QuaWonen. actief in 2007

QuaWonen actief in 2007

QuaWonen is op 1 juli 2006 ontstaan uit de krachtenbundeling van drie woningcorporaties in de Krimpenerwaard. In het eerste volledige kalenderjaar van ons bestaan, 2007, werken wij natuurlijk vooral aan onze belangrijkste taak: volkshuisvesting. Daarnaast willen wij veel aandacht schenken aan goede relaties met onze belanghebbenden en aan het versterken van onze organisatie. Deze drie speerpunten van ons beleid hangen nauw samen en kunnen niet los van elkaar worden gezien.

2

INHOUD 1. Voorwoord _____________________________________________________________________ 4

2. Ook in 2007: midden in de Krimpenerwaard ____________ 5

3. Goed luisteren naar onze klanten ______________________________ 7

QuaWonen actief in 2007

4. Onze concrete plannen voor 2007 4.1 Bergambacht__________________________________________________________ 12 4.2 Krimpen aan den IJssel _________________________________________ 14 4.3 Nederlek _________________________________________________________________ 16 4.4 Ouderkerk aan den IJssel ______________________________________ 18 4.5 Schoonhoven _________________________________________________________ 19

5. Aandacht voor de eigen organisatie _________________________ 21

3

1. Voorwoord Vóór u ligt het QuaWonen jaarplan 2007. Ons eerste jaarplan, want we zijn een nieuwe organisatie. Betekent dit dat we nu ook allemaal nieuwe dingen gaan doen? Nee, natuurlijk niet. Veel zaken die goed gingen bij de afzonderlijke organisaties waaruit QuaWonen voortkomt, zetten we uiteraard gewoon voort. Dat geldt voor bouwprojecten, maar ook voor onze dienstverlening. Onveranderd is dat onze aandacht in de allereerste plaats uitgaat naar betaalbaar wonen voor mensen met een smalle beurs en voor de minder weerbare groepen in onze samenleving. Want dat zijn de mensen voor wie wij als woningcorporatie op aarde zijn.

Wat is dan wel nieuw? Allereerst dat we de goede dingen die er al zijn, voor meer mensen bereikbaar maken. Zoals de aandacht voor keuzevrijheid. Zo krijgen de huurders in regio West in 2007 veel meer keuzemogelijkheden wanneer ze een nieuwe keuken willen (in regio Oost was dat al zo). En zo bereiden we in 2007 ook in Oost de bouw voor van goedkope koopwoningen voor starters, de zogeheten MGE-woningen. Hetzelfde geldt voor de aandacht voor leefbaarheid. In Krimpen aan den IJssel deden we daar al heel veel aan, nu gaan we ook in de andere kernen uitzoeken waar behoefte

4

aan is op dit terrein. Tegelijkertijd maken we in West meer tempo met het Politiekeurmerk Veilige Woning. En waar het kan, proberen we te bouwen met de nadruk op levensloop-bestendige woningen.

Is dat genoeg? Gaat QuaWonen de goede dingen doen? En doet ze dat in voldoende mate? Gaan we ons motto ‘Goed wonen in de Krimpenerwaard’ voldoende waarmaken? Wij denken van wel, maar veel interessanter is wat u daar als huurder, belanghebbende of relatie van denkt. En zo komen we op een ander nieuw punt. In 2007 willen we u allen veel meer gaan betrekken bij wat we willen of zouden moeten willen. Dat is sneller gezegd dan gedaan, met zo veel verschillende groeperingen, belangen, dorpen. Maar u kunt erop rekenen dat we dit in 2007 gaan oppakken, transparanter gaan worden, de discussie zullen opzoeken en onze stakeholders nog meer gaan zien als belangrijke partijen. Wij nodigen u uit om dit jaarplan te beschouwen als een eerste stap op die weg. Vindt u er iets van, mist u iets, hebt u kritiek, suggesties of complimenten? Laat het ons weten. Bel, schrijf of mail ons. We gaan de discussie graag aan. Het bestuur van QuaWonen

KEES KARSTEN

TEUN VAN ZOEST

2. Ook in 2007: midden in de Krimpenerwaard Missie

Belanghebbenden

QuaWonen is een moderne woningcorporatie, die zich heeft toegelegd op het signaleren en aanpakken van de woonproblematiek van de diverse kernen in de Krimpenerwaard. Wij zien onszelf als de corporatie van en voor de Krimpenerwaard. In 2007 willen we ervoor zorgen dat anderen dat óók vinden.

QuaWonen heeft al veel contacten met haar belanghebbenden. In 2007 zullen wij hen blijven informeren over onze prestaties en beleidsvoornemens, en aan hen vragen daarop te reageren. Voor onze sector is een ‘governance code’ opgesteld en in werking getreden. Deze code omvat algemene, breed gedragen opvattingen over hoe een woningcorporatie moet opereren. Eén van de aanbevelingen in deze code is het instellen van een ‘belanghebbendenraad’. In 2007 onderzoeken wij of de introductie van een algemene belanghebbendenraad meerwaarde heeft voor QuaWonen. Een alternatief zou zijn: de relaties met onze belanghebbenden van geval tot geval invullen. Bijvoorbeeld door de belanghebbenden steeds per gemeente of woonkern uit te nodigen.

Wij richten ons primair op de huisvesting van huishoudens met lagere inkomens (minder dan € 35.000 per jaar) en andere kwetsbare groepen. Dit kunnen bijvoorbeeld zijn: urgent woningzoekenden, lichamelijk en/of verstandelijk beperkten, (oudere) zorgbehoevenden of statushouders. QuaWonen werkt lokaal: in zeven woonkernen binnen vijf gemeenten. Wij werken graag samen met anderen; onze belangrijkste partners zijn onze huurdersorganisaties, de gemeenten en de zorgen welzijnsinstellingen in de Krimpenerwaard.

Maatschappelijk ondernemer QuaWonen is een maatschappelijk ondernemer. Als woningcorporatie leveren wij prestaties vanuit een innerlijke overtuiging. Door te praten met én te luisteren naar andere belanghebbenden brengen wij de (lokale) maatschappelijke opgaven in kaart en werken wij aan de oplossing daarvan. QuaWonen gaat naar de samenleving toe; met een brede blik, die het vraagstuk van alléén wonen overstijgt. QuaWonen wil met andere partijen afspraken maken over de prestaties die zij als woningcorporatie moet leveren. Daarbij hoort dat we ook gezamenlijk de voortgang volgen en evalueren en onze aanpak bijstellen als de beoogde maatschappelijke effecten onvoldoende worden bereikt.

Wij zullen onze huurdersorganisaties – als zij daarom vragen – ondersteunen bij het oprichten van een gemeenschappelijk platform. Met de leden van dit platform willen wij een samenwerkingsovereenkomst sluiten, waarin wij onder andere afspreken hoe QuaWonen hen ondersteunt, informeert en betrekt bij beleidsvoornemens. In de vijf gemeenten waarin wij actief zijn, bestaan geen (actuele) prestatieafspraken. Dit zijn afspraken tussen de gemeenten en een woningcorporatie over hoe ze samen omgaan met verwachte ontwikkelingen: herstructurering (sloop en nieuwbouw), woonruimteverdeling, wie welke investeringen doet op het gebied van leefbaarheid, enzovoort. Wij beseffen dat de bereidheid tot afspraken maken aanwezig is, maar dat vaak ambtelijke capaciteit ontbreekt om er invulling aan te geven. Wij hebben onze voornemens, zoals in dit document beschreven, begin december 2006 aan de gemeenten voorgelegd. Daarbij hebben wij uitdrukkelijk gevraagd te reageren en te overleggen, om zo vóór 1 maart te komen tot zo concreet mogelijke afspraken voor 2007. Onder andere op bestuurlijk niveau hebben wij goede contacten met de gemeenten. Wij streven naar een structureel contact met de verantwoordelijke portefeuillehouders (twee- tot viermaal per jaar).

