Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling. Jaarverslag 2011 Kadans Biopartner B.V

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling

Jaarverslag 2011 Kadans Biopartner B.V.

april 2012

Inhoudsopgave 1.

Directieverslag jaar 2011

1

2.

Portefeuille

4

3.

Bericht van de commissarissen 2011

6

4.

Financieel verslag

5.

Verwachtingen

11

6

Jaarverslag 2011

15

7.

Toelichting jaarrekening 2011

16

8.

Vastgoedbeleggingen in portefeuille

19

9

Overige gegevens

24

Opgesteld door:

7

Kadans Biofacilities B.V.

T: +31 (0)411 625 628

E: [email protected]

Postbus 143, 5260 AC Vught

F: +31 (0)411 625 620

W: www.biofacilities.nl

1

Directieverslag jaar 2011

Met veel genoegen bieden wij u hierbij het jaarverslag 2011 aan

deel van de welvaart gebaseerd is op schuldcreatie. Ondanks de

van Kadans Biopartner B.V. Hierin presenteren wij de resultaten

vele herkapitalisaties bij financiële instellingen, het afbouwen

van het fonds over het jaar 2011 en brengen wij u op de hoogte

van schuldposities bij bedrijven en aangescherpte regelgeving,

van de actuele gebeurtenissen.

is het nieuwe financiële evenwicht nog niet gevonden.

Het jaar 2011 is voor Kadans Biopartner naar tevredenheid

De oplossing hangt samen met de kracht van de politieke

verlopen. De succesvol gerealiseerde verbouwing en uitbreiding

besluitvorming in de Europese Unie en de mate waarin de Euro-

van het gebouw Binnenhaven 5 te Wageningen heeft er toe

landen bereid zijn om over de eigen belangen heen te stappen.

geleid dat er nu in Wageningen op twee locaties een unieke

Tegenwind in eigen land maakt echter duidelijk dat de Europese

accommodatie aan onze huurders wordt geboden.

regeringsleiders daar weinig boodschap aan lijken te hebben.

Vermeldenswaardig zijn ook de interessante ontwikkelingen die

Het is evident dat de economische laagconjunctuur en de nieuwe

zich thans voordoen voor mogelijke toekomstige uitbreidingen

recessie ook de bouw- en vastgoedmarkt hard raken. Al drie jaar

van het fonds. De voorgenomen aankoop en ontwikkeling van

staat de waarde van vastgoed onder druk, mede als gevolg van

bedrijfsverzamelgebouwen op het Utrecht Science Park en de

de afnemende vraag en het toenemende aanbod. Huur- en koop-

Novio Tech Campus te Nijmegen bieden naar de mening van

prijzen dalen en afwaarderingen zijn aan de orde van de dag.

de directie veel potentie.

Daarmee is niet gezegd dat de vastgoedsector drie verloren jaren achter de rug heeft. Want de markt heeft wel degelijk stappen

In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het

voorwaarts gezet. Het overaanbod is in korte tijd hoog op de

fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens de marktontwik-

agenda komen te staan en dat leidt ook al tot concrete maat-

kelingen, de stand van zaken met betrekking tot de portefeuille,

regelen. Gemeenten en ontwikkelaars schrappen kansloze plannen,

de resultaten over het jaar 2011 en de totstandkoming van de

de nieuwbouwproductie wordt meer marktconform gemaakt en

winstuitkering.

beter afgestemd op de vraag. Ook begint de transformatie van oude gebouwen naar nieuwe functies voorzichtig vorm te krijgen.

1.1 Marktontwikkelingen Ofschoon we met zijn allen vorig jaar nog voorzichtig positief

Alhoewel de problemen op de vastgoedmarkt in zijn algemeen-

waren over een verdere groei van de wereldhandel, werd alle

heid natuurlijk groot zijn, is enige nuancering op zijn plaats.

euforie daarover binnen enkele maanden gesmoord. De oplaaiende

Verwachtingen voor de toekomst worden tegenwoordig al als

schuldencrisis in Europa maakte duidelijk dat Europa voor

feiten aangenomen, om vervolgens als basis te dienen voor

ingrijpende economische hervormingen staat. Het fundament van

korte termijn beslissingen. Angst houdt de vastgoedmarkt in

de westerse economie wankelt, niet op de laatste plaats vanwege

zijn greep, met alle gevolgen van dien voor partijen die op

de omvang van de schuldenberg en het besef dat een belangrijk

deze markt actief zijn. De wereld is echter in transitie en moet

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

1

op zoek naar nieuwe economische verhoudingen en financiële

in 2020, waarvoor de te leveren inspanningen opgevoerd moeten

ratio’s. Dit geldt zeker voor de vastgoedsector, misschien wel de

worden tot zo’n 2,5% van het Bruto Nationaal Product. Dit beleid

meest kapitaalintensieve sector van Nederland. Het bereiken van

wordt breed gedragen door het bedrijfsleven en de wetenschap.

een nieuw evenwichtsniveau duurt daardoor lang, waardoor het

In de Food Valley regio rond Wageningen worden de activiteiten

herstel van deze crisis eerder jaren dan maanden duurt. Sommige

met betrekking tot de Food Valley Ambitie 2020 voortgezet.

problemen zoals financiering zijn zichtbaar in de hele vastgoed-

Deze Ambitie 2020 is de gezamenlijke opgave voor Wageningen

sector, maar andere problemen zoals toenemende leegstand

en omliggende gemeenten om dé Europese topregio te worden

(winkels en kantoorpanden op minder goede locaties) en lagere

voor innovaties op het gebied van gezonde en duurzame voeding,

rendementen zijn niet gelijkmatig over de vastgoedsector ver-

hetgeen aansluit bij het overheidsbeleid. Hierbij wordt ook hard

deeld. Een niche binnen de vastgoedsector, waar nog steeds

gewerkt aan het verbeteren van het vestigingsklimaat en het

positieve ontwikkelingen zichtbaar zijn, is het domein waarin

vormgeven aan de acquisitieactiviteiten. Naast de Food Valley

Kadans Biopartner haar beleggingen zoekt.

regio en de provincie Gelderland speelt Wageningen UR hier ook een belangrijke rol.

De directie van Kadans Biopartner is ervan overtuigd dat de onderliggende krachten onverkort aanwezig zijn om een

Kadans Biopartner is samen met Wageningen UR actief bezig

aantrekkelijk rendement op vastgoedinvesteringen te kunnen

om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken op het terrein

genereren. Daarbij is van belang dat we vastgoed als een

De Born Oost, grenzend aan Wageningen Campus, waar de bouw

langetermijninvestering blijven zien.

van de nieuwe R&D faciliteiten van FrieslandCampina gestart is. Dit laatste gebouw is een mogelijke kandidaat om opgenomen

Binnen de kennisintensieve technologische sectoren, waaronder

te worden in ons fonds.

de life sciences, food en agri business, alsmede semiconductors blijft de vraag naar specifieke huisvesting onverminderd groot.

