Jaarstukken 2010
Definitief 11 mei 2011
Naam van de toegelaten instelling Woningbouwvereniging Hoek van Holland
Gevestigd in Hoek van Holland (Gemeente Rotterdam)
Adres Planciushof 75, 3151 GC Hoek van Holland
Telefoonnummer 0174-389940
Datum van oprichting 15 januari 1947
Nummer van inschrijving in het openbare verenigingsregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Rotterdam V343132
Nummer van de inschrijving in het Handelsregister 24108268
De laatstelijk gewijzigde statuten zijn ministerieel goedgekeurd bij beschikking van 28 juli 2008
Nummer van inschrijving in het Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen 1956
Volkshuisvestingverslag
WVH 2010
Missie WVH levert als maatschappelijk ondernemer een woning en alle daaraan gerelateerde diensten aan mensen met hun wortels in Hoek van Holland, die op grond van hun maatschappelijke positie niet op andere wijze zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Als daarnaast mogelijkheden bestaan om anderen van dienst te zijn op het gebied van wonen, dan doet WVH dat. WVH wil klanten keuzemogelijkheden geven op het gebied van wonen en zo bijdragen aan hun ontplooiingskansen. Deze aanpak is samengevat in het motto
‘Wonen zonder zorgen’.
Het ultieme doel van WVH is:
we willen dé lokale partner voor wonen zijn, waarvan de mensen weten dat ze altijd een stap verder worden geholpen.
Jaarstukken 2010 inhoudsopgave 1
Inleiding ......................................................................................................................................2
2
Ontwikkelingen ..........................................................................................................................4
3
Huur en verhuur .....................................................................................................................15
4
De kwaliteit van de woningvoorraad ..................................................................................32
5
Het betrekken van bewoners en overige belanghebbenden bij beleid en beheer ...41
6
Financiële continuïteit ............................................................................................................47
7
Leefbaarheid ............................................................................................................................54
8
Wonen en zorg ........................................................................................................................58
9
De bestuurlijke organisatie...................................................................................................62
10
De organisatie .........................................................................................................................86
11
Verklaring Bestuur / Raad van Commissarissen .............................................................91
BIJLAGEN............................................................................................................................................92 Bijlage 1: Naleving Governance Code Woningcorporaties ......................................................92 Bijlage 2: Statusrapportage jaarplan 2010 ................................................................................94 Bijlage 3: Waargenomen risico’s ................................................................................................100 Bijlage 4: Interne procedures en regelingen die de integriteitwaarborgen ......................102 Bijlage 5: Begrippenlijst................................................................................................................103 Bijlage 6:Complexoverzicht .........................................................................................................109
1
1
Inleiding
Onder de loep Onze sector is in 2010 geconfronteerd met nieuwe uitdagingen. Hoe wij met onze uitdagingen zijn omgegaan en welke resultaten we hebben geboekt, leest u in dit jaarverslag. Het is één van de mogelijkheden om wat wij doen onder de loep te nemen. Deze uitgebreide versie is vooral bedoeld voor degenen die uit hoofde van hun functie (toezichthouders, WSW, (deel)gemeente, raad van afgevaardigden etc.) bij het presteren van WVH betrokken zijn. Voor andere belangstellenden maakt WVH een populaire versie. Daarnaast bestaat voor hen ook de mogelijkheid om deze uitgebreide versie op te vragen. Dit volkshuisvestingsverslag heeft de titel ‘Onder de loep’. De keuze voor die titel lag voor de hand. Corporaties worden over het algemeen zeer kritisch beschouwd. Vooral de landelijke politiek legt ons handelen onder het vergrootglas. In het geval van WVH volgt ook de lokale overheid ons handelen nauwlettend. We zijn in 2010 kritisch beschouwd doordat we voor het eerst een maatschappelijke visitatie hebben laten uitvoeren. Dit is een audit die een gestructureerd oordeel oplevert over onze maatschappelijke prestaties. Ook de visitatiecommissie heeft ons dus onder de loep genomen. De oordelen treft u op verschillende plekken in dit verslag aan. In het hoofdstuk Governance kunt u kennis nemen van het oordeel van de minister over ons presteren. Daarnaast treft u het oordeel aan dat de accountant over ons velt. Vanzelfsprekend wordt in dit hoofdstuk ook verslag gedaan door de raad van commissarissen, de raad van afgevaardigden en passeert het belanghebbendenoverleg de revue. We verantwoorden ons dus regelmatig. We zien dat niet als een plicht, maar als een voorrecht. Een voorrecht dat wij graag inhoud geven. Maar er zijn dagen dat mij het gevoel bekruipt dat we meer bezig zijn met ons te verantwoorden dan met de dienstverlening aan onze klanten. Dat kunt u zich na het lezen van het voorgaande misschien wel plaatsen. Iets minder controle van buitenaf zou ik niet erg vinden. De uitspraken van de Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling (RMO) hierover in haar rapport ‘Terug naar de basis’1 zijn mij dan ook uit het hart gegrepen:
RMO: ‘Een eerste voorwaarde is het verminderen van de activiteiten die afleiden van de relatie met de achterban. Dat betekent allereerst het aanpakken van de almaar groeiende verticale verantwoordingslast waar uitvoerende organisaties in het publieke domein mee te maken hebben.’ Een uitnodiging aan de overheid waar ik mij volmondig achter schaar. Bestaansrecht sociale huursector 2010 heeft voor WVH voor een belangrijk deel in het teken gestaan van het besluit van de Europese Commissie ten aanzien van staatssteun aan woningcorporaties. We hebben de consequenties van deze Europese beschikking, voor zover dat al mogelijk was, onder de loep genomen. Wat opvalt, is dat de beschikking te pas en te onpas wordt gebruikt als schaamlap voor zaken die niets met Europa, maar vooral met de eigen (nationale) agenda te maken hebben. Ik vind het onbegrijpelijk dat een Nederlandse minister een deal maakt die de verdiensten van meer dan een eeuw sociale volkshuisvesting te grabbel gooit. Natuurlijk loop ik het risico dat mij defensief gedrag wordt verweten. Dat kritisch gekeken wordt naar het functioneren van corporaties is niet het probleem. Onderzoek alles en behoudt het goede is mijn uitgangspunt. Een kritische blik is juist goed. Maar dat we ook afscheid nemen van het goede, past mij niet.
1 Raad voor Maatschappelijke Ontwikkeling, ‘Terug naar de basis. Over legitimiteit van maatschappelijke dienstverlening. Den Haag, september 2010.
2
Het aantasten van onze investeringscapaciteit (denk aan vennootschapsbelasting, inflatievolgend huurbeleid en de mogelijke bijdrage aan de huurtoeslag) en het aantasten van onze statutaire verantwoordelijkheden leiden op termijn tot marginalisering en segregatie. Als we niet oppassen, gooien we het kind met het badwater weg. In de statuten van WVH is in artikel 3, lid 1 onze doelstelling vastgelegd: De vereniging heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij beoogt mensen die op grond van hun maatschappelijke positie moeilijk op andere wijze zelf in hun huisvesting kunnen voorzien, zo veel mogelijk een woning te leveren. Dit artikel is de leidraad voor ons handelen. Het bepaalt dat onze visie, missie en onze kernwaarden ideëel van aard zijn. Net als de rest van onze statuten is dit artikel goedgekeurd door de minister. Diezelfde minister zorgt er voor dat juist meer mensen in een positie gebracht worden dat zij moeilijk in hun huisvesting kunnen voorzien. Dat is namelijk het effect van de inkomensgrenzen die worden gesteld. Dat is toch raar! Prestaties Onze verrichtingen worden zeer kritisch beschouwd. Dat heeft natuurlijk te maken met het belang dat mensen hechten aan alles wat met hun woning en de woonomgeving te maken heeft. Wonen is gestolde emotie, zei één van mijn collega’s regelmatig. En zo is het maar net!
Het belang van woning en woonomgeving blijkt opnieuw uit het in opdracht van KWH uitgebrachte rapport Kwaliteit van dienstverlening van woningcorporaties2. Het rapport is ook in ander opzicht interessant. Het legt de spanning bloot tussen de dienstverlening aan onze huurders en het presteren op bredere maatschappelijke thema’s. In de beweging van ‘woning’ naar ‘wonen’ en ‘leven’ leggen huurders een duidelijke grens bij het ‘wonen’. De huurder verwacht dienstverlening rondom hemzelf en zijn woning: de huurder centraal! Bredere maatschappelijke thema’s worden door huurders niet gerekend tot ‘gewaardeerde dienstverlening’ en worden zelfs vaak genoemd als ‘overbodig’. Andere belanghebbenden rekenen ons juist af op die maatschappelijke thema’s. Dat leest u ook terug in het eerder genoemde visitatierapport. Hoe WVH omgaat met deze spanning bepaalt haar imago bij haar verschillende belanghebbenden. Heldere keuzes (focus) en een goede communicatie van die keuzes en de beweegredenen (transparantie) is van essentieel belang. Dat de inbreng van belanghebbenden bij die keuzes niet gemist kan worden, is duidelijk. Ook daarover treft u in dit verslag het nodige aan. We zijn trots dat de visitatiecommissie WVH voor haar prestaties een voldoende tot ruim voldoende geeft. In hoofdstuk negen vindt u meer over de visitatie. De uitkomst is een goed resultaat. Maar ook een resultaat dat duidelijk maakt dat ruimte voor verbetering mogelijk is. WVH gebruikt het rapport daarom als input voor haar nieuwe strategienota en ondernemingsplan. En natuurlijk blijft het niet bij papier. Concrete verbeteracties worden in de komende jaarplannen opgenomen. Alleen door onszelf continu te verbeteren maken we ons ultieme doel waar: WVH, dé lokale partner voor wonen. De resultaten die u in dit verslag leest, konden alleen tot stand komen dankzij de inzet van alle medewerkers van WVH. Ik bedank hen daar natuurlijk graag voor. Bas Molenaar Directeur bestuurder 2
Kwaliteit van dienstverlening van woningcorporaties, Rotterdam, februari 2011. Zie www.kwh.nl.
3
2 Ontwikkelingen In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen die wij zien. Al die ontwikkelingen plaatsen we in het kader van waar wij ons voor inzetten.
In het visitatierapport scoort WVH een voldoende op het onderdeel presteren naar eigen ambities en doelstellingen. Daar blijkt uit dat er ruimte is voor verbeteringen. De verbetering heeft niet zo zeer te maken met de structuur van de beleidscyclus als wel met de aard en de inhoudelijke formulering van de doelstellingen. Waar WVH zich voor inzet is beschreven in ons ondernemingsplan ‘Gewoon dóen’.
Het gaat ons om: • Nieuwbouw We willen graag nieuwe woningen bouwen in Hoek van Holland. Nieuwbouw is nodig om de doorstroming op de woonmarkt in de Hoek op gang te brengen. Het is ook van groot belang voor ons eigen voortbestaan. Bovendien biedt nieuwbouw de beste kansen om bij het ontwerp al rekening te houden met alle eisen van speciale doelgroepen zoals ouderen en mensen met een lichamelijke handicap. Maar ook met eisen op het gebied van milieu. • Verbetering van onze bestaande woningen Doordat WVH investeert in bijvoorbeeld energiezuinige installaties en de isolatie van woningen, kunnen huurders op energiekosten besparen. We verlagen daarmee dus de woonlasten van onze huurders. En het is ook nog eens goed voor het milieu. • Maatschappelijke investeringen WVH wil ook investeren in maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen of de huisvesting van een “Huisartsen Onder Een Dak” (HOED)-praktijk. WVH stelt hier wel voorwaarden aan. Eén van de voorwaarden is dat er een plan met volledige instemming van de (deel)gemeente aan een ontwikkeling ten grondslag ligt. Een andere voorwaarde is wederkerigheid. WVH begeeft zich op het terrein waar (met name) de gemeente en/of andere maatschappelijke ondernemingen hun primaire verantwoordelijkheden hebben. De wederkerigheid vloeit voort uit een lange termijn relatie en krijgt invulling doordat de gemeente of andere instellingen er ook iets tegenover stellen. Voor zover het gemeente betreft kan het hierbij gaan om medewerking in procedures, vergunningen, bestemmingsplan en/of gronduitgifte. Als die wederkerigheid niet aanwezig is, zal de WVH aan deze rol niet zondermeer invulling geven.3 Voor WVH is voorwaarde dat een investering in maatschappelijk vastgoed gepaard gaat met het realiseren van nieuwe woningen.
2.1
Europa
EU-beschikking staatssteun aan woningcorporaties De consequenties van deze EU-beschikking zijn in 2010 steeds duidelijker geworden. 3
Nieuw arrangement overheidwoningcorporaties, Stuurgroep Meijerink, Den Haag, 27 november 2008.
4
Onderzoek van USP Marketing Consultancy4 onder 80 corporatiedirecteuren en -managers en 140 ontwikkelaars laat zien dat zij verwachten dat door corporaties met name minder geïnvesteerd gaat worden in nieuwbouwwoningen en specifiek in vrije sector huur- en koopwoningen. Ook de investeringen in bedrijfsvastgoed zullen volgens beide sectoren afnemen. WVH deelt deze zorg. De financiering voor dit soort investeringen wordt immers lastiger en duurder. WVH heeft zich als steunbetuiger aangesloten bij een groep van 127 corporaties die het bezwaar door negen corporaties bij het Europese Hof tegen de beschikking “ondersteunen”. Met de indiening van het bezwaarschrift is de schriftelijke procedure gestart. Die wordt naar verwachting in februari 2011 afgerond. Daarna volgt een hoorzitting. De uitspraak wordt na 6 tot 12 maanden verwacht. In de ‘Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen’ van het ministerie5 is een lijst met categorieën maatschappelijk vastgoed opgenomen die behoren tot de diensten van algemeen economisch belang en dus in aanmerking komen voor staatssteun zoals bedoeld in de regeling. In de loop van de jaren had zich een praktijk ontwikkeld inzake een fijnmazige definiëring van maatschappelijk vastgoed dat door tussenkomst van het WSW financierbaar is. Deze praktijk is steeds afgestemd met de achtervangers, het Rijk en de VNG namens de gemeenten. Voor zaken die nu niet in de bijlage staan moet tegenwoordig toestemming bij de minister worden gevraagd. Dat komt slagvaardig opereren zeker niet ten goede. In Hoek van Holland speelt dit als WVH zou willen investeren in de aula op de begraafplaats of in de nieuwe “Huisartsen Onder Een Dak” (HOED)-praktijk. Gelukkig zijn hospices wel in de lijst opgenomen. WVH heeft immers de ambitie om voor de Stichting Hospice Westland in de financiering en het beheer van het benodigde vastgoed faciliterend op te treden. Op de consequenties voor woningzoekenden wordt ingegaan in hoofdstuk drie. Woningcorporaties en kapitaaleisen WVH is, net als alle andere corporaties, een kapitaalsintensief bedrijf. De prijs van geld is dus een belangrijke factor in haar bedrijfsvoering. Banken hebben te maken met internationale eisen voor hun kapitaal. Als gevolg van de kredietcrisis worden die eisen nu aangescherpt door het zogenoemde Basel Comité. Deze Basel III6 voorstellen hebben gevolgen voor bedrijven en organisaties die bij banken aankloppen voor kapitaal, dus ook voor woningcorporaties. De Basel regels zijn niet direct van kracht en moeten omgezet worden in Europese en nationale wetgeving. Verscherpte kapitaaleisen voor banken en andere financiële instellingen maken onderdeel uit van het pakket maatregelen dat de Europese Unie moet hoeden voor een herhaling van de financiële crisis. De exacte gevolgen van Basel III voor woningcorporaties zijn nog niet duidelijk. Daarvoor moeten de regels worden uitgewerkt en door banken worden ingevoerd. Door de verscherpte kapitaaleisen moeten banken bijvoorbeeld meer eigen vermogen hebben. Een voor de hand liggende methode om dit te doen is het verhogen van de rente. WVH heeft tientallen miljoenen aan leningen uitstaan. Een rentestijging heeft dus een groot effect op de rentelasten. De investeringen door WVH komen daardoor mogelijk in gevaar.
2.2
Landelijk
2.2.1 Corporatiestelsel Van het advies aan de Raad van State gezonden wetsvoorstel, eind 2009,voor de wettelijke aanpassing van het stelsel voor de woningcorporaties is sindsdien niets meer vernomen. Het gaat om de wijziging van de Woningwet waarbij de regels over toegelaten instellingen in hun geheel worden herzien (hierna: de wetswijziging). De beoogde datum van inwerkingtreding van de 4 5 6
Bron: USP Marketing Consultancy, Rotterdam – 28 juli 2010. Bron: Staatscourant Nr. 17515, 8 november 2010. Bron: Basel Comité (Basel Committee on Banking Supervision), september 2010.
5
wetswijziging is 1 januari 2012. De wetswijziging en de daarop gebaseerde algemene maatregelen van bestuur zullen uiteindelijk in een integrale implementatie van het besluit van de EC voorzien. Voor WVH is helderheid over haar mandaat om te blijven opereren van groot belang. Het is spijtig dat die helderheid zo lang uitblijft. Huurbeleid De meeste huurders krijgen in 2011 net als in 2010 te maken met een huurverhoging op basis van de inflatie in 2010 (1,3 %). Maar in het regeerakkoord is ook aangekondigd dat er een extra huurverhoging (maximaal 5 procent) mogelijk wordt voor huurders met een (huishoud)inkomen boven € 43.000. Die maatregel zou op 1 juli 2011 ingaan. Minister Donner liet eind januari weten ‘alles op alles’ te zetten om dat te halen. WVH gelooft niet dat dit gaat lukken. Bovendien heeft WVH onvoldoende tijd om de praktische consequenties van een en ander al voor de huurverhoging 2011 te regelen. Ook als de minister slaagt, ziet WVH er voor 2011 van af om van deze mogelijkheid gebruik te maken. Een andere aangekondigde wijziging is het toevoegen van 25 extra punten aan de woningwaardering in schaarstegebieden. Dat zou ook voor Hoek van Holland gelden. Wanneer deze maatregelen van kracht worden, is dus nog niet duidelijk. WVH gebruikt 2011 om haar (huur)beleid ten aanzien van scheefwonen en schaarste te formuleren. 2011 wordt het vijfde jaar op rij dat de maximale huurverhoging gelijk is aan de inflatie van het voorafgaande kalenderjaar. De huurinkomsten staan hierdoor onder druk. Dat heeft onmiskenbaar gevolgen voor de investeringscapaciteit van WVH. Nationale Hypotheekgarantie De tijdelijke verhoging van de Nationale Hypotheekgarantie (NHG) naar € 350.000 is verlengd tot 1 januari 2012. Wel zijn de normen om in aanmerking te komen voor de NHG aangescherpt. Daardoor wordt het voor starters op de woningmarkt en mensen met een laag inkomen moeilijker om een hypotheek af te sluiten. Volgens Karel Schiffer, directeur van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zal dit in de praktijk betekenen dat de grens voor huishoudens met een modaal inkomen komt te liggen bij een koopprijs van € 141.000. Nu is dat nog meer dan € 148.000. WVH verkoopt woningen om projecten te financieren. WVH is dus gebaat bij de verlenging van de verhoging van de NHG. Andere factoren, waaronder de aanscherping van de normen van de NHG en de vele huiseigenaren met twee woningen, zorgen er voor dat de koopmarkt in Hoek van Holland nog steeds onder druk staat. Ook dit heeft gevolgen voor de investeringscapaciteit van WVH. Huisvestingswet Het wetsvoorstel voor de vernieuwde Huisvestingswet is in verband met de Tweede Kamer verkiezingen controversieel verklaard. De parlementaire behandeling werd dus uitgesteld. Het is waarschijnlijk dat minister Donner het wetsvoorstel nog aanpast. Invoering vindt niet plaats voor 1 januari 2012. WVH verwacht dat de nieuwe wet het lokale maatwerk in de woonruimteverdeling zal bemoeilijken. WVH gebruikt dit lokale maatwerk om te bereiken dat van iedere twee vrijkomende woningen er één naar een Hoekenees gaat. Ook dat streven wordt dus waarschijnlijk bemoeilijkt. Heffing bijzondere projectsteun De rechtbank Utrecht heeft de corporaties inzake het beroep tegen de Vogelaar-heffing 2008 en 2009 in het gelijk gesteld. Ook WVH had beroep ingesteld tegen de heffing. Voor WVH gaat het om een bedrag van respectievelijk ruim € 120.000 en bijna € 115.000. Het CFV stelt hoger beroep in bij de Raad van State. Naar verwachting zal begin 2013 de procedure volledig zijn afgerond. 6
WVH is blij dat de rechtbank in Utrecht de Vogelaar-heffing van tafel heeft geveegd. Toch is de uitspraak geen reden voor feest. Het kabinet heeft weliswaar in het regeerakkoord opgenomen dat ze de Vogelaarheffing afschaft. Maar voor 2010 gaat de heffing gewoon door. De aanslagen zijn al de deur uit en het CFV heeft gemeld dat er al een ‘substantieel bedrag’ binnen is gekomen. Bovendien heeft het kabinet een nieuwe heffing aangekondigd, bedoeld om de huurtoeslag mee te financieren. Die heffing gaat de woningcorporaties jaarlijks ongeveer € 650 miljoen kosten, veel meer dus dan de Vogelaar-heffing, die € 75 miljoen per jaar bedroeg. Deze heffing gaat WVH jaarlijks tussen de € 0,5 en 0,6 miljoen kosten. De nieuwe huurtoeslagheffing, gecombineerd met de huidige, stagnerende woningmarkt, bedreigt alle investeringen. Uit het bestel treden Corporatie De Veste uit Ommen kan volgens de Raad van State niet uit het corporatiebestel stappen. Een belangrijke reden voor De Veste om te willen uittreden, is de invoering van de integrale vennootschapsbelasting voor corporaties. Door die maatregel worden corporaties immers behandeld als commerciële partijen. Terwijl corporaties non-profit organisaties zijn die onrendabel investeren in sociale huisvesting en op andere momenten ook als zodanig gekwalificeerd worden. De Veste is het oneens met de uitspraak van de Raad van State. Daarom stapt zij naar het Europees Hof. WVH deelt de frustratie van De Veste. Er is nu immers sprake van een ongelijk en oneerlijk speelveld tussen corporaties en commerciële ondernemingen. Dat werkt belemmerend voor wat WVH wil realiseren. 2.2.2 Branche Lidmaatschap Aedes WVH is lid van Aedes. Het lidmaatschap is gekoppeld aan de Aedes Code. Met de Aedes Code maken de leden van Aedes duidelijk waarvoor zij staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. Door zich te binden aan de code laat ook WVH zien dat zij kwaliteit biedt en dat zij verantwoording aflegt aan andere corporaties en aan de omgeving waarin zij opereert. WVH steunt de strategische agenda van Aedes. Voor 2010 - 2011 gaat het om de volgende zaken: • Financiële positie • Huur- en betaalbaarheidsbeleid • Herziening Woningwet en AmvB • Regionalisering • Corporaties: efficiënt en europawise • Investeren in Wonen en Zorg • Op weg naar een excellente vereniging WVH brengt door deelname aan bijeenkomsten van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (voorheen: het Directeurencontact), functionarissen bijeenkomsten, casuïstiekbijeenkomsten, via accountbezoek en ledenraadplegingen haar standpunten over. De inspanningen van Aedes om de juiste condities te scheppen voor het opereren van corporaties zijn ook voor WVH van belang bij het realiseren van haar doelen. CAO Woondiensten (CAO) Na een kort proces is in februari 2011 de nieuwe CAO Woondiensten 2011 vastgesteld. De CAO heeft een looptijd van 1 jaar: van 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. Het wachten is op de definitieve CAO-teksten. Pensioenfonds Net als veel andere pensioenfondsen heeft het pensioenfonds voor de woningcorporaties SPW een dekkingstekort. Daarom heeft SPW een herstelplan gemaakt. Dat plan moet er voor zorgen 7
dat SPW weer boven een dekkingsgraad van 105 % uitkomt. De geschatte dekkingsgraad van SPW is eind januari 2011 105 %. Eind december 2010 werd de dekkingsgraad geschat op 102 %. De stijging van de dekkingsgraad is vooral te danken aan een stijging van de rente. De financiële omstandigheden zijn momenteel onvoorspelbaar. Het is op dit moment nog niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd zal ontwikkelen. Of het fonds extra maatregelen moet overwegen om zijn herstel te bespoedigen, hangt af van die ontwikkeling in de komende tijd.
2.3
Regionale thema’s
Verstedelijkingsscenario 2020 De stadsregio Rotterdam heeft het Verstedelijkingsscenario 2020 als inzet voor de Verstedelijkingsafspraken 2010-2020 vastgesteld. Daarna zijn samen met Maaskoepel, Neprom, NVB en Bouwend Nederland bestuurlijke gesprekstafels georganiseerd over de verschillende woningmarktgebieden in de regio. Begin 2011 worden er woningmarktafspraken gemaakt met de individuele gemeenten. Bij het maken van de Woningmarktafspraken ligt de nadruk, anders dan voorheen, minder op aantallen te bouwen koop- en huurwoningen, maar veel meer op kwaliteit en afstemming van plannen. Dat is volgens WVH de goede insteek. Het blijkt dat er meer mensen in rustig stedelijke wijken willen wonen dan nu mogelijk is en ook het landelijk wonen is schaars, maar gewild. Door deze tekorten verlaten veel mensen - vooral middenklasse en hoger - de regio. Het doel van de samenwerking tussen gemeenten, woningcorporaties en marktpartijen is te komen tot een betere balans in de woningmarkt; voldoende woningen voor de verschillende woningzoekenden, passend bij hun woonwensen. Regionaal Strategische Agenda (RSA) De RSA is een actualisatie van de regionale opgaven uit RR2020. In de RSA worden de koers en strategische opgaven voor de wat langere termijn (2020) aangegeven en de uitvoeringsagenda 2010-2014 benoemd. Voor het thema Wonen gaat het om: • Variatie in woonmilieus De kwaliteit van het wonen, niet de kwantitatieve bouwproductie, staat centraal. Een gevarieerd aanbod van verschillende woonmilieus maakt de regio aantrekkelijker voor grotere groepen bewoners. Het bestaande beleid (het Vastgestelde Verstedelijking Scenario 2010-2020) om het totale aanbod aan sociale huurwoningen terug te brengen en vooral ook beter te spreiden over de regio wordt daarom voortgezet. • Duurzaam en marktgericht De kredietcrisis heeft de woningmarkt zwaar getroffen. Juist daarom is het belangrijk woningen te bouwen waar een marktvraag naar is en gebruik te maken van de kwaliteiten van de regio. Zoals de landschappen en rivieren (recreatie, natuurbeleving) en een goede bereikbaarheid.
8
• Uitvoeringsagenda 2010-2014 Verstedelijking Zuidvleugel: Vasthouden aan de binnenstedelijke bouwopgave, ondanks kredietcrisis en recessie. Woningmarktafspraken met gemeenten, corporaties en marktpartijen: • Op zes woningmarktgebieden met een gedeelde woningmarkt worden plannen en projecten gezamenlijk afgestemd op de marktvraag en de gewenste spreiding van woningen. Ook de duurzaamheid van sociale huurwoningen is onderdeel van de afspraken. • Het ondersteunen en coördineren van de afstemming van woningbouwplannen, bijvoorbeeld door kennisuitwisseling. • Samen met Maaskoepelwerkt de Stadsregio aan het verbeteren van het verhuurproces van circa 260.000 corporatiewoningen. Voor Hoek van Holland zijn ook de plannen voor de rivierzones en dan met name het deel Nieuwe Waterweg (Hoek van Holland – Vlaardingen) van belang. Bij de ideeën over ons complex Korrelbeton spelen die plannen ook mee.
De plannen hebben betrekking op het versterken van de recreatieve en ecologische schakel tussen kust, stad en regioparken. • Verbeteren doorgaande fietsroute tussen gemeentegrens Vlaardingen en Hoek van Holland samen met Rijkswaterstaat;
9
• • • •
Realiseren van landschapsontwikkelingen als Bonnenpolder, Oranjebuitenpolder en Landtong Rozenburg; Aansluiting recreatieve en ecologische netwerken op open landschap van Midden Delfland en Voorne-Putten; Versterken recreatieve voorzieningen; Inpassingsmogelijkheden windmolens.
Verbeteren regionaal woon- en leefklimaat De stadsregio Rotterdam en Maaskoepel gaan de komende tien jaar nauw samenwerken aan het verbeteren van de woningmarkt in de Rotterdamse regio. Beide partijen vinden dat er de komende jaren niet moet worden ingezet op het bouwen van zoveel mogelijk woningen, maar veel meer op het bouwen van de juiste woningen. Woningen waar de woningzoekende om vraagt. Ook WVH is van mening dat vraag en aanbod van woningen beter op elkaar moet worden afgestemd Wijziging huisvestingsverordening In de Huisvestingsverordening staan de regels voor de woonruimteverdeling binnen de stadsregio Rotterdam. Nadat het rijk in 2009 begon met de voorbereidingen voor een nieuwe Huisvestingswet, startte de stadsregio een discussie over een nieuwe Huisvestingsverordening die de verordening uit 2006 moet gaan vervangen. Als gevolg van de val van het kabinet heeft de nieuwe Huisvestingsverordening echter een lagere prioriteit gekregen. Door de vertraging van de nieuwe wet en de nieuwe verordening dreigde een aantal onderwerpen te lang te blijven liggen: de juridische inbedding van de woningtoewijzingsregels en de urgentieregeling, de urgentieregeling zelf en de staatssteunregeling. Daarom heeft de stadsregio Rotterdam in februari 2011 een wijzigingsverordening afgekondigd. Geschilbehandeling huisvestingszaken Uit recente jurisprudentie is duidelijk geworden dat de huidige situatie in de gemeenten Rotterdam, Schiedam, Vlaardingen en Maassluis waarbij geschilbehandeling privaatrechtelijk is georganiseerd niet in stand kan blijven. Gekozen is nu voor de publiekrechterlijke weg waarbij de rol van de stadsregio voornamelijk bestaat uit de facilitering van de vier betrokken gemeenten. De inzet is om tot één regionale bezwarenadviescommissie te vormen voor de vier gemeenten. 2.3.1 Maaskoepel WVH is lid van Maaskoepel, het samenwerkingsverband van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. Maaskoepel behartigt de belangen van haar leden op het gebied van de volkshuisvesting. De gezamenlijke missie van de woningcorporaties is: ‘Samenwerken aan de kwaliteit van het wonen in de stadsregio Rotterdam’. Maaskoepel richt zich vooral op de afstemming van de plannen en investeringen van de corporaties toegespitst op drie strategische thema's. 1. Transformatie van de woningvoorraad De leden geven elkaar jaarlijks inzicht in hun plannen. Het totaal aan plannen en investeringen wordt geconfronteerd met de vraag van consumenten en beleidsdoelstellingen. Op grond van de verkregen inzichten zijn de leden bereid hun individuele plannen ter discussie te stellen. 2. Woonruimtebemiddeling De leden sturen op slaagkans, bieden een groot deel van de woningen voorwaardenvrij aan en zetten bijzondere aanbiedingsvormen (o.a. labels) alleen in als daarvoor strategische noodzaak bestaat. Zij sturen sterker op de afspraken zoals omschreven in de woonruimteverordening. Het 10
streven is dat alle leden binnen afzienbare termijn gebruik maken van één klantgericht en effectief systeem. De normering bij de woningtoewijzing als gevolg van de EU beschikking staatssteun aan woningcorporaties heeft ongetwijfeld consequenties voor dit thema. 3. Bijzondere huisvesting Maaskoepel inventariseert samen met de partners in het werkveld de reële vraag en zet deze af tegen de al bestaande lokale afspraken tussen instellingen en corporaties. De corporaties garanderen gezamenlijk dat eventuele tekorten door hen worden opgevuld. In 2010 hebben Maaskoepel en de aangesloten corporaties veel werk verricht om te komen tot een ‘woonmilieuatlas’ voor de gehele regio, met daarin per gebied het gewenste woonmilieu. De woonmilieuatlas vormt een kader voor: • het spreken van eenzelfde taal waarmee de corporaties met elkaar en gemeenten in gesprek kunnen gaan over gewenste woonmilieus en ontwikkelingsrichtingen, maar ook om investeringsstrategieën af te stemmen en zo nodig bij te stellen; • lokale prestatieafspraken en de verstedelijkingsafspraken op regionaal niveau. Het spreekt voor zich dat ook WVH zich hier voor ingezet heeft. Gedifferentieerde woonmilieus die aansluiten op de vraag zijn voor WVH uitgangspunt bij zowel vernieuwbouw als nieuwbouw.
2.4
Lokale thema’s
Woonafspraken met de gemeente De prestatieafspraken met de deelgemeente liepen tot en met 2005. In 2009 zijn, na eerdere vergeefse pogingen van WVH, woonafspraken met de gemeente Rotterdam geformuleerd. Begin 2010 zouden deze afspraken ondertekend moeten worden. Dat is uiteindelijk niet gebeurd. WVH had drie punten die voorwaarde waren om de afspraken te tekenen: 1. De gemeente zorgt voor een gelijk speelveld voor WVH en commerciële ontwikkelaars. Dat houdt in dat allereerst helderheid wordt geboden over de volgens de gemeente noodzakelijke sociale productie (huur en koop). Daarnaast houdt dit in dat de gemeente die productie als een opgave definieert voor alle ontwikkelaars en maatregelen neemt om te voorkomen dat deze opgave eenzijdig opgepakt moet worden door WVH. Het voordeel voor WVH zou zijn dat wij niet als enige ons grondbod baseren op projecten waarin sociaal en commercieel naast elkaar gerealiseerd moeten worden. 2. De gemeente treedt tijdig in overleg met WVH in geval van ontwikkelingen, c.q. voorgenomen ontwikkelingen op locaties grenzend aan het gebied waar WVH dominant bezit heeft en al grote investeringen doet. Dit om ons te informeren over voornoemde ontwikkelingen met de bedoeling dat WVH als eerste in de gelegenheid wordt gesteld om aan die ontwikkelingen inhoud te geven. Als WVH dat niet kan of wil is het natuurlijk logisch dat andere partijen benaderd worden. 3. De gemeente maakt zich hard voor de productie na 2012. Zij verplicht zich tot het beschikbaar stellen van ambtelijke capaciteit om die productie ook daadwerkelijk voor te bereiden. Het gaat WVH om de plannen voor herontwikkeling van de Korrelbeton en de verbetering van plan Noord. Dit om te voorkomen dat na de jaren van de huidige productieafspraken wederom niets concreets afgesproken kan worden. De woonafspraken met WVH waren voor de wethouder wonen en ruimtelijke ordening, de heer Karakus, minder interessant omdat WVH tot en met 2012 geen nieuwbouwproductie levert. Bovendien kon hij niet instemmen met de eerste twee hiervoor genoemde punten. Daardoor heeft hij de afspraken niet getekend. Samenwerkingsafspraken 2010-2014 / gebiedsafspraken Hoek van Holland De Rotterdamse corporaties waaronder WVH hebben op 1 juli 2010 een gezamenlijk bod uitgebracht aan de gemeente. Daarin hebben wij aangegeven welke bijdrage wij de komende vier jaar willen leveren aan de verbetering van Rotterdam. 11
Corporaties en gemeente zijn daarna geconfronteerd met een voortdurend veranderende omgeving ten aanzien van het beleidsveld wonen. Op politiek maar ook op economisch niveau zijn zaken volop in beweging. De gevolgen hiervan voor de positie van zowel de corporaties als de gemeente zijn voor een deel nog onzeker. Toch hebben we ervoor gekozen om nu meerjarige afspraken te maken. Die afspraken zijn er op gericht om met elkaar samen te werken om de doelen van het Collegewerkprogramma 2010-2014 en het Uitvoeringsprogramma Woonvisie 20102014 te halen. In februari 2011 zijn deze afspraken7 ondertekend. De globale samenwerkingsafspraken moeten geconcretiseerd worden in lokale gebiedsafspraken. De gesprekken daarover voor Hoek van Holland vinden momenteel op ambtelijk niveau plaats. Het zal duidelijk zijn dat voor WVH de voorwaarden die golden voor het maken van woonafspraken nog steeds van belang zijn.
Visitatiecommissie: Op het vlak van de opgave bestaat er enig verschil van inzicht tussen WVH en de gemeente. WVH heeft in 2006 het initiatief genomen om samen met een collega corporatie een visie te ontwikkelen op de (gewenste) toekomst van de (deel)gemeente; deze visie heeft (nog) niet geleid tot een gedeelde visie. Daarnaast zijn de prestatieafspraken tussen WVH en de gemeente niet definitief gemaakt. Tot slot speelt van tijd tot tijd de verhouding tussen de deelgemeente en de centrale stad een zekere rol. Door dit alles is het wat lastig om tot een faire (wederzijdse) beoordeling van het presteren op onderhavig vlak te komen. Constatering kan weliswaar zijn dat WVH soms meer wil dan het kan, maar ook dat de omstandigheden soms minder toelaten dan zij zou kunnen waarmaken. Gebiedsgericht werken De deelgemeente Hoek van Holland kiest in het kader van het gebiedsgericht werken voor het werken met een drieluik: • een visie op de ontwikkeling van Hoek van Holland voor de langere termijn tot 2030, • een integrale visie op Hoek van Holland voor de bestuursperiode 2010-2014 en • een activiteitenplan 2011 t/m 2014. Gebiedsvisie Hoek van Holland 20308 Begin 2010 is de Gebiedsvisie door de deelraad vastgesteld. Daarbij is een voorbehoud gemaakt voor de uitspraken die worden gedaan over Kaap de Goede Hoek9. De reden is dat voor deze ontwikkeling een heroriëntatie loopt.
7
SAMEN WERKEN AAN ROTTERDAM, Samenwerkingsafspraken 2010-2014 Gemeente Rotterdam – Woningcorporaties Rotterdam, 8 februari 2011. 8 Gebiedsvisie Hoek van Holland 2030, Rotterdam, januari 2009. 9 Kaap de Goede Hoek is een te ontwikkelen woningbouwlocatie die zich oriënteert op de Nieuwe Waterweg, en ligt ook aan zee en de duinen (www.kaapdegoedehoek.nl).
12
In de Gebiedsvisie zijn drie ambities beschreven en drie gebieden aangewezen waar de kansen liggen om deze ambities te realiseren: • beste evenementenbadplaats worden • aantrekkelijke woonkern zijn en blijven • versterken bedrijvigheid. De lange termijn visie wordt tenminste een maal in de vier jaar geactualiseerd en in lijn gebracht met de visie op de ontwikkeling van Hoek van Holland voor de komende vier jaar.
De visie 2010-201410 is zo opgezet dat de activiteiten voor de komende vier jaar globaal in beeld zijn gebracht. Door een bestuurlijke crisis in de deelgemeente heeft over de visie geen besluitvorming plaatsgevonden. Het was de bedoeling om de activiteiten jaarlijks te concretiseren in een integraal wijkactieplan (iWAP). Ook dat is er nog niet van gekomen. Wel wordt begin 2011 gewerkt aan een actualisering van de visie 2010-2014. De behoefte daaraan is onder andere ingegeven door de gevolgen van de recessie voor Hoek van Holland. WVH ziet deze actualisering als de opmaat voor de gemeenschappelijke Woonvisie die Hoek van Holland al zo lang ontbeert. Daarom werkt en betaalt WVH mee aan het verzamelen van het benodigde basismateriaal. Voor WVH is vooral de uitwerking van de ambitie aantrekkelijke ‘woonkern zijn en blijven’ van belang. WVH vertrouwt er op dat de (deel)gemeente in 2011 concrete uitspraken doet over het aandeel sociale (huur)woningen in de uitleggebieden Nieuwland en Krimsloot en in de bestaande buurten. De gebiedsvisie doet nauwelijks uitspraken over de bestaande woningvoorraad. Voor WVH is juist de relatie tussen die voorraad en de nieuwbouw van essentieel belang. Het gebrek aan concreetheid maakt het voor WVH lastig om haar investeringen goed te richten. WVH vindt de ontwikkeling van de uitleggebieden Nieuwland en Krimsloot nog steeds goede mogelijkheden bieden voor de noodzakelijke uitbreiding en vernieuwing van de Hoekse woningvoorraad. De gemeente heeft er voor gekozen om deze ontwikkeling volledig aan de markt over te laten. WVH beweegt mee met de markt en is niet in staat om ‘de markt te maken’. WVH bekijkt met haar partner AM of er mogelijkheden in Nieuwland zijn om samen met andere eigenaren de ontwikkeling van de grond te tillen. Dat moet voor de zomer van 2011 helder zijn. Blijken die mogelijkheden afwezig, dan is het waarschijnlijk dat de ontwikkeling voor langer tijd stil ligt. Coalitieakkoord 2010 – 2014 De deelgemeente Hoek van Holland heeft in 2010 te maken gehad met een bestuurlijke crisis. Het kwam tot een breuk in het zittende dagelijks bestuur van VVD en PvdA. Uiteindelijk hebben VVD, CDA en Hoekse Zaken een nieuwe coalitie gesmeed. De plannen die deze combinatie wil waarmaken zijn opgenomen in het coalitieakkoord 2010 – 201411. Voor WVH is van wezenlijk belang dat in dit akkoord als volkshuisvestelijk uitgangspunt is gekozen dat de focus bij uitbreidingsplannen in de nabije toekomst komt te liggen op het midden- en hogere marktsegment. Het heeft er alle schijn van dat de deelgemeente hiermee de bouw van sociale woningen in de uitbreidingsplannen uitsluit. Dit standpunt uit het coalitieakkoord 2010 – 2014 is overigens strijdig met de eigen gebiedsvisie van de deelgemeente. 10 11
Deelgemeente Hoek van Holland, Visie 2010-2014 Hoek van Holland, 23 september 2010. Coalitieakkoord 2010 – 2014 “Realisme in kwaliteit, betrokkenheid en verantwoordelijkheid”, 4 november 2010.
