2016 QuaWonen Jaarplan
1
Inhoudsopgave
Inhoudsopgave ................................................................................................................... 2 Belangrijke doelstellingen 2016 ............................................................................................. 3 Voorwoord.......................................................................................................................... 5 Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt................................ 7 Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten ........................................................................... 10 Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal ............................................................... 14 Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief ............................................................................ 15 Samenwerking met anderen, lokale verankering .................................................................... 16 Interne organisatie ............................................................................................................. 19 Financiën .......................................................................................................................... 22 Begroting 2016 .................................................................................................................. 34 Bijlage 1: winst- en verliesrekening 2016 volgens de functionele indeling .................................. 38 Bijlage 2: activa ten dienste van de exploitatie ...................................................................... 39 Bijlage 3: prognose balans .................................................................................................. 40 Bijlage 4: prognose winst- en verliesrekening ........................................................................ 41 Bijlage 5: prognose kasstromen ........................................................................................... 42 Bijlage 6: uitwerking scenario’s ............................................................................................ 43
2
Belangrijke doelstellingen 2016 Doelstelling 2016 Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Verhuur sociale woningen aan mensen met inkomen tot € 35.739. Verhuur sociale woningen aan mensen met een inkomen tot € 39.874.
Verhuur sociale woningen aan mensen met een inkomen > € 39.874.
Verkoop bestaande woningen.
Oplevering nieuwe huurwoningen.
Pagina
Ten minste 80%. Maximaal 10%. Wordt doelgericht en flexibel ingezet. Maximaal 10%. Wordt o.a. ingezet bij herhuisvesting en tussentijdse wijziging van inkomen. Bestaande huurwoningen: 25. Terugkoop en wederverkoop Koopgarantwoningen: 10. Verkoop van twee markthuurcomplexen, dit betreft 55 woningen. 217 in aanbouw, waarvan 191 appartementen en 42 eengezinswoningen. We leveren 28 woningen in 2016 op: 16 eengezinswoningen in Schoonhoven en 12 appartementen in Krimpen aan de Lek.
Vitale kernen, leefbare buurten Ontwikkeling ontmoetingsruimte.
Uitgaven ontmoetingscentra.
Inzet complexbeheer (loonkosten voor zover niet gedekt in servicekosten). Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen. Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenpark 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 230 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels.
Start voorbereiding ontmoetingsruimte Prinsessenpark Krimpen aan den IJssel. Oplevering voorzien in 2017. € 221.900 (incl. bijdrage voor ontmoetingsruimte in Cultuurhuis Krimpen aan de Lek). € 128.000. De bouw is gestart voor Fase 2, een mix van appartementen en rijwoningen aan de westzijde van de Julianastraat. Aansluitend zal het openbaar gebied in de Secretaris Schippersstraat heringericht worden. De bouw is gestart van Blok 1 en 2 bestaande uit 90 appartementen en 18 zorgeenheden. In Blok 1 wordt een ontmoetingsruimte gebouwd. In het plandeel Cultuurhuis levert QuaWonen haar laatste bijdrage aan het Centrumplan. In dit plandeel zijn het Cultuurhuis en 12 sociale huurappartementen ondergebracht.
3
Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10jarenproject.
Verduurzamen Energiezuiniger maken bestaande voorraad. Vervangen cv-ketels door hr-ketels. Goede dienstverlening Klachtenafhandeling. Klanttevredenheidsmetingen (onderdelen huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen, reparatieverzoeken). Financiële ratio’s
Doelstelling 2016 De bouw van 2 woontorens met in totaal 36 sociale huurappartementen op een supermarkt vordert gestaag. Ook beginnen we met de bouw van 16 rijwoningen, waaronder 5 nultredenwoningen als vervanger van de gesloopte Blokken 4 en 5. De oplevering van deze woningen wordt verwacht in het najaar. Daarna zal Blok 6 gesloopt worden en mogelijk start ook de vervangende nieuwbouw voor dit blok al in 2016. Op de Bol-locatie moeten nog 8 twee-onder-eenkapwoningen verkocht worden en 3 vrijstaande woningen. De projectontwikkelaar begint zodra de verkoop een feit is.
200 Woningen naar minimaal energielabel B (oplevering in 2016 en 2017. 349.
>7 >7
Interest Coverage Ratio (ICR).
WSWnorm Minimaal 1,4.
QuaWonendoel Minimaal 1,6.
Debt Service Coverage Ratio (DSCR).
Minimaal 1,0.
Minimaal 1,2.
Loan to Value.
Maximaal 75%.
Maximaal 70%.
Solvabiliteit.
Minimaal 20%. Maximaal 50%.
Minimaal 30%. Maximaal 50%.
Dekkingsratio.
Direct rendement.
Minimaal 3,5%.
Efficiencyratio.
Maximaal 50%. Maximaal 50%. Maximaal 15%.
Financierings-/investeringsratio. Renterisico maximaal 15%.
Huurachterstand.
Pagina
Lager dan 1,1% van de begrote huursom.
4
Voorwoord Het is een bijzondere tijd om directeur-bestuurder van een corporatie te zijn. De sector is volop in beweging. Belangrijke vragen komen op tafel: voor wie zijn we er, hoe werken we goed samen met belanghouders, welke prioriteiten zien zij, hoe kunnen we efficiënter werken, wat vraagt dat van medewerkers, hoe kunnen we woonlasten verlagen, hoe gaan we om met de groeiende groep ouderen die langer zelfstandig blijft wonen… We concentreren ons in 2016 op betaalbare woningen voor de lagere inkomens en voor bijzondere doelgroepen als vergunninghouders en mensen met een extra zorgvraag. We zoeken steeds meer de inbreng van belanghouders, de samenwerking wordt intensiever. En we blijven kritisch op de manier waarop we ons werk doen. Hoe strakker we het intern organiseren, hoe meer geld er overblijft om te investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard. Investeren in goed wonen, begint bij een gezond huishoudboekje. De reorganisatie die in 2013 is ingezet, heeft duidelijk vruchten afgeworpen. We zijn in staat om én inflatievolgend huurbeleid te voeren, én passend toe te wijzen, én te investeren in nieuwbouw en energiemaatregelen. Om de investeringen per woonkern helder te krijgen, hebben we een ‘foto’ van ons werkgebied gemaakt. Samen met belanghouders bepalen we de prioriteiten. Hun inbreng wordt steeds groter. Zo maken we prestatieafspraken ook samen met gemeenten én huurders. De grote instroom van vluchtelingen en daarmee de huisvesting van vergunninghouders, vraagt komend jaar veel aandacht. We zijn in goed overleg met de gemeenten in ons werkgebied. Tot nu toe lukt het ons goed om vergunninghouders te huisvesten in de bestaande woningen. Maar naarmate de taakstelling groter wordt, is het verstandig om andere, creatieve mogelijkheden te verkennen. Voor een groot deel zal 2016 in het teken staan van invoering van de Woningwet. Passend toewijzen vereist een heroverweging van het huurprijsbeleid en van de manier waarop we leegkomende woningen opnieuw verhuren. Passend toewijzen scherpt ook de afwegingen over prijs/kwaliteit in nieuwbouw en renovatie verder aan. De keuzes die daarin te maken zijn, maken we samen met onze belanghouders. In samenwerking komen zo de ingrediënten voor de nieuwe gemeentelijke woonvisies op tafel. Ook gaan we onze vastgoedportefeuille op marktwaarde waarderen. Door deze andere manier van kijken naar vastgoedwaarde kunnen we veel scherper aangeven welk rendement QuaWonen ten opzichte van een marktpartij behaalt op haar activiteiten. Het verschil is terug te vinden in de maatschappelijke prestatie die QuaWonen levert: extra energiekwaliteit, gematigd huurbeleid, inzet op leefbaarheid. In de eigen organisatie bekijken we scherp welke activiteiten onze kerntaak zijn en welke activiteiten we beter kunnen uitbesteden. In 2015 hebben we de uitvoering van dagelijks onderhoud uitbesteed aan één co-maker. We maken nog een keuze in de manier waarop QuaWonen met de Warmtewet en de levering van warmte omgaat. Een deel van de huurincasso zou heel goed extern gedaan kunnen worden. QuaWonen minder in de uitvoering, meer in de regierol. Maar wij blijven uiteraard aanspreekpunt voor de klant! Een laatste onderwerp dat ik hier wil aanstippen, is de verdergaande digitalisering die onze samenleving kenmerkt. In 2016 gaan we onze visie op dienstverlening aan klanten actualiseren. We zullen ons oor natuurlijk ook te luister leggen bij huurders, wat vinden zij handig, hoe hebben zij het liefst contact met ons? De richting is meer digitaal maar er zijn vele wegen die naar Rome leiden. Kortom, het jaar 2016 is op voorhand weer rijkelijk gevuld. Dat stelt hoge eisen aan de organisatie, aan de medewerkers. Ik heb er alle vertrouwen in dat we – met belanghouders – de goede dingen kunnen doen voor huurders en woningzoekenden in de Krimpenerwaard. Rob van Broeke directeur-bestuurder QuaWonen
5
Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.
Speerpunten Ondernemingsplan De resultaten in dit Jaarplan vloeien voort uit de keuzes en ambities in ons Ondernemingsplan voor de periode 2014-2017. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1. 2. 3. 4.
Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten Verduurzamen: energiezuinige woningen Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief
6
Huisvesten: woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Doelgroepen Onze belangrijkste doelgroep bestaat uit huishoudens met een jaarinkomen tot € 35.739. Wij verhuren ten minste 80% van het aantal vrijkomende sociale huurwoningen aan deze inkomensgroep. Daarnaast verhuren wij maximaal 10% van de sociale huurwoningen aan huishoudens met een jaarinkomen tot € 39.874. We verkopen woningen zowel ‘gewoon’ permanent als onder Kopen naar Wens. Bij Kopen naar Wens profiteren mensen met een inkomen tot € 50.000 van een uitgestelde betaling. De korting hangt af van het inkomen. Los van het inkomen zet QuaWonen zich in voor mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen. Zij kunnen moeilijk volledig zelfstandig wonen en hebben vaak een aangepaste woning nodig. Een steeds groter deel van de senioren en bijzondere kwetsbare doelgroepen (VG- en GGZ) zal extramuraal wonen (begeleid wonen in plaats van beschermd wonen). Het scheiden van wonen en zorg inspireert tot nieuwe woonzorgconcepten. QuaWonen zoekt – samen met zorgpartijen – naar nieuwe arrangementen. Senioren zijn een aandachtsgroep vanwege de sterke vergrijzing in de Krimpenerwaard. QuaWonen zet zich - samen met collega-corporaties - in om de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders te realiseren. Ook zijn wij bereid om een extra bijdrage te leveren aan het huisvesten van asielzoekers in de beide gemeenten. Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Met ons Strategisch Voorraadbeleid zorgen we ervoor dat we op lange termijn voldoende en de juiste woningen hebben voor onze doelgroepen. In het Strategisch Voorraadbeleid is vastgelegd wat de toekomststrategie is voor onze woningen (door-exploiteren, renoveren, slopen en vervangen door nieuwbouw, verkopen, terugkopen) en welk beleid we voeren om dat te bereiken (huurbeleid, verkoopbeleid). We vinden het belangrijk dat onze woningen betaalbaar zijn voor de huishoudens in de Krimpenerwaard. De wet passend toewijzen zegt dat per 2016 corporaties 95% van de huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens, moeten huisvesten in een woning tot de aftoppingsgrenzen. Eind 2015 heeft QuaWonen haar Strategisch Voorraadbeleid in samenspraak met haar belanghouders daarop afgestemd. Wij sturen binnen de sociale woningvoorraad nu op voldoende woningen in vier huurprijsklassen: 1. Netto huur t/m kwaliteitskortingsgrens (€ 409,92). 2. Netto huur vanaf de kwaliteitskortingsgrens tot de eerste aftoppingsgrens (€ 409,92 - € 586,68). 3. Netto huur vanaf de eerste aftoppingrens tot de tweede aftoppingsgrens (€ 586,68 - € 628,76). 4. Woningen boven de tweede aftoppingsgrens en de liberaliseringsgrens (€ 628,76 - € 710,68). Gedurende het jaar monitoren wij of het beschikbare woningaanbod voor de verschillende inkomensgroepen leidt tot grote verschillen in slaagkans. In overleg met onze belanghouders bepalen we of er aanleiding is om bij te sturen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen:
• Aan huishoudens met recht op huurtoeslag verhuren wij in minimaal 95% van de gevallen een woning met een netto huur onder de aftoppingsgrenzen.
• QuaWonen stuurt vanaf 1 januari 2016 op voldoende woningaanbod in vier huurprijsklassen. • Uit oogpunt van betaalbaarheid zet QuaWonen in op een gematigd huurbeleid. Over de invulling daarvan overleggen wij met onze belanghouders.
7
Verhuurbeleid Allereerst verhuren we minimaal 80% van de vrijkomende sociale huurwoningen aan mensen met de laagste inkomens tot € 35.739. Daarnaast benutten we de wettelijke mogelijkheid om maximaal 10% te verhuren aan huishoudens met een inkomen tussen € 35.739 en € 39.874. We zetten deze ruimte flexibel in om waar mogelijk de doorstroming te bevorderen, of als blijkt dat er te weinig vraag is naar sociale huurwoningen met een huurprijs > € 628,76 - € 710,68 (prijspeil 2016). We verwachten dat de taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders in 2016 verder zal toenemen. Dit betekent dat we een groter deel van de huurwoningen die vrijkomen, moeten reserveren voor het huisvesten van deze groep. In 2015 huisvest QuaWonen circa 140 vergunninghouders. Dit aantal loopt op naar 200-250 in 2016. In samenspraak met de gemeente bezint QuaWonen zich op andere typen oplossingen. QuaWonen stelt zich hierin facilitair op. Indien nodig, maken we aanvullende afspraken met de gemeenten Krimpenerwaard en Krimpen aan den IJssel. We concentreren ons op onze kerntaak, het verhuren van sociale huurwoningen. Het aanhouden van een (omvangrijke) voorraad dure huurwoningen behoort niet langer tot onze kerntaak. In 2015 zijn we dan ook begonnen met de voorbereidingen voor verkoop aan een belegger van twee complexen in Krimpen aan den IJssel: complex Vijverstaete III en complex Meerkoet. We verwachten beide complexen in 2016 daadwerkelijk te verkopen. Daarnaast hebben we een aantal dure huurwoningen gelabeld voor verkoop bij mutatie. Ten slotte brengen we een beperkt aantal woningen onder de sociale huurgrens via huurverlaging bij mutatie. De toewijzing van woningen gebeurt volgens de Huisvestingsverordening van de gemeenten waarin wij werken. Per 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet van kracht; zowel de gemeente Krimpen aan den IJssel als de gemeente Krimpenerwaard heeft een nieuwe huisvestingsverordening vastgesteld. Vanaf medio 2015 verloopt de toewijzing in beide gemeenten conform deze nieuwe verordeningen. Met onze belanghouders hebben wij afspraken gemaakt over het labelen van woningen voor de doelgroep senioren en jongeren < 23 jaar die aangewezen zijn op huurtoeslag. Minder woningen dan voorheen hebben een seniorenlabel. Wij monitoren de effecten daarvan. Binnen het vaak beperkte kader van de woonruimteverdelingsregels, proberen we de doorstroming te bevorderen. Meer doorstroming biedt immers meer mensen de kans om een passende woning te vinden. Daarnaast streven we ernaar dat inwoners van de Krimpenerwaard in hun eigen omgeving wooncarrière kunnen maken. Samen met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH) en andere belanghouders beginnen we een project om zicht te krijgen op kenmerken van huishoudens met een inkomen boven de sociale huurgrens (‘scheefwoners’) en mogelijkheden om hen te verleiden tot verhuizen naar een meer passende woning. Hierdoor komen woningen beschikbaar voor lagere inkomens en gezinnen. QuaWonen zal in 2016 meer gebruik maken van de verschillende, nieuwe bemiddelingsmodellen van Woonnet Rijnmond zoals: inschrijfduurmodel, lotingmodel en direct kansmodel (wie het eerste reageert). Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • We maken gebruik van de mogelijkheid om ten minste 80% van de vrijkomende woningen met een huurprijs < € 710,68 toe te wijzen aan huishoudens met een inkomen < € 35.739, en maximaal 10% van deze voorraad te verhuren aan inkomens tot € 39.874. • De resterende 10% vrije ruimte benutten we voor huishoudens die vanwege psychische of lichamelijke beperkingen woonruimte nodig hebben en voor huishoudens met een inkomen > € 39.874, o.a. bij sloop/herhuisvesting. • QuaWonen realiseert haar aandeel in de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van vergunninghouders en is waar nodig bereid om met gemeenten te zoeken naar alternatieven en aanvullende mogelijkheden. • De verkoop van twee complexen en uitponden van gelabelde woningen in het segment dure huur. • We monitoren de effecten van ontlabelen (vervallen van voorrang voor 65+ e.d.) bij een deel van onze complexen. • We onderzoeken, in samenspraak met het COH, de kenmerken van scheefwoners en mogelijkheden om hen te verleiden tot verhuizing naar een meer passende woning.
