Jaarverslag & Jaarrekening 2012
1
Inhoudsopgave 1.
INLEIDING .......................................................................................................................................................... 3
2.
ORGANISATIE ................................................................................................................................................... 4
3
HET VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG ....................................................................................................... 9 3.1 ALGEMEEN ........................................................................................................................................................... 9 3.2 KWALITEIT EN BESCHIKBAARHEID VAN WONINGEN ............................................................................................ 10 3.3 TOEWIJZEN, VERHUREN EN VERVREEMDEN VAN WONINGEN ............................................................................... 11 3.4 LEEFBAARHEID ................................................................................................................................................... 12 3.5 BETREKKEN VAN BEWONERS BIJ BEHEER EN BELEID ........................................................................................... 13 3.6 FINANCIEEL BEHEER EN BELEID .......................................................................................................................... 13 3.7 WONEN EN ZORG ................................................................................................................................................. 15 3.8 OVERIGE ZAKEN VOLKSHUISVESTING ................................................................................................................. 15 3.9 OVERZICHT WAARDERINGSGRONDSLAGEN ......................................................................................................... 15
4.
OVERIGE GEGEVENS .................................................................................................................................... 16 4.1 BESTUURSVERKLARING ...................................................................................................................................... 16 4.2 GOVERNANCE VERSLAG VAN RAAD VAN COMMISSARISSEN ............................................................................... 16
5.
BALANS PER 31-12-2012 ................................................................................................................................. 19
6.
WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012 ........................................................................................... 20
7.
KASSTROOMOVERZICHT 2012 .................................................................................................................. 21
8.
TOELICHTING OP DE BALANS EN WINST- EN VERLIESREKENING .............................................. 22
9.
GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA ................................................. 25
10.
GRONDSLAGEN VOOR BEPALING VAN HET RESULTAAT ............................................................ 30
11. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING ........................................................................................................................................ 34 12.
TOELICHTING KASSTROOMOVERZICHT .......................................................................................... 35
13.
TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2012 ................................................................ 36
14.
TOELICHTING OP DE WINST-EN-VERLIESREKENING OVER 2012 ............................................. 42
15.
OVERIGE GEGEVENS ................................................................................................................................ 46
16.
BIJLAGE ........................................................................................................................................................ 47
2
1.
Inleiding
In het voorliggende verslag legt Stichting Goed Wonen Liempde (GWL) verantwoording af over het in 2012 gevoerde beleid. In het volkshuisvestingsverslag is aangegeven hoe Stichting Goed Wonen Liempde in 2012 invulling heeft gegeven aan de taakstellingen waarop zij primair haar inspanningen moet richten. Te weten: het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep het kwalitatief in stand houden van het woningbezit het zorg dragen voor een sociaal aanvaardbare woonomgeving het betrekken van huurders bij beheer en beleid het waarborgen van de financiële continuïteit De wijze van jaarverslaggeving is gebaseerd op artikel 26 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Het jaarverslag is opgesteld conform artikel 391 BW2 Titel 9.
Boxtel, 24 april 2013
3
2.
Organis atie
Goed Wonen Liempde De Stichting is als volgt ingeschreven: naam: adres: postcode: plaats: postbus: postcode:
Stichting “Goed Wonen Liempde” p/a Baroniestraat 54 5281 JG Boxtel 825 5280 AV
datum oprichting: datum statutenwijziging: datum toelating:
20 juli 1995 09 januari 2004 29 januari 1996 registratienummer. L2101 (de toelating is verleend m.i.v. 1 januari 1996)
Inschrijving Kamer van Koophandel ’s-Hertogenbosch onder nummer 41085853. Bestuur Het Bestuur van de Stichting Goed Wonen Liempde bestaat uit tenminste drie en ten hoogste zeven leden. In 2012 was de bestuurssamenstelling als volgt: Naam J.C.A. Vorstenbosch C.G. Godding A.P.J. Vissers H.J. van Weert A.C. van Weert
Geboortejaar 1945 1944 1965 1943 1940
Functie Voorzitter Penningmeester Secretaris Lid Lid
Geslacht Man Man Man Man Man
Benoemd tot 2017 2014 2015 2016 2013
Herkiesbaar Ja Ja Ja Ja Nee
Nevenfunctie (relevant) Zelfstandige Zelfstandige Ambtenaar Gemeente Boxtel Bouwkundige Huurderafgevaardigde
Het bestuur heeft 2 maal per jaar een vergadering met de Huurdersbelangenvereniging. In de voorjaarsvergadering is advies gevraagd over de voorgenomen huurverhoging. De HBV zou graag gezien hebben dat wij de huurverhoging niet op basis van inflatie, 2,3%, zouden doorvoeren, “het mag best beperkt worden, omdat de mensen met lage inkomens het steeds moeilijker krijgen”. Stichting Goed Wonen Liempde was, overeenkomstig het aanvankelijk aangekondigde overheidsbeleid, voornemens een extra huurverhoging door te voeren voor de inkomens boven de € 43.000, mede om de noodzakelijke doorstroming te bevorderen. Daarop heeft de HBV een negatief advies uitgebracht. Uiteindelijk bleken we deze huurverhoging in 2012 niet door te kunnen voeren omdat de wetgeving niet tijdig hierop was aangepast. Wel werd afgesproken met elkaar nog eens een principediscussie aan te gaan over het te voeren huurbeleid. Het initiatief daartoe zou de HBV nemen. In het najaarsoverleg is vooral gesproken over nieuwbouwprojecten. Samenstelling bestuur De voorzitter, de heer J.C.A. Vorstenbosch, is eind 2012 herbenoemd voor de periode 2013 tot en met 2016. De heer C.G. Godding heeft wegens gezondheidsredenen aangegeven eerder te willen stoppen. Wij betreuren het zeer dat we al sneller dan voorzien van hem afscheid hebben moeten nemen. In de heer Godding verloren we een gedreven en bekwaam bestuurslid/penningmeester. De heren H.J. van Weert en A.P.J. Vissers zijn in 2011 en 2010 benoemd voor de periode 2012 tot en met 2015, respectievelijk 2011 tot en met 2014.
4
De heer A.C. van Weert (benoemd op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging) heeft vanwege de afloop van zijn zittingsperiode besloten afscheid te nemen per 31 december 2012. Per 1 januari 2013 zullen de heren L.J.W. Welvaarts (Bart) en A.A.M. de Rooij (Ton) toetreden tot het bestuur, zodat het bestuur weer voltallig is. De heer Welvaarts zal de functie van penningmeester krijgen, de heer A.A.M. de Rooij is op voordracht van de HuurdersBelangenVereniging benoemd. De bestuursleden hebben in 2012 ieder € 1.908 aan vergoedingen ontvangen. Dit is conform het besluit bestuursvergoedingen van 12 maart 2008. De voorzitter en H.J. van Weert ontvingen een hogere vergoeding van respectievelijk € 2.864 en € 2.482 voor hun bijdrage aan het realiseren van bouwprojecten. Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen bestaat uit tenminste drie en ten hoogste vijf leden. Eén lid van de Raad van Commissarissen wordt aangewezen door de huurders of door organisaties werkzaam in het belang van de huurders. Eind 2012 was de samenstelling van de Raad van Commissarissen als volgt: Naam E. van Beijsterveldt Niels J. Flemminks Smid M. Knoops T. van Kollenburg- van Haaren L. van de Wiel
Geboortejaar 1961 1952 1953 1949 1953
Functie Voorzitter Lid Voorzitter Lid Lid
Geslacht Vrouw Man Man Vrouw Man
Benoemd tot Herkiesbaar Nevenfunctie (relevant) 31-8-2016 Ja Directeur woningcorporatie 31-8-2012 Nee Directeur bestuurder woningcorporatie 31-8-2012 Nee Locatiedirecteur woon-zorgcentrum 31-12-2012 Nee Huurderafgevaardigde 31-8-2016 Ja