De ontwikkelingen van campussen en scienceparks in andere

Zowel bij grote bedrijven als bij middelgrote en kleine, vaak

universiteitssteden worden door Kadans Biopartner nauwlettend

startende, ondernemingen.

in de gaten gehouden en waar mogelijk neemt Kadans Biopartner actief deel aan de ontwikkelingen. Zo is door Kadans Biopartner

Het overheidsbeleid is gericht op het inzetten op een negental

met de universiteit Utrecht een raamovereenkomst gesloten voor

aandachtsgebieden op technologisch gebied, te weten: high

de aankoop van het Alexander Numan gebouw (BioPartner Center

tech, agro & food, water, energie, tuinbouw, chemie, creatieve

Utrecht) en voor de ontwikkeling van een nieuwe life sciences

industrie, logistiek, life sciences & health. De verwachting is

incubator, beide gelegen op het Utrecht Science Park. Dit science

dat deze aandachtsgebieden gaan behoren tot de dragers van de

park is sterk in ontwikkeling door de nieuwbouw activiteiten

economische groei. De ambitie van de overheid is om daarmee

voor o.a. het innovatie centrum van Danone en voor het RIVM.

Nederland terug te brengen in de top 5 van kenniseconomieën

De komst van dit soort bedrijven en instellingen maken het

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

2

science park, naast de aanwezigheid van de universiteit en het

achterlaat na de verhuizing naar Utrecht.

academisch ziekenhuis, erg aantrekkelijk voor kennisintensieve

Verder gaan overheidsinstellingen zoals VWA door met inkrimpen

technologische bedrijven om zich daar te vestigen.

waardoor ook daar op termijn ruimten vrij komen die geschikt zijn voor kennisintensieve technologische bedrijven. Het spreekt voor

In Nijmegen is Kadans Biofacilities bezig met de herontwikkeling

zich dat wij die ontwikkelingen in de markt nauwgezet volgen.

van een bestaand gebouw op de nieuwe Novio Tech Campus naast de NXP vestiging. Het gebouw van NXP zal worden aangekocht en getransformeerd tot een uniek bedrijfsverzamelgebouw voor kennisintensieve technologische bedrijven in zowel de semi-conductor als life sciences sector. De ontwikkeling van Novio Tech Campus, op en naast het NXP terrein, gebeurt in nauwe samenwerking met de provincie Gelderland, Ontwikkelings Maatschappij Oost Nederland, de gemeente Nijmegen, NXP en Kadans Biofacilities. Kadans Biofacilities is verder betrokken bij activiteiten (nieuwe ontwikkelingen en herbestemming van bestaande gebouwen) in samenwerking met de universiteiten te Nijmegen, Delft en Leiden. Daarnaast zijn wij ook betrokken bij ontwikkelingen voor life sciences bedrijven in Noord-Brabant. Uiteindelijk is de intentie om met dit soort ontwikkelingen de omvang van Kadans Biopartner te laten groeien. Conform het prospectus verloopt deze beslissing in nauw overleg met de Raad van Commissarissen van Kadans Biopartner. De concurrentie voor Kadans Biopartner neemt toe. De beschikbaarheid van een toenemend aantal bestaande faciliteiten op de markt wordt langzaamaan merkbaar. Denk daarbij aan voormalige MSD faciliteiten te Oss en de gebouwen die het RIVM in De Bilt

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

3

2

Portefeuille

2.1 Huurders

komen voor andere huurders. Wij zijn al enige tijd in gesprek

Zoals al eerder aan u kenbaar gemaakt, heeft de grootste

met potentiële gebruikers voor de huur van een deel van deze

huurder in het Biopartner Center Wageningen, FrieslandCampina,

ruimten. Daarnaast worden thans andere partijen benaderd om

het besluit genomen haar onderzoeksgroepen in 2013 samen te

de resterende ruimten in te vullen.

brengen in een nieuwbouwlocatie op de Campus van Wageningen Universiteit. Dit betekent dat de ruimten in het Nieuwe Kanaal

De huursituatie aan het Nieuwe Kanaal 7 te Wageningen ziet er

die men thans huurt in de tweede helft van 2013 beschikbaar

per 1 januari 2012 als volgt uit: Huurderspec.

Huursituatie Nieuwe Kanaal 7 te Wageningen

Ingang d.d.

Expiratie

Index

Huur

vergoeding

FrieslandCampina Ingredients B.V. *

7R

01.11.2005

31.12.2013

1 jan.

446.356

-

FrieslandCampina Consumer Products Europe B.V. *

7C

01.11.2005

31.12.2013

1 jan.

374.113

135.000

Expressive Research B.B. (v.h. Genetwister Techn.) 7 B

01.01.2012

31.12.2016

1 jan.

116.000

16.000

Micreos B.V.

7P

01.09.2009

28.02.2014

1 jan.

117.330

-

Nuplex Resins B.V.

7N

01.01.2012

31.12.2021

1 jan.

109.000

-

Cleanlight B.V.

7I

01.06.2007

31.05.2013

1 jan.

3.994

-

Kikkoman Europe R&D Laboratory B.V.

7G

01.09.2007

31.08.2013

1 jan.

25.917

16.380

Dyadic B.V.

7S

01.03.2012

31.10.2017

1 jan.

110.280

-

Innosieve

7A

01.11.2011

31.10.2016

1 jan.

32.387

-

Leegstand

7 J/K/F

-

-

-

-

-

1.335.377

167.380

De huurder Nippon Suisan heeft het gebouw Nieuwe Kanaal 7

Wageningen. Dit zogenaamde Ten Houtengebouw is inmiddels

per 1 april 2011 verlaten, deze ruimte is inmiddels verhuurd

aan de portefeuille van Kadans Biopartner toegevoegd en met

aan FrieslandCampina.

ingang van 1 maart 2011 door Kadans Biopartner verhuurd voor een periode van 15 jaar. Voor de vrijgekomen ruimten worden

Eén van de grootste huurders, Blgg Groep, is medio 2011 uit

nieuwe huurders gezocht. Inmiddels is weer zo’n 25% verhuurd,

het Nieuwe Kanaal getrokken teneinde alle activiteiten onder

de verwachting is dat de resterende 75% in de loop van dit jaar

te brengen op één nieuwe locatie aan de Binnenhaven 5 te

ingevuld zal worden.

