Kleinhandel ONDERZOEKSRAPPORT. in de provincie Vlaams-Brabant. Visie en strategiebepaling ONDERZOEKSRAPPORT B

ONDER ZOEK SR APPORT

Kleinhandel

in de provincie Vlaams-Brabant

ONDERZOEKSRAPPORT B

Visie en strategiebepaling

Distributieplanologisch onderzoek van en visieontwikkeling op de kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant.

Uitgevoerd door IDEA consult en Ecorys in opdracht van de provincie Vlaams-Brabant

Kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant

COLOFON Kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant. Een uitgave van de provincie Vlaams-Brabant, dienst economie en middenstand. Onderzoeksrapport in opdracht van de provincie Vlaams-Brabant. Uitgevoerd door IDEA Consult nv en Ecorys, Juni 2006. V.u.: Marc Collier, provinciegriffier, Provincie Vlaams-Brabant, Provincieplein 1, 3010 Leuven. (Ondernemingsnummer: 0253-973-219) Niets uit deze publicatie mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. Wett. dep.: D/2006/8495/08

CONTACTINFORMATIE Provincie Vlaams-Brabant Dienst economie en middenstand Provincieplein 1, 3010 Leuven Tel. (016)26 72 90 Fax (016)26 72 91 e-mail: [email protected] web: www.vlaamsbrabant.be/economie


Inhoudsopgave

Inhoudsopgave...........................................................................................................1 1

Leeswijzer ..........................................................................................................6

2

De draagkracht van de visie.............................................................................7 2.1

Inhoudelijke workshops ..............................................................................7

2.2

Individuele interviews .................................................................................9

2.3

Begeleidingscommissie .............................................................................10

3

Analyse van de beleidsmatige context ...........................................................11 3.1 Beleidsuitgangspunten op federaal niveau ...............................................11 3.1.1 Wet betreffende de handelsvestigingen 29 juni 1975 .......................11 3.1.2 Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen (IKEA-wet)........................................................................12 3.2 Beleidsuitgangspunten op provinciaal niveau ..........................................13 3.2.1 Ruimtelijk Structuurplan van Vlaams-Brabant.................................13 3.2.2 Sociaal-economisch ontwikkelingsplan Vlaams-Brabant.................19 3.2.3 Provinciale beleidsnota’s ..................................................................20 3.2.4 Strategische beleidsplannen uit de regio...........................................21 3.3 Beleidsuitgangspunten op het niveau van de gemeenten..........................22 3.3.1 Aarschot ............................................................................................22 3.3.2 Asse...................................................................................................23 3.3.3 Beersel...............................................................................................24 3.3.4 Bekkevoort........................................................................................24 3.3.5 Bertem...............................................................................................26 3.3.6 Bever .................................................................................................27 3.3.7 Boortmeerbeek..................................................................................27 3.3.8 Galmaarden .......................................................................................28 3.3.9 Geetbets.............................................................................................28 3.3.10 Glabbeek ...........................................................................................29 3.3.11 Herent................................................................................................29 3.3.12 Holsbeek ...........................................................................................30 3.3.13 Huldenberg........................................................................................31 3.3.14 Kampenhout......................................................................................31 3.3.15 Kortenberg ........................................................................................33 3.3.16 Kraainem...........................................................................................34 3.3.17 Landen...............................................................................................34 3.3.18 Leuven...............................................................................................34 3.3.19 Londerzeel.........................................................................................36 3.3.20 Lubbeek.............................................................................................37 3.3.21 Machelen...........................................................................................37

2006

p. 1


3.3.22 3.3.23 3.3.24 3.3.25 3.3.26 3.3.27 3.3.28 3.3.29 3.3.30 3.3.31 3.4 4

Opwijk...............................................................................................38 Overijse .............................................................................................38 Roosdaal............................................................................................39 Rotselaar ...........................................................................................39 Scherpenheuvel-Zichem ...................................................................40 Tervuren/Zemst.................................................................................40 Tienen ...............................................................................................41 Vilvoorde ..........................................................................................42 Wemmel ............................................................................................43 Beleidslijnen voortkomend uit de workshops...................................43

Conclusies beleidsmatige context .............................................................45

Beschrijving algemene ontwikkelingen van de kleinhandel........................47 4.1

Trends en ontwikkelingen langs vraagzijde..............................................47

4.2 Trends en ontwikkelingen langs aanbodzijde ...........................................48 4.2.1 Structuur van het aanbod ..................................................................48 4.2.2 Nieuwe vormen van aanbod..............................................................50 4.2.3 Branchetrends binnen het aanbod .....................................................51 4.3 Algemene doorvertaling naar invloed op retailstructuren: Naar een complementaire retailstructuur ............................................................................53 4.3.1 Winkelen als belevenis .....................................................................53 4.3.2 Grenzen bestaan niet meer ................................................................54 4.3.3 De netwerkstad..................................................................................55 4.3.4 Bezoekmotieven................................................................................55 4.3.5 Ruimtelijke voorzieningenstructuur..................................................56 4.4 Nieuwe aanbodsvormen ............................................................................57 4.4.1 Regionale shoppingcentra op stadsrandlocaties................................58 4.4.2 Factory Outlet Centra........................................................................58 4.4.3 Grootschalige retailclusters: retailparks............................................59 4.4.4 Thema- en vermaakscentra ...............................................................59 4.4.5 Super-grootschaligen ........................................................................63 4.4.6 Traffic locaties ..................................................................................64 4.5

Betekenis voor de provincie Vlaams-Brabant...........................................64

4.6 Ontwikkeling van detailhandel in de omliggende landen .........................65 4.6.1 Structuur van de detailhandel in Nederland......................................65 4.6.2 Structuur van de detailhandel in Duitsland.......................................68 4.6.3 Structuur van de detailhandel in Frankrijk........................................69 4.6.4 Structuur van de detailhandel in Groot-Brittannië............................71 4.7 Conclusies algemene ontwikkeling van de kleinhandel ............................72 4.7.1 Conclusies aanbod in België.............................................................72 4.7.2 Conclusies aanbod in omliggende landen.........................................73 5

De kleinhandelsstructuur in de provincie Vlaams-Brabant .......................75 5.1 Het aanbod................................................................................................75 5.1.1 Het aanbod in de centrumgebieden...................................................77 5.1.2 Ontwikkelingen grotere centra..........................................................79

2006

p. 2


5.1.3 5.1.4 5.1.5

Ontwikkelingen kleinere centra ........................................................79 Het aanbod van baanwinkels ............................................................80 Samenvattend overzicht belangrijkste winkelgebieden ....................82

5.2 De vraagzijde ............................................................................................85 5.2.1 Koopbinding en koopvlucht..............................................................85 5.2.2 Koopattractie.....................................................................................86 5.2.3 Het economisch functioneren van het aanbod ..................................86 5.3 Sterkte-zwakte analyse van de (boven)regionale centra...........................90 5.3.1 Centra met meer dan 20.000 m² retailaanbod ...................................90 5.3.2 Baanwinkels......................................................................................92 5.4

Positionering van de winkelgebieden .......................................................93

5.5 Conclusies m.b.t. de kleinhandelsstructuur in de provincie VlaamsBrabant .................................................................................................................94 6

Ambitie en visie op hoofdlijnen .....................................................................96 6.1

Relevante vaststellingen uit voorgaand onderzoek...................................96

6.2

Het ambitieniveau van de provincie Vlaams-Brabant ..............................98

6.3 Visie op hoofdlijnen ..................................................................................99 6.3.1 Uitgangspunten voor de visie............................................................99 6.3.2 Visie op hoofdlijnen........................................................................100 7 Uitwerking van de visie naar verschillende winkelgebiedstypologieën en hiërarchie van deze winkelgebiedstypologieën...................................................104 7.1 Handelscentra .........................................................................................104 7.1.1 Stedelijke centra met een (boven) regionale verzorgingsfunctie ....104 7.1.2 Centra met een (boven)lokale verzorgingsfunctie ..........................110 7.1.3 Centra met een lokale verzorgingsfunctie.......................................111 7.1.4 Centra met een beperkt lokale verzorgingsfunctie inclusief de centra met een bijzondere functie zoals toerisme ......................................................112 7.2 Baanwinkellocaties en kleinhandelslinten ..............................................113 7.2.1 Concentratie van baanwinkels ........................................................113 7.2.2 Terugbrengen naar het centrumgebied............................................115 7.3 Uitwerking van de visie naar relevante trends en ontwikkelingen .........116 7.3.1 Bepalende trends en ontwikkelingen ..............................................116 7.3.2 Nieuwe winkelconcepten ................................................................117 8

Instrumentarium...........................................................................................122 8.1

Strategisch instrumentarium...................................................................123

8.2 Operationele instrumenten gericht op prioritaire interventiegebieden..124 8.2.1 Bestaande handelskernen in het algemeen......................................125 8.2.2 Nieuwe of uitbreiding van bestaande grootschalige kleinhandelslocaties binnen de kleinstedelijke gebieden....................................................126 8.2.3 Zoekgebieden voor nieuwe grootschalige kleinhandelslokaties in het regionaalstedelijk gebied Leuven en in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel .........................................................................................................129 2006

p. 3


8.2.4 Overige bestaande en in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslocaties ........................................................................................130 8.2.5 Overige bestaande, maar niet in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties........................................................................................131 8.3 Nadere beschouwing van de provinciale instrumenten ..........................132 8.3.1 (strategische inzet van het) Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan ... .........................................................................................................132 8.3.2 Detailhandelstoetsingskader ...........................................................132 8.3.3 Pakket kennisbevorderende maatregelen........................................133 8.3.4 Ondersteuning lokale profilering en lokale projecten.....................133 8.3.5 Periodieke beleidsevaluatie.............................................................133 8.3.6 Convenanten met steden en gemeenten ..........................................133 8.3.7 Initiëren van provinciale en (inter)gemeentelijke beleidsafstemming.. .........................................................................................................134 8.3.8 Detailhandelsstructuurfonds ...........................................................134 8.3.9 Branchebeperkingen .......................................................................134 8.3.10 Stedenbouwkundige verordening....................................................135 8.3.11 De inzet van het instrumentarium ...................................................135 8.4 Stedelijke instrumenten ...........................................................................136 8.4.1 (strategische inzet van het) Ruimtelijk Uitvoeringsplan.................136 8.4.2 Socio-economische vergunningen ..................................................136 8.4.3 Stedenbouwkundige verordeningen en vergunningen ....................136 8.4.4 Detailhandelsstructuurplan .............................................................137 8.4.5 Detailhandelsactieplan ....................................................................137 8.4.6 Ruimtelijke detailhandelsprojecten.................................................137 8.4.7 Gemeentelijk detailhandelsstructuurfonds......................................137 8.5 Overige instrumenten..............................................................................137 8.5.1 Koppelingen met andere beleidssectoren........................................137 8.5.2 Koppelingen met instrumenten met andere beleidssectoren en actoren .........................................................................................................138 Bibliografie ............................................................................................................140 BIJLAGEN ............................................................................................................143 Bijlage 1:

Leden van de begeleidingscommissie ..........................................144

Bijlage 2:

Status Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan .........................145

Bijlage 3:

Aanwezigen workshops ................................................................147

Bijlage 4:

Sterkten en zwakten per winkelgebied .......................................150

Bijlage 5:

Versterking van de centrumgebieden .........................................163

Bijlage 6:

Toetsingskader detailhandelsontwikkelingen ............................168

2006

p. 4


Bijlage 7:

Beoordelingscriteria locaties ........................................................171

Bijlage 8:

Verklarende woordenlijst.............................................................173

2006

p. 5


1

Leeswijzer

Aangezien de studie een aantal te onderscheiden inhoudelijke deelstudies bevat, is het rapport dan ook opgesplitst in 3 afzonderlijke delen of onderzoeksrapporten. Er is een apart tabellenboek aangemaakt met uitgebreide cijfers over vraag en aanbod per gemeente (d.i. onderzoeksrapport C). Daarnaast bevat een deel de aanbod- en vraaganalyse, voorafgegaan door de socio-economische situering van gemeenten in de provincie Vlaams-Brabant (d.i. onderzoeksrapport A). Voorliggend deel (d.i. onderzoeksrapport B) van de studie bespreekt de visie voor de kleinhandelstructuur in de provincie. In deze visie voor de kleinhandel in Vlaams-Brabant zal eerst worden ingegaan (hoofdstuk 2) hoe de draagkracht van deze visie werd gevormd. In hoofdstuk 3 schetsen we de beleidsmatige context. Dit zal op verschillende bestuurlijke niveaus worden uitgelicht. Vervolgens zal in hoofdstuk 4 worden ingegaan op de algemene ontwikkelingen van de kleinhandel in Vlaanderen in de afgelopen decennia. Onder andere zal worden ingegaan op de verschillende winkeltypologieën, waarbij op aspecten als het economisch functioneren van de binnensteden en hun randzones, de opkomst van de baanwinkels op diverse locaties en de opkomst van perifere regionale shopping centra zal worden ingegaan. Tevens wordt ingegaan op nieuwe vormen van aanbod die zich mogelijk aandienen. Tenslotte zal ook worden ingegaan op ontwikkelingen die zich in de omliggende landen ten aanzien van de kleinhandel hebben afspelen. Hoofdstuk 5 gaat vervolgens in op de huidige kleinhandelstructuur van de provincie Vlaams-Brabant. Wat zijn de belangrijkste conclusies die getrokken kunnen worden op basis van de vraag- en aanbodanalyse en hoe positioneren de verschillende winkelgebieden zich ten opzichte van elkaar. Tevens zal daarbij worden ingegaan op de sterkte-zwakte analyse van de verschillende winkelgebieden. Hoofdstuk 6 gaat in op de ambitie en visie op hoofdlijnen. Hierin komt het ambitieniveau en de prioriteitstelling ten aanzien van de kleinhandelstructuur aan de orde. Dit vormt de basis voor de verdere uitwerking van de visie. In hoofdstuk 7 wordt de visie verder uitgewerkt voor de verschillende winkeltypologieën. De wenselijkheid van nieuwe aanbodsvormen wordt besproken. In hoofdstuk 8 wordt ingegaan op het beschikbare instrumentarium om de gewenste visie te kunnen implementeren.

2006

p. 6


2

De draagkracht van de visie

In onderliggend rapport wordt een visie opgemaakt voor de kleinhandelsstructuur voor de provincie Vlaams-Brabant. Om tot deze visie te komen, werd enerzijds beroep gedaan op kwantitatieve gegevens maar ook op kwalitatieve informatiebronnen. De aanbodinventarisatie en het koopstromenonderzoek bieden ons een goede basis van cijfermateriaal waarop kan gesteund worden voor de uitbouw van de visie, aangevuld met beleid, trends en ontwikkelingen en ambities. Maar om draagkracht te verzekeren omtrent de verzamelde gegevens en uitgebouwde visie werd veel aandacht besteed aan uitgebreide consultaties van gemeenten en belangenorganisaties doorheen heel de provincie.

2.1

Inhoudelijke workshops

In totaal werden 7 workshops georganiseerd, die telkens een stuk of 9 gemeenten bij elkaar bracht om te praten en discussiëren over de volledigheid van de gegevens en harde en zachte plannen bij gemeenten. Eveneens werden, teneinde meer zicht te krijgen over mogelijke en vooral haalbare beleidsrichtingen, een aantal stellingen geponeerd omtrent detailhandel in de provincie en het eventuele beleid daar rond. De agenda van de workshops zag er als volgt uit: -

bespreking aanbodinventarisatie bespreking vraagonderzoek vraagronde naar huidig beleid in de gemeenten en actuele plannen op vlak van retail discussie rond 10 stellingen

De genodigden waren voornamelijk de gemeenten, een aantal grotere kleinhandelszaken, belangenorganisaties (zoals Unizo, Kamer van Koophandel, Fedis, ...), middenstandsraden en centrummanagers. De namen van de aanwezigen vindt u terug in Bijlage 3:. Uit deze workshop kwamen volgende belangrijke elementen naar voor (details zijn verder verwerkt in visie, in acties en doelstellingen en instrumentarium). Thema 1: Versnippering en weinig structuur -

-

2006

De gemeenten erkennen het fenomeen van versnippering en beperkte structuur. Slechts in een aantal gemeenten wordt er een actief beleid gevoerd naar retailontwikkelingen. Vaak ontbreekt een visie op ontwikkelingen zowel binnenstedelijk als voor baanwinkels. Er is duidelijk nood aan een provinciale en gemeentelijke visie wat detailhandel betreft. Binnen de bestaande ruimtelijke plannen wordt relatief weinig aandacht besteed aan detailhandel. Versnipperde eigendom maakt deel uit van de oorzaken van de versnippering van kleinhandel en bemoeilijkt het oplossen van deze problematiek. Gevolg is te kleinschalige panden in de binnensteden zodat grootschaligen gedwongen zijn zich te vestigen op de steenwegen onder de vorm van baanwinkels. p. 7


-

-

Hoge huurprijzen, bereikbaarheidsaspecten en parkeermogelijkheden in de handelskernen zorgen voor uitschuiving naar de steenwegen, alsook bereikbaarheidsaspecten en parkeermogelijkheden. Verbetering hiervan zou een stimulans kunnen zijn voor stedelijke herontwikkelingen. Er wordt gepleit voor de bescherming van de leefbaarheid van de kernen. Concentratie van baanwinkels wordt soms gezien als concurrentie voor de kernen. Er wordt een algemene trend vastgesteld van leegloop uit de kernen. De aanwezige ondernemers zijn voorstander van aanduiding van concentraties met gemeenschappelijke parkings e.d.

Thema 2: Branchering -

Complementaire branchering zou een goede zaak kunnen zijn om concurrentie te vermijden tussen baanwinkels en binnensteden maar deze is moeilijk afdwingbaar. Vooral mode en warenhuizen zouden zich kunnen concentreren op binnenstedelijke locaties.

Thema 3: Nieuwe IKEA-wet -

-

-

Onenigheid over de effecten van de nieuwe wet op de handelsvestigingen. Sommigen denken dat deze structuurverbeterend werkt, anderen denken juist van niet. Onenigheid over de al dan niet toegenomen beslissingsmacht van de gemeenten. Stedenbouw en vergunningen blijven nog steeds krachtige instrumenten. Eigenaars van panden in de kernen bepalen ook nog veel zelf. De aanwezige ondernemers zelf voorspellen geen versoepeling in de oprichting van winkels. De aanwezige ondernemers binden zich niet aan structuren. Zij vestigen zich daar waar de klanten komen.

Thema 4: Regionaal en gemeentegrensoverschrijdend overleg georganiseerd door de provincie -

-

De meeste gemeenten zijn duidelijke voorstanders van regelmatig regionaal overleg tussen de gemeenten. Er is duidelijke nood aan meer communicatie tussen verschillende partijen. De provincie kan daar een coördinerende rol in spelen. Grootschalige detailhandel heeft immers effecten op gemeentegrens- en provinciegrensoverschrijdende regio’s. Ook is er nood aan overleg tussen de verschillende provincies in Vlaanderen (België) om o.a. kennisoverdracht en ervaringsuitwisseling te bevorderen.

Thema 5: Nieuwe aanbodsvormen -

2006

Het gevaar van grootschalige nieuwe aanbodsvormen zoals retailparken is de (im)mobiliteit.

p. 8


-

-

Retailclustering is een planmatig concept van ruimtelijke en functionele concentratie van grootschalige winkels en werd goed ontvangen door de meeste gemeenten. Men dient wel rekening te houden met de draagkracht van de omgeving en ter vervanging van baanwinkellinten. Er wordt vrij weinig draagvlak gevonden onder de aanwezigen voor bijkomende grootschalige detailhandel. Het voorstel van een Factory Outlet Center in de provincie brengt vragen rond mobiliteit met zich mee. Thematisering van retail op baanwinkellocaties wordt algemeen gezien als een toegevoegde waarde op de huidige retailstructuur.

Thema 6: Beleid kleine kernen -

Unizo heeft verschillende keren in de workshops zijn beleidsstandpunten rond het beleid van kleine kernen toegelicht. Unizo pleit o.a. voor kernversterking, complementariteit van baanwinkels met bestaande handelskernen en de uitbouw van buurtwinkels1.

Algemeen -

-

2.2

Men moet durven keuzes maken, zowel in de ontwikkeling van de handelskernen (welke kernen maar ook welke branchering, identiteit enz), als de ontwikkeling van andere aanbodsvormen (grootschaligheid, welke branches, op welke locatie, enz). De complexe regelgeving belemmert vaak initiatieven, o.a. stedenbouwkundige vergunningen, socio-economische vergunningen, ... We zien een trend van steeds kleinschaligere supermarkten op wijkniveau vb. de ContactGB. Supermarkten willen graag terug de binnenstad in maar ondervinden tal van problemen zoals mobiliteit, autobereikbaarheid, voldoende parkeergelegenheid, te kleine ruimtes, enz.

Individuele interviews

Vervolgens vonden er een aantal individuele interviews plaats om dieper te kunnen ingaan op de problemen en opportuniteiten van de detailhandelsstructuur in de provincie en om de visie af te toetsen. Hetgeen uit deze interviews naar voor is gekomen, is verwerkt doorheen het visierapport. Volgende personen hebben ons te woord gestaan: -

1

Tom Lagast, dienst Ruimtelijke Ordening Vlaams-Brabant Wim Kennis, socioloog-planloog Unizo Michel Warlop, centrummanager Leuven René Leekens en Lieven Dehandschutter, Kamers van Koophandel Erwin Lammens, GOM Vlaams-Brabant Peter Haegeman, adviseur economisch departement Fedis

UNIZO zet zijn beleid uit in ‘Beleidslijnen UNIZO regio Vlaams-Brabant en Brussel mbt distributiegerelateerde aspecten’

2006

p. 9


-

2.3

Ludo Verheyden, directeur VIZO Marc Vanbiesbroeck, Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie Luc Lehouck, ROHM Vlaams Brabant

Begeleidingscommissie

De begeleidingscommissie is samengesteld uit zowel vertegenwoordigers van de in de provincie Vlaams-Brabant aanwezige steden en gemeenten, als van de provincie, het Vlaamse Gewest en vertegenwoordigers van andere stakeholders. De samenstelling van deze groep vindt u in Bijlage 1:. De primaire taak van de begeleidingsgroep was tweeledig. Allereerst heeft de begeleidingscommissie in de fase van informatieverzameling (de vraag en aanbodanalyse) gestreefd naar een maximale input voor het onderzoek. Daarnaast heeft de begeleidingsgroep doorheen het projectproces reflecties gegeven op o.a. de onderzoeksmethode en -uitgangspunten, daarna de adviezen en de visie die IDEA/ECORYS in concept voorstelt. De begeleidingscommissie is gedurende het proces op een viertal momenten bij elkaar komen: -

-

2006

Mei 2004: Start van het onderzoek (kennismaking, toelichting methodiek en werkplan, uitwisseling relevante documentatie en documenten, operationalisering samenwerking met opdrachtgever, maken van afspraken met de begeleidingsgroep); Oktober 2004: Overleg rond gebruik ABM-studie; 22 april 2005: Bespreking van de aanbod- en vraaganalyse; 13 december 2005: Bespreking concept rapportage met nadruk op visie en ambitie

p. 10


3

Analyse van de beleidsmatige context

3.1

Beleidsuitgangspunten op federaal niveau 3.1.1 Wet betreffende de handelsvestigingen 29 juni 1975

Om de kleinhandel op regionale schaal vast te leggen wordt uitgegaan van de kleinhandelszaken die voldoen aan de Wet van 29 juni 1975 betreffende de handelsvestigingen (Belgisch Staatsblad van 1.7.1975) gewijzigd door de wet van 9 juli 1976 (Belgisch Staatsblad van 3.8.76) en door het Koninklijk Besluit van 23 juni 1994 (Belgisch Staatsblad van 19.7.1994). Aan deze wet zijn volgende kleinhandelsvestigingen onderhevig: -

nieuwe bouwwerken, een uitbreiding van één of meer bouwwerken die al de afmetingen van hieronder hebben of door de uitvoering van de uitbreiding zullen bereiken;, een vestiging in een gebouw dat voordien bestemd was voor een andere activiteit dan de kleinhandel of een belangrijke wijziging van de aard van de handelsactiviteit in een gebouw reeds aangewend voor handelsdoeleinden,

voor zover dat indien ze opgericht worden in een zone 12 waarbij één of meer kleinhandelsbedrijven met een bruto gebouwde oppervlakte van meer dan 1.500 m² of met een netto verkoopoppervlakte van meer dan 1.000 m² of in een andere zone, met een bruto gebouwde oppervlakte van meer dan 600 m² of met een netto verkoopoppervlakte van meer dan 400 m²;

Zone 1

Buiten zone 1

Bruto bebouwde oppervlakte.

1500 m²

600 m²

Netto verkoopoppervlakte (NVO)

1000 m²

400 m²

Kleinhandelszaken die aan deze regelgeving voldoen hebben een belangrijke ruimtelijke impact. Door hun vaak perifere ligging beïnvloeden ze het landschap en hun directe omgeving, vooral naar leefbaarheid en mobiliteit. De wetgever acht daarom een socio-economische vergunning opportuun. De wet van 1975 is niet meer in voege en vervangen door de Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen.

2

Zone 1 zijn de gedeelten van 's lands grondgebied als zodanig door de Koning bepaald na advies of op voorstel van de Nationale Commissie voor de distributie. Sinds de nieuwe wet van 2004 zijn deze zones niet meer operationeel.

2006

p. 11


3.1.2 Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen (IKEA-wet) Recent is het wetsontwerp betreffende de vergunning van handelsvestigingen door de Kamer goedgekeurd (IKEA-wet 13 augustus 2004). Na meer dan 25 jaar waren de geesten rijp voor een wetswijziging en was dit ook wel nodig. Een wetswijziging was noodzakelijk om beter te kunnen inspelen op de evolutie van baanwinkels, om een betere samenhang te kunnen hebben tussen deze handelszaken en de nog altijd zeer belangrijke distributiezaken in de stadskernen en om de ingewikkelde procedure aan te passen. De termijnen waren te lang, de mogelijkheden tot beroep te beperkt, enz3. Voortaan is een vergunning vereist voor alle vestigingen met een oppervlakte van meer dan 400 m². Het nationale grondgebied is niet meer in zones verdeeld, wat betekent dat de oppervlaktenormen voor het hele land identiek zijn. In vergelijking met de vroegere wetgeving van 1975 betekent dit dus dat het toepassingsveld van de wet wordt uitgebreid. Vestigingen die in het centrum van grote steden gelegen zijn en die totnogtoe geen sociaal-economische vergunning dienden aan te vragen, moeten dus in de toekomst wel een dergelijke aanvraag indienen. Nieuw is de vereenvoudigde procedure waarbij de handelszaken die reeds een socio-economische machtiging bezitten kunnen uitbreiden, voorzover die uitbreiding niet 20% van de netto handelsoppervlakte overschrijdt met een maximumplafond van 300 m². Ook zijn via de vereenvoudigde procedure verhuizingen met of zonder uitbreiding mogelijk, indien de handelsvestiging reeds over een socio-economische machtiging beschikt en voor zover deze verhuizingen plaats vinden binnen een straal van 1.000 meter binnen dezelfde gemeente. Die vergunning wordt verleend door het College van burgemeester en schepenen van de gemeente waar de handelsvestiging komt indien de handelsvestiging tussen 400 en 1.000 m² bedraagt. Voor projecten boven de 1.000 m² netto handelsoppervlakte voorziet de wet enkel nog de voorafgaande interventie van één adviesorgaan, namelijk het Nationaal Sociaal-Economisch Comité voor de Distributie (NSECD). Dit Comité moet een gemotiveerd advies uitbrengen, maar het advies is niet bindend voor de gemeente. Het belangrijkste element van de wetswijziging is dat het wetsontwerp de procedure voor de toekenning van vergunningen aan grote handelszaken vereenvoudigt. De termijnen van de vergunningsbeslissing zijn verkort. De termijnen voor het verkrijgen van een vergunning worden gehalveerd. Voor kleine vestigingen (NVO tot 1.000 m²) krijgen de indieners uiterlijk na 50 dagen uitsluitsel, voor grotere vestigingen bedraagt de termijn 70 dagen. Wanneer het advies van het NSECD niet binnen de termijn wordt betekend, vervolgt het College van burgemeester en schepenen het onderzoek van de aanvraag. De rol van het NSECD wordt dus sterk beperkt ten voordele van de rol van het college van burgemeester en schepenen.

3

Marc Verwilghen, Fedis publicatie, http://www.fedis.be/files/docs/Fedisnet/2005/fedisnet02nl.pdf

2006

p. 12


Bij niet tijdige beslissing van de vergunningsaanvraag geldt het karakter van stilzwijgende vergunning. De gemeente kan dus in tegengestelde zin beslissen en gewoon verder gaan in de procedure indien het NSECD niet binnen de opgelegde termijn een advies uitbrengt. Zoals reeds vermeld krijgen de gemeentebesturen de grootste beslissingsmacht en is de rol van het Nationaal Socio-Economisch Comité voor de Distributie beperkt tot het geven van een niet-bindend advies voor vestigingen van meer dan 1.000 m². De vroegere Nationale Commissie (adviesorgaan vóór beslissing over beroep) en de provinciale commissies verdwijnen. Het advies van het NSECD is opgebouwd rond vier criteria, namelijk: -

-

-

-

Ruimtelijke ligging van de handelsvestiging: de inpassing van de vestiging in plaatselijke ontwikkelingsprojecten of binnen het kader van het stedenpatroon, het effect van de vestiging betreffende duurzame mobiliteit, meer bepaald het gebruik van de ruimte en de verkeersveiligheid. De belangen van de consumenten: de demografische dynamiek, de beschrijving van de inbreng van de nieuwe vestiging op het vlak van assortiment en prijsniveau, het verzorgingsgebied dat de handelsvestiging wil beslaan in verhouding tot de verzorgingsgebieden van de bestaande nabije handelskernen, de bereikbaarheid van de nieuwe vestiging via het bestaande openbaar vervoer en via individuele vervoermiddelen, de duurzame invloed op de prijzen, de verruiming van de keuzemogelijkheid van de consument. De invloed van het project op de werkgelegenheid: de verwachtingen betreffende de creatie van bruto werkgelegenheid door de nieuwe handelsvestiging, per categorie en op korte, middellange en lange termijn, de verhouding van de creatie van de bruto werkgelegenheid evenals het netto saldo van de werkgelegenheid op korte termijn, de voorstelling van het beleid van de nieuwe handelsvestiging op het vlak van de kwaliteit van de werkgelegenheid het of de betrokken paritaire comités in het kader van de kwaliteit van de arbeidsplaatsen. De weerslag van het project op de bestaande handel: de marktpositie op het vlak van de verzorgingsgebieden, het verlies of de versterking van de aantrekkelijkheid van de stadskern, de mogelijke positieve of negatieve gevolgen op structureel vlak voor de bestaande nabijgelegen handelskernen, het evenwicht en de complementariteit tussen de kleine en grote distributie.

3.2

Beleidsuitgangspunten op provinciaal niveau

3.2.1 Ruimtelijk Structuurplan van Vlaams-Brabant In het Ruimtelijk Structuurplan geeft het provinciebestuur het kader aan voor gewenste ruimtelijke ontwikkelingen en de samenhang van activiteiten zoals wonen, werken, recreatie, mobiliteit, natuur en landbouw in Vlaams-Brabant. Het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan (PRS) is een detaillering van het gewestelijk Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen die dezelfde principes hanteert: gedeconcentreerde

2006

p. 13


bundeling4, fysisch systeem als ruggengraat, de poorten als motor voor ontwikkeling en de infrastructuur sturend voor de locatie van activiteiten. Toch wensen we te wijzen op een aantal verschillen tussen de interpretaties van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen en het provinciale Ruimtelijk Structuurplan betreffende grootschalige detailhandel. Het RSV heeft geen selectie gemaakt van linten die mogen ontwikkeld worden of niet, terwijl het PRS Vlaams Brabant dat wel doet. Op dat vlak is het PRS strenger dan het RSV. In de praktijk daarentegen wordt het uitdoofbeleid van de handelslinten die niet geselecteerd zijn in het PRS niet op dezelfde strikte manier doorgevoerd als het RSV dat voorschrijft. 3.2.1.1

Krachtlijnen

Het RS Vlaams-Brabant heeft de volgende krachtlijnen: -

Herwaardering van het fysische systeem: De provincie wil de rol van het fysische systeem erkennen en bijvoorbeeld opnieuw ruimte geven aan de overstromingsgebieden rond de grotere waterlopen.

-

Een centrumpositie met Brussel: De provincie Vlaams-Brabant profiteert van de Brussels Hoofdstedelijk Gewest waar een aantal gerichte economische activiteiten en vooral hoofdfuncties en politieke beslissingsorganen samenwerking met het Brussels Gewest is dan invloeden maximaal te kunnen aanwenden.

-

positieve invloeden van het belangrijke en internationaal een aantal administratieve zijn gelegen. Overleg en ook noodzakelijk om deze

Een provincie met diverse stedelijke kernen: Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaanderen voorziet een belangrijke strategische rol voor concentratie van wonen, werken, recreatie, enz De korte afstand tussen de regionale stad Leuven en de kleine steden, samen met Brussel vormt een belangrijke opportuniteit.

-

Vlaamse Ruit biedt een duidelijke structuur: Vlaams-Brabant ligt grotendeels binnen de zogenaamde Vlaamse Ruit waar intense relaties bestaan en op internationaal niveau een gelijkaardige ontwikkeling kent als de concurrerende gebieden in Noordwest-Europa. Er vindt een hogere densiteit plaats van bevolking, economische activiteiten, verkeersstromen, enz.

-

Mobiliteit als sturend gegeven: Dit betekent concreet dat bij het ontwikkelen van nieuwe grootschalige activiteiten de gevolgen voor de mobiliteit steeds moeten bekeken worden.

4

Zie woordenlijst

2006

p. 14


Deze globale krachtlijnen uit het RS Vlaams-Brabant zullen moeten meegenomen worden in de uitwerking van de strategische visie op de kleinhandel in de regio evenals de krachtlijnen uiteengezet om de gewenste ruimtelijk-economische deelstructuur te bekomen. Vooral de laatste krachtlijn is van toepassing voor de kleinhandel. Deze krachtlijnen zijn: -

Waar mogelijk kunnen bedrijven verweven worden in het woongebied.

-

Optimalisatie van bedrijventerreinen door de beschikbare plaats op bestaande bedrijventerreinen in gebruik te nemen.

-

Juist bedrijf op de juiste plaats! Bedrijven met veel werknemers zijn bij voorkeur gelegen aan goed ontsloten knooppunten van openbaar vervoer. Logistieke en op distributie gerichte activiteiten horen thuis in de buurt van snelwegen.

-

Men dient nieuwe bedrijventerreinen te ontwikkelen in de nabijheid van de steden Aarschot, Asse, Diest, Halle, Leuven en Tienen en in de economische knooppunten Londerzeel en Ternat.

-

Stationsomgevingen zijn in dit Structuurplan een aandachtspunt aangezien zij de ideale locatie vormen voor de uitbouw van nieuwe kantoren, waarbij er eveneens ruimte dient voorzien te worden voor kleine handelszaken, ontspanningsmogelijkheden, dienstverlening, nieuwe woningen, … De provincie wenst vooral te kijken naar de stationsomgeving van de steden Aarschot, Asse, Diest, Halle en Tienen.

-

Voor grootschalige kleinhandelsactiviteiten (zogenaamde baanwinkels) die moeilijk inpasbaar zijn in het stadscentrum zal de provincie kleinhandelszones afbakenen aansluitend bij of in de kleinstedelijke gebieden. Enkele bestaande concentraties van kleinhandel buiten deze stedelijke gebieden worden erkend maar kunnen in geen geval verder uitbreiden. De andere dienen op termijn te verdwijnen.

3.2.1.2

Specifieke aandacht voor concentraties grootschalige kleinhandel

De provincie Vlaams-Brabant besteedt in haar Ruimtelijk Structuurplan uitdrukkelijk aandacht aan de grootschalige kleinhandel om verdere versnippering en ongebreidelde uitbreiding langsheen steenwegen tegen te gaan. Dit ziet ze als een provinciale bevoegdheid. Zoals hierboven al vermeld wenst ze prioritair een aanbodbeleid te voeren in de stedelijke gebieden, aansluitend bij het voorzieningenniveau van de stad. Door het aantal concentraties van grootschalige kleinhandel te beperken en hiervoor prioritair aansluitend met of binnen de kleinstedelijke gebieden de ruimte te voorzien. In de eerste plaats streeft de provincie door de afbakening van deze zones naar een uitgebalanceerd voorzieningenniveau waarbij de inplanting en de aard van de grootschalige kleinhandel dient afgestemd te worden op het specifiek wervingsbereik. Anderzijds dient er een voldoende aanbod verzekerd te worden zodat de mobiliteitsimpact voor de consument wordt geminimaliseerd. Vervolgens streeft de provincie naar ruimtelijke kwaliteit door een duidelijke ruimtelijke structuur en een compact voorkomen.

2006

p. 15


Zo beschouwt de provincie het aangewezen de kleinhandelsactiviteiten af te zonderen op specifiek daartoe afgebakende terreinen indien verweving van de kleinhandelsactiviteit met de activiteiten van de kernen niet mogelijk is (vb omwille van specifieke productaanbod, schaal van de handelszaak of het sterk (auto)verkeersgenerende karakter). In dit geval wordt clustering van de verschillende kleinhandelsactiviteiten van een bepaald schaalniveau nagestreefd. De provincie beschouwt dit soort concentraties van grootschalige kleinhandel als een specifieke vorm van (regionale) bedrijventerreinen. Door deze af te bakenen in ruimtelijke uitvoeringsplannen hoopt de provincie een coördinerend beleid te voeren met het oog op het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteiten. Voor elk van de typologieën van grootschalige kleinhandel worden verschillende ontwikkelingsperspectieven naar voor geschoven: •

Grootschalige kleinhandel in de stedelijke gebieden: Creatie van ruimte Voor elk van de stedelijke gebieden zal een aanbod van grootschalige kleinhandel uitgebouwd worden dat dient aan te sluiten bij het voorzieningenniveau van de stad en dient afgestemd te zijn op zijn functie als voorzieningencentrum in de omgeving. Hierbij kan een distributieplanologisch onderzoek richtinggevend zijn.

•

Geselecteerde grootschalige kleinhandel buiten de stedelijke gebieden. Voor grootschalige kleinhandel buiten de stedelijke gebieden wordt er een restrictief beleid gevoerd. Een beperkt aantal concentraties is echter al zover ontwikkeld dat ze in een ruimtelijk uitvoeringsplan worden geconsolideerd maar ze kunnen niet meer uitbreiden in grondopppervlakte vermits er geen open ruimte kan aangesneden worden.

•

Niet-geselecteerde concentratie van grootschalige kleinhandel. Voor dit soort concentraties wordt er een uitdoofbeleid vooropgesteld. De provincie zal aansturen op herlocalisatie van de kleinhandel via verordeningen of vergunningenbeleid.

Vermits de verkeersimpact van grootschalige groothandel aanzienlijk kan zijn, is mobiliteit een belangrijke sturende factor. Multimodale ontsluiting dient nagestreefd te worden bij concentraties van grootschalige kleinhandel waarbij het openbaar vervoer een essentiële rol dient te vervullen. Natuurlijk dient ook de logistieke aanvoer van goederen niet uit het oog verloren te worden bij de inplanting van concentraties, maar waar mogelijk moet de mogelijkheid om meer duurzame vervoersmodi (trein, water) te gebruiken opengelaten worden Om de ruimtelijke kwaliteit van grootschalige kleinhandel te vrijwaren worden de volgende inrichtingsprincipes gehanteerd in het Ruimtelijk Structuurplan: o Verdichting: schakelen of stapelen van volumes en zo efficiënt mogelijk gebruik van de (gemeenschappelijke) buitenruimte

2006

p. 16


(gemeenschappelijke parkings, beperken buffers tussen gebouwen, gemeenschappelijke laad- en loszones). o Optimalisatie: enkel ruimte reserveren voor grootschalige kleinhandel waarbij kleinschalige kleinhandel wordt geweerd in dergelijke zones. Deze horen immers thuis in de kernen (vb sleutelmakers, schoenmakers, winkelboetiek). o Ontsluiting: het aantal toegangen tot een concentratie van grootschalige kleinhandel beperken om verkeersoverlast op aangrenzende wegen te beperken (duidelijke configuratie en verkeersveilig). Ook dient er voldoende aandacht te gaan naar openbaar vervoersontsluiting en toegankelijkheid voor voetgangers en fietsers. o Landschappelijke inpassing: aangepaste verhardingen, beplanting bij uitbouw handelsactiviteiten. o Kwaliteit publieke ruimte: kwalitatieve inrichting van concentraties van grootschalige kleinhandel. Reclamepanelen, verlichting, bufferstroken zijn bepalend voor het publiek domein.

3.2.1.3

Gewenste economische structuur in de deelgebieden

Het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant duidt eveneens per deelgebied (regio) aan waar ze bepaalde activiteiten wensen te stimuleren al dan niet. Hieronder zullen we een overzicht bieden van de deelgebieden waar aandacht gaat naar (grootschalige) kleinhandel. De provincie duidt de Zuidelijke Zennevallei aan als economisch netwerk aan waar ruimte wordt voorzien voor logistieke activiteiten, voor ruimte-extensieve bedrijven, voor handelsactiviteiten met nood aan ruime verkoopsoppervlakten en voor activiteiten die omwille van de aard van de te verhandelen producten niet in de kernen worden ondergebracht. Binnen de kleinstedelijke gebieden wordt gestreefd naar een maximale verweving van de economische activiteiten. Het handelsapparaat dient er uitgebouwd of versterkt in functie van enerzijds de afstemming van het uitrustingsniveau en anderzijds mede ter ondersteuning van de aantrekkelijkheid van het stedelijk gebied. Buiten de stedelijke gebieden kunnen geen grootschalige concentraties voorkomen tenzij deze locaties die werden aangeduid in het RSP (zie volgende tabel).

2006

p. 17


Deelgebied

Aandachtspunten voor kleinhandel

Economisch Netwerk

Ruimte voor handelsactiviteiten met nood aan ruime verkoopsoppervlakten.

Zuidelijke Zennevallei Kleinstedelijke gebieden Asse

Aarschot

Diest

Halle

Tienen

-

Afbakening van bestaande kleinhandelszones langsheen de Brusselsesteenweg.

-

geen nood aan bijkomende concentratie van grootschalige kleinhandel.

-

Spoorweg- stationsomgeving wordt ontwikkeld met ruimte voor o.a. handel.

-

Bijkomende concentratie van grootschalige kleinhandel ten noorden van Aarschot bij het doortrekken van de noordelijke ring rond Aarschot. Voorwaarde is goede relatie met centrum en sterke clustering van activiteiten.

-

Als alternatief voor uitzwermende kleinhandel langsheen N10 (richting Rillaar en Heist-op-den-Berg) en de N19.

-

Beperkte uitbouw van bestaande concentratie van grootschalige kleinhandel langsheen N2, aansluitend bij de bestaande en af te bakenen zone.

-

Verdere ontwikkeling van de concentratie van grootschalige kleinhandel op de grens van Assent kan niet.

-

Ontwikkeling Halle in samenhang met de ontwikkeling van Brussel en Economisch netwerk Zuidelijke Zennevallei.

-

Het aanbod aan kleinhandel buiten het kleinstedelijk gebied Halle dient aanvulling te zijn voor voorzieningenniveau van het stedelijk gebied.

-

Verschillende concentraties van grootschalige kleinhandel te Drogenbos-Sint-Pieters-Leeuw (N6)-Halle dienen in samenhang geanalyseerd en geherstructureerd te worden.

-

Compacte, ruimtelijk kwalitatieve concentratie van grootschalige kleinhandel in het stedelijk gebied dat bijdraagt tot de versterking van het kleinstedelijk gebied.

-

Nieuwe locatie ter hoogte van kruising N3 en zuidelijke ringweg.

Concentraties grootschalige kleinhandel buiten stedelijke gebieden Boortmeerbeek-HaachtKampenhout

Bestaande concentratie langsheen Mechelsesteenweg N 26 afbakenen ter hoogte van Boortmeerbeek/Kampenhout (geen ruimtelijke uitbreiding meer mogelijk buiten deze concentratie)

Tielt-Winge

Bestaande concentratie t.h.v. kruising N2 en N223 (Gouden Kruispunt).

Ternat

Bestaande concentratie langsheen Assesteenweg en Morettestraat.

2006

p. 18


3.2.2 Sociaal-economisch ontwikkelingsplan Vlaams-Brabant In het sociaal-economisch ontwikkelingsplan (SEOP) van Vlaams-Brabant probeert de provincie tot een plan te komen met betrekking tot aspecten die aan de basis liggen van de sociaal-economische ontwikkelingen van de regio aan de hand van een duidelijke en beknopte analyse van de positie van de provincie in het globaal sociaaleconomisch bestel. In het SEOP wordt er bij de analyse en het formuleren van de doelstellingen en strategie relatief weinig aandacht besteed aan de kleinhandel. Het is slechts bij de actieplannen ter uitvoering van de globale strategie en de doelstellingen dat de kleinhandel dat er verwijzingen naar de kleinhandel gemaakt worden. Meestal betreft het actiepunten die uitvoeriger aan bod komen in het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant. 3.2.2.1

Krachtlijnen

Door de aantrekkingskracht van Vlaams-Brabant op commerciële bedrijfsactiviteiten is er een ruimtelijke druk ontstaan die geleid heeft tot een ongeordend vestigingsbeleid met inplanting van commerciële zones zowel op bedrijventerreinen als in woonzones. Lintbebouwing en kleinhandelsconcentraties langs invalswegen naar grootstedelijke woongebieden zijn hiervan het beste voorbeeld. Deze gebieden zijn echter niet erkend als geëigende dienstenzone waardoor op termijn de toekomst van deze zones en bedrijven mogelijk in het gedrang komt. Daarom is het aangewezen via een pro-actief beleid deze zones te erkennen als commerciële bedrijvenzones wat dient gepaard te gaan met het opstellen van een inrichtingsplan en een beheersstructuur teneinde de verdere ontwikkelingen in goede banen te leiden zonder dat uitbreiding van deze zones wordt beoogd. Voor de betrokken bedrijven werkt dit de bestaans- en rechtszekerheid in de hand wat expansie en creatie van tewerkstelling veilig stelt. Deze strategie zal versterkend werken tegenover het beleid dat de Vlaamse Regering zal implementeren betreffende versterking en herwaardering van commerciële centra in de stadskernen (Mercuriusproject). Het proactieve beleid betreffende erkenning en bestemming van commerciële zones moet daarenboven de inplanting van nieuwe middelgrote arbeidsintensieve commerciële projecten in Vlaams-Brabant mogelijk maken. Het betreft hierbij geen megaprojecten van het type Wijnegem of Feniks-Limburg, maar wel bovengemeentelijke verzorgingscentra genre Ikea of Leroy Merlin die mikken op grootstedelijke bevolkingsconcentraties en een vlotte bereikbaarheid. Deze projecten kunnen immers omwille van het ruimtebeslag en de verkeersafwikkeling niet binnen de gemeente- of stadskernen gerealiseerd worden. De praktijk leert dat deze commerciële activiteiten veel tewerkstelling schept (voornamelijk laaggeschoolden) en dat ze één van de weinige investeringstroeven van Vlaams-Brabant uitmaken.

2006

p. 19


3.2.2.2

Gewenste economische structuur in de deelgebieden

Hieronder worden enkele vermeldingen in het SEOP schematisch weergegeven. Telkens stelt het SEOP voor de bestaande kleinhandelsconcentratie als dusdanig te erkennen door een gewestplanwijziging tot ‘commerciële dienstenzone’.

Deelgebied

Aandachtspunten voor kleinhandel

Sociaal-economisch knooppunt Boortmeerbeek/Kampenhout

-

Kleinhandelsconcentraties uitsluitend gelegen langs N26

-

Beheersmaatregelen betreffende stedenbouwkundige voorschriften noodzakelijk om bestaande ruimtelijke situatie van deze kleinhandelsconcentratie als dusdanig te erkennen en hierin een meer efficiënte ordening te krijgen (gewestplanherziening met bestemming ‘commerciële dienstenzone’ i.p.v. ‘landelijk woongebied’)

-

Eveneens aangewezen de kleinhandelsconcentratie langsheen Tiensesteenweg als dusdanig te erkennen en er een beheersend beleid te voeren

-

Vraag naar effectieve erkenning van de bestaande kleinhandelsconcentraties als commerciële dienstenzone i.p.v. als ambachtelijke zone

-

Nagaan of uitbreiding van deze zone mogelijk en noodzakelijk is

Regionaalstedelijke gebieden Leuven

Kleinstedelijke gebieden Diest

3.2.3

Provinciale beleidsnota’s

De beleidsnota’s van de verschillende deelgebieden (economie en middenstand, toerisme, recreatie, huisvesting en grondbeleid, ruimtelijke ordening en mobiliteit, ...) vormen een weergave van de beleidsintenties tot aan het einde van de legislatuur (2001-2006). In deze beleidsnota’s komt de detailhandel net als in het SEOP slechts in geringe mate aan bod. Hieronder wordt schematisch weergegeven welke beleidsintenties binnen de verscheidene deelgebieden betrekking hebben op de kleinhandel. 3.2.3.1 -

-

2006

Beleidsnota 2001-2006: Ruimtelijke ordening en mobiliteit Opmaak ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP) op provinciaal niveau met afbakening en ontwikkelingsvisie van de te onderscheiden detailhandelslinten als input voor het opmaken van het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant Opstellen stedenbouwkundige verordeningen op handelsinrichtingen langsheen primaire en secundaire wegen

p. 20


3.2.3.2 -

-

-

Beleidsnota 2001-2006: Economie en Middenstand Opstellen inventaris van de bestaande perifere kleinhandelsconcentraties om hier vervolgens ontwikkelingsperspectieven en een gewenste structuur voor te bepalen. Via de Vereniging van de Vlaamse Provincies (VVP) meewerken aan een Strategisch Plan Ruimtelijke Economie (SPRE) om een inzicht op te bouwen over de ruimtelijk-economische structuur en dynamiek van Vlaanderen. Een van de drie thema’s die met hoogdringendheid worden aangepakt is de perifere kleinhandel (naast zonevreemde bedrijven en bedrijfsterreinen. Een van de verplichte taken van de dienst economie en middenstand is om via de provinciale commissie distributie5 een advies te geven over de nieuwe inplanting of de uitbreiding van kleinhandelszones in de provincie.

