Jaarverslag 2012 Kadans Biopartner B.V.
mei 2013
Opgesteld door:
Kadans Biofacilities B.V.
T: +31 (0)411 625 628
E:
[email protected]
Postbus 143, 5260 AC Vught
F: +31 (0)411 625 620
W: www.biofacilities.nl
Inhoudsopgave
Inhoud 1
Jaarverslag
1.1 Algemeen
4
1.2 Marktontwikkelingen
5
1.3 Portefeuille
7
1.4 Financieel verslag
8
1.5 Verwachtingen
12
1.6 Bericht van de commissarissen 2012
14
2
Jaarrekening
2.1 Balans per 31 december 2012
17
2.2 Winst-en-verliesrekening over 2012
17
2.3 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2012
18
3 Overige gegevens 3.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
31
3.2 Statutaire regeling winstbestemming
31
3.3 Resultaatbestemming 2011
32
3.4 Voorstel resultaatbestemming
32
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
1
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
2
1. Jaarverslag
Met veel genoegen bieden wij u hierbij het jaarverslag 2012 aan van Kadans Biopartner B.V. Hierin presenteren wij de resultaten van het fonds over het jaar 2012 en brengen wij u op de hoogte van de actuele gebeurtenissen. Ook het jaar 2012 is voor Kadans Biopartner naar tevredenheid verlopen. Van de zittende huurders blijken er verschillende door groei meer behoefte aan ruimte te hebben. Met het beschikbaar komen van ruimte door het vertrek van FrieslandCampina in 2013 kan aan deze huurders de gewenste ruimte worden geboden. Tegelijkertijd wordt op deze wijze de leegstand van de ruimten beperkt. Bovendien zijn er ook nog prospects in beeld waardoor de resterende vrijgekomen ruimten grotendeels weer verhuurd kunnen worden. In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens algemene zaken zoals de activiteiten, doelstellingen en de structuur, de marktontwikkelingen, de stand van zaken met betrekking tot de portefeuille, de resultaten over het jaar 2012 en de totstandkoming van de winstuitkering. Ten slotte worden de verwachtingen voor 2013 uitgesproken.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
3
1.1 Algemeen Kadans Biopartner B.V. is statutair gevestigd te Wageningen.
Kadans Biopartner B.V. is opgericht als een besloten vennoot-
De activiteiten bestaan uit het exploiteren van vastgoed-
schap naar Nederlands recht, op 5 januari 2010 geïnitieerd als
beleggingen en het beleggen van vermogen in effecten en
rechtsopvolger van Biopartner Center Wageningen B.V.
andere vermogenswaarden. Ingevolge de “wet vereenvoudiging en flexibilisering bv-recht” Het doel van de vennootschap is door de aankoop, de exploitatie
is de directie voornemens om in 2013 de rechtsvorm te wijzigen
en de verkoop van vastgoedobjecten een aantrekkelijk rendement
in een naamloze vennootschap naar Nederlands recht.
te realiseren voor de certificaathouders met een aanvaardbaar risico. Kadans Biopartner stelt zich verder ten doel de meest
De aandelen van Kadans Biopartner B.V. zijn in handen van
vooraanstaande Nederlandse speler te zijn op het gebied van het
Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner. Beleggers
beleggen in gebouwen bestaande uit kantoren, laboratoria en
nemen deel door middel van certificaten van aandelen in Kadans
multifunctionele ruimten voor kennisintensieve technologische
Biopartner B.V. door storting van kapitaal in contanten.
bedrijven en instellingen. De focus van het fonds ligt hierbij met name op bedrijven en instellingen actief in de life sciences,
Kadans Biofacilities B.V. treedt op als de manager van het fonds
food en agri, en de high techsector.
en als bestuurder van Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner.
De omvang van de beleggingen bedraagt per 31 december 2012 ? 28.200.000.
Er is een Raad van Commissarissen die momenteel uit drie leden bestaat. De taak van de Raad van Commissarissen bestaat
Het fonds hanteert een actief beleggingsbeleid met betrekking
uit het toezicht houden op het beleid van het bestuur van en
tot het management, mogelijke dispositie van objecten en
de algemene gang van zaken binnen Kadans Biopartner B.V. en
verdere uitbreiding van de portefeuille. Een onderdeel van de
de met de vennootschap verbonden onderneming, Kadans
strategie is om de portefeuille verder te laten groeien en deze
Biopartner Projecten B.V.
groei mede te financieren door middel van nieuwe emissies van certificaten van aandelen. De aan het fonds toe te voegen objecten dienen te voldoen aan de onderstaande selectiecriteria: - gevestigd op bedrijven- of universiteitsterreinen; - moderne gebouwen of ‘turn-key’ ontwikkelingsprojecten; - meerjarige huurovereenkomsten.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
4
1.2 Marktontwikkelingen Ons land bevindt zich nog steeds in een zeer moeizame econo-
Binnen het segment van kennisintensieve technologische
mische situatie. Het fundament van onze westerse economie
bedrijvigheid richten wij ons op de life sciences, de food en
wankelt, niet in de laatste plaats vanwege de omvang van
agri business en sinds kort ook op de high tech sector, zoals
de schuldenberg en het besef dat een belangrijk deel van de
de semiconductors. De vraag naar specifieke huisvesting ligt
welvaart gebaseerd is op schuldcreatie. Het is duidelijk dat de
in dit segment nog steeds bij alle bedrijfstypen, dus grote,
wereld op zoek moet naar nieuwe economische verhoudingen
middelgrote en kleine, vaak startende, ondernemingen.
en financiële ratio’s. Dit geldt zeker voor de vastgoedmarkt, misschien wel de meest kapitaalintensieve sector in Nederland.
Wij volgen verder nauwgezet de ontwikkelingen binnen de overheid (nationaal en regionaal) op de aandachtsgebieden op
Het perspectief voor de Nederlandse economie is voor de
technologisch gebied, te weten: high tech, food en agri, water,
komende jaren onzeker. De overheid heeft op dat punt haar visie
energie, tuinbouw, chemie, creatieve industrie, logistiek, life
gegeven, welke door het bedrijfsleven en de wetenschap gedeeld
sciences & health. Deze aandachtsgebieden moeten een bijdrage
en breed ondersteund wordt. De economie van Nederland zal
blijven leveren aan de economische groei.
omslaan naar een nieuwe lente door extra stimulering en financiële ondersteuning van negen geselecteerde top-technologie-
In het beleid van de provincie Gelderland is de bijzondere aan-
sectoren. Dit beleid is van groot belang: het legt immers de
dacht voor het stimuleren van innovatie en economische groei
basis voor de dragers onder de Nederlandse economie gedurende
binnen de geselecteerde topsectoren zichtbaar. In de Food
minimaal de komende decennia.
Valley regio, met als middelpunt Wageningen, blijft de aandacht uitgaan naar food en life sciences door uitvoering te geven aan
De ontwikkeling van science parks, en meer specifiek vastgoed
de Food Valley Ambitie 2020. Deze Ambitie 2020 is de gezamen-
voor kennisintensieve technologische bedrijven, is van groot be-
lijke opgave voor Wageningen en omliggende gemeenten om dé
lang vanwege het op innovatie gerichte klimaat en de noodzaak
Europese topregio te worden voor innovaties op het gebied van
om innovaties door te ontwikkelen tot marktrijpe producten. Het
gezonde en duurzame voeding, hetgeen aansluit bij het over-
aanbod van geschikte huisvesting voor dergelijke ontwikkelingen
heidsbeleid. Hierbij wordt ook hard gewerkt aan het verbeteren
blijft echter achter bij de ambities als gevolg van de financiële
van het vestigingsklimaat en het vormgeven aan de acquisitie-
crisis. Het domein waarbinnen Kadans Biopartner B.V. actief is,
activiteiten. Naast de Food Valley regio en de provincie Gelder-
maakt deel uit van deze topsectoren en voorziet als zodanig in
land speelt Wageningen UR hier ook een belangrijke rol.