* expiratie vindt plaats in de 2e helft van 2013.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

4

Ondanks het vertrek van Blgg Groep uit het Nieuwe Kanaal 7,

De gemiddelde resterende looptijd van de huurovereenkomsten

is er nog immer sprake van een totale verhuuropbrengst van

van het Nieuwe Kanaal is inmiddels toegenomen tot circa 3 jaar,

circa 91% van de aanvangsjaarhuur.

terwijl deze bij aanvang van het fonds circa 1,5 jaar bedroeg.

Met andere huurders zijn voortdurend gesprekken gaande om

De totale gemiddelde resterende looptijd van de

hun toekomstige gebruikerswensen in te kunnen vullen, mede

huurovereenkomsten op fondsniveau bedraagt zo’n 8,7 jaar,

met als doel de bestaande huurovereenkomsten te verlengen.

hetgeen comfortabel is. Huurverplichtingen worden correct

Recentelijk is dit gerealiseerd bij Expressive Research

nagekomen en er zijn geen achterstanden in de portefeuille.

(Genetwister) en Nuplex Resins. Huurderspec. Huursituatie Binnenhaven 5 te Wageningen Blgg Groep

Ingang d.d.

Expiratie

Index

Huur

vergoeding

01.03.2011

28.02.2026

1 jan.

1.392.639

-

5

2.2 Gebouwen In het verslagjaar zijn er geen noemenswaardige investeringen

daarmee iets boven de boekwaarde. Het eveneens multifunctionele

verricht in het object Nieuwe Kanaal 7. Wel zijn er beperkte uit-

pand aan Binnenhaven 5 is gewaardeerd op een bedrag van

gaven gedaan voor klein onderhoud en herstelwerkzaamheden.

€ 16.000.000 (kosten koper) en ligt daarmee € 600.000 boven

Beide objecten in Wageningen zijn in de zomer van 2011

de huidige boekwaarde. Kadans Biopartner stelt de marktwaarde

getaxeerd door DTZ Zadelhoff. De waarde van het multifunctionele

per jaareinde vast op € 15.400.000 (kosten koper). Dit is gelijk

bedrijfsverzamelgebouw aan Nieuwe Kanaal 7 is daarbij vast-

aan de oorspronkelijke verkrijgingsprijs. Daarmee wordt afgeweken

gesteld op een bedrag van € 12.250.000 (kosten koper) en ligt

van de taxatie door DTZ Zadelhoff.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

5

3.

Bericht van de commissarissen 2011

Voor Kadans Biopartner B.V. is 2011 een goed jaar geweest.

De Raad adviseert aandeelhouders/certificaathouders de voor-

Beide objecten in Wageningen zijn goed geconsolideerd en

liggende jaarrekening over 2011 vast te stellen.

kennen een gemiddelde looptijd van de huurovereenkomsten van 8,7 jaar.

De Raad spreekt haar waardering uit voor de vele initiatieven, die door de directie zijn genomen om met toekomstige investe-

Het streven van de directie om de investeringen en huurovereen-

ringen en projecten de onderneming verder gestalte te geven.

komsten in de kennisintensieve technologische sectoren zoals life sciences, food en semiconductors uit te breiden, lijkt met enkele beloftevolle prospects in 2012 vorm te krijgen.

Wageningen, 20 april 2012

De Raad heeft viermaal met de directie vergaderd en eenmaal

Em. Prof. Ir. W.G. Keeris

in aanwezigheid van de accountants van de vennootschap. In

Ing. W.M.G. Knops

een bespreking is de strategie uitvoerig aan de orde gekomen.

Drs. W.J.J.M. Luchtman (voorzitter)

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

6

4.

Financieel verslag

4.1 Jaarrekening 2011 Voor een uitgebreide toelichting verwijzen wij naar het rapport

Onderstaand zijn de resultaten vereenvoudigd weergegeven en

inzake de jaarrekening 2011 zoals door KPMG Accountants N.V.

afgezet tegen de prognose voor 2011.

voorzien van een goedkeurende controleverklaring. Realisatie 2011

Prognose 2011

Opbrengsten Huuropbrengsten Rentebaten

2.740.753

100,4%

2.728.834

100.442

104,6%

96.000

2.841.195

100,6%

2.824.834

Exploitatiekosten Erfpachtkosten

-64.955

99,9%

-65.000

Beheerskosten

-109.628

101,1%

-108.469

Onderhoud

-26.394

19,5%

-135.226

Overige exploitatiekosten

-65.971

59,6%

-110.775

-266.948

63,6%

-419.470

-644.262

98,6%

-653.167

-644.262

98,6%

-653.167

Rentelasten Vreemd vermogen Algemene kosten Juridisch advies

-

-

Fiscaal advies

-3.924

Accountantskosten

-3.500

100%

Overige algemene kosten

Resultaat boekjaar

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

-3.500

-45.718

122,9%

-37.200

-53.142

130,6%

-40.700

1.876.843

109,7%

1.711.497

7

Opbrengsten

Rentelasten

De huuropbrengsten over het verslagjaar bedroegen zo’n € 2,7

Ook de rentelasten liggen in lijn met de begroting. De geringe

miljoen en lagen daarmee vrijwel in lijn met de begroting.

afwijking wordt veroorzaakt doordat een deel van de financieringen

Ten opzichte van het voorgaande verslagjaar betekent dit een

een variabel karakter kent, met daarbij een rentederivaat ter

stijging van circa € 1,1 miljoen, hetgeen verklaard kan worden

afdekking van de risico’s. De aanschafwaarde van dit derivaat

door de uitbreiding van het fonds met het object Binnenhaven 5.

wordt lineair afgeschreven over de looptijd en als zodanig

De rentebaten zijn hoger dan begroot, waarbij de afwijking

verantwoord in de winst-en-verliesrekening.

verklaard kan worden door de ontvangen bankrente. Algemene kosten Exploitatielasten

De algemene kosten zijn enigszins hoger dan begroot. Enerzijds

De exploitatielasten over 2011 zijn fors lager uitgekomen dan

wordt dit veroorzaakt door het feit dat de kosten van de Raad

begroot. Zo zijn de onderhoudslasten gedurende het verslagjaar

van Commissarissen niet juist begroot waren (begroting derhalve

erg meegevallen, ofschoon wij voor de komende jaren een hoger

te laag) en het feit dat er eenmalig sprake is geweest van

niveau verwachten. Zo zullen in de loop van 2013 de vrijkomen-

automatiseringskosten/aanpassing website ten behoeve van

de ruimten, thans gehuurd door FrieslandCampina, weer geschikt

de algehele communi- catie naar (potentiële) huurders en

moeten worden gemaakt voor een of meerdere nieuwe huurders.

investeerders in Kadans Biopartner.

