Jaarstukken Stichting Thuisvester

Jaarstukken 2013 Stichting Thuisvester

Inhoudsopgave jaarstukken 2013 Stichting Thuisvester

Jaarverslag 2013

Pagina

Woord vooraf Samenvatting Strategie Samenwerken Dienstverlening Sociale huur Koop en verkoop Kwaliteit Bouwen Leefbaarheid Organisatie Bestuur Verslag van de Raad van Toezicht Financiën

4 6 8 10 17 21 30 33 39 44 49 54 61 69

Jaarrekening 2013 Stichting Thuisvester

79


2

Jaarverslag 2013 Stichting Thuisvester


3

Woord vooraf In 2013 werd duidelijk dat de corporatiesector voor een ingrijpende verandering van zijn taken staat. Het rijk greep in op de mogelijkheden en middelen die wij als corporatie hebben. Dit vraagt om heldere keuzes in ons werk. Welke taken nemen wij nog wel en niet op ons? Wat kunnen huurders en partners van ons verwachten? En wat betekent dit voor onze organisatie? Stuk voor stuk vragen die wij in de Strategische visie 2013 – 2025 en het nieuwe ondernemingsplan ‘Betaalbaar thuis voor nu en later 2013-2017’ beantwoorden. Aan dit plan committeren wij ons, zodat onze eigen organisatie, onze huurders en onze partners weten wat ze kunnen verwachten. Daar mogen zij ons ook op aanspreken. Kansen grijpen waar het kan De omgeving van woningcorporaties is sterk in beweging. Denk aan het regeer- en woonakkoord, de afspraken tussen Aedes en het kabinet, de ingevoerde verhuurdersheffing, de doorvoering van de inkomensafhankelijke huur, de aanhoudende financiële en economische crisis en de vastgelopen woningmarkt. Maar ook de toekomstige vergrijzing, de komst van arbeidsmigranten, het verduurzamen van de woningvoorraad en de scheiding van wonen en zorg hebben invloed op ons beleid. Het lukte ons in 2013 – mede dankzij een goede financiële positie - om de doelen uit ons lopende ondernemingsplan ‘Kracht in samenleving en wonen 2009-2013’ uit te voeren. Soms in aangepaste vorm. In plaats van te kijken naar wat niet kan, bleven we kansen grijpen en vooral kijken naar wat wel kan. De goede dingen goed doen Om te toetsen of we als sociale verhuurder functioneren in de ogen van de huurders zijn, laten we ons elke vier jaar visiteren door een onafhankelijk bureau. In juli 2013 vond deze visitatie plaats. Uit het rapport bleek dat wij maatschappelijk ruim voldoende presteren. We maakten bijna alle ambities en doelstellingen waar. Ook betrekken we belanghebbenden meer dan voldoende bij ons beleid en onze werkzaamheden. Samenwerkingspartners omschrijven ons als een betrokken, actieve, ondernemende, maar ook stabiele en gedegen corporatie die zich richt op de kerntaak. Complimenten waren er voor de goede en transparante weergave van onze ambities, zowel in het ondernemingsplan als in de jaarverslagen. Volgens de commissie zijn we ook open over wat we niet bereiken. Zoals de oorspronkelijke doelstellingen op het gebied van nieuwbouw. Door veranderingen in de markt werden er plannen aangepast of uitgesteld. Verder bleek dat wij voldoende vermogen en middelen hebben om aan onze verplichtingen te voldoen. We presteren efficiënter dan anderen, maar doelstellingen ontbraken. Dit is dan ook een verbeterpunt dat wij al meenamen in het nieuwe ondernemingsplan. Daarnaast laat het rapport zien dat wij in het verleden ons vermogen niet voldoende hebben ingezet. Maar de commissie zegt tegelijkertijd dat Thuisvester er goed aan heeft gedaan om reserves te houden. Want voldoende vermogen zorgt ervoor dat wij prestaties kunnen blijven leveren in de toekomst. Kortom: we presteren naar vermogen en doen de goede dingen goed. Een uitkomst waar we trots op zijn. Overgang naar klantcontactorganisatie Naast externe ontwikkelingen zijn er intern ook veranderingen gaande. Zo zijn in 2013 drie verschillende informatiesystemen vervangen door één nieuw geïntegreerd systeem. Deze overgang vraagt (nu nog steeds) extra inspanningen en flexibiliteit van alle medewerkers. Met dit nieuwe systeem kunnen wij klantvragen eenduidig beantwoorden via verschillende kanalen, waardoor we meer klantgedreven kunnen werken. Onze klantvisie passen wij hier ook op aan. Verder werden voorbereidingen getroffen om te transformeren tot een klantcontactorganisatie (KCO). Dit door het opzetten van een klantcontactcentrum (KCC) en de uitbreiding van de online dienstverlening. Door de economische crisis en de heffingen die de overheid de komende jaren oplegt, wordt het voor ons steeds lastiger om geplande investeringen waar te blijven maken. Zo betekenen de heffingen


4

uiteindelijk een extra jaarlijkse belasting voor Thuisvester van 13 miljoen euro. Daarom gaan we bezuinigen op de beheerkosten, omdat we als organisatie financieel gezond willen blijven. Dit betekent dat vacatures zo veel mogelijk intern worden vervuld en dat waar mogelijk de kosten omlaag worden gebracht. Dit zal helaas niet voldoende zijn om de noodzakelijk besparingen te realiseren. Actieve organisatieaanpassing is in 2014 opgestart, met mogelijk ingrijpende gevolgen voor een aantal medewerkers. Dat is voor ons een zorg. Niet tegenwerken, maar samenwerken In augustus 2013 bereikten het kabinet en Aedes principeafspraken over het werkdomein van woningcorporaties. Thuisvester vindt het belangrijk dat de verstoorde relatie tussen de overheid en de branche wordt hersteld. Want hiervan zijn mogelijk de huurders de dupe. Voor de toekomst van de branche én onze huurders is het belangrijk dat er meer openheid en begrip komt voor elkaar. Samenwerking levert uiteindelijk veel meer op dan tegenwerking. Wel vinden wij dat bij het maken van de afspraken voorbij is gegaan aan het belang van de huurders doordat de verhuurderheffing deze jaren niet actief wordt bestreden. Essentieel is dat de betaalbaarheid van huurwoningen de aandacht houdt. Hiervoor blijft Thuisvester zich dan ook inzetten. Daarbij concentreren we ons op onze opgave in de vier kerngemeenten: Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. Bijzonder afscheid Wat zeker extra aandacht verdient in dit jaarverslag is het afscheid van directeur-bestuurder Jan Pooyé. Eind oktober 2013 viel de beslissing – in goed overleg met de Raad van Toezicht - dat hij afscheid neemt van Thuisvester. Met een ondernemende blik leverde hij een grote bijdrage aan de kwaliteit en kwantiteit van wonen in de regio. Daarbij was én is hij zeer betrokken bij de huurders en bijzondere doelgroepen als starters en senioren. Transparante verantwoording 2013 was allesbehalve een rustig voortkabbelend jaar. Er zijn veranderingen in gang gezet die onze organisatie klaarmaken voor de toekomst. In dit jaarverslag leest u er alles over. Hierin leggen wij verantwoording af aan u als belanghouder. Dit doen we wederom online op jaarverslag.thuisvester.nl. Het ontgaat u vast niet dat ook in het verslagjaar de huurders op de eerste plaats stonden. Vragen? Heeft u vragen en/of opmerkingen over ons online jaarverslag of onze inspanningen in 2013? Bel ons dan op 0162 - 49 11 00 of stuur een mail naar [email protected]. Wij staan u graag te woord. Namens alle medewerkers en de Raad van Toezicht veel leesplezier gewenst.

ir. J.J. (Johan) Westra Directeur-bestuurder Thuisvester


5

Samenvatting In 2013 had Thuisvester een aanbod van circa 13.500 huurwoningen in de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. Woningzoekenden kunnen bij ons terecht voor een betaalbare huur- en koopwoning in de regio West- en Midden-Brabant. In het verslagjaar werd duidelijk met welke overheidsmaatregelen woningcorporaties werden geconfronteerd. Met als gevolg dat Thuisvester heldere keuzes moest maken. Keuzes die in een nieuw ondernemingsplan ‘Betaalbaar thuis voor nu en later 2013-2017’ werden uitgewerkt. Ondanks alle bezuinigingen lukte het ons om bijna alle ambities en doelstellingen waar te maken. Ook presteerden we – volgens een onafhankelijk rapport maatschappelijk ruim voldoende. Samenwerking Net zoals in 2012 is Thuisvester in het verslagjaar sterk verbonden met haar werkgebied. Belanghouders zoals huurdersorganisaties, gemeenten en maatschappelijke partners betrokken wij intensief bij ons beleid en onze werkzaamheden. Zo omschreven zij ons als een betrokken, actieve, ondernemende, maar ook stabiele en gedegen corporatie die zich richt op de kerntaak. In 2013 hielden wij in alle vier de kerngemeenten woonbelevingsonderzoeken. Dit om nog beter te weten wat er leeft. Ook organiseerden we diverse huurdersbijeenkomsten en maakten we verbeterplannen voor de leefbaarheid in kleine kernen, langer zelfstandig wonen en de doorstroming op de woningmarkt. Met huurdersorganisaties gingen we in gesprek over een nieuwe samenwerkingsovereenkomst. En met de gemeente Geertruidenberg ondertekenden we nieuwe prestatieafspraken. Dienstverlening Of huurders tevreden zijn, hangt af van de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarom zochten wij in 2013 naar nieuwe initiatieven die onze service verbeteren. Zo viel de beslissing om onze organisatie te veranderen in een klantcontactorganisatie (KCO). Ook betrokken we huurders intensiever bij onze werkzaamheden en boden we meer diensten online aan. Meer dan 75 procent van alle reparatieverzoeken werd binnen twee dagen afgehandeld en in Oosterhout startte een proef met één woonlastenfactuur. Verder wijzigden de openingstijden van de woonwinkels. Dit om huurders nog beter van dienst te kunnen zijn. De KWH-meting liet zien dat huurders onze dienstverlening waardeerden met een bovengemiddelde score van 7,7. Leefbaarheid Iedereen heeft recht op ongestoord woongenot. Ook dat is bepalend voor de tevredenheid van huurders. Naast reguliere onderhouds- en verbeterwerkzaamheden gaven we in totaal zo’n 1.290.000 euro uit aan een schone, hele, veilige en sociale leefomgeving. Aan activiteiten die de woonbeleving en klantbeleving verbeteren of de huurdersparticipatie en maatschappelijke participatie vergroten. Ook richtten we ons op het huisvesten van arbeidsmigranten door het introduceren van kamergewijze verhuur. Het online platform Evie verder uitgerold, geëvalueerd en aangehaakt bij het regionale initiatief Iris. Verder richtten we ons op het terugdringen van overlast door onder andere het verder professionaliseren van het sociaal beheer en werd er met steun van Thuisvester een ontmoetingsruimte geopend in Oosterhout. Sociale huur In 2013 was 91 procent van onze totale woningvoorraad bereikbaar voor huurtoeslag. Niet verwonderlijk, want onze belangrijkste taak – als sociale verhuurder – is het bieden van een betaalbaar thuis aan huishoudens met een bescheiden inkomen. Nu en later. Zo steunden we huurders met betalingsproblemen in heel ons werkgebied. Ook werd het budget om huurders te helpen die door de economische crisis in de knel zijn gekomen verhoogd van 300.000 naar 450.000 euro. In 2013 werd er


6

– in overleg met huurdersorganisaties – een eenduidig systeem ingevoerd voor het toewijzen van huurwoningen. Verder introduceerden we de inkomensafhankelijke huur en lanceerden we Mijn Thuis, een persoonlijke pagina op de website van Thuisvester voor huurders en woningzoekenden. Kwaliteit We investeerden in 2013 weer volop in het onderhoud van hele straten of buurten. Zo renoveerden we in Oosterhout ruim 500 badkamers en toiletten en startten we met het vervangen van keukens in ruim 130 woningen. In Raamsdonksveer werd het groot onderhoud van 86 huurwoningen in de Prinsessenbuurt opgeleverd. Ook maakten we woningen energiezuiniger. De focus voor kwaliteit kwam in het verslagjaar te liggen op het verbeteren van de bestaande woningvoorraad en het doorvoeren van energetische aanpassingen. In totaal investeerden we meer dan 34 miljoen euro in de kwaliteit van het woningbezit. Bouwen De bouw van woningen stemmen we voortdurend af op de vraag. De ontwikkelingen op de woningmarkt zorgden ervoor dat het nieuwbouwprogramma werd bijgesteld en dat we besloten om starterswoningen goedkoper te bouwen. Toch konden we bijna al onze bouwambities waarmaken zoals beloofd. Soms wat later of in aangepaste vorm. In 2013 leverden wij 34 nieuwe huurwoningen, 14 starterswoningen, 112 zorgwoningen, 52 koopwoningen,120 parkeerplaatsen en een supermarkt voor een derde partij op. Ook startte de bouw van een multifunctionele accommodatie in Achtmaal en begon de verbouwing van de kerk tot multifunctionele accommodatie in Sprundel. Koop en verkoop In 2013 bleef Thuisvester zich inzetten voor starters. Zo maakten 3 starters gebruik van de Starterslening, een product dat starters tijdelijk ondersteunt bij het kopen van hun huis. Ook profiteerden 23 starters van de regeling Slimmer Kopen en verkochten wij 58 bestaande huurwoningen. In het verslagjaar overhandigden we de sleutels van 9 starterswoningen in Rijsbergen en startte de bouw van 11 starterswoningen van het project Nijenrode in Oosterhout. Financiën Thuisvester had en heeft een robuuste financiële positie en wil die graag behouden. In de toekomst zal dit door externe ontwikkelingen minder worden. Maar Thuisvester blijft gezond. We blijven in staat om onze doelstellingen te realiseren en afspraken na te komen. Het eigen vermogen is licht gestegen naar 518.453.000 euro. Voor Thuisvester is vooral beschikbaarheid van financiering cruciaal. Daarom moeten de kasstromen goed op orde zijn. Om de verhuurderheffing op te kunnen vangen heeft Thuisvester daarom maatregelen getroffen zoals het toepassen van een inkomensafhankelijke huurverhoging, het terugbrengen van investeringen en het doorvoeren van bezuinigingen op onderhoudskosten en beheerkosten. Kerngetallen 2013 Totaal 2013

Totaal 2012

Aantal woningzoekenden

22.585

24.135

Aantal huurwoningen

13.462

13.206

Aantal verhuizingen

807

836

Aantal reparatieverzoeken

circa 19.000

Circa 15.000


7

Strategie In 2013 richtte Thuisvester zich op de wensen en belangen van haar huurders en toekomstige huurders. De corporatie wil een betaalbaar thuis bieden, voor nu en later. Dat is dan ook het motto van het nieuwe ondernemingsplan voor de periode tot en met 2017. Dit plan is in het verslagjaar – op basis van een strategische visie tot 2025 – samen met huurdersorganisaties, gemeenten en andere belanghouders vastgesteld. Bijna 160 medewerkers hebben zich ingezet om voldoende goede, betaalbare huurwoningen te bieden in de gemeenten Oosterhout, Raamsdonksveer, Rucphen en Zundert. 2013 was het laatste jaar van de ondernemingsplanperiode Kracht in samenleving en wonen 2009-2013. In dit verslagjaar zijn de laatste doelstellingen afgerond en/of ondergebracht in de beleidsperiode die volgt. Missie Het principe ‘De huurder eerst’ drijft ons. In 2013, maar ook in de toekomst. Dit betekent dat Thuisvester een betaalbaar thuis blijft bieden aan mensen met lagere en middeninkomens in de regio West- en Midden-Brabant. Vanuit het wonen draagt de corporatie bij aan een leefbare omgeving voor huurders, zodat ze actief kunnen deelnemen aan de samenleving. Thema’s Zoals in de strategische visie is vastgelegd, wil Thuisvester door huurders en partners herkend worden als een ondernemende, betrouwbare, betrokken, slagvaardige en transparante woningcorporatie. Een organisatie die tastbare resultaten boekt. Goede samenwerking met partners staat voorop, waarbij huurders altijd op de eerste plaats komen. Om op korte en langere termijn een heldere koers te varen, stelde Thuisvester in 2013 vijf belangrijke thema’s vast waaraan alle activiteiten worden getoetst, te weten: 1) Uitstekende dienstverlening en vergroten huurdersparticipatie. 2) Betaalbaar wonen in kwalitatief goede woningen en uitbreiding van de sociale woningvoorraad. 3) Een schone, veilige en sociale woonomgeving die zelfredzaamheid bevordert. 4) Een financieel-economisch sterke professionele organisatie en doelmatige corporatie. 5) Een open, eerlijke en lokaal verankerde organisatie met goed toezicht. Bovenstaande thema’s zijn in het verslagjaar concreet gemaakt in de vorm van doelen en indicatoren. Deze zijn weergegeven in het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017. Kijken naar wat wel kan De afgelopen jaren is het Thuisvester gelukt om de doelen uit het ondernemingsplan Kracht in samenleving en wonen 2009-2013 voor het overgrote deel uit te voeren. Ook al kostte dat meer moeite. Ondanks alle ontwikkelingen op de woningmarkt en de forse overheidsbezuinigingen zag de woningcorporatie in het verslagjaar zeker nog heel veel kansen. In dit laatste jaar van de ondernemingsplanperiode keek Thuisvester dan ook vooral naar wat wél kan. Met als belangrijkste uitgangspunt: de woningbehoeften van huishoudens met een kleinere beurs zoals starters, senioren en mensen die zorg nodig hebben. Een betaalbaar thuis, nu en later In 2013 werd het nieuwe ondernemingsplan Betaalbaar thuis, voor nu en later 2013-2017 vastgesteld. Dit plan geeft de komende jaren richting aan het beleid. Onveranderd bli jft dat huurders altijd op de eerste plaats staan.


8

In de corporatiesector volgen ontwikkelingen elkaar snel op. Dynamische tijden vragen om een heldere koers. Ook van Thuisvester. Daarom zijn er duidelijke keuzes gemaakt, die ervoor zorgen dat de kerntaken goed uitgevoerd kunnen blijven worden en dat Thuisvester financieel gezond blijft. Ook op de lange termijn. Zo gaat de corporatie de mening en wensen van huurders eerder inventariseren, zodat alle activiteiten nog beter aansluiten op de behoefte. In het onderhoudsbeleid wordt bewust gekozen voor een hoog kwaliteitsniveau. Duidelijke taken Niet alleen de kwaliteit van de woning is belangrijk, ook een fijne leefomgeving. Zo spant Thuisvester zich in voor een ongestoord woongenot voor iedereen. In een woonomgeving die schoon, veilig en sociaal is. Ook zorgt de corporatie ervoor dat ouderen zo lang mogelijk thuis kunnen wonen. Thuisvester doet haar best om openheid en transparantie te bieden, want zonder het vertrouwen van huurders en belanghouders kan de corporatie niet presteren. Daarbij gaat Thuisvester professioneler, effectiever en doelmatiger werken. Dit om goed in te spelen op alle bezuinigingen en de dienstverlening te verbeteren.


9

Samenwerking Thuisvester is sterk verbonden met haar werkgebied. Dus net zoals in voorgaande jaren betrokken wij belanghouders actief bij onze activiteiten in 2013. Vooral het contact met huurdersorganisaties, gemeenten en maatschappelijke partners is intensief. Om te weten wat er leeft, hielden wij in het verslagjaar in alle vier de kerngemeenten diverse soorten woonbelevingsonderzoeken. Ook voerden we gesprekken met huurdersorganisaties over nieuwe samenwerkingsovereenkomsten. Met de gemeente Geertruidenberg bekrachtigden we de prestatieovereenkomst met een handtekening. Doelen en prestaties 2013 Doel: Thuisvester kent de wensen en behoeften van klanten en partners en speelt hierop in. Doelstelling Behoefte- dan wel marktonderzoek onder (potentiële) klanten.

Prestatie - Woonbelevingsonderzoek onder 65-plussers in de gemeenten Rucphen en Zundert. - Woonbelevingsonderzoeken bij groot onderhoud en renovatieprojecten onder bewoners in SlotjesOost/Oosterheide in Oosterhout, Sandoel in Raamsdonksveer en Slotjes-Midden in Oosterhout. Uitgevoerd door de Woonbond i.s.m. bewoners. - Op basis van real time KWHresultaten verbeteracties uitgezet ter verbetering van de klantbeleving

Voortzetten van reguliere lokale bijeenkomsten met huurders, huurdersverenigingen en bewonerscommissies.

- Overleggen met lokale huurdersorganisaties en CIZO zijn voortgezet. - Voorbereiding getroffen voor nieuwe samenwerkingsovereenkomst met huurdersorganisaties vanaf 2014, inclusief efficiëntie- en professionaliseringsslag. - Drie ‘trouwehuurdersbijeenkomsten’ georganiseerd in Rucphen/Zundert. Opkomst: ruim 200 huurders. - Start proef waarbij huurders in gemengde wooncomplexen


Vervolgstap in 2014 - Verdiepingsslag van woonbelevingsonderzoeken voor het opstellen van een actieplan. - Resultaten woonbelevingsonderzoek bij groot onderhoud en renovatieprojecten meenemen in verdere planontwikkeling. - Aanschaf en implementatie nieuw instrumentarium, bijvoorbeeld een digitale enquêtetool. - Bij elk groot onderhoud of renovatieproject een woonbelevingsonderzoek houden onder bewoners. Resultaten verwerken in plannen van aanpak. - Overleggen met lokale huurdersorganisatie en CIZO voortzetten. - Formele besluitvorming van nieuwe samenwerkingsovereenkomst met huurdersorganisaties en start uitvoering. - Evaluatie samenwerking met CIZO en huurdersverenigingen. - Participatie is onderdeel van elk groot onderhoudsproject.

10

Doelstelling

Doelgroepinformatie krijgt een vaste plaats in het proces van beleidsontwikkeling.

Het opzetten van bewonersvertegenwoordiging in deelgebieden waar die vertegenwoordiging nog niet is en de bestaande uitbreiden.

Met de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert zijn of worden (meerjarige) prestatieafspraken gemaakt.

Bindende samenwerkingsinitiatieven ontplooien op lokaal niveau.


Prestatie worden betrokken bij VvEbesprekingen. - Start communicatietraject rondom leefbaarheid voor bewoners Weberstraat, St. Willebrord. - Verdere analyse en verwerking van uitkomsten marktanalyses portefeuillestrategie bestaande woningvoorraad plus ernaar handelen. - Onderzoek naar bevorderen doorstroming op verzoek van huurdersorganisaties.

Vervolgstap in 2014

- In het hele werkgebied zijn huurders actief en informeel betrokken bij (onderhouds)projecten via gelegenheidsparticipatie. - Kaders opgesteld voor een fonds waarmee huurdersverenigingen wijkinitiatieven kunnen ondersteunen. - De vernieuwde ontmoetingsruimte ‘Thuiskamer’ in Oudenhove in Oosterhout is in gebruik genomen. Draait volledig op vrijwilligers. - Ondersteuning Huurders Vereniging Oosterhout (HVO) bij realisatie website huurdersmening.nl. - Prestatieafspraken met de gemeente Geertruidenberg zijn officieel bekrachtigd. - Voortgang lopende gemeentelijke prestatieafspraken gevolgd, geëvalueerd en waar nodig bijgesteld.

- Besluitvorming en implementatie van fonds waarmee huurdersverenigingen wijkinitiatieven kunnen ondersteunen. - Inzetten op formele en informele huurdersparticipatie inclusief faciliteren en stimuleren. - Onderzoek naar de mogelijkheden om de positie van huurders te versterken.

- Voorbereiding initiatief Wonen en zorg in de regio Rucphen/Zundert: in samenwerking met

- Uitkomsten onderzoek bevorderen doorstroming uitvoeren. - Huidige belanghoudersstrategie evalueren en waar nodig bijstellen.

- Nieuwe prestatieafspraken maken met gemeente Rucphen op basis van de gemeentelijke Woonvisie. - Voortgang monitoren en evalueren van bestaande afspraken, met bijzondere aandacht voor de Wmo. - Het verkennen van het opzetten van een beraad kerngemeenten. - Verdere invulling en uitvoering initiatief Wonen en zorg. - Verdere invulling van de Voorrangsregeling met WEL.

11

Doelstelling

Prestatie regiocorporaties aantallen en uitdagingen zorgvastgoed in kaart brengen en visie ontwikkelen. - Start opzet Voorrangsregeling met Woningstichting Etten-Leur (WEL) over passende woningen bij ambulante ondersteuning.

Vervolgstap in 2014

Belanghouders In 2013 waren onze belangrijkste belanghouders de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert, Huurders Vereniging Oosterhout (HVO), Huurdersvereniging Raamsdonk Raamsdonksveer (HVRR), Huurdersvereniging gemeente Rucphen (HVR) en Huurdersvereniging gemeente Zundert (HVZ). In het verslagjaar bepaalden belanghouders ons beleid. Met deze partners voerden we structureel overleg. Zowel op bestuurs- als op uitvoeringsniveau. Daarnaast was er regelmatig contact met zorgen welzijnsorganisaties, vrouwen- en woonadviescommissies en de geschillencommissie. Op het Overzicht belanghouders staan al onze gesprekspartners op een rij, inclusief de belangrijkste onderwerpen. Huurdersorganisaties In 2013 maakte Thuisvester een voorstel om de doorstroming op de woningmarkt te stimule ren. Ook werden de thema’s ‘leefbaarheid in kleine kernen’ en ‘langer zelfstandig wonen’ opgepakt door middel van een woonbelevingsonderzoek onder 65plussers in Sprundel en de opzet van het project ‘Bewustwording langer zelfstandig wonen’. Dit alles op verzoek van de huurdersverenigingen. Verder startten de gesprekken over een nieuwe formele samenwerkingsovereenkomst. De bestaande overeenkomst met de huurdersorganisaties in de vier kerngemeenten loopt af. In 2014 wordt de invulling van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst vastgesteld. Lokaal Met financiële ondersteuning van Thuisvester ontwikkelde Huurders Vereniging Oosterhout www.huurdersmening.nl. Een online platform waar huurders hun mening kunnen geven over bijvoorbeeld leefbaarheid, veiligheid, woonomgeving en bereikbaarheid. Ook kunnen zij hier hun woonwensen aangeven. In 2013 was Huurdersvereniging Raamsdonk Raamsdonksveer intensief betrokken bij het geplande groot onderhoud in de wijk Sandoel. De werkzaamheden zijn medio 2013 gestart. CIZO Alle vier de huurdersverenigingen hebben een stem in CIZO, het samenwerkingsverband waarin tijdens consultatiegesprekken centrale beleidszaken worden besproken. In 2013 adviseerde CIZO onder andere over de inkomensafhankelijke huuraanpassing en de benoeming van de heer Bram Heijnsbroek, lid van de Raad van Toezicht. Ook gaf het samenwerkingsverband gevraagd en ongevraagd advies. Gemeenten Gemeenten zijn onze maatschappelijke partners en contractpartners. Ook in 2013. Met alle vier gemeenten in onze kerngebieden hebben we dan ook prestatieafspraken gemaakt. In het verslagjaar werd verdere uitvoering gegeven aan de gemaakte prestatieafspraken met de


12

gemeente Oosterhout en de gemeente Zundert. Verder ondertekenden op 15 maart 2013 wethouder Wim Quirijnen van de gemeente Geertruidenberg en de directie van Thuisvester een samenwerkingsovereenkomst. In deze overeenkomst staan de prestatieafspraken voor de periode 2013-2017. Met als focus: de doelgroep starters, onderhoud en duurzaamheid van woningen en een leefbare omgeving. De gemeente Rucphen stelde in het verslagjaar een nieuwe gemeentelijke woonvisie op. Thuisvester was hierbij betrokken. Zodra deze woonvisie is vastgesteld, wordt er een nieuwe prestatieovereenkomst met de gemeente Rucphen opgesteld.

Overzicht belanghouders Belanghouder Huurdersvereniginge n gemeente Rucphen en gemeente Zundert

Overlegvorm Formeel overleg Rucphen/ Zundert

Frequentie 4x per jaar

Vertegenwoordiger Hoofd klantendiensten Manager leefbaarheid

Huurders Vereniging Oosterhout (HVO)

Dagelijks bestuur

8x per jaar

Huurdersvereniging Raamsdonk Raamsdonksveer (HVR)

Dagelijks bestuur

8x per jaar

Hoofd klantendiensten Manager leefbaarheid Hoofd klantendiensten Manager leefbaarheid

CIZO

Formeel overleg

4x per jaar


Voorzitter CIZO Hoofden klantendiensten Manager leefbaarheid Manager bestaande woningvoorraad Directie

Belangrijkste onderwerpen Samenwerkingsovereenkoms t Wijziging huurtoeslag Wijziging huurbetaling Inkomensafhankelijke huur Ondernemingsplan ‘Betaalbaar thuis voor nu en later’ Warmtewet 2014 Wijziging directie Visitatie Aanbodmodel toewijzen huurwoningen Crisismaatregelen Herstructurering KWH-resultaten Huuraanpassing Jaarverslag 2012 (Streef)huur- en verkoopbeleid Jaarplan en begroting 2014 Leefbaarheid Energiebesparende maatregelen Effecten Europese regelgeving Governance Beheer nieuwbouw Onderhoud Strategische Visie Ondernemingsplan 2013 2017 Arbeidsmigranten Evaluatie online servicedienst Klantenpanels Effecten regeerakkoord Adviesaanvragen nieuw beleid

13

Gemeente Oosterhout

Bestuurlijk overleg

1x per kwartaal

Directie Manager vastgoedontwikkeling Manager leefbaarheid

Ambtelijk overleg

1x per maand

Gemeente Geertruidenberg

Periodiek overleg

1x per maand

Gemeente Rucphen

Bestuurlijk overleg

1x per maand

Manager vastgoedontwikkeling Manager leefbaarheid Hoofd klantendiensten Directie Manager vastgoedontwikkeling Manager leefbaarheid Directie Manager vastgoedontwikkeling

Ambtelijk overleg

1x per 2 maanden

Bestuurlijk overleg

1x per 6 weken

Ambtelijk overleg

1x per maand

Periodiek overleg

4x per jaar

Algemeen overleg

3x per jaar

Projectleider

Projecten gemeente Zundert

Projectenbezoek Algemeen overleg

1x per jaar 2x per jaar

Projectleider

Projecten gemeente Rucphen

Projectenbezoek

1 x per jaar

Gemeente Zundert

Overige gemeenten, zoals Steenbergen en Halderberge Vrouwen- en woonadvies commissie Zundert Vrouwen- en woonadvies commissie Roosendaal (gemeente Rucphen)


Hoofd klantendiensten Manager leefbaarheid Directie Manager vastgoedontwikkeling Manager leefbaarheid Manager vastgoedontwikkeling Manager leefbaarheid Hoofd Klantendiensten Manager vastgoedontwikkeling

Projecten nieuwbouw Leefbaarheid Kanteling Wmo Prestatieafspraken

Projecten nieuwbouw Onderhoud Leefbaarheid Kanteling Wmo Prestatieafspraken Projecten nieuwbouw Leefbaarheid Arbeidsmigranten Kanteling Wmo

Projecten nieuwbouw Leefbaarheid Arbeidsmigranten Kanteling Wmo

Projecten nieuwbouw

14

Wmo-raad Rucphen

Formeel overleg

1x per jaar

Projectleider

Gehandicaptenplatfor m Zundert

Formeel overleg

2x per jaar

Projectleider

Projecten bezoek

1x per jaar

Zorginstellingen, zoals Amarant, Prisma, Avoord Zorg en Wonen, Stichting Groenhuysen, Stichting Dag- en Woonvoorzieningen, Volckaert, Markenlanden, Thebe, Trema en Riethorst Stromenland Surplus Welzijn

Bestuurlijk overleg

2x per jaar

Manager vastgoedontwikkeling

Beheeroverleg

2x per jaar

Hoofden klantendiensten/ woonconsulent

Periodiek overleg

1x per 2 maanden

Hoofd klantendiensten Manager leefbaarheid

Maatschappelijk Steun Systeem (MASS) in Oosterhout

Stuurgroep

5x per jaar

Manager leefbaarheid

Casuïstiek overleg

1x per 4 weken

Consulent sociaal beheer

Maatschappelijk Steun Systeem (MASS) in Rucphen Maatschappelijk Steun Systeem (MASS) in Zundert

Casuïstiek overleg

1x per 6 weken

Woonconsulent

Stuurgroep

5x per jaar

Woonconsulent

Casuïstiek overleg

1x per 6 weken

Maatschappelijk Steun Systeem (MASS) in Geertruidenberg

Casuïstiek overleg

1x per 6 weken


Woonconsulent

Projecten gemeente Rucphen Projecten nieuwbouw

Ontwikkelingen zorgsector Zorgkwaliteit Financieringsstromen Individuele projecten Taken en verantwoordelijkheden van beheerder en zorgverlener in zorgcomplexen Projecten nieuwbouw wonen en zorg

Buurtbemiddeling Overlastaanpak Schuldenpreventie Individuele problematiek Aanpak eenzaamheid Klussendienst Sociale urgentie Activiteitencentra Individuele problematiek ‘achter de voordeur’ Regionale overlastaanpak Schuldenpreventie Leefbaarheid Stedelijk Kompas Inlooppunt Kwartiermaken Woonvoorziening Individuele problematiek ‘achter de voordeur’ Individuele problematiek ‘achter de voordeur’ Regionale overlastaanpak Schuldenpreventie Leefbaarheid Individuele problematiek ‘achter de voordeur’ Regionale overlastaanpak Schuldenpreventie Leefbaarheid

15

Stedelijk Kompas Breda en Regionaal Kompas Bergen op Zoom Casuïstiek Overleg Jongeren in de Openbare Ruimte (Cojor) in Oosterhout

Bestuurlijk overleg

4x per jaar

Manager leefbaarheid

Casuïstiek overleg

1x per maand

Consulent sociaal beheer

Bewonerscommissie s Geertruidenberg

Regulier overleg

2x per jaar

Woonconsulent

Wijkteams Noord en Zuid

Regiegroep

1x per 6 weken

Woonconsulent

Periodiek overleg Noord en Zuid

1x per 6 weken

Woonconsulent

Formeel overleg

4x per jaar

Formeel overleg

1x per jaar

Directie Hoofd klantendiensten Directie Manager leefbaarheid

Stichting Steunpunten in Rucphen Geschillencommissie


Maatschappelijke opvang in de regio Woonvoorziening dak- en thuislozen Overlastproblematiek De Burcht Hangplekken Terugbrengen aantal ‘slepers’ Leefbaarheidsaspecten onder andere in Prinsessenbuurt en Sandoel Leefbaarheid in de wijk Veiligheid en verkeer Voorzieningen Overlast Integrale samenwerking op operationeel niveau Aanpak eenzaamheid Stimuleren deelname activiteiten Binnengekomen geschillen

16

Dienstverlening Of huurders tevreden zijn, hangt af van de kwaliteit van onze dienstverlening. Daarom zijn wij altijd op zoek naar nieuwe initiatieven die de service verbeteren. Ook in 2013. Zo viel de beslissing om onze organisatie te veranderen in een klantcontactorganisatie (KCO). Ook betrokken we huurders intensiever bij onze werkzaamheden en boden we meer diensten online aan. Uit de KWH-meting bleek dat huurders onze dienstverlening waardeerden met gemiddeld een 7.7 Een goede score. Doelen en prestaties 2013 Doel: Thuisvester werkt klantgedreven Doelstelling Behouden KWHHuurlabel.

Prestatie - KWH-Huurlabel is behouden met een gemiddelde score van 7.7. - Evaluatie meetsystematiek KWH en pilot woonbelevingsonderzoek. - Voorbereidingen getroffen om instrument te ontwikkelen dat de interne klachtenregistratie verbetert en monitort.

Afhandeling van 75% van de reparatieverzoeken binnen 2 werkdagen. Twee nieuwe diensten of producten ontwikkelen voor klanten (in overleg met huurdersorganisaties).

Doelstelling behaald in alle vestigingen.


- Uitwerking verzekeringspakket: niet gerealiseerd, binnen huidige wetgeving is de uitvoering onmogelijk. - Start pilot energiepakket in de gemeenten Oosterhout en Rucphen. - Proef in Oosterhout met één woonlastenfactuur (energie en huur). - Planvorming aanbieden inbouwapparatuur keuken. - Start uitwerking zorgpakketten. - Aanbrengen algemeen gebruikelijke voorzieningen die niet meer door gemeenten als

Vervolgstap in 2014 - Behouden KWH-Huurlabel met een minimale waardering van 7,0 voor de onderdelen: Contact, Woning zoeken, Nieuwe woning, Huur opzeggen, Reparaties en Onderhoud. - Minimaal 6,5 scoren voor het onderdeel Uiten van ontevredenheid. - De sturing op klanttevredenheid wordt verder geprofessionaliseerd. - Evaluatie van het vernieuwde instrument KWH 2014. - Instrument ontwikkelen en invoeren om de interne klachtenregistratie te verbeteren en te monitoren. Handhaven doelstelling.

- Verdere uitwerking, besluitvorming en invoering zorgpakketten om aan zorgvraag thuis door senioren te voldoen. - Besluitvorming en invoering van meerkeuzeaanbod inbouwapparatuur keuken.

17

Doelstelling

Plan van aanpak opstellen om te groeien naar een klantgedreven organisatie.

Prestatie Wmo-aanpassing in woning tegen huurverhoging. - Start voorbereiding van de overgang naar een KCO. - Voorbereidingen getroffen voor het vaststellen van een klantvisie.

Vervolgstap in 2014

- Invoering KCO inclusief klantcontactcentrum (KCC). - Besluitvorming en start invoeringsplan klantvisie, waaronder training medewerkers en meten voortgang. - Meer ruimte voor klanten om zelf te bepalen wanneer en via welk kanaal zij zaken met Thuisvester regelen door uitbreiding van de online dienstverlening. - Aandacht behouden voor persoonlijk advies.

Doel: Thuisvester is bekend en heeft een sterk imago Doelstelling 95% van de relevante partijen kent de naam van de organisatie.

Vanaf 2010 herkent 90% van de belanghouders Thuisvester als een ondernemende en sociaal actieve organisatie.

Uitbreiding inzet online, niettraditionele middelen in communicatie en onderzoek.


Prestatie Via onder andere de website, de app, sociale media, het bewonersmagazine Thuisinfo, de pagina’s in het Weekblad, sponsoring, het persbeleid en het jaarverslag is de naamsbekendheid in het hele werkgebied verder versterkt. Communicatiekernwaarden zijn ‘ondernemend’ en ‘sociaal actief’ met focus op primaire taak. Uitgedragen via o.a. Thuisinfo, Thuisbericht, sociale media, jaarplan, jaarverslag, folders en website. Actieve inzet sociale media in de communicatiemiddelenmix: Twitter (± 1.300 volgers), Facebook (± 180 likes) en LinkedIn (± 450 volgers) plus voorbereidingen om de website te vervangen en de eigen app uit te breiden.

Vervolgstap in 2014 Doelstelling is afgerond.

- Realisatie van een nieuwe website inclusief klantenportaal. - Opstellen en uitvoeren nieuw communicatiebeleid inclusief pers- en sponsorbeleid.

- In een nieuwe integrale beveiligde webomgeving alle diensten digitaal aanbieden. - Klanten stimuleren om van online diensten gebruik te maken. 70% doet dat ook. - Onderzoek participatiewensen van huurders en hierop de online dienstverlening uitbreiden of aanpassen. - Website vervangen en uitbreiden app.

18

Klantcontactorganisatie Thuisvester wil klantgedreven handelen. We willen excelleren in dienstverlening. Daarom viel eind 2013 het besluit om te veranderen in een klantcontactorganisatie (KCO). Als KCO spelen we in op veranderingen en bezuinigingen. Op zo’n manier dat we nog professioneler, effectiever en doelmatiger gaan werken. Dit betekent dat er – naast optimalisatie van werkprocessen – een klantcontactcentrum (KCC) wordt opgezet om zo de telefonische dienstverlening te optimaliseren. Ook de online dienstverlening wordt verder uitgebreid door vervanging van de website en het klantenportaal. Lokale verankering is hierbij een voorwaarde. In een KCO staat de klant nog meer centraal dan nu het geval is. Continue KWH-meting Vanaf 2013 wordt de KWH-meting continu uitgevoerd. De resultaten worden wekelijks verspreid onder de verschillende vestigingen inclusief de aandachtspunten. Dit moet ervoor zorgen dat de dienstverlening constant op hetzelfde niveau blijft. Eventuele aandachtspunten kunnen zo ook snel worden opgepakt. In 2013 voldeden de vestigingen in Sprundel en Raamsdonksveer op alle gemeten onderdelen ruimschoots aan de norm. De vestiging in Oosterhout scoorde iets onder de norm op de onderdelen ‘klachten behandelen’. Het onderdeel klachten telde uiteindelijk niet mee bij de eindbeoordeling van KWH over 2013, omdat de analyse van de resultaten en de respons heeft geleerd dat niet alle vragen door de respondenten juist geïnterpreteerd en geantwoord worden. Daardoor de zijn de uitkomsten op dit onderdeel onvoldoende betrouwbaar. Het KWH-label is in 2013 behouden voor alle vestigingen. Wijziging openingstijden Thuisvester neemt voortdurend de dienstverlening onder de loep. Daarbij kijken we ook hoe we onze organisatie efficiënter kunnen inrichten. Dit leidde ertoe dat de openingstijden van de woonwinkels in Oosterhout en Sprundel zijn gewijzigd. Zo kunnen huurders in de woonwinkel in Oosterhout ’s ochtends binnenlopen zonder afspraak. Vanaf 1 juli zijn huurders in de middag welkom op afspraak. Om huurders in de gemeenten Rucphen en Zundert nog beter van dienst te zijn en om de wachttijden te verkorten, is een pilot gestart waardoor huurders in de woonwinkels in Sprundel en Rijsbergen vanaf 1 oktober uitsluitend op afspraak terecht kunnen. De telefonische bereikbaarheid veranderde niet in 2013. Communicatie In 2013 namen de sociale media een integrale plaats binnen de communicatiemiddelenmix van Thuisvester. Twitter werd actief ingezet en op Facebook werden nieuwtjes continu gepost. Dit alles om huurders, woningzoekenden en relaties te informeren. Maar ook om de di aloog aan te gaan. Verder werd LinkedIn ingezet om vacatures kenbaar te maken. Daarbij kregen huurders twee keer het bewonersmagazine Thuisinfo, werden er vier lokale krantenpagina’s van Thuisbericht geplaatst, kwam er een aantal nieuwe folders uit en werden het jaarplan 2013 en het online jaarverslag 2012 gepubliceerd via aparte websites. Huurders ontvingen ook een flyer met de kerngegevens uit deze twee online publicaties. Informatiebijeenkomsten Naast schriftelijke en online informatie informeerden wij huurders vooral ook persoonlijk. Tijdens trouwe huurdersbijeenkomsten, informatiebijeenkomsten over nieuwbouwprojecten of bewonersbijeenkomsten over onderhoudswerkzaamheden. Klachten en geschillen Net zoals voorgaande jaren konden huurders telefonisch, mondeling, schriftelijk, via e-mail of via de


19

website een klacht indienen. Na een schriftelijke ontvangstbevestiging lossen wij de klacht binnen één week op of ligt er een voorstel. In 2013 startten de voorbereidingen om de registratie van formele klachten te verbeteren. Klachten In 2013 ontving Thuisvester 25 formele meldingen van ontevredenheid. Uiteindelijk zijn deze naar tevredenheid van de huurders afgehandeld. Geschillen In het verslagjaar werden drie geschillen ingediend bij de geschillencommissie. Twee geschillen zijn niet ontvankelijk verklaard en één geschil is ongegrond verklaard.


20

Sociale huur In 2013 was 91 procent van onze totale woningvoorraad bereikbaar voor huurtoeslag. Want onze belangrijkste taak – als sociale verhuurder – is het bieden van een betaalbaar thuis aan huishoudens met een bescheiden inkomen. Nu en later. Zo steunden we huurders met betalingsproblemen in heel ons werkgebied en reserveerden we weer 300.000 euro om huurders te helpen die door de economische crisis in de knel zijn gekomen. In 2013 werd er – in overleg met huurdersorganisaties – een eenduidig systeem ingevoerd voor het toewijzen van huurwoningen. Verder introduceerden we de inkomensafhankelijke huuraanpassing. Doelen en prestaties 2013 Doel: Actief de betaalbaarheid van wonen ondersteunen Doelstelling Minimaal 80% van de woningvoorraad heeft een huurprijs die op of onder de aftoppingsgrens ligt voor de huurtoeslag van drie- of meerpersoonshuishoudens. In Oosterhout wordt bij verhuizing geharmoniseerd naar gemiddeld 75% van de maximale huur. In Rucphen/Zundert ligt dit percentage op 71% en in Raamsdonksveer op 73%.

In Oosterhout is het totale percentage huurachterstand maximaal 1,4% van de jaarhuur (vertrokken en zittende huurders). Voor alleen de zittende huurders is dit 0,75%. In Geertruidenberg geldt 1,2% (zittende huurders 0,70%) en in Rucphen/ Zundert 0,70% voor de zittende huurders.

In Oosterhout is de huurachterstand van vertrokken huurders maximaal 0,66% van de jaarhuur en in


Prestatie 91% van de woningvoorraad is bereikbaar voor huurtoeslag.

- In Oosterhout werd bij verhuizing geharmoniseerd naar gemiddeld 75% van de maximale huur, in Raamsdonksveer lag dit percentage op 73% en in Rucphen/Zundert op 71%. - Er werden woningen aangeboden tegen een hogere huurprijs indien de woningzoekende meer verdiende dan de geldende inkomensgrens. Het streefhuurpercentage lag dan 10% hoger. Op 31 december bedroeg het percentage huurachterstand voor zittende huurders als percentage van de jaarhuur: Oosterhout: 1,08% Geertruidenberg: 0,66% Rucphen: 0,84% Zundert: 0,82%. De achterstanden zijn gestegen onder andere als gevolg van de effecten van de economische crisis. - Percentage achterstand vertrokken huurders is in Oosterhout 0,71% van de jaarhuur en in Geertruidenberg

Vervolgstap in 2014 - Uitwerken van een volledig nieuw huurbeleid (op huursombenadering) waarin de betaalbaarheid is geborgd voor de primaire doelgroep, conform opgave van het Nibud. Doelstelling is afgerond en wordt in 2014 herzien.