De Raad van Commissarissen heeft geen commissies ingesteld omdat in de raad niet meer dan 5 personen zitting hebben. In 2012 is de samenstelling van de Raad van Commissarissen gewijzigd. De heren J. Flemminks Smid en M. Knoops zijn afgetreden per 31-08-2012. Mevrouw E. van Beijsterveldt Niels is benoemd tot voorzitter. De heer L. van de Wiel is ook toegetreden tot de Raad van Commissarissen. Beide commissarissen zijn in functie benoemd per 1 september 2012. Mevrouw van Kollenburg-van Haaren (benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie) heeft aangegeven om persoonlijke redenen per 31 december 2012 te willen stoppen met haar werkzaamheden. De heer F. van den Bosch is de nieuwe commissaris die de huurdersbelangen als aandachtsgebied krijgt. Hij zal in 2013 benoemd worden als lid van de RvC. Hij is benoemd op voordracht van de huurdersorganisatie. Als lid van Aedes onderschrijft Stichting Goed Wonen Liempde de Aedescode. Per 01 januari 2007 maakt de Governance code Woningcorporaties onderdeel uit van deze Aedescode. De Governance code doet aanbevelingen voor goed ondernemingsbestuur. Dit houdt o.m. in dat van een corporatie “een actieve openbaarmaking van kerninformatie” verwacht mag worden, dat zij zich eens per 4 jaar laten visiteren. En dat ook van kleinere corporaties verwacht mag worden dat zij de website gebruiken om belanghebbenden doeltreffend te informeren. Stichting Goed Wonen Liempde heeft besloten een eigen website te laten maken. De verwachting is dat deze website begin 2013 in gebruik genomen zal worden. Op de website van Woonstichting St. Joseph komt dan een link naar de website van Stichting Goed Wonen Liempde. De Raad vergadert, naast enkele gezamenlijke vergaderingen met het bestuur, 2 keer per jaar. Daarvan worden verslagen gemaakt om de uitwisseling van informatie met het bestuur te borgen. Tijdens de bijeenkomsten van de RvC is gesproken over het eigen functioneren, het functioneren van het bestuur en de taakverdeling binnen de RvC. Ook is gesproken over het aftreden van M. Knoops en J. Flemminks Smid. Zij zijn beiden niet herkiesbaar. Inmiddels zijn de vacante posities ingevuld, behalve de positie van T. van Kollenburg. Deze positie wordt in 2013 ingevuld door F. van den Bosch. Enkele keren was er bilateraal overleg tussen de voorzitter van het bestuur en de voorzitter van de commissarissen, om bij te praten over actuele ontwikkelingen en ter voorbereiding van de agenda’s van de formele vergaderingen. Andere onderwerpen die gedurende 2012 bijzondere aandacht kregen: Functioneren van het bestuur en de continuïteit
5
Verkoopbeleid Woonruimteverdeling Toewijzingsbeleid EU Beschikking Huurbeleid – harmonisatiebeleid – jaarlijkse huurverhoging 2,3% Voortgang projecten Nieuwbouwproject Witte School Herstructurering Kloosterhof Prestatieconvenant Gemeente
Onafhankelijkheid Eén van de leden van de RvC is huurder van Goed Wonen Liempde. Dit beseft de raad expliciet. Gezien de totale samenstelling en de gemaakte afspraken over een onafhankelijke opstelling, acht de raad dit een acceptabele situatie. Zij is afgetreden per 31 december 2012. In 2013 zal huurderafgevaardigde F. van den Bosch als nieuw lid benoemd worden. In 2012 zijn geen transacties met tegenstrijdige belangen aangegaan. De raad vervult de toezichthoudende rol met behulp van een aantal instrumenten: - (Meerjaren-)begrotingen; - Verslaglegging bestuursvergaderingen; - Diverse (financiële) rapportages en verantwoordingen. De raad houdt het eigen kennisniveau op peil door het actief volgen van de ontwikkelingen in de volkshuisvestingsector. Integriteit Stichting Goed Wonen Liempde heeft over de dagelijkse werkzaamheden afspraken gemaakt met Woonstichting St. Joseph via een beheerovereenkomst. Deze organisatie heeft in 2005 een gedragscode integriteit ingevoerd. De gedragscode gaat vooral over hoe we met elkaar, met derden, met eigendommen en (vertrouwelijke) informatie omgaan. Het moet een ieder bewust maken van de waarden en normen die binnen Goed Wonen Liempde gelden. Belanghouders De raad laat de dialoog met belanghouders vooral over aan het bestuur. Gedurende 2012 zijn er regelmatig gesprekken geweest met vertegenwoordigers van de Gemeente Boxtel, Zorggroep Elde, Cello, Stichting Bol en de Huurdersbelangenvereniging, onder andere over de invulling van specifieke taken van iedere organisatie afzonderlijk, maar ook over hoe het mogelijk is gezamenlijk invulling te geven aan de problematiek van alle dag en de onderkende uitdagingen die ons staan te wachten. Vergoedingen Vergoedingen RvC: conform besluit van 12 maart 2008 ontvangen leden van de Raad van Commissarissen van Goed Wonen Liempde ieder een bruto jaarvergoeding van € 579. Naam Benoemd tot E. van Beijsterveldt Niels 31-8-2016 J. Flemminks Smid 31-8-2012 M. Knoops 31-8-2012 T. van Kollenburg- van Haaren 31-12-2012 L. van de Wiel 31-8-2016 Totaal De vergoedingen betreffen bruto vergoedingen.
2012 193 386 386 579 193 1.737
6
De Regionale Klachtenadviescommissie De regionale klachtenadviescommissie is per 1 januari 2009 geïnstalleerd met leden uit de vroegere commissies van Woonstichting St. Joseph en Bouwvereniging Huis & Erf. Het reglement biedt ruimte voor aansluiting door andere regiocorporaties. Deze commissie heet regionale klachtenadviescommissie omdat ze advies uitbrengt en geen bindend advies (zoals de vroegere commissie) oplegt. Dit kan tot gevolg hebben dat een klacht via de rechter opgelost wordt. Uiteraard stelt Goed Wonen Liempde alles in het werk om klachten zo goed mogelijk op te lossen, zodat de klant de gang naar de regionale klachtenadviescommissie niet hoeft te nemen. Jaarlijks wordt een verslag opgesteld over het aantal gewezen klachten en de wijze van afhandeling daarvan. Dit wordt gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen, alsook gepubliceerd in het jaarverslag. In 2012 is er geen klacht behandeld door de regionale klachtenadviescommissie die betrekking heeft op Goed Wonen Liempde. Bestuurlijke adviescommissie Er zijn geen bestuurlijke adviescommissies werkzaam. Werkorganisatie Stichting Goed Wonen Liempde beschikt niet over een eigen werkorganisatie. De dagelijkse uitvoering- en beheeractiviteiten zijn, middels een gesloten beheerovereenkomst, overgedragen aan Woonstichting St. Joseph. Hiervoor wordt een vergoeding betaald. Tot de uitvoering- en beheeractiviteiten behoren: 1. Alle administratieve werkzaamheden verband houdende met: de registratie van woningzoekenden, de woningtoewijzing en het aangaan van huurovereenkomsten de huuradministratie, huurincasso en de bijbehorende werkzaamheden met betrekking tot leveringen en diensten het onderhoud en de nieuwbouw van woningen (excl. projectleiderschap). het voeren van de financiële administratie en het maken van jaarstukken en begrotingen alle overige administratieve werkzaamheden, zoals het registreren van mutaties, klachten e.d. 2. Op onderhoudstechnisch gebied: het uitvoeren van klachten-, mutatie- en preventief onderhoud het verzorgen van de jaarbegroting en de meerjarenbegroting 3. Op het gebied van vastgoed: alle voorbereidende en uitvoerende werkzaamheden welke benodigd zijn voor het realiseren van projecten. Bestuursoverleg Het bestuur heeft in 2012, 9 keer overleg gepleegd, waarvan 2 keer met de HBV en 2 keer met de Raad van Commissarissen. In het verslagjaar hebben de volgende onderwerpen bijzondere aandacht gekregen: Ontwikkeling Witte School Herstructurering Kloosterhof Woonruimteverdeling Toewijzingsbeleid – EU beschikking Huurbeleid – harmonisatiebeleid – jaarlijkse huurverhoging 2,3% Herziening woningwet Koopgarant, CPO Heideweg terugkoop Prestatieafspraken met de gemeente Vaststellen nieuwe parameters bedrijfswaardeberekening (hanteren vanaf jaarrekening 2012) Gevolgen nieuw regeerakkoord RJ 645
7
Visitatie Na aanpassing van de visitatiemethodiek voor corporaties met minder dan 500 verhuureenheden in oktober 2011 hebben wij begin 2012 een visitatie laten uitvoeren. Ecorys beoordeelde onze maatschappelijke prestaties van de afgelopen vier jaar. Eind februari 2012 werden de definitieve resultaten bekend. Presteren naar ambities en opgaven: Presteren volgens belanghouders: Presteren naar vermogen: Presteren ten aanzien van Governance:
6,9 6,7 7,0 7,0
Goed Wonen Liempde wordt volgens de visitatiecommissie gekenmerkt door haar grote betrokkenheid bij het dorp: het waarborgen van voldoende sociale huisvesting voor de doelgroep. Goed Wonen Liempde weegt goed af waar ze in investeert en waar niet. Daarnaast investeert zij niet alles tegelijk, maar project voor project. Hierdoor passen de investeringen steeds binnen de context van de corporatie. Als uitgangspunt voor de investeringen geldt de meerwaarde die zij moeten hebben voor de kern Liempde, ongeacht de bijkomende kosten. De sobere maar doelmatige investeringsaanpak wordt opgemerkt en in grote lijnen gewaardeerd door de buitenwereld (belanghebbenden). De commissie geeft wel aan dat een kleine organisatie, geleid door een vrijwillig bestuur, per definitie kwetsbaar is. Het huidige bestuur is net als de Raad van Commissarissen deskundig en betrokken en indien er bepaalde kennisvelden ontbreken vult de samenwerking met Woonstichting St. Joseph deze in. In zoverre heeft de corporatie de kwetsbaarheid op dit moment ondervangen. Goed Wonen Liempde heeft de drive zelfstandig te blijven, waarbij de (toekomstige) bezetting van het bestuur, Raad van Commissarissen en de (geringe) schaalgrootte aandachtspunten blijven. Op totaalniveau kan gezegd worden dat Goed Wonen Liempde ruim voldoende presteert, en wordt beoordeeld met een 6,9.
