Jaarplan QuaWonen zet betaalbaar wonen voorop

Jaarplan 2014 QuaWonen zet betaalbaar wonen voorop

Dit Jaarplan is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (088) 799 66 36 Fax (088) 799 66 20 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com December 2013 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam Drukwerk: Efficiënta, Krimpen aan den IJssel

Inhoudsopgave Schema doelstellingen

4

Voorwoord van de directeur-bestuurder

6

Missie

7

Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt

8

Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten

12

Verduurzamen: Stap voor stap naar energieneutraal

18

Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief

19

Samenwerking met anderen, lokale verankering

20

Interne organisatie

22

Financiën

26

Begroting 2014

36

Meerjarenbegroting 2014 – 2023

40

Financieel risicomanagement

46

Schema doelstellingen Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal bereikbare huurwoningen (< € 681)

7.358

Minimum aantal betaalbare huurwoningen (< € 575)

3.516

Verhuur sociale huurwoningen aan mensen met inkomen tot € 34.229

Minimaal 90%

Verkoop bestaande woningen

6

Verkoop onder ‘Kopen naar Wens’

12

Oplevering nieuwe levensloop-geschikte huurappartementen

51 huurappartementen, allen met een sociale huurprijs < € 681

Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht

Het plandeel Bloemengaarde met 26 sociale huurwoningen is in uitvoering. Fase 2 en 3 van de herontwikkeling van het centrum van Bergambacht zijn in voorbereiding.

Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel

We gaan verder met de planuitwerking. Samen met één of twee zorgaanbieders werkt QuaWonen het woonzorgconcept verder uit. Het project bestaat uit minimaal 48 geclusterde zelfstandige wooneenheden voor mensen met een hoge zorgindicatie en levensloopgeschikte huurappartementen. Start bouw is gepland in 2015.

Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek

De Primeur met 22 sociale huurwoningen wordt in 2014 opgeleverd. We overleggen met de gemeente over het realiseren van een Cultuurhuis. Bij overeenstemming kan start bouw in 2014 plaatsvinden.

Revitalisering Schoonhoven Noord

De Zilverstad-locatie is in aanbouw met 63 sociale huurwoningen. Voor Blok 2-3 met 22 huurwoningen wordt de oplevering verwacht. We maken samen met de gemeente verdere plannen voor de winkels die blijven bestaan aan de Plesmanstraat, en voor parkeervoorzieningen en voor verbetering van het openbaar gebied. De bouw van een supermarkt en twee woontorens wordt voorbereid. De supermarkt wordt weliswaar ontwikkeld door QuaWonen maar nadien verkocht aan de Plus supermarkt.

Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats)

Oplevering zorg- en welzijnsvoorzieningen: huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor het Groene Hartziekenhuis.

Oplevering ontmoetingscentrum

Inrichting ontmoetingsruimte Parkflat in Lekkerkerk, hiervoor is € 55.000 begroot.

Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie)

€ 135.000

4

QuaWonen

Schema doelstellingen Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad

Eind 2014 is het project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel afgerond en zijn alle 240 woningen gerenoveerd en geïsoleerd naar label A++. Verder nemen wij in nog eens 150 woningen energiemaatregelen en vervangen we ruim 400 cv-ketels door een HR-ketel. Ook werken we de samenwerking met Oranjezon, leverancier van zonnepanelen, verder uit voor de projecten Slim & Snel (Krimpen aan den IJssel) en Bloemengaarde (Bergambacht).

Energiezuinige nieuwbouw

Oplevering 4 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen Bergstoep - Dijklaan.

Goede dienstverlening Klanttevredenheidsmetingen

Beginnen met continumeting reparatieonderhoud/andere vorm klanttevredenheidsmeting + enquêtes bij uitvoering planmatig onderhoud.

Klantcontacten

80% van de inkomende klantvragen wordt direct beantwoord door een medewerker klantenservice. Medewerkers gedragen zich volgens het klantgerichtheidsprofiel.

Klachtenafhandeling

Registratie, bewaken en nazorg.

Digitaal loket

Onderzoek naar wensen en mogelijkheden digitaal loket ter voorbereiding op de implementatie in 2015.

Financiën Positieve kasstroom Rentedekkingsgraad/ICR 1,4

1,66

Solvabiliteit minimaal 25%

27%

Directe rendement minimaal 4%

4,19%

Loan to value maximaal 75%

68%

Efficiënty ratio max 50%

48,7%

Financiering/Investeringsratio max 50%

78,15%

Oordeel Centraal Fonds Volkshuisvesting

A1 status

WSW: toegang tot de kapitaalmarkt

Voldoende kasstromen na fictieve aflossing € 2,7 miljoen. Invulling financieringsbehoefte € 54 miljoen.

Renterisico maximaal 15%

6,98%

Control & Risicomanagement Geactualiseerde risicoanalyse

5

Taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden op afdelingsniveau en managementniveau opgesteld volgens de nieuwe organisatiestructuur.

Jaarplan 2014

Laveren tussen de klippen door, eindbestemming blijft overeind Het politieke stof daalt enigszins neer. Met de afspraken die Kabinet en Aedes medio 2013 met elkaar hebben gemaakt, is helderheid verschaft over taakafbakening, Verhuurdersheffing en behandeling van niet-Daeb. Deze helderheid helpt om de koers te bepalen. Het jaar 2013 heeft nadrukkelijk in het teken gestaan van het herijken van de koers. Niet zozeer de bestemming van QuaWonen staat ter discussie. De speerpunten zijn ongewijzigd: het huisvesten van de doelgroep, het vitaal houden van buurten en wijken, het energiezuiniger maken van de woningvoorraad en het verbeteren van de dienstverlening. De weg ernaartoe verandert wel.

QuaWonen laveert tussen de klippen door. We hebben meer tijd nodig om gestelde doelen te bereiken. Soms ook kiezen we een andere manier om tot het gewenste doel te komen. We willen met de schaarsere euro immers nog steeds heel veel doen. De zoektocht heeft nog voor het einde van 2013 geleid tot een herijkt Ondernemingsplan. Het ‘oude’ ondernemingsplan stamt uit 2010 en ademt een andere geur uit dan nu is vereist. Zo speelde ‘efficiënte bedrijfsvoering’ in 2010 veel minder een dominante rol. Het nieuwe, herijkte Ondernemingsplan zet sterk in op efficiënt werken. Helder is immers dat een Verhuurdersheffing en saneringsbijdrage (aan Vestia, WSG, c.s.) samen vanaf 2014 optellen tot een jaarlijks te betalen bedrag van € 7 tot 8 miljoen. Deze financiële aderlating heeft impact op QuaWonen. Om ook op termijn financieel gezond te blijven, is fors bijsturen noodzakelijk. We kiezen in het nieuwe Ondernemingsplan nadrukkelijk voor betaalbare woningen, daar zijn corporaties voor! Zouden we de rekening wel eenzijdig bij de huurder neerleggen (lees: de huren flink verhogen), dan staan er direct twee zaken op de tocht: de betaalbaarheid van het wonen en de verhuurbaarheid. Het prijsbeleid dat volgt uit het Strategisch Voorraadbeleid is en blijft leidend: we sturen op een huurprijs van 75%, soms 80%, van de redelijke huurprijs. Verder blijven we investeren, de vastgoedportefeuille heeft vernieuwing nodig om ook op termijn aantrekkelijk te blijven. Het betekent wel dat QuaWonen het investeringsvolume in tien jaar terugbrengt van € 325 miljoen naar € 200 miljoen. Daarbij gaan we vaker de mogelijkheden van renovatie onderzoeken in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw.

6

De discussie over kwaliteit in relatie tot de huurprijs gaan we sterker voeren. Een eerste inventarisatie laat zien dat er best veel keuzen te maken zijn. Dat geldt ook voor de extra’s die QuaWonen doet voor haar klanten. Vinden we betaalbaarheid heel belangrijk, dan betekent dit dat we op andere punten concessies moeten doen. Daarnaast gaan we het onderhoud goedkoper inkopen. We ontzien de eigen organisatie niet. De bedrijfsvoering van QuaWonen moet efficiënter: goede kwaliteit tegen laagste kosten. Slagen we daarin, dan blijft er meer geld over voor goed wonen in de Krimpenerwaard. We gaan het werk dus met minder medewerkers doen. Met maximale inzet van ICT en straks werkend vanuit één locatie – Bergambacht – borgen we de dienstverlening aan de klant. Het hebben van lokale kantoren is daarbij niet langer het antwoord; we zijn uitstekend in staat om vanuit één locatie de diensten te verlenen. Uiteindelijk is het een kwestie van en-en, en niet of–of. Alle maatregelen samen zorgen voor een slimme, slanke organisatie die haar basistaken prima op orde heeft en ook op termijn financieel gezond blijft. Daarbij varen we niet uitsluitend op eigen kompas. De keuzes die we in het nieuwe Ondernemingsplan en in dit jaarplan presenteren, zijn met de huurdersorganisaties en met de gemeenten uit het werkgebied bediscussieerd. Eigenlijk vinden we – gemeenten, zorgpartijen, corporatie – opnieuw de samenwerking uit. Alle partijen zitten ieder voor zich in een vergelijkbaar schuitje met eenzelfde zoektocht: met minder geld de zaken doen. Omdat partijen in elkaars verlengde werken, is het juist van belang nauw samen te werken. Ik ben er van overtuigd dat QuaWonen beter en sterker uit strijd gaat komen. De crisistijd biedt kansen. Wanneer we die pakken, dan blijft QuaWonen ook de komende jaren een waardevolle bijdrage leveren aan het wonen in de Krimpenerwaard.

Rob van den Broeke Directeur-bestuurder QuaWonen

QuaWonen

Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

Speerpunten Ondernemingsplan Zoveel mogelijk invulling blijven geven aan de in 2010 geformuleerde speerpunten, ook in de veranderde omstandigheden. Dat is de ambitie in ons nieuwe Ondernemingsplan voor de periode 2014 tot 2020. Geen trendbreuk ten opzichte van voorgaande jaren, wel een aangepaste beleidskoers. De doelen in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in het Ondernemingsplan, samengevat in de volgende vier speerpunten: 1. Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.229 (prijspeil 2013). Op verschillende manieren werkt QuaWonen aan een ruimer aanbod van woningen voor (lagere) middeninkomens. Dit zijn mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een koop- of dure huurwoning. Lagere middeninkomens, en dan vooral gezinnen met een jaarinkomen tot € 38.000 krijgen voorrang bij de toewijzing van woningen in de 10%-regeling. Ons verkoopbeleid richt zich op mensen met een jaarinkomen tot € 50.000. Wij introduceren het verkoopproduct Kopen naar Wens, waarbij sprake is van een uitgestelde betaling tot maximaal 30% op de taxatiewaarde. Dit nieuwe product komt in de plaats van verkoop onder Koopgarantvoorwaarden. De omvang van de uitgestelde betaling varieert met de hoogte van het jaarinkomen en is het grootst voor de lagere middeninkomens. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren.

7

Pieter de Hooghstraat Krimpen aan de Lek - 11 eengezinswoningen - kozijnenvervanging; kozijnen met HR++glas; dak- en vloerisolatie.

2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Als corporatie zetten wij ons in voor een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod en het schoon, netjes en veilig houden van de directe woonomgeving van onze woningen. Bij dat laatste is nadrukkelijk ook een rol weggelegd voor de huurders zelf. Daarnaast investeren we in complexbeheer en in buurtontmoetingsruimten als katalysator voor bewoners om actief bij te dragen aan de leefbaarheid in hun buurt. 3. Verduurzamen: Energiezuinige woningen Op het gebied van energiebesparing blijft QuaWonen ambitieus. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. Bovendien is het goed voor het milieu. We maken onze woningen energiezuiniger door te investeren in het verduurzamen van de woningschil, wat voor onze huurders leidt tot een besparing op hun energierekening. Stap voor stap gaan we van het huidige gemiddelde label E naar uiteindelijk een energieneutrale woningvoorraad. Om dat einddoel te bereiken, zoeken we samenwerking met andere partijen. Naarmate de economische tegenwind harder waait, bereiken we de gestelde doelen later. 4. Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht dat onze dienstverlening goed is, zeker als het gaat om de basisprocessen zoals woning zoeken, huur betalen, woning veranderen, onderhoud. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken, maar wel tegen lage kosten en met een eigen verantwoordelijkheid voor de klant.

Jaarplan 2014

Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Als corporatie zorgt QuaWonen voor voldoende, goede woningen voor mensen die op de vrije woningmarkt moeilijk aan een woning komen. Omdat dit vooral mensen zijn uit de laagste inkomensgroepen, staat voor ons voorop dat we onze woningen betaalbaar willen houden. Deze principiële keuze heeft invloed op ons huurbeleid en de uitgangspunten voor de verhuur en verkoop van onze woningen, maar ook op alle andere beleidsterreinen. De keuze voor het betaalbaar houden van onze woningvoorraad betekent minder financiële ruimte voor andere activiteiten.

Doelgroepen Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit mensen met een jaarinkomen tot € 34.229. Bij toewijzing van sociale huurwoningen (huurprijs < € 681,02) benutten wij de 10%-ruimte vooral voor gezinnen met een jaarinkomen tot € 38.000. Wij introduceren het verkoopproduct: Kopen naar Wens. Mensen met een inkomen tot € 50.000 profiteren daarbij van een uitgestelde betaling. De uitgestelde betaling varieert van 30% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 38.000, tot 10% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 50.000. We zetten Kopen naar Wens in als alternatief voor Koopgarant. Los van het inkomen zet QuaWonen zich in voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen. Zij kunnen moeilijk volledig zelfstandig wonen en hebben vaak een aangepaste woning nodig. De aanstaande scheiding van wonen en zorg werpt haar schaduw vooruit; QuaWonen zoekt – samen met zorgpartijen – naar nieuwe arrangementen. Ook senioren blijven een belangrijke aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de Krimpenerwaard. In 2012/2013 hebben we bij wijze van experiment een deel van de vrijkomende woningen in de huurprijsklasse € 664,66 tot € 750 per maand met voorrang aangeboden aan mensen met een middeninkomen. Zij bleken echter nauwelijks gebruik te maken van deze mogelijkheid. Uit OTBonderzoek blijkt dat mensen met een middeninkomen over het algemeen goed in staat zijn een vrije sector huurwoning (huurprijs vanaf € 681,02) te betalen. Ook zijn voor een deel van hen koopwoningen bereikbaar geworden, nu de prijzen op de koopwoningenmarkt zijn gedaald, het aanbod is toegenomen en rentetarieven laag zijn. Daarom hebben we besloten te stoppen met het experiment en meer differentiatie aan te brengen in de categorie middeninkomens.