3.2.4 Strategische beleidsplannen uit de regio 3.2.4.1

Hageland6

In het Strategisch Beleidsplan toerisme en recreatie voor het Hageland worden de steden Aarschot, Diest en Tienen naar voor geschoven als kleinere centra op het vlak van winkelen.Voor elk van deze steden dient er gewerkt te worden aan stadskernvernieuwing en een eigentijdse aanpak van het publieke domein wat kan bijdragen tot een positief winkelklimaat. Daarnaast kan de verdere valorisatie van de cultuurhistorische stadskernen het recreatief winkelen versterken. Het ‘Gouden Kruispunt’ in Tielt-Winge brengt zowel voor- als nadelen met zich mee. Enerzijds zijn er de tewerkstelling, de concentratie van winkelmogelijkheden buiten de dorpen en de concentratie van verschillende winkels bij elkaar. Als nadeel is er natuurlijk de verkeersoverlast en de economische achteruitgang in de stedelijke centra. Vermits het ‘Gouden Kruispunt’ nu een feit is stellen de onderzoekers dat het beter is om bovenlokale hoogdynamische recreatieve attracties die niet veel met de eigenheid van het Hageland te maken hebben, daar te concentreren. 3.2.4.2

Groene Gordel

In het Strategisch Beleidsplan toerisme en recreatie voor de Groene Gordel wordt vermeld dat recreatief winkelen mogelijk is in de stadjes Halle en Vilvoorde en in beperkte mate in kleinere centra als Dilbeek, Tervuren en Asse. Vooral in Halle en Vilvoorde is het van belang om verder te werken aan een eigentijdse aanpak van het publieke domein wat kan bijdragen tot een positief winkelklimaat. Er zijn voldoende mogelijkheden voor funshopping in Brussel en in andere steden in de onmiddellijke omgeving zoals Aalst, Mechelen of Leuven. De Groene Gordel dient zich bijgevolg niet echt als shoppingregio te profileren.

5

De Provinciale Commissie Distributie bestaat ondertussen niet meer.

6

Dit beleidsplan dateert van 2002.

2006

p. 21


3.3

Beleidsuitgangspunten op het niveau van de gemeenten

In de volgende paragrafen bespreken we kort de hoofdlijnen van het gemeentelijk beleid. In eerste instantie bespreken we de beschikbare gemeentelijke structuurplannen. In Bijlage 2: vindt u een overzicht van de status van deze gemeentelijke structuurplannen. Sommige zijn nog maar in voorontwerp- of ontwerpfase. Anderzijds geven een overzicht van de beleidslijnen (van de gemeenten die nog geen structuurplan hebben) die tot uiting kwamen in de workshops.

3.3.1 Aarschot Huidige situatie De winkelgebieden van Aarschot kan men onderverdelen in drie types: 1. het binnenstedelijk winkelgebied: het kernwinkelgebied Aarschot-Centrum (de markt en omliggende straten) en het winkelcentrum Schaluin. 2. de grootschalige perifere winkelgebieden: dit zijn de winkelgebieden met overwegend grootschalige inplantingen, overwegend langs de invalswegen: Diestsesteenweg, Leuvensesteenweg, Tieltseweg. Bij deze tweede categorie worden ook de grootschalige solitaire detailhandelsvestigingen gerekend. 3. de kleinschalige perifere winkelgebieden: deze bevatten vooral inplantingen van kleine omvang, gelegen in een deelgemeente of wijk: vb. Bonewijk, Rillaar, Gijmel, Wolfsdonk, Gelrode. Het kernwinkelgebied van Aarschot-Centrum, met het volledige spectrum aan dagelijkse en niet-dagelijkse goederen, strekt zich vanaf de Grote Markt in drie richtingen uit. Van de 436 commerciële of dienstverlenende panden binnen de afgebakende winkelgebieden van het grondgebied Aarschot bevindt zich de helft in het kernwinkelgebied. In Aarschot Centrum scoort het aantal horecazaken hoog. Binnen de detailhandel ligt het zwaarste gewicht in de branche van de kleding. Het winkelgebied Schaluin wordt ruimtelijk van het kernwinkelgebied gescheiden door de Demer en strekt zich uit langs de Bogaardenstraat, de Gasthuisstraat en Schaluin zelf, waar zich de grootste winkeldichtheid voordoet. Het winkelgebied Schaluin omvat een 120-tal handelszaken. 51,3% van het aantal panden en 44 % van de verkoopsvloeroppervlakte wordt ingenomen door dienstverlenende activiteiten. Aarschot telt drie verschillende winkelgebieden van het type grootschalig perifeer: - Diestsesteenweg. Dit is een grootschalig winkelgebied, met o.a. een aantal winkels met tuinbenodigdheden, bloemen en planten, Unicamp- Freetime (wooninrichting, hobby, speelgoed,…). De totale verkoopsvloeroppervlakte (ca. 38.000 m²) wordt voor meer dan de helft ingenomen door één zaak van 20.000 m², nl. Bloemen Gaby. - Leuvensesteenweg. Het betreft hier een sterk gemengde zone met een groot warenhuis, meerdere garages en benzinestations, vrije beroepen en een regionaal glasbedrijf gelegen juist ten westen van het kernwinkelgebied, in het verlengde van de Leuvensestraat. - Tieltseweg. Ook hier gaat het om een solitaire vestiging: Serré Meubelen.

2006

p. 22


Kleinschalige perifere winkelgebieden komen in principe overeen met de centra van dorpen en wijken. Enkel de Bonewijk en de deelgemeente Rillaar hebben een voldoende uitgebreid en ruimtelijk geconcentreerd winkelapparaat om het predikaat “winkelgebied” te verantwoorden. De kleinschalige perifere gebieden tellen een vrij aanzienlijk aantal panden, maar beslaan een zeer beperkt deel van het totale Aarschotse winkelapparaat. Gewenste structuur In het gemeentelijk ruimtelijk structuurplan van Aarschot wenst zich op vlak van retail vooral toe te spitsen op het sturen van de grootschalige detailhandel. De provincie is bevoegd voor de afbakening van dergelijke linten zoals de Diestsesteenweg (N10). In het Provinciaal Structuurplan Vlaams-Brabant werd de Diestsesteenweg niet als kleinhandelszone geselecteerd. Wanneer dit gebied niet wordt opgenomen binnen de afbakening van het stedelijk gebied, moet deze kleinhandelszone worden afgebouwd. De gemeente stelt echter voor om de bestaande zaken te bevestigen en de bijkomende behoefte aan oppervlakte van deze centra op te vangen binnen de bestaande concentratie door herstructurering (o.a. van de grootschalige parkings) en inbreiding. Elders in de gemeente worden dergelijke zaken immers niet toegelaten. Bovendien is er binnen de gemeente geen ruimte om deze zaken te herlocaliseren. Nieuwe vergunningen langs de Diestsesteenweg worden enkel toegekend aan tuincentra/doe-het-zelf-zaken en aanverwante, zodat de identiteit van het gebied zich verder kan ontwikkelen. Het is geenszins de bedoeling zaken aan te trekken die eigenlijk in de binnenstad thuishoren en daardoor voor concurrentie met het centrum zouden zorgen. Baanwinkels met een modisch aanbod, type Gouden Kruispunt, worden geweerd. Het beleid dat de gemeente voorstelt wijkt dus af van het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant.

3.3.2 Asse Huidige situatie Langs de N9 is een verweving van allerhande activiteiten ontstaan, waardoor van een activiteitenas gesproken kan worden. Dit had en heeft tot gevolg dat veel kleinhandelsvoorzieningen het centrum zijn ontvlucht en zich verplaatsen naar weinig gestructureerde zones zoals de N9. Dit veroorzaakt een leegzuigeffect op de handelskern van Asse waardoor het centrum een deel van zijn dynamiek verliest. Gewenste structuur De economische activiteiten dienen in de stedelijke gebieden gebundeld te worden en gericht te worden verweven met andere functies. Detailhandelsactiviteiten worden gebundeld in de kernen en met prioriteit in de stedelijke kernen van Asse en Zellik. Dit betekent dat aan de verdere ontwikkeling van kleinhandelsactiviteiten langsheen de N9 halt wordt toegeroepen, met uitzondering van die delen van de N9 gelegen in de stedelijke centra van Assen en Zellik.

2006

p. 23


Rekening houdend met de huidige situatie worden naast de kernen enkele lokale kleinhandelszones aangeduid. Aan deze kleinhandelszones kunnen een aantal stedenbouwkundige voorwaarden worden gekoppeld die de verweving met de omgeving kunnen bevorderen. De volgende zone’s worden aangeduid als lokale kleinhandelszones: -

Zone ‘Colruyt’. Zone ‘Match’.

3.3.3 Beersel Huidige situatie Het handelsapparaat is goed uitgebouwd in de kernen van Beersel en Alsemberg, en in mindere mate Huizingen. Vrijwel alle voorzieningen (bakker, slager, kapper, apotheker, optieker, …) zijn hier terug te vinden. De deelruimte “Zuidelijke as van kernen” wordt gevormd door de kernen Huizingen, Dworp en Alsemberg, allen gelegen langsheen de Alsembergsesteenweg. De Alsembergsesteenweg trekt veel grootschalige handelsactiviteiten zoals autogarages, slaap- en woonwinkels en fabrikanten, tentoonstellingsruimtes, softwarezaken, enz. en dit zowel op grondgebied van Huizingen, Dworp als Alsemberg. Langsheen de Alsembergsesteenweg is een verweving ontstaan van allerhande activiteiten, waardoor van een activiteitenas kan gesproken worden. De problematiek van aantrekking en doorstroming van verkeer die hierdoor mede ontstaat, heeft zijn invloed op de leefbaarheid van de Alsembergsesteenweg. De bereikbaarheid van de gemeente wordt gegarandeerd door de aanwezigheid van belangrijke verkeersinfrastructuren. In het westen wordt de gemeente doorsneden door de E19. De gemeente is op deze autosnelweg aangesloten met twee open afrittencomplexen waaronder één op de kruising met de Alsembergsesteenweg. Er is een tekort aan parkeerplaatsen nabij de verscheidene horeca- en handelszaken in de centra van Beersel en Alsemberg. Gewenste structuur De huidige structuur van activiteiten langsheen de Alsembergsesteenweg biedt op termijn de mogelijkheid om zones voor kleinhandel, lokale en regionale bedrijvigheid en wonen af te bakenen. In verband met het “tekort” aan parkeerplaatsen stelt de startnota voor om eerder een modal shift na te streven door het openbaar vervoer en het fietsgebruik te promoten in plaats van een aanbodsbeleid te voeren.

3.3.4 Bekkevoort Huidige situatie De stad waar Bekkevoort het dichtst bij ligt, is Diest (op slechts 8 kilometer). Daar de gemeente geen voorzieningen kent van bovengemeentelijk belang (noch administratief, noch inzake cultuur, sport of onderwijs) is ze hiervoor aangewezen op deze kleine stad. Door de toenemende automobiliteit langsheen de N2 (Staatsbaan), is Bekkevoort uitgegroeid tot een typisch straatdorp langsheen de Staatsbaan. Assent,

2006

p. 24


Molenbeek en Wersbeek daarentegen ontwikkelden zich als zijnde kleine bebouwingsconcentraties. Het beperkte aantal voorzieningen verkleint echter de leefbaarheid in deze kernen. Het heden vereiste economische draagvlak voor voorzieningen (commercieel, diensten, enz.) leidt er tot een vermindering van het aanbod aan diensten en handel. Zij zijn dan ook afhankelijk van de omliggende centra. Hier draagt dan wel de goede ontsluiting van de gemeente in bij, maar zij zorgt er tevens voor dat alles in deze gemeente zeer autogericht is. De Staatsbaan in Bekkevoort trekt wel economische activiteiten aan en ondersteunt die dan ook. Door de spreiding van wonen, voorzieningen en diensten over bijna de volledige lengte van de Staatsbaan wordt geen echt centrum ervaren. Dit veroorzaakt samen met de hoge verkeersdruk en de inrichting van de Staatsbaan zelf, een afname van de leefbaarheid in deze kern die zuiver autogericht is. Omwille van onaangepaste wegprofielen, het gebrek aan een duidelijk afgebakend centrum en de grote verkeersdruk is de Staatsbaan daarenboven verkeersonveilig. Op dit moment wordt voor de N2 een streefbeeld uitgewerkt om de toekomstige functie beter te ondersteunen. Het groot aantal kleinhandelszaken dat er gevestigd is, neemt in de commerciële dienstensector, het grootste tewerkstellingsaandeel in de fusiegemeente voor zich. Algemeen gezien worden de effecten van concentraties van kleinhandel langsheen verbindingswegen op de ruimtelijke structuur als negatief ervaren. Gewenste structuur Een duidelijke centrumvorming en verwevenheid van functies wordt bij toekomstige ontwikkelingen in Bekkevoort en ook in Assent vooropgesteld. Indien er nieuwe functies van gemeentelijk niveau dienen ingeplant te worden, wordt hiervoor bij voorkeur ruimte gezocht in of aansluitend aan het hoofddorp Bekkevoort. In tweede instantie kan gedacht worden aan een locatie binnen of aansluitend aan de woonkern Assent. De Dorpsstraat te Assent wordt gezien als een potentiële locatie voor een sterke concentratie van voorzieningen. Op de geplande lokale bedrijventerreinen ziet men geen plaats voor detailhandel, daar die in de kernen kan verweven worden. De voorzieningen binnen de kernen dienen best complementair aan elkaar, aan het structuurondersteunend kleinstedelijk gebied Diest en aan het regionaal stedelijk gebied Leuven ontwikkeld te worden. Het zal bijdragen tot de leefbaarheid van de kernen voor de plaatselijke bevolking. In dorpskern van Bekkevoort zal de profilering en aankleding van de Staatsbaan dienen aangepast te worden aan zijn toekomstige en aan de huidige functie en zal moeten bijdragen in het herwaarderen en teruggeven van een leefbaar centrum aan Bekkevoort. De baan wordt als een openbare vervoersader geprojecteerd en er wordt meer ruimte vrijgemaakt voor langzaam verkeer. Het centrum moet daarbij evolueren naar een kwaliteitsvol centrum door het concentreren en verweven van functies als wonen, handel en ambachtelijke bedrijvigheid. In de kernen Molenbeek, Wersbeek, Rijnrode en Struik wordt geen grote toename van voorzieningen verwacht, wel een kwaliteitsverbetering van de kern. Het accent voor de ontwikkeling van kleinhandel, horeca en andere voorzieningen wordt in Bekkevoort en Assent voorzien in de “gebieden voor kernvoorzieningen en verweving ambachtelijke bedrijvigheid”.

2006

p. 25


3.3.5 Bertem Huidige situatie -

-

-

-

-

-

Bertem is een kleine landelijke gemeente gelegen in het arrondissement Leuven, op ongeveer 20 km ten oosten van het grootstedelijk gebied Brussel en op 5 km ten westen van het regionaalstedelijk gebied Leuven. Door deze situering ligt de fusiegemeente in de onmiddellijke invloedssfeer van beide stedelijke gebieden. Het is dan ook voornamelijk een pendelgemeente. De kern van Bertem wordt momenteel in het zuiden en oosten begrensd door de autosnelwegen E40 en E314. Er is een vlotte relatie met de andere kernen en door het open afrittencomplex wordt de kern zelfs goed ontsloten op nationaal en internationaal niveau. De woonkernen van Bertem en Leefdaal worden getypeerd door een sterke verweving van functies zoals wonen, handelszaken, ambachtelijke bedrijven, voorzieningen, … Om historische redenen ontbreekt het in de dorpskern van Bertem aan een duidelijk centrum. In de kern Korbeek-Dijle zijn nauwelijks voorzieningen, waardoor de bewoners afhankelijk zijn van omliggende centra. Hier draagt wel de goede ontsluiting van de gemeente in bij. Er is een vermindering van de (economische) leefbaarheid van de kleinere kernen t.g.v. twee elkaar versterkende fenomenen. Enerzijds loopt de bevolking van de kleine kern terug door de ruimtelijke spreiding van de woonfunctie. Anderzijds leidt de verhoging van het minimaal economisch draagvlak voor voorzieningen (commercieel, diensten, enz.) tot een vermindering van het aanbod aan diensten en handel. De concentratie van kleinhandel langsheen verbindingswegen wordt ten aanzien van de ruimtelijke structuur als negatief ervaren. De inplanting van de voorzieningen in Bertem gebeurt heden louter op basis van autobereikbaarheid, hetgeen weer bijdraagt aan het gebrek aan een duidelijk centrum. In het algemeen ondervindt bedrijvigheid als horeca, diensten, kleinhandel e.d. problemen van zonevreemdheid of uitbreiding.

Gewenste structuur -

-

-

Binnen de open wig tussen Leuven, Brussel en Mechelen dient de dorpskern van Bertem ontwikkeld tot hoofddorp in het buitengebied. Indien er nieuwe functies van gemeentelijk niveau dienen ingeplant te worden, wordt hiervoor bij voorkeur ruimte gezocht in of aansluitend aan het hoofddorp Bertem. De economische activiteiten dienen er evenwel laagdynamisch te blijven om het landelijk karakter te vrijwaren. In tweede instantie kan gedacht worden aan een locatie binnen of aansluitend aan de woonkern Leefdaal. Om de kernen ook leefbaar te houden, wordt een beleid gevoerd voor het behoud van verwevenheid van wonen, kleinhandel en diensten, op het niveau van de woonkern. Het accent voor de ontwikkeling van kleinhandel, horeca en andere voorzieningen wordt in Bertem, Leefdaal en Korbeek-Dijle voorzien in de “gebieden voor kernvoorzieningen en verweving ambachtelijke bedrijvigheid”. Tegelijk met de versterking van de kernen wordt er naar gestreefd om er de verkeersleefbaarheid en verkeersveiligheid te verhogen en aldus kwalitatieve verblijfsgebieden te creëren. Voor de dorpskern van Bertem wordt een herinrichting en structurering (o.a. van de doortocht) vooropgesteld teneinde terug

2006

p. 26


een kwaliteitsvol en functioneel centrum te bekomen en herwaardering te stimuleren.

3.3.6 Bever Huidige Situatie -

-

-

Bever maakt deel uit van het Pajottenland, het golvend landschap tussen Brussel en de Denderstreek. Binnen het Pajottenland is Bever de meest uitgesproken landelijke gemeente. Ze kent een lage bevolkingsdichtheid. Bever ligt in het ommeland van enkele steden met een functie van subregionale of kleine centra (zoals Geraardsbergen, Edingen en Lessen). Deze stedelijke gebieden hebben de potentie om de dynamiek van de regio inzake bedrijvigheid op te vangen. Ook voor andere bovenlokale voorzieningen beroept men zich op deze stedelijke gebieden (zoals secundaire scholen, winkels...), maar ook op Brussel en omgeving zoals in Halle. In Bever is het winkelapparaat erg beperkt. De weinige winkels (die de bevolking voorzien van dagdagelijkse producten) en diensten in Bever liggen voornamelijk gegroepeerd in de dorpskern van Bever t.h.v. de Plaats. Deze maken integraal deel uit van de bewoningsstructuur van Bever. Door het groot aantal inwijkelingen in de gemeente Bever is het voor het winkelapparaat in de gemeente steeds moeilijker om te overleven. De inwoners die in Brussel of andere steden gaan werken brengen hun boodschappen mee.


-

-

-

Grootschalige ontwikkelingen inzake bijkomende woningen, bedrijvigheid, enz. worden niet nagestreefd. Dit zou immers de kwaliteit als buitengebiedgemeente nog meer in het gedrang brengen. Ontwikkelingen van dergelijke functies dienen kleinschalig te zijn en afgestemd op de behoeften van de lokale bevolking. Er wordt gestreefd naar kernversterking en verdichting. Bijkomende voorzieningen zullen zoveel mogelijk in de kern worden voorzien en dienen te worden verweven met de hoofdfunctie wonen. In het PRS Vlaams-Brabant werd de dorpskern van Bever als hoofddorp in het buitengebied geselecteerd. Deze dient hoofdzakelijk de dynamiek (wonen, lokale bedrijvigheid, voorzieningen, administratieve dienstverlening) op te nemen. Qua voorzieningenniveau betreft het hier basisvoorzieningen (lagere school, voedingszaken, lokale administratieve diensten…) Voor beide dorpskernen (Akrenbos en Bever) wordt gekozen deze als verblijfsgebied in te richten, met aandacht voor de zwakke weggebruiker. Beheersing van de inplanting van autogerichte functies wordt vooropgesteld, bijvoorbeeld door de herinrichting van de doortocht van de N263 door de kern van Bever.

3.3.7 Boortmeerbeek Huidige situatie -

Aanbod van dagelijkse boodschappen (lokale functie) in de kernen Boortmeerbeek (18 vestigingen + 10 horeca), Hevere (5 vestigingen en 2 horeca) en Schiplaken (8 vestigingen en 2 horeca)

2006

p. 27


-

Leuvensesteenweg detailhandelslint met een bovenlokale functie (ook industriële bedrijven zijn hier gevestigd)


Concentreren van de detailhandel in de centra van de kernen en ontmoedigen van vestiging van de detailhandel in perifere woonstraten en wijken. Deze centrumgebieden houden wel alleen een lokale functie. Geen nieuwe lokaal gerichte detailhandel meer langs de steenweg. Verdere verspreide ontwikkeling van baanwinkels langs de N26 is niet gewenst. Concentreren van grootschalige kleinhandel buiten het stedelijk gebied.

3.3.8 Galmaarden Huidige situatie In de diverse dorpskernen die tot de gemeente behoren, bevinden zich tussen de bewoning kleine handels- en horecazaken. De kleinhandelsvoorzieningen zijn gericht op de eigen bevolking. De laatste jaren zijn er echter steeds meer kleinhandelszaken verdwenen. Gewenste situatie Galmaarden-Rode is geselecteerd als hoofdkern en Tollembeek en Vollezele zijn geselecteerd als woonkern. De voorzieningen dienen centraal in de dorpskernen te worden gesitueerd waarbij Galmaarden-Rode de belangrijkste rol vervult. Hierbij wordt ingezet op zoveel mogelijk concentratie van de voorzieningen.

3.3.9 Geetbets Huidige situatie -

-

-

De fusiegemeente Geetbets behoort tot het arrondissement Leuven en ligt op de grens met de provincie Limburg tussen de Vlaamse steden Hasselt, Tienen, SintTruiden, Diest in. De gemeente heeft een dominant landelijk karakter en bijhorende lage bevolkingsdichtheid, het maakt deel uit van het traditioneel landschap Hageland. De fusiegemeente Geetbets is voornamelijk een pendelgemeente die voor werkgelegenheid aangewezen op Leuven, Brussel, Hasselt en Sint-Truiden. De N716 tussen Diest, Herk-de-Stad en Sint-Truiden is de enige verbindingsweg van regionaal belang. De handel in de fusiegemeente Geetbets voorziet in de elementaire behoeften van de inwoners in de kernen Geetbets, Rummen en Grazen. Daarnaast bieden de dorpskernen van Geetbets en Rummen ook goederen en diensten voor niet dagelijks gebruik: kleding, elektriciteitswinkel, doe-het-zelf, bloemenwinkel, apotheek,… Verder zijn een paar baanwinkels gelegen langs de N716 (Bergeneinde). De kern Geetbets is de belangrijkste pool met primaire en secundaire voorzieningen en gemeentelijke diensten, in tweede instantie is ook de kern van Rummen redelijk goed uitgerust.

2006

p. 28



-

-

-

In het PRS Vlaams-Brabant wordt Geetbets vermeld als hoofddorp, waar de lokale voorzieningen dienen te worden uitgebreid. Rummen krijgt het statuut van woonkern met voorzieningen ten behoeve van lokale basisbehoeften De voorzieningen voor primaire (dagelijkse) behoeften dienen gebundeld te worden in alle kernen, terwijl secundaire voorzieningen en diensten (winkels waar eerder wekelijkse aankopen gebeuren, bijvoorbeeld supermarkt) enkel voorzien worden in het hoofddorp (Geetbets) en de woonkern (Rummen). Bestaande winkels en voorzieningen kunnen gehandhaafd blijven, voor zover zij het ruimtelijk draagvlak van de kern niet overschrijden. Bergeneinde kan in beperkte mate secundaire functies opnemen ter plaatse van de bestaande steenwegontwikkeling aan de N716. Deze functioneren op bovenlokaal niveau, maar ook voor de deelgemeente Rummen De aandacht voor een leefbaar en veilig verkeer in de kernen komt tot uiting in de op stapel staande projecten (ontwikkeling van poorten aan de dorpskernen van Geetbets en Grazen).

3.3.10 Glabbeek Huidige situatie -

Een echt centrum/centrale ontmoetingsplaats ontbreekt in de kern Glabbeek Een echt centrum /centrale ontmoetingsplaats ontbreekt in de kern Bunsbeek Het oorspronkelijke centrum ten westen van de A29 is in de tijd opgeschoven richting Boeslinter In de Schoolstraat (ten oosten van de A29) zijn diverse centrumfuncties en commerciële functies geconcentreerd


-

-

De gewenste structuur wordt opgehangen aan een structurerende as met centrumfuncties en voorzieningen. Deze as loopt van het militair domein, via de Dries, de Grotestraat en de Kersebeekstraat tot aan het rusthuis Arcadia. Ontwikkelen van een centrumruimte: afgebakend vanaf het gemeentehuis tot de parking met supermarkt, bankfiliaal en andere commerciële voorzieningen. De Grotestraat wordt de as van het centrum. De bestaande parking wordt herontwikkeld tot centrumplein. De bebouwing die het plein afbakent komt in aanmerking voor herontwikkeling, met voorzieningen en commerciële functies op maaiveld niveau met daarboven een woonfunctie. De Schoolstraat wordt opgewaardeerd tot centrumruimte De omliggende voorzieningen worden ten volle op deze centrumruimte betrokken Verdichting van het wonen en woonondersteunende functies in het centrumgebied

3.3.11 Herent Huidige situatie Herent kenmerkt zich algemeen door kleine, verspreide handelszaken. Er zijn plaatselijk concentraties van winkels die centrumversterkend werken, maar die geenszins kunnen worden aangezien voor echte commerciële centra. Het grootste deel van de handelszaken en de grotere zaken voor dagelijkse goederen bevinden zich in

2006

p. 29


Herent-centrum, verspreid over meerdere straten. Handel is er sterk verweven met de woonfunctie. In Velten-Beisem zijn er eveneens enkele kleine, verspreid over verschillende straten van het centrum. De winkels zijn ook hier volledig verweven met andere functies. In Winksele, alsook in andere woonkernen, is het aanbod opmerkelijk beperkt. Gewenste situatie De handelsactiviteit die Herent ondersteunt, staat in functie van de lokale bevolking. Herent wenst de handelsactiviteit die gericht is op het doorgaande verkeer of op het stedelijk gebied van Leuven, niet verder uit te bouwen. De handelsactiviteit is derhalve eerder kleinschalig en maakt integraal deel uit van de woonkernen. Bestaande ontwikkelingen van middenschalige handel worden erkend doch niet verder uitgebreid. Buiten specifiek benoemde zones worden geen omvangrijke handelspanden ingericht. Kleinschalige handel kan en moet een wezenlijke bijdrage leveren aan kernversterking.

3.3.12 Holsbeek Huidige situatie -

-

-

-

-

-

De gemeente Holsbeek maakt deel uit van de verstedelijkte rand rond Leuven. Ze is gelegen ten zuidoosten van Leuven naast de E314 (A2) tussen Leuven en Aarschot. Een andere belangrijke ontsluiting vormt de N223 welke van zuid naar noord door de gemeente snijdt en de ‘ring’ rond Aarschot verbindt met de ring rond Tienen. Een as van gemeentelijke verkeerswegen verbindt alle dorpskernen binnen de gemeente. Hoewel het deels aansluit op het regionaal stedelijk gebied van Leuven en onder druk staat van suburbanisatie, is Holsbeek nog overwegend landelijk en behoort de gemeente deels tot het traditionele landschap van het Hageland. Voor werkgelegenheid richt de gemeente zich overwegend op het regionaalstedelijk gebied van Leuven en op de kleinstedelijke gebieden van Aarschot, Diest en Tienen. De winkels en diensten liggen verspreid over de diverse deelkernen. Deze doen voornamelijk dienst voor de plaatselijke bevolking. Het gaat hier vooral over primaire voorzieningen (bakker, slager, krantenwinkel…). In het hoofddorp Hosbeek is het aantal winkels en diensten aan de lage kant. Nieuwe ontwikkelingen zijn zeldzaam, veelal gaat het nog over oudere winkels. De centrumambiance is het grootst in de dorpskern van Nieuwrode. Het heeft duidelijk centrumgebied (dorp) met een relatief uitgebreid aanbod aan winkels, diensten, horeca en voorzieningen. Doordat vele inwoners buiten de kernen wonen of tewerkgesteld zijn buiten de gemeente gaat het voorzieningenaanbod er gestaag achteruit. Hierdoor ontbreekt ‘het centrum’ in de meeste dorpskernen. Wegens de onaangepaste inkleding van het openbaar domein ligt de nadruk in de dorpskernen op het (auto)verkeer ligt in plaats van op de verblijfsfunctie. In Holsbeek kan één kleine concentratie van baanontwikkeling worden aangeduid in de kern van Kortrijk-Dutsel.

2006

p. 30



-

-

In het PRS Vlaams-Brabant is de kern van Holsbeek is geselecteerd als hoofddorp, het bij Leuven aansluitende Holsbeek Plein als potentiële stedelijke kern bij het regionaalstedelijk gebied. De gemeente wenst zich voornamelijk als landelijke woongemeente te ontwikkelen, die zich richt op de lokale woonbehoeften en naar het valoriseren van de woonkwaliteiten in de gemeente. Men wenst de centrumfunctie van de historische kernen opnieuw te herstellen door het stimuleren van de woon- en handelsfunctie. Hierbij wordt een verwevenheid van de verschillende functies met het wonen nagestreefd. De maatregelen en acties voor het versterken van de leefbaarheid en de levendigheid in de dorpskern worden per dorpskern bekeken. In elk geval zullen nieuwe woonontwikkelingen en centrumactiviteiten aan de kernen gebundeld worden. Hiertoe zal een aanbodbeleid gevoerd worden onder andere door het creëren van bouwmogelijkheden voor handel in de kernen. Door de centrumactiviteiten in de dorpskernen terug te stimuleren, wordt de aantrekkelijkheid van de kernen wordt en worden hierdoor nieuwe ontwikkelingen aangetrokken.

3.3.13 Huldenberg Huidige situatie De belangrijkste concentraties van kleinhandel bevinden zich in de hoofdkern Huldenberg en zijn gelokaliseerd vlakbij het centrumplein. De voorzieningen hebben een beperkte aantrekkingskracht op naburige gemeenten. In de overige kernen (Ottenburg, Sint-Agatha-Rode en vooral Neerijse en Loonbeek hebben slechts een beperkt winkelapparaat, gericht op dagelijkse noden. Gewenste situatie Om de aantrekkingskracht van het hoofddorp te versterken worden er ruimere ontwikkelingskansen gecreëerd voor commerciële functies. Daarnaast wordt ingezet op verdere verdichting en concentratie. Wonen boven handelspanden moet mogelijk gehouden worden, zodat leegstand boven handelspanden wordt verhinderd. Grootschalige handel die het niveau van de gemeente overschrijden moeten vermeden worden.

3.3.14 Kampenhout Huidige situatie -

-

Kampenhout ligt in het noorden van provincie Vlaams-Brabant, in het centrum van de driehoek Brussel – Mechelen – Leuven. De gemeente is gelegen langs het kanaal Leuven – Dijle en langs de steenwegen N26 (Leuven – Mechelen) en N21 (Brussel – Haacht). Hoewel binnen de Vlaamse ruit gelegen, bezit Kampenhout nog een overwegend landelijk karakter. De dorpskernen van Kampenhout en Berg maken deel uit van het suburbaan woongebied dat vanuit Kampenhout overloopt in de stedelijke ruimte van Brussel.

2006

p. 31


-

-

-

-

-

De drie andere kernen hebben zijn landelijker. Kampenhout is voornamelijk een pendelgemeente ten aanzien van de omliggende stedelijke centra. Slechts een klein aandeel handelszaken zijn gesitueerd in de dorpscentra van Kampenhout en Berg. Die centra verliezen daardoor meer en meer van hun traditionele sociale en functionele betekenis. De meeste handelszaken liggen geconcentreerd langsheen de twee autogerichte steenwegen. De grote concentraties zijn vooral terug te vinden langs de N26 ter hoogte van Kampenhout-Sas richting Mechelen en in tweede instantie langs de N21 ter hoogte van Kampenhout-Berg. Kleinere concentraties vinden we terug langs de N21 ter hoogte van Relst en Ruisbeek en langs de N26 ter hoogte van Buken. Langs de N21 functioneren de handelszaken en horeca eerder voor de eigen dorpskern en gemeente. De baanontwikkelingen omvatten verschillende types van activiteiten. Het gaat om zowel grote, middelgrote als kleine bedrijven. Verder is er de detailhandel die behoefte heeft aan een grote verkoopsoppervlakte en grote horecazaken. Deze hebben tevens behoefte aan ruime parkeerterreinen en zijn gericht op autoverkeer. De N21 en N26 staan onder zware druk door de grote verkeersdrukte en hoge gevoerde snelheden, de oversteekproblemen, de bebouwingsdruk, de verkeersonveiligheid en –leefbaarheid, Het winkelen verschuift naar de buurgemeenten (vooral Herent en Haacht) en de steden Mechelen, Vilvoorde en Leuven.


-

-

-

Globaal gezien wenst men Kampenhout te ontwikkelen als landelijke woongemeente. In de kernen wil men de leefbaarheid en de levendigheid vergroten. Maatregelen en acties voor het versterken van de leefbaarheid en de levendigheid in de dorpskern zullen per dorpskern bekeken worden. Verwevenheid van functies wordt vooropgesteld. Het gebied gevormd door de kernen Kampenhout en Berg wordt verkozen om bijkomende ruimtebehoeften op te vangen zonder het landschappelijke karakter van de gemeente verder te beschadigen. Lokale voorzieningen kunnen worden uitgebouwd ter optimalisering van het functioneren van het hoofddorp. Bovenlokale voorzieningen worden eerder ontmoedigd. Versterking van de kernen gebeurt door het voeren van een aanbodbeleid in de kernen. De complementariteit tussen de verschillende kernen wenst men naar de toekomst toe te behouden. Bovenlokale functies zoals grootschalige kleinhandel, horeca en bedrijvigheid worden zo weinig mogelijk in de dorpskernen geïntegreerd. Deze bovenlokale functies moeten een goede ontsluiting hebben naar het hogere verkeersnet, daarom moeten ze zo dicht mogelijk aansluiten bij de N26 en het kanaal. De bestaande concentratie aan baanwinkels langsheen de N26 te Boortmeerbeek – Haacht werd geselecteerd als “concentratie van grootschalige kleinhandel buiten het stedelijk gebied” en zal dus worden geconsolideerd. Het handelslint langs de Mechelsesteenweg zou in samenspraak met de provincie worden afgebakend, zodat een verdere uitzwerming van de handelszaken, horeca en bedrijvigheid wordt vermeden. In de zone voor grootschalige kleinhandel kan door een intensiever ruimtegebruik, het gezamenlijk gebruik van parkingfaciliteiten en meer geschakelde constructies, een verdichting nagestreefd worden. Deze verdichting moet toelaten om het gebied beter te structureren. Door de perifere kleinhandel op deze wijze te concentreren wordt ze bovendien ook via het

2006

p. 32


-

-

openbaar vervoer eenvoudiger ontsluitbaar. De aanleg van een ventweg die via één of meerdere ronde punten aantakt op de steenweg kan de verkeersveiligheid op de steenweg ten goede komen. De verdere monotone uitdeining van allerlei commerciële functies en bebouwing langs de volledige lengte van de N21 wenst men tegen te gaan, met uitzondering van een beperkte zone ter hoogte van de kern Kampenhout. Deze beperkte zone langs de N21 functioneert nu reeds als handelscentrum voor de dorpskern van Kampenhout en de gemeente en wordt naar de toekomst toe verder ontwikkeld als centrumzone op dorpskernniveau en op gemeentelijk niveau. De bedoeling is om meer samenhang te krijgen tussen enerzijds de functies in het centrum van het hoofddorp en anderzijds de spontane ontwikkeling van functies langs de Haachtsesteenweg. Commerciële functies worden gebundeld naar het historische dorpscentrum en centrumzone langs de Haachtsesteenweg. Minder ruimtebehoevende functies worden geconcentreerd in het centrum van Kampenhout. Meer ruimtebehoevende commerciële functies worden geconcentreerd in een beperkte zone langs de N21 (Haachtsesteenweg), gezien het karakter van de bestaande functies en gezien daar nog meer ruimte en mogelijkheden voorhanden zijn. De uitbouw van functies met een uitgesproken bovenlokaal karakter wordt vermeden. Het gaat maximaal over functies op het niveau van de gehele gemeente en eerder om functies op het niveau van de dorpskern, die verweefbaar zijn met de woonfunctie. De inrichting en ontwikkelingsmogelijkheden van de N21 moeten afgestemd worden op de functie van dit wegdeel: een onderdeel van het centrum van Kampenhout. De N21 ter hoogte van Berg en Relst wordt niet beschouwd als deel uitmakend van de dorpskern. De aantrekkingskracht van de weg voor nieuwe (spontane) ontwikkelingen wordt zo beperkt mogelijk gehouden, ten voordele van de dorpskernen zelf.

3.3.15 Kortenberg Huidige situatie De grootste handelsconcentraties vindt men in het centrum van Kortenberg zelf. De gewestweg, Leuvensesteenweg (N2), is sturend voor het locatiegedrag en de ontwikkeling. In de verschillende deelkernen, m.n. Erps-kwerps, Meerbeek en Everberg zijn de primaire voorzieningen aanwezig op het niveau van de kern zelf. Enkel Everberg scoort hier wat minder in. Op de N2 in de nabijheid van Schoonaarde zitten enkele handelsvestigingen zonevreemd. De druk op de gewestweg voor op verkeer gerichte baanlocaties begint zich tevens aardig te laten gevoelen. Gewenste situatie De uitbouw van een centraal gelegen handelsapparaat wordt gestimuleerd. Gekoppeld aan het op te starten doortochtproject wordt de winkelas afgebakend en via een stedenbouwkundige studie voorgesteld. In de deelkernen Everberg-Meerbeek wordt een winkelzone afgebakend als verfijning van de structuurschetsen en voorzien zoveel mogelijk nabij de kern.

2006

p. 33


3.3.16 Kraainem Huidige situatie Het zwaartepunt van de kleinhandel is gevestigd in Kraainem-Stokkel. De voorzieningen zijn vooral gericht op de dagelijkse behoeften (conveniencegoederen). Daarnaast is er nog verspreid aanbod in de verschillende wijken aanwezig. De gemeente beschikt over een zone van grootwinkelbedrijven, ter hoogte van de Wezembeeklaan. De functies worden gehuisvest in een grootschalig gebouw. Daarnaast is op een solitaire locatie een supermarkt gevestigd. Gewenste situatie Kraainem wordt gezien als hoofddorp binnen de gemeente. De economische activiteiten hebben een kleinschalig karakter en zijn sterk verweven met de woonomgeving. De handelsfunctie is beperkt tot de kernen Kraainem Noord en Stokkel. Door in deze stedelijke kernen initiatieven te nemen inzake leefomgeving etc. kan de detailhandel worden gestimuleerd. Handelsfuncties zullen allen in de belangrijkste handelsstraten worden versterkt. Een verdere uitbouw van bovenlokale kleinhandelsactiviteiten aan de Wezembeeklaan is niet aangewezen.

3.3.17 Landen Huidige situatie De handel in Landen-centrum heeft zich lineair ontwikkeld. Het is een winkelstraat waar allerlei handelszaken en diensten zich hebben gevestigd. Dit heeft tot gevolg dat een vrij lang en niet ontsloten winkelcircuit ontstaat dat weinig boeiend is. Met uitzondering van een aantal handelszaken verspreid over Landen-centrum, is alles geconcentreerd op deze as. Vooral kleine handelspanden bepalen het straatbeeld. Gewenste situatie Er moet aan de Stationsstraat een centrum gecreëerd worden voor winkelen en dagelijkse goederen in functie van de hele bevolking van Landen. Dit dient een aaneengesloten gebied te worden, zonder uitwaaiering. In het oude centrum kan ruimte voorzien worden voor meer ambachtelijke verkoop met klein vloeroppervlak. Bestaande verspreide bewinkeling mag blijven bestaan, maar nieuwe initiatieven worden niet langer toegestaan. Handelszaken die om noodzakelijke redenen niet inpasbaar zijn in het stedelijk gebied, kunnen zich onder bepaalde voorwaarden vestigen buiten het centrumgebied. Voor de overige woonkernen binnen de gemeente Landen geldt dat het dagelijkse aanbod bij voorkeur geconcentreerd dient te zijn.

3.3.18 Leuven In het Ruimtelijk Structuurplan Leuven worden door de stad Leuven 4 gebieden voor grootschalige detailhandel afgebakend. Deze limitatieve selectie betreft de gebieden

2006

p. 34


Vaartkom, Tiensesteenweg (ten oosten van de Molstraat), Kolonel Begaultlaan en de Aarschotsesteenweg (ten zuiden van de E314). Buiten de geselecteerde grootschalige detailhandelszones kunnen geen nieuwe grootschalige detailhandelszaken ontwikkeld worden. Voor de Tiensesteenweg en de Vaartkom worden gebiedsgerichte ruimtelijke uitvoeringsplannen (RUP) opgemaakt. •

Tiensesteenweg: de stad acht een wildgroei van grootschalige detailhandelszaken langs de Tiensesteenweg niet wenselijk. Dit systeem van baanwinkels is echter te sterk gegroeid om het volledig ongedaan te kunnen maken. Daarom wordt een beperkte zone afgebakend, aansluitend op de gemeente Bierbeek. Daar kunnen deze activiteiten zich ontwikkelen, mits aan de inpassing in de omgeving (vooral t.a.v. de woonkern Korbeek-Lo), de architecturale kwaliteit en de kwaliteit van de buitenruimte voldoende aandacht wordt besteed. Buiten de afgebakende zone zijn geen nieuwe grootschalige handelsvestigingen meer toegelaten. Dit gebied wordt voorbehouden voor middenschalige commerciële ruimten, waarin schone activiteiten mogelijk zijn. Gezien de matige toegankelijkheid van het gebied (congestiegevoeligheid van de Tiensesteenweg), worden activiteiten die een grote hoeveelheid bezoekers aantrekken geweerd. Het betekent concreet dat o.a. de distributie in grote supermarkten niet wenselijk is. Wél aangewezen zijn de grootschalige detailhandelszaken. Hun aanbod dient complementair te zijn aan het aanbod in de binnenstad.

•

Vaartkom: De selectie van de Vaartkom als zone voor grootschalige detailhandel is aanvullend te interpreteren aan de selectie als multifunctionele ontwikkelingspool.De enclave Tussen Twee Waters komt niet in aanmerking als zone voor grootschalige detailhandel.

•

Begaultlaan en Aarschotsesteenweg (ten zuiden van de E314): De selectie ervan als zone voor grootschalige detailhandel is eveneens aanvullend te interpreteren aan de selectie als bedrijventerrein.

Verder worden er in het Ruimtelijk Structuurplan Leuven nog enkele stedelijke ontwikkelingen opgesomd die hun weerslag hebben op de ontwikkeling van de detailhandel in Leuven: • •

In de omgeving van het voormalige Sint-Raphaëlziekenhuis wordt een groots project met woon- en winkelfunctie gepland met eventueel ook culturele infrastructuur; De commerciële functies (waaronder handel) worden bij voorkeur thematisch geconcentreerd in 3 gebieden: o Bondgenotenlaan-Diestestraat: grootschalige ketenwinkels o Muntstraat-Naamsestraat-OudeMarkt: nachtwinkels worden bij voorkeur geconcentreerd op de Oude markt en haar zijstraten en worden geweerd in Naamsestraat. o Brusselsestraat-Mechelsestraat: gespecialiseerde kleinhandelszaken

Het Margarethaplein, de Tiensestraat en de Parijsstraat vormen de overgang tussen 2 gebieden en vormen samen met de andere straten het kernwinkelgebied.

2006

p. 35


In het Strategisch Beleidsplan Toerisme voor de stad Leuven 2003-2007 wordt door Westtoer een ontwikkelingsperspectief geboden voor de toeristische ontwikkeling van Leuven. Hierin komen naast de toeristische aspecten eveneens aspecten aan bod die een raakvlak hebben met de detailhandel. Hoewel Leuven een aantrekkelijke winkelstad is, moet worden vastgesteld dat de inrichting en het straatmeubilair in de diverse winkelstraten van uiteenlopende kwaliteit is. Daardoor wordt het gehele winkelapparaat te weinig als een attractieve eenheid aangevoeld door de winkelende bezoeker. De winkelstraten van Leuven wordt door de onderzoekers zowel als een sterkte als zwakte beschouwd: enerzijds is er de vernieuwing van oude winkelstraten, maar anderzijds zijn er ook de (nog niet gerenoveerde) winkelstraten die minder aantrekkelijk zijn. Ook beschouwt men dat er te weinig eenheid is tussen diverse Leuvense winkelstraten. Uit de situatieanalyse door Westtoer is naar voren gekomen dat heel wat toeristen in Vlaamse kunststeden (vooral de Belgen) veel besteden aan winkelen7. Om deze potenties ten volle te valoriseren zijn volgende verbeteringen aan te bevelen: - Het diversifiëren van het assortiment van winkels; - Het verbeteren van de kleine infrastructuur: vuilbakken, fietsklemmen, bloembakken; - Het creëren van een eenheid doorheen de verschillende winkelstraten; - Het leggen van eigen accenten in de diverse straten: bijv. tweedehandskwartier in de Parijsstraat.

3.3.19 Londerzeel Huidige situatie De gemeente Londerzeel kent vier kernen: Londerzeel, Malderen, Steenhuffel en St. Jozef. Het centrum van kleinhandel en voorzieningen situeren zich hoofdzakelijk in de kern van Londerzeel, enerzijds langsheen dorpstraat-kerkstraat doch anderzijds speelt ook het koopcentrum Aldi-Colruyt-Gamma een belangrijke rol in het functioneren van het globale kleinhandelsapparaat. Langsheen kerkhofstraat, belangrijke invalsweg naar het centrum van A12 bevindt zich een middelgrote supermarkt. Ook in de dorpskern van Malderen is een superette gelegen met een beperkte bovenlokale uitstraling. Gewenste situatie Londerzeel wordt als hoofddorp aangewezen. Door de centrale ligging langs A12 en door het bestaande voorzieningenapparaat met bijbehorende centrumfunctie, wil Londerzeel de rol van scharnier in de regio Noordwest-Brabant op zich nemen, zowel

7 Belgische toeristen besteden per persoon per nacht 140 €. Er wordt opvallend veel uitgegeven in vergelijking met andere toeristen aan maaltijden, drank en voeding en vooral aan winkelen. Nederlandse toeristen besteden per persoon per nacht 110 € waarbij er opmerkelijk minder dan Belgen wordt uitgegeven aan winkelen. Engelse toeristen tenslotten besteden per persoon per nacht 115 €. Hierin is winkelen belangrijk maar wel nog steeds in mindere mate dan de Belgen

2006

p. 36


ruimtelijk als functioneel. De kern Londerzeel en het gebied langs de A12 hebben in de gemeente een centrumfunctie te vervullen. Dit betekent dat belangrijke lokale maar ook regionale voorzieningen en diensten in deze omgeving gebundeld moeten worden. Het centrum van Londerzeel beschikt over de mogelijkheden om verder te groeien, zij het vooral kwalitatief en minder kwantitatief, namelijk de verbetering van het handelsapparaat, het ondersteunen van bestaande en het aantrekken van nieuwe diensten, het voorzien van ruimte en bedrijven en het ontwikkelen van recreatie en wonen. Deze groei moet echter afgestemd blijven op de draagkracht van de gehele gemeente Londerzeel.

3.3.20 Lubbeek Huidige situatie De winkels en diensten liggen verspreid over de diverse dorpskernen. Ze doen voornamelijk dienst voor de plaatselijke bevolking. Het gaat hier vooral over primaire voorzieningen. De N2 in Lubbeek wordt voornamelijk ter hoogte van Sint-Bernard gekenmerkt door een sterke concentratie van handel en horeca. Gewenste situatie Een verdere uitdeining van deze bedrijvigheid langs de N2 is niet gewenst. Binnen de bestaande concentratiegebieden kunnen bedrijven en handelszaken gestimuleerd worden. Afhankelijk van de grootte krijgen ze een bepaalde plaats in het gebied. Buiten deze concentratiegebieden wordt er geen ondersteunend beleid gevoerd. Het behoud van de woonfunctie of de open ruimte wordt hier voorop gesteld. Er wordt een onderscheid gemaakt tussen de kleinschalige en middenschalige centrumfuncties (tot 400 m² vloeroppervlakte) en de grotere handelszaken tot ca. 1000 m² in de buurt van Happyland. Elke zone krijgt aldus andere ontwikkelingsperspectieven.

3.3.21 Machelen Huidige situatie -

8

Detailhandel in de kern Machelen bevindt zich in het oude centrum. In Diegem is de detailhandel gelegen langs de Korneliuslaan, Kerktorenstraat en De Cockplein. De detailhandel in deze kernen heeft een lokale boodschappenfunctie. Een aantal winkels in Diegem richt zich op de werknemers uit de kantoorzones. Enkele speciaalzaken zijn gelegen langs de Woluwelaan en in het industriegebied (doe het zelf, sanitair en autobedrijven) Daarnaast is er in deze gemeente een Makro-vestiging aanwezig8. Makro wordt niet gerekend tot kleinhandel.

U zult geen Makro terug vinden in onze inventarisatie, aangezien deze verkoopspunten als groothandelaars worden gedefinieerd en dus niet als detailhandel.

