JAARSTUKKEN 2015 STICHTING WONENBREBURG

JAARSTUKKEN 2015 STICHTING WONENBREBURG

Postadres: postbus 409, 5000 AK Tilburg Telefoon: (013) 539 99 11 Fax: (013) 539 98 90 E-mail: [email protected] Internet: www.wonenbreburg.nl Inschrijvingsnummer KvK: 20067125

Voorwoord ...................................................................................................................................... 1 Missie en kernwaarden .................................................................................................................. 3 Kengetallen (geconsolideerd) ....................................................................................................... 5 1. Tevreden klanten en wijken op orde ........................................................................................ 7 1.1. Toewijzen, verhuren en verkopen .................................................................................................. 7 1.2. Huurbeleid ..................................................................................................................................... 10 1.3. Bewoners bij beleid en beheer betrekken ................................................................................... 12 1.4. Klachten dienstverlening............................................................................................................... 14 1.5. Wonen, welzijn en zorg ................................................................................................................ 15 1.6. Leefbaarheid .................................................................................................................................. 17 1.7. Huurincasso en ontruimingen ....................................................................................................... 19 1.8. Overleg en afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties ............................................... 20 1.9. Betaalbare warmte ........................................................................................................................ 21 1.10. Samenwerken in landelijke, regionale en lokale netwerken ..................................................... 22 2. Vastgoed .................................................................................................................................... 25 2.1. Onze opgave in vastgoed .............................................................................................................. 25 2.2. Omvang van de voorraad .............................................................................................................. 26 2.3. Kwaliteit van het vastgoed ........................................................................................................... 28 3. Ontwikkeling van het bedrijf .................................................................................................. 29 3.1. Juridische structuur ........................................................................................................................ 29 3.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen .................................................................... 29 3.3. Interne organisatiestructuur ......................................................................................................... 32 3.4. Organisatieontwikkeling ............................................................................................................... 33 3.5. Personele bezetting ....................................................................................................................... 35 3.6. Personeelsbeleid ............................................................................................................................ 35 4. Financiële continuïteit ............................................................................................................. 37 4.1. Risicomanagement......................................................................................................................... 37 4.2. Ontwikkelingen met financiële impact ........................................................................................ 39 4.3. Financiële foto van WonenBreburg.............................................................................................. 41 5. Goed bestuur ............................................................................................................................. 47 5.1. Corporate governance ................................................................................................................... 47 5.2. Verslag van de raad van commissarissen ...................................................................................... 50 5.3. Bericht van de ondernemingsraad................................................................................................ 59 6. Jaarrekening 2015 Stichting WonenBreburg.......................................................................... 60 6.1. Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming) .................................................................... 60 6.2. Geconsolideerde winst-en-verliesrekening .................................................................................. 62 6.3. Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van directe methode) ....................................... 63 6.4. Overzicht van het totaalresultaat ................................................................................................. 64 6.5. Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening ........................................................................ 64 6.6. Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva ........................... 66 6.7. Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat ........................................... 75 6.8. Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht .......................... 78 6.9. Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans ................................ 79 6.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen........................................................... 94 6.11. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening .................................................... 97 6.12. Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) ....................................................................... 106 6.13. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening ..................................................................................... 108 6.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de balans ......... 109 6.15. Toelichting op de enkelvoudige balans ..................................................................................... 110 6.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening ....................................................... 116 Overige gegevens ....................................................................................................................... 122

Voorwoord In het verslagjaar hebben de externe ontwikkelingen flink invloed gehad op ons dagelijks werk: het bieden van goede en betaalbare woningen voor huurders en woningzoekenden met een smalle beurs. Dat heeft ons er niet van weerhouden om te starten met onze aangescherpte focus op betaalbaarheid en excellente dienstverlening. Het zijn onze huurders die ons bestaansrecht geven. Zorgen voor goede, betaalbare woningen is daarom onze prioriteit en dat doen we graag op een manier die de huurders waarderen. En dat ondanks forse invloeden van externe ontwikkelingen als de nieuwe Woningwet, de decentralisatie van het overheidsbeleid en de bezuiniging op overheidsuitgaven. Bovendien leidt de toenemende instroom van vergunninghouders ertoe dat wij opnieuw naar onze betaalbare voorraad moeten kijken en creatieve oplossingen moeten zoeken. Wij hebben dat professioneel en met vakmanschap opgepakt vanuit onze betrokkenheid met onze huurders. In dit verslag kunt u lezen hoe ons werk, mét de focus op betaalbaarheid en excellente dienstverlening, uitpakt in onze wijken, de klanttevredenheid, onze vastgoedportefeuille, de ontwikkeling van het bedrijf en de financiële continuïteit. Voor de zittende huurders met de smalste beurs houden we de huren zo laag mogelijk; de huurprijs van vrijkomende woningen wordt in overeenstemming met de kwaliteit van de woning gebracht. De prestatieafspraken die WonenBreburg samen met de gemeenten Tilburg en Breda en de betrokken huurdersorganisaties in 2015 heeft afgesloten, maar ook ‘passend toewijzen’, hebben mede invloed gehad op onze keuzes en mogelijkheden in ons huurbeleid. Intern is er fors bijgestuurd op de bedrijfslasten, mede doordat we onze processen effectiever en efficiënter inrichten en uitvoeren, als onderdeel van onze excellente dienstverlening. We hebben de managementkosten wederom verlaagd en sturen op voortzetting van een verdere verlaging van deze kosten. Het bestuur dankt de medewerkers voor hun betrokkenheid, inzet en de goede resultaten die WonenBreburg ondanks alle wijzigingen behaald heeft. Het bestuur verklaart dat in het verslagjaar de middelen zijn besteed in het belang van de volkshuisvesting en dat er geen transacties hebben plaatsgevonden waarbij tegenstrijdige belangen van het bestuur speelden. Het bestuur heeft de jaarstukken 2015 van Stichting WonenBreburg met de toelichting opgesteld en met genoegen kennisgenomen van de controleverklaring d.d. 21 april 2016. Het bestuur van WonenBreburg. Ir. J. Pars MRE MRICS

drs. L.J. Schuld

drs. A.A. Zwierstra

1

2

Missie en kernwaarden Ondanks alle volkshuisvestelijke stormen staat onze missie nog steeds: WonenBreburg richt zich als maatschappelijke organisatie op het gebied van wonen in Tilburg en Breda op het huisvesten van mensen met beperkte kansen op de woningmarkt. Wij bieden huisvesting. Hiermee houdt onze verantwoordelijkheid niet op: samen met bewoners en andere belanghebbenden dragen wij bij aan leefbare wijken. Deze missie vormt de basis voor ons meerjarenbeleidsplan 2013-2016 ‘continuïteit én idealen’. In dit meerjarenbeleid zijn ambities geformuleerd die onder druk staan. De decentralisaties op het gebied van zorg en welzijn én de economische ontwikkelingen hebben grote gevolgen voor onze huurders. Met onze huurdersorganisaties hebben wij goede debatten gevoerd over de dimensies van betaalbaarheid. Dit heeft geleid tot een betaalbaarheidsakkoord. De betaalbaarheid van wonen heeft daarmee een prominente plek in ons denken en doen gekregen. Betaalbaarheid is vertaald in het portfoliobeleid, het investeringsbeleid, het kwaliteitsbeleid, het huurprijsbeleid en de woonruimteverdeling. Een tweede belangrijke leidraad voor ons handelen is excellente dienstverlening. Excellent betekent effectieve en efficiënte processen. Dit betekent ook – als het echt nodig is – durven af te wijken van de kaders en procedures en doen wat nodig is en in onze macht ligt. Maar ook het voldoen aan de herziene Woningwet zorgt voor druk. Dit alles leidde tot een hernieuwde bezinning op de in 2013 geformuleerde ambities. Hierover leest u in dit verslag meer. Ondanks alle externe invloeden blijft WonenBreburg een sociale huisvester voor een brede doelgroep.

Kernwaarden Wij zijn betrokken. We zijn geïnteresseerd in het wel en wee van onze bewoners, leven professioneel mee, zijn alert op signalen en zetten voor díe bewoners die het nodig hebben ons netwerk binnen en buiten WonenBreburg in om te helpen. Wij zijn vakbekwaam. We kennen ons vak, houden elkaar scherp en zijn betrouwbaar, geloofwaardig en integer, afspraak is afspraak. Wij zijn duidelijk. We vertellen wat we doen, wat we kunnen, helpen onze bewoners en relaties waar we kunnen, maar geven ook aan waar onze grenzen liggen. Deze waarden laten zien hoe we omgaan met onze bewoners. De waarden hebben ook betekenis in onze relaties met stakeholders. Daarnaast spelen ze een belangrijke rol binnen onze organisatie en zijn leidend bij het aannemen en ontwikkelen van medewerkers.

3

4

Kengetallen (geconsolideerd) Kengetallen op 31 december

2015

2014

2013

27.010 4.389 355 31.754 248 782 750

27.355 4.286 339 31.980 230 760 786

27.439 4.152 328 31.919 1.297 917 766

85

88

94

5.794

6.014

6.100

166.715 2,1% 487 3.142 1,10% 737 15,4% 325,7 9,3%

159.021 4,1% 477 4.492 1,73% 877 16,9% 334,7 9,4%

148.729 4,2% 454 4.154 1,62% 925 19,0% 371,3 10,5%

AANTALLEN

Aantal woningen Aantal garages en stallingplaatsen Aantal bedrijfsruimtes Aantal verhuureenheden Aantal (studenten)woningen opgeleverd of aangekocht Aantal woningen groot onderhoud uitgevoerd of in uitvoering Cumulatief aantal woningen verkocht met VoV (Verkoop onder Voorwaarde) (exclusief doorverkopen) Cumulatief aantal woningen nieuwbouw verkocht met VoV (exclusief doorverkopen) Aantal woningen met een huurprijs < € 403,06 (2013: < € 374,46; 2014: < € 389,06) EXPLOITATIE

Huren x € 1.000 Gemiddelde huurverhoging per 1 juli Gemiddelde maandhuur per woning in €1 Huurderving x € 1.000 Huurachterstand in % van de jaarhuur Onderhoudsuitgaven per verhuureenheid in € Managementkosten in % van de jaarhuur Personeelsformatie (fte; exclusief vacatureruimte) Mutatiegraad exclusief studenten BALANS EN RESULTATENREKENING

Totaal groepsvermogen2 x € 1.000 aeDex-waarde totaal Langlopende leningen3 Jaarresultaat x € 1.000 Totaalresultaat inclusief vermogensmutatie x € 1.000

568.542 461.785 377.033 2.438.950 2.322.832 2.257.107 1.000.817 1.039.692 1.023.595 57.409 26.066 -25.742 106.757 84.752 -96.997

FINANCIËLE RATIOS

Interest Coverage Ratio8 [WSW-norm min. 1,4] Debt Service Coverage Ratio8 [WSW-norm min. 1] 2;8 Solvabiliteit totaal eigen vermogen [WSW-norm min. 20%] Loan to value (bedrijfswaarde) 4;8 [WSW-norm max. 75%] Loan-to-WOZ-value/dekkingsratio8 [WSW-norm max. 50%] Rentabiliteit eigen vermogen5 Rentabiliteit totale vermogen Current ratio (liquiditeit) Gewogen gemiddelde rentekostenvoet (vennootschappelijk)

Duration6 Loan to value (aeDex-waarde) Operationele kasstroom7 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

2,43 1,36 32,7% 64,8% 30,1% 18,8% 8,3% 0,49 3,8% 5,28 jaar 41,0% 33,2%

1,89 1,12 27,4% 72,3% 30,9% 18,4% 7,3% 0,44 3,9% 5,32 jaar 44,7% 22,5%

1,78 1,16 23,5% 74,3% 28,1% -25,7% -3,9% 0,45 4,0% 5,26 jaar 46,8% 21,0%

Dit kengetal is aangepast. Vanaf het verslagjaar 2014 wordt het berekend op basis van de totale maandhuur per december van alle woongelegenheden. Toename groepsvermogen/eigen vermogen in 2014 ten opzichte van 2013 is vooral een gevolg van herwaardering sociaal vastgoed direct in de reserve. Saldo leningen overheid/kredietinstellingen en derden plus aflossingen komend boekjaar. Bedrijfswaarde exclusief deelnemingen en ingerekende verkopen. Rentabiliteit eigen vermogen is inclusief (ongerealiseerde) vermogensmutaties die niet via het resultaat, maar direct aan de reserves zijn toegevoegd. Duration is de gewogen gemiddelde looptijd van de aflossingen en rentebetalingen van de leningen. 2014 en 2013 eveneens berekend op basis van de vanaf dit jaar geldende disconteringsvoet van 5%. In % van de jaarhuuropbrengst. Ratio’s berekend op basis van WSW-definities.

5

6

1. Tevreden klanten en wijken op orde 1.1.

Toewijzen, verhuren en verkopen

90%-toewijzingsnorm; relatie huur en inkomen Wij verhuren onze vrijkomende woningen met een huurprijs van maximaal € 710,68 (prijspeil 2015) binnen de ruimte die de EU-norm ons biedt. Dat houdt in dat we ten minste 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen verhuren aan de doelgroep. De 10% ruimte die hierdoor ontstaat, benutten we voor onder andere herstructureringskandidaten, urgenten en huurders met middeninkomens. De middeninkomens bieden we de mogelijkheid een woning te huren boven de tweede aftoppingsgrens1 van € 618,24. In 2015 heeft WonenBreburg in totaal 2,9% van de woningen verhuurd binnen de 10%-regeling. Van de extra 10% ruimte die per 1 juli 2015 door de nieuwe Woningwet ontstaan is, maken we geen gebruik.

Tabel Verhuringen conform EU-regeling 2015 (inclusief Studenten en Tijdelijke verhuur (ST)) In %

Breda

Tilburg

ST Breda

ST Tilburg

WonenBreburg

Binnen EU-regeling

92,4%

96,7%

100%

100%

97,3%

Buiten EU-regeling

7,6%

3,3%

0%

0%

2,7%

100%

100%

100%

100%

100%

Totaal

95%-passendheidsnorm; passend toewijzen ingevoerd WonenBreburg moet vanaf 1 januari 2016 bij het toewijzen van sociale huurwoningen voldoen aan de nieuwe passendheidsnorm in de Woningwet. De overheid wil hiermee voorkomen dat huishoudens met de laagste inkomens in te dure woningen terechtkomen. In 2015 zijn de beleidsregels opgesteld en geïmplementeerd. Sinds 1 november 2015 werken wij conform dit beleid en zijn de huurinkomensregels in de woonruimtebemiddelingssytemen aangepast. De volgende uitgangspunten zijn hierbij leidend: • De primaire doelgroep, huurtoeslaggerechtigden, mag alleen reageren op woningen tot de aftoppingsgrenzen € 576,87 en € 618,24. • De secundaire doelgroep, tussen huurtoeslaggrenzen en € 34.911, mag in Tilburg alleen reageren op woningen vanaf € 618,24 tot € 710,68. In Breda mogen zij ook reageren op woningen onder de aftoppingsgrenzen, maar de primaire doelgroep heeft voorrang. • We maken hierop één uitzondering: de drie- en meerpersoonshuishoudens die niet huurtoeslaggerechtigd zijn. Vanwege de betaalbaarheid geven we deze doelgroep van gezinnen met kinderen en een inkomen tussen € 29.800 en € 34.911 de mogelijkheid om woningen met een huurprijs vanaf € 576,87 te huren in plaats van vanaf € 618,24.

Woonruimtebemiddeling Onze woningen in Breda en Tilburg worden toegewezen volgens het combinatiemodel: aanbodmodel, lotingmodel en direct te huur. We gebruiken daarvoor de woonruimtebemiddelingssystemen Klik voor Wonen (Breda), Woning in Zicht (Tilburg) en Klik voor Kamers (studenten). Daarmee bieden we onze klanten excellente dienstverlening via maatwerk en flexibiliteit. Deze manier van toewijzen vraagt een actieve houding van de woningzoekende; deze kiest zelf uit het aanbod en houdt zijn zoekprofiel actueel. In 2015 hebben drie samenwerkingsverbanden op het gebied van woonruimteverdeling, Woning in Zicht, Klik voor Wonen en Wooniezie (Helmond/Eindhoven), samen de keuze gemaakt voor één aan1

De maximale huurprijs waarbij door een huurder/huishouden nog huurtoeslag verkregen kan worden.

7

bieder van een systeem voor woonruimtebemiddeling. Het doel is het verlagen van de kosten door gezamenlijk een standaardoplossing te ontwikkelen en implementeren die woningzoekenden en corporatiemedewerkers optimaal faciliteert in het vinden van geschikte woonruimte. Ook in de exploitatiefase biedt samenwerking kostenvoordeel op het gebied van doorontwikkeling en beheer. Deze keuze draagt bij aan uitstekende dienstverlening en, door de voordelen van de gezamenlijke inkoop, aan de betaalbaarheid.

Verhuren in cijfers Tabel Woonruimteverdeling per 31 december Breda e.o.(1) (Klik voor Wonen)

Inschrijving woningzoekenden totaal Aantal woningzoekenden: (1) urgentiekandidaten (2) WMO- en AWBZ-indicatie Inschrijftijd voor toewijzing in maanden (inclusief extra inschrijfduur vanwege persoonlijke omstandigheden)

Toewijzing WB aan urgenten Aanbiedingsgraad per huurwoning WB

51.470(2) n.v.t. n.v.t. Breda: 48 WB: 45,6 1 2,2(-)

Tilburg(-) studenten(-) studenten(-) Breda Tilburg 47.289(-) 3.330(3) 3.127(3)

(Woning In Zicht)

12 518 Tilburg: 64,8 WB: 63,7 17 2(5)

n.v.t. n.v.t. 4,8 4)

n.v.t. n.v.t. 2,4(4)

n.v.t. 2,7(4)

n.v.t. 1,9(4)

(

Klik voor Wonen is het woningbemiddelingssysteem voor Breda en omstreken, WIZ is het woonruimtebemiddelingssysteem voor Tilburg, WB is WonenBreburg. (1) Betreft regionale cijfers, tenzij anders vermeld. (2) Exclusief studenten. (3) Cijfers zijn op basis van studieplaats Breda en Tilburg, want in Klik voor Kamers geldt geen bindingseis qua opleiding. (4) Betreft de inschrijfduur en aanbiedingsgraad voor de studentenkamer, onzelfstandige verhuureenheid. (5) Exclusief groepsaanbiedingen.

Tabel Verhuur van woningen aan primaire doelgroep conform BBSH per 31 december goedkoop

WonenBreburg Doelgroep Jonger dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.800 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 29.825 (meerpersoons) Totaal

met huurtoeslag betaalbaar

met huurtoeslag betaalbaar

middelduur

aantal van €

aantal van

aantal van

aantal van

duur aantal van >

0,00-€ 403,06

€ 403,07-€ 576,87

€ 576,88-€ 618,24

€ 618,25-€ 710,68

€ 710,68

1.515 14 40 4 1.573

491 72 306 28 897

82 13 115 12 222

71 18 143 12 244

0 4 12 4 20

totaal 2.159 121 616 60 2.956

479 2 18 4 503

199 14 116 5 334

32 0 31 0 63

33 1 47 1 82

0 0 5 0 5

totaal 743 17 217 10 987

1.036 12 22 0 1.070

292 58 190 23 563

50 13 84 12 159

38 17 96 11 162

0 4 7 4 15

totaal 1.416 104 399 50 1.969

Breda Doelgroep Jonger dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.800 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 29.825 (meerpersoons) Totaal

Tilburg Doelgroep Jonger dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Ouder dan 65 < € 21.950 (alleenstaand) Jonger dan 65 < € 29.800 (meerpersoons) Ouder dan 65 < € 29.825 (meerpersoons) Totaal

Verhuren in de vrije sector We beheren 1.278 woningen met een huurprijs boven de liberaliseringsgrens van € 710,68. Hiervan hebben 1.051 eenheden een geliberaliseerd huurcontract. In dit prijssegment is er in beide steden relatief veel aanbod van andere verhuurders. De verhuur van deze vrijesectorwoningen is maatwerk. Dit maatwerk, in combinatie met de extra inzet van onze gespecialiseerde verhuurmakelaars, heeft er in geresulteerd dat de bezettingsgraad van deze woningen in 2015 enorm gestegen is, waardoor de huurderving als gevolg van leegstand fors gedaald is.

8

Tijdelijke verhuur bij herstructurering Wij hebben een aantal wooncomplexen aangewezen voor sloop. Voordat de woningen gesloopt worden, verhuren wij ze op basis van een contract voor korte duur – meestal aan studenten – op basis van de leegstandswet.

Verhuren in samenwerking met onderwijsinstellingen Met NHTV, AVANS en AlleeWonen in Breda en de Universiteit van Tilburg werken we nauw samen om de huisvesting van hun buitenlandse studenten goed aan te laten sluiten bij de wensen van de studenten en die van de onderwijsinstellingen. Wij bieden een kwalitatief hoogwaardige kamer met dito inventaris tegen een redelijke prijs, dicht bij de onderwijsinstellingen. We streven naar een hoge klanttevredenheid. Dit streven heeft in Breda in 2015 bijvoorbeeld geleid tot het huisvesten van alle buitenlandse studenten in één complex met een complexbeheerderskantoor. Zo bieden we ter plekke een afgestemde dienstverlening aan deze groep internationale studenten. In Tilburg verhuren we in samenwerking met Tilburg University kamers aan internationale exchangestudenten, phD- en TIAS-studenten. De huisvesting voor de groep exchange-studenten hebben we verder verbeterd. Alle exchange-studenten zijn op één verhuurlocatie samengebracht en we hebben geïnvesteerd in nieuwe inventaris voor alle kamers. In 2015 hebben we op verzoek van de studenten snellere Wifi-faciliteiten gerealiseerd voor alle exchange-kamers en in de gemeenschappelijke ruimte. De inrichting van deze ruimte hebben we aangepast, waarna de ruimte intensiever gebruikt wordt door de studenten. Ze kunnen hier studeren of contact hebben met het thuisfront, of samen koken en eten, bijvoorbeeld in samenwerking met I*ESN Tilburg, een non-profit studentenvereniging die activiteiten voor internationale studenten organiseert. De gemeenschappelijke ruimte en de faciliteiten voorzien in de behoefte van de exchange-studenten om elkaar te ontmoeten. De verbeterde faciliteiten worden erg gewaardeerd door de studenten en Tilburg University.

Verkopen van woningen WonenBreburg had voor 2015 als doelstelling het verkopen van 100 huurwoningen na huuropzegging. Met de verkoop van 98 woningen is dat nagenoeg gelukt. Door woningen te verkopen, komt geld beschikbaar waarmee wij investeren in onze bestaande woningen en nieuw te bouwen huurwoningen. Zo bevorderen wij ook de keuzemogelijkheden en de doorstroming van bewoners en woningzoekenden. De portefeuille ‘te verkopen woningen’ is in 2015 aangepast, omdat we besloten hebben minder woningen te verkopen met een huurprijs onder de eerste aftoppingsgrens. Zo houden we meer huurwoningen beschikbaar voor huishoudens met lage inkomens in de primaire doelgroep. Het aantal verkopen in 2015 is daardoor lager dan in 2014. Het aantal zogenaamde doorverkopen, 47 woningen in 2015, is wel gestegen ten opzichte van eerdere jaren. Dit zijn Koopgarantwoningen, die wij na terugkoop weer doorverkopen. Deze toename heeft te maken met de groei van de portefeuille ‘verkopen onder voorwaarden’ (VoV) in de afgelopen 10 jaar. In die periode hebben we ongeveer 800 woningen verkocht onder de voorwaarden van Koopgarant, dus met terugkoopgarantie. Deze portefeuille groeit niet meer, omdat WonenBreburg is gestopt met het verkopen van woningen onder Koopgarant. De uit terugkoop doorverkochte woningen komen niet meer terug in de portefeuille VoV. Als gevolg daarvan zal die gestaag afnemen. Koopstart Inmiddels biedt WonenBreburg Koopstart aan als alternatief voor Koopgarant. Het is een regeling om de verkoop van woningen te stimuleren. De regeling is bestemd voor starters op de woningmarkt met lage middeninkomens. Het is afhankelijk van de hoogte van het inkomen en de taxatiewaarde of kopers in aanmerking komen voor 15% of 25% korting op de koopsom. Als de koper de woning later weer doorverkoopt, betaalt hij de korting terug aan WonenBreburg. Bij Koopstart heeft WonenBreburg geen terugkoopverplichting. 9

Verkopen in cijfers

1.2.

Huurbeleid

Huurprijsbeleid voor onze doelgroep De afgelopen tientallen jaren heeft het accent steeds gelegen op uitbreiding van het aantal woningen en het verbeteren van de kwaliteit. Ook hebben we veel geïnvesteerd in leefbaarheid. De laatste jaren merken we dat de betaalbaarheid onder druk staat. We zien een toenemende vraag naar goedkope woningen als gevolg van de groei van de primaire doelgroep. Daarom willen we de huren niet laten stijgen. Maar de oplopende kosten, onder meer als gevolg van de verhuurdersheffing, kunnen niet volledig uit bezuinigingen worden betaald. Een verhoging van de huren boven inflatie is daardoor helaas noodzakelijk. Om deze heffing te kunnen betalen, heeft de minister de corporaties extra wettelijke ruimte gegeven om de huren boven inflatie te verhogen. WonenBreburg betaalt de rekening niet alleen vanuit de huurstijging, maar zet ook al enkele jaren intensief in op bezuinigingen en optimalisering van de organisatie. Het effect daarvan blijkt onder andere uit het kengetal ‘managementkosten’ en ‘personeelsformatie’ op pagina 5. Dat we onze dienstverlening efficiënt inrichten, ligt voor de hand. Immers, elke euro die we morsen, is een euro die we niet kunnen besteden aan betaalbaar wonen. We willen onze woningzoekenden en huurders optimaal van dienst zijn, maar uiteindelijk wordt elke dienst betaald uit de huurprijs. Betaalbaarheid van wonen is een belangrijk kernthema van ons handelen in de komende jaren. Daarom hebben we daarover afspraken gemaakt met de Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW) en de gemeenten Breda en Tilburg. Ons streefhuurbeleid is een van de instrumenten waarmee we betaalbaar wonen voor onze huurders realiseren. Nieuwe wet- en regelgeving is een ander belangrijk thema met invloed op het huurbeleid. We stellen vast dat het overheidsbeleid steeds dichter bij het beleid komt dat we enkele jaren geleden hebben ingezet. Omdat wij het streefhuurbeleid niet jaarlijks wensen aan te passen, moet het ook voldoende toekomstbestendig zijn. Het algemene doel van ons streefhuurbeleid is huurprijzen te bepalen voor de woningen die een relatie hebben met de kwaliteit van deze woningen, die betaalbaar zijn voor de doelgroep en daardoor voldoende bereikbaar zijn voor de lagere inkomens.

10

In 2015 heeft het bestuur, na een positief advies van de SHW, een nieuw en toekomstbestendig streefhuurbeleid vastgesteld. Het streefhuurbeleid geeft, naast het toekomstplan voor ons vastgoed, de kaders voor het bepalen van de huur die een nieuwe huurder gaat betalen, dus de kaders voor de streefhuur per woning. Dit nieuwe streefhuurbeleid is vereenvoudigd en geeft uitwerking aan het ‘Akkoord betaalbaarheid’ dat we op 19 november 2014 overeenkwamen met de SHW én aan de prestatieafspraken met de gemeenten Breda en Tilburg, het Bewonersplatform WonenBreburg Breda en de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99 in Tilburg. Dit beleid is eveneens geënt op het nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) dat sinds 1 oktober 2015 van kracht is en houdt rekening met de effecten van de verhuurdersheffing en de herziene Woningwet.

Jaarlijkse huurverhoging Per 1 juli 2015 hebben wij, net als in voorgaande jaren, gebruikgemaakt van de mogelijkheid om de huren te verhogen, afhankelijk van het huishoudinkomen. De huishoudens met een hoger inkomen betalen een hogere bijdrage aan de stijging van de totale huursom dan de lagere inkomens. Dit betekende in 2015: • Een basishuurverhogingspercentage tussen de 1% en 2,5% voor huishoudens met een inkomen tot € 34.229. Het exacte percentage is afhankelijk van de verhouding tussen de netto huur en de streefhuur van de betreffende woning. • Voor de huishoudens met een inkomen van € 34.229 tot € 43.786 een huurverhoging van 3%. • Voor de huishoudens met een inkomen vanaf € 43.786 een huurverhoging van 5%. Deze uitkomsten passen binnen de afspraken die wij in 2014 met de SHW gemaakt hebben over de bandbreedte van ons huurbeleid en hoe we onze huurders vanuit het oogpunt van betaalbaarheid verder tegemoet kunnen komen.

Ruim 11.000 huurders kregen per 1 juli een huurverhoging van minder dan 2,5%. Daarvan kreeg een kleine 9.000 slechts een verhoging met inflatie (1%). Bijna de helft van de huurders kreeg een verhoging van 2,5%. Alleen huurders met hogere inkomens kregen een huurverhoging van 3 of 5%. Dat is nog 1/6 van de totale groep. We willen de huurders met de smalste beurs het meest ontzien. Zo blijft wonen betaalbaar voor mensen met een smalle beurs. Want daar zijn woningcorporaties voor.

Jaarlijkse aanpassing streefhuren De streefhuren van zelfstandige en onzelfstandige eenheden zijn per 1 juli 2015 verhoogd met het inflatiecijfer van 1%. Bij het bepalen van de streefhuur houden we rekening met de betaalbaarheid van onze woningen. Dat betekent dat de streefhuur in veel gevallen lager is dan de huur die we eigenlijk zouden mogen vragen voor de woning; gemiddeld zelfs zo’n 80% van de maximale huurprijs (op basis van het wettelijke woningwaarderingsstelsel). In veel gevallen houden we onze huurprijzen onder de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslagwet om onze woningen bereikbaar te houden voor mensen met de laagste inkomens.

Bezwaren tegen de huurverhoging per 1 juli 2015 Van de 27.010 huishoudens die bij ons huren, hebben er 414 bezwaar gemaakt tegen de huurverhoging. 20,5%, 85 bezwaren, werd toegewezen; het grootste gedeelte hiervan betrof een bezwaar 11

vanwege een inkomensdaling in 2013 of 2014. Als een bezwaar of verzoek door ons is afgewezen, wordt het na een verzoek van de huurder doorgestuurd naar de Huurcommissie. We ontvingen 74 bezwaren met een verzoek tot huurverlaging vanwege een inkomensdaling in 2014. Die verzoeken handelen we in 2016 verder af, omdat we conform de richtlijnen pas in juni 2016 kunnen bepalen of deze gegrond of ongegrond zijn.

Tabel Bezwaren huurverhoging 2015 Breda 44 46 29 36 155

Afgewezen bezwaren Toegewezen bezwaren Voorgelegd aan huurcommissie In behandeling vanwege inkomensdaling 2014 Totaal

Tilburg 74 39 108 38 259

totaal 118 85 137 74 414

Huurprijsbeleid in cijfers Tabel Prijs-kwaliteitverhouding bezit per 31 december Onzelfstandige eenheden

Breda 137 € 1,71 € 1,71 € 233

Gemiddeld aantal punten WWS Puntprijs o.b.v. netto huur Puntprijs t.b.v. streefhuren Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand

Tilburg 130 € 1,78 € 1,79 € 231

Gemiddelde streefhuurniveau van de onzelfstandige eenheden in Breda is lager dan die in Tilburg, omdat er in Tilburg meer vraag is naar dit soort onzelfstandige eenheden.

Zelfstandige eenheden Breda 143 € 3,69 € 3,99 € 530

Gemiddeld aantal punten WWS Puntprijs o.b.v. netto huur Puntprijs t.b.v. streefhuren Gemiddelde netto huurprijs per woning per maand

Tilburg 142 € 3,61 € 3,89 € 513

exclusief zelfstandige studenteneenheden Breda Tilburg 144 144 € 3,69 € 3,61 € 3,99 € 3,90 € 532 € 521

Tabel Woningbezit (exclusief gemeubileerde verhuur, tijdelijke verhuur en buitenlandse studenten) Breda Prijsklassen huur per 31 december Goedkoop (< € 403,06) Betaalbaar (€ 403,07 - < € 576,87) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 576,88 - < € 618,24) Duur tot 2e aftoppingsgrens (€ 618,25 - < € 710,68) Duur boven 2e aftoppingsgrens (> € 710,68) Totaal Goedkoop (< € 403,06) Betaalbaar (€ 403,07 - < € 576,87) Duur tot huurtoeslaggrens (€ 576,88 - < € 618,24) Duur tot 2e aftoppingsgrens (€ 618,25 - < € 710,68) Duur boven 2e aftoppingsgrens (> € 710,68) Totaal

1.3.

totaal woningen 5.794 12.344 3.933 3.436 1.503 27.010 21,50% 45,70% 14,60% 12,70% 5,60% 100%

1.250 4.268 1.167 1.292 714 8.691 14,40% 49,10% 13,40% 14,90% 8,20% 100%

Tilburg

studentenstudentenwoningen woningen woningen 708 1.917 1.919 68 7.838 170 1 2.745 20 2.144 787 2 777 15.431 2.111 91,10% 12,40% 90,90% 8,80% 50,80% 8,10% 0,10% 17,80% 0,90% 0% 13,90% 0% 0% 5,10% 0,10% 100% 100% 100%

Bewoners bij beleid en beheer betrekken

Wij vinden het belangrijk onze huurders en andere belanghebbenden te betrekken bij de beleidsvorming en met hen de dialoog aan te gaan over de uitvoering van ons beleid. Wij beheren maatschappelijk geld, beslissen daarover en geven het uit. En dus is het van belang om dat goed te doen door hun wensen te kennen. Het zit dus ook in onze basishouding om continu te vragen wat onze huurders en omgeving vinden van het werk dat wij doen en hoe wij het doen. 12

Een overzicht van belanghebbenden staat op onze website. De onderstaande afbeelding toont de samenhang tussen de huurdersbelangenorganisaties waarmee wij samenwerken.

Wij hebben in overleg met de huurdersbelangenorganisaties een ‘reglement huurdersparticipatie’ opgesteld. Dit reglement geeft aan op welke niveaus overleg plaatsvindt en hoe overlegstructuren en participatiewijzen zijn geregeld. In 2016 toetsen we het reglement aan de veranderingen in de Woningwet. Op onze website informeren wij de buitenwacht uitgebreid over huurdersparticipatie en huurdersbelangen. We overleggen meerdere keren per jaar en complex- en stadsoverschrijdende thema’s bespreken we met de overkoepelende huurdersbelangenorganisatie Stichting Huurdersbelangen WonenBreburg (SHW). In Breda en omgeving voeren we overleg met Bewonersplatform WonenBreburg Breda en in Tilburg en omgeving overleggen we met de huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99. Daarnaast is er regelmatig overleg met verscheidene commissies van huurders. Zij vertegenwoordigen hun eigen complex, wijk of straat. Bewonersplatform WonenBreburg Breda en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Breda 17 commissies van huurders. Huurdersbelangenorganisatie HBO Wonen 99 en WonenBreburg ondersteunen, begeleiden en faciliteren in Tilburg 38 commissies van huurders. Hieronder staan enkele onderwerpen die we bespraken met de huurdersbelangenorganisaties: o aanpassing huurovereenkomst zelfo jaarlijkse huurverhoging standige woonruimte, algemene o jaarlijkse Kaderbrief (2016) huurvoorwaarden o leveringsovereenkomst warmte o aansluitend verhuren (nieuw verhuuro omgangscode herstructurering en proces) groot onderhoud o benchmark Aedes o servicekosten 2016 o excellente dienstverlening o Sociaal Huurakkoord Aedes en Woono herziene Woningwet bond o high performance organisation (HPO) o streefhuurbeleid o huurdersonderhoud o werving nieuwe bestuurder o huurincasso o verkoop DEE BV WonenBreburg voerde in Breda 5 keer regulier overleg met Bewonersplatform WonenBreburg Breda. In Tilburg is er in 2015 4 keer regio-overleg gevoerd met HBO Wonen 99 en diverse keren ad hoc naar aanleiding van concrete vragen en ontwikkelingen.

Akkoord betaalbaarheid WonenBreburg wil voldoende woningen met een goede kwaliteit, in een goede, leefbare buurt, tegen een gepaste prijs beschikbaar hebben voor mensen die dat niet zelf, of maar moeilijk, op de particuliere markt kunnen realiseren. Wij dragen bij aan de betaalbaarheid van het leven door ons aanbod van betaalbare woningen zo groot mogelijk te maken en te houden. Dat doen wij ook door 13

onszelf steeds weer de vraag te stellen of het echt nodig is wat wij doen en waar wij ons geld aan uitgeven. Het is duidelijk dat er een spanningsveld is tussen beschikbaarheid, kwaliteit en betaalbaarheid. Voorafgaand aan het sluiten van het ‘Akkoord betaalbaarheid’ hebben wij daarom intensief gediscussieerd met de SHW over de thema’s binnen dit spanningsveld. Dit akkoord staat op onze website. Het akkoord geeft aan dat we kiezen voor bezuinigingen op nieuwbouw en onderhoud in plaats van het gebruiken van de maximale huurstijgingen. Kortom, dit gaat vooral over ons product, vastgoed en prijzen. In het akkoord gaan we niet expliciet in op de dienstverlening van WonenBreburg, terwijl het, in het licht van de noodzakelijke bezuinigingen, ook nodig is om hier serieus naar te kijken. De keuzes in onze dienstverlening willen we graag maken op basis van toegevoegde waarde voor de huurder. In de periode mei-juni 2015 hebben we over deze keuzes gediscussieerd met de SHW. De keuzes en effecten zijn opgenomen in de werkplannen en de Begroting 2016.