Aangezien de marktwaarde van beide objecten recent is vastgesteld door DTZ Zadelhoff, waarbij rekening is gehouden met het

Resultaat

aflopen van deze huurovereenkomsten, is het niet reëel om een

Het uiteindelijke resultaat over 2011 bedraagt € 1.876.843

voorziening op te nemen in de jaarrekening. Fiscaal zal echter

en bedraagt bijna 10% meer dan hetgeen is geprognotiseerd.

wel een voorziening worden getroffen voor groot onderhoud c.q.

Dit stemt tot tevredenheid.

deze voorziene aanpassingen. 4.2 Dividend De overige exploitatiekosten, waaronder verzekeringskosten en

Vanuit het resultaat dienen allereerst de bancaire en overige aflos-

zakelijke lasten, zijn eveneens lager dan begroot. Wel dient hierbij

singen te worden voldaan, waarna het restant als dividend kan worden

rekening te worden gehouden met de ontvangen vergoeding voor

uitbetaald aan de aandeelhouders. De kenmerken van een fiscale

het opmaken van de servicekostenafrekeningen ten behoeve van

beleggingsinstelling zijn echter dat het volledige fiscale resultaat

de huurders. Het over 2011 ontvangen bedrag is circa € 25.000,-.

aan de aandeelhouders dient te worden uitgekeerd, ongeacht eventuele aflossingsverplichtingen die er zijn. Het deel van de cashflow dat dient te worden aangewend voor aflossingen wordt derhalve aan de aandeelhouders uitgekeerd in de vorm van stockdividend. Hiernaast wordt een en ander geschematiseerd weergegeven.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

8

Kasstroom

Realisatie 2011

Kasstroom uit operationele activiteiten

1.876.843 1.876.843

Aflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/1

-215.792

SNS Property Finance 50126/2

-84.436

SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit)

-82.241

FHG 200.086.509 (= Biopartner Projecten)

-266.680

Gemeente Wageningen

-26.820

Gemeente Wageningen

-9.076 -685.045

Netto kasstroom

Rendementsberekening * Netto resultaat Enkelvoudig rendement Uitkeerbaar dividend Uitkeerbaar rendement

1.191.798

Realisatie 2011

Prognose 2011

1.876.843

1.711.497

13,7%

12,6%

1.191.798

961.497

8,7%

7,1%

Interim uitkering 1e halfjaar 2011

613.454

Interim uitkering 2e halfjaar 2011

487.753

Slotuitkering 2011

90.591

* Het rendement is vastgesteld op basis van de commerciële jaarrekening. Het daadwerkelijk uitkeerbaar dividend zal worden vastgesteld op basis van de fiscale jaarrekening en kan afwijken van de hier vermelde gegevens.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

9

Het fiscale resultaat dat de contante winstuitkering over 2011 overstijgt, zal aan de aandeelhouders worden uitgekeerd in de vorm van stockdividend (dividend in de vorm van additionele participaties). Deze kunnen pas in geval van een eventuele verkoop van aandelen of het vastgoed, worden omgezet in liquiditeiten. 4.3 Overige zaken In het verslagjaar is de directie geconfronteerd met belastingclaims over de jaren voorafgaand aan de overname, die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze claims niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen fiscaal advies bij KPMG Meyburg en het feit dat de claims kunnen worden neergelegd bij de voormalige aandeelhouders van de vennootschap Wageningen Universiteit en Participatie Maatschappij Oost Nederland N.V. – aangenomen dat deze geen nadelige invloed van betekenis zal hebben op de financiële positie van de vennootschap. Beide laatste partijen hebben zelf het verweer naar de belastingdienst op zich genomen en hebben daarmee impliciet hun aansprakelijkheid erkend.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

10

5.

Verwachtingen

5.1 Prognose 2012 De verwachtingen voor 2012 zijn gematigd positief. De directie

zijn, hetgeen van invloed is op de totale inkomstenstroom.

verwacht geen grote wisselingen in het huurdersbestand en derhalve ook niet voor de huurniveaus in de vennootschap.

Voor een volledig overzicht van de prognose verwijzen wij u

Wel zal het object Binnenhaven 5 voor een volledig jaar verhuurd

naar onderstaand overzicht:

Prognose 2012 Opbrengsten Huuropbrengsten Rentebaten

2.920.000 2.920.000

Exploitatiekosten Erfpachtkosten

-66.200

Beheerskosten

-116.800

Onderhoud

-175.200

Overige exploitatiekosten

-10.000 -368.200

Rentelasten Vreemd vermogen

-682.500 -682.500

Algemene kosten Juridisch advies Fiscaal advies Accountantskosten Overige algemene kosten

-15.000 -3.500 -35.000 -53.500

Resultaat boekjaar

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

1.815.800

11

Rendementsberekening (over de periode 1.01.2012 t/m 31.12.2012)

Prognose 2012

Netto resultaat

1.815.800

Enkelvoudig rendement

13,3%

Uitkeerbaar dividend

991.800

Uitkeerbaar rendement

7,3%

Voor geheel 2012 wordt een totaal bedrag aan huurinkomsten

In deze prognose is nog geen rekening gehouden met een

begroot van circa € 2,9 miljoen, waarbij rekening gehouden is

eventuele uitbreiding van het fonds met nieuwe investeringen.

met een gedeeltelijke invulling van de bestaande leegstand.

Zodra deze echter concreet worden, zullen wij u hiervan tijdig op de hoogte brengen.

Zoals eerder gememoreerd waren de onderhoudslasten over 2011 fors lager dan begroot. Voor 2012 gaat de directie echter uit van

Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te

een hoger niveau aan onderhouds- en daarmee exploitatielasten.

hebben. In het geval van vragen of opmerkingen zijn wij

De totale exploitatielasten voor 2012 worden begroot op circa

uiteraard te allen tijde bereid tot het geven van een nadere

€ 368.000, zo’n 12,6% van de huuropbrengsten en een toename

toelichting.

met circa 38% ten opzichte van 2011. Wageningen, 20 april 2012 Ook de rentelasten zullen in 2012 verder toenemen. De financiële lasten van de hypothecaire geldlening voor het object

Kadans Biofacilities B.V.