Doelstelling gaat over in algemeen beleid.


21

Doelstelling Geertruidenberg 0,5%. In Rucphen/Zundert komt de achterstand van vertrokken huurders maximaal uit op 250.000.

Er is actief beleid ter voorkoming en aflossing van betalingsachterstanden.

De toename in de stand van het aantal huurbetalingen via automatische incasso van 67% naar 68,5% in Oosterhout, van 68% naar 69,5% in Raamsdonksveer en in Rucphen/Zundert een toename van 5%.


Prestatie 0,40%. In Rucphen/Zundert was de achterstand van vertrokken huurders 286.000 euro. De achterstanden zijn gestegen als gevolg van de effecten van de economische crisis. - Proces van aanmanen is verscherpt in Rucphen/Zundert. - Het budget crisismaatregelen (gericht op preventie en signalering betalingsproblemen) werd verhoogd van 300.000 euro naar 450.000 euro op jaarbasis. Hiervan is 184.521 euro ingezet. Er zijn minder (externe) kosten gemaakt, onder andere doordat een groot deel van de activiteiten door eigen medewerkers zijn uitgevoerd. - Uitvoeren crisismaatregelen en brainstorm over inzet 2014. - Voortzetting proactieve benadering verscherpt huurincassobeleid. - Evaluatie procesafspraken met schuldhulpverlening gemeenten. - Doorverwijzing en afstemming schuldhulpverlening met gemeenten Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. - Integraal klantbeheer ingevoerd om ongewenst gedrag tegen te gaan en goed gedrag te belonen. - Huurders met herhaalde betalingsachterstanden persoonlijk bezocht, voordat overdracht aan de deurwaarder plaatsvond. Op 31 december was de stand van het percentage huurbetalingen via automatische incasso in: Oosterhout: 69,5% Raamsdonksveer: 73,8% Rucphen en Zundert: 71,1%.

Vervolgstap in 2014

- Uitvoeren ‘Jaarplan crisismaatregelen 2014’. - Voortzetten proactieve persoonlijke benadering huurincassobeleid. - Continueren samenwerking met gemeentelijke meldpunten schuldhulpverlening. - Inzet externe en onafhankelijke budgetcoach voor huurders. - Start ‘Energieportaal’ in vijf complexen in Oosterhout.


22

Doel: Passend woonruimteverdeelsysteem hanteren Doelstelling Aanbodmodel handhaven.

Prestatie - Implementatie en communicatie van nieuw, uniform aanbodmodel in alle werkgebieden. Systeem werd medio 2013 in gebruik genomen. - Proces van urgentieverlening is samen met Surplus geëvalueerd en aanpak wordt voortgezet.

Vervolgstap in 2014 Doelstelling is afgerond.

Huren Door een opschoonactie van het woningzoekendenbestand daalde het aantal woningzoekenden in 2013. De vraag naar eengezinswoningen bleef het aanbod overtreffen. Om d e transparantie in de woonruimteverdeling te verbeteren, werd in het verslagjaar een eenduidig integraal woningtoewijzingssysteem ingevoerd. Aantal woningzoekenden (peildatum 31-12-2013)

Totaal

2013

2012

2011

2010

22.585

24.135

23.824

22.421

Huurwoningen De afname of toename van het aantal huurwoningen in de verschillende gemeenten ten opzichte van 2012 is aangegeven in de volgende tabel. Aantal huurwoningen (incl. zorgeenheden) per werkgebied Plaats

Huurwoningen

Huurwoningen

31-12-2013

31-12-2012

7.167

7.312

Dorst

69

69

Den Hout

19

19

Oosteind

14

14

7.269

7.414

17

19

1.561

1.568

172

175

1.750

1.762

Oosterhout

Totaal gemeente Oosterhout Geertruidenberg Raamsdonksveer Raamsdonk Totaal gemeente Geertruidenberg


23

Rucphen

505

507

75

74

518

518

1.622

1.552

253

254

2.972

2.905

Zundert

688

691

Rijsbergen

366

365

Klein-Zundert

36

36

Wernhout

41

41

Achtmaal

17

17

1.148

1.150

Breda

1

1

Baarle-Nassau

9

8

70

79

5

5

167

165

Drimmelen

0

1

Nieuw-Vossemeer

1

1

Made

1

0

Hoeven

5

0

Waspik

64

0

323

260

13.462

13.491

Schijf Sprundel St. Willebrord Zegge Totaal gemeente Rucphen

Totaal gemeente Zundert Overige gemeenten

Oudenbosch Kats Dordrecht

Totaal overige gemeenten TOTAAL

Verhuringen Net zoals in 2012 kozen in 2013 vooral zittende huurders ervoor om niet te verhuizen naar een passende huurwoning. Dit omdat ze bij verhuizing vaak worden geconfronteerd met een hogere huurprijs vanwege de inkomensgrens. Ook bleef het moeilijk om een financiering te krijgen. Het totaal aantal verhuizingen in 2013 bleef dan ook nagenoeg gelijk. De verhuisgraad (het aantal mutaties exclusief nieuwbouw ten opzichte van het aantal verhuureenheden per 31 december 2013) kwam uit op 5,99 procent. De toewijzing van nieuwe sociale huurcontracten voor inkomens onder 34.085 euro voldeed in het verslagjaar met 94 procent aan de norm van 90 procent.


24

Aantal verhuizingen (per werkgebied) 2013

2012

2011

2010

Oosterhout

501

491

451

476

Geertruidenberg

120

120

147

112

Rucphen/Zundert

186

195

202

193

Totaal

807

806

800

781

Woonruimteverdeling per werkgebied (inclusief nieuwbouw) 2013

2012

2011

2010

Aantal woningen verhuurd (inclusief nieuwbouw) Oosterhout

528

491

451

476

Geertruidenberg

121

120

147

112

Rucphen/Zundert

197

225

202

193

Oosterhout

49

67

79

97

Geertruidenberg

35

41

38

41

Rucphen/Zundert

24

23

29

33

Gemiddeld aantal reacties per woning

Gemiddelde inschrijfduur in jaren (bij verhuringen) Oosterhout

5,1 jaar 5,9 jaar 5,5 jaar 4,8 jaar

Geertruidenberg*

2,2 jaar P.M.

Rucphen/Zundert

4,2 jaar 4,4 jaar 4,7 jaar 3,5 jaar

P.M.

P.M.

* In de regio Geertruidenberg is het inschrijfsysteem in 2013 ingevoerd. Het toewijzingssysteem is nu overal gelijk. Woningen naar huurklasse Huurklasse Goedkoop

Huurprijs Oosterhout GeertruiRucphen Zundert Overig (31-12) denberg < € 374,44 772 294 776 218

Totaal % van aantal totaal 2 2.062 15%

Betaalbaar

< € 574,35

4.817

1.085

1.904

595

105

8.506

63%

Middelduur

< € 681,02

1.171

277

107

95

48

1.698

13%

Duur, boven huurtoeslaggrens

> € 681,02

347

49

26

21

79

522

4%

Overig

162

45

159

219

89

674

5%

Totaal

7.269

1.750

2.972

1.148

323

13.462

100%


25

Inschrijfduur In 2013 daalde de gemiddelde inschrijfduur van inschrijven tot ondertekening van een huurcontract licht. Ook het aantal reacties per woning nam af in de gemeenten Oosterhout en Geertruidenberg. In Rucphen/Zundert bleef het aantal reacties stabiel. Verder daalde het aantal toewijzingen op basis van urgentie. Er kwamen ook minder aanvragen binnen. In de tabel wordt weergegeven op welke gronden urgentie werd verleend aan woningzoekenden. Urgentieverlening woningzoekenden (in aantallen woningen) 2013

2012

2011

2010

Aanvragen

13

24

33

35

Toewijzingen

10

31

28

33

Aanvragen

42

86

49

46

Toewijzingen

29

33

50

52

Aanvragen

46

94

43

41

Toewijzingen

46

22

44

32

Medische urgentie

Sociale urgentie

Statushouders

In verband met de komst van een nieuw bedrijfsinformatiesysteem in 2013 is de meetsystematiek op onderdelen niet vergelijkbaar met 2012. Nieuw aanbodmodel huurwoningen In 2013 is de manier waarop huurwoningen worden aangeboden gewijzigd. Zo bepaalt de inschrijfduur de volgorde van toewijzen. Hoe langer iemand als woningzoekende staat ingeschreven, hoe eerder hij of zij aan de beurt is. Iedereen die al ingeschreven stond, behield de opgebouwde rechten. In de gemeenten Oosterhout en Rucphen bouwden ingeschreven woningzoekenden punten op. Deze punten zijn omgezet naar inschrijfduur. In de gemeente Geertruidenberg hoefden woningzoekenden zich niet in te schrijven. In deze gemeente zijn alle woningzoekenden gevraagd dat wel te doen. Deden zij dit voor 1 september 2013 dan gold er een overgangsregeling. Verder betalen alle nieuwe woningzoekenden eenmalig inschrijfgeld. Woningzoekenden die al stonden ingeschreven en eerder geen inschrijfgeld betaalden, voldeden dit bedrag alsnog bij het tekenen van een huurcontract, maar dan in de vorm van administratiekosten. De inschrijving in het nieuwe aanbodmodel is geldig voor alle vrijkomende huurwoningen in het gehele werkgebied van Thuisvester. Lancering Mijn Thuis Met de lancering van het nieuwe aanbodmodel werd ook Mijn Thuis geïntroduceerd. Een vernieuwde persoonlijke pagina op de website van Thuisvester. Hier kunnen woningzoekenden inloggen op een veilig afgeschermde plek en hun persoonlijke gegevens inzien en op onderdelen wijzigen. Ook kunnen zij aanvragen doen, reageren op vrijgekomen woningen of een reparatieverzoek indienen.


26

Huuraanpassing per 1 juli 2013 Op 1 juli 2013 maakte de rijksoverheid een inkomensafhankelijke huuraanpassing mogelijk. Thuisvester moest deze mogelijkheid volgen. Dit om zo de verhuurdersheffing op te kunnen vangen en te kunnen blijven investeren in onderhoud en nieuwbouw van sociale huurwoningen. Alle huurders werden hierover schriftelijk geïnformeerd. Naast de standaardhuuraanpassing van 2,5 procent vanwege de inflatie - werden de huren afhankelijk van het inkomen verhoogd met een extra percentage. De jaarlijkse huuraanpassing werd in 2013 dan ook als volgt opgebouwd: • Huishoudinkomen tot 33.614 euro: • Huishoudinkomen tussen de 33.614 en 43.000 euro: • Huishoudinkomen boven 43.000 euro:

2,5% (inflatie) + 1,5% (vanwege wetswijziging) = 4% 2,5% (inflatie) + 2% (vanwege wetswijziging) = 4,5% 2,5% (inflatie) + 4% (vanwege wetswijziging) = 6,5%

Standpunt huurdersorganisaties Het voorgenomen besluit heeft Thuisvester voorgelegd aan de huurdersorganisaties. Omdat de huurdersorganisaties uit principiële overwegingen niet achter het besluit van de rijksoverheid kunnen staan, stemden zij niet in met een inkomensafhankelijke huuraanpassing. De betaalbaarheid nu en in de toekomst is een belangrijk aspect. Thuisvester onderschrijft dit standpunt, omdat ook wij van mening zijn dat het woonakkoord niet voldoende bijdraagt aan het oplossen van de problemen op de woningmarkt. Verder vinden wij dat de opbrengsten van de verhuurdersheffing uitsluitend ingezet moeten worden voor onze huurders. Dit is in gezamenlijkheid dan ook aangegeven in een brief aan het ministerie.

Ondersteuningsmaatregelen Als resultaat van diverse goede, intensieve gesprekken met de huurdersorganisaties is een aantal maatregelen tot stand gekomen. Om ervoor te waken dat huurders door deze inkomensafhankelijke huuraanpassing in de financiële problemen komen, worden op aangeven van de huurdersorganisaties extra ondersteuningsmaatregelen getroffen. Thuisvester zal zich nog meer richten op het voorkomen en het inlopen van betalingsachterstanden. Tevens wordt budget vrijgemaakt om woningen energiezuiniger te maken, waardoor de toekomstige woonlasten van huurders dalen. Verder maakt Thuisvester gebruik van een zogenoemde hardheidsclausule om in schrijnende gevallen de huuraanpassing te corrigeren. Huurbetaling De effecten van de economische crisis zijn voelbaar in alle kerngemeenten. Overal steeg het totale percentage huurachterstand bij zittende huurders. Ook werd het aantal mensen met een huurachterstand groter. In 2013 startte de planvorming om de ‘nazorg’ voor nieuwe huurders anders in te richten. Dit omdat circa 20 procent van de nieuwe huurders binnen het eerste halfjaar een huurachterstand oploopt. Betalingsregelingen Er zijn in 2013 totaal 597 betalingsregelingen afgesloten voor een totaal bedrag van 327.000 euro Er werden 309 regelingen volledig betaald voor een bedrag van 113.500 euro. Er werden 57 betalingsregelingen alsnog doorgezet naar de deurwaarder wegens het niet nakomen van de afspraken totaal 41.000 euro. Op 31 december 2013 liepen er nog 166 actieve regelingen voor een totaalbedrag van 123.000. In verband met de komst van een nieuw bedrijfsinformatiesysteem is in 2013 de meetsystematiek ten opzichte van de voorgaande jaren gewijzigd. In voorgaande jaren werd de stand per 31 december opgegeven van de op dat moment actieve betalingsregelingen. Nu wordt het totaal aan behandelde betalingsregelingen weergegeven.


27

Wijziging regels huurtoeslag Eind 2013 wijzigden de regels rondom huurtoeslag. Tot dan werd de huurtoeslag (in de meeste gevallen) direct door Thuisvester verrekend met de maandelijkse huur. Vanaf december stort de Belastingdienst de huurtoeslag direct op de rekening van de huurders. Zo wil de Belastingdienst onrechtmatige uitbetalingen van huurtoeslag tegengaan. Door deze maatregel betalen huurders voortaan het volledige huurbedrag inclusief servicekosten aan Thuisvester. Huurders werden hierover door ons geïnformeerd en kregen ook tips om betalingsproblemen te voorkomen. Huurachterstanden per werkgebied (peildatum 31-12-2013) 2012

2011

2010

411.000

352.000

340.000

283.000

Als % van de jaarhuur Oosterhout

0,95

0,85%

0,83%

0,66%

In aantallen

475

426

344

358

Achterstand vertrokken huurders in euro’s

305.000

315.000

272.000

326.500

Totaal achterstand in euro's

716.000

667.000

612.000

609.500

Achterstand zittende huurders in euro’s

79.000

64.000

52.000

61.000

Als % van de jaarhuur Geertruidenberg

0,80%

0,68%

0,55%

0,64%

89

85

77

107

39000

32.000

42.000

42.000

118.000

96.000

94.000

103.000

144.000

116.000

115.000

112.000

0,95%

0,76%

0,80%

0,79%

184

136

134

146

Achterstand vertrokken huurders in euro’s

222.000

246.000

220.000

209.000

Totaal achterstand in euro's

366.000

362.000

335.000

321.000

Achterstand zittende huurders in euro’s

59.000

47.000

43.000

37.000

Als % van de jaarhuur Zundert

0,81%

0,63%

0,61%

0,58%

65

44

44

39

53.000

67.000

51.000

41.000

112.000

114.000

94.000

78.000

Huurachterstanden per werkgebied Oosterhout Achterstand zittende huurders in euro’s

2013

Geertruidenberg

In aantallen Achterstand vertrokken huurders in euro’s Totaal achterstand in euro's Rucphen Achterstand zittende huurders in euro’s Als % van de jaarhuur Rucphen In aantallen

Zundert

In aantallen Achterstand vertrokken huurders in euro’s Totaal achterstand in euro's

NB: In verband met de komst van een nieuw bedrijfsinformatiesysteem in 2013 is de meetsystematiek van huurachterstanden op onderdelen gewijzigd ten opzichte van voorgaande jaren. Bij de huurachterstanden zijn achterstanden van servicekosten, onderhoud, overige posten, deurwaardersposten en vermenging van andere divisies meegerekend.


28

Meldpunten De procesafspraken met de gemeenten voor huurders met betalingsproblemen werden geëvalueerd en doorgezet. In alle werkgebieden bleef een casemanager actief om de woonconsulent en/of de consulent sociaal beheer te ondersteunen. In totaal werd er 102 keer een aanbod schuldhulpverlening gedaan, werden er 20 huurders doorverwezen naar de kredietbank, werden 132 huurders doorverwezen naar het meldpunt en begeleidde de woonconsulent 111 huurders met betalingsproblemen. (Sprundel; gemiddeld 5 huisbezoeken per 3 weken, in Raamsdonksveer circa 2 per maand) Ontruimingen In 2013 bleven de speciale crisismaatregelen van kracht. Dit om oplopende achterstanden en ontruimingen te voorkomen. De casemanager schuldpreventie bezocht in totaal 213 huurders met betalingsproblemen. In meer dan de helft van de gevallen betalingsproblemen kwam de casemanager in samenwerking met de huurder tot een oplossing. Het aantal aanzeggingen tot ontruiming – op basis van huurachterstand – nam toe met 5% ten opzichte van 2012. Toen gingen er 143 aanzeggingen de deur uit. In totaal werden er in 2013 21 woningen ontruimd – conform uitzettingsbeleid - op basis van huurachterstand. In alle gevallen zijn er uiterste inspanningen verricht om ontruiming te voorkomen. Crisismaatregelen Ook in 2013 hielp Thuisvester – waar mogelijk – met speciale maatregelen huurders die door de economische crisis in de problemen zijn gekomen. Hiervoor werd maximaal 300.000 euro gereserveerd. Op verzoek van de huurdersorganisaties is dit bedrag medio 2013 verhoogd naar 375.000 euro. In 2014 is dit 450.000 euro. Dit om extra ruimte te bieden voor huurders die door de invoering van de inkomensafhankelijke huur mogelijk in de problemen komen. Alle inspanningen zijn gericht op preventie en het signaleren van betalingsproblemen. In het verslagjaar vond er een brainstorm plaats (onder andere met huurdersorganisaties) om ideeën te vergaren voor het Jaarplan crisismaatregelen 2014. Vervolgens werden voorbereidingen getroffen voor de uitvoering van enkele quick wins. Zo wordt er vanaf 2014 een externe en onafhankelijke budgetcoach ingezet. Deze budgetcoach gaat huurders met betalingsproblemen ondersteunen bij het op orde krijgen en houden van hun financiële situatie. Ook hebben huurders van vijf complexen in Oosterhout de mogelijkheid om inzicht te krijgen in hun energielasten en energiebesparende maatregelen die zij kunnen treffen. Dit onder de noemer ‘Energieportaal’.


29

Koop en verkoop In 2013 bleef Thuisvester zich inzetten voor starters, zodat zij eenvoudiger een eerste eigen woning kunnen kopen. Zo maakten 3 starters gebruik van de Starterslening, een product dat starters tijdelijk ondersteunt bij het kopen van hun huis. Verder profiteerden 23 starters van de regeling Slimmer Kopen en verkochten wij 58 bestaande huurwoningen. Doelen en prestaties 2013 Doel: Actief de betaalbaarheid van wonen ondersteunen. Doelstelling Producten inzetten tussen huur en koop, zoals de regelingen Slimmer Kopen en de Starterslening.

Prestatie - Oplevering 3 woningen verkocht met Starterslening en 23 met Slimmer Kopen. - Voortzetting Thuiskeuze. - Woningen te koop aangeboden via de regelingen Slimmer Kopen en Starterslening.

Opstellen integraal verkoopbeleid voor huurwoningen.

- Ontwikkeling nieuw verkoopbeleid aan de hand van portefeuillestrategie. - In Oosterhout werden 22 huurwoningen verkocht, in Geertruidenberg 15 en in Rucphen/Zundert 21. De doelstelling was 66 woningen.


Vervolgstap in 2014 - Inzet regelingen Starterslening en Slimmer Kopen per project beoordelen. - Betaalbaarder bouwen, meer passend bij het budget van starters op de woningmarkt. - Pilotproject van conceptkoopwoningen. - Uitwerken en vaststellen verkoopbeleid per vestiging en op complexniveau. - Verkoop van 15 huurwoningen in Oosterhout, 11 in Geertruidenberg, 30 in Rucphen en 10 in Zundert.

30

Verkochte woningen per werkgebied* 2013

2012

2011

2010

22 135.182

31 147.121

33 155.333

43 166.577

0 1

1 0

1 0

2 0

23 3 9

11 2 6

27

6

Huurwoningen

15

39

-

Gemiddelde verkoopprijs (in euro’s)

127.000

22 (plus 1 garage) 146.602

142.186

-

5 0

0 0

0 2

0

21 154.286

25 152.694

35 159.041

43 158.577

0 11 -

8 14 6

13 6 0

2 3 0

2 4

0 7

7

2

0 2 0

0 1 -

0 0 0

19 1 2

Oosterhout

Huurwoningen Gemiddelde verkoopprijs (in euro’s)

MGE Nieuwbouw Eerste verkoop

Slimmer Kopen Nieuwbouw

Starterslening Vrije sector1 Geertruidenberg

Slimmer Kopen Eerste verkoop

2

Vrije sector Rucphen/Zundert

Huurwoningen Gemiddelde verkoopprijs (in euro’s)

MGE Nieuwbouw 3 Eerste verkoop Wederverkoop/tweede verkoop

Slimmer Kopen Nieuwbouw

Vrije sector Overige gemeenten

MGE Nieuwbouw 4 Eerste verkoop

Vrije sector *

Als verkoopmoment is de datum van het tekenen van de koop- en aanneemovereenkomst (KAO) gehanteerd.

1

Inclusief 3 aangewezen starterswoningen in project Nijenrode, die zijn verkocht zonder Starterslening. In totaal werden 7 Slimmer Kopen-woningen teruggekocht, waarvan 5 weer werden verkocht. Eentje in de vrije sector, de andere 4 opnieuw met Slimmer Kopen. 3 In 2013 werden 6 MGE-woningen teruggekocht, waarvan 2 weer zijn verkocht met Slimmer Kopen en 3 in de vrije sector. Eén woning staat nog te koop. Verder zijn er 6 voormalige MGE-woningen verkocht die al in 2012 waren teruggekocht. Daarvan zijn er 2 verkocht met Slimmer Kopen en 4 in de vrije sector. 4 Teruggekochte MGE-woningen. Eentje is verkocht in de vrije sector en de ander nog met de laatste MGE-regeling. 2


31

Verkoop huurwoningen Ondanks de aanhoudende economische crisis en de stagnatie op de woningmarkt hield Thuisvester voorshands vast aan de verkoopambitie van 95 bestaande huurwoningen. In de loop van het verslagjaar is dit aantal bijgesteld naar 66. Deels door de marktsituatie, maar ook doordat het verkopen van huurwoningen niet noodzakelijk was om investeringen in de sociale huisvesting te kunnen doen is het aantal bijgesteld. In totaal werden er 58 huurwoningen verkocht in 2013. Startersregelingen In 2013 konden starters gebruikmaken van de regelingen Slimmer Kopen en de Thuisvester Starterslening. Slimmer Kopen zorgt ervoor dat starters een woning kunnen kopen tegen een lagere prijs. De Starterslening geeft starters tijdelijk een financieel steuntje in de rug bij hun eerste woningaankoop. In totaal kochten 26 starters hun woningen via deze regelingen. Thuisvester koos er in het verslagjaar voor om woningen te bouwen die nog meer aansluiten bij de vraag en de v.o.n. prijzen die overheden aanhouden. Zo worden de starterswoningen iets minder groot. Door woningen goedkoper te bouwen (en dus ook betaalbaarder aan te bieden) kan de inzet van regelingen als Slimmer Kopen en de Thuisvester Starterslening worden beperkt. Startersprojecten Om aan de vraag van starters te voldoen, begon in 2013 de bouw van 11 starterswoningen van het project Nijenrode in Oosterhout. Drie van de 9 kopers maakten gebruik van de Thuisvester starterslening. 16 Van de 27 starterswoningen van het project Loevepark in Oosterhout zijn verkocht in 2013 via Slimmer Kopen. In 2014 start de bouw. De 9 starterswoningen nabij de Rubertstraat in Rijsbergen werden in juni 2013 opgeleverd. Al deze woningen werden met via het concept Slimmer Kopen verkocht aan starters. Contreie: CPO-starterswoningen Naast 18 huurwoningen ontwikkelt Thuisvester in de nieuwbouwwijk de Contreie in Oosterhout op verzoek van de gemeente minimaal 17 en maximaal 21 starterswoningen met een maximale prijs van 185.000 euro v.o.n. Dit in collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) en in nauwe samenwerking met een nog op te zetten startersvereniging. Ook de inrichting van het openbaar gebied – door de gemeente – gebeurt in overleg met de startersvereniging. Met dit CPO-project komt Thuisvester tegemoet aan de wensen en behoeften van jongeren om meer invloed uit te kunnen oefenen op hoe hun woning en woonomgeving eruit komen te zien. Eind 2013 vond er een startersavond plaats en werd de inschrijving geopend.


32

Kwaliteit Thuisvester investeerde weer volop in het onderhoud van hele straten of buurten, liefst door vaste bedrijven. Zo profiteerden bewoners in ons hele werkgebied van hetzelfde hoge kwaliteitsniveau. In Oosterhout renoveerden we ruim 500 badkamers en toiletten. In Raamsdonksveer werd het groot onderhoud van 86 huurwoningen in de Prinsessenbuurt opgeleverd. Ook maakten we woningen energiezuiniger en verwijderden we tijdens onderhoudsingrepen asbest zorgvuldig en veilig. In totaal investeerden we in het verslagjaar meer dan 34 miljoen euro in de kwaliteit van het woningbezit, waarvan bijna 11 miljoen aan onderhoudsverbeteringen en ruim 14 miljoen aan planmatig en dagelijks onderhoud. Doelen en prestaties 2013 Doel: Woningen zijn kwalitatief up-to-date. Doelstelling Wooncomfort vergroten door aanpassingen in woningen aan te bieden (o.a. energie)

Prestatie - In totaal werd er voor1.8 miljoen euro aan verbeteringen tegen huurverhoging uitgevoerd. - Huurders kunnen energetische verbeteringen laten doorvoeren op individueel niveau (i.p.v. tijdens vastgesteld onderhoud) tegen een vaste prijs per ‘labelsprong’. - Start uitvoering onderhoudsscenario’s in de wijk Sandoel in Raamsdonksveer, Slotjes-Midden in Oosterhout, vijf wijken in de gemeenten Rucphen en Zundert en de wijk Oosterheide in Oosterhout. - Totaal beeld verkregen van de werkelijke en gewenste kwaliteit van het hele woningbezit. - Inventarisatie en labelen van woningen met Wmovoorzieningen.

In voldoet 50% van het hangen-sluitwerk in Oosterhout aan de richtlijnen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen.

- Tot en met 2013 is bij 2.242 woningen hang-en-sluitwerk aangebracht datvoldoet aan de norm van PKVW. - In 2013 is in Oosterhout bij 560 woningen nieuw hang- ensluitwerk aangebracht Investering :103.000 euro. - In Geertruidenberg kregen 190


Vervolgstap in 2014 - Blijven aanbieden van aanpassingen tegen huurverhoging om wooncomfort te vergroten. - Energetische verbeteringen doorvoeren op individueel niveau tegen vaste prijzen en stimuleren van de energetische verbeteropties onder huurders. - Uitvoering van de verschillende onderhoudsingrepen aan 363 platdakwoningen in Oosterheide en Slotjes in Oosterhout, renovatie en onderhoud in Slotjes Midden, onderhoud 353 woningen in de wijk Sandoel Raamsdonksveer en 114 woningen in vijf wijken in Rucphen en Zundert. - Start aanpakken verschil (tot 2017) tussen werkelijke kwaliteit en gewenste kwaliteit van de woningvoorraad. - Inventarisatie en labelen van woningen met Wmovoorzieningen loopt door. Uitvoering van de resterende woningen waarmee eind 2014 invulling is gegeven aan de voorgenomen doelstelling in Oosterhout en Geertruidenberg.

33

Doelstelling

Verder optimaliseren van de kwaliteit van de meerjarenonderhoudsbegroting (MJOB).

In Rucphen/Zundert kwaliteit huurwoningen bij verhuizing op niveau brengen van 25 jaar marktconform. Renoveren van badkamers en toiletten bij verhuizing in Oosterhout: 3000 tot 2016.

Onderhoudsabonnement voortzetten. Invoeren in de gemeente Geertruidenberg.


Prestatie woningen veiliger hang-ensluitwerk. Projectinvestering: 10.308 euro. Binnen het project zijn 80 woningen voorzien van PKVW hangen- sluitwerk. Daarnaast zijn 110 woningen in combinatie met grootonderhoud voorzien van nieuw hang- ensluitwerk - Meerjarenplan 2014-2017 opgesteld voor resterend bezit in Oosterhout en Raamsdonksveer. - Het principe ‘prestatiegericht onderhoud’ (PGO) is conform doelstelling ingevoerd in Geertruidenberg en Rucphen/Zundert. Inclusief eenduidige kwaliteitsopname van het volledige bezit op basis van de NEN2767-inspectie systematiek. - Invoering portefeuillestrategie, o.a. portefeuille uitbreiding, woningen verduurzamen en levensloopbestendig maken. - Uitvoeren integraal en uniform onderhoudsbeleid. - Voorbereiding deelname jaarlijkse benchmark. Onderhoud 36 mutatiewoningen tot op het gestelde ambitieniveau, inclusief isolerende maatregelen.

Vervolgstap in 2014

- Vervanging van ruim 500 badkamers en toiletten. Doelstelling ligt op schema. - Start met het vervangen van keukens in 133 woningen. - Onderhoudsabonnement cq serviceonderhoud gehandhaafd in alle kerngemeenten. - Voor sociale klussendiensten kunnen huurders terecht bij externe partijen zoals Surplus. Thuisvester richt zich op het verhuurder- en huurdersonderhoud conform de Huurwet.

- Ruim 500 badkamers en toiletten renoveren bij planmatig onderhoud dan wel verhuizing. - Projectmatige vervanging van 600 keukens in Oosterhout. Doelstelling is afgerond. De servicedienst is uniform binnen alle kerngemeentes ingevoerd.

- Deelname jaarlijkse benchmark. - Uniforme en passende basiskwaliteit vormt vertrekpunt voor onderhoudsbeleid.

Doelstelling opgenomen in onderhoudssysteem complexmatige aanpak.

34

Aanbrengen van nieuw sleuteldan wel toegangssysteem op centrale entrees in Oosterhout.

Verbeteren van de uitstraling van de entrees en toegankelijkheid bij hoogbouwflats.

Algemene voorwaarden voor aannemers vernieuwen.

Tien woongebouwen zijn uitgerust met een nieuw sleuteldan wel toegangssysteem, inclusief videofoon. De voorgenomen projectmatige vervanging is in 2013 conform doelstelling volledig afgerond. - Er is een start gemaakt met het verbeteren van de toegankelijkheid van de woongebouwen Oudenhoven in Oosterhout in lijn met de upgrade van de entrees van Paterserf en de complexen Boerhavelaan en van Leeuwenhoeklaan. - Seniorencomplexen in Geertruidenberg en Rucphen/Zundert zijn gecontroleerd. Directe aanpassing is geen noodzaak. Algemene voorwaarden zijn vernieuwd en ingevoerd, inclusief maatschappelijke prestatie: bij bepaalde omzet moeten aannemers leerlingplaatsen aanbieden (voor huurders).

Bij gepland onderhoud worden portiekwoningen, waar aanwezig of indien gewenst, voorzien van nieuw elektronisch sleutelsysteem.

Afronden van de entrees van de woongebouwen Oudenhove in combinatie met de voorgenomen energetische verbetering van deze woongebouwen en upgrade van de laatste twee entrees van hoogbouwcomplexen in Leliestraat/Rozenstraat. Na afronding van de opgave in 2014 zijn alle entrees conform doelstelling tussen 2009 en 2014 gerenoveerd. Doelstelling is afgerond.

Doel: Woningen actief energiezuiniger en -besparender maken. Doelstelling Het terugbrengen van het gasverbruik met minimaal 20% in de periode 2008-2016.


Prestatie - Doelstelling ligt op schema. - Fors geïnvesteerd in complexmatige energetische woningverbeteringen. Doel: realisatie van minimaal een Blabel. - Realisatie energieprojecten in Oosterhout en Rucphen. - Pilot gehouden met volledige woonlastenwaarborg (huur en energie) voor zittende huurders in Slotjes-Midden in Oosterhout.

Vervolgstap in 2014 - Voortgang in de investeringsopgave door geplande complexmatige energetische woningverbeteringen bij meer dan 650 bestaande huurwoningen. - Pilot met volledige woonlastenwaarborg (huur en energie) voor zittende huurders loopt door en wordt in 2014 geëvalueerd en indien succesvol ook in andere wijken aangeboden..

35

Toevoeging onderhoudsprojecten In 2013 werden diverse nieuwe onderhoudsprojecten aan het jaarplan toegevoegd. Dit als gevolg van de aangescherpte koers ‘huurder eerst’ en de nieuwe portefeuillestrategie . Zo kwam de focus voor kwaliteit te liggen op het verlengen van de levensduur van de bestaande woningvoorraad in samenhang met het doorvoeren van energetische aanpassingen. In 2013 is het asbestbeleid vastgesteld en ingevoerd. In 2014 zal in lijn met het geformuleerde asbestbeleid een beleid worden uitgewerkt op het gebied van legionella en brandveiligheid. Professionaliteit en kwaliteit Als gevolg van de koerswijziging wil Thuisvester verder professionaliseren en effectiever werken. Zo wordt er meer digitaal gewerkt, bijvoorbeeld door opzichters. Ook werd in 2013 een nieuw begrotingspakket geïmplementeerd. Hierdoor kon de meerjaren onderhoudsbegroting (MJOB) uniform en centraal worden ingericht, vastgesteld en doorgevoerd. Daarnaast werd er in het verslagjaar meer ingezet op inkoopvolume om prijsvoordeel te kunnen behalen. Bij dit alles hield Thuisvester vast aan het belang om samen te werken met lokale partijen. Onderhoudskosten bestaande huurwoningen (in euro’s, exclusief verbeteringen) 2013

2012

2011

2010

2009

14.672.000

11.074.000

12.169.000

13.419.000

10.992.000

2.136.000

1.292.000

1.538.000

1.273.000

1.093.000

Mutatieonderhoud

4.209.000

3.548.000

3.130.000

2.845.000

3.485.000

Reparatieonderhoud

4.136.000

4.106.000

4.970.000

3.473.000

3.149.000

Serviceonderhoud

0

261.000

139.000

0

0

Overig onderhoud

539.000

Planmatig en projectmatig onderhoud Contractonderhoud

Correcties toegerekende uren onderhoud/ doorbelast aan derden Totaal onderhoud

-1.226.000

24.466.000

562.000 68.000

672.000

700.000

-1.365.000 -888.000

-936.000

-871.000

19.479.000

21.127.000

20.746.000

18.548.000

Reparatieonderhoud Minimaal 75 procent van alle reparatieverzoeken werd in 2013 – conform doelstelling – binnen twee werkdagen na melding afgehandeld. Huurders die een reparatie lieten uitvoeren of gingen verhuizen naar een huurwoning, kregen via KWH een vragenlijst. In het verslagjaar beoordeelden huurders in Oosterhout, Geertruidenberg en Rucphen/Zundert het proces van reparatieonderhoud gemiddeld met een 7,8. Het totaal aantal reparatieverzoeken steeg naar 19.523 inclusief serviceonderhoud. In 2012 werden er 14.864 reparatieverzoeken ingediend. De gemiddelde kosten per reparatie komen uit op 165 euro en per woning op gemiddeld 243 euro. Het verschil in het aantal meldingen tussen 2012 en 2013 ontstaat door een uniforme verwerking van verzoeken in het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem. De service gerelateerde meldingen in de vestiging Oosterhout zijn in 2013 ook onder de noemer reparatieverzoek in de totaal telling meegenomen.


36

Mutatieonderhoud De mutatiekosten per woning stegen van 4.402 euro naar 5.216 euro. Deze stijging werd veroorzaakt doordat er meer onderhoudsactiviteiten plaatsvinden als er een woning vrijkomt, om de woning volgens afgesproken kwaliteitsstandaarden weer te kunnen verhuren. Ook wordt tijdens het mutatieproces direct ingezet op het aanbrengen van niet complex gebonden energetische verbeteringen. Groot onderhoud De onderhouds- en energetische verbeterwerkzaamheden aan 86 huurwoningen in de Prinsessenbuurt in Raamsdonksveer zijn afgerond in 2013. Hiermee werd de inhaalslag voltooid voor groot onderhoud van de sterk verouderde woningen. Thuisvester investeerde in totaal vijf miljoen euro in deze wijk. Op 10 december 2013 leverden wethouders Van de Kieb oom en Verschuren de woningen officieel op. Afronding visie Sandoel In 2013 werd de visie afgerond over de groot-onderhoudswerkzaamheden in de wijk Sandoel in Raamsdonksveer. Vanaf 2014 worden hier de eerste 134 van 353 huurwoningen van Thuisvester fors opgeknapt. Naast algemene onderhoudswerkzaamheden worden direct verbeteringen uitgevoerd op het gebied van energie en interieur. Al het onderhoud wordt verricht in nauwe samenwerking met de in het verslagjaar opgerichte bewonerscommissie. De werkzaamheden starten in het voorjaar van 2014 en worden gefaseerd uitgevoerd in vijf jaar. Vanaf 2018 wordt gestart met de voorbereiding van fase 2. Modelwoning in Rubensstraat In de wijk de Krijntjes in Rucphen krijgen 114 eengezinswoningen een grootschalige onderhoudsingreep in combinatie met energiebesparende maatregelen. Thuisvester startte in 2013 met de voorbereidende werkzaamheden. Samen met de bewonerscommissie werd een plan opgesteld. De woningen worden niet alleen energiezuiniger en comfortabeler gemaakt, maar ook gezonder en veiliger. Dit op basis van een wenseninventarisatie via huisbezoeken en onderzoek. Naast het onderhoudspakket kunnen bewoners kiezen voor een cv-installatie met warmwatervoorziening en zonnepanelen. Aan de Rubensstraat is in het verslagjaar een modelwoning ingericht. Zo krijgen bewoners een goede indruk van de resultaten van de onderhoudswerkzaamheden en de extra opties waaruit ze kunnen kiezen. Na de wijk de Krijntjes zal Thuisvester starten met vergelijkbare onderhouds- en verbeterwerkzaamheden in de wijken de Achterhoek, de Louwen, de Kerkakkers en de Stote Stede in de gemeenten Rucphen en Zundert. Herstructurering In 2013 werd de herstructurering van de wijk Slotjes-Midden in Oosterhout aangepast. In plaats van vooral op vervangende nieuwbouw van portiekflats in te zetten werd besloten om een deel van de bestaande woningen fors te renoveren. Dit vanwege ontwikkelingen op de woningmarkt, het economische klimaat en veranderende woonwensen van woningzoekenden. In de oorspronkelijke plannen zou Thuisvester 630 bestaande woningen slopen en 920 nieuwe woningen bouwen tot 2021. In de nieuwe opzet worden er in totaal 229 woningen gesloopt en 374 koopwoningen en 210 huurwoningen gebouwd. Daarnaast worden 174 woningen gerenoveerd. De gemeente als contractpartner, de huurdersvereniging en de specifiek voor dit project ingerichte bewonerscommissie zijn nauw betrokken bij de plannen. Energiezuinige woningen In het verslagjaar werd de mogelijkheid losgelaten om energiebesparende maatregelen uitsluitend door te voeren in combinatie met groot of planmatig onderhoud. Huurders konden ervoor kiezen om op


37

individueel niveau energetische aanpassingen te doen. Dit tegen een vaste prijs per labelsprong. Huurders die hiervoor kozen, kregen van Thuisvester (net zoals bij groot en planmatig onderhoud) vanaf tweelabel sprongen een woonlastenwaarborg: een garantie dat de totale woonlasten na de verbeteringen gelijk blijven of zelfs dalen. Bij ruim 170 woningen in Slotjes-Midden in Oosterhout werden energiebesparende maatregelen doorgevoerd tijdens groot onderhoud. In 2014 wordt bekend hoeveel verbeteringen leiden tot lagere woonlasten. Daarbij werd dit onderhoud gekoppeld aan een pilot op het gebied van totale woonlasten. Deelnemende huurders kregen als proef één factuur voor zowel de huur als de energie. Zo krijgen huurders beter inzicht in de totale woonlasten. Deze pilot loopt in 2014 door en krijgt bij een positieve evaluatie van het project een vervolg bij andere onderhoudsprojecten. Inspelen op woonwensen Net zoals in 2012 kregen huurders in het verslagjaar de mogelijkheid om tegen een meerprijs extra werkzaamheden te laten uitvoeren. Zo konden ze kiezen voor meer keukenkastjes, een designradiator, een thermostaatkraan, een langer keukenblad, een vaste trap naar de vliering of een hangtoilet. In totaal voerde Thuisvester voor 1.8 miljoen euro aan verbeteringen door tegen huurverhoging. Hiervan is ruim de helft aangebracht tijdens planmatige onderhoudswerkzaamheden. Het aantal individuele aanvragen is hiermee gelijk aan 2012. In 2013 is het aanbod aangepast op basis van veel voorkomende wensen van de huurders. Op basis van de binnenkomende verzoeken zal Thuisvester blijven anticiperen zodat er een goede balans tussen vraag en aanbod blijft bestaan.


38

Bouwen De bouw van woningen stemt Thuisvester voortdurend af op de vraag. De ontwikkelingen op de woningmarkt en andere omgevingsfactoren zorgden er dan ook voor dat het nieuwbouwprogramma de afgelopen jaren is bijgesteld. Toch konden wij bijna alles bouwen wat we hebben beloofd. Soms later en/of in aangepaste vorm. In 2013 leverden wij 34 nieuwe huurwoningen, 14 starterswoningen, 112 zorgwoningen, 52 koopwoningen,120 parkeerplaatsen en voor een derde partij een supermarkt op. Doelen en prestaties 2013 Doel: Netto-uitbreiding van de woningvoorraad en -typen Doelstelling Handhaven aantal huurwoningen, afname wordt gecompenseerd.

Oplevering van in totaal 34 huurwoningen, 14 starterswoningen, 52 koopwoningen en 192 zorgwoningen (huur).

Voor elk type woning ligt er een overzicht van kwaliteiten in de vorm van een programma van eisen.

Prestatie Er kwamen 146 nieuwe (zorg)huurwoningen bij, 58 huurwoningen werden verkocht en 26 gesloopt. Afname wordt t.z.t. volledig gecompenseerd door nieuwbouw. Door achterblijvende verkoopresultaten en een veranderende marktvraag werden bouwprogramma’s bij- of uitgesteld. In totaal werden er 34 huurwoningen, 14 starterswoningen, 52 koopwoningen en 187 zorgwoningen (huur) opgeleverd. - Programma van eisen opgesteld voor levensloopbestendige woningen en duurzaamheid. - Programma van eisen voor huurwoningen bijgesteld. - Verdere verduurzaming portefeuille. - Gefocust op complexstrategieën inzake resterende levensduur, energie en levensloopbestendigheid.

Vervolgstap in 2014 Oplevering van 20 huurwoningen, sloop van 10 huurwoningen en verkoop van 66 huurwoningen.

Oplevering van 27 Slimmer Kopen-woningen en 11 koopwoningen.

- Delen van het bezit meer levensloopbestendig maken in verband met de vergrijzing. - Investeren in een duurzame woningvoorraad.

Doel: Welzijn bewoners ondersteunen in het werkgebied. Doelstelling Realisatie van minimaal 1 maatschappelijk vastgoedproject.


Prestatie - Start bouw multifunctionele accommodatie (MFA) in Achtmaal. - Bouw woonzorgcomplex Slotjesveste Oosterhout. - Oplevering nieuwbouw

Vervolgstap in 2014 - Oplevering MFA in Achtmaal. - Oplevering woonzorgcentrum Slotjesveste in Oosterhout. - Oplevering vernieuwde kerk in Sprundel als multifunctionele accommodatie.

39

Doelstelling

Prestatie woonzorgcentrum De Stroming in Waspik. - Oplevering vernieuwde De Kim/Vlegter. - Start verbouwing kerk Sprundel. Het gebouw krijgt de functie kerk annex MFA.

Vervolgstap in 2014 - Ontwikkelen coöperatief zorgconcept in samenwerking met Stichting Groenhuysen en de gemeente Rucphen.

