JAARREKENING 2014
47
48
BALANS PER 31 DECEMBER 2014
49
Balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)
ACTIVA 31 december 2014
31 december 2013
Vaste activa 10.1 Materiële vaste activa 10.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 10.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 10.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
72.604.878
82.330.792
1.232.830
4.873.337
655.230 74.492.938
706.105 87.910.234
5.470.951 4.540.080 10.011.031
4.222.102 4.194.379 8.416.481
553.431
-
85.057.400
96.326.715
10.4 Voorraden 10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
119.705
137.044
10.5 Vorderingen 10.5.1 Huurdebiteuren 10.5.2 Gemeente 10.5.3 Groepsmaatschappijen 10.5.4 Overige vorderingen 10.5.5 Overlopende activa Totaal vorderingen
28.746 12.843 7.852 146.624 196.065
33.403 12.230 14.825 131.614 234.641 426.713
10.6 Liquide middelen
5.494.546
6.545.397
Totaal vlottende activa
5.810.316
7.109.154
90.867.716
103.435.869
10.2 Vastgoedbelegging 10.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie 10.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
10.3 Financiële vaste activa 10.3.1 Actieve belastinglatentie
Totaal vaste activa
Vlottende activa
Totaal activa
50
PASSIVA 31 december 2014
10.7 Eigen vermogen 10.7.1 Overige reserves Totaal eigen vermogen
31 december 2013
34.584.020 34.584.020
45.936.787 45.936.787
-
1.021.068 1.021.068
10.9 Langlopende schulden 10.9.1 Leningen overheid 10.9.2 Leningen kredietinstellingen 10.9.3 Terugkoopverplichting verkopen onder voorwaarden Totaal langlopende schulden
9.000.000 37.150.000 4.656.612 50.806.612
9.000.000 37.650.000 4.283.500 50.933.500
Totaal langlopende passiva
85.390.632
97.891.355
228.304 4.730.386 236.117 72.584 12.236 197.457 5.477.084
229.902 3.820.555 529.482 677.432 6.888 280.255 5.544.514
5.477.084
5.544.514
90.867.716
103.435.869
10.8 Voorzieningen 10.8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen 10.8.2 Voorziening projecten Totaal voorzieningen
10.10 Kortlopende schulden 10.10.1 Schulden aan gemeente 10.10.2 Schulden aan kredietinstellingen 10.10.3 Schulden aan leveranciers 10.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.5 Schulden ter zake pensioenen 10.10.6 Overlopende passiva
Totaal vlottende passiva
Totaal passiva
51
52
WINST- EN VERLIESREKENING 2014
53
Winst- en verliesrekening 2014
2014
2013
8.523.229 204.570 -4.415 24.159 8.747.543
7.999.041 185.985 488.944 25.003 8.698.973
11.2.1 Afschrijving op materiële vaste activa 11.2.2 Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille 11.2.3 Lonen en salarissen 11.2.4 Sociale lasten 11.2.5 Pensioenlasten 11.2.6 Lasten onderhoud 11.2.7 Leefbaarheid 11.2.8 Kosten servicecontracten 11.2.9 Overige bedrijfslasten Totaal der bedrijfslasten
2.761.830
2.731.316
494.443 73.189 79.244 1.744.761 21.465 309.853 2.044.032 7.528.817
563.983 522.320 68.077 88.566 1.334.131 48.624 284.550 1.194.782 6.836.349
Bedrijfsresultaat
1.218.726
1.862.624
-591.514
3.108.951
11.4 Rentebaten 11.5 Rentelasten
51.168 -2.084.505 -2.033.337
101.259 -2.151.735 -2.050.476
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
-1.406.125
2.921.099
1.574.499 -3.555
-677.100 -2.899
164.819
2.241.100
Bedrijfsopbrengsten 11.1.1 Huren 11.1.2 Opbrengsten servicekosten 11.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille 11.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten Totaal der bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten
11.3. Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
11.6 Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening 11.7 Resultaat deelnemingen
Jaarresultaat
54
KASSTROOMOVERZICHT 2014
55
Kasstroomoverzicht volgens de directe methode 2014
2013
Kasstroom uit operationele activiteiten Huuropbrengsten Opbrengsten servicekosten Overige bedrijfsopbrengsten
8.527.886 204.570 34.114
7.947.552 182.467 38.620 8.766.570
Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Leefbaarheid Kosten servicecontracten Overige bedrijfslasten
-524.114 -73.881 -73.896 -1.591.454 -21.465 -309.853 -2.016.769
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Rentebaten Rentelasten
-510.236 -68.077 -92.225 -1.502.561 -48.624 -284.550 -1.283.829 -4.611.432
-3.790.102
4.155.138
4.378.537
100.524 -2.175.882
Kasstroom uit operationele activiteiten
8.168.639
101.259 -2.039.012 -2.075.358
-1.937.753
2.079.780
2.440.784
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in: Materiële vaste activa Vastgoedbelegging Verkopen bestaand bezit Verkoopkosten
-4.373.136 779.523 -37.018
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
-6.696.688 1.717.158 -57.282
-3.630.631
-5.036.812
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten
3.400.000 -2.900.000
5.100.000 -1.404.595
500.000
3.695.405
Netto kasstroom
-1.050.851
1.099.377
Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen 31 december
6.545.397 -1.050.851
5.446.020 1.099.377
5.494.546
6.545.397 56
TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2014 & WINST- EN VERLIESREKENING 2014
57
Grondslagen voor de financiële verslaggeving Verslaggevingsvoorschriften De jaarrekening 2014 is opgesteld in overeenstemming met de geldende bepalingen van het Burgerlijk Wetboek, Boek 2, Titel 9 zoals vastgesteld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Nadere uitwerking van de wettelijke bepalingen vindt plaats in de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving (RJ). Op de verslaggeving van woningcorporaties is ook de Richtlijn Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting van toepassing. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Toegelaten instellingen volkshuisvestiging zijn met ingang van 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting. Bij aanvang van deze belastingplicht dient De Zes Kernen een fiscale openingsbalans op te maken waarvoor specifieke fiscale waarderingsregels gelden. Voor het verschil tussen de waardering op de fiscale balans (fiscale boekwaarde) en de waardering op de commerciële balans (commerciële boekwaarde) dient De Zes Kernen een belastinglatentie te vormen indien en voor zover er sprake is van verrekenbare tijdelijke verschillen. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval dat de commerciële waardering (op het niveau van kasstroomgenererende eenheid) lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Financiële instrumenten Woonstichting De Zes Kernen loopt renterisico ten aanzien van de huidige leningportefeuille (conversie en fixe-aflossingen) en financiering van toekomstige investeringen. De risico’s worden zoveel mogelijk beperkt door een spreiding toe te passen voor de looptijden van de verschillende leningen. Wet Normering Topinkomens Voor de toelichting in de jaarrekening is uitgegaan van de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen publieke en semipublieke sector (WNT) die in 2013 in werking is getreden. Op 26 februari 2014 heeft BZK het normenkader WNT gepubliceerd. Dit normenkader is toegepast. Consolidatie Ultimo 2014 houdt woonstichting De Zes Kernen 100% van de aandelen van de in 2006 opgerichte besloten vennootschap, De Zes Kernen B.V. De Zes Kernen B.V. is gevestigd op de Gemeenlandsedijk Zuid 12a te Abbenbroek. De statutaire vestigingsplaats is gemeente Bernisse. In 2014 heeft deze vennootschap geen activiteiten uitgevoerd. Vanwege het geringe belang heeft er geen consolidatie plaatsgevonden. Vreemde valuta De vennootschap gebruikt als functionele valuta de Euro, waardoor er geen sprake is van omrekeningsverschillen.
