_____________________________________
Projectontwikkeling binnen de fiscale
Beleggingsinstelling; een verstorend effect? _____________________________________________
Naam:
Inge Wouters
Adres:
Ravenhoflaan 33, 4706 WD Roosendaal
Telefoonnummer:
06 50515984
Administratienummer:
s172476
Opleiding:
Master Fiscale Economie
Examencommissie:
Mr. M.J. Hoogeveen Prof. dr. J.A.G. Van der Geld
Universiteit
Universiteit van Tilburg
Datum afstuderen
4/7/2011
Inhoudsopgave
Voorwoord
Hoofdstuk 1
4
Inleiding
5
1.1.
Onderwerp en maatschappelijke relevantie
5
1.2.
Afbakening onderwerp
5
1.3.
Probleemstelling
6
1.4.
Verantwoording van de opzet
7
Hoofdstuk 2
Verstorende concurrentie
8
2.1.
Definitie verstorende concurrentie
8
2.2.
Artikel 4 Wet VPB 1969
8
2.3.
Conclusie
9
Hoofdstuk 3
De fiscale beleggingsinstelling
11
3.1.
Doelstelling faciliteit van artikel 28 Wet VPB 1969
11
3.2.
Voorwaarden fbi-regime
12
3.2.1.
Inleiding
12
3.2.2.
Rechtsvormvereiste
12
3.2.3.
Beleggingseis
12
3.2.4.
Uitdelingsverplichting
13
3.2.5.
Herbeleggingsreserve
13
3.2.6.
Financieringseisen
14
3.2.7.
Dividendbelasting
15
3.3.
3.4.
Projectontwikkeling
15
3.3.1.
Inleiding
15
3.3.2.
Beleggen van vermogen
16
3.3.3.
Ontwikkelingsdochter
16
3.3.4.
Safe haven
17
3.3.5.
Overdracht vastgoed
17
3.3.6.
Klantenkring
18
Conclusie
Hoofdstuk 4
Vergelijking commerciële ontwikkelaars met vastgoedontwikkelaars
18
19
4.1.
Onderscheid beleggen en ondernemen
19
4.2.
Winsttoerekening
19
4.3.
Deelnemingsvrijstelling
20
4.4.
Dividendbelasting
20
4.5.
Uitdelingsverplichting
21
2
4.6.
Klantenkring
21
4.7.
Safe haven
22
4.8.
Conclusie
22
Hoofdstuk 5
Praktijkonderzoek
24
5.1.
Interview 1
24
5.2.
Interview 2
25
5.3.
Enquête
28
5.4.
5.5.
5.3.1.
Doel enquête
28
5.3.2.
Doelgroep
28
5.3.3.
Vooronderzoek
29
5.3.4.
Soort vragen
29
Uitkomsten praktijkonderzoek
29
5.4.1.
Concurrentieverstoring
29
5.4.2.
Fbi als concurrent
31
5.4.3.
Ontwikkeling door een fbi
31
5.4.4.
Beleggingsopbrengsten
31
5.4.5.
Safe haven
32
5.4.6.
Uitdelingsverplichting
32
Conclusie
Hoofdstuk 6 6.1.
6.3.
Samenvatting, conclusie en aanbevelingen
32
34
Samenvatting
34
6.1.1.
Deelvraag 1
34
6.1.2.
Deelvraag 2
34
6.1.3.
Deelvraag 3
35
6.1.4.
Deelvraag 4
36
6.1.5.
Conclusie
36
Aanbeveling
37
Literatuuroverzicht
38
Bijlage I
De enquête
43
Bijlage II
Resultaten van de enquête in procenten
50
Bijlage III
Resultaten van de enquête in woorden
57
Bijlage IV
Resultaten van de enquête in Excel
69
Bijlage V
Nieuwsbrief NEPROM
78
Bijlage VI
Uitwerking interview 1
79
Bijlage VII
Uitwerking interview 2
82
3
Voorwoord New York, USA, 25 juni 2011
Voor u ligt mijn afstudeerscriptie met als onderwerp ´Projectontwikkeling binnen de fiscale beleggingsinstelling; een verstorend effect?´ Tijdens het zoeken naar een geschikt onderwerp voor mijn scriptie kwam ik de rechtsvorm ´de fiscale beleggingsinstelling´ tegen in één van mijn studieboeken. Wat mijn aandacht trok, was het feit dat deze fiscale beleggingsinstelling in relatie werd gebracht met vastgoed en vastgoedontwikkeling. Gezien het specifieke onderwerp was ik me ervan bewust dat ik geen hele boekwerken over dit onderwerp zou vinden. Blijkbaar zit het in de familie om net even wat anders te kiezen als een ander en dit als een uitdaging te zien. Achteraf bleek dat ik het mezelf toch wel enigszins moeilijk had gemaakt met het uitvoeren van een enquêteonderzoek. Dit heeft me uiteindelijk meer tijd en moeite gekost dan ik van tevoren had ingeschat. Vooral na de mededeling van NEPROM dat mijn enquête uiteindelijk niet verstuurd zou worden onder haar leden zakte de moed in mijn schoenen. Hiermee is toch wel ongeveer een half jaar tijd verloren gegaan. NEPROM heeft de enquête uiteindelijk alleen opgenomen in hun nieuwsbrief. Aangezien mensen in het drukke zakenleven nauwelijks tijd nemen en/of hebben om vrijwillig een enquête in te vullen uit een nieuwsbrief, wat begrijpelijk is, heeft me dit dus niets opgeleverd.
Uiteindelijk heb ik toestemming gekregen van NEPROM om zelf contact te zoeken met haar leden. Ik heb vervolgens zoveel mogelijk e-mail adressen opgezocht en mails verzonden in de hoop dat de enquête bij de juiste personen terecht zou komen. Ik heb uiteindelijk 24 reacties van de 174 mogen ontvangen. Beter iets dan niets kun je dan zeggen. Met de ondersteuning van twee interviews moest dit genoeg praktijkstof opleveren.
Ik wil graag Barbara Ingenbleek, partner van financieel adviesbureau Euro Economics Marbella, S.L. bedanken. Zij is zo vriendelijk geweest om mijn enquête naar zeven Nederlandse cliënten te sturen die in mijn doelgroep vielen. Ik bedank mijn ouders voor de (financiële) hulp en met name mijn vader als aandeelhouder van vastgoedonderneming Van der Horst Holding B.V., die heeft bijgedragen aan de inspiratie voor mijn onderwerp. Mede door deze aandeelhoudersrelatie heb ik de gelegenheid gehad om de directeur Gerard van der Horst te interviewen. Ik wil Gerard van der Horst bedanken voor de bereidheid mee te werken aan een interview, evenals Jan Hoppe, directeur van Heja Projectontwikkeling B.V.
Daarnaast bedank ik de examencommissie en met name mijn scriptiebegeleidster Mascha van Hoogeveen voor haar input, advies en beoordeling alsmede voor het geduld wat nodig was voor mijn scriptie.
4
Hoofdstuk 1
1.1.
Inleiding
Onderwerp en maatschappelijke relevantie
Door de economische crisis heeft ook de vastgoedmarkt een flinke knauw gekregen. De totale omvang van beleggingen in Nederlands vastgoed is in het eerste kwartaal van 2009 slechts een kwart van de omvang van dezelfde periode in 2008, stelt Jones Lang LaSalle.1 Echter, waar de rendementen op aandelen zijn gekelderd, zijn de gemiddelde totaalrendementen op direct vastgoed in 2008 licht gestegen. Uit een onderzoek van Jones Lang LaSalle en ING Real Estate blijkt dat de onroerendgoedmarkt niet zo winstgevend is als een tijdje terug, maar het levert nog steeds rendement op.2
Beleggen via een fiscale beleggingsinstelling is voor particuliere beleggers een manier om een beter rendement te behalen. Door samenvoeging van vermogens kan risicospreiding worden verwezenlijkt.3 In artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting (hierna: Wet VPB 1969) is een bijzondere regeling
opgenomen
voor
beleggingsinstellingen.
Deze
scriptie
gaat
over
deze
fiscale
beleggingsinstelling (hierna: fbi) en het ontwikkelen van vastgoed binnen deze instelling.
1.2.
Afbakening onderwerp
Sinds 1 augustus 2007 is het voor een beleggingsinstelling mogelijk om vastgoed te ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille.4 Artikel 28 Wet VPB 1969 is nu zo vormgegeven dat beleggingsinstellingen de mogelijkheid hebben om vastgoed dat zij reeds in portefeuille hebben te herontwikkelen, of om nieuw vastgoed voor de eigen portefeuille te ontwikkelen. In de Memorie van Toelicht (hierna: MvT) bij de wijziging van de Wet VPB 1969 wordt aangegeven dat ontwikkeling van vastgoed geen beleggingsactiviteit is.5 Ook heeft de staatssecretaris eerder in een besluit het standpunt ingenomen dat, gelet op de aan projectontwikkeling verbonden werkzaamheden en risico’s, het ontwikkelen van vastgoed binnen een fbi niet kan worden aangemerkt als beleggen in de zin van artikel 28 Wet VPB 1969. 6 De wetgever heeft echter gemeend dat projectontwikkeling door een fbi desondanks mogelijk moet zijn.7 Zijn motivering hiervoor is dat het voor beleggingsinstellingen steeds meer noodzakelijk is om actiever betrokken te zijn bij de door hen aangehouden beleggingsobjecten.8 De toegenomen dynamiek van de vastgoedmarkt en de maatschappelijke eisen die worden gesteld aan vastgoedbeleggingsinstellingen maakt het noodzakelijk vastgoed aan te passen aan de wensen van de 1
deOndernemer, 'Goed instapmoment voor belegger in vastgoed' , juni 2009 (<www.deondernemer.nl>). deOndernemer, 'Goed instapmoment voor belegger in vastgoed' , juni 2009 (<www.deondernemer.nl>). 3 NDFR, Artikel 28 Wet VPB 1969 Fiscale beleggingsinstelling. Commentator: P.J.C.B. de Winter. 4 Wet van 31 juli 2007, Stb. 2007, 270. 5 Kamerstukken II, 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 1 (MvT). 6 Besluit van 22 februari 2001, nr. CPP 2000/2385M, V-N 2001/16.28. 7 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 8 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 2
5
markt.9 De wetgever stelt als voorwaarde dat de ontwikkelingsactiviteiten moeten plaatsvinden in een normaal belastingplichtige dochtervennootschap.10 Met de voorgestelde regeling meent de wetgever enerzijds dat de keuze om voor de eigen portefeuille een bepaald project te realiseren niet wordt beperkt door de fiscaliteit. Anderzijds is hij van mening dat door de belastingplicht van de dochtermaatschappij de concurrentieverhouding met commerciële projectontwikkelaars niet wordt verstoord.11
1.3.
Probleemstelling
Het doel van deze scriptie is om te onderzoeken of de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 Wet VPB 1969 is behaald. De probleemstelling luidt als volgt:
Is de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 teneinde beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed te (her)ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille zonder verstoring van de concurrentieverhouding met commerciële projectontwikkelaars behaald?
Getoetst zal worden of de keuze om voor de eigen portefeuille te ontwikkelen wordt beperkt door de fiscaliteit en/of de concurrentieverhouding met commerciële projectontwikkelaars wordt verstoord. Toetsing vindt plaats aan de hand van de wettekst, jurisprudentie en een praktijkonderzoek.
De probleemstelling zal worden beantwoord aan de hand van de volgende deelvragen: 1. Wat verstaat de wetgever onder verstoring van de concurrentieverhouding tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar? (hoofdstuk 2) 2. Wordt de fbi de mogelijkheid geboden om, zonder beperking van de fiscaliteit, aan herontwikkeling of ontwikkeling van vastgoed ten behoeve van de eigen portefeuille te doen? (hoofdstuk 3) 3. Hoe verschilt de fiscale behandeling van de fbi ten opzichte van de commerciële ontwikkelaar en wat zijn de gevolgen hiervan op de onderlinge concurrentiepositie? (hoofdstuk 4) 4. Wordt er in de branche van projectontwikkelaars en fbi´s verstorende concurrentie ervaren tussen fbi´s die aan ontwikkeling doen en commerciële ontwikkelaars? (hoofdstuk 5) 5. Is de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging behaald? (hoofdstuk 6 Conclusie)
9
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 11 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 10
6
1.4.
Verantwoording van de opzet
Deze scriptie bestaat deels uit een literatuuronderzoek en deels uit een praktijkonderzoek. In ieder hoofdstuk wordt in de conclusie antwoord gegeven op een van de deelvragen die hiervoor zijn vermeld. In hoofdstuk twee wordt eerst onderzocht wat de wetgever verstaat onder verstorende concurrentie tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar. Hierbij wordt gekeken naar de algemene uitleg van het concurrentiebegrip in de vennootschapsbelasting. Daarnaast wordt het begrip concurrentie zoals dat voorkomt in artikel 4 Wet VPB 1969 betrokken bij de vraag hoe de wetgever verstorende concurrentie tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar bedoeld heeft. In het derde hoofdstuk wordt een theoretisch kader geschetst van het fbi-regime. De voornaamste kenmerken van de fbi komen aan bod. Hierna wordt ingegaan op projectontwikkeling binnen een fbi, waarbij onder andere de ontwikkelingsdochter en haar klantenkring aan de orde komen. Aan de hand van dit kader wordt antwoord gegeven op de vraag of de fbi de mogelijkheid wordt geboden om aan ontwikkeling te doen zonder beperking van de fiscaliteit. In het vierde hoofdstuk wordt een vergelijking gemaakt tussen
de
fiscale
behandeling van
fbi’s
die aan
ontwikkeling doen
en
commerciële
projectontwikkelaars. Er wordt met name gekeken naar het verschil in de heffing van vennootschapsbelasting over de resultaten die worden behaald door een fbi en een commerciële projectontwikkelaar. Het gaat hier niet om een vergelijking op basis van het gelijkheidsbeginsel, aangezien het om andere subjecten gaat met andere regelgeving. Echter, het uiteindelijke doel van beide subjecten is het behalen van voordeel met de ontwikkeling van vastgoed. Daarom wordt de vergelijking toch gemaakt. Indien er een verschil in behandeling aanwezig is, wordt gekeken of dit invloed heeft op de concurrentiepositie tussen de fbi en de commerciële ontwikkelaar. In hoofdstuk vijf zal het resultaat van een praktijkonderzoek worden behandeld, dat bestaat uit antwoorden op een enquête en twee interviews. In dit onderzoek wordt de branche van projectontwikkelaars en fbi´s gevraagd om hun ervaring met betrekking tot een verstorende concurrentieverhouding tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar. Ten slotte wordt de inhoud van de scriptie samengevat en wordt antwoord gegeven op de probleemstelling. Een aanbeveling vormt het sluitstuk van de scriptie.
Al hetgeen in deze scriptie wordt behandeld, beperkt zich tot binnenlandse verhoudingen. Er wordt uitgegaan van het feit dat projectontwikkeling een ondernemingsactiviteit is en dus niet onder beleggen valt.
7
Hoofdstuk 2
Verstorende concurrentie
In dit hoofdstuk wordt antwoord gegeven op de volgende vraag: ‘Wat verstaat de wetgever onder verstoring van de concurrentieverhouding tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar?’ De doelstelling van de wetswijziging is beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed dat zij in portefeuille hebben, te herontwikkelen of nieuw vastgoed voor de eigen portefeuille te ontwikkelen, zonder verstoring van de concurrentieverhouding met commerciële ontwikkelaars. Om te beoordelen of sprake is van verstoring van de concurrentieverhouding, wordt eerst de definitie van verstorende concurrentie onderzocht.
2.1.
Definitie verstorende concurrentie
De term concurrentie ofwel mededinging is een gangbare term in de economie. Het betekent de strijd tussen verschillende economische actoren om een aandeel in een beperkte markt. Meestal gaat het daarbij om leveranciers van gelijke of substitueerbare goederen die dingen naar dezelfde klandizie. Concurrentie in het kader van de normale economische spelregels, waarbij belastingheffing geen concurrentieverstorende werking heeft, is geen concurrentie in de zin van de wet.12 Concurrentie is immers een geaccepteerd gegeven en treedt evenzeer op tussen volgens de normale regels belaste lichamen.13 Concurrentie in de zin van de wet is aanwezig indien bijvoorbeeld de heffing van vennootschapsbelasting de oorzaak is van een concurrentieverstoring. Het bezwaar van een verschil in regeling tussen verschillende subjecten is dan ook dat de concurrentieverhouding tengevolge van het verschil in belastingheffing wordt verstoord.14 Deze definitie van verstorende concurrentie wordt ook verwoord in de uitleg bij artikel 4 Wet VPB 1969, dat in de volgende paragraaf wordt behandeld.
2.2.
Artikel 4 Wet VPB 1969
Het begrip concurrentie komt in de Wet VPB 1969 onder andere terug in artikel 4 Wet VPB 1969. In dit artikel gaat het om het drijven van een onderneming. Voor de Wet VPB 1969 bestaan er lichamen die met hun gehele vermogen een onderneming drijven en dus geheel belastingplichtig zijn. Er bestaan ook lichamen die slechts belastingplichtig zijn voor zover zij een onderneming drijven. In artikel 4 Wet VPB 1969 wordt een uitbreiding gegeven van wat moet worden verstaan onder het drijven van een onderneming. Onder het drijven van een onderneming wordt mede verstaan een uiterlijk daarmee overeenkomende werkzaamheid waardoor in concurrentie wordt getreden met ondernemingen, gedreven door natuurlijke personen, dan wel door belastingplichtige lichamen.
12
Dinnissen 1976, p. 166. Dinnissen 1976, p. 166. 14 Kamerstukken II 1961/62, 6000, nr. 6, p. 7 (VV II). 13
8
In artikel 4 Wet VPB 1969 wordt uitgegaan van het feit dat slechts sprake kan zijn van het drijven van een onderneming indien in concurrentie wordt getreden met ondernemingen gedreven door natuurlijke personen of belastingplichtige lichamen. Concurrentieverstoring met fondsen voor gemene rekening wordt geaccepteerd. Fondsen voor gemene rekening zullen in het algemeen geen werkzaamheden ontplooien die uiterlijk overeenkomen met het drijven van een onderneming. Het gaat bij fondsen voor gemene rekening namelijk om normaal vermogensbeheer, wat niet overeenkomt met het drijven van een onderneming.15
Het doel en de feitelijke werkzaamheden van een beleggingsinstelling bestaan uit het beleggen van vermogen. Dit valt onder normaal vermogensbeheer. Uitgaande van artikel 4 Wet VPB 1969 zou een beleggingsinstelling dus niet in concurrentie kunnen treden met belastingplichtige lichamen. Echter, de fbi kan aan ontwikkeling van vastgoed doen door middel van een ontwikkelingsdochter zonder haar status te verliezen. Deze dochter beweegt zich op het gebied waar commerciële projectontwikkelaars zich ook bevinden. Voor de dochter is derhalve sprake van het drijven van een onderneming. Over resultaten die behaald zijn door de dochter zou dus op grond van artikel 4 Wet VPB 1969 belasting worden geheven. Omdat een ontwikkelingsdochter van een fbi belastingplichtig is onder de huidige wet is deze behandeling in lijn met artikel 4 Wet VPB 1969.
De strekking van artikel 4 Wet VPB is tweeledig. In de praktijk is het artikel nodig in gevallen waarin van de zijde van lichamen die in feite winst maken, wordt betoogd dat zij geen onderneming drijven. Uit de statuten zou blijken dat zij geen winst maken, en dus geen vennootschapsbelasting verschuldigd zijn.16 Daarnaast dient de bepaling om de volgens de gewone regels aan vennootschapsbelasting onderworpen lichamen te beschermen tegen concurrentie van volgens die regels niet belaste lichamen.17 Dit laatste doel van het artikel is in dit hoofdstuk van belang. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten ongelijk worden behandeld, is er sprake van verstorende concurrentie. Het lichaam dat wel vennootschapsbelasting is verschuldigd over de winst komt in een nadelige concurrentiepositie in vergelijking met het lichaam dat geen vennootschapsbelasting is verschuldigd. De strekking van het concurrentiebegrip van artikel 4 Wet VPB 1969 komt dus overeen met de definitie van verstorende concurrentie zoals in paragraaf 2.1. is beschreven.
2.3.
Conclusie
De wetgever verstaat onder verstoring van de concurrentieverhouding tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar verstoring van de concurrentieverhouding als gevolg van verschil in heffing van vennootschapsbelasting. Indien ondernemingen met dezelfde 15
Hof Amsterdam 12 maart 1986, nr. 2381/84, BNB 1988/70. Dinnissen 1976, p. 165 en Kamerstukken II 1959/60, 6000, nr. 3, p. 17 (MvT). 17 Dinnissen 1976, p. 165 en Kamerstukken II 1959/60, 6000, nr. 3, p. 17 (MvT). 16
9
activiteiten verschillend in de heffing van vennootschapsbelasting worden getrokken, is sprake van verstorende concurrentie. Heffing van vennootschapsbelasting mag niet concurrentieverstorend werken bij lichamen die dezelfde ondernemingsactiviteiten verrichten.
10
Hoofdstuk 3
De fiscale beleggingsinstelling
In dit hoofdstuk wordt een theoretisch kader geschetst met betrekking tot de fbi. De voorwaarden die zijn verbonden aan de fbi-status komen aan bod in paragraaf 3.2. In paragraaf 3.3 wordt ingegaan op de projectontwikkeling binnen de fbi. Ten slotte wordt in paragraaf 3.4. antwoord gegeven op de tweede deelvraag: ‘Wordt de fbi de mogelijkheid geboden om, zonder beperking van de fiscaliteit, aan herontwikkeling of ontwikkeling van vastgoed ten behoeve van de eigen portefeuille te doen?’
3.1.
Doelstelling faciliteit van artikel 28 Wet VPB 1969
Een particuliere belegger kan zowel rechtstreeks beleggen als beleggen via een instelling. In deze scriptie gaat het om beleggen via een fbi, zoals omschreven in artikel 28 Wet VPB 1969. Volgens Bongaarts & Essers is de faciliteit van artikel 28 Wet VPB 1969 onder andere gebaseerd op de nuttige sociale en economische betekenis van beleggingsinstellingen, die volgt uit het Besluit op de Vennootschapsbelasting 1942.18 Hieronder valt het bevorderen van de spaarzin van de kleine spaarder en de bezitsvorming in brede kring.19 Door vermogen collectief te beleggen is het ook voor de particuliere belegger met een klein vermogen mogelijk om aan risicospreiding te doen en te profiteren van deskundig beheer van dit vermogen.20 Indien dit collectief beleggen gebeurt in een besloten of naamloze vennootschap, zou in het klassieke stelsel dubbele belasting worden geheven over beleggingsopbrengsten die door een aandeelhouder worden behaald. Het lichaam is namelijk vennootschapsbelasting
verschuldigd
en
de
aandeelhouder/belegger
is
inkomstenbelasting
21
verschuldigd. Indien een particuliere belegger rechtstreeks belegt, wordt slechts één keer belasting geheven.22 Het verschil tussen collectief beleggen en rechtstreeks beleggen wordt weggenomen door de regeling van artikel 28 Wet VPB 1969, waarbij de fbi in aanmerking komt voor toepassing van het 0%-tarief voor de heffing van de vennootschapsbelasting.23 Heffing van vennootschapsbelasting op het niveau van de fbi blijft achterwege. Het doel van de regeling is dus de particulier die belegt via een instelling zoveel mogelijk op dezelfde wijze te behandelen als de particulier die rechtstreeks belegt.24
18
Bongaarts & Essers 1993, p. 92. Leidraad Besluit Vpb 1942. 20 Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3, p. 42 (MvT). 21 Resp. Artikel 2, eerste lid, sub a Wet VPB 1969 en artikel 24 Wet IB 1964 of artikel 5.3 Wet IB 2001. 22 Particuliere belegger wordt belast o.g.v. artikel 24 Wet IB 1964 over feitelijk genoten voordelen of o.g.v. artikel 5.3 Wet IB 2001 over een forfaitair rendement. 23 Artikel 9 Besluit beleggingsinstellingen. 24 Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 19, p. 12 (NVV II); Kamerstukken II 1987/88, 20 701, nr. 3, p.3 (MvT). 19
11
3.2.
