Jaarverslag 2014
voorwoord Graag leggen wij in ons jaarverslag 2014 verantwoording af over onze prestaties aan onze klanten, belanghouders, medewerkers, collega corporaties en toezichthouders. Wij laten in dit jaarverslag zien hoe wij het als corporatie in 2014 hebben gedaan. Met plezier beantwoorden wij uw eventuele vragen of geven wij u meer informatie.
Naam van de corporatie:
Kennemer Wonen
Gemeente van vestiging: Alkmaar Adres:
Hertog Aalbrechtweg 18,
1823 DL Alkmaar
Postadres:
Postbus 5010
1802 TA Alkmaar
Telefoon:
072-8222800
Internet:
www.kennemerwonen.nl
E-Mail:
[email protected]
Nummer Kamer van Koophandel:
37030589
BTW nummer:
8047.92.288.B.01
Nummer Nationaal Register Volkshuisvestingsinstellingen:
13515
Toelatingsnummer: L0583
2
Aangesloten bij:
Aedes, vereniging van woningcorporaties
Deelnemer:
Bedrijfstakcode voor woningcorporaties
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 012 4
3
Inhoudsopgave
Hoofdstuk 4 Leefbaarheid 51
Klik op het paginanummer om naar de betreffende pagina te gaan.
Overlast
52
Buurtbemiddeling
53
Inleiding
6
8
Kennemer Wonen pakt door
Hoofstuk 1
Onze werkwijze
51
Hoofdstuk 5 Wonen en zorg 55
Samenwerking met zorgpartijen in nieuwbouw Kwaliteit van de woningen 13 Wonen Plus
55 56
Portefeuillemanagement
13
Nieuwbouw
15
Hoofdstuk 6 Financiële continuïteit 59
Planmatig onderhoud en woningverbetering
19
Algemeen
59
Dagelijks onderhoud
23
60
Resultaat, vermogen en solvabiliteit
Hoofdstuk 2 Verhuur van de woningen 25
Jaarresultaat
60
Onrendabele investeringen
62
Betaalbaar wonen
25
Financiële continuïteit
62
Kengetallen woningbezit
26
Bedrijfswaarde
64
Huurbeleid
28
Marktwaarde
65
Gemiddelde huurprijs
28
66
Verhuur aan zorginstellingen
31
Treasury
67
Verhuur aan bijzondere doelgroepen
32
Fiscaliteiten
69
Verhuizingen
34
Verbindingen
69
Verhuurbaarheid
35
Deelnemingen
69
Kosten leegstand
39
Huurachterstanden
39
Hoofdstuk 7 Organisatie 71
Betalingsregelingen
40
Ontruimingen
40
Integriteit
76
40
Kwaliteit
76
41
Klachten
77
De ondernemingsraad
78
Advies aanvragen
79
Risicomanagement
80
Risicomanagementprofiel
83
Jaarverslag Raad van commissarissen - 2014
89
Preventie uitzettingen
Verkopen
Hoofdstuk 3 Betrekken van bewoners en belanghouders bij
beleid en beheer 45
Bewonerscommissies
45
46
Huurderskoepel en huurdersorganisaties
Klantenpanel
47
Overleg met VvE
48
Belanghebbenden
49
4
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
Personeel en organisatie
71
Lijst van afkortingen
109
5
inleiding
er te weinig woningen zijn met huurprijzen voor de laagste inkomens en dat deze huurders moeite hebben de huidige woonlasten te betalen. Het onderzoek van het RIGO zet het
Kennemer wonen pakt door
huidige huurbeleid van Kennemer Wonen in een ander daglicht: ook inflatie plus 1% is teveel voor een groot deel van onze huurders, doordat de huurtoeslag slechts meegroeit met de
2014 was een roerig jaar voor woningcorporaties. Corporaties waren veel in het nieuws
inflatie. De adviescommissie Discussie Betaalbaarheid van Aedes heeft de problemen van de
door de parlementaire enquête (het onderzoek van de Tweede Kamer naar misstanden bij
betaalbaarheid voor de doelgroep ook onder de aandacht gebracht. Hun rapport geeft aan
woningcorporaties, zoals de financiële problemen bij Vestia). Het leek soms alsof het alleen
dat ongeveer een derde van alle huurders van een sociale huurwoning problemen heeft met
nog daarover ging en dat de corporaties niet meer bezig waren met de zorg voor hun
het betalen van de huur en ook te weinig geld heeft voor noodzakelijke uitgaven. Daarbij komt
huurders. Hoe anders was en is dat in de dagelijkse praktijk. Elke dag zijn we bezig met het
dat onze woningen door de hoge streefhuren over enige jaren te duur zijn voor onze huurders
verhuren en goed onderhouden van onze woningen. Tegelijkertijd moeten we een goede
omdat na een verhuizing de streefhuur gaat gelden voor de nieuwe huurder.
balans vinden tussen het betaalbaar houden van onze woningen en het betalen van de
Daarom hebben we het huurbeleid nog eens kritisch bekeken. Kennemer Wonen past het
verhuurderheffing (extra belasting). Wij denken dat we daar in 2014 redelijk in zijn geslaagd.
huurbeleid aan om het wonen voor haar doelgroepen beter betaalbaar te maken. Dat doen
De laagste inkomens kregen een huurverhoging die lager is dan het wettelijk maximum. In
we door de jaarlijkse huurverhoging te matigen tot gemiddeld inflatievolgend. Ook past
2015 gaan we nog meer doen om onze woningen betaalbaar te houden voor mensen met
Kennemer Wonen haar streefhuren aan, zodat een woning die een nieuwe huurder krijgt in de
een laag inkomen. Want uit allerlei onderzoeken blijkt dat steeds meer huurders problemen
gewenste huurtoeslagcategorie blijft. Dit nieuwe beleid geldt vanaf begin 2015 voor woningen
hebben met het betalen van de huur. Voor Kennemer Wonen is dit reden om te streven
die een nieuwe huurder krijgen en per 1 juli 2015 voor de jaarlijkse huurverhoging.
naar huurverhogingen die rond het inflatiepercentage liggen en ervoor te zorgen dat
Dit nieuwe huurbeleid:
huuraanpassingen na een verhuizing (wanneer een woning een nieuwe huurder krijgt) lager
•
Houdt rekening met de portemonnee van onze huurders;
zijn dan in 2014 en voorgaande jaren.
•
Zorgt dat onze woningen een prijs hebben die past bij onze doelgroepen;
•
Zorgt voor een goede verhouding tussen prijs en kwaliteit
•
Zorgt voor een evenwichtige samenstelling van de woningvoorraad.
Zorgen voor betaalbaarheid en beschikbaarheid
In 2014 kregen huurders met een inkomen lager dan € 43.600,- per jaar, een gematigde huurverhoging: ruim een procent lager dan het wettelijk maximum. Huurders met een
Woningen klaar voor de toekomst
jaarinkomen hoger dan € 43.600,- kregen de wettelijk toegestane huurverhoging. Daarnaast
Kennemer Wonen zorgt dat er genoeg woningen zijn die mensen kunnen betalen, en waar
hebben we in 2014 de servicekosten voor tuinonderhoud en schoonmaak van een aantal
ze plezierig wonen. Niet alleen nu, maar ook in de toekomst. Dus vragen we ons af: voldoen
complexen verlaagd en het gemeenschappelijk gebruik van elektra verminderd. Ook
de woningen die we nu hebben over tien of twintig jaar nog steeds aan de wensen van onze
hebben we in 2014 honderden woningen via isolatie zuiniger gemaakt zonder de huur
huurders?
te verhogen, waardoor de huurders kunnen besparen op hun stookkosten. We konden
Om deze vraag te beantwoorden hebben we in 2014 een toekomstplan voor ons woningbezit
hiermee niet voorkomen dat de totale woonlasten vaak met meer dan de inflatie gestegen
gemaakt. Dit plan is ons portefeuillemanagement. Met dit plan beoordelen we of onze
zijn.
woningen passen bij de wensen en behoeften van onze klanten van nu, maar ook bij die van de toekomst. Wij hebben 10.000 sociale huurwoningen in ons bezit. Dat zijn er genoeg en heel
In het voorjaar van 2014 heeft het bureau voor markt- en beleidsonderzoek RIGO in onze
veel woningen kunnen nog jarenlang mee. Bij sommige woningen moet iets gebeuren om ze
regio de betaalbaarheid van de huurwoningen onderzocht. Uit dit onderzoek bleek dat
ook voor de huurders van de komende jaren aantrekkelijk te houden. Wat er moet gebeuren,
6
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
7
verschilt en kan meer of minder ingrijpend zijn. In 2014 hebben we onderzoeken gedaan bij
• Huurderskoepel
verschillende locaties en mogelijkheden uitgewerkt: groot onderhoud uitvoeren, renoveren
De huurderskoepel bestaat uit een vertegenwoordiging van alle huurdersorganisaties.
met of zonder samenvoeging van kamers, sloop/nieuwbouw of verkoop. De mening van de
Zij denken en praten mee over onze plannen en geven advies. In overleg met de
bewoners weegt mee in onze beslissing over de aanpak.
huurderskoepel is in 2014 ons huurbeleid tot stand gekomen, ons beleid over Wonen en Zorg, ons onderhoudsbeleid en energiebeleid. Ook hebben we de gevolgen voor de
Woningverbetering en nieuwbouw
huurders van de nieuwe warmtewet met de huurdersorganisaties besproken.
In 2014 zijn er niet alleen plannen gemaakt, maar is er ook gewerkt aan het verbeteren van
Als u meer wilt weten over de onderwerpen die het afgelopen jaar zijn besproken, lees dan
de kwaliteit van onze woningen. Zo kunnen onze huurders met een verouderde keuken,
verder op pagina 46.
badkamer of toilet, zelf via onze website vervanging aanvragen (zie pagina 20). Een ander voorbeeld van woningverbetering is, dat we bij vier galerijflats in Oudorp de
• Bestuurlijk overleg met gemeentes
hoofdentree hebben vernieuwd, waardoor bewoners zich nu veiliger voelen in hun flat
Twee keer per jaar voeren we gesprekken met de wethouders en ambtenaren van de
(zie pagina 51).
gemeentes waarin wij werken. Ook zijn we in gesprek gegaan met collegeleden van de
En in Castricum hebben we een woonzorgcentrum gebouwd voor mensen
die afhankelijk zijn van zorg en is er plaats voor mensen die zelfstandig willen blijven wonen.
gemeentes om onze toekomstplannen en het portefeuillemanagement toe te lichten.
Ook zijn er voorzieningen voor omwonenden zoals een restaurant (zie pagina 17). Actualiteit Duurzaamheidsprogramma
De Tweede Kamer stemde 11 december 2014 unaniem in met de novelle (wijziging van een
In 2014 zijn we doorgegaan met het isoleren van eengezinswoningen. Hierdoor daalt
wetsvoorstel) op de herziene Woningwet. In de Woningwet staat wat woningcorporaties
het energieverbruik en dat bespaart de huurder geld. Wij doen dit ook op verzoek van
wel en niet mogen doen en wie daar toezicht op houdt. De wijziging betekent onder
huurders, zonder de huur te verhogen, zodat onze huurders volledig profiteren van de
andere dat er een onafhankelijke woonautoriteit komt, die toezicht houdt. Ook krijgen
energiebesparing. Het is de bedoeling dat in 2021 ons woningbezit gemiddeld energielabel
huurders meer invloed en moeten gemeentes toetsen of de dingen die worden gedaan
B heeft.
om de leefbaarheid te verbeteren, passen bij de afspraken die zij maken. Verder zijn er veranderingen in de administratieve verplichtingen en is er een bepaling opgenomen om te voorkomen dat corporaties hun projecten Europees moeten aanbesteden.
Contacten met huurders en belanghebbenden
• Kennemer Wonen ontmoet-dag Wij bestonden in 2014 in onze huidige vorm, vijf jaar. Een goede aanleiding om onze
Kennemer Wonen klaar voor de toekomst
huurders persoonlijk te ontmoeten en een presentje te geven. Al onze honderd
Er zijn verschillende veranderingen in onze omgeving. Die hebben betrekking op
medewerkers zijn op pad gegaan met een tasje met kleine cadeautjes. Het was prachtig
de woningmarkt, onze specifieke doelgroep, regelgeving en politieke koers en de
weer, de sfeer was goed en we spraken veel blije huurders. En daar ging het natuurlijk om.
maatschappelijke agenda. Veel van deze ontwikkelingen zijn voor ons een gegeven en kunnen we slechts beperkt beïnvloeden. We moeten ons dus aanpassen en dat kost tijd.
• Gesprekken met huurders en belanghebbenden
In de loop van 2013 zijn we daarom gestart met een onderzoek van de omgeving en onze
Elk jaar, en zo ook in 2014, gaan we in gesprek met huurders en partners om te
eigen organisatie. Dit heeft ons bewust gemaakt van verschillende redenen om onze
horen wat ze vinden van Kennemer Wonen. Het thema voor 2014 was: “Betaalbaarheid”.
organisatie anders in te richten. Deze redenen zijn:
Lees hierover meer op pagina 45. 8
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
9
• veranderingen van de doelgroep vragen om andere producten en dienstverlening; • de zelfredzame klant kunnen we anders bedienen dan de kwetsbare klant;
Ik ben trots op alle prestaties van de afgelopen jaren en ik heb veel vertrouwen in de
• we kunnen de mogelijkheden van digitalisering beter benutten;
uitdaging die voor ons ligt. Onze aandacht voor onze klanten blijft. Dit is ook wat de
• de politiek en maatschappij vragen om een duidelijk takenpakket en een ‘gewoon
maatschappij van ons verwacht. De wijze waarop wij dat doen, gaat veranderen; wij passen
goede’ uitvoering;
ons dienstverleningsmodel aan en wijzigen de interne organisatie. Ik ben ervan overtuigd
• de veranderingen vragen om een goede sturing die is gebaseerd op een lange termijn visie.
dat veranderen om de belangen van onze huurders te verbeteren, een juiste keuze is. Dat werd ook bevestigd in het gesprek met onze huurders, de raad van commissarissen en onze medewerkers. We besteden elke euro slim en efficiënt om te zorgen voor voldoende
Om hier goed op in te kunnen spelen, is meer nodig dan een wijziging van de organisatie
betaalbare woningen, nu en in de toekomst.
en het aantal mensen. Het gaat ook om een verandering van cultuur. We willen de klant voorop zetten en de kernpunten beschikbaarheid en betaalbaarheid, leidend laten zijn
Alkmaar, april 2015
in alles wat we doen. Wij vernieuwen onze dienstverlening om onze klanten goed te
Dick Tromp
bedienen. Dit doen we door optimaal gebruik te maken van digitale mogelijkheden en
directeur-bestuurder
door onze processen aan te passen aan klanten die zelfredzaam zijn. Dat geeft tijd om ons vaker en duidelijker te richten op de groep klanten die meer ondersteuning nodig heeft. Die groep moet er op kunnen rekenen dat wij aandacht voor hen hebben en houden. In de loop van 2015 starten we met de veranderingen.
“Alles moet anders worden, als we willen dat alles blijft zoals het is…”
10
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
11
1. Kwaliteit van de woningen Kennemer Wonen wil voor haar huidige en toekomstige klanten een zo goed mogelijk woningaanbod hebben. Onze woningen moeten passen bij de behoeften. We kunnen hiervoor zorgen door onderhoud en renovatie, maar ook door nieuwe woningen te bouwen. Met het portefeuillemanagement bepalen we wat we doen.
Portefeuillemanagement Het portefeuillemanagement (PFM) gaat over het beheren van ons vastgoed volgens een bepaald plan. De omgeving om ons heen verandert voortdurend. Om te zorgen dat onze woningen blijven passen bij de nieuwe behoeftes, stellen we een beeld op van ons vastgoed in de toekomst op de korte en lange termijn. Zo bereiken we dat we nu en in de toekomst voldoende betaalbare en passende woningen hebben in prettige wijken. Hier zijn we constant mee bezig. We bepalen doelen en vertalen deze naar acties in de dagelijkse werkzaamheden van verhuur, beheer en vernieuwing. Zo kunnen medewerkers betere keuzes maken in het werk.
12
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 013 4
13
In 2013 hebben we zeven doelstellingen voor ons toekomstige vastgoedbezit bepaald.
verwachten. Voor deze complexen gaan we onderzoeken wat de passende aanpak
Deze doelstellingen sluiten aan bij de drie kernthema’s uit het Strategisch Plan 2013 -2017:
is. Dat doen we altijd in overleg met de bewoners. De aanpak kan verschillen van
beschikbaar, betaalbaar en prettige wijken. Met deze doelstellingen hebben we in 2014
onderhoud tot sloop/nieuwbouw.
een portefeuillestrategie per gemeente opgesteld. Hierin staat niet alleen wát we willen bereiken de komende tien jaar binnen onze portefeuille, maar ook hóe we dat gaan
Nieuwbouw
bereiken. Om te de doelen die we ons gesteld hebben te kunnen halen, is in 2014 per
Start voorbereiding
woning een strategie bepaald. Bij deze strategie hoort een bepaald streefhuurniveau en
Hr. Derckplantsoen in Akersloot
een meerjarenonderhoudsplan. De verdeling van de strategieën ziet er als volgt uit:
Voor het Hr. Derckplantsoen in Akersloot hebben we gekozen voor een aanpak volgens ‘Design and Build’. Dit houdt in dat binnen een project zowel het ontwerp als de realisatie
hoofdstrategie behouden Strategie
Doorexploiteren zonder risico
Investeren
Subtotaal behouden
%
Sloop/ nieuwbouw
PRIO-lijst 2014-2015
Gemeente:
1.
Doorexploiteren Verkoop met risico niet-actief
hoofdstrategie afstoten Verkoop actief
Verkoop onderzoek
Subtotaal afstoten
aan één marktpartij wordt overgelaten. Vooraf hebben wij een aantal punten bepaald %
TOTAAL
waaraan de nieuwbouwwoningen en de inrichting van het gebied moeten voldoen. Uiteindelijk hebben we gekozen uit drie ontwerpen. In 2015 worden de bewoners
Verkooplijst 2014-2015
Alkmaar
1635
67
165
40
1907
19%
0
213
122
335
3%
2242
Bergen
1733
179
286
72
2270
23%
9
262
109
380
4%
2650
Castricum
1625
181
113
0
1919
19%
15
342
22
379
4%
2298
Graft-De Rijp
0
0
0
0
0
0%
0
11
0
11
0%
11
Heiloo
1322
241
0
0
1563
16%
0
14
65
79
1%
1642
Uitgeest
776
194
73
0
1043
10%
0
164
29
193
2%
1236
TOTAAL
7091
862
637
112
8702
88%
24
1006
347
1377
geïnformeerd en verwachten we dat de bouw start.
14% 10079 1.
De peildatum voor deze tabel is 1-1-2013. Hierdoor kloppen de aantallen niet met de tabellen uit
hoofdstuk 2.