1.4.

Klachten dienstverlening

Wij zorgen voor een excellente dienstverlening. Hoe we dat doen, vertellen we in paragraaf 3.4. onder HPO. Er is altijd een keuze voor onze huurders; in de manier waarop ze contact met ons hebben en dienstverlening van ons krijgen. Excellent betekent effectieve processen (in één keer goed) en efficiënte processen (met zo weinig mogelijk stappen en handelingen). Dat helpt onze huurders het meeste en kost ook het minste. 80% of meer is bij ons door zelfservice en excellente processen te regelen. Wij gaan uit van eigen kracht en zelfredzaamheid. Excellent betekent echter ook dat - als het echt nodig is - wij durven af te wijken van de kaders en de procedures en doen wat nodig is en in onze macht ligt. Dit zijn de uitzonderingen; die regelen wij niet, maar maken wij wel. Hoe goed we het ook willen doen, het kan gebeuren dat een huurder niet tevreden is over bijvoorbeeld de woning, de huurprijs, het onderhoud, of de wijze waarop een medewerker van WonenBreburg heeft gehandeld. We horen dat graag van de huurder, want dan kunnen we er iets aan doen en er iets van leren. Het aantal klachten is afgenomen van 92 in 2014 naar 62 in 2015. Op onze website geven we uitgebreid informatie over het melden van verschillende soorten klachten. Daar staan ook de reglementen en uitleg over wat de melder van ons mag verwachten. In verhouding tot het aantal verhuureenheden krijgen wij, evenals voorgaande jaren, weinig klachten.

klachten afgehandeld < 14 kalenderdagen in % Wonen Vastgoed Vastgoed/reparatieonderhoud Totaal

24 9 29 62

88% 44% 90%

aantal gegrond of deels gegrond 13 7 16 36

Van de klachten ging 41% over onderhoud, 19% over communicatie met medewerkers, 11% over ons beheerbeleid, 8% over het gedrag van een medewerker, 6% over verhuurbeleid en de rest betrof overige zaken. Een geschil kan ook gemeld worden bij de Stedelijke Geschillencommissie Breda voor huurders in Breda en bij de Klachtencommissie voor de woningcorporaties voor huurders in Tilburg. De commissies behandelen schriftelijke klachten van huurders over het handelen van hun woningcorporaties. De commissies hebben een onafhankelijke positie. Uiterlijk binnen 2 maanden nadat het geschil is ingediend, neemt de commissie een besluit en brengt een zwaarwegend advies uit aan WonenBreburg.

14

Vervolgens ontvangt de indiener schriftelijk de beslissing van WonenBreburg. Op onze website staat een volledige uitleg. In 2015 ontving de Stedelijke Geschillencommissie Breda 7 klachten over WonenBreburg. 1 klacht is geschikt, 1 is niet ontvankelijk en 1 ongegrond verklaard. 3 zijn er nog in behandeling en van 1 klager is na de klachtmelding niets meer vernomen. Bij de klachtencommissie in Tilburg werden in 2015 18 klachten ingediend over WonenBreburg. 1 klacht ging over de toewijzingsregels. De overige 17 zijn stedelijke klachten. Er is in 2015 uiteindelijk over 22 klachten een besluit genomen; 4 daarvan waren al in 2014 ingediend. 14 klachten zijn niet ontvankelijk verklaard; hiervan gaan 3 klachten over WonenBreburg Breda, die bij de Geschillencommissie in Breda ingediend hadden moeten worden. 7 klachten zijn ongegrond verklaard. 1 klacht is gedeeltelijk gegrond en gedeeltelijk ongegrond verklaard. Deze klacht ging over de afrekening van herstelwerkzaamheden na de huuropzegging. WonenBreburg heeft het advies van de klachtencommissie overgenomen. Het bestuur van WonenBreburg brengt minimaal viermaal per jaar verslag uit aan de raad van commissarissen over de gemelde klachten. De gemelde klachten zijn een vast onderdeel van de kwartaalrapportage die met de raad besproken wordt.

1.5.

Wonen, welzijn en zorg

Het bieden van woonruimte aan huurders die zorg en/of woonbegeleiding nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen, is een thema waar WonenBreburg continu aandacht voor heeft. We investeren veel middelen en werken samen met onze partners aan goede huisvesting. Gemeenten hebben in 2015 nieuwe taken gekregen op het gebied van wonen en zorg. De regering heeft nieuw beleid geformuleerd met als doel de zorg betaalbaar te houden. Dat heeft gevolgen voor WonenBreburg en voor onze oudere huurders en huurders met woonbegeleiding. Het beleid is namelijk gebaseerd op de visie dat zorg niet per se professionele zorg hoeft te zijn. De rode draad in het beleid is: zoveel mogelijk zelf doen, of ondersteuning verkrijgen van anderen uit de omgeving en/of van familie. Pas als het echt niet anders kan, is er professionele zorg en ondersteuning beschikbaar. Ook voor woningcorporaties speelt betaalbaarheid een belangrijke rol. Het ontwikkelen van geclusterde voorzieningen voor beschermd wonen is kostbaar. Daarom zal vaker gehuisvest worden in bestaande bouw dan in nieuwbouw. Als bestaande contracten met zorgpartijen opgezegd worden, bekijken we extra kritisch of verhuur aan een zorgpartij of individuele cliënten betaalbaar is. We blijven in gesprek met zorgpartijen over ontwikkelingen op het gebied van huisvesting en toekomstplannen voor bestaande locaties. In 2015 hebben we ons voorbereid op het passend toewijzen per 1 januari 2016. Uitleg hierover staat in paragraaf 1.1. op pagina 7 van dit verslag. De Woningwet bepaalt dat 95% van de huishoudens met een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag moet worden gehuisvest in een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrens. Deze norm geldt ook voor zorgwoningen (aanleunwoningen en seniorenwoningen). Dit betekent dat er weinig financiële ruimte is om relatief dure concepten op het gebied van zorgwoningen toe te passen. De mogelijkheden om deze investeringen in de huur te verwerken, zijn beperkt. Daarom zoekt WonenBreburg, samen met partners in de wijk, naar creatieve manieren om passende huisvesting te realiseren voor de groep oudere huurders met een zorg- of begeleidingsvraag. Excellente dienstverlening aan onze huurders vinden we belangrijk. Om de doelgroep oudere huurders beter van dienst te kunnen zijn, zijn we medio 2015 gestart met 2 woonmakelaars. De woonmakelaar nodigt 70-plussers, die een eengezinswoning of portiekwoning zonder lift bij ons huren, uit 15

om te praten over de geschiktheid van hun huidige woning. Als ze dat willen, krijgen ze tijdens een huisbezoek uitleg. De woonmakelaars gaan met oudere huurders in gesprek om hen te wijzen op seniorenwoningen en hen te informeren over de mogelijkheden om door te stromen. Er verhuisden, dankzij het advies van de woonmakelaar, in een paar maanden tijd al 6 70-plussers. Projecten en initiatieven op het gebied van ouderenhuisvesting: • Breda: start van de bouw van een nieuw woon-zorgcentrum met 66 woon-zorgeenheden (intramuraal) voor Stichting De Leystroom en 16 appartementen (extramuraal). Projecten en initiatieven voor personen met lichamelijke, psychiatrische of verstandelijke beperking: • Breda: oplevering van een complex met 16 wooneenheden en gemeenschappelijke ruimten voor jeugdzorginstelling Stichting Juzt. Cliënten tussen 16 en 23 jaar leren hier zelfstandig wonen. • Breda: met Stichting ZES, initiatief van ouders van kinderen met een verstandelijke beperking, en zorgpartij ASVZ is een samenwerkingsovereenkomst ondertekend om te komen tot een beschutwonenproject voor 14 jongvolwassenen. De haalbaarheid en betaalbaarheid worden onderzocht. • Breda: in samenwerking met Stichting Wierde, initiatief van ouders van kinderen met verhoogde kans op psychoses, en zorgpartij ASVZ is een huisvestingsplan ontwikkeld voor 14 bewoners. • Tilburg: oplevering van 31 nieuwe zorgappartementen voor cliënten met verstandelijke beperking van Stichting Amarant in project Forum. • Tilburg: Amarant huurt van ons een locatie aan de Ringbaan-Noord, waarin het gestart is met een woontrainingsproject. Hier worden 12 cliënten begeleid in het zo zelfstandig mogelijk wonen. Huishoudens die zorg en/of begeleiding nodig hebben, of speciale eisen aan hun woning stellen: • In het kader van regelingen zoals woningcontingent, begeleide urgentie, Housing First en 5%regeling bij toewijzen, worden woningen van WonenBreburg met voorrang verhuurd aan huishoudens die extra zorg of ondersteuning nodig hebben (vaak gekoppeld aan begeleiding door zorg- en welzijnspartijen). Zowel in Tilburg als Breda maken we jaarlijks afspraken met zorgpartijen en maatschappelijke opvang over het aantal woningen dat beschikbaar is voor huurders met woonbegeleiding. • Breda: het project Housing First is verder uitgebreid. De gemeente heeft ervoor gekozen om het project te blijven financieren. De Bredase corporaties hebben deze garantie nodig, daar de doelgroep zonder de intensieve woonbegeleiding niet regulier te huisvesten is zonder overlast te veroorzaken. Het project is bedoeld voor dakloze inwoners met meervoudige problematiek, bijvoorbeeld psychiatrische stoornissen in combinatie met verslaving. Er zijn 12 mensen gehuisvest. • Breda: met het IMW is een overeenkomst afgesloten voor preventieve huisbezoeken aan huurders met huurachterstand, waarbij mogelijk sociale problemen een rol spelen. • Tilburg: met bureau Schuldhulpverlening zijn we in gesprek over het continueren van de samenwerkingsovereenkomst voor huurders met schuldenproblematiek. • Tilburg: voor het project Skaeve Huse is een nieuwe locatie gevonden. Skaeve Huse is een woonvorm voor huurders die in de wijk te veel overlast veroorzaken. In samenwerking met de andere Tilburgse corporaties en de gemeente beheert WonenBreburg 9 verhuureenheden. • Tilburg: vanwege de verhoogde instroom van minderjarige asielzoekers hebben we een woning ter beschikking gesteld voor bewoning door 4 jongeren. • WonenBreburg besteedt veel aandacht aan de thema’s sociale stijging en tweedekansbeleid en heeft geparticipeerd in verschillende projecten (o.a. Tilburg Akkoord) en initiatieven op dit gebied. In het kader van samenwerkingsafspraken met de gemeente en zorgpartijen hebben we in 2015 aan de volgende aantallen individuele personen met voorrang een woning toegewezen.

16

zorginstellingen en maatschappelijke opvang Breda Tilburg Taakstelling Gehuisvest

21 aanvragen

53 aanvragen

vergunninghouders Breda Tilburg 129 personen 186 personen 109 personen 167 personen ( in 45 woningen) ( in 74 woningen)

• Aanvragen van zorginstellingen en maatschappelijke opvang: We hebben alle ontvangen aanvragen afgehandeld. Onze netwerkpartners bepalen of een cliënt in aanmerking komt voor woonbegeleiding en melden deze vervolgens bij ons aan. Daarna biedt WonenBreburg een woning aan. Er is geen taakstelling; we maken op basis van een prognose afspraken met onze netwerkpartners. Ook dit jaar waren er minder aanvragen dan volgens de prognose werd verwacht. • Aanmeldingen vergunninghouders: We zijn afhankelijk van de gemeenten: zij melden de kandidaten aan. Na aanmelding bieden wij een woning aan. Het duurt soms lang voordat de gemeente alle gegevens compleet heeft en wij een passende woning kunnen zoeken. Er gelden taakstellingen voor het aantal te huisvesten vergunninghouders en het aantal ter beschikking te stellen woningen. De corporaties krijgen elk een aandeel in de totale taakstelling. Breda: de corporaties hebben de volledige taakstelling voor 2015 gerealiseerd en een deel van de achterstand uit 2014 ingelopen. In januari 2016 was er op stedelijk niveau nog een kleine achterstand van 20 personen. Tilburg: de corporaties hebben de volledige taakstelling van 358 vergunninghouders gerealiseerd. WonenBreburg heeft daarvan 167 vergunninghouders gehuisvest; iets minder dan de taakstelling van 186. Een verklaring voor het verschil is, dat de door ons aangeboden woningen verhuurd zijn aan alleenstaanden en kleine gezinnen. Het aantal woningen dat wij beschikbaar gesteld hebben, 74, ligt ruim boven de taakstelling.

Social return en werkgelegenheid Na een succesvolle pilot in 2013 is social return een vast onderdeel geworden van ons inkoopbeleid in Tilburg. We trekken hierin samen op met Tiwos, Casade en de Diamant-groep. De corporaties nemen sociale inkoopvoorwaarden op in een aantal geselecteerde opdrachten. Van de leveranciers verwachten we dat zij een deel van het geld dat ze voor de opdracht krijgen, gebruiken om mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt aan het werk te krijgen. We werken hierbij samen met het leerwerkbedrijf de Diamant-groep. Zij dragen geschikte mensen voor aan de leveranciers, of helpen met het passend maken van een functie binnen het bedrijf. Op deze manier hebben we tientallen mensen uit de doelgroep voor kortere of langere tijd geplaatst. Op pagina 36 leest u over onze bijdrage aan social return. Ook in Breda willen we met samenwerkingspartners social return implementeren.

1.6.

Leefbaarheid

WonenBreburg spant zich in om een woonomgeving te realiseren voor een ongestoord woongenot die tevens schoon, heel en veilig is. Mensen wonen graag in een prettige leefomgeving en onze visie onderschrijft dit: eerst de mensen, dan de stenen. Wij investeren in leefbaarheid onder het credo ‘van bewoners, voor bewoners, door bewoners’. Wij maken duidelijke afspraken met bewoners en samenwerkingspartners over hun rol in de wijk. Wij geven duidelijk aan wat wij doen in een wijk, wat de beoogde doelen zijn en hoe wij deze doelen waarmaken. Wij zijn aanwezig en zichtbaar in de wijk, onder meer met huismeesters en woonconsulenten. Zij hebben dagelijks contact met bewoners, buurtmeesters, opbouwwerkers, wijkraden, wijkagenten, de afvalservice en medewerkers van de gemeente. Onze huismeesters en woonconsulenten krijgen ook signalen van onze vaklieden over leefbaarheid in buurten en wijken. Ook op het gebied van leefbaarheid zorgen wij voor excellente 17

dienstverlening. Wij streven ernaar om de dingen in één keer goed te doen en met zo weinig mogelijk stappen en handelingen. We hebben wijken benoemd waar wij een regisserende rol (Breda 3, Tilburg 6) of een samenwerkende rol (Breda 9, Tilburg 9) hebben, of waar we de vinger aan de pols houden (Breda 16, Tilburg 17) en enkel optreden in concrete situaties. Bij het categoriseren van de wijken zijn de prestatieafspraken met de gemeenten in acht genomen. In wijken waar wij een regiefunctie hebben, verwezenlijken wij onze doelen door het initiatief te nemen om met maatschappelijke partners te overleggen. Wij handelen op basis van wederkerigheid en gaan uit van mee-investeren door partners en bewoners. Met partners leggen wij samenwerkingsafspraken – inclusief de wederkerigheid – duidelijk vast en sturen op te bereiken doelen. Wij nemen geen verantwoordelijkheid over van bewoners en samenwerkingspartners in de wijk. In 2015 hadden we een budget van € 1.210.500 voor leefbaarheidsactiviteiten; exclusief kosten van eigen medewerkers. Daarvan hebben we € 896.000 besteed. Dit is 0,54% van de netto huur over 2015. Hieronder staan enkele voorbeelden van leefbaarheidsacties en -projecten, gericht op het bevorderen van de sociale samenhang. Breda: • Straatspeeldag Gielis Beijsstraat: organisatie door en voor kinderen en andere bewoners, onder andere spelletjes, snoepzakjes, springkussen. Met een kleine financiële ondersteuning van een aannemer die groot onderhoud uitvoert en WonenBreburg. • In de wijk Driesprong vindt herstructurering plaats. In het kader van de integratie van wijkbewoners hebben de huidige bewoners op de landelijke burendag de nieuwe bewoners welkom geheten met muziek en eten; het was een activiteit voor en door wijkbewoners. •

In de Brusselstraat hebben 2 commissies van huurders een rommelmarkt voor de flat georganiseerd. Vanuit het huismeesterkantoor werd koffie verzorgd en WonenBreburg heeft met een kleine bijdrage ondersteund.

Tilburg: • In de Tilburgse wijk Reitse Hoeve en de Sibeliusflat hebben we in 2015 een ‘achter de voordeur’project uitgevoerd in samenwerking met stichting 13volt, gemeente Tilburg en de Tilburgse corporaties. Het doel is problemen in kaart te brengen om vervolgens de juiste partij in te schakelen, met als einddoel sociale stijging. Vaak zijn een huurachterstand of andere schulden aanleiding om eens aan te bellen. Op deze manier kunnen we problemen vroegtijdig signaleren. • In 2015 zijn in de wijken Groenewoud en Stokhasselt ‘team Groenewoud’ en ‘team Stokhasselt’ overgegaan in ‘de buurtformatie’. Bewoners kunnen buurtproblemen aankaarten bij de buurtformatie, die bestaat uit onder andere huismeesters, wijkagenten en sociaal werkers. Het is de opmaat tot de Toegangsteams, die in 2015 in 11 wijken zijn opgezet naar aanleiding van de transities2 in het sociaal domein. Hierdoor is een intensievere samenwerking tussen partners op wijkniveau mogelijk. In 2015 heeft WonenBreburg meegedaan aan de eerste landelijke Dag van het Huren. Tijdens deze landelijke open dag organiseerden meer dan 85 corporaties diverse activiteiten in wijken, dorpen en steden. Op deze dag zijn door WonenBreburg activiteiten voor bewoners georganiseerd, zoals een fietstocht langs nieuwbouwprojecten, en zijn trouwe huurders die dat jaar 40 jaar bij ons huurden in het zonnetje gezet. Daarnaast waren de Woonwinkels opengesteld voor algemene vragen van huur-

2

Met transities wordt bedoeld dat de Jeugdzorg, Wmo-/AwbZ-zorg en Participatiewet (uitkeringen en werkgelegenheid) met ingang van 1 januari 2016 onder verantwoordelijkheid van de gemeenten vallen.

18

ders en het volgen van computerles, waarin uitgelegd werd hoe onze huurders onze website, inclusief ‘Mijn WonenBreburg’ en ‘Handige Harry’, beter kunnen gebruiken.

Leefbaarheid overig De Woningwet verbiedt sponsoring per 1 juli 2015. In 2015 zijn de onderstaande activiteiten nog ondersteund. WonenBreburg sponsort niet meer, we zijn daar duidelijk over op onze website. Investeren in leefbaarheid doen we uiteraard nog wel. Het hoort bij ons doel om samen met bewoners onze wijken op orde te houden. Prettig en leefbaar. WonenBreburg is actief betrokken bij de buurten en wijken waar onze klanten wonen. Een manier om dat te tonen, is het faciliteren van initiatieven die bijdragen aan de leefbaarheid in wijken van Breda en Tilburg. Initiatieven die tot doel hebben bewoners uit de wijk elkaar te laten leren kennen: jong en oud en buren met verschillende culturen. We ondersteunen ook initiatieven die ervoor zorgen dat de wijk schoon en opgeruimd is én activiteiten die ervoor zorgen dat het leven in de wijk verbetert. In 2015 hebben we € 5.887 aan sponsoring besteed. Dit is nog geen 0,01% van onze netto huuromzet. Activiteit 2015 Nieuwjaarsreceptie complex Lakenmeterstaete Anti-pest kinderspeelmiddag

Buitenspeeldag Oerle-Trouwlaan Nieuwjaarsreceptie complex Heyhoefpromenade Oogstfeest Antaru Wandelbosmarkt Festival 3 West-Tilburg

Onderhoud tuinen park de Horion BBQ Berkenflat Optredens in kiosk Korvelse Hofjes Jaarbijdrage CAST

doel en doelgroep Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners. Kinderen met elkaar buiten laten spelen. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor buurtbewoners in de Ahornstraat. Landelijke dag op 10 juni 2015. Kinderen met elkaar buiten laten spelen. Er zijn allerlei spellen geregeld. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor buurtbewoners in de Kruidenbuurt. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners in de Kruidenbuurt. Voor en door bewoners. Initiatief van wijkorganisatie 3 West Tilburg. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners van Wandelbos, ’t Sant en De Reit. Voor en door bewoners. Stimulans voor bewoners om tuin netjes te maken; schoon en opgeruimd. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners in de Kruidenbuurt. Bijdragen aan sociale cohesie en leefbare wijk voor de buurtbewoners in de Kruidenbuurt.

Laatste termijn van 3-jarige bijdrage aan het CAST. Bijdragen aan stedelijke ontwikkeling van

plaats Breda

bedrag € 91

Breda

€ 150

Tilburg

€ 100

Tilburg

€ 250

Tilburg

€ 250

Tilburg

€ 800

Tilburg

€ 250

Tilburg

€ 98

Tilburg

€ 198

Tilburg

€ 200

Tilburg

€ 3.500

de stad. Totaal

1.7.

€ 5.887

Huurincasso en ontruimingen

Betaalachterstanden Ons incassoproces is ingericht op het zo snel mogelijk herkennen van betalingsproblemen, zodat we op de huurder afgestemde acties kunnen ondernemen; dus op maat én effectief. Zij die hulp nodig hebben, krijgen dat. Wij zijn bereikbaar voor huurders die ‘omhoog zitten’. Zij die niet willen, maar wel kunnen, krijgen heldere grenzen aangeduid.

19

Goed samenwerken tussen collega’s van afdelingen is essentieel voor goede dienstverlening, evenals nauwe samenwerking met hulpverlenende instanties en deurwaarders. Daarom hebben we met deze partijen (prestatie)afspraken gemaakt. De achterstand aan huurbetalingen bedraagt 1,10% van de jaarhuur per 31 december 2015; eind 2014 was dat nog 1,73%. Het is ons gelukt een kentering in de stijging van de afgelopen jaren te realiseren, ondanks dat het besteedbare inkomen van de meesten van onze huurders nog steeds onder druk staat en de huurprijzen toegenomen zijn. De belangrijkste succesfactoren daarvoor zijn procesoptimalisaties, het in gebruik nemen van een nieuw credit-managementsysteem en de toename van het aantal succesvolle automatische incasso’s.

Ontruimingen Als sociaal huisvester waken we voor huisuitzettingen vanwege betalingsachterstand, zeker als het gezinnen betreft. Ontruimen doen we pas als het echt niet anders kan. Waar het kan, bedenken we samen met de huurder en andere maatschappelijke organisaties een oplossing. In 2015 heeft WonenBreburg 253 aanzeggingen tot ontruiming gedaan. Uiteindelijk zijn 80 ontruimingen vanwege wanbetaling uitgevoerd: 11 bij studentenwoningen, bij reguliere woningen 20 in Breda en 50 in Tilburg en 1 bedrijfspand. Dit is helaas een stijging ten opzichte van vorig jaar, waarin 195 aanzeggingen tot ontruiming werden gedaan en er uiteindelijk 61 uitgevoerd werden. Deze cijfers zijn ook een gevolg van ons beleid en handelen; we maken duidelijke afspraken met de huurders en spannen ons maximaal in om een ontruiming te voorkomen. Ook overlast leidt soms helaas tot ontruiming van een woning. WonenBreburg gaat behoedzaam te werk. We voeren onder andere ordegesprekken met overlastveroorzakers en schakelen onze woonconsulenten en huismeesters in om overlastsituaties in te perken. In 2015 heeft 1 ontruiming plaatsgevonden vanwege overlast. Er werden 25 woningen, 1 in Breda en 24 in Tilburg, ontruimd vanwege hennep. 2 woningen werden ontruimd vanwege wanbetaling én hennep.

1.8.

Overleg en afspraken met gemeenten en huurdersorganisaties

In 2015 hebben wij de prestatieafspraken met de gemeenten en huurdersorganisaties in Breda en Tilburg vernieuwd. We deden dat in stedelijk verband met onze collega-woningcorporaties. Bij de totstandkoming van de afspraken zaten de genoemde partijen als volwaardige partners aan tafel. Zowel bij het samenstellen van de onderliggende beleidsdocumenten als bij de bestuurlijke discussies hebben alle partijen intensief samengewerkt. Alle partijen hebben hun handtekening onder de afspraken gezet. De prestatieafspraken zijn tijdig, overeenkomstig de termijnen in de Woningwet, gezamenlijk bij de minister ingediend. Breda In april 2015 is de ‘Alliantie 2015 tot en met 2018’ afgesloten en ondertekend. Hierin zijn prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente Breda, AlleeWonen, Laurentius, WonenBreburg en de Gezamenlijke Huurderskoepels Breda. Er zijn afspraken gemaakt over het vormgeven van het partnerschap, betaalbaarheid, de woningvoorraad, samenwerken in de wijk, sociaal-maatschappelijke ontwikkeling en zorg. Ten behoeve van de uitvoering van de Alliantie wordt er ook elk jaar een ‘jaarschijf’ gemaakt met de concrete werkzaamheden en activiteiten van de genoemde partijen voor dat jaar. Het document met prestatieafspraken in Breda staat op onze website. Tilburg In 2015 is het ‘Convenant Wonen Tilburg 2015-2020’ afgesloten tussen bewonersorganisaties, gemeente en woningcorporaties. Er zijn afspraken gemaakt over voldoende betaalbare woningen en betaalbaar wonen, woonbegeleiding met zorg aan huis, een duurzame woningvoorraad, leefbare 20

wijken, goede huurdersparticipatie en zeggenschap, en financiën. Het document met prestatieafspraken in Tilburg staat op onze website.

Tilburg Akkoord WonenBreburg participeert in Tilburg Akkoord. Naast WonenBreburg participeren hierin ook gemeente Tilburg, TIWOS en TBV Wonen. Het is een gezamenlijk fonds om kansrijke initiatieven, die bijdragen aan de sociale stijging van bewoners in de 5 impulswijken, te ondersteunen. Het gaat om 3 ambities: jongeren doen het goed op school en halen een diploma, elk huishouden heeft een kostwinner en inwoners leven boven de armoedegrens. Tilburg Akkoord heeft een looptijd van 10 jaar en loopt nog tot 1 maart 2019. In 2015 is een tussentijdse evaluatie uitgevoerd. De resultaten en adviezen zijn besproken met de stuurgroep. De komende periode wordt meer aandacht gegeven aan kleine bewonersinitiatieven en wordt extra geïnvesteerd in de duurzaamheid van de initiatieven; daarvoor werken we samen met Tussenheid.

1.9.

Betaalbare warmte

Warmte-exploitatie WonenBreburg beschouwt exploitatie van warmte niet als zijn kerntaak. Vandaar dat in 2015 een onderzoek is uitgevoerd of en op welke wijze de leveranciersrol van collectieve warmte verlegd kan worden. Op 1 januari 2014 is namelijk de Warmtewet van kracht geworden, waardoor WonenBreburg warmteleverancier werd. De wet heeft goede intenties; ze beschermt consumenten tegen te hoge prijzen voor verwarming en warm water, onacceptabele storingen en niet-transparante leveranciers. De wet geldt alleen bij gemeenschappelijke verwarming, dus als een huurder geen eigen cvketel heeft. Het warmteprijzenbeleid van WonenBreburg is gebaseerd op een kostenneutrale warmteexploitatie. De warmteprijzen voor 2015 waren daarom lager dan de maximale prijzen die de Autoriteit Consument & Markt (ACM) vaststelt in het kader van de Warmtewet. De inkoop van warmte van het stadsverwarmingsnetwerk is voor ons een belangrijke kostenpost. Samen met de corporaties in Breda en Tilburg is er inkoopvoordeel behaald bij de leverancier Ennatuurlijk. Om aan de eisen van de Warmtewet te kunnen voldoen, hebben we al veel in gang gezet. Er is een projectgroep ingesteld die de consequenties van de wet inventariseerde, analyseerde en maatregelen benoemde die we zullen moeten toepassen om aan de wetgeving te kunnen voldoen. Daarnaast hebben we in het afgelopen jaar een strategisch onderzoek verricht naar de organisatie, kwaliteit, bedrijfsvoering en dienstverlening van de door ons gevoerde warmte-exploitatie. De uitkomst is dat we deze verder kunnen verbeteren, ondanks de maatregelen die we al genomen hebben. We gaan hier in 2016 verder mee aan de slag om het voor onze huurders goed te doen.

Duurzame Energie Exploitatie (DEE) Per 11 januari 2016 heeft WonenBreburg de DEE WonenBreburg B.V. verkocht aan Eteck Exploitaties B.V. door een volledige aandelentransactie. In 2014 hebben we de strategische positie en de toekomst van DEE BV binnen WonenBreburg uitvoerig onderzocht. Na een haalbaarheidsonderzoek in 2015 tot vervreemding van de DEE BV hebben we met instemming van de huurdersbelangenorganisatie en goedkeuring van de Minister voor Wonen en Rijksdienst, in concreto de Autoriteit woningcorporaties, besloten tot verkoop. De DEE BV exploiteerde duurzame energiesystemen in 6 complexen van WonenBreburg met ruim 1.200 aansluitingen. Met de verkoop worden de activiteiten van DEE ondergebracht bij een ervaren partij met optimale expertise op het gebied van lokale, duurzame energieopwekking en het beheer hiervan.

21

In een samenwerkingsovereenkomst hebben wij met Eteck afspraken gemaakt over waarborgen voor onze huurders over tarieven, kwaliteit van dienstverlening en onderhoud aan de installaties. Voor de DEE BV gelden de bepalingen van de per 1 januari 2014 ingevoerde Warmtewet. Ook Eteck werkt uiteraard volgens de Warmtewet en neemt van DEE BV de lopende overeenkomsten over. De tarieven worden dus op dezelfde manier vastgesteld en berekend. De basisgegevens en het jaarresultaat van deze voormalige dochtervennootschap staan op pagina 30.

Energetische maatregelen: labelsprongen In Breda hebben we bij 426 woningen een labelverbetering gerealiseerd. In Tilburg hebben we er 169 gerealiseerd. De verbeteringen variëren van 1 tot wel 6 labelsprongen.

Tabel Labelsprongen bezit WonenBreburg per 31 december 2015 Labelsprongen: Breda Certificaat A, A+, B Certificaat C, D, E, F, G Totaal

293 133 426

1 28 43 71

2 3 37 40

3 77 29 106

4 75 24 99

5 70 0 70

6 40 0 40

Totaal

143 26 169

1 3 16 19

2 8 6 14

3 35 4 39

4 44 0 44

5 46 0 46

6 7 0 7

Labelsprongen: Tilburg Certificaat A, A+, B Certificaat C, D, E, F, G

Tabel Energielabels bezit WonenBreburg per 31 december 2015 Aantal energielabels woningen (zelfstandig*) Certificaat A, A+, B Certificaat C, D, E, F, G Geen certificaat Totaal

6.016 18.525 598 25.139

Breda 2.443 6.148 272 8.863

Tilburg 3.573 12.377 326 16.276

Totaal

23,9% 73,7% 2,4% 100%

Breda 27,6% 69,4% 3% 100%

Tilburg 22% 76% 2% 100%

Percentage energielabels woningen (zelfstandig*) Certificaat A, A+, B Certificaat C, D, E, F, G Geen certificaat *) Inclusief een deel van de zelfstandige studenteneenheden.

1.10. Samenwerken in landelijke, regionale en lokale netwerken WonenBreburg werkt samen in verschillende landelijke, regionale en lokale netwerken.

Kennisplatform Corpovenista Kennisplatform Corpovenista ontwikkelt kennis voor de 12 aangesloten corporaties en Aedes door het uitwisselen van ervaringen en het uitzetten van onderzoek. In het lopende programma worden actuele vragen rond betaalbaarheid, woningmarkt en dynamiek in de stad uitgewerkt en is er aandacht voor de positionering van de stedelijke corporatie in een veranderende omgeving. In 2015 zijn verschillende landelijke initiatieven met elkaar verbonden om te komen tot een meer efficiënte en effectieve kennisontwikkeling en -uitwisseling.

Lente Lente is een samenwerkingsnetwerk van 9 Brabantse woningcorporaties op een aantal thema’s. Deze thema’s zijn betaalbaarheid, legitimatie, slimmer organiseren en participatie. Doel van de samenwerking op deze thema’s is om te leren, te ontwikkelen, naar buiten te treden en geld te besparen.

22

Afgelopen jaar hebben wij, veelal in samenwerking met collega-corporaties AlleeWonen, Casade en Zayaz, in Lente-verband het inkoopbeleid en onze inkoopprocessen verder geprofessionaliseerd. Daarbij besteden wij ook aandacht aan eisen die wij aan onze leveranciers stellen in het kader van maatschappelijk verantwoord ondernemen, zoals het gebruiken en aanbieden van duurzame (met keurmerken gecertificeerde) materialen.

Kences en anderen In Kences-verband dragen we bij aan de agendering van actualiteiten op het gebied van studentenhuisvesting. Verder neemt WonenBreburg deel aan diverse landelijke en regionale netwerken op het gebied van energie en duurzaamheid en vastgoedontwikkeling. Lokaal nemen we deel aan overleg met de Tilburgse corporaties en het Bredase directeurenoverleg.

23

24

2. Vastgoed 2.1.

Onze opgave in vastgoed

Portefeuillestrategie en wensportefeuille 2016-2025 In onze vastgoedcyclus werken we met een wensportefeuille en een portefeuillestrategie. Ofwel, waar wil WonenBreburg over 10 jaar met zijn vastgoed staan en welke maatregelen zijn nodig om richting de wensportefeuille te groeien. Op grond van onderzoek naar onder meer de vraag-aanbodontwikkelingen op de woningmarkt hebben wij de volgende keuzes gemaakt voor de ontwikkeling van onze vastgoedportefeuille in de komende 10 jaar (wensportefeuille): •

•

•

•

• •

•

• • •

Wij zetten maximaal in op het behoud van woningen onder de aftoppingsgrenzen. De passendheidstoets uit de Woningwet is hierin leidend, de prestatieafspraken met de gemeenten Breda en Tilburg zijn kaderstellend. Onze ambitie is om de primaire doelgroep en de secundaire doelgroep passend te huisvesten, zonder dat dit leidt tot grote consequenties voor de slaagkansen. Bij groot-onderhoudsmaatregelen zetten we in op het behouden van huurprijzen (streefhuur) onder de eerste en tweede aftoppingsgrens. Bij grootonderhoudsmaatregelen zoeken we de balans tussen de huidige bouwkundige staat en de wensen van de bewoners. Geen verkoop onder de eerste aftoppingsgrens (€ 576 streefhuur). De verkoop van woningen met een streefhuur onder € 576 zal zo spoedig mogelijk worden afgebouwd, rekening houdend met al verkochte woningen in VVE–complexen en rekening houdend met het ‘ongedeelde stad’beginsel. We werken aan een portefeuillestrategie op wijkniveau. In het niet–DAEB-segment hebben wij een beperkte ambitie. Het huidige aantal, aangevuld met de ‘harde plannen’, hanteren wij als maximum. Wij bestuderen opties tot verminderen van nietDAEB-bezit. De omvang van de studentenportefeuille willen we maximeren op het huidige niveau. Groei van de portefeuille zal hoofdzakelijk plaatsvinden door kleinere, eenvoudigere en goedkopere woningen te bouwen. We streven naar lagere stichtingskosten. Hier zal in relatie tot het type woning in overleg naar gekeken worden. Geen nieuwbouw boven de tweede aftoppingsgrens (€ 618). De omvang van de portefeuille ‘eengezinswoningen’ en ‘meergezinswoningen met lift’ mag op lange termijn groeien ten koste van gestapelde woningen zonder lift. Op korte termijn is actief beleid op het terugbrengen van de omvang van het aantal gestapelde woningen zonder lift niet wenselijk, omdat dit juist ook de woningen zijn met een lage huurprijs. Het spanningsveld tussen een op termijn betaalbare voorraad en de noodzaak tot sloop vanwege de (woon)technische situatie, wordt per complex afgewogen. Het uitgangspunt is ‘niet slopen, tenzij’. Het doelgroepbeleid is ‘volbracht’; starters, studenten en senioren hebben een vergelijkbare slaagkans. Ons beleid zal zich meer richten op betaalbaarheid dan op doelgroepen. Wij blijven actief in het woningmarktgebied Breda en Tilburg. Onze betaalbaarheidsopgave zetten we centraal. Daarna volgt onze nieuwbouwambitie en tot slot onze energieambities. Punt op de horizon ‘energie-neutraal wonen’ blijft gehandhaafd; In plaats van een expliciete ambitie op de labels A en B, formuleren we de ambitie dat we in 2025 geen woningen meer hebben met de labels E, F en G.