Binnenhaven 5 zullen, in tegenstelling tot 2011, een volledig jaar op de winst-en-verliesrekening drukken. Uiteindelijk wordt

Wim Boers

Jeff Gielen

Michel Leemhuis

€ 682.348 aan rentelasten voorzien, hetgeen leidt tot een netto resultaat voor 2012 van circa € 1,8 miljoen, zo’n 3,3% lager dan in 2011. Het uitkeerbare resultaat wordt begroot op circa € 992.000, ofwel 7,3%.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

12

13

14

6

Jaarverslag 2011

6.1 Balans per 31 december 2011

2011

2010

(vóór resultaatbestemming) Vaste activa Vastgoedbeleggingen in portefeuille Financiële vaste activa

27.600.000

12.200.000

43.000

7.238.824 27.643.000

19.438.824

Vlottende activa Vorderingen Liquide middelen

67.322

120.283

1.144.125

544.343 1.211.447

664.626

28.854.447

20.103.450

Eigen vermogen Geplaatst kapitaal

1.514.700

1.514.700

Herwaarderingsreserve

1.582.840

1.582.840

Agioreserve

6.982.235

6.982.235

Overige reserves

2.921.590

2.593.015

Onverdeeld resultaat

1.894.325

987.281

Langlopende schulden Kortlopende schulden

6.2 Winst-en-verliesrekening over 2011

14.895.690

13.660.071

12.589.326

5.681.818

1.369.431

761.561

28.854.447

20.103.450

2011

2010

Opbrengsten uit vastgoedbeleggingen Huuropbrengsten

2.740.753

Som der bedrijfsopbrengsten Exploitatiekosten

1.642.429 2.740.753

1.642.429

253.673

226.365

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

53.142

66.770

Overige bedrijfskosten

13.275

Som der bedrijfslasten

54.579 320.090

347.714

2.420.663 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

-100.442

1.294.715 -99.857

644.262

389.809 543.820

289.952

1.876.843

1.004.763

17.482

-17.482

1.894.325

987.281

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Aandeel in resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen Resultaat boekjaar

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

15

7.

Toelichting jaarrekening 2011

7.1 Algemeen

Lasten worden verwerkt wanneer een vermindering van het economisch potentieel, samenhangend met een vermindering

Kadans Biopartner B.V. is statutair gevestigd te Wageningen. De

van een actief of een vermeerdering van een verplichting, heeft

activiteiten bestaan uit het exploiteren van vastgoedbeleggingen

plaatsgevonden, waarvan de omvang betrouwbaar kan worden

en het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogens-

vastgesteld.

waarden. De aandelen zijn in handen van Stichting Administratiekantoor Biopartner. De certificaten zijn in handen van meerdere

Indien een transactie ertoe leidt dat nagenoeg alle of alle

participanten.

toekomstige economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot een actief of verplichting aan een

Toegepaste standaarden

derde zijn overgedragen, wordt het actief of de verplichting

De jaarrekening is opgesteld volgens de wettelijke bepalingen

niet langer in de balans opgenomen. Verder worden activa en

van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek.

verplichtingen niet meer in de balans opgenomen vanaf het tijdstip waarop niet meer wordt voldaan aan de voorwaarden

Cijfers ter vergelijking

van waarschijnlijkheid van de toekomstige economische voordelen

De cijfers zijn voor 2010, waar nodig, geherrubriceerd teneinde

en betrouwbaarheid van de bepaling van de waarde.

vergelijkbaarheid met 2011 mogelijk te maken. De opbrengsten en kosten worden toegerekend aan de periode Toepassing van artikel 407 Boek 2 BW

waarop zij betrekking hebben. Opbrengst wordt verantwoord

Op grond van artikel 407 lid 2 Boek 2 BW is consolidatie

indien de onderneming alle belangrijke risico’s met betrekking

achterwege gebleven.

tot de handelsgoederen heeft overgedragen aan de koper. De jaarrekening wordt gepresenteerd in euro’s.

7.2 Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling

Gebruik van schattingen De opstelling van de jaarrekening vereist dat het management

Algemeen

oordelen vormt en schattingen en veronderstellingen maakt

De grondslagen die worden toegepast voor de waardering van

die van invloed zijn op de toepassing van grondslagen en de

activa en passiva en de resultaatbepaling zijn gebaseerd op

gerapporteerde waarde van activa en verplichtingen, en van

historische kosten, tenzij anders vermeld.

baten en lasten. De daadwerkelijke uitkomsten kunnen afwijken van deze schattingen. De schattingen en onderliggende ver-

Voor zover niet anders is vermeld, worden activa en passiva

onderstellingen worden voortdurend beoordeeld. Herzieningen

opgenomen tegen nominale waarde.

van schattingen worden opgenomen in de periode waarin de

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waar-

schatting wordt herzien en in toekomstige perioden waarvoor

schijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de

de herziening gevolgen heeft.

onderneming zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. Een verplichting wordt in de balans

Vastgoedbeleggingen in portefeuille

opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de afwikkeling

Vastgoedbeleggingen in portefeuille bestaan uit onroerend

daarvan gepaard zal gaan met een uitstroom van middelen en

goed dat gehouden wordt omwille van huuropbrengsten,

de omvang van het bedrag daarvan betrouwbaar kan worden

waardestijgingen of een combinatie daarvan. Eerste waardering

vastgesteld.

geschiedt tegen verkrijgingsprijs, inclusief transactiekosten. Na eerste opname worden de vastgoedbeleggingen gewaardeerd

Baten worden in de rekening van baten en lasten opgenomen

tegen actuele waarde. De actuele waarde is berekend tegen de

wanneer een vermeerdering van het economisch potentieel,

marktwaarde (kosten koper) van het object, dat wil zeggen het

samenhangend met een vermeerdering van een actief of een

geschatte bedrag waarvoor een onroerende zaak op de waarde-

vermindering van een verplichting, heeft plaatsgevonden,

ringsdatum kan worden verhandeld tussen een tot een transactie

waarvan de omvang betrouwbaar kan worden vastgesteld.

bereid zijnde koper en verkoper in een zakelijke, objectieve

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

16

transactie voorafgegaan door gedegen onderhandeling waarbij

Financiële vaste activa

de partijen goed geïnformeerd waren. Wanneer geen actuele

Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en

marktprijzen in een actieve markt beschikbaar zijn, komen de

financiële beleid kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd

waarderingen tot stand op basis van de geschatte huurwaarde

volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de netto-

van het object. De brutowaarde van het object wordt bepaald

vermogenswaarde. Bij de bepaling van de nettovermogenswaarde

met behulp van een marktrente. Indien de feitelijke huur

worden de waarderingsgrondslagen van Kadans Biopartner B.V.

belangrijk afwijkt van de geschatte huurwaarde, wordt de

gehanteerd. Deelnemingen met een negatieve vermogenswaarde

schatting gecorrigeerd voor de feitelijk ontvangen huur.

worden op nihil gewaardeerd. Kadans Biopartner B.V. staat garant voor de schulden van haar deelneming en daarom wordt

