Ruimtelijke Onderbouwing tbv projectomgevingsvergunning
Kruyderlaan 29a te Nieuwegein Gemeente Nieuwegein
Projectcode Opgesteld door Adres
Tel Datum
P351 Bouwadviesbureau de Groene Werf Toscalaan 17 3438 CW NIEUWEGEIN 030‐6019779 29‐08‐2013 2013 V2
Inhoudsopgave 1.
2.
Inleiding ........................................................................................................................................... 4 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................ 4 1.2
Ligging en begrenzing plangebied ........................................................................................... 4
1.3
Vigerend bestemmingsplan ..................................................................................................... 5
1.4
Leeswijzer ................................................................................................................................ 5
Huidige en nieuwe situatie ............................................................................................................. 6 2.1 Huidige situatie ........................................................................................................................ 6 2.2
3.
Nieuwe situatie ........................................................................................................................ 6
Relevant beleid .............................................................................................................................. 11 3.1 Rijks‐, provinciaal en regionaal beleid ................................................................................... 11 3.1.1 Nota ruimte ........................................................................................................................... 11 3.1.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) ....................................................................... 11 3.2
Gemeentelijk beleid .............................................................................................................. 11
3.2.1 Structuurvisie Nieuwegein 2030 ........................................................................................... 11 3.2.2 Collegeprogramma 2010‐2014 .............................................................................................. 12 3.2.3 Notitie Kruyderlaan‐Herenstraat ........................................................................................... 12 3.2.4 Visie kantorenlocaties Nieuwegein ....................................................................................... 13 3.2.5 Werkwijze bij transformatie .................................................................................................. 13 4.
Planologische‐ en milieuaspecten ................................................................................................. 14 4.1 Inleiding ................................................................................................................................. 14 4.2
Bodem ................................................................................................................................... 14
4.3
Geluid .................................................................................................................................... 15
4.4
Bedrijven en milieuzonering .................................................................................................. 16
4.5
MER (Milieu Effect Rapportage) ............................................................................................ 17
4.6
Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 17
4.7
Externe veiligheid‐Verantwoording groepsrisico ................................................................. 17
4.8
Flora en fauna ........................................................................................................................ 19
4.9
KLIC‐melding .......................................................................................................................... 20
4.10
Water ..................................................................................................................................... 21
4.11
Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 21
4.12
Verkeer en parkeren .............................................................................................................. 21
4.13
Duurzaamheid ....................................................................................................................... 22
4.14
Afval ....................................................................................................................................... 22 2
5.
Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid ...................................................................... 23 5.1 Inleiding ................................................................................................................................. 23 5.2
Ruimtelijke plannen en het exploitatieplan .......................................................................... 23
5.3
Communicatie omwonenden ................................................................................................ 23
5.4
Vooroverleg artikel 3.1.1. Wro .............................................................................................. 23
5.5
Conclusie ............................................................................................................................... 23
6. Conclusie ....................................................................................................................................... 24 Opmerking: bijlagen zijn c.q. worden separaat bij gemeente ingediend.
3
1.
Inleiding
1.1 Aanleiding Bij de gemeente Nieuwegein is een principe aanvraag ingediend voor het transformeren van een bedrijfspand naar 5 appartementen. Het betreft het adres Kruyderlaan 29a. De doelstelling is dat de omgevingskwaliteit van het perceel verbeterd en het plan niet nadelig is voor omliggende bedrijven. Het pand Kruyderlaan 29a heeft de bestemming “bedrijfsdoeleinden”. Door middel van een planologische procedure via een projectomgevingsvergunning is het wenselijk deze bestemming te veranderen naar woonfunctie. Dit onderliggend document, de Ruimtelijke Onderbouwing, is hiervoor opgesteld. 1.2 Ligging en begrenzing plangebied Het pand is gelegen aan de Kruyderlaan 29a te Nieuwegein en bevindt zich aan de oorspronkelijke rand van het dorp Jutphaas. Tussen de Kruyderlaan en de Herenstraat, welke ten oosten en aan het Merwedekanaal is gelegen, is in de jaren ’50 en ’60 kleinschalige bedrijvigheid en industrie ontwikkeld. Sinds het ontstaan van de gemeente Nieuwegein in 1971 hebben zich in dit gebied geleidelijk meer dienstverlenende bedrijven en detailhandel gevestigd. In deze periode is ook het pand aan de Kruyderlaan 29a gevestigd met de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’. Fig.1 Luchtfoto plangebied (bron: google maps)
FIg 2. Kadastrale kaart (Bron: Kadaster)
Aan de noord‐ en zuidzijde van het pand is een mix aan bebouwing gelegen. Aan de westzijde, de even zijde van de Kruyderlaan, zijn eengezinswoningen gelegen. Het pand 29a is onderdeel van de locatie de Bois e.o., waarvoor herstructurering aan de orde is. Voor no. 27 is na planvorming sinds januari 2012 in augustus 2013 een omgevingsvergunning voor ombouw tot 8 appartementen verstrekt. Voor het overige deel van de locatie, no. 29 e.o. (showroom, bedrijfshallen en terrein) is in maart 2013 een aanvraag voor principebesluit ingediend bij de gemeente.
