Jaarrekening
Deel III Jaarrekening 2013
Jaarrekening 2013
ALGEMEEN
Naam van de toegelaten instelling :
Stichting Vidomes
Statutaire Vestigingsplaats :
Delft
Adres en vestigingsplaats hoofdkantoor :
Kleveringweg 24 te Delft
Postadres :
Postbus 390, 2600 AJ Delft
Telefoonnummer :
(015-) 2702900
E-mail adres :
[email protected]
Internetsite :
www.vidomes.nl
Kamer van Koophandel :
's-Gravenhage, nummer 27212980
INHOUD JAARREKENING 2013
Omschrijving
Pagina
Jaarverslag van het bestuur
4
1.
Balans per 31 december 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming)
5
2.
Winst- en verliesrekening over het boekjaar 2013
6
3.
Kasstroomoverzicht 2013 (directe methode)
7
4.
Algemene toelichting
8
5.
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
9
6.
Grondslagen voor waardering van het resultaat
15
7.
Financiële instrumenten en risicobeheersing
17
8.
Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling
18
9.
Kasstroomoverzicht
20
10.
Toelichting op de balans per 31 december 2013
21
11.
Toelichting op de winst- en verliesrekening 2013
31
12.
Overige informatie
38
13.
Overige gegevens
40
14.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant
41
JAARVERSLAG VAN HET BESTUUR Voor het jaarverslag van het bestuur verwijzen wij u naar het jaarverslag Vidomes 2013.
blz: 4
1. BALANS PER 31 DECEMBER 2013 (voor voorgestelde resultaatbestemming) Balans per 31 december 2013 (* € 1.000,- afgerond) Activa
Ref.
31-12-2013
31-12-2012
Vaste activa Immateriële vaste activa Licenties software
A1. A1.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
A2.
Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
A2.1
478
729
6.171
7.084
A3. A3.1
159.919
142.724
A3.2 A3.3 A3.4
1.505.470 36.286 18.465
1.573.161 33.533 22.087 1.720.140
Financiële vaste activa Overig kapitaalbelang Latente belastingvordering Overige effecten Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa
A4. A4.1 A4.2 A4.3 A4.4 A4.5
8 5.753 970 154 5
1.771.505
8 3.305 2.000 305 12.908 6.890
Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
A5. A5.1 A5.2
Onderhanden projecten
A6.
Vorderingen Huurdebiteuren zittende huurders Gemeenten Overige vorderingen Pensioenen Overlopende activa
A7 A7.1 A7.2 A7.3 A7.4 A7.5
Liquide middelen
228 4.837
18.526
242 4.902 5.065
5.144
53
2.469
1.174 43 703 19 3.093
1.047 139 2.118 34 646 5.032
3.984
39.029
4.904
1.782.858
1.814.345
A8.
Passiva Eigen vermogen Wettelijke reserve participatie SWY Overige reserves Resultaat boekjaar
P1. P1.1 P1.2 P1.3
1.006.175 38.422-
998.454 7.721 967.753
Egalisatierekening Egalisatie BWS subsidies
P2. P2.1
154
1.006.175
305 154
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichting Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen
P3. P3.1 P3.2 P3.3 P3.4
2.354 159 1.722 633
305
5.722 2.142 590 717 4.868
Langlopende schulden (leningen o/g) Leningen overheid Leningenkredietinstellingen Verplichtingen uit verkopen onder voorwaarden
P4. P4.1 P4.2 P4.3
16.338 691.227 37.390
9.171
16.176 668.918 34.171 744.955
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden ter zake van pensioenen Onderhanden projecten Overlopende passiva
P5. P5.1 P5.2 P5.3 P5.4 P5.5 P5.6
37.530 6.049 1.481 20.068
719.265
41.756 7.008 1.839 25 28.801 65.128
79.429
1.782.858
1.814.345
blz: 5
2. WINST- EN VERLIESREKENING OVER HET BOEKJAAR 2013
Winst en verliesrekening over 2013 (* 1000,- afgerond)
Ref.
2013
2012
Bedrijfsopbrengsten Huren Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten
1. 2. 3.
106.703 10.597 66
102.159 10.364 173
4. 5. 6. 7.
2.159 940 937 2.875
4.842 961 1.622 6.875
Som der bedrijfsopbrengsten
124.277
126.996
Bedrijfslasten Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelskosten Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelslasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten
8. 9. 10. 10a. 10b. 10c. 10d. 11. 12. 13. 14.
1.266
790
11.030
3.020-
10.626 1.464 1.869 2.474 21.193 262 10.294 20.727
11.531 1.616 2.041 1.977 24.249 631 10.816 16.028
Som der bedrijfslasten
81.205
66.659
Bedrijfsresultaat
43.072
60.337
54.527-
21.870-
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
15.
Financiële baten en lasten Waardeverandering financiële vaste activa en effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
16. 17. 18.
1.0301.866 32.234
6771.870 33.001
Som der Financiële baten en lasten
31.398-
31.808-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belasting
42.853-
6.659
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Som der belastingen
19.
4.431
1.062 4.431
1.062
Resultaat na belastingen
38.422-
7.721
Resultaatbestemming Onttrekking/Dotatie aan de overige reserves Onttrekking/Dotatie aan de wettelijke reserve participatie SWY Totaal
38.42238.422-
11.828 4.1077.721
blz: 6
3. KASSTROOMOVERZICHT 2013 (directe methode)
Kasstroomoverzicht over 2013 (* 1000,- afgerond)
2013
Ref.
2012
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten van subsidiegevers Ontvangsten overige
W1,2, A7 W3, P7 W7, A7, P5
Betalingen aan werknemers Betalingen aan leveranciers onderhoud Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten Betalingen overige
W10, A4, P3,5 W11, A7, P5 W14, A7, P5 W10,12,13,14, A7, P3,5
116.622 161 2.586
112.131 195 12.255 119.369
10.65120.4744.76236.030-
Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen rente Betaalde rente Betaalde vennootschapsbelasting
W17, A7 W18 W19
71.917-
74.909-
47.452
49.672
135 32.779-
Kasstroom uit operationele activiteiten
124.581 11.52924.2494.90434.227-
168 32.86432.644-
32.696-
14.808
16.976
Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Desinvesteringen in materiële vastie activa Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa Investeringen in immateriële vaste activa
A2,7, P5 W5, A2,5,6,7, P5 A4 A4 A1, P5
29.17617.445 12.896 8 100-
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
43.72816.864 12.91112 4791.073
40.242-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen) Aflossing langlopende schulden (leningen)
P4 P4
60.000 41.756-
Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Mutatie liquide middelen in boekjaar
113.800 85.71218.244
28.088
34.125
4.822
Mutatie liquide middelen in boekjaar De toename (afname) van de geldmiddelen in het boekjaar sluit als volgt aan op de mutatie in de balanspost liquide middelen: Stand per 1 januari Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Mutatie boekjaar Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet
Stand per 31 december Liquide middelen Schulden aan kredietinstellingen/bankkrediet Stand per 31 december
blz: 7
4.904 4.904
82 2.0381.956-
34.125 34.125
4.822 2.038 6.860
39.029 39.029
4.904 4.904
4. ALGEMENE TOELICHTING Algemeen Stichting Vidomes is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Haaglanden en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Delft. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen voor de sociale huursector. Consolidatie Vidomes heeft in 50 verenigingen van eigenaren een belang, veelal middels het bezit van een aantal woningen. Dit belang is niet gewaardeerd in de jaarrekening, omdat Vidomes zich beroept op de wettelijke vrijstelling dat de gezamenlijke betekenis te verwaarlozen is op het geheel van de jaarrekening (art. 2:407, lid a BW). Op basis van de beschikbare informatie van de verenigingen van eigenaren is het belang van Vidomes gekwantificeerd op € 4,6 miljoen. Presentatie In RJ 645 zijn modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven.Voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Vidomes kiest voor het categorale model. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Vidomes zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling zijn opgenomen in hoofstuk 8 van deze jaarrekening. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. Effecten (voorgenomen) regeringsbeleid Vidomes wordt in haar bedrijfsvoering geconfronteerd met diverse (voorgenomen) regeringsmaatregelen voor de gereguleerde huursector. Deze maatregelen betreffen onder meer de Wet verhuurderheffing en een verruiming van het huurbeleid. Daarnaast wordt de sector geconfronteerd met een door het CFV mogelijk jaarlijks op te leggen extra heffing voor saneringssteun. De voorgenomen verhuurderheffing naar de kennis van heden loopt voor Vidomes op van € 9,2 mln in 2014 naar € 13,1 mln in 2018. Voor de periode 2014-2018 houdt Vidomes rekening met een totale verhuurderheffing van € 56,9 mln. Het aandeel in de saneringssteun bedraagt voor 2014 € 3,6 mln. Voor de jaren 2014 tot en met 2018 houdt Vidomes rekening met een totale saneringsteun heffing van € 23,4 mln. Om te blijven voldoen aan kengetallen zoals die door externe partijen gehanteerd worden en relevant zijn voor het behouden van toegang tot de kapitaalmarkt heeft Vidomes een beleid ingezet van kostenbesparing en beperking van de investeringen. De kostenbesparingen voor de aankomende jaren zien toe op personeel, organisatie en onderhoud. Dit zal een positief effect hebben op de exploitatiekasstroom van Vidomes. Vidomes heeft in haar projecties slechts beperkt rekening gehouden met huurstijgingen boven inflatie, nl. 1,33% in 2014 aflopend naar 0,42% in 2018. Voor 2014 mag en zal Vidomes een hogere huurstijging realiseren dan waar in de projectie rekening mee is gehouden. Dit heeft een positief effect op de exploitatiekasstromen van Vidomes. Vidomes heeft in haar projecties rekening gehouden met een investeringsvolume in de komende jaren van gemiddeld € 30 mln per jaar. De gecommitteerde investeringen per 31 december 2013 liggen onder dit bedrag. Over 2014 en 2015 zijn na afloop van het boekjaar al investeringen geschrapt ten opzichte van de projecties. Met deze maatregelen kan Vidomes in financieel opzicht de gevolgen van de genoemde heffingen opvangen. Vidomes verwacht na uitvoering van genoemde maatregelen blijvend te kunnen voldoen aan de kengetallen (ICR, DSCR, loan to value, solvabiliteit en dekkingsgraad) en daarmee toegang te blijven houden tot de kapitaalmarkt. Het bestuur zal de voorgenomen maatregelen in de komende jaren conform de projecties moeten realiseren.
blz: 8
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Door de Raad voor de Jaarverslaggeving is RJ 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Vidomes past deze Richtlijn toe. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. In de jaarrekening kunnen afrondingsverschillen voorkomen. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsprijs- of vervaardigingsprijs of actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met de referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, de winst- en verliesrekening en het kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Algemeen Vergelijking met vorig jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en van resultaatbepaling zijn ongewijzigd ten opzichte van het voorgaande jaar. Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridische afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die worden gekwalificeerd als "intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd". Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. Immateriële vaste activa Licenties De licenties zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. De economische levensduur is overeenkomstig de contractperiode van de licentie. Ultimo 2013 betekent dit een levensduur van 3 jaar. Met op balansdatum verwachte duurzame waardeverminderingen wordt rekening gehouden. Materiële vaste activa Algemene uitgangspunten Tenzij bij de afzonderlijke balansposten iets anders wordt vermeld gelden voor alle materiële vaste activa de volgende algemene uitgangspunten. Verkrijgings- of vervaardigingsprijs: De verkrijgings- of vervaardigingsprijs wordt bepaald als de som van alle direct toe te rekenen uitgaven onder aftrek van afschrijvingen gedurende de geschatte toekomstige gebruiksduur. Op grond wordt niet afgeschreven. Voor zover verkregen subsidies kwalificeren als investeringssubsidie worden deze in mindering gebracht op de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Tevens worden hierbij de rente tijdens de bouw op vreemd vermogen en direct toerekenbare interne kosten alsmede transactiekosten geactiveerd. Rente wordt uitsluitend toegerekend indien voor te vervaardigen materiële vaste activa noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken en vangt aan bij start van de bouw. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Er wordt rekening gehouden met bijzondere waardeverminderingen die op balansdatum worden verwacht. Indien grond gekocht is met opstallen, met de intentie de opstallen te slopen of teniet te laten gaan en vervolgens op de grond nieuwbouw te realiseren, dan maken de gemaakte sloopkosten deel uit van de verkrijgingsprijs van de grond. Verwerking van groot onderhoud: Vidomes verwerkt de kosten van groot onderhoud aan haar materiële vaste activa als onderdeel van de verkrijgingsprijs indien wordt voldaan aan de criteria voor activering. De geactiveerde kosten worden als afzonderlijk component behandeld. Voor zover sprake is van vervanging van onderdelen van het actief wordt de nog aanwezige boekwaarde van deze onderdelen gedesinvesteerd. Indien de boekwaarde van deze te desinvesteren onderdelen niet afzonderlijk uit de activa registratie zijn te herleiden wordt deze benaderd op basis van de huidige uitgaven, teruggerekend naar de datum van oorspronkelijke investering, en indien van toepassing rekening houdend met de naar benadering tot het moment van vervanging hierover gepleegde afschrijvingen.