13
WVH wil wél sociale nieuwbouw in bestaande én nieuwe wijken in Hoek van Holland. WVH wil variatie houden, ook in nieuwbouwwijken (voor alle doelgroepen). WVH is groot voorstander van wijken waarin mensen vanuit verschillende inkomensgroepen kunnen wonen. Wijken dus waarin woningen voor die verschillende groepen staan; sociale koop- en huurwoningen naast duurdere huur- en koopwoningen. Dat is niet alleen goed voor de bestaande wijken, maar juist ook voor de uitleg- en uitbreidingsgebieden. Begin 2011 bleek dat ook het standpunt van de wethouder te zijn. Dus zal WVH zich inspannen om een en ander in de gebiedsafspraken in de door haar gewenste richting bij te stellen. Gemeentelijke woonlasten Uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden (Coelo) blijkt dat de gemeentelijke woonlasten in 2011 in Rotterdam met ongeveer 1,3 % stijgen. Bij de gemeentelijke woonlasten gaat het om de onroerendezaakbelasting (OZB), de reinigingsheffing en het rioolrecht. De stijging is toe te schrijven aan de rioolheffing en de reinigingsheffing. Voor deze heffingen geldt dat Rotterdam een plek in de top tien heeft. Tegenover de stijging van deze heffingen staat een daling van de OZB. Op dat vlak doet Rotterdam het qua woonlasten een stuk beter. Het is prettig te constateren dat de stijging in Rotterdam, net als in 2010, ongeveer gelijke voet houdt met de huurverhoging die WVH toepast. In voorgaande jaren stegen de gemeentelijke woonlasten aanzienlijk sneller. De gemeentelijke woonlasten liggen in Rotterdam met € 625,09 inmiddels onder het gemiddelde van € 644 per jaar. WVH hoopt dat er daadwerkelijk sprake is van een structurele kentering in de stijging van de gemeentelijke woonlasten. In de tabel hieronder ziet u welke positie Rotterdam in de lijst van 35 grote gemeenten inneemt. Positie Rotterdam belastingoverzicht 35 grote gemeenten Tussen haakjes de gegevens uit 2010 Woonlasten 2011 OZB Reinigingsheffing Rioolheffing Totaal
Gemiddelde € 215 (213) 282 (257) 147 (140) 644 (610)
Rotterdam € 178(180) 263 (259) 183 (180) 625 (621)
Rangorde 29 8 5 26
*(16) (16) (4) (18)
* op basis van OZB-tarief als percentage van woz-waarde
14
3
Huur en verhuur
3.1 Algemeen Ultimo 2010 exploiteert WVH 1.994 woningen, drie bedrijfspanden, een sociaal pension en een aan Humanitas verhuurd verzorgingstehuis. WVH beheert daarmee bijna de gehele voorraad huurwoningen in Hoek van Holland. De vraag naar woningen is groot en de mutatiegraad en daarmee het aanbod is klein. Per woning reageerden in 2010 116 woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur bedraagt ongeveer 6 jaar. WVH heeft vanuit haar doelstelling bijzondere aandacht voor lagere inkomensgroepen en andere groepen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Maar ook degenen die dat wel zelf kunnen en in Hoek van Holland willen wonen zijn potentiële klanten voor WVH. WVH en Deelgemeente streven er naar om de vrijkomende woningen minimaal gelijk te verhuren aan “Hoekenezen” en “niet-Hoekenezen”. Bij onze activiteiten is de wens van de (potentiële) klant het vertrekpunt.
3.2 De woonruimteverdeling Algemeen Bij de verdeling van de vrijkomende woningen hanteert WVH de regels zoals die zijn vastgelegd in Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 200612 en de Overeenkomst woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006. Een paar belangrijke kenmerken: • het systeem gaat uit van het principe “zonder regels waar het kan en sturen waar het moet”; • de rangorde van de kandidaten wordt bepaald op basis van urgentie en registratieduur. Aanbiedingscategorieën Volgens de verordening moet minimaal 40% van de vrijkomende woningen voorwaardenvrij worden aangeboden. WVH heeft 63% voorwaardenvrij aangeboden. Naast de categorie voorwaardenvrij kunnen de woningen worden gelabeld in de categorieën: • Directe bemiddeling (maximaal 25%) voor urgent woningzoekenden 13 voor specifieke lokale situatie • Lokaal maatwerk (maximaal 15%) • Volkshuisvestelijk (maximaal 20%) voor met name de specifieke ouderenwoningen
12
Het was de bedoeling dat in de loop van 2010, naar aanleiding van de verwachte herziening van de Huisvestingswet, ook de regionale verordening zou worden aangepast. Echter door de val van het kabinet Balkenende is herziening van de Huisvestingswet (nog) niet doorgegaan. In 2010 zijn naar aanleiding van de Staatssteunregeling wel aanpassingen van de verordening in behandeling genomen. Deze relatief kleine aanpassingen worden in het eerste kwartaal van 2011 ingevoerd. 13 Zie ook de doelgroep “Hoekenezen”.
15
In 2010 zijn de door WVH aangeboden woningen over de verschillende aanbiedingscategorieën van de verordening verdeeld: Verdeling aanbiedingscategorie 80% 70% 60% 50% 40%
Max.
10%
Max
Minimum
20%
Max.
30%
0% 1. Voorwaardenvrij
2. Directe bemiddeling
3. Lokaal Maatwerk
4. Volkshuisvestelijk labellen
aanbiedingsgcategorie 2007
2008
2009
2010
norm
Registratieduur De registratieduur is de periode dat de woningzoekende in het woonruimteverdelingssysteem staat geregistreerd. Bij de berekening van de registratieduur worden de toewijzingen aan urgent woningzoekenden (inclusief besluit corporatie) buiten beschouwing gelaten. De gemiddelde registratieduur van de geslaagden bedraagt 6,0 jaar. We zien dat de registratieduur van de geslaagden vanaf 2001 tot en met 2006 toeneemt en vervolgens redelijk stabiliseert. Het feit dat doorstromers vanaf 1 juli 2006 met hun registratiedatum meedoen, speelt een rol in de forse toename van de registratieduur in 2006. verloop registratieduur 6,5
duur in jaren
5,5 4,5 3,5 2,5 1,5 2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
periode gem. registratie duur in jaren
16
Slaagkansen Regionaal analyseert men op basis van de slaagkansen van de verschillende doelgroepen de ontwikkeling en kijkt of bijstelling noodzakelijk is. Hiervoor wordt ieder kwartaal door het COS14 de monitor “Kans van slagen” opgesteld. De slaagkans wordt beschouwd als een indicator voor de relatieve positie van groepen woningzoekenden op de sociale huurwoningenmarkt en is als volgt gedefinieerd: Het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in het kwartaal een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (die niet actief waren), uitgedrukt als percentage. Ontwikkeling slaagkansen WVH 3,0
slaagkans (%)
2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
2008-1
2007-4
2007-3
2007-2
2007-1
periode (kwartalen) slaagkans algemeen obv 2-kwart.gemiddelden
Monitor “Kans van slagen”: Regionaal gezien heeft Hoek van Holland een lage slaagkans. Slechts vier van de zeventien gemeenten hadden een lagere slaagkans dan Hoek van Holland. Bij de primaire doelgroep, verderop in dit hoofdstuk, leest u meer over de slaagkansen van de aandachtsgroep15. Bij doelgroep starters leest u meer over de slaagkansen van starters tegenover doorstromers.
14
Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS)
15
Hiertoe behoren alleenstaanden tot 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 20.975, alleenstaanden vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 19.800, meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 28.475 en meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 27.075.
17
Acceptatiegraad De acceptatiegraad is gedefinieerd als het aantal aanbiedingen per woning en geeft een indicatie over de verhuurbaarheid van een woning.
Gemiddeld aantal aanbiedingen per woning 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Het probleem van het oplopend aantal aanbiedingen is niet karakteristiek voor WVH. Ook bij andere corporaties doet zich dit verschijnsel voor. WVH blijft intern en extern, via Woonnet Rijnmond, zoeken naar mogelijkheden om het aantal benodigde aanbiedingen zuiverder in beeld te krijgen. Daarmee wordt het ook een beter instrument voor WVH om de verhuurbaarheid en populariteit van het bezit te bepalen en onderling te vergelijken. Daarom heeft WVH in de Algemene ledenvergadering van Woonnet gepleit voor “sancties” voor woningzoekenden die wel reageren, maar vervolgens regelmatig niets meer van zich laten horen als ze benaderd worden voor een aanbieding. Er is toegezegd dit te bespreken in de beleidsadviesgroep. Tevens gaat Woonnet de interessepeiling zoals wij die nu zelf al toepassen automatiseren. Dit zorgt voor een efficiënter aanbiedingsproces. Vanaf 2011 tellen we de no-show kandidaten niet meer mee in onze telling van de aanbiedingen. Het aantal aanbiedingen is dan puur het aantal schriftelijke individuele woningaanbiedingen. Dat veroorzaakt waarschijnlijk een trendbreuk in 2011 ten opzicht van voorgaande jaren, maar het geeft ons een zuiverder beeld van de populariteit van de woning. Vraag Het aantal reacties dat op een advertentie binnenkomt geeft een aanwijzing over de vraag- en aanbodverhouding voor een bepaalde woning of een bepaald type woning. Bij dit onderdeel hebben we de woningen uit de categorie directe bemiddeling (vier stuks) buiten de berekeningen gehouden, omdat deze woningen niet zijn geadverteerd. Omschrijving
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Gemiddeld aantal reacties per woning
133
150
131
110
112
116
18
Het totaal aantal actief woningzoekenden in Hoek van Holland wisselt sterk per kwartaal. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het aanbod (aantal en type woningen) in de betreffende betr periode. Het lange termijn gemiddelde van 2005 tot en met 2010 bedraagt 1.302 woningzoekenden.
3.3 Doelgroepen WVH onderscheidt verschillende doelgroepen. Hierna gaan we op elk van deze doelgroepen in. Per doelgroep geven we daarbij aan wat we hen ku kunnen nnen bieden en hoe we daar invulling aan hebben gegeven. •
Primaire doelgroep en bijzondere doelgroepen WVH is opgericht om te voorzien in passende woonruimte voor mensen die dat zelfstandig niet of niet goed kunnen. Die groep mensen wordt de primaire doelg doelgroep roep genoemd. De reden kan verband houden met het inkomen inkomen, maar ook met andere aspecten. Het gaat dan om bijzondere doel doelgroepen groepen als ouderen, starters, urgenten, mindervaliden, verstandelijk gehandicapten, statushouders , dak- en thuislozen en Hoekenezen
•
e overige woonconsumenten De Vooraf stelt WVH geen beperking aan degenen die van haar diensten gebruik willen maken. Onder voorwaarde dat er voor het aanbod een markt is, kunnen ook huurwoningen in allerlei vormen en prijscategorieën, koopwoningen en andere vvormen ormen van dienstverlening aangeboden worden.
Primaire Doelgroep Nieuwbouw In 2010 heeft WVH geen nieuwe woningen voor de primaire doelgroep opgeleverd. WVH heeft met haar strategisch voorraadbeleid vastgesteld dat nieuwe woningen voor de primaire doelgroep ep vanuit verschillende perspectieven voor Hoek van Holland en voor WVH van groot belang zijn. In het coalitieakkoord 2010 van de deelgemeente staat dat men in principe geen uitbreiding van sociale woningbouw wil. WVH is het daar niet mee eens en is hierov hierover er met de deelgemeente in gesprek. Zowel deelgemeente als WVH onderschrijven de noodzaak voor een gemeenschappelijke 19
woonvisie voor Hoek van Holland. Besloten is deze gezamenlijk in 2011 op te stellen. Met de visie moet onder andere duidelijkheid komen over nieuwbouw van sociale huurwoningen in Hoek van Holland. Zowel binnen de toekomstige herstructureringslocaties als op eventuele uitleggebieden. In hoofdstuk vier leest u meer over de inspanningen die WVH in 2010 voor de verschillende locaties heeft gedaan om nieuwe woningen in de toekomst te realiseren. De bestaande voorraad Het bezit van WVH is gelegen in de gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoek van Holland. Een groot deel ervan is qua huur bereikbaar voor de primaire doelgroep. Het gaat om woningen met een huurprijs lager dan de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslagwet. We noemen dit de kernvoorraad. In 2010 was de aftoppingsgrens voor woningen met maximaal vier kamers € 511 en voor woningen met vijf of meer kamers € 548. Per 1 januari 2011 zijn deze huurgrenzen verhoogd tot respectievelijk € 518 en € 555. De afspraak met de deelgemeente over het aantal bereikbare woningen liep tot oktober 2005. Er zijn daarna geen nieuwe afspraken meer gemaakt. Het aantal moest minimaal gelijk blijven aan het aantal per 1 juli 2001. Dit waren er 1.325, bijna 66% van het totale woningbezit destijds. Ultimo 2010 exploiteert WVH 1.994 woningen, drie bedrijfspanden, een sociaal pension en een aan Humanitas verhuurd verzorgingstehuis. Evenals in 2009 behoort ongeveer 86% van de woningen tot de kernvoorraad. WVH voldoet daarmee ruimschoots aan de oude afspraak met de deelgemeente.
Verdeling op basis van de netto huur per 1 juli 2010 aantal woningen
%
cum. %
aantal
%
cum. %
511,50
1.546
77,5%
77,5%
1.206
60,5%
60,5%
Netto huur minder dan
Verdeling op basis van de streefhuur
511,50
tot
548,18
162
8,1%
85,7%
319
16,0%
76,5%
548,18
tot
647,53
242
12,1%
97,8%
225
11,3%
87,8%
647,53
44
2,2%
100,0%
244
12,2%
100,0%
1.994
100,0%
hoger dan Totaal
1.994
100,0%
Het huurbeleid van WVH bij nieuwe verhuringen is van invloed op de omvang van de kernvoorraad. Conform het strategisch voorraadbeleid wordt de huurprijs van een woning bij mutatie aangepast. De nieuwe huurprijs is gelijk aan een bepaald percentage van de maximale huurprijs, de zogenaamde streefhuur. Het percentage verschilt per complex en is vooral afhankelijk van de positie die de woning op de woningmarkt inneemt. Het percentage varieert van 70% tot 100%. Het gemiddelde percentage bedraagt ongeveer 83%. Als we uitgaan van de streefhuurpercentages van WVH heeft 76% van het totale bezit een huurprijs tot maximaal de hoogste aftoppingsgrens uit de huurtoeslagwet. Per 1 juli 2010 was de gemiddelde huurprijs van een WVH-woning ongeveer 75% van de maximaal redelijke huurprijs. Landelijk gezien ligt dit percentage lager, namelijk 72%. De reden voor dit verschil wordt veroorzaakt doordat Hoek van Holland een hoge aftrek heeft voor hinderlijke situaties in de woonomgeving. Die aftrek wordt veroorzaakt door de industrie in de omgeving.
20
De mutaties In 2010 zijn 100 woningen opnieuw verhuurd, dus woningen waarvan de huurovereenkomst in 2010 is afgesloten. De mutatiegraad komt daarmee uit op 5% en is daarmee iets hoger dan in 2008 (4,3%) en in 2007 (4,8%). In 2009 was de mutatiegraad, als gevolg van de verdeling van de nieuwbouwwoningen in de Atlas, hoger (6,2%). 2007
2008
2009
2010
4,8
4,3
6,2
5,0
Mutatiegraad
We hadden verwacht dat de mutatiegraad in 2010 hoger dan het gemiddelde van de voorgaande jaren zou zijn als gevolg van de oplevering van het nieuwbouwplan l’Avenue. We hebben deze inschatting gemaakt aan de hand van gegevens van de deelgemeente. De oplevering van dit plan is echter behoorlijk vertraagd. Woningen die oorspronkelijk in 2010 opgeleverd zouden worden zijn doorgeschoven naar 2011. Hierdoor is de mutatiegraad over 2010 lager dan verwacht en kan de mutatiegraad van onze woningen in 2011 hoger uitvallen dan gemiddeld. Als woningen in de complexen 070 (grote eengezinswoningen in plan Oost) en 110 (eengezinswoningen in het Blesplan) worden opgezegd, wordt telkens de afweging gemaakt of de woning te huur of te koop wordt aangeboden. In 2010 zijn twee woningen verkocht. Een hiervan is aan de huurder van de woning verkocht. De andere woning is na huuropzegging verkocht. Voor complex 070 bereiden we groot onderhoud met verbeteringen voor. Uitvoering vindt plaats in de jaren 2011-2013. Vooruitlopend op de uitvoering hebben we besloten voorlopig even geen woningen te verkopen of te verhuren. Zodra het programma definitief met de bewoners is vastgesteld worden de woningen weer te huur aangeboden. Of we na de ingreep ons huidig verkoopbeleid voor dit complex ongewijzigd voortzetten is nog niet zeker.
Verhuringen 2010 % van totaal aantal mutaties Etagewoning 3%
Van Dameenheid 5%
Seniorwoning 14%
Eengezinswoning 38%
Portiekwoning 26%
Hoogbouwflatwoning 13%
21
De verdeling Verdeling vrijgekomen woningen naar huurprijs en inkomen: Huishoudensinkomen (€) < 29.125 Subs. Huurprijs (€)
Totaal
vanaf 29.125
> 33.000
tot 33.000
0-357
15
12
3
357-511
52
40
511-548
17
12
548-647
8
6
1
1
>647
8
1
2
5
Totaal
100
71
6
23
3
9 5
Verklaring van de inkomens en huurprijsgrenzen Omschrijving
Bedrag
Huurtoeslag aftoppingsgrens voor jongeren (<23 Jaar) per 1 juli 2009 tot 1 januari 2011
€ 357
Eerste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag per 1 juli 2009 tot 1 januari 2011
€ 511
Tweede aftoppingsgrens voor de huurtoeslag per 1 juli 2009 tot 1 januari 2011
€ 548
Maximale huurgrens voor huurtoeslag per 1 juli 2009 tot 1 januari 2011
€ 647
Maximum inkomensgrens voor huurtoeslag per 1 januari 2010
€ 29.125
EU grens 2010
€ 33.000
De toenmalige minister V.d. Laan heeft een akkoord gesloten met de Europese Commissie (EC) om onduidelijkheid over eventuele staatssteun aan corporaties weg te nemen. Het akkoord houdt in dat er geen sprake is van staatssteun als ten minste 90% van de huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 648 per 1 juli 2009) wordt verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan € 33.000 (2010). Uit de tabel blijkt dat we in 2010 van de 92 woningen (groen in bovenstaande tabel) met een huurprijs onder de huurgrens van € 648 er achttien (blauw in bovenstaande tabel) hebben toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen hoger dan € 33.000. Dat betekent dat 80% volgens de norm van Europa is toegewezen. We voldeden dus niet aan de richtlijn van 90%. De afspraak met de EC is inmiddels uitgewerkt in een uitvoeringsrichtlijn. In overleg met de andere corporaties uit de stadsregio (via Maaskoepel) zijn afspraken gemaakt voor labellen van woningen met een huurprijs tot € 653 vanaf 1 januari 2011. WVH gaat binnen deze afspraken vooralsnog alleen de woningen tot € 555 labellen met een maximum inkomen van € 33.614. Zo geven we de doelgroep met een inkomen boven de € 33.614 een iets grotere kans op een woning bij WVH. We houden gedurende het jaar het percentage verhuringen binnen de norm nauwlettend in de gaten zodat we over het gehele jaar voldoen aan de 90% norm. Slaagkansen van de primaire doelgroep Volgens de regionale overeenkomst woonruimteverdeling is het feit dat de slaagkans van de aandachtsgroep kleiner is dan die van de niet-aandachtsgroep aanleiding voor het afgeven van een signaal. In verschillende gemeenten van de stadsregio is de slaagkans van de aandachtsgroep lager dan die van de niet-aandachtsgroep. Dat gold in 2010 ook voor Hoek van Holland. Of dit structureel is, valt op basis van de ontwikkeling tot nu toe nog niet te zeggen. Er is besloten nog niet in te grijpen.
22
Ontwikkeling slaagkansen WVH 3,5
slaagkans (%)
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 periode (kwartalen) niet-aandachtsgroep
aandachtstgroep
Vanaf het vierde kwartaal 2008 tot en met het eerste kwartaal 2010 is de slaagkans van de aandachtsgroep lager dan de slaagkans van de niet-aandachtsgroep. In 2010 zijn de verschillen minder groot. Van de woningen onder de bovenste aftoppingsgrens van de huurtoeslag gaat in Hoek van Holland 65% (2009-57%) naar de aandachtsgroep en 35% (2009-43%) naar de niet-aandachtsgroep. Van de woningen boven de bovenste aftoppingsgrens van de huurtoeslag gaat in Hoek van Holland ongeveer 41% (2009-41%) naar de aandachtsgroep en 59% (2009-59%) naar de nietaandachtsgroep. Van de geslaagden uit de aandachtsgroep is in 2010 75% (2009-75%) geslaagd in een woning onder de aftoppingsgrens en dus 25% (2009-25%) boven de aftoppingsgrens. Van de geslaagden uit de niet-aandachtsgroep is in 2010 53% (2009-60%) geslaagd in een woning onder de aftoppingsgrens en dus 47% (2009-40%) boven de aftoppingsgrens. Ongeveer 60% van de actief woningzoekenden komt uit de aandachtsgroep. Bijzondere aandachtsgroepen Ouderen De voorraad Nieuwbouw Bij potentiële nieuwbouw richt WVH zich in eerste instantie op de doelgroep senioren (55+). Pas als locatie voor deze doelgroep minder geschikt is, kiest WVH voor nieuwbouw voor andere doelgroepen. WVH wil met dit beleid doorstroming en daarmee de verhuisketen op gang brengen. Hoe langer de verhuisketen hoe meer woningzoekenden kunnen worden geholpen. Aan het einde van iedere verhuisketen staat een starter. WVH wijst nieuwbouw bij voorrang toe aan Hoekse woningzoekenden om een optimale doorstroming in Hoek van Holland te bewerkstelligen. In 2010 heeft WVH geen nieuwe woningen voor senioren gerealiseerd. WVH verhuurt voor de doelgroep het verzorgingstehuis Bertus Bliek (BB-huis) aan stichting Humanitas. Deze heeft reeds jaren geleden (2002) aangegeven dat ze hun zorgconcept niet meer optimaal in het huidige BB-huis konden aanbieden. Humanitas is vervolgens een plan voor herontwikkeling van het BB-huis gaan maken. In de loop van 2010 is voor WVH definitief vast komen te staan dat dit plan van Humanitas niet haalbaar is. WVH heeft daarop besloten de 23
herontwikkeling van het BB-huis zelf ter hand te nemen. Het plan van WVH moet in ieder geval aanbod scheppen voor bewoners met een zwaardere zorgindicatie. Tevens wil WVH zelfstandige huisvesting voor senioren op deze locatie realiseren. Ook onderzoeken we de mogelijkheden voor commerciële ruimten. Bestaande voorraad en verdeling WVH beheert 286 woningen, verdeeld over verschillend complexen en woningtypen die specifiek voor senioren worden gelabeld. Hiervan zijn er 14 vrijgekomen (4,9%) en weer verhuurd. Senioren kunnen ook op woningen reageren die niet specifiek voor 55+ zijn gelabeld. In totaal hebben 22 senioren een nieuwe huurwoning van WVH gehuurd. Hiervan zijn er 14 in een seniorenwoning terecht gekomen en acht in een andere woning. Starters De woningmarkt in Hoek van Holland kent weinig doorstroming. Een groep woningzoekenden die daardoor moeilijk aan bod komt, zijn ‘de starters’. WVH attendeert actief jongeren uit Hoek van Holland kort na hun 18e verjaardag op het feit dat ze zich als woningzoekende kunnen inschrijven. De voorraad Nieuwbouw WVH heeft geen nieuwe woningen voor starters in 2010 gerealiseerd. Met een projectontwikkelaar hebben in 2010 gesprekken plaatsgevonden met als doel 17 nieuwe woningen voor starters, onder Koopgarant, te realiseren op de locatie Van Spilbergenstraat (De Duinpieper). De onderhandelingen zijn niet met succes afgerond. De hoge grondprijs vormde het voornaamste struikelblok. Uiteindelijk heeft de ontwikkelaar besloten de woningen zonder WVH te ontwikkelen. De ontwikkelaar wil acht van de zeventien woning in een soort Koopgarant constructie op de markt brengen. Bestaande voorraad en verdeling Van de nieuwe verhuringen is 42% (31% in 2009) van de woningen naar een starter gegaan. Als we alleen naar de nieuwe huurders kijken die al in Hoek van Holland woonden, komen we op 50% starters (41% in 2009). Het aandeel starters in de nieuwe verhuringen is dus toegenomen ten opzichte van 2009. WVH biedt het merendeel van haar vrijkomende woningen aan zonder voorwaarden. Dat betekent dat starters voor een groot deel van de voorraad in aanmerkingen komen. Starters kunnen dus ook op eengezinswoningen reageren. Toch zien we nog steeds dat zij zich met name richten op de portiekwoningen. Bij de duurdere eengezinswoningen speelt de huurprijs hier een rol in. In geval van de goedkopere eengezinswoningen kan het te maken hebben met de relatief forse instroom van woningzoekenden van buiten Hoek van Holland in dit segment. In elf (31%) van de 36 vrijgekomen eengezinswoningen zijn starters geslaagd. De instroom van nieuwe huurders van buiten Hoek van Holland bij de starters (27%) is beduidend lager dan de instroom bij de doorstromers (47%). Urgent woningzoekenden krijgen een beperkt zoekprofiel. Eengezinswoningen vallen hier hoe dan ook buiten en afhankelijk van de gezinssamenstelling zijn ook de iets grotere woningen vaak uitgesloten. Gevolg hiervan is dat deze urgent woningzoekenden regelmatig op portiekwoningen reageren en daarmee de mogelijkheden voor starters beperken. Slaagkansen van starters Vanaf het tweede kwartaal van 2009 is de slaagkans van starters lager dan die van de doorstromers. Dit is ook nog in 2010 het geval maar het verschil wordt wel weer kleiner. 24
Ontwikkeling slaagkansen WVH 3,5
slaagkans (%)
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0 2008-1 2008-2 2008-3 2008-4 2009-1 2009-2 2009-3 2009-4 2010-1 2010-2 2010-3 2010-4 periode (kwartalen) doorstromers
starters
Ongeveer 40% van de actief woningzoekenden is een starter. Urgent woningzoekenden Woningzoekenden die door een dringende en aantoonbare noodzaak moeten verhuizen, kunnen urgentie aanvragen. De beoordeling gebeurt op basis van regionaal vastgestelde criteria. Deze criteria zijn onderdeel van de regionale overeenkomst woonruimteverdeling. De uitvoering is in handen van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (SUWR). Met de deelgemeente is een procedure afspraak gemaakt over de zogenaamde schrijnende gevallen. Dit zijn woningzoekenden die niet via het reguliere systeem als urgent worden aangemerkt maar waarbij wel een acuut huisvestingsprobleem aan de orde is. In de tabel hierna zijn deze aangeduid als ”besluit corporatie”. 2009
2010
Aantal woningen
%
Aantal woningen
%
Geen urgentie
97
81%
78
78%
Sociale urgentie Medische urgentie Stadsvernieuwingsurgent
5 4 7
4% 3% 6%
12 4 4
12% 4% 4%
7 120
6% 100%
2 100
2% 100%
Label
Besluit corporatie Totaal
Van alle toewijzingen is 22% aan een urgent woningzoekende geweest. In 2009 was dit 19%. 18 van de 22 urgent woningzoekenden komen uit Hoek van Holland. De vier stadsvernieuwingsurgenten komen niet uit Hoek van Holland, wel uit de regio. Mindervaliden Het woningaanbod specifiek voor mindervalide bewoners is heel erg klein. Daarom worden door WVH nieuw te ontwikkelen woningen in principe volgens het programma van eisen van “aanpasbaar bouwen” gerealiseerd. Tevens realiseert WVH regelmatig allerlei aanpassingen in woningen via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Hierdoor kunnen huurders langer zelfstandig in hun woning blijven wonen.
25
In dit kader heeft WVH voor de mindervalide zoon van een huurder aan de Griffioenstraat een permanente aanbouw gerealiseerd. Het verzoek hiervoor is via afdeling individuele voorzieningen (IV) van de gemeente Rotterdam bij WVH binnengekomen. In samenspraak met IV, de bewoner en de brandweer is bepaald hoe het ontwerp er van binnen uit moest komen te zien. Het project werd in oktober 2010 opgeleverd. De totale kosten bedroegen circa € 100.000. De bezuinigingen op de WMO zullen dit soort maatwerk in de toekomst waarschijnlijk onmogelijk maken. Dak- en thuislozen Sociaal pension Prins Hendrikstraat WVH verhuurt aan Stichting Ontmoeting een pand dat wordt gebruikt als een sociaal pension voor acht dak- en thuislozen. “Hoekenezen” WVH mag volgens de verordening maximaal 15% lokaal maatwerk toepassen. Ze vindt deze ruimte voor Lokaal Maatwerk te klein. WVH volgt de gevolgen hiervan en met name het percentage instroom van woningzoekenden van buiten Hoek van Holland nauwlettend. WVH treedt regelmatig met de deelgemeente in overleg om samen te bekijken welke mogelijkheden er zijn, c.q. actie kan worden ondernomen richting gemeente en stadsregio, om meer ruimte te krijgen voor het lokaal Maatwerk. In 2010 heeft WVH 15 woningen (15%) gelabeld als Lokaal Maatwerk. Dat betekent dat woningzoekenden uit Hoek van Holland voorrang hebben gekregen bij de verdeling van deze woningen. Het ging om de volgende woningen: Vijf goedkope eengezinswoningen, drie middeldure eengezinswoning, een vierkamerflat, een portiekwoning, twee seniorwoning en drie juniorwoningen Herkomst nieuwe huurders
100%
80%
3% 7%
25%
5%
8%
6%
49%
50%
9%
40%
8%
30% 50%
43%
60%
40% 67%
62%
57% 20%
46%
43%
44%
2006
2007
2008
48%
0% 2004
2005
Hoek van Holland
Regio
2009
2010
Buiten de regio
De instroom in 2010 (38%) is afgenomen ten opzichte van 2009 (52%) en 2008 (56%). Hiermee voldoet WVH aan het streven van deelgemeente en WVH om vrijkomende woningen minimaal gelijkelijk te verhuren aan Hoekenezen en niet-Hoekenezen. De instroom is het grootst in de categorie volkshuisvestelijk labellen (61%). Bij de eengezinswoningen en de seniorwoningen is de instroom groter dan gemiddeld. 26
Onrechtmatige of illegale bewoning = “woonfraude” In de huurovereenkomst is geregeld dat de huurder zelf in de woning dient te wonen. In de praktijk wordt deze regel wel eens overtreden en is er sprake van doorverhuur zonder toestemming van WVH. Onrechtmatige of illegale bewoning komt vooral voor in grote en middelgrote steden. Maar het komt, in weliswaar geringere mate, ook in Hoek van Holland voor. Het belemmert de doorstroming in de woningmarkt. Onrechtmatige bewoning neemt toe naarmate de markt meer gespannen is. Juist door schaarste kan dit fenomeen floreren: er zijn mensen die graag de woningmarkt willen betreden en anderen die hen daarbij behulpzaam willen zijn door hun woning onder te verhuren. De aanpak hiervan is lastig. WVH zet zich in toenemende mate in om deze illegale bewoning aan te pakken en maakt daar geld en capaciteit voor vrij. In 2010 heeft een aantal medewerkers een opleiding gevolgd om woonfraude beter te kunnen aanpakken. Er zijn twee adressen onderzocht waar uiteindelijk, na onderzoek, geen sprake bleek te zijn van woonfraude. De bewoners bleken langdurig in het buitenland te verblijven. Zij zijn gewezen op hun verantwoordelijkheid.
3.4 Woonlasten Huurbeleid WVH heeft per 1 juli 2010 de huren van alle woningen met 1,2% verhoogd. Dit percentage is gelijk aan het inflatiecijfer over 2009. Dit was tevens de wettelijk maximaal toegestane huurverhoging per woning. De maximale huurprijsgrens, die gelijk is aan de liberalisatiegrens, bedraagt in 2010 € 647,53 en is per 1 januari 2011 met 1,2% verhoogd naar € 652,52. Overzicht huurstijgingen 2004-2010
huurverhogingspercentage
3,5
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0 2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
jaren
WVH
Trend
De huursom over 2010 is 3,29 % hoger dan de huursom over 2009. Dit is hoger dan de aanpassing per 1 juli 2010 (1,2%). Dat heeft onder andere de volgende redenen: Plus:
In februari 2009 is de Atlas opgeleverd, dus voor 11 maanden in 2009 meegerekend. In 2010 rekenen we met 12 maanden. Dit komt neer op verschil tussen 2010 ten opzichte van 2009 van ongeveer 0,5%.
Plus:
De huuraanpassing per 1 juli 2009 van gemiddeld 2,5% en per 1 juli 2010 van gemiddeld 1,2%. Gemiddeld over beide jaren komt dit uit op 1,85%.
Plus:
De huurharmonisatie in diverse complexen bij het leegkomen van de woningen. Bij 78 mutatiewoningen (= 78%, in 2009 waren het 98 woningen = 82%) is harmonisatie toegepast. Het gemiddelde harmonisatiebedrag per woning bedroeg € 84 (in 2009 was dit € 89). 27
Plus:
De aanpassing van de huur omdat op verzoek van de huurder voorzieningen ,zoals een cv-installatie, zijn aangebracht.
Min:
Woningen die in 2009 en 2010 uit exploitatie zijn genomen, zoals verkochte woningen in Plan Oost.
Huurachterstand WVH voert een strikt beleid inzake achterstanden. Het is gebleken dat huurders in ernstige problemen kunnen komen als achterstand zich over enkele maanden opbouwt. Daarom stuurt WVH een eerste betalingsherinnering uit bij achterstand van een maand. Incasso en betalingsregelingen voert WVH zelf uit, zodat huurders niet op hogere kosten worden gejaagd. Alleen grote vorderingen geven we uit handen. De huurachterstand per ultimo 2010 is toegenomen ten opzichte van de achterstand per ultimo 2009. 2010 Omschrijving Bedrag
2009 % v.d. bruto jaarhuur
Bedrag
% v.d. bruto jaarhuur
Zittende huurders
€
44.453
0,40
€
42.107
0,38
Vertrokken huurders
€
24.536
0,22
€
19.602
0,18
Totaal
€
68.989
0,62
€
61.709
0,56
Huurders kunnen bij WVH giraal betalen. Bijna 73% van de huurders maakt gebruik van een automatische incasso-opdracht. WVH streeft ernaar dit percentage nog hoger te krijgen. Jaarlijks verloot WVH vier keer € 300 onder de huurders die minimaal een half jaar via automatische incasso correct de huur betalen. Maandelijks bekijken en analyseren we de huurachterstand. Hierbij drukken we de huurachterstand uit in een percentage van de bruto maandhuur. In de hierna volgende grafiek hebben we de maandbedragen omgerekend naar een gemiddelde per jaar. De toename van de achterstand die in 2009 is ingezet heeft zich in 2010 voorgezet. We zien met name in de tweede helft van 2010 dat het percentage enigszins stabiliseert tussen 7 en 8%.
28
Gemiddelde huurachterstand
% huurachterstand van de maandhuur
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
jaren
Het gemiddelde bedrag aan achterstand van de zittende huurders, ofwel de actieve contracten, bedroeg aan het eind van 2009 € 663. Aan het eind van 2010 was dit € 810. Het aantal huurders met achterstand is toegenomen van 52 naar 67. De toename in de totale huurachterstand is met name toe te rekenen aan de groei van het aantal huurders met achterstand. WVH zet zich in om het aantal huisuitzettingen terug te dringen. Daarom neemt WVH deel aan het convenant tussen de Rotterdamse corporaties, en een aantal gemeentelijke instellingen zoals de Kredietbank en de GGD (verantwoordelijk voor de Lokale Zorgnetwerken). In het kader van het convenant heeft de Kredietbank in 2010 15 huurders van WVH bezocht. In 2010 is bij WVH tweemaal een woning ontruimd wegens huurachterstand. In 2009 was dit viermaal. Het convenant is gezien het positieve resultaat, afname van het aantal ontruimingen, onlangs verlengd tot en met 2014. WVH neemt daarnaast ook deel aan het convenant “Laatste Kans Beleid”. Conform het convenant krijgt een huurder de mogelijkheid om een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst op te schorten als hij akkoord gaat met aanvullende voorwaarden op de huurovereenkomst. Eén van deze voorwaarden is dat hij zich alsnog aanmeld bij de Kredietbank en dat zijn vaste lasten worden voldaan door de Kredietbank. De huurder gaat dan een schuldhulpverleningstraject in. WVH ontvangt dan een voorstel tot afboeking van de openstaande huur en kosten bij de deurwaarder. In 2010 is aan 43 huurders van WVH een laatste kans geboden. We zien echter ook dat, mede als gevolg van deze werkwijze, de huurachterstand oploopt. We verwachten dat in 2011 het aantal (en bedrag aan) oninbare afboekingen, als gevolg van het “Laatste Kans Beleid”, toeneemt. Daar staat tegenover dat door het toepassen van de maatregelen uit het convenant huurders met structurele betalingsproblemen worden geholpen en ontruimingen zo veel mogelijk worden voorkomen. Tevens worden deze huurders begeleid om nieuwe huurachterstanden te voorkomen.
29
aantal maandbedragen huurachterstand
% achterstand van totaal achterstand
Bedrag
aantal huurders
% huurders met achterstand van totaal aantal huurders met achterstand
0-1
€
9.908
22%
44
66%
1-2
€
5.732
13%
8
12%
2-3
€
4.628
10%
5
7%
3-4
€
6.740
15%
4
6%
4-5
€
2.974
7%
1
1%
5-6
€
3.958
9%
2
3%
>6
€
10.512
24%
3
4%
Totaal
€
44.452
100%
67
100%
Van de zittende huurders met een achterstand heeft 66% een achterstand tot één maand. In geld uitgedrukt is dit 22% van de totale achterstand. 35% van de achterstand is huurachterstand tot twee maanden. In vergelijking met de situatie per ultimo 2009 zien we per eind 2010 in de categorie meer dan zes maanden een toename van de achterstand van bijna € 7.000 en van het aantal huurders van één naar drie. Van de totale achterstand wordt ongeveer € 16.000 veroorzaakt door vijf huurders die allen in het “Laatste Kans Beleid” zitten. Bij de achterstand tot twee maanden zien we het aantal huurders toenemen en het bedrag afnemen.
Bij vergelijking met andere corporaties van vergelijkbare omvang uit de regio over de afgelopen jaren blijkt WVH nog steeds positief te scoren. Huurachterstanden 2005 - 2009
% huurachterstand vd brutohuur
2,5
2
1,5
1
0,5
0 2005
2006
WVH Stadsregio Rotterdam Landelijk
2007
2008
2009
2010
ref entiecorporatie van gelijke omvang Regio Haaglanden
30
Huurderving Huurderving bestaat uit huurinkomsten die WVH misloopt als gevolg van leegstand en oninbaarheid. Omschrijving
2010
2009
Leegstand
€
80.461
€
106.396
oninbaar
€
4.649
€
5.534
Totaal
€
85.110
€
111.930
De derving leegstand bestaat uit verschillende onderdelen c.q. kent verschillende aanleidingen. Zo hebben we de mutatieleegstand, de periode tussen inleveren van de sleutel door de oud-huurder en het in gebruik nemen door de nieuwe huurder. Bij een aantal woningen is dit slechts een paar dagen (43 % van de mutaties). Er zijn echter ook woningen die bij mutatie een grotere ingreep, zogenaamd SVB-onderhoud, krijgen en daardoor langer leegstaan (57% van de mutaties). Daarnaast kan derving worden veroorzaakt door zogenaamde procesleegstand. Dat kan intern worden veroorzaakt, bijvoorbeeld door het niet beschikbaar hebben van een opzichter in een bepaalde periode. Het kan ook worden veroorzaakt door het woonruimteverdelingsproces bij Woonnet. Andere oorzaken van leegstand in 2010 zijn de verhuurstop ten behoeve van groot onderhoud met verbeteringen, het beschikbaar houden van een modelwoning voor deze ingreep en de leegstand als gevolg van verkoop van een woning. De afboeking wegens oninbaar is afgenomen. De afboekingen hebben voornamelijk betrekking op dossiers waarvan het incassobureau aangeeft dat er geen reële verhaalsmogelijkheden zijn. Veelal betreft het ontruimingszaken, met onbekende bestemming vertrokken huurders, verworpen erfenissen of overleden huurders zonder erfgenamen. Huurtoeslag De aanvraag van huurtoeslag loopt niet standaard via WVH. Als de huurder kiest om de uitbetaling van de toeslag via WVH te laten lopen, spreken we van geclusterde betaling. WVH brengt de toeslag vervolgens rechtstreeks in mindering op de te betalen huur. Over de maand december 2010 heeft ruim 11% van de WVH-huurders gekozen voor geclusterde betaling. Dit was aan het eind van 2009 12%. Het gemiddeld maandbedrag van de geclusterde betalingen over het huurtoeslag tijdvak 2010 bedraagt € 199 (2009 ongeveer € 201). Een huurder kan ook kiezen om de huurtoeslag rechtstreeks op de eigen bankrekening te laten overmaken. In dat geval ziet WVH niet of de huurder huurtoeslag ontvangt. WVH is het Huurtoeslag-informatiepunt (HIP) voor alle huurders uit Hoek van Holland. Met toestemming van en samen met de huurder kan WVH via een door het Ministerie ontwikkeld softwarepakket alleen dossiers raadplegen. Huurders kunnen ook zelf via telefoon en computer informatie opvragen bij de belastingdienst. Op grond van de betalingen van het Ministerie aan WVH zien we dat in 2010 van de 100 nieuwe verhuringen 14 huurders (14%) hebben gekozen voor geclusterde betaling. Het gemiddeld bedrag aan huurtoeslag van deze nieuwe huurders bedroeg € 228 per maand. Over 2009 koos 4% van de nieuwe huurders voor geclusterde betaling. In 2008 was dit 13% en in 2007 2%. Bij nieuwe verhuringen wijzen we actief de huurders op de mogelijkheid van geclusterde betaling.