Portefeuillestrategie en intensiveren betaalbaarheid Op grond van deze wensportefeuille is een aantal scenario’s ontworpen en doorgerekend die maatregelen bevatten om richting de wensportefeuille te groeien. Uiteindelijk is een portefeuillestrategie vastgesteld die recht doet aan onze keuze om betaalbaarheid centraal te stellen. Dit scenario hebben we ‘intensiveren betaalbaarheid’ genoemd. Van dit scenario zijn beleidseffecten en financiële effecten in beeld gebracht en voor zover als mogelijk doorgerekend. 25

Professionalisering inkoop- en contractmanagement Vastgoed We hebben vervolgstappen gezet in het professionaliseren van het inkopen: • •

Het inkoopbeleid is uitgewerkt in een proces inkoop- en contractmanagement. Medewerkers hebben trainingen gevolgd.

• •

Gestarte inkooptrajecten zijn succesvol afgerond; deels in samenwerking met collega-corporaties. We passen contractmanagement toe; we sturen actief op de contract-/prestatieafspraken.

•

Bij diensten die zich daarvoor lenen, wordt samengewerkt met contractpartijen. Door gebruik te maken van elkaars kennis en door aan te sluiten op elkaars processen, kunnen we de dienstverlening optimaliseren en verspillingen in het proces reduceren. Hiermee bereiken we naast een forse kostenbesparing van € 2,5 miljoen ook een verbetering in de kwaliteit van de dienstverlening.

In 2015 is een langdurige samenwerking met zeven schildersbedrijven uitgewerkt. Dat heeft in januari 2016 geleid tot een definitieve overeenkomst. Hiermee pakken we het schilderwerk aan onze woningen op een andere manier aan. In de overeenkomst leggen we de verantwoordelijkheid voor de juiste kwaliteit van het schilderwerk bij de schildersbedrijven. Als tegenprestatie zijn deze bedrijven bij goed functioneren voor minimaal 15 jaar verzekerd van inkomsten. Het uitgangspunt is, dat we hiermee de kwaliteit van het schilderwerk verhogen. Het verhoogt ook de efficiency. Zo kunnen we de voorbereidingstijd voor schilderwerken flink verkorten, omdat we niet steeds per schilderproject een aanbestedingstraject hoeven op te starten. Door resultaatgericht samenwerken te combineren met regisserend opdrachtgeverschap, leggen we de verantwoordelijkheid waar die hoort: bij de schilders zelf. De schildersbedrijven adviseren ons per complex over de kwaliteit van het schilderwerk. Zo hopen we te blijven verbeteren en vernieuwen, en houden we onze focus op betaalbaarheid.

2.2.

Omvang van de voorraad

Per 31 december 2015 hadden wij in totaal 31.754 verhuureenheden. Dat zijn er 226 minder dan in 2014. Op 31 december 2015 hadden wij 24.122 woningen en 2.888 studenteenheden in ons bezit. Uit de tabellen hieronder blijkt hoe onze vastgoedportefeuille zich in 2015 ontwikkeld heeft.

Tabel Opgeleverde nieuwe vastgoedeenheden per 31 december

e iv aa

huur geliberaliseerd

ld

w eu ni

huur sociaal

sloop

m d uw bo ge d el iv aa m d uw bo ge el cie er m m co l ee nd aa ls ve ka n te en em n rt de pa on ap eb dg w eu ni

on gr

n te en em n rt te pa en ap m n r g arte de zo p on ap eb es dg ag on gar gr n te en ud n st te en em n rt de pa on ap eb dg

on gr

Locatie en projectnaam

huur koop bog(m2) parkeren parkeren

koop

Breda

34

Driesprong deelplan B (in 't park)

14 14

Driesprong deelplan B (in 't park; koop)

26

Driesprong deelplan D

25

14

10

Driesprong deelplan G kaveluitgifte Erasmusweg

16

F2 Heuvel sloop

150

Lage kant sloop

108

33

Tilburg

67

Forum Reeshof

77

66

2.948 113

32

25

57

25

19

Rosmolen

5

VOF Groeseind Koop fase 4b blok 4A (app complex)

4

150

60

VOF Groeseind Koop fase 4b blok 4A (koop via VOF)

50%

VOF Groeseind Koop fase 5 blok 5i (2e tranche)

10

50%

VOF Groeseind Koop fase 5 blok 5AB (3e tranche)

16

50%

208

Wagnerplein Totaal

45 258 208

33

34

67

16

14

82

40 130

10

3.098 113

14

In deze tabel staat de gerealiseerde en in exploitatie genomen nieuwbouw. De door WonenBreburg aangekochte en teruggekochte huurwoningen zijn hierin niet opgenomen, maar wel meegeteld in de tabel ‘Ontwikkeling voorraad verhuureenheden’ hieronder. 26

Tabel Ontwikkeling voorraad verhuureenheden BEGINSTAND Verhuureenheden Bavel (Breda) Woningen Berkel-Enschot (Tilburg) Woningen Breda Bedrijfsruimten Garages en parkeerplaatsen Studentenwoningen Woningen Chaam (Alphen en Chaam) Woningen Galder (Alphen en Chaam) Woningen Rijen (Gilze en Rijen) Bedrijfsruimten Garages en parkeerplaatsen Woningen Teteringen (Breda) Woningen Tilburg Bedrijfsruimten Garages en parkeerplaatsen Studentenwoningen Woningen Wernhout (Zundert) Woningen

totaal totaal

totaal totaal totaal

totaal totaal

totaal

Woningen Studentenwoningen Woningen Bedrijfsruimten Garages en parkeerplaatsen WonenBreburg 1)

31-12-2014 16 16 40 40 11.516 162 1.841 774 8.739 23 23 10 10 218 4 98 116 28 28 20.112 173 2.347 2.325 15.267 17 17

totaal

opgeleverd of aangekocht

162 1 25

totaal

verkocht of gesloopt

-51 2 -3 3 1

58

336 10 136

-38 -49 -317

-1 4

190

24.256 3.099 27.355 339 4.286 31.980

totaal

mutaties1)

248 248 11 161 420

-6 1

-282 -1 -6 -208 -67

2 -3 -1 6 -3 2

-384 -208 -592 -1 -55 -648

EINDSTAND 31-12-2015 16 16 40 40 11.237 165 1.814 777 8.481 23 23 10 10 218 4 98 116 28 28 20.165 186 2.477 2.111 15.391 17 17 24.122 2.888 27.010 355 4.389 31.754

Mutaties zijn: omgevormd bezit, ontsplitste en gesplitste eenheden. Ontsplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor minder eenheden zijn ontstaan. De oude eenheden hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheid administratief opgevoerd. Gesplitst = eenheden met een gewijzigde woonbestemming, waardoor meer eenheden zijn ontstaan. De oude eenheid hebben wij administratief afgevoerd en de nieuwe eenheden administratief opgevoerd.

Tabel Projecten in voorbereiding per 31 december

m te

d el iv aa d m uw bo ge l ee ci er m k m lij co pe ap el ch e d ts aa aan m n M te O en n W m F/ e e VO a rt n d o p eb n ap e F d g nt VO ron me n g e e F a rt nd o VO p eb ap dg n on te gr en em rt pa n ap de on eb dg g on or z gr n te en u d en st t en em den rt pa on ap geb en t d en on gr u d en st t en

r pa ap

Locatie en projectnaam

sloop

huur sociaal

huur geliberaliseerd

koop

bog(m2)

huur parkeren

Breda Breda Tilburg

375

91 237 101

57 143

94 52

14

272

17

380 1.323

19

30

24

105

16

5

328

33

30 296

17 105

16

5

380 1.651

8

34

8

34

25

Riel Totaal 375 101 148 380

52 119

In dit overzicht staan de in voorbereiding genomen aantallen te slopen en nieuw te bouwen woningen in totalen per stad.

Gronden in eigendom WonenBreburg heeft in de jaren 2006 tot en met 2008 3 percelen aangekocht voor ontwikkelingsdoeleinden. We hebben samenwerkingsovereenkomsten met projectontwikkelaars gesloten waarin onder meer opgenomen is dat risico’s tussen partijen worden gedeeld. De ontwikkeling van de perce27

len verloopt niet zoals gewenst. De oorspronkelijk door de gemeenten Breda en Goirle, kern Riel, toegezegde medewerking voor het verkrijgen van een bouwbestemming is tot nu toe niet nagekomen. WonenBreburg voert voor één locatie nog steeds actief overleg om tot een bouwbestemming te komen. Voor de locatie in Riel is het niet onze doelstelling zelf tot ontwikkeling over te gaan. Een perspectief op een bouwbestemming verhoogt echter wel de propositie om te komen tot verkoop. Tegelijkertijd onderzoeken wij alternatieve strategieën.

2.3.

Kwaliteit van het vastgoed

Kwaliteitsbeleid te onderhouden woningvoorraad Voor het beheren en onderhouden van de woningvoorraad hebben we het woningbestand ingedeeld in 6 kwaliteitsniveaus. Elk niveau representeert de gewenste onderhouds- en woon(technische) kwaliteit. Deze kwaliteit hoeft niet voor iedere woning hetzelfde te zijn. Het verschil in kwaliteit is gebaseerd op de klantbehoeften, huurhoogte en de gewenste toekomstige situatie van een complex.

Onderhoudstoestand en te plannen onderhoud De onderhoudstoestand bepalen we per complex aan de hand van een objectieve conditiemeting. Afhankelijk van de onderhoudstoestand plannen we onderhoud. We hebben de onderstaande onderhoudsplannen uitgevoerd, onderhanden of in voorbereiding. Een overzicht van de onderhoudsuitgaven staat op pagina 101 van de jaarrekening.

Tabel Grootonderhoudsprojecten per 31 december Locatie Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Breda Tilburg Tilburg Tilburg

afgerond in 2015 42

project Bonairestraat Dijklaan/Lindenplein/Hazelaar-/Linden-/ Esdoornstraat Epelenberg Gielis Beijsstraat Haagweg (inclusief woonwinkel) Pasbaan Pijnboomstraat Plataanstraat Schimmelpenninckstraat Kapelmeesterflats Kruizemuntweg Sweelincklaan

in uitvoering in voorbereiding per 31-12-2015 per 31-12-2015

81 320 135 12 1 79 12 28 192 96 Totaal

392

198 390

414

Tabel Project- en planmatig onderhoud en verbetering per 31 december Aantallen onderhoud en verbeteringen woningen Asbestsanering Constructie buitenschil Constructie veiligheid Daken, afwerking, goten, hemelwaterafvoeren en dakkapellen Elektronische installatie en communicatie Gevelafwerkingen Houtsaneringswerken Inpandige renovatie Klimaatinstallatie inclusief leidingen, kanalen Schilderwerk: technisch noodzakelijk Transportvoorzieningen Vuilafvoervoorzieningskanaal

Breda 276 305 400

Tilburg 226 96 1.702 206

19

Totaal

58 3.348 599 943 100 6.048

48 24 3.340 1.525 651 7.818

28

3. Ontwikkeling van het bedrijf 3.1. Juridische structuur Het onderstaande schema bevat de juridische structuur van stichting WonenBreburg per ultimo 2015. In de volgende paragraaf staan de resultaten van de verbindingen.

*Toelichting op Duurzame Energie Exploitatie BV zie hieronder, onder B. Meerderheidsbelangen.

3.2. Verbindingen: deelnemingen en samenwerkingen A Minderheidsbelangen Laurentius/WonenBreburg VOF In het kader van de overeengekomen beëindigingsovereenkomst is er een slotverantwoording opgesteld per ultimo 2015, sluitende met een nihil jaarresultaat. Het vereffeningsvoorstel zal in 2016 worden verwerkt. De formele afronding moet leiden tot ontbinding en uitschrijving bij de Kamer van Koophandel van de vennootschap in het eerste halfjaar 2016. Breedband Tilburg BV Stichting WonenBreburg heeft een belang van 24,33% in Breedband Tilburg BV. De andere deelnemers zijn gemeente Tilburg, Onderwijsgroep Tilburg, OMO, CZ zorgverzekering, Stichting de Wever, St. Elisabeth Ziekenhuis, TweeSteden Ziekenhuis, Dr. Verbeeten Instituut, Beatrix College, Koning Willem II College, GGZ Breburg en Bibliotheek Midden-Brabant. De bv is opgericht in januari 2007. Het doel van de bv is het in eigendom verwerven en beheren van een glasvezelinfrastructuur in de regio Tilburg. Deelname staat open voor alle organisaties, instellingen en bedrijven in de regio. In de oordeelsbrief over het verslagjaar 2013 heeft de minister gevraagd naar het belang van deze deelneming. Wij hebben toegelicht dat onze deelname van wezenlijk belang is voor de dienstverlening aan onze huurders, vooral aan studenten, en voor de efficiency van onze bedrijfsvoering. De investering voldoet aan de handreiking ‘Goed op weg met breedband’ van het toenmalige Ministerie van Economische Zaken en het daar benoemde proportionaliteitsbeginsel. De deelneming waarderen wij volgens de nettovermogenswaarde, maar niet lager dan nihil. Over 2015 heeft Breedband Tilburg BV een resultaat behaald van € 104.494. Voor zover als gevolg van de huidige resultaatontwikkeling de negatieve netto vermogenswaarde wordt overschreden, worden

29

resultaten als zodanig verantwoord in de jaarcijfers. Per ultimo 2015 bedraagt de waardering van het minderheidsbelang € 9.000. Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester Wij hebben deze stichting ultimo december 2010 samen met de provincie Noord-Brabant en de gemeente Tilburg opgericht. Het doel van deze stichting is te zorgen voor een deel van de financieringsmiddelen van de onverkochte eenheden van het project Havenmeester bij oplevering in 2013. WonenBreburg is deelnemer in het fonds en heeft een afnamegarantie afgegeven voor maximaal 161 onverkochte eenheden. WonenBreburg heeft uiteindelijk 102 onverkochte eenheden in de verhuur genomen; daarvan zijn er in 2015 7 doorverkocht. Het resultaat volgens de jaarrekening 2015 bedraagt € 207.477 positief. Voor de realisatie van de overeengekomen achtervang verwijzen wij naar de bepalingen zoals opgenomen onder 6.10 ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. B Meerderheidsbelangen: dochtermaatschappijen en joint ventures WonenBreburg Holding BV Onder WonenBreburg Holding BV zijn de project-bv’s WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV, WonenBreburg Project Talmazone BV, WonenBreburg Project Forum BV, WonenBreburg Project Groeseind BV en WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV geplaatst, waarin de deelnames in projectontwikkeling in vof-verband zijn opgenomen. Ook Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is hieronder geplaatst. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV staat in de afbeelding van de juridische structuur per 31 december nog weergegeven; de DEE BV is echter in januari 2016 verkocht. Het behaalde resultaat in WonenBreburg Holding BV bedraagt € 3.439.861 positief. De opbouw van dit resultaat is als volgt: Resultaten dochter-bv’s: WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV

-/- € 150

WonenBreburg Project Talmazone BV

-/-€ 4.322

WonenBreburg Project Groeseind BV

€ 168.563

WonenBreburg Project Forum BV

-/- € 6.726

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV

-/- € 10.368

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV

€ 3.648.712

Stadsontwikkelingsmaatschappij BV

-/- € 42.635

WonenBreburg Holding BV

-/- € 2.771 Totaal

€ 3.750.303

Bij de vennootschappen onder firma beschrijven we het resultaat van de relevante moeder-bv’s en de mogelijke risico’s. WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV Als gevolg van de opheffing van VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg is de bv thans een lege vennootschap. In het kader van een eventuele juridische scheiding van het DAEB- en niet-DEAB-deel kan van deze vennootschap dienstig gebruik worden gemaakt. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV 2015 heeft in het teken gestaan van de verkoop van 100% van de aandelen van DEE WonenBreburg BV. Door het Minister voor Wonen en Rijksdienst, in concreto de Autoriteit woningcorporaties, is op 22 december 2015 goedkeuring verleend tot vervreemding van de aandelen van DEE WonenBreburg BV.

30

De overnemende partij Eteck Holding BV betaalt voor alle aandelen een koopsom ad € 2.142.222. Door partijen is voorts een samenwerkingsovereenkomst getekend met een looptijd van 30 jaar, waardoor het beheer en de exploitatie van de warmte- en koelinstallaties van de complexen Heinsiushof, Theresia’s Rozen, Intermezzo, Tussen de Meesters, Heikant en Spring zijn gewaarborgd. De samenwerkingsovereenkomst trad op 1 januari 2016 in werking en eindigt op 1 januari 2046. De formele aandelenoverdracht is op 11 januari 2016 notarieel verleden. Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV (SOM) Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV is opgericht om bouw- of herbouwprojecten in stand te houden, te verbeteren, te financieren en uit te voeren in het belang van de volkshuisvesting en stedelijke vernieuwing. Hieronder vallen ook de op- en herbouw en ontwikkeling van registergoederen. Een andere doelstelling van de vennootschap is het voor eigen rekening verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren en verhuren van registergoederen. WonenBreburg Holding BV participeert hierin voor 25%, net als de gemeente Tilburg, Tiwos Holding BV en Stichting TBV Wonen. Het aandeel in het resultaat 2015 bedroeg € 42.635 negatief. De vennootschap beschikt over panden aan de Stationsstraat en de Telegraafstraat. Het ligt in de bedoeling deze panden op termijn te verkopen, waardoor de feitelijke bedrijfsactiviteiten van de vennootschap eindigen. WonenBreburg Holding BV is een houdstermaatschappij. Het verantwoord eigen resultaat heeft betrekking op het bedrijfsmatige beheer van de bv. Onder de specifieke project-bv’s zijn vennootschappen onder firma geplaatst ten behoeve van de projectontwikkeling die wij met derden verrichten.

Vennootschappen onder firma WonenBreburg neemt met een aantal bouwondernemingen deel in een aantal vennootschappen onder firma. In deze vof’s werken of werkten wij gezamenlijk aan projectontwikkeling. Het gaat hierbij om de volgende vennootschappen:

Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF. In dit project zijn 408 appartementen en eengezinswoningen gerealiseerd in de wijk Heuvel in Breda. De afwikkeling van de vennootschap heeft zijn formele beslag gekregen door uitschrijving bij de Kamer van Koophandel op 17 december 2015.

VOF Forum. Hierin participeert WonenBreburg samen met Van der Weegen Bouwontwikkeling BV. In dit project in de wijk Reeshof in Tilburg hebben we 66 koopeenheden, 144 (sociale) huurwoningen en zorgwoningen, evenals 2.928m2 aan commerciële ruimten opgeleverd. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2015 is nihil.

VOF Groeseind. Dit is een groot, binnenstedelijk herstructureringsproject in de wijk GroeseindHoefstraat te Tilburg. WonenBreburg realiseert dit samen met Janssen de Jong Projectontwikkeling BV. Het project bestaat uit een aantal deelprojecten en is inmiddels grotendeels opgeleverd. Het gaat om de bouw van eengezins- en patiowoningen, appartementen en enkele eenheden via particulier opdrachtgeverschap. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2015 voor WonenBreburg Project Groeseind bedraagt € 169.712 positief.

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. Hierin participeren wij samen met de Nederlandse Bouwunie Projectontwikkeling BV. In de Bredase wijk Heuvel realiseerden wij 3 blokken: a. Winkelblok met 100 huurappartementen en 1 commerciële ruimte; de commerciële ruimte is verkocht. b. Maatschappelijke-voorzieningenblok, 47 huurappartementen en 1 commerciële ruimte voor de verhuur. De vof draagt zorg voor de verhuur van de commerciële ruimte.

31

c. Torenblok dat bestaat uit 32 koopappartementen die door NBU zijn verkocht en 32 huurappartementen van WonenBreburg en 1 commerciële ruimte. Het aandeel in het gerealiseerde resultaat 2015 voor WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV bedraagt € 9.217 negatief. De verhuur van de commerciële ruimte gebeurt vanuit de vof. Het maatschappelijk deel is verhuurd; de commerciële delen onder opsomming b. en c. zijn nog niet verhuurd.

Letter of comfort WonenBreburg Holding BV heeft voor WonenBreburg Project Forum BV een letter of comfort afgegeven, waarmee ze bevestigt dat ze de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen, zodat de vennootschap aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2017.

3.3. Interne organisatiestructuur Wijziging organisatiestructuur Door een wijziging van de bestuursstructuur vond een wijziging plaats van de organisatiestructuur. Met ingang van 1 januari 2015 is sprake van een driehoofdig collegiaal bestuur, bestaande uit 3 directeur-bestuurders. Aline Zwierstra en Leo Schuld zijn per 1 januari 2015 benoemd tot directeurbestuurder. De managementlaag ‘directie’ is hiermee vervallen. Op 1 augustus is Hans Pars in dienst getreden als directeur-bestuurder. Hij vervult de functie van voorzitter van het bestuur. Het nieuwe bestuur heeft een werkverdeling afgesproken en daarmee is ook een aantal aanpassingen in de organisatiestructuur gepaard gegaan.

32

3.4. Organisatieontwikkeling Uitvoeringstraject hervormingsplan 2013-2016 Dit verslagjaar was het tweede jaar waarin we het hervormingsplan hebben uitgevoerd; de formatie is verder afgebouwd. We zien aan de andere kant dat onze focus op betaalbaarheid en excellente dienstverlening leidt tot nieuwe inzichten en behoeften aan bemensing en personeelsplanning. We geven daar binnen de kaders van de hervormingen invulling aan. In 2015 zijn er nieuwe arbeidsplaatsen ontstaan op het gebied van dienstverlening, inkoop, huurrecht, VvE-coördinatie, makelaardij, projectleiding installatieonderhoud en contractbeheer.

Afbouw van de personele formatie De hervormingen betekenen een afbouw van de personele formatie van 60 formatieplaatsen (fte) in de periode 2013-2016. In 2015 betekende dit een volgens de begroting gerealiseerde afbouw van 8,1 fte.

Tabel: Ontwikkeling formatie WonenBreburg periode 2013-2016 in fte Formatie(1) Gepland Gerealiseerd Prognose volgens begroting (3)

2014 355 346,4

2015 346,6 338,3 338,3

2016 339,8 333,5

De formatie is de personele bezetting inclusief de vacatureruimte per 31 december 2015.

Uit de tabel blijkt, dat de formatie eind 2015 8,3 fte lager is dan gepland was volgens het hervormingsplan. Als we rekening houden met het personeelsverloop dat we op dit moment kunnen voorzien (zie ‘prognose’) zal de formatie eind 2016 met 6,3 fte lager uitkomen dan we gepland hadden. In aansluiting op het hervormingsplan 2013-2016 zullen wij de managementkosten ook in 2017 verder verlagen.

Inspelen op nieuwe inzichten en behoeften De nieuwe Woningwet draagt bij aan een nieuwe kijk op woningcorporaties; organisatie meer ‘in control’, de formele en ook juridische kant van werkzaamheden komen meer naar voren. Dit is niet alleen het gevolg van meer regelgeving; ook de samenleving vraagt om een professionalisering van woningcorporaties. Met het hervormingsplan en onze strategie van betaalbaarheid en excellente dienstverlening geven we daar al enige tijd invulling aan. Voor de uitvoering van deze strategie en de verdere professionalisering zijn nieuwe functies binnen de organisatie noodzakelijk. Daarom hebben we in 2015 een aantal aanpassingen gedaan: • Inkoop: verdere samenwerking op inkoopgebied met Lente-corporaties heeft geleid tot het instellen van de functie programmamanager inkoop voor de gezamenlijke deelnemers. Deze programmamanager wordt ondersteund door een inkoopanalist. Daarnaast hebben de deelnemende corporaties, evenals WonenBreburg, een inkoopadviseur in dienst. Vanaf 2013 zijn wij samen met collega-corporaties AlleeWonen, Casade en Zayaz gestart met een gezamenlijk inkoopprogramma, gericht op het verder professionaliseren van de inkoopfunctie binnen onze organisaties en het behalen van inkoopvoordelen. Beide aspecten leiden tot zowel een verbetering van de kwaliteit van onze processen en daarmee de dienstverlening naar onze klanten, alsook de betaalbaarheid van onze huren, omdat de bedrijfskosten dalen. Afgelopen jaar zijn er goede resultaten geboekt. De kwaliteit van onze processen is verbeterd en de bedrijfskosten dalen. Daarmee is de dienstverlening aan onze klanten verbeterd en het draagt bij aan het betaalbaar houden van onze huren, zowel op het kwalitatieve als financiële vlak. Zo is op het inkoopvolume van WonenBreburg van de komende 3 jaar ruim € 4,8 miljoen bespaard. We zullen de ingezette koers van het inkoopprogramma ook in 2016 vervolgen.

33

•

Dienstverlening: de afdeling bijzondere huisvesting is opgedeeld, waarbij de functie van manager is vervallen. Een nieuwe functie ‘manager dienstverlening’ is ingesteld om de krachten van het Klantcontactcentrum, de Huurincasso en Klantcommunicatie te bundelen om zo de dienstverlening aan onze huurders te verbeteren, maar ook onze interne dienstverlening.

•

Techniek: binnen de afdeling Techniek richten we ons met de twee nieuwe functies ‘contractmanager bedrijfsbureau’ en ‘specialist technische installatie’ meer op het contractbeheer en de advisering over complexe technische installaties. Hierdoor borgen we dat leveranciers en aannemers daadwerkelijk de kwalitatieve en kwantitatieve prestaties leveren die zijn afgesproken. Bovendien worden complexe problemen aan technische installaties eerder opgelost.

•

Bedrijfsonroerend goed en VvE-coördinatie: in de markt van het bedrijfsonroerend goed is sprake van overaanbod. Daarom is een verhoogde inspanning van onze makelaars noodzakelijk. De werkzaamheden rond verenigingen van eigenaren (VvE) zijn een vak apart en het aantal VvE’s neemt toe. Daarom hebben wij een professionaliseringsslag gemaakt met het instellen van de functie VvE-coördinator. Deze vertegenwoordigt WonenBreburg in de verschillende VvE’s.

•

Staf: een beperkte uitbreiding van de formatie voor juristen in 2015 leidt tot een besparing in de kosten voor huurrechtdossiers, omdat we minder huurrechtzaken uitbesteden.

Aansluitend verhuren In 2015 is besloten het verhuren van woningen voortaan te organiseren volgens het principe van aansluitend verhuren. Dit betekent dat we na een huuropzegging, afhankelijk van de conditie van de woning, direct doorverhuren aan een volgende bewoner. Het behouden van de klanttevredenheid is daarbij een randvoorwaarde. Deze aanpassing in het verhuurproces leidt tot een aanzienlijke kostenbesparing vanwege beperking van de leegstand en onderhoudsuitgaven.

HPO, ontwikkelen van onze cultuur; een beter presterende organisatie Goed samenwerken en onderling afstemmen blijven onze aandacht vragen. Voor het versterken van de interne organisatie maken we sinds 2013 gebruik van het High Performance Organisation programma (HPO). Hiermee houden we extra aandacht voor verbeteringen die werkelijk bijdragen aan het realiseren van onze strategie. Onze visie op cultuurontwikkeling sluit aan bij het gedachtegoed van HPO. In HPO gaat het om ontwikkeling van de succesfactoren kwaliteit van management, kwaliteit van medewerkers, actiegerichtheid, langetermijnfocus en continu verbeteren. Activiteiten in 2015 om de resultaten van de teams te verbeteren en het draagvlak voor het werken met de HPO-aanpak te vergroten: • Het bestuur heeft in 2015 zijn visie op de strategie van WonenBreburg verder ontwikkeld en uitgedragen. We leggen de focus op betaalbaarheid én excellente dienstverlening. Dat gaat samen. • Leidinggevenden zijn met de resultaten uit de tussenmeting eind 2014, aan de hand van een persoonlijk rapport, in 2015 gestart met concrete ontwikkelpunten voor henzelf en hun team. • Interne communicatie over verbeteringen in de praktijk zorgde voor veel aandacht voor HPO. • •

Praktijksituaties zijn besproken tijdens vijf bijeenkomsten met de interne HPO-coaches. Het aantal medewerkers dat actief is als HPO-coach is uitgebreid van 15 naar 25 medewerkers.

De eerste HPO-meting vond plaats in 2013; in september 2015 hebben we de tweede volledige meting gehouden. De deelname was wederom erg hoog: 87% van de medewerkers heeft meegedaan. De totale score van WonenBreburg is verbeterd. De aandachtspunten op het gebied van leidinggeven en strategie zijn duidelijk verbeterd. De meting heeft ons wel een viertal aanvullende aanbevelingen opgeleverd om onze organisatie weer een stap verder te brengen. Hierbij is de rode draad de volledige betrokkenheid van de me•

34

dewerkers: aan de ene kant is het van belang dat iedereen meedoet met de veranderingen die we willen doorvoeren en aan de andere kant willen we het beste uit onze medewerkers halen door medewerkers in hun kracht te zetten. In 2016 gaan we hier vol mee aan de slag.

3.5. Personele bezetting Op 31 december 2015 bestond het personeelsbestand van WonenBreburg uit 362 medewerkers. De personeels- en leeftijdsopbouw zien er als volgt uit: 2015 Vrouwen Mannen Totaal 1.

fulltime 65 205 270

parttime 82 10 92

totaal 147 215 362

fte(1) 115,5 210,2 325,7

% 40,6% 59,4% 100%

Dit is de formatie exclusief de vacatureruimte per 31 december 2015.

2015

15-24 jaar

25-34 jaar

35-44 jaar

45-54 jaar

55-64 jaar

>64 jaar

totaal

Vrouwen Mannen Totaal

2 0 2

21 24 45

48 46 94

44 79 123

32 65 97

0 1 1

147 215 362

Instroom, doorstroom en uitstroom van medewerkers In 2015 is het aantal medewerkers, zoals gepland, verder afgenomen. We hebben 15 nieuwe medewerkers met een tijdelijk dienstverband welkom geheten, daarnaast zijn er 21 medewerkers uit dienst getreden. Binnen de organisatie zijn 24 medewerkers van functie veranderd.

3.6. Personeelsbeleid De uitgangspunten voor het personeelsbeleid staan in het meerjarenbeleidsplan. Wij investeren in onze organisatie, met als uitgangspunt toekomstbestendig en efficiënt (lean & mean) waarbij het credo ‘meer doen met minder’ is. We investeren hierbij ook in de medewerkers; onze medewerkers zijn betrokken, gemotiveerd en vakbekwaam. Wij zorgen dat onze organisatie vitaal blijft: wij voeren een vitaliteitsbeleid met nadruk op inzet en ontwikkeling van medewerkers en het terugdringen van verzuim.

Vitaliteitsbeleid In 2015 hebben we de arbodienstverlening geëvalueerd. Na een uitgebreid selectietraject zijn we met ingang van 1 januari 2016 gaan samenwerken met de arbodienst HumanCapitalCare, een landelijke arbodienst met goede lokale dienstverlening. Kijken we naar ons arbeidsverzuim vanwege ziekte, dan constateren we dat het gemiddeld verzuimpercentage van 4% stabiliseert op het niveau van de laatste 3 jaar. Hiermee lopen we in de pas met de landelijke cijfers. In vergelijking met andere niet-commerciële dienstverlening hebben we een lager verzuim. Wij verwachten in 2016 het verzuimpercentage te kunnen verlagen door in samenwerking met HumanCapitalCare meer aandacht te geven aan inzetbaarheid in plaats van aan klachten en beperkingen.

Klachtencommissie medewerkers WonenBreburg De commissie heeft in 2015 geen klachten over ongewenst gedrag ontvangen. Klachten worden behandeld volgens de klachtenregeling voor ongewenst gedrag van WonenBreburg. Een medewerker kan zelf of met ondersteuning van de vertrouwenspersoon bij de commissie terecht. Begin 2015 hebben de medewerkers kennisgemaakt met de nieuwe vertrouwenspersoon. De vertrouwenspersoon heeft een drietal meldingen ontvangen. Deze meldingen hebben niet tot een 35

klacht geleid en zijn naar behoren afgehandeld. De vertrouwenspersoon fungeert als klankbord en zorgt voor de eerste opvang bij een melding. Via het klokkenluiderssysteem zijn geen meldingen gedaan.

Agressieprotocol en convenant ‘Veilige Publieke Taak’ WonenBreburg is aangesloten bij het convenant ‘Veilige Publieke Taak’ voor de stad Tilburg, ondertekend door Tilburgse werkgevers. Zij spraken af dat verbale of fysieke agressie tegen medewerkers niet getolereerd wordt en altijd een vervolg krijgt. Medewerkers en leidinggevenden weten hoe ze bij incidenten moeten handelen. Zij krijgen elk jaar herhalingstrainingen ‘omgaan met agressie’ en ‘het houden van ordegesprekken’. In 2015 zijn 31 incidenten geregistreerd, een toename van 2 ten opzichte van 2014. We constateren dat onze medewerkers vaker te maken krijgen met verwarde huurders met psychische problemen, waarbij schelden en bedreigingen vaker voorkomen. Daarom houden we in 2016 het agressieprotocol tegen het licht.

Integriteits- en gedragscode Per 1 januari 2014 is de nieuwe integriteitscode ingevoerd. De ervaringen uit de praktijk in 2014 en 2015 hebben gezorgd voor een paar aanpassingen. De aanpassingen zijn besproken en afgestemd met de OR. Er is in 2015 een nieuwe code uitgebracht.

Social return Dankzij de bewezen aanpak van social return kunnen mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt steeds vaker meedraaien in het reguliere bedrijfsleven. In paragraaf 1.5. heeft u erover kunnen lezen. We geven onze leveranciers het goede voorbeeld door zelf binnen onze organisatie mensen uit de doelgroep te laten werken en meer (facilitaire) diensten in te kopen bij bedrijven als de Diamantgroep (Tilburg). We hebben nu 10 mensen uit de doelgroep in dienst en willen dat uitbreiden. In 2015 heeft een certificatie plaatsgevonden volgens de Prestatieladder Sociaal Ondernemen (PSO). In eerste instantie geldt voor WonenBreburg de trede van aspirant-deelnemer. In 2016 streven wij naar trede 1.

Sociaal jaarverslag 2015 Het sociaal jaarverslag van WonenBreburg staat op de website. Daarin leggen wij verantwoording af over het gevoerde sociaal beleid in 2015 en geven eveneens een beeld van hoe de medewerkers de ontwikkelingen binnen de organisatie beleefd hebben.

36

4. Financiële continuïteit 4.1. Risicomanagement Sturing, risico’s en risicobeheersing

Planning en control De door ons toegepaste planning-en-controlcyclus geven we als volgt weer. Het meerjarenbeleidsplan beschrijft onze strategische voornemens voor de aankomende beleidsperiode, waar de kaders voor het aankomende jaar van afgeleid worden. Die geven vervolgens de maat voor de op te stellen werkplannen, waarin wij een doorvertaling maken naar de werkprocessen die ons in operationele zin in staat stellen onze doelstellingen te realiseren. Vervolgens meten wij in de controlfase onze resultaten periodiek (maandrapportages). Op een meer tactisch niveau toetsen wij de kaders (kwartaalrapportages) en uiteindelijk leggen wij verantwoording af met onze jaarstukken.

Risicobeheersing algemeen We besteden nadrukkelijk aandacht aan het beheersen, analyseren en bewaken van de risico’s van onze activiteiten. We vinden het essentieel dat er een gezonde balans is tussen ondernemerschap en risicobeheersing. De systematiek die we toepassen, blijven we ontwikkelen en maakt integraal onderdeel uit van onze bedrijfsprocessen, bedrijfsvoering en verantwoordingsstructuur. De risicovelden en de daarbij behorende risicofactoren worden voor elk managementniveau continu gemonitord. Daarvoor maken we gebruik van de BSC (balanced scorecard)-methodiek. Aan de opzet van de genoemde BSC-rapportages ligt een inventarisatie van operationele, of bedrijfsrisico’s en financiële risico’s ten grondslag. In 2013 zijn wij gestart met het organisatieproject ‘risicomanagement’. De eerste fase van het project is in 2014 opgeleverd, met als resultaat dat we de verschillende beheersingsmethoden en instrumenten die wij al gebruikten beter geïntegreerd hebben, actief managen én dat het risicobewustzijn bedrijfsbreed vergroot is. In 2014 zijn de kaders voor het risicomanagement door de raad van commissarissen vastgesteld. De uitgangspunten voor het verder implementeren van risicomanagement zijn daarin opgenomen. Eind 2014 startten we met de implementatie, wat zijn beslag heeft gekregen in kwaliteitscirkels3, het prestatiemanagement (IPP) en het aanstellen van een klankbordgroep. De klankbordgroep4 informeert en adviseert het bestuur over ontwikkelingen met metarisico’s. Die informatie over metarisico’s wordt gebruikt bij het opstellen van de onderstaande stresstest. De implementatie van het risicomanagement in de processen is nog niet volledig afgerond. In 2016 gaan we verder met de processen van afdeling Wonen en die van de stafafdelingen.