De gehanteerde uitgangspunten zijn gestaafd met markt-

een voorziening gevormd. Deze voorziening wordt primair ten

gegevens. De waardebepalingen zijn gebaseerd op inschattingen

laste van de vorderingen op de deelneming gevormd.

ten aanzien van de markthuur, leegstand en hoogte van het aanvangsrendement. Wijzigingen in deze parameters kunnen

7.3 Financiële instrumenten

leiden tot andere uitkomsten. Derivaten In de waardering wordt, waar van toepassing, tot uitdrukking

De onderneming maakt gebruik van cap- en floorcontracten om

gebracht: het type huurder dat het vastgoed gebruikt of verant-

renterisico’s op langlopende schulden aan kredietinstellingen te

woordelijk is voor het voldoen aan de huurverplichtingen.

beheersen. De onderneming past kostprijshedge accounting toe

Daarnaast komen de verdeling van verantwoordelijkheden wat

teneinde de resultaten naar aanleiding van renteontwikkelingen

betreft onderhoud en verzekering tussen de vennootschap en

uit de cap- en floorcontracten en de afgedekte schuld gelijktijdig

de huurder, en de resterende economische levensduur van het

in de winst-en-verliesrekening te verwerken.

vastgoed tot uitdrukking in de waardering. Aangenomen wordt dat in geval van huurprijsaanpassing of huurovereenkomst-

Het niet-effectieve deel van de wijzigingen in de reële waarde

verlenging waarbij een huurprijsverhoging wordt verwacht,

van de afdekkingsrelatie wordt opgenomen in de winst-en-

alle kennisgevingen, en waar nodig tegenberichten, aan de te

verliesrekening.

stellen eisen voldoen en tijdig zijn verstuurd. Indien afgeleide instrumenten niet langer voldoen aan de De marktwaarde per jaareinde is bepaald op basis van een

voorwaarden voor hedge accounting, aflopen of worden

taxatie door een onafhankelijke externe taxateur volgens de

verkocht, wordt hedge accounting beëindigd. De tot dat

huurwaardekapitalisatiemethode en gestaafd door interne

moment in het vermogen verantwoorde resultaten blijven in het

waardebepalingen. De bruto-aanvangsrendementen in de externe

eigen vermogen uitgesteld tot het moment dat de toekomstige

taxaties voor het object Binnenhaven en het object Nieuwe

transactie plaatsvindt. Indien de transactie naar verwachting

Kanaal zijn gesteld op respectievelijk 8,02% en 9,74%.

niet meer plaatsvindt, worden de in het eigen vermogen uitgestelde cumulatieve hedgeresultaten naar de winst-en-

De herwaardering wordt verantwoord in de winst-en-verlies-

verliesrekening gebracht.

rekening. Onderhoudsuitgaven worden slechts geactiveerd, indien zij de waarde van het object verhogen.

De aanschafwaarde wordt lineair berekend over de looptijd van het contract in de winst-en-verliesrekening verantwoord.

Winst of verlies op de verkoop van een vastgoedbelegging (berekend als het verschil tussen de netto-opbrengst van de

Vorderingen

verkoop en de boekwaarde van het actief) wordt verantwoord in

Vorderingen worden gewaardeerd op de nominale waarde onder

de winst-en-verliesrekening. Wanneer een vastgoedbelegging

aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Voorzieningen

wordt verkocht, wordt het gerelateerde bedrag uit de herwaar-

worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de

deringsreserve overgeheveld naar de post overige reserves.

inbaarheid van de vorderingen.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

17

Eigen vermogen

Kosten uitbesteed werk en andere externe kosten

Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van

Hieronder zijn begrepen de direct aan de netto-omzet

eigen vermogensinstrumenten, worden gepresenteerd onder

toerekenbare kosten.

eigen vermogen. Uitkeringen aan houders van deze instrumenten worden in mindering van het eigen vermogen gebracht als

Aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt

onderdeel van de winstverdeling.

deelgenomen Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt

Financiële instrumenten, die de juridische vorm hebben van een

deelgenomen omvat het aandeel van de groep in de resultaten

financiële verplichting, worden gepresenteerd onder schulden.

van deze deelnemingen.

Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot deze financiële instrumenten worden in de winst-en-verliesrekening

De resultaten van de deelnemingen die gedurende het boekjaar

verantwoord als kosten of opbrengsten.

zijn verworven of afgestoten worden vanaf het verwervingsmoment respectievelijk tot het moment van afstoting verwerkt

Herwaarderingsreserve

in het resultaat van de groep.

Waardevermeerderingen van activa die worden gewaardeerd tegen actuele waarde worden opgenomen in de herwaarderingsreserve.

Belastingen over het resultaat

De herwaarderingsreserve wordt gevormd per individueel actief

De vennootschap is een fiscale beleggingsinstelling in de zin

en is niet hoger dan het verschil tussen de boekwaarde op basis

van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969.

van historische kostprijs en de boekwaarde op basis van actuele

Dit betekent dat de winst wordt belast tegen een vennoot-

waarde. Als een actief wordt vervreemd, valt een eventueel

schapsbelastingtarief van 0%.

aanwezige herwaarderingsreserve met betrekking tot dat actief vrij ten gunste van de overige reserve. Opbrengstverantwoording De onderneming rekent de opbrengst van verkopen tot de netto-omzet wanneer alle belangrijke rechten op economische voordelen alsmede alle belangrijke risico’s met betrekking tot de goederen zijn overgedragen aan de koper, wanneer levering heeft plaatsgevonden, de prijs is vastgesteld of bepaalbaar is en er redelijke zekerheid bestaat dat de verkoopprijs inbaar is. Normaal gesproken wordt aan deze criteria voldaan op het moment dat het product of de dienst geleverd is en acceptatie, indien vereist, verkregen is. Onder netto-omzet wordt verstaan de opbrengst uit verkoop en levering van goederen en diensten onder aftrek van kortingen en bonussen en van over de omzet geheven belastingen. Huuropbrengsten uit vastgoedbeleggingen worden lineair in de winst-en-verliesrekening opgenomen op basis van de duur van de huurovereenkomst. Vergoedingen ter stimulering voor het sluiten van huurovereenkomsten, worden als integraal deel van de totale huuropbrengsten verwerkt.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

18

8.