8

Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Met ons Strategisch Voorraadbeleid zorgen we ervoor dat we op lange termijn voldoende en de juiste woningen hebben voor onze doelgroepen. In het Strategisch Voorraadbeleid is vastgelegd wat de toekomststrategie is voor onze woningen (doorexploiteren, renoveren, slopen en vervangen door nieuwbouw, verkopen, terugkopen) en welk beleid we voeren om dat te bereiken (huurbeleid, verkoopbeleid). De laatste herziening van het Strategisch voorraadbeleid dateert van 2010. We hebben 2013 benut om de herziening van ons Strategisch Voorraadbeleid voor te bereiden. Begin 2014 voeren we het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid door. Belangrijke wijziging zal zijn dat we behalve op goedkoop en bereikbaar ook sturen op de huurcategorie ‘betaalbaar’ specifiek voor mensen met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€ 28.550 in 2013). Deze specifieke koerswijziging is zichtbaar gemaakt in scenario 13 (p. 47). Rekenhuur

Huurcategorie

Omschrijving

< € 374,44

Sociaal goedkoop

Onder kwaliteitskortingsgrens

€ 374,44 - € 574,36

Sociaal betaalbaar

Kwaliteitskortingsgrens - Aftoppingsgrens hoog

€ 574,36 - € 681,02

Sociaal bereikbaar

Aftoppingsgrens hoog - Maximale huurgrens

We sturen op aantallen woningen in deze huurprijsklassen en zorgen ervoor dat we in elke huurcategorie voldoende woningen hebben en houden. Volgens de huidige indeling van onze woningen hebben we in op lange termijn 7.358 sociale huurwoningen, waarvan 271 goedkoop, 3.245 betaalbaar en 3.842 bereikbaar. Deze aantallen sluiten niet volledig aan op de toekomstige vraag zoals die wordt geschetst in het ABF-onderzoek uit 2013. Uit dit onderzoek naar de woningmarktontwikkelingen in ons werkgebied blijkt dat de vergrijzing en huishoudensverdunning (extra) doorzetten en valt de inkomensverwachting lager uit dan in het rapport van 2010. Dit betekent dat de behoefte aan sociale huurwoningen hoger is dan was voorzien in 2010. Volgens het recente ABF-onderzoek neemt het aantal huishoudens met een inkomen tot € 34.000 toe. Als gevolg van sloop/ nieuwbouw, en het streven naar evenwicht tussen prijs en kwaliteit, neemt het aantal

QuaWonen

goedkope en betaalbare huurwoningen echter af. De bijsturing in het beleid is er op gericht om meer betaalbare huurwoningen te behouden. Kanttekening daarbij is dat de situatie op de woningmarkt er over een paar jaar heel anders kan uitzien, de woningvoorraad slechts heel langzaam valt bij te sturen en er dus tijd genoeg is om komende jaren bij te sturen mocht dat nodig zijn. We houden dus goed de vinger aan de pols. We kunnen bijvoorbeeld onze sloopplannen uitstellen of aanpassen, of minder woningen verkopen. We kunnen het huurbeleid aanpassen. Aan de knop van ‘Kopen naar Wens’ is ook te draaien. In 2014 maken we een nadere analyse en kijken we of er aanpassingen nodig zijn. Behalve op huurcategorie sturen we ook op prijs-kwaliteitverhouding van de woningen. Dit komt tot uitdrukking in het streefhuurpercentage. Wij kiezen nadrukkelijk niet voor huurmaximalisatie. Voor huurwoningen met een sociale huurprijs is het streefhuurpercentage in principe 75%. Alleen voor woningen op een heel goede locatie of van bijzonder hoge kwaliteit, wat in de woningwaardering niet tot uitdrukking komt, kunnen we een hoger streefhuurpercentage hanteren. Voorop staat echter dat de woning ook na huurverhoging in de daarvoor vastgestelde huurcategorie blijft. Is dat niet het geval, dan toppen we de huurprijs af op de bovengrens van de betreffende huurcategorie. De financiële ruimte die we hebben in het huurbeleid, gebruiken we voor energiemaatregelen. Daarmee brengen we de energiekosten van de huurder omlaag en vergroten we het wooncomfort. Om voldoende woningen te hebben voor onze doelgroepen hebben we in 2014 de volgende doelen: • Per 1 januari 2014 sturen we op de huurprijscategorieën sociaal goedkoop, sociaal betaalbaar, sociaal bereikbaar, markt bereikbaar en markt duur. • We maken in 2014 een nadere analyse van de ontwikkelingen op de woningmarkt. Zo nodig stellen we de aantallen woningen per huurcategorie bij en passen we onze sloop- en verkoopplannen aan. • Voor sociale huurwoningen is het streefhuurpercentage 75%. Alleen voor woningen op een heel goede locatie of van bijzonder hoge kwaliteit, die niet tot uitdrukking komen in de woningwaardering, geldt een streefhuur van meer dan 75%. We toppen de huurprijs af op de bovengrens van de huurcategorie zodat woningen in de huurcategorie blijven waarin ze zijn ingedeeld. • Voor markthuurwoningen hanteren we marktconforme huurprijzen met een minimum van 75%. Bij de huurverhoging van 1 juli 2014 krijgen sociale huurwoningen een huurverhoging van inflatie + 1,5%. We onderzoeken daarnaast of we voor een jaar de inkomensafhankelijke huurverhoging invoeren. De opslag voor sociale woningen gebruiken we om de

9

prijs-kwaliteitverhouding meer in evenwicht te brengen, binnen het kader van de indeling in huurcategorieën. • We onderzoeken de mogelijkheden om de woningwaardering te optimaliseren en te actualiseren. Allereerst door gegevens en het aantal punten te corrigeren als een woning vrijkomt bij mutatie, of als er een energieproject is uitgevoerd. Relevant hierin is dat ministerie van Binnenlandse Zaken broedt op een nieuw WSW-stelsel. Verhuur Bij de verhuur van sociale huurwoningen gelden vier uitgangspunten. Allereerst verhuren we minimaal 90% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met de laagste inkomens. De overblijvende 10% verhuren wij met voorrang aan vooral gezinnen met een lager middeninkomen tot € 38.000, waarbij regiogeboden voorrangsregels gelden voor stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgent woningzoekenden. Ook proberen we de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen, bijvoorbeeld door woningen met voorrang te verhuren aan senioren die uit een eengezinshuurwoning willen verhuizen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een passende woning te vinden. En ten slotte streven we ernaar dat inwoners van de Krimpenerwaard binnen de bestaande huisvestingsverordeningen voldoende mogelijkheden houden om in hun eigen omgeving wooncarrière te maken. Verhuur van duurdere woningen vraagt meer inspanning. Het aanbod is ruimer en de klanten zijn over het algemeen kritischer. Om kostbare leegstand in deze categorie woningen tegen te gaan, reserveren we geld voor bijvoorbeeld extra advertenties, bezichtigingen en open dagen. Tegelijkertijd onderzoeken we de mogelijkheid om het duurdere bezit (huurprijzen > € 900) af te stoten aan beleggers.

Jaarplan 2014

Sinds 30 september 2013 geldt binnen het gebied van Woonnet Rijnmond de regel dat een woningzoekende die drie keer niet komt opdagen na een uitnodiging voor een woningbezichtiging, niet meer op woningadvertenties mag reageren totdat hij contact heeft opgenomen met de corporatie. Vanaf 1 januari 2014 wordt deze regel nog iets verscherpt. Iemand die vier keer zonder bericht is weggebleven, mag dan drie maanden niet meer reageren op een woningadvertentie. Hopelijk zorgt deze maatregel ervoor dat woningzoekenden die echt geïnteresseerd zijn in een woning, deze eerder krijgen aangeboden. Op het gebied van verhuur hebben we in 2014 de volgende doelen: • Minimaal 90% van de sociale huurwoningen die beschikbaar komen, wordt verhuurd aan mensen met een jaarinkomen tot € 34.299. Bij verhuur van de overige 10% van de sociale huurwoningen verhuren wij met voorrang aan gezinnen met een inkomen tot € 38.000. Daarbij houden we rekening met de regio gebonden voorrangsregels voor stadsvernieuwingsurgenten en reguliere urgenten. • We onderzoeken welke maatregelen nog meer mogelijk zijn om doorstroming op de woningmarkt te bevorderen. • Net als voorgaande jaren maken we afspraken met gemeenten over de verhuur van vooral nieuwbouwwoningen, zodat inwoners van de betreffende kern voldoende kansen hebben om te verhuizen naar die nieuwbouw. • We reserveren € 33.000 om de verhuur van moeilijk verhuurbare woningen te stimuleren. Wonen en zorg In alle kernen in ons werkgebied streven we naar voldoende woningen voor mensen met een fysieke en/of verstandelijke beperking. Als we een verzoek of plan van een zorgorganisatie krijgen voor verbouw of nieuwbouw, onderzoeken we de haalbaarheid daarvan. Meer senioren zullen langer thuis blijven wonen. Door de toenemende vergrijzing en het overheidsbeleid van het scheiden van wonen en zorg voor mensen met een lichte zorgindicatie (ZZP 1 tot en met 3 of 4) is dat de toekomst. We zijn met alle betrokken partijen op het gebied van wonen, zorg en welzijn in gesprek over wat hiervan de gevolgen zijn en hoe wij met elkaar kunnen inspelen op deze ontwikkeling. Het stimuleren van burgerparticipatie en het teruggeven van verantwoordelijkheden aan de burger krijgt meer aandacht.

10

Voor ons als corporatie betekent het in ieder geval dat wij nieuwe levensloopgeschikte appartementen blijven bouwen. Ook gaan we door met ‘verzorgd wonen’: zelfstandig wonen in een levensloopgeschikte woning, in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen en met de zekerheid dat de benodigde zorg thuis wordt geboden. We hebben afspraken gemaakt met zorgorganisaties dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaathuurders met een zorgindicatie mogen voordragen. Deze huurders zijn overigens vrij om zorgdiensten bij een andere zorgaanbieder af te nemen. We houden goed in de gaten dat de leefbaarheid en vitaliteit van deze buurten op peil blijft. Samen met gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties kijken we wat er voor individuele huurders of in een buurt nodig is om de voorwaarden te scheppen dat mensen tot op hoge leeftijd in hun eigen woning kunnen blijven wonen. Op het gebied van wonen en zorg hebben we in 2014 de volgende doelen: • We leveren 51 levensloopgeschikte appartementen op, alle met een sociale huurprijs (< € 681). • We ontwikkelen in het centrum van Krimpen aan den IJssel met één of meer zorgaanbieders een aantrekkelijke mix van woningen en wooneenheden voor huishoudens die zijn aangewezen op verschillende gradaties van zorg- en dienstverlening. • Zorgpartijen, gemeenten en QuaWonen beginnen gezamenlijk de zoektocht, om met een kleinere portemonnee, toch heel goed en onderling afgestemd, scheiden van wonen en zorg te organiseren.

QuaWonen

Verkoop van bestaande woningen De huidige koopwoningmarkt is niet te vergelijken met die van een paar jaar geleden. Destijds was het voor mensen met een middeninkomen heel moeilijk om een woning te kopen. Daarom wilden we maatregelen nemen om het eigen woningbezit in deze inkomensgroep te bevorderen. Wij deden dat met de Koopgarantregeling en een verkoopprogramma van bestaande woningen. Evaluatie van het product Koopgarant heeft ertoe geleid dat we niet verder gaan met dit product. Het vaststellen van de taxatiewaarde leidt tot veel discussie. Met Koopgarant kan QuaWonen middelen uit verkoop niet voor andere doeleinden inzetten omdat het wettelijk verplicht is een voorziening aan te houden voor elke verkochte woning. We zien ook dat met de dalende prijzen en het grotere aanbod op de koopwoningenmarkt mensen met een middeninkomen meer mogelijkheden krijgen om op eigen kracht een (eerste) woning te kopen. Toch is nog een grote groep die het niet lukt zelfstandig een koopwoning te financieren. Voor deze groep introduceren we in 2014 een nieuw verkoopproduct: Kopen naar Wens.

Met de introductie van Kopen naar wens hebben we ons verkoopprogramma voor bestaande woningen aangepast. De verkoopvijver is opnieuw beschouwd en bestaat nu uit 919 woningen (voorheen 788 woningen). Daarvan zijn er 297 al verkocht onder Koopgarantvoorwaarden. Voor de woningen die zijn aangewezen voor verkoop is opnieuw bepaald of deze zonder meer permanent verkocht worden, of permanent verkocht met het product Kopen naar Wens. Voor beide vormen van verkoop geldt dat de woning in eerste instantie te koop wordt (of is) aangeboden aan de zittende huurder. Koopt deze niet, dan komt de woning in de verkoop op het moment dat de huurder de woning verlaat. Wordt de woning vervolgens niet binnen de vastgestelde termijn verkocht, dan wordt hij weer bestemd voor verhuur. Bij permanente verkoop is die termijn negen maanden, bij Kopen naar Wens vier maanden. Op het gebied van verkoop hebben we in 2014 de volgende doelen: • We beginnen in januari 2014 met het product Kopen naar Wens. • Van de 919 voor verkoop gelabelde woningen hopen we er in 2014 18 te verkopen. • Verkoop voormalig Regthuis in Berkenwoude (maatschappelijk onroerend goed).

In tegenstelling tot de Koopgarantregeling is Kopen naar Wens een vorm van permanente verkoop onder bijzondere voorwaarden waarbij wij geen terugkoopverplichting hebben. Kopen naar Wens is bestemd voor mensen met een middeninkomen, tot maximaal € 50.000. We geven korting in de vorm van een uitgestelde betaling. De hoogte van de korting wordt bepaald door het inkomen. Hoe lager het inkomen, hoe hoger de korting. Mensen met een inkomen tot € 35.000 kunnen een uitgestelde betaling krijgen van maximaal 30% van de taxatiewaarde van de woning. Voor mensen met een inkomen tussen € 35.000 en € 45.000 is dat maximaal 20%, en mensen met een inkomen tussen € 45.00 en € 50.000 komen in aanmerking voor een uitgestelde betaling van maximaal 10%.

11

Jaarplan 2014

Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten Misstanden bij enkele corporaties hebben een landelijke discussie op gang gebracht over de breedte van het taakveld van woningcorporaties, vooral wat betreft leefbaarheid. Met onze belanghouders menen wij dat een corporatie méér is dan alleen een woningverhuurder. Belanghouders en klanten verwachten dat wij behalve in goede woningen ook investeren in een aantrekkelijke woonomgeving omdat die van wezenlijk belang is voor goed en prettig wonen. Vitaliseren van die woonomgeving blijft daarom een speerpunt, maar ook hier maken we zorgvuldige en afgewogen keuzes om de bedrijfslasten te beperken. Daarbij bewaken we dat teveel efficiëntie op korte termijn niet leidt tot risico op hoge onderhoudskosten en afnemende verhuurbaarheid op wat langere termijn.

In grote lijnen kiezen we ervoor om te investeren in de kwaliteit van onze woningen, de ontmoetingscentra die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, de sociale taken van onze complexbeheerders en het schoon, heel en veilig houden van de directe omgeving van onze woningen. Leefbaarheid is nadrukkelijk een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporatie, gemeente en buurtbewoners. Wij verwachten van onze huurders dat zij zich verantwoordelijk tonen voor een goed woonklimaat en daarbij zelf initiatief nemen. Van goede kwaliteit Onze woningen goed onderhouden, dat hoort zeker tot onze kerntaken. We gaan hierin terug naar de basis: de kwaliteit van onze woningen op een goed niveau houden of brengen. Om goed te kunnen afwegen wat nodig is, meten we ieder jaar in een derde van ons bezit hoe het staat met de conditie van de technische woonkwaliteit. Als een woning ongeveer 50 jaar oud is, maken we de afweging wat financieel gunstiger is: groot onderhoud of slopen en nieuw bouwen. Basiskwaliteit Voor een gegarandeerde prijs-kwaliteitverhouding hanteren we al enkele jaren het basiskwaliteitsbeleid. Voor ieder vertrek hebben we vastgesteld aan welke minimale eisen dat vertrek moet voldoen. Voordat we een woning opnieuw verhuren, wordt deze nagelopen en waar nodig op basiskwaliteitniveau gebracht. Asbest inventariseren en verwijderen Voor het overgrote deel van onze woningen hebben we in kaart of er asbest aanwezig is. Voor de woningen waarvoor dat nog niet het geval is, voeren we in 2014 een asbestinventarisatie uit. Verder gaan we de asbestregistratie opnemen in één geautomatiseerd systeem zodat per

12

woning kan worden bijgehouden waar nog asbesthoudende materialen zijn verwerkt. Bij grote onderhoudsprojecten worden de woningen zover mogelijk asbestvrij gemaakt. Opplussen QuaWonen heeft in de afgelopen jaren een aantal woongebouwen en woningen opgeplust voor senioren: de toegankelijkheid is verbeterd en de indeling en afwerking van de woningen is projectmatig meer levensloopgeschikt gemaakt. Woningen van huurders die niet met deze projecten hebben meegedaan, werden tot nu toe na leegkomst alsnog aangepakt. Door nieuwbouw is het aanbod levensloopgeschikte woningen in onze kernen de afgelopen jaren sterk toegenomen. Een reden om het opplussen van woningen in twee jaar af te bouwen. In het woongebouw aan de Jasmijnstraat (Bergambacht), in de Pasteurflat (Schoonhoven) en in de seniorenwoningen aan de Concours (Krimpen aan den IJssel) stoppen we hiermee. In 2015 stoppen we in de overige gebouwen. Bedrijfslasten beperken Een aantal extra’s dat we onze huurders de afgelopen jaren hebben geboden, komt te vervallen. Zo hebben we besloten de programma’s Maatwerk in sanitair en Maatwerk in keukens sterk te versoberen. Een keuken vervangen we vanaf 2014 alleen nog op verzoek van de huurder als hij minstens achttien jaar oud is. We vervangen de keuken door een standaard keukenblok, zo nodig met bijbehorend tegelwerk. De huurder heeft de mogelijkheid om tegen bijbetaling te kiezen voor een andere uitvoering (zoals een andere kleur kastjes of werkblad) en extra opties. Sanitair wordt per 1 januari 2014 alleen nog vervangen als dat technisch noodzakelijk is. De standaarduitvoering is voor de huurder kosteloos, voor andere uitvoeringen en extra’s betaalt hij een eigen bijdrage.