Overzicht nieuwbouwprojecten Opgeleverd in 2013 Gemeente Oosterhout Thornzicht

Oosterhout

Sint Antoniusstraat

Oosterhout

Uitbreiding School De Wissel Gemeente Rucphen De Kim/Vlegter fase 2 Nieuwe Hoofdweg

Oosterhout

uitbreiding van een school (voor derden)

St. Willebrord Zegge

Vissenberg II fase 2 en 3

Sprundel

48 verpleegplaatsen (DAEB) 10 sociale huurwoningen (herstructurering) (DAEB) 4 vrijesectorwoningen (koop), 5 starterswoningen (koop), 4 levensloopbestendige koopwoningen

Gemeente Zundert Rubertstraat Overige gemeenten De Stroming

44 vrijesectorwoningen (koop), 120 parkeerplaatsen (stalling) 24 sociale huurappartementen (DAEB) en een supermarkt (voor een derde partij)

Rijsbergen

9 starterswoningen (koop)

Waspik

64 zorgappartementen (DAEB)

Gemeente Oosterhout Loevepark

Oosterhout

Nijenrode

Oosterhout

Slotjesveste

Oosterhout

27 starterswoningen (koop) en 10 vrijesectorwoningen (koop) 7 starterswoningen (koop) en vrijesectorwoningen (koop) 75 zorgappartementen met medische plint (DAEB)

Gemeente Geertruidenberg Pieter Breughelstraat

Raamsdonksveer

47 parkeerplaatsen ten behoeve van (DAEB) project

Achtmaal

MFA (DAEB)

Sprundel

MFA (DAEB)

In ontwikkeling op 31-12-2013

Gemeente Zundert Achtmaal Gemeente Rucphen Heilige Joannes de Doperkerk


40

Start bouw in 2014 (indien 70% verkocht) Gemeente Oosterhout Loevepark

Oosterhout

Contreie fase 1 Contreie fase 2

Oosterhout Oosterhout

Nijenrode Gemeente Zundert Wielewaal

Oosterhout

Bernardstraat

Rijsbergen

Achtmaal Gemeente Rucphen Emmastraat/Irenestraat

Achtmaal

Zundert

St. Willebrord

10 koopwoningen en 104 sociale huurappartementen (DAEB) 18 sociale huurwoningen (DAEB) 25 sociale huurwoningen (DAEB) en 21 koopwoningen 18 vrijesectorwoningen (koop) 9 sociale huurwoningen (DAEB) en 11 starterswoningen (koop) Herstructurering 10 sociale huurwoningen (DAEB) 5 sociale huurwoningen (DAEB) 18 sociale huurappartementen en 25 sociale huurwoningen (DAEB)

Nieuwbouwprojecten In 2013 leverde Thuisvester diverse nieuwbouwprojecten nagenoeg volgens planning op. Ook begon in mei 2013 de grote verbouwing van de Heilige Joannes de Doperkerk in Sprundel. Door inspanningen van de gemeente, het kerkbestuur, Sociaal Kultureel Werk (SKW) en Thuisvester krijgt deze historische kerk deels een nieuwe invulling. Als multifunctionele accommodatie (MFA) en gebedsruimte. Europa en de provincie Noord-Brabant dragen bij aan het herstel en behoud van de glas-lood-ramen. Naar verwachting is de hele verbouwing in het najaar van 2014 voltooid. Modern jasje voor De Kim/Vlegter Thuisvester realiseerde in samenwerking met Stichting Groenhuysen nieuwbouw en uitbreiding aan het bestaande gebouw van De Kim/Vlegter in Sint Willebrord. Aan de zijde van de Pastoor Bastiaansensingel zijn 62 nieuwe zorgappartementen (DAEB), een grand café en een ontmoetingsruimte gebouwd. Ook werd het bestaande complex verbouwd en kwamen er 48 verpleegplaatsen (DAEB) bij. Oplevering Slotjesveste In Oosterhout werd het nieuwe woonzorgcentrum Slotjesveste aan de van Oldeneellaan in Oosterhout gerealiseerd. Begin 2014 werd het complex opgeleverd. De gebruikers zijn: eerstelijnscentrum van zorgaanbieder De Riethorst Stromenland, twee huisartspraktijken, een podotherapeut, een fysiotherapeut, een apotheek, een huisartsenlaboratorium, een orthopediepraktijk en een prikdienst. Ook heeft het woonzorgcentrum een verpleeghuis met 75 individuele zorgappartementen. In het voorjaar van 2014 vindt de feestelijke opening plaats. Startsein bouw MFA Wethouder Marjon de Hoon van de gemeente Zundert gaf op vrijdag 8 november 2013 het startsein voor de bouw van de nieuwe multifunctionele accommodatie (MFA) in Achtmaal. Zij onthulde het bouwbord. Samen met de gemeente Zundert, de Nachtegaal, Surplus en de Dorpsraad creëert Thuisvester een nieuw dorpshart voor Achtmaal aan de Pastoor de Bakkerstraat (DAEB). De Stroming opgeleverd De nieuwbouw van woonzorgcentrum De Stroming (eerder bekend onder de naam De Riethorst) in


41

Waspik werd in 2013 opgeleverd. Het is een complex met 48 verzorgingsplaatsen, 2 logeerkamers en 14 verpleegappartementen (DAEB). Het gebouw wordt verhuurd aan De Riethorst Stromenland. In het verslagjaar kozen de toekomstige bewoners de nieuwe naam voor het gebouw. Bouwprogramma’s De geplande start bouw van enkele nieuwe projecten werd doorgeschoven naar 2014. Dit vanwege achterblijvende verkoopresultaten. In sommige gevallen is er voor gekozen om het nieuwbouwplan aan te passen. Ook besloten we om starterswoningen goedkoper te bouwen, zodat starters minder afhankelijk zijn van producten als de Thuisvester Starterslening. Contreie: allemaal sociale huurwoningen In het najaar van 2013 startte de verkoop van 10 tussenwoningen en 8 hoekwoningen van het project Kijk! In de wijk Contreie in Oosterhout. Ondanks de groene en landelijke locatie bleef de verkoop van de eengezinswoningen achter. Het bouwprogramma is aangepast. De woningen worden worden nu anders opgezet en als sociale huurwoningen aangeboden (DAEB). Ook worden op verzoek van de gemeente in de Contreie 17 tot 21 starterswoningen gerealiseerd met een nog op te zetten Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO). Daarnaast worden in een volgende fase 46 eengezinswoningen gerealiseerd in de (sociale) huur- (DAEB) en koopsfeer. Loevepark: meer huurappartementen Thuisvester realiseert in Oosterhout op het voormalige Van der Madeterrein, aan het Wilhelminakanaal, het project Loevepark. De bouw van de eerste 37 woningen ging van start in 2013. De bouw van de 104 sociale huurappartementen (DAEB) start in 2014, ne als de komst van de resterende 18 koopwoningen. Nijenrode: uitsluitend starterswoningen Op woensdag 23 oktober 2013 gaf wethouder Carla Bode van de gemeente Oosterhout het officiële startsein van het project Nijenrode. Op de voormalige schoollocatie bouwt Thuisvester 11 (starters)woningen. In het plan was ook ruimte voor 18 vrijesectorkoopwoningen. Die komen in aangepaste vorm in 2014 tot uitvoering. Kwaliteit nieuwbouw Het strategisch voorraadbeleid is in 2012 vastgesteld. Op basis daarvan zijn alle plannen in 2013 aangepast. De ambitie van Thuisvester is om de komende jaren de totale woningportefeuille te blijven verjongen en te verduurzamen. Hierbij kijken we naar de levensduur en waar mogelijk wordt ingezet op renovatie in plaats van nieuwbouw. Bijstelling eisen In het verslagjaar is het programma van eisen voor alle huurwoningen bijgesteld. De eisen zijn iets vereenvoudigd – minder details – zonder aan kwaliteit in te leveren. Door deze aanpassing is Thuisvester in staat om nieuwe huurwoningen betaalbaarder aan te bieden. In 2103 werd ook een rendementsdoelstelling vastgesteld voor nieuwbouw, hierdoor wordt het onrendabele deel van de investeringen verlaagd. Duurzaamheid Bij nieuwbouw hanteert Thuisvester een EPC-waarde van 0,6; waar mogelijk 0.4De verwachting is dat over enkele jaren 0,4 de standaard is. Wij spelen daar nu al op in, om ervoor te zorgen dat bewoners lagere energielasten krijgen. In 2013 is de aanbesteding geweest voor een proef om energiezuinige woningen te bouwen met een EPC-waarde van 0,3.


42

Grondposities In 2013 kocht Thuisvester geen nieuwe grondposities. Wel werd besloten één grondpositie terug te verkopen aan de gemeente Rucphen, vanwege ontwikkelingen rondom het Centrumplan. In 2014 passeert de verkoopakte bij de notaris.


43

Leefbaarheid Thuisvester vindt dat iedereen recht heeft op ongestoord woongenot. Zo hangt de tevredenheid van huurders ook af van de kwaliteit van de leefomgeving. Daarom investeerden wij in 2013 zo’n 1.290.000 euro in het verbeteren van een schone, hele, veilige en sociale leefomgeving. In activiteiten die niet alleen de woonbeleving en klantbeleving verbeteren, maar ook die de huurdersparticipatie en maatschappelijke participatie vergroten. Verder richtten we ons op het huisvesten van arbeidsmigranten, ondersteunden we goederen- en voedselbanken, werden buurtkanjers beloond en organiseerden we het symposium ‘succesvol interveniëren bij leefbaarheidsvraagstukken’. Doelen en prestaties 2013 Doel: Bewoners wonen in sterke en leefbare wijken. Doelstelling Anticiperen op consequenties leefbaarheid door herstructurering in de wijk.

Stimuleren van huurders om woonomgeving schoon, heel en veilig te houden.

Verbeteren leefbaarheid in aandachtsbuurten in de kerngemeenten.


Prestatie - Woonbelevingsonderzoek uitgevoerd in de wijken Slotjes Oost / Oosterheide en Slotjes Midden in Oosterhout en Sandoel in Raamsdonksveer. Resultaten zijn waar mogelijk meegenomen in de verdere planontwikkeling. - Campagne ‘Samen maken wij de wijk’ in Slotjes-Midden vervangen door nieuw plan i.v.m. wijziging bouwprogramma: geen nieuwbouw, maar renovatie. - Ondersteuning groot wijkfeest De Berk in Zundert. - Beschildering schuttingen St. Anna in Zundert door basisschoolleerlingen. - 35 aanvragen voor Buurt in Actie ontvangen en 27 initiatieven uitgevoerd. - 34 Buurtkanjers ontvingen een waarderingsprijs. - Deelname aan Burendag in de vier kerngemeenten. - Sponsoring NLdoet in de gemeente Rucphen.

- Voorbereiding en uitvoering acties die de wijk Sandoel in Raamsdonksveer

Vervolgstap in 2014 - Bij elk groot onderhoud of renovatieproject een woonbelevingsonderzoek houden onder bewoners. Resultaten verwerken in plannen van aanpak. - Opstellen clusteraanpak voor Slotjes-Midden.

- Voortzetten Buurt in Actie. - Voortzetten deelname Burendag. - Voortzetten uitreiking waarderingsprijzen aan Buurtkanjers. - Deelname aan NLdoet stimuleren. - Beroep doen op zelfsturing en eigen verantwoordelijkheid. Thema’s woonbeleving en maatschappelijke participatie zijn leidend. - Uitvoering maatregelen uit plannen van aanpak Paterserf en De Burcht in Oosterhout,

44

Doelstelling

Met stimuleringsprijzen huurdersinitiatieven voor leefbare woonomgeving aanwakkeren.

Minimaal 1 procent van de huuromzet besteden aan leefbaarheid.


Prestatie aantrekkelijker maken voor senioren. - Probleemanalyses en actieplannen opgesteld voor aandachtscomplexen zoals Paterserf en De Burcht in Oosterhout. - Oplevering van 9 plannen van aanpak van aandachtsclusters, oa in de Rozenstraat/ Leliestraat en Donkenbuurt in Oosterhout en Dorenstede in Zegge. - Coördinatie uitvoering maatregelen plannen van aanpak Rozenstraat/Leliestraat en Donkenbuurt in Oosterhout. - Aanbrengen van verlichting in achterpaden en brandgangen op 28 plaatsen in de gemeente Rucphen. - Promotionele activiteiten en jaarlijkse prijsuitreiking aan Buurtkanjers in alle vier de kerngemeenten. - Oproep aan huurders om nieuwe Buurtkanjers voor te dragen voor waarderingstrofee. In 2013 zou ten minste 1% van de jaarlijkse huuromzet, te weten 780.000 euro worden uitgegeven aan leefbaarheid naast de reguliere werkzaamheden vanuit de vestigingen. In 2013 gaven we uiteindelijk 1.289.877 euro uit, waarvan ca. een derde werd besteed aan concrete leefbaarheidsprojecten.

Vervolgstap in 2014 door de vestiging. - Vervolg uitvoering van maatregelen van opgeleverde zes plannen van aanpak in de gemeenten Rucphen en Zundert door de vestiging. - Opstellen van drie plannen van aanpak van aandachtclusters in de gemeenten Rucphen en Zundert. - Opstellen van negen plannen van aanpak van aandachtsclusters in SlotjesMidden gemeente Oosterhout.

- In februari prijsuitreiking aan 23 Buurtkanjers. - Nieuwe oproep aan huurders om Buurtkanjers voor te dragen voor waarderingstrofee

Doelstelling is afgerond in 2013.

45

Doel: Gestructureerd werken aan leefbaarheid Doelstelling Nieuwe concepten ontwikkelen m.b.t. werken in buurten en wijken.

Prestatie - Ontwikkelde clusteraanpak aandachtscomplexen verbeterd en toegepast.

Vervolgstap in 2014 - Ontwikkelde clusteraanpak verder toepassen door plannen van aanpak te schrijven en uitvoering te starten. - Leefbaarheid structureel op de agenda tijdens overleg met huurdersorganisaties en gemeenten.

Doel: Stimuleren zelfredzaamheid van mensen. Doelstelling Bevorderen zelfredzaamheid.


Prestatie - Voorbereiding themabijeenkomst met huurdersverenigingen over ‘langer zelfstandig wonen’ en ‘leefbaarheid in kleine kernen’. - Start BoodschappenPlusBus in Zundert. - Via theaterstuk bewustwording onder huurders vergroten over ‘langer zelfstandig wonen’. Planvorming gestart. - Zomerschool in de gemeenten Geertruidenberg en Rucphen. - Evaluatie pilot online servicedienst Evie in Oosterhout. - Accommodatie Accent-Noord in complex Oudenhove is opgeheven door de gemeente. Thuisvester heeft de ruimte verbouwd en o.a. een vernieuwde ontmoetingsruimte ‘Thuiskamer” in Oudenhove gerealiseerd.

Vervolgstap in 2014 - Themabijeenkomst met huurdersverenigingen vindt plaats over ‘langer zelfstandig wonen’ en ‘leefbaarheid in kleine kernen’. - Organisatie tweede themabijeenkomst met de huurdersverenigingen over participatie. - Voortzetten Boodschappen Plusbus in Zundert - Verdere invulling project ‘bewustwording langer zelfstandig wonen’ en de kerngemeenten betrekken bij de uitvoering van theaterstuk. - Voortzetten zomerschool. - Pilot Evie onderbrengen bij online platform Iris in Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. - Visie ontwikkelen op het gebruik van ontmoetingsruimten in woongebouwen. - Overleg met zorgen welzijnspartijen om te komen tot gezamenlijke beleidsvoorstellen over ‘langer zelfstandig thuis blijven wonen’. - Organiseren van activiteiten die de zelfredzaamheid verhogen. - Organisatie van informatiebijeenkomsten voor senioren in de kerngemeenten.

46

Doelstelling Versterken signaleringsfunctie bij sociale en financiële problematiek van huurders door o.a. woonfraude te verminderen.

Prestatie - Deelname aan MASS-overleg in Oosterhout, Geertruidenberg, Rucphen en Zundert. - Participatie in Stichting Steunpunten Rucphen (SSR). - Inzet casemanager schuldhulpverlening in alle vier de kerngemeenten (binnen project crisismaatregelen) voor intensieve begeleiding van huurders met betalingsachterstanden.

Vervolgstap in 2014 - Voortzetting MASSoverleggen. - Betrokken blijven bij Stichting Steunpunten Rucphen (SSR). - Inzet casemanager voortzetten, in vroeg stadium bij huurders met betalingsachterstand (binnen project crisismaatregelen).

In natura projecten ondersteunen m.b.t. armoedebestrijding (als onderdeel van de crisismaatregelen).

- Bijdrage geleverd aan Stichting Leergeld Oosterhout, Stichting Leergeld Etten-leur, Goederen/voedselbank Oosterhout, Voedselbank EttenLeur. - Intakes huurders voor Voedselbank Etten-Leur in Dienstverleningscentrum Rucphen.

- Doelstelling handhaven. - Uitwerking plannen om bestaande initiatieven te ondersteunen in natura, bijvoorbeeld goederenaanschaf voor de kringloopwinkel.

Projecten In het laatste jaar van de ondernemingsplanperiode richtte Thuisvester zich op het gebied van leefbaarheid – naast de crisismaatregelen – op twee grotere projecten. Deze projecten werden op verzoek van huurdersorganisaties en/of kerngemeenten opgepakt. Evie haakt aan bij regionaal initiatief Iris Medio 2012 introduceerden Thebe, Volckaert, Surplus Welzijn, Thebe Extra en Thuisvester de online servicedienst Evie in de gemeente Oosterhout. Evie ondersteunt ouderen bij zelfstandig wonen en startte als een proef. Zo’n 75 ouderen namen deel en evalueerden het proefproject in 2013. Hieruit bleek dat de online servicedienst een meerwaarde is voor ouderen. Een deel voelde zich veiliger in de woning, meer betrokken bij de omgeving en minder eenzaam. Wel kwam naar voren dat het platform zich moet richten op een bredere doelgroep en een breder domein. Daarom is besloten dat Evie aanhaakt bij een soortgelijk regionaal initiatief: Iris. Een platform in de regio West-Brabant dat mensen kunnen gebruiken om digitale diensten voor wonen, welzijn en zorg af te nemen. Maar ook om communities te vormen en betrokken te blijven bij hun wijk. Gezamenlijk is er nog meer capaciteit om het platform verder te beheren en te ontwikkelen. In het verslagjaar zijn de voorbereidingen – in alle kerngemeenten – hiertoe getroffen. Huisvesten van arbeidsmigranten Arbeidsmigranten verblijven steeds vaker in het werkgebied van Thuisvester. Het is onze maatschappelijke taak om ook deze mensen die voor langere tijd in Nederland wonen en werken te huisvesten. Daarom startte in het verslagjaar een tweejarige proef met kleinschalige huisvesting voor arbeidsmigranten in de vorm van kamerverhuur. Vier Poolse arbeidsmigranten kregen zo een kamer aangeboden in Oosterhout. Ook in Zundert realiseerde Thuisvester een pilotwoning voor arbeidsmigranten. De doelstelling was om in 2013 en 2014 vijf woningen per kerngemeente op te leveren. Dit is en zal niet worden gehaald. De lage mutatiegraad en het vinden van goede kandidaten


47

zijn de belangrijkste redenen. Op basis van een tussentijdse evaluatie is besloten de pilotdoelstelling los te laten. Er wordt enkel nog kamergewijze huisvesting aangeboden als de doelgroep daarom vraagt. In de gemeente Zundert worden in 2014 de mogelijkheden onderzocht voor een nieuw woonconcept voor arbeidsmigranten, waarbij onder andere wordt gekeken naar de vraag en politiek draagvlak. Overlast In het periodieke Cojor- en MASS-overleg besprak Thuisvester de overlastproblematiek in 2013. In totaal waren er in het verslagjaar 644 gevallen van overlast. We maakten een start met het verder professionaliseren van sociaal beheer. Dit om overlast, woonfraude en huurachterstand eerder te signaleren en op te pakken. In de hernieuwde en uniforme aanpak komt het accent op preventie te liggen. In 2013 werd een projectleider aangetrokken, die de integrale aanpak – in nauwe samenwerking met maatschappelijke partners – gaat uitwerken en invoeren. Met als doel: voorkomen dat het aantal overlastmeldingen en het percentage huurachterstand verder stijgen. In 2014 krijgt deze professionaliseringsslag een vervolg met gedragsgerichte interventies. Symposium: gedragsgerichte aanpak Op 21 maart 2013 organiseerde Thuisvester voor samenwerkingspartners het symposium ‘Succesvol interveniëren bij leefbaarheidsvraagstukken’. Gericht op gedragsverandering bij klanten en organisaties in relatie tot woonoverlast en schuldenproblematiek. Met als doel om de hulpverlening te verbeteren bij problematisch gedrag en schulden. Van de 90 deelnemers gaven er 37 zich direct op voor de vervolgworkshop die Thuisvester in april aanbood. De deelnemers kregen handvatten om gedragsverandering te bereiken inclusief (screenings)instrumenten. Ook werd besproken hoe Thuisvester samen met haar partners gedragsverandering vorm kan geven. Aan de vervolg training ' sturen op gedrag en motivatie' hebben 14 cursisten meegedaan. Deelnemers beoordeelden het symposium goed, met gemiddeld een 8,2. Hennepteelt In Oosterhout werden er in 9 woningen hennepkwekerijen ontmanteld in 2013. Dit leidde in alle gevallen tot een vrijwillige sleutelinlevering door de huurder of ontbinding via de rechter. In Geertruidenberg werd 1 kwekerij ontdekt en in Rucphen/Zundert 4. Woonfraude Elke vorm van onrechtmatig woninggebruik gaat Thuisvester tegen. Ook in 2013. Bij de opsporing werd intensiever samengewerkt met gemeenten en politie. Zo werden in Oosterhout 43 woonfraudezaken onderzocht wegens onrechtmatige bewoning, in Geertruidenberg 5 en in Rucphen/Zundert 2. Sponsoring en donaties In 2013 werd 27.800 euro besteed aan sponsoring. Alle sponsoraanvragen werden getoetst aan het sponsorbeleid en de regelgeving. Belangrijk uitgangspunt is dat de initiatieven passen bij de primaire werkzaamheden van Thuisvester en het werkgebied. Voedselbanken Thuisvester ondersteunde – als deelproject van de crisismaatregelen – wederom de Goederenbank De Baronie in Oosterhout en de Voedselbank in Etten-Leur. Ook Stichting Leergeld kreeg in 2013 financiële ondersteuning. In totaal een bijdrage van 21.300 euro.


48

Organisatie De afgelopen ondernemingsplanperiode heeft Thuisvester al veel gewonnen aan professionaliteit en doelmatigheid. Zo investeerden we continu in de ontwikkeling en training van alle medewerkers. In 2013 werd een nieuw centraal bedrijfsinformatiesysteem (BIS) ingevoerd en startten de voorbereidingen om te veranderen in een klantcontactorganisatie (KCO). Veranderingen die nodig zijn om in de planperiode tot 2017 klantvriendelijker, beter, sneller, efficiënter en uniformer te werken. Doelen en prestaties 2013 Doel: Deskundige medewerkers die zich continu ontwikkelen Doelstelling Opstellen en invoeren persoonlijk opleidingsplan.

Prestatie Opstellen opleidingsplan op individueel en afdelingsniveau.

Opleidingsbudget bedraagt 3,5% van de loonsom.

Opleidingsbudget is ingezet voor o.a.: - trainingen ten behoeve van de functie en gericht op loopbaanstappen voor medewerkers. - start training persoonlijk leiderschap.

Vervolgstap in 2014 - Meer aandacht voor persoonlijk ontwikkelingsplan (POP). - Stimuleren ontwikkeling medewerkers - Doelstelling handhaven. - Opstellen en uitvoeren strategisch meerjarenopleidingsplan.

Doel: Tevreden, betrokken medewerkers die achter de koers van de organisatie staan Doelstelling Behalen KWH-label Goed Werkgeverschap. Gemiddeld kort ziekteverzuim is niet hoger dan 2,5% en de gemiddelde verzuimfrequentie ligt op max. 1,2.

Investeren in kennismaking en betrokkenheid bij organisatie.


Prestatie Plan van aanpak is opgesteld, eerste activiteiten hebben plaatsgevonden. Gemiddeld verzuimpercentage is 5,17%. Dit betreft 0,97% kortdurend verzuim en 3,43% langdurig verzuim. De gemiddelde verzuimfrequentie is 1,28. - Aandacht voor ‘leren van elkaar’ - Onderzoek afgerond naar Thuisvester als lerende organisatie - Consequente inzet interne communicatiemiddelen. - Twee bijeenkomsten voor medewerkers georganiseerd.

Vervolgstap in 2014 Doelstelling blijft staan.

- Doelstelling kort ziekteverzuim blijft staan. - Verzuimfrequentie niet hoger dan 1,1. - Extra aandacht voor verzuimregie via een training voor leidinggevenden. - Start activiteiten ontwikkeling naar lerende organisatie.

49

Invoeren beleid gezondheidsbevordering van medewerkers.

Verbeteren vitaliteit van medewerkers, onder andere door het aanbieden van gratis fruit in het eerste kwartaal en organisatie loopcompetitie.

- Workshop gezonde voeding. - Preventief medisch onderzoek (PMO).

Doel: Welzijn bewoners ondersteunen in het werkgebied Maatschappelijke-stagebeleid voortzetten.

Stagebeleid is gecontinueerd. In totaal hebben 10 leerlingen stage gelopen, van wie 2 kinderen van huurders.

Voortzetting stagebeleid.

Aanvullende doelstellingen In 2013 zijn er extra organisatiedoelstellingen geformuleerd. Dit om mee te bewegen met de veranderende omgeving, maar ook om in de toekomst efficiënter en professioneler te kunnen werken. Zo werd in het verslagjaar de herinrichting van de financiële functies gerealiseerd, een kadernotitie geschreven over Het Nieuwe Werken (HNW) en de inzet van sociale media bij werving & selectie geïntensiveerd. De geplande invoering van het personeelsinformatiesysteem is doorgeschoven naar 2014. Thuisvester als werkgever (incl. rechtsvoorgangers) Aantal medewerkers in dienst Vrouwen Mannen Totaal

Per 31-12-2013

Per 31-12-2012

Per 31-12-2011

Per 31-12-2010

87 64 151

89 68 157

89 72 161

90 75 165

Bezetting in fte’s

Per 31-12-2013

Per 31-12-2012

Per 31-12-2011

Per 31-12-2010

Fulltime Parttime Totaal

92 37,63 129,63

96 38,61 134,61

98 39,99 137,99

104 38,13 142,13

Leeftijdsopbouw

Per 31-12-2013

Per 31-12-2012

Per 31-12-2011

Per 31-12-2010

20 - 30 jaar 31 - 40 jaar 41 - 50 jaar 51 – 60 jaar 61 – 65 jaar Totaal

11 50 37 38 15 151

14 47 44 41 11 157

19 46 49 42 5 161

23 49 51 38 4 165


50

Organogram

Organisatiestructuur In 2013 werd er een scheiding aangebracht tussen Facilitaire zaken en Financiën. Beide afdelingen werden stafafdelingen. Het hoofd klantendiensten in Oosterhout werd verantwoordelijk voor de nieuwe afdeling Interne dienstverlening. Haar werkzaamheden zijn tijdelijk ondergebracht bij andere leidinggevenden en teamleiders. Zodra de klantcontactorganisatie staat, vindt definitief uitsluitsel plaats over wie waarvoor verantwoordelijk worden. In 2013 vormden twee directieleden het dagelijks bestuur. Eind oktober werd bekendgemaakt dat Jan Pooyé vertrekt als directeur-bestuurder bij Thuisvester. Meer daarover staat in het onderdeel Bestuur. Vestigingen Thuisvester heeft vestigingen in Oosterhout, Raamsdonksveer en Sprundel. In Rijsbergen is er een woonwinkel, die valt onder de vestiging in Sprundel. Eind 2013 verhuisden de medewerkers van deze woonwinkel als proef naar de vestiging in Sprundel, uit overwegingen van veiligheid en bezetting. Klanten worden op afspraak ontvangen in de woonwinkel naar keuze, met als doel de klantbediening en het werkproces te verbeteren. Na een evaluatie in 2014 – als er ook meer duidelijk is over de klantcontactorganisatie - valt het besluit of deze woonwinkel geopend blijft. Management Net zoals in 2012 vormden de hoofden van de afdelingen binnen de vestigingen Oosterhout, Raamsdonksveer en Sprundel de vestigingsteams. Omdat het aantal hoofden het afgelopen jaar is gereduceerd, vindt er vestiging overstijgend overleg plaats. De managers in de lijn vormen gezamenlijk het managementteam, samen met de bestuurders. Klantcontactorganisatie Eind 2013 namen we het besluit om een klantcontactorganisatie (KCO) te vormen. Er is een projectgroep opgericht die verdere uitwerking geeft aan het besluit. Over deze kanteling zijn medewerkers tijdens speciale informatiebijeenkomsten geïnformeerd. Hoewel de uitwerking van de KCO pas in 2014 plaatsvindt, is iedereen er zich van bewust dat de


51

interne organisatie ingrijpend gaat veranderen. Dit leidt tot gevoelens van onzekerheid. Thuisvester realiseert zich dat en gaat daar zorgvuldig mee om. Vertrouwenspersoon integriteit Integriteit is een belangrijk thema voor Thuisvester. Wij willen – vanuit onze missie en kernwaarden – nadrukkelijk aandacht besteden aan een transparante, open en eerlijke werkwijze. Daarom is er in augustus een onafhankelijke, externe vertrouwenspersoon integriteit aangesteld, namelijk Diana Smiers Als medewerkers tegen hun integriteitsgrenzen aanlopen en hierover niet kunnen praten met iemand binnen de organisatie, dan is het prettig als er een externe vertrouwenspersoon is. Om je verhaal mee te delen, te spiegelen en samen te bekijken wat het juiste is om te doen. De vertrouwenspersoon gaat in voorkomende gevallen met medewerkers in gesprek. Dit op basis van de Gedragscode integriteit en de Onafhankelijke positionering en proceduremelding van Thuisvester. In 2013 voerde de vertrouwenspersoon integriteit één gesprek met een medewerker. De vertrouwenspersoon ongewenst gedrag, verbonden aan de ARBO-dienst, sprak met twee medewerkers. Bedrijfsinformatiesysteem Halverwege 2013 – iets later dan gepland – werd het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem operationeel. De invoering vroeg een grote inspanning van veel medewerkers. Een aantal van hen was vrijgemaakt om het systeem in te richten en te testen. Hun werk werd opgevangen door acht tijdelijke krachten. Nu het systeem in gebruik is, zijn alle functionele werkgroepen opgeheven. Alle medewerkers zitten weer op hun eigen plek. Alleen op de afdeling Financiën is tot medio 2014 externe ondersteuning nodig. Na de ingebruikname bleef een speciale projectgroep actief, die verantwoordelijk is voor het functioneel beheer van het systeem. Ook brengen zij geconstateerde startproblemen in kaart. Samen met externe professionals komen zij met oplossingen. Ook in 2014 heeft goede afronding van de implementatie de volle aandacht van het managementteam. Ondernemingsraad In het verslagjaar voerde de ondernemingsraad overleg met de directie en de Raad van Toezicht. Diverse onderwerpen stonden op de agenda. Ook trof de ondernemingsraad voorbereidingen vo or verkiezingen, die begin 2014 worden gehouden. Leden In 2013 beëindigde Petra Ketelaars haar lidmaatschap van de ondernemingsraad. De vrijgekomen plek werd ingevuld door Tjietra Hanoman. Onder leiding van voorzitter Sicco Botman zag de ondernemingsraad van Thuisvester er in 2013 als volgt uit: S. (Sicco) Botman C. (Cees) van Oosterhout J.M.G. (Jurgen) van Overbeek H.J.G. (Helmoed) Martens E. (Els) Geleijns T. (Tjietra) Hanoman M. (Maartje) Schleiffert B. (Bert) van der Heijden


voorzitter vicevoorzitter secretaris vicesecretaris lid lid lid lid

52

Overlegvergadering De ondernemingsraad kwam eenmaal per twee maanden met de directie bijeen. Doorgaans spreekt de ondernemingsraad twee keer per jaar met de raad, in 2013 was dit vijf keer, in verband met de wijziging in de samenstelling van het bestuur. . Onderwerpen De belangrijkste onderwerpen die de ondernemingsraad in 2013 behandelde, zijn: - Vertrek directeur-bestuurder Jan Pooyé - Bezuiniging op beheerkosten - Invoering bedrijfsinformatiesysteem Empire - Goed werkgeverschap - Reiskostenvergoeding - Ondernemingsplan 2013-2017 en de strategische visie 2013 - 2017 - Klantcontactorganisatie - Het Nieuwe Werken Verkiezingen In 2013 is er, als onderdeel van de verkiezingen, gevraagd aan collega’s of zij zich verkiesbaar wilden stellen voor de OR. Uiteindelijk hebben 7 bestaande leden van de OR en één nieuw lid zich beschikbaar gesteld. Besloten werd om het jaar af te maken met 8 leden, vanwege het grote aantal onderwerpen. In 2014 vinden er verkiezingen plaats om zo op het gewenste aantal van 7 leden te komen.


53

Bestuur Het bestuur van Thuisvester wil de sociale volkshuisvestelijke opgave optimaal realiseren. Het collegiaal bestuur is verantwoordelijk voor de continuïteit van de organisatie en is belast met risicobeheersing, financiën en het naleven van de weten regelgeving voor woningcorporaties. In 2013 werkte het bestuur volgens een bestuursreglement en nam volgens dit reglement bestuursbesluiten. Ook legde het verantwoording af aan de Raad van Toezicht. In 2013 wijzigde de inrichting van het bestuur. Doelen en prestaties 2013 Doel: Thuisvester werkt volgens de eisen van de branchecode en betrekt belanghouders bij het beleid. Doelstelling Eens in de vier jaar laten visiteren.

Voortzetten samenwerking in Futura.

Prestatie De visitatie is uitgevoerd in de eerste helft van 2013 en met een goed resultaat afgerond in september. Thuisvester is met ingang van 1 januari 2013 niet langer partner van Futura, omdat de toegevoegde waarde van Thuisvester ten opzichte van de kosten niet toereikend is gebleken. Tevens kende Thuisvester een andere prioritering met betrekking tot het programma-aanbod.

Vervolgstap in 2014 De te nemen acties naar aanleiding van de conclusies zijn afgesproken en worden uitgevoerd Thuisvester beziet per onderwerp of en zo ja op welke wijze samenwerking met andere corporaties en partijen in de volkshuisvesting van toegevoegde waarde kan zijn.

Het collegiaal bestuur bestaat uit twee directeuren-bestuurders: de heer ir. J.J. (Johan) Westra (1954) en de heer J.W.M. (Jan) Pooyé (1952). Beiden waren al lange tijd voordat de Governancecode in werking trad, benoemd voor onbepaalde tijd. De Raad van Toezicht heeft deze benoemingen gerespecteerd. Verantwoordelijkheden In 2013 concentreerde het collegiaal bestuur zich vooral op de uitwerking van de strategische visie en het opstellen van een ondernemingsplan 2013-2017, het uitvoeren van de visitatie, de invoering van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem Empire, de uitwerking van de maatregelen uit het regeerakkoord (de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage, de huurverhoging, het woonakkoord van eind augustus 2013), een aantal groot-onderhoudsprojecten, het opzetten en uitwerken van de portefeuillestrategie en het strategisch voorraadbeleid en de afronding van het onderzoek naar een grondtransactie in Hoeven (gemeente Halderberge). Bestuursbesluiten De Raad van Toezicht werd geconsulteerd voor definitieve goedkeuring van de genomen besluiten, op grond van reglementen, bevoegdheden en BBSH. Bij het opstellen van de begroting 2014 werden verschillende meerjarige scenario’s in beeld gebracht. Ook naar aanleiding van nadere regelgeving van de minister over de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage werden voor de


54

begroting 2013 bijgestelde scenario’s doorgerekend. Zo kon de Raad van Toezicht een weloverwogen goedkeuringsbesluit nemen. Beslisonderwerpen De belangrijkste bestuursbesluiten in 2013 waren: vaststellen strategische visie en ondernemingsplan 2013-2017; vaststellen jaarverslag en jaarrekening 2012; vaststellen begroting 2014 en twee wijzigingen van de begroting 2013; vaststellen kwartaalrapportages (vierde kwartaal 2012 en eerste, tweede en derde kwartaal 2013); vaststellen jaarlijkse huuraanpassing 2013; vaststellen jaarplan crisismaatregelen ten behoeve van huurders 2013; start bouw deelproject 2 Slotjes Midden Oosterhout (Loevepark); maken van afspraken met de gemeente Oosterhout over het hele project herstructurering van Slotjes Midden (aanpassing van de samenwerkingsovereenkomst); afwikkelen overeenkomst met de gemeente Rucphen over het Centrumplan; vaststellen gunning renovatie en energiebesparing 363 platte dakwoningen Oosterhout; vaststellen resultaten van intern onderzoek naar alle grondtransacties in periode 2003 - 2013; vaststellen van een nieuw strategisch voorraadbeleid en bijstelling kaders voor de ontwikkeling van vastgoed; vaststellen aanpak besparing beheerlasten de komende jaren; vaststellen kaders voor rendementssturing en een vernieuwd investeringsstatuut; start in gebruik nemen van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem Empire per 1 april; vaststellen gunning bouw De Riethorst Waspik; vaststellen gunning renovatie Prinsessenbuurt Raamsdonksveer; beëindigen van de samenwerking met van Agtmaal in het project Markhaven Oudenbosch; vaststellen plan van aanpak voor de invoering van een klantencontactorganisatie (KCO). Bestuursreglement Het collegiaal bestuur werkt volgens een bestuursreglement dat door de Raad van Toezicht is goedgekeurd. Dit reglement is begin 2014 aangepast, naar aanleiding van de aanstelling van Johan Westra als bestuursvoorzitter en de hierboven aangegeven volmacht. Het bestuur hanteert als uitgangspunt de algemene beginselen van governance, de Aedescode, de aanbevelingen van de commissie-Glasz en de principes van de Governancecode Woningcorporaties. Daarbij geldt het principe ‘pas toe of leg uit’. Integriteit Thuisvester wil een open en integere woningcorporatie zijn met een sterke governance. Daarom is in 2013 de procuratieregeling verder bijgesteld. Ook bij de invoering van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem is expliciet aandacht besteed aan het borgen van autorisaties en procuratie. Na afronding van de invoering van de integriteitscode begin 2013 is op 15 augustus 2013 mevrouw Smiers benoemd als vertrouwenspersoon integriteit. De invoering van het vastgestelde integriteitsbeleid vond in 2012 plaats. De gewijzigde onderdelen van de Governancecode zijn ingevoerd in 2013. Nevenfuncties In 2013 bekleedde het bestuur van Thuisvester geen onverenigbare nevenfuncties. Een eventuele nieuwe nevenfunctie leggen de bestuurders altijd voor aan de Raad van Toezicht. Dit zorgt ervoor dat de directeuren kunnen blijven besturen zonder belangenverstrengeling.


55

Jan Pooyé was in 2013 – net zoals in 2012 – actief als bestuurslid van: Stichting Steunpunten van de gemeente Rucphen Stichting De Boshoeve voor mantelzorgers - Stichting Gemeenschapstuinen. Stichting De Boshoeve is sinds 2013 in liquidatie na een faillissement. Daarmee eindigde het bestuurslidmaatschap. De stichting was huurder van het pand “De Boshoeve” te Rijsbergen, dat in gezamenlijk eigendom is bij stichting Thuisvester en woonstichting Etten-Leur. Johan Westra had geen nevenfuncties. Aanvulling werkwijze en portefeuilleverdeling In 2012 heeft de Raad van Toezicht op voorstel van het bestuur ter versterking van de slagvaardigheid besloten de werkwijze van het bestuur en MT aan te vullen. In dat kader is binnen het collegiaal model een bijzondere verantwoordelijkheid gelegd bij de voorzitter van het bestuur. Johan Westra is in die hoedanigheid op 27 maart 2013 benoemd. Mede in dit licht heeft in april 2013 een portefeuillewisseling plaatsgevonden, waarbij de Johan Westra de portefeuille PR & communicatie ging behartigen en Jan Pooyé de portefeuille HRM. Johan Westra zal ook na de lopende werving bestuursvoorzitter zijn. De drie vestigingen van Thuisvester vallen in 2013 elk onder de eerste verantwoordelijkheid van één directeur-bestuurder, conform de portefeuilleverdeling. Johan Westra was verantwoordelijk voor de vestigingen in Oosterhout en in Raamsdonksveer. Jan Pooyé was verantwoordelijk voor de vestiging Sprundel. Johan Westra was eerstverantwoordelijke voor financiën, governance, leefbaarheid en PR & communicatie. De portefeuille van Jan Pooyé bestond uit vastgoedontwikkeling, bestaande woningvoorraad, ICT en HRM. Samenstelling van het bestuur Op 29 oktober heeft de Raad van Toezicht kenbaar gemaakt aan de medewerkers en de belanghouders dat onze bestuurder Jan Pooyé vertrekt als directeur-bestuurder bij woningcorporatie Thuisvester. Afgelopen jaren vormde hij samen met Johan Westra het tweehoofdig bestuur. In goed overleg met de Raad van Toezicht is besloten zijn werkzaamheden voor Thuisvester te beëindigen. Toelichting Raad van Toezicht De maatschappelijke rol van woningcorporaties is sterk aan verandering onderhevig door omgevingsfactoren zoals de wijziging in weten regelgeving van de overheid (o.a. de invoering van de verhuurdersheffing), de ontwikkelingen op de woningmarkt en de veranderende samenleving. De taken van Thuisvester verschuiven daardoor van ondernemend naar meer beheersmatig. Thuisvester richt zich nog meer dan eerst op de huurders en de primaire taak: het verhuren, beheren en onderhouden van sociale huurwoningen. Als gevolg daarvan is in goed overleg tussen Jan Pooyé en de Raad van Toezicht zijn vertrek overeengekomen. Als bevlogen en integere directeur-bestuurder heeft Jan Pooyé zich jarenlang met tomeloze energie ingezet voor de sociale volkshuisvesting. Vanuit het gemeentelijk woningbedrijf van de gemeente Zundert heeft hij ten tijde van de verzelfstandiging van woningcorporaties in 1994 Stichting Woonservice opgezet. Vanuit verschillende fusies ontstonden later zorgvoorwonen en Thuisvester, waar hij het bestuur vormde met Johan Westra. Met een ondernemende blik heeft hij een grote bijdrage geleverd aan de kwaliteit en kwantiteit van wonen in de regio. Daarbij was én is hij zeer betrokken bij de huurders en bijzondere doelgroepen als starters en senioren.


56

Bestuur in de toekomst De Raad van Toezicht van Thuisvester heeft de gewenste samenstelling van het bestuur onderzocht en besloot in december 2013 het collegiale, tweehoofdige bestuursmodel te handhaven. In de eerste maanden van 2014 is het functieprofiel van de tweede bestuurder opgesteld, waarna de werving in april 2014 is gestart. Aangezien er in 2013 (nog) geen vacature was in het bestuur was er geen gelegenheid om in dat jaar te voldoen aan het vereiste in de Wet Bestuur en Toezicht van een zoveel mogelijk evenwichtige verdeling van zetels over vrouwen en mannen in het bestuur. De Raad van Toezicht heeft een voorkeur voor de werving van een vrouwelijke bestuurder. Het belangrijkste criterium is uiteraard de geschiktheid voor de functie. Beloning bestuurders De beloning van een van de bestuurders wijkt door diens vertrek bij Thuisvester af van het beeld van eerdere jaren. De Raad van Toezicht heeft zich bij het besluit tot het vertrek van bestuurder Jan Pooyé, juridisch laten adviseren, zowel wat betreft arbeidsrechtelijke aspecten als aspecten van de Wet Normering Topinkomens (WNT), die per 1 januari 2013 in werking is getreden. De functie van directeur-bestuurder van Thuisvester kwalificeert als topfunctionaris als bedoeld in de WNT. WOPT en WNT: toets Vanaf 1 januari 2013 is de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) vervangen door de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT). In 2013 heeft minister Blok een regeling bezoldigingsmaxima opgesteld om de inkomens van topfunctionarissen te maximeren. De door de minister in eerste aanleg opgestelde staffelregeling, die enkel was gebaseerd op de omvang van corporaties, is door de rechter op 31 oktober 2013 onrechtmatig verklaard. De implicatie hiervan is dat voor het boekjaar 2013 het bezoldigingsmaximum in de zin van de WNT is bepaald op 228.559 euro. Vastgesteld wordt dat de gehele bezoldiging van bestuurder Johan Westra in het boekjaar 2013 binnen het in de WNT aangegeven maximum van 228.559 euro is gebleven. Voor bestuurder Jan Pooyé geldt dit eveneens, de beëindigingsvergoeding en de vergoeding voor het traject ‘werk naar werk’ buiten beschouwing gelaten. De bezoldiging van de bestuurders is tevens gebaseerd op de Sector brede beloningscode bestuurders woningcorporaties (zoals bedoeld in paragraaf II.2 van de Governancecode).Over het boekjaar 2013 valt de beloning van beide bestuurders binnen de bandbreedte van de door de Raad van Toezicht vastgestelde schaal van de beloningscode. Beloningen 2013 De Raad van Toezicht stelt de beloning van de directeuren-bestuurders vast. In 2013 was de beloning als volgt:

Naam

Functie

Vast jaarinkomen Voorzieningen Fiscale bijtelling Subtotaal Beeindigings- Vergoeding Totaal (brutoloon, incl. 8% op termijn auto van de zaak vergoeding "werk naar werk" vakantietoeslag) (werkgeverslasten, pensioenpremie)

J.J. Westra

directeur/ € 138.838 bestuurder

€ 32.795

€ 7.845

€ 179.478 n.v.t.

J.W.M. Pooyé directeur/ € 138.838 bestuurder

€ 32.795

€ 9.460

€ 181.093 € 208.258


n.v.t.

