jaarplan 2011 Actief in 2011 QuaWonen is klaar voor de toekomst

jaarplan 2011

Actief in 2011

QuaWonen is klaar voor de toekomst

Dit jaarplan is een uitgave van: QuaWonen Hof ter Bergen 25 Postbus 27, 2860 AA Bergambacht Telefoon (0182) 346 400 Fax (0182) 346 401 E-mail [email protected] Internet www.quawonen.com December 2010 Uitgave: QuaWonen, eindredactie afdeling Communicatie Tekst: Tekst & Co, Zevenhuizen Vormgeving: Van Caetenburgh grafische vormgeving, Reeuwijk Fotografie: Jan van Rietschoten, Rotterdam Drukwerk: Reprovinci, Schoonhoven

Inhoudsopgave

Missie Voorwoord: inspelen op de actualiteit Goede woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Vitale kernen, leefbare buurten Van energiebesparing naar energieneutraal Excellente basisdienstverlening Lokale verankering en samenwerking met anderen Onze plannen per kern Bergambacht Krimpen aan den IJssel Nederlek Ouderkerk aan den IJssel Schoonhoven Vlist Financieel voldoende sterk

4 5 6 10 12 13 15 16 16 17 19 20 20 21 22

Begroting 2011

27

Meerjarenbegroting 2011-2019

30

Risicomanagement

36

Bijlagen 1 Uitgangspunten meerjarenbeleid 2 Grondwaardenberekeningen 2011 3 Vastgoedstrategie 2011-2019

38 39 40

Missie QuaWonen is dé corporatie voor de Krimpenerwaard. Wij bieden goede huisvesting aan mensen die zelf moeilijk kunnen slagen op de woningmarkt en dragen bij aan vitale kernen en leefbare wijken. Onze organisatie is stevig lokaal verankerd. We werken nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties. We handelen klantgericht en met aandacht voor het milieu.

QuaWonen | Jaarplan 2011

4

Inspelen op de actualiteit QuaWonen staat midden in de maatschappij. Maatschappelijke ontwikkelingen, of die nu van politieke, economische of sociale aard zijn, raken ons en ons werk. En wat wij doen heeft zijn weerslag op de lokale samenleving.

Sinds het ontstaan van QuaWonen, nu vier jaar geleden, is er om ons heen veel veranderd. Momenteel hebben we te maken met de gevolgen van een economische recessie, waaronder dalende woningverkopen en een stagnerende woningmarkt. Het politieke landschap is veranderd, de rijksoverheid komt met maatregelen die ons investeringsvermogen beperken en kritische vragen uit ‘Europa’ leiden tot inperking van ons speelveld. Bij dit alles is onze lokale opgave niet minder geworden. Integendeel. Door de verslechterde economische situatie en vergrijzing is de vraag naar (levensloopgeschikte) huurwoningen alleen maar toegenomen. Ons woningaanbod voldoet niet op alle fronten aan die veranderende vraag. De vorming van de K5-gemeente stelt andere eisen en samenwerking met derden biedt perspectief op diverse nieuwe producten en taken. De nieuwe werkelijkheid is dat we een onzekere toekomst tegemoet gaan. Dat is risicovol, maar biedt juist ook kansen. Om die kansen optimaal te benutten, hebben we het afgelopen jaar in nauw overleg met onze belanghebbenden een ondernemingsplan opgesteld voor de periode tot 2015. Daarin staat de nieuwe beleidskoers van QuaWonen. Geen radicale breuk met het verleden. Wel een koerswijziging waarmee wij inspelen op de actuele situatie en toekomstige ontwikkelingen. Zo hebben we nu expliciet benoemd dat we er behalve voor de doelgroep met een jaarinkomen tot € 33.614 óók zijn voor mensen met een jaarinkomen tot € 45.000. Verder kiezen we nadrukkelijk voor excellente basisdienstverlening aan onze klanten en hebben we onze duurzaamheidambities aangescherpt. Onze inzet voor vitale kernen en leefbare buurten zetten we onverminderd voort. Zoals we ook blijvend de samenwerking zoeken en in nauw contact staan met onze belanghebbenden. Meer dan voorheen treden we daarbij op als netwerkspeler die zelf partijen benadert en verbindt. Het ondernemingsplan schetst het beleidskader. Dit werken we uit tot concrete activiteiten die we presenteren in onze jaarplannen. Te beginnen met dit jaarplan 2011. Zoals u inmiddels van ons gewend bent, leest u eerst het organisatiebrede verhaal, gevolgd door de plannen per kern met onder andere de concrete vastgoed- en leefbaarheidsprojecten.

Rob van den Broeke Directeur-bestuurder QuaWonen


5

Goede woningen voor mensen die moeilijk slagen op de woningmarkt Onze belangrijkste bestaansreden blijft: zorgen voor huisvesting voor mensen die op de vrije markt niet gemakkelijk aan een woning komen. Dat zijn in de eerste plaats mensen met een jaarinkomen tot € 33.614. Daarnaast willen we de inkomensgroep tot € 45.000 van dienst zijn. Laatstgenoemde groep dreigt tussen wal en schip terecht te komen; hun inkomen is te hoog voor een sociale huurwoning, maar te laag voor een dure huurwoning of een koopwoning op de vrije markt. Woningen die zij wel kunnen betalen, zijn er nauwelijks in onze regio. Door ook deze middeninkomens aan een geschikte woning te helpen, voorkomen we dat ze in een woning blijven wonen die betaalbaar is voor de laagste inkomensgroepen.

Los van het inkomen zijn er andere groepen die het lastig hebben op de woningmarkt. Allereerst mensen die moeilijk zelfstandig kunnen wonen vanwege een fysieke of verstandelijke beperking of psychiatrische problemen. Andere aandachtsgroepen zijn statushouders en mensen die vanwege hun persoonlijke situatie urgent een woning nodig hebben. En als laatste benoemen wij senioren als specifieke aandachtsgroep. Naar verwachting verdubbelt het aantal 75-plussers in de Krimpenerwaard de komende 25 jaar. Een groot deel van hen wil zelfstandig blijven en oud worden in een levensloopgeschikte huurwoning. Ons woningaanbod is daar op dit moment niet op berekend.

• • • •

we leveren 69 woningen op met een huurprijs boven de betaalbaarheidsgrens van € 652,52. we onderzoeken mogelijkheden om de middeninkomens te bedienen: introductie huur-op-maat. vanzelfsprekend volgen we de demografische en inkomensontwikkelingen nauwkeurig en sturen we zo nodig bij. met de Stadsregio Rotterdam en de gemeente Krimpen aan den IJssel bekijken we of de Krimpense woningtoewijzing door de deelname aan Woonnet Rijnmond uit balans is geraakt. Als dit zo is, bepalen we in overleg welke maatregelen we moeten treffen om het evenwicht te herstellen.

Voldoende huurwoningen in de juiste prijsklassen Om ons dé corporatie van de Krimpenerwaard te kunnen noemen en de genoemde groepen goed van dienst te zijn, moeten we voldoende huurwoningen hebben in de juiste prijsklassen. Recent marktonderzoek van ABF wijst uit dat wij met circa 8.500 woningen tot 2020 aan de vraag kunnen voldoen. Om inwoners van de Krimpenerwaard met een inkomen tot € 33.614 aan een passende woning te helpen, moeten we op termijn minimaal 7.000 betaalbare huurwoningen beschikbaar hebben (netto huurprijs maximaal € 652,52 per maand, prijspeil 1 januari 2011). Voor de middeninkomens kunnen we volstaan met 1.500 woningen boven deze huurprijs. Momenteel hebben we 500 woningen boven de betaalbaarheidsgrens. Om in 2015 op 1.500 uit te komen, verhogen we van maximaal 500 leegkomende woningen de huurprijs (huurharmonisatie) en bouwen we 500 duurdere huurwoningen. Daarnaast onderzoeken we ook andere mogelijkheden om de middeninkomens te bedienen.

