J A A R V E R S L A G 2014

J A A R V E R S L A G 2 014

GRONDSLAG, DOELSTELLING EN MISSIE Grondslag LEKSTEDEwonen, statutair Stichting Volksbelang Vianen, is een Toegelaten Instelling die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, zoals gedefinieerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). LEKSTEDEwonen is gevestigd in de gemeente Vianen en is opgericht op 6 januari 1911. De vigerende statuten zijn van 16 juni 2011. Het werkgebied omvat de zogenoemde U-10 gemeenten in de regio Utrecht en de gemeente Leerdam. De stichting is ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Utrecht onder nummer 23036735 en het VROM-nummer is L0144. - Aangesloten bij en lid van Aedes, Vereniging van Woningcorporaties - Lid van Regioplatform Woningcorporaties Utrecht (RWU) - Lid van Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU)

Doelstelling en missie LEKSTEDEwonen is een maatschappelijke onderneming verantwoordelijk voor de zelfstandige en bedrijfsmatige zorg voor goed en betaalbaar wonen. Solidair, verbindend en ondernemend zijn de kernwaarden in onze werkwijze. Tevens is rentmeesterschap een drijfveer voor ons doen en laten. We werken aan gevarieerde woonmilieus, aan vitale wijken en buurten primair in de gemeente Vianen en in de regio. We richten ons op een door de klant gewenste wooncarrière met respect voor de verschillende woonen leefstijlen. Kijk voor meer informatie op www.lekstedewonen.nl.

INHOUD Hoofdstuk

H1

H2

H3

H4

Pagina

VOORWOORD

2

VERSLAG VAN DE DIRECTIE

4

1.1 Nieuw ondernemingsplan

4

1.2 Prestaties van LEKSTEDEwonen

5

H5

H6

GOVERNANCE EN TOEZICHT

52

5.1 Raad van Commissarissen

52

5.2 Maatschappelijk Platform Vianen

60

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

62

6.1 Jaarrekening algemeen

62

6.2 Jaarresultaat 2014

63

6.3 Relatie begroting - jaarresultaat

65

1.3 Overleg met overheden

8

1.4 Integriteit en extern toezicht

8

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG

10

6.4 Financieel beleid

65

2.1 Huren en verhuren van woningen

10

6.5 Bedrijfswaarde

68

2.2 Ontwikkelingen op de huurmarkt

19

6.6 Financiële verwachtingen

70

2.3 Huurprijzen en huurincasso

21

6.7 Belastingen

76

2.4 In gesprek met huurders

24

6.8 Risicomanagement

76

2.5 Kwaliteit van de woningen

28

2.6 Leefbaarheid

33

VERBINDINGEN

82

2.7 LEEFfonds en sponsoring

38

2.8 Bevorderen eigen woningbezit

39

7.1 Vereenigd Belang Holding BV

82

PROJECTEN

40

3.1 Opgeleverde projecten

40

3.2 Herstructurering

40

3.3 Nieuwbouw in ontwikkeling en uitvoering

43

LEKSTEDEwonen

48

4.1 De werkorganisatie

48

4.2 Ondernemingsraad

51

4.3 Klachtencommissie

51

H7

H8

7.2 BV Vrijstad Vianen

83

7.3 LEKSTEDE energie BV

84

7.4 Overige verbindingen

84

FINANCIEEL VERSLAG

86

8.1 Geconsolideerde balans

86

8.2 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening

88

8.3 Controleverklaring van de onafhankelijke accountant

90

[1]

VOORWOORD In 2014 zijn er fundamentele besluiten genomen door de Regering over de toekomst van woningcorporaties. De herziene Woningwet is door de Tweede Kamer aangenomen en in maart 2015 door de Eerste Kamer. Daarmee zijn de kaders voor het werk van woningcorporaties gedefinieerd. LEKSTEDEwonen heeft haar nieuwe Ondernemingsplan 2014-2017 gelanceerd. We continueren ons werk vanuit een duidelijke visie en missie en we zullen een deel van onze plannen aanpassen aan de herziene Woningwet. Het jaar is afgesloten met een mooi financieel resultaat.

Turbulent jaar Het jaar 2014 zal de geschiedenis ingaan als een turbulent jaar voor de sector woningcorporaties. De parlementaire enquêtecommissie heeft haar werk met het rapport “Ver van huis” afgerond en in oktober haar rapport met conclusies en aanbevelingen uitgebracht. De derivatenaffaire bij Vestia was voor de Tweede Kamer de directe aanleiding tot het instellen van de enquêtecommissie. De opdracht was het onderzoeken van het functioneren van het stelsel van woningcorporaties in Nederland. De hoeveelheid incidenten die zich hebben voorgedaan hebben gemaakt dat de politiek ervoor heeft gekozen dat woningcorporaties zich dienen te houden aan hun kerntaken. Trots zijn we op het ontvangen van de Preventiecup Woningcorporaties 2014. We ontvingen deze wisseltrofee voor ons werk op het gebied van de integrale aanpak en goede samenwerking met gemeente, politie en bewoners op het gebied van inbraakpreventie. Op 23 september 2014 werd de cup door Minister I. Opstelten, toen minister van Veiligheid en Justitie, uitgereikt. Herziene Woningwet In december 2014 heeft de Tweede Kamer ingestemd met de herziene Woningwet en in maart 2015 heeft de Eerste Kamer haar goedkeuring verleend. Dat maakt dat corporaties voor strategische keuzes komen te staan. De keuze betreft het gebied van het werkdomein, de strategische portefeuillesturing, het al dan niet doorgaan met niet-DAEB activiteiten en het voldoen aan bestaande toewijzingseisen en de nieuwe wettelijke passendheidsnorm. Hoe kunnen we ons verdienmodel in de toekomst vormgeven? Voor de keuzes zullen we in overleg moeten treden met gemeenten en huurdersorganisaties. De nieuwe wet wordt per 1 juli 2015 van kracht. De Woningwet brengt veel veranderingen met zich. Als in 2015 de Algemene

Maatregelen van Bestuur zijn vastgesteld, zal de nodige helderheid ontstaan. Wij zullen dan de implementatie verder voorbereiden en een sturing geven aan de effecten ten opzichte van ons Ondernemingsplan. Het is denkbaar dat de invoering van de wet gevolgen zal hebben voor de investeringscapaciteit van woningcorporaties en dus ook voor LEKSTEDEwonen. Resultaten In dit verslagjaar zijn wederom de nodige resultaten behaald op het gebied van beheer, nieuwbouw, groot onderhoud en leefbaarheid in wijken als ook in onze organisatie. Een bijzondere vermelding vormt de vaststelling en het onherroepelijk worden van een bestemmingsplan voor Hoef en Haag in Vianen. In dit uitbreidingsgebied zal in de gemeente Vianen een nieuw dorp aan de Lek worden gebouwd. Een principeafspraak is dat LEKSTEDEwonen hiervan tot en met 2028 de nieuwbouw van 360 sociale huurwoningen voor haar rekening neemt. Het jaarverslag 2014 geeft een goed beeld van onze werkzaamheden. Het jaar is afgesloten met een positief jaarresultaat en een toename van het Eigen Vermogen met € 6,2 miljoen. Het positieve resultaat wordt vooral veroorzaakt door waardeveranderingen van het vastgoed. De kasstroom uit operationele activiteiten is weliswaar fors beïnvloed door de verhuurdersheffing, maar blijft, na aftrek van betaalde rente en belastingen, ruim positief. Daardoor blijven we in staat voorgenomen verbeteringen en investeringen uit te voeren. In dit jaarverslag vindt u het volkshuisvestingsverslag, de geconsolideerde jaarrekening alsmede de overige gegevens voor de toezichthoudende instanties. Wij leggen hiermee verantwoording af over onze volkshuisvestelijke en financiële prestaties die wij in het verslagjaar hebben gepleegd.

Tot slot Het jaar 2015 zal wederom een boeiend en spannend jaar worden, waarin, net als in 2014, weer veel inzet van onze medewerkers en onze belanghouders zal worden gevraagd. Ik wil vanaf deze plaats iedereen bedanken die zich heeft ingezet voor het behaalde resultaat. Mede namens alle medewerkers van LEKSTEDEwonen wens ik u veel plezier bij het lezen van dit verslag. Uiteraard zijn vragen en/of suggesties welkom, wij vernemen deze graag. Vianen, mei 2015

E. de Groot Directeur-bestuurder

[3]

H1

VERSLAG VAN DE DIRECTIE Het jaar 2014 is het jaar van de nieuwe ordening geworden. Het werkdomein van de corporaties zal vanaf medio 2015 vanuit de herziene Woningwet worden beperkt tot de kerntaken en de gemeenten krijgen een grotere rol bij het bepalen van de door de corporatie uit te voeren taken. De prestatieafspraken worden een tripartiete samenwerking, waarin ook het Huurdersberaad een belangrijke rol krijgt.

Naast een aantal formele wijzigingen van het interne toezicht, zal ook het externe toezicht wijzigen. Er komt een Autoriteit Woningcorporaties, die rechtstreeks onder de Minister van Wonen en Rijksdienst gaat vallen. Deze instantie wordt verantwoordelijk voor zowel het financiële toezicht als het toezicht op rechtmatigheid, governance en integriteit. Dat alles maakt dat wij in 2015 voor belangrijke strategische keuzen komen te staan. De keuzes gaan over het werkdomein, de portefeuillesturing, de toekomstige exploitatie van het zogenaamde niet-DAEB bezit en de financieringsmogelijkheden voor dit bezit. Er moet voldaan worden aan bestaande toewijzingseisen en nieuwe wettelijke passendheidsnormen. Een deel van de strategische keuzen zijn door ons gemaakt in een nieuw opgesteld ondernemingsplan voor de jaren 2014 tot en met 2017. We gaan ons meer concentreren op sociale huurwoningen, maar blijven onderzoeken hoe we huishoudens met een middeninkomen kunnen bedienen. Het bouwen van koopwoningen zal worden afgebouwd en in de toekomst niet meer worden gedaan. We houden vast aan onze ambities maar het tempo waarin en de wijze waarop we onze doelen bereiken is door de nieuwe regelgeving nog niet volledig duidelijk. Als de externe ontwikkelingen een nog sterker stempel op ons beleid gaan drukken dan nu voorzien, zullen we waar nodig onze voornemens bijstellen.

1.1

NIEUW ONDERNEMINGSPL AN

Eind 2014 hebben wij ons Ondernemingsplan “Op koers in roerige tijden” voor de jaren 2014 - 2017 vastgesteld. In onze visie blijven we ons richten op kwalitatief goede en betaalbare woningen voor mensen die geen vrijemarktprijs voor een huurwoning kunnen betalen en daarnaast op diegenen voor wie de huisvesting extra zorg vraagt. We willen die huisvesting realiseren in gevarieerde en vitale buurten. In de beleidsperiode 2014 >> 2017 richten we ons op drie focusvelden, te weten: - Beschikbaarheid en klantrelaties - Verantwoord investeren - Efficiënt en effectief organiseren.

Onze beleidslijnen zijn gebaseerd op de volgende 12 pijlers: 01. We werken primair in de gemeente Vianen, maar investeren ook in de volkshuisvesting in de gemeenten Houten (in samenspraak met collega-corporatie Viveste) en Bunnik. 02. We handhaven onze volkshuisvestelijke taak. Hierbij richten we ons op betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen voor de primaire doelgroep. 03. Voor zover de regelgeving dat toelaat, bedienen we ook huishoudens met een middeninkomen (tussen € 34.678,- en € 43.000,- per jaar). 04. We blijven bijzondere aandacht geven aan starters en senioren. 05. We betrekken onze klanten nog meer bij ons beleid en het beheer van onze woningen. 06. We willen ons woningbezit verjongen en minder eenzijdig maken. 07. We versterken de kwaliteit van onze dienstverlening. 08. We sturen sterker op vermogensinzet en het verankeren van onze financiële continuïteit op korte en lange termijn. 09. We maken kaders voor onze nieuwbouwplannen. 10. We hebben aandacht voor duurzaamheid in de meest brede zin van het woord. 11. We benutten grondposities of we bouwen deze af als blijkt dat er voor de betreffende locatie geen bouwperspectief is. 12. We staan een doeltreffende en pragmatische bedrijfsvoering voor. In ons Ondernemingsplan “Op koers in roerige tijden” is de verdere uitwerking opgenomen.

1.2

PRESTATIES VAN LEKSTEDEWONEN

We zijn in staat gesteld een grote hoeveelheid doelstellingen en ambities te realiseren. De belangrijkste bestuursbesluiten in 2014 hadden betrekking op de gerealiseerde doelen en opgaven, alsmede op de vaststelling van beleidsnotities, jaarstukken en nieuwe investeringen. Er is in het verslagjaar verder gewerkt aan verschillende projecten. Zo zijn nieuwe huurwoningen in het dorp Zijderveld (gemeente Vianen) opgeleverd en in Werkhoven (gemeente Bunnik) zijn de eerste huurwoningen van LEKSTEDEwonen in deze gemeente in gebruik genomen, is het groot onderhoud aan een tweetal flatgebouwen in de buurt Vijfheerenlanden afgerond en aan de volgende twee flatgebouwen opgestart. Na de nodige vertraging kon in het verslagjaar ook gestart worden met de nieuwbouw van fase I, 39 huurwoningen en 1 koopwoning, in het herstructureringsproject De Poorten van Oranje. En de bouw van 14 appartementen voor senioren in Zijderveld is gestart. Ook zijn voorbereidingen getroffen voor in 2015 op te starten nieuwbouwprojecten.

HIERONDER VOLGT EEN OPSOMMING VAN DE BELANGRIJKSTE PRESTATIES IN 2014: Beleid - Er is een nieuw Ondernemingsplan 2014 >> 2017 tot stand gekomen, met input van vele belanghouders; - Het bewonersblad is najaar 2014 opnieuw uitgebracht; - We behaalden de Preventiecup 2014 voor onze inspanningen op het gebied van veiligheid en inbraakpreventie en kregen de prijs uitgereikt door Minister Opstelten van Justitie en Veiligheid; - De Provincie Utrecht had oog voor onze (rigoureuze) aanpak van de buurt Vijfheerenlanden in Vianen, waarbij de Gedeputeerde van de provincie Utrecht in december 2014 een bezoek bracht aan deze buurt; - In RWU-verband heeft de regionale samenwerking meer inhoud gekregen door beleidsonderwerpen op de agenda te zetten en met de politiek te bespreken; - De inkomensafhankelijke huurverhoging per 1 juli 2014 is doorgevoerd; - De leefbaarheidspilot in de buurt Vijfheerenlanden is afgerond en geëvalueerd; - De doelstelling om het aantal verbindingen te verminderen is gehaald. Zo is de deelname in Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe verkocht, is Vereenigd Bouw Belang BV opgeheven en wordt intensief geparticipeerd om onze deelname in het Wooninvesteringsfonds (WIF) te stoppen; - De Warmtewet is geïmplementeerd. Organisatie - In het Managementteam is gesproken over een (blijvend) slanke en fitte organisatie in de toekomst, mede vanwege de nieuwe verplichtingen uit hoofde van de herziene Woningwet; - Er is extra aandacht geschonken aan capaciteitsplannen en bezettingen op de afdelingen om meer evenwicht te hebben in de periodieke workload; - Er is een casemanager ingezet om op inhoud en proces de werkrelatie met de gemeente Vianen te versterken, waarbij een succesvol resultaat is behaald; - Er werd één nieuwe medewerker aangesteld en er is een besluit genomen om van twee medewerkers afscheid te nemen; - Vanwege enkele incidenten is in 2014 veel aandacht besteed aan het omgaan met agressie bij bewoners. Naast gesprekken met medewerkers is een extra training voor begin 2015 voorbereid; - Er zijn twee nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen geworven en er is afscheid genomen van twee leden vanwege het verlopen van hun zittingstermijn;

[5]

- Er is met het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV) met succes een nieuwe formule geïntroduceerd om de interactie en proacitiviteit van de leden te bevorderen; - De afdeling Wonen heeft processen herijkt en soms opnieuw ingericht; - Er heeft conform het Ondernemingsplan een evaluatie van de inzet van de eigen onderhoudsdienst plaatsgevonden en er is geconcludeerd dat een beperkte reorganisatie met het creëren van nieuwe functies in 2015 noodzakelijk is; - De afdelingsplannen 2014 zijn nagenoeg gerealiseerd; - Er is input geleverd op de nieuwe Woonvisie van de gemeente Vianen; - Er heeft in de zomerperiode van 2014 een schouw plaatsgevonden ten behoeve van de strategiebepaling van de complexen in Vianen. De uitwerking is deels gereed en zal in 2015 worden afgerond met de vaststelling van het Strategisch Voorraad beleidsplan; - Er zijn groot aantal inspanningen geleverd om als certificaathouder van het Wooninvesteringsfonds (WIF) de schade voor LEKSTEDEwonen vanwege de financiële defaultpositie van het fonds te beperken.

[6]

Projecten - Het groot onderhoud in bewoonde staat aan twee flatgebouwen (Boterbloem en Zilvermos) in de buurt Vijfheerenlanden is uitgevoerd en opgeleverd; - Het groot onderhoud aan de volgende twee flatgebouwen (Pijlkruid en Rijstgras) is in september 2014 gestart en heeft een verwachte doorlooptijd tot en met juli 2015; - De 12 nieuw gecreëerde appartementen in gebouw Zilvermos evenals de nieuwe garageboxen zijn opgeleverd en verhuurd; - De verhuur en oplevering van 12 sociale huurwoningen aan de Sidewende in Zijderveld is gerealiseerd; - De nieuwbouw van 12 appartementen in het project NieuwEyk in het dorp Werkhoven, gemeente Bunnik, is gerealiseerd en in december 2014 in verhuur uitgegeven; - Een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst tussen gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen over de aanpak van resterende plannen (sloop en nieuwbouw) in de buurt Vijfheerenlanden is tot stand gekomen en ondertekend; - De bouw van twee huurwoningen in de rudimenten van het monumentale pand ’t Regthuys in Hagestein is nagenoeg afgerond en beide woningen zijn in 2014 verhuurd (opgeleverd februari 2015); - De bouw van 14 appartementen voor senioren langs de Krooshofstraat in Zijderveld is gestart; - Na het doorlopen van enkele bezwaarprocedures is de vertraagde bouw van 40 woningen (1 sociale koop- en 39 sociale huurwoningen) in fase I van het project De Poorten van Oranje gestart;

- De projectvoorbereiding voor de realisatie van het (herziene) plan voor de bouw van 9 appartementen in de binnenstad van Vianen aan de Langendijk/Badhuisstraat is afgerond, zodat de realisatie begin 2015 kan starten; - Het plan voor de bouw van 16 huurwoningen in het project De Steenen Poort in Houten is voorbereid en de overeenkomst met de aannemer/ontwikkelaar is afgerond; - De realisatie van zorgwoningen en een Hospice in de polder Bloemendaal is opnieuw opgepakt; - De planvoorbereiding voor het project 40 sociale huurappartementen aan de Clarissenhof in Vianen is vervolgd; - De voorbereidingen voor sloop/nieuwbouw van het bestaande complex gestapelde bouw Stammershoefstraat in Vianen zijn in overleg met de bewonerscommissie en bewoners in een stroomversnelling tot stand gebracht; - De besprekingen voor de invulling van de 1e fase voor uitbreidingsgebied Hoef en Haag in Vianen zijn opgestart; - In Vianen is de particuliere woning Merenborch 23 aangekocht ten behoeve van uitbreiding van het begeleid wonen-project “De Regenboog”. Het doel is er in 2015 een viertal appartementen te realiseren. Beheer - Het beheer van het terrein van University College Utrecht (UCU), inclusief de summerschools 2014, is succesvol verlopen; - Er hebben zich bewoners voor de oprichting van een nieuwe bewonerscommissie in het complex De Plataan (wijk Helsdingen) gemeld; - De bezwaren op de inkomensafhankelijke huurverhoging 2014 zijn behandeld en verwerkt, waarbij uiteindelijk 7 dossiers voor uitspraak zijn doorgestuurd naar de Huurcommissie; - Er is een nieuwe, geactualiseerde Samenwerkingsovereenkomst met het Huurdersberaad ondertekend; - Het beheer van de woningen door collega-corporaties in Houten en Leerdam is gemonitord en geëvalueerd; - Voor de leegstaande bedrijfsruimten Castellum-Oost in Houten en de Raadsliedenbuurt in Leerdam zijn besprekingen gevoerd met gemeenten en makelaars. Voor de bedrijfsruimte in Houten is de huurderving gedeclareerd conform de door de gemeente Houten verstrekte huurgarantie. Voor laatstgenoemde bedrijfsruimte is besloten tot ombouw tot 4 kleinere appartementen.

Financiën - Het Jaarverslag 2013, inclusief van alle verbindingen, is opgemaakt en vastgesteld met goedkeuring door de Raad van Commissarissen; - De gegevens voor CorpoData over 2013 (dVi) en 2014 (dPi) zijn opgesteld en, voor de dVi na accountantscontrole, opgestuurd; - Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) heeft het borgingsplafond voor de jaren 2014 en 2015 beschikbaar gesteld; - De voorgenomen treasuryactiviteiten 2014 zijn gerealiseerd; - De jaarbegroting 2015 en de financiële meerjarenraming 2016 en verder is opgesteld, goedgekeurd en vastgesteld. Wat is in 2014 niet gerealiseerd? - De voorgenomen verkoop van 4 nieuwbouwkoopwoningen in het project Dorpsweg in Zijderveld. Er zijn uiteindelijk 2 kavels aan een koper verkocht. De verkoop van de andere twee kavels met woningen loopt nog; - Het definitieve voorstel voor de beleidskeuze per complex ten behoeve van het Strategisch Voorraad beleidsplan wordt in het 1e halaar 2015 afgerond; - De samenwerking met corporatie Goed Wonen Zederik: na de gehouden presentatie heeft Goed Wonen Zederik laten weten eerst de samenwerking met een andere corporatie uit te werken; - Een plan voor de realisatie van zorgcomplex voor het nieuwbouwproject Scholeneiland in Bunnik is vanwege het niet kunnen bereiken van overeenstemming met de zorginstelling niet tot stand gekomen; - De voorgenomen verkoop van appartementen in het opgeknapte appartementengebouw Zilvermos in Vijfheerenlanden is opgeschoven naar 2015, zodat bij de start van de verkoop het naburige appartementengebouw alsmede de buitenomgeving zijn opgeknapt; - Het realiseren van de afsluiting van portieken Benedictushof (complex 25) alsmede het aanbrengen van cameratoezicht in de centrale ruimten en liften van de opgeknapte flatgebouwen in de buurt Vijfheerenlanden is doorgeschoven naar 2015.

Vooruitblik 2015 In 2015 zullen wij de voorbereidingen treffen om te voldoen aan de nieuwe regelgeving. Dat zal veel extra administratieve lastendruk betekenen. Daarnaast zullen nieuwe Prestatieafspraken met de gemeente Vianen worden gemaakt, waarin ook ons Huurdersberaad een belangrijke plaats zal gaan innemen. En we laten ons in 2015 wederom maatschappelijk visiteren. En vanzelfsprekend worden de reguliere werkzaamheden en het realiseren van onze doelstellingen uit het Ondernemingsplan gecontinueerd.

De Steenen Poort (Houten)

[7]

1.3

OVERLEG MET OVERHEDEN

Er is constructief en plezierig overleg met College van Burgemeester en Wethouders en de ambtelijke top van de gemeente Vianen gevoerd, waarbij is uitgesproken dat LEKSTEDEwonen voor de gemeente een zeer belangrijke partner is. Daarnaast zijn de nodige overlegstructuren op uitvoerend niveau ingevuld. Het gaat daarbij om gesprekken over de onderhanden projecten, het overleg vergunningen, over de woonruimteverdeling, over sociaal-maatschappelijke vraagstukken, veiligheidsvraagstukken en het overleg over en met het Sociaal Team. Circa vier keer per jaar wordt er een Bestuurlijk Overleg over onderwerpen in het kader van de volkshuisvesting en het wonen in brede zin gehouden. In oktober 2014 is de gemeenteraad en een vertegenwoordiging van het College op uitnodiging van LEKSTEDEwonen met ons in gesprek geweest over de consequenties van de herziene Woningwet. Er is in 2014 overeenstemming bereikt over de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst voor de vervolgaanpak van de buurt Vijfheerenlanden. Ook de prestatieafspraken met een looptijd tot ultimo 2014 zijn gemonitord en geëvalueerd en er zijn afspraken gemaakt over de nieuw op te stellen prestatieafspraken.

[8]

Met de gemeente Houten en de gemeente Leerdam zijn enkele gesprekken gevoerd die zich vooral richten op de leegstaande bedrijfsruimten. Omdat het beheer van onze woningen is ondergebracht bij de collega-corporaties hebben er geen gesprekken plaatsgevonden over het beheer van deze woningen. Om die reden zijn er ook geen prestatieafspraken met deze gemeenten gemaakt. Evenzo zijn er met de gemeente Utrecht omwille van het bijzondere karakter van ons complex op de University College Utrecht (UCU) geen prestatieafspraken met deze gemeente. Met het gemeentebestuur van Bunnik zijn we in gesprek over de invulling van de in november 2013 gemaakte afspraken over het bouwen van circa 150 sociale huurwoningen in de komende jaren. Door de uitkomst van de gemeenteraadsverkiezingen van maart 2014 blijkt er sprake te zijn van verschuivingen in het politieke krachtenveld, waardoor ook de uitvoering van de intentieovereenkomst in een ander daglicht komt te staan. We zullen in 2015 de gesprekken vervolgen om te komen tot een goed programma voor de realisatie van sociale huurwoningen in deze gemeente.

1.4

INTEGRITEIT EN EX TERN TOEZICHT

Bestuur en management zijn zich bewust van hun maatschappelijke positie, verantwoordelijkheid en voorbeeldfunctie en zullen uit dien hoofde geen handelingen verrichten of nalaten die de reputatie van LEKSTEDEwonen schaden. Zij bevorderen ook dat de medewerkers zich volgens deze norm gedragen. Hiervoor is er een integriteitscode opgesteld die op onze website staat. De directeur-bestuurder zorgt ervoor dat medewerkers zonder gevaar voor hun rechtspositie de mogelijkheid hebben vermeende onregelmatigheden van algemene, operationele en financiële aard binnen LEKSTEDEwonen te melden bij de bestuurder of desgewenst de aangestelde vertrouwenspersoon kunnen benaderen. Er hebben zich in het verslagjaar geen incidenten voorgedaan met een mogelijke schending van integriteitsafspraken. De organisatie is een aantal keren geconfronteerd met kwesties waarin sprake was van agressie van huurders. Hierover zijn meerdere gesprekken gevoerd en is een nieuwe agressietraining voor het jaar 2015 georganiseerd. Doel is de kennis aan te scherpen en vooral houding en gedrag in verband met mogelijk voorkomende gevallen te kunnen beïnvloeden. Het externe toezicht wordt voor corporaties ingevuld door de Minister van Wonen en Rijksdienst, onderdeel van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK). In de brief van 24 november 2014 zijn geen opmerkingen over de financiële positie en de rechtmatigheid gemaakt. Wel is opgemerkt dat wij bij intermediaire verhuringen, van toepassing bij zorgcomplexen, in voldoende mate aan de doelgroep moeten verhuren. Dit is een bespreekpunt met de betreffende zorginstellingen geweest. De financiële toezichthouder is het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Per brief van 2 september 2014 heeft het CFV ons laten weten dat haar beoordeling geen aanleiding geeft tot het doen van interventies. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten in financieel opzicht voldoende geborgd zijn. Wij hebben het fonds een aantal vragen gesteld over de toegepaste correctie op de geüniformeerde bedrijfswaarde. Naar onze mening wordt daarbij geen rekening gehouden met de terugkoopverplichtingen van onze collega-corporaties voor een aantal complexen in Houten en Leerdam. Helaas voorziet de rekenmethodiek van het fonds niet, zoals het fonds ons heeft laten weten, in de correcties die naar ons oordeel noodzakelijk zijn vanwege de contractuele terugkoopverplichtingen. Daardoor geven de uitkomsten van hun berekeningen een geflatteerd beeld.

VERKL ARING VA N DE DIREC TEUR -B ES TU URDER Daarnaast voert LEKSTEDEwonen op verschillende fronten een permanente dialoog met de omgeving. Het gaat dan om gesprekken met belanghouders, collega-corporaties en huurdersvertegenwoordigers. LEKSTEDEwonen hanteert hiervoor de AedesCode, waarmee duidelijk wordt aangegeven waarop we aanspreekbaar zijn. In 2014 is in overeenstemming met deze Code gehandeld.

Ik ben van mening dat in 2014 opnieuw op een juiste wijze inhoud is gegeven aan de verantwoordelijkheden uit het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH). Uit dit verslag blijkt welke resultaten zijn behaald. Ik verklaar dat in het verslagjaar alle middelen conform artikel 22 van het BBSH uitsluitend zijn ingezet in het belang van de volkshuisvesting in de regio. Met betrekking tot het in-control zijn, wordt verklaard dat ondanks een goed intern risicobeheersing- en controlesysteem er nooit absolute zekerheid kan worden geboden dat de doelstellingen op het gebied van strategie, operatie, berichtgeving en naleving van alle van toepassing zijnde wet- en regelgeving altijd zullen worden bereikt. De werkelijkheid is dat bij het nemen van beslissingen menselijke beoordelingsfouten kunnen optreden en dat er steeds bij het aanvaarden van risico’s en het treffen van beheersingsmaatregelen kosten-baten afwegingen worden gemaakt. Rekening houdend met de voornoemde beperkingen die noodzakelijkerwijs verbonden zijn aan alle interne risicobeheersing- en controlesystemen en met in achtneming van de geïdentificeerde mogelijkheden tot verbetering daarvan, geven de interne risicobeheersing- en controlesystemen het bestuur een redelijke mate van zekerheid dat, in 2014 en in 2015 tot het moment van ondertekenen van dit jaarverslag: a) Het bestuur op de hoogte is van de mate waarin de strategische en operationele doelstellingen van LEKSTEDEwonen worden gerealiseerd; b) LEKSTEDEwonen zich houdt aan de van toepassing zijnde wet- en regelgeving. Ten aanzien van de financiële verslaglegging wordt verklaard dat: a) De financiële verslaglegging geen onjuistheden van materieel belang bevat, en b) De risicobeheersing- en controlesystemen in het verslagjaar naar behoren hebben gewerkt. w.g. E. de Groot mei 2015

[9]

H2

VOLKSHUISVESTINGSVERSLAG LEKSTEDEwonen is een sociale verhuurder met een bezit in Vianen, Bunnik, Houten, Leerdam en Utrecht. In totaal hebben wij 3.992 verhuureenheden in deze vijf gemeenten. Het woningbestand in Vianen bestaat grotendeels uit sociale huurwoningen (95,3%). Door de oplevering van nieuwbouwprojecten in de gemeenten Vianen en Bunnik en door de sloop van een aantal woningen in Vianen, is het bezit in 2014 per saldo met 12 verhuureenheden toegenomen.

2.1

HUREN EN VERHUREN VAN WONINGEN

2.1.1

HUISVESTING DOELGROEPEN

LEKSTEDEwonen zet zich al jarenlang in voor alle huishoudens die moeilijk in hun eigen huisvesting kunnen voorzien. Ook in 2014 heeft LEKSTEDEwonen zich gehouden aan de Europese Beschikking die voorrang geeft aan huishoudens met een inkomen tot € 34.678,= per jaar en is 96,8% van alle vrijkomende sociale huurwoningen aan deze doelgroep toegewezen. In de gemeente Vianen zijn de wachttijden voor een betaalbare huurwoning lang en in de regio Utrecht is dat niet anders. Ondanks de oplevering van projecten, zijn ook dit jaar de wachttijden verder toegenomen. De primaire doelgroep heeft daarom blijvende aandacht en zal vanwege de invoering van de herziene Woningwet waarschijnlijk nog meer prioriteit krijgen. Primaire doelgroep Senioren Binnen deze belangrijke doelgroep onderscheiden we drie categorieën: - Senioren die volledig zelfstandig kunnen wonen; - Senioren die in de nabijheid van zorgvoorzieningen willen wonen; - Senioren die aangewezen zijn op woningen met zorgvoorzieningen. Door het regeringsbeleid van “scheiden van wonen en zorg”, komen mensen met een ‘lage’ zorgbehoefte sinds 2013 in de verdrukking. Zo komen ouderen met een ZorgZwaartePakket (ZZP) 1 tot en met 3 niet meer in aanmerking voor het wonen in een verzorgingshuis. Het gaat veelal om 75-plussers die afhankelijk zijn van hulp en graag willen wonen met verzorging, maar niet meer worden toegelaten. Daarom hebben stichting Zorgspectrum, gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen in 2013 afspraken gemaakt over de teruggave en toewijzingsvoorwaarden van 24 (zorg)appartementen in het complex Hof van Batenstein in Vianen. De appartementen die eerder onder het verzorgingshuisdeel vielen, worden nu als “zelfstandige huurwoningen” en met voorrang toegewezen aan ouderen met behoefte aan zorg (ZZP 1 tot en met 4). Stichting Zorgspectrum draagt kandidaten voor en LEKSTEDEwonen verhuurt het appartement. Bij aanvang was de verwachting dat eind 2014 alle 24 appartementen beschikbaar zouden komen en verhuurd konden worden. Echter, tot en met december 2014 zijn er in totaal 13 (zorg)appartementen opnieuw verhuurd, waarvan vier appartementen in 2014. Door de teruggave van appartementen in het Hof van Batenstein is het aantal seniorenwoningen in ons bezit afgelopen jaar gestegen tot 386 stuks. Hiervan voldoen 158 woningen aan de

O P B O U W B E Z I T P E R 31 D E C E M B E R 20 14

[ 11 ]

voorwaarden die wij stellen aan levensloopbestendige woningen. De 18 appartementen in gebouw Watergentiaan in Vijfheerenlanden zijn niet specifiek voor senioren bestemd, maar zijn wel uitermate geschikt om er tot op hoge leeftijd te kunnen wonen. Veel ouderen in Zijderveld willen graag in hun huidige woonplaats blijven wonen, maar soms gaat thuis wonen alleen nog met extra ondersteuning of kan de benodigde (thuis)zorg niet passend in de eigen vertrouwde omgeving verleend worden. Om dit voor Zijdervelders toch mogelijk te maken is november 2014 gestart met de bouw van 14 appartementen op de hoek van Dorpsweg en Krooshofstraat, genaamd “De Sidender”. De appartementen worden geschikt gemaakt voor het verlenen van zorg en daarom werkt LEKSTEDEwonen samen met AV Zorggroep uit Ameide. De verwachting is dat de 14 appartementen najaar 2015 worden opgeleverd.

[ 12 ]

Starters Sinds 2010 werkt LEKSTEDEwonen actief aan het vergroten van een passend en betaalbaar aanbod voor jongeren om te voorkomen dat steeds meer jongeren (noodgedwongen) uit Vianen wegtrekken. Ondanks diverse inspanningen en meer gelabelde jongerenwoningen blijft de woningnood onder jongeren in Vianen groot. In totaal 1.666 jongeren in Vianen onder de 35 jaar (35,1% van de woningzoekenden) staan er eind 2014 ingeschreven als woningzoekend, terwijl dat er in 2013 1.671 (34,6%) waren. Het aantal ingeschreven woningzoekende jongeren blijft nagenoeg ongewijzigd. De afgelopen jaren zijn onder andere de volgende initiatieven gerealiseerd of in voorbereiding: - In totaal zijn er 123 woningen in Vianen gelabeld voor jongeren onder de 30 jaar. Het gaat hierbij om 24 eenkamerappartementen in de Vijfheerenlanden, de appartementen aan de Benedictushof en Ursulinenhof (wijk Monnikenhof ) en in het centrum. Daarnaast wordt de helft van alle vrijkomende tweekamerappartementen in de Vijfheerenlanden toegewezen aan jongeren. - Dit jaar zijn er 14 gelabelde jongerenwoningen aan jongeren onder de 30 jaar verhuurd, waarvan de meeste in de Monnikenhof zijn gelegen en vier woningen in de Vijfheerenlanden. - In de Vijfheerenlanden zijn de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen in 2012 gestart met een woonexperiment om jongeren nog meer kansen op de woningmarkt te bieden. Als eerste in de regio Utrecht behouden jongeren tot 23 jaar hun inschrijfduur als woningzoekende bij acceptatie van een eenkamerappartement in de Vijfheerenlanden. Daarmee kunnen zij vanuit een zelfstandige woonsituatie sneller doorstromen naar een andere woning. - In 2014 zijn er binnen dit experiment drie appartementen toegewezen aan kandidaten met een gemiddelde wachttijd van 3,5 jaar. Het experiment is gestart met 24 eenkamerappar-

tementen, maar vanaf januari 2015 zijn er nog maar 12 appartementen beschikbaar voor reguliere verhuur: zes in gebouw Kruisdistel en zes in gebouw Boterbloem (dit zijn vernieuwde tweekamerappartementen). De zes appartementen in gebouw Goudhaver worden tijdelijk verhuurd in het kader van de Leegstandswet en de zes appartementen in gebouw Rijstgras worden samengevoegd met de naastgelegen appartementen. Vanwege het teruglopende aanbod eenkamerappartementen in de Vijfheerenlanden wordt aanpassing van het jongerenexperiment overwogen in 2015. - In Zijderveld zijn in 2014 12 huurwoningen aan de Sidewende opgeleverd. Het project bestaat uit vier eengezinswoningen en acht starterswoningen, zodat jongeren in Zijderveld kunnen blijven wonen. Alle starterswoningen zijn ook daadwerkelijk toegewezen aan inwoners uit Zijderveld! - Er zijn een flink aantal sociale koopwoningen voor starters gerealiseerd in Vianen, nagenoeg allemaal met een zgn. Koopgarant-regeling. In 2014 is één woning in het complex De Poort van Hagestein uit hoofde van de koopgarant-regeling teruggekocht en weer aan een starter doorverkocht. - Daarnaast is LEKSTEDEwonen voornemens om 40 appartementen aan de Clarissenhof in Vianen te kopen uit het ontwikkelingsproject van AM uit Utrecht. Doelstelling is om 20 van deze appartementen vooral te verhuren aan starters en alleenstaanden. De verwachting is dat de bouw hiervan najaar 2015 start. Het totaal aantal verhuringen aan jongeren onder de 25 jaar is in 2014 aanzienlijk gestegen, dit jaar 40 verhuringen tegenover 24 verhuringen in 2013. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door de tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandswet bij drie complexen, waarvan vooral jongeren gebruik maken. Deze tendens is de laatste twee jaar ook zichtbaar geworden bij de jongeren tot en met 35 jaar. De verwachting is dat ook in 2015 het aantal toewijzingen aan jongeren hoger zal liggen dan in de voorgaande jaren. In 2015 worden nog twee complexen in het kader van de Leegstandwet tijdelijk verhuurd en dit jaar worden ook de laatste opgeknapte appartementen in de Vijfheerenlanden opgeleverd. Richting de toekomst en vanwege de veranderde (markt)omstandigheden blijven we extra aandacht aan deze doelgroep besteden. Huisvesting studenten Studenten en afgestudeerde studenten beschouwen wij, naast de starters, als een aparte doelgroep. Deze groep bevindt zich vooral in Utrecht, waar we in samenwerking met SSH Utrecht huisvesting voor hen realiseren. Naast de 773 eenheden die LEKSTEDEwonen op University College Utrecht in eigendom heeft, zijn we deelnemer in commanditaire vennootschappen om

zo de nood onder studenten en net afgestudeerden te verkleinen. Sinds 2011 verhuren wij in het monumentale Huis Zoudenbalch in het centrum van Utrecht in totaal 24 sociale en vrije sectorappartementen, waarvan een deel in eigendom van Machado BV en collegacorporatie Seyster Veste, aan afgestudeerden. In 2014 hebben wij in dit complex 4 afgestudeerden de sleutels van hun nieuwe appartement kunnen overhandigen. Bijzondere aandachtsgroepen - Tot het bezit van LEKSTEDEwonen horen twee gezinsvervangende tehuizen (GVT’s). Een bevindt zich in Vianen (De Regenboog) en heeft 10 appartementen, de ander bevindt zich in Leerdam (De Poort van West) en beschikt over 16 appartementen. Beide GVT’s beschikken over een gezamenlijke huiskamer. - In het overige bezit zijn 35 appartementen op een relatief eenvoudige wijze aan te passen aan bewoning door gehandicapten. Het gaat om zes woningen in de Donjon en 29 appartementen in Hof van Batenstein. - In appartementencomplex “De Plataan” wonen sinds de zomer 2013 jongeren met een licht verstandelijke beperking of een vorm van autisme. In de 16 appartementen kunnen zij met begeleiding van stichting Syndion zelfstandig wonen. Een eigen thuis voor deze jongeren is mogelijk geworden dankzij de samenwerking van Ouderinitiatief Stichting Steevast en Syndion. Statushouders Elke gemeente krijgt elk half jaar een taakstelling van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (BZK) voor de te huisvesten statushouders. Gemeenten moeten op de peildata 1 januari en 1 juli de taakstellingen van het afgelopen half jaar hebben gerealiseerd. Sinds 2013 hoeven gemeenten (en corporaties) woningen niet meer “actief” aan te bieden, maar stellen deze op verzoek van het Centraal Orgaan Asielzoekers (COA) beschikbaar. Het is de bedoeling dat deze personen tien weken na koppeling (“aanvraag”) door het COA aan een woning moeten zijn geholpen. Ook vanuit het Ministerie wordt druk uitgeoefend op de gemeenten om, vanwege het toegenomen aantal vluchtelingen, de taakstelling te realiseren en meer statushouders te huishuisvesten. In 2014 bedroeg de taakstelling voor te huisvesten statushouders in de gemeente Vianen, en daarmee voor LEKSTEDEwonen, 19 personen: eerste half jaar acht personen en tweede half jaar elf personen. Aangezien we eind 2013 nog vijf personen moesten huisvesten (achterstand), bestond de totale taakstelling voor 2014 uit 24 te huisvesten personen. Dankzij een goede samenwerking met Vluchtelingenwerk Vianen zijn er uiteindelijk 26 personen gehuisvest, waardoor wij het jaar hebben afgesloten met een voorstand van twee personen.