€ 11.570

€ 179.478

€ 400.921

57

NB: de vergoeding ‘werk naar ‘werk’ van Jan Pooyé is deels in 2013 (5.554 euro) en deels in 2014 (6.017 euro) uitbetaald. Het vast jaarinkomen van beide bestuurders is in 2013 gelijk aan dat van 2012 en 2011. Visitatie In het voorjaar van 2013 werd het visitatieproces uitgevoerd. Het proces werd met het goedkeuren van het eindrapport door de Raad van Toezicht op 10 september afgerond. De uitkomst van de visitatie was dat Thuisvester maatschappelijk ruim voldoende presteert. Bij de visitatie werd gemeten of de corporatie de goede dingen doet en of de corporatie de dingen goed doet. Met een score van bijna 100 procent voldeed Thuisvester aan de gestelde norm. Met de visitatie liet Thuisvester haar prestaties van de afgelopen vier jaar beoordelen op het gebied van ambities, opgaven, vermogen, volgens belanghebbenden en op het gebied van governance. Dit onderzoek werd uitgevoerd door een onafhankelijk visitatiebureau (Ecorys). Er vond een analyse plaats van verschillende documenten en er werden zowel intern als extern interviews afgenomen. Betrokken en stabiele corporatie “Thuisvester betrekt de belanghebbenden goed bij de formulering van beleid en de uitvoering van de werkzaamheden”, wordt in het rapport omschreven. Op dit onderdeel scoort Thuisvester ruim boven de norm. Thuisvester wordt door gemeenten, huurdersorganisaties en samenwerkingspartners omschreven als een betrokken, actieve, ondernemende, maar ook stabiele en gedegen corporatie die zich richt op de kerntaak. Om goed in te spelen op de lokale verwachtingen van de huurdersverenigingen en gemeenten vindt regelmatig overleg en afstemming plaats over de activiteiten van Thuisvester. Transparante verantwoording Complimenten zijn er van de visitatiecommissie voor de goede en transparante weergave van ambities in zowel het ondernemingsplan als de verantwoording daarvan in de jaarverslagen. “Daaruit komt naar voren dat Thuisvester vrijwel alle ambities waarmaakt die zijn geformuleerd”. Oorspronkelijke doelstellingen op het gebied van nieuwbouw zijn niet gehaald. Door veranderingen in de markt heeft Thuisvester de bouwproductie moeten bijstellen en woningbouwprogramma’s aangepast of uitgesteld. In het rapport wordt aangegeven dat Thuisvester zich op dit vlak flexibel heeft opgesteld. Vermogen Uit het visitatierapport blijkt dat Thuisvester een voldoende vermogenspositie en voldoende middelen heeft om aan haar verplichtingen te voldoen. Verder presteert Thuisvester efficiënter dan anderen, echter doelstellingen op dit vlak ontbraken in het verleden. Dit is dan ook één van de verbeterpunten uit het rapport die Thuisvester heeft meegenomen in haar nieuwe ondernemingsplan 2013- 2017. Volgens de meetmethode wordt daarnaast gesteld dat Thuisvester haar vermogen in het verleden niet voldoende heeft ingezet. “Echter, evengoed kan worden geconcludeerd dat Thuisvester verstandig beleid heeft gevoerd en er goed aan heeft gedaan reserves aan te houden”, zo is in het rapport te lezen. Het waarborgen van voldoende vermogen blijft van belang voor het leveren van prestaties op de lange termijn. Risicobeheersing Het bestuur besteedde in 2013 veel aandacht aan interne risicobeheersing. Daarbij richtte zij zich vooral op de volgende risico’s en bedrijfsprocessen: Financieel sturingskader, investeringsstatuut, rendementsturing en risicobeoordeling van investeringen.


58

Het bestuur stelde in 2012 een financieel sturingskader vast en de raad keurde dat besluit goed. In dit kader zijn op basis van te handhaven minimale financiële ratio’s op ondernemingsniveau, financiële rendementseisen geformuleerd waaraan investeringsvoorstellen worden getoetst. Daarbij wordt ook gebruik gemaakt van financiële standaarden voor te bouwen grondgebonden woningen en appartementen voor de sociale huur- en koopmarkt. Ook hieraan worden investeringsvoorstellen getoetst voordat erover wordt besloten. Op de afgesproken beslismomenten in het projectproces werden steeds bestuursbesluiten afzonderlijk per project ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad van Toezicht. In 2013 is dit kader aangescherpt met vernieuwde rendementseisen per woningtype, waarbij uitgegaan wordt van belangrijk lagere stichtingskosten en onrendabele investeringen. Daarnaast is het investeringsstatuut vernieuwd en bijgesteld. Tenslotte is besloten een methode in te voeren om de financiële risico’s te kwantificeren die verbonden zijn aan het doen van investeringen in nieuwbouw en bestaande voorraad, de risico’s die verbonden zijn aan niet-verkochte nieuwbouwwoningen, de grondposities en een gesimuleerde waardedaling van de derivatenportefeuille. Het resultaat is een aan te houden risicobuffer, uit te drukken als percentage van de verdiencapaciteit van het vastgoed. De methodiek wordt in de eerste helft van 2014 ingevoerd. Rapportage projectenportefeuille In het kapitaalintensieve proces van projectontwikkeling zijn verantwoorde middeleninzet en zorgvuldige besluitvorming erg belangrijk. Daarom ontving de Raad van Toezicht in 2013 – naast de bestaande kwartaalrapportages – twee keer een voortgangsrapportage over de volledige projectenportefeuille. Met deze overzichtelijke, doelmatige en doeltreffende methode van integrale risicobeoordeling houdt zowel het bestuur als de raad nauwlettend de projectenportefeuille in het vizier. De rapportage is ten behoeve van de Raad van Toezicht in 2013 verder aangepast, waardoor een verbeterd overzicht over de gehele portefeuille ontstond. Beheersing en transparantie van financiering In 2013 werden op maandelijkse basis analyses gemaakt van de gerealiseerde kasstromen. De afwijking van de verwachte kasstromen werd hierbij onderbouwd, toegelicht en gerapporteerd aan zowel het bestuur als de Raad van Toezicht. Overtollige middelen zijn uitgezet op spaarrekeningen, waarbij het treasurystatuut is nageleefd. De marktwaardeontwikkeling van de beperkte derivatenportefeuille werd op maandbasis gevolgd. Een nadere toelichting hierop is opgenomen in het onderdeel ‘Financiën’. Met het WSW is frequent gesproken over de financiering van het investeringsprogramma van Thuisvester. In december 2013 werd een facilitering afgegeven voor een deel van de investeringen dat in 2014 wordt opgedragen. Wij verwachten dat de gesprekken met het WSW medio 2014 resulteren in meerjarige duidelijkheid over de borgingsfaciliteit. Oog voor de woonmarkt; beleidsdocumenten Op basis van marktanalyses werd een volledig nieuw strategisch voorraad- en portefeuillebeleid ontwikkeld, waarbij de woningbehoefte voor de kerngemeentes van Thuisvester tot en met 2030 in beeld is gebracht. Op basis daarvan is een wensportefeuille vastgesteld, waar de komende jaren naar toe wordt gewerkt. Nieuwbouwplannen worden daaraan getoetst, evenals de aantallen en typen te verkopen woningen uit de bestaande voorraad en de te slopen woningen. Ook wordt hierin de basis gevonden voor het onderhoudsprogramma. Daaraan ten grondslag liggen verder het huurbeleid, gebaseerd op woonlastenbeheersing en de energetische ambitie. De set met beleidsdocumenten sluit uiteraard aan bij de in 2013 opnieuw geformuleerde strategische visie en het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017.


59

Integere organisatie en sterke procesbeheersing Thuisvester besteedt bij de opzet en werking van bedrijfsprocessen, de interne controle en de besluitvorming alle aandacht aan functiescheiding en de administratieve organisatie. Dit om onregelmatigheden en onduidelijke situaties te voorkomen. In 2013 waren de belangrijkste processen binnen Thuisvester – zoals verhuur (inclusief het 90% toewijzingscriterium dat geldt voor de doelgroepen), onderhoud en projectontwikkeling – onderwerp van interne controle, als basis voor de controles van de externe accountant. De accountant is in haar managementletter ingegaan op de interne beheersing. De accountant concludeert dat sprake is van een adequate interne beheersingsmaatregelen waarbij verbetering mogelijk is. T.a.v. de naleving van specifieke regelgeving bij verkoop van woningen is dit wenselijk. Toekomst Begin 2014 heeft Thuisvester de oorspronkelijke investeringsplanning neerwaarts bijgesteld om de risico’s die samenhangen met ontwikkeling beheersbaar te houden. De nieuwe investeringsraming voor de periode 2014 – 2018 gaat uit van een investering in nieuwbouw DAEB bezit van € 160 miljoen, verbeteringen in bestaand DAEB bezit van € 88 miljoen. In deze periode wordt uitgegaan van oplevering van 500 nieuwe huurwoningen. Daarnaast wordt voor investeringen in niet-DAEB bezit per saldo een positieve kasstroom verwacht van € 19 miljoen. Voor de financiering van de investeringen is Thuisvester afhankelijk van het aantrekken van nieuwe leningen en dus van het verkrijgen van faciliteringsvolume. Het WSW heeft de beoordeling hiervan nog niet afgerond. Overigens blijven de ratio’s van Thuisvester ook met deze investeringsplanning binnen de gestelde normen van o.a. het WSW. De komende jaren ziet Thuisvester zich wel genoodzaakt om besparingen te realiseren op de beheerskosten, indicatief 10% van het totale lastenniveau, toe te rekenen aan beheer, naast besparingen op de organisatie van de vastgoedontwikkeling. Dit raakt ook het personeel. Actieve organisatieaanpassing is in 2014 opgestart, met mogelijk ingrijpende gevolgen voor een aantal medewerkers. Dat is voor ons een zorg. Gesprekken met vakorganisaties over een sociaal plan zijn in april 2014 gestart. Verklaring Het bestuur verklaart dat alle middelen in het belang van de volkshuisvesting zijn ingezet en dat er geen transacties zijn geweest met tegenstrijdige belangen.

Directeur-bestuurder ir. J.J. (Johan) Westra


60

Verslag van de Raad van Toezicht Ook In 2013 zag de Raad van Toezicht er op toe of Thuisvester waarmaakte wat zij beloofd had. De raad keek of alle inspanningen aansloten bij het huidige en toekomstige beleid. Zo hield hij scherp in de gaten of de woningcorporatie goed haar best deed om in te spelen op de woonwensen van huurders en andere belanghouders. In het verslagjaar werkten alle medewerkers volgens de vastgestelde integriteitscode. Deze code waarborgt de hoge kwaliteit van alle werkzaamheden. Ook presteerde Thuisvester volgens de eisen van de branchecodes zoals de Aedescode en Governancecode Woningbouwcorporaties. Doelen en prestaties 2013 Doel: Thuisvester werkt volgens de eisen van de branchecode en betrek t belanghouders bij het beleid. Doelstelling Bij de jaarlijkse belanghoudersbijeenkomst wordt het beleid besproken en is de Raad van Toezicht aanwezig. Per 1 januari 2010 werken alle medewerkers en leveranciers volgens de integriteitscode van Thuisvester. Thuisvester presteert volgens de vastgestelde codes van de branche, zoals de Aedescode en Governancecode Woningbouwcorporaties.

Zorgdragen voor een glasheldere en duidelijke verslaglegging, zodat het jaarverslag bovengemiddeld wordt gewaardeerd.

Prestatie De Raad van Toezicht voerde overleg met de ondernemingsraad en met CIZO, het samenwerkingsverband van de lokale huurdersorganisaties. Per 15 augustus 2013 is mevrouw Smiers als vertrouwenspersoon integriteit aangesteld. Thuisvester werkt volgens de vastgestelde branchecodes. Het investeringsstatuut is bijgesteld volgens de geactualiseerde Governancecode. De Raad van Toezicht hanteert het BBSH. Verantwoording in een online jaarverslag over de activiteiten die in 2012 zijn uitgevoerd. De gedrukte versie is sober uitgevoerd

Vervolgstap in 2014 Gesprekken met de ondernemingsraad en CIZO worden voortgezet.

Integriteit blijft als organisatiecompetentie onderwerp van gesprek in de planning-, voortgang- en beoordelingsscyclus. Doelstelling blijft gehandhaafd. Een verbindingenstatuut opstellen volgens de geactualiseerde Governancecode.

Het jaarverslag 2013 wordt op dezelfde leest geschoeid als in 2012.

Bestuur De raad besteedde in 2013 veel aandacht aan het functioneren van het collegiale, tweehoofdige bestuursmodel. Voor een nadere toelichting verwijzen wij naar het onderdeel Bestuur, waar ook het handelen van de Raad van Toezicht is verantwoord. Governancecode Net zoals in 2012 houdt Thuisvester zich aan de Governancecode Woningcorporaties, maar geven wij specifieke invulling aan onderstaande onderdelen. - De openbare nevenfuncties in het maatschappelijk verkeer van de leden van de Raad van Toezicht worden vermeld in het online jaarverslag.


61

-

-

-

-

Nevenfuncties van een andere strekking worden gemeld binnen de Raad van Toezicht conform artikel 7 van het reglement van de Raad van Toezicht. De Governancecode wordt zodanig toegepast dat tijdelijk gedelegeerde bestuurstaken van toezichthouders bij ontstentenis van de bestuurder niet leiden tot afhankelijkheid zoals bedoeld in de Governancecode. Thuisvester past de formulering betreffende familierelaties tot in de tweede graad niet strikt toe. De reden hiervan is dat In de plaatselijke setting van het werkgebied het onvermijdelijk is dat familieleden tot in de tweede graad zakelijke relaties hebben met Thuisvester. Bijvoorbeeld in de hoedanigheid van huurder of als medewerker van een bedrijf waarmee Thuisvester werkt. Thuisvester hecht meer waarde aan deelname aan de Raad van Toezicht vanuit de lokale gemeenschap dan aan strikte toepassing van (wellicht onbedoelde) governance formuleringen. Thuisvester hecht in alle omstandigheden aan een zuivere positie van bestuur en toezichthoudend orgaan. In de statuten genoemde bestuursbesluiten vereisen goedkeuring van de Raad van Toezicht. De praktijk is verder dat het bestuur voornemens tot het nemen van ingrijpende besluiten - indien mogelijk - vooraf bespreekt met de Raad van Toezicht. De Raad van Toezicht zal in ruime samenstelling als toehoorder deelnemen aan afrondende overleggen met de gezamenlijke belanghouders over de meerjarige strategie. het beleid en de prestaties van de corporatie. Jaarlijks spreekt de Raad van Toezicht met de betrokken colleges van B&W, de ondernemingsraad en de huurdersorganisaties.

Samenstelling Thuisvester onderschrijft het maatschappelijk belang van het beperken van de zittingstermijnen van commissarissen, zoals aangegeven in de Governancecode. Per ultimo 2013 bestond de Raad van Toezicht uit 7 leden. Per 31 december 2012 traden mevrouw Plantinga, de heer Soeters en de heer van Kampen vanwege aflopende benoemingstermijn af. Een selectiecommissie uit de raad bereidde de invulling van de vacatures voor. Daarbij werden twee leden geworven, van wie één op bindende voordracht van huurderskoepel CIZO, de koepel van huurdersorganisaties. In 2013 werd de raad versterkt met de heer Heijnsbroek (op voordracht van huurderskoepel CIZO) en de heer Waterink. Beiden werden benoemd voor de duur van 4 jaar, tot 31 december 2016. De heer Schoonen is herbenoemd voor de duur van vier jaar (van 1 januari 2013 tot 1 januari 2017), op voordracht van huurderskoepel CIZO. In 2013 bestond de Raad uit één vrouw (tevens voorzitter van de Raad) en zes mannen. Er is in het verslagjaar niet voldaan aan het vereiste van een zo evenwichtig mogelijke verdeling tussen vrouwen en mannen in de Raad, zoals vastgelegd in de Wet Bestuur & Toezicht. In 2013 zijn opnieuw twee mannelijke leden benoemd: de heren Heijnsbroek en Waterink. Het belangrijkste criterium voor de benoemingen was de geschiktheid voor de functie. De Raad is voornemens om de evenwichtige verdeling als criterium mede in ogenschouw te nemen, zodra er een vacature is in de Raad. Auditcommissie De heer Lopik, de heer Goos en de heer Heijnsbroek vormden samen de auditcommissie. De heer Heijnsbroek nam de plaats van de heer van Kampen in. De commissie kwam in 2013 kwam de commissie tien keer bij elkaar, vooral ter voorbereiding op en advisering van de Raad van Toezicht. De heer Goos was in 2013, net als in 2012, de voorzitter.


62

Inhoud toezicht De Raad van Toezicht volgde in 2013 de activiteiten van Thuisvester op de voet. De raad stelde vragen, beoordeelde voorstellen en controleerde cijfers. Ook behartigden de leden de belangen van alle belanghouders die zijn betrokken bij Thuisvester. De raad kwam in 2013 tien maal bij elkaar. Externe accountant Naast het intern toezicht op Thuisvester beoordeelde de Raad van Toezicht ook het functioneren van de externe accountant van Deloitte. Deze beoordeling vond plaats bij de jaarlijkse bespreking van het jaarverslag. Hierbij legt de externe accountant verantwoording af over de door hem verrichte controlewerkzaamheden. In september 2013 vond – volgens de uitgangspunten van de Governancecode – deze evaluatie met de accountant plaats over het boekjaar 2012. Daarnaast sprak een afvaardiging van de raad onafhankelijk van het bestuur met de accountant over de uitgevoerde werkzaamheden. De Raad van Toezicht besloot tot een offertetraject voor de keuze van een (nieuwe) extern accountant. Door het aflopen van de opdracht van Deloitte en het uittreden van de partner die al lang bij Thuisvester actief was, ontstond een natuurlijk moment voor een keuzeproces. De raad nodigde vier grote kantoren uit met een bewezen track record in de corporatiesector om een offerte uit brengen. Daartoe werd een programma van eisen opgesteld en werden de kantoren gevraagd in een presentatie hun voorstellen toe te lichten en aanvullende vragen te beantwoorden. De raad stelde vervolgens EY aan als extern accountant, voor de controle over de boekjaren 2013 en 2014. Toezichtkader In 2013 werd het toezichtkader voor de Raad van Toezicht gevormd door: - de taakverdeling tussen Raad van Toezicht en bestuur zoals vastgelegd in de statuten, waarbij het BBSH en het Burgerlijk Wetboek zijn gevolgd; - de beleidscyclus bestaande uit het ondernemingsplan ‘Kracht in samenleving en wonen 20092013’, resp. ‘Betaalbaar thuis, voor nu en later 2013-2018’, de jaarplannen en de (investerings-) begroting 2013, het treasuryjaarplan 2013, het projectenboek, de maanden kwartaalrapportages en het jaarverslag 2012; - de normen voor financiële continuïteit op de korte en lange termijn: positieve operationele kasstromen volgens de systematiek van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW; een eigen norm van Thuisvester voor de ICR van minimaal 1,6 en een DSCR van minimaal 1), respectievelijk een minimale solvabiliteit van 25% volgens de systematiek van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) en een LTV van maximaal 65%; - afspraken met externe belanghebbenden zoals prestatieafspraken met gemeenten; - goedkeuringsbevoegdheid van de raad bij de besluiten van het bestuur die buiten het mandaat van de statuten of van het jaarplan vallen; - een set met beleidsdocumenten waarin de kaders voor vastgoed- en financiële sturing is vastgelegd (investeringsstatuut, financieel en vastgoedkader met rendementseisen, portefeuillebeleid); - de besturings- en toezichtstructuur op de deelnemingen, vastgelegd in de uitwerking van artikel 10, lid (o) van de statuten. Onafhankelijkheid Alle leden van de Raad van Toezicht zijn onafhankelijk, zoals beschreven in art. III 2.2 van de Governancecode Woningcorporaties. Tegenstrijdig belang; aanvullende criteria voor hoofden nevenfuncties In 2013 waren er geen onverenigbare relaties tussen leden van de Raad van Toezicht en het collegiaal bestuur. Ook is er geen gebruik gemaakt van de klokkenluidersregeling. Het integriteitsbeginsel of mogelijk tegenstrijdig belang is eenmalig onderwerp van gesprek geweest binnen de raad. De heer


63

Lopik meldde in 2013 dat zich mogelijk een tegenstrijdig belang zou kunnen voordoen vanwege activiteiten van hem in het zakelijk verkeer die mogelijk de positionering van Thuisvester konden raken. Daarop heeft de raad aanvullende criteria vastgesteld en een aangescherpte procesgang afgesproken met betrekking tot dit aspect. Deze aanvullende criteria zijn: - Activiteiten vinden niet plaats binnen het werkgebied van Thuisvester, in het bijzonder de drie kerngemeenten; - Er zijn geen zakelijke of maatschappelijke relaties van Thuisvester bij betrokken; - Met de (betrokkenheid bij) de activiteiten wordt het imago van Thuisvester niet geschaad. Vastgesteld is dat ook op basis van deze aanvullende criteria geen sprake was van een tegenstrijdig belang. Voorts hebben de heer Willems en de heer Schoonen elk in één geval melding gemaakt van een mogelijk tegenstrijdig belang. De raad heeft vastgesteld dat in het geval waarbij de heer Willems was betrokken geen sprake was van een tegenstrijdig belang. In het geval van de heer Schoonen heeft hij zich teruggetrokken van de beraadslagingen en de besluitvorming rondom het onderwerp. De heer Goos heeft als nevenfunctie het voorzitterschap van de Raad van Commissarissen van Woon- en Zorgcentrum 't Heem in Udenhout. De raad heeft al in 2012 vastgesteld dat ook in dit geval geen sprake was van een mogelijk tegenstrijdig belang; de toelichting hierop is al in het jaarverslag 2012 opgenomen. Thuisvester wijkt dus op basis van ‘leg uit’ af van dit aspect van de Governancecode. Conclusie: in 2013 waren er geen onverenigbare relaties tussen de nevenfuncties en de functie als lid van de Raad van Toezicht. Besluiten De Raad van Toezicht nam in 2013 besluiten op het gebied van financiën, beleid, projectontwikkeling en vastgoedsturing en belanghouders. De belangrijkste zijn vermeld. Financiën In overleg met de Raad van Toezicht werden enkele doelstellingen bijgesteld op basis van de uitwerking van de bezuinigingen in het regeerakkoord (verhuurdersheffing en saneringsbijdrage). Dit leidde tot een tweetal begrotingswijzigingen. Verder nam de raad kennis van de laatste kwartaalrapportage over 2012, de eerste drie kwartaalrapportages over 2013 en de managementletter van de accountant over 2012. De raad keurde het jaarverslag inclusief de jaarrekening over 2012 goed. Ook stelde de raad de te hanteren financiële parameters voor de begroting 2014 vast en werden de meerjarenbegroting van 2014 tot en met 2018, de investeringsbegroting en het treasuryjaarplan voor 2014 goedgekeurd. Beleid In 2013 was de raad intensief betrokken bij het opstellen van de nieuwe strategische visie van Thuisvester voor de komende jaren. Deze werd vastgesteld in afstemming met belanghouders in de aanloop naar het opstellen van een nieuw ondernemingsplan. Ook het nieuwe ondernemingsplan 2013-2017 “Betaalbaar thuis voor nu en later” werd goedgekeurd. In een aantal beleidsdocumenten zijn kaders geformuleerd waaraan investeringsvoorstellen voor zowel nieuwbouw als voor de bestaande voorraad kunnen worden getoetst. Ook is het nieuwe strategisch voorraadbeleid goedgekeurd, waardoor richting kan worden gegeven aan de migratie naar de wensportefeuille op langere termijn. Daarnaast is nog een aantal andere beleidsdocumenten goedgekeurd: een vernieuwd investeringsstatuut, aanscherpingen van het financieel toetsingskader en de financiële


64

woningstandaard en rendementssturing. Tenslotte wordt een methode van financieel risicomanagement ingevoerd in de eerste helft van 2014. Projectontwikkeling Op het gebied van projectontwikkeling en -realisatie sprak de raad zich een aantal keer uit. Verder stemde de raad in met een aantal transacties dat goedkeuring behoefden voordat er gestart kon worden met de ontwikkeling en/of de bouw. Verder besprak de toezichthouder tweemaal de volledige projectenportefeuille van Thuisvester. Contact met belanghouders In het verslagjaar sprak de Raad van Toezicht met vertegenwoordigers van alle huurdersorganisaties via CIZO en met de ondernemingsraad van Thuisvester. Ook nam de raad in 2013 kennis van de beoordelingen van Thuisvester door de minister van BZK, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW. Een delegatie van de raad sprak met de colleges van B&W van de gemeenten Zundert, Oosterhout en Geertruidenberg. Hieruit sprak waardering voor de inzet van Thuisvester. Er zijn geen bijzondere aandachtspunten aangegeven, buiten de wens de investeringen te doen voortgaan. Feitenonderzoek, meldingen integriteit In 2012 gaf de Raad van Toezicht van Thuisvester een extern onderzoeksbureau de opdracht een feitenonderzoek te doen naar de grondtransactie van een perceel in Hoeven (gemeente Halderberge). Dit naar aanleiding van vragen vanuit de media. Uit het feitenonderzoek onderzoek en – aanvullend – intern onderzoek trokken wij de conclusie dat Thuisvester juist heeft gehandeld bij deze grondtransactie. Eind 2012 werd Thuisvester door het ministerie van Wonen en Rijksdienst geïnformeerd over de ontvangst van enkele integriteitsmeldingen bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Als reactie hierop heeft Thuisvester een intern onderzoek uitgevoerd, waarvan de bevindingen op 7 mei 2013 naar de minister zijn gezonden. De minister van BZK oordeelde in een brief van 6 juni 2013 dat “na lezing en bespreking van beide onderzoeksrapporten de verstrekte informatie geen aanwijzingen bevat dat er sprake zou zijn van fraude en/of zelfverrijking bij of gelieerd aan Thuisvester. De resultaten van het onderzoek leveren het ministerie geen aanleiding voor aanvullende vragen of aanknopingspunten voor nader onderzoek.” De raad heeft met tevredenheid ingestemd met dit oordeel. Interventies In 2013 zijn er – naast de in dit verslag genoemde besluiten – geen elementaire interventies gedaan door de Raad van Toezicht. Raad als werkgever Formeel is de Raad van Toezicht de werkgever van het collegiaal bestuur. Hij kent hiervoor een remuneratiecommissie. In 2013 werd de commissie gevormd door mevrouw Groen (voorzitter) en de heer Lopik. Per 27 maart 2013 is de heer Lopik teruggetreden als lid en vervangen door de heer Willems. Remuneratiecommissie De remuneratiecommissie is door de raad belast met de bevoegdheid om de functionerings- en beloningsgesprekken met het collegiaal bestuur te voeren. In 2013 heeft deze commissie met beide bestuurders functioneringsgesprekken gehouden. De reguliere bestuurdersbeloningen bleven in 2013 ongewijzigd ten opzichte van 2012. Zie de toelichting in het ‘verslag van het bestuur’. In het verslagjaar kwam de remuneratiecommissie vier keer bijeen.


65

Beloningsregeling Thuisvester volgt de honoreringscode van de Governancecode woningcorporaties. De beloningsregeling die op basis van deze code is opgesteld, is in 2011 getoetst en er is vastgesteld dat Thuisvester aan de uitgangspunten voldoet. In het verslagjaar is – vanwege de invoering van de WNT – beoordeeld of de beloningsregeling voor de leden van de raad nog voldoet aan de regelgeving. Vastgesteld is dat de beloningen van de raad onder het overgangsrecht van de WNT vallen, ook naar aanleiding van het onrechtmatig verklaren door de rechter van de aanvankelijk door de minister voorgestelde staffelregeling. De raad heeft besloten de beloningen voor alle leden over 2013 gelijk te trekken en te bepalen op 8.800 euro per lid. De beloning van de voorzitter bedraagt 13.200 euro. Daarbij wordt ervan uitgegaan dat de door de minister aanvullend ingediend wetsvoorstel op de WNT zal worden aangenomen. Het overgangsrecht zal daardoor per 1 januari 2014 ingaan in plaats van per 1 januari 2013. Voor 2014 overschrijden de bedragen de maxima van 5%, respectievelijk 7,5% van de bestuurdersbeloning van 167.000 euro (8.350 euro, respectievelijk 12.525 euro) die verbonden is aan categorie G, waarin Thuisvester is ingedeeld voor de WNT. Deze overschrijding is conform de overgangsregeling. De raad besloot dat bij nieuwe en herbenoemingen van leden deze maxima in acht zullen worden genomen. Professionalisering De leden van de Raad van Toezicht hebben hun deskundigheid in 2013 actief ontwikkeld door deel te nemen aan activiteiten van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) en het bezoeken van relevante congressen/seminars en netwerkbijeenkomsten. De raad werd in zijn positionering en uitoefening van verschillende rollen begeleid door mevrouw J.L. (Annelies) Barnard van adviesbureau Quintis. De bevindingen uit het eindrapport uit 2012 zijn vertaald in een actieprogramma dat in 2013 nagenoeg werd afgerond. Daardoor kon de raad zijn toezichthoudende rol verder blijven ontwikkelen. Het programma had betrekking op de uitwerking van de taken, rollen, samenstelling, expertises en oriëntaties van de raad, de inhoudelijke positionering van de raad, het opstellen van beoordelingskaders met betrekking tot voorstellen van het bestuur. Ook werd ingegaan op het verbeteren van de beoordelingssystematiek van het bestuur, het opstellen van een jaaragenda, het optimaliseren van de kwartaalrapportages en de thema’s “ervaren, evalueren en leren” door de raad. Verdeling kennisgebieden De Raad van Toezicht heeft in het verslagjaar de kennisgebieden opnieuw benoemd en verdeeld. Dit in het licht van de ontwikkelingen in de sector en in de regio, maar ook door het vertrek van drie leden per ultimo 2012. De Raad van Toezicht van stichting Thuisvester bestond in 2013 uit: E.M. (Elma) Groen

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfuncties:


Voorzitter, voorzitter remuneratiecommissie 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 (herbenoembaar) 1 januari 2011 Ondernemen/ besturen, personeel en organisatie Programmadirecteur a.i. organisatie en leiderschapsontwikkeling Nyenrode (juni 2013 – december 2013) Bestuurslid Liberaal Joodse Gemeenschap Tilburg Bestuurslid National Council of Jewish Women Amsterdam

66

Bezoldiging:

Bestuurslid/ penningmeester Stichting KeyNot Voorzitter WMO Adviesraad Etten-Leur 13.200 euro

A.H. (Bram) Lopik

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Bezoldiging:

Vicevoorzitter, lid auditcommissie, lid remuneratiecommissie tot 27 maart 2013 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 (niet herbenoembaar) 1 januari 2007 Projectontwikkeling en vastgoed, ondernemen/ besturen Ondernemer Geen 8.800 euro

A.C.M. (Ad) Goos

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie:

Nevenfuncties:

Bezoldiging:

Lid, voorzitter auditcommissie 1 januari 2011 tot en met 31 december 2014 (herbenoembaar) 1 januari 2011 Financiën, maatschappelijk presteren Gepensioneerd Voorzitter RvC Woon- en Zorgcentrum 't Heem Udenhout Lid RvC Wonen Werken Waterman B.V. Rijsbergen Secretaris-penningmeester Stichting Gebouwen Beheer Barendrecht 8.800 euro

A. (Lex) Schoonen

Positie: Benoemingsperiode:

Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Bezoldiging:

Lid 1 januari 2012 – 31 december 2012 (herbenoemd op voordracht van de huurderskoepel CIZO 1 januari 2013 - 31 december 2016) (beperkt herbenoembaar) 1 november 2009 Huurdersbelangen, maatschappelijk presteren Senior adviseur zorg & welzijn Gemeente Tilburg (tot 1 juni 2012) Programma manager Wmo Amarant Groep (vanaf 1 juni 2012) Lid Commissie van Toezicht Penitentiaire Inrichting Breda (tot 1 januari 2014) 8.800 euro

J.H. (Harold) Willems

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfuncties:

Bezoldiging:


Lid, lid remuneratiecommissie met ingang van 27 maart 2013. 1 januari 2012 – 31 december 2015 (beperkt herbenoembaar) 1 november 2009 Juridische zaken, personeel en organisatie Lid gerechtsbestuur Zeeland-West-Brabant Voorzitter Commissie van Beroep Dongemond College, Raamsdonksveer Lid Geschillencommissie Reizen en Wonen, De Geschillencommissie 8.800 euro

67

Toegetreden tot de Raad van Toezicht vanaf 1 januari 2013: B. (Bram) Heijnsbroek

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfunctie: Bezoldiging:

Lid, lid auditcommissie 1 januari 2013 – 31 december 2016 (herbenoembaar) 1 januari 2013; op voordracht van de huurderskoepel CIZO in 2012 Huurdersbelangen, financiën Ondernemer Lid van de Ledenraad Rabobank Breda Lid Businessclub Breda 8.800 euro

G. (Gert-Jan) Waterink

Positie: Benoemingsperiode: Tijdstip eerste benoeming: Kennisgebied: Hoofdfunctie: Nevenfuncties: Bezoldiging:


Lid 14 februari 2013 – 31 december 2016 (herbenoembaar) 14 februari 2013 Maatschappelijk presteren, zorg en welzijn Bestuurder Zorgspectrum Bestuurder van samenwerkingsverband Carante 7.683 euro

68

Financiën Thuisvester had en heeft een robuuste financiële positie en wil deze in de toekomst graag behouden. Zeker gelet op de externe ontwikkelingen waarmee de corporatiesector wordt geconfronteerd. De financiële positie zal in de toekomst minder robuust worden, maar Thuisvester blijft stevig gezond. Door deze positie blijven we in staat om onze doelstellingen te kunnen realiseren en de afspraken met onze huurders te kunnen blijven nakomen. Economische crisis De economische crisis duurde in 2013 voort. De effecten ervan op de woningmarkt zijn duidelijk: de doorstroming stokt en prijzen van woningen daalden verder. Of het ingezette kabinetsbeleid met de aangekondigde hervormingen in de toekomst tot de gewenste effecten leidt moet zich in de praktijk nog bewijzen. Kabinetsbeleid Belangrijk onderdeel van de maatregelen uit het regeerakkoord is de verhuurderheffing. De heffing ligt vast in de wet Maatregelen Woningmarkt 2014. De invoering van het wetsvoorstel heeft voor Thuisvester tot gevolg dat in 2013 aan verhuurdersheffing een bedrag van ca. € 0,3 miljoen is betaald. De heffing zal oplopen tot ca. € 9,5 miljoen in 2018. Naast deze verhuurdersheffing moet Thuisvester een door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) opgelegde saneringsheffing gaan betalen. Voor 2013 is deze vastgesteld op € 2,9 miljoen. Ook voor 2014 verwachten wij een heffing van deze omvang. In de meerjarenbegroting 2014-2018 is met een totaal bedrag aan saneringsheffing van € 9,3 miljoen gerekend. De mogelijkheid tot een extra, inkomensafhankelijke huurverhoging is in de meerjarenbegroting ingerekend tot en met 2017. De extra huurverhoging is onvoldoende om de verhuurdersheffing en de saneringsbijdrage te kunnen opvangen. Thuisvester vangt dit deels op door bezuinigingen op de beheerskosten en door lagere onderhoudskosten. Dat laatste is mogelijk omdat Thuisvester tot en met 2017 fors investeert in de bestaande woningvoorraad. Richtlijn jaarverslaglegging RJ 645 Toegelaten Instellingen De jaarrekening is opgesteld volgens de verslaggevingsregels die zijn vastgelegd in de richtlijn 645 “Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting”. Deze richtlijn is in 2012 aanmerkelijk gewijzigd. In 2013 vonden er t.a.v. de waardering van de vastgoedportefeuille geen stelselwijzigingen plaats. De belangrijkste uitgangspunten waren en zijn: - Splitsing van de vastgoedportefeuille in sociaal vastgoed (het DAEB-bezit) en in commercieel vastgoed (het niet-DAEB bezit). - Kwalificatie van het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel of als belegging. Thuisvester heeft het sociaal vastgoed gekwalificeerd als bedrijfsmiddel, omdat het realiseren van volkshuisvestelijke taken voorop staat. - De waarderingsgrondslag blijft de actuele waarde zoals Thuisvester die al langer toepast. - De minimale resterende levensduur van het sociale vastgoed is gesteld op 15 jaar (was 10 jaar), tenzij een sloopbesluit is genomen. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. Tot en met 2012 werd de restwaarde in de berekeningsmethodiek van de bedrijfswaarde, gebaseerd op de gefixeerde historische kostprijs van de grond. In 2013 is de berekeningsmethodiek gecorrigeerd en is de verwachte netto kasstroom, te ontvangen bij het afstoten van het actief aan het einde van de


69

levensduur, gehanteerd als restwaarde. Deze netto kasstroom bij het afstoten van het actief is gebaseerd op de te ontvangen kasstromen op basis van de actuele gemeentelijke grondprijs, verminderd met te betalen kasstromen uit hoofde van sloop- en verhuiskosten. Deze correctie heeft in 2013 een positief effect op de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie van circa € 63.7 miljoen en een negatief effect op het sociaal vastgoed in ontwikkeling van circa € 22 miljoen. Deze effecten zijn in de jaarrekening 2013 verwerkt in het resultaat of als directe vermogensmutatie. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de marktwaarde in verhuurde staat. Onder commercieel vastgoed wordt begrepen: - Woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens (per balansdatum: 454 woningen). - Parkeerplaatsen en garages die niet zijn gekoppeld aan een sociale huurwoning (per balansdatum: 610 parkeerplaatsen/garages). - Bedrijfsmatig vastgoed (per balansdatum: 15 objecten). Voor de bepaling van de marktwaarde in verhuurde staat is onder meer gebruik gemaakt van de expertise van externe taxateurs. Deze taxateur is lid van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en hierdoor is gewaarborgd dat de werkzaamheden binnen de vereiste richtlijnen worden uitgevoerd. Stelselwijziging richtlijn 290 Financiële instrumenten De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) (hierna: uiting) gepubliceerd. Thuisvester heeft deze Richtlijn al in de jaarrekening 2013 toegepast. Als gevolg van deze richtlijn is een verlies van twee embedded derivaten in de balans tot uitdrukking gebracht. Deze twee embedded derivaten zijn besloten in leningovereenkomsten gesloten in 2008 en 2009. In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de herzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde jaarlijkse rente te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en 2054. Indien de geldgever geen gebruik maakt van dit recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. De derivaten zijn op grond van de richtlijn nu afgescheiden van het basiscontract en gewaardeerd op de lagere reële waarde. Per 1 januari 2013 is aldus rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen een passief post in de balans opgenomen van € 7,9 miljoen. Deze passief post “embedded derivaten” is opgenomen onder de langlopende schulden. In 2013 is hiervan € 1,6 miljoen aan waardemutatie ten gunste van de winsten verliesrekening teruggenomen. Operationeel resultaat Het operationeel resultaat is als volgt:

Bedrijfsresultaat Correcties: Netto-verkoopresultaat vastgoedportefeuille Afschrijvingen op vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen Operationeel resultaat Saldo van financiële baten en lasten Operationeel resultaat na financieringslasten Rentedekkingsgraad ICR


2013 (* € 1.000) -62.513

2012 (* € 1.000) -18.975

-1.075 +39082 +56.581 +32.075 -14.657 +17.419 2.19

-232 +39.819 +18.088 +38.700 -17.493 +21.207 2,21

70

Het operationeel resultaat na financieringslasten nam af met € 3,7 miljoen tot € 17,5 miljoen. De belangrijkste verklaringen ervoor zijn: Nadelige oorzaken: - De heffingen (saneringssteun en verhuurderheffing) waren € 2,9 miljoen hoger dan in 2012. - De onderhoudslasten waren € 5,0 miljoen hoger dan in 2012, mede door de verbeteringen (o.a. renovatie van badkamer, toiletten en keukens). - Een afname van de incidentele bate van € 0,5 miljoen uit hoofde van de teruggave omzetbelasting via de pro-rata regeling. - Een toename van de overige bedrijfslasten (m.u.v. de overige heffingen), met € 1,4 miljoen. De toename hangt vooral samen met de tijdelijke inhuur van personeel vanwege de implementatie van het nieuw bestuursinformatiesysteem, Empire, en vanwege ziekte en vacatures. Voordelige oorzaken: - Een toename van de huuropbrengst (€ 3,4 miljoen) door het in exploitatie nemen van nieuw vastgoed, de jaarlijkse huuraanpassing en de verhoging van de huur bij mutatie. - Een afname van het nadelig saldo van financiële baten en lasten met € 2,8 miljoen. Hierin is begrepen de waardeontwikkeling van de embedded derivaten (€ 1,6 miljoen) en de waardeverandering op de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (€ 1,2 miljoen). De liquiditeit uitgedrukt in de rentedekkingsgraad bleef met 1,91 boven de norm van 1,6. Zonder de waardeveranderingen uit hoofde van de embedded derivaten en verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is sprake van een rentedekkingsgraad van 1,91 Totale resultaat Op het operationeel resultaat is nog een aantal correcties nodig om te komen tot het jaarresultaat. Het jaarresultaat bedraagt € 62,9 miljoen negatief (2012: € 8,9 miljoen negatief). Het totale resultaat is als volgt weer te geven:

Operationeel resultaat na financieringslasten Afschrijvingen activa t.d.v. de exploitatie Overige waardeveranderingen (geplande nieuwbouw, grondposities en samenwerkingen) Verkoopresultaat Sub-totaal

2013(* € 1.000) +17.419 -1.306 --56.581

2012 (* € 1.000) +21.207 -918 -18.088

+1.075 -39.393

+232 +2.433

Herwaarderingseffecten Afschrijvingen Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille bestaand bezit Niet-gerealiseerde waardeveranderingen bestaand bezit Sub-totaal herwaarderingseffecten Belastingen Resultaat deelnemingen Totaal jaarresultaat na belastingen


-37.777 +25.552

-38.901 +27.220

-7.555

+1.272 -19.780

-10.409

-3.257 -493

-554 -331

-62.923

-8.861

71

Waardering sociaal vastgoed De maatregelen uit het woonakkoord maken onderdeel uit van de totale waardering van het sociale vastgoed. Evenals de nieuwe schatting van de restwaarde van het bezit. De totale herwaardering van het sociale vastgoed bedraagt in 2013 per saldo € 80,9 miljoen. Er is voor € 113,3 miljoen rechtstreeks toegevoegd aan het vermogen. € 32,5 miljoen is ten laste gebracht van het resultaat. Deze verdeling is gebaseerd op voorgeschreven verwerkingsregels.

Grondposities, samenwerkingsverbanden en projectenportefeuille (Overige waardeveranderingen) De overige waardeveranderingen hebben het resultaat in belangrijke mate beïnvloed. Dit betreft de toevoeging aan de voorziening voor onrendabele investeringen/samenwerkingsverbanden en afwaarderingen op een aantal grondposities. Thuisvester bezit een relatief omvangrijke grondportefeuille. Jaarlijks vindt een beoordeling van de waardering van deze grondposities plaats. Belangrijk criterium daarbij is of sprake is van een duurzame waardevermindering. Indien nodig worden de grondposities afgewaardeerd. Dat geldt ook voor samenwerkingsverbanden waarin met derden wordt gewerkt aan de ontwikkeling van bouwprojecten. In 2013 is voor een totaalbedrag van € 13,8 miljoen afgewaardeerd op grondposities. Binnen de deelnemingen waarin Thuisvester participeert was geen afwaardering noodzakelijk. Thuisvester heeft ook een omvangrijke portefeuille met bouwprojecten. Van deze projecten wordt tweemaal per jaar integraal de status geactualiseerd en getotaliseerd in beeld gebracht. Bij de jaarrekening wordt beoordeeld in welke mate de voorziening voor onrendabele investeringen moet worden bijgesteld. In 2013 bedroeg de dotatie aan deze voorziening € 15,0 miljoen. Enkele projecten waarvoor de voorziening is toegenomen betreft: de ontwikkeling van Slotjes Midden te Oosterhout, deelplan 2A, 2B en 6, totaal € 7,8 miljoen, Warandepoort te Oosterhout (€ 2,5 miljoen), zorgcomplex aan de Slotlaan te Oosterhout (€ 2,4 miljoen) en Emmastraat/Irenestraat in St. Willebrord (€ 1,7 miljoen). De voorziening voor onrendabele investering nam mede toe door het inrekenen van het woonakkoord (o.a. hogere en meerjarige verhuurderheffing) en de herziene restwaarde. Het verkoopresultaat nam toe, vooral door een aan de verkopen lager toegerekende boekwaarde. In 2013 werden 58 woningen uit het bestaand bezit verkocht, tegenover 80 in 2012. De gemiddelde verkoopopbrengst per verkochte woning nam af van € 149.000 in 2012 naar € 139.000 in 2013. De effecten van het toepassen van de actuele waarde bedragen in 2013 € 19,8 miljoen nadelig. Dit is het saldo van afschrijvingen over de bedrijfswaarde, het realiseren van herwaardering door gebruik van de bedrijfsmiddelen en door verkopen en de nog niet-gerealiseerde waardeveranderingen. Ontwikkeling van het vermogen Het totale vermogen van Thuisvester nam in het verslagjaar toe van € 500,9 miljoen tot € 518,5 miljoen, een stijging van € 17,6 miljoen. Door rechtstreekse vermogensmutaties nam het vermogen toe met € 80,4 miljoen. Door het negatieve resultaat van € 62,9 miljoen nam het vermogen af. De rechtstreekse vermogensmutaties hebben betrekking op het realiseren van herwaardering door afschrijvingen en verkopen en nog te realiseren waardevermeerderingen en het effect van de stelselwijziging a.g.v. de waardering van de embedded derivaat.


72

Hiervan wordt het volgende overzicht gegeven:

Eigen vermogen begin boekjaar Rechtstreeks effect a.g.v. stelselwijziging RJ 290 Gecorrigeerd eigen vermogen a.g.v. stelselwijziging Jaarresultaat Realiseren van herwaardering t.g.v. resultaat Ongerealiseerde waardevermeerderingen t.g.v. vermogen (sociaal vastgoed) Ongerealiseerde waardevermeerderingen t.g.v. vermogen (verkopen onder voorwaarden) Eigen vermogen ultimo boekjaar Waarvan ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed Waarvan ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed Waarvan ongerealiseerde herwaardering woningen VOV Totaal ongerealiseerd Resteert

2013 (* € 1.000) 500.917 -7.905 493.012 -62.923 -25.474 113.702

2012 (* € 1.000) 477.227

136

160

518.453 415.430 34.386

500.917 329.296 33.617

3.842 453.658 64.570

4.038 366.951 133.963

-8.861 -27.220 59.611

Bij het beoordelen van de vermogenspositie is nog relevant op te merken dat het vermogen voor een aanmerkelijk deel is ontstaan uit nog te realiseren herwaardering. In 2013 is € 113,7 miljoen toegevoegd aan het eigen vermogen als gevolg van ongerealiseerde waardevermeerdering. Dit zit voor een belangrijk deel op de nieuwe schatting van de restwaarde van het woningbezit. Realisatie vindt in de toekomst plaats door de exploitatie van het bezit of door verkoop. Financiële kengetallen en meerjarenprognose Thuisvester baseert het financiële beleid in belangrijke mate op normen voor liquiditeit (kasstromen) en solvabiliteit. Voor de liquiditeit en de kasstromen is dat de rentedekkingsgraad en de normen die het WSW stelt aan de kasstromen, inclusief de aflossingsfictie. De rentedekkingsgraad (ICR) geeft aan in welke mate de rentelasten uit de operationele kasstromen kunnen worden voldaan. De minimumnorm die Thuisvester daarvoor hanteert is 1,6. In het boekjaar 2013 was dit 1,91. Voor de jaren 2014 – 2018 zal deze zich op basis van de meerjarenbegroting tussen 1,41 en 1,98 bewegen. In 2014, 2015 en 2016 wordt een rentedekkingsgraad van minder dan 1,6 verwacht In deze jaren is de rentedekkingsgraad wel boven de minimale norm van 1,4 van het WSW. Thuisvester beoogt de ICR via de begroting 2015 weer op > 1,6 te brengen. Om te bewaken dat Thuisvester ook op langere termijn aan de verplichtingen kan blijven voldoen is er een minimumpercentage vastgesteld voor de solvabiliteit van 25% volgens de waarderingsgrondslagen van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Dat vertaalde zich globaal in minimaal 35% volgens de eigen waarderingsgrondslagen van Thuisvester. De solvabiliteit over 2013 bedroeg op basis van deze eigen grondslagen 45,6%. In de meerjarenbegroting 2014 – 2018 zijn de kabinetsmaatregelen ook doorgerekend. De solvabiliteit beweegt zich in de periode 2014-2018 op basis van de meerjarenbegroting tussen 38,7% en 43,6%. Nader wordt beoordeeld of op basis van de uitgewerkte effecten van de RJ645 in deze jaarcijfers de kengetallen (35%, resp. 25% solvabiliteit) moeten worden bijgesteld. Daartoe wordt ook de beoordeling door het CFV afgewacht. Bewaking van de vermogensverhoudingen vindt verder plaats door de loan to value te beoordelen (de verhouding tussen de omvang van de leningenportefeuille en de waarde van het vastgoed). De norm die Thuisvester hiervoor hanteert bedraagt maximaal 65%. Over 2013 was deze 47,9% (2012: 47,2%).