4
1.3 Vigerend bestemmingsplan Het pand valt onder het bestemmingsplan “Jutphaas Wijkersloot 2006” dat is vastgesteld door de Raad bij besluit op 28 september 2006 en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 8 mei 2007. Volgens dit bestemmingsplan valt het pand onder de bestemming “bedrijfsdoeleinden”. De gronden zijn bestemd voor een bedrijf. Het realiseren van appartementen met een woonfunctie is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Daarom wordt de ontwikkeling door middel van een projectomgevingsvergunning mogelijk gemaakt. Bestemming Bedrijfsdoeleinden Maximum goothoogte 7m Maximum bebouwingspercentage van het terrein 80% Detailhandel Uitgesloten Fig. 3 Bestemmingsplan (Bron: Gemeente Nieuwegein)
1.4 Leeswijzer Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld in 6 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 geeft een korte beschrijving van de huidige en nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het vigerende beleid. In hoofdstuk 4 wordt stilgestaan bij de verschillende milieu‐ en planologische aspecten, zoals bodem‐ en luchtkwaliteit en archeologische waarde. Hoofdstuk 5 betreft de juridische haalbaarheid en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.
5
2.
Huidige en nieuwe situatie
2.1 Huidige situatie Nieuwegein Het pand is gelegen in Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein ligt in de provincie Utrecht ten zuiden van de stad Utrecht. Vanuit de oorspronkelijke oude nederzetting, het gebied tussen Jutphaas en Vreeswijk is in 1971 de gemeente Nieuwegein ontstaan. Anno 2012 wonen er circa 63.000 mensen op een oppervlakte van 25km2. De stad is goed bereikbaar en heeft prima voorzieningen. Nieuwegein beschikt over ruim 40.000 arbeidsplaatsen en 26.000 woningen. Projectlocatie Het herontwikkelingsproject is gelegen aan de Kruyderlaan 29a in Nieuwegein en bevindt zicht aan de oorspronkelijke rand van het dorp Jutphaas. Ten oosten van de Kruyderlaan is in de jaren ’50 en ’60 kleinschalige bedrijvigheid en industrie ontwikkeld. Dit industrie gebied loopt tot de Herenstraat c.q. het Merwede kanaal. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Noordstedeweg en aan de noordzijde loopt het gebied tot aan de Hildo Kropstraat. De oneven zijde van de Kruyderlaan is gelegen binnen het industriegebied waarbij de nadruk ligt op wonen, eventueel gecombineerd met werken. Aan de even zijde van de Kruyderlaan is een woongebied gelegen met grondgebonden eengezinswoningen. 2.2 Nieuwe situatie Algemeen Het project betreft een transformatie van een voormalig bedrijfspand (met poetsruimtes en wasstraat op de begane grond en kantoren op de verdieping) dat omgebouwd wordt naar een woongebouw met 5 appartementen. Voor de nieuwe plattegronden zie figuur 8 en 9. De appartementen zijn verdeeld over twee bouwlagen. De achtergelegen bedrijfshal vervalt. In maart 2013 is er, naast een aanvraag omgevingsvergunning voor no. 27 een aanvraag voor een principebesluit ingediend voor het omliggende terrein. Deze aanvraag omvat de herontwikkeling van de voormalige Honda de Bois locatie. Ter illustratie is een vogelvlucht van deze stedenbouwkundige invulling op blz. 8 weergegeven.
Fig. 4 Bestaande situatie
6
Fig. 5. Begane grond aanzicht bestaand
Fig. 6. Begane grond aanzicht nieuw
7
Het nieuwe woongebouw komt in een nieuw te her ontwikkelen woongebied te liggen. In figuur 7 (hieronder) wordt hiervoor een concept visie weergegeven.
Fig. 7. Vogelvlucht totale locatie
8
Fig. 8. Begane grond nieuwe situatie 9
Fig. 9. Eerste verdieping nieuwe situatie
10
3.
Relevant beleid
3.1
Rijks‐, provinciaal en regionaal beleid
3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. De structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna. Bij dit bouwplan zijn geen rijksbelangen betrokken. 3.1.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) De provincie beschrijft in zijn Provinciale Ruimtelijke structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. In de PRS zijn de doelstellingen beschreven, het bijbehorende beleid en de uitvoering van het beleid. Uitvoering van het beleid wordt deels via de Provinciale Ruimtelijke Verordening geregeld. De provincie wil aantrekkelijk zijn om te wonen, werken en recreëren. Hierop wordt ingezet op drie belangrijke pijlers: een duurzame leefomgeving, vitale dorpen en steden en een landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot de volgende twee beleidsuitgangspunten: ‐ Accent op de binnenstedelijke opgave De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. ‐ Behoud en versterking kwaliteit landelijk gebied De cultuurhistorische waarden in de provincie dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied, daarnaast is de landbouw een belangrijke drager van het agrarisch cultuurlandschap. Dit vraagt om mogelijkheden van rood‐voor‐groenconstructies en ruimte voor economisch duurzame landbouw. Conclusie Onderhavig project voorziet in een kleinschalige woonvoorziening in de bestaande bebouwing. De ontwikkeling kan gezien worden als een positieve transformatie in het bestaande stedelijk gebied. Deze ontwikkeling voldoet volledig aan de beleidsuitgangspunten van de PRS.
