Jaarplan QuaWonen is klaar voor de toekomst

Jaarplan 2012

QuaWonen is klaar voor de toekomst

Dit Jaarplan is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346 400 Fax (0182) 346 401 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com December 2011 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam en Frank Penders, Gouda Drukwerk: Reprovincie, Schoonhoven

Inhoudsopgave

Schema doelstellingen 4 Voorwoord6 Missie 7 Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt 8 Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten 11 Verduurzamen: Van energiebesparing naar energieneutraal 15 Verbeteren: Excellente basisdienstverlening 16 Interne organisatie 19 Financieel voldoende sterk 22 Begroting 2012 26 Meerjarenbegroting 2012 – 2020 29 Risicomanagement - scenario’s 34 Uitwerking scenario’s 35

Schema doelstellingen Doelstelling 2012 Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Minimum aantal sociale huurwoningen Minimum aantal woningen voor mensen met middeninkomens Verhuur betaalbare woningen aan mensen met inkomen tot € 33.614 Leegstand in markthuurwoningen terugdringen Verkoop bestaande woningen met Koopgarant Verkoop bestaande woningen zonder Koopgarant Oplevering nieuwbouw voor mensen met een verstandelijke en/of fysieke beperking Oplevering nieuwe levensloopgeschikte huurappartementen en eengezinswoningen Oplevering nieuwe levensloopgeschikte Koopgarant appartementen en eengezinswoningen Vitale kernen, leefbare buurten Revitalisering centrum Bergambacht Revitalisering centrum Lekkerkerk Revitalisering centrum Krimpen aan de Lek Revitalisering centrum Krimpen aan den IJssel Revitalisering centrum Schoonhoven (Oranjeplaats) Revitalisering Schoonhoven Noord

Oplevering maatschappelijk vastgoed in project Belcanto (Krimpen aan den IJssel) Oplevering ontmoetingscentrum

7.000 223 Minimaal 90% 25% lager dan in 2011 14 9 0 62 sociale huurwoningen (waarvan 16 eengezinswoningen) en 21 markthuur = 83 totaal 41

11 Vaststellen projectmasterplan, begin sloop 20 woningen in de Secr. Schipperstraat Opstellen van een bouwprogramma en verkennen van de stedenbouwkundige mogelijkheden Verder bouwen van het zorgcluster en mogelijk ook begin bouw van de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen Start ruimtelijke procedures, ontwerp nieuwbouw, herhuisvesting huidige bewoners Oplevering 14 woningen Herhuisvesting van de huidige bewoners, opstellen van ruimtelijke plannen en start van ruimtelijke procedures. Hopelijk worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond Kinderdagverblijf en BSO Oplevering en inrichting ontmoetingscentrum ‘t Ingse Hof

Uitgaven ontmoetingscentra (exploitatie)

€ 242.000

Opleveringen (inclusief koopgarant) In aanbouw In voorbereiding

124 woningen 146 woningen 1.362 woningen

QuaWonen | Jaarplan 2012

Pagina 8

4

Schema doelstellingen Doelstelling 2012 Van energiebesparing naar energieneutraal Energiezuiniger maken bestaande voorraad

Energiezuinige nieuwbouw Excellente dienstverlening KWH-label Basisdienstverlening Stroomlijnen

Klachtenafhandeling Klantcontacten Digitaal loket Financieel voldoende sterk Positieve kasstroom Solvabiliteit, norm is minimaal 25% Financierbaarheid, debt service coverage ratio

5

Pagina 15

In totaal 237 woningen energiemaatregelen en in 357 woningen een HR-ketel plaatsen. Start 240 woningen project Slim & Snel Meidoornstraat. Oplevering 57 appartementen met A-label 16 Deelname aan het herziene KWH-onderzoek Nulmeting klantwaardering basisdienstverlening Basistakenpakket voor woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice; gelijktrekken openingstijden en telefonische bereikbaarheid alle frontoffice kantoren Eind 2012 goed werkend bewakingssysteem voor het afwikkelen van klachten Invoering klantinformatie- en kennisbanksysteem Opstellen programma van eisen en plan voor invoering 22 Interest dekkingsratio bedraagt minimaal 1,25 Minimale solvabiliteit 25% Voldoende faciliteringsruimte WSW voor geborgde financieringen en voldoende positieve kasstromen ‘niet DAEB’ financieringen


Voorwoord Nadenken over wat we doen, zorgen dat we dit kunnen doen en het vervolgens waarmaken. Dat zijn de logische stappen. Het ‘wat’ staat beschreven in het QuaWonen Ondernemingsplan 2010-2015. We benoemen hierin vier heldere speerpunten: huisvesten, vitaliseren, verduurzamen en verbeteren. Het jaar 2011 stond in het teken van het ‘hoe’. Wat hebben we nodig om deze speerpunten uit te voeren? Het Jaarplan 2012 gaat over het waarmaken. De koers is bepaald, we weten hoe we van A naar B willen, in 2012 gaan we het doen.

Huisvesten Kijken we naar het doel huisvesten, dan gaan we ervoor zorgen dat mensen met een lager middeninkomen niet in de kou blijven staan. Door nieuwe regelgeving komen zij immers niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning. In deze regio zijn er nauwelijks betaalbare markthuurwoningen en koop is voor hen veelal onbereikbaar. In 2011 onderzochten we waar de nood het hoogst is en met welke maatregelen we deze mensen kunnen helpen. Dat gaan we vanaf 2012 ook doen. Zodra de plannen definitief zijn, hoort u van ons. Vitaliseren Voor het doel ‘Vitale kernen, leefbare buurten’ volgen we twee sporen. Enerzijds het vastgoedspoor waarbij we investeren in de kwaliteit van onze woningen. Anderzijds het gemengde spoor dat gaat over voorzieningen, ontmoeten tussen mensen en het verbinden van de thema’s wonen, zorg en welzijn. Bijzondere projecten om hier alvast te vermelden zijn de herontwikkeling van de centrumgebieden Krimpen aan de Lek, Bergambacht en Krimpen aan den IJssel. Ook leveren we in 2012 de Oranjeplaats op in Schoonhoven. Verduurzamen Het derde speerpunt is ons streven naar woningen die zo energiezuinig mogelijk zijn. Dat geldt voor al onze woningen: bestaande én nieuwe. We zijn eind 2011 samen met de SEV een experiment begonnen om de energiekwaliteit van bestaande woningen op innovatieve wijze maar met bewezen techniek aanzienlijk te verbeteren. Daarnaast leveren we het eerste project op met warmtepompen (Waterlijster in Krimpen aan den IJssel, EPC 0,4) en ontwikkelen we energieneutrale nieuwe woningen aan de Bergstoep in Bergambacht.

Verbeteren In 2012 pakken we het thema ‘verbeteren van onze basisdienstverlening’ stevig beet. Belangrijkste resultaat voor de buitenwereld zal zijn: gelijkschakeling van openingstijden en functies van onze frontoffices, het efficiënter laten verlopen van voor onze klanten belangrijke processen (reparaties en planmatig onderhoud), de voorbereidingen voor een nieuw klantinformatiesysteem met een kennisbank. Daarnaast besteden we ook extra aandacht aan klantgericht gedrag door alle medewerkers van QuaWonen. De omgeving waarin we dit doen Bij het uitvoeren van onze organisatiedoelen hebben we te maken met een onrustige omgeving. In de politiek zijn corporaties onderwerp van gesprek, niet in de laatste plaats vanuit een bezuinigingsoptiek, overgoten met een sausje Woonvisie. Buiten die politieke werkelijkheid is er de realiteit van middeninkomens in de kou, inzakkende woningproductie, teruglopende investeringscapaciteit en bovenal: een niet goed functionerende woningmarkt. Wetenschappers van links tot rechts zijn het op dit punt roerend eens. Rapporten buitelen over elkaar heen om te laten zien dat de woningmarkt niet functioneert en dat integrale herziening dringend gewenst is. QuaWonen laat zich hierdoor niet afschrikken. Binnen de speelruimte die er is, zoeken wij naar (lokale) oplossingen en blijven we onszelf verbeteren. Zo houden we ook de bedrijfsvoering in 2012 opnieuw tegen het licht om te bekijken of bijsturing nodig is. Opdat QuaWonen ook op de lange termijn de investeringsopgave in de Krimpenerwaard kan waarmaken. En bij dit alles blijft de winkel gewoon open. We hebben immers ook ons dagelijkse, reguliere werk te doen. Voor u en met u.


Rob van den Broeke Directeur-bestuurder QuaWonen

6

Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

Speerpunten ondernemingsplan De plannen in dit Jaarplan komen direct voort uit de keuzes en ambities in ons ondernemingsplan voor de periode 2010 tot 2015. Daarin staan de beleidskoers en de strategische keuzes van QuaWonen. Dit zijn onze vier speerpunten: 1.Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt We bieden goede woningen aan mensen die het moeilijk hebben op de vrije woningmarkt. Allereerst conform de nationale en Europese regelgeving aan mensen met een jaarinkomen tot € 33.614. Daarnaast ook aan mensen met een jaarinkomen tot € 45.000 die het lastig hebben omdat hun inkomen te hoog is voor een sociale huurwoning en te laag voor een dure huurwoning of een koopwoning. Los van het inkomen richten wij ons op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen en op de groeiende groep senioren.

3. Van energiebesparing naar energieneutraal Op het gebied van energiebesparing is QuaWonen uiterst ambitieus. Omdat dit goed is voor het milieu én omdat het onze huurders een flinke besparing oplevert op hun energierekening. We maken onze woningen energiezuiniger. Stap voor stap van het gemiddelde label E naar een energieneutrale woningvoorraad in 2030.

2. Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten We investeren in de leefbaarheid en vitaliteit van de wijken en dorpen in ons werkgebied. Wijken en dorpen zijn leefbaar en vitaal als er, naast een gevarieerd en kwalitatief goed woningaanbod, voldoende basisvoorzieningen zijn zoals winkels, scholen en eerstelijnszorg, als de woonomgeving schoon, netjes en veilig is en als de bewoners elkaar kennen en iets voor elkaar over hebben.

4. Excellente basisdienstverlening Als organisatie wil QuaWonen zich onderscheiden door zeer klantgericht te werken. Klanten beoordelen ons vooral op onze dienstverlening bij de basisprocessen. Wij streven heel goede dienstverlening na bij deze basistaken en willen dat onze klanten dat ook herkennen en waarderen.

7


Huisvesten: Woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Als woningcorporatie hebben we een speciale verantwoordelijkheid: mensen aan goede huisvesting helpen die op de vrije markt moeilijk een woning vinden. QuaWonen is er in de eerste plaats voor mensen met een jaarinkomen tot € 33.614. Dit is vastgelegd in wetgeving. We zien echter dat mensen met middeninkomens tot € 45.000, op de woningmarkt tussen wal en schip terecht dreigen te komen. Daarom willen we ook hen van dienst zijn. Daarnaast richten we ons specifiek op mensen met een fysieke of verstandelijke beperking of met psychiatrische problemen die vanwege hun beperking moeilijk volledig zelfstandig kunnen wonen en vaak ook een aangepaste woning nodig hebben. Tot slot heeft huisvesting voor senioren onze aandacht omdat we in de Krimpenerwaard te maken hebben met een sterke vergrijzing.

Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen In 2020 hebben we minimaal 7.000 sociale huurwoningen (netto huurprijs maximaal € 652,52 per maand, prijspeil 1 juli 2011) nodig voor inwoners van de Krimpenerwaard met een jaarinkomen tot € 33.614. Om aan de vraag van de middeninkomens in de Krimpenerwaard te kunnen voldoen, zijn in 2015 naar schatting 1.500 woningen nodig met een iets hogere huurprijs of in de categorie betaalbare koop. Het middensegment zien we als groeimarkt, waarbij we proefondervindelijk bekijken wat echt nodig is. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Woningen met meer dan 141 woningwaarderingspunten die volgens onderzoek voldoen aan de vraag van mensen met een inkomen van € 33,614 tot € 45.000 per jaar, worden bij leegkomst specifiek aangeboden aan mensen met een middeninkomen. De huur van deze woningen ligt tussen € 652,52 en € 800,- per maand. • Onze betaalbare woningen houden een streefhuur van 75%. Alleen voor betaalbare woningen op een heel mooie locatie of van bijzonder hoge kwaliteit (die niet tot uitdrukking komt in de woningwaardering) hanteren we een streefhuur van meer dan 75%. Op deze manier houden we voldoende woningen in de lagere huurprijscategorieën. We verwachten dat mensen met de laagste inkomens de komende jaren geconfronteerd worden met diverse stijgingen in vaste lasten. Bij een streefhuurpercentage van 75% in plaats van bijvoorbeeld 80% houden we een groter deel van de betaalbare woningen ruim onder de maximale betaalbaarheidsgrens. • Per 1 juli 2012 verhogen we de huren met het toegestane percentage volgens Rijksregelgeving.