Toelichting bij de tabel: • Er zijn twee hoofdstrategieën: behouden en afstoten. Hieronder zijn verschillende acties mogelijk, zoals doorexploiteren, sloop, verkoop. • Wij hebben een verkooplijst vastgesteld. Hierop staan circa 1.000 woningen die niet passen binnen de portefeuillestrategie per gemeente. Deze woningen worden
Een artist impressie van het plan Heer Derckplantsoen in Akersloot
verkocht als een huurder vertrekt. Die verkoop zal zich over jaren spreiden en ook voor een belangrijk deel gecompenseerd worden doordat nieuwe woningen worden gebouwd die aansluiten op de portefeuillestrategie. We verwachten circa 50 woningen per jaar te verkopen. • We hebben een lijst met prioriteiten vastgesteld. Op deze lijst staan circa 860 woningen waar we over een kortere of langere tijd, een verhuur- of kwaliteitsrisico 14
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
15
Villa Rotonda, Castricum
In 2014 zijn de onderstaande projecten opgeleverd:
In juni zijn alle 48 koopappartementen van Villa Rotonda opgeleverd. Een stijlvol
Boendermakerhof, Bergen
gebouw met betaalbare driekamerappartementen. Door de KoopGarantregeling en
Begin februari 2014 is de eerste paal geslagen van 32 woningen. Van ons zijn acht
de starterslening via de gemeente Castricum, zijn die bereikbaar voor starters op de
huureengezinswoningen en achttien huurappartementen. Hiervan huurt Esdégé-
woningmarkt. De verkoop verliep vlot. De kopers zijn erg tevreden over de hoge kwaliteit
Reigersdaal er dertien. Esdégé-Reigersdaal is een organisatie die mensen met een
van de woningen. De woningen zijn ruim, licht en hebben een mooi balkon. Toen we een
handicap helpt. Er is ondersteuning mogelijk voor kinderen, jongeren en volwassenen met
besluit namen over de bouw pasten de woningen in onze toekomstvisie. Nu niet meer. Wij
een lichamelijke en/of verstandelijke beperking of niet aangeboren hersenletsel.
hebben ervoor gekozen om niet meer te bouwen voor de koopmarkt, maar ons te richten op de verbetering en vernieuwing van onze voorraad sociale huurwoningen.
Naast de 26 huurwoningen zijn er nog zes woningen gebouwd voor de verkoop. De huurwoningen passen prima in onze portefeuillestrategie voor Bergen, waar op dit moment een grote vraag is naar sociale huurwoningen.
Officieel is de opening van Villa Rotonda op 1 september gevierd. De openingshandeling is verricht door Esther Hollenberg, wethouder van de gemeente Castricum , Jan Goedhart, directeur FKG Architecten en Dick Tromp, directeur-bestuurder van Kennemer Wonen.
Wethouder Peter van Huissteden van de gemeente Bergen en directeur-bestuurder Dick Tromp van
De Boogaert, Castricum
Kennemer Wonen reikten op woensdag 29 oktober 2014 de sleutel uit aan mevrouw Derkzen en haar
Op 25 september 2014 was het groot feest in woonzorgcentrum De Boogaert in Castricum.
dochter. Daarmee werd de laatste huurwoning opgeleverd aan de Boendermakerhof in Bergen.
Het prachtige, nieuwe gebouw werd officieel geopend en het 50-jarig bestaan van het woonzorgcentrum werd gevierd. De nieuwbouw is in twee fasen gerealiseerd. Twee jaar geleden was de eerste fase klaar en verhuisden bewoners uit de oudbouw van De Boogaert naar hun definitieve of tijdelijke woning. Begin juni 2014 verhuisden de bewoners
16
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
17
die in een tijdelijke woning verbleven, naar hun definitieve huisvesting. Na bijna vier jaar
Nieuwbouw en de portefeuillestrategie
bouwen staat er een prachtig nieuw complex dat voldoet aan de huidige en toekomstige
De nieuwbouw in Bergen en Castricum draagt positief bij aan het bereiken van onze doelen
zorg- en welzijnwensen van bewoners en omwonenden. We zijn trots op dit mooie gebouw,
uit de portefeuillestrategieën voor deze gemeenten:
dat er is gekomen door de goede samenwerking met de ViVa!Zorggroep en de gemeente
• We bouwen sociale huurwoningen met betaalbare woonlasten. De huren vallen binnen
Castricum. De woningen passen in onze portefeuillestrategie voor Castricum, omdat we
de huurtoeslaggrens, zodat de woningen ook betaalbaar zijn voor lage inkomens.
met ons woningaanbod rekening moeten houden met de woningvraag van senioren, door
Daarnaast zijn de woningen energiezuinig zodat de energielasten laag zijn.
de sterke vergrijzing in de komende twintig jaar.
• We bouwen vooral driekamer appartementen (met lift) die voor meerdere typen huishoudens geschikt zijn, waaronder huishoudens met een zorgvraag. Hiermee lopen we vooruit op de sterke vergrijzing ende groei van het aantal kleinere huishoudens die in ons werkgebied verwacht worden. Daarnaast vernieuwen we ons aanbod aan kwalitatief goede en duurzame eengezinswoningen.
Planmatig Onderhoud en woningverbetering Wij onderhouden en verbeteren bestaande woningen zodat zij hun waarde behouden en blijven aansluiten op de vraag van onze klanten. Wij letten op de kwaliteit van de woningen en de betaalbaarheid. De doelstellingen hiervoor zijn vastgelegd in het portefeuillemanagement. De visie op het vastgoed bepaalt welke vorm van onderhoud we doen. Daarvoor kijken we niet alleen naar de techniek, maar ook naar andere ontwikkelingen. Onderhoudsbeleid
In 2014 hebben wij het onderhoudsbeleid aangepast. In dit beleid staan de uitgangspunten, Opening de Boogaert door Dick Tromp en de heer L. van Ruth, bestuurder van ViVa!Zorggroep
afspraken en werkwijzen rondom inspecties, meerjarenonderhoudsplanning, kwaliteitsniveaus,
In woonzorgcentrum De Boogaert krijgen mensen die afhankelijk zijn van zorg een
taken en verantwoordelijkheden. Dit beleid moet zorgen voor veilige woningen en
prachtige woonruimte met verzorging. Ook is er plek voor oudere mensen die zolang
buitenruimten die passen bij de wensen en behoeften van de huidige en toekomstige klant.
mogelijk zelfstandig willen blijven wonen. Ook omwonenden kunnen gebruiken maken van
Ook draagt het onderhoudsbeleid bij aan lagere onderhoudskosten bij dezelfde kwaliteit.
de (zorg-)voorzieningen, zoals een restaurant.
In 2014 zijn conditiemetingen gestart, conform de NEN 2767. Deze methode stelt van ieder materiaal en elk kenmerk vast wat de eventuele gebreken zijn, de omvang daarvan
ViVa! Zorggroep huurt 76 wooneenheden en Stichting Odion huurt zestien wooneenheden
en de ernst van het gebrek. Op basis van de conditiescore berekenen we de verwachte
van ons. Stichting Odion helpt mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking.
onderhoudskosten. Het geeft ons een beter inzicht in de kwaliteit van ons bezit nu en later,
Ook zijn er 50 zelfstandige huurappartementen gebouwd. In totaal komt dat op 142
waardoor we een goede afweging kunnen maken over wel of niet investeren.
wooneenheden. In het woonzorgcentrum De Boogaert zijn een restaurant, een kapsalon, een ruimte voor dagverzorging en een winkeltje te vinden. 18
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
19
Isolatie
Uitgaven aan onderhoud
In 2014 hebben wij circa € 17 miljoen uitgegeven om de kwaliteit van onze woningen te
Nr.
Omschrijving
M2
Aantal woningen
Vloerisolatie
14.000
376
Gevelisolatie
20.000
310
Dakisolatie
24.000
492
Glasisolatie
1.000
694
behouden en te verbeteren. Er zijn twee hoofdlijnen in het onderhoud: • Gepland onderhoud (planmatig en contractonderhoud), uitgevoerd aan de hand van
1.
een onderhoudsbegroting; • Onderhoudsmaatregelen op verzoek van de huurder (energiebesparende maatregelen,
2.
zoals bodem-, vloer- en dak/gevelisolatie en interieuronderhoud, zoals het vervangen van keukens, badkamers en toiletten). 3. Gepland onderhoud € 8,8 miljoen Energiebesparende maatregelen op verzoek van de huurder € 4,2 miljoen Interieuronderhoud op verzoek van de huurder € 4 miljoen
4.
Totaal € 17 miljoen
Wij berekenen investeringen voor energiebesparende maatregelen niet door aan onze huidige huurders. Deze investeringen dragen bij aan een beter milieu, een gezond binnenklimaat, lagere woonlasten en meer comfort voor huurders en leiden tot een hogere waarde van onze woningen. In 2014 is onderhoud aan het interieur van onze woningen in de volgende aantallen gedaan:
•
137 badkamers
•
111 keukens
•
120 toiletinrichtingen
Bij 877 eengezinswoningen zijn energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Van deze 877 woningen hebben we er 640 op eigen initiatief geïsoleerd en 237 op verzoek geïsoleerd. Met deze maatregelen is de energiezuinigheid van onze woningen verbeterd. Daarmee zijn we dichter bij onze doelstelling om een gemiddeld label B te halen voor onze woningvoorraad in 2021. Het energieprestatiecertificaat (het label) gaat vanaf 1 januari 2015 over in de Energie-Index. De Energie-Index is een getal voor de energieprestatie. Hiermee is een exactere bepaling van de energieprestatie van een woning te berekenen. Het label B staat gelijk aan een Energie-Index van 1,25. Eind 2014 was die Energie-Index bij Kennemer Wonen 1,53 maar nog niet alle uitgevoerde werkzaamheden zijn hierin verwerkt.
20
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
21
Legionellabeleid
Verhuurders hebben een belangrijke rol bij het bewaken van de drinkwaterkwaliteit in woningen en hebben een zorgplicht om legionellabesmetting te voorkomen. In 2014 hebben wij het beleid op het gebied van legionella vernieuwd. Een externe partij voert controles uit en neemt maatregelen zodra dat nodig blijkt te zijn.
DAGELIJKS ONDERHOUD Onder dagelijks onderhoud verstaan wij klachtenonderhoud en het mutatieonderhoud. Ook voor het dagelijks onderhoud geldt dat wij deze werkzaamheden uitvoeren om de kwaliteit van onze woningen te behouden en om onze huurders woongenot te bieden. Klachtenonderhoud
In 2014 is in totaal € 1.900.000 uitgegeven aan klachtenonderhoud. Het uitvoeren van klachtenonderhoud gebeurt na een reparatieverzoek. Reparatieverzoeken zijn technische meldingen die worden gemeld aan de reparatielijn of aan de aannemers die voor ons werken. Via de reparatielijn zijn 7677 reparatieverzoeken binnengekomen. Het voorkomen van reparatieverzoeken is voor Kennemer Wonen een belangrijk aandachtspunt. Het is belangrijk om een koppeling te maken met het planmatig onderhoud dat wordt uitgevoerd. Door preventief werkzaamheden uit te voeren kunnen reparatieverzoeken voorkomen worden. Mutatieonderhoud
In 2014 is in totaal € 1.470.000 uitgegeven aan mutatieonderhoud. Dit betreft 577 adressen. Mutatieonderhoud is onderhoud dat aan een woning wordt uitgevoerd wanneer een huurder is vertrokken.
22
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
23
2. Verhuur van de woningen Wij willen voldoende betaalbare woningen in voorraad hebben voor onze doelgroep. Daarnaast is het van belang dat deze betaalbare woningen ook toegewezen worden aan mensen met een inkomen dat past bij de betaalbare huurprijzen.
BETAALBAAR WONEN Het is belangrijk dat onze woningen met een huurprijs tot € 699,48 (prijspeil 2014) beschikbaar en betaalbaar blijven voor huurders met een inkomen tot maximaal € 34.678 (prijspeil 2014). Wij hebben daarom onder deze huurgrens woningen in verschillende prijsklassen. Om woningen en woonlasten betaalbaar te houden, hebben wij: • ons huurbeleid eind 2014 aangepast; • gewerkt aan het isoleren van 877 woningen waardoor de woonlasten van onze huurders dalen; • in sommige complexen de servicekosten kunnen verlagen. De contracten voor het onderhoud van gemeenschappelijke tuinen zijn opnieuw aanbesteed. Dit heeft in diverse complexen de servicekosten verlaagd. In vier complexen hebben we aanpassingen gedaan aan de gemeenschappelijke verlichting, waardoor op de servicekosten is bespaard.
24
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
25
KERNGETALLEN WONINGBEZIT
Bezit naar huurprijsklasse (peildatum 31-12-2014) Goedkoop < € 389,05
Bezit naar type woning (peildatum 31-12-2014) Alkmaar
Bergen
Castricum
Heiloo
Uitgeest
Duur € 556,83 t/m € 699,48
€
€
€
Graft- De Rijp Totaal
Betaalbaar € 389,06 t/m € 556,82
Vrije sector > € 699,49
Bijzondere situaties
Totaal
€
Eengezinswoningen 635
Appartementen zonder lift
Appartementen met lift
658
919
1599
556
398
1250
166
507
620
599
677
176
393
245
10
0
0
4713
2233
2462
Alkmaar
175
1337
647
47
22
2228
Bergen
476
1453
706
29
5
2669
Castricum
337
1350
588
38
12
2325
Heiloo
226
938
449
75
0
1688
Uitgeest
134
628
445
25
0
1232
1
10
0
0
Graft- De Rijp 1
Vrijstaande woningen
Overige (maisonnettes en duplexwoningen)
1
15
7
109
0
402
1
0
18
191
0
1
9
11
Totaal
1349
5716
2835
214
39
10153
%
13,3%
55,9%
27,9%
2,1%
0,8%
100 %
736
Bij 39 woningen die onder ‘Bijzondere situaties’ staan, innen wij geen huur. Dat komt omdat wij sloop- en renovatiewoningen in gebruik geven aan Ad Hoc-beheer. Er wonen huurders
Totaal
2228
2669
2325
1688
1232
11
10153
in met een gebruikersovereenkomst en zij betalen geen huur. Op 31 december 2014 had Kennemer Wonen 9.900 woningen met een huurprijs tot € 699,48 in haar bezit. Dit is 98 procent. Daarmee halen wij ons doel van 98 procent woningen in de sociale sector.
26
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
27
HUURbeleid Wij houden in de gaten of de prijs van de woningen nog wel past bij onze huurders. Uit
Gemiddelde netto huurprijs en maximaal redelijke huurprijs per gemeente (peildatum 31-12-2014)
allerlei onderzoeken blijkt dat mensen met de laagste inkomens moeite hebben met het betalen van de eerste levensbehoeften, waaronder de huur van hun woning. We zoeken
€
Gemiddelde netto huurprijs
Gemiddelde maximale huurprijs
% netto huur van maximale huurprijs
naar manieren om de huurverhoging voor de laagste inkomens te beperken. Daarom kregen huurders met een inkomen boven € 43.602 een extra huurverhoging van twee en een half procent. Het ging om ongeveer 1400 huurders.
GEMIDDELDE HUURPRIJS
Alkmaar
€ 526
€ 754
69,8%
Bergen
€ 493
€ 796
61,9%
Castricum
€ 497
€ 706
70,4%
Heiloo
€ 513
€ 774
66,3%
Uitgeest
€ 523
€ 730
71,6%
Graft- De Rijp
€ 469
€ 691
67,9%
Gemiddelde huurprijs en huurniveau
Gemiddelde huurprijs en huurniveau (peildatum 31-12-2014)
€ 2013
Gemiddelde netto huurprijs
2014
€ 486
Gemiddelde maximale huurprijs
€ 509
€ 741
€ 755
De gemiddelde netto huur lag in 2014, net als in 2013, ruim onder de 85 procent van de maximale huurprijs.
Percentage dat de netto-huur bedraagt van de maximale huurprijs
65,6%
67,4%
In 2014 is voor 182 woningen de huurprijs na huurverhoging afgetopt op de liberalisatiegrens (€ 699,48 prijspeil 2014). In vier complexen is de huur niet verhoogd vanwege voorgenomen sloop.
Kennemer Wonen heeft per 1 juli 2014 een gemiddelde huurverhoging doorgevoerd van 3,2 procent. Wettelijk mochten wij een huurverhoging doorvoeren van 4 tot maximaal 6,5
Voor 150 huurders met een hoger inkomen was de inkomensafhankelijkheid van de
procent voor de inkomens boven € 43.000.
huurverhoging reden om bij ons bezwaar te maken. Er zijn 91 bezwaren gegrond verklaard
De gemiddelde huurprijs is in 2014 met 4,7 procent toegenomen. Naast de reguliere
op basis van door huurders aangeleverde gegevens. Zo kwam het voor dat het inkomen
huurverhoging is de huurprijs gestegen als gevolg van het verhogen van huurprijzen na
van een vertrokken partner nog meegerekend was. Als het bezwaar gegrond was, is de
een verhuizing tot de streefhuur (0,4 procent) en door het in gebruik nemen van nieuwe
huurverhoging teruggebracht van zes en een half procent naar drie procent.
woningen (1,1 procent). De jaarlijkse huurverhoging is uitgekomen boven inflatie. Om de doelgroep passend te kunnen blijven huisvesten, gaan we er voor zorgen dat de jaarlijkse huurverhoging in de toekomst meer inflatievolgend wordt en verlagen we onze streefhuren. 28
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
29
De maximale tarieven mogen niet overschreden worden. Daarom hebben wij besloten dat
Bezwaren tegen inkomensafhankelijke huurverhoging Kennemer Wonen
eventuele negatieve resultaten voor rekening van Kennemer Wonen zijn. Reden bezwaar
Gegrond
Ongegrond
Chronisch ziek
13
1
12
Inkomensverklaring 2012
29
21
8
VERHUUR AAN ZORGINSTELLINGEN Bezit verhuurd aan zorginstellingen peildatum 31-12-2014
Inkomensdaling 2013
Verwachte inkomensdaling 2014
84
67
19
2
17
17
Woning Parkeergelegenheid Woning Maatschappelijk vastgoed Onzelfstandige woonruimte Parkeergelegenheid Gemeenschappelijke woonruimte Maatschappelijk vastgoed Commercieel vastgoed
Onzelfstandige woonruimte Gemeenschappelijke woonruimte Commercieel vastgoed
33 12 1
32
32
2
33
12 1 Totaal 339
259
Overig
150
91
59
Er zijn 59 bezwaren ongegrond verklaard. Negen huurders hebben daarop het voorstel tot
2
Totaal 339
259
huurverhoging aan de Huurcommissie voorgelegd. Alle bezwaren zijn ongegrond verklaard waardoor de huurverhoging van 6,5 procent is vastgesteld. Twee huurders zijn bij de Huurcommissie in verzet gegaan tegen de uitspraak van de voorzitter. In deze zaken is nog geen uitspraak gedaan. Warmtewet
In 2014 hebben we voor het eerst de regels vanuit de Warmtewet moeten uitvoeren. De Warmtewet bepaalt dat wij als woningcorporatie warmteleverancier zijn voor alle woningen die verwarmd worden door een centrale installatie. Dit gaat veelal om blokverwarming. De Warmtewet is bij ons van toepassing op dertien complexen en in totaal 717 woningen. Voor de levering van warmte gelden aparte voorwaarden voor de huurders. Het voorschotbedrag voor de levering van warmte wordt gelijk met de huur betaald. Elk jaar worden de kosten voor de levering van warmte met de individuele huurders afgerekend. Voor 2014 zijn de tarieven zoveel mogelijk berekend op het ‘niet-meer-dan-anders’ principe dat de Warmtewet voorstaat. Er worden maximum tarieven bepaald, die in lijn liggen met de tarieven wanneer een klant zelf met een leverancier een contract zou kunnen afsluiten. 30
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
31
VERHUUR AAN BIJZONDERE DOELGROEPEN
noodsituatie voorrang krijgen bij het zoeken naar een woning. De gemeenten geven deze
Bezit verhuurd aan bijzondere doelgroepen
urgentieverklaringen af. Ook huurders die hun woning door sloop of renovatie moeten
Naast het huisvesten van reguliere woningzoekenden hebben we in 2014 ook bijzondere
verlaten kunnen voorrang krijgen.
doelgroepen gehuisvest. Statushouders
Zorgbemiddeling
Verdiencontracten
Urgenten
Verdiencontract: dit is het aantal woningen dat verhuurd is via bemiddeling aan mensen
Totaal
met problemen, die via de gewone weg niet of zeer moeilijk een woning kunnen krijgen. Er
100
95
wordt met de huurder een overeenkomst afgesloten voor bepaalde tijd. De overeenkomst bestaat meestal uit een huur- én een begeleidingscontract. Wanneer de huurder zich een jaar houdt aan de afspraken, krijgt de huurder een huurcontract voor onbepaalde tijd op
75
75
zijn eigen naam.
