jaarverslag 2014 Ons werk in de Eemsdelta

1

jaarverslag 2014

Ons werk in de Eemsdelta

2

jaarverslag 2014

3 · jaarverslag 2014 · inhoudsopgave

Inhoudsopgave Inleiding

04

Missie, visie en speerpunten 05 Missie 06 Visie 06 Speerpunten 06 A Volkshuisvestingsverslag 08 1 Verslag van de directeur-bestuurder 09 2 Governancestructuur 19 3 Verslag van de Raad van Toezicht 24 4 Externe ontwikkelingen 32 5 Kwaliteit van de dienstverlening 36 6 Kwaliteit van de woning 48 7 Kwaliteit van de bedrijfsvoering 57 8 Financieel beheer 63 9 Kengetallen 2014 72 B Jaarrekening 2014 74 1 Balans per 31 december 2014 75 2 Winst- en verliesrekening over 2014 77 3 Kasstroomoverzicht 2014

78

4 Algemene toelichting 79 5 Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling

82

6 Toelichting op de balans per 31 december 2014

104

7 Niet in de balans opgenomen verplichtingen

118

8 Verbonden partijen

119

9 Toelichting op de winsten verliesrekening over 2014

120

10 Overige informatie

127

C Overige gegevens 131 1 Voorstel resultaatbestemming 132 2 Gebeurtenissen na balansdatum 132 3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant 133 Colofon 135

4 · jaarverslag 2014 · inleiding

Inleiding Het jaar 2014 kan worden getypeerd als het jaar waarin het eind van de tunnel zichtbaar wordt. De economie trekt aan. Er vestigen zich nieuwe bedrijven in de Eemshaven. De woningmarkt vertoont een voorzichtig herstel. En het verband tussen gaswinning en aardbevingen wordt nu algemeen erkend. 2014 was ook het jaar waarin de parlementaire enquête volkshuisvesting de toegevoegde waarde van de sociale volkshuisvesting heeft laten zien. Woongroep Marenland heeft in 2014 de nodige resultaten behaald. Het betreft: - Samen met onze stakeholders hebben we een nieuw ondernemingsplan op gesteld voor de periode 2015-2018. De komende vier jaar richten we ons op goede woningen voor onze primaire doelgroep. Dit betekent een verschuiving van nieuwbouw naar beheer. Verdere samenwerking met collega-corporaties en leveranciers is hierbij noodzakelijk om de gewenste besparingen te realiseren. - In Appingedam hebben we twee brede scholen gebouwd. De nieuwe scholen zijn met enthousiasme en tevredenheid in gebruik genomen. Alle betrokken partijen hebben nu de taak de scholen passend te beheren. - De huurverhoging hebben we weten te beperken. Tegelijk is de huurderving behoorlijk verminderd. - De uitvoering van ons strategisch voorraadbeheer ligt op planning en we hebben in 2014 het gewenste aantal woningen verbeterd. We staan op het punt om een programma te starten waarin we jaarlijks € 1,5 tot € 2,5 miljoen investeren in woningverbeteringen. - Onze bedrijfsvoering is verbeterd door het invoeren van nieuwe automatise ringssystemen. We hebben belangrijke stappen gezet naar het verder digita liseren van onze bedrijfsprocessen. In 2015 stappen we versneld over naar een nieuw ERP-systeem. Woongroep Marenland heeft in de benchmark van Aedes een goede middenpositie behaald. We zijn blij met het behaalde resultaat en zien verdere mogelijkheden om onze klanttevredenheid en bedrijfsvoering verder te verbeteren. Ook is in 2014 onze directe betrokkenheid bij het verhelpen van aardbevingschade duidelijker geworden. In het afgelopen jaar zijn honderden schades hersteld. Aan de dialoogtafel spreken we als vertegenwoordiger van de corporaties over compensatieregelingen voor waardevermeerdering en verduurzaming, het versterken van de woningen en over compensatie voor waardedalingen. Op deze punten zijn nog onvoldoende resultaten gehaald. Een veiliger en leefbare woonomgeving vereist daadkracht. De geplande rijksdienst voor het voorkomen en afhandelen van aardbevingsschade moet hierin voorzien. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over onze bereikte resultaten. Ook geven we inzicht in de haalbaarheid en betaalbaarheid van onze herstructureringsopgave. Het jaarverslag bestaat uit twee delen: het volkshuisvestingsverslag en het (volgens artikel 2:391 BW verplichte) bestuursverslag. We hebben in 2014 de nodige stappen gezet om ons werk als sociale volkshuisvester te kunnen blijven doen. We doen dit samen met al onze stakeholders voor onze huurders. Ik heb er alle vertrouwen in dat Woongroep Marenland in de toekomst haar taak kan blijven vervullen en bedank alle medewerkers en toezichthouders voor hun inzet. Appingedam, 23 april 2015 Woongroep Marenland W. Dieterman – directeur-bestuurder

5

Missie, Visie en speerpunten

6 · jaarverslag 2014 · missie,visie & speerpunten

Missie, visie & speerpunten Woongroep Marenland is een maatschappelijke organisatie die zich primair richt op de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien.

Visie Voor het realiseren van de missie is de volgende visie ontwikkeld: - kwaliteit in de dienstverlening aan de klant; - kwaliteit van de woning, de woonomgeving en het leefklimaat; - effectieve en efficiënte organisatie en bedrijfsvoering (goed werkgeverschap); - gezond financieel beleid en beheer (kostenbewust werken). Onze visie hebben we vertaald in de slogans: ‘Wonen is meer dan het huren van een huis’ en ‘Sociaal, betrokken en betrouwbaar’. De organisatie behaalt resultaat, is efficiënt en intensiveert de samenwerking met haar partners.

Ondernemingsplan In het jaarverslag 2014 leggen we verantwoording af over het bereiken van de doelen die we hebben vastgelegd in het ondernemingsplan 2012-2014. We hebben in 2014 een nieuw ondernemingsplan gemaakt voor de periode 2015-2018 en zijn alvast gestart met het uitvoeren van dit ondernemingsplan.

Speerpunten 2014 In de meerjarenbegroting 2014-2018 staat de invulling van het investerings- en herstructureringsprogramma centraal. In de tabel hierna staan de doelen die we ons voor 2014 hadden gesteld.

7 · jaarverslag 2014 · missie,visie & speerpunten

Omschrijving

Gestelde doelen voor 2014

investering

resultaat

Dienstverlening Het optimaliseren van het verhuurproces

Interne inzet

Implementatie van de mobiele inspectie (december 2014).

Het optimaliseren van de samenwerking met belanghebbenden

Interne inzet

Het streven naar een intentieovereenkomst voor gezamenlijke presentatie woningaanbod DEAL (2015).

Ontwikkelen van het duurzaamheidbeleid

Interne inzet

Werkgroep voor ontwikkeling duurzaamheids-beleid is gestart. Voortzetting in 2015 bij de ontwikkeling Klaas Bosstraat en invulling van het nieuwe ondernemingsplan.

Sociale verhuur

€ 7,7 mln.

In uitvoering: 25 appartementen woonzorgcentrum Opwierde (€ 4,7 mln.). In voorbereiding: 19 levensloopbestendige woningen Klaas Bosstraat Appingedam en Tilweg Roodeschool (€ 3 mln.).

Bijzondere doelgroepen

€ 4,4 mln.

In uitvoering: 24 zorgappartementen woonzorgcentrum Opwierde (€ 3,0 mln.). De aanpassingen van de zorgwoningen voor ‘s Heeren Loo (€ 1,4 mln.) overschrijden het budget (ca. € 0,3 mln.) en planning. Laatste fase in het eerste kwartaal 2015.

€ 17,7 mln.

De twee brede scholen zijn opgeleverd. Nazorg loopt.

€ 0,7 mln.

In uitvoering: bedrijfsruimte woonzorgcentrum Opwierde.

Dagelijks onderhoud

€ 0,7 mln.

Conform budget.

Planmatig onderhoud enz.

€ 2,2 mln.

€ 0,4 mln. beneden budget.

Woningverbetering

€ 3,0 mln.

Programma aangepast. Uitvoering voor € 1,1 mln. in 2014. Loopt door in 2015.

€ 10.000

In het tweede kwartaal 2014 vastgesteld en goedgekeurd. Kosten ca. € 14.000. Interne en externe communicatie heeft plaatsgevonden.

€ 150.000

Gestart met een kick-off op 29 januari 2015. Bestaande plannen zijn voor 92% in uitvoering. Kosten € 140.000. Afstemmen op het nieuwe ondernemingsplan.

Nieuwbouw/verbetering

Maatschappelijk onroerend goed Commercieel onroerend goed Onderhoud

Bedrijfsvoering Opstellen ondernemingsplan 2015-2018

Uitvoering van werkplannen voor procesverbetering.

8

A.Volkshuisvestingsverslag

9 · jaarverslag 2014 · A 1 volkshuisvestingsverslag \\ verslag van de directeur-bestuurder

A1

Verslag van de directeur-bestuurder A 1.1

Algemeen Onze opdracht is om goed en betaalbaar wonen mogelijk te maken voor mensen die niet in hun eigen woningbehoefte kunnen voorzien. In 2014 is het maatschappelijk speelveld beïnvloed door de herziening van de woningwet, de parlementaire enquête en de ontwikkelingen rond het verbeteren en het versterken van woningen vanwege aardbevingen. De gevolgen van de aardbevingen in ons werkgebied zijn omvangrijk. Naast het schadeherstel zijn met name aardbevingbestendig bouwen en waardevermeerdering grote uitdagingen voor alle belanghebbenden in ons dierbare Noordoost Groningen. Woongroep Marenland heeft de afgelopen jaren een grote bijdrage geleverd aan de toekomstige leefbaarheid van Appingedam door de bouw van twee brede scholen en een woonzorgcentrum in het Hart van Opwierde. Nieuwbouw, sloop en verbetering blijven voor de uitvoering van onze herstructureringsopgave noodzakelijk, maar worden vertraagd door het uitblijven van de nodige richtlijnen en passende besluitvorming over het herstel van de aardbevingsschade door de NAM. Het benodigde herstel van veiligheid en vertrouwen is hierdoor uitgebleven. In paragraaf 8.3 geven we een samenvatting van onze financiële meerjarenbegroting 2015-2019. Onze volkshuisvestingsopgave kan binnen de (financiële) doelstellingen en de huidige weten regelgeving worden uitgevoerd.

A 1.2

Belangrijke ontwikkelingen in 2014 Ondernemingsplan 2015-2018 Eind 2013 zijn we gestart met het opstellen van ons nieuwe ondernemingsplan 2015-2018. Onder leiding van een externe adviseur zijn we begonnen met een zelfevaluatie. Vervolgens hebben we onze speerpunten geformuleerd. Deze speerpunten zijn in verschillende sessies afgestemd met onze belanghebbenden. Hierna hebben we ons nieuwe ondernemingsplan gemaakt, waarbij we onze doelen voor de komende periode zo ‘smart’ mogelijk hebben geformuleerd. Het nieuwe plan hebben we vervolgens aan onze medewerkers en de lokale bestuurders gepresenteerd. Als titel voor het ondernemingsplan hebben we gekozen voor: ‘Andere tijden, andere aanpak’. We realiseren ons dat sociale volkshuisvesting in de huidige tijd onder de genoemde omstandigheden een andere aanpak vraagt. Woongroep Marenland wil haar bijdrage leveren aan het beter functioneren van woningcorporaties, door het verbeteren van de efficiency, het voorkomen van nieuwe incidenten en het verbeteren van de prestaties. We willen de samenleving betrekken bij de echte keuzes op het gebied van bijvoorbeeld de betaalbaarheid en de leefbaarheid. We ondersteunen de initiatieven van onze nieuwe huurdersvereniging De Maren om de belangen van alle huurders in ons werkgebied te behartigen. We gaan met


de nieuwe gemeenteraadsleden onze contacten intensiveren. We willen prestaties leveren die passen bij de opgaven in ons werkgebied van dit moment en hebben oog voor efficiëntie en verbetering. De andere aanpak houdt ook in dat wij open staan voor samenwerking, op welke wijze dan ook, om onze missie optimaal uit te voeren.

Bouwproductie Woongroep Marenland heeft medio 2014 de brede school Opwierde en de brede school Olingertil in Appingedam opgeleverd. Hiermee investeren we € 17,7 miljoen in maatschappelijk vastgoed. In 2014 zijn we ter afronding van de woon-servicezone begonnen met de bouw van een woonzorgcentrum met 24 zorgappartementen en 25 huurappartementen in het ‘Hart van Opwierde’. Ook is de verbouw van vier woon- en zorgcomplexen voor ’s Heeren Loo gestart. Daarnaast hebben we voor € 1,1 miljoen geïnvesteerd in woningverbetering. Met onze projecten blijven we een impuls geven aan de werkgelegenheid in ons werkgebied. De projecten voor nieuwbouw en woningverbetering ontwikkelen we vanuit het nieuwe woon- en leefbaarheidplan. Hierbij monitoren we de ontwikkelingen op de woningmarkt voortdurend.

Vastgoed bestemd voor de verkoop Woongroep Marenland beschikte eind 2014 over € 0,5 miljoen aan vastgoed voor verkoop. Het betreft twee koopwoningen in Uithuizen. Daarnaast bezitten we voor € 1,6 miljoen aan grondposities in Appingedam en Uithuizen. In 2014 hebben we één appartement verkocht en twee woongelegenheden en één bedrijfsruimte in verhuur genomen.

Bedrijfsvoering In de benchmark die Aedes heeft uitgevoerd, scoren we zowel op kwaliteit als op bedrijfsvoering een solide B. Woongroep Marenland heeft voldoende financieel fundament en een professioneel werkapparaat. Wij sturen op het verbeteren van onze dienstverlening en bedrijfsvoering. In 2014 hebben we besloten om onze ICT-omgeving uit te besteden en ons ERP-systeem te vervangen. In 2014 hebben we onderzoek gedaan naar het verbeteren van onze huisvesting. Eind 2014 deden zich goede mogelijkheden voor nieuwe huisvesting voor. Deze worden op dit moment onderzocht. Als verhuizing geen optie is, dan zullen we in 2015 de gewenste verbeteringen doorvoeren.

Intern en extern toezicht Om onze maatschappelijke opgave goed en tijdig uit te kunnen voeren, is het belangrijk dat we de woningmarkt, de financiële kaders en de bedrijfsvoering blijven monitoren. De gewijzigde focus van het CFV en het WSW op onze bedrijfsrisico’s wordt als positief ervaren. Er wordt meer gekeken of we ‘de goede dingen doen’ in plaats van ‘de dingen goed te doen’. Via ons integrale risicosysteem delen we de risico’s met het managementteam, de auditcommissie en de Raad van Toezicht. De kwaliteit van onze administratie en verslaglegging is op een goed niveau.


De Raad van Toezicht (auditcommissie) en onze externe toezichtinstanties hebben een positief oordeel.

Regionale samenwerking In 2014 is de lokale woningmarkt gemonitord. Hierin werden de gesignaleerde trends krimp en vergrijzing in beperktere omvang bevestigd. Namens de corporatiesector hebben we plaats genomen aan de dialoogtafel voor de aardbevingsschade. Hiermee willen we de belangen van onze huurders - veilige woningen - waarborgen. De grote opgave voor schadeherstel, aardbevingsbestendig bouwen en waardevermeerdering is alleen mogelijk bij een goede samenwerking met alle betrokken partijen.

Financieel resultaat 2014 Het financieel resultaat en de financiële kengetallen zijn in hoofdstuk 8 en onderdeel B beschreven en toegelicht. In 2014 hebben we goede resultaten behaald op de speerpunten dienstverlening, de kwaliteit van de woning en de bedrijfsvoering. Een goed financieel resultaat is voor Woongroep Marenland geen doel op zich, maar wel een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen. In 2014 hebben we een afname van het eigen vermogen gerealiseerd van € 1,9 miljoen. Dit is € 6,1 miljoen lager dan de begroting. De solvabiliteit bedraagt 27,8% en voldoet aan de interne norm (groter dan 25%). De operationele kasstroom voor 2014 bedraagt € 2,3 miljoen. In vergelijking met 2013 (€ 1,8 miljoen) is de kasstroom met € 0,5 miljoen toegenomen. Hiermee heeft onze kasstroom de gewenste ontwikkeling. De verhouding tussen de leningen en de WOZ-waarde (‘loan to value’) is voor 2014 47%. Dit is voor ons een kritische prestatie-indicator waar we voortdurend op sturen.

A 1.3

Maatschappelijk rendement Voor Woongroep Marenland is het belangrijk dat zij haar maatschappelijk rendement inzichtelijk maakt. De vraag of Woongroep Marenland in 2014 voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd, is niet eenduidig te beantwoorden. Daar is namelijk geen objectieve meetlat voor. Onze maatschappelijke meerwaarde is als volgt weer te geven:

Maatschappelijk gewaardeerde prestaties - - -

de bouw van twee brede scholen in Appingedam; de verbetering van 69 woningen in Middelstum en Appingedam; de verbouw van vier woon- en zorgcomplexen om te voldoen aan de wensen van de huidige tijd.

Betrekken belanghouders Hoe belanghouders in het beleidsproces zijn betrokken, is beschreven in hoofdstuk A5: ‘Kwaliteit van de dienstverlening’. De belangrijkste activiteiten samengevat: - twee huurdersbijeenkomsten in de gemeente Appingedam en Eemsmond over de mogelijkheden van zelfbeheer. Ook hebben we in 2014 bewonersinitiatieven gesteund en schouwen we met bewoners de leefbaarheid van de buurt.


- - - - - - -

overleg met huurdersvereniging De Huurder en onze nieuwe huurdersvereniging De Maren; diverse bewonersbijeenkomsten voor informatie over nieuwbouw, sloop, verbetering en planmatig onderhoud; realisatie van toekomstbestendig zorgvastgoed door nieuwbouw en verbetering. Het zorgvastgoed voldoet aan de huidige eisen. De woningen kunnen bovendien als zelfstandige woningen worden verhuurd; deelname aan het OGGz-netwerk voor het zorgen voor wonen, welzijn en zorg voor kwetsbare doelgroepen; bestuurlijk overleg met de DEAL-gemeenten voor het maken van prestatieafspraken voor de komende planperiode; bestuurlijk overleg met gemeenten, provincie en het Rijk over de gevolgen van de gaswinning in de DEAL-regio; DEAL-overleg met de collega-corporaties voor de uitvoering van het woon- en leefbaarheidplan en de problematiek van gaswinning in de DEAL-regio.

Presteren naar vermogen In 2014 is € 2,6 miljoen (4,7% van het eigen vermogen) aan maatschappelijke bestedingen uitgegeven. Dit is € 0,8 miljoen minder dan de maatschappelijke inkomsten zijn. De maatschappelijke uitgaven zijn € 1,6 miljoen lager dan begroot. Belangrijkste oorzaken hiervoor zijn het doorschuiven van een nieuwbouwproject van 18 woningen en een lagere huurafslag als gevolg van een hogere huurstijging en een daling van de streefhuur.


Het maatschappelijk rendement is als volgt te specificeren:

omschrijving bedragen x € 1.000

Maatschappelijk rendement

begroting 2014

realisatie 2014

realisatie 2013

Herkomst € 2.977 € 2.762 Verwacht rendement over eigen vermogen € 3.071 Extra opbrengst huurharmonisatie € 80 € 67 € 40

€ 2.813 € 40

Rentebaten liquiditeiten

€ 10

€ 101

€ 108

€ 194

Winst verkoop huurwoningen

€ 208

€ 183

€ 165

€ 221

€ 3.369

€ 3.328

€ 3.075

€ 3.268

Besteding Onrendabele top nieuwbouw/aankoop € 740 - € 176 € 1.309

€ 195

Totaal herkomst

Onrendabele top woningverbetering

€ 1.337

€ 1.103

€ 2.568

€ 1.475

Leefbaarheid

€ 273

€ 183

€ 255

€ 273

Huurafslag (afwijking streefhuur t.o.v. gerealiseerde huur)

€ 1.820

€ 1.428

€ 1.900

€ 1.958

Huurkorting

€ 8

€ 7

€ 8

€0

Maatschappelijke uitgaven

€ 10

€ 7

€ 7

€ 10

Totaal besteding

€ 4.188

€ 776

- € 2.972

- € 643

Saldo

- € 819

- € 2.972

- € 2.972

- € 643

Een van de aanbevelingen van de parlementaire enquête woningcorporaties is dat corporaties een goede verantwoording geven van de maatschappelijke taken. Dit vraagt transparantie van het verdiende maatschappelijk kapitaal en bewuste keuzes voor de inzet ervan voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en het volkshuisvestelijk vermogen. Samen met de Raad van Toezicht en het managementteam zal in 2015 worden onderzocht of het driekamermodel hieraan een bijdrage kan leveren.

A 1.4

realisatie 2012

Risicobeheersing Het proces van risicobeheersing is beschreven. We hebben onze risico’s voor de verschillende bedrijfsprocessen geëvalueerd. Het financiële beleid van Woongroep Marenland is gericht op continuïteit, op behoud van investeringskracht en op het beheersen van operationele en financiële risico’s die samenhangen met de primaire bedrijfsprocessen. Het treasurystatuut en het calculatiestatuut vormen belangrijke onderdelen van het financiële beleid en worden jaarlijks beoordeeld en geactualiseerd. Binnen de planning- en controlcyclus maken we gebruik van een uitgebreide verslaggeving: jaarbegroting, meerjarenbegroting, maandrapportages, managementrapportages per kwartaal, treasuryjaarplan, liquiditeitsplanning, meerjaren-


onderhoudsplanning en het jaarverslag. In onze jaarbegroting zijn onze harde projecten (met een uitvoeringsbesluit) opgenomen. Naast onze jaarbegroting stellen we ook diverse scenario’s op voor de projecten in de verschillende fases van planvorming. De ontwikkelingen van kasstromen en de resultaten in financiële prognoses zijn voor tien jaar doorgerekend. We onderscheiden de volgende risico’s:

Politieke risico’s De herziene woningwet wordt ingevoerd en de maatregelen vanuit de parlementaire enquête zijn bekend. De uitvoering wordt nu uitgewerkt. Voor de woningmarkt blijven de nodige onduidelijkheden en onzekerheden bestaan. Woongroep Marenland is lid van branchevereniging Aedes opdat haar belangen passend worden behartigd bij de landelijke politiek.

Aardbeving en waardedalingen De waarde van ons sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie wordt beïnvloed door de aardbevingsproblematiek. Het risico van aardbevingen beïnvloedt mogelijk de waarde van ons vastgoed. Wij vinden dat de maatregelen van schadeherstel en versterking door de NAM moeten worden betaald. Doordat richtlijnen voor versterkingsmaatregelen ontbreken, is het onzeker wie deze bepaalt en betaalt. De komst van een rijksdienst voor de aanpak en preventie van aardbevingsschade moet zorgen voor daadkracht. De nieuwe overheidsdienst, waarin Rijk, provincie en gemeenten samenwerken, moet ervoor zorgen dat de problemen die ontstaan door aardbevingen effectiever worden aangepakt. De leiding van de organisatie komt in handen van een Nationaal Coördinator. Of er sprake is van waardedaling van huizen en wat de omvang hiervan is, staat nog volop ter discussie. Woongroep Marenland neemt deel aan de juridische procedure tegen de NAM om schadevergoeding voor waardedaling te krijgen.

Projectportefeuillerisico’s In het projectenoverleg managen we het proces van projectontwikkeling en -uitvoering. Dit is een overleg tussen de directeur-bestuurder, de projectmanager, de projectleider nieuwbouw, de manager Wonen, de manager Bedrijfsvoering en Projecten, het hoofd Vastgoed en het hoofd Financiën. We bewaken hier het proces, de planning en de financiën. Het overleg vindt maandelijks plaats aan de hand van een vaste rapportage. De projecten worden in verschillende fasedocumenten vastgelegd. Deze fasedocumenten worden in het managementteam vastgesteld en vormen het kader voor het uitvoeren van de volgende fase. De planning van projecten kan sterk beïnvloed worden door inspraakprocedures door omwonenden. Woongroep Marenland probeert dit planningsrisico te beperken door vroegtijdig te communiceren met omwonenden en belanghebbenden. Dit komt ook de kwaliteit van de plannen ten goede. De Raad van Toezicht geeft haar goedkeuring aan de ontwikkelen uitvoeringsbesluiten. Door middel van managementrapportages en/of het directieverslag wordt de Raad geïnformeerd over de ontwikkeling, voortgang en risico’s van de projectontwikkelingportefeuille.


Voorraad koopwoningen De voorraad koopwoningen is gedaald van 0,7% (balanstotaal eind 2013) naar 0,2% (balanstotaal eind 2014). Deze afname wordt veroorzaakt door het in verhuur nemen van twee woningen en de verkoop van één woning. De voorraad koopwoningen bestaat uit twee appartementen in Uithuizen. We zetten in op verkoop en/of verhuur.

Grondposities en ontwikkellocaties De waarde van de grondposities is gedaald van 1,8% (balanstotaal eind 2013) naar 1,3% (balanstotaal eind 2014). De afname wordt veroorzaakt door de verkoop van twee kavels in Appingedam. Voor 2015 verwachten we een verdere daling van onze grondpositie door de ontwikkeling van het Citytheater in Uithuizen en de verkoop van een grondlocatie in Appingedam. De locaties zijn gewaardeerd op marktwaarde en de omvang is met € 2,3 miljoen beperkt. Woongroep Marenland heeft enkele locaties vijf tot tien jaar in bezit. Voor die locaties zijn meerdere plannen ontwikkeld, die door economische omstandigheden of marktomstandigheden niet konden worden uitgevoerd.