5

Met een aantal collega-corporaties vormen wij de Federatie van woningcorporaties in de Krimpenerwaard. De Federatie wordt in 2007 – mede als gevolg van de door onze fusie gewijzigde getalsverhoudingen – omgevormd tot een netwerkorganisatie. Wij zullen ons in onze rol van voorzitter blijven inspannen voor het wel en wee van de Federatie. QuaWonen zal de dienstverlening die aan enkele van onze collega-corporaties wordt verleend, voortzetten en – indien gewenst – uitbreiden. Ook met betrekking tot de ontwikkeling van bouwprojecten zijn onze kennis en ervaring beschikbaar voor onze collega’s. Met de Maaskoepel zal QuaWonen haar functionele contacten voortzetten. Daarnaast blijft QuaWonen participeren in het Aedesplatform ‘Landelijk Wonen in de Randstad’. Wij verwachten dat onze samenwerking met zorginstellingen zal intensiveren. Met Vierstroom en De Zellingen zal het daarbij onder andere gaan om de ontwikkeling van dienstverleningsproducten die het de bewoners mogelijk maken langer zelfstandig thuis te blijven wonen. Met deze partijen werken wij ook nauw samen in woonzorgsteunpunten, zoals bijvoorbeeld bij ons nieuwbouwproject Oranjeplaats in Schoonhoven of Julianahof in Berkenwoude. QuaWonen zal nog nauwer gaan samenwerken met Zorgpartners Midden-Holland in gezamenlijke bouwprojecten in Schoonhoven, Krimpen aan den Lek en Lekkerkerk. Hierbij is voor ons een punt van zorg wat de gevolgen zullen zijn van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning (WMO), die op 1 januari 2007 van kracht wordt. Zijn onze huidige partners in de nabije toekomst óók nog onze partners? Onze samenwerking met zorginstellingen in het kader van de huisvesting van bijzondere doelgroepen (Maaskring, Philadelphia, Gemiva, Siloah) zetten wij ook in 2007 graag voort. Met diverse ouderenbonden, welzijnsinstellingen en vrijwilligersorganisaties werken wij samen aan het welzijn van verschillende doelgroepen. Het gaat daarbij om onder andere Vluchtelingenwerk, ANBO, PCOB, lokale welzijnsstichtingen voor ouderenwerk, Seniorenplatform Krimpen aan den IJssel, Jeugd en Jongerenwerk, Stichting Belbus.

6

De Wet Maatschappelijke Ondersteuning De nieuwe WMO heeft veel gevolgen voor de sturing op een aantal maatschappelijke terreinen. De WMO lijkt – naast voor de burger – vooral van belang voor gemeenten en zorg- en welzijnsorganisaties. Maar schijn kan bedriegen; hoewel de wet woningcorporaties niet specifiek noemt, kunnen deze op een aantal terreinen van de WMO toch een belangrijke rol spelen. QuaWonen is bereid in die gevallen de handschoen op te nemen; in ieder geval wanneer partners daarom vragen, maar soms wellicht ook uit eigen beweging. In het eerste halfjaar van 2007 zullen we onze mogelijke rol op dit terrein nader verkennen en bepalen. Natuurlijk horen we ook graag wat onze partners en klanten van ons verwachten.

Toezicht en transparantie Twee onderwerpen staan momenteel volop in de belangstelling in onze sector: - het functioneren van het interne toezicht; - het nastreven van transparantie. Bij het eerste gaat het vooral om toezicht op effectief en efficiënt functioneren; het tweede draait om laten zien wat je doet en daarop aanspreekbaar zijn. QuaWonen vindt het, vooral vanuit deze gezichtspunten, een goede zaak dat de AedesCode is vernieuwd en dat voor onze sector een ‘governance code’ is ontwikkeld. Het invoeren van beide codes zal in 2007 onze aandacht vragen. In de AedesCode is de maatschappelijke functie van de leden op het terrein van wonen vastgelegd en uitgewerkt. Door zich te binden aan de AedesCode laten corporaties zien dat zij kwaliteit bieden en dat zij verantwoordelijkheid afleggen aan elkaar en aan de omgeving waarin zij opereren. De code geldt voor alle corporaties die lid zijn van Aedes, waaronder dus QuaWonen.

3. Goed luisteren naar onze klanten Participatie en betrekken van klanten

Verhuur en woonruimteverdeling

QuaWonen streeft naar een sterke lokale verbondenheid in de gemeenten binnen ons werkgebied. Dit betekent dat wij letterlijk en figuurlijk dichtbij de mensen willen blijven. Dit doen we door onder andere de vijf plaatselijke kantoren te handhaven en door nauw contact te onderhouden met huurders, plaatselijke organisaties, bestuurders en ambtenaren. Wij overleggen graag met plaatselijk actieve bewonersorganisaties en hopen op een goede dialoog met de vertegenwoordigers van onze klanten. Op lokaal niveau vindt structureel overleg plaats over zaken die betrekking hebben op de lokale situatie. QuaWonen ondersteunt de verschillende huurdersorganisaties met in totaal zo’n € 50.000. Verder betrekken we onze bewoners zo veel mogelijk bij projecten op het gebied van renovatie of sloop en nieuwbouw. Voor specifieke onderwerpen kunnen werkgroepen of klantenpanels worden opgericht. Door met onze klanten te brainstormen over mogelijke nieuwe diensten of te praten over ervaringen met reeds bestaande producten, kunnen we onze dienstverlening en ons productenaanbod nog beter op hun wensen afstemmen. In 2007 zoeken we naar geschikte instrumenten voor het effectief meten van het oordeel van de klant over onze producten en diensten: bijvoorbeeld via een klantenpanel of klanttevredenheidsonderzoek.

QuaWonen bezit in de gehele Krimpenerwaard momenteel bijna 8.200 woningen. Naast de oplevering van nieuwe woningen verwachten wij dat in 2007 zo’n kleine 500 woningen vrijkomen voor verhuur. Het grootste deel daarvan valt in de categorie ‘betaalbaar’. Deze woningen willen wij nagenoeg allemaal verhuren aan huishoudens met een inkomen onder de € 35.000 per jaar (voormalige ziekenfondsgrens), met voorrang voor huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens.

QuaWonen beheert momenteel drie Verenigingen van Eigenaren, ofwel VvE’s. In 2007 zullen nog twee VvE’s door ons worden opgericht. QuaWonen spant zich in om het administratieve, technische en algemene beheer van deze VvE’s goed te voeren, ten behoeve van alle eigenaren. Mocht één van onze huurders onverhoopt niet tevreden zijn over onze dienstverlening, dan staat hem of haar de weg open naar de Regionale Geschillencommissie Krimpenerwaard. Deze onafhankelijke commissie adviseert het bestuur van QuaWonen over de afhandeling van de ingediende klachten. Wij zien de adviezen van deze commissie als kansen om onze dienstverlening te verbeteren.

Woonruimteverdelingsregels zijn ook bedoeld om ervoor te zorgen dat verschillende woningzoekenden een even grote kans op een woning maken. QuaWonen zal dit controleren door het inzichtelijk maken van deze slaagkansen. Inmiddels staat vast dat starters in alle gemeenten van de Krimpenerwaard (behalve in Krimpen aan den IJssel) een relatief kleine slaagkans hebben. Wij verwachten dat de slaagkansen van starters zullen vergroten door het bevorderen van de doorstroming, het realiseren van goedkope nieuwbouw (op MGE-voorwaarden) en het aanscherpen van woonruimteverdelingsregels. Onze ‘speerpunten’ op dit terrein zijn: - alléén sturen waar het moet; - een duidelijke relatie aanbrengen tussen huur en inkomen; - sturen op slaagkansen door specifieke woningen te bestemmen voor groepen die in de knel zitten. Daarnaast hechten wij veel belang aan een open markt in de Krimpenerwaard en het onderling erkennen van urgente woningzoekenden van andere gemeenten. QuaWonen streeft ernaar woningzoekenden met urgentiestatus binnen zes maanden te huisvesten. Een andere kwetsbare doelgroep, de statushouders, blijven we ook komend jaar conform de landelijke taakstelling huisvesten.

7

Laatste-kans-beleid Tot onze spijt komt jaarlijks toch altijd een kleine groep huurders in een huisuitzettingsprocedure terecht wegens huurschuld en/of overlast. QuaWonen vindt iedere uitzetting er in principe één te veel. In 2007 willen we in samenwerking met lokale instanties een laatste-kans-beleid of een preventiebeleid ontwikkelen. Uitgangspunt is dat zo veel mogelijk moet worden voorkomen dat huurders op straat komen te staan. De grootste aandacht gaat dan ook uit naar het opzetten van een goed preventietraject. QuaWonen zal daarbij een actieve, signalerende rol spelen en zo nodig zelf als eerste in actie komen. Dit betekent overigens niet dat wij geen streng incassobeleid voeren; dat is ook eerlijk naar mensen die wél op tijd de huur betalen. Uitzetting zal dan ook niet altijd te voorkomen zijn.

