Klaar voor de toekomst Ondernemen is niet zo moeilijk als alles meezit en de bomen tot in de hemel groeien. Echt ondernemerschap evenwel bewijst zich als resultaat niet vanzelf komt aanwaaien en elk succes moet worden bevochten. Ondernemen is vooruit blijven zien. Incasseren, leren, sterker worden. Nieuwe creatieve wegen vinden. Kansen zien waar die lijken te ontbreken. En bovenal: juist daar uitdaging en plezier in vinden. Gisteren is voorbij, wij zijn klaar voor morgen. Sterker, creatiever, ambitieuzer dan ooit. Klaar voor de toekomst.
VB GROEP: ontwikkelen, bouwen, beleggen groeien, leren, vallen soms, maar altijd weer opstaan, verbeteren, ontwikkelen, evolueren, richting geven, vasthoudend, gefocust op doel, gedreven door ambitie, bouwen aan succes, als geheel excellerend, want samen is meer, werken aan nu, beleggen in morgen, incasseren, trots maar nuchter, en weer verder, groeien, leren … resultaat komt samen.
Inhoudsopgave Profiel VB Groep
6
Groepsactiviteiten VB Groep
8
Directie en commissarissen
9
Verslag van de Raad van Commissarissen
10
Directieverslag
16
Voorwoord
16
Ontwikkelen
22
Bouwen
28
Beleggen
36
Projecten en deelnemingen
40
41
Financiële gang van zaken
Personeel
42
Maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen
43
Strategie en vooruitzichten
44
Jaarcijfers
47
Geconsolideerde balans per 31 december 2010
48
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
49
Mededeling van de accountant
50
VB Groep en commerciële werkmaatschappijen
51
3
“Duurzaamheid voorbij EPC-label en verantwoorde materialen. De omgeving voegt zich meegaand naar nieuwe functies” 5
Profiel VB Groep Resultaat komt samen … onder één vlag
VB Groep voorziet daarin, als integrale dienstverlener van ontwikkelen,
Ruimtelijke vraagstukken worden complexer. Ontwikkelingen en
bouwen en beleggen, in voortdurende afstemming met de gebruiker.
projecten vereisen meer en meer een integrale benadering van
Met aandacht voor onderhouden, beheren en financieren.
betrokken partijen. Dat heeft te maken met veranderende wetgeving,
Naast uitvoerder is de groep meer en meer initiator: scherp
maatschappelijke en economische ontwikkelingen, naast nieuwe
signalerend, creatief oplossend, breed georiënteerd, verankerd
inzichten over hoe mensen willen wonen en werken, winkelen en
in een solide netwerk. Partnerschap, professionaliteit, creativiteit
recreëren, leren en revalideren. Nieuwe uitdagingen dienen zich aan,
en betrouwbaarheid zijn de kernwaarden van VB Groep.
die de grenzen van de traditionele vastgoeddisciplines overschrijden.
Pragmatisch werkend aan de meest effectieve invulling van
VB Groep gaat die uitdagingen aan.
ieders huisvestingsbehoefte.
Onder de vlag van VB Groep opereert een groep solide ondernemingen,
Resultaat komt samen … volgens één aanpak
landelijk actief op het gebied van ontwikkelen, bouwen en beleggen.
VB Groep bestaat uit landelijke opererende ondernemingen op het
Iedere onderneming is zelfstandig en verantwoordelijk voor het eigen
gebied van ontwikkelen, bouwen en beleggen. Elk met zijn eigen
resultaat. Tegelijk maakt ieder gebruik van elkaars specifieke expertise.
operationele en financiële verantwoordelijkheden. En waar nodig
In die synergie ligt de onderscheidende kracht van VB Groep. Voor de
vinden ze elkaar. Samen hebben ze de mensen, de kennis en de
ondernemingen, de medewerkers en hun opdrachtgevers: grotere
ervaring om elke huisvestingsvraag efficiënt en creatief in te vullen.
partijen in de private en publieke sfeer, provinciale en gemeentelijke overheden, zorginstellingen, woningcorporaties, onderwijsinstellingen,
VB Groep is een platte, transparante organisatie. Korte communicatie-
maatschappelijke organisaties en particulieren.
lijnen en snelle besluitvorming maken dat mensen elkaar makkelijk vinden, binnen én buiten de groep. Het netwerk van strategische
Resultaat komt samen … vanuit één visie
partners en opdrachtgevers ontwikkelt zich voortdurend. Partnerschap
VB Groep is een gedreven organisatie, die wil bijdragen aan een
vindt zijn basis in duurzaamheid, professionaliteit, vertrouwen en
hoogwaardige en efficiënt gebouwde omgeving. Wat de werkmaat
integriteit, met als uitgangspunt een prettige en informele manier van
schappijen bindt is een gezamenlijke visie. Uitgangspunt van die visie
zakendoen. Dat kenmerkt de aanpak van VB Groep.
is dat ruimte voor wonen en werken, recreatie en zorg schaars is. Dus is het zaak om de ruimte optimaal te benutten, telkens weer opnieuw. Dat vraagt om flexibiliteit in gebruik, beheer, eigendom en financiering van vastgoed. En om doordachte huisvestingsoplossingen, inclusief juridische, fiscale en financiële aspecten.
6
Resultaat komt samen … vanuit één team
verbanden bewijzen de bouwers van VB Groep hun onderscheidende
Ontwikkelen
waarde. Langdurige samenwerking met opdrachtgevers en leveranciers
CRA Vastgoed bedenkt en realiseert creatieve oplossingen voor
vormt de basis voor kwaliteit, continuïteit en duurzaamheid.
complexe projecten, nieuwbouw en herontwikkeling. Het werkterrein is Nederland, met een focus op Midden- en Zuid-Nederland.
Beleggen
Complexe binnenstedelijke herstructureringsopgaven behoren tot het
Property Match realiseert beleggingen, zelfstandig als ook met
specialisme. CRA Vastgoed verwerft actief gronden in toekomstige
partners. Doel is het genereren van meerwaarde uit vastgoed,
uitbreidingsgebieden en op binnenstedelijke locaties, bestemd voor
op basis van een zorgvuldig opgebouwde en gespreide beleggings-
(her)ontwikkeling.
portefeuille. De focus is lange termijn. De portefeuille omvat kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en woningen. Criteria voor aankoop zijn
Bouwen
een verantwoord risicoprofiel, rendement en bij voorkeur rechtstreeks
De VB Bouw Holding richt zich op woning- en utiliteitsbouw:
zakendoen met de eigenaar. Sale & lease back constructies behoren
nieuwbouw, renovatie, beheer en onderhoud. Daarnaast bedient
met name tot de mogelijkheden.
zij de markt met prefab-oplossingen en conceptbouw. De bedrijven zijn actief op het gebied van zorg, onderwijs, wonen en commercieel
Projecten en deelnemingen
vastgoed. Opdrachtgevers zijn onder meer woningcorporaties,
Grondfonds Zuid Nederland
beleggers, ontwikkelaars en bedrijven.
Met Amvest werkt VB Groep samen in Grondfonds Zuid Nederland.
Opdrachtgevers verwachten meer samenwerking, kwaliteit en
Het potentieel van de huidige ontwikkelportefeuille, voortvloeiend uit
betrokkenheid van hun bouwpartners. Vooral binnen samenwerkings-
deze samenwerking, is circa 1.000 woningen.
7
Groepsactiviteiten VB Groep
Ontwikkelen
Bouwen
Beleggen
PROJECTEN EN DEELNEMINGEN
Woningen Commercieel vastgoed Retail & Leisure Maatschappelijk vastgoed Zorgvastgoed
Utiliteitsbouw Woningbouw Renovatie (Groot) Onderhoud Systeembouw Prefab bouw Optoppen
Bedrijfsruimten Kantoren Retail Zorgvastgoed
Toeleverende bedrijven aan de bouw Grondverwerving en -exploitatie
CRA Vastgoed
Huybregts Relou
Property Match
Grondfonds Zuid Nederland
Hamer Hoogheuvel Huybregts Systeembouw Smeets Bouw Smeets Vastgoedservice
8
Directie en commissarissen Directie
Ing. A.F. (Antoon) Rooijakkers (1966)
J.H.A.M. (Johan) van Boldrik (1954)
Beleggen
Directievoorzitter
Sinds 1993 actief in verschillende functies bij diverse onderdelen van
Trad in 1980 in dienst bij het toenmalige familiebedrijf
het bedrijf. Vanaf januari 2009 verantwoordelijk voor alle activiteiten
Gebr. Huybregts. Sinds 1993 directeur en medeaandeelhouder.
op het gebied van vastgoed beleggen binnen de groep.
