Inhoudsopgave. Jaarverslag An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available

Wereldhave N.V.

Jaarverslag 2007

Inhoudsopgave Het jaar 2007

1

Kerncijfers over 10 jaar

2

Nederland

Kerninformatie

4

Wereldhave N.V., Wereldhave Management Holding B.V.

Introductie

5

en Wereldhave Management Nederland B.V.

Hoofdlijnen strategie

5

Nassaulaan 23, 2514 JT Den Haag

Maatschappelijk verantwoord ondernemen

telefoon (0031) 70 346 93 25, fax (0031) 70 363 89 90

Preadvies van de Raad van Commissarissen

10

7

Verslag van de Directie

11

België

-

Ontwikkelingen 2007

11

Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

-

Resultaten

12

Medialaan 30, B-1800 Vilvoorde

-

Vermogen

14

telefoon (00 32) 2 732 19 00, fax (00 32) 2 732 21 80

-

Ontwikkeling van de portefeuille

16

-

Personeel en organisatie

17

Finland

Belangrijkste bedrijfsrisico’s

17

Wereldhave Finland Oy

-

België

18

Itäkatu 1 B, FIN-00930 Helsinki

-

Finland

20

telefoon (00 358) 934 364 880, fax (00 358) 932 397 79

-

San Antonio, Texas

22

-

Frankrijk

24

Frankrijk

-

Nederland

26

Wereldhave Management France S.A.S.

-

Spanje

28

80, Avenue de la Grande Armée, 75017 Paris

-

Verenigd Koninkrijk

30

telefoon (00 33) 1 70 39 42 50, fax (00 33) 1 70 39 42 60

-

Verenigde Staten

32

Overzicht ontwikkelingsprojecten

34

Spanje

Vooruitzichten

36

Wereldhave Management Spain S.L.

Inhoudsopgave Jaarrekening 2007

38

c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha, E-28010 Madrid

-

Geconsolideerde balans

39

telefoon (00 34) 91 310 38 27, fax (00 34) 91 319 46 16

-

Geconsolideerde winsten verliesrekening

40

-

Direct en indirect resultaat

41

-

Geconsolideerd overzicht van mutaties

Verenigd Koninkrijk Wereldhave Property Management Co. Ltd.

in het eigen vermogen

42

39 Sloane Street, Londen SW1X 9WR

-

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

44

telefoon (00 44) 207 235 20 80, fax (00 44) 207 245 99 62

-

Toelichtingen

46

-

Vennootschappelijke balans

84

-

Vennootschappelijke winsten verliesrekening

84

Verenigde Staten Wereldhave USA, Inc.

-

Toelichting op de vennootschappelijke balans

3 Manhattanville Road, 2nd Floor, Purchase, New York 10577

Wereldhave N.V.

telefoon (00 1) 914 694 59 00, fax (00 1) 914 694 46 42


Overige gegevens

92

telefoon (00 31) 70 346 93 25, fax (00 31) 70 363 89 90

Accountantsverklaring

97

Gegevens Raad van Commissarissen en Directie

98

Verslag van de Raad van Commissarissen

99

e-mail [email protected] internet www.wereldhave.com

Ontwerp:

Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Schiedam

Druk:

Drukkerij De Eendracht, Schiedam

Jaarverslag 2007

WWW.WERELDHAVE.COM

en winsten verliesrekening

85

Onroerendgoedportefeuille

103

Overzicht huurinkomsten en herwaardering

108

An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available.

377WH_omslag_NL173_DEF2.indd 1

21-02-2008 15:41:04

Het jaar 2007 was een turbulent vastgoedjaar, waarin de prijzen voor vastgoed topwaarden bereikten. Wereldhave heeft met verkopen de gestegen waarde van risicovoller vastgoed gerealiseerd en heeft recent gebouwd eersteklas vastgoed aan de portefeuille toegevoegd.

Kerncijfers

2007

2006

%

(in €)

Resultaten Winst

229,6 mln

357,5 mln

-/- 35,78%

Direct resultaat

108,0 mln

113,3 mln

-/-

Indirect resultaat

121,6 mln

244,2 mln

-/- 50,20%

10,42

16,53

-/- 36,96%

4,88

5,14

Vermogen

31-12-2007

31-12-2006

%

Onroerend goed in exploitatie

2.668,0 mln

2.521,5 mln

5,81%

Eigen vermogen

1.972,6 mln

1.890,0 mln

4,37%

89,02

85,46

4,17%

Winst per aandeel Direct resultaat per aandeel

Intrinsieke waarde per aandeel

-/-

4,68%

5,06%

Voorgesteld dividend € 4,65 in contanten, betaalbaar op 4 april 2008. Aan- en verkopen in 2007 (bedragen tegen ultimo koersen x € 1 mln) Aankopen

Verkopen (bruto opbrengsten)

San Diego, USA

kantoren

Villalbal, Spanje

retail

150,0 53,9

Frisco, USA

land

5,1

Pittsburgh, USA

kantoren

8,2

Pennsylvania, USA

kantoren

51,6

Norbury, VK

industrieel

4,0

Londen, VK

retail

7,8

Amsterdam, NL

industrieel

7,2

Deventer, NL

industrieel

3,4

Rijswijk, NL

kantoren

43,6

Meer, België

industrieel

19,5

Luik, België

retail

209,0

1

3,7 149,0

In 2008 gaat Wereldhave door met de uitbreiding van de portefeuille – bij voorkeur met nieuwbouwprojecten – in grote, liquide markten.

Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

377WH_factsheet_NL173.indd 2

25-02-2008 17:18:04

Kerncijfers over 10 jaar1) 1998

1999

2000

2001

2002

Netto huuropbrengsten 4)

84,9

93,9

112,8

124,9

147,8

Winst 8)

86,9

131,4

216,2

102,6

127,6

Direct resultaat 2) 8)

64,7

71,6

86,0

97,1

116,3

2,2

74,3

140,1

17,8

1.061,7

1.316,8

1.517,5

1.623,2

Ontwikkelingsprojecten

207,9

278,6

258,1

249,3

124,9

Eigen Vermogen 3)

856,9

968,1

1.156,6

1.203,0

1.322,7

Rentedragende schulden

311,0

420,1

464,6

552,1

629,8

Aantal op 31 december

16.956.748

17.329.725

17.756.735

17.756.735

19.691.735

Gemiddeld in het jaar

16.834.997

17.236.480

17.639.307

17.756.735

19.691.735

Eigen vermogen 9)

50,28

55,61

64,94

67,55

66,99

resultaat 2)

3,80

4,12

4,83

5,45

0,49

4,50

7,86

1,01

3,85

4,10

4,40

Resultaten (x € 1 mln)

Indirect

resultaat 6) 8)

·/·

46,4

Balans (x € 1 mln)


1.830,5

Aantal aandelen

Gegevens per aandeel 5) (x € 1)

Direct

Indirect resultaat 6) Dividend

5,90 ·/·

2,36

3,29

3,40

of 4,76%

of 4,76%

en 0,57

en 1,00

86,6%

82,5%

79,7%

75,2%

74,6%

Direct resultaat per aandeel 7)

3,83

4,14

4,86

5,45

5,90

Winst per aandeel 7)

5,15

7,62

12,24

5,77

6,47

Keuzedividend Pay-out

2

Direct resultaat en dividend per aandeel

Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december

(x € 1)

(vóór winstdeling, x € 1)

7

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 g Direct Resultaat

6 5 4 3 2 1 0

g Dividend

1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 110 g Intrinsieke waarde 100 90 g Beurskoers 80 70 60 50 40 30 20 10 0


·/·

2003

2004

2005

2006

2007

146,6

147,5

151,8

151,2

147,5

104,7

160,8

192,1

343,5

216,5

116,5

110,9

110,1

106,9

101,3

42,4

49,9

82,0

236,6

115,2

1.844,0

2.015,1

2.288,8

2.521,5

2.668,0

88,1

50,3

34,0

33,9

40,4

1.310,0

1.414,8

1.542,2

1.776,0

1.850,1

575,2

500,0

630,1

541,0

592,6

1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Dutch GAAP, vanaf 2004 op basis van IFRS; de cijfers 1998-2003 zijn herrekend op basis van de

19.691.735

20.781.735

20.781.735

20.781.735

20.781.735

19.691.735

20.573.265

20.781.735

20.781.735

20.781.735

stelselwijzigingen in 2004 2) vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten 3) exclusief minderheidsbelang, vóór winstverdeling

·/·

66,35

68,08

74,21

85,46

89,02

4) vanaf 2004 inclusief minderheidsbelang

5,91

5,34

2,15

2,40

5,30

5,14

4,88

5) per dividendgerechtigd gewoon aandeel

3,94

11,39

5,54

en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend

4,45

4,50

4,55

4,60

4,65

6) tot en met 2003 inclusief overige vermogensmutaties en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogens-

75,3%

84,3%

85,8%

89,5%

95,4%

5,91

5,39

5,30

5,14

4,88

5,31

7,81

9,24

16,53

10,42

kosten 7) op basis van het gemiddelde aantal gewone aandelen 8) exclusief minderheidsbelang 9) vóór winstverdeling

3

Sectorale spreiding onroerend goed in

Geografische spreiding onroerend

exploitatie ultimo 2007

goed in exploitatie ultimo 2007 België

Kantoren Winkels

Industrieel

7 2

21

Residentieel

4 3

Finland

Frankrijk

14

Nederland

45

22

14 46

Koersverloop aandeel 2003-2007 (x € 1)

Spanje VK VS

7 15

7

140 120 100 80 60 40 20 0


2003

2004

2005

2006

2007

Kerninformatie 2003

2004

2005

2006

2007

59,35

80,00

79,65

100,90

74,72

10,0

14,8

15,0

19,6

15,3

Gem. transactievolume/dag

30.500

46.000

53.000

75.000

171.000

Marktkapitalisatie op 31-12

1,2 mrd

1,7 mrd

1,7 mrd

2,1 mrd

1,6 mrd

Intrinsieke waarde/aandeel

66,35

69,40

74,21

85,48

89,02

- 10,6%

17,5%

7,3%

18,1%

- 16,1%

Dividend

4,45

4,50

4,55

4,60

4,65

Dividendrendement op 31-12

7,5%

5,6%

5,7%

4,6%

6,2%

Pay-out

75%

84%

86%

89%

95%

100%

100%

100%

100%

100%

Koers op 31 december Koers/DR op 31-12

Premie/discount

Free float

Contractueel vastgelegde huurinkomsten

Financiële agenda 13 maart 2008

Registratiedatum AVA

27 maart 2008

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

31 maart 2008

Notering ex dividend

2 april 2008

Dividend record date

4 april 2008

Betaalbaarstelling dividend

Netto huurinkomsten per land

100 90

VS

40 Kantoren g

Industrieel g

Winkels g

Residentieel g

35

80

VK

2011

E

2010

NL

2009

F

2008

B

2007

FIN

(in % van de contractuele huur op 31 december 2007)

60

25

50

20

40

15

30

7 augustus 2008

10

5

0

0

Bericht over het eerste halfjaar 2008

7 november 2008 Bericht over de eerste drie kwartalen 2008

10

20

Bericht over het eerste kwartaal 2008

30

70

8 mei 2008

maart 2009

Jaarverslag 2008

Het aandeel Wereldhave is genoteerd Bezettingsgraad (in %)

Herwaardering vastgoedportefeuille

op NYSE Euronext Amsterdam (AMX)

(per einde boekjaar, als % van het voorgaande jaar)

en Parijs (Premier Marché, valeurs 100

2003

2004

2005

2006

2007

20,0

2003

2004

2005

2006

2007

étrangères) en is onder meer opgenomen in de indices: Dow Jones Sustainability Index,

90

MSCI, EPRA, GPR en Stoxx.

80 70

Tickercode: WHA

10,0

ISIN NL 0000289213

60 50 40 0,0

30 20

4

10 -10,0

0

Wereldhave N.V.

Directie G.C.J. Verweij

Vastgoed en vastgoedmanagement

Vastgoedontwikkeling

Stafafdelingen

België

Spanje

Bouwzaken

Marktanalyse

Finland

Verenigd Koninkrijk

Control & administratie

Secretariaat

Frankrijk

Verenigde Staten

ICT

Treasury / IR

J. Buijs

Raad van Commissarissen C.J. de Swart J. Krant F.Th.J. Arp P.H.J. Essers

Nederland


377WH_factsheet_NL173.indd 1

25-02-2008 17:18:02

Introductie Structuur

Beleggingen

Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-

Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en

maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in

woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje,

1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op de beurzen

het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave

van NYSE Euronext in Amsterdam en Parijs. De vennootschap

beschikt in deze landen over eigen managementorganisaties

is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De

die actief zijn met het ontwikkelen van, het investeren in en het

uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de

beheren van vastgoed. Wereldhave waardeert haar vastgoed

Directie. Wereldhave heeft geen verplichting aandelen uit te

tegen marktwaarde, kosten koper. Taxaties vinden jaarlijks

geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de

plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van

fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor

de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde

feitelijk geen vennootschapsbelasting in Nederland.

taxateurs. Intern wordt de waardering viermaal per jaar

Ontwikkelingsactiviteiten zijn fiscaal belast. Wereldhave

uitgevoerd. De beleggingen in België bestaan uit een belang

heeft een vergunning op grond van de Wet op het financieel

van 68,2% in de op Euronext Brussel genoteerde vastgoed-

toezicht.

bevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. De beleggingen in Frankrijk vallen onder het SIIC regime (Sociétés d’Investissements Immobilières Cotées), in de Verenigde Staten zijn de beleggingen ondergebracht in een REIT (Real Estate Investment Trust).

Hoofdlijnen strategie Missie en doelstelling

Portefeuillevernieuwing De strategie van Wereldhave is gericht op portefeuille-

Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats

vernieuwing, het toevoegen aan de portefeuille van nieuw of

Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar

recent gebouwd vastgoed en het verkopen van vastgoed

stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en

dat niet meer aan de eisen voldoet. Dit leidt tot een lage

woonruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil

gemiddelde leeftijd van de portefeuille met een goede

Wereldhave over langere termijn gemeten een aantrekkelijk

verhuurbaarheid en lage onderhoudskosten. Omdat de vraag

beleggingsresultaat realiseren, bij een laag risicoprofiel van

naar jonger vastgoed groter is dan die naar ouder vastgoed,

haar totale vastgoedportefeuille.

draagt portefeuillevernieuwing ook bij aan de verhandelbaarheid.

Strategie 5 Geografische en sectorale spreiding Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren, winkelcentra en woningen.


Strategie in economisch perspectief

Zeer lage aanvangsrendementen zijn alleen gerechtvaardigd

De strategie van portefeuillevernieuwing is vanaf de eerste

wanneer een verbetering van de bezettingsgraad of een

helft van de jaren negentig consequent uitgevoerd. Het

stijging van de huren voorzien wordt. Omdat dit in veel gevallen

overgrote deel van de vastgoedportefeuille bestaat inmiddels

niet te verwachten is, hanteert Wereldhave een restrictief

uit moderne, flexibele gebouwen in het internationale

aankoopbeleid. Ontwikkelingsprojecten bieden meer

A-segment met voorspelbaar lage onderhoudskosten en een

mogelijkheden om waarde voor aandeelhouders te creëren.

goede verhuurbaarheid. Ook de verhandelbaarheid van de

Dergelijke projecten kunnen door Wereldhave tegen kostprijs

objecten blijkt goed: in alle gevallen waarin Wereldhave de

worden gerealiseerd. Door het vastgoed vervolgens

laatste jaren heeft besloten tot verkoop kon snel een koper

marktconform te verhuren en te waarderen, kan waarde

gevonden worden op een prijsniveau gelijk aan of boven de

worden gecreëerd. Op 31 december 2007 bevatte de

boekwaarde (zie het overzicht op pagina 16).

ontwikkelingspijplijn vijf projecten, drie projecten in Europa (totaal circa € 210 mln) en twee in de Verenigde Staten (totaal

De afgelopen jaren zijn de prijzen voor verhuurd vastgoed sterk

circa USD 400 mln). Uitgebreide informatie over de omvang en

gestegen, waardoor het aanvangsrendement sterk daalde en

voortgang van deze projecten vindt u op pagina 34 en 35.

in de buurt kwam van de kapitaalmarktrente of daar soms zelfs nog onder lag. Investeerders namen derhalve genoegen met een rendement op vastgoedinvesteringen zonder risicoopslag. Wereldhave heeft hierop gereageerd door vastgoed waarvan het verhuurrisico groot is en het perspectief op waardestijgingen gering is, te verkopen. Dat leidt weliswaar tot lagere huuropbrengsten en dus een lager direct resultaat, maar met de verkopen wordt de sterk gestegen waarde voor de aandeelhouder gerealiseerd en toekomstig waardeverlies voorkomen. In 2007 heeft Wereldhave een vervreemdingsresultaat gerealiseerd van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).

6



Werknemers De continuïteit van bedrijfsprocessen, de integriteit van

Stakeholders

medewerkers en het zorgvuldig omgaan met menselijk

Maatschappelijk verantwoord ondernemen is voor Wereldhave

kapitaal, milieu en hulpbronnen moeten centraal staan in het

een strategische prioriteit. Het is erop gericht de kwaliteit van

beleid en de uitvoering daarvan door werknemers. Wereldhave

de bedrijfsvoering te verbeteren bij een efficiënter gebruik van

biedt haar werknemers daarom naast goede primaire en

alle hulpbronnen, leidend tot lagere kosten. Het belang gaat

secundaire arbeidsvoorwaarden ook volop mogelijkheden

dus verder dan het verantwoord omgaan met energie en

om zich via opleidingen en trainingen te ontwikkelen.

grondstoffen. Het verbeteren van bedrijfsprocessen is een

De gemiddelde duur van het dienstverband bedraagt 10 jaar

continu proces van initiëren, uitvoeren en evalueren, waarbij

en het ziekteverzuim ligt al jaren beneden de 3%. Goed

alle stakeholders zijn betrokken.

werkgeverschap leidt aantoonbaar tot lagere kosten.

Wereldhave onderscheidt de volgende stakeholders:

Wereldhave heeft Business Principles en een Code of Conduct vastgesteld met uitgangspunten voor het handelen van alle aan de onderneming verbonden personen. Daarnaast beschikt het bedrijf over een regeling voor waarschuwingen bij

Kapitaalverschaffers

misstanden. Wereldhave heeft geïnventariseerd welke functies Medewerkers

Overheid

integriteitgevoelig zijn. Voor het aannemen van medewerkers op dergelijke posities gelden bijzondere procedures. Alle relevante bedrijfsprocessen en daarbij horende kwaliteits-

Wereldhave

eisen zijn gedocumenteerd in een database. Met het systeem Opdrachtnemers

Omgeving

wordt niet alleen de continuïteit van de bedrijfsprocessen geborgd, maar wordt ook de binnen het bedrijf aanwezige kennis vastgelegd en gedeeld.

Klanten

In 2007 zijn maatregelen genomen om het eigen papiergebruik terug te dringen. De autoregeling voor medewerkers is aangepast, waarbij de keuze voor een milieuvriendelijke auto wordt gestimuleerd en milieuonvriendelijke keuzes worden ontmoedigd of verboden.

7


Opdrachtnemers

In het beleid van uitbreiding en vernieuwing van haar

Zorg voor het milieu en duurzaamheid staan centraal in de

portefeuille, heeft Wereldhave standaardprogramma’s van

programma’s van eisen die Wereldhave oplegt aan haar

eisen opgesteld voor verschillende typen gebouwen. Daarin zijn

opdrachtnemers. Wereldhave onderhoudt bestendige relaties

diverse maatregelen vastgelegd die - bovenop de wettelijke

met bedrijven die de integriteit van het zakendoen respecteren.

eisen - de vermindering van de uitstoot van CO2 vergaand bevorderen. De werkwijze is vastgelegd in de Procedure

In de Business Principles ligt verankerd dat Wereldhave

Duurzaam Beleggen en houdt in dat tijdens het ontwerp en de

investeert in duurzame, innovatieve vastgoedproducten die

uitvoering wordt gecontroleerd op duurzame kwaliteit volgens

leiden tot een hogere gebruikswaarde, lagere lifecyclekosten

de striktste normen van de Europese Unie. Vervolgens wordt

en een geringere belasting van het milieu. Sinds 1998 baseert

ook tijdens de exploitatie van een pand gemeten of aan de

Wereldhave zich daarbij op een aantal vaste thema’s: energie,

verwachtingen wordt voldaan. De procedure is verplicht voor

water, materialen, omgeving, flexibiliteit en binnenmilieu

alle nieuwe investeringen die door het bedrijf worden gedaan.

(’gezonde gebouwen’). Via concrete projecten wordt kennis

Sinds 2002 worden de prestaties van nieuw gebouwde panden

opgedaan die wordt vastgelegd in standaardprogramma’s van

nauwlettend gevolgd. De gemeten resultaten worden gebruikt

eisen voor de realisatie van gebouwen, om vervolgens te

om de maatstaf voor nieuwe panden vast te stellen. Op deze

worden toegepast bij nieuwe investeringen.

wijze wordt een continue productverbetering gerealiseerd. In 2007 is gestart met het aanscherpen van programma’s van eisen voor het aanbrengen of vervangen van beplantingen bij de gebouwen uit de portefeuille. Wereldhave stelt als eis dat de beplanting voor meer dan 50% bestaat uit lokale flora. Ook

10 jaar duurzaam investeren

worden doelstellingen vastgesteld om de afvalstromen van het bouwproces van alle betrokkenen in de keten verder terug te

1998

Gebouw XX te Delft, een ecologisch

dringen. Wereldhave is ook gestart met het monitoren van de

verantwoord kantoorgebouw dat in 2018 kan

CO2 uitstoot van gebouwen om ook op dit terrein vermindering

worden afgebroken. Dit maakt het geen

te kunnen realiseren.

wegwerpgebouw, na twintig jaar kunnen vrijwel alle materialen worden hergebruikt

Klanten

of gerecycled. De grondeigenaar heeft na

Wereldhave zal bij de verhuur van panden uit de portefeuille

deze periode alle vrijheid om een op de eisen

huurders wijzen op de duurzame aspecten van het pand dat zij

van 2018 toegesneden gebouw neer te zetten.

gaan gebruiken. De dienstverlening aan huurders zal worden uitgebreid met het adviseren van huurders ten aanzien van het

2000

Wereldhave calculatiemodel voor duurzame

milieuvriendelijk inrichten van het gehuurde, inclusief de

investeringen.

daarmee gepaard gaande afvalstromen. In Nederland is voor de gehele Nederlandse portefeuille centraal groene energie

2001

ingekocht.

Interne procedures en richtlijnen voor duurzame investeringen.

8

Omgeving Wereldhave hecht eraan alle direct omwonenden te betrekken

2002

Start McKinney Green ontwikkeling.

2003

Monitoring programma om energieprestaties

voortgang van projecten. In het bijzonder zal de informatie

van nieuwe gebouwen te meten.

betrekking hebben op de eisen die worden gesteld aan de

bij en te informeren over de voorbereiding, planning en

vormgeving van het project en de inrichting van het terrein. 2004-2006 Ontwerpcriteria voor gezonde gebouwen.

Deze benadering maakt het mogelijk in een vroegtijdig stadium rekening te houden met de belangen van derden. Hierbij spelen

2006

Oplevering McKinney Green, het eerste

onderwerpen als sociale veiligheid en leefbaarheid van de

privaat gefinancierde kantoorgebouw in de

omgeving, kwaliteit van de voorzieningen en infrastructuur.

VS dat voldoet aan de eisen van het LEED

Wereldhave wil een lokale speler zijn en hanteert daarom als

platina certificaat voor duurzaam investeren.

stelregel dat bij elke nieuwe investering een plaatselijk goed doel wordt ondersteund.


Overheid

Kapitaalverschaffers

De lokale overheid speelt een belangrijke rol in de

De vraag van huurders naar verantwoorde huisvesting neemt

totstandkoming van plannen. Wereldhave hecht eraan goede

toe. De door het geringere energieverbruik lagere service-

relaties te onderhouden met de lokale overheid bij alle

kosten zijn aantrekkelijk voor de huurder. De eigenaar heeft

projecten, vanuit de lange termijn betrokkenheid die een

daardoor niet alleen lagere onderhouds- en exploitatiekosten,

belegger nu eenmaal eigen is. Wereldhave streeft naar een

maar ook een waardevaste belegging. Door maatschappelijk

nauwe samenwerking met de lokale overheid, waarbij

verantwoord te ondernemen creëert Wereldhave dus aandeel-

maatschappelijk verantwoord ondernemen in al haar facetten

houderswaarde. Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de

voorop staat.

Dow Jones Sustainability Index.

Wereldhave streeft in de landen waar het actief is naar goede

Wereldhave verschaft kapitaalverschaffers (zoals aandeel-

relaties met toezichthouders, zonder daarbij discussies uit de

houders en banken) en andere belanghebbenden een

weg te gaan. In Nederland beschikt Wereldhave over een

transparant beeld van de resultaten van de onderneming en

vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht

de bestuursstructuur van het bedrijf, maar ook van de door

(voorheen de Wet toezicht beleggingsinstellingen) en valt het

de onderneming gehanteerde uitgangspunten op het gebied

onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten

van milieu, ethiek en rechten van werknemers.

en het prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank. Het boekjaar van Wereldhave loopt statutair van 1 januari tot en

De dialoog met aandeelhouders wordt primair gevoerd op de

met 31 december.

Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Voorts houdt Wereldhave regelmatig investor relations presentaties voor institutionele beleggers en analisten. Deze presentaties worden tevens gepubliceerd op de website. De website biedt aandeelhouders en geïnteresseerden de mogelijkheid rechtstreeks vragen te stellen aan de onderneming.

9


Preadvies van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Preadvies


Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2007 van de vennootschap

De Raad van Commissarissen heeft in 2007 zes keer

en het verslag van de Directie aan. De jaarrekening is

vergaderd. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van

gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers

de Raad is te vinden op pagina 99 van dit jaarverslag.

Accountants N.V. van een goedkeurende verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie

Den Haag, 21 februari 2008

om een dividend uit te keren van € 4,65 per aandeel in contanten.

Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.

Voorstel tot benoeming

C.J. de Swart

Op de Algemene Vergadering zal de heer F.Th.J. Arp volgens

J. Krant

rooster aftreden. Hij stelt zich voor herverkiezing beschikbaar.

F.Th.J. Arp

Redenen voor de voordracht zijn de kennis en ervaring van de

P.H.J. Essers

heer Arp op financieel-economisch gebied, de verslaggeving bij grote beursgenoteerde vennootschappen en het leiding geven aan internationaal opererende ondernemingen, internationale financieringsvormen en risicobeheer. De voordracht sluit goed aan op de profielschets voor leden van de Raad.

10


Verslag van de Directie 2007 in het kort

Verkopen in België, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten

Vastgoedmarkten

Begin 2007 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten een

2007 was een turbulent jaar, waarin vastgoedwaarden een

kantoorgebouw in Pittsburgh verkocht en een kantoorgebouw

hoogtepunt bereikten. De kredietcrisis die losbarstte in de

in Philadelphia, totaal voor USD 88 mln. In het Verenigd

maand augustus kan worden gezien als een keerpunt. Banken

Koninkrijk heeft Wereldhave een bedrijfsgebouw verkocht in

zijn sindsdien terughoudend geworden en het is voor veel

Norbury, nabij Londen en 1.222 m2 winkelruimte in East Ham,

partijen moeilijker geworden financiering aan te trekken.

Londen, totaal voor GBP 8,7 mln. In Nederland heeft

Hierdoor zijn er minder kopers op de markt en zijn in sommige

Wereldhave twee bedrijfsgebouwen verkocht, één in Deventer

markten de aanvangsrendementen gestegen. In het Verenigd

en één in Amsterdam voor totaal € 10,6 mln en een

Koninkrijk heeft dit geleid tot een negatieve herwaardering

kantoorgebouw van 23.163 m2 in Rijswijk voor € 43,6 mln.

over het jaar 2007. Wereldhave heeft op deze ontwikkelingen

In België heeft Wereldhave drie bedrijfspanden in Meer van

geanticipeerd met een omvangrijk verkoopprogramma en

totaal 40.969 m2 verkocht voor € 19,5 mln en de Garden Stores

sterke vermogensverhoudingen. Verder zijn in 2007 de

winkelpassage in Luik voor € 3,7 mln. Met deze verkopen van

gecommitteerde financieringsfaciliteiten van Wereldhave bij

vastgoed werd in 2007 een vervreemdingsresultaat behaald

banken verhoogd en verlengd.

van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).

Aankopen in Spanje en de Verenigde Staten

Ontwikkelingsportefeuille

In januari 2007 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten een

De portefeuille onroerend goed in ontwikkeling bevatte per

perceel grond gekocht in Frisco, nabij Dallas, voor de bouw van

31 december 2007 vijf projecten, waarvan twee in België, één

circa 600 appartementen. De koopsom bedraagt USD 7,4 mln.

in Nederland en twee in de Verenigde Staten. In België betreft

Eind juni 2007 heeft Wereldhave met de aankoop van een

het een mixed-use ontwikkeling van retail, leisure, wonen,

kantoorgebouw van 35.200 m2, 12 appartementen, 1.400 m2

kantoren en een hotel in Nijvel en de uitbreiding van een

retail en 752 parkeerplaatsen in San Diego voor USD 210 mln

winkelcentrum in Doornik, in Nederland de uitbreiding van het

de markt van de Westkust van de Verenigde Staten betreden.

winkelcentrum ’De Winkelhof’ in Leiderdorp. In de Verenigde

Met de aankoop in juli van een retail- en leisurecentrum

Staten is in november 2007 gestart met de bouw van de eerste

van 22.666

m2

voor € 53,9 mln in Villalba (nabij Madrid),

fase van het project Éilan in San Antonio met 560 woningen

is invulling gegeven aan de gewenste uitbreiding van de

voor de verhuur, 8.000 m2 retail en centrale voorzieningen en

investeringen in Spanje.

een hotel met 150 kamers. In Frisco, Texas, ontwikkelt Wereldhave een plan voor 600 woningen. Meer informatie over

Hotel- en congrescentrum in Finland in exploitatie genomen

de ontwikkelingsportefeuille vindt u op pagina’s 34 en 35 en

Begin oktober 2007 is in Finland het door Wereldhave

over het project Éilan op pagina’s 22 en 23.

ontwikkelde hotel- en congrescentrum in Espoo (nabij Helsinki) in exploitatie genomen. De investeringswaarde bedraagt € 4,4 mln. Het gebouw is vanaf oplevering volledig verhuurd.

11


Resultaten Winst

Koersverschillen hadden een positief effect van € 0,6 mln

De winst over 2007 bedraagt € 229,6 mln, ofwel € 10,42

op de interestlasten. Door hogere rentetarieven stegen de

per aandeel (2006: € 357,5 mln ofwel € 16,53 per aandeel).

interestlasten met € 1,8 mln. Het restant van de stijging van de

De herwaardering van de portefeuille en de vervreemdings-

interestlasten is het gevolg van aan- en verkopen van vastgoed.

resultaten waren minder hoog dan het recordjaar 2006.