QuaWonen

Verder stoppen we met het gratis huurdersonderhoud dat wij onze huurders als service boden. Per 1 januari 2014 komen reparaties en onderhoudswerkzaamheden die wettelijk gezien tot de verantwoordelijkheid van huurders gerekend worden, ook daadwerkelijk voor rekening van de huurder. Wij maken een uitzondering voor de rioolservice en het schoonmaken van dakgoten. Op het gebied van woningkwaliteit hebben we in 2014 de volgende doelen: • In een derde van onze woningen meten we de conditie van de technische woonkwaliteit, daarmee bereiken we dat in drie jaar tijd het hele bezit actueel in kaart hebben gebracht. • We passen leegkomende woningen aan conform de basiskwaliteit. • We voeren een asbestinventarisatie uit in de woningen waarvan nog niet duidelijk is of er asbest aanwezig is. Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is € 255.000 in de begroting opgenomen. • In totaal besteden we € 10.943 miljoen aan onderhoud voor de woningen en woongebouwen. Dit betreft planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, basiskwaliteit en verwijderen asbesthoudende materialen. Per woning is dit € 1.249. • Aan het project Slim & Snel besteden we in 2014 voor € 1.469.000 aan planmatig onderhoud. Schone, veilige en aantrekkelijke woonomgeving Het is onze verantwoordelijkheid de directe omgeving van onze woningen schoon, netjes en veilig te houden. Ook gemeenten en bewoners hebben een verantwoordelijkheid om de kwaliteit van de woonomgeving op peil te houden. Waar nodig spreken we gemeenten, huurders en andere belanghouders zoals woningeigenaren in buurten met koop- en huurwoningen en zorginstellingen die een gebouw van ons huren, hierop aan. Wij onderhouden de algemene ruimten en het groen op het grondgebied van onze woongebouwen en fleuren die waar nodig op. Hierbij vragen we bewoners om mee te helpen. Als op onze woongebouwen graffiti is gespoten, laten we dit zo snel mogelijk verwijderen.

13

Wij reserveren geld voor fysieke leefbaarheidsmaatregelen zoals het plaatsen van een bankje in de hal van een woongebouw of het aanbrengen van verlichting en een camera. Samen met de gemeente, huurders en andere belanghouders nemen we deel aan buurten wijkschouwen. In 2014 wordt onderzocht in hoeverre we gemeentelijke acties om de woonomgeving te verbeteren, kunnen combineren met onze werkzaamheden op dat gebied. We gaan onderzoeken hoe we samen met de gemeente en huurders tot een meer integrale planvorming kunnen komen en hoe we huurders hierbij kunnen activeren, het blijft tenslotte hun buurt. Bedrijfslasten beperken Het is niet langer haalbaar alle bestaande woningen qua veiligheid op het niveau van het Politiekeurmerk Veilig Wonen te brengen en te houden zonder daarvoor kosten in rekening te brengen bij de huurders. Komend jaar brengen we het keurmerk alleen nog gratis aan in het project Spiritoso in Krimpen aan den IJssel, dat al in 2013 is begonnen en in 2014 wordt afgerond. Overigens zijn in nagenoeg alle woningen in de afgelopen jaren maatregelen getroffen waardoor ze voldoen aan de eisen van dit keurmerk. Met ingang van 2015 is het aan huurders zelf om te beslissen of ze op eigen kosten hun woning voorzien van PKVW-maatregelen of laten herkeuren voor een nieuwe certificering en, waar nodig, om hun woning aan te laten passen zodat deze voldoet aan het keurmerk. Uiteraard blijft QuaWonen de woningen wel van veilig hang- en sluitwerk voorzien. Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten

Doel/korte omschrijving activiteit

Begroot 2014

Buurten schoon, heel en goed onderhouden

Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en het verwijderen van graffiti. Dit gebeurt in het algemeen na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen, al dan niet na een wijkschouw.

€ 43.000

Leefbaarheidsinitiatieven gericht op veiligheid en leefbaarheid

Aanpak van buurten en woongebouwen niet gericht op onderhoud, maar op leefbaarheid en veiligheid.

€ 14.000

Leefbaarheidsinitiatieven met belanghouders

Projectgericht en in samenwerking met belanghouders.

€ 10.000

Jaarplan 2014

Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over We hebben de afgelopen jaren flink geïnvesteerd in het creëren en versterken van de onderlinge betrokkenheid tussen buurtbewoners en hun motivatie en vermogen om zelf actief te zijn in hun buurt. In 2014 spitst onze bijdrage aan de sociale samenhang tussen buurtbewoners zich toe op de ontmoetingsruimten en het complexbeheer. Ontmoetingsruimten QuaWonen heeft de afgelopen jaren in alle grotere kernen in het werkgebied ontmoetingsruimten gerealiseerd. Deze vervullen een belangrijke katalysatorfunctie voor buurtbewoners die actief willen bijdragen aan de leefbaarheid in hun wijk. QuaWonen neemt de kosten van huurderving en de beheerkosten zoals het aanvragen van de benodigde vergunningen voor haar rekening. Ook de kosten voor gas, elektra en schoonmaak van de ontmoetingsruimten komen ten laste van ons leefbaarheidsbudget. We nemen verder de verantwoordelijk voor inrichting, onderhoud en toezicht op het beheer van de ontmoetingsruimten op ons en treffen daarvoor de noodzakelijke maatregelen zoals onder andere vervanging van meubilair. Al met al zijn dit flinke structurele kosten. Vandaar dat we terughoudend zijn met het investeren in nieuwe ontmoetingsruimten. De ruimten waarvoor opdracht is verstrekt, in aanbouw of in een vergevorderd stadium van voorbereiding, worden wel voltooid.

Bedrijfslasten beperken Per 1 januari stoppen we met het financieren van de buurtcoach. Deze buurtcoach heeft in haar werkgebied, BloemRijk en De Nieuwe Vaart in Krimpen aan den IJssel, een goed fundament gelegd waarop bewoners nu zelf verder kunnen met het beheer van de ontmoetingsruimten en het organiseren van activiteiten en onderlinge dienstverlening. We hebben de lokale welzijnsorganisatie gevraagd de buurtcoachtaken over te nemen. We stoppen met onze financiële steun aan initiatieven om de sociale structuur in Schoonhoven Noord te versterken. Ook halveren we onze subsidie aan welzijnsorganisatie SWOS voor activiteiten in de ontmoetingsruimte ‘De Brug’ in de Pasteurflat in Schoonhoven. De meerjarenafspraken die wij met de gemeente Krimpen aan den IJssel en Stichting Belbus hebben gemaakt over een financiële bijdrage in de huisvestingskosten lopen in 2014 af. Wij maken hierover geen vervolgafspraken, omdat we ons meer gaan richten op de kerntaken van een corporatie.

Ontmoetingsruimte Pasteurflat - Schoonhoven

QuaWonen gaat er vanuit dat bewoners zelf activiteiten organiseren, in de ontmoetingsruimte of in de buurt. Zij kunnen daarvoor een beroep doen op een bijdrage uit het budget Bewonersinitiatieven. Ook bewoners die betrokken zijn bij herstructurering of een ingrijpende verbetering van hun woning of woongebouw, kunnen een financiële bijdrage krijgen voor activiteiten die de saamhorigheid en ontmoeting tussen bewoners stimuleren. Complexbeheerders De complexbeheerders in de appartementsgebouwen en gebouwen met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel hebben een breed takenpakket. Hun ureninzet voor het schoon, heel en veilig houden van de gebouwen en directe omgeving wordt via de servicekosten doorberekend aan de huurders. De uren die zij besteden aan de leefbaarheid in en om het woongebouw, neemt QuaWonen voor haar rekening. Nu senioren steeds langer thuis blijven wonen, groeit de groep kwetsbare huurders die zelfstandig woont. De complexbeheerder kan bijvoorbeeld problemen als vereenzaming, verwaarlozing en veiligheidsrisico’s signaleren en mensen zo nodig doorverwijzen naar instanties die hulp en ondersteuning bieden.

14

QuaWonen

Activiteiten sociale samenhang Doel/korte omschrijving activiteit

Subsidiëring ontmoetingsruimten bij complexen en kantoorruimten in gebruik om niet of met korting

Wijkcentra worden kosteloos beschikbaar gesteld voor algemene welzijnsactiviteiten, door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt (Krimpen aan den IJssel) georganiseerde activiteiten en door bewoners georganiseerde activiteiten met een open karakter. We betalen de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet) en doen de inkoop van koffie, thee, frisdrank, hand- en theedoeken en schoonmaakartikelen voor gebruik in de ontmoetingscentra.

Begroot 2014

€135.000,-

Inrichten ontmoetingsruimte

In 2014 wordt de nieuwe ontmoetingsruimte in Parkwijk (Lekkerkerk) ingericht (inclusief keuken, apparatuur, meubilair).

€ 55.000

Onderhoud ontmoetingsruimten

Er is budget voor vervanging en reparatie van de inboedel van ontmoetingsruimten.

€ 12.000

Gas, elektra en schoonmaak ontmoetingsruimten

Kosten nutsvoorzieningen en schoonmaak voor het gebruik van de ontmoetingsruimten.

€ 66.000

Bewonersinitiatieven

Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, al dan niet georganiseerd in onze ontmoetingsruimten kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning.

€ 16.500

Complexbeheerders (inclusief aanschaf materialen)

Complexbeheerders zetten zich op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw.

€129.100

Inzet complexbeheer en bewonersactiviteiten Pasteurflat

Beheer en organisatie van bewonersactiviteiten in de Pasteurflat (Schoonhoven) zijn uitbesteed aan de welzijnsorganisatie SWOS.

€ 12.500

Stimuleren inzet vrijwilligers

Waardering uiten richting vrijwilligers en hen kennis laten maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid of participatie (inclusief een eventuele excursie en een bijdrage van € 100 voor actieve bewonersoverleggroepen).

€ 4.000

Sociale activiteiten bij herstructurering, groot onderhoud en renovatie

We stimuleren ontmoeting tussen bewoners bij groot onderhoud en sloopnieuwbouw ter bevordering van de onderlinge betrokkenheid.

€ 5.000

Bijdrage in kosten huisvesting Stichting Belbus

Bijdrage in de huurkosten van het kantoor van Stichting Belbus (laatste jaar).

€ 3.500

15

Nieuwbouw Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar wel binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit van onze organisatie. Mede om financiële redenen zullen we in de toekomst vaker de mogelijkheden van renovatie onderzoeken in plaats van sloop en vervangende nieuwbouw. Daarnaast brengen we de stichtingskosten van een nieuwe woning omlaag door ons Programma van Eisen aan te passen. De aanpassingen zitten hem in de oppervlakte van de verschillende ruimtes en in het uitrustingsniveau van de woning. Bedrijfslasten beperken De onderhoudskosten maken een aanzienlijk deel uit van de bedrijfslasten van QuaWonen. We kijken hoe we goedkoper kunnen inkopen. Daarnaast zoeken we bij nieuwbouw en renovatie bewust naar onderhoudsarme materialen om de bedrijfslasten ook op de langere termijn te beperken. In 2014 bouwen we in bijna alle kernen in ons werkgebied nieuwe woningen. We bouwen vraaggericht. Nagenoeg ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen, met verschillende kwaliteitsniveaus, echter wel altijd met een sociale huurprijs van maximaal € 681,02 volgens norm Daeb. De meeste nieuwbouw is levensloopgeschikt. Jaarplan 2014 Opleveringen In aanbouw In voorbereiding

Sociale huurwoningen 99 86 631

Jaarplan 2014

imp ress ie hoo fde ntr ee mfa van af spe elpl ein

Uitgesplitst per kern: Opleveringen 2014 Plaats

Projectnaam

Bergambacht

Centrum, Bloemengaarde

Bergambacht

Dijklaan Bergstoep

Lekkerkerk Schoonhoven Krimpen aan de Lek

Sociale huur

Levensloopgeschikte appartementen

26

-

4

-

Parkwijk, fase 2, Touwbaan

25

25

Blok 2 en 3

22

4

Centrumplan DePrimeur

22

22

Totaal

99

51

In aanbouw 2014 Plaats

Projectnaam

Schoonhoven

Schoonhoven Noord - Zilverstad-locatie (incl. Blok 1)

Sociale huur 63

Schoonhoven

ZT, appartementen (MFA)

23

Totaal

86

In ontwikkeling Op de middellange- en lange termijn bouwt QuaWonen nog eens ruim 1.000 nieuwe woningen. Thiendenland Schoonhoven - Multifunctionele accommodatie met 23 huurappartementen, twee scholen, kinderopvang en gymzaal.

Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed In veel van onze kernen zijn we bezig met grootschalige herontwikkelings- en revitaliseringsprojecten, bedoeld om onze kernen en wijken aantrekkelijker en vitaler te maken. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. In de toekomst zullen we wat dat laatste betreft scherpere keuzes maken. Investeren in goede huisvesting voor mensen met lagere inkomens en speciale doelgroepen heeft prioriteit boven investeren in maatschappelijk vastgoed. Een overzicht van de (herstructurerings-)projecten waarmee we in 2014 verder gaan:

16

Oplevering 2014/2015

QuaWonen

Project met korte beschrijving

Doelstellingen voor 2014

Bergambacht, Centrum

In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen.

Het plandeel met 30 sociale en 9 commerciële huurwoningen aan de Secretaris Schipperstraat is opgeleverd. Het plandeel Bloemengaarde met 26 sociale huurwoningen is in uitvoering. Fase 2 en 3 van de centrumontwikkeling zijn in voorbereiding. Totaal circa 66 woningen zoals in het Project Masterplan is aangegeven. We gaan verder met de planuitwerking. De 240 woningen zijn gesloopt. Het braakliggende terrein is tijdelijk als park ingericht. Met twee zorgpartijen overleggen we over de invulling van het zorgvastgoed. In 2014 wordt het woonzorgconcept met minimaal 48 zelfstandige wooneenheden uitgewerkt voor huishoudens met hogere zorgzwaarte, en zelfstandige levensloop geschikte woningen. De start bouw is gepland in 2015.

Krimpen aan de Lek, Centrum

Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels.

Doelstellingen voor 2014

Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord

Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenhof

240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 190 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking.

Project met korte beschrijving

De plandelen De Uitkijk (16 wooneenheden voor mensen met een verstandelijke beperking (ASVZ)) en De Waterpoort zorgcluster (22 sociale en 6 commerciële huurwoningen, inclusief 1.800 m² intramurale zorgvoorziening en een huisartsenen fysiotherapiepraktijk) zijn opgeleverd. De Primeur met 22 sociale huurwoningen wordt in 2014 opgeleverd. We overleggen met de gemeente over het realiseren van een Cultuurhuis. Bij overeenstemming zou start bouw in 2014 kunnen plaatsvinden.

De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10-jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bol-locatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstad-locatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen.

De Bol-locatie is opgeleverd met 18 sociale en 2 markthuurwoningen. Van de 56 koopwoningen is een deel gerealiseerd. De Zilverstad-locatie is in aanbouw met 63 sociale huurwoningen. Voor Blok 2-3 met 22 huurwoningen wordt de oplevering in 2014 verwacht. We maken samen met de gemeente verdere plannen voor de winkels die blijven bestaan aan de Plesmanstraat, en voor parkeervoorzieningen en voor verbetering van het openbaar gebied. De voorbereiding voor de bouw van een supermarkt en twee woontorens vindt plaats. De supermarkt wordt weliswaar door QuaWonen ontwikkelt maar bij oplevering verkocht aan de Plus supermarkt.

Schoonhoven, Oranjeplaats

Woonzorgcentrum met in totaal 42 huur- en Oplevering zorg- en welzijnsvoorzieningen: koopappartementen, een parkeergarage en ruimte huisartsenpraktijk, apotheek en een polikliniek voor zorg- en welzijnsvoorzieningen. voor het Groene Hartziekenhuis. Lekkerkerk

Kwaliteitsverbetering in bestaande woningvoorraad door sloopnieuwbouw.

In 2014 bouwen we verder aan 25 huurwoningen in project Baandershof. De woningen worden ook in 2014 opgeleverd.