50
24
25
25
25 14
12
8 0
25
20
1
3
Alkmaar
9
8 3
1
2
1
Bergen
Castricum
13 9
Heiloo
Uitgeest
6 1 Totaal
Een toelichting op de tabel: Statushouders: Statushouders: dit zijn vluchtelingen met een verblijfsvergunning aan wie wij een woning verhuren. Deze vluchtelingen hebben recht op een woning. Elke gemeente is verplicht om jaarlijks een aantal van deze statushouders een woning aan te bieden. Wij werken samen met de gemeenten en het Transferpunt Wonen van het SVNK om de vluchtelingen een woning aan te bieden. Het doel van het Transferpunt is om samen met de begeleidende instantie de cliënt te laten slagen in het zelfstandig wonen. Zorgbemiddeling: dit is het aantal woningen dat is verhuurd aan personen die na een zorgtraject begeleid zelfstandig kunnen wonen. Urgenten: dit is het aantal woningen dat verhuurd is aan personen die vanwege een 32
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
33
VERhuizingen
woningen die daardoor vrij kwamen, zijn verhuurd via het SVNK.
In 2014 was de mutatiegraad iets meer dan zeven procent. De mutatiegraad geeft het
De grootste doorstroming zit in de meergezinswoningen (appartementen, boven- en
aantal verhuizingen weer, uitgedrukt als percentage van het totale aantal woningen.
benedenwoningen, maisonnettes). Hierbij ligt de mutatiegraad op ruim 10 procent. De eengezinswoningen hebben een mutatiegraad van bijna vier procent.
Aantal gemuteerde woningen 730
Jaar
Mutatiegraad
2014
7,21%
2013
6,91%
2012
6,66%
2011
6,58%
235 183 122
104
86
0 Alkmaar
Bergen
Castricum
Heiloo
Uitgeest
Graft-de Rijp
Totaal
Ook in 2014 is er een lichte stijging te zien in het aantal verhuizingen in vergelijking met de jaren ervoor. We kunnen dit alleen verklaren met een aantal aannames. Mogelijk is er
Mutatiegraad
een verband met het lichte herstel van de economie waardoor uitgestelde verhuisplannen
Graft-de Rijp 0% Uitgeest 7%
in 2014 uitgevoerd werden. Tien procent van de verhuisde huishoudens had een
Alkmaar 8%
inkomen hoger dan de norm voor de inkomensafhankelijke huurverhoging. De hogere huurverhoging kan een reden geweest zijn om te verhuizen. In hoeverre dit het geval is,
Heiloo 6%
Totaal 7%
moeten we onderzoeken. Bergen 5%
Castricum 10%
verhuurbaarheid Woonruimteverdeling in de regio Noord-Kennemerland Iedereen die is ingeschreven bij de Stichting Sociale Verhuurders Noord-Kennemerland (SVNK) kan reageren op advertenties van woningen via de website.
Van de 730 leeggekomen woningen zijn vier woningen aangemerkt voor sloop en 33
Aanbiedingsgraad, reactiegraad en marktindex van regio Noord-
verkocht, waardoor deze niet beschikbaar kwamen voor de huurwoningmarkt.
Kennemerland
In alle gemeenten is de mutatiegraad gestegen, behalve in Bergen. In Castricum is de
Wij volgen onze woningen en brengen deze in beeld. De aanbiedingsgraad geeft aan
stijging het grootst. Dit heeft te maken met de oplevering van het Woonzorgcentrum
hoe vaak een woning gemiddeld is aangeboden voordat een woning verhuurd is. De
De Boogaert. De woningen zijn als nieuwbouw in 2012 opgeleverd. De ViVa!Zorggroep
reactiegraad geeft het gemiddelde aantal passende en niet-passende reacties op een
gebruikte die woningen als wisselwoningen voor hun bewoners. In 2014 zijn die bewoners
advertentie weer. Samen zeggen deze kenmerken iets over de verhuurbaarheid van ons
verhuisd naar het woonzorgcentrum dat ViVa!Zorggroep definitief in gebruik neemt. De
bezit.
34
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
35
Vooral in Alkmaar zien we een stijging in het aantal reacties per advertentie. Ook in Bergen
Wachttijd en marktindex
is dit aantal gestegen. Alleen in Castricum is het gemiddelde aantal reacties gedaald met twaalf per advertentie. Een mogelijke reden is dat bij woningzoekenden plaatsen als
Gemiddelde wachttijd in jaren 2013
Marktindex 2013
Gemiddelde wachttijd in jaren 2014
Marktindex 2014
Alkmaar
4,2
30
4,3
47
Bergen
5,7
43
5,9
48
Castricum
5,6
36
4,8
37
Heiloo
5
47
5,5
48
Akersloot en Limmen minder populair zijn. Die plaatsen maken deel uit van de gemeente Castricum. In hoeverre dit zo is, moeten we onderzoeken. Het aantal keer dat een woning werd aangeboden is in alle gemeentes gedaald maar in Alkmaar het sterkst, met op de tweede plaats Castricum. Het is aannemelijk dat Aanbiedingsgraad 2013
Reacties per advertentie 2013
Aanbiedingsgraad 2014
Reacties per advertentie 2014
Alkmaar
2,29
68
1,68
79
Bergen
1,81
78
1,68
81
Castricum
1,92
70
1,58
58
Woonruimteverdeling in de regio IJmond
Voor de woningen die in de gemeente Uitgeest vrij komen, geldt een ander systeem, het Heiloo
1,62
76
1,57
76
optiemodel. Als een woningzoekende een woning in de gemeente Uitgeest wil huren, dan moet de woningzoekende één of meerdere opties nemen op een cluster woningen. Hieronder vallen een aantal woningen in een bepaald complex of straat. Op het moment
woningzoekenden een bewustere keuze maken als zij reageren, omdat zij sinds 2012 op
dat een woning vrij komt binnen de genomen optie ontvangt de woningzoekende met de
minder advertenties mogen reageren. We gaan in 2015 onderzoeken of de aannames juist zijn.
langste wachttijd, een aanbieding van deze woning. Woningzoekenden kunnen daardoor niet hun voorkeur voor een bepaalde woning uitspreken. In Uitgeest bestaat ook de
Wij volgen ook de gemiddelde wachttijd en marktindex van onze woningen. Wij hebben als
mogelijkheid om een woning aan te bieden via “Direct te huur”. “Direct te huur” is bedoeld
doelstelling dat kandidaten niet langer dan twee jaar moeten wachten op een woning. De
om de woningzoekende die door persoonlijke omstandigheden sneller woonruimte nodig
marktindex staat voor het gemiddeld aantal reagerende kandidaten die de woning bij een
heeft, een kans te geven.
aanbieding zou hebben genomen. Dat zegt wat over de gewildheid van een woning.
In juli 2014 is een optie geopend voor de sociale huurwoningen aan de Dr. Brugmanstraat
De gemiddelde wachttijd is behalve in Castricum, overal gestegen. Wij zijn nog ver af van
(De Slimp). Vanaf dat moment geldt de afspraak dat 50 procent van de mutaties in De
ons doel dat iedere woningzoekende binnen twee jaar een woning moet kunnen vinden.
Slimp wordt toegewezen aan de hand van de optielijst en de overige 50 procent door de
Voor Alkmaar is de marktindex het afgelopen jaar sterk gestegen. Was eind 2013 de index
gemeente Uitgeest. In 2014 heeft de gemeente Uitgeest meer woningen toegewezen en is
30, eind 2014 is deze 47. Er zijn meerdere kandidaten voor de vrij komende woningen die
afgesproken dat we de verhouding beter in het oog gaan houden.
de woning ook echt willen hebben. Dat betekent dat de kans om een woning te kunnen gaan huren in Almaar kleiner is en de druk op de woningmarkt groter wordt. In de overige gemeenten is de stijging van de marktindex minder groot. 36
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
37
Verhuurbaarheid regio IJmond
De twee met een inkomen boven de € 40.000 in 2014 kenden beide een € huurders Het aantal woningtoewijzingen per inkomenscategorie die onder
In Uitgeest zijn 47 woningen via het optiemodel verhuurd. Twee woningen die in de verkoop
de toewijzingsnorm vallen bijzondere zorgsituatie.
stonden, zijn uiteindelijk via “Direct te huur” verhuurd. Een probleem bij het optiemodel blijft dat mensen niet reageren als zij een aanbieding ontvangen. Hierdoor gaat veel tijd
Huishoudinkomens per jaar in euro’s
Aantal woning toewijzingen
Aantal woningtoewijzingen in procenten
<34.678
581
93,6 %
34.678 - 38.500
35
5,6 %
38.500 - 40.000
1
0.2 %
>40.000
2
0,6 %
verloren met het zoeken van een geschikte kandidaat. Toch was de verhuurbaarheid van de woningen in Uitgeest ook in 2014 over het algemeen goed. Er zijn uitzonderingen. Bij de ‘Darse’, een relatief jong complex met appartementen, hadden we in 2014 te maken met meer weigeringen. Ook de vrije sector appartementen in de ‘Kristal’ blijken moeilijker verhuurbaar. Toewijzing volgens de Europese Beschikking
Wij zijn boven de norm van 90 procent gebleven met 93,6 procent toewijzingen aan mensen met een inkomen tot € 34.678.
KOSTEN LEEGSTAND In 2014 hebben we € 267.000 aan huur niet ontvangen, omdat er leegstand was na een verhuizing. Dit is circa 0,42 procent van het totale netto bedrag dat we per jaar aan huur ontvangen. Woningen stonden leeg vanwege onderhoudswerkzaamheden, renovatie, sloop, verkoop of frictie. Er is sprake van frictie als een woning gereed is voor verhuur, maar toch niet direct verhuurd wordt. De frictieleegstand van woningen bedroeg in 2014 ruim twee dagen per woning.
HUURACHTERSTANDEN Op 31 december 2013 was de huurachterstand € 411.688. Dit is 0,63 procent van onze totale huurinkomsten. Daarmee zitten wij net onder de norm die wij hanteren van 0,65 procent. Er is een forse inspanning nodig om de huurachterstanden te beperken en te voorkomen dat een toenemend aantal huurders in de problemen komt. We handelen snel bij een huurachterstand, want een kleine achterstand is via een betalingsregeling nog in te lopen. Ondanks onze inspanningen hebben wij in 2014 meer oninbare huren afgeboekt. Dit komt omdat meer huurders in de schuldsanering belanden. We verwachten in de toekomst minder problemen van huurders om aan hun betalingsverplichtingen te voldoen, door ons verbeterde huurbeleid en het waar mogelijk verlagen van servicekosten. 38
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
39
BETALINGSREGELINGEN
deurwaarder laten gaan. Zij krijgen de mogelijkheid om hun schulden in kaart te brengen
Als een huurder door omstandigheden zijn huur niet kan betalen, dan bieden wij de
en een oplossing voor hun financiële problemen te zoeken. In Castricum hebben wij in 2014
mogelijkheid om een betalingsregeling te treffen. In 2014 hebben wij 724 regelingen
tien huurders aangemeld bij dit project voor schuldhulpverlening. In Uitgeest hebben wij in
getroffen. Dit waren er 71 meer dan vorig jaar. De groep huurders met betalingsproblemen
2014 vier aanmeldingen gedaan.
stijgt nog steeds. Helaas lukt het niet altijd om te voorkomen dat wij een huurder naar de
In Bergen hebben we een convenant met Sociaal.nl. Hier hebben wij in 2014 twintig
deurwaarder moeten sturen.
huurders met enkele maanden huurachterstand aangemeld. Het verloop van deze dossiers wordt in verband met privacy niet inhoudelijk gedeeld. De indruk is dat de huurders de
ONTRUIMINGEN
ondersteuning in enkele gevallen positief ervaren.
In 2014 hebben we 69 maal een huurder aangeschreven voor een ontruiming van hun woning. Sommige huurders hebben twee keer zo’n brief van ons ontvangen. Het aantal
VERKOPEN
huurders ligt dus iets lager. In dertien gevallen zijn de woningen echt ontruimd. De reden
In 2014 hebben we een beperkt aantal woningen verkocht. We verkopen om financiële
voor de ontruiming was in alle gevallen een huurachterstand. In de overige gevallen
redenen. Met de inkomsten kunnen we nieuwbouw en verbetering van onze bestaande
is er een oplossing gevonden, waarbij de achterstand betaald werd of waarbij een
voorraad mogelijk maken. De verkochte woningen sluiten aan op de gewenste wijziging
betalingsregeling getroffen werd.
van onze woningvoorraad zoals bepaald is in de portefeuillestrategie. Woningen die we verkopen sluiten niet meer aan op de vraag van woningzoekenden voor een sociale huurwoning. In 2014 zijn 33 huurwoningen verkocht. Het zijn vooral eengezinswoningen in
Aantal aangezegde en ontruimde woningen per gemeente: Gemeente
Aangezegde ontruimingen
gebieden waar we veel van dit type in bezit hebben en waar we verwachten dat er minder
Aantal ontruimde woningen
huishoudens komen die wat hun grootte betreft, geschikt zijn voor dit type huurwoningen. Door deze eengezinswoningen te verkopen, sluiten we aan op de groeiende vraag naar
Alkmaar
23
5
Bergen
11
3
Castricum
16
3
Heiloo
13
2
Uitgeest
6
0
Totaal
69
13
betaalbare eengezinskoopwoningen. We hebben enkele kleine appartementen verkocht, omdat de vraag naar deze woningen in Alkmaar geleidelijk afneemt.
PREVENTIE HUISUITZETTINGEN In Castricum en Uitgeest hebben wij afspraken met de gemeente over het voorkomen van huisuitzettingen voor huurders die we door hun bijzondere omstandigheden niet naar de 40
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
41
De gemiddelde doorlooptijd van de verkopen was 147 dagen. In 2013 was dat nog 194 Verkochte huurwoningen en appartementen
dagen.
te koop
Gemeente
Eensgezinswoning
Appartement
Alkmaar
6
5
Bergen
7
0
Naast woningen hebben we enkele vastgoedobjecten verkocht, waaronder een bedrijfspand aan de Middelweg in Uitgeest. Dit pand ligt in een gebouw met twee bedrijfspanden en zes appartementen. Het andere bedrijfspand was een aantal jaren geleden al verkocht. Door deze verkoop bezitten wij nu alleen nog de appartementen in dit complex. Ook is een bedrijfspand aan de Damweg in Schoorl verkocht, dat gehuurd was door de
Castricum
10
0
Heiloo
1
0
gemeente Bergen en in gebruik was als wijkcentrum. Verkoop nieuwbouw
In 2014 hebben we 48 nieuwbouw appartementen Villa Rotonda opgeleverd in Castricum. 3
Uitgeest
1
Van deze 48 zijn 43 appartementen verkocht in de KoopGarantregeling en vijf in de vrije verkoop. Binnen KoopGarant kenden wij drie kortingspercentages: 10, 15 en 20 procent.
27
Totaal
6
Het kortingspercentage was afhankelijk van het inkomen. Terugkoop KoopGarant
In 2014 zijn dertien KoopGarant-woningen teruggekocht. Het waren vier
€
De gemiddelde verkoopprijs van de woningen in 2014
in de vrije verkoop, namelijk vijf eengezinswoningen en twee appartementen. Van de vijf
Woningtype
42
eengezinswoningen en negen appartementen. Zeven woningen hebben we weer verkocht
Aantal verkochte woningen
Gemiddelde verkoopprijs in 2014
KoopGarantregeling. Zeven woningen hebben wij weer terug in verhuur gebracht, omdat deze zeer moeilijk te verkopen zijn.
Vrije verkoop eengezinswoning
27
€172.082
Vrije verkoop meergezinswoning
6
€112.875
Totaal/gemiddeld
33
€164.442
ja arver sl ag
verkochte eengezinswoningen in 2014 waren er twee in 2013 al teruggekocht volgens de
ken n em er
w o n en
2 014
43
3. Betrekken van bewoners en belanghouders bij beleid en beheer Wij vinden het belangrijk dat de bewoners van onze woningen meepraten over het beleid en beheer van de woningen. Dat doen we met verschillende vertegenwoordigingen: • Met bewonerscommissies overleggen we over zaken die spelen rond buurten en complexen. Het gaat vooral over het onderhoud van de woningen en de leefbaarheid van de woonomgeving. • Met de Huurderskoepel bespreken we ons beleid op het niveau van de organisatie zoals het huurbeleid; • Er zijn zes huurdersorganisaties vertegenwoordigd in de huurderskoepel. Wij praten met hen over ons beleid en vragen om advies. • Het klantenpanel bestaat uit ongeveer 400 huurders die ons helpen door vragenlijsten in te vullen. Zo komen wij meer te weten over hoe onze klanten denken. • Klankbord groepen. Dit zijn groepen die voor een bepaalde tijd bestaan om specifieke onderwerpen te bespreken.
BEWONERSCOMMISSIES Per gemeente hebben wij een aantal bewonerscommissies. • In Alkmaar zijn veertien bewonerscommissies actief. Er zijn in 2014 geen nieuwe commissies bijgekomen. • In de gemeente Bergen zijn vier actieve bewonerscommissies waarmee geregeld overleg plaatsvindt. Er zijn geen nieuwe bijgekomen in 2014. • In de gemeente Heiloo zijn vijf actieve bewonerscommissies waarmee geregeld overleg plaatsvindt. Er zijn geen nieuwe opgericht in 2014, maar er zijn er twee opgeheven. • In de gemeente Castricum zijn vier actieve bewonerscommissies. In 2014 zijn er geen nieuwe bijgekomen, maar is er een opgeheven. • In Uitgeest hebben we twee actieve bewonerscommissies. 44
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
45
HUURDERSKOEPEL en huurdersorganisaties
KLANTENPANEL
Vier keer per jaar overlegt de directeur-bestuurder en de manager Wonen met de
In 2014 zijn drie onderzoeken gedaan, waarvan twee door ons en een door een studente
Huurderskoepel. Ook is er één keer per jaar overleg tussen de Huurderskoepel en de Raad
aan TU Delft, namelijk de eerste:
van Commissarissen.