Hiermee is de taakstelling in de gemeente Vianen gehaald, in tegenstelling tot in veel andere gemeenten in de regio. Ondanks deze voorstand en onze inspanningen, ontvingen wij tijdens de zomerperiode veel aanvragen van het COA. Bij drie “koppelingen” hebben wij, vanwege de extra aanvragen en de vakantieperiode, de gestelde termijn van 10 weken niet kunnen realiseren. De gemeente heeft bij het COA gevraagd om de instroom richting Vianen stop te zetten, aangezien de taakstelling reeds gerealiseerd was. Helaas kon dit niet meer worden teruggedraaid, wegens het feit dat bij het COA de koppeling al had plaatsgevonden. De taakstelling is gehaald, alleen de norm van 10 weken voor plaatsing is voor drie personen niet gehaald. De taakstelling is voor het eerste halaar 2015 vastgesteld op 17 personen. Dit houdt in dat er veel woningen vrijgehouden moeten worden om aan deze taakstelling te kunnen voldoen. Hierdoor zal verdringing op de woningmarkt plaatsvinden. Voor de mensen die netjes wachten op een nieuwe huurwoning is dit een zorgwekkende ontwikkeling en wij zullen dit in 2015 met de gemeente en andere stakeholders bespreken. Secundaire doelgroep De groep woningzoekenden, met een inkomen tussen € 34.678,- en € 43.602,-, kan wel in de eigen woningbehoefte voorzien, maar heeft vaak moeite om een kwalitatief goede woning te bemachtigen. In Vianen is er te weinig diversiteit in het woningaanbod en voor veel mensen is de stap tussen huren en kopen te groot. Ook stellen mensen in verschillende levensfasen of omstandigheden andere eisen aan hun woning. Deze groep is groot en zal naar verwachting de komende jaren verder groeien. Vooral door de Europese Beschikking is een veel grotere groep woningzoekenden nu (gedwongen) aangewezen op de vrije sector. Voornamelijk de middeninkomens en gezinnen vallen veelal tussen wal en schip. Wij onderzoeken jaarlijks de mogelijkheden om het aanbod in de hogere huurprijsklasse te vergroten, om zo aan de toenemende vraag van deze groep te voldoen. Dit realiseren wij onder andere bij nieuwbouw en de scheiding van ons DAEB en niet-DAEB woningbezit in de bestaande portefeuille. Voorwaarde is wel dat we de financiering voor de woningen in het hogere prijssegment kunnen borgen. Daarnaast is in 2014 besloten om de middeninkomens extra kansen te bieden door enkele woningen aan hen met voorrang aan te bieden: - In nieuwbouwproject Sidewende in Zijderveld zijn er twee eengezinswoningen geadverteerd voor middeninkomens tot € 45.000,-. Hierop hebben in totaal 44 woningzoekenden gereageerd en beide woningen zijn toegewezen aan kandidaten met een inkomen onder de € 43.602,-. - Daarnaast zijn er twee eengezinswoningen in Vianen geadverteerd die ook toegankelijk waren voor middeninkomens tot maximaal € 38.000,-. Op deze woningen ontvingen wij in totaal

[ 13 ]

157 reacties, waarvan 18 woningzoekenden een inkomen boven de € 34.678 hadden. Beide woningen zijn echter toegewezen aan (volkshuisvestelijke) urgenten met een passend inkomen. Door de invoering van de nieuwe Woningwet krijgt de secundaire doelgroep in 2015 wellicht meer kansen op een betaalbare huurwoning, aangezien corporaties 10% extra toewijzingsruimte krijgen voor de middeninkomens.

Huurovereenkomsten Vianen Opzeggingen 2014 251 2013 252 2012 177 2011 180 2010 171

Verhuringen 267 224 164 184 187

2.1.2. VERHUUR

[ 14 ]

Reguliere verhuur In 2014 hebben 251 huurders in Vianen hun huurovereenkomst opgezegd, dit is nagenoeg gelijk aan 2013 (252 opzeggingen). Het aantal afgesloten huurovereenkomsten in Vianen is met 267 aanzienlijk hoger dan vorig jaar (224 verhuringen). Het hogere aantal wordt vooral veroorzaakt door de groot onderhoudswerkzaamheden in de Vijfheerenlanden en de (naderende) sloop van de woningen in de 2e fase van de Wilhelminastraat, gebouw Goudhaver (Vijfheerenlanden) en de Stammershoefstraat (hoogbouw). Hierdoor ontstaat er extra doorstroming op de woningmarkt, omdat er meer bewoners met hun volkshuisvestelijke urgentie verhuizen en in deze complexen de woningen vervolgens tijdelijk worden verhuurd. Dat er in 2014 meer woningen zijn verhuurd dan opgezegd, is vooral te verklaren door de grootschalige onderhoudswerkzaamheden in de Vijfheerenlanden. Een aantal leegstaande woningen in twee gebouwen zijn na afronding van de werkzaamheden opnieuw verhuurd en een aantal woningen zijn uit exploitatie gehaald. Ook in complex Wilhelminastraat e.o. zijn woningen uit exploitatie genomen om gesloopt te worden; het aantal tijdelijke verhuringen in dit complex is daardoor gedaald. Daarentegen is in gebouw Goudhaver (Vijfheerenlanden) het aantal tijdelijke verhuringen fors gestegen, door de grote uitstroom van de vaste bewoners. Ook bij de Stammershoefstraat (hoogbouw) zijn najaar 2014 de eerste bewoners met een volkshuisvestelijke urgentie verhuisd, waarna enkele woningen tijdelijk zijn verhuurd. In het kader van de Leegstandswet zijn er in 2014 in drie complexen in totaal 49 tijdelijke huurovereenkomsten afgesloten, in de Vijfheerenlanden 44 stuks, in de Stammershoefstraat 3 stuks en in de Wilhelminastraat e.o. 2 stuks.

Bijzonderheden - In Zijderveld is nieuwbouwproject Sidewende opgeleverd, waarvoor 12 huurovereenkomsten zijn afgesloten. - In Werkhoven (gemeente Bunnik) is nieuwbouwproject NieuwEyk opgeleverd, waarvoor 12 huurovereenkomsten zijn afgesloten. - In Utrecht heeft SSH Utrecht voor LEKSTEDEwonen in totaal 181 zelfstandige woningen op de University College Utrecht verhuurd in het kader van Short Stay (tijdelijke contracten). Het totaal aantal verhuringen in ons woningbestand in 2014 komt daarmee uit op 483 (2013: 488). Toewijzingen Conform de Regionale Huisvestingsverordening Bestuur Regio Utrecht mag jaarlijks maximaal 30% van het vrijkomend woningaanbod (sociale huurwoningen) op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen worden. Met de gemeente Vianen hebben wij afspraken gemaakt over de invulling van het Lokaal Maatwerk. In 2014 is 10,0% op basis van Lokaal Maatwerk toegewezen (tegen 25,7% in 2013) en de toewijzingspercentages waren als volgt: Reguliere verhuur (90,0%) - 71,1% Verhuur via WoningNet - 18,9% Tijdelijke verhuur via Leegstandswet Lokaal Maatwerk (10,0%) - 3,9% Nieuwbouw Sidewende - 1,9% Kernbinding Everdingen, Hagestein en Zijderveld (excl. Sidewende) - 1,5% Hof van Batenstein (via stichting Zorgspectrum) - 1,5% Horizontale doorstroming - 1,2% Experiment Vijfheerenlanden (jongerenhuisvesting)

De daling van het percentage Lokaal Maatwerk ten opzichte van 2013 is als volgt te verklaren: - Tot en met 2013 werden de nog niet-gerenoveerde appartementen in de Vijfheerenlanden, volgens afspraak met de gemeente Vianen, toegewezen via een “wachtlijst”. Sinds 2014 is deze wachtlijst opgeheven, omdat er steeds meer gebouwen zijn opgeleverd en regulier verhuurd worden. Weliswaar worden er binnen de Vijfheerenlanden veel appartementen tijdelijk verhuurd, maar die verantwoording valt niet onder Lokaal Maatwerk. - In 2013 zijn voor de verhuur van twee nieuwbouwcomplexen in dat jaar specifieke toewijzingsvoorwaarden opgesteld. Voor 2014 is voor de verhuur van de nieuwbouw geen extra Lokaal Maatwerk toegepast, anders dan de kernbinding. De leegkomende woningen in de dorpen Everdingen, Hagestein en Zijderveld worden met voorrang toegewezen aan de eigen inwoners. Dankzij deze “kernbinding” kunnen woningzoekenden met voorrang een leeggekomen woning betrekken. Ook dit valt volgens de Huisvestingsverordening onder Lokaal Maatwerk. Dit jaar zijn 15 van de 21 vrijgekomen woningen (71,4%) met kernbinding toegewezen, tegen 78% het jaar daarvoor. Het percentage was de laatste jaren toegenomen, maar lijkt nu gestabiliseerd. Inwoners van de dorpen willen ook graag in hun kern blijven wonen. Dit was ook te zien bij de oplevering van nieuwbouwproject Sidewende in Zijderveld; 10 van de 12 nieuwe bewoners zijn afkomstig uit Zijderveld, ofwel 83,3% kernbinding. De gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen zijn tevreden over de invulling van Lokaal Maatwerk in 2014 en hebben besloten om in 2015 afgerond 26% volledig te benutten. Voor 2015 is extra ruimte gereserveerd voor de oplevering van twee nieuwbouwprojecten met specifieke toewijzingsvoorwaarden. Daarnaast is een reservering opgenomen voor beleidsontwikkeling en horizontale doorstroming, bijvoorbeeld voor het oplossen van ernstige overlastcases of een doorstroomproject senioren. Bij de invulling Lokaal Maatwerk 2015 is géén rekening gehouden met de wijzigingen voortvloeiend uit de nieuwe Huisvestingswet, (regionale) huisvestingsverordening en de toepassing daarvan binnen de gemeente Vianen. Weliswaar blijven we met deze gezamenlijke intentie onder de “oude 30%-norm” en is er voldoende aanbod beschikbaar voor de regulier woningzoekenden. Tegelijkertijd voldoen we hiermee alvast aan de “nieuwe (regionale) huisvestingsverordening”, waardoor maximaal 50% met voorrang kan worden toegewezen aan woningzoekenden uit de regio. In 2015 wordt dit verder uitgewerkt. Verhuringen naar leeftijd Dit jaar zijn er aanzienlijk meer woningen toegewezen aan jongeren onder de 25 jaar en ook het aantal verhuringen aan jongeren tot 35 is gestegen. Deze stijging wordt vooral veroorzaakt door

de tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandswet. Het aantal toewijzingen aan senioren is ten opzichte van 2013 gedaald, maar dat jaar is ook een nieuwbouwcomplex voor senioren opgeleverd (De Plataan) waardoor er sprake was van een piek. Opvallend is dat dit jaar aan 35 tot 55 jarigen procentueel veel meer woningen zijn verhuurd in vergelijking met voorgaand jaar en ook met het gemiddelde over de afgelopen vier jaar.

2014 2013 2012 2012 Gem.

Totaal 267 224 161 188 210

< 25 jaar 40 15,0% 24 10,7% 22 13,7% 33 17,6% 30 14,2%

25 – 35 jaar 85 31,8% 78 34,8% 59 36,6% 64 34,0% 71 34,0%

35 – 55 jaar 88 33,0% 54 24,1% 41 25,5% 51 27,1% 59 27,9%

55 jaar > 54 20,2% 68 30,4% 39 24,2% 40 21,3% 50 23,9%

Weigeringen De gemiddelde aanbiedingsgraad in het verslagjaar lag in Vianen op 3,6 en is in vergelijking met 2013 (3,2) weer licht gestegen. Dat wil zeggen dat gemiddeld iedere woning bijna vier keer is geweigerd alvorens te worden geaccepteerd. Vergeleken met de regio Utrecht is dit cijfer goed, aangezien de aanbiedingsgraad daar de afgelopen jaren gemiddeld rond de 4,3 ligt. Vooralsnog bestaat niet de indruk dat de stijging van de weigeringsgraad in Vianen wordt veroorzaakt door de (kwaliteit) van de aangeboden woningen. De stijging heeft vooral te maken met het digitaal aanbieden van woningen, waardoor kandidaten een kortere reactie- en bedenktijd hebben. Bij ruim 35% van de weigeringen heeft de kandidaat niet tijdig gereageerd en/of de gegevens aangeleverd, waardoor de woning automatisch wordt geweigerd. Wachttijden Ook de wachttijden zijn dit jaar wederom toegenomen. De gemiddelde wachttijd voor een appartement ligt rond de 7,5 jaar en voor een eengezinswoning ligt dit gemiddeld rond de 12 jaar opgebouwde wachttijd. Het blijkt dat woningzoekenden steeds kritischer worden bij het accepteren van een woning, omdat men de opgebouwde wachttijd maximaal wil verzilveren. Dit heeft mede tot gevolg dat een woning meerdere malen geweigerd wordt ondanks dat de woning in goede staat is.

[ 15 ]

Leegstand en huurderving Het onderhanden hebben van veel projecten brengt met zich dat huurderving vanwege de projecten toeneemt. Vanwege de onderhanden projecten is er in 2014 in totaal voor € 199.977,aan huurderving geregistreerd, waarvan voor € 58.836,- aan huurderving vanwege nietaansluitende verhuur (frictieleegstand) is genoteerd. Deze frictieleegstand ontstaat vooral door de mutatiewerkzaamheden, waarvoor bij oudere woningen veel werkzaamheden noodzakelijk zijn om de vastgestelde basiskwaliteit te behalen. Dit jaar stonden er aan het eind van iedere maand in Vianen gemiddeld 15 woningen leeg, tegenover 17 woningen in 2013. Over geheel 2014 hebben er 35 woningen langer dan 30 dagen leeggestaan voordat deze verhuurd konden worden (in 2013 waren dat 55 woningen). Weliswaar is er ten opzichte van 2013 sprake van een verbetering, maar de leegstandsperiode wordt vooral veroorzaakt door het groot onderhoud. De gemiddelde leegstandsperiode tussen twee verhuringen, vanwege reguliere mutatiewerkzaamheden, komt in 2014 uit op gemiddeld 17 dagen (in 2013 nog 28 dagen). Vanaf 2014 wordt er strak gestuurd op de leegstand. Ondanks deze verbeteringen blijft het sturen op leegstand ook in 2015 erg belangrijk.

[ 16 ]

University College Utrecht Op het terrein van University College in Utrecht hebben wij 677 onzelfstandige studenteneenheden. Door de aard van de huisvesting van de collegestudenten kan niet over aanbieden gesproken worden. Elk jaar verlaten studenten de Campus en stroomt er een nieuwe lichting studenten in. Bij dit onderwijsconcept is het voor alle studenten verplicht om eens per jaar van unit te wisselen. In 2014 vonden er in totaal 832 mutaties plaats. Daarnaast hebben wij in Utrecht 96 zelfstandige studenteneenheden in eigendom, die via collega corporatie SSH Utrecht worden verhuurd. In 2014 zijn er in totaal 181 huurovereenkomsten afgesloten met Short Stay studenten, eveneens met een maximale contractduur van één jaar.

Instroom studenten UCU 2014 832 studenten 2013 841 studenten 2012 858 Studenten 2011 806 studenten 2010 831 studenten

Aantal verhuringen door SSH Utrecht 2014 181 2013 226 2012 172 2011 148

2.1.3

PASSEND TOEWIJZEN VOLGENS DE EUROPESE BESCHIKKING

Sinds 1 januari 2011 moeten corporaties 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toewijzen aan hun primaire doelgroep: huishoudens met een lager inkomen. In 2014 lag de grens voor het maximale gezamenlijk jaarinkomen op € 34.678,-. LEKSTEDEwonen heeft eind 2010 besloten om vanwege deze maatregel voorlopig geen huurwoningen in Vianen toe te wijzen aan huishoudens met een hoger inkomen. Wij kiezen er sindsdien voor de 10% ruimte primair in te zetten om huishoudens met een hoger inkomen te huisvesten, die vanwege sloop of renovatie dringend een andere woning nodig hebben. Ook met onze collega-corporaties in Houten, Leerdam en Utrecht hebben wij deze basisafspraak gemaakt, behoudens nieuwbouwprojecten. In Vianen vallen onder deze 10%-norm in ieder geval de volkshuisvestelijke urgenten uit drie complexen: gebouw Goudhaver (Vijfheerenlanden), Wilhelminastraat e.o. en Stammershoefstraat (hoogbouw). Daarnaast houden we rekening met het huisvesten van “reguliere” urgenten uit Vianen en de regio. Het percentage toewijzingen boven de €34.678 ligt in 2014 op 3,2%, ofwel 96,8% van alle vrijkomende sociale huurwoningen in ons bezit zijn conform de Europese Beschikking toegewezen. Aangezien het percentage in 2013 94,3% bedroeg, en er binnen de 10%-norm nog voldoende “ruimte” is voor het huisvesten van de urgent woningzoekenden, is besloten om dit jaar een aantal woningen aan middeninkomens toe te wijzen. In Vianen is dat geeffectueerd bij het nieuwbouwcomplex Sidewende in Zijderveld (2 woningen) en in Werkhoven bij NieuwEyk (3 woningen). Voor 2015 willen wij de 10% primair benutten voor de uitstroom van volkshuisvestelijke urgenten (Stammershoefstraat hoogbouw en gebouw Goudhaver Vijfheerenlanden) en de oplevering van nieuwbouwproject “De Sidender” in Zijderveld. Daarnaast houden wij rekening met een kleine stijging vanwege de “extra ruimte” in de herziene Woningwet.

VERANTWOORDING TOEWIJZINGEN 2013 Plaats

(verhuurd door)

Vianen Bunnik Houten Leerdam Utrecht Utrecht Totaal

(LEKSTEDEwonen) (LEKSTEDEwonen) (Viveste) (KleurrijkWonen) (LEKSTEDEwonen) (SSH Utrecht)

TWEEPERSOONSHUISHOUDENS

Totaal

Vrije sector

Sociale huur

267 12 15 6 2 181 483

8 0 1 4 1 32 46

259 12 14 2 1 149 437

> € 34.678 sociaal (10%) 6 3 1 0 0 4 14

Leeftijd Inkomen <65 < 29.325

<65

> 29.325

>=65

< 29.400

>=65

> 29.400

Huurgrens Vianen Bunnik Houten Leerdam Utrecht Totaal <= 389,05 1 1 > 389,05 – 556,82 25 25 => 556,82 16 2 1 19 <= 389,05 0 > 389,05 – 556,82 7 7 => 556,82 13 1 1 1 16 <= 389,05 0 > 389,05 – 556,82 2 2 => 556,82 5 1 6 <= 389,05 0 > 389,05 – 556,82 1 1 => 556,82 4 2 1 7 Totaal 74 6 2 2 0 84

[ 17 ] EENPERSOONSHUISHOUDENS

MEERPERSOONSHUISHOUDENS

Leeftijd Inkomen <65 < 21.600

Leeftijd Inkomen <65 < 29.325

<65

> 21.600

>=65

< 21.600

>=65

< 21.600

Huurgrens Vianen Bunnik Houten Leerdam Utrecht Totaal <= 389,05 39 138 177 > 389,05 – 556,82 43 7 50 => 556,82 7 3 2 1 13 <= 389,05 6 2 8 > 389,05 – 556,82 26 2 28 => 556,82 7 3 2 3 33 48 <= 389,05 0 > 389,05 – 556,82 7 7 => 556,82 12 1 13 <= 389,05 0 > 389,05 – 556,82 0 => 556,82 1 1 Totaal 148 6 5 3 183 345

<65

> 29.325

>=65

< 29.400

>=65

> 29.400

Huurgrens Vianen Bunnik Houten Leerdam Utrecht Totaal <= 389,05 0 > 389,05 – 596,75 22 22 => 596,75 13 7 1 21 <= 389,05 0 > 389,05 – 596,75 6 6 => 596,75 3 1 4 <= 389,05 0 > 389,05 – 596,75 0 => 596,75 0 <= 389,05 0 > 389,05 – 596,75 1 1 => 596,75 1 0 Totaal 45 0 8 1 0 54

Langendijk/ Badhuisstraat (Vianen)

2.2

ONT WIKKELINGEN OP DE HUURMARKT

LEKSTEDEwonen opereert in het marktgebied van de oude regio Bestuur Regio Utrecht (BRU). De toewijzing van huurwoningen met een (reken)huurprijs tot € 699,48 per maand vindt plaats conform de voorwaarden van de regionale Huisvestingsverordening. WoningNet verzorgt voor de corporaties in de regio Utrecht de woonruimteverdeling en publiceert dagelijks het actuele woningaanbod. Met de Woonmonitor van WoningNet hebben wij actueel inzicht in de markt- en managementinformatie en kunnen wij ontwikkelingen beter monitoren. De vraag Het aantal woningzoekenden met een woonadres in Vianen is in 2014 gedaald. Dit wordt grotendeels veroorzaakt door de verhuizingen (en uitschrijvingen) vanwege de verschillende projecten in Vianen. In de regio blijft het aantal ingeschreven woningzoekenden gestaag stijgen. De regionale stijging komt geheel door een toename van “overig woningzoekenden”, ofwel de starters (onzelfstandig wonend) en huiseigenaren die op termijn een woning willen huren. Bij “doorstromers” is er al sinds 2011 sprake van een daling.

Doorstromers

2014 2013 2012 2011 2010

Vianen 1.453 1.487 1.545 1.564 1.553

Utrecht 58.966 60.461 61.258 63.673 61.062

Overige woningzoekenden Vianen Utrecht 3.300 159.129 3.348 151.933 3.150 148.053 2.824 139.220 2.616 132.263

Totaal Vianen 4.753 4.835 4.695 4.388 4.169

Utrecht 218.095 212.394 209.311 202.893 193.325

% Mutatie Vianen Utrecht -1,7% 2,7% 3,0% 1,5% 7,0% 3,2% 5,3% 5,0% 1,1% 11,2%

Actief woningzoekenden Het aantal woningzoekenden in Vianen dat actief andere woonruimte zoekt, is dit jaar iets gestegen. In 2014 heeft 12,4% van alle woningzoekenden (589 huishoudens) minimaal één keer op een vrijkomende woning gereageerd, tegen 12,0% (580 huishoudens) in 2013. Ook regionaal is er sprake van een kleine stijging van het aantal actieven, van 15,2% naar 15,3%. Voor het eerst in vijf jaar is er dus sprake van een stijging van het aantal actief woningzoekenden. Het lijkt erop dat mensen, na de economische crisis, meer vertrouwen krijgen en ook weer verhuisgeneigd worden. Logischerwijs bestaat het grootste deel van de actieven uit “overig woningzoekenden”, ofwel de

starters op de woningmarkt. Afgelopen jaar was 74% van de actieven in de regio een starter (in 2013 nog 72,3%). In Vianen was 68,8% van de actieven een starter en het jaar daarvoor was dat 66,4%. Slaagkans De slaagkans van de actief woningzoekenden in Vianen kwam in 2014 uit op 4,6%. In vergelijking met voorgaande jaren is er wederom sprake van een vooruitgang (+ 0,6%), terwijl regionaal de slaagkans daalt. De slaagkans is vooral een fictief cijfer en geeft de verhouding weer tussen het aantal verhuringen (de geslaagden) en degenen die reageerden op de aangeboden woningen (de actieven). Door een stijging van het aanbod stijgt automatisch de slaagkans van woningzoekenden. De slaagkans zegt echter niets over de kans van een individuele woningzoekende, omdat er geen rekening wordt gehouden met de voorwaarden en regelgeving die de uiteindelijke selectie en toewijzing bepalen zoals wachttijd, inschrijfduur en urgentie. Zo hebben senioren (55+) vanwege de gelabelde woningen de grootste slaagkans: in Vianen 14,8% en in de regio zelfs 27,5% (in 2013 12,3% respectievelijk 29,5%). Jongeren tot 35 jaar komen er in de regio minder goed vanaf: in 2014 bedroeg hun slaagkans 13,6% (in 2013 13,7%). In Vianen maken jongeren nog minder kans, aangezien hun slaagkans slechts 3,4% bedraagt (in 2013 historisch laag met 3,1%). Reacties Op de woningen in Vianen hebben gemiddeld 58 belangstellenden gereageerd, tegen 51 reacties in 2013. Het gemiddeld aantal reacties in de regio Utrecht bedraagt 71 per woning (in 2013 nog 62). Er is dus weer sprake van een toenemende vraag, wellicht ook veroorzaakt door een dalend aanbod van huurwoningen in de gehele regio. In vergelijking met 2012 is het gemiddeld aantal reacties aanzienlijk gedaald, maar dat is veroorzaakt door wijzigingen in het aanbodsysteem. Zo kunnen woningzoekenden sindsdien op maximaal twee woningen reageren (voorheen op vier woningen) en corporaties kunnen dagelijks hun woningen melden. Daarnaast is een positieve ontwikkeling dat woningzoekenden bij reageren hun slaagkans en virtuele positie zien, waardoor zij steeds “bewuster en realistischer” kunnen kiezen uit het beschikbare woningaanbod. Helaas vertaalt dat zich voor corporaties nog niet in een verbeterd aanbiedingsresultaat Gemiddelde wachttijd De gemiddelde wachttijd is vorig jaar in zowel Vianen als in de regio Utrecht gestegen. Gemiddeld moeten woningzoekenden in Vianen nu 8,7 jaar op een woning wachten, ongeveer

[ 19 ]

7,5 jaar voor een appartement en gemiddeld bijna 12 jaar voor een eengezinswoning. De wachttijd is de afgelopen drie jaar aanzienlijk gestegen en de gemiddelde wachttijd over de laatste vijf jaar bedraagt 8,3 jaar. In vergelijking met de regio is deze wachttijd hoger, want over 2014 kwam deze uit op 7,9 jaar, een lichte stijging in vergelijking met het vijf jaar gemiddelde van 7,7 jaar.

[ 20 ]

De stijging van de gemiddelde wachttijd in Vianen blijft verrassend, omdat er steeds meer opgeknapte appartementen in de Vijfheerenlanden via WoningNet worden aangeboden. Aangezien de gemiddelde wachttijd voor een appartement per definitie lager is dan die voor een eengezinswoning, was een daling van de gemiddelde wachttijd in Vianen verwacht. Wellicht wordt de stijging van de wachttijd veroorzaakt door de uitstroom van de vele volkshuisvestelijke urgenten in combinatie met de vele seniorenwoningen in Vianen. - De eerste categorie moet vanwege de sloop-/nieuwbouwprojecten (Vijfheerenlanden en Stammershoefstraat) verhuizen en de urgentie wordt gekoppeld aan hun bestaande inschrijving; de meesten hadden reeds een lange wachttijd opgebouwd, omdat zij te zijner tijd naar een eengezinswoning wilden verhuizen. - De tweede categorie heeft bij verhuizing altijd een lange wachttijd. Sommige senioren staan 25 tot 30 ingeschreven en verhuizen dan van een eengezinswoning naar een seniorenwoningen. Aangezien LEKSTEDEwonen relatief veel seniorenwoningen heeft, stijgt hierdoor de gemiddelde wachttijd aanzienlijk. Aanbiedingsresultaat De gemiddelde aanbiedingsgraad in het verslagjaar lag in Vianen op 3,6 en is in vergelijking met 2013 (3,3) weer licht gestegen. Dat wil zeggen dat gemiddeld iedere woning bijna vier keer is geweigerd alvorens te worden geaccepteerd. De stijging in Vianen sinds 2012 heeft te maken met het digitaal aanbieden van woningen. Sinds LEKSTEDEwonen hierop is overgestapt hebben de kandidaten een kortere reactie- en bedenktijd bij woningaanbieding. Bij ruim 30% van de weigeringen heeft de kandidaat “niet of niet tijdig gereageerd” of de “gegevens niet of niet tijdig aangeleverd” waardoor de woning wordt geweigerd. Daarnaast blijven woningzoekenden kritisch om een woning te accepteren, vanwege het feit dat zij zich opnieuw moeten inschrijven om wachttijd op te bouwen voor een (eventueel) volgende verhuizing. In vergelijking met de regio Utrecht is dit cijfer nog steeds goed, aangezien de aanbiedingsgraad over 2014 uitkwam op 5,1 (stijging van 0,5). Dit ‘slechtere’ aanbiedingsresultaat wordt deels verklaard doordat veel corporaties in de regio al langer met strakkere aanbiedingstermijnen en digitaal aanbieden werken. Hierdoor is er regionaal sprake van een stijging van het aanbiedingsresultaat, maar zijn de verschillen minder groot dan in Vianen. Overigens is in de

regio dezelfde tendens waarneembaar: kandidaten leveren niet of niet tijdig aan en zijn kritischer op het accepteren van woningen.

2014 2013 2012 2011 2010 gem

Gemiddeld aantal reacties Vianen Utr. 58 71 51 62 79 100 85 116 97 125 72 93

Slaagkans Vianen 4,6% 4,0% 3,4% 3,0% 3,1% 3,6%

Utr. 8,4% 8,8% 6,7% 6,5% 5,7% 7,1%

Gemiddelde wachttijd Vianen Utr. 8,7 7,9 8,4 7,7 7,6 7,9 8,9 7,6 7,7 7,4 8,3 7,7

Aanbiedingsresultaat Vianen Utr. 3,6 5,1 3,3 4,6 2,5 4,4 3,7 4,0 3,3 3,5 3,3 4,3

Percent. actief WoZo Vianen Utr. 12,4% 15,3% 12,0% 15,2% 13,1% 17,5% 14,1% 19,2% 16,1% 21,7% 13,5% 17,7%

Herkomst woningzoekenden In 2014 is 67,0% van het vrijkomend woningbezit verhuurd aan inwoners uit de gemeente Vianen. Ten opzichte van vorig jaar (77,5%) is dat een daling, maar in 2013 was er ook sprake van een hoog toewijzingspercentage als gevolg van de oplevering van twee nieuwbouwprojecten en het huisvesten van volkshuisvestelijke urgenten uit de Vijfheerenlanden. De afgelopen 5 tot 10 jaar wordt gemiddeld 2/3 deel van alle vrijkomende woningen verhuurd aan eigen inwoners. Urgenten Het aantal woningzoekenden in Vianen met een urgentie is in 2014 gehalveerd: van 109 naar 54 urgenten. Deze daling is door meerdere redenen te verklaren. In 2013 zijn er bijna 100 volkshuisvestelijke urgenties voor de Vijfheerenlanden afgegeven, waarvan de meeste urgenten in 2014 zijn verhuisd en ultimo 2014 niet meer meetellen. Daarnaast zijn er in 2014 voor het complex Stammershoefstraat (hoogbouw) bijna 40 volkshuisvestelijke urgenties afgegeven. Tot slot is er in Vianen (en de regio) sprake van een stringent urgentiebeleid. Vanwege de schaarste op de woningmarkt worden urgentieverklaringen alleen verstrekt aan mensen die het echt nodig hebben, om zo een noodsituatie op te lossen. Dit komt ook terug in een daling van het aantal afgegeven urgentieverklaringen, anders dan op volkshuisvestelijke gronden (sloop of stadsvernieuwing). Het aandeel urgenten binnen het woningzoekendenbestand in Vianen komt uit op 1,14% (in 2013 nog 2,25%) en ligt daarmee ruim boven het regionaal gemiddelde van 0,43%.

Aantal woningzoekenden naar urgentie in Vianen (ultimo) Sociale Medische Hardheids- Volkshuis- Overig indicatie indicatie clausule vestelijk 2014 6 2 1 44 1 2013 10 6 5 85 3 2012 10 0 2 14 0 2011 4 2 2 3 0 2010 10 2 1 1 0

2.3

HUURPRIJZEN EN HUURINC ASSO

2.3.1

HUURPRIJZEN

Totaal Urgenten % 54 1,14% 109 2,25% 26 0,55% 11 0,25% 14 0,34%

Urgenten % Utr. 0,43% 0,37% 0,50% 0,69% 0,61%

In 2014 hebben 135 woningen (2013: 95) een huurprijs in het vrije sectorsegment. Dit is iets meer dan 3% van het totale bezit (in 2013 ruim 2,5%). De gemiddelde huurprijs ligt ultimo 2014 op gemiddeld € 455,- per maand ofwel 57,7% van maximaal redelijk, terwijl dit in 2013 € 440,per maand bedroeg. Deze stijging heeft, naast de jaarlijkse inkomensafhankelijke huurverhoging, te maken met de oplevering van nieuwbouwwoningen. Daarnaast hebben wij dit jaar ons huurprijsbeleid geactualiseerd, zodat de huurprijzen beter afgestemd worden op de kwaliteit van de woningen. Huurtoeslag Vanaf december 2013 is de uitbetaling Huurtoeslag veranderd door nieuwe wetgeving. Het grootste deel van de huurders die Huurtoeslag ontvangen, liet dit voorheen direct via ons verrekenen met de huur. Dit heeft onze voorkeur, aangezien we dan zeker weten dat de Huurtoeslag wordt verrekend met de maandelijks verschuldigde bruto huur. De Belastingdienst heeft echter besloten dat 2013 het laatste jaar is waarin de Huurtoeslag via de verhuurder werd uitbetaald. Vanaf 2014 ontvangen bewoners toeslagen rechtstreeks op eigen rekening. In het jaar 2013 ontvingen in de gemeente Vianen 377 huishoudens (14,8%) op een totaal aantal van 2.555 huurwoningen van LEKSTEDEwonen huurtoeslag via de verhuurder. Het gemiddelde bedrag van de huurtoeslag was € 185,= per maand.