Huurdervingrisico’s Het risico van huurderving door leegstand en/of oninbaarheid is voor Woongroep Marenland een beheersbaar risico. Het verlies door leegstand was in 2014 voor de woningen 0,7% (2013: 1,2%) en de huurachterstand 1,0% (2013: 0,9%). We behoren met deze cijfers tot het gemiddelde van de referentiecorporaties en liggen onder het landelijk gemiddelde. Het risico van huurderving wordt in het operationele proces bewaakt door de afdelingen Wonen en Financiën. De ontwikkeling van de verhuur wordt wekelijks in het MT gevolgd en middels kengetallenrapportages en managementrapportages verantwoord. In het vierde kwartaal van 2014 hebben we het proces van huurincasso geaudit om de huurachterstand te beperken.

Treasuryrisico’s Het treasurystatuut bevat de kaders voor de beslissingen over financiering, belegging, cashmanagement en renterisico’s. In 2014 hebben we het treasurystatuut aangepast aan de nieuwe beleidsregels. Jaarlijks stellen we een treasuryjaarplan op om de treasuryrisico’s en acties te beschrijven en te volgen. Hoofddoelstelling is het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risico’s. In onze treasurycommissie bespreken we structureel de rente- en (her)financieringsrisico’s en nemen we passende beheersmaatregelen. Risico’s die grote invloed kunnen hebben op de uitkomst van onrendabele investeringen bij de herstructureringsoperatie, zijn de ontwikkeling van de rentestand en van de bouwkosten. De renterisico’s verwerken we vanaf de definitieve besluitvorming van de projecten in de liquiditeitsprognose. Ze worden afgedekt bij het uitvoeringsbesluit door de benodigde lening aan te trekken. Voor de projecten die in uitvoering zijn, is de financiering geborgd. De toegang tot de


financiële markten wordt zeker gesteld door de beschikbaarheid van voldoende faciliteringsvolume bij het WSW. Voor onze derivatenportefeuille en de basisrenteleningen zijn stresstesten uitgevoerd. Er is geen verplichting voor bijstorting. Er is geen sprake van toezichtbelemmerende bepalingen. ABN/AMRO heeft in overleg haar voorwaarden in 2014 aangepast. Met ingang van 2014 moeten de embedded leningen via de resultatenrekening worden gewaardeerd. Deze waardering heeft voor 2014 geleid tot een afwaardering van € 3,7 miljoen, waarvan € 2,1 miljoen ten laste van het resultaat 2014 is gebracht.

Vastgoedportefeuille en marktrisico’s Onze opbrengsten bestaan vooral uit huur en voor een zeer klein deel uit de verkoop van woningen. De risico’s zijn leegstand en vraaguitval. We volgen de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwgezet. Een niet te onderschatten risico, dat buiten de invloedssfeer van de directeur-bestuurder door de politiek wordt bepaald, is de jaarlijkse huurverhoging. Tot 2012 heeft de regering een inflatievolgend huurbeleid gevoerd. Het kabinet-Rutte II heeft vanaf 2013 met het Woonakkoord meer ruimte geboden, in verband met de opgelegde verhuurderheffing. We passen een gematigde huurverhoging toe om de betaalbaarheid enigszins te waarborgen. Het huurbeleid voor 2016 wordt op de huursombenadering gebaseerd, maar de uitwerking is nog niet duidelijk.

Fiscale risico’s Om de fiscale risico’s te beheersen en de mogelijkheden optimaal te gebruiken, huren we externe expertise in. Voor de vennootschapsbelasting is in april 2009 de VSO2 ondertekend en verlengd. In 2012 en 2013 heeft de Belastingdienst een boekenonderzoek voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting uitgevoerd. Er zijn geen onrechtmatigheden geconstateerd. De fiscale verantwoording van woningverbetering is met de fiscus afgestemd. Woongroep Marenland heeft ervoor gekozen de WOZ-daling groter dan 10% ten opzichte van het basisjaar 2008 in mindering te brengen op het fiscale resultaat. Het betreft een liquiditeitsvoordeel, met een risico van verliesverdamping. Dit risico wordt bij de meerjarenbegroting en het jaarverslag gevolgd en is met de inzichten van nu niet aanwezig.

Organisatierisico’s De organisatierisico’s bestaan uit de optimale beschikbaarheid van het personeel, de informatiesystemen en de huisvesting. In 2014 hebben we ingezet op individuele opleidingen en optimaliseren we de werking en veiligheid van de informatiesystemen. De bedrijfskosten per verhuureenheid bedragen 88% van de referentiecorporatie. Woongroep Marenland voldoet daarmee aan de doelstelling van het ondernemingsplan (lager dan 95% van de referentiecorporatie).


De werkgevers- en werknemersorganisatie zijn in 2014 niet in staat gebleken voor 2014 een nieuwe cao af te sluiten. Dit leidt tot extra onrust in de sector, waar de huurders niet bij gebaat zijn.

Frauderisico’s Het risico van fraude is bij een kleine corporatie als Woongroep Marenland een punt van aandacht. De volgende maatregelen zijn genomen: - een passend stelsel van kaders en regels, bestaande uit de integriteitregeling, het calculatiestatuut, de mandaatregeling, het aanbestedingsprotocol, het treasurystatuut en het verbindingenstatuut. Voor de waardering op marktwaarde wordt gewerkt aan een waarderingstatuut; - een toezichthoudende rol van de Raad van Toezicht bij de ontwikkeling van nieuwbouw; - een transparant en controleerbaar besluitvormingsproces van nieuwbouw en onderhoud; - een jaarlijkse leveranciersbeoordeling; - een uitgebreide toepassing van het ‘vier-ogen-principe’ in het betalingsproces.


A 1.5

Bestuursverklaring Onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder is de manager Bedrijfsvoering en Projecten belast met het in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen dat aan de eisen van Woongroep Marenland voldoet. De werking van dit stelsel is inzichtelijk gemaakt door een ‘in control verklaring’. Deze verklaring wordt mede ondertekend door de voorzitter van de auditcommissie en de voorzitter van de Raad van Toezicht. Het stelsel moet optimale beheersing van de risico’s mogelijk maken. Het kan echter geen absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van geldende weten regelgeving niet meer voorkomen. Ook de accountant rapporteert aan de bestuurder over de werking van de interne beheersmaatregelen van Woongroep Marenland. Desondanks ben ik van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die bij Woongroep Marenland worden toegepast, een goede basis vormen om te kunnen verklaren dat: - de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd; - Woongroep Marenland zich houdt aan het directiereglement en de geldende weten regelgeving; - de in- en externe financiële rapportages van Woongroep Marenland betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid; - er geen persoonlijke leningen of garanties aan de directeur-bestuurder of de medewerkers zijn verstrekt; - geen van de medewerkers een inkomen geniet boven de WNT-norm. Tot slot verklaar ik als directeur-bestuurder van Woongroep Marenland dat alle middelen uitsluitend zijn gebruikt in het belang van de volkshuisvesting.

Appingedam, 23 april 2015 W. Dieterman Directeur-bestuurder

19 · jaarverslag 2014 · A 2 volkshuisvestingsverslag \\ governancestructuur

A2

Governancestructuur A 2.1

Structuur De Governance Code Woningcorporaties (hierna te noemen: de Code) vormt de basis van de corporate governancestructuur van Woongroep Marenland. Wij passen de Code zo veel mogelijk toe en onderschrijven de meeste beginselen ervan. Vooral het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur. Een bestuur dat integer en transparant handelt, het belang van goed toezicht voorop zet en verantwoording aflegt over het uitgevoerde toezicht. Waar de Code niet wordt gevolgd, vermelden wij dit in dit jaarverslag. Het bestuursmodel bij Woongroep Marenland is een ‘tweelagenstructuur’. De directeur-bestuurder vormt het bestuur. De Raad van Toezicht oefent het toezicht uit op de directeur-bestuurder. De taken en de werkwijze van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn hieronder beschreven. Woongroep Marenland heeft er voor gekozen om alleen de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht aan te merken als top functionarissen. Deze keuze is gebaseerd op de wijze waarop de organisatie wordt aangestuurd en de bevoegdheden zijn verdeeld. De governancestructuur binnen Woongroep Marenland is uitgewerkt in: - Reglement Raad van Toezicht; - Directiereglement; - Profielschets Raad van Toezicht; - Gedragscode Woongroep Marenland; - Investeringsstatuut en Verbindingenstatuut; - Treasurystatuut; - Klokkenluidersregeling. Alle documenten zijn te vinden op www.woongroepmarenland.nl, over Woongroep Marenland > Governance. Woongroep Marenland staat voor een goede dienstverlening aan haar bewoners. Om de kwaliteit ervan te borgen, meet onderzoeksbureau USP elke twee jaar de kwaliteit van verschillende dienstverleningsprocessen. Het tussenliggende jaar gebruiken we om op basis van de uitkomsten onze dienstverlening te verbeteren.

A 2.2

Taak en werkwijze van de directeur-bestuurder De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn omschreven in artikel 10 van de statuten. Hij is belast met het besturen van de woningcorporatie. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor de strategie van de corporatie, het realiseren van de doelstellingen, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. Ook is hij verantwoordelijk voor het beleid ten aanzien van deelnemingen van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van de woningcorporatie en de ondernemingen die daarmee verbonden zijn in het licht van de volkshuis-


vestelijke en maatschappelijke doelstelling. De directeur-bestuurder weegt daartoe de belangen van alle betrokkenen af. Hij voorziet de Raad van Toezicht tijdig van alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van haar taak. Daarnaast is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante weten regelgeving, het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Als directeur-bestuurder van een maatschappelijke onderneming streeft hij naar een effectieve en expliciete verantwoording hiervan. De directeur-bestuurder rapporteert aan en bespreekt met de Raad de systemen voor interne risicobeheersing en controle.

A 2.3

Taak en werkwijze Raad van Toezicht Taken en verantwoordelijkheden De Raad van Toezicht heeft als taak toezicht te houden op het beleid van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de hiermee verbonden ondernemingen. De Raad staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De Raad richt zich bij het vervullen van haar taak op het belang van de corporatie en daarmee verbonden ondernemingen en weegt daartoe de belangen van de corporatie en de betrokkenen af. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De taak en werkwijze zijn vastgelegd in artikel 10 van de statuten en zijn verder uitgewerkt in het Reglement Raad van Toezicht.

Profieleisen In de profielschets voor de Raad van Toezicht zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Toezicht opgenomen, evenals de randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Uitgangspunt is dat de Raad van Toezicht uit generalisten bestaat die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die bovenal een helikopterview hebben.

Aandachtsgebieden De aandachtsgebieden binnen de Raad van Toezicht zijn: - volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening/vastgoed; - financieel-economisch; - juridisch; - vertegenwoordiging van de huurders.

Samenstelling De Raad van Toezicht moet zodanig samengesteld zijn dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Herbenoeming van een lid van de Raad van Toezicht gebeurt op zorgvuldige wijze, waarbij de profieleisen gehanteerd worden. De maximale zittingsduur voor de Raad van Toezicht bedraagt met ingang van 2011 acht jaar. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden onafhankelijk van elkaar kunnen opereren. Ook kan zij kritisch het bestuur en welk deelbelang dan ook beoordelen.


In het Reglement Raad van Toezicht zijn bepalingen opgenomen om dit te waarborgen.

Remuneratiecommissie De Raad van Toezicht heeft in 2014 een remuneratiecommissie benoemd, bestaande uit dhr. Van der Wal (voorzitter) en dhr. Rijpkema (lid). De commissie heeft als algemene taak het voorbereiden van de besluitvorming door de Raad op het specifieke werkterrein van de remuneratiecommissie. De remuneratiecommissie heeft in ieder geval de volgende taken: a. het doen van een voorstel voor selectiecriteria en een benoemingsprocedure inzake leden van de Raad van Toezicht en de bestuurder; b. het doen van een voorstel voor een profielschets van leden van de Raad van Toezicht en de bestuurder; c. het werven, selecteren en voordragen van leden van de Raad van Toezicht en de bestuurder ter benoeming door de Raad van Toezicht; d. het doen van een voorstel voor het te voeren bezoldigingsbeleid voor de bestuurder en de commissaris; e. het opmaken van een voorstel voor het remuneratierapport, dat een verslag bevat van de wijze waarop het beoordelings- en bezoldigingsbeleid in het afgelopen jaar in de praktijk is gebracht. Het rapport bevat ook een overzicht van het bezoldigingsbeleid dat het komend boekjaar door de Raad van Toezicht wordt voorzien; f. aan het eind van het jaar: het voeren van het functioneringsgesprek met de bestuurder om te beoordelen of de afgesproken doelstellingen zijn gerealiseerd.

Auditcommissie De Raad van Toezicht heeft een auditcommissie ingesteld. Deze auditcommissie bereidt de vergadering van de Raad voor. Op de agenda staan onderwerpen die betrekking hebben op de (financiële) informatieverschaffing. Daarmee zorgt de auditcommissie voor getoetste informatieverschaffing en voor een adequate besluitvorming in de Raad. De auditcommissie ziet ook toe op de werking van het risicomanagementsysteem en het controlsysteem en draagt daarmee bij aan het onderbouwen van de bestuurdersverklaring (in control statement). De auditcommissie bestaat uit: voorzitter: dhr. Van der Heide (plv. voorzitter RvT, portefeuille Financiën) lid: dhr. Van der Meer (lid RvT, portefeuille volkhuisvestelijk/ruimtelijke ordening/vastgoed) secretaris: dhr. Wakker (manager Bedrijfsvoering en Projecten) Directeur-bestuurder W. Dieterman is toegevoegd aan de auditcommissie om de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor te bereiden. In 2014 heeft de auditcommissie het jaarverslag 2013, de ‘in control’ verklaring 2013, de managementrapportages en de begroting 2015-2019 besproken.

Externe accountant Op advies van de directeur-bestuurder benoemt de Raad van Toezicht de externe accountant. Na overleg met de directeur-bestuurder verleent de Raad goedkeuring aan de opdracht tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden en aan de bezoldiging ervan. De voorzitter is namens de Raad van Toezicht het voornaamste aanspreekpunt voor de externe accountant. De auditcommissie brengt ten behoeve


van de benoeming van de externe accountant advies uit aan de Raad. In 2015 zal de dienstverlening van onze accountant worden geëvalueerd.

A 2.4

Stakeholdersoverleg Woongroep Marenland heeft de volgende stakeholdersgroepen benoemd: - huurdersorganisaties; - regionale en provinciale overheden; - zorgen welzijnsinstellingen; - collega-corporaties; - belangenbehartigers; - onderwijsinstellingen; - medewerkers. In 2014 hebben we bewonersbijeenkomsten gehouden in de gemeenten Appingedam en Eemsmond. We hebben onze stakeholders betrokken bij de totstandkoming van ons nieuwe ondernemingsplan 2015-2018. Het vastgestelde ondernemingsplan “Andere tijden, andere aanpak” is aan de medewerkers en de regionale overheden gepresenteerd. Middels personeelsbijeenkomsten worden medewerkers over het voorgenomen beleid en de behaalde resultaten geïnformeerd. Woongroep Marenland neemt namens de DEAL-corporaties deel aan de dialoogtafel voor het behoud van de veiligheid en leefbaarheid van het aardbevingsgebied in Noordoost Groningen. Op het gebied van woningversterking hebben de corporaties een belangrijke opgave.

A 2.5

Visitatie Begin 2011 heeft Woongroep Marenland voor het eerst een visitatie uitgevoerd. Het eindoordeel is met een zeven als ‘goed’ omschreven. Woongroep Marenland richt zich op het handhaven van de score van belanghebbenden en het verbeteren van de aandachtsgebieden ‘Presteren naar vermogen’ en ‘Governance’. De afgelopen jaren heeft Woongroep Marenland gewerkt aan het uitvoeren van de aanbevelingen. De volgende visitatie is gepland voor het tweede kwartaal 2015 en wordt uitgevoerd door bureau Procorp uit Zeist. Op basis van de opgestelde position paper worden de volgende resultaten (methodiek 4.0) verwacht:

Aandachtsgebieden

Methodiek 4.0

Prognose 2011-2014

Realisatie 2006-2010

7,5

7,5

Presteren volgens belanghebbenden

8

8

Presteren naar vermogen

7

6

Governance

7 6

Ambities en opgaven


A 2.6

Afwijking Governancecode Woningcorporaties De Governancecode van Woongroep Marenland wijkt op twee punten af van de Code. Artikel II 2.1

Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De huidige directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Woongroep Marenland hecht groot belang aan de continuïteit binnen de directie en het bestuur en heeft daarom de bestpracticebepaling II.2.1. uit de Code (de directeur-bestuurder wordt voor vier jaar benoemd) niet overgenomen.

Artikel V 2.3

Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghebbenden De Raad van Toezicht is niet aanwezig bij het overleg met belanghebbenden. In het directiereglement is opgenomen dat de Raad vooraf op de hoogte wordt gebracht van de te bespreken onderwerpen en achteraf door middel van verslagen wordt geïnformeerd over de inhoud van de gesprekken. Voor 2015 is afgesproken dat een delegatie van de Raad van Toezicht aanschuift bij het overleg met onze huurdersorganisatie.

24 · jaarverslag 2014 · A 3 volkshuisvestingsverslag \\ Verslag van de Raad van Toezicht

A3

Verslag van de Raad van Toezicht A 3.1

Samenstelling Raad van Toezicht Vanaf 1 januari 2014 bestond de Raad van Toezicht uit vier leden: de heren S. van der Wal, O.R. van der Heide, J. van der Meer en mevrouw L. Reitsema. Per 1 mei 2014 is de heer J.B. Rijpkema benoemd als lid van de Raad van Toezicht. Hieronder het overzicht van de leden van de Raad van Toezicht in 2014.

Naam

Overzicht van de leden van de Raad van Toezicht in 2014

m/v

funktie

Leeftijd

Benoemd in

Hoofd funktie

Nevenfunctie

S. van der Wal

M

Voorzitter

63

2008

Directeurbestuurder VCPO NoordGroningen

Voorzitter Federatiebestuur Samenwerkingsschool ‘Op Wier’ Voorzitter SWV WSNS Eemsmond Noord Groningen Voorzitter Cie. bezwaar algemene zaken gemeente Delfzijl Lid Cie. van beroep eindexamens Fivelcollege

O.R. van der Heide

M

Vicevoorzitter Lid auditcommissie (huurderszetel)

49

2011

Directeur Financiën en Bedrijfsvoering bij GGZ

Lid Cie. informatiebeleid GGZ Nederland

L. Reitsema

V

Lid Voorzitter auditcommissie

48

2012

Friesland Consultant Wonen en Zorg

Lid Raad van Toezicht woningcorporatie SHBB Borger Lid Raad van Toezicht Bureau Jeugdzorg Groningen (tot 1-12015) Voorzitter Stichting Woongroep Toermalijn Roden Lid Raad van Toezicht Stichting Ilmarinen Groningen

J. van der Meer

M

Lid (huurderszetel)

56

2013

Adviseur vastgoedmanagement Docent Hanzehogeschool

Lid raad van commissarissen bij Lyaemer Wonen Lemmer Lid van gezamenlijke geschillencommissie woningcorporaties Midden-Groningen

J.B. Rijpkema

M

Lid

53

2014

advocaat

Lid raad van commissarissen woningcorporatie De Huismeesters Groningen Vz. Raad van Commissarissen SKSG kinderopvang Groningen Lid Raad van Toezicht MJD Groningen


Naam

Het rooster van aftreden

uiterlijke datum van aftreden

S. van der Wal

1-9-2016

O.R. van der Heide

1-9-2019

L. Reitsema

1-4-2020

J. van der Meer

1-3-2021

J.B. Rijpkema

1-5-2022

De leden van de Raad en de directeur-bestuurder maken geen deel uit van het college van Burgemeester en Wethouders van één van de gemeenten waarin Woongroep Marenland werkzaam is of van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met Woongroep Marenland. De Raad van Toezicht stelt huurders en huurdersorganisaties in de gelegenheid om een voordracht te doen voor tenminste twee plaatsen in de Raad.

A 3.2

Toezichtkader voor de Raad van Toezicht De Raad hanteert als kader voor het toezicht de Aedescode en daarmee ook de Governance Code voor woningcorporaties (Aedes/VTW). Voor een transparante werkwijze tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder beschikt Woongroep Marenland over een directiereglement en over een klokkenluidersregeling. Het directiereglement geeft aanvullende kaders op de wettelijke en statutaire regels voor de directeur-bestuurder. De klokkenluidersregeling zorgt ervoor dat werknemers adequaat en veilig melding kunnen maken van (vermoedens van) misstanden binnen de organisatie.


Toezichtskader

Het toezichtkader voor de Raad is als volgt samen te vatten:

Beleid en Strategie Volkhuisvestelijke opgave

Organisatie en risicobeheersing

Toezicht en verantwoording

Document

Besluit Beheer Sociale Ondernemingsplan Huursector (BBSH)

Jaarbegroting en meerjarenprognose

Governancecode

Oordeelsbrief Meerjarenbegroting Ministerie Treasurystatuut Prestatieafspraken Managementrapportage met de gemeenten Treasuryjaarplan

Reglement RvT

Directiereglement

Directieverslag Calculatiestatuut Jaarverslag en projectontwikkeling jaarrekening

Informatie Jaarverslag van de Huurdersvereniging Mandaatregeling klachtencommissie Investeringsstatuut

A 3.3

Financiële beoordeling CFV

Gesprek OR

Verslag accountant

Benchmark CFV

Verbindingenstatuut Informatie VTW

Werkwijze 2014 De Raad van Toezicht vergaderde in 2014 regulier zesmaal in het bijzijn van de directeur-bestuurder. Eenmaal was er een strategisch overleg waarin de Raad de ontwikkelingen in de sector en de gevolgen daarvan voor onze corporatie heeft besproken. In 2014 was er tweemaal een overleg tussen de Raad en het voltallige managementteam over het ondernemingsplan ‘Andere tijden, andere aanpak’. In het strategisch overleg van 10 november 2014 heeft de Raad van gedachten gewisseld over de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB. De impact van het administratief of juridisch splitsen wordt in kaart gebracht om voor Woongroep Marenland een overwogen keuze te kunnen maken. De voorzitter van de Raad van Toezicht bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad. Hij ziet toe op het goed functioneren, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden en zorgt ervoor dat er voldoende tijd is voor de besluitvorming. De Raad oefent haar toezichthoudende functie ook uit op de verbindingen van Woongroep Marenland. De Raad definieert haar eigen informatiebehoefte en kan zich laten bijstaan door interne functionarissen en externe adviseurs.

Beoordeling verslag RvT door CFV


De onderwerpen die in 2014 in de Raad aan de orde kwamen hadden betrekking op de strategie, het risicomanagement, het financiële beleid en de realisering van de volkshuisvestelijke taken. Deze onderwerpen zijn in de Raad aan de orde geweest vanwege haar taak als toezichthouder, klankbord en/of werkgever. De driemaandelijkse managementrapportages informeren de Raad over de uitvoering en de voortgang van de bedrijfsvoering. Daarnaast brengt de bestuurder, aanvullend op de managementrapportage, voor iedere reguliere vergadering een directieverslag uit. Dit verslag bevat een toelichting op actuele ontwikkelingen, de projectontwikkelingsrisico’s, het overleg met de stake-holders, P&O-zaken, etc. Het jaarlijks overleg met de ondernemingsraad was op 23 juni 2014. Gesproken is over de ontwikkelingen in de volkshuisvestingssector en het proces van informatievoorziening binnen Woongroep Marenland.

Besluiten van de Raad van Toezicht In 2014 heeft de Raad de volgende besluiten genomen: - Goedkeuring gewijzigde begroting 2014-2018. - Goedkeuring opdracht Wagner Group voor de begeleiding van de zelfevaluatie van de Raad van Toezicht. - Benoeming van dhr. O.R. van der Heide als plv voorzitter t/m februari 2016. - Benoeming dhr. J.B. Rijpkema per 1 mei 2014 als lid van de Raad van Toezicht. - Toepassing WNT Woco staffel over 2013. - Goedkeuring jaarverslag 2013 van Woongroep Marenland en haar verbindingen Marenland Beheer B.V. en Overdiep B.V. - Goedkeuring ontwikkelbesluit locatie City Theater Uithuizen. - Goedkeuring Ondernemingsplan 2015-2018. - Vaststelling/goedkeuring verslag zelfevaluatie van de Raad van Toezicht 2014. - Instemming selectiecommissie visitatie. - Vaststelling reglement remuneratiecommissie. - Vaststelling informatieprotocol. - Goedkeuring uitvoeringsbesluit woningverbetering Fraamborg in Middelstum. - Goedkeuring begroting 2015-2019. - Goedkeuring treasurystatuut en het treasuryjaarplan 2015-2016. - Goedkeuring calculatiestatuut 2015. - Vaststelling bevoegdheid bestuur inzake artikel 10 lid 3p voor 2013. Investeringen groter dan € 500.000 worden goedgekeurd door de Raad van Toezicht.

Deskundigheidsbevordering De voorzitter van de Raad draagt zorg voor het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma voor de leden. De Raad is aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De VTW heeft als doel het behartigen van de belangen van haar leden en het ondersteunen van toezichthouders, om daarmee een bijdrage te leveren aan hun professionaliteit. In 2014 zijn de bijeenkomsten van de VTW bezocht. De Raad is samengesteld uit verschillende geledingen van de maatschappij en heeft voldoende kennis van het werkgebied. De Raad blijft op de hoogte van actuele ontwikkelingen in de


volkshuisvesting. De informatie komt digitaal van Aedes, via het tweewekelijkse Aedes Magazine, via het VTW en in de vorm van een selectie van relevante publicaties via de reguliere vergaderingen. Daarnaast hebben de leden van de Raad de mogelijkheid om deel te nemen aan bijeenkomsten en cursussen georganiseerd door VTW, Aedes Kennisnetwerk Drenthe-Groningen en andere organisaties. Hier wordt regelmatig gebruik van gemaakt. De leden doen in de reguliere vergaderingen verslag van de bijeenkomsten die ze hebben bezocht. Verder nam de Raad in 2014 deel aan een werkbezoek bij collega-corporatie Patrimonium in Groningen.