• We gebruiken de ruimte in het Rijkshuurbeleid om mensen met een jaarinkomen hoger dan € 43.000 in een betaalbare huurwoning een extra huurverhoging te geven (inflatie + 5%). Hiermee brengen wij prijs en kwaliteit van het wonen iets beter met elkaar in evenwicht. Nu is de stap van sociale huur naar markthuur en/of de koopsector te groot. Anders geformuleerd: de prijs van het wonen in de sociale huursector te laag. Dat laat onverlet dat betaalbaarheid een thema is. Daartoe is en blijft de huurtoeslag het broodnodige vangnet. • Eind 2012 hebben we minimaal 7.000 sociale huurwoningen. • Eind 2012 hebben we minimaal 223 woningen voor mensen met een middeninkomen. Verhuur Sociale huurwoningen zijn schaars. We streven ernaar dat deze woningen daadwerkelijk terecht komen bij de mensen met de laagste inkomens. Verder vinden we dat woningzoekenden de keuze moeten hebben zich te vestigen waar ze willen. Dit houdt ook in dat we –binnen het kader van de woonruimteverdelingsregels- bevorderen dat inwoners van de dorpen in ons werkgebied voldoende mogelijkheden hebben en houden om in hun eigen woonomgeving wooncarrière te maken. Leegstand na opzegging van een woning willen we vanwege de kosten tot een minimum beperken. Voor het eerst sinds jaren hebben we te maken met leegstand in een deel van onze markthuurwoningen. Die leegstand willen we terugdringen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Minimaal 90% van de betaalbare woningen gaat naar mensen met een jaarinkomen tot € 33.614. De overige 10% van de betaalbare woningen is in de eerste plaats

8

bestemd voor mensen met een inkomen van € 33.614 tot € 45.000 of daarboven, waarbij regiospecifieke voorrangsregels gelden voor stadsvernieuwingsurgenten, reguliere urgenten, mensen van wie het inkomen in de periode van toewijzing tot verhuring van een nieuwbouwwoning is gestegen tot boven de inkomensgrens van € 33.614 en/of mensen aan wie een nieuwbouwwoning is toegewezen op het moment dat de maximum inkomensgrens hoger lag (€ 37.500 in 2010). Is er daarna nog ruimte, dan komen andere mensen met een inkomen van hoger dan € 33.614 in aanmerking. • Voor met name nieuwbouwprojecten maken we met gemeenten en zo nodig de provincie afspraken zodat inwoners van het betreffende dorp voldoende kansen hebben om te kunnen doorstromen naar die nieuwbouw. • We reserveren € 35.000 in de begroting als marketingbudget om de vraag naar moeilijk verhuurbare woningen te stimuleren. Daarmee willen we onder andere de leegstand van duurdere huurwoningen met 25% terugdringen. Wonen en zorg In nauw overleg met zorgorganisaties spelen we in op de vraag naar en behoefte aan woningen voor mensen die naast een al dan niet aangepaste woning ook zorg nodig hebben. In alle kernen in ons werkgebied willen we voorzien in voldoende levensloopgeschikte woningen en zorgeenheden, zowel door aanpassingen in de bestaande bouw als door nieuwbouw. Senioren zijn altijd een aandachtsgroep van QuaWonen geweest en dat blijft zo. De groep 55-plussers in de Krimpenerwaard groeit de komende jaren explosief waardoor de vraag naar levensloopgeschikte appartementen toeneemt. Omdat de doorstroming op de woningmarkt bovendien het meest gediend is met nieuwe woningen voor senioren, is een aanzienlijk deel van onze nieuwbouw bestemd voor 55-plussers. Het zogenaamde ‘verzorgd wonen’ als alternatief voor het verzorgingshuis betreft de categorie woningen voor zelfstandig wonen, levensloopgeschikt en op een locatie in de buurt van zorgen welzijnsvoorzieningen. Deze woningen zijn schaars. En naarmate de vergrijzing doorzet, zal de vraag naar zulke woningen alleen maar toenemen. Ook de trend om wonen en zorg te scheiden, zet door. Om in te spelen op deze ontwikkelingen, begint QuaWonen in 2012 in Krimpen aan den IJssel een pilot toewijzing aan mensen met belangstelling voor verzorgd wonen. De voorbereiding gebeurt in overleg met de gemeente, de lokale zorgpartners en andere belanghouders.

9

Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • We beginnen met de bouw van 64 woningen in een woon/zorgcomplex (centrum Krimpen aan de Lek en Parkwijk fase 2 in Lekkerkerk) • We beginnen met de bouw van 1.660 m² zorgwoningen en 570 m² eerstelijns verzorgingspost (huisartsen en fysio) in Krimpen aan de Lek en 1.803 m² zorgwoningen in Lekkerkerk. • We leveren 69 levensloopgeschikte huurappartementen op; 53 betaalbaar en 16 markthuur. • We leveren 30 levensloopgeschikte koopappartementen op. • In De Nieuwe Vaart (Middenwetering/Krimpen aan den IJssel) zijn 14 woningen bestemd voor senioren met een lichte zorgindicatie die dankzij nauwe samenwerking met een zorgorganisatie, 24 uur per dag op afroep hulp kunnen krijgen. In 2012 evalueren we deze pilot en onderzoeken we of we met een tweede zorgaanbieder afspraken kunnen maken over toewijzing van woningen voor mensen met een zorgvraag in een andere deel van Krimpen aan den IJssel. • We beginnen in Krimpen aan den IJssel een pilot toewijzing ‘verzorgd wonen’. Verkoop van bestaande woningen Met koopwoningen kunnen we mensen met een middeninkomen van dienst zijn en geld genereren voor nieuwbouw en renovatie. In de bestaande voorraad hebben we 776 woningen aangewezen voor verkoop, 316 permanent en 460 onder Koopgarantvoorwaarden. In het laatste geval geven we maximaal 25% korting op de koopprijs. Daarmee overbruggen we de kloof tussen huur en koop zodat deze woningen ook bereikbaar zijn voor mensen die voor het


eerst een woning willen kopen. Omdat we daarnaast een terugkoopverplichting aangaan, is het financiële risico van de aankoop voor de koper kleiner en houden we de woningen ook op termijn beschikbaar voor onze doelgroepen. Het verkoopprogramma bestaande bouw is in 2009 vastgesteld en loopt tot 2021. Alle woningen in dit programma zijn inmiddels aangeboden aan de huurders. In 2011 zijn in BloemRijk twee gebouwen opgeleverd met in totaal 38 huurappartementen, die we in 2013 aan de zittende huurders te koop aanbieden. Als huurders geen belangstelling hebben voor aankoop van hun woning, zijn we voor verdere verkoop afhankelijk van mutaties. In 2012 stellen we ons op dit gebied de volgende doelen: • Van de nog 417 te verkopen woningen onder Koopgarantvoorwaarden, verwachten we er in 2012 14 te verkopen. • We evalueren het verkoopbeleid voor Koopgarantwoningen en letten daarbij op aspecten als prijs, kortingspercentages en doelgroepen. • Van de nog 154 te verkopen woningen zonder Koopgarantvoorwaarden, verwachten we er in 2012 9 te verkopen. Gepland 2012

Verkoop bestaand bezit Koopgarant Bergambacht Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel Verkoop bestaand bezit niet-Koopgarant Bergambacht Nederlek (Krimpen aan de Lek + Lekkerkerk) Schoonhoven Krimpen aan den IJssel


14 2 1 3 8 9 3 1 3 2

10

Vitaliseren: Vitale kernen, leefbare buurten Of mensen ergens prettig wonen, hangt in belangrijke mate af van hun woning. We besteden continu aandacht aan het op peil houden, verbeteren en zo nodig uitbreiden van onze woningvoorraad. Daarnaast hechten mensen belang aan de leefbaarheid, de veiligheid en het voorzieningenniveau in hun dorp of wijk. Of er winkels en scholen in de buurt zijn, de woonomgeving er goed uitziet en buurtbewoners prettig met elkaar omgaan. Dit zijn ook aspecten waar buurtbewoners zelf veel invloed op hebben. QuaWonen vindt het de moeite waard om flink te investeren in de vitaliteit en leefbaarheid van de dorpen in haar werkgebied. Niet alleen omdat onze huurders en de overheid dit van ons verwachten, ook omdat we daar zelf belang bij hebben. In aantrekkelijke wijken verhuren we onze woningen makkelijker en hebben we minder beheerproblemen.

Van goede kwaliteit We besteden permanent aandacht aan het onderhoud van onze woningen. Meer kwaliteit, veiligheid, duurzaamheid en toegankelijkheid zijn daarbij de doelen. Naarmate woningen ouder zijn, krijgen we te maken met vervangingen en eventueel verbeteringen. Een deel van de woningen is op den duur zo verouderd dat slopen en nieuw bouwen de beste optie is. Als een gebouw ongeveer 50 jaar oud is, maken we de afweging of we doorexploiteren of slopen. Basiskwaliteit Met het oog op een goede prijs-kwaliteitverhouding hebben we voor ieder vertrek in een woning benoemd aan welke minimale kwaliteitseisen dat vertrek moet voldoen. Als een woning vrij komt, passen we de woning aan zodat zij voldoet aan die basis en de kwaliteit in overeenstemming is met de huurprijs. Badkamers en keukens naar eigen wens In navolging van het succesvolle programma Maatwerk in keukens is Maatwerk in sanitair geïntroduceerd. Daarmee hebben huurders de mogelijkheid de inrichting van hun badkamer te laten vervangen door sanitair en tegelwerk naar eigen smaak, ook als de badkamer technisch gezien nog niet versleten is. Dit aanbod gold in eerste instantie alleen voor huurders met een badkamer van dertig jaar of ouder. In 2012 krijgen ook huurders met een nieuwere badkamer deze keuzemogelijkheid, voorwaarde blijft afkoop van de restant levensduur van de oude badkamer.

11

Opplussen en toegankelijkheid verbeteren Door de toegankelijkheid van gebouwen te verbeteren en de indeling en afwerking van woningen meer levensloopbestendig te maken (opplussen), vergroten we het aanbod levensloopgeschikte woningen. De woningen van huurders die niet meedoen als een woongebouw projectmatig wordt aangepakt, worden levensloopgeschikt gemaakt als deze vrij komt. Strategisch voorraadbeleid In 2012 beginnen we met de herijking van het Strategisch Voorraadbeleid. De focus is daarbij in de eerste fase gericht op het ontwikkelen van gebiedsvisies en het selecteren van woningen voor energiemaatregelen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Voor 2012 hebben we € 268.000 in de begroting opgenomen voor het aanpassen van woningen conform de basiskwaliteit. • Voor asbestverwijdering bij mutatie, vervanging en reparaties is € 225.000 in de begroting opgenomen. • In het kader van Maatwerk in sanitair vervangen we ruim 200 badkamers extra. Hiermee is een bedrag van € 1.020.000 gemoeid. • We verwachten 19 woningen te kunnen opplussen na mutatie (2 in Bergambacht, 4 in Schoonhoven en 13 in Krimpen aan den IJssel) en hebben daarvoor € 364.840 opgenomen in de begroting. • Herijking Strategisch Voorraadbeleid moet in 2012 resulteren in gebiedsvisies en het selecteren van woningen voor energiemaatregelen. • In totaal wordt € 13,7 miljoen besteed aan onderhoud voor de woningen en woongebouwen. Dit betreft planmatig onderhoud, niet planmatig onderhoud, basiskwaliteit, badkamerbeleid en verwijderen asbesthoudende materialen. Per woning is dit een bedrag van € 1.600.