8
Verkoop van bestaande woningen We beschikken per 2016 over circa 700 verkoopgelabelde woningen (inclusief Vijverstaete III en Meerkoet in Krimpen aan den IJssel). Deze woningen worden over het algemeen bij leegkomst verkocht. De woningen verkopen we in veel gevallen op de vrije markt. Voor een deel van de woningen is het mogelijk om ze te kopen onder Kopen naar Wens. QuaWonen geeft dan een korting op de koopprijs, in de vorm van een uitgestelde betaling. De korting hangt af van de hoogte van het inkomen: • 20% voor huishoudens met een jaarinkomen tot € 35.000; • 15% voor huishoudens bij een jaarinkomen van € 35.000 - € 45.000, en • 10% voor huishoudens met een jaarinkomen van € 45.000 - € 50.000. Als we er niet in slagen om een woning binnen enkele maanden te verkopen, nemen we deze weer in de verhuur. In het hoofdstuk hierboven is al aangehaald dat we twee complete complexen in het dure huursegment zullen verkopen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • We streven naar verkoop van 25 woningen. • We denken 10 woningen terug te kopen vanuit het ‘oude’ product Koopgarant en deze woningen weer te verkopen, hetzij permanent hetzij onder Kopen naar Wens. • Verkoop van twee complexen, zijnde 55 woningen (Vijverstaete III en Meerkoet in Krimpen aan den IJssel).
9
Vitaliseren: vitale kernen, leefbare buurten In grote lijnen kiezen we ervoor om te investeren in de kwaliteit van onze woningen, de ontmoetingscentra die we de afgelopen jaren hebben gerealiseerd, de sociale taken van onze complexbeheerders en het schoon, heel en veilig houden van de directe omgeving van onze woningen. Leefbaarheid is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van corporatie, gemeente en buurtbewoners. Wij verwachten van onze huurders dat zij zich verantwoordelijk tonen voor een goed woonklimaat en daarbij zelf initiatief nemen. Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Bewoners maken een buurt of wijk. QuaWonen probeert initiatieven te bevorderen die eraan bijdragen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. Het totale leefbaarheidsbudget is bedoeld voor het schoon, veilig en aantrekkelijk houden van de wijken én voor het versterken van de sociale samenhang en eigen initiatief van wijkbewoners. Activiteiten sociale samenhang
De belangrijkste concrete activiteiten in 2016
Subsidiëring ontmoetingsruimten.
Onderhoud, vergunningen en inkoop ontmoetingsruimten.
De ontmoetingsruimten in onze woonbuurten zijn kosteloos beschikbaar voor welzijnsactiviteiten: door onze lokale welzijns- en zorgpartners georganiseerde activiteiten en door bewoners en andere belanghouders georganiseerde activiteiten met een open karakter. QuaWonen betaalt de exploitatiekosten. Er is budget voor vervanging en reparatie van de inboedel van ontmoetingsruimten.
Gas, elektra en schoonmaak ontmoetingsruimten.
Kosten nutsvoorziening en schoonmaak voor het gebruik van de ontmoetingsruimten.
Bewonersinitiatieven.
Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Complexbeheerders zetten, op kosten van QuaWonen, een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om ‘hun’ woongebouw.
€ 137.000
Waardering uiten richting vrijwilligers en hen kennis laten maken met nieuwe ontwikkelingen op het gebied van leefbaarheid en participatie. Doorbelaste uren. Door bijdrage aan werkzaamheden St. Belbus, bevorderen van mobiliteit van senioren en het langer zelfstandig wonen.
€ 4.000
Complexbeheerders (inclusief aanschaf materialen). Stimuleren inzet vrijwilligers.
Inzet wijkbeheer en participatie. Belbus.
Begroot voor 2016 € 135.900
€ 20.000
€ 66.000
€ 128.000
€ 63.800 € 1.500
Wonen en zorg Het kabinetsbeleid gaat ervan uit dat bewoners die zorg nodig hebben zo lang mogelijk thuis blijven wonen, met hulp van thuiszorg, buren en familie. In de Krimpenerwaard zien we een bovengemiddelde vergrijzing. Er zullen dus steeds meer mensen met een mobiliteitsbeperking en/of zorgvraag in een zelfstandige woning wonen. Dit stelt andere eisen aan de woning en woonomgeving en aan het organiseren van zorg. Het langer zelfstandig wonen van ouderen betekent verder dat er meer mensen met complexe problemen (lichamelijk, geestelijk en financieel) zelfstandig wonen. Het belang van tijdige probleemsignalering en doorverwijzing naar het Lokale Zorgnetwerk en Sociaal Team neemt toe. Door het scheiden van de geldstromen voor zorg en wonen, weet de klant voortaan ook in beschermde Woonvormen wat hij betaalt voor huisvesting en wat hij betaalt voor de zorg. De klant krijgt scherper inzicht in de prijs/kwaliteit - zowel van het wonen als van de zorg - en maakt wellicht andere keuzes. Dit heeft invloed op de investeringen van QuaWonen.
10
QuaWonen is met alle betrokken partijen in gesprek over hoe wij samen kunnen inspelen op de veranderingen op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat leidt tot concrete prestatieafspraken. Het stimuleren van onder meer contacten tussen jong en oud, burgerparticipatie en het teruggeven van verantwoordelijkheden aan de burger krijgt daarbij aandacht. Voor ons als corporatie betekent het dat wij doorgaan met ‘verzorgd wonen’: zelfstandig wonen in een levensloopgeschikte woning, in de buurt van zorg- en welzijnsvoorzieningen en met de zekerheid van de thuis benodigde zorg. We hebben met zorgorganisaties afgesproken, dat zij in bepaalde buurten voor een vastgesteld aantal woningen kandidaat-huurders met een zorgindicatie mogen voordragen. Deze huurders zijn overigens vrij om zorgdiensten bij een andere zorgaanbieder af te nemen. We houden de leefbaarheid en vitaliteit van deze buurten goed in de gaten. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • QuaWonen realiseert in Prinsessenpark (Krimpen aan den IJssel) 12 reguliere appartementen en verhuurt deze aan Lelie Zorggroep. Deze appartementen worden door Lelie Zorggroep getransformeerd naar 18 zorgeenheden. • QuaWonen maakt samen met belanghouders een inventarisatie van maatregelen om senioren langer zelfstandig te laten wonen. Woningen van goede kwaliteit Onze woningen goed onderhouden, dat behoort tot onze kerntaken. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • In een derde van onze woningen meten we de conditie van de technische woonkwaliteit. Zo hebben we elke drie jaar het hele bezit actueel in kaart gebracht. • We passen leegkomende woningen aan conform basiskwaliteit. • We voeren een asbestinventarisatie uit in de woningen waarvan nog niet duidelijk is of er asbest aanwezig is. Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is € 244.420 in de begroting opgenomen. • In totaal besteden we € 10,1 miljoen aan regulier onderhoud. Dit bedrag omvat planmatig onderhoud, niet-planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en verwijderen asbesthoudende materialen. Verder besteden we € 0,2 miljoen aan onderhoud aan VvEwoningen. Per woning is dit circa € 1.200. Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten We investeren niet alleen in de kwaliteit van onze woningen, maar ook in de kwaliteit van de directe woonomgeving. Activiteiten schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Buurten schoon, heel en goed onderhouden.
De belangrijkste concrete activiteiten in 2016
Waar nodig wordt extra onderhoud uitgevoerd, zoals extra schoonmaakbeurten en snoeiwerkzaamheden en verwijderen van graffiti. Dit gebeurt na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen.
Begroot voor 2016
€ 43.000
Nieuwbouw Met nieuwbouw kunnen we ons woningaanbod verbeteren en eventueel op bepaalde plekken uitbreiden. We blijven investeren in nieuwbouw, maar natuurlijk binnen de randvoorwaarden van financiële continuïteit van onze organisatie. In 2016 bouwen we in bijna alle kernen in ons werkgebied nieuwe woningen. Nagenoeg ieder project bestaat uit verschillende soorten woningen in verschillende prijsklassen, met verschillende kwaliteitsniveaus, maar altijd met een sociale huurprijs van maximaal € 710,68 (prijspeil 2015).
11
Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Krimpen aan den IJssel Schoonhoven Bergambacht Schoonhoven Schoonhoven Schoonhoven Bergambacht
Centrumplan De Observant Centrum, Blok 1 Centrum, Blok 1 Woon-Zorgeenheden Centrum, Blok 2 Schoonhoven Noord - Centrumgebied (woontorens) Centrum, fase 2 Sc hipperstraat Transformatie Burgerweeshuis (Herbergier) Schoonhoven Noord - Blok 4-5 Schoonhoven Noord - Blok 6 Centrum, fase 2 Sc hipperstraat
appartement 12 appartement 50 appartement 18 appartement 40 appartement 36 appartement 19 appartement 16 eengezinswoning 16 eengezinswoning 13 eengezinswoning 13 Totaal: 233
Oplevering We leveren komend jaar 28 woningen op: de 16 eengezinswoningen in Blok 4-5 in Schoonhoven en 12 appartementen in De Observant in Krimpen aan de Lek. In ontwikkeling De komende jaren (2017 t/m 2024) bouwt QuaWonen gemiddeld nog eens 66 woningen per jaar. Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed In een paar kernen zijn we bezig met grootschalige projecten om het gebied aantrekkelijker en vitaler te maken. Daarbij gaat het niet alleen om woningen maar ook om maatschappelijk vastgoed: nieuwbouw voor scholen, kinderopvang, medische en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Hierbij zullen we scherpere keuzes maken. Investeren in goede huisvesting voor mensen met lagere inkomens en speciale doelgroepen heeft prioriteit boven investeren in maatschappelijk vastgoed. Een overzicht van de herstructureringsprojecten waarmee we ons in 2016 bezighouden: Project met korte beschrijving Bergambacht, Centrum In totaal worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. Daarbij wordt de woonomgeving geheel vernieuwd met veel aandacht voor groen, water en goede parkeervoorzieningen.
Doelstelling voor 2016 De bouw is gestart voor Fase 2, een mix van appartementen en rijwoningen aan de westzijde van de Julianastraat. Aansluitend zal het openbaar gebied in de Schipperstraat heringericht worden met groen en water.
Krimpen aan den IJssel, Centrum, Prinsessenpark 240 verouderde etagewoningen maken plaats voor circa 230 appartementen (overwegend sociaal) met een ontmoetingsruimte en zorgvastgoed. Ook willen we hier woonruimte bieden voor mensen met een psychiatrische en/of licht verstandelijke beperking.
De bouw is gestart van Blok 1 en 2 bestaande uit 90 appartementen, 18 zorgeenheden en een ontmoetingsruimte. De woningen liggen in een parkachtige omgeving die als ontmoetingsplek voor bewoners en buurt fungeert en de mooie groene verbinding vormt met de bestaande wijk. In Blok 1 wordt een ontmoetingsruimte gebouwd.
Krimpen aan de Lek, Centrum Het dorpshart wordt fasegewijs vernieuwd. Eindresultaat is een dorpshart waar het goed wonen, winkelen, verblijven en recreëren is. Het project bestaat uit een mix van woningtypen, huur en koop, zorg- en eerstelijnsvoorzieningen, een Cultuurhuis en winkels.
In het plandeel Cultuurhuis levert QuaWonen haar laatste bijdrage aan het Centrumplan. Het gaat om een Cultuurhuis en 12 sociale huurappartementen. Het Cultuurhuis vormt het kloppend hart in het gebied waarin tal van verenigingen, een bibliotheek en een horecagelegenheid hun onderkomen vinden.
Schoonhoven, revitaliseren wijk Noord De wijk Schoonhoven Noord wordt vernieuwd: 240 verouderde woningen maken plaats voor 240 nieuwe. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Een 10jarenproject. Als eerste worden uitgevoerd: Bollocatie met 20 huurappartementen en 56 koopwoningen (projectontwikkelaar); Zilverstadlocatie met circa 63 huurappartementen voor senioren. Huisvesting en atelierruimte voor studenten wordt in het project niet meer meegenomen.
De bouw van 2 woontorens met totaal 36 sociale huurappartementen op een supermarkt vordert gestaag. Ook is gestart met de bouw van 16 rijwoningen, waaronder 5 nultredenwoningen als vervanger van de gesloopte Blokken 4 en 5. De oplevering van deze woningen wordt verwacht in het najaar. Daarna zal Blok 6 gesloopt worden en mogelijk start ook de vervangende nieuwbouw voor dit blok al in 2016. Op de Bol-locatie moeten nog 8 twee-ondereen-kapwoningen verkocht worden en 3 vrijstaande woningen. De projectontwikkelaar start zodra de verkoop een feit is.
