JAARVERSLAG 2012 MAAT- SCHAPPELIJK INVESTEREN IN DE EEMSDELTA

1

JAARVERSLAG 2012

MAATSCHAPPELIJK INVESTEREN IN DE EEMSDELTA

2

JAARVERSLAG 2012

3 · JAARVERSLAG 2012 · INHOUDSOPGAVE

Inhoudsopgave

04

Missie, visie en speerpunten Missie Visie Speerpunten 2012

05 06 06 07

A Volkshuisvestingsverslag 1 Externe Ontwikkelingen

08 09

2 Kwaliteit van de dienstverlening

12

3 Kwaliteit van de woning

25

4 Kwaliteit van de bedrijfsvoering

35

5 Financieel beheer

39

6 Governancestructuur

48

7 Verslag van de directeur-bestuurder

52

8 Verslag van de Raad van Toezicht

59

9 Kengetallen 2012

68

B Jaarrekening 2012 1 Balans per 31 december 2012

69 70

2 Winst- en verliesrekening over 2012

72

3 Kasstroomoverzicht 2012

73

4 Algemene Toelichting

74

5 Grondslagen van balanswaardering

77

Inleiding

en resultaatbepaling 6 Toelichting op de balans per

96

31 december 2012 7 Niet in de balans opgenomen

109

verplichtingen 8 Toelichting op de winst- en

110

verliesrekening over 2012 9 Overige informatie C

117

Overige gegevens 121 1 Voorstel resultaatbestemming 122 2 Gebeurtenissen na balansdatum 122 3 Controleverklaring bij de jaarrekening 123

4 · JAARVERSLAG 2012 · INLEIDING

Inleiding Economisch gezien was 2012 voor de sociale volkshuisvesting een mager jaar. De woningmarkt zat op slot en economische groei bleef achterwege. Dit heeft geleid tot nieuwe bezuinigingen door de overheid, resulterend in een verhuurderheffing. Het jaar 2012 werd voor de sociale volkshuisvesting verder gekenmerkt door een golf van negatief nieuws. Frauderende corporaties, rentespeculaties en slecht intern toezicht; een beperkt aantal incidenten heeft de sector een slecht imago bezorgd. Dit heeft geleid tot verscherpt toezicht op het gebruik van financiële instrumenten en een parlementaire enquête. Op het eerste oog lijken aanvullende beleidskaders en meer toezicht logische reacties op de gepubliceerde onrechtmatigheden. Maar volgens ons leiden deze maatregelen niet tot een betere sociale volkshuisvesting. Het fundament voor een goed functionerende sociale volkshuisvesting zijn integere bestuurders en goed intern en extern toezicht, om goede huisvesting te kunnen bieden aan mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. In deze turbulente omgeving hebben wij het afgelopen jaar gewoon ons werk gedaan. We hebben bovendien samen met collega-corporaties, zorgpartijen, onderwijs, gemeenten en de provincie het woon- en leefbaarheidsplan voor de Eemsdelta uitgewerkt. Ondanks de economische recessie hebben we het afgelopen jaar maatschappelijk kunnen investeren in de Eemsdelta. Het regeringsbeleid van het kabinet-Rutte II doet een stevige greep in de kas van Woongroep Marenland. Dit heeft grote gevolgen voor de ambitieuze plannen die we de afgelopen drie jaar voor het Eemsdeltagebied hebben uitgewerkt. Grote investeringskracht wordt op deze wijze weggesluisd naar de rijksschatkist. Dat doet pijn en roept de vraag op: hoe kunnen we de plannen alsnog financieren? Op basis van de doorrekeningen van het laatste woonakkoord denken we dat we voor de komende vijf jaar ons strategisch vastgoedbeleid toch kunnen betalen. Maar dat is pas een aanloop. Hoe moet het daarna? Deze vraag moeten we de komende tijd zien te beantwoorden. In dit jaarverslag leggen we verantwoording af over onze bereikte resultaten. Het jaarverslag bestaat uit twee delen: het volkshuisvestingsverslag en het (volgens artikel 2:391 BW verplichte) bestuursverslag. Er is veel tot stand gekomen in 2012. Ik heb grote waardering voor de motivatie, inzet en betrokkenheid van de medewerkers van Woongroep Marenland. Ook de Raad van Toezicht heeft met dezelfde inzet haar taak vervuld en bijgedragen aan het resultaat. Ik heb er vertrouwen in dat Woongroep Marenland met deze steun ook in de toekomst haar taak goed kan blijven vervullen. We zijn voorbereid. Appingedam, 26 februari 2013 Woongroep Marenland

W. Dieterman directeur-bestuurder

5

MISSIE, VISIE EN SPEERPUNTEN

6 · JAARVERSLAG 2012 · MISSIE,VISIE & SPEERPUNTEN

Missie, visie & speerpunten Woongroep Marenland heeft de volgende missie: Woongroep Marenland is een maatschappelijke organisatie die zich primair richt op de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Zij heeft daarbij grote aandacht voor een optimaal woonklimaat. Woongroep Marenland is geworteld in de Christelijke traditie, van waaruit zij haar verantwoordelijkheid serieus neemt en een solide, betrouwbare partner wil zijn.

Visie Voor het realiseren van de missie hebben wij de volgende visie ontwikkeld:

- - - -

kwaliteit in de dienstverlening aan de klant; kwaliteit van de woning, de woonomgeving en het leefklimaat; effectieve en efficiënte organisatie en bedrijfsvoering (goed werkgeverschap); gezond financieel beleid en beheer (kostenbewust werken).

Onze visie hebben we vertaald in de slogans: ‘Wonen is meer dan het huren van een huis’ en ‘Sociaal, betrokken en betrouwbaar’.

Ondernemingsplan Het jaarverslag 2012 legt verantwoording af over het bereiken van de doelen die we hebben vastgelegd in het ondernemingsplan 2012-2014. Het ondernemingsplan kent een relatief korte looptijd en is een voortzetting van het lopende herstructureringsprogramma. In het najaar van 2013 ontwikkelen we een nieuw ondernemingsplan voor de periode 2015-2018, op basis van het nieuwe woon- en leefbaarheidsplan. De realisatie van onze doelen van 2012 hebben we samengevat in het onderdeel speerpunten.

7 · JAARVERSLAG 2012 · MISSIE,VISIE & SPEERPUNTEN

Speerpunten 2012 In de meerjarenbegroting 2012-2016 staat de invulling van het investerings- en herstructureringsprogramma centraal. In de tabel hieronder staan de doelen die we onszelf voor 2012 hadden gesteld.

OMSCHRIJVING

Gestelde doelen voor 2012

BEGROTING AANTAL

BEGROTING IN € MILJOEN

REALISATIE AANTAL

REALISATIE IN € MILJOEN

Nieuwbouw huurwoningen 60 8,9 60 8,9 Verkopen Onderhoud Sloop

8

0,4

- 5,4

8

0,4

- 3,8

60 0,3 60 0,3

Woongroep Marenland heeft de gestelde doelen voor een groot deel gerealiseerd en ligt dus goed op koers. De bouw van het woon-zorgcomplex Opwierde in Appingedam heeft circa negen maanden vertraging opgelopen, omdat we eerst de zekerheid van verhuur wilden hebben. Het lopende investeringsprogramma nieuwbouw bedraagt € 48,3 miljoen. We hebben in 2012 60 woningen gesloopt en € 0,7 miljoen geïnvesteerd in woningverbetering. In 2012 realiseerden we een toename van het eigen vermogen van € 5,6 miljoen. De kasstroom (volgens de WSW-methodiek) is € 0,2 miljoen positief. Twee bestaande woningen zijn in 2012 verkocht met een resultaat van € 0,2 miljoen. Via de VOF zijn zes nieuwbouwappartementen op het Overdiep verkocht. In 2012 scoorden we goed in tevredenheidsonderzoeken. We kregen een 7,6 van onze klanten en een 8,1 van onze medewerkers. Het strategisch vastgoedbeleid is vastgesteld en complexbeheerplannen zijn ingevuld. In 2012 zijn we gestart met het verbeteren van 17 woningen in Appingedam. Dit is een proefproject voor een structurele aanpak van de toekomstige woningverbetering. In 2012 heeft Woongroep Marenland gewerkt aan 18 punten om de bedrijfsvoering te verbeteren. Op alle activiteiten zijn stappen gezet. De belangrijkste resultaten zijn het implementeren van het nieuwe woonruimteverdeelsysteem, het inrichten van de fiscale administratie en het goed uitvoeren van het P&C-proces.

8

A.VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

9 · JAARVERSLAG 2012 · A1 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ EXTERNE ONTWIKKELINGEN

A1

Externe Ontwikkelingen Economische situatie Nederland In 2012 is de economische situatie verder verslechterd. De eurocrisis in Griekenland is uitgebreid naar Italië en Spanje, terwijl de problemen in Griekenland nog lang niet opgelost zijn. De werkloosheid neemt toe, het consumentenvertrouwen blijft laag en de woningmarkt blijft op slot zitten. De periode van magere jaren ligt nog niet achter ons. Ook voor 2013 wordt economische krimp verwacht.

Economische situatie Eemsdelta In Noord-Groningen richten de economische activiteiten zich vooral op de sectoren chemie en energie. De energiecentrales worden in 2013 voltooid en ze gaan naar verwachting dit jaar ook in productie. De bouw van windparken in de Noordzee moet de komende jaren zorgen voor uitbreiding van de werkgelegenheid. Groningen Seaports blijft investeren in bedrijventerreinen. De spoorlijn GroningenRoodeschool wordt doorgetrokken naar de Eemshaven, wat positief is voor het personenvervoer van en naar de Eemshaven. De werkgelegenheid in de chemische sector blijft onder druk. Wat de effecten zijn van de vergrijzing en de krimp voor de economische activiteit binnen de DEAL-gemeenten, is moeilijk in te schatten.

Politieke situatie/ nieuw regeerakkoord In 2012 heeft het kabinet-Rutte I (VVD, CDA, met gedoogsteun van de PVV) plaatsgemaakt voor het kabinet Rutte ll (VVD en PvdA). De periode van verkiezingen en coalitievorming duurde kort. Het nieuwe kabinet heeft een grote bezuinigingsdoelstelling om te voldoen aan de Europese kaders. In 2013 wordt de parlementaire enquête naar het functioneren van de woningcorporaties uitgevoerd. We verwachten dat het onderzoek positief bijdraagt aan het vertrouwen in de volkshuisvesting.

Afspraken woningmarkt Het regeerakkoord bevatte ingrijpende plannen voor de hervorming van de woningmarkt. De oorspronkelijke plannen om de maximale huur te baseren op 4,5% van de WOZ-waarde en het invoeren van een aanvullende verhuurderheffing hadden voor Woongroep Marenland ingrijpende gevolgen en bedreigden de continuïteit van onze organisatie. Begin 2013 werd het Woonakkoord gesloten, met als belangrijkste maatregelen: - De aanvullende verhuurderheffing is gedaald van € 2 miljard naar € 1,75 miljard. - De inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2013 is verlaagd. De maxi male verhoging per huishouden is nu 1,5% (voor een inkomen tot € 33.614), 2% (voor een inkomen tussen € 33.614 en € 43.000) of 4% (voor een inkomen hoger dan € 43.000) boven inflatie.


- De huurprijs wordt niet gekoppeld aan de WOZ-waarde. Het woning waarderingsstelsel blijft gehandhaafd. Voor ons betekent dit dat het voorgenomen herstructureringsprogramma betaalbaar blijft. Voor Woongroep Marenland bedraagt de verhuurderheffing in de periode 2013-2017 in totaal € 4,4 miljoen. De aanvullende huuropbrengst in deze periode ramen we op € 2,5 miljoen. Dit betekent voor ons dat we € 1,9 miljoen niet kunnen besteden aan de sociale volkshuisvesting. De combinatie van sociale volkshuisvesting en inkomenspolitiek is principieel oneigenlijk, bemoeilijkt de woningtoewijzing en verhoogt de kosten voor administratief beheer. Onze investeringsplannen voor renovatie en energieverbetering helpen ons bij het uitvoeren van het strategisch vastgoedbeleid. Als het financieel en organisatorisch mogelijk is, halen we onderhoudswerkzaamheden naar voren. Het is nu tijd om in actie te komen om de woningmarkt te verbeteren. Wij willen graag ons bescheiden steentje bijdragen voor Noordoost-Groningen.

Saneringssteun De woningcorporaties in Nederland kennen een vorm van onderlinge garantiestelling. Als een corporatie in (financiële) moeilijkheden komt, kan het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) saneringssteun verlenen. Deze steun wordt gefinancierd door het vragen van een saneringsheffing bij alle corporaties. De problematiek bij woningcorporatie Vestia heeft geleid tot saneringssteun en -heffing in een omvang die nieuw is voor de Nederlandse corporatiesector. Door fraude, mismanagement en slecht toezicht is de financiële continuïteit van woningcorporaties niet meer vanzelfsprekend. De onderlinge garantiestelling leidt voor de corporatiesector tot hoge heffingen. Naast de voordelen (lagere rente) van de garantiestelling heeft de sector nu de nadelen te accepteren. De corporatiesector moet laten zien haar taak als maatschappelijke organisatie op goede wijze te kunnen vervullen. De bijdrage voor Woongroep Marenland is voor de jaren 2013-2017 geraamd op circa € 1,8 miljoen.

Toezicht CFV/WSW Na de gevallen van fraude en onbehoorlijk bestuur is het toezicht van het CFV en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in 2012 verder aangescherpt. Het gebruik van derivaten is aan banden gelegd en het faciliteringsvolume is niet langer vrij beschikbaar. Ook de informatieverplichting is sterk uitgebreid, waarbij helaas de gewenste coördinatie ontbreekt. Het uitvoeren van een stresstest wordt voor corporaties een reguliere bezigheid. Het uitbreiden van de regels en de informatieverstrekking is een veel toegepaste maatregel, maar leidt veelal niet tot een betere corporate governance. Integer management en goed intern en extern toezicht is het fundament voor een betrouwbare sociale volkshuisvesting. Woongroep Marenland werkt voortdurend aan het verbeteren van de governance structuur en is transparant in haar huidige en toekomstige bedrijfsvoering.

Woon- en leefbaarheid DEAL-gemeenten De afgelopen drie jaar hebben we samen met de DEAL-gemeenten (Delfzijl, Eemsmond, Appingedam en Loppersum), de provincie en collega-corporaties,


een woon- en leefbaarheidsplan voor de Eemsdelta opgesteld met als titel: ‘Beter leven voor minder mensen’. Eind 2012 is dit plan, met daarin een visie op en koers voor de lange termijn voor de leefbaarheid in de regio, afgerond. Aan dit plan hebben 35 partijen meegewerkt. De woningcorporaties hebben voor dit plan hun strategisch vastgoedbeleid geactualiseerd en aan de bestuurders gepresenteerd. Het woon- en leefbaarheidsplan is inmiddels door de gemeenteraden van de vier DEAL-gemeenten goedgekeurd. Het uitvoeren van de herstructureringsopgave wordt beïnvloed door de effecten van de rijksmaatregelen. De woningcorporaties hebben dit voorbehoud in het plan opgenomen. Wij willen onze herstructureringsopgave graag uitvoeren, maar het moet binnen de gewijzigde omstandigheden wel mogelijk zijn. Zodra er duidelijkheid is over hoe het regeringsbeleid uitwerkt, zullen we de prestatieafspraken actualiseren. Deze gerichte focus is van belang om de leefbaarheid in onze krimpregio goed te borgen.

Wijziging van de regelgeving Woongroep Marenland heeft ervoor gekozen om het woningbezit te waarderen tegen de actuele waarde (de bedrijfswaarde). De uitleg van de nieuwe richtlijn (RJ 645) en het aanpassen van de verschillende informatiesystemen heeft ons in 2012 de nodige inspanning gekost. We hebben nog verschillende vragen die door accountantskantoren en software leveranciers beantwoord moeten worden. Vanwege landelijke regelgeving is de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB uitgesteld tot 2014. De voorbereidende werkzaamheden zijn gestart. De splitsing moet in 2013 worden geïmplementeerd. De splitsing helpt ons om het vastgoed beter in te zetten voor het realiseren van onze doelen. De EU heeft in 2012 nieuwe regels opgesteld om het betalingsverkeer te standaardiseren: het Single Euro Payments Area (SEPA). Op dit moment passen we onze informatiesystemen hiervoor aan. De noodzakelijke aanpassingen van het incassoproces implementeren we in 2013.

12 · JAARVERSLAG 2012 · A2 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ KWALITEIT VAN DE DIENSTVERLENING

A2

Kwaliteit van de dienstverlening A 2.1

Klanttevredenheid Kwaliteit van de dienstverlening Woongroep Marenland staat voor een goede dienstverlening aan haar bewoners. Om de kwaliteit ervan te borgen, meet onderzoeksbureau USP elke twee jaar de kwaliteit van verschillende dienstverleningsprocessen. Het tussenliggende jaar gebruiken we om op basis van de uitkomsten onze dienstverlening te verbeteren.

PROCESSEN VAN DIENSTVERLENING

Kwaliteitsscores

RESULTAAT 2011 / 2012

Betrekken woning (verhuurproces)

LANDELIJK GEMIDDELDE

7,6

7,4

Verlaten woning

7,7 7,2

Reparatieverzoeken

7,3 7,2

Nieuwbouw

7,7 7,6

Groot onderhoud

niet gemeten

Woning

7,6 7,4

Woonomgeving

7,6 7,4

Algehele dienstverlening

7,7 7,3

Gemiddelde score

7,6 7,4

In 2012 zijn de processen ‘reparatieverzoeken’ en ‘verlaten woning’ gemeten. Bij beide processen kregen we een waardering die ruim boven het landelijke gemiddelde ligt. Ook kwamen er enkele verbeterpunten uit het onderzoek. Deze worden vertaald in een plan van aanpak.

Kwaliteit van de woning, de woonomgeving en de algehele dienstverlening In 2012 is onze huurders ook gevraagd naar hun mening over de kwaliteit van de woning en de woonomgeving. Hiervoor heeft UPS binnen ons werkgebied een breed onderzoek opgezet. Het onderzoek biedt ons inzicht in de waardering voor


de dorpen en wijken. De huurders geven voor de kwaliteit van de woning en de woonomgeving een 7,6. Dit ligt boven het landelijk gemiddelde van 7,4. De uitkomsten zijn gepresenteerd aan de bewoners, met daarbij de vraag welke punten Woongroep Marenland als eerste moet oppakken. Zij kozen voor drie punten die deels aansluiten bij ons ingezette beleid. 1 Duurzaamheid en energiebesparing

Woongroep Marenland investeert in het verbeteren van de isolatie van woningen, met als doel het verbeteren van de duurzaamheid en energie besparing (zie paragraaf 3.5). 2 Woonomgeving en tuinonderhoud

In de wijken of buurten waar de huurders een laag cijfer geven aan de kwaliteit van het onderhoud aan tuinen en openbaar groen, zetten we in op verbetering. 3 Kwaliteit van de badkamer, toilet en keuken

A 2.2

De huurders willen meer duidelijkheid over op welk moment de kwaliteit van de badkamer, het toilet en de keuken wordt verbeterd. Voor de woningen waar recent geen kwaliteitsverbetering is toegepast, hebben we het strategisch vastgoedbeleid geactualiseerd. Daarbij hebben we ook de binnenkant van de woning beoordeeld. Hierdoor kunnen we de klant beter informeren over wat en wanneer wij de kwaliteitsverbetering uitvoeren.

Integrale aanpak wonen, zorg en welzijn Woongroep Marenland biedt senioren en andere doelgroepen die daarvoor in aanmerking komen een breed en toegankelijk pakket van voorzieningen en diensten aan, zodat zij (zo lang mogelijk) zelfstandig in hun vertrouwde woning en woonomgeving kunnen blijven wonen. Dit doen wij onder meer door het bieden van: - ruime en comfortabele woningen; - een breed pakket aan zorg (in samenwerking met zorginstellingen); - goede voorzieningen in en om de woning; - het aanbrengen van voorzieningen in het kader van de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo). Op de beleidsterreinen van zorg, welzijn en leefbaarheid werkten wij in 2012 actief samen aan de leefbaarheid in wijken en dorpen, met als doel een goed sociaal klimaat te creëren.

Wonen, zorg en welzijn Steeds meer huurders hebben moeite om te participeren in de samenleving. Vaak kampen zij met meerdere problemen: schulden, psychische problemen, vereenzaming, huiselijk geweld, etc. Als sociale verhuurder proberen wij, samen met hulpverleningsinstanties, problemen vroegtijdig te signaleren en huurders die een steuntje in de rug nodig hebben, snel naar de hulpverlening toe te leiden. We werken hiervoor actief mee aan het gemeentelijk Wmo-beleid, onder meer door deel te nemen aan het OGGz-netwerk in de DEAL-gemeenten. De Openbare Geestelijke Gezondheidszorg (OGGz) is een onderdeel van de openbare gezondheidszorg en valt onder de verantwoordelijkheid van de gemeenten. De zorg richt zich op mensen die zorg mijden of niet zelf de stap naar hulp zetten. Vanuit de OGGz-netwerken wordt ingezet op het bieden van hulp aan huurders die het nodig hebben.


Onder andere vanuit de nieuwe wetgeving (Wmo) zet de gemeente in op een grotere zelfredzaamheid van mensen, onder wie huurders van Woongroep Marenland, onder andere door het stimuleren van mantelzorg. Dit vraagt inzet, niet alleen van professionals, maar vooral van bewoners. Zeker in een tijd waarin de betaalbaarheid van de zorg een belangrijk onderwerp is. Door zitting te hebben in de Stuurgroep OGGz van de DEAL-gemeenten helpen we ook mee aan het verbeteren en versnellen van hulp aan kwetsbare huishoudens die een woning van ons huren.

Woonservicezone in Opwierde In Opwierde is op basis van een intensief participatietraject het wijkactieplan 2012 opgesteld. Hierin staan actiepunten om te bewerkstelligen dat bewoners en professionals elkaar aanspreken, elkaar informeren en samen acties ondernemen. Een voorbeeld hiervan is een gezamenlijke wijkschouw. Door met enige regelmaat samen (delen van) een wijk te bekijken en te ervaren, houden bewoners en professionals elkaar op de hoogte van wat er speelt op fysiek en sociaal terrein, zodat ze daarna gerichte acties kunnen ondernemen. Het wijkactieplan wordt uitgevoerd door bewoners en het Projectteam Woonservicegebied Opwierde, dat bestaat uit de gemeente Appingedam, ASWA, Woongroep Marenland, Zorggroep Fivelland en professionals in de wijk. Met het wijkactieplan wordt een belangrijke stap gezet in het leefbaar houden van de wijk Opwierde. In 2012 was Woongroep Marenland de trekker van de organisatie van de Dag van Opwierde. Tijdens deze dag konden bewoners kennismaken met bedrijven en voorzieningen in de wijk.

Kennismaking met Molukse gemeenschap tijdens de dag van Opwierde

Schoon, heel en veilig Woongroep Marenland vindt een schone woonomgeving belangrijk. Daarom onderhouden wij de gemeenschappelijke tuinen op onze kosten en nemen wij een deel van de schoonmaakkosten van woongebouwen voor onze rekening. De uitkomsten van het onderzoek naar de kwaliteit van de woonomgeving bevestigt dat ook bewoners dit belangrijk vinden.


Adequate aanpak van overlast Een leefbare buurt is voor Woongroep Marenland een buurt waarin bewoners zich veilig voelen. Het aanpakken van overlast heeft voor ons een hoge prioriteit. Bij overlast kan er sprake zijn van onwil, maar soms ook van onmacht. Als het laatste het geval is, schakelen we onze samenwerkingspartners uit de hulpverlening in en passen we ons laatste kansbeleid toe.

A 2.3

Samenwerken met huurders en overige belanghebbenden Samenwerking VKB Woongroep Marenland vindt het belangrijk dat huurders met betalingsproblemen zo snel mogelijk hulp krijgen aangeboden. We werken daarom samen met de Volkskredietbank Noordoost Groningen (VKB), met als doel het aantal huurders met betalingsproblemen terug te dringen. Er zijn afspraken gemaakt over hoe wij huurders met financiële problemen in een vroeg stadium kunnen helpen. Bij een huurachterstand leggen we een huisbezoek af om te achterhalen waarom er niet wordt betaald. Als er financiële problemen zijn, verwijzen we de huurder door naar de VKB. Die probeert in overleg met de klant en ons een oplossing te vinden, bijvoorbeeld in de vorm van een afbetalingsregeling binnen budgetbeheer of een schuldsanering. Het grote voordeel van deze aanpak is dat er meteen gerichte en persoonlijke hulp wordt geboden, waardoor voorkomen kan worden dat de betalingsachterstanden oplopen.