31
4
De kwaliteit van de woningvoorraad
4.1
Nieuwbouw
Volkshuisvestelijke taak In deze moeilijke economische tijd is WVH zich bewust van het belang van het ontwikkelen van sociale woningbouw in Hoek van Holland. Nieuwe woningen voor de primaire doelgroep zijn vanuit verschillende perspectieven voor Hoek van Holland en voor WVH van groot belang. Over de mogelijkheden van nieuwbouw is veelvuldig overleg geweest tussen de deelgemeente, het ontwikkelingsbedrijf van Rotterdam (OBR) en de dienst die zich bezig houdt met stadsontwikkeling (dS+V). In het verslagjaar heeft dat niet geleid tot concrete nieuwe plannen voor sociale woningbouw voor de komende jaren.
Visitatiecommissie: Op het gebied van nieuwe ontwikkelingen is er in zekere zin sprake van te veel en te hoge ambities, wat tegen WVH werkt op het moment dat de prestaties in relatie daarmee worden beoordeeld. Dit klemt eens te meer als WVH bij de realisering van bepaalde ambities afhankelijk is van de medewerking van anderen, waaronder de gemeente. Aldus bezien, is er sprake van ‘versnellen met de handrem er op’. In het coalitieakkoord 2010 van de deelgemeente staat dat men in principe geen uitbreiding van sociale woningbouw wil. WVH is het daar niet mee eens en is hierover met de deelgemeente in gesprek. Zowel deelgemeente als WVH onderschrijven de noodzaak voor een gemeenschappelijke woonvisie voor Hoek van Holland. Besloten is deze gezamenlijk in 2011 op te stellen. Met de visie moet onder andere duidelijkheid komen over nieuwbouw van sociale huurwoningen in Hoek van Holland. Zowel binnen de toekomstige herstructureringslocaties als op eventuele uitleggebieden. Herontwikkeling Bertus Bliekhuis en omgeving Hoek van Holland kent een tekort aan seniorenhuisvesting, vooral voor senioren met een wat zwaardere of zware zorgvraag. Behalve het huidige Bertus Bliekhuis is er geen accommodatie beschikbaar of geschikt. Door de gewijzigde maatschappelijke vraag, onder andere het scheiden van wonen en zorg en de verouderde (te kleine) maatvoering van de kamers in het huidige Bertus Bliekhuis, is in 2002 door stichting Humanitas in samenwerking met WVH - eigenaar van het Bertus Bliekhuis- het initiatief genomen voor de planvorming van vervangende nieuwbouw. Eind 2010 heeft WVH besloten de herontwikkeling zelf ter hand te nemen. De reden is dat niet aan de voorwaarden die WVH voor haar medewerking had gesteld, voldaan kon worden. WVH constateerde ook dat het programma erg complex en kostbaar was en voor Hoek van Holland erg grootschalig. De kans dat het programma binnen afzienbare tijd kon worden gerealiseerd achtte WVH niet groot. Ook de kans dat het programma op de langere termijn succesvol zou zijn, was naar onze inschatting klein. Dat is eveneens bij de bepaling van ons standpunt meegewogen. Een en ander is ons niet in dank afgenomen door Humanitas en de (deel)gemeente. Humanitas is van mening dat zij met WVH een realisatie overeenkomst heeft die nagekomen moet worden. WVH bestrijdt dat. Duidelijk is dat de door Humanitas gemaakte voorbereidingskosten, volgens Humanitas een bedrag van € 1,5 miljoen, van invloed zijn op de opstelling van Humanitas De andere entree Onder deze werknaam vatten we het streven naar een integraal plan voor de locaties Korrelbeton, Lemaireweg en Duinker & Verruit West. Het is goed om dit gebied integraal te benaderen, maar de realisatie mag vooral niet gehinderd worden door alles met alles te verbinden. Het idee is meer om 32
vanuit een totaalvisie en een goed stedenbouwkundig concept een fasering te bepalen die afhankelijk is van waar op zo kort mogelijke termijn gebouwd kan worden. Daarbij houden we rekening met procedures, herhuisvesting en marktomstandigheden. De integrale benadering heeft te lijden gehad van de bestuurscrisis waar de deelgemeente in verzeild raakte. De verantwoordelijke portefeuillehouder en grote promotor van dit idee moest het veld ruimen. Ontwikkeling Lemaireweg Voor de eventuele sloopnieuwbouwplannen van het complex Korrelbeton is het van groot belang een goede oplossing te bedenken voor het onderbrengen van de zittende huurders. Door eerst nieuwe woningen op een andere locatie te bouwen en deze onder andere in te zetten voor doorstroming c.q. uitverhuizing vanuit een te slopen complex, ontstaat als het ware een volkshuisvestelijke carrousel. Daarom heeft WVH de gemeente gevraagd om de locatie Lemaireweg tot ontwikkeling te mogen brengen. Deze locatie ligt in de nabijheid van het complex Korrelbeton. Nieuwbouw door WVH op deze locatie zou ook een impuls geven aan de verkoop van bestaand bezit. WVH heeft die verkoopopbrengsten namelijk nodig om haar investeringen mogelijk te maken. Die relatie hebben we in ons SVB uitgewerkt. Het zou dus mogelijk zijn om zowel productie te realiseren als om bestaand bezit te verkopen. Twee doelen die ook de gemeente nastreeft. De gemeente heeft geantwoord dat de (deel)gemeente op deze locatie beoogt middeldure en dure koopwoningen te realiseren. Daarmee is volgens de gemeente de locatie niet beschikbaar voor een eventuele herhuisvestingsopgave, voor zover het gaat om herhuisvesting in het sociale huursegment. WVH betreurt dit standpunt. Wel is de gemeente van plan na duidelijkheid over de stedenbouwkundige randvoorwaarden WVH te benaderen om te bekijken of wij als een van de potentiële ontwikkelaars in aanmerking kunnen komen. Korrelbeton WVH onderzoekt de toekomstmogelijkheden voor het complex. De locatie is complex vanwege geluids- en milieueisen. Ook het aanwezige dijklichaam is een complicerende factor. Er is veel onderzoek nodig om alles goed in beeld te krijgen. De aanscherping van de regels van het Hoogheemraadschap per 1 januari 2011 maakt het er niet eenvoudiger op. Alle bewoners zijn over het onderzoek geïnformeerd. Dit heeft weinig reacties opgeleverd. Begin 2011 zijn de bewoners van het complex ingelicht over de uitkomsten van het flora/faunaonderzoek. Conclusie is dat er geen zeldzame dier- of plantsoorten zijn waargenomen in het groengebied. In het geval van herontwikkeling van het gebied zijn ontheffingen of vergunningen op dit punt niet noodzakelijk. Ook is men ingelicht over het aangepaste mutatie- en huurbeleid. Vrijkomende woningen die in de afgelopen jaren nog niet verbeterd zijn, worden minder uitgebreid aangepakt. Vooral de keuken-, badkamer- en toiletrenovatie worden minder vaak uitgevoerd. Voor de nieuw te verhuren woningen wordt ook een ander huurbeleid toegepast. Tot nu toe werd de nieuwe huur na mutatie vastgesteld op 85% van de maximale huur. Dit wordt nu bij niet gerenoveerde woningen 75% van de maximale huur. Woningen die de afgelopen jaren wel zijn opgeknapt en weer opnieuw verhuurd worden behouden dezelfde huurprijs. Duinker & Verruit West Ten aanzien van deze locatie is alleen gekeken naar de stedenbouwkundige aansluiting met vooral de ideeën over het complex Korrelbeton. Eerste Scheepvaartstraat (Taxi Rooney) Op deze locatie was voorheen een taxibedrijf gehuisvest. De ingeschakelde ontwikkelaar kwam 33
niet uit de herontwikkeling van deze plek. Daarom heeft dS+V WVH gevraagd of zij in staat was om de bestaande woonbebouwing te renoveren. Daarbij moest ook op de plek van het gesloopte bedrijfspand een buurtparkje aangelegd worden. Dat bleek geen haalbare kaart. Dus heeft WVH naar de mogelijkheid van nieuwbouw gekeken. Dat plan is bij de deelgemeente gepresenteerd. De grondprijs stond vast en de ontwikkelaar moest het parkje mee ontwikkelen. Er was geen ruimte voor financiële onderhandeling vanwege de bezuinigingen bij gemeente en OBR. Uit de uitkomsten van het onderzoek en een globale financiële doorrekening blijkt dat onder de condities van OBR een ontwikkeling niet financieel rond te krijgen is. Daarmee was voor WVH de kous af. WVH heeft de deelgemeente wel laten weten dat uit haar contacten met bewoners blijkt dat die een parkje niet zien zitten. We hebben de deelgemeente geadviseerd dat eerst helder te krijgen. Het is aan de deelgemeente hoe ze hier verder mee gaan. De les voor WVH is dat bij komende vragen we aan de voorkant meer duidelijkheid moeten krijgen of harde eisen een rol spelen en wat de rek daarin is. De Cordesstraat 111 (HOED) WVH is benaderd door de Facilitaire Stichting Gezondheidszorg Schiedam (FSG). Dit is de eigenaar van dit object. De HOED is al langere tijd bezig om nieuwe huisvesting te realiseren. Net als WVH lopen ze aan tegen de stroperigheid van allerlei plannen (herontwikkeling Bertus Bliekhuis, herontwikkeling Hoekstee, Pleinkerk-locatie). Daarom wilden ze bekijken welke mogelijkheden WVH ziet. Zelf zien ze twee mogelijkheden: • Herontwikkeling op de huidige locatie met toevoeging van een aantal appartementen. • Huisvesting elders en de huidige locatie nog enige tijd in de lucht houden. Het contact heeft nog niet tot concrete plannen geleid. Van Spilbergenstraat (de Duinpieper) WVH heeft op deze locatie huurwoningen willen ontwikkelen. Maar de locatie ging uiteindelijk naar de commerciële ontwikkelaar OMA. De deelgemeente wilde woningen voor starters realiseren. Voor OMA waren huurwoningen niet interessant. Daarom is WVH benaderd of zij de door OMA te realiseren 17 koopwoningen in een Koopgarant-constructie16 op de markt zou willen zetten. WVH wilde het dagelijks bestuur daar graag in helpen, maar wilde natuurlijk wel weten welk product voor welke prijs geleverd zou worden. Deze informatie is half 2010 beschikbaar gekomen. Pas toen kon WVH een oordeel vormen over de prijs-kwaliteitverhouding en een en ander juridisch, kosten technisch en qua marktprijs laten toetsen. OMA en WVH konden over de koopsom geen overeenstemming bereiken. Gebiedsontwikkeling Plan Noord Er is in Hoek van Holland veel meer vraag naar (betaalbare) woningen dan er beschikbaar zijn. De woningmarkt in Hoek van Holland zit als het ware “op slot”. Vooral jonge starters ondervinden hiervan de problemen en zijn vaak gedwongen Hoek van Holland te verlaten. Eén van de plekken waar woningen in Hoek van Holland kunnen worden bijgebouwd is “bij de Zichtflats”. In samenspraak met onder andere de bewoners van de aanliggende woningen is toen een plan ontwikkeld. Kenmerken zijn: • Auto’s zoveel mogelijk uit het zicht, • optoppen en aanbouwen van woningen rond de bestaande structuren en • handhaven van de bestaande bouwvolumes. 16
Zie www.opmaat.nl
34
Op basis van de gemaakte bouwkostenramingen is in 2010 vastgesteld dat het plan duur is en daarmee feitelijk onhaalbaar. Het aanbouwen aan / optoppen van de bestaande drie flatgebouwen genereert slechts een beperkte waarde, verandert de nu eenzijdige bevolkingsopbouw niet en levert geen duurzaam plan op. De gekozen parkeeroplossingen zijn financieel onhaalbaar. Daarnaast is het plan in een aantal opzichten risicovol. Uit ervaringen met dit soort projecten blijkt dat allerlei onverwachte extra kosten aan de orde komen en dat het ontwikkelde product in de markt slechts als beperkt aantrekkelijk zal worden ervaren. De waarde ervan is daardoor op termijn relatief beperkt. Toch wil WVH het idee niet opgeven. Daarvoor acht zij het belang te groot. Daarom bekijkt WVH of een ander, wel haalbaar plan valt te ontwikkelen. Uitleggebieden In het kader van de RR202017 zijn in Hoek van Holland onder andere de gebieden Nieuwland en Krimsloot aangewezen voor woningbouw. WVH wil in de ontwikkeling van beide gebieden een stevige rol spelen. Dat kan WVH niet alleen. Daarom is samenwerking gezocht met de projectontwikkelaar AM. Samen hebben WVH en AM in Nieuwland grond gekocht. De gemeente had beide polders onder de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG)18 gebracht. Door de recessie is de ontwikkeling van beide polders op losse schroeven komen te staan. De gemeente heeft intussen de WVG ingetrokken. Ze is van mening dat de ontwikkeling van beide polders door de markt moet worden opgepakt. AM en WVH sonderen daarom of in Nieuwland ook andere eigenaren bereid zijn om in de ontwikkeling van dit toekomstige woongebied deel te nemen. Voor de zomer van 2011 moet dit duidelijk zijn.
4.2 Strategisch voorraadbeleid (SVB) Eind 2009 is de jongste versie van het SVB van WVH vastgesteld. Daarin is beschreven welke woningen en woonmilieus WVH nu kent, wat de klanten de komende tijd van ons gaan vragen en wat WVH moet doen om aan die vraag tegemoet te komen. Bij het opstellen van het SVB zijn verschillende strategische varianten doorgerekend die passen binnen de mogelijkheden van onze vastgoedportefeuille en onze missie en visie. Die varianten zijn getoetst aan onze doelstellingen en de financiële randvoorwaarden. Het gaat om de “basisvariant” en de “plusvariant”. Basisvariant Bij de basisvariant is uitgegaan van de wens om binnen de bestaande voorraad een kwaliteitsslag te maken. Hierbij zijn twee richtingen aangegeven. Ten eerste kiest WVH voor investeren in energetische verbeteringen van de bestaande voorraad. Ongeveer € 22 miljoen in de komende tien jaar. Corporaties hebben in hun “Antwoord aan de Samenleving”19 aangegeven bereid te zijn een extra impuls aan energiebesparing te geven. De energielasten maken immers een substantieel deel uit van de vaste lasten van huurders. Door energie te besparen verlagen corporaties de woonlasten van hun huurders. Het is ook goed voor het milieu. De beoogde kwaliteitsslag wordt in de tweede plaats bereikt met herstructurering van die woningen, waarvan de woontechnische en bouwkundige kwaliteit op termijn onvoldoende is. Dit betreft het complex “Korrelbeton”. Een eerste ontwikkelstudie laat zien dat op deze locatie 110 17
Ruimtelijk Plan Regio Rotterdam 2020. De wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. De wet beoogt de gemeenten een middel in handen te geven om te voorkomen dat er door grondeigenaren en projectontwikkelaars wordt gespeculeerd in de aanloop naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. 19 Antwoord aan de Samenleving, Aedes, februari 2007 18
35
nieuwe huurwoningen en 161 koopwoningen kunnen worden gerealiseerd. De ontwikkeling is nog geen gelopen race. Geluidseisen, grondsanering, dijkverhoging en het onderbrengen van zittende huurders20 zijn vragen die de volle aandacht vergen. In de verdere toekomst moet WVH ook nadenken over de toekomstmogelijkheden van een deel van het complex Duinker en Verruit, tegenover de Korrelbeton. Een globale inschatting laat zien dat bij eventuele sloopnieuwbouw op deze locatie ongeveer 100 nieuwe eengezinswoningen, 50 huurwoningen en 50 koopwoningen, teruggebouwd kunnen worden. In de basisvariant bereikt WVH een grote kwaliteitsverbetering in haar bestaande voorraad, zowel via investeringen als via herstructurering. Minder positief aan dit scenario is dat het aantal woningen per saldo afneemt. Bovendien ontbreken hierbij de financiële mogelijkheden om op nieuwe locaties nieuwe woningen te realiseren. Plusvariant In de ‘plusvariant’ is, naast onderhoud van de bestaande voorraad, de ontwikkeling van nieuwe woningen het speerpunt voor de komende jaren. WVH heeft gekeken naar de mogelijkheden om op nieuwe locaties betaalbare huurwoningen te bouwen. Voor deze variant is onderzocht welk verkoopvolume in Koopgarant nodig is om de bouw van huurwoningen te kunnen financieren. Om één nieuwe betaalbare huurwoning te realiseren, moeten we bijna één bestaande huurwoning in Koopgarant verkopen (de berekende verhouding bedraagt 1 : 0,93). Ook in de plusvariant krimpt de voorraad per saldo, maar veel minder dan bij de basisvariant. Als we de verkochte Koopgarant-woningen als onderdeel van de maatschappelijke voorraad woningen meetellen, is sprake van een aanzienlijke toename van onze maatschappelijke voorraad. Aangezien Koopgarant-woningen bij verkoop door de particuliere eigenaar weer worden teruggekocht door de woningbouwvereniging, is het meetellen verantwoord. Uitkomsten en conclusies SVB Door de sterke verjonging van de voorraad die WVH bereikt met de plusvariant, scoort deze variant op de meeste doelstellingen positiever dan de basisvariant. WVH is in staat om zowel een herstructurering in de eigen voorraad als aanzienlijke investeringen in duurzaamheid uit te voeren zonder extra verkopen (basisvariant). Als zich de kans voordoet om nieuwbouw te realiseren, dan zet WVH Koopgarant in als middel om dit financieel mogelijk te maken (plusvariant). Door onzekerheden in omvang en beschikbaarheid van de potentiële nieuwbouwlocaties moet de toekomstige nieuwbouwopgave steeds opnieuw worden ingeschat. Pas bij concrete nieuwbouwplannen wordt de noodzaak van extra verkopen actueel. Dit biedt ons veel flexibiliteit in de toekomst en maakt ons minder kwetsbaar voor tegenvallende verkoopopbrengsten op dit moment. Omdat deze investeringsbeslissingen over enkele jaren genomen worden, is de huidige economische crisis niet van invloed.
4.3 Onderhoud Onderhoudsbegroting versus realisatie WVH maakt onderscheid in niet planmatig onderhoud (NPO), planmatig onderhoud (PO) en onderhoud voor rekening van derden. Het NPO heeft betrekking op reparatie- en mutatieonderhoud. Onder PO vallen regelmatig terugkerend onderhoud, renovatie- en groot onderhoudsplannen en de onderhoudscontracten. Onderhoud voor rekening van derden is huurderonderhoud in de vorm van het serviceabonnement (SAB) en onderhoud voor PWS/Humanitas. Het kleine reparatie- en mutatieonderhoud, zoals het nazien van hang- en sluitwerk, wordt voor een groot deel uitgevoerd door de eigen onderhoudsdienst. Het uitgebreide reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud wordt geheel uitbesteed.
20
Zie ook ontwikkeling Lemaireweg 4.1.4.
36
In onderstaande tabel staan de uitgaven per soort onderhoud weergegeven. Specificatie onderhoud Bedragen x € 1.000 Onderhoudsoort Begroot Realisatie Realisatie -/2010 2010 begroot Reparatieonderhoud 333 51421 181 Klein mutatieonderhoud 303 150 -153 Groot mutatieonderhoud 1.190 1.163 -27 Contractonderhoud 240 282 42 Planmatig onderhoud 5.286 2.940 -2.346 Energetische maatregelen 1.240 0 -1.240 Planmatig onderhoud doorgeschoven uit 2009 252 0 -252 Goederen en diensten 78 77 -1 Totaal onderhoud 2010 Totaal onderhoud Geactiveerd Eigen onderhoudsdienst (salariskosten dekking) Huismeester (salariskosten dekking) SAB en Boilers doorbelast Debiteuren doorbelast Kosten genomen in 2009 Handmatige boeking Goederen en diensten (servicekosten) Ten laste van winst- en verliesrekening
8.922
5.127
-3.796
8.922 -1.434 -147 -41 -30 -30
5.127 -80 -158 -41 -27 -139 -56 9 -77 4.558
3.796 -1.354 11
-78 7.162
-3 109 56 -1 2.613
Reparatie onderhoud De uitgaven voor het reparatieonderhoud zijn in vergelijking met voorgaande jaren fors gedaald. Een van de redenen hiervoor is dat onze eigen technische dienst weer op volle sterkte draait. Er zijn in 2010 dus meer reparatieverzoeken door de eigen dienst uitgevoerd. Omdat de eigen dienst een concurrerend tarief heeft ten opzichte van derden zijn de uitgaven lager. Ook is het aantal reparatieverzoeken lager dan de twee voorafgaande jaren. Dit komt omdat 2010 het eerste jaar is dat klachten over cv’s volledig zijn ondergebracht bij Bonarius. overzicht reparatieonderhoud 2008-2010 jaar
aantal woningen 2010 2036 2009 2036 2008 1988
realisatie totaal in € 434.12022 563.323 455.070
Realisatie / totaal reparatiewoning in € Verzoeken 213 2.285 277 2.770 229 2.957
Reparaties / woning 1.1 1.4 1.5
Klein mutatieonderhoud Bij klein mutatieonderhoud hebben we het over een keuring door onze eigen dienst en het keuren van de elektrische installatie. 21 22
De kosten inclusief doorbelasting kosten aan derden. De kosten exclusief doorbelasting aan derden
37
Er is per mutatie in 2010 een bedrag begroot van € 1.814. In de loop van 2010 bleek dat aan de hoge kant. Voor 2011 is dit bedrag aangepast naar € 1.250,-- per mutatie. Van het totale bedrag is € 38.865 bij vertrekkende huurders in rekening gebracht. overzicht “klein” mutatieonderhoud 2008-2010 Jaar Realisatie Aantal Kosten per mutatie totaal in € Mutaties in € 2010 150.148 128 1.173 2009 402.658 143 2.815 2008 201.966 102 1.980
Groot mutatieonderhoud We spreken van groot mutatieonderhoud als het om grotere onderhoudstechnische ingrepen gaat. Het betreft dan alle werkzaamheden die buiten de APK keuring van de eigen dienst en de elektrakeuring vallen. Bijvoorbeeld woningen van huurders die in het verleden niet hebben meegedaan aan reeds uitgevoerd grootonderhoud, de zogenaamde spijtoptanten, of de woningen die op korte termijn aan de beurt zijn voor een planmatige ingreep. Ook het kwalitatief verbeteren van de woning volgens ons Strategisch Voorraad Beleid wordt hierin verwerkt. Hiermee voorkomen we dat nieuwe huurders binnen een paar jaar na betrekken van de woning al weer met een grote ingreep worden geconfronteerd. Er is in 2010 bij 95 woningen groot mutatieonderhoud uitgevoerd. Er waren er echter 87 begroot voor 2010. Het totaalbedrag voor groot mutatieonderhoud bedraagt in 2010 € 1.101.754 Een deel van deze kosten wordt als investering opgenomen en via harmonisatie in de netto huur doorberekend. Dit betrof een bedrag van € 61.597 overzicht groot mutatieonderhoud 2009-2010 Jaar Realisatie Aantal Kosten per mutatie totaal in € mutaties in € 2010 1.163.351 95 12.246 2009 900.523 82 10.982
Serviceabonnement Tegen een maandelijkse vergoeding van € 3,40 per woning voert WVH het onderhoud uit dat volgens het Burgerlijk Wetboek voor rekening van de huurder komt. 1.031 huishoudens maakten in 2010 gebruik van dit serviceabonnement, tegen 1.017 huishoudens in 2009. Vanaf 2008 geldt er een korting op de kosten van het servicepakket voor huurders die langer dan tien jaar huren bij WVH. Deze trouwe huurders betalen € 2,55 per maand. Planmatig Onderhoud (PO) Onder PO vallen regelmatig terugkerend onderhoud, renovatie- en groot onderhoudsplannen en de onderhoudscontracten. De volledige jaarbegroting 2010 is gerealiseerd voor 31 december 2010, met uitzondering van de speciale projecten complex 020 en 070 en de keuring van het uitgevoerd schilderwerk in complex 031. De werkzaamheden met betrekking tot complex 020 zijn gefaseerd over twee jaren en lopen door tot eind 2011. De werkzaamheden van complex 070 zijn gefaseerd over drie jaren en eindigen medio augustus 2012. Vanuit de jaarbegroting 2010 zijn geen budgetten naar 2011 overgeheveld. Een in de jaarbegroting 2010 opgenomen overhevelingpost uit 2009 is opnieuw doorgeschoven naar de jaarbegroting 2011. Dit betreft een budget van € 220.613 ten behoeve van de brandwerende maatregelen in complex 010. In onderstaande tabel staan de niet uitgegeven posten benoemd:
38
Verschil uitgevoerd planmatig onderhoud bedragen in € 1
Complex
Omschrijving voorgenomen werk
10 Werkzaamheden risico inventarisatie daken 20 Renovatiekosten 21 Schilderwerk en gebiedsbegrenzing 31 Prestatiegericht schilderwerk 50 Schilderwerk 50 Verketeling (meer uitgegeven dan begroot) 70 Kosten groot onderhoud met verbetering 80-90-100 Begroot op basis van klachten 120 t/m 160 Diversen 170 Onderzoekskosten hr- ketels 180-190 Herstellen achterpaden 190 Aanbrengen hr- ketels diverse PKVW23 diverse complexen 110 Overloopposten 2009 Contract onderhoud Goederen en diensten Totaal
Niet (of voordeliger dan) begroot uitgevoerd planmatig onderhoud
64.900 38.800 40.900 42.600 -33.500 22.900 16.700 12.700 10.000 10.600 52.200 54.000 37.000 15.400 7.200 392.400
Overlooppost 2011 220.600 1.209.500 500
2.202.600
6.000 3.639.200
Brandwerende maatregelen Op 2 juni 2010 hebben we officieel goedkeuring ontvangen van dS+V op ons plan van aanpak voor maatregelen tegen branddoor- en brandoverslag. De maatregelen zijn opgenomen in onze jaarbegroting en meerjarenplanning met uitzondering van complex 010. De werkzaamheden voor complex 010 zijn begin 2011 in uitvoering genomen. Cv vervanging Zichtflats en Houtmanflat In 2010 is als laatste van de vier flats de flat Duinzicht aangepakt. Bij de uitvoering van deze flat zijn extra energiebesparende maatregelen uitgevoerd door het plaatsen van convectoren in plaats van radiatoren. De extra besparing op gasverbruik die dit oplevert is op dit moment nog niet bekend. Naast deze werkzaamheden zijn in alle vier de flats de plafonds van de bergingen en bergingsgangen geïsoleerd en is de bestaande verlichting in de bergingsgangen vervangen door LED verlichting. Conditiemethode In 2009 is door WVH besloten de conditiemeting als methodiek te implementeren in onze onderhoudssystematiek. De conditiemeting is een methodiek die we gaan gebruiken voor het bepalen van planmatig onderhoud in de meerjarenbegroting of jaarbegroting, als opleveringskeuring na bouwwerkzaamheden of uitvoering van onderhoud en als toetsingsmiddel 23
Politiekeurmerk Veilig Wonen, www.politiekeurmerk.nl
39
en sturingsinstrument gericht op het beheer en onderhoud van onze woningvoorraad. De medewerkers van WVH worden bekend gemaakt met de methode en opgeleid om er actief mee aan de slag te gaan in het planmatig onderhoud. We voeren de conditiemeting fasegewijs, per vakdiscipline, in. In 2009-2010 is het schilderwerk opgepakt. In 2011 volgt de discipline dakbedekkingen en vervolgens komen de installaties en de overige bouwkundige onderdelen aan de beurt.
4.4
Verkoop
Er zijn verschillende motieven om woningen te verkopen. Vanuit het investeringsmotief, het genereren van financiële middelen om in de voorraad of nieuwbouw te steken, wil WVH vier woningen per jaar verkopen Het gaat om verkoop bij mutatie in twee complexen, te weten het zogenaamde Blesplan en de woningen van complex 070 in plan Oost. In 2010 heeft WVH twee woningen, beide in plan Oost, verkocht. Eén aan de huurder, de ander na huuropzegging. Voor complex 070 bereiden we groot onderhoud met verbetering voor. Uitvoering vindt plaats in de jaren 2011-2013. Vooruitlopend op de uitvoering hebben we besloten voorlopig geen woningen te verkopen of te verhuren. Zodra het programma definitief met bewoners is vastgesteld worden de woningen weer te huur aangeboden. Of we na de ingreep ons huidig verkoopbeleid voor dit complex ongewijzigd voortzetten is nog niet zeker. In het Blesplan is geen woning verkocht. Er is in dit complex in 2010 ook geen huuropzegging geweest.
4.5
Sloop
WVH heeft geen bezit gesloopt in 2010.
40
5 Het betrekken van bewoners en overige belanghebbenden bij beleid en beheer 5.1 Beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden De grondhouding waar WVH zaken mee aanpakt, is transparant en uitnodigend. WVH hecht daarom veel waarde aan de betrokkenheid van (lokale) belanghebbenden. Voor een deel wordt die betrokkenheid ingevuld door het overleg dat WVH heeft met haar huurdersvereniging. Ook het overleg met de (deel)gemeente en collega-corporaties draagt bij aan de responsiviteit van WVH. Het platform Wonen, Zorg, Veiligheid en Welzijn (W2ZV)24 is een andere manier om aan de betrokkenheid van belanghebbenden inhoud te geven. Het gaat er hierbij natuurlijk om signalen in te nemen, maar ook om die om te zetten in actie.
Uit het visitatierapport (zie ook 9.2) blijkt dat alle belanghebbenden van mening zijn dat WVH goed presteert als het gaat om het onderhouden en verbeteren van de bestaande voorraad. Daarbij zijn de zorgpartijen over het algemeen zeer tevreden met de prestaties van WVH op het gebied van zorggerelateerde opgaven. Door de andere belanghebbenden worden de prestaties op een aantal overige opgaven in het werkgebied als onvoldoende bestempeld. WVH neemt de signalen die uit het visitatierapport naar voren komen serieus. Omdat het rapport niet uitputtend benoemt om welke opgaven het gaat, benadert WVH in het eerste halfjaar van 2011 de bij de visitatie betrokken belanghebbenden om te achterhalen aan welke verwachtingen WVH niet voldoet. Ook gaat WVH aan de slag met het in het rapport genoemde verbeterpunten, het verbeteren van de communicatie richting de belanghebbenden en het goed managen van de verwachtingen van de belanghebbenden. 5.1.1 Belanghebbendenoverleg Bij het functioneren van WVH zijn verschillende belanghebbenden (of stakeholders) betrokken. Belanghebbenden van WVH zijn natuurlijk de partijen waar we mee samenwerken, maar ook partijen die werkzaam zijn in hetzelfde gebied, die raakvlakken met ons hebben en die kunnen worden geraakt door het beleid van WVH en de daaruit voortvloeiende activiteiten. We onderscheiden hierin verschillende groepen. Het soort relatie met de belanghebbende partij bepaalt de vorm en de intensiteit van het contact. Hiervan wordt een overzicht bijgehouden dat minimaal één keer per jaar doorgenomen wordt en indien nodig bijgewerkt. WVH wil door een jaarlijks belanghebbendenoverleg de voorkeuren van belanghebbende partijen op gebied van volkshuisvesting leren kennen, ideeën opdoen en de maatschappelijke inbedding van WVH versterken. WVH wil de contacten met belanghebbenden en tussen belanghebbenden onderling intensiveren. In 2010 is opnieuw via het jaarlijks belanghebbendenoverleg ruimte geboden om de beleidsvoornemens van WVH te beïnvloeden. Daarnaast is teruggeblikt op de prestaties van WVH in de voorgaande periode. Het belanghebbendenoverleg van WVH vond plaats op 27 mei aan het Hoekse strand in Beachclub Royal. Veel vertegenwoordigers van huurders van WVH, partners van WVH uit de zorg- en welzijnswereld, het dagelijks bestuur van de deelgemeente, een aantal gemeentelijke diensten, architecten en vele anderen woonden het overleg bij, totaal ongeveer 75 personen. Het gezelschap is ditmaal aan de slag gegaan met het thema ‘Maatschappelijk ondernemerschap”. Dit gebeurde onder leiding van dagvoorzitter René Scherpenisse, een expert op dit gebied. Hij vertelde wat “maatschappelijk ondernemerschap” precies inhoudt en hoe een woningcorporatie als 24
In dit Platform participeren de Steinmetz de Compaan, Humanitas, Vitis Welzijn (voorheen Welzijn Westland), het Platform Gehandicapten, de afdeling IV van de gemeente Rotterdam, MEE Rotterdam, de deelgemeente, Politie Rotterdam Rijnmond, MEE Zuid Holland Noord, Careyn en WVH. Inhoudelijk wordt over het platform verslag gedaan in hoofdstuk 8 Wonen en zorg.
41
WVH zich als maatschappelijk ondernemer kan inzetten. Daarbij is uitgebreid stilgestaan bij de dilemma’s waar WVH in Hoek van Holland tegenaan loopt. Moet WVH nu wel of niet het voortouw nemen bij het realiseren van een woonservicegebied, en bij de uitbreiding van de aula op de begraafplaats? En moet WVH investeren in energiebesparende maatregelen, ook als die niet uit de huur kunnen worden terugverdiend? En huurwoningen verkopen, ja of nee? Het gezelschap is in groepen uiteen gegaan om hierover in kleine kring te discussiëren. Bij de plenaire terugkoppeling bleek dat de meningen op een aantal punten behoorlijk verschilden. De discussies waren geanimeerd en belichtten alle kanten van het dilemma. Tijdens de terugkoppeling in de voltallige vergadering konden alle belanghebbenden met rode en groene bordjes hun standpunt aangeven. Op de website van WVH onder de knoppen: over WVH / Belanghebbenden staat een uitgebreid verslag van het belanghebbendenoverleg en van de discussies per dilemma. Tijdens de terugkoppeling kwam ook naar voren dat WVH geen afweging per dilemma kan maken; WVH heeft namelijk met alle vraagstukken tegelijkertijd te maken. WVH staat de komende jaren dus voor een behoorlijke uitdaging. De inbreng van belanghebbenden helpt WVH bij het maken van de juiste keuzes. Dit jaar werd het formele deel van de bijeenkomst afgesloten met het ondertekenen van de nieuwe samenwerkingsovereenkomst tussen huurdersvereniging “Houdt Zicht” en WVH. 5.1.2 Meedenktank nieuwbouwideeën plan Noord In plan Noord wil WVH nieuwe woningen voor Hoek van Holland realiseren, het aanzien van de wijk verbeteren en de kwaliteiten van de wijk versterken. Over die ideeën praat WVH in de zogenaamde Meedenktank met huurders, eigenaar-bewoners en deskundigen. De meedenktank geeft advies over het informeren van anderen en het peilen van de meningen. In 2010 is de Meedenktank niet bijeen geweest. Wel zijn de deelnemers schriftelijk op de hoogte gesteld van de laatste stand van zaken. In 2011 kijkt WVH naar een nieuw haalbaar plan.
5.2 Prestatieafspraken Tussen WVH en haar belanghebbenden, de gemeente uitgezonderd, bestaan geen prestatieafspraken. (Overeenkomsten waarin WVH en belanghebbenden afspraken vastleggen over te behalen resultaten en hoe de resultaten geëvalueerd kunnen worden) Wel heeft WVH contracten met verschillende belanghebbenden. Voor wat betreft de gemeente is WVH een van de partijen die de samenwerkingsafspraken (zie hoofdstuk 2.4) tussen de Rotterdamse corporaties en de gemeente heeft getekend. (Deel)gemeente WVH huisvest de helft van de inwoners van Hoek van Holland. Daarbij is ruim veertig procent van de totale Hoekse woningvoorraad in handen van WVH. WVH is daarnaast tot in haar haarvaten verweven met de Hoekse gemeenschap. Dan zou je verwachten dat de deelgemeente en in haar verlengde de gemeente en WVH zoveel parallelle belangen hebben dat zij elkaars natuurlijke partners zijn. Dat is slechts ten dele het geval.
Visitatiecommissie:Op het vlak van de opgave bestaat er enig verschil van inzicht tussen WVH en de gemeente. WVH heeft in 2006 het initiatief genomen om samen met een collega corporatie een visie te ontwikkelen op de (gewenste) toekomst van de (deel)gemeente; deze visie heeft (nog) niet geleid tot een gedeelde visie. Daarnaast zijn de prestatieafspraken tussen WVH en de gemeente niet definitief gemaakt. Tot slot speelt van tijd tot tijd de verhouding tussen de deelgemeente en de centrale stad een zekere rol. Door dit alles is het wat lastig om tot een faire (wederzijdse) beoordeling van het presteren op onderhavig vlak te komen. Constatering kan weliswaar zijn dat WVH soms meer wil dan het kan, maar ook dat de omstandigheden soms minder toelaten dan zij zou kunnen waarmaken. In hoofdstuk 2 Ontwikkelingen is in de paragraaf Lokale thema’s geschetst dat een 42
gemeenschappelijk beleidsmatig kader voor het wonen in Hoek van Holland ontbreekt. Daarover zijn wethouder Karakus, de voorzitter van de deelgemeente mevrouw Reukema en Bas Molenaar, de bestuurder van WVH het eens. Daarom is afgesproken dat deelgemeente en WVH in 2011 een gezamenlijke woonvisie ontwikkelen. Voor WVH is lastig dat er soms ook licht zit tussen het standpunt van de deelgemeente en dat van de gemeente. Zo stelt het coalitieakkoord 2010 - 201425 van de deelgemeente dat sociale nieuwbouw op uitleglocaties niet tot de mogelijkheden behoort. De wethouder is daarentegen met WVH van mening dat ook in de nieuwe wijken een menging van sociale en overige woningen uitgangspunt is.
Visitatiecommissie: Op het gebied van nieuwe ontwikkelingen is er in zekere zin sprake van te veel en te hoge ambities, wat tegen WVH werkt op het moment dat de prestaties in relatie daarmee worden beoordeeld. Dit klemt eens te meer als WVH bij de realisering van bepaalde ambities afhankelijk is van de medewerking van anderen, waaronder de gemeente. Aldus bezien, is er sprake van ‘versnellen met de handrem er op’. WVH was al voor de visitatie tot de conclusie gekomen dat beperking, focus en een betere communicatie nodig is. Beperking en focus zijn uitgangspunten voor de nieuwe strategienota waar WVH aan werkt. Het communiceren van die strategie biedt duidelijkheid naar de belanghebbenden. Zij weten dan wat ze van WVH mogen verwachten. Of dat voldoet aan hun vraag, er is immers sprake van beperking, zal dan snel duidelijk worden.
5.3
Huurdersoverleg
WVH hecht aan goed overleg met haar huurders. Dit overleg is geregeld in een participatieovereenkomst. Tijdens het belanghebbendenoverleg in mei 2010 is de nieuwe participatieovereenkomst getekend. Daarin zijn ook de eisen van de Overlegwet verwerkt. Het overleg stelt WVH in staat beter in te spelen op de wensen van de huurders. Ook wordt op deze manier het draagvlak bij huurders voor beslissingen vergroot. Overleg met de huurders vindt op diverse niveaus plaats. Over beleidszaken die alle huurders aangaan, praat WVH met Huurdersvereniging “Houdt Zicht”, en over zaken op wijk- of complexniveau, met bewonerscommissies. Huurdersvereniging Houdt Zicht De gesprekken die WVH met het bestuur van Houdt Zicht voert, vinden plaats op basis van draagvlak bij de huurders. Daarbij is het uitgangspunt dat WVH en de huurdersvereniging een langdurige relatie met elkaar hebben. De overlegstructuur en de verschillende verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de hiervoor genoemde participatieovereenkomst geregeld. WVH geeft de huurdersvereniging financiële steun. Tot en met 2010 was sprake van een lump sum financiering. In 2010 ging het om een bedrag van bijna € 17.000. In de vernieuwde participatieovereenkomst is de vergoeding van de kosten gerelateerd aan activiteiten, voor zover deze noodzakelijk zijn voor: a) de werving van leden en de opbouw en instandhouding van Houdt Zicht; b) het op de hoogte houden van de huurders en het betrekken van hen bij de standpuntbepaling door Houdt Zicht; c) het overleg tussen WVH en Houdt Zicht; d) scholingsactiviteiten, evenals eventueel noodzakelijk extern advies. Het voorgaande houdt in dat Houdt Zicht op basis van beleidsvoornemens een activiteitenplan en begroting overlegd. Aan de hand van deze stukken dient WVH zich een mening te vormen of de 25 COALITIEAKKOORD 2010 – 2014, Realisme in kwaliteit, betrokkenheid en verantwoordelijkheid, Hoek van Holland, 4 november 2010.