Strategische risico’s We hebben de reikwijdte van de risicobeheersing vergroot door ook externe risico’s als marktrisico’s, omgevingsrisico’s en maatschappelijke risico’s in de systematiek van ons sturingsmodel te betrekken. Daarom hebben we als aanvulling op de FMR (financiële meerjarenraming) een stresstest ontwikkeld. 3 Een kwaliteitscirkel levert een actieve bijdrage aan het continue proces van verbetering. Een kwaliteitscirkel is verantwoordelijk voor het beheersen, verbeteren en vernieuwen van een aantal specifieke processen. Die processen vertonen een bepaalde logische samenhang. De kwaliteitscirkel heeft aandacht voor de primaire processen, maar richt zich ook op de relatie met management en ondersteunende processen. De verantwoordelijke manager, de proceseigenaar, stuurt de kwaliteitscirkel aan. 4 De klankbordgroep bestaat uit de bestuurssecretaris, business controllers, controllers, manager ontwikkeling vastgoed, manager vastgoed bestaand, manager Wonen, senior advieseur Strategie, teamleider verkoop/bog/vve.

37

Stresstest Bij het opmaken van de begroting én bij het opstellen van de jaarrekening voeren we, als onderdeel van het strategisch risicomanagement, een stresstest uit voor WonenBreburg. We doen dat als aanvulling op de FMR. In de stresstest maken we in twee scenario’s een berekening en analyse van de effecten van de geduide strategische risico-elementen op ons eigen financieel beleidskader en de WSWratio’s (Waarborgfonds Sociale Woningbouw). Door de analyses kunnen we gericht sturen op de omstandigheden die de grootste impact hebben. In het scenario met gematigde risico’s is een cumulatie van beperkte mutaties op de onderstaande risico-elementen doorgerekend. In het scenario met zwaar-weerrisico’s is dezelfde cumulatie met stevigere mutaties opgenomen. • Het spanningsveld tussen de opgave (onze doelen) en de financiële mogelijkheden maakt het noodzakelijk keuzes te maken waardoor onderhoud, sloop en/of nieuwbouw worden uitgesteld, de onderhoudsstaat verslechterd, vastgoed verouderd en de duurzaamheidsopgave niet gehaald wordt. • De verhuurdersheffing wordt verder verhoogd door een politiek besluit om de benodigde extra middelen bij woningcorporaties te halen als die over voldoende reserves beschikken. • Wij meer nieuwbouw moeten realiseren vanwege convenantsafspraken met gemeenten, terwijl de financiële mogelijkheden daartoe te beperkt zijn. • Politieke druk op het realiseren van duurzaamheid in ons vastgoed (bestaand en nieuw) zorgt voor hogere investeringen, terwijl de financiële mogelijkheden daartoe te beperkt zijn. • Onzekerheid over de manier waarop het toezicht door de nieuwe Autoriteit woningcorporaties (Aw) wordt uitgevoerd; nog niet alle beoordelingskaders zijn bekend. Waardoor rapportages en verantwoordingen mogelijk nog niet (volledig) aan gewijzigde wet- en regelgeving voldoen. • Economische ontwikkelingen, die kunnen leiden tot lagere huur- of verkoopopbrengsten, hogere investeringen (nieuwbouw en verbeteringen), hogere exploitatielasten of hogere financieringslasten. De uitkomsten van de stresstest geven aan dat WonenBreburg prima in staat is het scenario met gematigd risico te doorstaan en dat ook het scenario met fors risico op middellange termijn zonder ingrijpende beleidsaanpassingen kan worden gedragen.

Tactische risico’s Tot de tactische risico’s rekenen we de risico’s die verband houden met investeringen, treasury en deelnemingen.

Investeringsrisico’s In het investeringsstatuut staan de risicovelden gedefinieerd die bij projectontwikkeling relevant zijn. Aan de hand van het statuut wordt per project een eenduidige en volledige interpretatie van de risico’s gemaakt. In onze balanced scorecard (BSC) wordt gerapporteerd over de voortgang van, en risico’s in, projecten. Het verbeteren van de periodieke risicorapportage is onderdeel van het hierboven vermelde organisatieproject Risicomanagement. De rapportage moet per project periodiek inzicht geven in de mate van optreden van de benoemde risico’s en de gehanteerde beheersmaatregelen. De financiële impact van de risico’s wordt, voor zover mogelijk, in de rapportage opgenomen. In het kader van het bewaken van investeringsrisico’s stellen wij bij het opmaken van de begroting normeringen op voor het nemen van investeringsbeslissingen. Bij het beoordelen van een bouwplan bepalen we aan de hand van de beoogde doelgroep en de normering voor stichtingskosten en bijbehorende onrendabele toppen wat de acceptabele stichtingskosten en onrendabele top zijn voor het te realiseren project.

Treasuryrisico’s Wij hebben het beleid voor de beheersing van financierings- en renterisico’s opgenomen in een treasurystatuut. Het treasurystatuut is een regeling voor het sturen en beheersen van, het verant38

woorden over en het toezicht houden op de financiële geldstromen, de financiële posities en de hieraan verbonden risico's. In het algemeen hanteert WonenBreburg een risico-avers treasurybeleid. Ultimo 2015 bezitten wij geen derivaten. In de kwartaalrapportage besteden we aandacht aan de treasuryontwikkelingen en -activiteiten. We maken daarbij de vergelijking met wat we bij het opmaken van de begroting, het treasuryjaarplan en de FMR hadden voorzien.

Beleggingen WonenBreburg heeft financieringsmiddelen beschikbaar gesteld aan zijn gelieerde ondernemingen ten behoeve van investeringsuitgaven. Deze investeringen betreffen grotendeels projecten ten behoeve van WonenBreburg. WonenBreburg heeft uitsluitend belegd door het uitzetten van gelden in rekening-courant. Deze beleggingen worden afgebouwd.

Ondersteuning buitenlandse instellingen Dit onderwerp is in de jaarrekening opgenomen in paragraaf 6.9. op pagina 92, ‘Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans’ onder ‘Voorzieningen’. De borgstelling aan DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) loopt af in januari 2017.

Deelnemingen WonenBreburg heeft een verbindingenstatuut. In dat statuut is het toetsingskader vastgelegd dat door het bestuur gehanteerd wordt bij het aangaan en beheersen van verbindingen. Bijna al onze deelnemingen, met uitzondering van DEE BV en Breedband Tilburg BV, zijn gericht op projectontwikkeling. De DEE BV, die warmte-koude-opslagsystemen exploiteert, is begin 2016 verkocht aan Eteck Exploitaties BV. Het afstoten van deze activiteiten is ingegeven vanuit de beleidskeuze dat het exploiteren van energiesystemen geen kernactiviteit van WonenBreburg is. Wij berichtten hierover al in de paragrafen 1.9. en 3.2. van dit verslag. Als onderdeel van de risico-inventarisatie voor projectontwikkeling hebben we extra risicovelden benoemd voor projecten die binnen een deelneming ontwikkeld worden. Vanwege de wettelijke beperkingen voor niet-DAEB activiteiten, bouwen we onze projectdeelnemingen af. Als gevolg hiervan neemt ook het risico af.

Operationele risico’s Binnen WonenBreburg beheersen we de operationele risico’s vooral door het toepassen van de geduide planning-en-controlcyclus, in combinatie met proces- en kwaliteitsmanagement. De managementinformatie geeft op basis van de vastgestelde normen en prestatie-indicatoren periodiek inzicht in de realisatie van onze organisatiedoelstellingen en bevat bovendien analyses en benoemde verbetermaatregelen. In de uitgewerkte kaders voor risicomanagement is in 2014 het bedrijfsbrede risicobewustzijn in operationele risico’s geconcretiseerd. Het implementatieproject risicomanagement houdt uitdrukkelijk ook het vergroten van het risicobewustzijn binnen de organisatie in. Dat vindt vooral plaats via kwaliteitscirkels en het prestatiemanagement (IPP). Dit heeft voor een deel zijn beslag gekregen in 2015 en wordt in 2016 verder geïmplementeerd.

4.2. Ontwikkelingen met financiële impact In 2015 waren er veel ontwikkelingen die invloed hadden op de financiële positie van de sector. Deze ontwikkelingen dienden zich zowel nationaal, regionaal als lokaal aan. De politieke besluitvorming is op een aantal terreinen nog niet afgerond, waardoor de impact nog niet goed te voorspellen is. De ontwikkelingen die een materiële (financiële) impact (kunnen) hebben, zijn hieronder geduid.

39

Betaalbaarheid In dit verslag hebben we in hoofdstuk 1 al benadrukt dat betaalbaarheid een belangrijk onderwerp is met financiële impact. In 2014 is een akkoord bereikt met onze huurdersbelangenorganisatie over ons huurbeleid in relatie tot de betaalbaarheid van onze woningen. Het huurbeleid is vooral gericht op het beperken van de jaarlijkse huurstijging tot inflatieniveau voor huurders van woningen waarvan de actuele huur het streefhuurniveau al heeft bereikt. Het in 2015 aangepaste streefhuurbeleid geeft mede invulling aan betaalbaarheid. In financiële zin streven we naar een zo optimaal mogelijke inzet van de beschikbare vastgoedportefeuille om, naast de betaalbaarheidsdoelstellingen en prestatieafspraken met huurdersorganisaties en de gemeenten Breda en Tilburg, ook te kunnen voldoen aan de verplichtingen in het kader van passend toewijzen. We benaderen betaalbaarheid vanuit het volkshuisvestelijke perspectief dat we voor ogen hebben voor wijken en clusters. Verkoop van woningen Het aantal woningen in het verkoopprogramma is verkleind, om te voorkomen dat we op termijn te weinig aanbod hebben in goedkope huurwoningen. We zijn zuinig op onze voorraad woningen; in het bijzonder op de woningen met een lagere huurprijs. Hervorming In de periode 2014-2016 wordt een hervorming van de organisatie doorgevoerd. Dit leidt tot een bezuiniging op ons werkapparaat van circa 15%. Over de aanleiding, gevolgen en resultaten van de hervorming leest u meer in paragraaf 3.4. Na 2016 zullen de werkapparaatskosten verder verlaagd worden. De onderhoudskosten worden in de komende jaren verlaagd. Verhuurdersheffing De verhuurdersheffing is opgenomen in de belastingplannen van de overheid. Het tarief gaat de komende jaren verder oplopen, wat een flinke aanslag op ons budget betekent. WonenBreburg betaalde in 2015 € 13,1 miljoen aan verhuurdersheffing. Voor 2016 is € 14,1 miljoen begroot. De overheid is voornemens de verhuurdersheffing verder te verhogen. Hierover is nog geen besluit genomen. Wij houden in onze financiële meerjarenraming rekening met een verder oplopende verhuurdersheffing. Herziening Woningwet Per 1 juli 2015 is de Woningwet van kracht geworden. Deze wet heeft een majeure impact op WonenBreburg: scheiden of splitsen van het bezit, kernwoningmarktgebied, prestatieafspraken, marktwaarde in verhuurde staat, genormeerde uitgaven voor leefbaarheidsactiviteiten, passend toewijzen, kerntaken en dienstverlening et cetera. Huursombenadering Bij de invoering van de herziene Woningwet is de huursombenadering geïntroduceerd. In het wetsvoorstel doorstroming huurmarkt 2015, aangeboden aan de Tweede Kamer op 23 december 2015, zijn de kaders voor de huursombenadering uitgewerkt. De huursombenadering voorziet in een wettelijke maximering van de huursomstijging per corporatie gedurende een kalenderjaar. Rekening houdend met de late besluitvorming is 2016 een overgangsjaar waarin, binnen de kaders van de huursombenadering, de huurverhogingsruimte is gedefinieerd. De financiële ruimte is ten opzichte van voorgaande jaren beperkt; met uitzondering van de extra ruimte vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging. In de FMR is met deze beperking rekening gehouden. Nieuwe woningwaarderingsstelsel (WWS) Per 1 oktober 2015 is het Woningwaarderingsstelsel (WWS) ingrijpend gewijzigd. Voor de woonomgeving en de woonvorm komt een puntenwaardering in de plaats, op basis van de vastgestelde WOZwaarde. De waardering voor energieprestaties is ook aangepast. 40

In het kader van de herijking van het (streef)huurbeleid, zie paragraaf 1.2. heeft WonenBreburg het effect van de wijziging op de huren beperkt. Invoering Warmtewet Door de Warmtewet is WonenBreburg warmteleverancier geworden. De wet geeft regels over hoe warmte aan consumenten geleverd moet worden. De intentie van de wet is onder andere om consumenten te beschermen tegen te hoge warmtetarieven door het stellen van een maximum. De minister heeft aangekondigd in 2017 met een herziening van de Warmtewet te komen. De huidige wetgeving levert onduidelijkheden op en ondersteunt niet de gewenste duurzame energietransitie van de overheid. Deze nieuwe wet kan vergaande consequenties hebben voor onze warmteexploitatie en aansluiting van onze woningvoorraad op het bestaande warmtenetwerk. Duurzaam woningbestand Op lange termijn investeren we veel in het verduurzamen van onze woningvoorraad. Hierdoor wordt het woongenot van de huurder vergroot en verbeteren we de energieprestaties van onze woningen. Daarnaast beperken we de CO2-uitstoot van de woningen. Toezicht WSW In 2013 is door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) een nieuw toezichtkader gepresenteerd. Dit toezichtkader is vanaf 2014 van toepassing en maakt onderscheid in business risks en financial risks. We hebben onze financiële rapportage zo veel mogelijk aangesloten op de benaderingswijze van de financial risks. De vertaling hiervan wordt in paragraaf 4.3. gepresenteerd. In 2014 hebben we een nieuw financieel normenkader opgesteld dat gebaseerd is op het WSW-toezichtskader. De business risks worden door het WSW ingevuld aan de hand van 24 vragen. Dit is in 2015 bij de implementatie van het risicomanagement nader vormgegeven.

4.3. Financiële foto van WonenBreburg Onderdeel van de jaarrekening is de FMR. Hierin geven we op basis van uitgangspunten en verwachtingen een financiële doorkijk voor de komende jaren. In de FMR staat hoe de financiële huishouding zich de komende 5 jaar met het voorgenomen beleid naar verwachting ontwikkelt; dat beschouwen we als het meest realistische scenario. Naast dit basisscenario (begroting 2016/jaarrekening 2015) voeren we een zogenaamde stresstest uit. Hierin wordt een scenario met gematigde risico’s en een scenario met forse risico’s doorgerekend. In onderstaande grafieken worden de 3 scenario’s vergeleken met de interne norm, zijnde het WonenBreburg financieel beleidskader en de externe WSW-norm. Voor de berekening van de parameters sluiten we aan bij de wijze waarop het WSW deze parameters bepaalt.

Interest coverage ratio (ICR) Deze ratio geeft inzicht in het vermogen om uit de vrije operationele kasstromen de rentebetalingen te doen. Voor deze parameter gebruikt het WSW de vrije kasstromen uit werkelijke operationele activiteiten, dus zonder (des)investeringskasstromen, aflossingen en rentebetalingen. De term ‘werkelijk’ betekent in dit verband dat de gegevens gebruikt worden die in de meerjarenbegroting van de corporatie staan. Het WSW maakt hierbij geen onderscheid tussen geborgd en ongeborgd bezit. De vrije kasstroom staat in de teller, de rentebetalingen in de noemer. De WonenBreburg-norm bedraagt 2,0; de WSW-norm is 1,4. Beide gelden als een ondergrens. De hersteltermijn is gesteld op drie jaar.

41

ICR 3,0 2,8

Externe norm

2,6 2,4

Interne norm

2,2 2,0

JR 2015

1,8 1,6

JR 2015 Gematigd risico

1,4 1,2

JR 2015 Fors risico

1,0 2016

2017

2018

2019

Conclusie ICR

2020

2021

2022

2023

2024

2025

voldoet aan interne norm

voldoet aan externe norm

Jaarrekening 2015

ja

ja

Gematigd risico

ja

ja

nee

ja

Fors risico

Debt service coverage ratio (DSCR) Deze ratio zegt iets over het vermogen om uit de vrije operationele kasstroom naast de rente ook de aflossingen te kunnen betalen. Voor deze parameter gebruikt het WSW de vrije kasstromen uit genormeerde operationele activiteiten, dus ook zonder (des)investeringskasstromen, aflossingen en rente. De term ‘genormeerd’ betekent dat de gegevens voor een deel worden bepaald op basis van WSW-normen voor de woningexploitatie (zoals onderhoud). Het WSW maakt hierbij geen onderscheid tussen geborgd en ongeborgd bezit. De vrije kasstroom staat in de teller, de rente- en aflossingsbetalingen staan in de noemer. WonenBreburg hanteert een norm van 1,3; de WSW-norm is 1,0. Beide gelden als een ondergrens. De hersteltermijn is gesteld op drie jaar.

DSCR 1,8 1,7

Externe norm

1,6 1,5

Interne norm

1,4 1,3

JR 2015

1,2 1,1

JR 2015 Gematigd risico

1,0 0,9

JR 2015 Fors risico

0,8 2016

2017

Conclusie DSCR

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

voldoet aan interne norm

voldoet aan externe norm

ja

ja

Gematigd risico

nee

ja

Fors risico

nee

ja

Jaarrekening 2015

42

Solvabiliteit Deze ratio staat voor de verhouding tussen eigen vermogen en totaal vermogen. Voor deze parameter gebruikt het WSW het eigen én totaal vermogen van de corporatie. Hiervoor gebruikt het WSW de waardering die de corporatie opstelt. Het WSW maakt geen onderscheid tussen geborgd en ongeborgd bezit. Het eigen vermogen staat in de teller en het totaal vermogen in de noemer. De WonenBreburg-norm is gesteld op 30%. De WSW-norm is bepaald op 20%. Beide gelden als een ondergrens. De hersteltermijn is gesteld op één jaar.

Solvabiliteit 60 55

Externe norm

50 45

Interne norm

40 35

JR 2015

30 25

JR 2015 Gematigd risico

20 15

JR 2015 Fors risico

10 2016

2017

2018

2019

Conclusie Solvabiliteit

2020

2021

2022

2023

2024

2025

voldoet aan interne norm

voldoet aan externe norm

Jaarrekening 2015

ja

ja

Gematigd risico

ja

ja

nee

ja

Fors risico

Loan to value (LTV) Deze ratio geeft een beeld van de verhouding tussen de omvang van de totale leningenportefeuille en de waarde van alle materiële vaste activa. Het gaat om geborgde en ongeborgde leningen, dus ook over alle vastgoedexploitaties. De leningen worden tegen nominale waarde opgenomen, de activa tegen bedrijfswaarde (sociaal vastgoed) en marktwaarde (commercieel vastgoed). De WonenBreburg-norm is gesteld op 65%. De WSW-norm is 75%. Beide gelden als een bovengrens. De hersteltermijn is gesteld op één jaar.

Loan to value 80 Externe norm

75 70

Interne norm 65 60

JR 2015

55 JR 2015 Gematigd risico

50 45

JR 2015 Fors risico

40 2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

43

Conclusie LTV

voldoet aan interne norm

voldoet aan externe norm

ja

ja

ja

ja

nee

ja

Jaarrekening 2015 Gematigd risico Fors risico

De dekkingsratio Deze ratio zegt iets over de verhouding tussen de omvang van de leningenportefeuille onder WSWborging en de vrije marktwaarde van de daarmee geborgde woningen. De leningen worden tegen nominale waarde opgenomen, de activa tegen WOZ-waarde. De WonenBreburg-norm is gesteld op 40%. De WSW-norm is 50%. Beide gelden als bovengrens. Het bijzondere aan de dekkingsratio is overigens, dat bij overschrijding van de grens van 40% het eigen-middelenbeleid buiten werking wordt gesteld. De hersteltermijn is gesteld op één jaar.

Dekkingsratio 55 Externe norm

50 45

Interne norm 40 35

JR 2015

30 JR 2015 Gematigd risico

25 20

JR 2015 Fors risico

15 2016

2017

2018

Conclusie Dekkingsratio

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

voldoet aan interne norm

voldoet aan externe norm

Jaarrekening 2015

ja

ja

Gematigd risico

ja

ja

Fors risico

ja

ja

De stresstest toont aan dat WonenBreburg zelfs bij het inrekenen van forse risico’s aan de externe normen voldoet. De strengere interne normen worden overwegend gehaald. De ratio’s voldoen aan de normen uit het in 2015 door het bestuur en de raad van commissarissen bij de financiële meerjarenraming 2016 en de begroting 2016 vastgestelde financieel kader. De uitkomsten van de stresstest bij de jaarrekening 2015 geven voldoende vertrouwen in de toekomst. Van belang blijft continu te bewaken of en in welke mate WonenBreburg met benoemde of onvoorziene risico’s geconfronteerd wordt, zodat er een financieel bijsturingsplan opgesteld kan worden zodra de eerste tekenen zich aandienen.

Aedes-benchmark WonenBreburg heeft, evenals in 2013, voor de jaarcijfers over 2014 deelgenomen aan de Aedesbenchmark. Deze benchmark vergelijkt de mate van efficiency van de algemene bedrijfskosten van alle deelnemende corporaties. De bedrijfslasten worden door Aedes vergelijkbaar gemaakt en vervolgens berekenend per verhuureenheid. Voor 2014 heeft WonenBreburg in de scorerange van A (bovengemiddeld) tot C (ondergemiddeld) een score B (gemiddeld) behaald; in de middengroep. Deze 44

uitkomst is een verbetering ten opzichte van 2013 en komt voort uit een meer verfijnde toerekening van kosten en de verdere vermindering van onze managementkosten. Wij zullen, net als veel corporaties, op onze kosten blijven bezuinigen. Daarnaast zal voor behoud en verdere verbetering van deze B-score een voortdurende kritische toetsing van de bedrijfslasten noodzakelijk zijn.

Vergelijking met de begroting Voor 2015 is, in vergelijking met de begroting, de samenstelling als volgt: Omschrijving (bedragen x € 1.000)

begroting 2015

Realisatie 2015

Afwijking 2015

Huuropbrengsten Overige operationele opbrengsten

163.578 251

165.337 841

1.759 590

163.829

166.178

2.349

-24.576 -31.373 -10.209 -1.762 -13.485 -37.810 -

-23.203 -27.353 -9.663 -2.312 -13.178 -37.391 -233 420

1.373 4.020 546 -550 307 419 -233 420

Totaal operationele uitgaven

-119.215

-112.913

6.302

Operationele kasstroom (o.b.v. resultatenrekening)

44.614

53.265

8.651

Totaal operationele opbrengsten Personeelskosten Onderhoudskosten Overige exploitatie uitgaven Overige managementkosten Verhuurdersheffing, Saneringssteun, AW Rentebaten en rentelasten Belastingen Overige baten en lasten

De operationele kasstroom op basis van de resultatenrekening is circa € 8,7 miljoen hoger dan begroot. De totale netto opbrengsten wijken af van de begroting, mede omdat er minder huurderving door leegstand is dan begroot en omdat er incidentele opbrengsten gerealiseerd zijn. De personeelskosten zijn circa € 1,4 miljoen lager uitgevallen, mede omdat er gemiddeld ruim 13 fte minder in dienst was dan begroot en vanwege lagere pensioenpremies. De onderhoudskosten liggen € 4 miljoen onder het begrote bedrag. Dat komt door lagere onderhoudskosten bij reparaties, huuropzeggingen en planmatig onderhoud. Op basis van bovenstaande beelden kan geconstateerd worden dat de financiële continuïteit van WonenBreburg voldoende gewaarborgd is en dat er op alle ratio’s, ten opzichte van de door het WSW en CFV wenselijk geachte ratio’s, voldoende marge aanwezig is om tegenvallers op te vangen. Primair toetsen wij aan ons interne financiële beleidskader, juist omdat de bewegingsruimte bestaat bij de gratie van een stringenter intern kader. Als we enkel sturen op de WSW-kaders zetten we WonenBreburg klem bij elke tegenvallende ontwikkeling. In paragraaf 4.1. over risicomanagement gingen we, in relatie tot de hierboven gepresenteerde cijfers, in op de impact van mogelijke risico’s. Hiervoor heeft WonenBreburg een tool ontwikkeld, de stresstest. Daarmee houden we de vinger aan de pols en is het mogelijk om ontwikkelingen die de continuïteit bedreigen tijdig te onderkennen om, indien nodig, bijsturingsmaatregelen te nemen.

45

46

5. Goed bestuur 5.1. Corporate governance WonenBreburg hecht groot belang aan goed bestuur en toezicht. Voorbeeldgedrag, transparantie, maatschappelijke verbondenheid en goede risicobeheersing zijn van groot belang voor hoe wij als WonenBreburg ons werk doen. Voor WonenBreburg, zoals voor elke corporatie, bestaat een uitgebreid wettelijk kader. De herziene Woningwet is een belangrijke leidraad voor ons handelen, maar op het gebied van governance kan daarmee niet worden volstaan. Aanvullend daarop geeft de hernieuwde Governancecode Woningcorporaties 2015 richting aan de wijze waarop bestuur en raad van commissarissen dienen te functioneren en de wijze waarop verantwoording wordt afgelegd over de resultaten. Professioneel bestuur en adequaat intern toezicht vormen de basis van een goed functionerende corporatie. Morele principes en een aantal harde afspraken zijn daarbij van belang. Wij hebben de principes van good governance vastgelegd in de Governancestructuur WonenBreburg. Deze structuur en de hieraan ten grondslag liggende documenten staan op onze website onder ‘Governancecode’. Deze informatie wordt in 2016 herijkt op basis van de eisen van de herziene Woningwet en de Governancecode. Het vastleggen van de governanceregels in statuten en reglementen garandeert geenszins een goede governance in de praktijk van alledag. Daarvoor is meer nodig, zoals de kwaliteit van het management en de toezichthouders en een gezonde relatie tussen beide. In dit hoofdstuk leest u hoe wij in de dagelijkse praktijk invulling gegeven hebben aan goed ondernemingsbestuur en het toezicht daarop.

Werkterrein Het werkgebied van de toegelaten instelling WonenBreburg omvat het regionale woningmarktgebied Midden- en West-Brabant.

Governancestructuur en -werking Binnen WonenBreburg bestaat een scheiding tussen het uitvoerend werkapparaat onder leiding en verantwoording van het bestuur en het toezichthoudend orgaan, de raad van commissarissen. Het bestuur bestuurt Stichting WonenBreburg en de met haar verbonden ondernemingen en deelnemingen. Daarnaast is het bestuur belast met de realisatie van de doelstellingen en de strategie van de woningcorporatie. Het bestuur is verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving, risicomanagement en het informeren van de raad van commissarissen. De raad van commissarissen vervult zijn toezichthoudende rol constructief kritisch en stelt zich actief op de hoogte van de volkshuisvestelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. De raad is tevens klankbord en adviseur van het bestuur. Daarnaast vervult de raad de rol van werkgever van het bestuur. Met ingang van 1 januari 2015 is een driehoofdig bestuursmodel ingevoerd. Twee directeurbestuurders waren eind 2014 benoemd en de derde directeur-bestuurder, tevens voorzitter, startte zijn werkzaamheden op 1 augustus 2015. Bij de benoeming zijn de wettelijke termijnen in acht genomen. Het bestuursreglement is op het driehoofdig model aangepast. In dit bestuursreglement zijn de spelregels opgenomen voor besluitvorming door het bestuur. De raad van commissarissen heeft 3 commissies uit zijn midden benoemd: de selectie- en remuneratiecommissie, de auditcommissie en de investeringscommissie. Voor de commissies zijn reglementen opgesteld. In het verslag van de raad van commissarissen wordt ingegaan op het functioneren van de commissies. 47

Permanente educatie bestuur en raad van commissarissen Het bestuur en de raad van commissarissen hebben ieder een scholingsplan opgesteld, waarbij aandacht is voor persoonlijke ontwikkeling van kennis en vaardigheden, maar waarin ook naar het gremium als totaal wordt gekeken.

Overzicht behaalde PE-punten per 31 december 2015: J. Pars L. Schuld A. Zwierstra H. Touw M. Huijsmans R. van Dongen S. Hoenderop W. Corsten W. van Fessem

directeur-bestuurder, voorzitter directeur-bestuurder directeur-bestuurder raad van commissarissen, voorzitter raad van commissarissen, lid raad van commissarissen, lid raad van commissarissen, lid raad van commissarissen, lid raad van commissarissen, lid

behaalde PE-punten 28 81 68 5 13 10 12 11 14

De norm voor bestuurders van woningcorporaties is 108 PE-punten in drie jaar. Dhr. J. Pars is op 1 augustus 2015 in dienst getreden. Voor commissarissen geldt dat in 2015 en 2016 samen minimaal 10 PE-punten behaaldmoeten zijn.

Functioneren externe accountant De raad van commissarissen benoemt de externe accountant, stelt diens beloning vast en ziet toe op de controlewerkzaamheden van de accountant. WonenBreburg maakt sinds 1 januari 2004 voor de accountantscontrole en -werkzaamheden gebruik van de diensten van Deloitte. De raad van commissarissen, het bestuur, het management en de interne accountantsdienst beoordelen het functioneren van de externe accountant jaarlijks. In 2015 is een selectietraject gestart voor de benoeming van een nieuwe accountant voor het boekjaar 2016. De benoeming van de nieuwe accountant zal in 2016 plaatsvinden door de raad van commissarissen. De raad overlegt eenmaal per jaar met de externe accountant buiten aanwezigheid van het bestuur.

Interim-controle Deloitte voert jaarlijks in het najaar een interim-controle uit en rapporteert hierover aan de raad van commissarissen en het bestuur. De interim-controle is voornamelijk gericht op beoordeling van de juiste werking van onze bedrijfsprocessen, waarbij een op risico’s gebaseerde controleaanpak wordt toegepast. Alle bedrijfsprocessen worden in een tijdsframe van 3 jaar geauditeerd. Deloitte maakt voor zijn werkzaamheden in belangrijke mate gebruik van het voorwerk van onze interne accountantsdienst (IAD). De interim-controle over 2015 was primair gericht op het beoordelen van de effectiviteit van de interne beheersmaatregelen in de voor de jaarrekening relevante bedrijfsprocessen. Daarnaast heeft de accountant zich ook uitgesproken over aspecten die van belang zijn voor de bedrijfsvoering dan wel verbetering van de procesbeheersing. De accountant concludeert dat een aantal belangrijke aandacht vragende dossiers adequaat is opgepakt, maar dat tegelijk nog verbeteringen zijn te realiseren op het gebied van interne beheersing. Het bestuur herkent de detailbevindingen en zet erop in om het aantal fouten, dat door interne controle opgespoord wordt, verder terug te brengen door verbetering van de processen en versterking van controle in de lijn.

48

De aandachts- en verbeterpunten worden bewaakt door het Centraal Overleg Bedrijfsvoering (COB) waarin de business controllers, de interne accountant, de manager services, senior adviseurs van de afdelingen Strategie en FCW en de bestuurssecretaris zitting hebben.

Interne accountantsdienst WonenBreburg heeft de taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van de interne accountantsdienst beschreven en geformaliseerd, waarbij de genoemde functie, positie en rol in relatie zijn gebracht tot het functioneren van enerzijds de externe accountant en anderzijds het bestuur, het management en de raad van commissarissen (inclusief de auditcommissie). In de afstemming tussen de externe en interne accountant wordt, met raadpleging van bestuur en management en de auditcommissie, jaarlijks een intern controleplan opgesteld en uitgevoerd. Dit intern controleplan heeft de raad van commissarissen in september 2015 goedgekeurd. Tevens worden de bevindingen van de IAD gedeeld met het bestuur, het management, de auditcommissie, de raad van commissarissen en de externe accountant.

Overleg met belanghebbenden en verantwoording over het gevoerde beleid Belanghebbenden worden periodiek gevraagd het beleid van WonenBreburg mede te beïnvloeden. Met afzonderlijke partners worden afspraken, convenanten en contracten gesloten, of wordt een overlegvorm opgepakt die maatwerk biedt. Dit varieert van meerjarige strategische allianties tot samenwerkingsverbanden en tot klant-/leveranciersrelatie op projectniveau. Hoe wij daar inhoud aan geven en wat daarvan de resultaten zijn, lichten wij onder meer toe in de paragrafen 1.3 en 1.8 van dit verslag. De raad van commissarissen wordt geïnformeerd over deze contacten en de bereikte resultaten.

Maatschappelijke visitatie WonenBreburg is in 2012 gevisiteerd. Het visitatierapport 2012 staat op onze website. In 2015 is de visitatie gestart na een zorgvuldig doorlopen selectietraject. De visitatie zal in het tweede kwartaal van 2016 worden afgerond. Het rapport zal op de website geplaatst worden met een reactie van het bestuur en de raad van commissarissen. Ook wordt het rapport besproken met de belanghouders, onder wie de huurdersorganisaties en de gemeenten.

Nieuw ondernemingsplan Eind 2015 is gestart met het proces om te komen tot een nieuw ondernemingsplan voor WonenBreburg. In dit plan legt het bestuur vast wat het ziet als zijn maatschappelijke, operationele en financiële doelen. Dit ondernemingsplan zullen wij in dialoog met de stakeholders ontwikkelen. Ook de resultaten van de uitgevoerde visitatie worden meegenomen.

49

5.2. Verslag van de raad van commissarissen Inleiding De raad van commissarissen constateert dat 2015 veel uitdagingen kende, maar dat WonenBreburg er met succes in is geslaagd zijn maatschappelijke opgave wederom te realiseren. De inspanningen van WonenBreburg, gericht op het bieden van voldoende beschikbare en betaalbare woningen in Breda en Tilburg, hebben ook dit jaar weer hun vruchten afgeworpen. Ook constateert de raad dat WonenBreburg uitstekende contacten onderhoudt met bewoners, collega-corporaties, gemeentes en andere maatschappelijke partners, mede om het verschil te maken in de wijken waar het bezit heeft. In 2015 heeft WonenBreburg opnieuw invulling kunnen geven aan ons nieuwbouw- en uitbreidingsprogramma, dat moet waarborgen dat ook in de nabije toekomst voldoende betaalbare woningen voor de verschillende woningzoekenden beschikbaar zijn. De toename van bijzondere doelgroepen in onze wijken heeft volop aandacht en er wordt getracht de sociale huurvoorraad zo groot mogelijk te houden. De raad ziet toe op verdere besparingen, noodzakelijk door de verhuurdersheffing en de matiging van de huren. Ook de resultaten van de benchmark houden ons kritisch. Ten slotte heeft het nieuwe besturingsmodel met een driehoofdig bestuur in 2015 goed vorm gekregen en daarmee is een nieuw tijdperk ingezet met een frisse blik op de toekomst. Over besturen en toezichthouden

Visie op toezicht en toetsing De raad van commissarissen staat voor een WonenBreburg dat het behalen van goede maatschappelijke resultaten voorop heeft staan. Hij ziet erop toe dat het maatschappelijk kapitaal dat wordt ingezet efficiënt en effectief besteed wordt. De raad van commissarissen vervult zijn toezichthoudende rol open, constructief en kritisch. De raad stelt zich daartoe actief op de hoogte van volkshuisvestelijke en maatschappelijke ontwikkelingen. De raad van commissarissen is tevens klankbord en adviseur van het bestuur. Ook vervult de raad de rol van werkgever van het bestuur. De raad handelt op basis van de bevoegdheden die in de wet en de statuten zijn omschreven. De raad richt zich daarbij op de belangen van huurders en woningzoekenden en de overige stakeholders in het bijzonder.

Governancecode woningcorporaties 2015 De raad hecht eraan zijn rol als toezichthouder goed te vervullen. De raad wil dan ook verantwoording afleggen over het uitvoeren van zijn taken. In voorgaande jaren heeft de raad – op basis van de Governancecode Woningcorporaties 2011 – de interne reglementen en de statuten aangepast. Daarmee was WonenBreburg ‘Governance-proof’; dat wil zeggen dat alle onderdelen van de Governancecode zijn aanvaard en in praktijk worden gebracht. Met de inwerkingtreding van de nieuwe Governancecode in 2015, in combinatie met de herziene Woningwet, staat de herijking van de reglementen en statuten wederom op de rol. Dit zal in 2016 zijn beslag krijgen. Ook deze vernieuwde Governancecode 2015 wordt volledig onderschreven. De raad heeft drie commissies ingesteld ter ondersteuning van zijn functioneren: de auditcommissie, de selectie- en remuneratiecommissie en de investeringscommissie. Voor elke commissie is een reglement vastgesteld, waarin de rol en verantwoordelijkheid, evenals de samenstelling en de werkwijze zijn omschreven. De raad ontvangt van iedere commissie een verslag.

