Jaarstukken 2012
Definitief 15 mei 2013
Naam van de toegelaten instelling Woningbouwvereniging Hoek van Holland
Gevestigd in Hoek van Holland (Gemeente Rotterdam)
Adres Planciushof 75, 3151 GC Hoek van Holland
Telefoonnummer 0174-389940
Datum van oprichting 15 januari 1947
Nummer van inschrijving in het openbare verenigingsregister, gehouden door de Kamer van Koophandel en Fabrieken te Rotterdam V343132
Nummer van de inschrijving in het Handelsregister 24108268
De laatstelijk gewijzigde statuten zijn ministerieel goedgekeurd bij beschikking van 28 juli 2008
Volkshuisvestingverslag
WVH 2012
Missie WVH levert als maatschappelijk ondernemer een woning en alle daaraan gerelateerde diensten aan mensen met hun wortels in Hoek van Holland, die op grond van hun maatschappelijke positie niet op andere wijze zelf in hun huisvesting kunnen voorzien. Als daarnaast mogelijkheden bestaan om anderen van dienst te zijn op het gebied van wonen, dan doet WVH dat. WVH wil klanten keuzemogelijkheden geven op het gebied van wonen en zo bijdragen aan hun ontplooiingskansen. Deze aanpak is samengevat in het motto
‘Wonen zonder zorgen’.
Het ultieme doel van WVH is:
we willen dé lokale partner voor wonen zijn, waarvan de mensen weten dat ze altijd een stap verder worden geholpen.
Jaarstukken 2012 inhoudsopgave 1
Inleiding ................................................................................................................................... 2
2
Ontwikkelingen ....................................................................................................................... 3
3
Huur en verhuur ................................................................................................................... 13
4
De kwaliteit van de woningvoorraad ................................................................................ 34
5
Het betrekken van bewoners en overige belanghebbenden bij beleid en beheer ... 47
6
Financiële continuïteit ......................................................................................................... 53
7
Leefbaarheid ......................................................................................................................... 60
8
Wonen en zorg ..................................................................................................................... 64
9
De bestuurlijke organisatie ................................................................................................ 68
10
De organisatie....................................................................................................................... 88
11
Verslag raad van commissarissen .................................................................................... 93
12
Verslag raad van afgevaardigden ................................................................................... 100
13
Verklaring Bestuur / Raad van Commissarissen .......................................................... 102
BIJLAGEN ...................................................................................................................................... 103 Bijlage 1: Naleving Governance Code Woningcorporaties................................................... 103 Bijlage 2: Statusrapportage jaarplan 2012 ............................................................................ 106 Bijlage 3: Waargenomen risico’s .............................................................................................. 111 Bijlage 4: Interne procedures en regelingen die de integriteit waarborgen .................... 112 Bijlage 5: Begrippenlijst ............................................................................................................. 113 Bijlage 6: Complexoverzicht ...................................................................................................... 120
1
1
Inleiding
Akkoorden 2012 was het jaar van de akkoorden. En dan heb ik het niet over samenklank in de muziek. En ook niet over zaken waar WVH het mee eens is. Ik heb het over akkoorden waarvan de impact op de volkhuisvestingssector ongekend is: het lenteakkoord en het regeringsakkoord. Akkoorden die begin 2013 opgevolgd werden door het woonakkoord. De rode draad in al deze akkoorden is dat de investeringscapaciteit van corporaties fors wordt aangetast. De snelle opeenvolging van de akkoorden heeft ook gevolgen. Die leidt tot gebrek aan vertrouwen en onzekerheid. En wat doen mensen – en dus ook organisaties als verzameling van mensen - als ze onzeker worden? Dan maken ze pas op de plaats. Als je onzeker bent over het behoud van je baan, dan heb je de neiging om grote uitgaven maar even achterwege te laten. Je instinct zegt je om te zorgen voor een appeltje voor de dorst. Naast drie akkoorden kennen we inmiddels ook de triple dip. De derde recessie in drie jaar tijd. Het consumentenvertrouwen daalt, de vastgoedmarkt krimpt en de werkloosheid stijgt. Geen berichten om vrolijk van te worden. In plaats van geld uitgeven, houden we de hand op de knip. En dat is ook wel logisch. Het kabinet legt immers in plaats van te bezuinigen de rekening bij de consument en de bedrijven. Dat geldt in onze sector ook. Corporaties (= bedrijven) moeten de verhuurderheffing gaan betalen en mogen dat compenseren door de huurders (= consumenten) meer huur in rekening te brengen. Echt bezuinigen vraagt juist om wezenlijke hervormingen, niet om het verschuiven van de rekening. Die hervormingen laten nog op zich wachten, ben ik bang. Muziek zit er wel in WVH. Zo hebben we goede vorderingen gemaakt bij het verduurzamen van onze woningen. Dat blijkt uit de landelijke benchmark Shaere1. De gemiddelde energie-index, het gemiddelde gasverbruik per woning, de CO2 uitstoot per woning, het gemiddeld niveau van de energielabels zijn voor WVH allemaal verbeterd. En deze ontwikkeling bij WVH is sterker, dus positiever in vergelijking met de ontwikkeling van de totale benchmark. In het hoofdstuk ‘Kwaliteit van de woningvoorraad’ leest u meer over de maatregelen die hier voor zorgen. Ook qua dienstverlening doen we het goed. In 2012 is het KWH Huurlabel waar we ons niveau van dienstverlening mee meten drastisch gewijzigd. WVH is van harte meegegaan met deze wijzigingen. We laten continu en jaarlijks op alle onderdelen de kwaliteit van onze dienstverlening meten. Op de landelijke ranglijst van KWH totaalscores2 nemen we de 18e plek van de 168 in. In de paragraaf Kwaliteitszorg van het hoofdstuk De bestuurlijke organisatie leest u meer. Hoewel WVH ten tijde van het schrijven van deze inleiding een investeringsstop kent, is de financiële huishouding van WVH in de kern gezond. Dat het WSW de gevolgen van het regeringsbeleid op onze financiën eerst wil zien, is lastig maar wel begrijpelijk. In het hoofdstuk financiële continuïteit gaan we hier dieper op in. In dit jaarverslag geeft WVH openheid van zaken over wat we in 2012 nog meer bereikt hebben. Het zal u duidelijk zijn dat WVH al die resultaten alleen maar kan behalen door de niet aflatende inzet van iedereen die bij haar werk betrokken is. Voor die inzet bedank ik hen van harte. Als u op ons jaarverslag wilt reageren, dan stel ik dat zeker op prijs. Bas Molenaar Directeur 1 2
Sociale Huursector Audit en Evaluatie van Resultaten Energiebesparing. peildatum 18 februari 2013
2
2
Ontwikkelingen
In dit hoofdstuk gaan we in op de ontwikkelingen die wij zien. Al die ontwikkelingen plaatsen we in het kader van waar wij ons voor inzetten. Dat kader is onze strategie nota 2012 - 2014 ‘Welkom bij WVH’ en het daarop gebaseerde ondernemingsplan 2012 -2014 ‘Welkom bij WVH, dit kunnen wij voor u doen!’ Het gaat ons om de volgende strategische doelen en speerpunten: Strategisch doel: Wij bieden de primaire doelgroep, zorgbehoevenden en middeninkomens die zich verbonden voelen met Hoek van Holland hier een passende woning. Voldoende beschikbare woningen voor onze primaire doelgroep Speerpunten: doorstroming creëren door toevoeging nieuwe woningen en verkoop bestaande woningen. Zorgbehoevenden kunnen in Hoek van Holland blijven wonen Speerpunten: woonservicegebied, Bertus Bliekhuis, aanpasbare levensloopbestendige woningen, W2ZV. Middeninkomens een passend alternatief bieden Speerpunten: onderzoek middeninkomens, mogelijkheden in bestaande voorraad. Voor alle doelgroepen een passende woning, passend bij de gezinssituatie en leefstijl Speerpunten: woonlasten, divers woningaanbod o.a. door herstructurering (158 woningen Korrelbeton), verkoop, tussenvorm. Strategisch doel: De individuele klant staat centraal. Wat betekent wonen zonder zorgen voor onze klanten? Speerpunten: bieden van keuzemogelijkheden, samen met de huurder zoeken naar mogelijkheden en alternatieven. Strategisch doel: Wij hebben een duurzaam woningaanbod. Oog voor energie en milieu Speerpunten: milieubeleidsplan, energiebesparende maatregelen, lagere woonlasten huurders. Hoge kwaliteit van onze woningen en het onderhoud ervan Speerpunten: uitvoering geven aan ons strategisch voorraadbeleid, hoge basiskwaliteit, waarborgen goede prijskwaliteitverhouding. Strategisch doel: Samen met bewoners en partners stimuleren wij een prettige buurt. Fysieke impuls aan de woonomgeving bij herstructurering of nieuwbouw Speerpunten: leefbaarheid / buurtontwikkeling, participatie, maatschappelijk vastgoed. Strategisch doel: Werken aan een goede werkrelatie met gemeente en maatschappelijke partners. Een gemeenschappelijk (toekomst)beeld Speerpunt: relatiebeheer. Strategisch doel: Wij nemen verantwoordelijkheid voor duurzaamheid en milieu en laten dat ook zien in onze bedrijfsvoering.
3
Duurzame bedrijfsvoering Speerpunten: milieubeleidsplan en de uitvoering daarvan. Strategisch doel: WVH; een goede werkgever waar medewerkers trots op zijn. Gericht op ontwikkeling van medewerkers en samenwerken Speerpunten: doorontwikkelen klantgerichtheid, persoonlijk en organisatieontwikkelingsplan. Strategisch doel: We behalen maximale maatschappelijke effecten en borgen onze (financiële) continuïteit. Investeren in maatschappelijke effecten Speerpunt: investeringskader. Verenigingsstructuur toekomstbestendig? Speerpunt: samen met raad van afgevaardigden en raad van commissarissen nagaan of de huidige structuur en invulling nog passend en toekomstbestendig is.
2.1
Europa
EU-beschikking staatssteun aan woningcorporaties De Europese Unie wordt steeds belangrijker voor de praktijk van de woningcorporaties in Nederland. Het gaat om zaken als: mededinging en interne markt (staatssteunregels, DAEB en aanbesteden), economisch en financieel beleid (woningmarkten en financiële instrumenten), energie en duurzaamheid en Europese subsidie door middel van structuurfondsen. Woningcorporaties komen onder voorwaarden in aanmerking voor staatssteun. Europese richtlijnen koppelen strikte voorwaarden aan deze staatssteun. Als gevolg hiervan is staatssteun sinds 2011 alleen beschikbaar voor de daeb-activititeiten van corporaties. Dit betekent dat corporaties minimaal 90 % van hun huurwoningen onder de liberalisatiegrens moeten toewijzen aan huishoudens met een inkomen tot de vastgestelde inkomensgrens. Ook maatschappelijk vastgoed, zoals buurthuizen of brede scholen, zijn daeb-activiteiten. De Eurocommissaris voor Mededinging Joaquín Almunia neemt ten aanzien van de inkomensgrens voor sociale huurwoningen het standpunt in dat dit een Nederlandse aangelegenheid is. De Europese Commissie wil niet op de stoel van de Nederlandse minister gaan zitten. Waar in het kabinet Rutte I minister Spies een aanpassing van de inkomensgrens met de Commissie wilde bespreken, heeft minister Blok geen plannen om de inkomensgrens voor toewijzing van sociale huurwoningen te verruimen. Hij gaat ook niet in op het voorstel van zijn voorganger minister Spies dat corporaties 10 % extra toe mogen wijzen aan huishoudens met een inkomen tot € 38.000. Samen met veel andere partijen en Aedes is WVH van mening dat de inkomensgrens te beperkend is. Huishoudens met een lager middeninkomen komen hierdoor niet in aanmerking voor een sociale huurwoning. En de huur- en koopmarkt biedt deze groep nauwelijks alternatieven. WVH heeft zich als steunbetuiger aangesloten bij een groep van ruim honderd corporaties die het bezwaar door negen corporaties bij het Europese Gerecht tegen de beschikking “ondersteunen”. Dat geldt ook voor het beroep tegen de uitspraak van het Europese Gerecht.
2.2 Landelijk Herziening Woningwet De nieuwe Woningwet bevat regels over de boekhoudkundige splitsing tussen sociale en commerciële activiteiten. De Tweede Kamer heeft op 5 juli 2012 unaniem ingestemd met de herziening van de Woningwet. Er is een groot aantal amendementen ingediend. Het wetsvoorstel ligt nu ter behandeling in de 4
Eerste Kamer. Minister Blok wil alsnog een aantal maatregelen uit het regeerakkoord in de wet opnemen. Dat kan door middel van een zogeheten ‘novelle’: een wijziging van een wetsvoorstel dat al wel door de Tweede Kamer is aangenomen, maar nog niet door de Eerste Kamer. Blok komt in het voorjaar 2013 met de novelle. Behandeling van de wet in de Eerste Kamer wordt daarom voorlopig aangehouden. Invoering van de wet zal hierdoor op zijn vroegst 1 januari 2014 zijn. Onduidelijk is dus welke regels precies gaan gelden voor de splitsing van activiteiten. WVH volgt de ontwikkelingen op de voet, maar is wel afhankelijk van het wetgevingsproces. WONEN 4.0 Vereniging Eigen Huis, huurdersorganisatie Woonbond, Aedes en de makelaarsorganisaties NVM, VBO en VastgoedPro hebben samen de politiek een plan aangeboden voor de noodzakelijke integrale hervorming van de woningmarkt. Dit plan staat bekend onder de naam WONEN 4.0.3 De organisaties – en WVH met hen – zijn van mening dat niet langer gewacht kan worden met een goed georganiseerde overgang naar een nieuw woningmarktstelsel. Een stelsel dat tegemoet komt aan de woonbehoeften van mensen in een snel veranderende samenleving. De woningmarkt moet flexibeler worden, efficiënter gaan werken en meer keuzemogelijkheden bieden. Het plan bevat de contouren van de vergaande veranderingen die daarvoor noodzakelijk zijn. De huidige woningmarkt voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd. Vastgeroeste systemen, ondoorzichtige werkwijzen en de enorme belangen die voortdurend in het geding zijn, staan in de weg aan de noodzakelijke hervormingen. De tijd dat met de inzet van extra middelen en met de aanmaak van extra regelgeving de zaak op gang kon worden gehouden, is voorbij. De crisis van de afgelopen jaren heeft de tekortkomingen van de woningmarkt duidelijk aan het licht gebracht. Door nu op een goede manier te hervormen, kan de woningmarkt beter en sterker uit de crisis komen. Het is spijtig te constateren dat deze zo noodzakelijke integrale aanpak onvoldoende doorklinkt in het regeerakkoord Rutte II en het begin 2013 door een politieke gelegenheidscoalitie gesloten Woonakkoord. De gevolgen zijn op de woonmarkt duidelijk voelbaar. Een en ander heeft ook nadelige economische effecten. Het kabinetsbeleid verdiept de crisis eerder dan dat het zicht op herstel biedt. Lenteakkoord Net als iedereen wordt WVH geconfronteerd met de gevolgen van de btw-verhoging van 19 naar 21% die voortvloeit uit het lenteakkoord. De verhoging leidt ertoe dat voor WVH de kosten toenemen in een tijd waarin juist wordt aangedrongen op verlaging van de bedrijfslasten. Een andere maatregel die indirect WVH treft is bezuiniging op de AWBZ en de versnelde invoering van het scheiden van de financiering van wonen en zorg. Mensen die zorg nodig hebben, komen voortaan minder makkelijk in aanmerking voor een plaats in een verzorgingshuis. Het is de bedoeling dat mensen voortaan apart betalen voor hun huisvesting ook als ze in een zorginstelling wonen. Ze betalen daarvoor dan zelf via huur of koop. De zorg wordt apart gefinancierd via zorgverzekeringswet, WMO, AWBZ of met eigen geld. Bewoners van verzorgingsen verpleeghuizen krijgen zodoende meer keuzevrijheid. WVH is ervoor dat mensen die zorg nodig hebben zo lang mogelijk thuis kunnen wonen (extramuralisering). Ook de keuzevrijheid voor patiënten is goed. Om het mogelijk te maken dat mensen die zorg nodig hebben, zelfstandig kunnen blijven is het vaak nodig dat hun huis aangepast wordt. De vraag naar dit soort aanpassingen neemt door het kabinetsbeleid alleen maar toe. Als huiseigenaar heeft WVH hier natuurlijk ook een rol in. Bovendien verhuurt WVH een verzorgingshuis aan de zorgorganisatie Humanitas. Als minder mensen in aanmerking komen voor een plaats in een verzorgingshuis heeft dat gevolgen voor de exploitatie door Humanitas.
3
http://www.aedes.nl/binaries/downloads/hervorming-woningmarkt/120717-wonen-4-0-van-aedes--woonbond--vereniging-e.pdf
5
Regeerakkoord Het WSW heeft na het bekend worden van het regeerakkoord besloten de borging van de financieringsbehoefte (investeringen en herfinancieringen) bij alle aangesloten woningcorporaties te beperken tot en met het jaar 2013. De maatregel vloeit voort uit de beoordelingssystematiek van het Waarborgfonds. Het WSW wil er zeker van zijn dat woningcorporaties hun rente- en aflossingsverplichtingen kunnen nakomen. Dus moet per corporatie eerst de impact van de maatregelen in het regeerakkoord, vooral de verhuurdersheffing en het huurbeleid, in beeld zijn. Ook de bijdrage die corporaties moeten leveren aan de sanering van woningcorporatie Vestia speelt een rol. Voor WVH heeft deze maatregel ertoe geleid dat er een stop is op het aangaan van verplichtingen boven een bepaald bedrag. Hierdoor lopen onderhoudsactiviteiten en projecten, ook al gaat WVH wel met de voorbereiding door, vertraging op. Woonakkoord De maatregelen voor de woonmarkt uit het regeerakkoord bleken door gebrek aan steun in de Eerste Kamer niet haalbaar. Minister Blok heeft vervolgens een gelegenheidscoalitie gesmeed die tot een woonakkoord is gekomen. De hoofdpunten op een rij: De verhuurdersheffing voor woningcorporaties wordt in 2017 niet 2 miljard, maar 1,7 miljard; De jaarlijkse huurverhoging voor huishoudinkomens tot € 33.000 wordt 1,5% boven inflatie. Voor huishoudinkomens tot € 43.000 geldt een huurverhoging van 2% boven inflatie (was 2,5%) en voor huishoudinkomens boven € 43.000 een huurverhoging van 4% boven inflatie (was 6,5%); Ook voor inkomens boven de € 43.000 gaat een maximale huur gelden, anders dan het regeerakkoord voorschreef; Wie in inkomen daalt, kan ook weer in huur zakken; De maximale huurhoogte wordt niet gekoppeld aan 4,5% van de WOZ-waarde. Vooralsnog blijft het woningwaarderingsstelsel van kracht. Minister Blok komt voor Prinsjesdag 2013 met een voorstel voor een puntenstelsel dat uitgaat van een combinatie van WOZ en WWS; Btw op renovatie en verbouwing gaat per 1 maart 2013 één jaar lang omlaag van 21 naar 6%; Versoepeling van de hypotheekmaatregelen voor starters. Uit voorlopige berekeningen van Aedes blijkt dat woningcorporaties er financieel op achteruit gaan. De verlaging van de verhuurdersheffing weegt niet op tegen het verlies aan extra huurinkomsten. WVH voorziet bovendien veel problemen in de uitvoering van het huurbeleid. De inkomensafhankelijke huurverhoging is lastig uit te leggen aan huurders, de administratie is ongelooflijk tijdrovend en het is nu al duidelijk dat de regeling over twee jaar weer van de baan is. In 2014 moet er een voorstel voor nieuw huurbeleid liggen, op basis van de 'huursombenadering'. Deze regeling zal in 2015 worden ingevoerd. WVH is een groot voorstander van deze vorm van huurbeleid. Ook Aedes pleit voor de huursombenadering. Woningen die nu in verhouding tot de geboden kwaliteit te goedkoop zijn, krijgen meer huurverhoging dan woningen met een evenwichtiger prijs-kwaliteitverhouding. Op die manier kunnen we meer sturen op de waarde en kwaliteit van de woning. Als het kabinet huishoudens met een inkomen van meer dan € 43.000 tot 2015 toch meer wil laten betalen, dan kan dat ook op een andere manier. Net als Aedes vindt WVH dat het kabinet dan beter tijdelijk een huurbelasting kan invoeren. Zo'n belasting is niet alleen effectiever, maar levert ook minder problemen op rondom de privacy van huurders. De belastingdienst hoeft dan namelijk geen inkomensgegevens van zittende huurders aan corporaties te verstrekken. Ook dat is iets waar WVH en veel huurders absoluut niet op zitten te wachten. De btw-verlaging levert WVH tijdelijk wel financieel voordeel op. De positieve invloed op de kasstromen die hier het gevolg van is komt WVH goed uit. 2013 is namelijk een jaar waarin de kasstroom van WVH als gevolg van forse onderhoudsuitgaven een dip kent.
6
Parlementaire enquête corporaties Er komt een parlementaire enquête naar het functioneren van woningcorporaties. Het onderzoek richt zich op het functioneren van het systeem van woningcorporaties, waaronder het beheer, het (interne en externe) toezicht op maatschappelijk gebonden kapitaal, de positie van huurders en de rol van banken, financiers en gemeente. WVH begrijpt de wens van de Kamer om het functioneren van de corporatiesector na een reeks van incidenten grondig te willen onderzoeken. De parlementaire enquête is een zwaar middel om de werking van het volkshuisvestelijk stelsel en de rol van alle betrokken partijen daarin te beoordelen. Daarom hoopt WVH net als Aedes dat er breder zal worden gekeken en alle aspecten van de woningmarkt in het onderzoek worden betrokken. Er is algemeen overeenstemming dat het toezicht op woningcorporaties moet verbeteren. De sector heeft zelf het initiatief genomen door in 2012 met voorstellen te komen onder de noemer 'Toezicht met Bite'. De hoofdlijnen daarvan zijn versterking van zowel de horizontale discipline tussen corporaties als het verticale toezicht vanuit de wettelijke toezichthouder. De adviezen van de ‘Commissie Kaderstelling en Toezicht Woningcorporaties’ aan minister Blok in januari 2013 liggen in dezelfde lijn. Wet Normering Topinkomens Vanaf 1 januari 2013 geldt de Wet Normering Topinkomens (WNT). De wet heeft grote gevolgen voor corporatiebestuurders en intern toezichthouders. Het maximumsalaris van bestuurders bij semi-overheidsorganisaties wordt 130% van het salaris van een minister. Minister Blok heeft in aanvulling op de WNT een staffel vastgesteld: de beloning van een bestuurder van een woningcorporatie wordt gekoppeld aan het aantal woningen van de corporatie. Zowel de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW) als de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties (NVBW) zijn van plan een bodemprocedure te starten om de disproportionele effecten van de regelgeving aan te vechten. Huisvestingswet De parlementaire behandeling van het wetsvoorstel voor de vernieuwde Huisvestingswet is nog steeds niet afgerond. Het wetsvoorstel wordt naar verwachting in 2013 in het parlement behandeld. Dat blijkt uit de beleidsagenda in de toelichting op de Rijksbegroting 2013 voor het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Wanneer de invoering plaatsvindt, is onduidelijk. Heffing bijzondere projectsteun Een aantal corporaties, waaronder WVH, voert nog steeds procedures tegen de Heffing bijzondere projectsteun (de Vogelaarheffing). Wij vinden dat we ten onrechte hebben meebetaald aan het opknappen van de Vogelaarwijken. De Vogelaarheffing werd in 2008 ingevoerd om corporaties die in achterstandswijken actief zijn financieel bij te springen. Na 2010 is de heffing verlaagd en in 2013 komt ze te vervallen. Onder andere is tegen Nederland een klacht ingediend bij de Europese Commissie wegens nietnaleving van het gemeenschapsrecht. Deze klachtprocedure loopt nog. Wel is begin 2013 uitspraak gedaan in de procedure bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. De Raad concludeert dat de rechtbank terecht en op goede gronden tot het oordeel is gekomen dat van een rechtstreeks betrokken belang van de betalende corporaties bij de steunbesluiten geen sprake is. Dus heeft het CFV de bezwaren van deze corporaties terecht nietontvankelijk verklaard. Het hoger beroep van WVH en de overige betrokken corporaties is dus ongegrond verklaard.
7
2.3 Branche Lidmaatschap Aedes WVH is lid van Aedes. Aan het lidmaatschap is de Aedes Code gekoppeld. Met de Aedes Code maken de leden van Aedes duidelijk waar zij voor staan en waarop zij aanspreekbaar zijn. Door zich te binden aan de code laat ook WVH zien dat zij kwaliteit biedt en dat zij verantwoording aflegt aan de omgeving waarin zij opereert en aan andere corporaties. De Aedes Code verplicht WVH de Governancecode Woningcorporaties te hanteren voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie. In het hoofdstuk De bestuurlijke organisatie gaan we hier verder op in. WVH steunt de Strategische agenda 2013 – 2015 van Aedes: 1. Gezonde woningmarkt Streven naar een beter functionerende woningmarkt door middel van integrale hervorming langs de lijnen van Wonen 4.0 en de daarbinnen geformuleerde uitgangspunten voor het huurbeleid. 2. Toegevoegde waarde corporatiesector Zorgen voor een soepele begeleiding van leden en de vereniging bij de dynamiek van de Parlementaire Enquête. Optimale factfinding en informatievoorziening voor alle partijen. Met als einddoel afronden periode van onzekerheid en discussie. Ontwikkelen van een nieuwe visie die voor langere tijd antwoord geeft op onze maatschappelijke legitimatie en ingaat op de eisen en wensen die de omgeving aan ons stelt. Het scheppen van gunstige randvoorwaarden voor de verduurzaming en het energiezuiniger maken van de sociale huurwoningenvoorraad en daarmee bij te dragen aan beperking van de woonlasten voor huurders. 3. Toekomst financieel stelsel De nieuwe woningwet zodanig beïnvloeden dat corporaties ermee uit de voeten kunnen en ruimte houden om te ondernemen. Mogelijkheden onderzoeken om heffing juridisch aan te vechten. Onderzoek naar mogelijkheden om het financiële stelsel te versterken. 4. Integere Sector Komen tot een samenhangend stelsel interne en externe governance voor corporaties. Daarbij zijn sleutelbegrippen solidariteit en discipline. Vanzelfsprekend betekent dit ook aanscherping van lidmaatschapseisen. Zorgen voor efficiënte, transparante en effectieve bedrijfsvoering van corporaties. De inspanningen die Aedes op deze thema’s levert om de juiste condities te scheppen voor het opereren van corporaties, zijn ook voor WVH van belang bij het realiseren van haar doelen. WVH brengt door deelname aan bijeenkomsten van de Nederlandse Vereniging Bestuurders Woningcorporaties, functionarissen bijeenkomsten, casuïstiekbijeenkomsten en ledenraadplegingen haar standpunten over. CAO Woondiensten De onderhandelingen over de CAO zijn eind 2012 gestart CAO. Begin 2013 zijn partijen overeengekomen de CAO Woondiensten ongewijzigd te verlengen. Gezien de maatregelen die vanuit Den Haag op de corporatiebranche afkomen en de onduidelijkheid over de impact van die maatregelen op de branche en de medewerkers, heeft de CAO een looptijd van een half jaar (1 januari 2013 tot en met 30 juni 2013). CAO partijen gaan eind mei weer met elkaar om tafel om tot een nieuwe CAO te komen. Pensioenfonds Net als veel andere pensioenfondsen heeft het pensioenfonds voor de woningcorporaties SPW een dekkingstekort. Daarom heeft SPW een herstelplan gemaakt. Dat plan moet er voor zorgen dat SPW weer boven een dekkingsgraad van 105% uitkomt. Per 31 december 2012 bedroeg de 8
geschatte dekkingsgraad van SPW afgerond 106%. De ontwikkelingen op de financiële markten blijven onzeker. Het is daarom niet te zeggen hoe de dekkingsgraad van het fonds zich de komende tijd ontwikkelt
Voor de berekening van de dekkingsgraad is de rekenrente van groot belang. Als de rente daalt, worden de toekomstige pensioenen als het ware “duurder”. Pensioenfondsen moeten meer opzij zetten om straks hetzelfde pensioen te kunnen betalen. Omdat deze rente van dag tot dag schommelt, is ook de dekkingsgraad van een pensioenfonds zeer beweeglijk.
2.4 Regionale thema’s Metropoolregio Rotterdam Den Haag Het nieuwe Regeerakkoord geeft aan dat een wetsvoorstel tot afschaffing van de WGR+ samenwerkingsverbanden zal worden ingediend. Het Regeerakkoord doet geen uitspraken over de planning en over de mogelijke rol van een Vervoersautoriteit. Er is volgens de regio’s alle reden om het proces van samenwerking van de 24 gemeenten voort te zetten. Het gaat immers om het aanjagen van de economische motor. De uitgangspunten voor de Metropoolregio blijven overeind: blijven samen werken aan de ambities voor de regio. De belangrijkste ambitie is en blijft versterking van het economisch groeipotentieel van de regio door betere samenwerking. Alle gemeenteraden en colleges van B&W hebben inmiddels hun zienswijzen op de voorstellen gegeven. Ook de Hoogheemraadschappen hebben gereageerd. Op basis van de reacties en de stand van de nationale politiek wordt het verdere proces ingevuld en de voorstellen aangepast. Nieuwe woningmarktafspraken De gemeenten in de stadsregio Rotterdam zullen hun woningmarktafspraken voor de komende jaren ingrijpend herzien. Dat bleek tijdens de regionale woningmarktconferentie 2012. Er zal niet alleen circa 40% minder worden gebouwd; er zal vooral heel anders worden gebouwd. Gemeenten zullen in samenspraak met marktpartijen en corporaties heel nauwkeurig moeten bepalen waar welke woningen worden gebouwd voor wie en wanneer. Het doel is dat de nieuwe woningmarktafspraken tot 2020 er eind 2013 liggen.
WVH is lid van Maaskoepel, het samenwerkingsverband van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam. Maaskoepel behartigt de belangen van haar leden op het gebied van de volkshuisvesting. De gezamenlijke missie van de woningcorporaties is: ‘Samenwerken aan de kwaliteit van het wonen in de stadsregio Rotterdam’.
9
Maaskoepel richt zich vooral op de afstemming van de plannen en investeringen van de corporaties toegespitst op drie strategische thema's. 1. Transformatie van de woningvoorraad De leden geven elkaar jaarlijks inzicht in hun plannen. Het totaal aan plannen en investeringen wordt geconfronteerd met de vraag van consumenten en beleidsdoelstellingen. Op grond van de verkregen inzichten zijn de leden bereid hun individuele plannen ter discussie te stellen. 2. Woonruimtebemiddeling De leden sturen op slaagkans, bieden een groot deel van de woningen voorwaardenvrij aan en zetten bijzondere aanbiedingsvormen (o.a. labels) alleen in als daarvoor strategische noodzaak bestaat. Zij sturen sterker op de afspraken zoals omschreven in de woonruimteverordening. Het streven is dat alle leden binnen afzienbare termijn gebruik maken van één klantgericht en effectief systeem. De normering bij de woningtoewijzing als gevolg van de EU beschikking staatssteun aan woningcorporaties heeft ongetwijfeld consequenties voor dit thema. 3. Bijzondere huisvesting Maaskoepel inventariseert samen met de partners in het werkveld de reële vraag en zet deze af tegen de al bestaande lokale afspraken tussen instellingen en corporaties. De corporaties garanderen gezamenlijk dat eventuele tekorten door hen worden opgevuld. Maaskoepel heeft samen met de stadsregio, gekoppeld aan de woningmarktafspraken, een dashboard ontwikkeld dat op basis van bestaande gegevens overzichtelijke sturingsinformatie biedt. Het dashboard wordt gebruikt in het proces om te komen tot de nieuwe woningmarktafspraken Fusie De leden van Maaskoepel en Woonnet Rijnmond zijn akkoord gegaan met een fusie. Met ingang van 1 januari 2013 zijn de boekhoudingen van Maaskoepel en Woonnet samengevoegd, onder het voorbehoud dat het besluit tot fusie werkelijk wordt genomen. Door de besturen van Maaskoepel en Woonnet wordt dan een definitief besluit tot fusie genomen op een nader te bepalen tijdstip, uiterlijk 1 april 2013. De nieuwe vereniging gaat verder onder de naam Maaskoepel. Als organisatie mag men de naam Woonnet Rijnmond blijven gebruiken, deze blijft in ieder geval bestaan als merknaam voor het platform van woonruimtebemiddeling. De Grote Woontest 2012 De Grote Woontest is het grootste onderzoek in de regio op het gebied van wonen en woonbeleving. Sinds 2004 wordt dit elke vier jaar uitgevoerd. In 2012 heeft WVH voor het eerst meegedaan. Iedere inwoner van de regio, vanaf 18 jaar, kon zijn of haar woonwensen invullen. Uiteindelijk hebben bijna 18.000 bewoners meegedaan. De vragen gingen in op de wensen en (on)tevredenheid ten aanzien van woningen, buurten en wijken. De resultaten uit De Grote Woontest worden gebruikt om de woningen, de woonomgeving en de voorzieningen in de wijken beter aan te laten sluiten bij de wensen van bewoners. Het onderzoek is gesteund door 41 partijen die helpen de regio te ontwikkelen, zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars, de stadsregio Rotterdam en diverse gemeenten. (Zie ook hoofdstuk zeven, paragraaf wonen)
2.5 Lokale thema’s Samenwerkingsafspraken 2010-2014 / gebiedsafspraken Hoek van Holland Gemeente en WVH hebben afgesproken af te zien van de ondertekening van de gebiedsafspraken. De prestatie van WVH wordt wel meegenomen in de monitoring van de samenwerkingsafspraken.
10
Masterplan Hoek van Holland centrumgebied
De ambitie van Hoek van Holland is om het bestaande centrum te versterken tot een economisch sterk, vitaal en ruimtelijk aantrekkelijk centrum met een concentratie van commerciële en maatschappelijke voorzieningen voor dorp en badplaats. De deelgemeente heeft om deze ambitie te kunnen realiseren het masterplan Hoek van Holland centrumgebied vastgesteld. Het masterplan kent de volgende doelen: De ruimtelijke vertaling van de detailhandelsvisie. Een overkoepelend ruimtelijk kader voor uitwerkingsplannen en bouw- en inrichtingsinitiatieven in het centrum. Het plan is daarmee ook van invloed op de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis en omgeving. Deze ontwikkeling is voor Hoekenezen met een zorgbehoefte van groot belang. Bouwplan Langeweg De deelraad heeft de ruimtelijke randvoorwaarden voor dit bouwplan vastgesteld. Het plan is onderdeel van het masterplan Waterwegcentrum Oost. De locatie ligt vlak bij het Bertus Bliekhuis. Het plan beoogt appartementen te realiseren in de koop en duurdere vrije huursector. Dat zijn woningen die de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis en omgeving ook op het oog heeft. Deelgemeentebestel WVH heeft haar inbreng geleverd in de brede maatschappelijke discussie binnen de Hoekse gemeenschap over de vraag, hoe de bestuurlijke toekomst van deze deelgemeente er uit zou moeten zien. In de visie Bestuurlijk Model Hoek van Holland van de deelgemeente wordt gesteld dat bewoners en vertegenwoordigers van maatschappelijke organisaties van Hoek van Holland grote waarde hechten aan de huidige situatie en voorzieningen en dat zij wensen deze ook na 2014 zoveel mogelijk te behouden. WVH onderschrijft deze uitspraak. Hoek van Holland neemt geografisch, demografisch, verkeerstechnisch en ook bestuurlijk een bijzondere positie binnen Rotterdam. Dat heeft WVH benadrukt in de zienswijze die zij over de keuze van een bestuursmodel heeft ingebracht bij de stuurgroep BmR14+ van de gemeenteraad. De gemeenteraad heeft uiteindelijk besloten dat vanaf maart 2014 Rotterdammers nieuwe mogelijkheden krijgen om invloed uit te oefenen. Zo krijgen wijkbewoners - van idee tot besluit een bepalende stem in de keuzes bij alle plannen voor de eigen straat, buurt of wijk. Rotterdammers krijgen ook de ruimte om te experimenteren met nieuwe vormen van meebeslissen en meedoen. Denk aan participatief begroten, wijkbudgetten en wijkreferenda. De gemeenteraad heeft alvast budget gereserveerd voor initiatieven van bewoners. Het geld daarvoor wordt gevonden in de halvering van het aantal volksvertegenwoordigers in de veertien delen van de stad. Rotterdam gaat namelijk verder met compacte gebiedsbesturen. Een beperkte maar duidelijke set uitvoeringsbevoegdheden en gebiedsbudget zorgt ervoor dat uitgevoerd wordt waaraan wijkbewoners prioriteit geven. De gemeenteraad heeft het college van Burgemeester en Wethouders verzocht om bij de uitwerking de besturen in Rozenburg, Hoek van Holland, Pernis, Hoogvliet, zodanig te voorzien van bevoegdheden en mandaten dat zij hun lokale bestuurs- of wijkvertegenwoordigende rol gebiedsspecifiek kunnen waarmaken. Gemeentelijke woonlasten grote steden Uit onderzoek van het Centrum voor Onderzoek van de Economie van de Lagere Overheden naar 11
de gemeentelijke woonlasten in de grote steden blijkt dat deze lasten4 in 2013 in Rotterdam stijgen met 4,7%. Die stijging is lager dan vorig jaar (9,2%). In slechts zes steden is de stijging hoger. De gemeentelijke woonlasten liggen in Rotterdam met € 720 opnieuw boven het gemiddelde van € 673 per jaar. In de rangorde is Rotterdam ten opzichte van vorig jaar vier plaatsen gestegen (dus duurder geworden). Overigens doet Rotterdam het nog steeds beter dan Westland dat met € 739 op de achtste plek in de top tien van duurste gemeenten uitkomt, maar veel slechter dan Den Haag dat met € 547 slechts twee goedkopere gemeenten voor laat gaan. Bij de gemeentelijke woonlasten gaat het om de onroerendezaakbelasting (OZB), de reinigingsheffing en het rioolrecht. De stijging is opnieuw toe te schrijven aan de rioolheffing (4,3%) en de reinigingsheffing (7,8%). De reinigingsheffing is in Rotterdam voor eenpersoonshuishoudens opnieuw het hoogst. Bij het rioolrecht neemt Rotterdam de vierde plek in. Op het vlak van de OZB doet Rotterdam het met een daling van 0,1% een stuk beter. Spijtig genoeg houdt de stijging in Rotterdam opnieuw geen gelijke voet met de huurverhoging die WVH toepast. In de tabel hieronder ziet u welke positie Rotterdam in de lijst van 35 grote gemeenten inneemt. Positie Rotterdam in belastingoverzicht 35 grote gemeenten Tussen haakjes de gegevens uit 2012 Woonlasten 2012
Gemiddelde €
Rotterdam €
Rangorde
OZB
226 (221)
184 (182)
32
(30)
Reinigingsheffing
291 (286)
340 (315)
3
(5)
Rioolheffing
155 (151)
196 (188)
4
(3)
Totaal
673 (659)
720 (685)
14
(18)
4
Van het geheel van de bijkomende woonlasten (dus naast huur of financiering eigen woning) nemen de gemeentelijke lasten slechts een beperkt deel voor hun rekening. Energie en water is veruit de grootste post.
12
3
Huur en verhuur
In dit hoofdstuk laat WVH zien wat zij heeft gedaan om invulling te geven aan de volgende zaken: Strategisch doel: Wij bieden de primaire doelgroep, zorgbehoevenden en middeninkomens die zich verbonden voelen met Hoek van Holland hier een passende woning. Voldoende beschikbare woningen voor onze primaire doelgroep Speerpunten: doorstroming creëren door toevoeging nieuwe woningen en verkoop bestaande woningen. Zorgbehoevenden kunnen in Hoek van Holland blijven wonen Speerpunten: woonservicegebied, Bertus Bliekhuis, aanpasbare levensloopbestendige woningen, W2ZV. Middeninkomens een passend alternatief bieden Speerpunten: onderzoek middeninkomens, mogelijkheden in bestaande voorraad.
3.1 Algemeen Eind 2012 exploiteert WVH 1.992 woningen, drie bedrijfspanden, een sociaal pension en een aan Humanitas verhuurd verzorgingstehuis. WVH beheert daarmee het grootste deel van de voorraad huurwoningen in Hoek van Holland. Als gevolg van de problemen op de koopmarkt is wel het aantal tijdelijk verhuurde woningen van anderen fors gestegen. De vraag naar woningen is groot en de mutatiegraad en daarmee het aanbod is klein. Per woning reageerden in 2012 gemiddeld 97 woningzoekenden. De gemiddelde inschrijfduur bedraagt 6,1 jaar. WVH heeft vanuit haar doelstelling bijzondere aandacht voor lagere inkomensgroepen en andere groepen die niet zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien. Maar ook degenen die dat wel zelf kunnen en in Hoek van Holland willen wonen zijn potentiële klanten voor WVH. WVH en deelgemeente streven er naar om de vrijkomende woningen minimaal gelijk te verhuren aan “Hoekenezen” en “niet-Hoekenezen”. Bij onze activiteiten is de wens van de (potentiële) klant het vertrekpunt.
3.2 De woonruimteverdeling Algemeen Bij de verdeling van de vrijkomende woningen hanteert WVH de Huisvestingsverordening stadsregio Rotterdam 20065 en de Overeenkomst woonruimteverdeling stadsregio Rotterdam 2006. Belangrijke uitgangspunten van de regeling: het systeem gaat uit van het principe “zonder regels waar het kan en sturen waar het moet”; de rangorde van de kandidaten wordt bepaald op basis van urgentie en registratieduur. Aanbiedingscategorieën We hanteren bij de verdeling de volgende aanbiedingscategorieën:
5
Voormalig Minister Donner heeft in november 2010 al een voorstel voor een nieuwe Huisvestingswet naar de Tweede Kamer gestuurd. Tot op heden is er nog steeds geen nieuwe Huisvestingswet en daardoor ook nog geen nieuwe Huisvestingsverordening
13
Omschrijving
Toepassen
Voorwaardenvrij
Zoveel mogelijk
Directe bemiddeling voor urgent woningzoekenden Lokaal Maatwerk voor specifieke lokale situatie Volkshuisvestelijk labellen voor met name de ouderenwoningen Staatssteunregeling maximuminkomen van € 34.085 (voor woningen met een huurprijs tot € 665) Vrije sector
Maximaal 25% Maximaal 15% Maximaal 20% Zoveel als nodig om te voldoen aan de 90% EU-norm Huurprijs > €665
In de periode 2009 tot en met 2012 zijn de door WVH aangeboden woningen over de verschillende aanbiedingscategorieën van de verordening als volgt verdeeld: Verdeling aanbiedingscategorie 70%
50% 40% 30%
max.
10%
max.
20%
max.
aandeel van totale aanbod
60%
0% 1. Voorwaardenvrij
2. Directe bemiddeling
3. Lokaal Maatwerk
4. 5. Volkshuisvestelijk Staatssteunregeling labellen
6. Vrije sector
aanbiedingsgcategorie
2009
2010
2011
2012
norm
Registratieduur De registratieduur is de periode dat de woningzoekende in het woonruimteverdelingsysteem staat geregistreerd. Bij de berekening van de registratieduur worden de toewijzingen aan urgent woningzoekenden buiten beschouwing gelaten. Ook de verhuringen die via woningruil tot stand zijn gekomen nemen we niet in de berekening mee. De gemiddelde registratieduur van de geslaagden bedraagt 6,1 jaar. We zien dat de registratieduur van de geslaagden stabiel is met een kleine uitschieter in 2011.
14
Verloop registratieduur 7,0 6,8 registratieduur in jaren
6,6 6,4 6,2 6,0 5,8 5,6 5,4 5,2 5,0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
Slaagkansen Regionaal analyseert men op basis van de slaagkansen van de verschillende doelgroepen de ontwikkeling en kijkt men of bijstelling noodzakelijk is. Hiervoor wordt ieder kwartaal door het COS6 de monitor “Kans van slagen” opgesteld. De slaagkans wordt beschouwd als een indicator voor de relatieve positie van groepen woningzoekenden op de sociale huurwoningenmarkt en is als volgt gedefinieerd: Het aantal woningzoekenden (per subgroep) dat in het kwartaal een woning heeft verkregen (verhuringen) via de media of directe bemiddeling, gedeeld door het aantal actief woningzoekenden (per subgroep) dat op die woningen heeft gereageerd plus het aantal geslaagde direct bemiddelden (die niet actief waren), uitgedrukt als percentage. Ontwikkeling slaagkansen WVH 3,0
slaagkans (%)
2,8 2,6 2,4 2,2 2,0 1,8 1,6 1,4 2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
periode (kwartalen) slaagkans algemeen op basis van twee-kwartaalsgemiddelden
6
Centrum voor Onderzoek en Statistiek (COS)
15
Regionaal gezien heeft Hoek van Holland een lage slaagkans. In 2012 bedraagt de slaagkans gemiddeld 2,2%. Slechts drie van de zeventien gemeenten hadden een lagere slaagkans dan Hoek van Holland. Bij de primaire doelgroep, verderop in dit hoofdstuk, leest u meer over de slaagkansen van de aandachtsgroep7. Bij doelgroep starters leest u meer over de slaagkansen van starters tegenover doorstromers. Acceptatiegraad De acceptatiegraad is het aantal aanbiedingen per woning en geeft een indicatie over de verhuurbaarheid van een woning.
Gemiddeld aantal aanbiedingen per woning 10,0 9,0
gem. aantal aanbiedingen
8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 2009
2010
2011
2012
Jaren
NB: trendbreuk in 2011 wordt veroorzaakt door wijziging in methode van registreren
Het gemiddeld aantal aanbiedingen per woning is in 2011 ten opzichte van voorgaande jaren fors afgenomen. Dit doordat we vanaf 1 januari 2011 op andere wijze het aantal weigeringen / aanbiedingen registreren. We tellen alleen de woningzoekenden die hebben gereageerd op onze interessepeilingen. Voorheen gingen we uit van het rangnummer op de Woonnet reactielijst van degene die de woning uiteindelijk heeft geaccepteerd. Alle woningzoekenden met een hoger rangnummer telden we mee in het aantal aanbiedingen. De nieuwe werkwijze veroorzaakt weliswaar een trendbreuk in 2011 ten opzichte van voorgaande jaren, maar het geeft ons een zuiverder beeld over de populariteit van de woning. In de loop van 2013 wordt de interessepeiling door Woonnet geautomatiseerd en is daarmee standaard voor alle corporaties beschikbaar. Deze actie is onder meer bedoeld om de zogenaamde “no show” te beperken. Er is sprake van “no show” als kandidaten die wel hebben gereageerd op de woningadvertentie, niet op komen dagen bij een intakegesprek of een bezichtiging. “No show” betekent voor WVH vertraging in het bemiddelingsproces, een langere leegstand en meer werk. Het probleem van de “no show” speelt ook bij andere corporaties. Daarom heeft WVH in de ALV 7
Hiertoe behoren alleenstaanden tot 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 22.025, alleenstaanden vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 20.675, meerpersoonshuishoudens tot 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 29.900 en meerpersoonshuishoudens vanaf 65 jaar met een belastbaar inkomen tot € 28.225
16
van Woonnet gepleit voor “sancties” voor woningzoekenden die wel reageren, maar vervolgens regelmatig niets meer van zich laten horen als ze benaderd worden voor een aanbieding. Bijvoorbeeld door woningzoekenden die herhaaldelijk niet op aanbiedingen reageren, een bepaalde periode op niet-actief te zetten. Het bestuur van Woonnet heeft in 2012 besloten “sancties” in te voeren. Zo zal na drie keer niet op komen dagen een woningzoekende in de wacht worden gezet. Hij zal vervolgens zelf contact met de corporatie moeten opnemen om de inschrijving weer actueel te maken. Als de woningzoekende vervolgens bij een eerstvolgende aanbieding weer niet komt opdagen, wordt zijn inschrijving drie maanden geblokkeerd. Het is de bedoeling deze regeling in de loop van 2013 in te voeren. Woonnet heeft per 1 januari 2012 een nieuwe website. Die is een stuk gebruiksvriendelijker. Vraag Het aantal reacties dat op een advertentie binnenkomt, geeft een aanwijzing over de vraag- en aanbodverhouding voor een bepaalde woning of een bepaald type woning. Bij dit onderdeel hebben we de woningen uit de categorie directe bemiddeling (zes woningen) buiten de berekeningen gehouden, omdat deze woningen niet zijn geadverteerd. Omschrijving
2009
2010
2011
2012
Gemiddeld aantal reacties per woning
112
116
98
97
verdeling aantal reacties totaal
179
180
29
120
202
81 46
32 76
Eengezinswoning goedkoop
Eengezinswoning middelduur
Eengezinswoning duur
4‐kamerflat
2‐kamerflat
Portiekwoning
Korrelbetonwoning
Seniorwoning
Juniorwoning
Het totaal aantal actief woningzoekenden in Hoek van Holland wisselt sterk per kwartaal. Dit wordt onder andere veroorzaakt door het aanbod (aantal en type woningen) in de betreffende periode. Het gemiddelde over de laatste drie jaar (vanaf 2009) bedraagt 1.252 woningzoekenden. In 2012 is het aantal woningzoekenden afgenomen, relatief gezien het meest in de categorie woningzoekenden met een inkomen boven € 34.085. Waarschijnlijk registreren deze mensen zich niet meer omdat ze denken als gevolg van de staatssteunregels toch geen kans op een woning te maken. 17
3.3 Doelgroepen WVH onderscheidt verschillende doelgroepen. Hierna gaan we op elk van deze doelgroepen in. Per doelgroep geven we daarbij aan wat we hen kunnen bieden en hoe we daar invulling aan hebben gegeven.