een grote behoefte. De directie van Kadans Biopartner B.V. ziet vastgoed voor kennisintensieve technologische bedrijven dan
Kadans Biofacilities werkt nog steeds samen met Wageningen
ook als een kansrijk segment dat voldoende mogelijkheden biedt
UR om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op het terrein
om een aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te
De Born Oost, grenzend aan Wageningen Campus. In Nijmegen
blijven genereren.
is Kadans Biofacilities bezig met de herontwikkeling van het bestaande gebouw M op de Novio Tech Campus naast de NXP
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
5
vestiging. Het gebouw M is gekocht van NXP en wordt getransformeerd tot een uniek bedrijfsverzamelgebouw voor kennisintensieve technologische bedrijven in zowel de semiconductor als life sciences sector. De ontwikkeling van gebouw M op de Novio Tech Campus, op en naast het NXP terrein, gebeurt in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland, Ontwikkelings Maatschappij Oost Nederland, de gemeente Nijmegen, NXP en Kadans Biofacilities. Daarnaast vindt nauwe samenwerking plaats met de Radboud Universiteit en het UMC St. Radboud. Met diverse partijen zijn intentie overeenkomsten gesloten om ruimten in gebouw M te huren. Door de Raad van Commissarissen is inmiddels akkoord gegeven voor de voorwaardelijke verwerving van dit object door Kadans Biopartner. Er is echter nog geen formele overeenkomst aangegaan door Kadans Biopartner B.V. Meer gedetailleerde informatie over dit bedrijfs-verzamelgebouw en de potentiële huurders en prospects is beschreven in de vooraankondiging en zal nader worden toegelicht in het prospectus voor de derde emissie van Kadans Biopartner. De ontwikkelingen van campussen en science parks in andere universiteitssteden worden door Kadans Biofacilities nauwlettend in de gaten gehouden en waar mogelijk neemt Kadans Biofacilities actief deel aan de ontwikkelingen. In Utrecht is de aankoop van het voormalige BioPartner Center Utrecht en de ontwikkeling van een nieuw bedrijfsverzamelgebouw op het Utrecht Science park niet doorgegaan vanwege het niet tijdig kunnen verkrijgen van de (bancaire) financiering. Door de aankoop van voormalige MSD faciliteiten op de Landerd Campus te Schaijk (samen met een andere vastgoedonderneming) is Kadans Biofacilities ook betrokken bij ontwikkelingen voor life sciences bedrijven in Noord-Brabant. Dit object kwalificeert zich vanwege haar karakteristieken niet voor opname in het fonds. De concurrentie voor Kadans Biopartner neemt toe. De beschikbaarheid van een toenemend aantal bestaande faciliteiten op de markt is inmiddels merkbaar. Met name het Pivot Park te Oss is inmiddels een serieuze concurrent. Wij blijven de ontwikkelingen in de markt nauwgezet volgen.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
6
1.3 Portefeuille
Huurders
andere partijen benaderd om de resterende ruimten in te vullen.
In het jaarverslag 2011 hebben we u gemeld dat de grootste
De aan het begin van 2012 bestaande leegstaande ruimten in
huurder in het Nieuwe Kanaal 7, FrieslandCampina, het besluit
het pand Nieuwe Kanaal 7 zijn in de eerste helft van 2012 in
heeft genomen haar onderzoeksgroepen in 2013 samen te
gebruik genomen door Micreos, die ruimte nodig had om de groei
brengen in een nieuwbouwlocatie op de Campus van Wageningen
van het bedrijf te kunnen faciliteren. Daarnaast is een nieuwe
Universiteit. Dit betekent dat de ruimten in het Nieuwe Kanaal
huurder gevonden in het bedrijf Foodcase. De huurbetaling van
die men thans huurt in de tweede helft van 2013 beschikbaar
Foodcase start pas in september 2013. Vanaf 1 september 2012
komen voor andere huurders. Drie van de bestaande huurders,
zijn alle ruimten verhuurd en is de leegstand binnen de porte-
Micreos, Nuplex en Dyadic, en de nieuwe huurder Foodcase
feuille volledig ingevuld.
hebben aangegeven een deel van de vrijkomende ruimten, waaronder de proefhal, te willen huren. Daarnaast worden ook
De huursituatie per 1 januari 2013 is als volgt:
Huursituatie Nieuwe Kanaal 7 Nr. Ingangsdatum Expiratie Index Jaarhuur per 1 januari 2013
Huurderspecifieke vergoeding
Friesland Campina Consumer Products Europe B.V.
7 C en R
01-11-2005
31-08-2013 1-jan
e 851.084
e 135.000
Expressive Research B.V. (vh Genetwister Techn.)
7 B
01-01-2012
31-12-2016 1-jan
e 118.664
e 16.000
Micreos B.V.
7 P
01-09-2009
31-12-2019 1-jan
e 112.384
e
-
Nuplex Resins B.V.
7 N
01-01-2012
31-12-2021 1-jan
e 111.503
e
-
Cleanlight B.V.
7 I
e
-
01-06-2007
31-05-2013 1-jan
e
4.086
7 G
01-09-2007
31-08-2013 1-jan
e
26.513
7 S
01-03-2012
31-10-2017 1-jan
e 112.812
e
-
Innosieve Diagnostics B.V. 7 A
01-11-2011
31-10-2016 1-jan
e
33.131
e
-
Kikkoman Europe R&D Laboratory B.V. Dyadic B.V.
e 16.380
Foodcase Imagination Lab B.V.
7 F
17-09-2012
30-09-2022 1-jan
e
48.621
e
3.609
Foodcase International B.V.
7 F
17-09-2012
30-09-2022 1-jan
e
12.756
e
-
Totaal
e 1.431.554
e 170.989
Huursituatie Binnenhaven 5 Nr. Ingangsdatum Expiratie Index Jaarhuur per 1 januari 2013
Huurderspecifieke vergoeding
BLGG Groep B.V. 5
e
01-03-2011
28-02-2026 1-jan
e 1.424.620
-
De situatie in het pand Binnenhaven 5 te Wageningen is in het
Daarnaast zijn er kosten gemaakt voor het object Nieuwe Kanaal
jaar 2012 niet gewijzigd.
7 met betrekking tot kleinschalige aanpassingen voor nieuwe huurders, onderhoud en herstelwerkzaamheden.
De totale gewogen gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten op fondsniveau bedraagt 8 jaar, hetgeen
Beide objecten in Wageningen zijn eind 2012 getaxeerd door
comfortabel is. Huurverplichtingen worden correct nagekomen
DTZ Zadelhoff. De waarde van het multifunctionele bedrijfs-
en er zijn geen achterstanden in de portefeuille.
verzamelgebouw Nieuwe Kanaal 7 is daarbij vastgesteld op een bedrag van ? 12.100.000 (kosten koper) en ligt daarmee
Kadans Vastgoed B.V. heeft bij aanvang van het fonds een huur-
? 100.000 onder de boekwaarde van 2011 en ? 128.000 onder
garantie verstrekt voor het object Nieuwe Kanaal tot 31 december
de boekwaarde na bovengenoemde investeringen. Het eveneens
2014 en tot een maximaal bedrag van ? 1.400.000 over de vijf
multifunctionele pand Binnenhaven 5 is gewaardeerd op een
jaren. Medio 2013 wordt het maximale bedrag van de garantie
bedrag van ? 16.100.000 (kosten koper) en ligt daarmee
bereikt en kan deze niet meer worden geclaimd.
? 700.000 boven de boekwaarde eind voorgaand jaar. De vastgoedbeleggingen zijn in de jaarrekening 2012 gewaardeerd tegen
Gebouwen
de door de taxateur vastgestelde waarde. In 2012 wordt derhalve
In het verslagjaar zijn er voor circa ? 28.000 aan investeringen
een herwaardering verantwoord van ? 572.000.
verricht met betrekking tot verbouwingen voor nieuwe huurders.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
7
1.4 Financieel verslag Jaarrekening 2012
van een goedkeurende controleverklaring. Onderstaand zijn
Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij naar de jaar-
de resultaten vereenvoudigd weergegeven en afgezet tegen
rekening 2012 die door KPMG Accountants N.V. is voorzien
de prognose voor 2012.