Sinds 2002 directeur/eigenaar van VB Groep. Raad van Commissarissen Drs. H.C.A. (Harrie) Klerks (1960)
Mr. A.A.M. (Louis) Deterink (1949)
Financiën en staforganisatie
Voorzitter
Ruime ervaring op het financiële vlak in bestuurlijke en directiefuncties
Sinds 1993 lid van de Raad van Commissarissen, voorzitter sinds 2004.
bij onder andere (internationale) beursgenoteerde ondernemingen.
Advocaat en partner bij Deterink Advocaten en Notarissen in Eindhoven.
Sinds november 2010 als financieel directeur werkzaam bij VB Groep.
Commissaris bij diverse andere bedrijven en organisaties.
Ing. F.J.H. (Frank) van Groezen (1956)
Drs. A.T.J. (Ton) Krol (1946)
Ontwikkelen
Lid
Sinds juli 2010 directeur van CRA Vastgoed. Ruime ervaring in
Lid van de Raad van Commissarissen vanaf 2004. Bekleedde vele
projectontwikkeling als adviseur en in diverse management- en
bestuursfuncties vooral in de gezondheidszorg, waaronder voorzitter
directiefuncties in de vastgoedbranche.
van de Wereldorganisatie van Ziekenhuizen (IHF). Was in de jaren negentig lid van het Dagelijks Bestuur van VNO-NCW en lid van de
Ing. J.P.M. (Hans) Geertman (1957)
Sociaal Economische Raad (SER). Commissaris bij diverse andere
Bouwen
bedrijven en organisaties.
Ruime ervaring in de bouw als directeur. Sinds oktober 2006 directeur van de bouwactiviteiten binnen VB Groep. Tevens voorzitter van Bouw
Dr. ir. W. (Wim) van Vonno (1941)
Educatie Groep (samenwerkingsverband voor opleidingen in de bouw).
Lid Sinds 2005 lid van de Raad van Commissarissen. Van 1982 tot 2005 voorzitter van de Raad van Bestuur van Koninklijke BAM Groep. Commissaris bij diverse andere bedrijven en organisaties.
9
Verslag van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen kwam in het verslagjaar viermaal officieel met de directie bijeen. Daarvan eenmaal in aanwezigheid van de externe accountant, ter bespreking van de jaarrekening. Daarnaast werd eenmaal informeel vergaderd in het bijzijn van alleen de directievoorzitter, de heer Van Boldrik. Door het jaar heen spraken de individuele leden van de Raad van Commissarissen met de individuele groepsdirectieleden over lopende zaken en omgekeerd werd de Raad regelmatig geconsulteerd door de directievoorzitter.
10
Het moge duidelijk zijn dat de trage marktomstandigheden als gevolg
bedrijven. Het contact met deze bestuurders blijkt voor beide zijden
van de internationale economische crisis een terugkerend agenda-
constructief en zinvol.
punt vormden tijdens de vergaderingen in het afgelopen jaar. De liquiditeitsontwikkeling en financieringen, budgetten en prognoses
Niet alleen jaarplannen en jaarcijfers vormden een belangrijk agendapunt
werden nauwlettend gevolgd en besproken. Ook nieuwe, creatieve
in het verslagjaar, maar nadrukkelijk ook management en organisatie.
suggesties om de gevolgen van de moeizame situatie op de woning-
Meer dan ooit is het zaak dat de onderneming zich verzekerd weet van
markt te pareren - ontwikkeling van een woningfonds bijvoorbeeld -
krachtige, inspirerende leiding die optimaal is toegerust om de huidige
passeerden de revue. De krachtige organisatie en alerte, proactieve
economische omstandigheden het hoofd te bieden en voortvarend
bedrijfsvoering van de werkmaatschappijen maakten dat wij als
werk te maken van de ambities van de groep.
Raad van Commissarissen optimistisch gestemd bleven ten aanzien van de resultaten in het toch lastige jaar. Met recht, zo blijkt.
In de samenstelling van de Raad van Commissarissen deden zich in
VB Groep heeft gezien de omstandigheden goed gepresteerd.
2010 geen wijzigingen voor. Die wijzigingen waren er wel op het niveau van het groepsbestuur. Harrie Klerks trad per 1 november aan als
In tijden van zwaar weer dient alle aandacht en stuurmanskunst te
financieel directeur van VB Groep, als opvolger van Michiel van der Ven.
worden aangewend om het schip op koers te houden. VB Groep
Frank van Groezen nam per 1 juli als algemeen directeur van
wil echter méér, ook nu, en het verheugt ons dat de groep zich
CRA Vastgoed het roer over van Ad Goeijers. Wij wensen de nieuwe
vastbesloten toont om haar groeistrategie op eenzelfde ambitieniveau
bestuurders veel succes en spreken onze nadrukkelijke dank uit voor de
te handhaven. De economische situatie heeft weliswaar voor enige
inspanningen en betrokkenheid van Ad Goeijers en Michiel van der Ven.
vertraging gezorgd, maar de groeidoelstelling - zowel door autonome groei als door strategische overnames - blijft onverminderd overeind,
Onze dank gaat evenzeer uit naar alle medewerkers die met zoveel
zo werd ons duidelijk tijdens de overlegbijeenkomsten met de directie.
gedrevenheid en eensgezindheid hun onderneming door het storm-
Ook het komende jaar willen wij als Raad van Commissarissen de
achtige jaar hebben geloodst. De creativiteit en ondernemerslust
directie met raad terzijde staan ter bevordering van een weloverwogen
waarmee zij de onzekerheden en temporiseringen in de huidige lastige
en beheerste realisatie van de beoogde expansie.
markt tegemoet treden, geven ons alle vertrouwen in de toekomst.
De directies van de werkmaatschappijen gaven ook afgelopen jaar
Eindhoven, 22 maart 2011
tijdens de reguliere vergaderingen hun toelichting op de gang van
Mr. A.A.M. Deterink, voorzitter
zaken. Op deze manier blijft de Raad van Commissarissen op de
Drs. A.T.J. Krol
hoogte van en betrokken bij de ontwikkelingen binnen de operationele
Dr. ir. W. van Vonno
11
V.l.n.r.: A. Krol, A. Deterink en W. van Vonno
“VB Groep heeft gezien de omstandigheden goed gepresteerd” 13
“Samenspel tussen stad en buitengebied. Economie, wonen, recreatie, mobiliteit, waterbeheer … in slimme balans” 14
Directieverslag Voorwoord Slagvaardige organisatie VB Groep heeft een bewogen jaar achter zich. De internationale crisis hield de vastgoedsector onverminderd in haar greep. Het verslagjaar stond voor de groep dan ook voor een belangrijk deel in het teken van organisatorische optimalisatie, teneinde de terughoudendheid van consumenten en investeerders, temporisering van projecten en beperking van financieringsmogelijkheden adequaat te pareren. De organisatorische aanpassing die in 2009 al was ingezet, kon afgelopen jaar worden afgerond. Het resultaat is een sterke, slagvaardige organisatie. Een inspirerende combinatie van mensen en functies, optimaal toegerust voor tijden van laag- én hoogconjunctuur.
Een goed resultaat De groep heeft gezien de omstandigheden een goed resultaat neergezet. Ontwikkelen, Bouwen en Beleggen hebben daar alle drie een positieve bijdrage aan geleverd; geen van de bedrijven sloot het jaar negatief af. Het operationele resultaat zou aanzienlijk hoger zijn geweest, indien VB Groep niet zou zijn geconfronteerd met het faillissement van een onderneming, waarin VB Groep als aandeel houder participeerde.