Primaire doelgroep en bijzondere doelgroepen WVH is opgericht om te voorzien in passende woonruimte voor mensen die dat zelfstandig niet of niet goed kunnen. Die groep mensen wordt de primaire doelgroep genoemd. De reden kan verband houden met het inkomen, maar ook met andere aspecten. Het gaat dan om bijzondere doelgroepen als ouderen, starters, urgenten, mindervaliden, verstandelijk gehandicapten, statushouders, dak- en thuislozen en Hoekenezen De overige woonconsumenten Vooraf stelt WVH geen beperking aan degenen die van haar diensten gebruik willen maken. Onder voorwaarde dat er voor het aanbod een markt is, kunnen ook huurwoningen in allerlei vormen en prijscategorieën, koopwoningen en andere vormen van dienstverlening aangeboden worden.
Primaire Doelgroep De voorraad Nieuwbouw In 2012 heeft WVH geen nieuwe woningen voor de primaire doelgroep opgeleverd. De deelgemeente heeft in 2011 haar “Gebiedsvisie Hoek van Holland 2011-2020” vastgesteld. Er komen volgens de gebiedsvisie voorlopig geen huureengezinswoningen bij. In de sociale huursector is vooral vervanging aan de orde. Meer informatie over ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw en herontwikkeling kunt u lezen in hoofdstuk 4.1 Bestaand Het bezit van WVH ligt in de gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoek van Holland. Eind 2012 exploiteert WVH 1.992 woningen, drie bedrijfspanden, een sociaal pension en een aan Humanitas verhuurd verzorgingstehuis. Een groot deel van de woningen is qua huur bereikbaar voor de primaire doelgroep. Dat is met het oog op ons strategische doel om voldoende beschikbare woningen voor onze primaire doelgroep te hebben ook logisch. Het gaat om woningen met een huurprijs lager dan de aftoppingsgrenzen uit de huurtoeslagwet. We noemen dit de kernvoorraad. In 2012 was de aftoppingsgrens voor woningen met maximaal vier kamers € 524 en voor woningen met vijf of meer kamers € 562. Per 1 januari 2013 zijn deze huurgrenzen verhoogd tot respectievelijk € 536 en € 574. Evenals in 2011 behoort ongeveer 84% van de woningen tot de kernvoorraad. Het huurbeleid van WVH bij nieuwe verhuringen is van invloed op de omvang van de kernvoorraad. Conform het strategisch voorraadbeleid wordt de huurprijs van een woning bij mutatie aangepast. De nieuwe huurprijs is gelijk aan een bepaald percentage van de maximale huurprijs, de zogenaamde streefhuur.
18
Verdeling op basis van de netto huur per 1 juli 2012 aantal woningen
Netto huur (€) minder dan
%
cum. %
Verdeling op basis van de streefhuur per 1 juli 2012 aantal
%
cum. %
524,37
1.483
74,4%
74,4%
1.064
53,4%
53,4%
524,37
Tot
561,98
189
9,5%
83,9%
325
16,3%
69,7%
561,98
Tot
664,66
256
12,9%
96,8%
303
15,2%
84,9%
664,66
64
3,2%
100,0%
300
15,1%
100,0%
1.992
100,0%
hoger dan Totaal
1.992
100,0%
De streefhuur verschilt per complex en is vooral afhankelijk van de positie die de woning op de woningmarkt inneemt. Het percentage (= streefhuur als percentage van de maximale huurprijs) varieert van 70% tot 100%. Het gemiddelde percentage bedraagt ongeveer 83%. Dit is exclusief de twee complexen waar in 2012 groot onderhoud plaatsvindt, te weten 020 (52 woningen in plan Noord) en 070 (198 woningen in plan Oost). Deze woningen krijgen door de ingreep een beter energielabel. De maximale huur van deze woningen neemt daardoor toe. De streefhuren na ingreep zijn opnieuw vastgesteld. De streefhuurpercentages van deze twee complexen liggen na ingreep tussen de 70 en 80%. Als we uitgaan van de streefhuurpercentages van WVH heeft 70% van het totale bezit een huurprijs tot de hoogste aftoppingsgrens uit de Huurtoeslagwet. Per 1 juli 2012 was de gemiddelde huurprijs van een WVH-woning ongeveer 74% van de maximaal redelijke huurprijs. Landelijk gezien ligt dit percentage lager, namelijk 72%. De reden is dat Hoek van Holland een hoge aftrek heeft voor hinderlijke situaties in de woonomgeving. Die aftrek wordt veroorzaakt door de industrie in de omgeving. De mutaties In 2012 zijn 97 woningen opnieuw verhuurd, dus woningen waarvan de huurovereenkomst in dit jaar is afgesloten. Hiervan zijn 88 verhuringen als gevolg van opzegging en negen als gevolg van woningruil.
Mutatiegraad (excl. Woningruil)
2009
2010
2011
2012
6,2
5,0
4,7
4,4
19
Verhuringen 2012 % van totaal aantal mutaties Etagewoning 0%
Van Dameenheid 0%
Seniorwoning 21% Eengezinswoning 41% Portiekwoning 24%
Hoogbouwflat 14%
De mutatiegraad, exclusief woningruil, is 4,4% en daarmee lager dan normaal voor Hoek van Holland.8 De oorzaak van de afname is nog lastig te bepalen. Mogelijk speelt het rijksbeleid hierbij een rol. Als gevolg van dit beleid zijn de kansen voor woningzoekenden met een inkomen boven € 34.085 op een huurwoning sterk afgenomen en daarmee wellicht ook hun motief om te gaan verhuizen. Woningen uit het complex Van Dameenheden worden, vanwege voorgenomen sloopnieuwbouw, na opzegging niet meer verhuurd. De woningen worden ontmanteld. Eind 2012 staan dertien van de 37 eenheden leeg. Als een woning in de complexen 070 (grote eengezinswoningen in plan Oost) en 110 (eengezinswoningen in het Blesplan) wordt opgezegd, wordt telkens de afweging gemaakt of de woning te huur of te koop wordt aangeboden. In complex 070 voerden we in 2012 een groot onderhoudsplan uit. We hebben besloten daarom voorlopig geen woning bij mutatie te verkopen. In de mutatiewoningen voeren we de werkzaamheden aan de binnenkant van de woning uit. De woning wordt daarna te huur aangeboden. Later, volgens de complexplanning, worden de werkzaamheden aan de buitenzijde van de woning uitgevoerd. In 2013 bepalen we of we de woningen na afronden van het groot onderhoud weer te koop gaan aanbieden. Dit zal voornamelijk afhangen van de verkoopwaarde van de woning na de aanpak. In complex 110 stond aan het begin van 2012 een woning te koop. Deze is in 2012 daadwerkelijk verkocht en notarieel overgedragen. Er zijn geen huuropzeggingen in 2012 geweest. In het najaar van 2012 hebben we alle huurders in dit complex een schriftelijke aanbieding gedaan voor het kopen van hun huurwoning. We hebben daarbij de huurders een korting van 7,5% op de verkoopwaarde aangeboden. Twee huurders hebben besloten de woning te kopen. De koopovereenkomst is in 2012 getekend. De overdracht vindt in 2013 plaats.
8 In 2009 was de mutatiegraad als gevolg van de verdeling van de nieuwbouwwoningen in de Atlas hoger dan gemiddeld, namelijk 6,2%.
20
De verdeling De woonruimteverordening gaat er van uit dat we bij het toewijzen van woningen zo weinig mogelijk (inkomens)voorwaarden stellen. Achteraf wordt aan de hand van de slaagkansen bekeken of er sprake is van ernstige verdringing en of er alsnog maatregelen, zoals het labellen op inkomen, moeten worden ingezet. Volgens de “Staatssteunregeling” moet ten minste 90% van de huurwoningen met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens (€ 664 per 1 januari 2012) worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen lager dan € 34.085 Een van onze speerpunten is middeninkomens een passend alternatief te bieden. WVH probeert daarom de 10% vrije beleidsruimte maximaal benutten. Dat hebben we in 2012 gedaan door bij woningen met een huurprijs boven € 562 (hoogste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag) geen maximum inkomen als toelatingsvoorwaarde te stellen. Ook bij de seniorwoningen hebben we in 2012 geen maximuminkomen gehanteerd. We houden gedurende het jaar het percentage verhuringen binnen de norm nauwlettend in de gaten zodat we over het gehele jaar voldoen aan de 90% norm. Verdeling woningen naar inkomen Huishoudensinkomen (€) < 29.900 Subs. Huurprijs (€)
Totaal
vanaf 29.900
vanaf 34.085
tot 34.085
tot 43.603
0-366
5
4
1
366-524
55
41
11
524-562
18
14
2
562-665
8
7
Subtotaal
86
66
>665
11
Totaal
97
66
> 43.603
3 1
1 1
14
14
1
5
7
4
8
9
Verklaring van de inkomens en huurprijsgrenzen Omschrijving
Bedrag
Huurtoeslag aftoppingsgrens voor jongeren (<23 Jaar) per 1 januari 2012
€ 366
Eerste aftoppingsgrens voor de huurtoeslag per 1 januari 2012
€ 524
Tweede aftoppingsgrens voor de huurtoeslag per 1 januari 2012
€ 562
Maximale huurgrens voor huurtoeslag per 1 januari 2012
€ 665
Maximum inkomensgrens voor huurtoeslag per 1 januari 2012
€ 29.900
EU grens 2012
€ 34.085
Bovengrens middeninkomens (zelf geïndexeerd per 1 januari 2012)
€ 43.603
Uit de tabel blijkt dat we in 2012 van de 86 woningen met een huurprijs onder de huurgrens van € 665 er 80 hebben toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen lager dan € 34.085. Dat betekent dat over 2012 ongeveer 93% volgens de norm van Europa is toegewezen. We voldoen daarmee ruimschoots aan de richtlijn (90%). 21
Slaagkansen van de primaire doelgroep Volgens de regionale overeenkomst woonruimteverdeling is het feit dat de slaagkans van de aandachtsgroep kleiner is dan die van de niet-aandachtsgroep aanleiding is voor het afgeven van een signaal. In verschillende gemeenten van de stadsregio is de slaagkans van de aandachtsgroep lager dan die van de niet-aandachtsgroep. Er is besloten nog niet in te grijpen. Ontwikkeling slaagkansen WVH 5,0 4,5 4,0
slaagkans (%)
3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0
2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
periode (kwartalen) niet-aandachtsgroep
aandachtstgroep
Al vanaf 2009 is in Hoek van Holland de slaagkans van de aandachtsgroep kleiner dan de slaagkans van de niet-aandachtsgroep. In 2010 en 2011 was het verschil klein. In 2012 is het verschil toegenomen. WVH vindt dit een zorgelijke ontwikkeling maar schikt zich in de regionale afweging. Bij de berekening van de slaagkansen gaan we uit van alle actief woningzoekenden, dus ongeacht waar ze vandaan komen. Bij de berekening van de slaagkans per inkomensdoelgroep is zowel het aantal woningzoekenden als de verdeling tussen aandachtsgroep en niet-aandachtsgroep van belang. Per kwartaal zien we daar sterke schommelingen in. Deze gegevens zijn namelijk sterk afhankelijk van het aanbod dat we in een bepaalde periode hebben. Door het toepassen van de EU regels verbetert de positie van de aandachtsgroep. We zien echter juist de slaagkans van de niet-aandachtsgroep toenemen. Slaagkans is geen juiste indicator gebleken om de positie van de (niet-)aandachtsgroep te beoordelen. De slaagkans hangt namelijk sterk af van het aantal op Woonnet actieve woningzoekenden. We zien in 2012 dat het aandeel woningzoekenden uit de niet-aandachtsgroep afneemt met als gevolg dat de slaagkans juist toeneemt. Over een andere, betere indicator wordt in regioverband nagedacht. Van de woningen onder de bovenste aftoppingsgrens van de huurtoeslag gaat in 2012 in Hoek van Holland 58% (2011-79%) naar de aandachtsgroep en 42% (2011-21%) naar de nietaandachtsgroep. Van de woningen boven de bovenste aftoppingsgrens van de huurtoeslag gaat ongeveer 43% (2011-44%) naar de aandachtsgroep en 57% (2011-56%) naar de niet-aandachtsgroep. Met andere woorden: Ten opzichte van 2011 gaat er in 2012 een kleiner aandeel van de woningen onder de aftoppingsgrens naar de aandachtsgroep. En van de woningen boven de aftoppingsgrens gaat ten opzichte van 2011 nagenoeg een gelijk aandeel naar de aandachtsgroep. Van de geslaagden uit de aandachtsgroep is in 2012 72% (2011-78%) geslaagd in een woning onder de aftoppingsgrens en dus 28% (2011-22%) boven de aftoppingsgrens. Van de geslaagden 22
uit de niet-aandachtsgroep is 59% (2011-42%) geslaagd in een woning onder de aftoppingsgrens en dus 41% (2011-58%) boven de aftoppingsgrens. Met andere woorden: Ten opzichte van 2011 gaat in 2012 een kleiner aandeel van de woningzoekenden uit de aandachtsgroep naar woningen onder de aftoppingsgrens. En van de woningzoekenden van de niet-aandachtsgroep gaat ten opzichte van 2011 een groter gedeelte naar woningen onder de aftoppingsgrens. Bijzondere aandachtsgroepen Ouderen De voorraad Nieuwbouw Bij potentiële nieuwbouw richt WVH zich in eerste instantie op de doelgroep senioren (55+). Pas als de locatie voor deze doelgroep minder geschikt is, kiest WVH voor nieuwbouw voor andere doelgroepen. WVH wil met dit beleid doorstroming en daarmee de verhuisketen op gang brengen. Dat is een middel om inhoud te geven aan ons strategische doel om voldoende woningen voor onze primaire doelgroep beschikbaar te hebben. Hoe langer de verhuisketen hoe meer woningzoekenden kunnen worden geholpen. Aan het einde van iedere verhuisketen staat een starter. WVH wijst nieuwbouw bij voorrang toe aan Hoekse woningzoekenden om een optimale doorstroming in Hoek van Holland te bewerkstelligen. In 2012 heeft WVH geen nieuwe woningen voor senioren gerealiseerd. Meer informatie over ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw en herontwikkeling kunt u lezen in hoofdstuk 4. Voor de deelgemeente is de “Gebiedsvisie 2011-2020 Hoek van Holland” een belangrijk beleidsdocument. Een belangwekende conclusie uit de “Gebiedsvisie” is dat in Hoek van Holland relatief veel ouderen wonen en weinig jongeren in de groepen 20-35 jaar en 0-4 jaar. Hoek van Holland vergrijst en heeft een onevenwichtige bevolkingsopbouw met alle nadelen van dien. Een belangrijke oorzaak van de vergrijzing is de geringe doorstroming in de Hoekse Woningmarkt. Hierdoor zijn er weinig kansen voor jonge huishoudens in de fase van gezinsvorming om in het eigen dorp te blijven wonen. We kunnen deze ontwikkeling in de bevolkingsopbouw beïnvloeden door de doorstroming op de Hoekse woningmarkt te stimuleren. Doorstroming begint bij het bieden van mogelijkheden, zoals het toevoegen van nieuwe huurwoningen voor senioren. In de gebiedsvisie is aangegeven dat tot 2020 ongeveer 200 nieuwe huurwoningen voor senioren moeten worden gebouwd. Over waar dat kan doet de gebiedsvisie geen uitspraak. Omdat het totale aantal sociale huurwoningen niet toeneemt, is de conclusie van WVH dat een groot deel van deze 200 woningen in de herstructureringsplannen van WVH gerealiseerd moet worden. WVH verhuurt voor de doelgroep het verzorgingshuis Bertus Bliek (BB-huis) aan stichting Humanitas. Deze heeft al jaren geleden (2002) aangegeven dat ze hun zorgconcept niet meer optimaal in het huidige BB-huis konden aanbieden. Humanitas heeft in eerste instantie zelf een plan voor herontwikkeling van het BB-huis gemaakt. Dit plan was niet haalbaar. WVH heeft daarop besloten de herontwikkeling van het BB-huis zelf ter hand te nemen. Een van onze strategische doelen is tenslotte dat zorgbehoevenden in Hoek van Holland kunnen blijven wonen. Het plan van WVH moet in ieder geval aanbod scheppen voor bewoners met een zwaardere zorgindicatie. Tevens wil WVH zelfstandige huisvesting voor 23
senioren op deze locatie realiseren. Bestaand en verdeling WVH beheert 286 woningen, verdeeld over verschillend complexen en woningtypen, die specifiek voor senioren worden gelabeld. Hiervan zijn er 20 vrijgekomen en weer verhuurd. De mutatiegraad bij de seniorenwoningen in 2012 was 7% en was daarmee hoger dan gemiddeld. Normaal gesproken is de mutatiegraad in de seniorwoningen gelijk aan het gemiddelde voor het gehele bezit, ongeveer 5%. Senioren kunnen ook op woningen reageren die niet specifiek voor 55+ zijn gelabeld. In totaal hebben 26 senioren een nieuwe huurwoning van WVH gehuurd. Hiervan zijn er 20 in een seniorenwoning terecht gekomen en zes in een andere woning. Mutaties in seniorwoningen 2011-2012 en reacties 2012 Mutaties Complex nr Complexnaam Omschrijving
aantal woningen 2011
Reacties per woning in 2012
2012
totaal
Uit HvH
050
Duinzicht
opgepluste hoogbouwflat
90
6
2
27
9
150
Frisius 1
grondgebonden seniorwoning
28
1
2
46
6
160
Frisius 2
grondgebonden seniorwoning
14
1
2
23
4
180
Frisius 3
grondgebonden seniorwoning
11
1
1
40
30
190
Sterrenburg
grondgebonden seniorwoning
35
3
6
34
6
220
Planciushof
seniorappartementen in centrum
30
1
2
26
7
230
Compagnie
seniorappartementen in dorp
20
1
2
20
9
250
Atlas
serviceflat in dorp
58
3
21
11
20
29
7
Totaal
286
14
Het aantal reacties op een seniorwoning is lager dan gemiddeld voor de gehele voorraad. Dat geldt zowel voor reacties van buiten Hoek van Holland (97 versus 29) als van reacties van Hoekse woningzoekenden (24 versus 7). Dit laatste, het kleine aantal Hoekse reacties op een seniorwoning, is vreemd als we zien dat het aandeel senioren in Hoek van Holland relatief groot is en toeneemt (zie ook de Gebiedsvisie Hoek van Holland). Het betekent dat veel senioren nog niet willen verhuizen, om welke reden dan ook. Daarom heeft WVH, samen met deelgemeente, het pilotproject “Van Wooncoach naar doorstroming” ontwikkelt. Het hoofddoel van dit project is het realiseren van een betere doorstroming op de woningmarkt. Via doorstroming vergroten we de kans dat onze huurders en potentiële huurders een woning vinden die qua type, grootte, woonlasten, voorzieningen en eventueel benodigde zorg passend en gewenst is. Het project heeft twee subdoelen: Beter inzicht in de woonwensen van bewoners uit de focusgroep Ondersteunen en stimuleren van potentiële doorstromers uit de focusgroep door actieve bemiddeling, zodat (grote) eengezinswoningen vrij komen en de doorstroming op gang komt. Omdat deelnemers aan de pilot voorrang krijgen op de woningmarkt en de woningen in de pilot niet op de reguliere wijze worden aangeboden is toestemming van de Stadsregio (SRR) nodig. In het najaar van 2012 is SRR akkoord gegaan met de pilot. Per 1 januari 2013 gaan we van start met de 24
uitvoering. De pilot duurt één jaar met een optie voor verlenging van één jaar. Starters De woningmarkt in Hoek van Holland kent weinig doorstroming. Een groep woningzoekenden die daardoor moeilijk aan bod komt, zijn ‘de starters’. Op initiatief van WVH attendeert de gemeente actief jongeren uit Hoek van Holland kort na hun achttiende verjaardag op het feit dat ze zich als woningzoekende kunnen inschrijven. De voorraad Nieuwbouw WVH heeft geen nieuwe woningen voor starters in 2012 gerealiseerd. Nieuwe sociale huurwoningen voor deze doelgroep in Hoek van Holland staan niet opgenomen in de gebiedsvisie voor Hoek van Holland. Bovendien is WVH van mening dat starters het beste bediend worden door de doorstroming in de bestaande voorraad te stimuleren. Meer informatie over ontwikkelingen op het gebied van nieuwbouw en herontwikkeling kunt u lezen in hoofdstuk 4. Bestaand en verdeling Van de nieuwe verhuringen is 44% (49% in 2011) van de woningen naar een starter gegaan. Als we alleen naar de nieuwe huurders kijken die al in Hoek van Holland woonden, komen we op 58% starters (63% in 2011). Het aandeel starters in de nieuwe verhuringen is dus iets afgenomen ten opzichte van 2011. WVH biedt haar vrijkomende woningen aan zonder voorwaarden op het gebied van (minimale) bezetting van de woning. Dat betekent dat starters voor een groot deel van de voorraad in aanmerkingen komen. Starters kunnen dus ook op eengezinswoningen reageren. Voorgaande jaren zagen we dat starters zich voornamelijk richtten op de portiekwoningen. In 2012 zijn 20 van de 43 starters (47%) in een eengezinswoning terechtgekomen. In 2011 was dit 40%. Van de 41 beschikbaar gekomen eengezinswoningen zijn er 20 (49%) naar starters gegaan. Dit was in 2011 48% en in 2010 31%. De instroom van nieuwe huurders van buiten Hoek van Holland bij de starters (26%) is beduidend lager dan de instroom bij de doorstromers (51%). Slaagkansen van starters De afgelopen jaren was de slaagkans van starters steeds lager dan die van de doorstromers. In het vierde kwartaal 2012 was het andersom. Ruim 40% van de in 2012 actief woningzoekenden was een starter.
25
Ontwikkeling slaagkansen WVH 3,5
slaagkans (%)
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0 2012-4
2012-3
2012-2
2012-1
2011-4
2011-3
2011-2
2011-1
2010-4
2010-3
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
periode (kwartalen) doorstromers
starters
Urgent woningzoekenden Woningzoekenden die door een dringende en aantoonbare noodzaak moeten verhuizen, kunnen urgentie aanvragen. De beoordeling gebeurt op basis van regionaal vastgestelde criteria. Deze criteria zijn onderdeel van de regionale overeenkomst woonruimteverdeling. De uitvoering is in handen van de Stichting Urgentiebepaling Woningzoekenden Rijnmond (SUWR). Met de deelgemeente is een procedure afspraak gemaakt over de zogenaamde schrijnende gevallen. Dit zijn woningzoekenden die niet via het reguliere systeem als urgent worden aangemerkt maar waarbij wel een acuut huisvestingsprobleem aan de orde is. In de tabel hierna zijn deze aangeduid als ”besluit corporatie”. 2011 Label Geen urgentie
2012
Aantal woningen
%
Aantal woningen
%
79
84%
78
89%
Sociale urgentie
8
9%
6
7%
Medische urgentie
1
1%
1
1%
Stadsvernieuwingsurgent
3
3%
1
1%
Besluit corporatie
3
3%
2
2%
Totaal
94
100%
88
100%
Van alle toewijzingen is 11% aan een urgent woningzoekende geweest. In 2011 was dit 16%. Zeven van de tien urgent woningzoekenden komt uit Hoek van Holland. Mindervaliden Het woningaanbod specifiek voor mindervalide bewoners is heel erg klein. Daarom worden door WVH nieuw te ontwikkelen woningen in principe volgens het programma van eisen van “aanpasbaar bouwen” gerealiseerd. Tevens realiseert WVH regelmatig allerlei aanpassingen in woningen via de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO). Hierdoor kunnen huurders langer zelfstandig in hun woning blijven wonen. Door bezuinigingen bij de overheid staan dit soort uitgaven steeds meer onder druk. 26
Voor de jaren 2013 - 2016 staat groot onderhoud aan de hoogbouwflats gepland. Tegelijkertijd met het groot onderhoud willen we collectieve aanpassingen realiseren die de toe – en doorgankelijkheid van de woningen in het flatgebouw verbeteren. Zoals onder andere extra stopplaatsen van de lift, elektrische schuifdeuren, ophogen galerijen en aanpassingen in de plattegrond van de woning. Mensen met verstandelijke beperking In de Atlas aan de Mercatorweg verhuurt WVH vijf woningen en een steunpunt voor de huisvesting van vijf cliënten van de stichting Middin. In 2011 heeft WVH afspraken gemaakt met stichting Steinmetz | De Compaan (SDC), de voorganger van Stichting Middin, over uitbreiding van het aantal plaatsen voor SDC in Hoek van Holland. Binnen de bestaande woningvoorraad van WVH gaat het om - vraaggestuurd - maximaal twee woningen per jaar. In 2012 heeft WVH geen verzoek voor uitbreiding ontvangen. Dak- en thuislozen Sociaal pension Prins Hendrikstraat WVH verhuurt aan Stichting Ontmoeting een pand dat wordt gebruikt als een sociaal pension voor acht dak- en thuislozen. Stichting Ontmoeting heeft in 2011 bij WVH aangegeven dat zij graag meer ruimte wil voor het sociaal pension, het aantal plaatsen wil uitbreiden en een wijkfunctie wil toevoegen door Thuishaven9 te worden. Dat kan alleen als Stichting Ontmoeting verhuist naar een andere locatie. WVH kijkt samen met Ontmoeting, de deelgemeente en de GGD naar de mogelijkheden in Hoek van Holland. Helaas heeft dit in 2012 nog niet geleid tot een oplossing. Partijen zijn er nog wel volop mee bezig en hopen in 2013 hier wel duidelijkheid over te krijgen. Statushouders WVH heeft in 2012 twee woningen aangeboden voor statushouders. Een woning is daadwerkelijk door een statushouder gehuurd. Voor de andere woning kon het bemiddelingsbureau van de Maaskoepel geen geschikte kandidaat aanleveren. De statushouder die in 2011 in een woning van WVH is gehuisvest, is begin 2012 vertrokken. “Hoekenezen” WVH mag volgens de verordening maximaal 15% lokaal maatwerk toepassen. Ze vindt deze ruimte voor Lokaal Maatwerk te klein. WVH volgt de gevolgen hiervan en voornamelijk het percentage instroom van woningzoekenden van buiten Hoek van Holland nauwlettend. WVH treedt regelmatig met de deelgemeente in overleg om samen te bekijken welke mogelijkheden er zijn, c.q. actie kan worden ondernomen richting gemeente en stadsregio, om meer ruimte te krijgen voor het lokaal Maatwerk. In 2012 heeft WVH 12 woningen (14%) gelabeld als Lokaal Maatwerk. Dat betekent dat woningzoekenden uit Hoek van Holland voorrang hebben gekregen bij de verdeling van deze woningen. Het ging om de volgende woningen: twee goedkope eengezinswoningen, twee middeldure eengezinswoningen, twee portiekwoningen, drie seniorwoningen en drie juniorwoningen.
9
Een Thuishaven is een plek in de buurt waar ondersteuning wordt gegeven aan kwetsbare mensen. Het is een 24 uurs steunpunt in de wijk van waaruit cliënten begeleid worden in hun zorg -en woonproblematiek maar ook een steunpunt om op terug te vallen voor cliënten, die al zelfstandig wonen in de wijk. Het is een plek waar mensen veilig kunnen wonen en waar ze geen overlast meer bezorgen voor de buurt. Een plek dus waar men zich thuis voelt en thuis is. Het is ook een plek waar kwetsbare mensen, die dat kunnen, weer werk gaan verrichten, bijvoorbeeld door de buurt schoon te houden, of door eenmaal in de week te koken voor de ouderen in de buurt. Er is dus wederzijds voordeel.
27
Herkomst nieuwe huurders
100%
5%
8%
9%
80%
10%
30% 43%
31%
43% 60%
40% 62%
59% 52%
48% 20%
0% 2009
2010
Hoek van Holland
2011
Regio
2012
Buiten de regio
De instroom over heel 2012 komt uit op 41%. Dit is inclusief woningruil (vijf woningen). Als we de ruilingen niet meerekenen komen we op 45%.Hiermee voldoet WVH aan het streven van deelgemeente en WVH om vrijkomende woningen minimaal gelijkelijk te verhuren aan Hoekenezen en niet-Hoekenezen. De instroom is het grootst in de categorie “Staatssteunregeling” (63%). Bij de goedkope eengezinswoningen en de Korrelbetonwoningen is de instroom groter dan gemiddeld. Onrechtmatige of illegale bewoning = “woonfraude” In de huurovereenkomst is geregeld dat de huurder zelf in de woning dient te wonen. In de praktijk wordt deze regel wel eens overtreden en is er sprake van doorverhuur zonder toestemming van WVH. Onrechtmatige of illegale bewoning komt vooral voor in grote en middelgrote steden. Maar het komt, in weliswaar geringere mate, ook in Hoek van Holland voor. Het belemmert de doorstroming in de woningmarkt. Onrechtmatige bewoning neemt toe naarmate de markt meer gespannen is. Juist door schaarste kan dit fenomeen floreren: er zijn mensen die graag de woningmarkt willen betreden en anderen die hen daarbij behulpzaam willen zijn door hun woning onder te verhuren. De aanpak hiervan is lastig. WVH zet zich in toenemende mate in om deze illegale bewoning aan te pakken en maakt daar geld en capaciteit voor vrij. In 2012 is, naar aanleiding van een signaal van een huurder van WVH, één adres onderzocht waar uiteindelijk geen sprake bleek te zijn van woonfraude.
28
3.4 Huur Huurbeleid WVH heeft per 1 juli 2012 de huren van alle woningen met 2,3% verhoogd. Dit percentage is gelijk aan het inflatiecijfer over 2011. Dit was tevens de wettelijk maximaal toegestane huurverhoging per woning. De maximale huurprijsgrens, die gelijk is aan de liberalisatiegrens, bedraagt in 2012 € 664,66 en is per 1 januari 2013 met 1,025% verhoogd naar € 681,02. Overzicht huurstijgingen 2007-2011
huurverhogingspercentage
3,0
2,5
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0 2007
2008
2009
2010
2011
2012
jaren
WVH
inflatiepercentage
Trend
De huursom over 2012 is 2,64% hoger dan de huursom over 2011. Dit is hoger dan de aanpassing per 1 juli 2012 (2,3%). Dat heeft onder andere de volgende redenen: Plus:
De huurharmonisatie in diverse complexen bij het leegkomen van de woningen. Bij 74 (76%) mutatiewoningen (In 2011 gold dit voor 75% van de mutatiewoningen) is harmonisatie toegepast. Het gemiddelde harmonisatiebedrag per woning bedroeg € 78 (in 2011 was dit € 89).
Plus:
De aanpassing van de huur omdat op verzoek van de huurder voorzieningen, zoals een cv-installatie, isolatieglas, zijn aangebracht.
Min:
Woningen die in 2011 en 2012 uit exploitatie zijn genomen, zoals verkochte woningen.
Min:
De huuraanpassing per 1 juli 2011 van gemiddeld 1,3% en per 1 juli 2012 van gemiddeld 2,3%. Gemiddeld over beide jaren komt dit uit op 1,8%.
Huurachterstand WVH voert een strikt beleid voor achterstanden. Huurders kunnen in ernstige problemen komen als achterstand zich over enkele maanden opbouwt. Daarom stuurt WVH een eerste betalingsherinnering bij achterstand van een maand. Incasso en betalingsregelingen voert WVH zelf uit, zodat huurders niet op hogere kosten worden gejaagd. Alleen grote vorderingen geven we uit handen. Huurders kunnen bij WVH giraal betalen. Ruim 75% (was eind 2011 iets minder dan 74%) van de huurders maakt gebruik van een automatische incasso-opdracht. WVH streeft ernaar dit
29
percentage nog hoger te krijgen. Jaarlijks verloot WVH daarom vier keer € 300 onder de huurders die minimaal een half jaar via automatische incasso correct de huur betalen. 2012 Huurachterstand
2011 % v.d. brutojaarhuur
Bedrag
Bedrag
% v.d. brutojaarhuur
Zittende huurders
€
49.438
0,42
€
49.449
0,43
Vertrokken huurders
€
21.385
0,18
€
20.791
0,18
Totaal
€
70.823
0,60
€
70.240
0,61
De huurachterstand is eind 2012 nagenoeg gelijk aan de achterstand eind 2011. Uitgedrukt in een percentage van de brutomaandhuur is de achterstand iets afgenomen ten opzichte van 2011. Maandelijks bekijken en analyseren we de huurachterstand. Hierbij drukken we de huurachterstand uit in een percentage van de bruto maandhuur. In de hierna volgende grafiek hebben we de maandbedragen omgerekend naar een gemiddelde per jaar. In 2009 en 2010 is de gemiddelde achterstand toegenomen. In 2011 en 2012 zien we een kleine afname van de huurachterstand.
Gemiddelde huurachterstand
% huurachterstand van de maandhuur
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0
2007
2008
2009
2010
2011
2012
jaren
Het gemiddelde bedrag aan achterstand van de zittende huurders, ofwel de actieve contracten, bedroeg aan het eind van 2012 € 785. Aan het eind van 2011 was dit € 589. Het aantal huurders met achterstand is 63. Dit was 84 in 2011. De toename van het gemiddelde bedrag aan huurachterstand is voornamelijk toe te rekenen aan de toename van de achterstand in de categorie één tot vier maanden. WVH zet zich in om het aantal huisuitzettingen terug te dringen. Daarom neemt WVH deel aan het convenant tussen de Rotterdamse corporaties, en een aantal gemeentelijke instellingen zoals de Kredietbank en de GGD (verantwoordelijk voor de Lokale Zorgnetwerken). In het kader van het convenant heeft de Kredietbank zes huurders van WVH bezocht. In 2012 is bij WVH geen woning ontruimd wegens huurachterstand (in 2011 waren dit er twee). Het convenant loopt tot en met 2014.
30
WVH neemt daarnaast ook deel aan het convenant “Laatste Kans Beleid” (LKB). Het convenant regelt dat een huurder de mogelijkheid krijgt om een vonnis tot ontbinding van de huurovereenkomst op te schorten als hij akkoord gaat met aanvullende voorwaarden op de huurovereenkomst. Eén van deze voorwaarden is dat hij zich alsnog aanmeldt bij de Kredietbank en dat zijn vaste lasten worden voldaan door de Kredietbank. De huurder gaat dan een schuldhulpverleningstraject in. WVH ontvangt vervolgens een voorstel tot afboeking van de openstaande huur en kosten bij de deurwaarder. In 2012 is aan twee huurders van WVH een laatste kans geboden. We zien dat, mede als gevolg van deze werkwijze, de huurachterstand bij deze huurders oploopt. Hierdoor kan het zijn dat op termijn het aantal (en bedrag aan) oninbare afboekingen, als gevolg van het LKB, toeneemt. Daar staat tegenover dat door het toepassen van de maatregelen uit het convenant huurders met structurele betalingsproblemen worden geholpen en ontruimingen zo veel mogelijk worden voorkomen. Tevens worden deze huurders begeleid om nieuwe huurachterstanden te voorkomen. aantal maandbedragen huur achterstand
% achterstand van totaal achterstand
Bedrag
aantal huurders
% huurders met achterstand van totaal aantal huurders met achterstand
0-1
€
8.889
18%
34
54%
1-2
€
9.351
19%
12
19%
2-3
€
8.759
18%
7
11%
3-4
€
5.890
12%
3
5%
4-5
€
5.910
12%
4
6%
5-6
€
1.982
4%
1
2%
>6
€
8.657
18%
2
3%
Totaal
€
49.438
100%
63
100%
Van de zittende huurders met een achterstand heeft 54% een achterstand tot één maand. In geld uitgedrukt is dit 18% van de totale achterstand. 55% van de achterstand is huurachterstand tot drie maanden (veroorzaakt door 84% van de huurders met een huurachterstand). In vergelijking met de situatie per ultimo 2011 zien we eind 2012 in de categorie tot één maand achterstand een geringe afname, zowel in bedrag als in aantal huurders. In de categorie één tot vier maanden zien we een kleine toename. In de categorie meer dan vier maanden zien we geen verschil met 2011. Van de totale achterstand wordt ongeveer € 7.240 veroorzaakt door drie huurders die allen in het LKB zitten. In 2012 zijn vier dossiers uit het LKB gesloten waarvan drie met volledige betaling. Bij vergelijking met andere corporaties van vergelijkbare omvang uit de regio (zie referentie in de onderstaande grafiek) over de afgelopen jaren blijkt WVH nog steeds positief te scoren.
31
vergelijk huurachterstanden 2007-2012
% huurachterstand vd brutohuur
1,4 1,2 1 0,8 0,6 0,4 0,2 0 2007
2008 WVH
2009 referentie
2010
2011
2012
Landelijk
Huurderving Huurderving bestaat uit de bruto huurinkomsten die WVH misloopt als gevolg van leegstand en oninbaarheid.
Omschrijving
2012
2011
Leegstand
€
131.558
€
131.025
oninbaar
€
5.820
€
6.715
Totaal
€
137.378
€
137.740
De derving leegstand bestaat uit verschillende onderdelen c.q. kent verschillende aanleidingen. Zo hebben we de mutatieleegstand, de periode tussen inleveren van de sleutel door de oud-huurder en het in gebruik nemen door de nieuwe huurder. Bij een aantal woningen is dit slechts een paar dagen (44 % van de mutaties). Er zijn echter ook woningen die bij mutatie een grotere ingreep, zogenaamd SVB-onderhoud, krijgen en daardoor langer leegstaan (56% van de mutaties). Daarnaast kan derving worden veroorzaakt door zogenaamde procesleegstand. Dan kan intern worden veroorzaakt, bijvoorbeeld door het niet beschikbaar hebben van een opzichter in een bepaalde periode. Het kan ook worden veroorzaakt door het woonruimteverdelingproces bij Woonnet. Andere oorzaken van leegstand in 2012 zijn de tijdelijke verhuurstop ten behoeve van het groot onderhoud in de complexen 020 en 070, het beschikbaar houden van proef- en wisselwoningen in beide complexen, de verkoop van een woning en de verhuurstop in de complexen 090 en 100 (Van Dameenheden). Bij elkaar goed voor bijna € 95.000 (72% van totale derving wegens leegstand. In het totaal bedrag aan huurderving wegens leegstand zit ook nog een foutief geboekt bedrag van € 9.700 dat betrekking heeft op de exploitatie van de gemeenschappelijke ruimte in de Atlas. De afboeking wegens oninbaar is toegenomen en wordt veroorzaakt door vijf gevallen. De 32
afboekingen hebben voornamelijk betrekking op dossiers waarvan het incassobureau aangeeft dat er geen reële verhaalsmogelijkheden zijn. Veelal betreft het ontruimingszaken, met onbekende bestemming vertrokken huurders, verworpen erfenissen of overleden huurders zonder erfgenamen. Huurtoeslag De aanvraag van huurtoeslag loopt niet standaard via WVH. Als de huurder kiest om de uitbetaling van de toeslag via WVH te laten lopen, spreken we van geclusterde betaling. WVH kort de toeslag vervolgens rechtstreeks op de te betalen huur. Over de maand december 2012 geldt dit voor 10,2% van de WVH-huurders. Eind 2011 was dit 10,6%. Het gemiddeld maandbedrag van de geclusterde betalingen over het huurtoeslag tijdvak 2012 bedraagt € 179 (over 2011 was dit ongeveer € 199). Een huurder kan ook kiezen om de huurtoeslag rechtstreeks op de eigen bankrekening te laten overmaken. In dat geval ziet WVH niet of de huurder huurtoeslag ontvangt. Op grond van de betalingen van het Ministerie aan WVH zien we dat in 2012 van de 97 nieuwe verhuringen vijf huurders (5%) hebben gekozen voor geclusterde betaling. Het gemiddelde bedrag aan huurtoeslag bedroeg € 229. Over 2011 koos 3% van de nieuwe huurders voor geclusterde betaling en bedroeg de gemiddelde huurtoeslag van deze huurders € 235. Bij nieuwe verhuringen wijzen we actief de huurders op de mogelijkheid van geclusterde betaling. De tendens is echter dat steeds meer huurders er voor kiezen om de huurtoeslag op eigen rekening te ontvangen. Het feit dat deze huurders naast de huurtoeslag vaak ook in aanmerking komen voor zorgtoeslag en beide toeslagen via www.toeslagen.nl kunnen worden geregeld, speelt een rol.
33
4
De kwaliteit van de woningvoorraad
In dit hoofdstuk verantwoorden we ons onder andere over wat we hebben gedaan om de volgende doelstellingen te bereiken: Strategisch doel: Wij hebben een duurzaam woningaanbod. Oog voor energie en milieu Speerpunten: milieubeleidsplan, energiebesparende maatregelen, lagere woonlasten huurders. Hoge kwaliteit van onze woningen en het onderhoud ervan Speerpunten: uitvoering geven aan ons strategisch voorraadbeleid, hoge basiskwaliteit, waarborgen goede prijskwaliteitverhouding. Ook gaan we in op het speerpunt divers woningaanbod onder andere door herstructurering (158 woningen Korrelbeton). Dit speerpunt past bij ons strategische doel om voor alle doelgroepen een passende woning te bieden passend bij de gezinssituatie en leefstijl.
4.1
Nieuwbouw
Volkshuisvestelijke taak Het gemeentelijke beleid is dat nieuwbouw in Hoek van Holland vooral bedoeld is om huishoudens met hogere inkomens vast te houden of aan te trekken. Sociale nieuwbouw beperkt zich tot 2020 tot de bouw van ongeveer 200 huurwoningen voor senioren. Dit overigens zonder dat de totale voorraad sociale huurwoningen stijgt. Deze seniorenwoningen moeten dus in de herstructurering gerealiseerd worden. Daarom ligt de focus van WVH op projectontwikkelingsactiviteiten die voort vloeien uit de bestaande portefeuille. Herontwikkeling Bertus Bliekhuis en omgeving Hoek van Holland kent een tekort aan seniorenhuisvesting. Dat geldt vooral voor senioren met een wat zwaardere of zware zorgvraag. Behalve het huidige Bertus Bliekhuis is er geen accommodatie beschikbaar of geschikt. Door de gewijzigde maatschappelijke vraag, onder andere het scheiden van wonen en zorg, de verouderde (te kleine) maatvoering van de kamers in het huidige Bertus Bliekhuis en het ontbreken van mogelijkheden om het gebouw afdoende aan te passen, is vervangende nieuwbouw nodig. In eerste instantie heeft Humanitas voor eigen rekening en risico een plan voor de herontwikkeling ontwikkeld. Uit een door Humanitas en WVH gezamenlijk opgedragen onderzoek bleek dat plan onhaalbaar. De afspraak tussen Humanitas en WVH was dat WVH dan zelf de herontwikkeling ter hand neemt. Voor Humanitas is het stranden van haar plan een bittere pil. Omdat zij het plan voor eigen rekening en risico heeft ontwikkeld, moet zij de voorbereidingskosten afboeken. WVH heeft dat ook gedaan met de kosten die zij voor haar medewerking aan dit plan had gemaakt. Wethouder Karakus heeft WVH gevraagd of het mogelijk is om Humanitas op één of andere manier tegemoet te komen. WVH heeft zich, overigens zonder hiertoe juridisch verplicht te zijn, bereid verklaart die mogelijkheid te onderzoeken. Het resultaat was een aanbod aan Humanitas in de vorm van een concept intentieovereenkomst. WVH heeft dit aanbod gedaan omdat daarmee de kans optimaal is om in goede samenwerking een nieuw plan te maken en te realiseren. Hiermee worden ook diverse maatschappelijke doelen gerealiseerd. In de tussentijd heeft WVH een volumestudie laten uitvoeren. Op basis van die volumestudie is een realistisch plan ontwikkeld, waarvan de eerste twee fasen op relatief korte termijn in aanbouw kunnen worden genomen. Verder is er hard gewerkt aan een Programma van Eisen (PvE). Daarbij is op goede en coöperatieve wijze samengewerkt met Humanitas. WVH wil het PvE graag 34
afronden. Daartoe is overleg met de gemeente nodig over een aantal inhoudelijk zaken van het WVH plan. Het gaat dan om onder andere een anterieure overeenkomst, over de stedenbouwkundige randvoorwaarden en over de verder te doorlopen RO procedure. Dergelijk overleg is echter niet mogelijk omdat de bouwaanvraag van Humanitas nog bij de gemeente ligt. Humanitas wil die aanvraag niet zelf intrekken. Daarom heeft WVH de gemeente gevraagd de bouwaanvraag te retourneren. De ondertekening van de concept intentieovereenkomst is uitgebleven. Daardoor is de zaak in een impasse geraakt. Begin 2013 is getracht door middel van een gesprek tussen delegaties van beide raden van commissarissen de zaak weer vlot te trekken. De afloop van dit initiatief is nog ongewis. Korrelbeton Op basis van een vergelijking tussen de varianten renovatie en sloop - nieuwbouw is de conclusie dat de sloop - nieuwbouwvariant zowel kwalitatief als financieel de beste mogelijkheden biedt. Qua herhuisvesting is er geen verschil. In beide gevallen moeten de bewoners ergens anders gehuisvest worden. De locatie is complex vanwege geluids- en milieueisen. Ook het aanwezige dijklichaam is een complicerende factor. De huidige opzet gaat uit van het in twee fasen realiseren van 116 woningen. Ten opzichte van het huidige aantal woningen (158) loopt het aantal dus behoorlijk terug. Over de differentiatie (sociale huur, vrije sector huur of koop) zijn nog geen concrete uitspraken te doen. In hoofdlijn komt het plan neer op: o Gestapelde bouw tegenover de speeltuin. Hierbij is gekozen voor korte tuinen en een semiopenbaar gebied op een leuke manier ingericht. Dit komt uiteindelijk ook de speeltuin ten goede. o Drie blokken eengezinswoningen aan de Prins Hendrikstraat. Deze blokken hebben een relatie met het achterliggende gebied. Het hoogheemraadschap heeft aangegeven dat de grasbegroeiing van de Delflandse dijk blijft in verband met inspecties en dergelijke. Daarom is gekozen voor een inrichting met een subtiele wandelroute waarbij aan de kant van de woningen er een levendig duinlandschap ontstaat, met wat hoogteverschillen en specifieke duinbegroeiing. Het duinlandschap wordt bijvoorbeeld ook doorgezet in de Huydekoperstraat. Vanaf de Prins Hendrikstraat wordt men dan bij de doorzichten als het ware het duinlandschap ingetrokken. o Voor de invulling achter de eengezinsblokken zijn nog verschillende ideeën in omloop. De ideeën over het ruimtelijk kader en de landschappelijke invulling zijn gepresenteerd aan het dagelijks bestuur van de deelgemeente. De eerste reacties waren positief. Wel waren er bij de verantwoordelijk portefeuillehouder buitenruimte zorgen over de inrichtings- en beheerkosten van het openbaar gebied, Dit is een onderwerp in de anterieure overeenkomst. Met de presentatie heeft WVH het dagelijks bestuur het materiaal geleverd om een medewerkingsbesluit te nemen. Dat is nodig om het ruimtelijk inrichtingsteam (RIT) van de gemeente aan het werk te kunnen zetten. Bureau De Werkplaats is aangetrokken voor begeleiding van en advisering over de communicatie naar huurders. Het bureau vervult die rol ook naar de inmiddels samengestelde bewonerscommissie. Sociaal pension / Thuishaven Het plan van de gemeente Rotterdam is om zes Thuishavens te ontwikkelen. Een Thuishaven is een steunpunt in de wijk van waaruit cliënten begeleid worden in hun zorg- en woonproblematiek. Tevens een plek waar mensen veilig kunnen wonen en waar ze geen overlast meer bezorgen voor de buurt. Vanuit een Thuishaven kunnen mensen gestimuleerd worden om weer werk te gaan verrichten. Tegelijkertijd is het een plek in de buurt die ondersteuning biedt aan ‘oude’ klanten die uitstromen naar begeleid wonen. Met een Thuishaven in de buurt wordt de kans op terugval verkleind en kunnen klanten steeds meer buurtbewoner worden. 35
Stichting ontmoeting,de exploitant van het sociaal pension in Hoek van Holland, is door de gemeente gevraagd de Thuishaven in Hoek van Holland realiseren. WVH is met gemeente en Stichting Ontmoeting op zoek naar een locatie om dit voor elkaar te krijgen. Belangrijk is daarbij natuurlijk ook de steun van het dagelijks bestuur de deelgemeente. Die heeft zich nog niet uitgesproken. De Hoekstee WVH is door de deelgemeente benaderd met de vraag of WVH een bijdrage kan leveren aan renovatie van multifunctioneel centrum de Hoekstee. De activiteiten die in de Hoekstee plaatsvinden dragen bij aan de leefbaarheid in Hoek van Holland. Dat is ook in het belang van WVH en past bij ons speerpunt maatschappelijk vastgoed. Dit speerpunt moet bijdragen aan ons strategisch doel om samen met bewoners en partners een prettige buurt te stimuleren. De regelgeving waar WVH zich aan moet houden, zorgt er voor dat we de financiering van de noodzakelijke ingreep niet voor elkaar kunnen krijgen. En dus hebben we de deelgemeente jammer genoeg moeten laten weten niet op hun verzoek in te kunnen gaan. L’ Avenue De ontwikkelcombinatie voor nieuwbouwwijk L’ Avenue heeft WVH benaderd om woningen in de vierde fase af te nemen. Men dacht daarbij aan patiowoningen voor ouderen. WVH heeft op basis van een eigen verkavelingstudie een aanbod gedaan. De ontwikkelcombinatie wilde niet op dit aanbod ingaan. Zij is van mening dat de gronden een veel hogere waarde vertegenwoordigen. Lemaireweg Ballast Nedam heeft voor de gemeente verkend of een plan kan worden ontwikkeld dat voldoet aan de eisen van de gemeente. WVH heeft daarover contact gezocht met Ballast Nedam en is door hen bij de verkenning betrokken. De verkenning laat zien dat er vooralsnog geen ontwikkeling valt te verwachten. Dit heeft enerzijds te maken met de marktsituatie en anderzijds met afhandeling van de zienswijze die Deltalinqs tegen het ontwerpbestemmingsplan heeft ingediend. WVH heeft vervolgens onderzocht of ze de financiële mogelijkheden heeft om in de ontwikkeling het initiatief te nemen. Dat blijkt onder de huidige omstandigheden niet het geval. Nieuwland AM en WVH hebben in Nieuwland een gezamenlijke grondpositie. De ontwikkeling van dit toekomstige woongebied staat volstrekt stil. Er is ook geen uitzicht op dat dit snel zal veranderen. WVH wil het aandeel van AM in deze grondpositie niet overnemen. Dus zou het voor de hand liggen om de grondpositie af te stoten. De prijsontwikkeling van tuinbouwgrond is echter zo ongeveer op een dieptepunt. Daarom hebben AM en WVH besloten de gronden en opstallen te verpachten in afwachting van een in de toekomst te realiseren hogere verkoopwaarde.