Realisatie 2012 Prognose 2012 Opbrengsten Huurinkomsten onroerend goed
?
Rentebaten
2.959.862
101,4% ?
3.202
?
2.963.064
2.920.000 -
101,5% ?
2.920.000
Exploitatiekosten Erfpachtkosten
?
- 66.709
100,8% ?
- 66.200
Beheerkosten
?
- 118.022
101,0% ?
- 116.800
Onderhoud
?
- 62.189
69,1% ?
- 90.000
Zakelijke lasten
?
- 56.996
103,6% ?
- 55.000
Verzekeringen
?
- 33.721
111,7% ?
- 30.200
Overige exploitatiekosten
?
- 10.126
101,3% ?
- 10.000
?
- 347.763
94,4% ?
- 368.200
Vreemd vermogen
?
- 683.883
100,2% ?
- 682.500
?
- 683.883
100,2% ?
- 682.500
Rentelasten
Algemene kosten Juridisch advies
?
Fiscaal advies
?
Overige algemene kosten
?
- 47.639
123,7% ?
- 38.500
?
- 66.977
125,2% ?
- 53.500
Direct resultaat verslagperiode
?
Waardeveranderingen vastgoedbeleggingen
?
Resultaat verslagperiode
?
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
- 1.503 ? - 17.835
118,9% ?
1.864.441
- 15.000
102,7% ?
1.815.800
572.008 ?
-
2.436.449
134,2% ?
1.815.800
8
Opbrengsten
Resultaat
De huuropbrengsten over het verslagjaar bedroegen zo’n ? 2,96
Het uiteindelijke directe resultaat over 2012 bedraagt
miljoen en lagen daarmee vrijwel in lijn met de begroting.
? 1.864.441 en ligt hiermee licht boven de begroting. In de
Ten opzichte van het voorgaande verslagjaar betekent dit een
begroting is echter geen rekening gehouden met waardeveran-
stijging van circa ? 219.000, hetgeen verklaard kan worden
deringen van de vastgoedbeleggingen. Deze bedragen ? 128.000
door indexering van de huren en invulling van de leegstand in
negatief voor het object Nieuwe Kanaal en ? 700.000 positief
het object Nieuwe Kanaal.
voor het object Binnenhaven. Het totale resultaat bedraagt ? 2.436.449.
De rentebaten betreffen ontvangen bankrente. Financiële positie op balansdatum Exploitatielasten De exploitatielasten over 2012 liggen in lijn met de begroting. De onderhoudskosten bedragen ? 62.000 en liggen onder de begroting. Een aantal verbouwingen voor nieuwe huurders is waarde verhogend en derhalve als investeringen verantwoord. Rentelasten
De financiële positie op balansdatum is als volgt:
2012
2011
55%
52%
1,16
0,88
Solvabiliteit (eigen vermogen / totaal vermogen)
Liquiditeit (vlottende activa / kortlopende schulden)
Ook de rentelasten liggen in lijn met de begroting. Een deel van de financieringen kent een variabel karakter. Een rentederivaat is
De kasstromen uit operationele activiteiten zijn ruim voldoende
afgesloten ter afdekking van de risico’s. De aanschafwaarde van
om aan de kortlopende verplichtingen te kunnen voldoen.
dit derivaat wordt lineair afgeschreven over de looptijd en als zodanig verantwoord in de winst-en-verliesrekening. Algemene kosten De algemene kosten zijn hoger dan begroot. Dit wordt met name veroorzaakt door kosten voor fiscale advisering inzake de eventuele uitkering van stock dividend. Daarnaast zijn de fiscale aangiften voor voorgaande boekjaren opgemaakt waarvan de kosten zijn verantwoord in 2012.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
9
Dividend Vanuit het resultaat dienen allereerst de bancaire en overige
kan worden uitbetaald aan de aandeelhouders.
aflossingen te worden voldaan, waarna het restant als dividend
Onderstaand wordt een en ander geschematiseerd weergegeven:
Realisatie 2012 Resultaat normale bedrijfsuitoefening ?
1.864.441
?
1.864.441
Jaaraflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/1 ?
- 215.792
SNS Property Finance 50126/2 ?
- 84.436
SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit) ?
- 96.084
FGH 200.086.509 ?
- 420.020
Gem. Wageningen ?
- 27.625
Gem. Wageningen ?
- 9.075
?
- 853.032
Netto kasstroom
1.011.409
?
Rendementsberekening*
Realisatie 2012 Prognose 2012
Resultaat verslagperiode
?
Rendement Direct resultaat verslagperiode
17,9%
?
1.864.441 ?
Rendement Uitkeerbaar dividend
?
1.011.409 ?
991.800
543.003
Interim uitkering 2e half jaar 2012
?
468.406
7,3%
?
*
13,3%
7,4%
Interim uitkering 1e half jaar 2012 Slotuitkering
1.815.800
13,7%
Uitkeerbaar rendement
2.436.449
-
Het rendement is vastgesteld op basis van de commerciële jaarrekening en berekend over het oorspronkelijk ingelegde bedrag. Het daadwerkelijk uitkeerbaar dividend zal worden vastgesteld op basis van de fiscale aangifte en kan afwijken van de hier vermelde gegevens. Een eventuele additionele uitkering kan plaatsvinden in de vorm van stockdividend (dividend in de vorm van additionele participaties). Deze kunnen pas in geval van een eventuele verkoop van aandelen of het vastgoed, worden omgezet in liquiditeiten.
Overige zaken In het voorgaande verslagjaar is de directie geconfronteerd
instemming van de voormalige aandeelhouders, het compromis-
met belastingclaims over de jaren voorafgaand aan de over-
voorstel geaccepteerd. De op grond van het compromisvoorstel
name, die door haar worden betwist. Op 21 mei 2013 is van
verschuldigde vennootschapsbelasting, vermeerderd met rente
de belastingdienst een compromisvoorstel ontvangen met
komt op basis van bestaande afspraken effectief niet voor
betrekking tot deze claims. In dit voorstel is de belastbare winst
rekening van de vennootschap maar voor rekening van haar
over de jaren 2006 tot en met 2008 vastgesteld op ? 460.000
voormalige aandeelhouders en heeft derhalve geen nadelige
en de belastbare winst over 2009 op ? 1.250.000. Over deze
invloed op de financiële positie van de vennootschap.
belastbare winsten is circa ? 425.000 vennootschapsbelasting
De directie heeft de voormalige aandeelhouders formeel
verschuldigd, te vermeerderen met rente. De directie heeft, met
aansprakelijk gesteld.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
10
Kadans Biopartner B.V. heeft vanaf 1 januari 2010 geopteerd
De verschuldigde vennootschapsbelasting over de jaren 2010 tot
voor de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI). Indien
en met 2012 zal naar verwachting circa ? 740.000 bedragen.
het fonds voldoet aan de wettelijke voorwaarden is er sprake
Kadans Vastgoed B.V. is voornemens de certificaten van Kadans
van een 0%-tarief voor de vennootschapsbelasting. Eén van de
Biopartner B.V. die zij bezit zo snel mogelijk maar uiterlijk 31
wettelijke voorwaarden is dat het belang van een natuurlijke
december 2013 over te dragen aan natuurlijke personen zodanig
persoon geen deel uit mag maken van een aanmerkelijk belang.
dat geen natuurlijk persoon direct dan wel indirect een belang
Hiervan is sprake als er, direct of indirect, een belang van
van 5% of groter zal bezitten. Alsdan wordt aan alle wettelijke
5% of meer van de certificaten wordt gehouden. Recent is de
vereisten voor de FBI-status voldaan en voldoet het fonds in elk
directie bekend geworden met deze voorwaarde en heeft zij
geval met ingang van 1 januari 2014 aan de voorwaarden van
geconcludeerd dat aan de betreffende voorwaarde al vanaf de
een fiscale beleggingsinstelling.
aanvang van het fonds op 1 januari 2010 niet wordt voldaan. Ondanks het feit dat de structuur en de belangen van de
De afloop van deze kwestie kan door de directie niet met
aandeelhouders bekend waren bij de belastingdienst, heeft
voldoende zekerheid worden voorspeld. Het leidt geen twijfel
de belastingdienst destijds de FBI-status toegekend.