3.2
Gemeentelijk beleid
3.2.1 Structuurvisie Nieuwegein 2030 In het structuurplan wordt het gebied benoemd in de ontwikkelzone Wateras. Als zijnde ontwikkelings/onderzoeksgebied wonen. In januari 2010 heeft de gemeenteraad van Nieuwegein een Structuurvisie vastgesteld voor Nieuwegein. Uitgangspunt van deze visie is dat de groei voor Nieuwegein grotendeels achter de rug is. Voor de gemeente is het beheer van de stad de grootste opgave. Het gaat in de nabije toekomst niet meer om, de voor de stad zo kenmerkende, kwantitatieve groei. Wel gaat het om een 11
kwaliteitsslag voor het gehele stedelijk gebied. Nieuwegein heeft als stad een extra sterke vergrijzing en ontgroening omdat de vestigers in de periode van sterke groei nu met de stad ouder worden. Aandachtspunt is om ook voor jonge gezinnen en jongeren aantrekkelijk te blijven. Daarnaast dient de stad ook voor de oudere generatie over de juiste woonmilieus en voorzieningen te beschikken. Het beleid tot 2030 is uitgewerkt aan de hand van vier stads brede thema’s: ‐ Nieuwegein leeft: inzetten op kwalitatief hoogwaardige woon‐ en werkvoorzieningen voor jong en oud; ‐ Mooi Nieuwegein: revitaliseren en beleefbaar maken van cultuurhistorische plaatsen en het toevoegen van nieuwe architectuur op cruciale plekken. ‐ Nieuwegein verbindt: investeren in verbindingen met omliggende plekken en in de openbare ruimte; ‐ Duurzaam Nieuwegein: milieuknelpunten voorkomen en verminderen. Daarnaast wordt er gewerkt aan vijf ontwikkelingsassen: ‐ Wateras: revitaliseren van de kanalen in Nieuwegein tot een mooi gebied; ‐ Stadsas: aantrekkelijke stadsontwikkeling met mix van wonen en voorzieningen; ‐ Werkas: het verbinden van bedrijven met de hoofdinfrastructuur; ‐ Lek en uiterwaarden: meer belevingswaarde en gebruikswaarde van de Lek met een gezicht van de stad naar de Lek toe; ‐ A12‐zone: ontwikkelzone aan de rand van de A12. Het projectgebied maakt deel uit van/c.q. grenst aan de zone Vaartse Rijn/Merwedekanaal/Doorslag. De zone is de centrale as van Nieuwegein waar alles samenkomt. In de structuurvisie is het gebied aangewezen als een gebied dat zich uitstekend leent voor een mix aan functies. Wonen, werklocaties en horeca. Daarnaast vormt het water de verbinding tussen Vreeswijk en de binnenstad van Utrecht. Het projectgebied is gelegen binnen de Wateras in een gebied met de aanduiding ontwikklings/onderzoeksgebied gemengd. Conclusie Het projectgebied voegt een woonbestemming toe een aan een gebied met diverse functies waar de functiemenging ook één van de ontwikkelingsdoelen is. Het plan draagt bij aan de binnenstedelijke woningopgave. De ontwikkeling past daarmee in het gebied en binnen het structuurvisiebeleid van de gemeente Nieuwegein. 3.2.2 Collegeprogramma 2010‐2014 In de paragraaf wonen van het collegeprogramma, wordt aangegeven dat herstructurering van bedrijventerreinen en de aanpak van leegstand van kantoren, kansen bieden voor woningbouw. Beide thema’s spelen bij het project Kruyderlaan. Conclusie De transformatie van het plangebied draagt positief bij aan de doelstelling van het collegeprogramma. Leegstaande kantoorruimte wordt gereduceerd en aan de extra woningbehoefte wordt tegemoet gekomen. 3.2.3 Notitie Kruyderlaan‐Herenstraat Deze notitie uit 2007 geeft uitgangspunten voor nieuwe particuliere ontwikkelingen in het gebied waarin het pand Kruyderlaan 27 ligt. In 2007 was de aanwezigheid van Ecolab nog een beperkende factor voor de ontwikkeling van onder meer woningbouw. De notitie uit 2007 ondersteunt initiatieven om het wonen in het gebied te bevorderen, zoals het herbestemmen van kantoorpanden. Dit sluit ook aan op de woonvisie “Kijk hier wil ik wonen” van de gemeente. Deze notitie wordt op dit moment herijkt. Uitgangspunt van de gemeente bij herontwikkeling van dit 12
gebied is kwaliteitsverbetering. Hierbij wordt mede ingespeeld op positieve initiatieven van de aanwezige marktpartijen/ grond eigenaars als een vorm van organische projectontwikkeling voorop staat. Conclusie Het complex ligt in de zogenaamde zone Kruyderlaan: hier ligt de (toekomstige) nadruk op wonen, eventueel gecombineerd met werken. Het initiatief van de aanvrager ligt in het verlengde van de in de notitie weergegeven uitgangspunten. 3.2.4 Visie kantorenlocaties Nieuwegein De gemeente Nieuwegein heeft een visie ontwikkeld op de leegstand van kantoren. In de ‘Visie kantorenlocaties Nieuwgein’ van 20 december 2011 is het volgende besluit opgenomen: “In alle kantoorgebieden van Nieuwegein worden transformatie initiatieven met een positieve insteek bekeken. Uitgangspunt daarbij is wel dat de kwaliteit een duurzaamheid van het gebouw en de private omgeving wordt verhoogd”. De wijk Merwestein is als experimenteergebied aangewezen, waar inmiddels vier transformaties gerealiseerd zijn c.q. worden. Daarnaast is er onlangs een ombouwplan in het gebied Kruyderlaan zelf ontwikkeld en gaat binnenkort in uitvoering: dit is het pand hoek Kruyderlaan – Hildo Kropstraat. Het aangrenzende pand Kruyderlaan 27 zal september 2013 starten met de ombouw tot 8 appartementen. Het plan Kruyderlaan 29a sluit goed op deze initiatieven aan, hoewel strikt genomen deze locatie geen kantoorbestemming heeft, maar wel als zodanig heeft gefunctioneerd. Conclusie Het realiseren van extra woningen vormt een belangrijke opgave voor Nieuwegein. Daarnaast is de leegstand van kantoren groot. Deze transformatie komt aan beide problemen tegemoet. Er worden extra woningen gecreëerd die een bijdrage vormen in het oplossen van het woningtekort. 3.2.5 Werkwijze bij transformatie De gemeente Nieuwegein heeft een werkwijze voor de transformatie van kantoren naar andere functies opgesteld, genaamd ‘Werkwijze bij transformatie’ welke is gedateerd op 10 januari 2012. De werkwijze is geen strikte set regels waaraan initiatieven worden getoetst, maar maakt duidelijk hoe initiatieven worden beoordeeld. De volgende thema’s zijn van belang: ‐ Bouwbesluit ‐ Duurzaamheid ‐ Geluid ‐ Parkeren In de onderliggende ruimtelijke onderbouwing komen de thema’s geluid, parkeren en duurzaamheid aan bod. De transformatie voldoet aan de eisen die het bouwbesluit stelt.