16
Vol vertrouwen
Resultaat komt samen
De boeken over het verslagjaar konden naar tevredenheid worden
Steeds explicieter bewijst zich de synergie tussen de drie
gesloten. CRA Vastgoed eindigde naar verhouding goed,
disciplines binnen VB Groep. De cohesie tussen mensen neemt toe,
met een nagenoeg neutraal resultaat. Property Match noteerde
mede door de uitdagingen die de economische realiteit met zich
goede cijfers onder de streep. Onze bouwbedrijven wisten vanuit
meebrengt. Meer en meer geldt het groepsbelang als perspectief en
voortvarend ondernemerschap en efficiënte bedrijfsvoering zelfs
het motto ‘resultaat komt samen’ blijkt in toenemende mate leidraad.
opmerkelijke prestaties neer te zetten. Deze resultaten - plus het feit
Een sterke leidraad, gezien de successen die wij ook in 2010 weer
dat wij onze organisatie en processen goed op orde hebben; leaner
op het gezamenlijke conto konden schrijven. De overeenkomst met
en meaner dan ooit – geven ons alle vertrouwen in de toekomst.
KPMG bijvoorbeeld om een nieuw kantoor, van circa 10.000 m2
Temeer omdat wij de hechte en constructieve relaties met onze
aan de Prof. Dr. Dorgelolaan in Eindhoven, te ontwikkelen, realiseren
financiële partners ook onder de economische druk hebben kunnen
en beheren. De uitvoering van dit werk is inmiddels gestart.
continueren. De open en transparante manier waarop onze groep met hen samenwerkt en hun vertrouwen in VB Groep als gedegen,
VB Groep is sterker, ambitieuzer en energieker dan ooit. Dat geeft ons
beheerst opererende en prettige partner hebben zich in het verslagjaar
een uitstekend vertrekpunt voor het nieuwe jaar, waarvoor wij onze
opnieuw uitbetaald en zullen ook in de toekomst een solide basis
medewerkers, commissarissen, partners en relaties oprecht bedanken.
blijken voor verdere samenwerking.
De markt komt stilaan weer in beweging, gisteren ligt achter ons. Op naar de toekomst.
17
V.l.n.r.: J. van Boldrik, A. Rooijakkers, H. Klerks, H. Geertman en F. van Groezen
18
“VB Groep is sterker, ambitieuzer en energieker dan ooit” 19
“Traditionele grenzen tussen wonen en werken vervagen. In tijd, in ruimte, in aandacht …” 20
Ontwikkelen CRA Vastgoed CRA Vastgoed bedenkt en realiseert creatieve oplossingen voor complexe projecten. Nederland is het werkterrein, met een focus op Midden- en Zuid-Nederland. De vijf aandachtsvelden van het bedrijf zijn wonen, zorg-, maatschappelijk en commercieel vastgoed en retail & leisure. Nieuwbouw en herontwikkeling vormen de speerpunten. CRA Vastgoed is bij uitstek de partner voor de invulling van (binnenstedelijke) locaties, van eerste haalbaarheidsstudies tot en met realisatie.
22
Directie
relaties gelegd met diverse partijen, waaronder woonzorgleveranciers
Ing. F.J.H. (Frank) van Groezen (1956), algemeen directeur.
en zorgadviseurs.
Een neutraal resultaat
Zorgvastgoed als specialisme
CRA Vastgoed heeft het jaar 2010 neutraal kunnen afsluiten en dat is
Wij hebben het afgelopen jaar belangrijke stappen gezet in de
alleszins tevredenstellend, gezien de lastige marktomstandigheden.
eerder ingezette strategie om ontwikkeling van zorgvastgoed en
De ontwikkelingssector kampt nog altijd met stagnerende verkoop
maatschappelijk vastgoed tot expertisegebied te maken.
van nieuwbouwwoningen, commerciële ontwikkelingen staan op een
Stappen die in 2011 hun vruchten zullen afwerpen. Door de
bijzonder laag peil en banken stellen zich nog steeds terughoudend op
introductie van integrale tarieven in de zorg, komen alle investerings-
wat betreft hun financieringsbeleid. Door stringente kostenbeheersing
en exploitatierisico’s met betrekking tot huisvesting, voortaan voor
en aanpassing van de personele bezetting die in 2010 werd
rekening van de zorginstellingen. Omdat banken naast een
geëffectueerd, wist CRA Vastgoed zich evenwel goed te bewijzen.
gedetailleerd businessplan ook eigen reserves eisen, zijn zorg instellingen naarstig op zoek naar alternatieve financieringsvormen.
Stevige samenwerkingsverbanden
Omdat ze zelf verantwoordelijk zijn voor de exploitatie van hun
Ondertussen werkt de organisatie met succes aan nieuwe,
vastgoed, zullen ze vastgoedstrategieën moeten ontwikkelen
sectorgerichte concepten en samenwerkingsvormen. In november
die rekening houden met de langere termijn. Dat veronderstelt
werd de nieuwe huisvesting opgeleverd van de WCAA (World Class
innovatieve concepten, waarin slimme bouwmethodieken,
Aviation Academy) in Woensdrecht, een internationale commerciële
aantrekkelijke financieringsconstructies en solide beleggingsvormen
opleiding voor de vliegtuigindustrie, in samenwerking met ROC
samenkomen. CRA Vastgoed kan daarin voorzien, samen met het
West-Brabant. En ook in de zorgsector zijn nieuwe, veelbelovende
beleggings- en het bouwbedrijf binnen VB Groep.
23
Deze zorgspecifieke propositie heeft in 2010 onder meer geresulteerd
Concepten voor het nieuwe werken
in samenwerking met Sjaloom Zorg. Het is onze wederzijdse intentie
De aanhoudende leegstand in de kantorenmarkt en de vooralsnog
om komend jaar voor deze stichting een complex van 36 woonzorg
afwachtende houding van bedrijven om te investeren in nieuwe
appartementen in Tholen te realiseren. Het plan zal zodanig worden
huisvesting, stelt ons als ontwikkelaar voor nieuwe opgaven. De opgave
opgezet dat de appartementen makkelijk kunnen worden samenge-
om bijvoorbeeld flexibele en duurzame concepten te creëren, die
voegd, zodat ze als aantrekkelijke woningen kunnen worden verkocht,
ervoor zorgen dat de functionele levensduur van commercieel
mocht in de toekomst de zorgvraag daar veranderen of afnemen.
vastgoed dichter bij de technische levensduur komt te liggen.
Deze aanpak - waarin ontwikkelen, bouwen, financieren en beleggen
Duurzaamheid is een thema dat binnen CRA Vastgoed expliciet
naadloos samengaan - geven wij in de nabije toekomst structureel
aandacht krijgt. Vanaf 2011 zijn wij bijvoorbeeld aangesloten bij de
vorm door oprichting van een Zorgvastgoedfonds. Een solide fonds,
Dutch Green Building Council. Maar duurzaamheid gaat verder en
waarin externe partijen, zowel institutioneel als particulier, met
heeft niet alleen te maken met energieprestaties van gebouwen en
verantwoorde vooruitzichten kunnen beleggen.
verantwoorde materiaaltoepassingen. Ook het terugdringen van woonwerkverkeer levert een bijdrage aan een duurzame samenleving.
Een nieuwe kijk op woningbouw Op het gebied van woningbouw was er weinig beweging in het
Steeds meer ondernemingen overwegen hun medewerkers zodanig
afgelopen jaar. CRA Vastgoed heeft een aantal eerder gelanceerde
te faciliteren dat zij hun werk op meer efficiënte plekken kunnen
ontwikkelingsplannen heroverwogen en haar focus gelegd op een aantal
verrichten. Thuis bijvoorbeeld of bij de klant. Afgelopen jaar zijn
potentieel kansrijke projecten. De ontwikkeling van het Havenkwartier in
wij met KPMG tot overeenstemming gekomen om aan de
Eindhoven bijvoorbeeld, een plan dat wij drie jaar geleden - net voor de
Prof. Dr. Dorgelolaan in Eindhoven een nieuw kantoor te ontwikkelen
economische crisis - op de markt brachten en waarvoor vervolgens
dat volledig is toegerust op dit zogenaamde ‘nieuwe werken’.
onvoldoende belangstelling bleek. Wij formuleerden afgelopen jaar
De realisatie van dit kantoor voor KPMG Zuid-Nederland is gestart
een nieuw voorstel voor gefaseerde ontwikkeling van een aantal
en de oplevering zal medio 2012 plaatsvinden.
kleinere deelprojecten. Een plan met ruimte voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap en wellicht ook voor andere financieringsvormen,
Gezonde perspectieven
zoals een erfpachtconstructie, die het mogelijk maken de woningen
Werd 2010 neutraal afgesloten, voor 2011 is een positieve opbrengst
tegen een meer aantrekkelijke prijs aan te bieden.
geprognosticeerd. Het jaar dat voor ons ligt, zien wij als een ‘overgangsjaar’, waarin wij verschillende ijzers in het vuur hebben liggen.