Leefbaarheid QuaWonen wil niet alleen woningen bouwen en verhuren, maar ook meewerken aan het behoud en de bevordering van de leefbaarheid in de wijken. De vele nieuwbouw- en renovatieprojecten geven aan dat we al veel investeren in woningproductie. Maar QuaWonen wil verder gaan dan alleen het verhuren van woningen. Wij investeren in leefbaarheid en veiligheid om de kwaliteit van de leefomgeving te verbeteren en de sociale samenhang in buurten en wijken te versterken. Daarbij staat het stimuleren van de ontmoeting tussen bewoners in onze wijken en buurten centraal. Dat gebeurt altijd in nauwe samenwerking met bewoners en andere belanghebbenden. QuaWonen investeert daarnaast ook in fysieke maatregelen die de leefbaarheid bevorderen. Een goed voorbeeld daarvan is de investering in wijk(ontmoetings)centra in onze nieuwbouwprojecten. Momenteel is een landelijke discussie gaande over de rol die woningcorporaties op het gebied van leefbaarheid hebben en waar de grenzen liggen. QuaWonen zal hierover intern een standpunt formuleren. Daarom willen wij van onze relaties – van bewoners tot bouwers, van politici tot zorgverleners – graag weten hoe zij tegen onze maatschappelijke taak aankijken.

8

Dat het beleid nog moet worden uitgewerkt, wil niet zeggen dat we in 2007 nog geen concrete investeringen doen. Wij reserveren een budget van € 260.000 voor onder andere: - extra schoonmaakacties ter bevordering van een leefbare buurt (€ 20.000); - het organiseren van themabijeenkomsten over leefbaarheid in de buurt; - het ondersteunen van bewonersinitiatieven, zoals nieuwjaarsrecepties, buurtbarbecue e.d. (€ 10.000); - een pilotproject ‘Welkom nieuwe huurders’; - buurtbemiddeling (€ 45.000); - leefbaarheidsonderzoek Lemon in regio oost (€ 18.000); - inrichting ontmoetingsruimte Rembrandtlaan in Krimpen aan den IJssel (€ 65.000); - meubilair voor wijkcentrum Gouden Regen (€ 5.000); - een evenement ter bevordering van samenwerking en begrip tussen jong en oud (€ 7.500); - een tuinwedstrijd. In het kader van de leefbaarheid is ook het verbeteren van de inbraakveiligheid van onze woningvoorraad een belangrijk speerpunt voor QuaWonen in 2007. Vanzelfsprekend voldoen onze nieuwbouwwoningen aan scherpe veiligheidseisen, maar

ook de veiligheid van de bestaande woningvoorraad heeft onze aandacht. In totaal brengen wij dit jaar maar liefst 790 woningen op het niveau van het Politiekeurmerk Veilige Woning. QuaWonen gaat kijken naar mogelijkheden om het keurmerk uit te breiden naar woongebouw en/of omgeving, maar heeft daarbij wel de medewerking nodig van andere partijen, zoals de gemeenten. Verder staat buurtbemiddeling hoog op onze leefbaarheidsagenda. Voor het oplossen van ‘eenvoudige’ overlastzaken kan buurtbemiddeling een goed instrument zijn. U kunt hierbij denken aan conflicten over geluidsoverlast, erfafscheidingen of stank van huisdieren. In Bergambacht hebben we sinds 2005 een convenant met de gemeente en Factor G (voorheen Stichting Welzijn Gouda). In 2007 treedt deze afspraak ook in Krimpen aan den IJssel in werking. Verder gaan we ons hard maken om deze dienst in ons hele werkgebied aan te bieden. Hierover willen we afspraken maken met alle gemeenten in de Krimpenerwaard. Om de groeiende illegale teelt van hennep en de problemen die dat met zich meebrengt, terug te dringen, gaan we komend jaar beleid ontwikkelen. In vergelijking met grote steden valt het probleem in de Krimpenerwaard nog mee, maar hennepteelt zorgt voor veel overlast, verloedering en gevaar in woonwijken. Daarnaast gaat het vaak gepaard met energiediefstal en is in zulke gevallen sprake van onrechtmatig gebruik van woonruimte. We willen dit op lokaal niveau gaan oppakken met partijen als gemeente, politie, brandweer en energiebedrijven.

Huurbeleid Hoofddoel van QuaWonen is het huisvesten van kwetsbare groepen mensen of hen die niet zelfstandig in eigen woonruimte kunnen voorzien. Vaak zijn dit mensen met lagere inkomens (tot € 35.000) of met bijzondere behoeften. In het huurbeleid hebben we op de eerste plaats aandacht voor de ‘betaalbare’ woningvoorraad: dat wil zeggen: met een huur t/m € 485 (voor woningen t/m 4 kamers) of € 520 (voor woningen vanaf 5 kamers).

Er moeten genoeg betaalbare huizen zijn om de mensen die dat nodig hebben nu én in de toekomst te huisvesten. In alle kernen houden we voorlopig tenminste 80% van al onze woningen betaalbaar, terwijl maximaal 20% in de categorie ‘dure woning’ valt. De betaalbare woningen zijn te huur voor huishoudens die in aanmerking komen voor huurtoeslag. Vraag naar deze woningen is er vanuit onze primaire doelgroep volop. Binnen de betaalbare voorraad wil QuaWonen ongeveer 20% goedkope woningen behouden. ‘Goedkoop’ betekent: een huur lager dan € 339. Dat zijn met name woningen die zijn bedoeld voor starters: jongeren tot 23 jaar die alleen huurtoeslag ontvangen voor een woning in de goedkope voorraad. De woningvoorraad van QuaWonen kent, in vergelijking met het gemiddelde huurniveau in Nederland, over het algemeen een lage prijs-kwaliteitverhouding. Ons huurbeleid er dan ook op gericht prijs en kwaliteit meer met elkaar in overeenstemming te brengen. In dit kader starten we in 2007 in regio oost met het huurharmonisatiebeleid, zoals dat al in Krimpen aan den IJssel en Lekkerkerk wordt gehanteerd. In de laatste twee kernen wordt het bestaande beleid bekeken en zo nodig aangepast. Een ander instrument dat we hanteren om de prijs-kwaliteitverhouding te verbeteren, is een gedifferentieerde jaarlijkse huurverhoging. In plaats van een algemene huurverhoging, die voor iedereen hetzelfde is, wordt onderscheid gemaakt aan de hand van de prijs-kwaliteitsverhouding (prijs per kwaliteitspunt). Hoe schever die verhouding, des te hoger het percentage huurverhoging. Daarbij zullen we, voorzover de overheid dit toelaat, gebruikmaken van de mogelijkheid om de huren beperkt te verhogen boven de inflatie.