Algemeen Activiteiten De activiteiten van woonstichting De Zes Kernen, statutair gevestigd en kantoor houdende Gemeenlandsedijk Zuid 12a te Abbenbroek, zijn erop gericht om goede en betaalbare woningen in een aantrekkelijke leefomgeving te bieden.
58
Waarderingsgrondslagen voor de balans Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Ultimo 2014 bedraagt deze grens € 699,48 (2013: € 681,02). Maatschappelijk vastgoed is bedrijfs onroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijns-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage, zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het commercieel vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commercieel vastgoed. Het sociaal vastgoed in exploitatie is geclassificeerd als bedrijfsmiddel en wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde, zijnde de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde wordt per complex bepaald door de contante waarde van het saldo van de kasstromen van de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van het complex. De gehanteerde complexindeling voor de bedrijfswaardeberekening is in overeenstemming met de administratieve complexindeling, omdat het interne beleid ten aanzien van huur- en onderhoud en het voorraadbeleid is gebaseerd op deze indeling. De jaarlijkse waardeveranderingen worden als volgt in de jaarrekening verwerkt: •
•
Een waardevermeerdering van een complex onder het sociaal vastgoed wordt in beginsel direct ten gunste van de herwaarderingsreserve gebracht. Uitzondering betreft het geval wanneer voor een complex in het verleden een afwaardering ten laste van het resultaat is gebracht. In die situatie worden waardevermeerderingen van ditzelfde complex als positief resultaat in de winst- en verliesrekening verwerkt, voor zover dit een terugname betreft van deze eerdere waardevermindering. Hierbij dient opgemerkt te worden dat de terugneming nooit hoger is dan de boekwaarde die bepaald zou zijn indien in voorgaande jaren geen bijzonder waardeverminderingsverlies voor het complex zou zijn verantwoord. Een waardevermindering van een complex onder het sociaal vastgoed, wordt in beginsel ten laste van het resultaat gebracht. Indien echter een herwaarderingsreserve voor dit complex gevormd is, wordt de waardevermindering direct ten laste van de herwaarderingsreserve gebracht tot het bedrag dat met betrekking tot het desbetreffende complex, in de herwaarderingsreserve is opgenomen.
De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van het saldo van de kasstromen van de toekomstige inkomsten en uitgaven over de geschatte resterende economische levensduur van de investering. In de bedrijfswaarde is de verhuurderheffing gedurende de levensduur van het sociaal vastgoed in exploitatie ingerekend. Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie De onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie zijn gewaardeerd tegen de tot en met de balansdatum bestede bedragen, onder aftrek van eenmalige subsidies. Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Deze activa zijn gewaardeerd tegen aanschafwaarde verminderd met de afschrijvingen bepaald op basis van de verwachte economische levensduur. De afschrijvingen vinden op lineaire basis plaats. Vastgoedbelegging Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd op verkrijgings- of vervaardigingsprijs, verminderd met de cumulatieve afschrijvingen en indien van toepassing met bijzondere waardeverminderingen wanneer er sprake is van een lagere marktwaarde in verhuurde staat of bedrijfswaarde. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs, rekening houdend met een eventuele restwaarde. 59
Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. Op terreinen wordt niet afgeschreven. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV) Alle onder koopgarant verkochte woningen worden in de jaarrekening verwerkt als financieringstransactie. Deze onder voorwaarden verkochte woningen worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, zijnde de marktwaarde op basis van het contract. Jaarlijks wordt de marktwaarde van deze woningen bepaald onder aftrek van de contractueel overeengekomen korting. Vlottende activa Voorraden Onder de voorraad is opgenomen een koopgarantwoning die in het boekjaar is teruggekocht. Waardering vindt plaats tegen de prijs waartegen deze woning is teruggekocht. Vorderingen De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde. Noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid worden in mindering gebracht. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Langlopende passiva Voorziening latente belastingverplichtingen Voor in de toekomst te betalen belastingbedragen uit hoofde van verschillen tussen commerciële en fiscale balanswaarderingen wordt een voorziening getroffen ter grootte van de som van deze verschillen vermenigvuldigd met het geldende belastingtarief. Op deze voorziening wordt in mindering gebracht de in de toekomst te verrekenen belastingbedragen uit hoofde van beschikbare voorwaartse verliescompensatie, voor zover het waarschijnlijk is dat de toekomstige fiscale winsten beschikbaar zullen zijn voor verrekening. De belastinglatentie heeft betrekking op tijdelijke verschillen tussen waardering van het vastgoed en de langlopende schulden in de jaarrekening en de fiscale waardering. De latentie is gewaardeerd tegen nominale waarde. Langlopende schulden Hieronder is begrepen de herberekende terugkoopverplichting uit hoofde van verkopen onder het verkoopconcept “Koopgarant”. Overige activa en passiva De overige activa en passiva worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. De reële waarde en geamortiseerde kostprijs zijn gelijk aan de nominale waarde.