Meer en meer komt de aandacht te liggen op de ontwikkeling van
IJzers die wij in 2012 tot een gezond bedrijfsresultaat verwachten te
binnenstedelijke inbreidingslocaties, waarmee gewerkt wordt aan de
kunnen smeden.
vitalisering van de steden. De ontwikkeling van Havenkwartier, waarmee wij in 2011 een aanvang zullen maken, sluit daar uitstekend op aan.
24
“Ontwikkelen wordt eerst en vooral luisteren” “Hoe zit de maatschappij in elkaar? Welke ontwikkelingen dienen zich aan? Op welke huisvestingsproducten zitten particulieren, bedrijven, zorgverleners en retailpartijen nu écht te wachten? Dat zijn de vragen die wij als ontwikkelaar moeten beantwoorden.” Frank van Groezen ziet de komende jaren een wezenlijk andere rol voor de ontwikkelende sector weggelegd. Creatiever. Slimmer. Meer gericht op maatwerk. Focus op de voorkant
Nieuwe tijden, nieuwe opgaven
Partijen in de ontwikkelende sector besteden doorgaans teveel
Unieke producten ontwikkelen waaraan daadwerkelijk behoefte
tijd en aandacht aan het uitwerken van hun concepten, vindt
bestaat. Om vervolgens ervoor te zorgen dat die ook gemaakt kunnen
Van Groezen. “Voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, engineering,
worden. En financierbaar zijn. Daar gaat het steeds nadrukkelijker om.
rapportages van installateurs en constructeurs …Dat zijn zaken die
“Voor die opgave is VB Groep - met ontwikkelen, bouwen en
je aan de bouwers moet overlaten. Die weten heel goed hoe je
beleggen/financieren onder één dak - als geen ander toegerust.
dingen maakbaar maakt, op de meest slimme, efficiënte en duurzame
Samen zijn wij in staat de nieuwe uitdagingen te adresseren.
manier. Wij als ontwikkelaars moeten ons veel meer op de voorkant
Uitdagingen die samenhangen met het feit dat onze samenleving
van het product/conceptproces richten. De tijd van grootschalige
vergrijst en dat mensen langer zelfstandig willen wonen. Met het feit
standaard ontwikkelingen is definitief voorbij. Wij zullen met unieke
dat wij in toenemende mate online shoppen en dat winkels dus een
concepten op maat moeten komen, die exact beantwoorden aan
andere, meer brand-gerichte en verleidende functie krijgen in een
hoe mensen willen wonen en werken, verzorgen en verzorgd worden,
aantrekkelijke omgeving die uitnodigt om te bezoeken. Met het inzicht
winkelen en ontspannen.”
dat medewerkers liever en doorgaans ook effectiever thuis werken. Als huisvester moet je dus met andere oplossingen komen. Integrale oplossingen die expertise veronderstellen in het kennen van de klant, in slimmer bouwen en in slimmer financieren. Precies waarin VB Groep excelleert.”
25
“Een omgeving die niet dicteert, maar volgt. Zorgvuldige antwoorden op hoe we willen wonen, werken, winkelen, leren, ontspannen …” 27
Bouwen Huybregts Relou, Huybregts Systeembouw, Smeets Bouw, Smeets Vastgoedservice De bouwbedrijven binnen VB Groep richten zich op woning- en utiliteitsbouw; nieuwbouw, renovatie, beheer en onderhoud. Daarnaast bedienen zij de markt met prefab-oplossingen en conceptbouw. De bedrijven zijn actief op het gebied van zorg, onderwijs, wonen en commercieel vastgoed. Opdrachtgevers zijn onder meer woningcorporaties, beleggers, ontwikkelaars en bedrijven. Opdrachtgevers verwachten meer samenwerking, kwaliteit en betrokkenheid van hun bouwpartners. Vooral binnen samenwerkingsverbanden bewijzen de bouwers van VB Groep hun onderscheidende waarde. Langdurige samenwerking met opdrachtgevers en leveranciers vormt de basis voor kwaliteit, continuïteit en duurzaamheid.
28
Directie VB Bouw Holding
Wederom boven verwachting
Ing. J.P.M. (Hans) Geertman (1957), directievoorzitter
Ondanks de aanhoudend moeizame ontwikkelingen op de markten voor woningen en commercieel vastgoed hebben de bouwbedrijven
Huybregts Relou
van VB Groep in 2010 uitstekend gepresteerd. Terwijl de stijgende
Ing. J.P.M. (Hans) Geertman (1957), algemeen directeur
lijn in omzet zich voortzette, werden belangrijke efficiencyslagen gemaakt in de organisatie. In combinatie met een gezonde,
Huybregts Systeembouw
gedifferentieerde orderportefeuille en een aantal grote projecten
Ing. P.J. (Paul) Uppelschoten (1970), directeur
onderhanden, leidde dat ertoe dat het jaar boven verwachting kon worden afgesloten.
Smeets Bouw
De herkenbaarheid van de bouwbedrijven, de overzichtelijke
F. (Frank) Dijkhuis (1967), directeur
schaalgrootte en platte organisatie als ook de hechte en duurzame
Ing. G.J. (Gérard) Ruiters (1963), adjunct-directeur
samenwerkingsverbanden - zowel met opdrachtgevers als met onderaannemers en leveranciers - gericht op wederzijds profijt,
Smeets Vastgoedservice
betalen zich juist in deze lastige markt nadrukkelijk uit.
F. (Frank) Dijkhuis (1967), directeur Ir. R. (Remco) Brave (1959), adjunct-directeur
29
Aantrekkelijke proposities
worden opgetopt en uitgebreid en onder meer van nieuwe gevels
In de huidige markt zien wij een toename van aanbestedingen;
worden voorzien. Een kostenefficiënte en duurzame manier om de
er wordt zwaar geselecteerd op prijs. Door nauw samen te werken
woningportefeuille te actualiseren. Ook met groot onderhoud-projecten
met onze collega-bedrijven binnen VB Groep, zijn wij echter in staat
en met het verkoopgereed maken van uit te ponden woningen
aantrekkelijke proposities in de markt te zetten die voor alle partijen
bewijzen onze bouwbedrijven zich als een betrouwbare en kundige
tot meerwaarde leiden. Proposities die zich behalve in prijs vooral
speler in corporatieland.
onderscheiden in kwaliteit, haalbaarheid en creativiteit.
Huybregts Relou Sprekende voorbeelden daarvan zijn projecten, waarvoor Huybregts
Huybregts Relou had in 2010 weer een aantal grote projecten
Systeembouw woonzorgappartementen in bouwconcept heeft
onderhanden. In Breda bijvoorbeeld, waar onder de naam
uitgewerkt. Men levert daar straks zorg in complexen die VB Groep
BinnenBuiten voor de samenwerkende corporaties Laurentius en
heeft ontwikkeld, gebouwd en gefinancierd. Waren het in het verleden
WonenBreburg 281 appartementen worden gerealiseerd, waaronder
vooral corporaties die dergelijke opgaven voor de zorgsector uitvoerden,
een aantal zorgwoningen.
nu deze meer en meer worden gedwongen zich te focussen op hun primaire doelgroep, ligt hier voor ons een belangrijke uitdaging.
Voor opdrachtgever ASR wordt in centrumplan Meerrijk in Eindhoven een omvangrijk complex gerealiseerd met woningen, commercieel
30
Partner voor corporaties
vastgoed en parkeerfaciliteiten. Verder ging Huybregts Relou voor
De corporatiewereld toont zich een steeds belangrijkere samen
een drietal nieuwe zorgaccounts aan de slag. Voor de Zorgboog in
werkingspartner. Nu er nauwelijks nog grootschalige ontwikkelingen
Helmond, waar in opdracht van Woonpartners Helmond een aantal
op uitbreidingslocaties plaatsvinden en de focus meer komt te liggen
woningen en appartementen worden gebouwd. Voor de Stichting
op binnenstedelijke opgaven, ontstaan er nieuwe behoeften, waarin
Severinus bouwen wij 16 groepszorgwoningen in Veldhoven, in
onze bouwbedrijven uitstekend kunnen voorzien. Zo startten wij
opdracht van Aert Swaens. En voor de Koraal Groep bouwen en
begin 2010 met een innovatief project voor Laurentius in Breda,
renoveren wij in Boxtel een aantal zorgwoningen van behandelinstituut
waarbij twee appartementencomplexen met een extra woonlaag
De La Salle.