Zelfevaluatie Op 28 en 29 augustus 2014 heeft de Raad onder leiding van de Wagner Group een zelfevaluatie gedaan. Het programma bestond uit drie dagdelen, waarin de volgende onderdelen aan de orde zijn geweest: - het algemene kader voor ‘goed toezicht’ en ‘goed bestuur’; - het huidige functioneren van de Raad; - de omgangsvormen in toezicht en bestuur. Deze zelfevaluatie heeft geleid tot concrete aanbevelingen voor haar werkgeversrol (namelijk: benoem een remuneratiecommissie) en haar toezichtrol (namelijk: hanteer een informatieprotocol en zorg voor een brede informatievoorziening). Ook heeft de Raad het advies gekregen om haar deskundigheidsbevordering in de jaaragenda op te nemen.

Accountant De Raad heeft eenmaal overleg gevoerd met de accountant. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening tegelijk aan het bestuur en de Raad van Toezicht. PwC Accountants N.V. ondersteunt de organisatie op het gebied van fiscale advisering. Medio 2015 zal de opdracht aan PwC Accoutants N.V. worden geëvalueerd.

Integriteit In de statuten is voor zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Toezicht vastgelegd welke zaken onverenigbaar zijn met de uitoefening van de betreffende functie. Deze statutaire bepalingen zijn uitgewerkt en vastgelegd in een integriteitscode. Deze code heeft betrekking op zowel de organisatie als de Raad van Toezicht. Wanneer er een mogelijke (schijn van) onverenigbaarheid bij een lid van de Raad van Toezicht wordt voorzien, of wanneer op andere wijze een tegenstrijdig belang zou kunnen optreden, is in het reglement van de Raad van Toezicht bepaald hoe hiermee moet worden omgegaan. Als er naar het oordeel van de Raad sprake is van een meer dan incidentele onverenigbaarheid, dient het betreffende lid af te treden. Hiervan was in 2014 geen sprake. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woongroep Marenland en de directeur-bestuurder wordt vermeden. In 2014 was er geen sprake van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in artikel II.3 van de Code. Er was ook geen sprake van onverenigbare nevenfuncties van leden van de Raad van Toezicht of de directeurbestuurder. De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is, in de zin van de criteria van de Code (bepaling III.2.2). In 2014 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht of de directeur-bestuurder betrokken waren.


Bij de werving van nieuwe leden van de Raad van Toezicht wordt expliciet aandacht geschonken aan integriteit. In het kader van ongewenste omgangsvormen is voor de medewerkers van Woongroep Marenland een externe vertrouwenspersoon beschikbaar. Integriteit is onderdeel van het reguliere overleg op alle niveaus van onze organisatie. In 2014 zijn er geen integriteitsschendingen gemeld. De integriteitscode is op www.woongroepmarenland.nl te vinden.

Samenwerking De Raad werkt in verschillende hoedanigheden samen met de corporatie: als toezichthouder, als werkgever en als klankbord. De directeur-bestuurder is aanwezig bij de reguliere vergaderingen van de Raad en licht zijn standpunten toe. Ter voorbereiding op de agenda is er overleg met de voorzitter of vice-voorzitter. Daarnaast adviseert de Raad de directeur-bestuurder, gevraagd en ongevraagd.

Regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen (WNT staffel) Deze regeling heeft per 1-1-2014 de eerdere regeling vervangen die door de rechtbank in oktober 2013 buiten werking is gesteld. De huidige directeur-bestuurder maakt tot zijn pensioendatum gebruik van de overgangsregeling. Voor de nieuwe directeur-bestuurder wordt de nieuwe regeling toegepast. De leden van de Raad van Toezicht die vóór 2013 zijn aangenomen maken ook gebruik van de overgangsregeling. Na de overgangstermijn worden de beloningen voor de Raad aangepast conform het voorgeschreven honorarium. Nieuwe leden voor de Raad krijgen vanaf 2013 een vergoeding volgens de nieuwe normen.


A 3.3

Werkgeversrol Honorering leden Raad van Toezicht De honorering van de toezichthouders is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW voor commissarissen bij woningcorporaties. Vanaf 1 januari 2013 wordt de honorering verhoogd met de verschuldigde btw. Woongroep Marenland heeft gekozen voor een systeem van ‘self-billing’.

Als lid van de raad van toezicht Naam

Overzicht van de honorering per toezichthouder

Functie

S. van der Wal Voorzitter / Vice-voorzitter

2014

overige kosten

2013

2014

2013

€ 13.136

€ 11.260

€ 195

-

Voorzitter

-

€ 13.137

-

€ 208

Vice-voorzitter

€ 11.519

€ 10.009

-

L. Reitsema Lid

€ 10.009

€ 10.009 - -

J. van der Meer Lid

€ 6.800

€ 4.683

€ 496

€ 373

J.B. Rijpkema* Lid

€ 4.051

-

€ 124

-

€ 45.515

€ 49.098

€ 815

€ 581

R.J.Kok O.R. van der Heide

Totaal

* lid vanaf 1 mei 2014

De leden ontvangen geen vaste onkostenvergoeding, maar kunnen wel reiskosten declareren. In 2014 bedroegen de kosten van vergaderingen en ontwikkelingsactiviteiten van de Raad van Toezicht € 11.728 (in 2013: 0). De kosten voor de werving van nieuwe leden voor de Raad van Toezicht bedroegen € 10.003 (in 2013: € 5.442).

Honorering directeur-bestuurder Jaarlijks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder. De voltallige Raad geeft, ter voorbereiding op dit gesprek, input in een vergadering zonder de directeur-bestuurder. De arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is conform de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties.

-


Periodiek betaalde beloningen

Overzicht van de honorering directeurbestuurder

2014

2013

Beloningen betaalbaar op termijn 2014

2013

Uitkering bij beëindiging dienstverband 2014

winstdeling en bonus

2013

2014

2013

Functie Directeur-bestuurder € 144.873 € 144.048 € 22.506 € 22.564

-

-

De directeur-bestuurder beschikt over een bedrijfsauto met een catalogus-waarde (inclusief opties) van € 38.988.

Persoonlijke gegevens

De gegevens van de directeurbestuurder

Naam

W. Dieterman

Functie Directeur-bestuurder Leeftijd Nevenfuncties

64

Bestuurslid Stichting Nicolaaskerk Oldenzijl Voorzitter Reumapatiëntenvereniging Groningen

Werkzaam in de huidige functie

1997

Werkzaam bij Woongroep Marenland

1992

Jaarverslag 2014 Zoals bepaald in artikel 26 lid 1 van de statuten, is de jaarrekening over 2014 door de directeur-bestuurder opgesteld en vastgesteld. Deze omvat de balans, de winsten verliesrekening, de daarbij behorende toelichting en het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening is door PwC Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de afgegeven accountantsverklaring die bij dit verslag is gevoegd. Ook hebben wij kennis genomen van het volkshuisvestingsverslag en het daarbij behorende rapport van bevindingen van PwC Accountants N.V. Met de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag kunnen wij ons verenigen. Appingedam, 24 april 2015 Raad van Toezicht S. van der Wal, voorzitter

O.R. van der Heide

L. Reitsema

J. v.d. Meer

J.B. Rijpkema

-

-

32 · jaarverslag 2014 · A 4 volkshuisvestingsverslag \\ externe ontwikkelingen

A4

Externe ontwikkelingen Economische situatie Nederland In 2014 heeft de economische situatie zich in Nederland positief ontwikkeld. De economie is circa 1,4% gegroeid. Consumenten durven weer wat te besteden, de woningbouw trekt aan en bedrijven gaan meer investeren. Belangrijke bedreigingen zijn de hoge werkloosheid, de oorlogsdreigingen in Oost-Europa en het Midden-Oosten. De inflatie en de rente op de kapitaalmarkt zijn op dit moment historisch laag. Voor 2015 wordt een verdere verbetering van de economie verwacht. Belangrijke aanjagers zijn een verbeterde woningmarkt en toenemende consumentenbestedingen.

Economische situatie Eemsdelta De economische situatie in de Eemsdelta werd in 2014 gekenmerkt door een lichte groei. Toch is de werkgelegenheid verder afgenomen in de financiële dienstverlening, het onderwijs en de vastgoedmarkt. Het aantal banen steeg in de gezondheidszorg, de welzijnszorg, de handel en de zakelijke dienstverlening. Door de decentralisatie van de zorg zal in 2015 de werkgelegenheid in de zorg sterk wijzigen. De bedrijvigheid in de Eemshaven en Delfzijl nam toe. In 2014 zijn verschillende investeringsplannen bekend gemaakt. In het kader van het woon- en leefbaarheidplan is in 2014 gewerkt aan de centrumontwikkeling van Delfzijl en Appingedam. De plannen voor een compacter en beter centrum zullen de komende jaren verder worden uitgewerkt. Het verdwijnen van een regionaal ziekenhuis wordt als een gemis ervaren.

Politieke situatie landelijk Op 30 oktober 2014 heeft de parlementaire enquêtecommissie Woningcorporaties haar rapport gepubliceerd. De enquêtecommissie stelt een samenhangend pakket van achttien maatregelen voor. Zoals verwacht is de commissie zeer kritisch over het functioneren van de onderzochte corporaties. Maar er is ook lof voor de sector. Volgens de commissie staat “buiten kijf dat woningcorporaties in de afgelopen twintig jaar essentiële bijdragen hebben geleverd aan de sociale volkshuisvesting in Nederland. Zij hebben er mede aan bij gedragen dat van omvangrijke gettovorming en verpauperde woonwijken in Nederland nagenoeg geen sprake is”. Ook stelt de commissie vast “dat woningcorporaties in veel gevallen met grote inzet en bevlogenheid dagelijks hun maatschappelijke opdracht uitvoeren”. Daarvoor heeft de commissie waardering, zeker nu de afgelopen jaren het beeld van de corporatiesector steeds negatiever is geworden. De aanbevelingen van de parlementaire commissie moeten bijdragen aan sociale volkshuisvesters met lokale betrokkenheid en een betere uitvoering van het intern en extern toezicht. Hierbij blijft de aard en de omvang van de niet-DAEB activiteiten nog een vraagstuk dat de sector en het Ministerie van Wonen en Rijksdienst moeten oplossen. Eind 2014 is de novelle op de herzieningswet Toegelaten instelling Volkshuisvesting behandeld in de Tweede Kamer. Voor de behandeling van de novelle is gewacht op


de publicatie van het rapport van de parlementaire enquête van de woningmarkt. De Tweede Kamer wil nog een aantal zaken veranderen in de novelle op de herziene woningwet. De voorstellen gaan vooral over het werkdomein van woningcorporaties, het toezicht en inspraak van huurders. Voor Woongroep Marenland bedraagt de verhuurderheffing in de periode 2014-2019 in totaal € 7,2 miljoen. Toepassing van de krimpkorting betekent dat Woongroep Marenland € 3,8 miljoen minder verhuurderheffing hoeft af te dragen. Dit betekent dat we € 3,4 miljoen niet kunnen besteden aan sociale volkshuisvesting. De combinatie van sociale volkshuisvesting en inkomenspolitiek is oneigenlijk, bemoeilijkt de woningtoewijzing en verhoogt de kosten voor administratief beheer.

Politieke situatie regionaal Na de gemeenteraadsverkiezingen van 20 maart 2014 zijn in de DEAL-gemeenten nieuwe colleges van B&W gevormd. De provinciale verkiezingen van 19 maart 2015 leiden ook tot een nieuw Provinciebestuur. Conform het landelijk beeld is ook hier de PvdA de grootste verliezer en maakt veelal geen deel meer uit van het college of bestuur. Op het gebied van het woon- en leefbaarheidplan hebben zich geen grote wijzigingen voorgedaan. Het actualiseren van de herstructureringsafspraken en de aardbevingsproblematiek staat nu bovenaan de agenda van het bestuurlijk overleg. In 2014 hebben de nieuwe gemeenteraden het plan voor een gemeentelijke herindeling verder besproken en de voor- en nadelen van de verschillende scenario’s afgewogen. In het eerste halfjaar van 2015 wordt dit met de nieuwe raden gedeeld om te komen tot een gemeentelijke herindeling. Het zal moeten blijken of één gemeente ‘van Lauwerszee tot Dollard tou’ voor Noordoost Groningen haalbaar is. Wat de gevolgen zijn van een herindeling voor de woningcorporaties, is nog niet bekend, maar het leidt ongetwijfeld tot wijzigingen in het speelveld van de lokale maatschappelijke organisaties.

Woningmarkt De woningmarkt in Nederland vertoont in 2014 voorzichtige tekenen van herstel. Dit herstel wordt gevoed door het economisch herstel en een kleine toename van het consumentenvertrouwen. Mensen durven weer te verhuizen. Landelijk is er nog een stijging van het aantal huishoudens. Het betreft met name de oudere huishoudens, waarbij sprake is van grote regionale verschillen. De koopsector is de afgelopen jaren geconfronteerd met een sterke daling van de woningprijzen. In 2013 stond bijna 30% van de koopwoningen ‘onder water’. Voor eigenaren is het moeilijker aan hun betalingsverplichtingen te voldoen. De woningmarkt in Noordoost Groningen kent een lichte toename van het aantal transacties, maar blijft achter bij de landelijke ontwikkelingen. De aardbevingsproblematiek speelt hierbij waarschijnlijk een belangrijke rol.

Woon- en leefbaarheid Eemsdelta De regio Eemsdelta laat ook in 2014 een bevolkingskrimp zien. Het aantal huishoudens is nog redelijk stabiel. De huishoudens bestaan wel meer uit ouderen en alleenstaanden. De verwachte krimp in huishoudens wordt nu later verwacht. Ook zijn de verschillen tussen de gemeenten kleiner dan verwacht. Met name door sloop en nieuwbouw is de woningvoorraad verbeterd.


De inspanningen voor een stevig en geconcentreerd voorzieningenniveau geven nog niet de gewenste resultaten. De leefbaarheid is negatief beïnvloed door leegstand van winkels en horeca en een daling van het aantal pinautomaten. Het aantal scholen daalt gestaag. De onderwijsinstellingen staan voor de complexe opgave om de kwaliteit te behouden bij een afnemend aantal leerlingen. De beroepsbevolking in de regio Eemsdelta is door pensionering verder afgenomen. Nieuwe bedrijven in de Eemshaven en Delfzijl zorgen voor een voorzichtige toename van de werkgelegenheid. Het herstel van aardbevingsschade en versterking van het woningbezit zal hieraan bijdragen.

Aardbevingen en veiligheid Op 17 januari 2014 hebben het Rijk, de provincie Groningen en negen gemeenten een akkoord gesloten waarin afspraken zijn gemaakt over compenserende maatregelen voor de negatieve gevolgen van de gaswinning. De NAM onderschrijft deze afspraken. In 2014 is in overleg met alle betrokken partijen gewerkt aan het herstel van vertrouwen. Er zijn afspraken gemaakt op het gebied van schadeherstel, versterking van de woningen en de waardevermeerdering. Het reguliere schadeherstel loopt naar tevredenheid. In 2014 zijn afspraken gemaakt voor het oprichten van een Centrum Veilig Wonen, op afstand van de NAM, en een compensatievergoeding van € 4.000 voor particuliere eigenaren. Ten aanzien van de moeilijke schade, de versterking van het woningbezit en de waardedaling van de woningen zijn geen of onvoldoende resultaten gehaald. De kloof tussen regionale politiek, bedrijfsleven, bevolking en het Ministerie van Economische Zaken en de NAM blijft groot. Het blijven overleggen over nieuwe regelgeving, bevoegdheden en verdere onderzoeken leidt tot meer bureaucratie en een toenemend gebrek aan vertrouwen. Noordoost Groningen eist daadkracht voor een veilige en leefbare woonomgeving.

Saneringssteun De woningcorporaties in Nederland kennen een vorm van onderlinge garantiestelling. Als een corporatie in (financiële) moeilijkheden komt, kan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) saneringssteun verlenen. Deze steun wordt gefinancierd door het vragen van een saneringsheffing bij alle corporaties. De sector wordt geconfronteerd met een aantal noodlijdende corporaties waarvoor meerdere jaren saneringssteun noodzakelijk is. Het oplossen van deze problemen is een zaak van lange adem, wat een grote mate van solidariteit in de sector vraagt. Er is in 2014 € 472.000 betaald. Voor 2015-2019 is een bedrag van totaal € 0,6 miljoen geraamd.

Toezicht CFV/WSW In 2013 zijn de regels en kaders door het WSW verder aangescherpt. 2014 is voor de toezichtinstanties een jaar geweest met een zoektocht naar de juiste sturing en afweging tussen de mogelijkheden en de risico’s. De oprichting van een onafhankelijke Woonautoriteit voor woningcorporaties in 2015 dient eenduidigheid in toezicht beter te borgen. Goed toezicht vraagt naast informatie ook kennis van en inzicht in de lokale situatie. Om deze reden zoekt Woongroep Marenland afstemming met zowel het


CFV als het WSW. We zijn van mening dat wij onze externe toezichthouders ook bij een positief oordeel mee moeten nemen in onze specifieke situatie in Noordoost Groningen. De verschuiving van het toezicht van een toetsing op (financiële) kengetallen naar een toetsing op inrichting en uitvoering van de governance, is een goede aanvulling op de beoordeling van onze bedrijfsrisico’s. Voorwaarden zijn dat corporaties moeten kunnen blijven ondernemen en dat beleidswijzigingen tijdig bekend moeten worden gemaakt. De uitvoering van toezicht moet haalbaar en betaalbaar zijn.

Cao-onderhandelingen Werkgeversvereniging Aedes heeft de onderhandelingen over een nieuwe CAO Woondiensten afgebroken. Aedes heeft met FNV Bouw, CNV Vakmensen en De Unie acht maanden gesproken over een nieuwe cao. De standpunten van werkgevers en bonden liggen echter zo ver uit elkaar dat verder onderhandelen geen zin meer heeft. Woongroep Marenland is van mening dat een professionele sociale volkshuisvester over een passende CAO moet beschikken en dat de onderhandelingspartners er gezamenlijk uit moeten komen.

36 · jaarverslag 2014 · A 5 volkshuisvestingsverslag \\ Kwaliteit van de dienstverlening

A5

Kwaliteit van de dienstverlening A 5.1

Klanttevredenheid Kwaliteit van de dienstverlening Woongroep Marenland vindt het belangrijk om goede dienstverlening aan haar bewoners te verlenen. Jaarlijks meet onderzoeksbureau USP de kwaliteit van een aantal van onze dienstverleningsprocessen. Het tussenliggende jaar gebruiken we om op basis van de uitkomsten onze dienstverlening te verbeteren. In 2014 zijn de processen ‘verlaten woning’ en ‘reparatieverzoeken’ gemeten. Wij halen een score boven het gemiddelde van vergelijkbare corporaties. Belangrijke succesfactoren waar we op kunnen verbeteren zijn o.a. meer werken op afspraak en duidelijke kaders voor de kwaliteit van de woning.

Processen van dienstverlening

Kwaliteitscores

Woongroep Marenland 2013/2014

Landelijk gemiddelde

Betrekken woning (verhuurproces)

7,6

7,4

Verlaten woning

7,7

7,2

Reparatieverzoeken

7,3 7,3

Nieuwbouw

7,8 7,6

Groot onderhoud

7,8

Woning

7,6 7,4

Woonomgeving

7,6 7,4

Algehele dienstverlening

7,7

7,3

Gemiddelde score

7,6

7,4

Het blijft een belangrijke uitdaging de waardering voor onze dienstverlening op een goed niveau te houden en continu te werken aan verbetering.

7,4


In 2014 is de eerste Aedes Benchmark uitgebracht. Deze benchmark zien wij als een waardevolle aanvulling op onze eigen metingen. De Aedes Benchmark maakt gebruik van deelcijfers uit de USP- metingen en biedt een transparante vergelijking met andere corporaties. Dit vergroot het inzicht in de verbeterpunten. We hebben hier het volgende resultaat gehaald:

oordeel

Cijfer

Aedes Benchmark

Klasse

A 5.2

Landelijk

Woongroep Marenland

7,3 7,5 A/B/C

Integrale aanpak wonen, zorg en welzijn De inzet van Woongroep Marenland op het gebied van wonen, zorg en welzijn sluit aan bij de hoofdlijnen van het woon- en leefbaarheidplan Eemsdelta. Woongroep Marenveld biedt senioren en andere doelgroepen een breed pakket aan voorzieningen en diensten aan: - ruime en comfortabele woningen; - een breed pakket aan zorg (in samenwerking met zorginstellingen); - goede voorzieningen in en om de woning; - het aanbrengen van voorzieningen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Senioren en andere doelgroepen kunnen hierdoor zo lang mogelijk in hun eigen woning en woonomgeving blijven wonen. Om een goed sociaal klimaat te creëren, zochten we ook in 2014 de samenwerking op in de wijken en dorpen. Samen werkten we aan zorg, welzijn en leefbaarheid.

Wonen, zorg en welzijn Steeds meer huurders hebben moeite om te participeren in de samenleving. Vaak kampen zij met meerdere problemen als schulden, psychische problemen, vereenzaming en huiselijk geweld. Als sociale verhuurder proberen wij, samen met hulpverleningsinstanties, problemen vroegtijdig te signaleren. Huurders die een steuntje in de rug nodig hebben, leiden we snel naar de hulpverlening toe. We werken actief mee aan het gemeentelijk Wmo-beleid, onder meer door deel te nemen aan het OGGz-netwerk in de DEAL-gemeenten. De Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) is een onderdeel van de openbare gezondheidszorg en valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeenten. De zorg richt zich op mensen die zorg mijden of niet zelf de stap naar hulp zetten. Vanuit de OGGz-netwerken wordt ingezet op het bieden van hulp aan huurders die het nodig hebben. Onder andere vanuit de nieuwe wetgeving (Wmo) zet de gemeente in op een grotere zelfredzaamheid van mensen. Dit doet zij bijvoorbeeld door het stimuleren van mantelzorg. Dit vraagt inzet, niet alleen van professionals, maar vooral van bewoners. Zeker in een tijd waarin de betaalbaarheid van zorg een belangrijk onderwerp is.

B


Woongroep Marenland heeft zitting in de Stuurgroep OGGz van de DEALgemeenten. Zo helpen we mee aan het verbeteren en versnellen van hulp aan kwetsbare huishoudens die een woning van ons huren.

Woonservicezone in Opwierde In Opwierde is op basis van een participatietraject het wijkactieplan 2013 opgesteld. Hierin staan actiepunten om te bewerkstelligen dat bewoners en professionals elkaar aanspreken, elkaar informeren en samen acties ondernemen. Het wijkactieplan wordt uitgevoerd door bewoners en het projectteam Woonservicegebied Opwierde. Het team bestaat uit medewerkers van de gemeente Appingedam, welzijnsorganisatie ASWA, Woongroep Marenland, Zorggroep Fivelland en professionals in de wijk. Met het wijkactieplan wordt een belangrijke stap gezet in het leefbaar houden van de wijk Opwierde. In 2014 is gestart met de voorbereidingen om de ideevormingen te stimuleren op het gebied van leefbaarheid en leefbaarheidsinitiatieven van bewoners.

Schoon, heel en veilig Woongroep Marenland vindt een schone woonomgeving belangrijk. Daarom onderhouden wij de gemeenschappelijke tuinen op onze kosten en nemen wij een deel van de schoonmaakkosten van woongebouwen voor onze rekening. De uitkomsten van ons onderzoek naar de kwaliteit van de woonomgeving bevestigt dat ook bewoners een schone woonomgeving belangrijk vinden.

Adequate aanpak van overlast Een leefbare buurt is voor Woongroep Marenland een buurt waarin bewoners zich veilig voelen. Het aanpakken van overlast heeft voor ons een hoge prioriteit. Bij overlast kan er sprake zijn van onwil, maar soms ook van onmacht. Als het laatste het geval is, schakelen we onze samenwerkingspartners uit de hulpverlening in en passen we ons tweedekansbeleid toe.

A 5.3

Samenwerken met huurders en overige belanghebbenden Samenwerking VKB Woongroep Marenland vindt het belangrijk dat huurders met betalingsproblemen zo snel mogelijk hulp krijgen aangeboden. We werken samen met de Volkskredietbank Noordoost Groningen (VKB), om het aantal huurders met betalingsproblemen terug te dringen. Er zijn afspraken gemaakt over hoe wij huurders met financiële problemen in een vroeg stadium kunnen helpen. Bij een huurachterstand leggen we een huisbezoek af om te achterhalen waarom er niet wordt betaald. Als er financiële problemen zijn, verwijzen we de huurder door naar de VKB. De VKB probeert in overleg met de klant en ons een oplossing te vinden. Bijvoorbeeld in de vorm van een afbetalingsregeling binnen budgetbeheer of een schuldsanering. Het grote voordeel van deze aanpak is dat er meteen gerichte en persoonlijke hulp wordt geboden. Hierdoor kan voorkomen worden dat betalingsachterstanden oplopen.


In 2014 hebben we 135 huurders bij de VKB aangemeld, waarvan veertien zijn overgedragen aan de deurwaarder. Twaalf huurders hebben een tweedekanscontract getekend, waarvan negen zijn overgedragen aan de deurwaarder.

Samenwerking doorstroming vangnetvoorziening Appingedam In 2013 heeft Limor (Landelijke Instelling voor Maatschappelijke Ondersteuning en Rehabilitatie) in Appingedam samen met de DEAL-gemeenten een vangnetvoorziening gerealiseerd. De voorziening is voor mensen uit de regio die in een kwetsbare positie terecht zijn gekomen en tijdelijke opvang nodig hebben. De begeleiding wordt gefinancierd vanuit de Wmo en de AWBZ. Woongroep Marenland stelt elk jaar ongeveer drie woningen beschikbaar als doorstroomwoning. Mensen die gebruik maken van de vangnetvoorziening, krijgen een kans om zelfstandig te wonen. In 2014 zijn twee woningen beschikbaar gesteld. De samenwerking met Limor verloopt goed, mede door de korte lijnen.