2006

p. 37



Verweving van detailhandel met andere functies Concentreren van grootschalige detailhandel (van regionale schaal)

3.3.22 Opwijk Huidige situatie De grootste concentraties van activiteiten vindt men terug in de kernen. Hierin zijn de belangrijkste functies met elkaar verweven: wonen, economische activiteiten, dienstverlening, recreatie, voorzieningen, verkeerssystemen enz. De hoofdkern van de gemeente is Opwijk centrum. Sterk vereenvoudigd kan men stellen dat Opwijk centrum in twee armen uitwaaiert: Nieuwstraat en Kalkestraat, en Eeksken, Neerveldstraat en Doortstraat. Gewenste situatie Opwijk wenst de volgende ruimtelijke principes te hanteren: -

-

-

-

behoud en verdichting van de kleinhandel van gemeentelijk niveau in het bestaande centrum van Opwijk en dus tegengaan van verschuivingen buiten het handelscentrum; zoveel mogelijk concentratie van de kleinhandel op gemeentelijk niveau. Buurtgebonden kleinhandel kan wel op andere plaatsen. uitbreiding van de verzorgings- en dienstensector mogelijk maken in de hoofdkern en dit zowel in de resterende binnengebieden of op de overgang van de hoofdkern naar de open ruimte van de landschappelijke overgang; beheersen van kleinhandel langs N47 met behoud van de open ruimte. Langsheen de as kunnen geen nieuwe concentraties meer worden toegelaten van bovenlokale aard. Droeshout blijft een kleine kern dat voorziet in lokale behoeften.

3.3.23 Overijse Huidige situatie Overijse is hoofdkern van de gemeente waarin ook de meeste voorzieningen zijn gevestigd. De kleinhandelsvoorzieningen in de overige kernen is beperkt. Aan de Brusselsesteenweg is een aantal grootschalige kleinhandelsbedrijven gevestigd Gewenste situatie De compacte handels- en dienstenkernen van Overijse-centrum en in tweede orde Jezus-Eik en Maleizen worden kernversterkend ondersteund. De toeristische trekpleister vormen daarnaast attractiepunten binnen Overijse die de identiteit van de gemeente versterken. Concentratie van grootschalige kleinhandel wordt beperkt tot de bestaande cluster langsheen Brusselsesteenweg (omgeving Delhaize). In deze cluster vestigen zich

2006

p. 38


hoofdzakelijk grootschalige kleinhandelsactiviteiten die qua ruimtebeslag niet integreerbaar zijn in de dorpskern en waarvoor specifieke socio-economische vergunning dienen verkregen te worden. De complementariteit met de handelskernen wordt daarmee bewaakt. De niet geselecteerde delen van de Brusselse- en Terhulpsesteenweg komen uitdrukkelijk niet in aanmerking voor de inplanting van kleinhandelsvestigingen.

3.3.24 Roosdaal Huidige situatie De ruimtelijke structuur van de handel in Roosdaal is gekoppeld aan de grote ruimtelijke spreiding van de bevolking. De structuur wordt gekenmerkt door een spreiding van de handelszaken, waarbij 44 % van de handel zich situeert buiten het hoofddorp Pamel-Ledeberg. Gewenste situatie Wat betreft de gewenste economische structuur wordt hoofdzakelijk ingegaan op nieuwe bedrijven. Detailhandel blijft grotendeels buiten beschouwing.

3.3.25 Rotselaar Huidige situatie Wat betreft de handelsconcentraties kan gesteld worden dat handel en distributie gelegen zijn doorheen heel Rotselaar, voornamelijk langs de invalswegen en rondom de kerken van de verschillende deelgemeenten van Rotselaar. In Rotselaar-centrum is er een lichte concentratie van handelszaken in een tweetal polen gelegen langsheen de Stationsstraat. De recentste ontwikkelingen situeerden zich rond de kerk. Belangrijk is wel dat de recente ontwikkelingen zich situeren aan de overkant van de Provinciebaan en dus niet meer aan het Dorpsplein. Overigens telt Werchter, Wezemaal, Heikant nog een aantal voorzieningen. Sinds enkele jaren is er een druk op de omgeving van het kruispunt van Aarschotsesteenweg en Stationsstraat ontstaan. Gewenste situatie Wat betreft handel wenst de gemeente enkel te sturen op ontwikkelingen die plaatsvinden in de omgeving van de rotonde op het kruispunt van Aarschotsesteenweg, Stationsstraat en Steenweg op Holsbeek. Baanwinkelontwikkeling langs deze wegen dient gelimiteerd te worden. De centra van Rotselaar, Heikant, Werchter en Wezemaal worden aangeduid als commerciële centra van het buitengebied. In een commercieel centrum van het buitengebied mag de invloedssfeer van de winkels de kern niet overschrijden. Voorzieningen dienen zich in de eerste plaats centrumgebonden binnen de verschillende woonkernen of het hoofddorp te ontwikkelen.

2006

p. 39


3.3.26 Scherpenheuvel-Zichem Gewenste situatie De gemeente wil ruimte voorzien voor grootschalige kleinhandel aanpalend aan de kern. Gebonden aan belangrijke verbindingswegen ontwikkelen zich linten met grootschalige kleinhandelszaken. Om deze verdere uitwaaiering te verhinderen en om tegemoet te komen aan de huidige noden, is het wenselijk dat binnen de gemeente een zone wordt aangeduid waarin dergelijke functies zich kunnen ontwikkelen. Om te verhinderen dat de N10 een multifunctioneel lint wordt van Aarschot tot Scherpenheuvel, wordt de zone vanaf de gemeentegrens tot aan de kern van Scherpenheuvel-Zichem duidelijk gedifferentieerd in functie van de behoeften, de potentie van de zone en het maximaal vrijwaren van de open ruimte. In de kern ligt de nadruk op het opwaarderen van het kleinhandelsapparaat, teneinde de hoofdkern op dat vlak ook meer attractiviteit te bezorgen. Aansluitend op de kern ligt de nadruk op de meer ruimtebehoevende kleinhandel. De kleinhandelszone wordt afgebakend tussen de Vossekotstraat en de Koning Albertlaan. De solitaire groothandelsbedrijven buiten deze zone kunnen enkel blijven bestaan, maar hebben geen nieuwe ontwikkelingsperspectieven. Binnen de zone voor kleinhandel kunnen we nog eens een onderscheid maken tussen: -

een zone tot aan het lokaal bedrijventerrein. Omwille van het bestaande dicht bebouwde karakter worden hier eerder baanwinkels gesitueerd die zich aansluiten qua aard en schaalniveau aan de centrumfuncties. Zij mogen de centrumfuncties niet vervangen, maar vestigen zich daar omwille van het ruimtegebrek in de Basilieklaan (eerder streven naar een aangename winkelstraat)

-

een zone tot aan de Vossekotstraat. Het is enkel in deze zone dat er voldoende ruimte is voor deze grootschalige kleinhandel.

Het beleid is gericht op het bieden voor ontwikkelingsperspectieven voor bestaande bedrijven en niet zozeer voor het creëren van nieuwe grootwinkels. Vervolgens zal men het kleinhandelsbestand in de hoofdkern Scherpenheuvel opwaarderen

3.3.27 Tervuren/Zemst Tervuren geeft in zijn structuurplan geen duidelijkheid over zowel de huidige als de gewenste structuur op het gebied van detailhandel. Ook Zemst geeft geen inzicht in de plannen aangaande de winkelstructuur. Bovendien stamt het structuurplan uit 1997 en is dus niet geheel up-to-date.

2006

p. 40


3.3.28 Tienen Huidige situatie De handelsstructuur van Tienen is op te delen in het centrumgebied, locaties met diverse baanwinkels en verspreide winkels. Het aanbod in de omliggende kleine kernen is zeer beperkt. Gewenste situatie Het stimuleren van detailhandelsactiviteiten buiten de kernen is niet aangewezen. In de kernen in het buitengebied is een primair voorzieningenniveau aanvaardbaar, maar dient de kern eigenlijk gericht te zijn op de stedelijke kern van Tienen zelf. Het Kazerneproject vormt een belangrijk onderdeel van de toekomstige detailhandelsstructuur van het centrum van Tienen. Bij de herontwikkeling van de baanwinkelconcentratie dient een strikte afbakening te worden gehanteerd. In het Citymarketingplan van de stad Tienen, opgemaakt door Yield Solutions NV, wordt onder andere de positie van Tienen in verband met de aantrekkelijkheid om er te winkelen geanalyseerd. De belangrijkste bevindingen en aanbevelingen worden hieronder kort samengevat. Bevindingen: -

-

-

-

Tienen heeft een onaantrekkelijke ogend en lang uitgerekt commercieel centrum dat door de scheiding door de Grote Markt een duidelijke structuur mist. De diverse straten zijn niet rechtstreeks met elkaar verbonden en vormen dus geen eenheid. Door de aanwezigheid van woonhuizen en leegstand tussen de winkels verzwakt de kracht van het commerciële centrum Tienen kent een eenzijdig, vooral lager profiel van ketens die beperkter is dan andere centrumsteden met het potentieel van Tienen. Vooral de grote groep van minder koopkrachtigen blijven in Tienen om hun inkopen te doen. In de periferie van Tienen hebben zich commerciële centra ontwikkeld op een ongecoördineerde manier waardoor deze verspreid ingeplant zijn. Tienen heeft de mogelijkheid haar belang als shopping-stad te vergroten vermits cijfergegevens die door retailketens gehanteerd worden bewijzen dat Tienen het potentieel heeft (aantrekkingskracht, inkomen, rendabiliteit, ...) Tienen heeft goede invalswegen maar bezoekers vinden de weg naar het handelscentrum moeilijk door onaangepaste verkeersplannen.

Aanbevelingen -

-

2006

Tienen moet haar commerciële centrum beter afbakenen in één aaneengesloten handelscentrum (vb. vierkant, cirkel) om een grotere aantrekkingskracht te genereren en beschikbare middelen effectiever te besteden (naar voorbeeld van bvb Ronse) Tienen moet projectontwikkelaars en retailketens pro-actief benaderen.

p. 41


3.3.29 Vilvoorde Het RSP van Vilvoorde gaat in op de zes deelruimten dat het onderscheidt in de gemeente, namelijk •

Kanaalzone Stationsomgeving Stadscentrum Grootstedelijk woongebied Koningslo Stedelijke groenas Tangebeek – Hoogveld – Drie Fonteinen Open ruimte Houtem – Peutie

Kanaalzone

Na sanering kan het gebied ten zuiden van het centrale woongebied in aanmerking komen voor kantoren, hoogwaardige bedrijvigheid en complementaire functies die zich richten naar de (toekomstige) ontwikkelingen rondom de luchthaven en HSTstation te Schaarbeek. De ongestructureerde stadsrand aan het kanaal omvat de zone vanaf Forges de Clabecq tot en met de omgeving van het Tuchthuiscomplex. Herwaardering en het aantrekkelijk maken van de stadsrand door kernversterking en ontwikkeling van het overgangsgebied tussen het Kanaal Brussel-Schelde en het centrum staat voorop. •

Stationsomgeving

Algemeen wordt voor de stationsomgeving gestreefd naar verdichting, waarbij wordt uitgegaan van een versterking van het stedelijk weefsel en een opwaardering van alle aanwezige structuren. Het station van Vilvoorde heeft hierin een scharnierfunctie. •

Stadscentrum

Men wenst het eigenlijke kernwinkelgebied te optimaliseren door het verhogen van de stedelijke aantrekkingskracht (handelsapparaat, station, voorzieningen, met inbegrip van het oosten van de Leuvensestraat wordt versterkt door opwaardering van het lokaal karakter het handelsapparaat). De verhoging van de aantrekkingskracht van het stadscentrum kan mee gerealiseerd worden door de versterking van relaties tussen het centrumgebied, het station, de dichte bebouwing van Kassei en het stedelijk parkgebied Drie Fonteinen. Over perifere handel zegt het RSP Vilvoorde dat de omgeving van de Vuurkruisenlaan ter hoogte van het Tuchthuis voorbehouden wordt voor wonen en met het wonen complementaire bedrijvigheid (kantoren, hoogwaardige KMO’s,…) en voorzieningen (horeca, primaire winkels,…) in functie van de recreatieve ontwikkelingen. •

Grootstedelijk woongebied Koningslo

2006

p. 42


De kerngedachte binnen de ontwikkeling van de deelruimte “verstedelijkt woongebied Koningslo” is het toeroepen van een halt aan de grootstedelijke invloed van Brussel. Hiervoor worden volgende opties genomen. Dit wil zeggen: primaire lokale voorzieningen en gemeenschapsvoorzieningen worden behouden •

Stedelijke groenas Tangebeek – Hoogveld – Drie Fonteinen

Deze deelruimte is voorbehouden voor open ruimte. •

Open ruimte Houtem – Peutie

Deze deelruimte is voorbehouden voor open ruimte.

3.3.30 Wemmel Huidige situatie In de stedelijke kernen van Wemmel langs de Romeinse steenweg zijn er kleinhandel, geïsoleerde handelszaken en horecazaken aanwezig. Ze zijn verweven met andere functies in de stedelijke keren. Als functie kan de kleinhandel zicht ruimtelijk uitdrukken in verschillen types zoals winkels, baanwinkels grootwarenhuizen, discounts. Voor de niet-dagelijks grotere aankopen gaan de inwoners van wennek naar het stedelijk gebied Brussel. Gewenste situatie De nieuwe dorpskern bezit potenties om uit te groeien tot een volwaardige kern.

3.3.31 Beleidslijnen voortkomend uit de workshops Als aanvulling op de gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen hebben we een rondvraag gedaan bij de aanwezigen van de workshops om hun beleid t.a.v. detailhandel kort toe te lichten. In volgende tabel vindt u de inbreng van de verschillende gemeenten. Tabel 1: Overzicht van de beleidslijnen toegelicht in de workshops Aarschot

Asse

2006

-

Beleid is o.a. gericht op verhogen van sfeer, aantrekkelijkheid, bebloeming, algemene verfraaiing, betere bewegwijzering voor parkeren en bereikbaarheid.

-

Men stimuleert wonen boven winkels.

-

Men wenst een zo compact mogelijk centrum.

-

De gemeente wenst de baanwinkels zo dicht mogelijk te lokaliseren bij het centrum.

-

Men wil het doorgaand verkeer uit het centrum halen zodat de bereikbaarheid, de veiligheid en de

p. 43


verkeerssituatie gunstiger worden. De gezelligheid wordt ook verbeterd. -

Het centrum moet geïntensifieerd worden.

-

Men wenst geen baanwinkels toe te voegen.

Bierbeek

Niet aanwezig op workshop

Diest

-

De gemeente heeft momenteel geen éénduidig beleid m.b.t. retail. Enerzijds wenst men een compactisering van het handelscentrum. Anderzijds wenst men een aanvulling van de baanwinkels.

-

Boven winkels wonen wordt aangezwengeld.

-

De gemeente heeft geen uitgesproken visie over detailhandel.

-

Voorstander van leefbaarheid kleine kernen, maar houdt geen verschuivingen van winkels naar baanlocaties tegen.

-

Belang van de zaak voor het centrum wordt in overweging genomen.

-

Men wil de oppervlakte van de baanwinkels vergroten.

-

De verkeersafwikkeling wordt mee bekeken in termen van bijkomend aanbod.

-

Men heeft ooit een winkelwandelstraat ingevoerd, maar was helaas geen groot succes.

-

Men wenst een ambachtelijke zone te creëren buiten de ring; Ook binnen de ring is er nog werk aan de detailhandelstructuur.

-

Modewinkels zijn daar uit traditie gekomen en gegroeid. Geen echt beleid rond.

-

Men vreest een verschuiving van het centrum.

-

Het beleid legt de nadruk op kernversterking.

-

Baanwinkels wenst men niet te versterken.

-

Leegstand werd reeds aangepakt.

Gooik

Grimbergen

Haacht

Halle9

Hoegaarden

9

Vertegenwoordigd door handelaars.

2006

p. 44


-

Het commerciële centrum zal constant blijven.

-

De stationsomgeving van Landen wordt aangepakt.

-

Duidelijk beleid naar baanwinkels toe.

Merchtem

-

Er is momenteel geen mobiliteitsplan.

Tielt-Winge

-

Tielt-Winge is geen voorstander van uitbreiding van het Gouden Kruispunt, wel vervanging van bestaande zaken.

-

Het beleid van Tielt-Winge is gericht op kernversterkend werken en behoud van kleine winkels. Men wenst in elke kern een minimumpakket van winkels.

-

Er is geen specifiek centrumbeleid. Er is evenmin een visie op retail geformuleerd in de eerste ontwerpen van het structuurplan.

-

Op gemeentelijk niveau wordt er niet gekeken naar effecten van nieuwe inplantingen. Dit zal evenwel veranderen door de nieuwe wet.

-

De gemeente is van mening dat het totaal geen impact heeft met zijn beleid op de ontwikkelingen van Brussel.

-

Wel gaat er aandacht naar het verhogen van de aantrekkelijkheid van de gemeente.

Landen

Sint-Pieters-Leeuw

Zaventem

3.4

Niet aanwezig op workshop

Conclusies beleidsmatige context

Recent is de wet betreffende de vergunning van handelsvestigingen (IKEA-wet) in werking getreden. Hierbij is de wet betreffende de handelsvestigingen van 29 juni 1975 komen te vervallen. -

-

2006

Binnen het kader van de Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen (de IKEA-wet) wordt vooral gestreefd naar meer dynamiek in de detailhandel en verkorting van procedures. De gemeentelijke autonomiteit bij beslissingen ten aanzien van uitbreiding van haar detailhandelsaanbod wordt sterker. Beleidsvoering tot slot is een belangrijk kader in randvoorwaardelijke zin voor het functioneren van de kleinhandel. Ten aanzien van de beleidsvoering valt op dat er op het gebied van de kleinhandel het aanwezige kennisniveau bij de betreffende gemeenten beperkt aanwezig is. Daarnaast is er geen regulier overleg tussen de gemeenten. Juist een goed beleidskader is in de

p. 45


randvoorwaardenscheppende sfeer een zeer belangrijk instrument om tot structuurverbetering van de kleinhandel te komen. In paragraaf 3.3 zijn voor de beschikbare gemeentelijke ruimtelijke structuurplannen de huidige en gewenste situatie betreffende detailhandelstructuur weergegeven. Op basis hiervan kan het volgende worden geconcludeerd: -

-

-

-

-

2006

Niet elk gemeentelijk structuurplan besteedt aandacht aan de detailhandel of de detailhandelstructuur in zijn gemeente. Het is raadzaam voor gemeenten om stelling in te nemen en uitspraken te doen over hun retailstructuur in een op te maken retailstructuurvisie. Op deze manier komt de gemeente tegemoet aan de provinciale (en gemeentelijke) ambitie om een zo compleet en kwalitatief mogelijk detailhandelsaanbod aan te bieden. Overeenstemmend met de provinciale visie is de strategie van de meeste gemeenten om sterk in te zetten op versterking van de (handels)kernen. Vaak wordt er een aanbodbeleid voorgesteld in de kernen. Men opteert voor een duidelijke centrumvorming en verwevenheid van functies (horeca, wonen, cultuur, retail, diensten, ...). Deze versterking betracht men door het concentreren van voorzieningen. Verdere verspreide ontwikkeling van baanwinkels langs steenwegen en verlinting is niet gewenst. Men streeft naar concentratie van deze baanwinkels. De kansen voor ruimte voor dynamiek komen beperkt naar voor in de structuurplannen. De meeste ontwikkelingskansen situeren zich in verdichting. Voor grootschalige detailhandel wordt vaak ruimte gezocht/aangeduid, in de periferie. De gemeenten wensen immers geen grootschaligheid in de kern. Men is eveneens afkeurig t.o.v. detailhandel op bedrijventerreinen als er mogelijkheden zijn in de kern zelf, indien lokaalverzorgend. Bovenlokale winkels worden dan weer buiten de kernen geplaatst. Vervolgens wordt er meestal rekening gehouden met het draagvlak van de kern of gemeente. Er gaat weinig expliciete aandacht naar complementariteit van handelsgebieden. Noch is er sprake van branchebeperkingen of -sturingen.

p. 46


4

Beschrijving algemene ontwikkelingen van de kleinhandel

In dit hoofdstuk zal een korte beschrijving van de algemene ontwikkeling van de kleinhandel in Vlaanderen in de afgelopen decennia worden gegeven, zowel langs de vraagzijde als de aanbodzijde. Een beschrijving van de trends en ontwikkelingen van de vraagzijde (consumententrends) is in paragraaf 4.1 opgenomen. Verder zal worden ingegaan op de verschillende winkeltypologieën, waarbij op aspecten als het economisch functioneren van de binnensteden en hun randzones, de opkomst van de baanwinkels op diverse locaties en de opkomst van perifere regionale shopping centra zal worden ingegaan. Daarnaast zal aandacht worden besteed aan allerlei andere nieuwe fysieke aanbodsvormen (zoals factory outlet centra, winkels op traffic locaties, themacentra, de integratie van kleinhandel met leisure, enz.). Tevens zal worden ingegaan op ontwikkelingen van de branches (paragraaf 4.2.3). De internationalisering en filialisering van de detailhandel en de ontwikkeling van verkopen via internet komen eveneens aan bod. In paragraaf 4.6 wordt ingegaan op de ontwikkeling van het aanbod in de omliggende landen. Paragraaf 4.7 tot slot geeft de conclusie van het hoofdstuk weer.

4.1

Trends en ontwikkelingen langs vraagzijde

De trends aan de vraagzijde, of anders gezegd de consumententrends, hebben een invloed (op middellange termijn) op de detailhandel, zowel op zijn inhoud als op zijn structuur. Als gevolg van een veranderende bevolkingssamenstelling, door een toename van het aantal tweeverdieners, door de steeds ouder wordende bevolking, door veranderende bestedingspatronen, enz. dient de detailhandel zich af te stemmen. De consument en zijn verlangens, wensen, behoeften en dromen staan centraal. De belangrijkste trends aan de vraagzijde worden hier genoemd. - De consument stelt hoge kwaliteitseisen (aan product, maar ook aan de winkelgebieden). - Nabijheidprincipe geldt niet altijd meer (o.a. toegenomen mobiliteit), werkgelegenheid buiten woonplaats etc. Dit betekent dat de consument het winkelen voorzieningenaanbod in de eigen woonplaats niet per definitie nodig heeft en dat, indien het niet voldoende aansluit op zijn behoeften, hij al snel op zoek gaat naar aankoopplaatsen elders die hem wel in voldoende mate aanspreken - Gemak speelt een belangrijke rol: Het gaat hierbij om aspecten als snel en efficiënt boodschappen kunnen doen, bereikbaarheid en parkeren - Veiligheid van winkelgebieden wordt steeds belangrijker - Behoefte aan originaliteit en uniciteit - Voor voorzieningencentra is de hang van de consument naar ervaringen een zeer belangrijke trend. Men wil elke keer opnieuw worden verrast en als het niet dichtbij kan dan is men wel bereid om een eind te rijden.

2006

p. 47


-

-

-

4.2

Een steeds groter deel van onze inkomens besteden we aan vrije tijd, terwijl de bestedingen aan detailhandel relatief afnemen10. De welvaart is de afgelopen 20 jaar ook flink gestegen. Gemiddeld steeg de binnenlandse consumptie met ruim 48 %. Verhoging van de welvaart leidt tot nieuwe behoeften, gericht op zelfontplooiing, gevoel voor eigenwaarde, kwaliteit van het leven et cetera. Overige voorbeelden van consumententrends: gezellig thuis, zoeken naar geestverwanten, vermaak, avontuur en sensatie, genieten, spiritualiteit, onderscheidend vermogen, emancipatie, aannemen van verschillende rollen, kwaliteit van het leven, beter leven, verjongen en gezondheid. Onderscheid naar kooppatronen en koopmomenten: De consument kiest de te bezoeken aankoopplaats op basis van zijn specifieke aankoopbehoefte op een bepaald moment. Voor meer gedetailleerde bespreking zie ook paragraaf 4.3.4.

Trends en ontwikkelingen langs aanbodzijde

4.2.1 Structuur van het aanbod België is het sterkste bewinkelde land van Europa. Per vierkante km zijn er in België 3,6 winkels aanwezig. In de buurlanden ligt dat lager. Ook wat betreft de beschikbare winkelvloeroppervlakte per inwoner, behoort België bij de koplopers. Bij een indexgemiddelde (berekend door Buck Consultants11) inzake winkeloppervlakte per inwoner van 100 punten voor alle Europese landen scoort enkel Oostenrijk met index 249 hoger dan ons land dat op de tweede plaats staat met index 225, gevolgd door Frankrijk (215), Groot-Brittannië (194), Nederland (175) en Duitsland (140). Vlaanderen heeft op het gebied van kleinhandel een fijnmazig netwerk met relatief veel kleinhandelsvestigingen. Globaal kan de Vlaamse kleinhandelsstructuur onderverdeeld worden in een viertal winkelgebiedstypologieën: -

de binnensteden de regionale shopping centra de baanwinkels de verspreide bewinkeling, waaronder de buurtverzorgende concentraties

Van oudsher waren de binnensteden de belangrijkste aankoopgebieden voor de kleinhandel. De ontwikkeling van de kleinhandel buiten de centrumgebieden is ontstaan in de jaren zestig. Bedrijven, die in de binnenstad geen geschikte ruimte konden vinden, weken uit naar locaties buiten de stadscentra. Naast het aspect ruimte speelde de grondprijs eveneens een belangrijke rol in de vestigingskeuze. Aan de rand kon men beschikken over grond met relatief lagere grondprijzen. In eerste instantie betrof het voornamelijk super- en hypermarkten die zich vestigden buiten de centra. Zij zochten een locatie langs de invalswegen aan de rand van de 10

11

Absoluut nemen de detailhandelsbestedingen wel toe, maar deze houdt geen gelijke tred met de algemene inkomensstijging. Daarentegen nemen de bestedingen in de vrijetijdsbranches relatief wel toe. VastGoedMarkt, september 2001

2006

p. 48


steden en gemeente. Later volgden ook andere branches zoals woninginrichting, meubel en doe-het-zelf. Eind jaren zestig ontstonden tevens de eerste shopping centers (Genk 1 en Woluwe Shopping Center in Brussel). Al snel volgden nog vele van deze perifere regionale centra. Niet alleen aan de rand van de steden maar ook als aanvulling in de binnensteden. De centra die aan de rand van de steden zijn ontwikkeld hebben vaak grote negatieve invloed gehad op de binnensteden. Dit mede vanwege het vergelijkbare aanbod dat in deze centra werd aangeboden maar ook vanwege de aantrekkelijke omgeving (overdekt, goede autobereikbaarheid, goede parkeermogelijkheden ten opzichte van de binnenstad). Ook kleinschalige, typisch binnenstedelijke winkels maken deel uit van het aanbod in deze shopping centra. Om de tendens van de ontwikkeling buiten de centra te keren en de negatieve gevolgen voor de binnenstad in te perken werd in 1975 een nieuwe wetgeving opgesteld, namelijk de Wet op de handelsvestigingen 1975 (zie voor meer informatie paragraaf 3.1 betreffende de wetgeving rond handelsvestigingen). De wet had als doel de snelle groei van winkels met grote oppervlakten onder controle te houden. Echter ondanks de wetgeving waren er nog voldoende mogelijkheden binnen de wetgeving om ontwikkeling langs invalswegen door te zetten. Naast de branches op het gebied van food, meubel en doe-het-zelf-artikelen, volgden ook aanbieders in de branches huishoudelijke artikelen, kleding en textiel en schoeisel. Mede door de druk van de woonbehoefte in de periferie werd er voorzien in ruime gebieden, waarbij op de voor KMO beschikbare gronden ook detailhandel werd toegestaan. Dit leidde opnieuw tot toevoeging van grootschalig aanbod en shopping centra aan de randen. De stadscentra hebben grote negatieve gevolgen van deze ontwikkelingen ondervonden. In veel centra liep zowel de economische functie als de woonfunctie sterk terug. In geheel België is de laatste decennia dit proces van verschuiving van detailhandelsactiviteiten van de binnenstad naar de periferie, de zogenaamde baanlocaties dan wel naar grote regionale shoppingcentra, te zien. Langs de invalswegen hebben zich winkelconcentraties gevestigd, die meestal bestaan uit grote vaak solitair gelegen winkels, die per definitie een substantieel vloeroppervlak hebben. Door de verschuiving van het zwaartepunt van detailhandelsactiviteiten naar de buitenkant van de steden is de vitaliteit van vele binnensteden en kleinere centra afgenomen en de leegstand toegenomen. Het besef van de leeglopende binnensteden uit zich momenteel in een stijgend aantal initiatieven van overheidskant (gemeentelijk en/of provinciaal) om deze binnensteden weer leven in te blazen, zoals het opzetten van centrummanagement (bv. Diest, Aarschot, ...) en het verzorgen van openbaar domein enz. Naast deze strenge reglementering omtrent het toestaan van nieuwe vestigingen in de periferie stelde de Vlaamse overheid, ter stimulering van de Vlaamse binnensteden een fonds in, Mercurius-Fonds, teneinde binnenstedelijke projecten te subsidiëren en hiermee de binnensteden een nieuwe impuls te geven. Hiermee werden eind jaren negentig in ruim 20 binnensteden projecten opgestart. Dit neemt niet weg dat de binnensteden nog steeds onder druk staan ten gevolge van de ontwikkeling aan de randen van de steden.

2006

p. 49


In 2005 is de nieuwe wet ten aanzien van de kleinhandelsvestigingen ingegaan. Met deze wet wordt de procedure vereenvoudigd en een versnelling van de procedures beoogd en krijgen de gemeenten een grotere beslissingsbevoegdheid.

4.2.2 Nieuwe vormen van aanbod Naast de bestaande typologieën hebben inmiddels ook nieuwe vormen van detailhandel zich aangediend. Voorbeelden hiervan zijn de komst van de verschillende Factory Outlet Centra (FOC). De eerste was in Maasmechelen Village Outlet Shopping (geopend 2001). In 2003 is in Messancy het Outlet Center geopend (14.000 m²). Daarnaast zal op korte termijn het derde FOC worden geopend in Verviers, Andenne Outlet Center (10.000 m²). Tevens is recent vergunning verleend om in Gent ook een FOC te openen. Tevens is er ook een evolutie van de baanwinkels te zien, tot een meer geconcentreerde vorm van het aanbod. Waar het tot nu toe echt veelal solitaire vestigingen waren, zijn er nu de eerste geconcentreerde vormen van grootschalige detailhandel. Het Gouden Kruispunt in Tielt-Winge kan beschouwd worden als een eerste voorbeeld van concentratie van baanwinkels. Een vernieuwde vorm van concentratie is het Frun Concept Hydrion in Arlon. In dit planmatig ontwikkelde centrum bevinden zich meer dan 30 grootschalige vestigingen met in totaal ruim 30.000 m² winkeloppervlakte en een centrale parkeergelegenheid. Daarnaast zijn er ook voorbeelden van onder andere een kleinschalige woonboulevard (de Pyramiden E34/N49). België heeft al een ruim aantal jaren ervaring met regionale shoppingcentra. Ook hierin zien we evolutie waarbij het aspect leisure een steeds belangrijker functie en rol vervult (bijvoorbeeld Waasland in St. Niklaas). In algemene zin zorgt toevoeging van leisure voor aantrekkelijkheid van de centra en verlenging van de verblijfsduur in deze centra waarmee beoogd wordt dat de bestedingen door de consument in deze centra toenemen. Daarnaast zien we de opkomst van verkoop op de traffic-locaties. Dit zijn locaties waarbij consumenten komen maar niet met het hoofdmotief om daar te kopen. Veelal zijn ze onderweg voor een ander doel. Bekende voorbeelden van traffic-locaties zijn de verkooppunten bij benzinestations en treinstations. Tot slot is naast de traditionele verkoopkanalen het marktaandeel van verkopen via internet toegenomen. In 1999 bedroeg dit circa 0,16% van de totale consumptieuitgaven12. Gezien de toename van het internetgebruik en hierdoor ook het aantal internetaankopen13 mag worden aangenomen dat dit aandeel inmiddels is toegenomen.

12

Bron: Boston Consulting Group (1999).

13

Bron: InSites 2000

2006

p. 50


Uit onderzoek is gebleken dat een belangrijk deel van de omzet circa (70%) dat via ecommerce wordt behaald grotendeels afkomstig is uit de volgende 5 productcategorieën is14: -

Reizen, events en vliegtickets (circa 33%) Boeken en CD's (circa 10%) Software (circa 10%) Hardware (circa 10%) Financiële producten (circa 6,5%)

Uit deze studie blijkt dat tickets voor events en transport het populairst zijn. De online boekenverkoop daarentegen is in tegenstelling tot eerdere jaren gedaald. De online producten zoals boeken en cd's zijn de laatste jaren steeds minder dominant geworden binnen het totaal aantal transacties. Uit een studie15 van de Europese Commissie blijkt dat gemiddeld 16% van de Europeanen reeds aankopen hebben gedaan via internet (E-commerce). In België echter blijft dit achter ten opzichte van dit gemiddelde met slechts 12% en heeft daarmee slechts de tiende plaats in het Europese E-commerce klassement, net voor Spanje (9%), Italië (7%), Portugal (4%) en Griekenland (3%). Vergeleken met Zweden en Denemarken, waar respectievelijk 37% en 36% van de bevolking reeds internet aankopen doen, blijft België echter achter. Binnen de kleinhandel wordt verwacht dat E-commerce de komende jaren een groter aandeel krijgt in de bestedingen. Echter de verwachtingen zijn niet overdreven hoog. De invloed op het vastgoed wordt vooralsnog beperkt verondersteld.

4.2.3 Branchetrends binnen het aanbod 4.2.3.1

Filialisering en internationalisering van de kleinhandel

Binnen de kleinhandel zien we dat filialisering van de winkelgebieden is opgetreden en nog steeds toeneemt. De opkomst van nationale en internationale winkelketens heeft het aanzicht van de stadscentra in de afgelopen jaren aanzienlijk veranderd. Dit geldt niet alleen voor de grotere centra, ook in kleinere centra is de opkomst van ketenbedrijven duidelijk kenbaar. In België wordt het marktaandeel van de filiaalketens geschat op circa 40%16 van het totale aantal winkels. In Nederland komt dit percentage neer op meer dan 50% en overtreft België zo wat filialisering betreft. In de voedingsdetailhandel is het aandeel van de zelfstandige handel beduidend lager dan in de niet-voeding. Enkele bekende nationale ketens op het gebied van food zijn Delhaize en Colruyt en op het gebied van non-food: Brico, E5, JBC Mode, Veritas, Premaman, Torfs en Van den Borre.

14

Bron: InSites 2000

15

Bron: Marketingconcultancy.be ( Studie van de Europese Commissie maart 2004).

16

Bron: Property Market Analysis 2001.

2006

p. 51


Naast internationale ketens vanuit Frankrijk, Duitsland en Nederland is in de afgelopen jaren ook het aantal vanuit Scandinavië en Spanje toegenomen en hebben hun plaats in de Belgische kleinhandel veroverd. Enkele voorbeelden van internationale ketens in België zijn17: -

Carrefour, Intermarché, FNAC, Bricorama, Leroy Merlin (Frankrijk) Lidl, Aldi, MediaMarkt (Duitsland) Blokker, Hema, C&A (Nederland) IKEA, H&M (Zweden) Zara, Mango (Spanje)

Het gevolg van de filialisering en de komst van de internationale ketens is dat de concurrentie is toegenomen vooral op de beste locaties in de winkelgebieden (voornamelijk A1-winkelgebieden). Dit heeft geleid tot verhoogde huren waarbij veel zelfstandige detaillisten gedwongen werden de grote (A1-)winkelstraten te verlaten. Zij zijn gedwongen hun toevlucht in secundaire zones te zoeken, zoals de aanloopstraten van een winkelgebied. Als gevolg hiervan zijn de hoofdwinkelstraten ook in België steeds meer op elkaar gaan lijken met filialen die je in elk winkelgebied tegenkomt. 4.2.3.2

Differentiatie van het aanbod naar locatie

Daarnaast zien we ook een trend van formules die voorheen vooral bij baanwinkels te vinden waren, en nu ook zoeken naar binnenstedelijke locaties (voorbeelden zijn JBC, AS Adventure). Andersom zijn er ook formules, die voorheen alleen op binnenstedelijke locatie te vinden waren, nu ook op zoek zijn naar baanwinkellocaties (voorbeelden zijn Blokker, C&A, HEMA, Kruidvat). Het aanbod dat in de winkels wordt aangeboden, wordt afgestemd op de locatie (bulkgoederen zien we vooral op de baanwinkellocaties). 4.2.3.3

Branchevervaging

In alle branches zien we dat de overlap tussen verschillende assortimentgroepen steeds groter wordt. Winkels verkopen in toenemende mate branchevreemde producten vanwege onder andere het rendement dat dit oplevert, daarnaast om de consument een zo compleet mogelijk aanbod te bieden, en om met goede aanbiedingen van branchevreemde producten de consument naar de winkel te lokken die anders niet naar de winkel komen. 4.2.3.4

Schaalvergroting

Grootschalige detailhandel komt niet alleen in de periferie voor, ook in binnensteden zien we grootschaligheid. Toename van de winkelomvang betekent niet automatisch dat daarmee ook de netto-verkoopvloeroppervlakte vergroot wordt. In winkels wordt steeds meer ruimte ingenomen door niet-detailhandelsfuncties (horeca, try & buy,

17

Bron: M+M Eurodata 2002 .

2006

p. 52


demonstratieruimten enz.). Deze niet-detailhandelsfuncties betekenen een extra toevoeging aan het kwaliteitsniveau van de detailhandel. Grotere eenheden bereiken schaalvoordelen (o.a. traject van inkoop en fabricage), maar moeten inleveren op klantgericht maatwerk. Daar liggen de kansen voor nichespelers die zich juist door service en maatwerk kunnen onderscheiden. 4.2.3.5

Schaalverkleining en specialisatie van retailers

Als reactie op de schaalvergrotingstendensen zien we ook schaalverkleining optreden. Winkeliers willen zich onderscheiden van de grootschalige detailhandel door middel van het aanbieden van zeer hoogwaardige, gespecialiseerde assortimenten en door leveren met een hoog service niveau. Ook de schaalverkleining van bijvoorbeeld supermarkten is een recente ontwikkeling om tegemoet te komen aan de eisen van de consument. Voorbeeld is de Contact GB en de CityDelhaize. Biologische supermarkten zijn ook in opkomst. Colruyt heeft bijvoorbeeld haar Bio Planet (o.a. Gent). 4.2.3.6

Integratie van functies

Steeds vaker zien we formules waarin combinaties van functies plaatsvinden. Voorbeelden zijn een combinatie van detailhandel met horeca, leisure, detailhandel met financiële dienstverlening, detailhandel met ambacht etc. Integratie van functies is gericht op het verlengen van de verblijfsduur in de winkels, het verlenen van meer service en het realiseren van meer toegevoegde waarde in het aangeboden winkelconcept. Tevens verschijnen er steeds meer winkels, waar de consument zich kan oriënteren op een wijze die in de traditionele aanbodvormen niet mogelijk is.

4.3

Algemene doorvertaling naar invloed op retailstructuren: Naar een complementaire retailstructuur

De trends en ontwikkelingen, zowel langs aanbodzijde als vraagzijde leiden tot een complementaire retailstructuur waarin – op basis van bezoekmotieven – de onderlinge complementariteit tussen de verschillende typen winkelgebieden wordt benadrukt.

4.3.1 Winkelen als belevenis We leven in een beleveniseconomie: het gaat steeds meer om het aanbieden van aansprekende belevenissen in plaats van diensten als zodanig. De hedendaagse consument gaat niet meer een dagje winkelen, maar gaat een dagje de binnenstad in. Hij/zij gaat bijvoorbeeld eerst naar een museum, koffie drinken, even winkelen en vervolgens uit eten. Het gaat steeds meer om het totaalpakket van detailhandel, horeca, cultuur, de openbare ruimte en evenementen. Deze aspecten samen zorgen voor een bepaald imago, waarbij sfeer en beleving de nieuwe kernwoorden zijn. Deze kunnen verschillend uitgelegd worden, al naar gelang de doelgroep. Zo komen kinderen graag mee naar het shopping center omdat Sinterklaas daar cadeautjes uitdeelt, houden veel vrouwen van speciale uitverkoopacties - zoals de

2006

p. 53


‘Vier Dolle Dagen’ van INNO. En worden speciale evenementen georganiseerd rond Halloween of Kerstmis, bijvoorbeeld in supermarkten of in de binnenstad. De transformatie van een (producten- en) diensteneconomie naar een beleveniseconomie, leidt ertoe het begrip kwaliteit, waarbij het onderscheidend vermogen met name voortkomt uit concepten en formules steeds belangrijker wordt. Ook voor winkels/winkelcentra wordt het onderscheidende vermogen steeds belangrijker, winkels zetten meer in op imago en trekken zo bepaalde klanten aan die hun identiteit ‘matchen’ met het imago van de winkel. Het aspect marketing van winkelcentra of winkelsteden zal steeds belangrijker worden. We zien dat er steeds meer een combinatie optreedt van detailhandel, horeca en cultuur in één en dezelfde winkel. Er zijn chocolatiers waar de consument bij een uitgelezen koffie de sfeer en de smaak kan proeven van al het lekkers van Guylian (vb. Guylian Flagship Store Antwerpen), tentoonstellingen in woonwinkels, kledingzaken met een grandcafé (H&M op de Meir in Antwerpen) en horecagelegenheden waarin het gehele interieur te koop is (Sandwich-café in Rotterdam). Zo gaan boekenwurmen steeds meer op zoek naar boekenwinkels waar men rustig kan kuieren, lezen, koffietje drinken. De aankoop op zich is niet meer het belangrijkste motief. Oil & Vinegar in Leuven (en andere Vlaamse steden) is tevens een voorbeeld van mix van shopping en ondervinding, experience, belevenis, etc. Onderzoek18 laat zien dat een juiste mix van retail en leisure in winkelgebieden leidt tot synergie: -

Vergroting van het verzorgingsgebied. Verlenging van de verblijfsduur en hogere bestedingen per bezoek. Betere afstemming van het gebied op de gewenste doelgroep. Vergroting van de aantrekkingskracht van het gebied. Versterking van het imago. Herhalingsbezoek.

Tevens blijkt dat consumenten het belangrijk vinden dat er activiteiten zijn. Het gaat om bijvoorbeeld markten, activiteiten voor kinderen, muziek en activiteiten tijdens feestdagen. Samen bieden ze een belangrijke bijdrage aan de veelkleurigheid van winkelgebieden. Belangrijk voor consumenten zijn ‘sfeerversterkende activiteiten’ die worden aangeboden en plaatsvinden op straten of pleinen in openlucht.

4.3.2 Grenzen bestaan niet meer Activiteitenpatronen van mensen zijn meer divers geworden, bestrijken steeds meer locaties en spelen zich af op hogere geografische schaalniveaus. Een aantal evenementen of voorzieningen wordt bijvoorbeeld bezocht in de eigen wijk/stadsdeel vanwege het gemak, de nabijheid, bekendheid en wellicht de ‘couleur locale’. Hierbij gaat het vooral om de aankoop van dagelijkse artikelen (boodschappen), het bezoek aan buurt/wijkgerichte zorg (zoals een huisarts) en -leisure (zoals een buurtkroeg). Andere activiteiten worden buiten de directe woonomgeving, in de binnenstad, op

18

2006

Leisure: nieuwe kansen voor de detailhandel? Clement, M. en Gianotten, H.J., 1997.

p. 54


stadsrandlocaties of zelfs in andere steden bezocht. Afstand wordt hierbij steeds minder belangrijk, terwijl het belang van een locatie als ontmoetingsplaats waar ‘iets te beleven valt’ verder toeneemt. Een consument reist niet verder om hetzelfde te ervaren, maar juist om iets nieuws mee te maken.

4.3.3 De netwerkstad Het centrale plaatsenmodel met een allesomvattend stadscentrum heeft plaats gemaakt voor een stedelijk veld met kriskras relaties. Het stadscentrum is niet langer het enige winkelen uitgaansgebied. In grote stedelijke gebieden ontstaan nieuwe centrumlocaties, die vanwege gebrek aan ruimte in de binnensteden en specifieke ruimtelijke eisen vanuit de nieuwe functies veelal aan de stadsrand of elders in het stedelijk weefsel liggen. Het gaat vaak om een nieuw soort – veelal multifunctionele ontwikkelingen op het gebied van retail en leisure. Zo worden op verschillende locaties in het buitenland voorbereidingen getroffen of plannen gemaakt voor de ontwikkeling van themacentra gericht op sport, vermaak, zorg, onthaasten en dergelijke. Het ontstaan van deze gethematiseerde centra vindt zijn oorsprong in nieuwe behoeften- en activiteitenpatronen van de consument (zie ook bezoekmotieven). Het ontstaan van nieuwe centra met een eigen karakter en onderscheidend vermogen draagt bij aan de verscheidenheid binnen het stedelijke veld. Dit onderscheidende vermogen is een samenspel van locatie, concept, doelgroep en marketing. De bestaande hiërarchie van de kernen dient wel in stand gehouden te worden in deze netwerkstad. In Vlaanderen komen we deze themacentra nog niet of nauwelijks tegen. De voorliggende plannen in Machelen voor een overdekte skipiste in combinatie met retail zou eventueel kunnen uitgroeien tot een soort van themacentrum rond wintersport.

4.3.4 Bezoekmotieven De redenen waarom consumenten voorzieningen of voorzieningenlocaties bezoeken, worden globaal ingedeeld in drie categorieën, voortkomend uit de twee belangrijkste motieven, namelijk zorg en ontspanning: 1. Vergelijkend en/of recreatief winkelen ( d.w.z. gebiedsgericht) Het vergelijken van artikelen is hierbij het belangrijkste bezoekmotief. Kenmerken van vergelijkend winkelen zijn: middenfrequente aankopen, sterk persoonsgebonden met grote emotionele meerwaarde, een hoge betrokkenheid; De consument gaat ook winkelen als vrijetijdsbesteding. Kopen staat hier niet voorop, maar vindt plaats als afgeleide van recreatief stedenbezoek. 2. Nabijheid, gemak en comfort (d.w.z. boodschappen doen) De dagelijkse aankopen zijn gericht op zorg (zowel de vergeten boodschappen als de bulk aankopen). Kenmerken van deze gemaksgerichte aankopen zijn de volgende: hoogfrequente aankopen, sterk routinematig, lage betrokkenheid. 3. Doelgericht winkelen

2006

p. 55


Het doelgericht winkelen is het efficiënt aankopen van meerdere artikelen tegelijk, d.w. z. frequente, routinematige bulkaankopen via one-stop-shopping, gemak, snel boodschappen doen. Maar ook van kleine, semi-duurzame gebruiksartikelen en frequente, routinematige aankopen met geringe emotionele meerwaarde. Tenslotte valt eveneens onder deze categorie het doelgericht voorbereiden en uitvoeren van grote duurzame aankopen, m.a.w. de laagfrequente aankopen, ruime voorbereiding en specifieke preferenties en herhalingsaankopen. In onderstaande figuur zijn deze weergegeven met een aantal kenmerken. In de praktijk blijkt een heel scherp onderscheid naar bezoekmotieven niet altijd mogelijk, vaak spelen meerdere bezoekmotieven een rol. In de meeste gevallen is echter wel sprake van een bepaald hoofdbezoekmotief.

Figuur 1: Hoofdbezoekmotieven van de consument

Gebiedsgericht Recreatief verblijf Zeer multifunctioneel Sfeergericht/gebiedskwaliteiten Kwaliteit/keuze Spontaan/impulsief

Trafficgericht

Gemakgericht Dagelijkse boodschappen Maatschappelijke zorg/welzijn Gemak/doelgericht In of aan woongebieden Frequent bezoek

Thema-/doelgericht Kopen/vergelijken/ontspannen Gethematiseerd/kwaliteit/prijs Bereikbaarheid/parkeren Doelgericht/spontaan

Bron: ECORYS

Binnensteden en nieuwe centrumgebieden worden vaak gebiedsgericht bezocht, grootschalige retailvoorzieningen (waaronder de baanwinkels) worden hoofdzakelijk thema/doelgericht bezocht. Het aanbod in kleinen kernen en buurten wordt veelal gemaksgericht bezocht. Trafficgericht bezochte winkelgebieden heeft betrekking op onder andere het aanbod bij trein- en benzinestations, luchthaven etc.

4.3.5 Ruimtelijke voorzieningenstructuur De hiervoor beschreven nieuwe stedelijke/regionale voorzieningenstructuur van een netwerkstad is weergegeven in Figuur 2. De in Figuur 1 benoemde bezoekmotieven zijn hierin doorvertaald naar locatietyperingen (kleuren corresponderen). De figuur laat zien dat er een stedelijk netwerk ontstaat, gebaseerd op allerlei kriskras relaties. Hierbij is sprake van elkaar deels uitsluitende deelnetwerken, met meerdere

2006

p. 56


centra die elk een eigen dynamiek hebben met complementaire en elkaar beconcurrerende voorzieningen. De grote groene vlekken zijn de belangrijkste centrumgebieden. Deze centra worden veel bezocht. De kleinere groene vlekken zijn de kleinere binnensteden. Concentraties van baanwinkels zijn de grote gele vlekken. De kleine blauwe vlekken zijn de kleinere centra in woonkernen vooral gericht op de dagelijkse behoeften. Voor de verschillende typologieën kunnen randvoorwaarden worden gegeven waaraan voldaan dient te worden om goed te kunnen functioneren. Zowel als zelfstandig retailconcentratiegebied, maar dat ook binnen de totale retailstructuur een bijdrage levert aan een compleet, complementair en toekomstgericht voorzieningenstructuur voor de consument. Dit zal in de volgende hoofdstukken verder worden uitgewerkt. Figuur 2: Doorvertaling bezoekmotieven naar de ruimtelijke voorzieningenstructuur provincie

Centrumgebied Baanwinkelconcentraties (al dan niet gethematiseerd) Centra gericht op dagelijks aanbod Trafficlocaties

Bron: ECORYS

4.4

Nieuwe aanbodsvormen

Hier zal een korte beschrijving worden gegeven van een aantal nieuwe aanbodsvormen in de kleinhandel. We gaan in op: -

Regionale shoppingcentra Factory outlet centra (FOC’s) Grootschalige retailclusters Thema- en vermaakscentra Super grootschaligen Commerciële voorzieningen op traffic locaties

Tevens wordt ingegaan op bedreigingen en - vooral ook - op de kansen die bepaalde ontwikkelingen bieden voor een versterking van de bestaande retailstructuur.