blz: 9
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De activa zijn gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs verminderd met cumulatieve afschrijvingen op basis van de verwachte economische levensduur. De cumulatieve afschrijvingen zijn berekend volgens het lineaire systeem. De verwachte economische levensduur van de activa ten dienste van de exploitatie is als volgt vastgesteld: Kantoren en inventaris: Bouw: 50 jaar Overig: 5 - 10 jaar Auto's: 5 jaar Automatisering: 3-7 jaar Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Indien de taxatiewaarde lager is dan de historische kostprijs minus afschrijvingen is er sprake van een bijzondere waardevermindering. Vastgoedbeleggingen Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als ‘vastgoedbeleggingen in exploitatie’ indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Algemene uitgangspunten De algemene uitgangspunten van Materiële vaste activa zijn ook van toepassing op Vastgoedbeleggingen, tenzij anders is vermeld. Afschrijvingen Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat al het vastgoed minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Vanwege de herrekening voor Aedex is in 2013 al het bezit getaxeerd. Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Commercieel vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks door de Minister van Wonen en Rijksdienst wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Vidomes is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Vidomes zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat, met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH, de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt bij eerste verwerking tegen verkrijgings-of vervaardigingsprijs gewaardeerd en daarna tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s.
blz: 10
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,907% en de sector risico-opslag 4,90%. Voor de verschillende typen vastgoed en lokaties (wijken) worden gedifferentieerde percentages aangehouden met een bandbreedte van 0,25% tot 3,31%, hetgeen resulteert in en disconteringsvoet van minimaal 7,01% en maximaal 11,93%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Vidomes gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,5% en 14,19%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven Mutatie reële waarde Mutaties in de reële waarde van Sociaal vastgoed in exploitatie worden in de winst-en-verliesrekening verantwoord onder ‘Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille’. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als ‘niet-gerealiseerde herwaardering’ bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Bepaling bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognotiseerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2013 intern geformaliseerde meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: – Voor 2014 wordt rekening gehouden met een huurverhoging van 4,44% bestaande uit inflatie (2,75%) en een inkomensafhankelijke huurverhoging van 1,69% – Voor de jaren na 2014 is rekening gehouden met een huurverhoging van 2% (voorgaand jaar: 2%); – jaarlijkse huurderving van 1,84% van de huuropbrengst (voorgaand jaar: 1,35% voor 2013 en voor 2014 e.v. 1,43%); – mutatiegraad van 7,1% (voorgaand jaar: 7,3%) en huurharmonisatie tot 90% van de maximaal redelijke huur (voorgaand jaar: 100% van de max. red. huur); – jaarlijkse stijgingen van de vastgoed gerelateerde variabele lasten van 3% (voorgaand jaar: 3%); – genormeerde variabele lasten (OZB, verzekering en algemeen beheer) van € 1.142,- per verhuureenheid (voorgaand jaar:€ 1.323,-); – genormeerde klachten- en mutatieonderhoudskosten (bedrijfseconomische interne norm) van € 360,- (voorgaand jaar:€ 399,-); – kosten van planmatig groot onderhoud, conform onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm van € 776,- per verhuureenheid (voorgaand jaar: € 776,-); – een restwaarde op basis van geschatte grondwaarde aan het einde van de exploitatieperiode voor een zelfstandige woning van € 5.000,-, een onzelfstandige woning € 2.500,-, voor BOG, MOG of parkeerplaatsen wordt de historische kostprijs gehanteerd of de verwachte opbrengstwaarde bij verkoop (voorgaand jaar: idem); – een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor WSW-geborgde woningen; – een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%) voor niet-WSW-geborgde woningen, bedrijfsmatige en overige onroerende zaken; – de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 1 tot 50 jaar) (voorgaand jaar: idem), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. – Voor de verhuurdersheffing is voor de jaren 2014 en later nog geen wettelijke kader. De minister heeft het wetsvoorstel voorbereid. In het wetsvoorstel zijn de tarieven voor 2014 t/m 2017 opgenomen. Deze bedragen respectievelijk 3,81%, 4,49%, 4,91% en 5,36% van de WOZ waarde voor alle woongelegenheden met een huurprijs onder de liberalisatiegrens. De inschatting is gemaakt dat deze wetgeving doorgang zal vinden. Op basis van die inschatting is de verhuurdersheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 ingerekend in de bedrijfswaarde op basis van genoemde percentages – De heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats op basis van de huidige vergelijkbare kavel- of vierkante meterprijs voor een sociale huurwoning. Deze kavelprijs wordt geïndexeerd naar het einde van de levensduur en verminderd met verwachte sloopkosten en kosten van uitplaatsing. Indien feitelijke dan wel in rechte afdwingbare verplichtingen zijn aangegaan die consequenties hebben voor de bestemming van de grond dan wordt met deze gewijzigde bestemming in de waardering rekening gehouden.
blz: 11
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Vidomes verkoopt woningen onder voorwaarden waarbij de koper een contractueel bepaalde korting op de reële marktwaarde krijgt. De verwerking van dergelijke transacties hangt af van de contractuele voorwaarden. Vidomes onderscheidt hierbij gerealiseerde verkopen, en verkopen welke kwalificeren als een financieringstransactie. Verkopen onder voorwaarden die niet als financieringstransactie kwalificeren zijn verkooptransacties. Als financieringstransactie kwalificeren: • Verkopen waarbij Vidomes het recht op terugkoop heeft tegen een bedrag wat significant lager ligt dan de verwachte reële waarde op terugkoopmoment; • Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen reële waarde na het verstrijken van een beperkt deel van de geschatte levensduur; • Verkopen waarbij Vidomes een plicht tot terugkoop heeft tegen een vaste prijs, gebaseerd op de reële waarde op terugkoopmoment. Deze als financieringstransactie gekwalificeerde verkopen onder voorwaarden worden als volgt verwerkt: • De betreffende onroerende zaken worden direct voorafgaand aan de verkoop gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs; het verschil met de boekwaarde op dat moment wordt verwerkt: o Bij een waardedaling: als een negatieve herwaardering indien en voor zover er voor de betreffende woning(en) op dat moment nog sprake is van een ongerealiseerde waardestijging en voor het overige als een bijzonder waardeverminderingsverlies. o Bij een waardestijging: als een herwaardering indien en voor zover de actuele waarde hoger is dan de boekwaarde op dat moment zou zijn geweest bij toepassing van waardering tegen historische kostprijs minus afschrijvingen en voor een eventueel resterende overige waardestijging als terugname van een bijzonder waardeverminderingsverlies. • De woning wordt voor de overeengekomen contractprijs opgenomen onder de Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden; de (nog te) ontvangen contractprijs wordt opgenomen als Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (eerste waardering). • De woning wordt jaarlijks per balansdatum gewaardeerd tegen de marktwaarde op basis van de geldende contractvoorwaarden van de verkoop onder voorwaarden; eventuele waardemutaties worden verwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd op het bedrag wat de toegelaten instelling verschuldigd zou zijn indien op balansmoment het actief tegen de overeengekomen contractvoorwaarden teruggekocht zou moeten worden. Eventuele mutaties in deze verplichtingen worden in het resultaat verwerkt als 'niet-gerealiseerde waardeverandering vastgoedportefeuille'. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging wordt bij eerste verwerking gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Er wordt rente tijdens de bouw toegerekend. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Daarna vindt waardering plaats tegen de actuele waarde zijnde de reële waarde. Mutaties in de reële waarde van Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie als vastgoedbelegging worden in de winst- en verliesrekening verantwoord onder 'Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille'. Mutaties in de reële waarde worden binnen het eigen vermogen afzonderlijk als 'niet-gerealiseerde herwaardering' bijgehouden en in de toelichting op het eigen vermogen vermeld. Financiële vaste activa Overig kapitaalbelang De participatie in Stichting Woonformatie Ypenburg (SWY) wordt gewaardeerd tegen de netto vermogenswaarde op grond van de meest recente jaarrekening. Indien het eigen vermogen van SWY negatief is, wordt de participatie gewaardeerd op nihil. De participatie in Warmtebedrijf Eneco Delft B.V. (WBED B.V.) wordt gewaardeerd tegen nominale waarde. Latente belastingvordering Onder de financiële vaste activa zijn actieve belastinglatenties opgenomen, indien en voor zover het waarschijnlijk is dat realisatie van de belastingclaim te zijner tijd zal kunnen plaatsvinden. Deze actieve belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen contante waarde en hebben overwegend een langlopend karakter. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,21%. Bij het bepalen van de belastinglatentie uit hoofde van verrekenbare tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van activa en passiva is rekening gehouden met de verwachte levensduur van deze activa en passiva. Voor de verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van het vastgoed betekent dit dat alleen de latentie als gevolg van voorgenomen verkopen leidt tot een contante waarde hoger dan nihil. De contante waarde van de latentie voor het door te exploiteren bezit tendeert naar nihil. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. De berekening van de latente belastingvorderingen vindt plaats tegen de op het einde van het belastingjaar geldende tarieven, voor zover bij de wet reeds vastgesteld. Overige effecten De onder de financiële vaste activa opgenomen certificaten in het Wif, die worden aangehouden tot het einde van de looptijd, worden initieel gewaardeerd op de reele waarde van het cerrtificaat, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens wordt gewaardeerd op geamortiseerde kostprijs of lagere marktwaarde. Te vorderen BWS-subsidies De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo. De waardering is tegen contante waarde. Contant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van het disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar.
blz: 12
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Overige financiële vaste activa De onder de financiële vaste activa opgenomen overige vorderingen omvatten leningen en overige vorderingen, alsmede leningen en obligaties die tot het einde van de looptijd zullen worden aangehouden. De vorderingen worden initeel gewaardeerd tegen reële waarde. Vervolgens worden deze leningen en obligaties gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs. Indien er bij de verstrekking van de leningen of verwerving van de obligaties sprake is van disagio of agio, wordt dit gedurende de looptijd ten gunste respectievelijk ten laste van het resultaat gebracht als onderdeel van de effectieve rente. Ook transactiekosten worden verwerkt in de eerste waardering en als onderdeel van de effectieve rente ten laste van het resultaat gebracht. Bijzondere waardeverminderingen worden in mindering gebracht op de geamortiseerde kostprijs en direct verantwoord in de winst- en verliesrekening. De leningen u/g worden initieel gewaardeerd tegen de reële waarde van het verstrekte bedrag, gewoonlijk de nominale waarde. Vervolgens vindt waardering plaats tegen geamortiseerde kostprijs waarbij rekening wordt gehouden met een eventuele bijzondere waardevermindering. Afgeleide financiële instrumenten De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende derivaat beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende derivaat niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Vidomes past hedge accounting toe op alle afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Vidomes gedocumenteerd. Vidomes stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit gebeurt door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende. • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. • Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Bijzondere waardeverminderingen van financiële vaste activa Ook voor financiële instrumenten beoordeelt de corporatie op iedere balansdatum of er objectieve aanwijzingen zijn voor bijzondere waardeverminderingen van een financieel actief of een groep van financiële activa. Bij aanwezigheid van objectieve aanwijzingen voor bijzondere waardeverminderingen bepaalt de corporatie de omvang van het verlies uit hoofde van de bijzondere waardevermindering, en verwerkt dit direct in de winst- en verliesrekening. Bij financiële activa die gewaardeerd zijn tegen geamortiseerde kostprijs wordt de omvang van de bijzondere waardevermindering bepaald als het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de best mogelijke schatting van de toekomstige kasstromen, contant gemaakt tegen de effectieve rentevoet van het financieel actief zoals die is bepaald bij de eerste verwerking van het instrument. Het waardeverminderingsverlies dat daardoor opgenomen was, dient te worden teruggenomen indien de afname van de waardevermindering verband houdt met een objectieve gebeurtenis na afboeking. De terugname wordt beperkt tot maximaal het bedrag dat nodig is om het actief te waarderen op de geamortiseerde kostprijs op het moment van terugname, als er geen sprake geweest zou zijn van een bijzondere waardevermindering. Het teruggenomen verlies wordt in de winst- en verliesrekening verwerkt. Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed bestemd voor verkoop betreft onverkochte opgeleverde nieuwbouwwoningen en de teruggekochte Koopgarant woningen. De onverkochte opgeleverde koopwoningen uit projectontwikkeling worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit directe materiaal- en arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken, worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. De teruggekochte (Koopgarant) woningen onder voorwaarden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijs of lagere opbrengstwaarde. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht zijn. De onverkochte onroerende zaken in aanbouw worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs bestaat uit directe materiaalen arbeidskosten, direct toerekenbaar uitbesteed werk en overige externe kosten inclusief een opslag voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten. Indien voor het vervaardigen noodzakelijkerwijs een aanmerkelijke hoeveelheid tijd nodig is om deze gebruiksklaar te maken worden rentekosten opgenomen in de vervaardigingsprijs. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden projecten Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder vastgoed in ontwikkeling voor verkoop. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Vorderingen worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de gamortiseerde kostrpijs, veelal gelijk aan de nominale waarde.
blz: 13
5. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN ACTIVA EN PASSIVA Huurdebiteuren Een voorziening voor oninbaarheid huurdebiteuren wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Ultimo 2013 is met behulp van een ouderdoms analyse het risico van oninbaarheid en de hiertoe benodigde voorziening op individuele basis bepaald. De voorziening is getoetst aan de werkelijke afschrijving in de afgelopen jaren.
Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en direct opeisbare deposito's met een looptijd korter dan1 jaar. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietstellingen onder kortlopende schulden. De liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. Reserve participatie SWY Vidomes had een participatie van 15% in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Indien er sprake is van een negatief eigen vermogen, wordt het aandeel in het negatief eigen vermogen gereserveerd. Egalisatierekening BWS Op deze rekening is het nog niet aan de exploitatie toegerekende deel van de toegezegde subsidie opgenomen. De egalisatierekening is gewaardeerd tegen contante waarde. Deze wordt contant gemaakt tegen een rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. Jaarlijks wordt rente toegevoegd op basis van het subsidierendement. De jaarlijkse vrijval is gebaseerd op een voorgecalculeerd subsidiebedrag. De vrijval komt ten gunste van de post overheidsbijdragen in de winst- en verliesrekening. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte rederlijkerwijs kan worden geschat. Voorziening onrendabele toppen nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de reele waarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de reele waarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Voorziening voor latente belastingverplichtingen Latente belastingverplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingverplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 3,21%. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarover reeds in het verslagjaar besluitvorming heeft plaatsgevonden en interne communicatie heeft plaatsgevonden. Voorziening uitgestelde beloningen De voorziening is gevormd voor toekomstige jubileum uitkeringen aan personeel. De waardering van de voorziening is tegen nominale waarde en gebaseerd op de komende 5 jaar. Voorziening loopbaanontwikkeling Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. Voorziening voor schadeclaims huurders Deze voorziening is gevormd voor het bedrag van de te verwachten schadeclaims van bewoners van de Populierendreef. Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag (nominale waarde) rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder kortlopende schulden. Verplichtingen uit onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkopen onder voorwaarden heeft Vidomes een terugkoopverplichting. Deze verplichting bevat naast de marktwaarde min de afgesproken korting tevens Kortlopende schulden Kortlopende schulden worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. Kortlopende schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen de gamortiseerde kostprijs, veelal gelijk aan de nominale waarde. Verplichting verlofuren Een verplichting is getroffen voor de uitgaven die naar verwachting noodzakelijk zijn om aan de verplichting tot uitbetaling van de verlofuren ineens te kunnen voldoen. De verplichting is gevormd op basis van het saldo verlof uren ultimo 2013 en het geldende uurtarief in januari 2014.
blz: 14
6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde effecten en afgeleide instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2013 bedroeg dit maximum 4% verhoogd met een inkomensafhankelijk percentage van 0,5% of 2,5%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Opbrengsten servicecontracten Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de 'lasten servicecontracten'. Overheidsbijdragen Onder deze post zijn de volgende elementen opgenomen: – vrijval uit de egalisatierekening rijksbijdragen; – overige overheidsbijdragen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten Onder deze post worden de wijzigingen opgenomen in de posten Vastgoed bestemd voor de verkoop (opgenomen onder de Voorraden) en Onderhanden projecten. Bij realisatie van een verkoop wordt de boekwaarde direct voorafgaand aan de verkoop teruggenomen op deze regel. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als nettoomzet en kosten in de winst-en-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst-enverliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst-enverliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-enverliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille De post netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de boekwaarde (bestaand bezit) danwel de vervaardigingsprijs (Projecten voor derden). Winsten worden verantwoord op het moment van levering. Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting VOV woningen en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. Afschrijvingen op (im)materiële activa ten dienste van de exploitatie De afschrijvingen op materiële vaste activa en licenties software worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode danwel de annuïtaire methode op basis van de verwachte gebruiksduur. Met een mogelijke restwaarde wordt geen rekening gehouden. Over terreinen en vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Indien een schattingswijziging plaatsvindt van de toekomstige gebruiksduur, dan worden de toekomstige afschrijvingen aangepast. Boekwinsten en -verliezen bij verkoop van materiële vaste activa zijn begrepen onder de afschrijvingen. Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille De overige waardeveranderingen worden gebaseerd op de waardering van de betreffende activa posten. De onder deze post verantwoorde bedragen hebben betrekking op een afboeking dan wel terugneming van een bijzondere waardevermindering. Deze bijzondere waardevermindering ontstaat door een jaarlijkse toets van de reële waarde ten opzichte van de waarde gebaseerd op boekwaarde. Voor onroerende zaken in ontwikkeling ontstaat deze bijzondere waardevermindering op het moment van investeringsbeslissing door de directie. Bij het bepalen van de afwaardering op activa in ontwikkeling wordt conform RJ 645 rekening gehouden met het verschil tussen de marktwaarde in verhuurde staat en de stichtingskosten van het project.
blz: 15
6. GRONDSLAGEN VOOR WAARDERING VAN HET RESULTAAT Personeelskosten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover zij verschuldigd zijn aan werknemers. Pensioenen Vidomes heeft de volgende pensioenregeling: Pensioenregeling van het bedrijfstakpensioenfonds voor de Woningcorporaties. Vidomes heeft voor bijna al haar werknemers een toegezegde pensioenregeling. Hiervoor in aanmerking komende werknemers bouwen jaarlijks een pensioenrecht op over het loon van dat jaar (middelloonregeling). De verplichtingen, welke voortvloeien uit deze rechten van haar personeel, zijn ondergebracht bij de Stichting Pensioenfonds voor de Woningcorporaties (SPW). Vidomes betaalt hiervoor premies waarvan de de werkgever iets meer en de werknemer iets minder dan de helft betaald. De pensioenrechten worden jaarlijk geïndexeerd, indien en voor zover de dekkingsgraad van het pensioenfonds (het vermogen van het pensioenfonds gedeeld door haar financiële verplichtingen) dit toelaat. Naar de stand van ultimo december 2013 is de dekkingsgraad van het pensioenfonds 114%. In 2014 dient het pensioenfonds een dekkingsgraad van ten minste 105% te hebben. Het pensioenfonds verwacht hieraan te kunnen voldoen en voorziet geen noodzaak voor de aangesloten instellingen om extra stortingen te verrichten. Vidomes heeft geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen in geval van een tekort bij SPW, anders dan het effect van hogere toekomstige premies.
Op de Nederlandse pensioenregelingen zijn de bepalingen van de Nederlandse Pensioenwet van toepassing en worden op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen betaald door Vidomes. De premies worden verantwoord als personeelskosten zodra deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien dit tot een terugstorting leidt of tot een vermindering van toekomstige betalingen. Nog niet betaalde premies worden als verplichting op de balans opgenomen. Voor bestaande verplichtingen (anders dan de te betalen premies) jegens de pensioenuitvoerder en/of werknemers wordt een voorziening opgenomen. Dit betreft een voorziening voor: • de verplichting van Vidomes tot het verrichten van extra betalingen of herstelpremies als gevolg van een lage dekkingsgraad van het pensioenfonds; • extra pensioenaanspraken die voortvloeien uit door Vidomes toegezegde toekomstige salarisverhogingen (bijvoorbeeld voortkomend uit CAO-afspraken) bij een eindloonregeling; • onvoorwaardelijke nog niet gefinancierde indexaties; • nadelen van individuele waardeoverdrachten die ten laste komen van Vidomes. Onderhoudslasten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De niet-realiseerbare waardeveranderingen vastgoedportefeuille hebben betrekking op waardemutaties van de reële waarde van vastgoedbeleggingen. Financiële baten en lasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen die als onderdeel van de berekening van de effectieve rente worden meegenomen. Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningenen en de gewogen rentevoet van de leningendie niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. Waardeveranderingen financiele vast activa en van effecten Afwaarderingen op de geamortiseerde kostprijs van de financiele vaste activa worden rechtstreeks verwerkt in de winst-en verliesrekening. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Vidomes integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het hanteren belastingtarief. Latente belastingvorderingen en latente belastingschulden worden opgenomen tegen contante waarde. Deze worden contant gemaakt tegen de netto rente. Dit percentage bedraagt voor 2013 3,21%. Vidomes heeft op basis van de uitgangspunten van VSO 2 de fiscale positie ultimo 2013 en het fiscale resultaat 2013 bepaald.
blz: 16
7. FINANCIËLE INSTRUMENTEN EN RISICOBEHEERSING
Het treasurystatuut met daarin opgenomen het financieel beleid is vastgesteld door de directie en goedgekeurd door de RvC in april 2012. In het treasury statuut wordt het gebruik van niet complexe derivaten onder voorwaarden toegestaan. Binnen het treasury beleid van Vidomes dient het gebruik van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) ter beperking van inherente financiële risico's. Op grond van het vigerende interne treasury statuut is het gebruik van derivaten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met de financieringspositie of het belegde vermogen kan worden gelegd. Derivaten mogen niet worden gebruikt voor het innemen van een speculatieve positie. Voor derivaten aangegaan na 1 oktober 2012 geldt dat Vidomes zich volgens haar treasury statuut onverkort houdt aan de Beleidregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting. Prijsrisico's Vidomes loopt risico’s ten aanzien van de waardering van effecten, opgenomen onder financiële vaste activa, overige effecten. Vidomes beheerst het prijsrisico door stratificatie aan te brengen in de portefeuille en limieten te stellen per tegenpartij. Valutarisico Vidomes is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valutarisico. Renterisico Vidomes loopt renterisico met betrekking tot de reële waarde van de rentedragende vorderingen en effecten met name onder financiële vaste activa als gevolg van wijzingen in de marktrente. Vidomes maakt geen gebruik van derivaten om dit risico op deze posten af te dekken. Voor vorderingen en schulden met variabele renteafspraken loopt Vidomes risico ten aanzien van toekomstige kasstromen als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot bepaalde variabel rentende schulden (schulden aan kredietinstellingen) heeft Vidomes renteswaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt. Per financieringsbesluit maakt Vidomes een bewuste keuze over het aantrekken van een lening tegen vaste rente of van een lening tegen variabele rente onder gelijktijdige afsluiting van een rente-instrument waarmee de variabele rente effectief in een vaste rente wordt omgezet. De criteria op basis waarvan wordt gekozen zijn vastgelegd in het treasury statuut en omvatten: (a) de financieringsbehoefte, (b) de mate waarin de aan te trekken leningen passen in een zo gelijk mogelijk in de tijd verspreiden van betaaldata, vervalkalender en renteherzieningsmomenten, en (c) de per saldo hiermee gemoeide kosten. Hierbij wordt uitsluitend gekozen voor rentederivaten indien hierbij minimaal dezelfde onder (b) criteria worden gerealiseerd maar tegen per saldo lagere kosten dan bij het aanttrekken van leningen met een vaste rente. Bovendien dienen financiële instrumenten tot een volledige effectieve hedge te leiden, dat wil zeggen dat betaaldata, hoofdsom en rentetype van variabel rentende leningen gelijk zijn aan betaaldata van de onderliggende waarde (notional value) van de derivaten en de ingangs- en einddatum van het derivaat gelijk zijn aan de ingangs- en einddatum van de variabel rentende lening of volledig daarbinnen vallen. Bij een daling van de marktrente van 1% neemt de marktwaarde onder gelijk blijvende omstandigheden af met € 14,6M toe. Bij een rentestijging van 1% zal de marktwaarde van de derivaten met 14,6M toenemen. Deze hebben geen directe impact op de Winst- en Verliesrekening en het eigen vermogen omdat sprake is van een effectieve hedgerelatie. Kredietrisico Vidomes heeft geen significante concentraties van kredietrisico met betrekking tot haar derivaten en effecten. Vidomes maakt gebruik van meerdere banken als tegenpartij teneinde kredietrisico te spreiden. Limieten zijn formeel vastgelegd in het treasurystatuut en naleving daarvan wordt voortdurend gemonitord. Beschikbaarheidsrisico Vidomes is voor de toegang tot de kapitaalmarkt veelal afhankelijk van de beschikbaarheid van de borging door het WSW. Liquiditeitsrisico Relevante indicatoren voor het liquiditeitsrisico dat Vidomes loopt per balansdatum zijn als volgt:
Banksaldo Kredietlimiet Lopende investeringsverplichtingen Nog niet benutte borgings ruimte WSW (2014)
31 december 2013 € 39.029.156 € 16.000.000 € 11.477.077 €0
Investeringsverplichtingen worden uitsluitend aangegaan indien Vidomes zeker heeft gesteld dat hiervoor financiering beschikbaar is of is toegezegd.