dat de vennootschap niet aan alle voorwaarden van een FBI voldoet. De consequenties die de belastingdienst gegeven de
De directie heeft de non-compliance onlangs gemeld en
omstandigheden hieraan zal verbinden zijn onbekend. Om die
inmiddels besproken met de belastingdienst met het verzoek
reden is de verplichting van de vennootschap per de datum
de FBI-status over de jaren 2010 tot en met 2013 in stand
van de jaarrekening onvoldoende betrouwbaar te schatten en
te houden, ondanks dat niet aan alle aandeelhouderseisen is
is geen voorziening opgenomen in de balans per 31 december
voldaan. De directie laat zich in deze zaak bijstaan door haar
2012. Daar komt bij dat de twee aandeelhouders van Kadans
fiscaal adviseur. Het standpunt van de belastingdienst op dit
Vastgoed B.V., Coebax Vastgoed B.V. en Mile Holding B.V.,
verzoek is nog niet bekend op de datum van de jaarrekening
aan Kadans Biopartner B.V. volledige compensatie hebben
2012. Indien de belastingdienst het verzoek honoreert heeft
gegarandeerd voor de eventuele nadelige gevolgen en wel
de non-compliance over de jaren 2010 tot en met 2013 geen
zodanig dat deze de financiële positie per 31 december 2012
gevolgen voor de vennootschap en haar aandeelhouders. In
(en indien van toepassing ook 2013) van Kadans Biopartner B.V.
het meest negatieve scenario zal de non-compliance leiden tot
niet beïnvloeden.
navorderingsaanslagen over de jaren 2010 en 2011 vermeerderd met rente en eventueel een boete en ook tot het verschuldigd zijn van vennootschapsbelasting over het belastbaar bedrag over 2012 en 2013. Ook hier zal rente over worden berekend.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
11
1.5 Verwachtingen Prognose
2013
Opbrengsten Huurinkomsten onroerend goed ?
2.894.000
Rentebaten ?
4.000
?
2.898.000
Exploitatiekosten Erfpachtkosten ?
- 68.000
Beheerkosten ?
- 116.000
Onderhoud ?
- 100.000
Zakelijke lasten ?
- 50.000
Verzekeringen ?
- 20.000
Overige exploitatiekosten ?
- 10.000
?
- 364.000
Rentelasten Vreemd vermogen ?
- 638.000
?
- 638.000
Algemene kosten Juridisch advies ?
- 2.000
Fiscaal advies ?
- 10.000
Overige algemene kosten ?
- 43.000
Direct resultaat verslagperiode
?
- 55.000
?
1.841.000
Prognose rendementsberekening Direct resultaat verslagperiode ? Rendement Uitkeerbaar rendement ? Uitkeerbaar dividend
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
2013 1.841.000 13,5% 1.049.000 7,7%
12
Prognose 2013
gepaard gaande 3e emissie. Het gebouw M biedt huisvesting aan
De verwachtingen voor 2013 zijn gematigd positief. De directie
kennisintensieve technologische bedrijven en kennisinstellingen
verwacht voor het pand Nieuwe Kanaal 7 geen grote wisselingen
in de life sciences-, high tech- en healthsector. Dit reeds be-
in het huurdersbestand, anders dan het genoemde vertrek van
staande gebouw M zal na een volledige renovatie weer voldoen
FrieslandCampina, en derhalve ook niet voor de huurniveaus in
aan de hedendaagse eisen en de behoeften in de markt. Voor
de vennootschap.
een uitgebreide beschrijving van de voorgenomen investering en de implicaties voor Kadans Biopartner verwijzen wij u naar het
Voor geheel 2013 wordt voor de reeds in het fonds opgenomen
prospectus dat binnenkort beschikbaar zal komen.
vastgoedbeleggingen een totaal bedrag aan huurinkomsten begroot van circa ? 2,9 miljoen. Eind 2013 is de door het vertrek
Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben.
van FrieslandCampina veroorzaakte leegstand naar verwachting weer voor een belangrijk deel ingevuld.
In het geval van vragen of opmerkingen zijn wij uiteraard te allen tijde bereid tot het geven van een nadere toelichting.
Zoals eerder gememoreerd zijn de onderhoudskosten in 2012 lager dan de begroting. Voor 2013 gaat de directie echter uit
Met vriendelijke groet,
van een hoger niveau aan onderhouds- en daarmee exploitatie-
Wageningen, 31 mei 2013
lasten. Naast het reguliere onderhoud, zullen ook uitgaven
De directie
worden gedaan vanwege mutaties in het huurderbestand,
Kadans Biofacilities B.V.
vanwege het vertrek van FrieslandCampina. Wim Boers
Jeff Gielen
Michel Leemhuis
De totale exploitatielasten voor 2013 worden begroot op circa ? 364.000, zo’n 12,5% van de huuropbrengsten en een toename met circa 4% ten opzichte van 2012. De rentelasten zullen in 2013 afnemen naar ? 638.000 vanwege aflossingen. Het netto resultaat voor 2013 wordt begroot op circa ? 1,84 miljoen, in lijn met het directe resultaat 2012. Het uitkeerbare resultaat wordt begroot op circa ? 1.050.000 ofwel 7,7% ten opzichte van de initiële inleg. In deze prognose is nog geen rekening gehouden met de voorgenomen uitbreiding van het fonds met het bedrijfsverzamelgebouw M op de Novio Tech Campus Nijmegen en de hiermee
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
13
1.6 Bericht van de commissarissen 2012
Voor Kadans Biopartner B.V. is 2012 een goed jaar geweest. Beide objecten in Wageningen zijn goed geïntegreerd, de huurovereenkomsten hebben een gewogen gemiddelde resterende looptijd van 8 jaar. Het streven van de directie om de investeringen en huurovereenkomsten in de kennisintensieve technologische sectoren zoals life sciences, food, health en high-tech uit te breiden, lijkt met het bedrijfsverzamelgebouw M op de Novio Tech Campus Nijmegen en de hiermee gepaard gaande 3e emissie in 2013 vorm te krijgen. De Raad heeft viermaal met de directie vergaderd en eenmaal in aanwezigheid van de accountants van de vennootschap. Daarnaast is er gedurende het jaar binnen de Raad en tussen de Raad en de directie veelvuldig informeel overleg. Ook heeft de Raad met het bestuur de toekomstige gewenste organisatiestructuur besproken, mede gelet op de toename van transparantie. De Raad adviseert zowel de aandeelhouders als de certificaathouders de voorliggende jaarrekening over 2012 vast te stellen. De Raad spreekt verder haar waardering uit voor de vele initiatieven, die door de directie zijn genomen om met toekomstige investeringen en projecten de onderneming verder gestalte te geven. Haaren, 31 mei 2013 Em. Prof. Ir. W.G. Keeris Ing. W.M.G. Knops Drs. W.J.J.M. Luchtman (voorzitter)
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
14
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
15
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
16
2. Jaarrekening
2.1 Balans per 31.12.2012 (vóór resultaatbestemming)
2012
2011
Vaste activa Vastgoedbeleggingen
1 ?
28.200.000 ?
27.600.000
Financiële vaste activa
2 ?
30.500 ?
43.000
?
28.230.500 ?
27.643.000
Vlottende activa Vorderingen
3 ?
521.238 ?
67.322
Liquide middelen
4 ?
731.791 ?
1.144.125
?
1.253.029 ?
1.211.447
?
29.483.529 ?
28.854.447
Eigen vermogen Geplaatst kapitaal
5 ?
1.514.700 ?
1.514.700
Herwaarderingsreserve
6 ?
2.154.848 ?
1.582.840
Agioreserve
7 ?
6.982.235 ?
6.982.235
Overige reserves
8 ?
3.048.223 ?
2.921.590
Onverdeeld resultaat
9 ?
2.436.449 ?
1.894.325
?
16.136.455 ? 475.000
14.895.690 -
Voorzieningen
10 ?