Jongeren wonen in Appingedam en Delfzijl (WAD) In de gemeenten Delfzijl en Appingedam is er een groeiende groep jongeren die om verschillende redenen niet meer thuis kan wonen, maar die nog niet in staat is zelfstandig te wonen. Deze jongeren lopen het risico de school vroegtijdig, zonder een startkwalificatie, te verlaten. De gemeenten Delfzijl en Appingedam hebben in samenwerking met de lokale woningcorporaties, onderwijsinstellingen, welzijnsinstellingen en sociale diensten het initiatief genomen voor het project WAD. Jongeren worden begeleid in het wonen en bij het vinden van werk of het volgen van een opleiding. Woongroep Marenland stelt woonruimte voor deze jongeren beschikbaar. Wij vinden het belangrijk in dit project te participeren en een bijdrage te leveren aan het huisvesten van deze kwetsbare groep. In 2014 hebben we één woning geleverd voor dit project.

Huurdersoverleg Woongroep Marenland vindt de mening van de huurder belangrijk. Het actief betrekken van bewoners verbetert de kwaliteit van onze plannen, het beheer en de leefbaarheid in buurten en dorpen. We maken gebruik van verschillende participatievormen, zoals: - klankbordgroepen bij het ontwikkelen van plannen; - het (financieel) ondersteunen van bewonersinitiatieven; - schouwen: met bewoners een ronde lopen door de buurt om te zien wat goed gaat en wat beter kan op het gebied van onderhoud aan de woning en de leefomgeving.

Bewonersbijeenkomsten Elk jaar organiseren wij bewonersbijeenkomsten, waarop we met bewoners in discussie gaan over actuele thema’s. In 2014 hebben we twee bewonersbijeenkomsten georganiseerd over het thema ‘zelfbeheer’. Hiervoor hebben wij


huurders uit verschillende appartementencomplexen uitgenodigd. Met hen hebben we gediscussieerd over het zelf beheren van het onderhoud en het zelf afsluiten van contracten voor bijvoorbeeld de gemeenschappelijke tuin en gemeenschappelijke ruimten. Deze vorm van discussiëren werd gewaardeerd door de bewoners.

Bewonersparticipatie Geregeld zijn er initiatieven van bewoners die zich als bewonersgroep of commissie in willen zetten voor hun wijk, buurt of complex. Woongroep Marenland ondersteunt deze initiatieven financieel en met kennis. In een aantal complexen zijn bewonerspanels actief die regelmatig met ons overleggen over het wonen in hun complex. Regelmatig overleggen we met het bestuur van de Woongroep voor ouderen Warfumburen en de Woongroep Uithuizen. Beide woongroepen hebben een actief bestuur. Woongroep Marenland participeert in elf Verenigingen van Eigenaren (VvE), waarvan tien als bestuurder en beheerder. In VvE Het Middenschip participeert Woongroep Marenland in het bestuur, maar is geen beheerder. De VvE’s vergaderen minimaal één keer per jaar.

Communicatie met huurders Woongroep Marenland geeft twee keer per jaar, in juni en in december, haar nieuwsbrief De Mare uit. Hiermee informeren wij onze bewoners over actuele zaken zoals nieuwbouwprojecten. Ook komen bewoners in beeld en besteden we aandacht aan de belangrijkste externe ontwikkelingen, zoals het huurbeleid van de rijksoverheid. Wanneer er plannen zijn voor nieuwbouw of onderhoud in een straat of wijk, betrekken wij de bewoners hierbij. Dit doen wij door bewonersavonden, huisbezoeken en bewonerspanels te organiseren. De website www.woongroepmarenland.nl is een belangrijk communicatiemiddel. We bieden hier woonruimte aan en klanten en stakeholders kunnen hier informatie vinden over onder andere het beleid en de dienstverlening.


Figuur 1 Aantal bezoekers voor 2014 en 2013 van onze website

2013 2014

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1 4 7 10 13 17 20 23 26 29 32 35 37 40 43 46 49 52

Huurdersvereniging ‘De Huurder’ en ‘De Maren’ Ultimo 2014 heeft huurdersvereniging De Huurder haar belangenbehartiging voor de huurders van Woongroep Marenland beëindigd. De Huurder heeft op 1 januari 2015 het stokje overgedragen aan de nieuwe huurdersvereniging De Maren. De overdracht is in samenwerking met de Woonbond en Woongroep Marenland tot stand gekomen. De Huurder vertegenwoordigde de huurders van Woongroep Marenland in de gemeenten Eemsmond en Loppersum. De Maren omvat ons gehele werkgebied, dus ook de gemeenten Appingedam en Delfzijl. Op 3 februari 2015 zijn wij met De Maren een samenwerkingsovereenkomst aangegaan. In 2014 zijn met De Huurder onder andere het strategisch voorraadbeleid, de begroting en het huurprijzenbeleid besproken. De Huurder en De Maren hebben in 2014 gezamenlijk een bedrag van € 3.020 ontvangen als bijdrage aan hun begroting.

Huurcommissie De huurcommissie doet uitspraak bij geschillen tussen huurder en verhuurder over woon- en bouwtechnische kwaliteit, servicekosten en huurprijzen. In 2014 is één zaak aangemeld, over de aanzegging van de huurverhoging. De huurder is in deze zaak in het gelijk gesteld.

Klachtencommissie Als een huurder niet tevreden is over een besluit van Woongroep Marenland, kan hij dit voorleggen aan een onafhankelijke klachtencommissie. Deze commissie is met drie andere corporaties ingesteld. De werkwijze van de commissie is vastgelegd in


een reglement, dat op onze website te vinden is. In 2014 heeft de klachtencommissie geen klachten in behandeling genomen die Woongroep Marenland aangaan.

DEAL-gemeenten Met de gemeenten in het DEAL-verband zijn de uitkomsten van het strategisch voorraadbeleid van de zeven corporaties gedeeld. Verder zijn de uitkomsten van de verschillende corporaties op elkaar afgestemd. In 2014 is onderzocht of de prestatieafspraken binnen de DEAL-gemeenten op een eenduidige manier kunnen worden opgesteld, waarbij ook de aansluiting wordt gemaakt met de nieuwe woningwet. In 2015 worden de prestatieafspraken op basis van deze aanpak opgesteld.

Samenwerking DEAL-verband Met de ondertekenaars van het woon- en leefbaarheidplan is de afgelopen jaren een intensieve samenwerking ontstaan. Om de uitvoeringsfase te bewaken, zijn een projectgroep en een stuurgroep ingesteld. Namens de DEAL-corporaties hebben twee bestuurders zitting in de stuurgroep.

Bijzondere doelgroepen Woongroep Marenland onderhoudt goede contacten met de zorginstellingen in het werkgebied, zoals Zonnehuisgroep Noord, De Zijlen, NOVO en ’s Heeren Loo. Wij beheren in totaal 146 eenheden, op verschillende locaties, waar mensen met een beperking onder begeleiding zelfstandig wonen. Ook verhuren we ongeveer vijftien woningen voor deze doelgroep aan zorginstellingen. De afgelopen jaren is er veel geïnvesteerd in nieuw- en verbouw van het zorgbezit. Hierdoor is het bezit actueel en sluit het goed aan bij de actuele kwaliteitseisen. In 2014 is in Appingedam de huisvesting voor ’s Heeren Loo aangepast, door de (her)ontwikkeling en het samenvoegen van bestaande locaties. We zijn ook betrokken bij verschillende initiatieven op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de kleine kernen, zoals de steunsteeprojecten in ’t Zandt en Roodeschool.


Maatschappelijke betrokkenheid en sponsorbeleid Voor het toewijzen van sponsoraanvragen is het een voorwaarde dat de activiteiten bijdragen aan bewonersparticipatie. Bovendien moeten ze georganiseerd worden door bewoners zelf. Ook moeten de activiteiten ten goede komen aan het woongenot van de buurt of de wijk. In 2014 hebben we 37 aanvragen positief beoordeeld. Het ging om een totaal sponsorbedrag van € 7.260 (zie tabel).

Sponsoring 2014

Sponsoring

Bedrag

aantal

Cultuur

€ 1.550

18

Goede doelen

€

390

3

Sport

€ 1.070

9

Welzijn

€ 4.250

7

€ 7.260

37

Totaal

Daarnaast is onder leefbaarheid een bedrag van € 2.600 opgenomen voor de Boodschappenplusbus. Dit is een initiatief van de ASWA in samenwerking met de SW&D en Zonnehuisgroep Noord. Senioren uit onder andere de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum kunnen gebruik maken van deze bus om te gaan winkelen of voor een gezellig dagje uit.

A 5.4

Klantgericht verhuren Centraal in het verhuurbeleid van Woongroep Marenland staat de huisvesting van de primaire doelgroep: mensen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Op basis van het toewijzingsbeleid hebben wij in 2014 91% van de huurwoningen die voor verhuur vrijkwamen toegewezen aan deze doelgroep. In de doelgroep vallen ook de bijzondere aandachtsgroepen uit het BBSH, zoals ouderen, mensen met een gering inkomen, lichamelijk of verstandelijk gehandicapten en vluchtelingen. Om de klant optimaal te kunnen bedienen in een krimpende woningmarkt, is een klanten marktgericht woonruimteverdeelsysteem van belang. We hanteren het distributiemodel om het woningbezit optimaal te presenteren. Via onze website kan de klant zelf zijn woonvoorkeuren beheren. Op 31 december 2014 waren er 2.795 woningzoekenden bij ons geregistreerd. In 2013 was het aantal woningzoekenden 2.216. Dit betekent dat het aantal woningzoekenden in 2014 is toegenomen met 579. In 2014 hebben zich 776 woningzoekenden ingeschreven. Inschrijving is vanaf 2013 mogelijk via onze website. Woningzoekenden zijn geen inschrijfgeld meer verschuldigd. Dit heeft de drempel voor inschrijving vermoedelijk verlaagd. Voor 2015 is een actualisatie van het woningzoekendenbestand gepland.


Kijken we naar de verdeling van de woningzoekenden per leeftijdscategorie, dan zien we de inschrijvingen van de leeftijdscategorie 23-55 jaar procentueel stijgen. De inschrijvingen van mensen ouder dan 65 jaar dalen procentueel, maar het absolute aantal woningzoekenden is gelijk gebleven.

Figuur 2 Samenstelling van de ingeschreven woningzoekenden, naar leeftijdscategorie

65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2014 2013 2012 2011 2010

18-23

Figuur 3 Huishoudensamenstelling van de ingeschreven woningzoekenden

23-55

55-65

> 65

65% 60% 55% 50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2014 2013 2012 2011 2010

1 persoons 1 ouder 2 persoons 3 of meer onbekend

Het grootste deel van de woningzoekenden betreft, net als in voorgaande jaren, huishoudens bestaande uit één of twee personen (83%). Van de woningzoekenden komt ongeveer 80% uit de regio Eemsdelta. In ons werkgebied is de woningmarkt divers. Zowel starters als doorstromers willen nu of op termijn verhuizen naar een beter passende woning. De stagnerende woningmarkt belemmert op dit moment de doorstroming naar (duurdere) huurwoningen. Veel senioren schrijven zich vroegtijdig in om op termijn in aanmerking te komen voor een huurwoning. In de praktijk zijn ze niet per direct woningzoekend. De afgelopen jaren heeft Woongroep Marenland een groot aantal appartementen voor senioren gebouwd. Ook in de nieuwbouwplannen voor de komende jaren zijn


seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen opgenomen. We verwachten dat de doorstroming zich voortzet en de vraag naar seniorenwoningen wordt ingevuld. Driekwart van de woningzoekenden richt zich op een woning in de gemeente Appingedam. In vergelijking met 2013 zijn de woningzoekenden vrijwel gelijk over de gemeenten verdeeld. Binnen de totale groep is het aandeel woningzoekenden met een voorkeur voor de gemeente Appingedam met 1% gestegen. Ook de interesse voor de gemeente Loppersum is 1% toegenomen. Het aantal woningzoekenden met een voorkeur voor de gemeente Eemsmond is afgenomen van 13% naar 12%. Deze daling komt wellicht doordat hier onlangs nieuwbouw is opgeleverd. Binnen de gemeente Eemsmond zijn de kernen Uithuizen en Uithuizermeeden favoriet.

Toewijzing In 2014 hebben we in totaal 227 woningen toegewezen. Van de woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens kwam 91% terecht bij een huurder uit de primaire doelgroep. Op 1 januari 2011 zijn Europese regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen ingevoerd. Binnen de sector blijft er grote zorg over het effect van deze wetgeving. De middeninkomens kunnen niet meer in aanmerking komen voor een betaalbare huurwoning. Dit is vooral een probleem in gebieden waar deze doelgroep door de hoge huizenprijzen geen alternatief heeft. In ons werkgebied speelt dit knelpunt niet, omdat er voldoende aanbod is van betaalbare koopwoningen. Woongroep Marenland kiest er voor om vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen op basis van de nieuwe wetgeving. De 10% ruimte die beschikbaar is voor het toewijzen aan hogere inkomens, willen we onder andere gebruiken voor schrijnende gevallen en voor woningzoekenden die al lang staan ingeschreven en buiten de boot dreigen te vallen. In 2014 heeft Woongroep Marenland 97,5% van de verhuurde woningen binnen het gereguleerde bezit verhuurd aan huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.658.

Toewijzing aan statushouders Alle verzoeken voor het huisvesten van statushouders en mensen uit de generaal pardonregeling konden we honoreren.

gemeente

Toewijzing statushouders

Gemeentelijke Taakstelling

Huisvesting Woongroep Marenland

Appingedam 10 5 Eemsmond

7 1

Loppersum

8 1


Mutaties en leegstand In 2014 is het aantal mutaties 227. Dit is 22% minder dan in 2013. De vermindering van ons nieuwbouw- en sloopprogramma heeft een dempend effect op onze mutatiegraad. We ervaren onze mutatiegraad als relatief hoog.

2010

Ontwikkeling mutatiegraad en huurderving

Aantal mutaties

297

2011

2012

2013

2014

310

268

290

227

Mutatiegraad 12,8% 13,1% 11,3% 12,0% 9,4% Huurderving 1,23% 0,98% 1,29% 1,23% 0,66%

De huurderving in 2014 was 0,66%. We hebben op dit punt een goed resultaat gehaald en de doelstelling van 0,5% komt in zicht. We hebben in 2014 ingezet op verdere procesverbeteringen (bijvoorbeeld mobiele inspectie) om meer aansluitend te verhuren en de huurderving te verlagen.

Huurbeleid Woongroep Marenland slaagt er al jaren in kwalitatief goede woningen aan te bieden voor een redelijke prijs. Dat blijkt uit de vergelijking (met de referentiegroep en landelijk) van de gemiddelde huurprijs, het gemiddelde aantal punten per woning en de puntprijs. De gemiddelde huurprijs van een DAEB-woning van Woongroep Marenland is 61% van de maximaal redelijke huur. Een verhoging van de gemiddelde huurprijs is noodzakelijk om te kunnen blijven voldoen aan de volkshuisvestelijke opgaven. Denk aan het uitvoeren van herstructurering, het verbeteren van de duurzaamheid en het borgen van de financiële continuïteit. Ook in vergelijking met de referentiecorporaties is het doorvoeren van een huurharmonisatie gerechtvaardigd. Woongroep Marenland harmoniseert de huren naar gemiddeld 68,8% van de maximaal redelijke huur, op basis van de kaders van het strategisch voorraadbeheer. De gerealiseerde huurstijging door de huurharmonisatie bedraagt voor 2014 ongeveer 0,5% (€ 67.000).

Huurprijsbeleid In 2014 was de gemiddelde verhoging van de huurprijs van de woningen 3,66%. Dit betreft 2,5% inflatie, 0,75% verhoging boven de inflatie en 0,41% inkomensafhankelijke verhoging. In de begroting 2014 rekenden we met een percentage van 3,25%.

2010

Ontwikkeling van de huurverhoging

2011

2012

2013

2014

Inflatie 1,3% 2,3% 2,5% 2,5% 2,5% Huurverhoging landelijk

1,2%

1,8%

3,0%

4,5%

3,9%

Huurverhoging Marenland

1,2%

1,3%

2,3%

4,1%

3,7%


Huurtoeslag Woongroep Marenland biedt huurders hulp bij het aanvragen van huurtoeslag. We wijzen onze huurders altijd op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen. Is de uitkering van de huurtoeslag een keer vertraagd, dan komen we de huurder tegemoet en vinden we in overleg vrijwel altijd een oplossing.

Verhuiskostenregeling Als een huurder moet verhuizen omdat zijn woning wordt gesloopt, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Woongroep Marenland compenseert daarnaast een maand dubbele huur en biedt ondersteuning bij verhuizing aan mensen die dit nodig hebben. De verhuiskostenvergoeding is gebaseerd op de wettelijke regeling. In 2014 bedroeg deze € 5.799. De afspraken zijn vastgelegd in een sociaal plan.

Woonfraude Het afgelopen jaar hebben we geen signalen gekregen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik van woningen of overbewoning. We worden incidenteel geconfronteerd met bewoners die illegaal wiet in hun woning kweken. Dit leidt veelal tot ontruiming, wat hoge kosten met zich meebrengt.

Ontruimingen In 2014 zijn 33 aanzeggingen tot ontruiming afgegeven. In zes gevallen is de woning daadwerkelijk ontruimd. In alle gevallen hebben we vooraf overleg gevoerd met hulpverlenende instanties om ontruiming te voorkomen. De hiermee samenhangende kosten van mutatie bedragen in 2014 € 7.597. Van de ontruimde huurwoningen resteert een totale huurschuld van € 23.730.

Verkoop bestaand bezit Het verkoopbeleid van Woongroep Marenland kenmerkt zich door drie hoofddoelstellingen: 1. Verbeteren leefbaarheid Een belangrijke reden om woningen te verkopen, is het creëren van een meer gemengd aanbod in een wijk of dorp. Door bijvoorbeeld bij herstructurering te kiezen voor een combinatie van huur en koop, dragen we bij aan het verbeteren van de leefbaarheid. 2. Het aanbieden van betaalbare koopwoningen Een tweede reden voor verkoop is het beschikbaar stellen van goedkope koop woningen aan huishoudens met een middeninkomen (tot bruto circa € 35.000). Deze groep heeft het voordeel van de daling van de koopprijzen, maar het nadeel van aangescherpte regelgeving rond de financiering van koopwoningen. Wij maken koop mogelijk door betaalbare woningen aan te bieden in een goede staat van onderhoud. 3. Het genereren van geld voor herstructurering en nieuwbouw Tot slot verkopen we huurwoningen om met de opbrengsten ervan de forse herstructurerings- en nieuwbouwopgaven te financieren. De woningmarkt heeft haar dieptepunt bereikt en vertoont nu een voorzichtig herstel. Uit ons reguliere bezit zijn drie woningen (één DAEB en twee niet-DAEB) verkocht, waarmee de doelstelling (twee) is gehaald.

48 · jaarverslag 2014 · A 6 volkshuisvestingsverslag \\ Kwaliteit van de woning

A6

Kwaliteit van de woning A 6.1

Het woningbezit Aantal eenheden Het bezit van Woongroep Marenland bestond eind 2014 uit 2.258 woningen, 146 onzelfstandige eenheden, 455 garages/carports, 48 bedrijfspanden en twee brede scholen. De tabel laat zien hoe ons bezit zich in 2014 heeft ontwikkeld.

Woningen

Woningbezit

Stand 1-1-2014

Onzelfst. eenheden

2.259

Bedrijfspanden

152

maatschappe- Garages/Carlijk vastgoed ports/enz.

50

0

Nieuwbouw

2

455

Totaal

2.916 2

Van koop naar huur

3

1

Sloop/samen- voeging/opsplitsing

-1

-1 -10

Verkoop

-3 -3

Stand 31-12-2014

2.258

-6

146

-2

48

2

Samenstelling woningbezit Ons woningbezit bestaat bijna voor de helft (49%) uit eengezinswoningen. Het grootste gedeelte hiervan is gebouwd tussen 1960 en 1980. Verder bezitten we seniorenwoningen (30%), woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens (16%) en onzelfstandige eenheden (5%). De laatste jaren is er een verschuiving te zien in de samenstelling van ons woningbezit. Er zijn vooral appartementen en levensloopbestendige woningen gebouwd voor senioren. Het aantal eengezinswoningen is afgenomen. In 2014 zijn er drie eengezinswoningen verkocht. Hiermee is onze verkoopdoelstelling gerealiseerd. We hebben drie appartementen (inclusief parkeerplaatsen), die bestemd waren voor verkoop, in verhuur genomen.

Spreiding woningbezit Ons woningbezit bevindt zich voor 68% in de gemeente Appingedam, 16% in de gemeente Loppersum, 14% in de gemeente Eemsmond en 2% in de gemeente Delfzijl. De verdeling van het woningbezit over de gemeenten is de afgelopen jaren grotendeels gelijk gebleven.

455

4

2.909


Samenstelling woningbezit per gemeente In de gemeenten Appingedam en Loppersum hebben we vooral gezinswoningen. In de gemeenten Eemsmond en Delfzijl bezitten we met name seniorenwoningen. De samenstelling van het woningbezit per gemeente is weergegeven in figuur 4.

Figuur 4 Samenstelling van het woningbezit 2014 in de vier gemeenten

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Eengezinswoningen Seniorenwoningen Woningen ééntweepersoonshuishoudens Gezinsvervangend tehuis

Appingedam

Delfzijl

Eemsmond

Loppersum

Samenstelling woningbezit naar huurtoeslaggrens Ons huidige woningbezit valt voor 97% onder de huurtoeslaggrens van € 699 per maand (zie figuur 5). Woongroep Marenland wil borgen dat minimaal 90% van haar woningbezit beschikbaar blijft voor de doelgroep.

Figuur 5 Verdeling van het woningbezit - relatie huurtoeslaggrens

80

WM Referentie

60 40

goedkoop < € 389 / betaalbaar € 389 - € 596 / middelduur € 596 - € 699

20 0 Goedkoop

A 6.2

Betaalbaar

Middelduur Duur < huur> huurtoeslaggrens toeslaggrens

Strategisch vastgoedbeleid Het strategisch vastgoedbeleid heeft tot doel te zorgen voor een woningbezit dat goed verspreid is over de gemeenten, dat voldoet aan de vastgestelde kwaliteitsnormen en dat invulling geeft aan de huidige en de toekomstige


marktvraag. Het strategisch vastgoedbeleid geeft ons handvatten om aan de vraag van de woningmarkt te kunnen voldoen. Met het strategisch vastgoedbeleid streven we naar het verbeteren van de kwaliteit van de woningen, de leefomgeving en het leefklimaat. De doelstellingen zijn: - de woningen (oppervlakte en uitrustingsniveau) zijn afgestemd op de woonwensen van de toekomstige klant; - de leefomgeving is schoon, heel en veilig (bijvoorbeeld betere erfafscheidingen en openbaar groen); - 80% van ons woningbezit heeft energielabel C of hoger. Bij aanvullende financiering wordt gestreefd naar label B; - de marktkwaliteit en marktpositie van ons bezit wordt periodiek gemonitord. Daarnaast vormt het strategisch vastgoedbeleid de basis voor onze beheerplannen, die gericht zijn op het inplannen van groot onderhoud en upgrading van het woningbezit. Hiermee kunnen we planmatig invulling geven aan de doelstelling van ons strategisch voorraadbeleid. De beheerplannen hebben we uitgewerkt in complexbeheerplannen, die zijn opgenomen in onze meerjarenbegroting 2015-2019. Voor de jaren 2015 t/m 2017 is dit gedetailleerd gebeurd en vanaf 2018 op hoofdlijnen.

Woningbezit naar leeftijd Circa 10% van ons woningbezit dateert van voor 1960. Voor deze woningen zijn veelal concrete sloop- of verbeterplannen. Twee derde van ons woningbezit is gebouwd in de jaren ’60 tot en met de jaren ’80. Voor deze woningen staan we voor een omvangrijke opgave van planmatig onderhoud en woningverbetering. Deze opgave is opgenomen in de complexbeheerplannen en de meerjarenonderhoudsplanning. Inmiddels zijn ongeveer 699 van deze woningen (circa 49% van het programma) verbeterd. Ruim 20% van ons bezit is van na 1990 en heeft een goede staat van onderhoud.

A 6.3

Herstructurering Woon- en leefbaarheidplan Eemsdelta ‘Beter leven voor minder mensen’ In het woon- en leefbaarheidplan voor de Eemsdelta ‘Beter leven voor minder mensen’ is een nieuwe koers uitgezet voor een regionale aanpak. Het plan heeft een horizon tot en met 2030. In het plan onderscheiden we drie kernen: de regionale centra (Appingedam, Delfzijl en Uithuizen), de centrumdorpen (Loppersum, Middelstum en Uithuizermeeden) en de overige woondorpen. In 2013 is gestart met de uitvoering van het woon- en leefbaarheidplan. Per gemeente zijn prestatieafspraken voorbereid. Deze afspraken zijn voor de gemeente Appingedam ingevuld. Eind 2013/begin 2014 zijn de demografische ontwikkelingen in kaart gebracht. De conclusie is dat de bevolking en het aantal huishoudens blijven afnemen, maar minder dan voorheen gedacht. Woongroep Marenland wil de herstructurering in goede en verdergaande samenwerking met haar DEAL-partners uitvoeren.