Verkoop Zorgen voor meer duurdere huurwoningen is één manier om de middeninkomens te huisvesten. Het aanbieden van aantrekkelijk geprijsde koopwoningen is een andere. Dat kunnen nieuwe woningen zijn of bestaande. Per eind 2010 hebben we 567 bestaande woningen bestemd voor verkoop, waarvan 449 onder koopgarantvoorwaarden. Door circa 25% korting te geven op de koopprijs overbruggen we de kloof tussen koop en huur en zijn deze woningen ook bereikbaar voor starters op de woningmarkt. Bij vertrek van de bewoner, hebben wij de verplichting de koopgarantwoning terug te kopen. Zodoende houden we deze woningen ook op termijn beschikbaar voor onze doelgroepen.

We vinden in principe dat woningzoekenden vrij moeten zijn om zich te vestigen waar ze willen. De nieuwe huisvestingsverordening in de K5-gemeenten en de aansluiting van Krimpen aan den IJssel bij Woonnet Rijnmond dragen hieraan bij. We houden de effecten hiervan in de gaten. In Krimpen aan den IJssel lijkt het erop dat we te maken hebben met een grote vraag van woningzoekenden van buiten Krimpen. We willen niet dat dit ertoe leidt dat mensen uit Krimpen aan den IJssel niet meer aan bod komen.

In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • 449 huurders krijgen, op termijn, hun woning te koop aangeboden met koopgarantvoorwaarden. Hiervan verwachten we er 12 te verkopen in 2011. • 117 huurders krijgen hun woning te koop aangeboden zonder koopgarantvoorwaarden. Hiervan verwachten we er 11 te verkopen. • we leveren 42 nieuwe koopwoningen en 75 nieuwe koopgarantwoningen op. De nieuwe koop- en koopgarantwoningen die nog in ontwikkeling zijn, staan in de vastgoedopgave (bijlage 3 van dit jaarplan).

In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • we leveren 243 betaalbare woningen op met een huurprijs van maximaal € 652,52.


Woningverkoop dient twee doelen. We spelen in op de vraag naar aantrekkelijk geprijsde koopwoningen én we krijgen geld beschikbaar om nieuwe betaalbare woningen te bouwen en ons programma ter verbetering van de bestaande voorraad uit te voeren.

6

Kwaliteitsslag Ons woningaanbod moet behalve kwantitatief ook kwalitatief voldoen. We zijn al enkele jaren bezig ons woningbestand te vernieuwen. Tot aan 2020 slopen we 1.076 verhuureenheden en bouwen we er 1.817 terug. De nieuwbouw bestaat overwegend uit huurwoningen, maar omvat ook koop- en koopgarantwoningen en, in beperkte mate, maatschappelijk en bedrijfsonroerend goed. Nieuwbouw voor de doorstroming Doorstroming zorgt voor een goed functionerende woningmarkt met verhuismogelijkheden voor mensen in elke fase van hun wooncarrière. Van de jongvolwassene die op zichzelf wil wonen en het gezin dat een ruimere woning zoekt, tot de 65-plusser die naar een gelijkvloers appartement wil verhuizen. In de afgelopen jaren is gebleken dat wij de doorstroming het meest bevorderen door overwegend levensloopgeschikte appartementen te bouwen. De senioren die hier naartoe verhuizen, laten veelal een woning achter voor een gezin. En de woning van het verhuizende gezin kan vaak worden betrokken door een starter. Bouwen voor senioren betekent dus huisvesten van starters. In 2011 is de opgave voor alle kernen als volgt: 500 429

400

387

407

410

300 200

Opgeleverd

243 192

69

0

Aanbouw

130

100

Woningen betaalbaar*

54

19

Woningen markthuur*

75

31

Koop garant

4

Voorbereiding

42

Koop

Totaal

*) huurwoningen < € 652,52 DAEB **) huurwoningen > € 652,52 niet DAEB In bijlage 3 is de volledige vastgoedopgave in beeld gebracht.

Kwaliteitsslag bestaande bouw In de bestaande bouw leggen we het accent op méér kwaliteit, veiligheid, toegankelijkheid en duurzaamheid. Betere isolatie, dubbelglas en HR-ketels verhogen het wooncomfort en verlagen de kosten voor energie. In tien jaar tijd brengen we het energielabel van al onze woningen van gemiddeld E naar gemiddeld C waardering. Dit is het grootste project binnen ons energiebeleid. Meer hierover in het hoofdstuk Van energiebesparing naar energieneutraal.


Stap voor stap brengen we onze woningen op het niveau van het Politiekeurmerk Veilig Wonen (PKVW). Dat betekent onder andere voldoende buitenverlichting, degelijk hang- en sluitwerk en op elke verdieping een rookmelder. Als een van de weinige corporaties in Nederland voeren wij deze maatregelen uit zonder (een deel van) de kosten door te berekenen aan de huurders. Nu de nutsbedrijven de gas- en elektra-installaties niet meer standaard keuren, zijn er landelijk vaker gasexplosies geweest en ongelukken met ondeskundig aangelegd elektra. Soms met fatale afloop. In het kader van veiligheid wil QuaWonen ook op dit vlak iets doen. We denken aan periodiek afpersen van gasleidingen en geregeld controleren van de elektra in onze woningen. Deze controle wordt bij mutatie overigens al standaard uitgevoerd. Grondwater in kruipruimtes van woningen is steeds vaker problematisch. In onze regio met haar ligging ver onder de zeespiegel is het niet vreemd dat er af en toe water in de kruipruimtes staat. De laatste tijd komt dit echter vaker en langduriger voor. Dit kan negatief uitwerken op het leefklimaat in de woning en het woongenot. Een hoge grondwaterstand wordt veroorzaakt door externe factoren, zoals aanpassing van het riool, ophoging van straatwerk en hevige regenval. Door met de gemeente de oorzaken en gevolgen in kaart te brengen, hopen we tot effectieve oplossingen te komen. Ook de communicatie en samenwerking met bewoners komen hierbij ter sprake. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • we voeren een conditiemeting van de technische woningkwaliteit uit in een derde van ons woningbestand. • in 400 woningen worden isolerende maatregelen genomen (zie ook het hoofdstuk Van energiebesparing naar energieneutraal). • 320 woningen worden voorzien van het certificaat Veilige Woning van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. 160 Woningen krijgen een vernieuwd certificaat. • we plaatsen 2.500 rookmelders, waarmee 1.100 woningen veiliger worden. • contracten om legionella te beheersen worden aangepast aan de nieuwe drinkwaterwet. • we stellen een procedure op voor regelmatige controle van gasleidingen en elektra in woningen die al langere tijd door dezelfde huurder worden bewoond. • in samenwerking met de gemeenten en eventueel het Hoogheemraadschap onderzoeken we oorzaken en gevolgen van de hoge grondwaterstand met als doel oplossingen te vinden voor wateroverlast in de kruipruimtes van onze woningen.

7

Bijzondere inspanningen voor bijzondere groepen Mensen met een fysieke of verstandelijke beperking en mensen met psychiatrische problemen hebben er baat bij om in hun vertrouwde buurt, dicht bij hun (mantelzorgende) familie en vrienden te wonen. Zij hebben bovendien vaak een beschermde woonvorm en intensieve zorg nodig. Vandaar ons streven naar voldoende zorgwoningen in al onze kernen. Dat is geen nieuw beleid; de afgelopen jaren hebben we diverse projecten gerealiseerd waarin wonen en zorg hand in hand gaan. Daar gaan we mee door. Op voorhand benoemen we geen kwantitatieve doelstelling. We spelen in op de vraag en de mogelijkheden. Zorgorganisaties geven aan waar behoefte aan bestaat en bieden de benodigde zorg. We werken nauw met hen samen, evenals met verzekeraars die de zorgkosten dragen en de gemeenten die de voorwaarden scheppen. Meer dan in het verleden profileren we ons als zorgnetwerkspeler die partijen benadert en met elkaar in contact brengt. We willen liefst samen inspelen op de vraag van mensen die moeilijk zelfstandig kunnen wonen, zowel met nieuwbouw als in de bestaande bouw. Voor onszelf zien we vooral een rol weggelegd in het ontwikkelen en beheren van het vastgoed. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • we schrijven zorgorganisaties aan om samen de vraag naar bijzondere huisvesting en maatschappelijk vastgoed te verkennen. • we leveren 20 woningen op voor mensen met een verstandelijke beperking. • we beginnen met de verbouwing van een woonzorgboerderij met woon- en werkplekken voor 20 psychisch kwetsbare mensen. • er zijn 14 woningen aangewezen voor senioren met een lichte zorgindicatie die 24 uur per dag op afroep hulp kunnen krijgen. Senioren Senioren beschouwen we ook als een aandachtsgroep. In onze regio is nog altijd een tekort aan levensloopgeschikte appartementen voor deze sterk groeiende groep. Daar willen we iets aan doen. Oók omdat de doorstroming op de woningmarkt het meest is gediend met bouwen voor senioren. We bouwen vooral nieuwe levensloopgeschikte appartementen voor senioren, zowel in de koop- als in de huursector. Hier kunnen mensen tot op hoge leeftijd wonen, ook als zij gezondheidsklachten krijgen en eventueel zorg aan huis nodig hebben. We bouwen deze woningen bij voorkeur op locaties dicht bij openbaar vervoer, winkels en andere (zorg)voorzieningen. In 2011 vertaalt dit zich in de volgende doelen: • we leveren 214 levensloopgeschikte huurappartementen op: 153 betaalbaar en 61 duurder. • we leveren 42 levensloopgeschikte koopappartementen op.