13
4.
Planologische‐ en milieuaspecten
4.1 Inleiding In dit hoofdstuk worden de planologische uitvoerbaarheid besproken van onderhavig project. De volgende aspecten komen hierbij aan de orde: ‐ Bodem; ‐ Geluid; ‐ Bedrijven en milieuzonering; ‐ Luchtkwaliteit; ‐ Externe veiligheid; ‐ Flora en fauna; ‐ KLIC‐melding; ‐ Water; ‐ Archeologie en cultuurhistorie; ‐ Verkeer en parkeren; ‐ Duurzaamheid; ‐ Afval 4.2 Bodem In het kader van de onderzoek plicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het projectgebied in kaart gebracht te worden. Onderzocht moet worden of de bodem verontreinigd is en wat voor gevolgen een eventuele bodemverontreiniging heeft voor de uitvoerbaarheid van het plan. In onderhavig plan wijzigt de bestemming van bedrijfsdoeleinden naar een bestemming wonen. Hierdoor zullen meer mensen langer aanwezig zijn in het plangebied. Om vast te stellen of de bodem geschikt is voor de functiewijziging is door LBP|Sight een Historisch bodemonderzoek1 uitgevoerd en een verkennend onderzoek conform NEN5725 en NEN 5740 nabij het pand Kruyderlaan 27. Ter plaatse van de planlocatie Kruyderlaan 27 zijn voor wat betreft de milieuhygiënische kwaliteit van de bodem geen mogelijke belemmeringen voor de gewenste wijziging van de bestemming geconstateerd. Bovendien kan gemeld worden dat voorafgaand aan de bouw van het pand, in 1994, de bodem conform wettelijke richtlijnen gereinigd is verklaard, aangezien er voorheen een benzinepomp gevestigd was. Ook op de naastgelegen percelen zijn voor zover bekend geen bodemverontreinigingen aanwezig, met uitzondering van : Het dichtstbijzijnde bekende geval (Kruyderlaan 29) is op geruime afstand (ca.50 m) van de planlocatie gelegen. Dit geval is afgeperkt in de ruimte en wordt gemonitord. Bij de herontwikkeling van dit gebied wordt de betreffende locatie aangepakt. Verder bevindt zich nog grondwaterverontreiniging ter plaatse van de Herenstraat 103/104 welke niet volledig afgeperkt is. Naar verwachting betreft dit een verontreiniging van geringe omvang. Verder bevinden zich enkele grondwaterverontreinigingen (minerale olie, metalen) op het terrein 1
Historische bodemonderzoek conform NEN 5725 LBP|Sight, 17 oktober 2012 14
van Ecolab B.V. aan de andere zijde van het kanaal. Gezien de aard van de verontreinigingen en de afstand tot de onderzoekslocatie worden deze verontreinigingen niet gezien als belemmerend voor de beoogde functiewijziging ter plaatse van Kruyderlaan 27. Op de naastgelegen percelen vinden geen bodembedreigende activiteitenplaats. Gezien het wettelijk voorgeschreven niveau van maatregelen en voorzieningen in een werkplaats werd hier een verwaarloosbaar bodemrisico gerealiseerd. Mede gelet op het feit dat er ten behoeve van de transformatie niet gegraven wordt. Op verzoek van de gemeente wordt er een aanvullend bodemonderzoek uitgevoerd nabij Kruyderlaan 29a in samenhang met de herontwikkeling van het overige voormalige garageterrein. De resultaten daarvan zullen separaat worden aangeleverd.