Aedes heeft in 2012 en 2013 in overleg met de Belastingdienst geprobeerd om de geclusterde uitbetaling van de Huurtoeslag te behouden, zodat rechtstreekse uitbetaling aan woningcorporaties mogelijk zou blijven. Aedes wilde een simpel systeem dat schuldenproblematiek en fraude voorkomt. De koepelorganisatie, diverse corporaties en enkele politieke partijen maakten zich zorgen over de mogelijke effecten. Ze verwachten dat hierdoor meer mensen in betalingsproblemen komen, met meer schuldhulpverleningstrajecten en huisuitzettingen als gevolg. Het overleg tussen Aedes en Belastingdienst heeft niet geleid tot een praktisch werkbaar systeem. Vanwege de ingrijpende wijziging en het voorkomen van een mogelijke stijging van het aantal betalingsachterstanden, hebben wij alle huurders actief en tijdig geïnformeerd. Alle 377 huurders met Huurtoeslag zijn aangeschreven om ze te informeren over de wijzigingen en dat zij voortaan de volledige maandhuur aan LEKSTEDEwonen moeten betalen. Vanaf december 2013 met doorloop in 2014 hebben wij geen noemenswaardige stijging van het aantal of hogere achterstanden geconstateerd. Bij ongeveer 10 huurders is de overgang anders verlopen; zo ontving LEKSTEDEwonen voor deze huurders nog maanden Huurtoeslag van de Belastingdienst. 2.3.2

JAARLIJKSE HUURVERHOGING

In 2014 was er sprake van een inkomensafhankelijke huurverhoging en daarmee was deze huurverhoging gelijk aan de methodiek van 2013. Het Kabinet wil de doorstroming van hogere inkomensgroepen stimuleren en het scheefhuren tegengaan, zodat er meer sociale huurwoningen (huurprijs onder € 699,48) beschikbaar komen voor lagere inkomensgroepen. Het moet ook een compensatie bieden voor het opleggen van de verhuurdersheffing. LEKSTEDEwonen heeft in overleg met het Huurdersberaad besloten om de maximaal toegestane huurverhoging in Vianen, net als in 2013, niet door te voeren, maar in 2014 een korting van 5,0% op de maximaal toegestane percentages te geven. Daarnaast houden wij rekening met huishoudens die in inkomen terugvallen (Vangnetregeling). In 2014 hanteerde LEKSTEDEwonen voor sociale huurwoningen in Vianen de volgende huurverhogingspercentages:

Inkomenscategorie Lager dan € 34.085,Tussen € 34.085,- en € 43.602,Hoger dan € 43.602,-

Max. wettelijke verhoging 4,0% 4,5% 6,5%

Huurbeleid LEKSTEDEwonen 3,8% 4,3% 6,2%

[ 21 ]

Bijzonderheden - Voor woningen met een sloopbesluit (bijvoorbeeld gebouw Goudhaver in de Vijfheerenlanden en complex Wilhelminastraat e.o.) zijn de huren “bevroren” en geldt géén huurverhoging (0%); - Voor enkele woningen geldt om redenen een afwijkend huurverhogingspercentage; - LEKSTEDEwonen hanteerde in 2014 een aftopping van de huren van de sociale huurwoningen tot maximaal de vrije sectorgrens (nu € 699,48). Op deze manier kunnen deze bewoners, wanneer hun inkomen in de toekomst terugvalt, toch een beroep doen op Huurtoeslag; - Voor vrije sector woningen (huurprijs boven € 699,48) is een huurverhoging van 5,0% toegepast; Informatieverstrekking Alle huurders hebben voor 30 april 2014 de schriftelijke aanzegging voor de inkomensafhankelijke huurverhoging ontvangen. In 2013 was de nieuwe methodiek al extra toegelicht tijdens diverse communicatiemomenten. Bij de aanzeggingsbrief ontvingen alle huurders de puntenwaardering van hun woning en een toelichting op het huurbeleid van LEKSTEDEwonen, de inkomensafhankelijke huurverhoging en de bezwaarprocedure. Meer informatie, de veelgestelde vragen (FAQ) en een contactformulier zijn geplaatst op de website.

[ 22 ]

Om de inkomensafhankelijk huurverhoging uit te kunnen voeren hebben wij bij de Belastingdienst de benodigde gegevens opgevraagd. Wij ontvangen van de sociale huurwoningen alleen een “code” die aangeeft in welke inkomenscategorie het huishoudinkomen in 2012 valt. Als de code (het inkomen) meer dan € 34.085,- of € 43.602,- is, vermeldt de Belastingdienst ook het aantal bewoners en ontvangt LEKSTEDEwonen voor dat adres een inkomensverklaring, die bij het huurverhogingsvoorstel is verstuurd. Uit de bij de Belastingdienst opgevraagde gegevens blijkt dat 61,1% (2013: 60%) van onze huurders een inkomen onder de € 34.085,- heeft, ofwel tot onze primaire doelgroep hoort. In onze huurwoningen huisvesten wij 12,4% (2013: 12,3%) middeninkomens en 20,4% (2013: 21,1%) hogere inkomens. Bij 6,1% (2013: 6,6%) van onze huurders (ruim 140 adressen) kon de Belastingdienst de gegevens niet aanleveren. In 2014 ontvingen wij in totaal 51 bezwaren (2013: 77) tegen de aangekondigde huurverhoging, waarvan er 33 (2013: 36) gegrond zijn verklaard. In deze gevallen is de huurprijs aangepast vanwege een inkomensdaling in 2013 (onze vangnetregeling), foutieve inkomensverklaringen van de Belastingdienst en de regeling chronisch zieken. Daarnaast hebben 11 (2013: 34) huurders een rappelbrief ontvangen, omdat zij de huurverhoging niet (tijdig) hebben betaald. Uiteindelijk

hebben wij 5 (2013: 7) bezwaarschriften van huurders ter behandeling doorgezonden naar de Huurcommissie. In alle gevallen heeft de Huurcommissie uitspraak gedaan en LEKSTEDEwonen in het gelijk gesteld. 2.3.3

HUURACHTERSTANDEN

Eind 2014 lag de huurachterstand van zittende huurders in Vianen en Utrecht (complex Donkerstraat) op 0,60% van de bruto jaarhuur. Eind 2013 was dit nog 0,72% van de jaarhuur. Het totaalbedrag van de achterstand is over 2014 gemiddeld € 149.808. Dit bedrag is ook lager dan eind 2013, hetgeen veroorzaakt wordt doordat de gemiddelde achterstand per huurder iets is gedaald. Algemeen gesteld lopen huurachterstanden bij huurders op doordat bijvoorbeeld het UWV en WIL langer tijd nodig hebben voordat een uitkering wordt toegekend en dat meer huurders schuldhulpverlening aanvragen. In de periode totdat de schuldhulpverlening is toegekend, wordt de achterstand bevroren, maar moet de lopende huur wel worden betaald. De huurachterstand van een bewoner in een schuldsaneringstraject blijft drie jaar staan totdat het schuldhulptraject is afgesloten, deze achterstand blijft zichtbaar in het achterstandspercentage. Betalingsregelingen moeten vaak over een langere termijn worden uitgesmeerd, simpelweg omdat de betalingscapaciteit bij de huurders ontbreekt. Sinds twee jaar werken wij met een sociale, maar zakelijke aanpak. Deze houdt in dat we onze klanten met een achterstand strak manen en hen vragen om contact met ons op te nemen. Als zij dit niet doen, nemen wij zelf contact op (telefonisch of huisbezoek). Indien we vermoeden dat huurders niet in staat zijn om zelfstandig hun betalingsachterstand op te lossen, verwijzen we door naar het maatschappelijk werk of schuldhulpmaatjes via het Sociaal Team van de gemeente Vianen en naar Werk en Inkomen Lekstroom (WIL). De samenwerking met het Sociaal Team verkeert nog in een beginstadium en WIL heeft in 2014 gekampt met opstartproblemen, waardoor de mensen lang moesten wachten voordat hun hulpvraag werd behandeld. Echter, door alle inspanningen vanuit van LEKSTEDEwonen in samenwerking met collega-corporaties uit de regio, was aan het eind van het jaar bij WIL verbetering merkbaar in de afhandeling van de aanvragen schuldhulpverlening en terugkoppeling naar LEKSTEDEwonen.

2014 2013 2012 2011 2010

Achterstand zittende huurders € 149.808 € 176.098 € 123.908 € 99.647 € 109.960

Aantal huurders 195 197 177 172 180

Gemiddelde achterstand € 768 € 893 € 700 € 579 € 611

% van bruto jaarhuur 0,60 0,72 0,53 0,46 0,54

Het totaal bedrag aan betalingsregelingen van zittende huurders is toegenomen. Ultimo 2013 hadden we 125 betalingsregelingen voor een bedrag van € 69.958,-. In 2014 hebben we 128 regelingen afgesproken met huurders voor een totaalbedrag van € 86.586,-. Het gemiddeld bedrag per betalingsregeling is in 2014 ook toegenomen, mogelijk ook als gevolg van de gestegen huurprijzen.

2014 2013 2012 2011 2010

Betalingsregelingen € 86.586 € 69.958 € 51.929 € 51.121 € 41.820

Aantal huurders 128 125 93 86 74

Gemiddeld bedrag € 671 € 560 € 558 € 594 € 565

De totale huurachterstand van inmiddels vertrokken huurders is in 2014 gestegen naar € 195.082,- (in 2013: € 173.963,-). In 2014 betrof het 64 dossiers met een gemiddelde hoofdsom van € 3.048,- en in 2013 ging het om 51 dossiers met een gemiddelde hoofdsom van € 3.411,-.

2014 2013 2012

Achterstand vertrokken huurders € 195.082 € 173.963 € 154.366

Aantal huurders 64 51 43

Gemiddelde achterstand € 3.048 € 3.411 € 3.590

Ontruimingen Het aantal dossiers van zittende huurders bij de deurwaarder bedraagt 41 stuks. Door ons strakkere beleid is voorkomen dat dit aantal sterk is gestegen ten opzichte van 2013 (38 stuks). Vanzelfsprekend zijn bewoners er niet mee geholpen om achterstanden te laten oplopen, maar de tussenkomst van een deurwaarder is vaak net het instrument om met enige externe dwang de huurbetaling weer te continueren en de aflossing op te pakken. Na 17 aanzeggingen tot ontruiming hebben we in 2014 acht ontruimingen daadwerkelijk uitgevoerd. Hiervan heeft één ontruiming plaatsgevonden op basis van huurachterstand gecombineerd met overlast. Ondanks alle inzet van zowel LEKSTEDEwonen als diverse hulpverleningsinstanties (waaronder Rivas Maatschappelijk Werk, Centrum Jeugd en Gezin en de wijkagent) zijn deze ontruimingen niet te voorkomen geweest. Eén ontruiming betrof een alleenstaande vrouw met kinderen, waarbij het laatste-kans traject helaas is beëindigd omdat mevrouw niet meewerkte. Op het moment van ontruiming bleek mevrouw met de kinderen te zijn vertrokken naar haar ouders. Tevens is een gezin ontruimd waarbij sprake bleek te zijn van een ernstige gokverslaving. Vijf ontruimingen betroffen jonge alleenstaanden (4 mannen, 1 vrouw). Bij vier van hen was de bewoner al vertrokken tijdens de ontruiming.

[ 23 ]

2014 2013 2012 2011 2010

Dossiers deurwaarder 41 40 38 35 18

Vonnissen

Ontruimingen

24 22 18 17 25

8 7 5 6 2

Schuldhulpverlening Het aantal minnelijke schikkingen lag eind 2014 op zeven stuks, zes huurders met achterstand zijn opgenomen in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP). Het aantal huurders met een lopende aanvraag voor een schuldsaneringsprocedure bedroeg eind 2014 acht personen. Het grootste gedeelte hiervan zal in 2015 tot de WSNP worden toegelaten. Tevens zijn er bewoners die dan de periode van drie jaar afsluiten, naar verwachting met een schone lei. Het duurt enige tijd voordat de procedure voor schuldsanering is afgerond en de schuldhulpverlening is opgestart: de schulden moeten worden geïnventariseerd, met schuldeisers moet

een akkoord worden overeengekomen en het inkomen moet worden gestabiliseerd, vaak wordt ook bij een minnelijk traject een bewindvoerder aangesteld De achterstand loopt echter niet verder op: tijdens de procedure wordt de bestaande achterstand ‘bevroren’ en wordt uitsluitend de maandhuur voldaan. LEKSTEDEwonen gaat alleen akkoord met kwijtschelding van een deel van de schuld als het een zittende huurder betreft die buiten eigen schuld in de problemen is gekomen en de lopende maandhuur weer correct betaalt. De reservering voor LEKSTEDEwonen in de schuldsanering moet tenminste 10% van de vordering bedragen. Dit heeft wel tot gevolg dat de totale achterstandscijfers hoger worden: achterstandsbedragen van bewoners die zijn opgenomen in de schuldsanering of waarvan de aanvraag nog in behandeling is, blijven staan en kunnen pas na afloop van de saneringsperiode (drie jaar) worden afgewikkeld. Maakt een bewoner opnieuw schulden tijdens de aanvraag voor een schuldsaneringstraject, dan gaat LEKSTEDEwonen niet meer akkoord met schuldsanering.

Schuldhulpverlening 2014 Aantal

[ 24 ]

Totale vordering in minnelijk traject WSNP Aanvraag minnelijk traject / WSNP Totaal

2013 Aantal

Bedrag

Gem.

7 6

€ 4.232 € 10.781

€ 605 € 1.797

7 8

8 21

€ 7.513 € 22.526

€ 939 € 1.073

9 24

Bedrag

Gem.

€ 5.443 € 12.149

€ 778 € 1.519

€ 9.124 € 1.014 € 26.716 € 1.113

VIA-traject – laatste kansbeleid Het traject Voorkomen Huisuitzetting is er voor huurders die een ontruimingsvonnis hebben ontvangen op basis van huurachterstand, maar waarbij meerdere problemen blijken te bestaan (zoals niet met geld kunnen omgaan, relatieproblemen, problematiek met de kinderen of psychische problemen). Bij dit traject werken meerdere hulpverleningsinstanties samen om een zo volledig mogelijk zorgpakket op te stellen en eventueel een schuldbemiddeling of -sanering te starten, samen met de betrokken huurder. Een dergelijk traject loopt één jaar, zodat na deze periode een goede begeleiding is opgezet. Werkt een huurder niet mee, dan wordt alsnog ontruiming aangezegd en de hulpverlening gestaakt. De gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen zorgen voor de financiering en de coördinatie is in handen van de GGD-Midden Nederland.

In 2013 is voor het eerst ook een overlastzaak voor een Via-traject aangemeld. Dit traject is succesvol afgesloten in 2014. Deze bewoner is verhuisd naar een andere wijk in Vianen en heeft daar een nieuwe start gemaakt, de schulden zijn gesaneerd en de huurbetaling verloopt via een bewindvoerder. Het VIA-traject is in 2014 niet ingezet voor bewoners met huurachterstand. Sociaal Team Vanwege de decentralisatie van de zorg richting de lokale overheden is in 2014 door de gemeente Vianen het Sociaal Team aangesteld om de dienstverlening aan inwoners van Vianen te verbeteren op het gebied van zorg en welzijn. Het Sociaal Team is een verzameling van professionals dat bestaat uit medewerkers van onder andere Stichting MEE, Rivas Maatschappelijk Werk en thuiszorg, Stichting Welzijn Vianen, jeugdzorgorganisaties en de gemeente Vianen. Na aanmelding door de bewoner zelf (of via LEKSTEDEwonen) wordt een afspraak gemaakt bij de bewoner thuis en wordt gekeken wat de hulpvraag precies is. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan hulp om het inkomen weer stabiel te krijgen of de inzet van een schuldhulpmaatje. Er wordt hierbij ook ingezet op zelfredzaamheid van de hulpvrager. Ook op andere terreinen kan het Sociaal Team hulp bieden, hierbij kan onder meer worden gedacht aan de persoonlijke woon- en gezinssituatie, sociale contacten, daginvullingdagbesteding en geestelijke gezondheid. In 2014 zijn door LEKSTEDEwonen 23 aanmeldingen gedaan bij het Sociaal Team voor huurders met betalingsproblemen.

2.4

IN GESPREK MET HUURDERS

LEKSTEDEwonen wil een klantgerichte organisatie zijn en open communicatie met huurders is daarbij een belangrijke voorwaarde. Om dit blijvend te realiseren overleggen wij structureel met onze huurdersvertegenwoordigingen in Vianen, zoals het Huurdersberaad en de Bewonerscommissies. In de gemeenten Houten en Leerdam wordt de bewonersparticipatie op grond van de beheerovereenkomsten door de collega-corporaties uitgevoerd. 2.4.1

HUURDERSBERAAD

“Stichting Huurdersberaad LEKSTEDEwonen Vianen” vertegenwoordigt alle huurders van LEKSTEDEwonen in Vianen. Conform de Wet op het overleg huurders verhuurder (WOHV), ofwel de Overlegwet, is het Huurdersberaad de formele gesprekspartner voor LEKSTEDEwonen in alle zaken die van belang zijn in de verhouding huurder-verhuurder.

In de Samenwerkingsovereenkomst zijn nadere afspraken gemaakt om tot een optimale samenwerking te komen met respect voor elkaars standpunten en wederzijdse doelstellingen. Op 12 februari 2014 is de geactualiseerde Samenwerkingsovereenkomst formeel ondertekend. De samenstelling van het Huurdersberaad is in 2014 ongewijzigd gebleven, ondanks dat er eind 2013 drie vacatures waren: Amaliastein, Centrum/Hogeland en de Jongerenzetel. Het Huurdersberaad heeft eind 2013 besloten om, vanwege andere prioriteiten en verdere besluitvorming over bewonersparticipatie en bewonersvertegenwoordiging, pas in 2014 de wijkzetels Amaliastein en Centrum/Hogeland in te vullen. Eén van de gedachten was dat een afgevaardigde van de nieuwe Bewonerscommissie Stammershoefstraat (hoogbouw) de wijkzetel van Centrum/Hogeland wellicht kon invullen. Vanwege het voorgenomen sloop- en nieuwbouwproject heeft deze Bewonerscommissie bij het Huurdersberaad aangegeven daarvan geen gebruik te willen maken: zij richten zich primair op alle werkzaamheden, adviezen en besluiten ten aanzien van het project. Het Huurdersberaad heeft zich in 2014 voorbereid op het vinden van nieuwe kandidaten voor de openstaande vacatures. Zo is er een advertentietekst opgesteld, die naar verwachting in 2015 geplaatst zal worden in de lokale media en op de website van het Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen.

De samenstelling van het Huurdersberaad was december 2014 als volgt: - De heer A.J. Baauw (Voorzitter) Bewonerscommissie Mariënhof - Mevrouw D. Breedveld (Secretaris) Bewonerscommissie Vijfheerenlanden - De heer B. den Breejen Kernen - De heer F. Docter De Hagen Laagbouw - De heer P. Heil (Penningmeester) Bewonerscommissie Vijfheerenlande - De heer F. van der Kuil Monikkenhof 2 (Kampen) - Mevrouw C. Lenting-Klinkhamer Monikkenhof 3 (Molens) - De heer R. Verhoeven Senioren Hoogbouw - De heer T. Wammes Senioren Laagbouw - Vacature Amaliastein - Vacature Centrum/Hogeland - Vacature Jongeren

Huurdersberaad Het Huurdersberaad is dit jaar tien keer bijeengekomen, waaronder vier Overlegvergaderingen met LEKSTEDEwonen en één bijeenkomst met de twee Huurdersvertegenwoordigers van de Raad van Commissarissen. Daarnaast vond in november 2014 een gecombineerde vergadering plaats van het Maatschappelijk Platform Vianen en het Huurdersberaad. Belangrijke onderwerpen tijdens de Overlegvergaderingen tussen Huurdersberaad en LEKSTEDE-wonen waren: - Onderhoudsplanning en -begroting LEKSTEDEwonen; - Inkomensafhankelijke huurverhoging per juli 2014 (regelgeving en uitwerking); - Actualiseren en ondertekening Samenwerkingsovereenkomst; - Jaarlijkse verantwoordingsplicht (Huurderskrant cq. Jaarvergadering); - Ondernemingsplan LEKSTEDEwonen 2014 - 2017; - Nieuwe Huisvestingswet, Novelle Blok en regionale huisvestingsverordening; - Parlementaire enquête; - Betaalbaarheid van het huren; - Procedure nieuw op te richten Bewonerscommissies; - Vacatures in het Huurdersberaad; - Leefbaarheidsprojecten (inbraakpreventie en leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden); - Bewonersparticipatie (klantenpanels); - Nieuwe huurovereenkomst en Algemene Huurvoorwaarden; - Invoering Warmtewet (regelgeving en aanzet uitwerking); - Begroting Huurdersberaad en Bewonerscommissies; - Actualiteiten en voortgang projecten. Verantwoordingsvergadering Het Huurdersberaad heeft, volgens de Overlegwet en de afgesloten Samenwerkings-overeenkomst tussen Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen, de verplichting om jaarlijks een verantwoordings-vergadering te organiseren. Bij de totstandkoming van de nieuwe Samenwerkingsovereenkomst (februari 2014) heeft de directeur-bestuurder, in afwijking van artikel 1 lid 4, het Huurdersberaad ontheffing verleent om de verantwoording naar de achterban ook in 2014 per krant te mogen doen. Voorwaarde blijft dat er jaarlijks voor de huurders in Vianen gelegenheid is kennis te nemen van het werk van het Huurdersberaad. De reden hiervoor is dat in 2012 voor het eerst een verantwoordingsvergadering heeft plaatsgevonden door middel van een Informatiemarkt, echter deze eerste editie werd matig bezocht. In december 2014 heeft het Huurdersberaad opnieuw een Huurderskrant uitgegeven en op hun nadrukkelijke verzoek geen verantwoordingsvergadering georganiseerd. In 2015 zal deze vergadering wel worden georganiseerd.

[ 25 ]

Vergoedingen LEKSTEDEwonen vergoedt de kosten voor zover die redelijkerwijs noodzakelijk zijn voor de activiteiten van het Huurdersberaad en de aangesloten bewonerscommissies met betrekking tot: - De oprichting en instandhouding van het Huurdersberaad en de aangesloten Bewonerscommissies; - De communicatie met de huurders, zoals het betrekken van de huurders bij haar standpuntbepaling, informatievoorziening en het beleggen van vergaderingen; - (De voorbereiding van) het overleg met LEKSTEDEwonen; - (De voorbereiding van) de uitoefening van het informatie- en adviesrecht.

[ 26 ]

Het Huurdersberaad heeft in 2014 afgerond € 17.000 aan voorschotten ontvangen om haar taken te kunnen vervullen. Naast deze voorschotten heeft LEKSTEDEwonen afgerond € 3.000 aan vergaderkosten uitgegeven. Deze uitgaven zijn inclusief de bijdragen aan de actieve bewonerscommissies. In 2013 bedroeg de bijdrage van LEKSTEDEwonen aan het Huurdersberaad totaal € 16.500,-. De kosten voor het Huurdersberaad waren in 2013 lager omdat er nog een “overschot liquiditeiten” in de kas van het Huurdersberaad aanwezig was die eerst is aangewend. Voor de verantwoording en risicobeheersing zijn werkafspraken gemaakt. De belangrijkste hiervan zijn: - Voorschotten worden op afroep uitbetaald op basis van de goedgekeurde jaarbegroting; - Het Huurdersberaad mag aan het eind van het jaar liquiditeiten aanhouden van maximaal € 2.500,-. Een hoger (reserve)bedrag wordt in mindering gebracht op het in het volgend jaar uit te keren budget. 2.4.2

BEWONERSCOMMISSIES

In 2014 waren er drie bewonerscommissies actief: voor de complexen Donjon, Vijfheerenlanden en Stammershoefstraat (hoogbouw). Zij behartigen de gemeenschappelijke belangen van alle bewoners in hun complex en zetten zich in voor de leefbaarheid en veiligheid in en rondom de woningen. Sinds 2011 wordt de samenwerking tussen de Bewonerscommissies, het Huurdersberaad en LEKSTEDEwonen officieel bekrachtigd door ondertekening van het Bewonerscommissiereglement. Met de geactualiseerde Samenwerkingsovereenkomst Huurdersberaad is ook het Bewonerscommissiereglement op een aantal punten geüpdatet, die sindsdien geldt voor alle nieuw op te richten commissies. In 2014 zijn er in totaal 14 Overlegvergaderingen geweest met de verschillende Bewonerscommissies. Wij zijn blij met de betrokkenheid en inzet van onze commissies. Op die manier kan het beleid van LEKSTEDEwonen getoetst worden en kunnen problemen snel opgelost worden.

De leden van de commissies denken en praten actief mee en dragen ook zelf onderwerpen aan. Onderwerpen die jaarlijks structureel aan de orde komen zijn: - jaarlijkse huurverhoging; - servicekosten (omvang, afrekening en aanpassing); - onderhoud en beheer van de woningen; - leefbaarheid en woonomgeving. Met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden is intensief contact geweest in verband met het groot onderhoud en de sloop-nieuwbouwplannen van gebouw Goudhaver. De wijkvernieuwing (Fase II) vormde dit jaar de rode draad van alle vergaderingen. De commissie heeft eind 2012 positief geadviseerd over deze wijkvernieuwing en is sindsdien nauw betrokken bij de voortgang en communicatie van LEKSTEDEwonen hierover. Wat zijn de gevolgen voor de bewoners van de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid, Rijstgras en Boterbloem (groot onderhoud) en Goudhaver (sloop)? Zo is dit jaar de start van het groot onderhoud van en rondom de appartementengebouwen Pijlkruid en Rijstgras uitvoerig met de Bewonerscommissie doorgesproken. Ook worden de verhuisstromen van de volkshuisvestelijke urgenten regelmatig besproken, met name de verhuizingen binnen de wijk. Daarnaast is ook het groot onderhoud aan en de oplevering van de gebouwen Zilvermos en Boterbloem uitvoerig besproken. Aangezien de wijk in beweging is (werkzaamheden op verschillende locaties) overlegt het Dagelijks Bestuur van de commissie maandelijks met de projectleider en de woonconsulent. In de bouwkeet wordt de voortgang van het groot onderhoud en praktische problemen besproken, wat voor beide partijen goed werkt. Daarnaast was net als vorig jaar een belangrijk onderwerp van gesprek de “Leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden”. Hierbij wordt sinds november 2013 gestreefd naar een blijvend schone, hele en veilige buurt. Dit wordt gedaan de huisregels strakker te handhaven en de bewoners actief op (ongewenst) gedrag aan te spreken. In 2014 is de leefbaarheidspilot geëvalueerd door middel van een onderzoek uitgevoerd door USP. De resultaten en adviezen zijn uitvoerig met de bewonerscommissie besproken. De Bewonerscommissie Donjon heeft zich dit jaar vooral gericht op goede bewonerscontacten en de directe woonomgeving. In samenwerking met de vrijwilligers van de huiskamer en Stichting Welzijn Vianen (SWV) is opnieuw een druk bezochte Nieuwjaarsbijeenkomst georganiseerd, om vooral de sociale contacten tussen de bewoners te stimuleren. En ook om de bewoners te informeren over en te interesseren voor de werkzaamheden van de commissie. Conform het Bewonerscommissiere-

glement heeft de commissie in oktober een geslaagde jaarvergadering belegd, waarbij ruim 50 bewoners aanwezig waren. De commissie legde daarin verantwoording af over haar werkzaamheden tot heden, presenteerde haar plannen voor het komende jaar en LEKSTEDEwonen was als gast aanwezig om een toelichting te geven op uiteenlopende vragen. Net als voorgaande jaren heeft de commissie zich ingezet voor de directe woonomgeving van de Donjon. Zo heeft de commissie voor het opruimen van zwerfaval, de parkeerproblematiek en meer fietsenrekken ook contact gezocht met de gemeente Vianen. In samenhang met deze onderwerpen is de voortgang van de “Leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden” met de commissie afgestemd, aangezien de pilot ook in de Donjon is toegepast. Ook met hen zijn de evaluatie en adviezen besproken. De Bewonerscommissie Stammershoefstraat (hoogbouw) is juni 2013 officieel opgericht. De directe aanleiding hiervoor was dat bewoners zich zorgen maakten over de achteruitgang van hun complex en de woonomgeving (overlast, vervuiling, etc.) en diverse ideeën hadden voor oplossing en verbetering daarvan. Tijdens de Overlegvergadering is de onderhoudsstaat van de woningen en de leefbaarheid regelmatig besproken. Dit jaar stond vooral in het teken van de voorgenomen sloop- en nieuwbouwplannen van het complex van 42 woningen. Begin 2014 is met de Bewonerscommissie een traject gestart en sindsdien wordt de commissie actief betrokken bij alle plannen en op de hoogte gehouden over relevante ontwikkelingen. De commissie is nauw betrokken geweest bij de bewonersbijeenkomst, de daaropvolgende huisbezoeken, de voortgang en communicatie van LEKSTEDEwonen hierover. De commissie heeft voorjaar 2014 positief geadviseerd over het voorgenomen sloopbesluit en de verdere planvorming. Uiteindelijk zijn er plannen gemaakt die in 2015 worden voorgelegd aan de gemeente Vianen. Doordat de bewoners eind 2014 de volkshuisvestelijke urgenties hebben gekregen is de verhuisstroom op gang gekomen. Aangezien ook de leden van de commissie gaan verhuizen is besloten om in 2015 de Bewonerscommissie om te zetten in een Projectcommissie. Met de in 2010 opgerichte Projectcommissie Wilhelminastraat e.o. hebben de afgelopen twee jaar geen Overlegvergaderingen meer plaatsgevonden. Vanwege de vele verhuizingen, waaronder die van commissieleden, en de sloop van ruim 30 woningen is de projectcommissie eind 2013 opgeheven. Wel onderhouden wij regelmatig contact met de (oud)projectleden en de ‘terugkeerders’. Op deze wijze informeren wij hen over de voortgang van het project, worden mijlpalen gedeeld en stemmen wij de communicatiemomenten nader af. Anderzijds horen wij van hen ook wat er speelt in de wijk en met name onder de terugkeerders.

De Bewonerscommissie Mariënhof is een commissie in ruste geworden. Sinds 2011 hebben er geen Overlegvergaderingen meer plaatsgevonden, omdat hier wederzijds geen aanleiding voor was. In 2014 is ook gewerkt aan de oprichting van Bewonerscommissie De Plataan voor de seniorenwoningen in dit appartementengebouw. Enkele bewoners namen hiertoe het initiatief. Hoewel het minimaal vereiste aantal woningen in het complex (conform het bewonerscommissiereglement) niet wordt gehaald, hebben wij gemeend toch in te stemmen met de vorming van een commissie. De grondslag hiervoor is de samenstelling van het gebouw. Er zijn naast de huurwoningen een drietal organisaties (Zorgspectrum, Syndion en de tijdelijke Hospice van Vianen) betrokken bij dit gebouw. In 2015 is het reglement ondertekend. Daarmee is de Bewonerscommissie De Plataan officieel ingesteld. Sociaal huismeester Onze huismeester en complexbeheerder borgen een kwalitatief goede leefomgeving in en om de woongebouwen Donjon en Vijfheerenlanden. De gemeenschappelijke ruimten en de directe omgeving moeten schoon, heel en veilig zijn en de tevens moeten de installaties goed functioneren. Het is gebruikelijk dat de huurder betaalt voor de huismeester, maar LEKSTEDEwonen berekent tot 60% van de kosten van de huismeester door aan de huurders. Een deel van de werkzaamheden die de huismeester uitvoert, zijn immers werkzaamheden voor rekening van de verhuurder. Sinds 2011 streven wij naar het inzetten van een “sociaal huismeester” ofwel het actiever aanspreken van bewoners op hun gedragingen. Naast zijn dagelijkse werkzaamheden signaleert de huismeester zaken of spreekt regelmatig met bewoners. Het meer benutten van ‘de oren en ogen in de wijk’ enerzijds en het stimuleren van bewonerscontacten anderzijds ligt hieraan ten grondslag. In 2014 heeft dit nog meer vorm gekregen door de leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden. Voor een grotere betrokkenheid en om te weten wat er speelt, schuiven de complexbeheerder en huismeester daarom sinds 2013 aan bij de Overlegvergaderingen met de bewonerscommissies. Bij de Donjon is de complexbeheerder iedere vergadering aanwezig en bij de Vijfheerenlanden is de aanwezigheid afhankelijk van de agendapunten.

[ 27 ]

2.4.3

[ 28 ]

BEWONERSINFORMATIE

Mijn LEKSTEDEwonen Sinds november 2012 kunnen de huurders op onze website gebruikmaken van ons klantenportaal. Op “Mijn LEKSTEDEwonen” kunnen zij online hun persoonlijke gegevens inzien en eventueel wijzigen, hun woninggegevens bekijken, de huur online betalen (iDEAL) of een reparatieverzoek melden. Ook zijn zij als eerste op de hoogte van het laatste nieuws over de (nieuwbouw) projecten. Op onze vertrouwde telefonische en persoonlijke dienstverlening kunnen huurders uiteraard blijven rekenen. Eind 2014 maken circa 650 huurders gebruik van ons klantenportaal, wat neerkomt op ongeveer 25% van onze huurders. Nog steeds ontvangt iedere 50e huurder die een account aanmaakt (inlogt) een cadeaubon van 50 euro. Het aantal gebruikers voldoet weliswaar aan onze verwachtingen, maar kan meer prioriteit krijgen. In 2014 zijn wij er, vanwege andere prioriteiten, niet aan toegekomen om de mogelijkheden van het Klantenportaal meer te benutten, het (actiever) in te zetten als communicatiemiddel en te streven naar meer gebruikers (promotie). Deze doelstellingen zullen in 2015 gecombineerd worden met de vernieuwing van onze website. De voorbereidingen voor het omzetten naar een responsive-design zijn in 2014 gestart. Met dit design is de website van LEKSTEDEwonen optimaal benaderbaar vanaf elk apparaat en de website past zich automatisch aan aan de grootte van het beeldscherm. Bij het responsivedesign krijgt de website gelijk een facelift, zodat de “usability”en “look-and-feel” weer actueel zijn en beter aansluiten op de huidige en toekomstige gebruikers. De website en het klantenportaal worden actueel gehouden met nieuwsberichten, projecten en actueel woningaanbod. Regelmatig worden er digitale nieuwsbrieven gestuurd. eigenPLEK Regelmatig horen wij van onze bewoners dat zij ons bewonersblad erg op prijs stelden en het eigenlijk missen. Tot het voorjaar van 2011 hebben wij het ‘Volksbelang Nieuwsbulletin’ uitgegeven. Sinds september 2011 gingen wij verder met ons werk onder de naam LEKSTEDEwonen, met meer nieuws en informatie op een nieuwe website. Het gemis van een papieren bewonersblad bleef... Daarom hebben wij dit jaar besloten om deze vorm van bewonersinformatie nieuw leven in te blazen. November 2014 verscheen de eerste uitgave van ‘eigenPLEK’. Met ‘eigenPLEK’ slaan wij een nieuwe weg in, die aansluit op de veranderende omstandigheden in de maatschappij, de sector en de vraag van onze huurders: alle informatie nu ook op een ‘eigenPLEK’ in ons bewonersblad. Het bewonersblad is goed ontvangen door huurders en relaties, wat ons sterkt in de ondersteunende kracht van dit communicatiemiddel.

2.5

KWALITEIT VAN DE WONINGEN

De implementatie van het kwaliteitsbeleid is in het verslagjaar voortgezet. Bij mutatie worden alle woningen op het niveau van de vastgestelde basiskwaliteit gebracht, zowel technisch als energetisch. In het kader van het strategisch voorraadbeheer zal de differentiatie van de kwaliteit op complexniveau nog verder worden ingevuld. In deze paragraaf worden de resultaten voor de onderdelen planmatig-, dagelijks-, mutatie onderhoud, veiligheid, energiebeleid, duurzaam bouwen en woningaanpassingen van onze inzet voor de woningen binnen de gemeenten Vianen, Bunnik en Utrecht verantwoord. Voor een deel van onze woningen is het beheer ondergebracht bij de woningcorporaties Viveste in Houten, KleurrijkWonen in Geldermalsen en SSH in Utrecht. Zij voeren op basis van beheercontracten het planmatig-, dagelijks- en mutatie onderhoud uit. Met deze corporaties is jaarlijks overleg over de uitgevoerde werkzaamheden en het gehanteerde kwaliteits- en prijsniveau. Voor het planmatig onderhoud wordt in het jaarlijks overleg een doorkijk gemaakt naar de geplande meerjaren activiteiten. Planmatig onderhoud Doel van het planmatig onderhoud is het handhaven van het afgesproken kwaliteitsniveau van de ‘schil’ en aan de collectieve voorzieningen van de woningen en onze gebouwen. In 2014 is wederom een gedeelte van onze woningen en gebouwen geschilderd. Een grote klus was het vervangen van de kozijnen bij alle woningen van complex 4 (Hogelandseweg, Van den Brinkstraat e.o.). Als planmatig onderhoud hebben werkzaamheden plaatsgevonden vanwege vervanging van zonwering, dakbedekking en goten. Ook zijn een aantal cv-ketels vervangen en zijn ventilatieboxen gereinigd. De contractwerkzaamheden zoals het regulier onderhoud van cv-ketels, liften, automatische deuren, deuropeners en de collectieve installaties (zoals verwarming, ventilatie en branddetectie) worden ook tot planmatig onderhoud gerekend. De werkzaamheden die in het kader van planmatig onderhoud zijn uitgevoerd, worden in overeenstemming met het aanbestedingsbeleid van LEKSTEDEwonen in de markt gezet. De bedrijven worden uitgenodigd op basis van de vastgestelde aannemerslijst. De gerealiseerde kosten voor het planmatig onderhoud vallen in 2014 lager uit dan begroot. Als gevolg van de economische recessie realiseerden we ook in 2014 goede aanbestedingsresultaten. Daarnaast heeft het tijdelijk verlaagde BTW-tarief gezorgd voor een positief verschil. De totale uitgaven voor planmatig onderhoud bedragen € 1,58 miljoen (2013: € 2,16 miljoen). Begroot was een bedrag van € 2,9 miljoen.

De Poorten van Oranje (Vianen)

In 2014 is één project niet afgerond. Dit betreft het aanpassen van de trappenhuizen en het verbeteren van de sociale veiligheid van complex 25 (Benedictushof ) in Vianen. De voorbereidende werkzaamheden zijn in 2014 wel gestart. Aanbesteding en afgifte van de omgevingsvergunning vindt plaats in het eerste kwartaal 2015. Streven is om het project vóór 1 juli 2015 te hebben afgerond. In 2013 zijn we gestart met het onderbrengen van de onderhoudsgegevens van ons woningbezit in het automatiseringspakket IBIS-Main. De implementatie is in het tweede kwartaal 2014 afgerond. Bij de inrichting is voorgesorteerd op de splitsing tussen DAEB en niet-DAEB bezit zoals dit wordt voorgeschreven in de herziene Woningwet. De inrichting is uitgezet op woningniveau waarbij de woningen ook op complexniveau gekoppeld kunnen worden. Vanuit het pakket IBIS-main is voor de eerste keer de onderhoudsbegroting 2015 en verder gegenereerd. De komende drie jaar zal nodig zijn om de planningen verder te verdiepen, vooral op het gebied van installaties voor de recentere nieuwbouw.