60
Grondslagen voor de resultaatbepaling De bepaling van het resultaat vloeit voort uit de eerder omschreven waardering van de activa en passiva. Voor de resultaatbepaling geldt dat de kosten en opbrengsten in principe zijn verantwoord in het jaar waarop zij betrekking hebben. De waarderingsmethoden ter bepaling van het resultaat zijn gelijk aan welke in de balans worden toegepast. Huren Voor alle complexen zijn de werkelijk in rekening gebrachte huren verantwoord, verminderd met de huurderving. Netto verkoopresultaatvastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde en de verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verkoopresultaten van woningen welke onder Koopgarant zijn verkocht, zijn rechtstreeks in de vrije reserves verwerkt. Afschrijvingen Afschrijvingen voor het sociaal vastgoed zijn gebaseerd op bedrijfswaarde en voor het commercieel vastgoed op historische kostprijs. De bedrijfswaarde is gesplitst naar de componenten grond, opstal en overige componenten. Over het aandeel van de grond wordt niet afgeschreven. De afschrijvingen worden gebaseerd op de geschatte economische levensduur per component en worden berekend op basis van een vast percentage van de verkrijgingsprijs. Er wordt afgeschreven vanaf het moment van ingebruikneming. De afschrijvingen van onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie geschieden volgens het lineaire systeem, op basis van de verwachte economische levensduur. Lasten onderhoud Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Overige bedrijfslasten Hieronder worden verstaan de overige kosten die gemaakt zijn in het kader van de gewone bedrijfsuitoefening zoals huisvestingskosten, bestuurskosten, algemene kosten, personeelskosten, belastingen, verzekeringen enz.. Verhuurderheffing huurwoningen Deze heffing wordt opgenomen tegen nominale waarde. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is De Zes Kernen integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Aedes en de Belastingdienst hebben overleg over de interpretatie en toepassing van de vennootschapsbelastingplicht waarmee corporaties sinds 1 januari 2008 te maken hebben afgerond. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatname. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en verliesrekening. Daarbij wordt rekening gehouden met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden door wijzigingen in het te hanteren belastingtarief.
Grondslagen voor de opstelling van het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht wordt opgesteld volgens de directe methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. De post “Mutatie netto werkkapitaal” is verbijzonderd naar de afzonderlijke kasstroomcomponenten. De vergelijkende cijfers van het jaar 2013 zijn aangepast. Ontvangen en betaalde interest worden opgenomen onder kasstroom uit operationele activiteiten.
61
Toelichting op de balans VASTE ACTIVA 10.1 Materiële vaste activa
31 december 2014
31 december 2013
10.1.1 Sociaal vastgoed in exploitatie 10.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie 10.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Totaal materiële vaste activa
72.604.878
82.330.792
1.232.830
4.873.337
655.230 74.492.938
706.105 87.910.234
10.1 Sociaal vastgoed in exploitatie
2014
2013
Saldo per 1 januari: Aanschafwaarde Waardeverminderingen/ORT Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 1 januari
66.647.353 -7.418.889 -27.139.020 50.241.348 82.330.792
66.491.354 -7.418.889 -25.869.443 38.346.813 71.549.835
Mutaties in het boekjaar: Investeringen Overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling Desinvesteringen Overboeking naar commercieel vastgoed in exploitatie Waardeverminderingen/ORT Afschrijvingen Afschrijvingen op herclassificaties Waardeveranderingen Saldo mutaties
334.036 6.809.563 -598.732 -2.393.278 -521.442 -2.547.272 444.023 -11.252.812 -9.725.914
193.271 1.556.077 -462.517 -1.130.832 -1.269.577 11.894.535 10.780.957
Saldo per 31 december Aanschafwaarde Waardeverminderingen/ORT Cumulatieve afschrijvingen Cumulatieve waardeveranderingen Boekwaarde per 31 december
70.798.942 -7.940.331 -29.242.269 38.988.536 72.604.878
66.647.353 -7.418.889 -27.139.020 50.241.348 82.330.792
Als gevolg van de invoering van een nieuw vastgoed administratiesysteem heeft er een herschikking in de mutaties plaatsgevonden. De vergelijkende cijfers van het jaar 2013 zijn aangepast. Bij de bedrijfswaarde berekening zijn de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: - Jaarlijkse huurstijging: 2% voor het jaar 2015; 3% voor de jaren 2016 en 2017; vanaf 2018: 2% - Jaarlijkse lastenontwikkeling onderhoud: 3% - Jaarlijkse lastenontwikkeling algemeen beheer: 3% - Disconteringsvoet van 5,25% - Huurderving 1,3% Bij de berekening van de bedrijfswaarde van onroerende zaken in exploitatie ten behoeve van verhuur en ten behoeve van verkoop wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie op bedrijfsniveau. Als vervaldatum voor de kasstromen wordt uitgegaan van een vervaldatum medio boekjaar. Het strategisch voorraadbeleid is na een verdere verfijning formeel geautoriseerd. Vanuit het voorzichtigheidsprincipe is in de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met de verkoopopbrengsten. In het strategisch voorraadbeleid zijn 128 woningen aangemerkt als te verkopen op de lange termijn. In de begroting 2015 is rekening gehouden met de verkoop van een viertal bestaande woningen, 62
waarvan één onder koopgarant. De boekwinst die hierbij is begroot bedraagt € 293.000. De boekwinst op de koopgarantwoning, zijnde € 79.000, wordt rechtstreeks in de overige reserves verwerkt. De methodiek van het waarderen van woningen tegen bedrijfswaarde is beschreven in de waarderingsgrondslagen. Woonstichting De Zes Kernen heeft gekozen voor de volgende methodiek ter zake van het bepalen van kasstroomgenererende eenheden: -
Voor het totale bezit wordt onderscheid gemaakt tussen de zes kernen waarin het bezit gesitueerd is; Per kern is een onderscheid gemaakt naar bouwperioden.