12
Project met korte beschrijving Bijzondere projecten
Doelstelling voor 2016 In de kern Lekkerkerk wordt voor o.a. de woningen aan de Kerkweg de funderingsproblematiek onderzocht die als gevolg van een (te) lage grondwaterstand is ontstaan. De houten paalconstructies blijken aangetast. In het historische centrum van Schoonhoven wordt het monumentale pand Burgerweeshuis getransformeerd naar een woon-zorgcomplex met 16 wooneenheden volgens Het Herbergier-concept. Het concept omvat naast de realisatie van wooneenheden en een gezamenlijke woonkamer, ook een ondernemerswoning. De ondernemer zorgt ervoor dat de bewoners in een beschermde omgeving de overeengekomen zorg ontvangen.
13
Verduurzamen: stap voor stap naar energieneutraal QuaWonen heeft de ambitie om uiteindelijk een energieneutrale woningvoorraad te bereiken. Wij doen dat om de woonlasten van onze huurders te beperken en het wooncomfort te vergroten. We zetten nu de stappen om op de lange termijn energieneutraliteit te bereiken; we streven ernaar om met isolatiemaatregelen onze woningen op de kortere termijn minimaal op energielabel B te krijgen. Per project bekijken we vervolgens de mogelijkheden om, samen met co-makers, nog een stap verder te zetten richting energieneutraal. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Energiezuiniger maken 200 woningen (oplevering in 2016 en 2017). • Verspreid over ons werkgebied vervangen we 349 cv-ketels door een hr-ketel. In 2016 maken we pas op de plaats; de ruimte om te investeren is met de maatregelen vanuit de overheid beperkt. Daarnaast beperkt het passend toewijzen de ruimte om te investeren in energiekwaliteit; de investering immers kan maar in beperkte met huuraanpassing terugverdiend worden. De nieuwe realiteit van de Woningwet dwingt derhalve tot heroverweging van het beleid aangaande de verduurzaming van de woningen. We bezinnen ons dan ook op een andere route. We gebruiken 2016 om de energieambities en de herwonnen ruimte om te investeren, goed op elkaar af te stemmen. Ondertussen maken we alvast wel 200 woningen energiezuinig in 2016.
Krimpen aan den Krimpen aan den Krimpen aan den Krimpen aan den Sc hoonhoven Sc hoonhoven Krimpen aan den Krimpen aan den Krimpen aan den
IJssel IJssel IJssel IJssel
Complex Complex Complex Complex Complex Complex IJssel Complex IJssel Complex IJssel Complex
001, 016, 020, 056, 646, 647, 003, 015, 056,
Kleine Vlietstraat Mezenstraat Moluksewijk (egw) Moluksewijk (app) Zilversmidshof J.Lutmastraat Weth.Brouwerstraat Putterstraat Moluksewijk/Fazantstraat
renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie renovatie/energie Totaal:
projec 24 t projec 11 t projec 41 t projec 8 t projec 9 t projec 8 t projec 40 t projec 55 t projec 4 t 200
14
Dienstverlenen: goed, efficiënt en effectief Als professionele woningcorporatie zijn we het aan onszelf en onze klanten verplicht om onze dienstverlening goed op orde te hebben. Steeds meer klanten hebben behoefte aan andere vormen van klantcontact dan een persoonlijke afspraak of per telefoon. Daarom kiezen we ervoor om onze dienstverlening verder te digitaliseren. In 2016 gaan we de mogelijkheden onderzoeken en ook klanten naar hun wensen vragen. Klantgerichte medewerkers Goede dienstverlening staat of valt met klantgerichte medewerkers. Wij trainen onze medewerkers continu om onze klanten deskundig te bedienen. In 2016 beginnen we, voor verdere trainingsdoeleinden, met het opnemen van telefoongesprekken tussen onze medewerkers en klanten. Ook streven we ernaar goed bereikbaar te zijn en de wachttijden voor telefonie laag te houden. Onze medewerkers van de klantenservice spannen zich in om ten minste 70% van alle contacten met onze klanten direct, adequaat en deskundig af te handelen. Daarnaast blijven we de klanttevredenheid over onze dienstverlening meten en proberen we dit waar nodig te verbeteren. Met het in 2013 ingevoerde klantinformatie- en kennisbanksysteem IRIS kunnen we klanten die contact met ons opnemen beter en sneller van dienst zijn. Via dit systeem bewaken we de voortgang van de afhandeling. We blijven dit systeem verbeteren. In 2016 willen we het systeem op mobiele apparaten beschikbaar maken. Medewerkers kunnen dan óók in de woning informatie oproepen en klantcontacten registreren. Meten klanttevredenheid In 2016 gaan we het tweede jaar in van samenwerking met één co-maker voor het onderhoud. We meten de klanttevredenheid direct en continu nadat een reparatieverzoek is uitgevoerd. Ditzelfde doen we sinds eind 2015 met andere processen (huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen). Deze resultaten worden in 2016 direct opgenomen in de Aedes Benchmark. Via deze benchmark bepalen we ook onze doelen. We proberen minimaal zo goed te presteren als het gemiddelde van de corporaties in onze grootteklasse. Klanttevredenheid in onderhoudsprojecten wordt per project gemeten. We voeren in 2016 in een project een pilot met servicecalls uit. Huurders worden tijdens het project een aantal keren kort gebeld. We denken zo eerder onduidelijkheden en ontevredenheid te horen, zodat we eerder kunnen bijsturen. We heroverwegen volgend jaar ook de samenwerking met KWH. Inmiddels zijn er meer partijen die vergelijkbare diensten aanbieden. Klachtenprocedure en geschillencommissie Klachten kunnen ons helpen onze dienstverlening te verbeteren. Wij bekijken de klacht en zoeken samen met de huurder naar een oplossing. Vorig jaar hebben we ons klachtenproces verbeterd en ook dit jaar blijven we hier scherp op. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke commissie beoordeelt de casus dan en beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om de klacht op te lossen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • We treffen alle voorbereidingen om te komen tot een digitaal klantloket, inclusief behoefteonderzoek onder huurders. • We trainen onze medewerkers om onze klanten heel goed van dienst te zijn. • We gaan naast het reparatieonderhoud ook huur opzeggen, nieuwe woning, woning zoeken, contact met QuaWonen continu meten. • Streven is een klanttevredenheid op of boven de Aedes benchmark (eigen grootteklasse). • Klachtenprocedure monitoren en verbeteren. • Pilot servicecalls uitvoeren. • Selectie van passende partij die klanttevredenheidsmetingen vanaf 2017 uitvoert.
15
Samenwerking met anderen, lokale verankering QuaWonen is stevig lokaal verankerd. Samenwerken met en luisteren naar lokale belanghouders helpt ons bij het bepalen van de prioriteiten. Samen kunnen we ook meer bereiken dan alleen. Alle reden dus om de contacten met onze belanghouders goed te onderhouden. Maar wel zo effectief mogelijk. Per 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet van kracht geworden, waardoor de positie van huurdersorganisaties en gemeenten is verstevigd. Participatie van huurders Huurders zijn onze belangrijkste belanghouders. Huurdersorganisaties en individuele huurders hebben volop mogelijkheden om te participeren. Kortdurend, gericht op een bepaald doel, project, thema of een bepaalde activiteit en structureel gericht op het beïnvloeden van beleidsontwikkeling en uitvoering. Onze samenwerkingsovereenkomst met St. Huurdersplatform Krimpenerwaard en St. Huurdersbelang Krimpen aan den IJssel e.o. is eind 2015 op een beperkt aantal punten aangepast en voldoet aan de eisen van de nieuwe Woningwet. De lokale huurdersorganisaties zijn ook vertegenwoordigd in het Centraal Overleg Huurdersorganisaties (COH), dat op strategisch niveau overleg voert met QuaWonen. De vraagstukken op dit niveau zijn de afgelopen jaren veel complexer geworden. Daarom zijn we in 2014 begonnen met het gezamenlijke aanpakken van vraagstukken en het organiseren van themabijeenkomsten. Naast het COH en vertegenwoordigers van QuaWonen nodigen wij inhoudelijke experts uit. Samen diepen we een onderwerp uit. In 2015 is dit gedaan voor het woonlastenbeleid. In 2016 gaan we daarmee door bij het invoeren van maatregelen om betaalbaarheidsrisico’s te beperken. Samen met het COH onderzoeken we in 2016 ook welke maatregelen nodig zijn om senioren langer zelfstandig thuis te laten wonen. Wat vraagt dit van woningaanpassingen (wie betaalt dat) en samenwerking met gemeente en zorgorganisaties? Het COH heeft dit onderwerp aangedragen. In 2014 heeft QuaWonen goede ervaringen opgedaan met het maken van prestatieafspraken samen met de lokale huurdersorganisatie en de gemeente Krimpen aan den IJssel. In 2016 begint de gemeente Krimpenerwaard met het ontwikkelen van een Woonvisie en prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. QuaWonen zal haar huurdersorganisaties nauw betrekken bij het voorbereiden van die prestatieafspraken. De Woningwet biedt de mogelijkheid om bepaalde onderwerpen niet via de huurdersorganisatie aan de orde te stellen, maar rechtstreeks voor te leggen aan de huurders via bijvoorbeeld een klantenpanel of een digitale raadpleging. Met beide vormen hebben wij in het verleden al ervaring opgedaan. In 2016 willen wij daaraan in samenspraak met het COH een vervolg geven. In 2015 heeft QuaWonen meegedaan aan de Aedes-pilot Transparantietool. Dit is een hulpmiddel om huurders en gemeenten te betrekken bij beleidskeuzes en de financiële mogelijkheden van QuaWonen voor hen inzichtelijk te maken. De eerste ervaringen zijn positief. In 2016 willen we enkele beleidsscenario’s ontwikkelen, op basis van de opgave in de gemeenten en met input van onze belanghouders. We toetsen de scenario’s op financiële haalbaarheid. Daarover gaan we in gesprek met gemeenten en huurdersorganisaties. De uitkomst willen we verwerken in onze voornemens voor 2017 (begrotingscyclus). QuaWonen werkt in 2016 aan een methodiek om maatschappelijk rendement en maatschappelijke prestaties zichtbaar te maken. Met het COH hebben we vorig jaar voorwaarden geformuleerd voor een leefbaarheidsfonds. Huurders kunnen budget krijgen voor het organiseren van activiteiten of andere maatregelen die bijdragen aan de leefbaarheid in buurten. Over uitgaven groter dan € 500 beslist een raad van advies, die bestaat uit enkele huurders en medewerkers van QuaWonen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • We zoeken samen met de huurdersorganisaties naar oplossingen voor vraagstukken en betrekken daarbij experts uit huurderskringen en andere deskundigen. In 2016 gebeurt dit bij het invoeren van maatregelen om woonlastenproblemen te beperken en voorkomen. • In Krimpen aan den IJssel overleggen de huurdersorganisatie, de gemeente en QuaWonen minimaal eens per jaar over de voortgang en aanpassingen van prestatieafspraken. • In het eerste kwartaal 2016 organiseert QuaWonen samen met de gemeente Krimpen aan den IJssel en Stichting Huurdersbelang een bijeenkomst over de in 2015 geleverde prestaties. 16
• •
In de gemeente Krimpenerwaard bereiden wij samen met huurdersorganisaties (en overige betrokken partijen) prestatieafspraken Wonen voor. In vervolg op de pilot Transparantietool, overlegt QuaWonen met huurdersorganisaties en gemeenten over beleidsscenario’s en financiële mogelijkheden ten behoeve van het jaarplan en de begroting 2017.
Inbreng van andere belanghouders Gemeenten De gemeenten in het werkgebied van QuaWonen kiezen ervoor om door het opstellen van een Woonvisie en het overeenkomen van prestatieafspraken te sturen op het lokale volkshuisvestingsbeleid en bijdragen daaraan van corporaties, huurdersorganisaties en gemeentelijke afdelingen. In onze samenwerking met die gemeenten ligt het accent zodoende op het ontwikkelen of actualiseren van de gemeentelijke woonvisie en afspreken en realiseren van prestatieafspraken (inclusief vastgoedprojecten). Dat gebeurt in ambtelijk en bestuurlijk overleg en bijeenkomsten, waaraan afhankelijk van het onderwerp, ook andere belanghouders aanschuiven. Voor QuaWonen zijn het Ondernemingsplan, veranderingen in de externe omgeving en de foto van de kernen (met gegevens over onze woningen, demografische gegevens, huishoudensontwikkeling en kenmerken, betaalbaarheid, zorgvraag, leefbaarheid en voorzieningen) vertrekpunten voor de dialoog over opgaven, koers van het volkshuisvestingsbeleid en uitgangspunten voor het Strategisch Voorraadbeleid. Krimpen aan den IJssel beschikt over een Woonvisie. Eind 2014 hebben de gemeente, St. Huurdersbelang en QuaWonen prestatieafspraken Wonen, Zorg en Welzijn gemaakt voor de periode 2015-2018. De gemeenteraad heeft vanaf de start van het proces meegedacht over de lokale opgave en de vertaling daarvan in prestatieafspraken. In dit proces past een jaarlijkse terugkoppeling naar de gemeenteraad over behaalde resultaten. In het eerste kwartaal 2016 is een bijpraatsessie gepland met de gemeenteraad. De nieuwe gemeente Krimpenerwaard begint in 2016 met het voorbereiden van een Woonvisie en prestatieafspraken. Ook daar willen wij komend jaar voeling houden met de gemeenteraad en verantwoording afleggen over bereikte resultaten. Over de vorm waarin dat gaat gebeuren, plegen wij overleg met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties (leden van de Federatie) in het gebied. Het huisvesten van vergunninghouders (en asielzoekers) en doelgroepen uit instellingen zal in 2016 regelmatig onderwerp van overleg zijn. De doelstellingen voor 2016: • Het basismateriaal van de foto van de kernen delen wij met de gemeente Krimpen aan den IJssel en de gemeente Krimpenerwaard, als input voor ontwikkeling van een visie op het volkshuisvestingsbeleid. • Prestatieafspraken met de gemeente Krimpenerwaard en huurdersorganisaties over de bijdrage van QuaWonen (leden van de Federatie) en huurdersorganisaties aan het volkshuisvestingsbeleid. • In het eerste kwartaal 2016 organiseert QuaWonen samen met de gemeente Krimpen aan den IJssel en de huurdersorganisatie een bijeenkomst voor gemeenteraadsleden over de prestaties in 2015. • Samen met de gemeente, huurdersorganisaties en collega-corporaties (leden van de Federatie) een bijeenkomst organiseren voor de raadsleden van de gemeente Krimpenerwaard. Lokale en regionale netwerken Om ook bij andere belanghouders inbreng voor ons beleid op te halen en te toetsen of onze koers moet worden bijgestuurd, maken we deel uit van diverse lokale en regionale netwerken. Bijvoorbeeld met de politie, met zorg- en kinderopvangorganisaties, scholen, lokale welzijns- en belangenorganisaties en met collega-corporaties. Wij participeren actief in door gemeenten geïnitieerd overleg over wonen-zorg-welzijn. QuaWonen zit in het Bestuur van Maaskoepel en bekleedt het voorzitterschap van de Federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard.