[ 30 ]

Begin 2014 is het kader van het groot onderhoud het laatste, nagekomen, appartement in het gebouw Veldsalie opgeleverd. Daarmee is fase I van de aanpak groot onderhoud in de buurt Vijfheerenlanden geheel afgerond. In 2013 was de voorbereiding gestart voor de uitvoering van fase II van het groot onderhoud in Vijfheerenlanden. In deze fase worden de flatgebouwen Zilvermos, Boterbloem, Pijlkruid en Rijstgras per twee tegelijk aangepakt. Insteek daarbij is om de uitvoering te versnellen. Het gebouw Goudhaver zal eind 2015 worden gesloopt. Als eerste zijn de gebouwen Boterbloem en Zilvermos aanbesteed. In september 2013 is gestart met de werkzaamheden aan gebouw Boterbloem. De woningen zijn februari 2014 opgeleverd en het gebouw is voor de zomervakantie 2014 opgeleverd. In het eerste kwartaal van 2014 is gestart met het gebouw Zilvermos. De woningen zijn juni 2014 opgeleverd en het gebouw is in augustus 2014 opgeleverd. In 2014 is de voorbereiding gestart voor het groot onderhoud aan de gebouwen Pijlkruid en Rijstgras. Bij deze gebouwen is ervoor gekozen een extra esthetische verfraaiing aan de gevels toe te passen om een accent aan te brengen. Daarmee wordt de eenzijdige gevelwand langs de W. van Duvenvoordestraat doorbroken. In september 2014 is gestart met het groot onderhoud aan gebouw Pijlkruid. De aanpak van woningen in dit gebouw was eind 2014 gereed. Dagelijks onderhoud LEKSTEDEwonen beschikt over een eigen Serviceteam, dat wordt ingezet voor het uitvoeren van de kleinere en spoedeisende reparatieverzoeken en eenvoudige mutaties. Ook wordt het

Serviceteam ingezet voor het leveren van extra service aan onze bewoners, zoals het controleren en het bijvullen van de cv-ketels in seniorenwoningen, het vervangen van batterijen in rookmelders, het smeren van (kunststof ) kozijnen en het nazien van tochtstrippen. Grotere en complexere reparaties worden uitbesteed aan vaste, geselecteerde aannemers, die zowel het bezit van LEKSTEDEwonen als onze kwaliteitseisen kennen. Voor werkzaamheden waarvoor dat nodig is (zoals asbestsanering) worden gespecialiseerde bedrijven ingeschakeld. Als gevolg van langdurig ziekteverzuim bij het Serviceteam zijn in 2014 meer dan gebruikelijk reparatieverzoeken ondergebracht bij de geselecteerde aannemers. De betreffende medewerkers hebben na de zomervakantie 2014 hun werkzaamheden hervat. Voor enkele typen reparatieverzoeken kunnen de bewoners zelf contact opnemen met het betreffende servicebedrijf. Het gaat dan om storingen aan de CV, glasbreuk en verstoppingen in het riool. Op basis van periodieke beoordelingen van deze servicebedrijven blijven we op de hoogte van de ontwikkelingen en kan zo nodig snel bijgestuurd worden. Buiten kantooruren worden bewoners automatisch doorgeschakeld naar de meldkamer. Bijzondere vermeldingen bij het dagelijks onderhoud in 2014 zijn de voortdurende problemen met de dakbedekking van het complex Hof van Batenstein en enkele gecompliceerde rioleringsproblemen. Er is een dakluik geplaatst bij het complex De Plataan in verband met warmteoverlast. Bij UCU zijn warmtewisselaars vervangen en dak- en leidinglekkages hersteld. In 2014 zijn er voor onze woningen binnen de gemeenten Vianen en Utrecht (Donkerstraat en UCU) 5.134 reparatieverzoeken ontvangen. De gemiddelde kosten per reparatieverzoek zijn de laatste jaren gedaald. Deze daling is voor een deel toe te schrijven aan de tijdelijk verlaagde BTW-regeling.

Reparatieverzoeken 2014 2013 2012 2011 2010

Aantal 5.134 4.883 4.111 4.797 5.128

Gemiddelde kosten* € 146* € 155* € 159 € 151 € 152

* Vanaf 2013 zijn de kosten inclusief BTW en tot en met 2012 exclusief BTW

Mutatie onderhoud In 2014 heeft binnen het mutatieonderhoud een evaluatie plaats gevonden van de basiskwaliteit van onze woningen. Op basis van het schouwen van woningen en intern overleg zijn we gekomen tot nieuwe uitgangspunten voor de basiskwaliteit. De beschrijving van de basiskwaliteit was voorheen uitgebreid, waardoor sommige werkzaamheden niet meer passend waren in de huidige tijdsgeest. In de praktijk gaf de oude kwaliteitsbeschrijving soms aanleiding tot discussies met huurders. Daardoor was er een diffuus gebied ontstaan in de taakverdeling tussen huurder en verhuurder. De nieuwe basiskwaliteit sluit beter aan bij de verdeling van verantwoordelijkheden tussen huurder en verhuurder, zoals dat is verwoord in het Burgerlijk Wetboek. Net als in voorgaande jaren is ook in 2014 de nodige aandacht besteed aan het zoveel mogelijk aansluitend verhuren van woningen. De in 2013 ingevoerde werkwijze heeft samen met de aanpassing van de basiskwaliteit geleid tot een kostenreductie en een betere beheersing van het proces. Het mutatieonderhoud is verdeeld in vier klassen: - Klasse A-mutaties (tot maximaal € 4.000,- excl. BTW) Woningen waarbij woningelementen op bruikbaarheid en veiligheid worden nagelopen en kleinere reparaties worden uitgevoerd op basis van een werkomschrijving. De werkzaamheden worden zo veel mogelijk door het eigen serviceteam uitgevoerd. Is dat niet mogelijk dan worden de werkzaamheden op regiebasis uitgevoerd door vaste geselecteerde partners. De teamleider Dagelijks onderhoud begeleidt de uitvoering. - Klasse B-mutaties (van € 4.000 tot maximaal € 10.000,- excl. BTW) Woningen waarbij naast kleine reparaties één renovatie (badkamer, keuken of toilet) plaatsvindt. Voor deze mutaties wordt gewerkt met een werkomschrijving, op basis waarvan één aannemer een aanbieding doet. De renovaties gebeuren vrijwel altijd op basis van vastgestelde prijsafspraken. De opzichters Klachten- en mutatieonderhoud begeleiden de uitvoering. - Klasse C-mutaties (groter dan € 10.000,- excl. BTW) Woningen waarbij naast kleine reparaties meerdere renovaties (badkamer, keuken en/of toilet) plaatsvinden. Voor deze mutaties wordt een bestek gemaakt op basis waarvan drie aannemers worden uitgenodigd een prijsaanbieding te doen. De opzichters Klachten- en mutatieonderhoud begeleiden de uitvoering.

- Klasse D Woningen waarvan bij een bewonersmutatie behalve één of meerdere renovaties ook de woningplattegrond wordt gewijzigd. Voor deze mutaties wordt een bestek gemaakt op basis waarvan drie aannemers worden uitgenodigd een prijsaanbieding te doen. De opzichter Planmatig Onderhoud begeleidt de uitvoering. Het aantal reguliere mutaties in de gemeente Vianen was in 2014 met 207 stuks hoger dan het aantal van 175 in 2013. Deze stijging werd vooral veroorzaakt door verhuisbewegingen als gevolg van de projecten Stammershoefstraat (hoogbouw), aanpak flats Vijfheerenlanden en Wilhelminastraat. Daarnaast waren er vanuit de projecten Vijfheerenlanden en Wilhelminastraat de nodige extra mutaties (11 stuks) vanwege het gebruik als wisselwoning. De betreffende kosten, zijnde totaal € 7.463,- zijn niet opgenomen in bovenstaand overzicht.

Mutaties 2014 2013 2012 2011 2010

Aantal mutaties regulier 207 175 143 161 172

Gemiddelde kosten* € 2.872* € 4.082* € 3.316 € 3.522 € 4.002

* Vanaf 2013 zijn de kosten inclusief BTW en tot en met 2012 exclusief BTW

Het mutatieproces bij de studentenwoningen University College Utrecht (UCU) heeft een afwijkend karakter ten opzichte van woningen in de gemeente Vianen en de Donkerstraat (Utrecht). Het proces bij UCU wordt gekenmerkt door de zeer korte periode waarin de eenheden aan het einde van het semester moeten worden gemuteerd voor het komende semester. Buiten het bouwkundig- en installatietechnisch onderhoud verzorgen we op UCU ook de inventaris: controleren, herstellen en waar nodig vervangen. Het grootste mutatieproces vond plaats in de zomervakantie en er vonden rond de jaarwisseling de nodige mutaties plaats. Aan het einde van het schooljaar 2013/2014 zijn meerdere studenteneenheden gereed gemaakt voor enkele summerschools. Deze eenheden zijn aansluitend gereed gemaakt voor het komende semester en zijn in de zomerperiode daarom tweemaal gemuteerd.

[ 31 ]

Veiligheid Het veiligheidsbeleid van de afgelopen jaren is in 2014 gecontinueerd. Bij elke mutatie worden de gas- en elektrische installaties van de woning gecontroleerd. Als er onveilige zaken worden geconstateerd, zoals ondeugdelijke uitbreidingen van de installatie door de vertrokken huurder, vinden herstellingen plaats en wordt een keuring uitgevoerd. Open verbrandingstoestellen (geisers) worden vervangen door gesloten toestellen (boilers). Buiten de hiervoor genoemde onderwerpen vallen hieronder ook legionellapreventie, controle van brandblusmiddelen, noodverlichting, brandmeldinstallaties en klim- en valbeveiliging. Op basis van Arbowetgeving wordt ook het gereedschap waarmee het Serviceteam werkt jaarlijks onderworpen aan een veiligheidsinspectie.

[ 32 ]

Asbest Tijdens mutatie- en onderhoudswerkzaamheden zijn we alert op de aanwezigheid van asbest. Vooral bij mutaties zijn er situaties waarbij bewoners in het verleden asbesthoudende materialen in hun woningen hebben verwerkt. Ook gaat het om asbesthoudende vloerbedekking en/of lijmlagen, (schoorsteen)doorvoeren en aftimmeringen. In 2014 is bij mutatieonderhoud bij 28 woningen asbest gesaneerd, waarvan de kosten voor inventarisatie en saneringen in totaal € 80.000 inclusief BTW bedragen. Daarnaast is er bij verschillende projecten asbest gesaneerd, zoals bij het groot onderhoud aan gebouwen in de Vijfheerenlanden , bij ‘t Regthuys Hagestein, bij de te slopen woningen aan de Wilhelminastraat en bij het vervangen van de gevels van complex 10 (Reigerstraat, Nachtegaalstraat e.o.). Bij deze projecten is voor circa € 925.000 uitgegeven aan asbestinventarisatie en -sanering. Realistische brandweeroefeningen Jaarlijks zijn er ongeveer 5.500 woningbranden in Nederland. Om in tijden van nood snel en adequaat te kunnen optreden is het van belang dat brandweerpersoneel geoefend blijft. Het is belangrijk dat bij oefeningen situaties zo realistisch mogelijk worden nagebootst. Omdat veiligheid van bewoners een speerpunt vormt, hebben zowel LEKSTEDEwonen als de Veiligheidsregio Utrecht de, in 2013 opgezochte, samenwerking in 2014 gecontinueerd. In onderling overleg heeft de brandweer dit jaar meerdere malen geoefend in woningen en gebouwen van LEKSTEDEwonen. Vanwege het realiteitsgehalte werd oefenrook gebruikt en werden hulpmiddelen ingezet om vlamvorming te simuleren. Ook moest de brandweer vermisten uit woningen redden. Voor aanvang van de oefening zijn omwonenden steeds geïnformeerd.

Energiebeleid De doelstelling van LEKSTEDEwonen is om het Energielabel van alle woningen met een energielabel E of lager met minimaal twee labelstappen te verbeteren. Bij grotere mutaties worden daarom energiemaatregelen doorgevoerd, zoals het isoleren van gevels, daken en vloeren en het plaatsen van dubbel glas. In bewoonde staat blijkt het om verschillende redenen lastig om energiemaatregelen door te voeren. Als er een huurverhoging wordt gevraagd, ook al is deze fractioneel ten opzichte van de besparing op energiekosten, blijken huurders terughoudend te zijn. In 2014 is gewerkt met lagere doorberekeningen om een groter voordeel van de energiebesparing bij huurders te laten vallen. Bewoners maken evenwel weinig gebruik van onze aanbiedingen, ondanks de uitgebreide toelichtingen. Het blijkt dat bewoners opzien tegen het werk dat zij zelf moeten doen (leegruimen zolder) en tegen de overlast van de bouwkundige werkzaamheden. Daarom zullen we meer maatregelen in de collectieve sfeer en gecombineerd met planmatig onderhoud realiseren. Energiemaatregelen binnen Planmatig en Groot onderhoud Bij de uitvoering van Planmatig onderhoud wordt gekeken of we ook energiemaatregelen kunnen uitvoeren. Tegenover de maatregelen die binnen Planmatig Onderhoud worden uitgevoerd, staan geen inkomsten zoals huurverhogingen. Onderhoudswerken waarbij in 2014 energiemaatregelen uitgevoerd zijn: −Vervangen van de kozijnen complex 4 (Hogelandseweg, Van den Brinkstraat e.o.). Behalve de kozijnen op de begane grond hebben nu ook de kozijnen op de verdieping isolatieglas gekregen. −De houten geveldelen bij complex 10 (Reigerstraat, Nachtegaalstraat e.o.) zijn vervangen door een ispo-gevel. Hierdoor zijn de verdiepingen van deze woning voorzien van een isolatieschil. Meerdere bewoners hebben gelijktijdig hun dak laten isoleren en/of isolatieglas laten aanbrengen op de verdieping. Deze laatste activiteiten zijn tegen een kleine huurverhoging uitgevoerd. −Bij meerdere complexen zijn de cv ketels vervangen door energiezuinige ketels (77 stuks). −De appartementen in de flatgebouwen Zilvermos en Boterbloem zijn tijdens groot onderhoud voorzien van isolatiepanelen en een energiezuinige verwarmings- en warmwatervoorziening. Energielabels In de tabel Energielabels staat aangeven hoe de verdeling van de Energielabels binnen ons woningbestand in de gemeente Vianen is, zowel in procenten als in aantallen woningen. Daarnaast is een kolom opgenomen waarbij ook de woningen in Bunnik, Houten en Leerdam zijn meegenomen. In het overzicht is het effect van het verduurzamen zichtbaar. De zelfstandige woningen in Utrecht hebben (nog) geen Energielabels. Deze woningen zijn dan ook niet opgenomen in het overzicht.

Omdat er steeds meer vraag is naar oplaadpunten voor scootmobielen is er tijdens het grootonderhoud aan de complexen in de Vijfheerenlanden op ingespeeld. In de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid (2015), Rijstgras (2015), Boterbloem en Veldsalie worden in totaal 25 plaatsen gerealiseerd. In het gebouw Watergentiaan zijn 3 plaatsen gerealiseerd en in de Donjon is een grotere scootmobielberging gemaakt met 9 oplaadpunten. Voor de bewoners van Hof van Batenstein zijn vijf plaatsen beschikbaar; zij kunnen de scootmobiel ook vaak in de eigen woning stallen en opladen. Voor de bewoners van complex De Plataan wordt samen met de bewonerscommissie nog gezocht naar een geschikte plek om scootmobielen op te laden en te stallen.

2.6

Vanwege de omzetting naar de nieuwe landelijke labelindeling per 1 januari 2015 was het niet mogelijk om de gemiddelde Energie-Index (EI) voor onze woningen te bepalen. Duurzaam Bouwen De in 2013 opgeleverde Warmte- en Koudeopslaginstallaties (WKO) van de nieuwe complexen De Plataan en De Prenter/Bascule in Vianen zijn in 2014 in beheer genomen. Bij al onze (ver)bouwactiviteiten maken we zoveel mogelijk gebruik van duurzame materialen. We gebruiken FSC hout, recyclebare pvc-leidingen, high-solidverf, waterbesparende douchekoppen en toiletreservoirs en voeren het afval op verantwoorde wijze af. Daar waar mogelijk passen we ook LED-verlichting toe. Voor nieuwbouw is de ambitie een GPR-score van 7 of hoger. Woningaanpassingen In 2014 is er één woning in de Vijfheerenlanden aangepast vanwege een aanvraag op basis van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning. In 2013 ontvingen we geen aanvragen, in 2012 voor drie woningen, in 2011 voor vijf woningen en in 2010 werden voor drie woningen aanvragen behandeld. De aanpassingen in de voorgaande jaren hadden betrekking op het aanbrengen van oplaadpunten voor scootmobielen.

LEEFBAARHEID

De komende jaren wil LEKSTEDEwonen de leefbaarheid in wijken verder verbeteren. Dat doen we met fysieke en sociale maatregelen. In 2014 is LEKSTEDEwonen nog volop bezig geweest met fysieke maatregelen zoals bij de appartementengebouwen Vijfheerenlanden. Daarmee hebben we getracht de leefbaarheid te verbeteren door te werken aan de uitstraling van de gebouwen. Maar ook heeft LEKSTEDEwonen de leefbaarheid verbeterd door het opknappen van achterpaden en in de vorm van sociale maatregelen door een beter beheer en gebruik van de openbare ruimte. Daarnaast willen wij met het LEEFfonds huurders stimuleren om zelf aan de slag te gaan. Een goed woon- en leefklimaat heeft immers alles te maken met betrokken bewoners die hun verantwoordelijkheid pakken. 2.6.1

AANPAK INDIVIDUELE OVERL AST

In 2014 ontvingen wij 174 overlastmeldingen, waarvan er in totaal 155 zijn afgehandeld. Verreweg de meeste klachten gaan over buren- of geluidsoverlast, vervuiling van gemeenschappelijke ruimten en het tuinonderhoud. Daarnaast signaleert LEKSTEDEwonen een (verdere) toename van ernstige overlastzaken. Het gaat daarbij veelal om bewoners met psychische problemen waarbij meerdere zorgpartijen betrokken zijn. Deze multi-problem casuïstiek vergt veel tijd, deskundigheid en samenwerking van onze partners. Het acteren met deze groep bewoners heeft te maken met de bezuinigingen vanuit de overheid in de zorg. Voorheen werden mensen met dergelijke psychische klachten (tijdelijk) opgenomen. Door de bezuinigingen is hier geen geld meer voor. Deze zorg en aandacht hiervoor is een landelijke tendens en vraagt ook bij onze collega-corporaties een andere benadering van deze groep. LEKSTEDEwonen traint middels cursussen haar medewerkers met klantcontacten jaarlijks hierop, want het herkennen van en participeren met deze groep is een vak apart.

[ 33 ]

Procedure overlast Doordat er in 2013 binnen LEKSTEDEwonen een duidelijke werkwijze en procedurebeschrijving is gemaakt, is het voor de Woonconsulent overzichtelijk en gestructureerd werken. De woonconsulent ziet in één oogopslag wat de status is van een dossier en wat de totale werkload is. Daar waar in 2013 nog gesleuteld werd aan het herijken van deze procedure, is de woonconsulent in 2014 direct gestart met het uitvoeren van de stappen in de procedure. Door het volgen van deze procedures en werkwijzen kan er elk moment feitelijke cijfers worden gepresenteerd over Overlastzaken. Daarnaast levert het inzicht in de werkbelasting van de Woonconsulent. Ook is in 2014 de (nauwere) samenwerking tussen de medewerker Huurincasso en Woonconsulent bepaald en geïmplementeerd.

[ 34 ]

VIOOL In het Viaans Integraal Overleg Overlast & Leefbaarheid (VIOOL) participeren gemeente, politie, Sociaal Team en LEKSTEDEwonen. In dit overleg worden zware multi-problem overlastzaken besproken en gezamenlijke afspraken gemaakt. Een juiste afstemming met dergelijke ketenpartners is van belang in dit soort zware overlastzaken. In 2013 is een start gemaakt met het Sociaal Team als ketenpartner in het VIOOL. Het opzetten en verder professionaliseren van het Sociaal Team beïnvloed uiteraard de samenwerking. Zo is het samenwerken intensiever geworden tussen LEKSTEDEwonen en het Sociaal Team. In 2014 is er in het VIOOL meer gewerkt met instrumenten als Horizontale doorstroming en laatste kans beleid. De professionalisering die in 2013 is ingezet, werpt nu zijn vruchten af en worden bovengenoemde instrumenten zowel door de gemeente als LEKSTEDEwonen ingezet. De samenwerking met partijen als Lister (voormalig SBWU) is toegenomen en daar zijn andere partijen bijgekomen als Syndion en Lijn 5. Hennep LEKSTEDEwonen voert een zeer stringent beleid bij de aanpak en bestrijding van hennepteelt. Hennepteelt tast immers het leefmilieu aan door overlast, verloedering en brandgevaar, schade aan de woning en gaat vaak gepaard met uitkeringsfraude, belastingontduiking en diefstal van stroom. Hierbij werken we dan ook nauw samen met de politie en energiebedrijven. Bij het aantreffen van een hennepplantage vragen wij de rechtbank altijd om ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. In 2014 is één hennepplantage aangetroffen in een woning van LEKSTEDEwonen. De huurder weigerde de huurovereenkomst vrijwillig te beëindigen. Dat was voor LEKSTEDEwonen de aanleiding om een rechtszaak te starten en bij de rechter een beëindiging van de huurovereenkomst af te dwingen. De verwachting is dat in het tweede kwartaal van 2015 de rechter uitspraak zal doen.

2.6.2

LEEFBAARHEIDSPILOT VIJFHEERENL ANDEN

In 2014 is door het leefbaarheidsteam hard gewerkt om de leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden uit te voeren. Voorafgaand aan de start van de pilot heeft het leefbaarheidsteam extra aandacht geschonken aan goede interne en externe communicatie inzake het project. Hiermee valt of staat een project. Voordat we van start zijn gegaan met de pilot hebben alle huurders die in de Vijfheerenlanden en Donjon wonen, een brochure met de woonafspraken gestuurd. Deze brochure zorgde ervoor dat veel bewoners goed op de hoogte waren van de nieuwe werkwijze en daardoor de handhaving soepeler verliep. Deze brochure wordt ook bij alle nieuwe huurovereenkomsten afgegeven en mondeling toegelicht. Uitvoering Na de opknap- en opruimactie van november 2013, zijn we gestart met de nulmeting in de Donjon en de Vijfheerenlanden. Om het uiteindelijke succes van een pilot te meten zijn een aantal parameters opgesteld die getoetst moeten worden aan zowel het begin als einde van de pilot. Deze gegevens vergelijken we met elkaar en dit geeft een beeld of de pilot na afronding succesvol is geweest. Een belangrijk onderdeel van het project is natuurlijk “Doen wat we zeggen”. Dat is het dagelijks controleren en handhaven als bewoners niet de aanwijzingen van de huismeester opvolgen. De meeste bewoners geven gehoor aan onze verzoeken en de resultaten zijn dan ook duidelijk zichtbaar in de wijk. Om de leefbaarheidspilot te ondersteunen is het belangrijk dat de betrokken medewerker(s) weten wie wanneer welke actie verricht. In deze monitor is de taakscheiding tussen verschillende functies inzichtelijk, heeft het een ingebouwde rappel, faciliteert het in de dagelijks warme overdracht tussen huismeester en woonconsulenten, etc. Hierdoor is het nu een gestandaardiseerd proces waarin de noodzakelijke communicatie tussen de buitenmedewerkers en kantoormedewerkers is gewaarborgd. Evaluatie leefbaarheidspilot In 2014 heeft LEKSTEDEwonen een onderzoek laten uitvoeren naar de resultaten van de in 2013 ingevoerde leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden. Hierbij is gekeken naar hoe de leefbaarheid zich verhoudt in fase I ten opzichte van fase twee en dit ook ten opzichte van de bewonersscan die uitgevoerd is in 2011/2012. Ook heeft het onderzoeksbureau gevraagd wat de bewoners vinden van de resultaten van het groot onderhoud. En hoe zij de leefbaarheidspilot ervaren en ermee bekend zijn.

In totaal hebben 170 van de 571 bewoners uit de Vijfheerenlanden meegewerkt aan het onderzoek, dat is uitgevoerd door Onderzoekbureau USP Marketing Consultancy. De uitkomsten waren overwegend positief: de vooraf gestelde doelstelling zijn ruimschots behaald en de resultaten zijn duidelijk merkbaar in de wijk. Zo werd het woongebouw en de leefbaarheid in alle fases positiever ervaren dan voorheen. Bovendien was duidelijk te zien dat veel bewoners bekend zijn met de afspraken en er positief tegenover staan. Gelijktijdig heeft onderzoeksbureau USP aan de bewoners van het complex Benedictushof gevraagd of zij ook behoefte hebben aan handhaving van de leefbaarheid. De resultaten van dit onderzoek worden na evaluatie van het huidige schoonmaakrooster en het sluiten van de entrees opnieuw beschouwd en wordt er besloten of een leefbaarheidspilot in dit complex ook nodig en gewenst is. Er hebben 31 van de 78 bewoners meegedaan aan het onderzoek. De uitkomsten gaven aan dat de leefbaarheid in dit complex kan worden verbeterd. Echter, een groot deel van de bewoners merkten op dat de werkwijze die binnen de Vijfheerenlanden is gehanteerd wellicht niet werkt binnen hun complex. LEKSTEDEwonen gaat met deze resultaten bekijken welke aanpak geschikt is en wil in 2016 een vernieuwde leefbaarheidsaanpak invoeren. 2.6.3

Batenstein. Tijdens deze drukbezochte middag is er veel informatie gegeven en konden er kierstandhouders gewonnen worden. In de hoge afname van het aantal inbraken is duidelijk merkbaar dat de alertheid van bewoners en sociale cohesie is vergroot. Naast de samenwerking met onze partners geven we ook inbraakpreventietips aan (nieuwe) bewoners en treffen we ook andere maatregelen. Zo onderzoeken en verbeteren we het huidige inbraakwerend hang- en sluitwerk in onze woningen en helpen we senioren en hulpbehoevenden bij extra preventiemaatregelen. Daarnaast is in 2013 het cameratoezicht in de buurt Vijfheerenlanden verder uitgebreid en zullen we de komende jaren alle toegangspartijen voorzien van camera’s. Veilig hang- en sluitwerk Wij hebben onze woningen jaren geleden voorzien van inbraakwerend hang- en sluitwerk. Voor alle woningen is ook een Politie Keurmerk Veilig Wonen (PKVW) uitgegeven. Alhoewel de geldigheidsduur van deze certificaten is verstreken, zijn de gebruikte materialen bijna overal gelijk aan de eisen voor de huidige materialen. Nieuwbouwwoningen en woningen waar groot onderhoud is uitgevoerd voldoen aan het huidige Politie Keurmerk Veilig Wonen.

VEILIGHEID EN (INBRAAK)PREVENTIE IN VIANEN

De afgelopen jaren is het aantal woninginbraken in de regio fors toegenomen. Iedereen heeft recht op een prettige en veilige leefomgeving. Woninginbraken hebben een grote impact op de slachtoffers, maar ook op hun directe omgeving en zijn alleen gezamenlijk te bestrijden. LEKSTEDEwonen legt bij inbraakpreventie niet alleen de focus op vernieuwing, maar vooral op het continueren van successen en het samenwerken met bewoners en partners. Gemeente Vianen, politie en LEKSTEDEwonen kijken over hun eigen grens en pakken inbraakpreventie gestructureerd aan. In 2014 hebben de politie, gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen met succes het project Waaks! doorgezet. Het aantal inbraken is in 2013 met ruim 6% gedaald. Dit is een verdubbeling ten opzichte van 2013 toen de daling nog 3% bedroeg. Door de succesvolle daling van de inbraken de afgelopen jaren is er besloten om in te blijven zetten op communicatie via Waaks!. De inzet van preventieavonden is alleen gebruikt als hiervoor een aanleiding was, bijvoorbeeld door onverwachte stijging van het aantal inbraken in een bepaalde wijk. In 2014 is ervoor gekozen om een preventieavond te organiseren, waarbij naast tips ook een soort buurtschouw is gehouden om deelnemers attent te maken op onveilige situaties. Naast deze preventieavond is er ook een informatiemiddag rondom de babbeltrucmethode georganiseerd in Hof van

Hulp voor senioren en hulpbehoevenden Het kan zijn dat bewoners nog extra voorzieningen willen aanbrengen. Die uitbreidingen zijn de eigen verantwoordelijkheid van bewoners en wij geven daarover graag advies. Voor 65plussers en hulpbehoevenden zijn wij bereid om extra inbraakwerend hang- en sluitwerk (geen alarminstallaties) kosteloos te verzorgen. De aanschaf van de materialen betaalt de bewoner zelf, maar wij verzorgen de montage ervan en nemen ook de loonkosten voor onze rekening. Hiervan hebben afgelopen jaar de nodige senioren gebruik gemaakt. Cameratoezicht Vijfheerenlanden In 2014 zijn de mogelijkheden voor cameratoezicht in de algemene ruimten bij de flats in Vijfheerenlanden onderzocht. In het eerste halaar van 2015 zal het aanbrengen van cameratoezicht worden aanbesteed. Daarna kan de plaatsing en ingebruikname bij de negen gebouwen (waar het groot onderhoud is uitgevoerd) en het gebouw Donjon gebeuren. Het sinds 2011 als proef uitgevoerde cameratoezicht bij gebouw Korenbloem, is in augustus 2011 gemeld bij het College voor Bescherming van de Persoonsgegevens en wij werken met een protocol cameratoezicht.

[ 35 ]

Inbraakpreventiefilm In 2013 heeft LEKSTEDEwonen meegedaan aan de regionale Preventiecup Woningcorporaties. In oktober dit jaar gaf Minister Opstelten (Ministerie van Veiligheid en Justitie) het startsein voor deze wedstrijd, waarbij corporaties in Midden-Nederland kunnen laten zien wat zij doen aan inbraakpreventie. In het kader hiervan is “Dé sleutel tegen woninginbraak!” gemaakt. Dit is een informatiefilm van LEKSTEDEwonen waarbij onze partners en huurders actief betrokken zijn. Zo hebben dhr. W.G. Groeneweg (Burgemeester van Vianen), dhr. B. van der Horst (plaatsvervangend wijkchef politie Vianen), dhr. F. van der Kuil (lid Huurdersberaad) en vele anderen aan deze film meegewerkt. Met hen werken wij dan ook constructief samen om ervoor te zorgen dat het aantal inbraken in Vianen daalt en bewoners zich bewust(er) worden van preventie. Sinds begin 2014 staat “Dé sleutel tegen woninginbraak!” dan ook op onze website. In september 2014 is bekend gemaakt welke corporatie het beste scoort op inbraakpreventie. Met gepaste trots mochten wij als winnaar de preventiecup in ontvangst nemen. De jury zag LEKSTEDEwonen als “een schoolvoorbeeld van de integrale aanpak en een goede samenwerking met gemeente, politie en bewoners”.

[ 36 ]

Waaks! Sinds 2012 is de gemeente Vianen in samenwerking met de politie en LEKSTEDEwonen gestart met Waaks! Dit is een samenwerking tussen hondenbezitters, politie en gemeente om de veiligheid in de wijk te verhogen en samen woninginbraken tegen te gaan. In 2014 zijn enkele bijeenkomsten georganiseerd om deelnemers meer informatie te geven over inbraakpreventie en hen betrokken te houden bij dit project. Naast deze activiteiten krijgen de Waaks! deelnemers, om hen te blijven betrekken bij dit project, regelmatig een bericht waarin informatie wordt gegeven of om hun aandacht wordt gevraagd. LEKSTEDEwonen verzorgt voor Waaks! de administratie (verwerken aanmeldingen en beantwoorden vragen via [email protected]) en in overleg met de politie de publiciteit (nieuwsbrieven versturen en bijeenkomsten organiseren). Eind 2014 waren er circa 200 Waaks! deelnemers. 2.6.4

AANDACHT VOOR WIJKEN EN BUURTEN IN VIANEN

Aandacht geven en aandacht houden voor de leefbaarheid in en rondom onze complexen is een belangrijk speerpunt van LEKSTEDEwonen. Ondanks de voornemens om in 2014 verder in te zetten op leefbaarheidsprojecten zijn er in 2014 naast de leefbaarheidspilot Vijfheerenlanden geen andere leefbaarheidsprojecten opgepakt. In het begin van 2014 zijn wel de voorbereidingen getroffen om leefbaarheidsprojecten op te starten, maar door ziekte van de woonconsulent is dit niet verder uitgevoerd. De nadruk heeft in 2014 gelegen op het aanpakken van en inspelen op overlastsituaties.

Openbare ruimten Vijfheerenlanden De openbare ruimte rondom de gebouwen is gevoelig voor vervuiling: één bewoner kan het voor velen verpesten en helaas gebeurt dat regelmatig. Door de ondergrondse containers te voorzien van een slot hoopte de gemeente Vianen dat er minder illegaal vuil gestort zou worden. Helaas is dat niet uitgekomen en vormt het dumpen van huishoudelijk en grof afval een steeds grotere bron van ergernis en vervuiling. Daarom zijn er met de buitengewoon opsporingsambtenaren (boa’s) afspraken gemaakt. De boa’s zijn op twee vaste dagen in de buurt Vijfheerenlanden. Daarnaast zijn zij direct door de huismeester en de complexbeheerder te benaderen als er sprake is van vervuiling. Zij zullen ook trachten de vervuiler te achterhalen. Achterpaden Ook heeft LEKSTEDEwonen in 2014 aandacht gehouden voor de achterpaden van onze complexen. Bij een controle hiervan letten we zowel op goede afwatering van regenwater, de trottoirtegels, maar ook op het groenonderhoud. Zelf heeft LEKSTEDEwonen geen groen in onderhoud, maar we letten wel op de aangrenzende tuinen van de bewoners. Indien wij groen aantreffen die de doorgang c.q. toegankelijkheid van een achterpad belemmerd, schrijven wij de betreffende bewoners aan dat zij, conform de huurovereenkomst en de algemene huurvoorwaarden, verantwoordelijk zijn voor het bijhouden van het groen. Er zijn dit jaar geen extra acties ondernomen, zoals een sociale schouw van de achterpaden. Gemeenschappelijke ruimten Huisregels gebouwen Bij gestapelde bouw werken wij met huisregels, die duidelijk zichtbaar opgehangen zijn voor bezoekers. Sinds 2011 hangen deze huisregels bij de 10 appartementengebouwen in de Vijfheerenlanden en in de Donjon. Sinds 2013 hangen de huisregels op verzoek van de Bewonerscommissie ook bij het complex Stammershoefstraat (hoogbouw) en sinds 2014 ook bij de gestapelde bouw aan de Benedictushof. De huisregels geven duidelijk aan wat wij wel en niet accepteren van bewoners én bezoekers, om zo ervoor te zorgen dat de woningen, gebouwen en directe woonomgeving schoon, heel en ook veilig blijven.

Winnaar Preventiecup woningcorporaties Midden-Nederland

2.7

LEEFFONDS EN SPONSORING

2.7.2

2.7.1

LEEFFONDS

LEKSTEDEwonen staat als maatschappelijke onderneming midden in de samenleving. Regelmatig krijgen wij het verzoek om financieel bij te dragen aan een activiteit van een organisatie. Om verantwoorde keuzes te maken, worden aanvragen getoetst aan het volgende kader: - De sponsoraanvraag dient een doel dat aansluit bij de maatschappelijke doelstelling van LEKSTEDEwonen; - De sponsoraanvraag stelt de politiek niet ter discussie; - LEKSTEDEwonen heeft een direct belang bij de aanvrager; - Er moet een duidelijke link zijn met het thema: werken aan de Viaanse samenleving; - De sponsoraanvrager moet schriftelijk (of per email) een aanvraag indienen met een financiële onderbouwing; - De sponsoraanvrager heeft haar werkgebied voornamelijk in de gemeente Vianen; - De sponsoraanvrager moet aantonen dat de activiteit in belangrijke mate beschikbaar is voor de klanten van LEKSTEDEwonen in Vianen; - Er moet een positieve verhouding bestaan tussen kosten en opbrengsten. Het sponsorbedrag moet in verhouding staan tot de geleverde tegenprestatie.

Jaarlijks stelt LEKSTEDEwonen middels het LEEFfonds een bedrag van € 15.000,= beschikbaar voor initiatieven van betrokken huurders en anderen, die bijdragen aan een prettig en sociaal woon- en leefklimaat. Deze initiatieven moeten betrekking hebben op voorzieningen en maatregelen voor de leefbaarheid en veiligheid in de (sociale) omgeving. Het gaat om betrokken huurders die hun verantwoordelijkheid op dit gebied nemen. Voorwaarden voor het LEEFfonds zijn dat het idee door minimaal drie huurders ingediend moet worden, er in de buurt of wijk draagvlak moet zijn en het initiatief vooral realistisch en haalbaar moet zijn. De bijdrage is een additionele voorziening. Omdat er in 2014 wederom geen aanvragen van huurders zijn ontvangen, hebben we aanvragen van instellingen gehonoreerd, op voorwaarde dat daarmee de doelstellingen van het fonds worden gerealiseerd. En er zijn eigen activiteiten, veelal gerealiseerd vanwege algemene verzoeken van bewonerscommissies of groepen van bewoners, bekostigd.

[ 38 ]

De in 2014 toegekende projecten voor een totaalbedrag van € 13.673,64 hadden betrekking op: - Een bijdrage aan de schoolbibliotheek van Tijl Uilenspiegel in de buurt Vijfheerenlanden. Deze school wordt bevolkt door kinderen van onze bewoners en voor hen willen wij leesactiviteiten bevorderen. Er is een bedrag van € 330,56 betaald; - Een bedrag van € 304,65,voor een bewonersbijeenkomst met de bewoners van het in 2013 opgeleverde nieuwe complex De Plataan; - Een bedrag van € 63,60 ten behoeve van activiteiten in het project Waaks! in de gemeente Vianen; - De kosten voor de pilot leefbaarheid in de buurt Vijfheerenlanden voor een bedrag van € 12.357,73 aan externe kosten. De uitgaven zijn besteed aan nieuwsbrieven en een enquête onder de bewoners om de effecten van in 2013 uitgevoerde acties te vernemen en nieuw beleid te maken; - De aanloopkosten ad € 617,10 voor het aanbrengen van cameratoezicht in entrees en gemeenschappelijke ruimten bij de flats Vijfheerenlanden. Het cameratoezicht zal in 2015 worden aangebracht.