Conclusie Alhowel er geen belemmeringen worden voorzien vanuit bodemkwaliteit ten aanzien van de ombouw van het pand, wordt er een aanvullend onderzoek nabij 29a en het voormalige bedrijfsterrein, in nauw overleg met de gemeente op korte termijn uitgevoerd. 4.3 Geluid De Wet Geluidhinder regelt de mate waarin het geluid veroorzaakt door industrie, spoor‐ en wegverkeer het woonmilieu mag belasten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen “geluidgevoelige objecten” en “niet geluidgevoelige objecten”. Indien geluidgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten. Bij deze situatie is gekeken in hoeverre de geluidhinder afkomstig van wegen en van de omliggende bedrijven acceptabel is bij de nieuw te ontwikkelen woningen. Wegverkeerslawaai De Kruyderlaan is uitgevoerd als een 30km/u zone. Daarom heeft deze weg geen zone (aandachtsgebied) volgens de Wet Geluidhinder en hoeft ook geen akoestisch onderzoek voor deze weg te worden uitgevoerd. Ten tijde van het opnemen van deze bepaling in de Wet geluidhinder was de gedachte dat de geluidsbelasting vanwege een dergelijke weg zelden of nooit hoger zou zijn dan de voorkeursgrenswaarde. In de praktijk blijkt dit niet altijd het geval. LBP|Sight heeft voor de betreffende locatie het bestaande driedimensionaal akoestisch rekenmodel2 uitgebreid en geactualiseerd en de geluidbelastingen op de gevels van de nieuw te ontwikkelen woningen berekend. Geluidsbelasting gezoneerde wegen De berekeningen geven aan dat vanwege het wegverkeer op de Noordstedeweg en de Sluyterslaan de voorkeursgrenswaarden niet wordt overschreden. De geluidsbelasting op de gevels bedraagt ten hoogste respectievelijk 37 en 34 dB inclusief aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder. Geluidsbelasting 30 km/u weg De geluidsbelasting afkomstig van de Kruyderlaan bedraagt ten hoogte 48 dB (incl. aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder). Op basis van dit resultaat kan worden geconcludeerd dat ook vanwege de Kruyderlaan er geen bezwaren zijn tegen de herontwikkeling van de woningen. Conclusie Wegverkeerslawaai Geconcludeerd kan worden dat vanwege zowel de gezoneerde wegen als de 30km/u weg geen bezwaren zijn tegen de herontwikkeling van het bestaande gebouw tot woningbouw. Er wordt 2
Notitie LBP|SIGHT Wegverkeerslawaai, 24 oktober 2012 15
voldaan aan de Wet geluidhinder, waarbij het gemeentelijke geluidsbeleid niet in werking treedt en buiten de toetsing kan blijven Industrielawaai De geluidruimte van de bedrijven in de omgeving wordt via de geluidvoorschriften van het Activiteitenbesluit al beperkt door de aanwezige bestaande woningen. Voor de overige bedrijven aan de Kruyderlaan 23,25, 29 en aan de Herenstraat 108 is nader onderzoek verricht voor LBP|Sight3. Het verslag van deze beoordeling van bedrijfslawaai dd. 12 sept. 2012 is weergegeven in de al bij de gemeente aanwezige rapportage. In dit verband is de volgende conclusie te melden: Conclusie Uit de beoordeling blijkt dat woningbouw aan de Kruyderlaan 27 maar ook voor 29a mogelijk is bij de volgende voorwaarden. • De activiteiten bij het bedrijfsverzamelgebouw aan de Kruyderlaan 23 en 25 en bij het autobedrijf aan de Kruyderlaan 29 dienen niet tussen 19.00 en 07.00 uur plaats te vinden. Voor de huidige bedrijven aan de Kruyderlaan 23 en 25 is dit al het geval. Voor het bedrijf Kruyderlaan 29 wordt verwacht dat deze wijziging van de bedrijfssituatie zo gering is dat deze acceptabel is. Deze voorwaarde geldt uiteraard ook voor eventuele toekomstige bedrijven. In zoverre is deze voorwaarde een beperking voor het gebruik van deze bestemming. • De geluidniveaus bij de woningen is tot 5 dB(A) hoger dan gebruikelijk. Aangezien de woningen in een gemengd gebied liggen is dit aansluitend bij de Handreiking industrielawaai en vergunningverlening, acceptabel. Aanvullend op deze conclusie kan gemeld worden dat Autobedrijf Yssel BV. haar werkzaamheden op de locatie inmiddels heeft gestaakt. Het genoemde belendende perceel 29 staat nu leeg, in afwachting van verdere herontwikkeling. Voor deze herontwikkeling is in maart 2013 een principe verzoek bij het college ingediend. 4.4 Bedrijven en milieuzonering Het projectgebied wordt ontwikkeld voor een milieugevoelige functie (wonen). Er moet worden gekeken naar de eventuele hinder die de gevoelige functie ondervindt van de verschillende belemmeringen in de nabijheid van het projectgebied. Elk bedrijf kent een bepaalde milieuzonering voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Aan de hand van deze zoneringen kan de grootste afstand van het bedrijf worden bepaald, en op die manier de hindercirkel worden bepaald. Binnen deze cirkel is het niet wenselijk om gevoelige functies te plaatsen. Conclusie Uit toetsing van de diverse cirkels voor mogelijke belemmeringen ed. (zie paragraaf 4.3, 4.5 en 4.6) kan geconcludeerd worden dat de herontwikkeling mogelijk is. Voor de geurproblematiek zijn apart door LBP Sight aparte berekeningen uitgevoerd, in overleg met de gemeente en weergegeven in een notitie dd. 17 oktober 2012. Dit in verband met de nabijheid van het Ecolab. Hierbij wordt geconcludeerd dat er op basis van de worst case situatie er voor de toekomstige woningen Kruyderlaan 27 geen knelpunten ten aanzien van geurhinder zijn te verwachten.