9

Keuzevrijheid en maatwerk QuaWonen wil voor haar huurders méér zijn dan alleen een verhuurder van woningen. Zij wil inspelen op de wensen en behoeften van onze klanten. De drie fusiepartners hebben in het verleden verschillende soorten dienstverlening ontwikkeld. Wij willen 2007 gebruiken om de verschillen in dienstverlening weg te nemen door voor al onze huurders hetzelfde producten- en dienstenaanbod in te voeren. Verder ontwikkelen we een aantal nieuwe diensten. De belangrijkste doelstelling is: klanten met deze nieuwe producten meer keuzevrijheid te bieden. Binnen het totale scala aan producten springt een aantal extra in het oog. Zo zijn er komend jaar in Krimpen aan den IJssel en in Krimpen aan de Lek veel meer keuzemogelijkheden bij het vernieuwen van keukens: aanrechtbladen, inbouwapparatuur, variabele keukenopstellingen, kranen, verschillende kleuren van panelen en tegels, enz. In bepaalde gevallen worden de opties zonder bijbetaling of huurverhoging aangeboden, in andere gevallen bieden we ze aan tegen kostprijs. In ieder geval kunnen huurders bij een nieuwe keuken rekenen op maatwerk. QuaWonen geeft in 2007 de term ‘maatwerk’ ook op een ander manier inhoud. De noodzakelijke vernieuwing van keukens, tegelwerk en sanitair gaan we vaker uitvoeren op het moment dat de klant dit wenst. Dat wil zeggen: minder op projectmatige basis en juist vaker bij verhuizingen en op verzoek van de bewoners. Het samenwerkingsverband dat QuaWonen en collega-corporaties met Vierstroom zijn aangegaan, zullen we in 2007 voortzetten en uitbreiden. Ook dit jaar ontwikkelen we nieuwe producten die óf exclusief voor onze huurders beschikbaar zijn, óf tegen korting. Met Vierstroom zijn afspraken gemaakt over de evaluatie van de afname van diensten door huurders en de kwaliteit van de geleverde diensten. Ook voor deze op welzijn gerichte producten moeten onze huurders keuzevrijheid hebben. Daarom brengt QuaWonen in 2007 producten van zorginstelling De Zellingen onder de aandacht van haar huurders (voorlopig alleen in Krimpen aan den IJssel). Verder voeren we in 2007 het uniforme serviceonderhoud-beleid in het hele werkgebied in. QuaWonen biedt hiermee in vergelijking met veel andere corporaties een bijzondere

10

service. QuaWonen neemt vrijwel al het onderhoud waarvoor de huurder normaal gesproken zelf moet zorgen, voor haar rekening. Zeker ouderen stellen deze extra kwaliteit in onze dienstverlening bijzonder op prijs. Medio 2007 is het voor huurders mogelijk allerlei zaken te regelen via de nieuwe interactieve website. Het gaat daarbij om het indienen van reparatieverzoeken, het reageren op woningaanbod en het bekijken van de uitslag, het aanvragen of downloaden van formulieren, enz. Hierdoor kunnen klanten 24 uur per dag informatie opzoeken of gebruikmaken van bepaalde diensten. Een ander product dat QuaWonen in 2007 op grotere schaal zal introduceren, is Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE). Het principe van MGE is eenvoudig: de woningcorporatie biedt woningen te koop aan. De koper betaalt een gereduceerde koopprijs, maar wordt wel volledig eigenaar van de woning, met alle bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wil de koper verkopen, dan koopt QuaWonen de woning terug, op basis van vooraf vastgelegde, duidelijke regels over de prijsvorming. Met het MGE-concept richten wij ons vooral op de doelgroep starters. Starters hebben door de hoge huizenprijzen vaak weinig mogelijkheden op de kopersmarkt en QuaWonen wil ook voor deze groep iets betekenen. MGE-verkoop is bij uitstek geschikt om woningen duurzaam betaalbaar te maken voor lage- en midden-inkomensgroepen. QuaWonen heeft al enige ervaring met dit concept: zo leveren wij in 2007 in het nieuwbouwproject Quarakter in Krimpen aan den IJssel veertien MGE-woningen op.

Verkoop QuaWonen wil op bescheiden schaal bestaande woningen verkopen aan met name starters, om deze doelgroep te ondersteunen op weg naar de dure koopmarkt. Soms gebeurt dit tegen marktprijs en soms op MGE-voorwaarden. De contouren hiervoor zijn eind 2006 vastgelegd. Het totale verkoopbeleid van QuaWonen richt zich momenteel op zo’n 165 woningen. In 2007 zal dit beleid verder worden uitgevoerd.

Onderhoud Wij gaan vlot en adequaat reageren op reparatieverzoeken. Opnieuw te verhuren woningen worden ‘schoon en heel’ opgeleverd. Ten behoeve van het vernieuwen van keukeninrichtingen hebben wij dit jaar een extra budget gereserveerd. Door extra werkzaamheden bij een mutatie – dat wil zeggen: een huurder vertrekt en een nieuwe huurder betrekt de woning – zal het lang niet altijd mogelijk zijn woningen ‘aansluitend’ te verhuren. Ons uitgangspunt is dat een woning gemiddeld binnen drie weken weer wordt verhuurd. Voor alle kosten van niet-planmatig onderhoud hebben wij een budget van ruim € 4 miljoen gereserveerd. Het planmatig onderhoud is, rekening houdend met de levensduur van de woningen, gericht op het in goede staat houden van met name de buitenkant (de schil of het casco) van woningen, én van de installaties. In 2007 reserveren wij een bedrag van ruim € 7,5 miljoen voor deze werkzaamheden.

Nieuwbouw en herstructurering QuaWonen voert momenteel veel nieuwbouwprojecten uit, veelal op herstructureringslocaties; dit zijn plekken waar na het slopen van oude panden nieuwbouw plaatsvindt. Bij nieuwbouw gaat onze aandacht voornamelijk uit naar ruime appartementen, gericht op het huisvesten van senioren. Dit betekent gelijkvloers, zonder obstakels, rolstoeltoegankelijk en met overal voldoende werkruimte voor hulpverleners. QuaWonen werkt daarmee aan de invulling van het Pact van Savelberg, ofwel het realiseren van de woonzorgzones die nodig zijn om van de Krimpenerwaard een levensloop-bestendige regio te maken. De meeste nieuwbouwwoningen voldoen standaard aan de eisen van levensloop-bestendigheid; de bouw van zo’n 140 van deze woningen is in 2007 ver gevorderd en de bouw van nog eens 290 levensloopbestendige woningen staat op stapel. Ook binnen de bestaande voorraad worden woningen opgeknapt (‘opgeplust’ in jargon) om ze beter geschikt te maken voor senioren. In 2007 pakken wij op die manier zo’n 55 woningen aan.

In 2007 bekijken we in hoeverre onze bestaande woningen in de regio oost toe- en doorgankelijk zijn voor mensen met een rolstoel of rollator. Eerder gebeurde dit al in Krimpen aan den IJssel. Hiervoor hanteren we de sterrenmethodiek van de werkgroep Wijze Uilen van Maaskoepel. De mate van toe- en doorgankelijkheid komt tot uitdrukking in het aantal sterren, waarbij het niveau met vier sterren het meest en een woning met 1 ster het minst toe- en doorgankelijk is. * ** *** ****

nultrapswoning rollator toe- en doorgankelijke woning rolstoel toegankelijke, rollator doorgankelijke woning rolstoel toe- en doorgankelijke woning

Een deel van de woningvoorraad van QuaWonen is in bepaalde mate toe- of doorgankelijk voor rollators en/of rolstoelen. Deze informatie wordt voortaan in de vorm van een aantal sterren vermeld in woonadvertenties van deze woningen. Dit geeft woningzoekenden inzicht in de kwaliteitsaspecten van de woningen die voor hen van belang zijn. Ons nieuwbouwprogramma richt zich met name op het bouwen van woningen voor senioren. Dit doen we niet alleen vanwege de grote vraag hiernaar, maar ook omdat we hiermee juist de doorstroming op gang willen brengen. De meeste senioren laten namelijk een woning achter die zeer aantrekkelijk is voor starters of doorstromers op de woningmarkt. Onze stelling is en blijft: bouwen voor ouderen is wonen voor jongeren! Wij verwachten tot 2017, voorzover wij nu kunnen overzien, ruim 1.700 woningen te bouwen, waaronder zo’n 600 koopwoningen. Omdat ook flinke aantallen woningen zullen worden gesloopt, zal ons woningbezit de komende jaren slechts licht stijgen: gemiddeld met 25 – 30 woningen per jaar. Op het programma staat verder het ‘opplussen’ (beter geschikt maken voor senioren) van ruim 170 woningen.