De beheerkosten bleven stabiel. Met name door afkoop van een

Daardoor daalde de winst. De herwaardering van de

huurcontract stegen de overige baten en lasten met € 1,2 mln.

portefeuille was in 2007 in alle landen positief, met

De belastingen over het resultaat daalden met € 0,7 mln.

uitzondering van het Verenigd Koninkrijk. In totaal steeg de

Koersdalingen van Pond en Dollar hadden in totaal een

waarde van de portefeuille met € 129,2 mln. Met verkopen van

negatief effect van € 1,6 mln.

vastgoed werd in een vervreemdingsresultaat van € 17,4 mln behaald. De winst omvat het direct resultaat en het indirect

De bezettingsgraad is ten opzichte van 2006 licht gestegen tot

resultaat. Onderstaand vindt u een korte toelichting. Een

94,0%. Uitgesplitst per sector bedraagt de bezettingsgraad in

uitgebreid overzicht met vergelijkende cijfers van het direct

2007: kantoren 89,6%, winkelruimte 98,8%, bedrijfshuisvesting

en indirect resultaat vindt u in de geconsolideerde jaarrekening

94,9% en woningen 91,9%.

op pag. 41. Voor een overzicht van de herwaarderingen verwijzen wij u naar pagina 108.

Indirect resultaat Het indirect resultaat over 2007 bedraagt € 121,6 mln

Direct resultaat

(2006: € 244,2 mln). Het indirect resultaat is het resultaat dat

Het direct resultaat is het resultaat dat met verhuur na aftrek

met name door gerealiseerde en ongerealiseerde waarde-

van kosten wordt behaald. Het direct resultaat over 2007

stijgingen van de portefeuille wordt behaald. Met verkopen

bedraagt € 108,0 mln en is daarmee € 5,3 mln lager dan over

van vastgoed werd in 2007 een vervreemdingsresultaat behaald

2006. De daling is (inclusief koersverschillen) het gevolg van

van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).

lagere netto huuropbrengsten (€ –3,7 mln), hogere interestlasten (€ –3,5 mln), overige baten en lasten (€ +1,2 mln) en

De daling van de aanvangsrendementen heeft geresulteerd

lagere belastingen over het resultaat (€ +0,7 mln).

in een positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille per 31 december 2007. Deze herwaarderingen bedragen totaal

De bruto huuropbrengsten daalden met € 2,0 mln, waarbij een

€ 129,2 mln (2006: € 270,4 mln). Het gemiddelde bij de

autonome stijging met € 2,6 mln werd tenietgedaan door het

waardering gehanteerde rendement op de portefeuille is in

effect van koersverschillen (€ –2,9 mln) en aan- en verkopen

2007 met circa 0,4% gedaald, waarbij het gewogen netto

€ –1,7 mln). De daling van de netto huuropbrengsten is voor

aanvangsrendement uitkwam op 5,9%. In het Verenigd

€ 1,8 mln het gevolg van aan- en verkopen van vastgoed en

Koninkrijk was de totale herwaardering als gevolg van

voor € 2,3 mln van koersverschillen. Door € 1,7 mln hogere

afwaarderingen in het laatste kwartaal negatief.

netto servicekosten, vooral door onroerende zaak belastingen, bleef de autonome stijging van de netto huuropbrengsten beperkt tot € 0,3 mln.

12

Koers (x € 1)

Koers/DR

Kerncijfers (x € 1 mln)

Resultaten Winst Direct resultaat Indirect resultaat

2007 229,6 108,0 121,6

2006 357,5 113,3 244,2

-/-35,78% -/- 4,68% -/-50,20%

Winst per aandeel (x € 1) Direct resultaat per aandeel (x € 1)

10,42 4,88

16,53 5,14

+ 36,96% -/- 5,06%

2.688,0 1.972,6

2.521,5 1.890,0

+ +

5,81% 4,37%

89,02

85,46

+

4,17%

2006

2007

2007

hoogst

102,80

115,25

23,62

laagst

71,30

70,34

14,41

ultimo

100,90

74,72

V

15,31 Vermogen Onroerend goed in exploitatie Eigen vermogen Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1) Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

De hogere waarderingen van vastgoed en aanpassingen van

Beursontwikkeling

belastingtarieven en wetgeving zorgden voor een toename van

Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2007 een total

de belastingen over het indirecte resultaat met € 22,6 mln

return behaald van –21,4% (2006: 32,4%). Dit rendement lag

(2006: € 64,0 mln). De overige financiële baten en lasten

10,5% hoger dan de EPRA (European Public Real Estate

bedroegen € –0,5 mln. Deze omvatten koersverschillen en

Association) Return Index (€). Het aandeel Wereldhave is

de betaalde premie op de inkoop van Debentures in het

genoteerd in Amsterdam en Parijs en maakt deel uit van de

Verenigd Koninkrijk. De premie leidde tot een eenmalig lagere

Amsterdam Midkap Index (AMX, rendement 2007: –4,8%).

belastingdruk in het Verenigd Koninkrijk van € 1,2 mln. In

Wereldhave is als enige Nederlandse vastgoedbeleggings-

totaal heeft Wereldhave in 2007 voor GBP 9,3 mln nominaal

instelling opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index

Debentures ingekocht. De inkoop heeft de komende jaren een

(rendement 2007: 0,72%). De koers/direct resultaat verhouding

positief effect op het direct resultaat door lagere interest-

lag ultimo 2007 op 15,3. De beursomzet bedroeg gemiddeld

lasten.

ca. 171.000 stuks per dag. Opties op het aandeel worden verhandeld op Euronext.Liffe.

Dividend Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2007 een dividend worden voorgesteld van € 4,65 in contanten (2006: € 4,60). Met een dividend van € 4,65 bedraagt de pay-out ratio 95%. Wereldhave heeft besloten de pay-out ratio te verhogen tot 85%-95% van het direct resultaat. Het voorgestelde dividend van € 4,65 per aandeel wordt volledig in contanten uitgekeerd, waarmee tevens is voldaan aan de fiscale uitdelingsverplichting.

13

Koersverloop aandeel 2007 (€)

130

J

F

M

A

M

J

J

A

S

O

N

D

120 110 100 90 80 70 60 50 40 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

Vermogen Eigen vermogen

Vreemd vermogen

Het balanstotaal steeg met € 152,7 mln, vooral door aan- en

Eind december 2007 bedroeg het rentedragend vreemd

verkopen en een hogere waardering van de portefeuille. Eind

vermogen € 592,6 mln, waarvan 65% tegen variabele rente.

2007 bedroeg het eigen vermogen inclusief minderheidsbelang,

De variabele geldmarktrente lag in 2007 op een hoger niveau

vóór aftrek van het voorgestelde dividend, € 1.972,6 mln.

dan in de voorafgaande jaren, soms ook boven de kapitaal-

Dit komt neer op 70,4% van het balanstotaal (2006: 71,3%).

marktrente. Wereldhave wist het gemiddelde rentepercentage

Wereldhave hanteert als richtlijn voor de lange termijn een

per eind 2007 gelijk te houden op 5,4%. De recente rente-

solvabiliteit van 60%, met een bandbreedte van ongeveer 10%.

verlagingen in de Verenigde Staten zullen een gunstig effect

Solide vermogensverhoudingen beperken de rentegevoeligheid

hebben voor Wereldhave.

en verhogen de slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2007 zijn geen nieuwe aandelen uitgegeven.

De aankopen in 2007 zijn gefinancierd uit de bestaande

Op 31 december 2007 bedroeg het totaal aantal uitstaande

kredietfaciliteiten. Leningen in USD en GBP maken onderdeel

gewone aandelen 20.781.735.

uit van de valutadekkingspolitiek. De dekking van het dollarrisico op de portefeuille is eind juni verlaagd van 70% tot 64%

Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over

met de aankoop van een kantoorgebouw in San Diego voor

institutionele beleggers en particulieren, in binnen- en

USD 210 mln, die voor 50% in euro is gefinancierd. De ’sub-

buitenland. Wereldhave kent op 31 december 2007 drie

prime crisis’ in augustus was de aanzet tot een wereldwijd

aandeelhouders met een belang van meer dan 5%, te weten de

wantrouwen op de (interbancaire) geldmarkten en liquiditeits-

Stichting Preferente aandelen met 6,06% preferente aandelen,

tekorten. Banken werden geconfronteerd met enorme

Barclays Global Investors (namens meerdere fondsen) met

afschrijvingen op hun beleggingsportefeuilles en een sterk

6,86% van de gewone aandelen en het ABP met 5,95%. De free

verslechterde balans en zijn daarom veel terughoudender

float van de gewone aandelen is 100%. De intrinsieke waarde

geworden in hun kredietverstrekking. De crisis leidde tot een

per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2007 is

verdere daling van de dollar. Gebruikmakend van haar goede

uitgekomen op € 89,02 (2006: € 85,46).

kredietkwaliteit en soliditeit heeft Wereldhave eind 2007 extra gecommitteerde kredietfaciliteiten aangetrokken tegen condities die de soliditeit van Wereldhave weerspiegelen. Op 31 december 2007 beschikte Wereldhave over ruim € 300 mln aan beschikbare ruimte op deze gecommitteerde faciliteiten. In de financiering van de ontwikkelingsportefeuille is daarmee voorlopig ruimschoots voorzien.

14

Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x € 1)

Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar

Direct resultaat Indirect resultaat Overige vermogensmutaties Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling af: voorgesteld dividend Intrinsieke waarde na winstverdeling per 31-12


-/-

2007 85,46 4,60 80,86

2006 74,20 4,55 69,65

4,88 5,54 2,26

5,14 11,39 -/- 0,72

89,02 4,65

85,46 4,60

84,37

80,86

Wereldhave had op 31 december 2007 zeer solide vermogens-

Valuta

verhoudingen en relatief weinig schulden. Met de zogenoemde

Eind 2007 was de USD voor 63,8% (2006: 73,1%) afgedekt en

”Loan To Value” ratio van 21,9% behoort Wereldhave tot de top

de GBP voor 58,7% (2006: 63,5%). In 2007 is gebruik gemaakt

vijf van Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen.

van valutatermijntransacties voor het indekken van de posities

De rentegevoeligheid van Wereldhave is beperkt door de hoge

in pond en dollar. Het netto negatief effect van koersverschillen

solvabiliteit. Meer informatie vindt u op pagina 17.

op het eigen vermogen bedroeg € 45,9 mln.

Wereldhave streeft naar een leningenportefeuille die qua

De hierboven weergegeven dekkingspercentages zijn de

looptijd evenwichtig gespreid is over de middellange termijn.

weergave van het economische valutarisico op de waarde van

In 2008 komt slechts € 56,7 mln van de leningen voor

de vastgoedportefeuille in een valuta. Leidraad voor het

herfinanciering in aanmerking. De financiering van de groep

indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille

wordt in principe op basis van balansfinanciering en zonder

is een dekkingspercentage van 70%. Afwijkingen hiervan

zekerheden verstrekt door diverse internationale banken. De

kunnen plaatsvinden binnen een dekkingsbandbreedte van

toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening geeft nadere

50% - 90%. Resultaten in USD en GBP worden, anders dan door

informatie over de leningenportefeuille.

rentelasten in dezelfde valuta, niet apart gedekt.

De converteerbare obligatie (2006-2011) met een nominaal

Derivaten

interestpercentage van 2,5% heeft een conversiekoers van

Wereldhave maakt gebruik van valutaswaps en valutaopties;

€ 97,00. Per 31 december 2007 waren er nog geen obligaties

daarnaast gebruikt Wereldhave financiële instrumenten om de

geconverteerd in aandelen Wereldhave.

rentekosten te beheersen. Deze financiële instrumenten worden in samenhang met elkaar gebruikt om de valutagevoeligheid van de intrinsieke waarde per aandeel en de rentegevoeligheid van de winst per aandeel te beheersen. Het gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps staat daarmee ten dienste aan bovengenoemde rente- en valutapolitiek. Alleen gerenommeerde banken met een ’investment grade’ kredietwaardigheidsbeoordeling komen als wederpartij in aanmerking.

15

Eigen vermogen in % van totale activa

Restant looptijd rentedragende schulden (in %)

(vóór winstdeling)

80 75 70

2003

2004

2005

2006

2007

100 90 80 70

65

60

60

50

55

40

50

30 20

45

10

40

0 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

1-2 jaar

2-5 jaar

5 jaar

Ontwikkeling van de portefeuille Aankopen van vastgoed vonden in 2007 plaats in de Verenigde

De portefeuille onroerend goed in exploitatie is in 2007 met

Staten en in Spanje, verkopen in België, Nederland, het

5,1% of € 129,2 mln geherwaardeerd, met opwaarderingen

Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. De grootste

in alle landen, met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk,

aankoop in 2007 was een kantoorgebouw van 35.200 m2 in

waar de portefeuille een afwaardering onderging als gevolg

San Diego voor USD 210 mln. In Spanje heeft Wereldhave

van gestegen aanvangsrendementen. De gemiddelde

een retail en leisure centrum gekocht van 22.666 m2 voor

bezettingsgraad over 2007 steeg naar 94,0% (2006: 93,5%).

€ 53,9 mln. Verkocht zijn kantoren in de Verenigde Staten en

Eind 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille

in Nederland, winkelruimte in het Verenigd Koninkrijk en

ontwikkelingsprojecten € 40,4 mln; de waarde van de

België en bedrijfsruimte in het Verenigd Koninkrijk, Nederland

portefeuille in exploitatie € 2.668,0 mln. Informatie over de

en België. In Finland is een hotel en congrescentrum in

ontwikkelingsportefeuille vindt u op de pagina’s 34 en 35.

gebruik genomen. Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x € 1 mln) *) Nederland België Duitsland Finland 1998 0,8 72,2 25,8 – 1999 30,9 7,9 – – 2000 1,1 45,7 – – 2001 1,5 – – – 2002 14,1 17,4 – – 2003 – – – – 2004 4,4 – – – 2005 6,0 – – – 2006 6,1 – – – 2007 52,3 22,2 – – totaal 117,2 165,4 25,8 –

Frankrijk 20,4 – 36,9 – 145,7 – – – 105,9 0,1 309,0

Hongarije – – – 0,7 – 2,1 – – – – 2,8

Spanje 9,3 – – – – – – – – – 9,3

VK – 72,7 – 12,5 10,2 2,7 – 62,2 59,0 12,6 231,9

VS – – – – – – 23,7 10,0 – 60,6 94,3

totaal 128,5 111,5 83,7 14,7 187,4 4,8 28,1 78,2 171,0 147,8 955,7

Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) *) Nederland België Duitsland Finland Frankrijk 1998 116 124 91 – 101 1999 102 117 – – – 2000 156 175 – – 109 2001 157 – – – – 2002 92 188 – – 114 2003 – – – – – 2004 56 – – – – 2005 100 – – – – 2006 105 – – – 144 2007 116 138 – – – gem. 104 142 91 – 121

Hongarije – – – 103 – 106 – – – – 105

Spanje 96 – – – – – – – – – 96

VK – 121 – 110 102 101 – 116 114 158 118

VS – – – – – – 102 90 – 105 102

totaal 110 115 138 113 115 103 90 111 131 116 117

*) de cijfers tot en met 2003 zijn gebaseerd op Dutch GAAP, de cijfers vanaf 2004 op IFRS

16

Samenstelling portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) *) 03 04 05 06 Kantoren 48 44 48 45 Winkels 39 42 41 44 Industrieel 12 12 9 9 Residentieel 1 2 2 2 Geografische spreiding portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) *) 03 04 05 België 12 16 15 Finland 20 19 19 Frankrijk 11 10 9 Nederland 19 18 16 Spanje 5 5 5 VK 17 16 18 VS 16 16 18

06 14 21 7 16 5 17 20

Netto huuropbrengsten per land (in %) *)

Netto huurinkomsten per land en sector (x € 1 mln)

07 45 46 7 2

07 14 22 7 15 7 14 21

03

04

05

06

07

België

10,6

13,6

14,2

14,5

15,2

Finland

17,5

18,3

17,9

18,5

19,6

Frankrijk

10,4

11,0

11,3

9,0

7,7

30

40 35

Hongarije

0,1

–

–

–

–

25

Nederland

18,6

17,2

17,0

17,5

17,9

20

5,2

5,0

4,8

5,5

6,4

VK

17,1

16,5

17,6

17,7

15,5

VS

20,5

18,4

17,2

17,3

17,7

Totaal

100

100

100

100

100

Spanje

15 10 5


0

B

SF

F

NL

ES

UK

USA

Kantoren

Industrieel

Winkels

Residentieel

Personeel en organisatie In 2007 zijn er geen belangrijke wijzigingen geweest in de

De gemiddelde leeftijd van werknemers bedraagt 43 jaar,

personeelssamenstelling. Gedurende het jaar zijn er bij

terwijl de gemiddelde duur van het dienstverband 10 jaar

Wereldhave gemiddeld 101 personen werkzaam geweest

bedraagt. Het ziekteverzuim kwam uit op 3%. Wij danken al

(2006: 99), waarvan 65 (2006: 64) in de landenvestigingen.

onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid.

Van het totaal aantal personen was 42% vrouw en 58% man.

Belangrijkste bedrijfsrisico’s De belangrijkste operationele risico’s van Wereldhave zijn het

Renteontwikkelingen kunnen van invloed zijn op het resultaat,

verhuurrisico en de waardeontwikkeling van de portefeuille.

het rendement en de waarde van het vastgoed. Het rentebeleid

De belangrijkste financiële risico’s zijn het renterisico en het

wordt door de Directie vastgesteld. Wereldhave beschikt over

valutarisico op USD en GBP.

renteconsolidatiemogelijkheden en houdt solide vermogensverhoudingen aan. Een wijziging van de gemiddelde rente met

Het verhuurrisico omvat het risico van huurderving wegens

0,5% heeft een effect van € 0,09 op het direct resultaat per

leegstand, de verhuurbaarheid en de huurprijsontwikkeling. Met

aandeel.

portefeuillevernieuwing werkt Wereldhave actief aan een jonge, goed verhuurbare portefeuille. De lokale management-

Wereldhave heeft buiten het Eurogebied beleggingen in

organisaties rapporteren maandelijks over de relevante

Amerikaanse dollars en Britse ponden. Lagere koersen van

ontwikkelingen. Voorts beschikt Wereldhave over een afdeling

deze valuta kunnen leiden tot een lager resultaat en een lagere

Marktanalyse, die de ontwikkelingen op de verschillende

waarde van de beleggingen; dat effect wordt weer beperkt door

markten op de voet volgt en daarover rapporteert aan de

financiering in de desbetreffende valuta. Het dekkingsbeleid

Directie. Een 0,5% wijziging van de bezettingsgraad heeft een

wordt vastgesteld door de Directie. Koersontwikkelingen

effect van € 0,04 op het direct resultaat per aandeel.

worden continu gevolgd. De risico’s van lagere koersen op het direct resultaat worden niet gedekt. Het economische valuta-

De waardeontwikkeling van de portefeuille wordt enerzijds

risico op de waarde van de portefeuille wordt gedeeltelijk

beïnvloed door de ontwikkelingen op de verhuurmarkten en

ingedekt (zie paragraaf ’valuta’ op pagina 15). Een wijziging

anderzijds door ontwikkelingen op de financiële markten.

van de ultimo koersen met 5% heeft een effect van € 1,55

Portefeuillevernieuwing waarborgt een aantrekkelijke, goed

op de intrinsieke waarde per aandeel. Een wijziging van de

verhuurbare portefeuille. Ook van eersteklas vastgoed kan de

gemiddelde koersen met 5% leidt tot een wijziging van € 0,06

waarde dalen, maar de daling zal minder fors zijn. Met haar

op het direct resultaat per aandeel.

solide vermogensverhoudingen is Wereldhave goed in staat eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen. Een

Voor een volledig overzicht van de bedrijfsrisico’s verwijzen wij

wijziging van het gemiddeld aanvangsrendement met 0,25%

naar pagina 80.

heeft een effect van € 4,50 op de intrinsieke waarde per aandeel.

17

Informatie per land De economische cijfers per land in de volgende hoofdstukken zijn ontleend aan de ”Economic Outlook” van de OESO (december 2007). De herwaardering per land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de jaarhuur bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van die jaarhuur.


België De Belgische economie groeide in 2007 met 2,6% ten opzichte

uitbreiding gemoeide investering bedraagt circa € 30 mln.

van 2006. Door een afnemende vraag naar woningen,

Een tweede fase bestaat uit retail en leisure, met een retailpark

bezuinigingen bij de overheid en een oplopende import koelde

en een hotel van 4.000 m2. Op het aangrenzende terrein zullen

de economie in de tweede helft van het jaar echter onverwacht

350 appartementen met bijbehorende infrastructuur worden

snel af, vooral in de industrie en de bouw. In de dienstensector

ontwikkeld. Het totale investeringsvolume van de tweede fase in

bleef de groei evenwel onverminderd hoog.

Nijvel bedraagt € 115 mln. In Doornik wordt gewerkt aan plannen voor de uitbreiding van het winkelcentrum met 4.500 m2

De opname op de Brusselse kantorenmarkt daalde in 2007 fors.

en een retailpark van 10.000 m2. Het investeringsvolume van de

Dankzij een geringe nieuwbouwproductie daalde de leegstand in

uitbreiding beloopt ongeveer € 34 mln. Start van de bouw is

Brussel toch nog tot gemiddeld 9,5%, uiteenlopend van 3% in

voorzien voor 2009.

het centrum tot meer dan 21% in de periferie. De hoogste huren De Raadkamer heeft de gerechtelijke procedure tegen

worden betaald in de Europese wijk – de Leopoldwijk – en liggen op € 300 per

m2.

De rendementen voor kantoren zijn in

Wereldhave Belgium in verband met de verkoop van een

2007 verder gedaald. De winkelmarkt profiteerde afgelopen jaar

kasgeldvennootschap in 1993 doorverwezen voor de behandeling

van de gestegen koopkracht van consumenten. In de eerste drie

in eerste aanleg. Wereldhave Belgium heeft tegen deze

kwartalen van 2007 werd al evenveel winkelruimte opgenomen

beslissing beroep ingesteld. Een datum voor de behandeling van

als in heel 2006. De komende drie jaar zal circa 1,3 mln m2

het beroep is nog niet vastgesteld. Wereldhave Belgium is ervan

vloeroppervlak worden ontwikkeld. Met name de stadscentra

overtuigd te hebben voldaan aan de toepasselijke weten

en de verspreid gevestigde winkels zullen hiervan nadelige

regelgeving. Meer informatie over deze zaak vindt u op pagina 83

gevolgen ondervinden. De rendementen van winkelcentra zijn

en op de website van Wereldhave. In 2007 heeft Wereldhave in

in 2007 verder gedaald. Halverwege het jaar bedroegen de

België drie bedrijfsgebouwen in Meer verkocht voor € 19,5 mln.

scherpste rendementen in Antwerpen en Brussel 4,25%.

De winkelpassage Garden Stores in Luik werd in december 2007 verkocht voor € 3,7 mln. De gemiddelde bezettingsgraad over

De industriële bedrijfshuisvesting is sterk geconcentreerd in de

2007 van de portefeuille van Wereldhave in België is gestegen

regio Antwerpen-Brussel-Gent. De huurprijzen bleven in 2007

tot 86,6% (2006: 83,6%). De Belgische portefeuille had op

gelijk. De logistieke markt ligt vooral langs de snelwegen

31 december 2007 een waarde van € 370,4 mln, na een opwaar-

Antwerpen-Genk-Luik en Brussel-Luik. Door het succes van de

dering met 5,6%. De waarde van de ontwikkelingsportefeuille

Antwerpse haven groeit de Belgische logistieke sector nog

bedroeg € 9,1 mln. Het belang van Wereldhave in Wereldhave

steeds. Gebruikers van logistieke complexen zijn echter zeer

Belgium is niet gewijzigd en bedraagt per jaareinde 2007 68,2%.

prijsgevoelig en tegelijkertijd weinig honkvast. Hierdoor stegen

Vooruitzichten

de huren van logistieke complexen niet, maar verplaatste de

Gezien een aantal in 2007 gesloten verhuurtransacties (vooral

vraag zich naar meer oostelijk gelegen, goedkopere regio’s.

aan de Medialaan te Vilvoorde) verwacht de Directie voor 2008 een hogere bezettingsgraad van de kantorenportefeuille.

Naar verwachting kan Wereldhave Belgium in het najaar van

Wereldhave Belgium zal ook in 2008 de nadruk leggen op

2008 starten met de eerste fase van de uitbreiding van het

verdere verbetering van de bezettingsgraad en op de

winkelcentrum ’Nivelles’ met circa 10.000 m2. De met de

ontwikkelingsprojecten in Nijvel en Doornik.

18

OECD Economic Outlook

Jaarhuur en marktwaarde

Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)

(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)

06

07

08

09

Economische groei

2,9

2,6

1,9

2,0

Gemiddelde groei EU zone

2,9

2,6

1,9

2,0

Inflatie

2,0

2,0

2,5

2,0

Groei consumptie

2,1

2,3

2,1

1,9

Groei bedrijfsinvesteringen

4,2

6,7

3,2

3,0

Groei werkgelegenheid

1,1

1,5

1,1

0,7

Werkloosheid

8,2

7,7

7,3

7,0

240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Kantoren

Winkels 217,9

Industrieel Kantoren

Jaarhuur

Winkels

Marktwaarde 152,5

41 59

13,1

13,6


Medialaan 28, Vilvoorde

Gemiddelde bezettingsgraad (in %)

Herwaardering onroerend goed in

Algemene huurvoorwaarden

exploitatie (in %) 100

2003

2004

2005

2006

2007

10

2003

2004

2005

2006

2007

1. 95 90

Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing.

2.

5

Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de gezondheidsindex.

85 80

3.

onderhoud.

0

4.

75 70

Voor rekening van verhuurder: uitsluitend

-5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

Huurprijzen zijn inclusief BTW.

Finland Met een economische groei van meer dan 4% behoorde de

Door de gestegen import en export groeit de vraag naar

Finse economie in 2007 tot de kopgroep van de Eurozone.

bedrijfsmatig en logistiek vastgoed. Deze deelmarkt zal verder

In vrijwel alle bedrijfstakken nam de productie toe. De

profiteren van de verbetering van de infrastructuur die op

werkloosheid is vooral in de steden zó laag, dat verdere groei

diverse plaatsen wordt doorgevoerd. Het aanbod van bedrijfs-

erdoor wordt beperkt. Hogere looneisen drijven de prijzen

en logistieke gebouwen is in de meeste steden echter erg krap.

van producten en diensten op. De inflatie steeg in de loop van

De leegstand in de regio Helsinki ligt beneden de 3%. Alleen

het jaar tot boven 2%. Naar verwachting zal de groei boven

in Oulu ligt de leegstand boven het evenwichtsniveau van 5%.

het gemiddelde van de Eurozone blijven liggen.

De verplaatsing van de havens van Helsinki naar Vousaari ten oosten van Helsinki levert meer ruimte op voor bedrijfsmatige

Eind 2007 was in de regio Helsinki meer kantooroppervlak in

en logistieke activiteiten. Omdat de oude locaties zullen worden

gebruik dan aan het begin van het jaar. Door het gereedkomen

herontwikkeld, is deze verruiming van het aanbod slechts

van nieuwe kantoren is de leegstand toegenomen tot circa

tijdelijk. Buiten deze locatie is er in de regio Helsinki

8,4%. Aan deze stijging is nog geen einde gekomen. Als gevolg

nauwelijks land beschikbaar voor nieuwe bedrijfsruimte.

van de gestegen vraag zijn de kantoorhuren met 6,4%

De scherpste rendementen voor bedrijfsruimte in de regio

gestegen. De tophuur wordt betaald in het Central Business

Helsinki liggen op 6,0 tot 6,25%, in de regionale steden tussen

District van Helsinki en bedraagt € 320 per

m2.

De bruto

7,0 en 8,25%.

aanvangsrendementen zijn in 2007 verder gedaald. De scherpste rendementen lagen op 4,8%. Een toenemend aantal

In 2007 is een door Wereldhave nieuw ontwikkeld hotel- en

buitenlandse investeerders is op de Finse vastgoedmarkt

congrescentrum van 3.444 m2 in Espoo opgeleverd. Het

actief, nu ook in regionale steden als Tampere en Oulu. In deze

gebouw is volledig verhuurd. De totale investering bedraagt

steden lag het scherpste aanvangsrendement op circa 6,25%.

€ 4,4 mln. De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op 99,5% (2006: 99,5%). Op 31 december 2007

De vraag naar winkelruimte is in 2007 verder toegenomen. In

bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

de regio Helsinki staat slechts 1,7% van het winkeloppervlak

exploitatie € 580,7 mln. De portefeuille bevat geen

leeg. De gestegen vraag en het geringe aanbod hebben geleid

ontwikkelingsprojecten. De portefeuille onroerend goed in

tot een stijging van de winkelhuren. Er zijn veel plannen voor

exploitatie is met 9,5% opgewaardeerd.

nieuwe winkelprojecten, maar de meeste zullen niet op korte

Vooruitzichten

termijn worden gerealiseerd. Twee nieuwe Ikea-vestigingen in

Wereldhave verwacht dat de hoge bezettingsgraad van de Finse

Turku en Tampere kunnen een grote impact hebben op de

portefeuille ook in 2008 wordt gehandhaafd. Wereldhave streeft

bestaande winkelstructuur. Door de lage bevolkingsdichtheid is

ernaar de portefeuille in Finland in 2008 verder uit te breiden

het verzorgingsgebied van winkels en winkelcentra veel groter

met bestaand en nieuw te ontwikkelen vastgoed, waarbij de

dan in andere Europese landen. Medio 2007 lagen de scherpste

voorkeur uitgaat naar het toevoegen van winkelcentra aan de

rendementen voor winkelcentra in Helsinki op 4,5%; voor

portefeuille.

retailwarehousing was dat 5,25%.

20





06

07

08

09

Economische groei

4,9

4,2

2,9

2,6


2,9

2,6

1,9

2,0

Inflatie

1,5

1,4

1,9

1,5

Groei consumptie

4,3

3,1

2,5

2,3


4,5

4,7

3,2

2,6


1,8

2,0

0,9

0,4

Werkloosheid

7,7

6,6

6,3

6,1

600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Kantoren

Winkels

Industrieel

572,2

Kantoren

Jaarhuur Marktwaarde

1

0,6

8,5

30,7


99

Winkels

Conferentie en Trainingscentrum Meripuisto, Tyrskyvuori 4, Espoo





2003

2004

2005

2006

2007

25

2003

2004

2005

2006

2007

1. 95 90

20

Duur: 5 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing.

2.

15

Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op het consumenten

85

10

80

5

75

0

70

-5

prijsindex cijfer. Een groot gedeelte van de huren betreft omzethuur. 3.

Voor rekening van verhuurder: uitsluitend groot onderhoud.


San Antonio, Texas San Antonio, gesticht in 1718, ligt in het

Terwijl de stad haar Texaanse karakter

sing van Interstate Highway 10 en

centrum van Texas en is inmiddels in

en historische charme goed heeft weten

La Cantera Parkway. La Cantera is een

omvang de 8ste stad van de Verenigde

te behouden, trekt de stad investerings-

gebied met duurdere woningen, presti-

Staten. San Antonio behoort tot de

activiteiten, hoofdkantoren van grote

gieuze golfresorts en exclusieve winkels,

snelst groeiende steden van de VS.

bedrijven en toeristen uit alle hoeken van

gelegen op minder dan 24 kilometer

De economie wordt gedragen door vier

de wereld. San Antonio ontvangt meer

ten Noordwesten van het stadscentrum

sectoren: financiële dienstverlening,

dan 20 mln bezoekers per jaar.

en op 19 kilometer van San Antonio

gezondheidszorg, defensie en toerisme.

International Airport.