Bijzondere projecten

Aan de Dijklaan in Bergambacht bouwen we 4 energieneutrale, sociale huurwoningen. Oplevering staat gepland voor eind 2014. Diverse uitleggebieden

In Schoonhoven bouwen we verder in ZevenderThiendenland: 23 sociale huurwoningen boven een multifunctionele accommodatie.

17

Jaarplan 2014

Verduurzamen: Stap voor stap naar energieneutraal De ambitie van QuaWonen op het gebied van energiebesparing blijft hetzelfde: we willen naar een energieneutrale woningvoorraad. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. Bovendien is het goed voor het milieu. Vanwege de beperktere investeringscapaciteit is de weg naar dit einddoel echter veranderd en hebben we losgelaten dat het einddoel in 2030 bereikt moet zijn. We streven ernaar om met isolatiemaatregelen onze woningen minimaal op energielabel B te krijgen. Vervolgens kijken we naar andere mogelijkheden om, samen met co-makers, nog een stap verder te zetten richting energieneutraal.

Verbeteren van de bestaande woningvoorraad Slim & Snel De uitvoering van het programma Slim & Snel voor 240 eengezinswoningen in Krimpen aan den IJssel is in volle gang. Het programma heeft tot doel om via experimenten innovatieve renovatieprojecten te ontwikkelen die energiezuinig en betaalbaar zijn. De woningen worden zo grondig gerenoveerd dat het wooncomfort sterk verbetert en we de woningen nog vijftig jaar kunnen verhuren. Het energieverbruik, gas en elektra, daalt met 45 tot 65%. Tijdens de aanpak van hun woning verblijven de bewoners ruim twee weken in een hotelwoning in de wijk. De eerste woningen zijn opgeleverd. Bewoners vinden de ingreep ingrijpend, maar zijn na terugkomst in hun woning over het algemeen tevreden over het eindresultaat. Eind 2013 zijn alle 89 woningen in de Vogelbuurt klaar. De overige 151 woningen in de Doornenbuurt worden in het derde kwartaal van 2014 opgeleverd. Om projecten als Slim & Snel uit te voeren, waarbij groot onderhoud wordt gecombineerd met woningverbetering en energiemaatregelen, moeten veel puzzelstukjes in elkaar vallen. Het komt niet vaak voor dat al deze maatregelen samenvallen. Bovendien blijkt bij Slim & Snel dat het op deze manier energieneutraal maken van woningen veel voorbereidingstijd kost. Vanuit financieel én praktisch oogpunt bezien, kunnen we op deze manier maar een beperkt deel van onze woningen aanpakken. Met een kleinere ingreep kunnen we voor een grotere groep iets betekenen, zowel qua wooncomfort als qua woonlasten. Daarom kiezen we ervoor om meer woningen in kleinere stappen energiezuinig te maken. We investeren in verbetering naar minimaal energielabel B door in ieder geval de hele woningschil te isoleren. Bij de keuze welke woningen worden aangepakt, speelt onder andere mee of er ruimte is in de huur om de energiemaatregelen terug te verdienen.

18

Bij alle energieprojecten zoeken we naar verdergaande maatregelen. Enerzijds door steeds kritisch te kijken welke maatregelen voor welke woningen het meest verstandig zijn. Anderzijds door te zoeken naar mogelijkheden om toch de sprong naar energieneutraal te maken, bij voorkeur door samenwerking met co-makers. In 2014 wordt het project Spiritoso uitgevoerd. In 76 eengezinswoningen in de wijk Lansingh-Zuid in Krimpen aan den IJssel wordt groot onderhoud gecombineerd met energiemaatregelen. De woningen krijgen nieuwe kozijnen met HR++ glas, de vloer wordt geïsoleerd en ook ongeïsoleerde delen van het dak worden alsnog geïsoleerd. Dankzij deze maatregelen gaat het energielabel van deze woningen van gemiddeld een D naar gemiddeld een B. Op het gebied van energiebesparing hebben we in 2014 de volgende doelen: • We zetten het project Slim & Snel in de wijk Kortland in Krimpen aan den IJssel voort. Eind 2014 is het project afgerond en zijn alle 240 woningen gerenoveerd en geïsoleerd op het niveau label A++. • In het project Spiritoso isoleren we 76 eengezinswoningen in Lansingh-Zuid (Krimpen aan den IJssel) waardoor deze woningen van gemiddeld een label D naar gemiddeld een label B gaan. • Aan de Buys Ballotsingel in Krimpen aan den IJssel krijgen 7 portiekwoningen nieuwe kozijnen met HR++ glas. • In Lekkerkerk krijgen 20 eengezinswoningen aan de Gruttolaan en 6 eengezinswoningen aan de Fazantstraat nieuwe kozijnen met HR++ glas. • In Krimpen aan de Lek worden in 5 eengezinswoningen aan de Papaverhof en 36 eengezinswoningen aan de Kakebeen nieuwe kozijnen geplaatst met HR++ glas. • Verspreid over ons werkgebied vervangen we ruim 400 cv-ketels door een HR-ketel. • Eind 2014 leveren we aan de Dijklaan in Bergstoep (Bergambacht) 4 energieneutrale, sociale huureengezinswoningen op. • We werken het idee van samenwerking met Oranjezon, leverancier van zonnepanelen, uit voor de projecten Slim & Snel (Krimpen aan den IJssel) en Bloemengaarde (Bergambacht).

QuaWonen

Dienstverlenen: Goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht om onze dienstverlening op orde te hebben en de dagelijkse beheertaken heel goed te doen. We hebben hierin de afgelopen jaren een flinke slag gemaakt met het project Excellente basisdienstverlening. Hiermee hebben we de basis gelegd voor goede en efficiënte dienstverlening aan de klant. Nu staan we voor de opgave om de bedrijfskosten te beperken en toch onze dienstverlening op een goed peil te houden. We kiezen voor (meer) digitalisering en zullen klanten ook aanspreken op hun eigen rol en verantwoordelijkheid.

Heel goede basisdienstverlening Een heel goede basisdienstverlening staat of valt met klantgerichte medewerkers. In een klantgerichtheidsprofiel hebben we vastgelegd welk gedrag we van medewerkers verwachten. Kernwoorden in dit profiel zijn bereikbaar, betrokken, betrouwbaar, deskundig en resultaatgericht. We sturen hierop in de dagelijkse praktijk. Nieuwe systemen maken het voor medewerkers makkelijker om klanten goed te helpen. Met het in 2013 ingevoerde klantinformatie- en kennisbanksysteem IRIS kunnen we klanten die contact met ons opnemen beter en sneller van dienst zijn. Via dit systeem bewaken we de voortgang van de afhandeling. Het idee was om per 2014 ook te beginnen met een digitaal loket waarmee we huurders interactieve diensten kunnen bieden. Dat bleek te vroeg, we gaan nu in 2014 verder met het onderzoeken van de wensen en mogelijkheden. Nieuw in 2014 is dat we de klanttevredenheid bij uitgevoerd reparatieonderhoud voortdurend gaan meten. Nadat een reparatieverzoek is uitgevoerd, ontvangt de klant digitaal een kort vragenformulier. De respons op deze vragen wordt real-time verwerkt en kan gevolgd worden door QuaWonen. Zo kunnen we continu de klanttevredenheid monitoren en waar nodig snel bijsturen.

Voor de klanttevredenheid bij het uitvoeren van planmatig onderhoudsprojecten voeren we zelf enquêtes uit. Dat werkt heel goed, we gaan hier dus in 2014 mee door. Ten slotte gaan we klachten die bij ons binnenkomen centraal registreren, om zo ook beter de nazorg van deze klachten te bewaken. Klachtenprocedure en geschillencommissie Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om een klacht naar tevredenheid op te lossen. Op het gebied van dienstverlenen hebben we in 2014 de volgende doelen: • Klantcontacten: gedrag medewerkers volgens klantgerichtheidsprofiel en 80% van alle binnenkomende telefoontjes direct afgehandeld door medewerker klantenservice. • Beginnen met continumeting klanttevredenheid over het onderwerp reparatieverzoeken. • Houden van enquêtes bij planmatig onderhoud. • Registreren klachten en oppakken nazorg.

Voor andere basisklantprocessen, zoals een woning betrekken, woning verlaten of huur betalen, meten we de klanttevredenheid niet meer jaarlijks maar eenmaal in de twee tot drie jaar. Reden hiervoor is dat QuaWonen al jaren vrij constant een hoge klanttevredenheid scoort. We gaan ons dus specifiek richten op die processen waar nog verbetering nodig is.

19

Jaarplan 2014

Samenwerking met anderen, lokale verankering Lokale verankering en samenwerking met belanghouders zijn voor ons belangrijke randvoorwaarden. Door samen te werken met en door te luisteren naar lokale belanghouders houden we voeling met wat er leeft in onze dorpen en wijken. Dit helpt ons bij het bepalen van de prioriteiten. Samen kunnen we ook meer bereiken dan alleen. Alle reden dus om de contacten met onze belanghouders goed te onderhouden. Maar wel zo effectief mogelijk.

Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Huurdersorganisaties en individuele huurders hebben volop mogelijkheden om te participeren. Kortdurend, gericht op een bepaald doel, project, thema of een bepaalde activiteit, en structureel gericht op het beïnvloeden van beleidsontwikkeling en uitvoering. We onderscheiden vier niveaus van participatie: strategisch of corporatieniveau, lokaal niveau (de kernen), wijk-, gebouw- of VvE-niveau en woningniveau. Huurdersparticipatie vernieuwen Het is voor huurdersorganisaties steeds lastiger om de achterban te mobiliseren en geschikte kandidaten te vinden voor bestuurswerk. Daarom zijn we sinds 2012 met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH) in overleg over vernieuwing van de participatie. Daarbij hebben we geconcludeerd dat huurders vooral in beweging komen als zij een direct belang hebben, bijvoorbeeld bij specifieke projecten of als er problemen zijn in een buurt of wijk. QuaWonen stimuleert in die gevallen huurders om actief mee te doen; huurders zijn dan ook bereid om tijd vrij te maken. Op dit punt hoeft er niets te veranderen. Het is ook goed dat er verschillende vormen van participatie zijn. Huurders hebben daardoor goede mogelijkheden om hun belangen te (laten) behartigen.

20

Verder hebben we eenduidige afspraken gemaakt over de rol en verantwoordelijkheden van de lokale huurdersorganisaties: • De huurdersorganisatie organiseert de achterban en weet wat er leeft in buurten en woongebouwen. Ze zorgt ervoor dat collectieve problemen en urgente onderwerpen tijdig bij QuaWonen worden aangekaart. • De huurdersorganisatie en QuaWonen wijzen huurders op hun eigen verantwoordelijkheid voor een goed woon- en leefklimaat. • De huurdersorganisatie en QuaWonen stimuleren huurders met individuele verzoeken of klachten om rechtstreeks contact op te nemen met de klantenservice van QuaWonen. • De huurdersorganisatie en QuaWonen overleggen doelen resultaatgericht. De lokale huurdersorganisaties zijn ook vertegenwoordigd in het COH, dat op strategisch niveau overleg voert met QuaWonen. De vraagstukken op dit niveau zijn de afgelopen jaren veel complexer geworden. Om over ingewikkelde onderwerpen goed en volwaardig te kunnen overleggen, gaan we in 2014 experimenteren met een nieuwe overlegvorm. Naast het COH en vertegenwoordigers van QuaWonen nodigen wij inhoudelijke experts uit kringen van onze huurders en klanten uit, zo nodig aangevuld met onafhankelijke deskundigen. Samen diepen we het onderwerp uit.

QuaWonen

Meer dan nu het geval is, kan QuaWonen samen met huurders en huurdersorganisaties een vuist maken, bijvoorbeeld om een bepaald onderwerp op de politieke agenda te krijgen of om te bepalen waar een buurtschouw nodig is. We gaan daarom de strategische samenwerking tussen de huurdersorganisaties en QuaWonen in de K6-gemeenten versterken. Samen met Stichting Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel en de bewonersoverleggroepen (Bog’en) hebben we gezocht naar mogelijkheden om de participatie effectiever en efficiënter te organiseren. In de nieuwe werkwijze functioneren de bewonersgroepen en –commissies onder verantwoordelijkheid van Stichting Huurdersbelang. Er is niet langer structureel overleg tussen QuaWonen en de Bog’en, alleen nog als er een urgente kwestie speelt waarbij actie van QuaWonen nodig is. Participatie in gebouwen met een VvE In onze gebouwen met zowel huur- als koopwoningen participeren alleen de eigenaarbewoners in de Vereniging van Eigenaren (VvE). QuaWonen neemt deel aan de VvE als eigenaar van de huurwoningen. Via een proefproject hebben we geprobeerd huurders meer stem te geven. De werkwijze in deze proef was echter tijdrovend met een beperkte oogst en past daarom niet in de efficiënte en doelmatige werkwijze die we voorstaan. In het vervolg peilen we over onderwerpen die huurders rechtstreeks raken, steekproefsgewijs of via contactpersonen de mening van de huurders. De uitkomst daarvan nemen we mee in ons stemgedrag tijdens de VvE-vergadering. Op het gebied van huurdersparticipatie hebben we in 2014 de volgende doelen: • In 2014 experimenteren we met een nieuwe vorm van overleg met het COH. Voor de overleggen over de thema’s ‘huurbeleid’ en ‘communicatie met huurders via diverse kanalen’ nodigen we experts uit kringen van de huurders en klanten, zo nodig aangevuld met onafhankelijke deskundigen. • Om de strategische samenwerking tussen huurdersorganisaties in de K6-gemeenten en QuaWonen te versterken, benoemen we per gemeente een thema en een gezamenlijk doel. • We overleggen met de huurdervertegenwoordigingen zoals reglementair vastgelegd. • We vragen de huurdersorganisaties om inbreng voor het Jaarplan 2015. • Steekproefsgewijs of via contactpersonen betrekken we huurders in een gebouw met koopen huurappartementen bij besluitvorming in de VvE bij die zaken die de huurders rechtstreeks raken.

21

Inbreng van andere belanghouders Gemeenten Met de gemeenten in ons werkgebied voeren we ambtelijk en bestuurlijk overleg. Dit gebeurt aan de hand van de prestatieafspraken, die aansluiten op de gemeentelijke Woonvisies, de handreikingen herziening woonvisie K5 en bovenregionale beleidsnota’s en woonvisies. De onderwerpen in ons Ondernemingsplan sluiten op hun beurt aan op de prestatieafspraken. Zo maken we de cirkel Ondernemingsplan-prestatieafspraken-Woonvisies rond. Naast de prestatieafspraken en het bestuurlijk overleg zou QuaWonen ook graag jaarlijks in de gemeenteraad of voor de raadscommissie verantwoording afleggen over wat wij samen met de gemeente hebben bereikt. Het doel is om in de bestuurlijke overleggen met de gemeenten hier draagvlak voor te vinden. Lokale en regionale netwerken Om ook bij andere belanghouders inbreng voor ons beleid op te halen en te toetsen of onze koers moet worden bijgestuurd, maken we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken. Bijvoorbeeld met de politie, met zorg- en kinderopvangorganisaties, met scholen, met lokale welzijnsorganisaties en belangenorganisaties en met collega-corporaties.

Jaarplan 2014

Interne organisatie Ook wat betreft de inrichting van onze organisatie maken we scherpe keuzes. Efficiency en doelmatigheid zijn de kernbegrippen. We moeten goed presteren met minder geld en ontkomen er daarom niet aan te snijden in eigen vlees. We gaan onze organisatie anders inrichten. Dit ondersteunen we door te investeren in ICT. Daarmee kunnen we de arbeidsproductiviteit verhogen en ons werk effectiever en efficiënter uitvoeren.