73

In de meerjarenbegroting varieert (zoals gewijzigd is goedgekeurd op 27 januari 2014) deze van 52,2% tot 58,8%. Beoordeling door toezichthouders Thuisvester moet als woningcorporatie voldoen aan de regels en normen die het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) en het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stellen.

CFV Het CFV beoordeelt ten aanzien van de solvabiliteit op korte termijn allereerst of het volkshuisvestelijk vermogen op balansdatum voldoende is. Daarnaast moet er ook voldoende vermogen beschikbaar zijn om risico’s en structurele betalingsverplichtingen af te dekken. Om een oordeel te vormen over de continuïteit op langere termijn, bekijkt het CFV ook of het volkshuisvestelijke vermogen over drie en vijf jaar voldoende is. Thuisvester heeft op beide onderdelen een positieve beoordeling ontvangen in 2013.

WSW Het WSW vormt zich een oordeel over de voorgenomen investeringen: passen deze binnen de borgbare activiteiten? En is er volgens de door Thuisvester aangeleverde prestatie-informatie voldoende onderpand om tot borging over te gaan? Daarvoor zijn de in- en uitgaande kasstromen en de rente- en aflossingsverplichtingen bepalend. In 2013 ontving Thuisvester een positief kredietwaardigheidsoordeel. De beoordeling van de dPi zoals ingediend op 1-2-2014 is nu nog niet afgerond. Het WSW gaf echter slechts voor het jaar 2014 faciliteringsvolume vrij. Risicobeheersing Om de financiële positie scherp in beeld en op een goed niveau te houden, zet Thuisvester een aantal middelen in voor financiële risicobeheersing : - Op vestigingsniveau worden maandrapportages gemaakt en besproken - Per kwartaal worden de vestigingsrapportages geconsolideerd in één bedrijfsvoeringoverzicht en wordt er ook gerapporteerd over vastgoedontwikkeling, leefbaarheid en de markt waarin Thuisvester actief is. Hierdoor ontstaat een organisatiebrede rapportage, waarmee ook de voortgang van de doelstellingen uit het ondernemings - en jaarplan wordt bewaakt. - Tweemaal per jaar, bij de opstelling van de begroting en de jaarrekening, wordt een totaaloverzicht van de projectenportefeuille opgesteld. - Over individuele projectvoorstellen wordt volgens een vaste procedure door directie en Raad van toezicht besloten; onderdeel van de afweging is een risicoparagraaf; - Door vermogen aan te trekken tegen gunstige rentetarieven en rentes afhankelijk van de markt voor kortere of langere tijd vast te zetten wordt gericht gewerkt aan het stabiliseren van rentelasten, het maximaliseren van rentebaten en het spreiden van renterisico’s. Het jaarlijkse renterisico blijft steeds beneden 15% van de waarde van het leningvolume (norm van het WSW)

Conclusies over 2013 Thuisvester was ook in 2013 prima in staat aan haar financiële verplichtingen te voldoen. De normale exploitatie van het woningbezit genereerde ruim voldoende kasstromen om aan de rente- en reguliere aflossingsverplichtingen (niet zijnde herfinanciering) te kunnen voldoen. De operationele kasstroom na rentebetalingen is toereikend voor de 2% aflossingsfictie. Met leningen, woningverkoop en aanwending van het eigen vermogen werden de (onrendabele) investeringen in nieuwbouw gefinancierd. Het eigen vermogen van Thuisvester bedraagt € 518,5 miljoen, waarvan € 64,8 miljoen gerealiseerd. De solvabiliteit bleef ruim voldoende, de financiële positie is echter ten opzichte van voorgaande jaren minder robuust.


74

Financiering Voor Thuisvester is de beschikbaarheid van financiering cruciaal voor haar plannen. Door de minder robuuste financiële positie zijn de plannen minder ambitieus dan in voorgaande jaren en is het risicoprofiel bewust gematigd. In 2013 is voor een bedrag van € 73,9 miljoen aan leningen opgenomen, waarvoor in eerdere jaren al voor € 41 miljoen aan contracten waren afgesloten. Dit gebeurde als onderdeel van het beleid om zoveel mogelijk geborgde financiering tegen aantrekkelijke tarieven zeker te stellen.

Leningenportefeuille De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december 2013 3,81% (2012: 3,99%), exclusief de rentelast van de derivatenportefeuille. Inclusief de rentelast op de derivatenportefeuille was dit 4,17%. De gemiddelde gewogen looptijd tot einde lening bedraagt 20,4 jaar, ten opzichte van 19,7 jaar in 2012. Thuisvester heeft per balansdatum een bedrag aan leningen geborgd via het WSW van € 498 miljoen.

Derivaten en swaps Omdat corporaties veel geld moeten lenen om woningen te kunnen bouwen, zijn zij sterk afhankelijk van de rente en proberen ze de kosten van het lenen van geld te beperken. Daartoe kunnen “verzekeringen” worden afgesloten, ook bekend als “derivaten”. Ook Thuisvester heeft derivaten. De totale waarde van de leningenportefeuille van Thuisvester waarvan het renterisico is afgedekt met derivaten bedraagt per 31 december 2013 € 48 miljoen (ca. 10% van de totale leningenportefeuille). De totale marktwaarde van de derivaten zelf bedraagt per 31 december 2013 € 8,9 miljoen negatief. Er is sprake van een zekerheidsstelling in de vorm van een stortingsplicht wanneer de negatieve marktwaarde de limiet van € 11 miljoen overschrijdt. In dat geval kan de bank waarmee de derivatencontracten zijn afgesloten als garantiestelling aan Thuisvester vragen bij te storten op een geblokkeerde depositorekening. Dat is tot op heden niet gebeurd. Thuisvester heeft een bedrag van € 11,5 miljoen hiervoor gereserveerd. Dit is voldoende om een rentedaling van 2% ten opzichte van het niveau van eind 2012 op te kunnen vangen, hetgeen getoetst en bevestigd is door het CFV. De waarde-ontwikkeling wordt maandelijks gevolgd en geëvalueerd. Thuisvester neemt zodanige maatregelen dat steeds een voldoende liquiditeitsbuffer wordt aangehouden om een rentedaling van 2% ten opzichte van het renteniveau per einde maand op te kunnen vangen. In 2012 was sprake van een “ineffectieve hedge” van de derivatenportefeuille. Tegenover de afgesloten swaps stond voor een bedrag van € 30 miljoen nog geen opgenomen, maar wel gecontracteerde lening. Volgens de waarderingsvoorschriften is daarom een voorziening gevormd van € 206.000 op de balans. Omdat in 2013 inmiddels deze ineffectiviteit is opgelost door het opnemen van € 30 miljoen aan leningen, is deze voorziening in 2013 weer vrijgevallen.

Embedded derivaten Daarnaast heeft Thuisvester twee zogenaamde “extendible” leningen van elk € 10 miljoen met ingangsdata in 2008 en 2009. In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de herzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde jaarlijkse rente te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en 2054. Indien de geldgever geen gebruik maakt van dit recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. De herziene richtlijn schrijft voor dat de in deze leningen besloten embedded derivaten afgescheiden dienen te worden van het basiscontract. Waardering van deze derivaten heeft plaatsgevonden tegen de lagere reële waarde. De lagere reële waarde is per 1 januari 2013 bepaald op € 7,9 miljoen. Ultimo


75

2013 was deze waarde € 6,3 miljoen. Hierdoor is in 2013 € 1,6 miljoen vrijgevallen ten gunste van de winst- en verliesrekening. Fiscale positie / vennootschapsbelasting Per 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. In dit kader is Thuisvester gebonden aan de door haar ondertekende vaststellingsovereenkomst (VSO II), waarin de fiscale rekenregels door de Belastingdienst zijn gepresenteerd. Thuisvester heeft zich ook voor het boekjaar 2013 gebonden aan de afspraken uit VSOII. Over het boekjaar 2013 wordt een fiscaal verlies gerealiseerd. Nevenstructuur: verbonden partijen 2013 Thuisvester heeft een aantal verbindingen met andere rechtspersonen. De hieruit voortvloeiende activiteiten vinden allemaal plaats op het terrein van en in het belang van de volkshuisvesting. In de statuten van de stichting is omwille van controle en transparantie het toezicht op deze deelnemingen apart geregeld. De Stichting Thuisvester (de toegelaten instelling), Duurzame Energie Molenweer B.V., Thuisvester Holding B.V., Thuisvester Verhuur B.V., Thuisvester DEE B.V., Thuisvester Participatie B.V. en Thuisvester Projectontwikkeling B.V. zijn geconsolideerd. Niet geconsolideerd zijn Cofier B.V., VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V., FZVW B.V., ZAB B.V., Tandem Oosterhout B.V. en WWW B.V. De juridische nevenstructuur van Thuisvester zag er in 2013 als volgt uit.

Stichting Thuisvester Toegelaten instelling

Stichting Mathilda

Cofier B.V. 25%

Thuisvester Holding B.V. 100%

Thuisvester DEE B.V. 100%

Thuisvester Verhuur B.V. 100%

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. 100 %

VEZO B.V. 50%

FZVW B.V. 50%

Thuisvester Participatie B.V. 100%

ZAB B.V. 33%

WWW B.V. 50%

Duurzame Energie Molenweer B.V. 100%

Tandem Oosterhout B.V. 50%

De Tandem Oosterhout B.V. is opgericht op 12 februari 2013. Het bestuur van de Stichting Mathilda, die eigenaar is van het kantoorpand in Oosterhout, wordt gevormd door de Stichting Thuisvester. Het kantoorpand wordt verhuurd aan Stichting Thuisvester. Thuisvester Holding B.V. heeft vier vennootschappen onder zich: 1) Thuisvester Verhuur BV: opgericht met het doel een scheiding aan te brengen tussen commerciële en niet commerciële activiteiten als regelgeving en marktontwikkelingen daartoe aanleiding geven.


76

2) Thuisvester Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij B.V.: opgericht met als doel de exploitatie van de warmte koude opslaginstallatie (WKO) die is gebouwd in het verzorging- en verpleeghuis Oosterheem in Oosterhout. 3) Duurzame Energie Molenweer B.V.: Bij een achttal nieuwbouwprojecten in de gemeente Geertruidenberg zijn WKO-installaties aangebracht, die door de vennootschap worden geëxploiteerd. 4) Thuisvester Participatie B.V.: de besloten vennootschap die (mede-)eigenaar is van alle activiteiten en samenwerkingsverbanden met partners op het gebied van projectontwikkeling waarin Thuisvester deelneemt. Dit zijn:

a) Thuisvester Projectontwikkeling B.V: In deze vennootschap worden verschillende projecten ontwikkeld, met verschillende soorten woningen (koop, huur, MGE). De vennootschap exploiteert ook twee commerciële vastgoedobjecten. In 2013 vond een herschikking van activiteiten plaats tussen Stichting Thuisvester en Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Het resultaat over 2013 wordt vooral veroorzaakt door de (af)waardering van grondposities.

b) VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. Doel van de vennootschap is samenwerking met aannemingsbedrijf Van de Ven B.V. om woongelegenheden te realiseren op een te ontwikkelen grondpositie in Oosterhout. Daarnaast wordt een kantoorpand dat zich bevindt naast de ontwikkellocatie, verhuurd.

c) FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. Doel van de vennootschap is de realisatie en ontwikkeling van grondposities in Zundert tot woongelegenheden.

d) ZAB B.V. Doel van deze vennootschap is het herontwikkelen van de vrijkomende locatie van het oude gemeentehuis in Oudenbosch.

e) Wonen Werken Waterman B.V. Doel van deze vennootschap is de realisatie en ontwikkeling van grondposities in Rijsbergen. De vennootschap treedt op als beherend vennoot voor de Wonen Werken Waterman C.V.

f) Tandem Oosterhout B.V. De mede-aandeelhouder is Zeeman Real Estate B.V. Deze vennootschap is opgericht met als doel als beherend vennoot op te treden voor Tandem Oosterhout C.V. Deze C.V. zal een locatie in Oosterhout ontwikkelen. Tot slot heeft Stichting Thuisvester een minderheidsbelang van 25% in Cofier B.V., een bouwmanagement- en adviesorganisatie waarin samen met drie andere corporaties wordt deelgenomen. Cofier B.V. is in vrijwillige liquidatie. De aandelen zijn tot nihil afgewaardeerd.


77

Houder van de aandelen

Percentage eigendom Thuisvester

Kortlopende schulden

Langlopende schulden

Geplaatst en Gestort kapitaal

Eigen vermogen

Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2013 (cijfers in € 1.000)

Omzet

Resultaat na belastingen

Nevenstructuur: verbonden partijen en cijfers 2013 In de volgende tabel zijn per verbinding / rechtspersoon de enkelvoudige cijfers per 31 december 2013 weergegeven.

Stichting Mathilda

156

482

224

n.v.t.

3.545

343

100%

Cofier Bouwontwikkeling B.V.

-952

1.447

228

193

0

44

25%

Stichting Thuisvester

Thuisvester Holding B.V.

-1.930

0

9.881

36

0

227

100%

Stichting Thuisvester

Duurzame Energie Molenweer B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatiemaatschappij B.V.

-141

152

-363

18

0

1.334

100%


-18

257

129

18

0

57

100%


Thuisvester Verhuur B.V.

-2

0

-21

18

0

35

100%


Thuisvester Participatie B.V.

-1.766

0

10.208

18

12.793

84

100%


Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

-957

62

24.120

18

10.970

2.159

100%


ZAB B.V.

-2

0

376

18

0

9

33,30%


VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V.

-312

464

-1.440*

18

4.648

3.977

50%


FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V.

-183

3

-1.028*

18

0

3.188

50%


Wonen Werken Waterman B.V.

-3

77

-2

20

0

80

50%


Wonen Werken Waterman C.V.

0

0

1.758

n.v.t.

0

1.622

-

Kapitaalstorting door Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Tandem Oosterhout Beheer C.V.

-3

0

-3

0

0

3

50%


Tandem Oosterhout C.V.

0

0

0

n.v.t.

0

0

-

n.v.t.

*Van deze vennootschappen zal een zogenoemde continuïteitsverklaring worden verstrekt.


Jaarrekening 2013 Stichting Thuisvester

Inhoudsopgave jaarrekening 2013 Stichting Thuisvester

Jaarrekening 2013 Kengetallen

Pagina 81

Geconsolideerde jaarrekening Geconsolideerde balans Geconsolideerde winst-en-verliesrekening Geconsolideerd kasstroomoverzicht Geconsolideerd overzicht totaalresultaat Toelichting op de geconsolideerde jaarrekening Grondslagen geconsolideerde balans Grondslagen geconsolideerd resultaat Grondslagen geconsolideerd kasstroomoverzicht Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

83 84 86 87 88 89 92 101 104 105 136

Enkelvoudige jaarrekening Toelichting op de enkelvoudige jaarrekening Enkelvoudige balans Enkelvoudige winst-en-verliesrekening Enkelvoudig kasstroomoverzicht Enkelvoudig overzicht totaalresultaat Toelichting op de enkelvoudige balans Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening

147 149 150 152 153 154 155 164

Verklaring Raad van Toezicht

169

Overige gegevens Controleverklaring Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming Voorstel resultaatbestemming

171 173 175 175

80 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Kengetallen

Kengetallen

2013

2012

2011*

Aantal verhuureenheden Daeb-bezit Niet-daeb bezit

13.404 1.069 14.473

13.681 865 14.546

13.677 809 14.486

VOV-bezit: Woningen verkocht onder voorwaarden

417

406

396

Woningen in aanbouw

141

265

215

Totaal verzekerde waarde (x € 1.000.000)

1.270

1.123

1.190

Geschatte WOZ waarde totaal bezit (x € 1.000.000)

2.114

2.246

-

150.254 93.545

157.303 108.235

-

35.822 37.512 64.601 66.526 155.404 34.826 1.527

34.437 36.297 58.159 77.175 161.478 31.558 1.668

32.944 34.139 55.857 74.723 166.164 32.006 1.076

5.384 2.700 1.690 3.909 1.023 1.766 -522 -1.013 225 -4.088 0 -4.348

5.124 2.737 1.339 1.244 729 1.871 87 -1.203 38 -548 0 -609

4.998 2.410 1.458 78 794 1.158 143 -1.197 90 17 0 -78

Overige eenheden

per vhe Daeb-bezit (in hele euro's) per vhe niet-Daeb bezit (in hele euro's) Balans (per verhuureenheid in hele euro's) Overige reserves Weerstandsvermogen 1) Sociaal vastgoed in exploitatie (uitgedrukt per vhe Daeb-bezit) Commercieel vastgoed in exploitatie (uitgedrukt per vhe Niet-daeb-bezit) Vastgoed verkocht onder voorwaarden (uitgedrukt per vhe Vov-bezit) Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen Voorziening onrendabele investeringen Winst- en verliesrekening (per verhuureenheid in hele euro's) Huuropbrengsten Afschrijvingen Onderhoudslasten Overige waardeveranderingen materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige bedrijfslasten Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Ongerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille Saldo van Financiële baten en lasten Belastingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Saldo buitengewone baten en lasten Resultaat na belastingen 1)

Het w eerstandsvermogen bestaat uit het eigen vermogen, egalisatierekeningen en voorzieningen * Cijfers aangepast voor vergelijkingsdoeleinden a.g.v. herziening RJ 645


Kengetallen

2013

2012

2011*

Financiële continuïteit Solvabiliteit (in %) Liquiditeit (current ratio) Rentabiliteit eigen vermogen (in %) Rentabiliteit totaal vermogen (in %) Rente vreemd vermogen (in %) Interest dekkingsratio Loan to value (in %)

45,64 2,07 -12,14 -4,2% 4,17 1,91 47,92

46,50 1,58 -1,77 0,8% 4,43 2,18 46,58

45,50 2,38 -0,24 1,5% 4,37 1,90 48,18

2,40

2,22

1,84

151 129,6

157 134,6

161 138,0

Verhuur Huurderving (inclusief oninbaar) in % van de huuropbrengsten Personeelsbezetting Aantal medewerkers Totale personeelsbezetting in mensjaren ult. boekjaar


GECONSOLIDEERDE Jaarrekening 2013 Stichting Thuisvester


Geconsolideerde BALANS per 31 december 2013 (vóór ACTIVA

Ref.

resultaatbestemming)

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

VASTE ACTIVA

Immateriële vaste activa Bouwclaim

1. 1.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

2. 2.1 2.2 2.3

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

3. 3.1 3.2 3.3

Financiële vaste activa Deelnemingen Vorderingen op deelnemingen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g

4 4.1 4.2 4.3 4.4

Som der vaste activa

-

926

865.907 52.908 14.061 932.876

795.677 70.128 13.278 879.083

71.117 64.803 649 136.569

66.756 65.560 67 132.383

1.000 4.944 11.673 214 17.831

1.096 3.894 15.182 4.113 24.285

1.087.276

1.036.677

4.362 479 185 5.026

3.161 14.069 221 17.451

1.819

1.277

1.887 114 34 411 4.306 5.182 11.934

1.592 83 461 1.453 3.917 7.506

30.008

14.420

48.787

40.654

1.136.063

1.077.331

VLOTTENDE ACTIVA

Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

5. 5.1 5.2 5.3

Onderhanden projecten

6.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Liquide middelen

8

Som der vlottende activa

TOTAAL ACTIVA


PASSIVA

Ref.

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

GROEPSVERMOGEN

9

Overige reserves Resultaat boekjaar

9.1 9.2

581.376 -62.923 518.453

509.778 -8.861 500.917

EGALISATIEREKENING

10.

6

9

VOORZIENINGEN

11.

Voorziening voor onrendabele investeringen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voorziening voor negatieve materiële vaste activa Voorziening negatief resultaat deelnemingen Overige voorzieningen

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

22.101 86 567 1.184 514

24.267 100 949 987 740

24.452

27.043

LANGLOPENDE SCHULDEN

12.

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

12.1 12.2 12.4

24.807 479.224 65.453

25.713 433.323 64.438

12.5

44 569.528

76 523.550

KORTLOPENDE SCHULDEN

13.

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Schulden aan gemeenten Overige schulden Overlopende passiva

13.1 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7

7.105 3.450 139 293 12.637 23.624

10.211 3.636 135 222 51 11.557 25.812

1.136.063

1.077.331

TOTAAL PASSIVA


Geconsolideerde WINST- en VERLIESREKENING over 2013

Boekjaar Ref.

2013 * € 1.000

2012 * € 1.000

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

16 17 19 20

77.922 3.259 1.075 2.464

74.527 3.121 231 3.213

84.720

81.092

21

39.082

39.819

22 23 23 24 25 26 27 28

56.581 6.661 948 1.219 24.466 451 3.020 14.805

18.088 6.747 943 1.241 19.479 520 2.966 10.264

Som der bedrijfslasten

147.233

100.067

Bedrijfsresultaat

-62.513

-18.975

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

29

25.552

27.221

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

30

-7.555

1.272

2.614 2.796

2.751

216 20.283

578 20.823

-14.657

-17.494

-59.173

-7.976

3.257 -493

554 -331

-62.923

-8.861

Waardeveranderingen fva, derivaten en verplichtingen Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten

31

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (last) Resultaat deelnemingen

Resultaat na belastingen

32 33


Geconsolideerd KASSTROOMOVERZICHT over 2013

Boekjaar 2013 * € 1.000

Bedrijfsresultaat

Boekjaar 2012 * € 1.000

-62.513

-18.975

39.082 53.853 -1.075 -3 -14

39.819 18.276 -231 -4 12

-1.927 3.670 6.231 0 -1.624 6.350

-1.363 -2.796 -1.507 0 898 -4.768

35.680

34.129

622 -19.971 683 -18.666

2.403 -21.069 4.529 -14.137

17.014

19.992

Investeringen in immateriële vaste activa Desinvesteringen in immateriële vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen incl vov Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen incl vov Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

0 0 -42.243 7.255 -8.738 2.477 -1.384 25

0 0 -43.520 11.630 -4.274 869 -641 27

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-42.608

-35.909

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutaties terugkoopverplichting MGE

73.891 -35.244 2.535

34.448 -39.074 247

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

41.182

-4.379

Mutatie geldmiddelen in het jaar

15.588

-20.296

Saldo liquide middelen op 1 januari Mutatie geldmiddelen in het jaar Saldo liquide middelen op 31 december

14.420 15.588 30.008

34.716 -20.296 14.420

1,84

1,83

Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeveranderingen inclusief dotatie voorziening onrendabel - mutatie verkoop netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - mutatie egalisatierekeningen - mutatie voorzieningen - overige - veranderingen in werkkapitaal: * mutatie operationele vorderingen * mutatie voorraden * mutatie onderhanden projecten * mutatie effecten * mutatie operationele schulden (excl winstbelasting)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen winstbelasting

Kasstroom uit operationele activiteiten

ICR (kasstroom uit bedrijfsoperaties / (betaalde -ontvangen interest)


Geconsolideerd OVERZICHT TOTAALRESULTAAT over 2013 2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Resultaat toekomend aan de woningcorporatie volgens de geconsolideerde resultaatrekening

-62.923

-8.861

Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Sociaal VG in exploitatie Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Sociaal VG in ontwikkeling Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, Comm. VG in exploitatie Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen, overige Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen Ongerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden (zie paragraaf 19 "MGE") Totaalresultaat van de woningcorporatie

113.349 -2.710 3.063 78 -25.552 136 25.441

pm pm pm 59.612 -27.221 160 23.690

Eigen vermogen op 1 januari af: effect stelselwijziging embedded derivaten bij: totaalresultaat Eigen vermogen op 31 december

500.917 -7.905 25.441 518.453

477.227 23.690 500.917


TOELICHTING op de geconsolideerde jaarrekening Algemeen Deze jaarrekening heeft betrekking op de periode 1 januari 2013 tot en met 31 december 2013. Alle bedragen luiden in euro's, tenzij anders vermeld. Stichting Thuisvester is statutair gevestigd in Oosterhout, Mathildastraat 52. De activiteiten worden verricht vanuit vestigingen in de gemeenten Oosterhout, Geertruidenberg en Rucphen. Groepsverhoudingen Stichting Thuisvester staat aan het hoofd van een groep van rechtspersonen. Een overzicht van gegevens vereist op grond van artikel 2:379 en 2:414 BW is onderstaand opgenomen:

Geconsolideerde maatschappijen:

Hoofdactiviteit

Thuisvester Holding B.V. Thuisvester Verhuur B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Thuisvester Participatie B.V. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Duurzame Energie Molenweer B.V. Stichting Mathilda

Houdstermaatschappij Verhuur Dienstverlening Houdstermaatschappij Projectontwikkeling Dienstverlening Verhuur

Alle maatschappijen zijn statutair gevestigd in Oosterhout. Het deelnemingspercentage is 100%.

Niet-geconsolideerde maatschappijen

Deelnemingspercentage

Cofier Bouwontwikkeling B.V. te Tilburg VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. te Sprundel FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. te Sprundel ZAB B.V. te Oudenbosch WonenWerkenWaterman B.V. te Sprundel Tandem Oosterhout Beheer B.V. te Oosterhout

25% 50% (joint-venture) 50% (joint-venture) 33,33% 50% (joint-venture) 50% (joint-venture)

Deze maatschappijen voeren activiteiten uit op het gebied van projectontwikkeling of bouwmanagement en -advies. Grondslagen voor consolidatie In de geconsolideerde jaarrekening van Stichting Thuisvester zijn de financiële gegevens verwerkt van de tot de groep behorende maatschappijen en andere rechtspersonen waarop een overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend of waarover de centrale leiding wordt gevoerd. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Bij Stichting Mathilda is er geen sprake van een kapitaaldeelname zoals bij de overige in de consolidatie betrokken rechtspersonen. Consolidatie vindt in dit geval plaats op grond van 100% bestuurlijke zeggenschap.


De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld met toepassing van de grondslagen voor de waardering en resultaatbepaling van Stichting Thuisvester. De financiële gegevens van de groepsmaatschappijen en andere in de consolidatie betrokken rechtspersonen en vennootschappen zijn volledig in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen onder eliminatie van onderlinge verhoudingen en transacties. Algemene grondslagen voor de opstelling van de geconsolideerde jaarrekening De geconsolideerde jaarrekening van Stichting Thuisvester is opgesteld volgens de bepalingen van het Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh). In dit besluit wordt voorgeschreven Titel 9 Boek 2 BW toe te passen, behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Tevens is deze geconsolideerde jaarrekening opgesteld volgens de door de Raad voor de Jaarverslaggeving uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Deze richtlijn is in 2011 herzien. Stichting Thuisvester past vanaf het verslagjaar 2012 deze richtlijn toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft Stichting Thuisvester haar vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest Stichting Thuisvester voor actuele waarde. Concreet betekent dit dat het sociaal vastgoed wordt gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde en het commercieel vastgoed tegen marktwaarde. De waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat vindt, voor zover niet anders vermeld, plaats op basis van historische kostprijs. Voor de waardering van het vastgoed is de grondslag actuele waarde. Baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop ze betrekking hebben. Winsten worden slechts genomen voor zover zij op balansdatum zijn gerealiseerd. Verplichtingen en mogelijke verliezen die hun oorsprong vinden voor het einde van het verslagjaar, worden in acht genomen indien zij voor het opmaken van de jaarrekening bekend zijn geworden. Stelselwijziging De Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) heeft in december RJ-uiting 2013-15 Richtlijn 290 Financiële instrumenten (2013) (hierna: uiting) gepubliceerd. Thuisvester heeft deze Richtlijn reeds in de jaarrekening 2013 toegepast. Als gevolg van deze richtlijn is een verlies als gevolg van twee embedded derivaten in de balans tot uitdrukking gebracht. Deze twee embedded derivaten zijn besloten in leningovereenkomsten gesloten in 2008 en 2009. In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de herzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde jaarlijkse rente te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en 2054. Indien de geldgever geen gebruik maakt van dit recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. De derivaten zijn op grond van de richtlijn nu afgescheiden van het basiscontract en gewaardeerd op de lagere reële waarde. Per 1 januari 2013 is aldus rechtstreeks ten laste van het eigen vermogen een passief post in de balans opgenomen van € 7,9 miljoen. Deze passief post “embedded derivaten” is opgenomen onder de langlopende schulden. In 2013 is hiervan € 1,6 miljoen aan waardemutatie ten gunste van de winst- en verliesrekening teruggenomen. Reclassificaties Stichting Thuisvester heeft in 2013 een nieuw informatiesysteem Empire in gebruik genomen. De inrichting van de financiële administratie maakt dat voor vergelijkingsdoeleinden enkele cijfers van het boekjaar 2012 zijn gereclassificeerd.


Salderen Een actief en een post van het vreemd vermogen worden gesaldeerd in de jaarrekening opgenomen uitsluitend indien en voor zover:  

een deugdelijk juridisch instrument beschikbaar is om het actief en de post van het vreemd vermogen gesaldeerd en simultaan af te wikkelen; en het stellige voornemen bestaat om het saldo als zodanig of beide posten simultaan af te wikkelen.


Geconsolideerde grondslagen voor waardering van activa en passiva 1. Immateriële vaste activa

1.1 Bouwclaim De bouwclaims worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs, verminderd indien van toepassing met bijzondere waardevermindering.

1.2 Ontwikkelingsrechten Onder ontwikkelingsrechten wordt verstaan, de rechten om projecten te ontwikkelen en te realiseren. Het ontwikkelingsrecht wordt ingebracht in de projectcalculatie op het moment dat het project daadwerkelijk ontwikkeld wordt. 2. Materiële vaste activa

2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie Het sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2013 bedraagt deze grens € 681,02 (2012: € 664,66). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat verhuurd is aan maatschappelijke organisaties (o.a. zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners) en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Stichting Thuisvester kwalificeert het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel, aangezien Thuisvester het beleid heeft, gericht voor het realiseren van de volkshuisvestelijke taken. Het volkshuisvestelijk beleid staat hierbij centraal. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de geschatte toekomstige inkomende en uitgaande kasstromen vermeerderd met de actuele waarde van grond. De waarde wordt berekend per complex van woningen. De complexindeling is gebaseerd op de oorspronkelijke administratieve indeling naar bouwstromen aangezien deze aansluit bij de bedrijfsvoering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van het bestuur weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van vijf jaar, behoudens contractuele verplichtingen met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van onderhoud worden gebaseerd op de in de begroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Uitgaven na eerste verwerking (de zogeheten na-investeringen) die leiden tot een waardeverhoging van het actief worden aangemerkt als activeerbare kosten van vernieuwing. Uitgaven die betrekking hebben op toekomstige herstructureringen, waarvan de feitelijke verplichtingen danwel de in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan worden in de waardering betrokken. Herstructurering onderscheidt zich van renovatie door het verbeteren of vergroten van de oorspronkelijke verdiencapaciteit.


Periodiek groot onderhoud wordt volgens de componentenbenadering geactiveerd. Daarbij wordt een grensbedrag gehanteerd van € 7.500 per woning. Hierbij worden de totale uitgaven toegewezen aan de samenstellende delen. De lasten van onderhoud, geen periodiek groot onderhoud, waaronder renovatie, onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden ten laste van het resultaat gebracht op het moment dat deze zich voordoen. Afschrijvingen worden berekend over de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten (installaties en inrichting). Over het aandeel in de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven op het moment van ingebruikneming. De initiële herwaardering van het sociaal vastgoed in exploitatie naar actuele waarde is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. De hierop volgende jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt:

Waardevermeerdering Een waardevermeerdering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van het eigen vermogen (de overige reserves) gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zijn verantwoord. Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de historische kostprijs onder aftrek van afschrijvingen wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht.

Waardevermindering Een waardevermindering van een complex onder het sociale vastgoed wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een rechtstreekse toevoeging aan de overige reserves voor dit complex is gedaan, wordt de waardevermindering direct ten laste van de overige reserves gebracht, tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex in de overige reserves is opgenomen.

2.2 Sociaal vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreffen complexen in aanbouw voor toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Voorts wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.


Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart, zijnde opdrachtverstrekking aan de architect. Afschrijving vindt plaats na ingebruikneming van de complexen.

Grondposities Thuisvester heeft geïnvesteerd in grondposities ten behoeve van toekomstige projectontwikkeling. Grondposities zijn in de jaarrekening niet expliciet zichtbaar, maar worden afhankelijk van de status verantwoord onder de posten 'Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie', ‘Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden', danwel 'Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop'.

Combinatieprojecten Lopende projecten worden gewaardeerd als activa in ontwikkeling, totdat duidelijk is wat de verhouding wordt tussen het sociaal vastgoed in exploitatie (huurwoningen), vastgoedbeleggingen en onroerende zaken bestemd voor verkoop. Vanaf dat moment worden de verkoopprojecten opgenomen onder de post 'vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop' (indien nog niet verkocht) danwel onder de post 'onderhanden projecten' (indien verkocht).

2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van de verkrijgingsprijs, verminderd met cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen word niet afgeschreven. 3. Vastgoedbeleggingen Een vastgoedbelegging is een onroerend goed dat wordt aangehouden om huuropbrengsten of waardestijging, of beide, te realiseren. De volgende onroerende goederen wordt niet beschouwd als vastgoedbelegging: Onroerende zaken die worden aangehouden voor de verkoop, als onderdeel van de gewone bedrijfsuitvoering; Onroerende zaken in aanbouw of in ontwikkeling voor derden; Onroerende zaken voor eigen gebruik.

3.1 Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslag-grens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening van de periode waarin de wijziging zich voordoen, onder de categorie "Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille".


Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht.

3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de Stichting Thuisvester een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financiële verplichting. Dit geldt ook voor de verkopen in het kader van de regeling Slimmer kopen waarvoor de Stichting Thuisvester een terugkooprecht kent. Deze onroerende zaken worden gewaardeerd op basis van actuele waarde. De actuele waarde wordt vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt voor gelijksoortige onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat. Winsten bij transactie worden rechtstreeks in het eigen vermogen verantwoord. Verliezen komen ten laste van de winst-en-verliesrekening. Voor het ongerealiseerde positieve verschil tussen de actuele waarde en de kostprijs, of de bedrijfswaarde ingeval van bestaande bouw, wordt geen afzonderlijke herwaarderingsreserve gevormd. De omvang van dit verschil wordt toegelicht. Het grootste gedeelte van de terugkoopverplichting was tot en met 2010 ondergebracht in Thuisvester Projectontwikkeling B.V. In 2011 en 2012 zijn deze deels (€ 30 miljoen), na instemming van ruim 60% van de eigenaren/bewoners, overgeheveld naar Stichting Thuisvester. Eventuele gemaakte projectkosten voor nog niet opgeleverde en/of verkochte woningen worden ook onder deze post verantwoord.

3.3 Vastgoedbeleggingen in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie als vastgoedbelegging betreffen complexen in aanbouw voor de toekomstige verhuurexploitatie. De complexen in aanbouw worden gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. De verkrijgingsprijs bestaat uit materiaalkosten, toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering en toegerekende rente tijdens de bouw, onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De bijzondere waardevermindering wordt bepaald door het verschil tussen de te ontvangen prestaties (taxatiewaarde van het object of DCF van de exploitatiekasstromen) en de stichtingskosten. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen verkrijgingsprijs, bijkomende kosten en indien van toepassing verminderd met bijzondere waardeverminderingen. 4. Financiële vaste activa

4.1 Deelnemingen Deelnemingen waarin invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde, doch niet lager dan nihil. Deelnemingen waarin een belang wordt gehouden van 50% (joint-ventures) worden ook gewaardeerd op de netto-vermogenswaarde.


Deze nettovermogenswaarde wordt berekend op basis van de grondslagen van Stichting Thuisvester. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover de stichting in deze situatie geheel of ten dele in staat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening getroffen. Bij het bepalen van de omvang van deze voorziening wordt rekening gehouden met reeds op vorderingen op de deelneming in mindering gebrachte voorzieningen voor oninbaarheid.

4.2 Vorderingen op deelnemingen De vorderingen op deelnemingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorziening.

4.3 Latente belastingvorderingen Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve latenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde waarbij discontering plaatsvindt tegen de netto marktrente en hebben een overwegend langlopend karakter. Dit is de geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief. De latentie is gevormd voor het verschil tussen fiscale en commerciële waardering van voor verkoop bestemd vastgoed (voor de eerste 5 jaar), leningen u/g en leningen o/g.

4.4 Leningen u/g De verstrekte leningen (leningen u/g) worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke veelal gelijk is aan de nominale waarde, onder aftrek van noodzakelijk geachte voorzieningen. De aflossingsverplichting voor het komende jaar is opgenomen onder de vlottende activa. 5. Voorraden

5.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop De post vastgoed bestemd voor de verkoop betreft de voorraad woningen (opgeleverd en nog niet verkocht) en overige onroerend goed. Vastgoed bestemd voor de verkoop wordt gewaardeerd tegen de vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De netto-opbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.

5.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop betreft het onderhanden werk (onroerende zaken in aanbouw bestemd voor de verkoop). Het vastgoed wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere netto-opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat de bouwkosten, de directe loonkosten en de overige kosten die rechtstreeks aan de vervaardiging kunnen worden toegerekend. De nettoopbrengstwaarde is gebaseerd op een verwachte verkoopprijs, onder aftrek van nog te maken kosten voor voltooiing en verkoop.


5.3 Overige voorraden Waardering van de overige voorraden vindt plaats tegen laatst betaalde inkoopprijzen, of lagere nettoopbrengstwaarde. Deze lagere netto-opbrengstwaarde wordt bepaald door individuele beoordeling van de voorraden. 6. Onderhanden projecten Onderhanden projecten (onroerende zaken verkocht in aanbouw) in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectkosten vermeerderd met de toegerekende winst en verminderd met verwachte verliezen en gedeclareerde termijnen. Indien het resultaat op een onderhanden project niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat wordt geen winst toegerekend. De projectkosten omvatten de direct op het project betrekking hebbende kosten, de kosten die toerekenbaar zijn aan projectactiviteiten in het algemeen en toewijsbaar zijn aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. In de onderhanden projecten zijn tevens begrepen de uit projectontwikkeling voortkomende projecten indien en voor zover voor eenheden van het project voor of tijdens de constructie een onvoorwaardelijke verkoopovereenkomst is afgesloten. Projectopbrengsten en projectkosten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten en kosten in de winst-en-verliesrekening verwerkt naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. De mate waarin de prestaties zijn verricht is bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een debetstand vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de vlottende activa. Indien het totaal van alle onderhanden projecten een creditsaldo vertoont, wordt het totaalsaldo gepresenteerd onder de kortlopende schulden. 7. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorziening voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van zowel individuele beoordeling van de inbaarheid en in het geval van de huurvorderingen op basis van ervaringscijfers. 8. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit de kas, banktegoeden en deposito's met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courant schulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen, onder de kortlopende schulden.

Bijzondere waardevermindering van financiële activa Thuisvester beoordeelt op elke balansdatum of een financieel actief of een groep van financiële activa bijzondere waardevermindering heeft ondergaan. Voor alle categorieën financiële activa die tegen (geamortiseerde) kostprijs worden gewaardeerd, wordt bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen, de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering bepaald en in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bij financiële activa gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financiële actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. 97 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Een voorheen opgenomen waarderingsverlies wordt teruggenomen, indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking, tot maximaal het bedrag dat benodigd is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs ten tijde van de terugname als geen sprake zou zijn geweest van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies dient in de winst-en-verliesrekening te worden verwerkt. De boekwaarde van de vorderingen wordt verlaagd met gebruikmaking van een voorziening wegens oninbaarheid. Bij aandelen gewaardeerd tegen kostprijs wordt de omvang van het verlies bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het financiële actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de actuele vermogenskostenvoet voor een soortgelijk actief. Een voorheen opgenomen waardeverminderingsverlies wordt teruggenomen indien het wegnemen van de indicatie van een bijzondere waardevermindering objectief waarneembaar is.

Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen Een financieel instrument of de afzonderlijke componenten van het instrument worden in de geconsolideerde jaarrekening als vreemd vermogen of als eigen vermogen geclassificeerd overeenkomstig de economische realiteit van de contractuele overeenkomst waaruit het financieel instrument voortvloeit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument. 9. Overige reserves en resultaat boekjaar Het resultaat wordt bepaald overeenkomstig de grondslagen voor de bepaling van het resultaat. 10. Egalisatierekening De egalisatierekening is gevormd voor de nominale waarde van een ontvangen bijdrage met een meerjarig karakter. Jaarlijks vindt vrijval van de egalisatierekening plaats ten gunste van de post overheidsbijdragen. 11. Voorzieningen

11.1 Voorziening voor onrendabele investeringen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de woningcorporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom herstructurering en projectontwikkeling. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van besluitvorming heeft plaatsgevonden. Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen en herstructureringen worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen, wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus de aan deze investering toe te rekenen bedrijfswaarde of actuele waarde. Daarbij wordt rekening gehouden met een disconteringspercentage van 5.25%. Daartoe worden ook gerekend de verliezen die samenhangen met de te verstrekken kortingen op de nieuwbouwwoningen die verkocht worden in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom. De voorziening omvat zonodig ook verliezen die voortvloeien uit contracten, samenwerkingsovereenkomsten of grondposities.


11.2 Voorziening voor latente belastingverplichtingen Deze voorziening is, net als de actieve latentie voor de vennootschapsbelasting onder de financiële vaste activa, het gevolg van de invoering van de integrale belastingplicht voor woningcorporaties. De voorziening is gevormd voor het verschil tussen de fiscale en commerciële waardering van een aantal leningen o/g. De latentie wordt gewaardeerd tegen contante waarde op basis van netto marktrente. Dit is de geldende rente voor langlopende leningen onder aftrek van belasting op basis van het effectieve belastingtarief.

11.3 Voorziening negatieve materiële vaste activa Voor complexen sociaal vastgoed in exploitatie met een negatieve bedrijfswaarde wordt een voorziening gevormd. Deze voorziening vormt in feite een correctie op de waardering van de materiële vaste activa en geeft de verwachte toekomstige verliezen weer van de betreffende complexen. Het verlies wordt in één keer ten laste van het jaarresultaat gebracht.

11.4 Voorziening negatief resultaat deelnemingen Deze voorziening wordt gevormd voor het negatieve eigen vermogen van de deelnemingen, waaronder begrepen joint-ventures. Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting bij 4.1 Deelnemingen.

11.5 Overige voorzieningen Verplichting jubileum Volgens richtlijn 271 van de Raad voor de Jaarverslaggeving, moet er een voorziening worden getroffen voor de toekomstige uitgaven inzake jubileumuitkeringen. Het opgenomen bedrag is de contante waarde van alle toekomstige jubileumuitkeringen voor het aanwezige personeel ultimo boekjaar, rekening houdend met de blijfkans. Verplichting loopbaanbudget Volgens de CAO Woondiensten hebben werknemers recht op een individueel loopbaanbudget. Met ingang van 2010 is hiervoor een voorziening gevormd. Het opgenomen bedrag is de nominale waarde van het totaal aan toegekende rechten. Deze zijn gebaseerd op het aanwezige personeel ultimo boekjaar, het aantal dienstjaren en de arbeidsduur per persoon. Ineffectieve hedge posities derivaten Voor de aan de ineffectieve periode toe te rekenen negatieve marktwaarde, wordt een voorziening gevormd. Het opgenomen bedrag is de nominale waarde. 12. Langlopende schulden De langlopende leningen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag, rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening wordt verwerkt.


In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De reeds van kopers ontvangen termijnen op in ontwikkeling zijnde woningen die volgens de MGE regeling worden verkocht, worden eveneens verantwoord onder deze post. Stichting Thuisvester maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Thuisvester met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten) kostprijshedge-accounting toe. 13. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings/- vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde. 14. Financiële instrumenten Onder financiële instrumenten worden zowel primaire financiële instrumenten zoals vorderingen, effecten en schulden als afgeleide instrumenten verstaan. Alle aan- en verkopen volgens standaard markconventies van financiële activa worden opgenomen per transactiedatum, dat wil zeggen de datum waarop de groep de bindende overeenkomst aangaat. Voor de grondslagen van de primaire financiële instrumenten wordt verwezen naar de behandeling per balanspost. Voor de waardering en verwerking van afgeleide instrumenten wordt verwezen naar de afzonderlijke paragraaf Derivaten en hedge accounting. In de toelichting op de verschillende posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de "Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen". Voor de hedge activiteiten met interest rate swaps past Stichting Thuisvester hedge accounting toe. Thuisvester maakt daarbij gebruik van het kostprijshedge-accounting model, zoals opgenomen in de in 2014 herziene RJ Richtlijn 290 Financiële instrumenten. Deze richtlijn voorziet in de mogelijkheid om hedging instrumenten te waarderen op kostprijs, overeenkomstig de waardering voor de herziening van deze standaard en daarmee in lijn met voorgaande verslagjaren. Thuisvester past kostprijs-hedge accounting toe op basis van individuele hedge relaties. De effecten van een eventuele hedge ineffectiviteit worden in voorkomende gevallen in het resultaat verwerkt. Aan de hand van de kritische kenmerken (renteconventie, coupondata, looptijd en nominale waarde) van de leningen en derivaten wordt gedeeltelijke effectiviteit verwacht. 15. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Niet opgenomen rechten en verplichtingen In de toelichting op de geconsolideerde balans is een overzicht opgenomen van de niet in de balans opgenomen materiële rechten en verplichtingen.