4.2
Milieubeleid
WVH heeft als strategisch doel verantwoordelijkheid te nemen voor duurzaamheid en milieu en dat ook te laten zien in onze bedrijfsvoering. In juni 2012 heeft het MT zijn goedkeuring gehecht aan het milieubeleidsplan. Hierin staan, naast een afbakening van het begrip “milieu”, de doelstellingen, aanpak, criteria voor beleid, en handreikingen voor uitvoering. Ook samenwerking en borging van resultaten komen aan de orde. Het plan voorziet uitvoering van milieubeleid op drie belangrijke deelgebieden namelijk energie, afval en materiaalgebruik. Uitgangspunt hierbij is niet dat WVH het milieu minder moet gaan belasten maar juist dat een schoner milieu leidraad bij onze beslissingen moet worden. WVH stelt zich drie lange termijndoelen op milieugebied: 1. WVH en haar bewoners zullen uiteindelijk geen energie meer verbruiken maar energie genereren. 2. De totale afgifte van afvalstoffen die ontstaan bij het bouwen, het beheren en het bewonen van woningen moet tot nul worden teruggebracht of volledig worden gecompenseerd. 36
3. Materialen die door WVH worden gebruikt, moeten door dat gebruik niet definitief onttrokken worden aan de wereldvoorraad van bruikbare (grond)stoffen, maar moeten keer op keer herbruikbaar zijn. WVH heeft als uitgangspunt om de gewenste energetische en overige duurzaamheidsmaatregelen te combineren met het toch al geplande onderhoud. Dit uitgangspunt lag ook ten grondslag aan de aanpak die we toepassen bij de projecten Vergulde Draeckweg e.o. (complex 070) en Pres. Jan Lelsstraat / J.V. Wierdsmastraat (complex 020). Wat deze projecten inhouden leest u verderop in dit hoofdstuk. Op sommige deelgebieden behelst de uitvoering niets anders dan activiteiten die WVH al onderneemt. Maar veel voornemens moet WVH de komende jaren nog in praktijk gaan brengen. Het idee is om dit zoveel mogelijk samen met huurders en collega-corporaties te doen. Een uitwerking van het milieubeleid inzake energie is in de maak. Via een statusoverzicht wordt de voortgang van de activiteiten vanaf nu bijgehouden. Het is de bedoeling dat een (externe) milieucoördinator de implementatie van het milieubeleidplan zal gaan ondersteunen.
4.3 Strategisch voorraadbeleid (SVB) Uitgangspunt voor ons voorraadbeleid is het SVB van WVH, vastgesteld in 2009. Jaarlijks actualiseren we het SVB. We hebben dit geïntegreerd in het proces van het opstellen van de Meerjarenbegroting. Voorafgaand aan de fysieke schouw van de woningen, wordt het kwaliteitsbeleid geëvalueerd en zo nodig bijgesteld. In een werkgroep bestaande uit verschillende disciplines (wonen, onderhouden en financiën) worden vervolgens eventuele knelpunten vanuit verschillende invalshoeken bekeken. De invalshoeken zijn: Leefbaarheid Verhuurbaarheid Woontechnische kwaliteit Onderhoudstechnisch Financieel Deze bijeenkomst levert de input c.q. aandachtspunten voor de schouwgroep. Bij het schouwproces worden ook eventueel aanwezige bewonerscommissies betrokken. Ook vragen we tijdens de fysieke schouw input van bewoners van de te schouwen complexen. In een tweede SVB bijeenkomst, nadat de schouw heeft plaatsgevonden, worden de resultaten omgezet in acties op de diverse beleidsterreinen. Deze acties verwerken we in de meerjarenonderhoudsbegroting en worden onderdeel van de financiële meerjarenplanning. In het SVB onderscheiden we twee scenario’s, te weten de “basisvariant” en de “plusvariant”. Basisvariant De basisvariant gaat uit van de wens om binnen de bestaande voorraad een kwaliteitsslag te maken. Hierbij zijn twee richtingen aangegeven. Ten eerste kiest WVH voor investeren in energetische verbeteringen van de bestaande voorraad. Daarnaast wordt de beoogde kwaliteitsslag bereikt met herstructurering van die woningen, waarvan de woontechnische en bouwkundige kwaliteit op termijn onvoldoende is. We hebben het dan over de complexen “Bliekhuis” en “Korrelbeton”. Voor beide projecten hebben we een ontwikkelscenario in de financiële meerjarenprognose (MJB) opgenomen. In de basisvariant bereikt WVH een grote kwaliteitsverbetering in haar bestaande voorraad, zowel via investeringen als via herstructurering. Minder positief aan dit scenario is dat het aantal woningen per saldo afneemt. Plusvariant In de ‘plusvariant’ is, naast onderhoud van de bestaande voorraad, de ontwikkeling van nieuwe 37
woningen het speerpunt voor de komende jaren. Als gevolg van de “Gebiedsvisie Hoek van Holland 2011-2020” is er voor WVH geen gelegenheid om anders dan via herstructurering huurwoningen nieuw te bouwen. Daarom richt WVH zich voornamelijk op de Basisvariant van het SVB.
4.4 Onderhoud Onderhoudsbegroting versus realisatie WVH maakt onderscheid in niet planmatig onderhoud (NPO), planmatig onderhoud (PO) en onderhoud voor rekening van derden. Het NPO heeft betrekking op reparatie- en mutatieonderhoud. Onder PO vallen regelmatig terugkerend onderhoud, renovatie- en groot onderhoudsplannen en de onderhoudscontracten. Onderhoud voor rekening van derden is huurderonderhoud in de vorm van het serviceabonnement (SAB). Het kleine reparatie- en mutatieonderhoud, zoals het nazien van hang- en sluitwerk, wordt voor een groot deel uitgevoerd door de eigen vaklieden. Het uitgebreide reparatie-, mutatie- en planmatig onderhoud wordt geheel uitbesteed. In onderstaande tabel staan de uitgaven per soort onderhoud weergegeven. Specificatie onderhoud Onderhoudsoort Reparatieonderhoud SAB, boilers en huismeester Klein mutatieonderhoud Groot mutatieonderhoud Mutatie OH vooruitlopend op PO Activering Contractonderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud project 020 en 070 Investeringen complex 020 en 070 Goederen en diensten
Bedragen x € 1.000 Begroot Realisatie 2012 2012 460 652 86 63 103 719 619 185 135 239 90 270 255 1.568 907 6.396 4.799 9.377 6.417 61 76
Begroot -/Realisatie -192 -86 -40 100 50 149 15 661 1.597 2.960 -15
Totaal onderhoud 2012
19.339
14.139
5.200
Totaal onderhoud Geactiveerd (mutatie) Geactiveerd (dagelijks) Geactiveerd (project) Eigen onderhoudsdienst (salariskosten dekking) Huismeester (salariskosten dekking) SAB, boilers en overig Debiteuren doorbelast (reparatieonderhoud) Debiteuren doorbelast (mutatieonderhoud) Handmatige boeking Goederen en diensten (servicekosten) Ten laste van winst- en verliesrekening
19.339 -239
14.139 -26 -64 -6.417 -183 -45 -15 -7 -17 6 -73 7.298
5.200 -212 64 -2.960 39 45 15 7 17 -6 12 2.220
-9.377 -144 0 0
0 -61 9.518
38
Reparatieonderhoud De uitgaven voor het reparatieonderhoud zijn vergeleken met voorgaande jaren fors gestegen. Ook de kosten per reparatie zijn gestegen van gemiddeld € 254 naar € 317 per woning. De verklaring is onder andere dat er in 2012 meer reparatieverzoeken zijn uitgevoerd. Een andere reden is dat ten opzichte van voorgaande jaren, de complexere en daardoor vaak duurdere werkzaamheden aan derden worden uitbesteed.
Jaar 2012 2011 2010
Aantal woningen 2.039 2.035 2.036
overzicht reparatieonderhoud 2010-2012 Realisatie Realisatie / Aantal reparatietotaal in € woning in € verzoeken 645.423 317 2.574 517.538 254 2.319 434.120 213 2.285
Reparaties / woning 1.2 1.1 1.1
Klein mutatieonderhoud Bij klein mutatieonderhoud hebben we het over een keuring door onze eigen vaklieden en het keuren van de elektrische installatie door een derde. Er is per mutatie in 2012 een bedrag begroot van € 650. In de loop van 2012 bleek dat aan de lage kant. Voor 2013 is dit bedrag aangepast naar € 864 per mutatie. Van het totale bedrag is € 8.902 bij vertrekkende huurders in rekening gebracht.
Jaar 2012 2011 2010
overzicht “klein” mutatieonderhoud 2010-2012 Realisatie Aantal totaal in € Mutaties 93.837 111 88.847 128 150.148 128
Kosten per mutatie in € 845 694 1.173
Groot mutatieonderhoud Bij groot mutatieonderhoud gaat het om grotere onderhoudstechnische ingrepen. Het betreft alle werkzaamheden die buiten de keuring van de eigen vaklieden en de elektrakeuring vallen. Bijvoorbeeld woningen van huurders die in het verleden niet hebben meegedaan aan reeds uitgevoerd grootonderhoud, de zogenaamde spijtoptanten, of de woningen die op korte termijn aan de beurt zijn voor een planmatige ingreep. Ook het kwalitatief verbeteren van de woning volgens ons SVB wordt hierin verwerkt. Hiermee voorkomen we dat nieuwe huurders binnen een paar jaar na betrekken van de woning al weer met een grote ingreep worden geconfronteerd. Er is in 2012 bij 71 woningen groot mutatieonderhoud uitgevoerd. Er waren er echter 100 begroot voor 2012. Het totaalbedrag voor groot mutatieonderhoud bedraagt in 2012 € 611.101. Een deel van deze kosten wordt als investering opgenomen en via harmonisatie in de netto huur doorberekend. Dit betrof een bedrag van € 26.053.
Jaar 2012 2011 2010
overzicht groot mutatieonderhoud 2009-2011 Realisatie Aantal totaal in € mutaties 611.101 71 869.632 109 1.163.351 95
Kosten per mutatie in € 8.607 7.978 12.246
39
Serviceabonnement Tegen een maandelijkse vergoeding van € 3,40 per woning voert WVH het onderhoud uit dat volgens het Burgerlijk Wetboek voor rekening van de huurder komt. 1.334 huishoudens maakten in 2012 gebruik van dit serviceabonnement, tegen 1.098 in 2011 en 1.031 huishoudens in 2010. Er geldt een korting op de kosten van het servicepakket voor huurders die langer dan tien jaar huren bij WVH. Deze trouwe huurders betalen € 2,55 per maand. Planmatig onderhoud (PO) Onder PO vallen regelmatig terugkerend onderhoud, renovatie- en groot onderhoudsplannen en de onderhoudscontracten. Project Pres. Jan Lelsstraat / J.V. Wierdsmastraat Bij de aanpak van dit pilotproject gelden de volgende uitgangspunten: De woningen moeten geschikt zijn voor gezinnen Na de ingreep moeten de woningen nog 50 jaar mee kunnen. De woningen moeten meer levensloopbestendig zijn. Het wooncomfort moet toenemen. De aanpak moet op het gebied van energieverbruik en materiaalgebruik (cradle-to cradle) zo duurzaam mogelijk zijn. De ervaringen die WVH in dit complex opdoet worden gebruikt bij de aanpak van de rest van de bestaande voorraad. De werkzaamheden in dit complex met 52 woningen waren eind 2011 van start gegaan en verliepen in 2012 in een steeds hoger tempo. De woningen werden rondom geïsoleerd en werden onder andere voorzien van een extra verdieping, nieuwe verwarminssystemen en mechanische ventilatie. De uitvoering van het eerste blok verliep trager dan gehoopt. Met sommige technieken en methoden moest de aannemer nog ervaring opdoen. Al snel werd de proefwoning in gebruik
genomen als logeeradres voor bewoners van woningen waar de binnenkant werd aangepakt. Ook twee andere woningen werden voor dit doel ingericht. Met de ervaringen in het eerste blok kon vanaf het tweede blok sneller gewerkt worden. Aannemer Willems maakt daarbij gebruik van prefab-technieken voor de kozijnen, de dakopbouwen en voor de isolatie van de wanden. Tegen het eind van 2012 waren de werkzaamheden gevorderd tot blok vijf van de zeven. 40
De overlast die bewoners ervaren is niet gering. Aannemer en projectteam hebben daarom na de eerste ervaringen het contact met bewoners geïntensiveerd. Met alle bewoners worden vóór de start van de uitvoering in hun woning afspraken gemaakt. Contact met bewoners is er op het wekelijkse spreekuur en bij informele contacten tussendoor. Met nieuwsbrieven houdt het projectteam de bewoners van de voortgang en van wetenswaardigheden op de hoogte. De medewerking van bewoners is in het algemeen groot. In verschillende blokken werden warmtepompen geplaatst, de ervaringen daarmee zijn tot nu toe goed. Minder soepel verliep het plaatsen en aansluiten van de zonnecellen. Vooral het opengraven van de straten ten behoeve van het verzwaren van het elektriciteitsnet door Joulz zorgde voor veel overlast. Het uiteindelijke resultaat van het project is doelmatig en fraai. De woningen zijn na uitvoering van de werkzaamheden veel groter, bieden meer comfort, gebruiken nog maar weinig energie (van label F naar A+) en tonen binnen en van buiten heel fraai.
Project Vergulde Draeckweg e.o. Ook in dit groot-onderhoudproject zat het knelpunt bij de eerste van de 198 woningen. Gebrekkige communicatie met bewoners leidde tot aanloopproblemen en tot een lange doorlooptijd. Dat escaleerde toen een projectmedewerker uitviel. Het projectteam trok hieruit lering en betrok een externe expert als opzichter bij het werk. Het projectteam veranderde de communicatie met bewoners en de planning van het werk. Daarna begon het opleveren steeds beter te lopen. In de aanpak van het complex worden instandhoudingsmaatregelen en maatregelen om de woningen te optimaliseren gecombineerd. Ook in dit project ligt de nadruk op energetische maatregelen met isoleren rondom en nieuwe energiezuinige verwarmingssystemen. De uitrusting van de woningen verbetert met grotere dakramen, nieuwe kozijnen boven en beter hang- en sluitwerk. Het comfort van de woningen is enorm verbeterd doordat tocht tot het verleden behoort en het aanzien van de wijk is met nieuwe kleurstellingen voor de woningen aanmerkelijk verfrist. Brandgevaarlijke plafonds zijn vervangen door plafonds van gipsplaat. Alle asbest waarmee bewoners in contact zouden kunnen komen is gesaneerd. In veel woningen is ook een nieuwe keuken, toilet of badkamer geplaatst, in sommige woningen zelfs alle drie. De woningen gaan met alle verandering van energielabel F of G naar label B.
41
Bewoners die kampen met gezondheidsvragen krijgen extra aandacht van het projectteam. Bij cara-gerelateerde klachten brengt plaatsing van luchtzuiveringsapparatuur in veel gevallen uitkomst. Oudere bewoners, en zeker zij die zorgbehoevend zijn, zijn soms tijdelijk elders ondergebracht, bijvoorbeeld bij Humanitas. Tegen de zomer van 2012 was het werk ten oosten van de Vergulde Draeckweg gereed en eind 2012 was driekwart van de woningen klaar. Een bijzonderheid vormt het zonnepanelenproject in de Postpaertstraat. Daar zijn in mei als pilot zeven woningen voorzien van zonnepanelen. Het is de bedoeling ook de andere huurders van het complex plaatsing van zonnepanelen aan te bieden. Voor het zover is, moeten enkele vragen worden opgelost, o.a. van juridische aard. Overig planmatig onderhoud. Gedurende het jaar 2012 is een extra budget toegekend voor de liftaanpassing in de hoogbouwflats. De voorbereiding daarvan is gestart in 2012. De kosten van de uitvoering worden in 2013 geregistreerd. Het overzicht van de niet geïndexeerde begroting versus realisatie is hieronder opgenomen. Omschrijving G/D Contract Planmatig Totaal Begroting Begroting 2012 € 60.115 € 264.153 € 1.536.362 € 1.860.630 Overheveling 2011-2012 € 61.841 € 61.841 Overlooppost 2011-2012 € 45.613 € 45.613 MT besluit liftvervangingen € 831.947 € 831.947 Totaal begroot € 60.115 € 264.153 € 2.475.763 € 2.800.031 Onvoorzien 2012 € 7.007 € 18.852 € 83.509 € 109.368 Overheveling 2012-2013 -€ 1.028.411 -€ 1.028.411 Stopwerkzaamheden € 40.399 € 40.399 Retour planmatig -€ 27.416 -€ 679.331 -€ 706.747 Retour overlooppost € 30.646 € 30.646 Extra overheveling -€ 29.970 -€ 29.970 Realisatie 2012 € 67.122 € 255.589 € 892.605 € 1.215.316
42
De genoemde overhevelingsposten 2011-2012 zijn voorziene uitgaven uit de begroting 2011 die uitgevoerd werden in 2012. De genoemde overlooppost was al in uitvoering tijdens het sluiten van het boekjaar 2011. De overheveling 2012-2013 bestaat uit posten die voorzien waren in de begroting 2012 maar uitgevoerd worden in 2013. Het “retour” gegeven budget ontstaat door aanbestedingen lager dan oorspronkelijk begroot en of door het niet of minder uitvoeren van de opgenomen begrotingspost. In onderstaande tabel is een specificatie opgenomen van de overloopposten naar 2013 en het “retour” gegeven budget. Bedragen in €
complex
Omschrijving voorgenomen werk
032 032 040 040 050-060 050-060 070 170 200 200-210 210 350 div
Prestatiegericht schilderwerk Keukenrenovatie Prestatiegericht schilderwerk Keukenrenovatie Diversen in project 2013 meegenomen Liftinstallaties Achterpaden herstel Geveldilataties vernieuwen Combiketels vernieuwen Keukenrenovaties Prestatiegericht schilderwerk Maatregelen branddoorslag Open verbrandingstoestellen Keuring/ advisering prestatiegericht schilderen Doorspuiten drainages Epa labels Mechanisch ventilatie onderhoud Totaal
div div div div
Begroot 106.230 7.945 69.784 16.517 275.971 831.956 49.145 3.008 14.057 25.489 12.995 49.419 223.358 4.563 13.177 1.875 2.253 1.707.742
Overheveling naar Gunstig Niet begroting aanbesteed uitgevoerd 2013 80.248 1.698 50.924 12.117 253.521
25.982 6.247 18.860 4.400 22.450 831.956
49.145 3.008 14.057 25.489 12.995 452 194.783
48.967 28.575
3.135
1.428
13.177 1.875 2.253 222.557
456.774
1.028.411
In het planmatig onderhoud zijn ook uitgaven gedaan die hoger waren dan begroot of die niet begroot waren. Het totaal aan deze uitgaven bedraagt € 83.000. Van dit bedrag is € 25.000 hoger dan begroot uitgegeven, waarvan € 10.000 voorbereidingkosten voor de aanpak van de hoogbouwflats. € 58.000 betreft uitgaven die niet begroot waren. Het grootste deel is uitgegeven aan kosten voor legionella preventie en lift / cv kosten van het Bertus Bliekhuis. ( € 55.000) In de “ stopwerkzaamheden” zijn de interne kosten verantwoord van diverse werkzaamheden verricht door de eigen dienst voor diverse planmatig aangepakte activiteiten. Van de zogenaamde overlooppost 2011-2012 (facturen onderweg eind 2011) die verwacht werd voor € 45.000. Is slechts € 15.000 daadwerkelijk gefactureerd. De oorzaak hiervan is de beperkte deelnamebereidheid van de bewoners in complex 120 voor de douche en toilet renovatie. De zogenaamde overhevelingspost uit 2011-2012, de proef renovatie aan het dak in complex 310 is € 30.000 duurder uitgevallen. Onder andere het aantreffen van asbest zorgde voor flink hogere kosten.
43
Onderhoudsbeleid Resultaatgerichte samenwerking Het buitenschilderwerk wordt sinds een aantal jaren op een resultaatgerichte werkwijze aanbesteed. Daarbij wordt een standaard cyclusduur van zes jaar aangehouden met de optie tot een verlenging van zes jaar. Met de werkvoorbereiding voor 2013 zijn de mogelijkheden onderzocht om de cyclusduur te verlengen naar acht tot tien jaar. Voor de complexen 150, 160 en 180 is het prestatiegericht schilderwerk voor 2013 aanbesteed op basis van een uitvoeringcyclus van tien jaar waarbij er in 2017 een tussenbeurt is opgenomen. Ervaringen bij collega corporaties met deze andere cyclus zijn positief en dit biedt ook kansen voor WVH. WVH houdt rekening met specifieke omstandigheden zoals vervuiling en het zeeklimaat. Ook het bewonersgedrag en verwachtingen van bewoners en WVH spelen een belangrijke rol. Verwachtingen over de kwaliteit van het schilderwerk worden veelal bepaald door de esthetische aanblik. De kwaliteit wordt vaak afgemeten aan de frequentie en intensiteit van de maatregelen en het toezicht op de werkzaamheden. Met name de begeleiding van de uitvoering bij resultaatgerichte werkzaamheden verschilt ten opzichte van toezicht op de werkzaamheden bij traditionele werkwijze met een inspanningsverplichting. Bij resultaatgerichte werkzaamheden worden meetbare eisen vastgelegd en de toe te passen meetmethodiek om deze eisen te controleren. De opdrachtnemer verbindt zich tot het leveren van de overeengekomen kwaliteit bij oplevering van de werkzaamheden. De toezichthouder heeft de (coachende) taak om de opdrachtnemer te begeleiden en bij te sturen om dit resultaat te behalen. Bij de traditionele inspanningsverplichting worden de handelingen en producten omschreven en vastgelegd die de opdrachtnemer levert tegen een vooraf overeengekomen vergoeding. De opdrachtgever verwacht hiermee een bepaald resultaat te behalen en dient er voor te zorgen dat alle omschreven handelingen correct en volledig worden uitgevoerd. Of het resultaat wordt behaald dat opdrachtgever voor ogen heeft is onzeker. Controle door toezicht is hierbij essentieel. Conditiemeting Voor verschillende vakdisciplines en op diverse niveaus wordt gebruik gemaakt van conditiemetingen. Conditiemeting(en) ter bepaling van het tijdstip en de omvang van toekomstig onderhoud, conditiemeting ter bepaling tot daadwerkelijke vervanging in het begrotingsjaar (bijvoorbeeld aanrechtblokken) of conditiemeting ter controle van de afgesproken kwaliteit. Er is behoefte om de verslaglegging en archivering van de diverse metingen te centraliseren en automatiseren. In 2012 is onderzoek en navraag gedaan bij diverse leveranciers. Uiteindelijk is gekozen voor de module conditiemeting van het NCCW. Asbest In meerdere complexen zijn de asbesthoudende vloerluiken gesaneerd. De start van de uitvoering heeft enkele weken vertraging opgelopen doordat de geselecteerde asbestsaneerder weigerde de uitvoering op te starten. Reden was onduidelijkheid, c.q. een verschil van mening over de interpretatie van de regeling tussen het bureau Search dat het asbestonderzoek heeft uitgevoerd, de gemeente die de vergunning heeft verstrekt en het asbestsaneringsbedrijf als opdrachtnemer. Het inwinnen van informatie bij overheid en instanties op dit gebied bracht geen helderheid. Uiteindelijk is in overleg en samenwerking met de hoofdaannemer gekozen om de werkzaamheden bij onze vaste asbestsaneerder Quartel onder te brengen. In 2013 moeten alle asbestsaneringen worden aangemeld via het Landelijk Asbest Volg Systeem (LAVS). Hopelijk ontstaat met dit systeem meer duidelijkheid over de interpretatie van de diverse artikelnummers.
44
Open verbrandingstoestellen Voor 2012 was budget gereserveerd om in vier complexen de open verbrandingstoestellen te vervangen voor gesloten toestellen. Open toestellen zijn geisers, gaskachels, moederhaarden en open combitoestellen. De keuze tot vervanging is gebaseerd op de handreiking “Vervanging open verbrandingstoestellen” van het ministerie van VROM. De Nederlandse overheid wil een Europees verbod op de productie en verkoop van open verbrandingstoestellen. Voor de tussenliggende periode is voor corporaties en professionele woningverhuurders de handreiking opgesteld. De handreiking is geen wettelijke verplichting. Als wettelijk kader wordt verwezen naar de verplichtingen in Woningwet, Bouwbesluit en het Gebruiksbesluit. Alle bewoners met een open verbrandingstoestel krijgen van WVH een aanbod tot het aanbrengen van een cv-installatie met een gesloten HR-ketel ter vervanging van de bestaande open verbrandingstoestellen. Uit praktische en financiële overwegingen is de bereidheid tot medewerking onder deze bewoners minimaal. Het risico wordt door de bewoners niet / onvoldoende herkend. Dit ondanks de door WVH verstrekte informatie en media-aandacht voor incidenten waarbij mensen overlijden door koolmonoxide vergiftiging. Hoek van Holland is hierin niet uniek. Navraag bij Aedes leert dat andere corporaties in Nederland tegen dezelfde problemen aanlopen. Daardoor komt het voor dat ten gunste van de bewoner andere keuzes worden gemaakt, die niet in overeenstemming zijn met de handreiking. Op basis van de bouwkundige situatie in een deel van ons bezit, de reacties van betreffende bewoners en de mogelijkheden binnen het kader van de handreiking wordt nu een alternatief voorstel voor de uitvoering uitgewerkt. Ventilatievoorzieningen De afgelopen jaren is onrust ontstaan over gebrekkige ventilatie en slecht aangelegde of ingeregelde ventilatiesystemen in Nederlandse nieuwbouwwoningen. Globaal voldoet 50% van de opgeleverde mechanische ventilatiesystemen niet aan de minimum kwaliteitsvereisten van dit moment. Deze tekortkomingen zorgen voor gezondheidsklachten. In opdracht van het ministerie van VROM (thans het ministerie van Infrastructuur en Milieu) heeft het bureau BBA Binnenmilieu het technisch functioneren van ventilatiesystemen in recent opgeleverde eengezinswoningen onderzocht. Daarnaast heeft het RIVM een verkennende analyse uitgevoerd naar de relatie tussen bewonersklachten en kwaliteitskenmerken van ventilatiesystemen. Ventilatiesystemen in nieuwbouwwoningen blijken vele tekortkomingen te kennen. Op basis van de resultaten en de conclusies van dit onderzoek zijn aanbevelingen gedaan ter verbetering van de situatie. BBA Binnenmilieu heeft in opdracht van Aedes een basis Programma van Eisen voor woningventilatie in nieuwbouw- en renovatieprojecten opgesteld voor de twee meest voorkomende typen ventilatiesystemen. WVH heeft dit programma toegevoegd aan haar eigen programma van eisen. Legionella Ter voorkoming van legionella is regelgeving opgesteld met speciale aandacht voor bepaalde woongebouwen. In deze gevallen dient een beheerplan te worden opgesteld. Daarin worden de risico’s opgenomen en de te nemen uitvoering- en / of beheermaatregelen. Voor het verzorgingstehuis Bertus Bliek is in 2012 het bestaande beheerplan geactualiseerd. Het actualiseren van het beheerplan was onderdeel van de risico inventarisatie en evaluatie die in opdracht van Humanitas is uitgevoerd. Op basis van het bijgestelde beheerplan zijn werkzaamheden aan de installatie uitgevoerd en wijzigingen doorgevoerd in het veilig beheren van de installatie. Het dagelijkse beheer wordt door de huismeester van Humanitas uitgevoerd, controle en evaluatie van het beheerplan ligt bij WVH.
45
4.5 Verkoop Er zijn verschillende motieven om woningen te verkopen. Verkoop kan bijdragen aan ons strategische doel om voor onze doelgroepen een passende woning, passend bij de gezinssituatie en leefstijl te bieden. Ons hoofdmotief is financiële middelen te genereren om in de voorraad of nieuwbouw te steken (het investeringsmotief). Daarom wil WVH vier woningen per jaar verkopen. Het gaat om verkoop bij mutatie in twee complexen, te weten het zogenaamde Blesplan (complex 110) en de woningen van complex 070 in plan Oost. Als er woningen in deze complexen worden opgezegd, wordt telkens de afweging gemaakt of de woning te huur of te koop wordt aangeboden. In 2013 bepalen we of we de woningen in complex 070 na afronden van het groot onderhoud weer te koop gaan aanbieden. Dit zal voornamelijk afhangen van de verkoopwaarde van de woning na de aanpak. In complex 110 stond aan het begin van 2012 te koop. Deze is in 2012 een woning verkocht en notarieel overgedragen. Er zijn geen huuropzeggingen in 2012 geweest. In het najaar van 2012 hebben we alle huurders in dit complex een schriftelijke aanbieding gedaan voor het kopen van hun huurwoning. We hebben daarbij de huurders een korting van 7,5% op de verkoopwaarde aangeboden. Twee huurders hebben besloten de woning te kopen. De koopovereenkomst is in 2012 getekend. De overdracht vindt in 2013 plaats.
4.6 Sloop WVH heeft geen bezit gesloopt in 2012.
46
5
Het betrekken van bewoners en overige belanghebbenden bij beleid en beheer
In dit hoofdstuk verantwoorden we ons onder andere over wat we hebben gedaan om de volgende doelstelling te bereiken: strategisch doel: Werken aan een goede werkrelatie met gemeente en maatschappelijke partners.
5.1 Beleidsbeïnvloeding door belanghebbenden WVH is dé sociale huisvester in Hoek van Holland met hart voor de Hoekse samenleving. Het behouden van de aantrekkelijke woongemeenschap die Hoek van Holland nu is, kunnen we niet alleen. Wij zetten ons daarom samen met partners in voor de huidige kwaliteiten van Hoek van Holland; een groene en dorpse woonomgeving waar mensen prettig samenleven. De grondhouding waar WVH zaken mee aanpakt, is transparant en uitnodigend. WVH hecht veel waarde aan de betrokkenheid van (lokale) belanghebbenden. Voor een deel wordt die betrokkenheid ingevuld door het overleg dat WVH heeft met haar Huurdersvereniging. Ook het overleg met de (deel)gemeente en collega-corporaties draagt bij aan de responsiviteit van WVH. Het platform Wonen, Zorg, Veiligheid en Welzijn (W2ZV)10 is een andere manier om aan de betrokkenheid van belanghebbenden inhoud te geven. Het gaat er hierbij natuurlijk om signalen in te nemen, maar ook om die om te zetten in actie. Uit het rapport van de visitatie die WVH in 2010 onderging kwam naar voren dat niet alle belanghebbenden tevreden waren over de prestaties van WVH. WVH heeft daarop contact gezocht met de bij de visitatie betrokken belanghebbenden om te achterhalen aan welke verwachtingen WVH niet voldoet. Dit leverde helaas niet veel informatie op. WVH is wel aan de slag gegaan met de in het visitatierapport genoemde verbeterpunten: het verbeteren van de communicatie richting de belanghebbenden en het goed managen van de verwachtingen van de belanghebbenden. Dat doen we door ons dit bewust te zijn bij onze communicatie-uitingen. Verder heeft WVH haar visie op maatschappelijk verantwoord ondernemen op papier gezet. In deze visie is verwoord wat WVH wel, maar ook wat WVH dus niet doet op dat vlak. In 2013 brengt WVH haar contacten met belanghebbenden verder in kaart, om zo ook in beeld te krijgen of we daar dingen in missen. Belanghebbendenoverleg Bij het functioneren van WVH zijn verschillende belanghebbenden (of stakeholders) betrokken. Belanghebbenden van WVH zijn natuurlijk de partijen waar we mee samenwerken, maar ook partijen die werkzaam zijn in hetzelfde gebied, die raakvlakken met ons hebben en die kunnen worden geraakt door het beleid van WVH en de daaruit voortvloeiende activiteiten. We onderscheiden hierin verschillende groepen. Het soort relatie met de belanghebbende partij bepaalt de vorm en de intensiteit van het contact. In 2012 heeft Eelco Koolhaas, de dagvoorzitter van ons belanghebbendenoverleg in 2011 een belofte ingelost. Hij beloofde tijdens het belanghebbendenoverleg dat hij voor één dag terug zou komen naar WVH, maar dan als directeur. WVH nodigde een aantal van haar belangrijkste belanghebbenden uit voor een gesprek met deze “directeur voor één dag”. Dat bood hen de kans om de dingen te zeggen die zij altijd al eens tegen de directeur van WVH wilden zeggen, maar niet durfden. En op zijn beurt vroeg de “directeur voor één dag” naar hun beeld van WVH. En of daar iets in moet veranderen of juist absoluut zo moet blijven? Eelco Koolhaas voerde vijf gesprekken. Uit deze gesprekken kwam als mening naar voren dat WVH erg hangt aan haar procedures en 10
In dit Platform participeren Careyn, Humanitas, Stichting Ontmoeting, Middin (voorheen Steinmetz / de Compaen), Vitis Welzijn, het Platform Gehandicapten, de afdeling IV van de gemeente Rotterdam, VGR, de deelgemeente, Politie Rotterdam Rijnmond, MEE Zuid Holland Noord, Careyn en WVH. Inhoudelijk wordt over het platform verslag gedaan in hoofdstuk 8 Wonen en zorg.
47
conflicten soms lastig vindt. Maar ook dat WVH vooral een goede beheerder van haar woningen is en oog heeft voor de kwaliteit van haar medewerkers. In 2012 organiseerde WVH ook haar zesde belanghebbendenbijeenkomst. WVH wil door deze jaarlijkse bijeenkomst de voorkeuren van belanghebbende partijen op gebied van volkshuisvesting leren kennen, ideeën opdoen en de maatschappelijke inbedding van WVH versterken. WVH wil daarmee ook de contacten met belanghebbenden en tussen belanghebbenden onderling intensiveren. Dit keer stond de bijeenkomst onder leiding van Wim van ‘t Veer, directeur van stichting De Binnenvest in Leiden. Dit is een organisatie voor opvang en begeleiding van dak- en thuislozen. Het thema van de bijeenkomst was de rol van woningcorporaties in de samenleving. Wonen en zorg hebben veel met elkaar te maken, ook al wil de overheid wonen en zorg juist scheiden. Wat verandert er allemaal op dat gebied en kan dat zo maar? Moet een woningcorporatie de gaten opvullen die vallen in het aanbod van zorg- en welzijnsvoorzieningen? En, gesteld dat het financieel haalbaar is, staan de overheidsregels dit nog wel toe? De bijdrage van Wim van ’t Veer maakte duidelijk dat de rol van woningcorporaties als investeerder ten behoeve van zorg- en welzijnsinstellingen zeer gewenst en misschien zelfs noodzakelijk is. De grenzen van wat een woningcorporatie ten minste dient te doen voor de samenleving enerzijds, en de risico’s die verbonden zijn aan té vergaande initiatieven werden door de aanwezigen helder geformuleerd. Duidelijk werd dat de Hoekse gemeenschap wel het nodige verwacht van WVH. Maar ook de beperkingen kwamen naar voren: verscherping van regelgeving en verplichte afdrachten maken het WVH de komende jaren niet bepaald makkelijker om te investeren in maatschappelijk vastgoed.
5.2 Prestatieafspraken Tussen WVH en haar belanghebbenden, de gemeente uitgezonderd, bestaan geen prestatieafspraken of overeenkomsten waarin WVH en belanghebbenden afspraken vastleggen over te behalen resultaten en hoe de resultaten geëvalueerd kunnen worden. Wel heeft WVH contracten met verschillende belanghebbenden. Voor wat betreft de gemeente is WVH een van de partijen die de samenwerkingsafspraken 2010 – 2014 tussen de Rotterdamse corporaties en de gemeente in 2011 heeft getekend. Het was de bedoeling dat deze samenwerkingsafspraken per deelgemeente zouden worden uitgewerkt in gebiedsafspraken tussen gemeente, deelgemeente en corporatie. Dit was een lang en intensief traject van onderhandelingen. Vlak voordat ondertekening zou plaatsvinden, zette de gemeente echter een streep door twee afspraken. WVH besloot daarom de ondertekening af te zeggen. Uiteindelijk is in goed overleg afgesproken van ondertekening af te zien. WVH handelt overigens wel in de geest van de afspraken die op papier gezet zijn. Deze sluiten voor het overgrote deel naadloos aan bij de missie van WVH. (zie ook pagina 10 en 12 van dit verslag.)
5.3
Huurdersoverleg
WVH hecht aan goed overleg met haar huurders. Dit overleg is geregeld in een participatieovereenkomst. Het overleg stelt WVH in staat beter in te spelen op de wensen van de huurders. Ook wordt op deze manier het draagvlak bij huurders voor beslissingen vergroot. Overleg met de huurders vindt op diverse niveaus plaats. Over beleidszaken die alle huurders aangaan, praat WVH met huurdersvereniging “Houdt Zicht” en over zaken op wijk- of complexniveau met bewonerscommissies. Huurdersvereniging “Houdt Zicht” De gesprekken die WVH met het bestuur van “Houdt Zicht” voert, dienen plaats te vinden op basis van draagvlak bij de huurders. Daarbij is voor WVH het uitgangspunt dat WVH en de huurdersvereniging een langdurige relatie met elkaar hebben. De overlegstructuur en de verschillende verantwoordelijkheden en bevoegdheden zijn in de hiervoor genoemde participatieovereenkomst geregeld. Deze overeenkomst is volgens afspraak na twee jaar geëvalueerd. 48
WVH geeft de huurdersvereniging financiële steun. Bovendien heeft “Houdt Zicht” van WVH een woning ter beschikking gekregen. WVH neemt de woonlasten van die woning (in 2012 een bedrag van € 6.415, inclusief elektra- en waterverbruik) voor rekening. De vergoeding van de kosten is gerelateerd aan activiteiten, voor zover deze noodzakelijk zijn voor: de werving van leden en de opbouw en instandhouding van “Houdt Zicht”; het op de hoogte houden van de huurders en het betrekken van hen bij de standpuntbepaling door “Houdt Zicht”; het overleg tussen WVH en “Houdt Zicht”; scholingsactiviteiten, evenals eventueel noodzakelijk extern advies; Lidmaatschap Woonbond. Het voorgaande houdt in dat “Houdt Zicht” op basis van beleidsvoornemens een activiteitenplan en begroting overlegd. Aan de hand van deze stukken vormt WVH zich een mening of de door haar ter beschikking te stellen budget(ten) conform de participatieovereenkomst worden besteed. Een belangrijk punt van kritiek van WVH bij de evaluatie van de participatieovereenkomst gaat over het door “Houdt Zicht” bij WVH aanleveren van haar activiteitenplan, begroting en (financieel) jaarverslag. Deze stukken komen onvoldoende onderbouwd, te laat of niet beschikbaar. Het gesprek daarover heeft nog niet tot een bevredigende oplossing geleid. Daarom heeft WVH uiteindelijk de betaling van de tweede termijn van de jaarlijkse bijdrage heeft opgeschort. Dat is ook de reden dat het in 2012 betaalde bedrag (€ 11.415 inclusief € 3.070 voor abonnementskosten van de Woonbond) fors lager is dan in 2011. Een en ander is betrokken bij een breder onderzoek dat de raad van commissarissen11 laat verrichten. Adviezen WVH heeft “Houdt Zicht” advies gevraagd over de huursomstijging en de meerjarenbegroting. Huursomstijging “Houdt Zicht” heeft positief geadviseerd over de door WVH voorgestelde huursomstijging van 2,3% voor het gehele bezit van WVH voor zover de maximale huurprijsgrens hierdoor niet worden overschreden. Meerjarenbegroting “Houdt Zicht” heeft geen advies willen uitbrengen omdat de meerjarenbegroting al was vastgesteld door de directeurbestuurder. WVH heeft laten weten: “Dit betekent echter niet dat er absoluut geen wijzigingen meer kunnen plaatsvinden. Als daar goede argumenten voor zijn, is aanpassing niet uitgesloten. Een andere optie is om de argumenten te gebruiken als input voor de nieuwe MJB, dus 2013 en verder.” Hoewel advisering uitbleef heeft “Houdt Zicht” wel een aantal opmerkingen gemaakt. Die hadden betrekking op: 1. Het voornemen van de minister om huurders het recht van koop te geven. 2. De extra huurverhogingsmogelijkheid van 5% voor huishoudens met een inkomen boven de € 43.000. 3. De after sales na mutatie. 4. De verenigingsstructuur van WVH “Houdt Zicht” had geen bijzondere opmerkingen over het onderhoud in 2012. Wel vroeg “Houdt Zicht” zich af of er nog verschuivingen te verwachten waren. WVH heeft op elke opmerking een gemotiveerde reactie gegeven. WVH en “Houdt Zicht” hebben gezamenlijk onder het motto “Niet akkoord met regeerakkoord” actie 11
Zie hoofdstuk 11 Verslag raad van commissarissen.
49
gevoerd tegen de consequenties die het regeerakkoord heeft voor huurders en de huursector. Deze actie was in navolging van een initiatief van Omnia Wonen uit Harderwijk. De actie heeft 98 door huurders van WVH onder tekende bezwaarschriften opgeleverd. Deze bezwaarschriften zijn doorgestuurd naar de minister voor Wonen en Rijksdienst. Bewoners De individuele huurders worden via het huurderinformatieblad ‘Woontij’ geïnformeerd over de activiteiten van WVH. Dit magazine is in 2012 drie keer verschenen. Het blad kan ook via de website als pdf-bestand gedownload worden. Daarnaast zijn de huurders met brieven op de hoogte gesteld van belangrijke zaken zoals de jaarlijkse huurverhoging, de warmtekostenafrekening, de servicekosten en de uitvoering van onderhoudswerkzaamheden. Nieuwe huurders ontvangen bij het ondertekenen van de huurovereenkomst een informatiemap. In deze map kunnen zij alles lezen over het huren bij WVH. Informatie is ook beschikbaar via de website, naast andere informatie over WVH en het huren van woningen in Hoek van Holland. Bewonerscommissies Voor de vier hoogbouwflats is structureel een bewonerscommissie actief. Eén van de bestuursleden van “Houdt Zicht” is coördinator van de commissie. Er heeft in 2012 één structurele vergadering plaatsgevonden en twee met de technische commissie. Deze laatste groep is bij elkaar geweest om plannen te bespreken over liftvervanging en opplussen van de woningen in het kader van planmatig onderhoud. Bij deze vergaderingen heeft de projectleider uitleg gegeven over deze plannen en kon de commissie hierop reageren. De commissie heeft ook zaken aangedragen die in de begroting voor 2013 zijn opgenomen. Verder is de flatcommissie betrokken bij de jaarlijkse schouw die vooraf gaat aan de begrotingsbesprekingen. De bewonerscommissie van complex de Atlas is onder andere betrokken bij de invulling van het gebruik van de recreatieruimte. In 2012 is eenmaal regulier overleg gevoerd en er zijn daarnaast diverse zaken ad hoc besproken. Tijdens de reguliere vergadering is de brandweer aanwezig geweest om uitleg te geven over de brandveiligheid van het gebouw. In een aparte bijeenkomst met een deel van de commissie is nogmaals uitleg gegeven over de opbouw van de kosten voor de huismeester. Ook deze commissie is betrokken bij de jaarlijkse schouw. Voor het project Korrelbeton (complex 320) hebben zich naar aanleiding van een oproep in een nieuwsbrief circa tien bewoners aangemeld voor een nieuw op te richten bewonerscommissie. Deze commissie is nodig omdat er waarschijnlijk sloop - nieuwbouw gaat plaatsvinden. Communicatiebureau De Werkplaats heeft met alle kandidaten eerst gesprekken gevoerd over de motivatie en inzet. Daarna zijn de bewoners van start gegaan in de bewonerscommissie. Inmiddels is er nu al een aantal vergaderingen geweest en heeft een aantal commissieleden meegelopen met de huis aan huis bezoeken met medewerkers van WVH en De Werkplaats. Ook is er een website in de lucht speciaal voor de bewoners en de bewonerscommissie. www.korrelbetonhvh.nl De bewonerscommissie complex Vergulde Draeckweg e.o. (198 eengezinswoningen in Plan Oost) is om de anderhalve maand bijeen gekomen om mee te denken over het lopende grootonderhoudproject. De bewonerscommissie heeft de projectleiding regelmatig geadviseerd bij de uitvoering van het project. Zo kwamen onder ander aan de orde: de planning van het project en deopleveringen, verkeers- en parkeerproblematiek, informatie aan en afspraken met bewoners, secustrips, asbest, schades, functioneren verwarmingssysteem, en zonnepanelen. Evenals in complex Vergulde Draeckweg e.o. wordt in complex President Jan Lelstraat / Pres. J.V. Wierdsmastraat (52 eengezinswoningen) groot onderhoud uitgevoerd waarbij energetische verbetering voorop staat. Daarbij worden de woningen voorzien van een zolder en krijgen ze een 50
compleet ander aanzien. Ook in dit complex heeft de bewonerscommissie een sterke invloed gehad op het definitieve ontwerp van de woningen. In de vergaderingen van de commissie kwamen onderwerpen naar voren als: wisselwoningen, zonnepanelen en verzwaren elektriciteitsnet, werking verwarming, deurdrangers, buitenverlichting, tuinen, zonneschermen, vergoedingen, informatie aan bewoners. Media Door middel van persberichten naar plaatselijke en regionale media en publicaties op haar website brengt WVH zaken onder de aandacht die voor haar belanghebbenden interessant zijn. Bovendien zijn plaatselijke en regionale mediavertegenwoordigers uitgenodigd tot het bijwonen van bijvoorbeeld het belanghebbendenoverleg.
5.4 Klachtenmanagement Voor de medewerkers van WVH is het vanzelfsprekend dat zij onze klanten zo goed mogelijk van dienst zijn. Toch kan het gebeuren dat een klant ergens niet tevreden over is. Wij vragen onze klanten dit vooral te melden bij één van onze medewerkers, zodat we er iets aan kunnen doen. WVH heeft een interne klachtenprocedure om er samen met de klant uit te komen. In 2012 heeft WVH veel aandacht besteed aan klachtenmanagement. Alle medewerkers volgden een dagworkshop over omgaan met klachten. Daarnaast is de procedure voor het afhandelen van een klacht aangepast. Een belangrijk onderdeel van de procedure is het registreren van de melding. Het doel daarvan is meer te leren van klachtmeldingen en er wellicht ook trends uit te halen. Mochten de klant en WVH er – ondanks de klachtenprocedure – niet uitkomen, dan kan de klant de klacht voorleggen aan een onafhankelijke commissie. Afhankelijk van de inhoud van de klacht, kan de klant terecht bij de Regionale Klachtencommissie, de Regionale Geschillencommissie Woonruimteverdeling of de Huurcommissie. Meldingen over integriteit kunnen gedaan worden bij het Meldpunt Integriteit Woningcorporaties. Klachtmeldingen bij WVH In 2012 heeft WVH de volgende klachtmeldingen geregistreerd: Registratie klachtmeldingen
Totaal aantal meldingen Soort klacht Bejegening Onderhoud Project Reparatie Sociaal beheer Anders
eerste kwartaal 2012 13
tweede kwartaal 2012 27
derde kwartaal 2012 12
vierde kwartaal 2012 24
0 2 2 7 1 1
1 2 6 16 1 1
2 2 7 1 -
2 1 4 12 5
Totaal 2012 76 5 5 14 42 3 7
51
Melding gedaan via Brief E-mail Klachtmeldingskaart Persoonlijk contact Telefonisch Vragenlijst KWH Wat WVH betreft afgehandeld? Ja Nee
4 6 0 1 2 0
0 8 1 3 3 12
1 3 8
1 1 5 17
6 17 2 4 10 37
13 0
26 1
12 0
23 1
74 2
We kunnen concluderen dat medewerkers bewuster met klachten omgaan. Dit is natuurlijk vooral te danken aan de extra aandacht die is besteed aan klachtenmanagement. WVH heeft stappen in de goede richting gezet, maar blijft op dit punt nog een lerende organisatie. Het is lastig gebleken om al echte trends uit de klachtenregistratie te halen. Wel kunnen we concluderen dat veel van de klachten ontstaan naar aanleiding van of over reparatieverzoeken (43 van 76) en onderhoud (19 van 76). Die klachten gaan vooral over het niet in één keer oplossen van een probleem (reparatieverzoek) of de lange duur (onderhoudsproject). Onze acties zijn er op gericht om dit in de toekomst zoveel mogelijk te voorkomen. Klachtmeldingen bij de Regionale Klachtencommissie over WVH De Regionale Klachtencommissie heeft in 2012 geen klachten over WVH ontvangen. De Regionale Klachtencommissie brengt zelf een jaarverslag uit. Dit jaarverslag wordt door de directeurbestuurder standaard ter informatie aangeboden aan de Huurdersvereniging, Raad van Commissarissen en de Raad van Afgevaardigden. Regionale geschillencommissie Woonruimteverdeling Rijnmond De Regionale Geschillencommissie Woonruimteverdeling Rijnmond heeft in 2012 geen meldingen of klachten over WVH ontvangen. Huurcommissie De Huurcommissie heeft in 2012 geen meldingen of klachten over WVH ontvangen. Meldpunt Integriteit Woningcorporaties Bij het meldpunt Integriteit Woningcorporaties zijn in 2012 over WVH geen meldingen gedaan waar WVH kennis van draagt.