8
3
Het Volks huisvestings verslag
3.1
Algemeen
In 2012 heeft het bestuur zich met name gericht op nieuwbouwmogelijkheden en herstructurering. De belangrijkste projecten zijn, “Witte School” en herstructurering Kloosterhof. Goed Wonen Liempde wil zich inzetten om de minimale voorraad huurwoningen uit te breiden binnen de kern Liempde. Daarnaast heeft zij een bijdrage geleverd in de voorziening van een dependance van de bibliotheek voor de inwoners van Liempde. Er zijn geen plannen om woningen te slopen. Er is ook geïnvesteerd om de samenwerking met een aantal belanghouders te optimaliseren. Hierbij moet gedacht worden aan Gemeente Boxtel, Zorggroep Elde, Cello en stichting BOL. Zaken die in het bestuur vastgesteld zijn: Huurbeleid Meerjarenbegroting Jaarverslag en de jaarrekening Activiteitenplan Bedrijfswaardeberekening woningcomplexen Meerjaren convenant volkshuisvesting Governance code Voor 2012 is conform art. 25a BBSH een activiteitenoverzicht opgesteld op basis waarvan overleg met de gemeente is gevoerd waarbij tot prestatie-afspraken is gekomen. De volgende zaken zijn ter bespreking ingebracht:
Afspraken met gemeente Periodiek overleg met de gemeente Ontwikkeling en uitbreiding woningvoorraad Permanente marktmonitoring Verkoop sociale huurwoningen Huurontwikkeling woningvoorraad Kwaliteit woningvoorraad Duurzaam bouwen en milieu Betrekken bewoners bij beleid en beheer
In 2012 zijn prestatieafspraken gemaakt met de gemeente Boxtel. In juli 2012 is het nieuwe convenant getekend. Dit convenant omvat de periode 2012-2015. In het prestatiecontract 2012 – 2015, wat door de corporaties met de gemeente afgesloten is, zijn afspraken gemaakt over de volgende thema’s: Bouwen Duurzaamheid Leefbaarheid Wonen,welzijn, zorg Samenwerking. Conform de wettelijke eis om alle huurwoningen voor eind 2008 te voorzien van een energielabel is aansluiting gezocht bij het EPA certificeringtraject. Vanaf 1 januari 2009 worden alle woningen (zowel huur- als koop) aangeboden met het energielabel.
9
3.2 Kwaliteit en beschikbaarheid van woningen Verhuureenheden Per 31-12-2012 omvat de voorraad 229 VHE’s in het DAEB-segment, waarvan 3 overige objecten niet-zijnde woningen. 1 VHE bevindt zich in het Niet-Daeb-segment. In 2012 zijn er 4 woningen verkocht. In 2012 heeft Goed Wonen Liempde geen overige investeringen verricht, alsmede ook geen grondaankopen. Samenstelling van de woningvoorraad
Per 31-12-2012 (in aantallen) Per 31-12-2012 (in procenten)
Goedkoop < € 366 51 22%
Betaalbaar € 366 - € 562 159 70%
Middelduur € 562 - € 665 15 7%
Duur > € 665 2 1%
Totaal 227 100%
Onderhoudsbeleid Het onderhoudsbeleid is vooral gericht op het in goede staat houden van het woningbestand. Naast het tijdig en adequaat verhelpen van onderhoudsklachten speelt daarbij het tijdig nemen van preventieve maatregelen een belangrijke rol. De in 2012 uitgevoerde preventieve onderhoudswerkzaamheden zijn gebaseerd op de opnames, die hiertoe gedaan zijn door de vastgoed afdeling. De onderhoudsplanningen zijn middels een technische inventarisatie geactualiseerd waarbij deze zijn gekoppeld aan onderhoudscycli, gebaseerd op de verwachte de levensduur van de verschillende bouwonderdelen. Op basis hiervan is een meerjaren onderhoudsbegroting opgesteld. Uit te voeren werkzaamheden worden zo volledig mogelijk omschreven opdat zowel het uitvoerende bedrijf als de toezichthoudende opzichter een duidelijk inzicht hebben in het vereiste kwaliteitsniveau. De uitgevoerde werkzaamheden zijn conform de vastgestelde kwaliteitsniveaus uitgevoerd. Projecten Locatie Witte School Het betreft hier de nieuwbouw van 25 zorgappartementen op de locatie van de voormalige lagere school gelegen tussen de Dorpstraat en Nieuwstraat in het centrum van Liempde. In 2012 is het bestemmingsplan vernietigd wegens procedure fout bij de Gemeente. Direct daarop volgend is het bestemmingsplan van 2012 opnieuw in procedure gebracht, in combinatie met een aanvraag omgevingsvergunning onder crisis en herstel wet. Hierop is middels een schorsing bezwaar gemaakt door een drietal bezwaarmakers. Op 18 december 2012 is de zitting van het schorsingsverzoek bij de Raad van State geweest en begin februari 2013 is uitspraak gedaan in de voorlopige voorziening. Alle ingediende verzoeken zijn afgewezen waarmee zowel het bestemmingsplan als de omgevingsvergunning in principe onherroepelijk zijn. Verder zijn parallel aan de bestemmingsplanprocedure de aanbestedingstukken voorbereid en is de aanbesteding op 20 december uitgeschreven met voorbehoud omgevingsvergunning. De gunning van het werk is gepland voor februari/maart 2013 en de start van de bouw e wordt voorzien in het 2 kwartaal van 2013. Na ongeveer een jaar bouwtijd staat de oplevering gepland medio 2014. Kloosterhof In 2012 zijn de plannen voor de verbouwing van het dienstencentrum Kloosterhof verder uitgewerkt en medio november in opdracht gegeven. De werkzaamheden zijn nagenoeg in 2012 opgeleverd en daarmee is het dienstencentrum weer helemaal klaar voor de toekomst en geschikt voor een scala aan activiteiten. De ombouw in het voormalige klooster van 12 kleine appartementen naar een 8-tal grotere appartementen voor senioren zal komend jaar worden opgepakt wanneer er duidelijkheid is over oplevering van het project Witte School. De relatie tussen deze twee projecten is dat een aantal bewoners zullen worden overgeplaatst van de Kloosterhof naar de Witte School.
10
Het ombouwen van de Vlaswiek naar volledig geschikt voor PG cliënten zal in 2013 verder worden opgepakt door de zorggroep Elde. Partijen blijven hierover middels een stuurgroep in overleg en geven hiermee verder invulling aan de afronding van de woonzorgzone in Liempde. Reparatieonderhoud en mutatie onderhoud In 2012 is er € 99.007 (in 2011: € 76.002) aan reparatieverzoeken en € 17.158 (in 2011: € 15.671) aan mutatie onderhoud uitgegeven. Dit is gemiddeld € 436 per woning voor reparatieonderhoud (in 2011: € 329) en € 76 voor mutatie onderhoud (in 2011: € 68) per woning. In 2012 waren er 14 (in 2011: 12) mutaties. Per mutatie bedroegen de kosten € 1.226 (in 2011: € 1.306). Planmatig onderhoud In 2012 is er planmatig onderhoud uitgevoerd voor € 159.835. Bij diverse complexen zijn de cv-ketels vervangen en is de buitenschil van de woningen geschilderd. Projectmatig onderhoud In 2012 is geen groot onderhoudsproject uitgevoerd. 3.3 Toewijzen, verhuren en vervreemden van woningen
Toewijzingsbeleid De toewijzing van de woningen vindt plaats op basis van het zogenaamde “aanbodmodel”. Dit model houdt in dat woningen wekelijks worden aangeboden in de plaatselijke media en via de internetsite van Woonstichting St. Joseph. Geïnteresseerden kunnen hierop reageren. De inschrijftijd als woningzoekende bij Goed Wonen Liempde is bepalend voor de volgorde van toewijzing. Per 1 januari 2012 is het onderscheid tussen starter en doorstromer vervallen. Door de EU zijn toewijzingseisen gesteld aan de DAEB woningen (woningen met een huurprijs < € 664,46). Bij mutatie moeten deze woningen verhuurd worden aan huurders met een verzamelinkomen tot € 34.085. In 2012 zijn alle woningen toegewezen conform de gestelde criteria. Huurprijsbeleid Het huurprijsbeleid van Goed Wonen Liempde richt zich op een huurprijsontwikkeling, die 1. in overeenstemming is met de kwaliteit van de woning 2. aansluit met de woningmarkt 3. resulteert in een kostendekkende woningexploitatie 4. passend is voor de doelgroepen van beleid De huurverhoging van 01-07-2012 bedroeg 2,3% voor alle woningen (in 2011: 1,3% huurverhoging). De gemiddelde huurprijs bedraagt per 31-12-2012 € 445 per woning (in 2011: € 432). Dit is 63% (in 2011: 63%) van de toegestane maximale huurprijs volgens de Huurprijzenwet. Het beleid van Goed Wonen Liempde gaat uit van maximaal 75% van de maximaal redelijke huur. De gemiddelde kwaliteit van de woningvoorraad bedraagt 147 WWS-punten. Bijzondere aandachtsgroepen van beleid Er zijn geen woningen toegewezen aan statushouders.