Nieuw werk op de agenda van 2011 is onder meer de realisatie van
Het zijn heel compacte, maar volwaardige prefabwoningen die in zeer
een bijzonder kantoorpand in Eindhoven - ingericht voor het
korte tijd worden neergezet, tegen verrassend lage stichtingskosten.
‘nieuwe werken’- voor KPMG Zuid-Nederland. Een project dat in
Een aantrekkelijke mogelijkheid om bestaande wijken een kwaliteits-
samenwerking met het ontwikkel- en beleggingsbedrijf binnen
impuls te geven.
VB Groep tot stand komt.
Smeets Bouw Huybregts Systeembouw
Smeets Bouw richt zich vooral op woningbouw, in samenwerking
Huybregts Systeembouw speelt met conceptmatige en innovatieve
met woningcorporaties, beleggers en projectontwikkelaars. Ook in
bouwoplossingen in op trends om de bestaande (woning)voorraad te
2010 werden weer diverse complexen van grondgebonden woningen
verbeteren en te transformeren. Het bedrijf is onder meer preferred
en appartementen gerealiseerd. Een omvangrijk werk waarmee het
supplier voor McDonalds, waarvoor ook in 2010 weer een zestal
bedrijf afgelopen jaar startte, is de Poort van Limburg in Weert;
restaurants werd gerevitaliseerd.
een project dat samen met Huybregts Relou wordt uitgevoerd.
In opdracht van woningcorporaties werden bestaande woningen
Als vervolg op uitbreidingslocatie Beekpoort, waar Smeets Bouw
opgetopt en uitgebreid met modulaire, prefab-aanbouwen. Zo worden
al eerder actief was, wordt nu een multifunctioneel complex van
oudere woningen op een efficiënte manier geupdate, krijgen bewoners
zo’n 20.000 m² gerealiseerd. Niet alleen een groot, maar vooral ook
in zeer korte tijd meer woonkwaliteit zonder noemenswaardige
belangrijk werk voor Weert, dat straks als markant landmark voor
overlast en beschikken corporaties over een aantrekkelijk instrument
de gemeente fungeert.
om meer differentiatie in bestaande woonwijken te brengen. Veel belangstelling bestaat er vanuit de corporatiewereld ook voor de
Behalve op woningbouw en commercieel vastgoed richt
jongerenwoningen in Den Bosch - een opdracht van Brabant Wonen -
Smeets Bouw zich meer en meer op de zorgsector, al dan niet
waarvan de laatste in het afgelopen jaar werden opgeleverd.
in samenwerking met het ontwikkel- en beleggingsbedrijf binnen
Vooral de innovativiteit van dit concept, dat zich eveneens
VB Groep. Deze focus heeft succes; ook in 2010 had het bedrijf
uitstekend leent voor zorgtoepassingen, slaat bijzonder aan.
weer diverse projecten voor zorginstellingen onder handen.
31
Smeets Vastgoedservice Smeets Vastgoedservice bedient de markt in Limburg vanuit drie locaties: Maastricht, Roermond en Venlo. Het bedrijf is vaste partner voor diverse woningcorporaties in deze regio’s. Enerzijds voor klantmutatieonderhoud, anderzijds voor renovatieprojecten en het verkoopgereed maken van uit te ponden huurwoningen. Daarnaast voert Smeets Vastgoedservice veel verbeterprogramma’s voor corporaties uit, gericht op verbetering van de energieprestaties van bestaande woningen. Daarvoor wordt nauw samengewerkt met organisaties die woningen van het EPC-label voorzien. Een belangrijk werk in het afgelopen jaar betrof de grootschalige renovatie van een aantal appartementencomplexen in Valkenburg. Ingrijpende werkzaamheden, waarbij onder meer de gevels werden vervangen en de gebouwen werden voorzien van nieuwe balkons en puien. Een aantal vergelijkbare projecten, waarmee complexen een volledig nieuwe uitstraling krijgen, ligt in het verschiet. De werkzaamheden die Smeets Vastgoedservice als netwerkpartner verricht voor Achmea Schadeservice zorgt voor belangrijke continuïteit in de orderportefeuille. De opvolging van schademeldingen bij verzekeringsklanten is een specialisme waarmee het bouwbedrijf zich ook in het afgelopen jaar weer heeft bewezen.
32
“Nieuwe vragen veronderstellen nieuwe antwoorden” De opgaven waarvoor de vastgoedwereld zich gesteld ziet, worden de komende jaren steeds complexer en uitdagender. Dat is de stellige overtuiging van Hans Geertman. “Enerzijds door de toenemende noodzaak om daadwerkelijk consumentgericht te ontwikkelen en te bouwen. Anderzijds doordat de nadruk steeds meer op binnenstedelijke herontwikkeling komt te liggen. Die nieuwe uitdagingen vragen creativiteit en innovatief vermogen. En bovenal om duurzame, strategische samenwerking.” Duurzame strategische samenwerking
doorstromers nemen geen genoegen meer met een tweekapper met
Naarmate opgaven moeilijker en complexer worden, zul je intensiever
L-woonkamer. Er worden nieuwe producten, nieuwe concepten en
met elkaar moeten praten. Aan de voorkant, in het allereerste stadium.
nieuwe bouwmethodieken van ons verwacht. Een nieuwe aanpak
Strategische samenwerking is een must. Geertman: “Samenwerking
ook met betrekking tot marketing en verkoop. Je brengt een woning
met woningcorporaties en zorginstellingen bijvoorbeeld. Maar dat geldt
niet meer aan de man met ‘zoveel kuub en een tuin op het zuiden’.
ook voor de samenwerking tussen ontwikkelende, bouwende en
Het gaat om de locatie, om voorzieningen, om sfeer en uitstraling.
financierende partijen. Juist daar bewijst VB Groep haar kracht, zeker nu
De consument van morgen wil geïnformeerd worden, maar vooral ook
banken en financiële instellingen niet meer zo makkelijk thuis geven.
verleid, geraakt in zijn emotie.”
Als je én slim ontwikkelt en uitvoert én mee kunt denken in financieringsen beleggingsproposities, lever je toegevoegde waarde voor de klant.”
Zorg als speerpunt De zorgsector wordt voor bouwend Nederland een speerpunt. Daar doen
Toenemende creativiteit verwacht
zich nieuwe vragen voor die nieuwe antwoorden veronderstellen.
Grote uitleggebieden met honderden seriematig te bouwen woningen,
“Onze samenleving vergrijst. Maar de ouderen van morgen zijn kritische,
worden steeds minder vanzelfsprekend. De nadruk verschuift naar
zelfbewuste en mondige consumenten. Die gaan niet meer zo vanzelf-
herontwikkeling op inbreidingslocaties, vervolgt Geertman.
sprekend voor het traditionele verzorgingshuis. Ze willen zo lang mogelijk
“In samenwerking met lokale overheden, woningcorporaties en private
zelfstandig blijven wonen. Comfortabel en op maat. Daar moeten wij
partijen. Onze referentieprojecten laten zien dat VB Groep over de
voor bouwen, flexibel en levensloopbestendig. Met alle expertise op
creativiteit beschikt die daarvoor nodig is. En die is nodig. Starters
het gebied van ontwikkelen, bouwen en financieren c.q. beleggen is
zitten niet langer te wachten op een standaard doorzonwoning,
VB Groep bij uitstek de partij die die nieuwe uitdagingen aan kan.”
33
“Ouder worden met behoud van eigen levensstijl. Concepten op maat voor de nieuwe, kritische zorgconsument” 34
Beleggen Property Match Property Match realiseert beleggingen, zelfstandig of met partners. Doel is het genereren van meerwaarde uit vastgoed op basis van een zorgvuldig opgebouwde en gespreide beleggingsportefeuille. De focus is lange termijn. De portefeuille omvat kantoren, winkelcentra, bedrijfsruimten en woningen. Criteria voor aankoop zijn een verantwoord risicoprofiel, rendement en bij voorkeur rechtstreeks zakendoen met de eigenaar. Ook sale & lease back constructies behoren tot de mogelijkheden. Property Match heeft inmiddels via publiek-private samenwerking een veelbelovende start gemaakt met de totstandkoming van een Zorgvastgoedfonds. In dat fonds bundelen zorginstellingen, vastgoedpartijen en financiers hun belangen.