De regio San Antonio telt bijna 2 mln

Eind 2005 betrad Wereldhave de markt

inwoners en zal naar verwachting

van San Antonio met de aankoop van

Op dit perceel ontwikkelt Wereldhave het

groeien tot 2,2 mln inwoners in 2012.

een perceel van 48 hectare, gelegen

project Éilan, een mixed-use concept

aan de Loop 1604 corridor, bij de krui-

voor wonen, werken en ontspannen,

3

2

1

2

1

Marketing centrum / toekomstig restaurant

2

A-klasse kantoor

3

Stadshart De voorgrond: Bewoners-appartementen boven de winkels op de begane grond; dansende fontein; de grote trap. De achtergrond: luxueus hotel en spa; bovengelegen winkels; trolley route.

Éilan, een visie op wonen, werken en ontspannen het resultaat van Wereldhave’s visie op een duurzame, interactieve woongemeenschap. Het project dat circa 170.000

en een supermarkt

en ingebed in het landschap, voor recreatie en woongenot.

- een oecumenische kapel m2

omvat,

bestaat uit: - 1.400 appartementen - 20.000 m² eersteklas kantoren in twee gebouwen - een luxe hotel en spa met circa 150 kamers

- 8.000 m² retail, met restaurants

- een amfitheater met 1000 zitplaatsen

Het plan is opgezet om optimaal gebruik

- een zonne-energie aangedreven

te maken van de natuur, onder andere

historische trolley die de gehele site

door de aanleg van een volledig binnen

bereikt

loopafstand gelegen gemeenschap met

- fiets- en wandelpaden over het gehele

wandelpaden naar alle voorzieningen

project en meer dan 10 hectare on-

en de retail om het autogebruik terug te

gerept groen

dringen. Daarnaast maken de waterop-

- sportfaciliteiten en een breed scala aan voorzieningen, zorgvuldig gekozen

slag, de duurzame bestratingmaterialen, het minimaliseren van niet waterdoorlatende afdekking van de bodem, het maximaal gebruik maken van de hoogteverschillen van het terrein, het installeren van energiezuinige systemen en een centrale voorziening van de airconditioning Éilan tot een project dat aan de hoogste eisen van duurzaamheid voldoet. Verder is veel nadruk gelegd op het scheppen van openbare ontmoetingsplaatsen om sociale interactie, maatschappelijke betrokkenheid en geborgenheid te bereiken. In november 2007 is gestart met de aanleg van de nutsvoorzieningen en de infrastructurele werken voor het gehele project. Met de bouw van de voorzieningen, het marketingcentrum, de kantoren, de eerste 560 appartementen, de retail en het hotel zal worden gestart zodra de infrastructuur gereed is. De resterende appartementen zullen aansluitend in

1

fasen worden gerealiseerd, zodra de vraag van huurders dat rechtvaardigt. De eerste gebouwen zullen in het voorjaar van 2009 worden opgeleverd en Éilan, wellicht een van de meest dynamische projecten van Wereldhave, zal haar deuren openen in het derde kwartaal van 2009.

3

Frankrijk Frankrijk verliest wereldwijd aan concurrentiekracht en

Hierdoor dreigt het gevaar van een overaanbod aan perifere

tracht hervormingen door te voeren. Dit stuit op weerstand

winkelcentra. De hoogste winkelhuren op de Champs Elysées in

bij de bevolking. In de afgelopen jaren is het begrotingstekort

Parijs zijn opgelopen tot € 10.000 per m2 en in de regionale steden

teruggedrongen. De economische groei blijft duidelijk achter

worden jaarhuren tot € 2.000 per m2 betaald. Voor retailparken

bij de eurozone. Ondanks de toegenomen werkgelegenheid

worden huren tot € 160 per m2 betaald. De netto rendementen

blijft de werkloosheid op een structureel hoog niveau en is

voor retail zijn in de loop van 2007 verder verscherpt tot 4% voor

de participatiegraad laag. De inflatie ligt iets boven de

hoofdwinkelstraten en winkelcentra en 5% voor retailparken.

streefinflatie van de ECB en de verwachting is dat dit de De bruto opname van logistieke ruimte is het afgelopen jaar

komende jaren ook zo zal blijven.

gedaald terwijl het aanbod stabiliseerde. De opname van licht De omvangrijke kantorenmarkt van de regio Parijs (bijna

industriële ruimte is in 2007 gestegen terwijl het aanbod daalde.

50 mln m2) wordt momenteel gekarakteriseerd door een

De hoogste huren worden betaald in de regio Parijs en deze

aanzienlijke krapte in het aanbod (5% gemiddeld en in het

prijzen zijn het afgelopen jaar gestabiliseerd op € 55 per m2

Central Business District zelfs 2,5%). Door het vrijwel

voor logistieke panden en op € 110 per m2 voor licht industriële

ontbreken van geschikt aanbod genieten de submarkten een

ruimten. De huren voor Franse bedrijfsruimten zijn aan de lage

groeiende belangstelling. In 2007 is 2,7 mln

m2

kantoorruimte

kant in vergelijking met de omringende landen. Netto rende-

opgenomen. De meest liquide kantoormarkten zijn Centraal

menten voor bedrijfsruimten stabiliseerden in 2007 op 6% voor

Parijs, La Défense, Neuilly en Levallois. De sterkste huurgroei

logistieke panden en verscherpten tot 7% voor licht industriële

in de regio Parijs vond het afgelopen jaar plaats in Neuilly en

panden.

Levallois (16%) en in Paris Centre West (13%). De hoogste huren in Centraal Parijs liggen nu boven € 800 per m2. De

In de samenstelling van de Franse portefeuille is in 2007

scherpste rendementen stabiliseerden in 2007 op 3,6% in het

geen wijziging gebracht. De bezettingsgraad van de Franse

Central Business District en op 4,5% in La Défense, Neuilly en

portefeuille over 2007 kwam uit op 96,0% (2006: 98,5%). Op

Levallois.

31 december 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie € 197,7 mln. De portefeuille is met

De Franse winkelmarkt is een volwassen en uiterst competi-

8,2% opgewaardeerd. De Franse portefeuille van Wereldhave

tieve markt. De winkelverkopen per capita (€ 6.030) behoren

bevat geen ontwikkelingsprojecten. De door Wereldhave

tot de hoogste in Europa (UK: € 6.050; Europa: € 4.030). De

nagestreefde uitbreiding van het winkelcentrum in Duinkerken is

binnensteden hebben terrein prijsgegeven aan de perifere

afhankelijk van een door de Gemeente op te stellen centrumplan.

detailhandel. Tal van steden proberen met revitalisatie-

Vooruitzichten

projecten en met grote infrastructurele werken de kracht van

Door de opzegging van een aantal huurcontracten in 2007 zal de

de binnensteden te herstellen. De retailparken concurreren

bezettingsgraad in 2008 lager uitkomen. In 2008 zal de aandacht

met lagere huren, grotere winkelunits en betere parkeer-

vooral uitgaan naar het verbeteren van de bezettingsgraad en

voorzieningen. Er zijn meer dan 160 retailparken in aanbouw.

zal worden gezocht naar ontwikkelingsmogelijkheden en

Van de 7,1 mln

m2

winkelruimte die de komende drie jaar

mogelijkheden recent gebouwd bestaand vastgoed te kopen,

opgeleverd gaat worden, bestaat 40% uit winkelcentra.

waarbij de focus zal blijven liggen op de regio Parijs.

24





06

07

08

09

Economische groei

2,2

1,9

1,8

2,0

180


2,9

2,6

1,9

2,0

160

Inflatie

2,3

2,2

2,2

2,1

140

Groei consumptie

2,2

1,9

2,1

2,4

120


4,1

3,7

2,5

2,6

100


0,9

1,1

0,7

0,6

80

Werkloosheid

8,8

8,0

7,5

7,4

60

200

Kantoren

Winkels


Jaarhuur

179,5

Winkels

Marktwaarde

Industrieel

5 4

40 20 0

10,3

10,1 1,4


1,1

8,1

91

Avenue Jules Rimet, Saint Denis, Parijs




exploitatie (in %) 100 95

2003

2004

2005

2006

2007

35

2003

2004

2005

2006

1.

30

85 80

2.

70

Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen

20

zijn gebaseerd op de stijging van de

15

bouwkosten (INSEE index), tenzij anders

10

overeengekomen. 3.

5 75

Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar een optie heeft de huur te verlengen.

25 90

2007

Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.

0 -5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

Nederland In 2007 investeerden bedrijven meer dan in 2006, kochten

Het aanbod van bedrijfsruimte in geheel Nederland is in 2007

consumenten meer goederen en nam ook de export weer toe.

gedaald tot circa 8 mln m2. In de vier grote steden is de markt

Hoewel vooral de wederexport hard groeide, is ook de uitvoer

krapper dan in de rest van het land. Bijna de helft van de

van Nederlands fabricaat toegenomen. Deze ontwikkelingen

opname komt voor rekening van de bouw en industrie. Schiphol

leidden tot een bovengemiddelde economische groei, een

en de Rotterdamse haven blijven de echte toplocaties, maar

hogere werkgelegenheid en een dalende werkloosheid. Als

vanwege schaars aanbod en de congestie op de wegen winnen

gevolg van hogere bestedingen en de gestegen olie- en

strategische locaties in het achterland aan belang.

voedselprijzen is de inflatie gedurende het jaar opgelopen tot

Alleen de tophuren zijn in 2007 gestegen. De komende jaren

dicht bij het doelniveau van de ECB.

wordt er weer meer bedrijfsruimte (her)ontwikkeld en ook meer (logistieke) bedrijfsruimte op risico gerealiseerd. In

De kantorenmarkt profiteerde van de hogere werkgelegenheid

diverse regio’s zal de nadruk steeds meer komen te liggen op

in de zakelijke dienstverlening. De opname piekte in de eerste

de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.

helft van 2007 en de jaaropname lag zo’n 5% hoger dan in 2006. Hoewel de leegstand van kantoren is teruggelopen, stond

Wereldhave heeft in 2007 bedrijfspanden verkocht in Deventer

ultimo 2007 nog altijd 6 mln m2 overwegend oudere kantoor-

en Amsterdam en een kantoorgebouw in Rijswijk. In Leiderdorp

ruimte leeg. Dit is 14% van de totale voorraad. Door de forse

is in overleg met de gemeente, omwonenden en ondernemers

leegstand stijgen de gemiddelde huren nauwelijks. Wel leidt de

gewerkt aan een uitbreidingsplan van ’De Winkelhof’ met ruim

afname van nieuwbouwaanbod in sommige regio’s tot een

7.000 m2 winkelruimte en bijbehorende parkeerplaatsen. Dit

daling van de incentives en een stijging van de tophuren. De

heeft geleid tot een ontwerp dat door alle betrokkenen wordt

hoogste huur van €

375/m2

wordt betaald in Amsterdam Zuid.

gesteund. De verwachting is dat in het eerste kwartaal van

In de andere grote steden groeiden de tophuren harder dan in

2008 definitieve besluitvorming over de doorgang en start van

Amsterdam. De rendementen zijn in 2007 verder gedaald.

het project zal plaatsvinden. De bezettingsgraad van de

Medio 2007 stonden deze in Amsterdam op 4,75%. In Den Haag,

Nederlandse portefeuille is in 2007 verbeterd tot 97,2%

Rotterdam en Utrecht was dat circa 5%.

(2006: 93,9%). Op 31 december 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie € 397,1 mln

Ook de winkelmarkt ontwikkelde zich positief. Onder invloed

en van de portefeuille ontwikkelingsprojecten € 2,2 mln.

van de groeiende winkelomzetten steeg het aantal verkoop-

De portefeuille is met 10,2% opgewaardeerd.

punten. In totaal bestaat de winkelvoorraad nu uit ruim

Vooruitzichten

28 mln

m2.

Van het totale winkelvloeroppervlak stond ultimo

Sinds vorig jaar is het beleggingsinstellingen in Nederland

2007 7,3% leeg (2006: 7,6%). De vraag richt zich vooral op

toegestaan projectontwikkelingsactiviteiten te verrichten

winkelruimte aan de hoofdwinkelstraten; de aanloopstraten

binnen een fiscaal belaste vennootschap. Wereldhave heeft

doen het aanzienlijk minder goed. Hierdoor is de bandbreedte

daarom een projectontwikkelingsmaatschappij opgericht en

van winkelhuren vergroot, waarbij de onderkant stabiel is

legt in 2008 extra nadruk op het vinden van ontwikkelings-

gebleven terwijl de huren op de meest populaire winkellocaties

mogelijkheden.

blijven stijgen. De gemiddelde huurstijging bedroeg in 2007 ongeveer 5%.

26





06

07

08

09

Economische groei

3,0

3,0

2,4

2,3


2,9

2,6

1,9

2,0

Inflatie

1,9

1,4

1,9

2,5

Groei consumptie

-0,8

1,9

2,0

2,3


7,2

4,7

4,8

4,3


1,9

1,8

1,1

0,9

Werkloosheid

4,1

3,3

2,9

2,7

260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0

Kantoren

Winkels 246,3


Jaarhuur

Winkels

Marktwaarde

4

133,2

Industrieel

34

62 17,6 1,5

15,5

11,0


Kantoorgebouw XX, Delftechpark 22-24, Delft





2003

2004

2005

2006

2007

15

2003

2004

2005

2006

2007

1. 95

Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar te verlengen.

10

2.

90

Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten

85

5

voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie).

80

3.

0 75

Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.

70


Spanje Halverwege het jaar leidde de stijgende hypotheekrente in

eerste jaarhelft met 19%. De aanvangsrendementen zijn echter

Spanje tot een teruglopende vraag naar woningen. In het

gelijk gebleven. Dit houdt verband met het grote aantal

derde kwartaal werden 30% minder woningen verkocht dan

projecten dat in de pijplijn zit. De scherpste rendementen

een kwartaal eerder. Mede als gevolg van de jarenlange

worden gerealiseerd in Madrid en bedragen nu 4,0%.

speculatieve nieuwbouw daalden in diverse regio’s de huizenprijzen. Hogere hypotheeklasten en een lagere waarde

De vraag naar bedrijfshuisvesting is na een trage start toch nog

van het eigen woning bezit, beperkten de groei van consump-

aangetrokken. Door de lage rendementen en de gestegen rente

tieve bestedingen. Lagere woningbouwactiviteit betekent ook

is huren voor veel ondernemers aantrekkelijker geworden

een aderlating voor de bouwsector. Dit alles leidt de komende

ten opzichte van kopen. Aangezien de leegstand relatief laag

jaren naar verwachting tot een aanzienlijk lagere economische

is (onder 3% in Madrid en Barcelona; onder 5% in Sevilla,

groei.

Valencia en Malaga), heeft dit geleid tot een lichte stijging van de huren. De aanvangsrendementen bleven in de meeste

Ondanks een forse nieuwbouwproductie daalde het aanbod

regio’s gelijk. Wel zijn er grote verschillen in rendementen

beschikbare kantoorruimte in Madrid en Barcelona. De

tussen stedelijke en perifere locaties. De verschillen lopen

leegstand in Madrid lag eind 2007 op 3,4%; in Barcelona op

op tot circa 4,5 procentpunt. De lage rendementen voor

5,0%. In de stadscentra is de leegstand nog lager. De

binnenstedelijke bedrijfsruimte lijken erop te wijzen dat

kantoorhuren in Madrid zijn hierdoor aanzienlijk gestegen.

investeerders en ontwikkelaars anticiperen op herbestemming.

Halverwege het jaar was Madrid de zevende duurste kantoorstad in Europa. De tophuren voor kantoren lagen aan het begin van het laatste kwartaal op € 470 per

m2,

Op 20 juli 2007 heeft Wereldhave in Spanje een retail- en leisurecentrum van 22.676 m2 gekocht in Collado Villalba,

22% hoger dan een

jaar eerder. De kantoorhuren in Barcelona bleven stabiel. In Madrid is 1,6 mln

m2

circa 35 kilometer ten noordwesten van Madrid. De aankoop-

kantooroppervlak gepland, wat grofweg

prijs bedraagt € 53,9 mln incl. kosten. De gemiddelde

11,5% van de bestaande voorraad is. Andere steden hebben

bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar

ook ambitieuze nieuwbouwplannen, waarbij het soms de vraag

kwam uit op 98,8% (2006: 99,2%). Op 31 december 2007

is of de markt de geplande volumes kan absorberen. Aan de

bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

daling van de aanvangsrendementen van kantoren kwam in

exploitatie € 179,8 mln; Wereldhave heeft in Spanje geen

2007 een einde. In het derde kwartaal zijn de aanvangs-

ontwikkelingsprojecten. De Spaanse portefeuille is met 4,7%

rendementen licht gestegen. Of sprake is van een trendbreuk

opgewaardeerd.

zal in de eerste helft van 2008 duidelijk worden.

Vooruitzichten Voor 2008 worden geen grote wijzigingen van de bezettings-

Ondanks de economische tegenwind zijn de vooruitzichten voor

graad verwacht. Met de aankoop van het retail en leisure-

de detailhandelssector nog steeds goed. De werkgelegenheid

centrum Planetocio te Villalba is invulling gegeven aan de

stijgt en het groeiende inkomen per hoofd van de bevolking

doelstelling de portefeuille uit te breiden met retail.

zorgt voor toenemende bestedingen. Door de blijvende vraag

Wereldhave streeft ernaar de Spaanse portefeuille verder uit

naar winkelruimte zijn ook de huurniveaus gestegen, in de

te breiden, bij voorkeur met retail.

28





Kantoren

Winkels

Industrieel

06

07

08

09

Economische groei

3,9

3,8

2,5

2,4

90

Jaarhuur


2,9

2,6

1,9

2,0

80

Marktwaarde

Inflatie

4,0

3,2

3,3

2,9

70

Groei consumptie

3,8

3,3

2,7

2,5

60


6,8

5,8

1,2

1,3

50


4,1

3,3

2,4

1,9

40

8,3

30

Werkloosheid

8,5

8,1

8,1

100

93,4

0

Winkels

Industrieel

18 53,6

52

32,8

30

20 10

Kantoren

6,2

2,4


3,6

15 Calle Fernando el Santo, Madrid





2003

2004

2005

2006

2007

15

2003

2004

2005

2006

2007

1. 95

2. 10

Duur: tot 5 jaar. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten

90

voor levensonderhoud (prijsindex 85

5

gezinsconsumptie). 3.

80

verzekering, administratie en een deel van

0 75 70

Voor rekening van verhuurder: onderhoud,

de lokale belastingen. -5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

Verenigd Koninkrijk Met een gemiddelde economische groei van bijna 3% in het

De internationale kredietcrisis, de dalende huizenprijzen en de

afgelopen decennium stak het Verenigd Koninkrijk positief af

oplopende rente hebben het consumentenvertrouwen in de

bij de Eurozone en de OECD. De werkgelegenheidsgroei is de

tweede helft van 2007 negatief beïnvloed.

afgelopen jaren echter vertraagd en de werkloosheid is gestabiliseerd op 5,3%. De inkomensgroei vlakt intussen wat af,

Met 150 mln m2 behoort de bedrijfsruimtemarkt in het

terwijl het aantal vacatures nog stijgt. De inflatiestreefwaarde

Verenigd Koninkrijk qua omvang tot de grotere in Europa.

van de Bank of England is nog steeds niet bereikt. De algemene

Het belangrijkste cluster, de zgn. Gouden Driehoek even ten

verwachtingen voor 2008 zijn minder positief gestemd, onder

noordwesten van Londen tussen de snelwegen M1, M6 en M42,

invloed van de stijgende rentetarieven, hogere schulden en een

breidt zich uit in de richting van Milton Keynes, Northampton

bescheidener inkomensgroei. Door de relatief grote omvang van

en Nottingham. Het Britse vrachtvervoer bestaat voor bijna

de financiële sector, zal het Verenigd Koninkrijk meer last zal

85% uit wegvervoer. De kosten hiervan zijn de afgelopen

hebben van de huidige kredietcrisis dan andere landen.

jaren sterk gestegen door hogere energieprijzen, veranderde wetgeving en verkeerscongestie. De hoogste huren voor

De eerste tekenen van de kredietcrisis openbaarden zich eind

bedrijfsruimten worden betaald in Heathrow (GBP 140 per m2),

2007 op de kantorenmarkt, doordat enkele grote transacties

naar verluidt de hoogste huur wereldwijd. De sterkste

geen doorgang vonden. De bruto opname in Centraal Londen

huurprijsstijgingen vonden de afgelopen jaren plaats in

bleef met 1,4 mln m2 gelijk aan 2006. In de grotere steden

East Anglia (37%) en de regio Londen (23%). De scherpste

buiten Londen bleef de kantooropname sterk. De leegstand in

aanvangsrendementen voor eersteklas bedrijfsruimten worden

Centraal Londen is in 2007 gestabiliseerd op ruim 4% en in

betaald in de South East en in de Midlands (circa 5,2%).

West End zelfs op ongeveer 2,5%. Door de krapte op de markt bleven de huurprijzen in 2007 stijgen. De top kantoorhuren zijn

In 2007 heeft Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk een

er het afgelopen jaar met bijna 25% gestegen; dit zijn de

bedrijfsgebouw verkocht in Norbury, nabij Londen en 1.222 m2

sterkste huurprijsstijgingen in de afgelopen twee decennia.

winkelruimte in East Ham, Londen, totaal voor GBP 8,7 mln. De

Sinds het derde kwartaal vlakt de huurstijging af. In Centraal

gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het

Londen worden de hoogste tophuren betaald in het West End

verslagjaar kwam uit op 92,3% (2006: 98,0%). Op 31 december

(GBP 1.280 per m2) en de City (GBP 670 per m2). De netto

2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in

rendementen voor eersteklas kantoren zijn in de loop van 2007

exploitatie € 371,0 mln. De Britse portefeuille is met 3,1%

gestegen naar 4,5% in West End en in de City tot 5,5%.

afgewaardeerd. Vooruitzichten

In de loop van 2007 is de vraag naar winkels in de hoofdwinkel-

Door het aflopen van huurcontracten is in het kantorenpark

straten wat afgezwakt, maar de vraag blijft groot, vooral in

Manchester leegstand ontstaan. Het verhuurteam is inmiddels

Centraal Londen. De hoogste winkelhuren worden nog steeds

versterkt. De nadruk zal worden gelegd op de verbetering van

betaald in Bond Street (GBP 8.350 per

m2).

De rendementen

de bezettingsgraad van de portefeuille. Van een tweetal

voor de toplocaties in 2007 zijn verder verscherpt: hoofdwinkel-

panden in de portefeuille worden de mogelijkheden van

straten 3 tot 4%, winkelcentra 4,6% en retail warehouses 4%.

herontwikkeling onderzocht. Verder zal worden gezocht naar

De rendementen voor secundaire locaties lopen echter op.

geschikt bestaand vastgoed ter uitbreiding van de portefeuille.

30





06

07

08

09

Economische groei

2,8

3,1

2,0

2,4


2,9

2,6

1,9

2,0

Inflatie

2,6

3,2

2,5

2,1

Groei consumptie

2,1

3,1

1,7

2,2


8,2

5,7

1,8

3,5


0,9

0,5

0,5

1,1

Werkloosheid

5,5

5,5

5,7

5,5

250

Kantoren

Winkels

Industrieel

240,7

Kantoren

Jaarhuur

Winkels

Marktwaarde

200

Industrieel

6

150

29

106,3

100

65 50 24,0

17,1

0

6,8


1,8

The Towers Business Park, Wilmslow Road, Manchester





2003

2004

2005

2006

2007

15

2003

2004

2005

2006

2007

1. 95

2. 10

Duur: tot 25 jaar. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan geldende markthuur, echter in het

90

algemeen niet beneden de laatst geldende 85

5

huur. 3.

80

onderhoud en opstalverzekering.

0 75 70

Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk


Verenigde Staten In 2007 bleef de economische groei van de Verenigde Staten

worden betaald in Californië. De scherpste aanvangsrendementen

steken op 2,2%. Door krappere kredietfaciliteiten, de verslechte-

worden eveneens behaald in Californië (5,75% in San Francisco

ring van de huizenmarkt en grillige consumentenbestedingen is

en 5,9% in San Diego, de Inland Empire en Los Angeles).

de economie in de Verenigde staten vertraagd. Vooral door de fors hogere energieprijzen stijgt de inflatie sterker dan de lonen,

In de eerste helft van het jaar stond de huizenmarkt onder

waardoor de koopkracht afneemt. Gedurende 2007 was de

toenemende druk. In de zomer van 2007 werd de huizenmarkt

werkloosheid met 4,6% laag, maar in december is deze snel

getroffen door de ’subprime mortgage’ crisis. Doordat de

opgelopen tot 5%. Door de stijging van de werkloosheid neemt

maandlasten van huren nog steeds beduidend lager liggen dan

de kans op loonstijgingen af. De sterke export door de goedkope

die van kopen, nam de vraag naar huurwoningen toe. Anderzijds

dollar houdt de Amerikaanse economie vooralsnog op de been.

worden huizen die lang te koop staan ook te huur aangeboden. Tegen het einde van 2007 stonden er bijna 6 mln woningen te

Door de beperkte nieuwbouw van kantoren is de leegstand in

koop, circa 4,6% van de voorraad.

2007 – ondanks een lagere opname – in veel steden toch verder gedaald. In de meest liquide kantoormarkten stegen de huren;

In januari 2007 zijn twee kantoorpanden verkocht (Pittsburgh en

in de minder liquide markten daalden de huren in het derde

Pennsylvania) en is voor USD 7,4 mln een perceel grond gekocht

kwartaal. De hoogste jaarhuren worden nog steeds betaald in

voor de bouw van 600 woningen te Frisco, nabij Dallas. Eind juni

New York Midtown (USD 1.020 per m2). De netto aanvangs-

2007 heeft Wereldhave een kantoorgebouw van 35.200 m2 gekocht

rendementen zijn verder verscherpt tot 4% in New York

in San Diego voor USD 210 mln. In januari 2008 is de laatste hand

Midtown en gelijk gebleven op 5,25% in Washington DC en op

gelegd aan de gevelrenovatie van 1401 NY Ave te Washington, een

5% in Los Angeles. In verscheidene steden zijn de rendementen

investering van circa USD 10 mln.

in het derde kwartaal licht gestegen. In San Antonio, Texas, is in november 2007 gestart met de De winkelmarkt in de Verenigde Staten beslaat 112 mln m2 met

eerste fase, een investering van ongeveer USD 190,0 mln

een grote concentratie in het westelijk deel van de VS. De

(zie pagina 35). De eerste projectdelen zullen in het derde

steden met de grootste winkelvoorraad zijn Chicago, Houston

kwartaal van 2009 in gebruik genomen worden. De gemiddelde

en Atlanta. Door de sterke prijsverlagingen en langere

bezettingsgraad van de portefeuille kwam uit op 91,5%

openingstijden aan het einde van het jaar bleven de consu-

(2006: 89,0%). Op 31 december 2007 bedroeg de waarde van de

mentenbestedingen in 2007 op peil, ondanks de crisis op de

portefeuille onroerend goed in exploitatie € 571,3 mln en van

huizenmarkt en stijgende olieprijzen. De netto rendementen

de portefeuille in ontwikkeling € 28,8 mln. De portefeuille

voor winkelruimte zijn in de loop van het jaar iets opgelopen.

onroerend goed in exploitatie is met 2,1% opgewaardeerd.

Toprendementen van 5,5% worden betaald in New York City,

Vooruitzichten

San Diego en San José.

Met de aankoop van het kantoorgebouw te San Diego is in 2007 een nieuwe markt betreden. In 2008 zal de aandacht vooral

De bruto opname van bedrijfsruimte is in 2007 beduidend lager

uitgaan naar de uitwerking van de plannen in Frisco, de bouw

dan in 2006, maar door minder nieuwbouw is de leegstand

van de eerste fase van het project in San Antonio en nieuwe

gedaald naar 8%. De huren zijn licht gestegen. De hoogste huren

investeringen aan de Westkust.

32





06

07

08

09

Economische groei

2,9

2,2

2,0

2,2


2,9

2,6

1,9

2,0

Inflatie

3,2

2,6

2,1

2,0

Groei consumptie

3,1

2,9

1,8

1,9


2,6 -2,1 -1,2

2,4


1,9

1,1

0,4

0,8

Werkloosheid

4,6

4,6

5,0

5,0

550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0

Kantoren

Winkels

Residentieel Kantoren

Jaarhuur

498,6

Winkels

Marktwaarde

5

30,8

45,4

27,3 1,8


6,0

Residentieel

8

87

655 West Broadway, San Diego, Californië





2003

2004

2005

2006

2007

10

2003

2004

2005

2006

95 5 90

2007

1.

Duur: meestal 5 of 10 jaar.

2.

Huurverhogingen: tussentijds geen.

3.

Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan huurder worden doorberekend

85

0

kostenstijgingen t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en lonen.

80 -5 75 70


Overzicht ontwikkelingsprojecten België

Nijvel Omschrijving

Omvang

Sustainable items

Investering

Planning

Het winkelcomplex ‘Nivelles’ is gelegen in Nijvel tussen Brussel en Charleroi, aan de snelweg A7/E19. Afgelopen jaar is het bestaande winkelcentrum geheel vernieuwd. Eind 2008 zal gestart worden met de uitbreiding. In de nabijheid van het winkelcentrum wordt verder een plan ontwikkeld bestaande uit retail en leisure, kantoren en appartementencomplexen. Bestaand winkelcentrum 15.503 m², Uitbreiding shopping met circa 10.000 m² Retailpark & leisure – o.a. hotel – , kantoor en appartementen Upgrading Winkelcentrum: Energie besparende installaties; collectief warmte- en koudesysteem met voor elke unit een warmtepomp; speciale aandacht ten aanzien van materiaalgebruik en routes voor langzaam verkeer. Uitbreiding winkelcentrum: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal). Retailpark & leisure: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal). Kantoren: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem en betonkern activering, daglicht regulerende verlichtingsarmaturen. Appartementen: Levensloop bestendig door toepassing van domotica, hogere isolatiewaarde dan de wettelijke eisen, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal), verkeersluwe omgeving in combinatie met ondergronds parkeren. De uitbreiding van het winkelcentrum wordt begroot op ¤ 30.000.000. De extra ontwikkeling op de naastliggende terreinen wordt begroot op ¤ 115.000.000. Winkelcentrum: 2008-2010 Retailpark & leisure: 2009-2012 Kantoren: 2010-2012 Appartementen: 2012-2014

Winkelcentrum Les Bastions te Doornik Omschrijving

34

Omvang

Sustainable items

Investering Planning

Tegenover het winkelcentrum is een terrein aangekocht van 28.000 m². Door de aankoop van dit perceel kan het bestaande winkelcentrum uitgebreid worden met circa 4.500 m². Op het aangekochte perceel wordt een project voor de uitbreiding van de parkeercapaciteit gepland in combinatie met retail en een aantal appartementen. Bestaand centrum 14.178 m², uitbreiding met circa 4.500 m² op bestaande parkeerplaats, 10.000 m² retail, 500 parkeerplaatsen en circa 26 woningen. In de verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan energiebesparende maatregelen, duurzaam materiaalgebruik en een natuurlijke overgang naar het naastgelegen bos. ¤ 34.000.000. Retailpark fase 1: 2009-2010 Uitbreiding winkelcentrum: 2009-2010 Retailpark fase 2: 2011 Appartementen: 2011


Nederland

Winkelcentrum ’De Winkelhof’ Leiderdorp Omschrijving

Omvang Sustainable items


Verenigde Staten

Het bestaande centrum beslaat momenteel een oppervlakte van 17.310 m². De voorgestelde uitbreiding bedraagt ruim 7.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak en een parkeergarage. Tevens wordt het aangrenzende Statendaalderplein getransformeerd tot een plein dat geschikt is voor multifunctionele doeleinden. De planvorming vindt plaats in nauw overleg met de belanghebbenden. Toevoeging van ruim 7.000 m²; parkeergarage voor circa 375 parkeerplaatsen en upgrading bestaande Statendaalderplein. In de planvoorbereiding wordt veel aandacht besteed aan de relatie met de bebouwde omgeving, sociale veiligheid en speciale aandacht voor routes voor langzaam verkeer. Verder zal aandacht geschonken worden aan energie-, water- en materiaalgebruik, het binnenmilieu en de flexibiliteit van het complex. ¤ 30.000.000. Planvorming in 2008, voorbereiding 2009, realisatie 2009-2011.