Personele ontwikkelingen QuaWonen kiest bewust voor betaalbare woningen en blijft investeren in de Krimpenerwaard. Bij een veel kleinere portemonnee betekent dit dat de organisatie fors anders ingericht moet worden. Hoe efficiënter QuaWonen werkt, hoe meer geld beschikbaar is voor de uitvoering van onze maatschappelijke taken. Wij zijn het aan onze huurders verplicht om een slimme, slanke organisatie te zijn. Goede dienstverlening voor de laagste prijs. De organisatieverandering heeft ook personele gevolgen. Voor de medewerkers die boventallig zijn, ligt er een goed sociaal plan dat in overleg met vakbonden en Ondernemingsraad is opgesteld. In 2014 wordt de nieuwe organisatie ingericht. Veel aandacht zal uitgaan naar (outplacement)begeleiding voor medewerkers die boventallig zijn en voor wie er iets verandert in hun functie. In 2013 zijn we begonnen met competentiemanagement met als doel medewerkers breed en flexibel inzetbaar te maken. Door de organisatieverandering wordt competentiemanagement in 2014 nog belangrijker. We gaan actief met het personeelsbeleid en de ontwikkeling van vaardigheden aan de slag. Daarnaast zetten we de strategische personeelsplanning in de steigers. Voor onze organisatie hebben we in 2014 de volgende doelen: • We richten de nieuwe organisatie in waarbij het sociaal plan wordt uitgevoerd met de daarin opgenomen outplacement- en begeleidingstrajecten. • We voeren competentiemanagement in. • Het verzuimpercentage over 2014 is maximaal 3 procent. • De meldingsfrequentie is maximaal 1,15. • We evalueren het arbeidsomstandighedenbeleid.

22

Samenwerking Groene Hart corporaties We kunnen kosten besparen door samen te werken met andere corporaties. Vanuit deze gedachte werkt QuaWonen sinds 2012 samen met drie andere corporaties uit het Groene Hart: Mozaïek Wonen, Woonpartners MiddenHolland en Wonen Centraal. In eerste instantie richtte de samenwerking zich op de onderwerpen waarop snel en makkelijk winst te boeken was, zoals uitwisseling van kennis op het gebied van HRM en VvE-beheer en het delen van vacatures. De samenwerking wordt eind 2013 geëvalueerd, maar nu al is duidelijk dat de vier partijen de samenwerking willen voortzetten. We verkennen in welke vorm dat het beste kan en voor welke onderwerpen. We hebben het gevoel dat we baat hebben bij intensievere samenwerking. Ondernemingsraad (OR) Met de Ondernemingsraad worden de gebruikelijke overleggen gevoerd. Dat overleg is zeven keer per jaar, waarvan één keer met een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen. Zo nodig wordt advies/instemming van de OR gevraagd. Governance Het toezicht op de taken van QuaWonen als maatschappelijke organisatie is op verschillende manieren geborgd, onder meer in de AedesCode en de Governancecode Woningcorporaties. Beide zijn te vinden op onze website en vormen de basis voor onze governance structuur. Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de governance en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. De governance structuur is uitgewerkt in de statuten, in het reglement Raad van Commissarissen, in het document Relatie bestuur en Raad

QuaWonen

van Commissarissen en in onze beleidsvisies. Het bestuur informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. In de statuten staat voor welke besluiten de goedkeuring van de Raad van Commissarissen nodig is. Er is geen aanleiding om deze structuur aan te passen. Tijdens themabesprekingen gaat de Raad dieper in op bepaalde onderwerpen. Onze controller heeft een onafhankelijke positie, valt rechtstreeks onder de bestuurder en kan, in bijzondere gevallen, direct contact zoeken met de Raad van Commissarissen. Op het gebied van governance hebben we in 2014 het volgende doel: • Onze controller toetst of beleidsstukken in lijn zijn met de Governancecode. Risicobeheersing Risicomanagement ondersteunt het proces van ‘in control’ zijn. In vorige jaren is een structuur voor het risicomanagement opgezet. Deze opzet wordt verder verbeterd. De toepassing en werking ervan worden beoordeeld. Op het gebied van risicobeheersing hebben we in 2014 de volgende doelen: • We maken de paraplu risicomanagement effectiever. Dat doen we door alle risico’s te beoordelen op kans maal impact en de risico’s met de hogere scores te volgen. • De werking en invoering van risicomaatregelen worden getoetst. • We actualiseren de risicoanalyse. • De integrale risicoscan krijgt een vaste plek in de beleidscyclus.

QuaWonen past in 2014 de organisatiestructuur en het besturingsconcept aan naar de veranderende eisen voor transparantie, inzicht in maatschappelijke keuzes, effectiviteit, efficiency onder de randvoorwaarde van financiële continuïteit. Hieronder valt ook de aanpassing op hoofdlijnen van de werkprocessen op de veranderende taken, bevoegdheden en verantwoordelijkheden van afdelingen en medewerkers. Op het gebied van control hebben we in 2014 de volgende doelen: • De controller schrijft een managementletter met aanbevelingen aan het bestuur voor de bedrijfsvoering en de administratieve organisatie. • We toetsen en analyseren de begroting, financiële rapportages en jaarrekening, evenals algemene rapportages en beleidsstukken en rapporteren en adviseren daarover. • Bedrijfsprocessen op hoofdlijnen (management- en afdelingsniveau) aanpassen volgens veranderende bevoegdheden en verantwoordelijkheden.

Control Control gaat voornamelijk over het ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen. Daarnaast toetst de externe accountant de jaarrekening. De resultaten van de interne toetsingen door de controller worden vastgelegd in de managementletter van de controller en besproken met de Raad van Commissarissen. Voor het in control zijn van de bedrijfsprocessen is het noodzakelijk dat deze processen worden uitgevoerd conform de vastgestelde organisatiestructuur.

23

Jaarplan 2014

Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE) We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin we belang hebben. Hier volgt een overzicht van de gebouwen met een VvE waarin QuaWonen belangen heeft:

Krimpen aan de Lek -- De Waterpoort, 4 bedrijfsruimten en 3 praktijkruimten op de begane grond, 28 huurappartementen op de 1e en 2e verdieping, woningen en/of zorgvoorziening op de 3e verdieping en technische ruimte op de 4e verdieping. We hebben een meerderheidsbelang.

Bergambacht -- D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. -- ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. -- Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid.

Lekkerkerk -- Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang.

Berkenwoude -- Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Krimpen aan den IJssel -- Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 31 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2013 41 huurappartementen. -- Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. -- Belcanto, 32 huurappartementen, 15 koopappartementen, 1 kinderdagverblijf, 32 huurparkeerplaatsen en 15 koopparkeerplaatsen. We hebben een meerderheidsbelang.

24

Schoonhoven -- Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang , maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE’s Oranjeplaats Blok A en B. -- Oranjeplaats Blok C, 10 huurappartementen, 10 koopappartementen en 1 welzijnsen/of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok D, 6 huurappartementen, 4 koopappartementen en 1 welzijns- en/ of zorgvoorziening. We hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Parkeergarage, 42 huurparkeerplaatsen, 26 koopparkeerplaatsen en 21 parkeerplaatsen voor welzijn en zorg. We hebben een meerderheidsbelang. In onderstaande VvE zitten wij wel in het bestuur maar wordt het beheer uitgevoerd door een externe partij (VT 2000): Krimpen aan den IJssel -- Quarakter IV, wij hebben hier 55 parkeerplaatsen en 27 bergingen in de ondergrondse parkeergarage van de in totaal 180 indexen. Het gaat om een minderheidsbelang.

QuaWonen

Personeelskosten **

VvE’s waarin wij wel zitting hebben maar niet het beheer uitvoeren: Mandeligheid Poort van Ambacht in Bergambacht VvE Tricolore Geel in Krimpen aan den IJssel VvE Quarakter IV in Krimpen aan den IJssel

Per fte

Overige verbindingen QuaWonen heeft een deelneming in Woonwaard Holding B.V. De deelneming beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. De Holding bestaat verder uit twee B.V.’s. Eén daarvan is in 2012 omgezet naar een Energie B.V. In de energie bv zit de warmtevoorziening van de 33 woningen aan de Waterlijster. Gezien de geringe omvang is hiervoor geen aparte begroting opgenomen. Benchmark Door onze resultaten wat betreft de netto bedrijfslasten te vergelijken met die van andere (in omvang vergelijkbare) corporaties, samengebracht in de benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), kunnen we beoordelen waar we eventueel moeten bijsturen.

Netto bedrijfskosten (exclusief leefbaarheid, onderhoud, verhuurdersheffing en saneringsheffing)

Jaarplan QW 2013

CFV 2012

Geëxtrapoleerd naar 2014

QuaWonen 2014

1.373

1.295

1.354

1.350

In het jaarplan 2014 is rekening gehouden met de verhuurdersheffing en de heffingen CFV. Maar om de uitkomst van de netto bedrijfskosten te vergelijken met de benchmark, zijn deze heffingen niet meegenomen. De netto bedrijfskosten per verhuureenheid zijn € 1.350 en voldoet hiermee aan de benchmark van €1.354. De netto bedrijfskosten bestaan uit interne algemene beheerkosten zoals kosten personeel, huisvesting en algemene kosten, maar ook uit niet beïnvloedbare kosten zoals gemeentelijke belastingen, verzekeringen en Aedes.

25

CFV 2012*

Geëxtrapoleerd naar 2014

QuaWonen jaarschijf 2014

67.296

68.997

72.136

64.306

735

762

797

710

Totale personeelskosten per gewogen verhuureenheid in euro’s

Nieuw op te richten VvE’s in 2014: -- De Primeur, 11 commerciële ruimten, 22 huurappartementen, 22 koopappartementen, 22 huurparkeerplaatsen en 42 koopparkeerplaatsen. We hebben een minderheidsbelang.

Bedragen per verhuureenheid

Jaarplan QW 2013

*) landelijk **) Personeelskosten volgens definitie CFV, zijnde lonen, pensioenpremie en sociale lasten.

In het jaarplan van 2014 zijn de personeelskosten € 270.000 lager. Dit resulteert in lagere personeelskosten per vhe dan de benchmark. Bedragen per verhuureenheid

Jaarplan QW 2013

CFV 2012*

Geëxtrapoleerd naar 2014

QuaWonen gemiddeld 2014–2023**

QuaWonen 2014

Planmatig

820

800

836

878

752

Niet Planmatig

478

509

532

455

416

Badkamer, basiskwaliteit, asbest en inbraakpreventie

106

80

81

Saldo

1.404

1.309

1.368

1.413

1.249

1.309

1.368

1.413

1.417

Aandeel Planmatig in Project Slim en Snel Totaal

1.404

168

*) landelijk **) ongewogen gemiddeld bedrag met prijsindex

Het planmatig onderhoud is afhankelijk van het uitvoeringsprogramma en de onderhoudscyclus en kan dus jaarlijks afwijken. Daarom is een meerjarenvergelijking gemaakt en een afstemming met het jaarplan. De stijging van de totale onderhoudskosten 2014 ten opzicht van het jaarplan 2013 wordt veroorzaakt door de kosten van het renovatieproject Slim & Snel. De kosten voor badkamerbeleid, basiskwaliteit en asbest zijn gedaald van € 106 naar € 81. Dit komt door het versoberde badkamerbeleid. De totale gemiddelde kosten per vhe van planmatig en niet planmatig onderhoud blijven voor zowel 2014 als voor 2014-2023 boven het gemiddelde van de benchmark van het CFV. In de cijfers is voor heel 2014 rekening gehouden met de btw-verlaging op arbeidskosten van 21% naar 6%.

Jaarplan 2014

Financiën Financieel kader QuaWonen heeft voor de komende beleidsperiode haar financiële uitgangspunten geformuleerd om de continuïteit te kunnen blijven waarborgen. • Positieve operationele kasstromen: de rentedekkingsgraad (ICR) is minimaal 1,4. • Voldoende eigen vermogen om de continuïteit van QuaWonen te waarborgen. -- De minimale solvabiliteit (bedrijfswaarde) voor het weerstandsvermogen is 25% voor het vastgoed. -- het gemiddelde directe rendement van de kasstromen bedraagt minimaal 4% van de bedrijfswaarde. -- de loan to value bedraagt maximaal 75% voor het vastgoed. • Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom van borgbare activiteiten is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te voldoen. In het begrotingstatuut van 2014 zijn de financiële kaders verder aangescherpt. Introductie van de berekening van de investeringskracht, en minimale rendementsberekeningen, en de introductie van de efficiencyratio’s zijn daarvan voorbeelden. Maar ook de bewustwording van het sturen op een maximaal leningplafond (LTV) heeft zijn impact met de introductie van de financierings/investeringsratio. Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting. Wij willen bereiken dat we onze ambities, verwoord in ons Ondernemingsplan, kunnen uitvoeren zonder de kritische kaders te overschrijden. Geen structureel lagere rentedekkingsgraad dan 1,4; geen lagere solvabiliteit dan 25% en geen hogere loan to value dan 75%. Hieronder gaan we in op deze drie uitgangspunten van het financieel beleid. Invloed op ons financieel beleid De omstandigheden voor woningcorporaties zijn sterk gewijzigd. Door de economische recessie en de invoering van de verhuurdersheffing hebben woningcorporaties veel minder financiële armslag om hun doelen waar te maken. Enkele corporaties zijn genoodzaakt steun aan te vragen bij het Centraal Fonds voor de volkshuisvesting (CFV); uit oogpunt van solidariteit zijn de overige verplicht bij te dragen met een saneringsheffing. Daarnaast verwacht de overheid dat corporaties verhuurdersheffing kunnen betalen door de huren te verhogen, efficiënter te werken, kosten te besparen en meer woningen te verkopen. QuaWonen heeft oog voor deze omstandigheden en kiest bewust voor de invulling van haar volkshuisvestingsopgave: betaalbare huisvesting van onze doelgroepen, vitale wijken,

26

de dienstverlening heel goed op orde, efficiëntere bedrijfsvoering en de duurzaamheidsambitie om in 2030 ons bezit zo goed als energieneutraal te hebben. Dit alles zonder dat de financiële continuïteit in gevaar komt. Op het moment van schrijven zijn we nog bezig met het herijken van het ondernemingsplan. Deze begroting anticipeert wel al op de flink veranderde omstandigheden. Hoe gaan we om met deze omstandigheden? In het jaarplan 2014 zijn de volgende effecten verwerkt: Vastgoedopgave: • Optimale invulling van de vastgoedopgave, rekening houdend met de maximale investeringskracht: lagere stichtingskosten nieuwbouwprogramma en vermindering van het programma tot 60% van de huidige. • Financiering 2014: maximaal nieuwbouwinvesteringen volgens de vrijgegeven faciliteringsruimte: over 2013 en 2014 is € 97 miljoen vrijgegeven. Voor projecten die in 2013 in de DO-fase zitten, geldt een minimum rendementseis van 3,5%. • In deze begroting is een financiële vertaling van de duurzaamheidsambitie verwerkt: naast de nieuwbouwopgave is voor 5.400 woningen de komende jaren een energieprogramma doorgerekend met als doel de duurzaamheidsambitie te halen. In 2014 beginnen we met de tweede fase van het Project Slim & Snel, hiervoor is € 10,7 miljoen gereserveerd.

QuaWonen

Bedrijfsvoering: • Vergroten van de kasstromen door verruiming van het huurbeleid: de komende vier jaar een extra huurverhoging van 1,5% boven inflatie inrekenen om eerder de streefhuur van 75% maximaal redelijk te bereiken. • Lagere bedrijfslasten: introductie van de efficiencyratio. Lager dan 50% door: -- Een kleinere formatie, lagere personeels- en overige algemene lasten -- Taakstellend onderhoud lager (keukens/badkamers en lager planmatige kosten) -- Lagere gemeentelijke belastingen • Vergroten van de verkoopopbrengsten door verruiming van het verkoopprogramma tot 40 woningen per jaar. In 2014 verkoopt QuaWonen 18 woningen, vanaf 2017 voeren we de verkoop met 5 woningen per jaar op, tot 40 woningen vanaf 2020. • Strategisch Voorraadbeleid: huurprijzen worden afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 681) en op huurprijscategorieën. De effecten van de actualisatie van het SVB zijn verwerkt in scenario 13. • Inrekenen van de voorlopige saneringsheffing conform de beoordelingsmethodiek 2013 van het CFV (bedraagt voor de jaren 2014 tot 2017 in totaal € 4,3 miljoen). Taakstellende leefbaarheidskosten maximaal € 0,7 miljoen per jaar. Overheidsmaatregelen • Doorrekenen van de 6% btw-maatregel voor renovatie (effect € 0,6 miljoen voordeel in 2014) • Inrekenen van de verhuurderheffing van september 2013 zoals in de Tweede Kamer is goedgekeurd, maar nog moet worden behandeld in de Eerste Kamer (jaarlijks en oplopend naar € 8 miljoen per jaar in 2018). • Inrekenen van te betalen vennootschapsbelasting vanaf 2014, omdat door de kleinere investeringskracht de heffing een stuk reëler is geworden. Met belastingoptimalisatie is in deze begroting geen rekening gehouden. Waarderingsgrondslagen In dit jaarplan is de nieuwe richtlijn RJ 645 doorgevoerd. Het sociaal bezit wordt aangemerkt als bedrijfsmiddel en is geclassificeerd naar sociaal (Daeb woningen en maatschappelijk onroerend goed) en commercieel (niet-Daeb woningen en bedrijfsmatig onroerend goed). Er zijn zo’n 250 woningen op basis van huurprijs aangemerkt als commercieel. Dit zijn de wooneenheden waarvoor vanaf 2015 een administratieve of juridische scheiding van toepassing is. Deze scheiding is slechts doorgevoerd in de meerjarenbegroting voor de kasstromen en de exploitatie. Een vermogensscheiding kan nog niet berekend worden.