SPONSORING

Een aanvraag kan interessant voor LEKSTEDEwonen zijn als aan zoveel mogelijk elementen van het toetsingskader is voldaan. Sponsoring 2014 In 2014 is in totaal voor afgerond € 5.900,- besteed aan sponsoring van diverse activiteiten. Bij de toekenningen is in veel gevallen een relatie gelegd met onze klanten in Vianen en in alle gevallen is nadrukkelijk naar het maatschappelijk belang gekeken. Wederom is er voor huurders een Oranjeconcert gegeven rond Koningsdag 2014. De kosten hiervan bedroegen ruim € 3.500,-. Een bijzondere vermelding verdient de sponsoring van SeniorenCultuurdag, georganiseerd door de vrijwilligers van het Stedelijk museum in Vianen. Oudere, mindervalide bewoners uit het woon-/zorgcomplex Hof van Batenstein krijgen onder begeleiding een bijzondere dag met diverse culturele elementen. In totaal is hieraan € 450,-bijgedragen. De stichting Kunst en Cultuur ten behoeven van de Grote Kerk is met een bijdrage van € 100,- gestimuleerd, er is een bijdrage van € 100,- voor een openbaar toegankelijk tuinconcert

op doorstroming in bestaand bezit. Bovendien is er in Vianen weinig aanbod in het duurdere huursegment met huurprijzen tussen € 700,- en € 850,- per maand. In het afgelopen jaar zijn 3 bestaande huurwoningen uit de voorraad verkocht. Het betreft 3 woningen in Vianen waarvan de verkoopprijs lag tussen de € 160.000,- en de € 197.500,-. Eén stadswoning in Utrecht met 4 studentenkamers is verkocht voor € 358.500,-. Alle woningen zijn verkocht met inachtneming van de regelgeving die het Ministerie van Infrastructuur en Milieu hiervoor heeft opgesteld. Verkoop van nieuwbouwwoningen Ultimo 2014 zijn er tweenieuwbouwwoningen in verkoop. LEKSTEDEwonen en Giessen Projectontwikkeling willen deze twee woningen realiseren aan de Dorpsweg in Zijderveld. Koopgarant LEKSTEDEwonen heeft eerder besloten om met de verkoop van Koopgarantwoningen te stoppen. Door de voorschriften over de financiële verwerking van dergelijke woningen alsmede de dalende prijzen op de woningmarkt is dit aanbod uit overwegingen van continuïteit niet meer interessant. Afspraken met de gemeente Vianen inzake het (her)aanbieden van bestaande Koopgarantwoningen blijven uiteraard gerespecteerd.

verstrekt en er is een bedrag van € 75,- toegekend voor een straatvoetbaltoermooi voor kinderen uit Vianen, georganiseerd door IJsvereniging De Bosbaan. Dankzij een bijdrage van LEKSTEDEwonen is de kindervoorziening op de jaarlijkse Paardenmarkt mogelijk gemaakt en is weer bijgedragen aan de jaarlijkse Oldtimertocht in Vianen, een feestelijke dag die door veel huurders wordt bezocht.

2.8 BEVORDEREN EIGEN WONINGBEZIT Verkoop van huurwoningen Een aantal jaren geleden is besloten 191 van de bestaande huurwoningen op de vrije markt te verkopen. Eind 2014 waren hiervan 124 woningen verkocht. Het beleid rondom verkoop is mede naar aanleiding van de gemaakte Prestatieafspraken met de gemeente Vianen heroverwogen. Besloten is van de resterende 67 woningen een deel als vrije sectorhuurwoning op de markt te zetten en de rest bij mutatie te verkopen. Wij menen daarmee beter tegemoet te komen aan de volkshuisvestelijke doelen. LEKSTEDEwonen kan op deze wijze een betere invloed uitoefenen

In 2014 heeft er één terugkoop van een Koopgarantwoning plaatsgevonden. Het betrof een woning in het project De Poort van Hagestein (starterswoningen). De woning is conform de daartoe gemaakte afspraken met de gemeente Vianen opnieuw als Koopgarantwoning op de markt gebracht en verkocht. De terugkoopverplichtingen Koopgarant bestaan op dit moment uit: - 5 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject de Poort van Hagestein (2009). - 3 koopgarantwoningen uit het bestaande bezit in de wijk Monnikenhof. - 17 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Raadsliedenbuurt Leerdam (2011). - 8 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Plataan van Helsdingen Vianen (2012). - 6 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject De Bleek Vianen (2012). - 12 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Bascule/De Prenter in Vianen (2013) - 11 koopgarantwoningen uit het nieuwbouwproject Castellum West in Houten (2013). De totale voorraad Koopgarantwoningen omvat 62 woningen. In de balans is hiervoor een maximale terugkoopverplichting opgenomen van € 11,9 miljoen.

[ 39 ]

H3

PROJECTEN LEKSTEDEwonen is ook dit jaar in staat geweest de voornemens en de ambities voor de projecten te kunnen realiseren. In 2014 konden 24 nieuwe sociale huurwoningen worden opgeleverd. In de buurt Vijfheerenlanden is het groot onderhoud aan twee flatgebouwen met totaal 122 huurappartementen afgerond. Welke projecten zijn er opgeleverd, in ontwikkeling of in uitvoering?

Koopwoningen Dorpsweg (Zijderveld)

[ 40 ]

3.1

OPGELEVERDE PROJEC TEN

Sidewende, Zijderveld (gemeente Vianen) Als onderdeel van het opknappen van het dorpshart van Zijderveld, zijn in maart 2014 de sleutels van 12 sociale huurwoningen aan de nieuwe bewoners overhandigd. De bouw van deze woningen was zomer 2013 gestart en de realisatie is door bouwbedrijf Gebroeders Blokland uit Hardinxveld-Giessendam voorspoedig uitgevoerd. Vijfheerenlanden, gebouwen Boterbloem en Zilvermos (gemeente Vianen) Zomer 2014 werd de aanpak van de 2 flatgebouwen Boterbloem en Zilvermos, als onderdeel van het groot onderhoudsplan aan alle flatgebouwen, afgerond. In totaal zijn 122 appartementen fors opgeknapt en zijn nieuwe entreepartijen gerealiseerd. Ook de installaties werden vernieuwd evenals de balkonschermen. De werk is uitgevoerd door aannemer TransVORM uit Papendrecht. Meester Van Rooijenplein, Werkhoven (gemeente Bunnik) Na een zeer voorspoedige bouw zijn in december 2014 de 12 sociale huurappartementen in het plan NieuwEyk in Werkhoven opgeleverd. De bouw was voorjaar 2014 door Bouwbedrijf J. Van Daalen uit Gorinchem gestart. Met deze woningen heeft LEKSTEDEwonen haar eerste woningen in de gemeente Bunnik gebouwd, waarvoor in november 2013 een intentieovereenkomst met het gemeentebestuur was afgesloten.

3.2

HERSTRUC TURERING

Wilhelminastraat en omgeving – De Poorten van Oranje (Vianen) Historie Vanaf 2012 zijn er diverse informatieve bijeenkomsten geweest over de sloop en nieuwbouw in deze buurt. In 2013 is dit voortgezet met een bewonersavond, waarin het uiteindelijke stedenbouwkundig plan, de plattegronden en de huurprijzen zijn toegelicht. Op basis van deze informatie konden bewoners aangeven of zij wilden terugkeren naar de nieuwbouw. Uiteindelijk hebben 10 van de 50 bewoners aangegeven graag te willen terugkeren. In afwachting van de nieuwbouw zijn twee bewoners uit de eerste fase vanwege de sloop verhuisd naar een tijdelijke wisselwoning.

Voortgang project In december 2013 zijn de eerste 32 bestaande woningen in het complex gesloopt. In het voorjaar 2014 is de gemeente Vianen op basis van Samenwerkingsovereenkomst, gestart met de aanleg van de nieuwe infrastructuur en het gedeeltelijk vervangen van de riolering. Nadat het opgestelde bomenplan (verplaatsen en kappen van aantal bomen) was uitgevoerd, zijn de verdere voorbereidingen voor de bouw gestart. De bouw van fase I van dit herstructureringsproject is zomer 2014 gestart en zal in mei 2015 worden afgerond. De start van de bouw was aanzienlijk vertraagd door procedures van enkele belanghebbenden, die zich verzetten tegen de nieuwbouw. Van de 40 gebouwde woningen zal één woning worden verkocht. De rest wordt verhuurd als sociale huurwoningen, waarbij de 10 oorspronkelijke bewoners zullen terugkeren. Het totale nieuwbouwplan is in 2014 gewijzigd zodanig dat er thans 68 woningen worden gerealiseerd, waarvan totaal 17 koopwoningen. Er wordt steeds gewerkt vanuit de fiscale afspraken in de VSO met de Belastingdienst (minimaal 20% koopwoningen) om de onrendabele toppen van de huurwoningen te compenseren met de winsten van de koopwoningen. In 2014 zijn ook de voorbereidingen getroffen voor fase II van het project. In deze fase worden 28 nieuwbouwwoningen gerealiseerd: 12 rijwoningen in het koopsegment, 12 huurappartementen geschikt voor senioren en vier zogenoemde veranda-woningen in het koopsegment. Vanwege milieuvereisten is het oorspronkelijke plan met zes verandawoningen omgezet naar vier verandawoningen, waarvan er twee een garage zullen krijgen. Gepland is de start van de bouw van fase II in september 2015. Daaraan voorafgaande worden de laatste oude woningen gesloopt. Vijfheerenlanden (Vianen) Planning groot onderhoud Het groot onderhoud aan de gebouwen Boterbloem en Zilvermos is volgens planning door aannemer TransVORM uit Papendrecht voor de zomervakantie 2014 afgerond. In het voorjaar 2014 is LEKSTEDEwonen gestart met de voorbereidingen voor de gebouwen Pijlkruid en Rijstgras. Diverse voorbereidingen zijn in die periode gedaan zoals het schrijven van een plan van aanpak en is de aanbesteding van het werk uitgezet. Deze twee gebouwen zijn de laatste van de in totaal negen gebouwen waaraan groot onderhoud wordt uitgevoerd. Er is gekozen om deze gebouwen aan de zijde van de W. van Duvenvoordestraat te laten onderscheiden met een aantal esthetische verbeteringen. Daarmee ontstaat er in dit gebied meer diversiteit qua kleur en uitstraling. Ook wordt bij gebouw Rijstgras geanticipeerd op de geplande, direct aangrenzende nieuwbouw ter hoogte van het nu nog bestaande gebouw Goudhaver.

De werkzaamheden aan de gebouwen Pijlkruid en Rijstgras zijn in september 2014 gestart en worden naar verwachting rond 1 juli 2015 opgeleverd. De bestaande plintwoningen in de gebouwen Zilvermos, Pijlkruid en Rijstgras zijn komen te vervallen en LEKSTEDEwonen heeft deze omgezet naar extra garages en motorbergingen. De gemeente zal de buitenomgeving binnen de kwadranten van deze vier gebouwen aanpakken. Het opstellen van een bestemmingsplan voor de nieuwbouw op de plaats van het huidige gebouw Goudhaver is in 2014 afgerond en bij de gemeente in behandeling genomen. Verloop werkzaamheden Het groot onderhoud aan gebouw Boterbloem is niet probleemloos verlopen. De aanloop hiernaartoe heeft diverse verbeterpunten opgeleverd. Planningen en beoogde kwaliteit zijn, tot teleurstelling van LEKSTEDEwonen en bewoners, door de aannemer meerdere keren niet of onvoldoende gehaald. De aannemer en onderaannemers hebben bij de start veel moeite gehad om de werkzaamheden in de verkorte periode van 15 werkdagen ten opzichte van voorheen 25 werkdagen uit te voeren. Er zijn diverse overleggen geweest tussen LEKSTEDEwonen en de aannemer om de problemen zo snel mogelijk op te lossen. Vervolgens is de werkmethodiek van de aannemer aangepast en hiermee verbeterd. Na gebouw Boterbloem is in februari 2014 de uitvoering aan de appartementen in gebouw Zilvermos van start gegaan. Dit is nagenoeg zonder ernstige belemmeringen verlopen. Aanpak tweekamerappartementen De zes tweekamerappartementen in gebouw Pijlkruid zijn met goedkeuring van de bewoners opnieuw ingedeeld. Voor het realiseren van deze indelingswijziging van de tweekamerappartementen zijn de huurovereenkomsten ontbonden. De bewoners hebben een volkshuisvestelijke urgentie gekregen waarmee zij konden verhuizen naar soortgelijke woningen. Ook konden zij ervoor kiezen om terug te keren naar de gerenoveerde woning. Hiervan is in 2014 geen gebruik gemaakt. Wissel- en logeerwoningen In de periode dat de woningen werden aangepakt, hebben wij een aantal bewoners een wisselwoning of logeerwoning in de Vijfheerenlanden aangeboden. Het gaat hierbij allereerst om bewoners, waarbij het vanwege gezondheidsproblemen of persoonlijke omstandigheden niet wenselijk was om gedurende het groot onderhoud in de woning te verblijven, bijvoorbeeld vanwege een medische indicatie, nachtdienst of kleine kinderen. Bij andere huishoudens waren de werkzaamheden van dusdanige aard, dat het technisch niet mogelijk was om in de woning te verblijven. Het betrof hier met name de bewoners van de éénkamerappartementen die,

[ 41 ]

op één bewoner na, allen toestemming hadden gegeven voor een wijziging van de indeling van de woning. Ook de bewoners van de plintwoningen zijn tijdelijk naar een logeerwoning gegaan, aangezien in deze woningen diverse leidingen zijn vervangen en de woning daardoor niet goed bewoonbaar was. Gedurende de werkzaamheden aan de twee gebouwen hebben in totaal 32 huishoudens gebruik gemaakt van een wissel- of logeerwoning. Overige maatregelen LEKSTEDEwonen heeft naast bovengenoemde maatregelen, zoals de logeerwoning, de volgende maatregelen getroffen om de overlast door het groot onderhoud te verminderen: - Het ter beschikking stellen van een rustwoning in een ander gebouw, waar bewoners overdag konden verblijven; - Een Klushulp aangeboden aan bewoners die bijvoorbeeld om gezondheidsreden niet in staat waren om spullen te verplaatsen en te (de)monteren; - Het waar mogelijk afstemmen van de werkzaamheden op de wensen van bewoners.

[ 42 ]

Ondanks deze maatregelen heeft het groot onderhoud een grote impact op het leefgenot van bewoners. Om dit ongemak te verzachten hebben bewoners een ongeriefsvergoeding ontvangen. Communicatie en begeleiding Net als bij de voorgaande gebouwen zijn de bewoners op verschillende manieren geïnformeerd. In 2014 zijn de bewoners middels een bewonersavond op hoofdlijnen geïnformeerd over de werkzaamheden en de werkmethode. Daaropvolgend hebben er technische en sociale huisbezoeken plaats gevonden. Tijdens die huisbezoeken wordt de technische staat van de woning opgenomen en middels foto’s vastgelegd. Uiteraard is er dan uitgebreid aandacht voor de individuele vragen van de bewoners. Ook of de betrokken bewoners hulp nodig hebben. Na deze huisbezoeken is regelmatig informatie verstrekt over de laatste stand van zaken via nieuws-brieven. Gedurende het groot onderhoud zijn bewoners regelmatig via nieuwsbrieven en persoonlijke brieven op de hoogte gehouden van de voortgang van de werkzaamheden. Daarnaast is er tijdens de ‘bouw’ twee keer per week een spreekuur gehouden. Er is regelmatig contact geweest met de Bewonerscommissie Vijfheerenlanden om de actuele zaken te bespreken. Keuzeopties Bewoners hebben voorafgaande aan het groot onderhoud individuele keuzes gemaakt voor de afwerking van de keuken, badkamer en toilet. Deze keuzes hebben de bewoners gemaakt in een modelwoning, waarbij zij direct een goede indruk kregen van het eindresultaat.

Sloop gebouw Goudhaver Eind 2012 zijn de bewoners van gebouw Goudhaver geïnformeerd over de sloop van hun woning. Ook de bewoners van de duo woningen, tweekamerappartementen en de plintwoningen van de gebouwen Rijstgras, Pijlkruid en Zilvermos zijn toen geïnformeerd over de indelingswijzigingen of sloop van hun woning. Tijdens een persoonlijk gesprek begin 2013 zijn de bewoners geïnformeerd over gevolgen hiervan, hun rechten en plichten, over de werkwijze van Woningnet en het uitbetalen van de verhuiskostenvergoeding. Daarnaast is er advies gegeven over het zoeken naar een vervangende woning. In afwijking op de regionale huisvestingsverordening is in samenspraak met de gemeente Vianen afgesproken dat bewoners in gebouw Goudhaver hun inschrijftijd bij Woningnet behouden als zij verhuizen naar een ander appartement in de Vijfheerenlanden. Stammershoefstraat hoogbouw (Vianen) Met de zittende bewoners is op hoofdlijnen overeenstemming over de sloop en nieuwbouw van dit oude complex met 42 boven- en benedenwoningen aan de rand van de wijk Hogeland in Vianen. Met de bewoners van de achter het complex gelegen wijk Blankenborch (overwegend koopwoningen) en de gemeente Vianen zijn afstemmingsgesprekken gaande over de stedenbouwkundige invulling van de nieuwbouw. In november zijn er twee informatieavonden gehouden om zowel bewoners als omwonenden te informeren over de concept plannen. Tijdens deze avonden konden de geïnteresseerden hun mening/bezwaren geven op de plannen. Waar nodig is gereageerd op deze reacties middels een persoonlijk gesprek De gemeenteraad heeft in september 2014 ingestemd met het voorbereiden van een bestemmingsplanwijziging. De verwachting is dat najaar 2015 gestart kan worden met de ontwerpfase. De inzet is om 42 nieuwe woningen in een gedifferentieerd aanbod van huurwoningen te realiseren. Veel huidige bewoners zijn op basis van een sloopbesluit van oktober 2014 en de verkregen volkshuisvestelijke urgentie inmiddels verhuisd naar elders. Enkele bewoners kunnen gebruik maken van de nieuwbouwwoningen in het project De Poorten van Oranje, aan de andere kant van de wijk Hogeland. De leeggekomen woningen worden op basis van de Leegstandswet tijdelijk verhuurd, zodat het complex bewoond en de leefbaarheid gecontroleerd blijft.

3.3

NIEUWBOUW IN ONT WIKKELING EN UIT VOERING

3.3.1. PROJEC TEN IN DE GEMEENTE VIANEN Langendijk/Badhuisstraat (Vianen) De bouwvoorbereidingen voor de bouw van 9 woningen op dit voormalig fabrieksterreintje in de binnenstad zijn afgerond. Met de directe buren is overeenstemming bereikt dat zij de bestaande garages overnemen en daar nieuwe garages met een passende uitstraling realiseren. Deze nieuwbouw komt in de plaats van eerder ontworpen koopwoningen. De omgevingsvergunning wordt begin 2015 verwacht en met de aannemer is na een aanbestedingsprocedure overeenstemming bereikt. De sloop zal in februari 2015 starten, waarna de bouw kan beginnen. De oplevering zal in de eerste helft van 2016 plaatsvinden. ’t Regthuys (Hagestein) Nadat in mei 2014 de oude opstallen door BV Vrijstad Vianen aan LEKSTEDEwonen waren geleverd, is de realisatie van 2 huurwoningen in dit monumentale pand opgepakt. Er wordt een sociale huurwoning en een vrije sector huurwoning gerealiseerd. In december 2014 heeft de toewijzing aan de nieuwe huurders plaatsgevonden en in februari 2015 is de sleutel aan de nieuwe huurders overhandigd.

Vijfheerenlanden, nieuwbouw ter plaatse van gebouw Goudhaver (Vianen) Eveneens onderdeel van de 2e samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen van de buurt Vijfheerenlanden is de sloop en vervanging van het bestaande gebouw Goudhaver in deze buurt. De huidige 62 appartementen zullen plaats maken voor: - Een nieuw appartementengebouw met 23 appartementen (koop); - Een gebouw met 15 benedenwoningen en maisonnettes (huur). De uitplaatsing van de oorspronkelijke bewoners is in 2014 nagenoeg afgerond. Met enkele bewoners zijn gesprekken nog lopende en de verwachting is dat met deze bewoners zomer 2015 definitieve afspraken zijn gemaakt. Een aantal bewoners kon herplaatst worden in de andere flatgebouwen na afronding van het groot onderhoud. De leeggekomen appartementen zijn op basis van de Leegstandwet verhuurd. We streven ernaar het huidige gebouw voor de kerst 2015 gesloopt te hebben. De gemeenteraad heeft in maart 2015 ingestemd met de herziening van het bestemmingsplan. Vanaf voorjaar 2015 zal gestart worden met het ontwerpen van de nieuwbouw. De planning is begin 2016 de omgevingsvergunning voor de nieuwbouw aan te vragen. We verwachten in de 2e helft 2016 te kunnen starten met de bouw. Clarissenhof (Vianen) Met projectontwikkelaar AM en bouwbedrijf BAM lopen de gesprekken over het ontwerp en de uitvoering van de 40 te realiseren huurappartementen, die turn-key zullen worden afgenomen. Na de wijziging van de locatie voor de huurappartementen in het plangebied, is de verwachting voorjaar 2015 de koop- en aannemingsovereenkomsten met AM respectievelijk BAM af te ronden en te ondertekenen, zodra het plan voldoet aan de uitgangspunten van LEKSTEDEwonen en onze technische omschrijving.

Vijfheerenlanden, nieuwbouw ter plaatse van de Hoekenstraat (Vianen) Op basis van de 2e samenwerkingsovereenkomst tussen de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen over de aanpak en revitalisering van de buurt Vijfheerenlanden is verder gewerkt aan de volgende deelplannen in fase III. Het plan voorziet in de bouw van 18 huurappartementen op de kop van gebouw Kruisdistel en de bouw van 7 grondgeboden woningen ter plaatse van de Hoekenstraat. Vanwege de herziene Woningwet en de daarin opgenomen regels voor scheiding tussen DAEB en niet-DAEB is ervoor gekozen niet meer per woonblok een mix van koop- en huurwoningen toe te passen. De grondgebonden woningen zullen conform het aanvankelijke plan met een zogenaamd CPO-project (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) worden gerealiseerd, als hiervoor voldoende belangstelling is.

De omgevingsvergunning is maart 2015 afgegeven en zal medio mei 2015 onherroepelijk zijn. De start van de bouw van onze 40 huurappartementen is mede afhankelijk van de verkoop van de 17 koopwoningen, die door AM op de markt zijn gebracht. AM heeft aangegeven dat zij verwachten dat de bouw in september 2015 zal aanvangen en dat de oplevering naar verwachting eind 2016 kan plaatsvinden.

De gemeenteraad heeft in maart 2015 ingestemd met de herziening van het vigerende bestemmingsplan. Dat betekent dat vanaf voorjaar 2015 het ontwerpen van de nieuwbouw kan starten. De huidige planning voorziet in het starten van de bouw vanaf april 2016.

Hospice en zorgboerderij, polder Bloemendaal (Vianen) In maart 2014 heeft de gemeenteraad van Vianen de landschapsvisie voor het buitengebied, waarvan de kavel onderdeel uitmaakt, vastgesteld. Najaar 2014 is met de betrokken afnemers

[ 43 ]

van het project, het bestuur van Stichting Hospice Vianen en het bestuur van het ouderinitiatief Stichting De Iris, overleg gevoerd over de planning en het programma van eisen. Met de gemeente is een concept Samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Voorjaar 2015 zal er meer duidelijkheid moeten komen over de mogelijkheden voor een partiële herziening van het bestemmingsplan. Nadrukkelijk zullen ook de omwonenden betrokken worden bij de locatiebepaling. LEKSTEDEwonen werkt vanuit een beperkt budget aan deze ontwikkeling, omdat er sprake is van een aantal onzekere factoren. De verwachting is dat op verzoek van de provincie Utrecht de gemeente ook nog een uitwerking zal moeten maken van de zogenoemde kernrandzone. Het plan voorziet in een Hospice met 2 gastenplaatsen en 24 kleine appartementen voor verstandelijk gehandicapten die in een landschapsetting in het gebied wordt ingepast. Daarnaast zal voor het landgoed circa 10 hectare toegankelijk worden gemaakt voor inwoners van Vianen ten behoeve van educatieve en recreatieve doeleinden.

[ 44 ]

Koopwoningen Dorpsweg (Zijderveld) Van de 4 koopwoningen in dit plan, is de kavel voor 2 woningen in 2014 onder voorbehoud verkocht. De koper kiest voor zelfrealisatie. Van de andere 2 woningen is het plan enigszins aangepast en is ook de verkoop extra gestimuleerd. Met de ontwikkelaar Giessen Projectontwikkeling uit Hardinxveld-Giessendam is de afspraak gemaakt dat bij verkoop van één woning, de bouw kan starten. LEKSTEDEwonen zal, na het onverhoopt onverkocht blijven van de andere woning, deze dan als huurwoning in de exploitatie nemen. Verwacht wordt dat met de aantrekkende markt van koopwoningen, in 2015 de bouw van dit kleinschalige project kan starten om daarmee de vernieuwing van het dorpshart van Zijderveld af te ronden. Appartementengebouw De Sidender (Zijderveld) Nadat in de zomer de omgevingsvergunning van de gemeente Vianen is ontvangen, is in oktober 2014 gestart met de bouw van 14 appartementen op de locatie van het voormalige verenigingsgebouw De Krooshof (hoek Dorpsweg en Krooshofstraat). De verwachting is dat het gebouw ‘De Sidender’ in november 2015 zal worden opgeleverd en in gebruik genomen. De appartementen zijn bedoeld voor ouderen uit de kernen en in het bijzonder voor bewoners uit het dorp Zijderveld. Met AV Zorggroep uit Ameide zijn afspraken gemaakt om thuiszorg naar behoefte en op indicatie aan de toekomstige bewoners te leveren. Het ontwerp is van GBS architecten uit Boskoop en de bouw wordt gerealiseerd door bouwbedrijf Gebroeders Blokland uit Hardinxveld-Giessendam. LEKSTEDEwonen heeft de grond onder de nieuwbouw eerder verworven door ruiling met de gronden onder het nieuwe dorpshuis aan de Sidewende in Zijderveld.

Plan Boomgaard (Zijderveld) In dit plan van Giessen Projectontwikkeling en bouwbedrijf Gebroeders Blokland uit HardinxveldGiessendam hebben wij ons verbonden om van de 22 te realiseren grondgebonden woningen maximaal 15 woningen op turn key-basis af te nemen en als huurwoning te gaan exploiteren. In 2014 heeft de ontwikkelaar met de gemeente Vianen gesprekken gevoerd ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan. De verwachting is dat dit plan in 2015 verder ontwikkeld zal worden en de procedure voor een bestemmingsplanwijziging kan worden opgestart. Hoef en Haag, fase I De projectontwikkelaars BPD (voorheen Bouwfonds) en AM werken aan de voorbereidingen voor de realisatie. Op 10 december 2014 is het bestemmingplan voor deze ontwikkeling onherroepelijk geworden. Ook de commerciële activiteiten om te komen tot verkoop van de woningen in het nieuwe dorp aan de Lek zijn van start gegaan. Medio maart 2015 was er een officieel startmoment en vanaf mei 2015 zal het bouwrijp maken voor het eerste deel van start gaan.

De Sidender (Zijderveld)

LEKSTEDEwonen voert nog gesprekken over de levering van de grondkavels bestemd voor de sociale huurwoningen voor het gehele project. De verkoop van onze gronden is najaar 2013 afgesproken in ruil voor de realisatie van 360 sociale huurwoningen in het totale plan. In het plangebied fase I zijn 370 nieuwbouwwoningen voorzien, waarvan 73 sociale huurwoningen te realiseren c.q. af te nemen door LEKSTEDEwonen. De start van de bouw van het eerste deel in deze fase staat gepland voor 2016. Merenborch 23 (Vianen) Na het aankoop van deze woning van een particuliere eigenaar, is de planvorming van start gegaan. Met het bestuur van Stichting De Regenboog wordt gewerkt aan een Programma van Eisen en met de architect van het aangrenzende, in ons eigendom zijnde, gebouw wordt een onderzoek gedaan naar een efficiënte en praktische uitwerking. De doelstelling is het project De Regenboog uit te breiden met 4 zelfstandige woningen, waarin gehandicapten onder begeleiding kunnen wonen. De uitwerking zal zodanig plaatsvinden dat er op termijn op eenvoudige wijze weer een (koop)woning van gemaakt kan worden. De verwachting is dat de planvorming voor de zomer 2015 gereed zal zijn, zodat we tussen september en december 2015 tot realisatie kunnen komen. Helsdingen fase II (Vianen) Het oorspronkelijke plan om circa 100 woningen in het nieuwe buurtje Helsdingen te realiseren is vervallen. Dit oude plan van Ballast Nedam, dat in overleg met de gemeente Vianen tot stand was gekomen, is gestrand vanwege de economische crisis. De nog te bouwen woningen betroffen voornamelijk duurdere twee-onder-een-kap woningen en vrijstaande woningen. De gemeente Vianen is met een projectontwikkelaar in overleg om door middel van co-creatie met toekomstige eigenaren een geheel nieuw plan te maken. Het gemeentebestuur ziet graag dat wij wederom een appartementengebouw (vergelijkbaar met de seniorenwoningen in De Plataan, in het plan Helsdingen fase I) realiseren. Gesprekken daarover lopen en vooralsnog wordt rekening gehouden met een bebouwingsplot voor 27 appartementen in het plangebied. De gemeente heeft voor ogen met deze 27 appartementen een deel van de bouwclaim uit de Samenwerkingsovereenkomst II van het project Vijfheerenlanden te vereffenen. Wij nemen deel aan de gesprekken en kunnen vooralsnog instemmen met de aangewezen bouwkavel in het plangebied.

3.3.2

PROJEC TEN BUITEN VIANEN

Locatie Scholeneiland Odijk (gemeente Bunnik) Met stichting Warande uit Zeist is LEKSTEDEwonen niet tot overeenstemming gekomen over de voorwaarden voor de realisatie van een zorgcomplex met 46 PG-eenheden. De gesprekken met de gemeente Bunnik worden vervolgd, omdat wij de gemeente ook willen houden aan onze intentieovereenkomst van najaar 2013 waarin we wederzijds hebben afgesproken om 150 sociale huurwoningen te kunnen bouwen over een periode van circa 10 jaar. De Steenen Poort (gemeente Houten) Eind december 2014 heeft LEKSTEDEwonen overeenstemming bereikt voor de aankoop van gronden en de realisatie van 16 sociale huurwoningen van en door Bouwbedrijf Roosdom Tijhuis uit Rijssen in het project De Steenen Poort in Houten. De start van de bouw van de 1e fase van dit binnenstedelijke plangebied was in januari 2015. We verwachten dat de bouw van de 16 eengezinswoningen in juli 2015 van start kan gaan. De nieuwbouw in Houten vloeit nog voort uit gesprekken met de gemeente Houten en de collegiale hulp aan collega-corporatie Viveste in Houten. Omvorming bedrijfsruimte Raadsliedenbuurt (gemeente Leerdam) In 2014 is er veelvuldig overleg geweest met de gemeente Leerdam om de leegstaande bedrijfsruimte in de nieuwe Raadsliedenbuurt om te bouwen tot appartementen. Ondanks diverse pogingen is het niet mogelijk gebleken deze ruimte te verhuren. Er is in principe instemming met het ombouwplan, maar vanwege aanwezige nutsleidingen moeten er een aantal ontheffingen en toestemmingen worden verleend alvorens de omgevingsvergunning wordt verleend. De verwachting is dat deze vergunning zomer 2015 zal worden verleend. Aansluitend kan de ombouw van de bedrijfsruimte tot vier huurappartementen starten. De oplevering zal dan in januari 2016 kunnen plaatsvinden.

[ 45 ]

3.3.3

TOEKOMSTIGE PROJEC TEN

Locatie Stadshof Vianen We hebben voor deze toekomstige bouwlocatie een toezegging van de gemeente Vianen om op basis van de gesloten Samenwerkingsovereenkomst II Vijfheerenlanden 55 kavels te verwerven ten behoeve van sociale woningbouw op deze locatie. Deze toezegging zal naar verwachting pas in de jaren 2018 en verder tot uitwerking gaan komen. Oude Binnenstad De gemeente Vianen werkt al een aantal jaren aan de revitalisering van de oude binnenstad. De focus ligt thans op de Voorstraat, mede vanwege de toenemende leegstand van winkelpanden. In het toekomstbeeld 2025 van het gemeentebestuur is deze straat een hotspot voor een spoedige aanpak. In een interactieve sessie met ondernemers en andere partijen in oktober 2014, heeft LEKSTEDEwonen zich aangemeld om de mogelijkheden van lege winkelpanden tot verbouw tot kleinere huurappartementen te onderzoeken. In 2015 zal dit onderzoek vorm en inhoud krijgen.

[ 46 ]

Dorp Everdingen De bewoners in dit dorp willen graag snel komen tot uitbreiding van de woningvoorraad. Wij overleggen met de gemeente Vianen om een beperkte woninguitbreiding te realiseren in het sociale segment op een grondkavel in bezit van de gemeente Vianen. De verwachting is dat eind 2015 meer duidelijkheid bestaat over de mogelijkheden en onmogelijkheden om in dit dorp te kunnen bouwen. Grondposities in de gemeente Vianen LEKSTEDEwonen beschikt over een tweetal grondposities in het dorp Hagestein. Met de gemeente Vianen is een aantal keren over het ontwikkelen van plannen voor deze locaties gesproken. De gemeente Vianen is bereid vanaf medio 2016 na te denken over planvorming voor dit dorp, omdat in 2017 de huidige Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (PRS) ruimte biedt om nieuwe plannen in te dienen.

’t Regthuys (Hagestein)

H4

LEKSTEDEwonen Bij LEKSTEDEwonen werken ultimo 2014 in totaal 38 medewerkers, verdeeld over een drietal afdelingen en enkele staffuncties. Met de werkorganisatie streven we naar: - Het waarborgen van efficiënt en effectief werkende bedrijfsprocessen en het zo mogelijk op een kwalitatief hoger plan brengen van deze processen; - Het hebben van een hoogwaardige klantgerichte organisatie waar de behoeften van de externe maar ook van de interne klanten zoveel als mogelijk op elkaar zijn afgestemd, die leiden tot een hoge mate van klanttevredenheid. - Een voortdurend verbeteren van processen vanuit de cyclus van Plan, Do, Check en Act.

4.1

WERKORGANISATIE

Bestuur LEKSTEDEwonen is een woningcorporatie die vanuit de statuten een bestuurder kent die tevens optreedt als directeur van de werkorganisatie: de heer E. de Groot. De directeur-bestuurder is sinds 15 januari 2007 aangesteld voor onbepaalde tijd. De directeurbestuurder heeft geen andere nevenfuncties dan die welke voortvloeien uit zijn functie en er spelen in het verslagjaar geen tegenstrijdige belangen. De nevenfuncties die voortvloeien uit de functie van bestuurder zijn beschreven in hoofdstuk 5. Ultimo verslagjaar wordt het toezicht op het bestuur uitgeoefend door de Raad van Commissarissen. In hoofdstuk 5 is ook het toezicht en de verantwoording van het toezicht beschreven. Werkorganisatie Het Managementteam wordt voorgezeten door de directeur-bestuurder en bestaat ultimo 2014 verder uit Mevrouw I. M.J. Berndsen (Manager Wonen) en de heren A.W.M. Kooijman (Manager Vastgoed) en H. Kooij (Manager Financiën).

Bestuur: Directeur-bestuurder

Afdeling

Afdeling

Afdeling

Financiën

Vastgoed

Wonen

Sinds februari 2013 zorgt de heer Kooij in de functie van plaatsvervangend directeur bij ontstentenis van de directeur-bestuurder voor de going-concern van het bedrijf. De bestuurlijke taken zijn daarbij niet overgedragen. De kwaliteit van de organisatie worden in belangrijke mate bepaald door de medewerkers, de aanwezige competenties bij de medewerkers en de onderlinge samenwerking. Zodoende zijn we toegerust op de gevraagde diensten optimaal te leveren. Een goed personeelsbeleid en goed werkgeverschap is een voorwaarde voor het realiseren van de gestelde doelen. Om die reden willen we onze medewerkers goed toerusten op de uit te voeren taken.

Alle vastgestelde en beleidsmatige kerntaken worden in eigen beheer gerealiseerd. Voor ons is een efficiënte werkorganisatie met lage beheerkosten het uitgangspunt en nu goed passend bij het huidige tijdsgewricht en conform de eisen van de herziene Woningwet. We blijven permanent alert op de monitoring van de kostenontwikkeling van de organisatie. De beschikbare capaciteit wordt efficiënt ingezet aan de hand van goedgekeurde jaarplannen per afdeling. Door de toename van het woningbezit maar ook door de toename van de administratieve lastendruk vanwege de nieuwe regelgeving en extra verantwoordingsverplichtingen maken dat de formatie in 2014 beperkt is uitgebreid. In 2015 zal vanwege de nieuwe regelgeving de formatie moeten toenemen om alle inrichtingsvereisten en nieuwe verantwoordingen te kunnen voldoen. Inzet tijdelijke medewerkers In 2014 is, volgens planning, een kleiner beroep gedaan op de inhuur van externe medewerkers. Gemiddeld is gedurende het jaar voor 0,55 fte gebruik gemaakt van derden. Dit betreft een projectleider a.i. die ondersteuning geeft bij de projectontwikkeling en daarnaast is er in 2014 gedurende een viertal maanden met de gemeente Vianen een casemanager voor 8 uur per week te werk gesteld geweest om werkprocessen tussen de gemeente Vianen en LEKSTEDEwonen toe te lichten en een wederzijds begrip voor houding en gedrag te creëren. Deze inzet is als zeer waardevol voor de verdere samenwerking ervaren. Daarnaast zijn een aantal langdurig zieke medewerkers in 2014 door tijdelijk extern ingehuurde krachten vervangen. De inzet heeft vooral bij de afdeling Woondiensten plaatsgevonden, waarbij één medewerker ook de werkprocessen van deze afdeling heeft herijkt. De gemiddelde inzet van tijdelijke ingehuurde medewerkers bij de afdeling Woondiensten bedroeg in 2014 1,25 fte. Veranderingen personeelsbestand Op 31 december 2014 waren er 38 (2013: 38) medewerkers in dienst bij LEKSTEDEwonen. De organisatie heeft na een kleine aanpassing ultimo 2014 in totaal 33,6 fte’s (2013: 33,2 fte’s). Per saldo is er sprake van een beperkte uitbreiding met 0,4 fte ten opzichte van de formatie ultimo 2013. In de formatie zijn de volgende mutaties geweest: - Uitbreiding uren afdeling Vastgoed 0,7 fte - (Tijdelijke) beperking formatie Huishoudelijke dienst -/- 0,3 fte Per 1 juni 2014 is de afdeling Vastgoed uitgebreid met een fulltime formatieplaats voor een Opzichter Dagelijks Onderhoud. Deze uitbreiding is tevens ingezet om de afwezigheid van een andere opzichter vanwege zwangerschaps- en bevallingsverlof en aansluitend ouderschapsverlof te vervangen.

Formatieplaatsen per afdeling Per afdeling waren er ultimo verslagjaar de volgende formatieplaatsen: Directie Directiesecretaresse Facilitair medewerker Beleidsmedewerker * Projectmanager

1 fte 1 fte 0,6 fte 0,7 fte 1 fte

Afdeling Financiën Manager Financiële administratie

1 fte 3,3 fte

Afdeling Vastgoed Manager Opzichters Dagelijks Onderhoud ** Opzichters Vastgoed Plancoördinator Projecten Serviceteam, incl. Teamleider Servicebureau Complexbeheerder en huismeester Team University College Utrecht

1 fte 2,7 fte 2 fte 1 fte 4 fte 1 fte 2 fte 4 fte

Afdeling Wonen Manager 1 fte Stafmedewerker Woondiensten 1 fte Receptie 1 fte Verhuur, huurincasso en woonconsulent klantencontact 2,3 fte Woonconsulent projecten*** 1 fte Medewerker participatie en sociaal beheer 0,9 fte Huishoudelijke dienst 0,1 fte Totaal aantal formatieplaatsen**** * **

33,6 fte

Deze formatie is nog niet ingevuld. Voor 1 opzichter dagelijks Onderhoud is het aantal arbeidsuren per 1/1/2015 op eigen verzoek aangepast naar 24 uur per week. Deze wijziging is inbegrepen in de formatie. *** Deze formatie wordt als gevolg van ouderschapsverlof (tijdelijk) ingevuld met 0,9 fte. **** Betreft aantal fte inclusief nog niet vervulde vacatures (exclusief: 32,9).