43
door haar ter beschikking te stellen budget(ten) conform de participatieovereenkomst (zullen) worden besteed. Dat is voor het eerst gedaan op basis van het werkplan 2011 van Houdt Zicht. Adviezen WVH heeft Houdt Zicht advies gevraagd en gekregen over de huursomstijging, de nieuwe participatieovereenkomst, de meerjarenbegroting en het concept bod van de Rotterdamse corporaties voor de samenwerkingsafspraken met de gemeente. • Huursomstijging Houdt Zicht heeft positief geadviseerd over de door WVH voorgestelde huursomstijging van 1,2% voor het gehele bezit van WVH voor zover de maximale huurprijs-grens hierdoor niet wordt overschreden. • Participatieovereenkomst Houdt Zicht vindt dat de terughoudendheid om haar instemmingsrecht te verlenen de inspraak van de huurders tekort doet. Maar zij vindt ook dat dit wordt gecompenseerd door de constructieve opstelling van WVH. Daarom gaat Houdt Zicht tot ondertekening over. • Meerjarenbegroting Over de meerjarenbegroting 2011-2020 en de specificatie voor onderhoudsactiviteiten is een over het algemeen positieve eerste reactie uitgebracht. WVH heeft gereageerd op de opmerkingen en vragen van Houdt Zicht. • Concept-bod samenwerkingsafspraken Rotterdamse corporaties - gemeente Houdt Zicht liet weten dat in het bod veel zaken staan die WVH al tot haar doelstellingen heeft gemaakt. Daarnaast was Houdt Zicht benieuwd of de gemeente de gevraagde tegenprestaties kan leveren. Al met al zag Houdt Zicht geen noodzaak om een advies te geven op het concept bod. • Mutatiebeleid Korrelbeton WVH heeft met oog op de herstructureringsplannen voor complex 320 (Korrelbeton) een voorstel opgesteld voor aanpassing van beleid voor mutatieonderhoud en voor harmonisatie van de huurprijs bij mutatie. Houdt Zicht is akkoord mits de bewoners op de hoogte worden gebracht. Dit is gebeurd. • Antennebeleid WVH heeft haar vigerende antennebeleid op een paar kleine onderdelen aangepast en voorgelegd aan Houdt Zicht. Begin 2011 heeft Houdt Zicht aangegeven akkoord te zijn met het antennebeleid. Bewoners De individuele huurders worden via het huurdersinformatieblad ‘Woontij’ geïnformeerd over de activiteiten van WVH. Dit magazine is in 2010 drie keer verschenen. Het blad kan ook via de website als pdf-bestand gedownload worden. Daarnaast zijn de huurders met brieven op de hoogte gesteld van belangrijke zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, de warmtekostenafrekening, de servicekosten en de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Nieuwe huurders ontvangen bij het ondertekenen van de huurovereenkomst een informatiemap. In deze map kunnen zij alles lezen over het huren bij WVH. Informatie is ook beschikbaar via de website, naast andere informatie over WVH en het huren van woningen in Hoek van Holland. Bewonerscommissies Voor de vier hoogbouwflats is structureel een bewonerscommissie actief. Eén van de leden van de commissie is coördinator. Er heeft in 2010 één structurele vergadering plaatsgevonden. Diverse vragen en problemen zijn in korte gesprekken en per email opgelost en beantwoord. In complex de Atlas is in augustus 2009 een bewonerscommissie opgericht, die opereert onder de paraplu van Houdt Zicht. Deze commissie is onder andere betrokken bij de invulling van het gebruik van de recreatieruimte. In 2010 is er eenmaal overleg gevoerd en zijn daarnaast diverse technische zaken besproken met een enkel lid van de commissie. In 2010 is de bewonerscommissie complex 070 (239 eengezinswoningen in Plan Oost), vooral in 44
het laatste kwartaal, zeer regelmatig geconsulteerd om advies te geven en mee te denken over de door WVH voorgestelde onderhouds- en energetische maatregelen. Ook zijn er diverse bewonersavonden gehouden om alle bewoners goed voor te lichten en vragen te beantwoorden. Begin 2010 is er tevens een bewonerscommissie opgericht in complex 020 (52 eengezinswoningen Jan Lelstraat eo.). In grote lijnen geldt hier hetzelfde als in complex 070, ook in dit complex moet grootonderhoud uitgevoerd worden in combinatie met het nemen van energetische maatregelen. Er is na de zomervakantie tot het eind van het jaar intensief overleg gevoerd en ook hier zijn diverse bewonersavonden georganiseerd. In beide complexen moet 70% van de bewoners instemmen met de te nemen maatregelen voordat WVH kan starten. Media Door middel van persberichten naar plaatselijke en regionale media en publicaties op haar website brengt WVH zaken onder de aandacht die voor haar belanghebbenden interessant zijn. Bovendien zijn plaatselijke en regionale mediavertegenwoordigers uitgenodigd tot het bijwonen van bijvoorbeeld het belanghebbendenoverleg.
5.4 Klachtenmanagement Voor de medewerkers van WVH is het vanzelfsprekend dat zij onze klanten zo goed mogelijk van dienst zijn. Toch kan het gebeuren dat een klant ergens niet tevreden over is. Wij vragen onze klanten dit vooral te melden bij één van onze medewerkers, zodat we er iets aan kunnen doen. WVH heeft een interne klachtenprocedure om er samen met de klant uit te komen. Mocht dat niet lukken dan kan de klant de klacht voorleggen aan een onafhankelijke commissie. Afhankelijk van de inhoud van de klacht, kan de klant terecht bij de Regionale Geschillencommissie Woonruimteverdeling, de Huurcommissie of de Regionale Klachtencommissie. Klachtmeldingen bij WVH In 2010 heeft WVH de volgende klachten ontvangen en behandeld: 1. Een klacht over het handelen van WVH in de zoektocht van een huurder naar een eengezinswoning. Deze klacht is ontvangen via een kopie van een brief gericht aan het CDAHoek van Holland. De afzender van de brief had in 2009 deze klacht ook opgestuurd naar de Regionale Klachtencommissie. Die heeft aangegeven hier geen uitspraak over te kunnen doen. In het eerste kwartaal 2010 heeft de betreffende familie een eengezinswoning in Hoek van Holland aangeboden gekregen en geaccepteerd, waarmee de klacht kwam te vervallen. 2. Een klacht over een nieuwe verwarmingsinstallatie en het niet aanbrengen van vloerisolatie op de eerste etage van één van onze flats. WVH heeft naar aanleiding van deze klacht besloten alsnog in alle flats vloerisolatie op de eerste etages aan te brengen. Bij de betreffende huurder is de verwarmingsinstallatie anders afgesteld. 3. Een klacht over de afrekening van stookkosten.* 4. Een klacht over ons handelen na een klacht over een badkamer.* 5. Een klacht over de wandafwerking in een woning.* 6. Een klacht over de geluidsoverlast van een opbouw op het dak van één van de flats.* 7. Een klacht over onze reactie nadat twee bewoners contact met ons opnamen met de melding dat zij 60 jaar buren waren. WVH heeft het goed gemaakt met deze bewoners; zij waren te bewonderen op de voorpagina van de Woontij van december. 8. Een klacht over onze reactie op een melding van een hogere energierekening door het plaatsen van een droogapparaat na lekkage.* * Voor deze klachten geldt dat WVH na de meldingen contact heeft opgenomen met de betrokkenen en de klachten heeft afgehandeld.
45
Klachtmeldingen bij de Regionale Klachtencommissie over WVH De onder het voorgaande kopje genoemde klacht bij 2 is door de bewoner tegelijkertijd ook gemeld bij de Regionale Klachtencommissie. De Regionale Klachtencommissie heeft de bewoner daarop laten weten dat de commissie de klacht alsnog in behandeling neemt, wanneer WVH de klacht niet naar tevredenheid oplost. De commissie heeft de klacht niet meer in behandeling hoeven nemen. Daarnaast heeft de Regionale Klachtencommissie geen klachten over WVH ontvangen. In 2010 heeft de Regionale Klachtencommissiecommissie enige malen vergaderd over wijziging van haar reglement. Aanleiding hiertoe was een brief van het ministerie van VROM, waarin een aantal verbeterpunten waren opgesomd. Ook was de wijziging noodzakelijk geworden, omdat de werkwijze van de commissie door de jaren heen enigszins was gaan afwijken van de letterlijke bewoordingen in het reglement. Het concept reglement is voor commentaar naar de directies van de aangesloten woningcorporaties en naar de betrokken huurdersorganisaties gezonden. De commissie zal alle door hen voorgestelde wijzigingen inventariseren en het definitieve concept voor accordering voorleggen in het voorjaar van 2011. De Regionale Klachtencommissie brengt zelf een jaarverslag uit. Dit jaarverslag wordt door de directeur-bestuurder standaard ter informatie aangeboden aan de Raad van Commissarissen. Regionale geschillencommissie Woonruimteverdeling Rijnmond Eind vierde kwartaal 2009 heeft een familie een brief gestuurd naar de Regionale Geschillencommissie Woonruimteverdeling over het niet toewijzen van een woning in verband met huurschuld. In het eerste kwartaal heeft de Regionale Geschillencommissie Woonruimteverdeling een klacht ontvangen over het niet toewijzen van een woning omdat de inschrijving bij het GBA niet klopte. Deze twee meldingen zijn in het eerste kwartaal behandeld door de Geschillencommissie. WVH is in beide gevallen in het gelijk gesteld.
46
6
Financiële continuïteit
Het financiële beleid van WVH is erop gericht onze missie te verwezenlijken en een optimaal maatschappelijk rendement op ons handelen te bewerkstelligen. Daarbij is het noodzakelijk investeringen te doen die financieel gezien onrendabel zijn. De totale bedrijfsvoering moet echter economisch verantwoord blijven. De aspecten solvabiliteit (tenminste 9,4%), liquiditeit (positieve kasstroom) en blijvende toegang tot de kapitaalmarkt zijn toetskaders bij de beoordeling van onze financiële positie. Een belangrijk instrument om deze aspecten te bepalen is de meerjaren prognose, de financiële vertaling van het beleid op de middellange termijn. Op basis van het jaarplan, als uitwerking van het ondernemingsplan, en het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) wordt jaarlijks een taakstellende jaarbegroting opgesteld. Hierin is het beleid vertaald in geld en hieruit volgt onze bedrijfswaarde. De jaarbegroting wordt vervolgens doorgetrokken naar de toekomstige tien jaar. De parameters die in de begroting van 2011 gebruikt zijn, geven geen aanleiding om de berekeningen voor het jaareinde te herzien. Wel is een kleine aanpassing gemaakt in de startdatum van de uitvoering van het onderhoud van complex 020 en 070. De cijfers geven een indicatief beeld in de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en vermogenspositie. De bedrijfswaarde geeft per product (een samenstel van woningen) aan welke baten en lasten tot aan het einde van de economische levensduur nog zijn te verwachten. Bij deze calculaties worden het huurbeleid, het organisatiebeleid, het onderhoudsbeleid en het financieringsbeleid binnen ieder product doorgerekend. Indien de bedrijfswaarde van het bezit boven de boekwaarde ligt, geeft de uitkomst een indicatieve vertaling van de groei van het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). Hoe verder in de tijd hoe lager het realiteitsgehalte van deze cijfers, ze geven uitsluitend een toekomstig beeld op basis van de huidige kennis. De volkshuisvesting kent een aantal instituten dat de hiervoor genoemde grootheden beoordeelt. Zo beoordeelt het CFV de financiële continuïteit. Dit gebeurt in opdracht van de minister van Wonen, Wijken en Integratie die verantwoordelijk is voor de staat van de volkshuisvesting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is de instantie die de leningen van de woningcorporaties borgt en daarom de financiën toetst.
WVH kreeg op basis van de begroting 2010 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het zogenaamde A-oordeel. Dit oordeel wordt afgegeven indien het vermogen op termijn als voldoende is ingeschat. In die begroting werd aangenomen dat het Bertus Bliekhuis verkocht zou worden aan Humanitas en dat WVH vervolgens woningen in de te realiseren nieuwbouw afnam. Ook werd rekening gehouden met aankoop van de koopgarant woningen in de van Spilbergenstraat gaandeweg 2010 bleken deze aannames niet verwezenlijkt te worden, het CFV is hiervan op de hoogte gebracht. Op basis van de jaarrekening 2009 en begroting 2010 concludeert het CFV het volgende: − Het CFV is van mening dat het minimale weerstandvermogen van WVH 12,9% van het balanstotaal zou moeten zijn. Dit op grond van het risicoprofiel van de corporatie. Vergeleken met de referentiecorporaties ligt dit 3,8% boven het landelijke gemiddelde. De reden hiervoor is dat WVH de levensduur van een aantal complexen heeft verhoogd omdat de ingreep welke op termijn uitgevoerd wordt ervoor zorgt dat de economische levensduur van de woningen langer ingeschat wordt. Het CFV voert deze levensduurverlenging pas door na ingreep. − Het risicoprofiel op basis van het balanstotaal 2014 bedraagt 13,9%. Dit ligt landelijk op 12,9% Ook hierin speelt de economische levensduur een rol.
Het WSW heeft gemeld dat zij op grond van de beoordeling van de begroting 2011 borging voor 47
leningen continueert. Het WSW heeft hierin aangegeven dat deze ruimte € 10,6 miljoen bedraagt. De aangetrokken lening in 2010 is van de ruimte afgehaald. Hierdoor resteert een ruimte van totaal € 8,6 miljoen. Hiervan is eind 2010 € 4,5 miljoen aangetrokken. (storting 1 maart 2011 € 2 miljoen en 1 mei 2011 € 2,5 miljoen)
6.1 Vermogensheffing en Vennootschapsbelasting De vermogensheffing, nodig voor de zogenaamde 40 probleemwijken (prachtwijken) van oudminister Vogelaar is voor 2008 en 2009 betaald. Vanwege de opgelegde dotatie en de manier waarop deze tot stand kwam heeft WVH samen met andere corporaties bezwaar gemaakt tegen deze heffing. De rechtbank heeft inmiddels dit bezwaar als terecht aangemerkt. Het CFV is tegen de uitspraak in beroep gegaan. De heffing is ook in 2010 voldaan. Naar het zich nu laat aanzien wordt de heffing in 2011 niet meer gecontinueerd. Over de fiscale winst moeten corporaties vanaf 2008 vennootschapsbelasting (vpb) afdragen. Hiertoe zijn richtlijnen met de Belastingdienst en de corporaties vastgelegd in een overeenkomst (VSO II). De richtlijnen uit deze regeling zijn gebruikt om de vpb-last over 2008 en 2009 te bepalen. De fiscale openingsbalans 2008 en de aangifte 2008 is in 2010 opgesteld door onze fiscale adviseur. In de bedrijfswaarde wordt de vpb opgenomen op basis van de kasstromen. De verliespost van het project Mercatorweg welke in de aangifte 2008 werd meegenomen is gebruikt om de berekening over 2010 te maken. De verlaging van de WOZ waarde t.o.v. 2008 is voor 70% een fiscaal verlies. Dit verlies bedraagt circa € 8 miljoen. Door dit verlies is voor 2010 geen rekening gehouden met een afdracht. Omdat in de toekomst de WOZ waarde weer kan stijgen kan het nu ontstane fiscale verlies weer verdampen. Er is geen actieve latentie gevormd.
6.2
Resultaat boekjaar
WVH waardeert de materiële vaste activa tegen bedrijfswaarde. Een gevolg van deze keuze is dat het jaarresultaat aan schommelingen onderhevig is. Voordeel is dat iedere beleidswijziging direct zichtbaar is in de ontwikkeling van het eigen vermogen. Hierdoor wordt de beleidswijziging op een goede manier financieel inzichtelijk gemaakt. De waardering tegen bedrijfswaarde laat een indicatieve vermogensmutatie zien tot aan het einde van de economische levensduur van de woonproducten.
48
Het jaarresultaat over 2010 Winst- en verliesrekening
Baten Lasten Bedrijfsresultaat Rentebaten en lasten Resultaat bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat gewone bedrijfsuitoefening na belasting Resultaat deelneming Jaarresultaat Mutatie actuele waarde Totaal reserve mutatie Verdeling resultaat: Overige reserves Herwaarderingsreserve te verhuren woningen Herwaarderingsreserve te verkopen woningen
(bedragen x € 1.000) Jaarrekening Oorspronkelijke 2010 begroting 2010 11.168 -8.360 2.808 -1.423 1.385
+337
1.385 1.385 18.031 19.416
-1.550 -1.550 1.328 -222
1.725 1.725 -3.149 4.874
605 19.149 -338
-791 1.328 -759
1.205 4.120 -451
19.416
-222
4.874
Baten Hogere huuropbrengst Lagere vergoedingen voor servicekosten Beter verkoopresultaat door hogere verkoopwaarde dan opgenomen in bedrijfswaarde Hogere overige opbrengsten
Rentebaten en lasten Rentebaat vanwege liquiditeit Rentelast
11.012 -8.106 2.906 -1.518 1.388
0
Verschillen winst- en verliesrekening ten opzichte van de begroting exclusief de bedrijfswaarde aanpassing.
Lasten Waardeveranderingen vaste activa Minder onderhoud Minder salariskosten Minder Bestuurskosten Lagere servicekosten Overige
10.936 -10.939 -3 -1.547 -1.550
Jaarrekening 2009
Bedrag x € 1.000
+206 -60 +51 +35 +232 +65 -2.351 -73 -3 -154 -63 -2.579 +13 -110 +124
Overige Vennootschapsbelasting Totaal beter resultaat
+2.935
49
De herwaarderingsreserve te verhuren woningen is ten opzichte van 2009 fors toegenomen. De mutatie is bepaald aan de hand van de begroting 2010-2018 en vervolgens bijgesteld naar de situatie per eind december 2010. De toename is vooral veroorzaakt door het inbrengen van het onderdeel energetische maatregelen vanuit het SVB. Deze lasten worden voor een belangrijk deel gecompenseerd door een hogere prognose van de huurinkomsten. Deze ontstaat enerzijds door het inbrengen van levensduurverlenging van de woningen tot 25 jaar na de energetische maatregel en anderzijds door het inbrengen van een directe huurverhoging per maand. Bij de complexen waar in 2011 met de energetische ingreep wordt gestart, is op basis van de conditie en de verbetering na ingreep gesteld dat de levensduur daarna nog tenminste 50 jaar (complex 020) en 40 jaar (complex 070) bedraagt. Vanaf 2011 mag de zogenaamde rentabiliteitswaarde correctie niet meer opgenomen worden in de bedrijfswaarde. Deze correctie is in 2010 verwijderd uit de bedrijfswaarde. In de vergelijkende cijfers (2009) is deze correctie eveneens aangebracht. In 2007 is het besluit genomen om vanaf 2008 20 woningen in de komende jaren uit ons bezit te verkopen. Het werkelijk verkocht aantal eind 2010 bedraagt negen stuks. (2008 vier, 2009 drie en 2010 twee). Van de elf nog te verkopen woningen wordt nu voorzien dat in 2011 drie woningen, 2012 vier woningen en 2013 de laatste vier verkocht worden. Het resultaat van de verkopen van bestaand bezit is niet direct verantwoord via de winst- en verliesrekening vanwege de waardering tegen taxatiewaarde. In feite waren deze resultaten al verwerkt via de herwaarderingsreserve. Bij verkoop valt deze “beklemde” reserve vrij ten gunste van de overige reserves.
6.3
Treasury
Eén van de taken van de afdeling Middelen is het beheren van de geldstromen en zorgen voor voldoende financieringsmiddelen. Het beleid op dit terrein is vastgelegd in het treasurystatuut. Dit statuut is opnieuw vastgesteld in 2010. Goedkeuring door de raad van commissarissen vindt naar verwachting in het tweede kwartaal 2011 plaats. Het stuk is al wel besproken met de auditcommissie. In het document is de randvoorwaarde financiële continuïteit nader uitgewerkt in zeven subdoelstellingen: • waarborgen financierbaarheid op korte en lange termijn; • zorg dragen voor effectief en efficiënt betalingsverkeer; • zorg dragen voor lage financieringskosten; • beheersen van renterisico’s; • inzetten van rente-instrumenten; • risicomijdend beleggen; • onderhouden van goede relaties met financiers. Hiermee zorgen we ervoor dat de financierbaarheid (op basis van onder andere de kasstroom) is gewaarborgd tegen zo laag mogelijke kosten. Jaarlijks wordt een treasury jaarplan opgesteld dat onderdeel is van de (meerjaren)begroting.
Het WSW verklaarde op basis van de concept begroting 2011 WVH kredietwaardig. Het bijbehorende zogenaamde faciliteringsvolume bedraagt € 8,6 miljoen. In het afgelopen jaar vonden drie reguliere aflossingen plaats. Er is in 2010 geen nieuwe lening afgesloten. De lening van de NWB (Nederlandse WaterschapsBank)die in flexibele bedragen opgenomen kon worden, bleek voldoende. De leningen die eind 2010 werden aangetrokken zijn nodig ter financiering van de ingreep in de complexen 20 en 70. Zodra dit project opstart dan worden nieuwe leningen op een geschikt moment aangetrokken.
50
Overzicht van overeengekomen leningen Financier BNG BNG
Datum lening 16-12-2010 23-12-2010
Storting
Bedrag
Rente
01-03-2011 02-05-2011
€ 2.000.000 € 2.500.000
2,985% 3,40%
Overzicht van de in 2010 afgeloste leningen Financier Nationale Nederlanden BNG NWB (annuïtair)
Datum aflossing 01-04-2010 01-11-2010 02-12-2010
Bedrag
Rente
€ 1.704.909 € 444.240 € 478.559
6.6% 5,58% 6,74%
Overzicht van de in 2011 af te lossen leningen Financier BNG NWB flexibele hoofdsom
Datum aflossing 01-11-2010 31-08-2011
Bedrag
Rente
€ 444.240 Variabele hoofdsom € 2.000.000
5,58% Variabel 1,7%
Het gemiddelde percentage van de leningportefeuille per 31 december bedraagt 4,42% (2009 4,72%). De verhouding tussen bedrijfswaarde en rentabiliteitswaarde van de leningen geeft aan in hoeverre de opbrengsten uit de voortgezette exploitatie van de huurwoningen voldoende zijn om de leningen terug te kunnen betalen. Bij een cijfer groter dan 1 is de aflossing van de leningen gewaarborgd. De bedrijfswaarde exclusief rentabiliteitswaarde per 31 december bedraagt € 80,8 miljoen. Het schuldrestant per 31 december en de reeds afgesloten leningen bedragen € 35,8 miljoen. Het verhoudingscijfer is 2,26 (2009 2,01). Uitgangspunt bij het beheren van de geldmiddelen is dat er tijdig voldoende middelen beschikbaar zijn om betalingen te verrichten. Het saldo aan liquide middelen bedraagt per 31 december ruim € 1,3 miljoen. De rentevergoeding op de rekening-courant overschotten is gebaseerd op het 1maands Euribor. De aflossingen van de bestaande leningportefeuille mogen niet meer bedragen dan 15% van de leningportefeuille. Dat is in geen van de komende tien jaren het geval. Het renterisico is de komende jaren evenwichtig gespreid. Een en ander is weergegeven in de onderstaande grafiek waarin de nieuwe leningen van 2011 al opgenomen zijn. In deze grafische voorstelling is het uitgangspunt dat de leningen wel afgelost worden, maar geen nieuwe leningen worden aangetrokken. In 2016 en 2017 is sprake van een renteconversie waarbij algehele aflossing mogelijk is, maar deze is niet als aflossing in de grafische weergave opgenomen.
51
Toekomstige finale aflossingen leningen versus saldi leningen begin boekjaar 2011
Miljoenen
€ 34 € 32 € 30 € 28 € 26 € 24 € 22 € 20
Bedrag
€ 18 € 16 € 14 € 12 € 10 €8 €6 €4 €2
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
2012
2011
€0
Einddatum lening Finale aflossing boekjaar
6.4
Schuldrest leningen boekjaar
15% grens
Dochteronderneming, deelnemingen en verbindingen
WVH heeft de dochteronderneming WVH deelnemingen BV. Deze dochter is opgericht om een mogelijke commanditaire vennootschap op te richten met een ontwikkelaar. In 2010 hebben geen activiteiten in de deelneming plaatsgevonden. WVH en WVH deelnemingen BV zijn één fiscale eenheid. WVH heeft verder geen deelnemingen in andere rechtspersonen of personenvennootschappen. WVH is op grond van het appartementrecht lid van de Vereniging van Eigenaren De Plancius. Het eigen vermogen van deze vereniging is eind 2010 € 350.000. Het aandeel van WVH hierin bedraagt circa € 138.000. Een gedegen opbouw van de onderhoudsreserves is noodzakelijk om de kwaliteit van de gemeenschappelijke bouwdelen te garanderen. Verder heeft WVH verbindingen met Aedes, vereniging van Woningcorporaties, Vereniging Maaskoepel, federatie van woningcorporaties, Vereniging Woonnet Rijnmond en Sociaal pension “Het Klooster”. Deze laatste verbinding is in 2010 beëindigd. Aedes, vereniging van Woningcorporaties is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Vereniging Maaskoepel, federatie van woningcorporaties heeft ten doel werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting in de stadsregio Rotterdam. Woonnet Rijnmond verzorgt met inzet van verschillende media de koppeling tussen vraag en aanbod op de markt van huurwoningen. Twintig sociale verhuurders uit de regio Rijnmond zijn lid van deze vereniging. Zij bezitten ruim 200.000 woningen. Maasdelta exploiteert in samenwerking met Stichting Maatschappelijke Opvang (SMO) in Maassluis sociaal pension “Het Klooster”. WVH leverde een bijdrage in het exploitatietekort. De door WVH aangegane verbindingen dragen bij aan de uitvoering van de artikelen 12 tot en met 22 van het BBSH, de zogenaamde prestatievelden van de toegelaten instellingen. 52
6.5
Ontwikkeling Eigen Vermogen 2011 - 2015:
De raad van commissarissen heeft de door de bestuurder vastgestelde (meerjaren)begroting 20112020 goedgekeurd. Deze begroting laat het volgende beeld voor de komende jaren zien. Ontwikkeling eigen vermogen Jaar Overige reserve ultimo Herwaarderingsreserve Eigen vermogen ultimo
Bedragen x € 1.000 2013 2014 2015 15.761 18.948 21.233 47.328 46.228 46.462 63.089 65.176 67.695
2011 10.944 46.610 57.554
2012 11.998 48.252 60.250
Resultaat na belasting W en V rekening Balanstotaal
-3.116 102.106
332 106.259
3.041 107.155
3.187 108.068
2.285 114.704
Solvabiliteit Solvabiliteit herwaarderingsreserve Solvabiliteit minus herw. reserve Minimale reserve (CFV 2014 )
56,37% 45,65% 10,72% 13,90%
56,70% 45,41% 11,29% 13,90%
58,88% 44,17% 14,71% 13,90%
60,31% 42,78% 17,53% 13,90%
59,02% 40,51% 18,51% 13,90%
"Vrije" overmaat
-3,18%
-2,61%
0,81%
3,63%
4,61%
Voor de uitgangspunten van de meerjarenprognose verwijzen wij naar de toelichting op de bedrijfswaarde in de balans.
6.6
Solvabiliteit
Eind 2010 bedraagt het eigen vermogen 62,6% van het balanstotaal. In de begroting (2011) werd eind 2010 nog een solvabiliteit geraamd van 61,5%. Het verschil in percentage is met name ontstaan door vertraging in de uitvoering van de ingreep in complex 20 en 70.
6.7
Rentabiliteit totaal vermogen (na belasting)
Over 2010 bedraagt de rentabiliteit over het totaal vermogen 2,9%. In 2009 bedroeg dit 4,8%. De daling is vooral veroorzaakt door de toename van de zogenaamde materiële activa, als gevolg van de hoeveelheid beleidswijzigingen op het bezit door de mutaties op de actuele waarde. De ontwikkeling voor de komende jaren, op basis van de meerjarenbegroting, ziet er als volgt uit: Jaar Rentabiliteit
2009 4,8%
2010 2,9%
2011 -0,9%
2012 2,8%
2013 5,3%
2014 4,6%
53
7
Leefbaarheid
De zorg voor leefbaarheid is een primaire verantwoordelijkheid van de gemeentelijke overheid, maar WVH heeft vanuit haar kernopdracht om mensen te laten genieten van het wonen op dit punt nadrukkelijk een medeverantwoordelijkheid. Vooral waar haar bezit is geconcentreerd levert WVH een bijdrage aan de verbetering van het woon- en leefklimaat.
7.1
Woonomgeving
Een goede woonomgeving, zowel fysiek als sociaal gezien, draagt bij aan het woongenot van huurders en het imago van de wijk. Dit bevordert de verhuurbaarheid van het bezit. De inzet van WVH vindt veelal in nauwe samenwerking met de deelgemeente en gemeentelijke diensten plaats. Waar mogelijk worden ook bewoners betrokken bij de woonomgeving. WVH neemt regelmatig deel aan de maandelijks door de gemeentelijke diensten georganiseerde wijkschouw. Op steeds wisselende punten in Hoek van Holland wordt in kaart gebracht hoe schoon, heel en veilig deze meetpunten zijn. Waar nodig wordt actie ondernomen.
Dat het met de leefbaarheid in Hoek van Holland goed zit, blijkt uit de jaarlijkse veiligheidsindex van de gemeente Rotterdam (te vinden op www.rotterdamveilig.nl). In de rapportage over 2009 scoort Hoek van Holland opnieuw het hoogst haalbare cijfer: een tien. De cijfers van 2010 zijn op dit moment nog niet bekend maar de verwachting is niet dat dit zal afwijken van 2009. De gemeente Rotterdam publiceert ook een sociale index (te vinden op www.cos.rotterdam.nl). Dit meetinstrument maakt duidelijk hoe Rotterdammers er voor staan wat betreft inkomen, opleiding en werk. Maar ook: gaan ze vriendelijk met elkaar om of maken ze elkaar het leven zuur? Geven ze om hun buurt, zijn ze betrokken en doen ze er ook iets voor? En zijn er voldoende mogelijkheden om mee te doen? De index geeft een beeld van de sociale kwaliteit van alle 64 woonwijken. De sterke en zwakke punten van de buurt zijn in één oogopslag te zien. Index- en aspect scores van Rotterdam en de deelgemeenten, meting 2010
Hoek van Holland is in 2010 opnieuw, met een score van 7,7 de best scorende deelgemeente van Rotterdam. In alle opzichten wordt Hoek van Holland door de bewoners een prettige deelgemeente gevonden. Op bijna alle gebieden scoort Hoek van Holland sociaal sterk. Sociaal voldoende scoort Hoek van Holland bij opleiding, gezondheid en deelname aan sociale en culturele activiteiten.
7.2
Groenonderhoud
Het beheer van de woonomgeving kent ook traditionele taken zoals het onderhoud van het groen 54
dat direct grenst aan de woningen. Een schone omgeving draagt zeker bij tot de leefbaarheid. Van het bedrag dat WVH aan groen uitgeeft wordt een gedeelte door de huurders via de servicekosten betaald, maar een fors gedeelte komt voor rekening van WVH. Voor 2010 bedraagt de bijdrage van WVH bijna € 5.800 voor de Zichtflats en de Houtmanflat en ruim € 3.000 voor een aantal groenstroken in het complex eengezinswoningen in de Columbusstraat en omgeving.
7.3
Huismeester
WVH heeft een huismeester in dienst die toeziet op de leefbaarheid. In het bijzonder in en bij de vier hoogbouwflats en het complex Van Dam en MIVA-woningen in de Rietdijkstraat. Hier is ruim € 58.000 mee gemoeid. Daarvan komt bijna de helft voor rekening van WVH. In het complex de Atlas wordt een huismeester ingehuurd voor 10 uur per week. De nadruk van de functie ligt op het gebied van sociaal beheer. De totale huismeesterkosten voor dit complex bedragen in 2010 bijna € 14.000. Ruim € 4.600 van deze kosten worden door WVH gedragen.
7.4
Wijk- en buurtbeheer
WVH gaat bij wijk- en buurtbeheer uit van het overlegmodel, open en centraal. Voor Hoek van Holland streeft WVH naar een structureel overleg met de direct betrokken partijen, zoals de deelgemeente, politie, gemeentewerken en de huurdersvereniging. Er is regelmatig overleg op uitvoeringsniveau met de in Hoek van Holland werkzame politiemensen. Ook neemt WVH deel aan het zogenaamde Initiëringoverleg en het Uitvoerdersoverleg. Deze overleggen hebben tot doel om werkzaamheden van verschillende organisaties die in de openbare ruimte actief zijn, op elkaar af te stemmen. Daarmee wordt overlast zoveel mogelijk beperkt. Ook de eerder genoemde wijkschouw draagt bij aan het wijk- en buurtbeheer. In een aantal gevallen is er een financiële of een andere bijdrage geleverd door WVH: • Bijdrage kerstfeest Duinzicht € 175. • Er zijn gesprekken gevoerd met de deelgemeente over de actie “Groen moet je doen”. Dit heeft als resultaat gehad dat ook WVH hier in bijdraagt en wel voor een bedrag van € 3.200. De plannen hebben allemaal betrekking op de complexen 010 en 120, omgeving Columbusstraat. • In overleg met de deelgemeente zijn, op verschillende achterpaden in complex 031 (omgeving Joh. Mauritsstraat) en 190 (omgeving C. Sterrenburgstraat) lichtmasten geplaatst. Het gaat om vijf lichtmasten voor een totaal bedrag van € 6.800. • Op verzoek van de bewonerscommissie de Atlas is er als voorziening voor alle bewoners een bijdrage van € 260 gegeven voor twee statafels.
7.5
Overlast
Een plezierig contact met de buren is voor veel bewoners onderdeel van de tevredenheid over de woning en woonomgeving. Overlastklachten kunnen de tevredenheid ernstig beïnvloeden. WVH voert daarom in het kader van overlastbestrijding een actief beleid. Uiteraard ligt de verantwoordelijkheid primair bij de huurders zelf, maar in samenwerking met de politie en maatschappelijke organisaties zoals Riagg en GGD ziet WVH er kritisch op toe overlast voor de omwonenden in welke vorm dan ook te beperken of weg te nemen. Praten met elkaar blijft het belangrijkste middel om overlast te voorkomen. Vaak zijn mensen zich niet bewust van het feit dat ze overlast veroorzaken. Door hen op een correcte manier aan te spreken op hun gedrag wordt vaak een hoop ellende voorkomen. Soms helpt praten niet. WVH spant dan uiteindelijk een juridische procedure tegen de overlastgever aan. In 2010 zijn drie gevallen van overlast (2009 zes) geweest waar WVH de zaak in handen heeft gegeven van een advocaat. 55
In de ergste gevallen wordt ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. In alle andere gevallen is het doel van de vordering om de overlast op te heffen dus het afdwingen bij een huurder om mee te werken. WVH maakt de omvang van de overlastsituaties bij huurders van WVH inzichtelijk via een registratie waaruit zaken als frequentie, wijze van melding en soorten overlast blijken. De toename van met name de geluidsoverlast klachten is te wijten aan de leefgewoontes van een kleine groep overlastveroorzakers.
registratie overlastklachten balie schriftelijk telefoon totaal geluidsoverlast huisvuil stankoverlast huisdieren tuinonderhoud hangjeugd overig totaal
7.6
2009 55 31 37 123 66
17
2010 18 48 38 104 74 2 1 4 9
28 123
14 104
12
Tuinbeleid
Om de onderhoudsstaat van de tuinen van de individuele huurders op een acceptabel niveau te brengen en / of houden heeft WVH tuinbeleid, inclusief een handhavingprocedure. Belangrijk aspect hierin is dat WVH uitzonderlijke (slechte) situaties aanpakt. Op diverse manieren zijn de huurders hiervan op de hoogte gebracht. Dit heeft geleid tot een aantal meldingen over tuinonderhoud. Alle meldingen zijn gevolgd door actie en afgehandeld.
7.7
Beter Peter
WVH neemt met ingang van 1 januari 2010, deel aan het energiebesparingproject Beter Peter. Dit project is een samenwerkingsverband van Aedes, De Woonbond en Milieu Centraal. Alle huurders kunnen inloggen op de website van Beter Peter. Indien de besparingstips gevolgd worden kan een huurder al snel € 150 besparen op de energierekening. Het is een onafhankelijk advies en verplicht tot niets.
7.8
Drugsbeleid
WVH vindt ongestoord woongenot voor haar huurders belangrijk. Strafbare activiteiten in woningen, zoals hennepteelt of drugsproductie, zijn daarbij onacceptabel. Hennepteelt kan ook leiden tot onveilige situaties, bijvoorbeeld door kortsluiting of brand. Bij constatering van een hennepkwekerij in een woning van WVH laat WVH de huurovereenkomst ontbinden. Kort geformuleerd: hennepteelt of drugsproductie = huis uit. WVH heeft haar hennepbeleid vastgelegd in de algemene huurvoorwaarden. In 2010 is van één woning de huurovereenkomst opgezegd omdat er sprake was van hennepteelt.
7.9
Sponsoring
WVH steunt graag initiatieven die bijdragen aan prettiger (samen) leven, met name in Hoek van Holland. Dat doen wij onder andere via ons sponsor- en giftenbudget. WVH heeft de volgende activiteiten met een bedrag van totaal ruim € 10.000 financieel ondersteund: 56
• • • • • • •
Westland on stage Plusbus 2010 Steengoed Westland (Haïti) Speeltuinvereniging Hoek van Holland St. het Klooster Polen Tevens is een aantal lokale verenigingen gesponsord met bedragen tot € 500
Buiten de lokale initiatieven steunt WVH ook Stichting HomePlan (destijds een initiatief van Aedes) met een bedrag van € 2.500. HomePlan zet zich in voor de huisvesting van de allerarmsten in ontwikkelingslanden.
7.10 Vereniging van Eigenaren “De Plancius” Omdat het kantoor van WVH en een dertigtal appartementen voor senioren deel uitmaken van het gebouw "De Plancius" neemt WVH deel aan de Vereniging van Eigenaren. Het bestuur van deze vereniging is zeer betrokken bij de leefomgeving en stimuleert een plezierig contact met de buren. WVH heeft in dat verband steun verleend bij een aantal activiteiten.
57
8
Wonen en zorg
Onder het prestatieveld ‘wonen en zorg’ vallen alle inspanningen die gericht zijn op huisvesting van mensen met een beperking en ouderen die zorg of begeleiding nodig hebben. Een corporatie kan een bijdrage leveren door het bouwen en exploiteren van woon-zorgcomplexen, door projecten van begeleid wonen of het realiseren van vastgoed voor bewoners van instellingen in de verzorging, verpleging of opvang. De bijdrage kan zich ook richten op de totstandkoming van arrangementen met betrekking tot wonen, zorg- en dienstverlening. Dit alles gebeurt dan zoveel mogelijk naar de wens van de klant en is gericht op het bevorderen van het langer zelfstandig wonen. Hoewel wonen en zorg verschillende vakgebieden zijn, bestaan er veel raakvlakken. Al was het maar omdat ruimten waarin zorg verleend wordt, daarvoor geschikt moeten zijn en omdat aanpasbare woonruimte vroegtijdig verhuizen naar een intramurale zorginstelling voorkomt. Samenwerking tussen partijen die op het gebied van wonen en zorg actief zijn, is daarom zeer belangrijk. WVH heeft in de afgelopen jaren hard gewerkt om het belang dat zij hecht aan die goede samenwerking, verder om te zetten in daden. We koesteren de samenwerking met onze huidige partners op het gebied van zorg: thuiszorgorganisatie Careyn, Steinmetz / de Compaan (voorheen: Stichting Paus Johannes XXIII), die mensen met een verstandelijke beperking ondersteunt en Stichting Ontmoeting, die hulp biedt aan dak- en thuislozen. Op iets grotere afstand vindt samenwerking plaats met Vitis Welzijn (voorheen Stichting Welzijn Westland), Humanitas en MEE Rotterdam. Samen met deze partners hebben we in de afgelopen jaren wonen in Hoek van Holland mét zorg en / of begeleiding mogelijk gemaakt voor een groep ouderen, voor licht verstandelijk gehandicapten, voor voormalig dak- en thuislozen en voor mensen met een lichamelijke functiebeperking. Met en dankzij het platform Wonen-Zorg-Veiligheid-Welzijn (W 2ZV, zie verder in dit hoofdstuk) zijn diverse resultaten geboekt op weg naar ontschotting tussen wonen en zorg en een woonservicegebied in Hoek van Holland. In de volgende paragraaf is een opsomming opgenomen van de resultaten, initiatieven en samenwerkingsactiviteiten van WVH op gebied van wonen en zorg. In de komende jaren wil WVH vervolgstappen zetten. Op initiatief van de deelgemeente en WVH is in 2010 voor Hoek van Holland het convenant Woonservicegebied ondertekend. Gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoek van Holland, zorgorganisaties Careyn, Steinmetz De Compaan, Stichting Ontmoeting, Stichting Humanitas en MEE Rotterdam Rijnmond, Welzijnsorganisaties Stichting Welzijn E25 en Stichting Welzijn Westland (tegenwoordig Vitis Welzijn), WMO-raad Hoek van Holland, Gehandicaptenplatform Hoek van Holland, de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond, adviserend orgaan Stichting Platform Agenda 22 (SPA22)26 en WVH zetten hun handtekening onder samenwerkingsafspraken om het woonservicegebied te realiseren.
8.1
WVH en wonen met zorg
Lokaal Zorgnetwerk (LZN) In het LZN wordt de bemoeienis gecoördineerd voor mensen met meervoudige problemen. Dit zijn mensen die vaak ook overlast veroorzaken. Het gaat bijvoorbeeld om mensen die vervuilen, in psychische nood verkeren, een verslavingsprobleem hebben enzovoorts. Dankzij het LZN worden veel problemen voorkomen en adequaat aangepakt. Naast WVH nemen instanties als RIAGG, Maatschappelijke Dienstverlening Nieuwe Waterweg, Politie, Stichting Welzijn Westland, STOED, Bouman GGZ, GGD, Sozawe, huisartsen en Careyn deel aan het LZN. Het netwerk komt ongeveer één keer per twee maanden bij elkaar.
26
Stichting Platform Agenda 22; Agenda 22 is de naam van de 22 regels van de Verenigde Naties voor het bieden van gelijke kansen aan mensen met een beperking.