San Antonio, Texas Omschrijving

Omvang

Sustainable items


De gemengde ontwikkeling van woningen, kantoren, een hotel en centrale voorzieningen, vormgegeven als een stedelijk voetgangersgebied, in een gewilde woonomgeving ten noorden van San Antonio. Meerdere planfasen, in totaal 1.400 woningen; 17.000 m² kantoren; hotel met 150 kamers; 8.000 m² retail en centrale voorzieningen; Amfitheater met 1.000 plaatsen en kapel. Bij de ontwikkeling zal nadruk worden gelegd op wateropvang en recycling, winning van zonne-energie, daglichtfiltering, energieefficiënte bouwsystemen en het gebruik van duurzame, plaatselijke materialen en een door zonne-energie aangedreven historische trolley. Eerste fase USD 190.000.000; totale project USD 330.000.000. De eerste fase omvat 560 woningen, 8.000 m² retail en centrale voorzieningen, kantoren en een hotel. Start bouw november 2007, gereed september 2009.

35

W Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007

Vooruitzichten In 2007 heeft Wereldhave in Finland een hotel- en congres-

hierop geanticipeerd met sterke vermogensverhoudingen en

centrum gerealiseerd. De mixed use ontwikkelingsplannen in

een omvangrijk verkoopprogramma. De afgelopen jaren zijn

Nijvel (België) en San Antonio (USA) bevatten ook hotels die

de risicovollere panden uit de portefeuille verkocht, daarbij

aan de portefeuille zullen worden toegevoegd. Wereldhave

gebruik makend van de sterk gestegen vastgoedwaarden.

bestudeert de mogelijkheden om in 2008 de investeringen in

Voor 2008 zijn geen omvangrijke verkopen meer gepland,

hotels uit te breiden.

hoewel incidentele verkopen niet worden uitgesloten. Wanneer de stijging van de aanvangsrendementen voortzet, wordt het

Het aankopen van vastgoed met een aanvaardbaar risicoprofiel

wellicht weer mogelijk recent gebouwd vastgoed te kopen dat

in Turkije is weerbarstiger gebleken dan gedacht. In 2008

een onmiddellijke bijdrage levert aan het resultaat. De sterke

zullen de inspanningen onverminderd worden voortgezet.

vermogensverhoudingen stellen Wereldhave in staat gebruik

Eind 2008 zal de positie worden heroverwogen. Met de aankoop

te maken van aantrekkelijke koopmomenten.

van een kantoorgebouw te San Diego heeft Wereldhave een eerste investering gedaan aan de Westkust van de Verenigde Staten. In 2008 zal worden gewerkt aan verdere uitbreiding van


de investeringen aan de Westkust. Directie Wereldhave N.V. De Directie verwacht in 2008 een verbetering van de bezettingsgraad te kunnen realiseren, met name in België, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In november 2007 is gestart met de bouw van het plan Éilan in San Antonio en naar verwachting kan in het najaar van 2008 worden begonnen met de uitbreiding van het winkelcentrum ’Nivelles’ in België. De nieuwe plannen voor de tweede fase van de ontwikkeling in Nijvel, de uitbreiding van het winkelcentrum Doornik (België), het winkelcentrum ’De Winkelhof’ in Leiderdorp (Nederland) en de bouw van 600 woningen te Frisco (USA), zullen in 2008 verder worden uitgewerkt. De afgelopen jaren zijn de prijzen van verhuurd vastgoed in alle landen waar Wereldhave actief is sterk gestegen. Daardoor kwam het aanvangsrendement in veel gevallen in de buurt van de kapitaalmarktrente en in sommige gevallen zelfs daaronder. Aan die jarenlange daling van de aanvangsrendementen is in het derde kwartaal van 2007 een einde gekomen. Wereldhave verwacht dat de rendementen op vastgoed in 2008 zullen stijgen en verwacht lagere vastgoedwaarden. Wereldhave heeft

36


G.C.J. Verweij J. Buijs

Jaarrekening 2007

Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

37

Geconsolideerde jaarrekening 2007

38

Geconsolideerde balans per 31 december 2007 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2007 Direct en indirect resultaat over 2007 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen over 2007 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 Toelichtingen 1. Algemene informatie 2. Fiscale status 3. Grondslagen 4. Gesegmenteerde informatie 5. Immateriële activa 6. Onroerend goed in exploitatie 7. Ontwikkelingsprojecten 8. Bedrijfsmiddelen 9. Financiële activa 10. Overige langlopende activa 11. Debiteuren en overige vorderingen 12. Belastingvorderingen 13. Liquide middelen 14. Aandelenkapitaal 15. Agio 16. Algemene reserve 17. Herwaarderingsreserve 18. Reserve koersverschillen 19. Rentedragende schulden 20. Latente belastingverplichtingen 21. Overige langlopende schulden 22. Belastingen 23. Overige kortlopende schulden 24. Financiële instrumenten 25. Financiële activa en passiva 26. Bruto huuropbrengsten 27. Exploitatiekosten 28. Waarderingsresultaten 29. Vervreemdingsresultaten 30. Beheerkosten 31. Overige baten en lasten 32. Interest 33. Overige financiële baten en lasten 34. Belastingen over het resultaat 35. Resultaat per aandeel 36. Dividend 37. Expense ratio 38. Gebeurtenissen na balansdatum 39. Schattingen in de jaarrekening 40. Verbonden partijen 41. Risico’s 42. Claims

39 40 41

Vennootschappelijke balans per 31 december 2007 Vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2007 Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening

84 84

42 44 46 46 46 46 55 57 57 58 59 59 60 61 61 62 62 63 63 63 64 64 67 68 69 70 70 72 73 73 74 74 74 76 76 77 77 78 79 79 79 79 80 80 83

Vennootschappelijke jaarrekening 2007


85

Geconsolideerde balans per 31 december 2007 (bedragen x € 1.000)

31 december 2007

Toel.

31 december 2006

Activa Vaste activa Immateriële activa

5

844

172


6

2.668.032

2.521.542

Ontwikkelingsprojecten

7

40.430

33.889

Bedrijfsmiddelen

8

6.531

6.104

Financiële activa

9

21.787

22.613

10

24.606

Overige langlopende activa

26.462 2.762.230

2.610.782

Vlottende activa Debiteuren en overige vorderingen

11

10.840

17.294

Belastingvorderingen

12

12.764

1.975

Liquide middelen

13

16.803

19.919 40.407

39.188

2.802.637

2.649.970

Eigen vermogen en passiva Eigen vermogen Aandelenkapitaal

14

207.817

207.817

Agio

15

763.809

763.809

Algemene reserve

16

932.157

811.565

Herwaarderingsreserve

17

Reserve koersverschillen

18

1.287 -/-

1.875

55.005

Minderheidsbelang

-/-

9.060

1.850.065

1.776.006

122.545

113.996

1.972.610

1.890.002

Langlopende schulden Rentedragende schulden

19

535.906

506.722

Latente belastingverplichtingen

20

163.219

147.806

Overige langlopende schulden

21

23.802

20.142 722.927

674.670

Kortlopende schulden

39

Crediteuren

4.229

3.893

Belastingen

22

5.649

5.858


19

56.691

34.317

Overige kortlopende schulden

23

40.531

41.230

Eigen vermogen per aandeel (x € 1)

107.100

85.298

2.802.637

2.649.970

35

89,02

85,46

35

89,43

86,09

Eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie (x € 1)


Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2007 (bedragen x € 1.000)

2007

Toel. Bruto huuropbrengsten

26

Doorberekende servicekosten

166.551

168.533

39.050

40.892

Totaal opbrengsten

205.601

Servicekosten Exploitatiekosten

27

209.425

-/-

45.180

-/-

45.334

-/-

12.962

-/-

12.847

-/Netto huuropbrengsten

58.142

-/-

58.181

147.459

151.244

Waarderingsresultaten

28

129.043

266.142

Vervreemdingsresultaten

29

17.372

39.919

Beheerkosten

30

Overige baten en lasten

31

-/-

Netto operationeel resultaat

14.133

-/-

14.002

5.131

3.896

284.872

447.199

Interest

32

-/-

27.581

Overige financiële baten en lasten

33

-/-

1.735

2.069

255.556

425.571

Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat

40

2006

34

-/-

25.908

-/-

-/-

23.697

68.062

Winst

229.648

357.509

Aandeelhouders

216.484

343.487

13.164

14.022

229.648

357.509

Minderheidsbelang Winst

Winst per aandeel (x € 1)

35

10,42

16,53

Winst per aandeel bij volledige conversie (x € 1)

35

9,79

15,60


Direct en indirect resultaat over 2007*) (bedragen x € 1.000)

2007

2006

direct

indirect

direct

indirect

resultaat

resultaat

resultaat

resultaat

Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten

166.551

168.533

39.050

40.892

205.601

209.425

Service- en operationele kosten

-/-

45.180

-/-

45.334

Exploitatiekosten

-/-

12.962

-/-

12.847

-/-

58.142

-/-

58.181

Netto huuropbrengsten

147.459

151.244

Waarderingsresultaten Vervreemdingsresultaten Beheerkosten

-/-

Overige baten en lasten

129.043

266.142

17.372

39.919

14.133

-/-

5.131

Netto operationeel resultaat

14.002 3.896

138.457

146.415

141.138

306.061

Interest

-/-

25.962

-/-

1.619

-/-

22.437

Overige financiële baten en lasten

-/-

1.195

-/-

540

-/-

1.341

3.410

117.360

308.211

Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat Winst

111.300 -/-

3.330

144.256 -/-

107.970

22.578 121.678

-/-

4.035 113.325

-/-

-/-

1.260

64.027 244.184

41 Aandeelhouders

101.319

115.165

106.854

236.633

6.651

6.513

6.471

7.551

107.970

121.678

113.325

244.184

Winst per aandeel (x € 1)

4,88

5,54

5,14

11,39

Winst per aandeel bij volledige conversie (x € 1)

4,68

5,11

4,97

10,63

Minderheidsbelang Winst

*) Onderstaand overzicht bevat additionele informatie welke niet valt onder de primaire overzichten en niet verplicht is onder de huidige IFRS regelgeving. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

Geconsolideerd overzicht mutaties eigen vermogen over 2007 (bedragen x € 1.000) Toel.

Aandeelhouders

Minder-

Totaal

heidsbelang Aandelen

Agio

kapitaal

Algemene

Herwaar-

Reserve

reserve i)

derings-

koers-

reserve

verschillen

563.213

1.527

13.898

106.171

203

–

–

–

Stand op 31 december 2005 Stelselwijziging

a

207.817

755.707

–

–

207.817

755.707

563.010

1.527

13.898

106.171

1.648.130

–

–

–

–

-/- 22.958

–

-/- 22.958

–

–

–

348

–

162

510

-/-

1.648.333 -/-

203

Stand op 1 januari 2006 Koersverschillen

b

Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening

c

–

8.102

Overige

d

–

–

–

–

–

–

375

–

–

–

–

–

343.487

–

–

14.022

357.509

207.817

763.809

906.122

1.875

9.060

120.355

1.990.918

–

–

-/- 94.557

–

207.817

763.809

811.565

1.875

–

–

–

–

-/- 45.945

–

–

–

-/- 588

–

–

–

296

–

–

2.021

1.725

–

–

216.484

–

–

13.164

229.698

207.817

763.809

1.027.753

1.287

-/- 55.005

128.903

2.074.564

h

–

–

-/- 95.596

–

–

Stand op 31 december 2007

207.817

763.809

932.157

1.287

-/- 55.005

Winst boekjaar

Dividend over 2005

e

-/-

-/-

–

-/-

8.102 -/-

375

6.359

-/-100.916

113.996

1.890.002

-/-

4

-/- 45.949

-/-

274

Stand op 31 december 2006

Koersverschillen

f

-/-

9.060

Herwaardering op financiële activa

42

beschikbaar voor verkoop Overige

g

Winst boekjaar

Dividend over 2006

-/-


-/-

-/-

862

6.358

-/-101.954

122.545

1.972.610

Toelichting op het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (exclusief mutaties minderheidsbelang) a

Stelselwijziging Effect van interpretatiewijziging met betrekking tot IAS 19 ‘personeelsbeloningen’ met terugwerkende kracht op het eigen vermogen per 1 januari 2006

b

-/-

203

-/-

22.958

Koersverschillen Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse entiteiten

-/-

Dekkingstransacties op de netto investering in buitenlandse entiteiten

22.891 971

Omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)

c

-/-

1.038

Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening Initiële waarde van de conversieoptie welke is bepaald als residuele waarde na de bepaling van de vreemd vermogen component

d

8.102

Overige Niet terugvorderbare bronbelasting op dividend uit de Verenigde Staten

e

375

-/-

94.557

-/-

45.945

-/-

296

Dividend over 2005 Gewone aandelen (€ 4,55 per aandeel)

f

-/-

Koersverschillen Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse entiteiten

-/-

Dekkingstransacties op de netto investering in buitenlandse entiteiten

68.445 24.386

Omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)

g

-/-

1.886

Overige Niet terugvorderbare bronbelasting

-/-

De vrijval niet uitbetaald dividend uit voorgaande jaren

376 80

43 h

Dividend over 2006 Gewone aandelen (€ 4,60 per aandeel)

i

-/-

95.596

Algemene reserve Per 31 december 2007 is een bedrag van € 713,9 mln (2006: € 596,6 mln) aangemerkt als wettelijke reserve in verband met de ongerealiseerde herwaardering op onroerend goed en kan niet worden uitgekeerd

932.157


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 (bedragen x € 1.000)

2007

Toel.

2006

Operationele activiteiten Winst Koersverschil

a

-/-

229.648

357.509

1.541

171 228.107

357.680

Aanpassingen: Niet kasdeel interest- en overige financiële baten en lasten

b

693

Waarderingsresultaten

c

-/- 129.043

-/- 266.142

-/-

-/-

Vervreemdingsresultaten Latente belastingen

17.372 22.578

Overige mutaties reserves

-/-

1.070

Koersverschil latente belastingverplichtingen

-/-

3.093

Mutaties werkkapitaal

-/-

d

1.577 39.919 64.976 248

-/-

2.396

-/- 127.307

-/- 244.810

100.800

112.870

3.996

2.630

96.804

115.500

-/-

Kasstroom uit operationele activiteiten

Investeringsactiviteiten Opbrengst van verkoop van onroerend goed

e

Investeringen onroerend goed/bedrijfsmiddelen

f

Investeringen financiële activa

136.829

171.925

-/- 233.513

-/- 132.076

-/-

-/-

5.432

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

4.698

-/- 102.116

35.151

Financieringsactiviteiten Opnamen rentedragende schulden

262.446

293.621

Aflossingen rentedragende schulden

-/- 182.591

-/- 365.662

Mutatie overige langlopende schulden

-/-

1.067

-/-

6.714

Dividend minderheidsbelang

-/-

6.358

-/-

6.359

Betaald dividend

-/-

95.638

-/-

94.521

Kasdeel termijntransacties

25.404

3.936

44 Kasstroom uit financieringsactiviteiten

Afname

-/-

Stand liquide middelen op 1 januari Afname

2.196

-/- 175.699

3.116

-/-

19.919 -/-

Stand liquide middelen op 31 december

3.116 16.803


25.048 44.967

-/-

25.048 19.919

Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht a

2007

2006

-/-

1.541

171

Geactiveerde interest

-/-

2.446

-/-

1.803

Mutatie pensioenverplichtingen

-/-

89

-/-

1.614

Koersverschil Koersverschil op het resultaat (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)

b

Niet kasdeel interest- en overige financiële baten en lasten

Afschrijving geamortiseerde kosten leningen Oprenting convertible Mutatie erfpachtverplichtingen

c

Waarderingsresultaten onroerend goed

1.260

828

-/-

174

693

-/-

1.577

-/- 270.426

167

4.284

-/- 129.043

-/- 266.142

Mutaties werkkapitaal Mutatie vorderingen

-/-

4.335

862

Mutatie niet rentedragende schulden

-/-

530

907

869

861

-/-

3.996

2.630

135.800

171.925

1.029

–

136.829

171.925

Investeringen in onroerend goed in exploitatie

-/- 221.901

-/- 119.161

Investeringen in ontwikkelingsprojecten

-/-

10.606

-/-

11.932

Investeringen in bedrijfsmiddelen

-/-

1.006

-/-

983

Opbrengst van verkoop van onroerend goed Netto opbrengst onroerend goed in exploitatie Netto opbrengst ontwikkelingsprojecten

f

1.619

-/- 129.210

Koersverschillen

e

754

Waarderingsresultaten Waarderingsresultaten financiële instrumenten

d

781

Investeringen in onroerend goed/bedrijfsmiddelen

-/- 233.513


-/- 132.076

45

Toelichtingen 1.

Algemene informatie

In 2007 zijn een aantal nieuwe IFRS standaarden of

Wereldhave N.V. (de vennootschap) is een beleggings-

interpretaties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe

maatschappij in onroerend goed. Het vastgoed uit de

of aangepaste standaarden en interpretaties hebben geen

portefeuille van Wereldhave en haar groepsmaatschappijen

invloed gehad op de verslaggeving van Wereldhave in 2007,

(de groep) is verspreid over Europa en de Verenigde Staten.

maar hebben wel invloed gehad op de toelichtingen.

De activiteiten van de groep bestaan hoofdzakelijk uit de

Het betreffen de volgende standaarden en interpretaties:

verhuur van onroerend goed in exploitatie op basis van

• IFRS 7 Financiële instrumenten: ’Toelichtingen’:

operationele huurovereenkomsten. Het management van het

De toelichtingen met betrekking tot financiële instrumenten

vastgoed wordt uitgevoerd door eigen vastgoedbeheer- en

zijn aangepast in lijn met deze nieuwe standaard;

managementmaatschappijen. De vennootschap is een naam-

• Aanpassing op IAS 1 ’Presentatie van de jaarrekening’:

loze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair

Deze aanpassing vereist dat ondernemingen additionele

gevestigd en kantoorhoudend in Nederland. De aandelen van

informatie verschaffen over de doelstellingen, het beleid

de vennootschap zijn genoteerd aan de effectenbeurs van

en processen gerelateerd aan het beheer van het eigen

NYSE Euronext Amsterdam en Parijs. De geconsolideerde

vermogen. Wereldhave heeft deze nieuwe vereisten

jaarrekening over het jaar 2007 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 21 februari 2008.

verwerkt; • Aanpassing op IAS 23 ’Financieringskosten’: Deze aanpassing maakt het niet langer mogelijk om financierings-

2.

Fiscale status

kosten direct in het resultaat te verantwoorden indien deze

Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggings-

gerelateerd zijn aan activa waarvoor nog geruime tijd

instelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de

benodigd is voor gereedkomen of verkoop. Deze aanpassing

vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden

heeft geen effect op de grondslagen van Wereldhave; • IFRIC 10, ’Tussentijdse Financiële Verslaggeving en

betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als

Duurzame Waardevermindering’: Deze IFRIC (International

dividend uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met

Financial Reporting Interpretations Committee) geeft

betrekking tot de financiering van beleggingen met vreemd

additionele informatie over de relatie tussen IAS 34

vermogen. Vervreemdingsresultaten van beleggingen

Tussentijdse Financiële Verslaggeving, IAS 36 Waarde-

behoeven niet tot de uit te keren winst te worden gerekend.

vermindering op Activa en IAS 39 Financiële Instrumenten:

Deelnemingen in België, Frankrijk en de Verenigde Staten

Opname en Waardering. Deze IFRIC heeft geen effect voor

hebben een vergelijkbare status. Deelnemingen in andere

Wereldhave;

landen hebben geen bijzondere fiscale status.

• IFRIC 11,’Transacties in groepsaandelen en ingekochte eigen aandelen’: Deze IFRIC behandelt de verwerking van

3.

46

Grondslagen

betalingen in eigen vermogensinstrumenten van een groep

3.1 Uitgangspunten jaarrekening 2007

of op eigen vermogensinstrumenten van een andere entiteit

De functionele en presentatie valuta van de groep is de Euro.

binnen dezelfde groep. Deze IFRIC heeft geen effect voor

De jaarrekening van Wereldhave wordt gepresenteerd in Euro,

Wereldhave.

afgerond op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting

Verder zijn in 2007 IFRIC 12, 13 en 14 uitgebracht. IFRIC 12 en

Standards (IFRS), zoals deze zijn aanvaard en vastgesteld

13 zijn niet van toepassing op Wereldhave. IFRIC 14 is nog

door de Europese Commissie tot en met 31 december 2007.

niet door de Europese Unie aanvaard en vastgesteld.

De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn opgesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De vennootschap maakt gebruik van de wettelijke vrijstelling ingevolge artikel 402 BW 2.9. De in de jaarrekening vermelde grondslagen zijn van toepassing op de gepresenteerde boekjaren, te weten het verslagjaar en voorgaand jaar tenzij anders vermeld.


Wereldhave heeft op basis van een nieuwe interpretatie op

gemiddeld

ultimo

2007

2006

2007

2006

deze interpretatie als stelselwijziging verwerkt. De nieuwe

GBP

1,46048

1,46744

1,36351

1,48920

interpretatie is met terugwerkende kracht toegepast wat per

USD

0,73053

0,79637

0,67930

0,75930

1 januari 2006 het eigen vermogen en het pensioen actief voor

TRY

0,56067

–

0,58241

–

IAS 19 ’Personeelsbeloningen’ haar grondslagen aangepast en

een bedrag van € 0,2 mln negatief heeft beïnvloed. Het effect van de interpretatiewijziging op het 2007 resultaat en het

Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse

pensioen actief per 31 december 2007 bedraagt € 0,16 mln

groepsmaatschappijen worden verantwoord in het eigen

negatief.

vermogen onder de reserve koersverschillen. Koersverschillen op rechtstreeks gehouden activa en passiva in vreemde valuta

Wereldhave heeft IFRS 8 ’Operationele segmenten’ niet

worden verwerkt in de resultatenrekening als overige

vervroegd toegepast. De jaarrekening wordt opgesteld vóór

financiële baten en lasten.

winstverdeling. Indien een buitenlandse activiteit gedeeltelijk buiten gebruik 3.2 Consolidatie

wordt gesteld of wordt verkocht dan worden vreemde

Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de

valutaverschillen die in het vermogen zijn verantwoord in het

entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover

resultaat verantwoord als onderdeel van het verkoopresultaat.

de vennootschap de zeggenschap (control) uitoefent.

Goodwill en aanpassingen van de reële waarde die voortkomen

Van control is sprake wanneer de vennootschap in de positie

uit de acquisitie van een buitenlandse entiteit worden

verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operatio-

verantwoord als activa en passiva van de buitenlandse entiteit

nele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van

en omgerekend tegen jaareinde koers.

groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en

3.4 Derivaten

lasten worden geëlimineerd. Wanneer het belang minder

Derivaten worden gewaardeerd op marktwaarde. Een positief

bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen

of negatief waarderingsresultaat wordt verwerkt in de winst-

in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt

en verliesrekening. Aan- en verkopen worden verwerkt op

een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het

basis van de transactiedatum. De reële waarde van de

vermogen op de balans en in de winsten verliesrekening.

derivaten, die gebruikt worden voor afdekkingsdoeleinden,

Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen

wordt vermeld in toelichting 24.

wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van de

3.5 Afdekking netto investering in buitenlandse activiteiten

marktwaarde van activa en passiva op de datum van aankoop.

Het gedeelte van de winst of verlies op enig instrument dat

Op latere balansdata wordt de waarde op dezelfde wijze

wordt gebruikt ter dekking van de netto investering in buiten-

opnieuw bepaald op basis van de marktwaarde. Zodra de

landse activiteiten en dat is aangemerkt als een effectieve

vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de

dekking, wordt direct in het eigen vermogen verwerkt. Het

consolidatie ervan gestaakt.

eventuele ineffectieve gedeelte wordt verwerkt in de winsten verliesrekening. Bij verkoop van een buitenlandse activiteit

3.3 Vreemde valuta

worden cumulatieve koersen dekkingsresultaten op de

De in vreemde valuta luidende resultaten worden omgerekend

investering en de daaraan gerelateerde dekkingsinstrumenten

tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode. Activa

uit het vermogen overgebracht naar de winsten verlies-

en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen de

rekening.

jaareinde koersen op balansdatum. Transacties in vreemde valuta worden omgerekend naar de functionele valuta tegen

Wereldhave stelt afdekkingsdocumentatie op bij aanvang van

de koersen die gelden op het transactiemoment. Vreemde

iedere afdekking van een netto investering. De afdekkings-

valutaresultaten die voortkomen uit de afrekening van

documentatie wordt bij iedere periodeafsluiting geactualiseerd,

dergelijke transacties worden verantwoord als overige

waarbij de hedge effectiviteit wordt vastgesteld.

financiële baten en lasten.


47

3.6 Eigen vermogen

3.8 Onroerend goed in exploitatie

De doelstelling van Wereldhave met betrekking tot het

Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt

beheersen van het eigen vermogen (zoals gepresenteerd in de

gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een

jaarrekening) is het veilig stellen van de continuïteit van de

combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt

groep, het bieden van rendement aan de aandeelhouders,

verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Onroerend

toegevoegde waarde leveren aan overige belanghebbenden

goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde

alsmede een zodanige vermogensstructuur aan te houden

op de balansdata. De marktwaarde wordt bepaald op het

ten einde de totale vermogenskosten te optimaliseren.

geschatte bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum

Verder bewaakt Wereldhave haar fiscale vermogen om zeker

naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een

te stellen dat aan fiscale weten regelgeving wordt voldaan.

transactie op marktconforme condities.

Wereldhave heeft de mogelijkheid om de hoogte van het

De marktwaarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie

dividend aanpassen, vermogen terug te geven aan de

van markthuren minus exploitatiekosten, zoals onderhoud,

aandeelhouders, nieuwe aandelen uit te geven of activa te

verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de

verkopen om de vermogensstructuur in stand te houden dan

marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor

wel aan te passen.

en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor

3.7 Immateriële activa

onderhoud bepaald. Verkoopkosten ten laste van de koper,

Goodwill

waaronder overdrachtsbelasting, worden op de marktwaarde

Wanneer er sprake is van een bedrijfscombinatie, wordt

in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop

goodwill opgenomen voor het bedrag dat de kosten van een

worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk

aankoop de reële waarde van het aandeel van de groep in de

is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen.

netto identificeerbare activa van de verkregen dochter-

Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen

maatschappij of deelneming overstijgt op de datum van

ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten

acquisitie. Goodwill als gevolg van de acquisitie van dochter-

zijn gemaakt.

maatschappijen wordt weergegeven als immaterieel actief.

48

Goodwill als gevolg van de acquisitie van deelnemingen wordt

Onroerend goed in exploitatie dat zich bevindt op een in

opgenomen als onderdeel van de totale kostprijs van de

erfpacht uitgegeven perceel, wordt op dezelfde wijze op

deelneming. Jaarlijks wordt een test voor bijzondere waarde-

marktwaarde gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie,

verminderingen uitgevoerd over de totale balanswaarde.

met dien verstande dat de marktwaarde van het onroerend

Separaat opgenomen goodwill wordt jaarlijks voor bijzondere

goed de contante waarde van de verplichtingen tot betaling

waardeverminderingen getest en wordt gewaardeerd op

van de erfpacht als een aftrekpost omvat. Voor verslaggevings-

kostprijs verminderd met cumulatieve waardeverminderingen.

doeleinden wordt erfpacht verwerkt als financiële huur,

Waardeverminderingen op goodwill worden niet teruggedraaid.

waarbij de contante waarde van deze verplichtingen weer

Opbrengsten en kosten bij de verkoop van een entiteit worden

wordt toegevoegd aan de waarde van het onroerend goed in

berekend inclusief de balanswaarde van de goodwill die

exploitatie. De waarde van de erfpachtverplichtingen wordt

verband houdt met de verkochte entiteit. Wereldhave wijst de

op de balans opgenomen onder de langlopende schulden.

goodwill toe aan de relevante groepsmaatschappijen.

Wanneer de contante waarde van de erfpachtverplichtingen lager is dan de marktwaarde, wordt de contante waarde

Computer software

verantwoord.

Verkregen computer software licenties en ontwikkelingskosten met betrekking tot intern ontwikkelde software worden geactiveerd op basis van de kosten die nodig zijn geweest om de software aan te schaffen en in werkende staat te krijgen. De geactiveerde kosten worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur (5 tot 10 jaar).


De marktwaarde van de portefeuille wordt vastgesteld op

3.10 Ontwikkelingsprojecten

30 juni en op 31 december door onafhankelijke externe

Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te

taxateurs. Intern worden alle objecten per het einde van elk

worden toegevoegd aan de portefeuille onroerend goed in

kwartaal gewaardeerd op marktwaarde. Waarderings-

exploitatie, wordt aangemerkt als ontwikkelingsproject.

resultaten en vervreemdingsresultaten worden verwerkt in de

Ontwikkelingsprojecten worden initieel gewaardeerd op

winsten verliesrekening. De ermee verbonden belasting-

kostprijs en vervolgens op kostprijs verminderd met duurzame

effecten worden opgenomen in de post belastingen over

waardeverminderingen. De kostprijs omvat de (geschatte)

het resultaat. Onroerend goed in exploitatie dat wordt

kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel

herontwikkeld, blijft geclassificeerd als onroerend goed in

direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht

exploitatie. Onroerend goed in eigen gebruik wordt

en projectmanagement op basis van de bestede uren en de

verantwoord als bedrijfsmiddel. De marktwaarde op de datum

gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering

van herclassificatie, wordt beschouwd als de basis voor

op basis van de uitgegeven bedragen tegen geldmarktrente

afschrijvingen van het onroerend goed in eigen gebruik. In het

inclusief marge. Een negatief waarderingsverschil wordt

geval van verkoop van onroerend goed wordt het verschil van

verwerkt, wanneer de boekwaarde de marktwaarde verminderd

netto verkoopopbrengst en boekwaarde verantwoord in de

met verkoopkosten overstijgt. Waarderingsresultaten worden

winsten verliesrekening onder vervreemdingsresultaten.

verwerkt in de winsten verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille onroerend

3.9 Bedrijfsmiddelen

goed in exploitatie op de datum van technische voltooiing.