De overboeking van onroerende zaken in ontwikkeling betreft de oplevering van de Brede School in Zuidland. De desinvesteringen betreffen vier verkochte woningen in de kernen Oudenhoorn en Zuidland. In het boekjaar is, gezien de ouderdom van de vorige taxatie en de gemeentelijke herindeling die van invloed zou kunnen zijn op m2-prijs, de grondwaarde opnieuw vastgesteld. Deze hertaxatie heeft geleid van tot een afwaardering van de grond met een bedrag van € 8.012.250. In de boekwaarde per 31 december 2014 is aan boekwaarde van de grond begrepen een bedrag van € 19.687.159 (2013: € 26.838.680) (exclusief kantoorpanden ten dienste van de exploitatie. De restwaarde van de grond wordt als laatste kasstroom meegenomen tegen marktwaarde waarbij rekening wordt gehouden met verhuiskosten, sloopkosten en kosten voor het bouwrijp maken van de grond. De daling van de bedrijfswaarde wordt in belangrijke mate veroorzaakt door deze herwaardering. De afschrijvingsmethoden en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Grond : geen afschrijving Bouw : 50 jaar / lineair Verbeteringen : 15 jaar / lineair Installaties : 25 jaar / lineair Inrichting : 20 jaar / lineair Herclassificatie Als gevolg van nieuwe verhuringen met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens en vanwege de inkomensafhankelijke huurverhoging, zijn gedurende het boekjaar 33 woningen van sociaal naar commercieel vastgoed geherclassificeerd en 9 woningen van commercieel naar sociaal. De bedrijfswaarde van deze woningen bedroeg € 2.433.222. De historische kostprijs van deze woningen onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen bedraagt € 1.499.694. De waardemutatie is als mutatie actuele waarde in de winst- en verliesrekening verwerkt. Zekerheden Er zijn geen activa als zekerheid gesteld voor verstrekte leningen. WOZ-waarde De WOZ-waarde van het bezit bedroeg ultimo 2014 ongeveer € 221.000.000 (2013: € 223.000.000). Er is, ondanks de oplevering van de Brede School Zuidland en de aankoop van twee schoolgebouwen, sprake van een lichte daling. Zonder deze oplevering en aankoop zou er sprake zijn van een daling van 5,18%. Verzekering De onroerende zaken in exploitatie bestemd voor verhuur zijn op indexbasis verzekerd tegen het risico van brand-, vlieg- storm- en waterschade, waarbij onderverzekering is uitgesloten. Bedrijfswaarde Ultimo 2014 bedraagt de bedrijfswaarde (exclusief restwaarde grond) € 53.276.000 (2013: € 55.221.000). De bedrijfswaarde is in het verslagjaar, ondanks de oplevering van de Brede School Zuidland, ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar gedaald. Dit is het gevolg van het saldo van de herclassificaties, het voornemen van de nieuwe gemeente Nissewaard om de rioolheffing bij de eigenaren in rekening te brengen en de lagere huurverhoging voor het jaar 2015. Daarnaast is er sprake van hogere ingerekende toekomstige onderhoudsuitgaven. Er wordt in de bedrijfswaardeberekening geen rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. De verhuurderheffing is voor de gehele exploitatieperiode van het sociaal vastgoed ingerekend. Voor 63
de periode 2014-2017 is de heffing ingerekend in overeenstemming met de tarieven zoals vastgelegd in de Wet Maatregelen Woningmarkt 2014 waarbij geen rekening is gehouden met wijzigingen in de WOZ-waarde. Verondersteld wordt namelijk dat de opbrengst van de totale heffing bepalend is en een eventueel dalende WOZ-waarde gecompenseerd zal worden met een hoger tarief. Vanaf 2018 is de jaarlijkse heffing op gelijkblijvend niveau ingerekend tot het einde van de exploitatietermijn. De totale omvang van de ingerekende heffing bedraagt € 16.100.000 (contante waarde). Wanneer er geen concrete planvorming is, wordt de levensduur conform het in 2014 vastgestelde strategisch voorraad beleid. 10.1.2 Onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Saldo per 1 januari Mutaties in het boekjaar: Investeringen Overboeking naar onroerende zaken in exploitatie Mutatie voorziening onrendabele projecten Afboeking onrendabel Saldo per 31 december
2014
2013
4.873.337
450.077
2.912.301 -6.809.563 256.755 1.232.830
6.986.028 -1.556.077 -442.708 -563.983 4.873.337
De onroerende zaken in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie betreft voornamelijk de aankoop van twee schoollocaties in Zuidland ten behoeve van het nieuwbouwproject Hart van Zuidland en het herstructureringsproject Emmastraat/Julianastraat. 10.1.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Saldo per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari Mutaties in het boekjaar Investeringen Desinvesteringen Afschrijvingen Afschrijvingen op desinvesteringen Saldo mutaties Saldo per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
1.160.342 -454.237 706.105
1.110.131 -413.573 696.558
9.838 -28.909 -39.968 8.164 -50.875
50.211 -40.664 9.547
1.141.271 -486.041 655.230
1.160.342 -454.237 706.105
De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie betreffen het in gebruik genomen kantoorpand, een bedrijfsauto, de kantoorinrichting en de kantoorautomatisering. De desinvestering betreft de verkoop van een bedrijfsauto aan de voormalig directeur-bestuurder die per 31 december 2014 met pensioen is gegaan. De afschrijvingsmethoden en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Grond : geen afschrijving Kantoorpand : 40 jaar / lineair Vergaderruimte : 10 jaar / lineair Inventaris kantoor : 5 jaar / lineair Kantoorautomatisering : 3 jaar / lineair
64
10.2 Vastgoedbelegging 10.2.1 Commercieel vastgoed in exploitatie
2014
2013
Saldo per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 1 januari
4.619.276 -397.174 4.222.102
3.280.438 -318.251 2.962.187
Mutaties in het boekjaar: Investeringen Overboeking van en naar sociaal vastgoed in exploitatie Afschrijvingen Afschrijvingen op herclassificaties Saldo mutaties
34.848 1.204.132 -174.590 184.459 1.248.849
1.338.838 -78.923 1.259.915
Saldo per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarde per 31 december
5.456.889 -387.305 5.470.951
4.619.276 -397.174 4.222.102
Als gevolg van de invoering van een nieuw vastgoed administratiesysteem heeft er een herschikking in de mutaties plaatsgevonden. De vergelijkende cijfers van het jaar 2013 zijn aangepast. In het boekjaar zijn 9 objecten opnieuw getaxeerd. Deze 9 objecten vertegenwoordigen 27 verhuureenheden. De afschrijvingsmethoden en -termijnen bedragen respectievelijk voor: Grond : geen afschrijving Bouw : 50 jaar / lineair Verbeteringen : 15 jaar / lineair Bedrijfswaarde Ultimo 2014 bedraagt de bedrijfswaarde € 8.641.000 (2013: € 6.433.000). De bedrijfswaarde in het verslagjaar is toegenomen met een bedrag van € 2.208.000 ten opzichte van de bedrijfswaarde ultimo het voorgaande verslagjaar. Deze toename is het gevolg van het overhevelen van 33 woningen van sociaal naar commercieel vastgoed in exploitatie en 9 woningen van commercieel vastgoed naar sociaal vastgoed in exploitatie. Er wordt in de bedrijfswaardeberekening geen rekening gehouden met een rentabiliteitswaardecorrectie. Afschrijvingen Op het commercieel vastgoed wordt lineair afgeschreven volgens de componentenbenadering. Op grond wordt niet afgeschreven. De volgende afschrijvingstermijnen zijn gehanteerd: Bouw: 50 jaar Verbeteringen:15 jaar. Daarnaast heeft een extra afschrijving van € 98.000 plaatsgevonden als gevolg van een lagere marktwaarde in verhuurde staat. 10.2.2 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Saldo per 1 januari Verkopen onder voorwaarden In- en verkopen onder voorwaarden Niet gerealiseerde waardeverandering Saldo per 31 december
4.194.379 532.808 16.660 -203.767 4.540.080
3.959.884 495.386 -124.820 -136.071 4.194.379
65
Ultimo 2014 zijn 38 woningen verkocht onder Koopgarant (2013:35), waarvan één weer is teruggekocht. Koopgarant houdt in dat degene die de woning heeft gekocht, bij voorgenomen vervreemding, verplicht is de woning te koop aan te bieden aan de corporatie. Het risico van stijging of daling van de onderhandse verkoopwaarde van de woning wordt gedeeld tussen koper en de corporatie. De corporatie garandeert dat de woning wordt teruggekocht.