52
6
Financiële continuïteit
Het financiële beleid van WVH is erop gericht onze missie te verwezenlijken en een optimaal maatschappelijk rendement op ons handelen te bewerkstelligen. Strategisch doel: We behalen maximale maatschappelijke effecten en borgen onze (financiële) continuïteit.
Daarbij kan het nodig zijn investeringen te doen die financieel gezien onrendabel zijn. De totale bedrijfsvoering moet echter economisch verantwoord blijven. De aspecten solvabiliteit (tenminste 20%), liquiditeit (positieve kasstroom) en blijvende toegang tot de kapitaalmarkt zijn toetsen bij de beoordeling van onze financiële positie. Een belangrijk instrument om deze aspecten in beeld te krijgen is de meerjaren prognose, de financiële vertaling van het beleid op de middellange termijn. Op basis van het jaarplan, als uitwerking van het ondernemingsplan, en het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) wordt jaarlijks een taakstellende jaarbegroting opgesteld. Hierin is het beleid vertaald in geld en hieruit volgt onze bedrijfswaarde. De jaarbegroting wordt vervolgens doorgetrokken naar de toekomstige tien jaar. De parameters die in de begroting van 2013 gebruikt zijn, geven aanleiding om de berekeningen voor het jaareinde te herzien. Voornamelijk de “eis” van het CFV dat verplicht gerekend moet worden met verhuurdertoeslag (oplopend naar € 2 miljard landelijk in 2017) is verwerkt. Ook zijn de meest recente inzichten van het verloop van de onderhanden zijnde projecten verwerkt. De cijfers geven een indicatief beeld in de ontwikkeling van de bedrijfswaarde en vermogenspositie. De bedrijfswaarde geeft per product (een samenstel van woningen) aan welke baten en lasten tot aan het einde van de economische levensduur nog zijn te verwachten. Bij deze calculaties worden het huurbeleid, het organisatiebeleid, het onderhoudsbeleid en het financieringsbeleid binnen ieder product doorgerekend. Indien de bedrijfswaarde van het bezit boven de boekwaarde ligt, geeft de uitkomst een indicatieve vertaling van de groei van het eigen vermogen (herwaarderingsreserve). Hoe verder in de tijd hoe lager het realiteitsgehalte van deze cijfers, ze geven uitsluitend een toekomstig beeld op basis van de huidige kennis. Wat verwarrend kan werken is dat in de jaarcijfers voor de bedrijfswaarde alleen de verhuurderheffing van 2013 ingerekend mag worden. Hiervoor is een wettelijk kader, voor 2014 en verder niet. Ook de saneringsheffing mag niet worden meegenomen in de bedrijfswaarde bepaling, omdat dit geen bedrijfskosten zijn maar een bijdrage is aan andere corporaties. De volkshuisvesting kent een aantal instituten dat de hiervoor genoemde grootheden beoordeelt. Zo beoordeelt het CFV de financiële continuïteit. Dit gebeurt in opdracht van de Minister voor Wonen en Rijksdienst die verantwoordelijk is voor de staat van de volkshuisvesting. Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) is de instantie die de leningen van de woningcorporaties borgt en daarom voornamelijk de kasstroom toetst. WVH kreeg op basis van de begroting 2012 van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) het Aoordeel. Dit oordeel wordt afgegeven wanneer het vermogen op termijn als voldoende wordt ingeschat. Op basis van de jaarrekening 2011 en begroting 2012 concludeert het CFV het volgende: Het CFV is van mening dat het minimale weerstandvermogen van WVH 13,1% van het balanstotaal zou moeten zijn. Dit op grond van het risicoprofiel van de corporatie. Vergeleken met de referentiecorporaties ligt dit 1,2% boven het landelijke gemiddelde. De reden is dat WVH de levensduur van een aantal complexen heeft verhoogd omdat de ingreep die op termijn uitgevoerd wordt ervoor zorgt dat de economische levensduur van de woningen langer wordt. Het CFV voert deze levensduurverlenging zeer gefaseerd door. 53
Het risicoprofiel op basis van het balanstotaal 2016 bedraagt 12,0%. Dit ligt landelijk op 15,5% Voornamelijk het markt risico wordt door het CFV lager ingeschat bij WVH.
Het WSW heeft gemeld dat op grond van de beoordeling van de begroting 2012 WSW borging verleent. De faciliteringsvraag bedroeg volgende de begroting 2012 € 12,7 miljoen. De drie al in 2011 aangetrokken leningen (totaal € 9,0 miljoen) zijn van die ruimte afgehaald. Eveneens is een claim gelegd van € 2,14 miljoen waardoor een facilitering van € 1,54 miljoen overblijft. De claim is door het WSW gelegd vanwege de discussie over verhuurderheffing en de impact daarvan op de woningcorporaties.
6.1 Vermogensheffing, verhuurderheffing en vennootschapsbelasting De vermogensheffing, nodig voor de zogenaamde 40 probleemwijken (prachtwijken) van oudminister Vogelaar is voor het laatste jaar betaald. Deze bijdrage werd de afgelopen jaren afgebouwd in hoogte. Zie ook bladzijde acht: Heffing bijzondere projectsteun. De verhuurderheffing werd in het voorjaar 2012 in het voorjaarsakkoord (ook wel Kunduz akkoord) door de toenmalige regering ingevoerd. Hierdoor zou bij WVH een bedrag van € 5.000 in 2013 oplopend naar € 874.000 in 2014 en verder geheven worden. Tijdens de formatie van de nieuwe coalitie bleek dat deze heffing voor WVH oploopt naar circa € 2 miljoen in 2017 en verder. Tijdens een speciale raad van commissarissen vergadering in januari 2013 is de aangepaste begroting goedgekeurd. Dit was nodig omdat het CFV eist dat de hogere verhuurdersheffing in de begroting ingerekend wordt. Hiertegen heeft WVH geprotesteerd omdat dit voornemen nog niet in een wet vastgelegd is. In de financiële cijfers 2012 is alleen rekening gehouden met de heffing over 2013. De heffing van latere jaren is immers wettelijk nog niet goedgekeurd. Mede hierdoor ontstaan aanzienlijke verschillen tussen de bedrijfswaarde in de jaarrekening en de bedrijfswaarde die in begroting is gepresenteerd. Over de fiscale winst moeten corporaties vanaf 2008 vennootschapsbelasting (vpb) afdragen. Hiertoe zijn richtlijnen tussen de Belastingdienst en de corporaties vastgelegd in een overeenkomst (VSO II). De richtlijnen uit deze regeling zijn gebruikt om de vpb-last over 2008 en 2009 te bepalen. De fiscale openingsbalans 2008 en de aangifte 2008 is in 2010 opgesteld door onze fiscale adviseur. In de bedrijfswaarde wordt de vpb opgenomen op basis van de kasstromen. De verliespost van het project Mercatorweg die in de aangifte 2008 werd meegenomen is gebruikt om de berekening over 2010 te maken. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 een arrest gewezen waardoor een toegelaten instelling in beginsel een algemeen maatschappelijk of sociaal belang behartigd. Hierdoor mag een herbestedingsreserve gevormd worden voor de fiscale winst van de jaren 2008 tot en met 2011. WVH heeft over de aangifte van 2010 van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Bij de fiscus is een verzoek ingediend voor de herziening van de aangifte 2008 tot en met 2010. Door toepassing van de herbestedingsreserve is het belastbaar bedrag voor de jaren 2008 tot en met 2011 nihil en is geen vennootschapsbelasting verschuldigd over deze jaren. De aangifte over 2012 wordt uiterlijk in 2014 gedaan. In de aangifte 2012 wordt de verlaging van de WOZ waarde ten opzichte van 2008 als fiscaal verlies aangemerkt (circa € 18 miljoen). Door dit verlies wordt voor 2012 geen rekening gehouden met een afdracht. Omdat in de toekomst de WOZ waarde weer kan stijgen, kan het nu ontstane fiscale verlies weer verdampen. Omdat niet duidelijk is of de gesloten overeenkomst met de belastingdienst (VSO 2) op termijn aangepast wordt met een bijstelling op de openingsbalans op basis van de WOZ waarde en op korte termijn geen enorme stijging te verwachten is van die waarde wordt geen actieve belastinglatentie gevormd.
6.2
Resultaat boekjaar
WVH waardeert de materiële vaste activa tegen bedrijfswaarde. Een gevolg van deze keuze is dat het jaarresultaat aan (sterke) schommelingen onderhevig is. Voordeel is dat iedere beleidswijziging direct zichtbaar is in de ontwikkeling van het eigen vermogen. Hierdoor worden beleidswijzigingen 54
op een goede manier financieel inzichtelijk gemaakt. De waardering tegen bedrijfswaarde laat een indicatieve vermogensmutatie zien tot aan het einde van de economische levensduur van de woonproducten. Vanaf het boekjaar 2012 gelden nieuwe regels voor het waarderen van het bezit van de woningen in bezit van de corporatie. Een splitsing moet aangebracht worden in woningen voor de doelgroep en woningen die een commercieel karakter hebben. (hogere huur dan aftoppingsgrens). De “doelgroepwoningen” worden via de bedrijfswaarde methodiek op de balans gewaardeerd. De “commerciële woningen moeten getaxeerd worden op basis van waarde in verhuurde staat. Deze waarde is ook op de balans zichtbaar. Een andere opvallende wijziging is het afschrijven op de bedrijfswaarde die via de winst- en verliesrekening loopt. Voorheen zat deze waardedaling “verstopt” in de mutatie actuele waarde, waardoor de afschrijvingen via het vermogen in plaats van de winst- en verliesrekening verliepen. Ook de methodiek van afschrijven is aangepast. Voorheen werd afgeschreven op via het annuïteiten principe Vanaf dit jaar wordt afgeschreven op lineaire basis. Het verschil in deze waarderingen is als stelselwijziging opgenomen in de balans van 2011. Deze kent daardoor verschillen ten opzichte van de gepubliceerde versie 2011. Om vergelijking mogelijk te maken met het boekjaar 2011 zijn deze verschillen toegelicht in het financiële deel van dit verslag. (bedragen x € 1.000) Winst- en verliesrekening
Baten Lasten Afschrijving op bedrijfswaarde Bedrijfsresultaat Rentebaten en lasten Resultaat bedrijfsuitoefening voor belasting Vennootschapsbelasting Resultaat bedrijfsuitoefening na belasting Resultaat deelneming Jaarresultaat Mutatie actuele waarde Aanpassing mutatie actuele waarde Totaal reserve mutatie Verdeling resultaat: Overige reserves Herwaarderingsreserve sociale woningen Herwaarderingsreserve vastgoedbelegging Herwaarderingsreserve te verkopen woningen
Jaarrekening 2012
Oorspronkelijke Jaarrekening begroting 2012 2011
11.554 -10.968 -3.214 -2.628 -1.542 -4.170 0 -4.170 0
11.570 -13.459 -1.889 -1.678 -3.567 0 -3.567 0
11.237 -10.385 -2.416 -1.564 -1.429 -2.993 0 -2.993 -2
-4.170
-3.567
-2.995
976
5.842
-3.195
2.275
-9.898 2.416 -10.477
-2.716 -3.694 3.483 -267 -3.195
-3.254 5.842
-1.620 -8.588
-313 2.275
-269 -10.477
In onderstaande tabel is aangegeven per soort baat of last welke afwijking ten opzichte van de begroting is ontstaan. Opvallend zijn de al eerder aangegeven verplichte opname van de afschrijving op de bedrijfswaarde en de afwijking tussen de afschrijvingsmethodieken.
55
Verschillen winst- en verliesrekening ten opzichte van de begroting exclusief de bedrijfswaarde en RJ 645 aanpassing.
Bedrag x € 1.000
Baten
Lagere huuropbrengst Lagere vergoedingen voor servicekosten Hoger verkoopresultaat Hoger overige opbrengsten Saldo lagere opbrengsten (- draagt bij tot minder resultaat)
Lasten Hogere afschrijving op bedrijfswaarde (+€ 3.214 RJ 645 aanpassing) Hogere afschrijving activa Waardeverandering vastgoed in ontwikkeling Minder onderhoud Minder salaris- personeelskosten Minder bestuurskosten Meer huisvestingskosten Minder algemene kosten Minder belasting en verzekering Lagere servicekosten Lagere bijdrage investeringsfonds Saldo lagere lasten (- draagt bij tot beter resultaat)
Rentebaten en lasten Hogere rentebaat vanwege liquiditeit Minder rentelast Saldo lagere lasten (- draagt bij tot beter resultaat)
Totaal beter resultaat
-5 -59 3 45 -16
28 81 -2.220 -26 -7 4 -59 -8 -183 -20 -2.410 18 118 -136 2.530
Verschil afschrijving (RJ 645) niet in telling opgenomen De reserve is ten opzichte van 2011 met circa € 4,4 miljoen afgenomen. Deze afname bestaat uit een toename door waardering van de vastgoedbeleggingen voor circa € 2,2 miljoen terwijl aan investeringen ten laste van het vermogen circa € 6,6 miljoen is uitgegeven. Het restant heeft te maken met diverse mutaties in de bepaling van de toekomstige inkomsten en uitgaven. Een specificatie hiervan is opgenomen bij de toelichting op de balans. De bedrijfswaarde in de begroting vermeldt een aanzienlijk lager bedrag aan bedrijfswaarde. Dit is vooral toe te schrijven aan de verhuurderheffing die ingerekend diende te worden op eis van het CFV. Omdat de verhuurderheffing nog geen wet is, de heffing is alleen voor 2013 door de Eerste Kamer goedgekeurd, is de balansdatum bepalend geweest voor de bedrijfswaardebepaling. In 2007 is het besluit genomen om vanaf 2008 gespreid over een aantal jaren 20 woningen uit ons bezit te verkopen. Het werkelijk verkocht aantal eind 2012 bedraagt elf stuks. (2008 vier, 2009 drie, 2010 twee, 2011 en 2012 één). Van de negen nog te verkopen woningen wordt voorzien dat in 2013 een woning en in 2014 tot en met 2017 twee woningen per jaar worden verkocht. Het resultaat van het verkopen van bestaand bezit is niet direct verantwoord via de winst- en 56
verliesrekening vanwege de waardering tegen taxatiewaarde. In feite was dit resultaat al verwerkt via de herwaarderingsreserve. Bij verkoop valt deze “beklemde” reserve vrij ten gunste van de overige reserve.
6.3
Treasury
Eén van de taken van de afdeling Financiën en Beheer is het beheren van de geldstromen en zorgen voor voldoende financiering. WVH heeft in haar treasurystatuut de randvoorwaarde financiële continuïteit nader uitgewerkt in zeven subdoelstellingen: 1. waarborgen financierbaarheid op korte en lange termijn; 2. zorg dragen voor effectief en efficiënt betalingsverkeer; 3. zorg dragen voor lage financieringskosten; 4. beheersen van renterisico’s; 5. inzetten van rente-instrumenten; 6. risicomijdend beleggen; 7. onderhouden van goede relaties met financiers. Hiermee zorgen we ervoor dat de financierbaarheid (op basis van onder andere de kasstroom) is gewaarborgd tegen zo laag mogelijke kosten. Jaarlijks wordt een treasury jaarplan opgesteld dat onderdeel is van de (meerjaren)begroting. Het WSW verklaarde op basis van de begroting 2012 WVH kredietwaardig. In het afgelopen jaar vonden reguliere aflossingen plaats. Er zijn in 2012 drie leningen gestort op basis van eind 2011 gesloten contracten. Deze waren vooral nodig voor de financiering van de ingreep in de complexen 020 en 070. Overzicht van overeengekomen leningen Financier BNG flexibele hoofdsom maximaal € 3 miljoen waarvan € 1 miljoen minimaal (vier jaar) NWB (zes jaar) BNG (dertien jaar, rente herziening na vijf jaar)
Datum contract 28-09-2011
Storting
Bedrag
Rente
02-01-2012
€ 3.000.000
28-09-2011 28-09-2011
01-04-2012 02-07-2012
€ 3.000.000 € 3.000.000
Euribor tarief +,0495% 2,72% 2,64%
Overzicht van de in 2012 afgeloste leningen Financier
Datum aflossing BNG 15-11-2011 Diverse gemeente Rotterdam annuïtair 31-12-2011
Bedrag
Rente
€ €
5,58% 4,00%
495.000 7.883
Overzicht van de in 2013 af te lossen leningen Financier BNG Diverse gemeente Rotterdam annuïtair BNG
Datum aflossing 15-11-2013 31-12-2013 03-06-2013
Bedrag
Rente
€ 522.380 € 8.198 € 3.000.000
5,58% 4,00% 5,20%
Het gemiddelde percentage van de leningportefeuille per 31 december bedraagt 4,04% (2011 4,38%). 57
De verhouding tussen de bedrijfswaarde (verdienelementen uit de vaste activa en voorraad) en de rentabiliteitswaarde van de leningen geeft aan in hoeverre de opbrengsten uit de voortgezette exploitatie van de huurwoningen voldoende zijn om de leningen terug te kunnen betalen. Bij een cijfer groter dan 1 is de aflossing van de leningen gewaarborgd. De bedrijfswaarde per 31 december bedraagt € 77,8 miljoen. Het schuldrestant (lang- en kort lopende schulden per 31 december bedraagt € 44,1 miljoen. Het verhoudingscijfer is 1,76 (2011 1,72). Uitgangspunt bij het beheren van de geldmiddelen is dat tijdig voldoende middelen beschikbaar zijn om betalingen te verrichten. Het saldo aan liquide middelen bedraagt per 31 december 2012 € 2,3 miljoen. De rentevergoeding op de rekening-courant overschotten is gebaseerd op het 1maands Euribor. De aflossingen van de bestaande leningportefeuille mogen niet meer bedragen dan 15% van de leningportefeuille. Dat is 2016 wel het geval, maar heeft te maken met een herfinancierings moment van een lening van € 4 miljoen Het renterisico is de komende jaren evenwichtig gespreid. Een en ander is weergegeven in de onderstaande grafiek waarin de leningen van 2012 opgenomen zijn. In deze grafische voorstelling is het uitgangspunt dat de leningen wel afgelost worden, maar geen nieuwe lening wordt aangetrokken. Toekomstige finale aflossingen leningen versus saldi leningen begin boekjaar 2013
Miljoenen
€ 44 € 42 € 40 € 38 € 36 € 34 € 32 € 30 € 28 € 26
Bedrag
€ 24 € 22 € 20 € 18 € 16 € 14 € 12 € 10 €8 €6 €4 €2
2026
2025
2024
2023
2022
2021
2020
2019
2018
2017
2016
2015
2014
2013
€0
Einddatum lening Finale aflossing boekjaar
6.4
Schuldrest leningen boekjaar
15% grens
aflossing en herziening
Dochteronderneming, deelnemingen en verbindingen
WVH heeft de dochteronderneming WVH deelnemingen BV. Deze dochter is opgericht om een mogelijke commanditaire vennootschap op te richten met een ontwikkelaar. WVH en WVH deelnemingen BV zijn één fiscale eenheid. WVH heeft verder geen deelnemingen in andere rechtspersonen of personenvennootschappen. WVH is op grond van het appartementrecht lid van de Vereniging van Eigenaren De Plancius. Het eigen vermogen van deze vereniging is eind 2012 € 465.000. Het aandeel van WVH hierin bedraagt circa € 182.000. Een gedegen opbouw van de onderhoudsreserves is noodzakelijk om de kwaliteit van de gemeenschappelijke bouwdelen te garanderen. Verder heeft WVH verbindingen met Aedes, vereniging van Woningcorporaties, Vereniging Maaskoepel, federatie van woningcorporaties en Vereniging Woonnet Rijnmond. 58
Aedes, vereniging van Woningcorporaties is de branchevereniging van woningcorporaties in Nederland. Vereniging Maaskoepel, federatie van woningcorporaties heeft het doel werkzaam te zijn in het belang van de volkshuisvesting in de stadsregio Rotterdam. Woonnet Rijnmond verzorgt met inzet van verschillende media de koppeling tussen vraag en aanbod op de markt van huurwoningen. 23 sociale verhuurders uit de regio Rijnmond zijn lid van deze vereniging. Zij bezitten ruim 200.000 woningen. De door WVH aangegane verbindingen dragen bij aan de uitvoering van de artikelen 12 tot en met 22 van het BBSH, de zogenaamde prestatievelden van de toegelaten instellingen.
6.5
Ontwikkeling Eigen Vermogen 2013 - 2017:
De raad van commissarissen heeft de door de bestuurder vastgestelde (meerjaren)begroting 20132022 goedgekeurd. Deze begroting laat het volgende beeld voor de komende jaren zien. Bijzonder bij deze begroting is dat op dwingende vraag van het CFV de begroting op 15 januari 2013 opnieuw behandeld werd bij de RvC. In die begroting moest het aandeel van WVH in de verhuurdersheffing van € 2 miljard ingerekend worden (nog niet bij wet verplicht). Voor de volledigheid zijn ook uit die versie de getallen weergegeven Ontwikkeling eige n ve rmoge n (rvc 20-11-2012) Jaar Overige reserve ultimo Herwaarderingsreserve Eigen vermogen ultimo
2013 10.325 26.330 36.655
2014 10.677 39.112 49.789
Be dragen x € 1.000 2015 2016 2017 14.345 17.067 19.916 38.254 38.482 38.777 52.599 55.549 58.693
Balanstotaal
83.581
85.702
88.409
92.965
96.256
43,9% 31,5% 12,4% 12,0%
58,1% 45,6% 12,5% 12,0%
59,5% 43,3% 16,2% 12,0%
59,8% 41,4% 18,4% 12,0%
61,0% 40,3% 20,7% 12,0%
0,4%
0,5%
4,2%
6,4%
8,7%
Ontwikkeling eige n ve rmoge n (rvc 15-01-2013) Jaar Overige reserve ultimo Herwaarderingsreserve Eigen vermogen ultimo
2013 13.417 5.453 18.870
2014 13.566 6.522 20.088
Be dragen x € 1.000 2015 2016 2017 13.576 13.682 13.765 8.135 9.607 11.287 21.711 23.289 25.052
Balanstotaal
66.184
67.879
70.420
74.998
78.574
28,5% 8,2% 20,3% 12,0%
29,6% 9,6% 20,0% 12,0%
30,8% 11,6% 19,3% 12,0%
31,1% 12,8% 18,2% 12,0%
31,9% 14,4% 17,5% 12,0%
8,3%
8,0%
7,3%
6,2%
5,5%
Solvabiliteit Solvabiliteit herwaarderingsreserve Solvabiliteit minus herw. reserve Minimale reserve (CFV 2016 ) "Vrije" overmaat
Solvabiliteit Solvabiliteit herwaarderingsreserve Solvabiliteit minus herw. reserve Minimale reserve (CFV 2016 ) "Vrije" overmaat
Voor de uitgangspunten van de meerjarenprognose verwijzen wij naar de toelichting op de bedrijfswaarde in de balans.
6.6
Solvabiliteit
Eind 2012 bedraagt het eigen vermogen 47,3% van het balanstotaal. In de begroting (2012) werd eind 2012 nog een solvabiliteit geraamd van 50,0 %. Het verschil is voornamelijk ontstaan door vertraging in de uitvoering van de ingreep in complex 020 en 070 en de eerder genoemde gewijzigde uitgangspunten met betrekking tot investeringen en daaraan gekoppelde huurverhoging.
59
7
Leefbaarheid
De zorg voor leefbaarheid is een primaire verantwoordelijkheid van de gemeentelijke overheid, dat is door uitspraken van minister Blok nog eens bevestigd. Maar WVH heeft vanuit haar kernopdracht om mensen te laten genieten van het wonen op dit punt nadrukkelijk een medeverantwoordelijkheid. Vooral waar haar bezit is geconcentreerd levert WVH een bijdrage aan de verbetering van het woon- en leefklimaat. Strategisch doel: Samen met bewoners en partners stimuleren wij een prettige buurt.
7.1
Woonomgeving
Een goede woonomgeving, zowel fysiek als sociaal gezien, draagt bij aan het woongenot van huurders en het imago van de wijk. Dit bevordert de verhuurbaarheid van het bezit. De inzet van WVH vindt veelal in nauwe samenwerking met de deelgemeente en gemeentelijke diensten plaats. Waar mogelijk worden ook bewoners betrokken bij de woonomgeving. WVH neemt regelmatig deel aan de maandelijks door de gemeentelijke diensten georganiseerde wijkschouw. Op steeds wisselende punten in Hoek van Holland wordt in kaart gebracht hoe schoon, heel en veilig deze meetpunten zijn. Waar nodig wordt actie ondernomen. Dat het met de leefbaarheid in Hoek van Holland goed zit, blijkt uit de veiligheidsindex van de gemeente Rotterdam (te vinden op http://www.v-index.nl/). In de rapportage over 2011 (vrij gegeven op 7 maart 2012) scoort Hoek van Holland opnieuw het hoogst haalbare cijfer: een tien. De gemeente Rotterdam publiceert ook een sociale index (te vinden op www.cos.rotterdam.nl). Dit meetinstrument maakt duidelijk hoe Rotterdammers er voor staan wat betreft inkomen, opleiding en werk. Maar ook: gaan ze vriendelijk met elkaar om of maken ze elkaar het leven zuur? Geven ze om hun buurt, zijn ze betrokken en doen ze er ook iets voor? En zijn er voldoende mogelijkheden om mee te doen? De index geeft een beeld van de sociale kwaliteit van alle Rotterdamse woonwijken. De sterke en zwakke punten van de buurt zijn in één oogopslag te zien. Hoek van Holland behoorde in 2012, met een score van 7,5 bij de best scorende deelgemeentes van Rotterdam. In alle opzichten werd Hoek van Holland door de bewoners een prettige deelgemeente gevonden. De Grote Woontest 2012 WVH heeft in 2012 meegedaan aan De Grote Woontest (DGWT). DGWT is het grootste onderzoek in de regio op het gebied van wonen en woonbeleving. Sinds 2004 wordt dit onderzoek elke vier jaar uitgevoerd. Iedere inwoner van de stadsregio, vanaf 18 jaar, kon zijn of haar woonwensen invullen. In totaal deden 18.000 bewoners, ruim 3% van de huishoudens, in de hele stadsregio Rotterdam mee aan dit grootschalige onderzoek. In Hoek van Holland hebben 246 bewoners aan het onderzoek meegedaan. Een respons van 5,6% en daarmee ongeveer de hoogste respons uit de regio. De vragen gingen in op de wensen en (on)tevredenheid ten aanzien van woningen, buurten en wijken. De resultaten uit DGWT worden gebruikt om de woningen, de woonomgeving en de voorzieningen in de wijken beter aan te laten sluiten bij de wensen van bewoners. Het onderzoek is gesteund door 41 partijen die helpen de regio te ontwikkelen, zoals woningcorporaties, projectontwikkelaars, de stadsregio Rotterdam en diverse gemeenten. 60
Leefstijlen DGWT onderscheidt vier leefstijlen, namelijk: De rode leefstijl staat voor vrijheid en flexibiliteit De blauwe leefstijl staat ambitie en controle De gele leefstijl staat voor betrokkenheid en harmonie De groene leefstijl staat voor geborgenheid en zekerheid In Hoek van Holland overheersen de gele (44%) en groene (30%) leefstijl. Woonmilieus DGWT onderscheidt acht woonmilieus. In Hoek van Holland komt de woonwijk met vooral eengezinswoningen en appartementen het meest voor. De woonmilieus “grootstedelijk” en “levendig stedelijk” zijn niet aanwezig. Als het gewenste woonmilieu wordt afgezet tegen het aanwezige woonmilieu blijkt dat er vooral tekorten zijn aan landelijk en hoogwaardig wonen, aan huurwoningen en aan seniorwoningen. Tevredenheid 75% van de deelnemers geeft aan tevreden zijn met het woonmilieu in Hoek van Holland. Dat is hoog in vergelijking met andere plaatsen maar in vergelijking met DGWT uit 2004 en 2008 neemt de tevredenheid in Hoek van Holland wel af. Imago Hoek van Holland scoort hoog qua imago. Ze krijgt van niet-bewoners van Hoek van Holland een 7,7. De een na hoogste score in de stadsregio Positieve associaties van niet bewoners:
Negatieve associaties van niet bewoners
Verhuisgeneigdheid en woonvoorkeuren 37% van de bewoners geeft aan “misschien” tot “ja zeker” te willen verhuizen. In de totale regio is dat 47%. Van deze mensen wil 77% binnen Hoek van Holland verhuizen Meer dan de helft wil een huurwoning, en dan vooral met een huurprijs tot maximaal € 664 (90%)
7.2 Groenonderhoud Het beheer van de woonomgeving kent ook traditionele taken zoals het onderhoud van het groen dat direct grenst aan de woningen. Een schone omgeving draagt zeker bij tot de leefbaarheid. Van het bedrag dat WVH aan groen uitgeeft wordt een gedeelte door de huurders via de servicekosten betaald, maar een fors gedeelte komt voor rekening van WVH. Voor 2012 bedraagt de bijdrage van WVH € 4.770 voor de Zichtflats en de Houtmanflat en € 3.125 voor een aantal groenstroken in het complex eengezinswoningen in de Columbusstraat en omgeving.
7.3 Huismeester WVH heeft een huismeester in dienst die toeziet op de leefbaarheid. In het bijzonder in en bij de vier hoogbouwflats en het complex Van Dam en MIVA-woningen in de Rietdijkstraat. Hier is € 60.000 mee gemoeid. Daarvan komt bijna de helft voor rekening van WVH. In het complex de Atlas wordt een huismeester ingehuurd voor tien uur per week. De nadruk van 61
de functie ligt op het gebied van sociaal beheer. De totale huismeesterkosten voor dit complex bedragen in 2012 € 20.160. 25% van deze kosten worden door WVH gedragen (€ 5.040).
7.4 Wijk- en buurtbeheer WVH gaat bij wijk- en buurtbeheer uit van het overlegmodel, open en centraal. Voor Hoek van Holland streeft WVH naar een structureel overleg met de direct betrokken partijen, zoals de deelgemeente, politie, gemeentewerken en de Huurdersvereniging. Er is regelmatig overleg op uitvoeringsniveau met de in Hoek van Holland werkzame politiemensen. Ook neemt WVH deel aan het zogenaamde Initiëringoverleg en het Uitvoerderoverleg. Deze overleggen hebben tot doel om werkzaamheden van verschillende organisaties die in de openbare ruimte actief zijn, op elkaar af te stemmen. Daarmee wordt overlast zoveel mogelijk beperkt. Ook de eerder genoemde wijkschouw draagt bij aan het wijk- en buurtbeheer. In een aantal gevallen is een financiële of een andere bijdrage geleverd door WVH. Het gaat om een bedrag van totaal € 3.000.
7.5 Overlast Een plezierig contact met de buren is voor veel bewoners onderdeel van de tevredenheid over de woning en woonomgeving. Overlastklachten kunnen de tevredenheid ernstig beïnvloeden. WVH voert daarom in het kader van overlastbestrijding een actief beleid. Uiteraard ligt de verantwoordelijkheid primair bij de huurders zelf, maar in samenwerking met de politie en maatschappelijke organisaties zoals Riagg en GGD ziet WVH er kritisch op toe overlast voor de omwonenden in welke vorm dan ook te beperken of weg te nemen. Praten met elkaar blijft het belangrijkste middel om overlast te voorkomen. Vaak zijn mensen zich niet bewust van het feit dat ze overlast veroorzaken. Door hen op een correcte manier aan te spreken op hun gedrag wordt vaak een hoop ellende voorkomen. Soms helpt praten niet. WVH spant dan uiteindelijk een juridische procedure tegen de overlastgever aan. In 2012 zijn twee gevallen van overlast geweest waar WVH de zaak in handen heeft gegeven van een advocaat. In de ergste gevallen wordt ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd. In alle andere gevallen is het doel van de vordering om de overlast op te heffen dus bij een huurder af te dwingen om mee te werken. WVH maakt de omvang van de overlastsituaties bij huurders van WVH inzichtelijk via een registratie waaruit zaken als frequentie, wijze van melding en soorten overlast blijken. Er is één kwartaal, als gevolg van ziekte, niet goed geregistreerd waardoor het lijkt of de overlast in 2012 minder zou zijn maar dit beeld is niet correct.
registratie overlastklachten balie schriftelijk telefoon totaal geluidsoverlast huisvuil stankoverlast huisdieren tuinonderhoud hangjeugd overig totaal
2011 35 35 30 100 30 3 10 19 11
2012 10 31 37 78 40
27 100
20 78
7 6 5
62
7.6 Tuinbeleid Om de onderhoudsstaat van de tuinen van de individuele huurders op een acceptabel niveau te brengen en / of houden heeft WVH tuinbeleid, inclusief een handhavingprocedure. Belangrijk aspect hierin is dat WVH uitzonderlijke (slechte) situaties aanpakt. Op diverse manieren zijn de huurders hiervan op de hoogte gebracht. Dit heeft geleid tot een aantal meldingen over tuinonderhoud. Alle meldingen zijn gevolgd door actie en afgehandeld.
7.7 Drugsbeleid WVH vindt ongestoord woongenot voor haar huurders belangrijk. Strafbare activiteiten in woningen, zoals hennepteelt of drugsproductie, zijn daarbij onacceptabel. Hennepteelt kan ook leiden tot onveilige situaties, bijvoorbeeld kortsluiting of brand. Bij constatering van een hennepkwekerij in een woning van WVH laat WVH de huurovereenkomst ontbinden. Kort geformuleerd: hennepteelt of drugshandel = huis uit. WVH heeft haar hennepbeleid vastgelegd in de algemene huurvoorwaarden. In 2012 heeft dit bij één woning gespeeld. Hier was ook sprake van een zogenaamde “burgermeesterssluiting”, dat wil zeggen de woning is door de politie, in opdracht van de gemeente, met een stalen deur afgesloten. Dit is bedoeld als voorbeeldfuntie naar de omgeving om duidelijk aan te geven dat deze woning niet meer te betreden is. WVH vond dit een te zwaar middel omdat ze zelf niet op de hoogte was van het misbruik van deze woning. In een gesprek met de betrokken ambtenaren is dit ook duidelijk gemaakt en zijn er voor de toekomst betere afspaken gemaakt over de inzet van dit zware middel.
7.8 Sponsoring WVH steunt graag initiatieven die bijdragen aan prettiger (samen) leven, voornamelijk in Hoek van Holland. Dat doen wij onder andere via ons sponsor- en giftenbudget. WVH heeft de volgende activiteiten financieel ondersteund: · · · · · · · · ·
Plusbus Houtsnip NL Doet Kikkeropfleurdoos Oranjevereniging Jeugdrugby HSV 1946 EHBO Hospice Westland
· · · · · · · ·
Hoekse museumdag Westland on Stage Lichtjes voor Sofia Sinterklaas in- en uittocht Hocato toneelvereniging Hoekse voetbalvereniging HVC Muziekdag Scouting, oliebollen bezorgd bij Humanitas
Buiten de lokale initiatieven steunt WVH ook Stichting HomePlan met een bedrag van € 2.500. HomePlan zet zich in voor de huisvesting van de allerarmsten in ontwikkelingslanden.
7.9
Vereniging van Eigenaren “De Plancius”
Omdat het kantoor van WVH en een dertigtal appartementen deel uitmaken van het gebouw "De Plancius" neemt WVH deel aan de Vereniging van Eigenaren (VvE). Het bestuur van deze vereniging is zeer betrokken bij de leefomgeving en stimuleert een plezierig contact met de buren. WVH heeft in dat verband steun verleend aan een aantal activiteiten. Bovendien heeft WVH in 2012 acht parkeerplaatsen in de garage van het gebouw gekocht van de projectontwikkelaar die het pand heeft gerealiseerd. Deze heeft met de opbrengst daarvan de VvE in staat gesteld om zelf de al lange tijd bestaande vochtproblemen in het pand oplossen.
63
8
Wonen en zorg
Strategisch doel: Zorgbehoevenden die zich verbonden voelen met Hoek van Holland een passende woning bieden.
Onder het prestatieveld ‘wonen en zorg’ vallen alle inspanningen die daarop gericht zijn. Het gaat dan om huisvesting van mensen met een beperking en van ouderen die zorg of begeleiding nodig hebben. WVH kan een bijdrage leveren door het bouwen en exploiteren van woon-zorgcomplexen, door projecten van begeleid wonen of het realiseren van vastgoed voor bewoners van instellingen in de verzorging, verpleging of opvang. De bijdrage kan zich ook richten op de totstandkoming van arrangementen met betrekking tot wonen, zorg- en dienstverlening. Dit alles gebeurt dan zoveel mogelijk naar de wens van de klant en is gericht op het bevorderen van het langer zelfstandig wonen. Hoewel wonen en zorg verschillende vakgebieden zijn, bestaan er veel raakvlakken. Al was het maar omdat ruimten waarin zorg verleend wordt, daarvoor geschikt moeten zijn en omdat aanpasbare woonruimte vroegtijdig verhuizen naar een intramurale zorginstelling voorkomt. Samenwerking tussen partijen die op het gebied van wonen en zorg actief zijn, is daarom zeer belangrijk. WVH heeft in de afgelopen jaren hard gewerkt om het belang dat zij hecht aan die goede samenwerking, verder om te zetten in daden. We koesteren de samenwerking met onze huidige partners op het gebied van zorg: thuiszorgorganisatie Careyn, Middin (voorheen Steinmetz | de Compaan), die mensen met een verstandelijke beperking ondersteunt en Stichting Ontmoeting, die hulp biedt aan dak- en thuislozen. Op iets grotere afstand vindt samenwerking plaats met Vitis Welzijn, Humanitas en MEE. Samen met deze partners hebben we in de afgelopen jaren wonen in Hoek van Holland mét zorg en / of begeleiding mogelijk gemaakt voor een groep ouderen, voor licht verstandelijk gehandicapten, voor voormalig dak- en thuislozen en voor mensen met een lichamelijke functiebeperking. Met en dankzij het platform Wonen-Zorg-Veiligheid-Welzijn (W2ZV, zie verder in dit hoofdstuk) zijn diverse resultaten geboekt op weg naar ontschotting tussen wonen en zorg en het creëren van een woonservicegebied in Hoek van Holland. In de volgende paragraaf is een opsomming opgenomen van de resultaten, initiatieven en samenwerkingsactiviteiten van WVH op gebied van wonen en zorg. Het belangrijkste resultaat noemen we alvast hier. Op initiatief van de deelgemeente en WVH is op 19 december 2012 voor Hoek van Holland het werkplan Woonservicegebied 2013 – 2014 ondertekend door de volgende partijen: Gemeente Rotterdam, deelgemeente Hoek van Holland, zorgorganisaties Careyn, Middin, Stichting Ontmoeting, Stichting Humanitas en MEE Rotterdam Rijnmond, Welzijnsorganisaties Vitis Welzijn, WMO-adviesraad Hoek van Holland, Gehandicaptenplatform Hoek van Holland, Vereniging van Gehandicaptenorganisaties Rotterdam (VGR), Taxi Rooney, de Veiligheidsregio Rotterdam-Rijnmond, adviserend orgaan Stichting Platform Agenda 22 (SPA22)12 en WVH. Het Werkplan Woonservicegebied bestaat uit uitgewerkte plannen op het gebied van openbare ruimte en voorzieningen, wonen, zorg, veiligheid, welzijn en vervoer, waarbij de focus ligt op senioren en mensen met een beperking. De plannen in het werkplan komen van de partners in het Platform W2ZV. Met de ondertekening van het werkplan wordt de uitvoering van deze plannen een gezamenlijke verantwoordelijkheid van alle partijen. De beoogde effecten van het werkplan zijn om het voor iedereen mogelijk te maken zo lang mogelijk de regie te kunnen houden over het eigen leven. Zo moet een ieder in zijn of haar vertrouwde omgeving kunnen blijven wonen, ook als zij of hij te maken krijgt met lichamelijke of geestelijke beperkingen. Dit kan bijvoorbeeld door bestaande woningen aan te passen of nieuwe aanpasbare woningen te bouwen. Verder wordt bij de inrichting en herinrichting van de buitenruimte en openbare ruimten rekening gehouden met gebruikers van 12 Stichting Platform Agenda 22; Agenda 22 is de naam van de 22 regels van de Verenigde Naties voor het bieden van gelijke kansen aan mensen met een beperking.
64
rolstoelen, rollators en scootmobielen. Bij rampenplannen wordt rekening gehouden met mensen die bijvoorbeeld doof, blind of slecht ter been zijn en mensen met een verstandelijke beperking, zodat ook zij bij een calamiteit snel weg kunnen komen.
8.1
WVH en wonen met zorg
Lokaal Zorgnetwerk (LZN) In het LZN wordt de bemoeienis gecoördineerd voor mensen met meervoudige problemen. Dit zijn mensen die vaak ook overlast veroorzaken. Het gaat bijvoorbeeld om mensen die vervuilen, in psychische nood verkeren, een verslavingsprobleem hebben enzovoort. Dankzij het LZN worden veel problemen voorkomen en adequaat aangepakt. Naast WVH nemen instanties als RIAGG, Maatschappelijke Dienstverlening Nieuwe Waterweg, Politie, Vitis Welzijn Westland, STOED, Bouman GGZ, GGD, SoZaWe, huisartsen en Careyn deel aan het LZN. Het netwerk komt ongeveer één keer per twee maanden bij elkaar. Platform Wonen-Zorg-Veiligheid-Welzijn (W2ZV) WVH maakt deel uit van het overlegplatform W2ZV. De meer dan tien professionele organisaties die hieraan deelnemen, zetten zich in voor ouderen en gehandicapten in Hoek van Holland. Doel van de samenwerkende partijen is te zorgen dat ouderen en gehandicapten op een goede manier kunnen blijven wonen waar ze wonen. Het platform komt één maal per zes tot acht weken bijeen om plannen, ideeën en ontwikkelingen aan elkaar te melden en ontwikkelingen in goede banen te leiden. Dit gebeurt in aanwezigheid van vertegenwoordigers van ouderen en gehandicapten, waarmee de afstemming van alle ideeën op de werkelijke behoeften van beide doelgroepen geborgd is. Daar waar voorzieningen voor ouderen en gehandicapten ontbreken, ontketent het platform actie. Voor elk actieonderwerp formeert het platform een werkgroep, bestaande uit experts van de meest betrokken organisaties. In 2012 waren de volgende werkgroepen actief: Werkgroep Woonservicegebied Werkgroep Vervoer (en activiteiten) Mantelzorgkring Adviesgroep aanpasbaarheid / bouwen “Cradle to cradle”13 Het doel van W2ZV is van Hoek van Holland een woonservicegebied te maken. Dat is een gebied waar iedereen en in het bijzonder senioren en mensen met een functiebeperking zo lang mogelijk op prettige wijze kunnen wonen en leven op basis van eigen regie. WVH faciliteert het platform onder andere door vergaderruimte beschikbaar te stellen en de voorzitter te betalen. Daarnaast neemt de beleidsmedewerker van WVH de secretarisrol van het platform voor haar rekening. In 2012 was hier in totaal circa € 5.000 mee gemoeid. In 2012 kwam het platform W2ZV zeven keer bij elkaar en heeft zich bezig gehouden met de volgende onderwerpen en de volgende resultaten geboekt: Ondertekening werkplan Woonservicegebied (zie terug); Wijzigingen in de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ), Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO) en het Persoonsgebonden Budget (PGB); de negatieve gevolgen van die wijzigingen en de acties die in het kader daarvan werden ondernomen zijn uitgewisseld; Palliatieve zorg; De realisatie van het hospice in Naaldwijk voor het Westland, Midden-Delfland en Hoek van Holland. WVH en de deelgemeente leverden beiden een financiële bijdrage; Bezuinigingen van de gemeente Rotterdam en de gevolgen voor senioren, gehandicapten en andere zorgbehoevenden, waaronder op Vervoer op Maat; 13
De kern van Cradle to Cradle principe ligt in het concept; afval is voedsel. Alle gebruikte materialen zouden na hun leven in het ene product, nuttig kunnen worden ingezet in een ander product. Hierbij zou geen kwaliteitsverlies mogen zijn en alle restproducten moeten hergebruikt kunnen worden of milieuneutraal zijn. Deze kringloop is dan compleet.... en afval is voedsel.
65
Mantelzorgondersteuning; Voortgang en PR voor het toegankelijke strand; (Signalen van) armoede; Aanpak van de hoogbouwflats van WVH (energetische maatregelen, verbeteren toegankelijkheid en onderhoud); Start experiment doorstroming van WVH (en deelgemeente) in 2013.
Hospice Tijdens een overleg met haar belanghebbenden in 2007 heeft WVH de suggestie gekregen om voor Hoek van Holland een hospice te bouwen, waar mensen die in hun allerlaatste levensfase zijn beland in rust en waardigheid hun laatste dagen kunnen doorbrengen. WVH heeft hierover samenwerking gezocht met Stichting Hospice Westland. Deze stichting heeft in 2012 een hospice voor inwoners van het Westland, Midden-Delfland en Hoek van Holland gerealiseerd in Naaldwijk. WVH heeft de realisatie ondersteund met een gift van € 19.500 voor het inrichten van de woonkamer van het hospice. Op 17 december opende het hospice haar deuren voor de eerste cliënten. In 2013 wordt het hospice nog officieel geopend. Zorgketen dementie en ontmoetingscentrum dementerenden Zorgkantoor Achmea heeft Humanitas verzocht in Hoek van Holland een zorgketen dementie op te zetten. Belangrijke voorwaarde voor deze keten was het realiseren van een ontmoetingscentrum voor dementerenden. In 2011 is WVH door Humanitas verzocht de totstandkoming en huisvesting van een ontmoetingscentrum voor dementerenden nader met elkaar uit te werken. WVH heeft dit verzoek enthousiast ter hand genomen. WVH nam deel aan de workshops die Humanitas in 2012 organiseerde over de zorgketen Dementie. De inspanningen van beide partijen hebben geresulteerd in de opening van het ontmoetingscentrum voor dementerenden op 1 november 2012 in de Atlas. Samenwerking met Humanitas WVH is eigenaar van het verzorgingshuis Bertus Bliek en verhuurt dit aan Stichting Humanitas. Humanitas verhuurt vervolgens weer de eenheden aan haar cliënten en levert de zorg aan de bewoners. Het Bertus Bliekhuis, een verzorgingshuis ‘oude stijl’, heeft als zodanig geen toekomst meer en wordt gesloopt. Wat de stand van zaken rond de plannen in 2012 was, leest u in paragraaf 4.1 Nieuwbouw. Samenwerking met Careyn Careyn is een thuiszorgorganisatie die onder andere in Hoek van Holland haar diensten levert. In de Atlas aan de Mercatorweg heeft WVH een steunpunt voor deze organisatie gerealiseerd, van waaruit Careyn in 2009 haar klanten in heel Hoek van Holland is gaan ondersteunen. WVH heeft hiervoor een overeenkomst met Careyn. Samenwerking met Middin (voorheen Steinmetz | de Compaan) Middin verleent onder andere zorg aan cliënten met een verstandelijke handicap. In de Atlas aan de Mercatorweg heeft WVH woningen voor de huisvesting van vijf cliënten van deze stichting, inclusief een steunpunt gerealiseerd. Zie ook paragraaf 3.3. Doelgroepen, Bijzondere aandachtsgroepen. Samenwerking met Stichting Ontmoeting WVH is eigenaar van een sociaal pension voor de opvang van maximaal acht voormalig dak- en thuislozen. WVH is hiervoor een samenwerkingsverband aangegaan met Stichting Ontmoeting. Deze stichting verzorgt de begeleiding van de bewoners. Bij de totstandkoming van het sociaal pension is een begeleidingscommissie in het leven geroepen, bestaande uit omwonenden, politie, dienst SoZaWe van Rotterdam en de initiatiefnemers van het pension (deelgemeente, Stichting Ontmoeting en WVH). De leden van de commissie hebben met elkaar afspraken gemaakt over de ‘spelregels’ voor het pension. Deze zijn 66
vastgelegd in een convenant. De begeleidingscommissie wordt nu alleen nog bij elkaar geroepen als daar aanleiding voor is. Stichting Ontmoeting heeft in 2011 bij WVH aangegeven dat zij graag meer ruimte wil voor het sociaal pension, het aantal plaatsen iets wil uitbreiden en een wijkfunctie wil toevoegen. Dat kan alleen als Stichting Ontmoeting verhuist naar een andere locatie. WVH heeft samen met Ontmoeting en de GGD in 2012 de mogelijkheden in Hoek van Holland onderzocht. Er is een locatie op het oog waar nieuwbouw tot de mogelijkheden behoort. In de eerste helft van 2013 moet duidelijk worden of dit haalbaar is. Zie ook paragraaf 3.3. Doelgroepen, Bijzondere aandachtsgroepen. De Hoekstee De deelgemeente heeft WVH in 2011 gevraagd of zij een bijdrage wil en kan leveren aan de renovatie van de Hoekstee (zie ook paragraaf 4.1). WVH is met de gemeente en de deelgemeente hierover in gesprek gegaan. In 2012 is duidelijk geworden dat WVH geen financiële mogelijkheden heeft om de Hoekstee te renoveren. Hoewel deelgemeente en gemeente dit betreurden, was er begrip voor het besluit van WVH. Klussendienst Vitis Welzijn (voorheen Stichting Welzijn Westland) organiseert een klussendienst voor ouderen. WVH ondersteunt dit initiatief in de vorm van een financiële bijdrage voor de vrijwilligers en voor het gereedschap. In 2012 heeft WVH ruim € 924 bijgedragen.