36
Directie
Meebewegen met huurders
Ing. A.F. (Antoon) Rooijakkers (1966), algemeen directeur.
Ook aan de huurderszijde hecht Property Match aan een goede, bestendige relatie. Uit het feit dat er ondanks de economische
Tevreden terugzien
tegenwind bij geen van onze huurders de continuïteit in het geding is
Property Match kan met tevredenheid terugzien op het voorbije jaar en
geweest, mogen wij concluderen dat wij over een gezond huurders
sluit 2010 met zwarte cijfers af. Dat is een goed resultaat, gezien de
bestand beschikken. Dat is mede te danken aan de proactieve wijze
situatie op de beleggingsmarkt die wederom werd gekenmerkt door
waarop wij de partijen waarmee wij in zee gaan, selecteren.
beperkte financieringsmogelijkheden en de daarmee samenhangende
Dat, plus het feit dat Property Match op flexibele en creatieve wijze
investeringsstop bij veel bedrijven.
wil omgaan met vraagstukken die bij huurders leven. Zo konden wij in het verslagjaar een zittende huurder met ruimtegebrek zonder
Goede relatie met banken
afkoopkosten huisvesten op een ruimere, leegstaande locatie.
Wij hebben ons de voorbije jaren nadrukkelijk sterk gemaakt voor
Een andere huurder die uitbreiding zocht, maar niet direct beschikte
een goede verhouding en transparante communicatie met banken.
over de financiële middelen die daarvoor nodig waren, hebben wij
Er is een relatie ontstaan, gebaseerd op wederzijds vertrouwen, die
naar wens kunnen faciliteren door een voorschot te nemen op zijn
nu haar waarde toont. Ook in de huidige markt heeft Property Match
groeiperspectieven. Dat is wat de huidige situatie van Property Match
nog altijd mogelijkheden om nieuwe financieringen rond te krijgen en
vraagt; flexibel meebewegen met het oog op een gezamenlijke
bestaande te continueren.
toekomst.
37
Positief resultaat De vastgoedportefeuille van Property Match telt een veelheid aan verschillende typen vastgoed, grotere en kleinere objecten met een goede landelijke spreiding en met een diversiteit aan huurders. Dit resulteerde ook in 2010 in een positief overschot op de exploitatie. Daarnaast kon een groot aantal vierkante meters leegstand worden ingevuld, waaronder een bedrijfshal van 5.000 m². Gecombineerd met een bescheiden marge op een aantal transacties, leidde dit tot een positief resultaat aan het einde van het jaar. Deze transacties dagen in de huidige marktomstandigheden uit tot een andere aanpak. Tot gezamenlijke waardecreatie bijvoorbeeld, door aan te sluiten bij bestaande eigendoms- en financieringsstructuren van partners. Of tot fondsenvorming, een andere manier om binnen de huidige marktcondities risico’s te spreiden en daarmee voor de gebruiker, de financier en de belegger tot acceptabele ratio’s te komen.
Nieuwe samenwerkingsvormen De publiek-private samenwerking met zorgorganisatie Dichterbij, die een succesvolle herontwikkeling van een aantal locaties van deze stichting mogelijk maakte, kan worden gezien als een eerste stap naar de totstandkoming van een Zorgvastgoedfonds. In dit fonds kunnen zorginstellingen hun vastgoed onderbrengen, wat de mogelijkheid van financiering op korte termijn vergemakkelijkt, een betere risicospreiding oplevert en mogelijkheden schept voor een professionele benadering en een optimaal resultaat op langere termijn. Het ultieme voorbeeld van ‘resultaat komt samen’.
38
“Commerciële en maatschappelijke opgaven vallen samen” Voor beleggingspartijen als Property Match komen commerciële en maatschappelijke opgaven steeds dichter bij elkaar te liggen, voorspelt Antoon Rooijakkers. “Meer nog, uiteindelijk vallen ze samen. Wij hebben te maken met een overheid die zich enerzijds verder terugtrekt en anderzijds juist sterker reguleert. Met banken die zich terughoudend opstellen ten aanzien van financieringen. Dat maakt dat wij anders naar vastgoeduitdagingen moeten gaan kijken.” Focus op bestaand vastgoed
Nieuwe kijk op zorgvastgoed
De toenemende leegstand in bedrijfshuisvestingsland leidt
Ook op het gebied van zorgvastgoed liggen belangrijke uitdagingen te
onvermijdelijk tot een rem op nieuwbouwontwikkelingen. De focus
wachten. De herontwikkeling van instellingsterreinen tot reguliere
zal meer en meer komen te liggen op revitalisering van bestaand
woonwijken (inclusief woningen voor mensen met een verstandelijke
vastgoed. Rooijakkers: “Als vastgoedbelegger kunnen en moeten wij
beperking) geldt voor VB Groep als opmaat tot de totstandkoming van
daar een belangrijke rol in spelen. Wij moeten panden die voorheen
een Zorgvastgoedfonds. “Om dergelijke concepten grootschaliger te
wellicht wat minder aandacht kregen, aantrekkelijk maken voor
kunnen uitzetten, streven wij ernaar om sterke financiële partijen bij dat
nieuwe gebruikers. Niet alleen ter invulling van leegstand, maar ook
Zorgvastgoedfonds te betrekken”, vervolgt Rooijakkers. “Investeren in
vanwege de maatschappelijke noodzaak. Succesvolle ondernemers
zorgvastgoed levert op korte termijn wellicht niet het hoogste rendement,
willen actuele en representatieve huisvesting.
maar het waarborgt wel continuïteit. Plus een aantrekkelijk resultaat op langere termijn, als wij in staat zijn multifunctioneel vastgoed te realiseren
Aan ons de taak om met fikse renovatieslagen bestaande gebouwen
dat kan meebewegen met een veranderende zorgvraag.”
weer aantrekkelijk te maken. Dat heeft ook alles te maken met het toenemende belang van duurzaamheid. Niet alleen met betrekking
Integraal antwoord
tot materiaalgebruik en energielasten, maar ook wat betreft de
“Met de disciplines ontwikkelen, bouwen en beleggen in eigen huis,
levensduur van gebouwen. Het is onze opgave om huurders te
is VB Groep de aangewezen partij om deze nieuwe uitdagingen aan
verleiden om mee te gaan naar bestaande bebouwing. Dat vraagt
te gaan,” besluit Rooijakkers. “Omdat wij op dergelijke complexe
overigens een heel andere aanpak. Wij moeten gebruikers helpen
vraagstukken een integraal antwoord kunnen geven. En vooral omdat
om door de bestaande situatie heen hun nieuwe behuizing te zien.”
duurzaamheid, focus op de lange termijn en bestendigheid een familiebedrijf als de onze, in de genen zit.”
39
Projecten en deelnemingen Grondfonds Zuid Nederland Grondfonds Zuid Nederland is een samenwerkingsverband van Amvest, VB Groep en Goeijers Gilze Vastgoed. Het fonds richt zich op het verwerven, exploiteren en het tot ontwikkeling brengen van gronden met een mogelijke woningbouwbestemming. De strategie richt zich op duurzame ontwikkeling van gebieden tot complete woonwijken die beantwoorden aan de wensen van huurders en kopers, in nauwe relatie met de betrokken gemeenten en andere partijen.
Directie Ing. A.J.M. (Ad) Goeijers (1963), directeur Drs. H.M.A. (Heleen) Aarts MRE (1973), directeur Gebiedsontwikkeling
Overige activiteiten Uitgaande van de ketengedachte is VB Groep geïnteresseerd in deelnemingen in of duurzame samenwerkingen met bedrijven die gerelateerd zijn aan vastgoed in het algemeen en de bouw. Bij voorkeur gebeurt dat vanuit een meerderheidsbelang, om toegevoegde waarde binnen de groep te bewerkstelligen.
40
Financiële gang van zaken De VB Groep heeft in 2010 een zeer goed resultaat gerealiseerd.