3
Notitie LBP|SIGHT Beoordeling bedrijfslawaai, 12 september 2012 16
4.5 MER (Milieu Effect Rapportage) De activiteit van deze ruimtelijke ontwikkeling valt onder “D11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” uit kolom 1 D‐lijst uit Besluit MER uit bijlage D van het Besluit MER. De activiteit valt onder een van de genoemde gevallen in kolom 2 “Gevallen”. De grootte van de activiteit valt ver onder de indicatieve drempelwaarde van kolom 2 “Gevallen” van bijlage D zijnde 2.000 woningen. De activiteit (realisatie van een appartementengebouw voor 8 appartementen) is zodanig gering, (slechts 0,4% van de grenswaarde van 2.000 woningen waarvoor beoordeeld moet worden of er belangrijke milieueffecten optreden), dat de conclusie is, dat gezien kenmerken en de plaats van de activiteit, en kenmerken van mogelijke potentiële effecten er( gezien aard, omvang en ligging van de activiteit) er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zullen optreden (besluit MER artikel 2 lid 5b). Conclusie De conclusie is dat gezien kenmerken en de plaats van de activiteit, het geringe aantal woningen in een stedelijke omgeving , en kenmerken van mogelijke potentiële effecten er gezien aard, omvang en ligging van de activiteit, geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. (besluit MER artikel 2 lid 5b). Op basis van bovenstaande is er voor de activiteit dan ook geen MER‐plicht. 4.6 Luchtkwaliteit Het project betreft de verbouw van een bedrijfspand tot woningen. De ministeriële regeling NIBM kwantificeert de (N)IBM‐grens voor wooneenheden. Een bouwplan van deze omvang draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Er hoeft geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling aan luchtverontreiniging plaats te vinden. De saneringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in het plangebied tussen 2008 en 2020 onder de grenswaarden liggen. Het project kan daarmee op deze locatie worden gerealiseerd. Conclusie Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen tegen het project. 4.7 Externe veiligheid‐Verantwoording groepsrisico Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico’s dienen binnen aanvaardbare grenzen te blijven. De regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRnvgs). Deze circulaire wordt naar verwachting ingetrokken als de regelgeving voor het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen in werking treedt (planning 2013). In de directe omgeving van de planlocatie bevindt zich het bedrijf Ecolab Production Netherlands (Ecolab) waarop het Bevi van toepassing is. In het Bevi is bepaald dat bij de verantwoording van het groepsrisico minimaal is aangegeven de omvang van het invloed gebied, de personendichtheid in het invloed gebied, maatregelen ter beperking van het groepsrisico, mogelijkheden voorbereiding rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen. 17
Risicoberekening en hoogte (toekomstig) groepsrisico Voor Ecolab is door DHV een QRA opgesteld met behulp van het voorgeschreven rekenprogramma Safeti.nl (mei 2011). De QRA laat zien dat het groepsrisico maximaal 0,11 x de oriëntatiewaarde bedraagt bij 80 slachtoffers. Uit de aanvullende berekening door LBP Sight (kenmerk V.074131aa.00003.djs, d.d. 17 oktober 2012) blijkt dat het groepsrisico niet waarneembaar toeneemt. Opmerking: Hierin is alleen de transformatie van Kruyderlaan 27 meegenomen. Deze berekening wordt geupdate met daarin ook meegenomen 29A en het aangrenzende terrein van de voormalige garage waarvoor een verzoek tot principebesluit voor woningbouw in maart 2013 is ingediend. Invloeds gebied Het invloedsgebied voor het groepsrisico strekt zich uit tot iets meer dan 300 m gerekend vanaf de opslagloods met gevaarlijke stoffen (gebouw 5) en valt in het westen over de wijk Jutphaas‐Wijkersloot tot juist voorbij de Kruyderlaan. Zie voor de precieze contouren en het aantal aanwezige personen in het invloed gebied de QRA. Maatgevend scenario Het maatgevend scenario is een brand in gebouw 5. De opgeslagen gevaarlijke stoffen van Ecolab hebben geen specifieke brand bevorderende, giftige of explosieve eigenschappen. Dit betekent dat in geval van een calamiteit er sprake is van een standaard brandverloop. Rampenbestrijding Voor de gemeente als geheel is op 21 juni 2005 het crisisbeheersingsplan gemeente Nieuwegein vastgesteld. Voor het plangebied of voor Ecolab is geen apart rampenbestrijdingsplan opgesteld. Wel beschikt Ecolab over een calamiteitenplan en bedrijfshulpverleners, en de brandweer over een bereikbaarheidskaart. In de loods met gevaarlijke stoffen is een brandmeldinstallatie die direct geschakeld is met de plaatselijke brandweer. Hierdoor is in geval van een calamiteit de brandweer binnen maximaal 8 minuten aanwezig is, waarna opgebouwd moet worden alvorens gestart kan worden met de bluswerkzaamheden. Op het terrein van Ecolab zijn voldoende brandkranen (met voldoende capaciteit) en opstelplaatsen voor de blusauto´s. Ook het nabijgelegen kanaal zorgt voor voldoende bluswater. Vijftien minuten nadat de brandweer een aanvang met blussen heeft gemaakt zal de beslissing genomen worden of de omgeving geëvacueerd moet worden. De procedure en organisatie hiervoor is in het crisisbeheersingsplan opgenomen. De aanwezigheid van de bedrijfshulpverleners zorgt tevens voor deskundige personen die eventuele vragen van de brandweer kunnen beantwoorden. De rookluiken in de CPR‐ruimte voorkomen hitteopbouw en zorgen voor drukontlasting waardoor de brand vertraagd wordt. De brandwerendheid van de opslagruimte met gevaarlijke stoffen voorkomt dat een brand overslaat naar andere gebouwen voordat deze onder controle is gebracht. De verwachting is dat bij het brandscenario van de QRA in de praktijk de brand zich zodanig zal ontwikkelen dat de pluimstijging voorkomt dat de toxische verbrandingsproducten op leefniveau terecht komen. Er zijn echter weertypen mogelijk waarbij een pluimstijging negatief wordt beïnvloed. Zelfredzaamheid Onder zelfredzaamheid wordt de mogelijkheid verstaan om zichzelf in geval van een incident tijdig in veiligheid te kunnen brengen. Dat wil zeggen dat omwonenden en ook medewerkers zonder hulp van hulpdiensten op een plaats weten te komen waar zij de schadelijke effecten niet ondervinden. De zelfredzaamheid wordt door de transformatie naar woningen niet nadelig beïnvloed. De ruimtelijke ontwikkeling betreft geen verblijfsgebouw voor mensen met verminderde zelfredzaamheid. Aard en aantal van de ontsluitingswegen van de planlocatie is voldoende te 18