50

Samenstelling per 31-12-2015 Aantal vergaderingen Belangrijkste onderwerpen Selectie - en remuneratiecommissie *

W. van Fessem, voorzitter H. Touw, lid

3

- vaststellen arbeidsvoorwaarden bestuurders - beoordeling bestuurders

Auditcommissie

S. Hoenderop, voorzitter R. van Dongen, lid

4

- Jaarrekening 2014 Toegelaten instelling en deelnemingen, inclusief accountantsverslag en IAD-rapportages - contacten met het WSW - managementletter - aanpassing Treasurystatuut - risicomanagement, stresstest - opdrachtbevestiging externe accountant jaarrekening - Begroting 2016 en FMR - IAD-controleplan boekjaar 2015 - toezichtsbrief ILT - selectietraject nieuwe accountant - rapportages metarisico’s

Investeringscommissie **

M. Huijsmans, voorzitter W. Corsten, lid

2

-

reglement investeringscommissie investeringsvoorstellen investeringsstatuut besluitvormingsprocedure cf. herziene Woningwet - informatieverstrekking aan IC/raad over projecten - normering investeringsbeslissingen - portefeuillestrategie

*Voor de werving en selectie van de derde directeur-bestuurder, tevens voorzitter, is de heer W. van Fessem in de commissie vervangen door de heer R. van Dongen. De wervingsprocedure heeft ertoe geleid dat per 1 augustus 2015 de heer J. Pars in dienst is getreden. **De investeringscommissie is door de raad medio 2015 ingesteld en zal in principe vier keer per jaar vergaderen.

Verslag vanuit toezichthoudende rol De raad hanteert een extern en intern toezichtskader bij het uitoefenen van het toezicht. Als extern toezichtskader geldt de AedesCode en de door de VTW en AEDES gezamenlijk opgestelde Governancecode woningcorporaties 2015. Als intern toezichtskader worden beschouwd de statuten, reglementen van de raad en het bestuur en de commissies en de integriteits- en gedragscode. Het toezicht wordt gevormd door de kaders die betrekking hebben op enerzijds de besturing en anderzijds op de beheersing van de organisatie. Het besturingskader omvat o.a. het meerjarenbeleidsplan, het jaarplan, de prestatieafspraken met de gemeenten, de huurdersorganisatie en eventuele andere stakeholders. De beheersingskaders betreffen o.a. het treasury jaarplan, het risicomanagementsysteem en de liquiditeitsbegroting.

Toezicht op strategie De strategie van WonenBreburg – binnen de kaders van het meerjarenbeleidsplan – wordt jaarlijks herijkt in de kaderbrief, die weer de basis vormt voor de begroting. De begroting wordt door de raad goedgekeurd. Elementen uit de strategie worden in themasessies geagendeerd. In het verslagjaar zijn de volgende thema’s geagendeerd: Wonen, Welzijn en Zorg, High Performance Organisation en verzekeringen. Dit geeft de raad de mogelijkheid om een meer inhoudelijke discussie over specifieke onderwerpen te voeren. In 2015 is voor het eerst een tweedaagse con51

ferentie van de raad en het bestuur belegd waar strategische onderwerpen uitgediept zijn. Verderop in het verslag wordt hier melding van gedaan. De raad heeft zich goed op de hoogte gesteld van de herziene Woningwet, inclusief overgangsmaatregelen. Met het bestuur zijn afspraken gemaakt over hoe de raad de implementatie van de Woningwet periodiek volgt en welke informatie hiervoor nodig is.

Toezicht op financiële en operationele prestaties De raad ziet toe op de naleving van procedures en richtlijnen van de financiële verslaglegging. Deze taak heeft de raad opgedragen aan de auditcommissie die de raad in dezen adviseert. De auditcommissie vergadert met het bestuur alsmede met de externe en interne accountant. De raad voert ten minste eenmaal per jaar buiten aanwezigheid van het bestuur overleg met de externe accountant. In de februarivergadering is de managementletter van de accountant besproken. In de meivergadering van de raad zijn de jaarrekening en het jaarverslag van WonenBreburg in aanwezigheid van de externe en de interne accountant besproken. Nadat is kennisgenomen van de controleverklaring van de accountant, heeft de raad de jaarrekening en het jaarverslag goedgekeurd. De besluitvormingsprocedure, inclusief de goedkeuring door de raad voor grote investeringen in nieuwbouw en groot onderhoud, is aangepast conform de regels van de herziene Woningwet. Voorts zijn de afspraken over de aankoop en verkoop van vastgoed aangepast.

Gesprek met toezichthouders De voorzitter van de raad heeft in 2014 gesproken met het WSW en het CFV. De raad is voornemens periodiek contact te onderhouden met de toezichthouders. Dit staat gepland voor 2016.

Toezicht op volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties In de kwartaalrapportage voor de raad wordt melding gemaakt van de belangrijkste prestatieindicatoren (waaronder klachten van huurders en huurderstevredenheid) met betrekking tot de volkshuisvestelijke en maatschappelijke prestaties. Deze worden in elke vergadering besproken.

Visitatie In overleg met het bestuur heeft de raad, samen met het bestuur, een plan van aanpak vastgesteld voor de visitatie van WonenBreburg. De raad heeft met het bestuur gekozen voor visitatie door Raeflex. De visitatie is in oktober gestart. Een afvaardiging van de raad was aanwezig bij de startbijeenkomst. Daarnaast heeft de visitatiecommissie een interview afgenomen met een delegatie van de raad. In het tweede kwartaal van 2016 zal het rapport verschijnen en op de website worden opgenomen. Het rapport zal ook besproken worden met de huurdersorganisaties, gemeenten en andere belanghebbenden. De resultaten van de visitatie worden meegenomen in het proces naar een nieuw ondernemingsplan.

Toezicht op stakeholdersdialoog De raad laat zich door het bestuur van WonenBreburg informeren over het overleg met de verschillende stakeholders. De raad acht de dialoog met de stakeholders van belang om de volkshuisvestelijke en maatschappelijke opgave goed te kunnen uitvoeren. De voorzitter van de raad heeft in 2015 – samen met een bestuurder – een kennismakingsgesprek gevoerd met de verantwoordelijke wethouders van Tilburg en Breda.

52

Toezicht op risicobeheersing In 2014 heeft de raad de aanpak voor risicomanagement WonenBreburg goedgekeurd. De raad bespreekt periodiek de risicomanagementrapportage, met daarin opgenomen de metarisico’s van WonenBreburg en de wijze van beheersing. Deze hebben geen aanleiding gegeven tot bijzondere maatregelen. Bij de begroting en de jaarrekening worden stresstests gepresenteerd om de continuïteit van WonenBreburg te toetsen bij bijzondere, verslechterende omstandigheden.

Toezicht op nevenstructuur De raad heeft in 2015 toezicht gehouden op het beleid van het bestuur, waarin gekoerst wordt op de afbouw en versobering van de verbindingenstructuur. In de meivergadering is aandacht besteed aan het beleid en de prestaties van de deelnemingen en samenwerkingsverbanden van WonenBreburg. In elke vergadering laat de raad zich informeren over de voortgang van belangrijke ontwikkelingen ten aanzien van samenwerkingsverbanden en verbindingen. Het aangaan dan wel verbreken van een samenwerking met bijzondere betekenis wordt ter goedkeuring aan de raad voorgelegd. Voorbeelden hiervan in het verslagjaar zijn: de goedkeuring van de ontbinding van het samenwerkingsverband Futura, de Ontwikkelingscombinatie WonenBreburg & Nederlandse Bouwunie VOF en de Laurentius WonenBreburg VOF. Voorts is verkoop van WonenBreburg DEE BV goedgekeurd.

Opdrachtgeverschap externe accountant In het verslagjaar heeft de raad het selectieproces vastgesteld inzake de benoeming van een nieuwe accountant. De leden van de auditcommissie hebben gesprekken gevoerd met 3 bureaus en de keuze voor benoeming van de nieuwe accountant is voorbereid. In de februarivergadering van 2016 heeft de raad dit voorstel besproken en een nieuwe accountant benoemd. Verslag vanuit werkgeversrol

Invulling werkgeversrol voor bestuur Met ingang van 1 januari 2015 is de bestuursstructuur van WonenBreburg gewijzigd. Deze bestaat uit een driehoofdig bestuur waarbij de directielaag is vervallen. De raad van commissarissen van WonenBreburg heeft mevrouw A. Zwierstra, voormalig directeur Vastgoed, en de heer L. Schuld, voormalig directeur Finance, Control & Waardesturing, per 1 januari 2015 benoemd tot directeurbestuurder van WonenBreburg. De werving van de derde directeur-bestuurder, tevens voorzitter, heeft geleid tot de benoeming van de heer J. Pars per 1 augustus 2015. Over alle benoemingen is door de medezeggenschapsorganen een positief advies uitgebracht. Alle bestuurders zijn benoemd voor een periode van 4 jaar. Het salaris van de bestuurder kent geen variabele component. De honorering valt binnen de WNT2 en de uitvoeringsvoorschriften van de minister. Met de komst van de derde bestuurder is het bestuursreglement aangepast en door de raad goedgekeurd. Ook de werkverdeling tussen de bestuurders onderling is door de raad goedgekeurd. Hiermee is uitvoering gegeven aan het besluit van de raad om voor een driehoofdig in plaats van een tweehoofdig bestuur te kiezen en door opheffing van een managementlaag de structuur te vereenvoudigen. De selectie- en remuneratiecommissie heeft in het kader van de 360-gradenbeoordeling van het bestuur gesproken met het management, de ondernemingsraad en de huurdersvertegenwoordiging. De resultaten zijn begin 2015 individueel besproken met de – toen nog – twee bestuursleden. Hieruit zijn geen bijzonderheden voortgekomen. In december heeft een nieuwe beoordeling

53

plaatsgehad met de drie bestuurders, waarbij over de persoonlijke ontwikkelingsplannen afspraken zijn gemaakt met de bestuurders. De raad vergewist zich van de scholingsactiviteiten van het bestuur en het voldoen aan het principe van permanente educatie. Hiertoe is een scholingsplan opgesteld. Voor omvangrijke opleidingen vraagt het bestuur goedkeuring van de raad. Elke vergadering brengt het bestuur hierover verslag uit.

Organisatiecultuur en integriteit Het bestuur brengt verslag uit over de activiteiten betreffende de cultuur in de organisatie. De raad heeft een toelichting gekregen van het High Performance Organisation Programma, dat de organisatie helpt beter te presteren door een cultuur na te streven die gericht is op kwaliteit, zowel intern als extern, en het nakomen van afspraken. WonenBreburg heeft een integriteits- en gedragscode en een klokkenluidersregeling die in 2015 door de raad zijn goedgekeurd. De code en klokkenluidersregeling zijn op de website van WonenBreburg geplaatst. Over een incidentele integriteitsschending van geringe omvang is de raad geïnformeerd. Verslag vanuit de klankbordfunctie De raad vervult de signaal- en klankbordfunctie voor het bestuur en de individuele leden. Dit gebeurt zowel in reguliere vergaderingen als in contacten van de voorzitter en leden van de raad met de individuele bestuurders. De voorzitter en een lid van de raad hebben maandelijks met het bestuur overleg over de ontwikkelingen in de organisatie. Hierbij komen ook organisatorische en personele zaken aan bod. Over de raad van commissarissen

Samenstelling De samenstelling heeft in 2015 geen wijziging ondergaan. De samenstelling per 31 december: Mr. H.J. Touw

W.J.M. Corsten MSM

Drs. R.A.M. van Dongen

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

voorzitter RvC; lid selectie- en remuneratiecommissie 2010/2014 2017

geboortejaar: geslacht: beroep: (neven)functies:

1943 man voormalig directeur financiële instelling -

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

lid RvC; huurderscommissaris, lid investeringscommissie 2014 2018/2022

geboortejaar: geslacht: beroep: (neven)functies:

1950 man voormalig bestuursvoorzitter Thebe - partner Corsten & Corsten, executive search voor maatschappelijke organisaties - eigenaar Wim Corsten Consultancy - voorzitter raad van toezicht GGZ Oost-Brabant - lid RvC Actief Zorg - voorzitter bestuur Stichting Else, landelijk fonds voor maatschappelijke gezondheidszorg - voorzitter bestuur Bergmansfonds, regionaal fonds voor zorg en welzijn in Midden-Brabant

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

lid RvC; lid auditcommissie 2013 2017/2021

geboortejaar: geslacht:

1970 man

54

beroep: (neven)functies:

Mr. W.M.M. van Fessem

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

Drs. S.J. Hoenderop

M.A.P. Huijsmans MSc

algemeen directeur Antea Group; directeur Croonen B.V., HMVT, Antea Group Realisatie & Van der Heide B.V. - lid algemeen bestuur NLingenieurs - voorzitter Commissie Overheidsaanbestedingen (Coab) VNONCW lid RvC; huurderscommissaris, voorzitter selectie- en remuneratiecommissie 2010/2014 2017

geboortejaar: geslacht: beroep: (neven)functies:

1949 man oud-advocaat generaal gerechtshof Den Haag - lid RvT MOTI, Museum of the Image, te Breda - lid RvT BKKC (Brabants Kenniscentrum voor Kunst en Cultuur) - voorzitter bestuur Stichting tot beheer en exploitatie van de Waalse kerk Breda, - lid klachtencommissie grensoverschrijdend gedrag, gemeente Breda - voorzitter Cappella Breda - plv. Officier van Justitie, Rechtbank Zeeland–West-Brabant, Breda

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

lid RvC; voorzitter auditcommissie 2009/2013 2016

geboortejaar: geslacht: beroep: (neven)functies:

1962 man CFO C4C Holding - lid RvT en auditcommissie Syntrus Achmea vastgoedfondsen - lid RvC NHTV Business - bestuurslid pensioenfonds Groenten- en Fruitverwerkende industrie

functie: in functie sinds: jaar van aftreden:

lid RvC, voorzitter investeringscommissie 2012 2016/2020

geboortejaar: geslacht: beroep: (neven)functies:

1976 vrouw managementconsultant, bestuurder bij SoBuildings BV - lid van RvT Woonwenz - lid Raad van Advies Deerns Nederland - lid RvC Heembouw

Functioneren van de raad De raad van commissarissen heeft op 17 december in een besloten vergadering gesproken over het functioneren van de raad als geheel, de commissies en de individuele leden van de raad. Deze evaluatie is extern begeleid. De externe begeleider heeft – voorafgaand aan de evaluatie – met alle individuele leden van de raad en het bestuur gesproken. De uitkomst van deze evaluatie is in een gezamenlijke vergadering van de raad met het bestuur besproken. De profielschets van de raad is in zijn geheel en individueel bezien. Deze zal in 2016 opnieuw worden getoetst met het oog op de werving van een nieuw lid met een financieel-economisch profiel. Bij die gelegenheid zal ook aandacht worden gegeven aan de wenselijke diversiteit in de samenstelling van de raad; met name zal een vrouwelijke kandidaat bij gebleken geschiktheid de voorkeur hebben. Ten aanzien van de samenstelling van de commissies is de heer Van Fessem per 1 januari 2016 toegetreden tot de investeringscommissie en is mevrouw Huijsmans voorzitter geworden van de selectie- en remuneratiecommissie.

55

Onafhankelijkheid De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar en het bestuur onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van WonenBreburg. De leden melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de raad. Voorts wordt bij de aanvaarding van nieuwe functies rekening gehouden met het wettelijk toegestane aantal commissariaten.

Informatievoorziening aan de raad Om zijn taken goed te kunnen vervullen, laat de raad zich schriftelijk en mondeling informeren over de gang van zaken bij WonenBreburg. Met de komst van het nieuwe bestuur zijn de afspraken met betrekking tot de informatie opnieuw herijkt en dit zal leiden tot een compactere informatiestroom richting raad. In 2015 is hiermee een aanvang gemaakt en dit zal in 2016 verder worden uitgewerkt en ingevoerd.

Permanente scholing In 2015 is een scholingsplan door de raad opgesteld om te blijven voorzien in een deskundige raad die permanent investeert in zijn kennis en kunde. De nieuwe Woningwet was daarbij in 2015 een belangrijk onderwerp. Alle leden van de raad voldoen aan het reglement van permanente educatie van de VTW: het behalen van minimaal 10 punten over de jaren 2015 en 2016. Elke vergadering wordt het verloop van de scholingsactiviteiten van de leden van de raad gemeld.

Bezoldiging De raad stelt de bezoldiging van de leden van de raad vast. Deze bezoldiging is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. In 2015 heeft de raad de honorering conform de WNT verlaagd op basis van de bindende VTW-beroepsregel. WonenBreburg heeft in 2015 de volgende vergoedingen aan de leden uitgekeerd: naam

functie

Bedrag in euro’s

W. Corsten

lid IC

15.412

R. van Dongen

lid AC

15.412

W. van Fessem

voorzitter RC

15.412

S. Hoenderop

voorzitter AC

15.412

M. Huijsmans

voorzitter IC

15.412

H. Touw

voorzitter, lid RC

23.118

Overleg met de medezeggenschapsorganen De voorzitter en een lid van de raad voeren ten minste twee keer per jaar een gesprek met de ondernemingsraad. Bij deze besprekingen is het bestuur niet aanwezig. De raad ervaart de sfeer en betrokkenheid binnen de ondernemingsraad als proactief en positief. Daarnaast ontvangt de voorzitter afschriften van belangrijke advies- en instemmingsverzoeken. De voorzitter en andere commissarissen, onder wie de op voordracht van de huurders benoemde leden, hebben diverse bijeenkomsten van huurdersorganisaties bijgewoond. De raad wordt periodiek geïnformeerd over de contacten met de huurdersorganisatie en de onderwerpen die daarbij centraal staan. Zowel de ondernemingsraad als de huurdersvertegenwoordiging is om advies gevraagd over de benoeming van J. Pars als directeur-bestuurder, tevens voorzitter. Over deze benoeming is positief geadviseerd. De raad is van mening dat de betrokkenheid en de inzet van de huurdersvertegenwoordiging hoog zijn. 56

Vergaderingen In het verslagjaar hebben vier reguliere vergaderingen plaatsgevonden. In augustus is een extra vergadering ingelast in verband met de werkverdeling van het nieuwe, driehoofdige bestuur. Daarnaast vond in december in een besloten vergadering de zelfevaluatie plaats. Geen van de leden is frequent afwezig geweest bij de vergaderingen. Tijdens de reguliere vergaderingen was het voltallige bestuur aanwezig. In de meivergadering heeft de raad gesproken met de externe accountant buiten aanwezigheid van het bestuur. In de reguliere vergaderingen zijn het beleid in het algemeen en met betrekking tot overheidsmaatregelen en de gevolgen voor de corporatie naast onderwerpen van volkshuisvestelijk en financieel belang besproken. In oktober is een tweedaagse conferentie georganiseerd, waarin met interne en externe sprekers de volgende onderwerpen zijn bediscussieerd: herziene Woningwet, huurbeleid, toekomstvisie corporatiesector, visie op studentenhuisvesting en governance. Daarnaast heeft een aantal commissarissen huurdersactiviteiten bezocht, festiviteiten rondom bouw, interne organisatiebijeenkomsten, etc. Onderstaand is weergegeven welke onderwerpen aan de orde zijn geweest, c.q. besluiten waaraan goedkeuring door de raad van commissarissen is verleend: • diverse nieuwbouw- en grootonderhoud-/woningverbeteringplannen, resp. aan- en verkopen; • diverse rapportages inzake rekening en verantwoording van afgeronde projecten; • kwartaalrapportages bedrijfsvoering (balanced scorecard); • intern controleplan IAD, planning en uitvoering van de interne controlecyclus; • jaarverslag en jaarrekening 2014, inclusief stresstest; • verantwoording van deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden; • opdrachtbevestiging aan accountant voor controlejaar 2015; • managementletter; • • • • • • •

assurance-rapporten externe accountant; huurdersparticipatiestatuut; oordeelsbrieven toezichthouders; opheffen en volgen deelnemingen, verbindingen en samenwerkingsverbanden; begroting 2016 en FMR 2016-2018, inclusief stresstest; risicomanagementrapportages; reglementen (bestuursreglement en reglement investeringscommissie);

• •

dienstverleningsconcept; treasurystatuut;

•

gewijzigde wet- en regelgeving (o.a. herziene Woningwet, regelgeving inzake WWZ, etc.);

• • • • •

aangaan en verbreken van samenwerkingsverbanden van majeure betekenis; huurbeleid; prestatieafspraken met de gemeente Tilburg en de gemeente Breda; financieringsafspraken (financiering nevenstructuur); permanente educatie (bestuur en raad);

• •

visitatie (plan van aanpak, keuze bureau); visie op governance, riskmanagement en compliance;

• •

werkverdeling bestuur; procesinrichting complexmatige verkoop;

• • •

goedkeuringsprocedure investeringsbeslissingen nieuwbouw, groot onderhoud en aan- en verkoop van vastgoed; tekenbevoegdheid bestuur; verkoop DEE BV;

•

benchmark Aedes.

57

Excursies In oktober vond de jaarlijkse ‘rondgang’ plaats. De leden van de raad zijn in deze bijeenkomst ontvangen in de wijken Geeren-Noord en -Zuid in Breda. Er is een toelichting gegeven op de projecten, het beheer in de wijken en het programma ‘Housing First’.

Lidmaatschappen De leden van de raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Tot slot

Dankwoord en vooruitblik De raad spreekt zijn waardering uit voor de inzet en betrokkenheid van bestuur en medewerkers van WonenBreburg bij de geleverde maatschappelijke en volkshuisvestelijke prestaties in 2015. Tevens dankt de raad de ondernemingsraad en de huurdersorganisatie voor het open en constructieve overleg. De raad kijkt met interesse uit naar 2016, waarin het nieuwe bestuur de koers voor de komende jaren uitzet met een nieuw ondernemingsplan voor WonenBreburg. Dit verslag is door de raad van commissarissen vastgesteld op 21 april 2016.

H.J. Touw (voorzitter) W.J.M. Corsten R.A.M. van Dongen W.M.M. van Fessem S.J. Hoenderop M.A.P. Huijsmans

58

5.3. Bericht van de ondernemingsraad De organisatie krijgt steeds meer vorm 2015 is het jaar waarin de nieuwe organisatievorm zich moet bewijzen. Er is hard gewerkt aan de vernieuwing. Hier en daar worden nog een paar weeffouten hersteld. Het vergt opnieuw een wijziging, dit keer vooral voor VA en ST. Dat gebeurt via een adviesaanvraag. Vervolgens komt de adviesaanvraag ‘aansluitend verhuren’, in combinatie met een wijziging in accounts, bij de teamleiders beheer binnen, direct gevolgd door het instemmingsverzoek arbodienst en de evaluatie pilot bereikbaarheidsdienst. Met behoorlijk wat flexibiliteit van de OR-leden komen we tijdig tot ledenraadpleging, conclusies, adviezen en instemming.

Weerbaarheid en strategische personeelsplanning Vanaf de reorganisatie in 2012 hamert de OR op strategische personeelsplanning. Zo stemt de organisatie, aan de hand van het meerjarenbeleid, de taken en opgaven af op het personeelsbeleid, de scholing en de werving en selectie. Het verheugt ons dat dit nu binnen WonenBreburg wordt omarmd. De interne dynamiek en die vanuit de overheid hebben veel impact op de organisatie en raken daardoor onze collega’s flink. Als medewerker moet je de veranderingen bij kunnen benen en je goed richten op de klant, je taken en resultaten. Je moet dienstverlenend zijn zonder daarbij jezelf uit het oog te verliezen. Voor een aantal van onze collega’s kost dat veel kruim. Het vraagt voortdurend schakelen, scholing en keuzes maken. Keuzes die je voor jezelf, maar ook voor anderen moet kunnen verantwoorden. Medewerkers moeten daardoor meer voor zichzelf opkomen. Dat is wennen. Weerbaar zijn is een cultuurverandering die tijd nodig heeft. De OR richt zich hierbij vooral op wat onze collega’s nodig hebben om dit voor elkaar te krijgen.

Lagerhuis Met de invoering van het Lagerhuis creëerde de OR een ludieke manier om de achterban te raadplegen. Via prikkelende stellingen wordt de deelnemer gevraagd een standpunt in te nemen en dit met argumentatie te onderbouwen. Het is mooi en waardevol om te zien hoe – van vakman tot manager – standpunten uitgewisseld worden.

Raad van commissarissen Elk half jaar is er een bespreking met de voorzitter en een lid van de raad van commissarissen. Het lijntje tussen RvC en OR is prima. Ook als tussentijds samenwerking nodig is, kunnen we elkaar over en weer goed vinden.

Het OR-team Ons team is dit jaar erg uitgedaagd. De hervorming zorgde voor opnieuw een vacature in de OR, die snel werd opgevuld door Carla Dielissen vanuit het KCC. Daarnaast genoten twee van onze leden zwangerschapsverlof, hebben we een langdurig zieke en verliet een OR-lid de organisatie. De overige OR-leden wisten door flexibiliteit, betrokkenheid en motivatie de taken op te vangen. De interne dienstverlening bij de OR is zeker op orde. Het aantreden van Hans Pars als directeur-bestuurder zorgde opnieuw voor een ander aanspreekpunt voor de ondernemingsraad. Wij danken Leo Schuld voor zijn interim-periode en verheugen ons op een goede samenwerking met Hans Pars. Hans van Domburg Voorzitter ondernemingsraad WonenBreburg

59

6. Jaarrekening 2015 Stichting WonenBreburg 6.1.

Geconsolideerde balans (na resultaatbestemming)

(bedragen x € 1.000) Activa

31-12-2015

31-12-2014

1.259.562 21.929 14.730 1.296.221

1.217.712 27.752 16.639 1.262.103

284.950 98.009 404 383.363

230.509 102.182 10.806 343.497

280 1.112 509 3.729 375 12.076 18.081

280 1.051 560 2.461 450 205 11.571 16.578

1.697.665

1.622.178

15.693 3.558 364 19.615

14.581 10.034 400 25.015

780

1.614

2.370 41 2.236 6.369 73 671 1.544 13.304

2.665 584 2.078 6.379 116 784 3.032 15.638

8.958 42.657 1.740.322

3.036 45.303 1.667.481

1 Vaste activa

1.1 Materiële vaste activa 1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1.2 Vastgoedbeleggingen 1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbelegging

1.3 Financiële vaste activa 1.3.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.3.2 Andere deelnemingen 1.3.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.3.4 Latente belastingvordering(en) 1.3.5 Leningen u/g 1.3.6 Te vorderen BWS-subsidies 1.3.7 Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa 2 Vlottende activa

2.1 Voorraden 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 2.1.3 Overige voorraden Totaal voorraden 2.1.4 Onderhanden projecten

2.2 Vorderingen 2.2.1 Huurdebiteuren 2.2.2 Gemeente en Rijk 2.2.3 Overige vorderingen 2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen 2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.2.6 Belasting en premies sociale verzekeringen 2.2.7 Overlopende activa Totaal vorderingen

2.3 Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

60

(bedragen x € 1.000) Passiva 3 Eigen vermogen 3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen 3.2 Aandeel van derden in het groepsvermogen Totaal eigen vermogen

31-12-2015

31-12-2014

568.542 568.542

461.785 461.785

829 829

665 665

20.687 48 1.401 22.136

16.139 70 2.736 18.945

6 Langlopende leningen 6.1 Leningen overheid 6.2 Leningen kredietinstellingen 6.3 Leningen derden 6.4 Waarborgsommen 6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende leningen

13.664 878.356 70.574 478 99.254 1.062.326

15.288 895.523 70.348 461 100.904 1.082.524

7 Kortlopende schulden 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 7.2 Schulden aan gemeente 7.3 Schulden aan leveranciers 7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 7.5 Schulden ter zake van pensioenen 7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 7.8 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

3 1.565 6.492 7.739 341 38.223 29 32.097 86.489 1.740.322

919 2.530 7.122 2.776 356 58.513 198 31.148 103.562 1.667.481

4 Egalisatierekeningen 4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders Totaal egalisatierekeningen 5 Voorzieningen 5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 5.3 Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

61

6.2.

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

(bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten A. Huren B. Opbrengsten servicecontracten C. Opbrengsten warmte-exploitatie D. Overheidsbijdragen E.1. Verkoopresultaten nieuwbouw E.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit E.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit F. Geactiveerde productie eigen bedrijf G. Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten

2015 166.715 9.830 8.152 491 1.047 18.527 -18.417 1.589 2.307 190.241

2014 159.021 13.562 897 -94 15.989 -15.989 1.884 1.339 176.609

56.157

50.025

3.995

-1.445

17.063 2.592 2.815 23.425 896 9.562 7.781 31.672 155.958

17.552 2.911 3.238 24.396 1.183 13.322 37.112 148.294

Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten

34.283

28.315

R. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille S. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Resultaat waardeverandering vastgoed

28.197 31.242 59.439

6.929 28.084 35.013

890 -54 38.457 -37.621

2.372 591 39.817 -36.854

56.101

26.474

1.290 18

-252 -156

57.409

26.066

Bedrijfslasten H. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille I. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille J. Lonen en salarissen K. Sociale lasten L. Pensioenlasten M. Onderhoudslasten N. Leefbaarheid O. Lasten servicecontracten P. Lasten warmte-exploitatie Q. Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

T. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren U. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten V. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen W. Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening X. Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

62

6.3.

Kasstroomoverzicht (geconsolideerd, op basis van directe methode)

(bedragen x € 1.000) Kasstroomoverzicht 2015 Directe methode (bedragen * € 1.000)

geconsolideerd

geconsolideerd

2015

2014

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige

179.829 1.815 957

Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige

-22.443 -20.134 -35.872 -13.799

172.701 683 1.052 182.601

174.436 -24.287 -25.527 -31.574 -17.649

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

-92.247 90.354

-99.037 75.399

Ontvangen interest Betaalde interest Betaalde winstbelasting Kasstroom uit operationele activiteiten

108 -38.757 51.706

89 -39.763 -301 35.423

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Desinvesteringen (im)materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Ontvangsten van kopers (verkopen bestaand bezit) (Des)investeringen financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Toename geldmiddelen in boekjaar

-43.012

-91.546

3

13

36.892 -182

39.691 4.000 -6.299

29.400

-47.842

93.091

-67.969

-75.681 -38.569

17.410

6.838

4.991

De toename/afname van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: Stand per 1 januari

2.117

-2.874

Stand per 31 december

8.955

2.117

Mutatie verslagjaar

6.838

4.991

63

6.4.

Overzicht van het totaalresultaat

(bedragen x € 1.000) Overzicht totaalresultaat Geconsolideerd nettoresultaat na belastingen Herwaardering MVA direct in/uit reserve Ongerealiseerd resultaat VoV direct in de reserve Herclassificatie van sociaal naar commercieel bezit Mutatie ongerealiseerd resultaat toekomstige verkopen Gerealiseerde herwaardering t.l.v. eigen vermogen Totaal mutatie groepsvermogen

2015 57.409 69.149 372 13.333 -9.204 -24.302 106.757

2014 26.066 77.962 1.007 1.556 -1.400 -20.439 84.752

Het geconsolideerde nettoresultaat is het saldo dat volgt uit de winst-en-verliesrekening. De overige mutaties betreffen ongerealiseerde herwaarderingen (toevoegingen en onttrekkingen) die direct in het vermogen zijn verwerkt en niet in het resultaat zijn verantwoord. De herwaardering materiële vaste activa zijn waardemutaties van het sociaal bezit die als ongerealiseerd direct op de balans worden gemuteerd. In 2015 betreft dit een bedrag van € 69.149.000 (zie ook tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’; verschil van € 2.592.000 door complexen met een negatieve herwaardering). Deze stijging van de bedrijfswaarde wordt nader gespecificeerd in de toelichting op de post materiële vaste activa (tabel Waardemutaties bedrijfswaarde). Ook het verkoopsaldo van verkopen onder voorwaarden in 2015 ad € 372.000 is direct in het vermogen opgenomen. De vermogensmutatie als gevolg van herclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed (€ 13.333.000) wordt eveneens buiten het resultaat om in de ongerealiseerde reserve verwerkt (tabel Herclassificatie). Verder is nog direct in de ongerealiseerde reserve gemuteerd de aanpassing in het verwachte saldo op de toekomstige verkopen in 2015 tot 2017 voor een bedrag van € 9.204.000 (zie tabel ‘Ongerealiseerd groepsvermogen’). De door afschrijvingen en verkopen gerealiseerde herwaarderingen in 2015 worden uit de ongerealiseerde reserve onttrokken en als bate op de winst-en-verliesrekening verantwoord (tabel ‘Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering’; dit betreft uitsluitend de mutaties op complexen met een positieve herwaardering).

6.5.

Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening

6.5.1 Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015. Alle bedragen zijn in euro’s, tenzij anders vermeld. 6.5.2 Groepsverhoudingen Stichting WonenBreburg te Tilburg staat aan het hoofd van een groep rechtspersonen. De in de financiële overzichten van de geconsolideerde deelnemingen vermelde posten worden proportioneel in de consolidatie betrokken. De in de consolidatie betrokken rechtspersoon is WonenBreburg Holding BV te Tilburg. Deelnemingen worden gewaardeerd op nettovermogenswaarde. Een overzicht van de gegevens, vereist op grond van de artikelen 2:379 en 2:414 BW, is hierna opgenomen:

64

Geconsolideerde maatschappijen: Naam

deelnemingspercentage

hoofdactiviteit

WonenBreburg Holding BV

100%

tussenholding

VOF Laurentius/WonenBreburg

50%

projectontwikkeling en exploitatie (partner: woningcorporatie Laurentius Breda)

WonenBreburg Project Talmazone BV

100%

projectontwikkeling

WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV

100%

projectontwikkeling

WonenBreburg Project Groeseind BV

100%

projectontwikkeling

VOF Groeseind

50% (indirect)

projectontwikkeling (partner: Janssen de Jong projectontwikkeling BV)

Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV

100%

energie-exploitatie

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV

100%

projectontwikkeling

VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein

50% (indirect)

projectontwikkeling (partner: Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling BV)

WonenBreburg Project Forum BV

100%

projectontwikkeling

VOF Forum

50% (indirect)

projectontwikkeling (Van der Weegen Bouwontwikkeling BV)

Bij de 50%-deelnemingen (joint ventures) is in de concernstructuur een projectvennootschap met een 100%-belang tussengevoegd. In de kolom deelnemingspercentage zijn de 50%-belangen daarom als ‘indirect’ gelabeld. Het belang in Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV is in 2016 afgestoten. Voor de participatie in VOF Laurentius/WonenBreburg bestaat de intentie om deze in 2016 te ontbinden.

Niet-geconsolideerde maatschappijen: Naam

deelnemingspercentage

hoofdactiviteit

Breedband Tilburg BV

24,33%

exploitatie glasvezelnet

Stichting Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester

25%

financiering projectontwikkeling

Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV

25%

projectontwikkeling

6.5.3 Grondslagen voor de consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting WonenBreburg zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend, of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. De belangen in de vennootschappen onder firma kwalificeren als joint venture op grond van een overeenkomst tot samenwerking met de andere vennoot, waarbij geen sprake is van 65

overheersende zeggenschappen door één van de deelnemende partijen. Ten behoeve van het wettelijk inzichtvereiste worden deze belangen proportioneel geconsolideerd. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en de resultaatbepaling van Stichting WonenBreburg. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van de onderlinge verhoudingen en transacties. Belangen van derden in het vermogen en in het resultaat van groepsmaatschappijen zijn afzonderlijk in de geconsolideerde jaarrekening tot uitdrukking gebracht. De resultaten van nieuw verworven groepsmaatschappijen en de andere in de consolidatie meegenomen rechtspersonen en vennootschappen worden geconsolideerd vanaf de overnamedatum. Op die datum worden de activa, voorzieningen en schulden gewaardeerd tegen de reële waarden. De resultaten van afgestoten deelnemingen worden in de consolidatie verwerkt tot het tijdstip waarop de groepsband wordt verbroken. 6.5.4 Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De jaarrekening van WonenBreburg is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De algemene regel is dat lasten worden genomen als deze voorzienbaar zijn en baten als deze zijn gerealiseerd. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen en is het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen. Voor de sectorspecifieke presentatie zijn waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De richtlijn adviseert de sector de waardering te baseren op fair value. Dit impliceert dat waardering van het materieel vast actief in exploitatie plaatsvindt op basis van actuele waarde, in concreto de bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en de marktwaarde in verhuurde staat voor commercieel vastgoed. Vanaf 2015 is de herziene Woningwet van kracht geworden. De gevolgen hiervan zullen in de jaarrekening 2016 worden verwerkt. Met betrekking tot de classificatie sociaal en commercieel past WonenBreburg op basis van een overgangsregeling in de jaarrekening 2015 nog de regels toe die tot en met 2014 van toepassing waren.

6.6.