17
Verder heeft QuaWonen een trekkersrol in de Ambtelijke en Bestuurlijke Tafel van de subregio Oost (gebied voormalige deelgemeente Prins Alexander, gemeente Capelle aan den IJssel en gemeente Krimpen aan den IJssel). Dit overleg is in het leven geroepen in de nadagen van de Stadsregio Rotterdam voor het maken van woningmarktafspraken. Samenwerking Groene Hart corporaties We kunnen kosten besparen en kennis vermeerderen door samen te werken met andere corporaties. Het dagelijkse proces is immers bij alle corporaties vrijwel identiek. Vanuit deze gedachte werkt QuaWonen samen met drie andere corporaties uit het Groene Hart: Mozaïek Wonen, Woonpartners Midden-Holland en Wonen Centraal. In 2015 ondertekenden wij een samenwerkingsovereenkomst. Doel van de regionale samenwerking is besparen op kosten (denk aan inkoop), kwaliteit verhogen en efficiënter werken. De afgelopen twee jaar stond vooral in het teken van kennis maken en informatie uitwisselen. Komend jaar wordt de samenwerking concreet: 1. Inkoop: de inkoopaudit die in 2015 is uitgevoerd, heeft inzicht gegeven in een aantal mogelijkheden voor gezamenlijke inkoop. In 2016 worden de voorbereidingen getroffen opdat in 2017 inkoop in gezamenlijkheid kan plaatshebben. Uiteraard onder de conditie dat daadwerkelijk substantieel inkoopvoordeel behaald wordt. 2. Control & Risk: op zoek naar best practices risicomanagement; het samen systematiseren en optimaliseren van audit en control; gebruikmaken van elkaars specialiteiten. 3. Informatie & Technologie: op zoek naar mogelijkheden rondom naleving van de Wet bescherming persoonsgegevens; onderzoek naar digitale leer- en toetsomgeving medewerkers; en gezamenlijke strategische visie op informatie/ ICT. 4. Personeel en Organisatie: delen en uitwisselen van elkaars specialiteiten. De samenwerking is dynamisch. Naarmate omstandigheden veranderen, kan ook de invulling van de samenwerking veranderen.
18
Interne organisatie Efficiency en doelmatigheid zijn kernbegrippen van de nieuwe organisatie-inrichting die QuaWonen in 2014 invoerde. De gedachte daarbij is simpel: naarmate QuaWonen minder geld nodig heeft voor de eigen organisatie, kunnen we meer investeren in goed wonen in de Krimpenerwaard. Personele ontwikkelingen In 2016 gaan we de herijkte hr-strategie invoeren. De nadruk ligt op het voorbereiden van de organisatie op de nabije toekomst, over een jaar of vijf. We willen de coachende rol van de leidinggevenden verder versterken. Daarnaast willen we actief het gesprek aangaan met de medewerkers over ‘fit for now’/ ‘fit for the future’; wat is nodig om de juiste mensen op de goede plek te brengen? Wat kan het bedrijf daarin doen en wat de medewerker zelf? Welke ontwikkelafspraken maken we daarover? Daarnaast blijven we aandacht besteden aan verzuimbegeleiding, uitvoering van de hr-cyclus, werving en selectie, adviseren van management en medewerkers en het stimuleren en faciliteren van de ontwikkeling van de medewerkers. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Invoeren nieuwe hr-strategie. • Verzuimpercentage maximaal 3%. • Meldingsfrequentie maximaal 1,15. Ondernemingsraad (OR) Met de Ondernemingsraad worden de gebruikelijke overleggen gevoerd. Dat overleg is zeven keer per jaar, waarvan één keer met een vertegenwoordiger van de Raad van Commissarissen. Zo nodig wordt advies/instemming van de OR gevraagd. Governance Als woningcorporatie heeft QuaWonen een maatschappelijke taak. Omdat QuaWonen een stichting is, zijn er geen aandeelhouders die toezicht uitoefenen op de uitvoering van die taak. Het toezicht is echter wel op verschillende manieren geborgd. In de Governancecode Woningcorporaties staan hiervoor richtlijnen. QuaWonen onderschrijft deze en handelt ernaar. Voor QuaWonen geldt verder dat ze via een vergunning als toegelaten instelling aan de overheid is verbonden. Hieruit volgen rechten en plichten die in het Burgerlijk Wetboek en in het Besluit Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting (voorheen Beheer Sociale Huursector) staan. Dit is een uitwerking van de Woningwet. QuaWonen voldoet aan de bovengenoemde codes, Burgerlijk Wetboek en Besluit door: • Een effectief toezicht. • Een transparante inrichting van de organisatie. • Een voortdurende dialoog met belanghebbers in de lokale omgeving. • Een zorgvuldige omgang met onze klanten. Deze vier prestatievelden zijn verwerkt in de statuten van QuaWonen, in het Reglement Raad van Commissarissen QuaWonen, in het document Relatie bestuur en Raad van Commissarissen en ons Ondernemingsplan. Deze documenten vormen de basis voor de Governancestructuur. Ze zijn te vinden op onze website www.quawonen.com. Daarnaast voert een externe accountant (BDO) elk jaar de financiële controle uit en laat QuaWonen zich elke vier jaar visiteren door een geaccrediteerde partij. In 2013 is een visitatie uitgevoerd door Pentascope. Het visitatierapport is te vinden op onze website. Governancestructuur Het bestuur en de Raad van Commissarissen zijn verantwoordelijk voor de inrichting en toepassing van de Governance van QuaWonen en de naleving van de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur bestuurt de onderneming en is verantwoordelijk voor het formuleren en realiseren van de doelstellingen, de organisatiestructuur, de strategie, de financiering, het beleid en de operationele activiteiten. Het bestuur is ook verantwoordelijk voor de naleving van wet- en regelgeving en het risicomanagement voor de activiteiten van QuaWonen. Het bestuur informeert, rapporteert en legt verantwoording af aan de Raad. Het bestuur bestaat uit één bestuurder. De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het bestuur. In de statuten staat voor welke besluiten van het bestuur de goedkeuring van de Raad nodig is.
19
De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van het bestuur. Het jaarverslag van de Raad gaat dieper in op de taken, relatie en werkzaamheden van de Raad en het bestuur. In 2015 is de Governancecode aangepast en vastgesteld door leden van Aedes en de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties. Wij hebben de verschillen met de werkwijze van QuaWonen geïnventariseerd en inmiddels heeft de Raad van Commissarissen voorstellen voor aanpassingen van de werkwijze goedgekeurd. De reorganisatie die is vastgesteld in 2013, is in 2014 ingevoerd. De drie organisatieonderdelen beleid, uitvoering beleid en exploitatie en vermogensverschaffing, zijn gelijkwaardige onderdelen. Deze indeling moet leiden tot meer transparantie in de beleidskeuzes. In de dagelijkse besturing is de manager Wonen/Klant verantwoordelijk voor de uitvoering van de klantrelaties; de manager Wonen/Pand voor het onderhoud en de uitvoering van de vastgoedstrategie. De manager Strategie en Participatie is verantwoordelijk voor de klant-, markt- en vastgoedstrategie. De manager Bedrijfsvoering is verantwoordelijk voor de financiële strategie en daarmee de financiële gezondheid van de corporatie. De controller heeft een onafhankelijke positie en is rechtstreeks verantwoording schuldig aan het bestuur met een, in bijzondere gevallen, rechtstreekse lijn naar de Raad van Commissarissen. Zij toetst, beoordeelt en adviseert over het ‘in control’ zijn van het bedrijf en het in lijn handelen met de Governancecode, statuten en reglementen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Controller toetst werkwijze QuaWonen aan de Governancecode en bespreekt deze met de Raad van Commissarissen. Control Control gaat voornamelijk over het ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen. Een externe accountant toetst de jaarrekening. De controller legt de resultaten van de interne toetsingen vast in de managementletter van de controller en bespreekt deze met de Raad van Commissarissen. De resultaten van de externe toetsing door de accountant hebben een plek in de managementletter en assurance-rapporten van de accountant. Het spreekt voor zich dat opvolging wordt gegeven aan zowel de bevindingen van de controller als die van de accountant. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Controller toetst het ‘in control’ zijn van de processen en financiële rapporten van QuaWonen en stelt een managementletter op om te bespreken met MT en RvC. • De rapporten en managementletter van de externe accountant worden besproken met MT en RvC. Via statusbepalingen van de controller geeft QuaWonen opvolging aan de managementletter en assurance-rapporten van de externe accountant. Risicobeheersing Risicomanagement ondersteunt het proces van ‘in control’ zijn. In vorige jaren is een structuur voor het risicomanagement opgezet. De opzet en werking van deze structuur wordt getoetst, geëvalueerd en zo nodig verbeterd. Bij de onderkende risico’s zijn eigenaren (managers) en beheersmaatregelen benoemd. De uitvoering van deze maatregelen wordt door de eigenaren in een bijbehorend logboek vastgelegd. De controller beoordeelt het logboek en uitvoering van de beheersmaatregelen. De onderkende strategische risico’s worden in het voorjaar herijkt in het MT en met de Raad van Commissarissen besproken. In het najaar wordt de status en actualisatie van de operationele risico’s behandeld in het MT en vervolgens in de Raad. Een onderdeel van de beheersmaatregelen is het vastleggen in procedures van de stappen in de werkprocessen. De managers zijn hiervoor verantwoordelijk. De controller toetst de procedures op de controlestappen die hierin zijn verwerkt. Zij toetst ook of de processen in lijn zijn met het beleid van QuaWonen. Eind 2015 zijn nog niet alle onderkende werkprocessen vastgelegd. Hiervoor is een stappenplan opgesteld. In 2016 wordt de verwerking van de processen in procedures en vastlegging hiervan in één systeem volgens dat plan uitgevoerd. Voortgang van de vastlegging van de processen wordt besproken in het MT.
20
Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Actualiseren van de risico’s en deze bespreken met het MT en de RvC. • De controller toetst en bespreekt met het MT de opzet en werking van de structuur van risicomanagement inclusief de uitvoering van de beheersmaatregelen. • De werkprocessen worden volgens het stappenplan uitgewerkt in procedures, getoetst en verwerkt in het daartoe beschikbare systeem. Integriteit Integriteit is belangrijk in onze maatschappelijke sector. Naast de integriteitscode, die ook gaat over ongewenste omgangsvormen en het aannemen van geschenken, is er een interne meldprocedure. Medewerkers kunnen ongeoorloofde zaken anoniem melden bij een externe partij. In 2015 is hiervan geen gebruik gemaakt. Bij aanname van medewerkers vragen we een verklaring omtrent gedrag en doen we een employment screening. Ook in de Governancecode staan onderdelen die richting geven aan integriteit, vooral over de cultuur en wijze van verantwoording afleggen aan belanghouders. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in de volgende doelen: • Bij nieuw personeel vraagt QuaWonen een verklaring omtrent gedrag en leggen we een employment screening vast. • De controller toetst de toepassing van de integriteit via de toetsingen op de toepassing van de Governancecode en de uitvoering van de processen. Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE) We hebben een fulltime medewerker die zich bezighoudt met de dienstverlening aan Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) waarin we belang hebben. U vindt het overzicht op onze website in ons Jaarverslag 2014. In 2016 worden er twee nieuwe VvE’s opgericht: • VvE Vogelweide in Schoonhoven (MFA/huurwoningen QuaWonen). • VvE Adam van Vianenstraat in Schoonhoven (Supermarkt/huurwoningen QuaWonen). QuaWonen Energie BV In 2012 zijn 33 woningen aan de Waterlijster te Krimpen aan den IJssel voorzien van een Warmte Koude opslag (WKO). Deze techniek wordt gebruikt om gebouwen te verwarmen en/of te koelen. In 2014 zijn 26 woningen aan de Bloemengaarde te Bergambacht voorzien van zonnepanelen. Via de Energie BV wordt maandelijks aan deze bewoners een vergoeding gevraagd voor dit gebruik. Op jaarbasis is dit een bedrag van rond € 30.000.
21
Financiën Algemeen Op 1 juli 2015 is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Corporaties moeten terug naar hun kerntaak: het bouwen, beheren en verhuren van sociale huurwoningen aan mensen met een laag inkomen of mensen die om andere redenen moeilijk passende huisvesting kunnen vinden. In de wet zijn een aantal wijzigingen opgenomen ten aanzien van de verslaglegging en de scheiding van Daeb en niet-Daeb. Marktwaardewaardering Met de introductie van marktwaarde als waarderingsgrondslag gaat QuaWonen voldoen aan de eisen die de Woningwet stelt met betrekking tot de waardering van het bezit voor de jaarrekening. Een secundair doel is om een eerste stap te zetten in het groeimodel naar het begroten en sturen op basis van de marktwaarde. Hierbij hebben we de keuze uit twee varianten, namelijk de basisversie of de full-versie. QuaWonen heeft hierbij gekozen voor de basisversie, deze versie gaat uit van een modelmatige waardering conform een waarderingshandboek. Bij de basisversie is tussenkomst van een taxateur niet verplicht. We verwachten in het eerste kwartaal van 2016 inzicht te hebben in de marktwaarde. In deze begroting is dan ook nog gewaardeerd op bedrijfswaarde, we houden geen rekening met de gevolgen van de aanpassing van deze waarderingsgrondslag. Scheiding Daeb – niet-Daeb In totaal bezitten we 570 niet-Daeb eenheden, waarvan 288 woningen. In de Woningwet is geregeld dat we dit bezit dienen te scheiden van ons sociaal vastgoed. De wet biedt de mogelijkheid om Daeb-vastgoed over te hevelen naar de niet-Daeb tak. QuaWonen maakt geen gebruik van deze mogelijkheid, omdat we het exploiteren van niet-Daeb vastgoed niet tot onze kerntaak vinden behoren. In het derde kwartaal van 2016 moeten we een voorstel bij BZK indienen voor een administratieve dan wel juridische splitsing van het vastgoed. We overwegen hierbij nadrukkelijk voor het doorvoeren van een administratieve splitsing. De definitieve keuze moet echter nog wel worden gemaakt en krijgt vorm in een nog te nemen splitsingsbesluit. De begroting loopt overigens niet vooruit op een vorm van splitsing. Het resultaat en het kasstroomoverzicht wordt dan ook niet gesplitst in Daeb en niet-Daeb. Kasstromen QuaWonen wordt in toenemende mate geconfronteerd met lastenverzwaringen vanuit de overheid. De verhuurderheffing zal in 2016 € 6,2 miljoen bedragen, dat is 12% van de jaarlijkse huuropbrengsten. Naar verwachting zal deze heffing in de komende jaren nog worden verhoogd, waardoor de impact op de investeringsruimte steeds groter zal worden. De heffing heeft rechtstreeks gevolgen voor onze operationele kasstromen, daarom sturen we steeds strikter op ratio’s als de ICR en ook de DSCR. Hoe hoger de operationele kasstromen, hoe beter de ICR en hoe meer we kunnen lenen. Een lage rentedekkingsgraad zet de borgbaarheid van leningen door het Waarborgfonds onder druk, waardoor we onze investeringen niet of lastig kunnen financieren. Het is dus voor de financiering van het grootste belang om een optimaal direct rendement te realiseren door zo laag mogelijke kosten. Dat is de inzet van onze begroting 2016: investeringsruimte creëren door tegen zo laag mogelijke kosten onze werkzaamheden uit te voeren. Hierbij is het een gegeven dat we weinig ruimte meer hebben om onze huuropbrengsten te vergroten. In het kader van betaalbaarheid rekenen we voor de reguliere jaarlijkse huuraanpassing in de begroting met inflatievolgend huurbeleid. Uiteraard gaan wij in gesprek met onze belanghouders over de verdere uitwerking. In 2016 investeert QuaWonen voor een bedrag van bijna € 27 miljoen in nieuwbouw en verbeteringen. Inzicht in kosten Uit deze begroting blijkt dat we, als we het huidige beleid voortzetten, nu en in de toekomst ruimschoots voldoen aan de kaders die we gesteld hebben in onze financiële sturing. Een positieve ontwikkeling van de operationele kasstromen en de vermogensontwikkeling geeft ons ruimte om in de toekomst te investeren. Inmiddels werken we aan inzicht in onze kostenstructuur, waarmee we inzicht willen verkrijgen in de kosten van ons eigen beheerapparaat. Via een vergelijking met commerciële marktpartijen gaan we vervolgens de kostprijs van dit ‘beheerproduct’ uitsplitsen naar ‘regulier beheer’ en naar een deel dat als maatschappelijk kan worden gekwalificeerd. Voor dit doel hebben we in de begroting 2016 een winst- en verliesrekening gepresenteerd volgens de functionele indeling.