Langlopende schulden
11 ?
11.796.062 ?
12.589.326
Kortlopende schulden
12 ?
1.076.012 ?
1.369.431
?
29.483.529 ?
28.854.447
2.2 Winst-en-verliesrekening over 2012
2012
2011
Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Huuropbrengsten ?
2.959.862 ?
2.740.753
Herwaardering vastgoedbeleggingen ?
572.008 ?
–
Som der bedrijfsopbrengsten
?
3.531.870 ?
2.740.753
Exploitatiekosten
13 ?
347.763 ?
253.673
Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten 14 ?
66.977 ?
53.142
Overige bedrijfskosten ?
– ?
13.275
Som der bedrijfslasten
?
414.740 ?
320.090
?
3.117.130 ?
2.420.663
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
15 ?
3.202 ?
100.442
Rentelasten en soortgelijke kosten
16 ?
683.883 ?
644.262
?
- 680.681 ?
- 543.820
2.436.449 ?
1.876.843
– ?
17.482
2.436.449 ?
1.894.325
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen ? Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen ? Resultaat boekjaar ?
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
17
2.3 Toelichting behorende tot de jaarrekening 2012
Algemeen
den, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.
Kadans Biopartner B.V. is statutair gevestigd te Wageningen. De activiteiten bestaan uit het exploiteren van vastgoedbeleg-
Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle
gingen en het beleggen van vermogen in effecten en andere
toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle
vermogenswaarden. De aandelen zijn in handen van Stichting
risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een
Administratiekantoor Biopartner. De certificaten zijn in handen
derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting niet
van meerdere participanten.
langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip
Toegepaste standaarden
waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden van waar-
De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen
schijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen en
van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.
betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.
Cijfers ter vergelijking
De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode
De cijfers zijn voor 2011, waar nodig, geherrubriceerd teneinde
waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord in-
vergelijkbaarheid met 2012 mogelijk te maken.
dien de onderneming alle belangrijke risico’s heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s.
Toepassing van artikel 407 Boek 2 BW Op grond van artikel 407 lid 2 Boek 2 BW is consolidatie achter-
Gebruik van schattingen
wege gebleven.
De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt
Grondslagen voor de waardering van activa en passiva
die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de
en de resultaatbepaling
gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken
Algemeen
van deze schattingen. De schattingen en onderliggende ver-
De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van
onderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen
activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op
van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de
historische kosten, tenzij anders vermeld.
schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor de herziening gevolgen heeft.
Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva opgenomen tegen nominale waarde.
Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen bestaan uit onroerend goed dat gehouden
Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waar-
wordt omwille van huuropbrengsten, waardestijgingen of een
schijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de
combinatie daarvan. Eerste waardering geschiedt tegen ver-
onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouw-
krijgingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste opname
baar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans
worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd tegen actuele
opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling
waarde. De actuele waarde is berekend tegen de marktwaarde
daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en
(kosten koper) van het object, dat wil zeggen het geschatte
de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden
bedrag waarvoor een onroerende zaak op de waarderingsdatum
vastgesteld.
kan worden verhandeld tussen een tot een transactie bereid zijnde koper en verkoper in een zakelijke, objectieve transactie
Baten worden in de rekening van baten en lasten opgenomen
voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij de partijen
wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,
goed geïnformeerd waren. Wanneer geen actuele marktprijzen in
samenhangend met een vermeerdering van een actief of een
een actieve markt beschikbaar zijn, komen de waarderingen tot
vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden, waar-
stand op basis van de geschatte huurwaarde van het object. De
van de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld. Lasten
brutowaarde van het object wordt bepaald met behulp van een
worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch
marktrente. Indien de feitelijke huur belangrijk afwijkt van de
potentieel, samenhangend met een vermindering van een actief
geschatte huurwaarde, wordt de schatting gecorrigeerd voor de
of een vermeerdering van een verplichting, heeft plaatsgevon-
feitelijk ontvangen huur.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
18
In de waardering wordt, waar van toepassing, tot uitdrukking
schulden en overige te betalen posten. In de jaarrekening zijn
gebracht: het type huurder dat het vastgoed gebruikt of ver-
de volgende categorieën financiële instrumenten opgenomen:
antwoordelijk is voor het voldoen aan de huurverplichtingen.
vorderingen, langlopende en kortlopende schulden en derivaten.
Daarnaast komen de verdeling van verantwoordelijkheden wat betreft onderhoud en verzekering tussen de vennootschap en
Vorderingen
de huurder, en de resterende economische levensduur van het
Vorderingen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder
vastgoed tot uitdrukking in de waardering. Aangenomen wordt
aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Voorzieningen
dat in geval van huurprijsaanpassing of huurovereenkomst-
worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de
verlenging waarbij een huurprijsverhoging wordt verwacht,
inbaarheid van de vorderingen.
alle kennisgevingen, en waar nodig tegenberichten, aan de te stellen eisen voldoen en tijdig zijn verstuurd.
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële verplichtingen
De marktwaarde per jaareinde is bepaald op basis van een
Langlopende en kortlopende schulden en overige financiële
taxatie door een onafhankelijke externe taxateur volgens de
verplichtingen worden na eerste opname gewaardeerd tegen
huurwaardekapitalisatiemethode en conform de RICS Redbook
geamortiseerde kostprijs op basis van de effectieverente-
Taxatie standaarden. De bruto-aanvangsrendementen voor het
methode. De geamortiseerde kostprijs is omdat er geen sprake
object Nieuwe Kanaal en het object Binnenhaven zijn gesteld op
is van een agio, disagio of transactiekosten gelijk aan de
respectievelijk 10,52% (2011: 9,74%) en 8,14% (2011: 8,02%).
nominale waarde.
De herwaardering wordt verantwoord in de winst-en-verlies-
De aflossingsverplichtingen voor het komend jaar van de
rekening.
langlopende schulden worden opgenomen onder kortlopende schulden.
Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien zij de waarde van het object verhogen.
Derivaten De onderneming maakt gebruik van cap- en floorcontracten om
Winst of verlies op de verkoop van een vastgoedbelegging
renterisico’s op langlopende schulden aan kredietinstellingen te
(berekend als het verschil tussen de netto-opbrengst van de
beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe
verkoop en de boekwaarde van het actief) wordt verantwoord
teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen
in de winst-en-verliesrekening. Wanneer een vastgoedbelegging
uit de cap- en floorcontracten en de afgedekte schuld gelijktijdig
wordt verkocht, wordt het gerelateerde bedrag uit de herwaar-
in de winst-en-verliesrekening te verwerken.
deringsreserve overgeheveld naar de post overige reserves. De onderneming documenteert de hedgerelaties in generieke Financiële vaste activa
hedgedocumentatie en toetst periodiek de effectiviteit van de
Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en
hedgerelaties door vast te stellen dat er geen sprake is van
financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd
overhedges. De effectiviteitstest vindt plaats door vergelijking
volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-
van de kritieke kenmerken van het afdekkingsinstrument met
vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde
de afgedekte positie. Een verlies als gevolg van een overhedge
worden de waarderingsgrondslagen van Kadans Biopartner B.V.
wordt op basis van kostprijs of lagere marktwaarde direct in de
gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve vermogenswaarde
winst-en-verliesrekening verwerkt.
worden op nihil gewaardeerd. Indien Kadans Biopartner B.V. garant staat voor de schulden van haar deelneming wordt een
Indien afgeleide instrumenten aflopen of worden verkocht, dient
voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten laste
de cumulatieve winst die of het cumulatieve verlies dat tot dat
van de vorderingen op de deelneming gevormd.
moment nog niet in de winst-en-verliesrekening was verwerkt, als overlopende post in de balans opgenomen te worden, totdat
Financiële instrumenten
de afgedekte transacties plaatsvinden. Indien de transacties naar
Financiële instrumenten omvatten investeringen in aandelen
verwachting niet meer plaatsvinden, wordt de cumulatieve winst
en obligaties, handels- en overige vorderingen, geldmiddelen,
of het cumulatieve verlies overgeboekt naar de winst-en-verlies-
leningen en overige financieringsverplichtingen, handels-
rekening. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
19
aan de voorwaarden voor hedge accounting, maar het financiële
Opbrengstverantwoording
instrument niet wordt verkocht, wordt ook de hedge accounting
De onderneming rekent de opbrengst van verkopen tot de
beëindigd. Dan dient het financiële instrument tegen kostprijs
netto-omzet wanneer alle belangrijke rechten op economische
of lagere marktwaarde te worden verwerkt.
voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper, wanneer levering
De aanschafwaarde van de contracten wordt lineair berekend
heeft plaatsgevonden, de prijs is vastgesteld of bepaalbaar is
over de looptijd van het contract in de winst-en-verliesrekening
en er redelijke zekerheid bestaat dat de verkoopprijs inbaar is.
verantwoord.