Voorwaarden fbi regime
3.2.1. Inleiding Er wordt een aantal voorwaarden gesteld aan de toepassing van het regime voor fbi’s. Wordt er niet of niet meer voldaan aan de voorwaarden, dan verliest de fbi haar status.25 Deze voorwaarden worden kort behandeld.
3.2.2. Rechtsvormvereiste In artikel 28, tweede lid Wet VPB 1969 is bepaald dat een beleggingsinstelling een naamloze vennootschap, besloten vennootschap of (open) fonds voor gemene rekening moet zijn, dan wel een rechtsvorm van een ander land of Koninkrijksdeel dat wezenlijk overeenkomt met deze Nederlandse rechtsvormen.26
3.2.3. Beleggingseis Een essentiële voorwaarde die de wetgever stelt, is dat het doel en de feitelijke werkzaamheid van de beleggingsinstelling bestaat uit het beleggen van vermogen.27 In de Wet VPB 1969 is geen definitie opgenomen van het begrip beleggen. Omdat de wetgever de beleggingsinstelling ziet als tussenschakel tussen de belegger en zijn opbrengsten, vindt hij het voor de hand liggen om voor het begrip beleggen aan te sluiten bij het begrip zoals dat in de inkomstenbelasting wordt gehanteerd.28 Uit jurisprudentie met betrekking tot de fbi blijkt dat van beleggen sprake is als werkzaamheden naar hun aard en omvang zijn gericht op het verkrijgen van de waardestijging en het rendement dat bij normaal vermogensbeheer kan worden verwacht.29 Indien een beleggingsinstelling risico’s heeft aanvaard die een particuliere belegger met eenzelfde vermogenspositie in het kader van normaal vermogensbeheer niet zou hebben aanvaard, is geen sprake van beleggen.30
Met ingang van 2009 wordt onder beleggen van vermogen ingevolge artikel 28, derde lid, onderdeel d Wet VPB 1969 mede verstaan het uitlenen van gelden, die van derden zijn ingeleend, aan met de beleggingsinstelling verbonden vastgoedlichamen.31 Echter, de fbi kent een financieringslimiet. Om te voorkomen dat tegen deze limiet wordt aangelopen, heeft de wetgever bepaald dat voor de toepassing van de financieringslimiet de van derde ingeleende gelden en de daarmee verband houdende
25
Artikel 10, derde lid Besluit beleggingsinstellingen. Sinds de wetswijziging bij Wet van 21 juli 2007, Stb. 2007, 269 is het toegestaan dat een fbi een rechtsvorm heeft van een ander land dan Nederland of Koninkrijksdeel van Nederland, zolang deze rechtsvorm wezenlijk overeenkomt met Nederlandse rechtsvormen. 27 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 1 (MvT); Artikel 28, tweede lid Wet VPB 1969. 28 Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 25, p. 13. 29 Zie o.a. HR 8 november 1989, nr. 25 257, BNB 1990/73; Besluit van 30 januari 2006, nr. CPP2005/1675M, BNB 2006/157, onderdeel 3. 30 Zie o.a. HR 23 juni 1999, LJN AA2782, nr. 34 570, BNB 1999/294. 31 Wet van 18 december 2008, Stb. 2008, 566. 26
12
vorderingen op verbonden lichamen buiten beschouwing worden gelaten.32 De financieringseisen komen in paragraaf 3.2.6. aan de orde.
3.2.4. Uitdelingsverplichting Het regime voor de fbi geldt alleen indien de instelling haar voor uitdeling beschikbare winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan haar aandeelhouders uitkeert.33 Onder de Wet Inkomstenbelasting 1964 zorgde deze uitdelingsplicht ervoor dat heffing plaatsvond op het niveau van de aandeelhouder waardoor de heffing van inkomstenbelasting was gegarandeerd. De aandeelhouder was namelijk inkomstenbelasting verschuldigd over de aan hem uitgedeelde winst. De winst bestond uit rente en dividend die een belegger anders rechtstreeks had genoten.34 Met de invoering van de vermogensrendementsheffing in de Wet IB 2001 (hierna: Wet IB 2001) is deze functie van de uitdelingsverplichting verdwenen. Heffing vindt namelijk niet meer plaats over de reële opbrengst, maar over een forfaitair rendement dat gebaseerd is op de waarde van het vermogensbestanddeel.35 De uitdelingsverplichting is daardoor niet meer noodzakelijk om de heffing van inkomstenbelasting te garanderen. Toch is de uitdelingsverplichting gehandhaafd. Een argument daarvoor is te vinden in de MvT van de Wet IB 2001. Door de handhaving van de uitdelingsverplichting kan er geen uitstel plaatsvinden van de belastingheffing in het geval een aandeelhouder van een fbi niet onder de vermogensrendementsheffing
valt.
Het
gaat
dan
om
een
IB-ondernemer
of
een
aanmerkelijkbelanghouder, en om een buitenlandse aandeelhouder.36 Ook is in de parlementaire behandeling benadrukt dat de uitdelingsverplichting van belang is om een beroep te kunnen doen op belastingverdragen.
Omdat
de
jaarlijkse
winst
wordt
uitgedeeld
onder
inhouding
van
dividendbelasting, is de heffing over beleggingsinkomsten bij beleggers gewaarborgd en geniet de fbi volledige verdragsbescherming.37
3.2.5. Herbeleggingsreserve De fbi heeft de keuze om een herbeleggingsreserve te vormen waarin zij het saldo van koerswinsten en koersverliezen en het saldo van winsten en verliezen bij vervreemding kan reserveren. Deze keuze geldt ook voor volgende jaren.38 Voor deze resultaten geldt de uitdelingsverplichting niet. Slechts in gevallen waarin behoefte bestaat om vermogensverliezen op beleggingen ten laste van het resultaat te brengen, is het zinvol geen reserve te vormen.39 Doordat koers- en vervreemdingswinsten kunnen worden gedoteerd aan de reserve bleven deze winsten onder de Wet IB 1964 zowel bij de particuliere 32
Artikel 28, vierde lid Wet VPB 1969. Artikel 28, tweede lid, sub b Wet VPB 1969. 34 Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). 35 Artikel 5.3 Wet IB 2001. 36 Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3, p. 43 (MvT). 37 Handelingen I 2006/07, 38, p. 1242. 38 Artikel 4 Besluit Beleggingsinstellingen. 39 Borsboom 2008, p. 55-56. 33
13
belegger als bij de fbi onbelast.40 In beginsel konden deze winsten onbelast worden gerealiseerd door verkoop van de aandelen in de fbi.41 Bij de totstandkoming van het fbi regime onder de Wet IB 1964 is bepaald dat uitkeringen uit de reserve onderworpen waren aan de heffing van dividendbelasting en inkomstenbelasting. De reden hiervoor was dat schaalvoordelen te behalen waren door gezamenlijk beleggen.42 De wetgever meent thans dat ontwikkelingen op de beleggingsmarkt ertoe hebben geleid dat het vanuit fiscaal oogpunt geen wezenlijk verschil mag maken of een particulier rechtstreeks of via een instelling belegt.43 Zoals in de MvT bij de Invoeringswet Wet IB 2001 vermeld, heeft dit ertoe geleid dat uitdelingen uit de herbeleggingreserve niet meer leiden tot inhouding van dividendbelasting.44
Voor de inkomstenbelasting is het verschil tussen een particulier die rechtstreeks belegt of via een instelling ook opgeheven met de invoering van de Wet IB 2001. Inkomstenbelasting wordt zoals eerder vermeld niet meer geheven over uitdelingen uit de reserve, maar over een forfaitair rendement van de vermogensbestanddelen. Waardestijgingen worden zo indirect meegenomen voor de inkomstenbelasting. Dit geldt zowel voor de particulier die rechtstreeks belegt als voor de particulier die belegt via een fbi. Een rechtvaardigingsgrond voor het handhaven van de herbeleggingsreserve ontbreekt daarom volgens Te Niet.45 Waardestijgingen kunnen onder de Wet IB 2001 namelijk niet langer buiten de heffing worden gehouden.
3.2.6. Financieringseisen Er gelden twee financieringseisen voor de fbi. Een fbi mag haar beleggingen met vreemd vermogen financieren tot een maximum van zestig procent van de fiscale boekwaarde van onroerende zaken en tot twintig procent van de fiscale boekwaarde van andere beleggingen.46 In de wetsgeschiedenis komen drie redenen naar voren waarom bij de invoering van de regeling grenzen zijn gesteld aan de financiering met vreemd vermogen door een fbi. Ten eerste zou een sterke mate van financiering met vreemd vermogen leiden tot ongewenste risico’s voor de belegger.47 Ten tweede is het ongebruikelijk dat particulieren beleggingen in effecten zouden financieren met vreemd vermogen.48 Omdat de fbi wordt gezien als tussenschakel tussen de belegger en zijn opbrengsten, zouden ook beleggingen in effecten door een fbi niet gefinancierd mogen worden met vreemd vermogen.49 Ten derde wordt voorkomen dat dividendbelasting wordt ontgaan door buitenlandse aandeelhouders. Bij financiering 40
Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). 42 Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). 43 Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). 44 Artikel 3b Dividendbelasting 1956 en Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 47 (MvT). 45 Te Niet 2007, p. 102. 46 Artikel 28, tweede lid, sub a Wet VPB 1969. 47 Kamerstukken II 1987/88, 20 701, nr. B, p. 7. 48 Bongaarts & Essers 1993, p. 215. 49 Bongaarts & Essers 1993, p. 60. 41
14
met buitenlands vreemd vermogen zouden dividenden en opbrengsten van onroerende goederen kunnen worden omgezet in rente. Deze rente zou onbelast naar het buitenland kunnen vloeien, omdat een bronheffing op rente die naar het buitenland vloeit ontbreekt.50
Voor de toepassing van de financieringslimiet maakt het geen verschil of een beleggingsinstelling direct vastgoed houdt of indirect vastgoed houdt via aandelen in een dochtervennootschap. Deze 60%limiet geldt ook voor de waarde van belangen in verbonden lichamen waarvan de bezittingen, geconsolideerd, ten minste nagenoeg uitsluitend bestaan uit onroerende zaken.51 De staatssecretaris geeft in de MvT aan dat de fbi hierdoor zonder verlies van haar fbi-status indirect via een dochtervennootschap kan beleggen in onroerende zaken.52
3.2.7. Dividendbelasting De fbi is verplicht dividendbelasting in te houden bij uitkering van winst. In artikel 11a, eerste lid Wet op de dividendbelasting 1965 is beschreven dat de fbi bij de afdracht van de door haar verschuldigde dividendbelasting een vermindering mag toepassen ter grootte van de dividendbelasting en buitenlandse bronbelasting die is ingehouden op haar beleggingsopbrengsten. De vermindering is gelijk aan het gezamenlijke bedrag van de ten laste van de fbi ingehouden belastingen. In artikel 3b Wet op de dividendbelasting 1965 is bepaald dat de herbeleggingsreserve van de fbi wordt aangemerkt als op de aandelen van de instelling gestort kapitaal. Op teruggaaf van kapitaal rust geen dividendbelastingclaim, dus ook bij uitdelingen uit de herbeleggingsreserve is geen dividendbelasting verschuldigd.53
3.3.
Projectontwikkeling
3.3.1. Inleiding Er zijn fbi’s die zich uitsluitend bezighouden met het beleggen in vastgoed. Dit is echter niet meer het enige waar ze zich mee bezig kunnen houden. Zoals al is aangegeven in de inleiding is het steeds meer noodzakelijk ook ontwikkelingsactiviteiten te verrichten. Zo kan tegemoet worden gekomen aan de wensen van de markt. Daarnaast maakt vastgoed deel uit van de openbare ruimte. Belanghebbenden, zoals gemeenten en omwonenden, willen invloed hebben op de vormgeving van het vastgoed.54 Door deze ontwikkelingen is het sinds 1 augustus 2007 voor een fbi mogelijk om aan ontwikkeling van vastgoed te doen, ondanks het feit dat ontwikkeling van vastgoed geen beleggingsactiviteit is. Hieronder zullen de voorwaarden van projectontwikkeling door een fbi kort worden samengevat. Deze voorwaarden zijn te vinden in artikel 28, derde lid Wet VPB 1969. 50
Kamerstukken II 1987/88, 20 701, nr. B, p. 8. Artikel 28, tweede lid, sub a Wet VPB 1969. 52 Kamerstukken II 2008/09, 31 705, nr. 3, p. 21-22 (MvT). 53 Borsboom 2008, p. 63. 54 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 51
15
3.3.2. Beleggen van vermogen Fbi’s gaan steeds meer vastgoed houden via dochtervennootschappen. Onder het beleggen van vermogen wordt daarom ook verstaan het houden van aandelen in of het besturen van een lichaam waarvan het doel en de feitelijke werkzaamheden bestaat uit het ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van beleggingsinstellingen.55 Volgens de wetgever is deze passage in de wettekst noodzakelijk.56 Zijn uitleg hierbij is de volgende. Indien een fbi een belang houdt in een dochtermaatschappij die als projectontwikkelaar een onderneming drijft, zou geen sprake meer zijn van beleggen. Het houden van een dergelijk belang door een fbi kan volgens de wetgever namelijk niet slechts gericht zijn op het verkrijgen van waardestijgingen en het rendement daarvan die bij normaal vermogensbeheer kunnen worden verwacht. Hierdoor is er dus geen sprake van beleggen, maar van ondernemen. Met de uitbreiding van het beleggingsbegrip in het derde lid van artikel 28 Wet VPB 1969 kan een fbi ontwikkelingsactiviteiten verrichten door middel van een dochtervennootschap zonder verlies van de status van fbi.
In de praktijk is de vraag opgekomen of een garantieverstrekking door de fbi van verplichtingen jegens derden van de projectontwikkelingsdochter kwalificeert als beleggen. De staatssecretaris beantwoordt deze vraag bevestigend in zijn brief aan de Tweede Kamer.57 Op grond van artikel 28, derde lid, onderdeel a Wet VPB 1969 wordt het houden en besturen van de projectontwikkelingsdochter als beleggen aangemerkt. De staatssecretaris meent dat het afgeven van een garantie door een moeder ten behoeve van een projectontwikkelingsdochter in het verlengde daarvan ligt.
3.3.3. Ontwikkelingsdochter De eis die de wetgever stelt aan projectontwikkeling in een fbi, is dat ontwikkelingsactiviteiten dienen plaats te vinden in een normaal belaste dochtervennootschap.58 De projectontwikkeling vindt dus plaats voor rekening en risico van een belaste dochter. Bij de fbi mogen slechts beleggingsrisico’s rusten.59 De fbi zelf mag geen werkzaamheden verrichten die kwalificeren als projectontwikkeling.60 De projectontwikkelingswinst, inclusief de winst die is toe te rekenen aan het initiatief tot ontwikkeling, valt bij de dochtervennootschap onder de heffing van vennootschapsbelasting.61 Beleggingsresultaten op het vastgoed vallen onder het 0%-tarief van de fbi. De wetgever geeft aan dat er een vergoeding moet plaatsvinden voor de ontwikkelingsactiviteiten vanuit de fbi naar de ontwikkelingsdochter. Deze vergoeding moet worden vastgesteld op zakelijke voorwaarden. De 55
Artikel 28, derde lid, sub a Wet VPB 1969. Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 3-4 (MvT). 57 Brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 9 november 2009. Toezegging beleggingsinstellingen. 58 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 59 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 6-7 (NV II). 60 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 3, p. 5 (MvT). 61 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 4 (NV II). 56
16
ontwikkelingsdochter is een zelfstandig belastingsubject. De winst moet daarom worden berekend alsof zij een niet-gelieerde projectontwikkelaar is.62 De ontwikkelingsdochter mag zowel beleggen als vastgoed ontwikkelen ten behoeve van de beleggingsinstelling en de daarmee verbonden lichamen zoals omschreven in artikel 28, derde lid, sub a Wet VPB 1969.63 Doordat de winst van ontwikkelingsdochters belast is tegen het reguliere vennootschapsbelastingtarief, wordt de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fbi’s volgens de wetgever niet verstoord.64
3.3.4. Safe haven Onder het beleggen van vermogen wordt mede verstaan het investeren in een verbetering of een uitbreiding van vastgoed voor zover deze minder bedraagt dan dertig procent van de WOZ-waarde van dat vastgoed, voorafgaand aan de aanvang van de werkzaamheden.65 Deze safe haven is ingebouwd, omdat de wetgever meent dat de grens tussen het uitvoeren van groot onderhoud en projectontwikkeling niet altijd even duidelijk is. Om te voorkomen dat bij elke investering de vraag moet worden gesteld of sprake is van projectontwikkeling, worden beperkte verbeteringen of uitbreidingen van vastgoed als beleggingsactiviteit aangemerkt. Indien de investering meer bedraagt dan dertig procent van de WOZ-waarde van het vastgoed zal steeds afzonderlijk moeten worden bekeken of sprake is van beleggen of projectontwikkeling.66
3.3.5. Overdracht vastgoed Indien een fbi vastgoed in de portefeuille heeft zitten dat zij wil (her)ontwikkelen, is het niet noodzakelijk dit vastgoed over te dragen aan de ontwikkelingsdochter. Ook nieuwbouwprojecten kunnen direct aan de fbi worden geleverd. Wel dienen alle ontwikkelingswerkzaamheden en –risico’s in de dochter te worden ondergebracht. Indien wordt gekozen vastgoed wel over te dragen aan de dochter, dan vindt er veelal geen heffing plaats van overdrachtsbelasting of omzetbelasting. Voor de overdrachtsbelasting kan er een beroep worden gedaan op de reorganisatiefaciliteit en voor de omzetbelasting zal het doorgaans mogelijk zijn om te voldoen aan de voorwaarden tot vorming van een fiscale eenheid.67
62
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 5 (MvT). Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 8, p.2 (NvW). 64 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 5 (NV II). 65 Artikel 28, derde lid, sub b Wet VPB 1969. 66 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 3-5 (MvT). 67 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 5 (MvT). 63
17
3.3.6. Klantenkring De doelstelling van de wetswijziging van artikel 28 Wet VPB is fbi’s de mogelijkheid bieden om aan projectontwikkeling te doen ten behoeve van de eigen portefeuille.68 Vastgoeddochters mogen niet ten behoeve van derden ontwikkelen. De beleggingsinstelling is dan feitelijk niet meer aan het beleggen en het houden van aandelen in een ontwikkelingsdochter wordt niet meer aangemerkt als een beleggingsactiviteit.69 Er is dan ook geen reden om het 0%-tarief toe te passen. Ook na de aanvang van een ontwikkelingsproject moet de opdrachtgever tot de kring van lichamen blijven behoren waarvoor de ontwikkelingsdochter activiteiten mag verrichten.70 De klantenkring waarvoor een vastgoeddochter ontwikkelingsactiviteiten mag verrichten, is omschreven in artikel 28, derde lid, sub a Wet VPB 1969. Het gaat hier om het ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van: 1. de dochter zelf. 2. de fbi. 3. met de fbi verbonden lichamen die ook worden aangemerkt als beleggingsinstelling. 4. lichamen waarin de fbi of een verbonden lichaam als bedoeld in punt 3 een belang heeft van ten minste een derde. Onder de met de fbi verbonden lichamen die ook worden aangemerkt als beleggingsinstelling vallen ook buitenlandse beleggingsdochters van de beleggingsinstelling.71
3.4.
Conclusie
Per 1 augustus 2007 is het fbi´s onder voorwaarden mogelijk gemaakt om aan ontwikkeling van vastgoed te doen ten behoeve van de eigen portefeuille. Om dit mogelijk te maken, is het begrip beleggen uitgebreid met het houden van aandelen in of het besturen van een lichaam waarvan het doel en de feitelijke werkzaamheden bestaan uit het ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van beleggingsinstellingen. Wel blijven de voorwaarden die zijn verbonden aan de fbi bestaan en worden ontwikkelingsresultaten
belast
tegen
het
reguliere
vennootschapsbelastingtarief
bij
de
ontwikkelingsdochter. De grens die wordt gesteld aan de financiering met vreemd vermogen kan een beperking vormen voor de fbi. Deze beperking is opgeheven door bij de financieringslimiet de van derde ingeleende gelden en de daarmee verband houdende vorderingen buiten beschouwing te laten. Een fbi kan nu van derden ingeleende gelden uitlenen aan de ontwikkelingsdochter, zonder dat de fbi tegen de financieringslimiet aanloopt. Het eerste deel van de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 Wet VPB 1969 is dus behaald. Beleggingsinstellingen hebben de mogelijkheid vastgoed te ontwikkelen zonder dat dit wordt beperkt door de fiscaliteit.
68
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). Borsboom 2008, p. 72. 70 Kamerstukken I 2006/07, 30 689, C, p. 2 (MvA). 71 Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 3 (NVII). 69
18
Hoofdstuk 4
Vergelijking commerciële ontwikkelaars met vastgoedontwikkelaars
In dit hoofdstuk wordt een tweetal moeder-dochter-relaties vergeleken. In het eerste geval is sprake van een fbi als moeder. In het tweede geval is sprake van een regulier belastingplichtig lichaam als moeder. In beide situaties zal worden gekeken naar de gevolgen voor de belastingheffing indien projectontwikkeling plaatsvindt in een dochtervennootschap. In de twee situaties gaat het om verschillende subjecten met een andere regelgeving, echter het uiteindelijke doel is hetzelfde. Het doel is namelijk het behalen van voordeel met de ontwikkeling van vastgoed, zowel bij een fbi als bij een commerciële ontwikkelaar. In dit hoofdstuk wordt het verschil in behandeling tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar bekeken, ondanks het feit dat de klassieke toepassing van het gelijkheidsbeginsel hier dus niet direct toepasbaar is. Antwoord wordt gegeven op de volgende deelvraag: ‘Hoe verschilt de fiscale behandeling van de fbi ten opzichte van de commerciële ontwikkelaar en wat zijn de gevolgen hiervan op de onderlinge concurrentiepositie?’
4.1.
Onderscheid beleggen en ondernemen
Het Nederlands regime voor fbi´s is gebaseerd op het onderscheid tussen beleggen en ondernemen. Beleggingsactiviteiten blijven de facto onbelast door de toepassing van het 0%-tarief, terwijl ondernemingsactiviteiten in de heffing worden betrokken. In Nederland wordt projectontwikkeling als een ondernemingsactiviteit beschouwd. De winst is daarom belast.72 Het is van belang dat projectontwikkeling door een fbi in een belaste dochtervennootschap plaatsvindt. Zouden ontwikkelingsresultaten bij een fbi onbelast blijven, dan zou een concurrentievoordeel kunnen optreden ten opzichte van commerciële projectontwikkelaars.
4.2.
Winsttoerekening
Tussen de fbi en de ontwikkelingsdochter moeten zakelijke prijzen worden gehanteerd. Deze prijzen hangen samen met de risico’s die zowel de fbi als de ontwikkelingsdochter lopen. De ontwikkelingsdochter dient alle risico’s van de ontwikkeling voor haar rekening te nemen. De fbi mag slechts risico’s lopen met betrekking tot haar beleggingen. In het Multi-Vastgoed73 arrest is bepaald dat bij overdracht van een project van de initiatiefnemer voor een ontwikkelingsproject aan de ontwikkelingsdochter slechts een klein deel van de winst die wordt gerealiseerd bij de ontwikkeling van het project aan de ontwikkelingsdochter toekomt. Het merendeel komt toe aan de initiatiefnemer van het ontwikkelingsproject. De wetgever heeft echter anders bepaald voor fbi’s. Ook de winst die toekomt aan het initiatief van de fbi voor een
72 73
Handelingen II 2006/07, 59, p. 3325. Vastgoed arrest HR 17 augustus 1998, nr. 32 997, BNB 1998/385c.
19
ontwikkelingsproject dient te worden verantwoord bij de ontwikkelingsdochter.74 Hiermee wordt afgeweken van wat gezien wordt als marktconform handelen tussen partijen in het geval van regulier belastingplichtige lichamen.75
Bij een ontwikkelingsdochter van een fbi worden meer winsten verantwoord dan in een ontwikkelingsdochter van een commerciële ontwikkelaar. In de ontwikkelingsdochter van een fbi moet namelijk de hele ontwikkelingswinst worden verantwoord, terwijl in de ontwikkelingsdochter van een commerciële ontwikkelaar slechts een deel van de winst kan worden verantwoord. In de moedermaatschappij van de commerciële ontwikkelingsdochter worden dus meer winsten verantwoord dan in de fbi. Dit leidt de facto niet tot een economische ongelijkheid, omdat in beide gevallen vennootschapsbelasting wordt geheven over de ontwikkelingswinst. Bij de fbi gebeurt dit in de ontwikkelingsdochter en bij de commerciële ontwikkelaar in de moedermaatschappij.