Herstructureringsprogramma 2012-2020 Op basis van ons nieuwe strategisch vastgoedbeleid hebben we een nieuw herstructureringsprogramma opgezet voor de periode 2012 tot en met 2020. We streven naar het bouwen van 278 nieuwbouwwoningen (huur), het slopen van 260 woningen en het transformeren van 280 woningen. Van 524 woningen willen we het energielabel verbeteren. De tabel hieronder toont de doelstellingen en de stand van zaken.

DEAL 2012-2020

Herstructureringsprogramma 2012 - 2020

doelstelling 2012-2020

realisatie 2012-2014

begroting 2015-2019

plannen 2015-2019

Nieuwbouw huur

370

278 90

91 99

Sloop

995

260 60

22 227

-49

Transformatie

787

280 55

101 142

-18

524

134

E label

2.027

Totaal

4.539

55

142

1.342 260 348 610

Eind 2014 zijn 49 (zorg)appartementen in aanbouw. Daarnaast zijn de nodige projecten in voorbereiding (zie paragraaf 6.4). Ook is er in 2014 projectmatig geïnvesteerd in woningverbetering in Appingedam en Middelstum (zie paragraaf 6.5). Het tijdig uitvoeren van ons programma wordt beïnvloed door het gewenste programma van schadeherstel en versterking van woningen in het aardbevingsgebied. Hiervoor is snel duidelijkheid over de richtlijnen en het beschikbaar stellen van voldoende financiële middelen noodzakelijk. In onze begroting 2015-2019 verwachten we voor € 14,7 miljoen in nieuwbouw te kunnen investeren en voor € 12,1 miljoen in transformatie en verbetering van het energielabel. Bij het verwerven van extra financiële middelen (bijvoorbeeld compensatiegelden voor de aardbevingen), zullen we deze met name inzetten voor duurzaamheidsmaatregelen.

A 6.4

taakstelling

Bouw Woongroep Marenland bouwt bij voorkeur levensloopbestendige woningen. Dat zijn volgens onze definitie woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn. De kwaliteitseisen voor nieuwbouw worden per project vastgelegd in een programma van eisen, met een voorkeurslijst van materiaaltoepassingen. Het is belangrijk dat ons woningbezit aansluit op de huidige en toekomstige vraag. Dit geldt voor huur en koop. Daarnaast willen we een verhuisbeweging op gang brengen waarbij huurders die in een niet meer passende woning wonen, doorstromen naar een voor hen betaalbare, passende (nieuwbouw)woning in

-2

193 124


de koop- of huursector. Wij stimuleren dit door onze huurders voorrang te verlenen bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen.

A 6.4.1

Ontwikkeling woonprojecten In 2014 is de bouw van twee woonprojecten gestart: het woonzorgcomplex Opwierde in Appingedam (met 24 zorgwoningen en 25 appartementen) en de verbouw van vier complexen van ’s Heeren Loo (28 zorgappartementen en negen appartementen).

Locatie

Bouw 2013

Stichtingskosten

onrendabele top

24 € 8,2 miljoen 25

€ 1,3 miljoen

zorgappartementen seniorenappartementen

28 9

€ 1,4 miljoen

€ 1,0 miljoen

Totaal

86

€ 9,6 miljoen

€ 2,3 miljoen

Woonzorgcomplex Opwierde, Appingedam Verbouw vier complexen, ’s Heeren Loo Appingedam

Type Woningen

Aantal woningen

zorgwoningen (PG) appartementen

De oplevering van het woonzorgcomplex Opwierde Appingedam wordt verwacht in het derde kwartaal van 2015. Van de vier complexen van ’s Heeren Loo zijn er in 2014 twee opgeleverd. De andere complexen worden in 2015 gebouwd.

A 6.4.2

Ontwikkeling woningen In 2012 is de ontwikkeling van in totaal achttien woningen gestart. De bouw staat gefaseerd gepland in 2015. Het gaat om veertien huurwoningen aan de Klaas Bosstraat in Appingedam en vier huurwoningen aan de Tilweg in Roodeschool. De bouw is vertraagd door het wachten op de richtlijnen voor het aardbevingbestendig bouwen. We proberen bij dit project partners te vinden voor het gezamenlijk ontwikkelen van dit project en op het gebied van duurzaamheid nieuwe innovaties toe te passen.

Locatie

Otwikkeling huurwoningen

Klaas Bosstraat, Appingedam

Type Woningen

Aantal woningen

Stichtingskosten

onrendabele top

eengezinswoning 14 € 2,3 miljoen € 0,7 miljoen levensloopbestendig

Tilweg, Roodeschool eengezinswoning 4 € 0,6 miljoen levensloopbestendig

€ 0,2 miljoen

Totaal

€ 0,9 miljoen

18

€ 2,9 miljoen

Op het gebied van zorg ontwikkelen we ten behoeve van ’t Gerack (exploitant van Hunsingoheerd en De Mieden) 24 zorgwoningen.


Locatie

Ontwikkeling zorgwoningen

Citytheater Uithuizen

Type Woningen

Aantal woningen

Stichtingskosten

onrendabele top

zorgwoningen (PG)

24

€ 2,8 miljoen

€ 0,0 miljoen

Totaal

24

€ 2,8 miljoen

€ 0,0 miljoen

We verwachten deze zorgwoningen in 2016 te kunnen bouwen en in 2017 op te leveren. Voor de verbetering van complex 3 (wijk Opwierde in Appingedam) zijn in het eerste kwartaal 2014 de wensen van de bewoners geïnventariseerd. Hieruit bleek een sterk wisselende woningbehoefte. Sommige bewoners hadden de wens om te verhuizen, anderen wilden een volledige renovatie van de woning of een beperkte renovatie van alleen de buitenkant. De plannen worden verder uitgewerkt, waarbij de maatregelen voor versterking en schadeherstel worden meegenomen. We verwachten de werkzaamheden in 2017 te kunnen uitvoeren.

A 6.4.3

Ontwikkeling brede scholen De bouw en de uitbreiding van twee brede scholen in Appingedam is in 2013 gestart. De scholen zijn in juli en september 2014 opgeleverd.

Locatie

Brede Scholen

Totaal aantal m 2 BVO

Brede School Opwierde,

5.440 € 10,3 miljoen Appingedam Brede School Olingertil, Appingedam 4.249 € 7,4 miljoen

Totaal

9.689

De scholen zijn voor respectievelijk 40 en 35 jaar verhuurd aan de gemeente Appingedam.

A 6.5

Stichtingskosten

Onderhoud en verbetering Door het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden houden we de kwaliteit van de woningen op peil. Onze eigen servicemedewerkers voeren het grootste deel van het dagelijks onderhoud uit. Specialistische werkzaamheden, grotere mutatiewerkzaamheden, planmatig onderhoud en woningverbeteringen besteden we uit aan derden.

€ 17,7 miljoen


Onderhoudswerkzaamheden Soort onderhoud (bedragen € 1.000)

Kosten voor de onderhoudswerkzaamheden in 2014

Werkelijk 2014

Begroting 2014

Werkelijk 2013

Dagelijks onderhoud

935

916

864

Planmatig onderhoud

1.360

1.537

1.235

830

1.079

902

Woningverbetering

1.080

2.972

951

Totaal

4.205

6.504

3.952

Overig onderhoud

Het dagelijks onderhoud in 2014 kostte € 19.000 meer dan begroot. De overschrijding is toe te schrijven aan het mutatieonderhoud. In 2014 is het opleveringsniveau bij mutatie opnieuw vastgesteld. Woongroep Marenland heeft een hoge mutatiegraad van 9,4% en dit ligt in lijn met voorgaande jaren. Het planmatig onderhoud was € 177.000 lager dan de begroting. De belangrijkste oorzaken zijn reeds uitgevoerde werkzaamheden en inkoopvoordeel. De lagere kosten van het overig onderhoud (€ 249.000) kunnen worden verklaard door het doorschuiven van de gotenschoonmaak naar het voorjaar van 2015 en lagere onderhoudslasten bij liften en cv-installaties. De kosten van woningverbetering zijn fors lager dan begroot, vooral doordat de voorgenomen verbetering in Spijk niet heeft plaatsgevonden. Dit complex wordt deels gesloopt en deels voor beperkte duur in stand gehouden. Daarnaast zijn de kosten voor twee projecten in Middelstum en één in Appingedam aanzienlijk lager dan begroot.


Onderhoud per woning De onderhoudskosten per woning (exclusief de kosten voor leefbaarheid) schommelen de laatste jaren rond de € 1.200 (zie figuur 6). De schommelingen van 2013 en 2014 zijn grotendeels toe te schrijven aan de wijzigingen in het planmatig onderhoud. De onderhoudskosten per woning zijn significant lager dan van een corporatie als de onze mag worden verwacht (vergeleken met de referentiecorporatie van het CFV). Belangrijkste verklaringen hiervoor zijn dat kozijnvervanging wordt aangemerkt als woningverbetering, alsmede een scherp inkoopbeleid en een iets jonger woningbezit.

Figuur 6 Onderhoud per woning in de periode 2006 tot en met 2014

WM Ref CF 2013

€ 1.500 € 1.400 € 1.300 € 1.200 € 1.100 € 1.000 € 900 € 800 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Energielabels Eind 2014 had 58% van ons woningbezit energielabel A, B of C (zie figuur 7). In 2013 was dit 55%. De verbetering is toe te schrijven aan de woningverbetering die in 2014 is uitgevoerd. In het strategisch vastgoedbeleid hebben we als doelstelling dat over 15 jaar 80% van ons woningbezit het energielabel A, B of C heeft.

Figuur 7 Verdeling woningen per energielabel (in procenten) (2012-2014)

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

WM 2014 WM 2013 WM 2012

A

B

C

D

E

F

G


Brandveiligheid Op het gebied van brandveiligheid is ons doel dat de woningen voldoen aan het niveau ‘bestaande bouw’. In het eerste halfjaar van 2014 hebben we de brandveiligheid van onze woningen met een bouwjaar van voor 2000 onderzocht. Het onderzoek richtte zich op de brandscheidingen in woningen, de brandscheidingen tussen woningen en het veilig vluchten. Naar aanleiding van het onderzoek zijn aanbevelingen en verbeterplannen opgesteld. Voor twee complexen (in Appingedam en Uithuizen) zijn de maatregelen voor een veilige vluchtweg direct uitgevoerd. De overige maatregelen zijn opgenomen in het planmatig onderhoud voor de jaren 2015 t/m 2017. De kosten voor het onderzoek en de direct uitgevoerde maatregelen bedragen € 105.000.

Asbest In 2013 zijn onze woningen van voor 1994 gecontroleerd op asbest. In vier woningen zijn asbestbesmettingen aangetroffen. Deze zijn direct gesaneerd. Onze asbesthaarden zijn vastgelegd en op kaart beschikbaar in de betreffende woning en in onze woningcartotheek. Daardoor is er inzicht in de aanwezige asbesthaarden en weten onze medewerkers en onze leveranciers, bijvoorbeeld bij de uitvoering van onderhoud en verbetering, waar ze asbest aantreffen en wat ze moeten doen.

A 6.6

Sloop In 2014 zijn één woning en drie bedrijfsruimten gesloopt. In de komende begrotingsperiode (2015-2019) worden 22 woningen afgebroken. In onze scenario’s (2015-2025) rekenen we met een verwachte sloop van 247 woningen. In deze uitwerking houden we rekening met de zogenaamde ‘krimpgelden’. We zijn bezig met het uitwerken van de ontwikkelplannen.

A 6.7

Grondposities Huidige locaties In 2014 hebben we geen nieuwe grondposities verworven. Woongroep Marenland beschikte eind 2014 voor circa € 2,3 miljoen aan eigen grondposities. Dit is ongeveer 1,2% van het balanstotaal.

Toekomstige locaties We hebben afspraken gemaakt met de gemeente Appingedam over het ontwikkelen van enkele toekomstige locaties. Afgesproken is dat twee locaties in Opwierde-Zuid niet worden ontwikkeld. De gemeente heeft deze locaties als openbaar groen ingericht. De overige locaties worden later en gefaseerd ontwikkeld.

57 · jaarverslag 2014 · A 7 volkshuisvestingsverslag \\ Kwaliteit van de bedrijfsvoering

A7

Kwaliteit van de bedrijfsvoering Profiel Woongroep Marenland is een kleine, regionale corporatie met een sterke binding met de lokale samenleving. De cultuur bij Woongroep Marenland kenmerkt zich door een grote betrokkenheid van de medewerkers bij de huurders en bij hun werk. We hebben geen beleidsmedewerkers in dienst. De beleidstaken worden door de managers en de afdelingshoofden vervuld. Daar waar nodig huren we kennis van buiten in. We investeren voortdurend in de vaardigheden en kennis van onze medewerkers.

Organisatie In 2014 is de organisatiestructuur van Woongroep Marenland niet gewijzigd. Onze medewerkers (met uitzondering van de directeur-bestuurder) vallen onder de CAO Woondiensten.

Figuur 8 Organigram van Woongroep Marenland

Raad van toezicht Directeur bestuurder Management assistent

Project ontwikkeling

bedrijfsvoering en projecten

Wonen

mutatie opzichter

front office

service dienst

vastgoed

Financiën


Eind 2014 had Woongroep Marenland 27 medewerkers (25,4 fte) in dienst. Omschrijving

Kengetallen van de organisatie

2014

2013

27

28

25,4

26,5

0,0

0,0

Ziekteverzuim totaal

2,8%

4,9%

Ziekteverzuim kortdurend

2,8%

1,7%

Aantal medewerkers Aantal formatiemedewerkers Aantal interim-medewerkers

Meldingsfrequentie

1,6

Gevoerde functioneringsgesprekken

1,4

100%

96%

De medewerkers van Woongroep Marenland zijn gemiddeld 49 jaar oud en zijn gemiddeld 15 jaar in dienst. Het aantal dienstjaren kent een grote spreiding: van 3 tot 38 jaar. Er waren in 2014 geen vacatures. In 2014 heeft één medewerker Woongroep Marenland verlaten. Woongroep Marenland heeft de volgende leeftijdsopbouw:

Figuur 9 Leeftijdsopbouw van Woongroep Marenland

16 14 12 10 8 6 4 2 0

Leeftijd

< 30 jaar 30 - 40

40 - 50

50 - 60

>60

De afdeling Financiën heeft begin 2014 een mbo-stagiaire begeleid. In november 2014 heeft één vmbo-scholiere haar snuffelstage gedaan. Deze stages zijn naar wens verlopen. Het aanbieden van stageplaatsen vinden we belangrijk als maatschappelijk ondernemer. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) van Woongroep Marenland bestaat uit: Voorzitter mevr. J.M. Koopman Lid mevr. J.A. Eskak Lid dhr. A.P. Dijkman

Afd. Vastgoed Afd. Wonen Afd. Servicedienst

benoemd in 2002 benoemd in 2012 benoemd in 2009


In 2014 is de samenstelling van de OR niet gewijzigd. Per 1 januari 2015 waren mw. Koopman en dhr. Dijkman niet herkiesbaar. Dhr. Van der Laan en dhr. Haveman hebben zich kandidaat gesteld en maken vanaf 1 januari 2015 deel uit van de OR. De OR overlegt circa zes keer per jaar met de directeur-bestuurder, waarin ook de algemene gang van zaken wordt besproken. De onderwerpen die in 2014 zijn besproken betreffen maatschappelijke ontwikkelingen (zoals de financiële crisis en de aardbevingsproblematiek), de begroting 2015-2019, het jaarverslag 2013, het Arbo-jaarplan, de herziene RI&E, personeelsregelingen, cao-aangelegenheden, de werkkostenregeling en het voorstel voor collectieve vrije dagen. In het overleg met de Raad van Toezicht is ons nieuwe ondernemingsplan voor 2015-2018 aan de orde geweest. Verder heeft de OR in 2014 de twee bijeenkomsten van het OR-platform voor kleine corporaties bijgewoond. De OR is hierbij aangesloten. Via een nieuwsbrief heeft de OR in 2014 verantwoording afgelegd over haar werkzaamheden.

Interne communicatie De medewerkers van Woongroep Marenland worden regelmatig geïnformeerd over interne en externe beleidsontwikkelingen. Verslagen van werkoverleggen zijn voor iedereen in de organisatie beschikbaar. Specifieke MT-besluiten worden via de mail bekendgemaakt. In het maandelijkse projectenoverleg worden de betrokken medewerkers geïnformeerd over de stand van zaken van projectontwikkeling en projectuitvoering. De medewerkers zijn in 2014 betrokken geweest bij de totstandkoming van het ondernemingsplan 2015-2018. Tijdens personeelsbijeenkomsten zijn de medewerkers geïnformeerd over het jaarverslag 2013, de uitkomsten van het klanttevredenheidsonderzoek en de Aedes-benchmark.

Personeelsvereniging De personeelsvereniging van Woongroep Marenland is erg actief en levert een goede bijdrage aan het werkklimaat van de organisatie. Medewerkers worden op hun verjaardag verrast met een cadeautje en bij lief en leed wordt collegiaal meegeleefd. Daarnaast organiseert de personeelsvereniging een jaarlijks personeelsuitje en een jaarlijkse barbecue voor het personeel (inclusief de partners en kinderen). Zij is actief betrokken bij de voorbereiding van het 100-jarig jubileum.

Personeelsontwikkeling en -welzijn In 2014 heeft geen bedrijfsbreed trainingsprogramma plaatsgevonden Tot en met 2013 hebben we onze ondernemingscompetenties getraind. In 2015 starten we met de implementatie van het nieuwe werken. De opleidingskosten bedroegen in 2014 € 25.000. Meerdere individuele medewerkers hebben zich geschoold op zowel vakkennis als persoonlijke vaardigheden. De aanbevelingen van het medewerkertevredenheidsonderzoek zijn in het werkoverleg besproken. In de jaarlijkse functioneringsgesprekken is specifiek aandacht besteed aan vitaliteit en werkvermogen. Hierin wordt ook de harmonie tussen


werk en privé aan de orde gesteld. In 2015 start een vitaliseringprogramma. De vier BHV’ers hebben hun jaarlijkse trainingsdag gehad. In 2014 is één ontruimingsoefening gehouden.

Procesgeoriënteerde bedrijfsvoering In 2014 hebben we de volgende stappen gezet om onze bedrijfsvoering te verbeteren: - In het vierde kwartaal hebben we onze kaders voor de woonlastenbenade ring geïnventariseerd. Deze informatie is in januari 2015 met onze DEAL collega’s gedeeld. - Voor het optimaliseren van het verhuurproces lopen meerdere acties. Het betreft het digitaliseren van het mutatieproces, verdere invulling van de sociale media en de ambitie voor de DEAL-regio om te komen tot één systeem van woningzoekenden. In december 2014 is de applicatie voor een gedigitali seerd mutatieproces in gebruik genomen. - In het kader van het strategisch voorraadbeheer wordt ons bezit beoordeeld op brandveiligheid. Ook hebben we in het tweede halfjaar onze woningcartotheek verder aangevuld om alle gegevens van ons woningbezit op één plek vastgelegd te hebben. - De procesbeschrijvingen en procesaudits worden in 2014 voortgezet. De doelstelling voor publicatie is niet gehaald, door te weinig capaciteit. Om te publiceren, moet 80% tot 90% gereed zijn. Voor de implementatie van het nieuwe ERP-systeem AX is een goede beschrijving van processen noodzakelijk. Hiervoor is vanaf medio maart 2015 de nodige capaciteit vrijgemaakt. De afdeling Financiën krijgt voor 0,8 fte één jaar ondersteuning. - Het digitaliseren van onze archieven wordt meegenomen in het plan van aanpak voor het nieuwe werken en/of de implementatie van het nieuwe systeem AX. Onze huurderdossiers krijgen dan de hoogste prioriteit. - Voor de uitvoering van het project Klaas Bosstraat (huur en koop)/Tilweg inventariseren we of er mogelijkheden zijn voor ketensamenwerking bij duurzaamheid, aardbevingsbesteding bouwen en het ontwikkelen van goedkope koop. - In het kader van leefbaarheid is in november een huurdersdag georganiseerd met het thema ‘zelfbeheer’. Het resultaat van deze bijeenkomsten is geweest dat het zelfbeheer in overleg kan worden ingevuld. - Het verbeteren van het incassobeleid. De lopende huurachterstanden zijn geanalyseerd en via een procesaudit zijn de nodige verbeteracties in gang gezet. Waar mogelijk worden doorlooptijden verkort. - Ons huidig ERP-pakket SG-Tobias wordt vervangen door Dynamics AX. Ook wordt onze ICT in 2015 uitbesteed aan een datacenter (Residenz). Dit laatste project loopt vanaf maart 2015 tot medio juni 2015. In 2015 starten we met het invoeren van het nieuwe werken om de gestelde besparingsdoelstellingen te realiseren. Dit wordt een omvangrijk traject op het terrein van leiderschap/cultuur, digitalisering van onze bedrijfsprocessen en aanpassen van de huisvesting. Het nieuwe werken wordt een traject door en voor de medewerkers, waarbij we een medewerkertevredenheid van minimaal een 7,5 willen houden.

Huisvesting Ultimo 2014 is Woongroep Marenland door de gemeente Appingedam benaderd om samen met andere maatschappelijke organisaties intrek te nemen in de


oude TNT-locatie aan het Cleveringaplein in Appingedam. Het pand moet door een belegger worden ontwikkeld. Gedurende het lopende onderzoek hiernaar en in afwachting van een ontwerp, hebben we het verbeteren van de bestaande huisvesting stopgezet.

100 jarig bestaan Woongroep Marenland In 2015 bestaat Woongroep Marenland 100 jaar. Een interne werkgroep werkt aan het voorbereiden van een passend programma.

Ontwikkeling van de bedrijfslasten De bedrijfslasten van Woongroep Marenland zijn lager dan gemiddeld in de sector. Dat is gebleken uit de Aedes-benchmark 2013. Zie ook figuur 10.

Figuur 10 Netto bedrijfslasten per verhuureenheid

€ 1.100 € 1.080 € 1.060 € 1.040 € 1.020 € 1.000 € 980 € 960 € 940 € 920 € 900

netto bedrijfslasten per VHE Gemiddelde sector WM

< 1.000 1.000 - 2.500 - 5.000 - 10.000 - >25.000 2.500 5.000 10.000 25.000

Woongroep Marenland wordt gekenmerkt als een B-corporatie. Dat betekent dat er nog voldoende potentieel is om onze bedrijfslasten verder te verlagen.


De bedrijfslasten van Woongroep Marenland zijn de afgelopen jaren gedaald, maar bewegen zich voor de jaren 2015-2018 op het niveau van ca. € 1.100 per verhuureenheid. Figuur 11 toont de ontwikkeling van de bedrijfslasten in de afgelopen en komende jaren.

Figuur 11 Bedrijfslasten per verhuureenheid

€ 1.250 € 1.200 € 1.150 € 1.100 € 1.050 € 1.000 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Woongroep Marenland stuurt actief op de beheersing van haar bedrijfslasten. Dit leidt tot lagere bedrijfslasten per verhuureenheid. De kosten van de medewerkers vastgoedbeheer zijn toegerekend aan planmatig onderhoud. Incidentele lasten zijn buiten beschouwing gelaten. De doelstelling om onze bedrijfslasten op 95% van de referentiecorporatie in 2014 uit te laten komen, is ruimschoots gerealiseerd. Door besparingen in de bedrijfsvoering is Woongroep Marenland in staat haar bedrijfslasten beneden het nominaal niveau van 2011 te houden. Dit is te danken aan het scherper inkopen en op termijn aan een vermindering van de personeelskosten.

63 · jaarverslag 2014 · A 8 volkshuisvestingsverslag \\ financieel beheer

A8

Financieel beheer A 8.1

Algemeen We vinden een gezond financieel beleid en beheer belangrijk. Ons beleid is gericht op financiële continuïteit, het behouden van onze investeringskracht en het beheersen van de financiële risico’s, zodat Woongroep Marenland haar taak als maatschappelijke onderneming optimaal kan uitvoeren.

A 8.2

Ontwikkeling resultaat en eigen vermogen Eigen vermogen In 2014 is het eigen vermogen afgenomen met € 1,9 miljoen. Deze afname bestaat uit een resultaat na belastingen van negatief € 6,8 miljoen, een herwaardering voor sociaal vastgoed van € 9,1 miljoen en een gerealiseerde herwaardering van € 2,6 miljoen en de waardering van de embedded derivaten voor negatief € 1,7 miljoen in de beginbalans. De mutatie in het eigen vermogen is € 6,1 miljoen lager dan begroot. Belangrijkste afwijkingen zijn de gewijzigde parameters voor het bepalen van de bedrijfswaarde, de gewijzigde uitgangspunten voor de marktwaarde in verhuurde staat, de hogere rentekosten (waardering embedded leningen) en de lagere vennootschapsbelasting. Onze kasstroom ontwikkelt zicht positief. Door een verdere daling van de WOZ-waarde benaderen we nu de kritische grens van 50% voor onze loan to value.

Waardering embedded derivaten Embedded derivaten moeten gescheiden worden van het basiscontract als wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria (RJ-Uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’). De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Woongroep Marenland heeft twee extendible leningen. Dit zijn leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een aantal vooraf overeengekomen jaren te verlengen, tegen een vooraf vastgesteld vast rentepercentage. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaten. Ze zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 2,0 miljoen en per 31 december 2014 € 4,0 miljoen. Hierdoor is het resultaat 2014 met € 2,0 miljoen negatief beïnvloed.


2014

Genormaliseerd toename eigen vermogen x € 1.0001

Kengetallen 2012 - 2014 overzicht van de financiële kengetallen van de afgelopen drie jaren

2013

2.058 1.876 2.148

Af- /toename eigen vermogen x € 1.000

-/- 1.914

638

5.610

Eigen vermogen x € 1.000 Solvabiliteit2

55.105

57.019

56.381

Rentabiliteit totaal vermogen3

-/- 2,8%

3,0%

5,8%

Rentabiliteit eigen vermogen4

-/- 3,3%

1,1%

10,5%

27,8% 31,2% 30.9%

Current ratio5

1,0 2,6 3,8

Rentedekkingsgraad6

1,5

1,6

1,6

47%

37%

36%

Loan to value7

Genormaliseerd jaarresultaat: het jaarresultaat gecorrigeerd voor de boekwinst verkopen, de overige

1

waardeveranderingen, het resultaat deelnemingen, de vennootschapsbelasting, de mutatie actuele waarde en de gerealiseerde herwaardering. 2

Solvabiliteit: eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen.