Jongeren wonen in Appingedam en Delfzijl (WAD) In de gemeenten Delfzijl en Appingedam zijn er groeiende groepen jongeren die om verschillende redenen niet meer thuis kunnen wonen, maar die nog niet in staat zijn zelfstandig te wonen. Deze jongeren lopen het risico de school vroegtijdig, zonder een startkwalificatie, te verlaten.


De gemeenten Delfzijl en Appingedam hebben in samenwerking met de lokale woningcorporaties, onderwijsinstellingen, welzijnsinstellingen en sociale diensten het initiatief genomen voor het project WAD. In dit project worden jongeren begeleid in het wonen en bij het vinden van werk of het volgen van een opleiding. Woongroep Marenland stelt woonruimte voor deze jongeren beschikbaar. Wij vinden het belangrijk in dit project te participeren en zo een bijdrage te leveren aan het huisvesten van een kwetsbare groep. In 2012 hebben we twee jongeren vanuit dit project aan woonruimte geholpen.

Huurdersoverleg Woongroep Marenland vindt de mening van de huurder belangrijk in het vormgeven van het beleid. Het actief betrekken van bewoners hierbij verbetert de kwaliteit van onze plannen, het beheer en de leefbaarheid in buurten en dorpen. We maken gebruik van verschillende participatievormen zoals: - klankbordgroepen bij het ontwikkelen van plannen; - het (financieel) ondersteunen van bewonersinitiatieven; - schouwen: met bewoners een ronde lopen door de buurt om te zien wat goed gaat en wat beter kan.

Bewonersbijeenkomsten In 2012 zijn we gestart met bewonersbijeenkomsten waarbij wij met bewoners in discussie gaan over actuele thema’s. In 2012 hebben wij de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek gepresenteerd en hebben we discussie gevoerd over de punten die volgens de bewoners aandacht verdienen. Er zijn vier bijeenkomsten gehouden, in de gemeenten Appingedam, Loppersum en Eemsmond. De belangstelling was groot met een totale deelname van circa 300 bewoners.

Bewonersparticipatie Geregeld zijn er initiatieven van bewoners die zich als bewonersgroep of commissie in willen zetten voor hun wijk, buurt of complex. Woongroep Marenland ondersteunt deze initiatieven financieel en met kennis. In een aantal complexen zijn bewonerspanels actief die regelmatig met ons overleggen over het wonen in hun complex. In overleg met de Molukse wijkraad hebben we de plannen voor de herontwikkeling van de Adamistraat afgerond. In december zijn 28 woningen voor de Molukse gemeenschap opgeleverd, in een mix van levensloopbestendige woningen en eengezinswoningen. Regelmatig overleggen we met het bestuur van de Woongroep voor ouderen ‘Warfumburen’ en de ‘Woongroep Uithuizen’. Beide woongroepen hebben een actief bestuur. Woongroep Marenland participeert in elf Verenigingen van Eigenaren (VvE), waarvan tien keer als bestuurder en beheerder. In VvE Het Middenschip participeert Woongroep Marenland in het bestuur, maar is geen beheerder. De VvE’s vergaderen minimaal één keer per jaar.


Communicatie met huurders Woongroep Marenland geeft twee keer per jaar, in juni en in december, de nieuwsbrief De Mare uit. Hiermee informeren wij de bewoners over actuele zaken, zoals de nieuwbouwprojecten. Ook komen er bewoners in beeld en besteden we aandacht aan de belangrijkste externe ontwikkelingen, zoals het huurbeleid van de rijksoverheid. Wanneer er plannen zijn voor nieuwbouw of onderhoud in een straat of wijk, betrekken wij de bewoners hierbij. De website woongroepmarenland.nl is voor ons een belangrijk communicatiemiddel. We bieden hier woonruimte aan en klanten en stakeholders kunnen hier informatie vinden over onder andere het beleid en de dienstverlening.

Huurderbelangenvereniging De Huurder In de gemeenten Eemsmond en Loppersum is huurdersvereniging ‘De Huurder’ werkzaam. Ook dit jaar is met ‘De Huurder’ overleg gevoerd over ons beleid. We bespraken onder meer de begroting voor 2012 en de plan- en projectontwikkelingen in de regio. Samen hebben we onderzocht of ‘De Huurder’ ook de huurders uit de gemeente Appingedam kan gaan vertegenwoordigen. Mogelijk krijgt dit in 2013 verder vorm. ‘De Huurder’ zoekt actief naar bestuurskandidaten in de gemeente Appingedam. In 2012 heeft ‘De Huurder’ van ons € 1.805 ontvangen om de belangen van de huurders te behartigen.

Klachtencommissie Als een huurder niet tevreden is over een besluit van Woongroep Marenland, dan kan hij dit voorleggen aan een onafhankelijke klachtencommissie. Deze hebben we samen met drie andere corporaties ingesteld. De werkwijze van de commissie is vastgelegd in een reglement, dat is opgenomen op onze website. In 2012 ontving de commissie geen klachten over Woongroep Marenland.

De gemeenten In voorgaande jaren sloot Woongroep Marenland met de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum convenanten af over de herstructureringsopgave. In 2009 bijvoorbeeld hebben we een convenant gesloten met de gemeente Appingedam over de uitvoering van de tweede fase van de herstructurering van 2009 tot en met 2018. Met alle gemeenten voeren wij regelmatig constructief overleg over de voortgang, zowel op bestuurlijk als ambtelijk niveau. Voor een verdere beschrijving van de herstructurering verwijzen wij naar paragraaf 3.3.

Bijzondere doelgroepen Woongroep Marenland onderhoudt goede contacten met de zorginstellingen in het werkgebied, zoals Zonnehuisgroep Noord, De Zijlen, NOVO en ’s Heeren Loo. Wij beheren in totaal 119 eenheden op verschillende locaties waar mensen met een beperking onder begeleiding zelfstandig wonen. Ook verhuren we ongeveer 15 woningen voor deze doelgroep aan zorginstellingen.


Op twee locaties ontwikkelt Woongroep Marenland met zorginstelling NOVO bijzondere woonvormen. In 2012 is één project in Appingedam opgeleverd en in 2013 volgt een project in Uithuizen. Met ‘s Heeren Loo voeren we overleg over het (her)ontwikkelen en samenvoegen van bestaande locaties in Appingedam voor het huisvesten van mensen met een beperking. Hiermee verwachten we beter te kunnen inspelen op de veranderende vraag naar huisvesting voor deze doelgroep. We zijn ook betrokken bij verschillende initiatieven op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de kleine kernen, zoals in Steunsteeprojecten in ’t Zandt en Roodeschool.

Maatschappelijke betrokkenheid en sponsorbeleid Bij sponsoraanvragen bekijken we of de activiteiten bijdragen aan bewonersparticipatie en of ze georganiseerd worden door bewoners. Zo levert Woongroep Marenland door sponsoring en/of donaties een bijdrage aan het verbeteren van de leefbaarheid, eventueel in samenspraak met andere partijen. In 2012 hebben we 41 aanvragen positief beoordeeld, met een totaal sponsorbedrag van € 9.305 (zie tabel).

SPONSORING

Sponsoraanvragen 2012

Cultuur

BEDRAG

AANTAL

€ 1.100

15

Goede doelen

€ 361

4

Sport

€ 865

8

Welzijn

€ 6.979

14

Totaal

€ 9.305

41

In de bijdrage voor welzijn was € 2.500 bestemd voor de ‘Boodschappenplusbus’, een initiatief van de ASWA in samenwerking met de SW&D en Zonnehuisgroep Noord. Senioren uit onder andere de gemeenten Appingedam, Eemsmond en Loppersum kunnen gebruik maken van de bus om te gaan winkelen of voor een gezellig dagje uit. De bijdrage is voor 2013 verlengd.

2.4

Klantgericht verhuren Centraal in het verhuurbeleid van Woongroep Marenland staat de huisvesting van de primaire doelgroep: mensen die door hun inkomen of andere omstandigheden moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. Op basis van het toewijzingsbeleid hebben wij in 2012 91% van de huurwoningen die voor verhuur vrijkwamen toegewezen aan deze doelgroep. In de doelgroep vallen ook de bijzondere aandachtsgroepen uit het BBSH zoals ouderen, mensen met een gering inkomen, lichamelijk of verstandelijk gehandicapten en vluchtelingen.


Om de klant optimaal te kunnen bedienen in een krimpende woningmarkt, is een klanten marktgericht woonruimteverdeelsysteem van belang. In 2012 hebben we de overstap gemaakt van het distributiemodel naar het optiemodel, waarbij het woningbezit beter wordt gepresenteerd. Via internet kan de klant zelf zijn woningvoorkeuren beheren. Op 31 december 2012 waren er 1.313 woningzoekenden bij ons geregistreerd tegen 1.539 in 2011. Bij de invoering van het optiemodel hebben alle woningzoekenden zich opnieuw ingeschreven, waardoor het bestand is geactualiseerd. Deze opschoning heeft geleid tot een afname in het aantal woningzoekenden van 15%. Dit is een reëel percentage, gelet op de periode na de laatste opschoning in 2010. Kijken we naar de verdeling van de woningzoekenden per leeftijdscategorie, dan zien we geen grote verschillen vergeleken met 2011 en 2010. In 2011 daalde het aantal woningzoekenden van 65 jaar. Dit aantal loopt nu weer op, een beeld dat past bij een vergrijzende bevolking. Het totale aandeel ‘ouder dan 55 jaar’ laat ook een lichte stijging zien naar 46% van het totale aantal woningzoekenden.

Figuur 1 De samenstelling van de groep woningzoekenden

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

2012 2011 2010 2009 2008

18-23

Figuur 2 Huishoudensamenstelling van de woningzoekenden

23-55

55-65

> 65

leeftijdscategorie

2012 2011 2010 2009 2008

50% 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% 1 persoons 1 ouder 2 persoons 3 of meer onbekend

De opschoning van het woningzoekendenbestand heeft evenmin geleid tot grote verschuivingen in het percentage woningzoekenden per huishoudensamenstelling. Het grootste deel van de woningzoekenden betreft, net als in voorgaande jaren, huishoudens bestaande uit één of twee personen (83%).


In ons werkgebied blijft dus sprake van een doorstromermarkt met een groot aantal senioren dat nu of op termijn wil verhuizen naar een beter passende woning. De stagnerende woningmarkt belemmert op dit moment de doorstroming naar de (duurdere) huurwoningen. Veel senioren schrijven zich vroegtijdig in om op termijn in aanmerking te komen voor een huurwoning, maar zijn in de praktijk niet direct woningzoekend. De afgelopen jaren heeft Woongroep Marenland al een groot aantal appartementen voor senioren gebouwd. Ook in de nieuwbouwplannen voor de komende jaren zijn seniorenwoningen en levensloopbestendige woningen opgenomen. We verwachten dat de doorstroming zich voortzet en de vraag wordt ingevuld. Hierdoor zullen ook voor de doelgroep tot 55 jaar voldoende woningen beschikbaar komen. Driekwart van de woningzoekenden richt zich op een woning in de gemeente Appingedam (zie het taartdiagram). In vergelijking met 2011 steeg het aantal woningzoekenden in Appingedam met 5%. Het aantal woningzoekenden met een voorkeur voor de gemeente Eemsmond is afgenomen van 21% naar 16%. Deze daling komt wellicht doordat hier onlangs nieuwbouw is opgeleverd. Binnen de gemeente Eemsmond zijn de kernen Uithuizen en Uithuizermeeden favoriet.

Figuur 3 Verdeling van de woningzoekenden over de gemeenten

Eemsmond 16% Appingedam 75% Delfzijl 1% Loppersum 8%

16%

8% 1%

75%

Toewijzing en de EU-regelgeving Op 1 januari 2011 zijn Europese regels voor de toewijzing van sociale huurwoningen ingevoerd. Woningcorporaties moeten voortaan minimaal 90% van alle vrijkomende huurwoningen met een huur tot de huurtoeslaggrens (prijspeil 1 januari 2012: € 664,66) toewijzen aan huishoudens met een (gezamenlijk) verzamelinkomen van maximaal € 34.085. Er moet zoveel mogelijk voorrang worden gegeven aan huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen. Binnen de sector is er nog steeds grote zorg over het effect van deze wetgeving, omdat de middeninkomens hierdoor niet meer in aanmerking kunnen komen voor een betaalbare huurwoning. Dit is vooral een probleem in gebieden waar deze doelgroep door de hoge huizenprijzen geen alternatief heeft. In ons werkgebied speelt dit knelpunt niet omdat er voldoende aanbod is van betaalbare koopwoningen.


Woongroep Marenland kiest er dan ook voor om vrijkomende huurwoningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens toe te wijzen op basis van de nieuwe wetgeving. De 10% ruimte die beschikbaar is voor het toewijzen aan hogere inkomens, willen we onder andere gebruiken voor woningzoekenden die al lang staan ingeschreven en nu buiten de boot dreigen te vallen en voor schrijnende gevallen. In 2012 heeft Woongroep Marenland 97% van de verhuurde woningen binnen het gereguleerde bezit verhuurd aan de huishoudens met een inkomen van maximaal € 34.085.

Toewijzing In 2012 hebben we in totaal 268 woningen toegewezen. Van de woningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens kwam 91% terecht bij een huurder uit de primaire doelgroep. Net als in 2011 konden we in 2012 alle verzoeken voor het huisvesten van statushouders en mensen uit de generaal pardonregeling honoreren (zie de tabel).

GEMEENTE

Toewijzing statushouders

GEMEENTELIJKE TAAKSTELLING

HUISVESTING WOONGROEP MARENLAND

Appingedam

6 2

Eemsmond

6 0

Loppersum

4 1

Mutaties en leegstand In 2012 is het aantal mutaties gedaald van 310 naar 268, zoals blijkt uit de tabel. Deze daling wordt mede veroorzaakt door het afnemende aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen. In vergelijking met referentiecorporaties kent Woongroep Marenland een hoge mutatiegraad. Hier hebben we geen verklaring voor.

2008

Ontwikkeling mutatiegraad en huurderving

2009

2010

2011

2012

REFERENTIE 2011 CFV

Aantal mutaties 285 264 297 310 268

-

Mutatiegraad

12,4% 11,7% 12,8% 13,1% 11,3% 9,1%

Huurderving

1,28%

1,17%

1,23%

0,98%

De huurderving in 2012 was 1,29%. De huurderving is structureel hoger dan de interne norm van 0,5%. Dit komt onder meer door het in verhuur nemen van 7 koopwoningen Havenweg/Cohenstraat in Uithuizen, het beschikbaar houden van woningen voor de herstructurering en door de geringe vraag naar sommige woningtypen en/of woonplaatsen. Ook de kredietcrisis speelt een rol, vooral bij de seniorenhuisvesting. Woningzoekenden met een koopwoning durven de stap naar de huursector niet te maken omdat zij hun woning niet kunnen verkopen.

1,29%

1,8%


We proberen deze leegstand te verminderen door woningen actief aan te bieden in advertenties en op de website.

Woonlastenbeleid Woongroep Marenland slaagt er al jaren in kwalitatief goede woningen aan te bieden voor een redelijke prijs. Dat blijkt uit de vergelijking (met de referentiegroep en landelijk) van de gemiddelde huurprijs, het gemiddelde aantal punten per woning en de puntprijs. De gemiddelde huurprijs van een woning van Woongroep Marenland is 61,2% van de maximaal redelijke huur, duidelijk lager dan de andere corporaties. Het aantal punten per woning is iets hoger. De huurprijs per punt bedraagt 90% van het landelijk gemiddelde.

WOONGROEP MARENLAND

Vergelijking van de woonlasten

Gemiddelde huurprijs per woning per maand Huur in % van maximaal redelijke huur

€ 396,00

REFERENTIE

LANDELIJK

€ 428,00

€ 433,00

61,2% 68,3% 70,2%

Gemiddelde huurprijs per woning per jaar

€ 4.723,00

Gemiddeld aantal punten per woning

€ 5.151,00

€ 5.291,00

139 138 137

Gemiddelde puntprijs per woning

€ 2,85

€ 3,11

€ 3,17

Gezien de volkshuisvestelijke opgaven (uitvoeren herstructurering, energiebeleid en borgen financiële continuïteit) is het noodzakelijk dat we de gemiddelde huurprijs verhogen. Ook in vergelijking met de referentiecorporaties is het doorvoeren van een huurharmonisatie gerechtvaardigd. Daarom verhoogt Woongroep Marenland sinds 1 januari 2010 de huren naar gemiddeld 70% van de maximaal redelijke huur, op basis van de kaders van het strategisch voorraadbeheer. De gerealiseerde huurstijging door de huurharmonisatie bedraagt tot en met 2012 ongeveer 0,7% (€ 64.000).

Huurprijsbeleid Woongroep Marenland voerde de afgelopen jaren een inflatievolgend huurprijsbeleid (zie de tabel), wat onze lage huurprijzen verklaart. In 2012 was de verhoging van de huurprijs 2,3% voor alle woningen. In de begroting 2012 rekenden we met een percentage van 2,0%.

2008

Ontwikkeling van de huurverhoging

2009

2010

2011

2012

Inflatie 2,5% 1,2% 1,3% 2,3% 2,5% Huurverhoging landelijk 1,5% Huurverhoging Marenland

1,6%

1,2%

1,8%

3,0%

1,6% 2,5% 1,2% 1,3% 2,3%


Huurtoeslag Woongroep Marenland biedt huurders hulp bij het aanvragen van huurtoeslag. We wijzen onze huurders altijd op de mogelijkheid om huurtoeslag aan te vragen. De huurders kunnen bij ons informeren naar de stand van zaken van hun aanvraag. Is de uitkering van de huurtoeslag een keer vertraagd, dan komen we de huurder tegemoet en vinden we in overleg vrijwel altijd een oplossing.

Verhuiskostenregeling Als een huurder moet verhuizen doordat zijn woning wordt gesloopt, heeft hij recht op een verhuiskostenvergoeding. Woongroep Marenland compenseert daarnaast een maand dubbele huur en biedt ondersteuning bij verhuizing aan mensen die dit nodig hebben. De verhuiskostenvergoeding is gebaseerd op de wettelijke regeling. In 2012 bedroeg deze € 5.520. De afspraken zijn vastgelegd in een sociaal plan.

Woonfraude Het afgelopen jaar hebben we geen signalen gekregen van onrechtmatige doorverhuur, onrechtmatig gebruik van woningen of overbewoning.

Ontruimingen In 2012 zijn zeven ‘aanzeggingen tot ontruiming’ afgegeven. In vier gevallen koos de huurder er zelf voor de sleutels eerder in te leveren, in de andere drie gevallen is de woning daadwerkelijk ontruimd. In alle gevallen hebben we vooraf overleg gevoerd met hulpverlenende instanties om ontruiming te voorkomen. De hiermee samenhangende kosten van mutatie bedragen in 2012 € 13.296. Van de ontruimde huurwoningen resteert een totale huurschuld van € 25.844.

Verkoop bestaand bezit Het verkoopbeleid van Woongroep Marenland kenmerkt zich door drie hoofddoelstellingen. 1 Verbeteren leefbaarheid

Een belangrijke reden om woningen te verkopen, is het creëren van een meer gemengd aanbod in een wijk of dorp. Door bijvoorbeeld bij herstructurering te kiezen voor een combinatie van huur en verkoop, dragen we bij aan het verbeteren van de leefbaarheid.

2 Het aanbieden van betaalbare koopwoningen

Een tweede reden voor verkoop is het beschikbaar stellen van goedkope koopwoningen aan huishoudens met een laag middeninkomen (tot bruto circa € 35.000). Deze groep heeft het door de gestegen koopprijzen de afgelopen jaren steeds moeilijker gekregen op de koopwoningmarkt. Is het inkomen niet hoger dan circa € 33.000, dan komen zij wel in aanmerking voor een sociale huurwoning, maar vaak is er de wens om te kopen. Wij maken dit mogelijk door betaalbare woningen aan te bieden.

3 Het generen van geld voor herstructurering en nieuwbouw

Tot slot verkopen we huurwoningen om met de opbrengsten ervan de forse herstructurerings- en nieuwbouwopgaven te financieren. Vanwege de crisis zit


de markt voor koopwoningen echter op slot. Daarom hebben we onze verkoop- doelstelling voor 2012 aangepast. Uit ons reguliere bezit zijn twee woningen verkocht, waarmee de doelstelling is gehaald. De woningen, met een prijs van € 100.000 tot € 125.000, zijn verkocht aan starters op de woningmarkt.

25 · JAARVERSLAG 2012 · A3 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ KWALITEIT VAN DE WONING

A3

Kwaliteit van de woning A 3.1.

Het woningbezit Aantal eenheden Het bezit van Woongroep Marenland bestond eind 2012 uit 2.258 woningen, 119 onzelfstandige eenheden, 442 garages/carports en 26 bedrijfspanden. De tabel laat zien hoe ons bezit zich in 2012 heeft ontwikkeld.

WONINGEN

Woningbezit

ONZELFST. EENHEDEN

Stand 1-1-2012 2.276 Nieuwbouw Sloop Verkoop Stand 31-12-2012

BEDRIJFSGARAGES/ PANDEN CARPORTS/ENZ.

92

TOTAAL

26 448 2.842

44 27 0 4 75 -/- 60

-/- 10

-/- 70

-/- 2

-/- 2

2.258

119

26

442

Samenstelling woningbezit Ons woningbezit bestaat bijna voor de helft (49%) uit eengezinswoningen. Het grootste gedeelte hiervan is gebouwd in de jaren 1960 t/m 1980. Verder bezitten we seniorenwoningen (30%), woningen voor één- en tweepersoonshuishoudens (16%) en onzelfstandige eenheden (5%). Mede als gevolg van de herstructurering is er de laatste jaren een beperkte verschuiving te zien in de samenstelling van ons woningbezit. De afgelopen jaren zijn vooral appartementen en levensloopbestendige woningen gebouwd voor de doelgroep senioren. Het aandeel eengezinswoningen neemt af, terwijl het aandeel levensloopbestendige woningen en seniorenwoningen toeneemt. In 2012 hebben we 60 appartementen voor senioren gesloopt (meergezinsgebouw met lift) en 2 eengezinswoningen verkocht. Daar staat tegenover de bouw van 33 eengezinswoningen (waarvan 12 levensloopbestendig) en 27 zorgappartementen. Daarnaast hebben we 11 appartementen en woningen (inclusief 4 parkeerplaatsen), die bestemd waren voor verkoop, in verhuur genomen.

Spreiding woningbezit Ons woningbezit bevindt zich voor 69% in de gemeente Appingedam, 16% in de gemeente Loppersum, 13% in de gemeente Eemsmond en 2% in de gemeente Delfzijl. De verdeling van het woningbezit over de gemeenten is de afgelopen jaren grotendeels gelijk gebleven.

2.845


Samenstelling woningbezit per gemeente In de gemeenten Appingedam en Loppersum hebben we vooral gezinswoningen. In de gemeenten Eemsmond en Delfzijl ligt het accent op seniorenwoningen. De samenstelling van het woningbezit per gemeente is weergegeven in figuur 4.

Figuur 4 Samenstelling van het woningbezit 2012 in de vier gemeenten

1000 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0

Eengezinswoningen Seniorenwoningen Woningen één- twee personen Onzelfstandige eenheden

Appingedam

Delfzijl

Eemsmond

Loppersum

Samenstelling woningbezit naar huurtoeslaggrens Ons huidige woningbezit valt voor 97% onder de huurtoeslaggrens (zie figuur 5). Woongroep Marenland wil borgen dat minimaal 90% van het woningbezit beschikbaar blijft voor de doelgroep.

Figuur 5 Verdeling van het woningbezit - relatie huurtoeslaggrens

Binnen de huurtoeslaggrens Boven de huurtoeslaggrens Aftopping van de huurtoeslaggrens

3% 14%

83%


A 3.2.

Strategisch vastgoedbeleid Het strategisch vastgoedbeleid heeft tot doel te zorgen voor een woningbezit dat goed verspreid is over de gemeenten, dat voldoet aan de vastgestelde kwaliteitsnormen en dat invulling geeft aan de huidige en de toekomstige marktvraag. Het strategisch vastgoedbeleid geeft ons handvatten om aan de vraag van de woningmarkt te kunnen voldoen. Daarnaast vormt het strategisch vastgoedbeleid de basis voor onze beheerplannen, die gericht zijn op het inplannen van groot onderhoud en upgrading van het woningbezit. In juni 2012 is ons nieuwe strategisch vastgoedbeleid vastgesteld. Hiervoor hebben we ons woningbezit opnieuw beoordeeld op: - verhuurbaarheid; - stedenbouwkundige ontwikkeling; - technische staat; - financieel rendement. Ook hebben we marktonderzoeken gedaan. Aan de hand van businesscases zijn de resultaten hiervan verwerkt. Met het strategisch vastgoedbeleid streven we naar het verbeteren van de kwaliteit van de woningen, de leefomgeving en het leefklimaat. De doelstellingen zijn: - de woningen (oppervlakte en/of uitrustingsniveau) zijn afgestemd op de woonwensen van de toekomstige klant; - de leefomgeving is schoon, heel en veilig (bijvoorbeeld betere erfafscheidingen en openbaar groen); - 80% van ons woningbezit heeft een energielabel C of hoger; - de marktkwaliteit en marktpositie van ons bezit is in beeld gebracht. In 2012 hebben we dit nieuwe strategisch vastgoedbeleid, inclusief de (nieuw) bouwplannen, afgestemd met de andere corporaties werkzaam in de DEAL-gemeenten. Aan de hand van het nieuwe strategisch vastgoedbeleid hebben we onze beheerplannen voor de komende vijf jaar opgesteld. Deze zijn verwerkt in het complexbeheerplan 2013.