8

Vitale kernen, leefbare buurten Prettig wonen begint met een goed huis dat voldoet aan de wensen van de bewoner. Oók belangrijk is dat er winkels en scholen in de buurt zijn en dat de woonomgeving er goed uitziet. Essentieel voor een fijne buurt is verder dat bewoners elkaar kennen en zich betrokken voelen bij elkaar en hun buurt. We letten steeds meer op het maatschappelijk rendement van het geld dat we in leefbaarheid steken; dat de activiteit ook oplevert wat we ervan hadden verwacht. Per kern worden de activiteiten verder toegelicht.

Wijken met een gevarieerd woningaanbod Door sloop, nieuwbouw en woningverbetering leggen we de basis voor aantrekkelijke wijken en buurten: een gevarieerd woningaanbod dat voldoet aan de actuele eisen van verschillende leeftijdsgroepen. Wijken waar mensen iets te kiezen hebben. Zoals eerder in dit jaarplan geschetst, zijn er in de Krimpenerwaard onvoldoende woningen voor senioren. Daarom bouwen we vooral levensloopgeschikte appartementen. In het vorige hoofdstuk staat onder ‘Kwaliteitsslag’ wat onze opgave is voor 2011. Basisvoorzieningen in alle kernen Met de vergrijzing en ontgroening in onze regio bestaat het risico dat basisvoorzieningen zoals een supermarkt, een school en een huisartsenpost uit het dorp verdwijnen. Dat is een ongewenste situatie. Wij stellen ons ten doel om samen met andere partijen te zorgen dat in elke kern basisvoorzieningen voor onze huurders aanwezig zijn. Wij leveren geen eigen (zorg)diensten, maar brengen partijen die zich daarmee bezighouden bij elkaar. Als het gaat om het ontwikkelen van maatschappelijk en bedrijfsmatig onroerend goed zoals scholen en winkels, dan worden wij selectiever naarmate een activiteit verder van onze kerntaak af staat. Het ontwikkelen van een (brede) school komt daarom eerder in aanmerking dan het bouwen van een winkelcentrum. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • per kern brengen we in kaart wat het gewenste voorzieningenniveau is, rekening houdend met een gezonde exploitatie. Dit gewenste niveau stemmen we af met de gemeente. • we zetten de ontwikkeling voort van een cultuurhuis, een kinderdagverblijf, een gezondheidscentrum en drie (brede) scholen. • samen met de gemeente Bergambacht voeren we een studie uit naar de (financiële) haalbaarheid van een buurtsuper in de kern Berkenwoude.


Schone en aantrekkelijke wijken en buurten Ons doel is ervoor te zorgen dat bewoners zich prettig voelen in hun buurt. Dat de omgeving dan schoon, heel en veilig is, is een eerste vereiste. Onze investering in het Politiekeurmerk Veilig Wonen draagt bij aan deze doelstelling. Zo ook onze inspanningen om graffiti direct te verwijderen en ons toezicht op tuinonderhoud en schoonmaakwerkzaamheden. Net als voorgaande jaren organiseren we wijkschouwen om samen met bewoners en andere partijen een buurt te inspecteren op onvolkomenheden. Bewoners laten zien welke knelpunten er zijn. Voor knelpunten die binnen ons bereik liggen, zoeken wij zelf naar oplossingen. Met andere betrokken partijen maken we afspraken over knelpunten in het openbaar gebied. Ook onze complexbeheerders hebben een belangrijke taak in het signaleren en oplossen van technische mankementen, vervuiling en andere leefbaarheidproblemen. We zien voor hen ook een rol weggelegd bij het constateren en aanpakken van problemen ‘achter de voordeur’, zoals geweld, verwaarlozing en eenzaamheid. We trainen hen zodat zij meer oog krijgen voor dit soort zaken en weten naar welke organisaties ze mensen kunnen doorverwijzen. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • voor leefbaarheid is een budget van € 569.000 (o.a. € 17.500 voor verwijderen graffiti). • we organiseren wijkschouwen waar daar behoefte aan is. • alle complexbeheerders volgen een training Herkennen problemen achter de voordeur. • we stemmen ons leefbaarheidsprogramma voor 2012 af met lokale belanghebbenden en passen het plan zo nodig aan.

9

Buurtbewoners kennen elkaar en hebben iets voor elkaar over In buurten waar de bewoners elkaar kennen en regelmatig een praatje met elkaar maken, is minder eenzaamheid en burenruzie en meer burenhulp dan in andere wijken. Mensen voelen zich ook veel prettiger als ze een goede relatie hebben met hun buren. We werken daarom al jaren aan het vergroten van de sociale samenhang en betrokkenheid tussen bewoners. De ontmoetingscentra zijn een belangrijk middel hiervoor. In deze buurthuiskamers organiseren welzijnsorganisaties en vrijwilligers activiteiten voor bewoners. Wijkbewoners worden gestimuleerd om ook zelf met initiatieven te komen. Door trainingen te organiseren, bijvoorbeeld over hoe je een activiteit voor de buurt kunt organiseren of hoe je buurtbewoners kunt mobiliseren, ondersteunen we de bewoners. In een aantal buurten combineren we dit met de inzet van een buurtcoach. Die heeft tot taak om ‘met de handen op de rug’ bewoners in beweging te krijgen Ook buiten de ontmoetingscentra om stimuleren en ondersteunen we buurtactiviteiten, zeker als het initiatief daartoe van een groep bewoners komt. De tuinendagen zijn een goed voorbeeld. De buurt knapt ervan op én buurtbewoners komen op een ongedwongen manier met elkaar in contact. Buurtbemiddeling is een bewezen effectief instrument om conflicten tussen buurtbewoners op te lossen. De toegevoegde waarde van deze methodiek is dat de betrokken buurtbewoners zelf tot taak krijgen om de problemen op te lossen. Dit leidt in negen van de tien gevallen tot een duurzame oplossing. Voor ons is verder belangrijk dat we bij buurtbemiddeling nauw samenwerken met politie, gemeenten, de andere corporaties in de Krimpenerwaard en Factor G die de buurtbemiddeling organiseert. Alle reden om door te gaan met deze vorm van conflictoplossing.


De corporaties en gemeenten delen in elk geval tot april 2011 de kosten van buurtbemiddeling in de Krimpenerwaard. Besluiten onze partners daarna te stoppen, dan gaan wij door met buurtbemiddeling, in elk geval voor onze huurders. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • welzijnsorganisaties en bewoners die wijkactiviteiten willen organiseren, kunnen kosteloos gebruik maken van onze acht ontmoetingscentra. • we reserveren € 15.000 voor onderhoud aan en reparaties van de inrichting van deze centra. • we verzorgen de inrichting van 1 nieuw ontmoetingscentrum (De Nieuwe Vaart) en organiseren het beheer van een andere, (BloemRijk). • in Krimpen aan den IJssel betalen we samen met de gemeente de personeelskosten van een buurtcoach voor BloemRijk, die in dienst is van welzijnsorganisatie Meldpunt. In overleg met de gemeente proberen we de formatie uit te breiden zodat de buurtcoach breder inzetbaar is. • we onderzoeken of we wijkbewoners die actief willen zijn een praktische training kunnen aanbieden om hun zelforganiserend vermogen te vergroten. In 2011 willen we de eerste trainingen aanbieden. Eerst in Krimpen aan den IJssel, maar als er behoeft blijkt te zijn ook in onze andere kernen. • bij voorkeur blijven we met de andere corporaties en de gemeente buurtbemiddeling financieren voor alle inwoners van de Krimpenerwaard. Mocht dit niet haalbaar blijken, dan garanderen wij buurtbemiddeling voor onze eigen huurders.