n. Ook is de aafstand om to ot buiten hett invloed geb bied te vluchtten relatief koort, circa 25 m over noemen de weg. Vanwege het maatgeven nde scenario echter, een sstandaard brrandverloop, is schuilen (binnen met ramen en n deuren dich ht) evenzo eeen goede mo ogelijkheid. blijven m Mogelijkke maatregelen Gezien d de hoogte van n het groepsrisico en het maatgevend d scenario is het nemen vvan maatrege elen niet aan de o orde. en Overige risicobronne Verder zzijn er geen rrisicobedrijve en, rijkswegeen, een geme eentelijke route gevaarlijjke stoffen o of buisleidingen in de d directe nabijh heid aanwezzig waarop de e regelgeving g externe veeiligheid van toepassing is. Conclusiie Uit voorggaande word dt verwacht d dat de hoogt e van het gro oepsrisico alss gevolg van de transform matie van het kantoor naar won ningen geen aandachtspuunt is, noch d dat de mogellijkheden tott zelfredzaam mheid of rampenb bestrijding naadelig beïnvloed worden.. De update van de beerekening zal separaat oppgesteld en iingediend worden. Opmerking: De uitsnede van de e risicokaartt, fig 8, is in nmiddels nie et meer receent. De risiccokaart is geupdate. Fig. 8 Uitsneede risicokaart Nieuwegein (bron: LBP|Sight)
‐5
‐6
FFig. 9 PR contourren uit QRA Ecolaab (paars 10 , ro ood 10 , geel ‐7 ‐8 10 , groen 10 , b bruin invloed gebiied)
4.8 FFlora en faun na Bij elke ruimtelijk plan dient, me et het oog oop de natuurrbescherming g, rekening tte worden ggehouden met de Natuurbesch hermingswet en de Florra‐ en faunaawet. Hierbijj wordt ondderscheid gemaakt in gebiedsb beschermingg en soortenb beschermingg. Gebiedsbescherming Ten aan nzien van geebiedsbesche erming zijn in het kader van de Eu uropese richhtlijnen in Nederland speciale beschermin ngszones aan ngewezen diee een hoge wettelijke be escherming kennen. De beoogde ontwikkeeling dient getoetst g te worden w aan de Natuurbeschermingsswet (NB‐weet) en de Eco ologische hoofdstrructuur (EHSS). In de n nabijheid van het proje ectgebied ziijn er geen natuurgebieden aangeewezen waa arop het projectggebied een neegatieve invlloed uitoefe nt. 19
Soortenbescherming De werkingssfeer van de Flora‐ en fauna wet is niet beperkt of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora‐ en fauna wet gelden algemene verboden op het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings‐ of vaste rust‐ of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten. In onderhavig geval is sprake van een interne verbouwing. Gezien de aard en de omvang van het project is het uitvoeren van een flora‐ en fauna onderzoek niet noodzakelijk gebleken. Naar redelijkheid kan verwacht worden dat de uitvoering van het plan geen significante invloed heeft op soorten in de omgeving van het plangebied. Conclusie Het betreft een interne verbouwing, de aspecten voor flora‐fauna of groen spelen geen rol. Zowel het gebouw als het terrein maakt geen onderdeel uit van de ecologische verbindingszone (EVZ). 4.9 KLIC‐melding Om schade aan kabels en leiding te voorkomen is er in oktober 2012 een KLIC‐melding gedaan bij het Kadaster. Hieruit blijkt dat er in het plangebied buiten de bebouwingscontour diverse kabels en leidingen aanwezig zijn. Gezien de grote hoeveelheid kabels en leiding ter plaatsen van het aangrenzende fietspad is besloten om daar geen graafwerkzaamheden te verrichten. De aanwezigheid van kabels en leiding ten zuiden van het fietspad betreft: ‐ eneco laagspanning (bruin) ‐ Stedin gas lagedruk (geel) ‐ Ziggo data verkeer (groen) ‐ KPN datatransport (groen) Fig. 10 Kabels en leidingen in het plangebied Conclusie De aanwezigheid van kabels en leidingen levert geen knelpunten op voor de werkzaamheden.
20
4.10 Water De Watertoets is het resultaat van één van de acties uit de Startovereenkomst ‘Waterbeleid 21e eeuw’, die op 14 februari 2001 is ondertekend door het Rijk, het Interprovinciaal Overlegorgaan, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. In de Startovereenkomst is vastgelegd dat de Watertoets vanaf het moment van ondertekening zal worden toegepast. Uit de watertoets blijkt dat er bij dit plan geen toename van het verhard oppervlak plaatsvindt. Conclusie In onderhavig project treedt geen wijziging op van de bestaande watersituatie. 4.11 Archeologie en cultuurhistorie Als gevolg van het Verdrag van Valletta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek te worden uitgevoerd. De uitkomsten van het archeologisch onderzoek dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. In het gebied Jutphaas‐Wijkersloot bevindt zicht een tweetal terreinen waarvan bekend is dat er archeologische waarden aanwezig zijn. Deze terreinen staan op de Archeologische Monumentenkaart (AMK) van de Rijksdienst voor het Oudheidkundigbodemonderzoek (ROB). In een deel van Jutphaas‐Wijkersloot is er, volgens de gegevens van de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden (IKAW) van het ROB, een hoge trefkans op archeologische vondsten. Ter plaatsen van het plangebied is er een ’lage trefkans’ op archeologische vondsten. Een verkennend veldonderzoek is niet nodig. Conclusie Ter plaatse van het plangebied is geen verkennend veldonderzoek nodig gezien de lage trefkans. Tevens wordt er tijdens de transformatie niet in de grond geroerd. Archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in de onderhavige projectomgevingsvergunning. 