Woningbezit naar leeftijd Tweederde van ons woningbezit is gebouwd in de jaren ’60 tot en met de jaren ’80. Daardoor staan we voor een omvangrijke opgave voor planmatig onderhoud en woningverbetering. Deze opgave is opgenomen in de complexbeheerplannen en de meerjarenonderhoudsplanning. Inmiddels hebben ongeveer 600 van deze woningen (circa 40%) een traject van woningverbetering ondergaan.

Figuur 6 Verdeling van het woningbezit naar leeftijd (Bron: corpodata 2012)

40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

WM Referentie Landelijk

tot 1945

19451959

19601969

19701979

19801989

19901999

2000 en later


A 3.3.

Herstructurering Woon- en leefbaarheidsplan Eemsdelta ‘Beter leven voor minder mensen’ In het woon- en leefbaarheidsplan voor de Eemsdelta ‘Beter leven voor minder mensen’ is een nieuwe koers uitgezet voor een regionale aanpak. In het plan onderscheiden we drie kernen: de regionale centra (Appingedam, Delfzijl en Uithuizen), de centrumdorpen (Loppersum, Middelstum en Uithuizermeeden) en de overige woondorpen. Het woon- en leefbaarheidsplan vormt het kader waarbinnen de kernen hun eigen koers kunnen uitzetten. De hoofdlijnen van het plan: - mensen moeten lang kunnen blijven wonen in hun eigen woning en woon omgeving. Woningen worden daarvoor zoveel mogelijk geschikt gemaakt; - er wordt geïnvesteerd in vitale gemeenschappen in de dorpen en buurten en daarmee in sociale samenhang; - voorzieningen worden geconcentreerd om de kwaliteit te verhogen, waarbij de bereikbaarheid wordt verbeterd; - nieuwbouw van woningen vindt zoveel mogelijk plaats binnen de bestaande kernen. Het plan heeft een horizon tot en met 2030. Jaarlijks wordt gemonitord wat de stand van zaken is en eens per vijf jaar wordt het plan geactualiseerd. De gemeenten Appingedam en Delfzijl hebben afspraken gemaakt over de ontwikkeling van de woningbouw. Voor Appingedam leidt dit tot een groeisaldo van 300 woningen tot en met 2031. Deze opgave is gebaseerd op de verwachte veranderingen in de bevolking, waarbij de (gecorrigeerde) prognose Primos 2009 het vertrekpunt was. Als input voor het woon- en leefbaarheidsplan hebben de corporaties hun strategisch vastgoedbeleid geactualiseerd en afgestemd met de betreffende gemeenten. Op basis van dit plan maken we nieuwe prestatieafspraken met de gemeenten. Bij de uitvoering van het strategisch vastgoedbeleid gaan we de ontwikkelingen op de woningmarkt en in het regeringsbeleid goed monitoren om de haalbaarheid en betaalbaarheid van het programma te bewaken.

Herstructureringsprogramma 2000-2018 Om onze woningvoorraad beter te laten aansluiten op de vraag, zijn we begin deze eeuw gestart met het herstructureringsprogramma 2000-2018. Dit programma vervalt nu we het nieuwe strategisch vastgoedbeleid hebben vastgesteld. We zullen dit programma de komende jaren niet meer volgen. Voor de volledigheid in de volgende tabel de actuele stand van zaken eind 2012. Gezien de huidige woningmarkt hebben we ons bouwprogramma voor koopwoningen stopgezet.


ACTIVITEIT

Realisatie herstructurering 2000 - 2018

DOELSTELLING 2000-2018

REALISATIE EIND 2012

PERCENTAGE

Sloop 681 482 71% Nieuwbouw huur 533 374

70%

Nieuwbouw koop 294 101

34%

Herstructureringsprogramma 2012-2020 Op basis van ons nieuwe strategisch vastgoedbeleid hebben we een nieuw herstructureringsprogramma opgezet voor de periode 2012 tot en met 2020. In deze periode streven we naar het bouwen van 278 nieuwbouwwoningen (huur), het slopen van 260 woningen en het transformeren van 251 woningen. Verder willen we bij 524 woningen het energielabel verbeteren naar minimaal energielabel C.

DOELSTELLING 2012-2020

Herstructureringsprogramma 2012 - 2020

REALISATIE 2012

BEGROTING 2013-2017

PLANNEN 2013-2017

PLANNEN NA 2017

Nieuwbouw huur

278 60 98 54 66

Sloop

260 60 54 110 36

Transformatie

251 17* 121 142

Energielabel

524 17* 121 142 244

* Werkzaamheden gestart In 2012 zijn 60 nieuwbouwwoningen gebouwd en ook 60 gesloopt. In het derde kwartaal van 2012 zijn de werkzaamheden gestart voor het transformeren en het verhogen van het energielabel bij 17 woningen in Appingedam. In overleg met de bewoners hebben we het programma uitgebreid met het verbeteren van keuken, badkamer en toilet. Na de woningverbetering hebben de woningen een energielabel B/C; een verhoging van twee stappen. De werkzaamheden worden in april 2013 afgerond. De ervaringen van dit project gebruiken we voor het opstellen van een standaard plan van aanpak om de omvangrijke opgave efficiënt uit te voeren. In de begroting voor 2013 en 2017 staat de nieuwbouw van 98 huurwoningen in voorbereiding. Voor 2016 en 2017 staat de sloop van 54 huurwoningen gepland. Voor de transformatie en het verbeteren van het energielabel is in totaal een bedrag van € 2,4 miljoen uitgetrokken. De plannen voor 2013-2017 hebben betrekking op nieuwbouw aan de Klaas Bosstraat (16 extra huurwoningen) en grootonderhoud van 155 woningen in Opwierde I in Appingedam. De ontwikkelingen op de woningmarkt vormen een belangrijke input voor het nieuwbouwprogramma. De komende periode bewaken we de haalbaarheid en de betaalbaarheid van het programma. Extra inspanningen zijn nodig om de doelstelling van het verbeteren van het energielabel te halen.

-


A 3.4.

Bouw Woongroep Marenland bouwt bij voorkeur levensloopbestendige woningen. Dat zijn volgens onze definitie woningen die voor meerdere doelgroepen geschikt zijn of eenvoudig geschikt te maken zijn. De kwaliteitseisen voor nieuwbouw worden per project vastgelegd in een programma van eisen, met een voorkeurslijst van materiaaltoepassingen. Het is voor ons belangrijk dat het woningbezit zo wordt ontwikkeld dat het aansluit op de huidige en toekomstige vraag, zowel huur als koop. Daarnaast willen we een verhuisbeweging op gang brengen waarbij huurders die in een niet meer passende woning wonen, doorstromen naar een voor hen betaalbare, passende (nieuwbouw) woning in de koop- of huursector. Wij stimuleren dit door onze huurders voorrang te verlenen bij het toewijzen van nieuwbouwwoningen.

A 3.4.1

Bouw 2012 In 2012 zijn 60 woningen opgeleverd, allen in Appingedam.

LOCATIE

Bouw 2012

A 3.4.2

TYPE WONINGEN

AANTAL WONINGEN

STICHTINGSKOSTEN

ONRENDABELE TOP

Gockingastraat, Zorgappartementen Appingedam Levensloopbestendige woningen

27 5

€ 4,7 miljoen

€ 1,3 miljoen

Adamistraat, Gezinswoningen en Appingedam levensloopbestendige woningen

28

€ 4,2 miljoen

€ 1,3 miljoen

Totaal 60 € 8,9 miljoen

€ 2,6 miljoen

Bouw 2013 Eind 2012 zijn 30 woningen in aanbouw. Het gaat om 26 zorgappartementen en 4 gezinswoningen, allen op de Klinkhamerlocatie in Uithuizen.

LOCATIE

Bouw 2013

TYPE WONINGEN

AANTAL WONINGEN

STICHTINGSKOSTEN

ONRENDABELE TOP

Klinkhamerlocatie, Zorgappartementen 26 € 4,2 miljoen Uithuizen Gezinswoningen 4

€ 1,1 miljoen


€ 1,1 miljoen

In 2013 start de bouw van twee woonprojecten: het woon-zorgcomplex Opwierde in Appingedam (met 24 zorgwoningen en 25 appartementen) en de verbouw van vier complexen van ’s Heeren Loo (21 zorgappartementen en 9 woonappartementen).


LOCATIE

Start bouw 2013

TYPE WONINGEN

AANTAL WONINGEN

STICHTINGSKOSTEN

ONRENDABELE TOP

Woonzorgcomplex Zorgwoningen 24 € 8,2 miljoen Opwierde, (PG) Appingedam Appartementen 25

€ 1,4 miljoen

Verbouw vier Zorgappartementen 21 complexen, ‘s Heeren Loo Appartementen 9 Appingedam

€ 1,4 miljoen

€ 0,7 miljoen


€ 2,1 miljoen

De bouw van het woon-zorgcomplex Opwierde besteden we in het tweede kwartaal van 2013 aan. De verwachting is dat de bouw start in de tweede helft van 2013. Op enkele locaties in ons werkgebied zullen we in het kader van het herstructureringsprogramma onderzoeken of nieuwbouw haalbaar is.

A 3.4.3

Ontwikkeling woningen In 2012 is de ontwikkeling van in totaal 19 woningen gestart. De bouw staat gefaseerd gepland in 2014 en 2015. Het gaat om 15 huurwoningen aan de Klaas Bosstraat in Appingedam en 4 huurwoningen aan de Tilweg in Roodeschool.

LOCATIE

Ontwikkeling nieuwbouw

TYPE WONINGEN

AANTAL WONINGEN

STICHTINGSKOSTEN

Klaas Bosstraat, Appingedam

Eengezinswoning 15 € 2,4 miljoen levensloopbestendig Tilweg, Roodeschool Eengezinswoning levensloopbestendig 4 € 0,5 miljoen Totaal

19

In 2012 hebben we samen met de gemeente Appingedam en woonstichting Groninger Huis het project Opwierde Zuid (Opwierde II) opgepakt. Op dit moment worden de stedenbouwkundige kaders herijkt. Wanneer de nieuwe stedenbouwkundige kaders zijn vastgesteld kan de herontwikkeling van de wijk worden vervolgd.

€ 2,9 miljoen


A 3.4.4

Ontwikkeling Brede Scholen Als alles volgens planning verloopt start in 2013 de bouw en de uitbreiding van twee Brede Scholen in Appingedam.

LOCATIE

Brede Scholen

TOTAAL AANTAL M 2 BVO

STICHTINGSKOSTEN

Brede School Opwierde,

5.440 € 9,9 miljoen Appingedam Brede School Olingertil, Appingedam 4.249 € 7,2 miljoen

Totaal

9.689

€ 17,1 miljoen

In 2010 zijn de voorbereidingen gestart voor het bouwen van een Brede School in de wijk Opwierde in Appingedam. Vanaf 2011 is er gewerkt aan het ontwerp. In 2012 is het project Europees aanbesteed en de start van de bouw staat gepland in het tweede kwartaal van 2013. Met de Brede School wordt het ‘Hart van Opwierde’ nog aantrekkelijker als centrum van de wijk, met een breed aanbod aan voorzieningen zoals een supermarkt, cultuur en recreatie (ASWA), wonen en zorg (corporaties en zorginstellingen), een woonservicezone en sportvelden. Samen met de gemeente Appingedam bereiden we bouw van de Brede School Olingertil in Appingedam voor. De bouw kan beginnen na een positief besluit door Woongroep Marenland en de gemeente Appingedam. De start van de bouw staat gepland voor het derde kwartaal van 2013.

A 3.5.

Onderhoud en verbetering Door het uitvoeren van onderhoudswerkzaamheden houden we de kwaliteit van de woningen op peil. Onze eigen servicemedewerkers voeren het grootste deel van het dagelijks onderhoud uit. Specialistische werkzaamheden, grotere mutatiewerkzaamheden, planmatig onderhoud en woningverbeteringen besteden we uit aan derden.

Onderhoudswerkzaamheden Kosten voor de onderhoudswerkzaamheden in 2012

SOORT ONDERHOUD

WERKELIJK 2012

Dagelijks onderhoud

€ 990.000

€ 839.000

€ 852.000

€ 1.389.000

€ 1.724.000

€ 1.531.000

Overig onderhoud

€ 757.000

€ 805.000

€ 679.000

Woningverbetering

€ 654.000

€ 2.050.000

€ 344.000

€ 3.790.000

€ 5.418.000

€ 3.406.000

Planmatig onderhoud

Totaal

BEGROTING 2012

WERKELIJK 2011


Het dagelijks onderhoud in 2012 kostte € 150.000 meer dan begroot en € 137.000 meer dan in 2011. Deze stijging kan worden toegeschreven aan meer klachtenonderhoud (circa 10% meer) en een eenmalige afwaardering van € 26.000 voor onderhoudsmateriaal dat niet meer wordt gebruikt. Bij het planmatig onderhoud is in 2012 minder besteed dan was begroot. Zo is voor circa € 137.000 het vervangen van dakbedekking niet uitgevoerd. Verder hebben we een besparing van € 198.000 gerealiseerd doordat onderhoud niet meer noodzakelijk bleek (de centrale verwarming was bijvoorbeeld al vervangen) en door aanbestedingsvoordeel. In het overig onderhoud is het schoonmaken van dakgoten voor een bedrag van circa € 50.000 doorgeschoven naar 2013. De bedragen voor de VvE waren hoger dan begroot, terwijl het contractonderhoud voor cv (garantie) en het onderhoud van de kunststofkozijnen lager uitvielen dan begroot. De uitgaven voor woningverbetering (projecten voor inpandige verbetering en kozijnvervanging) zijn circa € 1,4 miljoen lager dan begroot. Dit komt door inkoopen aanbestedingsvoordelen, goedkopere uitvoering en de start van het strategisch vastgoedbeleid met een pilot van 17 woningen in Appingedam. Een deel van het werk is uit efficiency overwegingen doorgeschoven naar 2013, zodat werkzaamheden kunnen worden gecombineerd.

Onderhoud per woning De onderhoudskosten per woning (exclusief de kosten voor leefbaarheid) vertonen de laatste jaren een stijgend beeld (zie figuur 7). In 2012 zijn de kosten gedaald tot ongeveer € 1.212 per woning. De kostentoename van 2011 werd vooral veroorzaakt door een extra stijging van het planmatig onderhoud (€ 0,5 miljoen). Onze onderhoudskosten per woning zijn sinds 2007 significant lager dan van een corporatie als de onze mag worden verwacht (we vergelijken hier onze kosten met die van de referentiecorporatie van het CFV). Dit komt vooral door een scherp inkoopbeleid. In 2012 zijn 60 woningen voorzien van kunststofkozijnen, voor een totaalbedrag van € 0,4 miljoen. In 2007 is € 0,4 miljoen extra onderhoud besteed aan voeg- en schilderwerk.

Figuur 7 Onderhoud per woning in de periode 2006 tot en met 2012

1500

WM Ref CF 2010

1400 1300 1200 1100 1000 900 800 2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012


Energielabels Ultimo 2012 had 56% van ons woningbezit het energielabel A, B of C (zie figuur 8). In 2011 was dit 51%. De verbetering in 2012 is volledig toe te schrijven aan nieuwbouw en sloop. De eerste resultaten van het projectmatig verbeteren van het energielabel verwachten we in 2013. In dit overzicht zijn ook de zorgwoningen opgenomen. In het ondernemingsplan en het strategisch vastgoedbeleid hebben we als doelstelling dat over 15 jaar 80% van ons woningbezit het energielabel A, B of C heeft.

Figuur 8 Vergelijking van de aantallen woningen per energielabel (in %)

35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

WM 2012 WM 2011 WM 2010

A

A 3.6.

B

C

D

E

F

G

Sloop In december 2012 zijn 60 seniorenwoningen aan de Wethouder Olthoflaan en de A.T. Voslaan in Appingedam gesloopt. Deze woningen waren in 1974 gebouwd. De locatie die hierdoor beschikbaar komt is nodig voor de bouw van de Brede School in Opwierde. De kosten van sloop bedragen circa € 350.000.

A 3.7.

Grondposities Huidige locaties Woongroep Marenland beschikte eind 2012 voor circa € 2,2 miljoen (ongeveer 1,2% van het balanstotaal) aan eigen grondposities. Het gaat om locaties in Appingedam en Uithuizen. In overleg met de gemeenten ontwikkelen we hier plannen voor. In 2012 hebben we geen nieuwe grondposities verworven.

Toekomstige locaties We hebben afspraken gemaakt met de gemeente Appingedam over het ontwikkelen van enkele toekomstige locaties. Afgesproken is dat twee locaties in Opwierde-Zuid niet zullen worden ontwikkeld. De gemeente gaat deze locaties als openbaar groen inrichten. De overige locaties worden later en gefaseerd ontwikkeld.

35 · JAARVERSLAG 2012 · A4 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ KWALITEIT VAN DE BEDRIJFSVOERING

A4

Kwaliteit van de bedrijfsvoering Profiel Woongroep Marenland is een kleine, regionale corporatie met een sterke binding met de lokale samenleving. De organisatie heeft korte lijnen en kan snel en flexibel reageren op zowel landelijke als regionale veranderingen. Hiervoor investeren we in de medewerkers en maken we passend gebruik van externe adviseurs. De cultuur bij Woongroep Marenland kenmerkt zich door een grote betrokkenheid van de medewerkers bij de huurders en bij hun werk.

Organisatie In 2012 is de organisatiestructuur van Woongroep Marenland niet gewijzigd. Onze medewerkers (met uitzondering van de directeur-bestuurder) vallen onder de CAO Woondiensten.

RAAD VAN TOEZICHT

Figuur 9 Organigram van Woongroep Marenland

DIRECTEUR BESTUURDER MANAGEMENT ASSISTENTE

PROJECT ONTWIKKELING

BEDRIJFSVOERING EN PROJECTEN

WONEN

MUTATIE OPZICHTER

FRONT OFFICE

SERVICE DIENST

VASTGOED

FINANCIËN


Eind 2012 had Woongroep Marenland 27 medewerkers (25,9 fte), net als eind 2011.

OMSCHRIJVING

Kengetallen van de organisatie

Aantal medewerkers

2012

2011

27 27

Aantal formatiemedewerkers

25,9 25,9

Aantal interim medewerkers

1,4 1,2

Ziekteverzuim Gevoerde functioneringsgesprekken

7,6% 9,9% 100% 100%

De medewerkers van Woongroep Marenland hebben een gemiddelde leeftijd van 46 jaar en zijn gemiddeld 13,5 jaar in dienst. Het aantal dienstjaren kent een grote spreiding: van 1 tot 36 jaar. In 2012 heeft één medewerker zijn 25-jarig ambtsjubileum gevierd. Er waren in 2012 geen vacatures. Drie medewerkers waren langdurig ziek. Eind 2012 werkt nog één medewerker aan zijn re-integratie. In verband met ziekte en extra projectwerkzaamheden kreeg de afdeling Wonen ondersteuning van een parttime medewerkster (0,8 fte) voor de operationele werkzaamheden en een inleenkracht (0,6 fte) voor het aansturen van het verhuurproces. De afdeling Financiën heeft in het eerste halfjaar van 2012 een mbo-stagiaire gehad. Deze stage is naar wens verlopen. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.

Ondernemingsraad De Ondernemingsraad (OR) van Woongroep Marenland bestaat uit drie leden. In 2012 is de samenstelling van de OR gewijzigd. Na tien jaar heeft de heer Van der Laan zijn functie van voorzitter neergelegd. De OR bestaat nu uit mevrouw Koopman (voorzitter), mevrouw Eskak (nieuw lid) en de heer Dijkman (secretaris). De OR overlegt circa zes keer per jaar met de directeur-bestuurder. De onderwerpen die in 2012 zijn besproken zijn: maatschappelijke ontwikkelingen (zoals de financiële crisis en het regeerakkoord), de begroting 2013-2017, het jaarverslag 2011, arbozaken, personeelsregelingen, de werkkostenregeling en het voorstel voor de collectieve vrije dagen. In het overleg met de Raad van Toezicht is de organisatieontwikkeling van Woongroep Marenland in het afgelopen decennium aan de orde geweest.

Interne communicatie De medewerkers van Woongroep Marenland worden regelmatig geïnformeerd over interne en externe beleidsontwikkelingen. De verslagen van de werkoverleggen zijn bedrijfsbreed beschikbaar. Specifieke MT-besluiten worden via de mail bekendgemaakt. In ontbijt- of lunchbijeenkomsten zijn de medewerkers geïnformeerd over het jaarverslag 2011 en de uitkomsten van het klanttevredenheids- en medewerkertevredenheidsonderzoek. In de verschillende werkoverleggen is gesproken over de begroting 2013-2017 en over het toepassen van het integriteitsprotocol.


Personeelsvereniging Woongroep Marenland beschikt over een actieve personeelsvereniging die een goede bijdrage levert aan het werkklimaat van de organisatie. De medewerkers worden bij hun verjaardag verrast met een cadeautje en bij lief en leed wordt collegiaal meegeleefd. Daarnaast organiseert zij diverse activiteiten en verrassingen voor de medewerkers.

Personeelsbeleid/ medewerkertevredenheid In 2012 is gewerkt aan de ondernemingscompetentie samenwerken. Alle medewerkers hebben een workshop gevolgd om inzicht te krijgen in ieders drijfveren, om daarmee de onderlinge samenwerking te verbeteren. Hierbij is het onderwerp elkaar aanspreken ook aan de orde geweest. Daarnaast hebben een aantal medewerkers een training timemanagement gevolgd en hebben de vier BHV’ers hun jaarlijkse trainingsdag gehad. De opleidingskosten bedroegen in 2012 € 45.000. Het in gang gezette trainingsprogramma wordt in 2013 voortgezet. Eind 2012 is de medewerkertevredenheid gemeten. Deze kwam uit op een 8,1 en dat is beduidend beter dan in 2009 (6,2). In 2013 zullen we de onderkende aandachtspunten verder oppakken en de bestaande situatie borgen.

Procesgeoriënteerde bedrijfsvoering We streven voortdurend naar het verder verbeteren van onze bedrijfsvoering. In 2012 hebben we de volgende stappen gezet. - Er is een nieuw woonruimteverdeelsysteem ingevoerd. Het distributiemodel is vervangen door het optiemodel, waarbij woningzoekenden zich via internet kunnen inschrijven. Hiermee is de eerste stap voor het digitaliseren van onze bedrijfsvoering gezet. - Het strategisch vastgoedbeleid is vernieuwd en we hebben complexbeheer plannen opgesteld. - We zijn begonnen met integraal risicomanagement. Met behulp van het INK-model hebben we het integraal risicomanagement in onze organisatie in kaart gebracht. Bij de verschillende organisatievelden zijn de belangrijkste aandachtsgebieden voor risicobeheersing benoemd. Het is nu van belang het integraal risicomanagement in alle processen van de organisatie in te voeren. Het integraal risicomanagement is voor de Raad het fundament voor het toe zicht op het beleid en de bedrijfsvoering van de organisatie. - Het magazijnbeheer is vereenvoudigd. - We hebben een fiscale administratie ingericht. - We beschikken over een goed werkend planning-en-controlproces (P&C). De gestelde deadlines voor 2012 zijn gehaald. De wijziging van de waarderings grondslagen (van historische kostprijs naar bedrijfswaarde) heeft geleid tot aanvullende werkzaamheden.

NL-Doet Woongroep Marenland heeft met Zonnehuisgroep Noord en NOVO op 16 maart 2012 de handen uit de mouwen gestoken. Gezamenlijk hebben we activiteiten uitgevoerd waar men normaal niet aan toekomt. Voor de bewoners van het


Hippolytushoes is een leuk dagje uit naar het Gevangenismuseum in Veenhuizen georganiseerd. Daarnaast hebben wij de cliënten van NOVO geholpen met hun werk op de kinderboerderij en de speeltuin van Landgoed Ekenstein in Appingedam.