Grondslagen voor de waardering van de geconsolideerde activa en passiva

6.6.1. Algemeen In de toelichting dienen alle bedragen gelezen te worden als zijnde vermenigvuldigd met de factor € 1.000. Activa en passiva worden, indien niets vermeld is, gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien noodzakelijk, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. 6.6.2. Transacties met verbonden partijen Met de meeste deelnemingen heeft WonenBreburg naast een aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen of uitbesteed. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

66

6.6.3. Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurliberalisatiegrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurliberalisatiegrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. 2015 bedraagt deze grens € 710,68 (2014: € 699,48). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties – waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners – en dat is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. WonenBreburg kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien WonenBreburg een beleid heeft dat gericht is op het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen van kasstroomgenererende eenheden uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De indeling naar kasstroomgenererende eenheid is gedefinieerd op complexniveau. WonenBreburg kiest voor deze indeling van de kasstroomgenererende eenheden, omdat deze aansluit bij zijn interne bedrijfsvoering en hierbij de basis vormt voor zijn vastgoedsturing. De reele waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van de complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2015 intern geformaliseerde meerjarenbegroting, waarbij de voorgenomen bezuinigingen zijn ingerekend. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente, evenals genormeerde lastenniveaus. Sociaal vastgoed in exploitatie dat naar verwachting binnen 3 jaar na balansdatum wordt verkocht, is gewaardeerd op verkoopwaarde, rekening houdend met de directe verkoopkosten. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen waarvan de feitelijke verplichtingen dan wel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan, worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke capaciteit. Groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. De lasten van onderhoud, niet zijnde periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De

67

lasten van dergelijk onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, casco en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Waardemutaties in de bedrijfswaarde worden als volgt verantwoord: • Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht en wordt niet opgenomen in het resultaat. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst-en-verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij moet opgemerkt worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn wanneer in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex is verantwoord. • Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht (en niet in mindering op het resultaat) tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de herwaarderingsreserve is opgenomen. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. Rentetoerekening vindt plaats vanaf de datum van verkrijging. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en, indien van toepassing, bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven.

68

6.6.4. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed (of een deel daarvan) dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of een waardestijging, of beide, te realiseren. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurliberalisatiegrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed (zoals parkeervoorzieningen). Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op actuele waarde. De actuele waarde kan niet worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van: • de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, ondersteund door de bepalingen in bestaande lease- en andere contracten en door extern bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt (Discounted Cash Flow methode, hierna: DCF-methode). Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet onder de categorie ‘niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde, positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Bij onroerende zaken verkocht onder voorwaarden maken we gebruik van twee regelingen: Koopgarant en Koopstart. Verkopen met Koopgarant zijn gekwalificeerd als een financieringstransactie; deze woningen worden na verzoek van de koper door WonenBreburg weer teruggekocht. De verkochte woningen worden gewaardeerd op basis van actuele waarde onder aftrek van de koperskorting. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen die ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet onder de categorie niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. Vanaf 2016 worden geen woningen meer met Koopgarant verkocht. Vanaf 2015 wordt als verkoopstimulering het instrument Koopstart toegepast. Daarbij ontvangt de koper (die voldoet aan de voorwaarden) een korting op de verkoopprijs. Deze korting wordt alsnog betaald door de koper als deze de woning aan derden doorverkoopt. Woningen met Koopstart worden niet door WonenBreburg teruggekocht; de verkopen door WonenBreburg worden daarom direct als een volwaardige economische verkoop verwerkt.

69

Commercieel vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreft complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie als commercieel vastgoed. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en, indien van toepassing, verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de realiseerbare waarde (taxatiewaarde van het object of DCF van exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. 6.6.5. Financiële vaste activa Vorderingen op groepsmaatschappijen De vorderingen op groepsmaatschappijen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Andere deelnemingen Andere deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs en, indien van toepassing, onder aftrek van bijzondere waardeverminderingen. Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen De vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen, worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Latente belastingvorderingen Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latentie heeft betrekking op waarderingsverschillen betreffende de waardering van leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO-2. Verder wordt een belastingvordering opgenomen voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. Te vorderen BWS-subsidies De subsidierechten (contante waarde van de uitbetalingen) op grond van het BWS (Besluit Woninggebonden Subsidies) worden jaarlijks verminderd met de bedragen die wij van de gemeente Breda hiervoor ontvangen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van de disconteringsvoet en loopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.

70

Overige financiële vaste activa De overige financiële vaste activa worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De onder deze post opgenomen vorderingen uit hoofde van projectovereenkomsten met derden zijn gelijk aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De vorderingen vanuit verkopen met Koopstart worden gewaardeerd tegen actuele waarde. 6.6.6. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Onder het vastgoed bestemd voor verkoop is opgenomen de voorraad nieuwbouwwoningen (opgeleverd en nog niet verkocht). Deze wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Daarnaast zijn onder deze post opgenomen de voor verkoop bestemde leegstaande woningen die uit exploitatie zijn genomen. Deze woningen zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken onverkocht in aanbouw, bestemd voor de verkoop). Vastgoed in ontwikkeling, bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop. Overige voorraden De overige voorraden worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. De waardering van de overige voorraden komt tot stand op basis van gewogen gemiddelde prijzen. 6.6.7. Onderhanden projecten De onderhanden projecten in opdracht van derden betreffen onroerende zaken verkocht in aanbouw en worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten, vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Als het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten.

71

Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht, is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 6.6.8. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde, rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan 12 maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder de kortlopende schulden. De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen de nominale waarde. Indien middelen niet ter vrije beschikking staan, wordt hiermee bij de waardering rekening gehouden. 6.6.9. Eigen vermogen De post eigen vermogen betreft het resterend belang in de activa na aftrek van het vreemd vermogen, voorzieningen en de egalisatierekeningen. 6.6.10. Egalisatierekeningen Nagenoeg alle servicecomponenten worden afgerekend. Voor enkele componenten, zoals glasherstel en rioolonderhoud, wordt het jaarlijkse exploitatiesaldo verrekend in de vermelde egalisatierekening. 6.6.11. Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de woningcorporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake als de formalisering van de verplichting heeft plaatsgevonden.

72

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven, minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. In de voorziening beleid worden, naast bovengenoemde geraamde onrendabele toppen, ook algemene bijdragen opgenomen voor herstructurering(sgebieden). Verder zijn als overige verrekeningen vorderingen en verplichtingen opgenomen die in het kader van project- en gebiedsontwikkeling met derden nog zijn af te wikkelen, waaronder ook nog te maken ontmantelingskosten voor complexen waarvoor een sloopbesluit is genomen. Geraamde positieve resultaten, onder meer uit commerciële koopprojecten, worden niet ingerekend. Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen, vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening worden in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde en heeft overwegend een langlopend karakter. De opgenomen latentie heeft betrekking op complexen bestemd voor de verkoop, beleggingen en langlopende schulden. Er is geen rekening gehouden met verhuureenheden bestemd voor sloop en herontwikkeling. Voor het overige bezit is niet aan te duiden wat de bestemming zal zijn en is vanuit het oogpunt van voorzichtigheid de latentie op nihil gewaardeerd. Voorziening pensioenen WonenBreburg heeft een pensioenregeling bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). De regeling wordt gefinancierd door afdrachten aan pensioenuitvoerders, te weten het bedrijfstakpensioenfonds. De pensioenverplichtingen worden gewaardeerd volgens de ‘verplichting-aan-de pensioenuitvoerder-benadering’. In deze benadering wordt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening verantwoord. Aan de hand van de uitvoeringsovereenkomst wordt beoordeeld of, en zo ja welke, verplichtingen bestaan naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie op balansdatum. Deze additionele verplichtingen, waaronder eventuele verplichtingen uit herstelplannen van de pensioenuitvoerder, leiden tot lasten voor WonenBreburg en worden in de balans opgenomen in een voorziening. De waardering van de verplichting is de beste schatting van de bedragen die noodzakelijk zijn om deze per balansdatum af te wikkelen. Indien het effect van de tijdswaarde van geld materieel is, wordt de verplichting gewaardeerd tegen de contante waarde. Discontering vindt plaats op basis van rentetarieven van hoogwaardige ondernemingsobligaties.

73

Toevoegingen aan en vrijval van de verplichtingen komen ten laste, respectievelijk ten gunste, van de winst-en-verliesrekening. Een pensioenvordering wordt in de balans opgenomen wanneer WonenBreburg beschikkingsmacht heeft over de pensioenvordering, wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen die de pensioenvordering in zich bergt, zullen toekomen aan WonenBreburg en wanneer de pensioenvordering betrouwbaar kan worden vastgesteld. Ultimo 2015 waren er voor de groep geen pensioenvorderingen en geen verplichtingen naast de betaling van de jaarlijkse aan de pensioenuitvoerder verschuldigde premie. Overige voorzieningen Overige voorzieningen liggen in de sfeer van het personeel: voor de toepassing van het Cafetariamodel, voor toepassing van het persoonsgebonden ontwikkelingsbudget en voor toepassing van de toekomstige jubileumuitkeringen. Daarnaast is een voorziening opgenomen voor de uitgaven als gevolg van organisatiehervormingen. Deze post betreft onder meer kosten voor begeleiding en advies en uitgaven voor boventallig personeel. Verder is een voorziening gevormd voor aansprakelijkheidsrisico’s. De voorziening voor jubileumuitkeringen wordt gevormd voor de toekomstige uitgaven vanwege een jubileum van werknemers. Daarbij wordt rekening gehouden met ontslagkansen en sterftekansen en de contante waarde wordt berekend tegen een rekenrente van 5,25%. 6.6.12. Langlopende leningen De langlopende schulden vallen uiteen in leningen overheid, kredietinstellingen en groepsmaatschappijen. Langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de kortlopende schulden. Waarborgsommen De waarborgsommen die verantwoord zijn onder de langlopende schulden zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Terugkoopverplichtingen VoV WonenBreburg heeft in het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden met de Koopgarantregeling een terugkoopverplichting die afhankelijk is van de waardeontwikkeling van de woningen. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. 6.6.13. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (wanneer deze lager is dan de verkrijgings-/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, die gelijk kan zijn aan de nominale waarde.

74

6.7.

Grondslagen voor de bepaling van het geconsolideerde resultaat

6.7.1. Algemeen Het resultaat wordt bepaald als: • Verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. • De winsten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen zodra zij voorzienbaar zijn. Als niet anders is aangegeven, zijn baten en lasten opgenomen tegen de nominale waarde. 6.7.2. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2015 bedroeg dit maximumpercentage 5% (2014: 6%). De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid, daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. 6.7.3. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van levering van de goederen en diensten. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.7.4. Opbrengst warmte-exploitatie Als opbrengsten warme-exploitatie zijn baten uit voorschotten en afrekening van levering van warmte opgenomen. Vanaf 2014 is de Warmewet van kracht, waardoor WonenBreburg is aangemerkt als exploitant en er dus een resultaat wordt gerealiseerd. 6.7.5. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen en overige overheidsbijdragen. De overheidsbijdragen hebben betrekking op specifieke regelingen en worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid. 6.7.6. Verkoopresultaten nieuwbouw Als verkoopresultaten nieuwbouw wordt het saldo tussen de verkoopopbrengst en de vervaardigingsprijs gepresenteerd. Mogelijke verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden werken worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verkopen en de verrichte prestaties op balansdatum. 6.7.7. Opbrengst en kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit Het saldo van opbrengst en kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit betreft de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde. Opbrengsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 6.7.8. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord.

75

6.7.9. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden onder andere de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 6.7.10. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijving op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolg van een afwijkende levensduur van de component ten opzichte van de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 6.7.11. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. 6.7.12. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-en-verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden door de werknemers. 6.7.13. Pensioenlasten Voor de grondslagen wordt verwezen naar de paragraaf 6.6.11. Voorziening pensioenen. 6.7.14. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 6.7.15. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor fysieke ingrepen die de leefbaarheid in buurten en wijken bevorderen. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. 6.7.16. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben.

76

6.7.17. Lasten warmte-exploitatie Als lasten warme-exploitatie zijn inkoopkosten van levering van warmte opgenomen. Vanaf 2014 is de Warmtewet van kracht, waardoor WonenBreburg is aangemerkt als exploitant en er dus een resultaat wordt gerealiseerd. 6.7.18. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.7.19. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille betreffen winsten of mogelijke verliezen die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen in het verslagjaar. Verder worden ook negatieve waardeveranderingen van het sociaal vastgoed ten opzichte van de historische kostprijs (en terugnames hiervan) als niet-gerealiseerde waardeveranderingen aangemerkt. 6.7.20. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Uit de overige reserves gerealiseerde herwaarderingen zijn ongerealiseerde waardestijgingen van sociaal vastgoed die in het verslagjaar zijn gerealiseerd door afschrijvingen of door verkoop van bezit. 6.7.21. Saldo financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief wanneer het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.7.22. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen, en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. In het kader van de fiscale optimalisatie kan WonenBreburg gebruikmaken van de mogelijkheid tot een afwaardering in verband met een duurzame daling van de WOZ-waarden van het woningbezit, evenals het vormen van een onderhoudsvoorziening. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. De gevormde belastinglatentie (zowel de actieve als passieve latente belastingverplichtingen) hebben onder meer betrekking op de contante waarde van het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van de leningenportefeuille als gevolg van de invoering van de integrale vennootschapsbelastingplicht per 1 januari 2008. Voorts wordt een actieve latente belastingvordering opgenomen voor beschikbare voorwaartse verliescompensatie voor zover het waarschijnlijk is dat er in de toekomst fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening.

77

6.7.23. Resultaat deelnemingen Als resultaat van deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij WonenBreburg geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling.

6.8.

Grondslagen voor de opstelling van het geconsolideerd kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgemaakt op basis van de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen en vlottende effecten. Winstbelastingen, ontvangen interest en betaalde interest worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten.

78

6.9.

Toelichting op de onderscheiden posten van de geconsolideerde balans

ACTIVA VASTE ACTIVA Materiële vaste activa (bedragen x € 1.000) Tabel 1.1 Materiële vaste activa

1-1-2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

onroerende en roerende goederen ten dienste sociaal vastgoed in van de totaal vastgoed in onwikkeling exploitatie exploitatie 1.303.037

46.289

42.934

1.392.260

-383.281

-

-26.295

-409.576

289.516

-10.327

-

279.189

Cumulatieve waardeveranderingen

8.440

-8.210

-

230

Boekwaarde per 1 januari 2015

1.217.712

27.752

16.639

1.262.103

Cumulatieve afschrijvingen

Cumulatieve herwaarderingen

Mutaties 2015 Investeringen: in ontwikkeling

-

5.005

-

5.005

Investeringen: in exploitatie

38.840

-17.802

931

21.969

Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening

-6.845

-

-

-6.845

-

7.432

-

7.432

574

-

-

574

-12.240

-

-23

-12.263

-886

-

-

-886

7.682

-

23

7.705

-18.404

-

-

-18.404

4.306

-

-

4.306

-2.733

-

-

-2.733

Voorziening beleid: mutatie 2015 Investeringen: bestemd voor verkoop Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs Desinvesteringen: herwaarderingen Desinvesteringen: afschrijvingen Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs

3.306

-

-

3.306

Afschrijvingen

-35.618

-

-2.840

-38.458

Afschrijvingen herwaarderingen

-16.390

-

-

-16.390

Mutatie herwaardering 2015

88.262

-

-

88.262

Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2015

-6.940

-

-

-6.940

246

-

-

246

-1.310

-458

-

-1.768

41.850

-5.823

-1.909

34.118

1.314.539

33.492

43.842

1.391.873

-406.911

-29.112

-436.023

-

348.029

1.010

-2.895 -8.668

1.259.562

21.929

14.730

1.296.221

Waardemutatie verkoopprogramma 2016-2018 Waardemutatie 2015 Totaal mutaties Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen 31-12-2015

350.924

-7.658

Als onderdeel van de activa in ontwikkeling zijn de investeringen in grondposities verantwoord waarvan de toekomstige woningbouwbestemming niet zeker is. De aankopen zijn volledig door WonenBreburg gefinancierd. Voor deze grondposities heeft Stichting WonenBreburg het volledige eigendomsrecht. Wel zijn ontwikkelafspraken gemaakt met derden, waardoor het economisch eigendom en de risico’s van deze posities naar evenredigheid worden gedeeld. Het aandeel van derden in deze posities is vanaf 2015 verantwoord onder de financiële vaste activa. In de balans zijn de vergelijkende cijfers van 2014 hiervoor ook aangepast. De afschrijvingstermijnen en gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties Inrichting

geen afschrijvingen lineair lineair lineair

0 jaar 50 jaar 25 jaar 15 jaar

79

Over vastgoed in ontwikkeling wordt niet afgeschreven. De afschrijvingsmethodiek voor activa ten dienste van exploitatie is op lineaire basis. De afschrijvingstermijn varieert van 5 tot 50 jaar. Op gronden wordt niet afgeschreven. Onder de activa ten dienste van de exploitatie zijn onder meer eigen kantoorpanden opgenomen. Deze activa hebben ultimo 2015 een boekwaarde van ca. € 12,1 miljoen (ultimo 2014: € 13,5 miljoen). De WOZ-waarde van deze panden was eind 2014 totaal circa € 11 miljoen. Omdat de boekwaarde kan worden gedekt uit toekomstige bedrijfsresultaten, vindt geen afwaardering plaats.

De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed in exploitatie zijn: 2015 Jaarlijkse huurverhogingen: - Inflatie (voor jaarrekening 2015): 2015 0,6%, 2016 en volgende jaren 2%; extra huurverhoging in 2016 en 2017 1,1% - Inflatie (voor jaarrekening 2014): 2014 1%, 2015 1,5%, volgende jaren 2%) + 1,1% extra huurverhoging t/m 2017, volgende jaren inflatie (2%) Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverhoging (inkomen hoger dan € 44.360)*¹ Huurharmonisatie bij zittende huurders bovenop jaarlijkse huurverhoging (inkomen tussen € 34.678 en € 44.360) Het hierboven genoemde geldt tot en met 2017, na 2017 geldt een inflatievolgend huurbeleid

2014

1,7% 2,1%

2,5%

2,5%

0,5%

0,5%

2%

2%

Mutatiegraad (gemiddeld)*²

11,1%

13,2%

Jaarlijkse huurderving 2017-2021 (gemiddeld) *³

1,97%

1,76%

Jaarlijkse huurderving 2016 (gemiddeld) *³

1,98%

2,19%

€ 492

€ 525

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2017)

€ 469

€ 499

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2018)

€ 469

€ 500

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (vanaf 2019)

€ 470

€ 501

Norm kosten planmatig onderhoud per vhe**¹

€ 610

€ 534

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (2016)

2,5%

2,13%

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (2017)

2,5%

2,39%

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (2018)

2,5%

2,57%

Norm klachten- en mutatieonderhoudskosten per vhe (2016)

Jaarlijkse stijging onderhoudskosten (vanaf 2019)

2,5%

3%

Norm exploitatielasten per vhe (2016)

€ 824

€ 757

Norm exploitatielasten per vhe (2017)

€ 751

€ 722

Norm exploitatielasten per vhe (2018)

€ 751

€ 721

Norm belastingen per vhe Breda (belasting zelfstandige bewoning)

€ 173

€ 180

Norm belastingen per vhe Tilburg (belasting zelfstandige bewoning)

€ 241

€ 242

Jaarlijkse stijging exploitatielasten (2016)

2,5%

2,13%

Jaarlijkse stijging exploitatielasten (2017)

2,5%

2,39%

Jaarlijkse stijging exploitatielasten (2018)

2,5%

2,57%

Jaarlijkse stijging exploitatielasten (vanaf 2019)

2,5%

3%

Minimale levensduur (behoudens sloop en verkoop)

15 jaar

15 jaar

Maximale levensduur

50 jaar

50 jaar

Restwaarde grond **² Disconteringsvoet

€ 876

€ 781

5%

5,25%

80

2015 Moment van discontering *¹

*² *³ **¹ **²

2014

mediomedionumerando numerando

De huurverhoging voor de bedrijfswaardeberekening in de jaarrekening 2015 bovenop inflatie is doorgerekend op basis van inkomensgegevens van de huurders. De verwerking van dit beleid in de bedrijfswaardeberekening is alleen mogelijk door het bepalen van een gemiddeld opslagpercentage bovenop de inflatie. Voor de jaarrekening 2015 is dit gemiddelde percentage berekend op 1,1. Voor de jaarrekening 2014 werd eveneens uitgegaan van een gemiddeld percentage van 1,1. WonenBreburg is bij de vaststelling van de huurverhoging uitgegaan van de per balansdatum bekende richtlijnen van het ministerie van BZK. WonenBreburg vindt het noodzakelijk om de inkomensafhankelijke huurverhoging door te voeren voor de jaren 2016 tot en met 2017. Dit acht WonenBreburg in het belang van de continuïteit en het realiseren van zijn ambities. Dit is een gemiddelde mutatiegraad (5-jaarsvoortschrijdend). Per complex is een specifieke mutatiegraad toegepast. Dit is een gemiddeld huurdervingspercentage. Per complex is een specifiek huurdervingspercentage toegepast. De hier vermelde norm is een norm vanaf jaar 11. De eerste 10 jaar is het planmatig onderhoud doorgerekend aan de hand van de meerjarenonderhoudsprognose (MOP). Voor de bedrijfswaardeberekening 2015 is de restwaarde van de grond voor sociale huurwoningen gebaseerd op het gemeentelijke grondprijsbeleid met aftrek van kosten van uitplaatsing, sloop en bouwrijp maken. Voor de bedrijfswaardeberekening 2014 werd dezelfde methodiek toegepast.

Verhuurderheffing Bij de vaststelling van de bedrijfswaarde is rekening gehouden met de verhuurderheffing. De heffing is alleen van toepassing op zelfstandige huurwoningen met een huurprijs tot de liberaliseringsgrens. Voor 2015 is de heffing vastgesteld op 0,449% van de WOZ, voor 2016 0,491% en voor 2017 0,536%. Vanwege het kabinetsvoornemen in het regeerakkoord om de verhuurdersheffing op termijn evenredig te verhogen met het gebruik van de huurtoeslag, zijn vanaf 2018 extra verhogingen van de heffing ingerekend. Totaal is (contant gemaakt) hiervoor ca. € 28 miljoen extra heffing opgenomen. Voor het bestaand bezit betekent dit voor de komende jaren de volgende totaalbedragen aan heffingen: 2016 circa € 14 miljoen, 2017 circa € 15,6 miljoen, 2018 circa € 16,7 miljoen en voor 2019 circa € 17,9 miljoen (geïndexeerde bedragen).

Tabel verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkopen worden voor een periode van 3 jaar in de waardering betrokken. Een deel hiervan (ultimo 2015 leegstaand en voor verkoop beschikbaar) is als voorraad opgenomen (vastgoed bestemd voor de verkoop). Vanaf 2015 wordt door WonenBreburg Koopstart toegepast. Hierbij krijgt de koper een korting van 25%, die bij doorverkoop van de woning alsnog moet worden betaald. In de geraamde verkopen worden 122 woningen met dit instrument verkocht. Deze verkopen zijn op basis van een verkoopprijs van 100% van de WOZ-waarde ingerekend.

Tabel: Ingerekende toekomstige verkopen Jaar 2016 Aantal reguliere verkopen 73 Aantal doorverkopen VOV 44 Totaal aantal verkopen 117 Opbrengstwaarde 15.826 Bedrijfswaarde en verkoopkosten 11.055Waardemutatie 4.771

2017

2018

71 35 106 14.390 9.6904.699

70 43 113 15.848 10.8355.013

totaal 214 122 336 46.063 31.58014.483

Levensduur De volgende uitgangspunten zijn gehanteerd bij de bepaling van de resterende economische levensduur: 81

Er wordt voor sociale huurwoningen uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende economische levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar bedraagt. De restant levensduur wordt echter primair bepaald met inachtneming van de reguliere richtlijnbepalingen, inhoudende dat een bijstelling van de gebruiksduur periodiek wordt vastgesteld. Wanneer de administratieve minimale restant levensduur korter is/wordt dan 15 jaar, is bijzondere aandacht nodig voor een hernieuwde inschatting van de restant levensduur. Voor maatschappelijk vastgoed kan uitgegaan worden van een kortere maximale resterende economische levensduur (bijvoorbeeld 30 of 40 jaar), afhankelijk van de inschatting van economische risico’s.

Onderhoudslasten WonenBreburg hanteert een minimale levensduur van 15 jaar. Voor projecten groot onderhoud wordt er geïnventariseerd welke projecten de eerstkomende 8 jaar worden uitgevoerd. Afhankelijk van de hoogte van de gemiddelde investering per woning wordt de levensduur na oplevering van het project gesteld op 15 of 25 jaar. De grens tussen toepassing van 15 of 25 jaar ligt op € 32.500 inclusief btw per woning. Voor bepaling van het te activeren deel van de investering wordt de bedrijfswaarde op basis van het project vergeleken met de bedrijfswaarde bij instandhouding, waarvoor een minimale levensduur wordt gehanteerd van 7 jaar. De verlenging van de levensduur met 8 respectievelijk 18 jaar levert samen met de beoogde (streef)huurverhoging een toename van de bedrijfswaarde op; deze toename vormt het te activeren deel van de investering. Het saldo tussen investering en het te activeren deel komt ten laste van het onderhoudskostenbudget.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond, opgenomen in de bedrijfswaarde vindt, voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden, plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkantemeterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten, bouwrijp maken en de kosten van uitplaatsing. Indien feitelijk, dan wel in rechte, afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond, wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid. De indeling van het strategische voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Overige aspecten Het onroerend goed is, wat betreft vreemd vermogen, nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het WSW een obligoverplichting geldt die is opgenomen onder de niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Aan het WSW is in 2014 een volmacht verstrekt waarmee een belangrijk deel van dit bezit zo nodig onmiddellijk als borg kan worden ingezet. Hierdoor is het betreffende onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet hypothecair bezwaard, maar wordt benutting als borg door WonenBreburg in de toekomst wel belemmerd. De activa zijn verzekerd tegen aanschaf- of voortbrengingskosten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. De verzekerde som op basis van de herbouwwaarde op de balansdatum bedraagt € 2.616.186.103 (2014: € 2.513.949.547). Het onroerende goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksle-

82

ningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie. Voor het vastgoed in exploitatie zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven, met uitzondering van de complexen Havenmeester (zie niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen). In de post sociaal vastgoed in exploitatie zijn per 31 december 2015 26.256 (31 december 2014: 26.560) verhuureenheden opgenomen. De geschatte waarde, gebaseerd op WOZ-beschikkingen van deze verhuureenheden, was ultimo 2014 bij benadering € 2.988 miljoen.

Herclassificatie/herkwalificatie De classificatie tussen sociale en commerciële woongelegenheden is bepaald volgens de richtlijn 645 voor de jaarverslaggeving. De netto huur per 31 december wordt hierbij vergeleken met de dan geldende liberalisatiegrens. In 2015 is de herziene Woningwet van kracht geworden. Daarin worden woongelegenheden ingedeeld op basis van de toetsing bij aanvang van het huurcontract. Latere mutaties in de nettohuur hebben geen invloed op de classificatie. Ook dienen volgens deze wet parkeergelegenheden die aan de huur van de woning zijn gekoppeld de classificatie van deze woning te volgen. Door WonenBreburg zijn tot en met 2014 alle parkeergelegenheden als commercieel bezit beschouwd. Op grond van een overgangsregeling is het toegestaan in de jaarrekening 2015 nog richtlijn 645 te blijven toepassen waarvan WonenBreburg gebruikt maakt. Het effect van waardering van het totale vastgoed volgens de nieuwe voorschriften is circa € 13,5 miljoen negatief. In 2015 zijn de volgende verhuureenheden geherclassificeerd: Herclassificaties in 2015 Aantal eenheden Overdrachtswaarde Toename herwaardering Afname herwaardering Afname boekwaarde o.b.v. historische uitgaven Effect op het resultaat

sociaal -> commercieel commercieel -> sociaal 221 28 30.163 3.306 13.333 -2.733 -554 -14.098 -2.751 -

De mutaties zijn een gevolg van huur- en/of huurgrensmutaties waardoor eenheden in 2015 van categorie zijn gewijzigd. Bij de classificatie van het bezit ultimo 2015 is uitgegaan van de huurliberalisatiegrens per 1 januari 2015 (€ 710,68). Analyse waardeontwikkeling materiële vaste activa

Waardemutaties bedrijfswaarde Sociaal bezit tegen bedrijfswaarde per 1-1 Vervallen van jaarschijf 2015 / 2014 Effect van één jaar opschuiven: discontering Toevoeging van één jaar huurharmonisatie 1. Totaal opschuiven van jaarlaag 2. Voorraadmutaties 3. Parameterwijzigingen 4. Wijzigingen exploitatiebeleid 5. Wijzigingen (des)investeringsbeleid Subtotaal: sociaal bezit tegen bedrijfswaarde Bij: saldo waardestijging ingerekende verkopen Bij: overige verschillen (w.o. consolidatie) Totaal: sociaal vastgoed in exploitatie 31-12

2015

2014

1.205.739 -42.426 61.074 10.102

1.145.542 -56.713 61.279 6.545

28.750 18.687 47.301 -39.507 -4.778 1.256.192 783 2.587 1.259.562

11.111 9.158 16.295 -18.038 41.671 1.205.739 6.905 5.068 1.217.712

In bovenstaand overzicht is de ontwikkeling van de bedrijfswaarde nader geanalyseerd. De belangrijkste posten in deze specificatie zijn verder toegelicht.

83

1. Vervallen/opschuiven van een jaarlaag Door het realiseren van het exploitatiejaar 2015 zijn de daarvoor ingerekende kasstromen gerealiseerd en zijn alle toekomstige kasstromen één jaar minder gedisconteerd. Dit heeft een positief effect op de bedrijfswaarde van € 28 miljoen.

2. Voorraadmutaties Door nieuwbouw en aankopen zijn in totaal 541 (nieuwe) verhuureenheden aan de voorraad in exploitatie toegevoegd, ook door splitsing, terugkoop en administratieve correcties. Het positieve effect hiervan op de bedrijfswaarde in 2015 is circa € 19 miljoen positief. Overige mutaties, zoals verkopen en herclassificaties, hebben per saldo nihil effect.

3. Parameterwijzigingen In de berekening van de bedrijfswaarde 2015 is een aantal parameters gewijzigd. Voor een totaaloverzicht van de gehanteerde parameters verwijzen wij u naar pagina 80 van deze jaarrekening. De belangrijkste parameterwijzigingen en de effecten hiervan zijn onderstaand uiteengezet: -20 miljoen

Inflatie huur In de jaarrekening 2015 is, ten opzichte van de jaarrekening 2014, gerekend met een lager inflatiepercentage. Dit heeft een negatief effect van circa € 20 miljoen.

+14 miljoen

Indexatie loonkosten In de jaarrekening 2015 is, ten opzichte van de jaarrekening 2014, gerekend met een lagere loonkostenindex. Dit heeft op de managementkosten, zoals personeel, huisvesting en belastingen, een positief effect van circa € 14 miljoen.

+17 miljoen

Indexatie onderhoud In de jaarrekening 2015 is, ten opzichte van de jaarrekening 2014, gerekend met een lagere onderhoudsindex. Dit heeft een positief effect van circa € 17 miljoen.

-2 miljoen

Marktindex Door een hogere marktindex is de verhuurdersheffing in de jaarrekening 2015 totaal ca. € 2 miljoen hoger dan in de jaarrekening 2014.

+35 miljoen

Disconteringsvoet De discontering is verlaagd van 5,25 naar 5%, wat een positief effect op de bedrijfswaarde heeft van ca. € 35 miljoen.

+3 miljoen

Levensduur Hoewel de gemiddelde levensduur nauwelijks is gewijzigd, is er toch sprake van een positief effect op de bedrijfswaarde van ca. € 3 miljoen door mutaties bij 57 complexen.

+47 miljoen

Totaal effect.

4. Wijzigingen in het exploitatiebeleid De wijzigingen in het exploitatiebeleid hebben betrekking op een aantal posten. -1 miljoen

Huur Het negatieve effect op de huur wordt veroorzaakt door een combinatie van minder eenheden die in 2016 en 2017 een boveninflatoire huurverhoging zullen krijgen (-24 mln) en een hogere huur- en streefhuursom op 1 januari 2016 (+23 miljoen). Per saldo is het effect € 1 miljoen negatief.

-8 miljoen

Huurderving De gemiddelde huurderving is gestegen van 1,7% naar 2%. Dit heeft een negatief effect op de bedrijfswaarde van ca. € 8 miljoen.

-6 miljoen

Personeelskosten Op de personeelskosten en managementlasten is een verhoging ingerekend van totaal € 6 miljoen. 84

-3 miljoen

Onderhoud Het negatieve effect op de bedrijfswaarde wordt veroorzaakt door meer planmatig onderhoud (-€ 16 miljoen), groot onderhoud (-€ 4 miljoen), overlopers (-€ 5 miljoen) en minder dagelijks onderhoud (+€ 22 miljoen).

-3 miljoen

Belastingen Het negatieve effect wordt veroorzaakt door hogere begrote belastingen als gevolg van hogere WOZ.

-17 miljoen

Verhuurdersheffing Voor de verhuurdersheffing wordt per saldo € 17 miljoen meer uitgaven geraamd als gevolg van een verwachte verhoging van het heffingspercentage.

-2 miljoen

Overige effecten Overige effecten ontstaan door verschillen in overige baten en restwaarde. Per saldo een bedrag van € 2 miljoen negatief.

-40 miljoen

Totaal effect.

5. Wijzigingen in het (des)investeringsbeleid Het verschil wordt hoofdzakelijk verklaard door sloopkosten en overlopers investeringen. Per saldo zijn de (des)investeringen ca. € 5 miljoen hoger. Vastgoedbeleggingen Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen

onroerende en roerende goederen vastgoedvastgoed in beleggingen onwikkeling

verkopen onder voorwaarden

totaal

1-1-2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

249.063

17.787

114.090

-

-6.981

-

-6.981

Cumulatieve waardeveranderingen

-18.554

-

-11.908

-30.462

Boekwaarde per 1 januari 2015

230.509

10.806

102.182

343.497

8.799

Cumulatieve herwaarderingen

380.940

Mutaties 2015 -

8.799

-

Investeringen: in exploitatie

24.126

-26.182

1.245

-811

Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening

-6.092

-

-

-6.092

Investeringen: in ontwikkeling

Voorziening beleid: mutatie 2015 Desinvesteringen: verkrijgingsprijs Desinvesteringen: waardeveranderingen

-

6.981

-

6.981

131

-

-9.366

-9.235

256

-

-

256

Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs

14.098

-

-

14.098

Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen

16.065

-

-

16.065

Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs

-2.751

-

-

-2.751

-554

-

-

-554

Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen Waardemutaties commercieel vastgoed Totaal mutaties

9.162

-

3.948

13.110

54.441

-10.402

-4.173

39.866

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs

284.667

404

105.969

391.040

-

-

-

-

283

-

-7.960

-7.677

284.950

404

98.009

383.363

Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen 31-12-2015

Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt bepaald aan de hand van de discounted-cashflowbenadering. De discountedcashflowbenadering betreft de contante waarde van de kasstromen op basis van betrouwbare schattingen, ondersteund door bepalingen in de bestaande huur- en andere contracten en extern

85

bewijsmateriaal, zoals actuele huurprijzen voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat en gebruikmakend van een disconteringsvoet die de onzekerheid ten aanzien van de hoogte en het realisatietijdstip van de kasstromen weerspiegelt. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed en worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening over de periode waarin de wijziging zich voordoet. De waardecorrectie ultimo boekjaar is als cumulatieve waardeverandering in de tabel verwerkt. Daarnaast wordt ten laste van de resultaatbestemming een herwaarderingsreserve gevormd. De herwaarderingsreserve betreft het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs. De uitgangspunten voor de waardering van het commercieel vastgoed zijn vooral voor het bedrijfsmatig onroerend goed veelal per object bepaald en daarom hier niet in tabelvorm opgenomen. In de jaarrekening 2014 waren onder verkopen onder voorwaarden naast het verkocht bezit ook nog 29 teruggekochte woningen opgenomen. Deze waren eind 2014 gewaardeerd tegen de actuele terugkoopprijs (totaal circa 3,6 miljoen). Eind 2015 zijn de teruggekochte woningen verantwoord als sociaal in exploitatie of vastgoedbeleggingen.

Indeling in kasstroomgenererende eenheden De kasstroomgenererende eenheden (complexen) zijn bepaald in overeenstemming met het strategisch voorraadbeleid. De indeling van het strategisch voorraadbeleid is gebaseerd op de indeling van productmarktcombinaties, geografische ligging, woningtype en levensduurinschatting.

Verkoopopbrengsten Voor het commercieel vastgoed zijn geen toekomstige verkoopopbrengsten ingerekend. Financiële vaste activa Tabel 1.3.1 Vorderingen op groepsmaatschappijen VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein Totaal

Tabel 1.3.2 Andere deelnemingen Breedband Tilburg BV St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Totaal

aandeel% 24,33%

31-12-2015

31-12-2014

280 280

280 280

netto investeringnetto vermogens en / desin- resultaat in vermogens boekjaar waarde vesteringwaarde per 1-1 en per 31-12 9 9

25%

1.051

-

52

1.103

25%

-

-

-

-

1.051

-

61

1.112

De nettovermogenswaarde van de deelneming in Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV bedraagt per 31 december 2015 negatief € 308.846. Deze negatieve deelneming is verrekend met de kortlopende vordering op deze deelneming.