67
9
De bestuurlijke organisatie
9.1 De bestuurlijke organisatie WVH is een vereniging, met de raad van afgevaardigden als hoogste orgaan. De raad van commissarissen is intern toezichthouder, het CFV en het ministerie van BZK zijn externe toezichthouders. WVH heeft één directeurbestuurder. WVH heeft geen OR. Via aparte personeelsbijeenkomsten wordt dit ondervangen. De huurdersorganisatie Houdt Zicht en de bewonerscommissies vertegenwoordigen de huurders. Via het platform Wonen, Welzijn, Veiligheid en Zorg (W²ZV) zijn de partijen vertegenwoordigd die zich op deze terreinen bewegen. Het onderstaande organogram laat in grote lijnen de governance structuur en relaties zien.
9.2 Bestuur Directeurbestuurder De directeurbestuurder is belast met het besturen van WVH. Dit houdt onder meer in dat hij verantwoordelijk is voor: de realisatie van de doelstellingen van WVH; de strategie en het beleid; de financiering; de resultatenontwikkeling.
68
De strategie is vastgelegd in onze strategische notitie ‘Welkom bij WVH’ en is uitgewerkt in het ondernemingsplan 2012 – 2014. De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor de naleving van alle relevante wet- en regelgeving en de beheersing van de risico’s verbonden aan de activiteiten van WVH. Hij richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van WVH vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling en houdt daarbij rekening met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. Hij legt verantwoording af aan de raad van commissarissen. De directeurbestuurder verschaft de raad van commissarissen tijdig alle informatie die nodig is voor het uitoefenen van zijn taak. Voor een aantal zwaarwegende besluiten heeft de directeurbestuurder de voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen nodig. Deze besluiten zijn vastgelegd in de statuten van de vereniging14. Bestuurlijke besluiten In 2012 heeft de directeurbestuurder een besluit genomen over onder meer de volgende onderwerpen: vaststelling van het jaarverslag en de jaarrekening 2011; vaststelling van de strategische notitie ‘Welkom bij WVH’; vaststelling van de meerjarenbegroting 2013-2022, de jaarbegroting 2013 en het jaarplan 2013; vaststelling van de huurverhoging per 1 juli 2012 vaststelling van de bijstelling van het strategisch voorraadbeleid; verstrekken van de opdracht om de liften van de hoogbouwflats te vervangen, dit vooruitlopend op het besluit tot vaststelling van de begroting 2013; afwijkingen van het aanbestedingsreglement; afboekingen op deurwaarderskosten, oninbare huur en dergelijke; de aankoop van parkeerplaatsen in complex de Planciushof; diverse aanvullende budgetten; arbeidsvoorwaarden. Klachten Het handelen of juist het nalaten daarvan van de directeurbestuurder kan reden tot externe klachten zijn. Op de website is de procedure te vinden die men dan kan volgen.15 Beloning De beloning van de bestuurder is wat betreft hoogte en structuur zodanig dat een gekwalificeerde bestuurder kan worden behouden en aangetrokken. De beloning bestaat uit een vast en een variabel deel. De beloningsstructuur heeft ten doel de belangen van WVH op middellange en lange termijn te stimuleren. Voor de arbeidsvoorwaarden van de heer Molenaar heeft de toenmalige raad van commissarissen de in 2003 geldende Aedes-adviesregeling over de Arbeidsvoorwaarden Statutair Directeur toegepast. De arbeidsvoorwaarden vallen binnen de range uit de Sectorbrede Beloningscode16 die van toepassing is. Een en ander leidt tot de volgende arbeidsvoorwaarden: Totaal vast inkomen en vakantiegeld € 116.827 € 3.150 Variabele beloning17 Vergoedingen en werkgeverslasten € 600 Totaal
€ 120.577
(2011 € 118.938)
14
Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Statuten, artikel 15. Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Bestuur. Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties, uitgegeven door Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties en Het Directeurencontact, 17 mei 2010. 17 Er is een variabele beloning met een maximum van 10% van het total cash inkomen mogelijk. Dit percentage is de ruimte tussen de inschaling van de functie en de hoogte van het salaris waar de directeurbestuurder al aanspraak op had. 15 16
69
Het vaste inkomen van de directeurbestuurder wordt verhoogd conform de CAO Woondiensten. De pensioenlasten voor de werkgever bedroegen € 27.09418. Aan de directeurbestuurder is een auto ter beschikking gesteld met een cataloguswaarde van € 35.108. In overeenstemming met de duurzaamheiddoelstellingen van WVH betreft het een hybride auto. WVH verstrekt aan de directeurbestuurder geen persoonlijke leningen of garanties.
9.3 Organisatie Tegenstrijdige belangen WVH wil dat elke vorm en schijn van belangenverstrengeling tussen de corporatie en de directeurbestuurder wordt vermeden. Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van de directeurbestuurder spelen, die van materiële betekenis zijn voor WVH en / of de directeurbestuurder, hebben de goedkeuring nodig van de raad van commissarissen. In 2012 waren dergelijke transacties niet aan de orde. Reglement managers en managementteam WVH kent geen bestuursreglement. Er is immers sprake van een eenhoofdig bestuur. Dus is het niet nodig de werkwijze binnen het bestuur te regelen. Wel is er een reglement managers en managementteam. Dit reglement legt de taken, de bevoegdheden en de verantwoordelijkheden van de managers en de gang van zaken binnen het managementteamoverleg vast. In het reglement is ook geregeld dat het hoofd Financiën en Beheer bevoegd is de raad van commissarissen te informeren als hij van mening is dat de financiële positie van WVH in gevaar komt of als zich onrechtmatigheden voordoen en de directeurbestuurder, ondanks zijn verzoek, daarvan geen melding maakt. Risicomanagement Een belangrijk aspect van goed ondernemingsbestuur is risicomanagement. Risicomanagement is het continue en systematisch doorlopen van de organisatie op risico’s. Het doel is daarbij een balans te vinden tussen het nemen en beheersen van risico’s19. Voorwaarde is dat het geborgd wordt in de cultuur van de organisatie. WVH is maatschappelijk ondernemer. Daarom is risicomanagement van essentieel belang. Er zijn risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de ontwikkeling op de woningmarkt, van financiering en belegging, van projecten en van de organisatie. Ook zijn er fiscale en compliance risico’s. Hierna worden die risico’s toegelicht. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant (BDO) in het kader van de tussentijdse controle het geheel aan beheersingsmaatregelen. De voortgang in de opvolging van de gegevens adviezen wordt door zowel WVH zelf, als door de accountant gevolgd. Waar mogelijk wordt hierna per risico in een afzonderlijk kader het oordeel van onze accountant naar aanleiding van de uitgevoerde interim controle weergegeven. Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing De directeurbestuurder is verantwoordelijk voor het opzetten en in stand houden van het stelsel van interne risicobeheersing- en controlemaatregelen. De systemen zijn bedoeld om een optimale beheersing van risico’s mogelijk te maken. Deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van WVH worden gerealiseerd, of dat materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet optreden. De activiteiten van WVH zijn immers ook onderhevig aan een aantal risico’s dat buiten de invloedsfeer van de directeurbestuurder ligt. Dit betreft veranderingen in de politieke context en 18
De pensioenlasten worden conform de CAO Woondiensten ingehouden en afgedragen. Deze maken geen onderdeel uit van het totaal jaarinkomen volgens de Sectorbrede beloningscode Bestuurders Woningcorporaties. Risicomanagement is ook vooral denken in kansen. “Risk is good. The point of risk management is not to eliminate it. That would eliminate reward. The point is to manage it. That is, to choose where to place bets and where to avoid betting altogether.” Th. A. Stewart, ‘Managing Risk in the 21st Century’, Fortune, feb. 2000. 19
70
veranderingen in wet- en regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen liggen buiten de genoemde invloedssfeer. De directeurbestuurder rapporteert over de risicobeheersing aan en bespreekt de interne risicobeheersing- en controlesystemen met de raad van commissarissen en zijn auditcommissie. De externe accountant (BDO) maakt bij zijn controle gebruik van een risicomodel. Daarin worden de risico’s voor WVH na de getroffen maatregelen van interne beheersing in beeld gebracht en voorzien van een score. De in dit model benoemde risico’s zijn vergelijkbaar met de risico indeling die WVH hanteert. BDO hanteert een schaal van laag, gemiddeld en hoog. Aangezien het hier gaat om het schatten van het “restrisico” is het behalen van de laagste score uitzonderlijk. Daarbij kan de vraag gesteld worden of in een dergelijke situatie de verkleining van het risico nog in een juiste verhouding staat tot de noodzakelijke kosten van de extra beheersingsmaatregelen. Op basis van de uitgevoerde controle schat BDO de risico’s20 als volgt in:
In een afzonderlijke bijlage bij het jaarverslag zijn de waargenomen risico’s, de aanbevelingen van BDO en de reactie van WVH weergegeven (bijlage 3). Portefeuille- en marktrisico WVH opereert in een sterke woningmarkt. Leegstand van huurwoningen door een tekort aan vraag komt niet voor. Voor het hele bezit is in het kader van het SVB per complex de positie en de gewenste ontwikkeling vastgelegd. Dit is richtinggevend voor de vaststelling van de vernieuwingsopgave, het verkoop- en acquisitiebeleid, het onderhoudsbeleid en het huurprijsbeleid. Op complexniveau zijn beheerplannen opgesteld. Voor het onderhoudsbeleid is WVH bezig met een gefaseerde overgang naar een systeem van conditiemeting. BDO: 21 Woningmarktrisico Voor WVH hebben wij het netto woningmarktrisico als laag ingeschat. Zowel de leegstand als de acceptatiegraad is goed. Bovendien is het aantal reacties onverminderd hoog. Deze inschatting is 20 21
In de score zijn de door WVH getroffen interne beheersingsmaatregelen meegenomen. Het gaat dus om een netto-risico. Deze en de volgende opgenomen citaten van BDO komen uit de zogenaamde managementletter van 23 januari 2013.
71
verder gebaseerd op de hieronder vermelde onderdelen. Woningverkopen De risico’s in het kader van de verkoopbaarheid van woningen zijn op landelijk niveau sterk toegenomen. Als gevolg hiervan blijven de begrote verkoopresultaten gemiddeld gezien achter bij de begroting. WVH heeft in de begroting 2012 opbrengsten van twee woningverkopen opgenomen. Ten tijde van onze controle was er één woning verkocht. In december 2012 zijn er nog twee woningen extra verkocht, met een korting van 7,5%. De overdracht vindt plaats in 2013. De afhankelijkheid van verkopen is niet aanwezig. Strategisch voorraadbeleid Het strategisch voorraadbeleid is opgesteld in september 2009 en wordt jaarlijks geactualiseerd. Wij hebben kennis genomen van de Actualisatie strategische voorraadbeleid 2012 (SVB) van WVH. Hierin is per productmarktcombinatie aandacht besteed aan de te hanteren streefhuur, waarbij rekening wordt gehouden met de actualisatie van het strategisch voorraadbeleid. In de besluitvorming vinden wij de keuzes en gemaakte afspraken uit het strategisch voorraadbeleid terug. Onderhoudsrisico De onderhoudsrisico’s kunnen voor WVH als laag worden ingeschat als gevolg van de adequate maatregelen van interne beheersing zoals het strategisch voorraadbeheerplan en de meerjarenonderhoudsbegroting, waarin de te nemen maatregelen voor het woningbezit zijn opgenomen. Financieel risico De verliezen op investeringen in nieuwbouwprojecten en renovaties van bestaand bezit die voortvloeien uit de volkshuisvestelijke taakstelling, worden vooral gefinancierd met interne middelen. Daartoe verkoopt WVH bestaand bezit. In voorkomende gevallen wordt ook de winst op de verkoop van nieuwbouw koopwoningen gebruikt. In 2012 was dit niet aan de orde. Voor de normale bedrijfsvoering was WVH in 2012 niet afhankelijk van de verkoop van bestaand woningbezit. De markt voor koopwoningen heeft ook in Hoek van Holland te lijden van de gevolgen van de recessie. Woningen staan lang te koop en de prijs staat onder druk. Deze effecten zijn meegenomen in het SVB. De doorrekening daarvan laat zien dat het (nog) niet nodig is de plannen van WVH op de wijzigende financiële mogelijkheden aan te passen. Dat wordt anders als de plannen uit het zogenaamde Woonakkoord22 worden doorgevoerd. Veel corporatiewoningen, ook veel van die van WVH, staan op grond die door de gemeente in erfpacht is uitgegeven. Bij verkoop van die woningen wordt een deel van het verschil tussen de sociale grondprijs en de commerciële grondprijs terugbetaald. Formeel loopt de bijbetalingsregeling per 1 januari 2013 ten einde. Het overleg tussen gemeente en corporaties heeft niet tot een nieuwe afspraak geleid. De belangen lopen teveel uiteen. De gemeente heeft de corporaties gevraagd om voor 1 mei 2013 gezamenlijk één voorstel te doen over de financiële afrekening bij verkoop van sociale huurwoningen. Tot 1 mei 2013 hanteert de gemeente nog de oude regeling. De corporaties betwisten de bijbetaling bij vrije verkoop van sociale huurwoningen. Ze zijn dus niet bereid een voorstel te doen. Daarom hebben ze de gemeente gevraagd om zelf voor 1 mei met een voorstel te komen. De fiscale sturing van de verkopen is door de beperkte omvang van de ontwikkelingsportefeuille en de discontinuïteit daarvan lastig. Daardoor is het risico aanwezig dat de winsten niet binnen de 22
Een samenhangend pakket van afspraken tussen kabinet, D66, de ChristenUnie, de SGP en de coalitiepartijen over de aanpak van de problemen op de woningmarkt. Zie http://www.rijksoverheid.nl/documenten-enpublicaties/kamerstukken/2013/02/13/kamerbrief-over-de-aanpak-van-de-problemen-op-de-woningmarkt.html.
72
voor de herinvesteringreserve geldende termijn van drie jaar ingezet kunnen worden. In dat geval moet WVH alsnog Vpb betalen over deze winsten. Zowel de bijbetalingsregeling als de Vpb leidt ertoe dat geld wegvloeit naar de overheid dat volgens WVH in de volkshuisvesting zou moeten blijven. De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit en de eventuele belegging van (tijdelijk) overtollige kasmiddelen worden periodiek door het treasuryoverleg (hoofd Financiën en Beheer, directeur, zo nodig een extern adviseur met als klankbord één van de commissarissen) beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Een belangrijk instrument bij het concretiseren van de treasury is de treasuryparagraaf van de begroting. Hierin worden de treasuryactiviteiten voor het nieuwe begrotingsjaar vastgelegd. Dit gebeurt vooral op basis van de bestaande portefeuilles van leningen en beleggingen en de meest recente begroting en meerjarenramingen. Dit alles natuurlijk binnen de kaders van het treasurystatuut. Met de goedkeuring van de begroting geeft de raad van commissarissen mandaat voor het uitvoeren van de in de begroting genoemde treasuryactiviteiten. Hoofddoel van het financieringsbeleid is het financierbaar houden van WVH tegen zo laag mogelijke kosten en een zo gering mogelijk en beheersbaar risico. Dat gebeurt door optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met minimalisatie van de financieringskosten. Zowel het financieringsbeleid als het beleggingsbeleid is risicomijdend. Daarbij geldt als uitgangspunt dat er voldoende borgingsruimte23 dient te zijn bij het WSW. Het door WVH geformuleerde renterisico is de mate waarin de exploitatie bloot staat aan schommeling van de rentestand. Renterisico heeft betrekking op de prijs van het geld (= rente) en de gevoeligheid van het resultaat en het eigen vermogen voor veranderingen in de rentestand. Algemeen uitgangspunt bij ons rente- en risicomanagement is het zoveel mogelijk in de tijd spreiden van renteconversie- en herfinancieringmomenten (“risico spreiden = risico mijden”) over de jaren. Dit heeft een algemene daling van het renterisico tot gevolg omdat de exploitatie jaarlijks steeds voor een beperkt bedrag bloot staat aan de onbekende hoogte van de toekomstige rente. Om het renterisico te beheersen brengt WVH jaarlijks de omvang van die risico’s in kaart. Dit is de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. WVH gaat bij de aanpak van de renterisico’s te werk conform een stappenplan dat uit de volgende twee elementen bestaat: In kaart brengen van het totale renterisico, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: o bepalen saldo geldstromen (GAP24); o vaststellen renteaanpassingen. Bepalen renterisicobeleid, waarbij rekening wordt gehouden met: o gebruik maken van contractueel vastgelegde vervroegde aflossingsmogelijkheden25; o evenwichtige spreiding van de renterisico’s; o bepalen van de gewenste financieringsmix; o inschatting van de ontwikkeling van de rente. De renterisico’s worden afgezet tegen zowel de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico als de vuistregel dat WVH in enig jaar niet meer dan 15% renterisico loopt over de totale kasstromen. In 2012 bedroeg het risicopercentage 1,2%. Voor 2013 is dit 1,2% (inclusief de nieuwe leningen die in 2013 aangetrokken zijn). In de komende tien jaar zit het renterisico binnen de grens van 15%. Derivaten26 worden alleen gebruikt als ze het karakter van een verzekeringsinstrument hebben. 23
Op basis van het kasstroom overzicht voor de komende vijf jaar toetst het WSW of voldoende ruimte bestaat voor de borging van de financiering. Dit is het bedrag dat WVH per jaar tekort komt of overhoudt op de totale exploitatie. 25 WVH heeft door vervroegde aflossing alle mogelijkheden om rentevoordelen te behalen benut. 26 Beleggingsinstrumenten die hun waarde ontlenen aan de waarde van iets anders. De voornaamste soorten derivaten zijn opties, futures, swaps en forwards. Men gebruikt financiële derivaten om risico's te verkleinen of juist te speculeren. 24
73
Open posities die ontstaan door het schrijven van opties, zonder in het bezit te zijn van de onderliggende waarde zijn niet toegestaan. WVH onderkent de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten. Toch geven wij de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten. Daarbij moet gedacht worden aan het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. BDO: Financieel risico Op basis van de risico’s in de financiële positie in de komende jaren en rekening houdend met de getroffen beheersingsmaatregelen schatten wij het financiële risico in als laag. Maatregelen van overheidswege vormen een verhoogd risico waaronder onzekerheden over de verhuurdersheffing en de saneringsheffing. WVH houdt in de begroting 2013 op basis van de op dat moment bekende informatie rekening met de verhuurdersheffing en de saneringsheffing bij het in kaart brengen van de toekomstige financiële positie. Voor de verhuurdersheffing wordt jaarlijks € 874.000 ingerekend. Voor de saneringsheffing is in de begroting 2013 voor de jaren 2013, 2014 en 2015 respectievelijk € 112.000, € 374.000 en € 371.000 ingerekend. Hiervoor wordt aangesloten met het zwaar weer scenario. Wij hebben geconstateerd dat er sprake is van een adequate monitoring van de liquiditeitsprognose en dat nieuwe feiten en inzichten worden verwerkt in de prognoses. WVH heeft in januari 2013 noodgedwongen haar begroting 2013 aangepast aan de eisen van CFV en WSW. WVH is het feitelijk niet eens met de verplichte opname van de verhuurderheffing. De Wet verhuurderheffing is immers tot 2013 beperkt. Daarom heeft WVH ook de begroting waar BDO naar verwijst in bovengenoemd citaat ingeleverd. In dit stuk is alleen het voorjaarsakkoord ingerekend. WVH is al enige jaren met de voorbereiding van twee voor Hoek van Holland belangrijke projecten bezig. Het gaat om de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis en omgeving en om de sloop – nieuwbouw van het complex Korrelbeton. Die projecten zijn nog niet zover dat we ze extern kunnen communiceren. Dus zijn deze projecten niet in de bij CFV en WSW in te leveren gegevens opgenomen. Wel zijn ze al jaren als simulatie in de eigen begroting doorgerekend. WVH vindt het belangrijk dat CFV en WSW het effect van de door hen aangegeven uitgangspunten op deze twee projecten kent. Daarom zijn ook deze cijferreeksen ingeleverd. Daaruit blijkt dat door de verplichte heffing en de bijdrage saneringssteun het voor de Hoek van Holland nodige herstructureringsprogramma nagenoeg niet te verwezenlijken valt. Interne kwaliteit en managementcontrole systeem De samenhang tussen strategie, beleid en uitvoering leidt tot een cyclisch proces dat erop gericht is de gestelde doelen te realiseren. In het ondernemingsplan 2012 – 2014 heeft WVH de visie en het beleid vastgesteld voor de doelgroep, de producten en de ontwikkelingsrichting van de organisatie. Jaarlijks wordt met medewerkers het jaarplan opgesteld. Daarin worden concrete acties benoemd bij de beoogde doelen en worden de benodigde middelen toegewezen. Bij het opstellen wordt gebruik gemaakt van de monitoring van de behaalde en / of nog te behalen bedrijfsdoelen uit het ondernemingsplan en het strategisch voorraadbeleid. Doordat de medewerkers bij het opstellen van de jaarplannen betrokken zijn, ontstaat een werksfeer die voor de medewerkers stimulerend en motiverend werkt. Om te monitoren of de acties uit het jaarplan uitgevoerd worden, en dus de doelstellingen behaald, wordt ieder kwartaal door middel van een statusoverzicht een voortgangsrapportage verstrekt (bijlage 2). De “normale” bedrijfsvoering wordt via de kwartaalrapportage bewaakt. Ter toetsing 74
wordt hierbij vanzelfsprekend gebruik gemaakt van de behaalde resultaten uit het verleden. In 2013 gaat WVH overigens over op tertaalrapportages. Regelmatig wordt door het MT geëvalueerd en gekeken welke acties ondernomen moeten worden om de organisatie verder te verbeteren. Dit gebeurt bijvoorbeeld via jaarlijkse bijeenkomsten “op de hei” en KWH-metingen. Uitwerkingen hiervan maken deel uit van bijstellingen op het ondernemingsplan en de daaruit voortvloeiende jaarplannen. Gevisualiseerd:
BDO: Rapporteringsrisico Voor 2012 hebben wij het risico op dit punt conform voorgaand jaar als gemiddeld ingeschat. WVH bevindt zich in een dynamische omgeving, onder meer op het gebied van wet- en regelgeving. Dit verhoogt het belang van een adequate planning- en controlcyclus die tevens regelmatig dient te worden aangepast aan de actuele ontwikkelingen. Het belangrijkste risico betreft het niet of onjuist/onvolledig ontvangen van informatie, waardoor de organisatie niet tijdig kan worden bijgestuurd. WVH heeft voldoende maatregelen getroffen om de belangrijkste risico’s te mitigeren. Dit doet WVH door het opstellen en naleven van procedures, verstrekken van kwartaalrapportages met daarin een voortgangrapportage van de benoemde prestatie-indicatoren en gedefinieerde jaarplannen en periodieke besprekingen met de Raad van Commissarissen. Projectrisico’s De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van sloop en nieuwbouw. In mindere mate zijn ook aan onze groot onderhouds- en renovatieprojecten financiële risico’s verbonden. De raad van commissarissen heeft juist aan die risico’s in 2012 extra aandacht aan besteed. Het betrof vooral de onderhoudsprojecten in de complexen 020 President Jan Lelsstraat / President J.V. Wierdsmastraat en 070 Project Vergulde Draeckweg e.o. Deze projecten zij zowel in de auditcommissie als in de vergaderingen van de raad aan de orde geweest. Ook heeft de raad de accountant opgedragen in de tussentijdse controle een aantal specifiek op deze complexen gerichte vragen te beantwoorden. De accountant gaf aan zijn bevindingen de volgende prioriteit mee: “Dit betreft een geconstateerd aandachts- of verbeterpunt met mogelijk beperkte gevolgen voor 75
WVH en / of de jaarrekening. Dit betreffen aandachts- of verbeterpunten met de minste prioriteit.” Daarnaast is door een extern bureau een procesaudit ‘Projectontwikkeling’ uitgevoerd. In de managementsamenvatting noemt dit bureau het besluit en de overwegingen (onder andere impact, verhoogd risico en de benodigde expertise communicatie naar bewoners) om de onderhoud- en hoogniveau renovatieprojecten 020 en 070 projectmatig onder opdrachtgeverschap van Woondiensten aan te pakken “een goed voorbeeld van good governance en managementcontrol”. Bij het project herontwikkeling Bertus Bliekhuis en omgeving wordt gewerkt met een project- en een planteam. Het projectteam wordt voorgezeten door de projectmanager, het planteam door de directeurbestuurder. Om het risico van ‘tunnelvisie’ te beperken, maakt de directeurbestuurder gebruik van een externe bestuursadviseur. Die beoordeelt de kwaliteit van de stukken die in het planteam gebracht worden en dient de directeurbestuurder gevraagd en ongevraagd van advies. Ieder project is opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase dient te worden afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart worden gebracht. Per fase toetst een intern multidisciplinair planteam de kwaliteit van het project en van het fasedocument. WVH beschikt over een beschrijving bij welke processtappen de raad van commissarissen wordt geïnformeerd door de directeurbestuurder en wanneer besluitvorming wordt gevraagd aan de raad van commissarissen. Daarmee heeft de raad van commissarissen een handvat om de projectontwikkelingsactiviteiten te kunnen volgen en besluiten te kunnen beoordelen en bevestigen. Ook is er een Kader nieuwbouwbeslissingen; een theoretische beschrijving van het projectontwikkelingsproces, de besluitvormingsmomenten op hoofdlijnen en de meer technische financiële instrumenten. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. In het begin van de ontwikkeling is de onzekerheid en daarmee het risico hoog. De verplichtingen zijn echter beperkt. De rapportagestructuur voor de beheersing van de projecten is gericht op tijd (planning), getallen (waaronder geld) en kwaliteit. BDO: Wij schatten het projectrisico als gemiddeld in vanwege de complexiteit van de projectontwikkeling, de onzekerheid ten aanzien van de ontwikkeling van Nieuwland en de ontwikkeling van Bertus Bliek. Om het risicobeslag op het vermogen vast te stellen wordt onderscheid gemaakt in opstal- en grondexploitaties. Opstalexploitaties worden weer verdeeld in huur- en koopobjecten. Huurobjecten Het afzetrisico in de huidige markt is beperkt. Dit geldt zeker voor de gereguleerde voorraad. Het risico in het geliberaliseerde marktsegment is hoger. Toch is het, in relatie met het effect van het indirecte rendement, beperkt. Het grootste directe financiële risico zit in de prijs- en tijdsfactoren. In 2012 heeft WVH geen huurwoningen gebouwd. Koopobjecten WVH bouwt alleen koopwoningen als zij tegelijkertijd ook huurwoningen realiseert. Het streven is natuurlijk de uitvoeringskosten direct te dekken uit de termijnen van de kopers. Voorfinanciering betreft dan de kosten tot en met de verkoop. In 2012 heeft WVH geen koopwoningen gerealiseerd. Grondposities Het gemeentelijke nieuwbouwbeleid is in Hoek van Holland vooral gericht op het vasthouden of aantrekken van huishoudens met hogere inkomens. Sociale nieuwbouw beperkt zich tot 2020 tot de bouw van ongeveer 200 huurwoningen voor senioren. Dit overigens zonder dat de totale voorraad sociale huurwoningen stijgt. Onze focus ligt dus op projectontwikkelingsactiviteiten die 76
voortvloeien uit de eigen portefeuille. Dit heeft ook consequenties voor de grondpositie die WVH samen met een commerciële partner (AM) heeft in Nieuwland, één van de uitleggebieden in Hoek van Holland. Het gaat om een 50%aandeel in een verwerving van circa twee hectare tuinbouwgrond. De ontwikkeling van dit toekomstige woongebied staat volkomen stil. Er is ook geen zicht op dat dit snel zal veranderen. WVH wil het aandeel van AM in deze grondpositie niet overnemen. Dus zou het voor de hand liggen om de grondpositie af te stoten. De prijsontwikkeling van tuinbouwgrond is echter zo ongeveer op een dieptepunt. Daarom hebben AM en WVH besloten de gronden en opstallen te verpachten in afwachting van een in de toekomst te realiseren hogere verkoopwaarde. Organisatierisico’s Organisatierisico’s hangen samen met het feit dat een organisatie een optelsom is van de kwaliteit en de integriteit van mensen. Om de kwaliteit te bevorderen worden jaarlijks in het kader van de planningsgesprekken met iedere medewerker afspraken gemaakt over de persoonlijke ontwikkeling. In de begrotingsronde wordt expliciet per afdeling en team een budget opgesteld voor opleiding. Het lijnmanagement is verantwoordelijk voor de uitvoering van de individuele ontwikkelingstrajecten en de inzet van het budget. WVH is gebaat bij een hoge mate van resultaatgerichtheid bij de uitvoering van activiteiten en bij een goede samenwerking bij processen die door de hele organisatie lopen. Om beide zaken te optimaliseren wordt hier aandacht aan besteed bij het maken van de afdelingsplannen. Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle. Dat is gebaseerd op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder wordt de interne en externe tekeningbevoegdheid consequent gehanteerd. De procuratieregeling is ook op de website te vinden27. BDO: Risico overige bedrijfsprocessen Onze inschatting van een laag risico is gebaseerd op een gemiddeld inherent risico gecombineerd met een adequate interne beheersing. Hierbij hebben wij tevens gecontroleerd of de procuratieregeling en mandaten worden nageleefd. Hierbij hebben wij geen bijzonderheden geconstateerd. WVH beschikt over procesbeschrijvingen van interne procedures. De beschrijvingen zijn op alle werkplekken te raadplegen. Gewenste wijzigingen kunnen snel getoetst worden op gevolgen. Op basis van deze beschrijvingen worden de interne processen getoetst op uitvoering. In 2012 zijn de audits uitgevoerd door een externe partij. Door budgethouders aan te wijzen voor alle posten in de winst- en verliesrekening zijn directe verantwoordelijkheid en bevoegdheden gedelegeerd. Budgethouders zijn gemachtigd binnen de grenzen van hun budget verplichtingen tegenover derden aan te gaan, mits deze verplichtingen de vastgestelde maxima per opdracht niet overschrijden. Bij overschrijden van het maximum tekent de direct leidinggevende. De aangegane verplichtingen en later de gerealiseerde kosten, worden achteraf getoetst via budgetbewaking in de kwartaalrapportage. Betalingen worden altijd door twee functionarissen gefiatteerd. BDO: Rapporteringsrisico Wij adviseren u de risico’s, de interne beheersmaatregelen en het testen door middel van externe audits verder door te voeren en een rapportage op te stellen met de bevindingen. 27
Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Procuratieregeling.
77
Fiscale Risico’s Het gaat hierbij om het risico van het niet naleven van de regelgeving en de daaruit voortvloeiende naheffingen en boetes. WVH wint tijdig extern fiscaal advies in. Bovendien neemt WVH in de beschrijving van de processen ook de fiscale kant mee. De fiscale aspecten zijn ingevoegd in die procesbeschrijvingen waar belastingen in om gaan. Bij het proces vastgoedontwikkeling wordt altijd een fiscaal advies ingewonnen. BDO: Fiscaal risico Wij schatten de fiscale risico’s van WVH als laag in. Wij hebben geconstateerd dat bij grote projecten vooraf fiscaal advies wordt ingewonnen op het gebied van omzetbelasting en overdrachtsbelasting. Ook de mogelijke voordelen betreffende de vennootschapsbelasting worden in beeld gebracht. Voornamelijk op het gebied van gemengde projecten en de aanschaf van grond en/of gebouwen is het van groot belang om al in het begin van de planningsfase van projecten fiscaal advies in te winnen. Hieraan is in de afgelopen periode een goede invulling gegeven. Compliance risico’s In de financiële sector definieert men de doelstelling van compliance als volgt: de naleving van weten regelgeving, evenals het werken volgens de normen en regels die een instelling zelf heeft opgesteld.28 Bij corporaties gaat het dan natuurlijk ook om het naleven van de AedesCode. Bij het niet voldoen aan de compliance loopt WVH het risico negatief in de publiciteit te komen of sancties van de minister opgelegd te krijgen. BDO Compliancerisico nieuwe wet- en regelgeving WVH Wij schatten het compliancerisico als laag in, gelet op de mogelijke impact van de nieuwe wet- en regelgeving. Wij constateren dat de afdeling financiën en beheer op de hoogte is van deze ontwikkelingen. Intern worden maatregelen getroffen om de naleving van deze nieuwe regelgeving te kunnen waarborgen. Goede corporate governance29 brengt met zich mee dat een organisatie zich bewust is van de risico’s waaraan zij onderhevig is en waarover zij moet rapporteren. Bij corporaties hebben we te maken met een spanningsveld, zowel naar de overheid als ook naar de huurders. Daarbij is sprake van een beperkte ‘grip’ op het bestuur en de commissarissen. Niet alleen vanuit dit aspect, maar ook vanuit haar publieke taak als privaatrechtelijke organisatie spant WVH zich tot het uiterste in om een maximale transparantie te bereiken bij het afleggen van verantwoording in haar jaarrekening en in haar volkshuisvestingsverslag. De governancecode woningcorporaties (verder: de Code) gaat uit van het in Nederland gehanteerde principe dat de corporatie een lange-termijn samenwerkingsverband is van diverse bij het bedrijf betrokken partijen. Het bestuur en de raad van commissarissen behoren met de belangen van de verschillende partijen rekening te houden. Vertrouwen van de belanghebbenden dat hun belangen worden behartigd, is een voorwaarde voor hen om met WVH goed samen te werken. Essentiële voorwaarden voor het stellen van vertrouwen in het bestuur en het toezicht door de belanghebbenden zijn: goed ondernemerschap, waaronder begrepen integer en transparant handelen door het bestuur; 28
Bron: Nederlands Compliance Instituut. De wijze waarop invulling wordt gegeven aan het besturen van een onderneming en hoe verantwoording over dit bestuur wordt afgelegd.
29
78
een adequaat hierop afgestemd toezicht, waaronder begrepen het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht.
Dit zijn ook de twee steunpilaren waar goede corporate governance op rust en waar de Code op toeziet. Het beginsel pas-toe-of-leg-uit is van toepassing. WVH mag van de normen uit de Code afwijken als de governance van WVH beter gediend is met een andere uitwerking dan in de code genoemd staat. Drie bepalingen zijn dwingend: 1. Het toepassen van de Sectorbrede Beloningscode voor bestuurders (Principe II.2) 2. De honoreringsregeling voor commissarissen 3. De zittingstermijnen voor commissarissen (principe III.7) Afwijking van de Code moet worden verantwoord in het jaarverslag. Op zich onderschrijft WVH alle principes van de Code, maar ze wijkt op een aantal punten van de gegeven uitwerking af. In bijlage 1 wordt dit toegelicht. Voor WVH geldt, net als voor alle andere leden van Aedes, op grond van de AedesCode dat zij voor de inrichting van bestuur en toezicht de Code hanteert. Belanghebbenden die menen dat een lid van Aedes dit niet of onvoldoende doet kunnen zich daarover wenden tot de commissie AedesCode. Die commissie gaat na of sprake is van handelen in strijd met de AedesCode. Zij adviseert hierover het Aedes-bestuur. Zo nodig kan het Aedesbestuur maatregelen treffen tegen een lid dat in strijd met de code handelt. WVH is hier nog nooit mee geconfronteerd. BDO: Governancerisico WVH Gelet op de ontwikkelingen in de markt hebben wij het governancerisico als laag ingeschat. Wij hebben tevens beoordeeld in hoeverre de huidige Governance structuur zowel intern als extern tot uitdrukking komt. Dit hebben wij gedaan aan de hand van gesprekken met de directeurbestuurder, de notulen van het Management Team en de Raad van Commissarissen en uw website. Op basis hiervan blijkt dat WVH actief bezig is de noodzakelijke maatregelen te treffen om niet alleen formeel maar ook materieel aan de verschillende aspecten van de Code te voldoen. Wij adviseren u de zelfevaluatie van de RvC over 2013 met een externe begeleiding uit te voeren. Natuurlijk checkt WVH ook hoe haar klanten de dienstverlening ervaren. Dit wordt nader beschreven in de paragraaf 9.4 kwaliteitszorg. Verzekeringen Tegen risico’s kan je verzekeringen afsluiten. Dat doet WVH in een aantal gevallen ook. Onze verzekeringsportefeuille wordt om de drie jaar geanalyseerd. In 2012 was dit weer aan de orde. Op basis van deze analyse is geconstateerd dat de verzekeringsportefeuille afdoende is. Op basis van bedrijfsvergelijking is wel gekozen voor een andere intermediair. Oordeelsbrief verslagjaar 2011 De minister voor Wonen en Rijksdienst gaat in zijn oordeelsbrief 2011 in op de volgende onderwerpen: De mate waarin WVH de wetten en andere relevante regels heeft nageleefd. De minister heeft op basis van de beoordeelde stukken geen opmerkingen. Daarnaast constateert de minister dat WVH voldoet aan de regels met betrekking tot het toewijzen van woningen met een maandhuur tot € 652,72. Daarmee voldoet WVH aan de “Staatssteunregeling”. De financiële positie van WVH.
79
Op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerd onderzoek komt de minister tot het oordeel dat, uitgaande van voortgezette verhuur van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2011 voldoende is. Dit betekent dat WVH aan haar verplichtingen kan voldoen. Continuïteitsoordeel 2012 In eerste instantie heeft het CFV het continuïteitsoordeel aangehouden. Op basis van de door WVH ingediende prognosegegevens 2012-2016 had het CFV vragen bij de opgegeven kasstroomprognoses. Na overleg en nader onderzoek bleek dat de financiële continuïteit voldoende is gewaarborgd en de door WVH voorgenomen activiteiten in financieel opzicht passen bij de vermogenspositie van WVH. Dat leidt tot een A1-oordeel. BDO: Het volkshuisvestelijk vermogen ultimo 2016 (41,7%) ligt ruim boven de door het CFV vastgestelde ondergrens (12%). Voor het oordeel van CFV over 2011 geldt: - Er is wel rekening gehouden met de huurtoeslagheffing in 2014. Er is nadrukkelijk geen rekening gehouden met de eerdere invoering van de verhuurdersheffing in 2013. - Er is geen rekening gehouden met de saneringsheffing in 2013. Wij merken hierbij op dat het volkshuisvestelijk vermogen of de ondergrens, zoals berekend door CFV kan afwijken. Daarnaast zullen de nieuwe ingecalculeerde en sterk verhoogde heffingen grote invloed hebben op de begroting 2013-2017, waardoor forse bijsturing in de nieuwbouw en of onderhoudsuitgaven nodig kan zijn. Integriteit bij WVH Integriteit is als gedrag aan de orde in de relatie tussen mensen. Medewerkers van WVH onderhouden relaties met verschillende doelgroepen: Klanten (huurders en kopers) Leveranciers Samenleving (belanghebbenden / de maatschappij) Collega’s WVH beschikt over een integriteitscode. Daarin is tevens de klokkenluiderregeling opgenomen. De code is via de website van WVH beschikbaar30. Daar wordt tevens naar het landelijk meldpunt Integriteit Woningcorporaties verwezen. In onze integriteitscode staan we stil bij elke doelgroep. De code geldt niet alleen voor externe contacten. Hij is ook van toepassing op de relatie tussen collega’s onderling. We kunnen de code niet aan elkaar opleggen. Maar we rekenen er op dat de partijen waar we mee communiceren ook integer zijn. Het belangrijkste aspect in de relatie tussen mensen is onderling vertrouwen. Vertrouwen vormt daarom de basis van onze integriteitscode. Dit is het uitgangspunt bij het handelen zoals we weergeven in onze gedragscode. De leidende principes worden hierna toegelicht. Openheid De code is een leidraad voor gedrag. Medewerkers zijn zelf verantwoordelijk voor het handelen binnen die leidraad. Maar hoe beoordeel je dat? Het is lang niet altijd direct duidelijk. In dat geval worden collega’s geraadpleegd om die helderheid wel te krijgen. Dit is een automatisme in onze manier van werken. Het is vooral belangrijk dat de situatie waarmee de medewerker te maken heeft transparant is voor alle partijen. Zo voorkomen we dat iemand onnodig in een kwetsbare positie terechtkomt.
30
Zie www.wonenhoekvanholland.nl, Over WVH, Governance, Integriteit.
80
Respect Respect tonen is belangrijk in alle denkbare situaties. We behandelen een ander zoals we zelf graag behandeld willen worden. We laten de ander in zijn waarde en nemen onze eigen verantwoordelijkheid. Dit geldt niet alleen voor ons handelen, maar ook voor de manier waarop we over anderen praten. Zeker als de betrokkene er zelf niet bij is. Respect hebben voor elkaar betekent ook dat er geen sprake is van discriminatie, in welke vorm dan ook. Als we te maken hebben met discriminatie of er getuige van zijn spreken we de ander hierop aan. Eerlijkheid Eerlijkheid vormt de basis om met respect te handelen en behandeld te worden. Eerlijkheid is nauw gekoppeld aan openheid. We zijn duidelijk over de doelen die we nastreven en over de resultaten die we willen bereiken. Onze doelen en resultaten zijn begrijpelijk voor iedereen. We zijn niet alleen eerlijk over onze successen. Ook ons falen, verdoezelen we niet. We zijn op alle resultaten aanspreekbaar. Privacy Bij veel in- en externe contacten wisselen we gegevens met elkaar uit. Daarnaast vergaren we kennis en informatie. Dit doen we altijd op basis van respect en vertrouwen. Het is belangrijk dat iedereen zich hiervan bewust is, zodat we dit vertrouwen niet schaden. Dat bereiken we door op zorgvuldige wijze om te gaan met de verkregen gegevens en door de privacy van mensen te waarborgen. In 2012 is opnieuw geen integriteitschending gemeld. Verklaring Omtrent Gedrag (VOG) WVH vraagt aan nieuwe medewerkers een zogenaamde VOG. Een VOG is een verklaring waaruit blijkt dat het gedrag van de aanvrager geen bezwaar oplevert voor het gevraagde doel, in dit geval het verkrijgen van een baan bij WVH. De VOG staat ook wel bekend als bewijs van goed gedrag. In 2012 heeft WVH van alle medewerkers zo’n verklaring gevraagd. Iedereen heeft een VOG gekregen. Ook twee ingehuurde projectmanagers is om een VOG gevraagd. Die is begin 2013 overlegd.
9.4 Kwaliteitszorg KWH WVH is sinds 1999 houder van het KWH-huurlabel, een van de kwaliteitslabels van de coöperatieve vereniging KWH31. Tot 2012 toetste KWH de corporaties jaarlijks op de helft van de labelonderdelen, zodat iedere twee jaar alle labelonderdelen aan de beurt kwamen. In 2012 heeft KWH het Huurlabel drastisch gewijzigd met het “Huurlabel 2.0” als resultaat. WVH is van harte meegegaan met deze wijzigingen en laat sinds april 2012 continu en jaarlijks op alle onderdelen de kwaliteit van haar dienstverlening meten. Daarnaast vindt er aftersales door KWH plaats op het onderdeel ‘reparaties’ en bij de grootonderhoudsprojecten in de complexen Vergulde Draeckweg en omgeving en Jan Lelsstraat en omgeving. WVH ontvangt een signaalmail als huurders op een digitale vragenlijst als antwoord invullen dat zij ontevreden zijn. WVH is zo in de gelegenheid sneller in actie te komen als huurders niet tevreden zijn over de dienstverlening. De signaalmails worden opgenomen in onze registratie van klachtmeldingen.
31
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector. Zie ook www.kwh.nl.
81
Onze KWH-scores op 18 februari 2013 zijn als volgt: Landelijk Klantcontact Contact Bereikbaarheid Communicatie en informatie Verhuizen Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Onderhoud Reparaties Onderhoud Klachten Klachten behandelen Totaalscore
WVH
7,6 7,6 8,0
7,9 8,1 9,0
7,8 8,0 8,2
8,1 8,2 8,4
7,6 7,9
7,9 7,9
6,7 7,7
7,0 8,0
We nemen op de ranglijst van totaalscores op 18 februari 2013 de volgende plekken in: KWH landelijk: 18e van de 168 Onze regio: 7e van de 72 Onze grootteklasse: 8e van de 45
Resultaten KWH-metingen 2012 Bron: KWH Klantvizier 18 februari 2013
9 8,5 8 7,5 7 6,5 6
Landelijk gemiddelde
Resultaten WVH
82
De resultaten van de KWH metingen bij WVH in voorgaande jaren waren als volgt: Cijfers per labelonderdeel Corporatie bezoeken Corporatie bellen Woning onderhouden Klachten afhandelen Woning verlaten Huur betalen Woning zoeken Woning betrekken Reparatie uitvoeren Dienstverlening rond de woning*
2011 8,0
2010
2009 8,0
7,6 7,5 6,5 8,6 8,2 7,6 7,9 8,1
7,8 7,9 8,3 8,3 7,2
* Dit labelonderdeel is facultatief After sales: nazorg na de huuringang WVH voert met nieuwe huurders after sales gesprekken. De nieuwe huurders wordt gevraagd naar hun mening over: de informatie die men tijdens het proces van toewijzing tot en met betrekken van de woning heeft ontvangen, de dienstverlening van WVH bij het aanbieden van de woning tot en met het ondertekenen van de huurovereenkomst, de dienstverlening van WVH bij de daadwerkelijke oplevering van de woning, de staat van onderhoud van de woning bij oplevering. Ieder kwartaal zijn de resultaten van de after-salesgesprekken gepresenteerd in de kwartaalrapportages. Voor 2012 geeft dit het volgende beeld:
After Sales betrekken nieuwe woning 9,0 8,6 8,5 8,4
8,5
8,4 8,3 8,2
8,0
8,0
8,0
8,0 7,9
8,0
7,9
7,9
7,9
rapportcijfer
7,7 7,5
7,0 6,7 6,5
6,0
5,5
5,0 De inf ormatie die u tijdens het hele proces van WVH heef t ontvangen
De dienstverlening bij het aanbieden van de woning tot en met het tekenen van de huurovereenkomst
eerste kwartaal 2012
tweede kwartaal 2012
De dienstverlening bij de oplevering De staat van onderhoud van de woning van de woning
derde kwartaal 2012
vierde kwartaal 2012
83
De norm die WVH stelt is een zeven. Die wordt op alle aspecten gehaald. De resultaten worden met de betrokken medewerkers besproken en indien nodig wordt er actie op ondernomen.