Huisvesting In het eerste halfjaar van 2012 hebben we onderzocht wat de mogelijkheden zijn om door middel van een kantoorcontainer het kantoorpand tijdelijk uit te breiden. De prijs-kwaliteitverhouding hiervan viel tegen. Daarom hebben we gekozen voor nieuwbouw. In de tweede helft van 2012 hebben we het programma van eisen geactualiseerd. In 2013 gaan we een uitvoeringsbesluit opstellen en werken we aan de aanbesteding van het nieuwe kantoor.

39 · JAARVERSLAG 2012 · A5 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ FINANCIEEL BEHEER

A5

Financieel beheer A 5.1

Algemeen Vanuit onze visie hechten we bij Woongroep Marenland veel belang aan gezond financieel beleid en beheer. Het beleid is gericht op financiële continuïteit, het behouden van onze investeringskracht en het beheersen van de financiële risico’s, zodat Woongroep Marenland haar taak als maatschappelijke onderneming optimaal kan uitvoeren.

A 5.2

Ontwikkeling resultaat en eigen vermogen In 2012 is het eigen vermogen toegenomen met € 5,6 miljoen. Deze toename bestaat uit een resultaat na belastingen van € 0,6 miljoen, een herwaardering voor sociaal vastgoed van € 7,0 miljoen en een gerealiseerde herwaardering van € 2,0 miljoen. Het bedrijfsresultaat is € 3,4 miljoen, wat € 1,1 miljoen hoger is dan de begroting. De opbrengsten zijn € 1,4 miljoen hoger dan de begroting. Dit komt door lagere huuropbrengsten (door late oplevering van de nieuwbouw), meer huurderving, minder verkochte nieuwbouwwoningen en gerealiseerde herwaardering. De bedrijfslasten zijn € 0,3 miljoen hoger dan begroot als gevolg van lagere afschrijvingen (geen afschrijving van commercieel vastgoed), hogere overige waardeveranderingen (afwaardering koop naar huur) en lagere onderhoudskosten (besparing en een beperkt deel doorgeschoven naar 2013). De toename van het eigen vermogen is € 2,1 miljoen hoger dan begroot. Dit schrijven we vooral toe aan: - een hogere mutatie actuele waarde van € 1,5 miljoen. Deze toename wordt veroorzaakt door de aanpassing van de maximale huurprijs (effect energielabel op de maximale huurprijs) en de lagere bedrijfslasten (door het toepassen van de pro rata en een nauwkeurige toerekening van de vastgoedgerelateerde kosten); - een hogere waardevermindering materiële vaste activa van € 0,8 miljoen door woningen voor de verkoop in verhuur te nemen; - een hoger resultaat belastingen van € 1,3 miljoen. Dit resultaat kan worden toegeschreven aan de hogere afwaardering van de WOZ-waarde en de fiscale afwaardering van de woningen die in 2012 zijn gesloopt; - een hoger resultaat deelnemingen van € 0,1 miljoen. Het resultaat deelnemingen is gerealiseerd door de verkoop van 4 appartementen en 2 Havendamwoningen van de V.O.F. Overdiep. De toepassing van de RJ 645 is in 2012 verder uitgewerkt, maar is nog onvoldoende uitgekristalliseerd. Hierdoor is de voorspelbaarheid en beheersbaarheid van de mutatie actuele waarde nog in ontwikkeling. De toename van het eigen vermogen in 2012 is € 1,1 miljoen hoger dan in 2011 (waarbij de cijfers zijn aangepast op de waardering volgens bedrijfswaarde).


Het verbeterde resultaat wordt verklaard door: - € 0,9 miljoen meer huuropbrengsten door huurverhoging en nieuwbouw; - € 0,7 miljoen hogere bedrijfslasten door hogere afschrijvingen (nieuwbouw) en hogere bedrijfslasten (incidentele bate pro rata 2006-2011); - € 0,8 miljoen hogere waardevermindering materiële vaste activa door woningen voor de verkoop in verhuur te nemen; - € 0,8 miljoen hogere rentelasten door nieuwbouw; - € 0,7 miljoen lagere belastingbate door afwaardering van meerdere sloopcomplexen in 2011; - € 0,1 miljoen lagere resultaat deelneming. In 2012 heeft de V.O.F. Overdiep alleen resultaat door verkoop van appartementen en woningen; - € 3,3 miljoen hogere mutatie actuele waarde, vooral door een hogere maximale huur en lagere bedrijfslasten. Voor een gedetailleerde analyse van het resultaat in 2012 en 2011 verwijzen we naar de toelichting op de winst- en verliesrekening (hoofdstuk B 8).

Kengetallen 2008-2012 De tabel hieronder geeft een overzicht van de financiële kengetallen van de afgelopen vijf jaren. In 2012 hebben we ons waarderingsstelsel gewijzigd van historische kostprijs naar bedrijfswaarde. De cijfers van 2011 hebben we omgerekend naar de nieuwe waarderingsgrondslag.

2008

Financiële kengetallen 2008 - 2012

BEDRIJFSWAARDE 2011 2012

836

934

945

Toename eigen vermogen x € 1.000

33

390

811 1.944 4.484 5.610

Solvabiliteit2

617 3.043 5.888

23.310 23.700 24.511 26.455 50.771 56.381 25,84 23,35 18,90 17,97 29,60 31,16

Rentabiliteit totaal vermogen3

3,77

3,79

4,39

4,42

5,28

5,80

Rentabiliteit eigen vermogen4

0,14

1,67

3,42

7,34

8,83

10,00

Current ratio5

0,50 1,44 6,79 7,07 6,79 4,03

Rentedekkingsgraad6 Loan to value

2 3 4 5 6 7

2011

Genormaliseerd toename eigen vermogen x € 1.0001

Eigen vermogen x € 1.000

1

HISTORISCHE KOSTPRIJS 2009 2010

1,4 1,5 1,9 1,7 1,7 1,6

25%

27%

36%

35%

Genormaliseerd jaarresultaat: het jaarresultaat gecorrigeerd voor de boekwinst verkopen, de onrendabele toppen voor nieuwbouw en herstructurering, het resultaat deelnemingen en de vennootschapsbelasting. Solvabiliteit: eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. Rentabiliteit totaal vermogen: som van het jaarresultaat en de verschuldigde rente uitgedrukt in een percentage van het totale vermogen. Rentabiliteit eigen vermogen: jaarresultaat uitgedrukt in een percentage van het eigen vermogen. Current ratio: vlottende activa gedeeld door dwe schulden op korte termijn. Rentedekkingsgraad: cijfer dat aangeeft hoe vaak uit de netto-exploitatie kasstroom de verschuldigde rente aan verschaffers van vreemd vermogen kan worden betaald. Loan to value: de verhouding tussen de leningen kredietinstellingen en de WOZ-waarde.

35%

36%


Ontwikkeling eigen vermogen en solvabiliteit De wijziging van de waarderingsgrondslag naar een waardering op actuele waarde (bedrijfswaarde) heeft geleid tot een aanzienlijke verhoging van het eigen vermogen (zie ook figuur 10) en de solvabiliteit.

Figuur 10 Ontwikkeling van het eigen vermogen

€ 7.000 € 6.000 € 5.000 € 4.000 € 3.000 € 2.000 € 1.000 €-

WM 2012 WM 2011

Toename eigen vermogen

Genormaliseerde toename eigen vermogen

De stille reserve bij de waardering op historische kosten is nu zichtbaar gemaakt. De solvabiliteit van 31,2% is hoger dan onze eigen norm van 25% (de WSW-norm is 15%). Bij wijziging van parameters kan het resultaat bij waardering op actuele waarde sterk fluctueren, waardoor een voldoende buffer aan eigen vermogen wenselijk is. Woongroep Marenland heeft een goede solvabiliteit en voldoende eigen vermogen. De hoge loan to value van 36% is een aandachtspunt. Deze is beduidend hoger dan de referentiecorporaties (van 20% tot 25%). Er is nog voldoende onderpandwaarde (maximum WSW is 50%), maar de financiering van verbetering en nieuwbouw is niet onbegrensd. Op basis van de jaarcijfers 2011 heeft het CFV de solvabiliteit van Woongroep Marenland als voldoende beoordeeld. Hoe de financiële kengetallen zich ontwikkelen, beschrijven we in hoofdstuk 9 van deel A. De Minister voor Wonen, Wijken en Integratie heeft in zijn oordeelsbrief 2012 aangegeven dat Woongroep Marenland voldoende vermogen heeft om de voorgenomen activiteiten in de periode 2012 tot en met 2015 uit te voeren (het zogenaamde A1-oordeel). Ook voor 2013 verwachten we een A1-oordeel.


Ontwikkeling volkshuisvestelijk vermogen Met het oog op de financiële continuïteit hebben we doorgerekend wat de gevolgen van het huidige programma voor nieuwbouw, verbetering en sloop zijn voor het volkshuisvestelijk vermogen.

Figuur 11 Ontwikkeling van het volkshuisvestelijk vermogen

60.000 55.000 50.000 45.000 40.000 35.000 30.000 25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 -

Ondergrens x € 1000,Volkshuisvestelijk vermogen x € 1000,-

2012-2017 2012-2018 2012-2019 2012-2020 2012-2021 2012-2022

Bij het uitvoeren van het voorgenomen programma blijft het volkshuisvestelijk vermogen naar onze mening voldoende boven de ondergrens van het jaar 2016, zoals aangegeven door het CFV (de blauwe balk in figuur 11). De bandbreedte tussen het volkshuisvestelijk vermogen en de marktwaardetoets varieert tussen de € 20 miljoen en € 31 miljoen. Dit is bij het omvangrijke programma van Woongroep Marenland een goede uitgangspositie. Toch blijven overwogen keuzes voor de toekomstige herstructurering en een strakke sturing op de bedrijfsvoering van belang om de maatschappelijke opgaven uit te voeren.

A 5.3

Vooruitzichten Kengetallen 2013-2017 De financiële kengetallen voor 2013-2017 (zie de tabel hierna) geven aan dat de continuïteit en investeringskracht voor de lopende begrotingsperiode voldoende is gewaarborgd. De solvabiliteit blijft op een aanvaardbaar niveau en de kasstromen blijven een positief beeld vertonen. De loan to value is in vergelijking met andere corporaties hoog, maar voldoet aan de maximale norm van het WSW van 50%. De hoge loan to value is een gevolg van het omvangrijke nieuwbouwprogramma van de afgelopen vier jaar.


Financiële kengetallen 2013 - 2017

BEDRAGEN X € 1.000,-

2013

Toename eigen vermogen Genormaliseerde toename eigen vermogen

1.550 6.039 3.648 3.466 3.838

Eigen vermogen

2014

2015

2016

2017

2.331 2.211 3.099 3.432 4.175

72.761 78.801 82.448 85.914 89.753

Saldo Financierbaarheid WSW

308

Solvabiliteit

36,2 35,8 37,0 38,2 40,0

342

790 1.170 1.306

Rentabiliteit totaal vermogen

3,3 5,1 4,1 4,0 4,2

Rentabiliteit eigen vermogen

2,1 7,7 4,4 4,0 4,3

Current ratio Rentedekkingsgraad Loan to value

0,26 0,21 0,18 0,21 0,09 1,6 1,6 1,6 1,7 2,0 36% 37% 40% 39% 39%

Begroting 2013-2017 In de begroting hieronder hebben we de effecten van het regeerakkoord doorberekend.

SPECIFICATIES BEGROTING BEDRAGEN X € 1.000,-

Financiële effecten regeerakkoord

2013

2014

2015

2016

2017

Baten: Extra huurverhoging van 1,5% Inkomensafhankelijke huurverhoging Verkoop woningen

307 690 672 715 698

Totaal

405

88 268 459 635 785 10 30 50 70 90

988 1.181 1.420 1.573

Lasten: Saneringssteun Verhuurderheffing

510 400 423 298 147 31

868 1.027 1.183 1.304

Ingerekende projecten

2.576 1.323 468 893 666

Totaal

3.117

2.591

1.918

2.374

2.117


Financieringsbehoefte 2013-2017 FINANCIERINGSBEHOEFTE (BEDRAGEN X € 1 MILJOEN)

2013

2014

2015

2016

2017

Investeringen

15,4 14,1 2,7 2,2 1,8

Leningenbehoefte

17,3 13,8 6,5 0,0 2,8

Faciliteringsvolume WSW

25,7 0 0 0 0

Verkopen 2013-2017 VERKOPEN (BEDRAGEN X € 1 MILJOEN)

2013

2014

2015

2016

2017

Bestaand bezit: Aantallen Omzet

2 5 5 5 5 250 638 650 663 677

Nieuwbouw: Aantallen Omzet

3 3 2 3 3 725 725 497 705 786

Het herstructureringsprogramma is voor Woongroep Marenland haalbaar en betaalbaar. We hebben dan ook geen voornemens om ontwikkelprojecten geforceerd stop te zetten. Woongroep Marenland zet haar beleid van een doelmatige, sobere bedrijfsvoering voort. De bedrijfslasten per VHE bedragen in 2012 ca. 90% van de referentiecorporatie. We werken continu aan de efficiency van de bedrijfsvoering. Het project woon-zorgcomplex Opwierde in Appingedam gaan we binnenkort aanbesteden en wordt daarna ter uitvoering genomen. De overige projecten (inclusief het nieuwe kantoor) zijn nog in de ontwerpfase.

A 5.4

Treasury Organisatie De kaders waar binnen we de beslissingen nemen over financieren, beleggen en cashmanagement, zijn opgenomen in het Treasurystatuut. Hoofddoelstelling hiervan is het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie, door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. Ons streven is om het jaarlijkse renterisico te beperken tot ongeveer 10% van de leningenportefeuille. Inclusief de nieuw aan te trekken


financieringsmiddelen moet het renterisico onder de 15% blijven. In 2012 hebben we het Treasurystatuut aangepast aan de gewijzigde regelgeving omtrent derivaten. Een treasury commissie bereidt het beleid en de activiteiten voor, en voert deze uit na accordering van de directie. De commissie bestaat uit de directeur-bestuurder, het hoofd Financiën, de senior medewerker Financiën, de manager Bedrijfsvoering en Projecten en een externe adviseur.

Treasuryjaarplan 2013 De belangrijkste aandachtspunten uit het treasuryjaarplan 2013 zijn: 1 Het renterisico voor de financieringsbehoefte 2013 is nagenoeg volledig afgedekt. Het deel dat niet afgedekt is door de onderliggende swap bedraagt € 3,3 miljoen. 2 Er is een openstaand renterisico 2014 uit renteconversie en spreadherziening van € 13,5 miljoen. 3 Er is voor 2014 geen renterisico van verplichte eindaflossing van leningen. 4 Na het vrijgeven van het faciliteringsvolume 2014 kan een voorstel worden uitgewerkt voor het afdekken van de financieringsbehoefte voor nieuwe projecten. 5 Binnen de bestaande portefeuille zijn er per 31 december 2012 geen leningen met een openstaand renterisico op basis van de geldmarktrente, met uitzondering van de jaren 2016-2019. Voor het afdekken van de renterisico’s beschikt Woongroep Marenland voor € 10 miljoen aan Collars (rente variërend van 2% tot 5,5%) en € 30 miljoen aan Swaps. Deze derivaten kennen geen verplichtingen om financieel bij te storten voor het borgen van de waarde. Daarnaast heeft Woongroep Marenland voor € 30 miljoen aan basisrenteleningen in de leningenportefeuille. Dit soort leningen mag nu niet meer worden aangetrokken, vanwege de onderliggende derivaten voor het afdekken van de liquiditeitsopslag (korte looptijd). Op basis van de huidige WOZ-waarde kan er nog voor circa € 100 miljoen aan nieuwbouw worden gefinancierd (zoals blijkt uit de loan to value). Woongroep Marenland kent voor haar derivaten geen margin calls of breakclauses. Voor 2013 en 2014 hebben we een beperkte ruimte in de WSW-kasstroom van circa € 0,3 miljoen per jaar. De saneringssteun (die maximaal 5% bedraagt) hebben we voor 2013 geschat op 4% en voor 2014 op 3%. Als het nodig is, kunnen we ook de aanvullende saneringssteun betalen.

Beleggingen Ons beleggingsbeleid is erop gericht om zo min mogelijk overtollig kasgeld te hebben. Eind 2012 beschikten we voor € 8,8 miljoen aan deposito’s voor de financiering van de Brede School. Deze hebben we in juli 2011 ontvangen, maar de uitvoeringsplannen zijn vertraagd. Het renteverlies komt ten laste van de stichtingskosten.


A 5.5

Financiering Investeringen en leningen 2008-2012 In 2012 hebben we voor € 9,3 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw en woningverbetering. We zijn voor € 15 miljoen leningen aangegaan (zie de tabel hieronder). Dit bedrag heeft voor € 10 miljoen betrekking op herfinanciering en voor € 5 miljoen op nieuwe leningen.

OMSCHRIJVING (BEDRAGEN X € 1 MILJOEN)

2008

2009

2010

2011

2012

Investeringen

11,4 10,9 18,1 19,1 9,3

Leningen (incl. herfinanciering)

12,0 12,0 30,0 20,0 15,0

Ontwikkeling kasstromen 2008-2012 Woongroep Marenland heeft volgens de WSW-methode over de afgelopen vijf jaar een positieve kasstroom (zie de tabel hieronder). Het WSW verhoogt de kasstroom uit de reguliere exploitatie met de rente- en loonkosten die aan de investeringen zijn toegerekend en vermindert deze kasstroom met 2% aflossing van de leningen (per 1 januari).

OMSCHRIJVING (BEDRAGEN X € 1 MILJOEN)

2008

Kasstroom reguliere exploitatie

1.328

1.956

2.480

1.633

2.947

472

551

758

1.160

789

1.083

1.275

1.472

2.044

2.350

717

1.233

1.765

749

1.386

Bij: aan investeringen toegerekende rente en loonkosten Af: 2% aflossingscapaciteit Saldo Financierbaarheid WSW

2009

2010

2011

2012

2

Woongroep Marenland is door het WSW gekwalificeerd als ‘onveranderd kredietwaardig’. Het faciliteringsvolume voor de jaren 2011 tot en met 2013 bedraagt € 48,4 miljoen. In 2011 is er € 20 miljoen aan leningen opgenomen. Zowel in 2012 als in 2013 wordt € 5 miljoen gestort. De financierbaarheid voldoet aan de gestelde normen van het WSW. Ook voor de jaren 2012-2016 verwachten we een positieve kasstroom, van € 0,3 miljoen in 2013 tot € 1,3 miljoen in 2017.


A 5.6

Fiscaliteit Voor de vennootschapsbelasting heeft Woongroep Marenland in april 2009 de VSO2 ondertekend. De VPB-aangifte voor 2008, 2009 en 2010 zijn ingediend en de aangifte voor 2011 is opgesteld. Het opstellen en indienen van de aangiftes gebeurt door onze externe adviseurs. Voor 2012 is er een belastingbate van € 1,8 miljoen, vooral door de afwaardering van de gesloopte woningen en de daling van de WOZwaarde. De te vorderen vennootschapsbelasting is opgenomen als actieve latentie. Woongroep Marenland gaat naar verwachting in 2013 vennootschapsbelasting betalen en verwacht in 2019 de actieve latentie te hebben verrekend. Voor de btw hebben we gebruik gemaakt van de pro rata regeling. Hierdoor ontvingen we voor 2012 een btw-teruggave van € 94.000. In 2012 is de Belastingdienst gestart met een controle van de aangiftes voor vennootschapsbelasting en de btw. De resultaten van het onderzoek verwachten we medio 2013.

A 5.7

Verbindingen Voor de ontwikkeling van de specifieke locatie Overdiep in Appingedam, met commerciële activiteiten, is gebruik gemaakt van een aantal verbindingen. Het betreft Marenland Beheer B.V., Overdiep B.V. en de V.O.F. Overdiep. Beide BV’s fungeren als risico-BV en vormen voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid. De feitelijke ontwikkelingsactiviteiten vinden plaats in de V.O.F., waar Combinatie Overdiep B.V. mede in participeert. V.O.F. Overdiep is een ontwikkelaar die specifiek is opgericht om het project Overdiep te realiseren. In 2012 was de samenwerking gericht op het verkopen van de laatste appartementen en woningen. Op 30 december 2012 is de V.O.F. Overdiep opgeheven. De directie van de verbindingen wordt gevormd door Woongroep Marenland als toegelaten instelling, namens deze vertegenwoordigd door de directeur-bestuurder. De vertegenwoordigers van de beide BV’s kunnen gezamenlijk verplichtingen aangaan voor rekening van de V.O.F. Overdiep. Verdere gegevens over de verbindingen zijn opgenomen bij de overige informatie van de jaarrekening. Verder participeert Woongroep Marenland in elf Verenigingen van Eigenaren (VvE’s). In tien VvE’s heeft Woongroep Marenland een meerderheidspositie voor wat betreft stemverhoudingen.

48 · JAARVERSLAG 2012 · A6 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ GOVERNANCESTRUCTUUR

A6

Governancestructuur A 6.1

Structuur De Governance Code Woningcorporaties (hierna te noemen de Code) vormt de basis van de corporate governancestructuur van Woongroep Marenland. Wij passen de code zo veel mogelijk toe en onderschrijven de meeste beginselen ervan, vooral het belang van een deugdelijk ondernemingsbestuur: een bestuur dat integer en transparant handelt, het belang van goed toezicht voorop zet en verantwoording aflegt over het uitgevoerde toezicht. Waar de Code niet wordt gevolgd, vermelden wij dit in dit jaarverslag. Het bestuursmodel bij Woongroep Marenland is een zogenaamde ‘tweelagenstructuur’. De directeur-bestuurder vormt het bestuur en de Raad van Toezicht oefent het toezicht uit op de directeur-bestuurder. De taak en werkwijze van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn hieronder beschreven. De governancestructuur binnen Woongroep Marenland is uitgewerkt in: - Reglement Raad van Toezicht; - Directiereglement; - Profielschets Raad van Toezicht; - Gedragscode Woongroep Marenland; - Investeringsstatuut en Verbindingenstatuut; - Treasurystatuut; - Klokkenluiderregeling. Alle documenten zijn op onze website te vinden onder het kopje ‘Governance’.

A 6.2

Taak en werkwijze van de directeur-bestuurder De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de directeur-bestuurder zijn omschreven in artikel 10 van de statuten. Hij is belast met het besturen van de woningcorporatie, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor de strategie van de corporatie, het realiseren van de doelstellingen, het beleid en de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling en voor het beleid ten aanzien van deelnemingen van de woningcorporatie. De directeur-bestuurder legt hierover verantwoording af aan de Raad van Toezicht. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak op het belang van de woningcorporatie en de ondernemingen die daarmee verbonden zijn in het licht van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling. De directeur-bestuurder weegt daartoe de belangen van alle betrokkenen af. Hij voorziet de Raad van Toezicht tijdig van alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van haar taak. Daarnaast is de directeur-bestuurder verantwoordelijk voor het naleven van alle relevante wet- en regelgeving, het beheersen van de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de corporatie en voor de financiering van de corporatie. Als directeur-bestuurder van een maatschappelijke onderneming streeft hij naar een effectieve en expliciete verantwoording hiervan. De directeur-bestuurder rapporteert aan en bespreekt met de Raad de systemen voor interne risicobeheersing en controle.


A 6.3

Taak en werkwijze Raad van Toezicht Taken en verantwoordelijkheden De Raad van Toezicht heeft tot taak toezicht te houden op het beleid van de directeur-bestuurder en op de algemene gang van zaken binnen de woningcorporatie en de hiermee verbonden ondernemingen. De Raad staat de directeur-bestuurder met raad ter zijde. De Raad richt zich bij het vervullen van haar taak op het belang van de corporatie en daarmee verbonden ondernemingen en weegt daartoe de belangen van de corporatie en de betrokkenen af. De Raad van Toezicht is verantwoordelijk voor de kwaliteit van haar eigen functioneren. De taak en werkwijze zijn vastgelegd in artikel 10 van de statuten en zijn verder uitgewerkt in het Reglement Raad van Toezicht.

Profieleisen In de profielschets voor de Raad van Toezicht zijn de kwalificatievereisten en de competenties voor de individuele leden van de Raad van Toezicht opgenomen, evenals de randvoorwaarden voor het functioneren van de Raad als geheel. Uitgangspunt is dat de Raad van Toezicht uit generalisten bestaat die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. Voor de integrale besluitvorming zijn leden nodig die bovenal een helikopterview hebben.

Aandachtsgebieden De aandachtsgebieden binnen de Raad van Toezicht zijn: - volkshuisvestelijk/ruimtelijke ordening; - financieel-economisch; - juridisch; - vertegenwoordiging van de huurders.