Niet langer in de balans opnemen van financiële activa en passiva Een financieel instrument wordt niet langer in de balans opgenomen indien een transactie ertoe leidt dat alle of nagenoeg alle rechten op economische voordelen en alle of nagenoeg alle risico’s met betrekking tot de positie aan een derde zijn overgedragen. 100 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Geconsolideerde grondslagen voor de bepaling van het RESULTAAT 16. Huuropbrengsten De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract in het jaar geen terugbetalingsverplichting geldt. 17. Opbrengsten servicecontracten Opbrengsten servicecontracten betreffen overeengekomen bijdragen van huurders. De bijdragen zijn voor de dekking van de te maken en gemaakte servicekosten. Verrekening op basis van daadwerkelijke bestedingen vindt jaarlijks plaats. Gemaakte servicekosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 18. Overheidsbijdragen Overheidsbijdragen betreffen de vrijval uit de egalisatierekening overheidsbijdragen. De omvang is niet materieel waardoor deze post gerubriceerd wordt als overige opbrengsten. 19. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto-verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde bedrijfswaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Winsten op verkopen onder voorwaarden worden direct ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. Projectopbrengsten uit hoofde van de onderhanden projecten worden als opbrengsten verwerkt in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties op balansdatum. 20. Overige bedrijfsopbrengsten Hieronder worden o.a. de inschrijfgelden van woningzoekenden, de opbrengsten van overige dienstverlening en incidentele opbrengsten verantwoord. 21. Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De afschrijvingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Afschrijving van het actief vindt plaats tot de restwaarde is bereikt. De afschrijvingen op sociaal vastgoed in exploitatie worden gebaseerd op de bedrijfswaarde. Binnen de afschrijvingen op het sociaal vastgoed in exploitatie worden componenten onderkend met een verschillende levensduur. Naast de grond (geen afschrijving) en de opstal worden installaties en inventaris onderkend. Van een afzonderlijke component is sprake indien deze component meer dan 10% uitmaakt van de waarde van het actief en/of indien de afschrijvingslast (als gevolgen van een afwijkende levensduur van de component t.o.v.de opstal) meer dan 10% afwijkt van de situatie dat geen component zou zijn onderkend. 22. Overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa/vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering, contractuele verplichtingen of grondposities.


23. Lonen, salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst-enverliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 24. Pensioenlasten De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). Stichting Thuisvester verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-enverliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt Stichting Thuisvester of, en zo ja, welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen. 25. Onderhoudslasten Onder onderhoudslasten worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet in de balans opgenomen verplichtingen. Reparatieonderhoud en verhuisverzoeken wordt onderscheiden in kosten van derden en in eigen dienst alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst-en-verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. 26. Leefbaarheid Leefbaarheid omvat gemaakte kosten voor activiteiten die de leefbaarheid in de buurten en wijken bevorderen en in het kader van de maatschappelijke betrokkenheid. 27. Lasten servicecontracten De gemaakte servicekosten voor huurders worden verantwoord onder de lasten servicecontracten in het verslagjaar waarop de servicekosten betrekking hebben. 28. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 29. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille De gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille betreft de realisatie van de herwaardering door het gebruik maken van het complex en de vervreemding van het complex. De realisatie door het gebruik van het complex is het verschil tussen de afschrijving gebaseerd op de geherwaardeerde boekwaarde van het complex en de afschrijvingen gebaseerd op de oorspronkelijke kostprijs van het complex. 30. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille zijn winsten of verliezen, die ontstaan door een wijziging in de waarde van de vastgoedbeleggingen.


31. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 32. Belastingen

Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van ondermeer wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Naar aanleiding van een arrest van de Hoge Raad van begin 2012, kan een corporatie zich kwalificeren als algemeen nut beogende instelling (ANBI). Hierdoor kan de fiscale winst via een herbestedingsreserve worden verlaagd voor zover de gereserveerde winst kan worden afgeboekt van fiscaal geactiveerde investeringen in bedrijfsmiddelen. Bij Thuisvester betreft dit de bouw en verbetering van huurwoningen. De omvang van de investeringen overtreft de fiscale winst, waardoor deze over 2008 t/m 2011 is teruggebracht tot nihil. Met ingang van 1 januari 2012 is de wet aangepast en kan een woningcorporatie geen beroep meer doen op de herbestedingsreserve. Sinds 1 januari 2008 vallen de woningcorporaties integraal onder de vigerende belastingwetgeving. Eind 2008 is er overeenstemming bereikt tussen Aedes en de belastingdienst betreffende de Vaststellingsovereenkomst 2 (VSO 2). De VSO 1 is eenzijdig in 2008 door de belastingdienst opgezegd. Stichting Thuisvester heeft de VSO 1 en VSO 2 getekend. Stichting Thuisvester heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 1 en VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald. Omdat jurisprudentie inzake de uitwerking van VSO 1 en VSO 2 voor woningcorporaties nog ontbreekt, kan de werkelijke te betalen of te verrekenen belasting afwijken van de in de jaarrekening opgenomen schatting. 33. Resultaat deelnemingen Als resultaat deelnemingen waarin invloed van betekenis wordt uitgeoefend op het zakelijke en financiële beleid, wordt opgenomen het aan de woningcorporatie toekomende aandeel in het resultaat van deze deelnemingen. Dit resultaat wordt bepaald op basis van de bij Stichting Thuisvester geldende grondslagen voor waardering en resultaatbepaling. Thuisvester heeft geen deelnemingen waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend, uitgezonderd joint-ventures waarin geen invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid wordt uitgeoefend. 34. Buitengewone baten en lasten Onder buitengewone baten en lasten worden verstaan baten en lasten die voortvloeien uit gebeurtenissen of transacties die duidelijk te onderscheiden zijn van de activiteiten in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening. Dit zal naar verwachting zelden voorkomen. 103 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Grondslagen voor het geconsolideerde KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. Winstbelastingen, ontvangen interest en ontvangen dividenden (indien van toepassing) worden opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde interest en betaalde dividenden worden opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Transacties waarbij geen ruil van geldmiddelen plaatsvindt worden niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.


TOELICHTING op de geconsolideerde BALANS per 31 december 2013 VASTE ACTIVA 1. Immateriële vaste activa Een overzicht van de immateriële vaste activa is onderstaand opgenomen: 1.1 Bouwclaims € * 1000 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013 Mutaties Investeringen Desinvesteringen Overboekingen naar projectkosten Afschrijvingen Overige waardeverminderingen en terugnemingen daarvan Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

Totaal € * 1000

926 0 926

926 0 926

0 0 -926 0 0 -926

0 0 -926 0 0 -926

0 0 0

0 0 0

In 2011 werd van woningcorporatie WSG te Geertruidenberg een bouwclaim aangekocht voor een project in de nieuwbouwwijk De Contreie in Oosterhout. Per saldo is een bedrag betaald van € 4.500 per woning. Het betreft 206 woningen. In 2012 en 2013 is voor de ontwikkeling een voorziening gevormd. De bouwclaim is daarom nu als onderdeel van de projectkosten beschouwd. 2. Materiële vaste activa Een overzicht van de materiële vaste activa is onderstaand opgenomen:


2.1

Sociaal vastgoed in exploitatie €

2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie €

2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie €

Totaal €

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

795.677

101.817 -31.689 0 0 70.128

19.927 0 0 -6.649 13.278

879.083

Daeb bezit Voorziening voor negatieve waardering Overige roerende zaken

794.764 -949 913

645 41.542 -27.482 -2.447

2.117

Mutaties verslagjaar Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie sociaal vastgoed Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vastgoedbeleggingen Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Desinvesteringen a.g.v. verkopen Desinvesteringen a.g.v. sloop Afschrijvingen Ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Subtotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Herwaarderingen ten laste van het resultaat Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Naar voorziening negatieve materiele vaste activa Totaal mutaties 2013

13.514 127 27.482 -3.831 -6.993 -2.896 -37.777 -10.374 113.349 -32.363 80.986 -382 70.230

31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

865.907

-29 -1.305 -31.636 -19.378 -2.710 4.868 2.158

783

0

-17.220

783

106.911 -54.003

21.972 0 0 -7.911

52.908

14.061

16.276 41.669 0 -2.447 -3.831 -7.022 -2.896 -39.082 -31.636 -28.969 110.639 -27.495 83.144 -382 53.793

932.876

Tot en met 2012 werd de restwaarde in de berekeningsmethodiek van de bedrijfswaarde, gebaseerd op de gefixeerde historische kostprijs van de grond. In 2013 is de berekeningsmethodiek gecorrigeerd en is de verwachte netto kasstroom, te ontvangen bij het afstoten van het actief aan het einde van de levensduur, gehanteerd als restwaarde. Deze netto kasstroom bij het afstoten van het actief is gebaseerd op de te ontvangen kasstromen op basis van de actuele gemeentelijke grondprijs, verminderd met te betalen kasstromen uit hoofde van sloop- en verhuiskosten. Deze correctie heeft in 2013 een positief effect op de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed in exploitatie van circa € 63.7 miljoen en een negatief effect op het sociaal vastgoed in ontwikkeling van circa € 22 miljoen . Deze effecten zijn in de jaarrekening 2013 verwerkt in het resultaat of als directe vermogensmutatie.

Afschrijvingstermijnen

De afschrijvingstermijnen en de gevolgde systematiek luiden als volgt: Sociaal vastgoed in exploitatie: Grond Casco Installaties en inrichting

geen afschrijvingen lineair, 50 jaar lineair, 20 jaar

Over vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie wordt niet afgeschreven. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie: Bedrijfsgebouwen Verbouwingen bedrijfsgebouwen Terreinen Installaties Inventaris Vervoermiddelen

lineair, 40-50 jaar lineair, 10-50 jaar geen afschrijvingen lineair, 3-10 jaar lineair, 3-10 jaar lineair, 5 jaar


Uitgangspunten bedrijfswaardeberekening De uitgangspunten voor de bedrijfswaardeberekening van het sociaal vastgoed worden per vestiging bepaald. De uitgangspunten zijn als volgt: 2013 Jaarlijkse huurverhogingen Huurharmonisatie bij zittende huurders Mutatiegraad Jaarlijkse huurderving Onderhoudsuitgaven 2013 - 2017 resp. 2014 - 2018 Onderhoudsuitgaven na 2017 resp. na 2018 per vhe Onderhoudsuitgaven vanaf 43e exploitatiejaar per vhe Norm exploitatielasten per vhe Aflopend naar en vanaf 2017 Prijsindex Minimale levensduur Maximale levensduur Restwaarde grond

2012

zie tabel hierna 71% - 75% 5% - 6,5% 1% - 2,1% MJOB € 1.483 € 470 € 1.283 € 1.142 zie tabel hierna 15 jaar 50 jaar marktwaarde (gemeentelijk grondprijzen) minus kosten 5,25% minus een afslag van 0,65% vanwege de gecontracteerde financiering nee medio

Disconteringsvoet

Rentabiliteitswaardecorrectie Moment van discontering

zie tabel hierna 71% - 75% 5% - 6,5% 1% - 2,5% MJOB € 1.450 € 460 € 1.261 € 1.110 zie tabel hierna 15 jaar 50 jaar historische kosten 5,25% minus een afslag van 0,65% vanwege de gecontracteerde financiering nee medio

De percentages voor huurstijging (exclusief inkomensafhankelijke huurverhoging) en prijsinflatie zijn als volgt: Huurstijging 2013 2013 2014 2015 2016 2017 2018 vanaf 2019

2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

2012 2,50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%

Prijsinflatie 2013 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 3,00%

2012 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 2,25% 3,00% 3,00%

Vanaf 2019 worden de WSW parameters gehanteerd.

Maatregelen kabinetsbeleid en woonakkoord Vanaf 2013 is de verhuurderheffing gedurende de restant exploitatieperiode ingerekend. Daarnaast wordt voor 2014 tot en met 2017 rekening gehouden met een hogere huurstijging, boven de reguliere stijging, overeenkomstig het woonakkoord, de zogenoemde inkomensafhankelijke huurstijging. Dat houdt in dat per inkomensklasse de huur wordt verhoogd met de genoemde maxima, boven de inflatie: inkomens > € 43.000: 4%, > € 33.614 en < € 43.000: 2% en < € 33.614: 1,5%. De gemiddelde stijging gerelateerd aan de totale huuropbrengst, komt uit op 2,035%. Onderstaande tabel geeft een nadere specificatie:

heffingsjaar 2013 heffingsjaar 2014 heffingsjaar 2015 heffingsjaar 2016 heffingsjaar 2017 heffingsjaar 2018 heffingsjaar 2019 e.v.

€ € € € € €

Heffing per vhe 2013 € 659 € 687 € 761 € 768 € 780 € 780 €

2012 22 471 547 613 687 687 687

Inkomensafh. huurstijging 2013 2012 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350% 2,0350%

De contante waarde van de verhuurderheffing is becijferd op € 158 miljoen. De contante waarde van de extra huuropbrengsten is becijferd op € 85,0 miljoen. Thuisvester heeft diverse maatregelen genomen, o.a. in de beheerskosten, om dit nadelige effect op te kunnen vangen. 107 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Ingerekende verkoopopbrengsten De in de bedrijfswaarde opgenomen verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. De verkopen worden voor een periode van 5 jaar in de waardering betrokken. Jaarlijks is een afnemende opbrengst ingerekend voor 66 woningen (2012: 95 woningen). De opbrengst is afgeleid van de WOZ waarde, rekening houdend met een verdere waardedaling.

Onderhoudsuitgaven Basis voor de inrekening van het onderhoud is de vastgestelde meerjarenonderhoudsbegroting. Op langere termijn, vanaf 2018, is een generieke norm ingerekend van € 1.483 per woning. Dit is een verlaging ten opzichte van voorgaand jaar en vloeit voort uit het strategisch voorraadbeleid.

Exploitatielasten De exploitatielasten per verhuureenheid zijn ontleend aan de begroting en bestaan uit:  directe exploitatielasten onder andere verzekeringen en belastingen.  indirecte exploitatielasten welke betrekking hebben op het sociaal vastgoed (geen kosten projectontwikkeling, algemeen leefbaarheid). De kosten bestaan uit administratieve lasten beheer, beleid, automatisering. De toerekening vindt plaats op basis van een verdeelsleutel, rekening houdend met het totaal aantal verhuureenheden. Tot 2012 werden ook de niet vastgoedgerelateerde kosten in de bedrijfswaarde vertaald. Vanaf 2012 niet meer waardoor de norm met ingang van dat jaar is afgenomen. De norm is daarnaast verder verlaagd vanwege verwachte voordelen binnen de bedrijfsvoering. Deze zijn noodzakelijk om het effect van de verhuurderheffing op te vangen.

Levensduur Bij de geschatte resterende economische levensduur wordt rekening gehouden met marktomstandigheden, het kwaliteitsbeleid en de feitelijke staat van onderhoud. De levensduur vormt de basis voor de looptijd van de verwachte kasstromen. Jaarlijks wordt vastgesteld of aanpassing van de levensduurinschatting noodzakelijk is. Voor de sociale huurwoningen en het maatschappelijk vastgoed wordt uitgegaan van een weerlegbaar vermoeden dat de resterende levensduur maximaal 50 jaar en minimaal 15 jaar is. Voor die complexen waar een sloopbesluit is genomen is de levensduurinschatting aangepast.

Restwaarde De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover nog geen herbestemming heeft plaatsgevonden plaats op basis van de actuele marktwaarde, gerelateerd aan het gemeentelijke grondprijzenbeleid. Vanaf 2014 tot en met 2016 is rekening gehouden met een waardeontwikkeling van 0%, vanaf 2017 2,25%. Daarop wordt in mindering gebracht een bedrag voor de te maken kosten voor slopen, bouwrijp maken en een verhuiskostenvergoeding. Tot en met 2012 werd deze waarde gefixeerd op de historische kostprijs. In 2013 vond een actualisatie plaats van de marktwaarde.

Indeling in kasstroomgenerende eenheden De kasstroomgenerende eenheden zijn bepaald in overeenstemming met het beleid en beheer. De indeling is gebaseerd op administratieve complexnummers, zijnde de historische bouwstromen. In 2013 vond een nadere splitsing plaats ingeval van gemengd type bezit.


Rentabiliteitswaardecorrectie en disconteringpercentage Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Het disconteringspercentage is vastgesteld op een basis van 5,25% waarbij voor de reeds gecontracteerde financiering t.b.v. het vastgoed in exploitatie een afslag wordt toegepast. De afslag is, ook voor 2013, bepaald op 0,65%.

Geactiveerde bouwrente In het boekjaar werd ter zake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie (sociaal en commercieel) een bedrag van € 2,4 miljoen aan bouwrente geactiveerd.

Hypothecaire zekerheden Het onroerend goed is wat betreft vreemd vermogen nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met rijksleningen of met kapitaalmarktleningen onder overheidsgarantie waarvoor jegens het Waarborgfonds Sociale Woningbouw een obligoverplichting geldt, welke is opgenomen als niet uit de balans blijkende verplichtingen. Als gevolg hiervan is het onroerend goed dat met deze leningen is gefinancierd niet met hypothecaire zekerheden bezwaard. Na de balansdatum is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen.

Verzekering Voor de vaste activa in exploitatie is een geïndexeerde brand-, storm-, en vliegtuigschade-verzekering afgesloten. De verzekerde waarde bedroeg ultimo 2013 € 1,27 miljard. Voor de activa ten dienste van de exploitatie is een uitgebreide geïndexeerde gevarenverzekering afgesloten. De verzekerde waarde per 31 december 2013 bedroeg voor de kantoorinventaris en machines € 5,0 miljoen. Voor de computerapparatuur is een uitgebreide verzekering afgesloten met een verzekerde waarde van € 0,7 miljoen. De verzekerde waarde van de kantoorgebouwen in Oosterhout en Sprundel bedraagt € 6,5 miljoen. De verzekering van het pand in Raamsdonksveer verloopt via de Vereniging van Eigenaars waar het pand onderdeel van uitmaakt. Voor de vervoermiddelen zijn WA-casco polissen afgesloten.

WOZ waarde. sociaal en commercieel vastgoed De geschatte waarde van het sociaal vastgoed gebaseerd op de meest recente WOZ bedraagt: € 2,014 miljard (2012: € 2,15 miljard) . De WOZ waarde van het commercieel vastgoed bedraagt € 0,10 miljard (2012: idem).


2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie De totale waarde van het sociaal vastgoed bedraagt € 866 miljoen. Dit betreft voor € 865 bedrijfswaarde en voor circa € 1 miljoen investeringen in roerende zaken. Voor activa met een negatieve bedrijfswaarde is een voorziening gevormd aan de creditzijde van de balans. De bedrijfswaarde in het verslagjaar is in totaal toegenomen met € 70,2 miljoen. De mutatie in de bedrijfswaarde laat zich op hoofdlijnen als volgt verklaren: Omschrijving

2013 € * 1.000

Gevolgen van mutaties in het bezit: Toevoeging nieuwbouw en verbeteringen Verkopen en sloop Verlenging levensduur Herclassificatie van Sociaal vastgoed naar Vastgoedbelegging vv

20.626 -2.649 435 -7.785 10.627

Gevolgen van 1 jaar minder exploiteren Nadere inschatting interne parameters: Restwaarde grond Verhuurderheffing Verkoopvijver Indexatie huurprijs/werkelijke huur 2013 Verlaging uitgaven onderhoud MJOB Opnemen verbeteringsopgave diverse complexen Overig

Toelichting

Betreft de bedrijfswaarde van investeringen, gereclassificeerd bezit of verkocht/gesloopt bezit. Levensduurverlenging vond o.a. plaats in het complex Prinsessenbuurt in Raamsdonksveer.

-7.942

63.708 -26.531 -13.021 46.192 20.256 -23.360 221 67.465

Totaal mutatie

Actualisatie naar gemeentelijk grondprijsbeleid Bijstelling heffingsbedrag Verlaging opbrengstwaarde en aantallen Bijstelling index en volume Nieuwe meerjarenonderhoudsbegroting Grootschalig verbetering diverse complexen

70.150

De bedrijfswaarde wordt als volgt gespecificeerd naar type sociaal vastgoed: 2013

2012

€ * 1.000 Totale bedrijfswaarde, exclusief negatieve bedrijfswaarden Negatieve bedrijfswaarden (voorziening) Nader gespecificeerd: Sociaal vastgoed: woningen en standplaatsen Sociaal vastgoed: aan woningen verwant, incl. parkeervoorzieningen Sociaal vastgoed: maatschappelijk vastgoed

€ * 1.000

865.121 -566 864.555

795.677 -949 794.728

818.690 42.562 3.303 864.555

747.097 43.426 4.205 794.728

Herwaardering De herwaardering bestaat uit de volgende componenten: 2013 € * 1.000 Rechtstreeks in het vermogen - waardevermeerdering rechtstreeks in het eigen vermogen - waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar sloop - waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb

Niet gerealiseerde waardeveranderingen via het resultaat - oplevering nieuwbouw, afwaardering naar lagere bedrijfswaarde - waardeverminderingen bezit reeds in exploitatie - waardevermindering a.g.v. herclassificatie van niet-daeb naar daeb

Totaal herwaardering - waardemutatie overig - oplevering nieuwbouw, terugname eerder genomen voorziening Per saldo effect via het resultaat

2012 € * 1.000

117.954 -2.710 -1.895 113.349

53.113

-7.554 -24.809 0 -32.363

-6.210 -3.445 -1.645 -11.300

80.986 80 4.868

41.813 0 11.111

-27.495

-189

53.113

Dit effect is verantwoord in de winst- en verliesrekening onder post 22. Overige waardeveranderingen van (immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille). 110 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie In het verslagjaar zijn de volgende projecten opgeleverd en in exploitatie genomen: - tweede fase Zorgcomplex Kim Vlegter (St. Willebrord) - Antoniusstraat (Oosterhout) - Zorgcomplex De Riethorst (Waspik) - Nieuwe Hoofdweg (Zegge) Voor een aantal nieuwbouwprojecten is een voorziening gevormd voor het verwachte onrendabele deel van de investeringen. De werkelijke uitgaven inzake deze projecten worden eerst ten laste van de betreffende voorziening gebracht, voor zover deze hiervoor toereikend is. Indien de uitgaven de voorziening overstijgen wordt het meerdere opgenomen onder de onroerende zaken in ontwikkeling. Dit is in principe dus het rendabele gedeelte van de investeringen of grondposities. Eind 2013 zijn de volgende (financieel) grootste projecten in ontwikkeling: - zorgcomplex Slotjesveld (Oosterhout) - Slotjes Midden (Oosterhout) - PDM terrein (Oosterhout) - Warandepoort (Oosterhout) - Emma-/Irenestraat (Rucphen) - St. Annacomplex (Zundert)

Grondposities In deze post zijn tevens grondposities inbegrepen. Een overzicht: Grondposities € * 1.000 Investeringen tot en met 2013 on balance Off balance verplichtingen

47.714 12.037 59.751

Afwaarderingen tot en met 2012 Afwaardering in 2013 C

-13.707 -12.257 -25.964

A

33.787

Totaal waarde, inclusief off balance per 31 december 2013 Aantal m2 Off balance aantal m2 Totaal aantal m2 Totaal waarde / totaal aantal m2 per 31 december 2013 (A/B) Cumulatieve afwaardering / totaal aantal m2 (C/B)

B

734.767 15.134 749.901 € 45,06 -€ 34,62


2.3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie De investeringen in 2013 hebben voor nagenoeg het volledige bedrag betrekking op de kosten van de aanschaf, inrichting en implementatie van het primaire bedrijfsinformatiesysteem. 3. Vastgoedbeleggingen Een overzicht van de vastgoedbeleggingen is onderstaand opgenomen. 3.1

Commercieel vastgoed in exploitatie € * 1.000

3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden € * 1.000

3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € * 1.000

Totaal € * 1.000

66.756

65.560

67

132.383

1.915 2.449

4.417 -6.078

-976 -3.120

3.628

1 januari 2013 Boekwaarde per 1 januari 2013

Mutaties Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw / opnieuw in MGE Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vastgoedbeleggingen Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Overige herclassificaties Desinvesteringen a.g.v. verkopen Desinvesteringen a.g.v. sloop Desinvesteringen a.g.v. ontvangen subsidies Ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Subtotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Herwaarderingen ten laste van het resultaat Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Cumulatief ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Boekwaarde per 31 december 2013

370 2.447 3.831 1.562 -146 -120 -116 7.828 3.063 -6.530 -3.467 4.361

71.117

268

-1.385 582

-1.025 -1.025 -757

582

370 6.332 -1.182 3.831 4.214 -3.266 -120 -116 -1.385 8.678 3.063 -7.555 -4.492 4.186

64.803

2.034 -1.385 649

136.569

De taxateur heeft getaxeerd op basis van DCF-methode waarbij rekening is gehouden met de volgende factoren:        

Een bepaalde beschouwingsperiode Een geschat gemiddeld huurstijgingspercentage Een geschat gemiddelde leegwaardestijging (in het uitpondscenario) Een geschat gemiddeld stijgingspercentage van de exploitatie-uitgaven Een complex specifieke mutatiegraad De eindwaarde is de geschatte opbrengstwaarde aan het einde van de beschouwingsperiode Huurbetalingen per maand vooraf Uitgaven worden halverwege het jaar gerealiseerd

Het contant maken gebeurt op basis van een door de markt gewenst rendement (gewenste disconteringsvoet), waarbij wordt uitgegaan van het gemiddelde rendement op jongste 10-jarige staatsleningen, verhoogd met een risicopremie die afhangt van de mate van risico dat het getaxeerde object oplevert.


De hiervoor vermelde factoren zijn met de volgende parameters doorgerekend:

3.1. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie bestaat ultimo 2013 uit de volgende objecten:

Omschrijving woningen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens garages/parkeerplaatsen bedrijfsmatig vastgoed totaal

aantal 454 610 15 1.079

€ * 1.000 actuele waarde 59.346 4.390 7.381 71.117

€ gem. 2013 130.718 7.197 492.067

€ gem. 2012 136.591 14.860 623.700

Winsten of verliezen ontstaan door een wijziging in de actuele waarde van het commercieel vastgoed, en worden verantwoord in de winst-en-verliesrekening in de periode waarin de wijziging zich voordoet. De herwaardering is separaat toegelicht onder het eigen vermogen en betreft het verschil tussen de actuele waarde en de historische verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Bij de bepaling van de actuele waarde zijn de volgende uitgangspunten toegepast: De actuele waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is gebaseerd op een waardering door een onafhankelijke en ter zake kundige taxatiebureau. Dit bureau is lid van het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) en hierdoor is gewaarborgd dat de werkzaamheden binnen de vereiste richtlijnen worden uitgevoerd.

Woningen Van de totale portefeuille zijn 47 woningen (2012: 44 woningen) (11%) als referentiewoning aangewezen. Van deze woningen heeft de taxateur de marktwaarde in verhuurde staat bepaald. De marktwaarde is de hoogste van de scenario’s doorexploiteren of uitponden. We constateren een gemiddelde waardedaling over de totale portefeuille van 3% (2012: gemiddeld 4%). De marktwaarde in verhuurde staat begeeft zich tussen een bandbreedte van 56% - 65% van de WOZ waarde (in 2012: 41% - 87%). De gemiddelde uitkomst is 64% van de WOZ waarde (2012: 68%).


Garages Voor de waardering van deze portefeuille is gebruik gemaakt van een complexgewijze taxatie. In 2012 is de portefeuille op basis van drie normbedragen gewaardeerd.

Bedrijfsmatig vastgoed Alle objecten zijn getaxeerd op basis van de markwaarde in verhuurde staat. In 2012 is 92% van de portefeuillewaarde getaxeerd. Deze waardedaling voor het BOG (dat in 2012 ook is getaxeerd) bedroeg gemiddeld 5%.

In 2013 in exploitatie genomen De investeringswaarde van de in 2013 opgeleverde projecten bedraagt € 2,4 miljoen. Het betreft woningen in het project Thornzicht/Oosterheem (Oosterheem). De marktwaarde is lager, hiervoor was via de voorziening onrendabele investeringen al op geanticipeerd.

Herclassificatie woningen en gekoppelde parkeervoorzieningen Door wijziging van de huurtoeslaggrens en wijziging van de huurprijs, verschuiven gedurende het jaar diverse woningen van het sociaal vastgoed naar commercieel vastgoed en vice versa. Deze interne "transacties" worden verantwoord tegen de dan geregistreerde boekwaarde. In 2013 nam de portefeuille toe met 277 eenheden (met name parkeervoorzieningen) (2012: 85) en gingen 52 eenheden (2012: 69) (met name woningen) terug naar de categorie sociaal vastgoed.

Herwaardering De herwaardering en verwerking ervan is als volgt weer te geven:

Rechtstreeks in het vermogen - 1e waardeverandering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb - waardevermindering a.g.v. herclassificatie van niet-daeb naar sloop - waardevermindering a.g.v. herclassificatie van daeb naar niet-daeb Niet gerealiseerde waardeveranderingen via het resultaat - oplevering nieuwbouw, afwaardering naar lagere marktwaarde - waardeverminderingen bezit reeds in exploitatie

Totaal herwaardering - oplevering nieuwbouw, terugname eerder genomen voorziening Per saldo effect via het resultaat

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

1.288 -120 1.895 3.063

3.250 3.250

-1.012 -5.519 -6.530

-1.476 -2.631 -4.107

-3.467

-857

-

2.129

-6.530

1.272

Dit effect is verantwoord onder post 30 ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’ van de winst- en verliesrekening.

Bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed De bedrijfswaarde van het commercieel vastgoed, gebaseerd op de parameters zoals toegelicht bij hoofdstuk 2.1 (m.u.v. de verhuurderheffing), bedraagt € 71,3 miljoen in de stichting en € 0,5 miljoen in de Thuisvester Projectontwikkeling B.V.


3.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Thuisvester heeft twee soorten VOV regelingen: met terugkoopplicht voor Thuisvester, de zgn. MGE regeling en met terugkooprecht voor Thuisvester, de zgn. Slimmer Kopen regeling. Deze regelingen gelden veruit alleen voor nieuwbouwprojecten. In het verleden gold de Slimmer Kopen regeling ook voor bestaande huurwoningen. Bij nieuwe contracten geldt een korting van 15% - 20% en een waardedeling van 1 - 1,5 (dus 22,5%/67,5% - 37,5%/62,5%). Thuisvester heeft ook contracten gesloten met hogere kortingen (tot 35%) en een waardedeling van 50%. In 2013 zijn totaal 14 nieuwbouw MGE woningen in het project Vissenberg II te Sprundel (Rucphen) en project Schouwland te Rijsbergen (Zundert) opgeleverd. Op grond van de terugkoopplicht zijn 13 woningen teruggekocht. Hiervan zijn er 5 opnieuw in MGE verkocht. In 2013 zijn nog 9 huurwoningen onder de regeling Slimmer Kopen verkocht. De hiermee samenhangende boekwinst van € 136.000 kan nog niet als gerealiseerd worden beschouwd en is toegevoegd aan het eigen vermogen. Gelet op de verstrekte korting is het aannemelijk dat Thuisvester van het terugkooprecht gebruik zal maken. De MGE portefeuille wordt gewaardeerd voor de actuele (markt)waarde, met inachtneming van de contractuele bepalingen rondom de verplichte of verwachte terugkoop. De actuele waarde is eind 2013 bepaald door een taxateur. Hiertoe zijn 51 woningen als referentie woning geduid. De taxateur heeft vervolgens voor de totale portefeuille een leegwaardeprijs bepaald o.a. op basis van markttransacties. Op basis van de leegwaarde is per woning een berekening gemaakt van de verwachte terugkoopprijs. Daarbij is tevens rekening gehouden met een genormeerde vergoeding voor zelfaangebrachte voorzieningen en aankoopkosten. Deze waardering heeft geleid tot een neerwaartse bijstelling van de verwachte terugkoopprijs van € 1.025.000. Dit effect is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post 30. Niet gerealiseerde waardeveranderingen. Tegenover dit effect staat een evengrote verlaging van de terugkoopplicht. Dit voordeel is in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post 31. Waardeveranderingen van financiële vaste activa, rechten en verplichtingen. Onderstaande tabel geeft de aantallen weer van de omvang van de portefeuille. Daarbij zijn de gegevens van Thuisvester Projectontwikkeling B.V. meegeconsolideerd aangezien Stichting Thuisvester de terugkoopplicht van deze B.V. heeft overgenomen.

MGE regeling - nieuwbouw koop MGE regeling - bestaande bouw Slimmer kopen - nieuwbouw koop Slimmer kopen - bestaande bouw Waarvan Stichting Waarvan Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

2013 276 3 43 95 417 351 66

2012 269 3 43 91 406 337 69


3.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie In 2013 is het project Thornzicht (Oosterheem) opgeleverd. Het betreft een mix van appartementen sociaal, vrijesector koopwoningen en commercieel vastgoed (3 kleine bedrijfsunits, totaal 120 m2). In 2013 is het project Slotjes Midden (Oosterhout) in ontwikkeling. Dit is een gemengd project en betreft o.a. MGE woningen. 4. Financiële vaste activa 4.1. Deelnemingen / 4.2. Vorderingen op deelnemingen Een overzicht van de financiële vaste activa is onderstaand opgenomen:

Boekwaarde per 1 januari 2013

Mutaties Aankopen, verstrekte leningen Verkopen, aflossingen, rente Waardeverminderingen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Boekwaarde per 31 december 2013 Cumulatieve waardeverminderingen per 31 december 2013

4.1 Overige deelnemingen

4.2 Vorderingen op deelnemingen

€ * 1.000

€ * 1.000

1.096

3.894

200 1.050 -56 -240 1.000

4.944

-56

De post overige deelnemingen (joint-ventures inbegrepen) betreft een kapitaalstorting in WonenWerkenWaterman C.V.(€ 875.000) en het 50% belang in ZAB B.V. (€ 125.000). Daarnaast heeft Thuisvester een 25% belang in Cofier Bouwontwikkeling B.V. te Tilburg. Deze B.V. is in liquidatie en wordt in 2014 afgerond. De aandeelhouders hebben ingestemd met het voorstel van het bestuur en de Raad van Commissarissen om de activiteiten te beëindigen. Het jaarresultaat over 2013 van de vennootschap is negatief. Na verwerking van het aandeel in het verlies is de deelneming verder afgewaardeerd naar nihil. De afwaardering betrof € 57.000. De vorderingen op deelnemingen betreft leningen verstrekt aan de joint-ventures VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. en FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. 4.3. Latente belastingvorderingen Het saldo belastinglatenties betreft latente belastingvorderingen die op activa en passiva ontstaan uit hoofde van verschillen tussen de waarde voor de fiscale resultaatbepaling en de waarde in deze jaarrekening. De waarderingsverschillen betreffen de materiële vaste activa, vastgoedbeleggingen, financiële vaste activa en leningen. Indien de economische waardering lager is dan de fiscale waardering, ontstaat een latente belastingvordering voor het verrekenbare tijdelijke verschil. De latente belastingvordering is gewaardeerd tegen contante waarde (rekenrente 3,17% (2012: 3,3%)).


Het verloop van de post belastinglatenties is als volgt: 2013 € * 1.000 Boekwaarde per 1 januari Afloop Verkopen Overige mutaties Boekwaarde per 31 december

2012 € * 1.000

15.182 -3.206 -303 11.673

15.751 -385 -183 -1 15.182

De verwachte looptijd van de latentie is maximaal 34 jaar en is dus langlopend van aard. 4.4. Leningen u/g Het betreft de volgende categorieën leningen: Het betreft de volgende categorieën leningen: 2013 € * 1.000 Lening samenwerkingspartners Rekening-courant Stichting Volkshuisvesting Nederland (SvN) Lening overige Boekwaarde per 31 december

2012 € * 1.000

212 2 214

4.000 91 22 4.113

De lening verstrekt door stichting Thuisvester aan samenwerkingspartners (aannemersbedrijf Van Agtmaal B.V.) is ter financiering van het project Havenplan te Oudenbosch waarin Thuisvester Projectontwikkeling B.V. partner is. De leningtermijn is verstreken en Thuisvester heeft Van Agtmaal B.V. om afbetaling verzocht. Terzake is toelichting gegeven aan de rijkstoezichthouder (ILT). De lening is opgenomen onder de post 7.5 overige vorderingen (kortlopend). Thuisvester neemt vanaf 2012 deel aan de SvN. Deze stichting verzorgt de verstrekking van startersleningen. In 2013 zijn drie leningen verstrekt.


VLOTTENDE ACTIVA 5.

Voorraden

5.1. Vastgoed bestemd voor de verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 4.362 4.362

2012 € * 1.000 3.161 3.161

2013 € * 1.000 479 479

2012 € * 1.000 14.683 -614 14.069

De post bestaat uit diverse te koop staande woningen: - 1 aangekochte woning i.v.m. realisatie van een project - 10 opgeleverde, nog niet verkochte nieuwbouw koopwoningen - 7 teruggekochte MGE woningen en twee bedrijfsobjecten (commercieel vastgoed). Indien noodzakelijk heeft afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden. De toename t.o.v. 2012 betreft project Thornzicht (7 woningen). 5.2. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

Onder deze post worden de kosten verantwoord van koopprojecten voor zover nog niet verkocht. Het betreft het project Nijenrode. 5.3. Overige voorraden Vervaardigingsprijs Af: voorziening voor verwachte verliezen Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 185 185

2012 € * 1.000 221 221

2013 € * 1.000 4.083 -2.264 1.819

2012 € * 1.000 4.912 -3.635 1.277

Het betreft de voorraad (hulp)materialen voor de eigen servicediensten. 6.


Onderhanden projecten in opdracht van derden Totaal ontvangen voorschotten en termijnen

Ultimo 2013 betreft dit de projecten Nijenrode en de Wissel (Oosterhout). In het kader van de stedelijke vernieuwing heeft Thuisvester een aanbouw gerealiseerd voor en in opdracht van Delta Onderwijs. De aanbouw is gereed en in juridisch eigendom van de gemeente Oosterhout. Hiermee kon de locatie Nijenrode vrijkomen voor woningbouw. Dit project is in uitvoering.


7.

Vorderingen

7.1 Huurdebiteuren Het saldo huurdebiteuren kan als volgt worden gespecificeerd:

Saldo huurdebiteuren ultimo boekjaar Af: Voorziening wegens oninbaarheid Totaal vorderingen huurdebiteuren per 31 december

2013 € * 1.000 2.514 -627 1.887

2012 € * 1.000 1.976 -384 1.592

Het betreft vorderingen op huurders, uit hoofde van huur en andere posten (stook/servicekosten, doorbelast onderhoud en schades). Voor de daartoe in aanmerking komende posten zijn de geëigende invorderingsmaatregelen getroffen. Voor de verwachte oninbaarheid is een voorziening gevormd. De voorziening wordt bepaald op basis een schatting van de inbaarheid per type vordering. De voorziening nam toe. Dat hangt vooral samen met het nu ook in de voorziening opnemen van WNSP zaken die de komende jaren tot afwikkeling komen. 7.2 Gemeenten Het saldo vorderingen op gemeenten betreft voornamelijk nog af te wikkelen kosten van aanpassingen van woningen: 2013 € * 1.000 Alle gemeenten

114

Totaal vorderingen op gemeenten per 31 december

114

2012 € * 1.000 83 83

7.3 Vorderingen op deelnemingen Het saldo vorderingen op maatschappijen waarin wordt deelgenomen kan als volgt worden gespecificeerd: 2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Overige vorderingen

34

-

Totaal vorderingen op deelnemingen per 31 december

34

-

7.4. Belastingen en premies sociale verzekeringen Het saldo te vorderen belastingen en premies sociale verzekeringen kan als volgt worden gespecificeerd:

Vennootschapsbelasting Omzetbelasting Pensioenpremies Totaal belastingen en premies per 31 december

2013 € * 1.000 397 14 411

2012 € * 1.000 461 461

De vordering uit hoofde van vennootschapsbelasting is in 2013 ontvangen. De vordering omzetbelasting betreft de begin 2014 ontvangen pro-rata BTW 2012.


7.5. Overige vorderingen Het saldo van de overige vorderingen is:

Lening projectfinanciering Debiteuren koopwoningen Debiteuren algemeen Af: voorziening voor oninbaarheid Totaal overige vorderingen per 31 december

2013 € * 1.000 4.000 260 71 -25 4.306

2012 € * 1.000 442 1.359 -80 1.721

Voor de toelichting op de lening projectfinanciering wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen onder post 4.4. Leningen u/g. 7.6. Overlopende activa Het saldo overlopende activa kan als volgt worden gespecificeerd:

Huur achterafbetalers Nog af te wikkelen projectkosten Nog uit fe factureren Overlopende rente deposito's en overige tegoeden Vooruitbetaalde rente en aflossing leningen Overige posten Totaal overlopende activa per 31 december

2013 € * 1.000 382 1.164 1.848 858 225 705 5.182

2012 € * 1.000 384 1.114 868 1.551 3.917

De nog af te wikkelen projectkosten betreft opgeleverde gemengde projecten die in het kader van de omzetbelasting nog definitief nagecalculeerd en afgerekend dienen te worden. De overlopende rente bestaat onder andere uit nog te ontvangen rente over diverse spaartegoeden en de rente betreffende de lening inzake het project Markhaven (€ 800.000) (zie toelichting bij post 4.4.). De vooruitbetaalde rente- en aflossingsverplichtingen betreft betalingen voor leningen, die op 1 januari moeten zijn voldaan. De overige posten betreft met name vooruitbetaalde kosten voor 2014 zoals verzekeringspremies en automatiseringscontracten. Verder is er sprake van nog te declareren opbrengsten, o.a. huur van de WKO installatie en schades. 8. Liquide middelen 2013 € * 1.000 Kas en tegoeden in rekening-courant

30.008

2012 € * 1.000 14.420

Thuisvester is op grond van de "beleidsregels gebruik financiële derivaten voor toegelaten instellingen volkshuisvesting" gehouden om een liquiditeitsbuffer aan te houden. De indicatie van de benodigde omvang van de buffer, bij een rentedaling van 2%, bedraagt op balansdatum € 6,6 miljoen. Thuisvester voldoet daarmee aan de verplichting. Aangezien dit als buffer geldt, staan deze liquide middelen formeel niet ter vrije beschikking.


TOELICHTING op de geconsolideerde BALANS per 31 december 2013 9.

Eigen vermogen

9.1 Overige reserves Het verloop van de overige reserves is als volgt 2013 € * 1.000 Stand per 1 januari Stelselwijziging: waardering embedded derivaten Resultaatbestemming vorig boekjaar Overige mutaties - Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed rechtstreeks t.g.v. het vermogen - Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling a.g.v. sloop - Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed - Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen, resultaten VOV transacties (zie paragraaf 19 "MGE") - Gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijvingen en verkopen - Gerealiseerde herwaardering a.g.v. overig Correctie waarde i.v.m. aansluiting enkelvoudig / geconsolideerd Stand per 31 december

509.778 -7.905 -8.861 113.349 -2.710 3.063 136 -25.552 78 0 581.376

Waarvan: Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed, verkopen onder voorwaarden

415.431 34.386 3.842

Restant

127.717

9.2 Resultaat boekjaar

Het jaarresultaat volgens de winst-en verliesrekening

2013 € * 1.000 -62.923

2012 € * 1.000 -8.861

2013 € * 1.000 9 -3 6

2012 € * 1.000 13 -4 9

10. Egalisatierekening Het verloop is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Vrijval t.g.v. de exploitatie Boekwaarde per 31 december

De gemeente Rucphen heeft bij de overdracht van een woonwagencentrum in 2005 een bedrag beschikbaar gesteld van € 31.637 als bijdrage in de negatieve exploitatie voor de eerste 10 jaar. Voor dit bedrag werd een egalisatierekening gevormd. Hiervan valt jaarlijks een tiende deel vrij ten gunste van de exploitatie van de betreffende woonwagens. 11. Voorzieningen 11.1 Voorziening voor onrendabele investeringen Het verloop van de voorziening is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties voor projecten en projecten in samenwerkingsverbanden voor grondposities Uitgaven Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 24.267

2012 € * 1.000 15.587

13.889 13.791

16.549 1.595

-29.846 22.101

-9.464 24.267

Toevoeging aan de voorziening hangt samen met de besluitvorming over projecten, nieuwe projecten of herprogrammering. Daarnaast heeft een toevoeging plaatsgevonden omdat de onrendabele investering 121 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

op toekomstige projecten is toegenomen, mede vanwege het meerjarig inrekenen van de verhuurderheffing. Het eindsaldo van de voorziening bestaat voornamelijk uit de volgende projecten (saldi groter dan € 1 miljoen): 2013 € * 1.000 gemeente Oosterhout Slotjes Midden deelplan 2 Slotjes Midden deelplan 6 Contreie gemeente Rucphen Emmastraat gemeente Zundert Wonenwerkenwaterman (Zundert) Samenwerkingen Markhaven (Halderberge)

5.678 1.208 1.480 4.807 2.905 3.688 19.766

De voorziening is overwegend langlopend van aard. De voorziening wordt ingezet ter dekking van onrendabele investeringen. 11.2 Voorziening voor latente belastingverplichtingen Het verloop van de post is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Uitgaven Vrijval Oprenting en verandering disconteringsvoet Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 100 -14 86

2012 € * 1.000 116 -16 100

De voorziening voor latente belastingverplichtingen is overwegend langlopend van aard (maximaal 27 jaar). De voorziening is gevormd voor het verschil tussen de bedrijfseconomische en fiscale waardering van enkele leningen. Voor enkele leningen is de economische waardering hoger. Hierdoor is een latente belastingverplichting ontstaan. De voorziening wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De rekenrente is 3,17 % (2012: 3,3%). 11.3 Voorziening voor negatieve materiële vaste activa Het verloop van de post is als volgt: De voorziening wordt gevormd voor enkele complexen waarvan de bedrijfswaarde negatief is. De voorziening is langlopend van aard. Het verloop is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 949 -382 567

2012 € * 1.000 456 493 949


11.4 Voorziening negatief resultaat deelnemingen (waaronder begrepen joint-ventures) Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval Uitgaven Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 987 197 1.184

2012 € * 1.000 615 372 987

De voorziening was gevormd voor het negatieve eigen vermogen van Prins Hendrik B.V. Deze vennootschap is in 2012 gefuseerd met Thuisvester Holding B.V zoals bij de fusie van stichting Volksbelang en stichting Thuisvester was beoogd. 11.5 Overige voorzieningen Het verloop van de post is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties Vrijval Uitgaven Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 740 -226 514

2012 € * 1.000 523 223 -6 740

De overige voorzieningen hebben betrekking op jubileumuitkeringen (€ 125.357), loopbaanbudget (€ 388.865) en de ineffectieve hedge (nihil). Uitgaande van het personeelsbestand per 31 december 2013 en rekening houdend met o.a. blijfkans is een berekening gemaakt van de te verwachte uitgaven voor jubileumuitkeringen in de toekomst. Dit bedrag is contant gemaakt en voorzien. De CAO Woondiensten geeft iedere werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. Dit recht is naar rato van de diensttijd en arbeidsduur bepaald. De voorziening is nominaal gevormd. Deze personele voorzieningen zijn langlopend van aard. Per 1 juni 2013 is de periode van ineffectiveit van de hedge opgheven. In 2013 is de voorziening vrijgevallen. Een nadere toelichting is opgenomen in onderdeel 14. ‘Financiële instrumenten’. 12.

