Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling
Halfjaarbericht 2011 Kadans Biopartner B.V.
juli 2011
Juli 2011 Opgesteld door: Kadans Biofacilities B.V.
T: +31 (0)411 625 628
Postbus 143
F: +31 (0)411 625 620
5260 AC Vught
E:
[email protected] W: www.biofacilities.nl
Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling
Inhoudsopgave 1.
Kerncijfers
3
2.
Verslag van het management
4
2.1. Marktontwikkelingen
4
2.2. Investeringen
4
2.3. De portefeuille
4
2.4. Resultaat
5
3.
Financieel verslag
7
3.1. Winst- en verliesrekening
7
3.2. Kasstroomoverzicht
8
3.3. Rendementsprognose
8
3.4. Toelichting op het financieel verslag
9
3.5. Toelichting op de winst- en verliesrekening
10
4.
Fondsstructuur
11
5.
Actuele vastgoedobjectinformatie
12
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
1
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
2
1
Kerncijfers
Kerncijfers Kadans Biopartner B.V.
H1 2011
2010
Balans Investeringen in vastgoedobjecten
12.200.000
12.200.000
Eigen vermogen
13.932.331
13.660.071
5.908.153
6.100.182
1.276.544
1.642.429
Langlopende schuld Resultatenrekening Bruto huurinkomsten Rentebaten
96.788
-
Exploitatiekosten voor rekening verhuurder
143.167
226.365
Rentelasten
298.350
389.809
613.454
987.281
Rendement certificaathouders Dividend (contant) Kerncijfers portefeuille Aantal objecten in eigendom Omvang portefeuille (aantal m2)
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
2
2
18.400
18.400
3
2
Verslag van het management
Met veel genoegen bieden wij u het halfjaarbericht aan van
In de regio Wageningen blijft men actief met de Food Valley
Kadans Biopartner B.V. Hierin presenteren wij de resultaten en
Ambitie 2020. Dit omhelst de gezamenlijke opgave voor
brengen wij u op de hoogte van de actuele gebeurtenissen rondom
Wageningen en omliggende gemeenten om dé Europese topregio
het fonds. Het halfjaarbericht beslaat de eerste zes maanden van
te worden voor innovaties op het gebied van gezonde en duur-
2011 en is opgesteld door Kadans Biofacilities B.V. en niet
zame voeding. Hierbij wordt ook hard gewerkt aan het verbeteren
gecontroleerd door een externe accountant.
van het vestigingsklimaat en het vormgeven aan de acquisitieactiviteiten.
De eerste zes maanden van 2011 zijn voor Kadans Biopartner goed verlopen. De verbouwing en uitbreiding van het gebouw
Kadans is actief betrokken bij de aankoop van bestaande specifieke
Binnenhaven 5 te Wageningen is volgens planning gerealiseerd
gebouwen en bij nieuwe ontwikkelingen in onder meer Delft,
en de huurder, Blgg AgroXpertus, heeft de faciliteiten inmiddels
Utrecht, Nijmegen, Leiden en de Food Valley regio. Daarnaast
in gebruik genomen. Ook de exploitatie van het gebouw aan
is Kadans betrokken bij ontwikkelingen voor de Life Sciences en
het Nieuwe Kanaal 7 verloopt naar volle tevredenheid en de
Food sectoren in enkele Brabantse steden. Zodra deze zaken
marktontwikkelingen bieden veel potentie voor de toekomst.
concreter worden, zullen wij u daarover informeren.
Toch moet er rekening gehouden worden met een toenemende concurrentie in het marktsegment waarin Kadans Biopartner
Het spreekt voor zich dat Kadans de ontwikkelingen in de markt
actief is.
nauwgezet volgt. Om die reden zijn er continu gesprekken met diverse prospects en worden er ook regelmatig afspraken
In dit verslag treft u de belangrijkste kerngegevens van het
gemaakt met nieuwe partijen.
fonds aan. Besproken worden achtereenvolgens de marktontwikkelingen, de stand van zake met betrekking tot de portefeuille,
2.2
de resultaten over de eerste zes maanden van 2011 en de
Gedurende de verslagperiode hebben er naast de investeringen
totstandkoming van de winstuitkering.