• Mentaal eigenaarschap (april 2014) • Klantcontacten (april en mei 2014)
Overzicht van de huurdersvertegenwoordigingen en de gespreksonderwerpen:
Huurdersvertegenwoordigingen
Gespreksonderwerpen
• Doorstroming (november en december 2014) Het onderzoek naar mentaal eigenaarschap is landelijk gedaan. Uit het onderzoek kwam het opvallende resultaat dat onze huurders zich meer eigenaar voelen van de woning
Huurderskoepel
• • • • •
Huurdersbelangen Kennemer Wonen Alkmaar - Heiloo Huurdersvereniging Duinstee
Stichting Huurdersbelangen Egmond (SHOE)
Huurders Vereniging Uitgeest (HVU)
Limmen-Akersloot (Li-Ak)
HVW Castricum
46
ja arver sl ag
Gevolgen van de Warmtewet Leefbaarheidsbeleid (tevens adviesaanvraag) Beleid Wonen en Zorg (tevens adviesaanvraag) Huurbeleid (tevens adviesaanvraag) Vernieuwing huurcontract en de daarbij gebruikte Algemene Huurbepalingen (tevens adviesaanvraag)
•
Gesprekken verliepen via de koepel.
• •
Activiteitenplan van de Huurdersvereniging Lopende projecten op het gebied van nieuwbouw, onderhoud en isolatie
• •
Afspraken over de samenwerking Lopende projecten op het gebied van nieuwbouw, onderhoud en isolatie
• •
Warmtewet Mutatieprocedure
• • •
Warmtewet Mutatieprocedure Leefbaarheid
• •
Warmtewet Sluiting informatiepunt Castricum
ken n em er
w o n en
2 014
dan de huurders over het algemeen (69 procent voelt zich redelijk tot sterk mentaal eigenaar, tegenover 57 procent). Dat is positief: een groter deel van onze huurders ervaart eigenaarschap, wat kan leiden tot een sterker thuisgevoel in de woning. Of dit ook betekent dat mensen meer zelf willen doen in de woning en in de woonomgeving gaan we in 2015 dieper onderzoeken.
47
De resultaten en conclusies van het tweede onderzoek naar klantcontacten helpen ons
BELANGHEBBENDEN
om klantvriendelijker te werken. Het doel van het onderzoek was te ontdekken op welke
Wij voeren ook gesprekken met de gemeenten en zorginstellingen omdat zij belang
manier wij de huurders zo snel en goed mogelijk bedienen als zij vragen hebben en
hebben bij ons werk.
contact met ons zoeken. Een belangrijk resultaat was dat wij onze website gaan verbeteren
Wij willen van hen horen hoe ze tegen ons aankijken. Wat doen we goed en wat moeten
zodat informatie sneller te vinden is. Veel van onze (oudere) klanten zijn nog gehecht aan
we anders doen? Wat leeft er en sluiten de ideeën van Kennemer Wonen hierop aan?
het persoonlijke contact via de telefoon. Om daarvoor tijd vrij te maken, gaan we overige
Om hier achter te komen voeren we gesprekken met de belanghouders aan de hand van
diensten digitaliseren, zoals het indienen van een reparatieverzoek of het treffen van een
een thema. Dit jaar was het thema: betaalbaarheid. In 2014 hebben we over dit thema
betalingsregeling.
vier groepsgesprekken gehouden: twee met huurders, een met professionals die te maken hebben met de betaalbaarheid, zoals de schuldhulpverlening en een met politieke
Het derde en laatste onderzoek ging over de doorstroming op de woningmarkt. Het
vertegenwoordigers van de gemeenten. Daarnaast zijn we bij diverse huurders thuis
doel van het onderzoek was om erachter te komen welke belemmeringen huurders
geweest om over dit onderwerp met hen te praten. De dingen die we horen, gebruiken
tegenkomen als zij willen verhuizen. Kunnen wij huishoudens meer kansen bieden om
we voor ons beleid.
hun woonsituatie aan te passen aan hun woonwensen? Als mensen verhuizen komen bovendien (goedkopere) woningen vrij die geschikt zijn voor onze doelgroep. Uit het
Gemeenten
onderzoek bleek dat onzekerheid over financiën een belangrijke belemmering is. Het
Met de gemeenten Castricum en Uitgeest hebben wij vier keer ambtelijk overleg gehad
vaakst genoemd zijn:
over prestatieafspraken, projecten en andere ontwikkelingen. In januari 2014 heeft de
• de kosten van het verhuizen;
gemeente Uitgeest ervoor gekozen om zich aan te sluiten bij de gemeenten in Noord-
• de verwachte hogere huur van de nieuwe woning;
Kennemerland en ambtelijk te fuseren met de gemeenten Bergen, Uitgeest, Castricum
• het feit dat men gehecht is aan de huidige woning.
en Heiloo. In het overleg met Uitgeest is daarom gepraat over de overgang van het
We gaan proberen de doorstroming te bevorderen. In 2015 doen we een proef waarbij
optiemodel naar het aanbodmodel van het SVNK in 2015. Ook met de gemeenten Heiloo
we een klein aantal huurders persoonlijk gaan begeleiden bij het zoeken naar een nieuwe
en Bergen voerden we ambtelijk en bestuurlijk overleg.
woning en de verhuizing.
Overleg met VvE Wij maken onderdeel uit van een aantal Verenigingen van Eigenaren (VvE). In deze VvE ‘s hebben wij woningen die we verhuren. Daarnaast zijn er mensen in de VvE die hun woning hebben gekocht. Samen beheren we de woningen via het bestuur van de VvE. We willen dat de kwaliteit van de woningen goed is en blijft. De resultaten van het overleg met onze huurders in het complex brengen we in het VvE overleg.
48
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
49
4. Leefbaarheid Wij vinden dat bewoners recht hebben op een prettige en veilige leefomgeving, omdat goed wonen meer is dan een goed huis alleen. Wij willen ook dat mensen hun woonomgeving waarderen. Zo willen we bijdragen aan een schone woonomgeving, het voorkomen van overlast en het verbeteren van de veiligheid.
Op de foto: Een van de vernieuwde hoofdentrees bij vier gallerijflats in de Rivierenbuurt (Oudorp) waardoor bewoners zich nu veiliger voelen in hun flat.
Met maatschappelijke partners willen wij problemen van huishoudens voorkomen of aanpakken. Door samen te werken met de schuldhulpverlening kunnen huisuitzettingen voorkomen worden. Naast dit maatschappelijke belang hebben we een bedrijfseconomisch belang. Ons vastgoed behoudt zijn waarde als de wijk of buurt een goede leefbaarheid heeft. Daarmee kunnen we de verhuurbaarheid en het rendement van onze voorraad zo optimaal mogelijk maken en onze investeringen beschermen.
ONZE WERKWIJZE Kennemer Wonen volgt actief en preventief de kwaliteit van wonen en de leefbaarheid van de wijken waar wij woningen bezitten. We gebruiken daarvoor de Leefbaarometer. 50
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
51
Alle wijken scoren goed, van positief in Alkmaar tot uiterst positief in Bergen en Heiloo.
Leefbaarheidsactiviteiten
Op buurtniveau is er hier en daar wel extra aandacht nodig om de woonkwaliteit en
In sommige buurten in Alkmaar is de situatie wat minder goed en hebben we een buurt- of
de leefbaarheid op een gewenst niveau te houden of te krijgen. De woonconsulenten
galerijgesprek met huurders georganiseerd. Zo’n gesprek is bedoeld om gezamenlijk acties
nemen onder andere sociale klachten in behandeling en hebben regelmatig contact met
en voorstellen te bedenken om de leefbaarheid te verbeteren. De belangstelling onder de
bewoners en bewonerscommissies. Zij stellen samen met de bewoners acties op om de
huurders voor zo’n gesprek is beperkt. De huurders verwachten als er problemen zijn vooral
leefbaarheid in de wijk verder te verbeteren. De medewerkers leefbaarheid zijn de oren
van Kennemer Wonen actie. Wij gaan de komende jaren werken aan het vermogen van
en ogen van de wijk. Zij zien veel situaties, geven die door aan de woonconsulenten of
huurders om meer zelf te doen.
andere instanties. Of pakken ze meteen aan, bijvoorbeeld door bewoners aan te spreken. Met het portefeuillemanagement zijn wijkanalyses opgesteld die we in 2015 gaan uitwerken
Overlast
tot wijkvisies. Met wijkvisies kunnen we doelgericht werken. Wij willen problemen op het
Ook bij overlast gaan wij uit van de kracht van mensen en hun vermogen om zelf
gebied van leefbaarheid vooral signaleren en helpen oplossen. Waar nodig nemen we
verantwoordelijkheid te nemen. Wij nemen niet meer elke melding van overlast aan. We
zelf initiatieven om tot een oplossing te komen. Huurders kunnen geld krijgen uit ons
vragen bewoners om eerst zelf met elkaar tot een oplossing te komen. Wanneer dat echt
leefbaarheidsbudget als zij een idee willen uitvoeren om de leefbaarheid te verbeteren.
niet mogelijk is, gaan wij met partijen praten en proberen we tot oplossingen te komen.
In 2014 is € 149.000 van dit budget gebruikt. Bijvoorbeeld voor het kinderkunstproject in
Regelmatig overleggen we met politie, GGZ, gemeente en maatschappelijk werk
de Rivierenbuurt in Alkmaar (zie de foto hieronder). Ook zijn er veel bomen verwijderd en
over het voorkomen van overlast. We bespreken situaties van mensen die overlast
stegen opnieuw bestraat.
geven voor de buurt en zorg en aandacht nodig hebben. Het gaat dan meestal om meervoudige problemen zoals een combinatie van verslaving, verwaarlozing en psychische ziektebeelden.
Buurtbemiddeling In de gemeente Bergen en Alkmaar betalen wij circa € 4.500 mee aan buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling was een onderdeel van de welzijnsorganisatie Kern 8 en is eind 2014 zelfstandig geworden. Vanaf 1 januari 2015 doet stichting De Bemiddelingskamer deze taken. Deze stichting beschikt over een netwerk van goed opgeleide en ervaren vrijwilligers die op verzoek bemiddelen bij burenruzies of een verstoorde relatie tussen buren kunnen helpen herstellen. Ze luisteren naar het verhaal van beide partijen. Ze geven geen oordeel en zijn neutraal. De Bemiddelingskamer is een stichting zonder winstoogmerk. De Bemiddelingskamer werkt samen met de gemeenten Alkmaar, Bergen en corporaties in de regio. Na de vernieuwing van de entrees in de Rivierenbuurt heeft de bewonerscommissie uit de
Buurtbemiddeling heeft in Alkmaar in 2014 116 zaken afgerond, waarvan 76 met
Maasboulevard in Alkmaar het initiatief genomen om samen met kinderen een mozaïek te maken. Wij
een goed resultaat. Dat is 66 procent. In Bergen zijn 40 meldingen afgerond met
hebben bijgedragen in de kosten.
een positief resultaat. Dit is een resultaat van 74 procent. Landelijk gezien liggen de slagingspercentages van buurtbemiddeling op 66 procent.
52
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
53
5. Wonen en Zorg Op het gebied van wonen en zorg is in 2014 wettelijk veel veranderd. Mensen moeten langer zelfstandig blijven wonen, ook als men zorg nodig heeft. De ruimte in zorginstellingen wordt minder en mensen met zorg blijven langer zelfstandig thuis wonen. Wij spelen hierop in door geleidelijk onze woningen beter toegankelijk te maken voor mensen die zorg nodig hebben. Wij werken samen met de gemeenten om kennis en taken te (ver-)delen. Zo heeft de gemeente Castricum meerdere overleggen georganiseerd voor alle partijen op het gebied van wonen en zorg. Kennemer Wonen heeft daaraan ook meegedaan. Dat heeft meer contacten opgeleverd. Er zijn nog geen concrete afspraken gemaakt over wie wat doet. Wel hebben we dankzij de bijeenkomsten de verschillende partijen met hun eigen zorgpakket beter leren kennen. Ook hebben eind 2014 de gezamenlijke BUCH (Bergen, Uitgeest, Castricum en Heiloo) gemeenten een bijeenkomst georganiseerd. Daarin vertelden de gemeenten hoe zij de zorg gaan organiseren. Alle gemeenten hebben het voornemen om sociale wijkteams op te richten.
Samenwerking met zorgpartijen in nieuwbouw Bergen
Esdégé-Reigersdaal huurt dertien appartementen van de nieuwbouw aan de Boendermakerhof. Esdégé-Reigersdaal is een organisatie die mensen met een handicap ondersteunt. Castricum
De tweede fase van de Boogaert is opgeleverd. De ViVa!Zorggroep huurt 43 wooneenheden en 44 zorgwoningen van ons. Achttien appartementen zijn verhuurd aan Stichting Odion. 54
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
55
WONEN PLUS Mensen wonen steeds langer thuis. Daardoor hebben zij vaker zorg en andere ondersteuning nodig. In Heiloo, Alkmaar en Bergen geeft WonenPlus praktische ondersteuning. Zo helpen vrijwilligers met het uitvoeren van kleine klusjes, zoals het ophangen van een schilderijtje. Ook bieden ze een luisterend oor of gaan ze mee met een bezoek aan de specialist. WonenPlus versterkt het netwerk om mensen heen. Dat voorkomt dat ze eenzaam worden of verwaarloosd raken. Wij steunen WonenPlus financieel. Ze hebben van ons € 12.600 gekregen (€ 4.000 voor Alkmaar, € 5.338 voor Bergen en € 3.376 voor Heiloo). In ruil daarvoor krijgen onze huurders korting op het abonnement.
56
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
57
6. Financiële continuïteit Ook het financiële beleid heeft als doel te zorgen voor voldoende betaalbare woningen. Wij voeren een gematigd huurbeleid. Wij streven niet naar winst, maar wel naar een financieel gezond bedrijf. Hierdoor kunnen ook toekomstige generaties betaalbaar wonen.
Algemeen De recente ontwikkelingen in de sector, de parlementaire enquête, de herziening van de woningwet, de vraagstukken over het toezicht en het trage economische herstel, hebben gevolgen voor Kennemer Wonen. Het is onze opdracht om aan al deze uitdagingen het hoofd te bieden en ons te concentreren op onze belangrijkste taken. Daarbij moeten we de financiële continuïteit garanderen. Onze speerpunten zijn het zorgen voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en goede en energiezuinige kwaliteit van sociale huurwoningen. Wij doen dit onder andere door huren voor de lagere inkomens alleen gemiddeld inflatievolgend te verhogen en een huurprijs vast te stellen op de liberalisatiegrens, als de streefhuren van sociale huurwoningen hierboven dreigen te komen. Wij kijken goed naar de kosten van onze eigen organisatie. In 2014 hebben we € 1,2 miljoen gereserveerd om onze organisatie te veranderen. Hierdoor zullen naar verwachting de kosten van onze organisatie vanaf 2018 met 10% dalen vergeleken bij het huidige niveau. Door de misstanden in de sector en de opgelopen schuldenlast bij woningcorporaties houdt het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) strenger toezicht en beoordeelt ze risico’s nauwkeuriger. Kennemer Wonen ontkomt niet aan de gevolgen van dit verscherpte toezicht. De (macro-economische) risico’s zijn aan de hand van scenario’s beoordeeld. Deze analyse toont aan dat het voorgenomen beleid leidt tot een gezonde financiële situatie voor Kennemer Wonen. Nu en in de toekomst.
58
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
59
Het jaarresultaat is als volgt samengesteld:
Resultaat, vermogen en solvabiliteit
Hieronder geven wij een korte toelichting op onze resultaten en een beeld van het resultaat. Verder geven wij de kengetallen voor de financiële continuïteit weer. Een verdere
Opbouw jaarresultaat (in euro’s x 1.000)
uitwerking is opgenomen in de jaarrekening. Bedrijfsopbrengsten
Het behalen van een maximale winst is niet ons doel. Voor ons is het realiseren van een
Huren
63.183
gezonde kasstroom het belangrijkste. Het saldo van de inkomsten en uitgaven moet Verkopen
4.475
continuïteit op langere termijn is het van belang dat we woningen goed onderhouden en
Overig
3.148
investeren in de bestaande voorraad. Tegenover het bezit staan leningen waar wij rente
Totaal bedrijfsopbrengsten
voldoende zijn om de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Voor de
over betalen. Wij hebben er voor gekozen om alleen woningen te verkopen waaraan
70.806
Bedrijfslasten
onze doelgroep geen behoefte heeft. De kasstroom gebruiken wij om onze behoefte aan externe financiering te beperken. Hiermee voorkomen we dat het aandeel vreemd
Afschrijvingen
vermogen te veel toeneemt in verhouding tot ons bezit.
Waardeveranderingen materiële vaste activa
19.934 5.081
Onderhoud
12.668
Overige lasten
25.257
Jaarresultaat
In het verslagjaar 2014 heeft Kennemer Wonen een winst geboekt van € 5,4 miljoen. Het bedrijfsresultaat is € 7,9 miljoen positief.
Totaal bedrijfslasten
Volgens de regels van de verslaglegging moeten wij de bedrijfswaarde of de marktwaarde in verhuurde staat vergelijken met de oorspronkelijke investeringsbedragen. Is de
Bedrijfsresultaat
7.866
Realisatie herwaardering
7.009
bedrijfswaarde of de marktwaarde in verhuurde staat lager dan de historische kosten,
Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoed porteffeuille
dan moeten wij die via de winst- en verliesrekening afboeken. Zijn de panden in waarde
Waardeveranderingen terugkoopverplichtingen
gestegen vergeleken bij het jaar daarvoor en is de waarde hoger dan de waarde van de
62.940
3.626 27
Financiële baten en lasten
historische kosten, dan boeken wij deze waardestijging onder voorwaarden direct ten gunste van het vermogen. De resultatenrekening geeft daardoor niet het volledige inzicht
-11.685
Vennootschapsbelasting
-1.109
in de waardeverandering van het bezit.
-9.505 Resultaat na belastingen
60
ja arver sl ag
k e n n e m e r
w o n en
2 014
60
5.370
61
Onrendabele investeringen
voldaan. Heeft de onderneming voldoende eigen vermogen om in geval van liquidatie
In het verslagjaar en voorgaande jaren heeft Kennemer Wonen besluiten over projecten
alle verschaffers van vreemd vermogen hun leningen terug te betalen? Wordt het
genomen. Wij vragen voor deze nieuwe woningen een huur onder het niveau van de
eigen vermogen te klein, of zelfs negatief doordat er met verlies wordt gewerkt, dan
kostprijs. Dit verlies noemen wij ‘onrendabele investeringen’. In 2014 is € 4,7 miljoen aan
zijn de vermogensverhoudingen verstoord. De solvabiliteit is dan onvoldoende om
onrendabele investeringen voor ons DAEB-bezit (het aantal sociale huurwoningen dat we
kredietverschaffers en leveranciers het nodige vertrouwen te geven. Kennemer Wonen
bezitten) ten laste van het resultaat gebracht (in 2013 was dit € 14,2 miljoen).
heeft voor de solvabiliteit een minimale grens van 25 procent vastgesteld.