4.3.
Deelnemingsvrijstelling
In het geval van de commerciële ontwikkelaar geldt de deelnemingsvrijstelling van artikel 13 Wet VPB 1969 voor de moedermaatschappij met betrekking tot winsten die worden behaald met de ontwikkelingsdochter. Voor de fbi is de deelnemingsvrijstelling niet van toepassing op winsten die worden behaald met de ontwikkelingsdochter van de fbi.76 Ontwikkelingswinsten die reeds belast zijn in de ontwikkelingsdochter worden dus nogmaals belast bij de fbi. Aangezien dit tegen het 0%-tarief plaatsvindt, is effectief geen sprake van dubbele belasting. Hier is dus gelijke behandeling aanwezig van winsten die worden behaald met de ontwikkelingsdochter.
4.4.
Dividendbelasting
Een fbi dochter dient dividendbelasting in te houden op winstuitdelingen aan de fbi. Voor de dochter van de commerciële ontwikkelaar geldt een vrijstelling van inhouding van dividendbelasting.77 In zoverre worden ze ongelijk behandeld. Echter, artikel 11a, eerste lid Wet op de dividendbelasting 1965 bepaalt dat dividendbelasting die is ingehouden op ontvangsten door een fbi mag worden afgetrokken van dividendbelasting die de fbi verschuldigd is op uitdelingen aan haar aandeelhouders. Per saldo is er dus geen verschil tussen de af te dragen dividendbelasting door een fbi en een commerciële ontwikkelaar. Voor de fbi is er slechts een nadeel in de tijd, doordat de fbi minder gelden ontvangt dan een commerciële ontwikkelaar ontvangt, doordat er op het moment van ontvangst van de fbi dividendbelasting wordt ingehouden. De fbi ziet dit verschil pas later gecorrigeerd worden. Hierdoor zijn minder gelden beschikbaar om te investeren of te beleggen.
74
Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 4 (NV II). De Win & Broekman 2007, p. 3. 76 Artikel 13, lid 8 Wet VPB 1969. 77 Artikel 4, lid 1, sub 1 Wet op de dividendbelasting 1965. 75
20
Dit is anders voor vervreemdings- en koerswinsten. Indien de fbi vervreemdingswinst uitkeert aan haar aandeelhouders ten laste van de herbeleggingsreserve dient de fbi hierover geen dividendbelasting in te houden. Een commerciële ontwikkelaar die vervreemdingswinst uitkeert, dient wel dividendbelasting in te houden. Hier zit dus een verschil. Echter, de dividendbelasting is een voorheffing op de inkomstenbelasting. In feite is er dus geen ongelijke behandeling. Het enige voordeel voor een aandeelhouder van de fbi is weer gelegen in de tijd. De aandeelhouder krijgt bij uitdeling van vervreemdingswinst door de fbi meer geld direct in handen dan de aandeelhouder die vervreemdingswinst krijgt uitgedeeld door de commerciële ontwikkelaar.
4.5.
Uitdelingsverplichting
Het regime voor de fbi geldt alleen indien de instelling haar voor uitdeling beschikbare winst binnen acht maanden na afloop van het boekjaar aan haar aandeelhouders uitkeert.78 Deze eis geldt niet voor een commerciële ontwikkelaar. Een commerciële ontwikkelaar mag een eigen uitdelingspolitiek volgen. Het gevolg van deze uitdelingsverplichting voor de fbi is dat de liquiditeitspositie van de fbi lager ligt dan die van een commerciële ontwikkelaar. De fbi heeft hierdoor minder gelden beschikbaar om te investeren en nieuwe projecten te starten.
4.6.
Klantenkring
Een vastgoeddochter van een fbi mag, in tegenstelling tot een commerciële ontwikkelaar, niet ontwikkelen ten behoeve van derden. Tot de klantenkring van de ontwikkelingsdochter van een fbi behoren lichamen waarin de fbi of een verbonden lichaam van de fbi dat ook de status heeft van beleggingsinstelling, een belang heeft van ten minste een derde.79 De regeling van artikel 28 Wet VPB 1969 beoogt het voor fbi’s mogelijk te maken om aan projectontwikkeling te doen ten behoeve van de eigen portefeuille.80 Hieruit kan worden opgemaakt dat de wetgever ervan uitgaat dat er wordt ontwikkeld ten behoeve van de eigen portefeuille indien er wordt ontwikkeld voor een lichaam waarin de fbi of een verbonden lichaam van de fbi een belang houdt van ten minste een derde. Dit betekent dat twee derde van het belang in het lichaam waarvoor de ontwikkelingsdochter van de fbi ontwikkelt in handen van derden mag zijn.
De wetgever is van mening dat met deze klantenkring van de ontwikkelingsdochter geen verstorende concurrentienadelen optreden voor commerciële projectontwikkelaars.81 De vraag is of dit ook daadwerkelijk het geval is. Volgens Te Niet kan men zich afvragen of de grenzen die de wetgever in het derde lid heeft geformuleerd niet te ruim zijn.82 Volgens Te Niet is het voorstelbaar dat het twee 78
Artikel 28, tweede lid, sub b Wet VPB 1969. Artikel 28, derde lid, sub 3 Wet VPB 1969. 80 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 81 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 82 Te Niet 2008, p. 36-37. 79
21
derde belang de marktverhoudingen wel degelijk beïnvloedt, zodat de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 Wet VPB 1969 niet wordt behaald. Omdat belastingheffing zowel bij de dochter van de fbi als bij de commerciële ontwikkelaar plaatsvindt over de ontwikkelingswinst zie ik niet in op welke wijze de marktverhoudingen verstoord zouden worden als gevolg van de klantenkring. Ik ben het daarom met de wetgever eens.
4.7.
Safe haven
Door de introductie van de safe haven bepaling kan het voorkomen dat beleggingsinstellingen grotere uitgaven doen aan investeringen in vastgoed dan voorheen. Indien er wordt geïnvesteerd in een verbetering of uitbreiding van vastgoed en deze investering bedraagt minder dan dertig procent van de WOZ-waarde van dat vastgoed, lopen fbi’s namelijk niet meer het risico dat deze uitgaven als uitgaven voor projectontwikkeling zullen worden aangemerkt. Hierdoor komt de fbi-status niet in gevaar.83 Indien een investering in vastgoed binnen de grens van de safe haven bepaling valt, wordt onterecht het 0%-tarief toegepast indien in feite sprake is van ontwikkeling in plaats van beleggen. Bij commerciële ontwikkelaars zou een dergelijke ontwikkelingsinvestering tegen het reguliere tarief belast zijn. Voor een commerciële ontwikkelaar geldt namelijk geen safe haven bepaling. De commerciële ontwikkelaar wordt belast voor de gehele ontwikkelingswinst. Er is sprake van ongelijke behandeling van heffing over ontwikkelingswinsten tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar. Een oplossing hiervoor is per investering of uitbreiding bepalen of het onder beleggen of ontwikkelen valt. In de praktijk is dit lastig, omdat de grens tussen het uitvoeren van groot onderhoud en projectontwikkeling niet altijd duidelijk getrokken kan worden.84
4.8.
Conclusie
Op een aantal terreinen is ongelijke behandeling geconstateerd tussen een fbi ontwikkelaar en een commerciële ontwikkelaar. De eerste ongelijkheid ligt op het terrein van de dividendbelasting. Doordat de dochter van de fbi dividendbelasting moet inhouden op uitdelingen aan de fbi, heeft de fbi tijdelijk minder gelden beschikbaar om te investeren of te beleggen dan een commerciële ontwikkelaar. De dochter van de commerciële ontwikkelaar hoeft namelijk geen dividendbelasting in te houden op uitdelingen door de dochter aan de moeder. Het omgekeerde geldt voor de aandeelhouder van de commerciële ontwikkelaar bij uitdeling van vervreemdingswinsten door de commerciële ontwikkelaar aan de aandeelhouder. Omdat de commerciële ontwikkelaar dividendbelasting moet inhouden op uitdelingen van vervreemdingswinst aan de aandeelhouder, heeft de aandeelhouder tijdelijk minder gelden in handen dan een aandeelhouder van de fbi. De fbi hoeft namelijk geen dividendbelasting in te houden op uitdelingen van vervreemdingswinsten uit de herbeleggingsreserve aan de aandeelhouder. Deze bovengenoemde verschillen in behandeling zijn slechts verschillen in tijd, 83 84
Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 6 (NV II). Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 5 (MvT).
22
want de facto is er eenzelfde resultaat. Een ander verschil is gelegen in de uitdelingsverplichting van de fbi. Door de uitdelingsverplichting is de liquiditeitspositie van de fbi lager dan die van de commerciële ontwikkelaar die geen uitdelingsverplichting heeft. Het grootste verschil is echter gelegen in de safe haven bepaling die geldt voor de fbi. Hierdoor ontstaat een ongelijke behandeling van heffing over de ontwikkelingswinst tussen een fbi ontwikkelaar en een commerciële ontwikkelaar. Indien een investering in vastgoed door een fbi binnen de grens van de safe haven bepaling valt, wordt onterecht het 0%-tarief toegepast op ontwikkelingswinst indien in feite sprake is van ontwikkeling in plaats van beleggen. Dit zou tot een verstorende concurrentieverhouding tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar kunnen leiden. In het volgende hoofdstuk wordt daarom door middel van een praktijkonderzoek meer inzicht verkregen over hoe de praktijk tegen dit verschil in behandeling aankijkt.
23
Hoofdstuk 5
Praktijkonderzoek
In dit hoofdstuk worden de belangrijkste conclusies van een praktijkonderzoek besproken. Het praktijkonderzoek bestaat uit twee interviews en een enquête. De belangrijkste vragen en antwoorden van de twee interviews worden uiteengezet. Hierna volgt een omschrijving van de enquête. Respons op de enquêtes en de twee interviews zullen het antwoord vormen op de volgende deelvraag: ´Wordt er in de branche van projectontwikkelaars en fbi´s verstorende concurrentie ervaren tussen fbi´s die aan ontwikkeling doen en commerciële ontwikkelaars?´
5.1.
Interview 1
Geïnterviewd is de heer G. van der Horst, directeur en aandeelhouder van Van der Horst Holding B.V. en Van der Horst Gruppe GmbH, respectievelijk te Fijnaart en Düsseldorf.
Bent u van mening dat er sprake is van een verstoring van de concurrentieverhouding tussen fbi´s die aan ontwikkeling doen en commerciële ontwikkelaars? Ik kan hier geen goed antwoord opgeven, omdat mijn onderneming geen fbi is en ik op dit moment ook niet puur bezig ben met het ontwikkelen van vastgoed. De Van der Horst Gruppe GmbH is een vastgoedonderneming waarbij Duits vastgoed met een woonbestemming centraal staat. De Van der Horst Gruppe GmbH is actief bij het op een sociaal verantwoorde manier privatiseren van woningen en beschikt over deskundigheid in het scheppen van toegevoegde waarde voor beleggingsobjecten en vastgoedportfolio´s. Het middelpunt van de activiteiten bestaat uit de aankoop van vastgoed met potentiële waardestijging. Vervolgens worden er activiteiten ontplooid om deze potentiële waardestijging te realiseren door revitalisering en optimaal beheer van vastgoed. Na de revitalisatie wordt het vastgoed verkocht of verhuurd.
Mag een fbi naar uw mening zelf aan ontwikkeling doen? Ook hier kan ik geen goed antwoord op geven.
Onder de huidige wet gaat de wetgever uit van het feit dat wanneer een fbi een investering in vastgoed doet die minder dan 30% van de WOZ-waarde bedraagt van dat vastgoed sprake is van onderhoud. Vindt u deze 30%-grens reëel? Bij het revitaliseren van vastgoed dat mijn onderneming in bezit heeft, is het bedrag voor het revitaliseren niet hoger dan 15% tot 20% van de WOZ-waarde van het vastgoed. Ik vind de grens van 30% te hoog. Indien het bedrag van een investering hoger is dan 20% van de WOZ-waarde van een vastgoed zal het al snel gaan om extra waardetoevoeging in plaats van onderhoud.
24
Ontwikkelingswinsten worden bij een ontwikkelingsdochter van een fbi anders belast dan bij een commerciële ontwikkelaar indien een investering in vastgoed onder de 30%-grens valt. Bij een commerciële ontwikkelaar worden deze ontwikkelingswinsten wel belast en bij een ontwikkelingsdochter van een fbi niet. Wat vindt u hiervan? Het gaat om dezelfde activiteit, dus het is niet eerlijk om de opbrengsten van de activiteit verschillend te behandelen.
Heeft u zelf wel eens gedacht aan het opteren voor een fbi? Nee, daar heb ik nog nooit aan gedacht, noch heeft een adviseur het hier met mij ooit over gehad. Het is nu niet aan de orde, omdat het vooral gaat om Duits vastgoed. In het verleden hebben we meer Nederlands vastgoed in bezit gehad. Wel denk ik dat een commerciële ontwikkelaar altijd in het nadeel zal zijn met betrekking tot beleggen ten opzichte van particuliere beleggers. Een commerciële ontwikkelaar kan niet als enig aandeelhouder participeren in een fbi en kan dus nooit profiteren van het gunstige tarief voor beleggingen.
5.2.
Interview 2
Geïnterviewd is de heer J. Hoppe, directeur van Heja Projectontwikkeling B.V. te Breda.
Bent u van mening dat er sprake is van een verstoring van de concurrentieverhouding tussen fbi´s die aan ontwikkeling doen en commerciële ontwikkelaars? Nee, fbi´s zijn onze klanten of kunnen onze klanten zijn. Wij als commerciële ontwikkelaar ontwikkelen voor fbi´s. Wij zien fbi´s dan ook niet als concurrent. Ik ken weinig beleggers die ook ontwikkelen. Ik kan me ook niet voorstellen dat beleggers dit zouden willen. Beleggers hebben niet de voorraad aan gronden om serieus vastgoed te kunnen ontwikkelen. Het ontbreekt hen ook aan capaciteiten en personeel om ontwikkelactiviteiten te verrichten. Hier is expertise en risicokapitaal voor nodig. Beleggers zoeken met name naar een manier om hun geld zo goed mogelijk te laten renderen, zonder het nemen van veel risico´s. Er zijn ook wel beleggers die meer risico nemen, maar die zijn de afgelopen jaren weggevaagd. Degenen die over blijven zijn professionele beleggers, die niks van het specialisme ontwikkelen willen weten, behalve dat ze van ons willen kopen. Afgelopen jaren hebben woningbouwverenigingen en stichtingen geprobeerd om een eigen ontwikkelingsafdeling op te richten, maar dat is bij heel veel partijen niet gelukt. Die vallen weer terug op samenwerking met commercieel ontwikkelaars
Ik denk ook niet dat er door beleggers veel gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om aan ontwikkeling te doen. Ik ken geen enkele belegger die dit doet en ik ken veel mensen in de vastgoedwereld. Na 2007 is de wereld ingestort in het vastgoed, zeker als het gaat om beleggingen. Dit
25
kan ook een reden zijn voor het feit dat beleggers nog geen gebruik hebben gemaakt van de mogelijkheid om aan ontwikkeling van vastgoed te doen.
Als ik het goed begrijp, denkt u dat de wet dus niet veel wordt toegepast? Ja dat denk ik. Indien de wet wel is toegepast, hebben we het niet kunnen ontdekken. In veel gevallen is het ook lastig te ontdekken, omdat entiteiten vaak gezamenlijke activiteiten hebben doordat entiteiten in elkaar vervlochten zijn.
De wet kan naar uw mening dus geschrapt worden? Ja, van mij wel. Het levert in feite niets op. Beleggers komen naar ontwikkelaars toe met de vraag om voor hen te ontwikkelen. Dit is logisch, omdat ontwikkelaars posities hebben. Dit is wel weer aan het veranderen. Posities kunnen in deze tijd ook ineens veel minder waard of niets meer waard worden.
Is het mogelijk dat beleggers zelf weer meer ontwikkelingsactiviteiten gaan ontplooien indien posities van commerciële ontwikkelaars minder waard worden? Ja dat zou kunnen. We hebben in Nederland te maken met krimping van de economie. Gebouwen raken bijvoorbeeld verouderd. Onderhoud wordt dan van groter belang, aangezien niet alle gebouwen in
Nederland
gesloopt
kunnen
worden.
Het
wordt
dan
misschien
interessanter
om
ontwikkelingsactiviteiten te gaan verrichten.
Bent u van mening dat de crisis ervoor heeft gezorgd dat entiteiten zich meer gaan richten op hun kerntaken en dat fbi´s hierdoor meer naar commerciële ontwikkelaars stappen met de vraag om voor hen te ontwikkelen? Ja, dit is zo en dat zal nog lang zo blijven.
Wat vindt u van de stelling dat ontwikkeling bij een fbi van ondergeschikt belang is in vergelijking met beleggingen en dat om deze reden ontwikkelingswinsten niet belast zouden moeten worden bij een fbi? Dat is onlogisch. Ik vind dat ontwikkelen altijd zal bijdragen tot een beleggingswinst. Indien beleggen en ontwikkelen plaatsvindt binnen één entiteit, dan is de entiteit die ontwikkelt een ontwikkelaar die belast moet worden. Het zou oneerlijk zijn als deze ontwikkelaar niet belast zou worden. Dat betekent dat wij als ontwikkelaar in het nadeel zijn.
Vindt u dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen? Dat moeten ze zelf weten. Ik zou het ze alleen niet aanraden als ze niet over voldoende kennis beschikken met betrekking tot projectontwikkeling. Als ik zou moeten beleggen in een fbi zou ik niet willen dat deze fbi ontwikkelt. Er zijn namelijk veel risico´s verbonden aan ontwikkeling van
26
vastgoed, die niet van tevoren ingeschat kunnen worden. In het begin zal een belegger een kleine ontwikkelaar zijn met weinig projecten. Indien je weinig projecten hebt, loop je veel risico. Er zullen niet veel partijen zijn die dit gaan doen. Je moet kennis opbouwen, je moet grondposities hebben die je in staat stellen om in de toekomst ergens te mogen bouwen.
Het is moeilijk onderscheid te maken tussen onderhoud en ontwikkeling. Bij een fiscale beleggingsinstelling gaat de wetgever nu uit van het feit dat indien een investering in vastgoed minder bedraagt dan 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed sprake is van onderhoud. Wat vindt u van de 30%? Is dat reëel? Moet de grens hoger of lager liggen? Er zal een grens moeten zijn, want anders zou je de onderhoudspost kunnen gebruiken om extra te investeren en dus om waarde te vermeerderen. Als ik reëel ben, vind ik 30% best hoog. Er kan achterstallig onderhoud plaatsvinden. Ik vind niet dat je dit zou moeten vrijstellen.
Indien een investering in vastgoed onder de 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed blijft, bestaat er verschil in heffing tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar indien in feite sprake is van ontwikkeling in plaats van onderhoud. Bij een fbi wordt de ontwikkelingswinst niet belast, bij een commerciële ontwikkelaar wel. Hoe denkt u hierover? Dat zou niet eerlijk zijn, maar het zou bijna een utopie zijn om te denken dat bij een fbi dan sprake zou zijn van ontwikkeling in plaats van onderhoud.
Wat vindt u van het feit dat onderhoud bij ontwikkelingsdochter van een fbi in feite anders wordt belast dan bij een commerciële ontwikkelaar? Bij een commerciële ontwikkelaar is onderhoud bijna niet aan de orde. Als wij een pand gaan ontwikkelen, doen we alleen het hoognodige onderhoud. Vanaf het moment van oplevering is het onderhoud voor de klant. Bij nieuwbouw is er helemaal geen onderhoud. Indien we een pand in bezit hebben dat we pas later gaan ontwikkelen, dan worden onderhoudskosten meegenomen in de totale ontwikkelingskosten. Een ontwikkelaar kan een pand tijdelijk als belegging gebruiken, tot het moment dat het pand verder ontwikkeld wordt. In de meeste gevallen kunnen rentekosten maar net worden afgedekt met mogelijke opbrengsten uit dat pand. De kosten van noodzakelijk onderhoud worden geactiveerd in grondkosten voor een nieuw te bouwen project. Eventuele huuropbrengsten zijn altijd lager dan rentekosten die betaald moeten worden over een pand.
Stel dat in een uitzonderlijk geval de opbrengsten uit een beleggingspand wel hoger zijn dan de kosten. Deze opbrengsten worden dan bij een commerciële ontwikkelaar belast en bij een fbi niet. Wat vindt u hiervan? De Belastingdienst kijkt dan naar de statuten van een onderneming om te beoordelen wat de hoofdactiviteit van de onderneming is. Bij een ontwikkelaar zal een pand dan als beleggingspand
27
worden gezien, als voorraad voor de ontwikkelaar. Dit betekent dat de ontwikkelaar het pand in de toekomst gaat ontwikkelen. Er zal geen belasting worden geheven over de opbrengsten uit het pand.
Ziet u de uitdelingsverplichting van de fbi als een voordeel voor uw bedrijf? Ja, dat is logisch. Wij bouwen ons bedrijf op en keren bijna nooit winst uit. Een belegger is een soort tussenvorm. Zodra winst wordt genomen, moet deze worden uitgekeerd. Het is logisch dat de winst wordt uitgekeerd, omdat anders het geld nooit meer terugkomt in het beleggingscircuit.
5.3.
Enquête
5.3.1. Doel enquête In het enquêteonderzoek wordt de branche van projectontwikkelaars en onroerendgoedbeleggers gevraagd naar hun mening met betrekking tot een mogelijke verstorende concurrentieverhouding tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar als gevolg van het feit dat een fbi net als een commerciële ontwikkelaar aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochtervennootschap. De wetgever is van mening dat de concurrentieverhouding tussen beiden niet wordt verstoord, omdat de ontwikkelingswinsten bij de fbi worden belast. Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een fbi worden ontwikkelingswinsten belast. Op deze manier worden beide ontwikkelaars gelijk behandeld. Meningen over stellingen die worden neergezet in de enquête moeten een beeld vormen over hoe ontwikkelaars en beleggers denken over een mogelijke concurrentieverstoring.
5.3.2. Doelgroep In de afgenomen enquête is de mening gevraagd van verschillende ondernemers. De enquête is uitgezet onder de leden van de Vereniging Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (hierna: NEPROM) en de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland (IVBN). Deze leden kunnen zowel ondernemingen bezitten die zich uitsluitend bezighouden met het beleggen in vastgoed en ondernemingen die zich uitsluitend bezighouden met ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast kunnen er ook ondernemingen reageren die zich hoofdzakelijk bezighouden met de ontwikkeling van vastgoed, maar zich daarnaast ook bezighouden met het beleggen in vastgoed. Of andersom, ondernemingen die zich hoofdzakelijk bezighouden met het beleggen in vastgoed, maar daarnaast ook aan ontwikkeling van vastgoed doen. Deze verschillende ondernemers hebben wellicht een andere kijk op de problematiek. Deze verschillen zullen naar voren komen in de resultaten. De enquête is via de mail verstuurd naar 100 specialisten op het gebied van projectontwikkeling en/of beleggen onder de leden van NEPROM en 67 specialisten van IVBN. Daarnaast is de enquête verstuurd naar 7 cliënten van Euro Economics Marbella, S.L. In totaal is de enquête verstuurd naar 174 personen. 24 van de 174 personen (13,8%) hebben de enquête ingevuld.
28
5.3.3. Vooronderzoek Voor mijn vooronderzoek heb ik contact gehad met een expert op het gebied van vastgoed van de Universiteit Nyenrode. Daarnaast hebben twee proefpersonen, leden van NEPROM, de enquête bekeken en becommentarieerd met als doel de enquête zo goed mogelijk te laten aansluiten bij de doelgroep. Het betreft een ondernemende belegger en een beleggende ondernemer. Zij zijn van mening dat er over het algemeen geen verstorende concurrentieverhouding aanwezig is tussen commerciële
ontwikkelaars
en
fbi´s
die
aan
projectontwikkeling
doen.