in het gebouw Binnenhaven 5 te Wageningen geen investeringen
Investeringen
in nieuwe vastgoedobjecten plaatsgevonden. 2.1
Marktontwikkelingen
Binnen de Life Sciences en daaraan gerelateerde sectoren is er
2.3
De portefeuille
een continue vraag naar specifieke huisvesting. Zowel bij grote bedrijven als bij middelgrote en kleine ondernemingen. De
Huursituatie
meest recente voorbeelden zijn de nieuwe vestiging van grote
De grootste huurder in het gebouw aan Nieuwe Kanaal 7,
R&D-centra van Danone in Utrecht, FrieslandCampina in
FrieslandCampina, heeft het besluit genomen haar onderzoeks-
Wageningen, Astellas in Leiden en Heinz in Nijmegen.
groepen samen te voegen op een nieuwbouwlocatie op de campus
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
4
van de universiteit in Wageningen. Dit betekent dat de ruimten
2.4
die thans aan FrieslandCampina verhuurd zijn over enkele jaren
Het resultaat over de eerste zes maanden bedraagt € 913.485
beschikbaar komen voor andere huurder(s). De verwachting is
hetgeen hoger is dan begroot (€ 795.610). De positieve afwijking
dat FrieslandCampina het gebouw in de loop van 2013 zal
is het gevolg van hogere huuropbrengsten, waarin een afkoopsom
verlaten. Sinds enige tijd worden er derhalve contacten gelegd
van Nippon Suisan (+/+ € 5.000) en langere doorloop van
met potentiële nieuwe huurders voor de ruimten die
Blgg AgroXpertus (+/+ € 20.000), in combinatie met fors lagere
FrieslandCampina achter zal laten.
exploitatiekosten. In deze exploitatiekosten is een bedrag van
Resultaat
€ 25.000 opgenomen voor groot onderhoud. De financieringsDe ruimten die Blgg AgroXpertus thans huurt, komen met de
lasten van FGH zijn lager als gevolg van het later ingaan van de
verhuizing naar het Ten Houten gebouw rond september 2011
financiering. Dit komt tevens terug in een lagere aflossing dan
vrij. Voor deze ruimten zijn aanbiedingen gedaan aan potentiële
oorspronkelijk voorzien.
huurders. De verwachting is dat deze ruimten kort na het vertrek van Blgg AgroXpertus opnieuw verhuurd zullen zijn.
Het gebouw aan de Binnenhaven 5 in Wageningen wordt na oplevering overgedragen van Kadans Biopartner Projecten B.V.
De huurder Nippon Suisan heeft het gebouw per 1 april 2011
naar Kadans Biopartner B.V. De huurinkomsten van dit object
verlaten. De ruimte is inmiddels verhuurd aan FrieslandCampina.
komen echter al vanaf 1 maart 2011 ten gunste van Kadans
Met andere huurders zijn voortdurend gesprekken gaande om
Biopartner B.V. onder aftrek van de financieringslasten van
hun toekomstige gebruikerswensen in te kunnen vullen en een
FGH Bank. Dit is conform het prospectus van oktober 2010.
aangepaste langjarige huurovereenkomst af te kunnen sluiten. De directie stelt voor om een bedrag van € 613.454 uit te Huurder Blgg AgroXpertus huurt vanaf 1 maart 2011 het gebouw
keren aan interim-dividend, hetgeen neerkomt op 4,5% van het
Binnenhaven 5 te Wageningen. De ingebruikname van het pand
ingelegde kapitaal. Dit bedrag is exclusief het nog uit te keren
door Blgg AgroXpertus verloopt gefaseerd. Vanaf september 2011
resultaat over december 2010 ter hoogte van € 45.252.
heeft Blgg AgroXpertus samen met enkele onderhuurders het volledige gebouw in gebruik. De portefeuille is recentelijk door DTZ Zadelhoff getaxeerd. De vastgestelde taxatiewaarde voor het object Nieuwe Kanaal 7 bedraagt per 1 juli 2011 € 12.250.000 k.k. De waarde van het object aan de Binnenhaven 5 te Wageningen is per 1 juli 2011 vastgesteld op € 16.000.000 k.k.