3

Rentabiliteit totaal vermogen: som van het jaarresultaat en de verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage

van het totale vermogen. 4

Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen.

5

Current ratio: vlottende activa gedeeld door de schulden op korte termijn.

6

Rentedekkingsgraad: cijfer dat aangeeft hoe vaak uit de netto-exploitatie kasstroom de verschuldigde rente

aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. 7

2012

Loan to value: de verhouding tussen de leningen kredietinstellingen en de WOZ-waarde.


Ontwikkeling eigen vermogen en solvabiliteit De ontwikkeling van het eigen vermogen en het genormaliseerd resultaat staat in de grafiek hieronder (figuur 12) weergegeven.

Figuur 12 Ontwikkeling van het eigen vermogen

€ 6.000

Af -/toename eigen vermogen

€ 5.000 Genormaliseerde toename van het eigen vermogen

€ 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000 €0 - € 1.000 - € 2.000 - € 3.000 2012

2013

2014

Het resultaat 2014 is negatief beïnvloed door de hertaxatie van het commercieel vastgoed (€ 4,3 miljoen) en de waardering van de embedded leningen (€ 1,7 miljoen). Het resultaat 2013 is negatief beïnvloed door de afwaardering op grondposities, de voorraad verkopen en woningverbeteringen van € 3,5 miljoen. De ontwikkeling van het genormeerde resultaat wordt negatief beïnvloed door de saneringssteun en verhuurderheffing voor 2013 en 2014. De solvabiliteit van 27,8% is hoger dan onze eigen norm van 25% (de WSW-norm is 15%). Woongroep Marenland heeft een goede solvabiliteit en voldoende eigen vermogen. Bij wijziging van parameters kan het resultaat bij waardering op actuele waarde sterk fluctueren, waardoor een voldoende buffer aan eigen vermogen wenselijk is. De hoge loan to value van 47% is een aandachtspunt. Deze is beduidend hoger dan de referentiecorporaties (van 20% tot 25%). Er is onderpandwaarde (maximum WSW is 50%), maar de financiering van verbeteringen en nieuwbouw is niet onbegrensd. De daling van de WOZ-waarde in 2013 en 2014 heeft een groot beslag op de beschikbare onderpandwaarde gelegd. De oplevering van de brede scholen heeft geleid tot een verhoging van de loan to value met 3,0 procentpunt. Op basis van de jaarcijfers van 2013 en de begroting 2014-2018 heeft het CFV de solvabiliteit van Woongroep Marenland als voldoende beoordeeld. De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft in zijn oordeelsbrief 2013 aangegeven dat Woongroep Marenland de wetten en andere relevante regels heeft


nageleefd en dat voldaan is aan de staatsteunregeling. Voor 2014 verwachten we een gelijkluidend oordeel.

Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen Op basis van de berekening van het volkshuisvestelijk vermogen wordt voor 2015 een voldoende verwacht. Figuur 13 toont de ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen bij verschillende scenario’s.

€ 70.000 € 60.000 € 50.000 € 40.000 € 30.000 € 20.000 € 10.000 €-

Sc en

.H er st r 20 uct. Sc en 17 .H er st r 20 uct. 19

19 20 pl 3

.C Sc en

pl 3 .C Sc en

gr ot be

20

19 g in

g in gr ot

be

20

17 20

01 l2 oo rd ee

17

Volkshuisvestelijk vermogen Buffer

3

Figuur 13 Ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen x € 1.000

De berekening van het marktrisico en het vermogensbeslag voor de onrendabele top is gebaseerd op de parameters van 2014. We hebben onze berekeningen van het volkhuisvestelijk vermogen laten toetsen door het bureau Finance Ideas. Hierbij zijn geen significante afwijkingen of onvolkomenheden geconstateerd. Ons volkshuisvestelijk vermogen is voldoende voor het uitvoeren van ons herstructureringsprogramma.

A 8.3

Vooruitzichten Kengetallen 2015-2019 De financiële kengetallen voor de ontwikkeling van de kasstromen voor 2015-2019 geven aan dat de kasstromen voor de lopende begrotingsperiode voldoende zijn. De hoofddoelstelling van de financiering is het waarborgen van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. Belangrijke randvoorwaarden zijn daarbij dat de solvabiliteit op een aanvaardbaar niveau blijft en er voldoende faciliteringsvolume bij het WSW blijft.


De tabel hieronder geeft de ontwikkeling van de kasstromen en de financierbaarheid bij het WSW weer.

2015

2016

2017

2018

2019

2.934

3.576

5.120

5.187

6.067

Ruimte interne financiering8

852

466

744

1.210

1.529

Interest coverage rate (>1,4)

1,56

1,67

1,97

2,00

2,20

Debt service coverage rate (>1,0)

1,05

1,13

1,32

1,37

1,47

Kasstroom uit operationele activiteiten

Kengetallen 2015-2019 Bedragen x € 1.000

Ruimte interne financiering is de verwachte kasstroom na rente, aflossing, verkoop en verbeteringsuitgaven.

8

Woongroep Marenland is de komende vijf jaar voldoende in staat om aan haar betalingsverplichtingen voor rente en aflossing te voldoen. Ook bij het doorrekenen van onze volledige herstructureringsopgave (dit zijn de projecten waarvoor nog geen uitvoeringsbesluit is genomen) blijven de kengetallen positief. De tabel hieronder bevat de financiële kengetallen voor de ontwikkeling van het resultaat en het eigen vermogen voor de komende vijf jaar.

Loan to value9

Kengetallen en eigen vermogen 2015-2019 Bedragen x € 1.000

2015

2016

2017

2018

2019

48%

46%

45%

45%

43%

Jaarresultaat

3.520 3.961 3.957 3.234 3.560

Genormaliseerd resultaat10

3.090 3.774 5.240 5.304 6.170

Eigen vermogen Solvabiliteit

58.625

62.586

66.543

73.337

28,7% 30,4% 32,0% 33,4% 35,3%

Rentabiliteit totaal vermogen

4,5%

4,9%

5,0%

4,6%

4,8%

Rentabiliteit eigen vermogen

6,7%

7,8%

7,7%

6,3%

6,7%

Loan tot value is de verhouding tussen de WOZ-waarde en de leningportefeuille van het bezit.

9

69.777

Het genormaliseerd resultaat is het nettoresultaat gecorrigeerd voor de verkoop onroerende zaken, de overige

10

waardeveranderingen, de belastingen, de mutatie actuele waarde en de gerealiseerde herwaardering.

De loan to value voor Woongroep Marenland is in vergelijking met andere corporaties (circa 25% tot 30%) hoog, maar blijft onder de norm van 50%. De stijging van de loan to value wordt veroorzaakt door de grote daling van de WOZ-waarde in 2013 en 2014 en door de financiering van nieuwbouw. In de prognose (aangepast aan de WOZ-waarde van 1 januari 2015) is vanaf 2017 gerekend met een waardestijging van 0,5% per jaar. Een vaste solvabiliteit en een goed rendement van zowel het totaal vermogen als het


eigen vermogen geven aan dat voor de toekomst de continuïteit en het behoud van investeringskracht is geborgd. Het eigen vermogen is een buffer voor de toekomstige herstructureringsopgave. Om schommelingen in de bedrijfswaarde op te kunnen vangen, wordt als ondergrens een solvabiliteit van 25% wenselijk geacht. De kengetallen laten een stabiele positieve ontwikkeling zien. Onze herstructureringsopgave blijft binnen de huidige weten regelgeving haalbaar en betaalbaar. Ontwikkelingen in de woningmarkt, zoals de veranderende weten regelgeving, vragen om een continue monitoring van de haalbaarheid van ons programma.

Financieringsbehoefte 2015-2019 De tabel hieronder geeft een overzicht van onze leningen in de komende vijf jaar.

Financieringsbehoefte (bedragen x € 1 miljoen)

2015

2016

2017

2018

2019

Financiering nieuwbouw / verbetering

5,5

0

3,0

0

0

Herfinanciering

5,0

0

5,0

10,0

10,0

0

0

10,5

0

Beschikbaar vanuit operationele kasstroom Totaal financieringsbehoefte

-/- 2,5 5,5

0

-/- 2,5

10,0

7,5

De financieringsruimte voor 2017 en 2019 kan worden ingezet voor de uitvoering van de herstructureringsopgave.

Verkopen 2015-2019 Het verkoopprogramma voor de komende jaren is minimaal en is niet cruciaal voor onze toekomstige financiering. De resterende nieuwbouwwoningen zijn ook beschikbaar voor niet-DAEB-verhuur. Verkopen (bedragen x € 1.000)

2015

2016

2017

2018

2019

Bestaand bezit: Aantallen Omzet

5 5 5 5 5 1.083

700

805

703

729

Nieuwbouw: Aantallen (kavels en appartementen) 5 5 0 0 0 Omzet

331 331 0 0 0


Het WSW werkt op dit moment aan een aantal prestatie-indicatoren om de financiële continuïteit te kunnen beoordelen. Op basis van de gestelde kaders voldoet Woongroep Marenland aan de gestelde normen.

Omschrijving

Prestatieindicatoren WSW

norm wsw

Realisatie

Begroting 2015 - 2019

ICR >1,4 1,48 1,77 DSCR >1 1,02 1,19 LTV

< 75%

72%

70% - 64%

Solvabiliteit

> 20%

27,8%

28,7% - 35,3%

Dekkingsratio

< 50%

46,8%

47,5% - 43,0%

Hierbij kunnen we opmerken dat het bedrag van leningen is gecorrigeerd met € 13 miljoen aan voorfinanciering. Voor bepaling van de DSCR is gerekend met een gemiddelde levensduur van 31 jaar. Het betreft hier een gewogen gemiddelde op basis van de bedrijfswaarde.

A 8.4

Treasury Organisatie De treasurycommissie bereidt het beleid en de activiteiten voor en voert deze uit, na accordering van de directie. De commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, het hoofd Financiën, de senior medewerker Financiën, de manager Bedrijfsvoering en Projecten en een externe adviseur. De kaders waarbinnen we beslissingen nemen over financieren, beleggen en cashmanagement, zijn opgenomen in het treasurystatuut. We willen de financiële continuïteit van onze organisatie waarborgen. Dit doen we door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en door het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. Ons streven is om het jaarlijkse renterisico te beperken tot ongeveer 10% van de leningenportefeuille. Inclusief de nieuw aan te trekken financieringsmiddelen moet het renterisico onder de 15% blijven. De norm die het WSW hanteert voor het renterisico bedraagt maximaal 15% per jaar over de actuele portefeuille. In figuur 14 is het risico voor de komende jaren weergegeven.

Figuur 14 Ontwikkeling van het renterisico Bedragen x € 1.000

Rente risico van de leningen max 15% (norm WSW) Aanwezig renterisico Woongroep Marenland

€ 25.000 € 20.000 € 15.000 € 10.000 € 5.000 0 2015

2016

2017

2018

2019


Renterisico’s zijn de verplichte eindaflossing van leningen, renteconversies, niet-afgedekte opslag van de roll-overleningen en de spreadherzieningen op de afgesloten basisrentelening. Het renterisico blijft binnen de gestelde WSW-norm van 15%. In 2018 is een lening van € 5 miljoen opgenomen voor spreadherziening. Dit is een beperkt risico.

Treasuryjaarplan 2015 en 2016 De financieringsbehoefte voor 2015 en 2016 is nog niet afgedekt. We gaan de financiering aan als het uitvoeringsbesluit voor de projecten is ondertekend. Voor 2015 is er een openstaand renterisico uit spreadherziening voor een bedrag van € 10 miljoen en een verplichte eindaflossing van een lening van € 5 miljoen. Voor het afdekken van de renterisico’s beschikt Woongroep Marenland voor € 10 miljoen aan collars (rente variërend van 2% tot 5,5%) en € 30 miljoen aan swaps. Deze derivaten kennen geen verplichtingen om financieel bij te storten voor het borgen van de waarde. Daarnaast heeft Woongroep Marenland voor € 30 miljoen aan basisrenteleningen in de leningenportefeuille. Dit soort leningen mag nu niet meer worden aangetrokken, vanwege de onderliggende derivaten voor het afdekken van de liquiditeitsopslag (korte looptijd). Woongroep Marenland beschikt voor € 10 miljoen aan embedded leningen. Deze zijn met ingang van 2014 afzonderlijk gewaardeerd.

Beleggingen Ons beleggingsbeleid is erop gericht om zo min mogelijk overtollig kasgeld te hebben. Eind 2014 beschikten we voor € 2,0 miljoen aan deposito’s voor de financiering van het woonzorgcentrum Opwierde.

A 8.5

Financiering Investeringen en leningen 2010-2014 In 2014 hebben we voor € 15,9 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. We zijn voor € 12,9 miljoen leningen aangegaan (zie de tabel hieronder). Dit bedrag heeft betrekking op nieuwe leningen voor nieuwbouw.

omschrijving (bedragen x € 1 miljoen)

2010

2011

2012

2013

2014

Investeringen

18,1

19,1

9,1

9,4

15,9

Leningen (incl. herfinanciering)

30,0

20,0

15,0

15,0

12,9


A 8.6

Fiscaliteit Voor de vennootschapsbelasting heeft Woongroep Marenland in april 2009 de VSO2 ondertekend. De aangiftes tot en met 2012 zijn ingediend. Het opstellen en indienen van de aangiftes gebeurt met behulp van externe adviseurs. Voor 2014 is er een belastingbate van € 3,2 miljoen. Dit is vooral te danken aan de daling van de WOZ-waarde. De te vorderen vennootschapsbelasting is opgenomen als actieve latentie. Vanaf 2014 is er fiscale winst beschikbaar ter compensatie. Naar verwachting gaat Woongroep Marenland vanaf 2021 vennootschapsbelasting betalen.

A 8.7

Verbindingen Woongroep Marenland beschikt over twee BV’s. Dit zijn Marenland Beheer BV en Overdiep BV. De BV’s vormen een fiscale eenheid met de Stichting Christelijke Woongroep Marenland. In de genoemde BV’s vinden geen activiteiten plaats. De BV’s worden mogelijk ingezet bij een juridische splitsing van het niet-DAEB-bezit. De directie van de verbindingen wordt gevormd door Woongroep Marenland als toegelaten instelling, namens deze vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. Verdere gegevens over de verbindingen is te vinden in het hoofdstuk ‘Overige informatie’. Woongroep Marenland participeert in elf Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). In tien VvE’s heeft Woongroep Marenland een meerderheidspositie voor wat betreft stemverhoudingen.

72 · jaarverslag 2014 · A 9 volkshuisvestingsverslag \\ kengetallen 2014

A9

Kengetallen 2014 2014

2013

2012

2011

37 2.221

37 2.222

37 2.221

37 2.239

146

152

119

92

2.404

2.411

2.377

2.368

omschrijving Woningbezit (aantal verhuureenheden)

a In exploitatie woningen - vooroorlogs woningen - na-oorlogs eenheden ten behoeve van bijzondere huisvesting Totaal aantal woningen en eenheden in beheer b In aanbouw of voorbereiding c Garages, carports, parkeerplaatsen en kelders d Maatschappelijk vastgoed e Overige objecten: bedrijfspanden

49

70

98

137

4455 2 48

448 50

442 51

448 52

Totaal aantal in verhuur (a, c en d) ongewogen

2.909

2.909

2.870

2.868

Totaal aantal in verhuur (a, c en d) gewogen (vhe)

2.543

2.551

2.516

2.510

Kwaliteit Totaal onderhoudskosten per VHE

1.142

1.377

1.306

1.371

Het verhuren van woningen Huurachterstand in % Huurderving in % Mutatiegraad in %

0,98 0,66 9,44

0,93 1,23 12,00

0,86 1,90 11,27

0,84 1,38 13,08

Netto kasstroom (bedragen x € 1,-) Huuropbrengst per VHE Huuropbrengst per VHE (ex. Brede Scholen) Netto kasstroom per VHE Rentelasten en soorgelijke kosten per VHE Netto kasstroom na rente per VHE

5.788 5.578 2.749 1.840 909

5.281 5.281 2.588 1.766 822

4.983 4.983 3.028 1.606 1.421

4.674 4.674 2.289 1.304 985

Financiële continuïteit Rentabiliteit: • Rentabiliteit eigen vermogen in % • Rentabiliteit totaal vermogen in % Current ratio Solvabiliteit Rentedekkkingsgraad Loan to Value in %

-3,31 2,83 0,97 27,85 1,5 47

1,13 3,04 2,56 31,16 1,6 37

10,48 5,97 3,81 30,87 1,6 36

8,83 5,28 6,79 29,30 1,7 35

1.091 69.782 100,04 25,42

1.133 69.294 99,98 25,51

1.185 68.094 101,71 24,74

1.239 68,333 104,00 25,07

Netto Bedrijfslasten Netto bedrijfslasten per VHE Personeelskosten per FTE Aantal VHE per FTE Personeelsbezetting gemiddeld per jaar


2014

2013

2012

2011

Aantal formatieplaatsen • Directie / management / secretariaat • Financiën • Wonen • Servicedienst • Vastgoed

2,56 5,42 7,56 5,00 4,88

2,56 5,42 7,65 5,00 4,88

2,56 5,42 6,88 5,00 4,88

2,56 5,42 6,88 6,00 4,21

Personeelsbezetting ultimo gecorrigeerd voor langdurige ziekten

25,42

25,51

24,74

25,07

omschrijving Personeelsbezetting


B.Jaarrekening 2014

75 · jaarverslag 2014 · B1 jaarrekening 2014 \\ Balans per 31 december 2014

B1

Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

bedragen x € 1.000 ACTIVA

31 december 2014

31 december 2013

Vaste activa Materiële vaste activa B 6.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

158.752

137.756

7.151

8.753

789

850 166.692

Vastgoedbeleggingen B 6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie

20.857

147.359

25.170 20.857

Financiële vaste activa B 6.3 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Overige financiële vaste activa

23 6.378 81

25.170

118 3.310 102 6.482

Vlottende activa Voorraden B 6.4 Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

1.520 52

3.530

2.357 62 1.572

Vorderingen B 6.5 Huurdebiteuren Vorderingen groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen B 6.6

Totaal activa

161 0 0 15 32

2.419

143 198 419 23 81 208

864

2.086

3.628

197.897

182.970

76 · jaarverslag 2014 · B1 jaarrekening 2014 \\ Balans per 31 december 2014

bedragen x € 1.000 PASSIVA

31 december 2014

Eigen vermogen B 6.7 Overige reserves

55.105

31 december 2013

57.019 55.105

Voorzieningen B 6.8 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen

991 45

57.019

384 41 1.036

Langlopende schulden B 6.9 Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

130.517 312

425

120.866 307 130.829

Kortlopende schulden B 6.10 Leningen kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

6.957 665 0

121.173

1.658 644 293 72 1.686

821 2.484 10.927

4.353

197.897

182.970

77 · jaarverslag 2014 · B2 jaarrekening 2014 \\ Winst- en verliesrekening over 2013

B2

Winst- en verliesrekening over 2014 bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten - Afschrijvingen materiële vaste activa - Overige waardeverminderingen materiële vaste activa - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudslasten - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

REF.

2014

2013

8.1 8.2

14.781 50

13.470 45

8.3

178

96

8.4 8.5

222 45

188 51 15.276

13.850

8.6

5.867

5.143

8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13 8.14

3.715 1.358 253 256 2.663 240 90 3.209

5.070 1.261 231 249 2.490 261 97 2.416 17.651

17.218

Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.15

3.456

127

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

8.16

2.562

1.970

-3.269

-1.525

Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten

8.17 8.18

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen - Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

8.19 8.20

586 -7.296

397 -4.901 -6.710

-4.504

-9.979

-6.029

3.221 0

-347 1

-6.758

-6.375

78 · jaarverslag 2014 · B3 jaarrekening 2014 \\ Kasstroomoverzicht 2014

B3

Kasstroomoverzicht 2014 2014

Directe methode (bedragen x € 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten - Ontvangsten van huurders - Ontvangsten overig

2013

14.720 176

13.511 80 14.896

- Betalingen aan werknemers - Betalingen aan leveranciers onderhoud - Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten - Betalingen overige

-1.777 -2.653

-831 -2.196

-977 -1.526

Kasstroom uit bedrijfsoperaties - Ontvangen interest - Betaalde interest

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) - Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar

-7.905

-6.933

6.991

6.658

117 -4.795

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - Investeringen in financiële vaste activa - Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

13.591

-1.754 -3.124

113 -4.948 -4.678

-4.835

2.313

1.823

-15.877

-9.447

875 -293

449 0

198

0 -15.097

12.900 -1.658

-8.998

15.000 -13.168 11.242

1.832

-1.542

-5.343

0

3.481

Stand per 1 januari Liquide middelen

3.628

8.971

Mutaties boekjaar Liquide middelen

-1.542

-5.343

Stand per 31 december Liquide middelen

2.086

3.628

79 · jaarverslag 2014 · B4 jaarrekening 2014 \\ Algemene toelichting

B4

Algemene toelichting B 4.1

Algemeen Woongroep Marenland is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Appingedam, Bedum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Energieweg 6 te Appingedam. Woongroep Marenland is een maatschappelijke organisatie die zich primair richt op de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Zij heeft daarbij grote aandacht voor een optimaal woonklimaat. Woongroep Marenland is geworteld in de Christelijke traditie, van waaruit zij haar verantwoordelijkheid serieus neemt en een solide, betrouwbare partner wil zijn.

B 4.2

Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar, met uitzondering van de toegepaste stelselwijzigingen zoals opgenomen in paragraaf 4.5. Voor inzichtsdoeleinden heeft er een reclassificatie plaatsgevonden. De boekwaarden van de verkopen staan verantwoord onder het netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille. In de jaarrekening 2013 stond dit verantwoord onder de waardeverandering sociaal vastgoed.

B 4.3

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit worden de bepalingen van Titel 9 boek 2 BW voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winsten verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

B 4.4

Consolidatie Woongroep Marenland heeft twee verbindingen. Het betreft Marenland Beheer B.V. en Overdiep B.V. Beide BV’s fungeren als risico-BV en vormen voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid. De BV’s hebben in 2014 geen activiteiten verricht. Gezien het relatief geringe belang van de omvang van de activiteiten van de groepsmaatschappijen van Woongroep Marenland is gebruik gemaakt van de vrijstelling voor consolidatie.


B 4.5

Stelselwijzingen Naar aanleiding van RJ-Uiting 2013-15 ‘Richtlijn 290: Financiële instrumenten (2013)’ moeten embedded derivaten gescheiden worden van het basiscontract, indien wordt voldaan aan de daarvoor geldende criteria. De derivaten worden vervolgens separaat in de balans verwerkt. Woongroep Marenland heeft een tweetal extendible leningen. Dit zijn leningscontracten waarbij de bank de optie heeft om na een aantal jaren de lening voor een additioneel aantal vooraf overeengekomen jaren tegen een vooraf vastgesteld vast rentepercentage te verlengen. Deze geschreven opties voldoen aan de criteria voor embedded derivaten en zijn per 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. De reële waarde van de embedded derivaten bedroeg per 31 december 2013 € 2.000.498 en per 31 december 2014 € 4.031.788. De bij het aangaan van de derivaten vooruit ontvangen premie bedroeg per 31 december 2013 € 333.375 en per 31 december 2014 € 313.830. De cumulatieve impact is als een rechtstreekse mutatie van de overige reserves binnen het eigen vermogen per 1 januari 2014 verwerkt. Hierdoor is het eigen vermogen per 1 januari 2014 afgenomen met € 1.667.123. Het resultaat over 2014 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 2.931.000 negatief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, dan zou het resultaat € 881.000 negatief hebben bedragen. In lijn met RJ-Uiting 2013-15 zijn de vergelijkende cijfers niet aangepast.

B 4.6

Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directeur-bestuurder van Woongroep Marenland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2.36 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.


B 4.7

Effecten regeringsbeleid Woongroep Marenland wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De verhuurderheffing bedroeg in 2014 € 0,9 miljoen. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Woongroep Marenland op van € 1,1 miljoen in 2015 naar € 1,3 miljoen in 2017. Vanaf 2018 wordt er rekening gehouden met het tarief van 2017, met een jaarlijkse stijging van de WOZ van 0,5%. Woongroep Marenland verwacht voor ca. € 3,8 miljoen gebruik te maken van de korting (€ 15.000 per te slopen woning) voor de krimpregio’s. De korting wordt met name in de jaren 2017 t/m 2020 gekregen. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 0,5 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Woongroep Marenland rekening met een totale saneringssteunheffing van € 0,6 miljoen. Het herstructureringsprogramma is voor Woongroep Marenland haalbaar en betaalbaar. We hebben dan ook geen voornemens om ontwikkelprojecten geforceerd stop te zetten. Woongroep Marenland zet haar beleid van een doelmatige maar sobere bedrijfsvoering voort. De bedrijfslasten per verhuureenheid bedragen in 2014 € 1.091. We werken continu aan de efficiency van de bedrijfsvoering.

82 · jaarverslag 2014 · B5 jaarrekening 2014 \\ Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling

B5

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling B 5.1

Algemeen Algemene grondslag De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de nieuwe herziene RJ 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. Woongroep Marenland kiest voor haar jaarrekening voor het categorale model. Voor de informatievoorziening aan het CFV zal het functionele model worden toegepast. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings-of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winsten verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. De toelichtingen op posten in de balans en de winsten verliesrekening zijn in de jaarrekening genummerd.