Doordat
ontwikkelingsactiviteiten bij een fbi moeten plaatsvinden in een belaste dochtervennootschap is er sprake van een level playing field. Daarnaast zijn de fbi´s in feite opdrachtgevers voor de commerciële ontwikkelaars. Ontwikkelingsactiviteiten worden uitbesteed aan commerciële ontwikkelaars. Dit is voordelig voor de commerciële ontwikkelaars, omdat het hen meer werk en dus opbrengsten oplevert. Een fbi kan een eigen ontwikkelingsafdeling bezitten, echter deze zal nooit groot zijn. Het zal slechts gaan om een klein aantal personen dat het ontwikkelingsproces organiseert. Een afzonderlijke bouwtak is er niet en het werkelijke ontwikkelen van vastgoed moet daarom worden uitbesteed. Dit is versterkt door de crisis, waardoor partijen zich weer meer dan eerst gaan concentreren op hun kerntaken. Dit heeft er nog sterker toe geleidt dat fbi´s commerciële ontwikkelaars vragen om voor hen te ontwikkelen. Om deze voorlopige conclusie verder te kunnen onderbouwen of te verwerpen is verder onderzoek nodig.
5.3.4. Soort vragen De enquête vindt voornamelijk plaats in stellingvorm. Respondenten hebben kunnen aangeven in hoeverre ze het met een stelling eens of oneens waren. Daarnaast hebben ze kunnen aangeven het niet te weten. Een aantal vragen is niet noodzakelijk voor mijn onderzoek, echter om de relevantie voor de leden onder NEPROM te vergroten, is een aantal vragen aan de enquête toegevoegd.
5.4.
Uitkomsten praktijkonderzoek
In deze paragraaf worden de uitkomsten van de enquête per onderwerp besproken. Ook zullen de belangrijkste conclusies uit de interviews worden aangehaald. Van de 24 respondenten die de enquête hebben ingevuld, betreft het 4 keer een fbi, 18 keer een entiteit anders dan een fbi en 2 keer een organisatie die zowel fbi’s als andere entiteiten bezit. De 18 entiteiten die geen fbi zijn, houden zich hoofdzakelijk of voor een deel bezig met ontwikkeling van vastgoed. Ik zal deze in het vervolg benoemen als commerciële ontwikkelaars.
5.4.1. Concurrentieverstoring De eerste inhoudelijke vraag van de enquête heeft betrekking op een mogelijke verstoring van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen. De vraag is of er verstoring van concurrentie optreedt tussen beiden doordat fbi’s ook aan ontwikkeling
29
mogen doen in een belaste dochtervennootschap. Alle 4 de fbi’s die de enquête hebben ingevuld zijn van mening dat er geen concurrentieverstoring optreedt. Meer dan de helft van de commerciële ontwikkelaars, namelijk 61,11% vindt dat er wel concurrentieverstoring optreedt. Deze uitkomst geeft een indicatie dat de vraag is ingevuld naar eigen belang. De fbi’s zouden de fiscale behandeling van hun onderneming graag willen zien zoals deze nu is. Commerciële ontwikkelaars zouden misschien een nadeel kunnen zien voor henzelf in de wijze waarop fbi’s fiscaal worden belast.
Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend in de heffing van vennootschapsbelasting worden getrokken, is sprake van verstorende concurrentie. Deze definitie is eerder aan de orde gekomen in hoofdstuk twee. Verderop in de enquête wordt nogmaals ingegaan op de vraag met betrekking tot concurrentieverstoring tussen fbi’s en commerciële ontwikkelaars. Er wordt gevraagd of respondenten het eens of oneens zijn met de stelling dat er geen verstoring van de concurrentieverhouding optreedt tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fbi’s,
aangezien
beiden
vennootschapsbelasting
moeten
betalen
over
de
behaalde
ontwikkelingswinsten. Het merendeel van de respondenten, namelijk 77,26% is het eens met de stelling dat er geen concurrentieverstoring optreedt. Van de commerciële ontwikkelaars is 75% het met de stelling eens. Op één respondent na zijn alle respondenten het eens met de stelling dat resultaten die behaald zijn met dezelfde activiteiten gelijk belast moeten worden. Waar commerciële ontwikkelaars eerder van mening zijn dat er wel concurrentieverstoring aanwezig is, zijn ze later van mening dat gelijke activiteiten gelijk belast moeten worden. Dit antwoord geeft de indicatie dat ze van mening zijn dat er geen concurrentieverstoring aanwezig is. Het verschil in antwoorden door de commerciële ontwikkelaars lijkt dus in strijd met elkaar te zijn.
Met betrekking tot het verschil in fiscale behandeling van beleggingsopbrengsten tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s is opnieuw de vraag gesteld of sprake is van verstorende concurrentie tussen beiden als gevolg van dit verschil in fiscale behandeling. Beleggingsopbrengsten worden bij een fbi belast tegen het 0%-tarief, terwijl ze bij een commerciële ontwikkelaar worden belast tegen het reguliere vennootschapsbelastingtarief. De fbi’s zijn van mening dat er geen concurrentieverstoring aanwezig is door dit tariefsverschil. Het merendeel van de commerciële ontwikkelaars, namelijk 68,8% is van mening dat er wel degelijk concurrentieverstoring optreedt door het tariefsverschil. De fbi’s zijn het niet eens met de stelling dat het in beide gevallen gaat om dezelfde resultaten die gelijk belast zouden moeten worden. De meningen van commerciële ontwikkelaars zijn verdeeld over deze stelling.
Aan het einde van de enquête is nogmaals dezelfde vraag gesteld als in het begin van de enquête met betrekking tot de verstorende concurrentie. Dit is gedaan om respondenten opnieuw de kans te geven stelling te nemen, indien ze tijdens het invullen van de enquête van mening veranderd zouden zijn. Het
30
resultaat is dat de meningen gelijk zijn gebleven gedurende de enquête. Dit betekent dat meer dan de helft van de commerciële ontwikkelaars nog steeds van mening is dat er concurrentieverstoring aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s door het feit dat fbi’s aan ontwikkeling mogen doen. Eerder hebben commerciële ontwikkelaars aangegeven dat ze geen verstorende concurrentie aanwezig achten met betrekking tot de fiscale behandeling van ontwikkelingsopbrengsten, maar wel met betrekking tot beleggingsopbrengsten. De verklaring voor het feit dat meer dan de helft van de commerciële ontwikkelaars aan het einde van de enquête vindt dat er wel concurrentieverstoring aanwezig is, zou verklaard kunnen worden door het oordeel met betrekking tot de beleggingsopbrengsten.
5.4.2. Fbi als concurrent Een fbi is een concurrent voor de commerciële ontwikkelaar. Deze stelling is voorgelegd aan de commerciële ontwikkelaars. Meer dan de helft van de commerciële ontwikkelaars, namelijk 56,2% ziet de fbi niet als concurrent. Hoppe bevestigt het beeld dat de fbi geen concurrent is voor een commerciële ontwikkelaar. Hij stelt dat fbi´s niet veel gebruik maken van de mogelijkheid om aan ontwikkeling te doen. Fbi´s vragen commerciële ontwikkelaars juist om voor hen te ontwikkelen. Fbi´s zijn klanten van commerciële ontwikkelaars. De voorlopige conclusie uit het vooronderzoek wordt hiermee tevens bevestigd. Volgens Hoppe zal het een fbi bovendien ontbreken aan kennis, expertise, kapitaal, voorraad aan gronden en grondposities om ontwikkelingsactiviteiten te kunnen ontplooien. Het komt neer op samenwerking tussen fbi´s en commerciële ontwikkelaars.
5.4.3. Ontwikkeling door een fbi Een van de stellingen in de enquête is dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. Zowel de fbi’s als de organisaties die zowel fbi’s als andere entiteiten bezitten zijn van mening dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. Meer dan de helft van de commerciële ontwikkelaars, namelijk 62,5% vindt niet dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. Deze uitkomst zou kunnen samenhangen met het feit dat commerciële ontwikkelaars fbi’s als opdrachtgevers zien. Hoppe is van mening dat fbi´s zelf moeten weten of ze aan ontwikkeling doen, maar dat hij het ze afraadt, omdat de fbi’s niet genoeg kennis en kapitaal in huis hebben om te kunnen ontwikkelen.
5.4.4. Beleggingsopbrengsten Een andere stelling in de enquête is dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar niet belast moeten worden, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling plaatsvindt. 71,5% van de respondenten is het niet eens met deze stelling. Het merendeel van de respondenten vindt dus dat beleggingsopbrengsten wel degelijk belast moeten blijven bij commerciële ontwikkelaars, ondanks dat beleggen niet het doel op zich is van een commerciële ontwikkelaar.
31
Indien de mening van commerciële ontwikkelaars op de voorgaande vraag wordt gecombineerd met meningen van commerciële ontwikkelaars op andere stellingen uit de enquête, zou geconcludeerd kunnen worden dat commerciële ontwikkelaars niet consequent zijn in de beantwoording van vragen. Eerder hebben commerciële ontwikkelaars namelijk aangegeven dat er wel verstorende concurrentie aanwezig is door verschil in tarief tussen fbi’s en commerciële ontwikkelaars met betrekking tot de fiscale behandeling van beleggingsopbrengsten. Tegelijkertijd zijn ze van mening dat het 0%-tarief bij de fbi voor beleggingsopbrengsten gehandhaafd moet worden en dat het reguliere vennootschapstarief bij commerciële ontwikkelaars ook gerechtvaardigd is voor beleggingsopbrengsten. De antwoorden lijken hiermee tegenstrijdig. Het lijkt erop dat commerciële ontwikkelaars akkoord gaan met deze verstoring van de concurrentieverhouding.
Hoppe stelt dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar van gering belang zijn. De vraag of er concurrentieverstoring aanwezig is door het verschil in fiscale behandeling van beleggingsopbrengsten is dan ook niet relevant.
5.4.5. Safe haven 3 van de 4 fbi’s zijn het eens met de wetgever dat wanneer een investering in vastgoed onder de 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed blijft sprake is van onderhoud/beleggen. De meerderheid van de commerciële ontwikkelaars, namelijk 62,5% is het ook met deze stelling eens. Een kwart van het totaal van de respondenten is het er echter niet mee eens. Hoppe en Van der Horst zijn van mening dat de grens van 30% te hoog is vastgesteld. Om te zorgen dat er zeker geen verstoring van de concurrentieverhouding optreedt tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s stellen zij een grens voor van 15 tot 20%. Er zou nader onderzoek gedaan moeten worden naar deze safe haven grens.
5.4.6. Uitdelingsverplichting Meer dan de helft van de respondenten, namelijk 77,3% is het eens met de stelling dat het een voordeel is voor commerciële ontwikkelaars dat zij hun winsten niet binnen acht maanden na afloop van het boekjaar hoeven uit te keren. Hoppe geeft aan dat het logisch is dat een fbi haar winst uitkeert. Op deze manier komt het geld weer terug in het beleggingscircuit.
5.5.
Conclusie
Uit de uitkomsten van het praktijkonderzoek blijkt dat fbi’s van mening zijn dat er geen concurrentieverstoring aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen. Resultaten die behaald zijn met dezelfde activiteiten moeten op gelijke wijze belast worden. Commerciële ontwikkelaars hebben een andere mening. Met betrekking tot ontwikkelingswinsten zijn ze het met fbi’s eens dat er geen verstoring optreedt van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen. Met betrekking tot de
32
beleggingsopbrengsten zijn commerciële ontwikkelaars van mening dat er wel degelijk sprake kan zijn van verstoring van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen door het verschil in tarief dat geldt voor beleggingsopbrengsten. Hoppe stelt dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar van gering belang zijn. De vraag of er concurrentieverstoring aanwezig is door het verschil in fiscale behandeling van beleggingsopbrengsten is dan ook niet relevant. Omdat dit praktijkonderzoek niet representatief is, wordt nader onderzoek aanbevolen.
De uitkomsten van het praktijkonderzoek geven tevens een indicatie dat fbi’s niet als concurrent worden gezien voor commerciële ontwikkelaars aangezien fbi’s opdrachtgevers zijn voor commerciële ontwikkelaars. Hoppe stelt dat fbi´s niet veel gebruik maken van de mogelijkheid om aan ontwikkeling te doen. Er zou daarom nader onderzoek gedaan moeten worden naar de vraag of de huidige wetsbepaling zoals die nu is vormgegeven in stand moet blijven.
Uit de enquête blijkt ook dat de meerderheid van de respondenten het eens is met de wetgever dat wanneer een investering in vastgoed onder de 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed blijft sprake is van onderhoud. Hoppe en Van der Horst zijn van mening dat de grens van 30% te hoog is vastgesteld. Om te zorgen dat er zeker geen verstoring van de concurrentieverhouding optreedt tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s stellen zij een grens voor van 15 tot 20%. Er zou nader onderzoek gedaan moeten worden naar deze safe haven grens, omdat slechts twee meningen niet genoeg zijn om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen.
33
H6
Samenvatting, conclusie en aanbeveling
6.1.
Samenvatting
Sinds 1 augustus 2007 is het voor een beleggingsinstelling mogelijk om vastgoed te ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille.85 De wetgever heeft gemeend dat projectontwikkeling door een fbi mogelijk moet zijn, ondanks het feit dat projectontwikkeling geen beleggingsactiviteit is.86 Zijn motivering hiervoor is dat het voor beleggingsinstellingen steeds meer noodzakelijk is om actiever betrokken te zijn bij de door hen aangehouden beleggingsobjecten.87 Met de voorgestelde regeling meent de wetgever enerzijds dat de keuze om voor de eigen portefeuille een bepaald project te realiseren niet wordt beperkt door de fiscaliteit. Anderzijds is hij van mening dat door de belastingplicht
van
de
dochtermaatschappij
de
concurrentieverhouding
met
commerciële
projectontwikkelaars niet wordt verstoord.88 De hoofdvraag luidt:
Is de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 teneinde beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed te (her)ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille zonder verstoring van de concurrentieverhouding met commerciële projectontwikkelaars behaald? 6.1.1. Deelvraag 1 Wat verstaat de wetgever onder verstoring van de concurrentieverhouding tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar?
De wetgever verstaat onder verstoring van de concurrentieverhouding tussen een fbi die aan ontwikkeling doet en een commerciële ontwikkelaar verstoring van de concurrentieverhouding als gevolg van verschil in heffing van vennootschapsbelasting. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend in de heffing van vennootschapsbelasting worden getrokken, is sprake van verstorende concurrentie. Heffing van vennootschapsbelasting mag niet concurrentieverstorend werken bij lichamen die dezelfde ondernemingsactiviteiten verrichten.
6.1.2. Deelvraag 2 Wordt de fbi de mogelijkheid geboden om, zonder beperking van de fiscaliteit, aan herontwikkeling of ontwikkeling van vastgoed ten behoeve van de eigen portefeuille te doen?
85
Wet van 31 juli 2007, Stb. 2007, 270. Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 87 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 88 Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 2 (MvT). 86
34
Per 1 augustus 2007 is het fbi´s onder voorwaarden mogelijk gemaakt om aan ontwikkeling van vastgoed te doen ten behoeve van de eigen portefeuille. Om dit mogelijk te maken, is het begrip beleggen uitgebreid met het houden van aandelen in of het besturen van een lichaam waarvan het doel en de feitelijke werkzaamheden bestaan uit het ontwikkelen van vastgoed ten behoeve van beleggingsinstellingen. Wel blijven de voorwaarden die zijn verbonden aan de fbi bestaan en worden ontwikkelingsresultaten
belast
tegen
het
reguliere
vennootschapsbelastingtarief
bij
de
ontwikkelingsdochter. De grens die wordt gesteld aan de financiering met vreemd vermogen kan een beperking vormen voor de fbi. Deze beperking is opgeheven door bij de financieringslimiet de van derde ingeleende gelden en de daarmee verband houdende vorderingen buiten beschouwing te laten. Een fbi kan nu van derden ingeleende gelden uitlenen aan de ontwikkelingsdochter, zonder dat de fbi tegen de financieringslimiet aanloopt. Het eerste deel van de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 Wet VPB 1969 is dus behaald. Beleggingsinstellingen hebben de mogelijkheid vastgoed te ontwikkelen zonder dat dit wordt beperkt door de fiscaliteit.
6.1.3. Deelvraag 3 Hoe verschilt de fiscale behandeling van de fbi ten opzichte van de commerciële ontwikkelaar en wat zijn de gevolgen hiervan op de onderlinge concurrentiepositie?
Op een aantal terreinen is ongelijke behandeling geconstateerd tussen een fbi ontwikkelaar en een commerciële ontwikkelaar. De eerste ongelijkheid ligt op het terrein van de dividendbelasting. Doordat de dochter van de fbi dividendbelasting moet inhouden op uitdelingen aan de fbi, heeft de fbi tijdelijk minder gelden beschikbaar om te investeren of te beleggen dan een commerciële ontwikkelaar. De dochter van de commerciële ontwikkelaar hoeft namelijk geen dividendbelasting in te houden op uitdelingen door de dochter aan de moeder. Het omgekeerde geldt voor de aandeelhouder van de commerciële ontwikkelaar bij uitdeling van vervreemdingswinsten door de commerciële ontwikkelaar aan de aandeelhouder. Omdat de commerciële ontwikkelaar dividendbelasting moet inhouden op uitdelingen van vervreemdingswinst aan de aandeelhouder, heeft de aandeelhouder tijdelijk minder gelden in handen dan een aandeelhouder van de fbi. De fbi hoeft namelijk geen dividendbelasting in te houden op uitdelingen van vervreemdingswinsten uit de herbeleggingsreserve aan de aandeelhouder. Deze bovengenoemde verschillen in behandeling zijn slechts verschillen in tijd, want de facto is er eenzelfde resultaat. Een ander verschil is gelegen in de uitdelingsverplichting van de fbi. Door de uitdelingsverplichting is de liquiditeitspositie van de fbi lager dan die van de commerciële ontwikkelaar die geen uitdelingsverplichting heeft. Het grootste verschil is echter gelegen in de safe haven bepaling die bij de fbi geldt. Hierdoor ontstaat een ongelijke behandeling van heffing over de ontwikkelingswinst tussen een fbi ontwikkelaar en een commerciële ontwikkelaar. Indien een investering in vastgoed door een fbi binnen de grens van de safe haven bepaling valt, wordt onterecht het 0%-tarief toegepast op ontwikkelingswinst indien in feite sprake is van ontwikkeling in
35
plaats van beleggen. Dit zou tot een verstorende concurrentieverhouding tussen een fbi en een commerciële ontwikkelaar kunnen leiden.
6.1.4. Deelvraag 4 Wordt er in de branche van projectontwikkelaars en fbi´s verstorende concurrentie ervaren?
Uit de uitkomsten van het praktijkonderzoek blijkt dat fbi’s van mening zijn dat er geen concurrentieverstoring aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen. Resultaten die behaald zijn met dezelfde activiteiten moeten op gelijke wijze belast worden. Commerciële ontwikkelaars hebben een andere mening. Met betrekking tot ontwikkelingswinsten zijn ze het met fbi’s eens dat er geen verstoring optreedt van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen. Met betrekking tot de beleggingsopbrengsten zijn commerciële ontwikkelaars van mening dat er wel degelijk sprake kan zijn van verstoring van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s die aan ontwikkeling doen door het verschil in tarief dat geldt voor beleggingsopbrengsten. Hoppe stelt dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar van gering belang zijn. De vraag of er concurrentieverstoring aanwezig is door het verschil in fiscale behandeling van beleggingsopbrengsten is dan ook niet relevant. Omdat dit praktijkonderzoek niet representatief is, wordt nader onderzoek aanbevolen.
De uitkomsten van het praktijkonderzoek geven tevens een indicatie dat fbi’s niet als concurrent worden gezien voor commerciële ontwikkelaars aangezien fbi’s opdrachtgevers zijn voor commerciële ontwikkelaars. Hoppe stelt dat fbi´s niet veel gebruik maken van de mogelijkheid om aan ontwikkeling te doen. Er zou daarom nader onderzoek gedaan moeten worden naar de vraag of de huidige wetsbepaling zoals die nu is vormgegeven in stand moet blijven.
Uit de enquête blijkt ook dat de meerderheid van de respondenten het eens is met de wetgever dat wanneer een investering in vastgoed onder de 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed blijft sprake is van onderhoud. Hoppe en Van der Horst zijn van mening dat de grens van 30% te hoog is vastgesteld. Om te zorgen dat er zeker geen verstoring van de concurrentieverhouding optreedt tussen commerciële ontwikkelaars en fbi’s stellen zij een grens voor van 15 tot 20%. Er zou nader onderzoek gedaan moeten worden naar deze safe haven grens, omdat slechts twee meningen niet genoeg zijn om een betrouwbare uitspraak te kunnen doen.
6.1.5. Conclusie Is de doelstelling van de wetgever met de wetswijziging van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 teneinde beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed
36
te (her)ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille zonder verstoring van de concurrentieverhouding met commerciële projectontwikkelaars behaald?
De conclusie van mijn scriptie is dat de wetgever de wetswijziging grotendeels goed heeft doorgevoerd en de doelstelling van de wetswijziging van artikel 28 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969 heeft behaald teneinde beleggingsinstellingen de mogelijkheid te bieden om vastgoed te (her)ontwikkelen ten behoeve van de eigen portefeuille, zonder dat sprake is van verstoring van de concurrentieverhouding met commerciële ontwikkelaars. Het gaat om gelijke activiteiten die gelijk worden belast. Er kan een kleine kanttekening worden geplaatst bij de safe haven bepaling die geldt voor fbi´s. De grens van 30% is mogelijk te hoog vastgesteld. Fbi´s zouden een voordeel kunnen hebben ten opzichte van commerciële ontwikkelaars indien het gaat om een investering in vastgoed die minder bedraagt dan 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed en in feite sprake is van ontwikkeling in plaats van beleggen.
Het lijkt erop dat fbi’s nog maar weinig gebruik maken van de mogelijkheid om aan projectontwikkeling te doen. Er zou daarom nader onderzoek gedaan moeten worden naar de vraag of de huidige wetsbepaling in deze vorm in stand moet blijven.
6.2.
Aanbeveling
De wet zou op een punt aangepast kunnen worden om er zeker van te zijn dat eventuele concurrentieverstoring wordt uitgesloten. De 30%-grens die geldt voor de safe haven bepaling voor de fbi´s zou omlaag gebracht moeten worden naar 15% tot 20%. Indien een investering wordt gedaan in vastgoed en deze investering een hoger bedrag betreft dan 20% van de WOZ-waarde van dat vastgoed zal het al snel buiten het onderhoud van vastgoed vallen. Er zal sprake zijn van ontwikkeling van vastgoed. Een commerciële ontwikkelaar is verplicht vennootschapsbelasting te betalen over ontwikkelingsopbrengsten.
Een
fbi
hoeft
geen
vennootschapsbelasting
te
betalen
over
ontwikkelingswinsten indien het bedrag van de investering in vastgoed minder bedraagt dan 30% van de WOZ-waarde van dat vastgoed. De wetgever gaat namelijk uit van het feit dat er sprake is van beleggen in vastgoed indien de investering onder de 30%-grens blijft.
Praktijkonderzoek wijst uit dat er sprake is van ontwikkeling van vastgoed indien het bedrag van een investering in vastgoed hoger is dan 20% van de WOZ-waarde van dat vastgoed. Omdat gelijke activiteiten gelijk belast moeten worden, zal de safe haven grens naar 20% omlaag gebracht moeten worden. Deze aanbeveling is gebaseerd op een praktijkonderzoek dat niet representatief is. Nader onderzoek wordt daarom aanbevolen.
37
Literatuurlijst
Artikelen
•
Berkhout & Van der Heiden 2008 T.M.
Berkhout
&
J.M.
van
der
Heiden,
‘Projectontwikkeling
door
fiscale
belggingsinstellingen’, WFR 2008/491, p. 491-500.
•
Te Niet 2008 H.A.J.P. te Niet, ‘Beleggingslichamen in Nederland’, TFO 2008/29, p. 29-43.
•
Brounen & Eichholtz 2001 D. Brounen & P.M.A. Eichholtz, ‘Projectontwikkelde belegger beter af’, Economischstatistische berichten 2001, p. 828.
•
Schep 2006 A.W. Schep, ‘De toekomst van de fiscale beleggingsinstelling in Nederland’, WFR 2006/57, p. 57-59.