Vastgoedbeleggingen in portefeuille

8.1 Vastgoedbeleggingen in portefeuille

2011

2010

Nieuwe Kanaal te Wageningen

12.200.000

12.200.000

Binnenhaven te Wageningen

15.400.000

–

27.600.000

12.200.000

Het verloop van de vastgoedbeleggingen in portefeuille luidt als volgt: Stand per 1 januari: Aanschafwaarde

10.617.160

Cumulatieve herwaardering

1.582.840

Boekwaarde

12.200.000

Mutaties in boekjaar: Investeringen

15.400.000

Stand per 31 december: Aanschafwaarde

26.017.160

Cumulatieve herwaardering

1.582.840 27.600.000

8.2 Financiële vaste activa

2011

2010

Het verloop van de financiële vaste activa is als volgt weer te geven:

Deelneming

Lening u/g

Derivaten

Totaal

518

7.200.000

38.306

7.238.824

17.482

–

–

17.482

Af: Aflossingen

–

-7.200.000

–

-7.200.000

Af: Waardeverminderingen

–

–

-13.306

-13.306

18.000

–

25.000

43.000

Stand per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Bij: Aandeel in resultaat deelnemingen

Stand per 31 december Deelneming Kadans Biopartner Projecten B.V.

Derivaten

Dit betreft een 100%-deelneming gevestigd te Wageningen.

Cap- en floorcontracten zijn afgesloten voor hypothecaire leningen ad € 1.514.849 met een variabel rentepercentage.

Lening u/g Kadans Biopartner Projecten B.V.

De vennootschap heeft cap- en floorcontracten afgesloten voor

De hoofdsom bedraagt € 7.200.000. De lening is verstrekt in

een contractwaarde per 31 december 2011 van circa € 1.790.000

december 2010. Met ingang van 31 december 2010 wordt een

op een 1-maands EURIBOR. Het contract heeft een looptijd tot

rente van 8% op jaarbasis berekend. De lening is bij inbreng

3 maart 2014. Het vast te betalen rentepercentage bedraagt

van de vastgoedbelegging Binnenhaven te Wageningen in 2011

minimaal 2 en maximaal 4,75. De marktwaarde van de contracten

geheel afgelost.

bedraagt circa € 46.000 negatief.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

19

8.3 Vorderingen (Alle vorderingen hebben een looptijd van korter dan één jaar) Debiteuren Rekening-courant Biopartner Projecten B.V.

2011

2010

62

51.312

66.670

49.589

Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner

–

11

Te vorderen dividendbelasting

–

19.371

Overige vorderingen en overlopende activa

590

–

67.322

120.283

Rekening-courant Biopartner Projecten B.V. Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt geen rente in rekening gebracht. Rekening-courant Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt geen rente in rekening gebracht. 8.4 Liquide middelen De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de vennootschap. 8.5 Geplaatst kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt € 3.300.000 en is verdeeld in 3.300.000 gewone aandelen van elk € 1. Het gestorte en opgevraagde kapitaal bestaat uit 1.514.700 gewone aandelen. 8.6 Herwaarderingsreserve Stand per 1 januari Herwaardering boekjaar Stand per 31 december

2011 1.582.840 – 1.582.840

8.7 Agioreserve In 2010 is door de aandeelhouders € 6.982.235 aan agio gestort. 8.8 Overige reserves Stand per 1 januari Resultaatbestemming 2010 Interim dividend 2011 Stand per 31 december

8.9 Onverdeeld resultaat

2011 2.593.015 987.281 -658.706 2.921.590

2011

Stand per 1 januari

987.281

Af: Onverdeeld resultaat 2010

987.281

Bij: Resultaat 2011 Stand per 31 december

1.894.325 1.894.325

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld over het resultaat 2011 € 487.753 dividend uit te keren en het restant ad € 1.406.572 toe te voegen aan de overige reserves.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

20

8.10 Langlopende schulden

2011

2010

Schulden aan kredietinstellingen

5.191.249

5.580.361

Schulden aan Kadans Biopartner Projecten B.V.

7.333.320

–

Schulden aan gemeente Wageningen

Schulden aan kredietinstellingen

64.757

101.457

12.589.326

5.681.818

2011

2011

2011

2011

SNS Bank N.V.

SNS Bank N.V.

SNS Bank N.V.

Totaal

Lening I

Lening II

Lening III

1.507.813

3.928.196

144.352

5.580.361

84.436

215.792

82.241

382.469

1.592.249

4.143.988

226.593

5.962.830

Af: Aflossingen 2011

77.400

197.809

75.930

351.139

Af Aflossingsverplichting 2012

91.472

233.774

95.196

420.442

1.423.377

3.712.405

55.467

5.191.249

Het verloop luidt als volgt:

Stand per 1 januari Aflossingsverplichting 2011

Stand per 31 december

SNS Bank N.V.

Lening III

Dit betreft drie hypothecaire leningen:

Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot € 1.000.000. De lening heeft een looptijd van 10 jaar. De aflossing geschiedt door middel

Lening I

van een maandelijkse annuïteit van € 7.884. De rente bedraagt

Dit betreft een hypothecaire lening, oorspronkelijk groot

6% op jaarbasis. De looptijd van de lening is korter dan vijf jaar.

€ 2.500.000. De lening heeft een looptijd van 25 jaar. De aflossing bedraagt € 8.333 per maand, voor het eerst op

Voor lening II en III zijn de volgende zekerheden verstrekt:

1 januari 2005. De rente bedraagt 1-maands EURIBOR met een

- eerste pandrecht op de rechten en vorderingen uit de

opslag van 1,15 procentpunt op jaarbasis. € 1.057.489 heeft een

huurovereenkomst gesloten met FrieslandCampina B.V.;

looptijd langer dan 5 jaar. De volgende zekerheden zijn verstrekt:

- eerste recht van hypotheek op het bedrijfsgebouw aan de

- eerste recht van hypotheek op het bedrijfsgebouw aan de Nieuwe Kanaal fase 2 te Wageningen; - eerste pandrecht op vorderingen en inventarissen; - eerste pandrecht op de achtergestelde lening van de

hoek Binnenhaven en Nieuwe Kanaal te Wageningen; - eerste pandrecht op inventarisgoederen; - eerste pandrecht op rechten en vorderingen uit huurovereenkomsten.

gemeente Wageningen. Schulden aan Kadans Biopartner Projecten B.V. Lening II

Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot € 7.733.320.

Dit betreft een hypothecaire lening, oorspronkelijk groot

De lening heeft een looptijd tot 1 augustus 2015. De aflossing

€ 6.812.100. De lening heeft een looptijd van 25 jaar.

bedraagt € 33.335 per maand. De rente bedraagt 4,98% op

De aflossing bedraagt € 17.982,63 per maand. De rente

jaarbasis. De looptijd van de lening is korter dan vijf jaar.

bedraagt 4,84% op jaarbasis en is vast tot 1 maart 2015.

De volgende zekerheden zijn verstrekt:

€ 2.777.309 heeft een looptijd langer dan 5 jaar.