blz: 17
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW opgesteld. De directie dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Vastgoedbeleggingen, reële waarde De belangrijkste uitgangspunten welke bij bepaling van de reële waarde van de actuele waarde gewaardeerde vastgoedbeleggingen zijn gehanteerd, zijn uiteengezet in de grondslagen. De volgende aspecten met een bijzondere invloed op de uitkomsten van de waardering kennen ten tijde van het opmaken van deze jaarrekening een bijzondere onzekerheid. Generieke uitgangspunten voor woningen en BOG: • Prijsinflatie: 20-jaars gemiddelde CBS • Bouwkostenstijging: 20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging • Looninflatie: 20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS. • Disconteringsvoet Het model maakt gebruik van de Discounted Cash Flow methode, waarbij de kasstromen in de toekomst contant worden gemaakt tegen het Disconteringsvoet percentage. Dit percentage bestaat uit: o De Interest Rate Swap (24 maands gemiddelde van een 10 jarig contract). Dit vast percentage voor alle objecten wordt door IPD op basis van benchmark vastgesteld en bedroeg eind 2013 1,907%. o Een sector opslag van 4,9% eind 2013. Dit is een opslag die rekening houdt met de kenmerken voor het beleggen in vastgoed. Per jaar wordt dit percentage voor alle objecten vastgesteld door de taxateur, dit in overleg met de andere taxateurs die deelnemen aan IPD/aeDex. Vaak is dit percentage een communicerend vat met de IRS, omdat de IRS per jaar erg kan fluctueren en de risico’s in het beleggen in vastgoed niet in deze hoedanigheid mee fluctueert. o Een risico opslag van 0,15% voor beleggingen in huurwoningen vanwege het risico in de combinatie van verhuurderheffing na 2017 en potentiële inkomensafhankelijke huurverhogingen na 2014. o Een risico opslag per object van minimaal 0,25% en maximaal 4,97% eind 2013. In dit percentage worden de exploitatierisico’s die samenhangen met het specifieke object gewaardeerd. Woningtaxaties De waardering van de vastgoedbeleggingen is gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat conform de IPD/aeDex. Die wordt bepaald door de contante waarde te bepalen van de kasstromen over 15 jaar van de hoogste van een tweetal scenario’s: uitponden en doorexploiteren. Daarbij worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Leegwaarde De leegwaarde staat voor de verkoopwaarde van eén plattegrondtype in het object. De leegwaarde wordt bepaald door de taxateur op basis van plattegronden, m2 GBO/VVO. De taxateur doet een geveltaxatie en vraagt referentietransacties op uit de NVM database en kadaster. • Markthuur De markthuur is de huurprijs die uitgaande van optimale marketing en verhuur behaald zou worden op het moment van waardebepaling. Indien de maximaal redelijke huur lager ligt dan de markthuur en het betreft geen geliberaliseerde woning dan wordt de maximaal redelijke huur aangehouden. • Mutatiegraad Bij bestaand bezit is de historische verhuurmutatie, het gemiddelde van afgelopen 6 jaar, het uitgangspunt. De mutatiegraad staat gelijk aan het aantal opzeggingen naar rato van het aantal contracten in een object/complex. Bij nieuwbouw bepaalt de taxateur de verkoopmutatie op basis van o.a. verkoopcourantheid van de woningen, verkoopomgeving en verwachte lage uitstroom door lage huur. • Onderhoud Gedurende de beschouwde periode wordt het woningobject onderhouden. Het onderhoud dat wordt uitgevoerd is bij wet afdwingbaar door de huurder en betreft in geen geval investeringen.De onderhoudsnormen worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer (VTW). • Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario. De beheerskosten worden bepaald aan de hand van de Vastgoed Taxatie Wijzer. • Exit yield De exit yield geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jaars exploitatieperiode. De vaststelling van de exit yield is beschreven onder de waarderingsgrondslag voor Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging.
blz: 18
8. BELANGRIJKE INSCHATTINGEN TEN AANZIEN VAN WAARDERING EN RESULTAATBEPALING
Taxaties BOG De marktwaarde bij bedrijfsonroerend goed is op basis van het scenario doorexploiteren.Voorts gelden de volgende uitgangspunten. • Markthuur De huurprijs die bij nieuwe verhuring op het moment van waarderen gegeven de dan geldende vraag/aanbodverhoudingen op de markt, onder de conditie van optimale marketing, ten hoogste tot stand kan komen. De markthuur is uit te drukken in een prijs per m2 VVO. Voor wat betreft het gebruikte VVO-begrip en BVO-begrip wordt aangesloten bij de hiervoor volgens NEN-2580 geldende definitie. • Markthuuraanpassing Een percentage waarmee de markthuur zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen. In dit percentage, dat wordt gehanteerd om de jaarlijkse markthuuropbrengsten gedurende de DCF-periode tot uiting te brengen, komt onder andere de positionering van het object/complex in de BOGhuurmarkt tot uitdrukking. • Looptijd contract maanden Het betreft hier de totale periode waarvoor het contract is aangegaan. De einddatum van het contract is de datum waarop zich het eerstvolgende verlengingsmoment aandient, mits dat tevens het eerste moment is waartegen de huurder de huurovereenkomst kan beëindigen dan wel het moment waarop de bestaande huurovereenkomst van rechtswege eindigt. • Onderhoud Afhankelijk van de aanwezige voorzieningen en installaties in het betreffende object wordt aan de hand van de VTW een marktconform bedrag per m2 BVO per jaar ingeschat. Dit bedrag dient als basis voor het berekenen van de totale onderhoudskosten. • Beheer De hoogte van de beheerskosten is overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is. De parameter beheerskosten wordt daarom vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outsourcingscenario. • Exit yield De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen. Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Vidomes een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • de verwerking van projectontwikkelingsresultaten; • de waardering van de leningenportefeuille; • het vormen van een herbestedingsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen. De reële waarde van financiële instrumenten De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. Indien niet direct een betrouwbare reële waarde is aan te wijzen, wordt de reële waarde benaderd door deze af te leiden uit de reële waarde van bestanddelen of van een soortgelijk financieel instrument, of met behulp van waarderingsmodellen en waarderingstechnieken. Hierbij wordt gebruikgemaakt van recente gelijksoortige ‘at arm’s length’-transacties, en van netto contante waardemethodes waarbij rekening wordt gehouden met specifieke omstandigheden.
blz: 19
9. KASSTROOMOVERZICHT Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de werkelijke ontvangsten en uitgaven opgenomen. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Transacties waarbij geen instroom of uitstroom van kasmiddelen plaatsvindt zijn niet in het kasstroomoverzicht opgenomen.
blz: 20
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
31-12-2013
31-12-2012
Per 1 januari Aanschafwaarde Cumlatieve afschrijvingen Boekwaarden
953.066 223.657729.409
1.118.547 717.578400.969
Mutaties Investeringen Buitengebruikstelling Afschrijvingen Afschrijvingen buitengebruikstellingen Totaal mutaties
46.906 58.951298.03858.951 251.132-
479.302 644.783150.862644.783 328.440
Per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Boekwaarden
941.021 462.744478.277
953.066 223.657729.409
19.616.642 8.173.4424.359.5277.083.673
20.271.260 8.060.29312.210.967
214.810 325.448970.258187.969 509.428458.469325.448 622.534 912.842-
308.607 270.200693.025256.046 639.395270.200 4.359.5275.127.294-
18.535.746 8.627.9223.736.9936.170.831
19.616.642 8.173.4424.359.5277.083.673
ACTIVA A1 A1.1
Immateriële vaste activa Licenties software
De afschrijvingstermijn is 3 jaar.
A2 A2.1
Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Per 1 januari Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Waardeverminderingen Boekwaarden Mutaties Investeringen Buitengebruikstelling Desinvestering Desinvestering afschrijving Afschrijvingen Extra afschrijving Cumulatieve afschrijvingen buitengebruikstelling Waardeverminderingen Totaal mutaties Per 31 december Aanschafwaarde Cumulatieve afschrijvingen Waardeverminderingen Boekwaarden
Het afschrijvingspercentage varieert van 0% tot 33,33%. Waardevermindering bedrijfspanden betreft de afwaardering naar lagere taxatiewaarde. In 2012 zijn de vestigingspanden getaxeerd. Deze taxaties zijn in 2013 opnieuw gebruikt. In 2012 bleken 3 van de 4 panden een lagere taxatiewaarde dan boekwaarde te hebben. In 2013 heeft op de afwaardering een terugname plaatsgevonden doordat er op de panden is afgeschreven en hierdoor de boekwaarde is verlaagd. De vergelijkende cijfers 2012 heeft er een reclassificatie plaatsgevonden tussen 'desinvestering' en 'waardeverminderingen' voor een bedrag van € 436.979,-. Dit betreft de afwaardering van de verbouwingskosten in de door ons gehuurde locatie op de Koningin Julianalaan 372b te Voorburg. In 2012 is de huur door ons opgezegd.
blz: 21
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
A3
Vastgoedbeleggingen Het verloop van de boekwaarden van de vastgoedbeleggingen is in het navolgende schema samengevat:
A3.1 t/m A3.4
Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging
Commercieel vastgoed in exploitatie
31 december 2012 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen
150.066.671 7.343.206-
885.294.829 687.866.251
Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden per 1 januari 2013 Mutaties 2013 Investeringen Overboeking vanuit voorraad Overboeking vanuit materiele vaste activa t.d.v. exploitatie Desinvesteringen Overboeking sloop Herwaardering Mutatie waardeverminderingen Overboeking gereedgekomen activa Overboeking verkocht onder voorwaarden Overboeking vanuit voorziening onrendabele investeringen Afgeboekte nietgerealiseerde projecten Overige overboekingen Totaal mutaties 2013 31 december 2013 Verkrijgingsprijzen Herwaarderingen Cumulatieve waardeverminderingen Boekwaarden
Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden
35.586.248 2.052.844-
Vastgoed in ontwikkeling voor eigen exploitatie
Totaal
46.354.364 24.267.000-
1.117.302.112 654.203.201
-
-
142.723.465
1.573.161.080
33.533.404
22.087.364
1.771.505.313
13.650
3.286.571
1.230.750
14.652.089
19.183.060
950.701
782.289 4.087.4904.578.63410.098.995
950.701
2.975.66415.198.21450.057.00615.074.823
-
3.804.759-
1.297.993985.3973.804.759
48.910.089-
15.198.21425.173.818-
15.198.214-
188.000
-
-
14.016.331
14.016.331-
17.195.842
67.690.580-
172.829.274 12.909.967-
886.528.598 618.941.901
159.919.307
1.505.470.499
-
3.622.781-
39.323.764 3.038.241-
28.312.634 9.848.052-
36.285.523
188.000
-
2.752.119
-
782.289 8.361.147-
15.198.214 6.710.948
-
51.365.400-
1.126.994.270 593.145.641
18.464.582
1.720.139.911
In de posten commercieel vastgoed in exploitatie en sociaal vastgoed in exploitatie zijn 17.457 woningen en 1.411 garages opgenomen. De geschatte waarde gebaseerd op de meest recente WOZ beschikkingen van deze eenheden bedraagt € 2.639 miljoen. De wijze van totstandkoming van de waardering is nader uitgewerkt in de 'Grondslagen voor waardering van activa en passiva' en onder 'Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling'. In de waardering van het sociaal vastgoed in exploitatie is rekening gehouden met een verhuurderheffing voor de jaren 2014 t/m 2017 op basis van het wetsvoorstel en de daarin opgenomen tarieven van respectievelijk 0,381%, 0,449%, 0,491% en 0,536% van de WOZ waarde. Na 2017 is geen rekening gehouden met verhuurderheffing. Door Vidomes is een verkoopplan opgesteld waarin 2852 onroerende zaken voor verkoop zijn geoormerkt. Naar verwachting zullen 45 woningen binnen één jaar worden verkocht. De verwachte opbrengstwaarde van deze onroerende zaken bedraagt € 7.875.000. De boekwaarde bedraagt ultimo het verslagjaar € 4.755.875. In totaal zijn 356 woningen verkocht onder voorwaarden vanaf 2005. Het grootste deel van de contracten is gebaseerd op het “Koopgarant” principe waarbij geldt dat er sprake is van verleende kortingen tussen 0% en 25% en een terugkoopverplichting door Vidomes. In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag ad € 1.776.088,- aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 4,28 %. Het vastgoed is opgedeeld naar kasstroomgenerende eenheden (complexen) waarvoor per complex een daarop gericht beleid is bepaald. Bij de indeling naar complexen is differentiatie in de vastgoedsturing van Vidomes ten aanzien van huur, onderhoud, bouwjaar en wijkgerichte aanpak bepalend. Verder zijn hierbij bepalende factoren: lokatie, woningtype, doelgroep en prijsklasse. De indeling sluit derhalve aan op het strategische vastgoedbeleid van Vidomes.