58
Platform Wonen-Zorg-Veiligheid-Welzijn (W2ZV) WVH maakt deel uit van het overlegplatform W 2ZV. De meer dan tien professionele organisaties die hieraan deelnemen, zetten zich in voor ouderen en gehandicapten in Hoek van Holland. Doel van de samenwerkende partijen is te zorgen dat ouderen en gehandicapten op een goede manier kunnen blijven wonen waar ze wonen. Het platform komt zeven of acht maal per jaar bijeen om plannen, ideeën en ontwikkelingen aan elkaar te melden en ontwikkelingen in goede banen te leiden. Dit gebeurt in aanwezigheid van vertegenwoordigers van ouderen en gehandicapten, waarmee de afstemming van alle ideeën op de werkelijke behoeften van beide doelgroepen geborgd is. Daar waar voorzieningen voor ouderen en gehandicapten ontbreken, ontketent het platform actie. Voor elk actieonderwerp formeert het platform een werkgroep, bestaande uit experts van de meest betrokken organisaties. In 2010 waren de volgende werkgroepen actief: • Werkgroep Woonservicegebied • Werkgroep Vervoer • Werkgroep Mantelzorgondersteuning. Het doel van W 2ZV is van Hoek van Holland een woonservicegebied te maken. Dat is een gebied waar iedereen en in het bijzonder senioren en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk op prettige wijze kunnen wonen en leven op basis van eigen regie. WVH faciliteert het platform onder andere door vergaderruimte beschikbaar te stellen en de voorzitter te betalen. In 2010 was hier in totaal € 5.300 mee gemoeid. Daarnaast neemt een medewerker van WVH de secretarisrol van het platform voor haar rekening. In 2010 kwam het platform W 2ZV acht keer bij elkaar en heeft zich bezig gehouden met de volgende onderwerpen en de volgende resultaten geboekt: • Voorbereiding en ondertekening van het convenant Woonservicegebied (zie hierboven); In 2010 is gestart met het schrijven van een plan van aanpak voor de totstandkoming van het woonservicegebied. • Wijzigingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) en Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO); Bespreken van de negatieve gevolgen van die wijzigingen en de acties die in het kader daarvan werden ondernomen. • Afstemming op het gebied van personenvervoer; In 2009 is de Plusbus in Hoek van Holland gestart. Het aantal deelnemers in Hoek van Holland is klein. Eind 2010 is besloten alle vormen van vervoer voor ouderen in Hoek van Holland te evalueren. Evaluatie vindt plaats in 2011. • De ontwikkeling van het Hoekse strand tot het toegankelijkste strand van Nederland; Veel aandacht is uitgegaan naar de toegankelijkheid van de horecagelegenheden en naar het creëren van gehandicaptenparkeerplaatsen langs de boulevard en nabij het strand. • Kennismaking met de kwartiermaker mantelzorg van de deelgemeente; Deze functionaris heeft een bijeenkomst over mantelzorg georganiseerd. Er is binnen W 2ZV een werkgroep mantelzorgondersteuning in het leven geroepen. • Taal en participatie; Twee medewerkers van de gemeente (dienst JOS en SoZaWe) hebben W 2ZV geïnformeerd over de doelstellingen van Rotterdam wat betreft inburgering. Rotterdam zoekt partners voor de aanpak en signalering van problemen rond inburgering. • Kennismaking met het Netwerk Palliatieve Zorg Rotterdam en omstreken (NPZR); Hospice Tijdens een overleg met haar belanghebbenden in 2007 heeft WVH de suggestie gekregen om voor Hoek van Holland een hospice te realiseren, waar mensen die in hun allerlaatste levensfase zijn beland in rust en waardigheid hun laatste dagen kunnen doorbrengen. WVH heeft contact gezocht met Stichting Hospice Westland als mogelijke samenwerkingspartner in deze. WVH wil bij een eventuele ontwikkeling van het hospice een actieve rol spelen. Gezien zijn inhoudelijke kennis is het logisch dat het bestuur van Hospice Westland in deze ontwikkeling het voortouw neemt. 59
WVH heeft de ambitie om in financiering en beheer van het benodigde vastgoed faciliterend op te treden. Het beschikbaar komen van een geschikte locatie bepaalt het tijdschema van dit project. In 2010 is er een aantal maal contact geweest met het bestuur van Stichting Hospice Westland, maar er is nog geen geschikte locatie gevonden. Aula begraafplaats In de zomer van 2008 heeft de deelgemeente aan WVH het verzoek gedaan om samen de mogelijkheden te onderzoeken tot het uitbouwen en verbeteren van de aula op de begraafplaats. De huidige aula is te klein. De Hoekse samenleving is sterk gebaat met deze investering. WVH heeft kenbaar gemaakt dat zij onder voorwaarden wil investeren in de uitbreiding van de aula. In 2009 hebben de deelgemeente en WVH een intentieovereenkomst hierover getekend. Hoe de uitbreiding van de aula op de begraafplaats precies gestalte moet krijgen, is in 2009 uitgewerkt door een speciale werkgroep, samengesteld uit vertegenwoordigers van betrokken partijen. In februari 2010 kon de werkgroep het Programma van Eisen en haar overige ideeën aanbieden aan opdrachtgevers Deelgemeente Hoek van Holland en WVH. Daarna heeft de werkgroep onderzoek gedaan naar de exploitatiemogelijkheden van een nieuwe aula. Bovendien heeft de werkgroep samen met de Dienst Begraafplaatsen een voorstel gedaan voor situering van de toekomstige aula op de begraafplaats en een schetsontwerp gerealiseerd. De toekomstige exploitatie is niet eenvoudig rendabel te maken. In overleg tussen de Dienst Begraafplaatsen en de deelgemeente heeft WVH gekeken hoe zij de kans op een haalbaar plan zo groot mogelijk kan maken. Het initiatief ligt nu bij de deelgemeente en de Dienst Begraafplaatsen. Samenwerking met Humanitas WVH is eigenaar van het verzorgingstehuis Bertus Bliek en verhuurt dit aan Stichting Humanitas. Humanitas verhuurt vervolgens weer de eenheden aan haar klanten en levert de zorg aan de bewoners. Het Bertus Bliekhuis, een verzorgingstehuis ‘oude stijl’, heeft als zodanig geen toekomst meer en wordt gesloopt. Wat de plannen zijn leest u in hoofdstuk 4 “Kwaliteit van de voorraad”. Samenwerking met Careyn Careyn is een thuiszorgorganisatie die onder andere in Hoek van Holland haar diensten levert. In de Atlas aan de Mercatorweg heeft WVH een steunpunt voor deze organisatie gerealiseerd, van waaruit Careyn in 2009 haar klanten in heel Hoek van Holland is gaan ondersteunen. In maart 2009 is de overeenkomst daartoe ondertekend. Samenwerking met Steinmetz | de Compaan (voorheen Stichting Paus Johannes XXIII) Begin 2010 is Stichting Paus Johannes XXIII door een fusie onderdeel geworden van Steinmetz | de Compaan. Steinmetz | de Compaan verleent onder andere zorg aan cliënten met een verstandelijke handicap. In de Atlas aan de Mercatorweg heeft WVH woningen voor de huisvesting van vijf cliënten van deze stichting, inclusief een steunpunt gerealiseerd. Samenwerking met Stichting Ontmoeting WVH is eigenaar van een sociaal pension voor de opvang van maximaal acht voormalig dak- en thuislozen. WVH is hiervoor een samenwerkingsverband aangegaan met Stichting Ontmoeting. Deze stichting verzorgt de begeleiding van de bewoners. Bij de totstandkoming van het sociaal pension in 2007 is er een begeleidingscommissie in het leven geroepen, bestaande uit omwonenden, politie, dienst SoZaWe van Rotterdam en de initiatiefnemers van het pension (deelgemeente, Stichting Ontmoeting en WVH). De leden van de commissie hebben met elkaar afspraken gemaakt over de ‘spelregels’ voor het pension. Deze zijn vastgelegd in een convenant. De begeleidingscommissie wordt nu alleen nog bij elkaar geroepen als daar aanleiding voor is. Samenwerking met Stichting Driemaster – Het Kompas (SDHK) SDHK is een organisatie voor kinderopvang. SDHK huurt sinds het schooljaar 2009-2010 de 60
recreatieruimte in de Atlas voor drie middagen per week van WVH voor buitenschoolse opvang van kinderen van vier jaar tot einde basisschoolleeftijd. Begin maart 2011 heeft SDHK laten weten de huur per 1 juli 2011 op te zeggen. Deze opzegging komt voort uit de strenge eisen die de overheid stelt aan de ruimte en het meubilair van buitenschoolse opvang. Daarnaast kreeg SDHK de mogelijkheid om meer ruimte in de Hoekstee te huren. Klussendienst Vitis Welzijn (voorheen Stichting Welzijn Westland) organiseert een klussendienst voor ouderen. WVH ondersteunt dit initiatief in de vorm van een financiële bijdrage voor de vrijwilligers en voor het gereedschap. In 2010 heeft WVH bijna € 800 bijgedragen.
61
9
De bestuurlijke organisatie
9.1
Governance
Goede corporate governance27 brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Bij corporaties hebben we te maken met een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders. Daarbij is sprake van een beperkte ‘grip’ op het bestuur en de commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit haar publieke taak als privaatrechtelijke organisatie spant WVH zich tot het uiterste in om een maximale transparantie te bereiken bij het afleggen van verantwoording in haar jaarrekening en in haar volkshuisvestingsverslag. De governancecode woningcorporaties (verder: de Code) gaat uit van het in Nederland gehanteerde principe dat de corporatie een lange-termijn samenwerkingsverband is van diverse bij het bedrijf betrokken partijen. Het bestuur en de raad van commissarissen behoren met de belangen van de verschillende partijen rekening te houden. Vertrouwen van de belanghebbenden dat hun belangen worden behartigd is een voorwaarde voor hen om met WVH goed samen te werken. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn: • goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het bestuur; • een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. Dit zijn ook de twee steunpilaren waar goede corporate governance op rust en waar de Code op toeziet. WVH onderschrijft alle principes van de Code, maar wijkt op een aantal punten van de gegeven uitwerking af. In bijlage 1 wordt dit toegelicht.
Volgens de visitatiecommissie is de governance bij WVH goed op orde: de beoordeling van het functioneren van het bestuur en het intern toezicht zijn vastgelegd en geborgd via documenten waarbij de relevante codes worden onderschreven. Verder zijn de Raad van Commissarissen en de overige organen van WVH goed op de hoogte van de ontwikkelingen die zich voordoen binnen de corporatie. Op het gebied van het onderdeel goed bestuur scoort WVH goed. De Monitoringcommissie Governance code Woningcorporaties heeft in opdracht van Aedes en de VTW de bruikbaarheid van de Code in de praktijk onderzocht. Hoogleraar Goos Minderman is voorzitter van de commissie. Op basis van haar bevindingen heeft de commissie een advies28 uitgebracht. Daarin doet de commissie onder andere aanbevelingen voor de toepassing van het pas-toe-of-leg-uit-principe, risicomanagement, het betrekken van stakeholders en de zittingstermijn van bestuurders en commissarissen. Aedes en VTW raadplegen begin 2011 hun leden over de aanpassingsvoorstellen. De leden van beide verenigingen stellen de nieuwe code vervolgens formeel vast.
27
De wijze waarop invulling wordt gegeven aan het besturen van een onderneming en hoe verantwoording over dit bestuur wordt afgelegd. Advies over mogelijke aanpassing Governancecode Woningcorporaties, 29 september 2010.
28
62
9.2
Visitatie
WVH heeft in 2010 een visitatie laten uitvoeren. Een visitatie is een officiële inspectie. (Het woord komt van visitare, Latijn voor bezoeken.) De visitatie is gedaan door een onafhankelijk bureau, ECORYS Nederland BV. Dit bureau heeft een visitatiecommissie ingesteld. Deze commissie heeft de prestaties van WVH onder andere beoordeeld aan de hand van een documentatieonderzoek. Bij het onderzoek heeft de commissie ook belanghebbende partijen van WVH betrokken waaronder huurdersvereniging Houdt Zicht, (deel)gemeente en zorgorganisaties waar WVH mee samenwerkt. Ook de raad van afgevaardigden heeft bij het onderzoek een rol gespeeld. We zijn trots dat de commissie WVH voor haar prestaties een voldoende tot ruim voldoende geeft. Dit is een goed resultaat. Maar het is ook een resultaat dat duidelijk maakt dat er ruimte voor verbetering is. WVH gebruikt het rapport daarom als input voor haar nieuwe strategienota en ondernemingsplan. En natuurlijk blijft het niet bij papier. Concrete verbeteracties worden in de komende jaarplannen opgenomen. Op de website van WVH (www.wbv-hvh.nl) onder de knoppen: over WVH / governance / visitatie zijn het volledige rapport van de commissie en de reactie van WVH op het rapport opgenomen. WVH legt op deze manier publiekelijk verantwoording af over haar prestaties.
63
9.3
De bestuurlijke organisatie
WVH is een vereniging, met de raad van afgevaardigden als hoogste orgaan. De raad van commissarissen issarissen is intern toezichthouder, het CFV en het ministerie van VROM zijn extern toezichthouder. WVH heeft één directeurbestuurder. WVH heeft geen OR. Via aparte personeelsbijeenkomsten wordt dit ondervangen. De huurdersorganisatie Houdt Zicht en de bewonerscommissies onerscommissies vertegenwoordigen de huurders. Via het platform Wonen, Welzijn, Veiligheid en Zorg (W²ZV) zijn de partijen vertegenwoordigd die zich op deze terreinen bewegen. Het onderstaande organogram laat in grote lijnen de governance structuur en relaties rela zien.
Visitatiecommissie: Feit is ook dat de governance structuur wat onnodig ingewikkeld lijkt; dit is in het verleden mogelijk mede oorzaak van enige bestuurlijke turbulentie geweest. Voorstelbaar is dat de huidige structuur nog eens op zijn wenselijkheid nselijkheid wordt beoordeeld.
64
9.4
Bestuur
Directeurbestuurder De directeurbestuurder is belast met het besturen van WVH, wat onder meer inhoudt dat hij verantwoordelijk is voor: • de realisatie van de doelstellingen van WVH; • de strategie en het beleid; • de daaruit voortvloeiende resultatenontwikkeling. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan 2010 – 201229: “Gewoon doén”, dat in 2010 werd vastgesteld. Ook de fundamentele herziening van het Strategisch Voorraadbeleid is in 2010 vastgesteld. De directeurbestuurder is ook verantwoordelijk voor de naleving van de wet- en regelgeving, de beheersing van de risico’s en de financiering van WVH. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van WVH vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en houdt daarbij rekening met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. Hij legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De directeurbestuurder verschaft de raad van commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van zijn taak. Voor een aantal zwaarwegende besluiten heeft de directeurbestuurder de voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen nodig. Deze besluiten zijn vastgelegd in de statuten van de vereniging30.
Visitatiecommissie: De Raad van Commissarissen wordt heel goed geïnformeerd door de directeurbestuurder. De houding van de directeurbestuurder is zeer open, transparant en meewerkend. Bestuurlijke besluiten In 2010 heeft de directeurbestuurder een besluit genomen over onder meer de volgende onderwerpen: • vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2009; • vaststelling van de meerjarenbegroting 2011-2020, de jaarbegroting 2011 en het jaarplan 2011; • vaststelling van de huurverhoging per 1 juli 2010 • vaststelling van het strategisch voorraadbeleid; • diverse aanvullende budgetten; • de verkoop van Vergulde Draeckweg 4 • arbeidsvoorwaarden. Klachten Het handelen of juist het nalaten daarvan van de directeurbestuurder kan reden tot externe klachten zijn. Op de website is de procedure te vinden die men dan kan volgen.31 Beloning De beloning van de bestuurder is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat een gekwalificeerde bestuurder kan worden behouden en aangetrokken. De beloning bestaat uit een vast en een variabel deel, waarbij het variabele deel is gekoppeld aan vooraf bepaalde, meetbare en beïnvloedbare doelstellingen. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van WVH op middellange en lange termijn te stimuleren.
29
Via de website (www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Organisatie) is de populaire versie van het ondernemingsplan ‘Gewoon doén’ te downloaden. 30 Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Statuten, artikel 15. 31 Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Bestuur.
65
Voor de arbeidsvoorwaarden van de heer Molenaar heeft de toenmalige raad van commissarissen de Aedes-adviesregeling over de Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur toegepast. Dit is de voorganger van het in juli 2004 verschenen advies van de commissie Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur Woningcorporaties (commissie Izeboud). Een en ander leidt tot de volgende arbeidsvoorwaarden: Totaal vast inkomen en vakantiegeld € 113.339 Variabele beloning32 € 7.500 Vergoedingen en werkgeverslasten € 600 Totaal
€ 121.439
Het vaste inkomen van de directeurbestuurder wordt verhoogd conform de CAO Woondiensten. De pensioenlasten voor de werkgever bedroegen € 28.21433. Aan de directeurbestuurder is een auto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 35.108. In overeenstemming met de duurzaamheidsdoelstellingen van WVH betreft het een hybride auto. WVH verstrekt aan de directeurbestuurder geen persoonlijke leningen of garanties. Eind 2010 is door de raad van commissarissen aan een extern bureau opdracht verstrekt om de bestaande arbeidsvoorwaarden te toetsen aan de nieuwe Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties34. Er is advies gevraagd over de functiewaardering en daarnaast ook de overige voorwaarden in bestaande overeenkomst. Begin 2011 is het resultaat van de toetsing beschikbaar gekomen. Een en ander moet nog tussen raad van commissarissen en bestuurder besproken worden.
9.5
Organisatie
Tegenstrijdige belangen WVH wil dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de directeurbestuurder wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de directeurbestuurder spelen, die van materiële betekenis zijn voor WVH en / of de directeurbestuurder, hebben de goedkeuring nodig van de raad van commissarissen. In 2010 waren dergelijke transacties niet aan de orde. Reglement managers en managementteam WVH kent geen bestuursreglement. Er is immers sprake van een eenhoofdig bestuur. Dus is het niet nodig de werkwijze binnen het bestuur te regelen. Wel is er een reglement managers en managementteam. Dit reglement legt de taken, de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de managers en de gang van zaken binnen het managementteamoverleg vast. In het reglement is ook geregeld dat het hoofd Middelen bevoegd is de raad van commissarissen te informeren als hij van mening is dat de financiële positie van WVH in gevaar komt of als zich onrechtmatigheden voordoen en de directeurbestuurder, ondanks zijn verzoek, daarvan geen melding maakt.Een belangrijk aspect van goed ondernemingsbestuur is risicomanagement. WVH is maatschappelijk ondernemer. Daarom is risicomanagement van essentieel belang. Er zijn risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de ontwikkeling op de woningmarkt, van financiering en belegging, van projecten en van de organisatie. Ook zijn er fiscale en compliance risico’s. Hierna worden die risico’s toegelicht. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant (BDO) in het kader van de tussentijdse controle het geheel aan beheersingsmaatregelen. De voortgang in 32
Er is een variabele beloning met een maximum van 10% van het total cash inkomen mogelijk. Dit percentage is de ruimte tussen de inschaling van de functie en de hoogte van het salaris waar de directeurbestuurder al aanspraak op had. De pensioenlasten worden conform de CAO Woondiensten ingehouden en afgedragen. Deze maken geen onderdeel uit van het total cash inkomen volgens commissie Izeboud. 34 Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, uitgegeven door Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW)en Het Directeurencontact, 17 mei 2010. 33
66
de opvolging van de gegevens adviezen wordt door zowel WVH zelf, als door de accountant gevolgd. Waar mogelijk wordt hierna per risico in een afzonderlijk kader het oordeel van onze accountant naar aanleiding van de uitgevoerde interim controle weergegeven.
Visitatiecommissie: Het vermogen van WVH maakt veel mogelijk; men benut dit vermogen adequaat en doet dat op efficiënte wijze. De corporatie hanteert een daarmee samenhangend en gebalanceerd risicomanagement. Al met al is WVH financieel gezond en is men in control voor wat betreft de risico’s. Portefeuille- en marktrisico WVH opereert in een sterke woningmarkt. Leegstand van huurwoningen door een tekort aan vraag komt niet voor. Voor het hele bezit is in het kader van het SVB per complex de positie en de gewenste ontwikkeling vastgelegd. Dit is richtinggevend voor de vaststelling van de vernieuwingsopgave, het verkoop- en acquisitiebeleid, het onderhoudsbeleid en het huurprijsbeleid. Op complexniveau zijn beheerplannen opgesteld. Voor het onderhoudsbeleid is WVH bezig met een gefaseerde overgang naar een systeem van conditiemeting.
BDO:35 Woningmarktrisico’s WVH heeft voldoende maatregelen getroffen om de woningmarktrisico’s te beperken. De belangrijkste van deze maatregelen is het actualiseren van het strategisch voorraad beheer. De beoordeling gemiddeld stoelt met name op het externe risico van vergrijzing van de bevolking. U heeft aangegeven deze effecten te hebben gesignaleerd. Bij nieuwbouw houdt u rekening met aangepaste woningen voor senioren. Onderhoudsrisico’s De risico’s in het onderhoudsproces variëren van het te duur inkopen van onderhoud tot en met het onvoldoende onderhouden van het woningbezit. Om deze risico’s te verminderen heeft WVH voldoende maatregelen getroffen. De belangrijkste maatregelen bestaan uit het jaarlijks analyseren van de kwaliteit van het bezit, onder andere door conditiemetingen en voorraadinspecties. Mede vanuit het strategisch voorraad beheer wordt de meerjaren onderhoudsbegroting en de jaarbegroting opgesteld en geactualiseerd. Ook de implementatie van aanbestedingprocedures, een procuratiereglement en voldoende functiescheiding brengen de onderhoudsrisico’s terug tot een aanvaardbaar niveau. De verliezen op investeringen in nieuwbouwprojecten en renovaties van bestaand bezit die voortvloeien uit de volkshuisvestelijke taakstelling, worden gefinancierd met interne middelen. Daartoe verkoopt WVH bestaand bezit en daartoe wordt ook de winst op de verkoop van nieuwbouw koopwoningen gebruikt. Voor de normale bedrijfsvoering is WVH niet afhankelijk van de verkoop van bestaand woningbezit. De markt voor koopwoningen heeft in Hoek van Holland nog steeds te lijden van de gevolgen van de recessie. Woningen staan lang te koop en de prijs staat onder druk. Deze effecten zijn meegenomen in het SVB. De doorrekening daarvan laat zien dat het (nog) niet nodig is de plannen van WVH op de wijzigende financiële mogelijkheden aan te passen. Over de effecten van de EU beschikking staatsteun op de verkoopopbrengsten is ondertussen duidelijkheid. Er is geen sprake van dat het verschil tussen de sociale grondprijs en de commerciële grondprijs als ongeoorloofde staatssteun aangemerkt kan worden. De Rotterdamse corporaties zijn nog wel met de gemeente in gesprek over de zogenaamde 35
Deze en de volgende opgenomen citaten van BDO komen uit de zogenaamde managementletter van 7 december 2010.
67
bijbetalingsregeling. Circa 50% van de woningen van WVH staat op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Bij verkoop van die woningen wordt een deel van het verschil tussen de sociale grondprijs en de commerciële grondprijs terugbetaald. In de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de corporaties is vastgelegd dat de gemeente in 2011 in overleg met de corporaties een nieuwe visie op de verkoop van huurwoningen opstelt. Dat geldt ook voor de bijbetalingsregeling. De fiscale sturing van de verkopen is door de beperkte omvang van de ontwikkelingsportefeuille en de discontinuïteit daarvan lastig. Daardoor is het risico aanwezig dat de winsten niet binnen de voor de herinvesteringsreserve geldende termijn van drie jaar ingezet kunnen worden. In dat geval moet WVH alsnog Vpb betalen over deze winsten. Zowel de bijbetalingsregeling als de Vpb leidt ertoe dat geld wegvloeit naar de overheid dat volgens WVH in de volkshuisvesting zou moeten blijven. De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit en de eventuele belegging van (tijdelijk) overtollige kasmiddelen worden periodiek door het treasuryoverleg (hoofd Middelen, directeur, zo nodig een extern adviseur met als klankbord één van de commissarissen) beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Dit statuut is in 2010 geactualiseerd en besproken in de auditcommissie. Begin 2011 wordt het ter goedkeuring aangeboden aan de raad van commissarissen. Een belangrijk instrument bij het concretiseren van de treasury is de treasury-paragraaf van de begroting. Hierin worden de treasuryactiviteiten voor het nieuwe begrotingsjaar vastgelegd. Dit gebeurt vooral op basis van de bestaande portefeuilles van leningen en beleggingen en de meest recente begroting en meerjarenramingen. Dit alles natuurlijk binnen de kaders van het treasurystatuut. Met de goedkeuring van de begroting geeft de raad van commissarissen mandaat voor het uitvoeren van de in de begroting genoemde treasuryactiviteiten. Hoofddoel van het financieringsbeleid is het financierbaar houden van WVH tegen zo laag mogelijke kosten en een zo gering mogelijk en beheersbaar risico. Dat gebeurt door optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met minimalisatie van de financieringskosten. Zowel het financieringsbeleid als het beleggingsbeleid is risicomijdend. Daarbij geldt als uitgangspunt dat er voldoende borgingsruimte36 dient te zijn bij het WSW. Het door WVH geformuleerde renterisico is de mate waarin de exploitatie bloot staat aan schommeling van de rentestand. Renterisico heeft betrekking op de prijs van het geld (= rente) en de gevoeligheid van het resultaat en het eigen vermogen voor veranderingen in de rentestand. Algemeen uitgangspunt bij ons rente- en risicomanagement is het zoveel mogelijk in de tijd spreiden van renteconversie- en herfinancieringmomenten (“risico spreiden = risico mijden”) over de jaren. Dit heeft een algemene daling van het renterisico tot gevolg omdat de exploitatie jaarlijks steeds voor een beperkt bedrag bloot staat aan de onbekende hoogte van de toekomstige rente. Om het renterisico te beheersen brengt WVH jaarlijks de omvang van die risico’s in kaart. Dit is de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. WVH gaat bij de aanpak van de renterisico’s te werk conform een stappenplan dat uit de volgende twee elementen bestaat: • In kaart brengen van het totale renterisico, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: o bepalen saldo geldstromen 37 o vaststellen renteaanpassingen. • Bepalen renterisicobeleid, waarbij rekening wordt gehouden met: o gebruik maken van contractueel vastgelegde vervroegde aflossingsmogelijkheden38; o evenwichtige spreiding van de renterisico’s; o bepalen van de gewenste financieringsmix; 36
Op basis van het kasstroom overzicht voor de komende vijf jaar toetst het WSW of voldoende ruimte bestaat voor de borging van de financiering. 37 Dit is het bedrag dat WVH per jaar tekort komt of overhoudt op de totale exploitatie. 38 WVH heeft door vervroegde aflossing alle mogelijkheden om rentevoordelen te behalen benut.
68
o
inschatting van de ontwikkeling van de rente.
De renterisico’s worden afgezet tegen zowel de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico als de vuistregel dat WVH in enig jaar niet meer dan 15% renterisico loopt over de totale kasstromen. In 2010 bedroeg het risicopercentage ongeveer 8,3%. Voor 2011 is dit 6,2% (exclusief de nieuwe investeringen in 2011,2012 en 2013. In de komende tien jaar zit het renterisico binnen de grens van 15%. Derivaten39 worden alleen gebruikt als ze het karakter van een verzekeringsinstrument hebben. Open posities die ontstaan door het schrijven van opties, zonder in het bezit te zijn van de onderliggende waarde zijn niet toegestaan. WVH onderkent de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten. Toch geven wij de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting.
BDO: De belangrijkste financiële risico’s betreffen naast het financierings- en liquiditeitsrisico het niet kunnen waarborgen van de continuïteit.WVH heeft voldoende maatregelen getroffen om deze risico’s te beheersen. De belangrijkste maatregel bestaat uit het opstellen van een financiële meerjarenbegroting, inclusief liquiditeit. Ook uit externe toetsing (CFV, WSW) blijkt dat de financiële positie van WHV gezond is en de continuïteit voor de komende jaren is gewaarborgd.
39
beleggingsinstrumenten die hun waarde ontlenen aan de waarde van iets anders. De voornaamste soorten derivaten zijn opties, futures, swaps en forwards. Men gebruikt financiële derivaten om risico's te verkleinen of juist te speculeren.
69
Fiscale Risico’s Het gaat hierbij om het risico van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende naheffingen en boetes. WVH wint tijdig extern fiscaal advies in. Bovendien is WVH in 2010 begonnen met de opzet van een Tax Control Framework. Het TCF is onderdeel van het geheel van maatregelen om ‘in control’ te zijn. Het TCF richt zich op de interne beheersing van de fiscale processen en heeft betrekking op alle belastingmiddelen. De mate waarin een onderneming ‘in control’ is, bepaalt in hoge mate de vorm en de intensiteit van het toezicht door de Belastingdienst. Daarom geeft WVH de Belastingdienst inzicht in opzet, bestaan en werking van het TCF. Eind 2010 waren binnen de bestaande processen de fiscale risico’s in kaart gebracht. Vastgesteld is welke zaken als eerste worden aangepakt. Het gaat om: • het beschrijven van ontbrekende processen, • het aanpassen van procesbeschrijvingen en • het voorlichten van medewerkers over specifieke onderwerpen (bijvoorbeeld onderhoudskosten en projecten). Tenslotte worden de periodieke controles beschreven die plaatsvinden om vast te stellen dat aanpassingen in de administratieve organisatie hebben geleid tot andere werkmethoden ter voorkoming van risico’s. Deze controle maatregelen zijn globaal beschreven en worden in 2011 specifiek gemaakt. Het dan opgebouwde fiscale controle plan wordt geïntegreerd in het totale Interne Controleplan in opbouw.
BDO: WVH beheerst deze risico’s voldoende door het inhuren van fiscale expertise. Projectrisico’s De financiële risico’s hebben momenteel vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van sloop en nieuwbouw. Ieder project is opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase dient te worden afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Per fase toetst een intern multidisciplinair planteam de kwaliteit van het project en van het fasedocument. In 2011 werkt WVH aan een vast format voor de fasedocumenten. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. In het begin van de ontwikkeling is de onzekerheid en daarmee het risico hoog. De verplichtingen zijn echter beperkt. De rapportagestructuur voor de beheersing van de projecten is gericht op tijd (planning), geld en kwaliteit. Vanwege de onhaalbaarheid van de projecten Bertus Bliek, plan Noord, Van Spilbergenstraat en Krimsloot zijn de kosten, die tot en met december 2010 gemaakt waren, afgeboekt ten laste van de Winst.
BDO: Bij WVH is het belangrijkste risico gelegen in de moeilijke (politieke) omstandigheden, waarin de projecten moeten worden gerealiseerd. Dit betreft het moeizaam verkrijgen van betaalbare en geschikte locaties voor sociale nieuwbouw via de deelgemeente. Het risico bestaat dat WVH onder ongunstige financiële omstandigheden toch projecten dient te starten, waarbij risico’s door derden worden gebagatelliseerd. Wij hebben geconstateerd dat WVH in het project Bertus Bliekhuis, verantwoord met deze situatie omgaat en geen onnodige financiële risico’s wil lopen.
70
Om het risicobeslag op het vermogen vast te stellen wordt onderscheid gemaakt in opstal- en grondexploitaties. Opstalexploitaties worden weer verdeeld in huur- en koopobjecten. Huurobjecten Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de gereguleerde voorraad. Het risico in het geliberaliseerde marktsegment is hoger. Toch is het, in relatie met het effect van het indirecte rendement, beperkt. Het grootste directe financiële risico zit in de prijs- en tijdsfactoren. Dat komt ook duidelijk naar voren bij de beoordeling die WVH heeft gedaan van de door Humanitas beoogde herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis en omgeving. Koopobjecten WVH bouwt alleen koopwoningen als zij tegelijkertijd ook huurwoningen realiseert. Gezien de beperkte productie van koopwoningen en om de productie van de huurwoningen niet te belemmeren heeft WVH tot heden op risico gebouwd. Of dat bij nieuwe ontwikkelingen ook het geval is, hangt sterk af van de risico-inschatting op dat moment. Het streven is natuurlijk de uitvoeringskosten direct te dekken uit de termijnen van de kopers. Voorfinanciering betreft dan de kosten tot en met de verkoop. Begin 2010 is de laatste koopwoning in het project Mercatorweg verkocht Grondposities Veel van de projectontwikkelingsactiviteiten vloeien voort uit de eigen portefeuille. Dit is in de komende jaren niet toereikend om bouwlocaties voor sociale nieuwbouw te verkrijgen tegen betaalbare condities. WVH heeft daarom samen met een commerciële partner (AM) positie verworven in Nieuwland, één van de uitleggebieden in Hoek van Holland. Het gaat om een 50%-aandeel in een verwerving van circa twee hectare tuinbouwgrond. In overleg met de raad van commissarissen is een maximale risicoreserve voor de grondposities vastgesteld van € 0,5 miljoen.
BDO: Verder willen wij in het kader van de projecten nog opmerken, dat de huidige marktomstandigheden en de ontwikkelingen inzake de wet voorkeur gemeenten een heroverweging van de ingenomen grondpositie Nieuwland noodzakelijk maakt. Wij adviseren u te onderzoeken of er sprake is van het verdwijnen van de wet voorkeur gemeente en zodoende mogelijk een duurzame waardevermindering van de grond. De gemeente Rotterdam heeft voor zowel het uitleggebied Krimsloot als Nieuwland de aanwijzing in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten (WVG)40 ingetrokken. Ze is van mening dat de ontwikkeling van beide polders door de markt moet worden opgepakt. Het aankopen van dure tuinbouwgrond om die tot woningbouwlocatie te transformeren is financieel risicovol. Aankoop is slechts met veel eigen middelen mogelijk. Deze middelen zijn bij WVH en haar commerciële partner niet beschikbaar. Additionele aankoop van gronden en opstallen is op dit moment geen voor de hand liggende optie. De kosten en risico’s zijn te hoog, de toekomstige opbrengsten te onzeker. Slechts in het geval dat tijdelijke verhuur voldoende respijt biedt, valt aankoop voor WVH te overwegen. AM en WVH sonderen daarom of in Nieuwland ook andere eigenaren bereid zijn om in de ontwikkeling van dit toekomstige woongebied te participeren. Voor de zomer van 2011 moet dit duidelijk zijn. WVH vindt dat de ontwikkeling van de uitleggebieden op termijn nog steeds goede mogelijkheden 40 De wet voorkeursrecht gemeenten (WVG) is bedoeld om gemeenten een betere uitgangspositie te geven op de grondmarkt. De wet beoogt de gemeenten een m iddel in handen te geven om te voorkomen dat er door grondeigenaren en projectontwikkelaars wordt gespeculeerd in de aanloop naar nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen.
71
biedt voor de noodzakelijke uitbreiding en vernieuwing van de Hoekse woningvoorraad. Zonder aanvullende partners zal de ontwikkeling nog wel een aantal jaren op zich laten wachten. Organisatierisico’s De organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Om de kwaliteit te bevorderen worden jaarlijks in het kader van de planningsgesprekken met iedere medewerker afspraken gemaakt over de persoonlijke ontwikkeling. In de begrotingsronde wordt expliciet een budget opgesteld voor opleiding. Het lijnmanagement is verantwoordelijk voor de uitvoering van de individuele ontwikkelingstrajecten, de directeur voor de inzet van het budget. WVH is gebaat bij een hoge mate van resultaatgerichtheid bij de uitvoering van activiteiten en bij een goede samenwerking bij processen die door de hele organisatie lopen. Om beide zaken te optimaliseren wordt hier aandacht aan besteed bij het maken van de afdelingsplannen. Begin 2010 is besloten om door te gaan met het werken met de cyclus plannings-, voortgangs- en beoordelingsgesprekken. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Dat is gebaseerd op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningsbevoegdheid consequent gehanteerd. De procuratieregeling is ook op de website te vinden41.
BDO: Toepassing procuratiereglement _.. Hierbij hebben wij geconstateerd dat de facturen door de juiste personen zijn geautoriseerd en de opdrachten door de juiste personen zijn verstrekt. WVH beschikt over procesbeschrijvingen van interne procedures. De ondersteunende processen zijn in 2010 beschreven, maar nog niet vastgesteld. De beschrijvingen zijn via het intranet door alle medewerkers te raadplegen. Gewenste wijzigingen kunnen snel getoetst worden op gevolgen. Op basis van deze beschrijvingen worden de interne processen getoetst op uitvoering. Door budgethouders aan te wijzen voor alle posten in de winst- en verliesrekening zijn directe verantwoordelijkheid en bevoegdheden gedelegeerd. Budgethouders zijn gemachtigd binnen de grenzen van hun budget verplichtingen tegenover derden aan te gaan, mits deze verplichtingen de vastgestelde maxima per opdracht niet overschrijden. Bij overschrijden van het maximum tekent de direct leidinggevende. De aangegane verplichtingen, en later gerealiseerde kosten, worden achteraf getoetst via budgetbewaking in de kwartaalrapportage. Betalingen worden altijd door twee functionarissen gefiatteerd.
BDO: Belangrijk onderdeel van de tussentijdse controle is de beoordeling van de opzet en het testen van het bestaan en de werking van de bedrijfsprocessen aangaande huur, personeel en overige bedrijfskosten. De financiële juistheid, betrouwbaarheid en volledigheid staan hierbij centraal. Onze conclusie is dat WVH deze risico’s voldoende beheerst door aanwezige functiescheiding en interne controles. Interne kwaliteit en managementcontrole systeem De samenhang tussen strategie, beleid en uitvoering leidt tot een cyclisch proces dat erop gericht is de gestelde doelen te realiseren. In het ondernemingsplan stelt WVH visie en beleid vast voor de doelgroep, de producten en de ontwikkelingsrichting van de organisatie. Er is een start gemaakt met het opstellen van een nieuwe versie van de strategienota. Deze moet 41
Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Procuratieregeling.
72
voor de zomer van 2011 vastgesteld zijn. Jaarlijks wordt met medewerkers het jaarplan opgesteld. Daarin worden concrete acties benoemd bij de beoogde doelen en worden de benodigde middelen toegewezen. Bij het opstellen wordt gebruik gemaakt van de monitoring van de behaalde en / of nog te behalen bedrijfsdoelen uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid. Doordat de medewerkers bij het opstellen van de jaarplannen betrokken zijn, ontstaat een werksfeer die voor de medewerkers stimulerend en motiverend werkt. Om te monitoren of de acties uit het jaarplan uitgevoerd worden, en dus de doelstellingen behaald, wordt ieder kwartaal door middel van een statusoverzicht een voortgangsrapportage verstrekt (bijlage 2). De “normale” bedrijfsvoering wordt via de kwartaalrapportage bewaakt. Ter toetsing wordt hierbij vanzelfsprekend gebruik gemaakt van de behaalde resultaten uit het verleden.
Visitatiecommissie: WVH is een club met veel enthousiasme, nogal brede doelstellingen en een hoge ambitie. Op het gebied van nieuwe ontwikkelingen is er in zekere zin sprake van te veel en te hoge ambities, wat tegen WVH werkt op het moment dat de prestaties in relatie daarmee worden beoordeeld. Dit klemt eens te meer als WVH bij de realisering van bepaalde ambities afhankelijk is van de medewerking van anderen, waaronder de gemeente. Aldus bezien, is er sprake van ‘versnellen met de handrem er op’. Beperking, focus en een betere communicatie kan de waardering van de prestaties op dit gebied in beginsel verbeteren. Overigens is het oordeel over presteren op het vlak van beheer en onderhoud zondermeer goed te noemen. Regelmatig wordt door het MT geëvalueerd en gekeken welke acties ondernomen moeten worden om de organisatie verder te verbeteren. Dit gebeurt bijvoorbeeld via jaarlijkse bijeenkomsten “op de hei”, KWH-metingen en INK-positiebepaling. Uitwerkingen hiervan maken deel uit van het nieuwe ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende jaarplannen. Gevisualiseerd:
73
BDO: WVH heeft voldoende maatregelen getroffen om de belangrijkste risico’s te mitigeren. Dit doet WVH door het opstellen en naleven van procedures, verstrekken van kwartaalrapportages en periodieke besprekingen met de Raad van Commissarissen. Compliance risico’s In de financiële sector definieert men de doelstelling van compliance als volgt: de naleving van weten regelgeving, alsmede het werken volgens de normen en regels die een instelling zelf heeft opgesteld.42 Bij corporaties gaat het dan natuurlijk ook om het naleven van de AedesCode. Bij het niet voldoen aan de compliance loopt WVH het risico negatief in de publiciteit te komen of sancties van de minister opgelegd te krijgen. Over de naleving van de governancecode heeft WVH zich aan het begin van dit hoofdstuk verantwoord.
BDO: De belangrijkste risico’s zijn het niet voldoen aan de AedesCode en de specifieke wet- en regelgeving vanuit het Besluit Beheer Sociale Sector. In voorgaande jaren hebben wij reeds vastgesteld dat WVH voldoet aan de gestelde eisen. Wij adviseren WVH de aandachtspunten, die in het kader van de nulmeting integer handelen door het CFV zijn vastgesteld, te herijken. Natuurlijk checkt WVH ook hoe haar klanten de dienstverlening ervaren. Dit wordt nader beschreven in de paragraaf kwaliteitszorg. Verzekeringen Tegen risico’s kan je verzekeringen afsluiten. Dat doet WVH in een aantal gevallen ook. Onze verzekeringsportefeuille wordt om de drie jaar geanalyseerd. De laatste keer was in 2009. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersings- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WVH worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. De activiteiten van WVH zijn immers ook onderhevig aan een aantal risico’s dat buiten de invloedsfeer van de directeurbestuurder ligt. Dit betreft veranderingen in de politieke context en veranderingen in wet- en regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant (BDO) in het kader van de tussentijdse controle het geheel aan beheersingsmaatregelen. Daarbij gebruikt de accountant een risicomodel. Daarin worden de risico’s voor WVH na de getroffen maatregelen van interne beheersing in beeld gebracht en voorzien van een score. De in dit model benoemde risico’s zijn vergelijkbaar met de risico indeling die WVH hanteert. De score 1 geeft aan dat het risico laag is en de score 9 staat voor een hoog risico. Aangezien het hier gaat om het schatten van het “restrisico” is het behalen van een score van 1 uitzonderlijk. Daarbij kan tevens de vraag gesteld worden of in een dergelijke situatie de verkleining van het risico nog in een juiste verhouding staat tot de noodzakelijke kosten 42
Bron: Nederlands Compliance Instituut.
74
van de extra beheersingsmaatregelen.