9.5 Visitatie Wat heeft WVH gedaan met de adviezen van de visitatiecommissie uit 2010? In 2010 heeft WVH voor het eerst een maatschappelijke visitatie laten uitvoeren. Een visitatie is een audit door een onafhankelijke visitatiecommissie die een gestructureerd oordeel oplevert over onze maatschappelijke prestaties. In haar rapport heeft de visitatiecommissie WVH naast haar oordeel ook adviezen gegeven. In deze paragraaf melden we wat we met deze adviezen gedaan hebben. Het rapport van de visitatiecommissie is in zijn geheel terug te vinden op onze website www.wonenhoekvanholland.nl onder de knoppen “Over WVH” \ “Governance” \ “Visitatie”. Adviezen visitatiecommissie: WVH is een club met veel enthousiasme, nogal brede doelstellingen en een hoge ambitie. Op het gebied van nieuwe ontwikkelingen is er in zekere zin sprake van te veel en te hoge ambities, wat tegen WVH werkt op het moment dat de prestaties in relatie daarmee worden beoordeeld. Dit klemt eens te meer als WVH bij de realisering van bepaalde ambities afhankelijk is van de medewerking van anderen, waaronder de gemeente. Aldus bezien, is er sprake van ‘versnellen met de handrem er op’. Beperking, focus en een betere communicatie kan de waardering van de prestaties op dit gebied in beginsel verbeteren. Overigens is het oordeel over presteren op het vlak van beheer en onderhoud zondermeer goed te noemen. Enerzijds is het aantal geformuleerde doelstellingen zeer groot waardoor de doelstellingen op de primaire (maatschappelijke) taken ogenschijnlijk dreigen onder te sneeuwen, anderzijds is het gros van de doelstellingen niet SMART geformuleerd. Voorgaande werkt door in het stellen van realistische doelstellingen en het moeten doorschuiven van doelstellingen in de tijd. Ondanks dat de prestaties op de doelstellingen in het jaarverslag worden toegelicht ontbreekt in veel gevallen de directe relatie tussen het beoogde resultaat en de initiële doelstelling. Verder is de relatie tussen de thema’s en doelstellingen niet altijd duidelijk. WVH heeft deze adviezen van de visitatiecommissie ter harte genomen. We hebben onze ambities en doelstellingen realistischer geformuleerd in onze strategienota 2012 – 2014 en aansluitend in ons ondernemingsplan 2012 – 2014. Dat werkt vanzelfsprekend door in onze jaarplannen en heeft er bijvoorbeeld toe geleid dat we in 2012 82% van onze acties geformuleerd in ons jaarplan voor 2012 gehaald hebben. In 2012 hebben we ook een visie op maatschappelijk verantwoord ondernemen geformuleerd. WVH geeft hierin aan wat zij hieronder verstaat, maar ook wat hier niet onder valt. We verwachten dat deze visie een bijdrage levert aan het managen van de verwachtingen die partijen en organisaties van WVH hebben. Advies visitatiecommissie: Op het vlak van de opgave bestaat er enig verschil van inzicht tussen WVH en de gemeente. WVH heeft in 2006 het initiatief genomen om samen met een collega corporatie een visie te ontwikkelen op de (gewenste) toekomst van de (deel)gemeente; deze visie heeft (nog) niet 84
geleid tot een gedeelde visie. Daarnaast zijn de prestatieafspraken tussen WVH en de gemeente niet definitief gemaakt. Tot slot speelt van tijd tot tijd de verhouding tussen de deelgemeente en de centrale stad een zekere rol. Door dit alles is het wat lastig om tot een faire (wederzijdse) beoordeling van het presteren op onderhavig vlak te komen. Constatering kan weliswaar zijn dat WVH soms meer wil dan het kan, maar ook dat de omstandigheden soms minder toelaten dan zij zou kunnen waarmaken. De deelgemeente heeft in 2011 een nieuwe gebiedsvisie vastgesteld. Door de snel veranderende omstandigheden was de in 2010 vastgestelde visie al weer achterhaald. Als het om het wonen gaat, blijkt uit het stuk klip en klaar dat nieuwbouw in Hoek van Holland vooral bedoeld is om huishoudens met hogere inkomens vast te houden of aan te trekken. Dat is in lijn met het beleid van het college van burgemeester en wethouders van Rotterdam. WVH heeft overigens meegewerkt en betaald aan het verzamelen van het benodigde basismateriaal. De hoop van WVH was namelijk dat hiermee ook een gemeenschappelijk Woonvisie vastgesteld zou kunnen worden. Dat is niet het geval. Hoewel de analyse van de woonmarkt wordt gedeeld, verschillen deelgemeente en WVH over de aanpak. Sociale nieuwbouw beperkt zich tot 2020 tot de bouw van ongeveer 200 huurwoningen voor senioren. Dit overigens zonder dat de totale voorraad sociale huurwoningen stijgt. In de uitbreidingsplannen (bijvoorbeeld L’ Avenue, Lemaireweg en Kaap de Goede Hoek) moet vooral in de koop en duurdere huursector gebouwd worden. Voor mensen die voldoende te besteden hebben, verwacht WVH daarom geen problemen. WVH richt zich echter bij uitstek op mensen die juist minder te besteden hebben. Voor hen zijn de vooruitzichten niet zo rooskleurig. Er komen geen huurwoningen bij. In de sociale huursector is vooral vervanging aan de orde. In onze strategienota hebben we met het voorgaande rekening gehouden. Praktisch gezien komt het accent bij WVH vooral te liggen op het opwaarderen van de bestaande voorraad. WVH is een van de partijen die de samenwerkingsafspraken 2010 – 2014 tussen de Rotterdamse corporaties en de gemeente in februari 2011 heeft getekend. Het was de bedoeling dat deze samenwerkingsafspraken per deelgemeente zouden worden uitgewerkt in gebiedsafspraken tussen gemeente, deelgemeente en corporatie. Dit was een lang en intensief traject van onderhandelingen. Een kleine week voordat ondertekening zou plaatsvinden, zette de gemeente echter een streep door twee afspraken. WVH besloot daarom de ondertekening af te zeggen. Tot op heden is er geen afspraak gemaakt om de afspraken alsnog te ondertekenen. Desondanks handelt WVH in de geest van de niet ondertekende afspraken en is de relatie met de gemeente en de deelgemeente op het moment goed. Er is regelmatig overleg met de portefeuillehouder van de deelgemeente waarin we nieuws en informatie uitwisselen. Dat overleg verloopt zonder problemen. Advies visitatiecommissie De stakeholders van WVH beoordelen de prestaties met een ruime voldoende. Dit geldt sterker voor de partners in business, dan voor de (deel)gemeente en de huurders. Overigens verlangen huurders soms zaken die mede door het beleid van de gemeente moeilijk realiseerbaar zijn, zoals doorstroming binnen de huurwoningenvoorraad. Mede door de hoge ambitie ontstaan bij stakeholders echter ook hoge verwachtingen. Voor WVH geldt dan vervolgens dat een adequaat verwachtingenmanagement een noodzakelijk aandachtspunt is. WVH besteed aandacht aan het managen van de verwachtingen in haar omgeving. Dat gebeurt vooral door meer te communiceren. Daarnaast heeft WVH in 2012 actie ondernomen om al haar belanghebbenden en relaties en de gewenste communicatie goed in kaart te brengen. Deze actie loopt door in 2013. In 2012 heeft WVH ook besloten tot het inhuren van een communicatieadviseur van een collegacorporatie voor één dag in de week. Zij start in februari 2013. In 2012 heeft WVH het experiment “van wooncoach naar doorstroming” voorbereid. WVH wil met dit experiment de doorstroming op de Hoekse woningmarkt bevorderen en beter inzicht hebben in 85
de woonwensen van onze huurders. Het experiment start in 2013 en gebeurt met toestemming van de Stadsregio Rotterdam en een financiële bijdrage van gemeente. Op onze website www.wonenhoekvanholland.nl is meer informatie te vinden over het experiment. Advies visitatiecommissie: De governance bij WVH is goed op orde: de beoordeling van het functioneren van het bestuur en het intern toezicht zijn vastgelegd en geborgd via documenten waarbij de relevante codes worden onderschreven. Verder zijn de Raad van Commissarissen en de overige organen van WVH goed op de hoogte van de ontwikkelingen die zich voordoen binnen de corporatie. Feit is ook dat de governance structuur wat onnodig ingewikkeld lijkt; dit is in het verleden mogelijk mede oorzaak van enige bestuurlijke turbulentie geweest. Voorstelbaar is dat de huidige structuur nog eens op zijn wenselijkheid wordt beoordeeld. WVH scoort (ruim) voldoende op de gebieden die beoordeeld zijn; via haalbare doelstellingen, duidelijke afspraken, structureel inzicht in de aanwezige opgaven en heldere rapportages over de uitvoering van de plannen kan dit oordeel verder positief worden beïnvloed. WVH heeft absoluut de potentie om hoger te scoren gezien het enthousiasme dat we hebben aangetroffen. In januari 2012 is er een bijeenkomst met de raad van commissarissen en de raad van afgevaardigden georganiseerd waarin de verenigingsstructuur is besproken. strategische speerpunt Samen met raad van afgevaardigden en raad van commissarissen nagaan of de huidige structuur en invulling nog passend en toekomstbestendig is.
Een juridisch adviseur heeft in die bijeenkomst de verschillen tussen een vereniging en een stichting toegelicht. Ook is ingegaan op de rol van de verschillende organen binnen een vereniging. Natuurlijk is de algemene ledenvergadering het hoogste orgaan, maar dat wil niet zeggen dat de algemene ledenvergadering ook in alles de eindbeslissing heeft. Ieder orgaan heeft namelijk zijn eigen verantwoordelijkheden en bevoegdheden. Aan het einde van de bijeenkomst was de conclusie dat een corporatie met beide juridische vormen goed kan functioneren, afhankelijk van hoe het ingericht wordt. Eind 2012 heeft de raad van commissarissen besloten in 2013 een onderzoek te laten doen naar de invulling van de diverse rollen binnen de vereniging en de onderlinge verhoudingen. Op het moment van het opstellen van dit jaarverslag is WVH nog in afwachting van het onderzoeksrapport. Advies visitatiecommissie: Wat betreft het presteren naar Vermogen en Efficiëntie geeft de visitatiecommissie WVH een: ruim voldoende. Woningbouwvereniging Hoek van Holland is een corporatie met een vrij sterke en stabiele financiële positie. Om het vermogen maatschappelijk in te zetten doet de corporatie voornamelijk investeringen in de bestaande woningvoorraad, waaronder het energiezuiniger maken van de huurwoningen. Omdat deze investeringen niet worden doorberekend aan de huurders kunnen deze investeringen als onrendabel worden gezien. Op basis van de ontwikkeling van de solvabiliteit kan worden geconcludeerd dat de corporatie mogelijk ruimte heeft om het vermogen nog beter in te zetten ten bate van de maatschappij; indien echter de niet uit de balans blijkende verplichtingen in ogenschouw worden genomen, dan is deze conclusie niet gerechtvaardigd. Gezien de financiële positie en de toelichting daarop kan worden geconcludeerd dat de corporatie financieel ‘in control’ is. Hoewel de tijden voor corporaties veranderd zijn, houdt de conclusie van de visitatiecommissie nog 86
steeds stand: WVH is een corporatie met een vrij sterke en stabiele financiële positie en ‘in control’. WVH behoort tot de selectie van corporaties waarvoor het WSW begin 2013 verkort toetst of het beklemde faciliteringsvolume voor 2014 versneld kan worden vrijgegeven. WVH kijkt bewust naar mogelijkheden om haar vermogen in te zetten ten bate van de maatschappij. Voorbeelden uit de afgelopen periode zijn de Hoekstee, het ontmoetingscentrum voor dementerenden en huisvesting van Stichting Ontmoeting. Deze voorbeelden zijn terug te vinden in hoofdstuk 8 Wonen en zorg. WVH zal zich in 2014 opnieuw laten visiteren door een onafhankelijke visitatiecommissie.
87
10 De organisatie 10.1 Missie WVH is dé sociale huisvester in Hoek van Holland met hart voor de Hoekse samenleving. Wij bieden goede en passende woningen in een prettige buurt aan mensen die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Ook bieden wij diensten die gerelateerd zijn aan het wonen. Daarnaast zijn wij een partner voor het realiseren van een aantrekkelijke (woon)gemeenschap. De wensen van onze klanten zijn het vertrekpunt van ons werk. Onze missie in een kort en krachtig statement: “Wonen zonder zorgen”.
10.2 Beleid en strategie Hoe pak je de bedrijfsvoering aan vanuit de huidige situatie, welke zaken ga je organiseren, welke strategieën hanteer je op de lange termijn om je ultieme doelen te realiseren of dichterbij te brengen? We gebruiken het ondernemingsplan als richtinggevend document. Hierin staan de inspanningen die hiervoor geleverd moeten worden. Het ondernemingsplan is vertaald naar en gekoppeld aan het strategisch voorraadbeleid, de meerjarenbegroting en de meerjarenplanning voor het onderhoud. Die documenten maken duidelijk hoe de middelen worden gegenereerd om het ondernemingsplan uit te voeren. In het jaarplan wordt het ondernemingsplan in concrete acties uitgewerkt. Ieder jaar wordt een nieuw jaarplan geschreven. Dit is top-down gekoppeld aan het ondernemingsplan en bottom-up aan de plannen die de afdelingen voor zichzelf maken voor het volgende jaar. In het jaarplan staan: concrete activiteiten en meetbare resultaten; afspraken over wie wat gaat doen; middelen die nodig zijn om doelen te halen.
Visie & strategie
Ondernemingsplan
Jaarplan
Strategisch voorraad beleid
Treasurybeleid
Meerjarenbegroting
Jaarverslag
Begroting per jaar
88
10.3 Personeelsbeleid strategisch doel: goede werkgever zijn waar medewerkers trots op zijn. Daarom is WVH gericht op ontwikkeling van medewerkers en samenwerken. Dat doet ze door aandacht te besteden aan de speerpunten: doorontwikkelen klantgerichtheid, persoonlijk en organisatieontwikkelingsplan.
De directeur is verantwoordelijk voor het personeelsbeleid en de personele zorg. Waar mogelijk is die verantwoordelijkheid gedelegeerd aan de managers. De werkorganisatie Directie (1,0)
Management ondersteuning (0,9)
Beleidsmedewerker (0,7)
Hoofd Financiën en Beheer
Hoofd Woondiensten (1,0)
Team Wonen (7,5)
(1,0)
Team Onderhouden (6,0)
Financiën en Beheer zaken (1,7)
De medewerkers Per 31 december 2012 heeft WVH 24 medewerkers in dienst, tien vrouwen en veertien mannen. Er is geen vacature. Twaalf medewerkers werken in deeltijd, tien vrouwen en twee mannen. Eén van de medewerkers is beschikbaar als oproepkracht. Het werkelijk aantal ingevulde formatieplaatsen bedroeg over het jaar 20,2 (19,8 in 2011). Leeftijdsopbouw 25 – 29 jaar 30 – 34 jaar 35 – 39 jaar 40 – 44 jaar 45 – 49 jaar 50 – 54 jaar 55 – 59 jaar 60 – 64 jaar
Totaal 1 1 2 6 5 5 3 1
Vrouwen 1 4 2 2 1 -
Mannen 1 2 2 3 3 2 1
De gemiddelde leeftijd van de medewerkers is 47,3 jaar. Ultimo 2011 was dit 46,3 jaar. In vergelijking met landelijke cijfers wijkt de leeftijdsopbouw van onze medewerkers af. In de leeftijdsklasse 45-65 jaar heeft WVH 58,3% van haar medewerkers, landelijk is dat 41,1%. Competentiemanagement WVH werkt met competentiemanagement. Belangrijke competenties voor de verschillende medewerkers zijn benoemd, uitgewerkt en vastgelegd in het handboek competentiemanagement. Onderdeel van het traject is een gesprekscyclus met de individuele medewerkers. Hierin worden prestatieafspraken met medewerkers gemaakt aan het begin van het jaar. Deze afspraken zijn onderwerp van het voortgangsgesprek in het midden van het jaar. Vervolgens volgt aan het einde van het jaar een beoordelingsgesprek, waarin de gemaakte afspraken centraal staan. Medewerkers mogen een Persoonlijk Ontwikkel Plan (POP) met de leidinggevende bespreken en 89
bedenken hoe aan dit POP gevolg gegeven kan worden. Duur van het dienstverband Het gemiddelde dienstverband van de medewerkers is 10,6 jaar (2011 9,6 jaar). Zoals uit onderstaand overzicht blijkt, werken acht (was zes) medewerkers langer dan tien jaar bij WVH. Dienstverband < 1 jaar 01 t/m 04 jaar 05 t/m 09 jaar 10 t/m 14 jaar 15 t/m 19 jaar 20 t/m 24 jaar 25 t/m 35 jaar
Totaal 0 7 8 3 2 1 3
Vrouwen 3 3 2 1 1
Mannen 4 5 1 1 1 2
In dienst In 2012 zijn er geen personele wijzigingen ontstaan. De naam van de afdeling Middelen is vanwege betere herkenbaarheid aangepast naar afdeling Financiën en Beheer Uit dienst In 2012 is geen contract beëindigd. Opleidingen Uitgangspunt binnen het personeelsbeleid van WVH is dat medewerkers voldoende middelen hebben om hun taken uit te voeren. Voldoende deskundigheid en vaardigheden zijn hier een onderdeel van. Daarnaast biedt WVH haar medewerkers mogelijkheden om binnen hun functie te groeien. WVH stimuleert de medewerkers om regie over eigen werk te voeren. Daarmee kunnen zij op een klantgedreven wijze inspelen op de veranderende klant en maatschappij. Bovendien wordt er tijdens het teamoverleg en tijdens individuele gesprekken, die met elke medewerker worden gevoerd, regelmatig aandacht aan besteed. Veel medewerkers hebben één of meerdere individuele opleidingen gevolgd. Intern is voor alle medewerkers een training klachtenmanagement georganiseerd. Een aantal medewerkers bezocht platforms, symposia of studiebijeenkomsten, om kennis op hun vakgebied actueel te houden. In totaal is ruim € 45.000 uitgegeven aan opleidingskosten. Verdeling van het personeelsbestand naar kennis- en salarisniveau Kennisniveau Totaal Vrouwen Mannen VMBO 2 1 1 HAVO/MBO 12 6 6 MBO/VWO 3 2 1 HBO 5 5 Academisch 2 1 1
Salarisniveau Bt/m D E t/m G E t/m G H t/m M I en n.v.t.
Bedrijfsgezondheidszorg / arbeidsomstandigheden WVH beschikt over twee bedrijfshulpverleners (BHV’ers). Door middel van jaarlijkse herhalingscursussen houden zij hun kennis en kunde op niveau. Corporaties moeten hun personeel beschermen tegen agressie en geweld. Het gaat hier bijvoorbeeld om situaties waarin medewerkers te maken hebben met agressieve klanten. De Arbeidsinspectie heeft een rapport uitgebracht waarin zij aangeeft op welke punten de bescherming van medewerkers nog verbeterd kan worden. Elk jaar wordt bekeken of het nodig is de agressietraining op te frissen die de medewerkers gevolgd hebben. Dat bleek in 2012 niet het geval. 90
Het ziekteverzuim Het ziekteverzuim over 2012 bedraagt 5,53% (2011 1,8%). Het percentage is vergeleken met 2011 behoorlijk gestegen. Dit wordt veroorzaakt door twee langdurige ziektegevallen. Het landelijke percentage is 4,1% 32. Het totaal aantal uren ziekteverzuim 2098 is ruim een formatieplaats (2011 675 uur). Er zijn 23 ziektemeldingen geweest, één minder dan in 2011. Twee medewerkers waren langer ziek dan zes weken (in 2011 één). Ziekteverzuim Jaar Totaal
2012 2011 2010 2009
% 5,5 1,8 3,9 2,6
Kort < 1 week % 0,8 1,0 1,1 1,3
Middel 1-6 weken % 0,5 0,65 0,7 0,9
Lang > 6 weken % 4,3 0,15 2,1 0,4
Frequentie per werknemer 1,0 1,0 1,2 1,4
Om het ziekteverzuim terug te dringen hanteert WVH de Beter Hier premie. Medewerkers die in een jaar niet ziek zijn geweest, ontvangen een bruto premie van € 750. Voor iedere keer dat men zich ziek meldt en iedere dag ziekteverlof wordt via een staffel de premie verlaagd. De premie over 2011 is in januari 2012 voor de zevende keer uitbetaald. Elf medewerkers ontvingen de volledige premie, zeven medewerkers een gedeelte en zes medewerkers ontvingen geen premie. Bij de controle en begeleiding van zieke werknemers is de Arbo Unie betrokken. Personeelsoverleg WVH heeft geen ondernemingsraad, er zijn geen medewerkers bereid de OR te bemensen. Relevante onderwerpen worden daarom aan de orde gesteld in een overleg met het gehele personeel. In 2012 is er tweemaal een personeelsoverleg gehouden. In één bijeenkomst werd stilgestaan bij het onderzoek van een stagiaire van het HBO over gebruik van social media, vond de kick-off van de klachtenprocedure plaats en was het hoofdstuk dienstverlening uit het ondernemingsplan een punt van discussie. In de andere werd het Risico Inventarisatie en Evaluatie document besproken, en de actualiteiten over het regeerakkoord. Personeelsactiviteiten WVH heeft een aantal informele activiteiten georganiseerd voor de medewerkers. Om de onderlinge samenwerking te bevorderen hebben de medewerkers meegedaan aan een kookworkshop. Tijdens het bedrijfsuitje in september werd: “De Druiventuin” bezocht. Aansluitend was er een feestavond met een lopend buffet en muziek. Het jaar werd afgesloten met een gezellige avond in “De Expo”.
10.4 Financiën en Beheer De afdeling financiën en Beheer verzorgt buiten de financiële administratie ook de facilitaire dienstverlening en automatisering. Facility management Huisvesting In 2011 werd de verbouwing van ons kantoorpand afgerond. Vanwege het 65 jarige jubileum van WVH en de verbouwing werd op 18 januari 2012 een “open huis” georganiseerd. De bezoekers werden rondgeleid door medewerkers. Veel mensen spraken hun waardering uit voor de “frisse” kantoor inrichting. 32
Bron arboned.nl
91
WVH heeft de beschikking over twee parkeerplaatsen in de parkeergarage van de Plancius. Services en middelen WVH bezit aan de Dwarskulk een pand waar de technische voorraad is opgeslagen. Doordat de leveranciers een toegangssleutel hebben kunnen zij zelfstandig de voorraad aanvullen. Deze wijze van werken is efficiënt gebleken. WVH heeft in 2012 voor het laatst kunst gehuurd om de werkplekken te verfraaien. Vanaf 2013 is dit contract beëindigd en worden foto’s opgehangen. Het onderhoud aan de planten evenals de schoonmaak van het kantoor is uitbesteed. Dat geldt ook voor het bewassen van de ramen. WVH heeft een bewakingsbedrijf ingeschakeld voor alarmopvolging. ICT WVH maakt gebruik van het bedrijfsinformatie systeem van het NCCW, waarmee een online verbinding bestaat. Voor de kantoorautomatisering gebruikt WVH een server die werkt onder Microsoft SBS. In 2012 werd het systeem uitgebreid met een zogenaamde Terminal server. Hierdoor is het mogelijk voor medewerkers om thuis te werken achter hun eigen computer. Voor het systeembeheer heeft WVH een onderhoudsabonnement met een gespecialiseerd bedrijf. Jaarlijks worden vijf pc’s vervangen door nieuwe. Vanaf 2010 werken de nieuwere pc’s op Windows 7. Voor het mailverkeer maken we gebruik van Outlook. Alle werkplekken zijn voorzien van het Office 2007 pakket. Het dagelijks systeembeheer wordt door de afdeling Financiën en beheer geregeld. Administratie De samenstelling van de jaarrekening en de meerjarenbegroting geschiedt in eigen beheer. Het bestuur en de raad van commissarissen maken tenminste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de externe accountant. In 2010 heeft de audit commissie uit drie geselecteerde accountant kantoren in principe tot het jaar 2014 een nieuwe accountant gekozen. De controle van de jaarrekening is in opdracht van de raad van commissarissen uitgevoerd door BDO CampsObers Audit en Assurance BV. In de maand oktober is een zogenaamd tussentijdse interim-controle uitgevoerd. De bevindingen zijn in de zogenaamde managementletter aan de RVC aangeboden. In bijlage drie is een overzicht opgenomen van de afwikkeling van de punten uit de controle van 2011.
92
11 Verslag raad van commissarissen Het intern toezicht wordt bij WVH vormgegeven door de raad van commissarissen. De raad van commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. Hierna beschrijft de raad zijn taak en werkwijze en de manier waarop de raad van commissarissen hieraan in 2012 invulling heeft gegeven. Verslag raad van commissarissen Ook in 2012 stond het zoeklicht van de media en de politiek scherp gericht op de corporatiesector. Reden daarvoor was allereerst de steeds terugkerende commotie over falend bestuur en daarmede samenhangend ontoereikend toezicht. De kroon spande de berichtgeving over de Vestia-affaire, waar speculeren met derivaten niet alleen die corporatie hard raakte, maar waar de gehele sector gedurende een reeks van jaren de financiële gevolgen van zal moeten dragen. Wat betreft de financiële implicaties hiervan voor WVH wordt dit elders nader uiteengezet. Ook voor ons toezicht heeft dit geleid tot nog eens kritisch beschouwen van het bestaande treasurystatuut en de wijze waarop de woningcorporatie haar ambities financieel gestalte geeft. Een eerst blik op het statuut en de bestaande financiële rapportages stelde de raad van commissarissen direct gerust: er zijn geen risicovolle derivaten en ook is er niet gespeculeerd met leningen. Wel heeft de raad gemeend de voortgang van de lopende en voorgenomen renovatieprojecten en de financiële positie in iedere vergadering te monitoren. Naar aanleiding van de jaarlijkse evaluatie in 2011 hadden wij als raad van commissarissen een aantal voornemens. Allereerst het versterken van het intern toezicht bij komende vacatures. Voorts het meer op afstand volgen van de operationele bedrijfsvoering, het verbeteren van de communicatie met de raad van afgevaardigden en tenslotte het met elkaar delen van de ambities van de verschillende gremia van WVH. Hierna geven wij aan op welke wijze wij hieraan vorm hebben gegeven. Samenstelling RvC Het intern toezicht bij WVH wordt uitgeoefend door een raad van commissarissen bestaande uit vijf personen, waarvan er twee benoemd zijn op voordracht van de huurders. In 2012 heeft mevrouw Martine Glaser te kennen zich niet herbenoembaar te stellen. Om in de vacature te voorzien is in twee landelijke bladen een advertentie geplaatst waarop ongeveer 45 reacties zijn ontvangen. De nadruk in de advertentie lag op een voorkeur van aanvulling van de raad met een commissaris met juridische kennis. De selectie geschiedde door de raad van commissarissen met als adviseurs de directeurbestuurder en de voorzitter van de raad van afgevaardigden. Na met een aantal zeer goede kandidaten gesprekken te hebben gevoerd, is besloten mevrouw mr. Heleen Dekker voor te dragen voor benoeming door de raad van afgevaardigden en zo geschiedde. De zittende commissaris de heer Jacques la Croix werd benoemd tot voorzitter van de raad van Commissarissen en nam kort voor het vertrek van mevrouw Glaser de voorzittershamer over. De raad bestond in 2012 uit de volgende personen: Naam Beroep Nevenfuncties in 2012 Dhr. J. la Croix (1948) Eerste benoeming: 13 januari 2009. Herbenoemd: 13 juli 2009
Deskundigheid:
Lid raad van commissarissen Rijnhart Wonen te Leiderdorp Landelijke Organisatie Begraafplaatsen (LOB) te Dordrecht: lid van het Hoofdbestuur OorlogsVerzetsMuseum Rotterdam (OVMR):
Aftredend in 2013
93
Financiën. Volkshuisvesting.
Dhr. J. Kapsenberg (1942) vice-voorzitter Eerste benoeming: 8 december 2008 Herbenoemd: 9 juni 2009
Bestuurslid / secretaris Penningmeester Stichting Kralingen (voorheen Holland Popfestival 1970) Voorzitter VVE Rubensstraat 18-32 Rotterdam Voorzitter Raad van Toezicht Integrale Zorggroep Eerstelijn Rijnmond (IZER) 2013
Deskundigheid: Openbaar bestuur. Op voordracht van huurders. Mevr. A.F. van OordWiessing (1951) Eerste benoeming: 1 juli 2009
Deskundigheid: Projectontwikkeling en volkshuisvesting
2013 Raadslid gemeente MiddenDelfland Visitator woningcorporaties Ecorys Rotterdam Bestuurslid stichting Groen Goud Midden-Delfland, gericht op kwalitatief ondernemen in de regio Midden-Delfland Bestuurslid / secretaris van de stichting Op Hodenpijl, Schipluiden, gericht op behoud en exploitatie van voormalige kerk, pastorie en buitenplaats / boerderij Hodenpijl Voorzitter Raad van Commissarissen Coöperatieve woningbouwvereniging Tuinstadwijk Daal en Berg, te Den Haag Oprichter en voorzitter stichting Midden-Delfland is Mensenwerk (Belvedereproject), gericht op ontwikkeling, ontsluiting en toepassing van cultuurhistorische informatie Hoofdredacteur van de Midden-Delfkrant, kwartaalmagazine van de Midden-Delfland Vereniging 94
Mevr. Mr. H. Dekker (1958) Eerste benoeming: 1 juli 2012 Deskundigheid Jurist bestuursrecht
Hoofddirecteur hoofddirectie Bestuurlijke en Juridische zaken Ministerie van Infrastructuur en Milieu
Dhr. R. van der Velden (1943) Eerste benoeming: 1 juli 2009
Bestuurder Stichting Hoeks Licht
Deskundigheid Architect bouwkunde/ stedenbouw. Op voordracht van huurders.
2016 Voorzitter Vereniging JuristenRijk Bestuurslid Vereniging voor Wetgeving en Wetgevingsbeleid Bestuurslid Stichting Schilthuisfonds (instandhouding leerstoelen) 2013 Bestuurder Kopersvereniging Strandweg Zuid Voorzitter van de door de Deelraad ingestelde Plan Begeleidings Groep(PBG) Unicum. Deze PBG Unicum vertegenwoordigt de bewoners van Strandweg Noord, Strandweg Zuid en De Oude Hoek bij alle ontwikkelingen van de bouwplannen op de Unicum locatie. Commissaris bij SP Architecten bv in Waddinxveen
Geconcludeerd mag worden dat de raad per ultimo 2012 bestaat uit mensen met een ruime bestuurlijke ervaring op een multidisciplinair terrein. De commissarissen voldoen aan de in de Governancecode Woningcorporaties gestelde eis van onafhankelijkheid. Bij de voordracht van de raad van commissarissen om de heer La Croix te benoemen tot voorzitter formeel is afgeweken van de statutaire bepalingen van de woningbouwvereniging Hoek van Holland (versie 17 juli 2008). Volgens artikel 20 van de statuten kan een commissaris maximaal twee keer voor een periode van vier jaar benoemd worden. De heer La Croix is in eerste instantie op 1 december 2008 voor de periode van een half jaar benoemd in verband met een vertrouwenscrisis. Op 13 juli 2009 is hij als commissaris benoemd. Zijn benoeming tot voorzitter zou formeel statutair eindigen op 13 juli 2013. De bepaling in de Governancecode over het maximaal aantal jaren van een commissaris zegt wel dat de zittingstermijn maximaal 2 x 4 jaar is, maar impliciet ook dat er andere verdelingen in termijnen mogelijk zijn mits het maximum van acht jaar niet wordt overschreden De raad van commissarissen was van mening dat de continuïteit en kwaliteit in het toezicht het best is gediend bij het laten prevaleren van de maximale termijn in de Governance code boven het formele aantal benoemingen. Dus heeft de raad van commissarissen aan de raad van afgevaardigden voorgesteld om: de heer La Croix met ingang van 1 mei 2012 te benoemen tot voorzitter en de maximale zittingsduur van acht jaar als richtpunt aan te houden. De raad van afgevaardigden heeft dit voorstel overgenomen en heeft de heer La Croix tot voorzitter benoemd.” De raad van commissarissen kent twee commissies, de auditcommissie (bestaande uit de heren La Croix en Kapsenberg) en de remuneratiecommissie (bestaande uit de heren Kapsenberg en La Croix). Het is de intentie in 2013 in één van de commissies een mutatie door te voeren.
95
Opleiding De raad van commissarissen onderkent het belang van scholing / education permanente in casu het op de hoogte zijn van de ontwikkelingen op het gebied van de volkshuisvesting. In 2012 werden de vergaderingen van de VTW, de Vereniging van Toezichthouders, door één of meerdere leden bezocht, waarbij ook deelgenomen werd aan lezingen over actuele thema’s in de volkshuisvesting. Daarnaast werd door de heer Van der Velden en mevrouw Dekker deelgenomen aan enkele scholingsmodules van de VTW. Structuur van het toezicht In de statuten van WVH zijn de verschillende bevoegdheden geregeld. Het hoogste orgaan is de raad van afgevaardigden, welke onder andere commissarissen benoemt en ontslaat. De uitwerking van de statuten is voor de raad van commissarissen vastgelegd in een apart reglement. Hierin is ook de relatie met de directeurbestuurder geregeld. Daarnaast is er conform de statuten een limiet gesteld aan overeenkomsten welke de directeur mag aan en waarboven vooraf toestemming nodig is van de raad van commissarissen. Zelfevaluatie Conform de bepaling uit de Governancecode Woningcorporaties heeft de raad zich, na het vernemen van de waarneming van de directeurbestuurder, gebogen over haar eigen functioneren. Dit keer zonder externe begeleider. De belangrijkste besproken punten en conclusies: De raad dient richting de directeurbestuurder en het managementteam over de onderwerpen een eenduidig en helder te communiceren standpunt in te nemen; de raad dient zich, gelet op de ontwikkelingen in de sector en het regeerakkoord meer bezig te houden met de hoofdlijnen van het beleid en vooral de gevolgen voor de continuïteit van de woningcorporatie en de consequenties voor onze toekomstige renovatie- en bouwprojecten; over zaken die de gehele raad aangaan dienen individuele leden niet te e-mailen met de directeur en evenmin andersom. Dit vertroebelt de bestuurlijke helderheid; het betrekken van leden van het managementteam bij de definitieve besluitvorming moet zoveel mogelijk vermeden worden. Zij moeten door de directeurbestuurder worden aangestuurd. eigen onderzoek naar achterliggende feiten verband houdend met het toezicht moet mogelijk zijn. Voorafgaand informeren van medeleden is wenselijk, en, indien mogelijk en verstandig, ook aan de directeurbestuurder. de raad zal een nieuw besluit nemen betreffende de toedeling van de aandachtsterreinen van het toezicht en de wijze waarop daarin een voortrekkers rol kan worden vervuld. Werkwijze, overleggen en aandachtgebieden De raad van commissarissen kwam in 2012 acht keer bijeen in aanwezigheid van de directeurbestuurder. Voor bepaalde inhoudelijke onderwerpen waren enkele malen leden van het managementteam aanwezig. Aan ieder vergadering van de raad gaat een half uur vooraf voor intern overleg. De auditcommissie kwam vier keer bijeen. Met de raad van afgevaardigden werd eenmaal vergaderd waarbij mr. Hans Thiel een verhandeling hield over juridische structuren bij woningcorporaties. Voorts werd door een aantal leden een de vergadering van leden, een Belanghebbenden overleg en een huurdersoverleg bijgewoond. WVH heeft geen Ondernemingsraad. Bij de uitoefening van zijn toezichthoudende taak volgt de raad het Bbsh, de Governancecode, de Aedescode, de Honoreringscode van de VTW en de missie van WVH. De raad ziet er op toe dat de corporatie haar maatschappelijke opdracht zorgvuldig en kwalitatief hoogwaardig vorm geeft, dat geformuleerde doelstellingen gerealiseerd worden, dat de continuïteit gewaarborgd blijft en dat risico’s juist worden ingeschat. Er was in 2012 geen vorm van belangenverstrengeling die noodzaakten tot incidentele afwezigheid van één of meerdere leden bij de besluitvorming in de raad van commissarissen. 96
Bijzondere aandacht ging in 2012 uit naar de vastgoedontwikkelingen en speciaal naar de renovatieprojecten 020 en 070, die door hun omvang, innovatie, complexiteit en de vele betrokken partijen voor de nodige turbulentie hebben gezorgd, zowel bij bewoners als management, raad van afgevaardigden en huurdersorganisatie. Voorts stond, evenals vele voorgaande jaren, de herontwikkeling van het Bertus Bliekhuis geregeld op de projectenagenda van de raad. Door het herhaaldelijk traineren van de besluitvorming in dezen in casu het ondertekenen van een intentieverklaring voor samenwerking door de zorgaanbieder, de Stichting Humanitas te Rotterdam, heeft de raad in december 2012 besloten het mandaat van de directeurbestuurder in deze in te trekken. In eerste instantie zal getracht worden met de raad van commissarissen van Humanitas in contact te treden om de helderheid te verkrijgen die kennelijk bij de raad van bestuur van Humanitas niet voorhanden is. Conclusie kan zijn dat Humanitas het huidige huurcontact wil continueren waardoor herontwikkeling van het Bertus Bliek huis met de huidige zorgaanbieder onmogelijk wordt. WVH zal zich dan moeten bezinnen op de verdere gebiedsontwikkeling waar de zogenoemde Van Dam eenheden aan het einde van hun economische levensduur zijn. In de raad is, conform de statuten, de Meerjarenbegroting 2013-2022 besproken en vastgesteld. Door de komst van een nieuwe regering en een nieuw regeerakkoord bleek een aantal zaken ultimo 2012 door de politieke besluitvorming al achterhaald, zoals de verhuurdersheffing. Met behulp van Ortec Finance BV te Rotterdam zijn de effecten van het regeerakkoord voor WVH in kaart gebracht en met name de gevolgen voor continuïteit en solvabiliteit. Dit zal resulteren in een aantal scenario’s betreffende de toekomstige vastgoedontwikkeling van WVH waarover in 2013 een besluit zal moeten worden genomen. Het jaarverslag van de klachtencommissie wordt door de directeurbestuurder standaard ter informatie aangeboden aan de Raad van Commissarissen. Tenslotte heeft de raad bijzonder veel aandacht besteed aan de samenwerking en communicatie tussen WVH en de verschillende bestuurlijke organen van de vereniging. Geconstateerd is dat de verhoudingen vragen om verheldering en optimalisering, waarbij tevens de vraag aan de orde komt in hoeverre de huidige verenigingsstructuur houdbaar blijkt naar de toekomst. In november 2012 is aan de heer W. ter Braake van Gerrichhauzen en Partners te Dordrecht de opdracht gegeven te komen tot een analyse, een rapportage van bevindingen en het doen van aanbevelingen. De rapportage zal in maart 2013 afgerond zijn. Overige besproken onderwerpen: Vooruitkijken Ondernemingsplan 2012-2014 Meerjarenbegroting 2013-2022 Controle Jaarverslag en jaarrekening 2011 Accountantsverslag Verslagen auditcommissie Kwartaalrapportages Vastgoedontwikkelingen Matrix besluitvorming voor projectontwikkeling Corporaties in perspectief en bedrijfstakinformatie 2011 Integriteit Governancestructuur
97
Werkgeverschap Functioneren en beloning bestuurder Eigen werkzaamheden Procedure werving commissaris Rooster van aftreden Zelfevaluatie Opdracht aan Gerrichhauzen en Partners Honorering raad van Commissarissen op basis van nieuwe belastingwetgeving. Besluiten
Besluitenlijst Raad van Commissarissen 2012 Datum 13 maart 2012 24 april 2012 29 mei 2012 28 augustus 2012 28 augustus 2012 28 augustus 2012 20 november 2012 20 november 2012 20 november 2012 20 november 2012
Volg Omschrijving nr. 1. Kwartaalrapportage vierde kwartaal 2011: de forecast wordt geaccordeerd. 2. 3. 4.
5.
De jaarstukken 2011 zijn getekend door de bestuurder en de RvC, waarmee ze bestuurlijk zijn vastgesteld en goedgekeurd door de raad. Kwartaalrapportage eerste kwartaal 2012: de forecast wordt geaccordeerd. De RvC stemt in met de opdrachtverstrekking aan ThijssenKrupp over het vervangen van de liften in de hoogbouwflats voor een bedrag van € 831.946,70 De bestuurlijke vaststelling van het ondernemingsplan 2012-2014 wordt goedgekeurd.
6.
Kwartaalrapportage tweede kwartaal 2012: de forecast wordt geaccordeerd.
7.
De meerjarenbegroting 2013-2022 wordt goedgekeurd en daarmee ook de financieringsactiviteiten.
8.
De RvC besluit de limiet voor 2013 op € 350.000 te handhaven
9.
De forecast derde kwartaal 2012 wordt geaccordeerd.
10.
De RvC besluit om indexering van 3,4 % toe te passen op de vergoedingen (lid € 7.240, vice-voorzitter € 8.000) de vergoeding van de voorzitter blijft hetzelfde bedrag (€ 9.310).
Werkgeverstaak De remuneratiecommissie heeft in december 2012 een beoordelingsgesprek gevoerd met de directeurbestuurder. Gegeven het feit dat er geen prestatieafspraken voor 2012 waren gemaakt en er zich geen bijzondere ontwikkelingen hebben voorgedaan heeft de raad besloten, in het licht van de maatschappelijke discussie over bonussen en variabele beloningen, de vorig jaar ingezette afbouw te continueren. Dit betekent dat aan de directeurbestuurder voor de laatste maal een variabele beloning is toegekend zijnde een kwart van de maximaal toegestane beloning. Daarnaast wordt hij in de gelegenheid gesteld zich op het gebied van management verder te bekwamen door middel van een geëigende cursus op dit gebied.
98
Vergoedingen aan leden van de raad van commissarissen De vergoedingen van de raad zijn conform de governance code getoetst aan de staffel uit de Honoreringscode voor Commissarissen van de VTW. Deze vergoeding wordt eens in de twee jaar geïndexeerd conform de cao-Woondiensten, zijnde op 1 juli 2012. De leden ontvingen in 2012 de volgende bruto-vergoedingen: Voorzitter € 9.310 Vicevoorzitter € 8.000 Lid € 7.000 Aan vergader-, representatie-, cursus- en reiskosten werd in 2012 een bedrag van € 5.200 uitgegeven. De minister voor Wonen en Rijksdienst heeft per brief van 29 november 2012 op basis van de wetgeving voor normering topinkomens in de (semi-)publieke sectoren (WNT), die op 1 januari 2013 van kracht is geworden, bepaald dat ook de bezoldiging van bestuurders en commissarissen van woningcorporaties hier onder vallen. Dat betekent dat bij benoemingen en herbenoemingen een lagere staffel zal gelden. Voor zittende bestuurders en commissarissen geldt een overgangsregeling. Externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de raad van commissarissen na advies van de directeurbestuurder. BDO is voor de periode 2010 – 2013 benoemd tot extern accountant van WVH. De directeurbestuurder en de auditcommissie maken ieder ten minste éénmaal in de vier jaar een grondige beoordeling van het functioneren van de accountant. Deze beoordeling zal plaatsvinden in 2013.
99
12 Verslag raad van afgevaardigden De raad van afgevaardigden heeft namens de vergadering van leden een aantal bevoegdheden. Deze bevoegdheden zijn in de statuten vastgelegd. Hiermee is de kring van actieve leden beperkt, maar de betrokkenheid en inzet van deze leden groot. De werkzaamheden van de raad van afgevaardigden liggen in de brede context van de vereniging en van alle leden, en niet op het terrein van het individuele lid. De raad van afgevaardigden is een belangrijk klankbord voor WVH. Statutair is vastgelegd dat de raad van afgevaardigden bestaat uit zeven afgevaardigden. De samenstelling van de raad van afgevaardigden is per 31 december 2012 als volgt: Naam Functie Beroep Benoemd Aftredend Herbenoembaar R. Lange Voorzitter Postcommandant 01-07-2006 01-07-2014 Neen Veiligheidsregio Rotterdam Rijnmond M. Buik ViceVakteamhoofd 01-07-2007 01-07-2015 Neen voorzitter bouwprocesmanageme nt, ingenieursbureau gemeente Delft C. van der Berg Lid n.v.t. 01-07-2011 01-07-2015 Ja B. Blankers Lid Manager bij waterbedrijf 01-07-2010 01-07-2014 Ja Evides A. Horians Lid n.v.t. 01-07-2005 01-07-2013 Neen L. van Seventer Lid n.v.t. 01-07-2010 01-07-2014 Ja Vacature De heer L. van Esch is in 2012 om persoonlijke redenen afgetreden. Besloten is om de vacature die daardoor ontstond open te laten. Er wordt geworven voor een kandidaat voor deze vacature gelijktijdig met de werving voor de lege plek in de raad die de heer A. Horians achterlaat bij zijn aftreden in 2013. Profielschets In het kwaliteitsprofiel voor de raad van afgevaardigden zijn de competenties en vaardigheden vastgelegd waarover de leden zoveel mogelijk moeten beschikken. Naast het algemene profiel is er ook een profielschets voor de voorzitter en vicevoorzitter. Daarin zijn naast de competenties en vaardigheden uit de algemene profielschets vooral zaken opgenomen die ervoor moeten zorgen dat de raad van afgevaardigden als team functioneert en dat vergaderingen en besluitvorming transparant en democratisch verlopen. Vergaderingen De raad van afgevaardigden en de directeurbestuurder zijn vijfmaal bijeen geweest voor regulier overleg. Aan deze vergaderingen namen ook de managementteamleden deel. Er waren daarnaast drie extra vergaderingen: op 17 januari was er een extra vergadering van de raad van commissarissen en raad van afgevaardigden samen over de verenigingsstructuur. Bij deze vergadering is de deskundigheid van een jurist ingeroepen; op 14 februari was er een extra overleg over de voortgang van de twee grootonderhoudsprojecten in de complexen Vergulde Draeckweg en omgeving en Jan Lelsstraat en omgeving; op 26 juni was er een extra vergadering voor de benoeming van mevrouw Heleen Dekker tot commissaris. De raad van afgevaardigden plant zelf tussendoor overleg met de raad alleen, als zij dit nodig vindt. De voorzitter van de raad van afgevaardigden had in 2012 maandelijks overleg met de directeurbestuurder. In 2012 heeft de voorzitter van de raad van afgevaardigden ook regelmatig 100
contact gehad met de voorzitter van de raad van commissarissen. Een kleine werkgroep adviseert de raad van afgevaardigden inzake het onderwerp financiën. Deze werkgroep bestond in 2012 uit de heren Buik en Blankers. De werkgroep heeft met het hoofd Financiën en Beheer de bespreking van de jaarstukken voorbereid. In de reguliere vergaderingen zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: In de opsomming is met een * aangegeven als een extern deskundige betrokken is geweest. Inhoudelijk grootonderhoudsprojecten in de complexen Vergulde Draeckweg en omgeving en Jan Lelsstraat en omgeving; resultaten van WVH op de metingen van KWH; stand van zaken herontwikkeling Bertus Bliekhuis en omgeving; highlights vanuit het platform W2ZV; klachtenmanagement door WVH*; bedrijfstakinformatie (BTI) en corporaties in perspectief (Cpi); ondernemingsplan WVH 2012 – 2014; visie maatschappelijk verantwoord ondernemen; meerjarenbegroting 2013 – 2022 klantvriendelijkheid bij WVH Vereniging instemming met de voordracht van de raad van commissarissen om met ingang van 1 mei 2012 de heer La Croix tot voorzitter van de raad van commissarissen te benoemen; wervingsprocedure nieuw lid van de raad van commissarissen met een juridische achtergrond; jaarstukken 2011; decharge raad van commissarissen en bestuurder; evaluatie vergadering van leden. Vergoedingen (RvA) De netto vergoeding per jaar voor de voorzitter bedroeg in 2012 € 1.645 en die voor de leden € 1.345. Deze vergoeding wordt jaarlijks aangepast conform de CAO Woondiensten. Vergadering van leden Volgens de statuten besluit de vergadering van leden over: het vaststellen van de profielschets van de raad van afgevaardigden; het kiezen van de leden van de raad van afgevaardigden; het ontnemen van het bindende karakter aan een voordracht tot benoeming van een lid van de raad van afgevaardigden; het behandelen van het volkshuisvestingsverslag; het goedkeuren van een besluit van de raad van afgevaardigden tot wijziging van de statuten indien en voor zover die wijziging van de statuten betrekking heeft op de verdeling van de bevoegdheid van de organen van de vereniging. Per 31 december 2012 was ongeveer 55% (in 2011 58%) van de huurders lid van de vereniging. In totaal telde de vereniging 1.106 leden, negen van hen zijn geen huurder. In 2011 waren er in totaal 1.172 leden. Het aantal leden neemt al een aantal jaren af. De reden is dat vertrekkende huurders hun lidmaatschap opzeggen en nieuwe huurders het lidmaatschap niet aanvragen. Dat laatste wordt waarschijnlijk veroorzaakt doordat huurders wel oog hebben voor hun consumentenbelang, maar niet sterk gemotiveerd worden door het volkshuisvestelijke doel van de vereniging. In 2012 is één keer de vergadering van leden bij elkaar geroepen. Tijdens de ledenvergadering is het volkshuisvestingsverslag 2011 besproken. 101
BIJLAGEN Bijlage 1: Naleving Governance Code Woningcorporaties In deze bijlage bij het volkshuisvestingsverslag geven wij aan waar WVH van de Governance Code Woningcorporaties afwijkt.
Leg uit of pas toe: Leg uit Uitwerking II.1.4. f Als instrumenten van het interne risicobeheersing- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: een toetsingskader (in geval van verbindingen) waarin wordt vastgelegd welke criteria er worden gehanteerd bij het aangaan en beëindigen van verbindingen.
Dit toetsingskader ontbreekt. WVH verwacht niet dat op korte termijn nieuwe verbindingen worden aangegaan.
Uitwerking II.2.1 Onverlet de arbeidsrechtelijke positie wordt een lid van het bestuur benoemd voor een periode van maximaal vier jaar. Herbenoeming kan telkens voor een periode van maximaal vier jaar plaatsvinden. De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks het functioneren van iedere bestuurder.
WVH hecht groot belang aan de continuïteit binnen het bestuur. Omdat WVH één bestuurder heeft, wordt deze voor onbepaalde tijd benoemd. Formeel heeft de bestuurder dan een betere rechtspositie en dat is minder prijsopdrijvend. Natuurlijk wordt het functioneren van de bestuurder elk jaar beoordeeld. Minimaal één keer per vier jaar beoordeelt de raad van commissarissen of de bestuurder ook voor de komende jaren de juiste persoon is om de corporatie te besturen. Blijkt dat niet het geval te zijn dan wordt een nieuwe bestuurder gezocht.
Uitwerking II.3.3 en II.3.4 Een lid van het bestuur neemt niet deel aan de discussie en de besluitvorming over een onderwerp of transactie waarbij het lid van het bestuur (potentieel) een tegenstrijdig belang heeft.
WVH kent een eenhoofdig bestuur. Daarom zijn deze uitwerkingen niet uitvoerbaar. In voorkomende gevallen wordt gewerkt volgens het principe van meerdere ogen, waarbij elke belangrijke beslissing aan andere MT-leden wordt voorgelegd. Bovendien worden deze beslissingen expliciet ter toetsing aan de raad van commissarissen voorgelegd. In 2012 is dit niet aan de orde geweest.