Financiële continuïteit
Het weerstandsvermogen geeft de buffer weer om mogelijke waardedalingen op te kunnen
Het Eigen Vermogen is in 2014 licht gedaald van 38 procent naar 37 procent. De financiële
vangen om ook in ongunstige tijden onze activiteiten te kunnen voortzetten.
huishouding van Kennemer Wonen is eind 2014 nog steeds gezond .
Kennemer Wonen heeft het afgelopen jaar een lager weerstandsvermogen ten opzichte
Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds
van voorgaand jaar.
Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële continuïteit en brengt daarover advies uit aan de minister voor Wonen en Rijksdienst. De beoordeling richt zich op zes terreinen, die van
De liquiditeit geeft aan of wij aan onze verplichtingen op korte termijn kunnen voldoen met
invloed kunnen zijn op de financiële continuïteit van een corporatie. Dit zijn de kwaliteit
behulp van de vlottende activa.
financiële verantwoording, behoud maatschappelijk gebonden vermogen, financieel risicobeheer, liquiditeit, solvabiliteit en draagkracht vermogen. Uit de beoordeling blijkt dat
De rentabiliteit op het vermogen geeft de verhouding weer tussen inkomen en het
Kennemer Wonen financieel gezond is.
geïnvesteerde vermogen dat dit inkomen verdiend heeft. Het is vooral voor de langere
De operationele kasstroom laat over een periode van tien jaar een positief verloop zien.
termijn een belangrijke maatstaf voor investeringsbeslissingen. Als de rentabiliteit over een
De Interest Coverage Rate is over dezelfde periode ruim boven de norm. Deze verhouding
langere periode onvoldoende is, zullen vermogensverschaffers afhaken.
geeft de netto exploitatiekasstroom afgezet tegen de rentelasten weer. De duration geeft de gewogen gemiddelde rentetypische looptijd van de Waardering vastgoed
leningenportefeuille weer. De duration is een goede maatstaf voor de rentegevoeligheid
De waardering van het vastgoed hangt sterk samen met de opbrengsten en kosten
van de leningenportefeuille.
die wij in de toekomst voor het vastgoed zullen ontvangen en betalen. Hiervan maken wij schattingen. In deze schattingen wordt ook rekening gehouden met verwachte
Voor het sturen op kasstromen maken wij gebruik van de Interest Coverage Rate (ICR): de
economische ontwikkelingen. Voorbeelden hiervan zijn de ontwikkelingen van de rente en
netto exploitatiekasstroom afgezet tegen de rentelasten. De WSW norm is 1,3. De ICR over
de inflatie.
2014 bedraagt 2,2.
Vermogen en solvabiliteit
Voor de beoordeling van het vermogen en de solvabiliteit zijn een aantal kengetallen in de jaarrekening uiteengezet en toegelicht. De solvabiliteit geeft inzicht in welke mate aan de financiële verplichtingen kan worden
63
Voor een overzicht zijn de belangrijkste gegevens in onderstaande tabel samengevoegd.
en werden deze niet opgenomen in de berekening van de bedrijfswaarde. • De verhuurderheffing is opgenomen volgens de meest recente rekenregels van
Financiële continuïteit
2014
2013
het Centraal Fonds. De saneringsbijdrage is niet opgenomen in de bedrijfswaarde berekening. • Het verkoopbeleid en de levensduur(verlenging) zijn aangepast aan het
Solvabiliteit
37,1%
38,1%
Weerstandsvermogen (x € 1.000)
€ 25.581
€ 26.803
portefeuille management en overgenomen uit de meerjarenbegroting 2015. In de
Liquiditeit (current ratio) sectorgemiddelde 0,5
0,33
0,36
meerjarenbegroting is de verkoopportefeuille verkleind. Vervolgens zijn in plaats van 30
Rentabiliteit totaal vermogen
-0,9%
-1,1%
Cashflow per woning
€ 2.117
€ 2.125
Gemiddelde rente leningsportefeuille (excl. Roll-Overleningen)
4,36%
4,36%
Duration in jaren
11,10
11,10
ICR (12 maanden voorwaartse verwachting)
2,20
1,90
Bedrijfswaarde
verkopen per jaar, de verkopen op basis van de (gewijzigde) mutatiegraad berekend. Hierdoor zijn er voor de komende vijf jaar meer verkopen in de bedrijfswaarde opgenomen en neemt de bedrijfswaarde met bijna zeven miljoen euro toe. Kennemer Wonen hanteert de richtlijnen van het CFV en het WSW als uitgangspunten bij de huidige berekening van de bedrijfswaarde. De restwaarde van de woningen is tot stand gekomen op basis van eigen beleid en wijkt daarmee af van de richtlijnen van het CFV.
De bedrijfswaarde laat de verdiencapaciteit zien van de complexen voor de resterende levensduur tegen vooraf vastgestelde parameters (de parameters zijn vrijwel gelijk aan die
Marktwaarde
bij de begroting gehanteerd zijn). De bedrijfswaarde heeft zich in 2014 negatief ontwikkeld
Wij hebben ons commercieel vastgoed (niet-DAEB bezit) gewaardeerd tegen de
en is met zestien miljoen euro afgenomen van 530 miljoen euro aan het begin van het jaar
marktwaarde in verhuurde staat. Omdat het hier gaat om de marktwaarde kunnen wij
tot 514 miljoen euro per eind 2014.
niet de uitgangspunten van de bedrijfswaarde hanteren. In plaats daarvan hebben wij de exploitatielasten geschat op basis van marktconforme uitgangspunten. De opbrengsten zijn gebaseerd op basis van winstmaximalisatie, een situatie waar de opbrengst maximaal is.
Afname bedrijfswaarde in jaarrekening 2014
De daling van de totale bedrijfswaarde in 2014 bedraagt per saldo zestien miljoen euro. Door het nieuwe huurbeleid gericht op betaalbaarheid, daalt de bedrijfswaarde 105 miljoen
In de ideale situatie is er een actieve markt met gangbare prijzen op basis waarvan
euro. Naast deze forse daling zijn er wijzigingen waardoor de bedrijfswaarde stijgt met 89
men de marktwaarde kan vaststellen. Voor de verkoop van verhuurd woningvastgoed
miljoen euro. Dit zijn:
in onze regio zijn niet of nauwelijks referentiecijfers beschikbaar. Het overig vastgoed is naar zijn aard niet gangbaar. Dit houdt in dat er geen actieve markt voor is. Het gaat
• Oplevering van de Boendermakerhof en de laatste fase van de Boogaert.
bijvoorbeeld om parkeervoorzieningen en specifieke eenheden die zich in de plint van een
• Voor de bedrijfskosten is rekening gehouden met de reorganisatie en een daling van
appartementencomplex bevinden. Door de afwezigheid van een actieve en courante markt
10% van de interne kosten vanaf 2018.
hebben wij een DCF (discounted cash flows) berekening gemaakt. De uitkomst hiervan
• In de bedrijfswaarde is het onderhoud opgenomen conform de meerjarenbegroting
bepaalt vervolgens de marktwaarde van het vastgoed.
2015. De bedrijfswaarde stijgt door het nieuwe onderhoudsbeleid per saldo met vijftien
64
miljoen euro. In dit nieuwe beleid zijn de kosten voor het interieuronderhoud voor het
Het woningvastgoed verhuren wij in de regel tegen een huurprijs die ligt onder de
eerst opgenomen. Tot en met 2013 werden deze uitgaven beschouwd als investeringen
marktconforme huurprijs. Dit betekent dat het huurcontract bij woningen de waarde drukt.
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
65
Immers, zonder huurcontract kunnen wij de woning direct verkopen tegen leegwaarde. Mét
financieel gezond is.
huurcontract moeten wij de huurprijskorting meerekenen. Bij een marktconforme huurprijs
Het CFV informeert de corporatie jaarlijks over de omvang van het vermogensoverschot op
is het in theorie mogelijk dat doorexploiteren (het verder verhuren) bedrijfseconomisch
grond van door haar vastgestelde normeringen. Dit resultaat gaf het CFV geen reden tot
gezien interessanter is. Daarom hebben we voor woningen twee DCF berekeningen
een interventie.
opgesteld. De eerste berekening op basis van uitponden (verkopen van leegstaande huurwoningen) en de tweede berekening op basis van doorexploiteren. De marktwaarde is
Treasury
vervolgens de hoogste van de twee berekeningen.
Treasury gaat over het sturen van toekomstige kasstromen en het beheersen van de daaruit voortvloeiende risico’s. Dit gebeurt volgens de richtlijnen van het (treasury-)beleid.
Bij het overig onroerend goed ontstaat er juist waarde wanneer er sprake is van een
Vanaf 2014 werkt Kennemer Wonen met een bijgewerkt treasurystatuut. De opzet is fors
huurcontract. Een kantoorpand of winkel zonder huurcontract is daardoor in de regel
gewijzigd, inhoudelijk is het aantal wijzigingen beperkt. De belangrijkste inhoudelijke
minder waard dan een object met een huurcontract. Voor het bepalen van de marktwaarde
wijzigingen zijn:
is het dus niet zinvol om een uitpondscenario (verkoop van een leegstaand pand) vast te
1. De tekstdelen over derivaten zijn in lijn gebracht met de beleidsregels van het ministerie.
stellen. De marktwaarde is bij overig onroerend goed gelijk aan de contante waarde bij
Derivaten kunnen en zullen minder snel worden toegepast.
doorexploitatie (verder verhuren).
2. Risicobeheer heeft een belangrijkere rol gekregen. 3. Niet-DAEB financiering is apart benoemd.
De berekeningen voor al onze niet-DAEB panden wijzen uit dat de marktwaarde per 31
4. We maken bij verbindingen onderscheid tussen verbindingen met volledige
december 2014 € 41,7 miljoen is. De marktwaarde per 31 december 2013 is € 40,6 miljoen.
zeggenschap en verbindingen waar de zeggenschap met derden wordt gedeeld.
Borging WSW
Uitgangspunt van het treasurybeleid is dat Kennemer Wonen ook eigen geld inzet voor
Bij het aantrekken van financieringen doen wij een beroep op de borgingsmogelijkheden
de financiering van nieuwbouwprojecten (interne financiering) en dat zij geen risicovolle of
van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW). Het WSW heeft door recente
conjunctuurgevoelige verplichtingen of beleggingen aangaat.
ontwikkelingen in de sector en een nieuwe politieke situatie, haar risicostrategie, risicobeoordeling en de daaraan gekoppelde beheersmaatregelen aangescherpt. Het
Wij beoordelen bestaande leningen regelmatig en kijken of het mogelijk is om deze
WSW zal voor Kennemer Wonen in 2015 een risicobeoordeling uitvoeren. Wij verwachten
vervroegd af te lossen of te herfinancieren tegen een lager rentepercentage. Externe
ook met de nieuwe uitgangspunten van het WSW te blijven voldoen aan de eisen van
beleggingen moeten zoveel mogelijk risicomijdend zijn.
kredietwaardigheid.
Kennemer Wonen heeft intern een treasurycommissie vastgesteld. Die bestaat uit de directeur-bestuurder, de manager financiën en twee financieel-economisch medewerkers.
Het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting
Een externe partij die gespecialiseerd is in de treasuryfunctie (Thésor) begeleidt deze
Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) beoordeelt jaarlijks de financiële positie
commissie.
van corporaties en brengt hierover verslag uit aan het Ministerie van BZK. Men maakt
In deze commissie komen de benodigde financiële middelen, leningsfaciliteiten en
onderscheid in risicoprofielen en een aantal risicocategorieën.
beleggingen aan de orde.
Op grond van deze risicoprofielen en het aanwezige weerstandsvermogen bij Kennemer Wonen, heeft het CFV een A-status afgegeven. Dit wil zeggen dat onze corporatie 66
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 013
Per 31 december 2014 hebben wij twee renteswaps met een totale hoofdsom van twintig
67
miljoen euro. De renteswaps zijn gekoppeld aan roll-over leningen (leningen met een aan
bewaken van het bedrag aan leningen die wij met borging van het WSW kunnen lenen.
Euribor gekoppelde rentevergoeding). Door de koppeling van de renteswaps aan roll-overs,
Het WSW noemt dat bedrag het borgingsplafond. Verder is aandacht besteed aan het
is effectief een lening met een vaste rente gecreëerd. De variabele rente die Kennemer
terugbrengen van het renterisico. Dit is het bedrag waarover Kennemer Wonen risico loopt
Wonen betaalt voor de roll-over lening, ontvangt zij terug uit de swap. Wat resteert, is de
als gevolg van toekomstige renteaanpassingen of herfinancieringen.
te betalen vaste rente uit de swap. Het renterisico is daarmee afgedekt. Begin 2015 zijn de roll-over leningen die aan swaps gekoppeld zijn (beide tien miljoen euro) vervangen
Fiscaliteiten
door twee nieuwe roll-over leningen waarvan de einddata gelijk zijn aan die van de swaps.
In 2014 hebben wij de aangifte vennootschapsbelasting over 2012 ingediend. We
Hierdoor zijn de financiële risico’s van de swaps voor de resterende looptijd afgedekt.
verwachten een fiscaal resultaat over 2012 van € 7,3 miljoen negatief. Het bedrag is negatief omdat wij een fiscale onderhoudsvoorziening hebben gevormd voor ruim negentien
Stijgt de marktrente na het afsluiten van een renteswap, dan ontwikkelt zij een positieve
miljoen euro.
marktwaarde en vice versa. De marktwaarde van de twee renteswaps bedraagt per 31 december 2014 € 9,3 miljoen
Deelnemingen en verbindingen
negatief. Wij hebben niet de intentie om de swaps tussentijds te beëindigen. Het is
Verbindingen
daardoor niet nodig om de marktwaarde van de swaps in het resultaat te verantwoorden.
Kennemer Wonen voert de financiële administratie van Stichting Verdeling Woonruimte Kennemerland (SVNK).
In onze derivatencontracten staat geen bijstortingsclausule. In een dergelijke clausule kan de bank eisen dat bij een negatieve marktwaarde op de derivatenportefeuille voor het
Deelnemingen
verschil tussen de verwachte en werkelijke rente aan de bank extra zekerheden gegeven
Wij hebben per einde van 2014 een deelname in het kapitaal van de BV Woningbezit
moeten worden.
Heiloo. Hiervan is Kennemer Wonen 100% aandeelhouder. Deze Besloten Vennootschap is op 1 mei 1995 opgericht met als doel vastgoedactiviteiten te ontwikkelen die niet binnen
Overigens kunnen wij indirect geraakt worden door de problemen van andere
de kaders van de toegelaten instelling passen.
woningcorporaties. Dat komt doordat woningcorporaties in Nederland voor elkaar
Tot nu toe zijn geen activiteiten ontwikkeld. Het algemeen beheer van deze BV is
garant staan. Dat betekent dat als een in problemen geraakte corporatie niet aan haar
uitbesteed aan Kennemer Wonen.
renteverplichtingen kan voldoen, alle andere corporaties in Nederland kunnen worden aangesproken. Voor ons gaat het om maximaal € 10,5 miljoen.
De activiteiten van Duinstee Vastgoed BV zijn met terugwerkende kracht per 1 januari 2009 volledig geconsolideerd in de cijfers van Kennemer Wonen.
Op basis van een actuele liquiditeitenplanning op kasstroombasis heeft Kennemer Wonen
De BV is niet opgeheven. Nu de nieuwe woningwet bekend is geworden, besluit het
de toekomstige financieringsbehoefte bepaald.
Bestuur in de komende periode om de vennootschappen te ontbinden of in te zetten
Bij het invullen van deze financieringsbehoefte zetten we in eerste instantie de uit de
voor activiteiten. Dit besluit wordt ter goedkeuring voorgelegd aan de Raad. Het
exploitatie vrijkomende middelen in. Vervolgens zullen we de mogelijkheden optimaal
toezichtkader van de Raad van Commissarissen van Kennemer Wonen geldt ook voor deze
benutten om met kort geld te financieren. Op deze wijze beperken we de rentelasten.
dochterondernemingen.
Naast het monitoren op de financieringsbehoefte is in 2014 aandacht besteed aan het 68
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
69
7. Organisatie Personeel & organisatie Organisatieontwikkeling
Veranderingen in de samenleving en de politiek hebben geleid tot andere verwachtingen van woningcorporaties. Zo wil de overheid dat burgers meer zelf verantwoordelijkheid nemen en actief zijn om problemen in de samenleving op te lossen. Dit betekent voor corporaties dat zij huurders stimuleren om dit ook te doen als er bijvoorbeeld problemen in de leefbaarheid zijn. Verder gaan we kosten verlagen, is ons speelveld beperkt en wordt de invloed van belanghouders als de gemeenten groter. Ook zijn er nieuwe, digitale mogelijkheden en is het sturen op de waarde van vastgoed belangrijker geworden. We moeten met onze organisatie op tijd rekening houden met deze ontwikkelingen. Bovendien was het vijf jaar na de fusie een goed moment om de organisatiestructuur kritisch te bekijken. Wat is er gebeurd in 2014?
In 2014 zijn wij gestart met een organisatieontwikkelingstraject. Dit is een lang traject waarvan enkele fases in 2014 zijn doorlopen. We willen het totale traject begin 2017 afronden. In de eerste fase hebben we met medewerkers de uitdagingen voor de toekomst opgeschreven. In de tweede fase zijn er voorstellen gemaakt voor de manier waarop we in de toekomst gaan werken. De eerste twee fases zijn in juni 2014 afgerond. De bevindingen zijn opgeschreven in het rapport “Ambities en raamwerk Organisatieontwikkeling Kennemer Wonen”. Met behulp van dit rapport is daarna naar een plan gemaakt voor de herinrichting van onze organisatie. Dit herinrichtingsplan “Kennemer Wonen, klaar voor de toekomst” is na goedkeuring door de Raad van Commissarissen, op 13 november gepresenteerd aan het personeel. Het is voor advies aangeboden aan de ondernemingsraad omdat het aantal personeelsleden gaat verminderen. Er zijn ook gesprekken gevoerd met de vakbonden om tot een akkoord te komen over het bijbehorend sociaal plan. De gesprekken met de ondernemingsraad en de vakbonden liepen door in 2015. 70
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
71
Wat gaat er veranderen door de organisatieontwikkeling?