10

Van energiebesparing naar energieneutraal Zowel vanwege het milieu als om de woonlasten te beperken, is energiebesparing een thema waaraan wij graag een flinke bijdrage leveren. De kern van ons energiebeleid is het energiezuiniger maken van onze woningen. Het energielabel verbetert van een gemiddelde waardering E naar gemiddeld C. In het nieuwe ondernemingsplan is de ambitie flink verder aangescherpt. Tegelijkertijd hanteren we een woonlastengarantie bij isolatie van bestaande woningen als de besparing niet opweegt tegen de investering.

Van energiezuinig naar uiteindelijk energieleverend Om tot energieneutrale of zelfs energieleverende woningen te komen, moeten we duurzame energie gebruiken. We kijken daarbij niet alleen naar de (nieuwe) technische mogelijkheden, maar denken ook aan samenwerking met anderen, bijvoorbeeld energieprojecten op wijkniveau. Voor nieuwbouw zijn de plannen zeer ambitieus. We willen toe naar energieneutrale woningen in 2020 en energieleverende woningen in 2030. Een energieleverende woning levert zelf energie uit wind, zon en aardwarmte. Die energie kan bijvoorbeeld worden gebruikt voor huishoudelijke apparaten en de elektrische fiets of auto. Vanaf 2011 zetten we hiervoor de eerste stappen. Gedragsverandering We kunnen extra resultaat boeken met energiezuinig gedrag, door onze huurders en door onszelf. Via het digitale Energieloket maken we huurders bewust van hun eigen invloed op hun energieverbruik. Zelf laten we duurzaamheid meewegen bij inkoop en aanbesteding. Voor de verwarming en elektriciteitsvoorziening van onze kantoren, ontmoetingscentra, collectieve installaties en de gemeenschappelijke ruimten in onze flatgebouwen stappen we zoveel mogelijk over op groene stroom.


In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • er worden zo’n 400 woningen projectmatig geïsoleerd, in 160 woningen plaatsen we HR++ glas. • in 340 woningen plaatsen we een HR-ketel. • we evalueren het huidige beleid met het oog op de nieuwe ambitie om de bestaande woningen in 2030 energieneutraal te hebben. Waar nodig passen we het beleid aan. • bij één project in het bestaand bezit kijken we of we het vervangen van de dakbedekking kunnen combineren met het opwekken van duurzame energie. • we stellen een groen Programma van Eisen (PvE) op voor energieneutrale nieuwbouw. Waar mogelijk kijken we of we bestaande projecten kunnen aanpassen naar deze groene normen. • het digitale Mijn energieloket wordt verbeterd. • samen met onder andere de Woonbond, scholen en gemeenten organiseren we een middag om bewoners te stimuleren zuinig te zijn met energie. • we maken een stappenplan zodat we in 2012 voor onze eigen energievoorziening zijn overgestapt op groene stroom. • vanaf 2011 gebruiken we uitsluitend FSC-hout. • we ontwikkelen een visie op inzet van duurzame energie.

11

Excellente basisdienstverlening De forse inzet op klantgericht werken is een nieuw thema voor QuaWonen. We spitsen dit nu toe op verbetering van onze basisdienstverlening. Klanten baseren hun waardering voor QuaWonen immers vooral op hoe zij door ons worden geholpen als ze bijvoorbeeld een woning betrekken of opzeggen, een reparatieverzoek hebben of te maken krijgen met overlast of betaalproblemen. Onze dienstverlening bij dit soort basistaken moet goed zijn, om niet te zeggen zeer goed. Anderen moeten onze verbetering herkennen en het daarmee eens zijn. Daar richten we onze processen en onze organisatie op in. Met als doel dat de waardering door huurders via het KWH-label (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) stapsgewijs groeit van een 7,5 in 2010 naar een 8,0 in 2014. Op het aspect klantintimiteit – wat ook bij klantgericht werken hoort – voert QuaWonen maatwerk. Op de gebieden van bewonersbegeleiding, wijkbeheer en participatie wil zij verder excelleren.

Bereikbaar voor de klant Excellente dienstverlening begint met goede bereikbaarheid. De bezetting van onze kantoren richten we zo in dat er meer ruimte is om klanten op afspraak van dienst te zijn. Zij worden snel en goed geholpen door gekwalificeerde medewerkers. Ook telefonisch zijn we goed te bereiken. Klanten krijgen snel antwoord of de juiste medewerker aan de lijn. Voor 24-uursbereikbaarheid ontwikkelen we in de komende jaren een digitaal klantenloket. Huurders en woningzoekenden kunnen dan via de website bijvoorbeeld reageren op een woning, de huur betalen, een reparatieverzoek doen of een afspraak maken voor een bezichtiging. Daarnaast onderzoeken we de voordelen van andere digitale communicatiemiddelen. In 2011 zullen we de contouren schetsen hoe we door middel van efficienter werken tijd en capaciteit kunnen laten vrijvallen om tot een betere excellente dienstverlening te komen. Doelmatige en efficiënte organisatie Goede dienstverlening aan de voorkant kan alleen met een doelmatige en efficiënte ‘achterkant’. De processen van de ondersteunende afdelingen worden daarop getoetst en zo nodig anders ingericht. We leggen vast wat we willen bereiken. Hoe dit gebeurt, is grotendeels aan de medewerkers zelf. Zo vergroten we het werkplezier en stimuleren we eigen initiatief. Om deze manier van werken goed te laten functioneren, moeten leidinggevenden meer coachend dan sturend optreden. Zij worden hierin getraind.


Risicomanagement is essentieel voor een efficiënte en doelmatige organisatie. De afgelopen jaren hebben we externe risico’s en die voor de bedrijfsprocessen geïnventariseerd en geanalyseerd. Ook zijn beheermaatregelen geformuleerd. De volgende stap is om prioriteiten te kunnen toekennen. Hiervoor worden de risico’s komend jaar voorzien van een kans en impactscore en ingedeeld naar strategisch, tactisch en operationeel niveau. Om risicomanagement verder in te bedden in de organisatie worden de risico’s gekoppeld aan het ondernemingsplan en wordt risicomanagement twee keer per jaar besproken in de vergaderingen van Raad van Commissarissen en managementteam, in de werkoverleggen en in het werkoverleg tussen bestuurder en de medewerker Control en Risk. Naast risicomanagement beoordeelt de medewerker Control en Risk in 2011 de producten uit de planning en control-cyclus: begroting, kwartaalrapportages en jaarrekening. Extra aandacht wordt besteed aan projectbeheersing. Denk hierbij aan het beoordelen en toetsen van fasedocumenten aan kaders, uitgangspunten en de projectadministratie. Specifieke punten zijn hardheid van de planningen, projectspecifieke risico’s die samengaan met kostenontwikkelingen, samenwerking met ontwikkelende bouwers en faalkostenbeheersing.