Schone, veilige en aantrekkelijke wijken en buurten Een prettige woonwijk is schoon, heel en veilig. Daar spannen we ons voor in. Wijkschouwen, actiedagen groen en pimp je portiek De wijkschouw is een efficiënt middel om samen met bewoners en medewerkers van de gemeente technische mankementen, vervuiling en andere leefbaarheidproblemen te signaleren en meteen afspraken te maken over het oplossen ervan. In 2012 organiseren we wijkschouwen; hoeveel en in welke buurten, dat bepalen we in samenspraak met belanghouders. In Lekkerkerk en Schoonhoven organiseren we actiedagen groen. Het doel is tweeledig: de woonomgeving opknappen en buurtbewoners met elkaar in contact brengen. Ook de activiteit ‘pimp je portiek’ dient deze twee doelen. In overleg met belanghouders bepalen we waar we in 2012 samen met bewoners portieken gaan opknappen. Complexbeheerders In de appartementsgebouwen en de blokken met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel werken complexbeheerders. Met hun brede takenpakket leveren zij een belangrijke bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van ‘hun’ gebouwen en de directe omgeving. Deze dienst wordt door de bewoners zelf betaald. Activiteiten schone, veilige en Doel/korte omschrijving activiteit Begroot 2012 aantrekkelijke wijken en buurten Graffiti verwijderen Na signalering wordt graffiti binnen twee dagen € 7.500 na opdrachtverstrekking verwijderd. Buurten leefbaar en schoon Waar nodig worden extra schoonmaakbeurten € 28.000 houden en snoeiwerkzaamheden uitgevoerd. Dit gebeurt in het algemeen na signalen van bewoners of medewerkers van QuaWonen. Wijkschouwen, actiedagen groen Waar en hoe vaak bepalen we ook dit jaar in € 10.000 en pimp je portiek samenspraak met belanghouders. Politiekeurmerk Veilig Wonen Totaal: 246 woningen (104 Oost, 142 West) € 210.000 Sponsoring Door middel van sponsoring maken we € 4.000 initiatieven van andere instellingen mogelijk die een relatie hebben met leefbaarheid. Trap plaatsen in de hal van Op verzoek van de BOG wordt in de hal een trap € 10.000 woongebouw Vijverstaete III geplaatst die als vluchtweg kan dienen. Daarmee wordt het gebouw veiliger. Entree Park- en Vijverflat Samen met bewoners wordt de buitenkant van € 5.000 de entree van de Park- en Vijverflat verfraaid.


Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over Op uiteenlopende manieren proberen we te bevorderen dat buurtbewoners elkaar kennen, elkaar zien staan en, nog beter, iets voor elkaar betekenen. We stimuleren zelfwerkzaamheid van bewoners maar realiseren ons dat professionele begeleiding zeker in de beginfase van essentieel belang is. Buurtcoach en empowerment In wijken waar door herontwikkeling veel nieuw wordt gebouwd, ondersteunen we de integratie tussen de bewoners van de nieuwbouw en die van de omliggende bestaande woningen. Het doel is er (weer) een homogene wijk van te maken. Samen met de gemeente hebben we in Krimpen aan den IJssel een buurtcoach aangesteld. Gestart in de wijk Bloemrijk, waar de buurtcoach bewoners aanzet tot het organiseren van activiteiten en onderlinge dienstverlening, is dit experiment uitgebreid naar het gebied Middenwetering/De Nieuwe Vaart. De inzet van de buurtcoach is onderdeel van een breed programma om bewoners vaardigheden bij te brengen zodat ze zelf succesvolle buurtactiviteiten kunnen organiseren. In de loop van 2012 evalueren we samen met betrokken belanghouders de resultaten van dit empowermentprogramma. Ontmoetingscentra De ontmoetingscentra zijn een belangrijke plek voor buurtbewoners om elkaar beter te leren kennen. Wij bouwen deze ‘buurthuiskamers’, richten ze in en onderhouden ze. In 2012 staan oplevering en inrichting gepland van de ontmoetingsruimte ‘t Ingse Hof in Bergambacht. Welzijnsorganisaties en vrijwilligers die in de ontmoetingscentra openbaar toegankelijke activiteiten willen organiseren, betalen daarvoor geen huur. Ook kunnen organisatoren van buurtactiviteiten een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning.

12

Complexbeheerders In de appartementsgebouwen en de blokken met seniorenwoningen in Ouderkerk aan den IJssel en Krimpen aan den IJssel werken complexbeheerders. Met hun brede takenpakket leveren zij niet alleen een belangrijke bijdrage aan het schoon, heel en veilig houden van ‘hun’ gebouwen en de directe omgeving. Zij zetten zich óók in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Deze kosten komen voor rekening van QuaWonen. Buurtbemiddeling Bij kleinere conflicten tussen buren is Buurtbemiddeling een uitstekend middel om tot een oplossing te komen. Omdat de betreffende buurtbewoners zelf, onder leiding van deskundige en onafhankelijke vrijwilligers, met elkaar in gesprek gaan, is de oplossing in de meeste gevallen duurzaam. Alle reden dus om dit project in 2012 financieel te blijven ondersteunen. In het najaar bekijken we of we de samenwerkingsovereenkomst met Factor G ook na 1 april 2013 voortzetten. Sociale activiteiten bij groot onderhoud en renovatie In 2012 hebben we een apart budget opgenomen voor het organiseren van activiteiten ter bevordering van de onderlinge betrokkenheid van bewoners in herstructureringsgebieden of bij onderhoud- of renovatieprojecten. Activiteiten sociale samenhang Bewonersinitiatieven

Ondersteunen activiteiten ontmoetingscentra

Ontmoetingscentra

13

Doel/korte omschrijving activiteit Bewonersinitiatieven die de contacten en betrokkenheid tussen buurtbewoners vergroten, kunnen rekenen op onze financiële of praktische ondersteuning. Bewoners die buurtgerichte activiteiten in de ontmoetingscentra willen organiseren, kunnen een beroep op ons doen voor praktische of financiële ondersteuning. We betalen onderhoud, inrichting en aankleding van de ontmoetingscentra en de kosten van het aanvragen en verlengen van de benodigde vergunningen (exploitatievergunning en vergunning drank- en horecawet). We stellen de centra kosteloos beschikbaar voor openbare welzijnsactiviteiten georganiseerd door SWOS (Schoonhoven) en Meldpunt Krimpen aan den IJssel.

Begroot 2012 € 20.000

€ 5.000

€ 277.570

Activiteiten sociale samenhang Inzet SWOS in Pasteurflat

Doel/korte omschrijving activiteit In de Pasteurflat wordt SWOS ingehuurd om de ontmoetingsruimte te beheren en er activiteiten te organiseren voor en met bewoners. Complexbeheerders Complexbeheerders zetten zich op kosten van QuaWonen een deel van hun tijd in voor de verbetering van de leefbaarheid in en om hun woongebouw. Buurtbemiddeling We streven naar voortzetting van de huidige regeling, waarbij corporaties en gemeenten de kosten van Buurtbemiddeling delen. Empowerment en buurtcoach We stimuleren het eigen initiatief van bewoners in BloemRijk en Middenwetering in Krimpen aan den IJssel door inzet van een buurtcoach voor 21 uur per week (QuaWonen betaalt € 52.500, de gemeente € 12.000) en het empowermentprogramma (€ 10.000). Wonen jong en oud Bloemrijk Eindevaluatie van de integratie tussen bewoners 1e en 2e fase nieuwbouw, onder andere de inzet van de buurtcoach. Excursies bewonersgroepen, Door excursies vergroten we de betrokkenheid vrijwilligers in het zonnetje van bewonersgroepen bij thema’s m.b.t. leefbaarheid. Bewoners die zich blijvend inzetten krijgen een attentie of een etentje als blijk van waardering. Voorstellen belanghouders Wordt in 2012 in overleg met de belanghouders nader bepaald. Belbus Krimpen aan den IJssel We dragen bij aan de Belbus (inclusief bijdrage aan huurkosten kantoor Stichting Belbus) omdat dit initiatief de mobiliteit van senioren bevordert, onder andere om mee te doen aan activiteiten in de ontmoetingscentra. Sociale activiteiten bij Stimuleren van ontmoeting van bewoners bij herstructurering, groot onderhoud groot onderhoud en sloop/nieuwbouw ter en renovatie bevordering van de onderlinge betrokkenheid.

Begroot 2012 € 25.000

€ 139.000

€ 29.000

€ 62.500

€ 5.000

€ 5.000

€ 7.500 € 4.800

€ 5.000


Nieuwbouw Nieuwbouw geeft ons woningaanbod een kwalitatieve en kwantitatieve impuls. Mensen die naar een nieuwe woning verhuizen, maken een stap in hun wooncarrière. Vaak gaat dit gepaard met de overgang naar een andere levensfase. Een jongere die op zichzelf gaat wonen, stelt immers andere eisen aan een woning dan een gezin met kinderen of senioren. In onze nieuwbouwprojecten streven we naar een mix van woningtypes voor verschillende doelgroepen, voor kopers en voor huurders. Het accent ligt echter op nieuwbouw van levensloopgeschikte woningen voor 55-plussers. Door de vergrijzing is daar veel vraag naar en nieuwbouw voor senioren brengt de doorstroming op de woningmarkt op gang.

•

•

In 2012 beginnen we met de bouw van 146 woningen en leveren we 124 woningen op.

Opleveringen In aanbouw In voorbereiding

woningen woningen betaalbaar* markthuur** 62 21 134 12 1.124 210

Koopgarant 41 0 28

koop 0 0 0

overig bezit

Totaal 124 146 1.362

*) huurwoningen < € 652,52 DAEB **) huurwoningen > € 652,52 niet DAEB Voor de volledige vastgoedopgave zie Vastgoedopgave 2012 - 2020

Herontwikkelen en revitaliseren, investeren in maatschappelijk vastgoed Met grote sloop-, nieuwbouw- en renovatieprojecten leggen we de basis voor aantrekkelijke dorpen en buurten: een gevarieerd woningaanbod dat voldoet aan de hedendaagse wensen en eisen van uiteenlopende groepen bewoners en woningzoekenden. Zo bouwen we aan dorpen en buurten waar mensen iets te kiezen hebben en wooncarrière kunnen maken. Waar mogelijk en wenselijk investeren we ook in maatschappelijk vastgoed voor scholen, kinderopvang, medische- en zorgvoorzieningen en ontmoetingsruimten. Daarmee geven we een impuls aan het voorzieningenniveau in ‘onze dorpen’. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Centrum Bergambacht: in 2012 stellen we een projectmasterplan vast voor de revitalisering van de woningvoorraad en het openbaar gebied. Daartoe worden circa 150 woningen gesloopt en evenveel woningen teruggebouwd. De eerste activiteiten vinden plaats in de Secr. Schipperstraat, waar 20 woningen worden gesloopt en 39 nieuwe woningen worden gebouwd. • Centrum Lekkerkerk: we studeren nog op het gebied rond de Poolmanflat. In samenspraak


•

•

•

•

met gemeente en andere partijen stellen we in 2012 een bouwprogramma op en verkennen we de stedenbouwkundige mogelijkheden. Centrum Krimpen aan de Lek: in 2012 bouwen we verder aan het zorgcluster en mogelijk ook de eerste fase van het winkelgebied met koopwoningen. Later start de bouw van een Cultuurhuis en nog meer winkels en koopwoningen. In het centrum van Krimpen aan den IJssel, op de locatie Prinsessenflats treffen we voorbereidingen voor ontwikkeling van ongeveer 140 huurappartementen, een brede basisschool, zo’n 120 zorgeenheden, een kantoor van QuaWonen en een ontmoetingsruimte voor buurtbewoners. In 2012 gaan we door met het herhuisvesten van de bewoners van de te slopen Prinsessenflats, starten we de ruimtelijke procedures en maken we de eerste ontwerpen voor de nieuwbouw. Project Oranjeplaats in Schoonhoven bestaat uit een woonzorgcomplex met 42 huur- en 24 koopappartementen voor senioren, 2.500 m² voor zorgen welzijnsvoorzieningen en een ondergrondse parkeergarage. In 2012 worden de laatste twee blokken opgeleverd, totaal 14 appartementen. Bij de vernieuwing van Schoonhoven Noord worden in tien jaar tijd 240 woningen gesloopt en ook weer 240 woningen gebouwd. De nieuwe woningen zijn energiezuinig, ruim en voldoen aan de hedendaagse woonwensen. In 2012 staan herhuisvesting van de huidige bewoners, het opstellen van ruimtelijke plannen en het starten van ruimtelijke procedures op de agenda. Hopelijk is de bouw van de Bollocatie in volle gang en worden de ruimtelijke procedures voor de Zilverstad-locatie in 2012 afgerond. In het nieuwbouwproject Belcanto in Krimpen aan den IJssel leveren we ruimte op voor een kinderdagverblijf en een BSO (buitenschoolse opvang). In ‘t Ingse Hof in Bergambacht investeren wij in de bouw en inrichting van een ontmoetingsruimte.

14

Verduurzamen: Van energiebesparing naar energieneutraal QuaWonen wil een voortrekkersol spelen in energiebesparing. Daarvoor hebben we twee redenen. Vanuit onze maatschappelijke betrokkenheid dragen we graag bij aan verbetering van het milieu. En energiebesparende maatregelen leiden tot een lagere energierekening voor onze huurders. Het energiezuiniger maken van onze woningen is de kern van ons energiebeleid. Dat is waarop we ons in 2012 focussen.