blz: 22
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Bedrijfswaarde De actuele waarde van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie gebaseerd op bedrijfswaarde bedraagt € 989.810.377,- (2012: 1.102.182.395,-)
€
De schattingen met betrekking tot de bedrijfswaardebepaling, zijn van bijzonder belang door de waarschijnlijkheid dat toekomstige gebeurtenissen significant kunnen afwijken van de verwachtingen van Vidomes zoals verwerkt in de bedrijfswaarde. Om inzicht te geven in de effecten van redelijkerwijs mogelijke wijzigingen in belangrijke parameters op de bedrijfswaarde, is de volgende gevoeligheidsanalyse opgenomen: Parameters
Gehanteerd in Stel mogelijke Effect op bedrijfswaarde (1) bedrijfswaarde afwijking x € 1 miljoen In% van de bedrijfswaarde Huurverhoging 1e jaar inflatie +1,88%, daarna 2% -/-1% € -161,9 -16,4% Huurharmonisatie Gemiddeld 0,19% per jaar 1e 5 jaar) -/-0,19% € -29,8 -3,0% Disconteringsvoet 5,25% gehele levensduur -/-1% € 100,1 10,1% Variabele lasten € 1.142 -/-100 € 31,5 3,2% Onderhoudslasten € 1.136 -/-100 € 31,5 3,2% Restwaarde grond (zelfst. Woningen) € 5.000 -/-€ 5000 € -44,0 -4,4% Woning verkopen 239 woningen -/- 100 woningen € -4,2 -0,4% (1) het effect op de bedrijfswaarde is berekend per afzonderlijke afwijking (overige parameters blijven gelijk). Verzekering & zekerheden De materiële vaste activa en de vastgoedbeleggingen zijn verzekerd tegen brand-, vliegtuig en stormschade. Er is geen verzekerde som per eenheid of op totaalniveau vastgesteld. Verzekeraars zullen in geval van schade geen beroep doen op onderverzekering. In het verslagjaar heeft Vidomes het WSW gevolmachtigd om, in voorkomende gevallen, een hypotheek te vestigen op het gehele bezit. Van deze volmacht heeft het WSW gedurende het verslagjaar geen gebruik gemaakt. Per balansdatum waren verplichtingen aangegaan met betrekking tot materiële vaste activa voor een bedrag van € 7.916.113. Ingebruikname zal in het volgende boekjaar plaatsvinden van de projecten Molenhof, Damcentrum en De Gilden/Leidschendam-Zuid Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder indirecte overheidsgarantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. 31-12-2013 A4 A4.1
31-12-2012
Financiële vaste activa Overig kapitaalbelang Participatie Warmtebedrijf Eneco Delft te Delft Saldo per 1 januari Oprichting Resultaat deelneming Saldo per 31 december
8.000 8.000
8.000 8.000
Vidomes is voor 0,33% participant in Warmtebedrijf Eneco Delft. Het saldo einde boekjaar bedraagt 0,33% van het geplaatst kapitaal van het warmtebedrijf per 31 december 2013. Het warmtebedrijf is per 9 augustus 2011 opgericht. De participatie is opgenomen tegen nominale waarde. In het boekjaar is besloten de participatie in 2014 te beëindigen.
Participatie Stichting Woonformatie Ypenburg te Ypenburg Saldo per 1 januari Resultaat participatie Afwaardering Verkoop Saldo per 31 december
1 1-
811.950 811.9491
-
Vidomes was voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Op 30 januari 2013 heeft Vidomes haar participatie in SWY overgedragen aan Staedion.
Totaal overige kapitaalbelang A4.2
8.000
8.001
Latente belastingvordering Verrekenbare tijdelijke verschillen: Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
2.457.257 16.750 429.8082.044.199
2.491.276 357.700 391.7192.457.257
847.969 2.860.886
Compensabele verliezen: Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
3.708.855
210.612 3.080.393 2.443.036847.969
Totaal latentie belastingvordering
5.753.054
3.305.226
De latente belastingvordering is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de (on)roerende zaken ten dienste van de exploitatie en het (resterende) agio/disagio ter zake van de leningenportefeuille en derivaten. Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum € 335.158,- binnen een jaar wordt gerealiseerd.
blz: 23
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
De actieve latentie voor de nog compensabele verliezen is in 2013 verder opgelopen i.v.m. een verwacht negatief fiscaal resultaat. De verwachting is dat het compensabele verlies in 2015 kan worden gerealiseerd vanwege een verwachte fiscale winst in dat jaar. De actieve belastinglatenties zijn gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,21%. De nominale waarde van de actieve belastinglatentie bedraagt € 6.768.465,- t.o.v. € 4.187.697 in 2012. De latente belastingverplichtingen zijn toegelicht in hoofdstuk 8. A4.3
Overige effecten
31-12-2013
Certificaten WIF
970.000
31-12-2012 2.000.000
De looptijd is vooralsnog onbepaald. De certificaten betreffen achtergestelde leningen van nominaal € 2.000.000,-. Het vaste rentepercentage bedraagt 2,25%. De variable rente bedraagt maximaal 3,25%. Als marktwaarde is gehanteerd het gemiddelde van de intrinsieke waarde en de geschatte executiewaarde op basis van de enkelvoudige balans van het WIF ultimo 2012. A4.4
Te vorderen BWS-subsidies Per 1 januari Te vorderen BWS-subsidies
304.528
458.212
Mutaties Bij: toevoeging rente Af: ontvangen BWS-subsidies Bij: correctie voorgaande jaren Totaal mutaties
11.347 161.887 150.540-
18.420 194.826 22.722 153.684-
Per 31 december Te vorderen BWS-subsidies
153.988
304.528
In 2014 zal € 81.271,- door de gemeenten worden afgelost. De te vorderen BWS-subsidies worden jaarlijks verminderd met de ontvangen termijnen en vermeerderd met de toegezegde subsidies en de rente over het resterende saldo. De waardering is tegen contante waarde. Contant making vindt plaats tegen rentepercentage dat varieert van 3,53% tot 4,38%. De uitbetalingstermijn is afhankelijk van het disconteringspercentage en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. De gemiddelde resterende looptijd bedraagt 2 jaar. A4.5
Overige financiële vaste activa Leningen u/g
-
12.900.000
De post leningen u/g bestond eind 2012 uit een kasgeldlening aan SWY van € 12.900.000,- met een rentevergoeding van 1,6%. Op 30 januari 2013 is deze afgelost.
Leningen personeel: Saldo per 1 januari Correctie vorig boekjaar Verstrekkingen Aflossingen Saldo per 31 december
7.894 896 3.954 7.7195.025
8.967 10.896 11.9697.894
De post leningen personeel bestond eind 2013 uit de fietsplanregeling. De reële waarde is gelijk aan de boekwaarde. In 2014 zal € 3.006,worden afgelost. Totaal overige financiële vaste activa A5 A5.1
5.025
12.907.894
227.750
242.356
Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop
Vastgoed bestemd voor verkoop betreft 2 teruggekochte Koopgarant woningen (2012: 1woning en 3 parkeerplaatsen). In 2013 zijn er 13 woningen teruggekocht, 12 woningen zijn wederverkocht en 3 parkeerplaatsen zijn verkocht uit de voorraad per 1-1-2013 A5.2
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop
4.836.703
Mutaties Investeringen Overboeking naar vastgoedbeleggingen in exploitatie Resultaat Leidschendam-Zuid Verkoop 7 woningen Citerstraat Verwacht verlies grond Marienpark
4.902.154
8.578.453 898.345637.8371.231.3165.876.40665.451-
Totaal voorraden
5.064.453
5.144.510
Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop betreft onverkochte onroerende zaken in aanbouw, welke per balansdatum nog niet verkocht zijn. De voorraad onderhanden werk bestaat eind 2013 uit de grondwaarde van de projecten Mariënpark (€ 2.988.000), Leidschendam-Zuid/De Gilden (€ 1.804.620) en Molenhof (€ 44.096). In de voorraad in ontwikkeling bestemd voor verkoop is een bedrag van € 544.777 aan rente opgenomen. In de waardering van de voorraden van projecten is de omzetbelasting opgenomen. De omzetbelasting wordt teruggevorderd bij oplevering van het project.
blz: 24
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
A6
31-12-2013
31-12-2012
2.469.039 84.360 2.500.00053.399
703.122 1.167.2422.933.159 2.469.039
Onderhanden projecten Stand onderhanden projecten per 1 januari Uitgaven in het boekjaar Ontvangen termijnen woningen Gerealiseerde winst Saldo per 31 december Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Het onderhanden project eind 2012 (grond van project Damcentrum) is in 2013 verkocht en 100% gerealiseerd. Er is 1 kavel van het project Leidschendam-Zuid in 2013 verkocht en in 2014 geleverd ad € 53.399.
A7
Vorderingen Alle vordering hebben een resterende looptijd korter dan een jaar. De reële waarde van de vorderingen benadert de boekwaarde ervan, gegeven het kortlopende karakter ervan en het feit dat waar nodig voorzieningen voor oninbaarheid zijn gevormd.
A7.1
Huurdebiteuren zittende huurders Voorziening voor oninbaarheid Stand per 31 december De huurachterstand per 31 december is als volgt opgebouwd: 1 - 2 maanden > 2 maanden De huurachterstand in % van de totale jaarhuur en vergoedingen bedraagt:
A7.2
Gemeenten
A7.3
Overige vorderingen
1.440.040 266.0291.174.011
1.551.993 505.1061.046.887
29% 71%
33% 67%
1,23%
1,38%
42.627
138.739
Vordering vertrokken huurders Voorziening voor oninbaarheid
714.127 618.43195.696
835.179 675.489159.690
Overige debiteuren Voorziening voor oninbaarheid
615.489 8.000607.489
2.017.127 58.8391.958.288
Totaal overige vorderingen
703.185
2.117.978
Voor het risico van oninbaarheid van huur- en overige debiteuren is een voorziening opgenomen. De voorziening is berekend met behulp van een ouderdomsanalyse op individuele basis. De totale voorziening is verdeeld over de zittende en vertrokken huurders.
A7.4
Pensioenen Te vorderen pensioenpremies
A7.5
18.984
34.198
18.984
34.198
635.232 2.457.721 3.092.953
585.751 59.977 645.728
Overlopende activa Vooruitbetaalde bedragen/vooruitontvangen facturen Nog te ontvangen bedragen Totaal overlopende activa
De post vooruitbetaalde bedragen bestaat voornamelijk uit vooruitbetalingen inzake automatiseringskosten en verzekeringskosten. De post nog te ontvangen bedragen bevat een vergoeding voor het beëindigen van een huurcontract, verrekening BTW op project Mariënpark en de verkoop van een woning. De vergelijkende cijfers 2012 'vooruitbetaalde bedragen' zijn met € 407.007,- opgehoogd. Dit betreft ramingen nog te betalen servicekosten die voorgaand jaar in mindering waren gebracht op vooruitbetaalde bedragen, maar dit jaar gepresenteerd worden onder de overlopende passiva.
A8
Liquide middelen Kassen diverse vestigingen ABN AMRO ING Rabobank Gelden onderweg
22.943 21.166 38.958.593 12.037 14.417
37.220 8.627 4.840.439 418 17.038
Totaal liquide middelen
39.029.156
4.903.742
De liquide middelen staan ter vrije beschikking van Vidomes.
blz: 25
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
PASSIVA P1 P1.1
Eigen vermogen
31-12-2013
Wettelijke reserve participatie SWY Saldo per 1 januari Correctie vorig boekjaar Resultaat participatie Overboeking naar Overige reserve Saldo per 31 december
-
31-12-2012
4.106.606 4.106.606-
Vidomes was voor 15% participant in de Stichting Woonformatie Ypenburg. Op 30 januari 2013 heeft Vidomes haar participatie in SWY overgedragen aan Staedion.
P1.2 t/m P1.3
Overige reserves Saldo per 1 januari Overboeking vanuit Wettelijke reserve participatie SWY Jaarresultaat te onttrekken/toe te voegen aan overige reserves Saldo per 31 december
1.006.174.263 38.421.750967.752.513
994.346.527 4.106.606 7.721.130 1.006.174.263
Voor het bepalen van de ongerealiseerde herwaarderingen is voor het berekenen van het verschil tussen de reële waarde en de verkrijgings- of vervaardigingsprijs uitgegaan van de initiële verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Ultimo 2013 is in totaal € 728.063.367,- aan ongerealiseerde herwaarderingen in de overige reserves begrepen (2012: € 782.253.336,-). In 2013 is € 44.391.340,- aan de ongerealiseerde herwaardering onttrokken wegens terugname van eerdere toevoegingen, € 955.838,onttrokken wegen realisatie door verkoop, € 2.335.574,- toegevoegd wegens verkopen onder voorwaarden, € 11.904.684 ontrokken wegens realisatie door sloop en € 726.321,- toegevoegd wegens nieuwbouw. P2 P2.1
Egalisatierekening Egalisatie BWS subsidies Het verloop gedurende het boekjaar is als volgt: Stand per 1 januari Toekennningen Toevoegingen rente Correctie voorgaande jaren Stand per 31 december
P3 P3.1
304.528 161.88711.347 153.988
458.212 194.82618.420 22.722 304.528
5.722.000 5.722.000 3.555.770188.000 2.354.230
11.986.000 4.035.000 16.021.000 6.168.0004.131.0005.722.000
Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Saldo per 31 december Mutatie ivm stelselwijziging mbt voorziening onrendabele investeringen Saldo per 1 januari Niet gerealiseerde projecten en waardemutaties Dotatie Overboeking naar vastgoedbeleggingen in ontwikkeling voor eigen exploitatie Saldo per 31 december
In 2013 blijft een voorziening staan voor het project Marienpark. Op dit project zijn per 31-12-2013 nog niet voldoende kosten gemaakt om de onrendabele top in mindering te brengen van de vastgoedbeleggingen in ontwikkeling. Verwacht wordt dat van het saldo per jaareinde € 2.354.230,- binnen een jaar wordt besteed. P3.2
Voorziening latente belastingverplichtiging Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
2.142.571 1.983.704158.867
2.601.538 1.359.278 1.818.2452.142.571
De voorziening latente belastingverplichtingen is gevormd door belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering van de roerende zaken ten dienste van de exploitatie (2012), het verkoopprogramma en de schadevergoeding participatie SWY (2012). Verwacht wordt dat van dit bedrag op balansdatum € 26.099,- binnen een jaar wordt gerealiseerd. De passieve belastinglatentie wordt gewaardeerd tegen de contante waarde. De disconteringsvoet bedraagt 3,21%. De nominale waarde van de passieve belastinglatentie bedraagt € 174.955,- t.o.v. € 2.269.171,- in 2012.