12

Benchmark Uit oogpunt van kostenbeheersing worden de netto bedrijfslasten gemonitord. De definitie van netto bedrijfslasten luidt: variabele exploitatielasten min onderhoud min opbrengsten en geactiveerde productie van het eigen bedrijf. De totale netto bedrijfslasten van QuaWonen in 2011 zijn € 13,7 miljoen. Per verhuureenheid (definitie Centraal Fonds Volkshuisvesting, CFV), zijn de cijfers als volgt: Bedragen per verhuureenheid Netto bedrijfskosten

CFV (2008) *)

Geëxtrapoleerd naar 2011 **)

QuaWonen 2011

1.449

1.483

1.518

*) landelijk **) verwacht aantal verhuureenheid eind 2011

Per fte ***) Per verhuureenheid (gewogen) *) landelijk **) verwacht aantal verhuureenheid eind 2011 ***) exclusief tijdelijke krachten


Bedragen per verhuureenheid Planmatig Niet planmatig Totaal onderhoud

CFV (2008)

*Geëxtrapoleerd naar 2011

QuaWonen gemiddeld 2011 - 2019

QuaWonen 2011

977 487 1.464

1.009 503 1.512

*) 771 ***) 615 1.386

**) 923 644 1.567

*) landelijk **) verwacht aantal verhuureenheid eind 2011 ***) exclusief tijdelijke krachten

QuaWonen komt naar huidige inzichten dus boven de – laatst bekende - benchmark van het CFV uit: de netto bedrijfskosten worden eenmalig negatief beïnvloed door de extra heffing CFV van € 25 per woning. De geraamde personeelskosten (exclusief uitzendkrachten) bedragen in 2011 € 7,1 miljoen. Voor 2011 is het aantal fte’s voor de hele organisatie vastgesteld op 98,2. De feitelijke formatie is 99,57 fte’s. Bedragen per verhuureenheid

In 2011 heeft QuaWonen hogere personeelskosten dan de benchmark. Aan deze tijdelijke overmaat in formatie liggen bestuursbesluiten ten grondslag. QuaWonen legt namelijk (tijdelijk) extra accent op de beleidsontwikkeling rondom duurzaamheid, energiekwaliteit en excellente dienstverlening. Het effect is dat de kosten per fte € 4000 hoger zijn totdat de tijdelijke contracten aflopen (2012).

CFV (2008) *)

Geëxtrapoleerd naar 2011 **)

QuaWonen 2011

64.248 747

66.358 771

70.344 826

Gemiddeld over een periode van tien jaar geeft QuaWonen minder aan onderhoud (exclusief woningverbetering) uit dan de gemiddelde corporatie. In het jaar 2011 echter is dat (beperkt) meer doordat er in dit jaar meer onderhoudsprojecten zijn gepland. De uitgaven 2012 en verder worden weer op het niveau van de benchmark gebracht. Prioriteiten stellen Excellente dienstverlening houdt ook in: prioriteiten stellen. We doen liever tien dingen goed, dan twintig dingen half. Om de prioriteiten te bepalen, stellen we onszelf steeds de vraag of een activiteit bijdraagt aan het behalen van onze doelen en wat het maatschappelijke effect ervan is. Natuurlijk leggen we ons oor ook te luister bij onze belanghebbenden. Zij weten het beste wat lokaal nodig is. De prioriteiten worden elk jaar vastgelegd in het jaarplan.

13

Keukens en badkamer naar eigen wens Met de programma’s Maatwerk in keukens en Maatwerk in sanitair spelen we in op de wens van veel huurders om hun keuken respectievelijk badkamer naar eigen inzicht in te richten. Veel huurders maakten al gebruik van Maatwerk in keukens. Sinds oktober 2010 hebben huurders met een badkamer die meer dan dertig jaar oud is, als eerste de gelegenheid gekregen deze te laten vervangen zonder dat de badkamer technisch is afgekeurd. Vanaf 2012 verruimen we dit naar badkamers die nog geen dertig jaar oud zijn. Vanaf januari 2011 behandelen we de aanvragen op volgorde van binnenkomst en zolang het budget toereikend is. In 2011 vertalen we deze uitgangspunten in de volgende doelen: • we beginnen in 2011 met de voorbereidingen voor een digitaal klantenloket. Eind 2011 weten we hoe we dit middel gaan inzetten. • we onderzoeken hoe de directe klantencontacten het beste kunnen verlopen. • we onderzoeken de mogelijkheden en voordelen van diverse digitale communicatiemiddelen. • we leggen vastgoedgegevens digitaal vast. • de netwerkomgeving wordt omgezet naar Windows server 2008. • we onderzoeken een mogelijke aanschaf van een vastgoedontwikkelingsmodule; strategisch voorraadbeheer en een woningcartotheek.


• • • • • •

alle leidinggevenden doorlopen een ontwikkelprogramma zodat ze hun team kunnen coachen en begeleiden naar zelfstandigheid. we passen functieprofielen, óók die van managers en teamleiders, aan op de bedrijfscultuur waarin van hen wordt verwacht dat zij zelf verantwoordelijk zijn, initiatief nemen, van fouten leren en samenwerken. risico’s worden ingedeeld naar strategisch, tactisch en operationeel niveau. Verder worden risico’s gekoppeld aan het ondernemingsplan en is risicomanagement een vast agendapunt in het overleg met de Raad van Commissarissen, het managementteam en het overleg tussen bestuurder en de medewerker Control en Risk. het functioneren van het risicomanagementsysteem en de uitvoering van de beheermaatregelen en de producten uit de planningen controlcyclus: begroting, kwartaalrapportages en jaarrekening worden door de medewerker Control en Risk beoordeeld. aan de beheersing van vastgoedontwikkeling, bijvoorbeeld door fasedocumenten, kaders, uitgangspunten en projectadministratie te toetsen en te beoordelen wordt door de medewerker Control en Risk extra aandacht besteed. we reserveren bijna € 850.000 voor de programma’s Maatwerk in sanitair en Basiskwaliteit (respectievelijk (€334.917 en € 505.000). Het budget voor Maatwerk in keukens is onderdeel van het budget voor dagelijks onderhoud.

14

Lokale verankering en samenwerking met anderen Niet speciaal benoemd in ons ondernemingsplan, maar wel vastgelegd in onze missie is onze lokale verankering. Wij werken vooral nauw samen met huurders, gemeenten en zorgen welzijnsorganisaties.

Participatie van huurders Het overleg met huurdervertegenwoordigingen is vastgelegd in een reglement en verloopt naar tevredenheid. Geen reden dus om hierin iets te veranderen. In 2011 vertalen we dit in de volgende doelen: • in Krimpen aan den IJssel bespreken we complexgebonden zaken met bewonersoverleggroepen (Bog’en). • op lokaal niveau overleggen we ten minste drie keer per jaar met de plaatselijke huurderorganisatie. • corporatiebrede zaken bespreken we met het Centraal Overleg Huurderorganisaties met wie we eveneens minstens drie keer per jaar om tafel zitten. • voor het jaarplan 2012 vragen we inbreng van de huurderorganisaties. Inbreng van andere belanghebbenden Uit de in 2009 uitgevoerde maatschappelijke visitatie bleek onder andere dat belanghebbenden graag nog meer betrokken zijn bij de beleidsvorming van QuaWonen. Daar komen wij graag aan tegemoet. Betrokkenheid van onze belanghebbenden bij beleidsvorming komt de kwaliteit van


beleid ten goede. Daar zijn wij van overtuigd. Bij het opstellen van het nieuwe ondernemingsplan zijn zij dan ook nauw betrokken geweest. De Zorgpitch voor het project Prinsessenhof in Krimpen aan den IJssel (zie het hoofdstuk Onze plannen per kern) is een voorbeeld van hoe wij meer strategisch om gaan met onze belanghebbenden. Samen met betrokken belanghebbenden kiezen we de zorgen welzijnspartijen met wie wij dit nieuwbouwproject verder ontwikkelen. Een vorm van directe invloed. Het Belanghouders-ID is een middel om op een professionele en efficiënte manier belanghouders te herkennen en met hen samen te werken. Dit instrument bestaat uit vragenlijsten die ons helpen om (toekomstige) belanghebbenden zo volledig mogelijk in beeld te krijgen, en om hun relatie tot QuaWonen te analyseren. Uiteindelijk willen we bij elk (vastgoed)project de dialoog aangaan met de betrokken belanghebbenden over de gewenste participatie over en weer. In 2011 vertalen we dit in de volgende doelen: • uitkomst Zorgpitch voor project Prinsessenhof omzetten in samenwerkingsovereenkomsten. • toepassen Belanghouders-ID bij minimaal twee projecten uit het jaarplan 2011.

15

Onze plannen per kern Sinds 2008 hebben we een Kernenbeleid waarin we de algemene beleidskeuzen uitwerken tot concrete plannen voor iedere kern. In dit hoofdstuk leest u wat in 2011 de plannen zijn voor elke kern.

Bergambacht De gemeente Bergambacht bestaat uit de dorpen Ammerstol, Berkenwoude en Bergambacht. QuaWonen heeft ongeveer 670 woningen in Bergambacht en ruim 70 in Berkenwoude. Met de gemeente maken we jaarlijks nieuwe prestatieafspraken.