10.3 Financiële vaste activa 10.3.1 Actieve belastinglatentie Saldo per 1 januari Actieve belastinglatentie voor compensabele verliezen Actieve latentie voor toekomstige afschrijvingen Actieve latentie vanwege disagio leningen Saldo per 31 december
2014
2013
320.616 150.000 82.814 553.431
-
De belastinglatentie vanwege compensabele verliezen wordt voornamelijk veroorzaakt door waarderingsverschillen onroerende zaken tussen commercieel en fiscaal. De verwachte looptijd ligt tussen de één en vijf jaar. Voor de afwaardering van 46 woningen als gevolg van sloop, zijnde 2.051.554 euro is geen actieve belastinglatentie gevormd. Per ultimo 2014 bedraagt het restant compensabele verlies € 3.334.019.
66
VLOTTENDE ACTIVA 10.4 Voorraden 10.4.1 Vastgoed bestemd voor de verkoop
31 december 2014
31 december 2013
Bestede kosten Bestede kosten voorgaand jaar Totaal voorraden
119.705 119.705
137.043 1 137.044
Koopwoning Gemeenlandsedijk 16C Koopwoning Gemeenlandsedijk 16H Grond Zuidland Vlielander
119.705 119.705
137.043 1 137.044
28.746 12.843 7.852 146.624 196.065
33.403 12.230 14.825 131.614 234.641 426.713
64.253 -35.507 28.746
64.934 -31.531 33.403
10.5 Vorderingen 10.5.1 Huurdebiteuren 10.5.2 Gemeente 10.5.3 Groepsmaatschappijen 10.5.4 Overige vorderingen 10.5.5 Overlopende activa Totaal vorderingen 10.5.1 Huurdebiteuren Huurachterstand Af: Voorziening dubieuze debiteuren Totaal huurdebiteuren Voorziening dubieuze huurdebiteuren Voor het risico van oninbare vorderingen door huurdebiteuren is een voorziening getroffen. De hoogte van de voorziening is per einde boekjaar vastgesteld op het totaal van de dubieuze huurdebiteuren.
67
31 december 2014
31 december 2013
De huurachterstand kan als volgt naar tijdsduur worden gespecificeerd: Achterstand: vanaf 0 t/m 1 maand vanaf 1 t/m 2 maanden vanaf 2 t/m 3 maanden vanaf 3 t/m 4 maanden vanaf 4 t/m 5 maanden vanaf 5 maanden en meer Huurachterstand per 31 december
19.897 3.707 3.285 1.232 1.711 34.421 64.253
16.476 3.293 1.133 2.509 2.946 38.577 64.934
De betalingsachterstand inclusief de ex-huurders bedraagt per ultimo boekjaar 0,73% (2013: 0,79%) van de te ontvangen huren en vergoedingen. 10.5.2 Gemeente Gemeente
-
12.230
33.964 -21.121 12.843
32.391 -17.566 14.825
10.5.3 Groepsmaatschappijen De Zes Kernen BV Rekening-courant vordering Voorziening oninbaarheid
Op de vordering op De Zes Kernen BV is een voorziening voor oninbaarheid opgenomen voor het negatieve vermogen. Omtrent rente en aflossing is niets overeengekomen. 10.5.4 Overige vorderingen Verzijl notarissen Overige huurdebiteuren Overige debiteuren Af: Voorziening dubieuze debiteuren Totaal overige vorderingen
5.802 6.460 - 4.410 7.852
125.193 8.112 5.368 -7.059 131.614
Voorziening dubieuze overige vorderingen Voor het risico van oninbare overige vorderingen is een voorziening getroffen. De hoogte van de voorziening is per einde boekjaar vastgesteld op het totaal van de dubieuze overige vorderingen. De overige vorderingen hebben een looptijd korter dan één jaar.
68
10.5.5 Overlopende activa Vooruitbetaalde en nog te ontvangen bedragen Nog te ontvangen rente Vooruit gefactureerde verzekeringspremie Totaal overlopende activa
31 december 2014
31 december 2013
96.414 50.090 120 146.624
92.065 99.447 43.129 234.641
940 5.493.606 5.494.546
31 6.545.366 6.545.397
De overlopende activa hebben een looptijd korter dan één jaar.
10.6 Liquide middelen Direct opvraagbaar: Kas Rekening-courant Rabobank Totaal liquide middelen
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van de woonstichting. Er is een kredietfaciliteit afgesloten voor een bedrag van € 1.000.000 bestemd voor de eventuele terugkoop van verkochte woningen onder koopgarant..
69
PASSIVA 10.7 Eigen vermogen
2014
2013
10.7.1 Overige reserves Saldo per 1 januari Bij: ongerealiseerde herwaardering verkopen onder voorwaarden Mutatie actuele waarde vaste activa Mutatie herwaardering commercieel vastgoed in exploitatie Jaarresultaat Saldo per 31 december
45.936.787
33.081.401
266.982 -11.784.568 164.819 34.584.020
325.130 10.081.149 208.007 2.241.000 45.936.787
In de overige reserves is een bedrag aan ongerealiseerde herwaardering begrepen van € 38.988.536. (2013: € 47.717.611).