Aardbevingsschade In de balans is het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie opgenomen voor respectievelijk € 165,9 en € 20,9 miljoen (totaal € 186,8 miljoen). Vastgoedeigenaren in de provincie Groningen, in het bijzonder Noordoost Groningen en in gedeelten van de stad Groningen, worden geconfronteerd met mogelijke schade aan het vastgoed als gevolg van aardbevingen veroorzaakt door de gaswinning door de NAM. Op grond van wettelijke bepalingen is de exploitant van de gasvelden, zijnde de NAM, aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Woongroep Marenland gaat er dan ook vanuit dat alle vormen van schade als gevolg van de aardbevingen volledig vergoed worden door de NAM. De onderhandelingen over procedures voor schadevaststelling en schadeafhandeling zijn nog onderwerp van gesprek met de betrokken partijen, waaronder de NAM en het Centrum Veilig Wonen. Bijkomend risico is dat schades nu nog niet altijd zichtbaar zijn en zich mogelijk op langere termijn pas zullen uiten.


Woongroep Marenland heeft bezit in dit gebied. Het vastgoed is als volgt verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden:

gemeenten

Vastgoed verdeeld over de diverse gemeenten en risicogebieden

Balanswaarde x € 1.000

G-Cirkel

Appingedam 140.392 0,34 - 0,38 Loppersum 17.957 0,38 - 0,42 Eemsmond

26.760

0,34 - 0,36

Delfzijl

1.651

0,30 - 0,34

Totaal 186.760

De indeling in risicogebied is ontleend aan het interim advies van 15 mei 2014 van het Nederlands Normalisatie Instituut. In deze risicogebieden is schade aan vastgoed waarneembaar. Het gebied van de gemeente Loppersum wordt het zwaarst getroffen. In dit gebied is er sprake van frequente aardbevingen en zichtbare (aardbeving) schade aan het bezit. Woongroep Marenland heeft bij ca. 11% van haar bezit aardbevingschade, met een bedrag van veelal € 1.000 tot € 6.000 per schadegeval. Er zijn enkele grotere schades met een maximum van € 20.000 per schade. Woongroep Marenland ervaart dat er in Noordoost Groningen sprake is van afnemende transactievolumes tegen lagere prijzen én dat transacties vooral plaatsvinden tussen lokale partijen en bewoners. Er waren en zijn nagenoeg geen nieuwe toetreders tot deze gebieden. In de waardering per 31 december 2014 zijn de lagere prijzen (leegwaarden) in de waardering meegenomen. In hoeverre de daling in leegwaarden wordt veroorzaakt door economische ontwikkelingen (economische recessie, krimp) of door de aardbevingen, is volgens taxateurs op dit moment nog niet te duiden. In de waardering van het vastgoed is per 31 december 2014 geen rekening gehouden met een mogelijke impairment vanwege aardbevingschade, daar de vastgestelde schades door de NAM worden vergoed. Door de ligging van het vastgoed kan Woongroep Marenland worden geconfronteerd met mogelijke risico’s ten aanzien van de waardering en de toekomstige bedrijfsvoering als gevolg van de aardbevingen. De risico’s kunnen als volgt worden geduid: Vastgoed - Risico op afnemende leegwaarde en/of vertraagde verkopen door verandering van het sentiment in de markt ten aanzien van de bewoonbaarheid van de omgeving. Dit in aanvulling op de demografische ontwikkelingen in de regio (waarde schade); - Risico op de lagere kasstroom door leegstand vanwege onverhuurbaarheid en/of afnemende vraag en/of vertraagde oplevering van nieuwbouw projecten en daardoor latere start van huurinkomsten (exploitatieschade); - Risico van directe fysieke schade aan het vastgoed (herstelschade); - Risico van verplichtingen tot versterking van het bezit om deze aardbevingsbestendig te maken, dit in lijn met de Nederlandse Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen (versterkingsschade); - Risico van hogere bouwkosten voor nieuwbouw projecten waar geen extra baten tegen overstaan (bouwschade).


Bedrijfsvoering - Risico van extra kosten door verhoogde aandacht/extra te leveren inspanningen voor de exploitatie van het vastgoed en/of in de contacten met huurders, belanghebbenden, overhead en projectontwikkeling; - Risico van aansprakelijkheid voor kosten bij optreden van persoonlijke ongelukken bij huurders als gevolg van aardbevingschade en/of het verliezen van de huurwoningen; - Risico van kosten als gevolg van inspanningen om schade te beperken of moeten voorzien in noodvoorzieningen zowel in de bedrijfsvoering als in de huisvesting van huurders; - Risico van extra financieringskosten doordat reparatie van schades cq inspanningen om schades te delen en/of te beperken eerder gemaakt moeten worden dan vergoeding (huuropbrengsten en/of externe financiering) wordt ontvangen. Voor sociaal vastgoed gewaardeerd op basis van bedrijfswaarde is het effect slechts beperkt waarneembaar, omdat dit vastgoed gewaardeerd is op basis van de contante waarde van de exploitatiekasstromen. Voor de daarbij gehanteerde uitgangsposities wordt verwezen naar de toelichting op paragraaf B 5.2 (waarderingsgrondslagen) en paragraaf B 6.1.1. (toelichting op de balans) zoals opgenomen in de toelichting op de jaarrekening. De genoemde risico’s voor het vastgoed en bedrijfsvoering geven een indicatief overzicht van de mogelijke risico’s. De omvang en het effect van deze risico’s is op dit moment onbekend en daarmee niet in de waardering begrepen. Op grond van wettelijke bepalingen is de NAM aansprakelijk voor alle schade als gevolg van de exploitatie van de gasvelden. Externe deskundigen doen geen uitspraken over de effecten voor de toekomst. Evenmin kunnen zij aangeven hoe marktpartijen in de toekomst het aardbevingsrisico zullen verdisconteren in de marktwaardering en de WOZ-waardering van het vastgoed. Voor zover er een effect is als gevolg van aardbevingen, is dit niet verdisconteerd in de marktwaarde in verhuurde staat per balansdatum, omdat externe deskundigen nog geen effect waarnemen én geen inschatting kunnen maken van het effect op het sentiment van de markt bij voortgaan van aardbevingen. Er zijn diverse externe rapporten (o.a. Ortec en de UvA) die elkaar tegenspreken over de effecten van de aardbevingen op vastgoedwaarde. In principe wordt herstel- en versterkingsschade direct door het Centrum Veilig Wonen/NAM afgehandeld en zou dit niet tot verdere kosten en uitgaande kasstromen bij Woongroep Marenland moeten leiden. Woongroep Marenland heeft daar waar mogelijk nieuwbouw- en verbeteringsprojecten stilgelegd tot meer duidelijkheid bestaat over de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen en de gevolgen daarvan voor de nieuwbouw en het bestaand bezit. De Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen is nog in concept. Momenteel worden op basis van de concept-richtlijn bestaande nieuwbouw projecten beoordeeld ten aanzien van de hogere bouwkosten. Met de NAM worden afspraken gemaakt over de hogere kosten. De werkzame corporaties in het DEAL gebied hebben in april 2015 overeenstemming bereikt met de NAM over de aanpak voor 2015 van een programma te versterken woningen en over de verdeling van de kosten. Eind 2015 wordt het programma 2016 vastgesteld. Als gevolg van bovenstaande omstandigheden bestaan een aantal onzekerheden ten aanzien van de waardering van het sociaal en commercieel vastgoed per 31 december 2014. Gezien de status van de inventarisatie van de technische en economische schade aan het vastgoed, de status van de Praktijk Richtlijn voor Aardbevingsbestendig bouwen, het ontbreken van voldoende referentie-transacties (zeker bij complexgewijze verkopen die de basis vormen voor een marktwaarde


waardering) en de lopende gesprekken en procedures met het Centrum Veilig Wonen, Dialoogtafel en de NAM, zijn de financiële consequenties hiervan vooralsnog niet op voldoende betrouwbare wijze te bepalen. Hierbij gaat Woongroep Marenland er vanuit dat de Rijksoverheid en daarmee de NAM de afspraken in het kabinetsbesluit van 17 januari 2014 zullen uitvoeren. Woongroep Marenland heeft beoordeeld of zij financieel in staat is om de gevolgen van de aardbevingschade (timing, verschil tussen uitgaande kasstromen als gevolg van schade herstel en beperking en extra kosten in haar bedrijfsvoering én te ontvangen vergoedingen) op te vangen en de toekomstige bedrijfsvoering te kunnen continueren. Naar mening van bestuur, met de kennis per balansdatum, is er geen aanleiding om te veronderstellen dat Woongroep Marenland hier niet toe in staat zou zijn. Een mogelijke lagere waardering van het vastgoed heeft geen effect op de leningsvoorwaarden. De financiering is geborgd bij het waarborgfonds, waarbij per balansdatum aan de criteria van het waarborgfonds (zijnde rentedekking, Debt-Service-Coverage-Ratio en Loan-to-value) wordt voldaan. Deze situatie leidt niet tot directe opeisbaarheid van de financiering. Woongroep Marenland schat dit risico ten aanzien van de continuïteit op dit moment nog als laag in.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt, die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woongroep Marenland zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake, indien de formalisering van het uitvoeringsbesluit en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Woongroep Marenland heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde bijdrageregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Woongroep Marenland betaalt hiervoor premies waarvan de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaalt. De pensioenrechten worden jaarlijks geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo 2014 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. Woongroep Marenland heeft geen verplichting tot het doen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.


Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Woongroep Marenland. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa, indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen.

Vennootschapsbelasting In 2009 heeft Woongroep Marenland de Vaststellingsovereenkomst (VSO2) ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ ondertekend. In de jaarrekening is de vennootschapsbelasting dienovereenkomstig verwerkt.

B 5.2

Balanswaardering Onroerende en roerende zaken in exploitatie Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld, gelden voor alle materiële vaste activa de volgende uitgangspunten.

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Vanaf 2012 is de bepaling van de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode, maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde, geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.


Verwerking van groot onderhoud Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan de bedrijfsgebouwen is geen voorziening groot onderhoud gevormd.

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Woongroep Marenland is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van haar beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woongroep Marenland zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal, worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. Woongroep Marenland onderkent voor haar sociaal vastgoed de componenten grond en opstal. De componenten installaties en inventaris zijn minder dan 10% van de investeringskosten. Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan het sociaal vastgoed is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Er is ook voor de leningen eveneens sprake van een actieve latentie vanwege het disagio op de leningen. Woongroep Marenland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen), die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De waardering vindt plaats op complexniveau. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur, is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern


geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, met uitzondering van de verwachte kosten van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente en van de genormeerde lastenniveaus. De gehanteerde uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening op een rij:

Nr

De gehanteerde uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening op een rij.

Omschrijving

Waarde/norm 2014

Waarde/norm 2013

Waarderingsmethode Op basis van actuele waarde Op basis van actuele waarde 1 vaste activa (bedrijfswaarde) (bedrijfswaarde) Afschrijving van de vaste 2 activa ter exploitatie 3

De verwachte restant exploitatieperiode op lineaire basis

De verwachte restant exploitatieperiode op lineaire basis

De ontwikkeling van de variabele en vaste bedrijfslasten Op basis van prognoses

Op basis van prognoses

4 Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5 6

Moment van disconteren Restwaarde

Huurstijging 2014 7 en volgende jaren 8

Vastgesteld streefhuurpercentage

medionumerando

medionumerando

€ 5.000 (CF-methode)

€ 5.000 (CF-methode)

2015 2,0% 2016-2019 3,5% 2020 en verder 2,0%

2014 3,25% 2015-2019 3,5% 2019 en verder 2,0%

68,8%

70,0%

Huurderving 9 bij frictieleegstand 0,5% 10

Mutatiegraad

0,5%

10% gedurende 5 jaar

10% gedurende 5 jaar

Stijging van de lonen 11 en sociale lasten

2015 1% 2016-2019 2% Vanaf 2020 3%

2014-2017 2,5% vanaf 2018 3%

Stijging van de variabele 12 en vaste lasten

2015 1% 2016-2019 2% Vanaf 2020 3%

2014-2017 2,5% vanaf 2018 3%

Stijging van het Conform MJOP Conform MJOP 13 planmatig onderhoud vanaf 2020 3% vanaf 2019 3% Tot einde levensduur. Tot einde levensduur. De heffing per € 1.000 WOZ- De heffing per € 1.000 WOZ waarde bedraagt voor de jaren waarde bedraagt voor de jaren 2015 t/m 2017 respectievelijk 2014 t/m 2017 respectievelijk € 4,49, € 4,91 en € 5,36 € 3,81, € 4,49, € 4,91 en Vanaf 2018 € 5,36 € 5,36 Vanaf 2018 € 5,36 14 Verhuurderheffing + WOZ-ontwikkeling + WOZ ontwikkeling


Voor 2015 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 2,0%, bestaande uit inflatie (1,0%) met een opslag van 1,0%. Voor de jaren 2016-2019 is rekening gehouden met een huurverhoging van 3,5%, bestaande uit inflatie (2,0%) en een opslag van 1,5%. De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Aangezien verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond is opgenomen in de bedrijfswaarde en vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond is, plaats op basis van een huidige vergelijkbare kavel of de vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als herwaarderingsreserve) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: - Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies.


- Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfslasten als ‘Overige waardeverminderingen materiële vaste activa’.

Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winsten verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeverminderingen materiële vaste activa’.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw, die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet-zijnde als een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie, wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van deze bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel koopwoningen verantwoord onder de post ‘onderhanden projecten’; het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder ‘onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winsten verliesrekening, verantwoord onder de post ‘overige waardeverminderingen materiële vaste activa’. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post ‘verkoop onroerende zaken’ als onder de post ‘overige waardevermeerderingen materiële vaste activa of ‘waardevermindering materiële vaste activa’. Afschrijvingen vinden het eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.


Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte directe opbrengstwaarde.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten of waardestijgingen, of beide, te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet-zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Woongroep Marenland waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt de marktwaarde in verhuurde staat. Het commercieel vastgoed wordt elke drie jaar volledig getaxeerd door de makelaar. Mutaties in de waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winsten verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Deelnemingen Deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De netto vermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien deze waarde negatief is, wordt daarvoor een voorziening gevormd. Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, tegen een lagere waarde.

Actieve belastinglatentie Actieve belastinglatenties worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde voor de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening worden gevolgd anderzijds. De berekening van de actieve belastinglatentie geschiedt tegen de belastingtarieven die op het eind van het verslagjaar gelden. Actieve belastinglatenties uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie, worden opgenomen voor zover het


waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd tegen contante waarde. Als disconteringspercentage voor contant maken is 4% genomen.

Overige financiële vaste activa Dit zijn de geactiveerde financieringskosten in verband met betaald disagio en de kosten die samenhangen met het afdekken van renterisico’s. Deze uitgaven worden naar rato van de looptijd afgeschreven.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Woongroep Marenland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woongroep Marenland de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt dit direct in de winsten verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs, wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief, zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winsten verliesrekening verwerkt.

Vastgoed bestemd voor verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toegerekende rente.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog niet verkochte woningen uit projectontwikkeling. Deze worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte


kosten om voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Dit is de verkrijgingsprijs op basis van de FIFO-methode of de lagere opbrengstwaarde. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Er zijn geen contractuele verplichtingen.

Huurdebiteuren Deze voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder ‘schulden aan kredietinstellingen’ onder ‘kortlopende schulden’. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.


Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en voor verliezen die op de balansdatum bestaan, waarbij het waarschijnlijk is dat uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk is om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk is om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.

Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde overtreffen, wordt voor deze meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus de aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Voorziening deelneming De voorziening deelneming betreft de negatieve netto vermogenswaarde van deelnemingen indien de corporatie zich aansprakelijk heeft gesteld voor de schulden van de deelneming, of zich stellig heeft voorgenomen de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen.

Overige voorzieningen (jubileumuitkering) Dit betreft een voorziening voor toekomstige jubileumuitkeringen op basis van de CAO Woondiensten. De voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde, waarbij rekening is gehouden met een vertrekkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is gerekend met 4%.

Schulden Schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt, op basis van de effectieve rente, gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.


De extendible leningen, die voldoen aan de criteria voor embedded derivaten, zijn per 1 januari 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden.

Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Ze worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.

B 5.3

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn. Bedrijfslasten worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balans-datum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, onder aftrek van de huurderving wegens leegstand, groot onderhoud en mogelijke herstructurering. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor 2014 bedroeg de maximale huurverhoging 4% bij een huishoudinkomen van minder dan € 34.085, 4,5% bij een huishoudinkomen tussen de € 34.085 en € 43.602 en 6,5% bij een inkomen van meer dan € 43.602. Woongroep Marenland heeft voor de huishoudinkomens minder dan € 34.085 een huurverhoging van 3,25% toegepast.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de van de huurders boven de netto huurprijs te ontvangen vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, na aftrek van de door leegstand gederfde vergoedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoed portefeuille Dit zijn de gerealiseerde winsten op verkoop van huurwoningen en nieuwbouw koopwoningen. Tussentijdse resultaten op verkoopprojecten (onderhanden projecten bij de vlottende activa) worden verantwoord volgens de ‘percentage


of completion’-methode. Deze methode houdt in dat tussentijds resultaatverantwoording plaatsvindt indien daartoe aanleiding bestaat. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft de behaalde verkoopopbrengst. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). De mutatie in de bedrijfswaarde wordt verwerkt via de mutatie actuele waarde. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering voor onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van de geactiveerde rente die onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

Overige bedrijfsopbrengsten Dit zijn onder andere de vergoeding voor de contractkosten, de aan derden doorberekende kosten voor administratie en het onderhoud.

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De ‘afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie’ worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op basis van de actuele waarde ( bedrijfswaarde). Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode, op basis van de geschatte economische levensduur. Op grond- en marktwaarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Woongroep Marenland past de componentenmethode niet toe. De kosten van inrichting en installaties blijven binnen het zogenaamde tienprocentscriterium. Toekomstige vervanging van deze componenten wordt als onderhoudslast in de winsten verliesrekening verantwoord. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn begrepen onder de afschrijvingen.


Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Dit zijn de afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde, de dotatie aan de voorziening onrendabele top en de overige waardeverminderingen dan wel een terugneming daarvan. Mutaties in bijzondere waardeverminderingen ontstaan door een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten Woongroep Marenland heeft haar pensioenregelingen verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

Lasten onderhoud Hieronder worden zowel de onderhoudskosten door derden als die door de eigen dienst opgenomen. De werkzaamheden hebben daadwerkelijk in het verslagjaar plaatsgevonden. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.


Leefbaarheid De kosten van leefbaarheid betreffen de kosten van fysieke ingrepen, niet-zijnde investeringen en uitgaven, voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woongroep Marenland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden onder andere verantwoord de algemene kosten van de bedrijfsvoering, belastingen, verzekeringen, kosten leveringen en diensten en dergelijke. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

Uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering Op grond van de BBSH is de vorming van een herwaarderingsreserve binnen het eigen vermogen niet vereist. Niet gerealiseerde waardestijgingen worden daarom als onderdeel van de overige reserves gepresenteerd. Het gerealiseerde deel van de herwaardering ten gevolge van afschrijving en verkoop, ontstaan door het waarderen van de materiële vaste activa volgens het actuele waardemodel, is als afzonderlijke post (uit de overige reserves vrijgevallen gerealiseerde herwaardering) ten gunste van de winsten verliesrekening gebracht.

Rente Rentebaten Als rentebaten worden de ontvangen rentevergoedingen op banksaldi, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord. Rentebaten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Als ‘opbrengsten financiële vaste activa’ worden rentevergoedingen en eventuele koerswinsten verantwoord.

Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van de leningenportefeuille. Geactiveerde rente wordt in de winsten verliesrekening verantwoord als rentebaten.


Rentelasten Onder deze post is de rentelast met betrekking tot schulden, boete wegens vervroegde aflossing en disagio op nieuwe leningen opgenomen. Rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woongroep Marenland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.

B 5.4

Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het treasurystatuut, waarin opgenomen het financieel beleid, vastgesteld door de treasurycommissie. In het treasurystatuut wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasurybeleid van Woongroep Marenland dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Woongroep Marenland zich volgens haar treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Woongroep Marenland is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Woongroep Marenland loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woongroep Marenland risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woongroep Marenland risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde


vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woongroep Marenland caps en collars afgesloten alsmede renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Woongroep Marenland heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woongroep Marenland maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Voor haar financiering is Woongroep Marenland grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (derivaten) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedgeaccounting wordt toegepast of niet. Woongroep Marenland past hedge-accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Woongroep Marenland gedocumenteerd. Woongroep Marenland stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten zijn instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld, geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Woongroep Marenland past kostprijshedge-accounting toe voor


de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de financiële baten en lasten.

B 5.5

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woongroep Marenland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd, een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd, hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar, trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

Verhuurderheffing De sector wordt met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan zijn nog onzeker. Woongroep Marenland heeft de verhuurderheffing berekend op basis van de informatie van het CFV. De verhuurderheffing loopt van € 1,1 miljoen in 2015 tot € 1,3 miljoen in 2017. Vanaf 2018 houden we rekening met het tarief van 2017 en een WOZ-stijging van 0,5% per jaar. Woongroep Marenland houdt op basis van haar SVB rekening met de korting voor de krimpregio’s van € 15.000 per te slopen woning.

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van vijf woningen per jaar. Dit aantal is gebaseerd op het huidige verkoopplan. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2014 € 1,1 miljoen lager uitvallen.


Vastgoedbeleggingen, reële waarde De reële waarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen. De reële waarde is vastgesteld door de contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen. De vastgoedbeleggingen zijn volledig berekend door een externe makelaar. Voor een tweetal objecten van bedrijfsonroerend goed heeft een contra-expertise plaatsgevonden. De door de makelaar vastgestelde waarde is in de jaarrekening verantwoord.

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen die zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad bepaald op 10%.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerpfase en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.

Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woongroep Marenland een aantal standpunten ingenomen die door het onderzoek van de belastingdienst tot en met de aangifte 2011 zijn getoetst. Het betreft de fiscale afwaardering bij sloop tot sociale grondprijs, de afwaardering bij dalende WOZ-waardes en het vormen van een herbestedingsreserve.


In 2014 zijn afspraken met de fiscus gemaakt met betrekking tot het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen. De WOZ-ontwikkeling voor de komende jaren is onzeker. Als gevolg hiervan kan de fiscale last over 2014 nog wijzigingen ondergaan.

B 5.5

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de kasstromen uit operationele activiteiten direct afgeleid van de ontvangsten en uitgaven gedurende de verslagperiode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

104 · jaarverslag 2014 · B6 jaarrekening 2014 \\ Toelichting op de balans per 31 december 2014

B6

Toelichting op de balans per 31 december 2014 B 6.1

B 6.1.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2014

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde

132.052 -31.564 37.268 137.756

Mutaties 2014:

Desinvesteringen Overboeking van vastgoed in ontwikkeling Overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Overboeking van vastgoed bestemd voor verkoop Afschrijvingen Waardeveranderingen

-46 18.591 1.320 -90 116 -5.556 6.661 20.996

Stand per 31 december 2014

Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Culumatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeveranderingen

151.943 -37.120 43.929

Boekwaarde

158.752


Woongroep Marenland onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond - Opstal

geen afschrijvingen lineair 50 jaar

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 2.329 woningen en 252 parkeergelegenheden opgenomen. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013 bedraagt € 261,1 miljoen. Deze waarde is exclusief de twee brede scholen met totale stichtingskosten van € 17,7 miljoen. De overboeking van commercieel vastgoed in exploitatie betreft woningen die in 2014 onder de huurtoeslaggrens worden verhuurd (€ 157.000 last). Daarnaast worden garages overgeheveld als er sprake is van een Marenlandhuurder voor sociaal vastgoed (€ 61.000 last). Garages die worden verhuurd aan Marenlandhuurders voor commercieel vastgoed of derden worden overgeheveld naar commercieel vastgoed (€ 164.000 bate). De activa zijn verzekerd op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag bedroeg per 31 december 2014 € 223,2 miljoen en is vastgesteld op taxatiewaarde. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 107 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen vier woningen binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 440.000. De hiermee samenhangende bedrijfswaarde bedraagt € 440.000 en de boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt ca. € 202.000.

B 6.1.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2014

Verkrijgingsprijzen Waardeveranderingen Boekwaarde

11.591 -2.838 8.753

Mutaties 2014:

Investeringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking naar voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Waardeveranderingen

17.688 -18.591 607 -1.306 -1.602


Verkrijgingsprijzen Voorziening onrendabele investering Boekwaarde

9.871 -2.720 7.151


B 6.1.3

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2014

Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen Boekwaarde

3.235 -2.385 850

Mutaties 2014:

Investeringen Desinvesteringen - Verkrijgingsprijs - Afschrijvingen Afschrijvingen

165 -94 68 -200 -61


Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen Boekwaarde

De afschrijvingstermijnen bedragen: - kantoorgebouw - inventaris - vervoermiddelen

3.306 -2.517 789

lineair 25 jaar lineair 3-10 jaar lineair 5-10 jaar


B 6.2

B 6.2.1

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2014

Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Marktwaarde in verhuurde staat

27.657 -2.487 25.170

Mutaties 2014:

Investeringen Desinvesteringen Overboekingen naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboekingen van sociaal vastgoed in exploitatie Overboekingen van vastgoed bestemd voor verkoop Waardemutatie

131 -339 -1.320 90 460 -3.335 -4.313


Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Marktwaarde in verhuurde staat

26.566 -5.709 20.857

De boekwaarde van het commercieel vastgoed gewaardeerd op historische kostprijs bedraagt € 24,8 miljoen. De waarde gewaardeerd op bedrijfswaarde bedraagt € 26,3 miljoen. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2013 bedraagt € 25,5 miljoen. De activa zijn verzekerd op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag bedroeg per 31 december 2014 € 31,9 miljoen en is vastgesteld op taxatiewaarde. Van het commercieel vastgoed in exploitatie zijn alle woningen geoormerkt voor verkoop. Naar verwachting zullen twee woningen binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 406.000. De hiermee samenhangende marktwaarde in verhuurde staat bedraagt € 290.000 en de boekwaarde op basis van historische kostprijs bedraagt ca. € 311.000.