Bezetting
We zetten in op een kleinere en doelmatiger organisatie die ook in de toekomst betaalbare
Op 31 december 2014 hadden we 91 medewerkers in dienst. Gezamenlijk waren deze
en beschikbare woningen kan aanbieden. We gaan over op een procesgerichte indeling en
medewerkers goed voor een bezetting van afgerond 79 fulltime functies (fte). Dit is ten
we richten ons op verdergaande digitalisering van de dienstverlening. We blijven ons vooral
opzichte van het jaar ervoor een daling van 6,5 fte.
inzetten voor de klant die onze hulp nodig heeft. Bezetting
Kennemer Wonen Kostenbewust
In 2014 hebben we ons vooral gericht op de kernwaarde ‘Kostenbewust’. Met alle medewerkers hebben we hierover afspraken gemaakt voor hun werk. Medewerkers hebben
Afdeling
FTE
Aantal
Formatieplan
Directie/MT/Staf
7
6,6
7,4
Bedrijfsondersteuning
15
12,4
12,6
Financiën
12
9,9
10,2
Vastgoed
10
9,5
10,9
Wonen
47
41,1
43,3
Totaal
91
79,5
84,3
ook zelf ideeën bedacht om kosten te besparen. Een aantal ideeën is gepresenteerd en ook daadwerkelijk uitgevoerd. Balans per 31 december 2013 Het organogram van onze organisatie in 2014 ziet er als volgt uit: RvC
Directeur bestuurder
Directiesecretaresse Controller
Bedrijfsondersteuning
Financiën
Vastgoed
Wonen
Vastgoedbeheer
Rayon Alkmaar
Vastgoedontwikkeling
Rayon Bergen/ Heiloo
Rayon Castricum/ Uitgeest
Support
72
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
73
Als voorbereiding op de organisatiewijziging is ervoor gekozen een aantal openstaande
Verzuim
vacatures niet in te vullen of in te vullen door externe medewerkers.
Het verzuimpercentage (inclusief langdurig verzuim) is 2,8 procent. We kennen
2011
2012
2013
geen WIA instroom (medewerkers die na twee jaar ziekte en meer dan 35 procent
2014
arbeidsongeschiktheid de WIA instromen). Het verzuimpercentage is licht gestegen sinds vorig jaar. In 2014 hebben we te maken 9
gehad met drie langdurig zieken. Inmiddels zijn deze medewerkers volledig hersteld.
8
8 Verzuim
2013 2014 1e 2e 3e 4e 1e 2e 3e 4e kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal kwartaal
6
4,1
4,4
3 2
2
2 1
Verzuim per kwartaal in %
5,77
1,62
1,08
1,19
1,32
3,09
3,11
3,73
Verzuim % voortschrijdend gemiddelde
4,17
3,91
3,11
2,42
1,30
1,67
2,18
2,81
Totaal verzuimnorm
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
3,5
0
Instroom
Doorstroom
Uitstroom
Overige cijfers
Agressie en geweld
De gemiddelde leeftijd binnen onze organisatie bedraagt 46 jaar. Gemiddeld zijn onze
We vinden agressief gedrag ontoelaatbaar. Daarom doen we er alles aan om agressie en
medewerkers 12,5 jaar in dienst. De verhouding man/vrouw bedraagt 46 tegen 54 procent.
geweld te voorkomen. We doen dit bijvoorbeeld door (opfris)trainingen aan te bieden in
Van onze medewerkers werkt 52 procent fulltime.
omgaan met agressie. Medewerkers hebben geleerd een duidelijk stappenplan te volgen. In 2014 waren er nagenoeg geen incidenten. Opleidingen
Omdat we duurzame inzetbaarheid van mensen belangrijk vinden, stimuleren we medewerkers om gebruik te maken van het persoonlijk ontwikkelingsbudget vanuit de CAO Woondiensten. Elke medewerker kan zelf kiezen hoe hij dit budget inzet voor zijn eigen loopbaan. In 2014 is hieraan circa € 19.000 besteed. Aan opleidingen die nodig waren voor het vervullen van een functie is circa € 177.000 uitgeven. Vergeleken met 2013 is de besteding van het persoonlijk ontwikkelingsbudget bijna gelijk gebleven. De besteding voor functienoodzakelijke opleidingen is gestegen met € 40.000. 74
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
75
Voor onze manier van reageren op het ‘uiten van ontevredenheid’ hebben we precies op de norm van 6,5 gescoord. Daarmee zijn alle onderdelen op of boven de norm uitgekomen.
Integriteit
In 2014 presenteerde de Parlementaire Enquêtecommissie Woningcorporaties haar eindrapport “Ver van huis”. De enquête bleek nodig omdat er misstanden in de
KLACHTEN
corporatiesector waren geweest, onder andere als gevolg van niet integer handelen.
Er zijn in 2014 vier klachten voorgelegd aan de Regionale Klachtencommissie SVNK waarvan
Kennemer Wonen stond in de parlementaire enquête niet ter discussie. Bij ons zijn
er drie in behandeling zijn genomen. Een klacht moest nog door ons worden behandeld.
geen onrechtmatigheden geweest. Betrouwbaarheid en transparant handelen staan bij
De klachten gingen over de aanpak van onrechtmatige bewoning, het aantal keer dat
ons hoog in het vaandel. Om dat te waarborgen kennen wij een integriteitscode, een
iemand mag reageren op een woningaanbieding en de aanpak van stankoverlast. Twee
klokkenluidersregeling en twee vertrouwenspersonen. De integriteitscode geldt voor
maal hebben wij het advies van de klachtencommissie opgevolgd, eenmaal werd de klacht
iedereen die optreedt namens ons. Dus niet alleen voor medewerkers, directie en de Raad
ongegrond verklaard.
van Commissarissen, maar ook voor bedrijven en instanties die werken in onze opdracht. In 2014 zijn geen meldingen gedaan van handelen dat niet integer of ongewenst was.
Er zijn in 2014 drie bezwaarschriften neergelegd bij de Huurcommissie. Twee van de drie bezwaren gingen over de hoogte van de huur bij gebreken aan de woning. Bij één bewoner
KWALITEIT
is het bezwaar nog niet afgerond. Bij de andere bewoner is geconstateerd dat de gebreken niet ernstig genoeg zijn om de huur tijdelijk te verlagen. Het derde bezwaar betrof
Klanttevredenheid
onenigheid over de aanvangshuur. Deze is getoetst en door de huurcommissie redelijk landelijk gemiddelde norm
bevonden. Naast deze klachten zijn er 162 schriftelijke klachten binnengekomen bij onze klachtencoördinator. Wij handelen de klacht af volgens onze interne klachtenprocedure. gedrag), beleid (hoe wij de zaken aanpakken) en medewerker (dienstverlening en gedrag).
6,5
7,8
Zie onderstaande tabel voor het aantal klachten per klasse en per rayonteam.
Totaal
Ontevredenheid
8,3 Onderhoud
8,3 Huur opzeggen
8,4
7,8 Nieuwe woning
Reparaties
7,8 Woning zoeken
Contact
7,4
De klachten zijn per gemeente uitgesplitst naar de klassen: aannemer (dienstverlening en
Het Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) heeft ook in 2014 onze klanttevredenheid gemeten. Er is op zeven onderdelen gemeten. De onderdelen ‘klantcontact’
Aantal klachten per klasse en per rayonteam Soort klacht
Alkmaar
Bergen/Heiloo
Castricum/Uitgeest
Totaal
Aannemer
14
27
20
61
Aannemer/medewerker
2
2
2
6
Beleid
12
22
15
50
Medewerker
11
12
22
45
Totaal
40
63
59
162
en ‘klachten behandelen’ zijn in 2014 veranderd van naam en worden nu ‘contact’ en ‘uiten van ontevredenheid’ genoemd. Binnen het onderdeel ‘contact’ valt ook de digitale dienstverlening. Het gaat erom of huurders vinden dat informatie duidelijk en begrijpelijk is. 76
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
77
Het aantal schriftelijke klachten is met 15 procent toegenomen. Bedroeg het aantal in
Overleg
2012 nog 88, in 2013 stond de teller op 141 en in 2014 op 162. De grootste toename valt
De ondernemingsraad is in 2014 vaak bij elkaar geweest.
in de categorie “medewerker”. Een belangrijke oorzaak van de toename is niet dat onze
De OR heeft zes keer overleg gevoerd met de directie. Daarnaast heeft de OR viermaal als
dienstverlening slechter is geworden, maar dat klachten beter worden geregistreerd zodat
toehoorder gezeten bij de onderhandelingen tussen de Vakbonden en de directie over het
het afhandelen ervan beter gecontroleerd kan worden. Medewerkers worden door de
Sociaal Plan. Ook heeft de OR een jaarlijks overleg gehad met de Raad van Commissarissen
leidinggevende altijd aangesproken op hun gedrag als een klacht daar aanleiding voor
van Kennemer Wonen.
geeft. Gedrag dat structureel niet functioneel en klantonvriendelijk is, wordt besproken in beoordelingsgesprekken.
Regelmatig keren onderwerpen terug op de agenda, zoals de actielijst van het managementteam, het jaarverslag, de begroting, de viermaandsrapportage, de werkdruk, de vacatures en de verplichte collectieve vakantiedagen.
Klachten Klacht over
Totaal 2012
Totaal 2013
Totaal 2014
Aannemer
42
54
67
Beleid
20
54
50
Er zijn in 2014 geen zaken behandeld waarmee de OR moest instemmen. Wel hebben we twee adviesaanvragen ontvangen dit jaar. Adviesaanvragen
In januari heeft de OR positief geadviseerd over het Human Resources beleid 2014-2017. In maart is de OR geïnformeerd over de gewenste verbeteringen in de organisatie van
Medewerker
26
33
45
Kennemer Wonen. In november heeft de OR een adviesaanvraag ontvangen over het herinrichtingsplan “Kennemer Wonen klaar voor de toekomst”.
Eindtotaal
88
141
162
In de adviesaanvraag gaat het over een vermindering van arbeidsplaatsen van 84,3 naar 70,4. Het voorstel is om de organisatie anders in te richten, waardoor er per 1 april 2015
De Ondernemingsraad
duidelijk is welke medewerkers boventallig zijn. Het is de bedoeling dat Kennemer Wonen
De Ondernemingsraad (OR) is de schakel tussen werkgever en werknemers in de meest
een procesgerichte structuur krijgt met een Klanteninformatie Centrum.
brede zin van het woord. Dankzij de goede en open contacten tussen de OR en de
De OR heeft veel energie gestopt in de adviesaanvraag. Hierbij heeft de OR zich door een
directie vervult de OR vooral een meedenkende en toetsende rol. Er is altijd ruimte om van
deskundige op het gebied van reorganisaties laten ondersteunen.
gedachten te wisselen en samen te denken over oplossingen, waarbij begrip is voor elkaars
In december heeft de OR positief geadviseerd op de vraag om per direct te starten met
meningen. Op deze manier is er een goede samenwerking mogelijk.
het wervingsproces voor de nieuwe functies van Manager Klant en Markt en Manager Vastgoed. In 2015 heeft de OR positief advies gegeven over het voorgenomen besluit. Zij
Scholing
houdt vinger aan de pols bij de uitvoer van de plannen. Voor de adviesaanvraag heeft de
Omdat de OR in 2014 is gestart met een vrijwel nieuwe bezetting (op één lid na), zijn er
OR vier keer de mening van collega’s gepeild. Daarnaast heeft de OR drie nieuwsbrieven
cursussen gevolgd om meer kennis te krijgen. Onder andere over reorganisaties en de rol
verspreid en verschillende mededelingen over de voortgang gedaan via intranet. Een
van de OR hierin.
afvaardiging van de OR is in augustus op werkbezoek geweest bij de OR van de Alliantie.
78
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
79
Zij hebben in 2014 een soortgelijke adviesaanvraag ontvangen over een herinrichtingsplan.
weggenomen, verbeteren we wel de bedrijfsvoering. Zo is in 2014 het huurbeleid en de
Er is met elkaar besproken welke aandachtspunten belangrijk zijn bij het geven van advies
verzekeringsportefeuille aangepast en is door de gewijzigde conditiemeting, de kwaliteit
over een plan dat minder personeelsleden tot gevolg heeft.
en betrouwbaarheid van onze meerjaren-onderhoudsbegroting toegenomen. Ook komen er in 2015 strengere maatregelen om de risico’s van asbest te beheersen.
Leerzaam
2) Integriteitscode
Al met al was het eerste jaar in de huidige samenstelling van de OR een leerzame ervaring
Kennemer Wonen heeft een integriteitscode. Om te zorgen dat wij onze code naleven is
met veel overlegmomenten. Het kost veel tijd, maar levert ook veel energie en kennis op.
dit een vast punt op de agenda van het managementteam. Vanwege de grote belangen
Ook in 2015 probeert de OR het vertrouwen van de collega’s te verdienen, zodat hun stem,
van Kennemer Wonen, aannemers en projectontwikkelaars bij vastgoedontwikkeling is
net als in 2014, in de overleggen met de directie gehoord wordt.
in 2014 besloten om een specifieke integriteitsverklaring op te stellen. Alle leden van het managementteam en de medewerkers die betrokken zijn bij vastgoedontwikkeling, vragen we in 2015 om deze verklaring te ondertekenen.
Risicomanagement
Risicomanagement bij Kennemer Wonen is een logische verzameling van acties, systemen én gedragingen die tot doel hebben om de risico’s van de organisatie te beheersen. Deze
3) Beoordelen kwaliteit van werkzaamheden
beheersing van risico’s maakt het mogelijk dat wij ons strategisch doel van beschikbare
Bijzonder aan 2014 is dat de gehele organisatie is doorgelicht. Zowel het management
en betaalbare woningen kunnen blijven realiseren. Zowel risico & rendement als zakelijk &
als de medewerkers hebben de structuur, de cultuur, de processen en het
sociaal handelen wegen we hierbij voortdurend af.
dienstverleningsmodel beoordeeld. Deze evaluatie heeft geleid tot een herinrichtingsplan
Op meerdere momenten is er in 2014 aandacht besteed aan risicomanagement. Het
voor de organisatie. De uitwerking vindt in 2015 en 2016 plaats.
was niet nodig om hiervoor speciale bijeenkomsten te organiseren. Dit komt doordat risicomanagement in de afgelopen jaren een onlosmakelijk onderdeel is gaan uitmaken van
Jaarlijks brengt de accountant een controle verslag uit, de ‘managementletter’. Bij deze
de bedrijfsvoering.
controle ligt de nadruk vooral op de kwaliteit van de interne processen. Er zijn onder andere aanbevelingen gedaan over het vastleggen van de onderhoudsbegroting en de ICT-beveiliging.
Risicomanagementsysteem
In de Governancecode van onze sector staan afspraken en voorbeelden voor het goed besturen van een organisatie en het beperken van risico’s. Wij passen deze afspraken en
In 2014 maakten wij gebruik van de bedrijfsvergelijking van het Centraal Fonds
voorbeelden toe. In de volgende alinea’s volgt per onderdeel een toelichting.
Volkshuisvesting (CFV). Deze bedrijfsvergelijking, met de naam Corporatie in Perspectief, vergelijkt niet alleen de financiën, maar ook de volkshuisvestelijke resultaten. In vergelijking
1) Onderzoeken van risico’s
met andere corporaties heeft Kennemer Wonen geen grote uitschieters; de prestaties
Nieuwe en bekende risico’s komen aan de orde bij de bespreking van de maandrapportage,
liggen veelal op of boven de prestatie van de referentiegroep. We blijven mogelijkheden
de viermaandsrapportage, de investeringsvoorstellen en de beleidsdocumenten. Zo is er in
voor verbetering zien. Het verlagen van de kosten voor nieuwbouwwoningen en onderhoud
2014 gesproken over de aansprakelijkheid van bestuurders, het huurbeleid, de beheersing
en het verbeteren van passende huurtoewijzingen blijven een speerpunt.
van asbest en legionella en de conditiemeting van het vastgoed. De begroting 2015 bevat een uitgebreide gevoeligheidsanalyse. Met deze analyse maken wij duidelijk in hoeverre
Jaarlijks laten wij door KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector)
wij financiële risico’s kunnen opvangen. Hoewel hiermee niet alle risico’s volledig zijn
onze klanttevredenheid meten. Door de positieve score heeft Kennemer Wonen het
80
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
81
huurlabelcertificaat behouden. Bij het ‘uiten van ontevredenheid’ kunnen wij nog verbeteren. Risico-betaalbaarheid
Maatregel
4) Financiële handleidingen
De voorschriften voor verslaggeving van woningcorporaties zijn vastgelegd in de
Stijgende huurprijzen
zogenaamde RJ 645 en in een algemene handreiking voor de toepassing daarvan. Op
Sinds 2012 hangen de verhuurderheffing
Om te voorkomen dat in de toekomst
specifieke punten zoals de berekening van de bedrijfs- en marktwaarde, hebben wij deze
van het Rijk en de huurverhogingen in de
nagenoeg alle woningen een gelijke
voorschriften nader uitgewerkt. In 2014 zijn het Investeringsstatuut en het Treasurystatuut
sociale huursector nauw samen. Het is niet
huurprijs krijgen, hebben wij ons huurbeleid
aangepast. Met het vernieuwde Investeringsstatuut is er een breed toetsingskader met
voor niets dat de Tweede Kamer heeft
aangepast. De belangrijkste wijziging is
aandacht voor de risico’s van projectontwikkeling, het rendement van projecten en de
ingestemd met ruime mogelijkheden om
de aanpassing van de huur bij een nieuwe
aansluiting met onze portefeuillestrategie. Het vernieuwde Treasurystatuut sluit beter
de huren jaarlijks te verhogen. Om de
huurder. Vanaf 2015 wordt deze huur
aan bij de beleidsregels van het ministerie en het beoordelingskader van het WSW
uitgaande en inkomende kasstromen in
vastgesteld door rekening te houden met
(Waarborgfonds Sociale Woningbouw).
evenwicht te brengen is deze keuze logisch. de kwaliteit van de woning én de gewenste Als je kijkt naar betaalbaarheid heeft dit zijn prijsklasse van een complex in onze gehele
5) Bewaken van de resultaten
beperkingen. In een recent rapport van het
woningvoorraad.
Om de ontwikkeling van de resultaten te volgen en te bewaken stellen wij maand-
RIGO (Research en Advies Woon- Werk- en
Omdat deze aanpassing lagere inkomsten
en viermaandsrapportages op. In de rapportages staat financiële informatie en
Leefomgeving) is de betaalbaarheid van
tot gevolg heeft, is het noodzakelijk om ook
niet-financiële informatie, zoals de beschikbaarheid van woningen of het aantal
het woningaanbod in de regio Alkmaar
de uitgaven structureel te verlagen. Daarom
uitgevoerde energiemaatregelen. De viermaandsrapportages worden besproken in het
onderzocht. De eindconclusie in dit rapport hebben wij in 2014 een herinrichtingsplan
managementteam en in de vergaderingen van de auditcommissie en de RvC.
is dat er op termijn te weinig verschillen
voor de organisatie opgesteld. Uitvoering
aanwezig zijn tussen de huurprijsklassen;
van dit plan moet leiden tot lagere
Risicomanagementprofiel
woningen krijgen daardoor nagenoeg
organisatiekosten.