11
Verhuurbeleid In totaal zijn er 17 woningen opgezegd in 2012. Akkerstraat 27 is in 2011 opgezegd. Er zijn 4 woningen verkocht (Den Achterhof 12, Smidsepad 20, Oude Dijk 73 en Akkerstraat 27). De overige 14 woningen zijn via het aanbodmodel aangeboden en geaccepteerd. Twee woningen (Kloosterhof 23 en Kloosterhof 19) zijn meerdere keren geadverteerd. Gemiddeld waren er 6,5 reacties per woning. Leegstand In 2012 is de huurderving i.v.m. verhuurleegstand uitgekomen op € 406 (2011: € 2.218). Leegstand wordt veroorzaakt doordat bij mutatie niet altijd aansluitend verhuurd kan worden. Woningzoekendenregistratie Per 31 december 2012 stonden in totaal 483 woningzoekenden ingeschreven, wat ten opzichte van 1 januari 2012 (toen 561 ingeschrevenen) een daling is van 78. De reden van deze daling is dat het woningzoekendenbestand in 2012 is opgeschoond (en o.a. dubbele inschrijvingen zijn verwijderd). Actieve woningzoekenden In 2012 waren er 49 actieve woningzoekenden. Dit zijn woningzoekenden die het afgelopen jaar gereageerd hebben op het woningaanbod van Goed Wonen Liempde. Dit aantal is lager ten opzichte van de voorgaande jaren (58 in 2011 en 113 in 2010). Specificatie huur(ders)gegevens per 31 december 2012. Kenmerken Woningbestand Aantal huurders met huurtoeslag Aantal huurders met huurtoeslag in % van aantal woningen Aantal huurders met > € 140 subsidie per maand Aantal huurders met > € 140 in % van aantal woningen Gemiddelde maandhuur per 31 december 2012 Gemiddeld huursubsidiebedrag per maand
€ €
Aantal 227 40 18% 19 8% 446 172
De vermelde cijfers hebben betrekking op de huurders die de Huurtoeslag via Goed Wonen Liempde hebben geregeld en ook ontvangen. Verkoopbeleid In 2012 zijn er 4 woningen verkocht. Deze woningen zijn verkocht voor gemiddeld € 198.700. Eén woning is verkocht aan een zittende huurder. In 2008 heeft het bestuur het verkoopbeleid vastgesteld en in uitvoering genomen. In de begroting van 2012 was gerekend met een verkoop van 3 woningen per jaar. 3.4 Leefbaarheid
De zorg voor een sociaal aanvaardbare woonomgeving. Met uitzondering van enkele complexen, welke direct in de dorpskom zijn gelegen, waaronder het seniorencomplex Kloosterhof waar een huismeester aanwezig is, vraagt de zorg voor de fysieke woonomgeving geen bijzondere aandacht. De belangrijkste reden hiervoor is het landelijke karakter van Liempde. Dit neemt niet weg dat Goed Wonen Liempde alert zal blijven op de handhaving en waar nodig verbetering zal aanbrengen van het woon- en leefmilieu van haar huurders.
12
Daarnaast neemt Goed Wonen Liempde sinds 2008 deel aan het samenwerkingsverband tussen gemeente Boxtel, Goed Wonen Liempde en WSD in het kader van de woonomgevingsploeg. De zeer sporadisch voorkomende overlast meldingen worden door de woonconsulenten zeer serieus genomen. In eerste instantie wordt gevraagd aan de bewoner om het probleem bespreekbaar te maken met de betrokkenen. Mocht dit niet tot het gewenste resultaat leiden, wordt per individueel geval bekeken hoe beide partijen tot elkaar kunnen komen. Het overal in het land succesvol beproefde project Buurtbemiddeling ging in 2010 ook in Liempde van start. Buurtbemiddeling geeft mensen handvaten om zélf hun problemen op te lossen: dat is de kracht van buurtbemiddeling. Vrijwilligers/mede-buurtbewoners krijgen een uitgebreide opleiding tot bemiddelaar in conflictsituaties tussen buurtgenoten. Onafhankelijkheid van de bemiddelaars is cruciaal, evenals het vastleggen en controleren van afspraken tussen betrokken partijen. Delta traint en begeleidt de vrijwilligers; Stichting Goed Wonen Liempde verwijst conflicten tussen buurtbewoners door als de aanpak van Buurtbemiddeling daar een adequate oplossing voor lijkt. Sponsorbeleid Goed Wonen Liempde heeft geen sponsorbeleid. 3.5 Betrekken van bewoners bij beheer en beleid
Overleg met huurders Het bestuur van Goed Wonen Liempde streeft een zo groot mogelijke openheid naar haar huurders, woningzoekenden en alle andere stakeholders na. Gelet op de omvang van het huurdersbestand gaat daarbij de voorkeur uit naar direct contact met de huurders. Voorts vindt over specifieke onderwerpen overleg op complex niveau plaats. Overleg met huurderbelangenvereniging Ook hecht het bestuur veel waarde aan het overleg met huurderbelangenvereniging. In 2012 zijn er 2 bijeenkomsten geweest met de afdeling Liempde van de huurderbelangenvereniging Boxtel. In deze bijeenkomst is onder andere de huurverhoging per 1 juli 2012 besproken en de nieuwbouwontwikkelingen. Per 1 januari 2011 heeft Goed Wonen Liempde een eigen convenant afgesloten met de HBV Boxtel voor de periode tot en met 2015. Bezwaarschriften huurverhoging Door geen enkele huurder van een woning van Goed Wonen Liempde is bezwaar aangetekend tegen de aangezegde huurverhoging per 1 juli 2012. 3.6 Financieel beheer en beleid
Algemeen Het financiële beheer wordt gevoerd aan de hand van een jaarlijkse bedrijfsbegroting, daarnaast wordt een meerjarenbegroting onderhoud voor een periode van 5 jaar opgesteld. Risicobeheersing Goed Wonen Liempde volgt woonstichting St. Joseph op het gebied van risicobeheersing. Periodiek worden financiële rapportages opgesteld en met het bestuur besproken. Daarnaast vindt er periodiek overleg plaats met de penningmeester van Goed Wonen Liempde en financiële afdeling van woonstichting St. Joseph. Huurincassobeleid Bij het niet betalen van de huur wordt er om de twee weken een herinnering dan wel een aanmaning verstuurd. De huurder kan tijdens deze periode in principe een betalingsregeling treffen. Indien na twee maanden de achterstand niet betaald is dan wel er geen regeling is getroffen wordt betrokken huurder gebeld. Er dient dan binnen twee weken betaald of een regeling getroffen te worden. Indien dit niet gebeurd wordt de zaak in handen van de
13
deurwaarder gegeven. De deurwaarder zal de huurder aanschrijven en in gebreke stellen. Komt het zover dat er een vonnis zal worden geveld, kan als uiterste middel tot ontruiming worden overgegaan. Huurachterstand Per 31-12-2012 is de achterstand 7.657 euro. Deze achterstand valt volledig in de categorie achterstanden van 30 tot 60 dagen. Het achterstandspercentage over 2012 komt uit op 0,63% van de totale jaarhuur (2011: 0,51%). Het aantal huurders met huurachterstand is 10 (2011: 7). In 2012 zijn er geen ontruimingen geweest op basis van huurachterstanden. Analyse van het resultaat 1. Jaarresultaat Het netto jaarresultaat uit in 2012 bedraagt € 933.000. In 2011 was dit resultaat € 455.000 positief. Beide resultaten zijn bepaald rekening houdend met de herziene richtlijn RJ 645. Solvabiliteit, rentabiliteit en liquiditeit 1. Solvabiliteit De solvabiliteit per 31 december 2012, zijnde de verhouding tussen het eigen vermogen en het balanstotaal is 51%. Eind 2011 bedroeg dit percentage 48% op basis van bedrijfswaarde waardering van de materiële vaste activa. 2. Rentabiliteit De rentabiliteit van het eigen vermogen, jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen (voor resultaatbestemming), bedroeg in het verslagjaar 8,6%. In 2011 was dit percentage 4,7%. Beide percentages komen tot stand na verwerking van de elementen uit de herziene richtlijn RJ 645. 3. Liquiditeit De mate van liquiditeit wordt vastgesteld aan de hand van de verhouding tussen het bedrag van de vlottende activa en het bedrag van de kortlopende schulden. Per 31-12-2012 bedroeg deze verhouding 5,35 en in 2011 was deze verhouding 5,03. Vermogensbeheer 1. Weerstandsvermogen Het weerstandsvermogen bedroeg in 2012 € 13,7 mln. In 2011 bedroeg dit € 12,8 mln. Het weerstandsvermogen is de som van het eigen vermogen, de voorzieningen en de herwaarderingsreserve en geeft de levensvatbaarheid van Goed Wonen Liempde aan. Het geeft aan in welke mate we tegenvallers kunnen opvangen zonder dat dit gevolgen heeft voor de voortzetting van de activiteiten. 2. Financieringen Netto schuldpositie (x € 1.000)
Lening kredietinstellingen Terugkoopverplichting VOV* Waarborgsommen Totaal
Looptijd korter dan vijf jaar 2.173 0 4 2.177
2012 Looptijd langer dan vijf jaar 2.010 4.201 0 6.211
Totaal 4.183 4.201 4 8.388
Gewogen rentevoet 4,50% 0,00% 0,00%
De leningenportefeuille, ter financiering van de materiële vaste activa, bestaat per 31 december 2012 uit een 6-tal leningen. Er zijn in 2012 geen nieuwe leningen aangetrokken.