Energiezuinige woningvoorraad De ambitie is niet gering: een energieneutrale woningvoorraad in 2030. Daarmee horen we op het gebied van energiebesparing tot de koplopers in de corporatiewereld. We kunnen deze ambitie alleen waarmaken als we wat betreft het energiezuinig maken van onze woningvoorraad de lat nog hoger leggen dan we al deden. Niet langer is de doelstelling om het gemiddelde energielabel van E naar C te brengen, we maken onze woningen zo energiezuinig mogelijk. SEV-programma Slim & Snel Met het goed isoleren van de bestaande woningen zijn grote investeringen gemoeid. Investeringen die alleen kunnen worden terugverdiend (en dus verantwoord zijn) als we de betreffende woningen nog zo’n 50 jaar kunnen verhuren. Daarvoor is vaak meer nodig dan alleen de energiebesparende maatregelen. Zeker woningen uit de jaren ’60 en ’70 kampen met stijgende energielasten, technische gebreken en een slecht binnenklimaat. Door in deze woningen goede isolering te combineren met een grote opknapbeurt, kunnen ze weer jarenlang mee. Daarom richt de SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting), die corporaties wil ondersteunen in hun energiesprong, zich met zijn deelprogramma Slim & Snel juist op deze categorie woningen. Het idee is om via experimenten innovatieve renovatieconcepten te ontwikkelen die energiezuinig en tegelijkertijd betaalbaar zijn. Door schaalgrootte te creëren en innovatief aan te besteden, worden marktpartijen maximaal gestimuleerd samen te werken en tot nieuwe oplossingen te komen. In vier regio’s in Nederland worden via de SEV clusters van ongeveer 400 corporatiewoningen van hetzelfde type bij elkaar gebracht en aan de markt aangeboden. Consortia van marktpartijen krijgen zo de kans om ervaring op te doen met systematische renovatie op een grotere schaal dan gebruikelijk. Zodoende wordt de investering in een nieuw (renovatie)concept rendabel gemaakt. QuaWonen maakt dankbaar gebruik van de mogelijkheid om via Slim & Snel 240 eengezinswoningen uit de jaren ‘60/’70 in Krimpen aan den IJssel minstens 45%

15

energiezuiniger te maken en grootschalig op te knappen. In Nederland staan ruim 12.000 van zulke woningen. Ontwikkelde concepten zijn dus makkelijk op andere locaties in te zetten. Die mogelijke afzetmarkt maakt, zo verwachten we, dat partijen echt bereid zullen zijn om mee te denken over innovatieve, betaalbare oplossingen. Bij dit project zetten we ook in op samenwerking binnen de keten. De huurders van de betrokken eengezinswoningen worden van het begin af aan nauw betrokken bij de planvorming en hebben ook inspraak. We verwachten in het voorjaar van 2012 te kunnen aanbesteden. Gedragsverandering De focus op het energiezuiniger maken van onze woningvoorraad betekent minder aandacht voor gedragsverandering. We moeten prioriteiten stellen en de energiemaatregelen in de woningen leveren meer op. Wel sluiten we aan bij initiatieven van derden met informatie over de invloed die bewoners hebben op hun energieverbruik met onder andere tips voor energiebesparing. Ook gaan we door met de digitale nieuwsbrief voor relaties. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Naast de 240 woningen in Krimpen aan den IJssel worden nog eens 237 woningen projectmatig geïsoleerd. In 68 daarvan zijn de werkzaamheden al in 2011 gestart. • In 357 woningen plaatsen we een HR-ketel. • Voor nieuwbouw doen we meer dan de wet voorschrijft en focussen we op energieneutraal in 2020 en energieleverend in 2030. In 2012 leveren we nieuwbouwproject Waterlijster in Krimpen aan den IJssel op met 57 energieneutrale appartementen voor QuaWonen (en 37 koopappartementen voor de aannemer-ontwikkelaar). Mogelijk beginnen we in 2012 ook met de bouw van het energieneutrale pilotproject Bergstoep in Bergambacht, 4 eengezinswoningen.


Verbeteren: Excellente basisdienstverlening Klantgerichte dienstverlening zien wij als een belangrijk aspect waarin we ons kunnen onderscheiden. Niet zozeer vanuit concurrentieoverwegingen; als corporatie hebben we eigenlijk geen concurrenten. Wel vanuit beroepsethiek en professionaliteit: als dienstverlenend bedrijf moeten we zéker onze dienstverlening op orde hebben. Daar hoort een klantgerichte houding bij. Bovendien, tevreden klanten maken het dagelijks werk leuker.

Excellente basisdienstverlening Een echt klantgerichte organisatie worden en, zeker als het om de basisdienstverlening gaat, daarin excelleren, is een zaak van de lange adem. Een goede en onafhankelijke graadmeter voor de klantgerichtheid van corporaties is het KWH-label (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Sinds 2010 voldoen we aan de normen om het KWH-label te mogen voeren. Het doel is nu om de dienstverlening zodanig te verbeteren dat de gemiddelde huurderswaardering, die in 2010 7,5 was, stapsgewijs omhoog gaat naar een 8,0 in 2014. Op weg naar excellentie Onze klanten baseren hun waardering voor QuaWonen vooral op hoe zij worden geholpen als ze bijvoorbeeld een woning betrekken, een huurcontract opzeggen of een reparatieverzoek hebben. We streven naar excellentie in onze dienstverlening bij dit soort basistaken. In 2011 hebben we hiertoe een meerjarenprogramma vastgesteld. Daarin staan de twaalf meest belangrijke processen voor klanten, de basisklantprocessen: corporatie bezoeken; corporatie bellen; contact met de corporatie; woning zoeken; woning betrekken; aanpassen huurcontract; woning veranderen; huren en betalen; reparatieverzoeken/ dagelijks onderhoud; woning onderhouden; woning verlaten en klachten. Van onze dienstverlening bij deze basisprocessen beschrijven we wat klanten van ons mogen verwachten in termen van de klantwaarderingsaspecten: betrouwbaar, betrokken, bereikbaar (toegankelijk), deskundig en resultaatgericht. En dat gaan we in de komende jaren ook waarmaken. Klachtenprocedure en geschillencommissie Bij een klantgerichte organisatie hoort ook een zorgvuldige klachtenprocedure. Natuurlijk doen we ons best ons werk goed en zorgvuldig te doen, maar we zijn niet feilloos. We willen klachten goed afhandelen en ervan leren. Komen we er niet uit met een klant, dan kan hij een beroep doen op de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard waarbij we


zijn aangesloten. Deze onafhankelijk commissie beoordeelt of QuaWonen voldoende heeft gedaan om een klacht naar tevredenheid op te lossen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • We nemen ook in 2012 weer deel aan het KWH-onderzoek. KWH begint dit jaar met een nieuwe meetsystematiek waarbij op andere kwaliteitseisen wordt gelet dan voorheen. • Naar aanleiding van de metingen in 2011 maken we een KWH-verbeterplan en voeren dat ook uit. • Eind 2012 zijn de basisprocessen woning onderhouden en reparatieverzoeken efficiënt georganiseerd. De klant weet dan welke dienstverlening QuaWonen wil leveren bij deze basisprocessen en welke normen daarbij gelden en QuaWonen levert volgens de afgesproken voorwaarden en normen. Bijvoorbeeld: ‘Bij planmatig onderhoud ontvangen klanten minimaal vier weken voor aanvang van een project schriftelijke informatie over de geplande werkzaamheden’. • De woonconsulent, opzichter en medewerker klantenservice hebben op elke vestiging dezelfde basistaken. Deze zijn vastgelegd in de functieomschrijving. • Onze drie frontoffice kantoren hebben dezelfde openingstijden en telefonische bereikbaarheid. • In 2012 treffen we voorbereidingen voor een goed werkend bewakingssysteem voor de afhandeling van klachten. Dit wordt in 2013 operationeel. • Eind 2012 hebben we een klantinformatiesysteem waarin klantgegevens en klantcontacten (inclusief klachten) worden vastgelegd. Via dit systeem houden we onder andere in de gaten of vragen worden beantwoord en klachten worden behandeld. Het systeem wordt in 2013 operationeel. • Eind 2012 hebben we voor de medewerkers van de frontoffice een kennisbanksysteem met antwoorden op de meest gestelde vragen. Dit systeem wordt in 2013 operationeel.

16

• In 2012 stellen we een programma van eisen op voor een digitaal loket waarmee we huurders interactieve diensten kunnen aanbieden, zoals de mogelijkheid om hun betalingsgegevens te bekijken of de huur digitaal te betalen. Eind 2012 is er een plan voor invoering van het digitaal loket, dat naar verwachting eind 2013 functioneert. • In 2012 inventariseren we welk(e) onafhankelijk(e) meetinstrument(en) we kunnen inzetten om de waardering van klanten voor onze basisdienstverlening te meten. Samenwerking met anderen, lokale verankering Als dé corporatie van de Krimpenerwaard hechten we veel belang aan samenwerking met en inbreng van lokale belanghouders. Van huurdersorganisaties tot gemeenten, van zorgen welzijnsorganisaties tot belangenbehartigers. Ook volgens het BBSH hebben we de plicht om bewoners te betrekken bij ons beleid en beheer en om met gemeenten te overleggen over beleid en (prestatie)afspraken. Participatie van huurders Reglementair is vastgelegd hoe vaak en over welke onderwerpen we overleg voeren met huurdersvertegenwoordigingen. In Krimpen aan den IJssel en Lekkerkerk zijn bewonersoverleggroepen (BOG’en) met wie we complexgebonden zaken bespreken. Met de drie lokale huurdersorganisaties in Oost en de adviesraad in Krimpen aan den IJssel overleggen we ten minste drie keer per jaar. Corporatiebrede zaken bespreken we met het Centraal Overleg Huurdersorganisaties met wie we eveneens minstens drie keer per jaar vergaderen. De besturen van de huurdersorganisaties hebben aangegeven dat het steeds lastiger wordt om goede nieuwe bestuursleden te vinden. Daarom gaan we samen nadenken over mogelijkheden om de bewonersparticipatie op andere wijze vorm te geven. Participatie in gebouwen met een VvE QuaWonen heeft de afgelopen jaren flink wat woongebouwen gerealiseerd met zowel koopals huurwoningen. In deze gebouwen functioneert een Vereniging van Eigenaren (VvE) waaraan alleen de eigenaren deelnemen. De huurders in dergelijke gebouwen krijgen wel te maken met leefregels (huishoudelijk reglement) opgesteld door de VvE maar hebben hierin geen inbreng. Een onwenselijk situatie. Daarom starten we een project om de participatie van huurders in gebouwen met een VvE te regelen. QuaWonen, die als eigenaar van de huurwoningen wel deelneemt aan de VvE, vraagt huurders om agendapunten in te dienen,

17

overlegt met hen over zaken waarmee zij direct te maken krijgen en stemt haar stemgedrag af op de wensen van de huurders. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • We overleggen met de huurdervertegenwoordigingen zoals reglementair vastgelegd. • Voor het Jaarplan 2013 vragen we inbreng van de huurdersorganisaties. • Samen met huurdersorganisaties oriënteren we ons op toekomstige vormen van bewonersparticipatie. • We starten het project ‘participatie van huurders in een gebouw met een VvE’ en benaderen de betreffende huurders of zij willen deelnemen aan dit project. In 2012 gaat het om twee woongebouwen met een VvE. Inbreng van andere belanghouders Zowel op ambtelijk als op bestuurlijk niveau hebben we regelmatig overleg met de gemeenten in ons werkgebied. Leidraad bij deze overleggen zijn de prestatieafspraken. Onderdeel van de prestatieafspraken is om samen met de gemeenten te kijken naar de mogelijkheden om in Nederlek en Schoonhoven een breed lokaal platform voor wonen, zorg en welzijn op te richten. In 2009 heeft QuaWonen besloten om structureel aandacht te besteden aan belanghoudersparticipatie. Belanghouders zijn personen en groepen die belang hebben bij of geraakt kunnen worden door (uitvoering van) het beleid van QuaWonen en vice versa. In 2010 en 2011 zijn we daarmee aan de slag gegaan in het project Prinsessenflats (onder andere Zorgpitch, bewonersavonden). In 2012 gaan we daarmee door. In 2012 betrekken we de belanghouders op verschillende manieren bij niet reguliere projecten uit het Jaarplan.


Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Met de gemeenten Schoonhoven en Nederlek maken we nieuwe prestatieafspraken. • In Krimpen aan den IJssel worden de prestatieafspraken voor de periode 2012-2015 aangepast aan de uitkomst van de evaluatie van eind 2011. • In Nederlek en Schoonhoven doen we samen met onze partners onderzoek naar het inrichten van een overlegstructuur Wonen Zorg Welzijn in Schoonhoven en Nederlek. • In Krimpen aan den IJssel levert QuaWonen een actieve bijdrage aan het Algemeen Bestuur Wonen Zorg en Welzijn, de Programmagroep Woonservice: de focus ligt daarbij op het levensloopbestendig maken van de gemeente Krimpen aan den IJssel waaronder realisatie van levensloopgeschikte woningen, het vormgeven van verzorgd wonen, het bevorderen van ontmoeting, en het activeren van bewoners. • We betrekken belanghouders bij niet reguliere projecten uit het Jaarplan.


18

Interne organisatie Met een efficiënte en doelmatige organisatie scheppen we de ideale voorwaarden om onze andere beleidsdoelen te behalen. Hoe, dat staat in het ondernemingsplan: verantwoordelijkheden laag in de organisatie, prioriteiten stellen (liever tien dingen goed dan twintig half), kosten besparen en inkomsten vergroten vanwege eindigheid verdienmodel woningcorporaties en risicobeheersing.

Personele ontwikkelingen In haar ondernemingsplan erkent QuaWonen de belangrijke rol van de medewerkers. Zij maken de organisatie. Door verantwoordelijkheden laag in de organisatie te leggen, stimuleren we dat medewerkers zelf de beste oplossing kiezen. Dat is efficiënt én goed werken. Dit vraagt ook iets van de leidinggevenden. Zij ontwikkelen zich richting coachend leiderschap. Deze leiderschapsstijl is zowel gericht op het bereiken van resultaten als op het motiveren, stimuleren en ondersteunen van medewerkers. Om de leidinggevenden hierbij te begeleiden, volgen zij in 2011 en 2012 een ontwikkeltraject met als belangrijkste doelen inzichten en werkwijzen delen en vaardigheden versterken. Het traject wordt afgesloten met een presentatie van elke leidinggevende waarin die aangeeft of zijn/haar leerdoelen (zoals ook vastgelegd in een ontwikkelcontract) zijn gehaald. Of de doelstelling écht is gehaald moet natuurlijk blijken in de praktijk. Het gaat er niet om dat we het traject hebben doorlopen, maar dat de resultaten zichtbaar zijn voor klanten en medewerkers. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • Afronden ontwikkeltraject teammanagers; het delen van inzichten en werkwijzen en het versterken van vaardigheden. Ondernemingsraad (OR) Met de OR worden uiteraard de gebruikelijke overleggen gevoerd en zo nodig wordt advies/ in-stemming van de OR gevraagd. In het Jaarverslag 2012 verantwoorden we ons hierover. Governance Het toezicht op onze maatschappelijke taak is onder andere geborgd via onze governancestructuur, gebaseerd op de richtlijnen in de Governancecode Woningcorporaties. Er is geen aanleiding de governancestructuur aan te passen. Wel worden in 2012 op een paar gebieden aanscherpingen of verdere invullingen aangebracht. Bij de selectie van de

19

twee in 2012 te benoemen nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen (RvC) wordt nadrukkelijk rekening gehouden met de verdeling van kennis van de RvC-leden over de voor de corporatie relevante onderdelen. De opzet van de managementrapportage wordt meer gericht op de in het ondernemingsplan benoemde speerpunten. Door de nieuwe richtlijn voor de verslaggeving (Jaarverslag) staan we in 2012 voor de keuze in de waarderingsgrondslag van ons woningbezit. De basis voor deze keuze is hoe QuaWonen het woningbezit classificeert (sociaal en commercieel vastgoed) en kwalificeert (sociaal vastgoed als bedrijfsmiddel of als vastgoedbelegging). Zowel bij sociaal als bij commercieel vastgoed kan gekozen worden voor waardering op basis van historische kostprijs of actuele waarde. In 2009 is QuaWonen voor het eerst gevisiteerd. In 2012 treffen we voorbereidingen voor de nieuwe visitatie in 2013. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • De benoeming van twee nieuwe RvC-leden. • Het vaststellen van een gekozen waarderingsgrondslag voor de vaste activa. • De selectie van een bureau voor uitvoering van de visitatie in 2013. • Het inrichten van de managementrapportage geënt op de speerpunten in het ondernemingsplan. Risicobeheersing en integriteit Risicomanagement ondersteunt het ‘in control’ zijn van het bedrijf en omvat het intern beheersingssysteem ten aanzien van risico’s die QuaWonen loopt. Risicomanagement omvat alle processen en onderdelen van QuaWonen. In 2011 is een eerste versie van een overkoepelende systematiek voor risicomanagement opgezet en zijn de benoemde risico’s verdeeld in de categorieën strategisch, tactisch en operationeel. In 2012 gaan we de systematiek verfijnen en worden alle aanwezige beheersingsmaatregelen hierin


ondergebracht. Met ingang van 2012 volgen we periodiek de tien strategische risico’s met de hoogste score op kans en impact. In de kwartaalrapportages worden met name de risico’s voor projectontwikkeling, verkoop en verhuur, financiële resultaten en externe omgeving gevolgd. Control Zoals ieder jaar en zoals wettelijk voorgeschreven, wordt de jaarrekening gecontroleerd door een externe accountant. In 2012 beoordelen de managers de mate van ‘in control’ zijn van de bedrijfsprocessen. Extra aandacht wordt besteed aan de beheersing van de bouwprojecten in tijd, geld en kwaliteit en de planning- en control-cyclus. De controller rapporteert de bevindingen van de toetsingen in totaliteit in een managementletter aan de bestuurder en de Raad van Commissarissen. Deze uitgangspunten vertalen we in 2012 in de volgende doelen: • In de paraplu voor risicomanagement zijn per onderdeel de aanwezige beheersmaatregelen aangegeven. • Twee keer per jaar wordt de top 10 hoogste strategische risico’s besproken in het MT. • In de kwartaalrapportages wordt een totaaloverzicht van de risico’s gegeven. • De controller schrijft een managementletter met aanbevelingen aan het bestuur voor de bedrijfsvoering en de administratieve organisatie. Verbindingen Verenigingen van Eigenaren (VvE’s) Hier volgt een overzicht van de complexen met een VvE: Bergambacht -- D‘Aartsberghe, 8 huurappartementen en 6 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Slothoven, 14 huurwoningen. In deze VvE participeren we samen met de eigenaren van 2 koopappartementen en Zorgpartners Midden-Holland (ZPMH). Het belang van QuaWonen en de twee eigenaren is gelijk aan dat van ZPMH. Bijzonder is dat deze VvE met het aangrenzende particuliere VvE Slotzicht een mandelig eigendomsrecht heeft voor het gemeenschappelijk binnengebied. -- ’t Ingse Hof, 29 huurappartementen, 8 koopappartementen en 5 extra parkeerplaatsen waarvan er 3 van QuaWonen zijn. We hebben een meerderheidsbelang. -- Hoofdstraat / Badhuisstraat, 1 bedrijfsruimte, 3 winkels en 10 huurwoningen van QuaWonen. We hebben geen meerderheid.


Krimpen aan den IJssel -- Buijs Ballotsingel, 9 huurappartementen en 1 koopappartement. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Het Palet, 22 huurappartementen en 4 koopappartementen. We hebben een meerderheidsbelang. -- Groenendaalflat, 72 appartementen, waarvan 27 koopappartementen. Wij hebben een afnemend meerderheidsbelang; ultimo 2011 45 huurappartementen. Nieuw op richten VvE’s in 2012: -- Kustvaart & Zeilvaart, 15 huurappartementen, 16 koopappartementen, 15 huurparkeerplaatsen, 16 koopparkeerplaatsen. Wij hebben geen meerderheidsbelang. -- Lansingh-Zuid, 22 huurappartementen, 25 koopappartementen en 1 kinderdagverblijf. We hebben een meerderheidsbelang. Berkenwoude -- Julianahof, 10 huurappartementen, een zorgruimte en 6 koopwoningen. We hebben een meerderheidsbelang. Lekkerkerk -- Parkwijk Gebouw A, 19 huurappartementen 10 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Parkwijk Gebouw B, 19 huurappartementen 8 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. Schoonhoven -- Oranjeplaats Blok A, 12 huurappartementen en 5 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok B, 6 huurappartementen, 1 bedrijfsruimte en 3 koopappartementen. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Hoofdsplitsing. Hierin hebben wij ook belang, maar dit belang is niet in eenheden uit te drukken omdat het een belang betreft waarbij de hoeveelheden worden vertaald in de VvE’s Oranjeplaats Blok A en B.

20

Nieuw op richten VvE’s in 2012: -- Oranjeplaats Blok C, 10 huurappartementen, 10 koopappartementen en 1 welzijns- en/ of zorgvoorziening. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Blok D, 6 huurappartementen, 4 koopappartementen en 1 welzijns- en/of zorgvoorziening. Wij hebben een meerderheidsbelang. -- Oranjeplaats Parkeergarage, 42 huur, 26 koop en 21 voor welzijn en zorg. Wij hebben een meerderheidsbelang.

De landelijke norm CFV 2012 voor de netto bedrijfskosten is € 1.302. Voor het jaar 2012 worden de netto bedrijfskosten voor QuaWonen geraamd op € 1.398. Dit is € 96 boven de norm. De verklaring hiervoor is voor een belangrijk deel gelegen in de € 1 miljoen extra uitgaven aan badkamerbeleid. Daarnaast is opvallend dat we minder administratieve vergoedingen hebben inzake servicekosten; we rekenen 5% administratiekosten vergoeding terwijl dit gemiddeld in de benchmark van het CFV hoger ligt. Personeelskosten **)

In onderstaande VvE zitten wij wel in het bestuur maar wordt het beheer uitgevoerd door een externe partij (VT 2000): Krimpen aan den IJssel -- Quarakter IV, wij hebben hier 55 parkeerplaatsen en 27 bergingen in de ondergrondse parkeergarage van de in totaal 180 indexen. Het gaat om een minderheidsbelang. VvE’s waar wij wel zitting in hebben, maar niet het beheer voor doen: • Mandeligheid Poort van Ambacht te Bergambacht • VvE Tricolore Geel te Krimpen a/d IJssel • VvE Quarakter te Krimpen a/d IJssel

Benchmark Door onze resultaten wat betreft de netto bedrijfslasten te vergelijken met die van andere (in omvang vergelijkbare) corporaties, samengebracht in de benchmark van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), kunnen we beoordelen waar we eventueel moeten bijsturen. Bedragen per verhuureenheid

CFV (2010) *)

Netto bedrijfskosten (exclusief leefbaarheid en onderhoud) *) landelijk

1.273

21

Geëxtrapoleerd naar 2012 1.302

QuaWonen 2012 1.398

Geëxtrapoleerd naar 2012 64.003 739

Per fte 62.587 Totale personeelskosten per gewogen 723 verhuureenheid in euro’s *) landelijk **) personeelskosten volgens definitie CFV, zijnde lonen, pensioenpremie en sociale lasten

QuaWonen 2012 64.894 750

De personeelskosten wijken nauwelijks af van de benchmark.

Bedragen per verhuureenheid

Overige verbindingen QuaWonen heeft een deelneming in Woonwaard Holding B.V. De deelneming beperkt zich tot het ingebrachte kapitaal. Er worden in het jaar 2012 geen nieuwe deelnemingen voorzien.

CFV (2010) *)

CFV (2010)* Geëxtrapoleerd naar 2012

Planmatig Niet planmatig Totaal onderhoud Badkamerbeleid en basiskwaliteit *) landelijk **) gemiddeld bedrag zonder prijsindex ***) jaarschijf 2012

828 506 1.334

QuaWonen gemiddeld 2012 – 2020 ** 847 731 517 479 1.364 1.209 45

QuaWonen 2012 *** 943 501 1.444 152

Het niet planmatig onderhoud 2012 per verhuureenheid (€ 501) blijft binnen de CFV-norm (€ 517). Planmatig onderhoud (€ 943) ligt boven de norm (€ 847). Dit is echter van tijdelijke aard. De jaarcijfers planmatig worden sterk beïnvloed door het geplande onderhoudsprogramma van het betreffende jaar. Het gemiddelde planmatige onderhoud voor de jaren 2012 -2020 (€ 731) ligt immers onder de CFV-norm. Daarbij komt dat vanaf het jaar 2013 is gerekend met een kostenreductie van 5%.