86

Tabel 1.3.3 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Breedband BV Totaal

Tabel 1.3.4 Latente belastingvordering(en) Latente belastingvordering(en) Totaal

1-1-2015

toevoegingen

560 560

1-1-2015

2.461 2.461

aflossingen

toevoegingen

-51 -51

aflossingen

1.523 1.523

31-12-2015

-255 -255

509 509

31-12-2015

3.729 3.729

Latente belastingvorderingen ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De latente belastingvorderingen hebben onder meer betrekking op waarderingsverschillen betreffende de leningen per 1 januari 2008 op grond van VSO 2. Het kortlopend deel (afwikkeling binnen één jaar) hiervan is € 236.000. Verder is in 2015 een belastinglatentie gevormd ad € 1.523.000 in verband met fiscale verliescompensatie. De fiscale verliezen worden naar verwachting binnen negen jaar verrekend met toekomstige fiscale winsten. Tabel 1.3.5 Leningen u/g STN starters Futura Woning in Zicht Totaal

Tabel 1.3.6 Te vorderen BWS-subsidies BWS-subsidies Totaal

1-1-2015

toevoegingen

375 38 37 450

1-1-2015

205 205

aflossingen

toevoegingen

-38 -37 -75

aflossingen

-

31-12-2015

375 375

31-12-2015

-205 -205

-

De gemeente Breda heeft in 2015 de nog openstaande te vorderen BWS-subsidies afgekocht. Tabel 1.3.7 Overige financiële vaste activa Vorderingen uit hoofde van Koopstart Vorderingen uit hoofde van projectovereenkomsten met derden Totaal

31-12-2015 773

31-12-2014 -

11.303

11.571

12.076

11.571

Als overige financiële vaste activa zijn opgenomen vorderingen vanwege de Koopstartregeling, waarbij woningen worden verkocht met een korting die bij doorverkoop door de koper alsnog moet worden afgerekend. Deze stimuleringsregeling wordt vanaf 2015 door WonenBreburg toegepast. Daarnaast is onder de post verantwoord het aandeel van projectontwikkelaars in grondposities van WonenBreburg. Op basis van projectovereenkomsten hebben deze derden een financieel belang van 50% in het resultaat van deze grondexploitaties. Tot en met 2014 stond dit aandeel onder de post vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. In de jaarrekening zijn de vergelijkende cijfers 2014 ook voor deze wijziging aangepast. VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Tabel 2.1 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

31-12-2015 15.693 3.558 364 19.615

31-12-2014 14.581 10.034 400 25.015

87

Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo 1 januari Verkocht Geactiveerde uitgaven Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen' Totaal

2015 14.581 -210 1.895 -573 15.693

2014 12.914 -1.410 128 2.949 14.581

Huurwoningen die leegstaan en waarvoor een concreet verkooptraject is gestart, worden verantwoord als voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop. Het saldo van de koopwoningen in ontwikkeling heeft betrekking op projecten met (nog niet verkochte) koopwoningen die nog in ontwikkeling of in aanbouw zijn. Tabel 2.1.1 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Breda: Seminarieweg Breda: F1 en F2 Heuvel Breda: Driesprong Tilburg: Forum Tilburg: Groeseind Breda: Dr. Struyckenplein Totaal Tabel 2.1.3 Overige voorraden Onderhoudsmaterialen Totaal

31-12-2015

31-12-2014

1.242 4 28 1.934 350 3.558

2.932 1.042 4.371 1.339 350 10.034

31-12-2015 364 364

31-12-2014 400 400

2015 1.614 1.862 -1.080 -1.616 780

2014 42 12.178 541 -11.147 1.614

Onderhanden projecten Tabel 2.1.4 Onderhanden projecten Saldo per 1-1 Bij: mutatie onderhanden werk Af: overige mutaties Af: gedeclareerde termijnen Totaal

De specificatie van de post onderhanden werk heeft betrekking op de onderhanden projectenposities bij de vennootschappen onder firma voor diverse projectontwikkelingen. Onder de balanspost is het saldo van de investeringskosten en de ontvangen termijnen opgenomen. Vorderingen Tabel 2.2 Vorderingen Debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belasting en premies sociale verzekeringen Overlopende activa Totaal

31-12-2015 4.647 6.369

31-12-2014 5.327 6.379

73

116

671 1.544 13.304

784 3.032 15.638

88

Tabel 2.2.1 Debiteuren

31-12-2015

31-12-2014

2.722 -352 2.370

3.031 -366 2.665

Gemeente en Rijk Gemeente en Rijk Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

41 41

584 584

Overige vorderingen Vertrokken huurders Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

2.044 2.165 -1.973 2.236

2.446 2.471 -2.839 2.078

Totaal

4.647

5.327

Huurdebiteuren Huurdebiteuren (zittende bewoners) Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

De post vorderingen op gemeenten betreft voornamelijk doorbelastingen inzake het nieuwbouwproject in Groeseind. Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren Saldo 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december

2015 3.205 930 -1.810 2.325

2014 3.932 1.889 -2.616 3.205

De voorziening dubieuze debiteuren betreft huurdebiteuren (€ 352.000) en overige vorderingen (€ 1.973.000). De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt: Tabel 2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF VOF Groeseind VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein VOF Forum Totaal

31-12-2015

31-12-2014

4.144 2.221 4 6.369

5.025 1.253 99 2 6.379

Over de rekening-courant met Laurentius/WonenBreburg VOF wordt een rente berekend van 4,8% en over de rekening-courant met VOF Groeseind een rente van de driemaands euribor met een opslag van 1,5% per jaar. De overige vorderingen betreffen openstaande facturen.

Tabel 2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Cofier Bouwontwikkeling BV Totaal

1-1-2015

105 11 116

toevoegingen

mutatie negatieve nettovermogenswaarde

1 1

-44 -44

31-12-2015

62 11 73

De vordering op Cofier BV betreft de afwikkeling van het liquidatiesaldo.

89

Tabel 2.2.6 Belasting en premies sociale verzekeringen Vpb Overdrachtsbelasting Btw Totaal Tabel 2.2.7 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Door te belasten aan derden Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud Facturen in omloop Overig Totaal

31-12-2015

31-12-2014

301 370 671

301 466 17 784

31-12-2015 705 10 292 422 115 1.544

31-12-2014 372 1 415 1.627 617 3.032

Onder de vorderingen zijn geen posten opgenomen met een verwachte looptijd langer dan één jaar. Liquide middelen Tabel 2.3 Liquide middelen Bank Kas Kruisposten Totaal

31-12-2015 8.931 13 14 8.958

31-12-2014 3.004 8 24 3.036

PASSIVA Eigen vermogen Tabel 3.1 Aandeel van de rechtspersoon in het groepsvermogen Ongerealiseerd groepsvermogen Gerealiseerd groepsvermogen Groepsvermogen per 31 december

Tabel 3.1.1 Ongerealiseerd groepsvermogen Boekwaarde per 1 januari 2015 Mutatie ingerekende toekomstige verkopen Waardemutaties in boekjaar Mutatie door afschrijvingen, sloop en verkopen Mutaties in verkopen onder voorwaarden Herclassificatie eenheden sociaal/commercieel bezit Boekwaarde per 31 december 2015 Tabel 3.1.2 Gerealiseerd groepsvermogen Boekwaarde per 1 januari Herschikking beginstand 1 januari 2015 Resultaat Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2015

2014

545.490 23.052 568.542

494.353 -32.568 461.785

sociaal vastgoed 453.299 -9.204 69.009 -24.302 -2.733 486.069 2015 -32.568 57.409 -1.789 23.052

commercieel vastgoed 41.054 3.929 280 -1.353 15.511 59.421

totaal 494.353 -9.204 72.938 -24.022 -1.353 12.778 545.490 2014 -101.649 29.667 26.066 13.348 -32.568

We maken onderscheid tussen commercieel en sociaal vastgoed. Het sociale bezit is opgenomen als materiële vaste activa; het commercieel vastgoed staat als vastgoedbeleggingen op de balans. WonenBreburg beschouwt het sociale vastgoed als een bedrijfsmiddel dat wordt gewaardeerd op basis van het actuele waardemodel. Bij deze grondslag worden bij een lagere bedrijfswaarde dan de historische kostprijs (na afschrijvingen) per complex deze waardeverminderingen (en terugna90

mes hiervan) in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Waardevermeerderingen (boven de kostprijs) worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Dit geldt ook voor terugnames hiervan. Positieve herwaarderingen per complex in het groepsvermogen worden als ongerealiseerd verantwoord. Door verschillen in levensduur en waardering in de systematiek van de bedrijfswaardeberekening zijn, in vergelijking met de historische uitgaafprijs, in afgelopen jaren per complex grote positieve bedragen aan herwaardering ontstaan. Mede hierdoor is de ongerealiseerde reserve ultimo 2015 vrijwel gelijk aan het beschikbaar groepsvermogen. Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn de verkopen van het sociale bezit en doorverkopen van teruggekochte Koopgarantwoningen ingerekend. Deze verkopen worden verantwoord als ongerealiseerde waardestijgingen en direct in het eigen vermogen verwerkt. Bij realisatie door reguliere verkoop worden deze waardestijgingen ten laste van de reserve als baten op de winst-enverliesrekening verantwoord. Bij verkopen met Koopgarant (verkopen onder voorwaarden) vindt in de jaarrekening geen realisatie plaats. Met betrekking tot het commercieel vastgoed wordt voor de bepaling van de herwaardering niet op de historische kostprijs afgeschreven. De mutaties in de actuele waarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden worden direct in de resultatenrekening verantwoord. Egalisatierekeningen Tabel 4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders Saldo 1 januari Mutatie(s) Saldo 31 december

2015

2014

665 164 829

257 408 665

In de egalisatierekening leveringen en diensten huurders wordt het saldo van de nietverrekenbare leveringen en diensten gestort. De mutatie in 2015 is als volgt samengesteld: Tabel 4.1.1 Mutaties egalisatierekening leveringen en diensten Glasherstel Rioolfonds Totaal

kosten 318 374 692

opbrengsten 431 425 856

mutatie 113 51 164

Voorzieningen Tabel 5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Saldo 1 januari Dotaties Onttrekkingen Mutatie aanwending voorziening met activa in ontwikkeling Saldo 31 december

2015

2014

16.139 5.436 -15.302

24.426 5.482 -17.893

14.414

4.124

20.687

16.139

De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is gevormd om de verwachte resultaten te reserveren van toekomstige projecten waarvoor de besluitvorming definitief is en/of extern gecommuniceerd is, én waarbij bestemmingsplannen geen belemmeringen meer opleveren. De voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen is voor circa 55% kortlopend van aard.

91

Tabel 5.1.1 Samenstelling voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen Onrendabele toppen nieuwbouwwoningen Resultaat verkoop nieuwbouw koopwoningen Herstructureringsbijdrage/overige verrekeningen Totaal bedrag in voorziening beleid t.b.v. projectontwikkeling Aanwending voorziening met activa in ontwikkeling Totaal

31-12-2015

31-12-2014

16.127 7.454

21.059 124 12.264

23.581

33.447

-2.894 20.687

-17.308 16.139

In de voorziening beleid opgenomen onrendabele investeringen en herstructureringen zijn voor het sociaal vastgoed berekend op basis van bedrijfswaarde en voor het commercieel bezit in ontwikkeling verwerkt tegen (geprognosticeerde) marktwaarde in verhuurde staat. Tabel 5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo 1 januari Mutaties(s) Saldo per 31 december

2015

2014

70 -22 48

108 -38 70

De opgenomen belastinglatentie heeft betrekking op het deel van de leningenportefeuille waarvoor een nadelig verschil bestaat tussen het renteniveau voor de betreffende lening en de disconteringstabel die in het kader van de VSO-2 is opgesteld. Deze voorziening is overwegend langlopend van aard en wikkelt zich af in 2021. Tabel 5.3 Overige voorzieningen Saldo 1-1-2015 Mutaties Toevoegingen Onttrekking Totaal mutaties Saldo per 31-12-2015

cafetaria - jubileum- persoonlijk organisatiemodel uitkeringe budget hervormin 5 437 367 1.658

overig

totaal

269

2.736

54 -58 -4

45 -26 19

134 -107 27

-1.243 -1.243

-134 -134

233 -1.568 -1.335

1

456

394

415

135

1.401

Overige voorzieningen De overige voorzieningen hebben betrekking op personele aangelegenheden, zoals voor het cafetariamodel, het persoonsgebonden budget, jubilea en organisatiehervormingen. Met uitzondering van de bedragen ten behoeve van hervormingen zijn de overige voorzieningen overwegend langlopend van aard. WonenBreburg heeft een borgstelling afgegeven aan DIGH (Dutch International Guarantees for Housing) met betrekking tot een project voor de bouw van 330 woningen in de sociale sector in Zuid-Afrika. De borgstelling omvat in aanvang € 452.223 en wordt jaarlijks verlaagd. Per 31 december 2015 bedraagt de borgstelling € 135.442. Dit bedrag blijft onder de norm die geldt voor financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen (MG 2011-02: 0,3% van het balanstotaal). Gebleken is, dat de werkzaamheden van DIGH geen toekomst meer hebben. Er zijn vergevorderde plannen voor de verkoop van DIGH aan een derde partij. Deze verkoop gaat naar verwachting gepaard met een verlies. Als gevolg hiervan zal DIGH gebruikmaken van de borgstelling. Voor WonenBreburg zal dit naar verwachting leiden tot een verplichting van € 134.510. Hiervoor is in 2014 een voorziening gevormd die is opgenomen onder de overige voorzieningen.

92

Langlopende leningen Tabel 6 Langlopende leningen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Leningen derden Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal

31-12-2015 13.664 878.356 70.574 478 99.254 1.062.326

31-12-2014 15.288 895.523 70.348 461 100.904 1.082.524

WonenBreburg heeft in totaal 11 leningen waarvan periodiek de rente wordt herzien. Dit op basis van de marktrente zoals die geldt voor een nieuwe lening op de datum van de renteherziening. Deze herziening kwalificeert als een embedded derivaat. De herziening van de rente is echter nauw verbonden met het basiscontract en onlosmakelijk aan de lening verbonden. Daarom is het embedded derivaat niet afgesplitst en niet verwerkt als een derivaat. Per 31 december 2015 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5 jaar € 746,1 miljoen (2014: € 773,7 miljoen). Het saldo van de leningen met een looptijd tussen 1 en 5 jaar bedraagt ultimo boekjaar € 216,5 miljoen (2014: € 207,5 miljoen). Per 31 december bedraagt de gewogen gemiddelde rentevoet (van de betaalde rente) van de uitstaande leningen overheid en kredietinstelling 3,75% (2014: 3,91%). Tabel 6.1 Verloop langlopende leningen

Saldo 1-1-2015 Aflossingsdeel verantwoordingsjaar Nieuwe leningen 2015 Aflossingen leningen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Saldo per 31-12-2015

overheid

15.288 12.043 -12.044 -1.623 13.664

kredietinstellingen 895.523 46.470 29.400 -56.438 -36.599 878.356

derden

70.348 226 70.574

totaal

981.159 58.513 29.400 -68.256 -38.222 962.594

Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 38,2 miljoen en is verantwoord onder de kortlopende schulden. Voor de aflossingen 2016 waren per 31 december 2015 geen renteafspraken gemaakt. De marktwaarde van het saldo langlopende leningen ultimo 2015 is € 1.345 miljoen. Zekerheden Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot een bedrag van € 972,2 miljoen, inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal € 60 miljoen. Kortlopende schulden Tabel 7 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers en overige schulden Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva Totaal

31-12-2015 3 1.565 6.492 7.739 341 38.223 29 32.097 86.489

31-12-2014 919 2.530 7.122 2.776 356 58.513 198 31.148 103.562

Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen Bank Totaal

31-12-2015 3 3

31-12-2014 919 919

93

De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 20 miljoen. Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonbelasting Totaal Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen Schuld aan VOF Forum Overige schulden aan groepsmaatschappijen Totaal

31-12-2015

31-12-2014

7.161 578 7.739

2.192 584 2.776

31-12-2015 29 29

31-12-2014 194 4 198

31-12-2015

31-12-2014

3.201

2.603

14.355 3.812 4.169 1.215 914 3.166 748 517 32.097

14.694 4.115 2.642 26 1.009 4.443 646 970 31.148

Dit betreft openstaande facturen aan groepsmaatschappijen. Tabel 7.8 Overlopende passiva Rekening-courant Laurentius (uit VOF Laurentius/WonenBreburg) Niet-vervallen rente Vooruit ontvangen huur Nog te ontvangen facturen Overname debiteuren Techem Reservering verlof- en overuren Te verrekenen/transitorische servicekosten Reservering Tilburg Akkoord Diversen Totaal

Naar verwachting worden alle kortlopende schulden en overlopende passiva binnen één jaar afgewikkeld.

6.10. Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Stichting WonenBreburg participeert door middel van een bv-structuur in VOF Groeseind, VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein, VOF Forum. De firmanten (vennoten) in de vof’s zijn hoofdelijk aansprakelijk. • De firmanten van de VOF Groeseind zijn WonenBreburg Project Groeseind B.V. en Janssen de Jong Projectontwikkeling BV. • De firmanten van de VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein zijn WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV en de Nederlandse Bouw Unie Projectontwikkeling BV. • De firmanten van de VOF Forum zijn WonenBreburg Project Forum BV en van der Weegen Projectontwikkeling B.V.

Letter of comfort WonenBreburg Holding BV heeft voor WonenBreburg Project Forum BV een letter of comfort afgegeven, waarmee ze bevestigt dat ze de nodige middelen ter beschikking zal blijven stellen, zodat de vennootschap aan haar schulden op korte en lange termijn kan blijven voldoen. De huidige letter of comfort heeft een looptijd tot 1 juli 2017.

WSW Als deelnemer aan het WSW heeft stichting WonenBreburg een obligoverplichting per balansdatum van maximaal € 36.700.000. Alleen in het geval dat het eigen vermogen van WSW niet toereikend mocht zijn, zullen de deelnemers worden aangesproken.

94

Kredietfaciliteiten Door huisbankier BNG is een kredietfaciliteit vastgesteld van € 20.000.000. Door BNG zijn namens WonenBreburg bankgaranties afgegeven voor een totaalbedrag van € 1.556.553. De garanties hebben betrekking op mogelijke planschade als gevolg van gebiedsontwikkeling en garantstellingen voor de inrichting van openbare ruimten. Voor de 77 appartementen in het nieuwbouwproject Forum in de wijk Reeshof in Tilburg is een hypotheekrecht (eerste in rang) gevestigd van € 15.900.000, evenals een pandrecht (eerste in rang) op alle bestaande en toekomstige huurvorderingen uit hoofde van de door Stichting WonenBreburg met derden gesloten en nog te sluiten huurovereenkomsten van deze 77 appartementen.

Fiscale eenheid De Stichting WonenBreburg vormt met de diverse bv’s voor de vennootschapsbelasting en omzetbelasting een fiscale eenheid. Daarom zijn alle vennootschappen binnen deze fiscale eenheid hoofdelijk aansprakelijk voor de vennootschapsbelasting- en omzetbelastingschulden van de fiscale eenheid als geheel. De vennootschapsbelasting wordt geheven bij de moedermaatschappij. De aangiften omzetbelasting worden afzonderlijk ingediend. De gevoegde maatschappijen per 31 december 2015 voor de vennootschapsbelasting zijn: • Stichting WonenBreburg • •

WonenBreburg Holding B.V. WonenBreburg Project Groeseind B.V.

• •

WonenBreburg Project Talmazone B.V. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.

•

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.

•

WonenBreburg Project Forum B.V.

De gevoegde maatschappijen per 31 december 2015 voor de omzetbelasting zijn: • Stichting WonenBreburg • •

WonenBreburg Holding B.V. WonenBreburg Project Groeseind B.V.

• •

WonenBreburg Project Talmazone B.V. Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V.

•

WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein B.V.

• •

WonenBreburg Project Forum B.V. WonenBreburg Project Quirijnboulevard B.V.

Per 1 januari 2016 maakt de Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg B.V. geen onderdeel meer uit van de fiscale eenheid in verband met de verkoop van deze entiteit aan derden.

Leasecontracten WonenBreburg heeft voor 10 auto’s leasecontracten afgesloten. De gemiddelde resterende looptijd van de contracten bedraagt 26 maanden. De resterende leaseverplichting bedraagt € 259.686.

Aangegane verplichtingen Voor de volgende werkzaamheden zijn met derden langlopende contracten aangegaan: nieuwbouw- en (groot)onderhoudprojecten totaal circa € 29 miljoen; opstalverzekering met een looptijd tot 2018 voor circa € 1 miljoen per jaar; bijdrage aan project Tilburg Akkoord tot totaal € 430.000 (tot en met 2019);

95

-

licenties voor automatiseringssoft- en hardware totaal circa € 1.700.000 met een gemiddelde looptijd tot en met 2017 herbouwplicht op 6.000 m2 grond te Breda (vóór 2025).

Wet Ketenaansprakelijkheid Door gebruik te maken van aannemers en onderaannemers is de wet Ketenaansprakelijkheid van toepassing. Gedurende het boekjaar heeft geen aansprakelijkheidsstelling jegens Stichting WonenBreburg plaatsgevonden.

Havenmeester: realisatie achtervang WonenBreburg heeft in 2014 102 woningen met bijbehorende parkeerplaats overgenomen van Havenmeester CV in het kader van de achtervangregeling. De aankoop van de woningen wordt deels (circa 19%) gefinancierd door het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw Havenmeester (BIFN). Aandeelhouders zijn de Provincie Noord-Brabant (50%), de gemeente Tilburg (25%) en WonenBreburg (25%). De financiering betreft een winstdelende lening. Er wordt geen rente betaald aan het fonds. Tijdens de eerste 5 jaren van de exploitatie kunnen woningen tegen taxatiewaarde verkocht worden als de huurder vertrekt. Hiermee wordt de lening afgelost. Na 5 jaar dient het investeringsfonds opgeheven te worden. De winstdelende lening dient te worden afgelost. De nog in exploitatie zijnde woningen worden dan getaxeerd. De woningen worden eerst aangeboden aan de zittende huurder. De daarna nog resterende woningen worden door WonenBreburg overgenomen en met het fonds verrekend tegen 85% van de dan geldende taxatieprijs. Op basis van de marktontwikkeling en de omvang van de verkopen zal het investeringsfonds winst of verlies maken, waarin WonenBreburg dan evenredig participeert. In het geval dat het investeringsfonds fors verlies maakt, zal door de participanten moeten worden bijgestort. In 2015 zijn 7 woningen verkocht na mutatie of aan de zittende huurder. De verkoopprijs lag circa 3,4% onder de aankoopprijs. In de jaarrekening van BIFN over 2015 is verondersteld dat alle woningen de komende jaren aan derden zullen worden verkocht. Het fonds voorziet slechts een resultaat op de uitstaande lening aan WonenBreburg, doordat de marktwaarde van de woningen gecorrigeerd voor verkoopkosten 0,6% hoger ligt dan de afnameprijs. In de jaarrekening van 2014 was op grond van de toen opgestelde taxatie een daling van de uitstaande leningen opgenomen van € 361.000. De leningen zijn nu weer op basis van de nominale waarde opgenomen. Dit resulteert in een winst voor het fonds over 2015 van € 227.000. In de jaarrekening 2015 van WonenBreburg is dit verwerkt als opwaardering van de participatie met € 57.000. Dit is echter één van de mogelijke scenario’s. Indien ervan wordt uitgegaan dat een groot deel van de woningen niet aan derden kan worden verkocht, maar uiteindelijk door WonenBreburg wordt overgenomen tegen 85% van de dan geldende taxatiewaarde, kunnen geheel andere resultaten ontstaan. In de variant dat de 100%-taxatiewaarde bij overname door WonenBreburg gelijk is aan de waarde waarvoor de woningen eind 2015 door BIFN zijn gewaardeerd, ontstaat per saldo (resultaat lening en participatie) een financieel voordeel van circa € 2,3 miljoen. Dit resultaat hangt samen met de lening van BIFN die in dat geval slechts gedeeltelijk wordt afgelost. Vanwege de onzekerheid en uit oogpunt van voorzichtigheid worden deze positieve scenario’s echter niet in de waarderingen in deze jaarrekening verwerkt. Bij dit alles is nog van belang dat als gevolg van verhuur van de onverkochte woningen door WonenBreburg al een verlies is verwerkt. Dit ten gevolge van een lagere marktwaarde in verhuurde staat of bedrijfswaarde ten opzichte van de overnameprijs in 2014. Eind 2015 beliep dit tekort over het resterend bezit van dit project circa € 5,3 miljoen.

96

Havenmeester: financiering met recht van hypotheek Voor de financiering van de overname van woningen niet-Daeb vanuit het project Havenmeester is in april 2014 een lening van een externe financier aangetrokken ter hoogte van € 14,1 miljoen. Voor deze lening is aan de geldverstrekker een recht van hypotheek op deze woningen toegekend en ook een pandrecht, gevestigd op alle bestaande en toekomstige huurvorderingen uit hoofde van de door Stichting WonenBreburg met derden gesloten of nog te sluiten huurovereenkomsten. Gedurende 2015 zijn 7 woningen verkocht. Het recht van hypotheek is hierdoor verlaagd.

Rechten uit hoofde van liquidatie VOF WOM Quirijnboulevard De VOF WOM Quirijnboulevard Tilburg is ontbonden en opgeheven. In het kader van de opheffing van de VOF WOM zijn er tussen de gemeente Tilburg en WonenBreburg nog enkele specifieke afspraken gemaakt over een positieve resultaatdeling grondexploitaties als de niet ontwikkelde herontwikkelingslocaties binnen het project alsnog door de gemeente in ontwikkeling worden genomen. Bovendien is overeengekomen dat, indien voor de deellocaties Distlerstraat en Koningspage de grondopbrengst onder een vastgelegde opbrengst blijft, de gemeente een aanbiedingsplicht heeft om WonenBreburg woningen te laten ontwikkelen.

Bankgarantie voor gemeente Breda project Lage Kant Op basis van de exploitatieovereenkomst met de gemeente Breda voor het project Lage Kant is WonenBreburg gehouden een bankgarantie af te geven tot een maximumbedrag van € 714.000. De congregatie Alles voor Allen heeft in plaats van WonenBreburg deze zekerheid gesteld. Voor de afwikkeling van dit project conform de afspraken blijft WonenBreburg eerst aansprakelijke.

6.11. Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Tabel A Huren

2015

2014

162.392 7.833 170.225

158.025 5.500 163.525

-3.510 166.715

-4.492 -12 159.021

Te ontvangen netto huren voor • woningen en woongebouwen • garages en bedrijfsruimten Subtotaal

Af huurderving • wegens leegstand en oninbaarheid • bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar Totaal

De netto huuropbrengsten komen voor een bedrag van € 148,1 miljoen voort uit de exploitatie van sociaal vastgoed. Het commercieel bezit draagt voor € 18,6 miljoen hieraan bij. Tabel B Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: derving Totaal

2015 10.057 -227 9.830

2014 13.900 -338 13.562

De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, zijn verwerkt in het bedrag leveringen en diensten.

97

Opbrengsten warmte-exploitatie (post C) In de jaarrekening 2015 is de nieuwe opbrengstencategorie warmte-exploitatie opgenomen. Dit hangt samen met de Warmtewet, die op 1 januari 2014 in werking is getreden. Als gevolg van de Warmtewet kan een resultaat (positief/negatief) behaald worden op de levering van de warmte. Als gevolg van deze gewijzigde wet- en regelgeving is ervoor gekozen om de kosten en opbrengsten als gevolg van de warmte-exploitatie afzonderlijk te presenteren. Hierbij wordt opgemerkt dat de verantwoorde opbrengsten en kosten, beide circa € 8 miljoen, inzake warmte-exploitatie in 2015 eenmalig hoog zijn. Dit heeft een administratieve reden. Als gevolg van deze gewijzigde boekingssystematiek vanwege de Warmtewet zijn in 2015 feitelijk de kosten en opbrengsten van (gemiddeld) 1,5 jaar verantwoord. Aangezien het gaat om zowel de opbrengsten als de kosten is het resultaateffect hiervan beperkt. Tabel D Overheidsbijdragen Eenmalige bijdragen Totaal

2015 491 491

2014 897 897

De eenmalige bijdrage betreft de afwikkeling ineens van langjarige BWS-rechten en – verplichtingen. Het nettoverkoopresultaat uit nieuwbouw en uit bestaand bezit betreft de netto-opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en het resultaat uit verkopen van bestaand sociaal en commercieel vastgoed aan derden en is als volgt te specificeren: Tabel E Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaten nieuwbouw Verkoopresultaten bestaand bezit Totaal Tabel E.1 Verkoopresultaten nieuwbouw Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Bij/af: mutatie onderhanden werk Totaal

Tabel E.2 Verkoopresultaten bestaand bezit Opbrengst verkopen bestaand bezit regulier Af: boekwaarde verkopen Af: direct toerekenbare kosten Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf reguliere verkopen Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere verkopen Totaal

2015

2014

1.047 110 1.157

-94 -94

2015 18.952 -12.772 -5.133 1.047

2014 1.950 -4.188 2.144 -94

2015 18.526

2014 15.989

-10.008 -1.468

-7.935 -2.057

-6.940

-6.290

-

293

110

-

Van de eerstkomende 3 boekjaren zijn alle verkopen van sociaal bezit in de bedrijfswaarde ingerekend, waardoor de kostprijs voor deze verkopen is verhoogd. Deze stijging tot verkoopwaarde van het te verkopen bezit is in de ongerealiseerde reserve gestort. Met de reguliere verkopen in 2015 is de in voorgaande boekjaren in de bedrijfswaarde ingerekende waardestijging gerealiseerd. Dit bedrag wordt uit de ongerealiseerde herwaardering als bate op de winst-en-verliesrekening verantwoord (€ 6.940.000). Omdat in 2015 met de verkoop van bestaand bezit een hoger resultaat is gerealiseerd dan in de Jaarrekening 2014 voor 2015 is geraamd, laat deze post een positief saldo zien van € 110.000. In 2014 was sprake van een tekort, waarbij het ongerealiseerde resultaat voor dit tekort is gecorrigeerd, waardoor het saldo nihil is geworden.

98

Verkopen met Koopgarant worden bij afwikkeling volgens verslaggevingsregels niet als een economisch voltooide transactie gezien; de resultaten hiervan worden daarom direct in de ongerealiseerde reserve gemuteerd. In 2015 zijn 12 bestaande woningen verkocht onder voorwaarden (inclusief 6 doorverkopen uit Koopgarant). Vanaf 2016 vinden geen verkopen met deze regeling meer plaats. Verkopen met Koopstart worden als reguliere verkopen verwerkt. Tabel F Geactiveerde productie eigen bedrijf Geactiveerde kosten nieuwbouw huur Geactiveerde kosten nieuwbouw koop Geactiveerde kosten groot en planmatig onderhoud Geactiveerde kosten IT en juridische ondersteuning Overige interne doorbelasting Totaal

2015 795 73 558 89 74 1.589

2014 965 120 626 89 84 1.884

Tabel G Overige bedrijfsopbrengsten Tegemoetkoming in administratiekosten Doorbelasting salariskosten aan derden Opbrengst werkzaamheden voor derden Opbrengst administratie derden Opbrengst antennes Btw pro rata Diversen Saldo per 31 december

2015 622 108 323 219 399 508 128 2.307

2014 453 105 252 33 226 64 206 1.339

2015

2014

53.034

46.438

284

367

2.839 56.157

3.220 50.025

Bedrijfslasten Tabel H Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Overige goederen als onderdeel materiële activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Saldo per 31 december

In de afschrijvingen is een bedrag van circa € 1 miljoen begrepen, vanwege bijzondere waardeverminderingen van installaties in verband met een verkooptraject van een groepsmaatschappij. Hier staat tegenover dat de jaarlijkse exploitatiebijdrage aan deze vennootschap vanaf 2016 zal vervallen. Tabel I Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Financiële gevolgen besluiten m.b.t. nieuwe projecten: Tilburg: Clarissenhof Tilburg: Wagnerpleib deelplan 1a Totaal dotaties aan voorziening beleid op grond van besluiten nieuwe projecten Afwijkingen en afwikkelingen voorziene bedragen per 31 december 2015 en 2014 Overige mutaties van de vastgoedportefeuille Totaal

2015

2014

-6.570 -2.089 -8.659

-1.748

5.927

6.035

-1.263 -3.995

-2.842 1.445

Positief = bate, negatief = last

De genomen besluiten betreffen onrendabele toppen van nieuwe bouwprojecten in 2015. Bij deze besluiten is de bedrijfswaarde ook voor commerciële projecten en projectdelen als uitgangspunt genomen voor de berekening van de onrendabele toppen. Bij de verantwoording in de voorzie-

99

ning beleid worden deze project(del)en gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat voor berekening van de onrendabele top. Als overige mutaties zijn verantwoord afboekingen en waardeverminderingen van vastgoedprojecten (niet succesvolle leads en prospects). Tabel J Lonen en salarissen Bruto salarissen Uitzend- en interimkrachten Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid Totaal

2015 16.038 1.151 -126 17.063

2014 17.085 534 -67 17.552

De gemiddelde formatie in fte’s bedroeg 327,6 fte voor 2015 en 356 fte voor 2014. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. Beloning en gegevens bestuurders Na het vertrek van J.A. Dunnewijk als directeur-bestuurder per 1 oktober 2014 zijn A. Zwierstra en L. Schuld benoemd als directeur-bestuurder van WonenBreburg. A. Zwierstra en L. Schuld zijn gedurende heel 2015 in dienst geweest. J. Pars is op 1 augustus 2015 in dienst getreden. De beloning van J. Pars heeft derhalve betrekking op de periode 1 augustus 2015 tot en met 31 december 2015.

(bedragen x € 1) Naam dhr. J. Pars dhr. L.J. Schuld mevr. A.A. Zwierstra

bruto beloning 63.747 124.451 123.545

beëindigingsvergoeding -

beloningen betaalbaar totaal op termijn 10.184 73.931 22.121 146.572 22.121 145.666

WonenBreburg heeft de volgende vergoedingen in 2015 aan de leden van de raad uitgekeerd. Deze vergoedingen vallen binnen de WNT, respectievelijk de uitvoeringsvoorschriften van de minister. Naam Drs. R.A.M. van Dongen Mr. W.M.M. van Fessem Drs. S.J. Hoenderop M.A.P. Huijsmans MSc Mr. H.J. Touw W.J.M. Corsten Totaal

functie lid, lid AC lid lid, voorzitter AC lid lid, voorzitter RvC lid

bedrag in euro's 15.412 15.412 15.412 15.412 23.118 15.412 100.178

Beloning gewezen topfunctionaris vallend onder de WNT In 2015 is één uitkering gedaan die, gezien de aard van de voorheen uitgeoefende functie en de hoogte van het uitgekeerde bedrag, melding behoeft.

(bedragen x € 1) Naam dhr. F. van Rhoon

bruto beloning 37.940

beëindigingsvergoeding 175.000

beloningen betaalbaar totaal op termijn 5.285 218.225

De beëindigingsvergoeding van dhr. F. van Rhoon is hoger dan de onder de WNT maximaal toegestane beëindigingsvergoeding van € 75.000. Deze hogere vergoeding is gebaseerd op een rechterlijke uitspraak. Op basis van deze rechterlijke uitspraak was WonenBreburg verplicht om dit bedrag uit te keren. De arbeidsovereenkomst met dhr. F. van Rhoon is per 1 april 2015 ontbonden. Dhr. F. van Rhoon was vanaf 1 januari 2015 vrijgesteld van werk. Gedurende de periode 1 oktober

100

2014 tot 1 januari 2015 was hij samen met mevr. A. Zwierstra en dhr. L. Schuld tijdelijk directeurbestuurder. Pensioenen WonenBreburg is aangesloten bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties), een zelfstandig pensioenfonds waarin de pensioenbelangen van de hele corporatiesector zijn ondergebracht. De pensioenregeling is een toegezegd-pensioenregeling, waarbij WonenBreburg in geval van een tekort bij het pensioenfonds geen verplichting heeft tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies. Per 31 december 2015 lag de geschatte dekkingsgraad van SPW op 109%. SPW voldoet hiermee aan de minimale norm van 105% die De Nederlandsche Bank (DNB) stelt. Tabel M Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat Totaal

2015 27.353 -3.928 23.425

2014 28.673 -4.277 24.396

Tabel M.1 Uitsplitsing onderhoudslasten Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Periodiek onderhoud Planmatig onderhoud Projectmatig onderhoud Subtotaal Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat Totaal

2015 7.128 3.448 3.521 10.967 2.289 27.353 -3.928 23.425

2014 7.030 4.223 3.479 12.948 993 28.673 -4.277 24.396

2015 431 446 19 896

2014 612 527 44 1.183

Tabel N Leefbaarheid • Uitgaven Breda • Uitgaven Tilburg • Uitgaven Studentenhuisvesting Totaal

Voor de verduidelijking van de lasten warmte-exploitatie (post P) wordt verwezen naar de toelichting op de opbrengsten warmte-exploitatie (post C).