Bedrijfsmiddelen omvatten mede het onroerend goed in eigen gebruik. Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs,

3.11 Debiteuren

onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste

Debiteuren worden initieel opgenomen tegen marktwaarde en

gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving

vervolgens op asis van geamortiseerde kosten verminderd

over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel:

met een voorziening voor oninbaarheid. Een voorziening voor

– Vastgoed

:

33 jaar

oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt genomen

– Kantoormeubilair

:

10 jaar

wanneer objectief vaststaat dat de groep niet in staat zal zijn het

– Apparatuur

: 3-5 jaar

– Bedrijfsauto’s (excl. restwaarde) :

gehele te vorderen bedrag te innen tegen de overeengekomen

5 jaar

voorwaarden. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte

De marktwaarde van vastgoed in eigen gebruik op de datum

toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt

van herclassificatie van onroerend goed in exploitatie

verwerkt in de resultatenrekening als exploitatiekosten. Indien

naar bedrijfsmiddelen wordt beschouwd als de basis voor

debiteuren oninbaar zijn, worden deze afgeschreven ten laste

afschrijvingen. Beoordeling van bijzondere waarde-

van de voorziening. Indien eerder afgeschreven bedragen

verminderingen wordt uitgevoerd indien een specifieke

alsnog worden geïnd dan worden deze ten gunste van de

gebeurtenis daar aanleiding toe geeft. Een negatief

exploitatiekosten gebracht in de resultatenrekening.

waarderingsverschil wordt verwerkt in de winsten verliesrekening, wanneer de boekwaarde de marktwaarde

3.12 Financiële activa

verminderd met verkoopkosten te boven gaat. De levensduur

Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer

en restwaarden van bedrijfsmiddelen worden beoordeeld op

dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Boekwinsten bij

balansdatum. Op het moment van verkoop worden positieve en

verkoop worden opgenomen onder vervreemdingsresultaten.

negatieve waarderingsresultaten verwerkt in de winsten

Aan- en verkopen worden verwerkt op basis van de transactie-

verliesrekening. Vervolguitgaven worden in de winsten

datum. Wereldhave classificeert haar financiële activa in de

verliesrekening verwerkt, tenzij het waarschijnlijk is dat

volgende categorieën:

toekomstige economische voordelen die zijn gerelateerd aan

• Reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in

de uitgaven, naar de onderneming vloeien en de kosten van de

de winsten verliesrekening (verder ook aangeduid als

uitgaven betrouwbaar bepaald kunnen worden. In dat geval

”Reële waarde door het resultaat”);

worden de kosten geactiveerd op de boekwaarde van het actief.

• Leningen en vorderingen; • Beschikbaar voor verkoop. De classificatie is afhankelijk van het doel waarvoor het financieel actief is aangeschaft en wordt bepaald op moment van eerste verwerking.


49

Financiële activa op reële waarde door het resultaat

Dividenden op financiële activa worden opgenomen in de winst-

Financiële activa op reële waarde door het resultaat zijn

en verliesrekening als interest op het moment dat het recht op

financiële activa die gehouden worden voor handelsdoeleinden

dividend is ontstaan.

danwel derivaten. Een overzicht van de balanswaarden van de financiële activa en Financiële activa op reële waarde door het resultaat worden

passiva zijn opgenomen in toelichting 25.

initieel en op balansdatum gewaardeerd op reële waarde. Indien beschikbaar, worden de reële waarden bepaald aan de

3.13 Overige langlopende activa

hand van relevante (bied-) prijzen. In het geval waarderingen

Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten

niet op de markt beschikbaar zijn, wordt de reële waarde

Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en

gebaseerd op informatie van betrouwbare derden.

vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten

Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten op derivaten

welke lineair worden afgeschreven over de looptijd van de

worden in het vermogen verwerkt voor het effectieve deel van

huurovereenkomst.

een netto investeringsafdekking en in alle andere gevallen, zoals alle andere financiële activa op reële waarde door het

Pensioenregelingen

resultaat, in de winsten verliesrekening onder waarderings-

De geactiveerde netto vordering uit hoofde van toegezegde

resultaten.

pensioenregelingen wordt opgenomen tegen de contante waarde, gemaximeerd tot het bedrag dat ofwel door middel

Leningen en overige vorderingen

van premiekortingen ofwel door middel van onvoorwaardelijke

Leningen en vorderingen zijn financiële activa, niet zijnde

terugstortingen kan worden gerealiseerd. De vordering wordt

derivaten, met vaste of van te voren te bepalen betalingen die

als langlopend beschouwd. Mutaties in de contante waarde

niet zijn genoteerd op een actieve markt.

worden in het resultaat verwerkt. Zie voor verdere informatie toelichting 3.19.

Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel verwerkt tegen de marktwaarde vermeerderd met direct

Latente belastingvorderingen

toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op

Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor het

basis van geamortiseerde kosten. Mutaties worden verwerkt

bedrag dat naar verwachting in de toekomst zal kunnen

in het resultaat onder financiële baten en lasten.

worden gecompenseerd met verschuldigde belastingen tegen op balansdatum goedgekeurde of substantieel goedgekeurde

50

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

belastingtarieven die betrekking hebben op de verwachte

Financiële activa beschikbaar voor verkoop zijn géén derivaten

periode waarin afgerekend gaat worden. Activering van

en zijn ofwel aan deze categorie toegewezen ofwel niet

latente belastingen met betrekking tot niet gerealiseerde

geclassificeerd in een van de andere categorieën. Ze worden

vermogensverliezen op vastgoed vindt plaats indien verkoop

onder de vaste activa verwerkt, tenzij het management de

wordt voorzien of compensatie kan plaatsvinden door middel

intentie heeft om de investering binnen twaalf maanden na

van operationele resultaten.

balansdatum te verkopen. Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel verwerkt tegen marktwaarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens op marktwaarde gewaardeerd. Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Op het moment dat financiële activa beschikbaar voor verkoop worden verkocht of worden afgewaardeerd, wordt het geaccumuleerde totaal van waardewijzigingen welke verwerkt zijn via het eigen vermogen opgenomen in de winsten verliesrekening onder vervreemdingsresultaten.


3.14 Vaste activa gehouden voor verkoop

3.16 Aandelenkapitaal

Vaste activa (of een te verkopen groep) worden gehouden voor

Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen.

verkoop indien de boekwaarde hoofdzakelijk terug zal worden

De kosten van derden die direct kunnen worden toegerekend

verdiend door middel van een verkooptransactie in plaats van

aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in

gecontinueerd gebruik van deze activa. Voordat dit het geval

mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte.

kan zijn dient het actief (of de te verkopen groep) beschikbaar te zijn voor directe verkoop in de huidige conditie. Verder dient

3.17 Voorzieningen

de verkoop zeer waarschijnlijk te zijn, het management moet

Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer

zich gecommitteerd hebben aan een plan om het actief te

sprake is van een wettelijke of feitelijke verplichting daartoe,

verkopen, er moet een actief programma aanwezig zijn om een

op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer

koper te vinden en het plan moet zijn geïnitieerd. De verkoop

aannemelijk is dat een uitstroom van economische middelen

moet binnen een jaar na classificatie worden afgerond.

benodigd is om de verplichting af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de te

Vaste activa (of een te verkopen groep) geclassificeerd als

verwachten uitgaven die benodigd zijn om de verplichting af te

’gehouden voor verkoop’ wordt gewaardeerd op de laagste

wikkelen. De stijging van de voorziening door oprenting wordt

van de boekwaarde of de reële waarde verminderd met

als interest verwerkt.

verkoopkosten. Er vindt geen herwaardering plaats indien een actief al op reële waarde wordt gewaardeerd. Vaste activa

3.18 Langlopende schulden

gehouden voor verkoop of de activa van een te verkopen groep


worden apart gepresenteerd van de andere activa op de balans.

Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen

De verplichtingen van een te verkopen groep geclassificeerd

marktwaarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten.

als ’gehouden voor verkoop’ worden apart van de andere

Vervolgens worden rentedragende schulden gewaardeerd op

verplichtingen gepresenteerd. Deze activa en verplichtingen

basis van geamortiseerde kosten. Een verschil tussen de

gehouden voor verkoop worden niet gesaldeerd.

nominale waarde en de boekwaarde wordt op basis van de effectieve rente van de lening verwerkt in de winsten

Een te verkopen groep is een groep van activa en passiva welke

verliesrekening over de duur van de lening. Het kortlopende

gezamenlijk in één transactie worden verkocht of waarvan de

gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen twaalf

intentie bestaat om deze gezamenlijk te verkopen.

maanden dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder kortlopende schulden.

3.15 Liquide middelen Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op

Converteerbare obligatieleningen

afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer

Converteerbare obligatieleningen zijn een subcategorie van

liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen

rentedragende schulden. De reële waarde van de vreemd-

worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan

vermogenscomponent van een converteerbare obligatie,

het risico op waardeverandering gering is.

opgenomen in langlopende rentedragende schulden, wordt bepaald op basis van discontering met de rentevoet van vergelijkbare niet-converteerbare obligatieleningen. Deze waarde wordt verwerkt als rentedragende schuld op initiële waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten, tot het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De resterende waarde, die de eigen vermogenscomponent van de lening vertegenwoordigt, wordt exclusief belastingeffecten opgenomen in het agio van het eigen vermogen.


51

Latente belastingverplichtingen

Toegezegde pensioenregelingen

De latente belastingverplichtingen zijn gebaseerd op tijdelijke

Onder toegezegde pensioenregelingen worden pensioen-

verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de

regelingen verstaan waaraan de deelnemers reglementaire

fiscale boekwaarde ervan, welke als langlopend worden

aanspraken kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto

beschouwd. Deze worden berekend op balansdatum tegen

vordering of verplichting uit hoofde van toegezegde

goedgekeurde of substantieel goedgekeurde tarieven die

pensioenregelingen wordt per regeling vastgesteld door het

toepasselijk worden geacht op het afrekenmoment en worden

schatten van de toekomstige aanspraken die door werknemers

niet contant gemaakt. Voor de bepaling van de latente

in huidige en voorafgaande dienstbetrekkingen zijn opgebouwd.

belastingverplichtingen worden alle latente belasting-

De contante waarde van aanspraken wordt afgetrokken van

verplichtingen tegen de geldende vennootschapsbelasting-

de activa die in de pensioenregeling zijn ondergebracht.

tarieven bepaald. Fiscale faciliteiten en aangepaste tarieven die gelden bij verkoop van onroerend goed worden alleen in

De verplichting uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen

aanmerking worden genomen indien er concrete verkoop-

wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op basis

plannen aanwezig zijn. Latente belastingvorderingen en

van de ”unit credit” methode. De contante waarde van de

verplichtingen worden enkel gesaldeerd indien een wettelijk

pensioenverplichting uit hoofde van toegezegde pensioen-

recht tot compensatie bestaat en het voornemen bestaat om

regelingen wordt bepaald door het contant maken van de

op een netto basis af te rekenen c.q. te realiseren.

geschatte toekomstige kasstromen tegen een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge kredietwaardigheid in de

Latente belastingverplichtingen worden niet opgenomen voor

valuta waarin de toekomstige uitkeringen gedaan zullen

zover deze voortkomen uit de eerste opname van goodwill of de

worden en die een resterende looptijd hebben die overeenkomt

eerste opname van een actief of verplichting als gevolg van een

met de duration van de pensioenverplichtingen. In markten

transactie welke geen bedrijfscombinatie is en op het moment

waar geen uitgebreide handel in dergelijke leningen bestaat,

van de transactie geen invloed heeft op het resultaat.

zullen de marktrendementen worden bepaald (per balansdatum) op basis van staatsleningen.

Overige langlopende schulden Langlopende schulden uit hoofde van erfpachtverplichtingen

Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen

(zie ook 3.8) en pensioenregelingen (zie 3.19) worden

en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt

opgenomen tegen contante waarde.

onder financiële baten en lasten, gespreid over de gemiddeld resterende periode van het dienstverband van de werknemers,

3.19 Pensioenregelingen

indien en voor zover deze per saldo uitgaan boven 10% van de

Toegezegde bijdrageregelingen

hoogste waarde van de actuariële verplichtingen of de waarde

Onder toegezegde bijdrageregelingen worden pensioen-

van de beleggingen (’corridor methode’). Zie toelichting 3.13

regelingen verstaan waaraan door groepsmaatschappijen een

voor verdere informatie over toegezegde pensioenregelingen

jaarlijkse bijdrage wordt gedoteerd en waarbij de onderneming

met een netto actief.

geen juridische of wettelijke verplichting heeft om betalingen te

52

doen indien het fonds niet over voldoende activa beschikt om

3.20 Crediteuren en overige te betalen posten

alle werknemers hun huidige of in het verleden opgebouwde

Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel

rechten uit te keren. De kosten van toegezegde bijdrage-

gewaardeerd op reële waarde en vervolgens op basis van

regelingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening.

geamortiseerde kosten, gebruikmakend van de effectieve rentemethode. 3.21 Huurovereenkomsten Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst wordt opgenomen op de balans onder onroerend goed in exploitatie. Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de huurtermijnen verantwoord als vordering onder de overige vaste activa.


Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle

3.23 Kosten

risico’s en baten van het eigendom worden behouden door de

Service- en operationele kosten

verhuurder, worden geclassificeerd als operationele huur-

Service- en operationele kosten worden als bruto bedragen

overeenkomsten. Betalingen met inbegrip van vooruit-

verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever.

betalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele

Indien de eigenaar optreedt als tussenpersoon dan wordt enkel

huurovereenkomst worden ten laste gebracht van het resultaat

het niet te verrekenen deel van de serviceen operationele

op basis van lineaire toerekening over de looptijd van de huur.

kosten getoond. In de bruto verantwoording worden de kosten

Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaatschappij

en de doorberekening aan huurders afzonderlijk getoond.

in overwegende mate alle risico’s en baten van het eigendom

Kosten en doorberekening worden verantwoord op basis van

draagt, worden geclassificeerd als financiële huurovereen-

toerekening aan de periode.

komsten. Financiële huren worden gekapitaliseerd aan het begin van de huurtermijn tegen de marktwaarde van het

Exploitatiekosten

gehuurde, of indien lager, de contante waarde van de minimum

De exploitatiekosten bestaan uit operationele kosten die voor

huurtermijnen. De daarmee verband houdende verplichtingen,

rekening van de eigenaar komen en kunnen worden

na aftrek van financieringslasten, worden opgenomen onder

toegerekend aan het verslagjaar, zoals:

langlopende schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit

– onderhoud

rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht over

– onroerende zaak belasting

de periode van de huur. Onroerend goed in exploitatie dat is

– verzekeringspremies

verworven op basis van financiële huur wordt gewaardeerd op

– onroerend goed beheer

marktwaarde.

– verhuurkosten.

3.22 Opbrengsten

Verhuurkosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie

Huuropbrengsten

tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven

Huuropbrengsten van onroerend goed in exploitatie dat is

over de looptijd van de huurovereenkomst. Op onroerend goed

verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst

in exploitatie wordt niet afgeschreven, aangezien de panden

worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de

worden gewaardeerd op marktwaarde (zie hierboven onder

looptijd van de huurovereenkomst. Verhuurincentives die het

Onroerend goed in exploitatie). De berekening van de

karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd

marktwaarde houdt rekening met technische en economische

als integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke

veroudering.

incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. De afschrijving komt ten laste van de

Beheerkosten

huuropbrengsten. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen

Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden

de omzetbelasting en de bedragen die aan huurders in

toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten

rekening worden gebracht als serviceen operationele kosten.

behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de

Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van

exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve

toerekening aan de verslagperiode.

van toezicht en controle op (des-)investeringsprojecten worden gekapitaliseerd op basis van de bestede uren.

Service- en operationele opbrengsten Service- en operationele opbrengsten worden als bruto bedragen verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever. Service opbrengsten worden verantwoord op basis van toerekening aan de periode.


53

3.24 Interest

3.26 Direct en indirect resultaat

De interest omvat het saldo van de rente op rentedragende

Wereldhave maakt in de toelichting bij de geconsolideerde

schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen

jaarrekening in het resultaat onderscheid tussen direct en

die kan worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg

indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht verschaft in de

van de waardering van rentedragende schulden op basis van

samenstelling van het resultaat. Het direct resultaat bestaat

geamortiseerde kosten wordt in de interest begrepen de

uit de netto huuropbrengsten, beheerkosten, overige baten en

oprenting van de rentedragende schulden op basis van de

lasten (niet zijnde koersverschillen), financiële baten en lasten

effectieve rentevoet per lening.

(niet zijnde de oprenting van de erfpachtverplichtingen, de oprenting van de reële waarde van het conversierecht op

3.25 Belasting over het resultaat

converteerbare obligaties, betaalde premies op ingekochte

De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele en

rentedragende schulden en actuariële winsten of verliezen uit

latente belastingverplichtingen en wordt berekend over het

hoofde van pensioenregelingen) en belastingen over het directe

resultaat vóór belastingen, rekening houdend met vrijgestelde

resultaat. Het indirect resultaat omvat waarderingsresultaten,

winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten. Daarbij worden

koersverschillen die opgenomen zijn in de overige financiële

fiscaal compensabele verliezen als latente belastingvordering

baten en lasten, de oprenting van de erfpachtverplichtingen,

verwerkt. De actuele belasting omvat het bedrag van de

de reële waarde van het conversierecht op converteerbare

verwachte te betalen of te ontvangen belasting over het

obligaties, actuariële winsten of verliezen uit hoofde van

resultaat vóór belastingen. De latente belasting omvat de

pensioenregelingen en de mutaties in de latente belasting-

verwachte te betalen of te ontvangen belasting over

verplichtingen. Deze presentatie is niet verplicht onder IFRS.

waardeveranderingen van activa of passiva die zullen worden gerealiseerd bij verkoop. De belasting wordt berekend op basis

3.27 Segmentrapportage

van de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn.

Een segment is een geheel van activa en activiteiten dat

Met te ontvangen belasting wordt alleen rekening gehouden

segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent, die verschillen

indien het redelijkerwijs te verwachten is dat de verliezen

van andere segmenten. Segmentrapportage presenteert

zullen kunnen worden gecompenseerd.

resultaten, activa en passiva allereerst per land en vervolgens per sector. De landsegmentatie ziet op de landen waarin de groep actief is. De sectorsegmenten omvatten kantoren, winkels, bedrijfshuisvesting en woningen. Resultaten, activa en passiva per segment omvatten posten die daaraan direct kunnen worden toegerekend. Deze toerekening wordt per onroerend goed object bepaald.

54


4 Gesegmenteerde informatie (bedragen x € 1.000) Primaire segmentatie (geografisch) De segmentatie van huuropbrengsten en activa en passiva per land is als volgt: 2007 Resultaat Bruto huuropbrengsten

NL

BE

F

ES

SF

UK

USA

Totaal

29.828

24.374

12.375

10.170

30.324

25.574

33.906

166.551


26.416

22.397

11.355

9.459

28.956

22.848

26.028

147.459

401.658 – 401.658

362.115 – 362.115

182.460 – 182.460

117.675 – 117.675

523.827 – 523.827

423.034 -/- 35.705 387.329

510.773 -/- 53.814 456.959

2.521.542 -/- 89.519 2.432.023

Aankopen/investeringen 3.671 Verkopen -/- 45.088 Van ontwikkelingsprojecten – Herwaardering 36.850

6.744 -/- 16.134 -/- 1.889 19.525

266 – – 15.015

54.071 – – 8.038

2.260 – 4.394 50.234

3.161 7.394 – -/- 12.042

156.663 -/- 53.909 – 11.573

226.836 -/-122.525 2.505 129.193

397.091

370.361

197.741

179.784

580.715

371.054

571.286

2.668.032

Overige activa

28.532

27.696

2.044

11.779

3.675

10.425

50.454

134.605

Totale activa *)

425.623

398.057

199.785

191.563

584.390

381.479

621.740

2.802.637

-/-238.192

-/- 17.771

8.039

-/- 34.042

-/-171.762

-/-124.313

-/-235.908

-/-830.027

Onr. goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01

Stand 31/12

Passiva

-/-

-/-

2006 Resultaat Bruto huuropbrengsten

NL

BE

F

ES

SF

UK

USA

Totaal

30.105

23.632

14.678

8.822

29.279

28.284

33.733

168.533


26.455

21.889

13.605

8.324

28.019

26.813

26.139

151.244

375.373 – 375.373

331.198 – 331.198

211.405 – 211.405

104.081 – 104.081

423.611 – 423.611

421.548 8.663 430.211

421.603 -/- 43.953 377.650

2.288.819 -/- 35.290 2.253.529

Aankopen/investeringen 5.728 Verkopen -/- 5.825 Van ontwikkelingsprojecten – Herwaardering 26.382

5.389 – – 25.528

97 -/- 73.447 – 44.405

205 – – 13.389

2.582 – – 97.634

2.292 -/- 52.375 – 42.906

102.868 – 10.415 19.840

119.161 -/-131.647 10.415 270.084

401.658

362.115

182.460

117.675

523.827

423.034

510.773

2.521.542

Overige activa

33.610

23.357

3.680

3.105

4.193

11.597

48.886

128.428

Totale activa *)

435.268

385.472

186.140

120.780

528.020

434.631

559.659

2.649.970

-/-261.072

-/- 14.012

-/- 10.875

-/- 12.598

-/- 91.286

-/-167.006

-/-203.119

-/-759.968

Onr. goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01

Stand 31/12

Passiva

*) In de primaire segmentatie is het object in gebruik als hoofdkantoor van Wereldhave (2007: € 4,4 mln; 2006: € 4,3 mln) opgenomen in het segment Nederland (NL). Tevens zijn derivaten ter dekking van financiële risico’s van de groep (2007: € 7,5 mln; 2006: € 8,8 mln) opgenomen in dit segment. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

55

Secundaire segmentatie (per sector) De segmentatie van huuropbrengsten en onroerend goed in exploitatie over de sectoren is als volgt: 2007 Huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten

Kantoren

Winkels

Industrieel

Residentieel

Totaal

72.456

71.282

16.975

5.838

166.551


63.044

66.041

15.911

2.463

147.459

Onroerend goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01

-/-

1.156.692 67.815

-/-

1.088.877 Aankopen/investeringen Verkopen Van ontwikkelingsprojecten Herwaardering

160.136 91.047 – 32.831

-/-

-/-

216.666 2.629

-/-

50.380 5.308

-/-

2.521.542 89.519

1.084.037

214.037

45.072

2.432.023

63.603 7.958 2.505 91.541

3.084 -/- 23.520 – 4.545

14 – – 275

226.837 -/- 122.525 2.505 129.192

Stand 31/12

1.190.797

1.233.728

198.146

45.361

2.668.032

2006 Resultaat Bruto huuropbrengsten

Kantoren

Winkels

Industrieel

Residentieel

Totaal

76.455

68.766

17.263

6.049

168.533


68.537

64.524

15.821

2.362

151.244

1.104.092 -/- 28.914

927.500 -/1.506

205.180 556

52.047 5.426

2.288.819 -/- 35.290

1.075.178

925.994

205.736

46.621

2.253.529

105.548 125.822 10.415 91.373

11.708 – – 160.102

1.905 5.825 – 14.850

– – – 3.759

119.161 -/- 131.647 10.415 270.084

1.156.692

1.097.804

216.666

50.380

2.521.542

Onroerend goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01

56

-/-

1.097.804 13.767

Aankopen/investeringen Verkopen Van ontwikkelingsprojecten Herwaardering Stand 31/12

-/-


-/-

-/-

5 Immateriële vaste activa (bedragen x € 1.000) Immateriële vaste activa hebben betrekking op geactiveerde kosten van intern ontwikkelde software.

2007

2006

Stand per 1 januari

172

–

Investeringen

672

172

Stand per 31 december

844

172

2007

2006

In 2007 zijn, evenals in 2006, enkel externe kosten geactiveerd.

6 Onroerend goed in exploitatie (x € 1.000) Stand per 1 januari

2.521.542

Koersverschillen

-/-

Aankopen Investeringen Van/naar ontwikkelingsprojecten

89.519

2.288.819 -/-

35.290

2.432.023

2.253.529

203.930

105.296

22.906

13.865

2.505

Verkopen

-/-

Herwaarderingen Stand per 31 december

122.525

10.415 -/-

131.647

129.193

270.084

2.668.032

2.521.542

Wereldhave kocht voor USD 210 mln een kantoorobject in San Diego, alsmede een winkel- en leisure centrum in Collabo Villalba in Spanje voor een bedrag van € 53,9 mln. De verkopen bestonden uit 11 objecten. In de Verenigde Staten heeft Wereldhave kantoorgebouwen verkocht in Pittsburgh en Philadelphia voor een bedrag van USD 86,4 mln. In het Verenigd Koninkrijk zijn industriële units en winkelunits verkocht in de omgeving van Londen voor een bedrag van GBP 8,7 mln. In Nederland heeft Wereldhave twee industriële gebouwen, één in Deventer en één in Amsterdam, verkocht voor in totaal € 10,6 mln en één kantoorgebouw in Rijswijk voor een bedrag van € 43,6 mln. In België zijn drie industriële objecten verkocht voor € 19,5 mln via een indirecte verkoop en is een winkelcentrum verkocht voor € 3,7 mln. Het ontwikkelingsproject Congress Center in Meripuisto, Finland werd op 1 oktober voor een bedrag van € 4,4 mln overgebracht naar onroerend goed in exploitatie. Daarnaast is in België een perceel grond voor een bedrag van € 1,9 mln van het onroerend goed in exploitatie afgesplitst en overgebracht naar ontwikkelingsprojecten. Onroerend goed in exploitatie tot een bedrag van € 114 mln (2006: € 132 mln) is tot zekerheid verbonden via eerste hypotheekrecht. Voor een bedrag van € 47 mln (2006: € 65 mln) is de zekerheid afgegeven ten behoeve van Engelse obligatiehouders. Verder heeft de Belgische belasting ten behoud van rechten in een fiscaal geschil (zie paragraaf 42) wettelijk hypotheek gevestigd ter grote van € 50,9 mln op een viertal panden. De marktwaarde van deze panden bedraagt € 66,9 mln (2006: € 66,7 mln). De marktwaarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie is vastgesteld per 31 december 2007. In 2007 traden als externe taxateurs voor de portefeuille op: Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam, Jones Lang Lasalle, Londen en Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen.


57

Op 31 december 2007 is de waardering van onroerend goed in exploitatie als volgt bepaald: Waarde van de portefeuille van onroerend goed in exploitatie volgens interne en externe taxaties

2.669.273

Bij: contante waarde toekomstige erfpachtverplichtingen

21.823 2.691.096

Af: boekwaarde van huurvrije perioden en andere geactiveerde verhuurkosten

-/-

Balanswaardering

23.064 2.668.032

Exploitatiekosten en servicekosten van niet verhuurde objecten bedragen € nihil (2006: € 249.000).

7 Ontwikkelingsprojecten (x € 1.000) 2007 Stand per 1 januari

2006

33.889

Koersverschillen

-/-

2.535

34.031 -/-

3.300

31.354

30.731

Aankopen

5.109

7.562

Investeringen

7.496

6.011

Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie

-/-

2.505

Verkopen

-/-

1.024

–

–

–

40.430

33.889

Herwaarderingen Stand per 31 december

-/-

10.415

In Frisco, Verenigde Staten, is een perceel grond aangekocht. Investeringen in bestaande ontwikkelingsprojecten vonden met name plaats in San Antonio, Verenigde Staten en in Finland. Per 1 oktober 2007 is het project Congress Center in Finland voor een bedrag van € 4,4 mln overgebracht naar onroerend goed in exploitatie. Daarnaast is in België voor een bedrag van € 1,9 mln een perceel grond van het onroerend goed in exploitatie afgesplitst en overgebracht naar ontwikkelingsprojecten. In de Verenigde Staten (Pittsburgh) is een perceel grond verkocht voor USD 1,6 mln.

58


8 Bedrijfsmiddelen (x € 1.000)

Vastgoed in

Kantoor-

eigen gebruik

inventaris

4.313

1.116

Stand per 1 januari 2006 Koersverschillen

–

1 541

5.929

86

393

397

876

-/-

-/-

2

-/-

63

-/-

65

-/-

381

-/-

188

-/-

636

4.332 –

1.085

Investeringen en aankopen

38

6.104

687 -/-

1.047

94 -/-

687

1.085 -/-

4.332

Verkopen

40

–

Stand per 1 januari 2007 Koersverschillen

-/-

67 4.332

Stand per 31 december 2007

5.969

41


Afschrijving

540

1.075

Verkopen Afschrijving

Totaal

4.313 Investeringen en aankopen

-/-

Auto’s

10

6.104 -/-

677

740

48 6.056

325

1.159

–

-/-

3

-/-

150

-/-

153

66

-/-

248

-/-

217

-/-

531

4.360

1.536

635

6.531

Auto’s

Totaal

Vastgoed in

Kantoor-

eigen gebruik

inventaris

4.627

7.817

1.774

14.218

Totale afschrijving

-/- 267

-/- 6.281

-/- 1.139

-/- 7.687

Netto boekwaarde

4.360

1.536

635

6.531

Auto’s

Totaal

1.608

13.260

921

-/- 7.156

687

6.104

31 december 2007

31 december 2006

31 december 2007 Totale aanschafwaarde

Vastgoed in

Kantoor-

eigen gebruik

inventaris

4.532

7.120

Totale afschrijving

-/- 200

-/- 6.035

Netto boekwaarde

4.332

1.085

31 december 2006 Totale aanschafwaarde

-/-

9 Financiële activa (x € 1.000)

IFRS categorie

Leningen

Leningen en vorderingen

2.701

3.494

Betaalde waarborgsommen

Leningen en vorderingen

1.630

1.131

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

Beschikbaar voor verkoop

9.986

8.936

Derivaten

Hedge derivaten

7.470

9.052

21.787

22.613

Totaal


59

De marktwaarde van financiële activa stemt overeen met de waardering op de balans. Voor een toelichting op de post Derivaten wordt verwezen naar toelichting 24. Alle financiële activa zijn volledig inbaar. Met betrekking tot financiële activa beschikbaar voor verkoop, welke bestaan uit eigen vermogensinstrumenten, is een bedrag van € –0,9 mln direct in het vermogen verwerkt (2006: € 0,5 mln). In 2007, noch 2006 hebben verkopen van financiële activa beschikbaar voor verkoop plaatsgevonden.

10 Overige langlopende activa (x € 1.000)

31 december 2007

31 december 2006

Pensioenregelingen

1.542

1.700

Geactiveerde uitgaven waarop wordt afgeschreven

6.629

8.008

Geactiveerde makelaarsprovisies

7.659

8.235

Geactiveerde huurvrije perioden

8.776

8.519

24.606

26.462

Pensioenregelingen Het netto actief uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen in de Nederlandse groepsmaatschappijen is als volgt samengesteld:

31 december 2007

31 december 2006

Pensioenverplichtingen

28.769

30.036

Marktwaarde van activa

41.575

41.488

12.806 382

11.452

Lasten over verstreken diensttijd

-/-

-/-

414

Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen

-/- 8.751

-/- 9.135

Beperking actief

-/- 2.131

-/-

203

Netto actief

1.542

1.700

De mutatie van het netto actief is als volgt samengesteld:

2007

2006

Netto actief per 1 januari

1.700

1.110

606

602

60 Werkgeversbijdragen Netto mutatie

-/-

Netto actief per 31 december

764

-/-

12

1.542

1.700

– disconteringsvoet verplichtingen

5,20%

4,50%

– lange termijn rendement activa

6,40%

5,37%

– percentage jaarlijkse salarisstijgingen

2,00%

2,00%

De gehanteerde veronderstellingen zijn:


De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de sterftetafels “Gehele bevolking mannen en vrouwen 2005-2050”, zoals gepubliceerd door het Actuarieel Genootschap. De marktwaarde van de betreffende activa omvat in 2007 noch 2006 gewone aandelen van de vennootschap. Voor pensioenregelingen met een netto verplichting wordt verwezen naar toelichting 21. Door de wijziging in verslaggevingsgrondslagen als gevolg van een nieuwe IFRS interpretatie van de richtlijn over personeelsbeloningen (IAS 19) zijn de cijfers per 1 januari 2006 aangepast. Het netto actief is gemaximeerd tot het te recupereren bedrag.