Financieel voldoende sterk Positieve operationele kasstromen Al onze middelen worden uitsluitend ingezet ten behoeve van de volkshuisvesting Vanaf 2011 wordt onderscheid gemaakt tussen DAEB- en niet DAEB-woningen (diensten algemeen economisch belang). Op termijn speelt een administratieve of juridische scheiding waarvan de voorwaarden nog niet bekend zijn. In het Jaarplan 2012 zijn alleen de kasstromen gescheiden waardoor inzicht in de financierbaarheid ontstaat. We presenteren geen aparte balans en winst- en verliesrekening. Recent zijn regels voor de waardering in de jaarverslaglegging (RJ) vastgesteld. Bij het opstellen van het jaarplan is daarmee beperkt rekening gehouden omdat lange tijd de uitkomst niet duidelijk was. Relevant hierbij is dat we de levensduur van de bestaande voorraad op minimaal 15 jaar in plaats van 10 jaar hebben gezet. Het niet DAEB-bezit is gewaardeerd op beleidswaarde, zonder uitpond-scenario, en niet volgens marktwaarde. DAEB-woningen die door de huurverhoging, inclusief huurharmonisatie, duurder worden dan de huurgrens van € 654 worden niet afgetopt. Met als gevolg dat ze een niet DAEB-status krijgen. Het strategisch voorraadbeleid vormt de basis voor de beleidswaardeberekening. Hieraan worden de levensduur, een eventuele sloop- of verkoopbestemming en de product marktcombinaties van ons woningbezit ontleend. In het bijzonder zijn voor het renovatieproject Slim & Snel, conform bestaande uitgangspunten, de toekomstige investeringen voor 10 jaar ingerekend. Hierdoor is circa 20% van de ingreep niet ingerekend in de beleidswaarde en het resultaat.

Bedragen x € 1.000 Huuropbrengsten Overige opbrengsten Onderhoudskosten Personeelskosten Bedrijfslasten (ov pers. kn/huisvesting/intern toezicht/alg. kosten) Belastingen/verzekeringen en erfpacht Overige bedrijfslasten Vennootschapsbelasting Operationele kasstroom exclusief financieringslasten Financieringslasten Netto operationele kasstromen

Begroting Begroting 2012 2012 DAEB 45.572 3.030 -12.133 -7.307 -2.959

43.253 3.008 -11.900 -7.080 -2.847

Begroting 2012 niet DAEB 2.319 22 -233 -227 -111

Begroting 2011

-3.579 -5.059 -2.348 15.217

-3.443 -4.966 -2.044 13.981

-137 -93 -304 1.236

-3.518 -4.020 -3.122 14.021

-11.364 3.853

-10.654 3.327

-710 526

-8.835 5.186

44.891 2.267 -12.011 -7.151 -3.315

De stijging van de overige bedrijfslasten wordt naast de reguliere kostenstijging veroorzaakt door hogere kosten voor badkamerbeleid € 500.000 en leefbaarheid € 300.000.

Financieel beleid QuaWonen heeft voor de komende beleidsperiode haar financiële uitgangspunten geformuleerd: • Sturen op positieve operationele kasstromen: de interest dekkingsgraad is minimaal 1,25%; • Resultaat, rendement en vermogensontwikkeling: --minimale solvabiliteit (beleidswaarde) voor het weerstandsvermogen bedraagt 25%; --het directe rendement van de kasstromen is gemiddeld minimaal 4% van de beleidswaarde; --de loan to value bedraagt maximaal 75%; • Blijvende toegang tot de kapitaalmarkt: de operationele kasstroom – van borgbare activiteiten - is voldoende om de rente en 2% aflossingsfictie te kunnen voldoen. Deze normen zijn algemeen aanvaardbaar binnen de sector volkshuisvesting.


22

Interest dekkingsratio Interest dekkingsratio

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Operationele kasstroom

15.217

19.589

18.551

22.255

24.437

27.507

29.591

31.318

30.000

Financieringslast (saldo rentelasten en baten)

11.364

13.089

14.246

16.277

18.564

20.168

21.507

22.957

23.471

1,34

1,50

1,30

1,37

1,32

1,36

1,38

1,36

1,28

Interest dekkingsratio

Norm

1,25%

Rendement, resultaat en vermogenspositie 2012 Direct rendement Het direct rendement, de tweede peiler van ons financieel beleid, geeft aan welk rendement is gehaald op het geïnvesteerde vermogen en drukt de operationele kasstroom uit in een percentage van de beleidswaarde. Onze gemiddelde norm (over de periode 2012-2020) moet 4,0% bedragen. Voor het jaar 2012 is 3,13% geprognosticeerd. Gemiddeld voor de jaren 2012 – 2020 is het direct rendement 4,07%; boven de intern gestelde norm. Direct rendement

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Operationele kasstroom (voor rentelasten)

15.217

19.589

18.551

22.255

24.437

27.507

29.591

31.318

30.000

Beleidswaarde

486.138 513.744 536.662 567.766 598.537 616.800 637.216 660.194 680.799

Direct rendement (norm is gemiddeld)

Norm

Resultaat 2012 versus 2011 en jaarrekening 2010 Het jaarresultaat is de resultante van verschillende componenten. De belangrijkste is het resultaat van onze bedrijfsvoering: het verschil tussen de huuropbrengsten en de kosten voor onderhoud, beheer en belastingen. De tweede component is het resultaat op financieringen. In ons geval zijn dat voornamelijk de rentelasten van onze leningen. De derde component zijn verkopen en resteert de vermogensmutatie door waardeveranderingen van ons vastgoed als gevolg van onze waarderingsgrondslag: Begroting 2012

Begroting 2011

Resultaat Bedrijfsvoering excl. verkoop en waardeveranderingen

18.455

18.592

Resultaat treasury

-9.414

-9.457

1.707

4.231

0

723

Resultaat verkopen (bestaand) Resultaat verkopen (nieuwbouw) Mutatie materiële activa door waardeveranderingen - Waardeverandering huidig bezit

2.586

-2.574

- Waardeverandering nieuw bezit

-6.685

-14.296

Vennootschapbelasting

-2.348

-3.122

4.301

-5.903

Jaarresultaat Bedragen x € 1.000

4%

3,13%

3,81%

3,46%

3,92%

4,08%

4,46%

4,64%

4,74%

4,41%

Vermogenspositie De vermogenspositie – op basis van waardering actuele waarde (beleidswaarde) - per ultimo 2012 is als volgt: Norm Overige reserves Voorzieningen

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

1.977

16.862

8.526

3.899

8.245

4.095

1.396

3.046

10.652

282.100 314.741 350.005 385.880 411.921 429.931 451.041 461.218 471.754

Vreemd vermogen Solvabiliteit %

2012

258.440 239.919 242.638 263.280 263.484 269.927 284.330 296.115 304.499

25

45

39

37

37

36

35

35

36

35

Bedragen x € 1.000

23


Betreft DAEB-bezit

Loan to value

Overzicht faciliteringsvolume

Norm

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

Operationele kasstroom

2012

2013

2014

2015

2016

2017

13.981

18.022

16.750

19.777

21.333

23.911

2012

2013

Netto schuldpositie

288.640

321.228

356.461

392.268

418.253

436.225

457.281

467.407

477.897

Toegerekende rente

1.733

1.472

1.197

1.172

682

461

Beleidswaarde

486.138

513.744

536.662

567.766

598.537

616.800

637.216

660.194

680.799

Productie eigen bedrijf

1.092

1.190

1.261

1.407

1.050

1.159

59%

63%

66%

69%

70%

71%

72%

71%

70%

Af: Rente

(gemiddeld over twee jaar)

Loan to value

75%

Bedragen in € x 1.000

-10.654

-12.021

-12.800

-14.131

-15.876

-16.950

Af: Norm aflossing (2%)

-4.657

-5.286

-5.813

-6.285

-6.822

-7.165

Faciliteringsvolume (positieve kasstromen)

1.495

3.377

595

1.940

367

1.416


Beleidswaarde De beleidswaarde is de contante waarde van alle inkomsten en uitgaven tegen vastgestelde uitgangspunten. Dit betreft de ‘terugverdiencapaciteit’ van ons bezit. Ontwikkeling beleidswaarde Beleidswaarde per 1 januari 2012

454.482

QuaWonen is bereid aanvaardbare risico’s aan te gaan met betrekking tot investeringen in haar opgaven en innovatie De komende negen jaar neemt volgens de huidige plannen (‘harde’ projecten en ‘ambitie’ projecten) de voorraad per saldo toe met 164 huurwoningen/eenheden. Daarnaast bouwen we 52 koopwoningen, waarvan 51 Koopgarant.

Mutaties als gevolg van: minimale levensduur

4.858

investeringen bestaand bezit

7.774

verkoop

-7.334

sloop

-3.706

nieuwbouw huur/aankoop

14.521

Autonome mutatie bedrijfswaarde Saldo mutaties Beleidswaarde per 31 december 2012

Vastgoedopgave Nieuwbouw huurwoningen ‘DAEB’ Nieuwbouw huurwoningen ‘niet DAEB’ (markt) Nieuwbouw maatschappelijk onroerend goed Nieuwbouw bedrijfsmatig onroerend goed

5.412 21.525 476.007


Af: Sloopwoningen Af: Verkoop bestaand bezit Toename bezit


1141 183 14 2 1153 23 164

Nieuwbouw koopwoningen Regulier

Toegang tot de kapitaalmarkt: onveranderd kredietwaardig Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) stuurt – voor de financiering van DAEB-bezit – op positieve kasstromen. Daarbij wordt rekening gehouden met een normatieve aflossing op de geldleningen van 2%. Het WSW bepaalt het faciliteringsvolume op basis van de vijf komende jaren. Elk jaar vindt er een actualisatie plaats. Het volgende overzicht geeft het verloop weer van de ontwikkeling van het faciliteringsvolume. De conclusie die we hieruit kunnen trekken is dat het totaal van het faciliteringsvolume voor de jaren 2012 – 2017 ruim € 9 miljoen positief is en dat alle jaren tot en met 2017 een positieve uitkomst geven. Voorgenomen investeringen in het DAEB-bezit kunnen op basis hiervan worden gefinancierd.

2012 - 2020

Koopgarant

1 51

24

Op grond van deze Vastgoedopgave onderscheiden we de volgende risicogebieden: Risico fiscale regelgeving

Voor de projectontwikkeling is zowel de omzetbelasting als de vennootschapsbelasting van toepassing. Voor de omzetbelasting betekent het vervallen van de integratieheffing een lastenverzwaring. Er loopt nog een beroepszaak over de inbreng van eigen grond en inzet van eigen personeel. Voorzichtigheidshalve zijn we er vanuit gegaan dat alle investeringskosten onderhevig zijn aan heffing omzetbelasting. Voor de vennootschapsbelasting wordt bij de ontwikkeling van een project fiscaal advies gevraagd om een project belastingtechnisch zo gunstig mogelijk te ontwikkelen. Voor de bepaling van de jaarlast vennootschapsbelasting wordt geen rekening gehouden met de toekenning van de ANBI-status (Algemene Nut Beogende Instelling). Verwacht wordt dat er reparatiewetgeving wordt gemaakt waardoor vanaf 2012 de voordelen (gebruik van de herbestedingsreserve) van de ANBI-status zijn vervallen. Verkooprisico’s bestaand bezit

De verkoop van bestaande huurwoningen stagneert en de waarde van woningen neemt af. Het risico voor de geplande verkoop is dat de geplande aantallen niet worden verkocht tegen de geraamde verkoopwaarde. Leegstand

Binnen het jaarplan wordt gerekend met een het percentage huurderving van 0,75. In de praktijk ligt de normale huurderving onder dit percentage en gezien de druk op de huurmarkt, verwachten we dat de normale huurderving onder de geraamde 0,75% blijft. Kostenbeheersing

Het beheersen van de bedrijfskosten (inclusief onderhoud) wordt steeds belangrijker. In dit jaarplan is heel nadrukkelijk naar de bedrijfskosten en de onderhoudskosten gekeken. Vanaf het jaar 2013 is integraal een besparing van 5% ingerekend.