P3.3
Voorziening reorganisatiekosten Saldo per 1 januari Dotatie Vrijval Onttrekking Saldo per 31 december
589.786 1.721.825 95.794493.9921.721.825
589.786 589.786
Het saldo van de voorziening eind 2012 bestond uit kosten van de in 2012 geplande reorganisatie. In 2013 is het niet onttrokken deel van de voorziening vrijgevallen, omdat de reorganisatie in 2013 is afgerond. Voor Vidomes 2.0 (reorganisatie in 2014) is in 2013 een nieuwe voorziening getroffen aangezien hierover reeds in 2013 planvorming en interne communicatie heeft plaatsgevonden
blz: 26
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
P3.4
Overige voorzieningen
31-12-2013
Voorziening voor uitgestelde beloningen Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
96.714 16.196 7.989104.921
31-12-2012
85.380 11.334 96.714
Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige jubileum uitkeringen in de komende jaren. Verwacht wordt dat € 11.435,- binnen een jaar wordt besteed. Voorziening loopbaanontwikkeling Saldo per 1 januari Correctie vorig boekjaar Dotatie Onttrekking Saldo per 31 december
579.975 78.799 150.448508.326
649.795 28.69697.312 138.436579.975
Het saldo van de voorziening bestaat uit toekomstige uitgaven ter stimulering van de loopbaanontwikkeling. Verwacht wordt dat € 150.000,binnen een jaar wordt besteed. Voorziening voor schadeclaims huurders Saldo per 1 januari Dotatie Onttrekking Vrijval Saldo per 31 december
40.000 20.00020.000
60.000 20.00040.000
Het saldo van deze voorziening bestaat uit eventuele schadeclaims van bewoners van de Populierendreef. Het claimrecht vervalt in 2015. Er wordt daarom verwacht dat € 20.000,- binnen een jaar vrij valt. Totaal overige voorzieningen
P4 P4.1 t/m P4.2
633.247
716.689
16.337.265 691.226.778 707.564.043
16.176.112 668.917.983 685.094.095
Langlopende schulden (leningen o/g) Leningen overheid Leningen kredietinstellingen Totale leningen De mutaties in 2013 van de langlopende schulden kunnen als volgt worden toegelicht:
Bij:
Af:
Saldo per 1 januari (langlopend + kortlopend) Nieuwe stortingen
726.850.311 60.000.000 786.850.311
Normale jaarlijkse aflossing Aflossing ineens bij einde looptijd Saldo per 31 december (langlopend + kortlopend)
5.856.21635.900.000745.094.095
Saldo per 31 december (kortlopend) Saldo per 31 december (langlopend)
37.530.052 707.564.043 745.094.095
Aflossingsverplichtingen binnen 1 jaar na afloop van het jaar zijn opgenomen onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2014 bedraagt € 37.530.052. De gemiddelde restant looptijd van de leningenportefeuille bedraagt 17 jaar. Van het saldo einde boekjaar heeft € 537.042.677,- een resterende looptijd van meer dan 5 jaren. De totale duration van gehele portefeuille is 8,3 jaar. De rentevoet per 31 december 2013 is gemiddeld 4,28% inclusief 1 roll-over lening en 8 roll-over leningen met gekoppelde swap (2012: 4,48%). De marktwaarde van de totale leningenportefeuille (kortlopend en langlopend) ligt met €840.419.449,- op 112,79% van de nominale waarde. Vidomes stuurt voor het renterisico op de WSW norm van maximaal 15% risico per 12 maanden. Het renterisico voor de komende jaren is grotendeels afgedekt door middel van swaps en het afsluiten van leningen met vooraf afgesproken percentages. Het maximaal renterisico voor de jaren 2014-2023 ligt op 13,6 % van de totale hoofdsom in 2015. In verband met het grote aandeel aan investeringen waarvan de startdatum nog verder in de tijd kan verschuiven en flucturerende uitgaven en inkomsten is hier nog geen actie op ondernomen. De mogelijkheden om renterisico's af te dekken door woningcorporaties zijn ook aanzienlijk beperkt door de beleidsregels over derivaten. In 2014 nemen we actie na afgifte van faciliteringsvolume door het WSW. De post leningen kredietinstellingen en overheid bevat een bedrag van € 729.639.941,- waarvoor WSW borging is verkregen, de rest van de leningen wordt geborgd door de gemeente Leidschendam. Vastrentende leningen Leningen met variabele rente Basisrenteleningen
577.594.095 125.000.000 42.500.000 745.094.095
blz: 27
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Het saldo aan langlopende schulden neemt in 2014 naar verwachting af met circa € 10 miljoen. Onder de leningen zijn voor een bedrag van € 42.500.000,- aan zogenaamde basisrenteleningen opgenomen. Op deze leningen wordt een vaste basisrente betaald van gemiddeld 3,63%. Als op het moment van credit spread herziening geen akkoord met de kredietinstelling (BNG) wordt bereikt over de hoogte ervan is de lening opeisbaar en dient er een break cost te worden bepaald gelijk aan de netto contante waarde van het verschil tussen de dan geldende marktrente en voor de lening overeengekomen basisrente. Ter indicatie is in onderstaande tabel aangegeven wat de marktwaarde op balansdatum was van de basisrenteleningen. Het saldo van de marktwaarde en de hoofdsom is een indicatie van de break cost. Basisrenteleningen Rente
Spread
3,66% 3,54% 3,13%
0,50% 0,45% 0,10%
Hoofdsom x € 1 mln. € 10.000.000 € 10.000.000 € 22.500.000
Marktwaarde -€ 12.005.894 -€ 11.849.500 -€ 24.775.486
Ingangsdatum 2-mei-2012 1-jul-2011 1-nov-2012
Spreadherziening 2-mei-2017 1-jul-2016 3-nov-2014
Einddatum 2-mei-2047 3-jul-2051 1-nov-2062
Voor de variabel rentende leningen is voor € 110.000.000,- aan renteswap aangegaan om het variabel rente risico op deze leningen af te dekken. Deze renteswaps hebben de volgende kenmerken: Dealcode
Euribor
IRS0000368 LBBT003414 IRS0000369 LBBT003415 IRS0000370 LBBT003530 IRS0000371 LBBT003531 IRS0000372 LBBT003830 IRS0000373 LBBT003831 IRS0000374 LBBT004009 IRS0000375 LBBT004381
EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 6M EUR 6M EUR 6M EUR 6M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M EUR 3M
Subtotaal gekoppelde swaps
Hoofdsom x € 1 mln. € 10.000.000 € 10.000.000 € 10.000.000 € 10.000.000 € 15.000.000 € 15.000.000 € 15.000.000 € 15.000.000 € 10.000.000 € 10.000.000 € 10.000.000 € 10.000.000 € 20.000.000 € 20.000.000 € 20.000.000 € 20.000.000
Ingangsdatum 1-mrt-2010 1-mrt-2013 1-jun-2010 15-dec-2010 1-sep-2010 2-sep-2013 1-dec-2010 1-jun-2011 1-jul-2011 1-okt-2011 1-sep-2011 1-sep-2011 1-mrt-2009 1-mrt-2012 1-dec-2009 3-dec-2012
Einddatum 1-mrt-2030 1-mrt-2030 1-jun-2026 1-jun-2026 1-sep-2022 1-sep-2022 1-dec-2027 1-dec-2027 3-jul-2023 3-jul-2023 2-sep-2024 2-sep-2024 1-mrt-2028 1-mrt-2028 1-dec-2025 1-dec-2025
€ 110.000.000
Rente
Marktwaarde 3.812.607-
4,99250% 0,40000% 4,99250% 0,37500% 4,94250% 0,11000% 5,01500% 0,19000% 5,02000% 0,30000% 5,03000% 0,41000% 4,92930% 0,72000% 4,94860% 0,34000%
3.337.7953.882.0324.660.2102.961.0343.038.2817.064.400-
5.972.505€
Limiet marktwaardeverrekening BNG Niet overeengekomen, derhalve geen verrekening van marktwaarde. ING Niet overeengekomen, derhalve geen verrekening van marktwaarde.
34.728.864Marktwaarde 13.036.90521.691.959-
Alle swaps zijn per 31 december 2013 in een effectieve hedgerelatie betrokken. Vidomes heeft geen csa-contracten waarin breakclauses of margin calls zijn opgenomen waarvoor bijstortingen nodig zouden kunnen zijn.
blz: 28
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
31-12-2013 P4.3
Saldo per 1 januari
34.172.346
Toevoegingen door verkopen uit bestaand bezit Toevoegingen door verkopen uit nieuwbouw Mutatie uit terugkopen Mutatie uit waardeveranderingen Totaal mutaties
5.655.375 1.343.8301.093.7023.217.843
Saldo per 31 december
P5
P5.1
31-12-2012
Verplichtingen uit verkopen onder voorwaarden
37.390.189
32.633.852 4.669.613 1.831.0311.300.0881.538.494 34.172.346
In 2013 zijn er 46 woningen verkocht onder voorwaarden uit bestaand bezit, 12 woningen wederverkocht onder voorwaarden waarvan 1 woningen uit voorraad en geen woningen verkocht onder voorwaarden uit nieuwbouw. Er zijn 13 woningen teruggekocht in 2013. Ultimo 2013 zijn per saldo 356 woningen (2012: 311) verkocht onder voorwaarden sinds 2005. Verwacht wordt binnen 1 jaar 35 woningen terug te kopen tegen een waarde van € 3.672.100 en 182 woningen binnen 5 jaar tegen een waarde van € 19.094.920. Kortlopende schulden Alle kortlopende schulden hebben een looptijd korten dan 1 jaar Schulden aan kredietinstellingen ING/Postbank (krediet) Aflossingsverplichting langlopende schulden volgend boekjaar
37.530.052
41.756.216
Totaal schulden aan kredietinstellingen
37.530.052
41.756.216
Met de ING-bank is een kredietovereenkomst afgesloten van maximaal € 16.000.000,-, er zijn geen zekerheden gesteld op deze kredietovereenkomst. De debetrente is vastgesteld op 1,40% boven het 3-maands Euribor tarief. Ultimo 2013 is ten behoeve van derden bankgarantie afgegeven op de hoofdrekening bij de ING tot een bedrag van € 8.983,-. P5.2
Schulden aan leveranciers
P5.3
Belastingen en premies sociale verzekeringen
P5.4
6.048.884
7.008.014
Nog af te dragen belastingen
1.481.427
1.838.720
Totaal belastingen en premies sociale verzekeringen
1.481.427
1.838.720
Schulden ter zake van pensioenen Nog te betalen pensioenen
P5.5
-
-
Onderhanden projecten Saldo per 1 januari Uitgaven in het boekjaar Ontvangen termijnen kavels Gerealiseerde winst Saldo per 31 december
25.014 25.014-
54.375134.194 54.80525.014
Onderhanden projecten betreft verkochte onroerende zaken in aanbouw. Ultimo 2012 bestond onderhanden projecten uit 2 verkochte kavels in project Leidschendam-Zuid/De Gilden. P5.6
Overlopende passiva Transitorische rente Vooruitontvangen huren Vooruitontvangen borg huurders Met huurders te verrekenen servicekosten Nog te betalen bedragen Verplichting verlofuren Sociaal Fonds werknemers
15.584.526 1.411.403 27.554 1.329.260 1.256.712 436.162 22.307
16.229.035 1.194.785 2.039.631 8.853.829 461.932 21.347
Totaal overlopende passiva
20.067.924
28.800.559
De post nog te betalen bedragen bestaat hoofdzakelijk uit de nog te betalen project- en onderhoudskosten 2013. De vergelijkende cijfers 2012 'nog te betalen bedragen' zijn met € 407.007,- opgehoogd. Dit betreft ramingen nog te betalen servicekosten die voorgaand jaar in mindering waren gebracht op vooruitbetaalde bedragen, maar dit jaar gepresenteerd worden onder de overlopende passiva.