Besluiten tot het aangaan van transacties waarbij tegenstrijdige belangen van leden van het bestuur spelen die van materiële betekenis zijn voor de woningcorporatie en / of voor de betreffende leden van het bestuur behoeven goedkeuring van de raad van commissarissen. Uitwerking III.1.1. ……De raad van commissarissen neemt in het reglement een passage op voor zijn omgang met het bestuur……
De omgang met het bestuur is beschreven in artikel 7 van het reglement managementteam.
103
Leg uit of pas toe: Leg uit Uitwerking III.3.4 …… De raad van commissarissen beoordeelt jaarlijks op welke onderdelen leden van de raad van commissarissen gedurende hun benoemingsperiode behoefte hebben aan nadere introductie of opleiding……
Deze behoefte wordt gedurende het jaar ad hoc ingevuld.
Principe III.5 ….. Indien de raad van commissarissen meer dan vijf leden omvat, kan de raad van commissarissen uit zijn midden een auditcommissie en een selectie-/ remuneratiecommissie instellen.
Hoewel de raad van commissarissen van WVH bestaat uit vijf leden wordt gewerkt met een auditcommissie. Daarnaast kent WVH een treasuryoverleg waarbij één van de commissarissen als klankbord optreedt. Ten aanzien van beloningsaspecten van het functioneren van de bestuurder hebben de voorzitter en vicevoorzitter van de raad van commissarissen het initiatief.
Uitwerking III.5.1 De raad van commissarissen stelt voor iedere commissie een reglement op. Het reglement geeft aan wat de rol en verantwoordelijkheid van de betreffende commissie is, haar samenstelling en op welke wijze zij haar taak uitoefent.
De grootte van de raad van commissarissen is niet zodanig dat de betrokkenheid en efficiëntie bij de audit van de financiële verslaggeving en de benoeming en beloning van de bestuurder het instellen van commissies noodzakelijk maakt. Daarom heeft de raad op basis van pragmatische overwegingen geen reglementen voor zijn ‘commissies’ opgesteld.
Leg uit of pas toe: Pas toe Uitwerking II.1.4 a) Risicoanalyses van de operationele en financiële doelstellingen van de woningcorporatie.
Uitwerking II.1.4. g Als instrumenten van het interne risicobeheersing- en controlesysteem hanteert de woningcorporatie in ieder geval: een toetsingskader waarin wordt vastgelegd welke criteria worden gehanteerd bij het doen van investeringen.
Op basis van risico inschatting worden roulerend de vastgelegde (deel)procedures getoetst op effectiviteit, juistheid en gebruik. Dit wordt gedaan door middel van zogenaamde interne audits. Er is gestart met de processen met de hoogste risico’s. Het gaat om de processen Contractonderhoud, Planmatig Onderhoud en Huurdebiteuren. Dit toetsingskader was in 2012 een van de speerpunten. Het is in het MT vastgesteld. In april 2013 wordt het ter goedkeuring voorgelegd aan de raad van commissarissen.
104
Leg uit of pas toe: Pas toe Uitwerking III.3.1 …...In de profielschets wordt ingegaan op de voor de woningcorporatie relevante aspecten van diversiteit in de samenstelling van de raad en wordt vermeld welke concrete kwalitatieve en kwantitatieve doelstellingen de raad ten aanzien van diversiteit hanteert. Onder diversiteit wordt verstaan de verscheidenheid in geslacht, leeftijd, beroepsgroepen, kennis en expertise, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken. Voor zover de bestaande situatie afwijkt van de doelstelling legt de raad van commissarissen hierover verantwoording af in het jaarverslag en geeft hij tevens aan op welke termijn hij verwacht de doelstelling te realiseren…….
De raad van commissarissen heeft nog geen doelstellingen bepaald voor de verscheidenheid in: leeftijd, bevolkingsgroepen, etnische afkomst en persoonlijkheidskenmerken.
105
Bijlage 2: Statusrapportage jaarplan 2012 Actie vanuit jaarplan 2.1.1.
2.1.3
Het onderzoeken van de toekomstmogelijkheden voor Korrelbeton. Het onderzoek behelst het uitwerken van verschillende toekomstscenario’s voor het complex. Zoals bijvoorbeeld doorexploiteren, renoveren of het op termijn slopen van het complex en het invullen van de dan beschikbare locatie, inclusief het gebied tussen de woningen en de dijk, met nieuwe woningen. Of een combinatie van renoveren en sloop-nieuwbouw. Het met een commerciële partner opstellen en presenteren van een passend aanbod op Lemaireweg. Ontwikkeling Bertus Bliekhuis
2.1.5
Nieuwland en Krimsloot
2.1.2
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2012
Toekomstbestendige woningen die weer een normale periode minimaal 50 jaar geëxploiteerd kunnen worden.
Go / no go besluit op basis van: haalbaarheidsonderzoek,stedenbouwkundig programma van eisen, ontwikkelfase in gang zetten, bewoners informeren en betrekken bij plannen.
Het stedenbouwkundig plan is besproken met de afdeling Stedenbouw van de gemeente Rotterdam. Inmiddels is een aantal suggesties en opmerkingen verwerkt in de plannen en is er op 30 januari 2013 weer een overleg met de stedenbouwkundige. Doelstelling is dan het plan vast te stellen. Het dagelijks bestuur kan aan de hand van het vastgestelde plan een medewerkingsbesluit nemen. We dringen bij SO aan op een nieuwe contactpersoon. We willen immers komen tot een grondexploitatie en een concept anterieure overeenkomst.
Het door WVH tot ontwikkeling brengen van deze locatie.
Planpresentatie.
WVH heeft geen financiële mogelijkheden om in de ontwikkeling het voortouw te nemen.
Het huidige Bertus Bliekhuis voldoet niet meer aan de wensen en eisen van deze op gebied van zorg en welzijn. WVH wil graag (haar medewerking verlenen aan) herontwikkeling van het BBhuis en iets moois voor de Hoekse gemeenschap realiseren. Afstoten grondpositie
WVH neemt de ontwikkeling van het Bertus Bliekhuis zelf ter hand.
Om uit de impasse m.b.t de intentieovereenkomst te komen wordt geprobeerd druk uit te oefenen via de Raad van Commissarissen en de politiek. Voor het geval overeenstemming met Humanitas definitief niet mogelijk blijkt is een aantal alternatieve scenario’s bedacht. In januari/februari wordt hierover duidelijkheid verwacht.
Grondpositie verkocht
Inzake de verkoop volgt WVH AM. Er is nog geen bericht van AM over de besluitvorming binnen de BAM-directie. Omdat AM nog geen voorziening heeft getroffen, zal de discussie met de BAM lastig worden. WVH treedt naar de gemeente als passief mede-eigenaar op de achtergrond op.
106
Actie vanuit jaarplan
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2012
2.1.6
Huurbeleid
Gemotiveerd extra huurverhoging doorvoeren?
Afhankelijk van wetswijzigingen
MT besluit: niet doorvoeren in 2012. Voor 2013: Regeerakkoord Rutte 2: voorstel voor differentiatie huurverhoging o.b.v. inkomen. We wachten besluitvorming af. Daarna voorstel opstellen voor MT en HZ.
2.1.7
(Bij voorkeur samen met deelgemeente) onderzoek doen naar de woonwensen van ouderen (wat vinden zij belangrijk, hoe kunnen wij hen verleiden te verhuizen etc.).
De doelgroep senioren een passende woning bieden, passend bij de gezinssituatie en leefstijl
Pilot is door SRR en gemeente goedgekeurd. Januari 2013 hebben we brieven naar focusgroep I verstuurd. 63% heeft gereageerd. 26% wil een gesprek. De gesprekken worden ingepland.
2.2.1
Aftersales na reparatieverzoeken: Kort na afhandeling van het reparatieverzoek bij de klant navraag doen naar de tevredenheid over de afhandeling. Onderhouden automatiseren. Aanschaf van de benodigde hardware en/of sofware.
In het kader van klantgericht werken, onderzoeken of de reparatieverzoeken naar tevredenheid van de klant worden uitgevoerd.
Inzicht in motieven voor verhuizen van senioren om daarmee een pakket van maatregelen / acties op te kunnen stellen om de doorstroming op gang te brengen. Inzicht in de tevredenheid van klanten over onze afhandeling van reparatieverzoeken. En daardoor een overzicht van verbeterpunten/acties waar we mee aan de slag kunnen. Besparing in capaciteit en verlagen van de faalkosten.
Het in kaart hebben van de belanghebbenden uitbreiden door het in beeld brengen van de (benodigde / gewenste) communicatie met die belanghebbenden. Sociale media nemen we hierin mee.
Ons imago in de gewenste richting beïnvloeden. We zetten in op (het behouden van) een goede wederzijdse relatie met alle partners. Om goed en gericht te kunnen samenwerken is een gemeenschappelijk (toekomst)beeld van Hoek van Holland belangrijk. WVH informeert en communiceert over “haar beeld”.
Belanghebbenden zijn beter geïnformeerd over de activiteiten van WVH. Belanghebbenden kunnen beter invloed uitoefenen op het beleid van WVH.
Een stagiaire van de Hoge School Rotterdam (HRO) heeft een onderzoek naar het gebruik van sociale media onder onze huurders gedaan en een advies aan WVH geschreven over inzet van sociale media. Het is duidelijk dat we het in kaart brengen van de benodigde en gewenste communicatie niet via de nieuwe website en een nieuwe versie van het e-archief laten lopen. In 2013 kijken we naar een alternatief via outlook. Deze actie loopt door in 2013.
2.3.1
2.5.1
Het efficiënter organiseren van het onderhoud.
Op 1 april is de KWH-meting nieuwe stijl gestart. Daarin wordt aftersales op reparatieverzoeken meegenomen. Alle huurders waar een reparatie heeft plaatsgevonden en waarvan een e-mailadres bekend is, worden benaderd. De meting over 2012 loopt tot en met november.
Uitvoering is vertraagd door praktische zaken. Verbinding met de server van buitenaf werkt nu vlekkeloos. Volgende stap is het onderzoeken van de mogelijkheden tot het automatiseren van de werkbonnen en het magazijnbeheer.
107
Actie vanuit jaarplan
Doel
Gewenst resultaat
Gerealiseerd in 2012
We stellen iedereen in de gelegenheid om een kijkje te komen nemen in ons nieuwe kantoor en hopen zo veel mogelijk van onze belanghebbenden dan te ontmoeten. Nagaan of een andere vorm van het jaarverslag beter past.
Ons verbouwde kantoor laten zien aan al onze belanghebbenden en relaties.
De mensen die dat wilden, hebben ons kantoor bezocht.
Afgerond.
Een besluit nemen over de vorm van het populaire jaarverslag 2012
De populaire versie van het jaaroverzicht 2011 is al in andere vorm verschenen. Alle huurders en relaties hebben een kaart ontvangen met de uitnodiging om het digitale jaaroverzicht op onze website te bekijken. Deze vorm is in elk geval minder milieubelastend.
3.1
Op basis van een MT-notitie van het digiteam een MT-besluit over verdere digitalisering van de documentenstroom van WVH (antwoorden op de vragen hoe, wie, wat, en wanneer)
4.1
Beleid en richtlijnen uitwerken voor telewerken.
Optimaliseren van huidige gedigitaliseerde processen en een besluit nemen over verdere digitalisering van de documentenstroom van WVH Een besluit nemen over het door collega’s thuis uitvoeren van (een gedeelte van) hun werk.
Een voor iedereen toegankelijk jaarverslag, waarbij de kosten voor WVH voor de productie minimaal zijn. Een gedigitaliseerde documentenstroom die past bij WVH (in omvang, tijdsinvestering etc.)
4.2
Evaluatie van de eerder gemaakte afspraken op team wonen en vastleggen dat we doorgaan op de ingeslagen weg.
2.5.2
2.5.3
4.3
4.4
Aan de hand van discussie in het MT en een afweging van kosten en baten hebben we een besluit genomen over hoe we het thuiswerken bij WVH invullen Na afloop is duidelijk of de eerder gemaakte afspraken werken en is het Teamgevoel verder verbeterd.
De eerder gemaakte afspraken evalueren en het “wij gevoel”binnen het team vasthouden zodat er geen nieuwe wrijvingen ontstaan. Het verder ontwikkelen van een Verder ontwikkelen en Doorontwikkelen klantgerichte organisatie is een faciliteren van een klantgerichtheid WVH. Onze ambitie voor de komende jaren. klantgerichte organisatie. collega’s ruimte voor zelfontplooiing en persoonlijke ontwikkeling bieden. Eindigen bij de eerste 50 van de Verder ontwikkelen en Uitvoeren van verbeteracties KWH-prestatie-index voor het faciliteren van een naar aanleiding van huurlabel. klantgerichte organisatie. aandachtspunten uit eerdere KWH-metingen.
Het MT is niet akkoord gegaan met het voorstel van de werkgroep om de functionaliteit uit te breiden. Hieraan verbond Techxx hoge kosten. Vooralsnog in de koelkast gezet.
Afgerond.
Tweede teamsessie heeft intussen plaatsgevonden. Project is hiermee afgerond.
In het eerste kwartaal hebben alle medewerkers een workshop 'klachten afhandelen' gevolgd. De klachtenprocedure is aangepast en geïmplementeerd. Wordt vervolgd in 2013.
Zie ook opmerkingen bij 2.2.1 en 4.3. Er was in november een KWHthemabijeenkomst met het MT plus. De KWH-prestatie-index is op 24 januari 2013 nog niet definitief bekend. Tussenstand op 24 januari is: 15e van 167 corporaties. Doelstelling behaald!
108
Actie vanuit jaarplan
Gerealiseerd in 2012 Geen uitbreiding formatie. Wel beslag op begroting voor ad-hoc inhuur van specialisten. Afdelingsnaam aangepast naar Financiën en Beheer.
Een logische indeling van de server die gebaseerd is op ons kwaliteitssysteem (basis INK), waardoor het zoeken van bestanden eenvoudiger is en processen beter verlopen.
Nagaan of er onder de collega’s belangstelling is om de kunst te vervangen door meer persoonlijke foto’s / kunst en nagaan welke kosten daaraan verbonden zijn (in vergelijking met de kosten voor de huidige kunst). Aan de hand van de “best practices” die in het vierde kwartaal 2011 beschikbaar komen, de begroting 2012 en de jaarrekening 2011 herberekenen.
Een besluit nemen of we in 2013 de kunst van Business Art Service vervangen door lokaal herkenbare foto’s of kunst
Een prettige werkplek met ook voor bezoekers herkenbare foto’s / kunst.
Het is "echt" een rommeltje op de server. Technische oplossingen zijn er. Het staat en valt met het gebruik door de diverse medewerkers en hoe ze de bestanden opslaan. Oplossing door verwijderen en opnieuw opbouwen van structuur lijkt het meest logisch. Dit vraagt een goede coördinatie en beschikbare tijd voor de systeembeheerder. Jaarplan doorgeschoven naar 2013 ondersteuning van HBO student De collega's hebben hun keuze mogen bepalen voor de foto's die we laten afdrukken in canvas.
De administratie (jaarverslaglegging, begroting) in te richten volgens de regels van RJ 645.
Samen met de RvA en RvC nagaan of de huidige juridische structuur en invulling nog passend en toekomstbestendig is.
Duidelijk hebben of de verenigingsvorm nog de best passende is bij de opgave en ambities van WVH
Begroting en jaarrekening zijn NCCW is bezig om een splitsing in de administratie te geschikt voor vergelijking met bewerkstelligen. In de zomerperiode worden de afschrijvingen de komende jaren. (componentenmethode) omgezet in lineaire afschrijvingen. Het is wachten tot kenbaar gemaakt is hoe commercieel en niet commercieel gescheiden moet worden. In de begroting 2013 aspecten uit de RJ 645 (componentenbenadering en aanpassing V en W opgezet. Overleg met de accountant over waardering in de jaarrekening. Het uitsel in Den Haag geeft nog geen duidelijkheid over exacte vorm. Een eenduidig antwoord van Aan G+P is opdracht verstrekt om te komen tot een analyse, het RvA, RvC en MT op de vraag rapporteren van bevindingen en het doen van aanbevelingen om uit of de verenigingsvorm nog de de vertroebelde verhoudingen te geraken. Rapportage volgt in best passende is bij de februari 2012. opgave en ambities van WVH.
4.6
Een nieuwe indeling maken van de directories op de server. Door het optimaal benutten van de technische mogelijkheden deze indeling ook behouden.
4.7
5.2
Gewenst resultaat Een MT-notitie schrijven met een voorstel voor uren en naam.
Inzicht in benodigde formatie en een duidelijke naam voor de afdeling middelen die zowel intern als extern is gecommuniceerd.
5.1
Doel Voldoende bezetting bij de afdeling middelen. Een naam voor de afdeling middelen die recht doet aan alle activiteiten van de afdeling. Een logische directory structuur op onze server.
4.5
109
Openstaande activiteiten uit jaarplan 2011 Actie vanuit jaarplan 2011 1.2.1
Visie op maatschappelijk verantwoord ondernemen
2.1.1
Schrijven van ondernemingsplan 2012-2014
2.5.1
Milieubeleidsplan
2.7.1
Prestatieafspraken met Gemeente
2.7.2
Woonservicegebied
5.4.1
Bureaubestek WVH
Doel Duidelijke visie van WVH op maatschappelijk verantwoord ondernemen.
Gewenst resultaat
Bestuurlijk vastgesteld en door de raad van commissarissen goedgekeurd beleidsdocument met onze visie, ook extern gecommuniceerd. Plannen op lange termijn Bestuurlijk vastgesteld en weergeven. door de raad van commissarissen goedgekeurd ondernemingsplan met indeling naar INK, incl. populaire versie. Impuls geven aan Bestuurlijk vastgesteld en energiebesparing en door de raad van duurzaam gebruik commissarissen goedgekeurd materiaal. document dat als leidraad voor WVH en contractpartners dient. Getekende SMART geformuleerde door overeenkomst met WVH te leveren prestaties en wederzijds te leveren van de gemeente gevraagde prestaties. tegenprestaties. PvA dat door de Door de convenantpartners convenantpartners getekend Plan van Aanpak. getekend kan worden. Geactualiseerd en Kostenbesparing op lange gestandaardiseerd termijn en eenduidige bureaubestek conform formulering bij gewenst nieuwe werkwijzen en onderhoudsniveau. materiaalgebruik.
Gerealiseerd in 2012 De visie staat in concept op papier en is besproken in het MT en met de RvA. Bespreking met de RvC volgt 12 februari 2013.
Afgerond.
Plan is in het MT vastgesteld. Het vraagt nog een behoorlijke slag om een en ander 'van het hoofd naar de handjes' te krijgen. De inzet van een milieucoördinator is daarbij essentieel. Naar een geschikte persoon wordt gezocht.
Afgerond.
Het werkplan is op 19 december door de convenantpartners ondertekend. PVE is gerealiseerd. Er wordt gekeken of deze ook op de website kan worden geplaatst
110
Bijlage 3: Waargenomen risico’s, de aanbevelingen van BDO en de reactie van WVH. Follow-up van de bevindingen 2011 van BDO.
111
Bijlage 4: Interne procedures en regelingen die de integriteit waarborgen 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29.
Integriteitscode Integriteit is onderdeel risicomanagementsysteem in ieder proces Treasurystatuut Procuratieregeling Integriteit onderdeel van inkoopvoorwaarden Aanbestedingsreglement Controle op betrouwbaarheid zakenpartners Reglement Inkoop diensten Integriteit onderdeel van leveringsvoorwaarden Handboek Personeelsbeleid Procedure screening personeel Verklaring van goed gedrag vast en tijdelijk personeel Instructie voor nieuw personeel inzake integriteitsvragen Postregistratie inkomend en uitgaand Regeling gebruik e-mail en internet Regeling privégebruik bedrijfsmiddelen Regeling geschenken, tripjes en douceurtjes Integriteit onderwerp in functioneringsgesprek / prestatieafspraken Interne klachtenregeling Klokkenluidersregeling Vertrouwenspersoon Meldpunt Integriteit Woningcorporaties Onderhandelingsproces vastgoedtransacties Waardeverloop vastgoed Integriteit regulier gespreksonderwerp RvC Opdrachtverstrekking visitatie Integriteit in kwartaalrapportages Integriteit in jaarverslag, bijv. verantwoording cadeaus Integriteit onderwerp van auditing
112
Bijlage 5: Begrippenlijst Acceptatiegraad Activa Aedes Aftoppingsgrens
Alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens ANBI Annuïteit APK keuring AW (mutatie) Balans Bedrijfstakcode woningcorporaties
Bedrijfswaarde Benchmarking
Besluit Beheer Sociale Huursector (Bbsh) Bestek
Aantal aanbiedingen dat gemiddeld per woning nodig is om de woning in de beschouwde periode opnieuw te verhuren. Middelen waarin het vermogen van een onderneming is vastgelegd. (linkerzijde balans) Branchevereniging van woningcorporaties Huurgrenzen in het kader van huursubsidieverlening. Het deel van de huur dat boven de aftoppingsgrens ligt, komt geheel voor rekening van de huurder. 65-plussers, alleenstaanden en gehandicapten krijgen boven de aftoppingsgrens de helft van de huur gesubsidieerd. Term voor de niet-gezinnen onder de woningzoekenden en bewoners. Hieronder vallen o.a.: bejaarden, studenten, werkende jongeren, ongehuwde moeders en gehuwden zonder kinderen. Algemeen Nut Beogende Instelling Jaarlijks gelijkblijvend bedrag voor betaling van rente en gedeeltelijke aflossing van een lening. Bij woningmutatie inspectie op elektra en kleine herstellingen Actuele waarde (Mutatie) Staat van bezittingen en schulden Stelsel van normen en waarden voor de bedrijfstak van woningcorporaties als geheel. De code ontwikkelt zich door jurisprudentie, regelmatige evaluatie van de inhoud, het doel en de functie of door ontwikkelingen in de regelgeving of bedrijfstak. Waarde van een woning waarbij toekomstige inkomsten en exploitatieuitgaven contant zijn gemaakt. Methode die onder meer woningcorporaties toepassen om de bedrijfsvoering te verbeteren. De prestaties van de organisatie worden vergeleken met prestaties van andere organisaties, bijvoorbeeld op het gebied van klantvriendelijkheid, doelmatigheid, kosten en doorlooptijd. Hierdoor wordt inzichtelijk op welke terreinen zij beter of slechter presteert en kan worden geanalyseerd wat hiervan de oorzaak is. Wettelijk kader / gedragsregels voor woningcorporaties. Dit besluit regelt sinds 1993 de taken van en het toezicht op toegelaten instellingen.
Beschrijving van het werk, de daarbij behorende tekeningen, de voor het werk geldende voorwaarden, de nota van inlichtingen en het proces-verbaal van aanwijzing. Bestemmingsplan Plan vastgesteld door de gemeenteraad, waarbij de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangegeven en voorschriften worden gegeven over het gebruik van de grond en de opstallen. Het bestemmingsplan is het programma van de ruimtelijke ordening van een bepaald gebied en is een juridisch bindend stuk over bouwen, aanleggen en gebruiken. Bevriezing van Handhaven van de bestaande huurprijs omdat die anders boven het door huren de overheid vastgestelde redelijke maximum zou uitkomen. Bevriezing kan ook plaatsvinden wegens een voorgenomen grootonderhouds- of verbeteringsplan en bij ernstige gebreken aan de woning. Bewonerscommissie Commissie van bewoners, met als doel de belangen van bewoners te behartigen. Ook wel huurderscommissie genoemd. Bewonersparticipatie Bewonersinspraak Bijzondere Groepen bewoners die in het huidige volkshuisvestingsbeleid speciale aandachtsgroepen aandacht behoeven en krijgen, zoals ouderen, gehandicapten, asielzoekers en statushouders. Bouwbesluit Besluit op grond van de Woningwet, waarin de overheid de minimumeisen vaststelt waaraan nieuwbouw en bestaande woningen moeten voldoen. Bouwend Nederland Vereniging van bouw- en infrabedrijven 113
Bouwteam
Samenwerkingsverband bij de ontwikkeling van een bouwproject. In een bouwteam kunnen bijvoorbeeld opdrachtgevers, toekomstige gebruikers, architect, gemeentelijke diensten, aannemer, technische adviseurs en kostendeskundigen samenwerken. Brutering Afrekening-ineens van bestaande subsidieverplichtingen van het Rijk met gelijktijdig vervroegde opeising van nog uitstaande rijksleningen per 1 januari 1995. Brutohuur Kale huur vermeerderd met kosten voor energie, service en gebruik van collectieve installaties. Cash-flow Nettowinst vermeerderd met de afschrijvingen. BZK Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties Centraal Fonds voor Fonds dat met name is bedoeld om met behulp van middelen die de Volkshuisvesting gezamenlijk door woningcorporaties bijeen zijn gebracht, de financieel (CFV) zwakkere corporaties te saneren. Ook wel Solidariteitsfonds genoemd. Cijfermatige Overzicht met cijfermatige kerngegevens dat woningcorporaties elk jaar kerngegevens moeten invullen. Deze gegevens hebben een toekomstgericht karakter en zijn deels financieel van aard (ontwikkeling liquiditeit, solvabiliteit en rentabiliteit). Contante waarde Huidige waarde van een in de toekomst te betalen of te ontvangen bedrag. Het toekomstige bedrag wordt gecorrigeerd met behulp van een disconteringsvoet, waarvan de getalwaarde veelal wordt gerelateerd aan een interestvoet. Convenant Overeenkomst, beding, bijvoorbeeld afspraak tussen gemeente en woningcorporaties over elkaars beleid, taken en activiteiten op het terrein van de volkshuisvesting. Conversie van rente Omzetting van rente in een andere percentage. Ook wel renteconversie genoemd. Corporatie Woningcorporaties zijn stichtingen of verenigingen die betaalbare en goede woningen verhuren of verkopen. Ze zorgen ook voor huisvesting voor ouderen en gehandicapten. Ook spelen woningbouwverenigingen en woonstichtingen een actieve rol in projecten om de leefbaarheid te bevorderen. De Rijksoverheid stelt de spelregels op voor de woningcorporaties en houdt toezicht op hun activiteiten. CW Contante Waarde Daeb Term gebruikt in de belastingwetgeving. Diensten Algemeen Economisch Belang. Voor de sector gaat het over huurwoningen met een huurgrens tot circa € 650 per maand. Dagelijks onderhoud Kleine onderhoudsingrepen, veelal naar aanleiding van klachten van bewoners of uitgevoerd tijdens periodieke inspecties. Doelgroep van Huishoudens die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. beleid Dit zijn vaak huishoudens met een laag inkomen. Ook andere huishoudens die, afgezien van het inkomen, niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien, zoals gehandicapten en ouderen, worden tot de doelgroep gerekend. Ook primaire doelgroep genoemd. Domotica Samenvoegsel van domus (huis) en robotica, waarmee de automatisering of samenwerking van elektronische middelen in huis wordt bedoeld. Domotica wordt met name gebruikt om wooncomfort en veiligheid in huis te verbeteren en om ouderen of mensen met een lichamelijke of verstandelijke handicap de mogelijkheid te bieden langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Doorstromer Bewoner die verhuist naar een zelfstandige woonruimte en daarbij tevens een zelfstandige woonruimte achterlaat. Doorstroming Op vrijwillige basis verhuizen van een zelfstandige woning naar een andere, meer passende woning.
114
Duurzaam bouwen
Dynamische kostprijshuur EGW Eigen vermogen
Euribor Fixe leningen FVA Gereedkomingsdatum
Geriefverbetering Groenvoorziening Grondkosten
Grootonderhoud
HAT-eenheid HBR Herstructurering
Historische Kostprijs Huishouden
Huurbevriezing
Op zodanige wijze bouwen, beheren en onderhouden van gebouwen, infrastructuur en gebouwde omgeving, dat de belasting van het milieu gedurende het gehele bouwproces (van initiatief tot bouw tot en met sloop) zo veel mogelijk wordt beperkt. Hierbij valt te denken aan het voorkomen van onnodig gebruik van grondstoffen, indien mogelijk het gebruiken van duurzame bronnen (zon, wind) en het zo efficiënt mogelijk gebruiken van eindige grondstoffen. In 1975 werd de dynamische kostprijscalculatie ingevoerd, waarbij de aanvangshuren konden worden verlaagd omdat dit in latere jaren door huurstijging zou kunnen worden terugverdiend. Eengezinswoning Deel van het vermogen (passiva) waartegenover geen directe (rente)verplichting bestaat en waarvoor geen directe bestemming is (bijvoorbeeld toekomstig onderhoud). Het eigen vermogen staat permanent ter beschikking om onder andere onvoorziene uitgaven te kunnen opvangen. Euro Interbank Offered Rate. Euribor is het rente tarief waartegen een groot aantal Europese banken elkaar leningen in euro's verstrekken. Een lening die voor een vaste periode wordt aangegaan en in haar geheel wordt afgelost. Financiële Vaste Activa Datum waarop een nieuwbouwwoning wordt voltooid. Voor de gereedkomingsdatum van een complex woningen geldt het gemiddelde van de gereedkomingsdata van de woningen, ook wel opleveringsdatum genoemd. Verbetering aan de woning waardoor die beter bruikbaar wordt, bijvoorbeeld modernisering van keuken of sanitair. Aanleg van openbaar groen, plantsoen. Kosten van het bouwrijp maken, verwervingskosten, kosten van bepaalde voorzieningen in een wijk en eventueel ook de kosten van voorzieningen die niet alleen voor één bepaalde wijk zijn bedoeld. Onderhoud dat als regel op basis van voorspellingen over de levensduur van de elementen van de woning projectmatig (per complex of gedeelte daarvan) wordt uitgevoerd. Wooneenheid voor huisvesting van alleenstaanden en tweepersoonshuishoudens. Ook wel Van Dam-eenheid genoemd. Herbestedingsreserve Streven naar een kwaliteitsimpuls in bestaand stedelijk gebied. Door de structuur van wijken te versterken wordt de sociale en economische vitaliteit (en daarmee die van de stad als geheel) vergroot. Oorspronkelijke investeringskosten onder aftrek van afschrijvingen. Elk gezin en elke groep van twee of meer personen die met elkaar samenwonen en een gemeenschappelijke huishouding voeren. Dat wil zeggen, samen het hoofdwoonvertrek delen, eten bereiden, inkopen en dagelijkse voorzieningen bekostigen. Handhaving van huidige huurprijs bij een trendmatige huurverhoging, omdat anders de maximaal redelijke huur die bij de kwaliteit van de woning hoort, wordt overschreden.
115
Huurcommissie
Huurdersonderhoud
Huurderving Huurharmonisatie Huurliberalisatie Huurmatiging
Huurprijzenwet Woonruimte (HPW) Huursombenadering
Huurtoeslag
Huurtoeslaggrens
HWR IOK Jaarhuur Jaarlijkse huuraanpassing Jaarrekening
Jaarverslag
Kale huur Kengetal Kernvoorraad
Commissie die tot taak heeft op verzoek advies te geven aan huurder of verhuurder over de betalingsverplichting van de huurder en is ingesteld op grond van de Wet op de Huurcommissie. Het advies van de huurcommissie is bindend voor beide partijen, tenzij men binnen twee maanden aan de kantonrechter vraagt de huurprijs vast te stellen. Verdere taken zijn onder meer: a) uitbrengen van advies aan de minister van Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties in het kader van huurharmonisatie b) afgeven van verklaringen over de redelijkheid van een voorstel voor een nieuwe huurovereenkomst c) adviseren van de rechter in huurzaken d) afgeven van verklaringen over onderhuur. Dagelijks en planmatig onderhoud waarvan de kosten conform wettelijke en/of contractuele regelingen voor rekening komen van de huurder, respectievelijk de gebruiker. Verliezen van huurgelden, bijvoorbeeld door leegstand, woningverbetering of oninbaarheid. Eenmalig of stapsgewijs extra verhogen of verlagen van de huurprijs tot een gewenst niveau, afgestemd op de woningkwaliteit. Beëindiging van beperkende bepalingen over huur en huurprijs en bescherming bij het einde van de verhuur. Verrekening van het bedrag van individuele huursubsidie direct in de huurprijs. De huurder ontvangt het subsidiegeld dan niet zelf, maar de verhuurder ontvangt dit. Wet die regels bevat voor de vaststelling van huurprijzen en betalingsverplichtingen bij huur en verhuur van woonruimte. Minimale huurverhoging die woningcorporaties jaarlijks over de totale huursom van hun woningen moeten realiseren. Deze wordt vastgesteld door de minister van VROM. De corporaties hebben de vrijheid te bekijken hoe dit totale huurverhogingbedrag wordt verdeeld over de individuele woningen. Huurtoeslag is een toeslag die een huurder kan aanvragen als de huur in verhouding tot het inkomen te hoog is. Het is een financiële tegemoetkoming van de overheid in de kosten van een huurwoning. Term in het kader van huurtoeslagverlening. Indien de huur van een woning hoger is dan de gestelde maximale grens, dan wordt in beginsel geen huurtoeslag verstrekt. Ook wel liberalisatiegrens genoemd. Herwaarderingsreserve Intentieovereenkomst Totaal bedrag dat in één kalenderjaar aan huur wordt betaald. Huuraanpassing per 1 juli van een jaar. Toegelaten instellingen en gemeenten zijn verplicht deze toe te passen. Balans en winst- en verliesrekening, met overzichten en toelichtingen die na afloop van het boekjaar worden opgemaakt en die een overzicht geven van de financiële situatie van een corporatie op de einddatum en van de resultaten over het afgelopen boekjaar. Vormt samen met het beredeneerd jaarverslag (volkshuisvestingsverslag) de jaarstukken. Schriftelijk verslag van een onderneming over de gang van zaken in het afgelopen boekjaar. Meestal wordt daarin ook iets gezegd over de vooruitzichten. Verschuldigde prijs voor het enkele gebruik van woonruimte. Getal of verhoudingscijfer waarmee eenvoudig verschijnselen worden weergegeven. Deel van de woningvoorraad dat een woningcorporatie beschikbaar houdt om huishoudens met een laag inkomen passend te huisvesten.
116
Ketenaansprakelijkheid
LAVS Liquide middelen Liquiditeit LKB Maaskoepel Maatschappelijk rendement
Matching MFA MG
MGW Mutatiegraad MVA Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen (NRV) Neprom NVB OK Onrendabele top Prestatieafspraken
Prestatievelden
Preventief onderhoud Primaire doelgroep
Rendement Rentabiliteit Renteconversie RJ RW (C)
Met de Wet Ketenaansprakelijkheid (WKA) wordt geprobeerd onbetrouwbare onderaanneming te bestrijden door de hoofdaannemer hoofdelijk aansprakelijk te stellen voor de door de onderaannemer verschuldigde, maar niet betaalde sociale verzekeringspremies en loon- en omzetbelasting. Landelijk asbest volg systeem Geldmiddelen die onmiddellijk beschikbaar zijn. Mate waarin aan onmiddellijk opeisbare verplichtingen kan worden voldaan. Laatste kans beleid Federatie van woningcorporaties in de stadsregio Rotterdam Opdracht van woningcorporaties om, binnen de randvoorwaarde van het zorgdragen voor de financiële continuïteit, hun vermogen aan te wenden voor investeringen in de volkshuisvesting. Door deze investeringsopdracht richt het Rijk zich op het nastreven van voldoende maatschappelijk rendement van de sociale huursector als geheel. Ook investeringsopdracht genoemd. Term die in de volkshuisvesting wordt gebruikt om de aansluiting van volkshuisvestelijke doelen en middelen aan te duiden. Multifunctionele Accommodaties Mededeling Gemeente. MG's zijn circulaires van de Rijksoverheid voor gemeenten. Zij gaan over het woonbeleid en bevatten nieuwe wet- en regelgeving, beleidsregels, verzoeken om medewerking of inlichtingen of advies of informatie. Meergezingswoning Aantal huuropzeggingen in een bepaalde periode als percentage van het totale aantal verhuurde woningen. Materiele Vaste Activa Het NRV registreert alle instellingen die tot de bedrijfstak Woningcorporaties kunnen worden gerekend. Vereniging van professionele projectontwikkelaars Vereniging voor ontwikkelaars en bouwondernemers ontwikkelovereenkomst Deel van een investering waartegenover geen opbrengst staat. Gezamenlijke afspraken tussen partijen, bijvoorbeeld toegelaten instellingen en gemeenten, over wederzijds te leveren prestaties op een bepaald beleidsterrein, bijvoorbeeld de volkshuisvesting. De afspraken hebben een vrijwillig karakter en worden gemaakt om betere resultaten te boeken. Zes in het Bbsh genoemde verantwoordingsvelden waarop toegelaten instellingen hun inspanning primair moeten richten. Het gaat om het bij voorrang passend huisvesten van de doelgroep, het kwalitatief instandhouden van de woningvoorraad, het betrekken van huurders bij beheer en beleid, het waarborgen van de financiële continuïteit, het leveren van bijdragen aan de leefbaarheid in wijken en buurten, en het inspannen voor wonen en zorg. Ook verantwoordingsvelden genoemd. Onderhoud dat tot doel heeft eventuele toekomstige gebreken of storingen en/of vervolgschade te voorkomen. Huishoudens die niet zelfstandig in passende huisvesting kunnen voorzien. Dit zijn vaak huishoudens met een laag inkomen. Ook andere huishoudens die, afgezien van het inkomen, niet zelfstandig in huisvesting kunnen voorzien, zoals gehandicapten en ouderen, worden tot de doelgroep gerekend. Ook doelgroep van beleid genoemd. Opbrengst; geheel van baten of inkomsten. Winst uitgedrukt in procenten van het gebruikte kapitaal Omzetting van rente in een ander percentage Richtlijn Jaarverslaglegging Rentabiliteitswaarde (correctie)
117
Scheefheid
Scheve verhouding tussen huur en inkomen of tussen huishoudentype en woningtype. Bijvoorbeeld: naar verhouding wonen mensen met een hoog inkomen in een te goedkope huurwoning, terwijl mensen met een laag inkomen relatief te duur wonen, waardoor zij een beroep moeten doen op subsidie. Of relatief kleine huishoudens wonen in relatief grote woningen. Servicekosten Onderdeel van de bijkomende kosten, namelijk de kosten voor levering van goederen en/of diensten die voor rekening van de huurder komen, maar waarvan is afgesproken dat de verhuurder ze direct of via een derde levert, bijvoorbeeld glasverzekering, schoonmaken gemeenschappelijke ruimten. Ook: de betalingsverplichting van de huurder waaraan hij volgens de huurovereenkomst moet voldoen boven betaling van de prijs voor het enkele gebruik van de woonruimte (=huurprijs) Sociale huursector Sector die sociale huurwoningen bouwt en verhuurd. Het gaat om huurwoningen die kunstmatig goedkoop worden gehouden voor mensen die moeite hebben om voor hun eigen huisvesting te zorgen. Deze woningen zijn meestal eigendom van een woningcorporatie. SOK Samenwerkingsovereenkomst Solvabiliteit Vermogen om op lange termijn aan de financiële verplichtingen te kunnen voldoen. Starter Bewoner van niet-zelfstandige woonruimte die verhuist naar een zelfstandige woning. Strategisch Beleid van een woningcorporatie voor de woningvoorraad, waarbij voorraadbeleid afstemming plaatsvindt op ontwikkelingen van vraag en aanbod. Dit betekent dat richtinggevende uitspraken worden gedaan over de toekomstige woningvoorraad. Streefhuur Huurprijs conform het strategisch voorraadbeleid van WVH. De streefhuur is gelijk aan een bepaald percentage van de maximale huurprijs en wordt bij nieuwe verhuringen in rekening gebracht. TI Toegelaten Instelling Toegelaten Instelling Vereniging of stichting die door de Kroon is toegelaten en op grond daarvan voor bepaalde wettelijke steun krachtens de Woningwet in aanmerking komt. Toegelaten worden alleen die verenigingen en stichtingen die uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting en hun gelden uitsluitend besteden in het belang van de volkshuisvesting. Deze instellingen worden vaak aangeduid als woningcorporatie, woningbouwvereniging of woningstichting. Toewijzingsbeleid Het geheel van regels en opvattingen op grond waarvan de gemeente of een verhuurder woningen toewijst aan woningzoekenden. Transitoria Boekhoudkundige term voor posten die op een balans voorkomen, maar feitelijk betrekking hebben op (een) volgend(e) boekjaar(aren). Het gaat om vooruit betaalde en vooruit ontvangen bedragen. Treasury(beleid) Cash-flow door huuropbrengsten, uitgaven, rente, aflossingen en nieuwe leningen, beheersen van risico’s en behalen van optimaal rendement via cashmanagement, risicomanagement en vermogensbeheer. Verhuurdersheffing Vanaf 2013 worden corporaties extra belast door het heffen van een belasting. Bepaald % op basis van het zogenaamde DAEB bezit. Deze heffing stijgt in 2017 naar verwachting tot € 1,75 miljard voor de hele corporatiesector VHE Verhuureenheid Visitatie Instrument voor woningcorporaties om tot het verbeteren van het volkshuisvestingsbeleid te komen en de mate van transparantie, verbetering en verantwoording van de organisatie en het beleid te bevorderen. Een deskundige visitatiecommissie toetst onder meer prestaties en doelstellingen.
118
Volkshuisvestingsverslag
Jaarlijks verslag van woningcorporaties over een aantal prestatie- of verantwoordingsvelden. Hierin wordt onder andere aangegeven in welke mate is voldaan aan de primaire doelstelling (huisvesting), in welke mate primaire doelgroepen bij voorrang en passend zijn gehuisvest, op welke wijze bewoners betrokken zijn bij beleid en beheer, hoe is zorggedragen voor de kwaliteit van het woningbestand en op welke wijze aandacht is besteed aan leefbaarheid. Vpb Vennootschapsbelasting VSO 2 Vaststellingsovereenkomst als bedoeld in artikel 7:900 van het Burgerlijk Wetboek, ter beëindiging van onzekerheid over: de fiscale vraagstukken de wijze waarop de overgang van de eerdere, als VSO1 bekend staande vaststellingsovereenkomst tussen de inspecteur en toegelaten instellingen naar VSO2 en de uitvoering van de procedurele aspecten van de VSO1 dient plaats te vinden. het antwoord op de vragen onder welke voorwaarden de vorming van een fiscale eenheid mogelijk is en of door de fiscale eenheid omzetbelasting kan worden toegepast. VROM Ministerie Volkshuisvesting, Ruimelijke Ordening en Milieu, is bij de kabinetsonderhandelingen in 2010 als zelfstandig ministerie komen te vervallen. VTW Vereniging van toezichthouders Woningcorporaties VVE Vereniging van Eigenaren Waarborgfonds Fonds met als doel garanties af te geven op kapitaalmarktleningen van Sociale Woningbouw woningcorporaties. In het kader van grootonderhouds- en (WSW) verbeteringsprojecten. Het WSW geeft niet zelfstandig leningen af. Tezamen met het CFV vormt het WSW de zekerheidsstructuur voor de sociale huursector. Woningwaardering Systeem van beoordeling van de kwaliteit van een woning als grondslag voor het vaststellen van een huurprijs die in redelijke verhouding staat tot deze kwaliteit. Woningwet Wet die voorschriften geeft voor de volkshuisvesting. Bevat naast bepalingen over de woningbouw ook regels over het bouwen in het algemeen, maatregelen ter bestrijding van slechte woningtoestanden en regels voor geldelijke steun van gemeente en Rijk voor de woningbouw. WOZ Wet onroerendzaakbelasting WSW Waarborgfonds Sociale Woningcorporaties W2ZV Initiatief van WVH: Platform Wonen, Welzijn, Veiligheid en Zorg. ZAV Zelf Aangebrachte Voorzieningen (door huurders) Zorgindicatie 'Toegangsbewijs' om bepaalde zorg of voorzieningen te krijgen.
119
Bijlage 6: Complexoverzicht Complex-nr Naam/bijzonderheden/ bouwjaar
Adressen
Complex-nr Naam/bijzonderheden/ bouwjaar
Adressen
010 (1)
de Cordesstraat 4-58, 62-68 en 39-151 van Spilbergenstr 2-10,20-50 en 37-95 Planciusstraat 40-68 en 47-73 Bontekoestraat 4 -12 Columbusstraat 2-112 en 133-151 Cordespad 1-9
120 (12)
49 woningen pfl/3et/1984
Columbusstraat 17-113
130 (13)
7 HVAT woningen oud gymlokaa/2k+3k/1985
2e Scheepvaartstraat 128-140
150 (15)
40 woningen 28*3k egw senior 12*3k egw/ 1987
Gemma Frisiuspad 2-56 en 1-23
160 (16)
20 woningen 12*3k egw senior 8*3k egw/1988
Gemma Frisiuspad 58-84 en 25-35
170 (17)
44 woningen 2k+3k pfl/3 et/1990
Tasmanhof 32-75
180 (18)
17 woningen 11*3k egw senior 6*3k egw / 1990
Gemma Frisiuspad 86-106 en 37-47
190 (19)
47 woningen 35 egw senior 12 egw / 1990
Radmarstraat 1-23 C. Sterrenburgstraat 2-50 en 1-19
200 (20)
28 woningen 3k egw/ 1992
W. Barentsstraat 55- 93 Mercatorweg 30-44
210 (21)
30 woningen 3k egw/1994
Zeebouwerpad 1-23 Patmosstraat 1-11 en 2-24
220 (22)
30 woningen 2k + 3k gfl/senior/2001
Planciushof 16-61
230 (23)
20 woningen/ 2006 3k seniorwoning Compagnie
Mahustraat 160 a t/m 160d, 162a t/m 162d 164a t/m 164f en 166a t/m 166f
240 (1)
Opvanghuis
Prins Hendrikstraat 211
250
De Atlas/ 2008 57 senior appartementen
Joh. Mauritsstraat 2 - 122 (even nrs)
310 (31)
313 Duinker & Verruit 4k egw/1951
2e Scheepvaartstraat 6-28 Huydecoperstraat 4-40 Tonnemanplein 7-10 de Mareesstraat 1-37 en 2-38 van Ilpendamstraat 1-35 en 2-36 van Caerdenstraat 1-33 van Caerdensstraat 2-34 van Warwijckstraat 1-31 Roggeveenstraat 11-29 Jolstraat 1-11 Erickstraat 1-11 Tasmanweg 81-193 Mahustraat 82-154 en 83-181
320 (32)
158 Korrelbeton pfl/1953/136*3k/22*6k mais
Prins Hendrikstraat 50-160 Jolinkstraat 2a-8b
350 (35)
26 Arch. Oud 2k+3k egw/bovenwon.
2e Scheepvaartstraat 91a-133b
222 woningen 4k egw/platdak/1959
020 (2)
52 woningen 4k egw/platdak/1964
Pres. Jan Lelsstraat 51-91 en 12-56 Pres. JV Wierdsmastraat 81-95
021(2)
18 flat pfl/3 et/3k
Pres. JV Wierdsmastraat 602-636
89 woningen oost 5k egw/1967
Joh. Mauritsstraat 1-23 en 73-89 Paludanushof 2-22 en 1-25 Jan Mayhof 2-22 en 1-25 Maetsuykerpad 1-20
032 (3)
57 woningen oost 5k egw/1969
Griffioenstraat 25-47 en 2-24 Tuymelaerstraat 1-25 Vergulde Draeckweg 81-103 en 184-198
040 (4)
48 woningen oost 5k egw/1970
Tuymelaerstraat 8-20 Dubbele Arendstraat 37-49 en 2-14 Theeboomstraat 1-23 Eenhoornstraat 1-13 Vergulde Draekcweg 144-158
031 (3)
050 (5)
060 (6)
070 (7)
270 flatwoningen gfl/10et/1970 240*4k/30*2k naast lift
Pres. JV Wierdsmastraat Flat Zeezicht : 52-230 Flat Duinzicht: 352-530 Flat Boszicht: 652-830
88 flatwoningen gfl/11et/1972 77*4k/11*2k
de Houtmanstraat 2-176
199 woningen 5k egw/1973
Verg. Draeckwg 2-24,23-49,50-64,92-106 Groene Leeuwstraat 1-21 en 8-22 Lakemanstraat 2-26 en 1-21 Pasgeldtstraat 8-20 en 1-21 Peperboomstraat 2-26 en 1-23 Postpaertstraat 8-20 en 1-21 Theeboomstraat 2-24 Dubbele Arendstraat 1-13 Dolphijnstraat 1-47 en 2-28 Bonte Craystraat 2-24 en 1-45
080 (8)
72 bedden VZT via Humanitas
Hoekse Brink 201
090 (9)
31 van Dam woningen 1k op 1e en 2e et/1981
Rietdijkstraat 7-67
100 (10)
6 portiekwoningen 2k b.g./1981
Rietdijkstraat 5 en 69-77
110 (11)
81 woningen Blesplan worden verkocht
Mustangstraat 2-32 en 35-45 Jolinkstraat 15-27 Veulenstraat 2-12 en 1-41 Ponystraat 1-21 en 2-12 Hoefslag 33-47
120
Jaarrekening 2012
Kengetallen Ultimo Boekjaar 2012
2011
2010
2009
2008
Gegevens woningbezit
1945 tot 1959 1960 tot 1969 1970 tot 1979 1980 tot 1989 1990 tot 1999 2000 en later in aanbouw Totaal Gemiddelde WOZ waarde per woning
693 216 604 218 192 116
693 216 604 219 192 116
693 216 605 219 192 116
693 216 607 219 192 116
2039
2040
2041
2043
€ 174.000
€ 178.000
€ 183.000
€ 187.000
693 216 610 219 192 50 58 2038 € 185.000
Kwaliteit
Gemiddeld aantal reparatieverzoeken per woning Percentage mutatiewoningen/totaal woningen Kosten niet-planmatig onderhoud per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten woningverbetering per woning Totaal onderhoud per woning
€ € € €
1,26 5,44% 370 3.373 3.191 6.934
€ € € €
1,14 6,27% 312 2.933 1.268 4.512
€ € € €
1,12 6,27% 325 2.109 39 2.474
€ € € €
1,36 7,02% 481 1.968 83 2.532
€ € € €
1,49 5,13% 331 1.724 217 2.271
Prijs/kwaliteitsverhouding
Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddelde netto-huurprijs
€
129 462 €
128 450 €
128 441 €
127 429 €
126 412
5,0% 0,6 1,3
5,0% 0,7 1,2
5,0% 0,6 0,8
6,2% 0,6 1,0
4,3% 0,3 0,7
47,4 0,3 -6,9 3,6 -1,4 21.019 € 1.249- €
55,8 0,9 -1,4 4,1 1,1 21.189 € 218- €
62,0 1,1 2,6 4,4 3,3 26.074 € 733 €
52,5 0,3 4,7 4,9 4,8 18.857 € 892 €
46,7 1,3 4,0 4,4 4,2 15.774 675
39.669 11.295 336 2.716478-
45.745 11.004 340 5799.898-
53.341 10.791 340 1.385 18.031
36.942 10.477 482 1.725 3.149
32.069 9.839 504 1.287 2.393-
Verhuren van woningen
Mutatiegraad Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur Huurderving in % van de bruto jaarhuur Financiële continuïteit
Solvabiliteit Liquiditeit Rentabiliteit eigen vermogen (na belasting) *1 Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen (na belasting) *1 Interne financiering per woning Cash-flow per woning *1
*2
€ €
Balans en winst en verliesrekening (* € 1.000)
Eigen vermogen Totaal netto huren Vergoedingen Jaarresultaat *1 Bedrijfswaarde mutatie *1 *2
*2 € € € € €
€ € € € €
€ € € € €
€ € € € €
€ € € € €
De basis van deze getallen is in 2010 verlegd van totaal resultaat volgens de winst en verliesrekening naar het zogenaamde bedrijfsresultaat (exclusief mutatie bedrijfswaarde) volgens de winst en verliesrekening. Deze getallen zijn aangepast op basis van de stelselwijziging RJ 645 doorgevoerd in 2012
1
Vennootschappelijke balans per 31 december 2012
Activa
31-12-12
31-12-11
VASTE ACTIVA Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
€ € €
66.147.301 966.103 2.431.297
€ € €
66.048.736 788.979 2.519.408
€
69.544.701
€
69.357.123
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie
€
9.845.000
€
8.505.100
Financiële vaste activa Deelneming WVH deelnemingen B.V.