25


Begroting 2012

Prognose Winst- en verliesrekening 2012 Winst- en verliesrekening

Activa ten dienste van de exploitatie Voor het jaar 2012 zijn de volgende investeringen ten dienste van de exploitatie opgenomen: Omschrijving Vervoermiddelen Ict toepassing projectadministratie Ict toepassing meerjaren onderhoudsbegroting Ict opslagcapaciteit uitbreiden en nieuwe apparatuur Migratie naar MS office Cartotheek Vastgoed gerelateerde informatie Scanners en pinapparatuur Pda’s Meubilair Verhuizingen front office Schoonhoven en showroom Totaal


Bedrag € 12.000 150.000 41.500 40.500 87.000 20.000 19.000 12.000 20.500 65.000 467.500

2012 € * 1.000

2011 € * 1.000

45.572 1.979 0 1.704 1.236 1.196 51.687

44.891 1.929 0 2.506 1.124 1.143 51.593

-490 -1 -6.359 -12.133 -12.545 -31.528

-537 -1 -6.323 -12.011 -11.623 -30.495

Opbrengsten – lasten

20.159

21.098

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Opbrengst financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

1.950 113 -11.477 10.745

0 113 -9.570 11.641

Buitengewone baten en lasten Verkoop onroerende zaken projecten Resultaat Grondexploitatie Waardeverandering materiële vaste activa Waardeverandering Koopgarant (bestaand bezit) Resultaat voor belasting

0 3 712 -8.879 1.482 4.063

0 723 2.236 - 16.532 1.725 - 207

Belastingen Resultaat na belasting

-2.348 1.715

- 3.122 - 3.329

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie RWC leningen u/g Mutatie RWC leningen o/g Jaarresultaat

4.193 5 -1.612 4.301

309 7 - 2.890 - 5.903

Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Verkoop onroerende zaken bestaand bezit Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijving Erfpacht Salarissen, sociale lasten en pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten

26

Toelichting Winst- en verliesrekening 2012 Bedragen in euro’s x 1.000 Huren Te ontvangen netto huur Af: Derving

2012

2011

46.278 706 45.572

45.711 820 44.891

Het aangenomen huurverhogingpercentage per 1 juli 2012 is 1,5%. -- De huurderving wegens leegstand en overige redenen wordt 0,75% van de huurontvangsten. -- Voor sloopcomplexen wordt de laatste 2 jaar gerekend met een percentage van respectievelijk 20%/50%. Vergoedingen Bruto vergoedingen voor levering goederen en diensten

1.979

Geactiveerde productie t.b.v. eigen bedrijf Doorberekening in projecten: - nieuwbouw huur - nieuwbouw koop - verbeteringen

27

1.704

Afschrijvingen Afschrijvingen op materiële vaste activa in exploitatie Activa ten dienste van de exploitatie

948 0 190 0 187 379 1.704

2012

2011

199 101 161 122 538 42 22 2 9 1.196

234 189 133 0 531 35 9 2 10 1.143

0

0

490 490

537 537

1

1

4.785 685 889 6.359

4.771 603 949 6.323

2.506 Erfpacht Gemeente Nederlek

1.236 1.095 24 117 1.236

Overige bedrijfsopbrengsten Opbrengst dienstverlening/samenwerking Dekking eigen dienst (energie) Toerekening complexbeheer Toerekening coördinator wijken buurtcentra Dekking eigen onderhoudsdienst GSM-dakantennes Doorberekening annuïteiten Overige Overige bedrijfsopbrengsten

1.929

Dit betreft de vergoedingen voor leveringen en diensten (servicekosten) die gelijktijdig met de huren worden geïnd. Deze vergoedingen worden met de huurders afgerekend. De kosten en de verrekeningen met de huurders zijn opgenomen onder de lasten (overige bedrijfslasten en afschrijving). Verkoopresultaat van bestaand bezit Geraamd zijn verkopen (regulier) van de reeds lopende en de nieuwe verkoopprogramma’s in de kernen: Bergambacht Berkenwoude Krimpen aan de Lek Krimpen aan den IJssel Lekkerkerk Schoonhoven

Bedragen in euro’s x 1.000

483 595 889 0 350 189 2.506

1.124

Lonen en salarissen, sociale en pensioenlasten Bruto salarissen incl. ziekengeld Sociale lasten Pensioenpremie

Lasten onderhoud Niet planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Klachtenonderhoud Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud, mutaties nieuwbouw, sloop en verkoop

4.546 1.161 3.090 8.003 -121

7.562 -97

12.133

12.011


Bedragen in euro’s x 1.000 Overige bedrijfslasten Overige beheerkosten: Overige personeelslasten Huisvestigingskosten Kosten intern toezicht Algemene kosten, exclusief afschrijving

Belastingen / verzekeringen Levering goederen en diensten Leefbaarheid Inbraakpreventie Contributie Aedes Asbest verwijderen, schoonmaken dakgoten en groenonderhoud VvE bijdrage Energie Basiskwaliteit Badkamerbeleid Kleinmateriaal CFV heffingen Overige bedrijfskosten

2012

2011

Bedragen in euro’s x 1.000

2012

2011

1.950 113

0 113

11.477

9.570

0

0

712

2.236

3

723

-8.879

16.532

Waardeverandering koopgarant (bestaand bezit)

1.482

1.725

Te betalen vennootschapsbelasting

2.348

3.122

Renteresultaat 1.231 328 68 2.281 3.908

1.063 131 65 2.056 3.315

Opbrengsten financiële vaste activa Toegerekende rente Rente leningen u/g Rentelasten Rentelasten leningen o/g

3.579 1.979 803 106 74 221

3.518 1.929 569 271 76 195

Buitengewone baten en lasten

274 117 268 1.020 0 165 31 12.545

234 247 334 500 51 218 166 11.623

Grondexploitatie resultaat per project: Prinsessenflats wozo (Krimpen aan den IJssel) Prinsessenflats school (Krimpen aan den IJssel) Nieuwe Vaart (Krimpen aan den IJssel) Parkwijk fase 2 IJsbaan (Lekkerkerk) Parkwijk fase 2 Touwbaan (Lekkerkerk) Trompertswal (Schoonhoven) Sloopresultaat oude exploitaties

Verkoop onroerende zaken projecten: Parkwijk 2 Zorgcluster (Lekkerkerk) Waardeverandering matr. vaste activa: Dijklaan West (Bergambacht) Parkwijk 2, Touwbaan (Lekkerkerk) Parkwijk 2, Wozoco (Lekkerkerk) Trompertswal (Schoonhoven)

-987 -987 307 1.282 -1.176 -111 -1.672 2.384 712

3

-293 -3.354 -4.142 -1.090 -8.879

Als gevolg van de waardering op beleidswaarde hebben de volgende mutaties plaatsgevonden: Mutatie actuele waarde MVA. 4.193 309 Mutaties RWC leningen: Leningen u/g 5 7 Leningen o/g -1.612 - 2.890


28

Meerjarenbegroting 2012 – 2020 • • • • •

Prognose onderhoud Verkoopoverzicht verkoop bestaand bezit Prognose Winst- en verliesrekening Prognose Balans Risicomanagement - scenario’s

Prognose onderhoud Prognose van het onderhoudsprogramma prijspeil 2012, bedragen nominaal en niet gecorrigeerd voor sloop en verkoop. Omschrijving/ kern Krimpen aan den IJssel Ouderkerk Lekkerkerk Krimpen aan de Lek Berkenwoude Bergambacht Schoonhoven Totaal planmatig

2012 3.608 4 998 728 110 246 2.308 8.003

2013 4.837 4 406 163 5 277 1.326 7.017

2014 3.915 8 461 445 151 960 1.654 7.594

2015 2.852 7 419 575 116 416 2.005 6.391

2016 3.740 25 491 687 14 855 1.108 6.921

2017 2.488 4 620 886 13 412 646 5.070

2018 2.380 23 672 364 126 381 492 4.438

2019 2.410 10 398 228 44 546 1.009 4.646

2020 3.180 32 2.791 302 34 605 847 7.792

Regio Oost Regio West Badkamer Basiskwaliteit Totaal niet planmatig

2.031 2.220 1.020 268 5.539

1.930 2.109 480 204 4.723

1.930 2.109 198 163 4.399

1.930 2.109 198 130 4.366

1.930 2.109 198 104 4.340

1.930 2.109 198 84 4.320

1.930 2.109 198 67 4.303

1.930 2.109 198 53 4.289

1.930 2.109 0 43 4.082

13.542

11.739

11.993

10.757

11.261

9.390

8.741

8.936

11.874

Totaal Bedragen x € 1.000

29


Verkoopoverzicht verkoop bestaand bezit Verkoop bestaand bezit permanent

Verkocht

Nog te verkopen

TOTAAL

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

34 2 6 42

12 0 0 12

22 2 6 30

9 2 4 15

3 1 1 5

1 0 0 1

0 0 1 1

0 0 0 0

1 0 1 2

1 1 0 2

1 0 0 1

0 0 1 1

1 0 0 1

1 0 0 1

2 8 10

2 1 3

0 7 7

0 5 5

0 1 0

0 1 1

0 0 0

0 1 1

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 1 1

0 1 1

0 0 0

subtotaal

2 23 25

0 1 1

2 22 24

2 7 9

0 1 1

0 0 0

0 2 2

0 1 1

0 0 0

0 1 1

1 0 1

0 0 0

0 1 1

1 1 2

subtotaal

131 38 169

121 0 121

10 38 48

3 7 10

0 0 0

1 0 1

0 0 0

0 0 0

0 3 3

0 1 1

0 1 1

1 1 2

0 1 1

1 0 1

subtotaal

11 32 4 5 52

10 12 0 0 22

1 20 4 5 30

2 4 3 3 12

0 1 0 0 1

0 0 1 0 1

0 0 0 1 1

1 0 1 0 2

0 1 0 0 1

0 0 0 1 1

0 1 0 0 1

0 0 0 0 0

1 0 1 0 2

0 1 0 1 2

3 3 3 6 3 18 316

1 0 1 1 0 3 162

2 3 2 5 3 15 154

3 2 1 1 1 8 59

1 0 0 0 0 1 9

0 1 0 0 0 1 5

0 0 0 0 1 1 5

0 0 0 0 0 0 4

1 0 0 0 0 1 7

0 0 0 0 0 0 5

0 0 1 0 0 1 5

0 0 0 0 0 0 4

0 1 0 1 0 2 8

1 0 0 0 0 1 7

Bergambacht Dijklaan/Wethouder vd Bergplein Hoofdstraat 135 en 137 ’t Ingse Hof 11-13-33-35-55-57 subtotaal Berkenwoude Kon. Julianastraat 4 en 6 Nieuw subtotaal Krimpen aan de Lek Noord Nieuw Krimpen aan den IJssel Tuinstraat Bloemenbuurt Lekkerkerk Touwbaan Nic. Beetstraat Lekdijksteeg Nieuw Schoonhoven Tiendweg Havenstraat Kon. Julianastraat Langerakkerweg Willem de Zwijgerstraat subtotaal TOTAAL


Prognose verkopen

Totaal programma

Programma

30

Verkoop bestaand bezit onder Koopgarant Verkoop bestaand bezit onder Koopgarant

TOTAAL NOG TE VERKOPEN (permament plus Koopgarant) GEPLAND IN DE JAREN 2012-2021 (permament plus Koopgarant)

31

Verkocht

Nog te verkopen

TOTAAL

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

Bergambacht (Nieuw) Krimpen aan de Lek (Nieuw) Krimpen aan den IJssel - Groenendaalflat - Programma volgens SVB Lekkerkerk, Programma volgens SVB Schoonhoven, Programma volgens SVB TOTAAL

Prognose verkopen

Totaal programma

Programma

31 21

4 5

27 16

13 11

2 2

2 2

2 1

1 2

1 0

1 1

1 1

1 1

1 1

1 0

72 200 42 94 460

23 6 2 3 43

49 194 40 91 417

18 49 18 20 129

2 3 2 3 14

2 4 2 2 14

2 4 2 3 14

2 4 2 2 13

2 6 2 1 12

2 5 2 2 13

2 7 2 2 15

2 6 2 3 15

1 5 1 1 10

1 5 1 1 9

571 188


Prognose Winst- en verliesrekening Resultatenrekening (bedrijfswaarde) Huurinkomsten Huurderving