blz: 29
10. TOELICHTING OP DE BALANS PER 31 DECEMBER 2013
Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen
31-12-2013
31-12-2012
Waarborgverplichting Obligo Waarborgfonds Sociale Woningbouw
28.668.640
27.360.957
Het obligo betreft de verplichting om de liquiditeitspositie van het WSW te versterken zodra het vermogen van het waarborgfonds daalt onder het niveau dat met de rijksoverheid en gemeenten is afgesproken. Dit obligo is vastgesteld op 3,85% van het schuldrestant van de door het WSW geborgde leningen. Overeengekomen financieringen In het verslagjaar zijn 2 financieringen met een in 2014 te storten hoofdsom afgesloten. Een financiering van € 10 miljoen met een looptijd tot 2049 en overeengekomen vaste rente tot 2026 van 3,15% wordt gestort in april 2014. Een financiering van € 15 miljoen met een looptijd tot 2050 en overeengekomen vaste rente tot 2025 van 3,185% wordt gestort in september 2014. Afgeleide financiële instrumenten De impact en de betekenis van de potentieel toezicht belemmerende maatregelen zijn vooralsnog onduidelijk. In 2014 is een Plan van Aanpak ingediend bij het CFV. Vooralsnog stelt Vidomes dat, behoudens het eenzijdig laten vervallen van de bedoelde bepalingen door de tegenpartij, alle beschikbare opties een nadelig financieel effect zouden hebben en daarom als niet reëel worden gezien. Investeringsverplichtingen Aangegane verplichtingen inzake onroerende zaken in ontwikkeling per 31 december
9.860.835
25.538.126
1.616.242
1.428.218
De investeringsverplichtingen komen naar verwachting tot afwikkeling in een periode van 1 tot 3 jaar na balansdatum. Onderhoudsverplichtingen Aangegane verplichtingen planmatig en projectmatig onderhoud per 31 december Van de onderhoudsverplichtingen zal naar verwachting € 1.616.242,- binnen één jaar en circa 0,- na vijf jaar tot afwikkeling komen. Herstructurering Palenstein. Samen met twee andere corporaties en de gemeente Zoetermeer werkt Vidomes aan dit project. Eind 2004 hebben betreffende partijen een samenwerkingsovereenkomst getekend. Deze samenwerking is in 2012 herbevestigd door middel van een Allonge “samenwerkingsovereenkomst”. Hierin zijn de uitgangspunten voor de herstructurering geformuleerd. In 2013 is een sloopbesluit genomen voor de Florens van Brederodelaan, hierdoor heeft een afwaardering plaatsgevonden. De precieze omvang van de aan te gane verplichtingen voor de latere fasen is nog niet bekend. Daardoor is de omvang van de onrendabele top voor deze fasen onbekend en is hiervoor geen (extra) voorziening in de jaarrekening opgenomen. Koopwoningen Leidschendam-Zuid In het kader van de overeenkomst met Schouten & De Jong Projectontwikkeling B.V. heeft Vidomes de verplichting om 18 koopwoningen af te nemen voor de gezamelijke realisatie en ontwikkeling van project Leidschendam-Zuid. Vidomes heeft per 31 december 2013 nog de verplichting om de restant termijnen te betalen van 6 woningen in aanbouw. Daarnaast heeft Vidomes zicht verplicht nog eens 4 resterende niet verkochte woningen af te nemen indien deze 3 maanden na oplevering nog niet verkocht zijn. Totale restant verplichting ultimo 2013 is € 1.368.268. Heffing saneringsfonds Vidomes zal in de periode 2014 tot en met 2018 naar verwachting in totaal € 23,4 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodleidende corporaties financieel er weer bovenop te helpen. Leaseverplichtingen Ultimo boekjaar zijn de verplichtingen uit hoofde van operationele leases als volgt te specificeren: Te betalen: Binnen één jaar € 57.143 Tussen een jaar en vijf jaar € 46.342 Meer dan vijf jaar € € 103.485 Gedurende het verslagjaar zijn in de winst-en-verliesrekening verwerkt: Minimale leasebetalingen € Voorwaardelijke leasebetalingen € Sub-leaseontvangsten € €
149.656 149.656
Bankgaranties Per 31-12-2013 heeft vidomes 1 bankgarantie afgegeven van totaal € 8.982,58.
blz: 30
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
BEDRIJFSOPBRENGSTEN 1.
Huren Woningen Verzorgingstehuizen Bedrijfs onroerend goed Garages Overige
103.036.005 1.811.297 2.920.784 616.573 615.158 108.999.817
Huurderving leegstand Huurderving oninbare vorderingen
1.834.097462.263-
Totaal huren
106.703.457
98.342.678 1.767.577 2.748.989 626.748 562.403 104.048.395 1.327.304561.992102.159.099
Huuropbrengst De mutatie in de huuropbrengst van de woningen ten opzichte van het vorig boekjaar wordt veroorzaakt door: Jaarlijkse huurverhoging per 1 juli 2.440.345 Inkomenafhankelijke huurverhoging 911.710 Huurharmonisatie en overige mutaties 564.831 HoM-korting 35.806 Verhuur van nieuwbouw 1.274.840 Woningverbetering 46.936 Verkopen uit bezit 485.048Bijzonder vastgoed 162.002 Saldo mutaties 4.951.422 Huurderving De dervingspercentages bedragen: Wegens leegstand Wegens oninbaarheid Totaal
1,68% 0,42% 2,10%
1,28% 0,54% 1,82%
De huurderving wegens oninbaarheid bestaat uit de in 2013 afgeboekte vorderingen en een onttrekking uit de voorziening voor het risico van oninbaarheid. De stand van de voorziening ultimo 2013 is bepaald via de statische methode. Met behulp van een ouderdomsanalyse is een risicoinschatting gemaakt. Op basis van dit risico is een vrijval bepaald van € 296.126,35. De geografische onderverdeling van de nettohuuropbrengsten kan als volgt worden weergegeven: Delft Leidschendam-Voorburg Voorschoten Den Haag Rijswijk Zoetermeer 2.
18.315.679 20.718.527 5.690.142 15.158.591 46.820.518 106.703.457
17.809.439 20.002.362 184.490 5.525.133 14.468.620 44.169.055 102.159.099
Vergoedingen verrekenbare servicekosten Vergoedingen niet-verrekenbare servicekosten
10.123.133 473.501
9.877.748 486.190
Totaal vergoedingen
10.596.634
10.363.938
Opbrengsten servicecontracten
De opbrengsten betreffen bijdragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. Niet verrekenbare servicekosten zijn servicekosten die niet via de servicekostenafrekening met de bewoners zullen worden afgerekend.
3.
Overheidsbijdragen Vrijval egalisatierekening BWS-subsidie
65.770
173.036
Totaal overheidsbijdragen
65.770
173.036
blz: 31
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
4.
Wijzigingen in voorraad vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2013
2012
Vastgoed bestemd voor verkoop onderhanden projecten
2.159.249
4.841.672
Totale wijzigingen in vastgoed bestemd voor de verkoop en onderhanden projecten
2.159.249
4.841.672
In 2013 zijn 7 nieuwbouw koopwoningen verkocht uit het project Citerstraat en 5 kavels verkocht uit het project Leidschendam-Zuid/De Gilden.
5.
Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Opbrengst verkopen bestaand bezit Af: Boekwaarde actuele waarde Af: Verkoopkosten Verkoopresultaat bestaand bezit Mutatie saldo waardemutatie en terugkoopverplichting koopgarant woningen Totaal verkopen
8.577.602 6.956.964600.7711.019.867
8.350.663 6.641.231509.6931.199.739
80.100-
238.780-
939.767
960.959
In het boekjaar 2013 zijn 44 woningen, 28 parkeerplaatsen en 1 bedrijfspanden verkocht. De gemiddelde marktwaarde van de verkochte woningen bedroeg € 143.835 en de gemiddelde verkoopopbrengst bedroeg € 184.326. Na aftrek van de verkoopkosten bedroeg de nettowinst € 26.638 per woning.
In het boekjaar 2013 zijn er 46 woningen verkocht onder voorwaarden. Deze worden verantwoord op de balans en niet als gerealiseerde verkopen. 6.
Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Doorbelasting projecten
936.786
1.622.299
Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf
936.786
1.622.299
De geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf betreft de personeelskosten die zijn toegerekend aan onroerende zaken in ontwikkeling.
7.
Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen t.b.v. onderhoudsabonnementen Vergoeding administratiekosten uit servicekosten Vergoeding administratiekosten t.b.v. VVE's Vergoeding voor gebruik van plaatsruimte voor zendapparatuur Schadevergoeding participatie SWY Vergoeding beëindiging contract Overige bedrijfsopbrengsten
507.834 301.891 110.544 1.802.289 152.283
488.159 266.970 344.572 84.874 5.520.000 170.689
Totaal overige bedrijfsopbrengsten
2.874.841
6.875.264
298.038 97.579 870.318 1.265.935
150.862 205.671 433.723 790.256
BEDRIJFSLASTEN 8.
Afschrijvingen op (im)materiële vaste activa Afschrijving licenties software Afschrijving roerende zaken ten dienste van de exploitatie Afschrijving onroerende zaken ten dienste van de exploitatie
blz: 32
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
9.
Overige waardeveranderingen op (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Afwaardering bedrijfspanden ten dienste van de exploitatie Waardeveranderingen vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging Afwaardering activa in ontwikkeling en onderhanden werk Totaal overige waardeveranderingen
2013
2012
622.5349.778.717-
4.796.506 9.798.000-
21.430.915 11.029.664
1.981.676 3.019.818-
Waardevermindering bedrijfspanden betreft de afwaardering naar lagere taxatiewaarde. In 2012 zijn de vestigingspanden getaxeerd. Deze taxaties zijn in 2013 opnieuw gebruikt. In 2012 bleken 3 van de 4 panden een lagere taxatiewaarde dan boekwaarde te hebben. In 2013 heeft op de afwaardering een terugname plaatsgevonden doordat er op de panden is afgeschreven en hierdoor de boekwaarde is verlaagd. De mutatie waardeverandering vastgoed in ontwikkeling bestaat uit de vrijval door het gewijzigde programma Marienpark afgerond ad € 8.748.000, Damcentrum/Zaagmolenstraat afgerond ad € 1.241.000, Schoutenhoek Vlek A afgerond ad € 1.117.000 en een dotatie inzake Leidschendam-Zuid ad € 1.328.000 Afwaardering onderhanden werk: De afwaardering op onderhanden werk betreft de waarde van de grond van project Marienpark, nog 11 te verkopen kavels van het project LeidschendamZuid en afwaardering grondwaarde Florens van Brederodelaan. Door gewijzigde inzichten van het project Marienpark in de verkoopopbrengst en de herverdeling van de stichtingskosten tussen het huurprogramma en koopprogramma is de verwachting dat bij het huidige programma een verlies zal ontstaan van € 5.876.406,-. Het verwachte verlies van de nog te verkopen 11 kavels is € 356.295,-. De afwaardering van de Florens van Brederodelaan bedraagt € 15.198.214,-. 10. Personeelskosten 10a. Lonen en salarissen Brutolonen Vergoedingen Totaal lonen en salarissen 10b. Sociale lasten Totaal sociale lasten
9.355.522 1.270.704 10.626.226
10.222.631 1.308.464 11.531.095
1.464.432 1.464.432
1.615.544 1.615.544
De verantwoorde brutolonen zijn inclusief overwerk, het vakantiegeld, de onttrekking aan de verplichting voor verlofuren en het ontvangen ziekengeld. Onder de verantwoorde vergoedingen vallen o.a. de bonussen 2013, de beëindiging- en stamrechtvergoedingen, de reservering uitgestelde beloningen en de woonwerk vergoedingen. De vergelijkende cijfers van de vergoedingen (10a) zijn met € 685.129,- naar beneden aangepast. De werkgeversbijdrage ZVW is nu verantwoord onder de sociale lasten (10b). In 2013 bedraagt het gemiddelde aantal fte's 191,6. In 2012 was dit 207,9 fte's. Hiermee komen de gemiddelde salariskosten per fte uit op € 72.856,- en exclusief de beëindiging- en stamrechtvergoedingen bedragen de gemiddelde salariskosten per fte € 71.073,-. In 2012 was dit € 71.473,-. Dit is een daling van 0,56 % ten opzichte van 2012. Gedurende het jaar 2013 had Vidomes gemiddeld 218 werknemers in dienst. In 2012 gemiddeld 233 werknemers. 10c. Pensioenlasten Totaal pensioenlasten
1.868.554 1.868.554
De sociale en pensioenlasten in % van de salarissen en vergoedingen bedraagt: 10d. Overige personeelslasten: Ingeleend personeel Overige personeelslasten Doorbelastingen Totaal overige personeelslasten Specificatie van de kosten van ingeleend personeel: Ten gevolge van openstaande vacatures Ten gevolge van verzuim Overige
2.041.025 2.041.025
31,4%
31,7%
1.290.694 2.243.846 3.534.540 1.061.0102.473.530
1.692.865 1.410.067 3.102.932 1.126.0161.976.916
617.937 267.173 405.584 1.290.694
Totaal personeelskosten Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Totaal netto personeelskosten
16.432.742 936.786 15.495.956
17.164.580 1.622.299 15.542.281
De totale netto personeelskosten bedragen € 15.495.957,-. Dit is een afname van 0,3% ten opzichte van 2012. Onder de overige personeelslasten is de dotatie van € 1,7 mln aan de reoganisatievoorziening Vidomes 2.0 opgenomen.