[ 49 ]

Samenstelling personeelsbestand geslacht Leeftijdsgroep < 25 jaar 25 tot 35 jaar 35 tot 45 jaar 45 tot 55 jaar 55 tot 65 jaar Eindtotaal

Man 0 3 6 8 4 21

Vrouw 0 2 8 4 3 17

Totaal 0 5 14 12 7 38

Procentueel 0% 13% 37% 32% 18% 100%

In 2014 is één nieuwe medewerker in dienst getreden. Met twee medewerkers is afgesproken dat de arbeidsovereenkomst niet wordt verlengd. Daarvan is met één medewerker de arbeidsovereenkomst voor bepaalde tijd in 2014 niet verlengd en met één medewerker zijn in december 2014 afspraken gemaakt om het dienstverband in januari 2015 te beëindigen.

[ 50 ]

Er is voor gekozen de werkzaamheden van de parttime formatie voor de Huishoudelijke dienst vanaf het 2e halaar 2014 onder te brengen bij een schoonmaakbedrijf. In 2015 zal deze inzet geëvalueerd worden en wordt een keuze gemaakt om al dan niet in eigen beheer dit werk weer op te pakken. De inzet van het schoonmaakbedrijf is niet meegeteld bij de tijdelijke medewerkers. Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage bedroeg in 2014 7,9 % (2013: 7,3 %) en rekt ver boven de intern gestelde norm. Er waren vier medewerkers langdurig arbeidsongeschikt, waarbij in drie gevallen de oorzaak niet werk gerelateerd was. Enkelen werden getroffen door een zwaar ongeval, waarmee een lange periode van herstel, al dan niet met de nodige operatieve ingrepen, gemoeid was. Naar het zich laat aanzien, zullen de betreffende medewerkers in 2015 weer re-integreren, waarbij herstel en tewerkstelling in de huidige functie de inzet is. Zonder rekening te houden met deze langdurig zieken, bedroeg het kortdurend verzuim 2,1 %. De externe begeleiding van arbeidsongeschiktheid vindt plaats door ArboNed, waarmee in 2013 een Arbo-overeenkomst is gesloten. Het risico van langdurig verzuim is niet afgedekt met een verzuimverzekering.

Opleiding en ontwikkeling In 2014 hebben medewerkers weer bijscholingen en trainingen gevolgd. De nadruk bij de opleidingen lag op actualiseren van kennis op het gebied van ICT, gebruikte softwarepakketten, nieuwe regelgeving en veiligheidsvereisten. Daarnaast zijn de zogenaamde huismeesterdagen bijgewoond. In totaal is voor € 29.000,- aan opleidingen besteed (2013: € 34.000,-). Huisvesting De organisatie is gehuisvest in het pand Hogelandseweg 44 te Vianen. In december 2014 heeft een kleine aanpassing plaatsgevonden van de werkruimte van de afdeling Financiën met het oog op de personele uitbreiding per januari 2015. Nagedacht wordt over aanpassingen van de begane grond van het kantoor vanwege een aantal incidenten, waarbij agressief gedrag door bezoekers is opgetreden.

4.2

ONDERNEMINGSRAAD

De Ondernemingsraad geeft op constructieve manier invulling aan haar taken en legt het accent hierbij vooral op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. In haar eigen interne overleg bereidt de Ondernemingsraad zaken voor die met de directeur-bestuurder zullen worden besproken. In 2014 heeft vier keer formeel overleg plaatsgevonden tussen de Ondernemingsraad en de directeur-bestuurder. De belangrijkste onderwerpen van overleg en advies waren: - De herziene Woningwet en de parlementaire enquêtecommissie; - De evaluatie van de proef met flexibele arbeidstijden van enkele medewerkers; - De voortgang en borging van klantgericht werken; - Nieuwe Ondernemingsplan 2014 >> 2017; - Het kopen van uren volgens het zgn. cafetariasysteem in de CAO; - Bespreking beraadslagingen Managementteam over energiebesparing, woningaanbod voor middeninkomens en werkdruk; - Ontwikkeling onderhandelingen nieuwe CAO Woondiensten; - Het uitbrengen van een advies bij de werving van nieuwe leden voor de Raad van Commissarissen; - Verkopen woningbezit; - Jaarrekening 2013 en begroting 2015; - Wijzigingen in de organisatie per 2015; - Woonvisie gemeente Vianen. Met de Ondernemingsraad is ook besproken het verzoek voor de mogelijke samenwerking met woningcorporatie Goed Wonen uit Zederik. Desgevraagd heeft de Ondernemingsraad haar standpunt daarover kenbaar gemaakt. De Ondernemingsraad heeft in het najaar een gesprek gehad met twee leden van de Raad van Commissarissen (voorzitter en vicevoorzitter) over het functioneren van de organisatie en de tevredenheid van medewerkers. Ultimo 2014 bestaat de Ondernemingsraad uit: - De heer P. Laurman (Teamleider Dagelijks Onderhoud), Voorzitter - De heer M. Gijsbertse (Complexbeheerder), lid - De heer V.A.M. Beringen (Stafmedewerker Wonen), lid Bij de verkiezingen in februari 2014 is de heer Gijsbertse herkozen als lid.

4.3

KL ACHTENCOMMISSIE

Om te voorzien in het feit dat in elke organisatie er iets mis kan gaan, werkt LEKSTEDEwonen al jaren met een Klachtencommissie. In de meeste gevallen wordt een klacht in eerste aanleg door de werkorganisatie verholpen. Toch kan het voorkomen dat het probleem niet of niet tot tevredenheid van de klant wordt opgelost. Soms stranden pogingen van huurders om er met onze medewerker(s) uit te komen. Voor dit soort geschillen wordt de onafhankelijke Klachtencommissie ingezet. De Klachtencommissie bestond in 2014 uit drie leden, namelijk: - De heer W.G.J. Ammerlaan, voorzitter - De heer H.J.H. Bolk, lid - Ambtelijke ondersteuning a.i. (zo nodig ingevuld door de Manager Vastgoed) In 2014 zijn er twee officiële klachten ingediend, gericht aan de Klachtencommissie. Daarnaast zijn twee zwaarwegende klachten bij de directeur-bestuurder tegen de werkorganisatie ingediend. Drie van de vier ingediende klachten hadden betrekking op de behandeling van ingediende reparatieverzoeken en technische zaken, waarvan één klacht betrekking had op het groot onderhoud in de buurt Vijfheerenlanden. Eén klacht had betrekking op het toewijzen van een huurwoning. Alle klachten zijn afgehandeld door de directeur-bestuurder respectievelijk door de werkorganisatie. Enkele klachten hebben geleid tot een evaluatie door het Managementteam en zo nodig een aanpassing van werkprocessen.

2014 2013 2012 2011 2010

Klachten ingediend 2 3 6 6 6

Afgehandeld door werkorganisatie 2 3 6 5 4

Behandeld door klachtencommissie 0 0 0 1 2

Uitspraak 2011: - Klacht gedeeltelijk gegrond: LEKSTEDEwonen heeft het advies geheel overgenomen en de bewoner is een passende oplossing aangeboden. Uitspraken 2010: - Klacht grotendeels ongegrond: LEKSTEDEwonen heeft juist gehandeld, maar de zorgvuldigheid kan verbeterd worden. - Klacht gegrond verklaard: LEKSTEDEwonen heeft een vergoeding betaald voor de beschadigde inventaris.

[ 51 ]

H5

GOVERNANCE EN TOEZICHT Voor LEKSTEDEwonen is transparantie in beleid, uitvoering en verantwoording een belangrijk onderwerp. De principes en de best practice-bepalingen uit de Governancecode Woningcorporaties worden door de Raad van Commissarissen en de directeurbestuurder onderschreven. De naleving van de code is een voortdurend punt van aandacht voor de Raad van Commissarissen.

5.1

RAAD VAN COMMISSARISSEN

5.1.1

WERKWIJZE

Statutair bestaat de Raad van Commissarissen bij LEKSTEDEwonen uit vijf personen. De Raad heeft als taak toezicht te houden op de bestuurder en op de algemene zaken bij de corporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Daarnaast staat de Raad de bestuurder met raad terzijde. Het toezicht wordt in het bijzonder gehouden op: - De realisatie van de doelstellingen van de corporatie en de voortgang van het ondernemingsplan; - De realisatie van de volkshuisvestelijke doelstellingen en het kwaliteitsbeleid; - De strategie voor en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; - De naleving van de van toepassing zijnde wet- en regelgeving; - Het financiële verslagleggingsproces; - De werking en opzet van het interne risicobeheersings- en controlesysteem. Het toezichtkamer wordt bepaald door de branchecodes en externe regelgeving (zoals de Woningwet, het BBSH, andere relevante wet- en regelgeving en de Aedescode/Governancecode Woningcorporaties). Vanzelfsprekend vormt de interne regelgeving een belangrijke aanvulling. Dit is vormgegeven in statuten, interne reglementen en verschillende codes. Het toezichtkader omvat onder andere de missie en het ondernemingsplan, de doelstellingen en de financiële begroting en meerjarenraming, de prestatieafspraken en andere afspraken met de gemeenten, belanghouders zoals het Maatschappelijk Platform Vianen, de risicobeheersing bij projectontwikkeling, de benchmarks, de jaarafspraken met de directeur-bestuurder alsmede de aanbevelingen van de externe accountant. Op grond van de Aedescode, waarvan de Governancecode Woningcorporaties (versie 2011) deel uitmaakt, onderschrijft de Raad in het belang van deugdelijk en goed ondernemerschap, het integer en transparant handelen door de bestuurder, een goed toezicht op het ondernemingsbestuur en het afleggen van verantwoording over het uitgeoefende toezicht. De code is ook gehanteerd voor het inrichten van de bestuurlijke organisatie.

De Raad volgt de principes en uitwerkingen van de Governancecode, met uitzondering van de volgende best practice-bepalingen: - de directeur-bestuurder is benoemd voor invoering van de code en is op grond van zijn arbeidsovereenkomst benoemd voor onbepaalde tijd; - er is eerst eind 2014 een Remuneratiecommissie en een Auditcommissie ingesteld. Daardoor hebben steeds twee leden deelgenomen aan een jaarlijks gesprek met de Treasurycommissie van de organisatie. In 2014 waren dit de heren H.A.J.M. van der Bruggen en drs. ing. N.A.A. Jansen. Ter voorbereiding op besluitvorming rapporteerden deze leden aan de voltallige Raad; - de beoordeling op het functioneren van de individuele leden van de Raad door de voorzitter vindt niet plaats. Vanwege de keuze te functioneren als team vindt een integrale beoordeling over het functioneren plaats door de voltallige Raad. Onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen De Raad van Commissarissen waakt ervoor dat haar leden onafhankelijk zijn en blijven in de zin van de Governancecode Woningcorporaties bepaling III 2.2 aangeduide criteria. Dit is in de statuten en in de profielen vastgelegd. De leden van Raad onderschrijven de gehanteerde integriteitscode. Er bestaan geen overlappingen met andere bestuursfuncties. Geen van de commissarissen is of was in het verleden in dienst van LEKSTEDEwonen of onderhoudt een directe of indirecte band met toeleveranciers of opdrachtnemers van LEKSTEDEwonen. Geen van de commissarissen verleent andere diensten dan die voortvloeien uit het lidmaatschap van de Raad of onderhoudt banden met LEKSTEDEwonen, hetzij direct of indirect, buiten het commissariaat. De Raad is alert op “onverenigbaarheden”. De regel is dat het verrichten van nevenactiviteiten wordt gemeld of aangevraagd. Er hebben zich gedurende het jaar 2014 geen tegenstrijdigheden in dit verband voorgedaan. Taakinvulling Voor een goede vervulling van de taken van de Raad, legt de directeur-bestuurder onder meer een aantal voorgenomen besluiten vooraf ter goedkeuring voor. De voornemens hebben onder andere betrekking op het jaarverslag, de jaarrekening, de begroting, het investeringsprogramma (met gescheiden investeringsvoorstellen voor projecten), de financiële meerjarenraming, de treasuryactiviteiten en de samenwerking met gemeenten en andere stakeholders. In de statuten van de stichting is precies aangegeven welke voorgenomen besluiten vooraf aan de Raad van Commissarissen worden voorgelegd. In het kader van het interne toezicht spreekt de Raad van Commissarissen in ieder geval één

keer per jaar met elkaar buiten aanwezigheid van de directeur-bestuurder. In die besprekingen vindt ook de interne evaluatie plaats. Transparantie De Governancecode schrijft voor dat de verschillende zaken met betrekking tot de governancestructuur op de website van de corporatie worden geplaatst. Daardoor is de toegankelijkheid voor iedereen gegarandeerd. De volgende documenten zijn gepubliceerd op www.lekstedewonen.nl: - Toelichtende tekst onderneming - Statuten LEKSTEDEwonen - Samenstelling Raad van Commissarissen - Profielschetsen - Ondernemingsplan 2014 >> 2017 - Jaarverslagen - Aedescode en Governancecode - Procuratieregeling - Integriteitscode en klokkenluidersregeling Informatievoorziening De Raad baseert haar bevindingen en oordelen op extern verkregen informatie (onder meer van het Ministerie, het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het overleg en de discussies met het Maatschappelijk Platform Vianen, de gemeente, de VTW (Vereniging Toezichthouders Woningcorporaties), vakbladen en de pers) alsmede de intern verkregen informatie van de directeur-bestuurder. Het gesprek met de accountant vormt een belangrijke bron van informatie voor de Raad. Een delegatie van de Raad spreekt jaarlijks met het Huurdersberaad en de Ondernemingsraad. Enkele leden van de Raad nemen jaarlijks deel aan officiële bijeenkomsten in de vorm van seminars of symposia om kennis te nemen van de ontwikkelingen in de branche. De directeur-bestuurder zorgt ervoor dat de Raad steeds van relevante informatie met betrekking tot de werkvelden wordt voorzien. De Raad bespreekt met de lokale stakeholders, onder andere via het Maatschappelijk Platform Vianen, de bijdrage van LEKSTEDEwonen aan de prestaties op het gebied van huisvesting van de primaire doelgroep, de kwaliteit van de woningen, leefbaarheid in wijken en buurten, wonen en zorg en het betrekken van bewoners bij beleid en beheer, maar ook over de richting waarin het bedrijf koerst.

[ 53 ]

Ook heeft de Raad in oktober 2014 wederom een gesprek gevoerd met de politieke partijen en vertegenwoordigers van het College van Burgemeester en Wethouders van Vianen. Deze keer stond het gesprek in het teken van de op handen zijnde wijzigingen van de nieuwe Woningwet en de gewijzigde verhoudingen die tussen de gemeente en de corporatie zullen ontstaan. De vertegenwoordigers van de gemeente Vianen geven er blijk van tevreden te zijn over het functioneren van de corporatie, de inspanningen voor nieuwbouw en aanpak van buurten en de inzet voor de inwoners van Vianen.

[ 54 ]

Financiële continuïteit De Raad beschouwt de financiële continuïteit als belangrijkste randvoorwaarde voor het toekomstige functioneren van de onderneming. Daarom is er veel stil gestaan bij de effecten van de verhuurdersheffing en de financiële consequenties uit de nieuwe Woningwet. Ook is in overleg met de bestuurder de formulering van het financiële dashboard herijkt. De Raad bewaakt met informatie uit de kwartaalrapportages, incidentele tussenrapportages, het projectenoverzicht en toelichtingen van de directeur-bestuurder de ontwikkelingen nauwgezet. De rapportages van het CFV (het continuïteitsoordeel, het solvabiliteitsoordeel en de uitgave “Corporatie in Perspectief”), van het WSW (het borgingsplafond) en van de accountant (managementrapportage en het rapport van bevindingen) vormen een belangrijke bron voor het werk van de Raad. Daarnaast blijft verantwoordelijkheid voor de volkshuisvestelijke taak in Vianen en de regio een belangrijk anker voor het handelen. Twee leden van de Raad hebben begin 2014 deelgenomen aan de Treasurycommissie. Alle investeringen in vastgoedprojecten worden, gelet op de impact op het Eigen Vermogen, voorgelegd aan de voltallige Raad. Voor LEKSTEDEwonen is een structurele minimale solvabiliteit van 25%, berekend op basis van de gehanteerde waarderingsgrondslagen, uitgangspunt om toekomstige financiële en volkshuisvestelijke doelstellingen te realiseren en de daarbij behorende risico’s te kunnen opvangen. Elk jaar wordt uitgebreid stilgestaan bij de projectenportefeuille en het bijbehorende risicoprofiel. Ook de politieke risico’s en de maatschappelijke effecten van de voorgenomen investeringen vormen een onderdeel van de overwegingen in de besluitvorming. Leningen of garanties LEKSTEDEwonen heeft als beleid geen leningen of garanties te verlenen aan medewerkers, het bestuur of leden van de Raad. In 2014 zijn geen leningen en/of garanties verstrekt.

Onafhankelijkheid van en relatie met de externe accountant De externe accountant wordt benoemd door de Raad van Commissarissen na advies van de directeur-bestuurder. In 2010 is aan de hand van een selectieprocedure aan PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. de opdracht verleend de controle uit te voeren voor vier jaren, te weten de boekjaren 2010 tot en met 2013. PriceWaterhouseCoopers heeft, omdat zij in de daaraan voorafgaande jaren ook onze accountant was, vanaf het boekjaar 2010 een nieuwe controlerend accountant met een ander controleteam aangesteld. In 2014 heeft de Raad op voorstel van de directeur-bestuurder besloten ook voor het boekjaar 2014 PriceWaterhouseCoopers Accountants N.V. opdracht te verlenen de controle uit te voeren. Bij het overeenkomen van een passend honorarium kan die uitgebreid worden naar de controle van de boekjaren 2015 en 2016. Dit past in het beleid dat een controlerend accountant maximaal zeven jaren een onderneming mag bedienen. De accountant besteedt veel aandacht aan het identificeren van frauderisico’s, voor zover die risico’s kunnen leiden tot een materiele fout in de jaarrekening. Het is een actueel onderwerp in de gesprekken tussen de directeur-bestuurder en de accountant. De accountant stelt daarbij kritische vragen over hoe de risico’s zijn aangepakt en gemonitord. De accountant heeft ons in december 2014 schriftelijk geïnformeerd geen aanwijzingen van fraude te hebben geconstateerd tijdens de interim- controle. Ook voor de Raad is het onderwerp fraude en fraudepreventie een belangrijk onderwerp. De Raad realiseert zich dat het ten aanzien van de organisatie de primaire verantwoordelijkheid is van de directeur-bestuurder, maar wenst er op toe te zien dat er adequate procedures worden gevolgd en dat het risicomanagement goed is ingericht. De accountant heeft op 27 mei 2014 het gedeelte van de vergadering van de Raad van Commissarissen bijgewoond, waarin het verslag van de accountant over het onderzoek van de jaarrekening 2013 is besproken en waarin is besloten over de goedkeuring van de jaarrekening. Met de accountant zijn de jaarresultaten, het rapport van bevindingen en de Managementletter besproken. In deze vergadering is de accountant door de leden van de Raad bevraagd over de rapportages en de verklaring inzake de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant heeft een specifieke toelichting gegeven op de financiële gevolgen van de inrekening van de verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde van het bezit van LEKSTEDEwonen. 5.1.2

VERSL AG EN AC TIVITEITEN

De Raad van Commissarissen is in 2014 zeven keer bijeen geweest. Daarnaast zijn twee bijeenkomsten belegd, waarvan één keer specifiek ten behoeve van het nieuwe ondernemingsplan

en één keer ten behoeve van een zelfevaluatie. Ook heeft er een extra (digitale) vergadering plaatsgevonden vanwege de besluitvorming rondom de verkoop van de participatie in Commanditaire vennootschap De Witte Vrouwe in Utrecht. Voorafgaande aan elke vergadering is de agenda door de bestuurder in overleg met de voorzitter opgesteld. In december 2014 is er een extra informele bijeenkomst geweest, in aanwezigheid van het Managementteam, vanwege het afscheid van mevrouw mr. L.M. Van der Sluis en de heer drs. N.J.G. Mertens. De Raad heeft ook de drie reguliere vergaderingen van het Maatschappelijk Platform Vianen bijgewoond en in oktober 2014 is een informatieavond met het College en raadsleden van Vianen georganiseerd. De volgende besluiten zijn door de Raad genomen: - instemming met de resultaten en de eindconclusie van de zelfevaluatie 2014 en het instellen van een Auditcommisie en Remuneratiecommissie; - vaststellen van de herziene profielen voor de leden van de Raad van Commissarissen; - benoeming van mevrouw drs. M.M.A. Rovers en de heer mr. P.J. Gijsbertsen als leden van de Raad per 1 januari 2015; - benoeming van de heer mr. A.H. Brouwer als vicevoorzitter van de Raad in de plaats van het per 31 december 2014 aftredende lid mevrouw mr. L.M. van der Sluis; - opdrachtverlening aan de accountant voor de controle van het jaarwerk 2014; - goedkeuring verleend aan een voorstel voor de afbouw van de BV-structuur, waarbij is ingestemd om Vereenigd Bouw Belang BV, met inachtneming van alle regels, op te heffen; - instemming met het geven van een bedrijfspresentatie aan het bestuur en toezichthouders van woningcorporatie Goed Wonen Zederik in verband met de uitvraag vanwege hun voornemen samenwerking aan te gaan met een collega-corporatie; - ingestemd met de voorgenomen aanpassing van de kantooropeningstijden medio 2015; - goedkeuring verleend aan de door de directeur-bestuurder vastgestelde jaarrekening en jaarverslag 2013; - goedkeuring verleend aan de door de directeur-bestuurder vastgestelde Begroting 2015, inclusief de gehanteerde normering voor het zogenaamde Financiële Dashboard, alsmede de aan de Begroting gekoppelde financiële meerjarenraming 2016-2026; - instemming met de koers op het item betaalbaarheid en de voorgenomen uitwerking van het huurbeleid 2015; - instemming met het voornemen de liquiditeitsrisico’s van de swaps van de Deutsche Bank te beperken door de zogenaamde breakmomenten te spreiden; - toestemming verleend voor de verkoop van de participatie in Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe in Utrecht;

- goedkeuring voor het afsluiten van een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst met de gemeente Vianen voor de aanpak van de buurt Vijfheerenlanden, dat tevens sloop/nieuwbouw omvat; - instemming met de financiële rapportages en de planningen van de onderhanden vastgoedprojecten; - goedkeuring voor de grondruil van een perceel griend en weiland in de polder Bloemendaal in Vianen tegen een kavel aan de Hoekenstraat in Vianen; - goedkeuring verleend aan een investeringsvoorstel voor de realisatie van 14 appartementen voor senioren in Zijderveld; - instemming met de inbouw van kleine appartementen in de leegstaande bedrijfsruimte in de Raadsliedenbuurt in Leerdam; - instemming met het voornemen tot aankoop van het woonhuis Merenborch 23 in Vianen, dat gebruikt zal worden als uitbreiding van het project De Regenboog; - goedkeuring verleend aan het sloopbesluit conform het Sociaal Statuut voor het complex Stammershoefstraat (hoogbouw) in Vianen; - goedkeuring verleend aan een investeringsvoorstel voor de realisatie van 16 eengezinswoningen in de buurt De Steenen Poort in Houten. Daarnaast heeft de Raad kennis genomen van de reguliere directieberichten, die gedurende het jaar zijn uitgebracht, de kwartaalrapporten, de fiscaliteit alsmede de brieven en rapportages van het Ministerie, van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw en de beoordeling van het functioneren van de directeur-bestuurder. De Raad heeft de ontwikkelingen bij het Wooninvesteringsfonds te Zeist, waarin LEKSTEDEwonen participeert, nauwgezet gevolgd. Daarbij is zij van mening dat het bestuur en de Raad van Toezicht van het Wooninvesteringsfonds zich nadrukkelijker hadden kunnen inzetten om tijdig een passende herfinanciering van het grote financieringsvraagstuk te vinden. De Raad stemde met deze aantekening in met het scenario om de woningportefeuille van het Wooninvesteringsfonds te verkopen, met dien verstande dat het Wooninvesteringsfonds na het effectueren van de verkoop overgaat tot liquidatie. De Raad heeft besloten niet meer in dergelijke activiteiten te participeren. De solidariteitsgedachte binnen de sector heeft teveel risico’s in zich, van welke orde ze ook mogen zijn. Vanzelfsprekend maakten de ontwikkeling in de voortgang van de Parlementaire Enquêtecommissie en de voorstellen voor de herziene Woningwet diverse malen deel uit van de besprekingen.

[ 55 ]

De Raad heeft tot tevredenheid vastgesteld dat de relatie met de gemeente Vianen goed is en de werkafstemming momenteel goed verloopt. Daardoor kan de gemeenschappelijke volkshuisvestelijke taak in de gemeente naar behoren worden uitgevoerd. Leden van de Raad, in de meeste gevallen de voorzitter, hebben verschillende officiële bijeenkomsten bijgewoond zoals openingshandelingen en ondertekeningen. Borging kwaliteit Het is van groot belang dat de kwaliteit van het intern toezicht goed is geborgd met gekwalificeerde toezichthouders die over verschillende en gespreide deskundigheden beschikken en die een actieve belangstelling voor de (lokale en regionale) volkshuisvesting hebben. De Raad schoolt zich daarin en houdt haar kennis up-to-date met vakliteratuur en specifieke bijeenkomsten en cursussen, in de meeste gevallen van de Vereniging van Toezichthouders Woningcorporaties (VTW). Aanwezigheid Alle leden van de Raad waren steeds aanwezig tijdens de vergaderingen van de Raad van Commissarissen, behoudens een enkele verhindering die steeds van tevoren kenbaar is gemaakt.

[ 56 ]

5.1.3

DESKUNDIGHEID EN SAMENSTELLING

De Raad van Commissarissen werkt met profielschetsen voor de gewenste deskundigheid en achtergronden van de leden van de Raad. De Raad is van oordeel dat alle gewenste deskundigheden en competenties in de Raad juist zijn vertegenwoordigd. De Raad functioneert als één team, waarbij collectief over alle onderwerpen wordt gesproken. Zelfevaluatie Op 7 april 2014 heeft de Raad, onder deskundige begeleiding van een externe partij, een zelfevaluatie uitgevoerd. Er heeft aan de hand van een vragenlijst een uitgebreide reflectie op het functioneren van de Raad plaatsgevonden. Daarbij kwamen de verschillende functies van de Raad, te weten de functie van werkgever, van klankbord en het toezicht aan de orde. Als aandachtspunten zijn benoemd: het bereiken van voldoende diepgang in de discussies, het inspireren van de directeur-bestuurder en het vervullen van een goede rol in relevante netwerken. Er heeft een gedachtewisseling plaatsgevonden aan de hand van een presentatie over “de visie op toezicht”. Centraal vraagstuk daarbij is het maken van de verbinding met de gemeenschap vanuit een maatschappelijke onderneming. De directeur-bestuurder heeft input geleverd voor deze evaluatie en heeft een deel van de besprekingen bijgewoond. De Raad heeft in een vervolggesprek de evaluatie afgerond, waarbij de focus was op drie thema’s te weten: rolvastheid, strategie en functioneren van de Raad. Tenslotte heeft de Raad besloten een Auditcommissie en een Remuneratiecommissie in te stellen. Beide zijn per 17 november 2014 geeffectueerd. Werving nieuwe leden van de Raad van Commissarissen Vanwege de aftredende leden mevrouw mr. L.M. van Sluis en de heer drs. N.J.G. Mertens is in 2014 een procedure gestart voor hun opvolging, waarbij een externe adviseur op verzoek de werving heeft begeleid. Voorafgaande aan de procedure heeft het Huurderberaad ingestemd om de heer Brouwer als lid van de Raad (benoemd in 2013) een zetel op voordracht van het Huurdersberaad in te laten nemen. Het profiel van deze zetel past goed bij de relatie met het Huurdersberaad. En daardoor is het mogelijk te komen tot een betere spreiding in de kalender van de benoemingen op voordracht van het Huurdersberaad. Het Huurdersberaad is vervolgens betrokken geweest bij de werving voor de zetel Volkshuisvesting en Bedrijfsvoering en heeft een advies uitgebracht. Uit alle reacties en na de gevoerde gesprekken is besloten over te gaan tot benoeming van mevrouw drs. M.M.A. Rovers voor de zetel Volkshuisvesting en Bedrijfsvoering en van de heer

SAMENSTELLING R AAD VAN COMMISSARISSEN PER 31 DECEMBER 2014 EN HONORERING De heer H.A.J.M. van der Bruggen (1943), Expertise: financieel-economisch, projectontwikkeling en risicomanagement Functie: Gepensioneerd wethouder, gepensioneerd ICT-organisatiedeskundige Relevante nevenfuncties: adviseur projectontwikkelingsmaatschappij, voorzitter Raad van Toezicht bibliotheek Lek en IJssel. Benoemd per 1 oktober 2009, herbenoemd in 2013 voor 4 jaar. Lid Auditcommissie en Remuneratiecommissie. Honorarium 2014: € 12.189,- (2013: € 12.177,-). * De heer mr. A.H. Brouwer (1960), lid Expertise: maatschappelijk middenveld, wonen en openbaar bestuur Functie: directeur-bestuurder kinderopvang Koos te Raalte Relevante nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht kinderopvangorganisatie Haarlemmermeer Benoemd (voor de 1e termijn) per 14 mei 2013. Lid Remuneratiecommissie vanaf 1 januari 2015. Honorarium 2014: € 8.126,- (2013: € 5.165,-). * De heer drs. ing. N.A.A. Jansen (1964), lid Expertise: vastgoedbeheer en (sociaal en maatschappelijke) projectontwikkeling Functie: DGA PolarReal te Zeist en partner B&S Polar te Laren Relevante nevenfuncties: Bestuurslid Zakelijk Zeist. Benoemd (voor de 1e termijn) per 11 september 2013. Lid Auditcommissie. Honorarium 2014: € 8.126,- (2013: € 2.493,-). *

Mevrouw mr. L.M. van der Sluis (1955), Vicevoorzitter Expertise: Juridisch, Wonen, Welzijn en Zorg Functie: advocaat-partner bij Berculo Advocaten te Utrecht Relevante nevenfuncties: Vicevoorzitter Raad van Commissarissen stichting “De Opbouw” te Utrecht en Lid van de Raad van Commissarissen Woningbouwvereniging Vecht en omstreken te Breukelen. Benoemd per 18 december 2006, herbenoemd per december 2010 en afgetreden per 31 december 2014. Lid Remuneratiecommissie tot en met 31 december 2014. Honorarium 2014: € 8.938,- (2013: € 8.213,-). * De heer drs. N.J.G. Mertens (1957), lid Expertise: Volkshuisvesting en bedrijfsvoering Functie: directeur bedrijfsvoering van de regionale brandweer Brabant-Noord en controller van de veiligheidsregio Brabant-Noord Relevante nevenfuncties: geen Benoemd per 18 december 2006, herbenoemd per december 2010 en afgetreden per 31 december 2014. Honorarium 2014: € 8.126,- (2013: € 8.113,-). * * inclusief onkostenvergoeding en exclusief wettelijk verschuldigde BTW.

De honorering gaat uit van de adviestabellen conform de honoreringscode van de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) en houdt rekening met de maatschappelijke aanvaardbare normen en is niet gekoppeld aan de prestaties van LEKSTEDEwonen. Mevrouw mr. L.M. Van der Sluis en de heer drs. N.J.G. Mertens hebben zitting in de Raad van Commissarissen op voordracht van het Huurdersberaad van LEKSTEDEwonen. Het Huurdersberaad heeft met hun herbenoeming in 2010 ingestemd.

[ 57 ]

mr. P.J. Gijsbertsen voor de zetel Juridische Zaken en Welzijn en Zorg. Mevrouw Rovers en de heer Gijsbertsen zijn per 1 januari 2015 benoemd, waarvan mevrouw Rovers eveneens op voordracht van het Huurdersberaad. Werkgeversrol Raad van Commissarissen en remuneratie bestuurder Bestuur en samenstelling Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, het bepalen van de uitgangspunten voor de organisatiestructuur en de naleving van wet- en regelgeving en interne regelingen van LEKSTEDEwonen, alsmede voor de verantwoordelijkheden en bevoegdheden rondom de interne risicobeheersing en -controle.

[ 58 ]

Het bestuur van LEKSTEDEwonen is sinds 15 januari 2007 in handen van E. de Groot (30-04-1962). Hij bekleedt de volgende nevenfuncties c.q. is betrokken bij: - directeur van Vereenigd Belang Holding BV als dochteronderneming van LEKSTEDEwonen, statutair Stichting Volksbelang Vianen; - directeur BV Vrijstad Vianen, maatschappij tot stadsherstel (sinds 15 april 2009); - secretaris van het bestuur van BV Machado te Vianen; - lid/vicevoorzitter DB- en AB-bestuur RWU (Regionale Woningcorporaties Utrecht); - aandeelhoudersvergadering Woningnet; - Commanditaire Vennootschap Uithof III te Utrecht; - Algemeen bestuurslid Stichting Woonruimteverdeling Regio Utrecht (SWRU); - Ledenvergadering certificaathouders Wooninvesteringsfonds te Zeist. De heer De Groot is tevens lid van een intervisie/Management follow-up groep. Uit hoofde van de wijzigingen in de AedesCode heeft de directeur-bestuurder in 2014 vanwege bijgewoonde studies 5 PE-punten behaald. Werkgeversrol Naast de werkgeversrol staat de Raad de directeur-bestuurder met raad bij. Over het jaar 2014 heeft de Raad van Commissarissen de directeur-bestuurder op prestaties en inzet beoordeeld. Dat is gebeurd tijdens een individueel beoordelingsgesprek met de Remuneratiecommissie in februari 2015, na een voorafgaande voorbereiding in de voltallige Raad. In de beoordeling zijn de volgende aspecten aan de orde gekomen: behaalde resultaten programma 2014 (zowel intern als extern), de relatie Raad en bestuurder, het aansturen van de werkorganisatie, het risicomanagement, de relatie met de gemeenten, stakeholders en bewoners, de taakopvatting en de werkdruk in de organisatie.

De Raad heeft haar waardering uitgesproken voor de inzet van de directeur-bestuurder en de werkorganisatie en de resultaten die vooral in diverse projecten zijn behaald. Het ingezette beleid om wijken en buurten in Vianen aan te pakken wordt in de vorm van resultaten steeds meer zichtbaar. De Raad is daarbij verheugd dat het onderwerp betaalbaarheid een aandachtpunt vormt op de agenda van LEKSTEDEwonen, omdat de huurprijzen van onze woningen lager zijn dan prijzen in de regio. Ook de bekostiging van de verhuurdersheffing is op een ordentelijke wijze opgepakt. Met de directeur-bestuurder zijn ook afspraken gemaakt over de honorering in verband met de door de Minister vastgestelde tabellen voor de sector op grond van de Wet Normering Topinkomen (WNT). De Raad is van mening dat de tabellen te weinig recht doen aan de verantwoordelijkheid en de grote opgave die LEKSTEDEwonen heeft. Er zijn met de directeur-bestuurder afspraken gemaakt over de overgangsregeling en de uitwerking hiervan. In december 2014 zijn afspraken gemaakt over de netto-pensioenregeling. De Raad heeft in zijn beloningsbeleid voor de directeur-bestuurder gekozen voor een vast salaris, zonder een bonus of een flexibel deel. In de arbeidsovereenkomst is een beperkte opzegtermijn en een summiere afvloeiingsregeling opgenomen. De beloning van de directeur-bestuurder bedroeg in 2014 € 130.249,- (2013: € 130.249,-). De beloning past binnen de overgangsregeling die is begrepen in de Regeling bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen Toegelaten Instellingen volkshuisvesting. Er is een pensioen toegezegd op basis van een middelloonregeling, zoals dat door de Stichting Pensioenfonds Woningcorporaties wordt gehanteerd. In de arbeidsovereenkomst is opgenomen dat de pensioenlasten geheel worden gefinancierd door LEKSTEDEwonen. Inmiddels wordt in goed overleg een belangrijk deel van het werknemersdeel van de pensioenpremie door de directeurbestuurder betaald en wordt de betaling van het werknemersdeel door de werkgever daarmee afgebouwd. In 2016 zal deze afbouw gerealiseerd zijn en is er sprake van aansluiting bij de sectorbrede beloningscode bestuurders woningcorporaties. Aan de bestuurder is een dienstauto beschikbaar gesteld. De overige arbeidsvoorwaarden zijn gebaseerd op de CAO Woondiensten. De functie van de bestuurder is ingedeeld in klasse E van de Regeling bezoldigingsmaxima voor topfunctionarissen toegelaten instellingen volkshuisvesting. De Raad zal eind 2015 gesprekken voeren met de directeur-bestuurder over de verlaging van het honorarium om deze na het overgangsrecht te laten aansluiten op de tabellen van de regeling.