22
Met een functioneel bepaald jaarresultaat beogen we inzicht te krijgen in de kostprijs van onze activiteiten en kunnen we benchmarken met andere corporaties. Hiermee verkrijgen we inzicht in het direct rendement op ons vastgoed en dat is de doelstelling voor 2016. Dit inzicht is in deze begroting nog geen thema, we presenteren de winst- en verliesrekening op functionele basis naast de resultaten op categorale basis. Inzicht in de uitgaven In onderstaande grafiek wordt weergegeven hoe de totale huuropbrengst wordt uitgegeven. Inzichtelijk wordt op deze manier dat de grootste uitgaven voor QuaWonen zitten in de rentelasten en de onderhoudsuitgaven.
Besteding van de huuropbrengst in procenten (begroting 2016) Restant (investeren, aflossen etc.) 21%
Rentelasten en soortgelijke kosten 18%
Personeelskoste n (lonen/soc ln en pensioen) 10%
Lasten onderhoud 19%
Beheerkosten 5%
Belasting en verzekering 8%
Vpb 6% Verhuurders- en saneringsheffing toezicht 12%
0% 0%
Leefbaarheid 1%
Waarderen vastgoed in balans In de nieuwe Woningwet is aangegeven dat woningcorporaties in de jaarrekening het gehele vastgoed tegen actuele waarde (oftewel marktwaarde in verhuurde staat) dienen te waarderen. De invoering hiervan is een noodzakelijke bouwsteen voor de implementatie van verschillende onderdelen van de Woningwet en bijbehorende Algemene Maatregelen van Bestuur (AMvB), waaronder de initiële scheiding van Daeb / niet-Daeb. In deze begroting is nog geen rekening gehouden met de impact van waardering op marktwaarde. De balans geeft in grote lijnen het verloop weer van de bezittingen en schulden. De bezittingen (materiële vaste activa) zijn voor de gehele periode nog gewaardeerd op bedrijfswaarde. Het commerciële woningbezit (niet-Daeb, in de balans de vastgoedbeleggingen) zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Financieringsbehoefte Opbrengst activiteiten QuaWonen stuurt financieel op kasstromen, dat doen we door aandacht te hebben voor de kasstroomratio’s ICR en DSCR. Omdat we in ons huurbeleid weinig speelruimte meer hebben, betekent dit dat we vooral aan de kostenkant nog aan knoppen kunnen draaien. Het saldo van de operationele kasstromen bedraagt in 2016 € 11,6 miljoen, dat is 21% van de huuropbrengsten. Concreet betekent dit dat een vijfde deel van de huuropbrengsten ingezet kan worden ter financiering van de investeringen.
23
Investeren In de komende vijf jaar investeren we gemiddeld bijna € 20 miljoen per jaar (€ 15 miljoen nieuwbouw, € 5 miljoen verbeteringen). Dit financieren we door: • De verkoop van woningen voor gemiddeld € 5,6 miljoen per jaar (28% van de investeringen). • Het saldo van de operationele kasstromen € 11,6 miljoen (58% van de investeringen). Als we geen rekening houden met de afbouw van onze leningportefeuille door middel van aflossingen, kunnen we dus jaarlijks 86% van onze investeringen financieren met eigen middelen. Lenen Onze investeringen van € 20 miljoen financieren we met vreemd vermogen voor 14%, dat is € 2,8 miljoen. Jaarlijks lossen we voor € 28,8 miljoen (ongeveer 10%) af op onze leningportefeuille die eind 2016 € 289 miljoen bedraagt. Deze aflossingen financieren we volledig door opnieuw te lenen. Daarom ontstaat er een financieringsbehoefte van jaarlijks ruim € 30 miljoen.
24
Toetsing meerjarenbegroting aan financieel sturingskader In het begrotingsstatuut is het volgende financieel kader vastgelegd:
Solvabiliteit Rentedekkingsgraad (ICR) DSCR Loan to Value Dekkingsratio
Minimaal 30% Minimaal 1,6 Minimaal 1,2 Maximaal 70% Maximaal 50%
Direct rendement Financiering/investering Efficiencyratio
Minimaal 3,5% Max. 50% Max. 50%
Tabel 1: financieel sturingskader QuaWonen 2016
Uit de begroting 2016 en de meerjarenbegroting 2016 - 2025 blijkt dat QuaWonen aan elk van de genoemde normen ruimschoots voldoet. Onderstaand lichten we elk van de ratio’s toe. Rentedekkingsgraad/ICR De rentedekkingsgraad geeft aan in hoeverre we vanuit de operationele kasstroom kunnen voldoen aan de financieringslasten. Rekening houdend met een risicobuffer stellen we de norm voor de ICR op minimaal 1,6 (het WSW hanteert een minimum van 1,4). Uit de meerjarenbegroting blijkt dat de ICR in alle jaren boven de 2 ligt, hiermee voldoen we aan de gestelde normering. 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Operationele kasstroom voor rente
22.309
23.435
23.277
23.623
22.568
26.031
23.680
25.185
25.801
25.954
Bruto rente uitgaven
10.711
10.262
10.063
9.911
9.959
10.498
10.256
10.349
10.356
10.493
2,08
2,28
2,31
2,38
2,27
2,48
2,31
2,43
2,49
2,47
ICR
Tabel 2: Verloop ICR QuaWonen 2016 - 2025
Solvabiliteit De solvabiliteit geeft de omvang aan van het eigen vermogen van QuaWonen in relatie tot het totale vermogen. Het eigen vermogen is in feite de buffer die QuaWonen heeft om een periode of situatie van ‘slecht weer’, leidend tot onvoorziene verliezen, te kunnen doorstaan zonder dat dit leidt tot een situatie dat we niet meer aan onze verplichtingen vanuit de leningenportefeuille kunnen voldoen. We stellen een minimum van 30% (het WSW hanteert een minimum van 25%). QuaWonen voldoet ruimschoots aan de minimale norm en we zien de solvabiliteit oplopen tot ruim 46% in 2025.
25
Eigen vermogen (x 1.000)
2016 185
2017 210
2018 217
Balanstotaal (x 523 548 560 1.000) Solvabiliteit 35,4 38,4 38,8 Tabel 3: Verloop solvabiliteit QuaWonen 2016 - 2025
2019 224
2020 237
2021 247
2022 263
2023 272
2024 280
2025 296
565
586
591
604
614
618
639
39,7
40,5
41,8
43,6
44,3
45,4
46,4
Loan to Value De Loan to value (LtV) geeft de verhouding aan tussen de leningenportefeuille en de waarde van het bezit gewaardeerd op bedrijfswaarde van QuaWonen. De waarde van ons vastgoed in exploitatie bedraagt ongeveer € 468 miljoen. Daar staan leningen tegenover ter grootte van € 289 miljoen. De Loan to Value bedraagt daarmee in 2016 61,8%. Voor 2016 gaan we uit van een maximale LtV van 70% (het WSW hanteert een maximum van 75%). In de meerjarenraming zien we de LtV dalen tot circa 51% in 2025.
Vreemd vermogen (x € 1.000) Bedrijfswaarde (x 1.000) Loan to Value
2016 289
2017 291
2018 292
2019 287
2020 296
2021 293
2022 293
2023 291
2024 292
2025 300
468
503
515
520
540
543
557
567
570
590
61,8
57,9
56,7
55,3
54,7
53,9
52,6
51,4
51,3
50,9
Tabel 4: verloop Loan to Value QuaWonen 2016 - 2025
Debt Service Coverage Ratio (DSCR) Deze ratio geeft aan in hoeverre de operationele kasstroom voor de netto rentebetalingen voldoende is om de netto rentebetalingen en de theoretische jaaraflossing van de leningenportefeuille te voldoen. Het uitgangspunt hierbij is dat QuaWonen de verplichtingen vanuit de leningenportefeuille kan dragen. De kasstroom wordt gecorrigeerd voor het onderhoud. Gerekend wordt met een normatief bedrag voor onderhoud van € 700 per woning. De norm is minimaal 1,2, voor 2016 verwachten we een DSCR van 1,4. 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Operationele kasstroom voor rente o.b.v. minimaal onderhoud
26.836
27.798
26.700
27.207
27.110
28.626
29.752
30.104
29.540
30.937
Rente + aflossing
19.115
19.406
18.953
18.954
18.498
19.915
19.586
20.018
20.100
20.601
1,4
1,43
1,41
1,44
1,47
1,44
1,52
1,5
1,47
1,5
DSCR
Tabel 5: verloop DSCR QuaWonen 2016-2025
26
Dekkingsratio De dekkingsratio geeft aan in hoeverre de bij het WSW geborgde leningen gedekt worden door de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand. De norm wordt door het WSW op maximaal 50% gesteld, QuaWonen heeft de WSW-norm overgenomen. De bij het WSW geborgde leningen mogen maximaal 50% van de WOZ-waarde van het bij het WSW ingezette onderpand zijn. QuaWonen zit op dit moment ruim onder de norm en we verwachten dat deze norm ook in de toekomst niet zal gaan knellen. 2016 Dekkingsratio
21,5
2017 20.9
2018 20,5
2019 20
2020 19,9
2021 19,6
2022 19,1
2023
2024
18,7
18,5
2025 18,4
Tabel 6: verloop dekkingsratio QuaWonen 2016 - 2025
Direct rendement QuaWonen is een stichting met een maatschappelijke doelstelling. Om die doelstelling te realiseren beschikt QuaWonen eind 2016 over € 185 miljoen eigen vermogen en heeft het € 289 miljoen langlopende schulden. Het waardevast in stand houden van het eigen vermogen, is nodig voor onze financiële continuïteit. Ons eigen vermogen is in hoofdzaak geïnvesteerd in vastgoed. Om die waardevastheid van ons eigen vermogen te bewerkstelligen, moeten we voldoende rendement op het vastgoed maken. Bij rendement op vastgoed kan onderscheid worden gemaakt tussen ‘indirect rendement’ en ‘direct rendement’. Indirect rendement heeft betrekking op de waardeontwikkeling van het vastgoed. Onder direct rendement of exploitatierendement wordt verstaan het rendement dat op basis van de jaarlijkse huurinkomsten minus de exploitatiekosten van het onroerend goed gerealiseerd wordt. QuaWonen streeft er naar om op lange termijn het eigen vermogen waardevast te laten zijn, daarom sturen we op een rendement op ons vastgoed van minimaal het inflatieniveau plus een risico-opslag. We hanteren voor 2016 een minimaal rendement van 3,5%. Het direct rendement gaat uit van de operationele kasstromen voor rentebetalingen. Deze operationele kasstroom wordt gerelateerd aan de waarde van het vastgoed. QuaWonen voldoet op dit moment aan deze norm. Vanaf het verslagjaar 2016 zullen we het direct rendement vaststellen op basis van de marktwaarde in verhuurde staat. Deze waarde is op dit moment nog niet bekend en vormt dus geen onderdeel van de begroting. 2016 2017 2018 Operationele 22 23 23 kasstroom voor rente (x € 1.000) Vastgoedwaarde (x 467 488 509 1.000) Direct rendement 4,8 4,8 4,6 Tabel 7: verloop direct rendement QuaWonen 2016 - 2015
2019 24
2020 23
2021 26
2022 24
2023 25
2024 26
2025 26
517
530
543
552
563
571
584
4,6
4,3
4,8
4,3
4,5
4,5
4,4
Efficiencyratio De efficiencyratio is een indicator om de kasstromen uit de exploitatie te kunnen monitoren. Doel is grip te krijgen op de ontwikkeling van de bedrijfskosten. Als piketpaal hebben we vastgelegd dat de netto bedrijfskosten (zonder heffingen) niet meer mogen bedragen dan 50% van de huuropbrengsten.