•
Hendrikx & Van Oostrom 2008 M.J. Hendrikx & A.H.A. van Oostrom, ‘Knelpunten bij de gewijzigde teruggaafregeling dividendbelasting voor vrijgestelde aandeelhouders in fiscale beleggingsinstellingen’, WFR 2008/373, p. 373-380.
•
Dinnissen 1976 A. Dinnissen, ‘De toepassing van artikel 4 van de Wet op de Vennootschapsbelasting 1969’, WFR 1976/165, p. 165-172.
•
De Win & Broekman 2007 R.W.J.J.
de
Win
&
M.A.
Broekman,
‘De
(project)ontwikkeling
van
fiscale
beleggingsinstellingen’, Bouw, nummer 221, p. 1-7.
•
Romyn 1978 M.Romyn, ‘Het begrip beleggen in art.28 van de Wet op de vennootschapsbelasting 1969, WFR 1978/113, p. 113-126.
38
•
Van Soest 1960 C. van Soest, ‘Vpb. Belastingplicht van stichting; bepaling van de winst indien de uitgaven door bijzondere omstandigheden laag zijn (arrest H.R. van 18 nov. 1959, no. 14 020)’, WFR 1960/156, p. 156-158.
Boeken
•
Borsboom 2008 J.H.J. Borsboom, Modernisering fiscaal regime beleggingsinstellingen, Deventer: Kluwer 2008.
•
Van der Geld 2008 J.A.G. van der Geld, Hoofdzaken vennootschapsbelasting, Deventer: Kluwer 2008.
•
Bongaarts & Essers 1993 P.J.M. Bongaarts & P.H.J. Essers, ‘Het fiscale regime voor beleggingsinstellingen’, Deventer: Kluwer 1993.
•
Te Niet 2007 H.A.J.P. te Niet, ‘Het beleggingsbegrip in de directe belastingen’, Deventer: Kluwer 2007.
•
Essers & Stevens 2008 P.H.J. Essers & S.A. Stevens, ‘Vennootschapsbelasting. Fiscaal commentaar’, Deventer: Kluwer 2008.
•
PricewaterhouseCoopers 2009 PricewaterhouseCoopers, ‘Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes. Country summaries’, Juni 2009.
•
De Vries & De Vries 2006 N.H. de Vries & R.J. de Vries, ‘Cursus Belastingrecht (Vennootschapsbelasting), Studenteneditie 2006-2007’, Deventer: Kluwer 2006.
•
Stevens 2003 S.A. Stevens, ‘De belaste overheid’, Deventer: Kluwer 2003.
39
Parlementaire stukken
•
Kamerstukken II 1959/60, 6000, nr. 3, p 1-17 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 1961/62, 6000, nr. 6, p. 1-25. (Voorlopig Verslag).
•
Kamerstukken II 1967/68, 6000, nr. 17, p. 1-14 (Tweede Nota van Wijziging).
•
Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 19, p. 1-29 (Nader Voorlopig Verslag).
•
Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 22, p. 1-34 (Nadere Memorie van Antwoord).
•
Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 25, p. 1-30 (Verslag van het mondeling overleg).
•
Kamerstukken II 1968/69, 6000, nr. 179, p. 1-13 (Eindverslag).
•
Kamerstukken II 1987/88, 20 701, nr. 3, p. 1-18 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 1988/89, 20 701, nr. 5, p. 1-15 (Voorlopig Verslag).
•
Kamerstukken II 1987/88, 20 701, nr. B, p. 1-10 (Advies Raad van State en Nader Rapport).
•
Kamerstukken II 1989/90, 20 701, nr. 9, p. 1-20 (Nota naar aanleiding van eindverslag).
•
Kamerstukken II 1989/90, 20 701, nr. 14, p. 1-2 (Amendementen van het lid Vreugdenhil C.S.)
•
Kamerstukken II 1998/99, 26 728, nr. 3, p. 1-119 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 1998/99, 26 727, nr. 3, p. 1-307 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 2001/02, 28 034, nr. 3, p. 1-41 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 2001/02, 28 034, A, p. 1-27 (Advies Raad van State en Nader Rapport).
•
Kamerstukken II 2001/02, 28 034, nr. 5, p. 1-60 (Nota naar aanleiding van het verslag).
•
Kamerstukken II 2003/04, 29 758, nr. 4, p. 1-14 (Advies Raad van State en Nader Rapport).
•
Kamerstukken II 2005/06, 30 533, nr. 9, p. 1-3 (Tweede Nota van Wijziging).
•
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 3, p. 1-6 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 4, p. 1-2 (Oorspronkelijke tekst van het voorstel van wet en van de memorie van toelichting zoals voorgelegd aan de raad van state en voor zover nadien gewijzigd).
•
Kamerstukken II 2005/06, 30 689, nr. 5, p. 1-6 (Advies Raad van State en Nader Rapport).
•
Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 7, p. 1-7 (Nota naar aanleiding van het verslag).
•
Kamerstukken II 2006/07, 30 689, nr. 8, p. 1-2 (Nota van wijziging).
•
Kamerstukken II 2008/09, 31 705, nr. 3, p. 1-27 (Memorie van antwoord).
•
Kamerstukken I 2006/07, 30 689, C, p. 1-3 (Memorie van antwoord).
•
Kamerstukken II 2008/09, 31 930, nr. 3, p. 1-65 (Memorie van Toelichting).
•
Kamerstukken II 2009/10, 31 930, nr. 13, p. 1-55 (Nota naar aanleiding van het nader verslag).
•
Handelingen II 2006/07, 59, p. 3323-3327.
•
Handelingen I 2006/07, 38, p. 1242-1248.
40
Internet
•
Fiscale Encyclopedie De Vakstudie (www.kluwer.nl)
•
Nederlandse Documentatie Fiscaal Recht (www.ndfr.nl)
•
www.parlando.sdu.nl
•
http://www.statengeneraaldigitaal.nl/
•
www.deondernemer.nl
•
www.overheid.nl
•
www.wikipedia.nl
•
www.euretco.com
•
www.interlandvastgoed.nl
Wetten
•
Wet op de vennootschapsbelasting 1969
•
Wet inkomstenbelasting 2001
•
Wet op de dividendbelasting 1965
Besluiten •
Besluit van 30 januari 2006, nr. CCP2005/1675M, BNB 2006/157
•
Besluit van 22 februari 2001, nr. CPP 2000/2385M
•
Besluit van 23 december 2005, nr. CPP2005/2731M, BNB 2006/92
•
Besluit Beleggingsinstellingen
•
Leidraad Besluit Vennootschapsbelasting 1942
•
Wet van 31 juli 2007, Stb. 2007, 270
•
Wet van 21 juli 2007, Stb. 2007, 269
•
Wet van 18 december 2008, Stb. 2008, 566
Jurisprudentie
•
HR 8 november 1989, nr. 25 257, BNB 1990/73.
•
HR 23 juni 1999, LJN AA2782, nr. 34 570, BNB 1999/294.
•
HR 7 november 1973, nr. 17 182, BNB 1974/2.
•
HR 16 februari 1949, B. nr. 8568.
•
HR 6 maart 1957, nr. 13 124, BNB 1957/125.
•
HR 2 februari 1983, nr. 27 588, BNB 1983/146.
41
•
HR 17 augustus 1998, nr. 32 997, BNB 1998/385c.
•
HR 7 oktober 1981, nr. 20 733, BNB 1981/299.
•
HR 17 augustus 1994, nr. 29 755, BNB 1994/319 (m.nt. Van Dijck).
•
HR 1 december 1971, nr. 16 617, BNB 1972/171.
•
HR 24 juni 1936, B. nr. 6133.
•
HR 8 april 2005, nr. 40 748, V-N 2005/21.1.8.
•
HR 1 september 1976, V-N 1976, p. 860.
•
HR 6 december 1989, nr. 25 899, BNB 1990/91.
•
HR 28 oktober 2005, LJN AS8013, nr. 41 071, BNB 2006/80c (m.nt. Essers).
•
HR 24 juni 1987, nr. 23 933, BNB 1987/264.
•
HR 24 oktober 1962, nr. 14 853, BNB 1962/327.
•
HR 15 september 1993, nr. 29 157, BNB 1993/316.
•
Hof Amsterdam 12 maart 1986, nr. 2381/84, BNB 1988/70.
•
Hof Amsterdam 4 november 1976, nr. 1319/75, V-N 1978, p. 713, punt 6.
•
Hof Arnhem 22 augustus 1997, LJN AA1196, nr. 96/0821, V-N 1997/4707, punt 12.
•
Hof Arnhem 8 september 1981, nr. 1919/1979, V-N 1982, p. 641.
•
Hof ’s-Gravenhage 28 juni 1989, nr. 538/86, V-N 1990/1279.
•
Hof ’s Gravenhage 7 december 2001, nr. 98/4031, V-N 2002/7.23, p. 856.
•
Rechtbank ’s-Gravenhage 1 december 2008, LJN BG7850, nr. 06/8361, V-N 2009/10.13.
•
RvB Groningen, 4 juli 1944, B. 8159.
Overige
•
Bew resolutie van 15 augustus 1978, BNB 1978/264; Infobulletin oktober 1985, 85/516; december 1988, 88/675.
•
Brief aan de Voorzitter van de Tweede Kamer der Staten-Generaal, 9 november 2009. Toezegging beleggingsinstellingen.
•
Leden van de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen.
•
Leden van de Vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed Nederland.
•
Gerard van der Horst, directeur van Van der Horst Holding B.V. en Van der Horst Gruppe GmbH.
•
Jan Hoppe, directeur van Heja Projectontwikkeling B.V.
•
Cliënten van Euro Economics S.L.
•
Diverse beleggers.
42
Bijlage I
De enquête
Pagina: 1
Ontwikkeling van vastgoed door commerciële ontwikkelaars en fiscale beleggingsinstellingen Een fiscale beleggingsinstelling (een juridische vorm waarin belegd wordt) is een tussenschakel tussen een belegger (particulieren en vrijgestelde pensioenfondsen) en zijn opbrengsten. Een particuliere belegger kan door vermogen te beleggen via een instelling aan risicospreiding doen. Het doel van een fiscale beleggingsinstelling is het beleggen van vermogen. Een fiscale beleggingsinstelling hoeft geen vennootschapsbelasting te betalen over beleggingsopbrengsten; het tarief bedraagt 0%. Een fiscale beleggingsinstelling mocht tot voor kort niet zelf aan (her)ontwikkeling van vastgoed doen. Deed zij dit wel, dan moest zij het normale vennootschapsbelastingtarief betalen over al haar opbrengsten, dus ook over beleggingsopbrengsten. Echter, het is steeds meer noodzakelijk voor een fiscale beleggingsinstelling om zelf aan (her)ontwikkeling van vastgoed te kunnen doen. Sinds kort is het voor een fiscale beleggingsinstelling daarom mogelijk om aan (her)ontwikkeling van vastgoed te doen. Deze enquête betreft een onderzoek naar de concurrentie tussen verschillende projectontwikkelaars van vastgoed. Aan de ene kant staan de commerciële ontwikkelaars die aan ontwikkeling doen en aan de andere kant staan de fiscale beleggingsinstellingen die aan ontwikkeling doen in een ontwikkelingsdochter. Commerciële ontwikkelaars betalen altijd het normale vennootschapsbelastingtarief over al hun opbrengsten. De fiscale beleggingsinstellingen betalen geen vennootschapsbelasting over beleggingsopbrengsten, maar wel over ontwikkelingsopbrengsten. De vraag is of er al dan niet een gelijke situatie is ontstaan tussen beide projectontwikkelaars doordat de fiscale beleggingsinstelling aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochter.
Start
Pagina: 2
Ontwikkeling van vastgoed door commerciële ontwikkelaars en fiscale beleggingsinstellingen 1. Mijn organisatie betreft:
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het beleggen in vastgoed. Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met de onwikkeling van vastgoed. Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met het beleggen in vastgoed. Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met het beleggen in vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met ontwikkeling van vastgoed. Anders, namelijk
43
2. Mijn organisatie betreft:
*
Een fiscale beleggingsinstelling. Geen fiscale beleggingsinstelling (incl. commerciële ondernemers) Zowel fiscale beleggingsinstellingen als geen fiscale beleggingsinstellingen.
3. Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelasting mag echter niet concurrentieverstorend werken. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend worden belast voor de vennootschapsbelasting, kan er mogelijk sprake zijn van verstorende concurrentie. Kunt u aangeven in hoeverre u in eerste instantie vindt dat de concurrentieverhouding tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling wordt verstoord door het feit dat een fiscale beleggingsinstelling aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochtervennootschap?
Geen verstoring
Wel verstoring
Weet niet
Eens
Weet niet
Beoordelinh
volgende
Pagina: 3
4. Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens bent?
Oneens Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers en vrijgestelde pensioenfondsen ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling.
volgende
44
Pagina: 4 5. Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo goed mogelijk onderstaande vragen beantwoorden? Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens bent?
Oneens
Eens
Weet niet
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen de particuliere belegger en zijn opbrengsten. Een fiscale beleggingsinstelling is een concurrent voor mijn onderneming. Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling.
volgende
Pagina: 5
6. Voorwaarden fiscale beleggingsinstelling De grens tussen het uitvoeren van (groot) onderhoud (=beleggen) en ontwikkeling van vastgoed kan niet altijd duidelijk worden getrokken. Indien een investering in een verbetering of uitbreiding van vastgoed door de fiscale beleggingsinstelling minder dan 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed bedraagt, wordt aangenomen dat sprake is van onderhoud. Het regime van fiscale beleggingsinstelling blijft dan van toepassing met het bijbehorende 0%-tarief.
Oneens
Eens
Weet niet
Bij een investering onder de 30% van de WOZwaarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen in plaats van ontwikkeling van vastgoed.
7. Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht om haar winst binnen 8 maanden na afloop van het jaar aan haar aandeelhouders uit te keren (uitdelingsverplichting). Een commerciële ontwikkelaar mag zelf bepalen of en wanneer dividend wordt uitgekeerd.
Oneens
Eens
Weet niet
Dit is een voordeel voor de commerciële ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale beleggingsinstelling.
45
Pagina: 6
8. Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale beleggingsinstelling moet plaatsvinden in een belaste dochtervennootschap. Ontwikkelingsopbrengsten worden op deze manier net als bij commerciële ontwikkelaars belast tegen het normale tarief. Doordat dezelfde activiteiten op gelijke wijze worden belast, ontstaat er geen verstoring van de concurrentieverhouding volgens de wetgever. Kunt u aangeven in hoeverre u het eens of oneens bent met de volgende stellingen:
Oneens
Eens
Weet niet
Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde ontwikkelingswinsten. Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit. De fiscale beleggingsinstelling zou daarom zelf deze ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten.
volgende
46
Pagina: 7
9. Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden voor hun beleggingsresultaten belast tegen het 0%-tarief voor de vennootschapsbelasting. Een commerciële ontwikkelaar daarentegen moet het normale vennootschapsbelastingtarief betalen over eventuele beleggingsresultaten. Kunt u aangeven in hoeverre u het eens of oneens bent met de volgende stellingen:
Oneens
Eens
Weet niet
Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan.
Volgende
Pagina: 8
10. Opteren voor een fiscale beleggingsinstelling. Heeft uw organisatie er wel eens aan gedacht om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling? (indien het regime van fiscale beleggingsinstelling reeds op uw organisatie van toepassing is, klikt u "ja" aan).
*
Ja Nee
Volgende
47
Pagina: 9
11. Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling?
Oneens
Eens
Weet niet
Het doel en de feitelijke werkzaamheid van het lichaam bestaan niet uit het beleggen van vermogen. Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend uit te keren binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag ontwikkelen. Het lichaam wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen.
12. Anders, namelijk:
Laatste vraag
Pagina: 10
13. Waarom heeft u gekozen om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling of waarom heeft u gedacht aan het opteren voor een fiscale beleggingsinstelling?
Oneens
Eens Weet niet
Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%tarief.
14. Waarom heeft u uiteindelijk wel of niet voor een fiscale beleggingsinstelling gekozen?
48
Laatste vraag Pagina: 11
15. Na het beantwoorden van de voorgaande vragen, vraag ik u onderstaande vraag nogmaals te beantwoorden. Indien uw mening niet gewijzigd is, vult u nogmaals hetzelfde antwoord in. Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelasting mag echter niet concurrentieverstorend werken. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend worden belast voor de vennootschapsbelasting, kan er mogelijk sprake zijn van verstorende concurrentie. Kunt u aangeven in hoeverre u vindt dat de concurrentieverhouding tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling wordt verstoord door het feit dat een fiscale beleggingsinstelling aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochtervennootschap?
Geen verstoring
Wel verstoring
Weet niet
Beoordeling
Einde
Pagina: 12
Dit is het einde van de enquête. Bedankt voor uw medewerking!
49
Bijlage II
Resultaten van de enquête in procenten. Volledige vragen: http://www.thesistools.com/web/?id=132133
Mijn organisatie betreft: Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het beleggen in vastgoed.
2 (8.33 %)
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met de onwikkeling van vastgoed.
8 (33.33 %)
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met het beleggen in vastgoed.
3 (12.5 %)
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met het beleggen in vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met ontwikkeling van vastgoed.
7 (29.17 %)
Anders, namelijk
4 (16.67 %)
n = 24 # 24
Mijn organisatie betreft: Een fiscale beleggingsinstelling.
5 (20 %)
Geen fiscale beleggingsinstelling (incl. commerciële ondernemers)
18 (72 %)
Zowel fiscale beleggingsinstellingen als geen fiscale beleggingsinstellingen.
2 (8 %)
n = 25 # 25
Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelastin... Beoordelinh (Geen verstoring - Wel verstoring) 1
9 (37.5 %)
2
2 (8.33 %)
3
3 (12.5 %)
4
8 (33.33 %)
Beoordelinh (Weet niet)
2 (8.33 %)
n = 24 # 24
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Oneens - Eens) 1
0 (0 %)
2
0 (0 %)
3
1 (16.67 %)
4
5 (83.33 %)
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Weet niet)
0 (0 %)
n=6 #6
50
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers en vrijgestelde pensioenfondsen ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. (Oneens - Eens) 1
1 (20 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
4
4 (80 %)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers en vrijgestelde pensioenfondsen ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. (Weet niet)
0 (0 %)
n=5 #5
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens - Eens) 1
2 (40 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
4
1 (20 %)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Weet niet)
2 (40 %)
n=5 #5
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go... Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Oneens - Eens) 1
7 (38.89 %)
2
3 (16.67 %)
3
2 (11.11 %)
4
4 (22.22 %)
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Weet niet)
2 (11.11 %)
n = 18 # 18
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen de particuliere belegger en zijn opbrengsten. (Oneens Eens) 1
5 (27.78 %)
2
1 (5.56 %)
3
3 (16.67 %)
4
8 (44.44 %)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen de particuliere belegger en zijn
1 (5.56 %)
51
opbrengsten. (Weet niet)
n = 18 # 18
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go... Een fiscale beleggingsinstelling is een concurrent voor mijn onderneming. (Oneens Eens) 1
3 (16.67 %)
2
6 (33.33 %)
3
3 (16.67 %)
4
4 (22.22 %)
Een fiscale beleggingsinstelling is een concurrent voor mijn onderneming. (Weet niet)
2 (11.11 %)
n = 18 # 18
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens - Eens) 1
11 (61.11 %)
2
2 (11.11 %)
3
0 (0 %)
4
2 (11.11 %)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Weet niet)
3 (16.67 %)
n = 18 # 18
Voorwaarden fiscale beleggingsinstelling De grens tussen het... Bij een investering onder de 30% van de WOZ-waarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen in plaats van ontwikkeling van vastgoed. (Oneens Eens) 1
3 (13.64 %)
2
2 (9.09 %)
3
8 (36.36 %)
4
7 (31.82 %)
Bij een investering onder de 30% van de WOZ-waarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen in plaats van ontwikkeling van vastgoed. (Weet niet)
2 (9.09 %)
n = 22 # 22
Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht om haar winst binnen 8 maande... Dit is een voordeel voor de commerciële ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale beleggingsinstelling. (Oneens - Eens) 1
4 (18.18 %)
2
1 (4.55 %)
3
6 (27.27 %)
4
11 (50 %)
Dit is een voordeel voor de commerciële ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale beleggingsinstelling. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22 # 22
52
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel... Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde ontwikkelingswinsten. (Oneens - Eens) 1
3 (13.64 %)
2
2 (9.09 %)
3
5 (22.73 %)
4
12 (54.55 %)
Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde ontwikkelingswinsten. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22 # 22
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel... Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. (Oneens - Eens) 1
0 (0 %)
2
1 (4.55 %)
3
2 (9.09 %)
4
19 (86.36 %)
Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22 # 22
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel... Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. (Oneens - Eens) 1
11 (50 %)
2
3 (13.64 %)
3
2 (9.09 %)
4
6 (27.27 %)
Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22
53
# 22
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel... Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit. De fiscale beleggingsinstelling zou daarom zelf deze ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten. (Oneens - Eens) 1
13 (59.09 %)
2
3 (13.64 %)
3
2 (9.09 %)
4
3 (13.64 %)
Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit. De fiscale beleggingsinstelling zou daarom zelf deze ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten. (Weet niet)
1 (4.55 %)
n = 22 # 22
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden... Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. (Oneens - Eens) 1
7 (31.82 %)
2
3 (13.64 %)
3
5 (22.73 %)
4
7 (31.82 %)
Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22 # 22
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden... Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. (Oneens - Eens) 1
8 (36.36 %)
2
5 (22.73 %)
3
5 (22.73 %)
4
4 (18.18 %)
Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. (Weet niet)
0 (0 %)
n = 22 # 22
54
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden... Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan. (Oneens - Eens) 1
9 (40.91 %)
2
6 (27.27 %)
3
3 (13.64 %)
4
3 (13.64 %)
Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan. (Weet niet)
1 (4.55 %)
n = 22 # 22
Opteren voor een fiscale beleggingsinstelling. Heeft... Ja
10 (45.45 %)
Nee
12 (54.55 %)
n = 22 # 22
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Het doel en de feitelijke werkzaamheid van het lichaam bestaan niet uit het beleggen van vermogen. (Oneens - Eens) 1
1 (9.09 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
4
9 (81.82 %)
Het doel en de feitelijke werkzaamheid van het lichaam bestaan niet uit het beleggen van vermogen. (Weet niet)
1 (9.09 %)
n = 11 # 11
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend uit te keren binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. (Oneens - Eens) 1
4 (36.36 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
4
5 (45.45 %)
Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend uit te keren binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. (Weet niet)
2 (18.18 %)
n = 11 # 11
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. (Oneens - Eens) 1
3 (27.27 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
55
4
6 (54.55 %)
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. (Weet niet)
2 (18.18 %)
n = 11 # 11
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag ontwikkelen. (Oneens - Eens) 1
2 (18.18 %)
2
1 (9.09 %)
3
0 (0 %)
4
6 (54.55 %)
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag ontwikkelen. (Weet niet)
2 (18.18 %)
n = 11 # 11
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Het lichaam wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen. (Oneens - Eens) 1
4 (36.36 %)
2
0 (0 %)
3
1 (9.09 %)
4
4 (36.36 %)
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen. (Weet niet)
2 (18.18 %)
n = 11 # 11
Waarom heeft u gekozen om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling ... Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%-tarief. (Oneens - Eens) 1
0 (0 %)
2
0 (0 %)
3
0 (0 %)
4
1 (10 %)
5
7 (70 %) 2 (20 %)
Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%-tarief. (Weet niet)
n = 10 # 10
Na het beantwoorden van de voorgaande vragen, vraag ik u onderstaande vraag... Beoordeling (Geen verstoring - Wel verstoring) 1
9 (40.91 %)
2
2 (9.09 %)
3
4 (18.18 %)
4
7 (31.82 %)
Beoordeling (Weet niet)
0 (0 %)
56
Bijlage III
Resultaten van de enquête in woorden
Vraag 1 Mijn organisatie betreft: o
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het beleggen in vastgoed.
o
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed.
o
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met het beleggen in vastgoed.
o
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met het beleggen in vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met ontwikkeling van vastgoed.
o
Anders, namelijk…….. (Meerkeuze)
Resultaat 1 Van de 24 respondenten betreft het 2 keer een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het beleggen in vastgoed, 8 keer een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed, 3 keer een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed en zich daarnaast bezighoudt met het beleggen in vastgoed, 7 keer een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met het beleggen in vastgoed en zich daarnaast bezighoudt met ontwikkeling van vastgoed en 4 keer een organisatie die op een ander vlak actief is. Het betreft een organisatie die voor de helft aan ontwikkeling doet en voor de andere helft aan beleggen in vastgoed, een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de bouw van vastgoed en daarbij de ontwikkeling als één van de middelen gebruikt, de Nederlandse Spoorwegen en een organisatie die alleen belegt in indirect vastgoed.