27

De verhuurdersheffing houdt een permanent karakter, zoals het zich nu laat aanzien. Ten opzichte van vorig jaar is deze heffing door het Woonakkoord in september 2013 daarom nog zwaarder in de bedrijfswaarde opgenomen en heeft een dempend effect hierop. Positieve operationele kasstromen De impact van de verhuurders- en saneringsheffing, evenals de Vennootschapsbelasting, op de operationele kasstroom is enorm. Het is zaak om deze ratio goed te doorstaan, omdat deze bepalend is voor een gezonde bedrijfsvoering. Is de impact van de overheidsmaatregelen en het CFV ruim € 7,2 miljoen, wordt dit noodzakelijkerwijs goed gemaakt door hogere huuropbrengsten en lagere bedrijfskosten. Per saldo is het netto effect op de kasstromen € 4,5 miljoen minder, waardoor we nog binnen onze grenzen van de ratio blijven. Bedragen x € 1.000

Huuropbrengsten Overige opbrengsten Onderhoudskosten Project Slim & Snel aandeel planmatig

Begroting 2014

Sociaal 2014

Commerc. 2014

Begroting 2013

51.098

48.021

3.077

48.415

3.276

3.125

151

3.199

-10.943

-10.365

-578

-12.233

-1.469

-1.469

-

-

Personeelskosten

-7.341

-7.047

-294

-7.533

Bedrijfslasten (huisvesting/ algemene kosten/intern toezicht)

-2.360

-2.265

-95

-2.262

Belastingen/ verzekeringen

-3.681

-3.519

-162

-3.759

Overige bedrijfslasten

-3.136

-2.934

-202

-3.406

Verhuurdersheffing/CFV Heffing/ Vennootschapsbelasting

-7.592

-7.592

0

-307

Operationele kasstroom excl. financieringslasten

17.852

15.955

1.897

22.114

-10.774

-10.839

65*)

-10.520

7.078

5.116

1.934

11.594

Financieringslasten Netto operationele kasstroom

*) QuaWonen heeft nog geen commerciële financiering; een deel van de commerciële financiering is nog geborgd en zal op termijn geherfinancierd worden.

Jaarplan 2014

Ten opzichte van de begroting 2013 neemt de operationele kasstroom af met € 4,5 miljoen. Dit wordt vooral veroorzaakt door de veel hogere verhuurdersheffing en CFV-heffing (€ 5,7 miljoen) en de te betalen VPB-last (€ 1,5 miljoen). Stijging van de huur met € 2,7 miljoen als gevolg van opleveringen en verruimd huurbeleid beperkt de afname. De financieringslast is ingerekend tegen 4%. De € 20 miljoen aan nieuwe leningen wordt tegen een lager percentage aangetrokken. Dit leidt tot een lagere rentelast van circa € 250.000, die nog niet in de begroting is ingerekend. Rentedekkingsgraad QuaWonen-norm

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Operationele kasstroom

17.852

20.470

21.449

23.083

24.231

26.151

26.552

27.666

28.141

28.624

Financieringslast

10.774

11.613

12.532

12.893

13.510

14.030

14.513

15.110

15.319

15.868

1,84

1,80

Rentedekkings Graad 2014

1,40

1,66

1,76

1,71

1,79

1,79

1,86

1,83

1,83

Jaarplan 2013

1,40

1,93

1,92

1,91

1,96

1,97

1,93

1,73

1,73

Bedragen x € 1.000

De operationele kasstroom zou nog verder met € 2,1 miljoen mogen afnemen voordat de norm wordt bereikt. In meerjarenperspectief is een inschatting gemaakt van de kasstromen. Daarbij speelt het volgende een rol: • De verkopen worden vanaf 2016 geleidelijk opgevoerd tot 40 woningen per jaar vanaf 2020. • Lagere financieringsrente (4%) tot 2016. • Mutatiegraad 6% waardoor er mogelijkheden tot huurharmonisatie bestaan. • Latere uitvoering van de vastgoedopgave: heeft effect op de huur- en renteontwikkeling.

28

QuaWonen

Voldoende eigen vermogen Het eigen vermogen is het weerstandsvermogen van de corporatie en dient als risicobuffer. Drie elementen zijn leidend: • Solvabiliteit • Direct rendement • Loan to value De ontwikkeling van deze drie kencijfers valt binnen het financiële kader van QuaWonen. Solvabiliteit Norm

Eigen vermogen Balans totaal

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

131

140

146

163

180

181

192

200

213

219

483

503

519

536

555

556

569

578

590

597

Solvabiliteit

25%

27%

28%

28%

30%

32%

33%

34%

35%

36%

37%

Jaarplan 2013

25%

42%

40%

39%

37%

36%

36%

35%

36%

Bedragen x € 1 miljoen

Het eigen vermogen mag niet verder dalen dan de kritische norm van 25%. We concluderen dat de ontwikkeling van het eigen vermogen op grond van ons beleid de komende jaren gezond is, maar de komende drie jaar weinig marge biedt. Uitgangspunt is dat QuaWonen de A1-status van het CFV behoudt.

Direct rendement Het direct rendement geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde vermogen en drukt de operationele kasstroom (exclusief rentelasten) uit in een percentage van de bedrijfswaarde. Onze gemiddelde norm over de periode 2014 - 2023 moet 4,0% bedragen. Voor de jaren 2014 – 2023 is het direct rendement gemiddeld 4,80%. 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Operationele kasstroom

Norm

17.8

20.5

21.4

23.1

24.2

26.2

26.6

27.7

28.1

28.6

Bedrijfs-marktwaarde (gemiddeld over twee jaar)

426

449

470

489

508

519

527

539

552

562

5,1%

5,1%

Direct rendement

4%

4,2%

4,6%

4,6%

4,7%

4,8%

5,0%

5,0%

5,1%

Jaarplan 2013

4%

4,2%

4,2%

4,4%

4,7%

5,0 %

5,0 %

4,6 %

5,2%

Bedragen x € 1 miljoen

29

Jaarplan 2014

Loan to value 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Netto schuldpositie

Norm

290

310

320

325

330

331

333

335

335

335

Bedrijfs-marktwaarde (gemiddeld over twee jaar)

426

449

470

489

508

519

527

539

552

562

61%

60%

Loan to value

75%

68%

69%

68%

67%

65%

64%

63%

62%

Jaarplan 2013

75%

59%

61%

61%

61%

62%

62%

61%

60%

Bedragen x € 1 miljoen ‘netto schuldpositie’ is exclusief kortlopende schulden: effect op de LTV is marginaal

Van belang is dat de verhouding tussen de uitstaande schuld en de waarde van het bezit niet uit balans raakt. Hoe meer leningen, hoe hoger de financiële last.

Toegang tot de kapitaalmarkt: onveranderd kredietwaardig De financiering voor QuaWonen is te verdelen in twee categorieën: financiering voor de ontwikkeling van sociaal vastgoed, met borging door het WSW, en financiering voor commerciële vastgoedontwikkeling. Voor 2014 is voldoende faciliteringsruimte ter beschikking om de benodigde financiering aan te kunnen trekken en voldoet ons renterisico profiel. Hiermee zijn we onveranderd kredietwaardig. Sociaal vastgoed Onze vastgoedopgave behelst de huisvesting voor onze belangrijkste doelgroepen. De benodigde financiering wordt geborgd door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), waarmee onze rentelasten veel lager kunnen zijn. Randvoorwaarde van het WSW is dat we sturen op positieve kasstromen van het sociale vastgoed. Daarbij wordt rekening gehouden met een normatieve aflossing op de geldleningen van 2%. Het volgende overzicht geeft het verloop weer van de WSW-toetsing van de kasstromen. Het WSW bepaalt het faciliteringsvolume op basis van de komende vijf jaar. Elk jaar vindt een actualisatie plaats. Het totaal van het kasstromen is voor de jaren 2014 – 2019 ruim € 13 miljoen positief. Bovendien geven alle jaren tot en met 2018 een positieve uitkomst. Daarmee kunnen de voorgenomen investeringen in het sociale vastgoed worden gefinancierd.

30

QuaWonen

Kasstroomtoets

2014

2015

2016

2017

2018

2019

15.955

18.351

19.265

20.944

22.023

23.902

Toegerekende rente

737

1.209

638

593

602

596

Productie eigen bedrijf

756

916

466

410

366

356

-10.839

-11.738

-12.636

-12.993

-13.607

-14.134

-5.851

-6.222

-6.408

-6.512

-6.603

-6.628

758

2.516

1.325

2.442

2.781

4.092

2.200

1.919

1.842

2.567

3.348

Operationele kasstroom

Af: Rente Af: Norm aflossing (2%) Positieve kasstroom Jaarplan 2013 Bedragen x € 1.000

Commercieel De commerciële vastgoedopgave is voor QuaWonen zeer beperkt, omdat deze niet goed past bij onze primaire doelstellingen. De positieve kasstromen van het bestaand commercieel bezit zijn voldoende voor de financieringsbehoefte voor commerciële ontwikkeling en herfinanciering. De operationele kasstroom voor 2014 is geraamd op € 4,7 miljoen positief. Externe niet-geborgde marktfinanciering achten wij voorlopig niet nodig doordat de ontwikkeling van commerciële nieuwbouw is vervallen. Financieringsbehoefte De financieringsbehoefte is een saldo van verwachte kasstromen: operationele kasstromen uit de exploitatie, en kasstromen uit verkoop, investeringen en financiering. Eind 2014 verwachten we op grond van onze exploitatie, investeringen en aflossingen een financieringsbehoefte van € 54 miljoen. Deze financieringsbehoefte wordt ingevuld door financieringen en valt binnen ons toegekend faciliteringsvolume. Hiermee kan bij het WSW geborgde financiering worden aangetrokken. Voor 2014 is daarmee de toegang tot de kapitaalmarkt gewaarborgd. In de loop van 2014 vind een eindaflossing van vier leningen plaats, in totaal € 20 miljoen. Voor drie leningen met een schuldrestant van € 5,2 miljoen zal in 2014 de rente worden aangepast. Daarnaast wordt, op basis van de beleidsregels financiële derivaten, rekening gehouden met een aan te houden liquiditeitsbuffer voor derivaten met marktwaardeverrekening. De hoogte van deze buffer is afhankelijk van de renteontwikkeling; in oktober 2013 bedraagt deze buffer € 6 miljoen.

31

Jaarplan 2014

Renterisico Het relatieve renterisico mag jaarlijks maximaal 15% van de leningenportefeuille bedragen om deze risico’s maximaal te spreiden. Feitelijk komt het erop neer dat de leningenportefeuille om de zeven jaar wordt vernieuwd. Voor 2014 wordt deze doelstelling bereikt en is begroot op 7%. Ook de jaren daarna ontwikkelen zich gunstig. In de bepaling van het renterisico is rekening gehouden met een renteafspraak (swap) van € 10 miljoen, aangegaan om de rente te fixeren en een besluit tot het aantrekken van een ruim € 20 miljoen in oktober 2013. De rentetarieven van deze leningen liggen naar verwachting aanzienlijk lager (4%) dan het uitgangspunt van de begroting, wat kan leiden tot een lagere rentelast dan begroot. (Toekomstige) SWAPS zonder onderliggende waarde Tegenpartij

Type

ABN AMRO BANK

Payers

Startdatum

Einddatum

Rentebasis

Bedrag

1-8-2014

1-8-2023

3,3200%

10.000.000 10.000.000

Resultaatanalyse 2014 versus 2013 Efficiency ratio De indicator efficiency ratio is bedoeld om de kasstromen uit de exploitatie te monitoren. Doel is grip te krijgen op de ontwikkeling van de bedrijfskosten. Aan de ratio wordt voldaan. Financiering/investeringsratio Ratio geeft inzicht in de mate waarin we investeringen moeten financieren met vreemd vermogen. De mate van beschikbaarheid van operationele kasstromen en verkoopopbrengsten bepalen hoeveel investeringen we in enig jaar intern met eigen middelen kunnen financieren. Wat overblijft, moeten we met leningen financieren. De norm is gesteld op 50%. We bekijken deze nieuwe ratio vanaf 2017. Het nieuwe kader heeft pas werkelijk betekenis voor nieuwe projecten, de oude projecten lopen nog een aantal jaren door onder oud regime.

32

QuaWonen

Ratio's

Norm

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

< 50%

48,7%

44,2%

43,9%

42,6%

42,4%

41,7%

42,0%

41,3%

42,5%

42,3%

na 2017 <= 50%

78,1%

70,1%

53,9%

37,9%

33,9%

15,5%

16,1%

17,2%

4,8%

3,5%

Efficiency ratio* Financiering/investerings-ratio**

*) Netto bedrijfskosten zonder heffingen, uitgedrukt in een percentage van de huuropbrengst. **) Totale financieringsbehoefte (=100%) minus de operationele kasstroom uitgedrukt in een percentage van de portfoliokasstroom. De portfoliokasstroom bestaat uit de investeringen minus verkoopopbrengsten.

Jaarresultaat Het jaarresultaat is de resultante van verschillende componenten. De belangrijkste is het resultaat van onze bedrijfsvoering: het verschil tussen de huuropbrengsten en de kosten voor onderhoud, beheer en zakelijke lasten. De tweede component is het resultaat op financieringen. In ons geval zijn dat voornamelijk de rentelasten van onze leningen. De derde component zijn de verkopen. Resteert de vermogensmutatie door waardeveranderingen van ons vastgoed als gevolg van onze waarderingsgrondslag. Jaarresultaat

Resultaat Bedrijfsvoering excl. verkoop, waardeveranderingen en VPB Resultaat Treasury Resultaat Verkopen (bestaand) Resultaat Verkopen (nieuwbouw) Transactie resultaat

Begroting 2014

Begroting 2013

6.834

9.666

-10.503

-9.454

5.295

1.031

-113

-640

1.513

603

Mutatie materiële activa door waardeveranderingen - Waardeverandering huidig bezit

16.425

21.534

- Waardeverandering nieuw bezit

-18.029

-13.504

- Mutaties Rwc leningen

0

16.135

Waarderingsresultaat

-1.604

24.165

Vennootschapsbelasting inclusief latenties

-1.628

-1.366

Jaarresultaat

-1.719

23.402

Bedragen x € 1.000

33

Jaarplan 2014

Transactieresultaat Het totale transactieresultaat neemt per saldo toe met € 0,9 miljoen en is als volgt te verklaren: Het resultaat bedrijfsvoering neemt per saldo af door: • De hogere verhuurdersheffing en CFV-heffing (- € 5,7 miljoen) • De huren nemen toe door oplevering nieuwbouw en toepassen verruimd huurbeleid (+ € 2,7 miljoen) • De overige bedrijfsopbrengsten en –lasten wijzigen per saldo nauwelijks (+ € 0,2 miljoen) Het treasuryresultaat, het saldo van de rente baten en lasten, daalt. De rentelasten nemen toe door de verdere toename van de leningenportefeuille. De financieringsbehoefte, herfinanciering en additionele leningen, is ingerekend tegen 4%. Het verkoopresultaat neemt toe omdat in deze begroting is ingezet op alleen reguliere verkoop en geen Koopgarant, wat verantwoord werd als waardeverandering. Op één enkel project na, ontwikkelen we geen koopprojecten meer. Waarderingsresultaat De cijfers van 2013 zijn aangepast aan de nieuwe RJ-voorwaarden. Dit betekent: • De afschrijving van materiële vaste activa in exploitatie maakt nu deel uit van het resultaat bedrijfsvoering, voorheen van de waardeverandering huidig bezit. • De rentabiliteitswaarde correctie leningen, die vorig jaar nog in de waardeverandering was meegenomen, is apart gepresenteerd en in 2014 niet meer opgenomen. Ten tijde van de begroting vorig jaar was nog onbekend of deze correctie deel mocht uitmaken van de waardeverandering. De nieuwe RJ staat het niet meer toe om de rentabiliteitscorrectie mee te nemen in de waardering van de activa. Waardeveranderingen van 2013 ten opzichte van 2014 zijn onderling niet vergelijkbaar. De mutatie waardeveranderingen huidig bezit wordt beïnvloed door vele factoren. De autonome mutatie, één jaar exploitatie, vormt de basis van deze mutatie en die is jaarlijks

34

verschillend. Daarnaast zorgen de voorraadmutaties (opleveringen, sloop en verkopen) voor verschillen op deze autonome mutatie; deze zijn immers elk jaar anders. Andere uitgangspunten (parameters, normen en beleid) van de begrotingen 2014 ten opzichte van 2013, zorgen vervolgens voor extra verschil. Voorbeelden zijn het zwaarder inrekenen van de verhuurdersheffing de komende jaren en de energieverbeteringen die we op een later moment dan bij de vorige begroting in de waardering opnemen. De waardeverandering huidig bezit is positief en is ongeveer 4,1% van het vastgoed in exploitatie. Gecorrigeerd met de afschrijving, is de waardeverandering ongeveer 0,9%. Onder de waardeverandering nieuw bezit zijn de resultaten grondexploitatie, waardeverandering Koopgarant en afboeking onrendabele toppen gerubriceerd. Een specificatie per project is weergegeven in de toelichting op de winst- en verliesrekening.