Centrumgebied en Bloemengaarde - Bergambacht Samen met de gemeente Bergambacht werken we aan de vernieuwing van het centrum van Bergambacht. Het grote projectplan wordt begin 2011 afgerond, waarna we de verschillende deelplannen verder uitwerken.

Met de ouderenbonden (ANBO en PCOB) overleggen we jaarlijks twee keer om elkaar te informeren, te inspireren en te kijken waar we kunnen samenwerken. Met de lokale huurdersvereniging Samen Wonen overleggen we jaarlijks drie keer. Daarnaast is er één bewonerscommissie waarmee we eens per jaar overleggen.

Jasmijnstraat - Bergambacht Het woongebouw voor senioren in de Jasmijnstraat krijgt er een verdieping bij met 12 betaalbare, levensloopgeschikte huurappartementen. We verwachten de nieuwe woningen in mei 2011 op te leveren.

Nieuwbouw De Kromme Draai – Ammerstol Met de bouw van De Kromme Draai krijgen we de eerste woningen in Ammerstol. Het betreft 17 huurappartementen voor jong en oud, waarvan 14 betaalbare huur en 3 markthuur.

Dijklaan West – Bergambacht Aan de rand van het dorp, aan de Dijklaan, willen we 40 betaalbare huurappartementen bouwen, waarvan er 30 levensloopgeschikt zijn. We hopen dat in 2011 de bouwvergunning wordt verstrekt.

’t Ingse Hof - Bergambacht We beginnen met de bouw van fase 2 van nieuwbouwproject ’t Ingse Hof: 20 levensloopgeschikte huurwoningen, waarvan 15 betaalbaar, en een ontmoetingsruimte aan de ‘s Heeraartsbergstraat. Deze woningen zijn bestemd voor senioren. Touwhuys - Bergambacht Op de locatie van de voormalige gemeentewerf aan de Meidoornstraat hebben we 17 koopgarantappartementen in aanbouw voor mensen die voor het eerst een woning kopen. Een ontwikkelaar bouwt de 4 penthouses (koop). Onze appartementen, die we in de zomer verwachten op te leveren, zijn allemaal verkocht. Herstructurering Secretaris Schipperstraat - Bergambacht We verwachten dat de huurders van 20 woningen aan de Secretaris Schipperstraat in mei een andere woning hebben, zodat deze woningen gesloopt kunnen worden. Komend jaar hopen we ook de bouwvergunning te krijgen voor nieuwbouw van 39 levensloopgeschikte huurappartementen, 30 betaalbaar en 9 markthuur, met daaronder een openbare parkeergarage met 55 parkeerplekken.


Buurtsuper in Berkenwoude Voor een mogelijk te bouwen buurtsuper in Berkenwoude, waar winkels en voorzieningen bijna zijn verdwenen, is een nieuw plan opgesteld. De volgende stap is dat dit plan wordt uitgewerkt en dat de gemeente opdracht geeft voor een haalbaarheidsstudie. De gemeente zal vervolgens besluiten of we al dan niet door kunnen gaan met dit initiatief. Ook zullen er 6 betaalbare huurwoningen worden gerealiseerd Eind 2011: woningen betaalbaar*

woningen markthuur **

koopgarant

koop

totaal

Opgeleverd Aanbouw

26 45

3 14

17 0

0 0

46 49

Voorbereiding

30

10

0

0

40

*) huurwoningen < € 652,52 DAEB **) huurwoningen > € 652,52 niet DAEB

16

Verkoop bestaande bouw In de gemeente Bergambacht hopen we komend jaar 4 van de 37 permanent te verkopen woningen over te dragen, en 2 van de 34 koopgarantwoningen. Vitale kernen, leefbare buurten We hebben nog geen heel concrete plannen maar spelen in op vragen en wensen van bewoners en (welzijns)organisaties en organiseren of ondersteunen leefbaarheidsactiviteiten als tuinendagen en schoonmaakacties. Waar zich de gelegenheid voordoet en de behoefte bestaat organiseren we samen met bewoners en gemeente wijkschouwen. En net als voorgaande jaren ondersteunen we bewonersinitiatieven die de onderlinge contacten bevorderen.

De Nieuwe Vaart Als onderdeel van het omvangrijke herstructureringsproject Rondweg/Middenwetering verwachten we in de periode maart tot december 2011 aan de Rondweg project De Nieuwe Vaart op te leveren: negen woonblokken met in totaal 84 levensloopgeschikte huurappartementen voor verschillende doelgroepen (waarvan 68 betaalbaar), 62 koopappartementen voor starters op de koopmarkt (waarvan 36 Koopgarant) en een ontmoetingsruimte. Ieder woonblok krijgt een binnenterrein, elk met zijn eigen uitstraling. Een deel daarvan wordt ook in 2011 opgeleverd. In De Nieuwe Vaart zijn 14 woningen aangewezen voor senioren met een lichte zorgindicatie. Zij kunnen zelfstandig wonen, mits er in de buurt iemand is die op afroep hulp kan bieden. Met Zorggroep Rijnmond hebben we afgesproken dat zij, samen met enkele samenwerkingspartners uit de zorg, 24 uur ongeplande zorg bieden. Met dit project Verzorgd Wonen versterken we de keten van wonen, zorg en welzijn in het gebied Rondweg/Middenwetering.

Krimpen aan den IJssel De gemeente Krimpen aan den IJssel is de grootste in ons werkgebied en valt als enige onder de Stadsregio Rotterdam. QuaWonen heeft er ongeveer 4.230 woningen. Met de gemeente zijn prestatieafspraken gemaakt voor de periode tot en met 2013. Net als voorgaande jaren overleggen we in 2011 met diverse belanghebbenden: drie keer met de Adviesraad Woonwaard in Krimpen aan den IJssel, gemiddeld twee keer met de twaalf actieve bewonersorganisaties en in enkele woongebouwen één of twee keer met alle bewoners. Op het gebied van zorg maken we deel uit van het algemeen bestuur Wonen Zorg Welzijn, de programmagroep Woonzorgzonering, de werkgroep Verzorgd Wonen, het overleg over de Wijkcentra en het Lokaal Zorgnetwerk. Nieuwbouw BloemRijk De vernieuwing van de Bloemenbuurt, BloemRijk genaamd, nadert zijn voltooiing. In de eerste helft van 2011 verwachten we 38 appartementen met markthuur, 30 huureengezinswoningen (waarvan 25 betaalbaar) en 22 koopgarantwoningen op te leveren. In de tweede helft van het jaar volgt oplevering van het openbaar gebied.


Waterlijster Aan de Lijsterstraat zijn 35 verouderde seniorenwoningen gesloopt. In 2011 beginnen we met de bouw van 94 levensloopgeschikte appartementen op deze locatie: 33 huur- (waarvan 22 betaalbaar) en 24 koopgarantwoningen. De woningen worden verdeeld over drie woonblokken. Twee daarvan, met 67 woningen, worden zeker gebouwd. De bouw van het derde blok hangt af van het verloop van de verkoop; tachtig procent van de woningen moet verkocht zijn. Bijzonder aan het project is dat er een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,4 wordt gerealiseerd waar een EPC van 0,8 wettelijk verplicht is voor nieuwbouw. Dit wordt dus een project met woningen die zeer weinig energie verbruiken. Lansingh Zuid In de uitbreidingswijk Lansingh Zuid hebben we in 2011 16 betaalbare huureengezinswoningen in aanbouw. We verwachten deze tegen het eind van 2011 grotendeels gereed te hebben. De oplevering staat gepland voor het eerste kwartaal van 2012. Of de bouw van 22 levensloopgeschikte huurappartementen (betaalbaar) en een kinderdagverblijf in 2011 kan beginnen, hangt af van het verloop van de verkoop. Zeventig procent van de woningen moet verkocht zijn. Met een energieprestatiecoëfficiënt (EPC) van 0,6 wordt ook dit project energiezuiniger dan de meeste andere nieuwbouw.