Op basis van de uitgevoerde controle schat BDO de risico’s als volgt in:
In een afzonderlijke bijlage bij het jaarverslag zijn de waargenomen risico’s, de aanbevelingen van BDO en de reactie van WVH weergegeven (bijlage 3). Oordeelsbrief 2010 De minister voor Wonen, Wijken en Integratie gaat in zijn oordeelsbrief 2010 in op de volgende onderwerpen: • De financiële positie van WVH (onderdeel A); • De mate waarin WVH de wetten en andere relevante regels heeft nageleefd (onderdeel B); • Een aantal governance-aspecten van WVH (onderdeel C). Hierna wordt in het kort het oordeel van de minister en de reactie van WVH gegeven.
A. Financiële positie Bij WVH is geen sprake van een relatief sterke stijging van de bedrijfslasten en / of een relatief hoog niveau van bedrijfslasten. Toch vraagt de minister ook aan WVH om aan ontwikkeling van de netto bedrijfslasten de nodige aandacht te besteden. Dat is wat WVH al gewend is te doen. Continuïteitsoordeel Op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerd onderzoek komt de minister tot het oordeel dat de voorgenomen activiteiten in de periode 2010 tot en met 2014 passend zijn bij de financiële mogelijkheden van WVH. Solvabiliteitsoordeel De minister komt tot het oordeel dat WVH een zodanig financieel beleid en beheer heeft gevoerd dat het voortbestaan, zonder rekening te houden met de effecten van de voorgenomen activiteiten, in financieel opzicht is gewaarborgd. B. Rechtmatigheid 75
Ten aanzien van de naleving van wet- en regelgeving door WVH heeft de minister op basis van de beoordeelde stukken geen opmerkingen. C. Governance Realisatie-index De mate waarin een corporatie er in slaagt haar prognoses ook daadwerkelijk te realiseren zegt wat over de wijze waarop een corporatie functioneert en dan hebben we het over governance. De minister stelt vast dat WVH de geprognosticeerde aantallen voor een deel ook daadwerkelijk realiseert. Gelet op de mate waarin dit is gebeurd heeft hij WVH verzocht een nadere analyse uit te voeren naar de oorzaken van het niet realiseren van een deel van onze prognoses, om zo mogelijk onze voorspelkracht te verbeteren. WVH heeft deze analyses al eerder uitgevoerd. Daaruit blijkt dat de oorzaken divers, maar zeer geloofwaardig zijn. WVH vindt in de analyse geen aanknopingspunten om haar voorspelkracht te verbeteren. Integriteit bij WVH Integriteit is als gedrag aan de orde in de relatie tussen mensen. Medewerkers van WVH onderhouden relaties met verschillende doelgroepen: • Klanten (huurders en kopers) • Leveranciers • Samenleving (belanghebbenden / de maatschappij) • Medewerkers WVH beschikt over een integriteitscode. Daarin is tevens de klokkenluiderregeling opgenomen. De code is via de website van WVH beschikbaar43. Daar wordt tevens naar het landelijk meldpunt Integriteit Woningcorporaties verwezen. In onze integriteitscode staan we stil bij elke doelgroep. De code geldt niet alleen voor externe contacten. Hij is ook van toepassing op de relatie tussen collega’s onderling. We kunnen de code niet aan elkaar opleggen. Maar we rekenen er op dat de partijen waar we mee communiceren ook integer zijn. Het belangrijkste aspect in de relatie tussen mensen is onderling vertrouwen. Vertrouwen vormt daarom de basis van onze integriteitscode. Dit is het uitgangspunt bij het handelen zoals we weergeven in onze gedragscode. De leidende principes worden hierna toegelicht. Openheid De code is een leidraad voor gedrag. Medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor het handelen binnen die leidraad. Maar hoe beoordeel je dat? Het is lang niet altijd direct duidelijk. In dat geval worden collega’s geraadpleegd om die helderheid wel te krijgen. Dit is een automatisme in onze manier van werken en is dus in 2010 regelmatig voorgekomen. Het is vooral belangrijk dat de situatie waarmee de medewerker te maken heeft transparant is voor alle partijen. Zo voorkomen we dat iemand onnodig in een kwetsbare positie terechtkomt. Respect Respect tonen is belangrijk in alle denkbare situaties. We behandelen een ander zoals we zelf graag behandeld willen worden. We laten de ander in zijn waarde en nemen onze eigen verantwoordelijkheid. Dit geldt niet alleen voor ons handelen, maar ook voor de manier waarop we over anderen praten. Zeker als de betrokkene er zelf niet bij is. Respect hebben voor elkaar betekent ook dat er geen sprake is van discriminatie, in welke vorm dan ook. Als we te maken hebben met discriminatie of er getuige van zijn spreken we de ander hierop aan. Eerlijkheid Eerlijkheid vormt de basis om met respect te handelen en behandeld te worden. Eerlijkheid is nauw 43
Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Integriteit.
76
gekoppeld aan openheid. We zijn duidelijk over de doelen die we nastreven en over de resultaten die we willen bereiken. Onze doelen en resultaten zijn begrijpelijk voor iedereen. We zijn niet alleen eerlijk over onze successen. Ook ons falen verdoezelen we niet. We zijn op alle resultaten aanspreekbaar. Privacy Bij veel interne en externe contacten wisselen we gegevens met elkaar uit. Daarnaast vergaren we kennis en informatie. Dit doen we altijd op basis van respect en vertrouwen. Het is belangrijk dat iedereen zich hiervan bewust is, zodat we dit vertrouwen niet schaden. Dat bereiken we door op zorgvuldige wijze om te gaan met de verkregen gegevens en door de privacy van mensen te waarborgen. In 2010 is geen enkele integriteitschending gemeld. In 2010 heeft WVH de interne procedures en regelingen die met elkaar de integriteit moeten waarborgen geïnventariseerd. Daar is één van de commissarissen als klankbord bij betrokken geweest. In bijlage 4 vindt u een opsomming. Per onderwerp is bekeken wie een en ander heeft opgesteld, of ze door de juiste functionaris of instantie zijn vastgesteld, of ze intern bekend en zo nodig extern gecommuniceerd zin, of ze in de praktijk gebruikt worden en hoe ze geborgd zijn. Deze onderwerpen worden opeenvolgend bekeken. In een ritme van ongeveer twee onderwerpen per vergadering worden ze vervolgens in de raad van commissarissen besproken. Voor 2011 gaat het om de volgende onderwerpen: • Treasurystatuut • Aanbestedingsreglement • Handboek Personeel • Procuratieregeling • Regeling geschenken e.d. • Integriteit onderwerp prestatieafspraken en functioneringsgesprekken • Vertrouwenspersoon • Meldpunt Integriteit woningcorporaties Ook heeft het CFV een vervolgonderzoek Integriteitsbeleid en verantwoording uitgevoerd. De uitkomsten daarvan worden bij het hiervoor beschreven traject betrokken.
9.6
Kwaliteitszorg
KWH WVH is sinds 1999 houder van het KWH-huurlabel, een van de kwaliteitslabels van de coöperatieve vereniging KWH44. Jaarlijks meet KWH de corporaties op de helft van de labelonderdelen, zodat iedere twee jaar alle labelonderdelen aan de beurt komen. In 2010 heeft KWH een aantal wijzigingen in het huurlabel doorgevoerd. Het labelonderdeel “Woning veranderen” is komen te vervallen. De kwaliteitseisen van dat labelonderdeel zijn ondergebracht bij “Woning betrekken” en “Woning verlaten”. In 2009 zijn aan het KWH Huurlabel twee nieuwe onderdelen toegevoegd: “Kwaliteit van dienstverlening rond de woning” en “Kwaliteit van dienstverlening bij het kopen van een woning”. Metingen op deze twee onderdelen zijn facultatief en tellen niet mee voor het behalen van het huurlabel.
44
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Zie ook www.kwh.nl.
77
De resultaten van de meting bij WVH in 2010 en de daaraan voorafgaande jaren waren als volgt: Cijfers per labelonderdeel Corporatie bezoeken Corporatie bellen Woning veranderen* Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten Huur betalen Woning zoeken Woning betrekken Reparatie uitvoeren Dienstverlening rond de woning**
2010
2009 8,0
2008
7,6
8,7 7,1 8,3 7,0 8,4
7,5 6,5 8,6 7,8 7,9 8,3 8,3 7,2
2007 8,0
6,6 8,4 7,9 8,2 7,9
2006
2005 7,9
8,3 7,7 8,1 6,3 8,2 8,1 7,8 7,8 8,2
* Dit labelonderdeel erdeel is komen te vervallen ** Dit labelonderdeel is facultatief De navolgende grafiek laat zien hoe de resultaten van de meting 2010 zich verhouden tot de landelijke gemiddelden in 2010.
Resultaten meting 2010 Landelijk gemiddelde
resulaten WVH
9 8,5 8 7,5 7 6,5 6
KWH maakt jaarlijks een ranglijst op basis van de scores di die e de corporaties halen, de zogenaamde “Prestatie-Index”. Op basis van de resultaten van de meting 2010 nam WVH plek 69 in van de in totaal 207 deelnemende corporaties.
78
After sales: nazorg na de huuringang WVH voert met nieuwe huurders after sales gesprekken. De nieuwe huurders wordt gevraagd naar hun mening over: • de informatie die men tijdens het proces van toewijzing tot en met betrekken van de woning heeft ontvangen, • de dienstverlening van WVH bij het aanbieden van de woning tot en met het ondertekenen van de huurovereenkomst, • de dienstverlening van WVH bij de daadwerkelijke oplevering van de woning, • de staat van onderhoud van de woning bij oplevering. Ieder kwartaal worden de resultaten van de after-salesgesprekken gepresenteerd. Voor 2010 geeft dit het volgende beeld: After Sales 8,5 8,1 8,0
8,1 7,9 7,7
7,8
8,0
7,9
7,4
7,5
8,0
7,5
8,0
7,6 7,5
7,4
7,4
rapportcijfer
7,2 7,0
6,5
6,0
5,5
5,0 De informatie die u tijdens het De dienstverlening bij het hele proces van WVH heeft aanbieden van de woning tot en ontvangen met het tekenen van de huurovereenkomst
1e kwartaal 2010
2e kwartaal 2010
De dienstverlening bij de oplevering van de woning
3e kwartaal 2010
De staat van onderhoud van de woning
4e kwartaal 2010
De norm die WVH stelt is een zeven.
9.7
Intern toezicht (geschreven door de RVC)
Ook in 2010 kwamen weer diverse woningcorporaties in de problemen. In slechts een enkel geval was sprake van frauduleuze opzet; meestal vloeiden de problemen voort uit een gebrek aan kennis en ervaring ten aanzien van grote, soms te ambitieuze, ontwikkelingsprojecten. Vrijwel nooit leidt het ‘gewone werk’ tot negatieve stukken in de krant. Dat is op zich natuurlijk prettig. ‘Ontwikkeling’ vormt maar een zeer klein onderdeel van het corporatiewerk, maar juist in dat kleine deelgebied gaat natuurlijk wel erg veel geld om. Ook is ontwikkelen tegenwoordig veel complexer van aard dan vroeger. Projecten kennen vaak een veelheid aan functies en er is veel creativiteit nodig om projecten financieel sluitend te maken. Ook bij WVH merken we dat. Omdat vernieuwing van essentieel belang is voor zowel Hoek van Holland en haar inwoners als voor een gezonde voortzetting van de bedrijfsvoering, gaan de laatste jaren steeds meer aandacht en energie naar ontwikkeling. Dat weerspiegelt zich in de agenda van de raad van commissarissen. We hebben sinds ons aantreden geconstateerd dat het 79
beheer zo goed is geregeld, dat het weinig kritische aandacht behoeft. Daarom concentreerden wij ons in 2010 op ontwikkeling en (daarmee nauw samenhangend) strategie: hoe kunnen we ons een plek verwerven op een voor ons relatief nieuw speelveld, waar het spel hard wordt gespeeld en de regels niet altijd eenduidig en helder zijn. Een hele opgave voor een organisatie die het liefst rustig, degelijk en met open vizier opereert! Het in 2010 uitgebrachte visitatierapport concludeert dat ‘beperking, focus en een betere communicatie’ tot meer succes op dit vlak kan leiden. Het stelt overigens ook onomwonden dat de prestaties op het vlak van beheer en onderhoud zonder meer goed zijn te noemen. De focus op ontwikkeling en strategie heeft de sinds medio 2009 weer voltallige raad veel geleerd over de “ins” en “outs” van de diverse geambieerde dan wel in voorbereiding zijnde projecten. Ook in Hoek van Holland staan grote belangen op het spel en de risico’s zijn aanzienlijk. De raad ‘zit er bovenop’ en door de toegenomen, soms zeer gedetailleerde kennis is de verleiding soms aanwezig om ook ‘bovenop de bestuurdersstoel’ te gaan zitten. Veel collega’s kampen met datzelfde probleem: hoe meer inzicht, hoe sterker de neiging om mee te sturen. Dat blijft dus een punt van aandacht: een kwestie van zorgvuldig balanceren op de dunne lijn tussen ‘te veel, te gedetailleerd’ en ‘te weinig, te afstandelijk’. In de jaarlijkse evaluatie kwam ook dit punt terug. De gesprekslijn daarin was: wat ging goed, wat moet beter? Positief vond men de uitwisseling tijdens de vergaderingen, het respect voor elkaars mening, de expertises van de raadsleden die elkaar goed aanvullen, het enthousiasme en de betrokkenheid. Extra aandacht zal worden besteed aan strategiediscussies en een verdieping van standpunten, zodat meer kennis van en begrip voor de onderliggende motieven en ervaringen ontstaat. In de agendering zal voortaan worden voorgesorteerd op de rol van de RvC: gaat het om besluitvorming en advies (dan werken we toe naar unanimiteit) of om klankborden (dan is juist een veelheid aan gezichtspunten van belang). Afgesproken is ook dat majeur projecten voortaan zullen worden besproken aan de hand van een format met risico’s en de beheersing daarvan, heldere go/no go momenten en ruimte voor dialoog. Samenstelling en nevenfuncties Het interne toezicht bij WVH wordt uitgeoefend door een raad van commissarissen van vijf personen, van wie de laatste twee (mevrouw A.F. van Oord en de heer R. van der Velden) in de zomer van 2009 door de raad van afgevaardigden werden benoemd. Sinds 1 juli 2009 bestaat de raad van commissarissen dus uit de volgende personen: Naam Mevr. M.M. Glaser-van Orden (1948) Voorzitter Eerste benoeming: 15 november 2008 Deskundigheid: Bestuurder corporatie.
Dhr. J. Kapsenberg (1948) vice-voorzitter Eerste benoeming: 8 december 2008 Herbenoemd: 9 juni 2009
nevenfuncties
• • • •
•
Aftredend in 2012
Vice-voorzitter van Vluchtelingenwerk ZuidHolland Noord Bestuurslid van Lengo Letu ( een onderwijs- en huisvestingsproject in Kenia) Lid van de Werkveldcommissie van het Instituut voor Psychosynthese te Utrecht. Lid van het comité van aanbeveling van “Wijken voor Kunst” Adviseur van de politieregio AmsterdamAmstelland
2012
80
Deskundigheid: Openbaar bestuur. Op voordracht van huurders. Mevr. A.F. van OordWiessing (1951) Eerste benoeming: 1 juli 2009
•
•
Deskundigheid: Projectontwikkeling. •
•
•
• • Dhr. J. la Croix (1948) Eerste benoeming: 13 januari 2009. Herbenoemd: 13 juli 2009
• •
Deskundigheid: Financiën. Volkshuisvesting.
•
•
• • • • Dhr. R. van der Velden (1943) Eerste benoeming: 1 juli 2009 Deskundigheid Architect / bouwkunde. Op voordracht van huurders.
• •
•
2013 Hoofdredacteur van de Midden-Delfkrant, kwartaalmagazine van de Midden-Delfland Vereniging Oprichter en voorzitter stichting Midden-Delfland is Mensenwerk (Belvedere-project), gericht op ontwikkeling, ontsluiting en toepassing van cultuurhistorische informatie Voorzitter Raad van Commissarissen Coöperatieve woningbouwvereniging Tuinstadwijk Daal en Berg, te Den Haag Bestuurslid / secretaris van de stichting Op Hodenpijl, Schipluiden, gericht op behoud en exploitatie van voormalige kerk, pastorie en buitenplaats / boerderij Hodenpijl Bestuurslid stichting Groen Goud MiddenDelfland, gericht op kwalitatief ondernemen in de regio Midden-Delfland Visitator woningcorporaties Ecorys Rotterdam (sinds 1-1-2010) Beleidsadviseur woningcorporatie Dunavie, (sinds 15 november 2010) 2013 Visitator woningcorporaties Raeflex te Utrecht Lid raad van commissarissen Rijnhart Wonen te Leiderdorp Deelgemeente Kralingen-Crooswijk te Rotterdam (fractievoorzitter, plaatsvervangend. voorzitter Deelraad tot april 2010) Landelijke Organisatie Begraafplaatsen (LOB) te Dordrecht: lid van het Hoofdbestuur OorlogsVerzetsMuseum Rotterdam (OVMR): Bestuurslid / secretaris Penningmeester Stichting Kralingen (voorheen Holland Popfestival 1970) Voorzitter VVE Rubensstraat 18-32 Rotterdam Voorzitter Raad van Toezicht Integrale Zorgroep Eerstelijn Rijnmond (IZER) 2013 Bestuurder Kopersvereniging Strandweg Zuid Voorzitter van de door de Deelraad ingestelde Plan Begeleidings Groep(PBG) Unicum. Deze PBG Unicum vertegenwoordigt de bewoners van Strandweg Noord, Strandweg Zuid en De Oude Hoek bij alle ontwikkelingen van de bouwplannen op de Unicum locatie. Commissaris bij SP Architecten bv in Waddinxveen 81
In het algemene kwaliteitsprofiel is vastgelegd dat de raad bestaat uit generalisten die gezamenlijk een multidisciplinair team vormen. In de huidige raad zijn de specialismen die WVH nu en in de nabije toekomst nodig heeft, in voldoende mate aanwezig: bestuurlijke ervaring, kennis van de corporatiewereld maar ook expertise op het gebied van maatschappij, financiën, ontwikkeling en innovatie. De raad is kritisch, maar probeert daarbij vooral opbouwend te zijn. De communicatie, ook met de directeurbestuurder en de MT-leden, is open en direct. Af en toe worstelde deze nieuwe raad met de grenzen tussen meebesturen en toezicht houden, maar men is zich van dit dilemma bewust en het gaat steeds beter. De in 2009 benoemde auditcommissie functioneert nog en bestaat uit de heren Kapsenberg en la Croix. Mevrouw Glaser en de heer Kapsenberg vormen samen de beloningscommissie. Alle commissarissen zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en voldoen aan de in de Governance Code genoemde onafhankelijkheidscriteria. Een nieuw reglement is in voorbereiding. Structuur van het toezicht De zelfstandige bevoegdheden van de directeurbestuurder staan vermeld in de statuten. Deze heeft voor het nemen van een aantal, in de statuten benoemde, besluiten de voorafgaande goedkeuring van de Raad van Toezicht nodig. De statuten vermelden tevens de taken en bevoegdheden van deze raad, de uitwerking daarvan is vastgelegd in een reglement. Voorts geven de statuten bevoegdheden aan van de Raad van Afgevaardigden als hoogste verenigingsorgaan. Werkwijze en aandachtsgebieden De raad kwam in 2010 zes maal bijeen. Aan elke vergadering met de directeurbestuurder (en soms het MT) gaat een interne voorbespreking vooraf. Bij de evaluatievergadering is de directeurbestuurder integraal aanwezig geweest. Voorafgaand aan deze vergadering heeft de raad het functioneren van de directeurbestuurder en zijn beloning besproken. Daarnaast bezochten raadleden de Algemene Ledenvergadering, vergaderingen van huurdersvereniging Houdt Zicht en de Raad van Afgevaardigden en het Belanghebbendenoverleg. De corporatie heeft geen OR en er waren dan ook geen contacten met dit orgaan. Bij de uitoefening van haar taak volgt de raad het BBSH, de Governance Code, de Aedescode en de missie van WVH. De raad ziet erop toe dat de corporatie haar maatschappelijke opdracht zorgvuldig en kwalitatief hoogwaardig vorm geeft, dat geformuleerde doelstellingen worden gerealiseerd, dat de continuïteit gewaarborgd blijft, dat risico’s juist ingeschat worden en aanvaardbaar blijven, dat het gevoerde beleid adequaat verantwoord wordt naar de belanghouders en dat vigerende regels en wetten worden nageleefd. Het jaarverslag van de klachtencommissie wordt door de directeurbestuurder standaard ter informatie aangeboden aan de Raad van Commissarissen. De enige belangenverstrengeling die zich in 2010 voordeed, had betrekking op de keuze van organisaties die in aanmerking kwamen om de maatschappelijke visitatie uit te voeren. Als visitatoren voor Raeflex respectievelijk Ecorys onthielden de heer la Croix en mevrouw Van Oord zich van de discussie en besluiten ter zake. Bijzondere aandacht ging in 2010 uit naar de volgende onderwerpen: • de maatschappelijke visitatie • de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis en omgeving • gebiedsontwikkeling en grondverwerving: kansen en risico’s • het ondernemingsplan • de positie van de WVH in het omringende krachtenveld en het belanghebbendenoverleg • de (pilot)projecten energiebesparing in de complexen 020 en 070 • de accountantskeuze 82
•
de Eu-beschikking en de gevolgen daarvan.
Bij alle onderwerpen die de raad bespreekt worden, mits relevant, de aspecten integriteit en risicomanagement betrokken. Besluiten De raad nam in 2010 de volgende besluiten: • goedkeuring van het budget voor de verbouwing van het kantoor • goedkeuring (voor intern gebruik) van het ondernemingsplan • goedkeuring bureaukeuze, aanpak en tijdstip van de maatschappelijke visitatie • goedkeuring jaarverslag en jaarrekening 2009 • accountantskeuze: na een selectieprocedure is besloten door te gaan met BDO • goedkeuring strategisch voorraadbeleid • goedkeuring bestuursbesluit aanpak complex 020 • goedkeuring meerjarenbegroting 2011-2020, inclusief financieringsactiviteiten • handhaving limiet tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen,voor 2011 op € 350.000 per transactie. Werkgeverstaak De beloningscommissie heeft in juni en december 2010 gesprekken gevoerd met de directeurbestuurder. Uitgangspunt voor deze gesprekken waren de performanceafspraken die gemaakt zijn in december 2009. De raad zag voldoende reden om de bestuurder ook dit jaar weer een variabele beloning toe te kennen. Overigens hebben zowel de raad als de bestuurder aangegeven dat zij voor de toekomst de voorkeur geven aan een regeling zonder variabele beloning. In december 2010 zijn de bestaande beloningsafspraken, zoals afgesproken, door BDO getoetst aan de vernieuwde Izeboud criteria. Het resultaat daarvan is in februari 2011 aan de raad ter beschikking gesteld. Opleidingen en bijeenkomsten De heren la Croix en Kapsenberg en mevrouw Van Oord bezochten diverse VTW-bijeenkomsten. De heer Kapsenberg volgde cursussen van de VTW inzake integriteit en inzake beloning bestuurder. Vergoedingen van de leden van de raad van commissarissen Voor de vergoedingen van de raad wordt de Adviesregeling van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) gevolgd. De leden van de raad ontvangen conform deze regeling de volgende (bruto)vergoedingen: Voorzitter € 8.259 Vice-voorzitter - 6.883 Lid - 5.507 Van de zes gehouden vergaderingen werden er vijf door alle commissarissen bezocht. Bij één vergadering was één commissaris niet aanwezig. Overig budget Aan vergaderkosten, representatiekosten en cursuskosten is een bedrag van ruim € 7.000 uitgegeven.
83
9.8
Raad van afgevaardigden
De raad van afgevaardigden heeft namens de vergadering van leden een aantal bevoegdheden. Deze bevoegdheden zijn in de statuten vastgelegd. Hiermee is de kring van actieve leden beperkt, maar de betrokkenheid en inzet van deze leden groot. De werkzaamheden van de raad van afgevaardigden liggen in de brede context van de vereniging en van alle leden, en niet op het terrein van het individuele lid. De raad van afgevaardigden is een belangrijk klankbord voor WVH. Statutair is vastgelegd dat de raad van afgevaardigden bestaat uit zeven afgevaardigden. De samenstelling van de raad van afgevaardigden is per 31 december 2010 als volgt: Naam R. Lange
M. Buik B. Blankers
K. Degeling H. Goedhart A. Horians L. van Seventer
Beroep Commandant vrijwillige eenheid brandweer Ambtenaar Manager bij waterbedrijf Evides n.v.t. n.v.t. n.v.t. n.v.t.
Benoemd 01-07-2006
Aftredend 01-07-2014
Herbenoembaar Neen
01-07-2007 01-07-2010
01-07-2011 01-07-2014
Ja Ja
01-07-2003 01-07-2003 01-07-2005 01-07-2010
01-07-2011 01-07-2011 01-07-2013 01-07-2014
Neen Neen Neen Ja
De heren B. Blokland , A. Vreugdenhil en A. v.d. Scheur zijn in 2010 afgetreden. Profielschets In het kwaliteitsprofiel voor de raad van afgevaardigden zijn de competenties en vaardigheden vastgelegd waarover de leden zoveel mogelijk moeten beschikken. Naast het algemene profiel is er ook een profielschets voor de voorzitter en vicevoorzitter. Daarin zijn naast de competenties en vaardigheden uit de algemene profielschets vooral zaken opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de raad van afgevaardigden als team functioneert en dat vergaderingen en besluitvorming transparant en democratisch verlopen. Vergaderingen De raad van afgevaardigden en de directeurbestuurder zijn zesmaal bijeen geweest voor regulier overleg. Aan deze vergaderingen namen ook de managementteamleden deel. In een aantal gevallen is een extern deskundige betrokken bij bespreking van agendapunten. In de opsomming hierna is dat met een * aangegeven. Een kleine werkgroep, bestaande uit de afgevaardigden Degeling en Goedhart, adviseert de raad van afgevaardigden inzake het onderwerp financiën. Genoemde afgevaardigden hebben met het hoofd Middelen de bespreking van de jaarstukken voorbereid. Bij de voorbereiding van de meerjarenbegroting was de heer Degeling afwezig. De heer Blankers heeft hem vervangen. In de reguliere vergaderingen zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: Inhoudelijk • herontwikkeling Bertus Bliekhuis en omgeving; • strategisch voorraadbeleid; • herontwikkeling Korrelbeton; • voortgang platform W²ZV; • belanghebbendenoverleg 2010; • casussen beleid zelf aangebrachte voorzieningen en mutatie van WVH; • pilot complexen 020 (Pres. Jan Lelsstraat en Pres J.V. Wierdsmastraat) en 070 (Vergulde Draeckweg en omgeving)*; 84
•
KWH-huurlabel;
Vereniging • rapport van bevindingen en aanbevelingen de heer Erkens • rooster van aftreden raad van afgevaardigden; • werving leden raad van afgevaardigden; • jaarstukken 2009; • decharge raad van commissarissen en bestuurder; • evaluatie vergadering van leden 21 juni 2010; Eigen functioneren • buiten werking stellen oude huishoudelijk reglement RvA* • nieuw reglement RvA*. Vergoedingen De netto vergoeding voor de voorzitter bedraagt € 1.566 per jaar en die voor de leden € 1.292 per jaar. Deze vergoeding wordt jaarlijks aangepast conform de CAO Woondiensten. Vergadering van leden Volgens de statuten besluit de vergadering van leden over: • het vaststellen van de profielschets van de raad van afgevaardigden; • het kiezen van de leden van de raad van afgevaardigden; • het ontnemen van het bindende karakter aan een voordracht tot benoeming van een lid van de raad van afgevaardigden; • het behandelen van het volkshuisvestingsverslag; • het goedkeuren van een besluit van de raad van afgevaardigden tot wijziging van de statuten indien en voor zover die wijziging van de statuten betrekking heeft op de verdeling van de bevoegdheid van de organen van de vereniging. Per 31 december 2010 was ongeveer 62% (2009 64%) van de huurders lid van de vereniging. In totaal telde de vereniging 1.271 leden, 13 van hen zijn geen huurder. In 2009 waren er in totaal 1.312 leden. Het aantal leden neemt al een aantal jaren af. De reden is dat vertrekkende huurders hun lidmaatschap opzeggen en nieuwe huurders het lidmaatschap niet aanvragen. Dat laatste wordt waarschijnlijk veroorzaakt doordat huurders wel oog hebben voor hun consumentenbelang, maar niet sterk gemotiveerd worden door het volkshuisvestelijke doel van de vereniging. In 2010 is er één ledenvergadering gehouden. Tijdens de ledenvergadering zijn de volgende zaken besproken: • reglement raad van afgevaardigden; • volkshuisvestingsverslag 2009; • verkiezing leden van de Raad van Afgevaardigden.
85
10
De organisatie
10.1 Missie De missie van WVH is, als maatschappelijk ondernemer een woning en alle daaraan gerelateerde diensten te leveren aan mensen die willen wonen in Hoek van Holland en die op grond van hun maatschappelijke positie moeilijk op andere wijze zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Zij heeft daarbij extra aandacht voor mensen met wortels in Hoek van Holland. Als daarnaast mogelijkheden bestaan om anderen van dienst te zijn op het gebied van wonen, dan doet WVH dat. We willen klanten keuzemogelijkheden geven op het gebied van wonen en zo bijdragen aan hun ontplooiingskansen. Hun wensen zijn het vertrekpunt van ons werk en wij zijn initiatiefrijk in ons streven naar optimale dienstverlening. Onze aanpak is samengevat in ons motto ‘Wonen zonder zorgen’. Daarbij ziet de organisatie als haar kernwaarden: • wij werken klantgedreven en luisteren goed naar onze partners, • wij zeggen wat we gaan doen en doen wat we gezegd hebben, • wij zoeken naar de best passende oplossing en het beste idee. Ons ultieme doel is, dé locale partner voor wonen te zijn. Iedereen die vragen heeft over wonen wordt bij WVH altijd een stap verder geholpen.
10.2 Beleid en strategie Hoe pak je de bedrijfsvoering aan vanuit de huidige situatie, welke zaken ga je organiseren, welke strategieën hanteer je op de lange termijn om je ultieme doelen te realiseren of dichterbij te brengen? De inspanningen die hiervoor geleverd moeten worden, worden aangestuurd vanuit het ondernemingsplan als richtinggevend document. Het ondernemingsplan is vertaald naar en gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid, de meerjarenbegroting en de meerjarenplanning voor het onderhoud. Die documenten maken duidelijk hoe de middelen worden gegenereerd om het ondernemingsplan uit te voeren. In het jaarplan wordt het ondernemingsplan in concrete acties uitgewerkt. Ieder jaar wordt een nieuw jaarplan geschreven. Dit is topdown gekoppeld aan het ondernemingsplan en bottom up aan de plannen die de afdelingen voor zichzelf maken voor het volgende jaar. In het jaarplan staan: • concrete activiteiten en meetbare resultaten; • afspraken over wie wat gaat doen; • middelen die nodig zijn om doelen te halen. Visie & strategie
Ondernemingsplan
Jaarplan
Strategisch voorraad beleid
Treasurybeleid
Meerjarenbegroting
Jaarverslag
Begroting per jaar
86
De visitatiecommissie heeft bij de visitatie het presteren van WVH naar eigen ambities en doelstellingen gewaardeerd met een 6,0. Dit betekent dat WVH een voldoende scoort op dit onderdeel, maar dat er ruimte is voor verbeteringen. De verbeteringen hebben niet zo zeer te maken met de structuur van de beleidscyclus als wel met de aard en de inhoudelijke formulering van de doelstellingen. De commissie geeft WVH het advies het aantal doelstellingen te beperken en de doelstellingen meer SMART te formuleren. Dit advies neemt WVH al ter harte bij de formulering van doelstellingen in haar jaarplan 2011. WVH gebruikt de opmerkingen natuurlijk ook bij het schrijven van haar nieuwe ondernemingsplan 2012 – 2014.
10.3 Personeelsbeleid De directeur is verantwoordelijk voor het personeelsbeleid en de personele zorg. Waar mogelijk is die verantwoordelijkheid gedelegeerd aan de managers. De werkorganisatie Directie (1,0)
Management ondersteuning (0,9)
Beleidsmedewerker (0,7)
Hoofd Middelen
Hoofd Woondiensten (1,0)
Team Wonen (7,2)
(1,0)
Team Onderhouden (7,2)
Bedrijfseconomische zaken (1,8)
De medewerkers Per 31 december 2010 heeft WVH 24 medewerkers in dienst, tien vrouwen en veertien mannen. Er is geen vacature. Elf medewerkers werken in deeltijd, tien vrouwen en één man. Eén van de medewerkers is beschikbaar als oproepkracht. Het werkelijk aantal ingevulde formatieplaatsen bedroeg over het jaar 20,6 (20,7 in 2009). Leeftijdsopbouw 25 – 29 jaar 30 – 34 jaar 35 – 39 jaar 40 – 44 jaar 45 – 49 jaar 50 – 54 jaar 55 – 59 jaar 60 – 64 jaar
Totaal 2 1 4 5 6 4 2 -
Vrouwen 1 1 2 2 3 1 -
Mannen 1 2 3 3 3 2 -
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 44,4 jaar. Ultimo 2009 was dit 43,8 jaar.
87
In vergelijking met de landelijke cijfers wijkt de leeftijdsopbouw van onze medewerkers af. In de leeftijdsklasse tot 35 jaar heeft WVH 12,5% van de medewerkers in dienst. Landelijk gezien is 36,1% van de beroepsbevolking vertegenwoordigd in deze klasse. In de leeftijdsklasse 45-65 jaar heeft WVH 50% van haar medewerkers, landelijk is dat 41,9%. Competentiemanagement In 2009 is WVH gestart met de invoering van competentie management. Belangrijke competenties voor de verschillende medewerkers zijn benoemd, uitgewerkt en vastgelegd in het handboek competentiemanagement. Onderdeel van het traject is een gesprekscyclus met de individuele medewerkers. Hierin worden prestatieafspraken met medewerkers gemaakt aan het begin van het jaar. Deze afspraken zijn onderwerp van het voortgangsgesprek in het midden van het jaar. Vervolgens volgt aan het einde van het jaar een beoordelingsgesprek, waarin de gemaakte afspraken centraal staan. Medewerkers mogen een Persoonlijk Ontwikkel Plan (POP) met de leidinggevende bespreken en bedenken hoe aan dit POP gevolg gegeven kan worden. In 2010 werd besloten om deze cyclus te continueren. Duur van het dienstverband Het gemiddelde dienstverband van de medewerkers is 9,2 jaar (2009 8,8 jaar). Zoals uit onderstaand overzicht blijkt, werken zes (was zeven) medewerkers langer dan vijftien jaar bij WVH. Dienstverband < 1 jaar 01 – 04 jaar 05 – 09 jaar 10 – 14 jaar 15 – 19 jaar 20 – 24 jaar 25 – 35 jaar
Totaal 1 12 5 2 1 3
Vrouwen 5 3 1 1
Mannen 1 7 2 1 1 2
In dienst In 2010 heeft WVH twee nieuwe medewerkers voor bepaalde tijd in dienst genomen. Deze medewerkers volgden elkaar op in dezelfde functie. Het ging om vervanging vanwege het vroegpensioen van een medewerker. Uit dienst In 2010 zijn twee medewerkers vertrokken. Eén medewerker met een tijdelijk contract heeft op eigen verzoek het contract beëindigd. Eén medewerker maakte gebruik van de vroegpensioenregeling. Opleidingen Uitgangspunt binnen het personeelsbeleid van WVH is dat medewerkers voldoende middelen hebben om hun taken uit te voeren. Voldoende deskundigheid en vaardigheden zijn hier een onderdeel van. Daarnaast biedt WVH haar medewerkers mogelijkheden om binnen hun functie te groeien. WVH stimuleert de medewerkers om regie over eigen werk te voeren. Daarmee kunnen zij op een klantgedreven wijze inspelen op de veranderende klant en maatschappij. Bovendien wordt er tijdens het teamoverleg en tijdens individuele gesprekken, die met elke medewerker worden gevoerd, regelmatig aandacht aan besteed. Veertien medewerkers hebben in 2010 één of meerdere individuele opleidingen gevolgd. Zes medewerkers bezochten platforms om de kennis op hun vakgebied actueel te houden. Daarnaast hebben verschillende medewerkers symposia, studiebijeenkomsten en dergelijke gevolgd. In totaal 88
is ruim € 34.000 uitgegeven aan opleidingskosten. Verdeling van het personeelsbestand naar opleidings- en salarisniveau Opleidingsniveau Totaal Vrouwen Mannen VMBO 2 1 1 HAVO/MBO 12 6 6 MBO/VWO 3 2 1 HBO 5 5 Academisch 2 1 1
Salarisniveau B E t/m G E t/m G H t/m M I
Bedrijfsgezondheidszorg / arbeidsomstandigheden In 2010 kregen de medewerkers de gelegenheid om bij de Arbo Unie een medisch onderzoek te doen. 19 medewerkers maakten hier gebruik van. Uit een beperkte rapportage waar het “medewerkertevredenheid” betrof bleek dat collega’s graag bij WVH werken. WVH beschikt over twee bedrijfshulpverleners (BHV’ers). Door middel van jaarlijkse herhalingscursussen houden zij hun kennis en kunde op niveau. Corporaties moeten hun personeel beschermen tegen agressie en geweld. Het gaat hier bijvoorbeeld om situaties waarin medewerkers te maken hebben met agressieve klanten. De Arbeidsinspectie heeft een rapport uitgebracht waarin zij aangeeft op welke punten de bescherming van medewerkers nog verbeterd kan worden. WVH heeft in 2009 een agressietraining georganiseerd. Het ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2010 bedraagt 3,88% (2009 2,55%). Hoewel het percentage gestegen is, is het wel onder onze interne norm van 4,5% gebleven. Het landelijke percentage bedraagt 3,8% 45. Het totaal aantal uren ziekteverzuim bedroeg in 2010 1.477 uur, tegen 836 uur in 2009. Er zijn 29 ziektemeldingen geweest, vijf minder dan in 2009. De duur van het verzuim was gemiddeld meer dan zes dagen. Één medewerker was langer ziek dan zes weken (in 2009 één). Ziekteverzuim Jaar Totaal
2010 2009 2008
% 3,9 2,6 2,2
Kort < 1 week % 1,1 1,3 1,7
Middel 1-6 weken % 0,7 0,9 0,5
Lang > 6 weken % 2,1 0,4 -
Frequentie per werknemer 1,2 1,4 1,6
Om het ziekteverzuim terug te dringen hanteert WVH de Beter Hier premie. Medewerkers die in een jaar niet ziek zijn geweest, ontvangen een bruto premie van € 750. Voor iedere keer dat men zich ziek meldt en iedere dag ziekteverlof wordt via een staffel de premie verlaagd. De premie over 2009 is in januari 2010 voor de vijfde keer uitbetaald. Tien medewerkers ontvingen de volledige premie, zeven medewerkers een gedeelte en negen medewerkers ontvingen geen premie. Bij de controle en begeleiding van zieke werknemers is de Arbo Unie betrokken. Personeelsoverleg WVH heeft geen ondernemingsraad, om de simpele reden dat er geen medewerkers bereid zijn de OR te bemensen. Relevante onderwerpen worden daarom aan de orde gesteld in een overleg met het gehele personeel. In 2010 is er tweemaal een personeelsoverleg gehouden. Er is gesproken over prestatiemanagement, huisstijl, kantoorverbouwing, digitalisering, visitatie, het agressieprotocol de uitslagen van de KWH meting en een terugkoppeling werd gegeven van de 45
Bron gezondinbedrijf.com
89
zogenaamde MTplusdagen o.l.v. Peter Bothof. Personeelsactiviteiten WVH heeft een aantal informele activiteiten georganiseerd voor de medewerkers. Tijdens het bedrijfsuitje in september werd Den Bosch bezocht en een solextocht gemaakt.
10.4 Middelen De afdeling Middelen verzorgt de facilitaire zaken en de administratie. Facility management Huisvesting Door waterschade is de kantine in 2010 niet geschikt waarvoor de ruimte bedoeld is. Gedacht werd om deze ruimte in 2010 tot een multifunctionele ruimte te maken. Helaas is dit niet gerealiseerd, de verwachting is dat in de eerste helft van 2011 de verbouwing start. Hierbij wordt dan direct de kantoorruimte aangepakt evenals de klimaatinstallatie. WVH heeft de beschikking over twee parkeerplaatsen in de parkeergarage van de Plancius. Services en middelen WVH heeft aan de Dwarskulk een pand in eigendom waar de technische voorraad is opgeslagen. Doordat de leveranciers een toegangssleutel hebben kunnen zij zelfstandig de voorraad aanvullen. Deze wijze van werken is efficiënt gebleken. WVH beschikt over een volwaardige reproductie uitrusting. WVH heeft kunst gehuurd om de werkplekken te verfraaien. Ieder jaar kunnen de kunstwerken gewisseld worden als daar behoefte aan is, in 2010 is daar geen gebruik van gemaakt. Het onderhoud aan de planten evenals de schoonmaak van het kantoor is uitbesteed. Dat geldt ook voor het bewassen van de ramen. WVH maakt gebruik van een bewakingsbedrijf voor alarmopvolging. Hierdoor lopen eigen medewerkers geen risico wanneer zij na alarmering naar het kantoor toe moeten. ICT WVH maakt gebruik van het bedrijfsinformatie systeem van het NCCW, waarmee een online verbinding bestaat. Voor de kantoorautomatisering maakt WVH gebruik van een server die werkt onder Microsoft. Voor het systeembeheer heeft WVH een onderhoudsabonnement afgesloten met een gespecialiseerd bedrijf. Jaarlijks worden vijf pc’s vervangen door nieuwe. Op de nieuwe werkplekken werd in 2010 nog Windows XP geïnstalleerd. In 2011 gaan we geleidelijk over op Windows 7.Voor het mailverkeer maken we gebruik van Outlook. Alle werkplekken zijn voorzien van het Office 2007 pakket. Het dagelijks systeembeheer wordt door de afdeling middelen uitgevoerd. Administratie De samenstelling van de jaarrekening geschiedt in eigen beheer. De controle van de jaarrekening is in opdracht van de raad van commissarissen uitgevoerd door BDO CampsObers Audit en Assurance BV. Het bestuur en de raad van commissarissen maken tenminste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. In 2010 heeft de audit commissie uit drie geselecteerde accountant kantoren in principe tot het jaar 2014 een nieuwe accountant gekozen. Besloten werd om de huidige accountant aan te houden.