B 6.3

B 6.3.1

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen 2014

2013

Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen Winstuitkering

118 0 -95

117 1 0

Stand per 31 december

23

118

bedragen x € 1.000

De deelneming betreft een belang in Marenland Beheer B.V. van 100%. De deelnemingen betreffen:


Aandeel

- Marenland Beheer B.V. - Overdiep B.V.

B 6.3.1

100% 100%

Resultaat boekjaar

Eigen vermogen per 31-12-2014

0 0

23 20

Latente belastingvorderingen bedragen x € 1.000 Tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen en derivaten Tijdelijke verschillen i.v.m. extendible leningen Tijdelijke verschillen i.v.m. verkoopvijver Compensabele verliezen

31-12-1014

31-12-2013

109 515 76 5.678

132 0 0 3.178

6.378

3.310

De latente belastingvorderingen zijn gewaardeerd tegen contante waarde. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is 4% genomen. De tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen en derivaten hebben een resterende gemiddelde looptijd van twee respectievelijk vijf jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 130.000. De tijdelijke verschillen i.v.m. extendible leningen hebben betrekking op de waardering van de extendible leningen en swaptions. De nominale waarde van deze latentie bedraagt circa € 929.000.


De tijdelijke verschillen i.v.m. de verkoopvijver hebben betrekking op de woningen bestemd voor verkoop binnen vijf jaar. De nominale waarde van deze latentie bedraagt circa € 86.000. Vanaf 2014 is fiscale winst beschikbaar ter compensatie. Naar verwachting gaat Woongroep Marenland vanaf 2021 vennootschapsbelasting betalen. De niet opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.

B 6.3.3

Overige financiële vaste activa bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari Afschrijving/afwaardering Stand per 31 december

2014

2013

102 -21

124 -22

81

102

Dit betreft geactiveerde financieringskosten en bestaat uit disagio en betaalde premies. De afschrijving/afwaardering voor 2014 bedraagt € 21.000.

B 6.4

Voorraden bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

1.520 52

2.357 62

1.572

2.419

Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

B 6.4.1

Vastgoed bestemd voor de verkoop bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2014 Investeringen Desinvesteringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Waardemutatie Stand per 31 december 2014

Het betreft twee woningen (2013: zes) en een aantal kavels.

2.357 9 -286 -116 -460 16 1.520


B 6.5

Vorderingen bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

161 0 0 0 15 32

143 0 198 419 23 81

208

864

Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

Alle vorderingen hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.

B 6.5.1

B 6.5.2

Huurdebiteuren bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

Huidige huurders Vertrokken huurders

157 116

135 102

Af: Voorziening dubieuze debiteuren

273 -112

237 -94

161

143

31-12-2014

31-12-2013

0

198

0

198

Vorderingen groepsmaatschappijen bedragen x € 1.000 Marenland Beheer B.V.


B 6.5.3

Belastingen bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

0

419

0

419

31-12-2014

31-12-2013

10 5

10 13

15

23

31-12-2014

31-12-2013

32

81

32

81

31-12-2014

31-12-2013

2 108 1.976

2 308 3.318

2.086

3.628

Omzetbelasting

B 6.5.4

Overige vorderingen bedragen x € 1.000 Openstaande debiteuren Overige

B 6.5.5

Overlopende activa bedragen x € 1.000 Vooruitbetaalde kosten

B 6.6

Liquide middelen bedragen x € 1.000 Kas Rekening courant banken Deposito’s

De liquide middelen zijn onmiddellijk opeisbaar. Woongroep Marenland beschikt over een rekeningcourant-faciliteit van € 2,1 miljoen.


B 6.7

Eigen vermogen bedragen x € 1.000 Overige reserves Stand per 31 december 2013 Stelselwijziging embedded derivaten Stand per 1 januari 2014

57.019 -1.667 55.352

Uit resultaatbestemming

-6.758

Mutaties rechtstreeks via eigen vermogen: Gerealiseerde herwaardering Waardeverandering sociaal vastgoed

-2.562 9.073


55.105

Ultimo 2014 is in totaal € 52,0 miljoen aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2013: € 45,7 miljoen).

bedragen x € 1.000 Ongerealiseerde herwaardering 1 januari 2014 Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering door verkoop Gerealiseerde herwaardering Waardeverandering sociaal vastgoed Toevoegingen/onttrekkingen Ongerealiseerde herwaardering 31 december 2014

45.722 -2.491 -71 -2.562 9.073 -224

52.009


B 6.8

B 6.8.1

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 2014

2013

Stand per 1 januari Overboeking van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

384 607

0 384


991

384


De voorziening heeft een resterende looptijd korter dan een jaar.

B 6.8.2

Overige voorzieningen 2014

2013

Stand per 1 januari Ontrekkingen in het boekjaar Dotatie in het boekjaar

41 -1 5

36 0 5


45

41


Onder overige voorzieningen is de voorziening jubileumuitkering opgenomen. De voorziening is overwegend langlopend. De voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 4%.


B 6.9

Langlopende schulden De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: 31-12-2014


Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

31-12-2013

looptijd > 5 jaar

totaal

looptijd > 5 jaar

totaal

109.533 0

130.517 312

99.572 0

120.866 307

109.533

130.829

99.572

121.173

Het verloop van deze post is als volgt weer te geven:

B 6.9.1

Leningen kredietinstellingen 31-12-2014

31-12-2013

Stand per 1 januari leningen kredietinstellingen > 1 jaar Leningen kredietinstellingen < 1 jaar Stelselwijziging waardering embedded derivaten

120.866 1.658 1.667

107.524 13.168 0

Totaal 1 januari Opnamen Aflossingen Waardeverandering embedded derivaten

124.191 12.890 -1.658 2.051

120.692 15.000 -13.168 0

Stand per 31 december Leningen kredietinstelling < 1 jaar

137.474 6.957

122.524 1.658

Leningen kredietinstelling > 1 jaar

130.517

120.866


Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Gemiddeld werd op de leningen 3,90% rente betaald (2013: 3,90%). Voor vier variabel rentende leningen zijn renteswaps aangegaan om het variabele rente risico op deze leningen af te dekken. Voor twee leningen met variabele rente is het renterisico afgedekt middels een collar. De verschuldigde rente voor de collar ligt tussen de 2,00 en 5,50%.


Transactiedatum

Ingangsdatum

Einddatum

Hoofdsom in € 1.000

Vaste rente swap

Marktwaarde 31-12-2014

Swap

21/04/05

17/05/06

18-05-2020

5.000

4,00

-1.112

Swap

21/04/05

15/12/06

16-12-2019

10.000

4,06

-1.885

Swap

21/04/05

15/11/07

15-11-2017

5.000

4,10

-591

Swap

21/04/05

16/10/07

16-10-2018

10.000

4,12

-1.568

Collar

21/04/05

15/08/06

17-08-2015

5.000

-90

Collar

21/04/05

15/12/06

15-12-2016

5.000

-186 -5.432

Bij 1% en 2% rentedaling bedraagt de marktwaarde € -/- 7,0 miljoen respectievelijk -/- € 8,5 miljoen. De bovenvermelde rente-instrumenten hebben geen marktwaardeverrekening en geen eenzijdige of tweezijdige breakclausules. Onder de leningen is voor een bedrag van € 30 miljoen (2013: € 30 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Voor deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,41 %. De credit spread die op deze leningen wordt betaald, wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,29% (2013: 0,27%).

Ingangsdatum


Marktwaarde 31-12-2014

Marktwaarde -/- 100 bps

Marktwaarde -/- 200 bps

NWB41

2013

5.000

8.569

11.168

13.767

NWB83

2012

5.000

8.808

11.427

14.045

NWB770

2010

10.000

15.699

20.029

24.359

NWB784

2011

10.000

16.295

21.142

25.989

30.000

49.371

63.766

78.160

Basisrenteleningen

De extendible leningen, die voldoen aan de criteria voor embedded derivaten zijn per 1 januari 2014 afgescheiden van het basiscontract en afzonderlijk in de balans verwerkt onder langlopende schulden. Dit betekent een stelselwijziging per 1 januari 2014 van € 1,7 miljoen ten laste van het vermogen. De rentelast met betrekking tot de extendibles in 2014 bedraagt € 444.045 en het verschil van € 19.545 ten opzichte van de betaalde rente ad € 424.500 wordt bijgeschreven op de leningen. De waardering van de leningen ultimo boekjaar 2014 bedraagt € 9,7 miljoen. Als gevolg van de sterk gedaalde rentecurve ultimo 2014 is de negatieve waarde van de embedded swaptions toegenomen tot een bedrag van € 4,0 miljoen. Het verschil ten opzichte van de waardering ultimo 2013 wordt ten laste van het renteresultaat 2014 gebracht, oftewel een bedrag van € 2,0 miljoen.


Ingangsdatum


NWB33

2007

5.000

NWB34

2007

5.000

Extendibles

10.000

Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Voor de leningen van kredietinstellingen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw plaatsgevonden tot een bedrag van € 112,4 miljoen. Tot een bedrag van € 21,4 miljoen is sprake van gemeentegarantie. De duration van de gehele portefeuille bedraagt 9 jaar (2013: 10 jaar).

B 6.9.2

Waarborgsommen bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

234 78

232 75

312

307

Waarborgsommen Rente waarborgsommen

De waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd is. Momenteel bedraagt deze € 110 per woning.

B 6.10

Kortlopende schulden De looptijd van de kortlopende schulden is korter dan 1 jaar.

B 6.10.1

Leningen kredietinstellingen bedragen x € 1.000 Leningen kredietinstellingen

31-12-2014

31-12-2013

6.957

1.658

6.957

1.658


B 6.10.2

Schulden aan leveranciers bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

665

644

665

644

31-12-2014

31-12-2013

0

293

0

293

Schulden aan leveranciers

B 6.10.3

Schulden aan groepsmaatschappijen bedragen x € 1.000 Overdiep B.V.

Voor de schulden aan groepsmaatschappijen gelden geen specifieke voorwaarden.

B 6.10.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

58 37 726

57 15 0

821

72

31-12-2014

31-12-2013

1.835 163 33 31 172 111 89 50

1.416 138 27 14 60 0 0 31

2.484

1.686

Loonheffing Premies sociale verzekeringen en pensioenen Omzetbelasting

B 6.10.5

Overlopende passiva bedragen x € 1.000 Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur Accountantskosten Afrekening servicekosten Bouwfacturen diverse projecten ICT Verlofdagen Overige

118 · jaarverslag 2014 · B7 jaarrekening 2014 \\ Niet in de balans opgenomen verplichtingen

B7

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Tot een bedrag van € 112,4 miljoen worden leningen op kredietinstellingen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Aanspraken op deelname aan tekorten van het Fonds kan tot een bedrag van € 4,1 miljoen. Woongroep Marenland verwacht, indien noodzakelijk, aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Woongroep Marenland garandeert de financiering van Marenland Beheer B.V. voor minimaal één jaar. Woongroep Marenland heeft voor de bouw van het woonzorgcentrum Opwierde in Appingedam een aannemingsovereenkomst lopen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen van deze aannemingsovereenkomst bedragen € 2,1 miljoen. Voor de verbetering van 39 woningen in het centrum van Appingedam bedraagt de niet uit de balans blijkende verplichting € 0,1 miljoen. Woongroep Marenland heeft met de gemeenten Appingedam en Eemsmond de intentie uitgesproken in de toekomst een aantal grondlocaties af te nemen. Deze afname wordt verwacht in 2016 en 2017 en bedraagt circa € 0,9 miljoen. Woongroep Marenland heeft het voornemen om in 2015 twee verbeteringsprojecten uit te voeren voor een bedrag van € 2,1 miljoen. Woongroep Marenland heeft ultimo 2014 haar licenties voor haar ERP systeem verlengd. Het contract loopt van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2024. Het contract heeft een waarde van € 0,7 miljoen.

119 · jaarverslag 2014 · B8 jaarrekening 2014 \\ verbonden partijen

B8

Verbonden partijen Als verbonden partij worden aangemerkt alle rechtspersonen waarover overheersende zeggenschap, gezamenlijke zeggenschap of invloed van betekenis kan worden uitgeoefend. Ook rechtspersonen die overwegende zeggenschap kunnen uitoefenen worden aangemerkt als verbonden partij. Ook de statutaire directieleden, andere sleutelfunctionarissen in het management van Woongroep Marenland en nauwe verwanten zijn verbonden partijen. Woongroep Marenland heeft een aandelenbelang in Marenland Beheer B.V. en indirect in Overdiep B.V. In Marenland Beheer B.V. en Overdiep B.V. hebben in 2014 geen activiteiten plaatsgevonden. Gedurende 2014 is de directeur-bestuurder opgetreden als bestuurder van tien VvE’s waarin Woongroep Marenland een meerderheidspositie heeft. Met deze VvE ’s zijn geen leningscontracten afgesloten.

120 · jaarverslag 2014 · B9 jaarrekening 2014 \\ Toelichting op de winsten verliesrekening over 2014

B9

Toelichting op de winsten verliesrekening over 2014 B 9.1

Huuropbrengsten 2014

2013

13.623 1.406

12.951 816

15.029

13.767

-193 -55

-251 -46

14.781

13.470

501 596 125 55

411 593 76 0

Totale toename Af: uit exploitatie nemen wegens sloop uit exploitatie nemen wegens verkoop

1.277 0 -15

1.080 -95 -7

Toename per saldo

1.262

978

bedragen x € 1.000 Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

De toename van de netto huren t.o.v. 2013 bedraagt € 1.262.00 en is als volgt te verklaren: Huurverhogingen In exploitatieneming van nieuwbouw Effect streefhuur Overig

B 9.2

Opbrengsten servicecontracten bedragen x € 1.000 Overige goederen, leveringen en diensten

2014

2013

50

45

50

45


B 9.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bedragen x € 1.000

2014

2013

Opbrengsten verkoop bestaand bezit Af: Boekwaarde

561 -378

199 -78

183

121

-5

-25

178

96

2014

2013

222

188

222

188

Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor de verkoop

B 9.4

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf bedragen x € 1.000 Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen

B 9.5

Overige bedrijfsopbrengsten bedragen x € 1.000 Contractkosten huurders Doorberekende administratiekosten Doorberekende kosten onderhoud Overige baten

B 9.6

2014

2013

5 16 0 24

5 19 6 21

45

51

2014

2013

5.556

4.953

200

190

111

0

5.867

5.143

Afschrijvingen materiële vaste activa bedragen x € 1.000 Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie Versnelde afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie


B 9.7

Overige waardeverminderingen materiële vaste activa 2014

2013

1.306 12116118 16

3.679 323 1.014 221 404

2.412

571-

3.715

5.070


2014

2013

Lonen en salarissen Af: uitkering ziekteverzuimverzekering

1.361 -3

1.281 -20

1.358

1.261

bedragen x € 1.000 Afwaardering vastgoed in ontwikkeling Afwaardering commercieel vastgoed Afwaardering vastgoed bestemd voor verkoop Nagekomen stichtingskosten Overig Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie

B 9.8

Lonen en salarissen

In 2014 bedroeg het aantal personeelsleden 27 (2013: 28).

B 9.9

Sociale lasten bedragen x € 1.000 Sociale lasten

B 9.10

2014

2013

253

231

2014

2013

256

249

Pensioenlasten bedragen x € 1.000 Pensioenlasten


B 9.11

Onderhoudslasten bedragen x € 1.000 Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Af: onderhoud door eigen medewerkers

B 9.12

2013

575 360 289 1.360 325 -246

578 286 293 1.235 348 -250

2.663

2.490

2014

2013

184 56

226 35

240

261

Leefbaarheid bedragen x € 1.000 Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid

B 9.13

2014

Lasten servicecontracten bedragen x € 1.000 Lasten servicecontracten

2014

2013

90

97


B 9.14

Overige bedrijfslasten 2014

2013

65 149 62 110 27 92 0 57 69 63 39 0 -12 4 919 88 40 21 928 472 16

73 154 55 142 44 106 12 36 55 62 62 0 -1 6 891 86 44 24 521 36 8

3.209

2.416


2014

2013

Waardeveranderingen commercieel vastgoed in exploitatie

3.456

127

bedragen x € 1.000 Kosten huisvesting en inventaris Kosten automatisering Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Representatie en advertenties Overige personeelskosten Interim-management/inleenkrachten Advieskosten Raad van Toezicht Kosten externe controle Fiscale advieskosten Kosten visitatie BTW prorata Overige beheerskosten Belastingen Assurantiepremies Energiekosten leegstaande woningen Contributie landelijke federatie Verhuurderheffing Heffing centraal fonds Diversen

B 9.15

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De waardeverandering heeft betrekking op de mutatie van de waardering marktwaarde van het commerciële vastgoed in exploitatie.


B 9.16

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering bedragen x € 1.000 Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering door verkopen

B 9.17

2013

2.491

1.929

71

41

2.562

1.970

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten bedragen x € 1.000 Rente minus kosten rekening courant Rente tijdens de bouw Rente deposito’s Overige rentebaten

B 9.18

2014

2014

2013

-18 478 83 43

-15 299 103 10

586

397

Rentelasten en soortgelijke kosten bedragen x € 1.000 Rente leningen kapitaalinstellingen Waardeverandering embedded derivaten Disagio WSW Afwaardering rente-instrumenten Rente waarborgsommen

2014

2013

-5.193 -2.051 -27 -16 -9

-4.851 0 -25 -16 -9

-7.296

-4.901


B 9.19

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedragen x € 1.000 Belastbaar bedrag Commercieel resultaat voor belastingen Correcties op commercieel resultaat: Lasten onderhoud Waardeverandering materiële activa Verkoopresultaat bestaand bezit Correctie afschrijving materiële activa Voorziening verlofdagen Waardering embedded derivaten Heffingen Ministerie en CFV Vrijval (dis)agio leningen en derivaten Belastbaar bedrag Compensabele verliezen

Belastingen Acute belastingen voorgaande jaren Acute belastingen huidig jaar Mutatie actieve latentie: (Dis)agio leningen en derivaten Extendible leningen Verkoopvijver Compensabele verliezen

2014

2013

-9.979

-5.951

-883 4.610 -183 4.956 89 2.050 472 -144

-993 -1.487 -199 4.953 0 0 521 -144

988 -988

-3.300 3.300

0

0

-154 0

0 0

24 -515 -76 -2.500

36 0 0 311

-3.221

347

Het geldende belastingtarief van 25% is gehanteerd. De effectieve belastingdruk voor 2014 is 32,3% (2013: 0%).

B 9.20

Resultaat deelnemingen bedragen x € 1.000 Resultaat Marenland Beheer B.V.

2014

2013

1

1

127 · jaarverslag 2014 · B10 jaarrekening 2014 \\ Overige informatie

B10

Overige informatie Verbindingen Woongroep Marenland heeft twee verbindingen. Het betreft Marenland Beheer B.V. en Overdiep B.V. Beide BV’s fungeren als risico-BV en vormen voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid. De BV’s hebben in 2014 geen activiteiten verricht. De feitelijke gegevens van de verbindingen zijn opgenomen in de volgende tabel: Deelnemingen 2014

De feitelijke gegevens van de verbindingen (bedragen in € )

Marenland Beheer B.V.

Overdiep B.V.

Balanstotaal

22.854 20.427

Eigen vermogen

22.854

20.427

Voorzieningen

0

0

Vreemd vermogen lang

0

0

Vreemd vermogen kort

0

0

Jaarresultaat na belasting

- 146

Indirect belang: -% -nominaal Direct belang -% -nominaal Vestigingsplaats Wel of geen personeel in dienst Waarde verstrekte lening Ontvangen winstuitkering Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Kapitaalstorting 2014

n.v.t. n.v.t.

100% 18.000

100% 18.000

n.v.t. n.v.t.

Appingedam

Appingedam

Geen

Geen

Geen lening

Geen lening

95.211 Fiscale eenheid met Overdiep B.V. en TI

Zekerheden/ Achtergestelde leningen

- 73

284.540 Fiscale eenheid met Marenland Beheer B.V. en TI

n.v.t. n.v.t.

Geen

Geen


Honorering Werknemers Gedurende 2014 had de corporatie gemiddeld 27 werknemers in dienst.

Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector.

omvang van het dienstverband in het jaar (fte)

duur van het dienstverband in het jaar (in dagen)

€ 22.506

totale bezoldiging 2013

€0

€ 151.317

€ 151.126

1-1 31-12

1,0

1-1 31-12

n.v.t.

1-1 31-12

n.v.t.

totale bezoldiging 2014

€ 128.811

belastbare vaste en variabele onkostenvergoedingen

directeurbestuurder

voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

beloning

W. Dieterman

Functie(s)

Naam

De honorering van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht volgens de regels van de wet bezoldiging topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) is als volgt:

S. van der Wal vz RvT

€ 13.136

€ 13.136

€ 10.857

O.R. van der Heide

vice vz RvT

€ 11.519

€ 11.519

€ 9.306

L.Reitsema

Lid RvT

€10.009

€10.009

€8.272

1-1 31-12

n.v.t.

J. van der Meer Lid RvT

€ 6.800

€ 6.800

€ 8.272

1-1 31-12

n.v.t.

J.B. Rijpkema

€ 4.051

€ 4.051

€ 4.683

1-5 31-12

n.v.t.

Lid RvT

De directeur-bestuurder beschikt over een bedrijfsauto met een cataloguswaarde (inclusief opties) van € 38.988. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de Beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) als uitgangspunt gehanteerd. Woongroep Marenland herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe


niet-topfunctionarissen en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT-verantwoording betrokken. Bij de volgende functionarissen bedraagt de totale bezoldiging meer dan de van toepassing zijnde WNT-norm. De WNT-norm is zo nodig herrekend op basis van een dienstverband korter dan een vol jaar en/of dienstverband lager dan een voltijdsdienstverband.

naam

totale bezoldiging

WNT-norm

W. Dieterman

€ 151.317

€ 112.400

S. van der Wal

€ 13.136

€ 8.430

O.R. van der Heide

€ 11.519

€ 8.430

L. Reitsema

€10.009

€ 5.620

J.van der Meer

€ 6.800

€ 5.620

J.B. Rijpkema

€ 4.051

€ 4.215

De nieuwe wet normering Topinkomens heeft gevolgen voor Woongroep Marenland. De directeur-bestuurder maakt tot zijn pensioendatum gebruik van de overgangsregeling. Voor de nieuwe directeur-bestuurder zal het geldende salaris worden toegepast. Ook de huidige leden van de Raad van Toezicht maken gebruik van de overgangsregeling. Na de overgangstermijn zullen de beloningen voor de Raad in overeenstemming worden gebracht met het voorgeschreven honorarium. Nieuwe leden voor de Raad krijgen vanaf 2013 een vergoeding volgens de nieuwe normen.

Accountantshonoraria In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht. 2014

2013

Controle van de jaarrekening Fiscale advisering

€ 62.000 € 39.000

€ 57.000 € 62.000

Totaal

€ 101.000

€ 119.000


Appingedam, 24 april 2015 Directeur Bestuurder W. Dieterman

Raad van Toezicht S. van der Wal, voorzitter

L. Reitsema

O.R. van der Heide

J. v.d. Meer

J.B. Rijpkema

131

C.Overige gegevens

132 · jaarverslag 2014 · C1 overige gegevens \\ voorstel resultaatbestemming

C1

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd. In de statuten van Woongroep Marenland zijn geen specifieke bepalingen voor de resultaatbestemming opgenomen.

C2

Gebeurtenissen na balansdatum De Eerste Kamer stemde dinsdag 17 maart 2015 unaniem in met de herzieningswet Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Dit wetsvoorstel beoogt het functioneren van woningcorporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren. Daartoe worden de Woningwet en een aantal andere wetten gewijzigd. Naast het effect op de relatie met de externe stakeholders zal de herzieningswet ook van invloed zijn op het te voeren beleid door de corporatie. Vanuit de herzieningswet worden restricties gelegd op activiteiten en het te volgen huurbeleid. De mogelijke effecten doen zich voor bij het kunnen uitontwikkelen van de bestaande projectenportefeuille, de samenstelling en financiering van het niet-DAEB bezit, de wijze waarop woningtoewijzing dient plaats te vinden en de huurprijs die gevraagd kan worden. Dit kan zijn weerslag hebben op kasstromen en daarvan afgeleid de waardering van het vastgoed. Omdat op onderdelen de Algemene Maatregelen van Bestuur nog moeten worden ingevuld en de uitwerking door de corporatie van bovenstaande nog dient plaats te vinden, is het op dit moment niet mogelijk om de financiële effecten te kwantificeren.

133 · jaarverslag 2014 · C3 overige gegevens \\ Controleverklaring bij de jaarrekening

C3

Controleverklaring bij de jaarrekening



Colofon Dit jaarverslag is een uitgave van Woongroep Marenland. Energieweg 6 postbus 27 9900 AA Appingedam T 0596 51 91 51 E [email protected] www.woongroepmarenland.nl KvK nummer: 02028562 Aangesloten bij Aedes, branchevereniging voor woningcorporaties Redactie Brouwer Communiceert en Woongroep Marenland EINDREDACTIE Woongroep Marenland grafisch ONTWERP People Like Frank, Groningen Druk Woongroep Marenland

Aan de inhoud van deze uitgave kunnen geen rechten worden ontleend. Niets uit deze uitgave mag zonder uitdrukkelijke toestemming worden gedupliceerd.

136

jaarverslag 2014 Ons werk in de Eemsdelta

Recommend Documents