17

Prinsessenhof De Prinsessenflats worden gesloopt. De nieuwbouw op deze locatie heet Prinsessenhof. Samen met de gemeente gaan we dit plan komend jaar verder uitwerken. Het uitgangspunt is dat we ongeveer 240 levensloopgeschikte woningen terugbouwen. We onderzoeken de mogelijkheden dit te combineren met zorgvoorzieningen en een brede basisschool. Herontwikkeling locatie Binnenweg en Veld en Beemd In 2011 verhuist onze onderhoudsdienst van de locatie aan de Binnenweg naar haar nieuwe onderkomen in de Stormpolder. Over enkele jaren staat ook een verhuizing van de frontofficemedewerkers in het naburige kantoor aan de Veld en Beemd op stapel. In 2011 oriënteren we ons alvast op de mogelijkheden van herontwikkeling van beide locaties. Wellicht kunnen we hier 20 woningen bouwen.

nen. Daarmee onderschrijven ze het gedachtegoed van BloemRijk. In 2011 helpen we de bewoners van de eerste en de tweede fase te integreren tot één gemeenschap. Ook trainen we de bewoners die dat willen om hun zelforganiserend vermogen te vergroten en het principe van onderlinge dienstverlening verder uit te werken. Hierbij speelt de inzet van de buurtcoach een prominente rol. Zij stimuleert bewoners zelf initiatieven te nemen, wijkactiviteiten te organiseren en de onderlinge dienstverlening concreet vorm te geven. Stuit de buurtcoach op problemen, dan weet zij welke wegen bewandeld kunnen worden om tot een oplossing te komen. Vanuit de omliggende wijken is de roep gekomen om de aanpak in BloemRijk te verbreden. Als het aan ons ligt, gaat de buurtcoach van BloemRijk in 2011 dus ook aan de slag in andere wijken. We zijn hierover in overleg met de gemeente en welzijnsorganisatie Meldpunt.

Verkoop bestaande bouw In Krimpen aan den IJssel hebben we 10 woningen aangewezen voor verkoop. Deze staan aan de Tuinstraat waar we de afgelopen jaren al 121 woningen hebben verkocht. Komend jaar verwachten we hier geen transacties. Van de 248 koopgarantwoningen hopen we er 6 te verkopen in 2011.

We willen de nieuwe woningen in het project Prinsessenhof combineren met de bouw van een brede basisschool en vormen van wonen en zorg voor senioren en bijzondere groepen. De brede school biedt onderdak aan twee basisscholen, naschoolse opvang en een kinderdagverblijf, én doet dienst als ontmoetingsplek voor de buurt. Voor de verdere ontwikkeling van dit plan zoeken we samenwerking met zorgen welzijnspartijen. Om de meest geschikte partijen te selecteren, hebben we in 2010 een Zorgpitch uitgeschreven. Zeven partijen hebben zichzelf en hun visie op zorg, de lokale opgave, producten en doelgroepen gepresenteerd. Het panel voor wie zij dit deden bestond uit vertegenwoordigers van de gemeente, twee scholen, het Seniorenplatform en natuurlijk QuaWonen. Deze nieuwe manier van kennismaken leidde tot verrassende inzichten. Reden om dit instrument, waarbij we samen met belanghouders tot een keuze komen, in de toekomst vaker in te zetten. In 2011 sluiten we diverse samenwerkingsovereenkomsten om de zorgeenheden te ontwikkelen en samenwerking tussen de bij dit project betrokken partijen tot stand te brengen. De partijen met wie we hierin verder gaan zijn Pameijer, Zorggroep Rijnmond en De Zellingen.

Vitale kernen, leefbare buurten Met de oplevering van de tweede fase van de nieuwbouw breekt er voor BloemRijk een nieuw stadium aan. In BloemRijk streven we het ideaal na om samen met bewoners een wijk te realiseren waar mensen iets voor elkaar over hebben. Net als de bewoners van de eerste fase vragen wij de toekomstige bewoners van de nieuwe woningen een zogenaamde Buurovereenkomst te onderteke-

In 2011 richten we het ontmoetingscentrum in het project De Nieuwe Vaart in. Samen met een klankbordgroep van bewoners en partijen als Meldpunt, Seniorenplatform en Zorggroep Rijnmond stimuleren we bewoners van het gebied actief te worden en gebruik te maken van het ontmoetingscentrum in de Nieuwe Vaart. Na de opening, naar verwachting eind 2011, organiseert Zorggroep Rijnmond hier 4 tot 6 dagdelen dagopvang voor senioren. Het centrum gaat

Eind 2011:

Opgeleverd Aanbouw Voorbereiding

woningen betaalbaar*


koopgarant

koop

totaal

93 44 260

59 11 0

58 24 0

0 62 0

210 141 260



18

verder dienst doen als uitgiftepunt van Meals on Wheels, eveneens verzorgd door Zorggroep Rijnmond. Samen met enkele partners wordt ook verkend op welke wijze de keten wonenzorg en welzijn in het gebeid Rondweg Middenwetering en het nabijgelegen project Het Facet (nieuwe Tiendhove en dorpsplein) kan worden versterkt.

woningen. Fase 2 is in voorbereiding: eveneens 8 betaalbare huureengezinswoningen en 4 koopgarant eengezinswoningen. Eind 2011 woningen betaalbaar*


koopgarant

koop

totaal

0 54 32

0 0 9

0 7 4

0 0

0 61 45

Net als voorgaande jaren kan de Stichting Belbus in 2011 op onze financiële steun rekenen. Voor senioren die niet direct in de buurt van een ontmoetingscentrum wonen, is de Belbus een uitkomst. Passagiers worden thuis afgehaald en voor de deur van hun bestemming afgezet. Zo wordt de drempel verlaagd om bijvoorbeeld de ontmoetingscentra te bezoeken.


Nederlek


De gemeente Nederlek bestaat uit de dorpen Krimpen aan de Lek en Lekkerkerk. QuaWonen heeft in Krimpen aan de Lek ruim 800 woningen en in Lekkerkerk ongeveer 770. Met de gemeente maken we jaarlijks prestatieafspraken. Met de twee huurdersverenigingen, Ons Belang in Krimpen aan de Lek en Huurdersbelangenvereniging Lekkerkerk, hebben we ten minste drie keer per jaar overleg.

Nederlek - de kern Krimpen aan de Lek Nieuwbouw Dorpshart Het hart van het dorp ondergaat een grote vernieuwing. We werken hier samen met de gemeente en Zorgpartners Midden-Holland. In 2011 beginnen we met de bouw van 16 woningen voor mensen met een verstandelijke beperking, 30 betaalbare huurappartementen voor senioren, 24 verpleeghuisplaatsen, 570 m² commerciële ruimte en 812 m² voor een gezondheidscentrum met eerstelijns gezondheidszorg. Daarnaast gaan we verder met de voorbereiding van de tweede fase van dit project. Deze bestaat uit 24 betaalbare en 9 seniorenwoningen met markthuur en een cultuurhuis, een sociaal-cultureel centrum dat onderdak biedt aan onder andere de bibliotheek, de lokale muziekvereniging, het maatschappelijk werk en het jeugd- en jongerenwerk. Binnenterrein Waar vroeger de voetbalvelden waren, beginnen we in 2011 met de bouw van fase 1 van het centrumplan Binnenterrein: 8 betaalbare huureengezinswoningen en 7 koopgarant eengezins-


Verkoop bestaande bouw Van de 24 te verkopen woningen hopen we er 4 in 2011 te verkopen. Van de 21 koopgarantwoningen verwachten we er 2 te verkopen. Vitale kernen, leefbare buurten We spelen in op wensen van bewoners en (welzijns)organisaties en organiseren of ondersteunen leefbaarheidsactiviteiten, zoals tuinendagen en schoonmaakacties. Waar zich de gelegenheid voordoet en de behoefte bestaat, organiseren we samen met bewoners en gemeente wijkschouwen. En net als voorgaande jaren ondersteunen we bewonersinitiatieven die de onderlinge contacten bevorderen. We leveren een financiële bijdrage aan het Steun- en informatiepunt van Stichting Welzijn Senioren Nederlek.

Nederlek - de kern Lekkerkerk Nieuwbouw Parkwijk 1 Parkwijk 1 is bijna klaar. Begin 2011 kunnen we de 38 betaalbare huur- en 18 koopappartementen voor senioren, de 20 woningen voor mensen met een verstandelijke beperking en de 5 betaalbare huureengezinswoningen opleveren.