14
Alle financiële middelen die niet nodig bleken voor de financiële continuïteit zijn in 2012 ingezet voor de volkshuisvesting. Ook in de toekomst zal Goed Wonen Liempde de overtollige middelen alleen inzetten voor volkshuisvesting. Goed Wonen Liempde heeft geen beleggingen en de spaartegoeden staan geboekt op een spaarrekening bij een AA bank. Er is geen ondersteuning van buitenlandse instellingen. 3. Renterisicobeheer In het kader van het renterisicobeheer wordt de leningenportefeuille regelmatig beoordeeld, waarbij de aandacht uitging naar de leningen met een rentepercentage boven de marktrente en de mogelijkheid tot vervroegde aflossing. 4. Bedrijfswaarde In december 2012 zijn de parameters gewijzigd in vergelijking met 2011. De normen zijn vastgesteld conform de begroting van Goed Wonen Liempde en conform de eisen van de herziene richtlijn RJ 645. De parameters zijn vastgesteld conform de voorstellen van WSW en CFV. Het WSW hanteert vaste parameters en bepaalt aan de hand van deze parameters de hoogte van de borgingsruimte. Wij vinden het niet verstandig om hiervan af te wijken en hebben daarom aansluiting gezocht met het WSW in onze parameters. De bedrijfswaarde van de materiële vaste activa van het sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per 31-12- 2012 € 14,5 miljoen. De bedrijfswaarde per 31-12-2011 bedraagt, conform de nieuwe normen en parameters, ook € 14,5 miljoen. Conform de eisen van de herziene richtlijn RJ 645 wordt de bedrijfswaarde niet meer gecorrigeerd met de rentabiliteitswaardecorrectie. 3.7 Wonen en zorg In de afgelopen jaren heeft Goed Wonen Liempde goed en intensief samengewerkt met diverse stichtingen. Dit betreft: de stichting BOL (Belangenbehartiging Ouderen Liempde) met betrekking tot het diensten centrum Kloosterhof en de Zorggroep Elde (ZGE) met betrekking tot de 26 aanleunwoningen in en nabij het dienstencentrum Kloosterhof. 3.8 Overige zaken volkshuisvesting Overige activiteiten Door de stichting werden geen overige activiteiten ontwikkeld. Deelnemingen Goed Wonen Liempde heeft geen deelnemingen. Beleggingen Goed Wonen Liempde heeft geen beleggingen. Buitenlandse instellingen Goed Wonen Liempde geeft geen financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen. 3.9 Overzicht waarderingsgrondslagen In het kader van het opstellen van deze jaarrekening zijn bedrijfswaardeberekeningen uitgevoerd. De uitgangspunten en parameters worden in detail toegelicht in de grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling van dit jaarverslag.
15
4.
Overige gegevens
4.1 Bestuursverklaring Samenstelling jaarrekening De administratie wordt verzorgd door de werkorganisatie van woonstichting St. Joseph. Ook de samenstelling van het jaarverslag en de jaarrekening is in handen van genoemde werkorganisatie. Controle De controle van de administratieve organisatie, de administratie en de jaarverslaglegging is m.i.v. boekjaar 2012 opgedragen aan BDO Audit & Assurance B.V. Besluiten van aanmerkelijk belang In het verslagjaar zijn geen besluiten genomen inzake: 1. het verwerven, bezwaren of slopen van woongelegenheden 2. het verwerven van financieel belang in een andere rechtspersoon 3. het verwerven van bestuurlijke zeggenschap in een andere rechtspersoon Toerekening jaarresultaat Het jaarresultaat van € 933.000 is ten gunste van de algemene bedrijfsreserve gebracht. Besteding van middelen In de verslagperiode zijn alle middelen besteed in het belang van de volkshuisvesting. 4.2 Governance verslag van Raad van Commissarissen Stichting Goed Wonen Liempde is een kleine woningstichting, waarvan zowel het bestuur als de commissarissen, vrijwilligers zijn. Ondanks de geringe omvang hecht Goed Wonen Liempde aan de gedragsregels die horen bij good governance, maar deze krijgen soms wel een wat praktische invulling. Zo trekken bestuur en commissarissen enerzijds samen op, anderzijds houden zowel bestuur als commissarissen oog voor hun eigen rol en verantwoordelijkheid en is er daarmee ruimte voor de RvC om, in een open en constructieve dialoog, toezicht te houden op het functioneren van het bestuur. Het afgelopen jaar is binnen de RvC een aantal onderwerpen aan de orde geweest waarvan de begroting en jaarrekening en het project “ Witte School” de belangrijkste zijn. Belangrijk was ook de kennisname van het visitatierapport. De RvC is blij met de goede resultaten en de aanbevelingen in het rapport. Ook heeft in 2012 een selectie voor een nieuwe accountant plaatsgevonden en dit heeft erin geresulteerd dat BDO vanaf verslagjaar 2012 onze nieuwe accountant zal zijn. Tevens is in het afgelopen jaar een tweetal nieuwe commissarissen toegetreden, de heer L. van de Wiel en mevrouw E. van Beijsterveldt. Zij nemen de plaats in van de heren M. Knoops en J. Flemminks Smid, die beiden vele jaren deel van de RvC uitmaakten. Afgelopen jaar hebben we op gepaste wijze aandacht besteed aan hun afscheid en op deze plaats willen we hen nogmaals veel dank zeggen voor hun bijdrage aan Goed Wonen Liempde in de afgelopen jaren. Recentelijk heeft mevrouw T. van Kollenburg – van Haaren aangegeven, vanwege persoonlijke redenen, haar zetel in de RvC namens de huurders van Goed Wonen Liempde, beschikbaar te willen stellen. In 2012 hebben we helaas ook afscheid moeten nemen van ons gewaardeerde bestuurslid de heer C. Godding, die kort voor het jaareinde overleed. Wij zullen in grote genegenheid aan hem terugdenken.
16
Het zijn geen makkelijke tijden voor de woningcorporaties in Nederland. Het huidige kabinet heeft vergaande plannen gepresenteerd die de sector zwaar raken en de financiële mogelijkheden sterk beperken. Daarbij zijn wij ook bezorgd over de consequenties van dit beleid voor de woonlasten van onze huurders. De discussies hierover zijn nog niet volledig afgerond, we zullen de uitkomsten van de politieke en maatschappelijke debatten nadrukkelijk volgen. Goed Wonen Liempde is een financieel gezonde corporatie en wij zullen er alles aan doen dat ook in de toekomst te blijven, opdat wij kunnen blijven bijdragen aan de Liempdse gemeenschap. Namens de Raad van Commissarissen, Ellen van Beijsterveldt Niels, voorzitter Boxtel, 24 april 2013 w.g. Het Bestuur van Stichting Goed Wonen Liempde
17
Stichting Goed Wonen Liempde Boxtel Jaarrekening 2012
Vastgesteld bestuur d.d. 24 april 2013 Goedgekeurd Raad van Commissarissen d.d. 24 april 2013
18
5.
Balans per 31-12-2012
Balans per 31-12-2012 (na resultaatbestemming) (x € 1.000) Activa
Passiva Ref.
2012
2011
Vaste activa Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Materiële vaste activa in ontwikkeling
13.1 14.472 301 14.773
Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken vov
Financiële vaste activa Latente belastingvordering
Ref.
276 4.201 4.477 13.2 142
Algemene bedrijfsreserve 14.512 135 Voorzieningen 14.647 Voorziening onrendabele top nieuwbouw Voorziening latente belastingen 288 Overige voorzieningen 3.599 3.887 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen 303 Terugkoopverplichting onroerende zaken vov Waarborgsommen
13.6
2011
Voorraden Voorraden
13.3
Vorderingen Huurdebiteuren Overige debiteuren Rekening courant verhoudingen Overlopende activa
13.4
Liquide middelen
13.5
Kortlopende schulden 0 Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen 9 Overlopende passiva 1
185
10 1 43 36 90 3.105
22.772
11.681
10.151
2.016 51 4 2.071
2.656 21 2 2.679
4.183 4.201 4 8.388
4.320 3.564 4 7.888
194 70 333 36 632
190 99 179 468
22.772
21.186
13.7
13.8
Vlottende activa
Totaal Activa
2012
Eigen Vermogen
13.9
79 89 2.260
21.186 Totaal Passiva
19
6.
Winst- en v erliesrekening ov er 2012
Winst en Verliesrekening over 2012 (x € 1.000)
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken Wijziging in onderhanden werk Geactiveerde productie ten behoeve van eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
Ref. 14.1
1.240 21 0 587 0 0 1 1.849
1.220 21 0 180 0 0 4 1.425
539 6820 0 0 276 284 417
501 3070 0 0 189 265 649
1.432
Financiële baten en lasten 14.3 Rentebaten Rentelasten Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering voor belastingen
Jaarresultaat
2011
14.2
Bedrijfsresultaat
Belastingen
2012
14.4
37 17935-
1.255
776
32 19535
648
321-
193-
933
455
20
7.
Kasstr oomoverzicht 2 01 2
Kasstroomoverzicht 2012 (indirecte methode x € 1.000) 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - Afschrijvingen en overige correcties - Waardeverminderingen - Mutatie bedrijfswaarde - Vrijval dotatie voorzieningen - Mutatie verkoop onder voorwaarden - Overige
2011 1.432
539 637595 60835 0
811 501 307268 28635 0
76Veranderingen in werkkapitaal Voorraden Onderhanden werk Vorderingen Kortlopende schulden Mutatie waarborgsommen
1851661158 0-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen Interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting Niet gerealiseerde waardeveranderingen
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa
193-
82
1.163
1.105 32 195193-
499-
356-
664
749
150 161
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringactiviteiten Aflossing langlopende schulden
0 0 381 4
37 17932135-
Kasstroom uit operationele activiteiten
211
2258 5 311
131-
212-
123-
Kasstroom uit financieringactiviteiten
131-
123-
Mutatie geldmiddelen in 2012
845
414
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringactiviteiten
664 311 131-
749 212123-
Mutatie geldmiddelen in 2012
845
414
21
8.