11 Debiteuren en overige vorderingen (x € 1.000)

31 december 2007

31 december 2006

Vorderingen op huurders

3.146

5.615

Vooruitbetalingen

2.165

2.103

Nog te ontvangen interest

1.293

1.400

Overige

4.236

8.176

10.840

17.294

Totaal

De overige vorderingen omvatten evenals in 2006, geen vorderingen en vooruitbetalingen met een resterende looptijd van meer dan twaalf maanden. De post vorderingen op huurders betreft vervallen vorderingen en wordt getoond na aftrek van een voorziening voor oninbaarheid van € 1.444.000 (2006: € 1.180.000). In 2007 is een bedrag van € 0,5 mln (2006: € 0,2 mln) gedoteerd aan de voorziening en een bedrag van € 0,2 mln (2006: € 0,2 mln) onttrokken. De reële waarde van de debiteuren en overige vorderingen komt overeen met de balanswaarde.

Ouderdomsanalyse vorderingen op huurders

– tot 1 maand

31 december 2007

31 december 2006

1.818

3.950

– tussen 1 en 3 maanden

292

339

– tussen 3 en 12 maanden

923

755

– meer dan 1 jaar

113

571

3.146

5.615

31 december 2007

31 december 2006

Bronbelasting

1.759

1.289

Dividendbelasting

2.598

–

Omzetbelasting

8.064

–

343

686

12.764

1.975

12 Belastingvorderingen (x € 1.000)

Vennootschapsbelasting Totaal

De te vorderen omzetbelasting houdt in hoofdzaak verband met de aankoop van winkel- en leisurecentrum in Collabo Villalba in Spanje. Naar verwachting zal dit bedrag medio 2008 worden gerestitueerd. De te ontvangen dividendbelasting houdt verband met dividenden van groepsmaatschappijen.


61

13 Liquide middelen (x € 1.000)

31 december 2007

31 december 2006

Banksaldi

14.427

16.234

Deposito’s

2.376

3.685

16.803

19.919

Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

40.000.000

20.781.735

–

–

40.000.000

20.781.735

–

–

40.000.000

20.781.735

Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

10

10

–

–

10

10

–

–

10

10

Totaal

14 Aandelenkapitaal (aantal aandelen) Gewone aandelen Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007 De gewone aandelen hebben een nominale waarde van € 10 elk en zijn volledig volgestort.

Prioriteitsaandelen A Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007 De prioriteitsaandelen A hebben een nominale waarde van € 10 en zijn volledig volgestort.

62

De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen A zijn, naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.


Maatschappelijk

Aantal aandelen

aantal aandelen

geplaatst

19.999.990

–

–

–

19.999.990

–

–

–

19.999.990

–

Prioriteitsaandelen B Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007

De toegestane prioriteitsaandelen B hebben een nominale waarde van € 10 elk. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen B zijn naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.

15 Agio (x € 1.000) Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 741,4 mln (2006: € 741,4 mln).

Stand op 1 januari Toevoegingen Stand per 31 december

2007

2006

763.809

755.707

–

8.102

763.809

763.809

De toevoeging in 2006 betreft de eigen-vermogencomponent van de in 2006 uitgegeven converteerbare obligatielening.

16 Algemene reserve (x € 1.000) Stand 1 januari Winst

2007

2006

811.565

563.010

216.484

343.487

Dividend voorgaand jaar

-/- 95.596

-/- 94.557

Overige

-/-

-/-


296 932.157

375 811.565

Een bedrag van € 713,9 mln (2006: € 596,6 mln) wordt aangemerkt als wettelijke reserve in verband met de ongerealiseerde herwaardering op onroerend goed en kan niet worden uitgekeerd.

17 Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op niet gerealiseerde waarderingsresultaten op financiële activa beschikbaar voor verkoop. Gedurende 2007 zijn er geen bedragen vanuit de herwaarderingsreserve naar het resultaat overgebracht.


63

18 Reserve koersverschillen De reserve koersverschillen bestaat uit koersverschillen als gevolg van de omrekening van jaarrekeningen van buitenlandse entiteiten in USD, GBP en TRY en van de omrekening van verplichtingen en transacties die zijn aangewezen als dekking voor valutaverschillen op de netto investering in deelnemingen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Turkije en de omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimokoersen en gemiddelde koersen). De mutaties in de reserve koersverschillen zijn weergegeven in het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (pagina 42).

19 Rentedragende schulden (x € 1.000) Samenstelling

31 december 2007

31 december 2006

295.935

251.084

47.223

65.138

192.748

190.500

535.906

506.722

56.691

34.317

592.597

541.039

Langlopend Bancaire schulden en onderhandse leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatielening

Kortlopend Rentedragende schulden Totaal rentedragende schulden Voor leningen ten bedrage van € 47,2 mln (2006: € 65,1 mln) is hypothecaire zekerheid gesteld. Mutaties Inclusief het kortlopende gedeelte van langlopende schulden.

2007

De mutaties luiden als volgt: Stand per 1 januari Koersverschillen

64

Opnamen Aflossingen Kostenamortisatie

2006

541.039

630.100

-/- 30.834

-/- 10.931

510.205

619.169

262.446

293.621

-/-182.591

-/-365.662

918

753

Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening Oprenting eigen-vermogencomponent

–

-/-8.102

1.619

1.260 1.619


592.597

-/-

6.842 541.039

Wereldhave heeft in 2007 voor een bedrag van € 16,7 mln hypothecaire leningen ingekocht. De inkoop is inbegrepen in de aflossingen voor een bedrag van € 12,6 mln. Het verschil geeft de premie weer boven nominale waarde en overige kosten. De premie is in de overige financiële baten en lasten in het indirecte resultaat verwerkt (zie toelichting 33).


Converteerbare obligatielening In 2006 heeft Wereldhave een converteerbare obligatielening uitgegeven met een nominale waarde van € 200 miljoen en een coupon van 2,5%. De obligatielening heeft een looptijd van 5 jaar en zal tegen nominale waarde worden afgelost ofwel, gedurende de looptijd van de lening naar keuze van de obligatiehouder, tegen een conversiekoers van € 97 per aandeel worden geconverteerd in maximaal 2.061.856 aandelen. De converteerbare obligatielening kwalificeert als samengesteld financieel instrument. De waarde van de vreemd- en eigen- vermogencomponent zijn bepaald op het moment van uitgifte van de obligatielening. De reële waarde van de vreemd-vermogencomponent van de converteerbare obligatie, opgenomen in langlopende rentedragende schulden, is bepaald op basis van discontering met de rentevoet van vergelijkbare nietconverteerbare obligatieleningen. Dit bedrag is verwerkt op initiële waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten en wordt opgerent tot het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De resterende waarde, die de eigen-vermogencomponent van de lening vertegenwoordigt, is opgenomen in het agio. Nominale waarde converteerbare obligatielening

200.000

Eigen-vermogencomponent

-/-

8.102

Transactiekosten

-/-

3.148

Rentedragende schuld bij initiële verwerking

188.750

Oprenting eigen-vermogencomponent

2.879

Waardewijziging uit hoofde van waardering op basis van geamortiseerde kosten

1.119

Rentedragende schuld per 31 december 2007

192.748

In 2007 zijn geen obligaties geconverteerd. Significante bepalingen en voorwaarden Rentedragende schulden met zekerheid bestaan uit twee langlopende GBP geldleningen met een looptijd van 1985 resp. 1987 tot 2015 waarvoor onroerend goed tot zekerheid is verbonden. Bij rentedragende schulden zonder zekerheid komen uiteenlopende condities voor. Op 31 december 2007 voldoet Wereldhave aan deze condities. Resterende looptijd en rentegevoeligheid De resterende looptijd van de nominale hoofdsommen van de rentedragende schulden is als volgt:

– tot 12 maanden

31 december 2007

31 december 2006

56.691

34.317

– tussen 1 en 2 jaar

–

45.501


496.085

405.793

47.791

66.009

600.567

551.620

– meer dan 5 jaar Totale rentedragende schulden

Het verschil tussen het totaal van de nominale waarden en de balanswaarde van in totaal € 8,0 mln (2006: € 10,6 mln) wordt voor € 5,2 mln (2006: € 6,8 mln) veroorzaakt door de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatie en voor € 2,8 mln (2006: € 3,8 mln) door geamortiseerde kosten.


65

Langlopende rentedragende schulden als percentage van het totaal aan rentedragende schulden:

90,4%

93,7%

Percentage van rentedragende schulden tegen variabele rente:

65,0%

54,0%

Gemiddelde effectieve rentevoet De effectieve rentevoet is de disconteringsvoet waarmee de contante waarde van de (toekomstige) netto kasstromen over de looptijd van het financiële instrument of, indien toepasselijk een kortere periode, in overeenstemming wordt gebracht met de netto boekwaarde van de onderliggende financiële activa of passiva. Deze kan afwijken van de nominale rentevoet als gevolg van de afschrijving van interestlasten op een lening over de looptijd van het instrument, ofwel als gevolg van oprenting van de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatielening. De gemiddelde effectieve rentevoet op de balansdata (in %) is als volgt:

2007

2006

EUR

USD

GBP

totaal

EUR

USD

GBP

totaal

5,6%

6,0%

–

5,7%

4,1%

5,7%

–

5,3%

• Converteerbare obligatielening

3,6%

–

–

3,6%

3,6%

–

–

3,6%

• Bancaire schulden en andere leningen

5,2%

5,7%

7,1%

5,7%

5,9%

5,8%

5,6%

5,8%

• Hypothecaire leningen

–

–

10,5%

10,5%

–

–

10,5%

10,5%

• Interest rate swaps

–

–

–

–

–

–

-/-1,0%

-/-1,0%

4,3%

5,7%

8,9%

5,4%

3,9%

5,8%

7,7%

5,4%

Kortlopende rentedragende schulden Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid

– met zekerheid

Gemiddeld Marktwaarde

Boek- en marktwaarde van rentedragende schulden kunnen verschillen als gevolg van boekhoudkundige aanpassingen, zoals geamortiseerde kosten en de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatielening, of als gevolg van verschillen in couponrente versus vigerende marktrente. Renteverschillen treden niet op bij variabel rentende leningen. De marktwaarde van leningen wordt bij voorkeur bepaald op basis van in de openbare markt beschikbare prijzen van deze instrumenten. Bij gebrek aan beschikbare marktprijzen wordt de marktwaarde berekend als de contante waarde van kasstromen gedisconteerd met de relevante marktrentes inclusief een voor de vennootschap specifieke opslag. De marktwaarde van de kortlopende schulden wordt verondersteld overeen te komen met de balanswaarde.

66


De boekwaarde en de marktwaarde van de langlopende rentedragende schulden is als volgt:

31 december 2007 boekwaarde Bancaire schulden en andere leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatielening

31 december 2006

marktwaarde

boekwaarde

marktwaarde

295.935

296.085

251.084

251.294

47.223

62.397

65.138

87.253

192.748

191.420

190.500

224.982

535.906

549.902

506.722

563.529

Valuta De boekwaarden van de rentedragende schulden van de groep (kort- en langlopend) luiden in de volgende valuta:

31 december 2007

31 december 2006

valuta

EUR

valuta

EUR

EUR

314.948

314.948

224.170

224.170

USD

281.000

190.884

257.000

195.141

GBP

63.634

86.765

81.740

121.728

592.597

541.039

Dekkingsinstrument Rentedragende schulden tot een bedrag van € nihil (2006: € 25,4 mln) kwalificeren als dekkinginstrument op de netto investering in buitenlandse activiteiten. Verwezen wordt naar toelichting 21. Arrangementen Per 31 december 2007 beschikt Wereldhave over een bedrag van € 305 mln (2006: € 153 mln) aan niet benutte gecommitteerde leningfaciliteiten.

20 Latente belastingverplichtingen (x € 1.000) Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van onroerend goed in exploitatie en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend. De mutaties zijn als volgt:

Stand per 1 januari Koersverschillen

67 2007

2006

147.806

84.491

-/-

4.816



1.745

142.990

82.746

22.199

65.060

1.970

–

163.219

147.806

Mutaties ten laste van het resultaat Mutaties als gevolg van indirecte verkoop onroerend goed

-/-

-/-

De mutatie van de post latente belastingverplichtingen is hoofdzakelijk het gevolg van herwaarderingen. Indien bij verkoop van onroerend goed van toepassing zijnde tarieven en fiscale faciliteiten toegepast zouden zijn, dan zou het bedrag van de latente belastingverplichtingen € 15,4 mln (2006: € 18,4) lager uitgekomen zijn. Dit bedrag kan als volgt worden gespecificeerd:

2007

2006

Correctie voor fiscale faciliteiten en boekwaarden

3.984

3.848

Vermogensverliezen

3.946

7.758

Vrijstellingen van vermogenswinstbelasting

7.502

6.787

15.432

18.393

31 december 2007

31 december 2006

16.618

12.012

354

630

3.739

3.677

–

626

3.091

3.197

23.802

20.142

21 Overige langlopende schulden (x € 1.000)

Erfpachtverplichtingen Pensioenregelingen Waarborgsommen Belastingen Overige Totaal

De toename van de erfpachtverplichtingen wordt met name veroorzaakt door de aankoop van het kantoorpand in San Diego. Erfpachtverplichtingen Nominale waarde en de contante waarde van erfpachtverplichtingen naar looptijd luiden als volgt:

31 december 2007

– tot 1 jaar – tussen 2 en 5 jaar – meer dan 5 jaar

31 december 2006

nominale waarde

contante waarde

nominale waarde

contante waarde

1.083

1.083

845

845

4.333

3.709

3.380

2.868

71.699

11.826

61.940

8.299

77.115

16.618

66.165

12.012

68


Pensioenregelingen De netto verplichting uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen in het Verenigd Koninkrijk en België is als volgt bepaald:

31 december 2007

31 december 2006

Pensioenverplichtingen

17.076

19.356

Marktwaarde van de pensioenactiva

17.386

18.726

310

630

Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen

664

0

Netto verplichting

354

630

2007

2006

630

4.246

-/-

De mutatie van de netto verplichting is als volgt:

Netto verplichting per 1 januari Koersverschillen

-/-

Financiering pensioentekort Werkgeversbijdragen

-/-

Netto mutatie

44

86

0

-/- 2.681

269

-/-

360

37

436

0

-/- 1.097

354

630

– disconteringsvoet verplichtingen

5,80%

5,10%

– lange termijn rendement activa

6,58%

6,58%

– percentage jaarlijkse salarisstijgingen

3,40%

3,00%

Actuariële winsten (–)/verliezen Netto verplichting per 31 december

De gehanteerde veronderstellingen zijn:

De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de Engelse 1992 serie van de tafels die naar de huidige ervaringen van toepassing zijn. Voor België zijn de sterftetafels MR/FR van toepassing. Voor pensioenregelingen met een netto actief wordt verwezen naar toelichting 10.

22 Belastingen

31 december 2007

Premies sociale verzekeringen

31 december 2006

541

392

Omzetbelasting

1.915

1.901

Dividendbelasting

2.614

16

–

1.814

561

1.563

18

172

5.649

5.858

Exit tax Vennootschapsbelasting Overige


69

23 Overige kortlopende schulden (x € 1.000) De looptijd van kortlopende schulden is korter dan 12 maanden.

31 december 2007

31 december 2006

Vooruitontvangen posten

16.844

18.127

Overige kortlopende schulden

23.687

23.103

Totaal

40.531

41.230

24 Financiële instrumenten (x € 1.000) Derivaten worden gebruikt voor afdekking van netto investering van in buitenlandse valuta luidende activa en om leningen om te zetten naar geldmarktrente en vice versa. Dekkingsinstrumenten buitenlandse deelnemingen Valutatermijntransacties, valutaoptietransacties en leningen in vreemde valuta worden aangemerkt als dekkingsinstrumenten tegen het koersrisico op deelnemingen in USD en GBP. De marktwaarde van deze instrumenten bedraagt:

31 december 2007

Valutatermijntransacties

31 december 2006

activa

passiva

activa

passiva

3.211

–

4.229

292

–

25.437

4.229

25.729

Leningen Totaal dekkingsinstrumenten t.b.v. netto investeringsdekking

3.211

0

De volledige marktwaarde van een afdekkingsderivaat wordt aangemerkt als langlopend, wanneer de resterende looptijd van het gedekte item langer is dan 12 maanden en als vlottend actief of passief wanneer de resterende looptijd minder bedraagt dan 12 maanden. Eind 2007, evenals 2006, waren alle derivaten langlopend. De referentiehoofdsom van uitstaande valutatermijntransacties bedroeg op 31 december 2007 € 264,4 mln (2006: € 292,9 mln).

70

Winsten en verliezen op valutatermijntransacties uit hoofde van netto investeringsdekking zijn verwerkt in de reserve koersverschillen. Naast derivaten voor de netto investeringsdekking worden in 2007 geen leningen in lokale valuta aangemerkt als netto investeringsdekking. (2006: € 25,4 mln).


Netto investeringsdekking De netto investeringsdekking, afgezet tegen de onderliggende netto investering in lokale valuta kan als volgt worden weergegeven:

31 december 2007

31 december 2006

USD

GBP

Totaal in €

USD

GBP

Totaal in €

606.539

125.182

582.710

496.432

124.387

562.178

238.701

75.000

264.413

238.701

75.000

292.936

–

–

–

33.500

–

25.437

Netto investeringsdekking

238.701

75.000

264.413

272.201

75.000

318.373

Netto investering

367.838

50.182

318.297

224.231

49.387

243.805

Netto investering buitenlandse deelnemingen vóór dekking Afdekking: – Derivaten – Rentedragende schulden

Derivaten voor interestconversie (swaps) De marktwaarde van de renteswaps bedraagt per 31 december 2007 € 4,2 mln (2006: € 4,8 mln). De referentiehoofdsom van uitstaande rente swaps per 31 december 2007 bedraagt € 60 mln (2006: € 65,5 mln) en bestaat uit in GBP genoteerde renteswaps. Dit bedrag is als langlopend te beschouwen. De resterende looptijd van de derivaten voor interestconversie op basis van nominale waarde is als volgt:

31 december 2007

31 december 2006

– tot 1 jaar

–

–


–

–

– meer dan 5 jaar

59.995

65.525

Totaal

59.995

65.525

De derivaten voor interestconversie zijn opgenomen als financiële activa op reële waarde door het resultaat. Gedurende 2007 is uit hoofde van deze financiële activa een bedrag van € 0,2 mln ten laste van waarderingsresultaten gebracht (2006: € 4,3 mln). Daarnaast is er bedrag van € 0,4 mln ten gunste van de interestlasten gebracht (2006: € 1,0 mln).

71

Kredietrisico Gedurende 2007 is de marktwaarde van de renteswaps met name gemuteerd door mutaties in onderliggende rentestanden. De volledige waarde van de derivaten is onderhevig aan kredietrisico en deze wordt niet gemitigeerd door andere instrumenten. De minimale kredietbeoordeling van de tegenpartijen is op basis van Fitch ratings als volgt weer te geven:

2007 Derivaten Valutatermijncontracten Derivaten voor interestconversie (swaps)

2006

Kredietrisico

Bedrag

Kredietrisico

Bedrag

tegenpartij

(€ x 1.000)

tegenpartij

(€ x 1.000)

F1 / F1+

3.211

F1 / F1+

4.229

AA– / AA+

4.259

AA– / AA+

4.823

De Fitch ratings F1 en F1+ verhouden zich naar Standard & Poors ratings A1 en A1+. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

25 Financiële activa en passiva (x € 1.000) De tabel hieronder geeft een overzicht van de financiële activa en passiva die in andere toelichtingen zijn genoemd. Op de horizontale as worden de IFRS categoriën getoond en op de verticale as worden de IFRS klassen voor financiële instrumenten getoond. Op de balans verantwoorde financiële activa en passiva 31 december 2007

Leningen

Op reële

Hedge

Beschikbaar

en

waarde door

derivaten

voor

Totaal

Toelichting

vorderingen

het resultaat

4.331

4.259

3.211

9.986

21.787

9

Debiteuren en overige vorderingen

10.840

–


12.764

–

–

–

10.840

11

–

–

12.764

12

Liquide middelen

16.803

–

–

–

16.803

13

44.738

4.259

3.211

9.986

62.194

Hedge

Overige

Totaal

Toelichting

derivaten

financiële

19

verkoop

Activa Financiële activa

passiva Passiva Rentedragende schulden

–

592.597

592.597

Crediteuren

–

4.229

4.229

5.649

5.649

22

–

40.531

40.531

23

–

643.006

643.006 Totaal

Belastingen Kortlopende schulden

31 december 2006

Leningen

Op reële

Hedge

Beschikbaar

en

waarde door

derivaten

voor

vorderingen

het resultaat

Toelichting

verkoop

Activa Financiële activa Debiteuren en overige vorderingen

72

Belastingvorderingen Liquide middelen

4.625

4.823

4.229

8.936

22.613

9

17.294

–

–

–

17.294

11

1.975

–

–

–

1.975

12

19.919

–

–

–

19.919

13

43.813

4.823

4.229

8.936

61.801

Hedge

Overige

Totaal

Toelichting

derivaten

financiële

19

passiva Passiva Rentedragende schulden

–

541.039

541.039

Crediteuren

–

3.893

3.893

Belastingen

–

5.858

5.858

22

292

40.938

41.230

23

292

591.728

592.020



Reële waarden van financiële activa en passiva zijn in de afzonderlijke toelichtingen opgenomen, tenzij deze gelijk zijn aan de boekwaarden. Voor zover van toepassing worden specifieke risico’s per financieel actief en passief besproken in de daarvoor bestemde toelichtingen. Algemene financiële risico’s worden besproken in toelichting 41. Niet in de balans opgenomen activa en passiva De Groep heeft zich jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 17,1 mln (2006: € 17,2 mln). De Groep heeft per 31 december 2007 investeringsverplichtingen voor een bedrag van € 13,9 mln (2006: € 13,7 mln). Verder heeft de Groep gecommitteerde kredietfaciliteiten voor een bedrag van € 569 mln (2006: € 384 mln).

26 Bruto huuropbrengsten (x € 1.000) De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. Indexatie van huur wordt bedongen in landen waar dat gebruikelijk of wettelijk toegestaan is. De huurovereenkomsten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden en doorbelasting van serviceen operationele kosten. Betaalde en ontvangen serviceen operationele kosten alsmede eenmalige betalingen bij vervroegde expiratie van huurcontracten zijn niet begrepen in de huuropbrengsten. Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van de theoretische huur, bedroeg in 2007 6,03% (2006: 6,54%). De toekomstige contractuele huur uit op 31 december 2007 bestaande huurovereenkomsten (waarbij omzethuren zijn verantwoord op basis van de minimumhuur) kan voor de eerste vijf jaar als volgt worden gespecificeerd:

2007

2006

Eerste jaar

157.426

160.040

Tweede tot en met vierde jaar

362.831

359.084

82.922

79.351

603.179

598.475

27 Exploitatiekosten (x € 1.000)

2007

2006

Onderhoud van vastgoed

2.982

2.933

Onroerendezaakbelasting

2.532

2.667

675

692

Vijfde jaar Totaal

Verzekeringspremies Beheer van vastgoed

2.080

2.237

Verhuurkosten

3.591

3.391

Overige

1.102

927

12.962

12.847

Totaal

Afwaarderingen met betrekking tot debiteuren bedragen € 0,5 mln (2006: € 0,2 mln) en zijn in de overige exploitatiekosten opgenomen.


73

28 Waarderingsresultaten (x € 1.000) 2007

2006

Onroerend goed in exploitatie Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten

-/-

142.108

270.426

12.898

– 129.210

270.426

Financiële instrumenten Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten

– -/-

–

167

-/-/-

Totaal

4.284

167

-/-

129.043

4.284 266.142

29 Vervreemdingsresultaten (x € 1.000) 2007

2006

Onroerend goed Verkoopopbrengsten, bruto Verkoopkosten

134.809 -/-

172.517

4.459

-/-

Verkoopopbrengsten, netto

1.468

130.350

171.049

Boekwaarde onroerend goed

-/- 115.397

-/- 130.881

Boekwaarde huurkortingen

-/-

-/-

2.775

249

-/- 118.172

-/- 131.130

12.178

39.919

5.194

–

17.372

39.919

Resultaat uit directe verkoop onroerend goed Resultaat uit indirecte verkoop onroerend goed

De bruto verkoopopbrengst van indirect verkocht onroerend goed bedroeg € 19,5 mln.

30 Beheerkosten (x € 1.000) 2007

2006

74 Salarissen en sociale lasten

8.635

8.976

Pensioenkosten

1.278

1.377

Accountantskosten

513

607

Advieskosten

790

711

Kantoorkosten

3.248

3.580

Overige

3.929

3.344 18.393

18.595

Toegerekend aan exploitatiekosten/serviceen operationele kosten

-/-

3.698

-/-

3.804

Toegerekend aan (des-)investeringen

-/-

562

-/-

789

-/Totaal

4.260 14.133


-/-

4.593 14.002

Pensioenkosten De pensioenkosten omvatten de premie voor de pensioenregelingen van werknemers. De werkgeversbijdragen voor toegezegde pensioenregelingen bedragen € 888.000 (2006: € 1.016.000) en voor toegezegde bijdrageregelingen € 390.000 (2006: € 360.000). Werknemers Gedurende het jaar 2007 waren gemiddeld 101 personen (2006: 99) in dienst van de groep, waarvan 43 in Nederland en 58 in het buitenland. De winstdeling, uitgekeerd aan werknemers, is gebaseerd op vier indicatoren: bezettingsgraad, exploitatiekosten, beheerkosten en omvang van de portefeuille. Voor elke indicator is een doelstelling bepaald. De score ten opzichte van de doelstellingen bepaalt het eindresultaat. De maximum winstdeling is één maandsalaris. Remuneratie van de leden van de Raad van Commissarissen en de Directie Raad van Commissarissen C.J. de Swart

2007

2006

41

40

F.Th.J. Arp

27

27

P.H.J. Essers

27

27

J. Krant

27

27

122

121

Totaal

De leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Raad. Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet verstrekt aan de Raad. Directie salaris

korte termijn

éénmalige

pensioen-

sociale

bonus

bonus

kosten

lasten

totaal

2007 G.C.J. Verweij

339

69

–

86

7

501

J. Buijs

243

49

–

61

13

366

Totaal

582

118

–

147

20

867

salaris

korte termijn

éénmalige

pensioen-

sociale

totaal

bonus

bonus

kosten

lasten

2006 G.C.J. Verweij

336

108

22

84

9

559

J. Buijs*

163

71

–

41

10

285

Totaal

499

179

22

125

19

844

De leden van de Directie bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Directie. Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet toegekend aan leden van de Directie. * De heer Buijs is per eind maart 2006 toegetreden tot de directie.


75

De korte termijn bonus die ontvangen kan worden bij een normale tot goede performance (het zogenaamde ‘at target’ niveau) bedraagt 33% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’ bonus. De korte termijn bonus is voor 70% afhankelijk van de jaarlijkse winsten rendementsrealisatie en voor 30% van individueel meetbare doelstellingen. De ‘at target’ hoogte van de lange termijn bonus is gelijk aan 33% van het jaarsalaris en zal na drie jaar worden uitbetaald. Bij excellente prestaties kan de toegekende lange termijn bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’ bonus. De lange termijn bonus is voor 70% gebaseerd op het bereiken van strategische doelstellingen en voor 30% gebaseerd op persoonlijke doelstellingen. Wanneer de lange termijn bonus zou worden berekend naar de stand op 31 december 2007, zou de cumulatieve lange termijn bonus voor dhr. Buijs op € 44.779 zijn uitgekomen. De cumulatieve lange termijn bonus voor dhr. Verweij ten bedrage van € 52.325 wordt uitgekeerd in 2008.

31 Overige baten en lasten (x € 1.000)

2007

2006

Vergoeding voor voortijdige expiratie van huurcontracten

2.247

585

Opbrengsten servicekostenmanagement en overig

2.884

3.311

Totaal

5.131

3.896

De vergoeding voor voortijdige expiratie heeft in 2007 nagenoeg geheel betrekking op afkoop van een huurcontract op een bedrijventerrein Ypenburg te Den Haag. Opbrengsten servicekostenmanagement en overig hebben betrekking op opbrengsten anders dan huur en vergoedingen voor voortijdige expiratie van huurcontracten.

32 Interest (x € 1.000) 2007

2006

Ontvangen rente

5.265

5.671

Gekapitaliseerde rente

2.446

1.803

Direct resultaat

7.711

7.474

-/- 33.673

-/- 29.911

-/- 25.962

-/- 22.437

Oprenting converteerbare obligatielening

-/-

-/-

Totaal

-/- 27.581

Betaalde rente

76

Indirect resultaat 1.619

1.260

-/- 23.697

De gekapitaliseerde rente betreft de geactiveerde rente op ontwikkelingsprojecten en is gebaseerd op voor Wereldhave relevante geldmarkt interestpercentages. Gedurende 2007 liep de bandbreedte van de gehanteerde rentetarieven van 4,2% tot 6,7% (2006: 3,6% tot 6,6%).


33 Overige financiële baten en lasten

2007

(x € 1.000)

2006

Direct resultaat Oprenting erfpachtverplichtingen

-/-

828

-/-

830

Geamortiseerde kosten leningen

-/-

781

-/-

754

-/-

251

Ontvangen dividend Overig

661 -/-

494

247 -/-

1.195

-/-

1.341

Indirect resultaat Koersverschillen Mutatie pensioenverplichtingen Aflossingspremie hypothecaire leningen Overig

Totaal

-/-

3.743

792

89

1.614

4.372

–

–

1.004 -/-

540

3.410

-/-

1.735

2.069

Kosten met betrekking tot betaalde vergoedingen voor het niet getrokken deel van de gecommitteerde financieringsfaciliteiten bedragen € 0,2 mln (2006: € 0,2 mln). Met betrekking tot de aflossingspremie hypothecaire leningen wordt verwezen naar toelichting 19. De koersverschillen hebben betrekking op koersverschillen op direct gehouden activa en passiva in vreemde valuta.

34 Belastingen over het resultaat (x € 1.000)

2007

2006

255.556

425.571

-/- 182.270

-/- 216.719

73.286

208.852

Winst vóór belastingen Af: vrijgestelde resultaten op basis van fiscale status (incl. fiscale aanpassingen) Belastbare winst Belastingen over direct resultaat

3.330

4.035

Belasting over indirect resultaat

22.578

64.027

Totale belastinglast

25.908

68.062

Gemiddelde belastingdruk

10,1%

16,0%

77 De wijziging van de gewogen gemiddelde belastingdruk wordt veroorzaakt door: – de éénmalige last van € 18,1 mln in 2006 uit hoofde van het niet toepassen van de bij verkoop van toepassing zijnde fiscale tarieven en faciliteiten. De gemiddelde belastingdruk exclusief de impact van deze faciliteiten bedroeg in 2006 11,7%; – ten opzichte van 2006 relatief meer positieve herwaarderingen in onbelaste landen; – tariefswijzigingen die in 2007 een negatief effect hebben op de belastinglast van € 2,6 mln (2006: € 0,4 mln). – compensatie van vervreemdingsresultaten met negatieve vermogensresultaten uit het verleden.