27
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
Netto Bedrijfskosten
22.654
23.189
23.244
24.018
25.070
23.884
27.588
26.929
25.950
27.411
Huur-opbrengsten
53.850
55.176
56.977
58.052
59.441
60.778
61.867
63.445
64.143
65.865
42,1
42
40,8
41,4
42,2
44,6
42,4
40,5
Efficiencyratio
39,3
2025
41,6
Tabel 8: verloop efficiencyratio QuaWonen 2016 - 2015
Relatief renterisico QuaWonen streeft ernaar dat jaarlijks niet meer dan 15% van het vreemd vermogen een renterisico heeft. Bij het relatief renterisico worden alle mogelijke renterisico’s betrokken die voortvloeien uit renteconversie, het aantrekken van nieuwe financiering, de herziening van de opslag en de afgesloten derivaten. Voor de komende jaren is het renterisico ruim onder de 15%. Verder vooruitkijkend dient zich in 2020 een renterisico aan dat boven de norm ligt; bezien zal worden hoe we hier op kunnen anticiperen. 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
288.720
284.850
288.418
288.717
284.350
292.173
289.650
289.833
288.632
290.055
Renterisico
22.957
25.192
30.860
25.353
46.178
21.823
23.135
16.890
11.907
Renterisico
8%
8,8%
10,7%
8,8%
16,2%
7,5%
8%
5,8%
4,1%
Vreemd vermogen
14.103 4,9%
Huurachterstand We merken dat steeds meer huurders in deze economische omstandigheden moeite hebben om de huur op tijd te betalen. Recentelijk zagen we de huurachterstand oplopen tot boven de norm van 1,2% van de begrote huursom. Om grotere achterstanden – en uiteindelijk huisuitzettingen – te voorkomen, scherpen we de interne procedures verder aan en gaan met de huurders die een betaalachterstand hebben in gesprek. Vroegtijdig signaleren en aanpakken voorkomt immers veel leed op een later moment. Daarnaast zoeken we samen met de huurdersorganisaties naar andere manieren om betaalbaarheidsrisico’s bij huurders te voorkomen. De woonlasten-analyse die de Stadsregio Rotterdam liet uitvoeren (op verzoek van QuaWonen uitgebreid voor gemeente Krimpenerwaard), vormt de basis van die maatregelen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2016 in het doel: de huurachterstand is lager dan 1,1% van de begrote huursom. Toegang kapitaalmarkt Om onze investeringen te kunnen financieren is het noodzakelijk dat er toegang is tot de kapitaalmarkt. De financiering (van Daeb-activiteiten) wordt geborgd door het WSW. Het WSW hanteert de volgende normen om in aanmerking te komen voor borging. Rentedekkingsgraad (ICR) Minimaal 1,4 Solvabiliteit Minimaal 20% Loan to Value Maximaal 75% DSCR Minimaal 1 Dekkingsratio Maximaal 50% 28
QuaWonen hanteert strengere normen in haar financieel sturingskader dan deze WSW-normen. We voldoen dan ook aan de WSW-normen om geborgde financiering te verkrijgen tegen gunstige rentecondities. Winst- en verliesrekening De winst- en verliesrekening geeft het saldo weer van de bedrijfsopbrengsten en de bedrijfslasten en de overige waardeveranderingen. Het resultaat wordt jaarlijks in sterke mate beïnvloed door deze waardeveranderingen. Vooral de projectresultaten kennen jaarlijks grote verschillen. Het betreft hier de te nemen onrendabele top op projecten die in uitvoering komen. Als we naar de resultaten uit gewone bedrijfsuitoefening kijken (zonder de waardeveranderingen), dan stabiliseert dit resultaat rond de € 5 miljoen. Het totale jaarresultaat fluctueert sterk. De winst- en verliesrekening en het jaarresultaat gebruiken we dan ook niet in onze financiële sturing, het is de boekhoudkundige resultante van de baten en lasten. De winst- en verliesrekening is opgesteld conform zowel het categorale model als volgens het functionele model. In het functionele model rekenen we de bedrijfslasten toe aan de verschillende activiteiten van onze organisatie. Hiermee kunnen we intern beter sturen en zijn we voor derden een stuk transparanter. De indeling van de resultaten conform het functionele model ziet er als volgt uit: Winst- en verliesrekening 2016 Resultaat exploitatie vastgoedportefeuille Resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling Gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille Waardeveranderingen vastgoedportefeuille Leefbaarheid Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat na belastingen
Bedrag (x € 1 miljoen) 11,3 -0,1 -1,7 19,5 -0,7 -9,8 18,5 -3,1 15,4
Functioneel model winst- en verliesrekening (bedragen x € 1 miljoen)
In deze begroting gaan we niet verder in op bovenstaand model, in 2016 gaan we verder met het inzichtelijk maken van de kostenstructuur van QuaWonen. Dit doen we door alle organisatiekosten naar activiteit in te delen, zodat we tot een kostprijsberekening van de verschillende bedrijfsactiviteiten kunnen komen.
29
De winst- en verliesrekening conform de categorale indeling ziet er als volgt uit: Winst- en verliesrekening
2016
2015
Totaal bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Rente en financiële vaste activa Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
69,9 -47,2 22,7 -9,7 13
62 -46,7 15,3 -10,2 5,1
Projectresultaten (nieuwbouw)
-4,8
-12,3
Waardeverandering Kopen naar Wens
-1,7
-1,5
Resultaat voor belasting
6,5
-8,7
Belastingen
-3,1
-3,2
Resultaat na belasting
3,4
-11,9
12
17,1
15,4
5,2
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa (bestaand bezit) Jaarresultaat Categoraal model winst- en verliesrekening (bedragen x € 1 miljoen)
Verschillen in het resultaat ten opzichte van 2015 verklaard In de bedrijfsopbrengsten is in 2015 een post opgenomen van € 5 miljoen inzake de verkoop onroerende zaken bestaand bezit. Voor 2016 bedraagt deze circa € 12,5 miljoen. In 2016 worden er twee complexen verkocht. De totale bedrijfslasten stijgen met circa € 0,5 miljoen. Deze stijging komt voornamelijk doordat de afschrijvingen stijgen in 2016 met circa € 0,9 miljoen. Dit komt door de stijging van de bedrijfswaarde die de basis is voor de afschrijving. Verder stijgen de onderhoudslasten met circa € 0,2 miljoen in 2016. Omdat er bij zowel bij personeelskosten sprake is van een daling van circa € 0,1 miljoen en bij overige bedrijfslasten sprake is van een daling van circa € 0,5 miljoen blijft de stijging van de totale bedrijfslasten beperkt. De verklaring van de daling van € 0,5 miljoen van de overige bedrijfslasten in 2016: • Geen saneringssteun in 2016, positief begrotingsresultaat van € 1 miljoen. • Minder overige personeelslasten, positief begrotingsresultaat van € 0,2 miljoen. • Minder uitgaven aan leefbaarheid, positief begrotingsresultaat van € 0,1 miljoen. • Meer kosten voor belastingen en verzekeringen, negatief begrotingsresultaat van € 0,3 miljoen. • Stijging van de verhuurdersheffing, negatief begrotingsresultaat van € 0,6 miljoen. • Minder overige bedrijfslasten, positief begrotingsresultaat van € 0,1 miljoen. De rente-uitgaven gaan in 2016 circa € 0,5 miljoen omlaag ten opzichte van 2015 door de daling van de kapitaalmarktrente en een gelijkblijvende leningenportefeuille. 30
De negatieve projectresultaten bij nieuwbouw zijn in 2016 circa € 7,5 miljoen lager dan in 2015. We bouwen minder huurwoningen waarbij er sprake is van een onrendabele investering. In 2015 stonden er 124 huurwoningen, in 2016 staan er 66 huurwoningen op de planning. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht geeft een overzicht van de saldi van de operationele kasstromen, de investeringskasstromen en de financieringskasstromen. Dit overzicht is wel bruikbaar als sturingsinstrument, het is de basis van onze financiële sturing. Operationele kasstromen Met het positieve saldo van de operationele kasstromen moeten minimaal de rente-uitgaven kunnen worden betaald, daarboven willen we nog wat overhouden om onze investeringen mee te financieren. Dit is de basis van de intern gestelde minimale ICR (rentedekkingsgraad) van 1,6, wat in feite betekent dat we met het saldo uit de operationele kasstromen 1,6 keer de rente kunnen betalen. De ICR kent in de begroting (zie overzicht financieel sturingskader) een positief verloop en blijft in elk jaar boven de 2,0. Heffingen Onderdeel van de operationele uitgaven zijn de diverse heffingen. De verhuurdersheffing is over de periode vanaf 2018 doorgerekend tegen een tarief van 0,536% van de WOZ-waarde (dat is het tarief dat geldt voor 2018 en geacht wordt ook voor de volgende jaren te gelden). In euro’s bedraagt de heffing in 2016 € 6,2 miljoen oftewel 12% van de huuropbrengsten. De heffing loopt verder op tot € 6,8 miljoen in 2018. De saneringsheffing wordt, conform uitgangspunten van het WSW en de AW, voor 2016 niet ingerekend. Vanaf 2017 wordt gerekend met 1% van de huurontvangsten (een kleine zes ton per jaar.) De heffing die we moeten betalen ter financiering van het extern toezicht is becijferd op een halve ton jaarlijks. Dit alles leidt ertoe dat we in 2018 voor een totaalbedrag van € 7,4 miljoen aan heffingen betalen. Vennootschapsbelasting In de begroting is voorzichtigheidshalve geen rekening gehouden met een ‘tax-strategy’. Op basis van de commerciële resultaten is een fiscaal resultaat bepaald. De werkelijkheid kan daarom sterk afwijken van de prognose, want het streven is om geen vennootschapsbelasting te betalen middels het realiseren van fiscale verliezen. Investeringskasstromen Dit overzicht betreft het saldo van de investeringen en de verkopen. Als het bedrag van de investeringen de verkopen te boven gaat, dan dient er gefinancierd te worden, hetzij met eigen geld (overschot operationele kasstromen), hetzij met geleend geld. Financieringskasstromen Hier hebben we het over de aflossingen op leningen en de nieuwe gestorte leningen. Sturen op kasstromen Opbrengst activiteiten QuaWonen stuurt financieel op kasstromen, dat doen we door aandacht te hebben voor de kasstroomratio’s ICR en DSCR. Omdat we in ons huurbeleid weinig speelruimte meer hebben, betekent dit dat we vooral aan de kostenkant nog aan knoppen kunnen draaien. Het saldo van de operationele kasstromen bedraagt in 2016 € 11,6 miljoen, dat is 21% van de huuropbrengsten. Concreet betekent dit dat een vijfde deel van de huuropbrengsten ingezet kan worden ter financiering van de investeringen.
31
Investeren In de komende vijf jaar investeren we gemiddeld bijna € 20 miljoen per jaar (€ 15 miljoen nieuwbouw, € 5 miljoen verbeteringen). Dit financieren we door: • De verkoop van woningen voor gemiddeld € 5,6 miljoen per jaar (28% van de investeringen). • Het saldo van de operationele kasstromen € 11,6 miljoen (58% van de investeringen). Als we geen rekening houden met de afbouw van onze leningportefeuille door middel van aflossingen, kunnen we dus jaarlijks 86% van onze investeringen financieren met eigen middelen. Lenen Onze investeringen van € 20 miljoen financieren we met vreemd vermogen voor 14%, dat is € 2,8 miljoen. Jaarlijks lossen we voor € 28,8 miljoen (ongeveer 10%) af op onze leningportefeuille die eind 2016 € 289 miljoen bedraagt. Deze aflossingen financieren we volledig door opnieuw te lenen. Daarom ontstaat er een financieringsbehoefte van jaarlijks ruim € 30 miljoen. Onderstaand overzicht geeft inzicht in deze financieringsbehoefte voor de komende vijf jaren op hoofdlijnen: PROGNOSE KASSTROMEN
2016
2017
2018
2019
2020
Investeringen nieuwbouw
€
22.781
€
14.746
€
11.066
€
9.986
€
19.943
Investeringen verbeteringen
€
4.208
€
5.643
€
5.687
€
3.653
€
6.062
Totaal investeringen
€
Opbrengst activiteiten
€
% van de investeringen
Verkoopopbrengsten
26.989
€
11.587
€
42,9%
€
11.015
20.389
€
11.320
€
55,5%
€
5.444
16.753
€
13.233
€
79,0%
€
3.384
13.639
€
13.747
€
100,8%
€
4.898
26.005
12.638 48,6%
€
5.615
% investeringen
40,8%
26,7%
20,2%
35,9%
21,6%
Totaal intern gefinancierd
83,7%
82,2%
99,2%
136,7%
70,2%
Extern te financieren
16,3%
17,8%
0,8%
-36,7%
29,8%
Financiering investeringen
€
4.387
€
3.625
€
Af te lossen
€
26.825
€
21.623
€
Financieringsbehoefte
€
31.212
€
25.248
€
136
€
-5.006
€
7.752
30.561
€
28.547
€
36.532
30.697
€
23.541
€
44.284
32
Scenario’s De begroting wordt opgesteld op basis van een aantal uitgangspunten, kaders en verwachtingen. Om de effecten van veranderde omstandigheden (zoals ander inflatiepercentage, mogelijkheden voor huurverhoging) op de uitkomsten van de begroting inzichtelijk te maken, zijn scenario’s opgesteld en doorgerekend naar de ratio’s voor de rentedekkingsgraad (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR), solvabiliteit, dekkingsratio en Loan to Value (zie bijlage 6). Uit deze berekeningen komt naar voren dat QuaWonen voor nagenoeg alle scenario’s binnen de normen blijft. Er zijn twee scenario’s waarbij de uitkomsten buiten de normen vallen: Het eerste scenario dat buiten de norm valt is scenario 11, waarbij de beheerkosten en de rente op financiering structureel 2% hoger zijn dan de basisbegroting zonder dat sprake is van huurstijging ter compensatie. Scenario 17 gaat uit van geen huurharmonisatie bij mutatie en geen huurverhoging voor 2016 t/m 2018. Duidelijk is dat dit geen haalbaar scenario is. In het begrotingsstatuut zijn twee scenario’s opgenomen die geen onderdeel van deze rapportage uitmaken: Scenario 18 gaat uit van een inflatievolgend huurbeleid met een rente op de financiering die structureel 2% hoger is dan begroot. Dit valt volledig onder scenario 11, we gaan inmiddels uit van een inflatievolgend huurbeleid. Scenario 19 gaat uit van een inflatievolgend huurbeleid bij een verdubbeling van de verkopen, dat is inmiddels gelijk aan scenario 15 en dus niet meer actueel. Conclusie QuaWonen voert een prudent financieel beleid, gericht op een efficiënte bedrijfsvoering tegen zo laag mogelijke kosten. De begroting 2016 en de meerjarenbegroting 2016 – 2025 laat een positieve financiële ontwikkeling zien. Maar we houden ook oog voor de risico’s: er dreigt een verdere verhoging van de verhuurderheffing in 2018 en de gevolgen van passend toewijzen zijn nog niet helemaal duidelijk. Maar concluderend kunnen we stellen dat er voldoende financiële armslag is om te blijven investeren en zelfs om waar nodig extra maatschappelijk te investeren. Of we deze ruimte gaan benutten en zo ja, op welke wijze we dit gaan invullen, gaan we in 2016 samen met onze belanghouders verkennen.
33
Begroting 2016 Prognose winst- en verliesrekening 2016 (bedragen x € 1.000) 2016
2015
53.850
53.582
2.082
2.055
Verkoop onroerende zaken bestaand bezit
12.536
4.880
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf
761
655
Overige bedrijfsopbrengsten
704
791
69.933
61.963
-14.785
-13.852
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen
Totaal bedrijfsopbrengsten
Bedrijfslasten Afschrijving Erfpacht Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lasten onderhoud
-1
-1
-5.470
-5.603
-10.318
-10.113
Overige bedrijfslasten
-16.628
-17.135
Totaal bedrijfslasten
-47.202
-46.704
22.731
15.259
752
776
Bedrijfsresultaat
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa en effecten
26
28
Rentelasten en soortgelijke kosten
-10.544
-11.018
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
12.965
5.045
Verkoop onroerende zaken projecten Projectresultaten (nieuwbouw) Waardeverandering Kopen naar Wens
26
48
-4.804
-12.311
-77
0
Waardeverandering MGE/Koopgarant (bestaand bezit)
-1.642
-1.502
Resultaat voor belasting
6.468
-8.720
Belastingen
-3.115
-3.200
Resultaat na belasting
3.353
-11.920
12.058
17.173
15.411
5.253
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa (bestaand bezit)
Jaarresultaat
34
Toelichting winst- en verliesrekening 2016 Bedragen x € 1.000
2016
2015
54.507 657 53.850
54.233 651 53.582
Huren Te ontvangen netto huur Af: derving
Voor de begroting is voor wat betreft de jaarlijkse huuraanpassing gerekend met inflatie (thans ingeschat op 1%). Bij mutatie wordt de huur opgetrokken tot de, in het Strategisch Voorraadbeleid, vastgestelde streefhuur. De huursom neemt verder toe door oplevering van nieuwbouw in beide jaren. De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten. Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20% en 50%.