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
5
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
6
3
Financieel verslag
3.1 Winst- en verliesrekening
Toelichting
1/1/2011 - 30/6/2011
%
Prognose 2011
Huurinkomsten onroerend goed
10
1.276.544
46,8%
2.728.834
Rentebaten
11
Opbrengsten 96.788
100,8%
96.000
1.373.332
48,6%
2.824.834
- 32.000
49,2%
- 65.000
Exploitatiekosten Erfpachtkosten Beheerskosten
- 51.062
47,1%
- 108.469
Onderhoud
- 34.096
25,2%
- 135.226
Overige exploitatiekosten
12
- 26.010
23,5%
- 110.775
- 143.167
34,1%
- 419.470
- 298.350
45,7%
- 653.167
- 298.350
45,7%
- 653.167
Juridisch advies
0
0
Fiscaal advies
0
0
Rentelasten Vreemd vermogen Algemene kosten
Overige algemene kosten
- 18.330 13
Resultaat verslagperiode
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
- 40.700
- 18.330
45,0%
- 40.700
913.485
53,4%
1.711.497
7
3.2 Kasstroomoverzicht
1/1/2011 - 30/6/2011
Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat normale bedrijfsuitoefening
0
913.485 913.485
Aflossingen financieringen SNS Property Finance 50126/1
- 107.896
SNS Property Finance 50126/2
- 25.409
SNS Property Finance 50126/3 (annuïteit)
- 40.775
FGH 200.086.509
- 100.005
Gem. Wageningen
- 13.411
Gem. Wageningen
- 4.538 - 292.034
Netto kasstroom
3.3 Rendement
621.451
1/1/2011 - 30/6/2011
Prognose 2011
913.485
1.711.497
Prognose 2011 Resultaat verslagperiode Oprichtingskosten Netto resultaat Enkelvoudig rendement Uitkeerbaar dividend (genormaliseerd) Uitkeerbaar rendement
0
0
913.485
1.711.497
6,7%
12,6%
621.451
961.497
4,6%
7,1%
Werkelijke uitkering winstdeel december 2010
45.252
Uitkeerbaar rendement winstdeel december 2010
0,33%
Werkelijke uitkering 1e halfjaar 2011 Uitkeerbaar rendement winstdeel 1e halfjaar 2011
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
613.454 4,50%
8
3.4
Toelichting op het financieel verslag
drachtsbelasting. Na het jaar van acquisitie wordt het onroerend goed gewaardeerd tegen actuele waarde, zoals bepaald door de
Algemeen
Manager.
De besloten vennootschap Biopartner Center Wageningen is opgericht op 23 augustus 2000 waarna de naam per 1 januari 2010
Overige activa en passiva
statutair is gewijzigd in Kadans Biopartner B.V. Alle aandelen
Alle overige activa en passiva worden gewaardeerd tegen nominale
worden gehouden door Stichting Administratiekantoor Kadans
waarde, tenzij anders aangegeven.
Biopartner B.V. (SAK) dat ook het stemrecht op de aandelen uitoefent. De Stichting heeft certificaten van aandelen uitge-
Resultaatverantwoording
geven waardoor de certificaathouder onder meer de rechten
(Huur-)opbrengsten en kosten worden verantwoord in het jaar
als beschreven in de statuten van het SAK heeft verkregen.
waarop ze betrekking hebben.
De besloten vennootschap kent de status van fiscale beleggingsinstelling (fbi) waardoor zij recht heeft op toepassing van een
Vennootschapsbelasting
vennootschapsbelastingtarief van 0%. De directie van Kadans
De vennootschap kwalificeert als een fiscale beleggingsinstelling
Biopartner B.V. wordt gevormd door Kadans Biofacilities B.V.
waardoor een vennootschapsbelastingtarief van 0% van toepassing is.
Doel van de vennootschap Het beleggen van vermogen in effecten en andere vermogens-
Omzetbelasting
waarden (waaronder mede wordt verstaan de rechten op de
De vennootschap is omzetbelastingplichtig.
objecten), met toepassing van het beginsel van risicospreiding, teneinde de aandeelhouders van de vennootschap in opbrengst
Vergelijkende cijfers
te doen delen.
De in dit verslag opgenomen vergelijkende cijfers hebben betrekking op de periode 1 januari tot en met 30 juni 2011.