Normaal gesproken wordt aan deze criteria voldaan op het moment dat het product of de dienst geleverd is en acceptatie,
Eigen vermogen
indien vereist, verkregen is.
Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder
Onder netto-omzet wordt verstaan de opbrengst uit verkoop en
eigen vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten
levering van goederen en diensten onder aftrek van kortingen
worden in mindering van het eigen vermogen gebracht als
en bonussen en van over de omzet geheven belastingen.
onderdeel van de winstverdeling. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een
winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de
financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden.
huurovereenkomst. Vergoedingen ter stimulering voor het sluiten
Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze
van huurovereenkomsten, worden als integraal deel van de totale
financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening
huuropbrengsten verwerkt.
verantwoord als kosten of opbrengsten. Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten Herwaarderingsreserve
Hieronder zijn begrepen de direct aan de netto-omzet toe-
Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen
rekenbare kosten.
actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve. De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief
Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt
en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis
deelgenomen
van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele
Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt
waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel aan-
deelgenomen omvat het aandeel van de groep in de resultaten
wezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij
van deze deelnemingen. Resultaten op transacties, waarbij
ten gunste van de overige reserve.
overdracht van activa en passiva tussen de groep en de nietgeconsolideerde deelnemingen en tussen niet-geconsolideerde
Voorzieningen
deelnemingen onderling heeft plaatsgevonden, zijn niet verwerkt
Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde
voor zover deze als niet gerealiseerd kunnen worden beschouwd.
van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de
De resultaten van deelnemingen die gedurende het boekjaar zijn
verplichtingen en verliezen af te wikkelen. Een voorziening
verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment
wordt in de balans opgenomen, wanneer er sprake is van:
respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt in het
- een in rechte afdwingbare of feitelijke verplichting die het
resultaat van de groep.
gevolg is van een gebeurtenis in het verleden; en - waarvan een betrouwbare schatting kan worden gemaakt; en
Belastingen over het resultaat
- het waarschijnlijk is dat voor afwikkeling van die verplichting
De vennootschap heeft geopteerd voor de status van een fiscale
een uitstroom van middelen nodig is.
beleggingsinstelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de
De voorziening voor belastingverplichtingen houdt verband
Vennootschapsbelasting 1969. Dit betekent dat de winst wordt
met de geschatte kosten van de afwikkeling van vennootschaps-
belast tegen een vennootschapsbelastingtarief van 0%. Graag
belastingclaims uit voorgaande jaren. De geschatte kosten zijn
verwijzen wij naar de niet in de balans opgenomen verplichtin-
gebaseerd op het van de belastingdienst ontvangen compromis-
gen op pagina 26 en 27.
voorstel, vermeerderd met rente.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
20
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
21
1 Vastgoedbeleggingen Nieuwe Kanaal 7 te Wageningen
?
Binnenhaven 5 te Wageningen
2012
2011
12.100.000 ?
12.200.000
?
16.100.000 ?
15.400.000
?
28.200.000 ?
27.600.000
Verloop van de vastgoedbeleggingen
2012
Stand per 1 januari Aanschafwaarde ?
26.017.160
Cumulatieve herwaardering ?
1.582.840
Boekwaarde ? 27.600.000 Mutaties in boekjaar Investeringen ?
27.992
Herwaardering ?
572.008
?
600.000
Stand per 31 december Aanschafwaarde ?
26.045.152
Cumulatieve herwaardering ?
2.154.848
Boekwaarde ? 28.200.000
2 Financiële vaste activa 2012 Deelneming Kadans Biopartner Projecten B.V. Derivaten Totaal Stand per 1 januari ?
18.000 ?
25.000 ?
43.000
– ?
- 12.500 ?
- 12.500
18.000 ?
12.500 ?
30.500
Mutaties in het boekjaar Af: Waardeverminderingen ? Stand per 31 december ?
Deelneming Kadans Biopartner Projecten B.V.
De contracten hebben een looptijd tot 3 maart 2014. Het
Dit betreft een 100%-deelneming gevestigd te Wageningen.
vast te betalen rentepercentage bedraagt minimaal 2 en maximaal 4,75. De marktwaarde van de contracten bedraagt
Derivaten
per 31 december 2012 circa ? 39.000 negatief.
Cap- en floorcontracten zijn afgesloten voor hypothecaire leningen ad ? 1.423.377 met een variabel rentepercentage. De vennootschap heeft cap- en floorcontracten afgesloten voor een contractwaarde per 31 december 2012 van circa ? 1.690.000 op een 1-maands EURIBOR.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
22
3 Vorderingen
2012
2011
Debiteuren
?
4.348 ?
62
Rekening-courant Kadans Biopartner Projecten B.V.
?
– ?
66.670
Huurkorting
?
17.109 ?
–
Nog te factureren bedragen
?
13.750 ?
–
Overige vorderingen en overlopende activa
?
486.031 ?
590
?
521.238 ?
67.322
In de overige vorderingen en overlopende activa is een vordering van ? 475.000 opgenomen die verband houdt met de compensatie van de vennootschapsbelastingclaim. Een nadere toelichting over deze claim is opgenomen in de toelichting op de post voorzieningen. 4 Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap. 5 Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt ? 3.300.000 en is
Het gestorte en opgevraagde kapitaal bestaat uit 1.514.700
verdeeld in 3.300.000 gewone aandelen van elk ? 1.
gewone aandelen.
6 Herwaarderingsreserve
2012
Stand per 1 januari ?
1.582.840
Herwaardering vastgoedbeleggingen ?
572.008
Stand per 31 december ?
2.154.848
7 Agio reserve In 2010 is door de aandeelhouders ? 6.982.235 aan agio gestort. 8 Overige reserves
2012
Stand per 1 januari ?
2.921.590
Resultaatbestemming 2011 ?
1.894.325
Dividend 2011 ?
- 652.681
Interim dividend 2012 ?
- 543.003
Naar herwaarderingsreserve ?
- 572.008
Stand per 31 december ?
3.048.223
9 Onverdeeld resultaat
2012
Stand per 1 januari ?
1.894.325
Af: Onverdeeld resultaat 2011 ?
- 1.894.325
Bij: Resultaat 2012 ?
2.436.449
Stand per 31 december ?
2.436.449
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld
en het restant ad ? 1.968.043 toe te voegen aan de overige
van het resultaat 2012 ? 468.406 aan dividend uit te keren
reserves.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
23
10 Voorzieningen Tegen de vennootschap zijn belastingclaims ingediend inzake
vennootschapsbelasting, vermeerderd met de inschatting van de
de vennootschapsbelasting over de jaren 2006 tot en met 2009.
verschuldigde rente, een voorziening van ? 475.000 opgenomen.
Op 21 mei 2013 is van de belastingdienst een compromisvoorstel ontvangen met betrekking tot deze claims. In dit voorstel is de
De op grond van het compromisvoorstel verschuldigde
belastbare winst over de jaren 2006 tot en met 2008 vastgesteld
vennootschapsbelasting, vermeerderd met rente komt op basis
op ? 460.000 en de belastbare winst over 2009 op ? 1.250.000.
van bestaande afspraken effectief niet voor rekening van de
Over deze belastbare winsten is circa ? 425.000 vennoot-
vennootschap maar voor rekening van haar voormalige aandeel-
schapsbelasting verschuldigd, te vermeerderen met rente die
houders en heeft derhalve geen nadelige invloed op de financiële
is ingeschat op ? 50.000. De directie heeft, met instemming
positie van de vennootschap. Derhalve is in de balans per 31
van de voormalige aandeelhouders, het compromisvoorstel
december 2012 ter grootte van het bedrag van de voorziening
geaccepteerd. Per 31 december 2012 is voor verschuldigde
ook een vordering opgenomen.