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

46.278

49.822

50.732

55.199

58.421

59.902

62.804

65.323

67.339

-706

-798

-756

-912

-882

-860

-874

-997

-822

45.572

49.024

49.976

54.287

57.539

59.042

61.930

64.326

66.517

Vergoedingen

1.979

2.008

2.049

2.090

2.131

2.174

2.218

2.262

2.307

Resultaat verkoop

1.707

971

1.458

1.061

1.092

905

1.158

961

1.946

Saldo

Geactiveerde productie tbv eigen bedrijf

1.236

1.336

1.454

1.641

1.224

1.296

1.609

1.251

985

Overige bedrijfsopbrengsten

1.196

1.198

1.198

1.203

1.206

1.216

1.234

1.253

1.272

51.690

54.537

56.135

60.282

63.192

64.633

68.149

70.053

73.027

-490

-546

-496

-438

-544

-318

-242

-242

-221

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1

-1 -5.511

Bedrijfsopbrengsten Afschrijvingen MVA Erfpacht

-4.785

-4.614

-4.707

-4.801

-4.897

-5.044

-5.195

-5.351

Sociale lasten

Salarissen

-685

-660

-674

-687

-701

-722

-744

-766

-789

Pensioenlasten

-889

-858

-875

-892

-910

-937

-965

-994

-1024

-12.133

-11.213

-11.752

-11.153

-12.332

-10.164

-10.072

-10.311

-14.447

Onderhoudslasten Overige bedrijfslasten

-12.545

-11.877

-13.995

-14.432

-14.612

-14.748

-15.092

-15.412

-15.425

Bedrijfslasten

-31.528

-29.769

-32.500

-32.404

-33.997

-31.934

-32.311

-33.077

-37.418

20.162

24.768

23.635

27.878

29.195

32.699

35.838

36.976

35.609

1.950

1.649

1.431

1.365

805

504

733

632

591

113

113

113

113

113

113

113

113

113

-11.477

-13.201

-14.358

-16.389

-18.676

-20.281

-21.620

-23.070

-23.583

10.748

13.329

10.821

12.967

11.437

13.035

15.064

14.651

12.730

712

-3.180

-342

-1

-2.342

-713

-962

-222

-475

-8.879

-35.090

-9.006

-3.873

-15.551

-10.808

-4.083

-8.811

-11.520

1.482

1.654

1.565

1.612

1.661

1.711

1.919

1.977

1.516

4.063

-23.287

3.038

10.705

-4.795

3.225

11.938

7.595

2.251

Opbrengsten - lasten Rentebaten Opbrengst fin. vaste activa Rentelasten Resultaat gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Resultaat grondexploitatie Resultaat nieuwbouw koop Onrendabele top nieuwbouw (o.b.v. bedrijfswaarde) Waardeveranderingen Buitengewone baten en lasten Resultaat voor belastingen

-2.348

-3.274

-2.525

-3.216

-2.841

-3.164

-3.576

-3.540

-2.746

Resultaat na belastingen

Belastingen

1.715

-26.561

513

7.489

-7.636

61

8.362

4.055

-495

Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

9.458

4.193

9.856

4.453

15.105

9.527

7.666

7.147

8.448

Mutatie RWC leningen u/g

5

6

6

6

7

7

7

8

8

Mutatie RWC leningen o/g

-1.612

-1.820

-2.253

-1.960

-1.695

-1.291

-1.113

-727

-585

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde

4.301

-18.519

2.719

20.640

203

6.443

14.403

11.784

8.386

Bedragen x € 1.000


32

Prognose Balans 2012 - 2020

Debet Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa nominaal Rentabiliteitswaardecorrectie leningen u/g Actieve belastinglatenties Onroerende zaken VOV Totaal vaste activa Voorraad en onderh.werk bestemd voor verkoop Overige vlottende activa Totaal vlottende activa Totaal Debet Credit Overige reserves Totaal eigen vermogen Voorzieningen Langlopende schulden nominaal Rentabiliteitswaardecorrectie leningen o/g Verplichting onroerende zaken vov Passieve belastinglatenties Totaal langlopende schulden Totaal kortlopende schulden Totaal Credit Bedragen x € 1.000

33

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

496.145 67.481 2.500 -247 598 12.616 579.093

522.241 74.460 2.500 -242 510 12.932 612.401

546.249 84.694 2.500 -236 417 13.320 646.944

588.867 98.403 2.500 -229 345 13.719 703.605

611.630 111.339 2.500 -222 288 14.131 739.666

627.112 120.102 2.500 -215 254 14.555 764.308

654.128 130.827 2.500 -208 233 14.992 802.472

674.100 138.270 2.500 -200 211 15.441 830.322

696.107 145.988 2.500 -192 188 15.905 860.496

0 1.208 1.208

0 1.255 1.255

0 1.279 1.279

0 1.340 1.340

0 1.389 1.389

0 1.421 1.421

0 1.468 1.468

0 1.511 1.511

0 1.548 1.548

580.301

613.656

648.223

704.945

741.055

765.729

803.940

831.833

862.044

258.440 258.440

239.919 239.919

242.638 242.638

263.280 263.280

263.484 263.484

269.927 269.927

284.330 284.330

296.115 296.115

304.499 304.499

1.977

16.862

8.526

3.899

8.245

4.095

1.396

3.046

10.652

282.110 -13.874 34.288 373 302.897

314.751 -12.054 36.743 355 339.795

350.015 -9.801 39.320 320 379.854

385.890 -7.841 42.010 373 420.432

411.931 -6.146 45.650 426 451.861

429.941 -4.855 48.596 426 474.108

451.051 -3.742 52.742 426 500.477

461.228 -3.014 56.139 444 514.797

471.764 -2.429 59.150 391 528.876

16.986

17.080

17.206

17.334

17.466

17.599

17.736

17.875

18.017

580.301

613.656

648.223

704.945

741.055

765.729

803.940

831.833

862.044


Risicomanagement - scenario’s SCENARIO’S/GEVOELIGHEID Van invloed op doelstellingen ondernemingsplan. 1 Rentepercentage op financiering is 1% hoger 2 Uitwerking duurzaamheid naar energieneutraal. Per jaar 500 woningen (2012 -2021) investering € 20.000 waarvan € 10.000 onrendabel. 3 Kosten voor nieuwbouw stijgen. Investeringen nieuwbouw 20% hoger. 4 Na vijf jaar zelfde vastgoedopgave continueren. Is tenminste 135 (gemiddeld aantal 2012 – 2016) betaalbare huurwoningen per jaar voor de jaren 2017 – 2020.

Macro economische ontwikkelingen. 5 Kosten beheer structureel 1% hoger (zonder huurverhoging). 6 Rente op financiering en kosten beheer structureel 1% hoger (zonder huurverhoging). 7 Bouwkosten structureel 2% hoger dan inflatie. 8 9

Mutatiegraad daalt tot 3% Extra huurruimte van 5% wordt niet ingevuld.

Interne beleidskeuzes. 10 Basis huurprijs, streefhuur percentage, wordt 5% hoger. Geldt bij mutatie 11 Aantal verkopen (permanent) per jaar is 20 woningen extra. 12 EPC norm nieuwbouw verlagen tot 0,6. extra investering € 7.800 per woning


Rentegevoeligheid op investeringen. Bestaande woningen naar energieneutraal brengen.

Gevoeligheid stijging investeringen nieuwbouw. Gevoeligheid voor onrendabele investering uit betaalbare huurwoningen. Extra huurwoningen in het jaar: 2017: 106 2018: 0 2019: 13 2020: 76 2021: 50

Gevoeligheid voor kostenstijgingen boven inflatie. Gevoeligheid voor rente- en kostenstijgingen boven inflatie. Gevoeligheid voor kostenstijgingen boven inflatie. Woningmarkt op slot. Het voorgenomen Rijksbeleid van extra huurruimte gaat niet door.

Versterken eigen vermogen en liquiditeit. Versterken eigen vermogen en liquiditeit. Meer energie zuinige woningen.

34

Uitwerking scenario’s In totaal zijn er 12 scenario’s benoemd en uitgewerkt. In beeld is gebracht hoe de diverse scenario’s de interest dekkingsratio, loan to value en de solvabiliteit beïnvloeden. De scenario’s die zijn uitgewerkt betreffen negatieve effecten op ons basis jaarplan; gevoeligheid op de diverse financiële ratio’s wordt zichtbaar. Interest dekkingsratio Geeft weer in hoeverre we op termijn de financieringslasten kunnen voldoen uit de operationele kasstromen. Als norm geldt 1,25. Vrijwel alle scenario’s geven op termijn een overschrijding op de norm. Loan to value Geeft weer in welke mate het vastgoed gefinancierd is met extern geld. Als norm geldt 75%. Net als bij de interest dekkingsratio geeft de meerderheid van de scenario’s op termijn een overschrijding van de norm. Anders gezegd, we gaan steeds meer van ons bezit met extern geld financieren met als gevolg hogere financieringslasten. Solvabiliteit Geeft weer de verhouding van onze reserves ten opzichte van het balanstotaal. Ten opzichte van de interest dekkingsratio en loan to value blijven alle scenario’s met uitzondering van scenario 6 en 9 binnen de gestelde norm van 25%.

35

Interest dekkingsratio norm 1,25 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

1,34 1,30 1,34 1,32 1,34 1,31 1,28 1,34 1,37 1,33 1,36 1,33 1,34

1,50 1,43 1,44 1,45 1,50 1,46 1,39 1,50 1,51 1,47 1,53 1,51 1,49

1,30 1,22 1,21 1,23 1,30 1,24 1,16 1,30 1,30 1,26 1,35 1,32 1,29

1,37 1,25 1,24 1,27 1,37 1,30 1,19 1,36 1,35 1,31 1,42 1,40 1,35

1,32 1,18 1,16 1,20 1,31 1,24 1,11 1,30 1,29 1,25 1,37 1,35 1,30

1,36 1,20 1,18 1,22 1,36 1,28 1,12 1,34 1,33 1,28 1,42 1,41 1,34

1,38 1,19 1,16 1,22 1,33 1,28 1,10 1,35 1,33 1,28 1,44 1,44 1,35

1,36 1,16 1,13 1,20 1,31 1,25 1,06 1,33 1,32 1,25 1,44 1,43 1,33

1,28 1,07 1,03 1,11 1,23 1,14 0,95 1,24 1,22 1,15 1,36 1,34 1,25

Loan to value Norm 75 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

59 60 65 62 59 66 67 61 61 66 57 56 60

63 63 70 67 63 70 71 65 64 70 60 59 63

66 68 76 72 66 75 77 69 69 75 64 62 67

69 71 80 77 69 78 81 72 71 78 67 65 70

70 73 83 79 72 79 83 73 72 80 68 65 71

71 74 85 81 73 81 85 75 73 82 68 66 72

72 76 88 83 75 83 88 76 74 84 69 66 73

71 75 89 83 74 83 88 75 73 84 68 65 73

70 75 90 83 75 83 89 75 73 84 68 64 72


Solvabiliteit norm 25 Basis Scenario 1 Scenario 2 Scenario 3 Scenario 4 Scenario 5 Scenario 6 Scenario 7 Scenario 8 Scenario 9 Scenario 10 Scenario 11 Scenario 12

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

47 47 47 46 47 41 41 46 46 41 50 49 47

45 44 43 42 45 38 37 43 43 39 47 47 44

39 38 37 34 39 31 29 37 37 31 42 42 38

37 36 34 31 37 29 27 35 35 29 40 41 37

37 35 33 31 37 30 27 35 35 29 40 41 36

36 33 30 28 34 27 24 33 33 26 38 39 34

35 32 29 26 34 26 22 32 33 25 38 39 34

35 32 28 26 33 26 21 32 33 25 38 39 34

36 32 27 26 33 25 20 32 33 25 39 40 34

Per ultimo 2010 is de solvabiliteit 49. Tabel gestart met het jaar 2011 om het verloop juist weer te geven.

• Als de huurontvangsten achter blijven bij kostenontwikkeling. Als het van overheidswege niet mogelijk is om de huren te verhogen dan zal het noodzakelijk zijn om de kosten nog verder te reduceren (scenario 5 en 6). • Kostenstijgingen op onze investeringen (nieuwbouw) zonder dat dit wordt gecompenseerd door extra huurverhogingen. Dat kan zich voordoen bij hogere kwaliteitseisen of bij een vragersmarkt, aannemers hebben voldoende werk (scenario 3). • Tot slot doet de zwaarste gevoeligheid zich voor bij een speerpunt uit ons ondernemingsplan: het onderdeel duurzaamheid. Als de helft van de investeringen niet rendabel is dan ontwikkelt onze interest dekkingsratio en loan to value zich zwaar negatief ten opzichte van onze financiële kaders. Het is dus een harde voorwaarde dat investeringen in duurzaamheid rendabel zijn (scenario 2).

Het blijkt dus nuttig om 2012 te gebruiken om te bekijken of en op welke wijze bijsturen noodzakelijk is. QuaWonen heeft nog veel knoppen om aan te draaien.

Gevoeligheid We sturen op drie financiële indicatoren en zijn gevoelig voor de effecten op de kasstromen. In een groot deel van de scenario’s ontwikkelt de kasstroom zich onder de norm. In het basisscenario zijn, vanaf het jaar 2013, de beheerkosten met 5% gereduceerd. De uitkomsten van de diverse scenario’s laten zien dat bij tegenwind dit percentage niet voldoende is. De gevoeligheid uit zich in: • Renteniveau. We rekenen met een voorzichtig rentepercentage van 5,25; stijgt de rente structureel naar 6,25% dan scoren we zwaar negatief op onze interest dekkingsratio. Het is niet waarschijnlijk dat dit scenario op korte termijn zich voordoet. Het huidige renteniveau ligt op circa 4%: voordat de rente 2% stijgt zou er sprake zijn van Italiaanse toestanden (scenario 1 en 6).


36

Jaarplan QuaWonen is klaar voor de toekomst

Recommend Documents