Het algemene risicoprofiel van de sector, en dus ook van Kennemer Wonen, is op dit
allemaal dezelfde hoge huur. In een
moment hoog. Politieke, economische en demografische ontwikkelingen maken het
doorrekening van Kennemer Wonen wordt
noodzakelijk dat wij alert zijn op de invloed van deze ontwikkelingen en de risico’s die
dit beeld bevestigd. Bij ongewijzigd beleid
wij lopen. De verhuurderheffing, de heffing van saneringssteun en de fiscale regelgeving
is het risico groot dat de betaalbaarheid in
leggen een groot beslag op de kasstromen. We hebben beperkte invloed op ingrepen in
de knel komt.
het toewijzingsbeleid en de huurtoeslag, de nieuwe Woningwet en de aanscherping van het externe toezicht. Tegelijkertijd zijn die sterk bepalend voor de bedrijfsvoering en de risico’s van Kennemer Wonen. Het risicoprofiel van Kennemer Wonen is een overzicht van actuele strategische risico’s waarmee onze organisatie in ieder geval rekening moet houden. Dit betekent niet dat met dit overzicht alle risico’s zijn benoemd. 82
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
83
Risico-beschikbaarheid
Maatregel
Risico-beschikbaarheid
Maatregel
Toename zorg & Ouderen Toename van de vraag
Door de wettelijke decentralisatie van de
Een belangrijke beheersingsmaatregel om
We hebben te maken met het risico dat
Een belangrijke maatregel om voldoende
zorg gaan wij meer woningen verhuren aan
onze doelstelling voor beschikbaarheid
vraag en aanbod van woningen niet op
woningen beschikbaar te houden, is onze
ouderen en mensen met psychische en
te realiseren is onze portefeuillestrategie.
elkaar aansluiten. Daarnaast komt de
portefeuillestrategie. Hierin hebben wij
sociale problemen. Dit wordt versterkt door In 2013 hebben wij per gemeente Vraag
beschikbaarheid van woningen wellicht extra
per gemeente Vraag & Aanbod zichtbaar
de dubbele vergrijzing; mensen worden
& Aanbod zichtbaar gemaakt en bepaald
onder druk te staan vanwege een toename
gemaakt en bepaald welke veranderingen
ouder en er komen steeds meer ouderen.
welke veranderopgave noodzakelijk is voor
van het aantal asielzoekers. Vorig jaar
noodzakelijk zijn voor de komende jaren.
De volgende risico’s hangen hiermee
de komende jaren. Een tweede maatregel
kwamen circa 50 procent meer asielzoekers
Nader onderzoek moet aantonen in
samen: de beschikbaarheid (in aantal en
is dat wij meer zelfstandige woonruimten en
naar Nederland dan het jaar daarvoor. Elke
welke mate wij iets kunnen en moeten
kwaliteit) en de kwaliteit van wonen voor
minder zorgvastgoed dat alleen voor een
gemeente is verplicht naar verhouding
aanpassen. Gezien de korte termijn waarop
het individu en de leefbaarheid van het
specifieke doelgroep geschikt is, bouwen.
van het aantal inwoners vluchtelingen te
de opdracht voor het huisvesten van
complex.
Verder blijven wij de vraag naar onze
huisvesten. Veel van hen moeten vanuit
statushouders speelt, zijn er misschien
woningen goed volgen. Wij kijken hoe snel
een asielzoekerscentrum in een sociale
aanvullende afspraken met de gemeenten
een woning wordt geaccepteerd en hoeveel
huurwoning worden geplaatst.
nodig en kunnen alternatieve vormen van
mensen op een vrijgekomen huurwoning
huisvesting niet worden uitgesloten.
reageren.
84
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
85
Risico-organisatie
Maatregel
Ontwikkelrisico neemt toe
Risico-organisatie
Maatregel
Organisatiewijziging
De risico’s van projectontwikkeling worden
De beheersing van de genoemde risico’s
Om het risico te verkleinen dat onze
Zonder volledig te willen zijn, hebben wij
bepaald door de omvang en complexiteit
bestaat uit een pakket van maatregelen:
huidige werkwijze straks niet past bij
de volgende maatregelen ingevoerd om de
van het project zelf, maar ook door de
• voor alle ontwikkelprojecten wordt
(toekomstige) ontwikkelingen passen we
genoemde risico’s te beperken:
onze organisatie aan op basis van het
• de organisatieverandering wordt
ontwikkelingen in de (vastgoed-)markt. Omdat deze markt al enkele jaren een negatieve ontwikkeling doormaakt, nemen de risico’s van projectontwikkeling toe. Er zijn minder mogelijkheden om problemen op te lossen en de rendementen staan
periodiek een risicoanalyse gemaakt; • daar waar nodig worden bankgaranties gevraagd; • oorspronkelijke plannen worden waar mogelijk aangepast;
herinrichtingsplan uit 2014. Tegelijkertijd
brengt deze organisatiewijziging op zichzelf • we betrekken de medewerkers bij de ook risico’s met zich mee. De routine
aanpassingen;
van bestaande afspraken, procedures en
• voor de juridische gevolgen laten
beheersmaatregelen wordt losgelaten
onder druk. Bij een project in Castricum
wij ons bijstaan door een ervaren
en wordt vervangen door een nieuwe
heeft de projectontwikkelaar Kennemer
advocatenbureau;
maatregelen. Dat er minder functies komen,
Wonen aansprakelijk gesteld voor de
• daar waar wij reguliere kosten en
projectmatig uitgevoerd;
• daar waar ervaring of kennis ontbreekt, huren wij expertise in; • de OR is nauw betrokken bij het hele
zorgt voor onzekerheid bij medewerkers.
proces; • bij de uitvoering maken we gebruik van
gemaakte ontwikkelkosten en verlies aan
mogelijke claims kunnen voorzien,
En de grote veranderingen op het gebied
een sociaal plan en implementatieplan
inkomsten. Het risico is aanwezig dat wij
worden deze verwerkt in de
van ICT vergt extra aandacht, omdat
(inclusief risicoanalyse);
na de juridische procedure deze kosten
jaarrekening.
onze organisatie hiervoor niet specifiek is
moeten vergoeden.
In aanvulling op deze maatregelen voeren
ingericht.
uitgewerkt in procesbeschrijvingen;
we in 2015 een onderzoek uit naar de
86
ja arver sl ag
ken n em er
• nieuwe werkwijzen worden vooraf • De Raad van Commissarissen,
gehele portefeuille. Hierdoor wordt het o.a.
de directeur-bestuurder en het
mogelijk om de risico’s ook in samenhang
management zijn zich bewust van de
te beoordelen.
risico’s van deze organisatiewijziging.
w o n en
2 014
87
Jaarverslag Raad van commissarissen - 2014
Algemeen De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het beleid van het Bestuur en de algemene gang van zaken bij de corporatie en de daaraan verbonden rechtspersonen. In dit jaarverslag legt de Raad publieke verantwoording af over de wijze waarop hij zijn taak uitoefent.
Rol en verantwoordelijkheden van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen is enerzijds een toezichthoudend en anderzijds een adviserend orgaan. Daarnaast functioneert hij als werkgever voor het Bestuur en is hij medeverantwoordelijk voor de continuïteit van de organisatie. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 7 van de statuten omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen in 2009. Het reglement is opgenomen op de website.
Toezichtkader In de statuten, het Treasurystatuut, het Investeringsstatuut en in het reglement voor de Raad van Commissarissen van Kennemer Wonen zijn de taken, bevoegdheden en werkwijze duidelijk omschreven en uitgebreid vastgelegd. Toezicht houden bestaat uit verschillende onderdelen, zoals de bevoegdheid het Bestuur te benoemen, te schorsen en te ontslaan en de taak zorg te dragen voor een goed functionerend Bestuur. Bovendien is de toezichthouder belast met de goedkeuring van Bestuursbesluiten met betrekking tot o.a. de strategie, begroting, het jaarplan, de jaarrekening en investeringen inclusief verwervingen. Voorts benoemt de Raad de accountant. Bij de uitoefening van het toezicht wordt een onderscheid gemaakt tussen de toezichthoudende en de adviserende rol. Een toezichthouder bij Kennemer Wonen is beoordelend, anticiperend, onafhankelijk met kritische distantie, maar wel actief. Toezicht en advies glijden in de praktijk in elkaar over. Binnen het kader van anticiperend of preventief toezicht geeft de commissaris, zowel gevraagd als ongevraagd, advies. Voor de uitoefening van zijn taak als toezichthouder dient de Raad over voldoende en kwalitatief goede informatie te beschikken. Zowel met betrekking tot de organisatie als tot het werk van het Bestuur. Tot de reguliere informatie waarover de Raad kan beschikken behoort onder meer het strategisch plan, de begroting (incl. jaarplan, investeringsopgave en financieel meerjarenperspectief), de 4-maandsrapportages en de jaarrekening. Naast 90
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
91
de 4-maandrapportages heeft de Raad van Commissarissen toezicht op het vermogen,
Toezicht op verbindingen
de geldstromen en de daaraan verbonden risico’s en kan de Raad terugvallen op het
Kennemer Wonen heeft twee dochterondernemingen. De organisatie heeft zowel een
Treasurystatuut, waarin tevens is vastgelegd dat jaarlijks een Treasuryjaarplan wordt
belang van 100% in de B.V. Woningbezit Heiloo als een belang van 100% in Duinstee
opgesteld. In 2014 is het Treasurystatuut geactualiseerd en opnieuw ter goedkeuring
Vastgoed B.V. De vennootschap Woningbezit Heiloo heeft ten doel het aan- en verkopen,
aan de Raad aangeboden. In het nieuwe statuut wordt o.a. rekening gehouden met
huren en verhuren en beheren van registergoederen. De Duinstee Vastgoed B.V. heeft
de gewijzigde wet- en regelgeving voor derivaten en zijn de onderwerpen rendement
tot doel het beleggen van vermogen in registergoederen, effecten en schuldvorderingen
en risico expliciet opgenomen. Daarnaast put de Raad uit de schriftelijke verslagen en
en de daarbij behorende financieringen. Vanwege gewijzigde (fiscale) wetgeving worden
Managementletter van de accountant met daaraan toegevoegd het mondelinge overleg
er in beide ondernemingen geen activiteiten verricht. Nu de nieuwe woningwet bekend
met de accountant. Naast deze informatie zijn ook brieven van het ministerie en externe
is geworden, besluit het Bestuur in 2015 / 2016 om de vennootschappen te ontbinden of
organisaties zoals het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting en het WSW, alsmede de
daadwerkelijk in te zetten voor activiteiten. Dit besluit wordt ter goedkeuring voorgelegd
informatie van Aedes en VTW belangrijke informatiebronnen. Ook maakt de Raad van
aan de Raad. Het toezichtkader van de Raad van Commissarissen van Kennemer Wonen
Commissarissen gebruik van andere zaken die bijdragen aan de beeldvorming zoals media,
geldt ook voor deze dochterondernemingen.
themadagen met het management, contact met huurders, ondernemingsraad en andere
Samenstelling
informele bijeenkomsten.
In de Governancecode Woningcorporaties is bepaald dat een lid van de Raad van De Raad hanteert het volgende toezichtkader:
Commissarissen wordt benoemd voor een periode van maximaal vier jaar, waarna eenmaal
• minimaal vereist niveau kwaliteit dienstverlening (waaronder het KWH-label)
een herbenoeming kan volgen voor een volgende periode van maximaal vier jaar. Daarna is
• oordeel van het Centraal Fonds Volkshuisvesting
geen herbenoeming meer mogelijk. Kennemer Wonen heeft deze bepaling in haar statuten
• ondergrens solvabiliteit 20 procent op basis van waardering op bedrijfswaarde
staan.
• een positieve kasstroom die minimaal voldoet aan de vereisten van het WSW (ICR)
De samenstelling van de Raad van Kennemer Wonen per 31 december 2014 ziet er als volgt
• jaarlijkse toetsing van beleid in financieel meerjarenperspectief/begroting voor een
uit:
periode van tien jaar • investeringsbeleid (incl. besluitvorming en normering) • maatschappelijke verankering en invloed en betrokkenheid stakeholders • ontwikkeling van bedrijfslasten in directe relatie met de omvang van het bezit • 4-maandsrapportages over de inkomsten en uitgaven alsmede van de projecten op basis van programmamanagement inclusief risicomanagement aspecten, • missie, visie, doelstellingen en BBSH. • normeringen voor leegstand, betalingsachterstanden, huisvesting bijzondere doelgroepen, verkoop van woningen • het in control zijn van de organisatie • prestatieafspraken met gemeenten.
92
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
93
Bestuurlijke achtergronden van de leden van de Raad zijn: De samenstelling van de Raad van Kennemer Wonen per 31 december 2014 ziet er als volgt uit: Naam
Functie
Eerste benoeming
Actuele benoeming
Aftredend en/of herbenoembaar
Lopende termijn
Geboortedatum
G. Erents RA Voorzitter Functie:
G. Erents (m)
voorzitter
01-01-2011
01-07-2014
01-07-2018
4
02-02-1950
W.J. Schotten (m)
vicevoorzitter
01-07-2008
01-01-2013
01-07-2016
3,5
20-04-1950
S. Pauw (v)
lid
01-01-2011
01-07-2014
01-07-2018
4
05-11-1966
M. Pennink (m)
lid
01-01-2012
01-07-2012
01-07-2015
3,5
13-09-1954
S.J. Koning (m)
lid
01-07-2012
01-07-2012
01-07-2016
4
12-11-1956
F. Verkerk (m)
lid
01-07-2012
01-07-2012
01-07-2016
4
30-03-1967
Zelfstandig adviseur, handelend onder de naam Orka-Advies Gerard Erents Relevante Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Stichting AMSTA Lid Raad van Commissarissen Domesta Lid Raad van Commissarissen Herstructureringsmaatschappij Overijssel NV Lid Raad van Commissarissen Stichting Havensteder Aftredend per 1 juli 2018 en niet herbenoembaar W.J. Schotten Vice-voorzitter Projectmanager Woningbouw gemeente Beemster en directeur publiek private samenwerking gebiedsontwikkeling Beemster Benoemd op voordracht van de huurders
Mevrouw S. Pauw en de heer G. Erents zijn met ingang van 1 juli 2014 herbenoemd.
Geen relevante nevenfuncties
Mevrouw S. Pauw en de heer W.J. Schotten zijn op voordracht van de huurdersorganisaties
Aftredend per 1 juli 2016 en niet herbenoembaar
benoemd. Voor de herbenoeming van mevrouw S. Pauw is positief advies ontvangen van de huurderskoepel.
S. Pauw Lid
De in het overzicht voorkomende kolom “eerste benoeming” is inclusief de
Zelfstandig organisatie adviseur voor maatschappelijke organisaties, handelend onder de
rechtsvoorgangers.
naam Pava Consult Benoemd op voordracht van de huurders Relevante nevenfuncties: Bestuurslid Humanistisch Verbond afdeling Noord-Holland Noord Lid Raad van Toezicht High-Care Hospice Alkmaar, Stichting Exploitatie Hospice Alkmaar Bestuurslid De Oversteek, gelieerd aan Stichting Exploitatie Hospice Alkmaar Lid WMO Raad Alkmaar Aftredend per 1 juli 2018 en niet herbenoembaar.
94
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
95
Pluriformiteit en deskundigheid M. Pennink Lid
In een uitvoerige profielbeschrijving zijn de vereiste competenties van de Raad vastgelegd.
Directeur Ontwikkelingsbedrijf Noord-Holland-Noord Noordwest Holland
Leden van de Raad van Commissarissen delen een aantal persoonseigenschappen en professionele kwaliteiten met elkaar, waaronder helikopterview. Zij beschikken daarnaast
Relevante nevenfuncties:
over een aantal eigen bestuurlijke kwaliteiten per persoon. Leden van de Raad van
Lid RvT AOC Clusius
Commissarissen zijn besluitvaardig en resultaatgericht. Zij zijn in staat scherp, collegiaal
Voorzitter RvT ROC Kop van Noord-Holland
te debatteren. Zij kunnen – met het oog op een juiste sturing – het Bestuur kritisch en
Lid RvT ISOB
onafhankelijk bevragen. De leden van de Raad van Commissarissen zijn afkomstig uit het
Aftredend per 1 juli 2015 en herbenoembaar
bedrijfsleven en de publieke sector. Niet ieder lid hoeft een specifiek volkshuisvestelijke achtergrond te hebben. Het spreekt voor zich dat leden zich verbonden voelen met de
S.J. Koning Lid
samenleving in het algemeen en de volkshuisvesting in het bijzonder.
Directeur Koning Business Solutions BV
De voorzitter van de Raad van Commissarissen heeft als enige een eigen, op de functie toegeschreven profiel. De voorzitter kan daarnaast aan meerdere, andere kwaliteits- of
Relevante nevenfuncties:
deskundigheidsprofielen voldoen.
Bestuursadviseur bij drie accountantsorganisaties
De leden van de Raad dienen tenminste over de volgende competenties te beschikken:
Aftredend per 1 juli 2016 en herbenoembaar
• HBO/academisch niveau • analytisch vermogen, kunnen scheiden van hoofd- en bijzaken
F. Verkerk Lid
• teamspeler
Chief Digital Officer ABN AMRO Bank N.V.
• persoonlijke inzet hebben en tonen • onafhankelijk
Relevante nevenfuncties
• gevoel voor ethiek
Lid Raad van Advies MoneYou B.V.
• integer
Aftredend per 1 juli 2016 en herbenoembaar
• bestuurlijke en/of toezichthoudende kwaliteiten en beleidsmatig inzicht • gevoel voor politieke en bestuurlijke verhoudingen • heldere oriëntatie op de omgeving in de volkshuisvesting • visie op en inzicht in ontwikkelingen in de volkshuisvesting • affiniteit tot bedrijfsvoering in een taakafbakening tussen de Raad en het Bestuur • voldoende deskundig om de bedrijfsresultaten te kunnen beoordelen • besluitvaardig De Raad heeft de volgende kennis- en ervaringsgebieden in zijn midden: • financiën en economische ontwikkelingen • volkshuisvesting, leefbaarheid en ruimtelijke ordening
96
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
97
• (maatschappelijk) ondernemen
goed en ziet toe op de naleving van de uitgangspunten die hierin staan vernoemd.
• marketing en communicatie
• Het toetsingskader voor investeringen is sinds 2009 aanwezig. Een separaat
• regionale ontwikkelingen
toetsingskader voor verbindingen heeft Kennemer Wonen niet; de Raad hanteert voor
• management, personeel en organisatie
verbindingen eenzelfde toetsingskader als bij de stichting.
• zorgsector
• De opdrachtverlening tot en de bezoldiging van het uitvoeren van niet-
• bedrijfskunde
controlewerkzaamheden door de externe accountant worden niet vooraf goedgekeurd door de raad van commissarissen. Bij deze opdrachten wordt de RvC achteraf
Onafhankelijkheid en integriteit van de Raad
geïnformeerd. De begroting is hierbij taakstellend.
De kwaliteit van het interne toezicht wordt onder meer bepaald door de integriteit. Deze integriteit hangt sterk samen met de organisatiestructuur, waarin de begrippen
• Het bestuur en de auditcommissie rapporteren jaarlijks niet afzonderlijk, maar gezamenlijk aan de raad over de ontwikkeling in de relatie met de externe accountant.
transparantie en vertrouwen een centrale rol spelen. Alle leden zijn onafhankelijk van de corporatie. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de
Persoonlijke leningen
leden is of was in het verleden in dienst van Kennemer Wonen of haar rechtsvoorgangers of
Kennemer Wonen heeft zowel aan het Bestuur als aan de leden van de Raad geen
onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of afnemers.
persoonlijke leningen, garanties en dergelijke verstrekt. Ter bevestiging van de Aedescode
Evenmin verleent één van hen andere diensten dan welke uitsluitend voortvloeien uit
op dit punt heeft Kennemer Wonen in haar Treasurystatuut een verwijzing opgenomen.
het lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met de corporatie buiten het commissariaat. De commissarissen vervullen hun functie zonder last- of ruggespraak met de
Vergaderingen
voordragende partij.