35 Resultaat per aandeel en resultaat per aandeel bij volledige conversie (bedragen x € 1) Aantal aandelen De converteerbare obligatie uit 2006 is converteerbaar in aandelen van Wereldhave N.V. tegen een conversiekoers van € 97 per aandeel. Het verloop van het aantal aandelen bij maximale conversie van de converteerbare obligaties is als volgt: Aantal aandelen per 31 december 2007

20.781.735

Bij: maximaal aantal uit hoofde van conversie

2.061.856

Maximaal aantal aandelen na conversie

22.843.591

Berekeningswijze Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen die toe te rekenen is aan gewone aandeelhouders en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het jaar. Het eigen vermogen per aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen zoals weergegeven in de balans per 31 december en het aantal uitstaande aandelen per dezelfde datum. Het resultaat per aandeel bij volledige conversie wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen, aangepast voor in het resultaat verwerkte kosten met betrekking tot de converteerbare obligatielening en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het jaar inclusief maximaal aantal uit hoofde van conversie.

Resultaat per aandeel Bij: in het resultaat opgenomen interest en kosten m.b.t. de converteerbare obligaties Resultaat per aandeel exclusief de lasten van de converteerbare obligaties Resultaat per aandeel bij volledige conversie

2007

2006

10,42

16,53

0,35

0,27

10,77

16,80

9,79

15,60

EPRA Ter informatie worden de bedragen per aandeel op basis van de aanbevelingen van de European Public Real Estate Association (EPRA) weergegeven. Deze toelichting is niet verplicht onder IFRS. Om tot het EPRA netto eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie te komen, wordt het eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie aangepast met het verschil tussen de marktwaarde en de balanswaarde van de leningen. De aanpassing met betrekking tot de latente belastingverplichtingen betreft het in aanmerking nemen fiscale tarieven en faciliteiten die van

78

toepassing zijn bij de verkoop van onroerend goed. Onder IFRS worden deze tarieven en facilitieten genegeerd.


31 december 2007

31 december 2006

4,88

5,14

obligaties

0,27

0,21

Resultaat per aandeel exclusief de lasten van de converteerbare obligaties

5,15

5,35

EPRA winst per aandeel (gelijk aan direct resultaat per aandeel) Bij: in het direct resultaat opgenomen interest en kosten m.b.t. de converteerbare

Effect van conversie van converteerbare obligaties

-/-

EPRA winst per aandeel bij volledige conversie

Eigen vermogen per aandeel Effect van conversie van converteerbare obligaties Eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie

0,46

-/-

4,69

4,97

2007

2006

89,02

85,47

0,41

0,62

89,43

Aanpassing waarde leningen

-/-

Aanpassing latente belastingen EPRA netto vermogen per aandeel bij volledige conversie

0,38

0,61

86,09 -/-

2,49

0,68

0,81

89,50

84,41

36 Dividend De Directie stelt voor aan aandeelhouders over 2007 een dividend uit te keren van € 4,65 (2006: € 4,60) per gewoon aandeel, ofwel totaal € 96,6 mln (2006: € 95,6 mln).

37 Expense ratio De expense ratio over het jaar 2007 bedraagt op basis van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) regels 1,75% (2006: 1,84%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het gemiddeld eigen vermogen per begin en einde van het jaar en de tussenliggende kwartaaleinden.

38 Gebeurtenissen na balansdatum

79

Er hebben zich geen materiële gebeurtenissen voorgedaan na balansdatum.

39 Schattingen in de jaarrekening De activa van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de waarde van de objecten in deze portefeuille kan geen gebruik worden gemaakt van officiële noteringen of prijslijsten. De waarde van de objecten wordt gebaseerd op basis van de door de vennootschap vastgelegde uitgangspunten voor de waardering van onroerend goed (de waarderingssystematiek) en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij de waardebepaling van vastgoed ten aanzien een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de per object te hanteren disconteringsfactor (yield), de markthuur van verhuurbare oppervlakten en het bedrag van de verwachte uitgaven die nodig zijn om het object in de conditie te houden waarop de markthuur is gebaseerd. Voorts zijn schattingen gehanteerd bij de bepaling van de waarde van derivaten en bij het opnemen van latente verplichtingen of claims. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

De groep is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat aannames gemaakt moeten worden om de voorziening voor belastingen te bepalen. Er zijn vele transacties en berekeningen waarvoor de uiteindelijke belastingconsequenties onzeker zijn. De groep houdt rekening met verplichtingen die voortvloeien uit belastingcontroles door inschattingen te maken van de belastingschulden. Indien de belastingconsequenties afwijken van de oorspronkelijk opgenomen bedragen, zullen de verschillen gevolgen hebben voor de post (latente) belastingverplichtingen in de periode waarin deze verschillen naar voren komen.

40 Verbonden partijen De groepsmaatschappijen en het pensioenfonds Wereldhave worden aangemerkt als verbonden partijen. De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie hadden gedurende het jaar geen persoonlijk belang in beleggingen van de vennootschap. Voor informatie over de remuneratie van bestuurders wordt verwezen naar toelichting 30. Voor zover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.

41 Risico’s Wereldhave onderscheidt bedrijfsrisico’s, financiële risico’s, operationele risico’s en strategische risico’s. De hieronder genoemde risico’s zijn consistent met de door het management van Wereldhave herkende risico’s in relatie tot de activiteiten van Wereldhave. Bedrijfsrisico’s Hieronder worden begrepen de risico’s die Wereldhave ziet als haar normale ondernemersrisico, in het bijzonder die op het gebied van de huurmarktontwikkelingen en de waardeontwikkeling van onroerend goed. De huurmarktontwikkelingen, zoals huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling, worden nauwgezet gevolgd. Een 0,5% wijziging van de bezettingsgraad heeft een effect van € 0,9 mln op het direct resultaat. Als gevolg hiervan zou het direct resultaat per aandeel met € 0,04 wijzigen. Het risico van de waardeontwikkeling van vastgoed betreft de mogelijk dalende waarde van het vastgoed die een negatieve invloed heeft op de vermogenspositie van Wereldhave. De marktwaarde van de portefeuille wordt op elk kwartaaleinde intern en voor elk object éénmaal per jaar door externe onafhankelijke taxateurs vastgesteld. Indien het netto aanvangsrendement met 0,25% stijgt, leidt dit tot een daling van de intrinsieke waarde met circa € 94 mln (€ 4,50 per aandeel).

80

Het risico van de technische staat van de gebouwen omvat het risico van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van objecten in de portefeuille, van verborgen gebreken en van eventuele bodemverontreiniging bij de verwerving. Wereldhave heeft ter dekking van dit risico een opstalverzekering afgesloten met parapludekking. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van de dekking m.u.v. het Verenigd Koninkrijk. Bodemverontreiniging wordt waar mogelijk verhaald op de huurder. Wanneer bij de verwerving van nieuw onroerend goed blijkt dat de grond of het grondwater verontreinigd is, wordt de grond niet of pas na een deugdelijke sanering (die voor rekening van de verkoper komt) gekocht. Technologische ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat vastgoed versneld veroudert, hetgeen een nadelige invloed heeft op de verhuurbaarheid en de waarde. Het interne kenniscentrum op het gebied van technologische ontwikkelingen rapporteert hierover op regelmatige basis rechtstreeks aan de Directie. In de landen waar Wereldhave actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale regelgeving. Met haar lokale managementmaatschappijen kan Wereldhave in een vroeg stadium beschikken over relevante informatie betreffende (voorgestelde) wijzigingen in wet- of regelgeving. Een interne compliance officer is daarnaast belast met het toezicht op de naleving van weten regelgeving. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

De interne administratieve organisatie en controle, alsmede het financiële systeem en haar planningsprocessen zijn ingericht om te voldoen aan alle door de wet of andere regelgevers aan de onderneming gestelde eisen met betrekking tot tijdigheid en inhoud van de door haar opgemaakte financiële en niet-financiële informatie. Het nakomingsrisico huurders omvat het huurbetalingsrisico en het risico van een gebrek aan verhaalsmogelijkheden bij schade aan het verhuurde aan het einde van de huur. Kandidaat-huurders worden beoordeeld op hun kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Betalingsgaranties vormen een vast onderdeel van de standaardhuurovereenkomst van Wereldhave. De lokale managementmaatschappijen rapporteren maandelijks debiteurenoverzichten, waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Wereldhave hanteert een stringent debiteurenbeheer en incassobeleid. Het nakomingsrisico leveranciers omvat het risico dat afspraken door de wederpartij niet worden nagekomen. Opdrachtverlening geschiedt volgens modelovereenkomsten waarin uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen worden opgenomen. Financiële risico’s Deze risico’s omvatten mede de economische risico’s zoals renteontwikkeling, valuta en inflatie. Daarnaast spelen het herfinancieringsrisico, het risico verbonden aan financiële transacties en kredietrisico een rol. Het marktrisico is onder te verdelen in het renterisico en het valutarisico. Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Bij de vaststelling van het rentebeleid wordt gebruik gemaakt van de door de Directie vastgestelde uitgangspunten. Wereldhave beschikt over renteconsolidatiemogelijkheden, waarvan gebruik kan worden gemaakt zodra een duidelijke trend van renteverhogingen waarneembaar is. Wereldhave streeft naar een lange termijn percentage van vastrentende financiering van 50% of meer ten aanzien van de totale rentedragende financiering. Indien de geldmarktrente met 0,5% muteert, dan leidt dit tot een mutatie van het direct resultaat € 1,9 mln (2006: € 1,5 mln). Dit zou tot een mutatie van het direct resultaat per aandeel leiden van € 0,09 (2006: € 0,07). De afdeling Treasury houdt periodiek toezicht op de naleving van de leningsvoorwaarden. Wereldhave heeft buiten het Euro gebied vastgoedbeleggingen in USD en GBP. Lagere koersen van GBP en USD ten opzichte van de EUR kunnen leiden tot een lager resultaat en een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen. Bij de vaststelling van het dekkingsbeleid wordt gebruik gemaakt van de forecast koersen. Koersontwikkelingen worden continu gevolgd. Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 70% met een bandbreedte van 50% tot 90%. De risico’s van lagere koersen op het resultaat worden niet gedekt. Indien de gemiddelde koersen van USD en GBP met 5% muteren ten opzichte van de EUR dan wijzigt het direct resultaat met € 1,3 mln (2006: € 1,7 mln). Dit zou tot een mutatie van het direct resultaat per aandeel leiden van € 0,06 (2006: € 0,08). Een wijziging van de ultimo koersen met 5% heeft een effect van € 1,55 op de intrinsieke waarde per aandeel. Inflatiecijfers maken onderdeel uit van de door de Directie vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de vaststelling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte van de inflatie maakt deel uit van de maandelijkse managementinformatie.


81

Het herfinancieringsrisico (ook wel liquiditeitsrisico genoemd) betreft het risico dat kredietovereenkomsten niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden kunnen worden verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden van relaties met diverse internationale banken en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten (gecommitteerd en ongecommitteerd). Het management beoordeelt de cashflow forecasts and the daaruit voortvloeiende financieringsbenodigdheden op een reguliere basis. Aan financiële transacties zoals rente- en valutaswaps zijn risico’s verbonden. Het gebruik van financiële instrumenten wordt beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen de belangrjkste gerenommeerde financiële instellingen met een ”investment grade” krediet beoordeling komen als wederpartij in aanmerking. Financiële transacties worden slechts met voorafgaande toestemming van de Directie aangegaan.

Kredietrisico is het risico van het in gebreken blijven van een contract partij op betalingen aan Wereldhave. Indien 1% van de debiteuren in gebreken zou blijven, dan zou dit het direct resultaat met € 0,3 mln (2006: € 0,6) beïnvloeden. Als gevolg van dergelijke gebreken zou het direct resultaat per aandeel met € 0,01 (2006: € 0,03) muteren. Wereldhave houdt maandelijks via management rapporten toezicht op dit risico en beoordeelt de toereikendheid van de voorziening dubieuze debiteuren. Operationele risico’s Deze risico’s vloeien voort uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. De risico’s verbonden aan mensen zijn gerelateerd aan continuïteit en gedrag. Aan het risico van vertrek of pensionering van afdelingshoofden en landendirecteuren binnen een termijn van 5 jaar wordt jaarlijks aandacht besteed in het ondernemingsplan. De gedragsrisico’s betreffen met name de risico’s van fouten, fraude, verduistering e.d. Wereldhave heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen en de daaraan gerelateerde controlemaatregelen zijn beschreven en vastgesteld door de Directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie. Het stelsel van Administratieve Organisatie/ Interne Controle is gebaseerd op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Het omvat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is gebaseerd op de hiervoor bedoelde taakomschrijvingen. Onderdeel vormt de strikte scheiding tussen investeren en beheren en tussen administreren en betalen. De externe bevoegdheid van de Directie is onbeperkt m.u.v. investeringen groter dan € 50 miljoen. Procuratiehouders zijn slechts gezamenlijk bevoegd tot vastgestelde maxima. Intern geldt een tweehandtekeningen- en een vier-ogen principe. In 2003 heeft de Directie van Wereldhave een Code of Conduct met gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf en een regeling “Waarschuwing bij misstanden” vastgesteld. Deze regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming.

82

Ten aanzien van het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem beschikt Wereldhave over een eigen afdeling Informatiesystemen. Dagelijks worden back-ups vervaardigd van de databestanden. De back-up bestanden worden wekelijks extern opgeslagen in een kluis. Met IBM is een uitwijkovereenkomst gesloten.


Strategische risico’s De risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van Wereldhave worden gevormd door het risico van verlies van de fiscale status van beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting en van het betreden van nieuwe landen. Voor het behoud van de fiscale status dient aan de wettelijke vereisten te worden voldaan. Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de Directie. De uitdelingsverplichting en de financieringslimieten worden periodiek en ad hoc bij herfinanciering en opmaking van het dividendvoorstel berekend respectievelijk bepaald. Gedurende 2007 heeft Wereldhave voldaan aan de vereisten die verbonden zijn aan de fiscale status van beleggingsinstelling. Het aanpassen van de geografische spreiding door betreding van landen waarin Wereldhave niet eerder actief was, gaat gepaard met het risico’s. Het kunnen beschikken over een eigen lokale managementmaatschappij is een voorwaarde voor het betreden van nieuwe landen, ook met het oog op vereiste kennis van locale regelgeving en cultuur. In de lokale managementmaatschappijen van Wereldhave werken medewerkers die afkomstig zijn uit het betrokken land, verweven zijn met de lokale cultuur en direct betrokken bij het resultaat van Wereldhave.

42 Claims In november 1996 heeft de Belgische groepsmaatschappij N.V. VastgoedMaatschappij België (VMB) een belastingaanslag ontvangen van BEF 1,4 miljard € 35,9 mln). Deze aanslag had betrekking op de splitsing van MLO Ltd in N.V. M.L.O. en N.V. Seceurimmo Invest. De nieuwe aandeelhouder van de laatstgenoemde vennootschap heeft het onroerend goed afgestoten en de vennootschap als kasgeldvennootschap verkocht. De Belgische belastinginspectie accepteert de splitsing niet en stelt dat er sprake is van een “verkapte” dividendbetaling. In 1999 heeft de Belgische belastinginspectie een aanvullende aanslag ad BEF 0,6 mrd (€ 15,0 mln) opgelegd. Deze aanvullende aanslag, die in het verlengde van de eerste aanslag ligt, heeft betrekking op dividendbelasting. Ter behoud van rechten hebben de Belgische fiscale autoriteiten een viertal objecten in België bezwaard met hypotheek. De marktwaarde van de bezwaarde objecten bedraagt ultimo 2007 in totaal € 66,9 mln (2005: € 66,7 mln). Wereldhave stelt zich op het standpunt dat de claims onterecht zijn opgelegd en heeft tegen de bovengenoemde aanslagen bezwaar ingediend. In 1999 is een strafrechtelijke procedure gestart tegen Wereldhave Belgium in verband met de verkoop van een kasgeldvennootschap in 1993. De Raadkamer heeft de gerechtelijke procedure tegen Wereldhave Belgium doorverwezen voor de behandeling in eerste aanleg. Wereldhave Belgium heeft tegen deze beslissing beroep ingesteld. Een datum voor de behandeling van het beroep is nog niet vastgesteld. Wereldhave Belgium is ervan overtuigd te hebben voldaan aan de toepasselijke weten regelgeving.

83


Vennootschappelijke balans per 31 december 2007 (bedragen x € 1.000)

Activa

31 december 2007

Toel.

31 december 2006

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

2

397.090

364.522

Beleggingen in groepsmaatschappijen

3

1.335.927

1.323.079

Overige beleggingen

4

470.072

514.271 2.203.089

Vorderingen

2.201.872

5

Vorderingen op groepsmaatschappijen

15.267

3.317


2.969

361

Overlopende activa

1.614

2.230

Overige vorderingen

4.664

5.112 24.514

11.020

Overige activa Bedrijfsmiddelen

4.360

Liquide middelen

17

4.333 3.011 4.377

7.344

2.231.980

2.220.236

Eigen vermogen en passiva Eigen vermogen

6

Aandelenkapitaal

207.817

207.817

Agio

763.809

763.809

Algemene reserve

219.568

216.833

Herwaarderingsreserve

713.876

596.607

Reserve koersverschillen

-/-

55.005

-/-

9.060

1.850.065

1.776.006

Langlopende schulden

84

Leningen

7

192.748

298.992

Overige schulden

8

10.279

10.291


9

203.027

309.283

178.888

134.947

2.231.980

2.220.236

Vennootschappelijke winsten verliesrekening over 2007 (bedragen x € 1.000)

2007 Resultaat na belastingen van deelnemingen

3

Overige opbrengsten na belastingen Winst Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

2006 145.255

294.228

71.230

49.259

216.485

343.487

Toelichting op de vennootschappelijke balans en winsten verliesrekening 1

Algemeen

1.1

Grondslagen voor het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening van de vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de door artikel 2:362 lid 8 BW geboden mogelijkheid om in de vennootschappelijke jaarrekening de grondslagen van waardering en resultaatbepaling (waaronder begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) toe te passen die in de geconsolideerde jaarrekening worden gehanteerd. De vennootschap heeft de geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard en vastgesteld binnen de Europese Unie. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling, met uitzondering van die delen waarvoor de verdeling wettelijk bepaald is.

1.2

Beleggingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere entiteiten waarin de vennootschap zeggenschap kan uitoefenen of waarover zij de centrale leiding heeft, worden initieel en op balansdata gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. De waarde van deze deelnemingen wordt aangepast met het aandeel van de vennootschap in de resultaten van de deelneming, gebaseerd op de grondslagen van bepaling van het resultaat zoals toegepast in de geconsolideerde jaarrekening en met het aandeel in de overige mutaties in het eigen vermogen van de deelneming die na de overnamedatum aan de vennootschap toerekenbaar zijn. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de activa, voorzieningen en verplichtingen te waarderen op basis van en het resultaat te berekenen volgens de grondslagen die worden gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening.

2

Onroerend goed in exploitatie (x € 1.000) Stand per 1 januari

2007

2006

364.522

339.900

3.668

5.440

Investeringen Verkopen

-/-

7.950

Herwaardering Stand per 31 december

-/-

5.825

36.850

25.007

397.090

364.522

Het onroerend goed in exploitatie is in eigendom van de vennootschap en wordt gehouden om huuropbrengsten of waardestijging te realiseren. De onroerende zaken worden niet gebruikt in de productie of levering van goederen en

85

diensten of op andere wijze voor eigen gebruik aangewend. De reële waarde van het onroerend goed in exploitatie wordt vier maal per jaar bepaald. Twee maal per jaar worden de waarderingen door externe taxateurs bepaald. Bij de bepaling van de waarde wordt rekening gehouden met de omvang, de aard en het gebruik van het vastgoed. De volgende bedragen zijn met betrekking tot onroerend goed in exploitatie in de winsten verliesrekening verwerkt:

Huurinkomsten

2007

2006

27.334

26.961

Exploitatiekosten voor activa die huuropbrengsten hebben gegenereerd

-/- 3.475

-/- 3.563

Exploitatiekosten voor activa die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd

-/-

-/-


12

34

3

Beleggingen in groepsmaatschappijen (x € 1.000) Het overzicht van de mutaties luidt als volgt: Stand per 1 januari Koersverschil

2007

2006

1.323.079

1.020.204

-/-

66.074 –

89.380

Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop

-/-

589

348

Niet terugvorderbare bronbelasting

-/-

Investeringen / desinvesteringen

Resultaat deelnemingen

377

-/-

-/-

145.255

Dividend uitkeringen

-/-


65.367 1.335.927

24.095

375 294.228

-/-

56.611 1.323.079

Lijst van groepsmaatschappijen Per 31 december 2007 worden door de vennootschap de volgende deelnemingen rechtstreeks gehouden: Aandeel in kapitaal (%) C.V.A. Belgium S.C.A. *)

37,99


100

Kleber Investissements S.A.S.

100

Clichy Investissements S.A.S.

100

Plaine Investissements S.A.S.

100

Bollaert Investissements S.A.S.

100

Marine de Dunkerque S.A.S.

100

N.V. Wereldhave International

100

Wereldhave Management Holding B.V.

100

West World Holding N.V.

100

Relovast B.V.

100

Espamad S.L.

100

Wereldhave U.K. Holdings Ltd.

100

*) Inclusief indirecte belangen 68,2%

86


4

Overige beleggingen (x € 1.000)

Vorderingen op


groeps-

financiële

maatschappijen

vaste activa

485.721

11.016

Stelselwijziging

–

Stand per 1 januari 2006

485.721

Koersverschil

-/-

Investeringen Desinvesteringen Stand per 31 december 2006 Koersverschil Desinvesteringen

203 10.813

496.737 -/-

203 496.534

7.370

– –

195.243

-/-166.795

-/- 3.341

-/-170.136

506.799

7.472

514.271

-/-

7.370

5.232

–

137.718

–

137.718

733

-/-176.685

6.739

470.072

-/-175.952


-/-

Totaal

195.243

-/-

Investeringen

Overige

463.333

-/-

-/-

5.232

Met betrekking tot de stelselwijziging wordt verwezen naar toelichting 3.1 en 10 van de geconsolideerde jaarrekening. De reële waarde van de overige beleggingen is gelijk aan de balanswaarde.

5

Vorderingen (x € 1.000) De looptijd van de vorderingen is minder dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen is gelijk aan de balanswaarde.

6

Eigen vermogen Aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming (excl. preferente aandelen, zie noot 8) bedroeg per 31 december 2007 € 600.000.000 verdeeld in 40.000.000 gewone aandelen van elk € 10,– en 20.000.000 prioriteitsaandelen van elk € 10,–. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal is groot € 207.817.350, bestaande uit 20.781.735 aandelen van € 10,– nominaal.

87 Gedurende 2007 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenkapitaal. Conform de IFRS grondslagen worden de preferente aandelen verwerkt als langlopende schulden.


Het mutatieoverzicht van het eigen vermogen over 2006 en 2007 is als volgt (bedragen x € 1.000) **): Aandelenkapitaal

Agio

Algemene reserve

Herwaarderingsreserve onroerend goed *)

Herwaarderingsreserve deelnemingen *)

Reserve koersverschillen *)

Totaal

207.817

755.707

207.353

83.439

273.948

13.898

1.542.162

–

–

203

–

–

–

207.817

755.707

207.150

83.439

273.948

13.898

1.541.959

Koersverschillen

–

–

–

–

–

-/- 22.958

-/- 22.958

Mutatie reserves

–

–

375

–

348

–

converteerbare obligatielening

–

8.102

–

–

–

–

Gerealiseerde herwaardering

–

–

11.653

–

-/- 11.653

–

–

Dividend uitkering over 2005

–

–

-/- 94.557

–

–

–

-/- 94.557

Resultaat boekjaar **)

–

–

92.962

23.598

226.927

–

343.487

207.817

763.809

216.833

107.037

489.570

9.060

1.776.006

Stand per 31 december 2005 Stelselwijziging Stand per 31 december 2005

-/-

-/-

-/-

203

-/-

27

Eigen vermogencomponent

Stand per 31 december 2006 Koersverschillen

–

–

Mutatie reserves

–

–

converteerbare obligatielening

–

–

–

Gerealiseerde herwaardering

–

–

7.600

Dividend uitkering over 2006

–

–

-/- 95.596

Resultaat boekjaar **)

–

–

207.817

763.809

-/-

–

–

296

–

-/-

8.102

–

-/- 45.945

-/-

589

–

-/- 45.945

–

–

-/-

6.304

–

–

–

–

–

-/- 95.596

91.027

37.442

88.016

–

216.485

219.568

143.183

570.693

-/- 55.005

1.850.065

-/-

885

Eigen vermogencomponent


– -/-

1.296

–

**) Wettelijke reserve **) De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling, met uitzondering van die delen waarvoor de verdeling wettelijk bepaald is.

Agio Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 741,4 mln (2006: € 741,4 mln).

88

Algemene reserve

Winstbestemming 2006 In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 31 maart 2007 is de bestemming van het resultaat over 2006 als volgt vastgesteld (bedragen x € 1.000): Uitgekeerd aan gewone aandeelhouders

95.596

Toegevoegd aan: – Herwaarderingsreserve onroerend goed

23.598

– Herwaarderingsreserve deelnemingen

226.927

– Algemene reserve

-/-

Winst 2006

2.634 343.487

Stelselwijziging Met betrekking tot de stelselwijziging wordt verwezen naar toelichtingen 3.1. en 10 in de geconsolideerde jaarrekening. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

Dividend 2007 De jaarrekening is opgesteld vóór winstverdeling. Het voorgestelde dividend per aandeel bedraagt € 4,65 per gewoon aandeel, ofwel totaal € 96,6 mln. Het preferente dividend ad 5,533% (2006: 4,335%) is in overeenstemming met de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als (interest)kosten verwerkt in de winsten verliesrekening. Herwaarderingsreserve onroerend goed Herwaarderingsreserves worden aangehouden voor de volgende niet gerealiseerde herwaarderingen: – waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord; – waardevermeerderingen van activa die rechtstreeks worden verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingsreserve deelnemingen In deze reserve worden de positieve waarderingsresultaten van beleggingen in deelnemingen opgenomen.

7

Leningen (x € 1.000)

Schulden aan deelnemingen

31 december 2007

31 december 2006

Looptijd

Looptijd

Looptijd

Totaal

Totaal

1 – 2 jaar

2 – 5 jaar

> 5 jaar

–

–

–

–

83.492

Converteerbare obligatielening

–

192.748

–

192.748

190.500

Schulden aan kredietinstellingen

–

–

–

–

25.000

Totaal

–

192.748

–

192.748

298.992

Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder schulden op korte termijn. Met betrekking tot de conversievoorwaarden van de converteerbare obligatie wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.

89


Gemiddelde effectieve rentevoet

2007

Kortlopende rentedragende schulden

2006

EUR

GBP

totaal

EUR

GBP

totaal

5,88%

–

5,88%

4,10%

–

4,10%

Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid • Schulden aan deelnemingen • Converteerbare obligatielening

–

–

–

4,15%

–

4,15%

3,60%

–

3,60%

3,60%

–

3,60%

–

–

–

5,88%

–

5,88%

–

–

–

3,86%

–

3,86%

• Bancaire schulden en andere leningen – met zekerheid • Interest rate swaps Gemiddeld

– -/- 1,00% -/-1,00% 3,96% -/- 1,00%

3,17%

De interest rate swaps zijn door Wereldhave NV aangegaan en hebben betrekking op een lening in één van de dochtermaatschappijen. Marktwaarde De boekwaarde en de marktwaarde van de langlopende rentedragende schulden is als volgt:

31 december 2007 boekwaarde

31 december 2006

marktwaarde

boekwaarde

marktwaarde

Schulden aan deelnemingen

–

–

83.492

83.492

Bancaire schulden en andere leningen

–

–

25.000

25.000

192.748

191.420

190.500

224.982

192.748

191.420

298.992

333.474

Converteerbare obligatielening

Valuta Alle leningen zijn afgesloten in EUR. In 2006 was een lening voor een bedrag van GBP 11.538.474 (€ 17.183.130) opgenomen.

90 8

Overige schulden (x € 1.000)

2007

2006

Erfpachtverplichtingen

6.841

6.855

33

31

3.405

3.405

10.279

10.291

Ontvangen waarborgsommen Preferente aandelen


Preferente aandelen De preferente aandelen zijn geclassificeerd als (langlopende) schuld in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening. Het maatschappelijk kapitaal preferente aandelen bedraagt € 181.600.000 en is verdeeld in 20.000.000 aandelen van nominaal € 9,08. Het aantal geplaatste preferente aandelen bedraagt 1.500.000, waarop 25% is gestort. Er hebben geen mutaties plaatsgevonden in 2006 en 2007. Preferente aandelen geven naast stemrecht recht op een preferent dividend.

9

Kortlopende schulden (x € 1.000)

2007

2006

Schulden aan kredietinstellingen

103.511

73.423

24.850

39.924

Kortlopend deel van langlopende schulden Crediteuren Schulden aan deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Dividend preferente aandeelhouders Overige schulden

10

323

1.372

42.771

12.718

90

138

190

149

7.153

7.223

178.888

134.947

Werknemers Gedurende het jaar 2007 waren bij de rechtspersoon evenals in 2006 gemiddeld 2 werknemers in dienst.

11

Remuneratie directie en commissarissen Voor de gegevens omtrent de remuneratie van directie en commissarissen wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.

12

Verbonden partijen Alle groepsmaatschappijen worden aangemerkt als verbonden partij. Verwezen wordt naar toelichting 40 in de geconsolideerde jaarrekening.

13

Niet in de balans opgenomen verplichtingen De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 366,1 mln (2006: € 278,0 mln). Investeringsverplichtingen belopen per 31 december 2007 € 0,4 mln (2006: € 1,5 mln).


Raad van Commissarissen

Directie

C.J. de Swart

G.C.J. Verweij

J. Krant

J. Buijs

F.Th.J. Arp P.H.J. Essers


91

Overige gegevens Winstbestemming

Corporate Governance

De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten

Wereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de

van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van

belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en

preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het

van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin

percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalf maands

passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte

geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van

informatieverstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek

het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.

is verankerd in de in mei 2003 door de Directie vastgestelde

De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale

Business Principles en de Code of Conduct voor het

bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op

personeel, die worden gepubliceerd op onze website

de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun

www.wereldhave.com. Wereldhave heeft de aanbevelingen

nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de

van de Commissie Tabaksblat begin 2004 geïmplementeerd.

algemene vergadering van aandeelhouders.

De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 24 maart 2004 ingestemd met de wijze waarop de aan-

Voorstel tot winstverdeling

bevelingen van de Commissie zijn opgevolgd. De statutaire

Voorgesteld wordt, om naast het statutair bepaalde dividend

mogelijkheid van bindende voordrachten vormt de enige

in contanten van 5,530% op de uitstaande preferente aandelen

afwijking van de Code.

en 5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone aandelen een dividend in contanten/aandelen uit te keren van

Het jaarverslag en het halfjaarbericht worden op verzoek

€ 4,65 per aandeel. Het volledige dividend zal in contanten

kosteloos in gedrukte vorm toegezonden, persberichten op

worden uitgekeerd ter voldoening aan de fiscale uitdelings-

verzoek via e-mail. Verdere tussentijdse mededelingen worden

verplichting, onder inhouding van dividendbelasting.

bekendgemaakt indien ontwikkelingen binnen of buiten de vennootschap naar het oordeel van de Directie daartoe aanleiding geven.