90
11
Verklaring Bestuur / Raad van Commissarissen
Verklaring van het bestuur In 2010 heeft de directeurbestuurder uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van WVH geanalyseerd en beoordeeld. De directeurbestuurder houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van WVH. Toch is de directeurbestuurder van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door WVH zijn geïmplementeerd een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • de directeurbestuurder voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van WVH worden gerealiseerd; • WVH zich houdt aan de geldende wet- en regelgeving; • de rapportages van WVH betrouwbaar zijn; • er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De directeurbestuurder verklaart verder dat: • WVH haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; • de raad van commissarissen op 20 april 2011 de jaarstukken 2010, inclusief het volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd; • de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag heeft getoetst. Met dank aan alle medewerkers.
B.C. Molenaar Bestuurder Verklaring van de raad van commissarissen Overeenkomstig artikel 40 van de statuten heeft de raad van commissarissen het volkshuisvestingsverslag van de directeurbestuurder over het boekjaar 2010 en de jaarrekening over 2010 goedgekeurd. De door de directeurbestuurder opgemaakte jaarrekening over 2010 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. Met de goedkeuring van de jaarrekening van WVH en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat € 1,38 miljoen over het verslagjaar 2010. (inclusief waardemutatie bedrijfswaarde € 19,4 miljoen). Namens de raad van commissarissen, M.M. Glaser Voorzitter
drs.J. la Croix
drs. J. Kapsenberg Vice voorzitter
Ir A. F. van Oord-Wiessing R. van der Velden, architect bna
91
BIJLAGEN
Bijlage 1: Naleving Governance Code Woningcorporaties In deze bijlage bij het volkshuisvestingsverslag geven wij aan waar WVH van de Governance Code Woningcorporaties afwijkt.
Leg uit of pas toe: Leg uit Uitwerking II.2.1 Onverlet de arbeidsrechtelijke positie wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder.
Uitwerking II.3.3 en II.3.4 Een lid van het bestuur neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het lid van het bestuur (potentieel) een tegenstrijdig belang heeft. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en / of voor de betreffende leden van het bestuur behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen.
WVH hecht groot belang aan de continuïteit binnen het bestuur. Omdat WVH één bestuurder heeft, wordt deze voor onbepaalde tijd benoemd. Formeel heeft de bestuurder dan een betere rechtspositie en dat is minder prijsopdrijvend. Natuurlijk wordt het functioneren van de bestuurder elk jaar beoordeeld. Minimaal één keer per vier jaar beoordeelt de raad van commissarissen of de bestuurder ook voor de komende jaren de juiste persoon is om de corporatie te besturen. Blijkt dat niet het geval te zijn dan wordt een nieuwe bestuurder gezocht. WVH kent een eenhoofdig bestuur. Daarom zijn deze uitwerkingen niet uitvoerbaar. In voorkomende gevallen wordt gewerkt volgens het principe van meerdere ogen, waarbij elke belangrijke beslissing aan andere MT-leden wordt voorgelegd. Bovendien worden deze beslissingen expliciet ter toetsing aan de raad van commissarissen voorgelegd. In 2010 is dit niet aan de orde geweest.
Principe III.5 <.. Indien de raad van commissarissen meer dan vijf leden omvat, kan de raad van commissarissen uit zijn midden een auditcommissie en een selectie-/ remuneratiecommissie instellen.
Hoewel de raad van commissarissen van WVH bestaat uit vijf leden wordt gewerkt met een auditcommissie. Daarnaast kent WVH een treasuryoverleg waarbij één van de commissarissen als klankbord optreedt. Ten aanzien van beloningsaspecten van het functioneren van de bestuurder hebben de voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen het initiatief.
Principe V.2.3 Het bestuur en de raad van commissarissen zijn voltallig aanwezig bij het overleg met belanghebbenden.
In 2010 hebben vier leden van de raad van commissarissen het overleg bijgewoond. In voorgaande jaren was dit niet altijd het geval.
92
Leg uit of pas toe: Overigens is uit de evaluatie van de code door de Monitoringcommissie Governancecode Woningcorporaties gebleken dat de tekst over stakeholders een meer praktische invulling moet krijgen. In de praktijk is onder andere gebleken dat het niet werkbaar is om de voltallige raad van commissarissen aanwezig te laten zijn bij het overleg met de stakeholders. Pas toe Uitwerking II.1.4 a) Risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie.
Uitwerking II.1.4 b) Een integriteitcode die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst; en
Op basis van risico inschatting worden roulerend de vastgelegde (deel)procedures getoetst op effectiviteit, juistheid en gebruik. Dit wordt gedaan door middel van zogenaamde interne audits. Er is gestart met de processen met de hoogste risico’s. Het gaat om de processen Contractonderhoud, Planmatig Onderhoud en Huurdebiteuren. De integriteitcode, waarin ook de klokkenluiderregeling is opgenomen, is wel door het MT vastgesteld. De klokkenluiderregeling is daarnaast goedgekeurd door de raad van commissarissen. De code is op de website gepubliceerd.
uitwerking II.1.6 Het bestuur draagt er zorg voor dat werknemers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben te rapporteren over vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen de woningcorporatie, aan het bestuur of aan een door hem aangewezen functionaris. Vermeende onregelmatigheden die het functioneren van leden van het bestuur betreffen worden gerapporteerd aan de voorzitter van de raad van commissarissen. Dit wordt geregeld in een klokkenluiderregeling, die in ieder geval op de website van de woningcorporatie wordt geplaatst. Uitwerking III.1.1 <.De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met het bestuur<.
De omgang met het bestuur is beschreven in het reglement managementteam, maar nog niet in het reglement van de raad van commissarissen. Hoewel voor deze aanpassing het nodige voorwerk is verricht, is de aanpassing van dit reglement nog niet afgerond. Deze aanpassing komt in april 2011 in de raad van commissarissen. 93
Bijlage 2: Statusrapportage jaarplan 2010 Actie vanuit jaarplan
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2010
1.3.1
Uitvoeren van een INK positiebepaling door MT+.
Bepalen in welke mate het ingezette beleid tot resultaten leidt.
Uitgevoerde bepaling, weten waar prioriteiten liggen.
Afgerond.
1.3.2
Uitvoeren procesaudit.
Verbetering procesmanagement.
Tenminste vijf processen uitgevoerd.
1.3.3
Beschrijven ondersteunende processen.
Alle bedrijfsprocessen zijn beschreven.
Alle processen zijn beschreven en geplaatst op Set & Match.
Vier procedures en de kasinstructie (vijf) zijn getoetst. De suggesties zijn besproken met de proceseigenaar. De aanpassingen worden in 2011 in Modulor verwerkt. Algemene bevindingen: de procedures worden voor een groot deel gevolgd. De activiteiten veranderen wel, maar worden in de procedures niet aangepast. Dat moet veranderen. Het beschrijven van de ondersteunende processen is gestart. Deze processen worden eerste kwartaal 2011 gepubliceerd op Set en Match.
1.3.4
Bewonersparticipatie
Versterken van de samenwerking met huurdersvereniging Houdt Zicht (HZ) en het overleg met huurders nieuw leven inblazen.
In nauw overleg met het bestuur van HZ bepalen wanneer het noodzakelijk is nader met bewoners te overleggen.
HZ is akkoord met ons voorstel voor twee keer overleg in 2011. Daarin komt ook de noodzaak tot het nader overleggen met bewoners aan de orde.
2.2.1
Presenteren SVB op een gebruiksvriendelijke manier.
Een systeem waarmee zowel op strategisch, operationeel en tactisch niveau gebruik wordt gemaakt van gegevens.
Besluit genomen over presentatie door WVH.
MT heeft besloten gebruik te gaan maken van NCCW module complexbeheerplannen. In 2011 wordt deze toepassing geïmplementeerd.
94
Actie vanuit jaarplan
Doel Bewoners langer zelfstandig in huidige woningen laten wonen.
Gewenst resultaat Onderzoek uitgevoerd.
Gerealiseerd in 2010 Het vergroten van de badkamer en plaatsen van een tweede toilet is onderdeel van renovatieplan. Huurders betalen wel een huurverhoging, maar niet specifiek voor de badkameraanpassing. Tijdens het totale proces, dus vanaf warme opname, tijdens uitvoering en achteraf (enquête) verzamelen we informatie om deze aanpassingen te kunnen evalueren en daarmee beleid (voor zover van toepassing) te kunnen voor- en vaststellen. De woonadviescommissie (WAC) is gevraagd advies uit te brengen ten aanzien de aspecten van toe en doorgankelijkheid van beide pilotprojecten. WMO heeft overzicht verstrekt met adressen van mensen met indicatie vanwege mobiliteitsproblemen. We streven er naar e.e.a. mee te nemen in de plannen.
2.2.2
Onderzoeken wenselijkheid aanpassen bezit in complex 20.
2.4.1
Schrijven milieubeleidsplan.
Impuls geven aan energiebesparing en duurzaam gebruik van materialen en middelen.
Een op visie afgestemd document, dat gebruikt wordt door alle gecontracteerde partijen.
Plan moet parallel aan de aanpak van complex 20 en 70 tot stand komen. De exacte volgorde hangt af van wat er op welk moment gebeurd: eerste kwartaal 2011 afronding en besluitvorming.
2.5.1
Verbeteren Imago.
Ons imago "verder" verbeteren.
De vernieuwde website is positief ontvangen. Notitie m.b.t. Plan van Aanpak imago is na bezoek bij Wonen Wateringen 'definitief' gemaakt.Plan loopt door in 2011.
2.6.1
Implementeren transparantiescan.
Maatschappelijke investeringen zichtbaar maken.
WVH staat bekend als "maatschappelijk betrokken, ondernemend, klantgericht en actief communicerend". Besluiten over inzet van het instrument.
3.2.1
Uitvoeren Risico Inventarisatie.
Voldoen aan ARBO wetgeving.
Na verbouwing RI&E actueel
Transparantie scan lijkt een verouderde methodiek. In december is een met reden omklede conceptnotitie geschreven waarom WVH niet meedoet. Deze notitie moet nog geactualiseerd worden.
Verbouwing is niet gereed in 2010. Start op zijn vroegst in februari 2011. (zie ook 4.4.3.)
95
Actie vanuit jaarplan 3.2.2
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2010
Uitvoeren Periodiek Medisch Gezonde en goed Onderzoek. functionerende medewerkers Implementeren Vergroten inzetbaarheid prestatiemanagement. medewerkers.
Medewerkers hebben gelegenheid gehad zich medisch te laten keuren. Besluit koppeling beloning, persoonlijk loopbaanplan (PLP), ontwikkelplannen, opleidingsplan
19 medewerkers hebben zich laten onderzoeken. Uit terugkoppeling van de Arbo blijkt dat medewerkers ruim tevreden zijn met hun takenpakket. Geen koppeling tussen belonen en beoordeling. Initiatief persoonlijk loopbaanplan: medewerker. Ontwikkelplannen volgen uit de prestatiemanagementcyclus. Opleidingsplan: bundelen voorgenomen opleidingen plus bespreken in het MT+.
4.1.1
Invoeren van Tax Control Framework.
Document met risico's en afhechtingen is gereed.
Risico's zijn geïnventariseerd. Het conceptfiscaal beleidsplan is gereed. De processen worden gewijzigd zodat de eventueel fiscale risico's bij de processen goed in beeld zijn.
4.2.1
Actualiseren treasury statuut. Een statuut dat past bij de huidige omstandigheden in de financiële wereld. Aankopen van nieuwe Compacte, multifunctionele bedrijfsauto's. bedrijfswagens voor vervoer en opslag. Digitaliseren van Eenvoudige toegang en bewonersdossiers. veiligheid van archief.
Een geactualiseerd treasury statuut.
Het statuut is in MT van 21 april goedgekeurd.
Besluit tot aanschaf nieuwe bedrijfswagens
Twee bussen zijn besteld en geleverd begin oktober 2010. De derde is in januari 2011 geleverd.
Bewonersdossiers zijn gedigitaliseerd.
De bewonersdossiers zijn gescand en het proces werkt goed. Werkdruk lijkt mee te vallen.
Klimaat in kantoor is prettig en goed om in te werken.
Het budget bleek ontoereikend, Een aantal zaken aangepast en de lat iets minder hoog gelegd. De nieuwe aanbieding is eind januari binnengekomen.
3.3.1
4.4.1
4.4.2
Belastingen in control.
4.4.3
Verbouwen van het kantoor.
Een prettig klimaat en werkomgeving voor medewerkers
5.1.1
Ontwikkelen nieuw Bertus Bliekhuis.
Realiseren van nieuwbouw Start bouw in 2010 en zorgplekken in Hoek van Holland (BB-huis e.o.).
WVH werkt niet langer mee aan het projectplan van Humanitas (zie hoofdstuk 4). WVH maakt een eigen plan. Plan van Aanpak en planning zijn in het planteam vastgesteld. Humanitas geeft niet thuis op onze contactpogingen. Communicatieplan is in januari 2011 in planteam vastgesteld. Realisatie volgt.
96
Actie vanuit jaarplan
Doel
Gewenst resultaat
5.1.2
Verbeteren plan Noord.
Nieuwbouw van 82 sociale Go/no go besluit in 2010 en 148 koopappartementen en overdekte parkeerplaatsen.
5.1.3
Communiceren Korrelbetoncomplex.
Draagvlak creëren voor sloop/nieuwbouw.
5.1.4
Voorbereiden sloop/nieuwbouw Korrelbeton.
Kosten besparen, woningen Kostenbesparing voor nog vijf jaar voor sloop. verhuurbaarheid behouden.
5.1.5
Ontwikkelen Nieuwland en Krimsloot.
Nieuwbouw voor doelgroepen.
5.1.6
Maatschappelijk vastgoed
Duidelijk voor ogen hebben waarin WVH wil investeren.
5.1.7
Participeren in de aula begraafplaats.
5.2.1
Vervolmaken huisstijl.
Onderzoek naar financieringsmogelijkheden waarin wensen uit het PvE zijn opgenomen en recht wordt gedaan aan de belangen van alle partijen. Vergroten herkenbaarheid WVH.
Communicatieplan en een plan van aanpak
Gerealiseerd in 2010 De oude ideeën blijken niet haalbaar. Plan van Aanpak en planning voor een nieuw plan zijn in het planteam vastgesteld. In 2011 bekijken we opnieuw de locatie. Daarbij gaat het zowel om de toekomstige marktvraag als om de door WVH gewenste volkshuisvestelijke doelen. Voor dit onderzoek is in januari 2011 offerte gevraagd. We zijn er (nog?) niet in geslaagd op duidelijk te krijgen of de huidige portefeuillehouder ook voorstander is van een 'structuurvisie' voor 'de andere entree'. Ambtelijke signalen lijken afwijzend (angst dat het aan elkaar koppelen van zaken tot stroperigheid leidt). Loopt door in 2011. Bij mutatie alleen nog heel en veilig. De wijziging in de plattegrond wordt niet meer uitgevoerd.
Vergroten keuzemogelijkheid, stimuleren doorstroming, verbeteren kwaliteit, betaalbare woningen realiseren. Document waarin de kaders aangegeven staan.
De WVG voor beide polders is opgeheven. Ontwikkeling wordt door de gemeente volledig aan de markt overgelaten. Inventarisatie in het gebied door onze makelaar (zijn er eigenaren die bereid zijn om risicodragend mee te ontwikkelen) heeft nog geen eindrapportage opgeleverd.
Aula voor tweehonderd bezoekers plus goede faciliteiten
Initiatief ligt bij de dienst Begraafplaatsen. Met verantwoordelijke portefeuillehouder is stand van zaken uitgewisseld. Wederzijdse posities zijn duidelijk.
Alle medewerkers passen huisstijl toe.
Oude sjablonen worden onbruikbaar gemaakt. Zie ook 2.5.1.
Stuk zal in het tweede kwartaal 2011 het licht zien.
97
Actie vanuit jaarplan
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2010 Als gevolg van bestuurlijke strubbelingen binnen de deelgemeente Hoek van Holland heeft proces vertraging opgelopen. In januari is het traject weer opgestart. DG en WVH hebben bespreking gehad. De complexen waar we gaan screenen zijn vastgesteld. DG gaat documenten voorbereiden voor tekenen en doet voorstel voor communicatie. Alle complexen zijn geschouwd en ontbrekende zaken zijn aangevuld op de MJOR. Calculaties en controle van alle gegevens heeft plaatsgevonden.
5.3.1
Onderzoeken mogelijkheden Overlast vermindering screening huurders.
Voorstel met deelgemeente bespreken. Toepassen van het convenant.
5.4.1
Actualiseren en completeren MJOR.
Een betrouwbare en onderbouwde MJOR
Volledige database van alle bouwdelen.
5.4.2
Standaardiseren materiaalgebruik bij nieuwbouw en onderhoud.
Efficiënter onderhoud
Kosten tijd en ruimte besparing.
Standaardisatie van materiaalgebruik is afgerond. Verwerking van deze gegevens in bureaubestek is als actiepunt opgenomen in het jaarplan 2011.
5.4.3
Objectiveren van het onderhoud.
Verfijnen en optimaliseren van het onderhoudsproces.
Oplegnotitie is gereed en wordt ingediend bij MT.
5.5.1
Uitwerken beleid sociaal beheer.
Geactualiseerde meerjarenplanning op basis technisch noodzakelijk, overwogen en wenselijk niveau. Overlast efficiënt afhandelen en handhaven van het woongenot.
Een vernieuwd en uitgewerkt beleid.
Is pas klaar in tweede kwartaal 2011
5.6.1
Toepassen "Koopgarant".
Koopwoningen voor méér doelgroepen bereikbaar maken.
Eenvoudige/snelle stap in wooncarrière bieden.
Ontwikkelaar OMA is met OBR overeengekomen dat zij zelf starterswoningen gaat realiseren en verkopen. Er worden 9 woningen in Koopgarant ontwikkeld en 8 hoekwoningen als vrije verkoop. Gemiddelde verkoopprijs bedraagt € 220.000. Laatste advertentie laat zien dat OMA ook hoekwoning in bijzondere koopconstructie met korting op eerder vastgestelde verkoopprijs te koop aanbiedt. WVH heeft verder geen rol in ontwikkeling en gaat dus nog niet met Koopgarant aan de slag.
6.1.1
Verbeteren klachtenprocedure.
Verbeteren van de huidige klachtenprocedure.
Een verbeterd proces
De audit klachtenafhandeling is afgerond. Het verbeteren van de procedure heeft vertraging opgelopen. Afronding vindt eerste helft 2011 plaats.
98
Actie vanuit jaarplan 6.3.1
Visitatie
Doel Een visitatierapport dat inzicht geeft in onze prestaties, waarmee we kunnen vergelijken, leren en verbeteren.
Gewenst resultaat WVH is gevisiteerd.
Gerealiseerd in 2010 Het visitatierapport en onze reactie is op onze website geplaatst.
Openstaande activiteiten uit jaarplan 2009 1.2.1
2.4.1
Onderzoeken mogelijkheden Realisatie van een hospice Bijdrage geleverd aan realisatie Hospice. voor bewoners Hoek van realisatie waar ook Holland. bewoners van HvH gebruik kunnen maken Prestatieafspraken maken Duidelijk beeld krijgen wat Tevreden deelgemeente; met gemeente. de (deel)gemeente van helderheid over inbreng ons verlangt, goed beeld gemeente; geven van wat we kunnen toezegging deelgemeente leveren. over voor WVH belangrijke zaken
4.1.1
Toetsing VSO.
Juiste inrichting grootboek
Fiscale jaarrekening 2008
5.2.1
Onderzoek verdere automatisering mutatieproces (MPM).
Onderzoek of MPM voordeel oplevert. Brieven huurincasso en klantinformatiesysteem (KIS).
Kostenbesparing
WVH heeft haar bijdragen in contacten met Stichting Hospice Westland geleverd. Verdere acties zijn afhankelijk van een concrete locatie. WVH neemt hierin zelf geen initiatief, maar wacht dat van genoemde stichting af. De afronding van de samenwerkingsafspraken tussen de gemeente en de gezamenlijke Rotterdamse corporaties valt samen met de gesprekken over gebiedsafspraken. Ondertekening van de samenwerkingsafspraken is voorzien in februari 2011. De procesgang is chaotisch. WVH ontleent weinig ‘energie’ aan deze rituele dans. Bij de gebiedsafspraken wil WVH eerst duidelijkheid over 'het primaat' en het gelijke speelveld. De ambtelijke gesprekspartner wil het juist hebben over waar we het wel over eens zijn. De aangifte 2008 had per 1 oktober 2010 ingediend moeten zijn. Nadien uitstel tot 4 november gekregen. Voorbereidingen aangifte 2009 zijn in gang gezet. Implementatie MPM is voltooid. Brieven huurincasso zijn gereed en worden nu gebruikt. KIS wordt niet gebruikt omdat e-archief betere oplossing is.
99
Bijlage 3: Waargenomen risico’s, de aanbevelingen van BDO en de reactie van WVH. Follow-up van de bevindingen 2009 van BDO. Ter ondersteuning van de leesbaarheid is de status van de aanbeveling door middel van de volgende kleuren gekwalificeerd:
100
Samenvatting bevindingen interimcontrole BDO 2010
101
Bijlage 4: Interne procedures en regelingen die de integriteitwaarborgen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.
Integriteitscode Integriteit is onderdeel risicomanagementsysteem in ieder proces Treasurystatuut Procuratieregeling Integriteit onderdeel van inkoopvoorwaarden Aanbestedingsreglement Controle op betrouwbaarheid zakenpartners Reglement Inkoop diensten Integriteit onderdeel van leveringsvoorwaarden Handboek Personeelsbeleid Procedure screening personeel Verklaring van goed gedrag tijdelijk personeel Instructie voor nieuw personeel inzake integriteitsvragen Postregistratie inkomend en uitgaand Regeling gebruik e-mail en internet Regeling privégebruik bedrijfsmiddelen Regeling geschenken, tripjes en douceurtjes Integriteit onderwerp in functioneringsgesprek / prestatieafspraken Interne klachtenregeling Klokkenluidersregeling Vertrouwenspersoon Meldpunt Integriteit Woningcorporaties Onderhandelingsproces vastgoedtransacties Waardeverloop vastgoed Integriteit regulier gespreksonderwerp RvC Opdrachtverstrekking visitatie Integriteit in kwartaalrapportages Integriteit in jaarverslag, bijv. verantwoording cadeaus Integriteit onderwerp van auditing
102
Bijlage 5: Begrippenlijst Acceptatiegraad Activa Aedes Aftoppingsgrens
Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens Annuïteit AW (mutatie) Balans Bedrijfstakcode woningcorporaties
Bedrijfswaarde Benchmarking
Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) Bestek
Aantal aanbiedingen dat gemiddeld per woning nodig is om de woning in de beschouwde periode opnieuw te verhuren. Middelen waarin het vermogen van een onderneming is vastgelegd. (linkerzijde balans) Branchevereniging van woningcorporaties Huurgrenzen in het kader van huursubsidieverlening. Het deel van de huur dat boven de aftoppingsgrens ligt, komt geheel voor rekening van de huurder. 65-plussers, alleenstaanden en gehandicapten krijgen boven de aftoppingsgrens de helft van de huur gesubsidieerd. Term voor de niet-gezinnen onder de woningzoekenden en bewoners. Hieronder vallen o.a.: bejaarden, studenten, werkende jongeren, ongehuwde moeders en gehuwden zonder kinderen. Jaarlijks gelijkblijvend bedrag voor betaling van rente en gedeeltelijke aflossing van een lening. Actuele waarde (Mutatie) Staat van bezittingen en schulden Stelsel van normen en waarden voor de bedrijfstak van woningcorporaties als geheel. De code ontwikkelt zich door jurisprudentie, regelmatige evaluatie van de inhoud, het doel en de functie of door ontwikkelingen in de regelgeving of bedrijfstak. Waarde van een woning waarbij toekomstige inkomsten en exploitatieuitgaven contant zijn gemaakt. Methode die onder meer woningcorporaties toepassen om de bedrijfsvoering te verbeteren. De prestaties van de organisatie worden vergeleken met prestaties van andere organisaties, bijvoorbeeld op het gebied van klantvriendelijkheid, doelmatigheid, kosten en doorlooptijd. Hierdoor wordt inzichtelijk op welke terreinen zij beter of slechter presteert en kan worden geanalyseerd wat hiervan de oorzaak is. Wettelijk kader/gedragsregels voor woningcorporaties. Dit besluit regelt sinds 1993 de taken van en het toezicht op toegelaten instellingen.
Beschrijving van het werk, de daarbij behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing. Bestemmingsplan Plan vastgesteld door de gemeenteraad, waarbij de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangegeven en voorschriften worden gegeven over het gebruik van de grond en de opstallen. Het bestemmingsplan is het programma van de ruimtelijke ordening van een bepaald gebied en is een juridisch bindend stuk over bouwen, aanleggen en gebruiken. Bevriezing van Handhaven van de bestaande huurprijs omdat die anders boven het door huren de overheid vastgestelde redelijke maximum zou uitkomen. Bevriezing kan ook plaatsvinden wegens een voorgenomen grootonderhouds- of verbeteringsplan en bij ernstige gebreken aan de woning. Bewonerscommissie Commissie van bewoners, met als doel de belangen van bewoners te behartigen. Ook wel huurderscommissie genoemd. Bewonersparticipatie Bewonersinspraak Bijzondere Groepen bewoners die in het huidige volkshuisvestingsbeleid speciale aandachtsgroepen aandacht behoeven en krijgen, zoals ouderen, gehandicapten, asielzoekers en statushouders. Bouwbesluit Besluit op grond van de Woningwet, waarin de overheid de minimumeisen vaststelt waaraan nieuwbouw en bestaande woningen moeten voldoen. Bouwend Nederland Vereniging van bouw- en infrabedrijven 103
Bouwteam
Samenwerkingsverband bij de ontwikkeling van een bouwproject. In een bouwteam kunnen bijvoorbeeld opdrachtgevers, toekomstige gebruikers, architect, gemeentelijke diensten, aannemer, technische adviseurs en kostendeskundigen samenwerken. Brutering Afrekening-ineens van bestaande subsidieverplichtingen van het Rijk met gelijktijdig vervroegde opeising van nog uitstaande rijksleningen per 1 januari 1995. Brutohuur Kale huur vermeerderd met kosten voor energie, service en gebruik van collectieve installaties. Cash-flow Nettowinst vermeerderd met de afschrijvingen. BZK Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Centraal Fonds voor Fonds dat met name is bedoeld om met behulp van middelen die de Volkshuisvesting gezamenlijk door woningcorporaties bijeen zijn gebracht, de financieel (CFV) zwakkere corporaties te saneren. Ook wel Solidariteitsfonds genoemd. Cijfermatige Overzicht met cijfermatige kerngegevens dat woningcorporaties elk jaar kerngegevens moeten invullen. Deze gegevens hebben een toekomstgericht karakter en zijn deels financieel van aard (ontwikkeling liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit). Contante waarde Huidige waarde van een in de toekomst te betalen of te ontvangen bedrag. Het toekomstige bedrag wordt gecorrigeerd met behulp van een disconteringsvoet, waarvan de getalwaarde veelal wordt gerelateerd aan een interestvoet. Convenant Overeenkomst, beding, bijvoorbeeld afspraak tussen gemeente en woningcorporaties over elkaars beleid, taken en activiteiten op het terrein van de volkshuisvesting. Conversie van rente Omzetting van rente in een andere percentage. Ook wel renteconversie genoemd. Corporatie Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen die betaalbare en goede woningen verhuren of verkopen. Ze zorgen ook voor huisvesting voor ouderen en gehandicapten. Ook spelen woningbouwverenigingen en woonstichtingen een actieve rol in projecten om de leefbaarheid te bevorderen. De Rijksoverheid stelt de spelregels op voor de woningcorporaties en houdt toezicht op hun activiteiten. CW Contante Waarde Dagelijks onderhoud Kleine onderhoudsingrepen, veelal naar aanleiding van klachten van bewoners of uitgevoerd tijdens periodieke inspecties. Doelgroep van Huishoudens die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. beleid Dit zijn vaak huishoudens met een laag inkomen. Ook andere huishoudens die, afgezien van het inkomen, niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien, zoals gehandicapten en ouderen, worden tot de doelgroep gerekend. Ook primaire doelgroep genoemd. Domotica Samenvoegsel van domus (huis) en robotica, waarmee de automatisering of samenwerking van elektronische middelen in huis wordt bedoeld. Domotica wordt met name gebruikt om wooncomfort en veiligheid in huis te verbeteren en om ouderen of mensen met een lichamelijke of verstandelijke handicap de mogelijkheid te bieden langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Doorstromer Bewoner die verhuist naar een zelfstandige woonruimte en daarbij tevens een zelfstandige woonruimte achterlaat. Doorstroming Op vrijwillige basis verhuizen van een zelfstandige woning naar een andere, meer passende woning. Duurzaam bouwen Op zodanige wijze bouwen, beheren en onderhouden van gebouwen, infrastructuur en gebouwde omgeving, dat de belasting van het milieu gedurende het gehele bouwproces (van initiatief tot bouw tot en met sloop) zo veel mogelijk wordt beperkt. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van onnodig gebruik van grondstoffen, indien mogelijk het gebruiken van duurzame bronnen (zon, wind) en het zo efficiënt mogelijk gebruiken van eindige grondstoffen. EGW Eensgezinswoning 104
Eigen vermogen
Euribor FVA Gereedkomingsdatum
Geriefverbetering Groenvoorziening Grondkosten
Grootonderhoud
HAT-eenheid Herstructurering
Historische Kostprijs HS Huishouden
Huurbevriezing
Huurcommissie
Huurdersonderhoud
Huurderving Huurharmonisatie Huurliberalisatie Huurmatiging
Deel van het vermogen (passiva) waartegenover geen directe (rente)verplichting bestaat en waarvoor geen directe bestemming is (bijvoorbeeld toekomstig onderhoud). Het eigen vermogen staat permanent ter beschikking om onder andere onvoorziene uitgaven te kunnen opvangen. Euro Interbank Offered Rate. Euribor is het rente tarief waartegen een groot aantal Europese banken elkaar leningen in euro's verstrekken. Financiële Vaste Activa Datum waarop een nieuwbouwwoning wordt voltooid. Voor de gereedkomingsdatum van een complex woningen geldt het gemiddelde van de gereedkomingsdata van de woningen, ook wel opleveringsdatum genoemd. Verbetering aan de woning waardoor die beter bruikbaar wordt, bijvoorbeeld modernisering van keuken of sanitair. Aanleg van openbaar groen, plantsoen. Kosten van het bouwrijp maken, verwervingskosten, kosten van bepaalde voorzieningen in een wijk en eventueel ook de kosten van voorzieningen die niet alleen voor één bepaalde wijk zijn bedoeld. Onderhoud dat als regel op basis van voorspellingen over de levensduur van de elementen van de woning projectmatig (per complex of gedeelte daarvan) wordt uitgevoerd. Wooneenheid voor huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. Ook wel Van Dam-eenheid genoemd. Streven naar een kwaliteitsimpuls in bestaand stedelijk gebied. Door de structuur van wijken te versterken wordt de sociale en economische vitaliteit (en daarmee die van de stad als geheel) vergroot. Oorspronkelijke investeringskosten onder aftrek van afschrijvingen. Huursubsidie Elk gezin en elke groep van twee of meer personen die met elkaar samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat wil zeggen, samen het hoofdwoonvertrek delen, eten bereiden, inkopen en dagelijkse voorzieningen bekostigen. Handhaving van huidige huurprijs bij een trendmatige huurverhoging, omdat anders de maximaal redelijke huur die bij de kwaliteit van de woning hoort, wordt overschreden. Commissie die tot taak heeft op verzoek advies te geven aan huurder of verhuurder over de betalingsverplichting van de huurder en is ingesteld op grond van de Wet op de Huurcommissie. Het advies van de huurcommissie is bindend voor beide partijen, tenzij men binnen twee maanden aan de kantonrechter vraagt de huurprijs vast te stellen. Verdere taken zijn onder meer: a) uitbrengen van advies aan de minister van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in het kader van huurharmonisatie b) afgeven van verklaringen over de redelijkheid van een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst c) adviseren van de rechter in huurzaken d) afgeven van verklaringen over onderhuur. Dagelijks en planmatig onderhoud waarvan de kosten conform wettelijke en/of contractuele regelingen voor rekening komen van de huurder, respectievelijk de gebruiker. Verliezen van huurgelden, bijvoorbeeld door leegstand, woningverbetering of oninbaarheid. Eenmalig of stapsgewijs extra verhogen of verlagen van de huurprijs tot een gewenst niveau, afgestemd op de woningkwaliteit. Beëindiging van beperkende bepalingen over huur en huurprijs en bescherming bij het einde van de verhuur. Verrekening van het bedrag van individuele huursubsidie direct in de huurprijs. De huurder ontvangt het subsidiegeld dan niet zelf, maar de verhuurder ontvangt dit. 105
Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) Huursombenadering
Huurtoeslag
Huurtoeslaggrens
HWR IOK Jaarhuur Jaarlijkse huuraanpassing Jaarrekening
Jaarverslag
Kale huur Kengetal Kernvoorraad Ketenaansprakelijkheid
Liquide middelen Liquiditeit Maaskoepel Maatschappelijk rendement
Matching MFA MG
MGW Mutatiegraad MVA Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV)
Wet die regels bevat voor de vaststelling van huurprijzen en betalingsverplichtingen bij huur en verhuur van woonruimte. Minimale huurverhoging die woningcorporaties jaarlijks over de totale huursom van hun woningen moeten realiseren. Deze wordt vastgesteld door de minister van VROM. De corporaties hebben de vrijheid te bekijken hoe dit totale huurverhogingbedrag wordt verdeeld over de individuele woningen. Huurtoeslag is een toeslag die een huurder kan aanvragen als de huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. Het is een financiële tegemoetkoming van de overheid in de kosten van een huurwoning. Term in het kader van huurtoeslagverlening. Indien de huur van een woning hoger is dan de gestelde maximale grens, dan wordt in beginsel geen huurtoeslag verstrekt. Ook wel liberalisatiegrens genoemd. Herwaarderingsreserve Intentieovereenkomst Totaal bedrag dat in één kalenderjaar aan huur wordt betaald. Huuraanpassing per 1 juli van een jaar. Toegelaten instellingen en gemeenten zijn verplicht deze toe te passen. Balans en winst- en verliesrekening, met overzichten en toelichtingen die na afloop van het boekjaar worden opgemaakt en die een overzicht geven van de financiële situatie van een corporatie op de einddatum en van de resultaten over het afgelopen boekjaar. Vormt samen met het beredeneerd jaarverslag (volkshuisvestingsverslag) de jaarstukken. Schriftelijk verslag van een onderneming over de gang van zaken in het afgelopen boekjaar. Meestal wordt daarin ook iets gezegd over de vooruitzichten. Verschuldigde prijs voor het enkele gebruik van woonruimte. Getal of verhoudingscijfer waarmee eenvoudig verschijnselen worden weergegeven. Deel van de woningvoorraad dat een woningcorporatie beschikbaar houdt om huishoudens met een laag inkomen passend te huisvesten. Met de Wet Ketenaansprakelijkheid (WKA) wordt geprobeerd onbetrouwbare onderaanneming te bestrijden door de hoofdaannemer hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de door de onderaannemer verschuldigde, maar niet betaalde sociale verzekeringspremies en loon- en omzetbelasting. Geldmiddelen die onmiddellijk beschikbaar zijn. Mate waarin aan onmiddellijk opeisbare verplichtingen kan worden voldaan. Federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam Opdracht van woningcorporaties om, binnen de randvoorwaarde van het zorgdragen voor de financiële continuïteit, hun vermogen aan te wenden voor investeringen in de volkshuisvesting. Door deze investeringsopdracht richt het Rijk zich op het nastreven van voldoende maatschappelijk rendement van de sociale huursector als geheel. Ook investeringsopdracht genoemd. Term die in de volkshuisvesting wordt gebruikt om de aansluiting van volkshuisvestelijke doelen en middelen aan te duiden. Multifunctionele Accommodaties Mededeling Gemeente. MG's zijn circulaires van de Rijksoverheid voor gemeenten. Zij gaan over het woonbeleid en bevatten nieuwe wet- en regelgeving, beleidsregels, verzoeken om medewerking of inlichtingen of advies of informatie. Meergezingswoning Aantal huuropzeggingen in een bepaalde periode als percentage van het totale aantal verhuurde woningen. Materiele Vaste Activa Het NRV registreert alle instellingen die tot de bedrijfstak Woningcorporaties kunnen worden gerekend. 106
Neprom NVB OK Onrendabele top Prestatieafspraken
Prestatievelden
Preventief onderhoud Primaire doelgroep
Rendement Rentabiliteit Renteconversie RJ RW (C) Scheefheid
Servicekosten
Sociale huursector
SOK Solvabiliteit Starter Strategisch voorraadbeleid
Streefhuur
TI
Vereniging van professionele projectontwikkelaars Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers ontwikkelovereenkomst Deel van een investering waartegenover geen opbrengst staat. Gezamenlijke afspraken tussen partijen, bijvoorbeeld toegelaten instellingen en gemeenten, over wederzijds te leveren prestaties op een bepaald beleidsterrein, bijvoorbeeld de volkshuisvesting. De afspraken hebben een vrijwillig karakter en worden gemaakt om betere resultaten te boeken. Zes in het BBSH genoemde verantwoordingsvelden waarop toegelaten instellingen hun inspanning primair moeten richten. Het gaat om het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep, het kwalitatief instandhouden van de woningvoorraad, het betrekken van huurders bij beheer en beleid, het waarborgen van de financiële continuïteit, het leveren van bijdragen aan de leefbaarheid in wijken en buurten, en het inspannen voor wonen en zorg. Ook verantwoordingsvelden genoemd. Onderhoud dat tot doel heeft eventuele toekomstige gebreken of storingen en/of vervolgschade te voorkomen. Huishoudens die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. Dit zijn vaak huishoudens met een laag inkomen. Ook andere huishoudens die, afgezien van het inkomen, niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien, zoals gehandicapten en ouderen, worden tot de doelgroep gerekend. Ook doelgroep van beleid genoemd. Opbrengst; geheel van baten of inkomsten. Winst uitgedrukt in procenten van het gebruikte kapitaal Omzetting van rente in een ander percentage Richtlijn Jaarverslaglegging Rentabiliteitswaarde (correctie) Scheve verhouding tussen huur en inkomen of tussen huishoudentype en woningtype. Bijvoorbeeld: naar verhouding wonen mensen met een hoog inkomen in een te goedkope huurwoning, terwijl mensen met een laag inkomen relatief te duur wonen, waardoor zij een beroep moeten doen op subsidie. Of relatief kleine huishoudens wonen in relatief grote woningen. Onderdeel van de bijkomende kosten, namelijk de kosten voor levering van goederen en/of diensten die voor rekening van de huurder komen, maar waarvan is afgesproken dat de verhuurder ze direct of via een derde levert, bijvoorbeeld glasverzekering, schoonmaken gemeenschappelijke ruimten. Ook: de betalingsverplichting van de huurder waaraan hij volgens de huurovereenkomst moet voldoen boven betaling van de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte (=huurprijs) Sector die sociale huurwoningen bouwt en verhuurd. Het gaat om huurwoningen die kunstmatig goedkoop worden gehouden voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Deze woningen zijn meestal eigendom van een woningcorporatie. Samenwerkingsovereenkomst Vermogen om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Bewoner van niet-zelfstandige woonruimte die verhuist naar een zelfstandige woning. Beleid van een woningcorporatie voor de woningvoorraad, waarbij afstemming plaatsvindt op ontwikkelingen van vraag en aanbod. Dit betekent dat richtinggevende uitspraken worden gedaan over de toekomstige woningvoorraad. Huurprijs conform het strategisch voorraadbeleid van WVH. De streefhuur is gelijk aan een bepaald percentage van de maximale huurprijs en wordt bij nieuwe verhuringen in rekening gebracht. Toegelaten Instelling
107
Toegelaten Instelling Vereniging of stichting die door de Kroon is toegelaten en op grond daarvan voor bepaalde wettelijke steun krachtens de Woningwet in aanmerking komt. Toegelaten worden alleen die verenigingen en stichtingen die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en hun gelden uitsluitend besteden in het belang van de volkshuisvesting. Deze instellingen worden vaak aangeduid als woningcorporatie, woningbouwvereniging of woningstichting. Toewijzingsbeleid Het geheel van regels en opvattingen op grond waarvan de gemeente of een verhuurder woningen toewijst aan woningzoekenden. Transitoria Boekhoudkundige term voor posten die op een balans voorkomen, maar feitelijk betrekking hebben op (een) volgend(e) boekjaar(aren). Het gaat om vooruit betaalde en vooruit ontvangen bedragen. Treasury(beleid) Cash-flow door huuropbrengsten, uitgaven, rente, aflossingen en nieuwe leningen, beheersen van risico’s en behalen van optimaal rendement via cashmanagement, risicomanagement en vermogensbeheer. VHE Verhuureenheid Visitatie Instrument voor woningcorporaties om tot het verbeteren van het volkshuisvestingsbeleid te komen en de mate van transparantie, verbetering en verantwoording van de organisatie en het beleid te bevorderen. Een deskundige visitatiecommissie toetst onder meer prestaties en doelstellingen. VolkshuisvestingsJaarlijks verslag van woningcorporaties over een aantal prestatie- of verslag verantwoordingsvelden. Hierin wordt onder andere aangegeven in welke mate is voldaan aan de primaire doelstelling (huisvesting), in welke mate primaire doelgroepen bij voorrang en passend zijn gehuisvest, op welke wijze bewoners betrokken zijn bij beleid en beheer, hoe is zorggedragen voor de kwaliteit van het woningbestand en op welke wijze aandacht is besteed aan leefbaarheid. Vpb Vennootschapsbelasting VROM Ministerie Volkshuisvesting, Ruimelijke Ordening en Milieu, is bij de kabinetsonderhandelingen in 2010 als zelfstandig ministerie komen te vervallen. VTW Vereniging van toezichthouders Woningcorporaties VVE Vereniging van Eigenaren Waarborgfonds Fonds met als doel garanties af te geven op kapitaalmarktleningen van Sociale Woningbouw woningcorporaties. In het kader van grootonderhouds- en (WSW) verbeteringsprojecten. Het WSW geeft niet zelfstandig leningen af. Tezamen met het CFV vormt het WSW de zekerheidsstructuur voor de sociale huursector. Woningwaardering Systeem van beoordeling van de kwaliteit van een woning als grondslag voor het vaststellen van een huurprijs die in redelijke verhouding staat tot deze kwaliteit. Woningwet Wet die voorschriften geeft voor de volkshuisvesting. Bevat naast bepalingen over de woningbouw ook regels over het bouwen in het algemeen, maatregelen ter bestrijding van slechte woningtoestanden en regels voor geldelijke steun van gemeente en Rijk voor de woningbouw. WOZ Wet onroerendzaakbelasting WSW Waarborgfonds Sociale Woningcorporaties W2ZV Initiatief van WVH: Platform Wonen, Welzijn, Veiligheid en Zorg. ZAV Zelf Aangebrachte Voorzieningen (door huurders) Zorgindicatie 'Toegangsbewijs' om bepaalde zorg of voorzieningen te krijgen.