4.12 Verkeer en parkeren Verkeer Op de projectlocatie wordt een bedrijfspand getransformeerd naar 5 wooneenheden. Dit levert wellicht een geringe verkeerstoename op. Deze kan echter worden opgenomen in het heersende verkeersbeleid. Parkeren De transformatie betreft een bedrijfspand naar 5 woningen. Huidige situatie Het bedrijfspand heeft conform de Nota Parkeren 1999 een parkeernorm van 1:125. Hierbij geldt een parkeerbehoefte van 6 parkeerplaatsen op eigen terrein. Toekomstige situatie Relevant is de Nota Parkeernormen 2011‐2015. Voor appartementen met een oppervlakte tot 60 m2 en parkeren op eigen terrein geldt een parkeernorm van 1,2 parkeerplaats per appartement waarvan 1,0 op eigen terrein en 0,2 in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte van de drie appartementen 21
met een oppervlakte tot 60 m2 en parkeren op eigen terrein is dus 3,6 parkeerplaatsen, waarvan er 0,6 openbaar toegankelijk moet zijn. Voor appartementen met een oppervlakte tussen de 60 m2 en 80 m2 en parkeren op eigen terrein geldt een parkeernorm van 1,4 parkeerplaats per appartement waarvan 1,0 op eigen terrein en 0,4 in de openbare ruimte. De parkeerbehoefte van de twee appartementen met een oppervlakte tussen de 60 m2 en 80 m2 en parkeren op eigen terrein is dus 2,8 parkeerplaatsen waarvan er 0,8 openbaar toegankelijk moet zijn. De totale parkeerbehoefte is samengevat 6 parkeerplaatsen waarvan 5 op eigen terrein en 1 op openbaar terrein. In de openbare ruimte is geen ruimte om die ene parkeerplaatsen te realiseren, deze worden op eigen terrein gerealiseerd. Middels een openbaarheidsverklaring wordt deze parkeerplaats openbaar toegankelijk. Conclusie Verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in onderhavig projectgebied. 4.13 Duurzaamheid Het plan streeft naar een duurzame transformatie. Onderdelen daarvan zijn onder meer: • Toepassen spouwmuurisolatie (reeds uitgevoerd). • Dakisolatie. • Vervangen kozijnen door kunststof met recycle‐garantie en isolatieglas HR++. • Nader onderzoek van toepassing PV‐zonne‐energie. • Nader onderzoek van toepassing laagtemperatuur verwarmingssysteem. • Een GPR berekening wordt, na/voor toetsing plan door gemeente, gemaakt en geleverd. • Het opstellen van een handleiding voor bewoners voor energiegebruik. 4.14 Afval Het kantoorpand / deel bedrijfspand wordt getransformeerd naar 5 zelfstandige huishoudens. Vooralsnog wordt er uitgegaan van het realiseren van ondergrond afvalcontainers in de directe omgeving. Conclusie Vanuit afval verzameling zijn er geen belemmeringen tegen het project.
22
5.
Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid
5.1 Inleiding De transformatie ten behoeve van de realisatie van 5 appartementen betreft een particulier initiatief. De kosten die met de planrealisatie zijn gemoeid, komen voor rekening van de initiatief nemende partij. Omdat het plan 5 woningen betreft is er geen verplicht kostenverhaal richting gemeente conform het Bro. De financiële uitvoerbaarheid wordt voldoende gewaarborgd geacht. Gezien de beperkte omvang van het project neemt de gemeente de eigen kosten voor begeleiding van planontwikkeling voor haar rekening. Wel zal via leges voor de omgevingsvergunning door de initiatiefnemer een financiële bijdrage aan de gemeente worden verstrekt. 5.2 Ruimtelijke plannen en het exploitatieplan Het bouwplan van de Kruyderlaan 29a is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Dit betekent dat er een procedure wenselijk is om via een projectomgevingsvergunning het bestemmingsplan te wijzigen. De onderliggende Ruimtelijke Onderbouwing maakt hier onderdeel van uit. Globaal wordt de volgende planning aangehouden: 1) Indienen formele aanvraag voor omgevingsvergunning ( is geschiedt) 2) Opstart besluit college 3) Communicatie omwonenden 4) Ter inzage legging en behandeling zienswijzen 5) Vergunningverlening 6) Beroepstermijn 7) Start uitvoering De initiatiefnemer heeft een kostendekkende exploitatie opgesteld voor verwerving en verbouwing. Hierbij is uitgegaan voor het realiseren van 5 koop‐ c.q. huurwoningen. Het uitvoeren van het plan heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente Nieuwegein. Derhalve is opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde. 5.3 Communicatie omwonenden Initiatiefnemer heeft haar initiatief al voorgelegd aan de buren in het gebied, zowel de eigenaren/bewoners van de aanwezige woningen, als de bedrijven. O.m. door een nieuwsbrief in november 2012 en in augustus 2013. Daar is door enkele betrokkenen mondeling / telefonisch positief op het voorgenomen plan gereageerd. Begin 2013 heeft apart persoonlijk overleg plaatsgevonden met geïnteresseerde buren c.q. bewoners, welke als sleutelfiguren zijn te beschouwen. Ook hier is zeer positief op de ombouw van 27 en 29a, maar ook op de plannen voor herstructurering van het hele terrein, gereageerd. De bedoeling is om de omwonenden / buren van de voortgang van het project door middel van nieuwsbrieven, op de hoogte te houden. 5.4 Vooroverleg artikel 3.1.1. Wro Aangezien het plan voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de Provincie en het verhard oppervlak niet toeneemt (want transformatie), waardoor er geen belang speelt voor het Hoogheemraadschap is het niet noodzakelijk beide instanties actief te benaderen. 5.5 Conclusie Het onderhavig project is haalbaar, zowel op economisch als maatschappelijk vlak zijn er geen belemmeringen. Gezien de positieve reacties in de buurt is afgezien van een gemeentelijk inspraaktraject, omdat dit geen meerwaarde oplevert. 23
6.
Conclusie
Het onderhavige plan is in overeenstemming met de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.
24