2006

p. 57


4.4.1 Regionale shoppingcentra op stadsrandlocaties De belangrijkste kenmerken van regionale shoppingcentra zijn: -

Shoppingcentra met een regionale verzorgingsfunctie op een stadsrandlocatie. Omvang: 50.000 – 75.000 m² wvo en ze bevatten zowel kleine als grote vestigingen. Ze beschikken over eenzelfde aanbod als hoofdwinkelgebieden, zoals warenhuizen en modisch aanbod. Vaak wordt een combinatie gezocht tussen detailhandel en leisure (horeca en vermaak). Het bezoekmotief is doelgericht en recreatief. Ze zijn vaak overdekt en worden beheerd door één management. De bereikbaarheid met de auto en openbaar vervoer is goed vanuit de ligging aan de stadsrand en het ruime parkeren is veelal gratis.

Momenteel zijn er geen regionale shoppingcentra in Vlaams-Brabant aanwezig maar wel in Brussel. Bekend voorbeeld op korte afstand van de provincie is in Woluwe gelegen. De komst van dergelijke centra heeft vaak geleid tot aanzienlijk negatieve omzeteffecten in traditionele winkelcentra en tot leegstand in de binnensteden

4.4.2 Factory Outlet Centra Een FOC is een complex met uitsluitend fabriekswinkels waar merkartikelen tegen sterk gereduceerde prijzen rechtstreeks door de producent aan de consument verkocht worden. Veelal gaat het om overjarige producten, B-keuze of artikelen met schoonheidsfoutjes. De belangrijkste conclusies omtrent FOC’s zijn als volgt: -

-

-

-

19

De kritische massa beslaat 10.000 tot 20.000 m² wvo. De branchering bestaat in het algemeen voor 60 à 70% uit mode, 10% uit sport, 10% uit huishoudelijke artikelen en het overige deel uit overige branches. Het prijspeil ligt doorgaans op circa 60 à 70% van het prijspeil in ‘gewone’ winkels. De te verwachten bezoekersaantallen variëren van 1 tot 2 miljoen bezoekers per jaar. Een goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn essentieel. Circa 90% van de bezoekers komt met de auto. In Nederland zijn consumenten naar verwachting bereid tot circa 100 km af te leggen voor een FOC (maximaal een uur rijden). FOC’s hebben een lage bezoekfrequentie. Uit onderzoek blijkt dat 17% van de Britse bevolking minimaal één maal per jaar een FOC bezoekt, terwijl 80% af en toe tot regelmatig in een binnenstad winkelt19. Een bezoek aan een FOC is meer dan alleen winkelen, het is ‘een dagje uit’.

Bron: Mintel, 1998; HBD, Factory Outlet Centres in Nederland, maart 1999.

2006

p. 58


-

-

FOC’s realiseren in de zomermaanden het grootste deel van hun omzet. De FOC’s zijn in veel gevallen (architectonisch) gethematiseerd rondom een bepaald onderwerp dat veelal ontleend is aan de lokale omstandigheden (landschap, cultuurhistorie van een gebied). FOC’s kunnen toerisme stimuleren. In relatie tot traditionele winkelgebieden is de aandacht voor de handhaafbaarheid van het concept belangrijk. FOC’s willen vanuit concurrentieoverwegingen bij voorkeur niet in grootstedelijke gebieden zitten. Afhankelijk van de locatiekeuze kan meer of minder combinatiebezoek met bestaande centra plaats vinden.

Momenteel zijn er in België twee FOC’s aanwezig, namelijk in Maasmechelen en Messancy. Tevens zal een derde FOC in Verviers worden geopend. Ook zijn er plannen voor een FOC in Gent. Uit onderzoek in Nederland en Groot-Brittannië20 blijkt tot op heden dat de invloed van FOC’s op traditionele winkelgebieden vrij beperkt is. De effecten voor aanbieders met dezelfde branches als aangeboden worden in het FOC zijn er natuurlijk wel.

4.4.3 Grootschalige retailclusters: retailparks Grootschalige retailclusters hebben betrekking baanwinkelconcentraties. De belangrijkste kenmerken zijn: -

-

op

de

voormalige

Grootschalige retailconcentraties hebben vaak een groot verzorgingsgebied. Liggen in het algemeen op goed bereikbare locaties met voldoende parkeervoorzieningen. Steeds vaker vindt combinatie plaats met leisurefuncties. Leisure verhoogt de levendigheid, verlengt de verblijfsduur en geeft derhalve een hogere meerwaarde (verblijfswaarde) aan de betreffende locatie. Het bezoekmotief is met name productgericht. Kritische massa: 8 à 10 vestigingen met minimaal een totale omvang van 25.000 à 30.000 m². Een voorbeeld van een retailpark is Hydron in Arlon.

Op grond van ruimtelijke en economische motieven heeft concentratie van grootschalige retail de voorkeur boven verspreide vestigingen. Clusters van dergelijke voorzieningen kunnen van meerwaarde zijn, zeker wanneer ze aangesloten worden op een ander voorzieningengebied.

4.4.4 Thema- en vermaakscentra Er zijn verschillende typen thema- en vermaakcentra. We gaan hier op een aantal voorbeelden in. Een themacentrum is een geconcentreerde vorm van aanbod met een overkoepelend thema. Het verschil met het retailpark van vorige paragraaf is dat een

20

Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, bijzondere winkelconcepten (januari 2005).

2006

p. 59


retailpark een geconcentreerde vorm van aanbod is dat niet gekoppeld is aan een bepaald thema. 4.4.4.1

Woonmall

In een woonmall presenteert een groot aantal aanbieders hun aanbod rond het thema wonen. Een woonmall heeft de volgende kenmerken: -

-

Aanbod in de branches: meubels, slaapkamers, vloeren, keukens, badkamers, en aanverwante branches. Met name grootschalige aanbieders. Daarnaast ook steeds meer kleinschalige speciaalzaken, zoals een deurklinkenspecialist. Het belevenisaspect is belangrijk, zodat combinatie met leisure gezocht is (horeca). Daarnaast is vaak kinderopvang aanwezig en zijn steeds vaker makelaars/hypotheek-adviseurs, interieur-adviseurs in woonmalls te vinden. Het bezoekmotief is productgericht, maar gaat ook steeds meer in de richting van recreatief bezoekgedrag. Hebben een (boven)regionaal verzorgingsgebied: circa 50 kilometer. Liggen over het algemeen op een goed bereikbare locatie met voldoende parkeerplaatsen. Er vindt combinatiebezoek met bestaande centra plaats. Kritische massa: 8 à 10 vestigingen met minimaal een totale omvang van 25.000 à 30.000 m².

In België is een dergelijk concept niet aanwezig. Wel zijn er concentraties van dit aanbod aanwezig, bijvoorbeeld in Peer. Voorbeelden van Woonmalls in Nederland zijn Alexandrium III in Rotterdam en Villa ArenA te Amsterdam 4.4.4.2

Zorgboulevards

Een zorgboulevard is een concentratie van zorgfuncties en zorggerelateerde functies (commercieel en niet-commercieel), vaak in een gebouw of een verzameling gebouwen met een overeenkomstige uitstraling. Een ziekenhuis vormt veelal de drager. Andere belangrijke kenmerken zijn: -

-

2006

Regionaal verzorgingsniveau en een goede bereikbaarheid en voldoende parkeren. De ontwikkeling van een zorgboulevard speelt tegen de achtergrond van de volgende ontwikkelingen: de toename van commerciële zorgaanbieders, de opkomst van transmurale zorg, steeds meer zorg op maat, een toename van de invloed van zorg verzekeraars en gemeente op het aanbod, een toename poliklinische behandelingen, de kortere verpleegduur, de vervanging van klinische behandeling door medicijngebruik en de toenemende vraag naar zorg vanuit demografische ontwikkelingen (ontgroening, migratiepatronen, veranderende levensverwachtingen en vergrijzing). Voorbeelden van aanbod: ziekenhuis, psychiatrische afdeling ziekenhuis, gespecialiseerde zorgdetailhandel, apotheek, huisartsen-combinatie, fysiotherapeuten, medisch onderwijs, et cetera.

p. 60


In België zijn nog geen voorbeelden van zorgboulevards, wel zijn er dergelijke concepten in ontwikkeling in Nederland (Dordrecht). Een zorgboulevard is een nieuw concept en richt zich vooral op curatieve gezondheidszorg. Een dergelijk concept functioneert alleen aansluitend aan een ziekenhuis. Detailhandel is hierbij in ondergeschikte mate aanwezig. 4.4.4.3

Onthaastingsboulevards

Bij onthaastingsboulevard wordt een combinatie gezocht met een zorgboulevard, sportcentrum of een recreatiecentrum. Belangrijke kenmerken zijn: -

-

Belangrijke thema’s van het concept: persoonlijke verzorging, ‘bewegen is gezond’, onthaasten, persoonlijk en horeca. (Boven)regionaal verzorgingsniveau. Invullingvoorbeelden zijn: 1. preventieve gezondheidsdiensten, met o.a. plastische chirurgie, tandarts, huisarts, manuele therapie, psychologie en diverse alternatieve geneeswijzen. 2. een cluster met non-profit organisaties met o.a. voorlichtingsdiensten (Voedings-, welzijns-, zorgen adviesdiensten (rugwinkel, geboortewinkel, de witte tanden winkel). 3. Health retail (Body Vitaal winkel, vitaminewinkel, homeopathie winkel, waterwinkel). 4. Kantoren. 5. Outdoor en nature center (outdoor sportwinkels, diensten op het terrein van outdoor en nature). 6. Health restaurant. 7. Sport- en fitnessfaciliteiten inclusief klimrots. 8. Hotel / beauty farm. Grotendeels gericht op de zakelijke markt (preventieve gezondheidszorg) en particuliere consumenten. Het concept richt zich op de toenemende behoefte aan ontspanning en zelfontplooiing. De interesse voor gezonder leven is hier een uitwerking van.

In tegenstelling tot de zorgboulevards, richten onthaastingsboulevards zich vooral op preventieve gezondheidszorg. Wat de locatietypologie betreft, richten onthaastingsboulevards zich vooral op een aansluiting op zorgboulevards (ziekenhuizen) of op groene, bosrijke omgevingen. Opgemerkt dient echter te worden dat bij aansluiting van een onthaastingsboulevard bij een zorgboulevard een – voor de consument – duidelijk onderscheid aangebracht zal moeten worden tussen curatieve en preventieve gezondheidsfuncties. Medische zorg en onthaasten dienen zoveel mogelijk gescheiden te zijn. Detailhandel in het concept van een onthaastingsboulevard kan in ondergeschikte vorm voorkomen. Er kunnen ook grootschalige vormen van detailhandel toegevoegd worden mits passend binnen het thema. Op dit moment is er nog geen onthaastingsboulevard in België.

2006

p. 61


4.4.4.4

Sportcluster

Een sportcluster bestaat uit een mix van sportvoorzieningen met (kleinschalige) sportgerelateerde detailhandel en sportgerelateerde horeca. Recreatieve sportbeoefening is een veelvuldig thema. De belangrijkste kenmerken zijn: -

-

-

-

De hoofdfunctie in de cluster is sport, waardoor de relatie met detailhandel vaak beperkt is en ondergeschikt is aan de hoofdfunctie. Hierdoor komen alleen kleinschalige vormen van detailhandel in aanmerking. Grootschalige sportretailers geven in hun vestigingsstrategie voorlopig nog de voorkeur aan binnensteden en geconcentreerde, perifere retaillocaties. De meest voorkomende concepten zijn multifunctionele sportcentra met diverse voorzieningen onder één dak, of een cluster van diverse voorzieningen. Clustering leidt zowel tot economische als ruimtelijke voordelen. Multifunctionele sportclusters hebben een regionaal verzorgingsbereik. Invullingmogelijkheden zijn: (Subtropisch) zwembad, fitnesscentrum, sporthal, ijsbaan, skatebaan, tennis, squash, klimmuur o Health en beauty: sauna, thermen, Body Vitaal winkel, vitaminewinkel, homeopathie winkel, waterwinkel o Kleinschalige detailhandel o Gethematiseerde horeca: sportcafé, All Stars café Voorbeelden in Nederland: Kardinge in Groningen, Omniworld in Almere en Sportion in Den Bosch.

Een sportcluster heeft nauwelijks een relatie met retailcentra. Een wisselwerking met retail bestaat voor zover deze gelieerd is aan het sportgebeuren en kleinschalig van aard is. Grootschalige sportwinkels functioneren beter bij andere grootschalige winkels, dan wanneer zij onderdeel van een sportcluster uitmaken. Op dit moment zijn er plannen voor een dergelijk centrum in Machelen (aansluitend aan de skipiste). 4.4.4.5

Urban Entertainment Center

Er is geen eenduidige definitie van een urban entertainment center, doordat er grote verschillen bestaan in omvang, verzorgingsniveau, participanten, thematisering en doelgroepen. Wel zijn de volgende kenmerken van belang: -

-

2006

Succesvolle clusters presenteren zich als een duidelijk herkenbaar geheel, waarbij het cluster een bestemming op zich wordt. Bij de uitwerking van de clusters is er een onderscheid in schaalniveau: urban entertainment districts (50.000 m² tot 100.000 m²), winkelcentra met urban entertainment, entertainment als onderdeel van een integraal project en perifere entertainment clusters. In het algemeen geldt: hoe groter het centrum hoe groter het verzorgingsgebied. Urban entertainment districts hebben een bovenregionale verzorgingsfunctie. Het genereren van herhalingsbezoek speelt een belangrijke rol.

p. 62


-

-

(Succes)kenmerken zijn: mix van entertainment, horeca en retail; grootschalig; massa en mix; hoge dichtheid; levendigheid; variatie in voorzieningen; eigen identiteit en herkenbaarheid. Het onderscheidend vermogen van clusters zit met name in locatie, programma, doelgroep en marketing. Invullingmogelijkheden zijn: kartbaan, ski- en ijsbanen, skatebanen, bowling, klimhal, kinderspeelpaleis, overige sportvoorzieningen, amusement en virtual reality games, bioscoop en theater, evenementenhal, horeca (thema en sfeer) en retail.

Een voorbeeld in België is het Bruparc in Brussel. In Nederland zijn er plannen voor het GETZ center in Amsterdam-Zuidoost. Tevens zijn er plannen in Schieveste (regio Rotterdam). In Engeland is O2 een goed voorbeeld. 4.4.4.6

Themacentra gericht op specifieke doelgroepen

Themacentra gericht op specifieke doelgroepen en op andere dan op woninginrichting gerichte branches zijn momenteel in België nog nauwelijks aanwezig. Wel zijn in Nederland initiatieven te bespeuren om te komen tot thematisering op het gebied van tuinieren, levensmiddelen, mobiliteit en dergelijke. In zowel Amsterdam (Oosterdokseiland) als Rotterdam (Katendrecht) zijn plannen ontwikkeld voor de ontwikkeling van een ‘European Chinese Centre’. Voorstelbaar is echter dat ook op locaties aan de stadsrand of elders in het stedelijk gebied retail en/of leisurecentra tot ontwikkeling komen voor specifieke doelgroepen. Dit kunnen kinderen zijn, ouderen of culturele minderheden (“etno-marketing”). Hoe deze centra er in de toekomst uit zullen gaan zien is thans nog moeilijk voorspelbaar.

4.4.5 Super-grootschaligen Supergrootschaligen hebben een omvang groter dan 10.000 m². Voorbeelden zijn IKEA, Morres, en grootschalige bouwmarkten. Belangrijke kenmerken zijn: -

-

2006

Kennen een solitaire aantrekkingskracht: zijn niet afhankelijk van andere aanbieders. Liggen in het algemeen op een goed bereikbare locatie en hebben ruime parkeerplaatsen. Liggen bij stedelijke gebieden om een zo groot mogelijk verzorgingsgebied te realiseren. Verzorgingsfunctie: regionaal tot bovenregionaal. Hebben een omvang die moeilijk in te passen is in combinatie met andere aanbieders, respectievelijk andere retailcentra. Het schaalvergrotingsproces bij deze aanbieders duurt voort als gevolg van het voortdurend inspelen op trends: ruimere presentatie, opnemen leisureelementen en dergelijke. Het bezoek vindt zeer doelgericht plaats, maar wordt ook steeds meer recreatief.

p. 63


4.4.6 Traffic locaties Traffic locaties zijn locaties die veel mensen naar zich toe weten te trekken op grond van hun specifieke functie. Daarbij gaat het bijvoorbeeld om benzinestations, NMBSstations, ziekenhuizen, hogescholen, universiteiten en transferia, maar ook centrumgebieden. Kenmerken zijn o.a.: -

-

Commerciële functies spelen in op de bezoekerstroom bij deze locaties. Meestal gaat het om gemakswinkels. Daarnaast kan het, afhankelijk van de locatie en het aantal bezoekers, gaan om een drogisterij, cd-winkel, bloemenwinkel, tijdschriftenwinkel, broodjeszaak, snacks en overige horeca, reisbureau, uitzendbureau, et cetera. Het aanbod is gericht op snelheid en gemak en appelleert aan de momentbehoefte. In het algemeen betreft het kleinschalige functies. De commerciële voorzieningen liggen in het algemeen geclusterd bij elkaar bij de centrale ontmoetingsplek van de locatie. De prijzen en kwaliteit bij gemakswinkels liggen in het algemeen hoger dan in supermarkten. In het algemeen ruime openingstijden van commerciële voorzieningen bij trafficcentra.

Zo lang het aanbod gericht blijft op de momentbehoefte van de consument en daarmee op snelheid en gemak en het met name kleinschalig aanbod blijft, vormen dergelijke voorzieningen op trafficlocaties nauwelijks een bedreiging voor de verzorgingsstructuur. Benzinestations zijn minder interessant vanwege de gewenste snelle doorstroom van klanten vanuit benzine-aanbieders.

4.5

Betekenis voor de provincie Vlaams-Brabant

Ondergeschetste ruimtelijke voorzieningenstructuur (Figuur 3) kan worden vertaald naar de provincie Vlaams-Brabant. Deze figuur is evenwel een willekeurige weergave van een stedelijk netwerk. Het is geen schematische weergave van de provincie. De ligging is dus niet conform de ligging in Vlaams-Brabant.

2006

p. 64


Figuur 3: Doorvertaling bezoekmotieven naar de ruimtelijke voorzieningenstructuur provincie

Centrumgebied Baanwinkelconcentraties (al dan niet gethematiseerd) Centra gericht op dagelijks aanbod Trafficlocaties

Bron: ECORYS

Voor de provincie Vlaams-Brabant betekent dit dat Leuven, Tienen, Halle, Aarschot, Diest, en Vilvoorde de belangrijkste centrumgebieden (de grote groene vlek) zullen zijn. In dit rijtje behoren ook nog de buiten de provincie gelegen Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Hasselt, Sint-Truiden, Mechelen, Aalst en Ninove. Deze centra worden veel bezocht door inwoners in Vlaams-Brabant. De kleinere groene vlekken zijn de kleinere binnensteden (zoals Landen, Haacht, enz.). Concentraties van baanwinkels zijn de grote gele vlekken. De kleine blauwe vlekken zijn de kleinere centra in woonkernen vooral gericht op de dagelijkse behoeften. Voor de verschillende typologieën kunnen randvoorwaarden worden gegeven waaraan voldaan dient te worden om goed te kunnen functioneren. Zowel als zelfstandig retailconcentratiegebied, maar dat ook binnen de totale retailstructuur een bijdrage levert aan een compleet, complementair en toekomstgericht voorzieningenstructuur voor de consument. Dit zal in de volgende hoofdstukken verder worden uitgewerkt.

4.6

Ontwikkeling van detailhandel in de omliggende landen

Ingegaan zal worden op de detailhandel in de landen; -

Nederland Duitsland Frankrijk Groot-Brittannië

4.6.1 Structuur van de detailhandel in Nederland De Nederlandse detailhandelsmarkt wordt gekenmerkt door een zeer fijnmazige opbouw. Het gemiddelde winkelvloeroppervlak per inwoner bedraagt 1,55 m² 21. Met 21

Bron: Locatus 2005.

2006

p. 65


een index van 175 ligt dit lager dan het gemiddelde in België (index 225)22. In het beleid is handhaving van deze fijnmazige structuur steeds belangrijkste prioriteit geweest. Daarnaast is ruimte bieden voor dynamiek in de detailhandel belangrijke prioriteit geweest. De Nederlandse detailhandelsstructuur kent de volgende winkelgebiedtypologieën: 4.6.1.1

de stadscentra; perifeer aanbod, Grootschalige Detailhandelsvestiging (GDV), Perfiere Detailhandelsvestiging (PDV), Themacentra en verspreid gelegen aanbod; ondersteunende centra. De stadscentra

De stadscentra in Nederland kennen een veelzijdig aanbod. Naast een uitgebreid winkelapparaat zijn er in de Nederlandse binnensteden tal van recreatieve mogelijkheden, zoals horeca, culturele voorzieningen aanwezig. De Nederlandse binnensteden zijn de afgelopen jaren geconfronteerd met een verplaatsingproces van winkels op het gebied van woninginrichting en doe-het-zelf naar de perifere gebieden. De hierdoor vrijgekomen ruimte is in een aantal binnensteden ingevuld door een extensiever ruimtegebruik van bestaande voorzieningen maar ook door nieuwe functies. 4.6.1.2

Perifeer aanbod

Het perifere aanbod in Nederland komt in 4 vormen voor: -

solitair gelegen winkels; PDV-clusters; GDV-clusters en themacentra.

In Nederland speelde sedert de tweede Wereldoorlog de planologisch –bestuurlijke context een belangrijke rol in de structurering van de detailhandelsmarkt. De daaruit voortvloeiende druk op de markt leidde tot hoge huur- en grondprijzen waar de bestaansmogelijkheden voor ruimte-extensieve winkeltypen werden beperkt. Daarnaast had de binnenstad te maken met de parkeer- en verkeersproblematiek, logistieke problemen en beperkte ruimte voor extensieve winkeltypen. In de jaren zeventig kwamen als gevolg hiervan dan ook de eerste aanvragen bij verschillende gemeenten binnen voor een vestigingsplaats aan de rand of buiten de stedelijke bebouwing voor de vestiging van de zogenoemde ‘weidewinkels’ of ‘witte schuren’. Branches die zich op perifere locaties mogen vestigen zijn: -

22

Detailhandel in brand- en explosiegevaarlijke stoffen. Winkelformules, die door de omvang en aard van de gevoerde artikelen een grote oppervlakte nodig hebben voor de uitstalling: auto’s, boten, caravans,

Bron: Vastgoedmarkt 2001

2006

p. 66


tuincentra, bouwmarkten, grove bouwmaterialen, keukens en sanitair en woninginrichting. De eerste vestigers in de perifere waren dan ook met name woninginrichters. Deze locaties in de perifere betroffen vaak een vestiging op een industrieterrein. Deze boulevards vormen amper een ruimtelijk-fysieke eenheid. Perifere ontwikkelingen hebben echter in Nederland een snelle kwalitatieve ontwikkeling meegemaakt. Op dit moment komt in toenemende mate geclusterd en gethematiseerd aanbod voor. Voorbeelden van deze laatste vorm zijn de vele woonboulevards en de in ontwikkeling zijnde centra voor vrije tijd, sport en recreatie. De nieuwste themacentra in Nederland (zoals Woonmall Alexandrium III in Rotterdam, Amsterdam ArenA) worden niet alleen doelgericht maar ook recreatief bezocht. De belangstelling vanuit de detailhandelssector voor perifere locaties nam echter toe vanwege de ontwikkelingen en dynamiek binnen de sector. Om deze reden is in 1993 een nadere uiteenzetting en verruiming van het beleid geformuleerd. Het selectief werend PDV-beleid wordt in essentie gehandhaafd maar daarnaast wordt ruimte geboden voor Grootschalige (geconcentreerde) Detailhandelsvestigingen, het zogenaamde GDV-beleid. Ten aanzien van deze GDV-locaties zijn de volgende beperkingen geformuleerd: -

-

-

GDV-locaties zijn voorbehouden aan de dertien stedelijke knooppunten. Het gaat om geconcentreerde vestiging van grootschalige winkels. Op de GDV-locaties gelden geen branchebeperkingen. Het eventuele stellen van nadere eisen aan de branchering is een zaak van de lokale overheid in samenspraak met rijksvertegenwoordigers. Als randvoorwaarde aan de realisatie van een GDV-locatie is gesteld dat er een regionale detailhandelsstructuurvisie dient te zijn en dat de locatie per auto en met openbaar vervoer goed bereikbaar dient te zijn. Deze locaties zijn uitsluitend bestemd voor de vestiging van grootschalige winkels, met een omvang van tenminste 1.500 m².

Tot nu toe zijn er in Nederland vijf GDV-locaties gerealiseerd (RotterdamAlexandrium, Den Haag-Laakhaven en Amsterdam-ArenA Boulevard, Hengelo Westermaat en Leeuwarden ‘De Centrale’). Recentelijk heeft de regering de Nota Ruimte aangenomen. In de Nota staat het beleid ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Centraal in de Nota staan de begrippen ontwikkelingsplanologie (vergroten van ontwikkelingskracht), decentralisatie, deregulering en uitvoeringsgerichtheid. Het tot nu toe gehanteerde PDV/GDV-beleid is hierbij in zijn huidige vorm komen te vervallen en is vervangen door een integraal locatiebeleid voor bedrijven en voorzieningen. Volgens de Nota dient de provincie gezamenlijke richtlijnen op te stellen met betrekking tot een verdere ontwikkeling van detailhandel buiten de traditionele centra.

2006

p. 67


4.6.1.3 Ondersteunende centra, verspreide bewinkeling en de levensmiddelendetailhandel De stadscentra in de grotere gemeenten (>10.000 inwoners) worden ondersteund door kleinere centra. Hiertoe worden gerekend de buurt-, wijken stadsdeelcentra. Vooral op het laagste niveau (de buurtcentra) treed een proces van sanering op. Deze sanering heeft vooral plaatsgevonden bij de kleinere foodretailers (groentenwinkels, slagers etc). Zo is recent uit onderzoek gebleken dat in de periode 1994-2004 het aantal groentenwinkels en slagerijen bijna gehalveerd is23. Deze productgroepen worden door de consument steeds vaker in de supermarkt gekocht. De supermarkten maken in Nederland een schaalvergrotingsproces door, echter niet de omvang die in andere behaald worden maar beperkt tot circa 3.500 m² wvo.

4.6.2 Structuur van de detailhandel in Duitsland Met een index van 140 m² winkelvloeroppervlak per inwoner is het aanbod per inwoner in Duitsland beduidend lager dan in België (index 225)24. In de jaren na de hereniging kende de Duitse detailhandel een sterke groei wat zich onder andere manifesteerde in een sterke expansie van West-Duitse winkelketens in de nieuwe Bundesländer. Met de recessie in 1992 werd deze expansie echter een halt toegeroepen en liepen de detailhandelsbestedingen sterk terug. De sterke expansie van het grootwinkelbedrijf in combinatie met de effecten van de recessie zorgde zoals in de meeste West-Europese landen voor een aanzienlijke teruggang van het aantal winkelvestigingen wat voornamelijk de kleine middenstander trof. De Duitse detailhandelsstructuur kent de volgende winkelgebiedtypologieën: 4.6.2.1

de stadscentra; Verbrauchermarkte und Selbstbedienungs-Warenhauser25; Einkaufszentren (of de shoppingcentra); de buurtverzorgende concentraties, waaronder de verspreide bewinkeling. De stadscentra

De stadscentra in Duitsland hebben door de opkomst van Verbrauchermarkte, Einkaufszentren in de periferie veel marktaandeel verloren. Echter niet alleen kwantitatief verloren zij terrein, ook kwalitatief verloren de binnensteden aan betekenis. De hoge huren en de hoge filialisering waren hier mede debet aan. De laatste jaren hebben zich echter in het functioneren van de binnensteden positieve ontwikkelingen voorgedaan door de omvangrijke investeringen in binnenstedelijke shopping centra, galerieën en passages. Deze vormen op dit moment één van de belangrijkste publiekstrekkers.

23

Bron: CBS 2005

24

Bron: VVSG 2005

25

Dit zijn perifere vestigingen. Deze categorie detailhandelsvestigingen is in twee categorieën onder te verdelen, te weten; de zogenaamde 'Verbrauchersmarkten' hetgeen overeenkomt met grootschalige discountsupermarkten met een gemiddelde omvang van circa 2500 m², en de zogenaamde 'Selbstbedienungwarenhauser' overeenkomstig de Franse hypermarches met een zeer groot non-food assortiment.

2006

p. 68


4.6.2.2

Verbrauchermarkte und Selbstbedienungswarenhauser

Sinds de jaren ‘70 kent Duitsland een gestage opmars van perifere vestigingen. Deze categorie detailhandelsvestigingen is in twee categorieën onder te verdelen, te weten; de zogenaamde ‘Verbrauchersmarkten’ wat overeenkomt met grootschalige discountsupermarkten met een gemiddelde omvang van circa 2.500 m², en de zogenaamde ‘Selbstbedienungwarenhauser’ wat overeenstemt met de Franse hypermarches met een zeer groot non-food assortiment. Aangezien veel Duitse suburbane gebieden een zeer ruimtelijke opzet hebben, komen beide type hypermarkten zowel in stedelijke als in perifere gebieden voor. Opmerkelijk is het verschil tussen deze winkeltypes in de voormalige West-Duitse steden en de voormalige Oost-Duitse steden. In de West-Duitse steden zijn veel van deze centra historisch gegroeid en bestaan dan ook vaak uit een verzameling losse ‘dozen’, terwijl in het voormalige Oost-Duitsland veel meer sprake is van een conceptmatige opbouw. De omvang van deze planmatig opgebouwde centra bedraagt circa 40.000 à 50.000 m² wvo. 4.6.2.3

Einkaufszentren

Een soortgelijke ontwikkeling trad in Duitsland op ten aanzien van de Einkaufszentren ofwel de shopping centra. Zo werden in Frankfurt am Main in de zestiger jaren onder andere het Main-Taunus Zentrum en het Nordwest Zentrum gerealiseerd. Van deze Einkaufszentren ligt circa 1/3 perifeer. Momenteel worden in West-Duitse steden nagenoeg geen perifere Einkaufszentren meer gerealiseerd (als gevolg van wetgeving). Wel worden de oude Einkaufszentren geherstructureerd. Nieuwe functies worden toegevoegd zoals bioscopen, zwembaden, fitnesscentra en discotheken. Daarentegen is er in de voormalige Oost-Duitse steden sprake van een echte ‘boom’ op dit gebied. Een voorbeeld van een Einkaufszentrum is het SaaleZenter in Leipzig met een omvang van circa 93.000 m². In dit centrum worden naast grootschalige vestigingen tevens een groot aantal kleinschalige vestigingen aangetroffen. 4.6.2.4

De buurtverzorgende concentraties, waaronder de verspreide bewinkeling

Het aantal hypermarkten en supermarkten heeft een enorme groei gekend. Dit heeft echter tot gevolg gehad dat er een forse vermindering is geweest van het aantal ‘traditionele’ winkels (op de hoek).

4.6.3 Structuur van de detailhandel in Frankrijk Het gemiddelde aanbod per inwoner in Frankrijk is vergelijkbaar met het aanbod per inwoner in België26. Frankrijk heeft begin jaren tachtig een sterke daling van het aantal winkelvestigingen gekend. Dit werd vooral veroorzaakt door de massale opkomst van grootschalige winkels in de periferie (Centres Commerciaux). Vooral door de goede bereikbaarheid en het voeren van een zeer breed food en non-food assortiment concurreerden de Franse hypermarkten met kleine winkeliers in dorpen en

26

Bron: VVSG 2005

2006

p. 69


kleine stadcentra. Door schaalvoordelen waren de hypermarkt organisaties echter is staat veel lagere prijzen te realiseren dan hun kleinere collega’s dit heeft geleid tot een grote saneringsgolf in de Franse detailhandel. De grote successen van de Franse ‘hypermarches’ in de detailhandelsmarkt heeft geleid tot het ontstaan van enkel zeer dominante grootwinkelbedrijven27. Globaal gesproken kan de Franse detailhandelsstructuur onderverdeeld worden in een drietal winkelgebiedstypologieën: 4.6.3.1

de stadscentra; centres commerciaux en de buurtverzorgende concentraties, waaronder de verspreide bewinkeling. De stadscentra

Als gevolg van de realisatie van grootschalige winkelvoorzieningen buiten en aan de randen van de grote steden, zijn veel Franse binnensteden in een neerwaartse spiraal terechtgekomen. Niet alleen de invloed van de grootschalige winkelvoorzieningen buiten de steden maar ook de hoge grondprijzen en de - in vergelijking met perifere lokaties - lange voorbereidingstijd om nieuwe ontwikkelingen tot stand te brengen, hadden een negatieve uitwerking op nieuwe investeringen in binnensteden. 4.6.3.2

Centres Commerciaux

In 1963 vestigde zich in Frankrijk de eerste hypermarkt. Deze hypermarkt bleek een groot succes te zijn en had een neerwaartse werking op de prijzen. Vanwege het grote succes en de aantrekkingskracht op de consument zijn veel van deze hypermarkten uitgegroeid tot concentraties van grootschalige vestigingen. Grenzend aan de hypermarkten worden winkelunits gebouwd met een vergelijkbare omvang als de hypermarkt en de hypermarktlocaties groeiden uit tot centres commerciaux. Centres commerciaux zijn in Frankrijk overwegend perifeer gevestigd. De belangrijkste trekker van deze centra zijn de hypermarkten met oppervlaktes oplopend tot circa 15.000 m² wvo. Het aanbod bestaat verder uit een zeer breed pakket aan goederen variërend van doe-het-zelf artikelen, kleding, schoenen, elektro, sport en woninginrichting. Het succes van deze centres commerciaux wordt vooral veroorzaakt door de goede bereikbaarheid, parkeermogelijkheden en de diepte van het assortiment. 4.6.3.3


Het aantal levensmiddelenwinkels is in Frankrijk in de afgelopen decennia fors gedaald. Deze daling is vooral veroorzaakt door een vermindering van het aantal kleine supermarkten en ‘winkels op de hoek’. Het grote aantal hypermarkten is hier de oorzaak van.

27

Bron: The European Retail handbook, Corporate Intelligence on retailing, 1998

2006

p. 70


4.6.4 Structuur van de detailhandel in Groot-Brittannië Groot-Brittannië heeft een lagere index (194) van het aantal winkels per inwoner dan in België (225)28. Dit is onder andere te verklaren door de gestage teruggang in het aantal winkels in de periode 1980-1990. Deze teruggang werd veroorzaakt door een ingrijpende economische recessie en een trend naar schaalvergroting in de detailhandel. Globaal gesproken kan de Britse detailhandelsstructuur onderverdeeld worden in een viertal winkelgebiedstypologieën: 1. 2. 3. 4.

de stadscentra; de perifere regionale shopping centra; de retail parks en de buurtverzorgende concentraties, waaronder de verspreide bewinkeling.

4.6.4.1

De stadscentra

Door de recessie van begin jaren negentig en de opkomst van de grote retailers is het aantal winkels in Groot-Brittannië gestaag afgenomen. De effecten van deze afname zijn vooral merkbaar geweest in het kernwinkelapparaat van de steden. Maar ook de komst van de shopping centra en grote retail parks met een veelzijdig nonfoodaanbod, heeft effect gehad op de aanbodstructuur van binnensteden. Door het ontstaan van directe concurrenten hebben veel binnenstedelijke centra na een periode van heroriëntering het accent gelegd op recreatief winkelen. Dit heeft geleid tot een golf van nieuwe investeringen en de komst van veel kleine gespecialiseerde winkelvestigingen met een hoog serviceniveau. 4.6.4.2

De regionale shopping centra

In veel grotere gemeenten zijn aan de stadsrand overdekte shopping centra ontstaan. Deze moderne centra zijn doorgaans opgebouwd rondom verschillende trekkers (warenhuizen) aangevuld met vele kleinschalige winkels. Ook wordt in deze shopping centra een uitgebreid pakket aan leisurevoorzieningen aangetroffen. Het aanbod in deze centra vertoont veel gelijkenis met binnenstedelijke centra. Voorbeelden van dergelijke centra zijn Bluewater in Londen, The Trafford Centre in Manchester en Metrocenter in Newcastle. De grotere centra hebben een oppervlakte van zo’n 100.000 m² wvo of meer. Sterk in opkomst zijn de ‘factory outlet centra’, een bijzondere vorm van regionale shopping centra. Inmiddels zijn er in Groot-Brittannië 34 FOC’s geopend met een gezamenlijke oppervlakte van circa 420.000 m² (de omvang verschilt sterk per FOC maar bedraagt circa 12.000 m²). De effecten die de FOC’s in Groot-Brittannië hebben op het bestaande winkelaanbod blijken beperkt te zijn. Op dit moment is er sprake van een verzadiging van de markt voor FOC’s29.

28

Bron: VVSG 2005

29

Bron: Hoofdbedrijfschap Detailhandel, bijzondere winkelconcepten ( januari 2005).

2006

p. 71


4.6.4.3

Retail Parks

Met de uitplaatsingstrend van grootschalige winkels in de detailhandel halverwege de jaren ‘80 naar perifere locaties, ontwikkelde het concept retail park zich. Vooral door de goede bereikbaarheid en het ruime aantal parkeergelegenheden bleken deze centra voor de consument aantrekkelijk te zijn. De huidige generatie retail parks zijn veelal een verzameling van superstores bestaande uit een hypermarkt, een bouwmarkt en winkels op het gebied van woninginrichting, sport en elektro. De omvang van deze winkels ligt gemiddeld rond de 1.500 m². Daarnaast zijn er vaak enige horecavoorzieningen (fastfood) aangevuld met leisure (bioscoop, bowlingbaan, schaatsbaan, etc.). Momenteel bevinden er zich in Groot-Brittannië circa 250 retail parks van verschillende omvang. 4.6.4.4


Ook Groot-Brittannië is de afgelopen jaren geconfronteerd met een aanzienlijke daling van het aantal winkels in de levensmiddelensector. Deze daling concentreerde zich volledig bij de ‘traditionele’ winkels. Daarentegen nam het aantal hypermarkten en supermarkten in deze periode sterk toe.

4.7

Conclusies algemene ontwikkeling van de kleinhandel

4.7.1 Conclusies aanbod in België De belangrijkste conclusies ten aanzien van het aanbod en ontwikkelingen van de kleinhandel in België zijn: •

België is het sterkste bewinkelde land van Europa. Per vierkante km zijn er in België 3,6 winkels aanwezig. In de buurlanden ligt dat lager. Ook wat betreft de beschikbare winkelvloeroppervlakte per inwoner, behoort België bij de koplopers. Bij een indexgemiddelde (berekend door Buck Consultants International) inzake winkeloppervlakte per inwoner van 100 punten voor alle Europese landen scoort enkel Oostenrijk met index 249 hoger dan ons land dat op de tweede plaats staat met index 225, gevolgd door Frankrijk (215), Groot-Brittannië (194), Nederland (175) en Duitsland (140).

•

België kent een fijnmazige retailstructuur. Een fijnmazige retailstructuur houdt in dat een consument op korte afstand van de woning over winkelvoorzieningen beschikt. In Nederland en Belgie ligt dit hoog. In andere landen moet de consument veel verder reizen voor de voorzieningen.

•

De structuur van het aanbod is onder te verdelen in de binnensteden, de regionale shopping centra, de baanwinkels en de verspreide bewinkeling waaronder de kernen buurtverzorgende centra.

•

België kent vanaf de jaren ‘60-70 een proces van ontwikkeling van het aanbod buiten de centra. De centra hebben grote negatieve gevolgen ondervonden van de ontwikkelingen aan de randen van de steden. Ondanks het ingezette nationaal beleid heeft dit niet geleid tot een ommekeer.

2006

p. 72


•

In België dienen zich nu ook nieuwe vormen van detailhandel aan, zoals Factory Outlet Centra, concentratie van perifere winkels en traffic-locaties.

•

Het aandeel van de verkopen via internet is in België, ten opzichte van andere Europese landen nog achtergebleven. Wel wordt voor de komende jaren een groei verwacht van het aantal aankopen.

•

Binnen de branches zien we een trend van verdere filialisering en internationalisering, schaalvergroting versus schaalverkleining en branchevervaging optreden.

4.7.2 Conclusies aanbod in omliggende landen Wanneer de structuur en de ontwikkeling van het aanbod in de omliggende landen wordt vergeleken met het aanbod in België dan kunnen de volgende conclusies worden gegeven: •

België kent net als Nederland een fijnmazige structuur van het aanbod. In Frankrijk en Duitsland is dit veel minder.

•

Het aanbod in de kernwinkelgebieden is overal veelzijdig en multifunctioneel (overige functies als horeca en cultuur aanwezig). Echter de binnensteden hebben allemaal te kampen gehad met verplaatsing van functies en concurrentie van de ontwikkeling aan de rand van de steden.

•

In België zijn de perifere shoppingcentra een bekend fenomeen. Dit zelfde geldt voor Frankrijk en Duitsland. Het aanbod in deze centra is het zelfde als het aanbod dat in de binnensteden aanwezig is, dit leidt tot grote concurrentie. In Nederland is een dergelijk centrum niet aanwezig hoewel de grotere stadscentra hier wel veel op lijken.

•

Ten aanzien van het perifere aanbod zijn een aantal belangrijke overeenkomsten en verschillen waar te nemen: -

Alle landen hebben te maken met verspreid gelegen perifeer aanbod. PDV-clusters met branches uitsluitend in Auto’s, Boten en Caravans, Doe-hetzelf en Woninginrichting komen alleen in Nederland voor. In de andere landen is deze beperking niet aanwezig. Gethematiseerd aanbod, zoals de woonboulevards in Nederland komt in de andere landen voor.

Waar in België de baanwinkels een belangrijk fenomeen zijn (locaties zonder branchebeperkingen) komen in Duitsland Verbrauchermarkte/ Selbstbediennungswarenhauser voor en in Frankrijk de Centres Commerciaux. In Nederland kennen we PDV/GDV locaties waarvoor het beleid recent met de Nota Ruimte is versoepeld. Branchebeperking wordt niet langer strikt geregeld. Algemeen kunnen we hieruit concluderen dat voor het waarborgen van een goede retailstructuur het noodzakelijk is dat er blijvend geïnvesteerd wordt in de binnensteden en dat beperkt dient te worden omgegaan met perifere ontwikkelingen. Daarbij is het van belang om de bezoekmotieven goed te onderscheiden (themagericht

2006

p. 73


voor de binnensteden en doelgericht in de periferie). Een goed beleid dat hierop inzet kan voorkomen dat binnensteden als gevolg van de ontwikkeling aan de rand van steden verder onder druk komen te staan.

2006

p. 74


5

De kleinhandelsstructuur in de provincie VlaamsBrabant

In dit hoofdstuk staat de structuur van de kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant centraal. Hierbij komen zowel de vraag- als aanbodzijde aan de orde. Als basis voor dit onderdeel dient de (kwantitatieve) aanbod- en vraaganalyse van deel 1 van het onderzoek. De confrontatie van vraag en aanbod leidt tot sterkte-zwakte-analyses per (boven)regionaal winkelgebied.

5.1

Het aanbod

Wanneer we kijken naar de demografische structuur valt op dat in de provincie Vlaams-Brabant veel gemeenten en kernen aanwezig zijn. In totaal behoren 65 gemeenten tot de provincie met gezamenlijk circa 1,03 miljoen inwoners. De bevolking concentreert zich rondom een paar gebieden namelijk de ring Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Leuven, Aarschot, Diest en Tienen. Daarnaast zijn er in de provincie relatief veel kleine gemeenten (24) met minder dan 10.000 inwoners en daarbinnen nog veel kleine kernen30. Dit beeld zien we ook terug als we naar de kleinhandelsstructuur van de provincie kijken. Een concentratie van het aanbod in een aantal gemeenten en daarnaast zijn er relatief veel winkelgebieden verspreid over de gemeenten en kernen. Het totale detailhandelsaanbod in de provincie Vlaams-Brabant bedraagt circa 1,46 miljoen m² wvo. Het aanbod per 1.000 inwoners komt daarmee op circa 1.420 m² wvo, en ligt duidelijk onder het niveau dat voor geheel België van toepassing is. Het gemiddelde cijfer voor België bedraagt 2.070 m² wvo per 1.000 inwoners. Dat het detailhandelsaanbod in Vlaams-Brabant relatief gering is, kan onder ander worden verklaard door haar specifieke ligging. Als een enclave in de provincie bevindt zich het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG) met haar sterke binnenstad en de vele shopping centra aan de rand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Woluwe, Cora, Basilix, Anderlecht, Maasland shopping centrum). Daarnaast bevinden zich op steenworp afstand van Vlaams-Brabant een aantal krachtige winkelgebieden, waar veel wordt gewinkeld/boodschappen worden gedaan. Hierbij is te denken aan Antwerpen, Sint-Niklaas, Mechelen, Aalst, Ninove, Hasselt, Sint-Truiden, Waver. De koopstromen, waarop in de volgende paragraaf zal worden teruggekomen, bevestigen dit beeld. In Tabel 2 is een overzicht gegeven van het aanbod naar de verschillende branchegroepen31 .

30

ABM heeft onderzoek verricht naar de problematiek in de kleine kernen.

31

alleen locatus bestand

2006

p. 75


Tabel 2: Winkelvloeroppervlakte per branche

Hoofdbranche Levensmiddelen Kleding en Mode Antiek en Kunst Dier en plant Hobby artikelen Huishoudelijke artikelen Media Persoonlijke Verzorging Schoenen en Lederwaren Sport en spel Warenhuis Juwelier en Optiek Bruin- en Witgoed Fietsen/autoaccessoires Doe het zelf Wonen

Locatus # verkooppunten

ABM # verkooppunten

WVO

WVO

Totaal # verkooppunten

WVO

1.345 773 35 273 120 158 107 74 189 119 5 212 233 82 181 407

293.960 108.645 2.950 99.600 8.600 24.154 20.700 9.450 34.660 36.180 5.100 10.900 39.200 9.450 115.865 277.946

124

26.150

Totaal food

1.345

293.960

211

23.338

1.556

317.298

Totaal non-food

3.092

829.550

373

112.484

3.465

942.034

595

50.000

66

nb

661

50.000

Totaal detailhandel

5.032

1.173.510

650

135.822

5.682

1.309.332

Ambacht Apotheek Cultuur Financ. en zak. diensten Garages en tankstations Horeca Verhuur Ontspanning

837 214 86 1.336 538 2.036 15 130

150

408

nb

359

nb

2

5.000

10.226

1.178.910

1.417

135.822

11.643

1.314.732

Overige detailhandel

Leegstand

Overige Eindtotaal

200

50

Bron:IDEA Consult/Ecorys obv Locatus (2004)

In Tabel 3 is een overzicht gegeven van de spreiding van de kleinhandel over de verschillende winkeltypologieën32.

32

Deze tabel is louter gebaseerd op Locatuscijfers aangezien ABM geen onderscheid maakt tussen centrumgebied/baanwinkel en overige. De tabel heeft geen betrekking op leegstand en niet-detailhandelsfuncties.

2006

p. 76


Tabel 3: Spreiding van de kleinhandel over de verschillende winkeltypologieën Winkelgebiedstype Baanwinkel

Food

Non-food

Totaal

87.270

358.175

445.445

120.545

268.690

389.235

Overige

86.145

202.685

288.830

Totaal

293.960

Centrumgebied

829.550 1.123.510

Leegstand Totaal incl leegstand

50.000 1.173.510

Bron:IDEA Consult/Ecorys obv Locatus (2004)

Ten aanzien van de spreiding van het winkelaanbod valt op dat circa 35% van het aanbod (in m²) is gevestigd in de binnensteden33, circa 40 % bestaat uit baanwinkels en circa 25% is gelegen op verspreid gelegen locaties waaronder ook het aanbod gelegen in de kleine kernen. Als we dit bijvoorbeeld met Nederland vergelijken, waar beleidsmatig altijd veel aandacht is besteed aan behoud van het voorzieningenniveau in de binnensteden en buurten en wijken, dan is er relatief veel aanbod perifeer gelegen. Vervolgens kunnen we vaststellen dat het haperende overheidsbeleid op het gebied van detailhandel de afgelopen decennia heeft geleid tot een uitholling van diverse winkelcentra en de sterke opkomst van baanwinkels. Met name in kleinere gemeenten/kernen heeft dit geleid tot een onaanvaardbare verschraling van het voorzieningenniveau. De detailhandelsstructuur in België is nog te weinig geprofessionaliseerd. Dit geldt met name voor de baanwinkels, waarbij van enige ruimtelijke structuur geen enkele sprake is. Retailparks zijn in opkomst en spelen nadrukkelijk in op de ruimtelijke en functionele samenhang van geconcentreerd aanbod. Uit voorgaande onderzoekswerk concluderen we dat toekomstige detailhandelsstructuren niet meer hiërarchisch worden bepaald, maar veel meer complementair. Dat betekent dat bij een uitgebalanceerde structuur binnensteden een andere functie hebben dan baanwinkelconcentraties. Binnensteden spelen hierbij vooral in op recreatieve bezoeksdoelen; baanwinkelconcentraties spelen vooral in op doelgerichte bezoekmotieven. Daarnaast voorzien wij de opkomst van nieuwe winkelgebieden (themacentra, Factory Outletcentra, winkels op traffic locaties), die specifiek inspelen op bijzondere bezoekmotieven.

5.1.1 Het aanbod in de centrumgebieden Het centrumgebied van een gemeente of van een deelgemeente wordt in theorie gedefiniëerd als een concentratie met minimaal twee vaste detailhandelsverkoopplaatsen en met een areaal van meer dan 3.000 m² WVO. Aan "centrum" ligt het begrip concentratie ten grondslag. Bij concentratie gaat het om nabijheid van winkels onderling en indien de nabijheid te wensen overlaat om de toch

33

In Nederland is circa 40% van het aanbod gevestigd in de binnensteden (bron:Locatus)..