Toelichting op de B al ans en Winst - en Verliesrekeni ng
Algemene toelichting Goed Wonen Liempde is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Boxtel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Boxtel. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. Stelselwijziging In het verslagjaar heeft Goed Wonen Liempde verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn:
Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed De methode van afschrijvingen De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en verliesrekening De verwerking van de vennootschapsbelasting Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen
In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ645 geen stelselwijzigingen voorgedaan. Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs danwel lagere realiseerbare waarde. Vanaf 2012 vindt waardering tegen actuele waarde plaats. Voor het sociaal vastgoed betreft dit actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde, voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat, actuele waarde. De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden werd al conform de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting verwerkt in de jaarrekening 2011. Goed Wonen Liempde heeft per 1 januari 2012 de stelselwijziging doorgevoerd. De waardering van de (on)roerende zaken in exploitatie vindt vanaf deze datum plaats op basis van het actuele waarde model. Voorheen werden deze activa opgenomen tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen dan wel lagere bedrijfswaarde. Het gevolg van deze stelselwijziging kan als volgt worden samengevat (alle genoemde cijfers zijn per 1 januari 2012):
uitsplitsing van de (on)roerende zaken in exploitatie naar Sociaal vastgoed in exploitatie (€ 14,5 miljoen) en Commercieel vastgoed (€ 0,3 miljoen). De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is hierdoor met € 4,9 miljoen toegenomen;
De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst en verliesrekening om) toename van het eigen vermogen wegens de stelselwijziging met € 4,9 miljoen.
22
Toelichting Eigen vermogen (x € 1.000) Stand per 1 januari Effect stelwelwijziging Resultaat voor stelselwijziging Resultaat na stelselwijziging Verschil resultaat Mutatie herwaardering Winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december
2012 10.151 0 0 0 0 595 933 11.679
2011 4.811 3.542 888 455 1.343 0 455 10.151
Op basis van historische kostprijs zou het verloop van het vermogen als volgt zijn: Toelichting Eigen vermogen op basis van historische kostprijs (x € 1.000) 2012 2011 Stand per 1 januari 6.154 5.266 Resultaat 1.263 888 Stand per 31 december 7.417 6.154
In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ645 geen stelselwijzigingen voorgedaan. Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herberekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider Categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Goed Wonen Liempde kiest voor het categorale model. Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Goed Wonen Liempde past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.
23
Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen Liempde integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is de VSO verlengd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Begin 2009 zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. In deze regels is opgenomen dat het woningbezit in exploitatie fiscaal overwegend wordt gewaardeerd tegen 70% van de WOZ waarde. Het fiscale vermogen ligt hiermee substantieel hoger dan het commerciële vermogen. Door de fiscale beperking van afschrijvingen over verhuurd onroerend goed en de lange levensduur van woningen is het niet te verwachten dat het fiscale voordeel uit hoofde van de fiscale hogere waardering de komende vijf jaren zal worden gerealiseerd. Om die reden is door de RJ aangegeven dat het opnemen van een actieve latentie achterwege kan blijven. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Goed Wonen Liempde zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.
24
9.
Grondsl agen voor waardering van activa en passiva
9.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Stichting Goed Wonen Liempde past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-enverliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 9.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 9.3 Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Goed Wonen Liempde is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Goed Wonen Liempde zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.
25
De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2012 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Parameters bedrijfswaardeberekening
2012
2011
WSW normen
Norm onderhoud/dagelijks onderhoud per woning
Gem. € 883
€ 1.100 Corporatie beleid
Norm algemeen beheer/overige exploitatie lasten per woning
Gem. € 938
€ 1.300 Corporatie beleid
Disconteringsvoet e
Jaarlijkse huurontwikkeling (1 5 jaar – vanaf jaar 6) Huurderving Mutatiegraad Streefhuur percentage (per complex) Jaarlijkse stijging variabele exploitatielasten Jaarlijkse stijging onderhoudslasten Levensduur Waarde grond (na aftrek van sloop- en verhuiskosten) Indexatie grondwaarde
5,25%
5,25%
5,25%
1,5%-2,00%
1,5%-2,00%
1,5%-2,00%
0,50% Gem. 10 jr. 75% 3,00% 3,00% Min. 15 jaar € 5.000 5%
0,50% Corporatie beleid Gem. 10 jr. 75% 3,00% 3,00% Min. 10 jaar € 20.000 5%
Corporatie beleid Corporatie beleid 3,00% 3,00% Corporatie beleid Corporatie beleid Corporatie beleid
De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De toekomstige heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans.
Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.
26
Jaarlijks wordt beoordeelt of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. 9.4 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, is de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardering tegen actuele waarde Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Goed Wonen Liempde een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.
9.5 Financiële vaste activa Deelnemingen Goed Wonen Liempde heeft geen deelnemingen. Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.
27
9.6 Vlottende activa Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. - Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 9.7
Voorzieningen
Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. Voorziening latente belastingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Goed Wonen Liempde in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.
28
9.8 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 9.9 Overige activa en passiva Op vorderingen wordt, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.
29
10.
Grondsl agen voor bepaling van het resultaat
10.1 Resultaatbepaling Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Projectopbrengsten en projectkosten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-en-verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 10.2
Bedrijfsopbrengsten
Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%. Dit voorstel is door Goed Wonen Liempde overgenomen en per 1 juli 2012 zijn alle huren van de woningen met dit percentage verhoogd. Vergoedingen Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de overige bedrijfslasten.
30
Verkoop onroerende zaken De post verkoop onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde van het bestaand bezit. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Gerealiseerde opbrengst verkopen De post gerealiseerde opbrengst verkopen betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de vervaardigingsprijs uit nieuwbouwprojecten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten en rente in het kader van voorfinanciering ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Overige bedrijfsopbrengsten De overige bedrijfsopbrengsten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfsopbrengsten verantwoord en de mutatie van de voorziening verkoop onder voorwaarden. 10.3
Bedrijfslasten
Afschrijvingen op materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Vanaf 2012 wordt de afschrijvingslast van sociaal vastgoed over de actuele waarde berekend en niet meer over de historische kostprijs. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Over commercieel vastgoed in exploitatie wordt niet afgeschreven. Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activaposten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.
31
Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Onder deze post zijn de niet onder bovenstaande posten opgenomen bedrijfslasten verantwoord. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen. 10.4 Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Vennootschapsbelasting Vanaf 1 januari 2008 is Goed Wonen Liempde integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is deze VSO verlengd. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de resultatenrekening opgenomen.
32
10.5 Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Goed Wonen Liempde is het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s niet toegestaan. Valutarisico Goed Wonen Liempde is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Goed Wonen Liempde loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Goed Wonen Liempde risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Goed Wonen Liempde risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Kredietrisico Goed Wonen Liempde heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteit.
33
11.
Belangrijke i nschattingen ten aanzien v an waardering en resultaatbepali ng
De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Materiële vaste activa, realiseerbare waarde Het sociaal vastgoed in exploitatie worden gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de realiseerbare waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Goed Wonen Liempde. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Goed Wonen Liempde binnen de sector gangbare uitgangspunten. Timing en verwerking onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Goed Wonen Liempde een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2011 en 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 en 2011 nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.
34
12.
Toelichting k asstroomoverzicht
Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.
35
13.
Toelichting op de bal ans per 31 december 2 012
13.1 Materiële vaste activa Per 01-01-2012 worden de materiële vaste activa gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Onderstaand is een overzicht opgenomen van de omzetting van de materiele vaste activa van historische kostprijs naar bedrijfswaarde waardering. MVA staat sociaal en commercieel vastgoed (x € 1.000) Woningen en woongebouwen Stand per 01 januari Effect stelsenwijziging Totaal
Bedrijfswaarde 2012
Bedrijfswaarde 2011
Marktwaarde 2011
HIKO 2011
14.512 0 14.512
288 0 288
9.915 4.139 14.053
0 288 288
9.779
0 1500 53942 607
0 0 0 0 0 12-
430 0 501 0 0
0 0 0 0 0 0
242 8311212 -
14.472
276
14.512
288
9.915
Mutaties 2012 Investeringen Desinvestering verkopen Overboeking naar niet daeb Afschrijving Waarderverandering Herwaardering Totaal 31 december
Marktwaarde 2012
9.779
De mutaties in de materiële vaste activa zijn in het navolgende schema samengevat: Toelichting Materiële vaste activa (x € 1.000)
Saldo per 01-01-2012 Actuele waarde/ historische kostprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarde per 01-01-2012 Mutaties 2012 Investeringen Desinvesteringen Overboekingen Afschrijvingen Waardeveranderingen Herwaarderingen Saldo per 31-12-2012 Actuele waarde/ historische kostprijs (Cumulatieve) afschrijvingen (Cumulatieve) waardeverminderingen (Cumulatieve) herwaarderingen Boekwaarde per 31-12-2012
bedrijfswaarde
marktwaarde
marktwaarde
kostprijs
Sociaal vastgoed in exploitatie 14.512 0 0 14.512
Commercieel vastgoed in exploitatie 288 0 0 288
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 3.599 0 0 3.599
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 135 0 0 135
Totaal 18.534 0 0 18.534
0 -150 0 -539 42 607
0 0 0 0 0 -12
0 0 0 0 0 602
166 0 0 0 0 0
166 -150 0 -539 42 1.197
14.362 -539 42 607
288 0 -12 0
4.201 0 0 0
301 0 0 0
19.152 -539 31 607
14.472
276
4.201
301
19.250
De afschrijvingstermijn wordt bepaald door de restantlevensduur per complex. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- c.q. voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen die door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van herbouwwaarde op balansdatum bedraagt: € 20,7 miljoen.