Samenstelling De Raad van Toezicht moet zodanig samengesteld zijn dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Herbenoeming van een lid van de Raad van Toezicht gebeurt op zorgvuldige wijze, waarbij de profieleisen gehanteerd worden. De maximale zittingsduur voor de Raad van Toezicht bedraagt met ingang van 2011 acht jaar. De Raad van Toezicht heeft geen selectie- en remuneratiecommissie benoemd. De Raad is zodanig samengesteld dat de leden onafhankelijk van elkaar kunnen opereren en kritisch het bestuur en welk deelbelang dan ook kunnen beoordelen. In het Reglement Raad van Toezicht zijn bepalingen opgenomen om dit te waarborgen.

Auditcommissie De Raad van Toezicht heeft medio 2012 een auditcommissie ingesteld. Deze auditcommissie bereidt de vergadering van de Raad voor, waarbij het gaat om


onderwerpen die betrekking hebben op de (financiële) informatieverschaffing. Daarmee zorgt de auditcommissie voor getoetste informatieverschaffing en voor een adequate besluitvorming in de Raad. De auditcommissie ziet ook toe op de werking van het risicomanagement systeem en het control systeem en draagt daarmee bij aan de onderbouwing van de bestuurdersverklaring (in control statement). De auditcommissie bestaat uit: voorzitter: dhr. Van der Heide (lid RvT portefeuille Financiën) lid: dhr. Van der Wal (plaatsvervangend voorzitter RvT en lid met huurderszetel) secretaris: dhr. Wakker (manager Bedrijfsvoering en Projecten) Directeur-bestuurder Willie Dieterman is toegevoegd aan de auditcommissie om de vergaderingen van de Raad van Toezicht voor te bereiden. In 2012 heeft de auditcommissie de managementrapportages, de begroting 2013-2017, het Investeringsstatuut en het Treasurystatuut besproken.

Externe accountant Op advies van de directeur-bestuurder benoemt de Raad van Toezicht de externe accountant. Na overleg met de directeur-bestuurder verleent de Raad goedkeuring aan de opdrachtverlening tot het uitvoeren van niet-controlewerkzaamheden en aan de bezoldiging ervan. De voorzitter is namens de Raad van Toezicht het voornaamste aanspreekpunt voor het bestuur en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Toezicht en van het bestuur. De auditcommissie brengt ten behoeve van de benoeming van de externe accountant advies uit aan de raad.

A 6.4

Stakeholdersoverleg Woongroep Marenland heeft de volgende stakeholdersgroepen benoemd: - huurderorganisaties; - regionale en provinciale overheden; - zorgen welzijnsinstellingen; - collegiale corporaties; - belangenbehartigers; - onderwijsinstellingen. In 2012 werkte een groot deel van deze stakeholdersgroepen aan het opstellen van een regionaal woon- en leefbaarheidsplan voor het Eemsdeltagebied. Dit plan is in 2012 vastgesteld. In september en oktober 2012 hebben we overleg gevoerd met de colleges van B&W van de DEAL-gemeenten. Naar aanleiding van het jaarverslag 2011 zijn de volkshuisvestelijke resultaten en het strategisch vastgoedbeleid besproken. In november en december 2012 hebben we bewonersavonden gehouden in Appingedam, Middelstum en Uithuizen om de resultaten van het klanttevredenheidsonderzoek te bespreken.


A 6.5

Visitatie Begin 2011 heeft Woongroep Marenland voor het eerst een visitatie uitgevoerd. Het eindoordeel is met een zeven als ‘goed’ omschreven. Woongroep Marenland richt zich op het handhaven van de score van belanghebbenden en het verbeteren van de aandachtsgebieden ‘Presteren naar vermogen’ en ‘Governance’. De volgende visitatie is gepland voor 2015.

A 6.6

Afwijking Governancecode Woningcorporaties De Governancecode van Woongroep Marenland wijkt op drie punten af van de Code. Artikel II 2.1 Rechtspositie en bezoldiging directeur-bestuurder De huidige directeur-bestuurder is benoemd voor onbepaalde tijd. Woongroep Marenland hecht groot belang aan de continuïteit binnen de directie en het bestuur en heeft daarom de best-practicebepaling II.2.1. uit de Code (de directeur-bestuurder wordt voor vier jaar benoemd) niet overgenomen. Artikel III.3.5 Taak en werkwijze Raad van Toezicht In 2012 heeft de Raad van Toezicht besloten het rooster van aftreden te wijzigen. De heer Brontsema en de heer Dijkhuis zijn per 31 december 2012 vervroegd afgetreden. De heer Kok treedt op 31 december 2013 af, zodat vanaf 2014 alle leden voldoen aan de maximale zittingstermijn. Artikel V 2.3 Maatschappelijke verantwoording en beïnvloeding door belanghebbenden De Raad van Toezicht is niet aanwezig bij het overleg met belanghebbenden. In het directiereglement is opgenomen dat de Raad vooraf op de hoogte wordt gebracht van de te bespreken onderwerpen en achteraf door middel van verslagen wordt geïnformeerd over de inhoud van de gesprekken.

52 · JAARVERSLAG 2012 · A7 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ VERSLAG VAN DE DIRECTEUR-BESTUURDER

A7

Verslag van de directeur-bestuurder A 7.1

Vooruitzichten Door de jongste regeringsmaatregelen (zie hoofdstuk 1) hebben de corporaties in het Eemsdeltagebied minder te besteden. Doordat de Noordelijke corporaties over het algemeen al 10% lagere bedrijfslasten hebben dan de referentiecorporatie, levert bezuinigen hier weinig op. Het gevolg is dat de corporaties minder kunnen investeren in woningbouw en in het leefbaar houden van de wijken en de dorpen. Deze verslechtering van de financiën vindt in krimpregio’s plaats tegen de achtergrond van een grote investeringsopgave. Vandaar dat wij bij minister Blok blijven pleiten voor het aanpassen van de verhuurderheffing voor corporaties in krimpgebieden. In opdracht van de provincies Limburg, Groningen en Zeeland heeft het EIB eind januari 2013 onderzoek uitgevoerd naar de doorwerking van de verhuurderheffing op de financiën van corporaties. Uit dit onderzoek blijkt dat de financiële situatie van de corporaties substantieel kan worden verbeterd met een combinatie van maatregelen. Wij vertrouwen erop dat de minister oog zal hebben voor onze oproep, zodat wij de komende 10 tot 20 jaar financiële armslag hebben om de gevolgen van krimp adequaat aan te pakken. Woongroep Marenland heeft de afgelopen jaren in Appingedam als kleine corporatie met een lage overhead, samen met haar volkshuisvestelijke partners, een forse sloop- en nieuwbouwopgave gerealiseerd, met oog voor architectonische en ruimtelijke kwaliteit. Binnen het kader van het BBSH hebben we de herstructurering in brede zin kunnen uitvoeren, met niet alleen aandacht voor de fysieke, maar ook voor de sociale structuur van de buurt. Als onze taken versmald worden tot uitsluitend de sociale woningbouw, moeten andere partijen onze andere taken overnemen. Woongroep Marenland kent een solide financieel fundament en een professioneel werkapparaat. Wij sturen op het verlagen van onze bedrijfslasten. Op dit punt ondersteunen wij de mening van de minister. Wanneer wij de gevraagde financiële armslag krijgen, denken wij de komende jaren in staat te zijn ons aandeel in de volkshuisvestelijke opgave te kunnen leveren. Daarbij staan wij open voor samenwerking met de gemeenten, onze collega-corporaties en alle andere partijen in ons werkgebied. De economische situatie, de hoogte van de verhuurderheffing en de ruimte die de rijksoverheid ons geeft voor het huurbeleid, zijn bepalend voor onze mogelijkheden om de leefbaarheid in ons werkgebied te verbeteren. Om onze maatschappelijke opgave goed en tijdig uit te voeren, zijn het blijvend monitoren van de woningmarkt, de financiële kaders en de bedrijfsvoering van groot belang. Via ons integraal risicosysteem kunnen we de risico’s delen met het managementteam, de auditcommissie en de Raad van Toezicht.


A 7.2

Belangrijke ontwikkelingen in 2012 Bouwproductie Woongroep Marenland heeft in 2012 33 woningen en 27 zorgappartementen in Appingedam opgeleverd. In 2012 startte de bouw van 4 appartementen en 26 zorgappartementen in Uithuizen. Verder hebben we in 2012 de bouw voorbereid van de Brede Scholen in Opwierde en Olingertil en van een woonservicezone met 24 zorgappartementen en 25 huurappartementen in het ‘Hart van Opwierde’. In Appingedam hebben we 60 woningen gesloopt voor de Brede School Opwierde. Er is voor € 0,7 miljoen geïnvesteerd in woningverbetering. We zijn blij dat we met onze projecten een behoorlijke impuls kunnen geven aan de werkgelegenheid in ons werkgebied. Projecten voor nieuwbouw en woningverbetering ontwikkelen we vanuit het nieuwe woon- en leefbaarheidsplan. Hierbij monitoren we de ontwikkelingen op de woningmarkt voortdurend om te borgen dat ons programma haalbaar en betaalbaar is.

Voorraad nieuwbouwwoningen Woongroep Marenland beschikte eind 2012 over een beperkte voorraad nieuwbouwkoopwoningen. Het betreft 12 woningen en appartementen met een verkoopwaarde van circa € 2,6 miljoen (1,4% van het balanstotaal). In 2012 hebben we 11 appartementen en woningen in verhuur genomen en 2 woningen en 4 appartementen verkocht. Voor de verkoop van een Havendamwoning is 1 appartement in Delfzijl ingeruild. Eind 2011 bedroeg de voorraad nieuwbouw koopwoningen nog circa € 6,0 miljoen (3,5% van het balanstotaal).

Bedrijfsvoering De uitkomsten van de klanttevredenheidsonderzoeken laten zien dat Woongroep Marenland als een klantgerichte organisatie wordt ervaren. De bovengemiddelde scores geven onze medewerkers veel vertrouwen. We gaan aan de slag met de verbeterpunten die uit de onderzoeken komen om de bedrijfsvoering te optimaliseren. Behalve de klanten, zijn ook de eigen medewerkers een belangrijke stakeholder voor de bedrijfsvoering. In 2012 zijn zij aanvullend getraind in timemanagement en samenwerken. De medewerkertevredenheid is met een 8,1 goed te noemen. De tevredenheid onder medewerkers is in vergelijking met 2009 (6,2) aanzienlijk verbeterd. Ook het werkvermogen en de werkbeleving zijn als goed te kwalificeren. De continuïteit in de informatievoorziening en de werkomgeving zijn verder verbeterd. We zien de door onze stakeholders gevraagde veranderingen met vertrouwen tegemoet. We benutten nieuwe mogelijkheden (samen met onze leveranciers bedenken we slimme dingen), we kopen goed in (waarmee we kosten besparen), benutten samenwerkingsmogelijkheden (om meer te doen met minder) en verbeteren onze bedrijfsprocessen voortdurend (zodat we geen geld laten liggen).


Regionale samenwerking In 2012 hebben de corporaties samen met de gemeenten het woon- en leefbaarheidsplan voor de Eemsdelta regio opgesteld. De volgende stap is het opstellen van implementatieplannen en het maken van prestatieafspraken. Door voortdurend de woningmarkt en het regeringsbeleid te monitoren, letten we erop dat de plannen haalbaar en betaalbaar blijven.

Ondernemingsplan 2012-2014 Ons huidige ondernemingsplan heeft een relatief korte looptijd van drie jaar. Zo kunnen we goed inspelen op de uitkomsten van het woon- en leefbaarheidsplan. In het derde kwartaal van 2013 voeren we een zelfevaluatie uit, zodat we in 2014 een nieuw ondernemingsplan kunnen opstellen. Belangrijke input voor dit ondernemingsplan zijn de prestatieafspraken met de DEAL-gemeenten.

Financieel resultaat 2012 Het financieel resultaat en de financiële kengetallen hebben we in hoofdstuk 5 en onderdeel B beschreven en toegelicht. In 2012 hebben we goede resultaten behaald op het gebied van dienstverlening, de woning, de bedrijfsvoering en de financiën. Een goed financieel resultaat is voor Woongroep Marenland geen doel op zich, maar wel een belangrijke randvoorwaarde voor het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen. Voor 2012 hebben we een positieve kasstroom gerealiseerd en we beschikken over voldoende volkshuisvestelijk vermogen (continuïteitsoordeel A).

Wijziging RJ 645 Toegelaten instellingen volkshuisvesting In 2012 is de vernieuwde RJ 645 voor Toegelaten instellingen in de volkshuisvesting ingevoerd. Vanaf 2012 waarderen we onze woningen op actuele waarde (bedrijfswaarde). De wijziging van de waarderingsgrondslag betekent voor Woongroep Marenland een verdere professionalisering van de vastgoedsturing in de context van een maatschappelijke organisatie.

A 7.3

Maatschappelijk rendement Woongroep Marenland is een actief, ondernemend bedrijf met een maatschappelijke doelstelling. Corporaties worden uitgedaagd om hun maatschappelijke rendement beter inzichtelijk te maken. De vraag of Woongroep Marenland in 2012 voldoende maatschappelijke meerwaarde heeft gecreëerd, is niet eenduidig te beantwoorden. Er is geen objectieve meetlat. Hieronder beschrijven we onze doelstellingen uit het jaarplan van 2012 en het behaalde resultaat: - Het verhuren van woningen aan de doelgroep. In 2012 hebben we 97% van de toewijzingen gedaan aan huurders met een inkomen lager dan € 34.085. Van de woningen beneden de huurtoeslaggrens kwam 91% bij de huurders uit de primaire doelgroep terecht. - Het verbeteren van de energetische kwaliteit van onze woningen. Conform het


strategisch vastgoedbeleid zijn we gestart met het upgraden van 17 woningen in Appingedam. Aan de huurders hebben we zonnepanelen aangeboden voor een deel van de kostprijs. - Het ontwikkelen van 28 gezins- en levensloopbestendige woningen voor en samen met de Molukse gemeenschap. Waar mogelijk hebben we rekening gehouden met de specifieke wensen van deze gemeenschap. - Het bouwen van 27 zorgappartementen voor NOVO in Appingedam. Het gaat om kleine, zelfstandige appartementen voor bewoners met een beperking. De tien be woners in de oostelijke vleugel wonen relatief zelfstandig. De achttien bewoners in de westelijke vleugel wonen in twee groepen en beschikken over een gemeenschappelijke huiskamer. Verder is er een appartement voor een slaapwacht. - Het ontwikkelen van twee Brede scholen in Appingedam. Voor 2013 werken we de verantwoording van ons maatschappelijk rendement verder uit.

A 7.4

Risicobeheersing Het afgelopen jaar hebben we het proces van risicobeheersing beschreven en hebben we onze risico’s bij de verschillende bedrijfsprocessen geëvalueerd. Het financiële beleid van Woongroep Marenland is gericht op continuïteit, op behoud van investeringskracht en op het beheersen van financiële en operationele risico’s die samenhangen met de primaire bedrijfsprocessen. Het Treasurystatuut en het calculatiestatuut vormen belangrijke onderdelen van het financiële beleid. Binnen de planning- en controlcyclus maken we gebruik van een uitgebreide verslaggeving: jaarbegroting, meerjarenbegroting, maandrapportages, managementrapportages per kwartaal, treasuryjaarplan, liquiditeitsplanning, meerjarenonderhoudsplanning en het jaarverslag. Intern worden de ontwikkelingen van kasstromen en de resultaten in financiële prognoses tien jaar doorgerekend. We onderscheiden de volgende risico’s:

Politieke risico’s Met de huidige politieke situatie duren de onzekerheden over de woningmarkt en de daarmee samenhangende wetgeving voort. Zaken als de invoering van de herziene Woningwet, het versneld invoeren van de verhuurdersheffing, de extra huurverhoging voor inkomens hoger dan € 33.000 en de verplichte verkoop van 75% van het woningbezit, maken onze bedrijfsvoering minder voorspelbaar en beheersbaar. Woongroep Marenland is lid van branchevereniging Aedes opdat onze belangen bij de landelijke politiek passend worden behartigd.

Projectportefeuillerisico’s In het projectenoverleg (overleg tussen de directeur-bestuurder, de projectmanager, de projectleider nieuwbouw, de manager Wonen en de manager Bedrijfsvoering en Projecten) managen we het proces van projectontwikkelingen bewaken we het proces, de planning en de financiën. Het overleg vindt maandelijks plaats aan de hand van een vaste rapportage. De processen worden in verschillende fasedocumenten transparant vastgelegd. Deze fasedocumenten worden in het managementteam vastgesteld en vormen daarna het kader voor het uitvoeren van de volgende fase.


De planning van projecten kan sterk beïnvloed worden door inspraakprocedures door omwonenden. Woongroep Marenland probeert dit planningsrisico te beperken door vroegtijdig te communiceren met omwonenden en belanghebbenden. Dit komt ook de kwaliteit van de plannen en de acceptatie ervan ten goede. De Raad van Toezicht geeft haar goedkeuring aan de uitvoeringsbesluiten. Door middel van managementrapportages wordt de Raad geïnformeerd over de ontwikkeling, voortgang en risico’s van de projectontwikkelingsportefeuille.

Grondposities/voorraad koopwoningen De voorraad koopwoningen en grondposities is gedaald van 6,4% (eind 2011) naar 3,5% (eind 2012). Deze afname wordt veroorzaakt door: - het verkopen van 4 appartementen van het Middenschip en 2 Havendamwoningen; - de verhuur van een commerciële ruimte in het LTS-complex Uithuizen; - het in verhuur nemen van 7 woningen aan de Havenweg/Cohenstraat, 2 appartementen van het Middenschip en 2 Havendamwoningen; - een hoger balanstotaal door de waardering tegen bedrijfswaarde. Het risico van de grondposities en de nog niet verkochte woningen is beheersbaar. In 2013 zetten we de lopende acties met volle inzet door om deze voorraad verder te verlagen.

Treasury risico’s Het Treasurystatuut bevat de kaders voor de beslissingen over financiering, belegging, cashmanagement en renterisico’s. In 2012 hebben we het Treasurystatuut aangepast aan de nieuwe beleidsregels. Jaarlijks stellen we een treasuryjaarplan op om de treasury risico’s en acties te beschrijven en te volgen. Hoofddoelstelling is het waarborgen van de financiële continuïteit van de organisatie door het realiseren van een permanente toegang tot de kapitaalmarkt en het voorkomen van bovenmatige risicosituaties. In onze treasurycommissie bespreken we de rente- en (her)financieringsrisico’s structureel en nemen we passende beheersmaatregelen. Risico’s die grote invloed kunnen hebben op de uitkomst van de onrendabele investeringen bij de herstructureringsoperatie, zijn de ontwikkeling van de rentestand en van de bouwkosten. De renterisico’s verwerken we vanaf de definitieve besluitvorming van de projecten in de liquiditeitsprognose. Ze worden afgedekt bij het uitvoeringsbesluit door de benodigde lening aan te trekken. Voor onze derivatenportefeuille en de basisrenteleningen zijn stresstesten uitgevoerd. Er is geen verplichting voor bijstorting. Het mogelijke risico van toezichtbelemmerende bepalingen hebben we gemeld aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting. Voor de projecten die in uitvoering zijn, hebben we de financiering geborgd. De toegang tot de financiële markten wordt zeker gesteld door het continueren van de A-status en de beschikbaarheid van voldoende faciliteringsvolume bij het WSW.


Vastgoedportefeuille en marktrisico’s Onze opbrengsten bestaan vooral uit huur en voor een klein deel uit verkoop. De risico’s hierbij zijn leegstand en vraaguitval. In het kader van het strategisch vastgoedbeleid volgen we de ontwikkelingen op de woningmarkt nauwgezet. Een niet te onderschatten risico dat buiten de invloedssfeer van de directeur-bestuurder door de politiek wordt bepaald, is de jaarlijkse huurverhoging. De afgelopen vier jaar heeft de regering een inflatievolgend huurbeleid gevoerd. Het kabinet-Rutte II heeft met het Woonakkoord hiervoor meer ruimte geboden in verband met de opgelegde verhuurderheffing.

Fiscale risico’s Om de fiscale risico’s te beheersen en de fiscale mogelijkheden optimaal te gebruiken huren we externe expertise in. Voor de vennootschapsbelasting is in april 2009 de VSO2 ondertekend en verlengd.

Organisatierisico’s De organisatierisico’s richten zich op de optimale beschikbaarheid van het personeel, de informatiesystemen en de huisvesting. De aanbevelingen van het medewerkertevredenheidsonderzoek pakken we in 2013 op. Verder zetten we de opleidingsplannen voort, optimaliseren we de werking en veiligheid van de informatiesystemen en verbeteren we de bedrijfshuisvesting. De bedrijfskosten per VHE bedragen 90% van de referentiecorporatie en voldoen aan de doelstelling van het ondernemingsplan (lager dan 95% van de referentiecorporatie).

Frauderisico’s Het risico van fraude is bij een kleine corporatie als Woongroep Marenland een punt van extra aandacht. Voor het ondervangen van het risico zijn de volgende maatregelen genomen: - een passend stelsel van kaders en regels: de integriteitsregeling, het calculatiestatuut, de mandaatregeling, het aanbestedingsprotocol en het Treasurystatuut; - een toezichthoudende rol van de Raad van Toezicht bij de ontwikkeling van nieuwbouw; - een transparant en controleerbaar besluitvormingsproces van nieuwbouw en onderhoud; - een jaarlijkse leveranciersbeoordeling; - een uitgebreide toepassing van het ‘vier-ogen-principe’ in het betalingsproces.

A 7.5

Bestuursverklaring Onder eindverantwoordelijkheid van de directeur-bestuurder is de manager Bedrijfsvoering en Projecten belast met het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen dat aan de eisen van Woongroep Marenland voldoet. Dit stelsel moet optimale beheersing van de risico’s mogelijk maken. Het kan echter geen absolute zekerheid bieden dat de


doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van geldende wet- en regelgeving niet meer voorkomen. Ook de accountant rapporteert aan de bestuurder over de werking van de interne beheermaatregelen van Woongroep Marenland. Desondanks ben ik van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die bij Woongroep Marenland worden toegepast een goede basis vormen om in het algemeen te kunnen verklaren dat: - de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht voldoende inzicht hebben in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke, maatschappelijke en financiële doelstellingen van Woongroep Marenland worden gerealiseerd; - Woongroep Marenland zich houdt aan het directiereglement en de geldende wet- en regelgeving; - de in- en externe financiële rapportages van Woongroep Marenland betrouwbaar zijn; - er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid; - er geen persoonlijke leningen of garantie aan de directeur-bestuurder of de medewerkers zijn verstrekt; - geen van de medewerkers een inkomen geniet boven de Wopt-norm. Tot slot verklaar ik als directeur-bestuurder van Woongroep Marenland dat alle middelen uitsluitend zijn gebruikt in het belang van de volkshuisvesting.

Appingedam, 26 februari 2013 W. Dieterman Directeur-bestuurder

59 · JAARVERSLAG 2012 · A8 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ VERSLAG VAN DE RAAD VAN TOEZICHT

A8

Verslag van de Raad van Toezicht A 8.1

Samenstelling Raad van Toezicht Vanaf 1 januari 2012 bestond de Raad van Toezicht uit vijf leden: de heren R.J. Kok, K.H. Brontsema, E.G. Dijkhuis, O.R. van der Heide en S. van der Wal. Per 1 april 2012 is mevrouw L. Reitsma benoemd als lid van de Raad van Toezicht. De heren Brontsema en Dijkhuis zijn per 31 december 2012 afgetreden. Op 1 maart 2013 treedt de heer J. van der Meer toe als vervanger van de heer Dijkhuis.

NAAM

Hiernaast het overzicht van de leden van de Raad van Toezicht in 2012.

M/V

FUNCTIE

LEEF- BENOEMD TIJD IN

HOOFDFUNCTIE

NEVENFUNCTIE

R.J. Personeels- Bestuurslid Aedes Kennis- Kok M Voorzitter 62 1990 functionaris netwerk Drenthe-Groningen K.H. (huurders- Voormalig Boekhouder Protestantse Brontsema M zetel) 64 1992 Account-manager Gemeente Appingedam - Penningmeester Ned. Rode Kruis afd. Uithuizen/Zandeweer E.G. vm. - Seniorenvoorlichter Dijkhuis M Lid 63 1998 Bouwkundige gemeente Eemsmond - Voorzitter Federatie-bestuur samenwerkingsschool ‘Op Wier’ - Voorzitter SWV WSNS Eemsmond Noord Groningen -Voorzitter Cie. bezwaar algemene zaken Lid en gemeente Delfzijl Vice Directeur – - Vicevoorzitter Raad van advies voorzitter bestuurder PABO at Stenden University S. audit- VCPO Noord - Lid cie. van beroep van der Wal M commissie 47 2008 Groningen eindexamens Fivelcollege Lid en voorz. Directeur Financiën O.R. audit- en bedrijfsvoering van der Heide M commissie 47 2011 bij GGZ Friesland Geen -Lid Raad van Toezicht woningcorporatie SHBB, Borger - Lid Raad van Toezicht Lid Consultant Bureau Jeugzorg Groningen L. (huurders- Wonen - Bestuurslid Stichting Reitsma V zetel) 55 1-4-2012 en Zorg Woongroep Toermalijn, Roden


Het rooster van aftreden ziet er als volgt uit:

NAAM

UITERLIJKE DATUM VAN AFTREDEN

R. J. Kok 31-12-2013 S. van der Wal

1- 9-2016

O.R. van der Heide

1- 9-2019

L Reitsma

1- 4-2020

J. van der Meer 1-3-2021

Noch de leden van de Raad, noch de directeur-bestuurder maakt deel uit van het college van Burgemeester en Wethouders van een van de gemeenten waar de corporatie werkzaam is of van het college van Gedeputeerde Staten van de provincie Groningen. Geen van de leden van de Raad heeft een arbeidsovereenkomst met Woongroep Marenland. De Raad van Toezicht stelt huurders en huurdersorganisaties in de gelegenheid om een voordracht te doen voor ten minste twee plaatsen in de Raad.