blz: 33
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
11. Onderhoudslasten
2013
Planmatig onderhoud
2012
13.534.511
15.291.199
7.658.023
8.957.962
21.192.534
24.249.161
Leefbaarheid
261.544
631.327
Totaal leefbaarheid
261.544
631.327
Dagelijks onderhoud: Reparatieverzoeken Mutatieonderhoud (incl. verhuurbevorderend) Contractonderhoud Overig Totaal dagelijks onderhoud
3.342.245 1.687.029 2.431.857 196.892
Totaal onderhoudslasten
12. Leefbaarheid
In 2012 is de projectsteunheffing ad. € 344.844,- verantwoord onder deze post. Deze heffing was bestemd voor het versterken van de leefbaarheid in specifieke wijken waar Vidomes geen bezit heeft. 13. Lasten servicecontracten Verrekenbare servicekosten Niet-verrekenbare servicekosten Totaal lasten servicecontracten
10.140.240 154.173
10.492.208 324.150
10.294.413
10.816.358
483.352 4.797.395 150.703 130.566 2.272.951 1.931.070 121.022 377.146 10.264.205
609.568 4.699.076 205.241 155.552 2.106.341 1.909.962 66.461 322.125 10.074.326
14. Overige bedrijfslasten 14a Specifieke bedrijfslasten Kosten van onderhoudsabonnementen Onroerend zaakbelastingen en waterschapslasten Verzekeringen Contributies koepelorganisaties Exploitatiebijdragen VVE' s Kosten onderhanden projecten Verhuur- en promotiekosten nieuwbouw/renovatie Overige exploitatielasten Totaal specifieke bedrijfslasten Kosten onderhanden projecten: Kosten Damcentrum/Zaagmolen Kosten Leidschendam-Zuid/De Gilden Kosten Citerstraat
132.709 567.045 1.231.316 1.931.070
In 2013 zijn 7 nieuwbouw koopwoningen uit voorraad verkocht van het project Citerstraat dat in 2012 is opgeleverd. In 2013 is een rente opbrengst in project Damcentrum/Zaagmolen verantwoord en 5 verkochte grondkavels in project Leidschendam-Zuid/De Gilden. 14b. Overige bedrijfslasten Huisvestingskosten Automatiseringskosten Algemene kosten Totaal overige bedrijfslasten
729.216 1.569.444 8.164.219 10.462.879
651.867 1.294.757 4.006.709 5.953.333
In de algemene kosten is de post heffingen opgenomen. Dit betreft in 2013 de saneringsheffing ad. € 4.020.525,- en de verhuurdersheffing ad. €351.064,-.
20.727.084
Totaal overige bedrijfslasten
blz: 34
16.027.659
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
Vermelding accountantshonorarium In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria ten laste van het resultaat gebracht: PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Controle van de jaarrekening Andere controlewerkzaamheden Overig PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. netwerk Fiscale advisering Andere niet-controlediensten Totaal PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
134.038 22.449
130.505 53.463
12.229 168.716
7.965 1.133 193.066
Bovenstaande honoraria zijn gebaseerd op de werkzaamheden die gedurende het boekjaar zijn verricht en betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij Vidomes zijn uitgevoerd door de externe onafhankelijke accountant zoals bedoeld in art. 1, lid 1 Wta (Wet toezicht accountantsorganisaties). 2013
2012
Waardeveranderingen Commercieel vastgoed in exploitatie Waardeveranderingen Sociaal vastgoed in exploitatie geclassificeerd als vastgoedbelegging Waardeveranderingen onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Waardeveranderingen verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Overige mutaties
4.578.63450.057.006985.3971.093.702 -
6.405.323 27.812.9701.522.5061.300.088 240.000-
Totaal niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
54.527.335-
21.870.065-
15. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
blz: 35
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
1.030.000-
811.949135.443
1.030.000-
676.506-
FINANCIËLE BATEN EN LASTEN 16. Waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten Waardeverandering participatie SWY Waardeverandering certificaten WIF Totaal waardeveranderingen financiele vaste activa en effecten
Per 31 december 2013 heeft er een afwaardering plaats gevonden naar de marktwaarde van de certificaten WIF. Als marktwaarde is gehanteerd het gemiddelde van de intrinsieke waarde en de geschatte executiewaarde op basis van de enkelvoudige balans van het WIF ultimo 2012. 17. Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente woningen in ontwikkeling Rente liquide middelen/ deposito's Rente leningen u/g Rente te vorderen subsidies BWS Overige renteopbrengsten
1.776.088 44.699 17.299 11.347 16.480
1.683.754 39.590 122.635 18.420 5.451
Totaal rentebaten
1.865.913
1.869.850
Rente woningen in ontwikkeling In 2013 werd 4,28% rente toegerekend aan 6 projecten. Per 31 december was aan deze projecten in totaal € 47.654.225 besteed. In 2012 waren dit 6 projecten met een totale investering van € 59.729.803,-. 18. Rentelasten en soortgelijke kosten Rente van leningen Rente derivaten met afgedekte positie Rente toegevoegd aan de egalisatierekeningen Disagio WSW Rente rekening courant Rente kasgeldleningen o/g Overige rentelasten
26.885.972 5.196.950 11.347 88.286 3.055 4.038 44.200
28.095.420 4.506.864 18.420 66.406 8.530 4.531 301.027
Totaal rentelasten
32.233.848
33.001.198
blz: 36
11. TOELICHTING OP DE WINST- EN VERLIESREKENING OVER 2013
2013
2012
19. Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening De belastingen kunnen als volgt worden gespecificeerd: Acute belastingen Mutatie latente belastingen in boekjaar
4.431.532 4.431.532
De acute belastinglast is als volgt bepaald:
1.062.305 1.062.305
2013
Resultaat voor belastingen Fiscale correctie Belastbaar bedrag
42.853.28237.262.200 5.591.082-
Fiscale verliescompensatie
5.591.082 -
Verschuldigde winstbelasting
-
Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25%. Fiscaal is het resultaat € 5,6 mln negatief dit wordt veroorzaakt door o.a. verschillen in de verwerking van resultaten uit projectontwikkeling, afschrijvingen en waardeveranderingen op de vastgoedportefeuille, de verwerking van interest en de fiscaal niet aftrekbare saneringssteun. De effective belastingdruk is 10,34%. Totaal waardeveranderingen Resultaat SWY Schadevergoeding SWY Fiscaal toegelaten afschrijving op materieel vastgoed Dotatie HIR Correctie rente activa in ontwikkeling Agio/disagio leningen o/g Mutatie projectresultaat Mutatie onderhoud Niet-aftrekbare bijdrageheffing saneringssteun Overige verschillen
65.556.998 21.300.0005.520.000 1.747.2001.568.4201.181.4251.524.33610.117.390775.4594.020.525 378.907 37.262.200
Latente belastingen: Verschillen waardering fiscaal en commercieel bezit Verschillen waardering fiscaal en commercieel langlopende schulden Verschillen waardering fiscaal en commercieel voorziening onderhoud Correctie uit hoofde van verliescompensatie
584.860 985.786 2.860.886 4.431.532
De gemiddelde looptijd van de latentie is 16 jaar De verschillen tussen de fiscale en commerciele waardering en winst komen voornamelijk voort uit afspraken gemaakt in het kader van VSO2.
blz: 37
2.030.566 1.605.618637.357 1.062.305
12. OVERIGE INFORMATIE 2013
2012
Werknemers Gedurende het jaar 2013 had de corporatie gemiddeld 191,6 werknemers in dienst (2012: 207,9). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam.
Bestuurders en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: - Bestuurders en voormalig bestuurders - Commissarissen en voormalige commissarissen Algemeen Directeur Periodiek betaalde beloningen Beloningen betaalbaar op termijn (pensioen) Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Winstdeling en Bonus Totaal
163.918 34.981 198.899
163.627 34.676 198.303
De bezoldiging van bestuurders omvat: - periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto, onbelaste kostenvergoedingen en presentiegelden), - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen), - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en - winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen (inclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd: Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen: Drs. C.T.L. Korthout Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Vergoedingen leden Raad van Commissarissen: Drs. G. Buijs Drs. M.G.T. Kleijweg Drs. M.C. Oude Veldhuis Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA Drs. P. Rutte MRE C.G. Sleddering
Overige kosten / vergoedingen: Drs. C.T.L. Korthout Drs. G. Buijs Drs. M.G.T. Kleijweg Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Prof. dr. J.C.M. van Sonderen C.G. Sleddering Totaal De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen.
blz: 38
9.438 3.933 13.371
11.700 11.700
10.890 10.890 10.890 10.890 4.538 7.260 655 1.966 57.979
9.000 9.000 9.000 9.000 10.755 1.500 4.500 52.755
71.350
64.455
957 306 972 679 2.914
595 1.911 490 490 639 2.124 106 319 6.674
12. OVERIGE INFORMATIE
2013 WNT De Wet Normering Topinkomens (WNT) stelt een maximum aan de bezoldiging van topfunctionarissen in de publieke en semipublieke sector. De algemene bezoldigingsnorm van de WNT bedraagt na indexering voor 2013 : € 228.599,-. De bezoldiging van de functionarissen die over 2013 in het kader van de WNT verantwoord worden is als volgt: C.H.G.M. van de Wiel - Algemeen Directeur - 1 fte (werkzaam van 01-01-2013 t/m 31-12-2013) Beloning Belaste kostenvergoeding Beloningen betaalbaar op termijn Uitkering bij beëindiging van het dienstverband Totaal
153.214 34.981 188.195
De bezoldiging van bestuurders omvat: - Beloningen (zoals salarissen, vrijwillige premies sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), - belaste kostenvergoeding, - beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, variabele (lange termijn) beloningen, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) en - uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband. De bezoldiging van de Raad van Commissarissen in het kader van de WNT (exclusief BTW) kan als volgt worden gespecificeerd: Vergoedingen Voorzitter Raad van Commissarissen: Drs. C.T.L. Korthout Prof. dr. J.C.M. van Sonderen
Periode: 01-01-2013 t/m 31-08-2013 01-09-2013 t/m 31-12-2013
Vergoedingen leden Raad van Commissarissen: Drs. G. Buijs Drs. M.G.T. Kleijweg Drs. M.C. Oude Veldhuis Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Prof. dr. J.C.M. van Sonderen Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA Drs. P. Rutte MRE
01-01-2013 t/m 31-12-2013 01-01-2013 t/m 31-12-2013 01-01-2013 t/m 31-12-2013 01-01-2013 t/m 31-12-2013 01-01-2013 t/m 31-05-2013 01-01-2013 t/m 31-08-2013 01-12-2013 t/m 31-12-2013 01-10-2013 t/m 31-12-2013
7.800 3.250 11.050 9.000 9.000 9.000 9.000 3.750 6.000 542 1.625 47.917 58.967
Overige kosten / vergoedingen: Drs. G. Buijs Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE Drs. mr. C.M. Sjerps C.H.J. van der Luijt RA Totaal
791 253 803 561 2.408
De overige kosten / vergoedingen Raad van Commissarissen betreffen o.a. kilometervergoedingen. Bij de samenstelling van bovenstaande verantwoording uit hoofde van de WNT zijn de beleidsregels toepassing WNT d.d. 27 februari 2014 van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties als uitgangspunt gehanteerd. Vidomes herkent de door de Minister van BZK in zijn kamerbrief d.d. 27 februari 2014 onderkende uitvoeringsproblemen met betrekking tot externe niet-topfunctionarissen en heeft deze categorie in lijn met de door de minister voorgestelde gedragslijn niet in de WNT verantwoording betrokken.
blz: 39
13. OVERIGE GEGEVENS
Resultaatbestemming Vidomes is op basis van artikel 21 en 22 van het BBSH en de doelomschrijving van de stichting gehouden alle middelen te besteden op het gebied van de volkshuisvesting. Voorstel resultaatbestemming is om het resultaat ten laste te brengen van de overige reserves. De resultaatbestemming is vooruitlopend op en onder voorbehoud van de goedkeuring van de Raad van Commissarissen reeds in de jaarrekening 2013 opgenomen.
Controleverklaring van de onafhankelijke accountant De controleverklaring van de onafhankelijke accountant is opgenomen op pagina 41 van dit verslag.
Ondertekening Vastgesteld en goedgekeurd d.d. 24 april 2014, te Delft Bestuur: Drs. C.H.G.M. van de Wiel MMc, algemeen directeur
Raad van Commissarissen: Prof. dr. J.C.M. van Sonderen, Voorzitter
Drs. M.C. Oude Veldhuis MRE, Vicevoorzitter
Dr. H.F.M. Gertsen RA, MPA, Lid
Drs. P. Rutte MRE, Lid
Drs. M.G.T. Kleijweg, Lid
Drs. G. Buijs, Lid
Drs. mr. C.M. Sjerps, Lid
blz: 40