11

4. Onze concrete plannen voor 2007 4.1. QUAWONEN ACTIEF IN DE GEMEENTE BERGAMBACHT Eind 2006 spraken we met de gemeente af nu daadwerkelijk te komen tot het maken van prestatie-afspraken. Van onze kant zullen wij ons inspannen om deze afspraak begin 2007 uit te voeren. Belangrijk thema voor ons is onder andere de woonruimteverdeling. Wij willen dat alle betaalbare woningen met voorrang worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de voormalige ziekenfondsgrens van € 35.000 per jaar. Ook zien wij graag minder strikte passendheidscriteria, zodat starters en éénpersoonshuishoudens een grotere kans op het huren van een woning krijgen. Een ander belangrijk onderwerp voor QuaWonen is dat in de kern Bergambacht duidelijkheid moet komen over de plaats waar partijen gezamenlijk een woonzorgzone gaan inrichten. De discussie hierover wordt hopelijk in 2007 afgerond. Hierdoor zullen wij beter in staat zijn onze plannen voor het realiseren van levensloop-bestendige woningen te ontwikkelen, door bijvoorbeeld de aanpak van onze woningen aan de Bloemengaarde hierin te betrekken. In Bergambacht is het loket Wonen, Welzijn en Zorg in ons kantoor gevestigd. QuaWonen zit in het bestuur van het loket en draagt jaarlijks € 5.000 bij in de kosten en berekent daarnaast een gereduceerd huurtarief. Met de lokale huurdersorganisatie Samen Wonen hebben we structureel drie keer per jaar overleg conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst.

Berkenwoude In Berkenwoude beheren wij 63 huurwoningen.

Categorie Huurprijs Aantal Procentueel

12

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

23

40

0

0

63

37%

63%

0%

0%

100%

Julianahof In Berkenwoude wordt begin 2007 het project Julianahof opgeleverd. QuaWonen bouwt hier negen betaalbare huurwoningen en zeven koopwoningen, plus een zorgruimte. Deze zorgruimte zal onder andere worden gebruikt door Vierstroom, Jeugdgezondheidszorg, een prikpost, een huisarts en een fysiotherapeut. Met het realiseren van dit woonzorgsteunpunt wil QuaWonen een bijdrage leveren aan de leefbaarheid in dit op één na kleinste dorp van de Krimpenerwaard. In het project Julianahof werken wij samen met een ontwikkelaar die twaalf koopwoningen bouwt. Gedurende 2007 hopen wij onze plannen voor ’t Voormalig Regthuis verder te ontwikkelen. In dit kleinschalige project willen we enkele betaalbare huurwoningen, een zestal koopwoningen en – in het kader van de leefbaarheid – een buurtsuper realiseren. Als alles volgens onze plannen verloopt, begint de bouw medio 2008 en is de oplevering in 2009. In Berkenwoude gaan we komend jaar alleen de nieuwbouwwoningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. In voorgaande jaren zijn de voorzieningen waar mogelijk al aangebracht bij bestaande woningen.

Bergambacht In Bergambacht beheren wij 636 eigen huurwoningen. Hiernaast beheren wij 31 aanleunwoningen van Woonzorg Nederland in de Burgemeester Huijbrechtsstraat.

Categorie Huurprijs

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

Aantal

253

364

5

14

636

Procentueel

40%

57%

1%

2%

100%

Nu de 22 seniorenwoningen aan de Jasmijnstraat in 2006 beter geschikt zijn gemaakt voor ouderen, gaan wij bekijken of wij op het tweelaagse flatgebouw een nieuwe woninglaag kunnen toevoegen; ‘optoppen’ heet dit in vaktermen. In de eerste helft van 2007 moet duidelijk worden of dit haalbaar is. In de eerste helft van 2007 verwachten wij verder te beginnen met de bouw van ’t Ingse Hof. Wij realiseren in de eerste fase van dit project twaalf betaalbare en vijftien duurdere levensloop-bestendige huurappartementen voor senioren en twee dure koopwoningen. De eerste fase zou medio 2008 gereed moeten zijn. Ondertussen gaan wij verder met de planontwikkeling van fase twee. Eind 2008 verwachten wij de sloop van zestien woningen aan de ’s Heeraartsbergstraat, waarna de bouw van twintig huurwoningen en zestien koopwoningen begin 2009 kan beginnen. In dit project werken wij samen met een projectontwikkelaar die een klein aantal dure koopwoningen realiseert. QuaWonen werkt om verschillende redenen enthousiast mee aan ’t Ingse Hof. Wij vinden de bouw van de levensloop-bestendige appartementen belangrijk, maar ook het vernieuwen van een aantal verouderde woningen, het bevorderen van de doorstroming en de verbetering die dit project met zich meebrengt voor de Hoofdstraat. Mogelijk wordt aan het project ook een ontmoetingsruimte annex zorg-

’t Ingse Hof steunpunt toegevoegd; dit is mede afhankelijk van de afloop van de discussie over de eerder genoemde woonzorg-zonering in Bergambacht. In de Meidoornstraat is nu nog de gemeentewerf gehuisvest. Nadat deze is verhuisd, realiseren wij hier over enkele jaren in samenwerking met een projectontwikkelaar twaalf MGE-woningen. Wij verkopen deze nieuwe appartementen met een forse korting om starters de mogelijkheid te bieden een koopwoning te bemachtigen. In 2007 zullen wij het plan en de MGE-constructie verder uitwerken. Ook de oude brandweerkazerne in het centrum van Bergambacht zal plaatsmaken voor nieuwbouw. In 2007 gaan wij onderzoeken of wij op dit plan van een projectontwikkelaar aansluiten. Dat zou kunnen betekenen dat een aantal woningen van QuaWonen in de Secretaris Schipperstraat wordt vervangen. Zo dicht bij het winkelcentrum zou het bouwen van levensloop-bestendige woningen een verdere invulling van het Pact van Savelberg betekenen. Mogelijk houden we in dit plan al rekening met de visie van de winkeliersvereniging om hier een (ondergrondse) parkeervoorziening te bouwen. In Bergambacht zullen wij 34 woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarmee zijn al onze woningen hier – voorzover mogelijk – voorzien van veiligheidsmaatregelen.

13

4.2. QUAWONEN ACTIEF IN KRIMPEN AAN DEN IJSSEL

activiteiten die welzijn en leefbaarheid bevorderen. QuaWonen maakt deel uit van het Dagelijks Bestuur en het Algemeen Bestuur voor Wonen, Zorg en Welzijn van de gemeente Krimpen aan den IJssel, en heeft zitting in de programmagroep Woonzorgzonering en de werkgroep Ouderen en Preventie.

In de gemeente Krimpen aan den IJssel beheren we 3.958 huurwoningen.

Categorie Huurprijs

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

Aantal

885

2.734

95

244

3.958

Procentueel

22%

69

3%

6%

100%

In Krimpen aan den IJssel zijn in het verleden prestatie-afspraken gemaakt. Omdat deze zijn verouderd, wil QuaWonen graag nieuwe afspraken maken op basis van een gezamenlijk met de gemeente te ontwikkelen woonvisie. Belangrijke onderwerpen daarbij zijn de ambities van QuaWonen en de investeringsvoorwaarden bij de vernieuwing van het centrum van Krimpen aan den IJssel. Wij hebben er weinig behoefte aan in 2007 op het gebied van woonruimteverdeling verandering aan te brengen in de bestaande situatie. Het eigen systeem van woonruimteverdeling in deze gemeente willen wij graag behouden; QuaWonen zal dan ook geen initiatieven nemen om aansluiting te zoeken bij het ‘Rotterdamse’ systeem. Wel willen wij graag bewerkstelligen dat urgent woningzoekenden uit de hele Krimpenerwaard ook in Krimpen aan den IJssel een voorrangspositie krijgen.

Bouw- en planontwikkeling vragen in Krimpen aan den IJssel in 2007 veel van onze aandacht. Hierbij ligt, net als in de rest van de Krimpenerwaard, een sterk accent op de bouw van betaalbare levensloop-bestendige appartementen. De bouw van het nieuwbouwproject Quarakter is inmiddels begonnen; de oplevering wordt begin 2008 verwacht. QuaWonen bouwt hier 150 huurwoningen (waarvan maar liefst 115 in de categorie ‘betaalbaar’). Daarnaast realiseren we veertien goedkope woningen die op MGE-voorwaarden worden verkocht. Tot slot zijn onder onze regie tien kavels verkocht die de nieuwe eigenaren nu onder externe begeleiding verder ontwikkelen. We zijn heel benieuwd hoe de tien kopers ‘hun’ rij eengezinswoningen gezamenlijk gaan invullen. Ook de bouw van het project Het Palet aan de Rembrandtlaan is inmiddels van start gegaan. QuaWonen bouwt hier 21 betaalbare huurwoningen en vier koopwoningen. De oplevering is gepland voor januari 2008. Net als in het deelproject ‘woongebouw Sperwer’ van Quarakter realiseren wij in Het Palet een ontmoetingsruimte, die bedoeld is voor zowel de bewoners als de buurt. In de loop van 2007 werken wij aan de invulling van de ruimte en van de betrokkenheid van de (buurt)bewoners.