- eerste recht van hypotheek op het bedrijfsgebouw aan de Binnenhaven 5 te Wageningen. - eerste pandrecht op rechten en vorderingen uit huurovereenkomsten.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

21

Schulden aan gemeente Wageningen 2011

Lening

Achtergestelde lening

gemeente Wageningen

gemeente Wageningen

Totaal

56.079

45.378

101.457

Stand per 1 januari Aflossingsverplichting 2011

Af: Aflossingen 2011

26.820

9.076

35.896

82.899

54.454

137.353

26.820

9.076

35.896

Af: Aflossingsverplichting 2012

27.625

9.075

36.700

Stand per 31 december

28.454

36.303

64.757

Lening gemeente Wageningen Dit betreft een lening, oorspronkelijk groot € 250.000. De lening heeft een looptijd tot 1 januari 2013. De aflossing geschiedt door middel van een jaarlijkse annuïteit van € 29.380. De rente bedraagt 3% op jaarbasis. Voor deze lening zijn geen zekerheden overeengekomen. Achtergestelde lening gemeente Wageningen Dit betreft een achtergestelde lening, oorspronkelijk groot € 90.756. De lening is achtergesteld ten opzichte van de schulden aan kredietinstellingen en heeft een looptijd tot 1 juli 2016. De aflossing geschiedt in 10 jaarlijkse termijnen van € 9.076 voor het eerst op 1 juli 2007. De rente bedraagt 5,6% op jaarbasis. Voor deze lening zijn geen zekerheden overeengekomen.

8.11 Kortlopende schulden Aflossingsverplichting

2011

2010

890.498

418.364

Schulden aan leveranciers en handelskredieten

78.037

76.367

Rekening-courant Kadans Biofacilities B.V.

15.038

56.932

–

19.372

Servicerekening panden

94.814

129.047

Omzetbelasting

40.516

5.808

150.745

18.798

99.783

36.873

1.369.431

761.561

Rekening-courant Cadenza Vastgoed B.V.

Vooruitontvangen huur Nog te ontvangen facturen

De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar. Er zijn geen zekerheden verstrekt. Rekening-courant Kadans Biofacilities B.V. Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt 6% rente in rekening gebracht. Rekening-courant Cadenza Vastgoed B.V. Er is geen aflossingsschema overeengekomen. Er wordt 6% rente in rekening gebracht. Niet in de balans opgenomen verplichtingen Tegen de vennootschap zijn belastingclaims ingediend die door haar worden betwist. Hoewel de afloop van deze claims niet met zekerheid kan worden voorspeld, wordt – mede op grond van ingewonnen fiscaal advies en het feit dat de claims kunnen worden weergelegd aan de voormalig aandeelhouders van de vennootschap – aangenomen dat deze geen nadelige invloed van betekenis zal hebben op de financiële positie van de vennootschap.

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

22

8.12 Exploitatiekosten In de exploitatiekosten is een door Kadans Biofacilities B.V. berekende beheervergoeding opgenomen ad € 109.628 (2010: € 65.697). 8.13 Kosten van uitbesteed werk en andere externe kosten Advieskosten Managementvergoeding Accountantskosten Kantoorkosten Verkoopkosten

8.14 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Lening u/g Rente rekening-courant Cadenza Vastgoed B.V. Rente rekening-courant Kadans Biofacilities B.V. Bank

8.15 Rentelasten en soortgelijke kosten Rente hypothecaire leningen Mutatie derivaten Rente gemeente Wageningen Rente floorcontracten Rente en kosten bank

2011

2010

3.924

57.594

24.647

5.520

3.500

3.500

15.183

156

5.888

–

53.142

66.770

2011

2010

94.400

49.600

–

21.717

846

17.893

5.196

10.647

100.442

99.857

2011

2010

610.010

309.052

13.306

11.694

7.219

6.826

13.727

30.405

–

31.832

644.262

389.809

8.16 Transacties met verbonden partijen Van transacties met verbonden partijen is sprake wanneer een relatie bestaat tussen de onderneming, haar deelnemingen en hun bestuurders en leidinggevende functionarissen. Er hebben zich geen transacties met verbonden partijen voorgedaan op niet zakelijke grondslag. In de normale bedrijfsactiviteiten koopt en verkoopt de onderneming goederen en diensten van en aan verschillende verbonden partijen waarin de onderneming een belang van 50% of minder bezit. Deze transacties worden over het algemeen op zakelijke grondslag uitgevoerd tegen voorwaarden die vergelijkbaar zijn met die van transacties met derden. Transacties met verbonden partijen zijn separaat toegelicht in de jaarrekening. 8.17 Personeelsbestand Gedurende het verslagjaar 2011 waren, evenals in 2010, er geen personeelsleden in dienst van de vennootschap. Wageningen, 20 april 2012 Directie Kadans Biofacilities B.V.

Raad van Commissarissen

W.M.G.H. Boers MRE

Em. Prof. Ir. W.G. Keeris

Dr. J.Th. Gielen

Ing. W.M.G. Knops

Drs. M.G.T. Leemhuis MRE

Drs. W.J.J.M. Luchtman (voorzitter)

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

23

9.

Overige gegevens

9.1 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Kadans Biopartner B.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit rapport opgenomen jaarrekening 2011 voor het jaar eindigend op 31 december 2011 van Kadans Biopartner B.V. te Wageningen gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2011 en de winst-en-verliesrekening over 2011 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de vennootschap is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW). Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de vennootschap. Een controle omvat tevens het

J a a r v e r s l a g 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.

evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de vennootschapgemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Kadans Biopartner B.V. per 31 december 2011 en van het resultaat over 2011 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. ’s-Hertogenbosch, 20 april 2012 KPMG ACCOUNTANTS N.V. E.C.J. Heeren RA 9.2 Statutaire regeling winstbestemming Conform artikel 22 van de statuten staat de winst ter vrije beschikking van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders. 9.3 Resultaatbestemming 2010 Conform het besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is in 2010 € 959.510 aan interim dividend uitgekeerd en is vervolgens het resultaat over 2010 toegevoegd aan het eigen vermogen. 9.4 Voorstel resultaatbestemming Conform het besluit van de Algemene Vergadering van Aandeelhouders is in 2011 € 658.706 aan interim dividend uitgekeerd. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt voorgesteld over het resultaat 2011 € 487.753 dividend uit te keren en het restant ad € 1.406.572 toe te voegen aan de overige reserves. Het resultaat na belasting over 2011 is opgenomen in de post onverdeeld resultaat in het eigen vermogen.

24

Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling

Kadans Biofacilities B.V.

T: +31 (0)411 625 628

Postbus 143

F: +31 (0)411 625 620

5260 AC Vught

E: [email protected]

© DesignMatter.nl

W: www.biofacilities.nl