36
De WOZ waarde bedraagt € 46,4 miljoen (peildatum 01-01-2012). In 2011 bedroeg de WOZ waarde € 48,2 miljoen. In de post onroerende zaken verkocht onder voorwaarden zijn 26 woningen opgenomen. Eén woning is verantwoord onder de post voorraad. In 2012 is er een bijeenkomst geweest met de kopers van het CPO project Heideweg. Ter discussie stond de terugkoopverplichting van Goed Wonen Liempde met de kopers. In de bijeenkomst is aan de kopers voorgesteld om de procentuele korting die ontvangen is bij aankoop van de grond, bij de terugkoop door Goed Wonen Liempde, om te zetten in een nominaal kortingsbedrag afgetopt op het kortingsbedrag dat bij aankoop van de grond ontvangen is. Hiermee wordt de originele koopgarant constructie losgelaten. De nieuwe systematiek is door alle kopers geaccepteerd en heeft geleid tot een andere waardering van de terugkoopverplichting. In 2012 zijn de VOV woningen gewaardeerd tegen de nieuwe waardering. De WOZwaarde van deze woningen bedraagt € 4,8 miljoen. Per balansdatum waren nog geen verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa in ontwikkeling. De boekwaarde van het sociale vastgoed in exploitatie gebaseerd op historische kostprijs bedraagt € 9,6 miljoen. De totale som van de herwaarderingen sociaal vastgoed in exploitatie bedraagt per balansdatum € 4,9 miljoen. Ten opzichte van voorgaand verslagjaar heeft van de herwaardering een realisatie van € 0,5 miljoen plaatsgevonden. Voor de toelichting op deze mutatie wordt verwezen naar de toelichting op de afschrijvingen opgenomen in de winst-en-verliesrekening. De gemiddelde resterende administratieve levensduur waarmee gerekend is in de bedrijfswaarde berekening bedraagt 25,5 jaar (gewogen gemiddelde). Specificatie bedrijfswaarde Specificatie mutatie bedrijfswaardeberekening (x € 1.000) Netto huur Onderhoud en algemene kosten Restwaarde grond Totaal
2012 21.386 8.019 1.105 14.472
2011 21.838 8.448 1.121 14.512
Verschil -452 -429 -16 -40
13.2 Financiële vaste activa Toelichting Latente belastingvordering (x € 1.000) Opgenomen onder financiële vaste activa 142 142
Verrekenbare tijdelijke verschillen Totaal
31-dec-12 Opgenomen onder vlottende activa 0 0
31-dec-11 Niet Opgenomen Opgenomen verwerkt onder financiële onder vlottende vaste activa activa 0 303 0 0 303 0
Niet verwerkt 0 0
Betreft de actieve belastinglatentie. De voorziening latente belastingvorderingen is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen uit hoofde van de herinvesteringsreserve. De gehele voorziening is als een vordering op lange termijn aan te merken. 13.3 Voorraden Toelichting Voorraad koopwoningen nieuwbouw (x € 1.000) Hoogakkerweg 12 Totaal
2012 185 185
2011 0 0
37
Betreft een koopgarantwoning welke in 2012 is teruggekocht door Stichting Goed Wonen Liempde. De woning is in 2012 weer verkocht maar passeert in 2013. 13.4 Vorderingen Toelichting Debiteuren (x € 1.000) Huurdebiteuren Overig debiteuren
2012 10 1 11
2011 9 1 10
0
0
11
10
Voorziening oninbare vorderingen Totaal
Alle vorderingen hebben een looptijd korter dan 1 jaar. Voorzieningen wegens oninbaarheid zijn niet noodzakelijk geacht. Toelichting overige vorderingen en overlopende activa (x € 1.000) Rekening courant verhoudingen met Woonstichting St. Joseph Vooruitbetaalde bedragen Totaal overlopende activa
2012 43 36 79
2011 0 79 79
13.5 Liquide middelen Toelichting Liquide middelen (x € 1.000) Direct opvraagbaar Kas Overige Totaal Liquide middelen
2012 3.105 0 0 3.105
2011 2.260 0 0 2.260
In 2012 zijn de liquide middelen toegenomen met € 0,8 miljoen. De liquide middelen zullen ingezet worden om de investeringen in de komende jaren te financieren. 13.6 Eigen Vermogen Algemene reserve Het verloop van de algemene reserve als gevolg van de herziene RJ 645 is als volgt: Toelichting Eigen vermogen (x € 1.000) Stand per 1 januari Mutatie herwaardering Daeb Mutatie herwaardering niet-Daeb Winstverdeling over het boekjaar Stand per 31 december
2012 10.151 607 -12 934 11.681
2011 4.811 4.640 245 455 10.151
Overeenkomstig de statuten wordt het gehele vermogen besteed binnen de kaders van de woonwet en afgeleid van het BBSH.
38
13.7 Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat: Toelichting Voorzieningen (x € 1.000)
Stand per 01-01-2012
Onrendabele toppen 2.656
Latente vpb 21
Glasfonds -3
Rioolfonds 5
Totaal 2.679
0 -640
30 0
0 -1
2 1
32 -640
2.016
51
-4
8
2.071
Mutaties 2012 Dotatie Onttrekkingen Stand per 31-12-2012
De voorziening van de onrendabele top komt volledig voort uit het project Witte School. Inmiddels zijn de juridische procedures vergevorderd en ziet het er naar uit dat in 2013 gestart kan worden met de bouw van het project Witte School. De onttrekking van € 640.000 in 2012 wordt veroorzaakt doordat voor het project Witte School de onrendabele top in 2012 opnieuw berekend is met de meest actuele beschikbare projectgegevens en de nieuw vastgestelde parameters. 13.8 Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Toelichting Langlopende schulden (x € 1.000) Lening Lening 1 Lening 2 Lening 3 Lening 4 Lening 5 Lening 6
Totaal
Stand per 01-01-2012 181 92 595 579 2.231 773 4.451
Aflossing Aangetrokken Stand per 312012 2012 12-2012 11 170 6 86 17 579 20 559 58 2.173 20 752 131 4.320
Aflossingsverplichting 2013 opgenomen als kortlopende schuld
137
Totaal langlopende schuld per 31-12-2012
4.183
Gewogen gemiddelde rentepercentage langlopende leningen
4,50%
De aflossingsverplichting binnen 12 maanden, bedraagt € 137.202. De gemiddelde gewogen rentevoet per 31 december 2012 bedraagt 4,50%. De langlopende schulden in 2012 kunnen als volgt worden toegelicht: Toelichting Langlopende schulden (x € 1.000)
Lening kredietinstellingen Terugkoopverplichting VOV* Waarborgsommen Totaal
Looptijd korter dan vijf jaar 2.173 0 4 2.177
2012 Looptijd langer dan vijf jaar 2.010 4.201 0 6.211
2011 Totaal 4.183 4.201 4 8.388
Gewogen rentevoet 4,50% 0% 0%
Totaal 4.320 3.564 4 7.888
Gewogen rentevoet 4,47% 0% 0%
* Verkocht onder voorwaarden
39
In 2012 is er een bijeenkomst geweest met de kopers van het CPO project Heideweg. Ter discussie stond de terugkoopverplichting van Goed Wonen Liempde met de kopers. In de bijeenkomst is aan de kopers voorgesteld om de procentuele korting die ontvangen is bij aankoop van de grond, bij de terugkoop door Goed Wonen Liempde, om te zetten in een nominaal kortingsbedrag afgetopt op het kortingsbedrag dat bij aankoop van de grond ontvangen is. Hiermee wordt de originele koopgarant constructie losgelaten. De nieuwe systematiek is door alle kopers geaccepteerd en heeft geleid tot een andere waardering van de terugkoopverplichting. In 2012 zijn de VOV woningen gewaardeerd tegen de nieuwe waardering. Als waarborgsom is een bankgarantie van Stichting Bibliotheek De Meierij geboekt voor de huur van de Bibliotheek waarvan de nieuwbouw in 2011 opgeleverd is.
€ 2.500.000
50% 45%
€ 2.000.000
40% 35%
€ 1.500.000
30% 25%
€ 1.000.000
20% 15%
€ 500.000
10% 5%
€-
0%
Aflossing
Renteherziening
In 2015 moet een lening van € 2,1 miljoen afgelost worden. De bouw van het project Witte School zal naar verwachting medio 2013 starten. Een groot deel van het project kan uit eigen middelen gefinancierd worden. Voor het resterend deel zal financiering met WSW borging aangevraagd worden. Dit geldt ook voor de herfinanciering in 2015. 13.9 Kortlopende schulden Toelichting Kortlopende schulden (x € 1.000) Transistorische rente Aflossingsverplichting 2012 Schulden aan leveranciers Belastingen Overlopende Passiva Totaal kortlopende schulden
2012 57 137 70 333 36 632
2011 59 131 99 179 0 468
Alle kortlopende schulden hebben een resterende looptijd korter dan een jaar.