10.8 Voorzieningen 10.8.1 Voorziening latente belastingverplichtingen Saldo per 1 januari Verschil voorziening commercieel/fiscaal Belasting over resultaat Vrijval ten gunste van resultaat Saldo per 31 december
1.021.068 1.021.068 -
343.968 -380 677.480 1.021.068
-
442.708 -392.708 -50.000 -
10.8.2 Voorziening projecten Saldo per 1 januari Toevoeging in boekjaar Afboeking ten laste van onroerende zaken in ontwikkeling Vrijval ten gunste van het resultaat Saldo per 31 december
70
2014
2013
Langlopend deel per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingsverplichtingen 2014 respectievelijk 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Af: aflossingen Langlopend deel per 31 december Af: aflossingsverplichtingen 2015 respectievelijk 2014 opgenomen onder kortlopende schulden
9.000.000 -
9.000.000 -
9.000.000
9.000.000
-
-
Saldo per 31 december
9.000.000
9.000.000
10.9 Langlopende schulden 10.9.1 Leningen overheid
Van het saldo per 31 december 2014 staat € 4.500.000 (2013: € 4.500.000) langer uit dan vijf jaar. De samenstelling van de boekwaarde van de leningen overheid aan het einde van het verslagjaar is als volgt: Aflossings datum 1-4-2016 1-5-2018 1-7-2020 15-11-2022
Hoofdsom Rente Bedragen * € 1.000 Percentage Lening 2381202 Lening 2381203 Lening 2381204 Lening 2381205
Totaal
2.500.000 2.000.000 2.500.000 2.000.000
4,70 4,83 4,98 5,12
Restant Looptijd 1 3 5 7
9.000.000
10.9.2 Leningen kredietinstellingen Langlopend deel per 1 januari Bij: nieuwe leningen Af: aflossingsverplichtingen 2014 respectievelijk 2013 opgenomen onder kortlopende schulden Langlopend deel per 31 december Af: aflossingsverplichtingen 2015 respectievelijk 2014 opgenomen onder kortlopende schulden
40.550.000 3.400.000
36.854.595 5.100.000
-2.900.000 41.050.000
-1.404.595 40.550.000
-3.900.000
-2.900.000
Saldo per 31 december
37.150.000
37.650.000
Van het saldo per 31 december 2014 staat € 32.550.000 (2013: € 30.650.000) langer uit dan vijf jaar.
71
De samenstelling van de boekwaarde van de leningen aan kredietinstellingen aan het einde van het verslagjaar is als volgt: Aflossings datum 1-10-2015 4-5-2015 1-2-2017 1-6-2019 1-8-2021 31-3-2023 3-6-2024 1-9-2024 1-10-2025 2-11-2026 1-12-2027 3-1-2028 1-3-2029 2-2-2032 1-4-2033 1-8-2034 1-10-2035 4-1-2038 3-6-2038 1-12-2042 17-8-2043 15-3-2044 15-8-2045
Hoofdsom Rente Bedragen * € 1.000 Percentage Lening 40.103112 Lening 40.104798 Lening 40.101253 Lening 40.101252 Lening 40.101251 Lening 40.103113 Lening 40.104799 Lening 40.100316 Lening 40.104800 Lening 40.104801 Lening 40.104802 Lening 40.104803 Lening 40.107654 Lening 40.106127 Lening 40.106128 Lening 40.106129 Lening 40.106130 Lening 40.107653 Lening 40.108300 Lening 40.107652 Lening 40.109442 Lening 40.109441 Lening 40.109443
Subtotaal Totale aflossingen op lening 2580501 Totale aflossingen op lening 2581203 Totaal
1.000.000 2.500.000 1.500.000 1.500.000 1.500.000 1.000.000 2.500.000 5.000.000 2.500.000 2.000.000 2.000.000 1.000.000 1.000.000 3.000.000 2.500.000 1.000.000 2.500.000 2.600.000 1.500.000 2.500.000 1.000.000 1.400.000 1.000.000
4,64 3,04 3,64 3,73 3,65 4,83 4,34 3,70 4,40 4,45 4,48 4,50 3,75 4,73 4,74 4,75 4,76 3,95 3,70 4,00 2,44 2,46 2,49
Restant Looptijd 0 0 2 4 6 8 9 9 10 11 12 13 14 17 18 19 20 23 23 27 28 29 30
44.000.000 -2.500.000 -450.000 41.050.000
Als zekerheid voor de langlopende schulden heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zich garant gesteld. 10.9.3 Terugkoopverplichtingen verkopen onder voorwaarden
2014
2013
Saldo per 1 januari Verkopen onder voorwaarden In- en verkopen onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting Saldo per 31 december
4.283.500 532.808 11.751 -171.447 4.656.612
4.002.420 495.386 -125.940 -88.366 4.283.500
72
10.10 Kortlopende schulden 10.10.1 Schulden aan gemeente 10.10.2 Schulden aan kredietinstellingen 10.10.3 Schulden aan leveranciers 10.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.5 Schulden ter zake pensioenen 10.10.6 Overlopende passiva Totaal kortlopende schulden
31 december 2014
31 december 2013
228.304 4.730.386 236.117 72.584 12.236 197.457 5.477.084
229.902 3.820.555 529.482 677.432 6.888 280.255 5.544.514
228.304 228.304
228.716 1.186 229.902
3.900.000 830.386 4.730.386
2.900.000 920.555 3.820.555
207.576 28.541 236.117
91.029 438.453 529.482
72.584 72.584
677.341 91 677.432
12.236
6.888
139.699 57.758 197.457
206.960 73.253 42 280.255
10.10.1 Schulden aan gemeente Niet vervallen rente Overige schulden Totaal schulden aan gemeente 10.10.2 Schulden aan kredietinstellingen Aflossingsverplichting Niet vervallen rente Totaal schulden aan kredietinstellingen 10.10.3 Schulden aan leveranciers Onderhoudscrediteuren Overige crediteuren Totaal schulden aan leveranciers 10.10.4 Belastingen en premies sociale verzekeringen Omzetbelasting Loonheffingen Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen 10.10.5 Schulden ter zake pensioenen Totaal schulden ter zake pensioenen
10.10.6 Overlopende passiva Nog te betalen bedragen Vooruit ontvangen bedragen Belastingdienst huurtoeslag Totaal overlopende passiva
De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan één jaar.
73
Niet in de balans opgenomen verplichtingen en activa 1) Obligo W.S.W. 31 december 2014 Obligo W.S.W.