19

Parkwijk 2 Direct na de oplevering van Parkwijk 1 gaan we verder met fase 2 van dit nieuwbouwproject. Wij verwachten eind 2011 te beginnen met de bouw van een woonzorgcomplex met 29 betaalbare en 13 duurdere huurappartementen voor senioren, zorgvoorzieningen en een parkeergarage. Tegelijkertijd hopen we te beginnen met de bouw van 16 dure huur- en 13 middeldure koopappartementen aan de Touwbaan. Woonzorgboerderij In navolging van de Elsenhoeve in Lekkerkerk verbouwen we een boerderij aan de TiendwegWest tot woon- en werkplek voor 20 mensen met een psychische kwetsbaarheid. De uitvoering begint in 2011. In dit project werken we samen met Kwintes en REAKT. Weydeblick Op de uitbreidingslocatie Tiendhoek II nadert de bouw van 9 betaalbare huureengezinswoningen en 17 betaalbare huurappartementen voor starters zijn voltooiing. We verwachten deze woningen begin 2011 op te leveren.

Verder zijn er geen specifieke activiteiten gepland. Net als in de andere kernen spelen we in op wensen van bewoners en (welzijns)organisaties en organiseren of ondersteunen we leefbaarheidsactiviteiten, zoals tuinendagen en schoonmaakacties. Waar zich de gelegenheid voordoet en de behoefte bestaat, organiseren we samen met bewoners en gemeente wijkschouwen. En net als voorgaande jaren ondersteunen we bewonersinitiatieven die de onderlinge contacten bevorderen. We sponsoren het Steun- en informatiepunt van Stichting Welzijn Senioren Nederlek. Ook verhuren we tegen gereduceerd tarief ruimte in ons kantoor in Lekkerkerk aan deze stichting.

Ouderkerk aan den IJssel In de gemeente Ouderkerk, dat bestaat uit de dorpen Gouderak, Ouderkerk aan den IJssel en het buurtschap Lageweg, heeft QuaWonen alleen in Ouderkerk aan den IJssel 13 woningen. Nieuwbouw We zetten het onderzoek voort naar de mogelijkheden om een brede school met woningen te bouwen op de locatie van de Wilhelminaschool.

Eind 2011: woningen betaalbaar*


koopgarant

koop

totaal

89 29 0

0 29 0

0 0 0

18 12 0

107 70 0



Verkoop bestaande bouw Van de 30 te verkopen woningen denken we er in 2011 2 over te dragen. Van de 49 koopgarantwoningen verwachten we er 1 te verkopen. Vitale kernen, leefbare buurten Het Patrijspad kan wel een opknapbeurt gebruiken. Samen met de bewoners maken we een plan voor een nieuwe invulling van dit gebied. Ook de uitvoering nemen we liefst samen met de bewoners ter hand.


Vitale kernen, leefbare buurten Onze bijdrage in Ouderkerk aan den IJssel is bescheiden. We hebben hier een woongebouw met 13 appartementen voor senioren en een ontmoetingsruimte. Hier worden met onze ondersteuning activiteiten georganiseerd, ook voor bewoners uit de buurt.

Schoonhoven In Schoonhoven heeft QuaWonen ruim 1.650 woningen, vooral in het centrum en in Schoonhoven-Noord. Met de gemeente maken we jaarlijks nieuwe prestatieafspraken. Met de lokale Huurdersvereniging Samen Wonen hebben we komend jaar minstens drie keer overleg. Via het Stedelijk Platform overleggen we onder andere met wijken buurtverenigingen. We zitten vier keer om tafel met diverse maatschappelijke instellingen in het signaleringsoverleg en we zijn actief in verschillende platforms die zich bezighouden met wonen, zorg en welzijn. Werkgroep Rida richt zich speciaal op het wonen en welzijn van Marokkaanse senioren in Schoonhoven.

20

Nieuwbouw Oranjeplaats Eind 2011 hopen we de tweede fase van het project Oranjeplaats op te leveren. Het hele project omvat een woonzorgcomplex met 42 huurappartementen (35 betaalbaar) en 24 koopappartementen voor senioren, 2.500 m² voor zorgen welzijnsvoorzieningen en een ondergrondse parkeergarage. Schoonhoven-Noord De wijk Schoonhoven-Noord wordt vernieuwd. In tien jaar tijd worden 240 woningen gesloopt en ook weer 240 woningen gebouwd. De nieuwe woningen zijn energiezuiniger, ruimer en beter toegesneden op de wensen van de bewoners. Als eerste wordt er gebouwd op de Bol-locatie, direct gevolgd door de Zilverstad-locatie. Beide locaties zijn al vrij om te worden bebouwd. Behalve met de bouw en ontwikkeling van deze eerste deelprojecten maken we in 2011 plannen voor de rest van de wijk. Ook beginnen we met de herhuisvesting van de huurders van de woningen die vanaf 2012 als eerste worden gesloopt. Bol-locatie Schoonhoven-Noord In de tweede helft van 2011 beginnen we in principe met de bouw van 20 betaalbare huurappartementen. Deze woningen moeten de doorstroming in Schoonhoven-Noord op gang brengen. Zilverstad-locatie Schoonhoven-Noord We werken komend jaar samen met de gemeente en onderwijsinstelling Zadkine aan programma en planopzet voor deze locatie aan de rand van de wijk. Het plan is om hier zo’n 65 levensloopgeschikte appartementen te bouwen, in combinatie met ruimte voor Zadkine. Eind 2011: woningen betaalbaar*


koopgarant

koop

totaal

35 20 65

7 0 0

0 0 0

24 56 0

66 76 65



Kwaliteitsverbetering bestaande bouw In de Voltastraat en omgeving ondergaan ongeveer 128 woningen een ingrijpende opknapbeurt. De kozijnen worden vernieuwd, de kruipruimtes opgehoogd en de vloeren geïsoleerd. De dakbedekking wordt vernieuwd en voorzien van nieuwe isolatie. Tijdens deze ingreep controleren we meteen of de elektra voldoet aan de laatste NEN-norm en maken we de woningen geschikt voor het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Verkoop bestaande bouw Van de 16 woningen die in Schoonhoven voor verkoop zijn bestemd, hopen we er komend jaar 1 te verkopen. Van de 97 koopgarantwoningen denken we er in 2011 ook 1 te verkopen. Vitale kernen, leefbare buurten Naast Stichting Welzijn Ouderen Schoonhoven zijn er regelmatig individuele bewoners of bewonersgroepen die buurtactiviteiten organiseren in de ontmoetingsruimte van de Pasteurflat. Wij stimuleren dit door de ruimte gratis beschikbaar te stellen. De herstructurering van Schoonhoven-Noord gaat langzaam maar zeker naar de uitvoering toe. De sloop en de bouw en alle veranderingen die de wijk zal ondergaan, hebben een grote impact op de inwoners. We vinden het belangrijk de bewoners hierop voor te bereiden en de sociale structuur in de wijk te versterken. In 2011 nemen wij ook initiatief om een wijkteam op te richten. Wij werken immers graag samen met een groep bewoners die de belangen van alle inwoners behartigt en met wie wij het verloop van het proces kunnen bespreken. Behalve uit bewoners zal dit team bestaan uit vertegenwoordigers van diverse (welzijns)organisaties die actief zijn in Schoonhoven-Noord. Verdere activiteiten laten we afhangen van de wensen van bewoners en (welzijns)organisaties. We organiseren of ondersteunen leefbaarheidsactiviteiten, zoals tuinendagen en schoonmaakacties. Waar zich de gelegenheid voordoet en de behoefte bestaat, organiseren we samen met bewoners en gemeente wijkschouwen. En net als voorgaande jaren ondersteunen we bewonersinitiatieven die de onderlinge contacten bevorderen.

Vlist In de gemeente Vlist, bestaande uit de dorpen Haastrecht, Stolwijk en Vlist, heeft QuaWonen nog geen woningen. In 2011 beginnen we echter met een nieuwbouwproject in Stolwijk. Het gaat om een kleinschalig project van 6 koopgarantappartementen voor jonge starters.


21

jaarplan 2011 Actief in 2011 QuaWonen is klaar voor de toekomst

Recommend Documents