Langlopende schulden 11 Langlopende schulden
2012
2011
Schulden aan kredietinstellingen
?
4.835.554 ?
5.191.249
Schulden aan Kadans Biopartner Projecten B.V.
?
6.933.280 ?
7.333.320
Schulden aan gemeente Wageningen
?
27.228 ?
64.757
?
11.796.062 ?
12.589.326
Schulden aan kredietinstellingen 2012
SNS Bank N.V.
SNS Bank N.V.
Lening I
Lening II
3.712.405 ?
1.423.377 ?
SNS Bank N.V.
Totaal
Lening III
Stand per 1 januari
?
55.467 ?
5.191.249
Aflossingsverplichting 2012
?
233.774 ?
91.472 ?
95.196 ?
420.442
?
3.946.179 ?
1.514.849 ?
150.663 ?
5.611.691
Af: Aflossingen 2012
?
233.774 ?
91.472 ?
96.084 ?
421.330
Af: Aflossingsverplichting 2013
?
215.792 ?
84.436 ?
54.579 ?
354.807
Stand per 31 december
?
3.496.613 ?
1.338.941 ?
– ?
4.835.554
SNS Bank N.V.
oorspronkelijk groot ? 2.500.000. De lening heeft een looptijd
Dit betreft drie hypothecaire leningen:
tot 1 april 2015. De aflossing bedraagt ? 7.036 per maand. De rente bedraagt 1-maands EURIBOR met een opslag van 2,35
Lening I
procentpunt op jaarbasis. Het renterisico is afgedekt door middel
Dit betreft een hypothecaire lening, aangegaan in 2005 en
van een cap- en floorcontact.
oorspronkelijk groot ? 6.812.100. De lening heeft een looptijd tot 1 april 2015. De aflossing bedraagt ? 17.982,63 per maand. De
Lening III
rente bedraagt 6,85% op jaarbasis en is vast tot 1 augustus 2013.
Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot ? 1.000.000. De lening heeft een looptijd tot 1 augustus 2013. De aflossing
Lening II
geschiedt door middel van een maandelijkse annuïteit van
Dit betreft een hypothecaire lening, aangegaan in 2005 en
? 7.884. De rente bedraagt 5,69% op jaarbasis.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
24
Voor lening I, II en III zijn de volgende zekerheden verstrekt:
Naast bovengenoemde zekerheden geldt een hoofdelijke
- eerste en tweede recht van hypotheek op het
aansprakelijkheid van Kadans Vastgoed B.V. jegens SNS Property
registergoed Nieuwe Kanaal 7 te Wageningen;
Finance B.V. en SNS Bank N.V. Het garantievermogen van
- eerste pandrecht op rechten en vorderingen uit
Kadans Biopartner B.V. dient tenminste 20% te bedragen.
huurovereenkomsten; - eerste pandrecht op inventarisgoederen van Nieuwe Kanaal 7 te Wageningen. Schulden aan Kadans Biopartner Projecten B.V. Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot ? 7.733.320.
De volgende zekerheden zijn verstrekt:
De lening heeft een looptijd tot 1 augustus 2015. De aflossing
- eerste recht van hypotheek op het bedrijfsgebouw aan
bedraagt ? 33.335 per maand. De rente bedraagt 4,98%
de Binnenhaven 5 te Wageningen.
op jaarbasis. De looptijd van de lening is korter dan vijf jaar.
- eerste pandrecht op rechten en vorderingen uit huur-
? 400.020 van de lening heeft een looptijd korter dan één jaar
overeenkomsten.
en is verantwoord onder de kortlopende schulden. Schulden aan gemeente Wageningen 2012 Achtergestelde Lening gemeente lening gemeente
Totaal
Wageningen Wageningen Stand per 1 januari ?
28.454 ?
36.303 ?
64.757
Aflossingsverplichting 2012 ?
27.625 ?
9.076 ?
36.701
?
56.079 ?
45.379 ?
101.458
Af: Aflossingen 2012 ?
27.625 ?
9.076 ?
36.701
Af: Aflossingsverplichting 2013 ?
28.454 ?
9.075 ?
37.529
Stand per 31 december ?
– ?
27.228 ?
27.228
Lening gemeente Wageningen Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot ? 250.000. De
? 29.380. De rente bedraagt 3% op jaarbasis. Voor deze lening
lening heeft een looptijd tot 1 januari 2013. De aflossing
zijn geen zekerheden overeengekomen.
geschiedt door middel van een jaarlijkse annuïteit van Achtergestelde lening gemeente Wageningen Dit betreft een achtergestelde lening, oorspronkelijk groot
1 juli 2016. De aflossing geschiedt in 10 jaarlijkse termijnen van
? 90.756. De lening is achtergesteld ten opzichte van de
? 9.076. De rente bedraagt 5,6% op jaarbasis. Voor deze lening
schulden aan kredietinstellingen en heeft een looptijd tot
zijn geen zekerheden overeengekomen.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
25
12 Kortlopende schulden
2012
2011
Aflossingsverplichting
?
792.356 ?
890.498
Schulden aan leveranciers en handelskredieten
?
78.222 ?
78.037
Rekening-courant Kadans Biofacilities B.V.
?
– ?
15.038
Rekening-courant Kadans Biopartner Projecten B.V.
?
14.663 ?
–
Servicerekening panden
?
66.834 ?
94.814
Omzetbelasting
?
46.201 ?
40.516
Vooruit ontvangen huur
?
31.552 ?
150.745
Nog te ontvangen facturen
?
46.184 ?
99.783
1.076.012 ?
1.369.431
?
De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar. Er zijn geen zekerheden verstrekt. Rekening-courant Kadans Biofacilities B.V.
te houden, ondanks dat niet aan alle aandeelhouderseisen is
Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt geen
voldaan. De directie laat zich in deze zaak bijstaan door haar
rente in rekening gebracht (2011: 6%).
fiscaal adviseur. Het standpunt van de belastingdienst op dit verzoek is nog niet bekend op de datum van de jaarrekening
Rekening-courant Kadans Biopartner Projecten B.V.
2012. Indien de belastingdienst het verzoek honoreert heeft
Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt geen
de non-compliance over de jaren 2010 tot en met 2013 geen
rente in rekening gebracht.
gevolgen voor de vennootschap en haar aandeelhouders. In het meest negatieve scenario zal de non-compliance leiden tot
Niet in de balans opgenomen verplichtingen
navorderingsaanslagen over de jaren 2010 en 2011 vermeerderd met rente en eventueel een boete en ook tot het verschuldigd
Claims
zijn van vennootschapsbelasting over het belastbaar bedrag over
Kadans Biopartner B.V. heeft vanaf 1 januari 2010 geopteerd
2012 en 2013. Ook hier zal rente over worden berekend.
voor de status van fiscale beleggingsinstelling (FBI). Indien het fonds voldoet aan de wettelijke voorwaarden is er sprake
De belastbare bedragen en de eventueel verschuldigde vennoot-
van een 0%-tarief voor de vennootschapsbelasting. Eén van de
schapsbelasting hierover zijn ultimo 2012 als volgt:
wettelijke voorwaarden is dat het belang van een natuurlijke persoon geen deel uit mag maken van een aanmerkelijk belang. Hiervan is sprake als er, direct of indirect, een belang van 5% of meer van de certificaten wordt gehouden. Recent is de directie bekend geworden met deze voorwaarde en heeft zij geconcludeerd dat aan de betreffende voorwaarde al vanaf de aanvang van het fonds op 1 januari 2010 niet wordt voldaan.
Boekjaar
Belastbaar Vennootschaps-
bedrag belasting
2010
?
693.858 ?