31 december 2013
1.926.925
1.907.675
Dit betreft het obligo W.S.W. Dit omvat de verplichting om de liquiditeitspositie van het W.S.W. te versterken, zodra het vermogen van dit waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. 2) Leaseverplichtingen De leaseverplichting van de op 31 december 2014 in gebruik zijnde auto bedraagt voor 2015 circa € 4.920 (2014: € 2,580). De lease-overeenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan. Per ultimo 2014 bedraagt de totale openstaande leaseverplichting € 22.140. De leaseverplichting van het op 31 december 2014 in gebruik zijnde kopieerapparaat bedraagt voor 2014 circa € 9.234 (2013: € 9.082). De lease-overeenkomst is voor bepaalde tijd aangegaan. Per ultimo 2014 bedraagt de totale openstaande leaseverplichting € 23.087 . De leaseverplichtingen hebben allemaal een restant looptijd van korter dan zes jaar. 3) Licenties Aareon Automatisering. In het boekjaar is voor het gebruik van diverse automatiseringsmodules met Aareon Automatisering een licentieovereenkomst gesloten voor de periode van 1 januari 2015 t/m 31 december 2021.Per ultimo 2014 bedraagt de totale licentieverlichting € 124.418. 4) Volmacht WSW Op 27 februari 2014 heeft woonstichting De Zes Kernen aan het WSW een onherroepelijke volmacht verleend voor het vestigen van hypotheekrecht en pandrecht. 5) Wet Keten Aansprakelijkheid Als gevolg van de Wet Keten Aansprakelijkheid is woonstichting De Zes Kernen hoofdelijk aansprakelijk voor loonheffing en premieheffing sociale verzekeringen bij uitbesteding van werk aan (onder)aannemers. Het risico van deze aansprakelijkheid wordt grotendeels beperkt door een percentage van de opdracht voor loon- en premieheffing direct af te dragen aan de belastingdienst. 6) Vennootschapsbelasting In de jaarrekening is een actieve belastinglatentie opgenomen voor compensabele verliezen. De verliezen ontstaan in de jaren 2012 en 2013 worden veroorzaakt door een afwaardering van het vastgoed in exploitatie als gevolg van lagere WOZ-waarden. Ingeval in de toekomst deze waarden weer gaan stijgen, moeten de afwaarderingen uit het verleden weer worden teruggenomen. De waardestijging zal leiden tot fiscale winst waarover vennootschapsbelasting zal moeten worden afgedragen. Van een aanwending van de actieve belastinglatentie is dan ook geen sprake.
74
Toelichting op de winst– en verliesrekening BEDRIJFSOPBRENGSTEN 11.1.1 Huren Te ontvangen netto huur Af: huurderving wegens leegstand Totaal huren
2014
2013
8.659.061 -135.832 8.523.229
8.097.685 -98.644 7.999.041
De te ontvangen netto huur is ten opzichte van het vorig boekjaar met bijna 7% gestegen. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014 zijn de huren gemiddeld met 3,4% toegenomen. Dat is 0,9% boven het inflatiepercentage. Op de toegestane huurverhoging is voor alle inkomenscategorieën een afslag toegepast van 1%. Daarnaast is er sprake van een toename van de huur met € 161.000 door de oplevering van de Brede School in Zuidland medio 2014. De huurderving bedraagt 1,46% (2013:1,22%). De stijging is het gevolg van het feit dat in het toekomstige herstructureringproject Emmastraat/Julianastraat in Zuidland steeds meer woningen leeg komen.
11.1.2 Opbrengsten servicekosten Ontvangen vergoedingen af te rekenen stook- en servicekosten Ontvangen vergoedingen niet af te rekenen servicekosten Ontvangen vergoedingen serviceabonnement Nog af te rekenen servicekosten Af: derving vergoedingen wegens leegstand Totaal vergoedingen stook- en servicekosten
95.510 68.467 44.211 -3.618 204.570
83.737 62.920 40.334 1.465 -2.471 185.985
95.000 -62.397 -37.018 -4.415
825.250 -279.024 -57.282 488.944
11.1.3 Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Bestaand bezit: Opbrengsten Af: boekwaarde Af: Verkoopkosten Totaal netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille
Dit betreft één verkochte woning in 2014 uit bestaand bezit in Oudenhoorn. De verkoopkosten hebben tevens betrekking betrekking op de drie onder koopgarant verkochte woningen waarvan het verkoopresultaat rechtstreeks in de overige reserves is geboekt.
11.1.4 Overige bedrijfsopbrengsten Administratiekosten verhuur Overige baten Totaal overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
14.974 9.185 24.159
23.253 1.750 25.003
8.747.543
8.698.973
75
BEDRIJFSLASTEN 2014
2013
2.547.272 174.590 39.968 2.761.830
2.611.729 78.923 40.664 2.731.316
-
563.983 563.983
Bruto salarissen Af: ontvangen ziekengeld Uitzendkrachten
518.132 -45.613 21.924
501.280 -9.264 30.304
Totaal lonen en salarissen
494.443
522.320
9,4
9,3
1,1 2,0 6,3
1,0 2,0 6,3
11.2.1 Afschrijving op materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie Totaal afschrijving op materiële vaste activa
11.2.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Onrendabele investeringen projecten Totaal overige waardeveranderingen materiële vaste activa
11.2.3 Lonen en salarissen
Het gemiddelde aantal werknemers, gebaseerd op de parttime factoren, gedurende het boekjaar bedraagt: De indeling is als volgt: Directie Technisch personeel Administratief personeel Bezoldiging van (voormalige) bestuurders en commissarissen: Tweelagenstructuur: Raad van Commissarissen Directeur-bestuurder
25.042 90.472
Beloningen topfunctionarissen publieke en semipublieke sector Naam: G. de Vries Functie: directeur-bestuurder Dienstverband: 1 juli 1995 tot en met 31-12-2014 Parttime %: 100% Beloning (inclusief kosten leaseauto) Sociale verzekeringspremies Belastbare vaste/variabele onkostenvergoeding Beloning op termijn
Beloning volgens BW 2:383
Beloning volgens WNT
98.322 3.856 102.178
98.322 98.322
Het inkomen van de heer G. de Vries ligt boven de WNT-grens. Er is echter sprake van een overgangsrecht. Het dienstverband is per 31-12-2014 beëindigd.