101

Tabel Q Overige bedrijfslasten Algemene personeelslasten Reservering persoonsgebonden scholingsbudget Reservering verlof- en overuren Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel Mutatie reservering organisatiehervorming Overige personeelslasten Subtotaal algemene personeelslasten Algemene lasten Huisvesting Automatisering Public relations Telefoonkosten Advieskosten Drukwerk Samenwerkingskosten Woonruimteverdeelsysteem Kosten vervoermiddelen Participatie en democratisering Vakliteratuur Bankkosten Portikosten Restauratieve voorzieningen Externe controle Overige algemene beheerkosten Subtotaal algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren Verhuurdersheffing Bijdrage Autoriteit woningcorporaties Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken Totaal zakelijke bedrijfslasten Overige lasten Vervolgingskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Nagekomen zaken inzake deelnemingen / projecten Beheervergoeding VvE Aedex Diversen Subtotaal overige lasten Totaal

2015

2014

105 -196 88 -164 1.888 1.721

48 -371 -140 2.001 1.538

990 1.454 211 299 831 140 197 395 15 63 86 246 238 142 418 5.725

1.165 1.444 273 305 1.032 172 202 -36 456 11 65 104 286 205 104 390 6.178

5.825 668 108 301 13.100 78 20.080

5.423 637 105 225 11.539 5.375 23.304

338 930 1 366 185 2.326 4.146

479 1.810 135 360 177 3.131 6.092

31.672

37.112

In tegenstelling tot 2014 is door CFV over 2015 wegens voldoende financiële buffers geen saneringsbijdrage opgelegd. Lasten en baten die samenhangen met sloop en activering grond zijn in 2015 verantwoord onder de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen. De vergelijkende cijfers over 2014 van de overige bedrijfslasten zijn hiervoor aangepast; de post sloop en activering grond na sloop (in 2014 ad -/-€ 5,5 miljoen) is daardoor verplaatst naar de niet-gerealiseerde waardeveranderingen.

102

Honorarium van de accountant Honorarium van de accountant 2015 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal honorarium van de accountant

Deloitte Accountants BV

139 139

overig Deloitte

3 80 83

totaal Deloitte

142 80 222

De kosten controle jaarrekening 2015 worden beïnvloed door het feit dat er zowel afrekeningen over 2014 als vooruitgefactureerde voorschotten 2015 verantwoord zijn. De toerekening aan boekjaren is op factuurbasis. Honorarium van de accountant 2014 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal honorarium van de accountant

Deloitte Accountants BV

104 104

overig Deloitte

120 120

totaal Deloitte

104 120 224

Waardeverandering vastgoed Tabel R Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal

2015

2014

15.412 12.785 28.197

13.319 -6.390 6.929

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen van het commercieel vastgoed zijn mutaties in de marktwaarde van het bestaand commercieel bezit (circa € 8,5 miljoen) en van waardeveranderingen en verkoopresultaten van onder voorwaarden verkochte woningen, inclusief waardeveranderingen van de bijbehorende langlopende verplichtingen (circa € 3,6 miljoen). Voor het sociaal vastgoed betreft dit waardedalingen (dan wel terugnemingen hiervan) van de bedrijfswaarde. Waardestijgingen van het sociaal vastgoed ten opzichte van de historische kostprijs zijn niet in het resultaat, maar als directe mutatie in het groepsvermogen verwerkt. De totale herwaardering van het sociaal vastgoed is toegelicht bij de post materiële vaste activa. Voor 2015 betreft dit een bedrag van circa € 20 miljoen aan waardestijgingen. Daarnaast zijn hier mutaties verantwoord die verband houden met de (de)activering van grondkosten van complexen (waarvan de bedrijfswaarde tot nihil is afgeboekt). De opbrengst van de activering van de grond wordt hier verantwoord. Deze activering is in beginsel gelijk aan de grondwaarde, berekend op basis van het gesloopte vastgoed tegen actuele prijzen op basis van het vigerend gemeentelijk grondprijsbeleid. In 2015 is dit per saldo een last van € 1 miljoen. Verder worden onder het sociaal vastgoed ook kosten van sloop, inclusief afboekingen verwerkt: totaal € 7,3 miljoen. De baten en lasten die verband houden met sloop en activering grond zijn in de jaarrekening 2014 nog gepresenteerd onder de overige bedrijfslasten. Dit saldo (€ 5,5 miljoen negatief) is voor de vergelijkbaarheid toegevoegd aan de niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille.

103

Tabel S Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal vastgoed Realisatie door verkoop sociaal vastgoed Totaal

2015

2014

22.658

20.439

8.584 31.242

7.645 28.084

In de realisatie van herwaardering door verkoop in 2015 is een bedrag van € 6.940.000 opgenomen, wat betrekking heeft op reguliere verkoop van sociaal bezit. Daarnaast is als realisatie een bedrag van € 1.644.290 verantwoord vanwege de reguliere verkoop van teruggekocht vastgoed uit verkoop onder voorwaarden. De realisatie door afschrijvingen betreft uitsluitend complexen met een positieve herwaardering. Financiële baten en lasten Tabel T Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Renteopbrengsten BWS-subsidie Totaal Tabel U Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten Resultaat op lening o/g BIFN Totaal

2015

2014

850 40 890

2.125 218 29 2.372

2015

2014

173 -227 -54

230 361 591

Het resultaat op de lening o/g van het Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw Havenmeester is toegelicht in paragraaf 6.10., niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen. Tabel V Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen derden Rente rekening-courant banken Boeterente/disagio Overige renten Totaal

2015 1.020 37.169 50 218 38.457

2014 1.407 38.058 38 13 301 39.817

Belastingresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening WonenBrebrug heeft de VSO verlengd tot en met 31 december 2016. WonenBreburg heeft op basis van de VSO-uitgangspunten de fiscale positie ultimo 2015 en het fiscale resultaat 2015 bepaald. Dat resulteert in een belastbaar bedrag van € 6.132.000 negatief op grond waarvan een latente belastingvordering is opgenomen. In het boekjaar is de post belastingresultaat als volgt weer te geven: Tabel W Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Acute belastingen verslagjaar Mutatie latente belastingen Totaal

2015

2014

1.290 1.290

-252 -252

104

Tabel W.1 Specificatie belastingenresultaat Mutatie terzake van leningen Mutatie terzake van fiscale verliescompensatie Totaal

2015 -233 1.523 1.290

2014 -252 -252

De aangiften vennootschapsbelasting zijn tot en met 2012 definitief geregeld. De aangifte vennootschapsbelasting 2013 is ingediend en sluit met een negatief belastbaar bedrag ad € 4.437.766 (fiscaal verlies). Resultaat deelnemingen Tabel X Resultaat deelnemingen Cofier Bouwontwikkeling BV St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester Breedband Tilburg BV Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Totaal

2015 -

2014 -10

52

-71

9 -43 18

-75 -156

De bedrijfsactiviteiten van het samenwerkingsverband Cofier zijn in 2013 beëindigd. De formele ontbinding van de vennootschap heeft in 2014 plaatsgevonden. Voor de toelichting op het resultaat van St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Havenmeester wordt verwezen naar paragraaf 6.10., niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen.

105

6.12. Enkelvoudige balans (na resultaatbestemming) (bedragen x € 1.000) Activa 1 Vaste activa

31-12-2015 31-12-2014

1.1 Materiële vaste activa 1.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 1.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 1.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa

1.257.420 21.929 14.730 1.294.079

1.213.983 27.752 16.639 1.258.374

284.950 98.009 404 383.363

230.509 102.182 10.806 343.497

3.057 835 1.112 509 3.729 375 12.076 21.693

5.774 1.051 560 2.461 450 205 11.571 22.072

1.699.135

1.623.943

14.453 3.055 364 17.872

14.376 9.531 400 24.307

-

-

2.370 41 1.418 5.479 382 301 1.538 11.529

2.665 584 1.327 4.077 382 767 2.996 12.798

6.181 35.582 1.734.717

170 37.275 1.661.218

1.2 Vastgoedbeleggingen 1.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 1.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden 1.2.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Totaal vastgoedbelegging

1.3 Financiële vaste activa 1.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen 1.3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen 1.3.3 Andere deelnemingen 1.3.4 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 1.3.5 Latente belastingvordering(en) 1.3.6 Leningen u/g 1.3.7 Te vorderen BWS-subsidies 1.3.8 Overige financiële vaste activa Totaal financiële vaste activa Totaal vaste activa 2 Vlottende activa

2.1 Voorraden 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop 2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop 2.1.3 Overige voorraden Totaal voorraden 2.1.4 Onderhanden projecten

2.2 Vorderingen 2.2.1 Huurdebiteuren 2.2.2 Gemeente en Rijk 2.2.3 Overige vorderingen 2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen 2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen 2.2.6 Belastingen en premies sociale verzekeringen 2.2.7 Overlopende activa Totaal vorderingen

2.3 Liquide middelen Totaal vlottende activa Totaal activa

106

(bedragen x € 1.000) Passiva 3 Eigen vermogen 3.1 Wettelijke reserve 3.2 Overige reserve Totaal eigen vermogen

31-12-2015 31-12-2014 29 568.513 568.542

29 461.756 461.785

829 829

665 665

20.687 48 1.401 22.136

16.139 70 2.736 18.945

6 Langlopende leningen 6.1 Leningen overheid 6.2 Leningen kredietinstellingen 6.3 Leningen derden 6.4 Waarborgsommen 6.5 Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal langlopende leningen

13.664 878.356 68.682 478 99.254 1.060.434

15.288 895.523 68.455 461 100.904 1.080.631

7 Kortlopende schulden 7.1 Schulden aan kredietinstellingen 7.2 Schulden aan gemeente 7.3 Schulden aan leveranciers 7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen 7.5 Schulden ter zake van pensioenen 7.6 Aflossingsdeel leningen komend boekjaar 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen 7.8 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden Totaal passiva

3 1.565 6.083 7.739 341 38.223 59 28.763 82.776 1.734.717

919 2.530 6.501 2.518 356 58.513 397 27.458 99.192 1.661.218

4 Egalisatierekeningen 4.1 Egalisatierekening leveringen en diensten huurders Totaal egalisatierekeningen 5 Voorzieningen 5.1 Voorziening onrendabele investeringen en herstructureringen 5.2 Voorziening latente belastingverplichtingen 5.3 Overige voorzieningen Totaal voorzieningen

107

6.13. Enkelvoudige winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000) 2015 166.715 8.682 8.152 491 880 18.527 -18.417 1.589 2.406 189.025

2014 159.021 12.668 897 15.989 -15.989 1.884 1.438 175.908

54.570

49.748

3.995

-2.285

17.063 2.592 2.815 23.425 896 8.853 7.781 31.415 153.405

17.552 2.911 3.238 24.396 1.183 12.650 37.283 146.676

Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten

35.620

29.232

R. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille S. Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Resultaat waardeverandering vastgoed en financiële vaste

28.197 31.242 59.439

6.929 28.084 35.013

T. Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten U. Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren V. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten W. Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

-5.351 1.149 -92 38.457 -42.751

2.593 854 39.590 -36.143

52.308

28.102

1.290 3.811

-252 -1.784

57.409

26.066

Bedrijfsopbrengsten A. Huren B. Opbrengsten servicecontracten C. Opbrengsten warmte-exploitatie D. Overheidsbijdragen E.1. Verkoopresultaten nieuwbouw E.2. Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit E.3. Af: kostprijs reguliere verkopen bestaand bezit F. Geactiveerde productie eigen bedrijf G. Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten H. Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille I. Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille J. Lonen en salarissen K. Sociale lasten L. Pensioenlasten M. Onderhoudslasten N. Leefbaarheid O. Lasten servicecontracten P. Lasten warmte-exploitatie Q. Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen X. Y.

Belastingenresultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

108

6.14. Grondslagen voor de waardering van de enkelvoudige activa en passiva in de balans 6.14.1. Algemeen In deze toelichting moeten alle bedragen vermenigvuldigd met de factor € 1.000 gelezen worden. Activa en passiva worden, indien niets vermeld, gewaardeerd tegen nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. Slechts de posten in de enkelvoudige jaarrekening die nieuw zijn of materieel afwijken ten opzichte van de geconsolideerde jaarrekening worden toegelicht en indien noodzakelijk worden de grondslagen van deze posten weergegeven. Daar waar de grondslagen gelijk zijn aan de geconsolideerde jaarrekening wordt hiernaar verwezen. De jaarrekening van WonenBreburg is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit beheer sociale-huursector (BBSH). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. De algemene regel is dat lasten worden genomen als deze voorzienbaar zijn en baten als deze zijn gerealiseerd. Tevens is deze jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en winst-en-verliesrekening opgenomen en is het verloopoverzicht van de bedrijfswaarde opgenomen. Voor de sectorspecifieke presentatie zijn waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De richtlijn adviseert de sector de waardering te baseren op fair value. Dit impliceert dat waardering van het materieel vast actief in exploitatie plaatsvindt op basis van actuele waarde, in concreto de bedrijfswaarde voor sociaal vastgoed en de marktwaarde in verhuurde staat voor commercieel vastgoed. Vanaf 2015 is de herziene Woningwet van kracht geworden. De gevolgen hiervan zullen in de jaarrekening 2016 worden verwerkt. Met betrekking tot de classificatie sociaal en commercieel past WonenBreburg op basis van een overgangsregeling in de jaarrekening 2015 nog de regels toe die tot en met 2014 van toepassing waren. 6.14.2.

Financiële vaste activa

6.14.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiele beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van WonenBreburg. Deelnemingen met een negatieve nettovermogenswaarde worden op nihil gewaardeerd. Daarnaast vormen we een voorziening als WonenBreburg geheel of ten dele instaat voor schulden van de desbetreffende deelneming, respectievelijk de feitelijke verplichting heeft de deelneming (voor haar aandeel) tot betaling van haar schulden in staat te stellen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid. 6.14.3.

Reserves

6.14.3.1. Wettelijke reserve Wettelijke reserves zijn reserves die op grond van wettelijke bepalingen ter zake aangehouden worden.

109

6.14.3.2. Overige reserve De overige reserve wordt gevormd uit de resultaten voor zover deze niet ten gunste of ten laste van de andere benoemde reserves komen.

6.15. Toelichting op de enkelvoudige balans ACTIVA Materiële vaste activa (bedragen x € 1.000) Tabel 1.1 Materiële vaste activa

onroerende en roerende goederen sociaal ten dienste vastgoed in vastgoed in van de totaal onwikkeling exploitatie exploitatie

1-1-2015 1.297.244

46.289

42.934

1.386.467

-379.681

-26.295

-405.976

289.516

-10.327

-

279.189

Cumulatieve waardeveranderingen

6.904

-8.210

-

-1.306

Boekwaarde per 1 januari 2015

1.213.983

27.752

16.639

1.258.374

Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve herwaarderingen

Mutaties 2015 -

5.005

-

5.005

Investeringen: in exploitatie

38.840

-17.802

931

21.969

Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening

-6.845

-

-

-6.845

-

7.432

-

7.432

574

-

-

574

-12.240

-

-23

-12.263

-886

-

-

-886

7.682

-

23

7.705

-18.404

-

-

-18.404

4.306

-

-

4.306

-2.733

-

-

-2.733

Investeringen: in ontwikkeling

Voorziening beleid: mutatie 2015 Investeringen: bestemd voor verkoop Desinvesteringen: verkrijgings- of vervaardigingsprijs Desinvesteringen: herwaarderingen Desinvesteringen: afschrijvingen Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs Eenheden van sociaal -> commercieel afschrijvingen Eenheden van sociaal -> commercieel herwaarderingen

3.306

-

-

3.306

Afschrijvingen

-35.341

-

-2.840

-38.181

Afschrijvingen herwaarderingen

-16.390

-

-

-16.390

Mutatie herwaardering 2015

88.262

-

-

88.262

Vrijval verkoopprogramma jaarschijf 2015

-6.940

-

-

-6.940

246

-

-

246

-

-458

-

43.437

-5.823

-1.909

36.163

1.308.746

33.492

43.842

1.386.080

-403.034

-29.112

-432.146

350.924

-2.895

-

348.029

784

-8.668

-

-7.884

1.257.420

21.929

14.730

1.294.079

Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs

Waardemutatie verkoopprogramma 2016-2018 Waardemutatie 2015 Totaal mutaties Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen 31-12-2015

Voor de toelichting van het sociaal vastgoed in exploitatie verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening.

110

Vastgoedbeleggingen Tabel 1.2 Vastgoedbeleggingen

onroerende en roerende goederen vastgoedvastgoed in beleggingen onwikkeling

verkopen onder voorwaarden

totaal

1-1-2015 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari 2015

249.063

17.787

114.090

-

-6.981

-

380.940 -6.981

-18.554

-

-11.908

-30.462

230.509

10.806

102.182

343.497

8.799

Mutaties 2015 Investeringen: in ontwikkeling Investeringen: in exploitatie Investeringen: nieuwbouw beschikking voorziening Voorziening beleid: mutatie 2015 Desinvesteringen: verkrijgingsprijs

-

8.799

-

24.126

-26.182

1.245

-811

-6.092

-

-

-6.092

-

6.981

-

6.981

131

-

-9.366

-9.235

Desinvesteringen: waardeveranderingen Eenheden van sociaal -> commercieel verkrijgingsprijs

256

-

-

256

14.098

-

-

14.098

Eenheden van sociaal -> commercieel waardeveranderingen

16.065

-

-

16.065

Eenheden van commercieel -> sociaal verkrijgingsprijs

-2.751

-

-

-2.751

-554

-

-

-554

9.162

-

3.948

13.110

54.441

-10.402

-4.173

39.866

284.667

404

105.969

391.040

-

-

-

-

283

-

-7.960

-7.677

284.950

404

98.009

383.363

Eenheden van commercieel -> sociaal waardeveranderingen Waardemutaties commercieel vastgoed Totaal mutaties Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen 31-12-2015

Voor de tekstuele toelichting verwijzen wij naar de geconsolideerde jaarrekening. Financiële vaste activa

Tabel 1.3.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen WonenBreburg Holding BV Laurentius/WonenBreburg VOF Totaal deelnemingen in groepsmaatschappijen

netto investeringnetto vermogens en / desin- resultaat in vermogens aandeel% boekjaar waarde per vesteringwaarde en 1-1 per 31-12 100,00% -693 3.750 3.057 50,00% -693

-

3.750

3.057

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Talmazone BV. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Quirijnboulevard BV. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Groeseind BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Groeseind. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. Verkoop van deze aandelen is gerealiseerd in 2016. De formele aandelenoverdracht is op 11 januari 2016 notarieel verleden.

111

WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Dr. Struyckenplein BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein. WonenBreburg Holding BV houdt 100% van de aandelen in WonenBreburg Project Forum BV. Deze laatste vennootschap participeert voor 50% in VOF Forum. WonenBreburg Holding BV houdt 25% van de aandelen van Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV. De negatieve netto vermogenswaarde van Laurentius/WonenBreburg VOF is verrekend met de kortlopende vorderingen op deze entiteit. Tabel 1.3.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen WonenBreburg Holding BV Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV Ontwikkelingscombinatie Dr. Struyckenplein V.O.F. Totaal

1-1-2015

419 4.795 560 5.774

toevoegingen

aflossingen

7 7

-151 -4.795 -4.946

31-12-2015

275 560 835

Voorraden Tabel 2.1 Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Overige voorraden Totaal

Tabel 2.1.1 Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo 1 januari Verkocht Geactiveerde uitgaven Mutatie saldo 'Te verkopen huurwoningen' Totaal Tabel 2.1.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Breda: Seminarieweg Breda: Maycretes AHOED Breda: Driesprong Tilburg: Forum Tilburg: Groeseind Totaal

31-12-2015 14.453 3.055 364 17.872

31-12-2014 14.376 9.531 400 24.307

2015 14.376 -81 731 -573 14.453

2014 11.427 2.949 14.376

31-12-2015

31-12-2014

1.242 4 -125 1.934 3.055

2.932 1.042 4.218 1.339 9.531

31-12-2015 3.829 5.479

31-12-2014 4.576 4.077

382

382

301 1.538 11.529

767 2.996 12.798

Vorderingen Tabel 2.2 Vorderingen Debiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende activa Totaal

112

31-12-2015

31-12-2014

2.722 -352 2.370

3.031 -366 2.665

Gemeente en Rijk Gemeente en Rijk Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

41 41

584 584

Overige vorderingen Vertrokken huurders Overige debiteuren Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

2.044 1.347 -1.973 1.418

2.446 1.707 -2.826 1.327

Totaal

3.829

4.576

Tabel 2.2.1.1 Voorziening dubieuze debiteuren Saldo 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december

2015 3.192 930 -1.797 2.325

2014 3.917 1.876 -2.601 3.192

Tabel 2.2.1 Debiteuren Huurdebiteuren Huurdebiteuren (zittende bewoners) Af: voorziening wegens oninbaar Subtotaal

De specificatie van de balanspost vorderingen op groepsmaatschappijen is als volgt: Tabel 2.2.4 Vorderingen op groepsmaatschappijen Vordering Laurentius/WonenBreburg VOF Af: negatieve vermogenswaarde van de VOF Saldo: balanswaarde vordering WonenBreburg Holding BV Af: negatieve netto vermogenswaarde van de BV Saldo: balanswaarde vordering Vorderingen op overige deelnemingen Totaal

31-12-2015 9.236 -8.900

31-12-2014 10.118 -8.900

336 3.983 -

1.218 3.071 -693

3.983 1.160 5.479

2.378 481 4.077

Op grond van verslaggevingsregels is de negatieve nettovermogenswaarde van Laurentius/WonenBreburg VOF ultimo 2015 in mindering gebracht op de nominale waarden van de vordering op deze vof. Tabel 2.2.5 Vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen Stadsontwikkelingsmaatschappij Tilburg BV Cofier Bouwontwikkeling BV Totaal

Tabel 2.2.6 Belastingen en premies sociale verzekeringen Vpb Overdrachtsbelasting Totaal

1-1-2015

371 11 382

Toevoegingen

Aflossingen

1 1

-1 -1

31-12-2015

371 11 382

31-12-2015

31-12-2014

301 301

301 466 767

113

Tabel 2.2.7 Overlopende activa Vooruitbetaalde kosten Door te belasten aan derden Onderhanden werk niet-planmatig onderhoud Facturen in omloop Overig Totaal

31-12-2015 705 10 292 422 109 1.538

31-12-2014 372 1 415 1.627 581 2.996

31-12-2015 6.154 13 14 6.181

31-12-2014 138 8 24 170

Liquide middelen Tabel 2.3 Liquide middelen Bank Kas Kruisposten Totaal

PASSIVA Eigen vermogen Tabel 3 Eigen vermogen Wettelijke reserve Overige reserve (na resultaatbestemming) Totaal

31-12-2015 29 568.513 568.542

31-12-2014 29 461.756 461.785

De nadere specificatie van het eigen vermogen is opgenomen in de toelichting bij de post groepsvermogen in de geconsolideerde jaarrekening. Tabel 3.1 Verloop wettelijke reserve Saldo 1 januari Mutatie(s) Saldo 31 december

2014 29 29

2013 29 29

31-12-2015 13.664 878.356 68.682 478 99.254 1.060.434

31-12-2014 15.288 895.523 68.455 461 100.904 1.080.631

Langlopende leningen Tabel 6 Langlopende leningen Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Leningen derden Waarborgsommen Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Totaal

Per 31 december 2015 bedraagt het saldo van de leningen waarvan de looptijd langer was dan 5 jaar € 746,1 miljoen (2013: € 773,7 miljoen). In procenten van de leningenportefeuille is dit 74,7% per 31 december 2015 tegen 74,5% per 31 december 2014. Eind 2015 waren geen middelen vastgelegd voor herfinanciering in 2016. Tabel 6.1 Verloop langlopende leningen

Saldo 1-1-2015 Aflossingsdeel verantwoordingsjaar Nieuwe leningen 2015 Aflossingen leningen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Saldo per 31-12-2015

overheid

15.288 12.043 -12.044 -1.623 13.664

kredietinstellingen 895.523 46.470 29.400 -56.438 -36.599 878.356

derden

68.455 227 68.682

totaal

979.266 58.513 29.400 -68.255 -38.222 960.702

114

Rentevoet en aflossingssysteem Per 31 december bedraagt de gewogen gemiddelde rentevoet (van de betaalde rente) van de uitstaande leningen overheid en kredietinstelling 3,75% (2014: 3,91%). De leningen overheid en kredietinstellingen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair dan wel via het dynamische kostprijssysteem of ineens (fixe leningen). Per 31 december 2015 is de opbouw van de leningportefeuille als volgt: Tabel 6.1.1 Opbouw leningportefeuille Variabel Vast Totaal

bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille 60,0 6,2% 901,0 93,8% 961,0

Volgens de beleidsregel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw mag maximaal 15% van de leningportefeuille variabel gefinancierd zijn. Het variabele aandeel is 6,2% en ligt daarmee ruim onder de norm van het waarborgfonds. Tabel 6.1.2 Aflossing en/of renteherziening 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 na 2022

bedrag (x 1 miljoen) % van leningportefeuille 43,1 4,3% 27,9 2,8% 74,7 7,5% 61,3 6,1% 54,2 5,4% 65,9 6,6% 41,3 4,1% 646,0 64,7%

Het aflossingsdeel in het komende boekjaar bedraagt € 38,2 miljoen en is verantwoord onder de kortlopende schulden. Zekerheden Ten behoeve van de leningen van kredietinstellingen zijn garanties van het WSW verkregen tot een bedrag van € 972,2 miljoen, inclusief de leningen met een variabele hoofdsom voor nominaal € 60 miljoen. Kortlopende schulden Tabel 7 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeente Schulden aan leveranciers en overige schulden Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Aflossingsdeel leningen komend boekjaar Schulden aan groepsmaatschappijen Overlopende passiva Totaal

31-12-2015 3 1.565 6.083 7.739 341 38.223 59 28.763 82.776

31-12-2014 919 2.530 6.501 2.518 356 58.513 397 27.458 99.192

Tabel 7.1 Schulden aan kredietinstellingen Bank Totaal

31-12-2015 3 3

31-12-2014 919 919

De kredietfaciliteit bij de BNG bedraagt € 20 miljoen.

115

Tabel 7.4 Schulden aan belastingen en sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonbelasting Totaal

31-12-2015

31-12-2014

7.161 578 7.739

1.934 584 2.518

Tabel 7.7 Schulden aan groepsmaatschappijen Schuld aan VOF Forum Schuld aan VOF Groeseind Totaal

31-12-2015 59 59

31-12-2014 389 8 397

Tabel 7.8 Overlopende passiva Niet-vervallen rente Vooruit ontvangen huur Nog te ontvangen facturen Nog af te rekenen inzake de Warmtewet Reservering verlof- en overuren Te verrekenen/transitorische servicekosten Reservering Tilburg Akkoord Diversen Totaal

31-12-2015 14.355 3.812 4.169 1.215 914 3.166 748 384 28.763

31-12-2014 14.694 4.115 2.542 1.009 4.169 646 283 27.458

6.16. Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening (bedragen x € 1.000) Bedrijfsopbrengsten Tabel A Huren

2015

2014

162.392 7.833 170.225

158.025 5.500 163.525

-3.510 166.715

-4.492 -12 159.021

Te ontvangen netto huren voor • woningen en woongebouwen • garages en bedrijfsruimten Subtotaal

Af huurderving • wegens oninbaarheid • bijdrage leegstand dan wel wegens oninbaar Totaal

De toename van de netto huuropbrengsten ten opzichte van 2013 verklaren wij als volgt: Tabel A.1 Wijziging netto huuropbrengsten • Aankopen/oplevering woningen • Verkoop woningen • Overige onttrekkingen • Huuraanpassing maatschappelijk vastgoed • Jaarlijkse huurverhoging • Huurverhoging bij woningverbetering, comfortverbetering en aanpassingen als gevolg van optrekken van huren naar markthuren dan wel streefhuren Totaal Tabel B Opbrengsten servicecontracten Leveringen en diensten Af: derving Totaal

2015 8.909 -227 8.682

2.599 -1.076 -438 751 4.615 249 6.700 2014 13.006 -338 12.668

De derving voor de servicekostencomponenten die met de huurders worden afgerekend, is verwerkt in het bedrag leveringen en diensten.

116

Tabel D Overheidsbijdragen Eenmalige bijdragen Totaal

Tabel E Nettoverkoopresultaat vastgoedportefeuille Verkoopresultaten nieuwbouw Verkoopresultaten bestaand bezit Totaal Tabel E.1 Verkoopresultaten nieuwbouw Opbrengst verkopen projecten Af: vervaardigingskosten Totaal Tabel E.2 Verkoopresultaten bestaand bezit Opbrengst reguliere verkopen bestaand bezit Af: boekwaarde verkopen Af: direct toerekenbare kosten Af: waardestijging tot verkoopwaarde jaarschijf reguliere verkopen Bij: niet-gerealiseerde waardestijging jaarschijf reguliere verkopen Totaal

2015 491 491

2015

2014 897 897

2014 880 110 990

-

2015 10.557 -9.677 880

2014 -

2015 18.526 -10.008 -1.468

2014 15.989 -7.935 -2.057

-6.940

-6.290

-

293

110

-

Bedrijfslasten Tabel H Afschrijvingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Overige goederen als onderdeel materiële activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Saldo per 31 december Tabel I Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Financiële gevolgen besluiten m.b.t. nieuwe projecten: Tilburg: Clarissenhof Tilburg: Wagnerpleib deelplan 1a Totaal dotaties aan voorziening beleid op grond van besluiten nieuwe projecten Afwijkingen en afwikkelingen voorziene bedragen per 31 december 2015 en 2014 Overige mutaties van de vastgoedportefeuille Totaal

2015

2014

51.447

46.161

284

367

2.839 54.570

3.220 49.748

2015

2014

-6.570 -2.089 -8.659

-1.748

5.927

6.035

-1.263 -3.995

-2.002 2.285

Tabel J Lonen en salarissen Bruto salarissen Uitzend- en interimkrachten Uitkering ziektewet en arbeidsongeschiktheid Totaal

2015 16.038 1.151 -126 17.063

2014 17.085 534 -67 17.552

Tabel M Onderhoudslasten Onderhoudsuitgaven Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat Totaal

2015 27.353 -3.928 23.425

2014 28.673 -4.277 24.396

Positief = bate, negatief = last

117

Tabel M.1 Uitsplitsing onderhoudslasten Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud Periodiek onderhoud Planmatig onderhoud Projectmatig onderhoud Subtotaal Af: onderhoud uitgevoerd door eigen werkapparaat Totaal

2015 7.128 3.448 3.521 10.967 2.289 27.353 -3.928 23.425

2014 7.030 4.223 3.479 12.948 993 28.673 -4.277 24.396

Tabel Q Overige bedrijfslasten Algemene personeelslasten Reservering persoonsgebonden scholingsbudget Reservering verlof- en overuren Reservering jubilea-uitkeringen/cafetariamodel Mutatie reservering organisatiehervorming Overige personeelslasten Subtotaal algemene personeelslasten Algemene lasten Huisvesting Automatisering Public relations Telefoonkosten Advieskosten Drukwerk Samenwerkingskosten Woonruimteverdeelsysteem Kosten vervoermiddelen Participatie en democratisering Vakliteratuur Bankkosten Portikosten Restauratieve voorzieningen Externe controle Overige algemene beheerkosten Subtotaal algemene kosten Zakelijke bedrijfslasten Belastingen Verzekeringen Contributie landelijke federatie Niet-gedekte projectkosten eerdere jaren Verhuurdersheffing Bijdrage Autoriteit woningcorporaties Saneringssteun/bijdrage 40+ wijken Subtotaal zakelijke bedrijfslasten Overige lasten Vervolgingskosten Dotatie voorziening dubieuze debiteuren Nagekomen zaken inzake deelnemingen / projecten Beheervergoeding VvE Aedex Diversen Subtotaal overige lasten

2015

2014

105 -196 88 -164 1.888 1.721

48 -371 -140 2.001 1.538

990 1.454 211 299 656 140 197 395 15 63 86 246 238 133 415 5.538

1.165 1.444 273 305 986 172 202 -36 456 11 65 103 286 205 93 390 6.120

5.825 668 108 301 13.100 78 20.080

5.423 637 105 225 11.539 5.375 23.304

338 930 1 366 185 2.256 4.076

479 1.808 135 360 177 3.362 6.321

31.415

37.283

Totaal

118

Honorarium van de accountant Honorarium van de accountant 2015 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal honorarium van de accountant

Deloitte Accountants BV

133 133

overig Deloitte

80 80

totaal Deloitte

133 80 213

De toerekening aan boekjaren is op factuurbasis. Honorarium van de accountant 2014 Controle van de jaarrekening Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten Totaal honorarium van de accountant

Deloitte Accountants BV

93 93

overig Deloitte

120 120

totaal Deloitte

93 120 213

Waardeverandering vastgoed Tabel R Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Sociaal vastgoed Commercieel vastgoed Totaal Tabel S Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering Realisatie door afschrijvingen op herwaardering sociaal vastgoed Realisatie door verkoop sociaal vastgoed Totaal

2015

2014

15.412 12.785 28.197

13.319 -6.390 6.929

2015

2014

22.658

20.439

8.584 31.242

7.645 28.084

2015

2014

-5.351 -5.351

-

Financiële baten en lasten Tabel T Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten Afwaardering vorderingen op groepsmaatschappijen Totaal

In 2015 is de vordering op een groepsmaatschappij afgewaardeerd voor circa € 5 miljoen in verband met een verkooptraject. Hier staat tegenover dat de jaarlijkse exploitatiebijdrage aan deze maatschappij vanaf 2016 zal vervallen. Tabel U Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen Renteopbrengsten BWS-subsidie Totaal Tabel V Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Overige rentebaten Resultaat op lening o/g BIFN Totaal

2015

2014

850 299 1.149

2.049 515 29 2.593

2015

2014

135 -227 -92

493 361 854

119

Tabel W Rentelasten en soortgelijke kosten Rente leningen overheid Rente leningen derden Rente rekening-courant banken Boeterente/disagio Overige renten Totaal

2015 1.020 37.169 50 218 38.457

2014 1.407 37.831 38 13 301 39.590

2015 9

2014 -10 -454 -

52

-71

3.750 3.811

-1.249 -1.784

Resultaat deelnemingen Tabel Y Resultaat deelnemingen Cofier Bouwontwikkeling BV VOF Laurentius/WonenBreburg Breedband Tilburg BV St. Brabants Investeringsfonds Nieuwbouwwoningen Project Havenmeester WonenBreburg Holding BV Totaal

In het resultaat deelnemingen is bij WonenBreburg Holding een incidentele bate van circa € 4 miljoen verwerkt in samenhang met een verkooptraject.

120

Verklaring bestuur en raad van commissarissen

Het bestuur van Stichting WonenBreburg verklaart dat Stichting WonenBreburg een adequate invulling heeft gegeven aan het uitgangspunt ‘uitsluitend werkzaam in het belang van de volkshuisvesting’, zoals omschreven in artikel 11 van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en artikel 45 van de Woningwet.

Tilburg, 21 april 2016 Ir. J. Pars MRE MRICS Directeur-bestuurder

drs. L.J. Schuld directeur-bestuurder

drs. A.A. Zwierstra directeur-bestuurder

De leden van de raad van commissarissen van WonenBreburg verklaren in de vergadering van 21 april 2016 kennis te hebben genomen van de jaarstukken, de daarin opgenomen jaarrekening over 2015 en de daarbij door de accountant afgegeven goedkeurende controleverklaring. De raad van commissarissen heeft de jaarstukken 2015 vastgesteld en decharge verleend aan het bestuur.

De raad van commissarissen,

Tilburg, 21 april 2016 De raad van commissarissen

Mr. H.J. Touw

drs. R.A.M. van Dongen

Drs. S.J. Hoenderop

M.A.P. Huijsmans MSc

Mr. W.M.M. van Fessem

W.J.M. Corsten MSM

121

Overige gegevens Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Hiervoor wordt verwezen naar de hierna opgenomen verklaring.

Bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 De jaarrekening 2015 is vastgesteld in de vergadering van de raad van commissarissen gehouden op 21 april 2016. De vergadering heeft de bestemming van het resultaat vastgesteld conform het daartoe gedane voorstel.

Voorstel tot bestemming van het resultaat over het boekjaar 2015 Het bestuur stelt aan de raad van commissarissen voor het resultaat over het boekjaar 2015 ten bedrage van € 57.409.000 positief geheel ten gunste van de overige reserves te brengen. Dit voorstel is in de jaarrekening verwerkt.

122

Belangrijke gebeurtenissen na balansdatum Een vermeldenswaardige gebeurtenis na balansdatum is de verkoop op 11 januari 2016 van de aandelen van de Duurzame Energie Exploitatie WonenBreburg BV. De gevolgen voor waardering en resultaat van deze transactie in 2016 zijn in de jaarrekening 2015 verwerkt. Voor het overige hebben er na de balansdatum geen belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden waaraan elders in de jaarrekening geen aandacht is besteed.

123

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant (invoegen direct na 21 april; pagina 1)

124

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant (invoegen direct na 21 april; pagina 2)

125