Met de Krimpense huurdersorganisatie verwachten wij zo’n drie keer een overleg te hebben over beleidsontwikkelingen en over onze prestaties en dienstverlening in Krimpen aan den IJssel. Evenals in voorgaande jaren organiseren wij gemiddeld tweemaal per jaar een overleg met de negen actieve bewonerscommissies. QuaWonen zal ook in 2007 actief bijdragen aan het bereiken van de doelstellingen op het gebied van de woonzorg-zonering en de prestatievelden van de WMO. Onze bijdrage ligt daarbij vooral bij het realiseren van levensloop-bestendige nieuwbouw, het ontwikkelen en inrichten van wijk-welzijnscentra en het bijdragen aan

14

Quarakter

Tenslotte wordt ook volop gebouwd aan het project VijverStaete III. Wij verwachten de oplevering omstreeks oktober 2007. QuaWonen bouwt hier 28 dure huurwoningen (huur inclusief parkeerplaats: € 750 – 960 per maand) en een commerciële ruimte. QuaWonen speelt met dit project in op de vraag naar deze woningkwaliteit en verwacht hiermee ook de doorstroming in Krimpen te bevorderen. VijverStaete III Een ander project in Krimpen aan den IJssel waar wij veel energie in zullen stoppen, is Rondweg/Middenwetering. We beginnen in 2007 met het beter voor senioren geschikt maken van de Nieuwe Vlietflat. Bij 72 woningen voor senioren worden ingangen en vluchttrappen aangepast. Daarnaast gaan we verder met het ontwikkelen van de rest van dit grote project: de sloop van 60 verouderde seniorenwoningen eind 2007, de bouw van mogelijk 100 huurwoningen en bijna 70 koopwoningen. De verwachting is dat het gehele plan in 2010 is afgerond. Belangrijke doelstellingen van dit plan zijn: - het realiseren van levensloop-bestendige woningen voor senioren (inclusief een zorgsteunpunt); - het verbeteren van de kwaliteit van de betaalbare huurappartementen; - het realiseren van goedkope koopwoningen voor starters; - het verbeteren van de kwaliteit van de woonomgeving.

Bij dit omvangrijke project is goede communicatie met de bewoners van groot belang, vooral nu is gebleken dat een aantal bewoners een deel van de nieuwbouwplannen afwijst vanwege beperking van het uitzicht. In 2007 zal het project Bloemenbuurt-West verder worden ontwikkeld. Het gaat hier om de sloop van 150 eengezinswoningen (noodzakelijk vanwege funderingsproblemen) en de nieuwbouw van in totaal 216 woningen. De start van de eerste sloopfase voorzien wij halverwege 2008. Wij verwachten de al langer lopende

herhuisvesting in 2007 af te ronden: het is de bedoeling dat alle huidige bewoners dan een goed huisvestingsperspectief hebben. Inmiddels zijn wij begonnen met een planontwikkeling in het centrumgebied, locatie Lijsterstraat. Hier willen wij 35 verouderde seniorenwoningen slopen en zo mogelijk 20 betaalbare en 20 dure huurwoningen bouwen, naast 20 MGE- en 20 gewone koopwoningen. Overleg met de huidige bewoners, afstemming op de totale centrumvisie, en de ontwikkeling van het plan zelf zullen in 2007 veel tijd kosten. In het centrumgebied van Krimpen aan den IJssel worden, op basis van de huidige centrumvisie, op termijn in totaal 420 huurwoningen gesloopt (inclusief de Lijsterstraat). De nieuwbouw-ambities van QuaWonen in het centrum betreffen ruim 500 huurwoningen. QuaWonen gaat ervan uit ook een flink aantal koopwoningen in dit gebied te kunnen ontwikkelen. Over de fasering van de vernieuwing in het centrum bestaat nog weinig duidelijkheid. Wij hopen in 2007 een forse stap te kunnen zetten in de ontwikkeling van het concept ‘Wonen voor senioren gemengd met voorzieningen en kans op ontmoeting’ en zicht te krijgen op een mogelijke bouwlocatie. Met de gemeente zijn wij inmiddels in gesprek over de ontwikkeling van de laatste fase van de uitbreidingswijk in Krimpen Lansingh-Zuid, deelplan 7 + 8. In 2007 zal de planontwikkeling verder vorm krijgen. Vooralsnog gaan wij uit van de bouw

15

van 25 huurwoningen en 60 koopwoningen. De start van de bouw verwachten wij niet vóór de tweede helft van 2008. Het project Moluks Pleintje is nog in de planontwikkelingsfase. Mogelijk worden hier acht verouderde woningen aan de Fazantstraat gesloopt en worden veertien betaalbare huurwoningen, een gemeenschappelijke ruimte en een kerkzaal gerealiseerd. Afhankelijk van de besluiten hierover in de Molukse gemeenschap zal de ontwikkeling van dit plan in 2007 onze aandacht vragen.

In 2007 bekleedt QuaWonen weer een bestuurszetel in de Stichting Welzijn Senioren Nederlek (SWSN). Deze stichting zetelt tegen een gereduceerde huur in ons kantoor in Lekkerkerk. QuaWonen is actief betrokken bij het Steun- en Informatiepunt Senioren (SIS), dat óók is gevestigd in ons kantoor in Lekkerkerk. QuaWonen draagt financieel bij in de kosten van dit meldpunt.

Krimpen aan de Lek In het complex Aster (54 woningen) voeren wij in 2007 groot onderhoud uit: het vernieuwen van buitenkozijnen, schilderwerk en het vernieuwen van keuken-, badkamer- en toiletinrichting. In complex Traviata worden bij voldoende belangstelling op verzoek van bewoners videofoons geplaatst. In Krimpen aan den IJssel gaan we 490 woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarmee is ons woningbezit hier voor 35% voorzien van veiligheidsmaatregelen.

In Krimpen aan de Lek beheren we 871 huurwoningen.

4.3 QUAWONEN ACTIEF IN DE GEMEENTE NEDERLEK

Met huurdersvereniging Ons Belang uit Krimpen aan de Lek verwachten we zo’n drie keer te overleggen. We bespreken dan beleidszaken die zich afspelen op lokaal niveau.

QuaWonen onderschrijft de gemeentelijke structuurvisie. De uitwerking van het daarop gebaseerde bouwprogramma en bijbehorende planontwikkeling zal in 2007 veel van onze aandacht vragen. Het realiseren van levensloop-bestendige woningen (Pact van Savelberg), het bevorderen van de doorstroming en het verbeteren van de positie van starters zijn daarbij onze belangrijkste aandachtspunten. Wat dit laatste betreft, merken wij dat de huidige strenge woonruimteverdelingsregels belemmerend werken voor het bereiken van deze doelstellingen. QuaWonen zal daarom voorstellen doen om deze regels aan te passen. Daarnaast willen wij graag op MGE-condities nieuwbouwwoningen voor starters realiseren. Ook in Nederlek maken wij met de gemeente graag prestatie-afspraken op de hiervóór genoemde gebieden. Behalve de (ver)bouw van woonzorgboerderij Elsenhoeve verwachten wij in 2007 in Nederlek geen concrete bouwactiviteiten.

16

Categorie Huurprijs

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

Aantal

364

479

17

11

871

Procentueel

42%

55%

2%

1%

100%

In Krimpen aan de Lek voorzien wij in 2007 geen concrete bouwactiviteiten. Wel zal de planvorming rondom twee belangrijke locaties veel van onze aandacht vragen. In het centrum is een forse kwaliteitsimpuls nodig. Wij werken graag met de gemeente en andere partijen (uitbreiding C1000) samen om een kwaliteitsimpuls mogelijk te maken. Wij voorzien rondom het Oranje Nassauplein de sloop van ruim 40 verouderde woningen en de nieuwbouw van zo’n 65 appartementen (waarvan ongeveer 50% in de categorie ‘betaalbaar’). Het gaat hier om levensloopbestendige huurwoningen, gericht op ouderenhuisvesting en bevordering van de doorstroming. Eind 2007 hopen wij dat de plannen voor dit gebied zijn afgerond. Mogelijk start (een deel van) de bouw al in 2008.