Langlopende schulden

12.1/12.2 Leningen overheid en kredietinstellingen Het verloop van de post is als volgt:

Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 459.036 73.891 -35.212 497.715

Embedded derivaat in leningen Stelselwijziging per 1 januari Af: vrijval Boekwaarde per 31 december

7.905 -1.589 6.316

Totaal Waarvan leningen overheid Waarvan leningen kredietinstellingen (inclusief embedded derivaat)

504.031 24.807 479.224

2012 € * 1.000 463.648 34.448 -39.060 459.036

459.036 25.713 433.323

Embedded derivaat in leningen Thuisvester heet twee zogenaamde “extendible” leningen van elk € 10 miljoen met ingangsdata in 2008 en 2009. In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de herzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde jaarlijkse rente te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en 2054. 123 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Indien de geldgever geen gebruik maakt van dit recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen. De herziene richtlijn schrijft voor dat de in deze leningen besloten embedded derivaten afgescheiden dienen te worden van het basiscontract. Waardering van deze derivaten heeft plaatsgevonden tegen de lagere reële waarde. De lagere reële waarde is per 1 januari 2013 bepaald op € 7,9 miljoen. Ultimo 2013 was deze waarde € 6,3 miljoen. Hierdoor is in 2013 € 1,6 miljoen vrijgevallen ten gunste van de winst- en verliesrekening.

Gewogen gemiddelde rentevoet De gemiddeld gewogen rentevoet bedraagt per 31 december 2013 4,17% (31 december 2012: 4,43%). Dit is inclusief de in 2013 betaalde rente op de derivaten. De gemiddeld gewogen rentevoet wordt als volgt berekend: {Totaal individuele schuldrestanten * rentepercentage}/Totale schuldrestant leningportefeuille. De gemiddeld gewogen looptijd tot einde lening bedraagt 20,4 jaar (2012: 19,7 jaar). De gemiddeld gewogen looptijd tot renteconversiedatum bedraagt 5,7 jaar (2012: 5,7 jaar).

Aflossingen 2014 en looptijd In 2014 zal € 19,7 miljoen aan aflossingen worden betaald. Het schuldrestant van de leningen met een looptijd langer dan één jaar bedraagt € 472 miljoen. Het schuldrestant met een looptijd langer dan vijf jaar bedraagt € 421 miljoen.

Volmacht hypothecaire zekerheid WSW Na de balansdatum is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen.

Obligo WSW Deelnemers aan het WSW zijn voor af te geven c.q. afgegeven garanties verplicht een obligo aan te houden. Thuisvester heeft per balansdatum een bedrag aan leningen geborgd via het WSW groot € 490 miljoen. Het hiervoor aan te houden obligo bedraagt € 18,9 miljoen.

Nog te ontvangen leningen Eind 2005 werd een flexibele roll-over lening aangetrokken voor in totaal € 38 miljoen met een looptijd tot 2024. Ultimo 2012 is hiervan € 8 miljoen opgenomen. Deze lening kent een variabele rente. Om het renterisico hiervan af te dekken, werd er tegelijkertijd met het aantrekken van de lening, 5 swapcontracten afgesloten. Deze hebben verschillende looptijden in relatie tot het restantbedrag van de lening. De rente is hierdoor gemaximeerd op een percentage variërend van 3,625% tot 3,955%. De resterende € 30 miljoen is in 2013 opgenomen. Onder andere vanwege de toenmalige onduidelijkheid over de toekomstige financierbaarheid van woningcorporaties, werden er in 2008 en 2009 leningen met uitgestelde stortingsdata aangetrokken. Dit betreft 2 fixe leningen met looptijden van 40 en 45 jaar en een vast rentepercentage (variërend van 4,24% tot 4,32%). De hoofdsom bedraagt totaal € 11 miljoen. Deze leningen zijn in 2013 gestort.

Interest rate swap De totale marktwaarde van de totale derivatenportefeuille bedraagt per 31 december 2013 € 8,9 miljoen negatief, inclusief € 0,9 miljoen opgelopen rente (2012: € 11,77 miljoen). 124 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Er is sprake van een zekerheidsstelling in de vorm van een stortingsplicht wanneer de negatieve marktwaarde de limiet van € 11 miljoen overschrijdt. In dat geval dient Thuisvester een bedrag, ter grootte van het verschil tussen de negatieve marktwaarde en de limiet, te storten op een geblokkeerde depositorekening. Dit geld is dan nog wel van Thuisvester, maar niet vrij opneembaar en kent een lage rentevergoeding. De waardeontwikkeling van de swaps geeft tot de datum van vaststelling van de jaarrekening geen aanleiding tot het inroepen van de zekerheidsstelling. 12.3. Schulden aan deelnemingen Geen. 12.4. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting woningen VOV betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. De samenstelling en het verloop is als volgt:

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

1 januari terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht van kopers ontvangen termijnen onderhanden koopwoningen boekwaarde per 1 januari

63.569 869 64.438

64.687

Mutaties Per saldo nieuwe verplichtingen Per saldo aangekochte MGE woningen Opwaarderingen Overdracht verplichting MGE woningen aan stichting Afwaarderingen Saldo mutaties

2.806 -919 159 -496 -1.184 366

-1.118

649

869

65.453

64.438

2013 € * 1.000 76 -32 44

2012 € * 1.000 90 -14 76

Van kopers ontvangen termijnen onderhanden koopwoningen Boekwaarde per 31 december

64.687

12.5 Overige schulden Het verloop van de post overige schulden is als volgt: Het verloop van de post overige schulden is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Boekwaarde per 31 december

De overige langlopende schulden betreffen de aankoop in het kader van ‘verzilverd wonen' en waarborgsommen voor shortstay- en commerciële (niet-DAEB) huurwoningen, commerciële ruimten en handzenders voor parkeergarages. 13.

Kortlopende schulden

13.0 Schulden aan kredietinstellingen Thuisvester heeft bij de Rabobank De Zuidelijke Baronie een kredietfaciliteit van maximaal € 5 miljoen. In 2012 en 2013 is hier geen gebruik van gemaakt. De faciliteit is per 1 mei 2014 opgezegd.


13.1

Schulden aan leveranciers 2013 € * 1.000

Schulden aan leveranciers

7.105

2012 € * 1.000 10.211

13.2 Schulden aan deelnemingen Geen 13.3 Belastingen en premies sociale verzekering Loonheffing en premies sociale verzekering Omzetbelasting Totaal belastingen en premies sociale verzekering

2013 € * 1.000 268 3.182 3.450

2012 € * 1.000 261 3.375 3.636

13.4 Schulden ter zake van pensioen

Schulden ter zake van pensioenen

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

139

135

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

293

222

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

0

51

2013 € * 1.000 8.655 1.012 745 346 578 1.301 12.637

2012 € * 1.000 8.272 579 488 314 203 1.701 11.557

13.5 Schulden aan gemeenten

Schulden aan gemeenten

13.6 Overige schulden

Overige schulden

13.7 Overlopende passiva De overlopende passiva is als volgt te specificeren:

Niet vervallen rente Nog af te wikkelen projectkosten Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen huurtoeslag Verplichting vakantiedagen Nog te verrekenen servicekosten Overige overlopende passiva Totaal overlopende passiva

De nog af te wikkelen projectkosten betreft de resterende verplichting inzake opgeleverde nieuwbouw projecten. Onder de overige overlopende passiva zijn opgenomen kosten 2013 waarvan de factuur pas in 2014 is ontvangen. 14. Financiële instrumenten Stichting Thuisvester maakt gebruik van derivaten om het rente- en kasstroomrisico’s af te dekken. Voor de verwerking, waardering en resultaatbepaling, past Stichting Thuisvester met betrekking tot deze derivaten (hedge-instrumenten), kostprijshedge-accounting toe. De marktwaarde van de derivaten is per 31 december 2013 € 8,9 miljoen negatief (per 31 december 2012: € 11,8 miljoen negatief).


Doelstellingen risicobeheer In het treasurystatuut staan de kaders benoemd omtrent het beheersen van de risico's. De financiële instrumenten voldoen aan de kaders. In het statuut is het gebruik van afschermende instrumenten toegestaan ter beheersing van het renterisico op zekere kasstromen en defensief van aard zijn. In het treasurystatuut liggen de uitgangspunten voor het gebruik vast en de toegestane rentederivaten. Een aantal uitgangspunten zijn: 1. Het gebruik van derivaten wordt beperkt tot het gebruik van rentederivaten. 2. Rentederivaten waarvoor in het treasuryjaarplan of een uitzonderingsvoorstel geen mandaat of goedkeuring is gegeven door de Raad van Toezicht mogen niet worden afgesloten. 3. Speculatief handelen in rentederivaten, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico's is niet toegestaan.

Hedge strategie Risico's van wijzigingen in de rente afdekken met derivaten.

Type hedge Kostprijshedge accounting op basis van individuele leningen. Kostprijshedge accounting wordt toegepast op basis van de aansluiting de kritische kenmerken van de instrumenten met de financieringen. Deze kenmerken zijn terug te vinden in de originele documenten.

Afgedekte positie Stichting Thuisvester dekt de variabiliteit in kasstromen voortvloeiende uit toekomstige rentebetalingen gerelateerd aan de huidige leningen af. Hierbij worden de kasstromen van de rentebetalingen van de afgesloten leningen afgedekt.

Hedge instrumenten Stichting Thuisvester heeft op 31 december 2013 een portefeuille van 7 swapcontracten (payer Interest Rate Swaps).

Overzicht derivatenportefeuille in 2013: Hoofdsom

Datum

Datum

€

Start

Einde

Vaste rente

Frequentie

Frequentie

8.000.000

2-1-2006

1-6-2020

3,60%

12 maanden

3 maanden

6.000.000

1-9-2008

1-9-2024

3,87%

12 maanden

3 maanden

6.000.000

2-3-2009

1-3-2018

3,75%

12 maanden

3 maanden

9.000.000

1-9-2009

1-9-2022

3,90%

12 maanden

3 maanden

9.000.000

1-12-2009

1-12-2023

3,93%

12 maanden

3 maanden

5.000.000

1-1-2008

1-1-2022

4,47%

12 maanden

6 maanden

5.000.000

1-7-2008

1-7-2023

4,49%

12 maanden

6 maanden

Type

Betalen/Ontv.

Vaste rente

Var. rente

48.000.000

Hoofdsom Datum

Datum

€ Start

Strike

Einde

9.000.000

14-3-2005

14-3-2013

5,50%

Cap

Ontvangen

9.000.000

14-3-2005

14-3-2013

2,00%

Floor

Betalen

In alle contracten betaalt Thuisvester een vaste rente en ontvangt zij de 3 of 6 maands euribor. In 2013 is de totale hoofdsom afgedekt. Voor de periode van ineffectiviteit in 2013 is in 2012 een voorziening gevormd van € 206.000. De overeenkomsten van de cap/floor zijn op 14 maart 2013 beëindigd. De hoofdsom bedroeg € 9 miljoen met strike percentages van 5,5% (cap) en 2% (floor). 127 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Marktrisico Een woningcorporatie loopt risico's ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder de financiële vaste activa en effecten. De risico's kunnen worden beperkt door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen. Thuisvester heeft op balansdatum geen effecten en loopt derhalve geen risico.

Valutarisico Thuisvester gaat alleen transacties aan in euro's en loopt geen valutarisico.

Prijsrisico Een woningcorporatie loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa en effecten. Thuisvester heeft geen effecten en loopt derhalve geen risico.

Renterisico Renterisico is in algemene termen gedefinieerd als het totale bedrag of de totale (restant) hoofdsom waarover in een bepaald jaar een nu nog onbekend nieuw rentepercentage betaald zal gaan worden. Thuisvester kent twee definities voor het renterisico. De eerste definitie meet het renterisico van de portefeuilles van leningen, beleggingen en rentederivaten. De tweede definitie meet het (bedrijfseconomische) renterisico van de totale exploitatie. Het renterisico volgens de eerste definitie is de som van: - het bedrag aan aflossingen van leningen in een jaar; - de restant hoofdsom aan rentetypisch langlopende leningen (= leningen met een rentetypische looptijd langer dan 1 jaar) die in een jaar een renteaanpassing krijgen en - de restant hoofdsom aan variabel rentende financiering (= leningen met een rentetypische looptijd korter dan 1 jaar) die in een jaar minimaal één renteaanpassing krijgt. De geldende definitie van het renterisico van het WSW is gelijk aan de hiervoor genoemde eerste definitie van Thuisvester (15%). Als gevolg van de in het verleden genomen maatregelen blijft het renterisico in de jaren 2014 tot en met 2018 binnen de norm. De maatregelen passen binnen de kaders van het treasurystatuut. Thuisvester loopt renterisico over de rentedragende vorderingen (met name onder de financiële vaste activa en liquide middelen) en rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Thuisvester het risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende vorderingen en schulden loopt Thuisvester risico's over de marktwaarde. Met betrekking tot de vorderingen worden geen financiële derivaten met betrekking tot het renterisico gecontracteerd. Met betrekking tot de langlopende schulden (leningen) heeft Thuisvester renteswaps afgesloten, waarbij zij vaste rente betaalt en een variabele rente ontvangt. Het doel van deze derivaten is het mitigeren van renterisico's. Op basis van recente ontwikkelingen (brieven minister Wonen en Rijksdienst d.d. 7 juni 2013, resp. Aedes 19 juni 2013, CFV 10 oktober 2013) is vastgesteld dat geen sprake is van toezichtsbelemmerende bepalingen in onze contracten, omdat daarin geen directe verwijzingen naar de artikelen 41 en/of 43 BBSH of 70a t/m 70l van de Woningwet zijn opgenomen. In 2014 heeft Thuisvester hieromtrent de bestuursverklaring voor het CFV getekend.


Beschikbaarheidsrisico Vanwege het risico van beschikbaarheid van voldoende geborgde financiering hanteert Thuisvester bij de besluitvorming over de projecten de randvoorwaarde dat een definitieve beslissing pas genomen kan worden als de financiering is gewaarborgd.

Financieringsrisico Voor de beschikbaarheid van financiering tegen gunstige voorwaarden is Thuisvester, in lijn met de gehele corporatiesector, sterk afhankelijk van het blijvend functioneren van het borgingsstelsel van het WSW.

Kredietrisico Het gaat hierbij om het risico dat financiële instellingen niet aan hun contractuele verplichtingen kunnen voldoen. Door het spreiden van de transacties over verschillende financiële instellingen wordt getracht dit risico te beperken. Verder dienen de financiële instellingen te voldoen aan kredietwaardigheidseisen (rating). Dit is opgenomen in het treasurystatuut. De hoogte van het kredietrisico is afhankelijk van de grootte van het bedrag aan te ontvangen rente op de derivaten en de marktwaarde van de derivaten.

Bankopslagrisico Thuisvester heeft ook geen basisrenteleningen in haar portefeuille opgenomen. Derhalve loopt zij geen bankopslagrisico.

Liquiditeitsrisico Het gaat hierbij om het risico dat over onvoldoende middelen wordt beschikt om aan de directe verplichtingen te kunnen voldoen. Dit geldt voor alle verplichtingen van Stichting Thuisvester en haar tegenpartijen, ongeacht of dit nu crediteuren of financiële instellingen zijn. Thuisvester heeft op verschillende manieren geborgd dat zij altijd aan haar verplichtingen kan voldoen.

Overzicht herfinanciering- en renteherziening Onderstaand schema geeft inzicht in de opbouw van de vervalkalender van de leningportefeuille v.w.b. eindaflossingen en rente- en spreadherzieningen.

LVH= lening met variabele hoofdsom


Overzicht verwachte toekomstige ontwikkeling van de kasstromen: 2014 Beschikbare liquide middelen per 1 januari

29.696

Operationele kasstromen

2015 5.619

2016 -

65.398

2017 -

102.595

2018 -

115.884

8.111

10.999

14.509

20.519

23.875

(Des)investerings kasstromen

-53.223

-60.382

-31.958

-24.035

-21.322

Contractuele aflossing leningen o/g

-27.695

-21.384

-18.773

-9.623

-13.208

Nieuwe leningen

45.000

Aflossing lening u/g

4.000

3.447

Storting lening u/g

-

270 -

250

-

975

-

150

Toename geldmiddelen

-

24.077 -

71.017

-

37.197

-

13.289

-

7.208

5.619 -

65.398

-

102.595

-

115.884

-

123.092

Beschikbare liquide middelen per 31 december

Voor 2014 heeft Thuisvester een faciliteringsvolume van € 45 miljoen. Dit betekent dat voor 2014 over voldoende liquide middelen kan worden beschikt. Het WSW heeft het faciliteringsvolume vooralsnog beperkt tot en met het jaar 2014. Thuisvester is op korte termijn (2014) in staat aan haar betalingsverplichtingen te voldoen. Voor uitvoering van het volledige investeringsprogramma daarna is Thuisvester afhankelijk van het blijvend functioneren van het WSW. De tegoeden bij banken staan vrij ter beschikking van Thuisvester. Thuisvester is op grond van de beleidsregels over derivaten wel gehouden om een liquiditeitsbuffer aan te houden van circa € 6,6 miljoen (2% rentedaling). Schommelingen in de liquiditeitenpositie kunnen worden opgevangen met een dagelijks opzegbare kredietfaciliteit van € 5 miljoen. Overigens is deze faciliteit op 1 mei 2014 opgezegd.

Aangepast eigen middelenbeleid WSW Het Eigen Middelenbeleid bepaalt welke middelen de corporatie verplicht moet besteden aan bestedingsdoelen die voor WSW borgbaar zijn en/of aan aflossing van door WSW geborgde leningen en welke ingezet kunnen worden om aan de opbouw van de wettelijk geregelde liquiditeitsbuffer te voldoen. Thuisvester heeft margin call verplichtingen in haar derivatencontracten opgenomen. Daarom dient Thuisvester een liquiditeitsbuffer aan te houden. Als na de inzet voor de liquiditeitsbuffer nog middelen overblijven wordt langs de volgende toets bepaald hoe deze middelen kunnen worden ingezet.

Toets aan de basisnormen Indien een corporatie:  een voldoende liquiditeitsbuffer heeft opgebouwd in relatie tot de derivaten,  en verder voldoet aan gestelde WSW criteria,  na aangegeven minimale besteding van eigen middelen aan borgbare investeringen of aflossingen op door WSW geborgde leningen, middelen overhoudt; kunnen die middelen naar eigen inzicht besteed worden en dus ook aan niet borgbare investeringen of aflossing van ongeborgde leningen. Hierbij geldt echter wel een aantal voorwaarden. Als voorwaarde geldt dat het niet borgbare investeringen en/ of aflossingen betreft:  niet zijnde investeringen in nieuwbouwkoop voor zo ver die reeds gedekt worden uit de verkoopopbrengsten uit nieuwbouwkoop, en;  die daadwerkelijk in de dPi voor het betreffend jaar of van een van de beide voorgaande jaren zijn opgenomen, en; die niet reeds gedekt zijn uit het deel van de netto verkoopopbrengsten en/ of netto operationele kasstroom


Reële waarde per categorie financiële derivaten De waardering van een swap bestaat uit drie delen: de dirty price, de clean price en de opgelopen rente. Deze drie delen worden hieronder beschreven.

Dirty Price Omwille van de berekening van de marktwaarde van een renteswap wordt aangenomen dat een swap een combinatie is van twee leningen (‘poten ’of ‘legs’): één lening waarop een bepaald vast of variabel rentepercentage wordt betaald en één lening waarop een bepaald vast of variabel rentepercentage wordt ontvangen. Per individuele ‘leg’ wordt de marktwaarde bepaald door de contante waarde van alle toekomstige betalingen te bepalen en deze bij elkaar op te tellen. In het geval van een ‘leg’ met een vast rentepercentage worden hiervoor de contractuele betalingen gebruikt. Voor een ‘leg’ met een variabel rentepercentage wordt gebruik gemaakt van verwachte toekomstige rentestanden (‘forward’ tarieven). Door de marktwaarden van beide ‘legs’ te sommeren ontstaat de totale marktwaarde van de renteswap. Deze marktwaarde is de dirty price genoemd. Deze dirty price bestaat uit twee componenten: -

Marktwaarde als gevolg van rentemutaties (clean price) Opgelopen rente (accrued interest)

De in deze jaarrekening toegelichte marktwaarde betreft de dirty price. 15. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Huurovereenkomst kantoorpand Oosterhout Met de Stichting Mathilda is op 28 april 1995 huurovereenkomst aangegaan. Het betreft de huur van het kantoorpand aan de Mathildastraat 52 te Oosterhout. De huidige overeenkomst liep nog tot 28 april 2014. Het contract is verlengd met één jaar. Deze verlenging loopt jaarlijks stilzwijgend door.

Verplichting tot terugkoop Voor woonzorgcomplex "Het Polderwiel" in de wijk Stadspolders in Dordrecht heeft Trivire uit Dordrecht een terugkooprecht ingaande 2015. Voor 94 woningen in de wijk "Nieuw Krispijn" in Dordrecht heeft Woonbron uit Dordrecht een terugkooprecht ingaande 2016.

Aangegane verplichtingen nieuwbouw Per 31 december 2013 zijn 5 projecten in uitvoering. De nog te maken kosten om de projecten op te kunnen leveren bedraagt € 19,7 miljoen. Het betreft de projecten Slotjesveld, Slotjes Midden en Nijenrode (allen te Oosterhout) en twee multifunctionele accommodaties in Zundert (kern Achtmaal) en Rucphen (kern Sprundel) (maatschappelijk vastgoed). Daarnaast is sprake van een aannemingsovereenkomst, gesloten in 2010, voor de realisatie van een project, ter waarde van € 2,7 miljoen exclusief omzetbelasting. Thuisvester heeft besloten het project niet in de huidige vorm te willen ontwikkelen. Met de aannemer vindt overleg plaats over ontbinding en alternatieven.

(Na)betalingsverplichtingen grondposities Bij de aanschaf van enkele grondposities zijn er in het verleden afspraken gemaakt met betrekking tot nabetaling, afhankelijk of een project daadwerkelijk tot uitvoering zal komen. Het betreft hier de volgende afspraken zoals gemaakt door Stichting Thuisvester en haar groepsmaatschappijen: Bij de Bosheidestraat te Rucphen ingenomen grondposities zijn contractueel afspraken gemaakt over nabetalingen op de koopsom op het moment dat woningbouw op de desbetreffende locatie mogelijk is. Het gaat om een bedrag van € 1.651.480. Dit geldt ook voor de grondpositie aan de Bovendonksestraat te Hoeven. 131 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Indien een onherroepelijke woonbestemming is verkregen en de opdracht wordt verstrekt tot het bouwen woonrijpmaken is een nabetaling verplicht van € 2.468.000 k.k. Daarnaast is met een partij in de gemeente Rucphen afspraken gemaakt over de mogelijke aankoop van gronden en een opstal in het Centrumplan Rucphen. Voor dit object is reeds een voorschot betaald. De nabetaling hangt af van realisatie van het nieuwe centrum Rucphen en bedraagt € 2.500.000. Na de balansdatum zijn formele afspraken gemaakt over de teruglevering van de gronden en opstal. Daarmee is ook de nabetalingsverplichting vervallen. Voor de locatie Gasthuisstraat te Zundert is er een koopovereenkomst gesloten met een derde partij. De koopsom bedraagt € 1.468.000 k.k. (waarvan 50% voor rekening van Thuisvester). Op de koopsom heeft reeds een vooruitbetaling plaatsgevonden van € 300.000. Per saldo resteert voor Thuisvester een verplichting van € 584.000 onder de ontbindende voorwaarde dat er een bouwvergunning verleend wordt voor 1 juli 2015. Zegge-Oost : Er dient een nabetaling plaats te vinden van € 54 per centiare, welke in het bestemmingsplan tot woningbouwgrond wordt bestemd. Naar schatting zal dit een bedrag van circa € 507.000 beslaan. Procureurweg Dongen: Er is een nabetaling verschuldigd van € 40 per vierkante meter op 26 oktober 2015 of eerder, indien 60% van de oppervlakte in de bestemming woondoeleinden is gewijzigd. Ook is er nog een terugleveringsmogelijkheid aan de vorige eigenaar. In totaal gaat het om een bedrag van circa € 3.261.000. De Bonth Etten-Leur: Er is een nabetaling verschuldigd van € 10 of € 20 per vierkante meter, na bestemmingsplan wijziging. De betaling hangt af van de uiteindelijke bestemming. In totaal gaat het om 18.050 m2. De nabetaling is minimaal € 180.500, maximaal € 361.000. Daarnaast heeft Thuisvester t.a.v. twee locaties in Etten-Leur een kwalitatieve verplichting. Met de verkopende partij van de locatie Molenstraat/Baileyterrein in Oosterhout is een nabetalingsafspraak overeengekomen. De omvang hangt af van de werkelijke grondopbrengst en is geraamd op € 50.000.

Samenwerking met derden In 2008 heeft Zorgvoorwonen Ontwikkelingsmaatschappij B.V., rechtsvoorgang van Thuisvester Projectontwikkeling B.V. een samenwerkingsovereenkomst projectontwikkeling gesloten met een partij, voor de ontwikkeling van een projectgebied groot circa 12.500 m2. De overeenkomst behelst onder meer het inbrengen van de gronden door de contractpartij (circa 6.000m2) tegenover een vergoeding van circa € 1 miljoen (peildatum 2008) en het door de B.V. ontwikkelen en realiseren van het projectgebied. Na de balansdatum is met de partij tot een schikking gekomen. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. zal in 2014 voor € 0,7 miljoen de grond van de partij overnemen. Deze verplichting is niet in de balans gewaardeerd. Daarnaast wordt een beëindigingsvergoeding van € 325.000 betaald. Deze verplichting is bij de Thuisvester Projectontwikkeling B.V. op de balans opgenomen.

Aansprakelijkheid inzake VEZO Ontwikkelingscombinatie BV Stichting Thuisvester heeft een inkoopverklaring getekend ten behoeve van VEZO Ontwikkelingscombinatie BV. De inkoopverklaring houdt in dat indien VEZO haar rente en aflossingsverplichtingen op de hypothecaire geldlening niet kan voldoen, Stichting Thuisvester op eerste verzoek van de financier het onderpand koopt. Het bedrag van de koopsom wordt bepaald op de alsdan uitstaande vordering, met een minimum van € 5,5 miljoen.

Continuïteitsverklaring inzake FZVW Ontwikkelingscombinatie BV en VEZO Ontwikkelingscombinatie BV Stichting Thuisvester heeft bij het opmaken en vaststellen van de jaarrekeningen over het boekjaar 2013 van voornoemde joint-ventures een continuïteitsverklaring afgegeven. 132 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Deze verklaring houdt in dat Stichting Thuisvester de activiteiten van deze vennootschappen ondersteunt en het voornemen heeft om in een periode van ten minste 12 maanden na mei 2014, de activiteiten van deze vennootschappen te financieren en de vennootschappen in staat te stellen aan hun verplichtingen te kunnen voldoen. Ook zal Stichting Thuisvester in die periode haar vorderingen niet opeisen.

Converteerbare lening nevenstructuur Om toekomstige activiteiten in de B.V.'s van de nevenstructuur te kunnen realiseren, is op 22 december 2006 door Stichting Thuisvester een converteerbare lening verstrekt aan Thuisvester Holding BV van € 29,8 miljoen. De lening is nimmer opgenomen. De leningsovereenkomst is in 2013 beëindigd.

Bankgaranties Met betrekking tot het realiseren van een 4-tal nieuwbouwprojecten heeft de voormalige Stichting Volksbelang planologische medewerking gevraagd aan de Gemeente Geertruidenberg. Ter zekerstelling van de economische uitvoerbaarheid van de gevraagde planologische wijzigingen is overeengekomen dat het eventuele planschade risico voor rekening zal komen van Volksbelang. In het kader van deze planschade risico's bedraagt het saldo van lopende bankgaranties per ultimo 2013 totaal € 160.500. De garanties vervallen in de loop van 2014. Daarnaast zijn ten gunste van de gemeente Oosterhout garanties gesteld voor nakoming verplichtingen uit hoofde van de uitvoering van de openbare werken (looptijd onbepaald, € 55.000) en in het kader van de anterieure grondexploitatieovereenkomst (looptijd medio 2016, € 92.500).

Obligoverplichting Stichting Woningborg Voor de garantie aan kopers van een nieuwbouwkoopproject wordt een obligo aangehouden van € 0,2 miljoen. Het betreft 6 woningen die in verhuur zijn genomen, in afwachting van de mogelijkheid tot verkoop.

Payers swaptions Thuisvester heeft twee zogenaamde “extendible” leningen van elk € 10 miljoen met ingangsdata in 2008 en 2009. In deze leningen is aan de geldgever (BNG) contractueel het recht gegeven om vanaf de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 een in het contract vastgelegde vaste jaarlijkse rente van 4,75% te gaan ontvangen. Uitoefening van dit recht door de geldgever geeft Thuisvester te zijner tijd de plicht om de rente vanaf die jaren te gaan betalen tot de contractuele afloopdata in 2053 en 2054. Indien de geldgever geen gebruik maakt van haar recht, zal Thuisvester het schuldrestant op de renteherzieningsdata in 2024 en 2025 volledig moeten aflossen.

Reële waarde van de niet in de balans opgenomen financiële instrumenten Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen en de toelichting opgenomen onder 14. ‘Financiële instrumenten’.

Onderhoudsverplichtingen De waarde van de reeds verstrekte opdrachten maar nog niet uitgevoerde onderhoudswerkzaamheden bedraagt € 3,2 miljoen. De werkzaamheden worden in 2014 uitgevoerd.

Leaseverplichtingen Thuisvester heeft leaseovereenkomsten gesloten voor 2 auto's. Eén overeenkomst is in 2013 beëindigd, de andere is in 2014 omgezet in een nieuwe overeenkomst.


Daarnaast heeft Thuisvester een leaseovereenkomst voor diverse multifunctionele printers en kopieermachines. De overeenkomst eindigt in 2018. De jaarlijkse contractverplichting (incl. verbruik) bedraagt € 68.000.

Obligo WSW Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen.

Volmacht hypothecaire zekerheid WSW Na de balansdatum is op vordering van het WSW aan het WSW een volmacht gegeven voor onbepaalde duur. Met de volmacht kan het WSW zonder verdere tussenkomst van stichting Thuisvester hypothecaire zekerheid vestigen op het overgrote deel van de woningen van Thuisvester. Thuisvester heeft zich genoodzaakt gezien onder dreiging van een boeteoplegging aan deze vordering te voldoen.

Pensioenverplichtingen Kortheidshalve wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de post pensioenen.

Terugkoopverplichtingen Verkopen onder voorwaarden Thuisvester heeft woningen verkocht onder voorwaarden met een terugkoopplicht (MGE) en terugkooprecht (Slimmer kopen). De terugkoopverplichting van beide regelingen is opgenomen in de balans onder 12.4. Stichting Thuisvester heeft daarnaast terugaankoopverplichtingen overgenomen van Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Nog te ontvangen leningen Voor de nog te ontvangen leningen wordt kortheidshalve verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balanspost 12.1/12.2 Schulden/leningen overheid en kredietinstellingen.

Swapcontracten Thuisvester heeft 7 swapcontracten bij ABN-AMRO als contractpartij, voor een totale hoofdsom van € 48 miljoen. Swapcontracten hebben een marktwaarde en zijn in principe verhandelbaar. Naarmate de rentes op de gelden kapitaalmarkt dalen, wordt de waarde lager en mogelijk negatief. Elk kwartaal wordt de waarde berekend en getoetst. In de contracten is vastgelegd dat als de waarde onder een vastgelegd negatief niveau daalt, de bank als zekerheid een bijstorting kan vragen aan Thuisvester (margin call) voor het bedrag waarmee de marktwaarde de margin call onderschrijdt. De drempel voor een margin call voor de 7 contracten van Thuisvester bedraagt € -/- 11 miljoen. Per 31 december 2013 bedroeg de negatieve marktwaarde in totaal € -/- 8,9 miljoen. De drempel voor de margin call wordt derhalve niet overschreden. Thuisvester heeft voldoende liquiditeiten gereserveerd om aan een risico van de bijstortingsverplichting te kunnen voldoen en een aanvullende rentedaling van 2% op te kunnen vangen, conform de regelgeving van het CFV. Naar de huidige stand is dat voldoende.

Aansprakelijkheid bij fiscale eenheid Thuisvester vormt met haar 100% deelnemingen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Op grond van de standaardvoorwaarden zijn de Stichting en de met haar gevoegde dochteronderneming ieder hoofdelijk aansprakelijk voor ter zake door de combinatie verschuldigde belasting.


Saneringsheffing Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting heeft met het oog op de saneringssteun aan diverse corporaties voor 2013 een heffing saneringssteun opgelegd. De heffing bedraagt € 220 per zelfstandige eenheid en € 110 per onzelfstandige eenheid. Voor Thuisvester betekent dit voor 2013 een bijdrage van € 3 miljoen. Ook voor de jaren 2014 tot en met 2018 dient rekening te worden gehouden met een saneringsbijdrage van € 9.3 miljoen. Deze steun is niet in de balans als verplichting verwerkt.


Toelichting op de geconsolideerde WINST- en VERLIESREKENING over 2013 16. Huuropbrengsten 2013 € * 1.000

Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens huurgewenning Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

2012 € * 1.000

78.295 1.551

74.266 1.955

-1.647 -274 -3 77.922

-1.398 -284 -12 74.527

Gespecificeerd naar gemeente: 2013 € * 1.000 Gemeente Baarle Nassau Gemeente Dordrecht Gemeente Geertruidenberg Gemeente Halderberge Gemeente Noord-Beveland Gemeente Oosterhout Gemeente Rucphen Gemeente Steenbergen Gemeente Waalwijk Gemeente Zundert Totaal huuropbrengsten

66 1.105 9.788 629 26 43.006 15.852 8 25 7.417 77.922

De huren zijn met name toegenomen door de jaarlijkse huurverhogingen, de oplevering van de nieuwbouwwoningen en de huurharmonisatie bij verhuizingen. De huren worden geharmoniseerd tot 75% (vestiging Oosterhout), 71% (vestiging Sprundel) en 73% vestiging Geertruidenberg) van de maximaal redelijke huur. Dit beleid wordt in 2014 geëvalueerd en bijgesteld. De verkoop en sloop van woningen hebben geleid tot een afname van de huuropbrengsten bij de aangewezen complexen. De totale huurderving bedraagt 2,40% (2012: 2,22%). Dit is inclusief de huurderving a.g.v. projectmatige verbetering, sloop en verkoopleegstand. 17. Opbrengsten servicecontracten

Overige goederen, leveringen en diensten Af: Opbrengstenderving wegens leegstand Opbrengstenderving wegens oninbaarheid Totaal opbrengsten servicecontracten

3.373

3.191

-114 0 3.259

-70 0 3.121

Het betreft hier vergoedingen die de huurders boven de (netto) huurprijs betalen voor onder andere gasverbruik, stroomverbruik en schoonmaakkosten. De vergoedingen zijn berekend op basis van geraamde kosten en worden jaarlijks met de huurders afgerekend op basis van de werkelijke kosten.


Diverse complexen in Raamsdonksveer en Oosterhout zijn de afgelopen jaren aangesloten op de warmtekoude opslaginstallatie. Deze worden geëxploiteerd door 2 100%-dochterondernemingen van Stichting Thuisvester. De betreffende woningen worden op deze wijze voorzien van warm water, verwarming en koeling. 18. Overheidsbijdragen De vrijval van de post 10. egalisatierekening is verantwoord onder de overige opbrengsten. 19. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Dit betreft het resultaat/de opbrengst uit verkopen van bestaand bezit aan derden en de opbrengst uit verkochte nieuwbouwwoningen en is als volgt te specificeren:

Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten bestaand bezit Boekwaarde bestaand bezit Totaal verkoopresultaat onroerende zaken bestaand bezit Opbrengst verkopen VOV Af: Direct toerekenbare kosten VOV Ongerealiseerde herwaardering VOV Totaal verkoopresultaat vov Opbrengst verkopen voormalig VOV Af: Direct toerekenbare kosten voormalig VOV Totaal verkoopresultaat voormalig vov

8.082

5.502

-317 -7.139 627

-350 -5.120 32

102

160

0 -137 -35

-160 0

220 -38 182

0

6.559

1.876

-6.283

-1.744

25 301

67 199

1.075

231

Verkoopopbrengsten vanuit projecten: Opbrengst verkopen projecten Af: Vervaardigingskosten Bij: Resultaatneming op projecten Totaal verkoopresultaat projecten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De gemiddelde verkoopopbrengst per verkochte woningen uit het bestaande bezit bedraagt € 139.000 (2012: € 149.000). De volgende aantallen huurwoningen zijn verkocht: Vestiging Sprundel: 21 Vestiging Oosterhout: 22 Vestiging Raamsdonksveer: 15 en 1 bij een woning horende parkeervoorziening. Daarnaast zijn 9 huurwoningen in MGE verkocht. De winst gerealiseerd op deze verkopen, € 136.000, is rechtstreeks toegevoegd aan het eigen vermogen als ongerealiseerde herwaardering (2012: € 160.000). In 2013 zijn 9 voormalige MGE woningen in de vrije sector verkocht. Daarop werd een verkoopwinst gerealiseerd van totaal € 181.000. De opbrengst uit projecten bestaat uit het resultaat op verkochte koopwoningen van de projecten Thornzicht te Oosterhout en Vissenberg,(opgeleverd) en project Nijenrode te Oosterhout (in aanbouw).


20. Overige bedrijfsopbrengsten

Beheerdiensten/diensten derden Gebruiksrecht en electraverbruik antennes Teruggave btw pro-rata regeling Overige bedrijfsopbrengsten Totaal overige bedrijfsopbrengsten

1.814 34 499 117 2.464

1.999 30 1.093 91 3.213

Onder beheerdiensten/diensten derden zijn de opbrengsten verantwoord van doorberekende kosten voor administratievoering, huismeesters, projectleiders t.b.v. nieuwbouwprojecten. Met name de doorbelasting van kosten aan nieuwbouwprojecten nam af. De teruggave BTW pro-rata regeling betreft de jaren 2011 en 2012 (in 2012: 2006/2010). 21. Afschrijvingen 2013 € * 1.000

Sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijvingen op (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

2012 € * 1.000

37.777 1.305

38.901 918

39.082

39.819

Onder deze post is verantwoord de afschrijving over de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en de activa ten dienste van de exploitatie. Deze afschrijving nam toe a.g.v. de investeringen in het bedrijfsinformatiesysteem Empire. 22. Overige waardeverminderingen van (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille 2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Materiele vaste activa Vastgoedbeleggingen/Koopprojecten Overige o.a. samenwerking

58.808 -4.295 2.068

13.364 2.205 2.519

Totaal overige waardeverminderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

56.581

18.088

27.495 13.791 13.889 1.406 56.581

189 1.595 16.446 -142 18.088

De post wordt als volgt gespecificeerd naar aard: Herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Afwaardering grondposities Dotatie voorziening onrendabele investeringen Overig, o.a. afboeken overige projecten/projectinitiatieven Totaal overige waardeverminderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille

Voor de herwaardering van het sociaal vastgoed wordt verwezen naar de toelicht zoals opgenomen onder post 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie. Thuisvester heeft diverse grondposities. Voor de daarvoor in aanmerking komende grond heeft beoordeling door een externe partij plaatsgevonden. Op basis hiervan heeft een afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden. Jaarlijks wordt een voorziening gevormd voor het onrendabele deel van investeringen in nieuwbouwprojecten of samenwerkingsovereenkomsten. 138 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

De mutatie van dit onrendabele deel is opgenomen onder deze post. Voor een nadere specificatie van de projecten wordt verwezen naar de toelichting op de balanspost "Voorzieningen onrendabele investeringen nieuwbouw". De bijstelling van de verwachte onrendabele investeringen is gebaseerd op actualisatie naar de laatste inzichten per ultimo 2013 van stichtingskostencalculaties, bedrijfswaardeberekeningen en/of opbrengstverwachtingen en bestuurlijke besluitvorming. 23/24. Lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten 2013 € * 1.000

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Totaal lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

6.661 948 1.219 8.828

2012 € * 1.000

6.747 943 1.241 8.931

Het gemiddeld aantal bij Thuisvester werkzame werknemers, berekend op fulltimebasis bedroeg: 129,63 fte (2012: 134,61 fte). Conform de CAO Woondiensten zijn de salarissen in 2013 niet structureel verhoogd. De sociale lasten bestaan uit het werkgeversdeel in de sociale lasten (WW, zorgverzekeringswet, WAO en ziektewetverzekering) voor het personeel in dienst van Thuisvester. De pensioenlasten bestaan uit het werkgeversaandeel vroegpensioen, pensioenpremie en arbeidsongeschiktheidspensioen voor het personeel in dienst van Thuisvester.

Pensioenregeling Thuisvester is aangesloten bij het bedrijfstakpensioenfonds SPW, dat conform de CAO Woondiensten de toegezegd-pensioenregeling uitvoert. Thuisvester heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen, anders dan hogere toekomstige premies ingeval van een tekort bij het pensioenfonds. De dekkingsgraad van SPW bedroeg eind 2013 114% (2012: 106%). De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker waardoor het SPW stelt niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich in verder zal ontwikkelen.


25. Onderhoudskosten 2013 € * 1.000

Onderhoudsuitgaven (niet cyclisch) Onderhoudsuitgaven (cyclisch) Correctie toegerekende uren onderhoud/doorbelast Totaal onderhoudslasten

2012 € * 1.000

11.020 14.673 -1.227 24.466

9.793 11.096 -1.410 19.479

14.673 2.136 4.209 4.136 0 539 -1.227 24.466

11.073 1.292 3.548 4.106 261 609 -1.410 19.479

De post is nader te verdelen in: Planmatig en projectmatig onderhoud Contractonderhoud Verhuisonderhoud Reparatieverzoeken Serviceonderhoud Overig onderhoud Correctie toegerekende uren onderhoud/doorbelast aan derden Totaal onderhoudslasten

Ten opzichte van 2012 is sprake van een toename van de onderhoudslasten. De kosten van planmatig en projectmatig onderhoud namen toe. O.a. door de badkamer en keukenrenovaties in diverse complexen. Door de toepassing van de componentenmethode worden meer verbeteringen geactiveerd. Echter, voor een praktische verwerking wordt een grensbedrag van € 7.500 per verbetering aangehouden. Hierdoor is er ten opzichte van de begroting sprake van een overschrijding van de lasten. De verdeling van de onderhoudslasten naar typen laat een aantal verschillen zien. Dit hangt samen met de invoering van het nieuwe bedrijfsinformatiesysteem waardoor een andere registratie plaatsvindt. De cijfers over 2012 zijn niet aangepast. De vestigingen Sprundel en Raamsdonksveer kennen een eigen onderhoudsdienst. In de diverse soorten onderhoud zijn de doorbelaste uren hiervan meegenomen. De werkelijke personeels- en overheadkosten van deze dienst zijn in de jaarrekening verantwoord onder de kostencategorieën, met name salarissen. Dit is zichtbaar via de post correctie. 26. Leefbaarheid 2013 € * 1.000 Leefbaarheid (niet cyclisch) Leefbaarheid (cyclisch) Totaal leefbaarheid

2012 € * 1.000 451 451

520 520

Als kosten van leefbaarheid zijn verantwoord de kosten van huurdersparticipatie, buurtbeheer/ leefbaarheid en de uitgaven voor maatregelen tot beperking van huurschulden vanwege de kredietcrisis.


27. Lasten servicekosten 2013 € * 1.000 Overige goederen, leveringen en diensten Contributies Totaal servicecontracten

2012 € * 1.000

3.020 3.020

2.966 2.966

28. Overige bedrijfslasten 2013 € * 1.000 Beheerkosten: Algemene beheer- en administratie en advieskosten Automatiseringskosten Bestuurs- en toezichtskosten Huisvestingskosten Overige personeelskosten Overige beheerskosten Subtotaal beheerskosten Heffingen: Belastingen Verzekeringen Contributie Overige heffingen Subtotaal heffingen Overige bedrijfslasten: Overige bedrijfslasten Totaal overige bedrijfskosten

2012 € * 1.000

1.001 1.158 162 581 2.256 668 5.826

926 995 185 442 1.109 1.412 5.069

4.021 420 96 3.229 7.766

3.843 277 113 289 4.522

1.213 14.805

673 10.264

De overige bedrijfslasten namen per saldo toe met € 4,5 miljoen. Bij de beheerkosten namen de huisvestingskosten toe a.g.v. uitgevoerde dakonderhoud. De overige personeelskosten stegen met € 1,1 miljoen. Vooral door de inhuur van personeel a.g.v. vacatures, vervangingen i.v.m. afwezigheid en de implementatie van het nieuwe bestuursinformatiesysteem. De heffingen namen toe met € 3,2 miljoen, hoofdzakelijk door de saneringsbijdrage geheven door het Centraal Fonds (€ 2,9 miljoen). In 2012 is geen saneringsbijdrage geheven. De verhuurderheffing bedroeg in 2013 € 0,3 miljoen. De overige bedrijfslasten namen toe met € 0,5 miljoen. Dit komt o.a. door een hogere dotatie aan de voorziening voor dubieuze huurdebiteuren. In 2013 is, evenals in 2012, door Thuisvester geen steun gegeven aan buitenlandse instellingen. Honorarium Accountant Onderstaande tabel geeft inzicht in het honorarium (incl. omzetbelasting) van de accountant en de accountantsorganisatie.