165.934
2011
?
1.266.137 ?
306.534
2012
?
1.123.070 ?
270.768
Ondanks het feit dat de structuur en de belangen van de aandeelhouders bekend waren bij de belastingdienst, heeft
De belastbare bedragen over 2010 en 2011 zijn ontleend aan de
de belastingdienst destijds de FBI-status toegekend.
aangiften vennootschapsbelasting. Het belastbaar bedrag over 2012 is ontleend aan een conceptberekening op basis van het
De directie heeft de non-compliance onlangs gemeld en
commerciële resultaat volgens de jaarrekening 2012. Uitgaande
inmiddels besproken met de belastingdienst met het verzoek
van het meest negatieve scenario dat de FBI-status over de jaren
de FBI-status over de jaren 2010 tot en met 2013 in stand
2010 tot en met 2013 niet wordt toegekend en dat ingaande
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
26
2014 weer kan worden geopteerd voor de FBI-status dan dient
De afloop van deze kwestie kan door de directie niet met
ook over waardeveranderingen van de vastgoedbeleggingen tot
voldoende zekerheid worden voorspeld. Het leidt geen twijfel
en met 31 december 2013 vennootschapsbelasting te worden
dat de vennootschap niet aan alle voorwaarden van een FBI
afgerekend omdat gedurende het gehele kalenderjaar aan alle
voldoet. De consequenties die de belastingdienst gegeven de
voorwaarden die aan de FBI-status zijn verbonden moet worden
omstandigheden hieraan zal verbinden zijn onbekend. Om die
voldaan.
reden is de verplichting van de vennootschap per de datum van de jaarrekening onvoldoende betrouwbaar te schatten en
Kadans Vastgoed B.V. is voornemens de certificaten van Kadans
is geen voorziening opgenomen in de balans per 31 december
Biopartner B.V. die zij bezit zo snel mogelijk maar uiterlijk 31
2012. Daar komt bij dat de twee aandeelhouders van Kadans
december 2013 over te dragen aan natuurlijke personen zodanig
Vastgoed B.V., Coebax Vastgoed B.V. en Mile Holding B.V.,
dat geen natuurlijk persoon direct dan wel indirect een belang
aan Kadans Biopartner B.V. volledige compensatie hebben
van 5% of groter zal bezitten. Alsdan wordt aan alle wettelijke
gegarandeerd voor de eventuele nadelige gevolgen en wel
vereisten voor de FBI-status voldaan en voldoet het fonds in elk
zodanig dat deze de financiële positie per 31 december 2012
geval met ingang van 1 januari 2014 aan de voorwaarden van
(en indien van toepassing ook 2013) van Kadans Biopartner B.V.
een fiscale beleggingsinstelling.
niet beïnvloeden.
Meerjarige financiële verplichtingen Er zijn langlopende onvoorwaardelijke verplichtingen aangegaan
Het contract heeft een looptijd tot en met 2040.
ter zake van erfpacht. De jaarlijkse canon bedraagt ? 68.000.
13 Exploitatiekosten In de exploitatiekosten is een door Kadans Biofacilities B.V.
(2011: ? 109.628).
berekende beheervergoeding opgenomen ad ? 118.022 14 Kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten
2012
2011
Advieskosten
?
19.338 ?
3.924
Managementvergoeding
?
27.167 ?
24.647
Accountantskosten
?
7.500 ?
3.500
Kantoorkosten
?
7.929 ?
15.183
Verkoopkosten
?
5.043 ?
5.888
66.977 ?
53.142
?
15 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten
2012
2011
Lening u/g
?
– ?
94.400
Rente rekening-courant Kadans Biofacilities B.V.
?
– ?
846
Bank
?
3.202 ?
5.196
?
3.202 ?
100.442
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
27
16 Rentelasten en soortgelijke kosten
2012
2011
Rente hypothecaire leningen
?
640.085 ?
610.010
Mutatie derivaten
?
12.500 ?
13.306
Rente gemeente Wageningen
?
2.541 ?
7.219
Rente floorcontract
?
28.757 ?
13.727
?
683.883 ?
644.262
Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een
verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een
relatie bestaat tussen de onderneming, haar deelnemingen en
belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden
hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben
over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen
zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet
voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties
zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en
met derden. Transacties met verbonden partijen zijn separaat
verkoopt de onderneming goederen en diensten van en aan
toegelicht in de jaarrekening.
Personeelsbestand Gedurende het verslagjaar 2012 waren, evenals in 2011, er geen personeelsleden in dienst van de vennootschap.
Wageningen, 31 mei 2013 De directie:
De Raad van Commissarissen:
Kadans Biofacilities B.V. J.T. Gielen
Kadans Vastgoed B.V.
Kadans Management B.V.
Em. Prof. Ir. W.G. Keeris
W.M.G.H. Boers
Ing. W.M.G. Knops
M.G.T. Leemhuis
Drs. W.J.J.M. Luchtman (voorzitter)
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
28
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
29
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
30
3. Overige gegevens
3.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de
Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Kadans
redelijkheid van de door de directie van de vennootschap gemaakte
Biopartner B.V.
schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.
Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening over 2012
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie
van Kadans Biopartner B.V. te Wageningen gecontroleerd. Deze
voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te
jaarrekening bestaat uit de balans 31 december 2012 en de
bieden.
winst-en-verliesrekening over 2012 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen
Oordeel
voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.
Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Kadans Biopartner
Verantwoordelijkheid van de directie
B.V. per 31 december 2012 en van het resultaat over 2012 in over-
De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het
eenstemming met Titel 9 Boek 2 BW.
opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het
Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet
jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van
gestelde eisen
het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). De directie
Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij
is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing
dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding
als zij noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening
van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen
mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als
beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en
gevolg van fraude of fouten.
of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaar-
Verantwoordelijkheid van de accountant
verslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is
Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht,
Eindhoven, 31 mei 2013
waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat
KPMG Accountants N.V.
wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften
R.P.A.M. Engelen RA
en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening
3.2 Statutaire regeling winstbestemming
geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Conform artikel 22 van de statuten staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen
De vennootschap kan aan de aandeelhouders en andere gerech-
in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhanke-
tigden tot de voor uitkering vatbare winst slechts uitkeringen
lijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met
doen voor zover (1) de vennootschap na de uitkering kan blijven
inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een
doorgaan met het betalen van haar opeisbare schulden (de
afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.
zogeheten uitkeringstest), en (2) het eigen vermogen groter is
Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant
de reserves die krachtens de wet en de statuten moeten worden
de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het
aangehouden (de zogeheten balanstest). Indien dit niet het
opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan,
geval is, mag het Bestuur de uitkering niet goedkeuren. Tests
gericht op het inrichten van controlewerkzaamheden die passend
die het Bestuur heeft uitgevoerd, hebben geen aanwijzingen
zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben
opgeleverd dat de voorgestelde uitkering van dividend niet
echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over
mogelijk zou zijn en het Bestuur heeft, voorafgaand aan de
de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap.
daadwerkelijke uitbetaling van het dividend, zijn goedkeuring
Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van
verleend aan de uitkering.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
31
3.3 Resultaatbestemming 2011 Conform het besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is in 2011 ? 658.706 aan interim dividend uitgekeerd en is vervolgens het resultaat over 2011 toegevoegd aan het eigen vermogen. In 2012 is dividend uitgekeerd ten bedrage van ? 652.681 met betrekking tot 2011. 3.4 Voorstel resultaatbestemming Conform het besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is in 2012 ? 543.003 aan interim dividend uitgekeerd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld van het resultaat 2012 ? 468.406 aan dividend uit te keren en het restant ad ? 1.968.043 toe te voegen aan de overige reserves. Het resultaat na belasting over 2012 is opgenomen in de post onverdeeld resultaat in het eigen vermogen.
J a a r v e r s l a g 2 0 1 2 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
32
Kadans Biofacilities B.V.
T: +31 (0)411 625 628
Postbus 143
F: +31 (0)411 625 620
5260 AC Vught
E:
[email protected]
W: www.biofacilities.nl