€
12.611
€
12.786
€
79.402.312
€
77.875.009
€ € €
1.821.059 92.520 1.913.579
€ € €
1.948.646 86.963 2.035.609
€ € € €
121.895 45.729 12.012 179.636
€ € € €
145.408 43.603 17.812 206.823
€
2.263.750
€
1.932.217
€
4.356.965
€
4.174.649
€
83.759.277
€
82.049.658
€
9.000.000
Totaal Materiële vaste activa
Totaal Vaste Activa
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Overige voorraden
Vorderingen Huurdebiteuren Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
P.M. Toegezegde leningen
2
Passiva
31-12-12
31-12-11
EIGEN VERMOGEN Wettelijke en statutaire reserves Herwaardering reserves Resultaat boekjaar
€ € €
11.679.703 € 30.705.292 € 2.716.258- €
13.299.856 34.064.981 1.620.153-
Totaal eigen vermogen
€
39.668.737
€
45.744.684
Langlopende schulden Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
€ €
141.361 36.531.271
€ €
149.249 33.555.834
€
36.672.632
€
33.705.083
€ € € € €
2.348.815 397.938 78.517 3.529.384 1.063.253
€ € € €
1.263.278 276.723 127.348 0,00 932.542
Totaal kortlopende schulden
€
7.417.908
€
2.599.891
TOTAAL PASSIVA
€
83.759.277
€
82.049.658
€
9.000.000
-
Totaal langlopende schulden
Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Aflossingsverplichting volgend boekjaar Overlopende passiva
P.M. Toegezegde leningen
3
Winst en verliesrekening over het boekjaar 2012 2012
2011
Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur-en beheer- activiteiten Lasten onderhoudsactiviteiten Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Afschrijvingen vastgoed in exploitatie
€ 11.171.614 € 283.408 € 226.603€ 41.187€ 2.297.280€ 7.297.242€ 919.492€ 3.384.471-
€ € € € € € € €
10.879.716 292.539 255.179127.5922.262.7026.285.574899.0402.549.547-
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
€
2.711.253-
€
1.207.379-
Omzet verkocht vastgoed Uitgaven verkocht vastgoed
€ €
198.672 173.923-
€ €
212.982 204.015-
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
€
24.749
€
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
€ €
80.8671.056.904
€ €
400.4847.482.679-
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
€
976.037
€
7.883.163-
Opbrengsten overige activiteiten
€
73.135
€
55.856
Netto resultaat overige activiteiten
€
73.135
€
55.856
Overige organisatiekosten Leefbaarheid
€
14.857-
€
20.987-
Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
€ €
39.941 1.582.279-
€ €
45.061 1.473.843-
Saldo financiele baten en lasten
€
1.542.338-
€
1.428.782-
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING VOOR BELASTINGEN
€
3.194.527-
€
10.475.488-
Resultaat deelnemingen
€
176-
€
1.983-
RESULTAAT UIT GEWONE BEDRIJFSUITOEFENING NA BELASTINGEN
€
3.194.705-
€
10.477.471-
Belastingen
€
RESULTAAT NA BELASTINGEN
€
3.194.705-
€ €
8.967
10.477.471-
4
Kasstroomoverzicht Bedragen x € 1.000 Boekjaar 2012 Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsopbrengsten minus bedrijfslasten Aanpassingen voor: - Afschrijvingen (inclusief correcties) - Overige waardeveranderingen materiële vaste activa - Veranderingen in het werkkapitaal: Mutatie voorraden Mutatie vorderingen Mutatie kortlopende schulden
Boekjaar 2011
€ 505
€ 852
€ 170
€ 134
€ 6€ € 1.316
€ 10€ 58€ 1.126 € 1.310
- Mutatie herwaardering - Mutatie voorzieningen Kasstroom uit bedrijfsoperaties
€ 1.985
Ontvangen rente Betaalde rente Vennootschapsbelasting Mutatie bedrijfswaarde
€ 45 € 1.474-
€ 1.541-
€ 1.429-
€
€
444
€ 6.652€ 16
615
€ 2.908€ 445
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossingen langlopende schulden
€ 2.044
€ 40 € 1.581-
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in financiele vaste activa Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen materiële vaste activa
€ 1.058
€ 6.636-
€ 7.000 € 476-
€ 2.463-
€ 4.500 € 2.077-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
€ 6.524
€ 2.423
Netto kasstroom
€
€
332
575
5
Waarderingsgrondslagen Stelselwijziging Woningbouwvereniging Hoek van Holland past vanaf verslagjaar 2012 de herziene Richtlijn voor de jaarverslaggeving, 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (2011) toe. In deze herziene richtlijn is een aantal belangrijke wijzigingen opgenomen. Zo heeft WVH het vastgoed in exploitatie geclassificeerd naar de categorieën sociaal vastgoed en commercieel vastgoed (vastgoedbelegging), waarbij het sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel wordt aangemerkt. Als waarderingsgrondslag kiest WVH voor de bedrijfswaarde. Concreet betekent dit dat het sociale vastgoed gewaardeerd wordt tegen de bedrijfswaarde en het commerciële vastgoed tegen marktwaarde verhuurde staat. Het toepassen van de nieuwe RJ 645 is een stelselwijziging. Conform de verslaggevingvereisten heeft WVH de vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslagen en als zodanig verwerkt in de jaarrekening. De effecten van de stelstelwijziging zijn retrospectief verwerkt in het beginvermogen. Het cumulatieve effect van de stelselwijziging op het beginvermogen bedraagt € 2.881.242 en het effect op het resultaat bedraagt € 2.204.369. Dit is als volgt weer te geven. 2012
2011
Eigen vermogen 1 januari Herwaardering sociaal bezit Herwaardering te verkopen woningen Herwaardering vastgoedbelegging Invloed van stelselwijziging
€ 11.679.703 € 25.983.172 € 1.739.234 € 6.342.575
€ 13.299.856 € 38.033099 € 2.007.958
Herrekend eigen vermogen 1 januari
€ 45.744.684
€
2.881.242
€ 56.222.155
2012
2011
Resultaat boekjaar: Voor stelselwijziging na mutatie actuele waarde Effect van stelselwijziging
€ -5.399.074 € 2.204.369
€ -10.477.471
Resultaat boekjaar na stelselwijziging
€ -3.194.705
€ -10.477.471
Schattingswijziging Met ingang van boekjaar 2012 worden onroerende zaken afgeschreven op basis van de lineaire afschrijvingsmethode in plaats van de annuïteiten methodiek. Hierdoor zijn de afschrijvingskosten in 2012 circa € 691.000 hoger dan op basis van de annuïteiten methodiek die in 2011 werd gehanteerd.
6
Algemeen De jaarverslaglegging door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt in principe BW 2 titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Een en ander heeft geleid tot een specifieke richtlijn van de Raad van de Jaarverslaglegging (RJ 645). In de richtlijn zijn ondermeer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn specifieke presentatie- en waarderingsvoorschriften geformuleerd. De waardering van de activa en passiva en de bepaling van het resultaat berusten op de grondslag van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of nominale waarde, met uitzondering van de materiële vaste activa. De baten en lasten worden toegerekend aan het jaar waarop deze betrekking hebben. Bij het samenstellen van de balans en de winst- en verliesrekening is een bestendige gedragslijn aangehouden. WVH waardeert het vastgoed in exploitatie op basis van actuele waarde, de vastgoedbeleggingen tegen marktwaarde verhuurde staat per balansdatum en de te verkopen woningen voor de vrije verkoopwaarde minus de verkoopkosten. Voorgaande is conform de RJ 645 voor woningcorporaties. De herziene richtlijn van januari 2012 is toegepast. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. Conform RJ 645 is deze actuele waarde gelijk aan de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen van baten uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten, rekening houdend met de restwaarde en de toekomstige exploitatielasten (exclusief rente en afschrijving) over de geschatte economische levensduur. De rentabiliteitswaarde maakt geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Het verschil tussen de (hogere) bedrijfswaarde en de boekwaarde wordt verantwoord onder de post herwaardering reserve. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling bestemd voor de verhuur Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde. Hierbij is rekening gehouden met de (eventuele) onrendabele top die ten laste van de voorziening onrendabele investeringen is gebracht. Voor zover de investeringen zijn gefinancierd met vreemd vermogen worden de daarmee gepaard gaande rentekosten gedurende de bouw geactiveerd. Deze post komt niet voor op de balans van 2011 en 2012. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de lineair berekende afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. Vastgoedbeleggingen Onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen actuele waarde. Conform RJ 645 is deze actuele waarde gelijk aan de marktwaarde verhuurde staat. Op basis van een ruime steekproef is de marktwaarde verhuurde staat door een taxateur vastgesteld. De waarde is vastgesteld op gemiddeld 71% van de WOZ waarde. Het verschil tussen de (hogere) actuele waarde en de boekwaarde wordt verantwoord onder de post herwaardering reserve.
7
Vlottende activa Vastgoed bestemd voor de verkoop Deze activa worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Conform RJ 645 is deze actuele waarde gelijk aan de contant gemaakte vrije verkoopwaarde minus verkoopkosten op balansdatum. De waarde is bepaald door woningtaxatie van een makelaar en is in overeenstemming met de laatste werkelijke verkopen en de WOZ-waarde. Overige voorraden De voorraden zijn gewaardeerd tegen de laatst betaalde inkoopprijs. Vorderingen De vorderingen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. Liquide middelen De liquide middelen zijn gewaardeerd tegen nominale waarde. PASSIVA Eigen vermogen Onder deze post is opgenomen de overige reserve, de zogenaamde herwaarderingsreserve van de huurwoningen (verschil tussen opgenomen bedrijfswaarde en de boekwaarde volgens historische kostprijs) de herwaarderingsreserve van de vastgoedbeleggingen (verschil tussen de marktwaarde verhuurde staat en de boekwaarde van die woningen) en de herwaarderingsreserve van de koopwoningen (verschil taxatiewaarde en de boekwaarde van de te verkopen woningen). Het resultaat boekjaar wordt bij de overige reserve in het nieuwe boekjaar betrokken. Langlopende schulden De langlopende leningen worden afgelost op basis van annuïteiten, lineair, volgens het systeem van de dynamische kostprijs (klimleningen) en op basis van fixe. De leningen worden opgenomen tegen nominale waarde. Het kortlopende deel van de langlopende schulden, de aflossing voor het komende jaar, is als kortlopende schuld opgenomen. Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden opgenomen tegen nominale waarde.
8
GRONDSLAG VOOR DE BEPALING VAN HET RESULTAAT Het resultaat wordt bepaald met inachtneming van de hiervoor vermelde waarderingsgrondslagen. Baten worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd. Lasten worden opgenomen in het jaar waarin zij voorzienbaar zijn. Huuropbrengsten Het betreft huuropbrengsten onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid. De huren en de jaarlijkse huurverhoging van woningen zijn onderworpen aan overheidsregels. Opbrengsten servicecontracten Dit betreft de vergoedingen onder aftrek van derving wegens leegstand en oninbaarheid van de huurders die naast de netto huur een bijdrage (voorschot) betalen op energielevering, huismeester, water, schoonmaakkosten, enzovoort. Eenmaal per jaar vindt een eindafrekening plaats. Lasten servicekosten Dit betreft de directe kosten van de onder de post vergoedingen opgenomen posten. Overheidsbijdragen Onder deze post is de zogenaamde Vogelaarheffing verantwoord. Lastenverhuur en beheer activiteiten Hieronder worden de overige kosten verantwoord die zijn gemaakt in het kader van de gewone bedrijfsvoering, zoals huisvestings-, personeels-, bestuurs- en algemene kosten, leveringen en diensten niet vallend onder af te rekenen servicekosten, enzovoort. Lasten Onderhoudsactiviteiten Hieronder worden de kosten voor materiaalverbruik, planmatig onderhoud en de kosten ten behoeve van het reparatie- en mutatieonderhoud opgenomen. De kosten van de eigen onderhoudsdienst worden onder lonen en salarissen, sociale lasten en overige bedrijfslasten opgenomen. Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Hieronder worden de van overheidswege belasting (OZB, waterschap, overige belastingen) en de verzekeringspremies voor het vastgoed verantwoord. Afschrijvingen vastgoed in exploitatie De afschrijvingen die onder deze post worden verantwoord hebben betrekking op de lineaire afschrijving op de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie. Ook de afschrijving op de bedrijfswaarde op basis van verhouding bedrijfswaarde eind 2011 versus boekwaarde eind 2011 vermenigvuldigd met de afschrijving op basis historische kostprijs. Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Dit betreft het verschil tussen de daadwerkelijke verkoopprijs en de bedrijfswaarde van woningen die bij mutatie worden verkocht. Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille Onder deze post wordt de afwaardering bij eerste activering en eventuele terugnemingen van onrendabele investeringen verantwoord. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De mutatie actuele waarde geeft de waardeverandering weer in de bedrijfswaarde, vastgoedbelegging en verkoopwaarde per 31 december 2012 ten opzichte van die waarde per 1 januari 2012.
9
Opbrengsten overige activiteiten Onder deze post is onder andere opgenomen de vergoeding voor administratiekosten, de verhuur van dakantennes en nagekomen baten/lasten van voorgaande jaren. Overige organisatiekosten Leefbaarheid Onder deze post zijn de directe kosten voor leefbaarheids projecten in Hoek van Holland opgenomen. Saldo financiële baten en lasten Het resultaat wordt gevormd door het saldo van betaalde en ontvangen rente. Resultaat deelneming Het resultaat van WVH deelnemingen B.V. is hierin opgenomen. Belastingen De eventueel te betalen vennootschapsbelasting staat hieronder opgenomen. Deze post is op basis van de richtlijnen van VSO II opgesteld. GRONDSLAGEN VOOR HET KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstroom uit operationele activiteiten, de kasstroom uit investeringsactiviteiten en de kasstroom uit financieringsactiviteiten. Ontvangen betalingen uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. SCHATTINGEN Bij het opstellen van de jaarrekening dient de directeurbestuurder, overeenkomstig algemeen geldende grondslagen, bepaalde schattingen en veronderstellingen te doen die medebepalend zijn voor de opgenomen bedragen. De feitelijke resultaten kunnen van deze schattingen afwijken. VENNOOTSCHAPSBELASTING Woningcorporaties zijn integraal belastingplichtig voor de Wet op de Vennootschapsbelasting. Dit wil zeggen dat over de resultaten uit alle activiteiten belasting verschuldigd is, volgens de thans in de wet opgenomen uitgangspunten. Bij de aanvang van de belastingplicht is (per 1 januari 2008) een fiscale openingsbalans opgesteld van alle bezittingen en schulden volgens de fiscale waarderingsgrondslagen. Bij de berekening van de vennootschapsbelasting is rekening gehouden met de bestaande wet- en regelgeving die bij het opmaken van de jaarrekening bekend was. De regelgeving van de VSO II is hierbij toegepast. De VSO II is door het bestuur in 2009 ondertekend en door beide partijen stilzwijgend verlengd voor 2012. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 een arrest gewezen waardoor een toegelaten instelling in beginsel een algemeen maatschappelijk of sociaal belang behartigd. Hierdoor mocht een herbestedingsreserve gevormd worden voor de fiscale winst van de jaren 2008 tot en met 2011. WVH heeft van deze mogelijkheid gebruik gemaakt. Een verzoek werd bij de fiscus ingediend voor de herziening van de aangifte 2008 tot en met 2010. De aanslag t/m 2010 is definitief door de fiscus beoordeeld en is conform de aangifte. De aanslagen 2011 en 2012 zijn beiden negatief door enerzijds het opvoeren van een hoge post Energie Investeringsaftrek en de veel lager vastgestelde WOZ waarde per 1 januari 2012.
10
Toelichting op de balans Activa Vaste activa Materiële vaste activa Jaarrekening volgens waardering 2011 31-12-12
31-12-11
De post materiële vaste activa is als volgt samengesteld: 1. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verhuren 2. Onroerende en roerende zaken in exploitatie te verkopen 3. Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling 4. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
€ € € €
75.992.301 1.821.059 966.103 2.383.498
€ € € €
71.672.594 1.948.646 788.979 2.519.408
TOTAAL
€
80.332.811
€
76.929.627
Materiële vaste activa Jaarrekening RJ 645 31-12-12
31-12-11
De post materiële vaste activa is als volgt samengesteld: 1. Sociaal vastgoed in exploitatie 2. Vastgoed in ontwikkeling eigen exploitatie 3. Onroerende en roerende zaken t.d.v. exploitatie
€ € €
66.147.301 966.103 2.431.297
€ € €
66.048.736 788.979 2.519.408
TOTAAL
€
69.544.701
€
69.357.123
€ €
4.330.533 4.330.533
€ €
6.503.607 6.503.607
€
264.924
€
118.973
€
264.924
€
118.973
€ €
441.212 274.180
€ €
1.030.864 1.136.941-
€
715.392
€
106.077-
€ € € € € €
154.8231.191.2681.604.199845.960512.26945.888-
€ € € €
402.8389.839.162474.490860.731-
€
4.354.407-
€
11.577.221-
Het verloop van het sociaal vastgoed in exploitatie is als volgt: Specificatie verloop bedrijfswaarde Autonome ontwikkeling Effect een jaar opschuiven Subtotaal autonome ontwikkeling Voorraadmutaties Verbetering Verkoop Nieuwbouw Subtotaal voorraadmutaties Parameterwijzigingen Wijziging mutatiegraad Levensduur Huurstijging Inflatie/lastenstijging Discontovoet Subtotaal parameterwijzigingen Niveauwijzigingen Mutatie bedrijfswaarde wastgoedbelegging Huren Onderhoudsuitgaven Overige exploitatie-uitgaven Verbetering Verhuurderheffing Overig Subtotaal niveauwijzigingen
11
Subtotaal specificatie verloop bedrijfswaarde
€
956.442
€
5.060.718-
-
€
857.877-
€ €
2.454.820- *1 5.329.985-
€
98.565
€
Aanpassing richtlijn (zie hieronder) Woningen naar vastgoedbelegging (2012 9 - 2011 59)
Totaal specificatie verloop bedrijfswaarde
12.845.523-
*1 In de bedrijfswaarde gecalculeerd bij de begroting veronderstelt WVH dat tegenover toekomstige investeringen incidentele huurverhogingen gevraagd worden. Vanwege het voorzichtigheidsprincipe mag dat niet. Het verschil tussen de uitgangspunten in de begroting 2012 en de jaarrekening 2011 bedraagt het genoemde bedrag. Opbouw bedrijfswaarde sociaal vastgoed in explotatie -
31-12-12
31-12-11
Huurinkomsten Huurderving Planmatig onderhoud Reparatieonderhoud Belasting & verzekering Verhuuderheffing Personeelskosten Bedrijfskosten Investering (primo) Restwaarde grond
€ € € € € € € € € €
180.755.541 1.807.55439.613.0469.432.02014.201.71944.37527.108.71911.693.33417.292.0056.584.532
€ € € € €
170.066.230 1.700.66242.076.4628.470.83413.595.725-
€ € € €
25.649.42610.512.9628.855.2126.843.789
Totaal bedrijfswaarde
€
66.147.301
€
66.048.736
Uitgangspunten bedrijfswaarde Jaar 2012 2013 2014 2015 2016 2017 e.v.
Huurstijging 2 30% 2,30% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Huurderving 1 00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00% 1,00%
Inflatie 2 50% 2,50% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00% 2,00%
Kostenstijging Onderhoud 1 75% 1,75% 2,25% 2,75% 3,00% 3,00% 3,00%
Disconteringsvoet 5 25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25% 5,25%
Rente % nieuwe leningen 3 50% 3,50% 4,00% 4,75% 5,25% 5,25% 5,25%
De huren zijn gebaseerd op de werkelijke huren per 31-12-2012. Bedragen voor onderhoud, beheer, belastingen en verzekeringen en leefbaarheid die in de berekening zijn meegenomen komen uit de meerjarenbegroting 2013-2022. De huren worden inflatie volgend ingerekend. Er wordt rekening gehouden met een mutatiegraad van 5 %. Als de grond eigendom is van de woningbouwvereniging wordt de grond gewaardeerd op de verwachte restwaarde (€ 13.000) verminderd met de sloopkosten (€ 5.000). De restant levensduur bedraagt gemiddeld 23,7 jaar (2011 22,8 jaar). De meerjarenbegroting is door de directiebestuurder vastgesteld en door de Raad van Commissarissen goedgekeurd op 20 november 2012 en daarna in verband met geëiste aanpassingen CFV nogmaals op 15 januari 2013. De uitgangspunten voor de bedrijfswaarde zijn opgenomen in de meerjarenbegroting 2013 en de diverse percentages zijn door de econometristen van Ortec geadviseerd.
12
Onroerende zaken in exploitatie (sociaal en belegging) op basis van historische kostprijs
Saldo per 1 januari 2012 Aanschaffingswaarde Cum. afschrijvingen, incl. waardeveranderingen Boekwaarde Mutaties in het boekjaar : Investeringen (nieuwbouw en PO verbeteringen) Verbeteringen bij mutaties en individueel Desinvesteringen; verkoop Des/investering soc. naar belegging (negen won.) Afschrijving soc.naar belegging (negen won.) Afschrijvingen Correcties afschrijvingen
Woningen en woongebouwen eigen bezit Sociaal € 57.528.997
Woningen en woongebouwen eigen bezit Vastgoedbelegging € 2.553.179 390.653-
Totaal Woningen en woongebouwen €
60.082.176
€
17.644.67842.437.498
€
17.254.025-
€
€
40.274.972
€
2.162.526
€ € € €
6.416.821 153.919 59.288-
€ €
1.852.74711.861
€ € € € € € €
6.028.031 153.919 59.288407.55436.187 1.794.79411.861
€
388.790
€ € €
407.554 36.18757.953-
€
3.968.362
€
702.204
€
4.670.566
3.349.523
€
66.593.628
€
19.485.564-
€
47.108.064
Saldo per 31 december 2012 Aanschaffingswaarde Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
€
63.244.105
€
€
19.000.771-
€
Boekwaarde
€
44.243.334
€
484.7932.864.730
De boekwaarde van de te verkopen woningen bedraagt € 385.058. Verzekering: De verzekeringen van de onroerende en roerende zaken in exploitatie zijn ondergebracht bij ABN-AMRO. Er wordt een bedrag per VHE betaald, waarbij onderverzekering uitgesloten is. Per 1 januari 2013 is de portefeuille ondergebracht bij de Rabobank. WOZ waarde: De WOZ waarde van het totale bezit van WVH bedraagt circa € 355 miljoen. De waardepeildatum is januari 2012. De waardedaling ten opzichte van 2011 bedraagt € 8 miljoen. Dit is 2,2%.
2.
Specificatie onroerende en roerende zaken in ontwikkeling
-
Herontwikkeling Bertus Bliekhuis e.o. Ontwikkeling Korrelbeton Ontwikkeling Nieuwland
Saldo per 31 december 2011
31-12-12
31-12-11
€ € €
213.964 152.139 600.000
€ € €
99.478 89.501 600.000
€
966.103
€
788.979
Ontwikkeling Nieuwland. WVH heeft in 2008, samen met AM Vastgoedontwikkeling, een stuk grond aangekocht in Nieuwland. Voor dit gebied werd in 2009 door de gemeente een koop voorkeursrecht opgelegd (WVG). Door de economische crisis werd deze WVG opgeheven. De waarde van de grond bedraagt volgens taxatie van 26 januari 2012 € 1,2 miljoen. De helft van de grond is eigendom van WVH. Het laat zich aanzien dat de grond medio 2013 voor drie jaar verpacht wordt.
13
3.
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Kantoorpand
Saldo per 1 januari 2012 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
€
Boekwaarde
€
Mutaties in het boekjaar: - Investeringen - Desinvesteringen - Afschrijvingen - Correctie afschrijvingen
€
Vervoermiddelen
€
496.867
€
€
437.031-
€
2.357.866
€
59.836
€
€
41.477
€
105.578-
€ € € €
40.707 32.21151.48540.576
€
64.101-
€
2.413-
Saldo Saldo per 31 december 2012 - Aanschafwaarde - Cumulatieve afschrijvingen incl. waardeveranderingen
€
Boekwaarde
€
€
2.655.467
Inventaris
297.601-
2.696.944 403.1792.293.765
129.582 27.876101.706
€
21.597-
€
21.597129.582
Totaal €
3.281.916
€ €
762.5082.519.408
€ € € €
82.184 32.211178.66040.576
€
88.111-
€
505.363
€
€
€
447.940-
€
49.473-
€
€
57.423
€
80.109
€
3.331.889 900.5922.431.297
Verzekering : Het kantoorpand is tegen brand en storm verzekerd via de vereniging van eigenaren van het complex waarin het kantoorpand gevestigd is. Onder het kantoorpand valt ook de locatie aan de Dwarskulk, Hoek van Holland en de inrichting van het kantoor aan de Planciushof in Hoek van Holland. De WOZ waarde van het kantoorpand bedraagt € 1,6 miljoen en van de Dwarskulk € 0,2 miljoen. De inrichtingskosten van het kantoorpand bedragen € 0,8 miljoen 31-12-12
31-12-11
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie - Saldo per 1 januari 2012 (59 woningen)
€
8.505.100
Mutaties in het boekjaar: Overheveling bedrijfswaarde van sociaal naar belegging (negen) Mutatie marktwaarde verhuurde staat 59 eenheden Mutatie marktwaarde verhuurde staat negen eenheden
€ € €
857.877 418.223 63.800
€
8.505.100
- Saldo per 31 december 2012 (68 woningen)
€
9.845.000
€
8.505.100
Financiële vaste activa Deelneming WVH Deelnemingen B.V.
€
12.611
€
12.786
Dit betreft de 100 % deelneming in WVH Deelnemingen BV. Deze deelneming is in 2008 opgericht. Het maatschappelijk aandelenkapitaal bedraagt € 90.000. Geplaatst en gestort is € 18.000. Het verloop van de post deelneming over 2011 luidt als volgt: Gestort aandelenkapitaal Af: verlies deelneming 2012
€ €
12.786 175-
€ €
14.769 1.983-
€
12.611
€
12.786
Het resultaat over 2012 is in de winst- en verliesrekening opgenomen onder resultaat deelnemingen.
14
VLOTTENDE ACTIVA Voorraden 1. 2.
Vastgoed bestemd voor verkoop Voorraden
31-12-12
31-12-11
€ €
1.821.059 92.520
€ €
1.948.646 86.963
€
1.913.579
€
2.035.609
1. Vastgoed bestemd voor verkoop Saldo 1 januari 2012 (tien woningen; 2011 elf woningen)
€
1.948.646
€
2.242.520
-
€ €
Verkochte woning (één woning; 2011 één woningen) Mutatie bedrijfswaarde
194.86467.277
€ €
203.85490.020-
Saldo per 31 december 2012 (negen woningen; 2011 tien woningen)
€
1.821.059
€
1.948.646
2. -
€
92.520
€
86.963
€
92.520
€
86.963
Voorraden Onderhoudsmaterialen
Totaal
De omloopsnelheid van het verbruik van de materialen over 2012 bedraagt 0,43. (2011: 0,59) Vorderingen 1. Huurdebiteuren 2. Overige vorderingen 3. Overlopende activa
1. -
Huurdebiteuren Huurachterstand Overige vorderingen op huurders Dubieuze vorderingen Voorziening dubieuze debiteuren
Totaal
€ € €
121.895 45.729 12.012
€ € €
145.408 43.603 17.812
€
179.636
€
206.823
€ €
74.048 71.360
€ € € €
70.823 51.071 27.104 27.104-
€
121.895
€
145.408
€ €
38.406 7.323
€ €
38.879 4.724
Totaal
€
45.729
€
43.603
3. -
€
12.012
€
17.812
€
12.012
€
17.812
De huurachterstand ad € 74.048 is 0,64% van de bruto huur. (2011: 0,67%) 2. -
Overige vorderingen Nog te ontvangen rente deposito Diversen
Overlopende activa Vooruitbetaalde verzekeringspremies
Totaal
15
LIQUIDE MIDDELEN Deze post is als volgt samengesteld: Kas Postbank Rabobank ABN-Amro bank Totaal
€ € € € €
31-12-12 3.520 47.799 2.206.142 6.289 2.263.750
P.M. Nog te ontvangen leningen Deze post is als volgt samengesteld: Nog te ontvangen leningen BNG, leningnummer flex.307, Eur.+0,495%, storting 2 januari 2012 NWB, leningnummer 1-27381, 2,72%, storting 2 april 2012 BNG, leningnummer 40.106915, 2,64%, storting 2 juli 2012 €
-
€ € € € €
31-12-11 1.217 9.436 1.916.360 5.204 1.932.217
€ € €
3.000.000 3.000.000 3.000.000
€
9.000.000
16
PASSIVA EIGEN VERMOGEN Reserves Deze post is als volgt samengesteld: 1. 2. 3.
Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves Resultaat boekjaar
31-12-12
31-12-11
€ € €
11.679.703 30.705.292 2.716.258-
€ € €
13.299.856 34.064.981 1.620.153-
€
39.668.737
€
45.744.684
€
11.679.703
€
13.299.856
Overige reserves Herwaarderingsreserve sociale woningen Saldo per 1 januari 2012 Mutatie bedrijfswaarde boekjaar Mutatie van sociaal bezit naar vastgoedbelegging Investeringen bij mutatie en verbeteringen bestaand bezit mutatie desinvestering verkochte woning Afschrijvingen historische kostprijs
€ € € € € €
25.983.172 123.408407.554 5.726.96946.4271.794.794
€ €
34.571.766 7.221.665-
€ € €
2.565.27525.1501.223.496
Saldo per 31 december 2012
€
22.288.716
€
25.983.172
€ € €
3.461.333 2.881.242
€
6.342.575
Totaal
1.
Wettelijke en statutaire reserves Saldo per 1 januari
2.
De herwaarderingsreserve sociale woningen betreft het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de sociale woningen per 31 december 2012. Herwaarderingsreserve vastgoedbelegging woningen Saldo per 1 januari 2012 Mutatie marktwaarde boekjaar Aanpassen bedrijfswaarde i.v.m. RJ 645 Mutatie van sociaal bezit naar vastgoedbelegging Investeringen bij mutatie en verbeteringen bestaand bezit Afschrijvingen historische kostprijs
€ € €
Saldo per 31 december 2012
€
€ €
6.342.575 6 342 575 1.339.900 407.554388.79057.953 6.944.084
De herwaarderingsreserve vastgoedbelegging betreft het verschil tussen de bedrijfswaarde en de boekwaarde van de als vastgoedbelegging getypeerde woningen per 31 december 2012. Saldo per 1 januari 2012
€
-
€ €
194.86446.427
€
118.305-
Desinvestering Desinvestering boekwaarde Mutatieboekwaarde a.g.v. afschrijvingen Mutatie bedrijfswaardea.g.v. parameters
Saldo per 31 december 2012
€
1.739.234
1.472.492
€ € € € € €
2.007.958 203.86521.324 3.826 90.0091.739.234
De herwaarderingsreserve te verkopen woningen betreft het verschil tussen de taxatiewaarde min de verkoopkosten en de boekwaarde van die woningen eind 2012. Het gaat om negen te verkopen woningen. (2011 tien woningen). Totaal herwaarderingsreserve
€
30.705.292
€
27.722.406
17
31-12-12 3. -
Resultaat boekjaar Resultaat winst- en verliesrekening Afschrijving bedrijfswaarde Niet gerealiseerde waardeveranderingen
-
Vrijval herwaardering te verkopen woningen Overboeking afschrijvingen Verwerkt in herw. reserve sociale woningen Verwerkt in herw. reserve vastgoedbelegging sociale woningen Verwerkt in herw. reserve verkoop woningen invloed stelselwijzing waardering RJ 645
€
Saldo per 31 december 2012
3.194.705-
€ € € €
3.694.456 601.509266.742 2.881.242-
€
2.716.258-
31-12-11 € € €
10.477.4712.415.593 7.482.679
€ €
182.542 1.223.496-
€
1.620.153-
LANGLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: Totaal
1. 2.
Leningen overheid Leningen kredietinstellingen
Totaal
€ €
Waarvan loopTotaal Waarvan looptijd > 5 jaar tijd > 5 jaar 31-12-12 31-12-12 31-12-11 31-12-11 141.361 € 141.361 € 149.249 € 149.249 36.531.271 € 31.000.000 € 33.555.834 € 25.000.000
€
36.672.632
€
31.141.361
€
33.705.083
€
25.149.249
In het boekjaar 2013 wordt € 3,5 miljoen (2011 € 503.082) afgelost. Het gemiddelde rentepercentage over 2012 bedraagt 4,03%. (2011 4,38%). De gemiddelde looptijd van de leningen is 9,5 jaar.
Het verloop van deze posten is als volgt: 1. Leningen overheid Saldo per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar: Aflossingen
€
Saldo per 31 december 2012
€
141.361
€
149.249
€
33.555.834
€
31.124.861
€
149.249 7.888-
2. Leningen kredietinstellingen Saldo per 1 januari 2012 Mutaties in het boekjaar: Nieuwe leningen Aflossingen Einde looptijd Af te lossen in 2013
€ €
7.000.000 495.179-
€
3.529.384-
Saldo per 31 december 2012
€
36.531.271
€ €
€ € €
€
156.828 7.579-
4.500.000 469.0271.600.000-
33.555.834
18
KORTLOPENDE SCHULDEN Deze post is als volgt samengesteld: 1. Schulden aan leveranciers 2. Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verz. 3. Aflossing langlopende leningen komend boekjaar 4. Overige schulden 5. Overlopende passiva
€ € € € €
2.348.815 397.938 3.529.384 78.517 1.063.253
€ €
1.263.278 276.723
€ €
127.348 932.542
Totaal
€
7.417.908
€
2.599.891
€ € € €
3.352 2.142.665 86.079 17.935
€
98.784
€ € € € € €
5.435 1.101.119 33.161 8.306 32.700 82.557
Totaal
€
2.348.815
€
1.263.278
2. -
€ € €
70.133 326.551 1.254
€ € €
63.477 200.359 12.887
€
397.938
€
276.723
€ €
3.529.384 3.529.384
€ € € €
21.023 33.837 11.857 11.800
€ € € €
44.570 53.337 17.514 11.927
Totaal
€
78.517
€
127.348
5. -
€ € € € €
790.776 117.204 41.512 59.779 53.982
€ € € € €
700.307 100.049 35.511 45.613 51.062
€
1.063.253
€
932.542
€
9.000.000
1. -
Schulden aan leveranciers Controle en productie jaarrekening Crediteuren onderhoud Ontwikkeling nieuwbouw Crediteuren servicekosten Crediteuren kantoorverbouwing Diversen
Schulden ter zake van belastingen en premies sociale verzekeringen Loonbelasting Omzetbelasting Te betalen premies SV en pensioenfonds
Totaal 3. -
Aflossing Leningen volgend boekjaar Af te lossen leningen volgend boekjaar
4. -
Overige schulden Servicekosten afrekening bewoners Deelgemente leefbaarheidsuitgaven Diverse posten Rekening courant WVH deelnemingen B.V.
Overlopende passiva Niet vervallen rente geldleningen Vooruit ontvangen huren Vooruit ontvangen huurtoeslag Nog te verwachten facturen onderhoud Diversen
Totaal P.M. Toegezegde leningen Zie specificatie bladzijde 16
19
Niet uit de Balans blijkende rechten en verplichtingen Consequenties integrale vennootschapsbelastingplicht . WVH dient een fiscale openingsbalans op te maken, waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient WVH een belastinglatentie te vormen. Dit indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen en belastbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd als de commerciële waardering (op kasstroomgenererend eenheid niveau) lager is dan de fiscale waardering. Een passieve latentie in het omgekeerde geval. De latentie moet worden gevormd tot het bedrag, waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar is voor verrekening. In de jaarrekening is uit hoofde hiervan geen latentie opgenomen. De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 een arrest gewezen waardoor een toegelaten instelling in beginsel een algemeen maatschappelijk of sociaal belang behartigd. Hierdoor mag een herbestedingsreserve gevormd worden voor de fiscale winst van de jaren 2008 tot en met 2011. WVH maakt van deze mogelijkheid gebruik. Een verzoek is bij de fiscus ingediend voor de herziening van de aangifte 2008 tot en met 2010. Door toepassing van de herbestedingsreserve is het belastbaar bedrag voor de jaren 2008 tot en met 2011 nihil en is er geen vennootschapsbelasting verschuldigd over deze jaren. Obligo WSW WVH heeft een obligo bij het WSW van circa € 1,6 mln. Persoonlijke ontwikkeling werknemers In de Cao woondiensten is vanaf 2010 tot en met 31 december 2014 een regeling opgenomen waarin werknemers recht hebben op een bedrag van max. € 4.500 voor persoonlijke ontwikkeling. Per 31/12/12 bedraagt de maximale verplichting voor WVH € 78.967. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een opleidingsbudget van 5% van het brutoloon. Eén medewerker maakte gebruik van de regeling tot een totaalbedrag van € 690 (2011 drie medewerkers tot een totaal van € 3.600) Financiële instrumenten Algemeen WVH maakt in de normale bedrijfsuitoefening gebruik van uiteenlopende financiële instrumenten die de woningbouwvereniging blootstellen aan markt- en kredietrisico’s. Het betreft financiële instrumenten die in de balans zijn opgenomen. WVH handelt niet in financiële derivaten en heeft procedures en gedragslijnen om de omvang van het kredietrisico bij elke tegenpartij te beperken. Renterisico Het renterisico is beperkt tot eventuele veranderingen in de marktwaarde van opgenomen en uitgegeven leningen. Bij deze leningen is sprake van een rentevaste periode. De leningen worden aangehouden tot het einde van de looptijd. WVH heeft als beleid om geen afgeleide financiële instrumenten te gebruiken om (tussentijdse) rentefluctuaties te beheersen. Marktwaarde De marktwaarde van de in de balans verantwoorde financiële instrumenten, waaronder vorderingen, effecten, liquide middelen en kortlopende schulden, benadert de boekwaarde ervan.
20
TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING
Exploitatie vastgoedportefeuile Huuropbrengsten
2012
2011
Te ontvangen nettohuur woningen/woongebouwen Af: Huurderving leegstand *) Af: Huurderving oninbaar *)
€ € €
11.295.086 118 408 118.408 5.064
€ € €
11.004.171 118 496 118.496 5.959
Totaal
€
11.171.614
€
10.879.716
*) Voor een verdere toelichting m.b.t. de huurderving verwijzen wij u naar het volkshuisvestingsverslag. De "te ontvangen nettohuur" is ten opzichte van het vorige boekjaar gewijzigd als gevolg van: -
Jaarlijkse huurverhoging 2012 (2,3%) Jaarlijkse huurverhoging 2010 (1,2%) Jaarlijkse huurverhoging 2011 (1,3%) Woningen uit exploitatie (verkoop) Huurverhoging H h i door d middel idd l van harmonisatie en geriefsverbeteringen (cv., isolatie)
€ € €
130.986 76.035 3.316-
€ € €
65.434 76.035 2.117-
€ €
87.210 290.915
€ €
73.639 212.991
Opbrengsten servicecontracten Te ontvangen vergoedingen: Leveringen goederen en diensten Contributies leden -
€ €
333.125 2 601 2.601
€ €
337.498 2 933 2.933
Subtotaal Vergoedingsderving
€ €
335.727 20.051-
€ €
340.431 12.497-
Subtotaal Niet te verrekenen met bewoners
€ €
315.676 32.268-
€ €
327.934 35.395-
Totaal vergoedingen
€
283.408
€
292.539
De vergoedingsderving bedraagt 5,97 % van de te ontvangen vergoedingen. (2011 3,67 %). De vergoeding voor levering goederen en diensten zijn per 1 juli 2012 aangepast aan de tarieven. Lasten servicecontracten Leveringen goederen en diensten
€
226 603 226.603
€
255 179 255.179
Overheidsbijdragen Bijdrage landelijke wijkaanpak (Vogelaar heffing)
€
41.187
€
127.592
21
Lasten verhuur en beheer activiteiten Erfpacht -
Complex 035 - 26 Architect Oud woningen
2012
2011
€
184
€
184
€
1.064.027
€
1.039.676
Lonen en salarissen -
Bruto salarissen
In 2012 waren er 20,2 formatieplaatsen, 24 personeelsleden en per 31 december geen vacatures. In 2011 waren er 19,8 formatieplaatsen, 24 personeelsleden en per 31 december geen vacatures. Het salaris van de directeurbestuurder is onderdeel van deze kosten. Zie hiervoor het volkshuisvestingsverlag hv verslag hoofdstuk 9.4 Sociale lasten -
Sociale lasten Pensioenlasten
Totaal sociale lasten
€ €
168.071 190.190
€ €
153.728 195.079
€
358.261
€
348.807
WVH heeft een pensioenregeling die wordt geclassificeerd als een zogenaamde toegezegd pensioenregeling. De pensioenregeling is ondergebracht bij SPW (Stichting Pensioenfonds voor Woningcorporaties). Dit is een bedrijfstakpensioenfonds. WVH heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij het bedrijfspensioenfonds, anders dan het voldoen van hogere toekomstige premies. Conform de richtlijnen is de pensioenregeling verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde bijdrageregeling. De pensioenlast in de winst- en verliesrekening bestaat bij een toegezegde bijdrageregeling uit de verschuldigde premies over het lopende jaar. In januari 2013 heeft het SPW gepubliceerd dat de dekkingsgraad van het pensioenfonds per 31 december 2012 106% bedraagt (2011: 101%). Zie ook hoofdstuk verslag ontwikkelingen in het volkshuisvesting verslag. Overige bedrijfslasten -
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Overige bedrijfslasten
€ € € € €
151.542 85.910 79.867 490.137 67.353
€ € € € €
126.506 70.626 88.409 517.435 71.061
Totaal overige bedrijfslasten
€
874.809
€
874.037
Totaal lasten verhuur en beheeractiviteiten
€
2.297.281
€
2.262.704
22
In de bestuurskosten zijn onder andere de volgende vergoedingen opgenomen: 2012 Raad van Commissarissen € 38.803 Raad van Afgevaardigden € 21.302 €
60.105
€ €
2011 32.139 20.877
€
53.016
In de algemene kosten zijn onder andere de kosten voor de accountscontrole opgenomen. De uitgaven voor de jaarrekeningcontrole zijn € 34.366 en voor de controle op de invoer bij het Centraal Fonds (DVI) € 2.945. Voor fiscale advisering en aangifte van de Vennootschapsbelasting 2009 is € 5.705 aan BDO Audit en Assurance en haar netwerkorganisatie voldaan.
Lasten onderhoudsactiviteiten -
Onderhoudslasten (exclusief verbeteringen) Onderhoudslasten werkapparaat
€ €
7.545.182 227.656-
€ €
6.550.286 219.520-
Kosten werk derden en groot materiaal Vergoeding derden
€ €
7.317.526 20.284-
€ €
6.330.766 45.192-
Totaal lasten onderhoud
€
7.297.242
€
6.285.574
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit Belastingen Verzekeringen
€ €
877.441 42.052
€ €
868.247 30.793
Totaal overige directe operationele lasten
€
919.492
€
899.040
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van exploitatie Afschrijving op bedrijfswaarde
€ €
170.295 3.214.176
€ €
133.954 2.415.593
Totaal afschrijvingen op materiële vaste activa
€
3.384.471
€
2.549.547
Verkoop vastgoedportefeuille Verkoopprijs woning Reeds als winst gereserveerd inclusief verkoopkosten) verwachte opbrengst in reserve opgenomen
€ € €
198.672 173.92324.749
€ € €
212.982 204.0158.967
De verkoopwinst betreft het verschil tussen de vrijval uit de herwaarderingsreserve en de gerealiseerde opbrengst van één verkochte woning (2011 één woning).
23
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille 2012
Overige waardeveranderingen op materiële vaste activa -
Project Mercatorweg Afboeken Bertus Bliekhuis e.o. Afboeken grond Nieuwland
2011 €
€
80.867
€
80 867 80.867
Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde sociaal vastgoed € Mutatie actuele waarde commercieel vastgoed € Afschrijving bedrijfswaarde €
226.754 830.150
24.512-
€ €
424.996 400 484 400.484
€
9.898.272-
1.056.904
€ €
2.415.593 7.482.6797.482.679
Opbrengsten overige activiteiten Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen / diensten (adm.kosten, huismeester) Overige bedrijfsopbrengsten (antenneverhuur)
€ €
33.594 39.541
€ €
32.700 23.156
g bedrijfsopbrengsten j p g Totaal overige
€
73.135
€
55.856
Overige organisatiekosten Leefbaarheid Sponsoring
€
14.857
€
20.987
Financiele baten en lasten Rente baten Rente R t financiële fi iël instellingen i t lli
€
39.941 39 941
€
45 45.061 061
Rente lasten Rente leningen krediet instellingen Financieringslasten (borging WSW) Totaal rente lasten
€ € €
1.577.173 5.106 1.582.279
€ € €
1.470.358 3.485 1.473.843
Resultaat Deelnemingen Resultaat deelneming Totaal belastingen en deelneming
€ €
176176-
€ €
1.9831.983-
Jaarresultaat Resultaat winst- en verliesrekening
€
3.194.705-
€
10.477.471-
Verdeling jaarresultaat Overige reserve jaarmutatie Herw. reserve sociaal Herw. reserve vastgoedbelegging vastgoedbelegging aanpassing RJ 645 Herwaarderingsreserve te verkopen woningen Totaal
€ € € € € €
2.716.2583.694.456601.509 2.881.242 266.7423.194.705-
€ €
1.620.1538.588.594-
€ €
268.72410.477.471-
24
Belastingen Specificatie fiscale winst bepaling Resultaat voor belasting (incl. deelneming) Verschil met bedrijfseconomische opstelling: - Fiscale verkoopwinst woningvoorraad - Afschrijvingen - Afboekingen niet gerealiseerd - Gemengde kosten forfait - Niet fiscaal aftrekbaar Vogelaarheffing - Agio op leningen Fiscaal Verlies Verlies welke verrekend kan worden.
2012
+ + + + + +
2011
€
3.194.705-
-€ 2.994.793
€ € € € € € €
24.749 3.384.471 1 056 904 1.056.9044.400 41.200 7.654 789.135-
€ € € € € € €
45.815 2.549.548 29 081 29.0814.332 78.800 7.654 337.725-
€
789.135-
€
337.725-
De Hoge Raad heeft op 13 januari 2012 een arrest gewezen waardoor een toegelaten instelling in beginsel een algemeen maatschappelijk of sociaal belang behartigd. Hierdoor mag een herbestedingsreserve gevormd worden voor de fiscale winst van de jaren 2008 tot en met 2011. WVH maakt van deze mogelijkheid gebruik. Een verzoek is bij de fiscus ingediend voor de herziening van de aangifte 2008 tot en met 2010. Door toepassing van de herbestedingsreserve is het belastbaar bedrag voor de jaren 2008 tot en met 2011 nihil en is geen vennootschapsbelasting verschuldigd over deze jaren.
25