De ontwikkeling van de plannen op en rond de te verplaatsen voetbalvelden krijgt in 2007 naar onze verwachting een forse impuls. Mede in samenwerking met Zorgpartners Midden-Holland hopen wij hier de kern van een woonzorgzone te realiseren. Door het bouwen van levensloop-bestendige woningen in zowel de huur- als de koopsector op deze plek levert QuaWonen een bijdrage aan de invulling van het Pact van Savelberg. Zo mogelijk willen wij de ontwikkeling van het gehele gebied voor onze rekening nemen. In het complex Kamillestraat/Leliestraat/Papaverhof (24 woningen) zullen wij in 2007 groot onderhoud uitvoeren, met name aan de buitenkozijnen en het gevelmetselwerk. In 2008 worden de resterende woningen in deze complexen aangepakt. Ook in Krimpen aan de Lek gaan wij woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Een plan hiertoe moet nog worden opgesteld. De 24 woningen waar nieuwe kozijnen worden geplaatst, worden in ieder geval meteen op het niveau van het Politiekeurmerk gebracht.

Woonzorgboerderij Elsenhoeve

Lekkerkerk In Lekkerkerk beheren we in totaal 872 huurwoningen.

Categorie Huurprijs

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

Aantal

405

402

22

43

872

Procentueel

46%

46%

3%

5%

100%

Met huurdersbelangenvereniging Lekkerkerk hebben we structureel drie keer per jaar overleg conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. We bespreken dan alle beleidszaken die zich op lokaal niveau afspelen. In de loop van 2007 hopen wij de woonzorgboerderij Elsenhoeve op te leveren. Deze biedt dan ruimte aan 10 wooneenheden voor mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking, en 14 werkplekken. In dit project werken wij nauw samen met de zorginstelling Gemiva. Nu de gemeentelijke structuurvisie eind 2006 is omgezet in een woningbouwprogramma, is onze volle aandacht in 2007 nodig voor de ontwikkeling van het project Parkwijk in 2007. Wij zien de huidige plannen als onderstreping van de gemeentelijke doelstelling: ‘Nederlek: woonplaats voor jong en oud’. Het herstructureringsproject wordt naar verwachting in twee fases uitgevoerd. Het gaat daarbij om de sloop van 102 verouderde woningen en de nieuwbouw van maar liefst 146 woningen. Hiervan zijn er 120 levensloop-bestendig, waarvan bijna 2/3 in de huursector. Dit laatste is belangrijk, want het realiseren van adequate en betaalbare ouderenhuisvesting én het bevorderen van de doorstroming ten behoeve van huisvesting van jongeren zijn belangrijke doelstellingen van dit project. Maar ook de kwaliteit van de woonomgeving krijgt een flinke impuls. Bovendien komt in Parkwijk de kern van een woonzorgzone te liggen. Het plan omvat immers ook het realiseren van een zorgcentrum (40 plaatsen), een kinderdagverblijf en een woonvoorziening voor

17

16 jongeren met een verstandelijke beperking. Dit gebeurt in samenwerking met Zorgpartners Midden-Holland en de ASVZ Groep. De herhuisvesting van de huidige bewoners van de eerste fase (62 te slopen woningen) zal in 2007 starten. Hopelijk kan de bouw in de loop van 2008 beginnen.

In Lekkerkerk gaan wij 68 woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen. Daarmee is ongeveer 60% van ons woningbezit hier voorzien van veiligheidsmaatregelen.

In 2007 is naar verwachting de planvorming voor de Poolmanflat klaar. Bij een positief besluit daartoe hopen wij ook nog in 2007 een start te maken met de uitvoering van dit project. Onze doelstelling is de bestaande 35 betaalbare woningen van dit complex beter geschikt te maken voor senioren. Belangrijke elementen zijn het verbeteren van de toegankelijkheid (liften), verbeteringen in de woningen en het toevoegen van een ontmoetingsruimte. Hiernaast studeren wij op de mogelijkheden voor het toevoegen van woningen (o.a. in combinatie met het verplaatsen van de bibliotheek) en het realiseren van ondergronds parkeren.

4.4 QUAWONEN ACTIEF IN OUDERKERK AAN DEN IJSSEL In Ouderkerk aan den IJssel beheren wij 13 woningen, voorzien van een gemeenschappelijke ruimte. Hier ondersteunen wij voor bewoners en omwonenden activiteiten die zijn gericht op het stimuleren van ontmoeting. Wij voorzien in deze gemeente voor QuaWonen geen nieuwbouwactiviteiten. In Gouderak ligt (mede als gevolg van de bouw van de brede school) een aantal herstructurerings-locaties in het verschiet. Desgewenst ondersteunen wij de plaatselijke woningcorporatie bij het anticiperen op deze ontwikkelingen.

De Tiendhoek II is hét uitleggebied van Lekkerkerk. Ook hier zien wij mogelijkheden om levensloop-bestendige appartementen te bouwen en willen wij de doorstroming een extra impuls geven. QuaWonen is daarom van plan hier 20 betaalbare huurappartementen en 28 appartementen met een huur boven de € 500 per maand te bouwen. Ook hopen wij een aantal middeldure eengezins-huurwoningen en een dertigtal koopwoningen (deels levensloop-bestendige appartementen) te bouwen. Op deze wijze ontstaat niet alleen een gevarieerd woonaanbod in Tiendhoek II, maar levert het project ook een forse bijdrage aan kwalitatief goede ouderenhuisvesting en een zo groot mogelijke doorstroming in Lekkerkerk. In het complex Touwbaan (21 woningen) en het complex Marijkestraat (6 woningen) zullen wij in 2007 groot onderhoud uitvoeren, met name de buitenkozijnen en het gevelmetselwerk. In de Marijkestraat worden ook de cv’s en zachtboardplafonds vervangen.

18

Parkwijk

Rida, die zich inzet voor vraagverduidelijking onder Marokkaanse senioren in de gemeente. Het merendeel van deze groep woont in onze huurwoningen in Schoonhoven-Noord. Verder is QuaWonen vertegenwoordigd in het Platform Wonen Welzijn en Zorg. Het Pact van Savelberg (‘méér levensloop-bestendige woningen en nabijgelegen voorzieningen`) moet in Schoonhoven nog nader worden ingevuld. Er zijn bijzonder weinig geschikte (huur)woningen voor ouderen en het ontwikkelen van woonzorgzones moet nog gestalte krijgen; in dit licht zijn onze projecten Oranjeplaats en Zilverstad van groot belang. Wij zullen dan ook met voortvarendheid doorwerken aan beide projecten. Wij verwachten in het voorjaar van 2007 de eerste paal te slaan voor het project Oranjeplaats. Het project wordt in twee fases gebouwd. In totaal bouwt QuaWonen hier 35 betaalbare levensloop-bestendige huurwoningen en elf duurdere huurwoningen. Ook de bouw van 20 koopwoningen voor ouderen is onderdeel van het project. De Oranjeplaats wordt de kern van een woonzorgzone in Schoonhoven. Daarom realiseren wij hier samen met andere partijen een welzijns- en zorgsteunpunt, waarin onder andere Vierstroom, een huisarts, een apotheek en mogelijk het WMO-loket een plaats krijgen. De voor Schoonhoven zo broodnodige ontwikkeling van woningen voor ouderen krijgt hiermee eindelijk een forse impuls.

Oranjeplaats

4.5 QUAWONEN ACTIEF IN SCHOONHOVEN In de gemeente Schoonhoven beheren wij 1.716 huurwoningen.

Categorie Huurprijs

Betaalbaar Goedkoop t/m 4 kamers ≤ € 339 € 340 t/m € 485

Betaalbaar vanaf 5 kamers € 340 t/m € 520

Duur > € 485 / > € 520

Totaal

Aantal

661

994

39

22

1.716

Procentueel

39%

58%

2%

1%

100%

Met de lokale huurdersorganisatie Samen Wonen hebben we structureel drie keer per jaar overleg conform de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst. QuaWonen is in Schoonhoven op verschillende manieren actief betrokken bij wonen en zorg in bredere zin. Zo zijn we ook komend jaar betrokken bij de werkgroep

Toch zijn de woningen in de nieuwe Oranjeplaats nog slechts een druppel op een gloeiende plaat. Daarom hopen wij in 2007 ook forse voortgang te boeken met de ontwikkeling van de locatie Zilverstad. Wij willen hier in samenwerking met Zorgpartners Midden-Holland 29 huurwoningen realiseren (waarvan 18 in de betaalbare sector), 14 koopwoningen voor ouderen, alsmede groepswonen voor dementerende ouderen. Samen met een verpleegafdeling krijgt het complex verder betekenis voor de omgeving door de aanwezigheid van een restaurant, een ontmoetingsruimte en dagverzorging. Mogelijk dat ook welzijnsfuncties worden toegevoegd.