76
Naam: A. van der Sijde Functie: directeur-bestuurder Dienstverband: vanaf 1 december 2014 Parttime %: 100%
Beloning volgens BW 2:383
Beloning volgens WNT
5.896 800 1.299 7.995
5.896 1.299 7.195
Beloning Sociale verzekeringspremies Belastbare vaste/variabele onkostenvergoeding Beloning op termijn Raad van commissarissen: Naam: De heer A. L. Koole Mevr. H. H. Brandsma-Verhoeven De heer J. A. Geilvoet De heer F.C. van Meggelen Mevr. M.M.C. Lansbergen-Kerklaan De heer G. P. Labouchere
Functie Voorzitter Lid Lid Vice-voorzitter Lid Lid
Bezoldiging € 6.477 € 4.284 € 2.856 € 4.284 € 4.284 € 1.785
Dienstverband in 2014 Januari - december Januari - december Januari - augustus Januari - december Januari - december Augustus - december
Bovenop de bezoldiging van mw. Brandsma-Verhoeven en de heer Geilvoet was er voor beiden sprake van een beëindigingsvergoeding van 862 euro. 2014 2013 11.2.4 Sociale lasten Sociale lasten Totaal sociale lasten
73.189 73.189
68.077 68.077
79.244 79.244
88.566 88.566
11.2.5 Pensioenlasten Overige pensioenlasten Totaal pensioenlasten
De pensioenen van werknemers zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). De betreffende pensioenregeling kwalificeert zich als een toegezegde pensioenregeling aangezien de pensioenuitkeringen aan de deelnemers niet uitsluitend afhankelijk zijn van de betaalde premies en behaalde rendementen, maar ook gekoppeld zijn aan de pensioengrondslagen/salarissen van de deelnemers. De pensioenregeling is in de jaarrekening verwerkt als een toegezegde-bijdrageregeling, omdat overeenkomstig RJ271.310 voldaan is aan de voorwaarde dat a): de corporatie is aangesloten bij een bedrijfstakpensioenfonds en tezamen met andere rechtspersonen dezelfde pensioenregeling toepast en b): de corporatie geen verplichtingen heeft tot het voldoen van hogere premies. Dit betekent dat de verschuldigde premiebijdragen rechtstreeks in de winst- en verliesrekening als pensioenlast worden verantwoord en dat de nog te betalen dan wel terug te ontvangen bijdragen worden opgenomen onder de kortlopende schulden respectievelijk vorderingen. De Nederlandse Bank stelt een minimale dekkingsgraad van 105% en een buffervereiste die uitkomt op een dekkingsgraad van tenminste 120%. Op 26 maart 2008 heeft SPW volgens de voorschriften van DNB een herstelplan vastgesteld waarbij ruim binnen de herstelperiode van vijf jaar SPW weer op het minimum van 105% en ruim binnen vijftien jaar weer op 117%, het vereiste niveau zal komen. In februari 2012 heeft SPW het herstelplan geëvalueerd en hierover gerapporteerd aan DNB. De conclusie was dat de koers in het herstelplan nog haalbaar is en dat men naar verwachting tijdig uit het dekkings- en reservetekort komt. In verband met de onzekere economische omstandigheden is de verwachte uitkomst minder betrouwbaar. SPW sluit aanvullende maatregelen zoals premieverhoging of het versoberen van de pensioenregeling niet uit. Ultimo 2014 bedraagt de dekkingsgraad van het SPW 114% (ultimo 2013: 114%)
77
2014
2013
1.978.645 -233.884 1.744.761
1.527.402 -193.271 1.334.131
21.465
48.624
11.2.8 Kosten servicecontracten
309.853
284.550
Kosten af te rekenen stook- en servicekosten Kosten niet af te rekenen servicekosten Kosten serviceabonnement Totaal kosten servicecontracten
95.510 176.945 37.398 309.853
85.203 142.798 56.549 284.550
Overige personeelskosten Huisvestingskosten Bestuurskosten Algemene kosten Belastingen Verzekeringen Verhuurderheffingheffing Saneringssteun Subtotaal overige bedrijfslasten
133.694 26.400 42.460 307.467 396.944 44.299 818.452 274.316 2.044.032
94.647 78.648 48.578 245.120 367.154 26.618 30.717 303.300 1.194.782
Totaal bedrijfslasten
7.528.817
6.836.349
39.959 7.853 11.912 59.724
47.532 5.620 9.287 62.439
-564.103
3.155.536
-198.957 171.546 -591.514
-136.071 89.486 3.108.951
51.168 51.168
101.259 101.259
11.2.6 Lasten onderhoud Totaal onderhoudsuitgaven Af: geactiveerd onderhoud Totaal onderhoud ten laste van het resultaat
11.2.7 Leefbaarheid
11.2.9 Overige bedrijfslasten
Toelichting accountantskosten: Onderzoek jaarrekening Andere controlediensten Adviesdiensten op fiscaal terrein
11.3 Niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille Waardeverandering sociaal vastgoed in exploitatie Niet gerealiseerde waardeverandering verkopen onder voorwaarden Waardeverandering terugkoopverplichting Totaal niet gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille
11.4 Rentebaten Liquide middelen - Rente op uitgezette middelen Totaal rentebaten
78
2014
2013
-2.080.882
-2.147.948
-3.623 -2.084.505
-3.787 -2.151.735
-673.058 2.247.557 1.574.499
-677.480 380 -677.100
-3.555
-2.899
164.819
2.241.100
11.5 Rentelasten Langlopende schulden - Rente leningen Kortlopende schulden - Rente overige schulden kort Totaal rentelasten 11.6 Belastingen uit gewone bedrijfsuitoefening Belasting over het resultaat Mutatie boekjaar latente belastingvordering Belasting over het resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
11.7 Resultaat deelnemingen
Toerekening jaarresultaat Het jaarresultaat is geheel aan de overige reserves toegevoegd
79
Analyse jaarresultaat Positieve effecten op het resultaat Hogere opbrengst uit huren Hogere opbrengst uit vergoedingen Lagere waardeveranderingen materiële vaste activa Lagere lonen en salarissen Lagere pensioenlasten Lagere kosten leefbaarheid Lagere rentelasten Lagere belastingen Subtotaal Negatieve effecten op het resultaat Lagere opbrengst uit verkopen Lagere overige bedrijfsopbrengsten Hogere afschrijvingen Hogere sociale lasten Hogere lasten onderhoud Hogere lasten servicecontracten Hogere overige bedrijfslasten Lager resultaat niet gerealiseerde waardeverandering Lagere rentebaten Lager resultaat uit deelnemingen Subtotaal Totaal
524.188 18.585 563.983 27.877 9.322 27.159 67.230 2.251.599 3.489.943 493.359 844 30.514 5.112 410.630 25.303 849.250 3.700.465 50.091 656 5.566.224 2.076.281
80
12
OVERIGE GEGEVENS
12.1 Statutaire resultaatbestemming In de statuten is met betrekking tot de bestemming van het resultaat geen specifiek artikel opgenomen. 12.2 Bestemming van het resultaat over het boekjaar Het resultaat, zijnde 164.819 positief is aan de overige reserves toegevoegd. 12.3 gebeurtenissen na balansdatum Er hebben zich geen bijzondere gebeurtenissen na balansdatum voorgedaan. 12.4 Controleverklaring van de accountant
81
Ondertekening directeur-bestuurder en Raad van Commissarissen
Vastgesteld te Bernisse, 23 juni 2015
A. van der Sijde directeur-bestuurder
A.L. Koole voorzitter Raad van Commissarissen
Leden
I. V. Baldé
G. P. Labouchere
M.M.C. Lansbergen-Kerklaan
F.C. van Meggelen
82
CONTROLEVERKLARING
83
84
ASSURANCERAPPORT
85