40
Niet uit de balans blijkende informatie Beheercontract GWL is een kleine corporatie en heeft daarom geen eigen werkorganisatie. Voor de uitvoering van het beleid en het dagelijks beheer van de woningen is een samenwerkingsovereenkomst afgesloten met Woonstichting St. Joseph te Boxtel. In 2013 betaalt Goed Wonen Liempde € 132.000 aan Woonstichting St. Joseph. Opzegging van de overeenkomst is mogelijk per 1 januari van elk volgend jaar met inachtneming van een opzegtermijn van 6 maanden.
41
14.
Toelichting op de winst -en-verliesrekening over 2012
14.1 Bedrijfsopbrengsten Huren Toelichting Huren (x € 1.000) Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Totaal
2012 1.225 15
2011 1.208 10
0
2
1.240
1.220
De "te ontvangen nettohuur" is gewijzigd als gevolg van: - verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging (2,3%) en wegens woningverbetering. - huurharmonisatie bij mutatie. Toelichting Huren (x € 1.000) Gemeente Boxtel
2012 1.240
2011 1.220
Totaal
1.240
1.220
Vergoedingen Toelichting Vergoedingen (x € 1.000) Levering en diensten Derving levering en diensten Totaal
2012 21 0
2011 21 0
21
21
De ontvangen vergoedingen zijn inkomsten ter dekking van de servicekosten. Verkoop onroerende goederen Toelichting Verkoop onroerende zaken (x € 1.000) 2012 795 -158 637
2011 227 -38 189
Af: Huurderving en bijkomende kosten
-50
-9
Totaal
587
180
Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde Verkoopresultaat bestaand bezit
In 2012 zijn 4 woningen verkocht. De boekwaarde die in mindering gebracht wordt betreft de boekwaarde vastgesteld op basis van bedrijfswaarde.
42
Overige bedrijfsopbrengsten Toelichting Overige bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) Inschrijfgelden woningzoekenden Overige opbrengsten Waardeverandering woningen verkocht onder voorwaarden
2012 0 1 0
2011 1 3 0
1
4
Totaal
14.2 Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Toelichting Afschrijvingen materiële vaste activa (x € 1.000) Afschrijving onroerende zaken in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van exploitatie Totaal
2012 539 0
2011 498 3
539
501
2012 -1.272 590
2011 0 -307
-682
-307
Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Toelichting Overige waardeveranderingen (x € 1.000) Waardeverandering materiële vaste activa in exploitatie Waardeverandering materiële vaste activa in ontwikkeling Totaal
De waardeverandering van de materiële vaste activa in exploitatie betreft het verschil tussen de actuele bedrijfswaarde en de bedrijfswaarde van het vorig boekjaar. Onderhoudslasten Toelichting Onderhoudslasten (x € 1.000) Reparatie onderhoud Mutatie onderhoud Planmatig onderhoud Totaal
2012 99 17 160
2011 76 16 97
276
189
De lasten voor planmatig onderhoud zijn cyclisch, de overige onderhoudslasten zijn niet cyclisch. De kosten voor planmatig onderhoud zijn in 2012 hoger dan in 2011. Dit komt doordat in 2012 meerdere planmatig onderhoudswerkzaamheden zijn uitgevoerd. Bij diverse complexen zijn de cv-ketels vervangen en is de buitenschil van de woningen geschilderd.
43
Overige bedrijfslasten Toelichting Overige bedrijfslasten (x € 1.000) Leefbaarheid Beheerkosten Algemene kosten Servicekosten Heffingen (o.a. Vogelaarheffing) Zakelijke lasten Totaal
2012 3 129 68 15 9 60 284
2011 3 128 47 15 18 54 265
Beheerkosten Onder de beheerkosten zijn de kosten geboekt voor het dagelijks beheer door Woonstichting St. Joseph. In 2012 zijn de vergoedingen voor de leden van het bestuur en Raad van Commissarissen uitbetaald via de salarisadministratie en zijn de afdrachten voor sociale premies rechtstreeks aan de belastingdienst overgemaakt. Deze kosten zijn gepresenteerd onder algemene kosten. Accountantskosten Deze zijn opgenomen onder de algemene kosten. In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantskosten ten laste van het resultaat gebracht: Toelichting Accountantskosten (x € 1.000) 2012 15 0 18 33
Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Fiscale advisering Totaal
2011 10 0 5 15
Bovenstaande honoraria betreffen de werkzaamheden die bij Woonstichting St. Joseph zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en onafhankelijke accountants zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties) inclusief hun fiscale afdelingen en adviesafdelingen. 14.3 Financiële baten en lasten Toelichting Rentebaten (x € 1.000) 2012
2011
0
0
Rente op liquide middelen
37
32
Totaal
37
32
Rente financiële vaste activa - Te vorderen subsidie BWS
Toelichting Rentelasten (x € 1.000) 2012
2011
Rente langlopende schulden - Leningen kredietinstellingen
179
195
Totaal
179
195
44
14.4 Belastingen De belasting op de winst kan als volgt worden gespecificeerd: Toelichting Belastingen (x € 1.000) Mutatie latente belastingen Latente belastingvordering Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen gedurende het jaar
2012 303 -161
2011 -102 -5
Latente belastingverplichting Latente belastingen per 1 januari Mutatie latente belastingen gedurende het jaar Totaal mutatie latente belastingen
21 30 191
0 21 74
De acute belastinglast is als volgt bepaald: Resultaat voor belastingen Goed Wonen Liempde Bijzondere waardeverminderingen Afschrijvingen Tijdelijke verschillen Totaal permanente en tijdelijke verschillen
2011 1.255 -682 539 -592 -735
Belastbaar bedrag
520
Vpb 25% over resultaat Goed Wonen Liempde (incl. verschillen)
130
Te betalen winstbelasting
322
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. De hogere effectieve belastingdruk wordt verklaard door bovenstaand overzicht, waarbij de belangrijkste verschillen ontstaan doordat de commerciële afschrijving en de overige waardeveranderingen fiscaal niet ten laste van het belastbare bedrag mogen worden gebracht. Gezien de lange termijn van realisatie is vooralsnog hiervoor geen actieve latentie gevormd.
45
15.
Overige gegevens
15.1 Resultaatbestemming Conform de bepalingen in de statuten wordt het resultaat over het boekjaar ten gunste van de algemene reserve geboekt. 15.2 Controleverklaring De controleverklaring is opgenomen op de volgende pagina.
46
16.
Bijlage
Kengetallen Algemene kengetallen Aantal verhuureenheden - Woningen in exploitatie - Garages en parkeerplaatsen - Overige objecten Totaal verhuureenheden Mutaties in het bezit Verkocht Gekocht Gebouwd Totaal Verzekerde waarde ( x €1.000) Totaal Per VHE Gegevens verhuur van woningen per 31-12-2012 Huurachterstand (in % van jaarhuur en vergoedingen huurderving) Huurderving (in % van jaarhuur en vergoedingen) Gemiddelde huur per woning Gemiddelde huurtoeslag bedrag per maand Aantal huurders met huurtoeslag Samenstelling van het woningbezit per 31-12-2012 vanaf 2012 < € 366 € 366 - € 562 € 562 - € 665 > € 665
2012 227 0 3 230
2011 231 0 3 234
2010 232 0 3 235
2009 221 0 3 224
2008 224 0 3 227
2007 226 0 3 229
2006 226 0 3 229
-4 0 0 -4
-1 0 0 -1
-1 0 12 11
-3 0 0 -3
-2 0 0 -2
0 0 0 0
0 0 0 0
20.707 90
21.095 90
21.214 90
21.369 95
21.396 94
19.680 86
15.931 70
0,61 -0,03 446 172 40
0,50 -0,18 432 166 42
0,92 0,61 423 167 48
0,61 0,69 410 161 55
0,20 0,53 394 140 67
0,72 0,33 385 142 63
0,49 0,30 378 141 74
51 159 15 2
56 162 11 2
59 165 7 1
59 156 5 1
60 158 5 1
60 159 5 1
60 159 5 1
11.756 22.847 933 51,5% 5,05 8,6% 4% 18.426 41.767 63.247
5.266 16.301 888 32,3% 5,02 16,9% 5% 18.782 42.554 66.574
4.378 15.634 231 28,0% 5,11 5,3% 1% 19.187 42.152 60.676
4.147 12.823 -1.733 32,3% 7,12 -41,8% -14% 20.696 40.372 61.350
5.880 11.911 -1.320 49,4% 5,62 -22,5% -11% 20.945 41.343 61.063
7.201 12.453 548 57,8% 15,03 7,6% 4% 22.466 42.440 64.491
6.653 12.298 448 54,1% 18,81 6,7% 4% 24.380 42.051 48.230
Financiële kengetallen Eigen vermogen (x € 1.000) Totaal vermogen (x € 1.000) Jaarresultaat (x € 1.000) Solvabiliteit Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Externe financiering per woning Gemiddelde boekwaarde per woning Gemiddelde bedrijfswaarde per woning
Onderhoud per woning Reparatie onderhoud per woning Mutatie onderhoud per woning Planmatig onderhoud
436 76 704
330 68 424
235 109 0
248 80 620
211 55 4.792
170 43 642
132 104 79
Bechmark referentie 2012 298 165 936
Bechmark landelijk 2012 325 186 832
47