QuaWonen is bereid aanvaardbare risico’s aan te gaan met betrekking tot investeringen in haar opgaven en innovatie De komende tien jaar neemt volgens de huidige plannen (‘harde’ projecten en ‘ambitie’ projecten) de voorraad per saldo toe met 316 huurwoningen/eenheden. Daarnaast staat er nog één bedrijfsruimte als koopeenheid gepland. Vastgoedopgave

Nieuwbouw sociale huurwoningen Nieuwbouw commerciële huurwoningen Nieuwbouw parkeervoorzieningen Nieuwbouw maatschappelijk onroerend goed Nieuwbouw bedrijfsmatig onroerend goed

2014 - 2023

793 0 234 1 0

Af: Sloop woningen

390

Af: Verkoop bestaand bezit

322

Toename bezit

316

Nieuwbouw koop BOG

1

QuaWonen

Toename van de kwaliteit door energiebesparende maatregelen en renovatie Verduurzaming is een van de speerpunten van QuaWonen. In deze begroting wordt het renovatieproject Slim & Snel ingerekend. We verwachten in 2013 circa 90 woningen te renoveren, in 2014 de overige 150 woningen van de in totaal 240 woningen. Ook worden in 2014 de 76 woningen aan de Spiritoso, Zwanenkade en Toccata voorzien van energiebesparende maatregelen. Maar dat is nog maar het begin: onze energieopgave is tot 2030 - 2035 circa 5.400 woningen. Deze opgave is nog niet helemaal uitgewerkt in het nieuwe Strategisch Voorraadbeleid, maar als volgt programmatisch in deze begroting opgenomen: Afhankelijk van de (woon)technische staat van de woning wordt de woning gerenoveerd en vindt er tegelijkertijd woningverbetering plaats. De verbetering is in drie categorieën onderverdeeld naar een bedrag per woning (prijspeil 2014): • 925 woningen met een gemiddelde investering van € 75.000 per woning • 2.000 woningen die voor € 45.000 per woning worden aangepakt • 2.475 woningen alleen energiemaatregelen voor € 15.000 per woning De levensduur van de woning wordt afhankelijk van de mate van verbetering verlengd met vijftig, dertig of vijftien jaar (minimale levensduur). In de begrotingshorizon zijn tot en met 2023 in totaal 1.560 woningen opgenomen om te renoveren, waarvan circa 250 woningen met een ingreep van € 75.000 tot energieneutraal.

35

Spiritoso Krimpen aan den IJssel - 76 eengezinswoningen - vervangen (waar nodig) kozijnen; kozijnen met HR++glas; vervangen voordeur; isoleren vloer en dakvoet

Jaarplan 2014

Begroting 2014 Prognose winst- en verliesrekening 2014 2014

2013

Bedrijfsopbrengsten Huren

51.124

48.439

Vergoedingen

2.129

2.076

Verkoop onroerende zaken bestaand bezit

5.295

1.031

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

757

886

Overige bedrijfsopbrengsten

1.147

1.143

Totaal bedrijfsopbrengsten

60.452

53.575

-13.333

-13.279

Bedrijfslasten Afschrijving Erfpacht

-1

-1

-6.219

-6.486

Lasten onderhoud

-12.412

-12.233

Overige bedrijfslasten

-16.358

-10.879

Totaal bedrijfslasten

-48.323

-42.878

12.129

10.697

747

1.422

Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten

Bedrijfsresultaat Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat Grondexploitatie Waardeverandering materiële vaste activa (nieuwbouw) Waardeverandering Koopgarant (bestaand bezit) Resultaat voor belasting Belastingen Resultaat na belasting Mutatie actuele waarde materiële vaste activa (bestaand bezit)

56

113

-11.306

-10.989

1.626

13.908

-113

-640

31

2.082

-15.976

-17.346

-2.084

1.760

-16.516

-12.901

-1.628

-1.366

-18.144

-14.267

16.425

21.534

Mutatie RWC leningen u/g

0

-236

Mutatie RWC leningen o/g

0

16.371

-1.719

23.402

Jaarresultaat Bedragen x € 1.000

36

QuaWonen

Toelichting winst- en verliesrekening 2014 Bedragen x € 1.000

2014

2013

51.625

49.084

Baten verruimd huurbeleid

0

219

Af: Derving

-501

-864

51.124

48.439

Het aangenomen huurverhogingspercentage per 1 juli 2014 is 2,5% inflatie en een extra huurverhoging voor de sociale woningen van 1,5%. Bij mutatie wordt de huur in principe tot 75% van ‘maximale huur’ opgetrokken voor sociaal vastgoed en 85% voor het commerciële vastgoed. De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten. Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20%/50%.

2013

- nieuwbouw huur

649

740

- nieuwbouw koop

1

17

2.129

Doorberekening in projecten:

- verbeteringen (inclusief Slim en Snel) 107

129 886

757

Opbrengst dienstverlening/samenwerking

440

431

Dekking medewerkers onderhoud

383

393

Toerekening complexbeheer139

162

Overige bedrijfsopbrengsten

Vergoedingen Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten

2014

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf

Huren Te ontvangen netto huur

Bedragen x € 1.000

2.076

Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving).

Toerekening coördinator wijk- en buurtcentra93

91

GSM-dakantennes

39

Doorberekening annuïteiten12

20

Overige bedrijfsopbrengsten5

7

Warmte bv 36

39

0 1.147

1.143

Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Geraamd zijn verkopen (regulier) van de reeds lopende en de nieuwe verkoopprogramma's in de kernen: Lekkerkerk

296

517

Schoonhoven

591

172

Bergambacht

443

171

Berkenwoude

148

0

Krimpen aan den IJssel

882

171

444

0

Krimpen a.d.Lek Doorverkopen regulier na terugkoop koopgarant

37

2.491

0

5.295

1.031

Jaarplan 2014

Bedragen x € 1.000

2014

2013

559

614

12.774

12.665

Algemene kosten, excl.afschrijving1.988

1.908

13.333

13.279

Overige personeelslasten1.122

1.048

Afschrijvingen Activa ten dienste van de exploitatie Mva in exploitatie

Bedragen x € 1.000

Erfpacht

Overige beheerkosten:

1

71 3.309

Belastingen / verzekeringen

3.681

3.758

Levering goederen en diensten

2.129

2.076

Leefbaarheid

599

724

418

339

1.382

249

Niet af te rekenen servicekosten

10

85

Contributie Aedes

87

77

4.669

58

0

40

60

40

0

32

51

54

Sociale lasten

706

764

VvE bijdrage

Pensioenpremie

898

919

CFV heffingen

6.219

6.486

Lasten onderhoud

Heffing huurtoeslag

Planmatig onderhoud

8.056

7.146

Energie

Klachtenonderhoud

1.704

3.022

Vervolgingskosten

Mutatieonderhoud

1.941

1.143

Verhuur bevorderende maatregelen

Badkamerbeleid

270

537

Overig bedrijfskosten

Asbest verwijderen, schoonmaken dakgoten en groenonderhoud

245

249

Mutaties verkoop,sloop en nieuwbouw

Basiskwaliteit Inbraakpreventie

38

95

282

3.482

1

4.803

289 83

Kosten intern toezicht

Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten Bruto salarissen incl. ziekengeld4.615

2013

Overige bedrijfslasten

Huisvestingskosten Gemeente Nederlek

2014

-210

38

16.358

10.879

100

101

36

12.412

12.233

QuaWonen

Bedragen x € 1.000

2014

2013

738

1.370

Bedragen x € 1.000

Mutatie actuele waarde MVA

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente toegerekend aan projecten Rente liquide middelen

9

52

747

1.422

56

113

2014

2013

16.425

21.534

(autonome mutatie bedrijfswaarde en marktwaarde ontwikkeling excl afschrijvingen) Mutatie RWC leningen:

Opbrengsten financiële vaste activa Rente leningen u/g

Leningen u/g

0

-236

Leningen o/g

0

16.371

Rentelasten Rentelasten leningen o/g

-11.306

-10.989

-113

-640

Verkoop onroerende zaken projecten: Noord Supermarkt ( Schoonhoven)

Activa ten dienste van de exploitatie Voor het jaar 2014 zijn de volgende investeringen ten dienste van de exploitatie opgenomen: Omschrijving

Resultaat grondexploitatie 31

Voormalig kantoor QW (Kr a.d Lek)

Prins. Hof blok 1 (Kr a.d. IJssel) Noord Supermarkt ( Schoonhoven) Tiendenland (Schoonhoven)

100 50 50

Web service NCCW

12

-9.961

Sharepoint licenties en migratie.

34

-3.753

Vervanging servers incl. installatie

22

-2.129

Incidentele uitbreiding apparatuur

15

FMIS, meldingsmodule, contractmanagement en kwaliteitszorg

20

-17.346

-133

-2.084

Vennootschapsbelasting Mutatie latenties

Post en archief DMS systeem Aanpassingen Iris

-15.976

Waardeverandering Koopgarant

Acute belastingdruk

150

Verbetering BSC Waardeverandering materiële vaste activa: Voormalig kantoor QW ( Kr a.d Lek)

2.082

Project actualisatie WWS punten

-1.628

-1.541 -87

1.760 -1.366

Digitaliseren E archief

5

Luchtbehandeling en vervangen airco's

6

Vernieuwen Intranet Verduurzaming bedrijfsvoering Mobiel inspecteren, Ipads en aanschaf module Demo Mailingsmodule t.b.v. digitale nieuwsflits

Belastingdruk o.b.v. vigerende strategie. Dit najaar (2013) wordt een nieuwe fiscale meerjarenstrategie opgezet.

2 2,5 8 2,5

Aanschaf tapes

0,5

Totaal

480

Bedragen x € 1.000

39

Jaarplan 2014

Meerjarenbegroting 2014 – 2023 • • • • • •

40

Prognose Balans Prognose Winst- en verliesrekening Prognose meerjarenonderhoudsprogramma Verkoopoverzicht bestaand bezit Beheersing renterisico’s Prognose meerjaren heffingen

QuaWonen

Prognose balans 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Materiële vaste activa

413.554

437.927

456.376

473.983

492.958

494.748

507.805

518.995

531.262

538.882

Vastgoedbeleggingen

63.461

59.978

58.284

57.693

57.318

56.655

56.207

54.681

53.932

53.946

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

2.500

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

306

258

220

197

179

161

142

123

104

90

479.821

500.663

517.380

534.373

552.955

554.064

566.654

576.299

587.798

595.418

3.625

2.101

1.905

1.928

1.945

1.966

1.983

1.994

2.009

2.025

483.446

502.764

519.285

536.301

554.900

556.030

568.637

578.293

589.807

597.443

202.737

ACTIVA Vaste activa

Leningen u/g nominaal Beleggingen Actieve belastinglatenties Totaal vaste activa Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA

PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves

120.021

129.402

134.646

151.431

167.804

167.574

178.137

185.362

197.571

Herwaarderingsreserve

11.225

10.968

11.194

11.798

12.393

13.031

13.654

14.655

15.817

16.757

Totaal eigen vermogen

131.246

140.370

145.840

163.229

180.197

180.605

191.791

200.017

213.388

219.494

10.027

3.860

7.141

2.473

0

0

229

1.000

0

1.592

292.551

311.086

320.398

325.613

330.136

331.407

333.090

335.195

335.368

335.433

10

10

10

10

10

10

10

10

10

10

178

206

231

250

262

237

199

155

118

74

Totaal voorzieningen Langlopende schulden Leningen o/g nominaal Waarborgsommen Passieve belastinglatenties Verplichting Koopgarant

32.064

29.453

27.740

26.450

25.378

24.362

23.584

21.730

20.403

20.122

Totaal langlopende schulden

324.803

340.755

348.379

352.323

355.786

356.016

356.883

357.090

355.899

355.639

Totaal kortlopende schulden

17.370

17.779

17.925

18.276

18.917

19.409

19.734

20.186

20.520

20.718

483.446

502.764

519.285

536.301

554.900

556.030

568.637

578.293

589.807

597.443

TOTAAL PASSIVA

41

Jaarplan 2014

Prognose winst- en verliesrekening 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

68.147

Bedrijfsopbrengsten 51.124

53.763

56.333

58.568

60.238

62.154

63.997

65.239

66.620

Vergoedingen

Huuropbrengsten

2.129

2.171

2.215

2.259

2.304

2.350

2.397

2.445

2.494

2.544

Verkoop onroerende zaken bestaand bezit

5.295

5.027

5.064

5.932

6.448

7.468

7.885

9.377

8.728

7.588

757

962

476

410

366

356

210

128

118

100

Overige bedrijfsopbrengsten

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

1.147

1.270

1.334

1.393

1.443

1.514

1.576

1.626

1.694

1.767

Totaal bedrijfsopbrengsten

60.452

63.193

65.422

68.562

70.799

73.842

76.065

78.815

79.654

80.146

-13.333

-14.786

-16.423

-17.315

-18.289

-19.219

-20.398

-20.519

-23.624

-22.632

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-6.219

-6.272

-6.323

-6.376

-6.428

-6.478

-6.609

-6.741

-6.876

-7.014

Bedrijfslasten Afschrijvingen Erfpacht Salarissen, sociale - en pensioenlasten Lasten onderhoud

-12.412

-11.302

-11.610

-11.556

-11.932

-12.087

-12.669

-12.559

-13.657

-13.935

Overige bedrijfslasten

-16.358

-17.733

-18.571

-19.320

-19.189

-19.663

-20.030

-20.189

-20.579

-20.933

Totaal bedrijfslasten

-48.323

-50.094

-52.928

-54.568

-55.839

-57.448

-59.707

-60.009

-64.737

-64.515

12.129

13.099

12.494

13.994

14.960

16.394

16.358

18.806

14.917

15.631

747

1.328

697

637

643

644

465

436

394

350

56

56

56

56

56

56

56

56

56

56

-11.306

-12.147

-12.784

-13.342

-14.249

-14.627

-14.942

-15.671

-15.746

-16.173

1.626

2.336

463

1.345

1.410

2.467

1.937

3.627

-379

-136

-113

0

0

0

0

0

0

0

0

0

31

-27

-171

92

313

93

87

503

0

756

-15.976

-7.284

-13.027

-1.927

-2.600

-11.130

-2.988

-5.639

0

-7.873

-2.084

-1.914

-1.713

-1.772

-1.533

-1.459

-1.204

-2.268

-1.710

-642

-16.516

-6.889

-14.448

-2.262

-2.410

-10.029

-2.168

-3.777

-2.089

-7.895

-1.628

-1.472

-1.966

-1.904

-2.215

-1.611

-2.073

-2.118

-1.524

-1.902

Bedrijfsresultaat Rentebaten Opbrengsten financiele vaste activa Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat grondexploitatie Waardeverandering materiele vaste activa Waarderandering Koopgarant( bestaand bezit) Resultaat voor belasting Belastingen