Relatie met het Maatschappelijk Platform Vianen De Raad neemt deel aan de besprekingen met het Maatschappelijk Platform Vianen. Zij acht het van groot belang om deze contacten met vertegenwoordigers van stakeholders te onderhouden. In het verslagjaar zijn conform de statuten een drietal vergaderingen met het Platform gehouden. Binnen het platform is in 2014 een meer interactieve opzet van de besprekingen ingevoerd. Twee keer per jaar worden onderwerpen door leden van het Platform voorbereid en gepresenteerd om daarmee een goede discussie te hebben over actuele onderwerpen. In 2014 heeft dat plaatsgevonden voor de onderwerpen betaalbaarheid en duurzaamheid. Voor de Raad en de directie van LEKSTEDEwonen leveren de uitkomsten van deze gesprekken een belangrijke input voor op te stellen beleidslijnen. De Raad waardeert de inzet van de leden van het Platform op dit vlak zeer. Daarnaast zijn vanzelfsprekend de actuele ontwikkelingen in de vergaderingen aan de orde gesteld. De onderhanden projecten, het jaarverslag 2013, de voortgang van de Parlementaire Enquêtecommissie, het concept van de nieuwe Woningwet en de daaraan verbonden consequenties voor LEKSTEDEwonen op middellange en lange termijn zijn onderdeel geweest van de besprekingen. In de novembervergadering, waarin gedeeltelijk in combinatie met het Huurdersberaad wordt vergaderd, heeft het Huurdersberaad verslag gedaan van haar activiteiten in het verslagjaar ten overstaan van de leden van het Platform en de Raad. Voor de Raad blijft zo’n gecombineerde vergadering belangrijk om een goed beeld te krijgen van de maatschappelijke inzet van LEKSTEDEwonen. Relatie met het Huurdersberaad De leden van de Raad van Commissarissen benoemd op voordracht van het Huurdersberaad hebben najaar 2014 overleg gevoerd met het dagelijks bestuur van het Huurdersberaad. Deze keer heeft ook de heer mr. A.H. Brouwer deelgenomen, omdat mevrouw mr. L.M. van der Sluis en de heer drs. N.J.G. Mertens eind 2014 zullen aftreden. Het overleg met de werkorganisatie, de invloed van het Huurdersberaad en gevolgen van actuele onderwerpen vormden de agenda voor dit gesprek. Actuele onderwerpen voor het Dagelijks Bestuur van het huurdersberaad waren de dienstverlening door de werkorganisatie, de opvolging en afhandeling van reparatieverzoeken en de zorgen over de betaalbaarheid en de beschikbaarheid van woningen in de gemeente Vianen. Het jaarlijks gesprek leidt tot verbetering van de communicatie tussen de verschillende organen van LEKSTEDEwonen.

Relatie met de Ondernemingsraad Een delegatie van de Raad heeft in oktober 2014 overleg gevoerd met de Ondernemingsraad in verband met de algemene gang van zaken in het bedrijf. Aan de hand van een agenda is gesproken over het functioneren van de organisatie en de arbeidsrechtelijke zaken. De Raad heeft vastgesteld dat de medewerkers in het algemeen tevreden zijn over de arbeidsomstandigheden en hun inbreng in het beleid. Werkdruk blijft een terugkerend thema. Daarbij realiseert de Raad zich dat in verband met een goede beheersing van de bedrijfskosten, er een sterke motivatie voor elke personele uitbreiding noodzakelijk is. Daarnaast heeft de Raad begrip voor het feit dat de Ondernemingsraad het betreurt dat er nog steeds geen nieuwe CAO tot stand is gekomen, omdat de werkgevers- en werknemerspartijen geen overeenstemming kunnen bereiken en in een impasse zijn geraakt. De Ondernemingsraad heeft aangegeven bij de directeur-bestuurder voldoende gehoor te vinden voor hun aandachtspunten. Verbindingen LEKSTEDEwonen kent een aantal verbindingen, die in hoofdstuk 7 zijn beschreven. De verbindingen zijn in het verleden aangegaan vanuit het oogpunt van risicobeheersing of een fiscale optimalisatie. In de verbindingen zijn onder meer de zogeheten ’commerciële activiteiten’ opgenomen, zoals het bouwen van koopwoningen en dure huurwoningen. De verantwoording over de verbindingen vindt plaats binnen de geconsolideerde jaarrekening. Zo nodig wordt per kwartaal afzonderlijk gerapporteerd over de activiteiten binnen de verbindingen. In het nieuwe Ondernemingsplan is opgenomen dat conform de nieuwe Woningwet verbindingen zullen worden afgebouwd. Zo is LEKSTEDEwonen in 2014 uit de Commanditaire Vennootschap De Witte Vrouwe getreden en is Verenigd Bouw Belang BV ontbonden. Voor de deelname in BV Vrijstad Vianen is inmiddels sprake van een consolidatie van de risico’s en wendt LEKSTEDEwonen haar meerderheidsbelang aan om voorlopig geen nieuwe objecten te verwerven. De ontwikkelingen rondom de kapitaaldeelname in het Wooninvesteringsfonds (WIF) worden nauwgezet gevolgd, omdat daar sprake is van een aanmerkelijk financieel en economisch risico. De directeur-bestuurder is verzocht de belangen van LEKSTEDEwonen in het WIF optimaal te bewaken. De Raad zal in 2015 in overleg met de directeur-bestuurder nadere keuzes maken om de verbindingen op een juiste wijze aan de implementatie van de nieuwe Woningwet te koppelen.

[ 59 ]

VERKLARING VAN DE RAAD VAN COMMISSARISSEN In dit jaarverslag treft u het volkshuisvestingsverslag en het financiële verslag 2014 aan, zoals deze zijn vastgesteld door het bestuur en gecontroleerd door de accountant. In de bijeenkomst van de Raad van Commissarissen van 1 juni 2015 heeft de Raad kennisgenomen van de bevindingen van de accountant en vervolgens de jaarstukken

Een woord van dank De Raad wil graag zijn dank uitspreken aan de directeur-bestuurder, het management en de medewerkers voor de grote inzet en de behaalde positieve resultaten in het verslagjaar. Het jaarverslag geeft een goede impressie van de gebeurtenissen en van de voortgang van de werkzaamheden. De Raad spreekt ook graag uit dat de betrokkenheid van de leden van het Maatschappelijk Platform Vianen, de leden van het Huurdersberaad en andere stakeholders zeer wordt gewaardeerd.

goedgekeurd overeenkomstig artikel 12, lid 1a van de statuten. Vianen, 1 juni 2015 Het groepsresultaat na belastingen bedraagt € 2,1 miljoen positief (2013: € 5,8 miljoen negatief) en de post waardeveranderingen rechtstreeks ten gunste van het Eigen Vermogen bedraagt € 4,0 miljoen positief (2013: € 12,0 miljoen negatief ), waardoor per saldo het

w.g. De heer H.A.J.M. van der Bruggen, Voorzitter Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen, h.o.d.n. LEKSTEDEwonen

Eigen Vermogen met € 6,1 miljoen is toegenomen naar € 107,0 miljoen. In het Eigen Vermogen is de contante waarde van de zogenaamde verhuurdersheffing inbegrepen.

[ 60 ]

Mevrouw M.M.A. Rovers De heer A.H. Brouwer De heer N.A.A. Jansen De heer P.J. Gijsbertsen Leden Raad van Commissarissen Stichting Volksbelang Vianen, h.o.d.n. LEKSTEDEwonen

5.2

MAATSCHAPPELIJK PL ATFORM VIANEN

LEKSTEDEwonen hecht eraan een goede verbinding te hebben met de maatschappij. Vanuit die optiek werken wij, ook verankerd in de statuten, met het Maatschappelijk Platform Vianen (MPV). Dit platform heeft de functie van maatschappelijk klankbord voor de Raad van Commissarissen, voor de directeur-bestuurder en voor de werkorganisatie. Daarnaast heeft het platform op grond van de statuten formeel de volgende bevoegdheden: - het gevraagd en ongevraagd adviseren van de Raad van Commissarissen en de directeurbestuurder; - het uitbrengen van een gekwalificeerd advies over een voorgenomen besluit tot fusie, een voorgenomen besluit tot het aangaan van een belangrijke samenwerkingsovereenkomst met andere rechtspersonen en ten aanzien van een voorgenomen besluit tot wijziging van de statuten; - goedkeuring verlenen aan de gestelde competenties en vaardigheden ten behoeve van de profielen van twee leden van Raad van Commissarissen, die statutair worden voorgedragen door het Huurdersberaad.

Het platform komt drie keer per jaar bijeen, waarvan minimaal één keer per jaar in een gecombineerde vergadering met de leden van het Huurdersberaad. De vergaderingen worden bijgewoond door de directeur-bestuurder, een vertegenwoordiging van de Raad van Commissarissen en een vertegenwoordiging van de leden van het Managementteam. De voorzitter van de Raad van Commissarissen zit de vergaderingen van het platform voor. De directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Commissarissen hebben geen stemrecht in de vergaderingen van het Platform. In de statuten zijn een aantal onverenigbaarheden voor het vervullen van het lidmaatschap van het platform geformuleerd. De leden van het platform dienen te beschikken over: a) affiniteit met de sociale en maatschappelijke doelstelling van de corporatie, b) het hebben van inzicht op een goed evenwicht tussen de sociale doelstellingen en de bedrijfsmatige inzet van de beschikbare middelen en c) het hebben van een brede maatschappelijke belangstelling, ervaring en inzicht in de politieke krachtenvelden waarin de corporatie zich bevindt. In de vergadering van november 2014 zijn mevrouw Gimenez-Odijk en de heren Kerkhof en Tips unaniem herbenoemd als lid voor een (laatste) periode van vier jaar. De vergadering van het Platform heeft ook ingestemd met de profielen voor de werving van twee leden van de Raad van Commissarissen. Vergaderingen Platform Het platform is in 2014 drie keer in vergadering bijeen geweest. Het platform heeft besloten vanaf 2014 meer interactie in de besprekingen te brengen. Twee leden hebben vanuit dat initiatief een start gemaakt om op een andere wijze te vergaderen. Het platform heeft in deze nieuwe vorm uitgebreid gesproken over de actuele thema’s betaalbaarheid en duurzaamheid. Welke rol moet de corporatie daarin vervullen? Hoe ver strekt de verantwoordelijkheid en de uitwerking van deze thema’s? Daarnaast heeft het platform kennis genomen van de ontwikkelingen bij LEKSTEDEwonen. Naast de reguliere bedrijfsmatige zaken, is er stil gestaan bij de actualiteiten rondom de voortgang van de Parlementaire enquête woningcorporaties en het concept van de herziene Woningwet. Het platform vindt het jammer dat dankzij een hoeveelheid incidenten in de sector de regelgeving zodanig zal worden gewijzigd, dat LEKSTEDEwonen sommige activiteiten zal moeten wijzigingen of stoppen. Het platform is van mening dat juist activiteiten voor de gemeenschap, weliswaar uitgevoerd met een sober karakter, een flinke bijdrage leveren aan de saamhorigheid,

de leefbaarheid en een goede reputatie van de woningcorporatie. De landelijke politiek is het vertrouwen in de sector kwijtgeraakt, zonder daarbij oog te hebben dat veel kleinere corporaties een belangrijke en nuttige sociaal-maatschappelijke functie vervullen. De leden van het platform zijn bijgepraat over de onderhanden projecten en de daarin gemaakt keuzen. Voorafgaande aan de vergadering op 16 juni 2014 hebben de leden deelgenomen aan een werkbezoek bij de projecten in de gemeenten Houten en Bunnik. In de gecombineerde vergadering op 26 november 2014 heeft de voorzitter van het Huurdersberaad een uiteenzetting gegeven van de werkzaamheden die door het Huurdersberaad zijn verricht in 2014. Daarbij is vastgesteld dat de inkomensafhankelijke huurverhoging een belangrijk thema is, waardoor ook de betaalbaarheid van het huren onder druk komt te staan. Voor LEKSTEDEwonen is de visie en de betrokkenheid van het platform belangrijk bij de beleidsvoorbereiding.

Samenstelling per 31 december 2014: - De heer B. den Breejen (lid Huurdersberaad) - De heer C. Bouwstra - De heer J. Bruning (jeugd en opvoeding) - De heer F. Docter (lid Huurdersberaad) - Mevrouw C. van Es (wonen en ouderen - Mevrouw S. Gimenez-Odijk (sociale binding) - Mevrouw P.H.A. de Jong - De heer Th.B.M. Kerkhof (milieu en natuur) - Mevrouw I. Lodewijk-Heil (starters en multiculturele samenleving) - De heer H.J.G.M. Steur - De heer R. Tips - De heer J.A.A. Uittenbogaard - De heer T. Wammes (lid Huurdersberaad)

[ 61 ]

H6

FINANCIËLE CONTINUÏTEIT

(alle bedragen x € 1.000, tenzij anders vermeld)

LEKSTEDEwonen heeft in de afgelopen jaren een gedegen financieel beleid gevoerd. Een beleid waarin sterk is gestuurd op verlaging van de gemiddelde rentekostenvoet, lage beheerkosten en een heldere investeringsstrategie hebben ertoe geleid dat er een sterke financiële positie is. Een financiële positie waarin wij niet afhankelijk zijn van opbrengsten uit de verkoop huurwoningen.

6.1

JAARREKENING ALGEMEEN

De jaarrekening is onder verantwoordelijkheid van de directie samengesteld door de werkorganisatie. Bij het samenstellen van de jaarrekening zijn de eisen zoals geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) gehanteerd. Naast het op grond van artikel 26 lid 2 BBSH vereiste volkshuisvestingsverslag, is ook het bestuursverslag inbegrepen. Consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van LEKSTEDEwonen en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin overheersende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend of waarover zij de centrale leiding heeft. Hierbij wordt tevens rekening gehouden met potentiële stemrechten die kunnen worden uitgeoefend op balansdatum. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Volledig geconsolideerd - Vereenigd Belang Holding BV (100%) - LEKSTEDE energie BV (100%) - BV Vrijstad Vianen, Maatschappij tot Stadsherstel (51,375%) Voorts heeft LEKSTEDEwonen ultimo 2014 naast bovengenoemde belangen de volgende verbindingen: - Commanditaire Vennootschap de Uithof III - Wooninvesteringsfonds (WIF) - Machado BV Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een verstrekte lening. Financiële sturing De financiële sturing is in de eerste plaats gericht op het in stand houden van de financiële continuïteit van de organisatie. Daarbij is het beschikbaar zijn van financiële middelen van groot belang. Het beleid is gericht op voldoende weerstandsvermogen maar ook op de beperking van financiële risico’s. De risico’s in de vastgoedportefeuille zijn op korte en middellange termijn voldoende in kaart gebracht. Vermogensbestanddelen worden daarnaast ook ingezet voor onze maatschappelijk geoormerkte prestaties.

GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING

6.2

(x € 1.000) 2014

(x € 1.000) 2013

23.236 2.310 394 601 208 26.749

21.882 2.439 341 817 303 25.782

8.221 1.991 2.127 3.865 208 1.547 2.330 2.797 23.131

9.076 9.141 2.088 3.838 484 1.813 823 2.795 30.058

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2093

-385

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2.948

3.972

237 97 -5.974 -5.640

106 217 -5.789 -5.466

3.019

-6.155

Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden Groepsresultaat na belastingen

192 -1.096 30 2.145

912 -572 -4 -5.819

Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

4.071

-11.983

JAARRESULTAAT 2014

LEKSTEDEwonen heeft in 2014 in de geconsolideerde jaarrekening een positief jaarresultaat gerealiseerd van € 2,1 miljoen (2013: € 5,8 miljoen negatief ). Het positieve jaarresultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door waardeveranderingen in het vastgoed. Tot deze waardeveranderingen behoort, als gevolg van het actualiseren van parameters, een terugname van in vorige boekjaren gedane waardeverminderingen van € 3,1 miljoen. Daarnaast is als gevolg van de huurverhoging 2014 de waardering van 41 huurwoningen gewijzigd van sociaal vastgoed (bedrijfswaarde) naar commercieel vastgoed (marktwaarde in verhuurde staat). De huurprijzen van de betreffende woningen zijn als gevolg daarvan door de zogenaamde liberaliseringsgrens (per 1 januari 2015: € 710,68 per maand) gegaan waarvoor bij de waardering van het vastgoed een ander waarderingsregiem geldt. De waarde van deze woningen neemt daardoor toe met € 1,5 miljoen. De rechtstreeks aan het Eigen Vermogen toegerekende waardeveranderingen komen afgerond uit op positief € 4,1 miljoen. In 2013 was € 12 miljoen vanwege waardeveranderingen rechtstreeks aan het Eigen Vermogen onttrokken. Het grote verschil tussen 2014 en 2013 heeft te maken met het in 2013 inrekenen van verhuurdersheffing in de bedrijfswaarde. Het Eigen Vermogen neemt in 2014 per saldo toe met € 6,2 miljoen en komt uit op € 107,1 miljoen. Naast het boekhoudkundige positieve resultaat beoordeeld LEKSTEDEwonen ook haar kasstromen. Ook daarin kan gesteld worden dat LEKSTEDEwonen financieel gezond is. Dit is gebaseerd op het feit dat uit de kasstroom uit bedrijfsoperaties een positieve kasstroom is behaald van € 12,6 miljoen (2013: € 14 miljoen). Deze kasstroom is ruim voldoende om aan de rente- en aflossingsverplichtingen te kunnen voldoen. Per saldo bedraagt de kasstroom uit operationele activiteiten € 8,1 miljoen positief (2013: € 9,4 miljoen). Het verschil is met name veroorzaakt door de effecten van de verhuurdersheffing. Waardering Sociaal Vastgoed LEKSTEDEwonen waardeert haar sociaal vastgoed in exploitatie bij de oplevering tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen de actuele waarde zijnde de laagste van de vervangingswaarde of de bedrijfswaarde onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen.

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicekosten Overheidsheffingen Overige bedrijfslasten

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen

[ 63 ]

Grafische weergave verdeling resultaat voor belastingen

BedrijfsopBrenGsten

Waardering Commercieel Vastgoed LEKSTEDEwonen waardeert haar commercieel vastgoed in exploitatie bij oplevering tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs en daarna tegen actuele waarde. Als invulling van de actuele waarde geldt niet de bedrijfswaarde maar de marktwaarde in verhuurde staat. Deze marktwaardewaarde is gebaseerd op de actuele marktsituatie en omstandigheden per balansdatum en geeft de meest waarschijnlijke prijs weer die redelijkerwijs op balansdatum had kunnen worden verkregen.

Vaste activa in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Commercieel vastgoed in exploitatie Totaal

[ 64 ] Bedrijfslasten

2014 224.137 21.659 245.796

2013 218.500 15.276 233.776

Mutatie 5.637 6.383 12.020

Waardeveranderingen vastgoedportefeuille (onrendabel investeren) Maatschappelijk is er in 2014 voor afgerond € 2 miljoen onrendabel geïnvesteerd. De specificatie is als volgt:

Overige waardeveranderingen

(x 1.000) 2014 3.909 863 244

Onrendabele investeringen nieuwbouw Onrendabele investeringen groot onderhoud/renovatie Onrendabele investeringen aankopen Vrijval onrendabel als gevolg van lagere stichtingskosten of stopzetten project - 276 Sub-totaal 4.740 Overige waardeveranderingen 385 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen en herwaardering bezit - 3.134 Totaal 1.991

(x 1.000) 2013 1.927 2.632 - 2.428 2.131 138 6.872 9.141

6.3

(x € 1.000) Jaarrekening

2014

2014

23.322 2.287 453 575 213 26.850

23.236 2.310 394 601 208 26.749

-86 23 -59 26 -5 -101

10.867 3.774 2.331 5.022 245 1.987 2.501 2.650 29.377

8.221 1.991 2.172 3.865 208 1.547 2.330 2.797 23.131

2.646 1.783 159 1.157 37 440 171 -147 6.246

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2.272

2.093

-179

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

4.785

2.948

-1.837

208 98 -5.969 -5.663

237 97 -5.974 -5.640

29 -1 -5 23

1.133

3.0195

4.152

-167 -140 0

192 -1.096 30

359 -956 30

Groepsresultaat na belastingen

-1.440

2.145

3.585

Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt in het eigen vermogen

2.597

4.071

1.474

REL ATIE BEGROTING - JAARRESULTAAT

Het boekjaar 2014 sloot LEKSTEDEwonen af met een positief resultaat van € 2,1 miljoen. In de begroting 2014 hielden wij rekening met een negatief resultaat van € 1,4 miljoen. Het grote verschil is met name veroorzaakt door lagere afschrijvingen, waardeveranderingen en lagere bedrijfslasten. Gebeurtenissen na balansdatum Het beleid de Regering richt zich voor wat betreft de woningcorporaties in financiële zin op de verhuurderheffing en verruiming van het huurbeleid. De verhuurdersheffing komt voor LEKSTEDEwonen in de jaren 2015-2017 (2017 is het afgesproken evaluatiemoment voor de verhuurdersheffing) naar schatting uit op in totaal circa € 7 miljoen. Wordt de verhuurderheffing door de Regering gecontinueerd, dan komen de totale lasten over de periode 2015-2020 uit op € 15 miljoen. Het inkomensafhankelijke huurbeleid voor het sociale vastgoed is door LEKSTEDEwonen alleen voor de jaren 2014 en 2015 ingerekend. De effecten van een eventuele invoering van de huursombenadering vanaf 2016 zijn niet bekend. Er is in de berekeningen slechts beperkt rekening mee gehouden door voor de jaren 2016 tot en met 2018 te rekenen met een huurverhoging van 0,5% boven inflatie en extra inkomsten uit harmonisatie van eveneens 0,5%.

6.4

(x € 1.000) Begroting

FINANCIEEL BELEID

Om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van financiële middelen op korte en lange termijn essentieel. Daarom stelt LEKSTEDEwonen eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Het vermogen van LEKSTEDEwonen moet toereikend zijn om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. Om dit te kunnen blijven waarmaken, is een betrouwbaar financieel beleid nodig. LEKSTEDEwonen stelt zich daarbij de volgende vragen: 1. Hoe zorgen we dat wij financieel gezond blijven? 2. Hoe ontwikkelen zich de liquiditeiten? 3. Hoe zetten we onze financiële middelen in?

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfslasten Afschrijvingen (im)materiële vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Personeelslasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicekosten Overheidsheffingen Overige bedrijfslasten

Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Aandeel derden

*Bedragen met een – hebben, ten opzichte van de begroting, een negatief effect op het resultaat.

(x € 1.000) verschil *

6.4.1. HOE zORGEN WE DAT WIJ FINANCIEEL GEzOND BLIJvEN? Bij de keuze om maatschappelijk te ondernemen hoort expliciet het ervoor kiezen om niet altijd de hoogste opbrengst te realiseren. Dit brengt extra risico met zich mee en dat vraagt weer om een solide financieel beleid. In 2014 is het financiële beleid gepresenteerd voor de periode 20152020. Punten die in het financieel beleid aan de orde komen zijn de ontwikkeling van renterisico’s, de ontwikkeling van kasstromen, de ontwikkeling van het jaarresultaten en van de vermogenspositie. 6.4.2. HOE ONT WIkkELEN zICH DE LIqUIDITEITEN? Wij bewaken onze liquiditeiten met zorg. Dit doen we door een prognose te maken van de inkomende en uitgaande kasstromen. De prognose monitoren we voortdurend en daar waar noodzakelijk stellen we deze bij. In 2014 is de liquiditeitsbegroting voor de komende tien jaren vastgesteld. In de liquiditeitsbegroting wordt onderscheid gemaakt tussen de kasstromen uit exploitatie, de kasstromen uit investeringen en desinvesteringen en de kasstromen uit financiële activiteiten. Grafiek: ontwikkeling totale financiering

[ 66 ]

leningen Eind 2014 bedraagt het schuldrestant vreemd vermogen € 138,5 miljoen. Het schuldrestant vreemd vermogen bedroeg in 2013 € 138,4 miljoen. De leningenportefeuille is ten opzichte van het vorige boekjaar nagenoeg gelijk gebleven. In totaal is in 2014, uitgedrukt in kasstromen, voor een bedrag van € 16,7 miljoen geïnvesteerd in nieuwbouw- als om renovatieprojecten. De investeringen zijn in 2014 geheel uit de aanwezige liquide middelen en operationele kasstromen gefinancierd. Om adequaat te kunnen reageren op marktomstandigheden wordt van een treasurystatuut gebruik gemaakt. Het treasurystatuut van LEKSTEDEwonen is een gedragscode als het gaat om financierings- en beleggingsbeslissingen. Hierin zijn geregeld de de hoofdlijnen van het financierings- en beleggingsbeleid, de bevoegdheden en verantwoordelijkheden ten aanzien van de uitvoering van dit beleid alsmede de informatievoorziening. derivaten Voor het afsluiten van derivaten heeft LEKSTEDEwonen in het verleden zogenaamde ISDAovereenkomsten afgesloten. Het gebruik van derivaten vult het rentemanagement op een actieve wijze in en beperkt zich tot de huidige portefeuille van € 44 miljoen. LEKSTEDEwonen is niet voornemens haar derivatenpositie verder uit te breiden. De tabel op pagina 67 geeft een overzicht van de marktwaarde en boekwaarde van de verschillende financiële instrumenten per 31 december 2014: MatC (Mandatory termination Clause) Op de derivaten ISFS000024 tot en met ISFS000026 is een Mandatory Termination Clause van toepassing. Dit betekent dat per 1 maart 2020, 1 maart 2022 en 1 maart 2024 een renteswap afloopt. Op de betreffende datum eindigt de Swap en de marktwaarde van dat moment wordt afgerekend. Per ultimo boekjaar zijn er geen renteswaps met een Mutual Termination Clause. toezicht belemmerende bepalingen Binnen de afgesloten derivatencontracten zijn geen toezichtbelemmerende bepalingen opgenomen in de zin van artikel 5 van de Beleidsregel d.d. 5 september 2012 van het Ministerie van Binnenlandse zaken en Koninkrijkrelaties. De marktwaarde van de derivaten inclusief opgelopen rente bedraagt als gevolg van de sterk gedaalde rente per balansdatum € 12,1 miljoen negatief (2013: € 5,4 miljoen negatief ).

1.) 1.) 1.)

1.) De effectiviteit van de hedge is nog niet aangevangen omdat de ingangsdatum van deze derivaten 26 februari 2016 is.

Het effect van de swaps op de variabele renteleningen is dat er geen renterisico meer wordt gelopen over dit deel van de (toekomstige) financieringen. Wel is er sprake van een risico op de spread. Exclusief deze spread komt de gemiddelde vaste swaprente uit op 3,72% (2013: 3,72%). De duration van de swapsportefeuille bedraagt 12,50 jaar. stresstest Centraal fonds Volkshuisvesting (CfV) In 2014 heeft het CFV opnieuw de zogenaamde stresstest derivaten toegepast. Voortaan zal door middel van een steekproef bij een selectie van corporaties met een derivatenportefeuille de stresstest worden uitgevoerd. LEKSTEDEwonen viel in 2014 niet in de steekproef. De stresstest heeft tot doel om te beoordelen in hoeverre corporaties in staat zijn om te voldoen aan onderpandverplichtingen bij een rentedaling van respectievelijk 1% en 2%.

6.4.3. HOE zET TEN WE ONzE FINANCIëLE mIDDELEN IN? In de verschillende hoofdstukken van dit jaarverslag is een overzicht gegeven van onze activiteiten. Die activiteiten zijn noodzakelijk om onze maatschappelijke doelen te bereiken. Daar worden financiële middelen voor gealloceerd. Het inzetten van financiële middelen kan op twee manieren, namelijk door te investeren of het doen van uitgaven. De overeenkomst is dat zowel investeringen als uitgaven maatschappelijk nuttig en wenselijk moeten zijn. Bij investeren kan gedacht worden aan de bouw van sociale huurwoningen. Bij dit soort investeringen wordt een deel terugverdiend door de huuropbrengsten. Bij uitgaven ligt dat anders. Vaak staan hier geen directe inkomsten tegenover. Wel kunnen uitgaven een positief effect op de (waarde)ontwikkeling van een wijk of buurt hebben. LEKSTEDEwonen beschikt ultimo 2014 over een vermogen van € 107,1 miljoen (2013: € 100,9 miljoen). Dat vermogen is voornamelijk geïnvesteerd in huurwoningen. De bedrijfswaarde van onze woningen (sociaal en commercieel) bedraagt € 248 miljoen (2013: € 236 miljoen). De WOZ-waarde geeft bij benadering aan wat de woningen op de vrije markt waard zijn. De totale WOZ-waarde bedraagt op waarde peildatum 1 januari 2014 volgens de beschik-

[ 67 ]

kingen van de lokale overheden ruim € 521 miljoen (2013: € 542 miljoen). Ten opzichte van het voorgaande boekjaar is de WOZ met 4% gedaald. Grafisch weergegeven ziet dit er als volgt uit:

Gebaseerd op het advies van de Commissie Kaderstelling en Toezicht Woningcorporaties heeft de minister ook het stellige voornemen om woningcorporaties te verplichten om de gehele vastgoedportefeuille te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat. Daarmee wordt de keuze bij de woningcorporatie weggenomen en ontstaat naar de mening van de minister een betere vergelijkingsbasis tussen corporaties onderling. Deze verandering zal gepaard gaan met aanzienlijke administratieve lasten. De nieuwe regelgeving zal naar verwachting vanaf de jaarrekening 2016 gaan gelden, maar mogelijk zullen bij de gegevens uitvraag door Corpodata (ten behoeve van de externe toezichthouders) eind 2015 al op deze wijze de gegevens aangeleverd moeten worden. Benchmark Het belangrijkste resultaat van het inzetten van vermogen is dat wij in staat zijn om bijna 4.000 goede, betaalbare woningen te verhuren. Binnen de regio Utrecht behoren wij tot de corporaties met de laagste netto huurprijzen.

leKstedewonen referentie landelijk Gemiddelde huurprijs per maand huurwoningen € 455 € 478 € 467 Huur in procenten van maximaal toegestane huur * 57,7% 65,9% 68,2% Gemiddeld aantal punten huurwoningen * 163 150 141 Netto bedrijfslasten excl. leefbaarheid per VHE* € 710 ** €1.128 €1.101 Uitgaven Leefbaarheid per VHE € 124 € 92 € 112

[ 68 ]

regelgeving vastgoed gaat veranderen Naar verwachting zal de waarderingsgrondslag voor het sociale en commerciële vastgoed in exploitatie vanaf het verslagjaar 2016 worden gebaseerd op de marktwaarde in verhuurde staat. Door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is eind 2014 een advies aan de minister verstrekt waarin corporaties verplicht worden gesteld om marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag toe te passen. Het CFV adviseert de minister om te komen tot een wettelijk verankerd waarderingshandboek voor woningcorporaties. Bij het waarderingsproces wordt door het CFV geadviseerd onderscheid te maken tussen een “light”-versie en een “full”-versie. Bij de “light”-versie volstaat toepassing van het waarderingshandboek en is tussenkomst van een taxateur niet verplicht. De “full”-versie houdt in dat corporaties de vrijheid hebben op specifiek genoemde onderdelen af te wijken van het waarderings-handboek via het “pas toe of leg uit” principe. Voor LEKSTEDEwonen lijkt de toepassing van de “light”-versie het meest voor de hand te liggen.

* Bron: Rapport CiP2014 Aedes ** Het cijfer in CiP2014 rapport is onjuist (€ 366 per VHE). Het aangehouden cijfer van CFV 2013 + index 2,5%.

6.5

BEDRIJFSWAARDE

Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf. De bedrijfswaarde wordt gevormd door de contante waarde van de geprognosticeerde kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatieopbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen van de directie die de beste schatting weergeven van de economische omstandigheden die van

toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de eind 2014 intern geformaliseerde meerjarenbegroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig groot onderhoud worden gebaseerd op de in de langjarige meerjarenonderhoudsbegroting opgenomen cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde stijging voor inflatie, huurstijging en rente evenals van genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: Huurverhoging sociaal vastgoed; - 2015: 1,25% (inflatie)+ inkomensafhankelijke huurverhoging (was 1,75% inflatie+1,50%) - 2016: 1,50% (inflatie)+ gemiddeld 1,00% extra huurverhoging (was 1,83% inflatie+1,50%) - 2017: 2,00% (inflatie)+ gemiddeld 1,00% extra huurverhoging (was 1,88% inflatie+1,50%) - 2018: 2,00% (inflatie)+ gemiddeld 1,00% extra huurverhoging (was 1,91% inflatie+1,50%) - 2019 en verder: 2,00% (gelijk gebleven) Huurverhoging commercieel vastgoed (vastgoedbelegging); - 2015 en verder: bovenstaande inflatiepercentages + 0,50% (was inflatie + 1,00% Huurharmonisatie sociaal vastgoed - huurharmonisatie eengezinswoningen naar minimaal 65% en appartementen naar minimaal 70% tot 75% van de maximaal redelijke huur; Verhuurdersheffing (alleen sociaal vastgoed) - De verhuurdersheffing is opgenomen voor het sociale vastgoed. overige parameters voor sociaal- en commercieel vastgoed - De exploitatielasten zijn genormeerd opgenomen en gebaseerd op de begroting 2015; Variabele lasten en onderhoudslasten - 2015: 1,75% (was 1,95% voor variabele lasten) - 2016: 2,13% (was 2,27% voor variabele lasten) - 2017: 2,39% (was 2,49% voor variabele lasten) - 2018: 2,57% (was 3,00% voor variabele lasten) - 2019 en verder: 3,00% (gelijk gebleven voor variabele lasten en onderhoudslasten)

onderhoudslasten - 2015: 1,75% (was 1,50%) - 2016: 2,13% (was 1,95%) - 2017: 2,39% (was 2,27%) - 2018: 2,57% (was 2,49%) - 2019 en verder: 3,00% (gelijk gebleven);variabele planmatig onderhoud - kosten van planmatig onderhoud, conform de onderhoudsbegroting voor de eerstkomende 10 jaar, daarna een bedrijfseconomische norm gebaseerd op het 10 jarig gemiddelde per complex; restwaarde - een restwaarde -voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevondenop basis van de huidige vergelijkbare kavelprijs voor een sociale huurwoning, onder aftrek van geschatte kosten voor verhuis- en herinrichtingskosten, sloop en sanering grond. disconteringsvoet - een rekenrente van 5,25% (voorgaand jaar: 5,25%); - de periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen (variërend van 15 tot 50 aar), de minimale levensduur is gesteld op 15 jaar, tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde op basis van de RJ645 wordt geen rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het maximale bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. In de bedrijfswaardeberekening worden geen verkopen meegenomen. Uitzondering vormen de verkoopopbrengsten van projecten uit de zogenaamde “Vermogensovermaat”. Hierbij zijn met betreffende collega corporaties contractuele afspraken gemaakt over de verplichte aankoop door collega-corporaties van ruim 200 huurwoningen, zorgeenheden en bedrijfsruimten over 10-15 jaar na aanvang van de exploitatie. De opbrengsten hiervan zijn wel meegenomen omdat er geen sprake is van een voorwaardelijk karakter.

[ 69 ]

ontwikkeling Bedrijfswaarde Door de realisatie van een aantal nieuwbouwprojecten in de komende jaren stijgt het aantal verhuureenheden van 3.992 in 2014 naar circa 4.350 in 2020. Hierbij is rekening gehouden met de sloop van 122 woningen. De bedrijfswaarde van de activa in exploitatie, inclusief deze nieuwbouw maar exclusief verkoopresultaten, ontwikkelt zich als volgt:

6.6

FINANCIëLE vERWACHTINGEN

activiteitenplan 2014-2019 LEKSTEDEwonen heeft haar volkshuisvestelijke activiteiten voor een reeks van jaren uitgezet. Als vertrekpunt voor deze raming heeft het ondernemingsplan en voor de bestaande complexen de going-concern gedachte als basis gediend. Het beheer van het woningbezit wordt vanzelfsprekend gecontinueerd, projecten zijn vanuit de portefeuille ingerekend en een budget voor sociaal maatschappelijke activiteiten is toegevoegd. In totaliteit gaat het in de periode tot en met 2020 om de realisatie van ruim 350 nieuwbouwwoningen, de groot onderhoud aan 120 appartementen en herstructurering van 122 woningen. De effecten van de integrale belastingheffing en de verhuurdersheffing zijn afzonderlijk in de prognose opgenomen. Verwachte jaarresultaten (enkelvoudig) Op basis van de begroting 2015 en de meerjarenbegroting 2016-2020 verwacht LEKSTEDEwonen de volgende ontwikkeling van het jaarresultaat (met inbegrip mogelijke verhuurdersheffing en Saneringssteun CFV):

[ 70 ] Raadsliedenbuurt (Leerdam)

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2014 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2014. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2014 vastgestelde meerjarenbegroting, waarbij de cijfers 2015 en verder niet zijn aangepast aan het werkelijk resultaat 2014.

direct rendement vastgoedportefeuille Het direct rendement op basis van de gemiddelde bedrijfswaarde bedraagt in 2014 5,28% (2013: 5,93%) en het direct rendement op basis van de gemiddelde marktwaarde in verhuurde staat bedraagt 3,67% (2013: 4,01%).

MeerjarenBeGrotinG Bedragen x € 1.000 (verwacht) jaarresultaat Bedrijfsopbrengsten

Jaarrek.

Jaarrek.

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

2019*

2020*

25.795

26.720

27.574

28.800

30.087

31.514

33.301

34.590

Bedrijfskosten

-11.190

-10.488

-11.905

-11.697

-11.730

-12.084

-13.181

-12.891

Afschrijvingen

-9.076

-8.221

-7.904

-8.399

-8.903

-9.481

-9.957

-10.418

5.493

8.011

7.765

8.704

9.454

9.949

10.163

11.281

-5.844

-5.636

-5.666

-5.701

-6.357

-6.634

-6.839

-6.956

Resultaat uit gewone bedrijfsuitvoering

-351

2.375

2.099

3.003

3.097

3.315

3.324

4.325

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen

-385

2.093

3.933

2.848

3.952

2.362

2.374

2.542

Exploitatieresultaat Financiële baten en lasten

Uit overige reserves gerealiseerde herwaardering Onrendabel investeren Heffingen

3.972

2.948

2.401

2.653

2.876

3.113

3.365

3.649

-9.195

-1.991

-4.247

-4.775

-4.805

-4.955

-4.066

-3.831

-823

-2.330

-1.975

-2.203

-2.482

-2.654

-2.787

-2.911

-65.782

3.095

2.211

1.526

2.638

1.181

2.210

3.774

1.089

192

-50

-1.144

-2.221

-2.446

-2.545

-2.884

-121

-1.142

20

20

20

20

20

20

Resultaat na vPB

-5.814

2.145

2.181

402

437

-1.245

-315

910

Waardeveranderingen rechtstreeks in het Eigen vermogen

-11.983

4.071

-425

2.618

2.994

2.950

3.130

2.254

Resultaat voor vPB Belastingen Resultaat deelnemingen

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2014 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2014. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2014 vastgestelde meerjarenbegroting, waarbij de cijfers 2015 en verder niet zijn aangepast aan het werkelijk resultaat 2014.

ontwikkeling solvabiliteit De solvabiliteit wordt bepaald door het Eigen Vermogen uit te drukken in een percentage van het totale vermogen. Op basis van onze financiële meerjarenprognose ontwikkelt de solvabiliteit zich als volgt: Enkelvoudig (verwachte) solvabiliteit

Jaarrek.

Jaarrek.

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

Begroting

2013

2014

2015*

2016*

2017*

2018*

2019*

2020*

36,6%

38,3%

38%

37,7%

37,0%

36,6%

36,6%

37,0%

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2014 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2014. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2014 vastgestelde meerjarenbegroting, waarbij de cijfers 2015 en verder niet zijn aangepast aan het werkelijk resultaat 2014.

De solvabiliteit laat in 2014 een verbetering zien. De prognose geeft aan dat de solvabiliteit de komende jaren stabiel blijft. De beperkte fluctuatie is toe te schrijven aan de productievoornemens.