A 8.2

Toezichtkader voor de Raad van Toezicht De Raad hanteert als kader voor het toezicht de Aedescode en daarmee ook de Governance Code voor woningcorporaties (Aedes/VTW). Voor een transparante werkwijze tussen de Raad van Toezicht en de directeur-bestuurder beschikt Woongroep Marenland over een directiereglement en over een klokkenluidersregeling. Het directiereglement geeft aanvullende kaders op de wettelijke en statutaire regels voor de directeur-bestuurder. De klokkenluidersregeling zorgt ervoor dat werknemers adequaat en veilig melding kunnen maken van (vermoedens van) misstanden binnen de organisatie.


Het toezichtkader voor de Raad is als volgt samen te vatten:

TOEZICHTSKADER

Beleid en Strategie Volkhuisvestelijke opgave

Organisatie en risicobeheersing

Toezicht en verantwoording

Jaarbegroting en meerjarenprognose

Governancecode

DOCUMENT

Ondernemingsplan

Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH)

Oordeelsbrief Meerjarenbegroting Ministerie Treasurystatuut Prestatieafspraken Managementrapportage met de gemeenten Treasuryjaarplan

A 8.3

Reglement RvT

Directiereglement

Directieverslag Calculatiestatuut Jaarverslag en projectontwikkeling jaarrekening

Informatie Jaarverslag van de Huurdersvereniging Mandaatregeling klachtencommissie

Investeringsstatuut

Benchmark CFV

Verbindingenstatuut

Informatie VTW

Financiële beoordeling CFV

Beoordeling verslag RvT door CFV

Gesprek OR

Verslag accountant

Werkwijze 2012 De Raad van Toezicht vergaderde in het verslagjaar regulier vijf maal in het bijzijn van de directeur-bestuurder. Eenmaal was er een strategisch overleg waarin de Raad het toezichts- en toetsingskader en de informatievoorziening aan de toezichthouders heeft besproken. In september 2012 heeft de Raad samen met de verantwoordelijke projectleider de lopende bouwprojecten in Appingedam bezocht. De voorzitter van de Raad van Toezicht bepaalt de agenda en leidt de vergaderingen van de Raad. Hij ziet toe op het goed functioneren, draagt zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden en zorgt ervoor dat er voldoende tijd is voor de besluitvorming. De Raad oefent haar toezichthoudende functie ook uit op de verbindingen van Woongroep Marenland. De Raad definieert haar eigen informatiebehoefte en kan zich laten bijstaan door interne functionarissen en externe adviseurs. De onderwerpen die in de Raad aan de orde kwamen hadden betrekking op de strategie, het risicomanagement, het financiële beleid en de realisering van de


volkshuisvestelijke taken. Deze onderwerpen zijn in de Raad aan de orde geweest vanwege haar taak als toezichthouder, klankbord en/of werkgever. De driemaandelijkse managementrapportages informeren de Raad over de uitvoering en de voortgang van de bedrijfsvoering. Daarnaast brengt de bestuurder, aanvullend op de managementrapportage, voor iedere reguliere vergadering een directieverslag uit. Dit verslag bevat een toelichting op actuele ontwikkelingen, de projectontwikkelingsrisico’s, het overleg met de stakeholders, P&O-zaken, etcetera. Het jaarlijks overleg met de Ondernemingsraad was op 8 maart 2012. Gesproken is over de organisatie ontwikkeling van Woongroep Marenland in de afgelopen tien jaar.

Besluiten van de Raad van Toezicht In 2012 heeft de Raad de volgende besluiten genomen: - Benoeming mevrouw L. Reitsema per 1 april 2012 als lid van de Raad van Toezicht. - Goedkeuring wijziging van rooster van aftreden. - Goedkeuring Verbindingenstatuut. - Goedkeuring indexering salaris directeur-bestuurder 2012. - Goedkeuring jaarverslag 2011 van Woongroep Marenland en haar verbindingen Marenland Beheer B.V., Overdiep B.V. en V.O.F. Overdiep. - Goedkeuring ontwikkelbesluit aankoop en verbouw Brede School Olingertil. - Goedkeuring inkoopregeling bestaande woningen. - Goedkeuring uitvoeringsbesluit Brede School Opwierde Appingedam. - Goedkeuring ontwikkelbesluiten Opwierde Appingedam en Roodeschool. - Vaststellen en goedkeuren reglement Raad van Toezicht en Auditcommissie. - Goedkeuring begroting 2013-2017. - Goedkeuring Calculatiestatuut 2013. - Goedkeuring Treasurystatuut en Investeringsstatuut. - Goedkeuring treasuryjaarplan 2013. - Vaststelling bevoegdheid bestuur inzake artikel 10 lid 3p voor 2012. Investeringen groter dan € 500.000 worden goedgekeurd door de Raad van Toezicht.

Deskundigheidsbevordering De voorzitter van de Raad draagt zorg voor het introductie-, opleidings- en trainingsprogramma voor de leden. De Raad is aangesloten bij de Vereniging van Toezichthouders van Woningcorporaties (VTW). De VTW heeft als doel het behartigen van de belangen van haar leden en het ondersteunen van toezichthouders, om daarmee een bijdrage te leveren aan hun professionaliteit. In 2012 zijn de bijeenkomsten van de VTW bezocht. De Raad is samengesteld uit verschillende geledingen van de maatschappij en heeft voldoende kennis van het werkgebied. De Raad blijft via verschillende wegen op de hoogte van actuele ontwikkelingen in de volkshuisvesting. De informatie komt digitaal van Aedes, via het tweewekelijkse Aedes Magazine, via het VTW en in de vorm van een selectie van relevante publicaties via de reguliere vergaderingen. Daarnaast hebben de leden van de Raad de mogelijkheid om deel te nemen aan bijeenkomsten en cursussen die worden georganiseerd door het VTW, Aedes Kennisnetwerk Groningen-Drenthe of door andere organisaties. Hier wordt regelmatig gebruik van


gemaakt. Individuele leden doen in de reguliere vergaderingen verslag van de bijeenkomsten die ze hebben bezocht. Verder nam de Raad in 2012 deel aan het werkbezoek in Appingedam. In september 2012 heeft de Raad samen met het management een interne training over risicomanagement gevolgd.

Zelfevaluatie In 2012 evalueerde de Raad haar werkwijze, in aanwezigheid van de directeurbestuurder. De Raad heeft herbevestigd dat de leden van de Raad als collectief worden beoordeeld en dat de resultaten van deze evaluatie niet naar buiten worden gebracht. Bij de evaluatie laat de Raad ook de mening van de directeur-bestuurder meewegen. De leden van de Raad van Toezicht waren frequent aanwezig op de vergaderingen.

Accountant De Raad heeft eenmaal overleg gevoerd met de benoemde accountant van PwC. De externe accountant rapporteert zijn bevindingen over het onderzoek van de jaarrekening tegelijk aan het bestuur en de Raad van Toezicht. PwC Accountants N.V. is voor een periode van vier jaar benoemd en ondersteunt de organisatie op het gebied van fiscale advisering.

Integriteit In de statuten is voor zowel de directeur-bestuurder als de Raad van Toezicht vastgelegd welke zaken onverenigbaar zijn met de uitoefening van de betreffende functie. Deze statutaire bepalingen zijn uitgewerkt en vastgelegd in een integriteitscode. Deze code heeft betrekking op zowel de organisatie als de Raad van Toezicht. Wanneer er een mogelijke (schijn van) onverenigbaarheid bij een lid van de Raad van Toezicht wordt voorzien, of wanneer op andere wijze een tegenstrijdig belang zou kunnen optreden, is in het reglement van de Raad van Toezicht bepaald hoe hiermee moet worden omgegaan. Als er naar het oordeel van de Raad sprake is van een meer dan incidentele onverenigbaarheid, dient het betreffende lid af te treden. Hiervan was in 2012 geen sprake. Elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen Woongroep Marenland en de directeur-bestuurder wordt vermeden. In 2012 was er geen sprake van tegenstrijdige belangen zoals bedoeld in artikel II.3 van de Code. Er was ook geen sprake van onverenigbare nevenfuncties van leden van de Raad van Toezicht of de directeur-bestuurder. De Raad van Toezicht waakt ervoor dat de meerderheid van haar leden onafhankelijk is, in de zin van de criteria van de Code (bepaling III.2.2). In 2012 is er geen sprake geweest van tegenstrijdige belangen waarbij leden van de Raad van Toezicht of de directeur-bestuurder betrokken waren. Bij de werving van nieuwe leden van de Raad van Toezicht wordt expliciet aandacht geschonken aan integriteit. In het kader van ongewenste omgangsvormen is een externe vertrouwenspersoon beschikbaar. In 2012 is in de afdelingsoverleggen, het managementteam en de Raad van Toezicht speciale aandacht besteed aan het integriteitsbeleid. Het integriteitsbeleid is besproken in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In 2012 zijn er geen integriteitsschendingen gemeld. De integriteitscode is op de website te vinden.


Samenwerking De Raad werkt in verschillende hoedanigheden samen met de corporatie: als toezichthouder, als werkgever en als klankbord. De directeur-bestuurder is aanwezig bij de reguliere vergaderingen van de Raad en licht daarin zijn standpunten toe. Ter voorbereiding op de agenda is er overleg met de voorzitter of vicevoorzitter. Daarnaast adviseert de Raad de directeur-bestuurder, gevraagd en ongevraagd.

Wet Normering Topinkomens De nieuwe Wet Normering Topinkomes heeft gevolgen voor Woongroep Marenland. De directeur-bestuurder maakt tot zijn pensioendatum gebruik van de overgangsregeling. Voor de nieuwe directeur-bestuurder zal het dan geldende salaris worden toegepast. Ook de huidige leden van de Raad van Toezicht maken gebruik van de overgangsregeling. Na de overgangstermijn zullen de beloningen voor de Raad in overeenstemming worden gebracht met het voorgeschreven honorarium. Nieuwe leden van de Raad krijgen vanaf 2013 een vergoeding volgens de nieuwe normen.

A 8.4

Werkgeversrol Honorering leden Raad van Toezicht De honorering van de toezichthouders is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW voor commissarissen bij woningcorporaties. De aanpassing van de vergoedingen per 1 januari 2012 is voor de nieuwe leden toegepast. Vanaf 1 januari 2013 wordt de honorering verhoogd met de verschuldigde btw. Woongroep Marenland heeft hierbij gekozen voor een systeem van ‘self-billing’.


De volgende tabel geeft een overzicht van de honorering per toezichthouder:

ALS LID VAN DE RAAD VAN NAAM

FUNCTIE

2012

J. Pilon

Voorzitter

R.J. Kok

Voorzitter

OVERIGE KOSTEN

2011

2012

2011

10.710 -

10.499 461

R.J. Kok

Vicevoorzitter

S. van der Wal

Vicevoorzitter

9.190 120

8.993 608

S. van der Wal

Lid

K.H. Brontsema

Lid

7.976 8.160

522

E.G. Dijkhuis

Lid

7.976

384

O.R. van der Heide

Lid 8.063 2.720 - -

L. Reitsma

Lid 6.136

8.160

8.160

17 -

285

-

Totaal 49.643 47.100 1.975

422

De leden ontvangen geen vaste onkostenvergoeding, maar kunnen wel reiskosten declareren. De kosten van vergaderingen en ontwikkelingsactiviteiten van de Raad van Toezicht bedroegen in 2012 € 4.264 (2011 € 4.856). De kosten voor de werving van nieuwe leden voor de Raad van Toezicht bedroegen € 37.239 (2011 € 21.547).

Honorering directeur-bestuurder Jaarlijks voeren de voorzitter en de vicevoorzitter een functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder. De voltallige Raad geeft, ter voorbereiding op dit gesprek, input in een vergadering zonder de directeur-bestuurder. De arbeidsovereenkomst met de directeur-bestuurder is conform de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties.

PERIODIEK BETAALDE BELONINGEN 2012

2011

BELONINGEN BETAALBAAR OP TERMIJN 2012

2011

UITKERING BIJ BEËINDIGING DIENSTVERBAND 2012

2011

WINSTDELING EN BONUS 2012

2011

Functie Directeur-bestuurder 141.730 137.606 22.589 47.248 - - - -


De directeur-bestuurder beschikt over een bedrijfsauto met een cataloguswaarde van € 37.990. De fiscale bijtelling is in de beloning verwerkt. In de tabel hieronder de gegevens van de directeur-bestuurder.

PERSOONLIJKE GEGEVENS

Naam

W. Dieterman

Functie Directeur-bestuurder Leeftijd Nevenfuncties

62

Bestuurslid Stichting Nicolaaskerk, Oldenzijl

Werkzaam in de huidige functie

1997

Werkzaam bij Woongroep Marenland

1992


Jaarverslag 2012 Zoals bepaald in artikel 26 lid 1 van de statuten is de jaarrekening over 2012 door de directeur-bestuurder opgesteld en vastgesteld. Deze omvat de balans, de winst-en-verliesrekening, de daarbij behorende toelichting en het volkshuisvestingsverslag over het afgelopen boekjaar. De jaarrekening is door PwC Accountants N.V. gecontroleerd en goedgekeurd, zoals blijkt uit de afgegeven accountantsverklaring die bij dit verslag is gevoegd. Ook hebben wij kennis genomen van het volkshuisvestingsverslag en het daarbij behorende rapport van bevindingen van PwC Accountants N.V. Met de jaarrekening en het volkshuisvestingsverslag kunnen wij ons verenigen.

Appingedam, 21 mei 2013 Raad van Toezicht

R.J. Kok, voorzitter

S. van der Wal, vicevoorzitter

O.R. van der Heide

L. Reitsema

J. v.d. Meer

68 · JAARVERSLAG 2012 · A9 VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG \\ KENGETALLEN 2012

A9

Kengetallen 2012 2012 BW

2011 BW

2011 HK

2010 HK

2009 HK

2008 HK

37 2.221

37 2.239

37 2.239

37 2.203

45 2.160

45 2.160

119

92

92

68

68

68

2.377

2.368

2.368

2.308

2.273

2.273

98

137

137

263

246

246

442 26

448 26

448 26

364 26

364 22

364 22

Totaal aantal in verhuur (a, c en d) ongewogen

2.845

2.842

2.842

2.698

2.659

2.659

Totaal aantal in verhuur (a, c en d) gewogen (vhe)

2.491

2.484

2.484

2.407

2.368

2.368

Kwaliteit Totaal onderhoudskosten per woning

1.306

1.371

1.371

1.151

1.147

1.121

Het verhuren van woningen Huurachterstand in % Huurderving in % Mutatiegraad in %

0,86 1,90 11,27

0,84 1,38 13,08

0,84 1,38 13,08

0,81 1,02 12,87

0,84 2,50 11,70

0,81 1,41 12,56

5.035 2.985 1.622

4.703 2.289 1.318

4.703 2.289 1.318

4.586 2.252 1.194

4.454 1.911 1.274

4.240 1.808 1.261

1.363

971

971

1.058

638

547

9,95 5,79 4,03 31,16 1,6 36

8,83 5,28 6,79 29,30 1,7 35

7,35 4,41 7,29 18,00 1,7 35

3,42 4,39 6,79 18,90 1,9 36

1,67 3,79 1,44 23,35 1,5 27

0,14 3,77 0,50 25,84 1,4 25

1.185 65.890 96,79

1.239 68.333 103,60

1.234 68.333 103,60

1.228 66.049 97,28

1.281 59.276 95,71

1.329 60.933 104,06

25,74

24,07

24,07

23,74

21,83

21,86

OMSCHRIJVING Woningbezit (aantal verhuureenheden)

a In exploitatie woningen - vooroorlogs woningen - na-oorlogs eenheden ten behoeve van bijzondere huisvesting Totaal aantal woningen en eenheden in beheer b in aanbouw of voorbereiding c Garages, carports, parkeerplaatsen en kelders d Overige objecten:bedrijfspanden

Netto kasstroom (bedragen x € 1,-) Huuropbrengst per VHE Netto kasstroom per VHE Rentelasten en soorgelijke kosten per VHE Netto kasstroom naar rente per VHE Financiële continuïteit Rentabiliteit: • Rentabiliteit eigen vermogen in % • Rentabiliteit totaal vermogen in % Current ratio Solvabiliteit Rentedekkkingsgraad Loan to Value in %

BW= Bedrijfswaarde HK = Historische Kostprijs

Netto Bedrijfslasten Netto bedrijfslasten per vhe Personeelskosten per FTE Aantal VHE per FTE Personeelsbezetting gemiddeld per jaar

69

B.JAARREKENING 2012

70 · JAARVERSLAG 2012 · B1 JAARREKENING 2012 \\ BALANS PER 31 DECEMBER 2012

B1

Balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)

bedragen x € 1.000 ACTIVA

31 december 2012

31 december 2011

Vaste activa Materiële vaste activa B 6.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie

Vastgoedbeleggingen B 6.2 Commercieel vastgoed in exploitatie

129.638 8.254

118.656 5.848

1.718

1.691 139.610

23.998

126.195

22.134 23.998

Financiële vaste activa B 6.3 Deelnemingen in groepsmaatschappijen Latente belastingvorderingen Overige financiële vaste activa

117 3.648 124

Totaal vaste activa Vlottende activa Voorraden B 6.4 Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

22.134

35 2.433 146 3.889

2.614

167.497

150.943

3.689 68

6.983 117 3.757

Vorderingen B 6.5 Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

121 0 198 8 282 93

7.100

107 2 87 2.290 67 159 702

2.712

Liquide middelen B 6.6

8.971

10.777

Totaal vlottende activa

13.430

20.589

180.927

171.532

Totaal activa

71 · JAARVERSLAG 2012 · B1 JAARREKENING 2012 \\ BALANS PER 31 DECEMBER 2012

bedragen x € 1.000 PASSIVA Eigen vermogen B 6.7 Overige reserves

31 december 2012

56.381

31 december 2011

50.771 56.381

Voorzieningen B 6.8 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Overige voorzieningen

36

50.771

35 36

Langlopende schulden B 6.9 Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

107.524 301

35

105.692 299 107.825

Kortlopende schulden B 6.10 Leningen kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende passiva

105.991

13.168 746 293

11.824 1.032 0

101 2.377

99 1.780 16.685

14.735

180.927

171.532

72 · JAARVERSLAG 2012 · B2 JAARREKENING 2012 \\ WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012

B2

Winst-en verliesrekening over 2012 bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten - Huuropbrengsten - Opbrengsten servicecontracten - Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf - Bijzondere waardevermeerdering - Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten - Afschrijvingen materiële vaste activa - Overige waardeverminderingen materiële vaste activa - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudslasten - Leefbaarheid - Lasten servicecontracten - Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

REF.

2012

8.1 8.2

12.509 51

11.690 46

8.3

221

227

8.4 8.5 8.6

115 2.016 83

91 1.917 83 14.995

4.925

4.560

8.8 8.9 8.10 8.11 8.12 8.13 8.14

131 1.223 229 244 2.614 273 72

8.15

1.911

120 1.164 200 251 2.616 229 62 1.816

8.16 8.17

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen - Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening - Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

14.054

8.7

Bedrijfsresultaat

Financiële baten en lasten - Rentebaten en soortgelijke opbrengsten - Rentelasten en soortgelijke kosten

2011

8.18 8.19

11.622

11.018

3.373

3.036

1.298 -4.570

868 -4.910 -4.042

-3.272

-669

-236

1.204 82

1.903 169

617

1.836

73 · JAARVERSLAG 2012 · B3 JAARREKENING 2012 \\ KASSTROOMOVERZICHT 2012

B3

Kasstroomoverzicht 2012 2012

bedragen x € 1.000 Kasstroom uit operationele activiteiten - Ontvangsten van huurders - Ontvangsten overig

2011

12.547 1.129

11.688 129 13.676

- Betalingen aan werknemers - Betalingen aan leveranciers onderhoud - Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten - Betalingen overige

-1.615 -2.886

-938 -557

-892 -779

Kasstroom uit bedrijfsoperaties - Ontvangen interest - Betaalde interest

Kasstroom uit financieringsactiviteiten - Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) - Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename (afname) geldmiddelen in boekjaar

Stand per 1 januari Liquide middelen Mutaties boekjaar Liquide middelen Stand per 31 december Liquide middelen

-6.057

-6.172

7.619

5.645

183 -4.855

Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten - Investeringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - Desinvesteringen in materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen - Investeringen in financiële vaste activa - Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

11.817

-1.696 -2.866

287 -4.299 -4.672

-4.012

2.947

1.633

-9.075

-20.466

1.146 0

1.642 0 0

0 -7.929

-18.824

20.000 -4.671

15.000 -11.824 3.176

15.329

-1.806

-1.862

10.777

12.639

-1.806

-1.862

8.971

10.777

74 · JAARVERSLAG 2012 · B4 JAARREKENING 2012 \\ ALGEMENE TOELICHTING

B4

Algemene Toelichting B 4.1

Algemeen Woongroep Marenland is een stichting met de status van ‘toegelaten instelling volkshuisvesting’. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Appingedam, Bedum, De Marne, Delfzijl, Eemsmond, Loppersum, Ten Boer en Winsum en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De statutaire vestigingsplaats is Energieweg 6 te Appingedam. Woongroep Marenland is een maatschappelijke organisatie die zich primair richt op de huisvesting van mensen die daar zelf niet in kunnen voorzien. Zij heeft daarbij grote aandacht voor een optimaal woonklimaat. Woongroep Marenland is geworteld in de Christelijke traditie, van waaruit zij haar verantwoordelijkheid serieus neemt en een solide, betrouwbare partner wil zijn

B 4.2

Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). In dit besluit worden de bepalingen van BW2 Titel 9 voorgeschreven, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie-, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. In afwachting van binnen de sector uit te brengen leidraden is niet tot eerdere toepassing besloten. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs.

B 4.3

Consolidatie Gezien het relatief geringe belang van de omvang van de activiteiten van de groepsmaatschappijen van Woongroep Marenland is gebruik gemaakt van de vrijstelling voor consolidatie.


B 4.4

Stelselwijziging In het kader van de vernieuwde RJ 645 heeft Woongroep Marenland gekozen voor waardering op actuele waarde, omdat deze het beste inzicht geeft in de waarde van het woningbezit. Waardering op actuele waarde sluit ook het beste aan op de informatiebehoeften van belangrijke stakeholders, zoals het Centraal Fonds Volkshuisvesting (volkshuisvestelijk vermogen), WSW en financiers. Voor het bepalen van de actuele waarde (de bedrijfswaarde) van het sociaal vastgoed in exploitatie werd tot en met 2011 een andere basis voor de bedrijfswaarde gehanteerd. Vanaf 1 januari 2012 wordt de rentabiliteitswaardecorrectie niet langer toegerekend, is de integrale kostenbenadering gewijzigd in een benadering met alleen nog vastgoedgerelateerde kosten en is de minimumlevensduur bij afwezigheid van andere concrete beleidsvoornemens verhoogd van 10 naar 15 jaar. Hierdoor is de bedrijfswaarde begin 2012 € 8,7 miljoen lager dan eind 2011. Dit betekent dat het commercieel vastgoed en sociaal vastgoed als belegging wordt gewaardeerd tegen reële waarde. Voor woningen die op korte termijn worden verkocht, wordt de marktwaarde genomen. Woningen en bedrijfspanden die voorlopig nog worden verhuurd, worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, waarbij de verwachte verkoopprijs als restwaarde wordt opgenomen (de DCFmethode). Het commercieel vastgoed en het sociaal vastgoed als belegging zijn begin 2013 getaxeerd door een makelaar. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslagen bedraagt € 617.000 positief. Indien op de oude grondslagen zou zijn gewaardeerd, zou het resultaat € 744.000 negatief hebben bedragen. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslagen € 1.944.000 positief. Als op de nieuwe grondslagen zou zijn gewaardeerd, zou het resultaat € 1.836.000 positief hebben bedragen.