2006

p. 77


aanwezige samenhang/synergie. Onder het centrumgebied wordt verstaan: het hoofdwinkelgebied, en/of de binnenstad, en/of kernverzorgend centrum zowel voor grote als kleine centra. Onder deze term vallen niet de centra die zich ontwikkelden langs de baanwinkels. In Tabel 4 is een overzicht gegeven van het aanbod in centrumgebieden (in aflopende volgorde) voor de centrumgebieden van meer dan 3.000 m². Tabel 4: Rangschikking van de centrumgebieden (in m²) Centrumgebied Leuven Tienen Halle Vilvoorde Aarschot Diest Alsemberg Asse Haacht Liedekerke Londerzeel Tervuren Eizer Kortenberg Landen Wemmel Overijse Merchtem Scherpenheuvel Keerbergen Schepdaal Tremelo Wezembeek-Oppem Kortrijk-Dutsel Baal St-Kwintens-Lennik Dilbeek Strombeek-Bever

Gemeente Leuven Tienen Halle Vilvoorde Aarschot Diest Beersel Asse Haacht Liedekerke Londerzeel Tervuren Overijse Kortenberg Landen Wemmel Overijse Merchtem Scherpenheuvel-Zichem Keerbergen Dilbeek Tremelo Wezembeel-Oppem Holsbeek Tremelo Lennik Dilbeek Grimbergen

WVO34 63.490 29.145 27.950 24.450 22.770 18.320 13.125 11.290 10.350 9.400 7.820 7.050 6.991 5.950 5.860 5.850 5.690 5.500 5.490 5.400 4.840 4.050 3.980 3.978 3.900 3.655 3.150 3.000

Bron: IDEA/Ecorys op basis van Locatus en ABM (2004)

Het centrum van Leuven heeft de meeste winkelvloeroppervlakte aan te bieden. Ook in Tienen, Halle, Vilvoorde, Aarschot en Diest is het aanbod in het centrum van redelijke omvang. Daarnaast zijn er veel centra in kleinere gemeenten/kernen met een beperkte omvang <10.000 m² wvo. Daarnaast is er ook nog aanbod verspreid gelegen

34

Exclusief leegstand

2006

p. 78


in de kleine kernen die behoren tot de verschillende gemeenten (bv. Eizer in Overijse).

5.1.2 Ontwikkelingen grotere centra Ten aanzien van de grotere centra (> 20.000 m²) zijn een aantal kenmerken en ontwikkelingen te benoemen. Vanwege de omvang (kritische massa) van deze centra hebben ze aantrekkingskracht, niet alleen op de eigen bevolking van de gemeenten maar ook op omliggende gemeenten en kernen. Naast het aanwezig aanbod zijn deze centrumgebieden ook aantrekkelijke gebieden om te bezoeken vanwege onder andere de: - Historiciteit van het centrumgebied, die ook dient als toeristische trekker - Hoogstaande architectuur - Goede en gezellige sfeer - Vaak een hoog kwaliteitsniveau van de winkels - Multifunctionaliteit van de gebieden met aanwezigheid van overige voorzieningen zoals leisure, horeca, toerisme, cultuur etc Dit zijn kwaliteiten die uniek en onderscheidend zijn en sterk verbonden zijn met de specifieke locatie van deze centrumgebieden. Echter steeds vaker hebben deze centrumgebieden problemen op het gebied van het parkeren en de bereikbaarheid. Daarnaast zien we ook vaak nog andere bedreigingen voor deze grotere centra, te noemen zijn: - Slechte routing en lay-out van de centra. - Te weinig diversiteit in het aanbod. - Te weinig inspelend op het consumentengedrag. - Te weinig aandacht voor de behoefte aan recreatieve voorzieningen. - Kan moeilijk voorzien in de vraag van retailers naar grotere winkelunits. - Daarnaast treedt in veel gebieden een afname van de attractiviteit van de B-en C-locaties op. Dit komt veelal door de toegenomen leegstand, die juist op deze locaties het eerste zichtbaar zijn. Ook juist op deze locaties blijven investeringen vaak uit om de kwaliteit te verhogen. - Bij vernieuwing en nieuwe plannen is het versnipperd eigendom van het vastgoed vaak een probleem om tot een oplossing te komen. - Onvoldoende onderscheidend vermogen ten opzichte van de baanwinkels en perifere shopping centra. - Het ontbreken van een visie op de binnenstedelijke ontwikkelingen om de situatie te verbeteren.

5.1.3 Ontwikkelingen kleinere centra De provincie Vlaams-Brabant kent daarnaast ook veel centra met een omvang < 20.000 m². Veel van bovengenoemde kwaliteiten en bedreigingen zijn ook van

2006

p. 79


toepassing op deze centra. Daarnaast zien we in veel kleinere centra (< 5.000 m²) een terugval van het aantal winkels35. In enkele centra wordt de terugval van de kleinhandelsfunctie gecompenseerd door andere kwaliteiten sterker te benadrukken, bijvoorbeeld met een toeristische functie. Dit zien we onder andere in Scherpenheuvel-Zichem en Zoutleeuw. Echter vaak worden leegkomende winkels niet meer opgevuld met nieuwe (kleinhandels)functies. Hierdoor komt de kritische massa van deze centra onder druk te staan. Voor het goed kunnen functioneren van kleinhandelsconcentraties is kritische massa van groot belang. Veel kleinhandelscentra zijn echter qua maatvoering te klein om goed verzorgend te kunnen zijn. Niet in elke gemeente en kernen van die gemeenten kan op basis van het aanwezige draagvlak een volwaardig winkelaanbod bestaan. Hierover zullen voor de toekomst keuzes gemaakt dienen te worden. Specifiek voor de kleinere centra kan verder nog genoemd worden36: -

-

De regelgeving in de betreffende gemeente werkt vaak belemmerend om in deze gemeenten nieuwe initiatieven te nemen. De economische functie is in sommige kernen geheel of grotendeels verdwenen waardoor zogenaamde slaapgemeenten zijn ontstaan. Vooral aan de oostkant van Brussel zien we dit optreden. Wemmel is een voorbeeld van een slaapgemeente rond de westelijke rand van Brussel. Verminderde sociale veiligheid. Op sommige locaties wordt geprobeerd dit op te lossen door het wonen boven winkels te stimuleren (o.a. Halle, Vilvoorde, Leuven, enz). Dit bevordert de leefbaarheid in deze gebieden en biedt ook draagvlak voor economische functies.

5.1.4 Het aanbod van baanwinkels In onderstaand tabel is een overzicht gegeven van het aanbod van baanwinkels in de provincie Vlaams-Brabant (zie ook deel 1 Vraag- en aanbodanalyse). Tabel 5: Rangschikking van de steenwegen (in m²) voor gebieden gemeten door Locatus Gemeente en steenweg Sint-Pieters-Leeuw - Bergensesteenweg Gouden Kruispunt Zaventem - Leuvensesteenweg Overijse - Brusselsesteenweg Boortmeerbeek - Leuvensesteenweg Drogenbos - Paul Gilsonlaan Aarschot - Diestsesteenweg Shopping 21 Kraainem - Wezembeeklaan Kampenhout - Mechelsesteenweg

35

UNIZO: Aantal buurtsupers is afgenomen

36

Ondere op basis van de workshops

2006

Wvo (in m²) 36.050 33.100 22.850 21.325 19.925 18.850 17.750 17.160 13.750 13.600

p. 80


Ternat - Assesteenweg Leuven - Tiensesteenweg Bierbeek - Vlinderlaan Sint-Genesius-Rode - Waterloose Steenweg Drogenbos - Verlengde Stallestraat Vilvoorde - Schaarbeeklei Asse - Brusselsesteenweg Lubbeek - Staatsbaan Roosdaal - Ninoofsesteenweg Leuven - Diestsesteenweg Londerzeel - Autostrade Herent - Brusselsesteenweg Bekkevoort - Staatsbaan Tielt-Winge - Leuvensesteenweg Vilvoorde - Luchthavenlaan Tienen - Ambachtenlaan Opwijk - Steenweg op Vilvoorde Aarschot - Liersesteenweg Kampenhout - Haachtsesteenweg TIenen - Leuvenselaan Tienen - Slachthuisstraat Leuven - Aarschotsesteenweg Asse - Nerviërsstraat Drogenbos - Langestraat Halle - Bergensesteenweg Lennik - Ninoofsesteenweg Drogenbos - Bemptstraat Bierbeek - Tiensesteenweg Kortenberg - Leuvensesteenweg Asse - Gentsesteenweg Dilbeek - Ninoofsesteenweg Halle - Edingensesteenweg Herent - Mechelsesteenweg Grimbergeb - Vilvoordsesteenweg Bierbeek - Ridderstraat Steenokkerzeel - Haachtsesteenweg Merchtem - Brusselsesteenweg Boortmeerbeek - Industrieweg Diest - Leuvensesteenweg Vilvoorde - Mechelsesteenweg

12.275 9.625 8.700 8.450 7.815 7.150 6.950 6.350 6.330 6.250 5.500 5.450 5.275 5.000 4.500 4.450 4.300 4.250 3.750 3.750 3.750 3.700 3.600 3.600 3.550 3.550 3.500 3.450 3.400 3.250 3.200 3.000 3.000 2.900 2.850 2.630 2.500 2.400 2.400 2.250

Bron: IDEA/Ecorys op basis van Locatus (2004)

Ten aanzien van de baanwinkels valt op dat er veel locaties zijn verdeeld over veel verschillende gemeenten (zie ook deel 1 Vraag- en aanbodanalyse). De steenwegen lopen overigens vaak over de gemeentengrenzen heen. De Bergensesteenweg en het Gouden Kruispunt zijn de belangrijkste concentraties. Daarnaast zijn er veel locaties die maar een beperkte kritische massa hebben. 2006

p. 81


Ten aanzien van het aanbod valt op dat allerlei branches aanwezig zijn. Er gelden geen branchebeperkingen voor deze locaties. Daardoor kunnen ook specifiek binnenstedelijke branches, zoals mode en schoenen, gevestigd zijn op de baanwinkels. Met name deze trend heeft geleidt tot concurrentie met de centrumgebieden. Op de locaties is vaak geen sprake van synergie en onderlinge samenhang tussen de aanbieders. Dit geldt zowel voor de ruimtelijke als de functionele aspecten.

5.1.5 Samenvattend overzicht belangrijkste winkelgebieden In onderstaande tabel vindt u een overzicht van de belangrijkste winkelgebieden.

2006

p. 82


Tabel 6: Overzicht van de huidige structuur van winkelgebieden (concentraties) naar omvang en typologie in Vlaams-Brabant Stedelijke centra > 50.000 m² • Leuven

2006

Stedelijke centra 20.000-50.000 m² • Tienen • Halle • Vilvoorde • Aarschot

Centra 5.000-20.000 m² • • • • • • • • • • • • • •

Alsemberg (Beersel) Asse Haacht Liedekerke Londerzeel Tervuren Eizer Kortenberg Landen Overijse Wemmel Merchtem

Centra 3.000 - 5.000 m² • • • • • • • •

Schepdaal Tremelo Wezembeek-Oppem Baal Sint-Kwintens-Lennik Dilbeek Strombeek-Bever Kortrijk-Dutsel

Overige centra • Overige

Centra met bijzondere functie Vb. toerisme < 10.000m² • Scherpenheuvel-Zichem • Zoutleeuw

Keerbergen Diest

p. 83


Baanwinkels > 15.000 m² • Bergensesteenweg (St-Pieters-Leeuw, Halle, beersel) • Gouden Kruispunt (Tielt-Winge) • Leuvensesteenweg - Mechelsesteenweg (N26)(Boortmeerbeek, Kampenhout, Herent) • Leuvensesteenweg (N2) (St-Stevens-Woluwe, Zaventem, Erps-Kwerps, Nossegem, Kortenberg) • Staatsbaan - Diestsesteenweg - Leuvensesteenweg (N2)(Lubbeek, Kessel-Lo, Landen, St-Joris-Winge, Diest, Bekkevoort) • Brusselsesteenweg (Overijse) • Tiensesteenweg - Leuvensesteenweg - Leuvenselaan (N3)(Leuven, Korbeek-Lo, Kessel-Lo, Heverlee, Boutersem, Tienen) • Paul Gilsonlaan (Drogenbos) • Shopping 21/IKEA (Zaventem)

2006

Baanwinkels <15.000 m² • Diestsesteenweg (Aarschot, Rillaar) • Wezembeeklaan (Kraainem) • Ninoofsesteenweg (Roosdaal, Dilbeek, St-Kwintens-Lennik, Schepdaal, Bierbeek) • Grote Steenweg (Zoutleeuw) • Hasseltsebaan (Diest) • Haachtsesteenweg (Kampenhout, Steenokkerzeel, Berg) • Vlinderlaan (Korbeek-Lo) • Waterloosesteenweg (Sint-Genesius-Rode) • Brusselsesteenweg (Asse) • Naamsesteenweg (Heverlee) • Luchthavenlaan (Vilvoorde)

p. 84


5.2

De vraagzijde

Uit het koopstromenonderzoek uit deel 1 kunnen onder andere conclusies worden getrokken over hoe de consument de kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant ervaart, waar de consument zijn boodschappen doet en wat hij (on)aantrekkelijk vindt aan die winkelgebieden.

5.2.1 Koopbinding en koopvlucht De totale binding in de provincie bedraagt voor Food 90% en voor Non-Food37 76%. Er vindt met name afvloeiing (koopvlucht) plaats naar Brussels Hoofdstedelijk Gewest, Aalst, Hasselt etc. In Tabel 7 is een overzicht gegeven van de koopbinding en de koopvlucht per gemeente in de provincie Vlaams Brabant (naar grootteklasse inwoners). Tabel 7: Totaaloverzicht koopbinding en koopvlucht per gemeente Gemeente Inwoners

Aantal gemeenten

Koopbinding Food

Non-Food

Food

Non-Food

Koopvlucht buiten VlaamsBrabant Food Non-Food

Koopvlucht binnen Vlaams-Brabant

< 10.000

24

30%

16%

54%

56%

16%

28%

10.000 - 15.000

20

48%

25%

38%

47%

14%

28%

15.000 - 20.000

5

50%

27%

43%

49%

7%

24%

20.000 - 30.000

9

67%

39%

23%

41%

10%

20%

30.000 - 40.000

6

73%

50%

18%

27%

9%

23%

> 40.000

1

87%

73%

12%

21%

1%

6%

Bron: IDEA/ECORYS op basis van Rogil (2004)

De koopbinding in de eigen gemeente op het gebied van zowel food als non-food loopt naar inwonerscategorie op. De omvang van het aanbod verklaart voor een belangrijk deel de mate waarin de bevolking zich bindt aan het eigen winkelapparaat. Uit de analyse van de vraagzijde is verder gebleken dat hoe groter de gemeente (naar aantal inwoners), hoe meer kleinhandelsaanbod aanwezig is (in m² wvo), hoe hoger de binding is. Uit de tabel is tevens af te leiden dat door de koopvlucht, zowel binnen als buiten Vlaams-Brabant, er aanzienlijke mobiliteitsstromen zijn. De invloed van de winkelgebieden buiten de provincie staat niet los van de structuur in Vlaams-Brabant. De koopstromen tonen aan dat naast Brussels Hoofdstedelijk Gewest ook Hasselt, St. Truiden, Mechelen, Ninove en Aalst een belangrijke rol

37

Non-food betekent hetzelfde als de categorieën onder specialty en shopping tesamen.

2006

p. 85


spelen in het koopgedrag van de inwoners in Vlaams-Brabant38. Dit verklaart de conclusie dat er in de provincie Vlaams-Brabant relatief weinig kleinhandelsaanbod (per 1.000 inwoners) aanwezig is. Het verrichte koopstromenonderzoek geeft ook als conclusie dat een aanzienlijk gedeelte van het bestedingspotentieel in Vlaams-Brabant naar deze winkelgebieden afvloeit. Dit betekent tevens dat de koopkrachtbinding in Vlaams-Brabant over het algemeen relatief laag is. We stellen vast dat zowel de ruimtelijke (bereikbaarheid, parkeren, openbare ruimte) als functionele (multifunctionaliteit, beleveniswaarde, comfort) kwaliteit van winkelcentra in de toekomst steeds belangrijker wordt. De toenemende mobiliteit van de consument stelt hem immers in staat om in de buurt gelegen centra die niet aan zijn eisen voldoen te negeren en verder weg gelegen winkelcentra te bezoeken die wel aan zijn eisen voldoen.

5.2.2 Koopattractie De koopattractie geeft de mate aan waarin de gemeenten van Vlaams-Brabant aantrekkingskracht hebben op gebieden van buiten de gemeente. Dit is deels onderzocht door koopvlucht naar andere gemeente in Vlaams-Brabant te onderzoeken en door in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest een telefonische enquête af te nemen en te vragen naar de oriëntatie op de winkelgebieden in de provincie Vlaams-Brabant. Daarnaast is op basis van koopstromenonderzoeken in andere provincies ook met de attractie vanuit die gebieden rekening gehouden. Dit is deels gedaan op basis van koopstroomgegevens uit andere provincies39. Echter niet van alle omliggende provincies zijn er bruikbare koopstroomgegevens beschikbaar. Daarnaast geven de gebruikte onderzoeken alleen inzicht in attractiecijfers met een percentage >5%. Voor deze gemeenten en voor de gemeenten waarvan geen gegevens beschikbaar zijn is een inschatting gemaakt van de attractie. Hierbij is enerzijds rekening gehouden met de beschikbare ervaringscijfers uit bestaande onderzoeken. Tevens is daarbij rekening gehouden met de factor afstand. Op basis hiervan zijn gemiddelde toegerekend aan de attractie op de gemeenten in de provincie Vlaams-Brabant. Aangezien de attractie is weergegeven als een relatief cijfer, is de vergelijking moeilijk te maken tussen de verschillende gemeenten. Een attractie van bestedingen van 45% (op vlak van food-goederen) bijvoorbeeld is voor een gemeente zoals Bever met een kleine totale omzet van 1.100.000 €, is niet te vergelijken met een attractie van 44% voor Aarschot (met een totale omzet van 168 miljoen €). Het gaat over geheel andere absolute bedragen.

5.2.3 Het economisch functioneren van het aanbod Ten aanzien van het functioneren van het aanbod is de vloerproductiviteit een belangrijke indicatie. Deze bedraagt gemiddeld in de provincie Vlaams-Brabant circa € 5.545 in de food-sector en € 1.980 in de non-food sector. Het gemiddelde van de

38

Koopstromencijfers van buiten de provincie naar Vlaams-Brabant zijn evenwel amper voorhanden.

39

Provincie Limburg, Oost-Vlaanderen

2006

p. 86


provincie, dat uitkomt op € 2.910, ligt daarmee rond het landelijke gemiddelde in België, dat € 2.930 bedraagt40. Dit betekent dat de detailhandel naar behoren functioneert. Dit betekent ook dat uitbreidingen van het winkelaanbod zonder dat deze gepaard gaan met een toenemende aantrekkingskracht van het winkelaanbod een negatieve uitwerking hebben op het economisch functioneren van het winkelaanbod. De vloerproductiviteit wisselt echter sterk per winkelgebied. De gemiddelde vloerproductiviteit voor centrumgebieden bedraagt circa € 4.700 en ligt hoger dan het totaal gemiddelde voor de gemeenten. Dit is te verklaren omdat het gemiddelde sterk beïnvloed wordt door de aanwezigheid van grootschalige baanwinkels, waar in het algemeen lagere vloerproductiviteiten worden gerealiseerd. In Tabel 8 is een overzicht gegeven van de vloerproductiviteit van de centrumgebieden met een winkelvloeroppervlakte >3.000 m². De tabel is in oplopende volgorde van de vloerproductiviteit geplaatst. De best scorende centrumgebieden staan onder in de tabel.

40

Het gemiddelde voor Belgie is als volgt berekend. De totale omzet in de detailhandel € 60.690.000.000 (bron: FEDIS 2004) gedeeld door het totale metrage in Belgie dat 20.700.000 bedraagt.

2006

p. 87


Tabel 8: Vloerproductiviteit centrumgebieden > 3.000 m² Gemeente

Winkelgebied

Wezembeek-Oppem

Centrum Wezembeek-Oppem

1.939

1.588

1.833

Kortenberg

Centrum Kortenberg

4.608

1.888

2.985

Liedekerke

Centrum Liedekerke

15.454

1.604

3.151

Haacht

Centrum Haacht

3.874

2.845

3.317

Tervuren

Centrum Tervuren

4.503

3.379

3.698

Wemmel

Centrum Wemmel

4.476

3.037

3.725

Scherpenheuvel-Zichem Centrum Scherpenheuvel

5.670

2.925

4.070

Aarschot

Centrum Aarschot

7.388

3.017

4.120

Tienen

Centrum Tienen

7.913

3.231

4.162

Landen

Centrum Landen

5.577

3.144

4.193

Merchtem

Centrum Merchtem

4.623

4.230

4.369

Overijse

Centrum Overijse

8.244

3.671

4.559

Asse

Centrum Asse

8.542

3.931

4.580

Diest

Centrum Diest

7.354

3.785

4.726

Vilvoorde

Centrum Vilvoorde

6.913

4.240

4.819

Lennik

Centrum St Kwintens Lennik

6.650

4.285

5.097

Keerbergen

Centrum Keerbergen

7.370

3.663

5.517

Halle

Centrum Halle

6.781

5.198

5.596

Leuven

Centrum Leuven

4.145

6.413

5.904

Tremelo

Centrum Tremelo

15.062

3.979

6.169

Londerzeel

Centrum Londerzeel

21.325

4.948

8.513

Dilbeek

Centrum Dilbeek

11.427

8.646

9.838

6.349

4.086

4.702

Totaal centrumgebieden

Food

Non-food

Totaal

Bron: IDEA Consult/Ecorys op basis van Rogil (2004)

Hierbij valt op dat een aantal centrumgebieden sterk functioneren. Dit zijn onder andere de centra van Diest, Vilvoorde, St. Kwintens Lennik, Keerbergen, Halle, Leuven, Tremelo, Londerzeel en Dilbeek. In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van het functioneren van de baanwinkels. De vloerproductiviteit van de baanwinkels zijn in zijn totaliteit per gemeente weergegeven.

2006

p. 88


Tabel 9: Vloerproductiviteit food/ non-food baanwinkels > 3.000 m² Gemeente

Baanwinkels

Roosdaal

Baanwinkels Roosdaal

Lubbeek

Baanwinkels Lubbeek

St. Pieters Leeuw

Baanwinkels St. Pieters Leeuw

Boortmeerbeek

Baanwinkels Boortmeerbeek

Zaventem

Baanwinkels Zaventem

Kampenhout

Baanwinkels Kampenhout

Sint-Genesius-Rode

Baanwinkels Sint-GenesiusRode

Ternat

Baanwinkels Ternat

Tielt Winge

Baanwinkels Tielt Winge

Lennik

Baanwinkels Lennik

Aarschot

Food

Non-food

Totaal

50

50

2.779

150

338

699

254

377

6.912

396

563

12.228

249

624

2.425

272

713

324

747

6.817

397

863

3.270

976

1.128

11.031

811

1.225

Baanwinkels Aarschot

5.194

875

1.264

Merchtem

Baanwinkels Merchtem

8.363

827

1.298

Opwijk

Baanwinkels Opwijk

3.154

905

1.417

Diest

Baanwinkels Diest

5.110

1.130

1.895

Kortenberg

Baanwinkels Kortenberg

820

2.040

Vilvoorde

Baanwinkels Vilvoorde

1.057

2.198

Drogenbos

Baanwinkels Drogenbos

1.463

2.375

Herent

Baanwinkels Herent

1.322

2.483

Tienen

Baanwinkels Tienen

4.939

1.583

2.926

Asse

Baanwinkels Asse

5.821

1.380

2.966

Bierbeek

Baanwinkels Bierbeek

4.536

3.119

3.666

Leuven

Baanwinkels Leuven

11.410

1.963

4.611

Kraainem

Baanwinkels Kraainem

3.968

8.432

4.893

Grimbergen

Baanwinkels Grimbergen

10.430

3.782

6.332

Halle

Baanwinkels Halle

16.197

2.690

6.734

5.832

984

1.927

Totaal baanwinkels

4.465

Bron: IDEA Consult/Ecorys op basis van Rogil (2004)

De gemiddelde vloerproductiviteit van de baanwinkels ligt over het algemeen lager dan bijvoorbeeld de vloerproductiviteit in de centrumgebieden. Dit heeft veelal te maken met de grootschaligheid van het aanbod. In zijn algemeenheid ligt de omzet, die per m² behaald wordt, lager in de baanwinkels. Er wordt meer ruimte in beslag genomen. Op basis van bovenstaande tabel zijn de best functionerende baanwinkels gelegen in Leuven, Kraainem, Grimbergen en Halle.

2006

p. 89


5.3

Sterkte-zwakte analyse van de (boven)regionale centra

Aangezien we in het kader van dit onderzoek niet alle gemeenten van de provincie in de diepte hebben kunnen bekijken noch een plaatsbezoek hebben kunnen uitvoeren, beperken we hier bewust tot uitspraken over de grotere winkelgebieden. Hoewel we meningen verzameld hebben in de 7 workshops en de persoonlijke gesprekken, blijven deze uitspraken vaak subjectief (In Bijlage 4: is per afzonderlijke gemeente een sterkte-zwakte analyse toegevoegd). Hierbij wordt de volgende indeling aangehouden: -

centra > 20.000 m² belangrijkste baanwinkelconcentraties (> 20.000 m² )

5.3.1 Centra met meer dan 20.000 m² retailaanbod Leuven centrum Sterkten Veel winkelaanbod, divers Historiciteit, sfeer, hoge verblijfswaarde Multifunctionaliteit horeca, cultuur etc. Studenten zorgen voor extra levendigheid in centrum Sterk geconcentreerd centrumgebied met voetgangerszone Grote binding voor shopping Hoge omzetten per m² wvo Uitgesproken centrumfunctie Toeristische aantrekkingskracht

Zwakten Leegstand in centrum Attractie voor convenience laag Beperkte koopkracht van studenten Grote parkeerdruk Variatie winkelaanbod: spanning tussen binnenstad en perifere handel Bereikbaarheid wordt belemmerd door filevorming

Tienen centrum Sterkten Historiciteit, identiteit (suiker) Veel aanbod hoogwaardige retail (mode) Centrale markt Snel stijgende bevolking Recente investeringen Voldoende parkeergelegenheid Multifunctioneel (Horeca, cultuur etc.) Aantrekkingskracht op omliggende gemeenten Voetgangerszone (maar beperkt)

2006

Zwakten Te kort aan ruimte voor grotere units Langgerektheid van het winkelgebied Geen aaneengesloten winkelgebied, verschillende delen, veel aanloopgebieden Geen positief imago Parkeren op de markt doet afbreuk aan kwaliteit open ruimte Beperkte ruimtelijke kwaliteit, beperkte verblijfwaarde Variatie winkelaanbod: eenzijdig profiel van ketens

p. 90


Halle centrum Sterkten Historiciteit Voldoende compact Duidelijke ruimtelijke structuur, goede circuits, voetgangerszone Routing in centrum, dwaalmilieus Veel en divers winkelaanbod in centrum, veel zelfstandigen Goede omzetten per m² wvo Attractie van Halle op Waalse gemeenten Goede verblijfwaarde

Zwakten Relatief weinig horeca Veel kleinschaligheid Onvoldoende multifunctioneel

Vilvoorde centrum Sterkten Veel aanbod Voetgangerszone (maar te beperkt) Goede omzetten per m² wvo Grote gemeente met draagkracht voor retail

Zwakten Beperkte keuze van het aanbod Centrum is te langgerekt Ontbreken sfeer Binding van Vilvoorde is relatief laag Slechte bereikbaarheid en filevorming Grote parkeerdruk (vooral aan station) Beperkte ruimtelijke kwaliteit met beperkte verblijfwaarde Variatie winkelaanbod: spanning tussen binnenstad en perifere handel

Aarschot centrum Sterkten Sterke concentratie aanbod in centrum Voldoende parkeermogelijkheden Goede bereikbaarheid Veel aanbod, vooral in branche kleding Hoog aantal verkoopvloeroppervlakte (WVO) per 1.000 inw

2006

Zwakten Maar parkeren sluit niet goed aan op de winkelfunctie Weinig horeca Eenzijdig aanbod Spanning tussen binnenstad en perifere handel De concentratiegraad in het centrum is relatief laag Geen compact centrum, verschillende delen die niet goed op elkaar aansluiten, geen voetgangerszone Ontbreken sfeer en beperkte verblijfswaarde Leegstand (wonen boven winkelen wordt gestimuleerd) Lage omzetten per m² WVO

p. 91


Diest centrum41 Sterkten Veel aanbod Hoog aantal verkoopvloeroppervlakte (WVO) per 1.000 inw

Zwakten Er treedt verschuiving op van het zwaartepunt van het centrum Winkelgebied is lang gerekt Lage omzetten per m² WVO Hoge huurprijzen Leegstand (wonen boven winkelen wordt gestimuleerd) Grote parkeerdruk

5.3.2 Baanwinkels Een SWOT-analyse opstellen voor de baanwinkellocaties is niet zo evident als voor een centrumgebied. De baan wordt immers niet afgebakend beschouwd als een winkelgebied. Vervolgens hebben veel van die kleinhandelslinten op steenwegen ongeveer allemaal dezelfde sterkten en zwakten, met uitzondering van brancheverdeling. We werken hier als voorbeeld twee kleinhandelsconcentraties langs steenwegen uit. Enerzijds een voorbeeld van een concentratie van kleinhandel, niet in de vorm van een lint, namelijk het Gouden Kruispunt. Anderzijds de Bergensesteenweg dat dan wel weer een voorbeeld is van een typische kleinhandelslint. Vervolgens geven we een sterkte-zwakte-analyse van steenwegen in het algemeen. Gouden Kruispunt Sterkten Keuze van het aanbod is breed; verschillende branches Concentratie van winkels Voldoende parkeermogelijkheden Aantrekkelijk prijsniveau Trekpleister - winkeltoerisme

Zwakten Weinig sfeer Lage architecturale en open ruimte-kwaliteit Beperkte bereikbaarheid: filevorming Laagwaardigheid winkels Beperkte uitbreidingsmogelijkheden Zonevreemdheid Weinig aanbod in food-artikelen Concurrentie aan binnenstad

Bergensesteenweg Sterkten Grote keuze van het aanbod, sterk gericht op branche wonen Voldoende parkeermogelijkheden Aantrekkelijk prijsniveau Goede bereikbaarheid: op as naar Brussels Hoofdstedelijk Gewest

41

Zwakten Weinig sfeer Verkeersonveiligheid Verkeersimmobiliteit Geen concentratie van winkels

Deze stad heeft slechts 18.00 m² aanbod maar wordt hier wel opgenomen vanwege zijn belang in de toekomstige retailstructuur.

2006

p. 92


Kleinhandelslinten Sterkten Goede prijs/kwaliteit verhouding Grote keuze van het aanbod Aantrekkelijk prijsniveau Goede bereikbaarheid, meestal gelegen op belangrijke verkeersassen tussen twee regionale steden Voldoende (gratis) parkeermogelijkheden

Er is ruimte beschikbaar voor grootschalige units

5.4

Zwakten Versnipperd aanbod Laagkwalitatief aanbod Verkeersafwikkeling verloopt chaotisch Verkeersonveiligheid Geen concentratie van winkels Lage omzetten per m² Extensief ruimtegebruik Beperkte combinatie tussen de winkels door onduidelijke opzet/structuur Slechte uitstraling - weinig sfeer - beperkte verblijfswaarde Onduidelijk profiel

Positionering van de winkelgebieden

Op basis van de omvang van het aanbod, de ruimtelijke structuur, de koopstromen komen we tot de volgende indeling van de winkelgebieden die we in de provincie onderscheiden. Op basis van voorgaande kunnen de verschillende centrumgebieden ten opzichte van elkaar worden gepositioneerd (Figuur 4). Op de horizontale as is het verzorgingsbereik van het centrumgebied weergegeven en op de verticale as in hoeverre een winkelgebied mono- dan wel multifunctioneel is. Een multifunctioneel winkelgebied is een winkelgebied waar er meer dan alleen winkels zijn terug te vinden, bijvoorbeeld horeca, cultuur, sport, leisure, andere stedelijke functies. De baanwinkels zijn in het algemeen veel meer monofunctioneel qua diversiteit van het aanwezige aanbod maar kunnen wel een regionaal verzorgingsbereik hebben. Dit geldt vooral voor de grotere concentraties. De overige centrumgebieden en baanwinkelconcentraties met een kleinere omvang hebben veel meer een lokaal, lokaal-plus verzorgingsbereik met vaak een meer monofunctionele functie om in de lokale behoeften te voorzien.

2006

p. 93


Figuur 4: Positionering van de winkelgebieden Leuven

Multifunctioneel Halle Tienen Aarschot, Diest, Vilvoorde

Bergensesteenweg Leuvenssesteenweg

Monofunctioneel Overige centra,baanwinkels

Lokaal

Lokaal plus

Gouden Kruispunt

Regionaal

Boven-Regionaal

Leuven is het stedelijke centrum van de provincie met een bovenregionale verzorgingsfunctie. Daarnaast zijn er de stedelijke centra met een regionale verzorgingsfunctie (>20.000 m² wvo). Hiertoe behoren Halle, Vilvoorde, Tienen en Aarschot. Diest wordt tot deze categorie gerekend omdat Diest in het Structuurplan Vlaams-Brabant ook tot de kleinstedelijke gebieden is gerekend. De overige centra hebben een lokale, bovenlokale of beperkt regionale verzorgingsfunctie. Figuur 4 is het uitgangspunt tot de verdere visievorming op de toekomstige structuur van de kleinhandel in de provincie.

5.5

Conclusies m.b.t. de kleinhandelsstructuur in de provincie Vlaams-Brabant

-

Het detailhandelsaanbod in België is vergeleken met andere landen zeer hoog te noemen.

-

Het haperende overheidsbeleid op het gebied van detailhandel heeft de afgelopen decennia geleid tot een uitholling van diverse winkelcentra en de sterke opkomst van baanwinkels. Met name in kleinere gemeenten/kernen heeft dit geleid tot een verschraling van het voorzieningenniveau.

-

De detailhandelsstructuur in België is nog te weinig geprofessionaliseerd. Dit geldt met name voor de baanwinkels, waarbij van enige ruimtelijke structuur geen enkele sprake is. Retailparks zijn in opkomst en spelen nadrukkelijk in op de ruimtelijke en functionele samenhang van geconcentreerd aanbod.

-

Zowel de ruimtelijke (bereikbaarheid, parkeren, openbare ruimte) als functionele (multifunctionaliteit, beleveniswaarde, comfort) kwaliteit van winkelcentra wordt

2006

p. 94


in de toekomst steeds belangrijker. De toenemende mobiliteit van de consument stelt hem immers in staat om in de buurt gelegen centra die niet aan zijn eisen voldoen te negeren en verder weg gelegen winkelcentra te bezoeken die wel aan zijn eisen voldoen. -

Toekomstige detailhandelsstructuren worden niet meer hiërarchisch bepaald, maar veelmeer complementair. Dat betekent dat bij een uitgebalanceerde structuur binnensteden een andere functie hebben dan baanwinkelconcentraties. Binnensteden spelen hierbij vooral in op recreatieve bezoeksdoelen; baanwinkelconcentraties spelen vooral in op doelgerichte bezoekmotieven. Daarnaast voorzien wij de opkomst van nieuwe winkelgebieden (themacentra, Factory Outletcentra, winkels op trafficlocaties), die specifiek inspelen op bijzondere bezoekmotieven.

-

Het detailhandelsaanbod in de provincie Vlaams-Brabant heeft een omvang van circa 1,5 miljoen m² wvo. Dat is per 1.000 inwoners circa 1.410 m². VlaamsBrabant wijkt hiermee sterk af van het gemiddeld aanbod per 1.000 inwoners in geheel België. In geheel België is per 1.000 inwoners circa 2.070 m² wvo aanwezig.

-

Dat het detailhandelsaanbod in Vlaams-Brabant relatief gering is, wordt veroorzaakt door haar specifieke ligging. Als een enclave in de provincie bevindt zich het Brussels Hoofdstedelijk Gewest met haar sterke binnenstad en de vele shopping centra aan de rand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Woluwe, Cora, Basilix, Westland shopping centrum, ...). Daarnaast bevinden zich op steenworp afstand van Vlaams-Brabant een aantal krachtige winkelgebieden, waar veel wordt gewinkeld/boodschappen worden gedaan. Hierbij is te denken aan Antwerpen, Sint-Niklaas, Mechelen, Aalst, Ninove, Hasselt, Sint-Truiden, Waver).

-

Het verrichte koopstromenonderzoek geeft ook als conclusie dat een aanzienlijk gedeelte van het bestedingspotentieel in Vlaams-Brabant naar deze winkelgebieden afvloeit. Dit betekent tevens dat de koopkrachtbinding in VlaamsBrabant over het algemeen relatief laag is.

-

Het detailhandelsaanbod in m² wvo uitgedrukt in de provincie Vlaams-Brabant bestaat voor circa 35% uit winkels in binnenstedelijke centra; circa 40% is te vinden op baanwinkellocaties en circa 25% is verspreid in woongebieden.

-

De detailhandel in de provincie Vlaams-Brabant kent een gemiddelde vloerproductiviteit die gelijk is aan het gemiddelde in het gehele land. Dit betekent dat de detailhandel naar behoren functioneert. Dit betekent ook dat uitbreidingen van het winkelaanbod zonder dat dit een kwalitatieve toevoeging betreft concurrend is met het bestaande aanbod. Daarom dient nieuw toe te voegen aanbod complementair te zijn aan het reeds bestaande aanbod.

-

deze gepaard gaan met een toenemende aantrekkingskracht van het winkelaanbod een negatieve uitwerking hebben op het economisch functioneren van het winkelaanbod.

2006

p. 95


6

Ambitie en visie op hoofdlijnen

In navolging van de huidige positie en het functioneren van bestaande retailcentra wordt in dit hoofdstuk een ambitie en visie op hoofdlijnen gegeven op de toekomstige ontwikkeling van de bestaande kleinhandelsstructuur in de provincie Vlaams-Brabant. Door de vele veranderingsprocessen in de vraag naar en in het aanbod vraagt de bestaande structuur de nodige aandacht. De structuur is immers ook van belang voor het instandhouden van het woon-, werk en leefklimaat. Eerst zullen kort de belangrijkste conclusies worden weergegeven. Vervolgens komt het ambitieniveau van de provincie Vlaams-Brabant ten aanzien van de kleinhandelsstructuur aan de orde. Vervolgens zal worden ingegaan op de visie op hoofdlijnen voor de centra met een bovenregionale verzorgingsfunctie, regionale en lokale/bovenlokale verzorgingsfunctie. We sluiten dit hoofdstuk af met de visie op baanwinkelconcentraties.

6.1

Relevante vaststellingen uit voorgaand onderzoek

-

Het ambitieniveau van de provincie Vlaams-Brabant is gericht op het in stand houden en versterken van het woon-, werken leefklimaat in de provincie.

-

Om dit te kunnen realiseren voorziet het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant en andere provinciale nota’s in een herschikking van het detailhandelsaanbod. Dat wil zeggen: -

Aandacht voor centrumvorming; Concentratie van grootschalige detailhandel op perifere locaties; Concentratie van detailhandel kan een bijdrage leveren mobiliteitsbeperking.

aan

-

De diverse gemeentelijke structuurvisies geven over het algemeen prioriteit aan centrumvorming op binnenstedelijke locaties en een beperking/concentratie van perifere detailhandel.

-

Het beleid is sinds kort (vernieuwd) verwoord in de Wet van 13 augustus 2004 betreffende de vergunning van handelsvestigingen (de IKEA-wet). Binnen het kader van deze wet wordt vooral gestreefd naar meer dynamiek in de detailhandel en verkorting van procedures. De gemeentelijke autonomiteit bij beslissingen ten aanzien van uitbreiding van haar detailhandelsaanbod wordt sterker.

-

Het detailhandelsaanbod in België is vergeleken met andere landen zeer hoog te noemen. Het aanbod van planmatig ontwikkelde centra is relatief laag in vergelijking met andere Europese landen.

-

Het haperende overheidsbeleid op het gebied van detailhandel heeft de afgelopen decennia mede geleid tot een uitholling van diverse winkelcentra en de sterke opkomst van baanwinkels. Met name in kleinere gemeenten/kernen heeft dit geleid tot een onaanvaardbare verschraling van het voorzieningenniveau.

-

De detailhandelsstructuur in België is nog te weinig geprofessionaliseerd. Dit geldt met name voor de baanwinkels, waarbij van enige ruimtelijke structuur geen

2006

p. 96


enkele sprake is. Retailparks zijn in opkomst en spelen nadrukkelijk in op de ruimtelijke en functionele samenhang van geconcentreerd aanbod. -

Zowel de ruimtelijke (bereikbaarheid, parkeren, openbare ruimte) als functionele (multifunctionaliteit, beleveniswaarde, comfort) kwaliteit van winkelcentra wordt in de toekomst steeds belangrijker. De toenemende mobiliteit van de consument stelt hem immers in staat om in de buurt gelegen centra die niet aan zijn eisen voldoen te negeren en verder weg gelegen winkelcentra te bezoeken die wel aan zijn eisen voldoen.

-

Toekomstige detailhandelsstructuren worden niet meer hiërarchisch bepaald, maar veelmeer complementair. Dat betekent dat bij een uitgebalanceerde structuur binnensteden een andere functie hebben dan baanwinkelconcentraties. Binnensteden spelen hierbij vooral in op recreatieve bezoeksdoelen; baanwinkelconcentraties spelen vooral in op doelgerichte bezoekmotieven. Daarnaast voorzien wij de opkomst van nieuwe winkelgebieden (themacentra, Factory Outletcentra, winkels op trafficlocaties), die specifiek inspelen op bijzondere bezoekmotieven.

-

Het detailhandelsaanbod in de provincie Vlaams Brabant heeft een omvang van circa 1,46 miljoen m² wvo. Dat is per 1.000 inwoners circa 1.420 m². Vlaams Brabant wijkt hiermee sterk af van het gemiddeld aanbod per 1.000 inwoners in geheel België. In geheel België is per 1.000 inwoners circa 2.070 m² wvo aanwezig.

-

Dat het detailhandelsaanbod in Vlaams-Brabant relatief gering is, wordt veroorzaakt door haar specifieke ligging. Als een enclave in de provincie bevindt zich het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (BHG) met haar sterke binnenstad en de vele shopping centra aan de rand van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest (Woluwe, Cora, Basilix, Anderlecht, Maasland shopping centrum, ...). Daarnaast bevinden zich op steenworp afstand van Vlaams-Brabant een aantal krachtige winkelgebieden, waar veel wordt gewinkeld/boodschappen worden gedaan. Hierbij is te denken aan Antwerpen, Sint-Niklaas, Mechelen, Aalst, Ninove, Hasselt, Sint-Truiden, Waver.

-

Het verrichte koopstromen onderzoek geeft ook als conclusie dat een aanzienlijk gedeelte van het bestedingspotentieel in Vlaams-Brabant naar deze winkelgebieden afvloeit. Dit betekent tevens dat de koopkrachtbinding in VlaamsBrabant over het algemeen relatief laag is.

-

Het detailhandelsaanbod in m² wvo uitgedrukt in de provincie Vlaams-Brabant bestaat voor circa 35% uit winkels in binnenstedelijke centra; circa 45% is te vinden op baanwinkellocaties en eveneens circa 20% is verspreid in woongebieden.

-

De detailhandel in de provincie Vlaams-Brabant kent een gemiddelde vloerproductiviteit die gelijk is aan het gemiddelde in het gehele land. Dit betekent dat de detailhandel naar behoren functioneert.

2006

p. 97


6.2

Het ambitieniveau van de provincie Vlaams-Brabant

De provincie wenst de vele kwaliteiten van de provincie te benadrukken en te versterken. Verscheidenheid is erg kenmerkend voor Vlaams-Brabant. Een verscheidenheid die zich uit in de aanwezigheid van diverse activiteiten zoals wonen, werken, recreëren en de kleinhandel. De provincie streeft in het Provinciaal Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant (bespreking zie paragraaf 3.2.1) dan ook naar een duurzame ruimtelijke ontwikkeling voor een goed woon-, werken leefkwaliteit. Uit het voorgaand onderzoek en onze ervaringen hebben we de ambitie gevormd die de provincie Vlaams-Brabant kan hanteren voor de optimalisatie van de detailhandelsactiviteiten in de provincie. Deze ambitie bevordert het economische welzijn van de provincie. Er is bewust gekozen voor een ambitie die alle opportuniteiten binnen de provincie benut. Deze ambitie wordt in latere paragrafen vertaald in een visie en de effecten van deze visie op de ruimte en de winkeltypologieën. De ambitie van de provincie Vlaams-Brabant voor de retailstructuur kan als volgt worden omschreven. De provincie wenst: - een gevarieerd en kwalitatief detailhandelsaanbod afgestemd op de noden van de consumenten en inwoners; - een retailstructuur die voldoende inspeelt op de relevante trends en ontwikkelingen, daarbij uitgaande van de bestaande structuur van kernen en nederzettingen; - zijn kleinhandelsaanbod en -structuur kwalitatief te verbeteren zodat de bestedingen in de provincie geoptimaliseerd worden; - een optimale bijdrage aan de leefbaarheid van de kleine kernen.

Voor de provincie Vlaams-Brabant ligt de prioriteit in eerste instantie bij de versterking van de bestaande structuur. Het kleinhandelsaanbod dient goed afgestemd te zijn op de behoeften van haar inwoners. Vervolgens zal de provincie voor zijn kleinhandelsstructuur, waar nodig, inspelen op de relevante trends en ontwikkelingen in de markt. Het gaat hier enerzijds om trends en ontwikkelingen in de bestaande winkelconcentratiegebieden te faciliteren (vernieuwing, kwaliteit, onderscheidend vermogen, veiligheid etc). Daarnaast kan het ook gaan om nieuwe aanbodvormen zoals thematische ontwikkelingen. De provincie ambieert een behoud van de huidige bestedingen die momenteel in de provincie worden gedaan, zowel door zijn eigen bewoners als door consumenten van buiten de provincie. Om zijn concurrentiële positie te versterken, in functie van het creëren van werkgelegenheid en economie, wordt eveneens een optimalisatie van de

2006

p. 98


bestedingen binnen de provincie nagestreefd, o.a. door het aanbod kwalitatief en ruimtelijk te verbeteren. Een laatste element van de ambitie voor de provinciale kleinhandel betreft de leefbaarheid in de kleinere kernen. Het kleinhandelsaanbod vervult een belangrijke functie in de beleving van de woon- en leefkwaliteiten van met name de kleine kernen. Een maximaal kleinhandelsaanbod, binnen de grenzen van het haalbare, vormt dan ook een belangrijk aandachtspunt.

6.3

Visie op hoofdlijnen

6.3.1 Uitgangspunten voor de visie Alvorens de visie te geven op de toekomstige retailstructuur, dient rekening te worden gehouden met de volgende uitgangspunten die specifiek voor de provincie van toepassing zijn. Dit zijn: -

In Vlaams-Brabant is kwantitatief gezien sprake van een evenwichtige detailhandelsstructuur. Uitbreidingen van ‘meer van hetzelfde’ die direct concurreren met het bestaande aanbod zijn in principe niet gewenst. Wel is het zo dat een al te stringent beleid voorkomen dient te worden. Ruimte voor dynamiek is namelijk één van de factoren die de levenskracht van de kleinhandel bepalen. Dit geldt zowel voor binnenstedelijke als perifere locaties. Dit betekent dat bij elke uitbreiding van het detailhandelsaanbod de toegevoegde waarde in kwaliteit ofwel het onderscheidend vermogen ten opzichte van het bestaande aanbod van essentiële betekenis is.

-

Een goede ruimtelijke spreiding van voorzieningen is vereist, zodat de verzorgingsfunctie voor consumenten gewaarborgd blijft. Dit in combinatie met een hierop goed afgestemd pakket van voorzieningen, dat in kwalitatief opzicht voldoet aan de wensen van de consument.

-

Men streeft zoveel mogelijk naar een ruimtelijke concentratie van voorzieningen, met het oog op het instandhouden van voldoende kritische massa voor bestaande winkelgebieden.

-

In kwalitatief opzicht is sprake van een steeds verder gaande uitholling van binnenstedelijke centrumgebieden. Deze uitholling is niet gewenst en dient teruggedrongen te worden. Dit betekent dat primair ingezet dient te worden op een versterking van de centrumgebieden en in sommige gevallen ook op creatie van nieuwe binnenstedelijke centrumgebieden. Centrumvorming heeft als bijkomend voordeel dat hiermee de mobiliteit teruggedrongen kan worden.

-

De ongebreidelde aangroei van baanwinkels dient te worden voorkomen. Toename van het aantal baanwinkels dient gecontroleerd plaats te vinden op die locaties waar hiervoor ruimtelijke mogelijkheden gecreëerd worden. Zoveel mogelijk zal afgezien worden van solitaire vestigingen. Concentratie van baanwinkels leidt naast ruimtelijke en economische voordelen eveneens tot de zeer gewenste beperking van de mobiliteit. Enerzijds betekent dit een herstructurering en concentratie van baanwinkels op diverse locaties in de provincie.

2006

p. 99


-

Men dient zoveel mogelijk ontwrichting van de bestaande detailhandelsstructuur als gevolg van nieuwe ontwikkelingen vermijden.

-

Tot slot dient er voldoende ruimte geboden worden voor dynamiek en innovatieve ontwikkelingen in de retailmarkt zowel in de centrumgebieden als op perifere locaties. Op een beperkt aantal vooraf aangewezen locaties is bijvoorbeeld ruimte voor het realiseren van een retailpark.