De orderportefeuille van de bouwbedrijven is goed gevuld. Dit geeft
Zeker gezien de omgeving waarin we opereerden. De crisis drukte in
een uitstekende uitgangspositie voor 2011. Op het gebied van
2010 een stempel op de gehele economie en op de bouwsector in
ontwikkelen en beleggen is een aantal initiatieven gestart, die op
het bijzonder. Desondanks droegen alle onderdelen - bouwen,
middellange termijn een solide basis vormen om de ondernemingen
ontwikkelen en beleggen - bij aan de netto winst. Als gevolg van een
verder uit te bouwen. Daarmee ziet de prognose voor 2011 op
afwaardering van een deelneming van (netto) circa 1,1 miljoen euro,
groepsniveau er goed uit.
kwam de netto winst uit op 1,5 miljoen euro. De verwachting is echter dat de markt ons niet zal helpen. In tegenstelling tot 2009 was 2010 voor CRA Vastgoed Holding,
De onderneming zal van haar eigen kracht moeten blijven uitgaan.
onze ontwikkelgroep, een winstgevend jaar. De solvabiliteit van deze
We budgetteren wederom een winstbijdrage van al onze activiteiten.
groep verbeterde in 2010 verder tot 35%. Dit werd gerealiseerd door
De aandacht voor de liquiditeitsontwikkeling en de beschikbaarheid
een combinatie van een positief netto resultaat in combinatie met
van financieringen van projecten zal in dit economisch klimaat onze
de verkoop van activa. We bouwden verder aan de organisatie en
nadrukkelijke aandacht blijven vragen. Financieringen voor onze
de onderneming is klaar voor de uitdagingen die op haar pad zullen
sector zijn niet meer vanzelfsprekend en de eis tot inbreng van eigen
komen. De bouwbedrijven ontwikkelden zich in 2010 zeer goed.
middelen is toegenomen. Ook verwachten wij dat de rente haar
De omzet was goed, de orderportefeuille bleef op peil en is per
ingezette stijging voort kan zetten. Met name over het laatste zijn er
jaareinde 2010 nog steeds goed gevuld.
in de directie gesprekken gevoerd over de te gebruiken instrumenten om de VB Groep tegen een stijgende rente te beschermen.
Een belangrijk wapenfeit in 2010 was de afronding van de voorbereiding
Ultimo 2010 bedragen de liquide middelen 6 miljoen (exclusief
van het project Prof. Dr. Dorgelolaan, het nieuwe kantoor voor KPMG
kredietfaciliteiten). Hiermee beschikt VB Groep over een gezonde
Zuid-Nederland in Eindhoven. In 2011 zijn we met de realisatie hiervan
basis om haar groeiambitie waar te kunnen maken.
gestart. Steeds duidelijker zien we dat de combinatie van onze activiteiten in dit soort projecten zijn economische meerwaarde bewijst.
41
Personeel De organisatorische aanpassing die in 2009 al was ingezet, werd
onze medewerkers. Zo voorzien wij in een behoefte van onze
afgelopen jaar afgerond. Bij Bouw hebben diverse werknemers
medewerkers om zich te kunnen ontwikkelen, houden wij gemotiveerde
gebruik gemaakt van de regeling om vervroegd uit dienst te treden.
en tevreden werknemers en kunnen wij vacatures vaak opvullen met
Ook zijn werknemers waar mogelijk intern overgeplaatst.
eigen mensen. In het verslagjaar is tevens gebruik gemaakt van
Hierdoor werden gedwongen ontslagen beperkt. Uiteindelijk is het
diverse stimuleringsregelingen om onze medewerkers extra opleidingen
personeelsbestand met circa 10% teruggebracht. Eind 2010 waren
te laten volgen.
249 medewerkers aan de groep verbonden. Naast professionaliteit staat ook veiligheid bij ons personeelsbeleid
42
Een organisatie die wil groeien heeft mensen nodig die willen groeien.
hoog in het vaandel. Alle bouwbedrijven zijn dan ook VCA en
Daarom wordt veel aandacht besteed aan opleiding en scholing van
ISO-gecertificeerd.
Maatschappelijk verantwoord en duurzaam ondernemen Respectvol ondernemen betekent voor VB Groep respect voor
Daarnaast steunen wij soortgelijke instellingen ook met geld, kennis
mensen, respect voor de omgeving en een verantwoord gebruik
of materialen via projecten die vanuit diverse lidmaatschappen tot
van grondstoffen en andere schaarse middelen.
stand komen.
Veel waarde wordt gehecht aan het welzijn en de ontwikkeling van
Stichting Sollicite heeft als doel het creëren van een betere leefomgeving
onze medewerkers en aan de duurzaamheid van onze relaties met
voor mensen, die als gevolg van hun geestelijke gesteldheid of
opdrachtgevers en partners. Kwaliteit, integriteit en vertrouwen staan
bestaande leefomgeving, extra hulp of aandacht vergen, teneinde hun
daarbij voorop.
ontwikkeling of gesteldheid positief te beïnvloeden. Alles in de ruimste zin van het woord, dus ook datgene wat hiermee verband houdt of
Duurzaamheid speelt een belangrijke rol in onze manier van werken
daartoe bevorderlijk kan zijn.
en in de wijze waarop wij onze bijdrage leveren aan de gebouwde omgeving. Dat betekent aandacht voor duurzame bouwtechnieken
Stichting Sollicite is in 2009 opgericht en wordt bestuurd door mensen
en milieuvriendelijke materialen; innovatieve toepassing van moderne
die dit gedachtegoed ondersteunen. Naast enkele leden van de familie
technieken voor energieopwekking, klimaatbeheersing en waterzuivering.
Van Boldrik zijn dat personen met kennis en ervaring in de financiële
En niet in de laatste plaats: rekening houden met de toekomstige
en maatschappelijke wereld. Sollicite besteedt de donaties onder
ontwikkeling van een pand, zodat het eenvoudig voor een volgende
andere aan de opzet van een zorgboerderij en organisaties zoals
levenscyclus geschikt kan worden gemaakt.
Mappa Mondo, het Nederlandse Rode Kruis, Ronald McDonald Kinderfonds en CliniClowns.
Respectvol ondernemen betekent ook dat wij betrokken zijn bij de maatschappij om ons heen, een betrokkenheid die verder reikt dan
VB Groep is lid van diverse organisaties en brancheverenigingen, zoals
de directe relaties en partners waarmee wij dagelijks zaken doen.
de Vereniging voor Ontwikkelaars & Bouwondernemers, Bouwend
VB Groep geeft hieraan onder andere invulling door over 2010 circa
Nederland, Bouwgarant, Woningborg, Fundeon, Dutch Green Building
3% van de netto-winst te besteden aan donaties voor diverse
Council en de Stichting Beoordeling Integriteit Bouwnijverheid (SBIB).
maatschappelijke, culturele en charitatieve instellingen in binnen-
Hierdoor blijven wij het vakgebied ontwikkelen en waarborgen wij
en buitenland via de Stichting Sollicite.
kwaliteit en veiligheid door aan de gestelde eisen te voldoen.
43
Strategie en vooruitzichten Beweging in de markt
Nieuwe oplossingen voor het nieuwe werken
Hoewel de cijfers het nog niet direct staven en de vaart er nog niet
De traditionele kantorenmarkt ligt nagenoeg stil en wij verwachten
echt in zit, bespeuren wij vanaf de zomer van 2010 een duidelijke
niet dat daar op korte termijn veel verandering in zal komen.
verandering. Er ontstaat weer beweging in de markt. Partijen die de
Het probleem van de forse leegstand is al van lange tijd voor de crisis
afgelopen twee jaren sterk in zichzelf waren gekeerd en weinig van
en veronderstelt een strategie die op nieuwe uitgangspunten is
zich lieten horen, treden weer voorzichtig naar buiten. Het wordt tijd
gebaseerd. De verkregen mobiliteit door internet en thuiswerken heeft
om weer vooruit te kijken en plannen te smeden.
een enorme impact op de voorliggende huisvestingsvraagstukken. Het nieuwe werken vraagt nieuwe oplossingen, van de juiste aard, in
VB Groep stapt vol vertrouwen de toekomst in. Gesterkt door datgene
de juiste omvang, op de juiste locaties. De ontwikkeling die VB Groep
wat de economische realiteit ons in de voorbije periode heeft geleerd:
voor KPMG Zuid-Nederland in Eindhoven oppakt, kan in die zin als
voorzichtig ondernemen, vanuit zorgvuldige risicobeheersing, niet
voorbeeld worden beschouwd.
afwijkend van de ingeslagen weg, maakt dat wij de zware storm zonder averij kunnen doorstaan.