Vraag 2 Mijn organisatie betreft: o
Een fiscale beleggingsinstelling.
o
Geen fiscale beleggingsinstelling (incl. commerciële ondernemers).
o
Zowel fiscale beleggingsinstellingen als geen fiscale beleggingsinstellingen. (Meerkeuze)
Resultaat 2 Onder de 24 respondenten bevinden zich 4 fbi´s, 18 niet-fbi´s, inclusief commerciële ondernemers, en 2 organisaties die zowel fbi´s bezitten als andere entiteiten. De 7 organisaties die zich met name bezighouden met het beleggen in vastgoed, maar daarnaast ook met ontwikkelen van vastgoed bestaan uit de volgende organisaties:
57
-
3 fbi´s
-
2 organisaties die zowel fbi´s als andere entiteiten in bezit hebben
-
1 andere entiteit, die geen fbi is (incl. commerciële ondernemers)
Er zijn 4 fbi´s. Eén van de 4 fbi´s houdt zich alleen bezig met het beleggen in vastgoed. De andere 3 houden zich dus ook bezig met de ontwikkeling van vastgoed.
Vraag 3 Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelasting mag echter niet concurrentieverstorend werken. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend worden belast voor de vennootschapsbelasting, kan er mogelijk sprake zijn van verstorende concurrentie.
Kunt u aangeven in hoeverre u in eerste instantie vindt dat de concurrentieverhouding tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstellingen wordt verstoord door het feit dat een fiscale beleggingsinstellingen aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochtervennootschap? (Geen verstoring – Wel verstoring)
Resultaat 3 Van de 24 respondenten is 37,5% het erover eens dat er absoluut geen sprake is van verstoring van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen. 8,33% vindt dat er nauwelijks sprake is van verstoring. 33,3% vindt dat er wel degelijk sprake is van verstoring en 12,5% is van mening dat er wel enigszins sprake is van verstoring. 2 respondenten weten het niet. De meningen zijn dus erg verdeeld over deze vraag.
Alle fbi´s vinden dat er geen verstoring aanwezig is. Dit geldt ook voor de 2 organisaties die zowel fbi´s bezitten als andere entiteiten. 11 van de 18 entiteiten die geen fbi zijn, vinden dat er wel enigszins of absoluut verstoring aanwezig is. 5 van deze 18 vinden dat er geen verstoring aanwezig is. 2 van deze 18 weten het niet. Het lijkt erop dat men deze vraag naar eigen voordeel heeft beantwoord.
Vraag 4 Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens bent? Stelling 1:
Een fiscale beleggingsinstellingen moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen
doen. (Oneens – Eens) Stelling 2:
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere
beleggers
en
vrijgestelde
pensioenfondsen
ook
geen
vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een
58
tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. (Oneens – Eens) Stelling 3:
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens – Eens)
Resultaat 4 6 respondenten hebben deze vraag ingevuld. Het gaat om de 6 organisaties die ofwel fbi zijn of zowel fbi´s als andere entiteiten bezitten. Stelling 1:
Alle 6 respondenten vinden dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen.
Stelling 2:
Van de 6 respondenten hebben 5 respondenten deze vraag ingevuld. 4 vinden het 0%tarief gerechtvaardigd. Slechts 1 respondent vindt het niet rechtvaardig.
Stelling 3:
Van de 6 respondenten hebben 5 respondenten deze vraag ingevuld. 2 vinden dat het 0%-tarief gerechtvaardigd is vanwege het lage risicoprofiel, 1 vindt van niet en 2 respondenten weten het niet.
Vraag 5 Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo goed mogelijk onderstaande vragen beantwoorden? Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens bent? Stelling 1:
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Oneens - Eens)
Stelling 2:
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen de particuliere belegger en zijn opbrengsten. (Oneens - Eens)
Stelling 3:
Een fiscale beleggingsinstelling is een concurrent voor mijn onderneming. (Oneens - Eens)
Stelling 4:
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens - Eens)
Resultaat 5 18 respondenten hebben deze vraag ingevuld. Het gaat om de organisaties die geen fbi´s zijn. Dit zijn met name commerciële ontwikkelaars.
59
Stelling 1:
38,89% is het oneens met de stelling dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. 16,67% is het er enigszins mee oneens. 22,2% vindt dat een fbi wel aan ontwikkeling moet kunnen doen en 11,1% is het er enigszins mee eens dat een fbi zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. De resterende 11,1% weet het niet. Dit betekent dat het merendeel onder de entiteiten dat geen fbi is, vindt dat een fbi niet zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen.
Stelling 2:
44,4% vindt het 0%-tarief gerechtvaardigd. 16,67% vindt het zo goed als rechtvaardig. 27,78% vindt het helemaal niet rechtvaardig en 5,56% vindt het niet geheel rechtvaardig. 1 respondent weet het niet. Het merendeel vindt het 0%-tarief dus gerechtvaardigd.
Stelling 3:
16,67% ziet een fbi totaal niet als zijn concurrent. 33,3% ziet een fbi nauwelijks als concurrent. 22,2% ziet de fbi wel als concurrent en 16,67% enigszins. 2 respondenten weten het niet. Meer dan de helft ziet de fbi dus niet als concurrent.
Stelling 4:
72,22% ziet het lage risicoprofiel geheel of gedeeltelijk niet als een reden voor de rechtvaardiging van het 0%-tarief. De rest ziet dit wel als een rechtvaardiging.
Vraag 6 Voorwaarden fiscale beleggingsinstelling. De grens tussen het uitvoeren van (groot) onderhoud (=beleggen) en ontwikkeling van vastgoed kan niet altijd duidelijk worden getrokken. Indien een investering in een verbetering of uitbreiding van vastgoed door de fiscale beleggingsinstelling minder dan 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed bedraagt,
wordt aangenomen
dat sprake is van
onderhoud. Het regime van fiscale
beleggingsinstelling blijft dan van toepassing met het bijbehorende 0%-tarief.
Stelling:
Bij een investering onder de 30% van de WOZ-waarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen in plaats van ontwikkeling van vastgoed. (Oneens - Eens)
Resultaat 6 22 respondenten hebben deze vraag ingevuld (2 niet-fbi´s hebben de vraag niet ingevuld). 13,64% is het volledig oneens met de stelling dat het gaat om onderhoud indien de investering onder de 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed blijft. 9,09% is het enigszins oneens met deze stelling. 68,18% deelt een andere mening en zijn het er wel mee eens dat het over het algemeen om onderhoud gaat indien de investering onder de 30% blijft. 2 respondenten weten het niet. 3 van de 4 fbi´s zijn het eens met de stelling dat het gaat om beleggen, indien de investering onder de 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed blijft. De andere fbi is het hier niet helemaal mee eens. De 2 organisaties die zowel wel als geen fbi´s in bezit hebben, zijn het ook met de stelling eens. 10 van de
60
16 entiteiten die geen fbi zijn het met de fbi´s eens dat het gaat om beleggen indien men onder de 30% blijft. 4 van de 16 van de entiteiten die geen fiscale belegginginstelling zijn, zijn het er niet mee eens en 2 van hen weten het niet.
Vraag 7 Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht om haar winst binnen 8 maanden na afloop van het jaar aan haar aandeelhouders uit te keren (uitdelingsverplichting). Een commerciële ontwikkelaar mag zelf bepalen of en wanneer dividend wordt uitgekeerd.
Stelling:
Dit is een voordeel voor de commerciële ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale beleggingsinstelling. (Oneens – Eens)
Resultaat 7 22 respondenten hebben deze vraag ingevuld. 77,27% vindt geheel of gedeeltelijk dat het een voordeel is voor de commercieel ontwikkelaars dat zij hun winst niet na 8 maanden hoeven uit te keren. De resterende 22,73% deelt een andere mening.
Van de 16 entiteiten die geen fbi zijn, vinden 12 dat het een voordeel is voor de commerciële ontwikkelaars. 3 van de fbi´s zien het niet als een voordeel voor de commerciële ontwikkelaars. De twee organisaties die zowel fbi´s als geen fbi´s in bezit hebben, vinden het wel een voordeel voor de commerciële ontwikkelaars.
Vraag 8 Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling
door
een
fiscale
beleggingsinstelling
moet
plaatsvinden
in
een
belaste
dochtervennootschap. Ontwikkelingsopbrengsten worden op deze manier net als bij commerciële ontwikkelaars belast tegen het normale tarief. Doordat dezelfde activiteiten op gelijke wijze worden belast, ontstaat er geen verstoring van de concurrentieverhouding volgens de wetgever.
Kunt u aangeven in hoeverre u het eens of oneens bent met de volgende stellingen:
Stelling 1:
Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden
vennootschapsbelasting
moeten
betalen
over
de
behaalde
ontwikkelingswinsten. (Oneens – Eens)
61
Stelling 2:
Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. (Oneens – Eens)
Stelling 3:
Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. (Oneens – Eens)
Stelling 4:
Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit.
De
fiscale
beleggingsinstelling
zou
daarom
zelf
deze
ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten. (Oneens – Eens)
Resultaat 8 22 respondenten hebben deze vraag ingevuld. Stelling 1:
54,55% is het geheel eens met de stelling dat er geen verstoring optreedt van de concurrentieverhouding, omdat beide partijen belasting moeten betalen over behaalde ontwikkelingswinsten. 22,73% is het hier enigszins mee eens. 13,64% is het hier totaal niet mee eens en 9,09% is het er enigszins mee oneens. Het merendeel, 77,26% is het dus eens met de stelling. 12 van de 16 entiteiten die geen fbi zijn, is het eens met de stelling. Van de 4 fbi´s zijn 3 het met de stelling eens. De 2 organisaties die zowel fiscale als geen fiscale belegginginstellingen in bezit hebben, zijn het ook eens met de stelling.
Stelling 2:
Van de 22 respondenten is slechts 1 respondent het oneens met de stelling dat het bij zowel een fbi als commerciële ontwikkelaar gaat om dezelfde activiteiten die gelijk belast moeten worden. 95,45%, dus 21 respondenten, is het wel eens met de stelling.
Stelling 3:
50% is het oneens met de stelling dat ontwikkelingswinsten bij een fbi niet belast zouden
moeten
worden,
indien
de
investering
niet
tot
doel
heeft
om
ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. 13,64% is het hier enigszins mee oneens. 27,27% deelt de tegenovergestelde mening en 9,09% is enigszins van mening dat ontwikkelingswinsten bij een fbi niet belast moeten worden. Het merendeel, namelijk 63,64% is het dus oneens met de stelling. Onder de 4 fbi´s zijn de meningen gelijk verdeeld. De ene helft vindt wel dat ontwikkelingsopbrengsten belast moeten worden, de andere helft niet. 12 van de 16 van de entiteiten die geen fbi zijn, vinden dat ontwikkelingswinsten bij een fiscale beleggingsinstelling wel belast moeten worden. De 2 organisaties die zowel fiscale als geen fbi´s in bezit hebben, vinden dat deze winsten niet belast moet worden.
62
Stelling 4:
59,09% vindt dat ontwikkeling van vastgoed bij een fbi niet tot de hoofdactiviteit behoort en dat deze dus niet zelf ontwikkelingsactiviteiten moet kunnen verrichten. 13,64%
is
het
enigszins
oneens
met
de
stelling.
13,64%
vindt
dat
ontwikkelingsactiviteiten wel tot de hoofdactiviteit behoort en dat de fbi´s dus wel zelf mogen ontwikkelen. 9,09% deelt deze laatste mening, maar is iets minder overtuigd. Het merendeel, namelijk 76,1%, vindt dat de ontwikkeling niet tot de hoofdactiviteit behoort en dat een fbi daarom dus niet zelf aan ontwikkeling moet kunnen doen. Binnen de fbi´s is de mening verdeeld. De helft vindt dat het wel tot de hoofdactiviteit behoort, de andere helft niet. Dit is hetzelfde voor de 2 organisaties die zowel wel als geen fbi´s in bezit hebben. 13 van de 16 entiteiten die geen fbi zijn, vinden dat het niet tot de hoofdactiviteit behoort. 1 van de 16 gevallen weet het niet en 2 vinden dat het wel tot de hoofdactiviteit behoort.
Vraag 9 Beleggingsopbrengsten.
Fiscale beleggingsinstellingen worden voor hun beleggingsresultaten belast tegen het 0%-tarief voor de vennootschapsbelasting. Een commerciële ontwikkelaar daarentegen moet het normale vennootschapsbelastingtarief
betalen
over
eventuele
beleggingsresultaten.
Kunt u aangeven in hoeverre u het eens of oneens bent met de volgende stellingen:
Stelling 1:
Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. (Oneens - Eens)
Stelling 2:
Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. (Oneens – Eens)
Stelling 3:
Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan. (Oneens – Eens)
63
Resultaat 9 22 respondenten hebben deze vraag ingevuld. Stelling 1:
31,82% vindt niet dat het verschil in tarief voor beleggingsopbrengsten bij een fbi en een commerciële ontwikkelaar zorgt voor verstoring van de concurrentieverhouding. 13,64% deelt deze mening, maar is wat minder overtuigend. 31,82% vindt wel degelijk dat sprake is van verstoring door dit verschil in tarief. 22,73% deelt deze laatste mening, maar is minder overtuigend. Het merendeel, namelijk 54,55%, vindt dat er wel verstoring van de concurrentieverhouding aanwezig is door het verschil in tarief. Alle fbi´s vinden dat er geen concurrentieverstoring is, van de 2 organisaties die zowel fiscale als geen fbi´s bezitten, vindt 1 dat er geen concurrentieverstoring is en 1 wel. 11 van de 16 entiteiten die geen fbi zijn, vinden wel dat er sprake is van verstoring.
Stelling 2:
36,6% is het geheel oneens met deze stelling en vindt dus dat gelijke activiteiten niet per se gelijk behandeld te hoeven worden. 22,75 deelt deze mening, maar is hierin minder overtuigend. 18,18% vindt wel dat gelijke activiteiten gelijk belast moeten worden. 22,73% deelt deze laatste mening, maar is minder overtuigend. Het merendeel, namelijk 59,09%, vindt dus dat beleggingsopbrengsten bij een fbi en een commerciële ontwikkelaar niet per se gelijk behandeld moeten worden. Alle fbi´s vinden dat gelijke activiteiten niet per se gelijk belast hoeven te worden, van de 2 organisaties die zowel fiscale als geen fbi´s bezitten is 1 het eens met de fbi´s en 1 niet. Van de entiteiten die geen fbi zijn, zijn de meningen gelijk verdeeld.
Stelling 3:
40,91% is het totaal oneens met de stelling dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar niet belast zouden moeten worden. 27,7% deelt deze mening, maar is minder overtuigend. 13,64% vindt dat beleggingsopbrengsten niet belast moeten worden. Een andere 13,64% deelt deze mening, maar is minder overtuigend. 1 respondent weet het niet. Het merendeel, namelijk 71,4%, vindt dus dat beleggingsopbrengsten wel degelijk belast moeten worden bij een commerciële ontwikkelaar. Alle fbi´s vinden dat beleggingsopbrengsten bij een commerciële ontwikkelaar wel belast moeten worden, van de 2 organisaties die zowel fiscale als geen fbi´s bezitten is 1 het eens met de fbi´s en 1 niet. 10 van de 16 entiteiten die geen fbi zijn, zijn het eens met de fbi´s, 5 niet en 1 van hen weet het niet.
64
Vraag 10 Opteren voor een fiscale beleggingsinstelling.
Vraag:
Heeft uw organisatie er wel eens aan gedacht om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling? (indien het regime van fiscale beleggingsinstelling reeds op uw organisatie van toepassing is, klikt u "ja" aan) (Ja – Nee)
Resultaat 10 Van de 22 entiteiten die geen fbi zijn, heeft 54,55% (12 respondenten) niet eerder gedacht aan het opteren voor een fbi.
Vraag 11 Waarom hebt u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling?
Stelling 1:
Het doel en de feitelijke werkzaamheid van het lichaam bestaan niet uit het beleggen van vermogen. (Oneens – Eens)
Stelling 2:
Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend uit te keren binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. (Oneens – Eens)
Stelling 3:
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. (Oneens - Eens)
Stelling 4:
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag ontwikkelen. (Oneens – Eens)
Stelling 5:
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen. (Oneens - Eens)
Resultaat 11 Van de 12 respondenten die nog niet eerder hebben gedacht aan het opteren voor een fbi, hebben 11 respondenten deze vraag ingevuld. Stelling 1:
81,82% geeft aan dat het doel en de feitelijke werkzaamheden van het lichaam niet bestaan uit het beleggen van vermogen.
65
Stelling 2:
45,45% geeft aan dat het lichaam niet verplicht wil zijn om dividend binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar uit te keren. 36,6% geeft aan dit niet als reden te zien om niet te denken aan het opteren voor een fbi. 2 respondenten weten het niet.
Stelling 3:
54,55% geeft aan niet verbonden te willen zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. 27,27% geeft aan dat dit geen reden is om niet te hebben gedacht aan het opteren voor een fbi. 2 respondenten weten het niet.
Stelling 4:
54,5% geeft aan niet verbonden te willen zijn aan de beperkte klantenkring waarvoor zij mogen ontwikkelen. 27,17% ziet dit niet als reden om niet te hebben gedacht aan het opteren voor een fbi. 2 respondenten weten het niet.
Stelling 5:
45,45% wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen, 36,36% ziet dit niet als een reden om niet te opteren voor een fbi en 18,19% van de respondenten weet het niet.
Vraag 12 Anders, namelijk:
Resultaat 12 Geen antwoorden.
Vraag 13 Waarom hebt u gekozen om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling of waarom heeft u gedacht aan het opteren voor een fiscale beleggingsinstelling?
Stelling:
Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%-tarief. (Oneens- Eens)
Resultaat 13 Van de 10 respondenten die deze vraag hebben ingevuld en wiens organisatie een fbi is of hebben gedacht aan het opteren voor een fbi geeft 80% aan dat de reden hiervoor het gunstige 0%-tarief is. De andere 20% weet het niet, dit zijn de 2 organisaties die zowel wel als geen fbi´s in bezit hebben.
Vraag 14 Waarom hebt u uiteindelijk wel of niet voor een fiscale beleggingsinstelling gekozen? (Open vraag)
66
Resultaat 14 5 respondenten hebben deze vraag ingevuld. Een van de entiteiten die geen fbi is, geeft aan dat de fbi niet op hen van toepassing is, vanwege het aantal randvoorwaarden waaraan voldaan dient te worden. Een tweede entiteit dat geen fiscale belegginginstelling is, geeft aan dat het op dat moment nog niet opportuun was. Een derde geeft aan dat de beslissing nog niet genomen is. Een fbi geeft aan dat het gunstig is voor de aandeelhouders.
Vraag 15 Na het beantwoorden van de voorgaande vragen, vraag ik u onderstaande vraag nogmaals te beantwoorden. Indien uw mening niet gewijzigd is, vult u nogmaals hetzelfde antwoord in.
Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelasting mag echter niet concurrentieverstorend werken. Indien ondernemingen met dezelfde activiteiten verschillend worden belast voor de vennootschapsbelasting, kan er mogelijk sprake zijn van verstorende concurrentie.
Kunt u aangeven in hoeverre u vindt dat de concurrentieverhouding tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling wordt verstoord door het feit dat een fiscale beleggingsinstelling aan ontwikkeling mag doen in een belaste dochtervennootschap? (Oneens – Eens)
Resultaat 15 22 respondenten hebben deze vraag ingevuld. 40,91% vindt dat er geen verstoring is van de concurrentieverhouding, 9,09% vindt dat er nauwelijks verstoring is. 31,82% vindt dat er wel verstoring is en 18,18% vindt dat er enigszins verstoring is.
Indien de uitkomst van de laatste vraag wordt vergeleken met dezelfde vraag aan het begin van de enquête is er weinig verschuiving in de mening van de respondenten. Er zijn 2 respondenten minder die de laatste vraag hebben ingevuld dan de eerdere vraag. Er zit een kleine verschuiving in het percentage dat vindt dat er wel verstoring is. Het percentage dat vindt dat er wel degelijk verstoring is, is veranderd van 36,4 % (zonder de 2 respondenten mee te tellen die het niet wisten) naar 31,82%. Het gedeelte van de respondenten die dezelfde mening hadden, maar minder overtuigend waren, is iets vergroot, namelijk van 13,6% (zonder de 2 respondenten mee te tellen die het niet wisten) naar 18,18%.
Alle fbi´s vinden nog steeds dat er geen verstoring aanwezig is. Dit geldt ook voor de twee organisaties die zowel fbi´s bezitten als andere entiteiten. 11 van de 16 entiteiten die geen fbi zijn,
67
vinden dat er wel enigszins of absoluut verstoring aanwezig is. 5 van deze 16 vinden dat er geen verstoring aanwezig is.
68
1
0 1 0 1 0 0 0 1
0 1 0 0 1 0 0 0 0 0 0 1 0 0 1
0
0 0 0 0 0 0 1 0
0 0 0 0 0
0 0 1 0 0 0 0 0 0 0
Respondent 1
2 3 4 5 6 7 8 9
10 11 12 13 14
15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent
Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent
Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent Respondent
1 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0 1 1 0 0
0
0 1 0 1 1 1 0 0 1 0
0 0 0 1 0
0 0 1 0 0 0 0 0
0
Vraag:
Legenda
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met het beleggen in vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met ontwikkeling van vastgoed. Anders, namelijk
Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de ontwikkeling van vastgoed. Daarnaast houdt de organisatie zich bezig met het beleggen in vastgoed.
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met de onwikkeling van vastgoed.
Een organisatie die zich uitsluitend bezighoudt met het beleggen in vastgoed.
2
0 0 0 0 0 0 0 1 belegt alleen indirect in vastgoed 0 0
1 ontwikkeling en beleggen, 50%/50% 0 0 0 0 0 0 0 Een organisatie die zich hoofdzakelijk bezighoudt met de bouw van vastgoed en daarbij de ontwikkeling als één van de 1 middelen gebruikt. 0 1 Nederlandse Spoorwegen 0 0
0
Anders, namelijk
Mijn organisatie betreft: Mijn organisatie betreft:
Mijn organisatie betreft:
2
Mijn organisatie betreft:
2
Mijn organisatie betreft:
2
Mijn organisatie betreft:
2
Resultaten van de enquête in Excel
Titel:
Pagina:
Bijlage IV
2
2 1 2 1 3 3 2 2 1 2
2 2 2 2 2
2 2 2 2 2 2 1 2
2
1 = Een fiscale beleggingsinstelling. 2 = Geen fiscale beleggingsinstelling (incl. commerciële ondernemers) 3 = Zowel fiscale beleggingsinstellingen als geen fiscale beleggingsinstellingen.
Mijn organisatie betreft:
2
0 0 1 0 0 0 0 0
0 0 1 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
1 1 0 4 4 4 1 4
3 4 0 3 4
2 1 4 1 1 1 3 4 1 1
3=3 4=4
3=3 4=4
0
1=1
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Oneens - Eens)
2=2
2
3
3
0 0 0 0
0
4 4 4
3
0
4
4
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Weet niet)
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... volgende stellingen eens of oneens...
1=1
Beoordelinh (Weet niet)
Beoordelinh (Geen verstoring - Wel verstoring)
2
2=2
Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelastin...
2
Concurrentie is een geaccepteerd gegeven. Heffing van vennootschapsbelastin...
3
3=3 4=4
2=2
1=1
1
0 4 4
4
4
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers en vrijgestelde pensioenfondsen ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. (Oneens - Eens)
3
0
0 0 0
0
0
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens... Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers en vrijgestelde pensioenfondsen ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen een particuliere belegger of vrijgesteld pensioenfonds en zijn opbrengsten. (Weet niet)
3
3=3 4=4
2=2
1=1
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens - Eens)
4
0 0 1
1
0
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens...