Vergoedingen Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten
2.082
2.055
Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving)
Verkoop onroerende zaken Geraamde verkopen, regulier en kopen naar wens: Reeds lopende en nieuwe verkoopprogramma’s Doorverkopen na terugkoop koopgarant en MGE woningen
10.489 2.047 12.536
3.046 1.834 4.880
761
655
Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Doorberekening in projecten
Toerekening van uren van o.a. projectmanagers, projectleiders en sociale procesbegeleiding als onderdeel van de totale investeringen in nieuwbouw en woningverbeteringen.
Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst dienstverlening/samenwerking Toerekening complexbeheer Toerekening coördinator wijk- en buurtcentra GSM-dakantennes Doorberekening annuïteiten Overige bedrijfsopbrengsten Energie BV Mutaties verkoop, sloop en nieuwbouw
436 122 64 41 10 0 31 0 704
454 138 66 50 10 1 24 48 791
35
Bedragen x € 1.000
2016
2015
14.219 566 14.785
13.258 594 13.852
1
1
4.073 674 723 5.470
4.120 704 779 5.603
6.462 3.311 220 244 81 10.318
6.405 3.168 218 242 80 10.113
2.118 699 204 83 3.104 4.049 2.082 612 220 0 56 6.215 100 10 90 50 51 -11 16.628
2.055 893 240 80 3.268 3.756 2.055 700 218 1.037 0 5.643 101 10 90 50 54 153 17.135
Afschrijvingen Mva in exploitatie (sociaal vastgoed, afschrijving op bedrijfswaarde) Activa ten dienste van de exploitatie
Erfpacht Gemeente Nederlek
Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten Bruto salarissen incl. ziekengeld Sociale lasten Pensioenpremie
Lasten onderhoud Planmatig onderhoud Klachten- en mutatieonderhoud VvE bijdrage (deel onderhoud) Asbest verwijderen Basiskwaliteit
Overige bedrijfslasten Overige beheerkosten: Algemene kosten (exclusief afschrijving) Overige personeelslasten Huisvestingskosten Kosten intern toezicht Belastingen / verzekeringen Levering goederen en diensten Leefbaarheid VvE bijdrage (deel beheerkosten) CFV heffingen (saneringssteun) Heffing toezicht Verhuurdersheffing Contributie Aedes en Maaskoepel Niet af te rekenen servicekosten Vervolgingskosten Verkoop bevorderende maatregelen Overig bedrijfskosten Mutaties verkoop, sloop en nieuwbouw
36
Bedragen x € 1.000
2016
2015
588 164 752
684 92 776
26
28
-10.544
-11.018
26
48
Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rente toegerekend aan projecten Rente liquide middelen
Opbrengsten financiële vaste activa Rente leningen u/g
Rentelasten Rente leningen o/g
Verkoop onroerende zaken projecten Schoonhoven Noord Supermarktlocatie
Waardeverandering materiële vaste activa in ontwikkeling en overige projectresultaten Schoonhoven Noord Blok 6 Schoonhoven Noord Blok 7 Centrum Bergambacht fase 2 Lekkerkerk Kerkweg
Waardeverandering uitgestelde betaling kopen naar wens
-1.038 -717 -49 -3.000 -4.804
-12.311
-77
0
-1.642
-1.502
-3.089 -26 -3.115
-3.276 76 -3.200
Waardeverandering Verkopen onder Voorwaarden Waardeverandering van enerzijds de woningen en parkeerplaatsen verkocht met MGE of Koopgarant en anderzijds de terugkoopverplichting die op deze verkopen drukt.
Vennootschapsbelasting Acute belastingdruk Mutatie actieve en passieve belastinglatenties
Belastingdruk op basis van vigerende strategie. Bij de belastingaangifte wordt ingezet op optimalisatie en inzet van belasting besparende maatregelen en fiscale verliesverrekening.
Mutatie actuele waarde MVA Autonome mutatie bedrijfswaarde en marktwaarde ontwikkeling (exclusief afschrijvingen)
12.058
17.173
37
Bijlage 1: winst- en verliesrekening 2016 volgens de functionele indeling WINST- EN VERLIESREKENING (in € 1.000) Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Lasten servicecontracten Overheidsbijdragen Lasten verhuur en beheeractiviteiten
2016 53.881 2.082 -2.082 0 -4.234
Lasten onderhoudsactiviteiten
-13.482
Overige directe operationele lasten exploitatie bezit
-10.631
Afschrijvingen vastgoed in exploitatie
-14.219
Netto resultaat exploitatie vastgoedportefeuille
11.315
Omzet verkocht vastgoed in ontwikkeling Uitgaven verkocht vastgoed in ontwikkeling
26 0
Toegerekende organisatiekosten
-65
Toegerekende financieringskosten
-50
Netto resultaat verkocht vastgoed in ontwikkeling
-89
Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten
12.536 -231
Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille
-13.972
Netto gerealiseerd resultaat verkoop vastgoedportefeuille
-1.667
Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille
-4.804
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille
24.328
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille verkocht onder voorwaarden Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Opbrengst overige activiteiten
60 0 19.584
161
Kosten overige activiteiten
-332
Netto resultaat overige activiteiten
-171
Overige organisatiekosten Leefbaarheid Waardeveranderingen van financiële vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten
0 -654 -77 0 828 -10.544
Saldo financiële baten en lasten
-9.793
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
18.526
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
-3.115
Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen
0 15.411
38
Bijlage 2: activa ten dienste van de exploitatie Voor het jaar 2016 zijn de volgende investeringen ten dienste van de exploitatie opgenomen:
Omschrijving Nieuw primair systeem
500
Aanpak huurincasso
76
IRIS uitbreidingen en wensen
50
Management informatie en operationele rapportages
50
Uitbreiding CorsaNxT DMS/ digitaal werken
50
Implementatie FMIS
35
Incidentele uitbreiding apparatuur/smartboard
20
Volledige Outsourcing serverpark
20
Co-maker digitale uitbreidingen
20
Vervanging bureaustoelen
20
Weghalen portaal bij opzichters
5
Aanbouw opslagruimte kantine
5
Vervanging / verplaatsing fietsenstalling Totaal
5 856
Bedragen x € 1.000
39
Bijlage 3: prognose balans ACTIVA Vaste activa Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Leningen u/g nominaal Margin Call derivaten Uitgestelde betaling Kopen naar Wens bestaand Actieve belastinglatenties Totaal vaste activa Vlottende activa Onderhanden projecten Voorraad te verkopen onroerende zaken Huurdebiteuren Vorderingen Overlopende activa Liquide middelen Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA PASSIVA Eigen vermogen Overige reserves Herwaarderingsreserve Totaal eigen vermogen Voorzieningen Voorziening verlieslatende contracten Totaal voorzieningen Langlopende schulden Leningen o/g nominaal Waarborgsommen Passieve belastinglatenties Verplichting Koopgarant Totaal langlopende schulden Kortlopende schulden Rekening-courant bank Schulden kort totaal Overlopende passiva Opgelopen rente leningen o/g Totaal kortlopende schulden TOTAAL PASSIVA
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
444.383 71.055 0 0 2.089 228 517.755
472.474 71.588 0 0 2.506 204 546.772
483.471 71.349 0 0 3.026 186 558.032
487.903 71.283 0 0 3.593 167 562.946
508.830 70.828 0 0 4.283 147 584.088
513.669 70.114 0 0 5.013 128 588.924
526.077 69.847 0 0 5.748 109 601.781
536.635 68.837 0 0 6.528 95 612.095
542.036 67.817 0 0 6.100 88 616.041
563.456 67.343 0 0 6.034 81 636.914
1.204 102 654 1.050 89 1.900 4.999
-799 102 669 1.050 89 0 1.111
0 102 692 1.050 89 0 1.933
0 102 706 1.050 89 0 1.947
0 102 722 1.050 89 0 1.963
0 102 737 1.050 89 0 1.978
0 102 752 1.050 89 0 1.993
0 102 772 1.050 89 0 2.013
0 102 779 1.050 89 0 2.020
0 102 798 1.050 89 0 2.039
522.754
547.883
559.965
564.893
586.051
590.902
603.774
614.108
618.061
638.953
173.763 11.064 184.827
198.608 11.576 210.184
205.311 12.185 217.496
211.266 12.887 224.153
223.849 13.488 237.337
232.871 13.971 246.842
248.392 14.821 263.213
256.649 15.459 272.108
264.267 16.119 280.386
279.417 16.814 296.231
3.031 3.031
708 708
5.153 5.153
7.962 7.962
8.354 8.354
7.130 7.130
4.086 4.086
7.404 7.404
2.722 2.722
0 0
289.016 5 264 34.794 324.079
291.240 5 288 34.654 326.187
291.877 5 303 34.059 326.244
287.371 5 311 33.902 321.589
295.623 5 311 33.053 328.992
292.820 5 311 32.320 325.456
292.773 5 311 31.891 324.980
291.310 5 311 31.439 323.065
292.256 5 311 30.770 323.342
300.112 5 311 30.590 331.018
0 4.803 1.509 4.504 10.816
0 4.803 1.511 4.491 10.805
0 4.803 1.510 4.759 11.072
0 4.803 1.510 4.876 11.189
0 4.803 1.510 5.055 11.368
0 4.803 1.509 5.161 11.473
0 4.803 1.510 5.182 11.495
0 4.803 1.511 5.217 11.531
0 4.803 1.510 5.298 11.611
0 4.803 1.510 5.392 11.705
522.753
547.884
559.965
564.893
586.051
590.901
603.774
614.108
618.061
638.954
40
Bijlage 4: prognose winst- en verliesrekening 2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
53.850 2.082 12.536 761 704 69.933
55.176 2.124 4.452 460 711 62.923
56.977 2.166 5.880 222 721 65.966
58.052 2.209 6.289 147 731 67.428
59.441 2.254 7.839 308 738 70.580
60.778 2.299 7.946 137 742 71.902
61.867 2.345 7.484 174 751 72.621
63.445 2.392 8.037 163 759 74.796
64.143 2.439 8.831 221 761 76.395
65.865 2.488 7.985 291 769 77.398
-14.785 -1 -5.470 -10.318 -16.628 -47.202
-16.003 -1 -5.362 -10.478 -17.855 -49.699
-17.158 -1 -5.453 -9.989 -18.253 -50.854
-18.251 -1 -5.548 -10.416 -18.548 -52.764
-19.563 -1 -5.642 -11.346 -18.899 -55.451
-20.164 -1 -5.710 -9.772 -18.748 -54.395
-20.930 -1 -5.776 -13.279 -19.036 -59.022
-22.469 -1 -5.843 -12.348 -19.513 -60.174
-23.765 -1 -5.911 -11.233 -19.836 -60.746
-25.539 -1 -5.976 -12.509 -20.192 -64.217
Bedrijfsresultaat
22.731
13.224
15.112
14.664
15.129
17.507
13.599
14.622
15.649
13.181
Rentebaten Opbrengsten financiële vaste activa Rentelasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
752 26 -10.544 12.965
364 10 -10.319 3.279
497 0 -10.405 5.204
476 0 -10.106 5.034
953 0 -10.220 5.862
449 0 -10.689 7.267
554 0 -10.367 3.786
534 0 -10.478 4.678
711 0 -10.536 5.824
916 0 -10.689 3.408
Verkoop onroerende zaken projecten Project resultaat Waardeverandering Koopgarant Waardeverandering Kopen naar Wens Resultaat voor belasting
26 -4.804 -1.642 -77 6.468
173 87 -649 -58 2.832
0 -11.188 -1.111 -76 -7.171
0 -12.726 -665 -72 -8.429
0 -7.057 -1.364 -90 -2.649
0 -6.928 -1.238 -77 -976
0 0 -926 -50 2.810
0 -9.428 -945 -36 -5.731
0 -8.192 -1.166 -29 -3.563
0 -958 -657 -25 1.768
Belastingen Resultaat na belasting
-3.115 3.353
-2.744 88
-2.828 -9.999
-2.791 -11.220
-3.901 -6.550
-3.472 -4.448
-3.108 -298
-3.607 -9.338
-4.463 -8.026
-4.375 -2.607
12.058 15.411
25.269 25.357
17.311 7.312
17.878 6.658
19.733 13.183
13.954 9.506
16.669 16.371
18.233 8.895
16.304 8.278
18.451 15.844
Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Vergoedingen Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen Erfpacht Salarissen, sociale - en pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Jaarresultaat
41
Bijlage 5: prognose kasstromen 2015 Cashflow operationele activiteiten Ontvangsten Huur Overige bedrijfsopbrengsten Rentebaten Uitgaven Erfpacht Lonen en salarissen Lasten onderhoud Bedrijfskosten Belastingen Verzekeringen Heffingen Overige bedrijfskosten Kosten vergoedingen Leefbaarheid Rentelasten Kosten (her)financiering Vpb Financiële vaste activa Mutatie Margin Call derivaten WIF Cashflow (des)investeringen Verkoop Sloop Verbetering bestaand bezit Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Investeringen MVA ten dienste van exploitatie Cashflow financieringsactiviteiten Nieuwe leningen o/g Stortingen leningen o/g Aflossingen leningen o/g Toename geldmiddelen
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
10.374 55.929 53.269 2.591 69
11.587 56.637 53.847 2.600 190
11.320 57.856 55.161 2.646 49
13.233 59.667 56.954 2.694 19
13.747 60.816 58.038 2.743 35
12.638 62.246 59.424 2.792 30
15.571 63.639 60.763 2.839 37
13.457 64.777 61.853 2.891 33
14.879 66.412 63.425 2.943 44
15.492 67.175 64.136 2.991 48
15.505 68.934 65.846 3.045 43
-45.555 -1 -5.603 -10.231 -4.069 -3.637 -126 -5.656 -526 -2.045 -493 -11.080 -62
-45.050 -1 -5.470 -10.318 -3.104 -3.923 -126 -6.271 -525 -2.082 -412 -10.711 -66
-46.536 -1 -5.362 -10.478 -3.198 -3.999 -128 -7.267 -533 -2.124 -417 -10.262 -70
-46.434 -1 -5.453 -9.989 -3.295 -4.106 -132 -7.399 -536 -2.166 -426 -10.063 -74
-47.069 -1 -5.548 -10.416 -3.393 -4.170 -134 -7.464 -546 -2.209 -435 -9.911 -78
-49.608 -1 -5.642 -11.346 -3.494 -4.240 -136 -7.575 -555 -2.254 -442 -9.959 -82
-48.068 -1 -5.710 -9.772 -3.583 -4.300 -138 -7.226 -556 -2.299 -446 -10.498 -86
-51.320 -1 -5.776 -13.279 -3.671 -4.363 -140 -7.291 -568 -2.345 -452 -10.256 -90
-51.533 -1 -5.843 -12.348 -3.765 -4.455 -143 -7.520 -572 -2.392 -458 -10.349 -94
-51.683 -1 -5.911 -11.233 -3.857 -4.480 -144 -7.668 -577 -2.439 -463 -10.356 -98
-53.429 -1 -5.976 -12.509 -3.954 -4.563 -146 -7.777 -585 -2.488 -467 -10.493 -102
-2.426
-3.141
-2.697
-2.794
-2.764
-3.882
-3.453
-3.088
-3.593
-4.456
-4.368
400 -400 800
1.100 1.100 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
0 0 0
-8.477 5.329 -1.086 -2.059 -11.995 1.793
-16.830 10.274 -930 -4.208 -21.851 741
-15.445 3.233 -920 -5.643 -13.826 2.211
-13.869 4.083 -247 -5.687 -10.819 -699
-9.241 4.898 -823 -3.653 -9.163 0
-20.890 5.615 -925 -6.062 -19.018 0
-12.767 5.825 -1.292 -8.184 -8.616 0
-13.410 5.698 0 -7.730 -10.878 0
-13.416 6.206 -1.240 -7.653 -10.229 0
-16.438 8.002 -1.058 -9.044 -13.838 0
-23.361 7.298 -958 -10.964 -18.237 0
-459
-856
-500
-500
-500
-500
-500
-500
-500
-500
-500
861 0 24.000 -23.139
-2.210 24.615 0 -26.825
2.225 23.848 0 -21.623
636 31.197 0 -30.561
-4.506 24.041 0 -28.547
8.252 44.784 0 -36.532
-2.804 21.761 0 -24.565
-47 22.908 0 -22.955
-1.463 14.007 0 -15.470
946 1.417 0 -471
7.856 13.345 0 -5.489
2.758
-7.453
-1.900
0
0
0
0
0
0
0
0
42
Bijlage 6: uitwerking scenario’s In totaal zijn er 17 scenario’s uitgewerkt. In beeld is gebracht hoe de diverse scenario’s de solvabiliteit, rentedekkingsgraad (ICR), Debt Service Coverage Ratio (DSCR), Loan to Value (LTV) en de Dekkingsratio beïnvloeden. De scenario’s die zijn uitgewerkt betreffen effecten op ons basis jaarplan waarmee de gevoeligheid op de diverse financiële ratio’s zichtbaar wordt.