Keerpunt in de woningmarkt In de woningmarkt verwachten wij op niet al te lange termijn een
44
Belangstelling vanuit zorg
keerpunt. Mensen willen van nature hun woonomgeving naar hun
Zorgvastgoed is en blijft een van de speerpunten van VB Groep.
hand blijven zetten; economische omstandigheden en bancaire
De zorgwereld heeft momenteel vooral behoefte aan duidelijkheid.
mogelijkheden veranderen daar weinig aan. Wanneer de huidige
Pas als Den Haag met heldere regelgeving de huidige onzekerheden
fragiele rust in de financiële wereld en economie standhoudt, ver-
met betrekking tot bedrijfsvoering wegneemt, kunnen rust en
wachten wij dat in de loop van de komende twee jaren de opgaande
beslissingskracht in de sector terugkeren. Ondertussen blijft de
lijn in de woningmarkt weer terug zal keren. Wij zullen ons actief en
belangstelling voor de integrale concepten waarmee VB Groep
creatief inspannen om dat moment zoveel mogelijk te bespoedigen.
zorgpartijen aantrekkelijke huisvestingsoplossingen aanbiedt, sterk
Bijvoorbeeld door nog intensiever samenwerking te zoeken met lokale
toenemen. Vooral onze contacten aan de care-zijde van de sector,
overheden, woningcorporaties en private partijen. Door nog alerter en
zijn bijzonder veelbelovend.
innovatiever in te spelen op het feit dat grote uitleggebieden met
honderden seriematig te bouwen woningen steeds minder vanzelf-
VB Groep is er de voorbije twee jaren in geslaagd om met onver
sprekend worden en de nadruk verschuift naar herontwikkeling op
minderde ambitie haar weg te vervolgen. Weliswaar wat minder snel,
inbreidingslocaties. Er worden nieuwe producten, nieuwe concepten
maar in exact de richting die ons voor ogen staat. Die route zetten wij
en nieuwe bouwmethodieken van ons verwacht. Een nieuwe aanpak
voort, met stevige pas. Samen met andere vastgoedpartijen, financiers,
ook met betrekking tot marketing en verkoop, waarbij niet alleen
zorg- en maatschappelijke instellingen, overheden, onderaannemers
de harde woningfeiten maar vooral ook de locatie, voorzieningen,
en leveranciers, woonconsumenten en andere gebruikers. Want dat is
sfeer en uitstraling relevant zijn. De consument van morgen wil
wat de toekomst meer dan ooit zal uitwijzen: resultaat komt samen!
geïnformeerd worden, maar vooral ook verleid, geraakt in zijn emotie. Eindhoven, 22 maart 2011
Verdere groei
Namens de directie,
De economische situatie in de afgelopen periode heeft geleid tot een vertraging in onze groeistrategie, zoals wij die voor de periode
J.H.A.M. van Boldrik
2007-2011 hebben geformuleerd. Komend jaar zullen wij benutten
Voorzitter
om tot een update te komen van onze meerjarenstrategie, waarin groei nog altijd een belangrijke driver zal zijn. Wij willen enerzijds onze vastgoedportefeuille verder uitbreiden, in omvang en in kwaliteit, teneinde ook op langere termijn van een goede workload verzekerd te zijn. Daarnaast willen wij vorm geven aan onze groeistrategie, door autonome groei en strategische overnames, met name in westelijk en noordoostelijk Brabant, zodat wij als groep een belangrijke positie gaan innemen in heel Zuid-Nederland.
45
46
Jaarcijfers
47
Geconsolideerde balans per 31 december 2010 EUR x 1.000
2010
%
2009
%
Vaste activa Immateriële vaste activa
590
0,6%
815
0,9%
Materiële vaste activa
67.852
72,6%
65.214
74,7%
Financiële vaste activa
3.361
3,6%
5.844
6,7%
71.803
76,8%
71.873
82,3%
Vlottende activa Voorraden
6.069
6,5%
7.211
8,3%
Onderhandenwerk
26.495
28,3%
29.440
33,7%
Vorderingen
16.759
17,9%
13.594
15,6%
6.010
6,4%
5.594
6,4%
55.333
59,1%
55.839
63,9%
- 33.572
- 35,9%
- 40.347
- 46,2%
21.761
23,2%
Liquide middelen Kortlopende schulden Werkkapitaal
15.492
17,7%
Totaal
93.564
100%
87.365
100%
Gefinancierd met: Groepsvermogen
23.303
24,9%
22.340
25,6%
3.102
3,3%
2.692
3,1%
Langlopende schulden
67.159
71,8%
62.333
71,3%
Totaal
93.564
100%
87.365
100%
Voorzieningen
48
Geconsolideerde winst- en verliesrekening EUR x 1.000
2010 2009
Omzet
103.546
113.865
Directe kosten
- 77.870
- 89.108
Directe loonkosten
- 12.404
- 12.323
Bruto-marge
13.272
12.434
12,8% 10,9%
Afschrijvingen Waardemutatie
551 - 84
692 - 900
Overige bedrijfskosten
9.812
11.447
Bedrijfsresultaat
2.993
1.195
Financiële en overige baten en lasten
- 604
- 248
106
1.795
Belastingen
Resultaat deelnemingen
- 700
- 451
Groepsresultaat na belastingen
1.795
2.291
Toe te rekenen aan: Aandeelhouders van de vennootschap Aandeel derden Groepsresultaat na belastingen
1.516
2.011
279
280
1.795
2.291
49
Mededeling van de accountant De in dit jaarbericht, op pagina 48 en 49, opgenomen cijfers in de geconsolideerde balans en geconsolideerde winst- en verliesrekening van VB Groep bv zijn ontleend aan de geconsolideerde jaarrekeningen van VB Groep bv over het jaar 2009 en 2010. De jaarrekening 2010 is gedateerd d.d. 22 maart 2011. De geconsolideerde jaarrekeningen 2009 en 2010 zijn door ons gecontroleerd en bij deze jaarrekeningen hebben wij een goedkeurende controleverklaring verstrekt. Wij hebben vastgesteld dat de hiervoor genoemde cijfers zoals opgenomen op pagina 48 en 49 op juiste wijze zijn ontleend aan de geconsolideerde jaarrekeningen van 2009 en 2010 van VB Groep bv. Waalre, 22 maart 2011 Witlox van den Boomen Accountants N.V.
Drs. P.J. Steenbakkers RA
50
VB Groep en commerciële werkmaatschappijen Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven • T +31 (0)40 213 51 33
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 483
[email protected] • www.vbgroep.com
[email protected] • www.huybregts-relou.nl
Marconilaan 12, 5621 AA Eindhoven • T +31 (0)40 213 51 22
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 450
[email protected] • www.cravastgoed.nl
[email protected] • www.huybregtssysteembouw.nl
Elzentlaan 29, 5611 LH Eindhoven • T +31 (0)40 239 22 44
Kanaaldijk Zuid 1, 5691 NL Son • T +31 (0)499 483 400
[email protected] • www.propertymatch.nl
[email protected] • www.hamer-hoogheuvel.nl
Kotterweg 20, 6222 NR Maastricht • T +31 (0)43 369 08 80
[email protected] • www.smeetsbouw.nl
Kotterweg 20, 6222 NR Maastricht • T +31 (0)43 601 82 22 Goirleseweg 17, 5026 PB Tilburg • T +31 (0)13 711 21 21
Groeneweg 3, 6041AX Roermond • T +31 (0)475 34 67 00
[email protected] • www.grondfondszuidnederland.nl
Rudolf Dieselweg 34F, 5928 RA Venlo • T +31 (0)77 750 16 90
[email protected] • www.smeetsvastgoedservice.nl
51
Colofon Illustraties: 2Architecten, Eindhoven Fotografie: Marian Cleemens Vormgeving, tekst en realisatie: Angelique Simons, SiMergie!, Den Bosch Korteweg Communicatie, Eindhoven Ton Manders Tekst & Publiciteit, Eindhoven Druk: Prevision, Eindhoven
52