2013 Controle van de jaarrekening ca in het kader van het BBSH Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

2012 Controle van de jaarrekening ca in het kader van het BBSH Andere controleopdrachten Fiscale adviesdiensten Andere niet-controlediensten

EY

Overig EY 72.000

Deloitte 100.000 6.000

Overig Deloitte 175.000 10.000


29. Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille 2013 € * 1.000 Realisatie herwaardering door afschrijving Realisatie herwaardering door verkoop Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

2012 € * 1.000

19.611 5.941 25.552

24.354 2.867 27.221

De herwaardering wordt gerealiseerd door zowel afschrijvingen als het afstoten (verkopen) van het woningbezit. De realisatie van de herwaardering door afschrijving betreft het verschil tussen de afschrijving op basis van historische kostprijs en de afschrijving op basis van bedrijfswaarde. De realisatie van herwaardering door verkoop betreft de vrijval van het ongerealiseerde deel van de herwaarderingsreserve van de verkochte woningen. De vermogenspositie is met deze bedragen gecorrigeerd. 30. Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2013 € * 1.000

Herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Herwaardering onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2012 € * 1.000

-6.530 -1.025 -7.555

1.272 1.272

Voor een toelichting op de niet gerealiseerde waardeveranderingen wordt verwezen naar de toelichting zoals opgenomen bij de balansposten, 2.1 Sociaal vastgoed in exploitatie en 3.1. Commercieel vastgoed in exploitatie. 31. Financiële baten en lasten 2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen Waardeveranderingen van terugkoopverlichtingen Waardeverandering embedded derivaat Totaal waardeveranderingen van financiele vaste activa en effecten

1.025 1.589

-

2.614

-

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Renteopbrengsten activa in ontwikkeling Renteopbrengsten leningen behoren en van effecten

2.417 379 2.796

2.292 459 2.751

197 -71 90 216

368 -43 253 578

18.622 1.623 39 20.283

19.044 1.666 113 20.823

-14.657

-17.494

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentebaten rekening-courant en deposito's Rente groep (- = last) Overige rentebaten Totaal andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Rentelasten leningen overheid en kredietinstellingen Rentelasten rekening-courant Resultaten derivaten Overige rentelasten Totaal rentelasten en soortgelijke kosten (= last) Saldo van financiële baten en lasten (- = last)


Onder de waardeveranderingen zijn verantwoord de baten uit hoofde van de afname van de terugkoopverplichting op de woningen verkocht onder voorwaarden (zie post 3.2) en de afname van de marktwaarde van de embedded derivaat (zie post 12.2). De renteopbrengsten van vaste activa namen toe vanwege een hogere activering van rente. Dit hangt samen met het toegenomen investeringsvolume. Het investeringsvolume nam toe door de herschikking van de portefeuille tussen de stichting en Thuisvester Projectontwikkeling B.V. De rentelasten namen af. De gemiddelde rentevoet bedraagt 4,17% (2012: 4,43%). In de post "resultaten derivaten" is de vrijval aan de overige voorzieningen inbegrepen van € 206.000 in verband met de ineffectieve hedge. 32. Belastingen resultaat 2013 € * 1.000 Acute vennootschapsbelasting 2013 (bate)

2012 € * 1.000

239

Latente vennootschapsbelasting (lasten) 2013 (last) 2012 (last)

-3.496

Totaal belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

-3.257

-

-554 -554

Over voorgaande jaren werd € 239.000 aan vennootschapsbelasting terugontvangen. Voor het jaar 2013 is sprake van een fiscaal verlies. Onderstaand wordt een overzicht gepresenteerd van de opbouw van het fiscaal resultaat van de fiscale eenheid. Tot deze fiscale eenheid behoren niet Stichting Mathilda, de minderheidsdeelnemingen en de joint-ventures. Aansluiting commercieel en fiscaal resultaat: Commercieel resultaat vóór vennootschapsbelasting en vóór resultaat deelnemingen Af: Resultaat Stichting Mathilda Gecorrigeerd commercieel resultaat vóór vennootschapsbelasting Af: Fiscale afschrijving op BOG Fiscale afschrijving op agio leningen O/G Correctie onderhoud Projectresultaat POC/Grex Afwaardering grondposities Correctie opbrengst verkopen Bij: Gemengdekostenaftrek Correctie waardeveranderingen Mutatie compensabel verlies Belastbaar bedrag Belasting bedrag 20 % over € 200.000 Belastingbedrag 25% over het meerdere Totaal

€ * 1.000 -59.173 -156 -59.329 733 1.160 3.478 900 14.658 1.573 2.942 57.964 -20.923 -

Thuisvester is sinds 2008 belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Over 2008 tot en met 2011 zijn de fiscale winsten toegevoegd aan de Herbestedingsreserve. Vanaf 2012 is dit niet meer toegestaan. De aangiften over de jaren 2008 tot en met 2011 zijn definitief vastgesteld. Over 2012 is sprake van een fiscale winst waarop compensabele verliezen in mindering zijn gebracht. Nu resteert nog een fiscaal compensabel verlies van € 1,4 miljoen (voorgaande jaren) en € 20,9 miljoen (2013). Gelet op de onzekerheid over de in de toekomst te realiseren fiscale winsten is voor een mogelijk verliescompensatie geen latentie opgenomen.


33. Resultaat deelnemingen (joint-ventures inbegrepen) 2013 € * 1.000

Resultaat deelneming VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V. Resultaat deelneming FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. Resultaat deelneming Wonen Werken Waterman B.V. Resultaat deelneming ZAB B.V. Resultaat deelneming Tandem Oosterhout Beheer B.V. Resultaat deelneming Cofier B.V. Totaal resultaat deelnemingen

2012 € * 1.000

-103 -92 -1 -1 -1 -295 -493

-287 -86 1 -1 42 -331

Een aantal deelnemingen (waaronder join-ventures) is niet in de consolidatie betrokken. Dit betreft de door Thuisvester gehouden aandelen in Cofier Bouwontwikkeling B.V. en de door Thuisvester Participatie B.V. gehouden aandelen in ZAB B.V., VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V., WonenWerkenWaterman B.V., FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. en Tandem Oosterhout Beheer B.V. Cofier Bouwontwikkeling B.V. is in liquidatie. De deelneming is afgewaardeerd naar nihil. Wet normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (WNT) Het normenkader rondom de ‘Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen Publieke en Semipublieke Sector (hierna: WNT) is bekrachtigd in het Besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000106049 en de Regeling van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 26 februari 2014, nr. 2014-0000 104920. De Aanpassingswet WNT is als onderdeel van dit normenkader nog niet formeel aangenomen door de Eerste Kamer. Voor het opmaken van de jaarrekening is in lijn met de mededeling van de minister van BZK d.d. 12 februari 2014, gepubliceerd in de Staatscourant d.d. 18 februari 2014, de Aanpassingswet WNT wel als onderdeel van het normenkader gehanteerd. Ten aanzien van interim-functionarissen die geen topfunctie vervullen heeft de stichting Thuisvester gebruik gemaakt van de mogelijkheid die paragraaf 6 van de Beleidsregels toepassing WNT biedt inzake de volledige openbaarmaking van deze functionarissen. Op basis van de Beleidsregels toepassing WNT (inclusief de wijziging van paragraaf 6 volgens besluit van de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties van 12 maart 2014, nr. 2014 - 0000142706 kán en hoeft de stichting Mommerskwartier niet volledig te voldoen aan de verplichting voor openbaarmaking van deze interim-functionarissen zoals voorgeschreven in artikel 4.2 lid 2c van de WNT (inclusief verwerking Aanpassingswet WNT). Toegelaten instellingen vallen bij algemene maatregel van bestuur onder de strekking van de WNT. Voor topfunctionarissen van toegelaten instellingen geldt daarnaast een aanvullende regeling zoals opgenomen in de regeling bezoldigingsmaxima topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. Op grond van de WNT en deze regeling dienen de individuele inkomensgegevens van topfunctionarissen te worden gerapporteerd. ). De opgave is als volgt (in euro’s):


Vastgesteld wordt dat de gehele bezoldiging van bestuurder Johan Westra in het boekjaar 2013 binnen het in de WNT aangegeven maximum van € 228.559 is gebleven. Voor bestuurder Jan Pooyé geldt dit eveneens, de beëindigingsvergoeding en de vergoeding voor het traject ‘werk naar werk’ buiten beschouwing gelaten. De leden van de Raad van Toezicht ontvangen € 8.800 euro per lid. De beloning van de voorzitter bedraagt € 13.200 euro. De norm voor 2013 van WNT is € 228.599, de norm voor de voorzitter Raad van Toezicht is 7,5% van de norm (€ 17.145). Voor een lid is 5% van de norm (€ 11.430). De vergoedingen blijven daarmee binnen het in de WNT aangegeven maxima. Overzicht van het operationeel resultaat over 2013 2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overige bedrijfsopbrengsten

77.922 3.259 2.464

74.527 3.121 3.213

Operationele opbrengsten

83.645

80.861

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

6.661 948 1.219 24.466 451 3.020 14.805

6.747 943 1.241 19.479 520 2.966 10.264

Operationele lasten

51.570

42.160

Saldo van operationele opbrengsten en lasten

32.075

38.701

-14.657

-17.494

Belastingen

-3.257

-554

Totaal operationeel resultaat na rente en belastingen

14.161

20.653

1.075

231

-493

-331

Waardeveranderingen en (on)gerealiseerde herwaarderingen vastgoedportefeuille

-77.666

-29.414

Totaal jaarresultaat

-62.923

-8.861

Saldo van financiële baten en lasten

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Resultaat deelnemingen Resultaat vóór waardeveranderingen en (on)gerealiseerde herwaarderingen vastgoedportefeuille


Enkelvoudige Jaarrekening 2013 Stichting Thuisvester



TOELICHTING op de enkelvoudige jaarrekening Grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de enkelvoudige jaarrekening Algemeen De corporatie heeft de enkelvoudige jaarrekening opgesteld volgens de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 Burgerlijk Wetboek. Voor de grondslagen voor de waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat, wordt verwezen naar de grondslagen van waardering en resultaatbepaling in de geconsolideerde jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen waarin de corporatie invloed van betekenis uitoefent op het zakelijke en financiële beleid worden tegen de vermogensmutatiemethode gewaardeerd. Overeenkomstig deze methode worden de deelnemingen in de balans opgenomen tegen het aandeel van de corporatie in de netto-vermogenswaarde vermeerderd met haar aandeel in de resultaten van de deelnemingen en haar aandeel in de directe mutaties in het eigen vermogen van de deelnemingen vanaf het moment van verwerving, bepaald volgens de grondslagen zoals vermeld in deze jaarrekening, verminderd met haar aandeel in de dividenduitkeringen van de deelnemingen. In de winst-en-verliesrekening wordt het aandeel van de corporatie in het resultaat van de deelnemingen in groepsmaatschappijen opgenomen. Indien en voor zover de corporatie niet zonder beperking uitkering van de positieve resultaten aan haar kan bewerkstelligen, worden de resultaten in een wettelijke reserve opgenomen. Haar aandeel in de rechtstreekse vermogensvermeerderingen en –verminderingen van de deelnemingen wordt ook in de wettelijke reserve opgenomen met uitzondering van herwaarderingen van activa die in de herwaarderingsreserve worden verwerkt. Indien de waarde van de deelneming volgens de vermogensmutatiemethode nihil is geworden, wordt deze methode niet langer toegepast en blijft de deelneming bij ongewijzigde omstandigheden op nihil gewaardeerd. Hierbij worden andere langlopende belangen in de deelneming die feitelijk worden aangemerkt als een onderdeel van de netto-investering, ook meegenomen. Indien en voor zover geheel of ten dele voor de schulden van de deelneming wordt ingestaan respectievelijk een feitelijke verplichting bestaat de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen, wordt een voorziening opgenomen. Een vervolgens verkregen aandeel in de winst van de deelneming wordt pas weer verwerkt indien en voor zover het cumulatief niet-verwerkte aandeel in het verlies is ingelopen. Resultaten uit transacties met en tussen deelnemingen die tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd worden, worden proportioneel verantwoord. Classificatie eigen vermogen en vreemd vermogen In de enkelvoudige jaarrekening wordt een financieel instrument geclassificeerd overeenkomstig de juridische realiteit. Rente, dividenden, baten en lasten met betrekking tot een (deel van een) financieel instrument worden in de jaarrekening opgenomen afhankelijk van de classificatie van het financieel instrument als financiële verplichting respectievelijk als eigen-vermogensinstrument.


Enkelvoudige BALANS per 31 december 2013 (vóór resultaatbestemming) ACTIVA

Ref.

31-12-2013

31-12-2012

€ * 1.000

€ * 1.000

VASTE ACTIVA Immateriële vaste activa Bouwclaim

1. 1.1

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie

2. 2.1 2.2 2.3

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie

3. 3.1 3.2 3.3

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Vorderingen op groepsmaatschappijen Latente belastingvordering(en) Leningen u/g

4. 4.1 4.2 4.3 4.4

Som der vaste activa

-

926

864.988 45.568 10.494 921.050

794.804 57.882 9.624 862.310

70.672 53.833 649 125.154

66.316 52.261 67 118.644

9.881 16.230 11.673 214 37.998

10.942 20.692 15.182 4.112 50.929

1.084.202

1.032.809

3.818 479 185 4.482

2.219 8.308 221 10.748

1.819

1.039

1.887 114 1.696 375 4.144 3.459 11.675

1.593 83 1.558 444 563 3.943 8.184

29.696

13.878

47.672

33.849

1.131.875

1.066.658

VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Overige voorraden

5. 5.1 5.2 5.3


6.

Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Vorderingen op groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa

7. 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Liquide middelen

8.

Som der vlottende activa TOTAAL ACTIVA


PASSIVA

Ref.

EIGEN VERMOGEN

9.

Overige reserves Resultaat boekjaar

9.1 9.2

EGALISATIEREKENING

10.

VOORZIENINGEN

11.

Voorziening voor onrendabele investeringen Voorziening voor latente belastingverplichtingen Voorziening voor negatieve materiele vaste activa Voorziening negatief resultaat deelnemingen Overige voorzieningen

11.1 11.2 11.3 11.4 11.5

LANGLOPENDE SCHULDEN

12.

Schulden/leningen overheid Schulden/leningen kredietinstellingen Schulden aan groepsmaatschappijen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige schulden

KORTLOPENDE SCHULDEN

13.

Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Schulden aan gemeenten Overige schulden Overlopende passiva

13.1 13.2 13.3 13.4 13.5 13.6 13.7

TOTAAL PASSIVA

31-12-2013

31-12-2012

€ * 1.000

€ * 1.000

581.308 -63.079 518.229

509.811 -8.966 500.845

6

9

23.291 86 567 514 24.458

30.245 100 599 740 31.684

12.1 12.2 12.3 12.4

24.807 479.224 7.376 54.482

25.713 433.322 52.261

12.5

44 565.933

76 511.372

7.101 1.317 1.352 139 241 13.097 23.248

8.904 290 993 135 222 51 12.150 22.745

1.131.875

1.066.658


Enkelvoudige WINST- en VERLIESREKENING over 2013 Boekjaar Ref.

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

Bedrijfsopbrengsten

Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige bedrijfsopbrengsten

16. 17. 19. 20.

78.036 2.890 1.050 2.475

74.537 2.802 20 3.226

84.451

80.585

21.

38.946

39.706

22. 23. 24. 24. 25. 26. 27. 28.

55.015 6.661 948 1.219 24.466 451 2.720 15.213

20.814 6.747 943 1.241 19.479 520 2.758 10.599

145.639

102.807

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

-61.188

-22.222

25.552

27.220

Gerealiseerde herwaardering vastgoedportefeuille

29.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

30.

-7.837

1.386

31.

2.772

0

31. 31. 31.

2.616 839 20.353

2.210 1.853 21.223

31.

-14.125

-17.160

-57.597

-10.776

-3.257 -2.225

-554 2.364

-63.079

-8.966

-63.079

-8.966

Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten, van verplichtingen en derivaten Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiele baten en lasten

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening (- = last) Resultaat deelnemingen

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen

32. 33.

Buitengewoon resultaat na belastingen Resultaat na belastingen


Enkelvoudig KASSTROOMOVERZICHT over 2013 Boekjaar 2013 € * 1.000 Bedrijfsresultaat Aanpassingen voor: - afschrijvingen - waardeveranderingen inclusief dotatie voorziening onrendabel - mutatie verkoop netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - mutatie egalisatierekeningen - mutatie voorzieningen - veranderingen in werkkapitaal: * mutatie operationele vorderingen * mutatie voorraden * mutatie onderhanden projecten * mutatie operationele schulden (excl winstbelasting)

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen winstbelasting

Kasstroom uit operationele activiteiten

-61.188

38.946 53.731 -1.050 -3 -226 -49 6.267 -780 120 5.558 35.768 1.153 -19.971 683 -18.135 17.633

Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vaste activa Investeringen in vastgoedbeleggingen incl vov Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen incl vov Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

-56.575 7.510 -8.738 2.201 -122 11.858

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-43.866

Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen van langlopende schulden Mutaties terugkoopverplichting MGE

73.891 -35.244 3.404

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

42.051

Mutatie geldmiddelen in het jaar

15.818

Saldo liquide middelen op 1 januari Mutatie geldmiddelen in het jaar Saldo liquide middelen op 31 december

13.878 15.818 29.696

ICR (kasstroom uit bedrijfsoperaties / (betaalde -ontvangen interest)

1,90


Enkelvoudig OVERZICHT TOTAALRESULTAAT over 2013 Boekjaar 2013 € * 1.000

Boekjaar 2013 € * 1.000

Resultaat toekomend aan de woningcorporatie volgens de enkelvoudige resultaatrekening

-63.079

-8.966

Herwaardering materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen Gerealiseerde herwaardering ten laste van het eigen vermogen Ongerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden

113.784 -25.552 136

53.191 -20.600 160

25.289

23.785

500.844 -7.904 25.289 518.229

477.059

Totaalresultaat van de woningcorporatie Eigen vermogen op 1 januari af: effect stelselwijziging embedded derivaten bij: totaalresultaat Eigen vermogen op 31 december

23.785 500.844


TOELICHTING op de enkelvoudige BALANS per 31 december 2013 VASTE ACTIVA De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (2.) materiële vaste activa zijn als volgt: Ref.

Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie - geconsolideerd Sociaal vastgoed in exploitatie - enkelvoudig

2. 2.1

Boekwaarde Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Boekwaarde warmtepompinstallaties van Duurzame Energie Molenweer B.V.

Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie - geconsolideerd Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie - enkelvoudig

2.2

Investeringen Thuisvester Projectontwikkeling B.V. in nieuwbouwprojecten voor Stichting Thuisvester Correctie deel ten laste van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie - geconsolideerd Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie - enkelvoudig

Boekwaarde kantoorpand Stichting Mathilda

2.3

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

865.907 864.988 -919

795.677 794.804 -873

-132 -787

-38 -835

52.908 45.568 -7.340

70.128 57.882 -12.246

-8.855

-16.702

1.515

4.456

14.061 10.494 -3.567

13.278 9.624 -3.654

-3.567

-3.654

Het verloop van de post materiële vaste activa is als volgt:


2.1

Sociaal vastgoed in exploitatie € * 1.000 1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari 2013

794.804

Daeb bezit Voorziening voor negatieve waardering Overige roerende zaken

794.765 -599 39

2.2 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de eigen exploitatie €

85.116 -27.234

57.882

2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie € * 1.000

Totaal € * 1.000

14.927

-5.303 9.624

862.310

Mutaties verslagjaar Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie sociaal vastgoed Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vastgoedbeleggingen Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vanuit nevenstructuur Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Overige interne herclassificaties Desinvesteringen a.g.v. verkopen Desinvesteringen a.g.v. sloop Afschrijvingen Ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Subtotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Herwaarderingen ten laste van het resultaat Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Naar voorziening negatieve materiele vaste activa Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatief ten laste van voorziening onrendabele investeringen Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Boekwaarde per 31 december 2013

13.504 127 27.481 849 -3.830 -1.164 -6.992 -2.896 -37.727 -10.648 113.349 -32.485 80.864 -33 70.183

864.988

410 31.710 -27.481 -2.446 13.457

2.117

-28 -1.219 -30.121 -14.471 -2.710 4.868

870

-12.313

870

98.055 -52.487

16.973

45.568

-6.479 10.494

16.031 31.837 0 -2.446 14.306 -3.830 -1.164 -7.020 -2.896 -38.946 -30.121 -24.249 110.639 -27.617 83.022 -33 58.740

921.050

De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (3.) vastgoedbeleggingen zijn als volgt:

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie - geconsolideerd Commercieel vastgoed in exploitatie - enkelvoudig

3. 3.1

Boekwaarde commercieel vastgoed Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - geconsolideerd Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - enkelvoudig

Portefeuille in Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Correctie deel ten laste van de voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw

3.2

71.117 70.672 -445

66.756 66.316 -440

-445

-440

64.803 53.833 -10.970

65.560 52.261 -13.299

-10.970

-14.935

0

1.636

Het verloop van de post vastgoedbeleggingen is als volgt: 156 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

3.1

Commercieel vastgoed in exploitatie € * 1.000

3.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden €

3.3 Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie € * 1.000

Totaal € * 1.000

66.316

52.261

67

118.644

1.495 2.450

4.417 -2.450

1 januari 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Boekwaarde per 1 januari 2013

Mutaties Investeringen a.g.v. verbetering / na-investeringen Investering a.g.v. aankoop / nieuwbouw / opnieuw in MGE Overboekingen in ontwikkeling/in exploitatie vastgoedbeleggingen Overboekingen sociaal vastgoed/vastgoedbelegging Overige interne herclassificaties Desinvesteringen a.g.v. verkopen Desinvesteringen a.g.v. sloop Ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Subtotaal investeringen/desinvesteringen/overige mutaties Herwaarderingen rechtstreeks in het vermogen Herwaarderingen ten laste van het resultaat Subtotaal herwaarderingen/waardeverminderingen Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Cumulatieve verkrijgings- of vervaardigingsprijs Cumulatieve herwaarderingen Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Cumulatief ten laste van de voorziening onrendabele investeringen Boekwaarde per 31 december 2013

370

7.945 3.063 -6.652 -3.589

2.756

-1.385 582

-1.184 -1.184

0

370 5.912 2.446 3.830 2.576 -2.346 -120 -1.385 11.283 3.063 -7.836 -4.773

4.356

1.572

582

6.510

2.446 3.830 1.564 -145 -120

1.012 -2.201

2.034

70.672

53.833

-1.385 649

125.154

De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (4.) financiële vaste activa zijn als volgt:

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen - geconsolideerd Deelnemingen in groepsmaatschappijen - enkelvoudig

Eigen vermogen Thuisvester Holding B.V. Kapitaalstorting door Thuisvester Projectontwikkeling B.V. in Wonen Werken Waterman C.V. Waarderingsverschil activa Thuisvester Projectontwikkeling B.V. De volgende deelnemingen zijn opgenomen in het resultaat deelnemingen van Thuisvester Holding B.V. (niet geconsolideerd): 33,33% Z.A.B. te Oudenbosch 50,00% Wonen Werken Waterman B.V. te Sprundel

4. 4.1

1.000 0 -1.000

1.096 10.942 9.846

9.881

11.811

-875 0

-675 -1.164

-125 0

-125 -1


Vorderingen op groepsmaatschappijen - geconsolideerd Vorderingen op groepsmaatschappijen - enkelvoudig

4.2

4.944 16.230 11.286

3.894 20.692 16.798

Stichting Mathilda - lening t.b.v. kantoorpand vestiging Oosterhout Thuisvester Participatie B.V. - lening t.b.v. overname Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

3.545

3.545

12.685 0

12.081 5.066

Verstrekte leningen door Thuisvester Projectontwikkeling B.V. inzake deelnemingen in VEZO ontwikkelingscombinatie B.V., FZVW ontwikkelingscombinatie B.V.

-4.944

-3.894

Het verloop van de posten deelnemingen en vorderingen is als volgt: 4.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen € * 1.000 Boekwaarde per 1 januari 2013

Mutaties Aankopen, verstrekte leningen Verkopen, aflossingen, rente Waardeverminderingen Terugnemingen waardeverminderingen Aandeel resultaat waarin wordt deelgenomen Dividend Aandeel in overige rechtstreekse vermogensmutatie Boekwaarde per 31 december 2013 Cumulatieve waardeverminderingen per 31 december 2013

10.647

4.1 Overige deelnemingen

€ * 1.000

4.2 Vorderingen op groepsmaatschappijen € * 1.000

295

20.692

-4.462

totaal

€ * 1.000 31.634 0

-58

-4.462 -58

-1.930

-237

-2.167

1.164 9.881

-

-

16.230

-58

1.164 26.111 -58

VLOTTENDE ACTIVA De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post voorraden zijn als volgt: Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop- geconsolideerd Vastgoed bestemd voor de verkoop - enkelvoudig

5. 5.1

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. - Voorraad te verkopen woningen

4.362 3.818 -543

3.161 2.220 -941

-543

-941

De post bestaat uit diverse te koop staande woningen: - 1 aangekochte woning i.v.m. realisatie van een project - 7 opgeleverde nieuwbouw koopwoningen project Thornzicht - 7 teruggekochte MGE woningen en twee bedrijfsobjecten (commercieel vastgoed). Indien noodzakelijk heeft afwaardering naar lagere marktwaarde plaatsgevonden. De toename t.o.v. 2012 betreft project Thornzicht.


De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (7.) vorderingen zijn als volgt: Ref.

Vorderingen Vorderingen op groepsmaatschappijen - geconsolideerd Vorderingen op groepsmaatschappijen - enkelvoudig

7. 7.3

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Thuisvester Holding B.V. inzake rekening-courant Duurzame Energie Molenweer B.V. inzake rekening-courant Stichting Mathilda Overige

Overige posten vorderingen - geconsolideerd Overige posten vorderingen - enkelvoudig

7.4, 7.5 en 7.6

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

34 1.696 1.662

0 1.558 1.558

0 224 1.171 195 72

87 224 1.247

9.899 7.978 -1.921

5.831 4.950 -881

Deze verschillen betreffen in hoofdzaak Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (8.) liquide middelen zijn als volgt: Ref.

Liquide middelen - geconsolideerd Liquide middelen - enkelvoudig

8.

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

30.008 29.696 -312

14.420 13.878 -542


EIGEN VERMOGEN De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (9.) eigen vermogen zijn als volgt: Ref.

EIGEN VERMOGEN Overige reserves - geconsolideerd Overige reserves - enkelvoudig

9 9.1

Overige reserves Stichting Mathilda

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

581.376 581.308 -69

509.778 509.811 33

-69

33

Het verloop van de post eigen vermogen is als volgt:

Stand per 1 januari Stelselwijziging: waardering embedded derivaten Resultaatbestemming vorig boekjaar Overige mutaties - Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed rechtstreeks t.g.v. het vermogen - Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in ontwikkeling a.g.v. sloop - Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed - Ongerealiseerde herwaardering vastgoedbeleggingen, resultaten VOV transacties (zie paragraaf 19 "MGE") - Gerealiseerde herwaardering a.g.v. afschrijvingen en verkopen - Gerealiseerde herwaardering a.g.v. overig Correctie waarde i.v.m. aansluiting enkelvoudig / geconsolideerd Stand per 31 december Waarvan: Ongerealiseerde herwaardering sociaal vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Ongerealiseerde herwaardering commercieel vastgoed, verkopen onder voorwaarden

Restant

2013 € * 1.000

2012 € * 1.000

509.811 -7.905 -8.966

478.457

113.349 -2.710 3.063 136 -25.552 82

53.313

-1.397

-120 160 -20.600

581.308

-2 509.811

415.430 34.386 3.842 453.658

329.339 33.617 4.038 366.994

127.650

142.817

De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van het jaarresultaat zijn als volgt:

Ref.

Resultaat boekjaar - geconsolideerd Resultaat boekjaar - enkelvoudig

Afwijkend resultaat boekjaar Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Resultaat boekjaar Stichting Mathilda

9.2

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

-62.923 -63.079 -156

-8.861 -8.966 -105

0 -156

-3 -102


Voorzieningen De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (11.) voorzieningen zijn als volgt: Ref.

VOORZIENINGEN Voorziening voor onrendabele investeringen - geconsolideerd Voorziening voor onrendabele investeringen - enkelvoudig

11. 11.1

Correctie investeringen Thuisvester Projectontwikkeling B.V. ten behoeve van investeringen nieuwbouw voor de stichting Voorziening einde boekjaar Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

22.101 23.291 1.190

24.267 30.245 5.978

1.515

6.091

-325

-113

Het verloop van de post voorzieningen onrendabele investeringen is als volgt: Boekwaarde per 1 januari Dotaties voor projecten en projecten in samenwerkingsverbanden voor grondposities Uitgaven Boekwaarde per 31 december

2013 € * 1.000 30.245

2012 € * 1.000 25.263

15.608 10.695

16.436 1.595

-33.257 23.291

-13.049 30.245

De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de overige voorzieningen zijn als volgt:

Ref.

Voorziening voor negatieve materiële vaste activa - geconsolideerd Voorziening voor negatieve materiële vaste activa - enkelvoudig

11.3

Correctie negatieve bedrijfswaarde Thuisvester Projectontwikkeling B.V. (gymzaal)

Voorziening negatief resultaat deelnemingen - geconsolideerd Voorziening negatief resultaat deelnemingen - enkelvoudig

Voorziening negatief resulaat deelnemingen Thuisvester Participatie B.V.

11.4

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

567 567 0

949 599 -350

0

-350

1.184 0 -1.184

987 0 -987

-1.184

-987

In de consolidatie zijn alle deelnemingen betrokken waarin Stichting Thuisvester een 100% kapitaalbelang heeft. Geconsolideerd is sprake van een voorziening voor de negatieve vermogens van VEZO Ontwikkelingscombinatie B.V., FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V., WonenWerkenWaterman B.V. en Tandem Oosterhout Beheer B.V. Enkelvoudig wordt een 100% belang aangehouden in Thuisvester Holding B.V. Deze vennootschap heeft een positief eigen vermogen.


Langlopende schulden De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (12.) langlopende schulden zijn als volgt:

Ref.

LANGLOPENDE SCHULDEN Schulden aan groepsmaatschappijen - geconsolideerd Schulden aan groepsmaatschappijen - enkelvoudig

12. 12.3

Schuld aan Thuisvester Projectontwikkeling B.V. inzake rekening-courant Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - geconsolideerd Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - enkelvoudig

Terugkoopverplichting verkoop onder voorwaarden Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

31-12-2013

31-12-2012

* € 1.000

* € 1.000

0 7.376 7.376

0 0 0

7.376 12.4

65.453

64.438

54.482

52.261

-10.970

-12.177

-10.970

12.177

Het verloop van de verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden is als volgt: 2013 € * 1.000 1 januari terugkoopverplichtingen ontstaan bij overdracht vermeerderingen/verminderingen boekwaarde per 1 januari Mutaties Per saldo nieuwe verplichtingen Per saldo aangekochte MGE woningen Opwaarderingen Overdracht verplichting MGE woningen aan stichting Afwaarderingen Saldo mutaties Van kopers ontvangen termijnen onderhanden koopwoningen Boekwaarde per 31 december

2012 € * 1.000

52.261

48.643

52.261

48.643

2.756

3.618

-1.184 1.572

3.618

649

-

54.482

52.261


KORTLOPENDE SCHULDEN De verschillen tussen de geconsolideerde en enkelvoudige balanscijfers van de post (13.) kortlopende schulden zijn als volgt: KORTLOPENDE SCHULDEN Schulden aan leveranciers - geconsolideerd Schulden aan leveranciers - enkelvoudig

13. 13.1

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Overige vennootschappen Schulden aan groepsmaatschappijen - geconsolideerd Schulden aan groepsmaatschappijen - enkelvoudig

13.2

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Stichting Mathilda

Overige posten van de kortlopende schulden - geconsolideerd Overige posten van de kortlopende schulden - enkelvoudig

13.3 t.m. 13.7

7.105 7.101 -4

10.211 8.904 -1.307

-4

-1.386 79

0 1.317 1.317

0 290 290

835 482

290

16.519 14.829 -1.690

15.601 13.551 -2.050

Deze verschillen betreffen in hoofdzaak Thuisvester Projectontwikkeling B.V.


Toelichting op de enkelvoudige WINST- en VERLIESREKENING over 2013

Resultaat

Geconsolideerd jaarresultaat Stichting Thuisvester af: Jaarresultaat Stichting Mathilda Correctie jaarresultaat Thuisvester Projectontwikkeling BV naar actuele waarde Enkelvoudig jaarresultaat Stichting Thuisvester

Ref.

2013 * € 1.000

2012 * € 1.000

-62.923 -156

-8.861 -102

0 -63.079

-3 -8.966

Boekjaar 2013 2012 * € 1.000 * € 1.000

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten - geconsolideerd Huuropbrengsten - enkelvoudig

16

Huuropbrengsten Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Huuropbrengsten Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Huuropbrengsten Duurzame Energie Molenweer B.V. Opbrengsten servicecontracten - geconsolideerd Opbrengsten servicecontracten - enkelvoudig

17

Duurzame Energie Molenweer BV Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - geconsolideerd Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille - enkelvoudig

19

Netto verkoopopbrengst nieuwbouwwoningen van Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Overige bedrijfsopbrengsten - geconsolideerd Overige bedrijfsopbrengsten - enkelvoudig

Doorberekening administratiekosten aan Stichting Mathilda en de nevenstructuur

20

77.922 78.036 114

74.527 74.537 10

-37 115 35

-63 73 0

3.259 2.890 -369

3.121 2.802 -319

-152 -217

-146 -173

1.075 1.050 -25

231 20 -211

-25

-211

2.464 2.475 11

3.213 3.225 12

11

12


Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille - geconsolideerd Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille - enkelvoudig

21 39.082

39.819

38.946 -136

39.706 -113

56.581

18.088

55.015 -1.566

20.814 2.726

-1.566

2.726

3.020 2.720 -300

2.966 2.758 -208

-184 -116

-113 -95

14.805 15.213 408

10.264 10.599 335

482 -41 -18 -14 -1

388 0 -48 0 -5

Het verschil betreft hoofdzakelijk de afschrijving op het kantoorpand van de vestiging Oosterhout. Het pand is in bezit van Stichting Mathilda en wordt verhuurd aan Stichting Thuisvester. Verder heeft de correctie onder andere betrekking op de afschrijving op de warmtepompinstallaties in de Duurzame Energie Molenweer B.V.

Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille - geconsolideerd Overige waardeveranderingen van (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille - enkelvoudig

22

Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Lasten servicecontracten - geconsolideerd Lasten servicecontracten - enkelvoudig

27

Duurzame Energie Molenweer B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V.

Overige bedrijfslasten - geconsolideerd Overige bedrijfslasten - enkelvoudig

Huur kantoorpand Stichting Mathilda Wijziging overige bedrijfslasten Stichting Mathilda Wijziging overige bedrijfslasten Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Wijziging overige bedrijfslasten Duurzame Energie Molenweer B.V. Wijziging overige bedrijfslasten overige B.V.'s uit nevenstructuur

28


Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - geconsolideerd Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille - enkelvoudig

30

Thuisvester Projectontwikkeling B.V.: Waardemutatie commercieel vastgoed in exploitatie Waardemutatie onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen - geconsolideerd Waardeveranderingen van financiele vaste activa, van effecten en van verplichtingen - enkelvoudig

31

Mutatie terugkoopverplichting VOV Thuisvester Projectontwikkeling B.V.

Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - geconsolideerd Opbrengsten van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten - enkelvoudig

31

31

Rente Thuisvester Projectontwikkeling B.V. inzake overgedragen MGE-woningen

Resultaat deelnemingen - geconsolideerd Resultaat deelnemingen - enkelvoudig

-7.837 -282

1.368 96

-124 -158

96

2.614

0

2.772 158

0 0

31

Rente verstrekt aan Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Rente lening verstrekt aan Thuisvester Participatie B.V. Rente lening verstrekt aan Stichting Mathilda Rente overige deelnemingen Rentelasten en soortgelijke kosten - geconsolideerd Rentelasten en soortgelijke kosten - enkelvoudig

1.272

158

Thuisvester Projectontwikkeling B.V. (rente activering en rente leningen)

Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - geconsolideerd Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten - enkelvoudig

-7.555

33

2.796

2.751

2.616 -180

2.210 -541

-180

-541

216 839 623

578 1.853 1.275

-189 604 195 13

501 580 194

20.283 20.353 70

20.823 21.223 400

70

400

-493 -2.225 -1.732

-331 2.364 2.695

Thuisvester kiest ervoor om alleen op het niveau van de toegelaten instelling een geconsolideerde jaarrekening op te stellen. Hierbij wordt afgezien van tussenconsolidaties op het niveau van Thuisvester Holding BV en/of Thuisvester Participatie BV. Het resultaat deelnemingen 2013 in de enkelvoudige jaarrekening van € 2,2 miljoen negatief (2012: € 2,4 miljoen positief), bestaat derhalve uit de resultaten van de individuele entiteiten die deel uitmaken van de nevenstructuur van Thuisvester. 166 Jaarstukken 2013, Stichting Thuisvester

Het resultaat per BV kan als volgt worden weergegeven:

Thuisvester Holding B.V. Thuisvester Verhuur B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Thuisvester Participatie B.V. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Duurzame Energie Molenweer B.V. VEZO ontwikkelingscombinatie B.V. FZVW ontwikkelingscombinatie B.V. ZAB B.V. WonenWerkenWaterman B.V. Tandem Oosterhout Beheer B.V. Cofier bouwontwikkeling B.V.

-3 -2 -18 -611 -957 -141 -103 -92 -1 -1 -1 -295 -2.225

-5 -1 41 -583 3.279 -37 -287 -85 -2 1 0 43 2.364

Thuisvester Holding B.V. Thuisvester Holding B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 3.025. Het verlies over 2013 wordt veroorzaakt door algemene beheerskosten (administratiekosten). Thuisvester Verhuur B.V. Thuisvester Verhuur B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 1.548. Het verlies over 2013 wordt veroorzaakt door algemene beheerskosten (administratiekosten). Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. Thuisvester Duurzame Energie Exploitatie B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 18.157. Het negatieve resultaat is deels het gevolg van onderhoudslasten en nagekomen kosten van verbruik. Thuisvester Participatie B.V. Thuisvester Participatie B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 610.644. In 2009 heeft Thuisvester Participatie B.V. het belang in Zorgvoorwonen ontwikkelingsmaatschappij B.V. (nu Thuisvester Projectontwikkeling B.V.) overgenomen. Financiering van de overgenomen belangen vindt plaats door Stichting Thuisvester. Het verlies over 2013 bestaat voornamelijk uit rentelasten die doorberekend worden voor deze financiering. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 957.314. De activiteiten van deze entiteit zijn voornamelijk gericht op het realiseren van woningbouwprojecten. Thuisvester Projectontwikkeling B.V. is daarmee de meest actieve entiteit die deel uitmaakt van de nevenstructuur. In het verslagjaar is voor € 0,9 miljoen aan verkopen gerealiseerd, waarvoor voor € 0,9 miljoen aan vervaardigingskosten en uitbesteed werk heeft plaatsgevonden. Het verlies over 2013 wordt voor het belangrijkste deel bepaald door een afwaardering op de grondposities.


Duurzame Energie Molenweer B.V. Duurzame Energie Molenweer B.V. exploiteert diverse warmtepompinstallaties. De B.V. heeft in het verslagjaar een verlies gerealiseerd van € 141.071. Het verlies over 2013 wordt met name veroorzaakt doordat doorberekende energietarieven niet geheel kostendekkend waren. Een deel van de rente- en afschrijvingslasten kon hierdoor niet terugverdiend worden. Ook was sprake van een nagekomen afrekening van verbruik. VEZO ontwikkelingscombinatie B.V. VEZO ontwikkelingscombinatie B.V. betreft een samenwerking (joint-venture) tussen Van de Ven Bouw en Ontwikkeling B.V. en Thuisvester Projectontwikkeling B.V. De activiteiten van deze entiteit bestaan uit het exploiteren en in de toekomst ontwikkelen van de Intergas-lokatie in Oosterhout. In het verslagjaar heeft VEZO ontwikkelingscombinatie B.V. een verlies gerealiseerd van € 205.997. Het negatieve eigen vermogen per einde boekjaar bedraagt € 1.334.399, waarvan het belang van Thuisvester 50% bedraagt. FZVW ontwikkelingscombinatie B.V. FZVW ontwikkelingscombinatie B.V. betreft een samenwerking (joint-venture) tussen Focus Projectontwikkeling & Vastgoed B.V. en Thuisvester. De activiteiten van deze entiteit bestaan uit het verwerven en ontwikkelen van woningbouwprojecten. De financiering hiervan vindt plaats door Thuisvester Projectontwikkeling B.V. In het verslagjaar heeft FZVW Ontwikkelingscombinatie B.V. een verlies gerealiseerd van € 183.164. Rekening houdend met dit verlies resteert een negatief eigen vermogen van € 1.027.788, waarvan het belang voor Thuisvester 50% bedraagt. ZAB B.V. ZAB B.V. betreft een samenwerking tussen aannemersbedrijf van Agtmaal BV, Bernardus Wonen Holding BV en Thuisvester, die elk eenderde van de aandelen in de vennootschap houden. De activiteiten van deze entiteit bestaan uit het gezamenlijk realiseren van nieuwbouwactiviteiten in de kern van Oudenbosch. In het verslagjaar heeft ZAB BV een verlies gerealiseerd van € 1.851. Rekening houdend met dit verlies resteert een eigen vermogen van € 375.786, waarvan het belang van Thuisvester 33,33% bedraagt. WonenWerkenWaterman B.V. WonenWerkenWaterman B.V. betreft een samenwerking (joint-venture) tussen BNG Gebiedsontwikkeling BV en Thuisvester. De activiteiten van deze entiteit bestaan uit het gezamenlijk ontwikkelen van verkavelingsplan Waterman in de kern van Zundert. In het verslagjaar heeft WonenWerkenWaterman B.V. een verlies gerealiseerd van € 3.000. Gezien het belang van Thuisvester van 50% in deze vennootschap is een resultaat deelneming verwerkt van € 1.500 negatief. Rekening houdend met verlies bedraagt het eigen vermogen € 3.527, waarvan het belang voor Thuisvester 50% bedraagt. Cofier Bouwontwikkeling B.V. Cofier Bouwontwikkeling B.V. betreft de samenwerking tussen Allee Wonen, Casade, WonenBreburg en Thuisvester. Het belang van Thuisvester in deze vennootschap bedraagt 25%. In het verslagjaar heeft Cofier B.V. een verlies gerealiseerd van € 951.834. Rekening houdend met dit resultaat bedraagt het eigen vermogen € 227.625. Cofier is in liquidatie. Daarom is de deelneming in 2013 afgewaardeerd naar nihil. De afwaardering bedroeg € 56.907.


Verklaring Raad van Toezicht De Raad van Toezicht heeft het jaarverslag en de jaarrekening 2013 goedgekeurd op 24 juni 2014.

E.M. Groen, voorzitter

A.H. Lopik, vice-voorzitter

A.C.M. Goos, lid

A. Schoonen, lid

B. Heijnsbroek, lid

G.J. Waterink, lid

J.H. Willems, lid



Overige gegevens



Ad 1. Controleverklaring

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: Stichting Thuisvester Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de jaarrekening 2013 van Stichting Thuisvester te Oosterhout gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de balans per 31 december 2013 en de winst-en-verliesrekening over 2013 met de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels normering bezoldiging topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector (WNT), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met de bepalingen inzake het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Bbsh en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die voldoet aan de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts is het bestuur van de toegelaten instelling verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening en de naleving van de WNT-eisen van financiële rechtmatigheid mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden, het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Bbsh en de Beleidsregels toepassing WNT, inclusief het Controleprotocol WNT. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, alsmede in het kader van de financiële rechtmatigheid voor de naleving van die relevante weten regelgeving, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving, de gebruikte financiële rechtmatigheidscriteria en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Thuisvester per 31 december 2013 en van het resultaat over 2013 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Bbsh, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Beleidsregels toepassing WNT. Voorts zijn wij van oordeel dat de jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten voldoet aan de WNT-eisen van de financiële rechtmatigheid, zoals opgenomen in het Controleprotocol WNT in de Beleidsregels toepassing WNT.


Geen controlewerkzaamheden verricht op externe niet-topfunctionarissen In overeenstemming met de aanvullende beleidsregels van 12 maart 2014, hebben wij geen controlewerkzaamheden verricht voor de functionarissen zoals genoemd in artikel 4.2 lid 2 letter c WNT (externe niet-topfunctionarissen). Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel b, van het Bbsh, voor wat betreft het in dit artikel genoemde jaarverslag, melden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig de van toepassing zijnde bepalingen van Titel 9 van Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW) is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW bedoelde gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Eindhoven, 24 juni 2014 Ernst & Young Accountants LLP w.g. drs. G.J. Verwoert RA


Ad 2. Statutaire bepalingen inzake resultaatbestemming In de statuten van de stichting zijn geen bepalingen opgenomen inzake de resultaatbestemming. Ad 3. Voorstel resultaatbestemming Alle middelen worden overeenkomstig het BBSH ingezet in het belang van de volkshuisvesting. Het bestuur stelt daarom aan de Raad van Toezicht voor om het resultaat toe te voegen aan de Overige reserves.



Jaarstukken Stichting Thuisvester

Recommend Documents