0
0 1 0
0
1
0
1
1
2 4 0
0 0
0
0 0 0 0 0
3 1 4 4 2
1
1
0 0 1 0 0 0
2 4 0 1 1 3
0
0
1
2=2 3=3 4=4
2=2
1
4 2
1
4
3 3 4 4 1
1
4 4 0 4 4 3
1
0
0 0
0
0
0 0 0 0 0
0
0 0 1 0 0 0
0
3=3 4=4
2=2
1=1
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een Een fiscale beleggingsinstelling is een tussenschakel tussen de particuliere concurrent voor mijn onderneming. belegger en zijn opbrengsten. (Weet niet) (Oneens - Eens)
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd, omdat particuliere beleggers ook geen vennootschapsbelasting betalen. De fiscale beleggingsinstelling is immers een tussenschakel tussen de particuliere belegger en zijn opbrengsten. (Oneens Eens)
4 Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
4 Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
3=3 4=4
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Weet niet)
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
4
1=1
Een fiscale beleggingsinstelling moet zelf aan ontwikkeling van vastgoed kunnen doen. (Oneens - Eens)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Weet niet)
4
1=1
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
Kunt u aangeven in hoeverre u het met de volgende stellingen eens of oneens...
3
4
1 0
1
2
1 2 2 2 3
3
2 2 0 4 4 3
4
4
71
0
0 1
0
0
0 0 0 0 0
0
0 0 1 0 0 0
0
Een fiscale beleggingsinstelling is een concurrent voor mijn onderneming. (Weet niet)
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
4
0
0 0 1 0 0 0
0
1 0 0 1 0
0
0
0 0
0
1 1 0 1 1 1
1
0 2 2 0 1
1
4
1 4
1
3=3 4=4
3=3 4=4
1
2=2
2=2
1 2 2 4 3 4 4 0 3 4
0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 1
3 3 4 3 0
3 1 3 3
0 0
0
1 4
4
3=3 4=4
2=2
1=1
Bij een investering onder de 30% van de WOZ-waarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen Dit is een voordeel voor de commerciële in plaats van ontwikkeling van vastgoed. ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale (Weet niet) beleggingsinstelling. (Oneens - Eens)
5
5
1 4 3 4 4 4 1 4 1 1
3 3 3 4
2 4 3 4 4
4 3
4
Dit is een voordeel voor de commerciële ontwikkelaar ten opzichte van de fiscale beleggingsinstelling. (Weet niet)
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0
0
3=3 4=4
2=2
1=1
72
Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde ontwikkelingswinsten. (Oneens - Eens)
Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling om haar winst binnen 8 maande... om haar winst binnen 8 maande... door een fiscale bel...
Bij een investering onder de 30% van de WOZ-waarde van vastgoed is in het algemeen sprake van onderhoud/beleggen in plaats van ontwikkeling van vastgoed. (Oneens - Eens)
5 Voorwaarden fiscale beleggingsinstelling De grens tussen het...
5 Voorwaarden fiscale beleggingsinstelling De grens tussen het...
1=1
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Weet niet)
Het 0%-tarief bij de fiscale beleggingsinstelling is gerechtvaardigd vanwege het lage risicoprofiel van de instelling. (Oneens - Eens)
4
1=1
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
Uw organisatie betreft geen fiscale beleggingsinstelling. Kunt u toch zo go...
4
2 1 4 4 4 4 4 1 4 4
4 2 4 3
1 4 4 3 3
3 4
3
6
6
4 4 4 4 4 4 3
4 4 4 2
4 4 4 4 4 4 4 4 4 4
0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0
0
3=3 4=4
3=3 4=4 3
2=2
0
1=1
Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. (Oneens - Eens)
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
2=2
Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. (Weet niet)
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
1=1
Zowel bij een commerciële ontwikkelaar als bij een ontwikkelingsdochter van een fiscale beleggingsinstelling gaat het om resultaten behaald met dezelfde activiteiten, namelijk projectontwikkeling. Deze moeten op gelijke wijze belast worden. (Oneens - Eens)
Er treedt geen verstoring op van de concurrentieverhouding tussen commerciële ontwikkelaars en ontwikkelingsdochters van fiscale beleggingsinstellingen, aangezien beiden vennootschapsbelasting moeten betalen over de behaalde ontwikkelingswinsten. (Weet niet)
6
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
6
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
1 1 4 4 3 4 1 1 1 1
4 1 2 3
1 4 1 4 2
1 1
2
6
Ontwikkelingsopbrengsten moeten bij een fiscale beleggingsinstelling niet worden belast, indien de investering niet tot doel heeft om ontwikkelingsopbrengsten te realiseren. (Weet niet)
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0
0
6
3=3 4=4
2=2
1=1
Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit. De fiscale beleggingsinstelling zou daarom zelf deze ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten. (Oneens - Eens)
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
1 4 1 2 1 4 1 1 1 1
4 1 2 3
1 1 1 3 0
1 1
2
6
73
Ontwikkeling van vastgoed behoort ook bij de fiscale beleggingsinstelling tot de hoofdactiviteit. De fiscale beleggingsinstelling zou daarom zelf deze ontwikkelingsactiviteiten moeten kunnen verrichten. (Weet niet)
Ontwikkelingsopbrengsten. Ontwikkeling door een fiscale bel...
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 1
0 0
0
6
0 0
0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2 1
4 3 3 1 4
2 3 3 2
4 1 4 1 3 1 1 4 1 4
3=3 4=4
3=3 4=4
0
2=2
4
1=1
Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. (Oneens - Eens)
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
2=2
Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. (Weet niet)
Het verschil in tarief tussen een commerciële ontwikkelaar en een fiscale beleggingsinstelling zorgt voor een verstoring van de concurrentieverhouding tussen beiden. (Oneens - Eens)
7
1=1
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
7
2 1 3 1 4 1 2 4 1 4
1 3 3 2
1 2 3 1 3
2 1
4
7
Het gaat in beide gevallen om resultaten behaald met dezelfde activiteit, namelijk beleggen. Deze moeten gelijk worden belast. (Weet niet)
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0
0 0
0
7
3=3 4=4
2=2
2 1 2 1 3 1 2 1 1 4
1 2 3 3
1 4 4 1 0
2 1
2
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 1
0 0
0
2 = Nee
1 = Ja
Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan. Opteren voor een fiscale (Weet niet) beleggingsinstelling. Heeft...
Beleggingsopbrengsten moeten bij een commerciële ontwikkelaar niet worden belast, indien de beleggingsopbrengst niet het doel op zich is, maar de belegging ten behoeve van ontwikkeling wordt gedaan. (Oneens - Eens) 1=1
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
7
Beleggingsopbrengsten. Fiscale beleggingsinstellingen worden...
7
1 1 2 1 1 1 2 1 1 2
2 2 2 1
2 2 1 1 2
1 2
2
8
9
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
9 Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
0
0 0
0
0 0 1
0
0
0
4
4 4
4
4 4 0
1
4
4
3=3 4=4
3=3 4=4
0
2=2
2=2
4
1=1
1=1
Het doel en de feitelijke werkzaamheid van Het doel en de feitelijke werkzaamheid van Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend het lichaam bestaan niet uit het beleggen het lichaam bestaan niet uit het beleggen uit te keren binnen 8 maanden na afloop van vermogen. (Oneens - Eens) van vermogen. (Weet niet) van het boekjaar. (Oneens - Eens)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
1
4
1
0 1 4
0
4 1
4
4
9
Het lichaam wil niet verplicht zijn dividend uit te keren binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar. (Weet niet)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
0
0
0
1 0 0
1
0 0
0
0
9
3=3 4=4
2=2
1=1
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. (Oneens - Eens)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
1
4
1
0 1 4
0
4 4
4
4
9
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan financieringseisen ten aanzien van beleggingen. (Weet niet)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
0
0
0
1 0 0
1
0 0
0
0
9
9
3=3 4=4
2=2
1=1
1
4
1
0 2 4
0
4 4
4
4
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag ontwikkelen. (Oneens - Eens)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
9
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg... Waarom heeft u gekozen om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling ...
4
4 4 1
0
0 3 4
1
1
1
0
0 0
1
1 0 0
0
0
0
0
0
0
1 0 0
1
0 0
0
3=3 4=4 5=5
3=3 4=4
0
5 5
5 0 0
0 0
0 1 1
76
vanwege de daarbij behorende additionele 0 voorwaarden 0 gunstig voor aandeelhouders 5 5
0 Was op dat moment nog niet opportuun 0
Aantal randvoorwaarden waaraan dient te worden voldaan om als fiscale beleggingsinstelling op te treden. Niet van 0 toepassing op onze situatie.
Waarom heeft u uiteindelijk wel of niet voor een fiscale beleggingsinstelli...
10
0 Beslissing is nog niet genomen.
Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%-tarief. (Weet niet)
Waarom heeft u gekozen om te opteren voor een fiscale beleggingsinstelling ...
10
5
4 0
5
10
Het lichaam behaalt veel opbrengsten uit beleggingen, die nu tegen het normale vennootschapsbelastingtarief worden belast. Bij een fiscale beleggingsinstelling geldt het voordelige 0%-tarief. (Oneens Anders, namelijk: Eens)
9
2=2
0
9
2=2
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan aandeelhouderseisen. (Weet niet)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
1=1
9
1=1
Het lichaam wil niet verbonden zijn aan een beperkte klantenkring waarvoor zij mag Het lichaam wil niet verbonden zijn aan ontwikkelen. (Weet niet) aandeelhouderseisen. (Oneens - Eens)
Waarom heeft u er niet eerder aan gedacht te opteren voor een fiscale beleg...
3=3 4=4
2=2
0
0 0 0 0 0 0 0
0 0 0 0
0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
2
3 1 4 4 4 1 4
1 4 3 2
3 1 4 1 1 1 3 4 1 1
Beoordeling (Weet niet)
Beoordeling (Geen verstoring - Wel verstoring)
1=1
Na het beantwoorden van de voorgaande vragen, vraag ik u onderstaande vraag...
11
Na het beantwoorden van de voorgaande vragen, vraag ik u onderstaande vraag...
11
77
Bijlage V
Nieuwsbrief NEPROM
Van: NEPROM [mailto:
[email protected]] Verzonden: woensdag 3 november 2010 7:52 Aan: Margriet Schepman Onderwerp: NEPROM Bulletin nr. 18 - 2010
Indien u geen prijs meer stelt op ons bulletin, klik hier.
Inhoudsopgave Kredietcrisis Kantoren- en winkelmarkt Duurzaamheid Evenementen & congressen Opleidingen Juridisch Ruimtelijke Ordening & Grondbeleid Agenda .... Verstoring concurrentieverhoudingen? Er is mogelijk sprake van verstoring van de concurrentieverhoudingen tussen ontwikkelende beleggers en commerciële ontwikkelaars. Dat concludeert Inge Wouters, student fiscale economie aan de Universiteit van Tilburg, in het theoretische gedeelte van haar afstudeeronderzoek. De eerste groep kan via een fiscale beleggingsinstelling tot 30% van de WOZwaarde investeren in verbetering of uitbreiding van vastgoed zonder dat de resultaten worden belast, terwijl bij de tweede groep de resultaten van dezelfde activiteiten wel worden belast. Hoe kijkt u hier tegenaan? Vul hier de enquête in! De enquête is het meest geschikt voor financieel directeuren en medewerkers met kennis over vennootschapsbelasting. Voor meer informatie kunt u terecht bij Inge Wouters (06 - 50 51 59 84). Omhoog ....
NEPROM Huize Middenburg Westeinde 28 2275 AE VOORBURG Postbus 620 2270 AP VOORBURG www.neprom.nl
Powered by Copernica from iBuro.
Bijlage VI
Uitwerking interview 1
Interview 1 Naam:
Gerard van der Horst
Functie:
Directeur/aandeelhouder
Bedrijf:
Van der Horst Holding B.V. / Van der Horst Gruppe GmbH
Datum:
zondag 14 november 2010
Tijd:
12.00 uur
Plaats:
Fijnaart
Het interview is beschrijvend uitgewerkt.
Ik geef eerst een inleiding over het onderwerp van mijn scriptie. Ik leg uit dat mijn hoofdvraag betrekking heeft op de concurrentie tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen. Ik vertel hem dat ik vanaf maart bezig ben met het opstellen van een enquête die onder de leden van NEPROM (Vereniging Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen) zou worden verspreid. Het doel van deze enquête was om de mening van zowel ontwikkelaars als beleggers te weten te komen over de vraag of zij vinden dat er oneerlijke concurrentie aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen.
Voordat Gerard uitlegt waar zijn bedrijf zich met name mee bezighoudt, beschrijf ik de fbi. Ik leg uit dat de fbi een entiteit is die tussen de particuliere belegger en zijn opbrengsten of tussen een vrijgesteld pensioenfonds en haar opbrengsten instaat. Voordelen voor particuliere beleggers en pensioenfondsen zijn dat ze op deze manier aan risicospreiding kunnen doen. Omdat beleggingsopbrengsten worden belast tegen het 0%-tarief worden particuliere beleggers fiscaal op een gelijke wijze behandeld dan particuliere beleggers die rechtstreeks beleggen. Er vindt namelijk in beide gevallen één keer belastingheffing plaats over de opbrengsten en dat is in box 3 van de inkomstenbelasting.
Daarnaast leg ik uit dat een fbi tot 1 augustus 2007 niet zelf aan ontwikkeling van vastgoed mocht doen, zonder verlies van haar fbi´s status. Indien er wel werd ontwikkeld, zouden alle opbrengsten, dus inclusief beleggingsopbrengsten, belast worden. Vanaf 1 augustus 2007 is het voor een fbi wel mogelijk om aan ontwikkeling te doen in een belaste dochtervennootschap. Men vond het steeds meer noodzakelijk dat een fbi zelf aan ontwikkeling kan doen, vanwege de wensen van de markt en de omgeving. Het vastgoed dat de fbi in bezit heeft, moet wel up to date blijven. Ik vraag hem of hij na deze uitleg vindt of er oneerlijke concurrentie aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen. Hij zegt dat hij op deze vraag geen goed antwoord
79
te kunnen geven, omdat hij geen fbi is en op dit moment ook niet puur bezig is met het ontwikkelen van vastgoed. Hetzelfde antwoord geldt voor de vraag of hij vindt dat fbi’s aan ontwikkeling moeten kunnen doen. Het 0%-tarief voor de fbi lijkt hem wel eerlijk.
Nadat ik de situatie heb geschetst, legt Gerard uit waar hij zich mee bezighoudt.
De Van der Horst Gruppe GmbH is een vastgoedonderneming waarbij Duits vastgoed met een woonbestemming centraal staat. De van der Horst Gruppe is actief bij het op een sociaal verantwoorde manier privatiseren van woningen en beschikt over deskundigheid in het scheppen van toegevoegde waarde voor beleggingsobjecten en vastgoedportfolio’s.
Het middelpunt van de activiteiten bestaat uit de aankoop van vastgoed met potentiële waardestijging. Vervolgens worden er activiteiten ontplooid om deze potentiële waardestijging te realiseren door revitalisering en optimaal beheer van het vastgoed. Na de revitalisatie wordt het vastgoed verkocht of verhuurd.
Voorbeeld: er wordt een complex appartementen aangekocht, waarvan er 30 verhuurd zijn en 70 leeg staan. Van de 30 verhuurde appartementen worden huurinkomsten ontvangen. De 70 andere appartementen worden verhuur of verkoop klaar gemaakt. Voor de verhuurde appartementen wordt een Vereniging van Eigenaren opgericht. De inning van huren en resterende administratie blijft in handen van de Van der Horst Gruppe GmbH. Uiteindelijk is het de bedoeling dat deze tak ook weer wordt afgestoten. De 70 andere appartementen worden na revitalisatie eveneens individueel verhuurd of verkocht per cluster aan een derde partij. In overleg met deze derde partij wordt overeengekomen in hoeverre de Van der Horst Gruppe zich blijft bezighouden met het beheer van dit vastgoed.
Ik concludeer dat de activiteiten van de Van der Horst Gruppe tussen beleggen en ontwikkelen liggen. Aan de ene kant worden huuropbrengsten gegenereerd en aan de andere kant vinden er activiteiten plaats die een waardevermeerdering als doel hebben.
Gerard legt uit wat in zijn visie het verschil is tussen wat zij als onderneming doen en wat ontwikkeling is. Wat de onderneming doet is net hierboven beschreven. Er is sprake van ontwikkeling indien het gaat om activiteiten zoals aankoop van grond, overleggen met de gemeente, bouwplannen maken, een aannemersbedrijf het plan vervolgens laten uitvoeren, investeerders aantrekken en het gehele project uiteindelijk met winst verkopen.
De activiteiten van Van der Horst Gruppe vind ik nu toch het meest overeenkomen met een eventuele fbi die vastgoed in bezit heeft en hier onderhoud aan pleegt. Ik leg uit dat het verschil tussen
80
onderhoud en ontwikkeling moeilijk te maken is en dat de wetgever er met de huidige wet van uit gaat dat wanneer een fbi een investering doet die minder dan 30% van de WOZ-waarde is van het vastgoed, ervan uit wordt gegaan dat het om onderhoud gaat. Wordt de 30% te boven gegaan, dan moet per geval worden bekeken of sprake is van onderhoud of van ontwikkelen. Gerard geeft aan dat bij het revitaliseren van vastgoed dat in bezit is van zijn onderneming het bedrag voor het revitaliseren niet boven de 15 tot 20% van de WOZ-waarde van het vastgoed uitkomt. In die zin zijn de activiteiten dus weer te vergelijken met die van een fbi. Hij geeft aan dat hij de grens van 30% te hoog vind, omdat het dan al snel zal gaan om extra waardetoevoeging in plaats van onderhoud.
Ik vraag hem wanneer hij vindt dat er nog sprake is van onderhoud en wanneer van ontwikkelen. Ik geef hem een voorbeeld: stel er is een groot complex met appartementen die zonder balkon zitten. Indien je aan ieder appartement een balkon zou bouwen, is dit dan onderhoud of ontwikkelen? Zonder de balkonnetjes is het eigenlijk geen leven meer in deze tijd. Hij zegt dat hij dit onder ontwikkelen vind vallen, het ontwikkelen van het vastgoed naar deze tijd. Dit zou ook niet binnen de 30% vallen. Onder onderhoud valt bijvoorbeeld het vervangen van stopcontacten die niet meer voldoen aan de veiligheidseisen van nu.
Nu geef ik aan dat onderhoud bij een fbi dus eigenlijk anders wordt behandeld dan onderhoud bij een commerciële ontwikkelaar. En dat geldt ook voor ontwikkelingswinsten, die bij een fbi onbelast blijven zolang het onder de 30%-grens valt, maar bij een commercieel ontwikkelaar belast zijn. Hier is hij het mee eens. Hij geeft aan dat het om dezelfde activiteit gaat, dus dat zou niet eerlijk zijn. Ik geef hierna een andere visie, namelijk dat je het onderhoud bij een commerciële ontwikkelaar ook kan zien als ondergeschikt aan de ontwikkelactiviteiten en dat het daarom wel eerlijk is. Hij geeft me gelijk. Ik vraag hoe hij het dan zou bekijken. Hij geeft aan dat het misschien gekoppeld kan worden aan tijd. Indien je vastgoed langer dan een bepaalde tijd aanhoudt, dat het onder beleggen valt en anders onder ondernemen/ontwikkelen. In deze beleggingsperiode zouden dan geen ontwikkelingskosten gemaakt mogen worden. Er moet dan zelf een keuze worden gemaakt en men moet vooraf dan goed weten wat ze met een project willen doen.
Ik vraag hem of hij zelf wel eens heeft gedacht aan het opteren voor een fbi. Dit is niet het geval, noch heeft een adviseur het hier ooit met hem over gehad. Het is nu ook niet aan de orde, omdat het vooral gaat om Duits vastgoed. In het verleden hebben ze meer Nederlands vastgoed in bezit gehad. Wel denkt hij dan een commerciële ontwikkelaar altijd in het nadeel zal zijn met betrekking tot beleggen ten opzichte van particuliere beleggers, omdat een commerciële ontwikkelaar als enig aandeelhouder geen fbi kan oprichten en dus nooit kan profiteren van het gunstige tarief voor beleggingen. Ik bedank Gerard voor het gesprek en geef hem een bosje bloemen.
81
Bijlage VII
Uitwerking interview 2
Naam:
Jan Hoppe
Functie:
Directeur/aandeelhouder
Bedrijf:
Heja Projectontwikkeling B.V.
Datum:
donderdag 18 november 2010
Tijd:
13.00 uur
Plaats:
Breda
De kern van het interview is geciteerd.
Ik:
De hoofdvraag van mijn scriptie is of er verstorende concurrentie aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen.
Ik:
In hoeverre bent u bekend met een fiscale beleggingsinstelling?
Jan:
Er zijn natuurlijk een heleboel fbi´s. Maar wat bedoel je precies met fbi´s? Bedoel je een CV of?
Ik:
Een fbi kan in vele vormen voorkomen. Een BV, NV, maar ook in de vorm van fondsen. Waar het hier om gaat is artikel 28 van de Wet VPB 1969. Het is een entiteit die tussen een particuliere belegger en zijn opbrengsten in staat of tussen een vrijgesteld pensioenfonds en haar opbrengsten. Hierin zijn beleggingsopbrengsten belast tegen het 0%-tarief, dus eigenlijk niet belast. Dit is gedaan zodat particuliere beleggers die rechtstreeks beleggen in vastgoed op dezelfde manier worden behandeld als particuliere beleggers die via een instelling beleggen. Particuliere beleggers kunnen zo toch aan risicospreiding doen. Tot augustus 2007 mochten fbi niet aan ontwikkeling doen, zonder het verlies van hun status als beleggingsinstelling. Men vindt nu echter dat het steeds meer noodzakelijk wordt om toch aan ontwikkeling te doen, vanwege de wensen van de markt en de omgeving. Vastgoed moet geüpdate worden. De wetgever heeft nu bepaald dat de fbi´s toch aan ontwikkeling mogen doen.
Jan:
Sinds wanneer?
Ik:
Sinds augustus 2007.
Jan:
Ik heb het nog nooit meegemaakt. Zo een instelling...., in feite wat je dan hebt, CV, BV, NV, het is maar net hoe het allemaal geregeld is, door wie het geregeld is en hoe groot ze zijn, of hoe klein ze zijn, en hoeveel dat het er zijn, wat voor fiscale gedachtes daarachter zitten verder. In principe zijn het onze klanten. Ze kunnen onze klanten zijn. He dus, dat betekent dat wij, wij ontwikkelen ook vastgoed dat dat soort clubs afneemt van ons. Dus wij zien dat niet echt als een concurrent. En ik denk ook niet dat het zo simpel is om zoiets aan elkaar te
82
knopen. Ik ken eigenlijk heel weinig echt beleggers die ook ontwikkelen. Er zijn er wel een stel, maar die zijn eigenlijk heel selectief in wat ze doen. Ik:
Dat is dan maar een heel klein onderdeel.
Jan:
Ja het is maar een heel klein onderdeel en bovendien hebben ze niet de voorraad bijvoorbeeld aan gronden om dat serieus op te pikken, laat staan hun capaciteiten, zeg maar hun personeel is ook niet dusdanig ingevoerd dat het echt als concurrent wordt gezien. Dus in dat geval zijn wij een beetje snel uitgepraat als we niet uitkijken. Ik denk dat zo een instelling niet zomaar kan zeggen; nou weet je wat, nu gaan we ontwikkelen, want dat gaat niet meer tegenwoordig, dus dat betekent dat je echt expertise in huis moet hebben. Dat wordt steeds moeilijker en dat betekent ook dat je veel ander kapitaal moet hebben zeg maar, je hebt risicokapitaal nodig en dat zou bij een belegger toch vooral risicomijdend moeten zijn. Dus als je dat gaat vermengen, lijkt me dat alleen al om je organisatie duidelijk te houden en het doel van je organisatie duidelijk te houden, lastig. Wij hebben namelijk zelf als ontwikkelaar ook een hele periode belegd. We zijn als ontwikkelaar begonnen en wij hebben een hele tijd deelgenomen in een beleggingspoortje. Dat hebben we uiteindelijk toch weer afgestoten, omdat we iedere keer discussie hadden over het feit voor wat voor rendement we iets moesten verkopen of voor wat voor rendement ons eigen beleggingspoot iets zou moeten afnemen. Dan krijg je vermenging en vermenging leidt uiteindelijk niet tot betere kwaliteit. En niet tot concurrentie. Dus dat betekent dat ik ze simpelweg niet ken. Ik denk dat ik veel mensen in het vastgoed ken. Ik zou niet weten of er nou echt gebruik van wordt gemaakt. En wat natuurlijk zou kunnen, dat is natuurlijk de realiteit van deze tijd, is dat na 2007 de wereld een beetje is ingestort in het vastgoed, dus de markt is gewoon in elkaar gedonderd, letterlijk. En zeker als het gaat over beleggingen. Dus dat kan ook een reden zijn, dat de tijd nog niet goed genoeg was.