SCENARIO’S/GEVOELIGHEID Van invloed op doelstellingen Ondernemingsplan. 1
Voor 2016 t/m 2018 géén huurverhoging
Betaalbaarheid huren
2
Verhoging verhuurdersheffing met 25% en blijvend op een hoger niveau
Gevoeligheid voor Rijksbeleid
3
Mutatiegraad daalt tot 3%
Woningmarkt op slot
4
Stijging bedrijfskosten 2016 met 5% t.o.v. begrotingsstatuut Economische gevoeligheid 2016 en daarna inflatie
5
Kosten voor investeringen in energie 25% hoger en geen dekking
Economische gevoeligheid
6
De vastgoedopgave wordt met een derde verminderd
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
7
De huur van alle woningen in de categorie betaalbaar ("b tot 1e aftoppingsgrens" en "c tot 2e aftoppingsgrens") bij Betaalbaarheid huren mutatie verlagen tot € 618 voor egw en € 582 voor app
8
Streefhuur naar 70%
Betaalbaarheid huren Macro economische ontwikkelingen.
Impact waardedaling van het vastgoed met 25% (marktwaarde)
Woningmarkt op slot
10
Impact stijging leegstand met 2%
Economische gevoeligheid
11
Rente op financiering en kosten beheer structureel 2% hoger Economische gevoeligheid (zonder huurverhoging)
9
Interne beleidskeuzes. 12
Extra bezuinigingen op bedrijfskosten en onderhoud: -/- 300 per woning
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
13
Streefhuurpercentages worden hoger gesteld: +5% (zonder aftoppen op huurcategoriegrenzen)
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
14
Verkopen halveren
Woningmarkt op slot
15
Verkopen verdubbelen
Versterken eigen vermogen en liquiditeit
16
Géén huurharmonisatie meer bij mutatie
Betaalbaarheid huren
17
Géén huurharmonisatie meer bij mutatie en daarbij voor 2016 t/m 2018 géén huurverhoging (combinatie 1 & 16)
Betaalbaarheid huren
Uitwerking scenario's Solvabiliteit
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Norm ≥ 30 % Basis
35,4
38,4
38,8
39,7
40,5
41,8
43,6
44,3
45,4
46,4
Scenario 1
30,8
33,6
33,6
34,0
34,6
35,6
37,3
37,6
38,3
39,2
Scenario 2
31,4
34,5
34,6
35,1
35,7
36,6
38,2
38,5
39,2
40,0
Scenario 3
35,0
37,9
38,4
39,1
39,9
41,1
42,8
43,5
44,5
45,3
Scenario 4
32,9
35,9
36,1
36,7
37,4
38,4
40,1
40,5
41,3
42,2
Scenario 5
35,2
38,0
38,2
38,8
39,5
40,3
41,8
42,2
42,8
43,4
Scenario 6
35,7
38,7
39,9
41,5
42,9
44,6
46,6
47,9
49,1
50,7
Scenario 7
35,8
38,9
39,4
40,3
41,2
42,6
44,4
45,2
46,4
47,5
Scenario 8
33,2
36,1
36,5
37,1
37,8
38,9
40,6
41,2
42,0
42,8
Scenario 9
33,3
36,2
36,5
37,0
37,6
38,6
40,3
40,8
41,6
42,4
Scenario 10
32,8
35,8
36,1
36,6
37,3
38,4
40,1
40,5
41,3
42,2
Scenario 11
19,8
22,7
20,7
18,3
16,7
14,2
13,6
9,1
4,1
1,6
Scenario 12
40,2
43,3
44,1
45,3
46,4
48,0
50,2
51,3
52,6
54,1
Scenario 13
38,4
41,8
42,8
44,1
45,2
47,0
49,2
50,4
51,8
53,3
Scenario 14
34,1
36,8
36,9
37,3
37,7
38,7
40,4
40,8
41,6
42,4
Scenario 15
37,8
41,4
42,8
43,8
44,7
46,5
48,9
50,1
50,8
51,2
Scenario 16
33,6
36,3
36,5
37,1
37,7
38,7
40,3
40,6
41,3
42,1
Scenario 17
27,9
30,4
29,8
29,7
29,9
30,3
31,6
31,3
31,3
31,7
Rentedekkingsgraad
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Norm ≥ 1,60 Basis
2,08
2,28
2,31
2,38
2,27
2,48
2,31
2,43
2,49
2,47
Scenario 1
2,06
2,18
2,09
2,08
1,95
2,15
1,97
2,07
2,11
2,08
Scenario 2
1,94
2,11
2,13
2,18
2,04
2,24
2,05
2,15
2,19
2,15
Scenario 3
2,08
2,27
2,30
2,36
2,24
2,45
2,27
2,40
2,45
2,43
Scenario 4
1,97
2,16
2,18
2,24
2,10
2,32
2,12
2,23
2,27
2,24
Scenario 5
2,08
2,28
2,30
2,35
2,23
2,43
2,24
2,34
2,37
2,34
Scenario 6
2,08
2,29
2,32
2,42
2,31
2,59
2,43
2,58
2,69
2,65
Scenario 7
2,09
2,29
2,33
2,40
2,29
2,51
2,35
2,48
2,55
2,54
Scenario 8
2,06
2,25
2,26
2,31
2,18
2,38
2,19
2,30
2,34
2,30
Scenario 9
2,08
2,27
2,29
2,35
2,22
2,41
2,22
2,33
2,36
2,32
Scenario 10
1,98
2,17
2,19
2,24
2,11
2,32
2,13
2,24
2,28
2,25
Scenario 11
2,08
2,24
2,08
1,95
1,67
1,67
1,37
1,33
1,26
1,13
Scenario 12
2,32
2,55
2,60
2,71
2,62
2,86
2,73
2,90
3,00
2,99
Scenario 13
2,13
2,37
2,44
2,55
2,47
2,72
2,59
2,76
2,87
2,89
Scenario 14
2,09
2,28
2,30
2,36
2,23
2,42
2,23
2,34
2,36
2,33
Scenario 15
2,08
2,29
2,33
2,43
2,34
2,61
2,48
2,67
2,83
2,76
Scenario 16
2,06
2,24
2,24
2,29
2,16
2,35
2,16
2,26
2,30
2,26
Scenario 17
2,03
2,12
2,01
1,97
1,82
2,00
1,78
1,86
1,87
1,81
44
Debt Service Cov. ratio
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Norm > 1,20 Basis
1,40
1,43
1,41
1,44
1,47
1,44
1,52
1,50
1,47
1,50
Scenario 1
1,39
1,37
1,29
1,27
1,28
1,26
1,32
1,29
1,25
1,27
Scenario 2
1,32
1,34
1,30
1,32
1,33
1,30
1,36
1,34
1,29
1,31
Scenario 3
1,40
1,43
1,40
1,42
1,45
1,42
1,50
1,47
1,44
1,46
Scenario 4
1,35
1,38
1,34
1,36
1,38
1,35
1,42
1,39
1,35
1,37
Scenario 5
1,40
1,43
1,40
1,41
1,44
1,40
1,46
1,44
1,39
1,41
Scenario 6
1,40
1,43
1,40
1,45
1,47
1,49
1,59
1,59
1,57
1,60
Scenario 7
1,41
1,44
1,42
1,45
1,48
1,46
1,54
1,53
1,50
1,54
Scenario 8
1,39
1,41
1,38
1,40
1,42
1,38
1,45
1,43
1,38
1,40
Scenario 9
1,38
1,40
1,37
1,38
1,40
1,36
1,43
1,41
1,36
1,38
Scenario 10
1,35
1,37
1,34
1,36
1,37
1,34
1,41
1,39
1,35
1,37
Scenario 11
1,40
1,42
1,32
1,27
1,21
1,10
1,08
1,00
0,90
0,86
Scenario 12
1,54
1,58
1,57
1,62
1,68
1,66
1,78
1,78
1,78
1,82
Scenario 13
1,43
1,48
1,48
1,53
1,59
1,57
1,68
1,69
1,69
1,74
Scenario 14
1,37
1,39
1,36
1,37
1,38
1,35
1,41
1,40
1,36
1,39
Scenario 15
1,47
1,52
1,52
1,59
1,61
1,56
1,67
1,66
1,64
1,67
Scenario 16
1,39
1,41
1,37
1,39
1,40
1,37
1,43
1,41
1,36
1,38
Scenario 17
1,38
1,35
1,24
1,21
1,21
1,17
1,21
1,17
1,12
1,12
Loan to Value
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Norm ≤ 70 % Basis
61,8
57,9
56,7
55,3
54,7
53,9
52,6
51,4
51,3
50,9
Scenario 1
66,5
62,9
62,1
60,9
60,6
60,2
59,2
58,3
58,6
58,5
Scenario 2
65,8
61,9
60,9
59,7
59,5
59,1
58,1
57,2
57,6
57,5
Scenario 3
62,2
58,3
57,2
55,8
55,2
54,6
53,4
52,2
52,2
51,9
Scenario 4
64,4
60,5
59,5
58,3
57,9
57,4
56,3
55,3
55,5
55,3
Scenario 5
62,0
58,3
57,4
56,2
55,9
55,6
54,6
53,8
54,1
54,2
Scenario 6
61,6
57,5
55,7
53,8
52,6
51,3
49,6
48,0
47,7
46,2
Scenario 7
61,3
57,4
56,1
54,6
54,0
53,1
51,7
50,5
50,2
49,7
Scenario 8
64,1
60,2
59,1
57,8
57,4
56,8
55,6
54,6
54,8
54,5
Scenario 9
63,2
59,4
58,5
57,5
57,2
56,7
55,6
54,6
54,8
54,6
Scenario 10
64,5
60,6
59,6
58,4
58,0
57,5
56,3
55,4
55,5
55,4
Scenario 11
77,9
74,9
75,2
75,4
77,9
80,6
83,4
86,9
93,1
100,7
Scenario 12
56,5
52,7
51,2
49,5
48,6
47,4
45,7
44,2
43,8
42,7
Scenario 13
58,4
54,3
52,6
50,8
49,9
48,6
46,9
45,2
44,7
43,6
Scenario 14
63,2
59,5
58,6
57,6
57,4
56,9
55,6
54,7
54,8
54,5
Scenario 15
59,2
54,8
52,9
51,4
50,8
49,6
47,8
46,1
46,5
46,7
Scenario 16
63,7
60,0
59,0
57,9
57,5
57,1
56,1
55,2
55,5
55,4
Scenario 17
69,8
66,4
66,1
65,4
65,5
65,8
65,2
64,9
66,1
66,6
45
Dekkingsratio
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
2023
2024
2025
Norm ≤ 50 % Basis
21,5
20,9
20,5
20,0
19,9
19,6
19,1
18,7
18,5
18,4
Scenario 1
21,5
21,0
20,8
20,4
20,5
20,4
20,1
19,8
19,9
20,0
Scenario 2
21,6
21,1
20,9
20,5
20,5
20,3
19,9
19,7
19,7
19,7
Scenario 3
21,5
20,9
20,5
20,0
19,9
19,6
19,1
18,7
18,6
18,6
Scenario 4
21,6
21,1
20,8
20,3
20,3
20,1
19,7
19,4
19,3
19,3
Scenario 5
21,6
21,1
20,8
20,3
20,3
20,2
19,8
19,5
19,5
19,6
Scenario 6
21,5
20,7
20,1
19,4
19,0
18,5
17,8
17,3
17,1
16,6
Scenario 7
21,5
20,9
20,5
19,9
19,8
19,5
19,0
18,5
18,4
18,3
Scenario 8
21,5
20,9
20,6
20,1
20,1
19,8
19,4
19,0
19,0
18,9
Scenario 9
29,3
28,5
28,1
27,6
27,6
27,3
26,8
26,5
26,5
26,5
Scenario 10
21,6
21,1
20,8
20,3
20,3
20,1
19,6
19,3
19,3
19,3
Scenario 11
21,5
20,9
20,7
20,4
20,8
21,0
21,1
21,4
22,2
23,2
Scenario 12
21,3
20,5
20,0
19,2
19,0
18,4
17,8
17,2
17,0
16,6
Scenario 13
21,5
20,8
20,3
19,7
19,5
19,0
18,4
17,8
17,6
17,2
Scenario 14
21,6
21,1
20,8
20,4
20,4
20,3
19,9
19,7
19,8
19,8
Scenario 15
21,3
20,5
19,9
19,1
18,7
18,1
17,2
16,5
16,6
16,8
Scenario 16
21,6
21,0
20,6
20,1
20,1
19,9
19,4
19,1
19,1
19,1
Scenario 17
21,6
21,1
20,9
20,6
20,8
20,8
20,5
20,5
20,6
20,9
46