B 4.5

Schattingswijzigingen Gedurende het verslagjaar is de afschrijvingsmethodiek van de materiële vaste activa in exploitatie gewijzigd van annuïtair naar lineair. Voor het kalenderjaar 2012 zijn hierdoor de afschrijvingslasten met € 2.147.000 toegenomen. De omzetting naar de waardering op actuele waarde leidt tot een verhoging van de afschrijving met € 906.000. Door deze schattingswijziging verlopen de afschrijvingen vanaf heden lineair in plaats van progressief. Hierdoor zullen ook de komende jaren de afschrijvingslasten hoger liggen dan onder de annuïtaire methode. Wel neemt het verschil ieder jaar af, om vanaf circa 2039 om te slaan in een jaarlijks in omvang toenemende lagere afschrijving. In het kader van de bepaling van de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa in exploitatie zijn schattingswijzigingen doorgevoerd die nader uiteengezet zijn in de toelichting.

B 4.6

Presentatiewijziging In de nieuwe herziene RJ 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans zijn een aantal posten toegevoegd


en voor de resultatenrekening biedt de herziene Richtlijn naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als alternatieve optie. Woongroep Marenland kiest voor het categorale model.

B 4.7

Schattingen Bij de toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directeur-bestuurder van Woongroep Marenland zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2.36 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

B 4.8

Effecten voorgenomen regeringsbeleid Woongroep Marenland`wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse voorgenomen regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV opgelegde extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Woongroep Marenland op van € 0,5 miljoen in 2013 naar € 1,3 miljoen in 2017. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2013 € 0,5 miljoen. Voor de jaren 2014 tot en met 2017 houdt Woongroep Marenland rekening met een totale saneringsteun heffing van € 1,3 miljoen. Het herstructureringsprogramma is voor Woongroep Marenland haalbaar en betaalbaar. We hebben dan ook geen voornemens om ontwikkelprojecten geforceerd stop te zetten. Woongroep Marenland zet haar beleid van een doelmatige maar sobere bedrijfsvoering voort. De bedrijfslasten per VHE bedragen in 2012 ca. 90% van de referentiecorporatie. We werken continu aan de efficiency van de bedrijfsvoering.

77 · JAARVERSLAG 2012 · B5 JAARREKENING 2012 \\ GRONDSLAGEN VAN BALANSWAARDERING EN RESULTAATBEPALING

B5

Grondslagen van balanswaardering en resultaatbepaling B 5.1

Algemeen Algemene grondslag De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector, Titel 9 Boek 2 BW en Hoofdstuk 645 van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving en de stellige uitspraken van de overige hoofdstukken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de ver krijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld, vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst-en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. De toelichtingen op posten in de balans en de winst-en verliesrekening zijn in de jaarrekening genummerd.

Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens Woongroep Marenland zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom de projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van het uitvoeringsbesluit en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Vennootschapsbelasting In 2009 heeft Woongroep Marenland de Vaststellingsovereenkomst (VSO2) ‘Belastingplicht Woningcorporaties’ ondertekend. In de jaarrekening is de vennootschapsbelasting dienovereenkomstig verwerkt.


B 5.2

Balanswaardering Onroerende en roerende zaken in exploitatie

Algemene uitgangspunten De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven, eventueel vermeerderd met na-investeringen. Voor zover verkregen subsidies te kwalificeren zijn als investeringssubsidie, worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs.Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken, wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de eventuele boekwaarde van de opstallen en de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Vanaf 2012 is de bepaling van de afschrijvingen niet langer gebaseerd op de annuïtaire methode, maar wordt per component lineair over de geschatte resterende levensduur afgeschreven over het verschil tussen de boekwaarde per 1 januari 2012 en de geschatte restwaarde van (de component van) het actief. Na verwerking van een mutatie in de bedrijfswaarde, geldt de nieuwe bedrijfswaarde vanaf dat moment als basis voor de afschrijvingen in de toekomst.

Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 januari door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Woongroep Marenland is er primair op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woongroep Marenland zich als vastgoedbeheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde. Binnen het vastgoed worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component


zou zijn onderkend. Woongroep Marenland onderkent voor haar sociaal vastgoed de componenten grond en opstal. De componenten installaties en inventaris zijn minder dan 10% van de investeringskosten. Voor de toekomstige kosten van groot onderhoud aan het sociaal vastgoed is geen voorziening voor groot onderhoud gevormd. De kosten worden rechtstreeks in het resultaat verantwoord. Woongroep Marenland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij eerste verwerking tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief, worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. De waardering vindt plaats op complexniveau. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur is de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, met uitzondering van de verwachte kosten van groot onderhoud met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente en van de genormeerde lastenniveaus.


De gehanteerde uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening zijn:

NR

Uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening

OMSCHRIJVING

WAARDE/ NORM 2012

WAARDE/NORM 2011

Waarderingsmethode Op basis van actuele waarde 1 vaste activa (bedrijfswaarde).

Op basis van historische kostprijs of lagere bedrijfswaarde.

Afschrijving van de vaste 2 activa ter exploitatie 3

De verwachte restant exploitatieperiode op lineaire basis.

De verwachte restant exploitatieperiode op annuïtaire basis.

De ontwikkeling van de variabele en vaste bedrijfslasten vanaf 2012 Op basis van prognoses.

Op basis van prognoses.

4 Disconteringspercentage 5,25% 5,25% 5 6

Restwaarde Huurstijging 2013 en volgende jaren

€ 5.000 (CF-methode)

€ 5.000 (CF-methode)

2,0%

2,0%

7 Vastgestelde streefhuren 70% 70% 8 Huurderving bij frictieleegstand 9

Mutatiegraad

2013 / 2014: 1% vanaf 2015: 0,5%

0,5%

10% gedurende 5 jaar

10% gedurende 5 jaar

10

Stijging van de lonen en sociale lasten

2% vanaf 2017: 3%

2% vanaf het zesde jaar: 3%

11

Stijging van de variabele en vaste lasten

2% vanaf 2017: 3%

2% vanaf het zesde jaar: 3%

12

Stijging van het planmatig onderhoud

Conform MJOP vanaf 2017 3%

Conform MJOP vanaf 2016 3%

De periode waarover contant gemaakt wordt, loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 jaar). De minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De saneringssteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare


onroerende zaken als referentie gehanteerd. Aangezien verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw, worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond is, plaats op basis van een huidige vergelijkbare kavel of de vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Herwaardering Het per saldo positieve verschil tussen de bedrijfswaarde van een complex enerzijds en de boekwaarde die dat complex zou hebben gehad bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen anderzijds, wordt als ongerealiseerde herwaardering (hierna aangeduid als ‘herwaarderingsreserve’) toegevoegd aan het eigen vermogen. Een per saldo negatief verschil komt ten laste van het resultaat. Positieve en negatieve verschillen op verschillende complexen worden hierbij niet gesaldeerd.

Mutaties in bedrijfswaarde Mutaties in de bedrijfswaarde van een complex worden als volgt verwerkt: - Bij een waardestijging: als een ongerealiseerde waardestijging ten gunste van het eigen vermogen (herwaardering) indien en voor zover de bedrijfswaarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen, en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. - Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor het betreffende complex op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging, en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies.

Bijzondere waardeverminderingsverliezen Bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten laste van de winsten-verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.


Terugname van eerdere bijzondere waardeverminderingsverliezen Terugname van bijzondere waardeverminderingsverliezen worden ten gunste van de winst-en verliesrekening verantwoord onder de bedrijfskosten als ‘Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille’.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie niet-zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie wordt gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Bij de bepaling van deze bijzondere waardevermindering worden de boekwaarde en de reële waarde van de kasstroomgenererende eenheid waartoe de onroerende zaken gaan behoren, betrokken. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Met betrekking tot zogeheten gecombineerde projecten wordt het aandeel koopwoningen verantwoord onder de post ‘onderhanden projecten’; het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder ‘onroerende en roerende zaken in ontwikkeling’. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst-en-verliesrekening, verantwoord onder de post ‘overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post ‘verkoop onroerende zaken’ als onder de post ‘overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’. Afschrijvingen vinden eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijving vindt plaats volgens het lineaire systeem. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen de verwachte directe opbrengstwaarde.

Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten of waardestijgingen, of beide, te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden


geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet-zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Het commercieel vastgoed wordt gewaardeerd tegen reële waarde. Voor woningen die op korte termijn worden verkocht, wordt de marktwaarde genomen. Woningen en bedrijfspanden die voorlopig nog worden verhuurd, worden gewaardeerd tegen bedrijfswaarde, waarbij de verwachte verkoopprijs als restwaarde wordt opgenomen (de DCF-methode). Het commercieel vastgoed en het sociaal vastgoed als belegging is begin 2013 getaxeerd door de makelaar. Mutaties in de reële waarde van commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als niet-gerealiseerde herwaardering bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld.

Latente belastingvorderingen Dit betreft een actieve latentie van de waardeverschillen tussen de fiscale waardering en de waardering in de jaarrekening van de financiële instrumenten, uitgaande van de fiscale openingsbalans van 1 januari 2008. Waardering vindt plaats indien en voor zover in de toekomst verrekening kan plaatsvinden. De latentie is gewaardeerd tegen contante waarde, tegen een percentage van 6%. De opgenomen actieve latentie als gevolg van compensabele verliezen zijn gewaardeerd tegen contante waarde, tegen een percentage van 4%. Voor het bezit in exploitatie zonder verkoopof sloopplannen binnen een termijn van vijf jaar, is in overeenstemming met de regelgeving geen actieve latentie in de jaarrekening opgenomen.

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening. Indien deze waarde negatief is, wordt daarvoor een voorziening gevormd. Deelnemingen waarop geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend, worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, tegen een lagere waarde.

Overige financiële vaste activa Hieronder zijn opgenomen de geactiveerde financieringskosten in verband met betaalde disagio en de kosten die samenhangen met het afdekken van renterisico’s. Deze uitgaven worden naar rato van de looptijd afgeschreven. Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Woongroep Marenland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen. Is dat het geval, dan bepaalt Woongroep Marenland de omvang van het


verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen en verwerkt zij dit direct in de winst-en-verliesrekening.

Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt Woongroep Marenland op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt Woongroep Marenland de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardeverminderingen, en verwerkt dit direct in de winst-en-verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief, zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daarvoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van de terugname, als geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst-en verliesrekening verwerkt.

Vastgoed bestemd voor verkoop Opgeleverd vastgoed beschikbaar en bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toerekende rente.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop omvat nog niet opgeleverde en nog niet verkochte woningen uit projectontwikkeling. Deze worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, de onderhoudsafdeling en interne logistiek, alsmede toerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.


Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten, worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden.

Voorraden De voorraad onderhoudsmaterialen is gewaardeerd tegen de laatst bekende inkoopprijs. Dit is de verkrijgingsprijs op basis van de FIFO-methode of de lagere opbrengstwaarde.

Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Een voorziening voor oninbaarheid gebaseerd op een statistische beoordeling per balansdatum wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Er zijn geen contractuele verplichtingen.

Huurdebiteuren De voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering.

Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekeningcourantschulden bij banken zijn opgenomen onder ‘schulden aan kredietinstellingen’ onder ‘kortlopende schulden’. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en voor verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om de verplichtingen per balansdatum af te wikkelen. De voorzieningen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde van de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om de verplichtingen af te wikkelen, tenzij anders vermeld.


Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

Overige voorzieningen (jubileumuitkering) Dit betreft een voorziening voor toekomstige jubileumuitkeringen op basis van de CAO. De voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde waarbij rekening is gehouden met een vertrekkans. Als disconteringsvoet voor de contantmaking is gerekend met 4%.

Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven, worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

B 5.3

Resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen voor de balanswaardering. Bedrijfsopbrengsten worden verantwoord in het jaar waarin zij gerealiseerd zijn. Bedrijfslasten worden verantwoord in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn.


Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot het eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Dit betreft de te ontvangen netto huren, exclusief de vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, onder aftrek van de huurderving wegens leegstand, groot onderhoud en mogelijke herstructurering. De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3%.

Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de van de huurders boven de netto huurprijs te ontvangen vergoedingen voor leveringen van goederen en diensten, na aftrek van door leegstand gederfde vergoedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Hieronder worden opgenomen de gerealiseerde winsten op verkoop van huurwoningen en nieuwbouwkoopwoningen. Tussentijdse resultaten op verkoopprojecten (onderhanden projecten bij de vlottende activa) worden


verantwoord volgens de ‘percentage of completion’-methode. Deze methode houdt in dat tussentijds resultaatverantwoording plaatsvindt indien daartoe aanleiding bestaat. De boekwinst van gerealiseerde verkopen van vastgoed in exploitatie betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Resultaten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouwkoopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten in het kader van voorfinanciering voor onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord, met uitzondering van de geactiveerde rente die onder de financiële baten en lasten worden opgenomen.

Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere verantwoord de vergoeding voor de contractkosten, de aan derden doorberekende kosten voor administratie en het onderhoud.

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa De ‘afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie’ worden gebaseerd op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Op grond wordt niet afgeschreven. Woongroep Marenland past de componentenmethode niet toe. De kosten van inrichting en installaties blijven binnen het zogenaamde tienprocentscriterium. Toekomstige vervanging van deze componenten worden als onderhoudslast in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast.

Overige waardeverminderingen materiële vaste activa Hieronder zijn begrepen de afwaarderingen naar lagere bedrijfswaarde, de dotatie aan de voorziening ORT en de overige waardeverminderingen dan wel een terugneming daarvan. Mutaties in bijzondere waardeverminderingen ontstaan door


een jaarlijkse toets van de bedrijfswaarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op historische kostprijs minus cumulatieve afschrijvingen.

Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers.

Pensioenlasten De (vroeg)pensioenen van de werknemers van de corporatie zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde pensioenregeling, aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen en salarissen van de deelnemers. De corporatie heeft de toegezegde pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds in de jaarrekening verwerkt volgens de verplichtingenbenadering. De over het verslagjaar verschuldigde premie wordt als last verantwoord.

Onderhoudslasten Hieronder worden zowel de onderhoudskosten door derden als die door de eigen dienst opgenomen. De werkzaamheden hebben daadwerkelijk in het verslagjaar plaatsgevonden. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten doordat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief.

Leefbaarheid De kosten van leefbaarheid betreffen de kosten van fysieke ingrepen, niet-zijnde investeringen en uitgaven, voor activiteiten in de omgeving van woongelegenheden van Woongroep Marenland, die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen.

Overige bedrijfslasten Hieronder worden onder andere verantwoord de algemene kosten van de bedrijfsvoering, belastingen, verzekeringen, kosten leveringen en diensten en dergelijke. De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.


Rente Rentebaten Als ‘rentebaten’ worden de ontvangen rentevergoedingen op banksaldi, deposito’s en overige liquide middelen verantwoord.

Opbrengsten financiële vaste activa en effecten Als ‘opbrengsten financiële vaste activa’ worden rentevergoedingen en eventuele koerswinsten verantwoord.

Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van de leningenportefeuille. Geactiveerde rente wordt in de winst-en verliesrekening verantwoord als rentebaten.

Rentelasten Onder deze post is de rentelast met betrekking tot schulden, boete wegens vervroegde aflossing en disagio op nieuwe leningen opgenomen.

Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Woongroep Marenland integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van nietaftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.


B 5.4

Financiële instrumenten en risicobeheersing Gedurende het verslagjaar is het Treasurystatuut, waarin opgenomen het financieel beleid, vastgesteld door de treasury commissie. In het Treasurystatuut wordt het gebruik van niet-complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Woongroep Marenland dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico’s. Op grond van het vigerende interne Treasurystatuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Woongroep Marenland zich volgens haar Treasurystatuut onverkort houdt aan de Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Woongroep Marenland is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Woongroep Marenland loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden (waaronder schulden aan kredietinstellingen). Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Woongroep Marenland risico ten aanzien van toekomstige kasstromen. Met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Woongroep Marenland risico’s over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot bepaalde vastrentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Woongroep Marenland caps en collars afgesloten alsmede renteswaps gecontracteerd, zodat zij vaste rente ontvangt en variabele rente betaalt. Woongroep Marenland heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Woongroep Marenland maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te beschikken. Voor zover noodzakelijk worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Voor haar financiering is Woongroep Marenland grotendeels afhankelijk van de beschikbaarheid van de borgingsfaciliteit van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. Effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-trans-acties, van de DCF-methode (contante waarde van kasstromen), rekening houdend met specifieke omstandigheden. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien


het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedgeaccounting wordt toegepast of niet. Woongroep Marenland past hedge-accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Woongroep Marenland gedocumenteerd. Woongroep Marenland stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge-relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge-instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten zijn instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet hergewaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valutaelementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waar-tegen het derivaat zal worden afgewikkeld, geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winsten-verliesrekening verwerkt. Woongroep Marenland past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps wordt verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder de financiële baten en lasten.


B 5.5

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Het management dient bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen.

Waardering vaste activa Materiële vaste activa, bedrijfswaarde Woongroep Marenland waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie op bedrijfswaarde. Hierdoor hebben schattingen waarop de bedrijfswaarde is gebaseerd, een belangrijke invloed op de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie en het resultaat over het boekjaar. De kasstromen waarop de bedrijfswaarden zijn gebaseerd, hebben in het algemeen een redelijk voorspelbaar, trendmatig karakter. De volgende aspecten kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een grotere onzekerheid.

Saneringssteun De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met saneringssteun. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. Woongroep Marenland heeft de saneringssteun berekend op basis van de informatie van het CFV. De saneringssteun loopt van € 510.000 in 2013 tot € 147.000 in 2017. Het structurele bedrag voor de saneringssteun wordt ingeschat op € 0.

Verhuurderheffing De sector wordt naar verwachting geconfronteerd met een verhuurderheffing. De basis voor deze heffing, de precieze hoogte ervan in de komende jaren en het aantal jaren dat deze heffing zal blijven bestaan, zijn nog onzeker. Woongroep Marenland heeft de verhuurderheffing berekend op basis van de informatie van het CFV. De verhuurderheffing loopt van € 760.000 in 2014 tot € 1.304.000 in 2017. Het structurele bedrag voor de verhuurderheffing wordt ingeschat op € 1.300.000.

Verkoopportefeuille Als onderdeel van de bedrijfswaardeberekeningen is rekening gehouden met de verkoop van in totaal 5 woningen per jaar. Dit aantal is gebaseerd op het neerwaarts bijgestelde verkoopplan 2013-2017. De doorstroming op de woningmarkt stagneert en de opbrengsten van woningverkopen staan onder druk. De woningverkopen


vormen een onzeker element in de berekeningen. Indien in het geheel geen verkopen zouden worden ingerekend, zou het resultaat over 2012 € 221.000 lager uitvallen.

Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten die bij de bepaling van de reële waarde van de op actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen, zijn gehanteerd, zijn als volgt: - een berekening volgens de DCF-methode; - een disconteringsvoet van 5,25%; - een looptijd van 50 jaar voor woningen en 40 jaar voor commercieel onroerend goed.

Gemiddelde resterende looptijd bestaande huurcontracten Deze is voor contracten met een bekende looptijd gebaseerd op de contractueel minimaal resterende contractduur. Voor woningen die zijn verhuurd aan huurders met recht op huurbescherming is op basis van historische informatie de gemiddelde mutatiegraad bepaald op 10%.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerpfase en, afgeleid, het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie.


Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Woongroep Marenland een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwikkeling van de aangifte over de verslagjaren 2006 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - de waardebepaling van de ontwikkelrechten; - het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - het vormen van een herbestedingsreserve. Als gevolg hiervan kan de fiscale last over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

B 5.6

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode wordende kasstromen uit operationele activiteiten direct afgeleid van de ontvangsten en uitgaven gedurende de verslagperiode. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen, onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt, waaronder financiële leasing, zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen. De betaling van de leasetermijnen uit hoofde van het financiële leasingcontract zijn voor het gedeelte dat betrekking heeft op de aflossing als een uitgave uit financieringsactiviteiten aangemerkt en voor het gedeelte dat betrekking heeft op de interest als een uitgave uit operationele activiteiten.

96 · JAARVERSLAG 2012 · B6 JAARREKENING 2012 \\ TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2012

B6

Toelichting op de balans per 31 december 2012 B 6.1

B 6.1.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen

111.694 -21.579

Boekwaarden per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging

90.115 28.541

Boekwaarde per 1 januari 2012

118.656

Mutaties 2012: Overboeking vastgoed in ontwikkeling Afschrijvingen Waardeveranderingen

7.039 -4.770 8.713 10.982

Stand per 31 december 2012 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeveranderingen

121.843 -24.866 32.661

Boekwaarde

129.638

Woongroep Marenland onderscheidt in het sociaal vastgoed in exploitatie de volgende componenten en afschrijvingstermijnen: - Grond - Opstal

Geen afschrijvingen lineair 50 jaar

In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn 2.294 woningen en 274 parkeergelegenheden opgenomen. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2011 bedraagt € 262,6 miljoen. De activa zijn verzekerd op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag bedroeg per 31 december 2012. € 178,6 miljoen en is vastgesteld op taxatiewaarde. Door de corporatie is een verkoopplan opgesteld waarin 39 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 2 woningen binnen een jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 250.000.


B 6.1.2

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december 2011 Effecten stelselwijziging Boekwaarde per 1 januari 2012

10.566 -1.071 9.495 -3.647 5.848

Mutaties 2012: Investeringen Overboeking naar sociaal vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen

9.643 -7.039 -198 2.406

B 6.1.3

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Voorziening onrendabele investering

9.859 -1.605

Boekwaarde

8.254

Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 31 december 2011 Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen

3.791 -2.100

Boekwaarde

1.691

Mutaties 2012: Investeringen (Des)investeringen: - Verkrijgingsprijs - Afschrijvingen Afschrijvingen

200 -78 60 -155 27

Stand per 31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Afschrijvingen

3.913 -2.195

Boekwaarde

1.718


De afschrijvingstermijnen bedragen: - kantoorgebouw - inventaris - vervoermiddelen

B 6.2

B 6.2.1

lineair 25 jaar lineair 3-10 jaar lineair 5-10 jaar

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie bedragen x € 1.000 Stand per 31 december 2011 Verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen

23.925 -1.213

Boekwaarden per 31 december 2011 Herwaardering vastgoedbeleggingen

22.712 -578

Marktwaarde in verhuurde staat per 1 januari 2012

22.134

Mutaties 2012: Overboeking van voorraden Waardemutatie Marktwaarde in verhuurde staat per 31 december 2012

1.864 0

23.998

De boekwaarde van het commercieel vastgoed gewaardeerd op historische kostprijs bedraagt € 24,4 miljoen. De waarde gewaardeerd op bedrijfswaarde bedraagt € 29,6 miljoen. De WOZ-waarde met peildatum 1 januari 2011 bedraagt € 28,1 miljoen. De activa zijn verzekerd op uitgebreide voorwaarden. Het verzekerd bedrag bedroeg per 31 december 2012 € 33 miljoen en is vastgesteld op taxatiewaarde.


B 6.3

B 6.3.1

Financiële vaste activa Deelnemingen bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari Resultaat deelnemingen Overboeking voorziening deelnemingen Stand per 31 december

2012

2011

35 82 0

0 168 -133

117

35

De deelneming betreft een belang in Marenland Beheer B.V. van 100%. De deelnemingen betreffen:

- - -

B 6.3.2

Marenland Beheer B.V. Overdiep B.V. V.O.F. Overdiep (ontbonden 30 december 2012)

Aandeel

Resultaat boekjaar

Eigen vermogen per 31-12-2012

100% 100%

82 100

117 305

50%

177

477

Latente belastingvorderingen bedragen x € 1.000 Tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen en derivaten Compensabele verliezen 2009 Compensabele verliezen 2010 Compensabele verliezen 2011 Compensabele verliezen 2012 Discontering van de compensabele verliezen

2012

2011

159 416 1.377 1.915 355 -574

183 416 1.425 409 0 0

3.648

2.433

De tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen en derivaten zijn gewaardeerd tegen contante waarde. De op contante waarde gewaardeerde latenties zijn berekend tegen 6%. De tijdelijke verschillen i.v.m. disagio leningen hebben een resterende gemiddelde looptijd van 4 jaar en de tijdelijke verschillen i.v.m. derivaten een resterende gemiddelde looptijd van 7 jaar. De nominale waarde van deze latenties bedraagt circa € 190.000. De compensabele verliezen zijn gewaardeerd tegen contante waarde en zijn berekend tegen 4%. De verwachting is dat vanaf 2013 fiscale winst beschikbaar komt ter compensatie.