Ik:
Ik dacht inderdaad ook met de crisis dat men zich ook meer gaat richten op hun kerntaken en dat fbi´s naar commerciële ontwikkelaars stappen met de vraag of ze voor hen kunnen ontwikkelen.
Jan:
Ja, ik denk dat dit gewoon zo is en dat het ook lang zo zal blijven, omdat alles gebaseerd is op risicospreiding. Dus het is eigenlijk een beetje raar om, het zou tegen de markt in zijn om dat te gaan doen. Alhoewel, tegen de markt in gaan ook vaak wel weer interessant kan zijn. Dus dat betekent dat wij bijvoorbeeld wel weer gaan nadenken om een beleggingspoot op te richten nu. Maar dat is weer vanuit eigen strategie bedacht.
Ik:
Het is natuurlijk wel raar, want je zou zeggen dat beleggingsinstellingen wel zelf willen ontwikkelen, omdat die wet anders niet veranderd zou zijn. Ze mogen ontwikkelen in een belaste dochter. Alle ontwikkelingswinst wordt wel belast. Dat is dus hetzelfde als bij een commerciële ontwikkelaar. Vanuit die optiek; ze zullen dan wel bestaan op een of andere manier.
83
Jan:
Je kunt het vaak ook niet helemaal duidelijk zien. Omdat het vaak een wirwar van entiteiten is, die uiteindelijk wel dingen met elkaar gemeen hebben. Maar ik kan daar eigenlijk niet zo heel veel over zeggen. Ik kan me eigen niet voorstellen dat een belegger dat zou willen. Ik ken heel veel beleggers. Beleggers zijn per definitie veel meer rustige bedeesde mensen die vooral kijken hoe dat hun geld het beste kan renderen, zonder al te veel risico te nemen in vastgoed. Er zijn natuurlijk ook andere, meer risiconemende beleggers, maar die zijn ook al een beetje weggevaagd afgelopen jaren. Dus dat betekent hetgeen wat overblijft, dat zijn de echte professionele beleggers die eigenlijk helemaal niks van ons vak willen weten, behalve dat ze van ons willen kopen voor een voor hun goede prijs en voor ons goede prijs. Daar zit al genoeg verschil in.
Ik:
Die wet die is gemaakt, die wordt dus eigenlijk niet veel toegepast.
Jan:
Nee, die wet is niet veel toegepast. En als die is toegepast, dan hebben we het niet kunnen ontdekken. En nu heb je me een bloemetje gegeven en dan kan ik er eigenlijk maar weinig over zeggen!
Ik:
Ik heb nog wel wat meer vragen. Want die wet bestaat natuurlijk wel nu, dus ik wil wel onderzoeken of daar dan iets aan verbeterd kan worden. De wetgever vindt dat er geen verstorende concurrentie aanwezig is tussen commerciële ontwikkelaars en fiscale belegginginstellingen die aan ontwikkeling doen, omdat dezelfde activiteiten op een gelijke manier worden belast. Een fbi mag aan ontwikkeling doen, maar opbrengsten worden belast in een dochtervennootschap. Bij een commerciële ontwikkelaar worden ontwikkelingswinsten ook belast. Hoe ziet u dit?
Jan:
Ja dat lijkt me vrij logisch.
Ik:
Een andere mening is bijvoorbeeld: het centrale doel van een fiscale beleggingsinstelling is natuurlijk beleggen. Als er dan een stukje ontwikkelen bijkomt, zou je kunnen stellen dat dit ondergeschikt is aan het beleggingsdoel.
Jan:
Ja dat vind ik niet terecht.
Ik:
En dat vanwege die reden ontwikkelingswinsten bij een fiscale beleggingsinstelling niet belast zouden hoeven worden.
Jan:
Ja dat vind ik onlogisch. Want ik vind wel, het ontwikkelen zal altijd bijdragen tot een beleggingswinst. Dat is dan in één entiteit. Dus die entiteit die belegt en ontwikkelt?
Ik:
De ontwikkeling vind dan in een dochter plaats.
Jan:
Ja maar goed, is die dan qua risico gelieerd?
Ik:
Nee, al het risico blijft bij de dochter die ontwikkelt.
Jan:
Ja, dan is het gewoon een ontwikkelaar en waarom zou die ontwikkelaar niet belast moeten worden? Dat zou ik mijn vinger gaan opsteken, leg mij even uit. Dat zou een oneerlijke keuze zijn. Dat betekent dat wij als gewone normale ontwikkelaar al in het nadeel zijn. Dat kan nooit zo zijn denk ik. Tenminste, het zou wenselijk zijn voor die belegger, ja misschien ook wel
84
niet, wat betreft zou die concurrentiepositie verslechteren en dat betekent uiteindelijk dat hij al het risico moet gaan nemen. Dat betekent dat hij alleen maar zelf kan gaan ontwikkelen, want als wij dan zouden moeten gaan concurreren, dan zouden wij het altijd verliezen. Ik bedoel, of hij winst maakt of geen winst maakt, dat maakt eigenlijk niet uit. Maakt wel uit, maar als hij winst maakt is het onbelast, dus dan heeft hij een groot voordeel. Dan heeft hij 25% voordeel. Dat is niet helemaal eerlijk, dus daar ben ik het niet mee eens. Dus eigenlijk; dat vind ik prima, dat moet zo blijven. Ik:
Daar ben ik het mee eens.
Ik:
Vindt u wel dat een fiscale beleggingsinstelling wel zelf aan ontwikkeling kan of mag doen?
Jan:
Ja, dat moeten ze zelf weten. Alleen ik zou het hun afraden als ze niet voldoende kennis in huis hebben en ook het risicokapitaal willen inzetten. Want er hoort een risicokapitaal bij, waarbij je een veel hoger rendement moet kunnen halen dan bij een normaal bruto aanvangsrendement van, laten we zeggen, gemiddeld 7% in Nederland. Een ontwikkelaar moet eigenlijk tussen de 15 en 20% bruto of netto, dat laat ik even in het midden, verdienen om rendabel te zijn en het risico wat ze nemen te kunnen verantwoorden. En dat is natuurlijk een heel ander rendement.
Ik:
En de particuliere beleggers moeten natuurlijk ook instemmen met dat hoge risico.
Jan:
Ik zou als beleggende partij nooit…als ik zou moeten beleggen in zo een entiteit, dan zou ik niet willen dat ze ontwikkelen, want daar zitten gewoon heel veel risico’s aan die je niet van tevoren kan beoordelen. Dat betekent dat je heel veel geld kan winnen, maar ook veel geld kan verliezen. En gemiddeld genomen, is het een moeilijk vak gebleken. Dat dacht iedereen, dat het een makkelijk vak was, maar dat is het absoluut niet.
Ik:
Nee vooral nu in deze tijd niet.
Jan:
Nee, dat zijn de pieken en dalen. In een goede tijd is het allemaal makkelijk, dan verkoopt hij alles, maar nu niet. Als je het gemiddeld ziet, dus als over 15 jaar kijkt, dan is het een lastig vak. Een voordeel is wel, dat een belegger helemaal zou kunnen nadenken wat hij nu echt wil als belegger. Maar in feite is dat hetzelfde als op de markt.
Ik:
Maar als belegger heb je wel het voordeel van risicospreiding als je belegt via zo een entiteit.
Jan:
Dan heb je een eigen entiteit gecreëerd die het risico neemt. Je hebt zelf het risico, het is dan wel een andere entiteit, maar je hebt zelf het risico. Dat betekent dat je een kleine ontwikkelaar bent in het begin, dus dan heb je misschien te weinig projecten, dus als je te weinig projecten hebt, dan loop je heel veel risico, dus ik denk dat dit een soort utopie is. Dus ik denk dat in alle redelijkheid, er niet zoveel partijen zijn die dat zullen gaan doen. En bovendien moet je dan ook nog eens kennis opbouwen, je moet posities hebben, je hebt niks aan een ontwikkelaar die geen posities heeft, die geen grond posities heeft. Je moet plekken hebben waar je in de toekomst mag en kan bouwen. Even concreet, wij zetten 70 miljoen euro per jaar om en wij hebben 30 mensen in dienst. En we hebben voor 800 miljoen euro aan productie op voorraad.
85
Wat kunnen wij aanbieden aan beleggingen? Wij doen veel woningbouw, dus dat is niet echt aan de orde. Daar kan je misschien 200 miljoen euro aan waarde aan vastgoed uithalen in de toekomst, misschien 300 miljoen. Zware inspanning die je moet doen voor weinig rendement. Of je moet geloven dat je een goede ontwikkelaar kan zijn. Ik:
Het probleem is misschien ook dat een fiscale beleggingsinstelling alleen vastgoed mag ontwikkelen wat ze zelf in bezit heeft. Dat is misschien ook een remmende factor.
Jan:
Dat hoeft geen beletsel te zijn. Als jij een locatie koopt als belegger en je wilt hem daarna omvormen tot iets anders, dan is dat natuurlijk mogelijk. Dat zie je wel veel, dat zie je bij ons natuurlijk ook. Dus dat is niet echt een probleem.
Ik:
En dan over een fiscale beleggingsinstelling zelf. Wat vindt u van het 0%-tarief? Vindt u dat redelijk?
Jan:
Dat vind ik wel redelijk. Maar maak even je zin af.
Ik:
Normaal gesproken betaalt de BV vennootschapsbelasting en wordt er ook nog eens inkomstenbelasting betaald over de beleggingsopbrengsten in box 3. Een particuliere belegger die rechtstreeks belegt, heeft alleen maar de inkomstenbelasting die hij moet afdragen. Om de belegger die via een entiteit belegt gelijk te trekken met een belegger die rechtstreeks belegt is het 0%-tarief ingevoerd over beleggingsopbrengsten in de fiscale beleggingsinstelling.
Jan:
Ja ik vind dat op zich logisch, want in feite zijn het ook vaak particuliere beleggers die daarin stappen natuurlijk.
Ik:
Ja precies, daar is het ook voor bedoeld.
Jan:
Ja goed, het wordt ook wel eens verkapt gedaan. Vaak is het ook lastig om te beoordelen, het kan ook zo zijn dat zo een particuliere belegger wordt gefinancierd door zijn Beheer BV. Dat is een interessante kronkel.
Ik:
Hoe bedoelt u dat precies? Bedoelt u wanneer een particulier een eigen BV heeft en met die BV is hij weer aandeelhouder in een fiscale beleggingsinstelling?
Jan:
Stel je voor een particulier heeft 10 miljoen euro in zijn Beheer BV zitten. Die heeft hij niet uitgekeerd aan privé en die financiert aan zichzelf, financiert vanuit zijn Beheer BV met eigen kapitaal zichzelf, de rechtspersoon, die eigenaar is van de BV en die investeert dan weer in zo een fiscale beleggingsinstelling. Dan vind ik het weer een heel ander verhaal.
Ik:
Want?
Jan:
Ik denk dat als hij geld leent om dat te vervolgens te investeren, dat hij dat dan nog een keer kan aftrekken in privé.
Ik:
Ja, dan zou je in feite dubbel voordeel hebben.
Jan:
Ja, dan heb je dubbel voordeel en dan wordt het weer een heel ander verhaal. Maar dat gebeurt heel vaak, dat heb ik namelijk zelf ook wel eens gedaan. Het voordeel is natuurlijk wel bij zulke entiteiten als je in het vastgoed zit, dat je fiscaal ook gewoon goed kan beleggen zonder
86
dat je daar fiscaal op wordt afgestraft. Hoe het fiscaal precies zit, weet ik niet, dat moet ik even nakijken. Ik:
Een ander onderwerp. Het is moeilijk onderscheid te maken tussen onderhoud en ontwikkelen. Bij een fiscale beleggingsinstelling gaat de wetgever er nu vanuit dat indien de investering minder dan 30% van de WOZ-waarde van het vastgoed bedraagt, het gaat om onderhoud. Wat vindt u van die 30%? Is dat reëel? Of moet het lager of hoger zijn?
Jan:
Ja er zal een grens moeten zijn, want anders zou je die onderhoudspost kunnen gebruiken om extra te investeren, om waarde te vermeerderen zeg maar.
Ik:
Ja, indien het minder is dan 30% valt het onder onderhoud en hoeven ze er geen belasting over te betalen. Als je geen grens hebt, moet je per geval gaan bekijken of het om onderhoud of beleggen gaat. Dat is natuurlijk niet te doen.
Jan:
Nee precies, dus in dat geval vind ik 30% wel redelijk.
Ik:
Het onderhoud wordt eigenlijk niet gelijk belast bij een fiscale beleggingsinstelling als bij een commerciële ontwikkelaar. Onderhoud wordt bij een fiscale beleggingsinstelling namelijk niet belast en bij een commerciële ontwikkelaar wel. Het zijn dezelfde activiteiten, maar ze worden toch ongelijk belast.
Jan:
Ja, maar onderhoud bij een ontwikkelaar gebeurt niet zo heel veel natuurlijk hè. Kijk, als wij een pand hebben wat wij gaan ontwikkelen, dan doen we wel het hoognodige onderhoud.
Telefoon tussendoor. Jan:
Onderhoud is bij ons niet een issue. Ja, wel een issue, maar dan gaat het om het meest noodzakelijk onderhoud. Als wij iets ontwikkelen en laten bouwen en uiteindelijk opleveren en leveren aan de klant, dan is vanaf dat moment het onderhoud voor de klant. En in tussentijd, ja als het nieuwbouw is, dan is er geen onderhoud. Het kan zo zijn dat wij een pand in bezit hebben dat we later gaan ontwikkelen en er moet wat onderhoud aan gebeuren, ja dan nemen we de kosten mee.
Ik:
Dat zou dan onbelast zijn als je dit op dezelfde manier zou doen als in een fiscale beleggingsinstelling.
Jan:
Nee, want dat onderhoud van het pand van een belegger, die heeft ook echt rendement uit dat pand. En dat hebben wij niet. Normaal gesproken zijn we blij dat we onze rentekosten kunnen afdekken in de normale situaties. Het kan best zo zijn dat we iets kopen dat we later willen ontwikkelen, maar eigenlijk komt het daarop neer. Dat betekent dat onderhoud een noodzakelijk kwaad is, want dat pand gaan we dan waarschijnlijk slopen of veranderen, dus dan is de situatie heel anders. Als het dan opgeleverd is, hebben we geen onderhoudskosten meer. Ondertussen hebben we ook geen onderhoudskosten tot het moment van opleveren. Dus dat is niet echt een issue. Dat is misschien jammer voor je.
87
Ik:
Nee dat is niet jammer voor mij. Het wordt me nu alleen maar duidelijker, want ik weet natuurlijk helemaal niet hoe alles in de praktijk werkt.
Jan:
Een ontwikkelaar in de praktijk, moet je jezelf even voorstellen, die koopt een pand, en als je dat pand koopt, dan koop je dat niet als belegger, die kan het een tijdje als belegging gebruiken omdat hij rente krijgt over het geld wat hij heeft geïnvesteerd en vreemd vermogen wat hij heeft gehaald, maar hij heeft altijd het idee om een pand te slopen om daar nieuwbouw neer te zetten. Op het moment dat dit gebeurt, dan heb je een nieuwbouwsituatie of verbouwsituatie waardoor er eigenlijk geen onderhoud is, want dan is er een bouwperiode, dus dan heb je geen onderhoud. En als je het oplevert, dan is het onderhoud vanaf dag 1 voor de huurder of de koper van het nieuwe vastgoed. Wij hebben wel een aantal panden, bijvoorbeeld Euretco89 bij het station. Dat hebben we verhuurd aan een school. Dan heb je natuurlijk wel wat onderhoud, dat is noodzakelijk onderhoud. Het is een tijdelijk huurcontract. En die kosten neem je dan mee, die kosten activeer je eigenlijk in de grondkosten voor het nieuw te ontwikkelen vastgoed.
Ik:
Dus eigenlijk ondergeschikt.
Jan:
Nou het is niet zozeer ondergeschikt. Het is in feite een kostenpost en we trekken het af van onze winst, zo moet je het ook nog een keer zien.
Ik:
Maar de renteopbrengsten die je dan nu krijgt, zijn nu wel belast.
Jan:
Ja kijk, ja eigenlijk is het heel simpel hè. Ik heb een pand, even om het te tekenen. Pand 1 en pand 2. Pand 1 is het oude pand en daar kan je dit van maken (pand 2). Hij tekent een pand. In kwaliteit. Met grond heb je sowieso geen onderhoud. Het gaat dan om de factor tijd bij pand 1. Als je 100 euro betaalt voor het pand, je hebt geen inkomsten. Tot aan de start van de bouw van pand 1, het nieuwe project, heb je rentekosten over die 100 euro. Ik moet iemand proberen te vinden die ieder jaar 6 euro betaalt aan huur. Ondertussen moet je wel iets aan het dak doen. Het hele pakket kost, als ik het niet goed doe, 120 euro. Dan heb je grondkosten, verwervingskosten, bouwkosten en bijkomende kosten, dan winst en risico aan het einde van de rit. Kosten zijn bijvoorbeeld 1000 euro en ik verkoop het voor 1200 euro. Winst en risico zijn dan binnen. Het onderhoud zit allemaal in dat gehele potje aan kosten. Dus voor ons is het geen relevant verhaal.
Ik:
Maar dan de huuropbrengst.
Jan:
Huuropbrengsten en kosten in de positie. Ik krijg huur binnen en ik moet rente betalen. Kosten probeer ik natuurlijk laag te houden. Meestal loopt dat iets op. In de reële situatie. Meestal zijn er meer kosten dan inkomsten, meestal, gemiddeld.
89
Euretco is een marktleidende retailservice-organisatie in Nederland, die samenwerkt met circa 1.400 ondernemers en franchisenemers. In totaal exploiteren zij bijna 2.000 winkels in de branches wonen, mode en sport (<www.euretco.com>).
88
Ik:
Maar stel dat je wel meer huuropbrengsten hebt dan kosten, dan zijn die rentekosten bij een fiscale beleggingsinstelling helemaal onbelast.
Jan:
Ja, en bij ons niet. Maar daar krijgen we hem alweer. Die ontwikkelings-BV, in zijn statuten staat ontwikkelen en er zal ook wel staan beleggen. Zo kijkt de belastingdienst natuurlijk altijd. Wat doe je nu in hoofdzaak? Je bent een ontwikkelaar en je belegt een beetje. Dat pand is beleggingspand en is voorraad voor de ontwikkelaar. Dan zijn er al verschillende regels. Ik heb ook een paar panden op mijn balans staan, die mag ik gewoon afschrijven dus. Dan wordt ik als normale belegger gezien, maar dan het onderhoud trek ik natuurlijk wel af van mijn inkomsten, maar dat doe ik eigenlijk hier ook.
Ik:
Ze kijken inderdaad naar het belangrijkste doel van de onderneming.
Jan:
Ja, dat klopt.
Ik:
Aan de andere kant. Als het gaat om ontwikkelen, dat wordt opbrengst bij een commerciële ontwikkelaar gewoon belast, maar bij een fiscale beleggingsinstelling niet als de investering onder de 30% van de WOZ-waarde blijft. Ze gaan er dan vanuit dat het onderhoud is, terwijl er wel sprake kan zijn van ontwikkeling als het net onder de 30%-grens zit. Het wordt dan alsnog niet belast.
Jan:
Dat is niet eerlijk.
Ik:
Nee.
Jan:
Dat zou niet eerlijk zijn, maar ik denk dat het bijna een utopie is om te denken dat dat ontwikkeling is. Snap je?
Ik:
Ja.
Jan:
Dus als je gaat ontwikkelen, dan is dat meestal... nou goed het tekeningetje geeft het al aan. De grondkosten zijn meestal tussen de 20 en 40% van de stichtingskosten. Het bouwen is 60%.
Ik:
Dus die 30% klopt dan ongeveer?
Jan:
Ja dat klopt wel, daar is wel over nagedacht. Het is wel een redelijk marge waardoor het altijd onderhoud zal zijn.
Ik:
Mijn andere geïnterviewde is van mening dat 30% redelijk hoog is. Bent u het hiermee eens?
Jan:
Nou als ik reëel ben, dan vind ik 30% ook best veel. Dat is bijna achterstallig onderhoud zou je zeggen. Dat zou ik dan weer niet vrijstellen.
Ik:
Een fiscale beleggingsinstelling is verplicht haar winst binnen 8 maanden na afloop van het boekjaar uit te keren. Een commerciële ontwikkelaar hoeft dit niet. Ziet u dit als voordeel voor uw bedrijf?
Jan:
Ja maar dat is normaal. Wij keren bijna nooit winst uit, wij bouwen ons bedrijf op als het goed is. Een belegger is een soort tussenvorm, dus als de winst wordt genomen, moet je hem uitkeren. Anders wordt het voordeel te groot.
Ik:
Maar als je de winst uitkeert, heb je natuurlijk wel minder geld om opnieuw te investeren.
89
Jan:
Dat klopt. Maar fiscaal is het logisch dat ze dat doen, anders komt het geld nooit meer terug in het circuit.
Ik:
Oké. Als ze dan in een nieuw project willen investeren, moeten ze eerst weer mensen bereid vinden om geld te investeren.
Jan:
Ja.
Ik:
Dan de beleggingsopbrengsten. Beleggingsopbrengsten worden niet vrijgesteld bij een commerciële ontwikkelaar en bij een fiscale beleggingsinstelling wel. Hier zit dus eigenlijk een mismatch in. Maar zoals al eerder aangegeven kijkt de belastingdienst meer naar het uiteindelijk doel van een organisatie dan dat ze activiteiten los gaan zien en dan gaan vergelijken.
Jan:
Ja dat denk ik wel.
Ik:
Is uw mening over de concurrentie tussen commerciële ontwikkelaars en fbi´s die aan ontwikkeling doen veranderd?
Jan:
Nee. Eigenlijk is het ook niet echt relevant. Ik zal nog een voorbeeld noemen. Bij woningbouwverenigingen en stichtingen zie je wel dat ze hebben geprobeerd om een eigen ontwikkelingspoot op te richten, maar dat is bij heel veel partijen niet gelukt. Dat zegt al genoeg. Die vallen dan ook weer terug op samenwerking met commercieel ontwikkelaars, gelukkig.
Ik:
Eigenlijk kan de hele wet dus geschrapt worden?
Jan:
Van mij wel ja. Het levert in feite niks op.
Ik:
Want beleggers gaan toch naar commerciële ontwikkelaars toe.
Jan:
Ja ik denk ook dat het logisch is. Commerciële ontwikkelaars hebben posities. Nu is dat ook wel weer aan het veranderen. Je ziet nu dat posities ineens veel minder waard worden of niks meer waard zijn.
Ik:
Zouden ze dan niet weer eerder zelf iets gaan proberen?
Jan:
Ja, dat zou best kunnen. We hebben in Nederland straks ook te maken met krimp en met allerlei andere problemen. Bijvoorbeeld, we hebben te maken met gebouwen die verouderd raken door problemen die we nu hebben met de energie. Dan wordt onderhoud veel groter. Dan is het misschien wel interessant om dat soort dingen te gaan doen. We kunnen niet alle gebouwen van Nederland slopen. Dat is dan wel meer bouwen dan ontwikkelen, dus dat is iets anders. Dus wij zijn er ook wel over aan het nadenken. Wij zijn zelf aan het nadenken om een bouwbedrijf en een installateur te kopen als ontwikkelaar. De verbouwmarkt wordt namelijk groter. Het strippen van gebouwen, verbouwen en het een nieuwe bestemming geven, dat zou wel eens een interessante markt kunnen worden. Dan zou je het liefste een bouwbedrijf hebben, want dan kun je daar je marge pakken. Dus je moet dan initiatief nemen en zelf bouwen. Dat zit een beetje in onze genen.
90
Ik:
Dit is het einde van het interview. Heel erg bedankt.
91