6.3.2 Visie op hoofdlijnen Gelet op de belangrijkste conclusies van het onderzoek voldoet op dit moment de kleinhandelsstructuur niet aan de gestelde ambitie van de provincie. Als uitgangspunt voor de toekomstige retailstructuur dient elke inwoner van Vlaams-Brabant binnen aanvaardbare afstanden te kunnen beschikken over een zo compleet mogelijk detailhandelsaanbod. Op deze manier komen we tot de volgende visie: De provincie Vlaams-Brabant wenst in zijn detailhandelsbeleid ervoor te zorgen dat elke inwoner van Vlaams-Brabant kan beschikken binnen aanvaardbare afstanden over een zo compleet mogelijk detailhandelsaanbod door prioritair in te zetten op: 1. versterking van de bestaande handelskernen 2. herstructurering en concentratie grootschalige detailhandel en

van

baanwinkellocaties/

3. inspelen op relevante trends en ontwikkelingen Deze prioriteiten zullen in eerste instantie gerealiseerd worden door een verhoging van het kwaliteitsniveau; vervolgens door een toevoeging van nieuwe meters.

Dit wil zeggen: -

-

Binnen een afstand van circa 20 à 25 kilometer de beschikking hebben over minimum één goed functionerend en aantrekkelijk kernwinkelgebied met daarin een compleet aanbod van detailhandelsvoorzieningen (dagelijks en niet-dagelijks) en aanvullende recreatieve functies. Het gaat hierbij om regionaal verzorgende voorzieningencentra. De bestaande structuur, de verzorgingspositie en hiërarchie tussen de verschillende centra dient hierbij zoveel mogelijk als uitgangspunt. Onderdeel van deze hiërarchische structuur zijn ook de regionaal verzorgende centra buiten de provincie Vlaams-Brabant. Elke inwoner van Vlaams-Brabant dient in zijn woonomgeving te kunnen beschikken over voldoende aanbod van dagelijkse artikelen en frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. In een aantal centra kan dit primair benodigde aanbod enigszins uitgebreid worden, zodat deze centra naast een lokale ook een beperkt regionale verzorgingsfunctie krijgen. In de kleinere gemeenten/kernen is de verzorgingsfunctie lokaal.

Figuur 5 illustreert de gewenste detailhandelstructuur.

2006

p. 100


Vanuit deze optiek is de visie waarbij -

Leuven een bovenregionale verzorgingsfunctie opneemt

-

Aarschot, Diest, Vilvoorde, Tienen en Halle een regionale verzorgingsfunctie opneemt

-

de steden Halle en Vilvoorde faciliterend kunnen optreden in de behoeften van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

-

de overige centra een lokale, verzorgingsfunctie op zich nemen.

bovenlokale

of

beperkt

regionale

Het provinciaal beleid moet zich in eerste instantie richten op het versterken van de handelskernen, het concentreren van de kleinhandelslinten en het inspelen op relevante trends . 1. Vanuit de ambitie om de inwoners een zo attractief mogelijk aanbod te kunnen bieden dient de aantrekkelijkheid van de handelskernen verhoogd te worden. Huidige trends en ontwikkelingen, zoals het steeds groter aanbod aan grootschalige detailhandel, baanwinkels, en mega-supermarkten, heeft er immers voor gezorgd dat de commerciële aantrekkingskracht van een aantal winkelgebieden is achteruit gegaan. Versterking van de handelskernen is hierbij cruciaal waarbij ruimte wordt geboden voor vernieuwing en kan worden ingespeeld op huidige trends en ontwikkelingen zodat ook in de toekomst de gebieden aantrekkelijk voor de consument blijven. Hoe deze versterking van de handelskernen dient bevorderd worden, wordt uitgewerkt in paragraaf 7.1. 2. Een tweede prioriteit, naast de versterking van de handelskernen, is de herstructurering van het aanbod van grootschalige detailhandel. Deze herstructurering kan op twee manieren gerealiseerd worden. Enerzijds in de vorm van concentraties van grootschalige detailhandel, anderzijds het terugbrengen van de baanwinkels naar de centrumgebieden onder een meer verstedelijkte vorm. In eerste instantie dient men het baanwinkelaanbod in de grotere stedelijke gebieden te herstructureren tot grootschalige of kleinschalige clusters van baanwinkels. Meer ruimtelijke en economische samenhang lijdt tot meer synergie en zal een beter economisch functioneren van deze winkels tot gevolg hebben. Ook wordt hiermee de mobiliteit ingeperkt. Anderzijds zal, om de concurrentie met de handelskernen te beperken, worden gestreefd om het toe te laten aantal branches op de baanwinkellocaties te beperken. Hier dient de provincie actief op te treden en initiatief nemen voor de ontwikkeling en bevordering van deze clusters. Een tweede manier voor het tegengaan van de verdere verlinting van baanwinkels is het terugbrengen van de baanwinkels naar de centrumgebieden, weliswaar onder een aangepast winkelconcept. De provincie kan samen met de steden en gemeenten ruimte voorzien voor deze grootschaligere detailhandel. 3. Daarnaast dient ook ruimte te worden gecreëerd voor dynamiek in de detailhandel. In hoofdstuk 4 is ingegaan op nieuwe vormen van aanbod, veranderende consumentengedragingen en specifieke branchetrends. Ook binnen de kleinhandel in de provincie Vlaams-Brabant zullen deze trends zich aandienen. Veel van deze 2006

p. 101


trends zullen plaatsvinden ongeacht de locatie van het aanbod, dus zowel in de handelskernen als bij het baanwinkelaanbod. Te denken valt bijvoorbeeld aan filialisering, internationalisering, combinatie en integratie van functies, toenemende bestedingen voor vrijetijd, enz. Daarnaast zal ook de trend van schaalvergroting zich steeds verder doorzetten. Ook de vraag naar grootschalige ruimtes in handelskernen zal toenemen. Echter aan deze vraag kunnen veel handelskernen moeilijk voldoen. Wanneer er geen ruimte is in of aansluitend aan de bestaande winkelstructuur dan zullen daarvoor op geschikte locaties mogelijkheden geschapen dienen te worden voor nieuwe aanbodsvormen, zoals een retailpark. Daarbij dient een ruimtelijke en functionele afweging over de geschiktheid van de gewenste locatie te worden gemaakt. Daarnaast dienen de economische effecten op de bestaande retailstructuur in beeld worden gebracht op basis waarvan een goede afweging kan worden gemaakt. De drie bovenstaande prioriteiten in beschouwing genomen kunnen we concluderen dat het inspelen op de relevante trends en ontwikkelingen de realisatie van de eerste twee prioriteiten mede bevordert. Bijvoorbeeld de ontwikkeling van een retailpark of een grootschalige detailhandelscluster speelt in op de nood aan grootschaligheid en de noden van de consument om zijn doelgerichte boodschappen te doen op een goed bereikbare locatie, met ruime parking, met ruim aanbod zonder minimale verplaatsingen. Tegelijkertijd biedt deze concentratie ruimte voor baanwinkels zodat de verlinting tegengegaan wordt. Hoewel momenteel de traditionele hiërarchische indeling van het winkelapparaat gebaseerd is op het verzorgingsbereik, zal er een evolutie plaatsvinden naar een segmentering die gebaseerd is op koopgedrag en bezoekmotieven. Zo’n functionele indeling onderscheidt gemaks- en trafficcentra voor de primaire levensbehoeften (d.i. de handelskernen) en keuzecentra met voldoende aanbod van food en non-food met mogelijkheden voor kijken en vergelijken. Lokale handelskernen of buurtcentra worden dan aangedaan voor de dagelijkse boodschappen. Vergelijkende maar doelgerichte boodschappen zullen voornamelijk gedaan worden in de baanwinkelclusters of retailparken. Voor recreatief winkelplezier wordt dan weer naar de bovenlokale of (boven)regionale binnensteden gegaan. In het volgend hoofdstuk zullen de drie prioriteiten van de provinciale visie meer in detail besproken worden.

2006

p. 102


Figuur 5: Gewenste detailhandelstructuur

2006

p. 103


7

Uitwerking van de visie naar verschillende winkelgebiedstypologieën en hiërarchie van deze winkelgebiedstypologieën

In hoofdstuk 6 werd de visie van de provincie bepaald op de gewenste detailhandelstructuur. Deze structuur bestaat uit een netwerk van centrumgebieden, kleinhandelslinten en baanwinkellocaties. Om de visie van de provincie te kunnen waar maken, dienen de verschillende winkelgebiedstypologieën aan bepaalde kwaliteiten te voldoen. Vanuit de trends en ontwikkelingen en de wijzigingen in het consumentengedrag dienen de voorzieningencentra aan bepaalde eisen te voldoen om aantrekkelijk te blijven voor de consument. Dit is een basis om toekomstgericht te kunnen en blijven functioneren. Vanuit de vereiste kwaliteiten kunnen we bepaalde doelstellingen en acties formuleren, specifiek voor dit soort winkelgebiedstypologie en per hiërarchie. We spreken hier wel degelijk over winkelgebiedstypologieën en niet over de winkelvormtypologieën (baanwinkels, kleinschalige winkels, ...). Verschillende vormen van winkels kunnen in verschillende typologieën van winkelgebieden voorkomen. We gaan achtereenvolgens in op de handelscentra, de kleinhandelslinten en de baanwinkellocaties.

7.1

Handelscentra

De eerste prioriteit van de provincie is de bestaande handelscentra te versterken en te dynamiseren. De bestaande hiërarchie tussen de verschillende centra dient daarbij zoveel mogelijk als uitgangspunt. Zo dienen centra met een (boven)regionale verzorgingsfunctie dit te behouden en eventueel waar mogelijk te versterken. Centra met een lokale functie dienen zoveel mogelijk in te zetten om ook voor de toekomst aan de wensen van de consument te kunnen voldoen. Voor een aantal centra zal ook een duidelijke keuze gemaakt dienen te worden. In een aantal centra is er onvoldoende draagvlak om ook in de toekomst goed te kunnen blijven functioneren. Ten aanzien van deze centra dient een keuze gemaakt te worden op welke centra wel en welke centra geen prioriteit gegeven wordt. Per typologie van de handelscentra zal worden ingegaan op de algemene voorwaarden waaraan dient te worden voldaan om goed te kunnen (blijven) functioneren. Als indeling hiervoor hanteren we de volgende typologieën. -

7.1.1

Stedelijke centra met een (boven) regionale verzorgingsfunctie Centra met een bovenlokale verzorgingsfunctie Centra met een lokale verzorgingsfunctie Centra met een beperkt lokale verzorgingsfunctie inclusief de centra met een bijzondere functie zoals toerisme

Stedelijke centra met een (boven) regionale verzorgingsfunctie

Het uitgangspunt voor de centra is behoud en waar nodig versterking van de (boven)regionale verzorgingsfunctie. Op basis van de huidige verzorgingsfunctie, het aanwezige aanbod en de kwaliteiten behoort het centrum van Leuven tot een 2006

p. 104


bovenregionaal verzorgend centrum. Tot de regionaal verzorgende centra behoren: Aarschot, Diest, Tienen, Halle, Vilvoorde. Zoals al eerder in de rapportage is genoemd staan deze centra steeds meer onder druk. Het economisch functioneren van binnensteden is op tal van locaties aangetast door een ongecontroleerde groei van perifere ontwikkelingen, maar ook door te weinig visie op binnenstedelijke ontwikkelingen en de daaruit voortvloeiende geringe investeringsbereidheid van marktpartijen. Investeren in binnensteden blijft noodzakelijk om de gewenste verzorgingpositie te kunnen behouden/versterken. De binnensteden met een regionale functie zijn gebiedsgericht bezochte centra, waarbij multifunctionaliteit, recreatief verblijf, sfeer, kwaliteit en ruime keuzemogelijkheden belangrijke aspecten zijn. Gebiedsgerichte centra dienen over bepaalde kwaliteiten te beschikken die ze onderscheiden van andere centra om hun aantrekkingskracht te versterken. Daarnaast vervullen binnensteden vaak ook een belangrijke functie als gemaksgericht (dat wil zeggen gericht op de dagelijkse boodschappen, frequent bezoek, gemak) bezocht centrum. Ook voor centrumgebieden blijven bereikbaarheid en parkeren essentieel. In het algemeen kan gesteld worden dat een kernwinkelgebied met een regionale functie aan de volgende voorwaarden zal moeten voldoen: -

-

-

-

-

2006

Kwantitatief en kwalitatief op het verzorgingsgebied afgestemd aanbod. Uitgebreid aanbod van het recreatief en vergelijkend winkel: met name inspelen op accommodatie van uniek aanbod om enigszins tegenwicht te bieden aan de steeds verdergaande filialisering. Vasthouden en versterken van specialistisch en hoogwaardig aanbod. Als tegenhanger van bovengenoemd uniek en specialistisch aanbod dient ook ruimte te worden voorzien voor grootschalige vestigingen. Vaak is deze ruimte niet aanwezig maar dient hiervoor extra inspanning te worden geleverd. Het voorzien in deze ruimte is belangrijk om ook als tegenhanger van de baanwinkelconcentraties te kunnen functioneren. Benadrukken van onderscheidende kwaliteiten (zoals historiciteit etc).. Een goede mix van winkels en niet-winkelvoorzieningen. Daarbij valt te denken aan leisure functies: horeca, bioscoop, theater, culturele faciliteiten, en dergelijke; Accommoderen vernieuwend aanbod: cultuur, urban entertainment, grootschalige (hoogwaardige) formules, pilotstores, branchestores e.d. Hierbij m.n. inspelen op zwakkere/verouderde/nog niet ingevulde stukken van de binnenstad (benutten ruimte) Zorgen voor een goed toeristisch potentieel, zodat er verblijfstoeristen komen. Levendigheid (bijvoorbeeld door middel van evenementen). Goede circuitvorming en duidelijkheid over ‘wat waar is te vinden’ . Heldere en eenduidige ruimtelijke structuur. Een aantrekkelijke openbare ruimte. Sfeer en veiligheid. Richten op een breed publiek. Promotie, zodat consumenten weten wat er te doen is.

p. 105


-

Voldoende en goed te bereiken parkeervoorzieningen (parkeerverwijzingssysteem) en een goede bereikbaarheid.

Bovenstaande algemene vereisten voor een goed functioneren kunnen worden doorvertaald naar de betreffende centra. Op basis van de sterkten/zwakten analyse kunnen een aantal doelstellingen en concrete acties per centra worden benoemd. Belangrijk om te vermelden hier is dat er verschillen liggen in de aanpak van de verschillende handelscentra. Zo zal de aanpak bij het bovenregionaal verzorgende centra van Leuven veel meer gericht zijn op gebiedskwaliteiten (openbare ruimte, verblijfswaarde, multifunctionele functies), terwijl de aanpak bij de regionale centra veel meer gericht zijn op locatiekwaliteiten (bereikbaarheid, parkeerproblematiek). Andere verschillen zijn dat bij de grotere centra veel meer aandacht besteed wordt aan het recreatieve en het vergelijkend aanbod, terwijl in de centra van lagere orde doelgericht aanbod een relatief belangrijkere positie inneemt. Aangezien we in het kader van dit onderzoek niet alle gemeenten van de provincie in de diepte hebben kunnen bekijken noch een plaatsbezoek hebben kunnen uitvoeren, beperken we hier bewust tot uitspraken over de grotere centrumgebieden. Hoewel we meningen verzameld hebben in de 7 workshops en de persoonlijke gesprekken, blijven deze uitspraken vaak subjectief. Om iets te kunnen zeggen over mogelijke versterking, toevoeging van branches, is een referentieanalyse uitgevoerd (zie Bijlage 5:). Omdat er in de provincie op het niveau van Leuven geen referentiemateriaal aanwezig is, is gekeken naar het aanbod dat in vergelijkbare centrumgebieden in Nederland per branche aanwezig is. Voor de overige grotere centrumgebieden wordt onderling vergeleken en eveneens met de Nederlandse cijfers. Vanuit de SWOTS en deze referentieanalyse kunnen we voor de belangrijkste centra een aantal doelstellingen en acties formuleren. Deze voorstellen tot acties zijn niet limitatief. Nader onderzoek (in de vorm van een retailstructuurvisie) is noodzakelijk. Tabel 10: Doelstellingen voor centrumgebied Leuven Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

-

Parkeren

-

Bereikbaarheid

-

Verblijfswaarde

-

2006

Compactheid bewaken Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Voetgangerszone bewaren Leegstand herinvullen Wonen boven winkels stimuleren om leegstand tegen te gaan en multifunctionaliteit van de binnenstad te bevorderen Acties ondernemen zoals randparkeren, kortlangparkeren, voldoende centrumparkings voorzien de bereikbaarheid kan bevorderd worden door de acties omtrent parkeren en parkeerroutes uitstippelen Blijvend verzorgen van verblijfwaarde door opsmuk openbare ruimte, netheid, evenementen, culturele p. 106


-

Variatie aanbod

-

-

-

Multifunctionaliteit

-

voorzieningen, verkeersveiligheid, ed Gevelrenovaties van de woon- en handelspanden zorgen voor verhoogde aantrekkelijkheid van het centrumgebied Er dient ruimte voorzien te worden voor grootschalige detailhandel. Afhankelijk van de schaalgrootte en de branches dienen deze zich in het stadscentrum of in de periferie te vestigen. Verdere uitbouw van het recreatief en vergelijkend winkelen: met name inspelen op accommodatie van uniek aanbod om enigszins tegenwicht te bieden aan de steeds verdergaande filialisering Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: supermarkt, schoenen en lederwaren, antiek en kunst Blijvend stimulerend optreden om gezonde mix van voldoende en kwalitatieve functies te bekomen met o.a. horeca, cultuur, socio-economische functies, leisure, ed.

Tabel 11: Doelstellingen voor centrumgebied Diest Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

-

-

Parkeren

-

Verblijfswaarde

-

-

Variatie aanbod

2006

-

Compactisering van langgerekt winkelgebied Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Leegstand herinvullen, vooral in Koning Albertstraat Wonen boven winkels stimuleren om leegstand tegen te gaan en multifunctionaliteit van de binnenstad te bevorderen Uitbreiding van winkelwandelgebied met voorkeur voor een gesloten circuit Uitvoering parkeerplan Indien na uitvoering voorliggend plan problemen blijven bestaan, acties ondernemen naar randparkeren, kort-langparkeren Blijvend verzorgen van verblijfwaarde door opsmuk openbare ruimte, netheid, evenementen, culturele voorzieningen Gevelrenovaties van de woon- en handelspanden zorgen voor verhoogde aantrekkelijkheid van het centrumgebied Er dient ruimte voorzien te worden voor grootschalige detailhandel. Afhankelijk van de schaalgrootte en de branches dienen deze zich in het stadscentrum of in de periferie te vestigen. p. 107


-


-

Versterken aanbod recreatieve branches Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: Schoenen en lederwaren, sport en spel, dier en plant, fietsen en auto-accessoires, Blijvend stimulerend optreden om gezonde mix van voldoende en kwalitatieve functies te bekomen met o.a. horeca, cultuur, socio-economische functies, leisure, ed.

Tabel 12: Doelstellingen voor centrumgebied Halle Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

Variatie aanbod

-


-

Compactheid bewaken Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: Huishoudelijke en luxe artikelen, sport en spel, media, bruin- en witgoed, fietsen en auto-accessoires en wonen Blijvend stimulerend optreden om gezonde mix van voldoende en kwalitatieve functies te bekomen met o.a. horeca, cultuur, socio-economische functies, leisure, ed.

Tabel 13: Doelstellingen voor centrumgebied Vilvoorde Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

-

Parkeren

-

-

Bereikbaarheid

-

-

Verblijfswaarde

2006

-

Compactisering van langgerekt winkelgebied Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Winkelwandelentititeit behouden Leegstand herinvullen, eventueel met andere functies Acties ondernemen zoals randparkeren, kortlangparkeren Bewaken voldoende parkingmogelijkheden bij ontwikkeling stationsomgeving De bereikbaarheid kan bevorderd worden door een parkeerbeleid met kort-langparkeren, randparkings en bewegwijzering. Ontwikkeling stationsomgeving Extra investeringen in de aantrekkelijkheid van het centrumgebied door opsmuk openbare ruimte, groenstructuren, netheid, evenementen, culturele p. 108


-

-

Variatie aanbod

-


-

voorzieningen, verkeersveiligheid, ed Ontwikkeling stationsomgeving zal aantrekkelijkheid verhogen Gevelrenovaties van de woon- en handelspanden zorgen voor verhoogde aantrekkelijkheid van het centrumgebied Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: supermarkten, huishoudelijke en luxe artikelen, antiek en kunst, sport en spel, bruin- en witgoed, fietsen en auto-accessoires en wonen Er dient ruimte voorzien te worden voor grootschalige detailhandel. Afhankelijk van de schaalgrootte en de branches dienen deze zich in het stadscentrum of in de periferie te vestigen.

Tabel 14: Doelstellingen voor centrumgebied Tienen Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

-

-

Verblijfswaarde Variatie aanbod

-

-

-


-

Compactisering van langgerekt winkelgebied met o.a. barrière van Grote Markt wegwerken Een duidelijk loopcircuit/routing creëren Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Winkelwandelgebied uitbreiden Leegstand herinvullen, eventueel met andere functies Imago verbeteren Het relatief groot aanbod aan specialty uitbreiden met shopping goederen Er dient ruimte voorzien te worden voor grootschalige detailhandel. Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: supermarkten, schoenen en lederwaren, huishoudelijke en luxe artikelen, antiek en kunst en sport en spel Streven naar gezonde mix van voldoende en kwalitatieve functies met o.a. horeca, cultuur, leisure, ed. zodat er een aantrekkelijk leefklimaat wordt gecreëerd

Tabel 15: Doelstellingen voor centrumgebied Aarschot Thema

Doelstelling

Compactheid centrum

-

-

2006

Compactisering van winkelgebied Streven naar verdere verdichting van kernwinkelgebied Mogelijkheid tot voetgangerszone onderzoeken p. 109


Verblijfswaarde

-

Variatie aanbod

-

-


7.1.2

-

Extra investeringen in de aantrekkelijkheid van het centrumgebied door opsmuk openbare ruimte, groenstructuren, netheid, evenementen, culturele voorzieningen, verkeersveiligheid, ed Het aanbod verbreden naar specialty goederen Er dient ruimte voorzien te worden voor grootschalige detailhandel. Eventuele toevoegingen mogelijk in de branches: dier en plant, bruin- en witgoed en wonen Streven naar gezonde mix van voldoende en kwalitatieve functies met o.a. horeca, cultuur, leisure, ed. zodat er een aantrekkelijk leefklimaat wordt gecreëerd

Centra met een (boven)lokale verzorgingsfunctie

Tot deze categorie behoren in de provincie Vlaams-Brabant de centra van Keerbergen, Scherpenheuvel, Merchtem, Wemmel, Kortenberg, Tervuren, Landen, Londerzeel, Liedekerke, Haacht, Asse en Alsemberg. Deze centra hebben ten opzichte van de regionaal verzorgende centra in sterkere mate een functie voor de dagelijkse noden en in mindere mate een recreatieve functie. De eisen waar deze centra aan moeten voldoen, verschillen dan ook voor een deel met de eisen van regionaal verzorgende centra: -

-

-

2006

Richten op behoud en versterking van de winkelfunctie en de vermaaks-, recreatie- en toeristische functie; Een basispakket aan dagelijks benodigde functies: o een supermarkt; o volledig pakket aan foodspeciaalzaken: bakker, slager, groenteboer en een drogisterij; o aanvulling met overige frequent benodigde artikelen, zoals huishoudelijke artikelen, bloemen/planten/dierbenodigdheden en boeken/tijdschriften; o Aanvulling met enkele doelgericht bezochte branches (onder andere elektro, sport, doe-het-zelf, wonen); Recreatieve winkelfuncties; Leisure functies. Met name heeft horeca in subregionale centra een belangrijke functie. Daarnaast kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een fitnesscentrum en leisurefuncties voor jongeren. Afhankelijk van de schaal van het centrum is in sommige gevallen ook een bioscoop of een theater mogelijk; Onderscheidend vermogen: inspelen op typische gebiedskenmerken (historiciteit, erfgoed, morfologie); Ruimte bieden aan zowel klein- als grootschalige retail- en leisurefuncties, gericht op verhoging van de verblijfswaarde in deze centra voor zover deze het gewenste ambitieniveau (lokaal verzorgend) niet te boven gaan; Goede bereikbaarheid en voldoende parkeerplaatsen; p. 110


-

7.1.3

Compact centrum; Goede uitstraling en kwaliteit van de voorzieningen; Veilig centrum.

Centra met een lokale verzorgingsfunctie

Tot deze centra behoren Overijse, Schepdaal, Tremelo, Wezembeek-Oppem, Baal, Sint-Kwintens-Lennik, Dilbeek en Strombeek-Bever. Algemeen bekend is dat centra voor dagelijks benodigde artikelen verder onder druk komen te staan door veranderingen in het consumentengedrag en de aanwezige schaalvergrotingsprocessen. Gevolg hiervan is onder andere dat het benodigde draagvlak voor dergelijke voorzieningen sterk is toegenomen en als gevolg hiervan ook het verzorgingsbereik. Daarnaast is ook de structuur en het aanbod snel verouderd. Dit is een probleem waar op dit moment veel centra mee te maken hebben. Veel gemeenten/kernen in de provincie Vlaams-Brabant hebben te maken met de hierboven genoemde problemen in hun voorzieningenstructuur. Het huidige aanbod bestaat vaak uit veel (te) kleine centra. Dit leidt tot de noodzaak om tot herstructurering te komen. Veelal speelt dit bij gemeenten die bestaan uit meerdere kleine kernen. Er dient een keuze gemaakt te worden waar in welke kernen met tot centrumvorming overgaat en waar niet. Centra die voor de consument aantrekkelijk wensen te blijven en daarmee goed te kunnen blijven functioneren moeten voldoen aan volgende belangrijke voorwaarden (op langere termijn): -

-

-

-

-

2006

Een goede ruimtelijke spreiding. Centra zullen op korte afstand van de woning moeten liggen en vanuit de woning gemakkelijk bereikbaar zijn, zowel te voet, met de fiets, de auto als met het openbaar vervoer. Bovendien zullen deze centra voldoende parkeerplaatsen moeten bieden en er aantrekkelijk uitzien. Voldoende kritische massa. Als algemene regel geldt dat de centra dienen te beschikken over een supermarkt en een basispakket aan overige dagelijkse voorzieningen (slager, bakker, drogisterij en dergelijke) en een assortiment van frequent benodigde niet-dagelijkse artikelen. Compactheid en mix met andere functies. De voorzieningen dienen zoveel mogelijk geclusterd te worden, om een ‘hart’ voor de kern, te realiseren. Het gaat dan niet alleen om detailhandel, maar ook om horeca, baliefuncties, ambacht, dienstverlening, gezondheidszorg, onderwijs en sociaal-culturele voorzieningen. Hierdoor neemt het aantal bezoekmotieven voor een centrum toe en dit bevordert de levensvatbaarheid. Gemak en bereikbaarheid. De centra dienen gemakkelijk bereikbaar te zijn, met zowel de auto, fiets als het openbaar vervoer. Tevens is het parkeren van essentieel belang. De uitstraling en veiligheid dienen goed te zijn.

p. 111


7.1.4 Centra met een beperkt lokale verzorgingsfunctie inclusief de centra met een bijzondere functie zoals toerisme Bij een dergelijke omvang is kleinhandel beperkt levensvatbaar. In deze kernen zou men dan ook zoveel mogelijk moeten inzetten op: -

-

Clustering en compactisering van de bestaande voorzieningen. De gemeenten zullen moeten kijken of zij budgetten kunnen vrijmaken om ontwikkelingen of verplaatsingen van vestigingen mogelijk te maken. Daarnaast kan worden gekeken of in samenspraak met ondernemers oplossingen kunnen worden gevonden voor het tot stand brengen van clustering; Mogelijkheden creëren voor de aanwezigheid van een supermarkt. Er zijn supermarktorganisaties met een kleinere formule voor deze kernen; Daarnaast is van belang dat een gemeente bij een aanvraag voor vernieuwing of uitbreiding snel reageert. Wanneer een proces te lang duurt, vertrekken ondernemers naar een ander gebied, wat de leefbaarheid van de kern niet ten goede komt.

Op het moment dat vaste winkels in een kern niet meer mogelijk blijken, zal ingezet moeten worden op een rijdende winkel en/of de ambulante handel die de inwoners van de kern bedient. Daarnaast kan dagelijks aanbod in een buurkern inspelen op de afwezigheid van aanbod door bezorging van telefonisch of via internet bestelde goederen. In 2004 werd er een onderzoek uitgevoerd door ABM naar de eigenheid van de distributie op het platteland in de kleine kernen in de provincie Vlaams-Brabant. ABM definieert 140 kleine kernen op basis van inwonersaantallen. Een kleine kern is een kern met minder dan 2.500 inwoners. Hoewel onze studie de categorisering indeelt op basis van wvo, is er toch enige vorm van vergelijking mogelijk. Zonder in detail te treden, halen we hier de belangrijkste conclusies uit deze studie aan. Men maakt onderscheid in de kleine kernen tussen drie types: -

Kernen met geringe en tanende bevolkingsomvang en nagenoeg geen handel Kernen met gemiddelde omvang en zwakke toename van bevolking met beperkt handelsaanbod Kernen met dynamische bevolkingstoename en goed uitgeruste eerstelijnsbevoorrading

Algemeen wenst men de leefbaarheid van deze kleine kernen te garanderen door stimulering van het voorzieningenniveau. Uiteraard zijn er verschillende acties noodzakelijk in de verschillende types van kernen. Kernen met geringe en tanende bevolkingsomvang en nagenoeg geen handel individueel bedrijfseconomisch en marketingstrategisch begeleiden collectief en promotioneel integreren in een groter geheel 9 Kernen met gemiddelde omvang en zwakke toename van bevolking met beperkt handelsaanbod - maximale compactheid van woonnederzetting - samenhorigheidsgevoel tussen handelaars - promotionele inspanningen (m.b.t. eigenheid kern) 9

-

2006

p. 112


9

-

creatieve samenwerking met grotere handelszaak individueel bedrijfseconomisch en marketingstrategisch begeleiden behouden/versterken dienstverlenende activiteiten Kernen met dynamische bevolkingstoename eerstelijnsbevoorrading individueel begeleiden van kandidaat-ondernemers individueel begeleiden van gevestigde handel ontradingsbeleid t.o.v. perifere handelsvestigingen creatie overlegplatform collectieve promotie maximale kruisbestuiving tussen handelszaken behouden/versterken dienstverlenende activiteiten

en

goed

uitgeruste

Twee mogelijkheden om stimulerend op te treden naar het voorzieningenniveau toe zijn multifunctionele dorpscentra en servicewinkels. ABM werkt deze twee concepten uitgebreid uit in hun onderzoeksrapport.

7.2

Baanwinkellocaties en kleinhandelslinten

In de provincie zijn diverse locaties met baanwinkels aanwezig. Bij een groot aantal locaties gaat het om versnipperd aanbod, met weinig/geen ruimtelijke samenhang, geen optimale bereikbaarheid, enz. Vandaar dat een belangrijk aspect van de strategie de herstructurering van baanwinkels is. Dit sluit aan bij de visie van het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant, waarin men streeft naar een stabilisatie respectievelijk afbouw van baanwinkellocaties in de vorm zoals we ze nu kennen (aparte ingang, verspreid, ...). Zoals reeds in het vorige hoofdstuk werd aangehaald kan men op twee manieren deze herstructurering inzetten, namelijk door concentratie of door terugbrengen van grootschalige detailhandel naar het centrumgebied.

7.2.1

Concentratie van baanwinkels

De voordelen van een beleidsmatige gestuurde concentratie of clustering van grootschalige detailhandel ten opzichte van een ongecontroleerde spreiding van grootschalige detailhandelsvoorzieningen zijn onder andere42: •

Passend binnen het koopgedrag van de consument -

-

42

Vergelijken. Met een zo groot mogelijke clustering van het aanbod wordt de consument in staat gesteld om op één locatie kennis te nemen van een zo volledig mogelijk assortiment. Tijdsbesteding. De clustering stelt de consument in staat om zeer efficiënt om te gaan met de geringe vrije tijd die hij/zij tot zijn/haar beschikking heeft.

Bron: Universiteit van Amsterdam: Onderzoek winkelcentrum Alexandrium Rotterdam.

2006

p. 113


-

•

Ruimtelijke aspecten -

-

•

Clustering biedt - vanwege een toename van het draagvlak - mogelijkheden voor nieuwe functies die de aantrekkelijkheid van de locatie verder kunnen verhogen. Hierbij gaat het tevens om niet-detailhandelsfuncties, zoals lunchrooms.

Mobiliteit: Concentratie van grootschalige retailfuncties betekent dat bezoekers in een winkeltrip meerdere voorzieningen kunnen bezoeken. Voorkomen wordt dat consumenten van winkel naar winkel rijden (shophoppen). Concentratie leidt derhalve tot een beperking van de mobiliteit. Grondgebruik: Afgaande op de bezoekersintensiteit is het aantal bezoekers per 100 m² b.v.o. gemiddeld 1½ maal zo groot als bij spreiding, respectievelijk gebundelde deconcentratie van grootschalige voorzieningen. Concentratie leidt tot intensiever grondgebruik. Naast gemeenschappelijk gebruik van parkeervoorzieningen levert concentratie ook voordelen op ten aanzien van de noodzakelijke infrastructuur. Concentratie leidt ook hier tot een intensiever grondgebruik.

Functionele aspecten -

-

-

-

Spreiding van grootschalige retail: over diverse centra betekent dat meerdere centra kunnen profiteren van de aantrekkingskracht die grootschalige retail met zich mee brengt. Het macro effect van spreiding van grootschalige voorzieningen over meerdere locaties is echter aanzienlijk geringer dan wanneer concentratie op een locatie plaats vindt. Aantal bezoekers: Geclusterde vestigingen trekken gemiddeld meer bezoekers dan vestigingen die verspreid liggen. Combinatiebezoek: Bij geclusterde voorzieningen is de mate van combinatiebezoek hoger als bij verspreid gelegen voorzieningen. Concentratie leidt tot combinatiebezoek en daaruit voortvloeiend een verhoging van bestedingen. Doelgericht/recreatief: Bij verspreid gelegen voorzieningen is er meer sprake van doelgericht bezoek; bij geclusterde voorzieningen is dat relatief meer recreatief van aard. Bij concentraties is het recreatieve gehalte derhalve groter. Omvang verzorgingsgebied: Geclusterde voorzieningen hebben een groter verzorgingsgebied dan verspreid gelegen voorzieningen. Aantrekkelijkheid: Concentraties worden door de consument daarom aanzienlijk positiever gewaardeerd dan verspreid gelegen voorzieningen. Imago: Clustering van voorzieningen en daardoor een hogere kritische massa leidt tot een grotere bekendheid bij de consument.

Deze ambitie tot concentratie brengt een opgave tot herstructurering van de bestaande locaties. Uiteindelijk zullen er clusters ontstaan met een lokaal en beperkt regionaal verzorgingsbereik. Realisatie hiervan zal een lang proces zijn. Mogelijkheden om hiertoe te komen is enerzijds door verplaatsingen en anderzijds in een aantal situaties ook door nieuwe toevoegingen. Echter bij nieuwe toevoegingen zal alleen ruimte moeten worden gegeven aan lokaal of beperkt regionaal verzorgende toevoegingen die hoofdzakelijk doelgericht bezocht worden.

2006

p. 114


Voorwaarden voor een concentratie van grootschalige detailhandel zijn: - Optimale bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer) en voldoende parkeerplaatsen. - Moderne uitstraling met eenheid in gevels, bestrating en aankleding. - Geen uitbreidingsmogelijkheden voor nieuwe vestigingen mits het een kwalitatieve toevoeging/vernieuwing betreft. - Het uitgangspunt is dat maximaal één locatie per gemeente aan de orde zal zijn, tenzij de lokale situatie reden geeft hiervan af te wijken. Dit kan voorkomen indien een aanbodcluster een verzorgingsgebied heeft voor meerdere gemeenten, of indien een gemeente een zodanige omvang heeft dat meer dan één locaties gerechtvaardigd is (zoals Leuven). Een markttechnisch onderzoek zal de (voorgenomen) afwijkingen moeten ondersteunen. Echter er zijn ook nog andere voorwaarden waaraan de baanwinkels zullen dienen te voldoen. De eerste prioriteit van deze visie ligt namelijk bij het versterken van de binnensteden. Binnen dit kader dienen niet alleen de baanwinkels naar omvang gestabiliseerd te worden (met uitzondering van mogelijkheden voor een kwalitatieve toevoeging) om de concurrentie met de binnensteden niet verder te laten toenemen. Ook dient namelijk ingezet te worden op complementariteit ten opzichte van de binnensteden. Dit kan onder andere worden bereikt door bijvoorbeeld thematisering van de baanwinkelconcentraties. Een andere voorwaarde die hierbinnen gesteld kan worden aan de baanwinkels is een branchebeperking. Het betreft dan de branches die eigenlijk thuishoren in de binnensteden en die inspelen op de behoefte van de consument tot recreatief winkelen. Te noemen zijn warenhuizen, mode, schoenen, huishoudelijk, juwelier etc. Branches die nadrukkelijk wel thuishoren op de baanwinkelconcentraties zijn doe-het-zelf, woninginrichting, tuin, outdoor sport, fietsen, autobenodigdheden. Tot slot kunnen daarbij ook voorwaarden aan de minimale omvang van deze winkels worden gesteld, bv. alleen grootschalige winkels toelaten met een minimale omvang > 1.000 m² wvo.

7.2.2

Terugbrengen naar het centrumgebied

Van bepaalde grootschalige winkelformules met branches die perfect aansluiten bij het typische aanbod in centrumgebieden zou kunnen gezegd worden worden dat zij ruimte dienen ter beschikking krijgen in de binnenstad. We denken dan aan mode, schoenen, persoonlijke verzorging, textiel en huisbenodigdheden, maar ook voedingsartikelen met ketens zoals JBC, Torfs, Blokker ed. Eén van de redenen waarom deze winkels zich in de periferie vestigen is vanwege het gebrek aan grotere beschikbare units in de binnenstad. De provincie en de gemeenten en steden kunnen hier faciliterend optreden om ruimte te creëren voor deze soort van detailhandelaars. Op deze manier wordt de lintbebouwing tegengegaan en de handelskernen versterkt. Voor de baanwinkellocaties waar wordt gekozen tot afbouw zal gezocht dienen te worden naar nieuwe functies. Dit kan bijvoorbeeld een functie als bedrijventerrein zijn. Van belang is echter dat in het beleid van de betreffende gemeente de mogelijkheden voor kleinhandel worden uitgesloten.

2006

p. 115


7.3

Uitwerking van ontwikkelingen

de

visie

naar

relevante

trends

en

Zoals voordien gezegd is het van belang voor de provinciale retailstructuur dat er voldoende ruimte is voor dynamiek. Deze dynamiek kan worden bevorderd indien men voldoende inspeelt op bepaalde trends en ontwikkelingen die zich voordoen in het retaillandschap, zowel langs de vraagzijde als de aanbodszijde. In de eerste paragraaf overlopen we de belangrijkste (mogelijke) ontwikkelingen en hoe de provincie met deze ontwikkeling zou kunnen omgaan. Vervolgens gaan we in op de nieuwe aanbodsvormen die zich voordoen in het retaillandschap en de mogelijkheid voor realisatie in de provincie Vlaams Brabant.

7.3.1

Bepalende trends en ontwikkelingen

In paragrafen 4.1 en 4.2 bespraken we de trends die zich voordoen zowel langs de consumentenzijde als aanbodzijde. Hoewel deze trends internationaal zijn en in ieder geval de kop zullen opsteken, kan het beleid ervoor kiezen om stimulerend of juist beperkend of afremmend op te treden. Tabel 16: Stimuleren of beperken van trends Trend Vraagtrends Hoge kwaliteitseisen gericht op productmix en kwalitatieve winkelgebieden Vraag naar beleving en ervaring

Stimuleren - beperken Stimuleren

Stimuleren

Veiligheid

Stimuleren

Gemak (bereikbaarheid en parkeren)

Stimuleren

Aanbod- en branchetrends Filialisering en internationalisering

Stimuleren

Differentiatie van aanbod naar locatie

Stimuleren

2006

Wat kan de provincie doen?

Bespreekbaar maken met steden en gemeenten; financiële ondersteuning verlenen Functiemix in binnensteden toestaan; combinatie detailhandelsfunctie met leisure en recreatie toestaan; ofwel toestaan bij concrete vragen ofwel bevorderen van opname in stedelijk beleid afgestemd op de lokale situatie Bespreekbaar maken met steden en gemeenten; financiële ondersteuning verlenen Bespreekbaar maken met steden en gemeenten; financiële ondersteuning verlenen Bespreekbaar maken met steden en gemeenten; financiële ondersteuning verlenen; voor garantie evenwicht tussen filialen (trekkers) en lokaal ondernemerschap; kennis actief uitdragen richting steden en gemeenten Actief opstellen van concepten gericht op bepaald thema; strategisch inzetten op provinciale RUP’s

p. 116


Branchevervaging Schaalvergroting

Beperken Beperkt toelaten

Schaalverkleining en specialisatie

Stimuleren

Integratie van functies

Stimuleren

Differentiatie stimuleren Actief opstellen van geconcentreerde concepten; strategisch inzetten op provinciale RUP’s Afhankelijk van creativiteit van ondernemers; kennisoverdracht Functiemix in binnensteden toestaan; combinatie detailhandelsfunctie met leisure en recreatie toestaan; ofwel toestaan bij concrete vragen ofwel bevorderen van opname in stedelijk beleid afgestemd op de lokale situatie

Bron: IDEA Consult/Ecorys (2005)

Op welke wijze de provincie deze trends moet opvangen heeft voornamelijk betrekking op de verbetering van de bestaande winkelconcentratiegebieden. Alle vraagtrends die genoemd worden, dienen doorvertaald te worden naar zowel de centrumgebieden als de detailhandelclusters. Naast de verbetering van de bestaande winkelconcentratiegebieden spelen de nieuwe winkelconcepten in op de huidige trends (zie paragraaf 7.3.2). Nog andere manieren om met deze trends om te gaan zijn o.a. subsidies, beleidsmatig inspelen op deze trends, kennis hierover verspreiden, enz. In hoofdstuk 8 bespreken we een aantal instrumenten die kunnen gehanteerd worden om het beleid in realisatie om te zetten.

7.3.2

Nieuwe winkelconcepten

De visie op de kleinhandel is gericht op de optimalisatie en kwalitatieve versterking van het bestaande aanbod. De kwaliteit van het aanbod dat voldoet aan de wensen van de huidige consument is daarbij van essentieel belang. Het toevoegen van nieuwe meters dient zorgvuldig te worden afgewogen en kan alleen dan worden toegestaan indien het een kwalitatieve toevoeging betreft ofwel strategisch van aard is. De provincie dient anderzijds te streven naar een retailstructuur die inspeelt op de relevante trends en ontwikkelingen. Grootschaligheid, bijvoorbeeld, is nu eenmaal een trend die zich dusdanig heeft ingezet dat deze niet te ontkennen valt. Deze trends zullen de opkomst van nieuwe winkelconcepten met zich meebrengen. Daarnaast hebben deze trends reeds hun sporen nagelaten in de kleinhandelsstructuur van Vlaams-Brabant. In deze paragraaf zal worden ingegaan op de wenselijkheid van deze (nieuwe) winkelconcepten in Vlaams-Brabant. In paragraaf 4.4 besproken we reeds in detail wat deze concepten inhoudt. Daarbij zal worden ingegaan op de randvoorwaarden waaraan een dergelijk centrum dient te voldoen. Tevens bespreken we hier in detail de visie op baanwinkels. Tabel 17: Mogelijkheid van nieuwe aanbodsvormen Aanbodsvorm Regionaal shoppingcentrum

2006

Mogelijk Nee

Waarom Te grootschalig, teveel concurrentie met de binnensteden. Daarnaast is dit aanbod reeds aanwezig in Brussel p. 117


Factory Outlet Centrum

Nee

Grootschalige retailclusters = retailparks

Ja

Kleinschalige retailclusters

Ja

Themacentra/vermaakcentra: Woonmall Zorgboulevard Onthaastingsboulevard Sportcluster Urban entertainment Center Supergrootschaligen

Ja

-

Traffic locaties

Ja Ja

Markt is al vol. Er zijn twee FOC’s in België (derde volgt binnenkort) en er zijn plannen in Gent. Daarnaast levert een FOC veel ongewenste mobiliteit op. Biedt mogelijkheden tot herstructurering van bestaande baanwinkellocaties op een beperkt aantal (aangewezen) locaties; gaat in op de veranderende behoeften van de consument (vraag) Biedt mogelijkheden tot herstructurering van bestaande baanwinkellocaties in concentraties; gaat in op de veranderende behoeften van de consument (vraag) De centra spelen in op nieuwe behoeften van de consument. Daarnaast kan het een bijdrage leveren, aan de versterking van de kleinhandelstructuur in VlaamsBrabant, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan.

Gaat in op de veranderende behoeften van de consument (vraag) Invulling met retail dient ondersteunend te zijn aan de hoofdfunctie en geen zelfstandige retailcluster te worden

Bron: IDEA Consult/Ecorys (2005)

Voor een aantal van deze nieuwe vormen is aangegeven dat er functioneel gezien mogelijkheden zijn voor vestiging in Vlaams-Brabant. Maar dit kan niet, zonder meer, op elke locatie een dergelijk centrum worden toegevoegd. Hiervoor zullen verantwoorde keuzes gemaakt moeten worden. Enerzijds om het concept goed te kunnen laten functioneren en anderzijds om geen ontwrichtende werking op de bestaande structuur te hebben. Het verdient de voorkeur om toevoegingen zoveel mogelijk op bestaande locaties/ontwikkeling te laten aansluiten. Ten aanzien van de concepten zijn een aantal voorwaarden te benoemen waaraan deze dienen te voldoen. Dit zijn onder andere: -

-

-

2006

Het cluster mag geen structuurverstorende effecten hebben op de bestaande structuur, tenzij hierover een duidelijke keuze is gemaakt. Omvang: het cluster dient voldoende kritische massa te hebben om goed te kunnen functioneren (20.000-30.000 m²). Het cluster dient qua invulling vernieuwend en onderscheidend te zijn van het bestaande aanbod. Dit kan onder andere door middel van thematisering. Op deze wijze ontstaan centra die complementair zijn aan de bestaande kleinhandelcentra. Locatie. Hiervoor geldt het principe de juiste functie op de juiste plaats. Regionaal verzorgende centra dienen ook op regionaal goed bereikbare locaties geplaatst te worden. Bij voorkeur dienen de nieuwe clusters zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande centra. De bereikbaarheid is een belangrijk aandachtspunt. Het mag niet voor onevenredige toename en ontwrichting van de mobiliteit leiden. Er dient beschikking te zijn over voldoende parkeermogelijkheden.

p. 118


De trend van schaalvergroting van de detailhandel is niet te ontkennen en vraagt niet alleen om herstructurering van de huidige structuur, maar ook om nieuwe locaties. Het is dan ook een belangrijk element uit de provinciale ambitie. Naast het afbakenen van de kleinhandelslinten of de concentratie van baanwinkels zal ook ruimte moeten worden gegeven aan de gewenste dynamiek. In de vorige paragraaf zijn hiervan voorbeelden gegeven. Van een aantal concepten is aangegeven dat ze mogelijk worden geacht in de provincie Vlaams-Brabant. Hieronder zal per typologie kort worden ingegaan. 7.3.2.1

Retailparks of grootschalige retailclusters

Retailparken (zie voor beschrijving paragraaf 4.4.3) zijn bedoeld voor grootschalige winkels met een minimale omvang van 1.000 m² wvo. In tegenstelling tot de kleinere concentratiegebieden zijn er voor retailparks geen branchebeperkingen. Er dient nu eenmaal bijkomende ruimte voorzien worden voor grootschaligheid. Het behoeft de voorkeur om daarmee zoveel mogelijk aan te sluiten bij bestaande locaties dan nieuwe locaties tot ontwikkeling te brengen. Een versterking van het aanbod, zowel kwalitatief als naar meters toe, met deze vormen van retail kan de koopkracht behouden en de bestedingen optimaliseren. De voorwaarden voor een retailcluster zijn: -

Optimale bereikbaarheid (auto en openbaar vervoer) en voldoende parkeerplaatsen. Moderne uitstraling met eenheid in gevels, bestrating en aankleding. Voldoende kritische massa >15.000- 40.000 m². Streven naar een locatie per gemeente. Geen uitbreidingsmogelijkheden voor nieuwe vestigingen mits het een kwalitatieve toevoeging/vernieuwing betreft. Inzetten op thematisering.

In eerste instantie kijken we naar een concentratie van grootschalige detailhandel dat momenteel een grote aantrekkingskracht uitoefent op de consumenten op bovenregionaal niveau, namelijk het Gouden Kruispunt in Tielt-Winge. Het Gouden Kruispunt in Tielt-Winge telt momenteel 33.000 m² winkelvloeroppervlakte. Aangezien het Gouden Kruispunt reeds de omvang heeft van een heus retailpark, zijn verdere uitbreidingen, uitgedrukt in meters niet noodzakelijk. Deze detailhandelscluster heeft wel dringend nood aan een kwalitatieve herstructurering. Volgende argumenten kunnen aangebracht worden: -

-

2006

Het betreft geen nieuwe ontwikkeling. De herontwikkeling van deze site werkt niet markten structuurverstorend aangezien het Gouden Kruispunt reeds jaren een grootschalige retailcluster is geweest. De kwaliteit van de huidige ontwikkeling beantwoordt niet aan de noden van de consumenten, noch aan de huidige trends. De verkeersafwikkeling heeft eveneens nood aan een grondige herstructurering.

p. 119


-

Een versterking van het Gouden Kruispunt kan de toevloeiing van bestedingen verhogen.

Voor Vlaams-Brabant zijn er twee zoekgebieden waar bijvoorbeeld een nieuw retailpark zou gelokaliseerd kunnen worden, namelijk: -

De regio Vilvoorde-Machelen-Zaventem. Voor de hand liggende locaties zijn aansluiting bij de plannen voor de skipiste (gethematiseerd) of bij de bestaande locatie Shopping 21 (niet-gethematiseerd).

-

De regio Sint-Pieters-Leeuw-Drogenbos. Gedacht kan worden aan de Bergensesteenweg of net over de grens bij Brussel.