[ 71 ]

[ 72 ]

* Het betreft de enkelvoudige cijfers waarbij de cijfers van 2014 zijn ontleend aan de gepresenteerde jaarrekening 2014. De overige jaren zijn afkomstig van de in november 2014 vastgestelde meerjarenbegroting, waarbij de cijfers 2015 en verder niet zijn aangepast aan het werkelijk resultaat 2014.

Het financiële dashboard Om de ontwikkelingen van de diverse financiële kengetallen te kunnen volgen werkt LEKSTEDEwonen met een zogenaamd monitoringsdashboard. Aan de hand van een aantal intern bepaalde bandbreedtes zijn de financiële kengetallen gerubriceerd in kritisch (rood), redelijk (geel) en goed (groen). Met dit dashboard wordt inzicht verkregen wat de gevolgen zijn van de diverse beleidsbeslissingen. Waarborgfonds sociale Woningbouw Om woningen te kunnen bouwen en te onderhouden moet LEKSTEDEwonen leningen afsluiten om in de financieringsbehoefte te voorzien. De financieringen worden aangetrokken op de gelden kapitaalmarkt. Een goede solvabiliteit en positieve operationele kasstromen zijn belangrijk om de toegang tot de geld- en kapitaalmarkt te garanderen. Dat betekent dat wij moeten zorgen voor voldoende eigen vermogen en een voldoende borgingsplafond bij het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW).

Met ingang van medio 2014 heeft het WSW het tot dan toe gebruikte begrip faciliteringsvolume vervangen door het zogenaamde borgingsplafond. Het borgingsplafond is de maximale omvang van de geborgde leningenportefeuille van een corporatie gedurende het betreffende kalenderjaar. Met de introductie van het borgingsplafond biedt het WSW corporaties de gelegenheid de maximale borgstelling eenvoudiger te bewaken. Het door het WSW vrijgegeven borgingsplafond is als volgt opgebouwd:

overzicht Borgingsplafond Waarborgfonds sociale Woningbouw Borgingsplafond volgens prognose 2014 Af: geborgde leningen ultimo 2014 Op te nemen leningen met WSW borging 2014

in miljoenen euro's 146,0 -138,5 7,5

Borgingsplafond volgens prognose 2015 Af: geborgde leningen ultimo 2014 Op te nemen leningen met WSW borging 2015

161,0 -138,5 22,5

NieuwEyk (Werkhoven)

Het nieuwe risicobeoordelingsmodel van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het WSW werkt met een viertal monitoringsprofielen. De inschaling is gebaseerd op: - De financiële positie van een corporatie; - de markt waarin een corporatie opereert; - de organisatie en het management van een corporatie; - de risico’s en (niet uit de balans blijkende) verplichtingen van een corporatie. Voor de kwalitatieve toets heeft het WSW een toetsingskader gepubliceerd. Onderdeel hiervan vormen de bevindingen uit de managementletter en het accountantsverslag. De kwaliteit van de ingeleverde dPi en dVi nemen een belangrijke plaats in het toetsingskader in. In kwantitatieve zin zijn de kengetallen van een aangepaste normering voorzien. Door LEKSTEDEwonen is de door het WSW beschikbaar gestelde berekeningsmethodiek gehanteerd om haar interne kengetallen uit te lijnen analoog aan het beoordelingskader van het WSW. Deze berekeningen geven de navolgende uitkomsten:

[ 74 ]

Interest Coverage Ratio (ICR) Het WSW hanteert de interest coverage ratio (ICR) om vast te stellen in hoeverre een corporatie in staat is aan haar renteverplichtingen te voldoen. Voor financiers is de ICR, samen met de DSCR, een belangrijke indicatie van een financieel gezonde exploitatie van huurwoningen. Een ICR lager dan 1,4 geeft het WSW een signaal dat een corporatie bij een slechtweerscenario al snel niet meer aan haar renteverplichtingen kan voldoen en dan onvoldoende middelen beschikbaar heeft voor aflossingen. LEKSTEDEwonen voldoet aan de norm van het WSW. Er wordt een kleine daling verwacht. Debt service coverage ratio (DSCR) Het WSW beoordeelt de aflossingsruimte binnen kasstromen met behulp van de debt service coverage ratio (DSCR): een kengetal dat aangeeft of er voldoende operationele kasstromen worden gegenereerd voor rente en aflossing. Hoe hoger de DSCR, des te gunstiger. De DSCR behoort minimaal 1,0 te bedragen. De DSCR op basis van de 2% aflossingsfictie is hoger dan die op grond van werkelijke aflossingen, omdat wordt uitgegaan van terugbetaling over 50 jaar. De uitkomst van dit kengetal laat een verbetering ten opzichte van 2013 zien.

Loan to Value (op basis van bedrijfswaarde) De Loan to Value geeft aanwelke waarde van het bezit is gefinancierd, ofwel de financiering uitgedrukt in een percentage van de waarde van het bezit. Als vuistregel voor deze ratio houden wij een norm aan van 75%. Vermogensontwikkeling is wel een belangrijke indicator voor de omvang van de te betalen vermogenskosten. Daarmee is sprake van een directe relatie met het directe rendement en de ICR. Doordat LEKSTEDEwonen in 2014 veel intern heeft gefinancierd, daalde de Loan to Value van 59% (2013) naar 56% (2014). Toezichtbrief 2014 Centraal Fonds Op grond van het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) beoordeelt het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV) jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties en brengt daarvan verslag uit aan de Minister van Wonen en Rijksdienst. Op basis van een door het Centraal Fonds uitgevoerde toetsing aan de beleidsregels 2014 op een zestal toezichtterreinen ziet het Centraal Fonds geen aanleiding tot het doen van interventies. In de periode 2013 tot en met 2018 blijft het Volkshuisvestelijk vermogen van LEKSTEDEwonen boven de door het Centraal Fonds gehanteerde minimale buffer.

[ 75 ] University College Utrecht

6.7

BEL ASTINGEN

Vennootschapsbelasting De aangiften tot en met 2013 en de geschatte aangifte (fiscale positie) over 2014 zijn in de jaarrekening verwerkt. Per saldo is de geschatte acute belastinglast voor 2014 € 0,3 miljoen. Ten aanzien van de eerder door LEKSTEDEwonen ingenomen standpunten heeft de Belastingdienst verklaard deze standpunten te accepteren dan wel op onderdelen te hebben aangepast. De aangiften tot en met 2011 zijn inmiddels definitief vastgesteld waarbij de acute last nihil is, de aangifte 2012 is in behandeling bij de Belastingdienst. De aangifte voor het boekjaar 2013 is in mei 2015 ingediend en de aangifte 2014 moet nog worden ingediend.

[ 76 ]

Omzetbelasting Tijdelijke verlaging van het BTW-tarief op renovatie, herstel en tuinonderhoud. Per 1 maart 2013 is tijdelijk het BTW-tarief voor renovatie en herstel van woningen ouder dan twee jaar verlaagd van 21% naar 6%. Het verlaagde tarief is uitsluitend van toepassing op de arbeidskosten en niet op gebruikte materialen. De tijdelijke regeling eindigt 1 juli 2015. LEKSTEDEwonen maakt optimaal gebruik van deze regeling door aantal grootonderhoudsingrepen in appartementengebouwen in de wijk Vijfheerenlanden en andere onderhoudsactiviteiten eerder uit te voeren. Loonbelasting Werkkostenregeling. LEKSTEDEwonen heeft eerder besloten om de werkkostenregeling in te voeren. In 2014 blijven de personeelskosten binnen het gestelde maximum van de werkkostenregeling.

6.8

RISICOMANAGEMENT

Intern risicobeheersings- en controlesysteem De directie is van mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen adequaat en effectief zijn. De instrumenten daarvoor worden gevormd door de toegesneden administratieve organisatie. De periodieke opstelling van kwartaal- en jaarcijfers wordt samengesteld op basis van vastgestelde grondslagen. Hierbij wordt gebruik gemaakt van informatie uit het centraal geautomatiseerde informatiesysteem. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de: - Bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; - Financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; - Handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende wet- en regelgeving; - Goede informatie beschikbaar is, waarna; - Juiste activiteiten worden uitgevoerd. Treasury Periodiek beoordelen het bestuur en de Treasurycommissie de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige middelen. Minimaal één keer per jaar woont de Auditcommissie van de Raad van Commissarissen de treasurybijeenkomst bij. LEKSTEDEwonen wordt bijgestaan door een extern bureau. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert LEKSTEDEwonen de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat onderdeel uitmaakt van de begroting. Hierin spreekt LEKSTEDEwonen met de Raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor het komende drie jaren en de laatste rentevisie. LEKSTEDEwonen hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids- en het renterisico. LEKSTEDEwonen optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities.

LEKSTEDEwonen formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd met de renteconversies van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico is belangrijk dat LEKSTEDEwonen periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. LEKSTEDEwonen vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten, zowel extern als intern. Hiertoe richt LEKSTEDEwonen haar treasurywerkzaamheden zo in dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Derivaten De problematiek die is ontstaan omtrent de derivaten in de sector heeft geen effect op LEKSTEDEwonen. We maken wel gebruik van derivaten, maar we hebben deze afgesloten zonder margin calls en break clausules. Hierdoor hebben wij bij dalende rentes geen bijstortingsverplichting die voor liquiditeitsproblemen kunnen zorgen. We voldoen daarmee aan de eisen die het WSW stelt aan derivaten. Voor alle derivaten geldt dat wij hedgeaccounting toepassen. Dat wil zeggen dat voor afgesloten renteswaps waarvan de startdatum per ultimo boekjaar is ingegaan een onderliggende financiering is aangetrokken. 6.8.1 RISICO ’S EN RISICOBEHEERSING Het realiseren van doelstellingen is niet mogelijk zonder het nemen van risico’s. Daarom is het van groot belang dat LEKSTEDEwonen zich bewust is van de risico’s waarmee zij als maatschappelijke ondernemer te maken krijgt bij het uitvoeren van haar taken. LEKSTEDEwonen beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen als zelf in dit kader activiteiten onderneemt die zij altijd en direct dient te kunnen verantwoorden. Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. Dit vereist openheid en duidelijke structuren. Zoals ieder bedrijf hebben ook wij te maken met risico’s en onzekerheden. Risico’s zijn er in diverse soorten en maten. Wij vinden het belangrijk om die te onderkennen en onze controlesystemen daarop af te stemmen. Om die reden hebben wij een aantal interne en externe risico’s onderscheiden. In de kwartaalrapportages vindt monitoring van de risico’s plaats.

INTERNE RISICO’S Operationele risico’s Hieronder worden verstaan de risico’s die voorvloeien uit het feit dat LEKSTEDEwonen een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. Onderdelen die wij actief hebben opgepakt zijn de agressie- en integriteitstraining. Alle medewerkers zijn hiervoor op cursus geweest. Doelstelling van de trainingen was hoe om te gaan met agressie, zowel intern als extern en het integriteitsbeleid van LEKSTEDEwonen blijvend uit te dragen. Continuïteit Het risico van tijdelijke, niet-beschikbaarheid van personeel is beperkt. Het risico van vertrekkende medewerkers is, gegeven het geringe verloop, minder groot. Wel zien wij risico’s bij het aantrekken van nieuw personeel en voor gespecialiseerde werkzaamheden. Hoewel er door de kredietcrisis meer personeel beschikbaar is, blijkt het in de praktijk nog steeds zeer moeizaam om voor met name technische functies kwalitatief goede medewerkers aan te trekken. Om dit risico te beperken wordt, indien nodig, gebruik gemaakt van interim medewerkers. Gedrag Gedrag van medewerkers is moeilijk te beïnvloeden en vormt daarmee een risico voor de organisatie. Uiteraard is de grondhouding vertrouwen in elkaar, maar dat is onvoldoende om dit risico te kunnen handelen. Wij hebben een administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De belangrijkste onderscheiden bedrijfsprocessen zijn beschreven. Er is een strikte scheiding tussen uitvoering, registratie en betaling. Betalingen worden altijd door twee bevoegde functionarissen ondertekend. Met het integriteitsbeleid wordt inhoud gegeven aan de uitgangspunten voor het zaken doen en de gedragsregels voor directie en medewerkers. Informatiesysteem Het risico bestaat uit ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem. Het (primaire) informatiesysteem draait op een andere locatie dan onze eigen kantoren. Van de databestanden wordt dagelijks (zowel bij NCCW als de applicaties in eigen beheer) een externe back-up gemaakt. De gehele ICT-infrastructuur, inclusief het beheer daarvan is geoutsourcet. Met de leverancier is een Service Level Agreement (SLA) gesloten waarin de afspraken zijn gemaakt rondom de beschikbaarheid van het netwerk. In het afgelopen jaar is het netwerk > 99% beschikbaar geweest.

[ 77 ]

De Sidender (Zijderveld)

Strategische risico’s Dit zijn risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van LEKSTEDEwonen. Niets doen brengt namelijk ook risico’s met zich mee. Om goede strategische keuzes te kunnen maken is in 2014 een nieuw ondernemingsplan gepresenteerd met als titel: “Op koers in roerige tijden”. Kernwaarden zijn solidair, verbindend en ondernemend. Op de website van LEKSTEDEwonen staat het nieuwe ondernemingsplan 2014-2017. Bestuursaansprakelijkheidsrisico Het bestuur is aansprakelijk voor handelingen die als bestuurder van de corporatie en de vennootschappen worden verricht. Bestuurder en toezichthouders dienen hun werk te doen op een wijze die bij hun taak hoort. Dus niet alleen naar “beste vermogen” maar bovendien zoals het een bestuurder en toezichthouders betaamt. Leidraad vormt de governance code, waarbij de ervaring, deskundigheid en integriteit van de directeur van groot belang is. Dit geeft een grote mate van verantwoordelijkheid. Om risico’s op dit gebied te beperken heeft LEKSTEDEwonen een bestuursaansprakelijkheidsverzekering afgesloten.

EXTERNE RISICO’S Rijksoverheid De corporaties zijn integraal belastingplichtig geworden. Hierdoor is LEKSTEDEwonen gevoeliger geworden voor van overheidswege opgelegde wetswijzigingen. Daarnaast is het overheidsbeleid ook van toepassing op de bepaling van het maximale percentage aangaande de jaarlijkse huurverhoging. Wijzigingen in overheidsbeleid hebben dus direct invloed op de risico’s. Ook vanuit bouwvoorschriften en nieuwe (Europese) regelgeving kunnen extra onvoorziene kosten en beperkingen op verwachte opbrengsten ontstaan. Dit risico is beperkt te beïnvloeden. Wel zullen wij via onze brancheorganisatie Aedes invloed op de politiek blijven uitoefenen. Daarnaast zorgen wij ervoor dat wij in een vroeg stadium informatie tot ons krijgen waardoor wij tijdig, indien noodzakelijk, het beleid kunnen bijstellen. Marktrisico Met betrekking tot de vraag- en aanbodverhoudingen in ons marktgebied zijn er risico’s. Hierbij valt te denken aan een mis match tussen vraag en aanbod. Om dit risico te monitoren wordt per kwartaal, vanuit het woonruimteverdeling systeem, marktinformatie gegenereerd. Hierin zijn indicatoren aangegeven waarin tot uitdrukking komt hoe het met de verhuurbaarheid van ons bezit is gesteld. Indien noodzakelijk zal hierop worden geanticipeerd. Daarnaast is de toewijzingsprocedure geheel geautomatiseerd via WoningNet. Huurmarktontwikkelingen Hieronder vallen risico’s als huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid van ons bezit en huurprijsontwikkelingen. LEKSTEDEwonen zorgt ervoor dat woningen bij mutatie zoveel mogelijk aansluitend worden verhuurd. Vooruitlopend op het in 2015 te publiceren strategisch voorraadsbeleidsplan, is het nieuwe huurprijsbeleid reeds ingevoerd. Dit houdt in dat bij mutatie de huurprijzen minimaal worden verhoogd naar 65% tot 75% van maximaal redelijk. Nakomingsrisico’s huurders Het risico bestaat uit het huurbetalingsrisico en de verhaalsmogelijkheden van schade aan het gehuurde waardoor achterstanden in betalingen kunnen ontstaan. Maandelijks wordt een debiteurenoverzicht opgesteld waarin de ontwikkeling van dit risico wordt gevolgd en zo nodig wordt actie ondernomen. Wij hanteren een sociaal incassobeleid gericht op het voorkomen van huisuitzetting, waarbij wij onze klanten actief benaderen en zo nodig huisbezoeken afleggen. Dit beleid resulteert in een achterstand van 0,60% van de jaarhuur voor huidige huurders en 0,39% voor vertrokken huurders. In 2014 zijn er 17 ontruimingen aangezegd, daarvan zijn er daadwerkelijk 8 ontruimingen uitgevoerd.

[ 79 ]

Nakomingsrisico leveranciers Wanneer werkzaamheden worden uitbesteed, vormt de nakoming van de afspraken door de wederpartij een risico. In de huidige markt is dit risico aanzienlijk toegenomen. Alle (nieuwe) leveranciers worden, afhankelijk van de omvang van de opdracht, gescreend door het management. LEKSTEDEwonen heeft het screenen van opdrachtnemers geïntensiveerd. Dit doen wij door middel van een externe partij die informatie op dit gebied kan verstrekken. Wij streven tegelijk naar bestendige relaties met onze leveranciers. Hiermee wordt het risico op niet deugdelijke nakoming verkleind.

[ 80 ]

Bouwkosten De huidige markt kenmerkt zicht door lagere prijzen bij aanbesteding. Ondanks de lagere bouwkosten is het niet mogelijk om voor een sociale nieuwbouwwoning een kostendekkende huurprijs door te berekenen aan de huurder. Het gevolg is dat de onrendabele investeringen nu blijven steken tussen de € 55.000,- en € 80.000,- per woning. Ook wordt er momenteel nog nauwelijks winst op koopwoningen gemaakt. Voor LEKSTEDEwonen heeft dit aanleiding gegeven om het aantal te realiseren koopwoningen drastisch terug te brengen. Tot en met 2020 worden er nu nog 35 koopwoningen gerealiseerd. LEKSTEDEwonen onderzoekt of er mogelijkheden zijn om het bouwproces te vereenvoudigen door bijvoorbeeld prestatiegericht te gaan aanbesteden. Daarnaast vinden er transparante aanbestedingen voor werken plaats. Op het gebied van koopwoningen opereren wij alleen nog in het sociale segment en de onderkant van het middeldure koopsegment. Procesgang projectontwikkeling Het realiseren van een project kent veel mogelijk vertragende factoren. Allereerst moeten diverse plannen worden opgesteld en goedgekeurd. Hierbij valt te denken aan bestemmingsplan, stedenbouwkundig plan en het uiteindelijke bouwplan. De gemeente Vianen en het politieke krachtenveld vervullen hierin een grote rol. Deze plannen kennen daarnaast een inspraakprocedure waar belanghebbenden gebruik van kunnen maken. LEKSTEDEwonen heeft met de gemeente Vianen Prestatieafspraken gemaakt waarin ook de projectontwikkeling is benoemd. Hierover vindt een aantal keren per jaar intensief overleg plaats tussen de gemeente en LEKSTEDEwonen. Doelstelling blijft het realiseren van de in de Prestatieafspraken vastgelegde afspraken betreffende projectontwikkeling.

Technische staat van gebouwen Gebouwen worden ouder, waardoor ook de technische staat achteruit gaat. Wanneer hier geen rekening mee wordt gehouden, kan LEKSTEDEwonen geconfronteerd worden met onverwachte uitgaven in het onderhoud. Jaarlijks wordt 1/3 van ons bezit op locatie onderzocht. Op basis van de uitkomsten van dit onderzoek wordt de meerjarenonderhoudsprognose geactualiseerd. Het bezit is via de opstalverzekering voldoende verzekerd voor de risico’s van geheel of gedeeltelijke tenietgaan. Milieurisico’s Het beheersen van milieurisico’s behoort steeds vaker tot de aandachtsgebieden van een corporatie. Niet enkel met het oog op het milieu alleen, maar eveneens ter voorkoming van hoge saneringskosten en verlies van reputatie. LEKSTEDEwonen vindt het belangrijk deze risico’s te onderkennen. Om die reden beoordelen wij bij renovatie en nieuwbouwprojecten de gevolgen daarvan voor het milieu. Dit kan zijn een rapportage over bodemverontreiniging, maar eveneens een rapportage in het kader van fijnstof. Ook krijgt asbestsanering bij renovaties beleidsmatig veel aandacht. Wij beschouwen het Energielabel als een nieuw risico. Wij hebben ons bezit laten opnemen en voorzien van een Energielabel. Bij mutatie van een woning wordt op basis van toegepaste energiebesparende maatregelen het label opnieuw vastgesteld. Fundingrisico’s Dit omvat het risico dat LEKSTEDEwonen niet de benodigde middelen kan aantrekken tegen bedrijfseconomisch acceptabele voorwaarden om de bedrijfsdoelstellingen te kunnen behalen, rekening houdend met het renterisico. Om dit risico te beperken voldoet LEKSTEDEwonen aan de eisen die interne en externe toezichthouders stellen met betrekking tot liquiditeit en solvabiliteit. Daarnaast reageren wij proactief op de ontwikkelingen op de markt, bijgestaan door een extern deskundige. Renterisico’s De hoogte van de toekomstige financieringsrente en de daarmee samenhangende opslagen zijn per definitie onzeker. Om dit risico zoveel mogelijk te kunnen elimineren is een treasurystatuut en een tressuryjaarplan opgesteld waarin normen zijn benoemd met betrekking tot renterisico’s. Twee keer per jaar komt de treasurycommissie bij elkaar. Een extern deskundige maakt deel uit van de treasurycommissie en een afvaardiging van de Raad van Commissarissen wordt één keer per jaar uitgenodigd om deel te nemen aan de treasuryvergadering.

Vijfheerenlanden (Vianen)

H7

VERBINDINGEN

7.1

VEREENIGD BEL ANG HOLDING BV

Deelneming van LEKSTEDEwonen in Vereenigd Belang Holding BV: Algemene gegevens Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

Vereenigd Belang Holding BV BV Vianen

Statutaire doelstellingen - Het uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van de volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening; - Het beleggen en herbeleggen van vermogensbestanddelen van welke aard ook, evenals het instaan voor schulden onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het besturen van, evenals het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; - Het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheren van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van onder meer aan LEKSTEDEwonen gelieerde rechtspersonen; - Het verrichten van alle verdere handelingen, die met het vorenstaande in de ruimste zin verband houden of daartoe bevorderlijk kunnen zijn.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Geen Ja

Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers

€ 258.000 positief € 261.000 negatief 100% Nihil Geen

Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekte lening Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

< € 5.000,N.v.t. Geen Directeur en management

Geldstromen van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkering Afgegeven zekerheden Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid

Geen Geen 100%

Risicobeheersing Vereenigd Belang Holding BV LEKSTEDEwonen is bestuurder en enig aandeelhouder van de BV. De vertegenwoordiging vindt plaats door de directeur-bestuurder. Er zijn geen zekerheden verkregen. Vereenigd Belang Holding BV neemt voor 100% deel in Vereenigd Bouw Belang BV. Winstuitkeringen kunnen slechts worden gedaan uit de reserves, welke niet krachtens de wet moeten worden aangehouden.

7.2

BV VRIJSTAD VIANEN

Deelneming van LEKSTEDEwonen in BV Vrijstad Vianen: Algemene gegevens Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

BV Vrijstad Vianen Maatschappij tot stadsherstel BV Vianen

Statutaire doelstellingen - De vennootschap heeft uitsluitend of nagenoeg uitsluitend ten doel in het belang van volkshuisvesting de restauratie van al dan niet door aankoop verkregen register goederen gelegen in de gemeente Vianen, die als woonruimte verloren zijn gegaan, dan wel als zodanig dreigen te vervallen, in het bijzonder daar waar gebouwen dreigen verloren te gaan die zijn ingeschreven in het rijksregister van Monumenten en die bij verbetering naar de hedendaagse eisen behouden kunnen blijven als woonruimte.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Restauratie panden Ja

[ 83 ] Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekt rekening courant krediet Rentepercentage Zekerheden Aflossingstermijn Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

€ 75.000 positief -/- € 63.000 negatief 51,375% € 92.000 Aandeelhouders

< € 5.000 € 60.000 6 maands Euribor + opslag 1,5% Hypothecaire zekerheid grond één termijn op 31-12-2015 Geen Directeur en medewerkers

7.3

LEKSTEDE ENERGIE BV

7.4

Deelneming van LEKSTEDEwonen in LEKSTEDE energie BV: Algemene gegeven Naam verbinding Rechtsvorm Vestigingsplaats

LEKSTEDE energie BV BV Vianen

Statutaire doelstellingen - De activiteiten van LEKSTEDE energie BV bestaan voornamelijk uit het verkrijgen, bewaren, houden, onderhouden, beheren, exploiteren en vervreemden van warmte koude installaties, onder meer doormiddel van de verkrijging van zakelijke rechten zoals rechten van opstal welke onder andere de bevoegdheid omvatten tot het in eigendom hebben en houden, onderhouden en zo nodig vernieuwen van een zogenaamd Warmte Koude Opslagsysteem (WKO), met alle daarbij behorende werken en installaties.

Kern/Nevenactiviteiten in verslagjaar

[ 84 ]

Heeft consolidatie binnen de TI plaatsgevonden

Exploiteren 2 Warmte Koude Opslaginstallaties Ja

Financiële gegevens 2014 Eigen vermogen Jaaromzet Belang in % Intrinsieke waarde Overige deelnemers

€ 2.675 negatief € 8.306 negatief 100% nihil geen

Geldstromen van TI naar verbinding Doorberekende kosten aan de verbinding Waarde verstrekt rekening courant krediet Beschikbaar gestelde bedrijfsmiddelen Inzet van personeel van de TI

< € 5.000 n.v.t. Geen Directeur en medewerkers

Geldstromen van verbinding naar TI Ontvangen winstuitkering Afgegeven zekerheden Maximaal risico-exposure/aansprakelijkheid

Geen Geen 100%

OVERIGE VERBINDINGEN

LEKSTEDEwonen heeft nog de volgende verbindingen met een ondergeschikt belang. Aangegeven wordt de toegevoegde waarde van de samenwerking voor LEKSTEDEwonen. De directeur-bestuurder vertegenwoordigt LEKSTEDEwonen in deze verbindingen. Commanditaire Vennootschap de Uithof III Belang: € 1.950.000 is gelijk aan 10% Betreft: Aandeel in studentenhuisvesting in het wooncomplex Casa Confetti op het Utrechtse universiteitsterrein De Uithof in Utrecht. Wooninvesteringsfonds (WIF) Belang: € 2.000.000 (vier certificaten van € 500.000) Betreft: Deelneming in achtergestelde lening. Machado BV Belang: Betreft:

€ 915.000 (waarvan € 465.000 agio) is gelijk aan 50% Studentenhuisvesting, deels in een luxer segment in monumentaal pand in Utrecht. De overige woningen zijn bezit van de corporaties.

WoningNet NV Belang: € 909 (101 aandelen á € 9) Betreft: Woonruimteverdelingssysteem.

Hoef en Haag

H8

FINANCIEEL VERSLAG 8.1

GECONSOLIDEERDE BAL ANS

De geconsolideerde (samengevoegde) balans betreft de organisatorische en economische eenheid van LEKSTEDEwonen, LEKSTEDE energie BV, BV Vrijstad Vianen, Vereenigd Belang Holding BV. Onderlinge vorderingen en schulden worden daarbij geëlimineerd.

GECONSOLIDEERDE BALANS (in miljoenen euro’s) Bezittingen

Schulden en eigen vermogen 2014

Woningen, gronden en overige verhuurde bezittingen; kantoor, auto's, e.d.

268,7

2013

2014

2013

Groepsvermogen Eigen Vermogen Aandeel derden

107,0 0,1

100,8 0,1

Egalisatierekening

5,2

4,8

8,9

10,0

253,0

Deelnemingen in groepsmaatschappijen Belastinglatenties

2,7 0,6

3,9 0,7

Voorzieningen

Voorraden, vorderingen en transitoria

2,7

3,9

Langlopende schulden

142,4

141,9

Geldmiddelen

4,8

12,2

Kortlopende schulden

15,9

16,1

279,5

273,7

279,5

273,7

Totaal

Nadere toelichting bij enkele posten

•

•

Woningen, gronden en overige verhuurde bezittingen De waarde neemt toe als gevolg van de oplevering in de nieuwbouw van 12 sociale huurappartementen in Zijderveld (gemeente Vianen) en 12 sociale huurappartementen in de gemeente Bunnik. Daarnaast zijn er een tiental garages/bergingen gerealiseerd in de Vijfheerenlanden (gemeente Vianen). Tegenover de toename staat een kleine afname als gevolg van de verkoop van drie huurwoningen in de gemeente Vianen en één stadswoning met vier studentenkamers in de gemeente Utrecht. Alle woningen zijn verkocht tegen een verkoopprijs die boven de 90% van de WOZ-waarde ligt. Deelnemingen in groepsmaatschappijen Deze post heeft betrekking op deelnemingen. LEKSTEDEwonen (geconsolideerd) neemt deel in Commanditaire Vennootschap Uithof III (studentenhuisvesting) voor € 1,95 miljoen. In het Wooninvesteringsfonds wordt sinds 2005 voor een bedrag van € 2 miljoen deelgenomen, gezien de ontwikkelingen bij het Wooninvesteringsfonds is in 2013 en 2014 een voorziening getroffen van in totaal € 1,4 miljoen. Sinds 2007 wordt er deelgenomen in Machado BV voor een bedrag van € 0,9 miljoen. Verder is er een participatie in WoningNet NV (woonruimteverdeling). In 2014 is de deelname in CV De Witte Vrouwe beëindigd.

•

Belastinglatenties De latente belastingvordering heeft betrekking op de fiscale eenheid en de contant gemaakte waarde van toekomstige kasstromen van leningen tegen zero coupon.

•

Groepsvermogen Het groepsvermogen bestaat uit de Algemene Bedrijfsreserve dat samen met een aandeel derden uit de consolidatie met BV Vrijstad Vianen het Eigen Vermogen vormt. De Algemene Bedrijfsreserve is in 2014 gemuteerd als gevolg van het jaarresultaat 2014 van € 2,1 miljoen en de waardeverandering van € 4,1 miljoen.

•

Egalisatierekening De egalisatierekening heeft betrekking op een afgekochte exploitatiebijdrage (netto contant) over een periode van 40 jaar voor het project Brede School. Na oplevering zal jaarlijks een bedrag worden onttrokken ten gunste van de exploitatie. Jaarlijks wordt aan de egalisatierekening 4,75% rente toegerekend.

•

Voorzieningen Dit betreft onder andere voorzieningen voor onrendabele investeringen in de komende jaren. De voorzieningen zijn als volgt te specificeren: Voorziening herstructurering € 0,7 miljoen Voorziening nieuwbouw € 8,1 miljoen Voorziening personeel € 0,1 miljoen

•

Langlopende schulden Het saldo van langlopende leningen is ten opzichte van het vorige verslagjaar is nagenoeg gelijk gebleven en komt uit op € 130,5 miljoen. Daarnaast is voor een bedrag van € 11,9 miljoen euro een terugkoopverplichting opgenomen voor 62 woningen, die in het verleden zijn verkocht onder voorwaarden (Koopgarant).

•

Kortlopende schulden De belangrijkste post binnen de kortlopende schulden vormen de aflossingsverplichtingen langlopende schulden voor een bedrag van € 8 miljoen.

[ 87 ]

8.2

GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING GECONSOLIDEERDE WINST-EN-VERLIESREKENING (in miljoenen euro’s)

Baten:

Huren en vergoedingen Bijdragen en verkoopresultaten Overige baten

2014 25,5 0,4 0,8

Totaal baten Lasten:

[ 88 ]

Afschrijvingen Waardeveranderingen Lonen en salarissen Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten

2013 24,3 0,3 1,1 26,7

8,2 2,0 2,2 3,9 6,8

25,7 9,1 9,1 2,1 3,8 5,9

Totaal bedrijfslasten

23,1

30,0

Saldo (baten - lasten)

3,6

-/- 4,3

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

2,1

-/- 0,4

Uit de overige reserves gerealiseerde herwaardering

2,9

4,0

-/-5,6

-/-5,5

3,0

-/-6,2

Financiële baten en lasten Resultaat uit gewone bedrijfsvoering voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen

0,2 -/-1,1

-

0,9 -/-0,5

Groepsresultaat na belastingen

2,1

-5,8

Waardeveranderingen rechtstreeks verwerkt In het eigen vermogen

4,1

-12,0

Nadere toelichting bij enkele posten

•

Huren en vergoedingen De toename ten opzichte van 2013 wordt grotendeels veroorzaakt door de huurstijging per 1 juli 2014 en het in exploitatie nemen van de opgeleverde nieuwbouw. In mindere mate wordt de verhoging veroorzaakt door individuele huurverhoging als gevolg van aangebrachte voorzieningen. Het harmoniseren van de huurprijzen bij mutatie heeft eveneens een positief effect op de huuropbrengsten.

•

Bijdragen en verkopen Verantwoord in 2014 zijn de verkopen van drie huurwoningen en één stadswoning in Utrecht met vier studentenkamers. Tevens is één bestaande Koopgarantwoning teruggekocht en opnieuw als Koopgarantwoning verkocht.

•

Overige baten Hieronder zijn onder meer de toerekening van uren vanwege de eigen projecten verantwoord.

•

Afschrijvingen Conform de Richtlijnen voor de jaarverslaglegging wordt er afgeschreven over sociaal vastgoed in exploitatie. In 2014 komen de afschrijvingen uit op ruim € 8,1 miljoen.

•

Waardeveranderingen vaste activa De veranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende een verslagjaar nieuwe juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering aan te gaan (-/- € 4,7 miljoen). Daarnaast is onder deze post de terugname van onrendabele herwaarderingen opgenomen (€ 3,1 miljoen). Deze terugname wordt veroorzaakt door het actualiseren van de parameters in de bedrijfswaarde.

•

Lonen en salarissen Ten opzichte van voorgaand jaar nemen de kosten voor lonen en salarissen toe met € 0,1 miljoen.

•

Lasten onderhoud Hieronder vallen de kosten met betrekking tot het klachten-, mutatie- en planmatig onderhoud. De totale kosten voor het onderhoud zijn ten opzichte van vorig jaar gering gestegen. De mutatiekosten laten in 2014 een daling zien, het klachtenonderhoud daarentegen een stijging. De kosten van de eigen dienst zijn verantwoord bij lonenen salarissen.

•

Overige bedrijfslasten De bedrijfslasten bestaan uit de kosten voor leefbaarheid, de lasten servicekosten en de overige bedrijfskosten. Zowel de kosten leefbaarheid als de lasten servicekosten laten een daling zien ten opzichte van 2013 van in totaal € 0,6 miljoen. De overige bedrijfslasten nemen echter toe met € 1,5 miljoen, geheel toe te schrijven aan de toename van de verhuurdersheffing. De bedrijfskosten bleven gelijk.

•

Financiële baten en lasten Onder deze post zijn de renteopbrengsten en de rentekosten van leningen en derivaten verantwoord.

•

Belastingen Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft LEKSTEDEwonen een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2012 tot en met 2014 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: - De waardebepaling van de ontwikkelrechten; - Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; - De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; - Het vormen van een herbestedingsreserve; - Het vormen van een herinvesteringsreserve. Dientengevolge kan de fiscale last over 2012 tot en met 2014 nog wijzigingen ondergaan en kunnen belastinglatenties een andere waarde hebben. Voor de jaren tot en met 2011 zijn definitieve aanslagen door de Belastingdienst vastgesteld.

[ 89 ]

8.3

CONTROLEVERKL ARING VAN DE ONAFHANKELIJKE ACCOUNTANT

Aan: de Raad van Commissarissen van Stichting Volksbelang Vianen De in dit verslag op pagina 86 tot en met 89 opgenomen samengevatte jaarrekening, bestaande uit de samengevatte geconsolideerde balans per 31 december 2014 en de samengevatte geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2014 met bijbehorende toelichtingen, is ontleend aan de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen te Vianen over 2014. Wij hebben een goedkeurend oordeel verstrekt bij die jaarrekening in onze controleverklaring van 1 juni 2015. Desbetreffende jaarrekening en deze samenvatting daarvan, bevatten geen weergave van gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden sinds de datum van onze controleverklaring van 1 juni 2015. De samengevatte jaarrekening bevat niet alle toelichtingen die zijn vereist op basis van Titel 9 Boek 2 BW en de bepalingen van en krachtens de WNT. Het kennisnemen van de samengevatte jaarrekening kan derhalve niet in de plaats treden van het kennisnemen van de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen. Verantwoordelijkheid van de directie De directie van de stichting is verantwoordelijk voor het opstellen van een samenvatting van de gecontroleerde jaarrekening in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting.

[ 90 ]

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de samengevatte jaarrekening op basis van onze werkzaamheden, uitgevoerd in overeenstemming met Nederlands Recht, waaronder Standaard 810, "Opdrachten om te rapporteren betreffende samengevatte financiële overzichten". Oordeel Naar ons oordeel is de samengevatte jaarrekening in alle van materieel belang zijnde aspecten consistent met de gecontroleerde jaarrekening van Stichting Volksbelang Vianen voor het jaar geëindigd op 31 december 2014 in overeenstemming met de grondslagen zoals beschreven in de toelichting. Zwolle, 15 juni 2015 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door G.A.N. Turkenburg RA PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. | Zuiderzeelaan 53, 8017 JV Zwolle | Postbus 513, 8000 AM Zwolle | T: 088 792 00 38, F: 088 792 94 61 | www.pwc.nl ‘PwC’ is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N.V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers Pensions, Actuarial & Insurance Services B.V. (KvK 54226368), PricewaterhouseCoopers B.V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www.pwc.nl treft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

COLOFON © 2015 LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Projectcoördinatie LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Vincent Beringen Redactie LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Ed de Groot, Henk Kooij en Vincent Beringen (eindredactie) Fotografie en illustraties LEKSTEDEwonen | Vianen Ut Vincent Beringen, Lisette van de Pavoordt (cover voorzijde/binnenzijde en pagina 47), Winand Stut (pagina 37), Herman Suiskind (pagina 82 en 83) en anderen. Ontwerp, creatie en realisatie www.557design.nl Ronald Wassink

Adres: Postbus 187 | 4130 ED VIANEN Ut Kantoor: Hogelandseweg 44 | 4132 CW VIANEN Ut Website: www.lekstedewonen.nl Mail: [email protected] Telefoon: (0347) 37 20 20 KvK nr: 23036735 Instellingsnr: L0144 NRV nr: 2236