De vennootschap is opgericht voor onbepaalde tijd. Presentatie Het halfjaarbericht is opgesteld overeenkomstig waarderingsgrondslagen zoals deze gelden in Nederland. De belangrijkste worden hieronder weergegeven: Materiële vaste activa Het onroerend goed wordt in het jaar van acquisitie gewaardeerd tegen de verkrijgingprijs en eventueel toe te rekenen over-
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
9
3.5 Toelichting op de winst- en verliesrekening
1/1/2011 - 30/6/2011
Prognose 2011
1.276.544
2.728.834
1.276.544
2.728.834
Huurinkomsten vastgoed Huurinkomsten Totaal
Huurinkomsten zijn conform begroting, de huur voor Binnenhaven 5 te Wageningen is ingegaan op 1 maart 2011 en bedraagt € 112.417 per maand.
Rentebaten Rentebaten
96.788
96.000
Totaal
96.788
96.000
Rentebaten hebben betrekking op de vergoeding die tot 1 maart 2011 door Kadans Biopartner Projecten BV is betaald voor de ter leen ontvangen bedragen. Rentevergoeding bedraagt 8% op jaarbasis. Vanaf 1 maart 2011 is de huur voor Binnenhaven 5 ingegaan.
Exploitatiekosten Erfpachtkosten
- 32.000
- 65.000
Beheerskosten
- 51.062
- 108.469
Onderhoudskosten
- 34.096
- 135.226
Overige exploitatiekosten Totaal
- 26.010
- 110.775
- 143.167
- 419.470
Overige exploitatiekosten worden vnl. gevormd door verzekeringspremies en gemeentelijke lasten (reeds voldaan voor geheel 2011!) Deze kosten zijn lager dan begroot als gevolg van doorbelaste administratiekosten (€ 26.000) t.b.v. de afrekening servicekosten 2010.
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
10
4
Fondsstructuur
Certificaathouders
Stichting Administratiekantoor Kadans Biopartner
directie
Kadans Biofacilities B.V. directie managementovereenkomst
Raad van Commissarissen Kadans Biopartner B.V.
toezicht
fbi status
ontwikkelingsovereenkomst
Kadans Biopartner Projecten B.V.
Biopartner Center Wageningen
Ten Houtengebouw Wageningen
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
11
5
Actuele vastgoedobjectinformatie
Biopartner Center Wageningen
Nieuwe Kanaal 7, Wageningen
Erfpacht/eigen grond:
Erfpacht t/m 18 oktober 2040
Canon:
€ 65.000 per jaar, jaarlijks geïndexeerd
Oppervlakte perceel:
10.000 m2
Verhuurbaar vloeroppervlak:
7.400 m2
Huurders:
9 huurders
Jaarhuur:
€ 1.642.429 (2010) incl. vergoeding huurder specifieke investeringen
Resterende looptijd huurcontracten:
1,3 jaar
Indexering:
Jaarlijks
Garanties:
Individuele huurgaranties. Tevens garantie van Kadans Vastgoed B.V. voor een gemiddelde jaarlijkse huuropbrengst tot 75% van de huur per aanvangsdatum gedurende vijf jaar, gemaximeerd op een cumulatief bedrag van € 1,4 mln
Parkeren:
Circa 127 parkeerplaatsen op eigen terrein
Aankoopprijs:
€ 12.200.000 v.o.n.
Taxatiewaarde:
€ 12.250.000 k.k. (1 juli 2011)
Erfpacht / eigen grond:
Erfpacht t/m 18 oktober 2040
Ten Houtengebouw
Binnenhaven 5, Wageningen
Erfpacht/eigen grond:
Eigen grond
Oppervlakte perceel:
23.145 m2
Verhuurbaar vloeroppervlak:
11.000 m2
Huurders:
Blgg Groep B.V. met ingang van 1 maart 2011
Jaarhuur:
€ 1.349.004
Resterende looptijd huurcontract:
14,7 jaar, tot 28 februari 2026
Indexering:
Jaarlijks, voor het eerst op 1 januari 2011
Parkeren:
118 parkeerplaatsen op eigen terrein
Aankoopprijs:
€ 15.400.000 v.o.n.
Taxatiewaarde:
€ 16.000.000 k.k. (1 juli 2011)
Erfpacht/eigen grond:
Eigen grond
H a l f j a a r b e r i c h t 2 0 1 1 K a d a n s B i o p a r t n e r B . V.
12
Een besloten vennootschap welke opteert voor de status van een fiscale beleggingsinstelling
Kadans Biofacilities B.V.
T: +31 (0)411 625 628
Postbus 143
F: +31 (0)411 625 620
5260 AC Vught
E:
[email protected]
© DesignMatter.nl
W: www.biofacilities.nl