Volgende argumenten kunnen aangebracht worden voor deze laatste twee voorstellen: - Er dient nu eenmaal bijkomende ruimte voorzien worden voor grootschaligheid. Het behoeft de voorkeur om aan te sluiten bij bestaande locaties dan nieuwe locaties aan te boren. - In deze regio vindt men een grote concentratie van bevolking en dus consumenten terug (afzetmarkt). Belangrijk hierbij is dat steeds aan de randvoorwaarden moet voldaan worden opdat deze ontwikkelingen een succes worden. 7.3.2.2

Themacentra

Voor de themacentra is het mede afhankelijk van de markt in hoeverre initiatieven zich aandienen. De provincie dient faciliterend op te treden t.o.v. deze themacentra, zonder onbeperkte verspreiding in de provincie. Vanwege het regionale karakter van zulk concept zullen deze themacentra enkel kunnen plaatsvinden in de het stedelijk gbeied rond Brussel of het regionaal stedelijk gebied van Leuven. Het is niet mogelijk om ons nu reeds uit te spreken over de mogelijke metrage en/of locatie van zulke themacentra. Deze concepten zijn zeer dynamisch van aard die veelal de combinatie maken van retail- en leisureactiviteiten. De verschijning kan zowel in de richting van retailparks gaan als in de richting van heuse leisureparken. Bij deze concepten zal dan ook telkens een zorgvuldige afweging dienen plaats te vinden, zowel op economisch, als markttechnisch als ruimtelijk vlak. Daarbij speelt niet alleen de effecten op de retailstructuur een rol maar ook de keuze voor de locatie. In Bijlage 7: is een lijst opgenomen met beoordelingscriteria voor dergelijk ontwikkelingen om tot een zorgvuldige afweging van locatie te komen. 7.3.2.3

Supergrootschaligen

Ruimte voor supergrootschaligen wordt onder beperkende ruimtelijke voorwaarden voorzien mits dit een vernieuwing van het aanbod betreft. Daarnaast verdient het de voorkeur om aan te sluiten bij bestaande (lokale) baanwinkelconcentraties of aansluitend bij de nieuw te realiseren (regionaal verzorgende) retail parks. Dit is mede afhankelijk van het verzorgingsbereik van de toevoeging. Over het algemeen zou dit gaan over een regionaal verzorgende aanbieder die moet aansluiten op een daarvoor bestemde locatie. Voor de supergrootschalige geldt overigens wel een 2006

p. 120


branchebeperking. Het is nadrukkelijk niet de bedoeling dat er een clustervorming van supergrootschaligen ontstaat. Ruimte voor een supergrootschalige komt alleen voor omdat elders, vanwege de ruimtebehoefte, een vestiging niet inpasbaar is. Bij de afweging voor de komst van een supergrootschalige dient dan ook (overigens net als bij de overige nieuwe aanvragen) te worden nagegaan wat de effecten zijn op de bestaande structuur, zoals dit in het instrumentarium is vastgelegd. Er dient dus per aanvraag een zorgvuldige afweging te worden gemaakt wat de omzeteffecten van een toevoeging zijn in het marktgebied. Op basis van deze omzeteffectbereking kan men pas concluderen of iets een structuurverstoring is of niet. 7.3.2.4

Traffic-locaties

Hiervoor zijn verschillende locaties denkbaar, bijvoorbeeld benzinestations, treinstations. Voorwaarde is natuurlijk wel dat er op deze locaties voldoende traffic al aanwezig is waarbij de voorzieningen een ondersteunende rol vervullen. De invulling met retail dient ondersteunend te zijn aan de hoofdfunctie en niet uit te groeien tot een zelfstandige retailcluster. Het gaat hier voornamelijk over kleinschalige detailhandel. Verder onderzoekswerk naar dit soort van retail is nodig.

2006

p. 121


8

Instrumentarium

In dit hoofdstuk zal worden ingegaan op het beschikbare instrumentarium om het in deze nota gewenste kleinhandelstructuur ook daadwerkelijk te kunnen implementeren. Bij deze implementatie zijn per definitie drie (groepen van) actoren aan de orde: de provincie Vlaams-Brabant, de steden en gemeenten in deze provincie en tenslotte de private partijen. Overigens is ook het Vlaams Gewest, met betrekking tot enkele gebieden in de Vlaamse rand rond Brussel, een actor. De nadruk in dit hoofdstuk ligt op de overheidspartijen. Zowel het instrumentarium van de provincie als van de steden en gemeenten wordt behandeld omdat de provincie op zichzelf voornamelijk ‘slechts’ faciliterend kan optreden. Het provinciaal instrumentarium kan ongewenst ruimtegebruik tegengaan of gewenst ruimtegebruik stimuleren. Maar in beide situaties vindt dit indirect plaats: zo is het bijvoorbeeld lang niet zeker of de gewenste ontwikkelingen zoals aangegeven in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan (PRUP) ook daadwerkelijk zullen plaatsvinden. Feitelijke veranderingen zullen dus primair door steden en gemeenten (en private partijen) moeten plaatsvinden, met het hun beschikbare instrumentarium. Op het instrumentarium van de groep private partijen, bestaande uit projectontwikkelaars, beleggers en detaillisten, wordt niet afzonderlijk ingegaan. Op basis van het voorliggende onderzoek naar de structuur van het aanbod, naar de gedragingen van de actoren en de trends en ontwikkelingen hebben we een visie vooropgesteld die kan gehanteerd worden door de provincie Vlaams-Brabant voor de structuur van de kleinhandel. Het is de bedoeling dat de provincie deze visie als overkoepelend kader hanteert in de realisatie van de provinciale retailstructuur. De provincie zal conform de visie de rol spelen van regisseur en draagt zorgt voor afstemming en coördinatie tussen de gemeenten voor kleinhandelsactiviteiten met een (boven)regionale impact (dus de regie ten aanzien van de detailhandel binnen een hiërarchisch stedennetwerk). Ze wenst eveneens op te treden als adviserend en begeleidend orgaan in de beslissingsprocessen van nieuwe handelsvestigingen of herstructureringen in de detailhandel. De provincie kan in feite twee houdingen aannemen; een faciliterende of een proactieve houding. De eerste houding gaat uit van kaderstellende activiteiten door de provincie (bijv. het opstellen van een PRUP), waarna verdere initiatieven zullen worden genomen door andere actoren (steden en gemeenten, private partijen). De provincie toetst vervolgens deze initiatieven aan het provinciaal detailhandelsbeleid. Traditioneel heeft de provincie het provinciale RUP als instrument ter beschikking om haar beleid uit te voeren. Wij hebben hiernaast een toetsingskader uitgewerkt, waarmee de provincie initiatieven van derden beleidsmatig kan beoordelen. Dit instrument wordt verder in dit hoofdstuk uitgewerkt. Een pro-actieve houding gaat er vanuit dat de provincie optreedt als initiatiefnemer en actieve regisseur van detailhandelsontwikkelingen die moeten leiden tot een eindsituatie zoals is aangegeven in het detailhandelsbeleidsplan. Dit betekent dat de provincie door de inzet van (een mix van) instrumenten, zelf initiatieven kan opwekken en druk tot veranderingen kan uitoefenen op met name steden en gemeenten. Instrumenten die zij hiervoor kan inzetten zijn convenanten met steden en gemeenten, subsidies voor het opstellen van stedelijke detailhandelsstructuurvisies,

2006

p. 122


een detailhandelsstructuurfonds of het inzetten van de PRUP op een strategische wijze. Zoals in de visie is aangegeven, wenst de provincie een pro-actieve houding aan te nemen bij de verdere implementatie van haar detailhandelsbeleid. Voor de beschouwing van het instrumentarium (verder in dit hoofdstuk) werkt het onderscheid naar faciliterend en pro-actief echter verhelderend. Ook voor de steden en gemeenten is een onderscheid mogelijk tussen een faciliterende en pro-actieve houding. Door inzet van traditionele publiekrechtelijke instrumenten zoals de RUP, de sociaal-economische vergunning en de stedenbouwkundige vergunning kunnen de kaders worden geboden voor verdere detailhandelsontwikkelingen (faciliteren). Het is hiermee echter lang niet zeker dat dit ook daadwerkelijk leidt tot het gewenste eindbeeld. Een pro-actieve houding gaat er vanuit dat steden en gemeenten optreden als initiatiefnemer en actieve regisseur van detailhandelsontwikkelingen die moeten leiden tot een eindsituatie zoals is aangegeven in het provinciaal detailhandelsbeleidsplan. Dit betekent dat de steden en gemeenten door de inzet van (een mix van) instrumenten, zelf initiatieven kan nemen om tot de beleidsmatig gewenste situatie te komen. Voorbeelden hiervan zijn het opstellen van een detailhandelsstructuurplan, het opstellen van een actieplan (welke straten/gebieden aan te pakken en op welke wijze), het opzetten van projecten (al of niet in publiekprivate samenwerkings-verband of PPS), kortom, het voeren van actieve regie. Ter ondersteuning hiervan kan de stad ook financiële middelen inzetten (bijv. een detailhandelsherstructureringsfonds) en/of kennis en capaciteit genereren (bijv. een detailhandelsspecialist of een projectleider aantrekken). Ook deze instrumenten worden verder in dit hoofdstuk uitgewerkt. Beide houdingen zijn verdedigbaar en voor beide houdingen hebben de actoren een set van instrumenten ter beschikking. Deze worden in de volgende paragrafen behandeld. De instrumenten worden verder verdeeld in strategische en operationele instrumenten. De strategische instrumenten hebben betrekking op het functioneren van de detailhandelsstructuur in het algemeen. Dit betekent bijvoorbeeld dat de uitwisseling van kennis en ervaringen binnen de provincie Vlaams Brabant optimaal dient te zijn. De operationele instrumenten zijn gericht op concrete prioritaire interventiegebieden, zoals de handelskernen en de grootschalige aanbodconcentraties.

8.1

Strategisch instrumentarium

In de onderstaande tabel is aangegeven welke instrumenten zowel de provincie Vlaams-Brabant als de betreffende steden en gemeenten kunnen hanteren bij het versterken van de kleinhandelsstructuur in het algemeen.

2006

p. 123


Tabel 18: Instrumenten gericht op het algemeen kleinhandelsbeleid van en binnen de provincie Vlaams-Brabant

Provincie Vlaams-Brabant

Steden en gemeenten

Faciliterend

Pro-actief

Pakket kennisbevorderende maatregelen

Convenanten met steden en gemeenten

Periodieke beleidsevaluatie

Initiëren van bovenlokale beleidsafstemming

Branchebeperkingen

Prov. Detailhandelsstructuurfonds

Stedenbouwkundige verordening

Stedenbouwkundige verordening

Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)

Detailhandelsstructuurplan

Socio-economische vergunning

Detailhandelsactieplan

Stedenbouwkundige vergunning

Ruimtelijke detailhandelsprojecten Gem. detailhandelsstructuurfonds Voorzien van beleidsvisies en informatie vanuit de stad of gemeente

In bovenstaande tabel vindt men een overzicht van alle mogelijke instrumenten of acties die de provincie of steden en gemeenten kunnen inzetten om hun gewenste detailhandelsstructuur te bevorderen. Deze instrumenten worden in paragraaf 8.3 en 8.4 nader uitgewerkt. De essentie van deze instrumenten ligt in de veronderstelling dat niet de scheiding van bevoegdheden tussen de provincie en de steden en gemeenten als uitgangspunt moet worden genomen, maar de samenwerking. Dit betekent dat de provincie door middel van bijvoorbeeld een convenant of een financiële bijdrage, de steden en gemeenten kan stimuleren om een eigen kleinhandelsvisie te ontwikkelen en/of concrete projecten op te zetten.

8.2

Operationeel instrumentarium interventiegebieden

gericht

op

prioritaire

Zowel het onderhavige rapport als het Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant hanteren een aantal type gebieden waarin transformaties op het gebied van grootschaligheid aan de orde zijn. We onderscheiden de volgende 5 groepen van interventiegebieden: 1. de bestaande handelskernen in het algemeen; 2. nieuwe of uitbreiding van bestaande grootschalige kleinhandelslokaties binnen de kleinstedelijke gebieden (Aarschot, Diest, Tienen Asse en Halle);

2006

p. 124


3. zoekgebieden voor nieuwe grootschalige kleinhandelslokaties in het regionaalstedelijk gebied Leuven en in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel (bevoegdheid Vlaams Gewest); 4. overige bestaande kleinhandelslokaties;

en

in

het

RSVB

weerhouden

grootschalige

5. overige bestaande, maar niet in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties;

8.2.1

Bestaande handelskernen in het algemeen

In deze binnensteden is het beleid louter gericht op de versterking van de centrumgebieden. Afhankelijk van het verzorgingsniveau van het centrumgebied worden een pakket van maatregelen voorgesteld die specifiek dienen vertaald te worden naar de specifieke gemeente of stad (zie paragraaf 7.1). Er zijn immers verschillende soorten handelskernen, bijvoorbeeld de stedelijke handelskern zoals Aarschot of de kleine kern zoals Merchtem. Naargelang het schaalniveau van de kernen gaat men de instrumenten op een andere manier moeten inzetten. In de stedelijke kernen moet er aandacht zijn voor het feit dat ontwikkelingen in de kern en op de perifere lokaties niet op zichzelf staan, maar dat er een wisselwerking is tussen beide. Dit betekent dat we deze moeten aanpakken om zo naar een complementariteit tussen beide te streven, zodat de ontwikkelingen mekaar ook kunnen versterken. Daarom is het belangrijk dat men de handelskernen en grootschalige concentraties niet los van mekaar bestudeert of afzonderlijke initiatieven neemt. Het samen beschouwen kan gebeuren binnen de afbakeningsprocessen van de kleinstedelijke gebieden. Hoewel detailhandelsconcentraties uit den boze zijn in het centrumgebied, dient er wel een beleid te zijn voor ruimtecreatie voor de typische baanwinkelformules die ruimte zoeken in de binnenstad, weliswaar onder een aangepaste city-formule. De eerste prioriteit van de provincie is de bestaande handelscentra te versterken en te dynamiseren. De bestaande hiërarchie tussen de verschillende centra dient daarbij zoveel mogelijk als uitgangspunt. Zo dienen centra met een (boven)regionale verzorgingsfunctie dit te behouden en eventueel waar mogelijk te versterken. Centra met een lokale functie dienen zoveel mogelijk in te zetten om ook voor de toekomst aan de wensen van de consument te kunnen voldoen. In juridisch opzicht is de rol van de provincie hierbij beperkt. De provincie kan echter wel de verschillende steden en gemeenten stimuleren om actief te gaan werken aan versterking van hun kleinhandelaanbod. Dit aanbod kan zowel in kwantitatieve zin, in kwalitatieve zin als in termen van bereikbaarheid, parkeren, openbare ruimte verbeteren. De middelen die zij hiervoor kan in zetten zijn afspraken, kennis en geld.

2006

p. 125


Tabel 19: Instrumenten gericht op nieuwe of uitbreiding van bestaande grootschalige kleinhandelslokaties binnen de kleinstedelijke gebieden Faciliterend

Pro-actief Convenanten met steden en gemeenten


Participeren in lokale detailhandelsprojecten Prov. detailhandelsstructuurfonds Steden en gemeenten

Ruimtelijk uitvoeringsplan (RUP)

Citymarketing beleidsplan

Socio-economische vergunning


Stedenbouwkundige vergunning

Detailhandelsactieplan Ruimtelijke detailhandelsprojecten Strategische inzet RUP Gem. detailhandelsstructuurfonds

Convenanten met steden en gemeenten vormen een belangrijk middel, omdat de provincie hiermee kan regelen dat niet alleen beleid wordt gevoerd door steden en gemeenten, maar ook welke kleinhandelsgebieden zij concreet zullen aanpakken, op welke wijze en wanneer. In ruil hiervoor kan de provincie ondersteuning bieden in de vorm van kennis en geld. Het betreft dus een de inzet van een mix van provinciale instrumenten.

8.2.2 Nieuwe of uitbreiding van bestaande grootschalige kleinhandelslocaties binnen de kleinstedelijke gebieden Wat betreft grootschalige detailhandel is het beleid gericht op het creëren van ruimte voor deze grootschalige ontwikkelingen binnen de kleinstedelijke gebieden. Dit dient, volgens het Ruimtelijk Structuurplan Provincie Vlaams-Brabant, aan te sluiten bij het voorzieningenniveau van de stad en dient afgestemd op zijn functie als voorzieningencentrum in de omgeving. Bij de afbakening van de stedelijke gebieden zal vanuit dit oogpunt (voldoende) ruimte voorzien worden voor grootschalige kleinhandel. Het betreft in deze paragraaf interventiegebieden met een beleidsmatig gewenste aanbodcluster. In de stedelijke kernen moet er aandacht zijn voor het feit dat ontwikkelingen in de kern en op de perifere lokaties niet op zichzelf staan, maar dat er een wisselwerking is tussen beide. Dit betekent dat we deze moeten aanpakken om zo naar een complementariteit tussen beide te streven, zodat de ontwikkelingen mekaar ook kunnen versterken. Daarom is het belangrijk dat men de handelskernen en grootschalige concentraties niet los van mekaar bestudeert of afzonderlijke initiatieven neemt. Het samen beschouwen kan gebeuren binnen de afbakeningsprocessen van de kleinstedelijke gebieden.

2006

p. 126


Het inrichtingsprincipe van “verdichting”, eerder dan uitbreiding, wordt hier toegepast om de ruimtelijke kwaliteit van de ruimte te bewaren. Verdichting kan door het schakelen en stapelen van winkelvolumes, m.a.w. het onafgebroken aanschakelen van kleinhandelsfuncties. Indien deze verdichting niet mogelijk is, zal men terugvallen op het principe van “concentratie” onder de noemer van “herstructurering”, d.w.z. het verplaatsen en/of kwalitatief verbeteren van een bestaande concentratie van grootschalige detailhandel. Onder herstructurering verstaat men eerder een optimalisatie i.p.v. een uitbreiding. Zowel bij verdichting als bij herstructurering wordt gestreefd naar optimalisatie van de kleinhandelsactiviteiten op kleinhandelsconcentraties. In deze concentraties zullen dan ook enkel grootschalige activiteiten kunnen plaatsvinden, activiteiten met een subregionale verzorging. Hier dient voldoende aandacht besteed te worden naar de complementariteit met de binnensteden die de eerder kleinschalige en lokale activiteiten herbergen. Uiteraard dient de ontsluiting van zowel herstructureringen als verdichtingen gegarandeerd te worden om de verkeersoverlast op de omliggende wegen, die hun verbincingsfunctie dienen blijven te behouden, te minimaliseren. Anderzijds zijn de inrichtingsprincipes van “landschappelijke inpassing” en “kwaliteit van de publieke ruimte” randvoorwaarden voor ontwikkeling van grootschalige kleinhandelsconcentraties. De provincie (en steden en gemeenten) kunnen de volgende instrumenten in zetten om de grootschalige ontwikkelingen te kunnen sturen:

Tabel 20: Instrumenten gericht op nieuwe of uitbreiding van bestaande grootschalige kleinhandelslokaties binnen de kleinstedelijke gebieden


Faciliterend

Pro-actief

Toetsingskader

Afsprakenkader met een stad of gemeente

Provinciaal RUP Publiek-private samenwerking Strategische inzet prov. RUP Prov. detailhandelsstructuurfonds Onteigening

De instrumenten kunnen voor twee type ontwikkelingen ingezet worden; het sturen op verbeteringen bij een bestaande aanbodcluster of het sturen op een nieuwe cluster. De inzet op verbetering van een bestaande cluster kan op een pro-actieve wijze plaatsvinden door het opzetten van een interventieproject. Dit wil zeggen dat de 2006

p. 127


provincie een interventiegebied ruimtelijk kan afbakenen en hier met behulp van andere actoren gericht gaat werken aan verbeteringen op functioneel of ruimtelijk gebied. Hiertoe kunnen de volgende instrumenten gelijktijdig ingezet worden: a. De provincie maakt een aantal afspraken met een betrokken stad of gemeente inzake het projectgebied, de taken en rollen van de publieke partijen, het proces en de inzet van middelen; b. Met enkele private partijen (projectontwikkelaar, zittende bedrijven en kleinhandelsaanbieders) wordt vervolgens een (master)plan ontwikkeld gericht op verdichting/clustering, kwaliteitsverbetering enz. Hierbij worden ook herlocalisatiemogelijkheden bezien en afspraken gemaakt omtrent wederzijdse financiële inbrengen en vergoedingen; c. Het masterplan wordt vervolgens omgezet in een (provinciaal) RUP, waarbij de verlaten percelen en gebouwen geen kleinhandelsfunctie meer bezitten; d. De publieke partijen maken parallel hieraan bestemmingsplantechnisch mogelijkheden voor herplaatsing e. De private partijen gaan vervolgens over tot realisatie van een cluster, de verplaatsing van bedrijven en kleinhandelsaanbieders en eventueel infrastructurele werkzaamheden. Als alternatief geldt de mogelijkheid om door middel van een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan de bestemming van de percelen, waarop geen nieuwe kleinhandelsvestigingen gewenst zijn, vast te leggen, gekoppeld aan het sturen met vergunningen. Dit lijdt evenwel tot zeer langjarige trajecten, en zeker niet direct tot clustering. Ditzelfde geldt voor het instrument “onteigening”. Met betrekking tot een nieuwe cluster kan door de gelijktijdige inzet van een aantal instrumenten gestuurd worden op functionele en ruimtelijke kwaliteit: 1. Bij een aanvraag tot een nieuwe cluster zal allereerst een toetsing plaatsvinden op de beleidsmatige, in functioneel en ruimtelijk opzicht, wenselijkheid van het project (toetsingsinstrument); 2. Vervolgens kan de provincie het initiatief nemen om met de betrokken stad of gemeente een aantal afspraken te maken inzake de taken en rollen van de publieke partijen, het proces en de inzet van middelen; 3. Met de betrokken indiener (meestal een projectontwikkelaar) wordt vervolgens een (master)plan ontwikkeld. De provincie kan hierbij sturen op verdichting/clustering, branchering; ruimtelijke kwaliteiten, infrastructuur, parkeren, enz. Hierbij worden ook afspraken gemaakt omtrent wederzijdse financiële inbrengen en vergoedingen; 4. Er wordt een realisatie-overeenkomst afgesloten tussen de publieke en private partij, waarin het plan en de afspraken worden vastgelegd; 5. Het masterplan wordt vervolgens omgezet in een (provinciaal) ruimtelijk uitvoeringsplan; 6. De ontwikkeling zal, conform het masterplan en de overeenkomst, plaatsvinden door de private partij; 7. De provincie kan vervolgens sturen op naleving van de afspraken middels de stedenbouwkundige vergunning, bouwvergunning, en eventueel via de rechter. Zoals in de visie reeds is aangegeven, zijn bij de ontwikkeling van nieuwe grootschalige kleinhandelscluster ook parallelle interventies gericht op het versterken van de binnensteden aan de orde, dit om negatieve gevolgen voor de betreffende binnenstad tegen te gaan. Hiervoor kunnen de in de vorige paragraaf aangegeven 2006

p. 128


instrumenten worden ingezet. Overigens kan ook in het kader van de PPS getracht worden een inspanning of (financiële bijdrage) van de projectontwikkelaar te verkrijgen (koppelen van projecten).

8.2.3 Zoekgebieden voor nieuwe grootschalige kleinhandelslokaties in het regionaalstedelijk gebied Leuven en in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel Niet de provincie Vlaams-Brabant, maar het Vlaams Gewest is de belangrijkste actor bij de bepaling van de wenselijkheid van een nieuwe grootschalige kleinhandelscluster. Dit neemt niet weg dat de provincie een aantal instrumenten heeft waarmee zij invloed kan uitoefenen op de besluitvorming: Tabel 21: Instrumenten gericht op zoekgebieden voor nieuwe grootschalige kleinhandelslokaties in het regionaalstedelijk gebied Leuven en in het Vlaams stedelijk gebied rond Brussel Faciliterend Provincie Vlaams-Brabant

Pro-actief Voorzien van beleidsvisies en informatie vanuit de provincie Participeren binnen gewestelijk beleidsvormingsproces inzake afbakening Vlaamse rand rond Brussel Aanbieden van een coördinerende rol in het planvormingsen realisatieproces van locaties Convenanten met steden en gemeenten (waaronder Leuven)

Steden en gemeenten

Detailhandelsstructuurplan betrokken steden en gemeenten Voorzien van beleidsvisies en informatie vanuit de stad of gemeente Aanbieden van een ondersteunende of coördinerende rol in het planvormingsen realisatieproces van een locatie

De kern hiervan is dat de provincie zowel de steden en gemeenten enerzijds en het Vlaams Gewest anderzijds, stimuleert om beleid te maken inzake grootschalige kleinhandelsclusters, en hierbij de partijen maximaal voorziet van haar inzichten en wensen. Daarnaast kan de provincie als actor zich pro-actief opstellen bij de verdere planuitwerking en realisatie van concrete inplantingen. De inrichtingsprincipes van de vorige paragrafen voor grootschalige detailhandel, namelijk verdichting, optimalisatie, ontsluiting, landschappelijke inpassing en kwaliteit van de publieke ruimte, blijven immers ook hier van toepassing.

2006

p. 129


8.2.4 Overige bestaande en in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslocaties In de interventiegebieden die in het RSVB zijn weerhouden als concentraties van grootschalige detailhandel in de buitengebieden geldt een restrictief beleid. De huidige ontwikkelingen worden getolereerd. Ontwikkelingen in deze gebieden hebben enkel betrekking op verdichting, optimalisatie, ontsluiting, landschappelijke inpassing en kwaliteit van de publieke ruimte. Doorgaans zal uitbreiding niet vooropstaan, tenzij dit noodzakelijk is voor de overleving van de cluster als geheel. Het Gouden Kruispunt te Tielt-Winge is een voorbeeld van een door het RSVB geselecteerd grootschalige detailhandelsknooppunt. Het beleid zal deze concentratie actief herstructureren zodat de kwaliteit van ruimte, ontsluiting en complementariteit met de omliggende binnensteden gewaarborgd wordt. Ook hiervoor heeft de provincie een aantal instrumenten voorhanden: Tabel 22: Instrumenten gericht op overige bestaande en in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties


Faciliterend

Pro-actief

Toetsingskader

Afsprakenkader met een stad of gemeente

prov. RUP/ Branchebeperkingen Publiek-private samenwerking Vergunningenstelsel Strategische inzet prov. RUP Stedenbouwkundige verordening

In de eerste plaats kan ingezet worden op het voorkomen van nieuwe en ongewenste inplantingen door in een provinciaal RUP aan te geven op welke percelen binnen een bepaald gebied geen detailhandelsvestigingen gesitueerd kunnen worden. Voor daadwerkelijke herstructureringen is een meer pro-actieve houding vereist. Dit betekent dat hetzij indien de eigenaar verzoekt tot herstructurering, hetzij de provincie dit wenst, waarbij: o

o

o o o

2006

de provincie het initiatief neemt om met de betrokken stad of gemeente een aantal afspraken te maken inzake de taken en rollen van de publieke partijen, het proces en de inzet van middelen, gericht op een verdere betrokkenheid bij de publiek-private planontwikkeling; Met de betrokken eigenaar of eigenaren wordt vervolgens een (master)plan ontwikkeld, waarin doelstellingen zoals verdichting/clustering, functionele en ruimtelijke kwaliteiten, infrastructuur en parkeren worden verankerd. Hierbij worden ook afspraken gemaakt omtrent (wederzijdse) financiële inbrengen en vergoedingen; Er wordt een realisatie-overeenkomst afgesloten tussen de publieke en private partij, waarin het plan en de afspraken worden vastgelegd; Het masterplan wordt vervolgens omgezet in een (provinciaal) ruimtelijk uitvoeringsplan; De ontwikkeling zal, conform het masterplan en de overeenkomst, plaatsvinden door de private partij; p. 130


o

De provincie kan vervolgens sturen op naleving van de afspraken middels de stedenbouwkundige vergunning, bouwvergunning, en eventueel via de rechter.

8.2.5 Overige bestaande, maar niet in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties Alle andere dan hierboven vermeldde lokaties, namelijk de niet in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties, zullen onderwerp zijn van een uitdoofbeleid. Er worden geen bijkomende lokaties getolereerd en de bestaande lokaties zullen in de mate van het mogelijke worden afgebouwd door aan te sturen op herlokalisatie van de kleinhandel en via verordeningen of vergunningenbeleid. Hiertoe heeft de provincie de volgende instrumenten ter beschikking: Tabel 23: Instrumenten gericht op overige bestaande, maar niet in het RSVB weerhouden grootschalige kleinhandelslokaties


Faciliterend

Pro-actief

prov. RUP/Branchebeperkingen

Afspraken met de betrokken stad of gemeente

Vergunningenstelsel Publiek-private samenwerking Stedenbouwkundige verordening Strategische inzet prov. RUP Prov. detailhandelsstructuurfonds Onteigening

Uitdoving kan plaatsvinden door enerzijds te voorkomen dat nieuwe inplantingen plaatsvinden en anderzijds dat de bestaande aanbieders ontmoedigd worden te blijven. Het voorkomen van nieuwe vestigingen kan plaatsvinden door in een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan aan te geven op welke percelen binnen een bepaald gebied geen detailhandelsvestigingen gesitueerd kunnen worden. Het provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan kan een instrument zijn om te bepalen dat geen kleinhandelsactiviteiten mogen plaatsvinden en aldus de zittende aanbieders te ontmoedigen. Dit zonder te zeggen dat dit voor elke grootschalige detailhandelsconcentratie die niet gewenst is, dient toegepast te worden. Dit kan gekoppeld worden aan de verschillende vergunningen voor deze aanbieders. Het gevolg is evenwel dat het uitdoofscenario vele (tientallen) jaren kan vergen en dat de rechtszekerheid van deze aanbieders in het gedrang komt. Een meer pro-actieve houding kan aan de orde zijn, waarbij verschillende instrumenten tegelijkertijd ingezet kunnen worden: 1. De provincie maakt een aantal afspraken met een betrokken stad of gemeente inzake het projectgebied, de taken en rollen van de publieke partijen, het proces en de inzet van middelen; 2. De provincie legt door middel van een provinciaal ruimtelijk uitvoeringsplan vast dat geen kleinhandelsactiviteiten meer zijn toegelaten; 3. Met de kleinhandelsaanbieders vindt vervolgens overleg plaats omtrent een alternatieve locatie voor de aanbieder, indien mogelijk; 2006

p. 131


4. Vervolgens wordt getracht ruimte te creëren op een alternatieve locatie, bij voorkeur nabij een bestaande grootschalige cluster/clustering of centrumlocatie. Hierbij worden afspraken gemaakt omtrent eventuele financiële compensaties; 5. Indien noodzakelijk maken de publieke partijen bestemmingsplantechnische mogelijkheden voor herplaatsing; 6. Vervolgens wordt overgegaan tot herlocalisatie van de aanbieders. In extreme situaties kan ook het instrument ‘onteigening’ worden ingezet. De kosten hiervan zullen hoger zijn dan bij een minnelijke oplossing, omdat ook inkomstenderving aan de orde zal zijn.

8.3 8.3.1

Nadere beschouwing van de provinciale instrumenten (strategische inzet van het) Provinciaal Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Door middel van het PRUP kan de provincie voor bepaalde gebieden en locaties vastleggen waaraan nieuwe ontwikkelingen op het gebied van detailhandel in ruimtelijke zin of ten aanzien van haar detailhandelsvorm, moeten voldoen. Dit stuurt nieuwe ontwikkelingen (bijv. door private partijen) in een bepaalde richting. Het is echter lang niet zeker of deze initiatieven ook daadwerkelijk worden genomen, dan wel dat nieuwe initiatieven of concepten van private partijen hierbij aansluiten. Indien dit laatste geval aan de orde is, zal het gebied niet tot ontwikkeling komen, zoals thans regelmatig plaats vindt. Ter oplossing hiervan kan enerzijds voorafgaand aan de PRUP een haalbaarheidsstudie worden opgesteld, waarin de marktontwikkelingen voldoende zijn meegenomen. Anderzijds kan de PRUP worden voorafgegaan met de opmaak van een plan in het kader van een PPS-aanbestedingsproject. Er kan dan een PRUP worden opgesteld die aansluit bij het winnende project. Op deze wijze is de haalbaarheid en de uitvoering gegarandeerd terwijl de provincie voldoende sturingsmogelijkheden bezit tijdens (onderhandelingsfase) en na (contractvorming) het aanbestedingstraject. Indien de aanbesteding beleidsmatig niet het gewenste resultaat heeft, dan leidt dit niet tot een gunning en kan de opmaak van het PRUP voorlopig nog achterwege blijven, waardoor de door marktpartijen gewenste ontwikkelingen niet kunnen plaatsvinden. Het PRUP wordt hiermee als instrument strategisch ingezet.

8.3.2

Detailhandelstoetsingskader

IDEA Consult/ECORYS heeft een beleidsondersteunend toetsingskader opgesteld dat gehanteerd kan worden bij een adviesvraag van een gemeente (of andere partij) met betrekking tot een bepaalde retailontwikkeling in de provincie. Dit kader is louter beleidsondersteunend opgesteld als een soort van checklist van factoren waar rekening mee moet gehouden worden tijdens het adviseringsproces. De uiteindelijke beslissing is immers afhankelijk van veel en zeer specifieke aspecten, zowel aanbodals vraag, als locatiegebonden. Indien een antwoord wordt geformuleerd op alle vernoemde thematieken uit dit toetsingskader, zal een gefundeerd advies kunnen opgemaakt worden, dat aansluit bij de provinciale visie op de retailstructuur. Zie Bijlage 6:.

2006

p. 132


8.3.3

Pakket kennisbevorderende maatregelen

Met de invoering van de IKEA-wetgeving is er meer dan voorheen verantwoordelijkheid gelegd bij de afzonderlijke gemeenten. Een belangrijke constatering tijdens de workshop is dat gemeenten nog onvoldoende voorbereid zijn en slechts beperkt kunnen inspelen op deze beslissingsmacht. Een verhoging van het kennisniveau bij de gemeenten is dan ook gewenst. Begeleiding van de gemeenten in de opmaak van hun retailstructuurvisies is wenselijk, alsook begeleiding van advisering socio-economische vergunningen. De provincie kan het niveau van het denken over detailhandel en de intensiteit hiervan bevorderen door een aantal maatregelen. In de eerste plaats kan de provincie periodiek een aantal seminars organiseren, speciaal voor beleidsmakers en beleidsmedewerkers op stedelijk niveau. Kennisuitwisseling tussen steden en gemeenten kan hierbij plaatsvinden. Specifieke detailhandelsonderwerpen kunnen hierbij aan de orde komen, waarbij ook marktpartijen kennisinbreng kunnen leveren. Daarnaast kan de provincie Vlaams-Brabant een detailhandelsperiodiek uitgeven waarin bepaalde detailhandelsontwikkelingen als voorbeeld worden aangegeven. Ook kan de provincie een korte opleiding detailhandel organiseren voor ambtenaren binnen de provincie. Al deze zaken kunnen door of in overleg met marktpartijen worden georganiseerd en zonodig financieel worden ondersteund.

8.3.4

Ondersteuning lokale profilering en lokale projecten

De provincie kan met name zwakkere detailhandelslocaties ondersteunen door een infrastructuur vorm te geven waarmee deze de locaties zich kunnen profileren. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan het ondersteunen van de opzet en het onderhoud van een collectieve en periodieke reclame-uiting van kleine handelskernen naar binnen hun verzorgingsgebied. Hiermee kunnen zij de afvloeiing van koopkracht gedeeltelijk tegengaan. Een stapje verder kan de provincie acties initiëren en ondersteunen gericht op het behouden of zelfs versterken van het aanbod binnen de kleine kernen. Denk hierbij bijvoorbeeld aan het opzetten van (proef)projecten voor mobiele detailhandelsaanbod, of het ondersteunen van lokale kleinschalige winkelcentra. Deze ondersteuning kan plaatsvinden door het subsidiëren van haalbaarheidsonderzoeken, van een projectleider of van ‘onrendabele toppen’ in de investeringen of exploitatie.

8.3.5

Periodieke beleidsevaluatie

Het is raadzaam om regelmatig een evaluatie te laten plaats vinden omtrent de gewenste positionering van de kleinhandelsstructuur in Vlaams-Brabant. Enerzijds om te kunnen bezien in hoeverre de gewenste structuur ook daadwerkelijk gerealiseerd wordt en de beoogde beleidsvoorstellen ook resulteren in de beoogde effecten. Anderzijds om de vinger aan de pols te houden om snel en effectief te kunnen reageren op de dynamiek in de kleinhandel en andere aanverwante functies. Ook was er in de laatste bijeenkomst van de begeleidingsgroep overeenstemming dat er een periodiek koopstroomonderzoek zal plaatsvinden.

8.3.6

Convenanten met steden en gemeenten

De provincie Vlaams-Brabant kan de uitvoering van het geschetste detailhandelsbeleid stimuleren door hierover een aantal afspraken te maken met steden en gemeenten. In een convenant kan bijvoorbeeld vastgelegd worden dat een stad binnen een bepaalde termijn een detailhandelsstructuurplan opmaakt, dat de stad 2006

p. 133


een actieplan opmaakt gericht op concrete ontwikkelingen, of dat de stad een detailhandelsdeskundige aanwijst of benoemd. Hiertegenover kan de provincie eventueel financiële middelen ter beschikking stellen.

8.3.7

Initiëren van provinciale en (inter)gemeentelijke beleidsafstemming

Een van de belangrijkste constateringen tijdens de workshop is dat er te weinig overleg is tussen de verschillende gemeenten enerzijds en tussen de provincie en de gemeenten anderzijds. De gemeenten zijn nog te weinig op de hoogte van het beleid en de plannen - op vlak van retail - van de gemeenten in hun regio. Afstemming van deze plannen kan concurrentieproblemen vermijden van ontwikkelingen in verschillende gemeenten, kan er voor zorgen dat de gemeenten meer kunnen inzetten op de ontwikkelingen van hun identiteit, initiatieven genereren en grensoverschrijdende ontwikkelingen kunnen realiseren. Vervolgens is geregeld overleg een goed efficiënt forum van ervaringsuitwisseling met betrekking tot bijvoorbeeld ongewenste ontwikkelingen, effecten van voetgangerszones, parkeerbeleid, enz. De provincie kan actief deze structuur opzetten (in de regio’s/gemeenten waarin dit zinvol is) en onderhouden.

8.3.8

Detailhandelsstructuurfonds

Bij de bespreking van eerdere instrumenten is aangegeven dat de provincie financiële instrumenten/middelen kan inzetten om de uitvoering van het beleid te bevorderen. Een krachtig instrument is het detailhandelsstructuurfonds. In dit fonds kan de provincie (maar mogelijk ook andere partijen) financiële middelen opnemen, waarmee bovenregionale detailhandelherstructureringsprojecten kunnen worden gestimuleerd. Mogelijk kan dit voorwaardelijk worden gekoppeld aan bepaalde gebieden (bijv. kleine kernen), type herontwikkelingen (bijv. herplaatsing baanwinkels) of type kosten (bijv. studiekosten of grondkosten). Dit instrument wordt momenteel nog niet toegepast in de praktijk. Men zou de werking evenwel kunnen vergelijken met het Mercurius-fonds. Met dit fonds wilde de Vlaamse regering de gemeenten ertoe aanzetten een toekomstvisie uit te werken om de lokale handel nieuw leven in te blazen. Het fonds betoelaagde inspanningen die de bestaande commerciële centra opnieuw aantrekkelijker maken.

8.3.9

Branchebeperkingen

Zoals in voorgaande hoofdstukken ten aanzien van de baanwinkelstructuur (concentraties van baanwinkels en retailparks) is aangegeven is het zeer gewenst om sturend te kunnen optreden in de toegelaten branches op baanwinkellocaties. In de praktijk is het tot nu toe alleen mogelijk bij de beoordeling van de afzonderlijke dossiers. Het is niet mogelijk om hier algemeen regulerend op te treden. Toch is het gewenst om de thans ‘doorgeslagen’ branchering op baanwinkellocaties ingrijpend te beperken tot die branches die geen structuurverstorende invloed hebben op de binnenstedelijke winkelcentra. Immers bij een vrije branchering op baanwinkellocaties zal het streven naar gezonde binnenstedelijke centra een zeer zware opgave zijn. De provincie zal zich derhalve (eventueel samen met andere provincies) bij de Vlaamse overheid dienen in te zetten om regulerend te kunnen optreden ten aanzien van de toegelaten branches op baanwinkellocaties. Een andere mogelijkheid is om bij elke nieuwe vestiging op een baanwinkellocatie een distributieplanologisch onderzoek te eisen, waarin inzichtelijk wordt gemaakt welke effecten de realisatie van deze winkel zal hebben op de centrumvorming in die 2006

p. 134


gemeente en op de centrumvorming bij aangrenzende gemeenten. Bij een te groot effect, waarbij sprake is van ontwrichting van de centrumvorming, zou geen toestemming gegeven moeten worden voor de realisatie van die baanwinkel(s). Anders is het bij de retailparks. Deze retailparks zijn juist opgezet om uiting te geven aan de dynamiek in de detailhandel. De branchering in deze retailparks dient dan ook vrij gelaten te worden. Wel dient vooraf, bij aanvraag tot realisatie van een retailpark, een onderzoek overlegd te worden waarin is aangetoond dat de omvang van het te realiseren retailpark geen onevenredige beperkingen oplegt aan centrumvorming in de betreffende regio.

8.3.10 Stedenbouwkundige verordening In het ruimtelijk structuurplan Vlaams-Brabant is de opmaak van een stedenbouwkundige verordening opgenomen als één van de mogelijke instrumenten voor het voeren van een ruimtelijk beleid inzake de grootschalige detailhandel. De verordening kan dan gezien worden als een instrument om globaal restrictief beleid te voeren, bijvoorbeeld het beperken van de mogelijkheid tot het oprichten en/of uitbreiden van handelszaken langsheen secundaire wegen (provinciale bevoegdheid) tot een bepaalde oppervlakte (bijv. 1.000m² verkoopsoppervlakte). De mogelijkheden en beperkingen om een provinciale stedenbouwkundige verordening in te zetten voor detailhandelsbeleid dient nog verder in detail bestudeerd te worden.

8.3.11 De inzet van het instrumentarium Het voorgaande instrumentarium kan gedifferentieerd ingezet worden bij de prioritaire doelstellingen van het detailhandelsbeleid van de provincie. Voor elk van deze doelstellingen geldt dat een aantal algemene instrumenten in elk geval een positieve bijdrage zullen leveren. Dit betreft de inzet van een pakket kennisbevorderende maatregelen, het initiëren van bovenlokale beleidsafstemming, de inzet van het toetsingskader bij voorstellen tot wijzigingen of nieuwe ontwikkelingen en een periodieke eigen beleidsevaluatie. Een zeer belangrijk instrument, dat thans niet beschikbaar is, maar waarvoor de provincie zich bij de Vlaamse en/of Federale politiek zou kunnen hardmaken, betreft de branchebeperking. Daarnaast geldt voor elk van de prioritaire doelstellingen een specifieke inzet van instrumenten: Visie-item Handelscentra Regionale verzorgingscentra

Welke instrumenten vanuit de provincie Convenanten met steden en gemeenten Strategische inzet prov. RUP Stedenbouwkundige verordening

Centra met een bovenlokale verzorgingsfunctie

Convenanten met steden en gemeenten Strategische inzet prov. RUP Evt. Prov. Detailhandelsstructuurfonds

Centra met een lokale verzorgingsfunctie Centra met een beperkt lokale verzorgingsfunctie inclusief de centra met een bijzondere functie zoals toerisme

2006

Stedenbouwkundige verordening Convenanten met steden en gemeenten Prov. Detailhandelsstructuurfonds Stedenbouwkundige verordening

p. 135


Visie-item Baanwinkels en kleinhandelslinten Concentratie baanwinkels en grootschalige detailhandel naar het centrumgebied.

Welke instrumenten vanuit de provincie Pro-actief ‘plan’ Baanwinkels: selectie van prioritaire baanwinkelgebieden, plan van aanpak concentratie en realisatie met publieke (betrokken stad of gemeente) en private actoren (winkeliers en projectontwikkelaars). Ondersteunen lokale projecten Strategische inzet prov. RUP Prov. detailhandelsstructuurfonds Stedenbouwkundige verordening

Visie-item Trends en ontwikkelingen Vraagstrends

Welke instrumenten vanuit de provincie Dit is reeds uitgewerkt in paragraaf 8.3

Aanbod en branchetrends

8.4 8.4.1

Stedelijke instrumenten (strategische inzet van het) Ruimtelijk Uitvoeringsplan

Analoog aan hetgeen aangegeven is bij het provinciaal RUP, kunnen ook de steden en gemeenten het RUP aanwenden als instrument voor de sturing op detailhandelsontwikkelingen. Het RUP kan ook hierbij eveneens zowel kaderstellend als strategisch worden ingezet.

8.4.2

Socio-economische vergunningen

Door middel van het instrument socio-economische vergunningen kan, zoals bekend wordt verondersteld, op verschillende wijze en door verschillende actoren gestuurd worden op detailhandelsontwikkelingen. Hoewel dit een effectief instrument betreft, is dit eerder geschikt voor het bijsturen van initiatieven van private partijen, dan het activeren en stimuleren van gewenste beleidsmatige ontwikkelingen.

8.4.3

Stedenbouwkundige verordeningen en vergunningen

Vanuit de ruimtelijke ordening is het instrument ‘stedenbouwkundige verordeningen’ beschikbaar dat ingezet kan worden ter besturing van ruimtelijke ontwikkelingen en – kwaliteiten. Deze verordeningen kunnen prioritaire zones en niet-prioritaire zones en eventuele brancheringsprofielen voor handel vastleggen. Nadere uitwerkingen binnen concrete gebieden kunnen plaatsvinden binnen stedenbouwkundige vergunningen. Vermeld moet worden dat ook dit instrument eerder kaderstellend dan initiërend werkt.

2006

p. 136


8.4.4


Een van de belangrijkste pijlers van deze visie is om de bestaande kleinhandelscentra te versterken. De gemeenten kunnen hierbij in de randvoorwaardelijke zin een belangrijke bijdrage leveren. Juist in de kleinere centra < 10.000 m² dienen nieuwe initiatieven warm worden ontvangen om de dynamiek en de leefbaarheid in deze centra te behouden cq. te versterken. Gemeenten dienen na te gaan in hoeverre zij hun huidig beleid ten opzicht hiervan dienen aan te passen. De opmaak van gemeentelijke structuurvisies voor de retail in de gemeenten is dan ook aan te raden, waarbij de provincie er op kan toekijken dat deze gemeentelijke visies passen in de provinciale visie. In de gemeentelijke retailstructuurvisies kunnen locaties worden aangeduid waar bijkomende retail kan komen, welke branches waar, hoeveel de gemeente kan dragen, hoe de gemeente zich wil profileren, hoe ze naar de rol van de verschillende kernen in hun gemeente aankijken, hoe het handelscentrum van de hoofdkern er moet uitzien, enz.

8.4.5

Detailhandelsactieplan

Voor een pro-actief beleid is het van belang dat het door de steden en gemeenten opgemaakt detailhandelsstructuurplan wordt gevolgd door een actieplan. Hierin wordt vermeld welke straten/gebieden/locaties/kernen daadwerkelijk wanneer worden aangepakt, wat de gewenste eindresultaten hiervan zijn en op welke wijze dit plaatsvindt. Voor de provincie vormt dit een signaal dat het provinciaal beleid ook wordt uitgevoerd; voor de steden en gemeenten is dit een interne leidraad voor het verdere handelen.

8.4.6

Ruimtelijke detailhandelsprojecten

Een stap verder is de vorming van detailhandelsprojecten aan de orde, als vervolg op het detailhandelsactieplan. Afhankelijk van de lokale situatie (is het een ruimtelijk probleem, een vraagprobleem of een aanbodprobleem) en de te bereiken doelen, kunnen projecten worden opgezet en uitgevoerd. Zoals eerder is aangegeven, kan de provincie dit op verschillende wijzen ondersteunen.

8.4.7

Gemeentelijk detailhandelsstructuurfonds

Parallel aan het provinciale detailhandelsfonds, kan ook op stedelijk niveau een detailhandelsfonds worden opgericht. Dit fonds kan ingezet worden om concrete projecten financieel te ondersteunen. Het kan eveneens ingezet worden binnen het leegstandsbeleid: leegstaande winkelpanden kunnen door de stad mogelijk worden aangekocht en herontwikkeld (ingebracht in publiek-private samenwerkingsoperaties voor herontwikkelingsprojecten). In dit fonds kan eveneens geparticipeerd worden door private partijen.

8.5 8.5.1

Overige instrumenten Koppelingen met andere beleidssectoren

In de studie worden verschillende verbanden genoemd met andere beleidsvelden. Als het gaat om de verblijfskwaliteiten zijn relaties aan de orde met infrastructuur en toerisme. Relaties met het woonbeleid zijn denkbaar bijvoorbeeld voor wonen boven 2006

p. 137


winkels. Ook tussen het detailhandelsbeleid en het centrummanagement zijn relaties aan de orde. Zowel op provinciaal als stedelijk niveau kunnen initiatieven ondernomen worden richting andere beleidsvelden om te komen tot concrete beleidsafstemming, acties, investeringen en projecten.

8.5.2

Koppelingen met instrumenten met andere beleidssectoren en actoren

Analoog aan de inhoudelijke koppeling van beleidsvelden kan ook gedacht worden aan instrumentele koppelingen. Voorbeelden hiervan zijn provinciale heffingen en belastingen, een provinciale databank waarin het detailhandelsaanbod is opgenomen, een provinciaal rollend investeringsfonds, een provinciale rol binnen het Handelsvestigingen-vergunningensysteem of een provinciaal voorkeursrecht voor (gemeentelijke grensoverschrijdende) terreinen. Deze type instrumenten passen thans niet in de Federale of gewestelijke bevoegdheidsverdeling en wettelijke kaders. Een onderzoek naar de haalbaarheid hiervan is aan te bevelen, maar kan in het kader van deze studie niet worden uitgewerkt.