De Raad van Commissarissen heeft in het verslagjaar 4 maal vergaderd met de
Door de corporatie zijn in 2009 protocollen vastgesteld zoals de integriteitcode
directeur-bestuurder. Daarnaast zijn er een tweetal themabijeenkomsten geweest met
en klokkenluidersregeling, die in 2012 is geactualiseerd. De Raad bewaakt zijn
het managementteam en de directeur-bestuurder. Ook is er in een extra vergadering
onafhankelijkheid onder meer door het benutten van meerdere, ook externe
gehouden m.b.t. de bespreking van de uitgangspunten van de organisatie-ontwikkeling.
informatiebronnen en het voorkomen van belangenverstrengeling. In 2014 heeft zich bij de
Op de eerste themadag heeft het management een toelichting gegeven op de stand van
besluitvorming van de Raad geen onverenigbaarheid van belangen voorgedaan. Ook zijn er
zaken van het portefeuillemanagement, de uitgangspunten voor het investeringsbeleid,
geen transacties geweest, waarbij sprake was van tegenstrijdig belang.
het HR beleid en het Medewerkerstevredenheidsonderzoek. Tijdens de themadag is uitgebreid stilgestaan bij de pijlers voor de organisatie-ontwikkeling. Fooq (ondernemers in
Governance
maatschappelijk Vastgoed) hebben een toelichting gegeven op hun visie van conceptueel
Normen voor goed bestuur in de sector volkshuisvesting zijn vastgelegd in de Aedescode
aanbesteden..
en in de Governance Code Woningcorporaties. De codes gelden voor leden van Aedes
Tijdens de tweede themadag in het najaar heeft het WSW een toelichting gegeven op
en leden van de VTW. De leden van de Raad van Commissarissen onderschrijven de beide
de visie van het WSW op de eigen rol. Uitgebreid is gesproken over de organisatie-
codes. Behoudens de volgende punten voldoet Kennemer Wonen aan de per 1 juli 2011
ontwikkeling, wat geresulteerd heeft in accordering van de Raad van Commissarissen
geactualiseerde Governance Code:
met de voorgenomen organisatie-ontwikkeling. De agenda van de vergaderingen wordt
• In de Governance Code is opgenomen dat het bestuur een toetsingskader voor
door de voorzitter van de Raad en het Bestuur circa 14 dagen voor de respectievelijke
verbindingen alsmede voor investeringen vaststelt. De Raad keurt deze toetsingskaders 98
ja arver sl ag
ken n em er
w o n en
2 014
vergadering van de Raad voorbereid.
99
Vaste onderwerpen op de agenda van de reguliere vergaderingen overeenkomstig de
• Briefwisseling Centraal Fonds inzake stresstest derivaten Assurance rapport Deloitte
Planning en Control-cyclus zijn: de begroting, de 4-Maandsrapportage, het jaarverslag,
• Frauderisico’s (presentatie Deloitte)
accountantsrapport, de Managementletter en zaken zoals huurderstevredenheid,
• Bestuurdersaansprakelijkheid
medewerkerszaken, HRM en de relatie met de stakeholders. Het vergaderschema van de
• Evaluatie functioneren accountant
Raad van Commissarissen loopt daarbij parallel aan de bedrijfsvoeringcyclus. Ook komt
• Evaluatie auditcommissie
jaarlijks de toezichtbrief van het Centraal Fonds Volkshuisvesting aan de orde, evenals de
• Keuze visitatiebureau m.b.t. visitatie in 2015
zienswijze op prestaties en rechtmatigheid van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en
• Consequenties WNT
Koninkrijksrelaties.
• Treasury samenwerking
Onderstaand zijn, naast bovengenoemde terugkerende zaken, de meest belangrijke zaken
• Bedrijfseigenregelingen (naast cao) Kennemer Wonen
weergegeven die in de vergaderingen behandeld zijn:
• Bespreekverslagen overleg directeur-bestuurder met de Huurderskoepel • Bespreekverslagen overleg directeur-bestuurder met de Ondernemingsraad
• Nazorg en evaluatie Dr. Brugmanplantsoen • Nazorg en evaluatie Zuiderloo
De vergaderprocedure
• Haalbaarheidbesluit Nyenburghflat
Een week voor de vergadering worden de vergaderstukken toegezonden aan de leden
• Definitief ontwerp Eisenhowerflats
van de Raad van Commissarissen. Zij vormen in deze week hun voorlopige mening over
• Haalbaarheid Hoogevoort
desbetreffende onderwerpen en bepalen hun vragen. De vergadering wordt genotuleerd
• Definitief ontwerp heer Derckplantsoen
door de directiesecretaresse en wordt gehouden volgens een vaste indeling van de
• Uitvoering heer Derckplantsoen
agenda. Deze agenda bestaat uit vier vaste agendapunten:
• Definitief ontwerp Nieuw Varne
1. ter vaststelling
• Uitvoering Nieuw Varne
2. ter goedkeuring
• Definitief ontwerp Rustenburg
3. ter bespreking
• Stand van zaken en risicoanalyse Vroonermeer Noord
4. ter informatie
• Informatie stand van zaken Nieuw Geesterhage • Investeringsstatuut
Overleg met de Huurderskoepel
• Treasury Jaarplan
In oktober2014 heeft het overleg plaatsgevonden met de huurderskoepel en de Raad
• Treasury Statuut
van Commissarissen. NB ook In deze vergadering is o.a. gesproken over zorg en wonen,
• Als onderdeel van de begroting: Portefeuillemanagement, betaalbaarheid en
gebruik na verkoop van huurwoningen en de samenwerking tussen de huurdersorganisaties
huurbeleid, onderhoudsbeleid • Jaarverslag 2013 RvC
Overleg met de Ondernemingsraad
• Borgingsplafond WSW
In 2009 hebben de Raad van Commissarissen en de OR afgesproken minimaal eenmaal
• Correspondentie VTW betreffende bodemprocedure
per jaar met elkaar te overleggen in afwezigheid van de directeur-bestuurder. In februari en
• Correspondente VTW betreffende oordeelsbrief verslagjaar 2011
oktober 2014 heeft een vergadering plaatsgevonden met de OR. De onderwerpen waren
• Corporatie in Perspectief 2013
de gevolgen van de herziening van de woningwet voor Kennemer Wonen
100
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
101
-
medewerkers tevredenheidsonderzoek (MTO)
-
de wisselingen in het managementteam
De afspraken met de bestuurder 2014 hebben o.a. betrekking op de
-
de financiële stand van zaken bij Kennemer Wonen
voortgang van de organisatieontwikkeling, het overleg met de huurdersorganisaties,
-
accent van het beleid op zittende huurders en bestaand bezit
contacten met stakeholders, besteding onderhoudsbudgetten, uitvoering
-
aanpassing van de organisatie van Kennemer Wonen
duurzaamheidprogramma, portefeuillemanagement, het sturen op betaalbaarheid en beschikbaarheid van onze huurwoningen en de ontwikkeling van de beheerkosten.
Commissies In 2009 is besloten een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie in te stellen. Beide
Op 12 maart 2015 is in de vergadering van de Raad van Commissarissen de werkwijze en
commissies adviseren de Raad van Commissarissen, die uiteindelijk een besluit neemt. Voor
het functioneren van de remuneratiecommissie geëvalueerd. De Raad is van oordeel dat
beide commissies is een reglement opgesteld. De reglementen zijn opgenomen op de
de remuneratiecommissie haar werkzaamheden naar behoren verricht.
website van Kennemer Wonen.
Auditcommissie Remuneratiecommissie
De Auditcommissie, ingesteld bij besluit van de Raad van Commissarissen d.d.
Deze adviescommissie van de Raad is belast met het voeren van functionerings- en
5 maart 2009, heeft als taak de Raad te adviseren over de verslaglegging en de werking
beoordelingsgesprekken met de bestuurder en het doen van bezoldigingsvoorstellen
van de risicobeheersings- en controlesystemen. De taakopdracht is vastgelegd in een
betreffende de bestuurder aan de Raad van Commissarissen.
reglement op de Auditcommissie.
In juni 2009 is het op de fusieorganisatie toegespitste Reglement voor de
De Auditcommissie bestond in 2014 uit drie leden:
Remuneratiecommissie Kennemer Wonen door de Raad vastgesteld.
• S.J. Koning (voorzitter)
Het reglement beschrijft en formaliseert de verantwoordelijkheden,
• S. Pauw
gedelegeerde bevoegdheden en de werkwijze van de Remuneratiecommissie.
• M. Pennink
In het reglement is opgenomen dat er jaarlijks een verslag moet worden opgemaakt van de werkzaamheden van de commissie.
De commissie wordt bijgestaan door de interne controller.
De Remuneratiecommissie bestond in 2014 uit twee leden van de Raad van
De commissie is in het verslagjaar viermaal in een reguliere bijeen geweest. Daarbij waren
Commissarissen:
de bestuurder, de controller en in veel gevallen de manager Financiën aanwezig. De
• G. Erents (voorzitter)
vergaderingen over de jaarrekening en de managementletter werden bijgewoond door
• W.J. Schotten (vice-voorzitter)
de accountants van Deloitte. Voorafgaand aan de vergadering werd buiten aanwezigheid van de bestuurder met de accountants gesproken over de algemene gang van zaken in de
De Remuneratiecommissie is in 2014 driemaal bijeengekomen. De behandelde
corporatie. Op 5 maart 2015 heeft een evaluatie plaatsgevonden met de auditcommissie
onderwerpen waren:
over het jaar 2014. Geconstateerd is dat alle leden en de overlegpartners (directeur-
• De prestatieafspraken 2014
bestuurder, Controller en Manager Financiën) het erover eens zijn dat de overleggen in een
• Nadere invulling van de arbeidsovereenkomst van de directeur-bestuurder
professionele en open dialoog verlopen en er voldoende kritisch naar de notities wordt
m.b.t. pensioenafspraken als gevolg van de wet verlaging maximumopbouw- en
gekeken. De volgende aandachtspunten komen aan de orde: financiële kennis van de
premiepercentages pensioenopbouw
leden van de auditcommissie, de vergaderfrequentie van de RvC-vergaderingen, aandacht
102
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
103
voor behandeling van de rapportages tijdens de vergadering met de voltallige Raad
is vastgesteld op € 12.415 voor de voorzitter en € 8.275 voor de leden op jaarbasis. In het
van Commissarissen. Vaste onderwerpen op de agenda van de reguliere vergaderingen
belang van de organisatie gemaakte kosten worden vergoed. In 2014 is de vergoeding niet
overeenkomstig de Planning en Control-cyclus zijn: de begroting, het activiteitenplan,
aangepast.
de 4-maandsrapportage, het volkshuisvestingsverslag, het financiële jaarverslag en de
De hoofdlijnen van de rechtspositie en bezoldiging van de bestuurder zijn als volgt:
meerjarenbegroting inclusief het meerjarenperspectief en de Managementletter. • De bestuurdersovereenkomst kent een periode van 4 jaar Over de volgende onderwerpen is door de commissie schriftelijk advies uitgebracht:
• Er zijn geen afspraken over een afvloeiingsregeling
• 4-Maandrapportages
• Er is alleen sprake van een vaste beloning
• Jaarverslagen en jaarrekeningen Kennemer Wonen 2013 en de accountantsrapporten
• De pensioenopbouw is op basis van de CAO woningcorporaties
• Treasury jaarplan 2014
• De organisatie stelt een passende auto van de zaak beschikbaar
• Treasury statuut • Treasury Samenwerking met andere woningcorporaties
Sinds 1 januari 2013 geldt de WNT; Wet normering bezoldiging topfunctionarissen publieke
• Offerte accountant m.b.t. controle jaarrekening
en semipublieke sector. Kennemer Wonen behoort tot deze sector. Er geldt onder
• WSW-borgingsplafond
andere dat de beloningen, belaste onkostenvergoedingen en pensioenvoorzieningen zijn
• WNT
genormeerd voor de topfunctionarissen binnen een organisatie. Voor Kennemer Wonen zijn
• Begroting 2014 en meerjarenbegroting
dat de directeur-bestuurder en de leden van de raad van commissarissen.
• Toelichting Corporatie in perspectief • Solvabiliteitsoordeel
Voor alle topfunctionarissen van Kennemer Wonen geldt dat de bezoldiging binnen
• Managementletter 2014
de norm blijft. In december 2014 is een wet verlaging bezoldigingsmaximum WNT (WNT2) aanvaard, waarmee het bezoldigingsmaximum voor topfunctionarissen in o.a. de
Deskundigheidsbevordering
corporatiesector met ingang van 1 januari 2015 wordt verlaagd naar € 178.000.
De leden van de Raad zijn lid van de Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). De bijeenkomsten van de vereniging worden regelmatig bijgewoond. Ook wordt
Verder geldt op basis van de WNT dat:
gebruik gemaakt van door de VTW aangeboden scholingsactiviteiten. Op deze wijze wordt
• topfunctionarissen openbaar moeten maken wat zij verdienen;
de deskundigheid op peil gehouden.
• een eventuele ontslagvergoeding gemaximeerd is op € 75.000; • en dat bonussen, winstdelingen en andere vormen van variabele beloning niet zijn
Zelfevaluatie
toegestaan.
De laatste zelfevaluatie vond op 15 november 2013 plaats. In 2015 wordt weer een zelfevaluatie gepland.
Kennemer Wonen voldoet aan deze bepalingen.
Honorering Directeur-bestuurder en RVC De honorering van de Raad van Commissarissen vindt plaats op basis van de “Code voor honorering van commissarissen bij woningcorporaties d.d. 17 mei 2010”. De vergoeding 104
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
105
2014
2013
Naam
H.J. Tromp
W.J. Scholten
G. Erents
S. Pauw
M. Pennink
F. Verkerk
S.J. Koning
Naam
H.J. Tromp
W.J. Scholten
G. Erents
S. Pauw
M. Pennink
F. Verkerk
S.J. Koning
Beloning
133.752
8.275
12.415
8.345
8.275
8.275
8.275
Beloning
144.955
8.275
12.415
8.455
8.275
8.275
8.455
72
Belaste vaste en variabele onkostenvergoedingen
106
Voorzieningen t.b.v. beloningen betaalbaar op termijn (pensioen)
31.428
Totaal
176.489
8.275
12.415
8.455
8.275
8.275
8.455
Belaste vaste en variabele onkostenvergoedingen
29
Voorzieningen t.b.v. beloningen 31.396 betaalbaar op termijn (pensioen) Totaal
165.177
8.275
12.415
8.345
8.275
8.275
8.347
Functie
directeurcommissaris bestuurder
commissaris commissaris commissaris (voorzitter)
commissaris commissaris
Duur dienstverband
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
1 jan. 31 dec.
Omvang dienstverband *
Voltijds
Onbepaald
Onbepaald
Onbepaald
Onbepaald
Onbepaald
Onbepaald
Uitkering wegens beëindiging dienstverband
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
Naam en functie beëindigd dienstverband
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
Jaar beëindiging dienstverband
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
nvt
*Het WNT-maximum voor leden en voorzitters van toezichthoudende organen bedraag per kalenderjaar 5 respectievelijk 7,5 procent van de maximale bezoldiging die geldt voor de betreffende instelling en is onafhankelijk van de omvang van het dienstverband.
Regionale Klachtencommissie De Raad van Commissarissen heeft kennis genomen van de jaarlijkse rapportage van de Regionale Klachtencommissie.
Accountant De Raad laat zich ondersteunen door een externe accountant. De controle van de jaarrekening 2014 is uitgevoerd door Deloitte. De verstrekte controleopdracht omvat de volgende onderdelen: 1. het accountantsverslag zoals bedoeld in artikel 27 Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) 2. specifieke controle werkzaamheden conform het controleprotocol BBSH 3. controle jaarrekening 4. rapporteren door middel van Managementletter over Financiële en administratieve processen, administratieve organisatie en interne beheersing van de bedrijfsprocessen.
106
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
107
Vanwege de beëindiging van de controleopdracht van Deloitte is het functioneren van de
Lijst van afkortingen
accountant in de Auditcommissie van 6 maart 2014 beoordeeld. Het resultaat van deze
(op alfabetische volgorde)
evaluatie is besproken in de vergadering van de RvC op 13 maart 2014. BBSH
Besluit Beheer Sociale Huursector
Naast de feitelijke opdracht, de controle van de jaarrekening, geeft Deloitte voldoende blijk
BV
Besloten Vennootschap
van het belang van het onderkennen van externe ontwikkelingen, organisatieontwikkelingen
BZK
Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties
en risico’s in de brede zin van het woord. De evaluatie en de uitgebrachte offerte hebben
CAO
Collectieve Arbeidsovereenkomst
uiteindelijk geresulteerd in een opdracht voor een periode van 4 jaar; betreffende de
CFV
Centraal Fonds Volkshuisvesting
jaarrekeningen 2014 tot en met 2017.
CO2 Koolstofdioxide DAEB
Diensten van Algemeen Economisch Belang
Verklaring van de Raad van Commissarissen
DCF
Discounted Cash Flow
De Raad van Commissarissen is tevreden over de prestaties die zijn geleverd door de
FNV
Federatie Nederlandse Vakbeweging
organisatie.
FTE
Fulltime Functies
De Raad van Commissarissen van Woningstichting Kennemer Wonen spreekt een positief
GGZ
Geestelijke Gezondheidszorg
oordeel uit over het gevoerde beleid binnen de rechtspersonen en haar ondernemingen in
HBO
Hogere Beroeps Opleiding
het verslagjaar 2014. Dit oordeel is mede gebaseerd op de goedkeurende verklaringen van
HBR Herbestedingsreserve
Deloitte Accountants.
HMS HollandseMelksuikerfabriek HR
Human Resources
HRM
Human Resources Management
HVU
Huurders Vereniging Uitgeest
G. Erents (voorzitter)
HVW
Huurdersvereniging Woningbouwvereniging
W.J. Schotten (vicevoorzitter)
ICR
Interest Coverage Rate
S. Pauw
KWH
Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector
M. Pennink
Li-Ak
Limmen Akersloot
S.J. Koning
MT
Management Team
F. Verkerk
MTO
Medenwerkers Tevredenheid Onderzoek
NCCW
Nationaal Computer Centrum Woningcorporaties
Alkmaar, juni 2014
OR Ondernemingsraad
108
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
P&C
Planning en control
RIBW
Regionale Instelling voor Beschermd Wonen
RJ
Raad voor de Jaarverslaggeving
RvC
Raad van commissarissen
SHOE
Stichting Huurdersbelangen Egmond
109
SIG
Samenwerkende instellingen voor Geestelijk Gehandicapten
SVNK
Stichting Sociale Verhuurders Noord Kennemerland
SWU
Stichting Woongroep Uitgeest
VTW
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
VTW
Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties
WIA
Wet werk en inkomen naar arbeidsvermogen
WNT
Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen
WSW
Waarborgfonds Sociale Woningbouw
110
ja arver sl ag
RvC
ken n em er
w o n en
2 014
111
Kennemer Wonen Hertog Aalbrechtweg 18 1823 DL Alkmaar www.kennemerwonen.nl