108
Bijlage 6:Complexoverzicht
109
Jaarrekening 2010
Kengetallen Ultimo Boekjaar 2010
2009
2008
2007
2006
2005
Gegevens woningbezit
1945 tot 1959 1960 tot 1969 1970 tot 1979 1980 tot 1989 1990 tot 1999 2000 en later in aanbouw Totaal Gemiddelde WOZ waarde per woning
693 216 605 219 192 116
693 216 607 219 192 116
2041
2043
€ 183.000
€ 187.000
693 216 610 219 192 50 58 2038 € 185.000
693 216 614 219 192 50 58 2042 € 186.000
693 216 617 224 192 50
693 266 623 224 192 30
1992
2028
€ 174.000
€ 174.000
Kwaliteit
Aantal reparatieverzoeken per woning Percentage mutatiewoningen/totaal woningen Kosten niet-planmatig onderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten grootonderhoud & woningverbetering per woning Totaal onderhoud per woning
€ €
1,12 6,27% 325 € 2.109 €
1,36 7,02% 481 € 1.968 €
1,49 5,13% 331 € 1.724 €
1,52 5,32% 325 € 1.709 €
1,49 5,97% 265 € 1.045 €
1,62 4,54% 224 2.613
€ €
39 € 2.474 €
83 2.532
217 2.271
173 2.207
138 1.447
221 3.057
€
128 441 €
127 429 €
126 412 €
126 402 €
125 392 €
125 375
5,0% 0,6 0,8
6,2% 0,6 1,0
4,3% 0,3 0,7
4,5% 0,5 0,8
5,2% 0,7 1,0
3,8% 0,8 0,6
€ €
62,0 1,1 2,6 4,4 3,3 26.074 € 733 €
52,5 0,3 4,7 4,9 4,8 18.857 € 892 €
46,7 1,3 4,0 4,4 4,2 15.774 € 675 €
49,3 1,9 2,8 4,7 3,8 15.760 € 800- €
43,0 1,4 6,4 5,3 5,6 14.211 € 634 €
39,4 1,4 -2,1 5,0 2,0 13.485 576-
€ € € € € €
53.341 10.791 340 1.385 18.031
36.942 10.477 482 1.725 3.149
32.069 9.839 504 1.287 2.393-
33.175 9.618 592 929 5.769
26.477 2.605 9.370 593 1.689 1.259-
25.524 3.117 9.126 593 536604-
€ €
€ €
€ €
€ €
Prijs/kwaliteitsverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs Verhuren van woningen
Mutatiegraad Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur Huurderving in % van de bruto jaarhuur Financiële continuïteit
Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen (na belasting) *1 Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen (na belasting) *1 Interne financiering per woning Cash-flow per woning *1 Balans en winst en verliesrekening (X € 1.000)
Eigen vermogen Mutatie voorzieningen Totaal netto huren Vergoedingen Jaarresultaat *1 Bedrijfswaarde mutatie *1
€ € € € € €
€ € € € € €
€ € € € € €
€ € € € € €
€ € € € € €
De basis van deze getallen is in 2010 verlegd van totaal resultaat volgens de winst en verliesrekening naar het zogenaamde bedrijfsresultaat (exclusief mutatie bedrijfswaarde) volgens de winst en verliesrekening.
1
Vennootschappelijke balans per 31 december 2010
Activa
31-12-10
31-12-09
Vaste activa
Materiële vaste activa - Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verhuren - Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verkopen - Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling - Onroerende en roerende zaken t.d.v. de exploitatie
€ € € €
78.894.259 2.242.520 1.029.565 2.331.584
€ € € €
60.794.056 2.635.810 1.199.755 2.263.110
Subtotaal
€
84.497.928
€
66.892.731
€ €
14.769 14.769
€ €
14.969 14.969
Voorraden Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
€ € € €
77.153 130.257 26.855
€ € € €
249.839 117.077 572 15.329
Liquide middelen
€
1.356.430
€
72.893
Subtotaal
€
1.590.695
€
455.710
Totaal generaal
€
86.103.392
€
67.363.410
P.M. Nog te ontvangen leningen
€
4.900.000
Financiele vaste activa - Deelneming WVH Deelnemingen BV
Vlottende activa
2
Passiva
31-12-10
Overige reserves Herwaarderingsreserve te verhuren woningen Herwaarderingsreserve te verkopen woningen Eigen vermogen
31-12-09
€ € €
12.695.120 21.901.761 2.345.600
€
53.340.913
€
33.924.681
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
€ €
156.828 31.124.861
€ €
164.115 31.352.568
Subtotaal
€
31.281.689
€
31.516.683
Rekening courant Rabobank Schulden aan leveranciers Schulden van belastingen en premies sociale verz. Overige schulden Overlopende passiva
€ € € € €
396.874 112.589 97.233 874.094
€ € € € €
291.784 445.956 132.477 128.178 923.651
Subtotaal
€
1.480.790
€
1.922.046
Totaal generaal
€
86.103.392
€
67.363.410
P.M. Toegezegde leningen
€
4.900.000
Langlopende schulden
Kortlopende schulden
3
Vennootschappelijke winst - en verliesrekening over het boekjaar 2010
31-12-10
31-12-09
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Verkoopwinst Overige bedrijfsopbrengsten
€ € € €
10.715.625 340.263 51.432 61.144
€ € € €
10.376.027 482.958 96.759 56.345
Som der bedrijfsopbrengsten
€
11.168.464
€
11.012.089
Afschrijving op materiële vaste activa Overige waardeveranderingen op materiële vaste activa Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten
€ € € € € € €
110.492 50.365 184 1.021.649 321.708 4.558.590 2.297.045
€ € € € € € €
91.833 789.307184 1.041.985 318.083 5.023.762 2.419.651
Som der bedrijfslasten
€
8.360.033
€
8.106.191
Bedrijfsresultaat
€
2.808.430
€
2.905.898
Rente baten Rente lasten
€ €
13.302 1.436.752
€ €
100.506 1.618.385
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
€
1.384.980
€
1.388.019
Belastingen Resultaat deelneming
€
200
€ €
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
€
1.384.780
€
1.725.017
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
€
18.031.452
€
3.148.698
Jaarresultaat
€
19.416.232
€
4.873.715
Bedrijfslasten
337.167169
4
Kasstroomoverzicht Bedragen x € 1.000 Boekjaar 2010 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (inclusief correcties) - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden
€ 2.808
€ 2.173
€
€
92
€
981
110
€ 173 € 24€ 149-
€ 408 € 1.608 € 1.035€
-
- Mutatie herwaardering - Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€ 2.918
Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting Mutatie bedrijfswaarde
€ 101 € 1.669€ 337 € 1.423-
€ 1.231-
€ 1.495
€ 2.015
€ 270€ 585
€ 1.281€ 636
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
€ 3.246
€ 13 € 1.436-
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in financiele vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa
Boekjaar 2009
€
315
€ 2.400 € 2.635-
€
645-
€ 1.200 € 3.584-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
€
235-
Netto kasstroom
€ 1.575
€ 2.384€ 1.014-
5
Waarderingsgrondslagen Algemeen De jaarverslaglegging door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW 2 titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ 645). In de richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn specifieke presentatie- en waarderingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, met uitzondering van de materiële vaste activa. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop deze betrekking hebben. Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. WVH waardeert de materiële vaste activa op basis van actuele waarde. Eén en ander conform de RJ 645 voor woningcorporaties. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. Conform RJ 645 is deze actuele waarde gelijk aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van baten uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten, rekening houdend met de restwaarde en de toekomstige exploitatielasten (exclusief rente en afschrijving) over de geschatte economische levensduur. De rentabiliteitswaarde maakt, vanaf 2010, geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de (hogere) bedrijfswaarde en de boekwaarde wordt verantwoord onder de post herwaarderingen. Indien gedurende de exploitatie van onroerende en roerende goederen na-investeringen plaatsvinden worden de uitgaven geactiveerd wanneer sprake is van uitbreiding van de capaciteit (huurverhoging), verlenging van de levensduur, toename van restwaarde of bij een wettelijke verplichting (milieumaatregelen). Onroerende en roerende zaken in exploitatie bestemd voor verkoop Deze activa worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Conform RJ 645 is deze actuele waarde gelijk aan de contant gemaakte marktwaarde minus verkoopkosten op balansdatum. De marktwaarde is bepaald door woningtaxatie van een makelaar en is in overeenstemming met de werkelijke verkopen en de WOZ-waarde.
6
Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de verhuur Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Hierbij is rekening gehouden met de (eventuele) onrendabele top die ten laste van de voorziening onrendabele investeringen is gebracht. Voor zover de investeringen zijn gefinancierd met vreemd vermogen worden de daarmee gepaard gaande rentekosten gedurende de bouw geactiveerd. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de annuïteit of lineair berekende afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Vlottende activa Voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. De voorraden gereed product worden opgenomen tegen kostprijs. Hierin zijn begrepen de directe productiekosten (materialen en arbeid), een opslag voor indirecte productiekosten, alsmede de aan derden betaalde rentelasten. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. PASSIVA Eigen vermogen Onder deze post is opgenomen de overige reserve, de zogenaamde herwaarderingsreserve van de huurwoningen (verschil tussen opgenomen balanswaarde en de opgenomen boekwaarde) en de herwaarderingsreserve van de koopwoningen (verschil taxatiewaarde en de boekwaarde van de te verkopen woningen). Langlopende schulden De langlopende leningen worden afgelost volgens het systeem van annuïteiten, lineair, volgens het systeem van de dynamische kostprijs (klimleningen) en op basis van fixe. De leningen worden opgenomen tegen nominale waarde. Het verschil tussen de overeengekomen rente en de disconteringsvoet wordt als rentabiliteitswaardecorrectie opgenomen in de bedrijfswaarde van de materiële vaste activa. Het kortlopende deel van de langlopende schulden, zijnde de aflossing voor het komende jaar, is als kortlopende schuld opgenomen. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden opgenomen tegen nominale waarde.
7
GRONDSLAG VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten Het betreft huuropbrengsten onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid. De huren en de jaarlijkse huurverhoging van woningen zijn onderworpen aan overheidsregels. Vergoedingen Dit betreft de vergoedingen onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid van de huurders die naast de netto huur een bijdrage (voorschot) betalen op energielevering, huismeester, water, schoonmaakkosten, etc. Eenmaal per jaar vindt een eindafrekening plaats. Verkopen Dit betreft het verschil tussen de daadwerkelijke verkoopprijs en de bedrijfswaarde van woningen die bij mutatie worden verkocht. Afschrijvingen De afschrijvingen die onder deze post worden verantwoord hebben betrekking op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Overige waardeverandering materiële vaste activa Onder deze post wordt de afwaardering bij eerste activering en eventuele terugnemingen van onrendabele investeringen verantwoord. Lasten onderhoud Hieronder worden de kosten voor materiaalverbruik, planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het reparatie- en mutatieonderhoud opgenomen. De kosten van de eigen onderhoudsdienst worden onder lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten opgenomen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvestings-, personeels-, bestuurs- en algemene kosten, belastingen, verzekeringen, leveringen en diensten, enzovoort. Financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van betaalde en ontvangen rente. Belastingen De te betalen vennootschapsbelasting staat hieronder opgenomen. Deze post is op basis van de richtlijnen van VSO II opgesteld. Mutatie actuele waarde De mutatie actuele waarde geeft de waardeverandering weer in de bedrijfswaarde per 31 december 2010 ten opzichte van de bedrijfswaarde per 1 januari 2010. De verandering van de rentabiliteitswaarde maakt onderdeel uit van de mutatie actuele waarde.
8
GRONDSLAGEN VOOR HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstroom uit operationele activiteiten, de kasstroom uit investeringsactiviteiten en de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Ontvangen betalingen uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. SCHATTINGEN Bij het opstellen van de jaarrekening dient de directeurbestuurder, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. VENNOOTSCHAPSBELASTING Met ingang van 1 januari 2008 zijn woningcorporaties integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting verschuldigd is, volgens de thans in de wet opgenomen uitgangspunten. Bij de aanvang van de belastingplicht is (per 1 januari 2008) een fiscale openingsbalans opgesteld van alle bezittingen en schulden volgens de fiscale waarderingsgrondslagen. Bij de berekening van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de bestaande wet- en regelgeving die bij het opmaken van de jaarrekening bekend was. De regelgeving van de VSO II is hierbij toegepast. De VSO II is door het bestuur in 2009 ondertekend. Door de daling van de WOZ waarden ontstaat in 2010 een fiscaal compensabel verlies. Dit verlies is verrekend met de belastbare winst. Het resterende fiscaal compensabele verlies kan zeer waarschijnlijk worden verrekend met toekomstige belastbare winsten. Omdat bij een stijging van de WOZ waarden naar het niveau van de fiscale openingsbalans deze compensabele verliezen kunnen verdampen en/of mogelijke reparatiewetgeving plaats kan vinden, is geen actieve latentie gevormd.
9
Toelichting op de balans Activa Vaste activa Materiële vaste activa 31-12-10
31-12-09
De post materiële vaste activa is als volgt samengesteld: 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verhuren 2. Stelselwijziging RW correctie niet meer in bedrijfswaarde 3. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verkopen 4. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 5. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
€ € € € €
81.073.726 2.179.4672.242.520 1.029.565 2.331.584
€ € € € €
63.811.856 3.017.8002.635.810 1.199.755 2.263.110
TOTAAL
€
84.497.928
€
66.892.731
1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verhuren Specificatie verloop bedrijfswaarde Autonome ontwikkeling - Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling
€ €
1.484.665 1.484.665
€ €
1.199.900 1.199.900
Voorraadmutaties - Verbetering p - Verkoop - Nieuwbouw Subtotaal voorraadmutaties
€ € € €
765.000 765.000
€ € € €
21.599.9921.254.456 4.866.000 15.479.536-
Parameterwijzigingen - Wijziging mutatiegraad - Levensduur - Huurstijging - Inflatie/lastenstijging - Discontovoet Subtotaal parameterwijzigingen
€ € € € € €
199.118 91.755 193.204 450.4088.675.016 8.708.685
€ € € € € €
13.942.788 1.249.8001.388.100 14.081.088
Niveauwijzigingen - Huren - Onderhoudsuitgaven - Overige exploitatie-uitgaven - Verkoop - Verbetering - Restwaarde - Overig Subtotaal niveauwijzigingen
€ € € € € € € €
1.934.648 2.839.5321.903.544 762.775 5.282.641 57.674 51.8677.049.883
€ € € € € € € €
1.602.900 7.384.000 1.088.6907.898.210
Totaal specificatie verloop bedrijfswaarde
€
€
7.699.662
Het verloop van deze posten is als volgt:
18.008.233
10
Opbouw bedrijfswaarde -
31-12-10
Huurinkomsten Verkoop complexen Huurderving Planmatig onderhoud Reparatieonderhoud Belasting & verzekering Personeelskosten Bedrijfskosten Investering (primo) Rentabiliteitswaardecorrectie leningen Restwaarde grond
Bedrijfswaarde
31-12-09
€ € € € € € € € € € €
228.621.699 2.286.21749.669.1738.143.12717.010.07632.655.75214.289.76830.686.1702.179.467 5.012.843
€ € € € € € € € € € €
184.032.254 2.821.122 1.840.26341.490.8649.007.58614.200.63828.372.08513.273.95622.260.6763.017.800 4.386.748
€
81.073.726
€
63.811.856
€ €
3.017.80060.794.056
2. Stelselwijziging RW correctie niet meer in bedrijfswaarde In de herziene richtlijnen van de RJ 645, wettelijke invoering vanaf jaarrekening 2012, is aangegeven dat het verschil in de rente percentages van de leningportefeuille en de disconteringsvoet (rentabiliteitswaarde correctie) niet meer in de bedrijfswaarde opgenomen mag zijn. Deze wijziging is in 2010 verwerkt. Om de vergelijking met het boekjaar 2009 mogelijk te maken is de rentabiliteitswaarde eveneens uit de cijfers van 2009 verwijderd.
Stelselwijziging RW correctie Totaal bedrijfswaarde na stelselwijziging
€ €
2.179.46778.894.259
Uitgangspunten bedrijfswaarde Jaar 2010 2011 2012 2013 2014 2015 e.v.
Huurstijging 1,20% 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Huurderving 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Inflatie 1,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Kostenstijging Onderhoud 1,00% 1,50% 3,00% 3,00% 3,00% 3,00%
Disconteringsvoet 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25%
Rente % nieuwe leningen 3,58% 4,00% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25%
De huren zijn gebaseerd op de werkelijke huren per 31-12-2010. Bedragen voor onderhoud, beheer, belastingen en verzekeringen en leefbaarheid die in de berekening zijn meegenomen zijn uit de meerjarenbegroting 2011-2020. In geval de grond eigendom is van de woningbouwvereniging wordt de grond gewaardeerd op de verwachte restwaarde (€ 13.000) verminderd met de sloopkosten (€ 5.000). De restant levensduur bedraagt gemiddeld 31,7 jaar (2009 28 jaar). De meerjarenbegroting is door de directiebestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd op 21 december 2010 . 2. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verkopen
31-12-10
Saldo 1 januari 2010 (13 woningen ; 2009 16 woningen)
€
-
Verkochte woningen (twee woningen; 2009 drie woningen)
€
416.509-
€
591.423-
-
Mutatie bedrijfswaarde
€
23.219
€
72.976
€
2.242.520
€
2.635.810
Saldo per 31 december 2010 (11 woningen; 2009 13 woningen)
2.635.810
31-12-09 €
3.154.257
11
Onroerende en roerende zaken in exploitatie op basis van historische kostprijs
Saldo per 1 januari 2010 - Aanschaffingswaarde - Cum. afschrijvingen, incl. waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar : - Investeringen (nieuwbouw) - Verbeteringen bij mutaties - Desinvesteringen; verkoop - Afschrijvingen Correcties afschrijvingen
Woningen en woongebouwen eigen bezit € 57.503.354
Overige zaken
Totaal
€
-
€
57.503.354
€
15.303.049-
€
-
€
15.303.049-
€
42.200.305
€
-
€
42.200.305
€ € € €
79.662 58.3201.140.90514.978
€
1.104.585-
Saldo per 31 december 2010 - Aanschaffingswaarde - Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
€
57.524.696
€
16.428.976-
Boekwaarde
€
41.095.720
€ € € €
79.662 58.3201.140.90514.978 1.104.585-
€
-
€
€
-
€
57.524.696
€
16.428.976-
€
41.095.720
€
-
De boekwaarde van de te verkopen woningen bedraagt € 234.563 Verzekering: De verzekeringen van de onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn ondergebracht bij ABN-AMRO. Er wordt een bedrag per VHE betaald, waarbij onderverzekering uitgesloten is.
3. Specificatie onroerende en roerende zaken in ontwikkeling -
Realisatie huur Mercatorweg Herontwikkeling Bertus Bliekhuis e.o. Aanbouw Zichtflats Ontwikkeling Krimsloot Van Spilbergenstraat ontwikkeling Nieuwland
Saldo per 31 december 2010
31-12-10
31-12-09
€
1.029.565
€ € € € €
€
1.029.565
€
53.209 116.164 2.572 1.108 1.026.702 1.199.755
In september besloot WVH de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis zelf uit te voeren. De plannen van de Zichtflats blijken niet op de voorgenomen manier uitwerkbaar. De ontwikkeling Krimsloot duurt nog langer dan tenminste vijf jaar. Het project Van Spilbergenstraat ging niet door. De gemaakte kosten van deze projecten tot en met 31 december 2010 zijn in in de winst en verliesrekening opgenomen. (Zie waardeveranderingen op materiële vaste activa.) De ontwikkeling Nieuwland bestaat uit 1 hectare grondbezit. In 2011 beraad WVH zich over de te nemen stappen.
12
4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand Saldo per 1 januari 2010 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde
Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen Saldo Saldo per 31 december 2010 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen Boekwaarde
€ €
2.381.898 184.815-
Inventaris
Vervoermiddelen
Totaal
€
385.950
€
35.329
€
€
336.905-
€
18.347-
€
2.803.177 540.067-
€
2.197.083
€
49.045
€
16.982
€
€
1.608
€
87.370
€
59.535-
€
41.018-
€ € € €
100.950 32.9699.94322.011
€ € € €
189.928 32.969110.49622.011
€
57.927-
€
46.352
€
80.049
€
68.474
€
473.320
€
103.310
€
2.960.136
€
377.923-
€
€
95.397
€
€ € €
2.383.506 244.3502.139.156
6.27997.031
€ €
2.263.110
628.5522.331.584
Verzekering : De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn bij ABN-AMRO verzekerd. Het kantoorpand is tegen brand en storm verzekerd via de vereniging van eigenaren van het complex waarin het kantoorpand gevestigd is. WOZ waarde: De WOZ waarde van het totale bezit van WVH bedraagt circa € 373 mln. De waardepeildatum is januari 2010. Er is een waardedaling (exclusief WOZ waarde Bertus Bliekhuis), t.o.v. 2009 van 13 mln. Dit is een daling van 3,4 %.
Financiële vaste activa Deelneming WVH Deelnemingen BV
31-12-10 €
14.769
31-12-09 €
14.969
Dit betreft de 100 % deelneming in WVH Deelnemingen BV. Deze deelneming is in 2008 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt € 90.000. Geplaats en gestort is € 18.000. Het verloop van de post deelneming over 2010 luidt als volgt: Gestort aandelenkapitaal Af: verlies deelneming 2010
31-12-10
31-12-09
€ €
14.969 200-
€ €
15.138 169-
€
14.769
€
14.969
Het resultaat over 2010 is in de Winst- en Verliesrekening opgenomen onder resultaat deelnemingen.
13
VLOTTENDE ACTIVA Deze post is als volgt samengesteld: 1. 2. 3. 4.
Voorraden Debiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
Totaal
31-12-10
31-12-09
€ € € €
77.153 130.257 26.855
€ € € €
249.839 117.077 572 15.329
€
234.265
€
382.817
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Voorraden -
Voorraad koopwoningen (2009 één woning mercatorweg) Onderhoudsmaterialen
Totaal
31-12-10
31-12-09
€
77.153
€ €
192.000 57.839
€
77.153
€
249.839
De omloopsnelheid van het verbruik van de materialen over 2010 bedraagt 0,59. (2009: 0,69)
2. Debiteuren -
Huurachterstand Overige vorderingen op huurders
Totaal
€ €
31-12-10 70.518 59.739
€ €
31-12-09 62.315 54.762
€
130.257
€
117.077
De huurachterstand ad € 70,518 is 0,63% van de bruto huur. (2009: 0,57%) 3. Overige vorderingen -
31-12-10
Diversen
Totaal
€
4. Overlopende activa -
Vooruitbetaalde verzekeringspremies Overige transitoria
Totaal
-
31-12-09 €
572
€
572
31-12-10
31-12-09
€ €
9.737 17.118
€ €
9.464 5.865
€
26.855
€
15.329
14
LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: - Kas - Postbank - Rabobank - ABN-Amro bank Totaal
31-12-10 € € € € €
187 55.325 1.299.764 1.154 1.356.430
31-12-09 € €
2.335 69.230
€ €
1.328 72.893
De liquide middelen zijn direct opvraagbaar. WVH heeft bij de Rabobank een kredietfaciliteit van € 1.000.000. De debetrente bedraagt 1-maands-Euribor + 0,65%. De creditrente bedraagt Euribor. P.M. Nog te ontvangen leningen Deze post is als volgt samengesteld: Nog te ontvangen leningen -
NWB, leningnummer 26255 (flexibele lening tot maximaal € 2 miljoen) BNG, leningnummer 40.106155, 2,985%, storting 1 maart 2011 BNG, leningnummer 40.106234, 3,40%, storting 2 mei 2011
31-12-10
31-12-09
€ € €
400.000 2.000.000 2.500.000
€ € €
800.000 -
€
4.900.000
€
800.000
PASSIVA EIGEN VERMOGEN Reserves Deze post is als volgt samengesteld: 1. 2. 3. 4.
Overige reserve Herwaarderingsreserve te verhuren woningen Stelselwijziging Herwaarderingsreserve te verkopen woningen
Totaal
31-12-10 € €
13.299.856 38.033.099
€ €
1. Overige reserve €
-
€ € € €
Saldo per 31 december 2010
2.007.958
€ € € €
12.695.120 21.901.761 3.017.8002.345.600
53.340.913
€
33.924.681
31-12-10
Saldo per 1 januari 2010 Mutatie boekjaar Teveel onrendabel geboekt voorgaande jaren Vrijval herwaardering te verkopen woningen Overboeking afschrijvingen
31-12-09
€
12.695.120 1.384.780 360.861 1.140.90513.299.856
31-12-09 € € € € € €
11.490.040 935.708 789.307 524.452 1.044.38712.695.120
15
2. Herwaarderingsreserve te verhuren woningen
31-12-10
31-12-09
Saldo per 1 januari 2010
€
18.883.961
€
17.781.652
-
€ €
18.008.233 1.140.905
€ €
3.068.230 1.044.387
€
38.033.099
€
21.894.269
€ €
3.010.30818.883.961
Mutatie bedrijfswaarde boekjaar Afschrijvingen historische kostprijs
Saldo per 31 december 2010
De herwaarderingsreserve te verhuren woningen betreft het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de woningen per 31 december 2010.
3. Stelselwijziging RW correctie €
38.033.099
Hierdoor saldo herwaarderingsreserve Zie toelichting op de balans pagina 11. Het effect van de stelselwijziging RW correctie zorgt voor een lager resultaat in 2009 van € 7.492 en een hoger resultaat in 2010 van € 838.333.
4. Herwaarderingsreserve te verkopen woningen
31-12-10
Saldo per 1 januari 2010
€
-
€ €
Mutatie herwaardering als gevolg van verkochte woningen Mutatie bedrijfswaarde
Saldo per 31 december 2010
€
2.345.600 360.86123.219 2.007.958
31-12-09 €
2.797.076
€ € €
524.45272.976 2.345.600
De herwaarderingsreserve te verkopen woningen betreft het verschil tussen de taxatiewaarde min de verkoopkosten en de boekwaarde op 31-12-2010. Het gaat om elf te verkopen woningen. (31-12-2009 dertien woningen) . LANGLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: Totaal
Waarvan loopTotaal tijd > 5 jaar 31-12-10 31-12-10
Waarvan looptijd > 5 jaar 31-12-09 31-12-09
1. Leningen overheid 2. Leningen kredietinstellingen
€ €
156.828 31.124.861
€ €
156.828 22.768.901
€ €
164.115 31.352.568
€ €
164.115 20.768.901
Totaal
€
31.281.689
€
22.925.729
€
31.516.683
€
20.933.016
In het boekjaar 2011 wordt maximaal € 2,4 miljoen (2010 € 2.611.232) afgelost (afhankelijk van de hoogte van de flexibele lening). Het gemiddelde rentepercentage over 2010 bedraagt 4,42%. (2009 4,72%). In 2010 heeft een herfinanciering plaatsgevonden. Per 12 april 2010 is er een fixe-lening van € 2.000.000 afgesloten met een looptijd van 14 jaar, jaarrente 2,95%.
16
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Leningen overheid
31-12-10
Saldo per 1 januari 2010
€
Mutaties in het boekjaar: - Aflossingen
€
Saldo per 31 december 2010
€
2. Leningen kredietinstellingen
164.115
7.287156.828
31-12-09 €
€ €
31-12-10
Saldo per 1 januari 2010 Mutaties in het boekjaar: - Nieuwe leningen - Aflossingen - Einde looptijd
€ € € €
Saldo per 31 december 2010
€
31.352.568 2.400.000 444.2392.183.46831.124.861
171.120
7.005164.115
31-12-09 € € € € €
33.729.214 1.200.000 907.7462.668.90031.352.568
KORTLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: 1. Rekening courant Rabobank 2. Schulden aan leveranciers g en p 3. Schulden ter zake van belastingen premies sociale verz. 4. Overige schulden 5. Overlopende passiva
€ € € € €
Totaal
€
1. Rekening courant Rabobank -
2. -
Saldo Rekening courant Rabobank
Schulden aan leveranciers Controle en productie jaarrekening Crediteuren onderhoud Ontwikkeling nieuwbouw Crediteuren servicekosten Diversen
Totaal
31-12-10 396.874 112.589 97.233 874.094 1.480.790
€ € € € € €
31-12-10
31-12-09 291.784 445.956 132.477 128.177 923.651 1.922.045 31-12-09
€
-
€
291.784
€
-
€
291.784
€ € € € €
31-12-10 10.000 322.448 4.919 7.775 51.732
€ € € € €
31-12-09 18.000 261.263 2.864 5.855 157.974
€
396.874
€
445.956
17
3. Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen 31-12-10 -
Loonbelasting Omzetbelasting Te betalen premies SV en pensioenfonds
Totaal
€ € €
67.721 33.968 10.900
€ € €
66.631 46.001 19.845
€
112.589
€
132.477
4. Overige schulden -
Servicekosten afrekening bewoners Diverse posten Rekening courant deelnemingen BV
Totaal
31-12-10
Niet vervallen rente geldleningen Vooruit ontvangen huren Vooruit ontvangen huurtoeslag Diversen
Totaal
67.600 15.776 13.857
€ € €
39.526 74.651 14.000
€
97.233
€
128.177
31-12-10
NWB, leningnummer 26255 (flexibele lening tot maximaal € 2 miljoen) BNG, leningnummer 40.106155, 2,985%, storting 1 maart 2011 BNG, leningnummer 40.106234, 3,40%, storting 2 mei 2011
31-12-09
€ € € €
597.234 147.454 43.192 86.214
€ € € €
649.059 152.331 37.837 84.424
€
874.094
€
923.651
P.M. Toegezegde leningen Deze post is als volgt samengesteld: -
31-12-09
€ € €
5. Overlopende passiva -
31-12-09
31-12-10
31-12-09
€ € €
400.000 2.000.000 2.500.000
€
800.000
€
4.900.000
€
800.000
18
Niet uit de Balans Blijkende rechten en verplichtingen Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht . Toegelaten instellingen volkshuisvesting zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient WVH een fiscale openingsbalans op te maken, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient WVH een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op kasstroomgenererend eenheid niveau) lager is dan de fiscale waardering. Een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie moet worden gevormd tot het bedrag, waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. In de jaarrekening is uit hoofde hiervan geen latentie opgenomen. Door de daling van de WOZ waarden ontstaat in 2010 een fiscaal compensabel verlies. Dit verlies is verrekend met de belastbare winst. Het resterende fiscaal compensabele verlies kan zeer waarschijnlijk worden verrekend met toekomstige belastbare winsten. Omdat bij een stijging van de WOZ waarden naar het niveau van de fiscale openingsbalans deze compensabele verliezen kunnen verdampen en/of mogelijke reparatiewetgeving plaats kan vinden, is geen actieve latentie gevormd. Obligo WSW WVH heeft een obligo bij het WSW van circa € 1,3 mln. Persoonlijke ontwikkeling werknemers In de cao woondiensten 2010/2011 is een regeling opgenomen waarin werknemers de komende vijf jaar recht hebben op een bedrag van max. € 4.500 voor persoonlijke ontwikkeling. Per 31/12/10 bedraagt de maximale verplichting voor WVH € 69.400. Financiële instrumenten Algemeen WVH maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de woningbouwvereniging blootstellen aan markt- en kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. WVH handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij of markt te beperken. Bij het niet-nakomen door een tegenpartij van aan WVH verschuldigde betalingen blijven eventuele daaruit voortvloeiende verliezen beperkt tot de marktwaarde van de desbetreffende instrumenten. De contractwaarde of fictieve hoofdsommen van de financiële instrumenten zijn slechts een indicatie van de mate waarin van dergelijke financiële instrumenten gebruik wordt gemaakt en niet van het bedrag van de krediet- of marktrisico’s. Renterisico Het renterisico is beperkt tot eventuele veranderingen in de marktwaarde van opgenomen en uitgegeven leningen. Bij deze leningen is sprake van een rentevaste periode. De leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd. WVH heeft als beleid om geen afgeleide financiële instrumenten te gebruiken om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Marktwaarde De marktwaarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
19
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING Bedrijfsopbrengsten Huren
2010
2009
Te ontvangen nettohuur woningen/woongebouwen Af Huurderving leegstand *) Af Huurderving oninbaar *)
€ 10.791.180 € 71.906 € 3.649
€ € €
10.477.440 96.998 4.415
Totaal
€
€
10.376.027
10.715.625
*) Voor een verdere toelichting m.b.t. de huurderving verwijzen wij u naar het volkshuisvestingsverslag. De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: -
In gebruikname complex de Atlas Doorwerking huurverhoging 2006 (1,6%) Jaarlijkse huurverhoging 2010 (1,2%) Jaarlijkse huurverhoging 2009 (2,5%) Jaarlijkse huurverhoging 2008 (1,1%) Woningen uit exploitatie (verkoop) Huurverhoging harmonisatie en geriefsverbeteringen (cv., isolatie)
2010 €
49.279
€ €
65.434 133.871
€ € €
6.55071.706 313.740
€ € € € € € € € €
2010
2009 342.104 133.871 82.280 41.087121.619 638.787
Vergoedingen Te ontvangen g vergoedingen: g g - Leveringen goederen en diensten - Contributies leden
2009
€ €
400.578 3.113
€ €
492.158 3.210
Subtotaal - Vergoedingsderving
€ €
403.691 9.548-
€ €
495.367 9.528-
Subtotaal - Te verrekenen met bewoners
€ €
394.142 53.880-
€ €
485.839 2.881-
Totaal vergoedingen
€
340.263
€
482.958
De vergoedingsderving bedraagt 2,36% van de te ontvangen vergoedingen. In 2009 was dit 1,92 %. De vergoeding voor levering goederen en diensten zijn per 1 juli 2010 aangepast aan de tarieven.
20
Verkoopwinst - Verkoop woningen - Verkoop bedrijfsauto's
2010
2009
€ €
44.104 7.328
€
96.759
€
51.432
€
96.759
De verkoopwinst betreft het verschil tussen de vrijval uit de herwaarderingsreserve en de gerealiseerde opbrengst van twee verkochte woningen (2009 drie woningen verkocht). Overige bedrijfsopbrengsten
2010
2009
- Vergoedingen/verrichte diensten (administratiekosten, huismeester) - Overige bedrijfsopbrengsten (antenneverhuur)
€ €
41.396 19.748
€ €
26.309 30.036
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
€
61.144
€
56.345
Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa
2010
2009
- Activa ten dienste van exploitatie
€
110.492
€
91.833
Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
€
110.492
€
91.833
Overige waardeveranderingen op materiële vaste activa -
Teveel onrendabel geboekt investering project Mercatorweg Afboeken Bertus Bliekhuis e.o. Afboeken plan Noord Afboeken Van Spilbergenstraat en Krimsloot
2010 € € € €
127.75458.275 116 164 116.164 3.680
€
789.307-
€
50.365
€
789.307-
Erfpacht - Complex 035 - 26 Architect Oud woningen
2010 €
Lonen en salarissen - Bruto salarissen
2009
184
2009 €
2010 €
1.021.649
184
2009 €
1.041.985
In 2010 waren er 20,6 formatieplaatsen, 24 personeelsleden en per 31 december geen vacatures. In 2009 waren er 20,7 formatieplaatsen,24 personeelsleden en per 31 december geen vacatures. Het salaris van de directeurbestuurder is onderdeel van deze kosten. Zie hiervoor het vhv verslag hoofdstuk 9.4
21
Sociale lasten
2010
2009
- Sociale lasten - Pensioenlasten
€ €
124.464 197.244
€ €
122.771 195.312
Totaal sociale lasten
€
321.708
€
318.083
WVH heeft een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde toegezegd pensioenregeling. De pensioenregeling is ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties). Dit betreft een bedrijfstakpensioenfonds en WVH heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfspensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de richtlijnen is de pensioenregeling verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrageregeling uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. In februari 2011 heeft het SPW gepubliceerd dat de dekkingsgraad van het pensioenfonds per 31 december 2010 104% bedraagt (2009: 106%).
Lasten onderhoud
2010
2009
- Onderhoudslasten - Onderhoudslasten werkapparaat
€ €
4.896.597 199.405-
€ €
5.239.742 185.505-
Kosten werk derden en groot materiaal - Vergoeding derden
€ €
4.697.192 138.602-
€ €
5.054.237 30.475-
Totaal lasten onderhoud
€
4.558.590
€
5.023.762
Overige bedrijfslasten -
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Leveringen goederen en diensten Overige bedrijfslasten
Totaal overige bedrijfslasten
2010 € € € € € € € €
201.231 66.840 69.275 537.351 866.144 39.231 318.773 198.200
€ € € € € € € €
186.727 78.853 73.948 512.435 838.841 30.507 392.626 305.714
€
2.297.045
€
2.419.651
In de bestuurskosten zijn de volgende vergoedingen opgenomen: - Raad van Commissarissen - Raad van Afgevaardigden
2009
2010
2009
€ €
31.663 24.327
€ €
27.663 11.732
€
55.990
€
39.395
In de algemene kosten zijn onder andere de kosten voor de accountscontrole opgenomen. De uitgaven voor de jaarrekeningcontrole zijn € 13.600 en voor de controle op de invoer bij het Centraal Fonds (DVI) € 3.250. Voor overige verklaringen is in 2010 € 2.000 uitgegeven. Voor fiscale adviseringen en aangifte van de Vennootschapsbelasting 2008 is € 10.800 aan BDO Audit en Assurance en haar netwerkorganisatie voldaan.
22
Rente baten
2010
2009
- Rente financiële instellingen - Rente toegerekend aan materiële vaste activa (Mercatorweg)
€ €
13.302 -
€ €
20.385 80.121
Totaal rente baten
€
13.302
€
100.506
Rente lasten
2010
2009
- Rente leningen krediet instellingen - Financieringslasten (borging WSW)
€ €
1.434.268 2.484
€ €
1.616.522 1.863
Totaal rente lasten
€
1.436.752
€
1.618.385
Belastingen en resultaat deelneming
2010
2009
- Vennootschapsbelasting - Resultaat deelneming
€ €
200
€ €
337.167169
Totaal belastingen en deelneming
€
200
€
336.998-
€
1.384.780
Specificatie fiscale winst bepaling Resultaat voor belasting (incl. deelneming) Verschil met bedrijfseconomische opstelling: - Fiscale verkoopwinst woningvoorraad - Afschrijvingen - Afboekingen niet gerealiseerd - Gemengde kosten forfait - Niet fiscaal aftrekbaar Vogelaarheffing - Toegerekende rente Mercatorweg - Agio op leningen Fiscale Winst In herinvesteringsreserve opgenomen Winst waarover belasting af te dragen.
+ + + + + + +
€ € € € €
76.424 110.492 127.7544.256 122 955 122.955
€ € € €
60.124 1.631.277 127.856 1.503.421
Specificatie opbouw fiscaal resultaat project Mercatorweg Verlies 2006 Verlies 2007 verrekende winst 2008 verrekende winst 2009 saldo resultaat 2010 Waardedaling openingsbalans 2008 Fiscaal verlies
€ € € € € € € €
840.180875.154955.528 703.185 56.6211.503.421 8.300.0006.796.579-
Te betalen VPB over
€
-
Belasting 20% over € 200.000 en 25% over restant
€
-
€ 598.543 € €
321.780 91.833
€ € € € € € €
4.215 114.881 114 881 80.12165.232 1.116.363 418.539 697.824
Het saldo herinvesteringsreserve bedraagt tot en met 2010 € 595.000 (9 verkochte woningen)
23
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa - Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2010 €
Jaarresultaat - Resultaat winst- en verliesrekening
18.031.452
2009 €
2010
3.148.698
2009
€
19.416.232
€
4.873.715
Overige reserve jaarmutatie Overige reserve afrekening Mercatorweg Herwaarderingsreserve te verhuren woningen Herwaarderingsreserve te verkopen woningen
€
604.737
€ €
19.149.138 337.643-
€ € € €
415.775 789.307 4.120.109 451.476-
Totaal
€
19.416.232
€
4.873.715
Verdeling jaarresultaat -
24