19

Bij onze bestaande woningen kijken we naar mogelijkheden om deze beter geschikt te maken voor ouderen. In dit verband onderzoeken we bij de 99 woningen tellende Pasteurflat de mogelijkheden om de toegankelijkheid te verbeteren, woningen aan te passen en een ontmoetingsruimte toe te voegen. De gemeente organiseert in de eerste helft van 2007 een discussieplatform ‘ForumNoord’. Dit moet leiden tot een visie over hoe Schoonhoven-Noord (met name het oostelijk gedeelte) er in de toekomst moet uitzien. Belangrijke aspecten in deze visievorming zijn voor QuaWonen: - kansen zoeken om seniorenwoningen te realiseren; - het invullen van de bestaande en toekomstige lege plekken (brede schoolontwikkeling); - een visie op ons verouderde woningbezit in dit gebied (doelgroepwijziging, herstructurering); - de ontwikkeling van de Opweg-locatie; - mogelijke ontwikkeling van de locatie ‘De Bol’. Alle reden voor QuaWonen dus om in 2007 volop te participeren in ‘Forum-Noord’. Ook in Schoonhoven gaan wij woningen voorzien van het Politiekeurmerk Veilig Wonen: 60 stuks om precies te zijn. Aan het einde van 2007 moet dan ongeveer 60% van ons woningbezit hier zijn voorzien van de veiligheidsmaatregelen.

20

5. Aandacht voor de eigen organisatie Volop aan de slag

Dienstverlening voor anderen

Na enige onrustige maanden die nu eenmaal horen bij een pas gefuseerde organisatie, gaan we in 2007 volop aan de slag. De afgelopen periode is al hard gewerkt aan het vormgeven aan de interne processen en de nieuwe organisatie. Ook in 2007 zullen deze onderwerpen onze aandacht vragen. De belangrijkste noemen we in dit hoofdstuk. Het komende jaar zal echter ook in het teken staan van verhuizen. Vóór het einde van 2007 verwachten we dat de backoffice ons nieuwe kantoor in Bergambacht zal betrekken. Daarnaast kijken we naar nieuwe locaties voor onze frontoffices in Krimpen aan den IJssel en Schoonhoven. Belangrijk is dat wij locaties vinden die laagdrempelig zijn en goed bereikbaar voor onze huurders.

Naast onze activiteiten voor vijf VvE’s verlenen wij ook diensten aan collegawoningcorporaties. Voor Woningbouwvereniging Haastrecht-Vlist gaat het om: - het beheer van 550 woningen op verhuur- en financieel gebied; - ondersteuning bij de projectontwikkeling van een groot seniorencomplex met levensloop-bestendige woningen; - ondersteuning bij de totstandkoming van een kantoorruimte voor het frontoffice; - ondersteuning bij het actualiseren van het voorraadbeleid. Voor de plaatselijke corporatie in Gouderak voeren wij de huuradministratie en bieden wij ondersteuning op onderhoudsgebied.

Fusie Het bestuur van Patrimonium’s Woningstichting (hierna PWS genaamd) uit Krimpen aan den IJssel is tot de conclusie gekomen dat het niet langer in het belang van haar huurders is zelfstandig verder te gaan. Bestuur en Raad van Toezicht van PWS hebben daarom uitgesproken te willen fuseren met QuaWonen. Een belangrijk argument voor deze keuze vormen de goede ervaringen die PWS heeft met de werkzaamheden die QuaWonen al voor hen verricht, zoals onderhoud en woonruimteverdeling. Daarnaast vindt PWS het wenselijk dat alle huurwoningen in Krimpen aan den IJssel in één hand komen. Dit bevordert een buurtgerichte aanpak. Wij zijn blij met deze bundeling van krachten. Het past binnen onze visie dat QuaWonen dé corporatie wil zijn van en voor de Krimpenerwaard. Op deze wijze kan QuaWonen nog beter de belangen behartigen van Krimpense huurders en woningzoekenden. Zoals het er nu uitziet, is de fusie per 1 juli 2007 een feit; wij verwachten geen grote gevolgen voor de betrokken medewerkers.

Communicatie Door gebruik te maken van de juiste communicatiemiddelen kunnen we in contact treden met onze klanten. Op deze manier willen we hen niet alleen op een goede manier informeren, maar vooral ook van hen horen wat er zoal leeft bij onze huurders. In 2007 gaan we onder andere viermaal het bewonersblad QuaWoonjournaal uitbrengen, een informatieve folderlijn opzetten, een interactieve website introduceren, projectbrochures aanbieden en waar nodig informatiebijeenkomsten organiseren. Voor interne informatieverspreiding wordt in 2007 intranet ontwikkeld.

21

ICT-speerpunten

eigen organisatie, onze huurders, samenwerkingspartners, belangenorganisaties, de lokale en landelijke politiek, en ga zo maar door. We beseffen dat we sommige van onze plannen gaandeweg wel eens zullen moeten bijstellen. En daartoe zijn we altijd bereid, als dat in het belang is van de kwaliteit van de volkshuisvesting in onze regio. Want dat is waar we het uiteindelijk allemaal voor doen: ‘Goed wonen en leven in de Krimpenerwaard.’ Uw opmerkingen, vragen of verbeterpunten zijn daarom meer dan welkom op onderstaand adres.

Naast actiepunten en investeringen die tot doel hebben de interne bedrijfsvoering verder te stroomlijnen, hebben we in 2007 de volgende speerpunten die ons helpen onze missie te verwezenlijken. • Op het gebied van communicatie: intranet en een interactieve website. Opzet is een virtueel frontoffice: 24 uur per dag service – náást de openstelling van de andere frontoffices. • Op het gebied van dienstbaarheid: een klantvolgsysteem, zodat de vragen en acties die voortvloeien uit klantcontacten, beter worden geregistreerd. Uitgangspunt is dat de dienstverlening aan de klant verbetert.

Meer informatie

Personeelsbeleid

Wilt u méér weten over specifieke onderwerpen uit dit jaarplan, dan kunt u kijken op onze website www.quawonen.nl of een brief sturen naar QuaWonen, t.a.v. de directie, Postbus 79, 2920 AB Krimpen aan den IJssel.

Met ingang van 1 juli 2006 zijn de functies van veel medewerkers veranderd; daarnaast zijn veel nieuwe medewerkers in dienst gekomen. De opleidingsbehoefte is hierdoor extra groot. Voor 2007 is dan ook een ruim budget begroot voor opleidingen. De nadruk ligt dit jaar op scholing van praktische vaardigheden, zoals computergebruik, klantvriendelijk schrijven, enz.

Cultuurtraject Als kersverse organisatie met ‘oude’ én nieuwe medewerkers gaan we in 2007 werken aan een gemeenschappelijke QuaWonen-bedrijfscultuur, die aansluit bij onze ambities. Eind 2006 vonden personeelsbijeenkomsten plaats rondom het thema ‘bedrijfscultuur’, waaruit mogelijk verdere acties in 2007 voortkomen. Verder stellen we een eigen integriteitscode op, waarin wordt aangegeven wat integriteit voor ons betekent, welke normen we hanteren, in welk klimaat we willen werken en aan de hand van welke waarden. Zoals u heeft kunnen lezen, heeft QuaWonen nogal wat plannen voor 2007 en daarna. Bij het uitvoeren daarvan zijn we afhankelijk van heel veel factoren: onze

22

23

QuaWonen Postbus 79, 2920 AB Krimpen aan den IJssel Telefoon Fax E-mail Internet

24

0180 - 331 640 0180 - 510 961 [email protected] www.quawonen.com