-18.144

-8.361

-16.414

-4.166

-4.625

-11.640

-4.241

-5.895

-3.613

-9.797

Mutatie actuele waarde materiele vaste activa

Resultaat na belasting

16.425

17.485

21.884

21.555

21.593

12.048

15.427

14.121

16.984

15.903

Jaarresultaat

-1.719

9.124

5.470

17.389

16.968

408

11.186

8.226

13.371

6.106

42

QuaWonen

Omschrijving/kern

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

3.346

2.672

3.965

4.035

4.336

3.645

3.875

2.404

2.648

3.598

8

6

26

6

28

7

43

8

23

13

745

358

488

741

862

1.089

800

1.720

3.165

830

1.004

510

376

731

397

341

420

492

422

632

84

101

19

18

14

104

79

70

19

39

4

4

6

4

20

5

5

7

5

5

581

822

491

557

499

351

1.050

997

469

1.701

Planmatig onderhoud Krimpen aan den IJssel Ouderkerk aan den IJssel Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Berkenwoude Ammerstol Bergambacht Schoonhoven Slim & Snel Nieuwbouw Btw voordeel 21% naar 6% (schatting) Totaal planmatig onderhoud

921

2.001

1.352

634

814

1.274

1.246

1.171

1.056

1.180

6.693

6.474

6.723

6.726

6.970

6.816

7.518

6.869

7.807

7.998

222

375

390

531

640

441

632

816

833

6.696

7.098

7.116

7.501

7.456

7.959

7.501

8.623

8.831

1.469 213 -319 8.056

Niet planmatig onderhoud Regio Oost

1.920

1.909

1.861

1.812

1.866

1.922

1.980

2.039

2.101

2.164

Regio West

2.015

2.004

1.953

1.902

1.959

2.018

2.079

2.141

2.205

2.271

Badkamer

270

269

262

255

262

270

278

287

295

304

Asbest

245

244

237

231

238

245

253

260

268

276

Basiskwaliteit Inbraakpreventie Btw voordeel 21% naar 6% (schatting) Totaal niet planmatig onderhoud Totaal t.l.v. exploitatie

95

94

92

90

90

90

89

89

89

89

4.545

4.520

4.405

4.290

4.415

4.545

4.679

4.816

4.958

5.104

101

86

107

150

16

86

31

242

76

0

4.356

4.606

4.512

4.440

4.431

4.631

4.710

5.058

5.034

5.104

12.412

11.302

11.610

11.556

11.932

12.087

12.669

12.559

13.657

13.935

-290

Bedragen x €1.000

43

Jaarplan 2014

3

3

4

3

2

5

1

0

1

0

0

1

1

Krimpen aan de Lek

1

1

3

1

3

0

2

5

9

13

15

20

20

23

21

17

Lekkerkerk

101

35

66

33

2

2

2

3

4

2

3

5

6

4

Schoonhoven

118

17

101

69

4

6

5

4

6

9

10

9

8

8

TOTAAL

791

265

526

312

19

19

21

26

31

36

40

40

40

40

2020

1 7

2019

3 6

2018

20 151

2017

38 262

2016

7 179

2015

45 441

2014

Krimpen aan den IJssel

2023

4

0

2022

4

1

2021

2

1

2020

3

6

2019

33

7

2018

52

3

2017

24

2016

TOTAAL (2014-2023)

76 10

2015

Nog te verkopen

Bergambacht Berkenwoude

2014

Verkocht

Permanent

Totaal programma

Verkoop bestaand bezit.

1

1

2022

2023

1

1

1

2022

2023

Uitponden woningen Lansingh Zuid (woning incl parkeerplaats)

2021

Uitponden

Terugkoop koopgarant woningen

Terugkoop obv 6% mutatiegraad Verkoop in zelfde jaar als terugkoop

44

2021

2020

2019

2018

2017

2016

2015

2014

Terugkoop koopgarant woningen, permanente wederverkoop

17

15

13

13

12

10

10

16

11

5

-17

-15

-13

-13

-12

-10

-10

-16

-11

-5

QuaWonen

Beheersing renterisico’s Om het renterisico meetbaar te maken hanteert QuaWonen onder meer de ‘Bedrijfseconomische methode”. Hierbij wordt het renterisico afgezet tegen de nettofinancieringsbehoefte. Het relatieve renterisico op basis van deze methode mag maximaal 15% bedragen in enig jaar. Op basis van de huidige meerjarenbegroting wordt aan deze norm in alle jaren voldaan. In de treasurycommissie zal de ontwikkeling worden gemonitord. 2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Leningen o/g nominaal

292.551

311.086

320.398

325.613

330.136

331.407

333.090

335.195

335.368

335.433

Rekening courant bank

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

10.000

302.551

321.086

330.398

335.613

340.136

341.407

343.090

345.195

345.368

345.433

18.197

Financieringsbehoefte

Totaal Renterisico's Nieuwe leningen o/g Swap zonder onderliggende waarde Renteconversies Besluiten aantrekking leningen

46.382

34.497

35.960

26.662

34.908

29.642

29.005

26.667

23.126

-10.000

0

0

0

0

0

0

0

0

0

5.233

0

0

0

0

1.173

1.292

325

0

2.623

-20.500

0

0

0

0

0

0

0

0

0

Totaal

21.115

34.497

35.960

26.662

34.908

30.815

30.297

26.992

23.126

20.820

% renterisico

6,98%

10,74%

10,88%

7,94%

10,26%

9,03%

8,83%

7,82%

6,70%

6,03%

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Prognose meerjarenheffingen

Per sociale woning CFV Saneringsheffing

172

176

119

61

0

0

0

0

0

0

Verhuurdersheffing

572

692

817

939

958

977

997

1.017

1.037

1.058

Totaal (bedragen x € 1.000) CFV Saneringsheffing

-1.382

-1.423

-975

-506

0

0

0

0

0

0

Verhuurdersheffing

-4.669

-5.695

-6.747

-7.736

-7.893

-8.103

-8.262

-8.347

-8.487

-8.644

Totaal

-6.051

-7.118

-7.722

-8.242

-7.893

-8.103

-8.262

-8.347

-8.487

-8.644

45

Jaarplan 2014

Financieel risicomanagement Risicogebieden Voor een goede risicobeheersing is het van belang deze gebieden te inventariseren. QuaWonen onderscheidt de volgende risico’s. Economische gevoeligheid QuaWonen is extreem gevoelig voor rente- en kostenstijgingen (als die niet door hogere huren gecompenseerd worden). Het risico bestaat dat vanwege politieke overwegingen de huidige prijs-kwaliteitsverhouding van de woningen zich nadelig kan ontwikkelen. Dat risico heeft effect op de bedrijfsvoering van QuaWonen. Voor de impact van deze maatregelen zie de scenario’s 3, 4, 5, en 9. Vooral bij scenario 9 (2% rente- en kostenstijgingen) ontwikkelen kasstromen en vermogen zich buiten de financiële beleidskaders, waardoor de doelen uit het Ondernemingsplan in gevaar komen zonder bijstellingsmaatregelen. Voor drie scenario’s is de impact van de versterking van het eigen vermogen weergegeven, in het geval dat deze omstandigheden zich voordoen: scenario’s 10 en 11. Binnen het jaarplan rekenen we met een percentage huurderving van 0,75%. In de praktijk ligt de normale huurderving onder dit percentage, gezien de druk op de huurmarkt. In scenario 8 van het hoofdstuk risicomanagement wordt weergegeven wat de gevolgen zijn van de stijging van de leegstand met 2%, wat leidt tot een negatievere vermogensontwikkeling dan volgens onze norm is toegestaan. Overheidsmaatregelen Steeds meer komen kasstromen en eindresultaten onder druk te staan door overheidsmaatregelen zoals de hoogte van de verhuurdersheffing en risicobuffers bij het CFV. Dit heeft effect op de bedrijfsvoering. Voor de impact van de maatregel zie scenario 1, dit leidt tot een negatievere vermogensontwikkeling dan volgens onze norm is toegestaan.

46

Gevoeligheid stagnerende woningmarkt De mutatiegraad bepaalt de doorstroming van doelgroepen: een belangrijk instrument om aan de missie van QuaWonen te voldoen. Daarnaast bepaalt de mutatiegraad de mogelijkheid de huurprijs naar een aanvaardbaar kwaliteitsniveau te brengen door harmonisatie (scenario 2). Behalve door opleveringen van nieuwbouwwoningen is de doorstroming bij QuaWonen slecht. Het risico dat hier geldt, is niet financieel maar ligt meer op het gebied van het realiseren van onze doelstellingen. De verkoop van bestaande huurwoningen stagneert en de waarde van woningen neemt af. Het risico voor de geplande verkoop is dat de geplande aantallen niet worden verkocht tegen de geraamde verkoopwaarde en dat Koopgarantwoningen in een dalende verkoopmarkt verliesgevend zijn (scenario 12). Een stagnerende woningmarkt biedt wellicht ook kansen. Het is voorstelbaar dat delen van bezit van andere toegelaten instellingen aan QuaWonen worden aangeboden. In scenario 6 is uitgewerkt wat de impact is als we onze vastgoedopgave niet verder kunnen invullen, bijvoorbeeld als gevolg van het ontbreken van financiering. We worden dan financieel sterker, door de gelden aan te wenden voor de volkshuisvesting. Betaalbaarheid De totstandkoming van het nieuwe SVB-beleid kwam te laat voor het opstellen van de begroting en is als scenario weergegeven. Het geeft de impact weer van de keuze te gaan voor betaalbaarheid.

QuaWonen

SCENARIO’S/GEVOELIGHEID

Van invloed op doelstellingen Ondernemingsplan 1

Verhoging verhuurdersheffing met 25% en blijvend op een hoger niveau

Gevoeligheid voor Rijksbeleid

2

Mutatiegraad daalt tot 3%

Woningmarkt op slot

3

Stijging bedrijfskosten 2014 met 5% t.o.v. begrotingsstatuut 2014 en daarna inflatie

Economische gevoeligheid

4

Kosten voor investeringen in energie 25% hoger en geen dekking

Economische gevoeligheid

5

Verlaging huurbeleid, inflatievolgend

Economische gevoeligheid

6

De vastgoedopgave wordt met een derde verminderd

Versterken eigen vermogen en liquiditeit

Macroeconomische ontwikkelingen 7

De waarde van het vastgoed daalt met 25%.

Woningmarkt op slot

8

Kosten van leegstand stijgen met 2%

Economische gevoeligheid

9

Rente op financiering en kosten beheer structureel 2% hoger (zonder huurverhoging)

Economische gevoeligheid

10

Bedrijfskosten naar € 1.700 per woning.

Versterken eigen vermogen en liquiditeit

11 a

Streefhuurpercentage wordt met aftopping verhoogd

Versterken eigen vermogen en liquiditeit

11 b

Streefhuurpercentage wordt zonder aftopping verhoogd

Versterken eigen vermogen en liquiditeit

Interne beleidskeuzes

Overig

47

12

Verkopen halveren

Woningmarkt op slot

13

Huurbeleid uit het nieuwe SVB

Versterken eigen vermogen en liquiditeit

Jaarplan 2014

Uitwerking scenario’s Rentedekkingsgraad Geeft weer in hoeverre we op termijn de financieringslasten kunnen voldoen uit de operationele kasstromen. Behalve scenario 9 blijven de overige scenario’s binnen de gestelde norm van 1,40. Solvabiliteit Geeft weer de verhouding van onze reserves ten opzichte van het balanstotaal. Scenario 9 blijft niet binnen de gestelde norm. Voor scenario 1, 3, 5 en 8 geldt dat ze onder der norm beginnen, maar na een paar jaar wel voldoen aan de gestelde norm van minimaal 25% Loan to value. De schuldverhouding mag maximaal 75% van de vastgoedwaarde bedragen. Alleen bij scenario 9 wordt hier niet aan voldaan.

48

Rentedekkingsgraad Norm ≥ 1,40

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Basis

1,60

1,76

1,71

1,79

1,79

1,86

1,83

1,83

1,84

1,80

Scenario 1

1,49

1,63

1,56

1,62

1,61

1,67

1,63

1,62

1,61

1,57

Scenario 2

1,58

1,73

1,68

1,75

1,75

1,81

1,76

1,76

1,76

1,71

Scenario 3

1,46

1,62

1,56

1,63

1,63

1,69

1,64

1,63

1,62

1,58

Scenario 4

1,60

1,76

1,71

1,78

1,78

1,84

1,80

1,79

1,77

1,72

Scenario 5

1,58

1,71

1,63

1,68

1,67

1,74

1,70

1,71

1,71

1,67

Scenario 6

1,60

1,77

1,74

1,84

1,87

1,97

1,95

1,97

1,99

1,96

Scenario 7

1,60

1,76

1,70

1,78

1,77

1,84

1,79

1,78

1,78

1,73

Scenario 8

1,51

1,66

1,61

1,68

1,68

1,74

1,70

1,70

1,69

1,65

Scenario 9

1,60

1,71

1,51

1,45

1,32

1,26

1,11

1,02

0,92

0,82

Scenario 10

2,63

2,84

2,81

2,97

3,09

3,30

3,44

3,59

3,95

4,16

Scenario 11a

1,64

1,82

1,78

1,88

1,90

1,99

1,97

1,98

2,01

1,99

Scenario 11b

1,63

1,82

1,79

1,89

1,92

2,01

1,99

2,01

2,04

2,03

Scenario 12

1,60

1,75

1,70

1,77

1,76

1,82

1,77

1,76

1,75

1,70

Scenario 13

1,57

1,72

1,68

1,76

1,77

1,83

1,80

1,80

1,81

1,77

QuaWonen

Solvabiliteit Norm ≥ 25

49

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Basis

27,1

27,9

28,1

30,4

32,5

32,5

33,7

34,6

36,2

36,7

Scenario 1

22,2

22,8

22,6

24,8

26,8

26,2

27,1

27,4

28,7

28,7

Scenario 2

25,8

26,4

26,4

28,6

30,6

30,2

31,3

31,9

33,2

33,4

Scenario 3

22,9

23,5

23,3

25,5

27,4

26,8

27,6

28,0

29,1

29,0

Scenario 4

27,0

27,6

27,6

29,8

31,6

31,1

31,9

32,1

33,1

33,0

Scenario 5

24,2

25,1

25,2

27,6

29,6

29,4

30,6

31,3

32,7

33,1

Scenario 6

27,8

29,1

30,2

32,8

35,2

35,9

37,5

38,7

40,5

41,5

Scenario 7

25,1

25,8

25,7

27,9

29,8

29,5

30,6

31,3

32,7

33,0

Scenario 8

24,2

24,8

24,7

27,0

28,9

28,6

29,6

30,1

31,5

31,7

Scenario 9

-1,3

-2,8

-6,9

-6,3

-6,8

-16,9

-23,2

-33,0

-41,4

-57,1

Scenario 10

47,6

49,3

50,9

54,0

56,6

58,8

61,5

64,1

67,2

70,1

Scenario 11a

29,8

30,8

31,2

33,8

36,0

36,4

38,0

39,2

41,1

42,1

Scenario 11b

31,0

32,3

32,9

35,9

38,2

38,9

40,7

42,1

44,2

45,5

Scenario 12

25,7

26,0

25,8

27,6

29,3

29,1

30,1

30,6

31,8

32,0

Scenario 13

26,6

27,6

27,9

30,4

32,5

32,5

33,8

34,6

36,2

36,8

Loan to Value Norm ≤ 75

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

Basis

68

69

68

67

65

64

63

62

61

60

Scenario 1

73

75

74

72

71

70

70

69

68

68

Scenario 2

70

71

70

68

67

66

66

65

64

63

Scenario 3

73

74

73

72

70

70

69

69

68

67

Scenario 4

68

69

69

67

66

65

65

65

64

63

Scenario 5

71

72

71

70

68

67

66

66

64

63

Scenario 6

68

68

66

64

62

60

59

58

56

55

Scenario 7

70

71

71

69

68

67

66

65

64

63

Scenario 8

71

72

72

70

69

68

67

67

65

65

Scenario 9

95

99

101

102

104

110

120

128

138

151

Scenario 10

48

47

45

43

40

37

35

32

29

26

Scenario 11a

65

66

65

63

61

60

59

57

56

54

Scenario 11b

65

65

63

61

59

57

56

55

53

51

Scenario 12

70

71

70

69

68

67

67

66

65

64

Scenario 13

69

70

68

67

65

64

63

62

61

60

Jaarplan 2014