De niet-opgenomen verrekenbare tijdelijke verschillen hebben betrekking op vastgoed. Naar verwachting zal de latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn.

B 6.3.3

Overige financiële vaste activa 2012

2011

Stand per 1 januari Activering Afschrijving/afwaardering

146 0 -22

168 0 -22

Stand per 31 december

124

146

bedragen x € 1.000

Dit betreft geactiveerde financieringskosten en bestaat uit disagio en betaalde premies.

B 6.4

Voorraden bedragen x € 1.000 Vastgoed bestemd voor de verkoop Overige voorraden

B 6.4.1

2012

2011

3.689 68

6.983 117

3.757

7.100

Vastgoed bestemd voor de verkoop bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari 2012

6.983

Mutaties 2012: Investeringen Desinvesteringen Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen

-1.864 -829

Stand per 31 december 2012

3.689

Het betreft 12 woningen (2011: 29) en een aantal kavels.

116 -717


B 6.5

Vorderingen 2012

2011

121 0 198 8 282 93

107 2 87 2.290 67 159

702

2.712


2012

2011

Huidige huurders Vertrokken huurders

117 88

110 52

Af: Voorziening dubieuze debiteuren

205 -84

162 -55

121

107

2012

2011

0 0

1 1

0

2

2012

2011

0 198

1 86

198

87

bedragen x € 1.000 Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen groepsmaatschappijen Belastingen Overige vorderingen Overlopende activa

B 6.5.1

B 6.5.2

Huurdebiteuren

Gemeenten Appingedam Loppersum

B 6.5.3

Vorderingen groepsmaatschappijen bedragen x € 1.000 Overdiep B.V. Marenland Beheer B.V.


B 6.5.4

Belastingen bedragen x € 1.000 Omzetbelasting Vennootschapsbelasting

B 6.5.5

Openstaande debiteuren Te ontvangen koopsommen nieuwbouw Overige

8 0

1.294 996

8

2.290

2012

2011

7 275 0

36 27 4

282

67

2012

2011

93

159

93

159

2012

2011

0 178 8.793

7 213 10.557

8.971

10.777

Overlopende activa bedragen x € 1.000 Vooruitbetaalde kosten

B 6.6

2011

Overige vorderingen bedragen x € 1.000

B 6.5.6

2012

Liquide middelen bedragen x € 1.000 Kas Rekening courant banken Deposito’s Kas

De liquide middelen zijn onmiddellijk opeisbaar. Woongroep Marenland beschikt over een rekeningcourant-faciliteit van € 2,1 mln.


B 6.7

Eigen vermogen bedragen x € 1.000 Overige reserves Stand per 31 december 2011 Mutaties stelselwijziging: Herwaardering onroerende goederen Correctie onrendabele investeringen nieuwbouw Correctie overige reserve ivm ORT bestaand bezit

26.455

Stand per 1 januari 2012

50.771

33.963 -3.647 -6.000

Uit resultaatbestemming

617

Mutaties rechtstreeks via eigen vermogen: Gerealiseerde herwaardering Waardeverandering sociaal vastgoed

-2.016 7.009

Stand per 31 december 2012

56.381

Ultimo 2012 is in totaal € 40,8 mln. aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (€ 2011: € 37,4 mln.). bedragen x € 1.000 Ongerealiseerde herwaardering 1 januari 2012 Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering door verkoop Gerealiseerde herwaardering Waarderverandering Sociaal Vastgoed Waarderverandering Sociaal Vastgoed naar overige reserve Waardeverandering naar ongerealiseerde herwaardering Ongerealiseerde herwaardering 31 januari 2012

37.401 -1.919 -97 -2.016 7.009 -1.536 5.473 40.858


B 6.8

B 6.8.1

Voorzieningen Voorziening deelnemingen 2012

2011

Stand per 1 januari Onttrekkingen Dotatie Overboeking deelnemingen

0 0 0 0

132 0 0 -132


0

0

2012

2011

Stand per 1 januari Onttrekkingen in het boekjaar Dotatie in het boekjaar

35 -4 5

29 -9 15


36

35


B 6.8.2

Overige voorzieningen bedragen x € 1.000

Onder overige voorzieningen is de voorziening jubileumuitkering opgenomen. De voorziening is overwegend langlopend. De voorziening is gewaardeerd tegen contante waarde met een disconteringsvoet van 4%.

B 6.9

Langlopende schulden De langlopende schulden zijn als volgt samengesteld: bedragen x € 1.000

Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Waarborgsommen

31-12-2012

31-12-2011

looptijd > 5 jaar

totaal

looptijd > 5 jaar

totaal

0 97.849 0

0 107.524 301

0 78.803 0

0 105.692 299

97.849

107.825

78.803

105.991


Leningen kredietinstellingen 2012

2011

105.692 11.824

97.516 4.671

117.516 15.000 -11.824

102.187 20.000 -4.671

Stand per 31 december Leningen kredietinstelling < 1 jaar

120.692 13.168

117.516 11.824

Leningen kredietinstelling > 1 jaar

107.524

105.692

bedragen x € 1.000 Stand per 1 januari leningen kredietinstellingen > 1 jaar Leningen kredietinstellingen < 1 jaar Totaal 1 januari Opnamen Aflossingen

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. Gemiddeld werd op de leningen 3,90% rente betaald (2011: 4,08%). Voor vier variabel rentende leningen zijn renteswaps aangegaan om het variabele rente risico op deze leningen af te dekken. Voor twee leningen met variabele rente is het renterisico afgedekt middels een collar. De verschuldigde rente voor de collar ligt tussen de 2,00 en 5,50%.

Transactiedatum

Ingangsdatum

Swap

21-04-05

17-05-06

Swap

21-04-05

15-12-06

Swap

21-04-05

15-11-07

Swap

21-04-05

16-10-07

Collar

21-04-05

15-08-06

Collar

21-04-05

15-12-06

Einddatum 18-05-2020 16-12-2019 15-11-2017 16-10-2018 17-08-2015 15-12-2016

Hoofdsom in € 1.000

Vaste rente swap

Marktwaarde 31-12-12

5.000

4,00

-1.160

10.000

4,06

-2.063

5.000

4,10

-848

10.000

4,12

-1.946

5.000

-235

5.000

-297 -6.549

Bij 1% en 2% rentedaling bedraagt de marktwaarde € -/- 8,5 miljoen respectievelijk -/- € 10,5 miljoen. De bovenvermelde rente-instrumenten hebben geen marktwaardeverrekening en geen eenzijdige of tweezijdige breakclausules. Onder de leningen is voor een bedrag van € 25 miljoen (2011: € 30 miljoen) aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Voor deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,40 % (2011: 3,27%). De credit spread die op deze leningen wordt betaald wordt periodiek herzien. Voor de huidige leningen is de gemiddelde credit spread 0,25% (2011: 0,17%)


Ingangsdatum



Marktwaarde -/- 100 bps


NWB41

2013

5.000

-945

-2.315

-3.679

NWB83

2012

10.000

-1.336

-2.703

-4.069

NWB770

2010

10.000

-1.799

-4.389

-6.980

NWB784

2011

5.000

-2.270

-5.151

-8.032

30.000

-6.350

-14.558

-22.760

Basisrenteleningen

Onder de leningen is voor een bedrag van € 10 miljoen (2011: € 10 miljoen) aan zogenaamde extendibles opgenomen. Bij deze leningen wordt gedurende het eerste tijdvak een vaste rente betaald die lager is dan de marktwaarde zoals die op het moment van afsluiten gold. In ruil hiervoor heeft de tegenpartij het recht bij het begin van het tweede tijdvak te bepalen of er een op het moment van afsluiten bepaalde vaste rente wordt betaald of dat er een variabele rente wordt betaald.

Ingangsdatum





NWB33

2007

5.000

-1.893

-2.842

-4.032

NWB34

2007

5.000

-1.193

-1.579

-2.074

10.000

-3.086

-4.421

-6.106

Extendibles

Zekerheden Er zijn geen complexen hypothecair bezwaard. Voor de leningen van kredietinstellingen heeft borgstelling door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw plaatsgevonden tot een bedrag van € 111,1 mln. Tot een bedrag van € 14,0 mln. is sprake van gemeentegarantie. De duration van de gehele portefeuille bedraagt 11 jaar (2011: 12 jaar).

B 6.9.2

Waarborgsommen bedragen x € 1.000 Waarborgsommen Rente waarborgsommen

2012

2011

228 73

229 70

301

299

De waarborgsommen betreffen de uit hoofde van de huurovereenkomst van huurders ontvangen bedragen die dienen als eerste zekerheid voor de voldoening


van het bedrag dat bij beëindiging van de huurovereenkomst door de huurder verschuldigd is. Momenteel bedraagt deze € 110 per woning.

B 6.10

Kortlopende schulden De looptijd van de kortlopende schulden is korter dan 1 jaar.

B 6.10.1

Leningen kredietinstellingen 2012

2011

13.168

11.824

13.168

11.824

bedragen x € 1.000 Leningen kredietinstellingen

B 6.10.2

Schulden aan leveranciers bedragen x € 1.000 Schulden aan leveranciers

B 6.10.3

2012

2011

746

1.032

746

1.032

2012

2011

293

0

293

0

Schulden aan groepsmaatschappijen bedragen x € 1.000 Overdiep B.V.

Voor de schulden aan groepsmaatschappijen gelden geen specifieke voorwaarden.


B 6.10.4

Belastingen en premies sociale verzekeringen bedragen x € 1.000 Loonheffing Premies sociale verzekeringen en pensioenen

B 6.10.5

2012

2011

62 39

85 14

101

99

2012

2011

1.485 142 19 33 15 655 28

1.452 90 20 33 28 49 108

2.377

1.780

Overlopende passiva bedragen x € 1.000 Niet vervallen rente leningen Vooruitontvangen huur Accountantskosten Afwikkeling grond Apdelfo Afrekening servicekosten Bouwfacturen diverse projecten Overige

109 · JAARVERSLAG 2012 · B7 JAARREKENING 2012 \\ NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN

B7

Niet in de balans opgenomen verplichtingen Tot een bedrag van € 111,1 miljoen worden leningen op kredietinstellingen geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw. In verband daarmee kunnen aanspraken op deelname aan tekorten van het Fonds ontstaan tot een bedrag van € 4,1 miljoen.Woongroep Marenland verwacht indien noodzakelijk aan deze verplichting te kunnen voldoen door het nog niet benutte deel van het bestaande financieringskrediet aan te spreken, en zo nodig een aanvullende lening aan te trekken binnen het aanwezige faciliteringsvolume. Woongroep Marenland garandeert de financiering van Marenland Beheer B.V. voor minimaal één jaar. Woongroep Marenland heeft voor het bouwen van 30 woningen en appartementen en een Brede School aannemingsovereenkomsten lopen. De niet uit de balans blijkende verplichtingen van deze aannemingsovereenkomsten bedragen € 9,1 miljoen. Eind 2012 is Woongroep Marenland onderhoudsverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 253.000. Deze verplichtingen komen naar verwachting in 2013 tot afwikkeling. Woongroep Marenland zal de komende vijf jaar naar verwachting € 1,8 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Woongroep Marenland heeft met de gemeenten Appingedam en Eemsmond de intentie uitgesproken in de toekomst een aantal grondlocaties af te nemen. Deze afname wordt verwacht in 2016 en 2017 en bedraagt circa € 0,9 miljoen.

110 · JAARVERSLAG 2012 · B8 JAARREKENING 2012 \\ TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2012

B8

Toelichting op de winst- en verliesrekening over 2012 B 8.1

Huuropbrengsten bedragen x € 1.000 Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen

Af: huurderving wegens leegstand Af: huurderving wegens oninbaarheid

De toename van de netto huren t.o.v. 2011 bedraagt € 902.000 en is als volgt te verklaren: Huurverhogingen In exploitatieneming van nieuwbouw Effect streefhuur Totale toename Af: uit exploitatie nemen wegens sloop uit exploitatie nemen wegens verkoop Toename per saldo

B 8.2

2012

2011

11.966 823

11.173 714

12.789

11.887

-247 -33

-159 -38

12.509

11.690

204 823 33

193 561 39

1.060 -150 -8

793 -86 -14

902

693

Opbrengsten servicecontracten bedragen x € 1.000 Overige goederen, leveringen en diensten

51

46

51

46


B 8.3

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille bedragen x € 1.000

2012

2011

225

227

-4

0

221

227

2012

2011

115

69

0

21

0

1

115

91

Opbrengsten verkoop bestaand bezit Netto verkoopopbrengst vastgoed bestemd voor de verkoop

B 8.4

Geactiveerde productie t.b.v. het eigen bedrijf bedragen x € 1.000 Geactiveerde productie m.b.t. projecten huurwoningen Geactiveerde productie m.b.t. projecten koopwoningen Geactiveerde productie m.b.t. nieuwbouw kantoorpand

B 8.5

Bijzondere waardevermeerdering bedragen x € 1.000

2012

2011

Gerealiseerde herwaardering door afschrijving Gerealiseerde herwaardering door verkopen

1.919 97

1.907 10

totaal gerealiseerde herwaardering

2.016

1.917


B 8.6

Overige bedrijfsopbrengsten bedragen x € 1.000 Contractkosten huurders Inschrijfgeld woningzoekenden Doorberekende administratiekosten Doorberekende kosten onderhoud Managementfees Overige baten

B 8.7

2011

5 3 19 14 38 4

6 8 16 8 38 7

83

83

2012

2011

4.770

4.438

155

122

4.925

4.560

Afschrijvingen materiële vaste activa bedragen x € 1.000 Afschrijving sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie

B 8.8

2012

Overige waardeverminderingen materiële vaste activa bedragen x € 1.000 Dotatie onrendabele top Afwaardering naar lagere bedrijfswaarde Afwaardering van verkoop naar huur Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie

2012

2011

78 878 829

154 703

-1.654

-737

131

120

De waardetoename van het sociaal vastgoed in exploitatie met € 1,7 miljoen is met name het gevolg van een stijging van de maximaal redelijke huur, wat heeft geresulterend in een waardetoename van € 1,4 miljoen.


B 8.9

Lonen en salarissen bedragen x € 1.000

2012

2011

Lonen en salarissen Af: uitkering ziekteverzuimverzekering

1.261 -38

1.189 -25

1.223

1.164

Het aantal personeelsleden bedroeg in 2012 en 2011 28.

B 8.10

Sociale lasten bedragen x € 1.000 Sociale lasten

B 8.11

2011

229

200

2012

2011

244

251

Pensioenlasten bedragen x € 1.000 Pensioenlasten

B 8.12

2012

Onderhoudslasten bedragen x € 1.000 Klachtenonderhoud Mutatieonderhoud Contractonderhoud Planmatig onderhoud Overig onderhoud Af: onderhoud door eigen medewerkers

2012

2011

700 290 276 1.388 208 -248

575 274 275 1.531 213 -252

2.614

2.616


B 8.13

Leefbaarheid bedragen x € 1.000 Vastgoed gerelateerde leefbaarheid Mens gerelateerde leefbaarheid

B 8.14

2011

236 37

200 29

273

229

Lasten servicecontracten bedragen x € 1.000 Lasten servicecontracten

B 8.15

2012

2012

2011

72

62

2012

2011

85 154 53 141 62 111 62 74 91 34 58 0 -95 8 847 91 63 26 39 7

49 128 48 148 61 87 184 76 73 46 58 39 -274 15 801 91 27 25 126 8

1.911

1.816

Overige bedrijfslasten bedragen x € 1.000 Kosten huisvesting en inventaris Kosten automatisering Kosten vervoermiddelen Kantoorkosten Representatie en advertenties Overige personeelskosten Interim-management/inleenkrachten Advieskosten Raad van Toezicht Kosten externe controle Fiscale advieskosten Kosten visitatie BTW prorata Overige beheerskosten Belastingen Assurantiepremies Energiekosten leegstaande woningen Contributie landelijke federatie Heffing centraal fonds wijkaanpak Diversen


B 8.16

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten bedragen x € 1.000 Rente minus kosten rekening courant Rente tijdens de bouw (4%) Rente deposito’s Overige rentebaten

B 8.17

2012

2011

-15 674 175 34

-21 1.069 182 68

868

1.298

Rentelasten en soortgelijke kosten bedragen x € 1.000 Rente leningen kapitaalinstellingen Disagio WSW Afwaardering rente-instrumenten Rente waarborgsommen Overige rentelasten

2012

2011

-4.862 -23 -16 -9 0

-4.523 -22 -16 -9 0

-4.910

-4.570


B 8.18

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening bedragen x € 1.000 Belastbaar bedrag Commercieel resultaat voor belastingen Correcties op commercieel resultaat: Lasten onderhoud Waardeverandering materiële activa Verkoopresultaat bestaand bezit Correctie afschrijving gebouwen Heffingen Ministerie en CFV Vrijval (dis)agio leningportefeuille/ financiële instrumenten Belastbaar bedrag Compensabele verliezen

Belastingen Acute belastingen Mutatie actieve latentie: (Dis)agio leningportefeuille/financiële instrumenten Mutatie i.v.m. compensabele verliezen boekjaar Correctie i.v.m. waardering latentie tegen contante waarde (Gehanteerde rentepercentage bedraagt 4%) Correctie i.v.m. compensabele verliezen voorgaande jaren

2012

2011

-1.856

41

-577 -3.253 -225 4.597 39

-652 -2.355 -112 1.388 126

-144

-70

-1.419

-1.634

1.419

1.634

0

0

0

0

36 -355

-22 -409

574

-1.459

-1.472

-1.204

-1.903

Het geldende belastingtarief van 25% is gehanteerd.

B 8.19

Resultaat deelnemingen bedragen x € 1.000 Resultaat Marenland Beheer B.V.

2012

2011

82

169

117 · JAARVERSLAG 2012 · B9 JAARREKENING 2012 \\ OVERIGE INFORMATIE

B9

Overige informatie Verbindingen Voor de ontwikkeling van de specifieke locatie Overdiep in Appingedam, met commerciële activiteiten, wordt gebruik gemaakt van een aantal verbindingen. Het betreft Marenland Beheer B.V., Overdiep B.V. en de V.O.F. Overdiep. Beide BV’s fungeren als risico-BV en vormen voor de vennootschapsbelasting een fiscale eenheid. De feitelijke ontwikkelingsactiviteiten vinden in de V.O.F. plaats. In de V.O.F. Overdiep wordt mede geparticipeerd door Combinatie Overdiep B.V. V.O.F. Overdiep is een ontwikkelaar die specifiek is opgericht om het project Overdiep te realiseren. In 2012 is de samenwerking gericht op de verkoop van de laatste appartementen en woningen. De V.O.F. Overdiep is op 30 december 2012 opgeheven.

DEELNEMINGEN 2012

De feitelijke gegevens van de verbindingen (bedragen in € )

MARENLAND BEHEER B.V.

OVERDIEP B.V.

V.O.F. OVERDIEP

Balanstotaal

315.573

305.245 0

Eigen vermogen

117.442

305.245

0

Voorzieningen

0

0 0

Vreemd vermogen lang

0

0

0

198.131

0

0

82.054

99.963

176.876

Vreemd vermogen kort Jaarresultaat na belasting

Indirect belang: -% n.v.t. 100% 50% -nominaal n.v.t. 18.000 5.000 Direct belang -% 100% n.v.t. n.v.t. -nominaal 18.000 n.v.t. n.v.t. Vestigingsplaats Appingedam Appingedam Appingedam Wel of geen personeel in dienst Geen Geen Geen Waarde verstrekte lening Ontvangen winstuitkering

Geen lening

Geen lening

0

0

Niet uit de balans blijkende verplichtingen

Fiscale eenheid met Overdiep B.V. en TI

Fiscale eenheid met Marenland Beheer B.V. en TI

Zekerheden/ Achtergestelde leningen

n.v.t.

Kapitaalstorting 2012

Geen

n.v.t. Geen

Geen lening 0

n.v.t. Geen


Honorering Werknemers Gedurende 2012 had de corporatie gemiddeld 27 werknemers in dienst. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam en geen van de medewerkers geniet een inkomen boven de Wopt-norm.

Honorering directeur-bestuurder De tabel hieronder geeft het salaris van de directeur-bestuurder weer.

PERIODIEK BETAALDE BELONINGEN 2012

2011

BELONINGEN BETAALBAAR OP TERMIJN 2012

2011

UITKERING BIJ BEËINDIGING DIENSTVERBAND 2012

2011

WINSTDELING EN BONUS 2012

2011

Functie Directeur-bestuurder 141.730 137.606 22.589 47.248 - - - -

De directeur-bestuurder beschikt over een bedrijfsauto met een cataloguswaarde van € 37.990.


Honorering leden Raad van Toezicht De honorering van de toezichthouders is gebaseerd op de honoreringscode van het VTW voor commissarissen bij woningcorporaties. In onderstaande tabel is de honorering per toezichthouder weergegeven.

ALS LID VAN DE RAAD VAN NAAM

FUNCTIE

2012

J. Pilon

Voorzitter

R.J. Kok

Voorzitter

OVERIGE KOSTEN

2011

2012

2011

10.710 -

10.499 461

R.J. Kok

Vicevoorzitter

S. van der Wal

Vicevoorzitter

9.190 120

8.993 608

S. van der Wal

Lid

K.H. Brontsema

Lid

7.976 8.160

522

E.G. Dijkhuis

Lid

7.976

384

O.R. van der Heide

Lid 8.063 2.720 - -

L. Reitsma

Lid 6.136

8.160

8.160

17 -

285

-

Totaal 49.643 47.100 1.975

Accountantshonoraria

In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht. 2012

2011

Controle van de jaarrekening Fiscale advisering

€ 34.000 € 58.000

€ 46.000 € 58.000

Totaal

€ 92.000

€ 104.000

422


APPINGEDAM, 21 MEI 2012 DIRECTEUR BESTUURDER W. DIETERMAN

RAAD VAN TOEZICHT VOORZITTER R.J. KOK

VICEVOORZITTER S. VAN DER WAL

O.R. VAN DER HEIDE

L. REITSEMA

J. V.D. MEER

121

C.OVERIGE GEGEVENS

122 · JAARVERSLAG 2012 · C1–C2 OVERIGE GEGEVENS \\ VOORSTEL RESULTAATBESTEMMING–GEBEURTENISSEN NA BALANSDATUM

C1

Voorstel resultaatbestemming De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring door de Raad van Toezicht al in de jaarrekening verwerkt. Het gehele resultaat is aan de overige reserves toegevoegd. In de statuten van Woongroep Marenland zijn geen specifieke bepalingen voor de resultaatbestemming opgenomen.

C2

Gebeurtenissen na balansdatum Het voorgenomen beleid van het huidige kabinet richt zich voor wat betreft de woningcorporaties op een verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. Dit regeringsbeleid is nog onderdeel van wetsvorming. De verhuurderheffing voor Woongroep Marenland zou voor de jaren 2013 – 2017 circa € 4,4 miljoen kunnen bedragen op grond van de huidige kennis van de wetsontwikkeling. De betekenis van de verruiming van het inkomensafhankelijke verhuurbeleid kan nog niet berekend worden omdat de inkomensinformatie op dit moment nog niet beschikbaar is. In paragraaf 5.3 van het jaarverslag is een uitgebreide toelichting opgenomen waarin de effecten van het voorgenomen regeringsbeleid in combinatie met o.a. de saneringssteun zijn verwerkt.

123 · JAARVERSLAG 2012 · C3 OVERIGE GEGEVENS \\ CONTROLE BIJ DE JAARREKENING

C3

Controleverklaring bij de jaarrekening

124 · JAARVERSLAG 2012 · C3 OVERIGE GEGEVENS \\ CONTROLE BIJ DE JAARREKENING

125

COLOFON DIT JAARVERSLAG IS EEN UITGAVE VAN WOONGROEP MARENLAND. ENERGIEWEG 6 POSTBUS 27 9900 AA APPINGEDAM T 0596 51 91 51 E [email protected] WWW.WOONGROEPMARENLAND.NL KVK NUMMER: 02028562 AANGESLOTEN BIJ AEDES, BRANCHEVERENIGING VOOR WONINGCORPORATIES REDACTIE WOONGROEP MARENLAND EINDREDACTIE BROUWER COMMUNICEERT EN WOONGROEP MARENLAND GRAFISCH ONTWERP PEOPLE LIKE FRANK, GRONINGEN DRUK WOONGROEP MARENLAND

AAN DE INHOUD VAN DEZE UITGAVE KUNNEN GEEN RECHTEN WORDEN ONTLEEND. NIETS UIT DEZE UITGAVE MAG ZONDER UITDRUKKELIJKE TOESTEMMING WORDEN GEDUPLICEERD.


JAARVERSLAG 2012 MAAT- SCHAPPELIJK INVESTEREN IN DE EEMSDELTA

Recommend Documents