2006

p. 138


2006

p. 139


Bibliografie ABM, 2004, Onderzoek naar de leefbaarheid van plattelandskernen inzonderheid de plattelandswinkels in Vlaams-Brabant, Brussel Adviesbureau voor Marketing en Onderzoek - Economische Raad voor OostVlaanderen vzw, 2001, Handelsatlas van Oost-Vlaanderen, Gent, 172 p. Boston Consulting Group, 1999, Online Retailing in Belgium, Brussel Buck Consultants International, 2002, Ruimte voor grootschalige detailhandel: Ruimtelijk-economische apsecten van de grootschalige detailhandel in Vlaanderen, Brussel, 98 p. C.I.R, 1998, The European Retail Handbook, 1998 edition, Corporate Intelligence on Retailing, London Centraal Bureau voor de Statistiek, 2005, Voorburg/Heerlen Clement, M. en Gianotten, H.J., 1997, Leisure: nieuwe kansen voor de detailhandel? Europese Commissie, maart 2004, http://www.marketingconsultancy.be/ FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie - Planologie van de Handel, 2003, ‘Opname van de voornaamste distributieketens in de niet-voedingsector’ FOD Economie, KMO, Middenstand en Energie - Planologie van de Handel, 2003, ‘Overzicht van de voedingszaken in zelfbediening’ Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 1999, Factory Outlet Centres in Nederland, Hoofdbedrijfschap Detailhandel, 2005, Bijzondere winkelconcepten, 16 p. InSites, 2000, Belgium Internet Mapping, Gent Koopstromenonderzoek Antwerpen M+M Eurodata 2002, , Trade Structures and the Top Retailers in Europe, Frankfurt Marc Verwilghen, Fedis publicatie, http://www.fedis.be/files/docs/Fedisnet/2005/fedisnet02nl.pdf Nationaal Instituut voor de Statistiek, beschikbare statistieken Nationale Commissie voor de Distributie, 2004, Activiteitenverslag, Brussel Property Market Analysis, 2001 Provincie Limburg i.s.m. NCMV, 1998, De evolutie van de klantenzones van de Limburgse gemeenten 1990 – 1997: Rapport koopstromen, Hasselt, 35 p.

2006

p. 140


Provincie Limburg, 1996, Koopattractie en de koopvlucht van de Limburgse gemeenten, Hasselt, 105 p. Provincie Vlaams Brabant, 2004, Ruimtelijk Structuurplan Vlaams-Brabant; Leuven, 382 p. Provincie Vlaams-Brabant, 1997, Sociaal-economisch ontwikkelingsplan VlaamsBrabant: swot, analyse en visie, doelstellingen en strategie en actievoorstellen, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Algemeen recreatiebeleid 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Cultuur 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Economie en Middenstand 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Huisvesting en grondbeleid 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Jeugd 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Onderwijs 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Ruimtelijke Ordening en mobiliteit 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Sport 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Toerisme 2001-2006, Leuven Provincie Vlaams-Brabant, 2001, Provinciaal beleidsplan Welzijn en gezondheid 2001-2006, Leuven Université Libre de Bruxelles - Institut de Gestion de l'Environnement et d'Aménagement du Territoire, cellule géographie appliqué et géomarketing, 2004, De handel in de grote Belgische Steden en hun stadsrand, Brussel, 149 p. UNIZO Vlaams-Brabant, Beleidslijnen UNIZO regio Vlaams-Brabant en Brussel mbt distributiegerelateerde aspecten UNIZO, 2005, Buurtwinkels: analyse en UNIZO-actieplan, Brussel, 27 p. VastGoedMarkt, september 2001, Beschikbaar winkelvloeroppervlak index Westtoer, Strategisch Beleidsplan Toerisme en Recreatie voor Hageland 2003-2007, 177 p. Westtoer, Strategisch Beleidsplan Toerisme voor groende gordel 2003-2007, 208 p. Westtoer, Strategisch Beleidsplan Toerisme voor stad Leuven 2003-2007, 171 p.

2006

p. 141


Yield Solutions, 2003, City- en regiomarketing Stad Tienen, 86 p.

2006

p. 142


BIJLAGEN

2006

p. 143


Bijlage 1:

Leden van de begeleidingscommissie

- Gaston Didden, provincie Vlaams-Brabant (secretariaat gedeputeerde Y. Ottenbourgh); - Erwin Vrijens, provincie Vlaams-Brabant (ruimtelijke ordening); - Tom Lagast, provincie Vlaams-Brabant (ruimtelijke ordening); - Ed Goris, provincie Vlaams-Brabant (dienst toerisme); - Patricia Willems, provincie Vlaams-brabant (mobiliteit en wegen); - Gudrun Denhaen, provincie Vlaams-Brabant (economie en middenstand); - Erich Segers, provincie Vlaams-brabant (economie en middenstand); - Ludo Verheyden, VIZO Vlaams-Brabant; - Lieven Dehandschutter, VOKA-kamer van koophandel van Leuven; - René Leekens, VOKA-kamer van koophandel van Leuven; - Paul Hegge, VOKA-kamer van koophandel van Halle-Vilvoorde; - Pascal De Greve, GOM Vlaams-Brabant; - Erwin Lammens, GOM Vlaams-Brabant; - Paul Degraeve, SYNTRA Midden-Vlaanderen - Asse; - Jos Poisquet, SYNTRA Antwerpen en Vlaams-Brabant - Leuven; - Marcel Verrees, Horeca Vlaams-Brabant; - Tony Tallon, Unizo Vlaams-Brabant; - Nancy Van Espen, Unizo Vlaams-Brabant.

2006

p. 144


Bijlage 2:

Status Gemeentelijk Ruimtelijk Structuurplan

Gemeente Aarschot Affligem Asse Beersel Begijnendijk Bekkevoort Bertem Bever Bierbeek Boortmeerbeek Boutersem Diest Dilbeek Drogenbos Galmaarden Geetbets Glabbeek Gooik Grimbergen Haacht Halle Herent Herne Hoegaarden Hoeilaart Holsbeek Huldenberg Kampenhout Kapelle-op-den-Bos Keerbergen Kortenaken Kortenberg Kraainem Landen Lennik Leuven Liedekerke Linkebeek Linter Londerzeel Lubbeek Machelen Meise Merchtem Opwijk Oud-Heverlee Overijse Pepingen Roosdaal Rotselaar Scherpenheuvel-Zichem

2006

Fase Goedgekeurd Goedgekeurd (april 2005) startnota (dec. 2004) Voorontwerp (dec 2004) Voorontwerp (10-3-2005) Voorontwerp (sept. 2004) Voorontwerp (pl. verg - mei 2005)

Voorontwerp Voorontwerp (aug. 2005) Voorontwerp (april 2005)

Goedgekeurd

Voorontwerp (november 2004) Voorontwerp (mei 2005) Voorontwerp (maart 2005)

Goedgekeurd Voorontwerp (feb. 2005) Goedgekeurd Goedgekeurd (april 2004)

Voorontwerp (april 2005) Voorontwerp (nov. 2004) Voorontwerp (dec. 2004)

Goedgekeurd voorontwerp (juli 2005) ontwerp (jan. 2005) Goedgekeurd voorontwerp (aug. 2005)

p. 145


Sint-Genesius-Rode Sint-Pieters-Leeuw Steenokkerzeel Ternat Tervuren Tielt-Winge Tienen Tremelo Vilvoorde Wemmel Wezembeek-Oppem Zaventem Zemst Zoutleeuw

2006

voorontwerp (aug. 2004) ontwerp (sept. 2005) Goedgekeurd Startnota (sept. 2004)

Goedgekeurd (dec. 1997)

p. 146


Bijlage 3:

Aanwezigen workshops

Naam Adriaensens

Voornaam Stefan

functie expansion manager Carrefour/GB

Baraitre

Toon

ambtenaar stad Diest

Beeken

Rudi

burgemeester gemeente Tielt-Winge

Benats

Steven

voorzitter middenstandsraad Hoeilaart

Bonaventure

François

schepen gemeente Machelen

Braam

Marije

Ecorys/IDEA Consult

Broodcoorens

Johan

voorzitter middenstandsraad Halle

Buekenhout

Roger

gemeente Wezembeek-Oppem

Buijl

Marleen

ambtenaar lokale economie gemeente sint pieters leeuw

Couvreur

R

secretaris middenstandsraad Linter

De Boeck

William

schepen gemeente Grimbergen

De Cupere

Luc

Unizo Overijse

De Greef

Thomas

projectmanager Robelco

De Keersmaecker

Hans

voorzitter Londerzeelse Handelaars

De Mulder

Luc

schepen gemeente Galmaarden

De Neef

Johan

adviseur Unizo

de Ridder

Pieter

zaakvoerder Groendekor

De Smedt

Jan

voorzitter Unizo Wolvertem

Deboes

Frans

Schepen stad Antwerpen

Deckers

Ineke

bedrijfsadviseur VIZO

Degreef

Leo

voorzitter Unizo Landen

Demarsin

Mia

voorzitter KMO-raad Holsbeek

Demol

Wilfried

zaakvoerder Demomeubel

Denhaen

Gudrun


Deridder

Dirk

schepen stad Halle

Geiregat

Miek


Geuens

Hugo

schepen gemeente Wezembeek-Oppem

Gigas

Paula

middenstandsraad Overijse

Gillijns

Frank

Schepen gemeente Opwijk

Goyvaerts

Liliane

schepen gemeente Keerbergen

Haegeman

Peter

Fedis

Haeyen

Jean-Claude


Heiremans

Jos

adviseur Unizo

Hereng

Louis

schepen gemeente Kraainem

Holsbeek

Jos

secretaris Unizo Tienen

Huon

Frans

burgemeester gemeente Hoegaarden

Huwaert

Jos

coördinator Pajottenland +

Jacobs

Mathieu

Unizo Rillaar

2006

p. 147


Jennes

Rudy

ere-voorzitter handelaarsverbond Boortmeerbeek

Kennis

Wim

Planoloog Unizo

Kolen

Tis

Ecorys/IDEA Consult

Lintermans

Nele


Lombaerts

André

middenstandsraad Grimbergen

Magits

Anita

ambtenaar stad Leuven

Mathues

Eduard

voorzitter middenstandsraad Linter

Mattens

Marc

diensthoofd gemeente Asse

Mattheus

Eli

voorzitter lokale economieraad Keerbergen

Mattheus

Miel

centrummanager stad Tienen

Mees

Albert

burgemeester gemeente Bertem

Moens

Geert

gemeente Londerzeel

Molenberghs

Kaatje

IDEA Consult/Ecorys

Niclaes

Hubert

voorzitter handelaarsverbond Tienen

Ottenbourgh

Yvan

gedputeerde Provincie Vlaams-Brabant

Pappaert

Lieve

schepen gemeente Gooik

Paternoster

Luc

raad lokale economie Sint-Pieters-Leeuw

Peeters

Wim

Huldenbergse handelaars

Pollers

Kristien

expansie verantwoordelijke Van den Borre

Put

Joke

centrummanager stad Diest

Puttemans

Peggy

ambtenaar Stad Landen

Reniers

Chris

voorzitter Unizo Kapelle-op-den-bos

Roels

Ignace

secretaris Unizo Kortenberg

Rossignol

Willy

schepen gemeente Liedekerke

Ruttens

Hilde

expansion consultant GB Supermarkten

Schelck

Julien

voorzitter middenstandsraad Gooik

Schollen

Firmin

schepen gemeente Linter

Seghers

Erich


Six

Kris

Unizo Rotselaar

Struyf

Wilfried

secretaris Unizo Wolvertem

Tallon

Tony

adviseur distributie Unizo

Teugels

Jan

voorzitter Unizo Merchtem

Thiels

Suzy

voorzitter Unizo Haacht

Valkeniers

Vital

schepen stad Tienen

Van Aken

Ernest

secretaris Unizo Malderen

Van de Weyer

Wilfried

voorzitter handelaarsbond Haacht

Van der Beken

Wim

IDEA Consult/Ecorys

Van Doorslaer

Jef

head of research department Cushman&Wakefield

Van Keer

Jan

schepen gemeente Londerzeel

Van Reusel

Marie-Jeanne

voorzitter Huldenbergse handelaars

Van Roy

Paul

schepen gemeente Kampenhout

2006

p. 148


Vande Gaer

Marcel

voorzitter handelaarsverbond Tielt-Winge

Vanden Broecke

Claire

ambtenaar stad Tienen

Vandenbroeck

Marc

expansion manager Carrefour/GB

Vandevenne

Reineke


Vanquaethem

Tom


Verheyden

Ludo

provinciaal directeur VIZO

Vica

Jos

Schepen gemeente Glabbeek

Warlop

Michel

centrummanager stad Leuven

Willems

Lea

Schepen gemeente Bekkevoort

Willems

Maxim

Beheerder vzw Gouden Kruispunt

Wouters

Lucia

schepen gemeente Rotselaar

2006

p. 149


Bijlage 4:

Sterkten en zwakten per winkelgebied

Diest Sterkten

Zwakten

Toenemende bevolking

Spreiding van de bevolking

Veel detailhandel

Lage inkomens (-2%)

Veel aanbod in centrum Diest

Relatief hoge werkloosheid

Veel aanbod in deelgemeenten

Veel baanwinkels en verspreid aanbod

Hoge lokale binding

Lage omzetten per m² WVO

Regionaal verzorgend

Concentratiegraad is laag Panden te klein Huurprijzen te hoog

Aarschot Sterkten Toenemende bevolking

Zwakten Spreiding van de bevolking

Veel detailhandelsaanbod

Inkomens op gemiddeld niveau

75% van aanbod in centrum gevestigd

Relatief veel leegstand in centrum van Aarschot

Hoge lokale binding

Versnipperd aanbod van de baanwinkels


Lage omzetten per m² WVO

Scherpenheul-Zichem Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Lage inkomens (-4%)

Toerisme


Sterk centrum (toeristisch)

Veel verspreid aanbod

Binding op gemiddeld niveau

Relatief veel leegstand in centrum Scherpenheuvel

Gethematiseerd op de oudere bevolking

Tremelo Sterkten

Zwakten



Hoge inkomens (+13%)

Kleine centra (Baal,Tremelo) Veel verspreid aanbod Lage binding

Tielt-winge Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking


Hoge inkomens (+7%)

Zwak centrum St. Joris Winge

Lage werkloosheid Veel aanbod (Gouden Kruispunt) Hoge binding Regionaal verzorgend (Gouden Kruispunt)

2006

p. 150


Begijnendijk Sterkten Toenemende bevolking

Zwakten Spreiding van de bevolking


Weinig detailhandel

Relatief hoge binding convenience

Kleine centra

Bekkevoort Sterkten Enkel aanwezigheid baanwinkels

Zwakten Dalende bevolking Inkomens op gemiddeld niveau Spreiding van de bevolking Geen centrumgebied Lage binding

Regio Leuven Sterkten

Zwakten

Sterke functie stadscentrum Leuven

Spreiding van de baanwinkels

Hoge inkomens


Centraal in provincie gelegen Weinig afvloeiing naar buiten provincie

Leuven Sterkten

Zwakten

Veel inwoners

Geringe daling van de bevolking

Hoge inkomens

Hoge werkloosheid

Groot en sterk centrumgebied


Multifunctioneel centrumgebied

Leegstand in centrum Leuven

Winkelconcentraties in wijken Hoge binding Regionaal verzorgend Toerisme Hoge omzetten

Herent Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Klein centrum


Veel verspreid aanbod Veel afvloeiing naar Leuven, Bierbeek, Kampenhout, Prov. Antwerpen Relatief lage binding

2006

p. 151


Kortenberg Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Afvloeiing naar Zaventem, Leuven, Prov. Antwerpen


Binding niet dagelijks laag

Lage werkloosheid Sterke concentratie van aanbod in centrum Redelijke binding

Rotselaar Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Geen centrumgebied


Veel vesrpeid aanbod

Lage werkloosheid

Veel afvloeiing en lage binding

Haacht Sterkten Groeiende bevolking

Zwakten Veel afvloeiing naar Kampenhout, Leuven, Bierbeek, Boortmeerbeek en Mechelen

Hoge inkomens (+11%) Lage werkloosheid Groot centrumgebied Haacht Sterke binding Beperkt regionaal verzorgend

Lubbeek Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Zwak centrumgebied


Lage binding

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar Leuven, Tielt, Tienen, Bierbeek

Concentratie van baanwinkels

Keerbergen Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Afvloeiing nar Mechelen, Boortmeerbeek, Kampenhout

Bevolking sterk geconcentreerd in 1 kern Hoge inkomens (+40%) Lage werkloosheid Redelijk omvang centrumgebied Hoge binding

2006

p. 152


Boortmeerbeek Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Geen centrumgebied


Afvloeiing naar Kampenhout, Haacht en Mechelen

Lage werkloosheid Grote concentratie baanwinkels Beperkt regionaal verzorgend

Kampenhout Sterkten Groeiende bevolking

Zwakten Geen centrumgebied


Afvloeiing naar Leuven, Haacht, Boortmeerbeek BHG en Mechelen

Lage werkloosheid Sterke concentratie baanwinkels Hoge binding Beperkt regionaal verzorgend

Oud Heverlee Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Geen winkelconcentraties


Weinig binding

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar Bierbeek, Leuven

Bierbeek Sterkten

Zwakten


Afnemende bevolking

Lage werkloosheid

Zwakke centrumgebieden

Aanbod baanwinkels ( Carrefour)



Afvloeiing naar Leuven

Hoge binding

Bertem Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Zwakke centrumgebieden

Hoge inkomens (25%)

Lage binding

Lage werkloosheid Enige concentratie baanwinkels

2006

p. 153


Huldenberg Sterkten Groeiende bevolking

Zwakten Zwak centrumgebied



Lage werkloosheid

Lage binding Veel afvloeiing naar Overijse, Leuven, Wavre

Holsbeek Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Zwak centrumgebied



Lage werkloosheid

Lage binding Afvloeiing naar Aarschot, Leuven, Tielt Winge, Bierbeek, Prov. Antwerpen, Hasselt

Tienen Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Lage Inkomens 9 (-2%)



Toevloeiing uit directe omgeving

Veel baanwinkels

Veel aanbod per 1.000 inwoners Hoge binding Sterk centrum, multifunctioneel

Glabbeek Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Verspreide bevolking

Hoge inkomsten (+9%)

Weinig kleinschalige winkels, wel grootschaligen

Veel aanbod

Lage binding Geen centrumgebied Verspreide winkels Lage omzetten per m² wvo

Landen Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Bevolking verspreid

Hoge inkomens (+3%)

Beperkt winkelaanbod

Aanwezig centrumgebied Gemiddelde omzetten

2006

p. 154


Zoutleeuw Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Bevolking verspreid over kernen

Veel aanbod

Lage inkomens (-2%)

Steenweg Dormael

Lage binding niet-dagelijks

Goede binding dagelijks

Zwak centrumgebied Veel baanwinkels Lage omzetten per m² wvo

Overige Kernen zuidoostelijk gebied (Boutersem, Hoegaarden, Kortenaken, Linter, Geetbets) Sterkten Toename bevolking

Zwakten Veel kernen

Hoge inkomens vnml. Boutersem en Hoegaarden

Bevolking Kortenaken daalt Weinig aanbod, verspreid over veel kernen Kleine centra Lage omzetten per m² wvo Afvloeiing naar Diest, Herk de stad en St. Truiden

Asse Sterkten

Zwakten




Relatief weinig aanbod

Gemiddelde omzetten per m² wvo

Klein centrumgebied Lage binding Attractiewaarde centrum beperkt

Londerzeel Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Verspreide bevolking


Veel verspeid aanbod (grootschalig)

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar Mechelen

Veel winkelaanbod Aantrekkingskracht Meubelwinkel Moens Hoge binding Relatief sterk centrum Regionaal verzorgend

2006

p. 155


Kapelle op den Bos Sterkten Stabiele bevolking



Relatief weinig winkelaanbod

Lage werkloosheid

Klein centrumgebied

Hoge lokale binding

Verspreid aanbod

Zemst Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking



Relatief weinig winkelaanbod

Beperkt regionaal verzorgend dagelijks aanbod

Zwakke centrumgebieden (Eppegem, Hofstade, Zemst) Lage lokale binding

Meise Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking



Beperkt aanbod

Lage werkloosheid

Zwakke centrumgebieden (Meise en Wolvertem) Lage binding Afvloeiing naar Londerzeel, Grimbergen, Mechelen, BHG

Opwijk Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Zwak centrumgebied

Geconcentreerde bevolking in Opwijk

Veel verspreid aanbod en baanwinkels


Afvloeiing naar Asse, Aalst

Lage werkloosheid Hoge binding niet-dagelijks

2006

p. 156


Merchtem Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking


Geconcentreerde bevolking in Merchtem



Lage binding dagelijks

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar Asse en Londerzeel

Centrumgebied Merchtem Hoge binding niet-dagelijks

Affligem Sterkten Stabiele bevolking




Lage werkloosheid


Hoge omzetten per m² wvo

Kleine centra Lage binding Afvloeiing naar Aalst, Asse en Liedekerke

Liedekerke Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Lage inkomens

Geconcentreerde bevolking in kern

Leegstand in centrum

Sterk geconcentreerd aanbod in centrum

Afvloeiing naar Aalst, Ninove

Weinig verspreid aanbod Sterk centrum Hoge binding Hoge omzetten per m² wvo Regionaal verzorgend

Ternat Sterkten Stabiele bevolking



Klein centrumgebied

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar Aalst, BHG

Veel winkelaanbod Aantrekkingskracht IKEA vanuit regio Hoge binding

2006

p. 157


Halle Sterkten

Zwakten

Hoge inkomens (+2.5%)

Veel verspreide bewinkeling

Stabiele bevolking

Versnipperd aanbod baanwinkels

Veel aanbod Sterk centrumgebied, multifunctioneel Hoge binding Sterk regionaal verzorgend Hoge omzetten per m² wvo

Lennik Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Klein centrumgebied

Gemiddelde omvang winkelaanbod

Veel verspreide bewinkeling Afvloeiing naar Ninove, Anderlecht, Halle

Roosdaal Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Klein centrumgebied



Lage werkloosheid

Lage omzetten per m² wvo Lage binding Afvloeiing naar Aalst, Ninove, Liedekerke

Galmaarden Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Klein centrumgebied

Hoge inkomens (+8%)

Weinig aanbod

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar buiten provincie (Ninove,

Beperkt regionaal verzorgend

Lage omzetten per m² wvo

Geraardsbergen)

Gooik Sterkten Groeiende bevolking

Zwakten Klein centrumgebied


Weinig aanbod

Lage werkloosheid

Afvloeiing naar buiten Halle, Ninove, Lennik Lage omzetten per m² wvo

2006

p. 158


Grimbergen Sterkten

Zwakten


Dalende bevolking

Grote Hypermarkt met regionale aantrekkingkracht



Kleine centrumgebieden Veel baanwinkels Lage binding Afvloeiing naar Prov. Antwerpen, BHG, Vilvoorde

Vilvoorde Sterkten Geconcentreerde bevolking in 1 kern

Zwakten Dalende bevolking

Sterk centrumgebied

Veel verspreide winkels

Hoge binding niet-dagelijks

Veel baanwinkels



Veel toevloeiing



Afvloeiing naar Prov. Antwerpen, BHG

Steenokkerzeel Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking



Klein centrumgebied

Weinig verspreide baanwinkels

Lage binding


Afvloeiing naar Prov. Antwerpen, BHG, Vilvoorde, Zaventem

Machelen Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking


Binding gemiddeld

Beperkt aanbod


Klein centrum Afvloeiing naar Prov. Antwerpen, BHG, Steenokkerzeel, Vilvoorde

2006

p. 159


Wemmel Sterkten

Zwakten

Bevolking geconcentreerd in 1 kern

Dalende bevolking



Sterk centrum


Hoge binding dagelijks

Afvloeiing naar BHG, Vilvoorde


Zaventem Sterkten

Zwakten


Dalende bevolking

Aanwezigheid luchthaven, trekt veel bezoekers


Aantrekkingskracht IKEA vanuit regio

Klein centrumgebied

Lage omzetten

Veel baanwinkels Lage binding Afvloeiing naar BHG

Wezembeek-Oppem Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking



Beperkt centrumgebied


Lage binding


Afvloeiing naar Kraainem, BHG en Zaventem

Kraainem Sterkten

Zwakten


Dalende bevolking


Veel verspreide winkels en baanwinkels

Aanwezigheid hypermarkt

Afvloeiing naar BHG en Zaventem

Hoge binding dagelijks Hoge omzetten per m² wvo

Tervuren Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking



Afvloeiing naar Overijse, BHG, Leuven

Sterk centrumgebied Hoge binding Hoge omzetten per m² wvo

2006

p. 160


Zemst Sterkten Stabiele bevolking

Zwakten Bevolking verspreid over kernen


Weinig winkelaanbod

Beperkt regionaal verzorgend

Drie zwakke winkelgebieden (Eppegem, Hofstade, Zemst) Lage lokale binding

Halle Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking


Hoge inkomens (+2.5%)

Baanwinkels versnipperd over verschillende

Veel aanbod

locaties

Sterk centrum, multifunctioneel Hoge binding Regionaal verzorgend Goede omzetten per m² wvo

Dilbeek Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Aanbod verspreid over kernen


Afvloeiing naar Anderlecht

St. Pieters Leeuw Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Klein centrumgebied

Hoge inkomens (+6%)

Afvloeiing naar Halle, BHG

Hoeilaart Sterkten

Zwakten

Stabiele bevolking

Weinig aanbod


Klein centrumgebied Veel leegstand Afvloeiing naar BHG, Overijse, Leuven en Wavre

2006

p. 161


St. Genesius Rode Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Weinig aanbod


Klein centrumgebied Afvloeiing naar BHG, Waterloo en Beersel

Overijse Sterkten

Zwakten

Groeiende bevolking

Functie centrumgebied beperkt


Afvloeiing naar BHG, Leuven, Wavre

2006

p. 162


Bijlage 5:

Versterking van de centrumgebieden

In deze bijlage wordt in hoofdlijnen ingegaan op de actiepunten ten aanzien van de regionale centra in Vlaams -Brabant. Dit in aanvulling op de algemene voorwaarden die zijn gegeven waaraan een centrumgebied met deze verzorgingspositie aan dient te voldoen. Onderstaande analyse biedt een houvast dat op basis van de koopstromenquete, workshop etc is samengesteld. Echter nader onderzoek in de betreffende centrumgebieden is nodig om hierop meer gedetailleerd in te kunnen gaan. Centrum van Leuven In onderstaande tabel is voor het centrum van Leuven in het kort de ambitie en de aandachtspunten ter verbetering van de functie aangegeven. Tabel 24: Aandachtspunten voor centrum van Leuven Ambitie Behoud en versterken regionale positie in de province VlaamsBrabant.

•

Aandachtspunten verdere uitbouw van het recreatief en vergelijkend winkelen: met name inspelen op accommodatie van uniek aanbod om enigszins tegenwicht te bieden aan de steeds verdergaande filialisering. (zie onderstaand branche overzicht: warenhuis, schoenen en Lederwaren, Antiek&Kunst.

•

Uitbreiding voetgangerszone

•

Verbeteren bereikbaarheid (parkeerverwijzingssysteem) en vooral aantal parkings

Om iets te kunnen zeggen over mogelijke versterking, toevoeging van branches, is een referentieanalyse uitgevoerd. Omdat er in de provincie op het niveau van Leuven geen referentiemateriaal aanwezig is, is gekeken naar het aanbod dat in vergelijkbare centrumgebieden in Nederland per branche aanwezig is. Opgemerkt dient te worden dat voor food het aandeel in de Belgische steden aanzienlijk hoger ligt dan in de referentiecentra in Nederland43. Dit heeft te maken dat in Nederland het food-aanbod vooral in de buurtcentra en wijkcentra is gelegen. Het zwaartepunt ligt daarbij veel minder in de hoofwinkelgebieden van deze steden.

43

Bron: Locatus; Retaihandboek 2004/2005

2006

p. 163


Onderstaande tabel geeft het referentiekader. Referentiekader Inwoners gemeente Totale omvang centrum44 Totale omvang WVO gemeente (excl. Leegstand).

Nl. gemeenten Leuven 50.000-100.000 90.000 50.000-100.000 63.490 47.903 114.700

127.726

Nl. gemeenten 100.000-175.000 100.000-175.000 70.386 210.246

Voor Leuven komt qua vergelijking van aantal inwoners het meest in aanmerking de vergelijking met centra 50.000-100.000 inwoners. Toch biedt Leuven met zijn 70.000 m² winkelvloeroppervlakte een aanbod aan voor een stad van meer dan 100.000 inwoners. In onderstaande tabel is naar hoofbranche een vergelijking gemaakt. In grijs is aangegeven de branches die relatief gezien ondervertgenwoordigd zijn ten opzicht van de referentiecentra. Hoewel men niet te kort door de bocht mag gaan en zeggen dat Leuven het aanbod in deze branches kost wat kost moet verhogen, is dit wel een indicatie. De branches die ondervertegenwoordigd zijn, zijn persoonlijke verzorging, supermarkten, schoenen en lederwaren, antiek en kunst en wonen. Tabel 25: Overzicht branches Leuven in vergelijkbare centra (exclusief leegstand en niet-detailhandelsfuncties) Hoofdbranche

Leuven

Levensmiddelen Pers. Verzorging Warenhuis Kleding en Mode Schoenen/Lederwaren Juwelier en Optiek Huish. en luxe art. Antiek en Kunst Sport en spel Hobby Media Dier en Plant Bruin- en Witgoed Fietsen/autoaccessoires Doe het zelf Wonen Overig Detailhandel Totaal food Totaal non-food Totaal detailhandel

Aant 136 14 2 173 34 22 24 4 25 19 35 13 36 7 10 27 17 136 462 598

44

% van WVO WVO 14.240 22% 1.250 2% 3.600 6% 17.450 27% 2.000 3% 1.100 2% 2.600 4% 250 0% 3.100 5% 1.250 2% 4.100 6% 900 1% 4.200 7% 550 1% 950 1% 4.900 8% 1.050 2% 14.240 22% 49.250 78% 63.490 100%

Centra 50-100.000 Centra 100-175.000 inw. inw. % van % van Aant WVO WVO Aant WVO WVO 32 4.962 10% 46 5.274 7% 10 1.629 3% 14 2.283 3% 2 4.853 10% 2 9.910 13% 72 12.098 25% 131 21.936 28% 16 3.443 7% 30 4.967 6% 15 995 2% 24 1.558 2% 12 2.325 5% 21 3.448 4% 5 336 1% 17 1.281 2% 11 2.589 5% 19 4.506 6% 10 999 2% 15 1.630 2% 11 1.515 3% 21 3.054 4% 6 567 1% 9 681 1% 16 2.773 6% 25 4.635 6% 4 772 2% 5 760 1% 3 574 1% 3 560 1% 20 5.852 12% 36 9.100 12% 15 1.620 3% 27 2.362 3% 32 4.962 10% 46 4.963 6% 228 42.940 90% 399 72.671 94% 260 47.902 100% 445 77.634 100%

exclusief leegstand en niet-detailhandelsfuncties)

2006

p. 164


Overige regionaal verzorgende centra In onderstaande tabel is een overzicht gegeven van de regionaal verzorgende centra met de daarbij behorende inwoners op gemeentelijk niveau, het totaal metrage aan winkelvloeroppervlak in de gemeente en het winkelvloeroppervlak in het centrum. Tevens is daarbij als referentie een gemiddelde voor centra in Nederland gegeven. Dit is voor de inwonerscategorie 20.000-30.000 als voor 30.000-50.000 inwoners gedaan. Tabel 26: Opsplitsing aanbod naar omvang in centrumgebieden en steenwegen (in m²) omvang45 centrum

Aarschot

27.701

73.000

WVO Locatus - ABM 65.693

Tienen

31.782

72.200

70.684

36.600

Diest

22.491

71.300

59.923

22.400 32.500

100% WVO

Gemeente

30.000

Halle

34.316

62.600

56.393

Vilvoorde

36.466

56.600

52.226

26.700

Gem. centra in Nederland

20.000-30.000

44.512

Nvt

19.035

Gem. centra in Nederland

30.000-50.000

70.280

nvt

29.188

Bron: IDEA/Ecorys op basis van Locatus en ABM (2004)

Vervolgens is voor deze centra een gemiddelde berekend. Op basis hiervan kan een toetsing worden gemaakt van welke branches onder- dan wel oververtegenwoordigd zijn ten opzichte van het gemiddelde. Ook de gemiddelden voor de centra in Nederland zijn daarbij als referentie toegevoegd. Ook hier kan worden opgemerkt dat het aanbod in de food in de Belgische steden aanzienlijk hogere ligt dan in de referentiecentra in Nederland.

45

Inclusief andere functies (bv. horeca) en leegstand voor wat betreft Locatus.

2006

p. 165


Tabel 27: Overzicht branches in vergelijkbare centra (exclusief leegstand en niet-detailhandelsfuncties) Aarschot

Diest

Halle

Tienen

Vilvoorde

Hoofdbranche Aant WVO Aant WVO Aant WVO Aant WVO Aant WVO Levensmiddelen 17 5.820 35 4.830 30 6.700 40 5.795 46 5.300 Pers. Verzorging 3 350 4 450 4 650 6 600 4 1.250 Warenhuis 1 600 1 300 Kleding en Mode 59 6.900 44 5.300 61 7.500 47 7.900 37 6.750 Schoenen/Lederwaren 12 1.150 9 550 15 2.050 13 950 10 2.000 Juwelier en Optiek 9 450 10 500 16 900 14 700 12 600 Huish. en luxe art. 8 1.100 7 950 6 800 10 850 8 1.050 Antiek en Kunst 2 200 2 200 4 200 1 50 Sport en spel 10 1.150 4 400 6 600 5 700 2 100 Hobby 6 500 5 250 7 800 12 700 4 400 Media 5 700 5 600 5 500 6 750 7 700 Dier en Plant 5 350 6 300 5 1.450 10 700 11 1.200 Bruin- en Witgoed 6 500 8 1.050 8 950 13 2.650 6 550 Fietsen/autoaccessoires 2 100 3 150 2 450 2 100 Doe het zelf 2 1.200 2 300 2 1.250 6 1.050 5 2.200 Wonen 9 1.900 9 2.240 12 1.600 13 3.750 6 1.750 Overig Detailhandel 3 700 4 300 7 550 5 800 3 150 Totaal food 17 5.820 35 4.830 30 6.700 40 5.795 46 5.300 Totaal non-food 137 16.950 121 13.490 159 19.950 167 23.350 119 19.150 Totaal detailhandel 154 22.770 156 18.320 189 26.650 207 29.145 165 24.450

Gemiddeld aantal 38 4 1 50 12 12 8 2 5 7 6 7 8 2 3 10 4 38 141 179

WVO 5.689 660 450 6.870 1.340 630 950 163 590 530 650 800 1.140 220 1.200 2.248 500 5.689 18.638 24.327

Gem.Ndl 20-30.000 inw. Gem. Ndl. 30-50 aantal 18 5 1 25 6 6 4 1 4 4 4 4 5 2 2 7 3 16 83 99

WVO 3.820 850 875 4.210 1.193 420 984 110 777 338 588 531 839 339 458 2.339 382 3.820 15.233 19.053

aantal 22 7 1 43 10 9 7 2 6 6 6 5 9 3 2 11 5 22 132 154

.

2006

p. 166

W


Op basis van deze tabel kan iets gezegd worden over de omvang in vergelijking met het gemiddelde van deze centra in Vlaams-Brabant, maar ook in vergelijking met referentiecentra in Nederland. Het gaat met name om de recreatieve aantrekkingskracht van de centra. Dit zijn onder meer de branches warenhuis, mode, schoenen, juwelier etc. Tabel 28: Aandachtspunten voor regionaal verzorgende centra Ambitie: behoud en versterken positie Aarschot

Diest

Halle Tienen

Vilvoorde

2006

Aandachtspunten • • • • • • • • • • • • • • •

Meer compact maken Uitbreiding voetgangerszone Mix van functies versterken, onder andere horeca De sfeer en verblijfswaarde verbeteren Meer compact maken Kwaliteit van de omgeving verbeteren Versterken aanbod recreatieve branches (zie tabel branches) Verbeteren parkeervoorziening Versterken met overige functies Streven naar compact centrum Duidelijk loopcircuits aanbrengen Versterken aanbod recreatieve branches (zie tabel branches) Streven naar compact centrum Kwaliteit van de omgeving verbeteren Verbeteren bereikbaarheid

p. 167


Bijlage 6:

Toetsingskader detailhandelsontwikkelingen

Het toetsingskader van een vestigingsaanvraag of aanvraag voor uitbreiding/herstructurering zal binnen het kader van ruimtelijke overwegingen vormgegeven moeten worden. Aanvragen voor nieuwe of uit te breiden vestigingen moeten beoordeeld worden op grond van een aantal kenmerken die aangegeven moeten worden door de vastgoedpartij of gemeente die voornemens is een project buiten de bestaande retailgebieden te realiseren. Het betreft de volgende kenmerken: • • • • • • • •

•

•

de situering van de beoogde vestigingsplaats; de branche van de vestiging; de te voeren winkelformule(s) binnen het project; de omzetverwachting, indien van belang gespecificeerd naar assortimentsgroep en naar het verwachte patroon van omzetopbouw in de eerste jaren; indien het een verplaatsing betreft, zullen de effecten voor bestaande vestigingen aangetoond moeten worden (omzetbehoud/groei, herinvulling vrijkomende panden); een uitwerking van de geografische reikwijdte van de markt-impact (omzetherkomst over afstand; koopkrachtclaim na realisatie van het voorstel; raming van de omzetmutaties voor de gevestigde detailhandel); indiening van een beeldkwaliteitsplan; de voorziene verkeerseffecten (modal split bezoekers, noodzakelijke, direct beschikbare parkeercapaciteit voor bezoekers en personeel; wenselijkheid met betrekking tot toegankelijkheid via het openbaar vervoer; intensiteit vrachtbewegingen, voorstellen voor de afhandeling van vrachtbewegingen); onderzoek zal moeten aantonen in hoeverre de kleinhandelstructuur gevolgen zal ondervinden van de nieuwe toevoegingen. Middels inzicht in de omzeteffecten kan worden afgewogen of er sprake is van een duurzame ontwrichting van de retailstructuur. Daarnaast zal ook moeten worden aangegeven in hoeverre er bereikbaarheids- en parkeerproblemen zullen gaan optreden, en wat de toegevoegde waarde is voor de bestaande retail in de stad respectievelijk regio.

Met deze informatie kan de provincie zijn advies opbouwen rond het toetsingskader zoals hieronder beschreven. Figuur 6: Voorzet van beleidstoets voor ondersteunend advies omtrent bijkomend aanbod/herstructurering retail Omvang

-

Concept

-

-

2006

Kleinschalige detailhandel Grootschalige detailhandel Æ 1.000m² - 10.000m² Æ > 10.000 m² Bijkomend aanbod Æ Klassiek aanbod Æ Nieuwe aanbodsvormen Herstructurering

p. 168


Beleid

-

Categorisering winkelgebieden

Ruimtelijke ligging winkelgebied t.o.v. andere winkelgebieden Ruimtelijke ligging binnen winkelgebied - compactheid Functionaliteit

-

Economische draagkracht

Bereikbaarheid Parkeren

Effecten op de omgevingskwaliteit Effecten op kwaliteit winkelgebied

2006

-

Ruimtelijke Structuurplannen: Vlaanderen, VlaamsBrabant en gemeenten Gemeentelijke en provinciale structuurvisie Afstemming beleid van andere winkelgebieden in verzorgingsgebied Respectering hiërarchie in kernen Bovenregionale centra > 50.000 m² WVO Regionale centra tussen 50.000 m² en 20.000 m² WVO Bovenlokale centra tussen 5.000 en 20.000 m² WVO Lokaal verzorgende centra < 5.000 m² WVO Steenwegen Andere Aanwezigheid andere winkelgebieden zelfde categorisering Aanwezigheid andere winkelgebieden andere categorisering Bijdrage aan concentratie Versnippering Aansluiting op bestaand winkelgebied Complementariteit voorgestelde functie en andere functies binnen winkelgebied Complementariteit voorgestelde functies en functies binnen aangrenzende winkelgebieden Complementariteit voorgestelde branche en branches binnen aangrenzende winkelgebieden Onderscheidend vermogen Nood aan functie Nood aan extra aanbod binnen deze functie Mix - variatie in aanbod Voldoende kritische massa (volume) Afstemming functie - branche op vraag/draagkracht van de consumenten Modaliteiten (auto, OV, fiets, te voet, ...) Impact op verkeersafwikkeling Voldoende parkeergelegenheden Mogelijkheid tot creatie bijkomende parkeergelegenheden Locatie van bijkomende parkeergelegenheden Bijdrage tot sfeer en levendigheid (Verkeers)veiligheid Inpassen in openbare ruimte Bijdrage aan identiteit van winkelgebied Intensief grondgebruik

p. 169


-

Ontwrichting retailstructuur

Bron: IDEA Consult (2005)

2006

p. 170


Bijlage 7:

Beoordelingscriteria locaties

Onderstaand geeft de belangrijkste aspecten om te komen tot een beoordeling van een locatie. (+ betekent goede score, 0 betekent matig/neutraal, en – betekent een slechte score op dit aspect). Op deze wijze kunnen verschillende locaties goed tegen elkaar worden afgezet.

Locatie: Herkenbaarheid: + goed herkenbaar en opvallend in omgeving (landmark) 0 matig herkenbaar en opvallend in omgeving - slecht herkenbaar en onopvallend in omgeving

Bereikbaarheid met openbaar vervoer: + goed bereikbaar met openbaar vervoer 0 matig bereikbaar met openbaar vervoer - niet goed bereikbaar met openbaar vervoer

Bereikbaarheid met auto: + goed bereikbaar met auto (snelweg) 0 matig bereikbaar met auto (hoofdwegen) - niet goed bereikbaar met auto

Zichtbaarheid: + directe zichtbaarheid vanaf de snelweg 0 zichtbaar vanaf hoofdverkeerswegen (excl. snelweg) - niet zichtbaar vanaf een van deze wegen Parkeren: + ruime beschikbaarheid parkeren in relatie tot functie 0 matige beschikbaarheid parkeren in relatie tot functie

2006

p. 171


- beperkte beschikbaarheid parkeren in relatie tot functie

Aanbod: Multifunctioneel: + aanwezigheid verschillende typen functies (multifunctioneel) - één type functie aanwezig (monofunctioneel)

Relatie bestaande retail en / of leisurevoorzieningen: + sluit aan op bestaande retail en / of leisurevoorzieningen -

2006

sluit niet aan op bestaande retail en / of leisurevoorzieningen

p. 172


Bijlage 8:

Verklarende woordenlijst

A-, B- of C-standlocatie

De indeling in A/B/C-standkwaliteit is een indeling van de (gedeelten) van winkelstraten op basis van bezoekersaantallen en daarmee omzetpotenties. A-locaties hebben de meeste bezoekers en de meeste omzetpotenties, C-locaties de minste. Meestal vertaalt deze A-, B- of Clocatie zich in verschillende huurprijzen.

Baanwinkel

Een baanwinkel is een grootschalig commercieel pand, gelegen langs invalswegen van steden of kernen. Vaak typeert een baanwinkel zich door het laagwaardig assortiment, laagwaardige verblijfswaarde, een goede bereikbaarheid en doelgerichtheid als bezoekmotief.

Branche

Een groep van bedrijven die wordt gekenmerkt door één bepaalde (dominante) assortimentsgroep of door een veel voorkomende combinatie van assortimentsgroepen (bijv. sport en spel).

Centrumgebied

Het centrumgebied van een gemeente of van een deelgemeente wordt in theorie gedefiniëerd als een concentratie met minimaal twee vaste detailhandelsverkoopplaatsen en met een areaal van meer dan 3.000 m² WVO. Aan "centrum" ligt het begrip concentratie ten grondslag. Bij concentratie gaat het om nabijheid van winkels onderling en indien de nabijheid te wensen overlaat om de toch aanwezige samenhang/synergie. Onder het centrumgebied wordt verstaan: het hoofdwinkelgebied, en/of de binnenstad, en/of kernverzorgend centrum zowel voor grote als kleine centra. Onder deze term vallen niet de centra die zich ontwikkelde langs de baanwinkels.

E-retailing/E-commerce

Detailhandel die producten en diensten via internet aanbiedt

Factory Outlet Centrum (FOC)

Een FOC is een complex met uitsluitend fabriekswinkels waar merkartikelen tegen sterk gereduceerde prijzen rechtstreeks door de producent aan de consument verkocht worden. Veelal gaat het om overjarige producten, B-keuze of artikelen met schoonheidsfoutjes.

2006

p. 173


Food

Convenience producten waaronder voeding, drank en tabak

GDV-locatie

Grootschalige detailhandelsvestiging. Het betreft hier de zogenaamde grootschalige retail. Vestiging > 1.500 m² zonder branchebeperking op de daarvoor aangewezen locaties

Gedeconcentreerde bundeling

De gedeconcentreerde bundeling is een ruimtelijk principe waarbij "bundeling" staat voor het selectief concentreren van de groei van het wonen, het werken en de andere maatschappelijke functies in de steden en kernen en "gedeconcentreerd" rekening houdt met het bestaande (gedeconcentreerde) spreidingspatroon en met de gespreid aanwezig zijnde dynamiek van de functies in Vlaanderen.

Kern

Een kern wordt gedefinieerd als een landschapsdeel dat aaneensluitend bebouwd is met huizen en hun hovingen, openbare gebouw en, kleine industriële of handelsuitrustingen, met inbegrip van tussenliggende verkeerswegen, parken, sportterreinen enz. Het wordt begrensd door landbouw grond, bos, baakliggende en woeste gronden, waartussen zich eventueel een verspreide bebouwing bevindt. De functionele component omvat de aanwezige woonondersteunende voorzieningen zoals handel en diensten.

Leisure

Alle activiteiten die in de vrije tijd plaatsvinden en die het doel ontspanning, educatie of genoegen hebben.

Monofunctioneel winkelgebied

Een winkelgebied waar men slechts 1 functie terugvindt, namelijk het winkelgebeuren.

Multifunctioneel winkelgebied

Een winkelgebied waar er verschillende functies worden gecombineerd naast de voornaamste functie winkelen, bijvoorbeeld horeca, leisure, cultuur, sport, ed.

Non-food

Overige producten die niet tot food behoren.

PDV-locatie

Perifere detailhandelsvestiging. Het betreft hier grootschalige vestigingen in specifieke branches als doe-het-zelf, tuin en woninginrichting

Perifere locaties

Zijn aanbodconcentraties die duidelijk gescheiden

2006

p. 174


liggen ten opzichte van reguliere winkelconcentraties in de woonbebouwing. Het gaat met name om locaties aan de rand van de stad, al dan niet op bedrijvenzones. Veelal gaat het om locaties aan of nabij hoofdweginfrastructuur en beperkt bereikbaar per openbaar vervoer. Retail

Alle functies die worden aangetroffen in centra, die gezamenlijk de aantrekkingskracht van de kleinhandelscentra bepalen.

Themacentrum

Is een winkelcentrum/shoppincentrum met een grote winkelvloeroppervlakte binnen een zelfde thema bv. wonen, sport, ..., met een sterk prijsconcurrerend aspect.

Traffic locatie

Een locatie waar grote aantallen bezoekers samenkomen zoals NMBS-stations, tankstations, kantoorparken, bedrijfslocaties, ziekenhuizen, onderwijsinstellingen enz.

Traffic voorzieningen

Het gaat daarbij om winkelvoorzieningen, die voorzien in een specifieke behoefte, en waar de consument vooral snel en gemakkelijk boodschappen kan doen (gelegen op traffic locaties). Het winkelaanbod dient enkel een “traffic-functie” te hebben en ondersteunend te zijn aan de bestaande detailhandelstructuur.

Urban Entertainment Centre

Een grootschalige concentratie van recreatieve functies in de binnenstad, o.a. bioscoop, danscentrum, disco, bowlingcentrum, hotel, concertzaal, horeca, retail, ... Wordt ook wel levensstijl-, gethematiseerd- of ervaringswinkelcentrum genoemd.

Vloerproductiviteit

De omzet per m² winkelverkoopvloeroppervlakte (WVO).

Winkelverkoopvloeroppervlakte (WVO)

De in een winkel voorkomende voor de uitstalling en de verkoop van detailhandelsartikelen bedoelde oppervlakte. Dit is in het algemeen de (inpandige) voor het publiek zichtbare en toegankelijke vloeroppervlakte inclusief die van de etalage, vitrine, toonbank- en kassaruimte (plus de loopruimte voor het personeel daarachter), schappen, paskamers, ruimten voor winkelwagentjes en lege dozen evenals de vloeroppervlakte van entresols (met voor klanten voldoende hoogte). Onder de WVO vallen (dus)

2006

p. 175


niet de uitsluitend voor het personeel bedoelde ruimten en niet de ruimten betrekking hebbend op bedrijfskantoor, portiek, ambacht, reparatie, opslag, magazijn, sanitair en distributieruimten ten behoeve van de verwerking van bestellingen evenals van de door personeel bediende diepvriesen koelcellen. De eventueel door deze functies gebruikte inpandige oppervlakten vormen samen met de WVO de winkelgebruiksvloeroppervlakte (WGO). Ruimten die ingenomen worden door activiteiten die gericht zijn op het ter plekke consumeren (bijv. tearoom van minstens 10 m2, horeca-afdeling in een warenhuis) behoren niet tot de WVO of WGO. Indien men deze laatste ruimten wel meetelt dan heb je de BVO of de brutovloeroppervlakte van een winkel. Woonboulevard

Is een zelfstandige concentratie van winkels met een grote totale winkelvloeroppervlakte (+- 10.000 m²) wonen; meubelen, slaapkamers, bedden, babywoonwinkels, keukens, badkamers, woondecoratie, woningtextiel, woninginrichting, parket/laminaat/tegels, verlichting ed. De winkels liggen allemaal op wandelafstand van elkaar, gezamelijke centrale parkeervoorziening.

Woonmall

Is een zelfstandige concentratie van winkels met een grote totale winkelvloeroppervlakte (+- 10.000 m²) wonen; meubelen, slaapkamers, bedden, babywoonwinkels, keukens, badkamers, woondecoratie, woningtextiel, woninginrichting, parket/laminaat/tegels, verlichting ed. Deze winkels concentreren zich in de vorm van een winkelcentrum, dus ondergebracht in één aaneengesloten gebouw.

2006

p. 176

Kleinhandel ONDERZOEKSRAPPORT. in de provincie Vlaams-Brabant. Visie en strategiebepaling ONDERZOEKSRAPPORT B

Recommend Documents