(bedragen x € 1 mln)

2007

2006 Wereldhave hanteert een registratiedatum die 14 dagen voor

Winst

216,5

343,5

de aandeelhoudersvergadering ligt. Deze termijn geeft de banken voldoende tijd om stemgerechtigdheid van aandeel-

Uitkering aan gewone aandeelhouders

96,6

95,6

Toevoeging aan:

houders te kunnen bepalen zonder aandelen te hoeven blokkeren. Voor K-stukken blijft gelden dat deze vóór of op

• Herwaarderingsreserve onroerend goed

37,4

23,6

de registratiedatum in bewaring dienen te worden gegeven

• Herwaarderingsreserve deelnemingen

88,0

226,9

en tot en met de registratiedatum geblokkeerd blijven. Voor

-/- 5,5

-/- 2,6

uitgebreide informatie wordt verwezen naar de agenda en de

Onttrekking aan de Algemene Reserve

oproeping voor de vergadering. 216,5

343,5

92


Directie

Raad van Commissarissen

De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene

De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd

Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de

en ontslagen door de Algemene Vergadering van

vergadering van houders van prioriteitsaandelen. De Directie is

Aandeelhouders, op voordracht van de vergadering van

tijdens de op 30 maart 2006 gehouden Algemene Vergadering

houders van prioriteitsaandelen. De Algemene Vergadering

van Aandeelhouders benoemd voor een periode van vier jaar.

stelt de vergoeding van Commissarissen vast. De hoogte

In de arbeidsovereenkomsten is vastgelegd dat de maximale

van de vergoeding is vastgesteld in 1999 en wordt jaarlijks

vergoeding bij tussentijdse beëindiging 1 jaarsalaris bedraagt.

geïndexeerd. De leden van de Raad van Commissarissen zijn

Tot ontslag of schorsing, anders dan met instemming van de

onafhankelijk ten opzichte van elkaar, de Directie en welk

vergadering van houders van Prioriteitsaandelen, kan door de

deelbelang dan ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar

algemene vergadering slechts worden besloten met tweederde

één der commissarissen af. Een (her)benoemingsvoorstel aan

der uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigende meer

de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden

dan de helft van het geplaatste kapitaal. Het systeem van

gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt daarbij

voordrachten wijkt af van de best practice bepalingen van de

rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat zijn taak

Commissie Tabaksblat. In eerste instantie wordt weliswaar

als commissaris heeft vervuld. In het reglement van de Raad

een niet bindende voordracht gedaan, die met eenvoudige

van Commissarissen is vastgelegd dat de maximale zittingsduur

meerderheid kan worden afgewezen, maar in een tweede

8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende (en uitdrukkelijk te

ronde kan de Prioriteit evenwel een andere, (al dan niet)

motiveren) belangen een langere termijn rechtvaardigen.

bindende voordracht doen die met tweederde meerderheid verworpen kan worden.

De auditcommissie van de Raad van Commissarissen bestaat uit de heren Drs F.Th.J. Arp RA (voorzitter) en

De Directie en Raad van Commissarissen zijn van mening dat

Prof. Dr. P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in november

zij zonder het vertrouwen van de AVA niet kunnen functioneren.

2007 een vergadering gehad met de accountant, waarbij het

Bij de uitoefening van de bijzondere bevoegdheden die

controleplan over het jaar 2007 en de compliance binnen

verband houden met de beschermingsconstructie zal met dit

Wereldhave werden besproken. In februari 2008 heeft de

uitgangspunt rekening worden gehouden.

auditcommissie ter voorbereiding op de vergadering van de voltallige Raad van Commissarissen buiten aanwezigheid van de

Wijzigingen in de bezoldiging van de Directie zullen door

Directie gesproken met de accountant over het directieverslag,

Wereldhave ter goedkeuring aan aandeelhouders worden

de jaarrekening 2007 en de bevindingen van de accountant.

voorgelegd. Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen die zijn vastgesteld in het remuneratierapport.

De Raad kent thans geen andere commissies. De Raad

Belangrijke wijzigingen in het bezoldigingsbeleid zullen aan de

vergadert volgens een vast vergaderschema, tenminste zes

algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd.

maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is gewijd aan het

De bezoldiging van bestuurders wordt door de Raad van

bespreken – buiten aanwezigheid van de Directie – van het

Commissarissen van tijd tot tijd vergeleken met de markt,

eigen functioneren van de Raad, de relatie tot de Directie en

voor het laatst in 2004. Het door de Raad van Commissarissen

de samenstelling, beoordeling en beloning van de Directie.

opgestelde remuneratierapport over het jaar 2007 wordt

De profielschets waaraan leden van de Raad van

gepubliceerd op de website van Wereldhave.

Commissarissen dienen te voldoen wordt jaarlijks geëvalueerd en wanneer nodig herzien, laatstelijk in 2003. De Raad van

De reglementen van Directie en Raad van Commissarissen

Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van

van Wereldhave verbieden het beleggen in eigen aandelen van

de vennootschap.

het bedrijf. Hierdoor wordt voorkomen dat de onderneming enig afbreukrisico loopt als gevolg van het handelen van een

Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest

bestuurder of commissaris. Een reglement voor het handelen

waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.

in andere aandelen door bestuurders en commissarissen is in

Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van

februari 2004 vastgesteld.

de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profielschets en het Reglement van de Raad van Commissarissen, het rooster van aftreden van leden van de Raad en het Directiereglement worden gepubliceerd op de website van Wereldhave en worden op aanvraag kosteloos toegezonden. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007

93

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

De prioriteitsaandelen A worden gehouden door de Stichting

De jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt

tot het houden van prioriteitsaandelen van de naamloze

doorgaans gehouden in de laatste week van de maand maart.

vennootschap: ’Wereldhave N.V.’ Het bestuur van de stichting

Het stemrecht op de aandelen wordt bepaald door de nominale

wordt gevormd door de leden van de Directie en de leden van

waarde van de aandelen. De preferente aandelen hebben een

de Raad van Commissarissen. Naast de winstrechten zijn de

nominale waarde van € 9,08, de prioriteitsaandelen en gewone

vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van

aandelen hebben een nominale waarde van € 10. De wet

de vennootschap en het kunnen opmaken van een bindende

bepaalt dat bij een onderverdeling van het maatschappelijk

voordracht voor hun benoeming de belangrijkste rechten

kapitaal in aandelen met verschillende nominale waarden, het

verbonden aan de prioriteitsaandelen A en B. Tot ontslag of

stemrecht van iedere aandeelhouder gelijk is aan het aantal

schorsing, anders dan met instemming van de houders van de

malen dat het bedrag van het kleinste aandeel is begrepen in

prioriteitsaandelen, kan door de Algemene Vergadering slechts

het gezamenlijke nominale bedrag van zijn aandelen; gedeelten

worden besloten met tweederde der uitgebrachte stemmen,

van stemmen worden verwaarloosd.

vertegenwoordigend meer dan de helft van het geplaatste kapitaal.

Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk 1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om

Van de 1.500.000 preferente aandelen worden 1.350.000

onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van

aandelen gehouden door de Stichting tot het houden

Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze

van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave.

tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de

Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren

Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend,

Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Prof. Mr M.W. den Boogert

tenzij er naar het oordeel van de Raad van Commissarissen

en Drs P.C. Neervoort. De preferente aandelen Wereldhave

en de Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap

zijn genoteerd op de beurs van NYSE Euronext te Amsterdam.

zijn die zich tegen het opnemen in de agenda verzetten.

De koers van het preferente aandeel Wereldhave op

De behandeling in de Algemene vergadering dient geen

31 december 2007 bedraagt € 1,90. Naast stemrecht geven

afbreuk te doen aan het ordelijk verloop van de vergadering.

de preferente aandelen recht op een preferent dividend uit de

Van het verhandelde ter vergadering worden door de secretaris

winst. Ingeval van vereffening wordt hetgeen na voldoening van

van de vennootschap notulen opgesteld. De notulen worden

de schulden overblijft, overgedragen aan de aandeelhouders

getekend door de Voorzitter der vergadering en door de

naar verhouding van ieders aandelenbezit behoudens dat aan

secretaris. In beginsel worden de notulen binnen één maand

de aandeelhouders van preferente aandelen geen verdere

na de vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave

uitkering geschiedt dan het gestorte bedrag op die aandelen

en worden de notulen op verzoek kosteloos per post

en aan houders van prioriteitsaandelen A en B geen verdere

toegezonden.

uitkering geschiedt dan het nominaal gestorte bedrag op die aandelen.

Beschermingsconstructie

94

De bescherming bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen

Preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B zijn niet

van preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en prioriteits-

gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. De ’Stichting

aandelen B. Al deze aandelen luiden op naam. De prioriteits-

tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B

aandelen A dienen volledig te worden volgestort; voor de

Wereldhave’ heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten

preferente aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een

doel het behartigen van de belangen van Wereldhave, van de

volstortplicht van 25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet

met haar verbonden onderneming en van alle daarbij

in de uitgifte van preferente en prioriteitsaandelen tot ten

betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking

hoogste 50% van het geplaatste gewone aandelenkapitaal.

neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de

Op 31 december 2007 bedroeg het totaal geplaatst kapitaal aan

identiteit van de vennootschap en de onderneming. Het belang

preferente en prioriteitsaandelen € 13.620.100. Uitgegeven

van de stichting in Wereldhave bedraagt 6,06% van het aantal

zijn 1.500.000 preferente aandelen en 10 prioriteitsaandelen A.

uitstaande aandelen, rechtgevend op 5,5% van de stemmen.

Er staan geen prioriteitsaandelen B uit.


Op grond van een in 1992 gesloten overeenkomst werken de

Voor een beschrijving van de belangrijkste bedrijfs-, financiële,

werknemers van de lokale management organisaties exclusief

operationele en strategische beheersingsmaatregelen

voor Wereldhave. De overeenkomst bevat bepalingen

verwijzen wij naar de toelichting 41 van de toelichting op

betreffende de continuïteit van werknemersbelangen bij een

de geconsolideerde jaarrekening. De uitkomsten van de

wijziging van de zeggenschap over Wereldhave.

beoordeling door de Directie van de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, alsmede

Interne risicobeheersings- en controlesystemen

eventuele significante wijzigingen hierin, zijn tezamen met

De Directie is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie

de strategie en de risico’s besproken met de Raad van

en werking van de op de bedrijfsactiviteiten van Wereldhave

Commissarissen. Bij deze beoordeling zijn geen constateringen

afgestemde interne risicobeheersings en controlesystemen.

gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd

Deze systemen zijn erop gericht om met een redelijke mate

dat de beschrijving van de opzet van de administratieve

van zekerheid, tijdig significante risico’s te onderkennen en

organisatie en interne controle niet voldoet aan de vereisten

deze zo goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in

zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde

hoeverre strategische, operationele en financiële doel-

regelgeving.

stellingen worden gerealiseerd en de financiële verslaglegging

Op basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening houdend

betrouwbaar is. Zij ondersteunen het naleven van de relevante

met de aanbeveling van de Monitoringcommissie Corporate

wet en regelgeving. De Directie van Wereldhave is zich er van

Governance (december 2007) dienaangaande, is de Directie van

bewust dat geen enkel risicobeheersings- en controlesysteem

mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen

kan voorzien in een absolute garantie voor wat betreft het

van Wereldhave in opzet adequaat zijn en een redelijke mate

behalen van ondernemingsdoelstellingen en het voorkomen

van zekerheid verschaffen dat de financiële verslaglegging

van wezenlijke fouten, verliezen, fraude of het schenden van

zoals opgenomen in dit jaarverslag geen onjuistheden van

wetten of regelgeving.

materieel belang bevat. De Directie heeft geen aanwijzingen

Wereldhave beschikt over een beschrijving van de administra-

dat dit risicobeheersings- en controlesysteem niet

tieve organisatie en interne controle waarin de procedures en

overeenkomstig de beschrijving zou hebben gefunctioneerd,

maatregelen als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht

noch dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zou

(’Wft’) en nadere regelgeving zijn opgenomen.

functioneren. De Directie streeft naar verdere verbetering en optimalisatie van de interne risicobeheersings- en

De belangrijkste elementen in het interne risicobeheersings-

controleprocedures.

en controlesysteem van Wereldhave zijn: – het stelsel van administratieve organisatie en interne

Klachtenregeling

controle (AO/IC) waarin procedures tot op detailniveau zijn

Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne

opgenomen aangaande bedrijfsprocessen, administratie,

risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden

controles, interne rapportage, documentatie en

ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van

handleidingen voor de inrichting van de financiële

Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt

verslaglegging;

zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de

– een geautomatiseerd, geïntegreerd en centraal informatie-

ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen

systeem waarmee alle binnenlandse en buitenlandse

welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht

bedrijfsonderdelen rechtstreeks zijn verbonden;

genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal

– een interne managementrapportage die is gericht op directe signalering van ontwikkelingen in de waarde van de

uiterlijk binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn beslissing aan de klager kenbaar maken.

beleggingen en het resultaat per aandeel; – een jaarlijks strategisch vijfjaren-beleggingsplan waarin de analyse van de operationele en financiële doelstellingen is verwerkt; – de Wereldhave ’Business Principles’ en ’Code of Conduct’ die van toepassing is voor de gehele organisatie;


95

Transacties met direct belanghebbenden

Investor relations

De leden van de Raad van Commissarissen en van de

Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via

Directie van Wereldhave N.V. hadden gedurende het

www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de meest

boekjaar 2007 evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk

recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers en

belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover

analisten te geven presentaties.

de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Accountant De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld. De persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de jaarcijfers worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept aan de accountant toegezonden. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de accountant te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant is bevoegd hierover het woord te voeren in de vergadering.

96


Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Wereldhave N.V. Accountantsverklaring

beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling

Verklaring betreffende de jaarrekening

neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken

Wij hebben de in dit verslag op pagina 37 tot en met 91

van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen

opgenomen jaarrekening 2007 van Wereldhave N.V. te

en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde

Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening omvat de

een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controle-

geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De

werkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden

geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde

adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te

balans per 31 december 2007, winst-en-verliesrekening,

geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem

mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht

van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder

over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste

meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de

grondslagen voor financiële verslaggeving en overige

toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van

toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de

de redelijkheid van schattingen die de directie van de

enkelvoudige balans per 31 december 2007, en de enkel-

vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het

voudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting.

algehele beeld van de jaarrekening.

Verantwoordelijkheid van de directie

Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-

De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het

informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.

opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming

Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening

met International Financial Reporting Standards zoals

Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een

aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en

getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het

met Wet toezicht beleggingsinstellingen, alsmede voor het

vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2007 en van

opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9

het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming

Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer:

met International Financial Reporting Standards zoals

het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern

aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en

beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en

met de Wet op het financieel toezicht.

getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel

Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening

belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en

Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een

toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële

getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het

verslaggeving en het maken van schattingen die onder de

vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2007 en

gegeven omstandigheden redelijk zijn.

van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of

de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze

voorschriften van regelgevende instanties

controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht.

Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393

Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor

lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij

ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze

dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening

controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke

zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.

Amsterdam, 21 februari 2008 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.

Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te

R.A.J. Swaak RA

voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn


97

Raad van Commissarissen Mr. C.J. de Swart

Oud Voorzitter Raad van Bestuur ASR Verzekeringsgroep en oud lid

(m, 66)

Executive Committee Fortis

Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001; herbenoemd in 2006. Treedt volgens rooster af in 2009.

Commissariaten: Stadion Feyenoord N.V. Hogeschool Rotterdam Daf Trucks N.V. Ordina N.V. Ruwaard van Putten Ziekenhuis UVIT Wealth Management Partners N.V.

J. Krant

Oud Directievoorzitter Kempen & Co

(m, 59)

Directeur Catalyst Advisors B.V.

Bestuursfuncties: St. Administratiekantoor Heijmans

Lid RvC Wereldhave sinds 2003. Treedt volgens rooster af in 2011.

Commissariaten: Voorzitter RvC Kardan N.V.

Drs. F.Th.J. Arp RA

Lid Raad van Bestuur Telegraaf Media Groep N.V. CFO

Herbenoemd in 2007.

Bestuursfuncties: Voorzitter Joods Historisch Museum Stichting ”Hollandsche Schouwburg”

(m, 54) Treedt volgens rooster af in 2008.

Commissariaten: Div. commissariaten namens Telegraaf Media Groep N.V.

Prof. Dr. P.H.J. Essers

Hoogleraar belastingrecht, Voorzitter vakgroep belastingrecht Universiteit van Tilburg

Lid RvC Wereldhave sinds 2005.

Bestuursfuncties: World Association of Newspapers Stichting Africa Interactive Media

(m, 50) Treedt volgens rooster af in 2010.

Commissariaten: geen

Algemeen

Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heer F.Th.J. Arp zal in de

Lid RvC Wereldhave sinds 2005.

98

Nevenfuncties: Voorzitter Commissie Financiën van de Eerste Kamer Gasthoogleraar Universiteit van Bologna Redacteur Weekblad Fiscaal Recht Bestuurslid Center for Company Law Directielid European Tax College

Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 maart 2008 aftreden. Hij wordt voor herbenoeming voorgedragen.

Directie Ing. G.C.J. Verweij

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977

(m, 62)

Directeur bouwzaken 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994)

Ir J. Buijs

Werkzaam bij Wereldhave als Hoofd afdeling Bouwzaken sinds 2000

(m, 42)

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. 2005 Directeur Wereldhave N.V. sinds 2006


Verslag van de Raad van Commissarissen Werkzaamheden van de Raad

In juni heeft de Raad van Commissarissen haar instemming verleend voor de aankoop van een kantoorgebouw in San Diego

De Raad heeft in 2007 zes keer vergaderd. Vaste onderwerpen

voor USD 210 mln. Met deze aankoop heeft Wereldhave een

op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling,

eerste investering gedaan aan de Westkust van de Verenigde

de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten,

Staten. Ook heeft de Raad toestemming verleend voor het

investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid,

aankopen van het winkelcentrum Planetocio in Spanje voor

het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit.

€ 53,9 mln. Alhoewel de Raad in 2007 enkele investeringsdossiers in Turkije met de Directie heeft besproken, heeft dit

In februari is met de Directie gesproken over de opzet en de

nog niet geleid tot investeringen op de Turkse vastgoedmarkt.

werking van de interne risicobeheersings- en controle-

In 2008 zullen de inspanningen worden voortgezet. De Directie

systemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen

heeft aangegeven de positie eind 2008 te zullen heroverwegen.

die aanpassing of bijstelling behoeven. De Raad onderschrijft de door de Directie gegeven beschrijving van de belangrijkste

In november heeft de Raad van Commissarissen het door de

bedrijfsrisico’s, zoals opgenomen op pagina 17 van het

Directie opgestelde beleggingsplan voor de komende vijf

directieverslag. In de februarivergadering heeft de Raad van

jaren met de Directie besproken. Het plan wordt jaarlijks

Commissarissen ook uitgebreid aandacht besteed aan een

geactualiseerd, waarbij de verschillen ten opzichte van het

uitgebrachte second opinion over de Belgische belastingclaim

vorige jaar worden geanalyseerd en toegelicht. Het beleggings-

(meer informatie vindt u op pagina 83). Deze second opinion

plan bevat de strategie en een actuele beschrijving van de

ondersteunt het standpunt van de Directie en heeft daarmee

vooruitzichten op de onroerendgoedmarkten in de landen

geen aanleiding gegeven tot een heroverweging. De stand

waarin Wereldhave actief is. Voorts bevat het plan de prognose

van zaken van de procedure wordt in elke vergadering van de

resultaatsontwikkeling, het financieringsbeleid, de organisatie

Raad van Commissarissen besproken.

en de informatiesystemen, de fiscaliteit en de investeringsvolumes per land. Het plan is gebaseerd op een uitgebreide set

Een der Commissarissen heeft met de Directie in april de

aannames voor de opstelling van de resultaatsprognoses, zoals

vastgoedinvesteringen van Wereldhave in Dallas en in

met betrekking tot rente, inflatie en economische groei.

Washington bezocht en aan de Raad van Commissarissen verslag uitgebracht. De directeur van Wereldhave in de Verenigde Staten heeft tijdens het bezoek een uitgebreide presentatie gegeven van de ontwikkelingsplannen in San Antonio, Wereldhave’s grootste ontwikkelingsproject. Uitgebreide informatie over dit toonaangevende project vindt u op pagina 22 en 23. De Raad van Commissarissen heeft in de maand juni een bezoek gebracht aan het winkelcentrum Itäkeskus in Helsinki, Finland, Wereldhave’s grootste vastgoedbelegging. Het bezoek bood de Raad van Commissarissen de mogelijkheid uitgebreid kennis te nemen van de operationele vastgoed managementactiviteiten van de Finse organisatie van Wereldhave. Ook werd de Finse vastgoedmarkt uitgebreid door de Directie aan de Raad van Commissarissen toegelicht.


99

In 2007 heeft Wereldhave vastgoed verkocht in de Verenigde

Auditcommissie

Staten, het Verenigd Koninkrijk, Nederland en België.

De auditcommissie bestaat uit de heer F.Th.J. Arp (voorzitter)

De Raad van Commissarissen heeft met de Directie uitgebreid

en de heer P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in februari

stilgestaan bij het effect van deze verkopen op het direct

2007 en in augustus 2007 buiten aanwezigheid van de Directie

resultaat. De Raad van Commissarissen onderschrijft het

met de accountant gesproken over de relatie van de accountant

besluit tot verkoop, gezien de sterk gestegen waarden van

met Wereldhave, de onafhankelijkheid van de accountant,

het verkochte vastgoed, het risicoprofiel van dat vastgoed en

de toepassing van ICT en de interne risicobeheersings- en

het vervreemdingsresultaat van € 17,4 mln dat met deze

controlesystemen. Voorts heeft de auditcommissie aandacht

verkopen in 2007 is gerealiseerd.

besteed aan de compliance binnen Wereldhave. De notulen van de vergadering van de auditcommissie zijn besproken

Samenstelling en werkwijze

en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van

De Raad van Commissarissen bestaat uit vier leden, die

Commissarissen.

onafhankelijk zijn ten opzichte van elkaar, de Directie van Wereldhave en welk deelbelang dan ook. Er zijn geen

Remuneratierapport

commissarissen frequent afwezig geweest. Er zijn in 2007

Het remuneratierapport dat is opgesteld door de

geen zakelijke transacties geweest tussen de leden van de

Raad van Commissarissen wordt gepubliceerd op

Raad van Commissarissen en de vennootschap.

www.wereldhave.com en wordt op aanvraag kosteloos toegezonden. De hoofdlijnen van het rapport worden hieronder

Jaarlijks vergadert de Raad tenminste eenmaal buiten

weergegeven.

aanwezigheid van de Directie. In deze vergadering wordt de samenstelling en het functioneren van de Raad van

Directie

Commissarissen besproken, het functioneren van de

Het functioneren van de Directie wordt jaarlijks beoordeeld

Directie en de beloning van de Directie.

door de Raad van Commissarissen. Er zijn bij de beoordeling van de leden van de Directie geen bijzondere punten naar

De Raad van Commissarissen heeft een Auditcommissie

voren gekomen die speciale vermelding behoeven.

ingesteld. Een remuneratiecommissie is niet ingesteld, gezien de geringe omvang dan de Raad van Commissarissen.

De Raad van Commissarissen heeft in 2007 een onderzoek

Het remuneratiebeleid wordt in overeenstemming met de

laten uitvoeren naar de marktconformiteit van de beloning

aanbevelingen van de Commissie Tabaksblat vastgesteld

van de Directieleden. De Raad heeft daarin geen aanleiding

door de voltallige Raad van Commissarissen, maar

gevonden wijziging aan te brengen in de arbeidsvoorwaarden

voorbereid door de Voorzitter en de Vice-Voorzitter van de

van de Directie, behoudens indexatie. De salarissen van beide

Raad van Commissarissen.

directeuren zijn per 1 januari 2008 geïndexeerd met 2%. Voor een volledig overzicht van de beloning van de directie wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde remuneratierapport, dat te vinden is op de

100

www.wereldhave.com.


Leden van de Directie trekken op geen enkele andere wijze

Reglementen

voordeel van de activiteiten van Wereldhave of gelieerde

De reglementen voor de Directie en de Raad van

ondernemingen. Wereldhave kent een eindloon pensioen-

Commissarissen en de profielschets voor de leden van de

regeling waarbij de deelnemers op 65-jarige leeftijd met

Raad, evenals een uitgebreide reactie op alle aanbevelingen

pensioen gaan. De leden van de Directie bezitten geen

en best practice bepalingen, zijn te vinden op de website

aandelen of optierechten Wereldhave N.V. Aan de leden van

www.wereldhave.com.

de Directie zijn door Wereldhave N.V. geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.

Den Haag, 21 februari 2008 Namens de Raad van Commissarissen,

Mr C.J. de Swart, Voorzitter

101


102

1401 NY Ave, Washington, voor en na gevelrenovatie



103

Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2007 (alleen objecten met een marktwaarde boven € 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) locatie

kantoren

winkels

industrieel

woningen

aantal

jaar van

jaar van

m2

m2

m2

aantal

parkeer-

aankoop

bouw of

2008

v.v.o.

v.v.o.

v.v.o.

renovatie

(x € 1 mln)

plaatsen

jaarhuur

België *) Berchem Berchemstadionstraat 76-78 Roderveldlaan 1-2 Roderveldlaan 3-4-5

11.416 12.344 17.139

217 238 316

1999 1999 1999

2002 2001 2001

1,5 1,7 2,0

12.666 5.730

150 64

1988 1990

2002 1990

2,8 1,2

14.178

1.260

1988

1996

2,2

31.252

2.200

1994

1994

8,7

19.501

802

1984

1995

2,6

305 178 123 114

1998 1999 1999

2002 2001 2001

1,6 0,8 0,8 0,8

Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8 Boulevard Bischoffsheim 22-25

Doornik Boulevard Walter de Marvis 22

Luik Quai des Vennes 1

Nijvel Chaussée de Mons 18

Vilvoorde Medialaan 28 Medialaan 30 Medialaan 32

overige objecten

12.989 5.696 4.052 6.336

88.368

64.931

–

26,7

Finland Espoo Lansituulentie 5 Tyrskyvuori 4

12.117 3.444

234 80

2003 2007

1998 2007

3,4 0,3

85.009

3.000

2002

2001

27,6

Helsinki Itäkeskus

9.537

9.537 100.570

–

9.895

7.944

31,3

Frankrijk Duinkerken 104 Quai des Fusiliers Marins Parijs en omgeving Avenue Jules Rimet, Saint-Denis 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret

10.993 19.660

30.653

9.895

7.944


600

1999

1999

2,5

121 350

1999 1999

2001 1999

2,7 7,6

12,8

locatie

kantoren

winkels

industrieel

woningen

aantal

jaar van

jaar van

m2

m2

m2

aantal

parkeer-

aankoop

bouw of

2008

v.v.o.

v.v.o.

v.v.o.

renovatie

(x € 1 mln)

plaatsen

jaarhuur

Nederland Alphen aan den Rijn J. Keplerweg 2 R. Wallenbergplein 21-37

14.698

50 108

1997 1999

2005 2002

0,8 0,9

11.377

96

1997

1993

0,7

12.457

117

1997

1991

0,8

1.000

1988

1985

7,3

11.283

690

1977

1971

0,9

47.179

155

1996

1993

2,5

1991

1995

3,3

1978

1996

1,0

830

1993

1999

3,9

8.779

126

1997

1988

1,2

18.066

690

1977

1987

1,3

15.378

126

1997

1994

0,7

100 151

1997

1994

4.322

12.876 23.890

0,7 2,0

10.499

76.292 175.983

6.177

Amersfoort Basicweg 1-3

Amsterdam Hornweg 64

Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)

31.752

Best Brem 4

Den Haag Laan van Ypenburg 20-160

Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur

22.146

Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15

4.537

30

Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof

17.857

Moerdijk Middenweg 6

Nuth Thermiekstraat 15

Roosendaal Borchwerf 23

Utrecht Rutherfordweg 1

overige objecten

28,0 105

Spanje Madrid 15 Avenida de la Vega, Alcobendas 15 Calle Fernando el Santo 1-2 Calle Mariano Benlliure, Rivas-Vaciamadrid 2 Plaza de la Lealtad 46 Avenida Juan Carlos I, Collado Villalba

22.676 3.254

421 39

1999 1991

2000 1993

4,4 0,8

35.248

351

2001 1989

2002 1999

2,4 1,0

15.186

7.480

980

2007

2001

3,6

15.186

42.728

3.012

28.942


12,2

locatie

kantoren

winkels

industrieel

woningen

aantal

jaar van

jaar van

m2

m2

m2

aantal

parkeer-

aankoop

bouw of

2008

v.v.o.

v.v.o.

v.v.o.

renovatie

(x € 1 mln)

1988

1986

0,4

plaatsen

jaarhuur

Verenigd Koninkrijk Burton-Upon-Trent Horninglow Street

2.765

140

Guildford 73-75 North Street

1.085

357

1988

1976

0,5

934

605 2.307

1988 1988 1988 1988 1988 1988

1999 1974 1999 1991 1993 1979

0,8 0,8 1,1 1,8 1,2 0,4

1988

1990

0,6

Londen en omgeving 126-134 Baker Street, W1 326-334 Chiswick High Road, W4 72-74 Dean Street, Royalty House, W1 14-18 Eastcheap, EC3 31-36 Foley Street, W1 186-188 Fulham Road 26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, Richmond upon Thames 56-70 Putney High Street, SW15 10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor

2.648 3.630 3.155

12 10 7

1.048 1.290 2.864 4.369

10 44

1988 1988

1963 1971

0,9 1,0

464

62

1988

1972

0,7

27.084

927

2005

2003

6,9

11.051

510

1998

1991

2,1

4.652

150

1989

1986

1,7

165

1988

1993

0,7

163

1988

1986

0,7

207 202

1994

1986

0,6 2,8

932

Manchester Wilmslow Road

Northampton 100 Pavillion Drive

Redhill Grosvenor House, 65/71 London Road

Rickmansworth 1 Tolpits Lane, Olds Approach

7.334

Sheffield Penistone Road

3.918

Yeovil Bay 6, Lynx Trading Estate

overige objecten 56.461

3.218 10.289

13.372

32.204

20.706

106


25,7

locatie

kantoren

winkels

industrieel

woningen

aantal

jaar van

jaar van

m2

m2

m2

aantal

parkeer-

aankoop

bouw of

2008

v.v.o.

v.v.o.

v.v.o.

renovatie

(x € 1 mln)

plaatsen

jaarhuur

Verenigde Staten Austin, Texas 3801 Cap. of Texas Highway North 6801 Cap. of Texas Highway North 8300 Mopac Expressway 4801 Plaza on the Lake Drive 5001 Plaza on the Lake Drive

11.891 8.568 8.669 10.363 11.383

550 344 431 491 539

2004 1999 1998 1999 1999

2002 1999 2000 1999 1999

1,8 0,8 0,8 1,0 1,0

737 465 648 880 188 479 479

1999 1998 1999 2000 2006 1998 1999

1999 1998 1999 2004 2006 1998 1999

1,0 0,8 2,4 3,6 0,6 0,6 0,7

752

2007

2005

8,4

101 190 531 531 165

2005 2006 1999 1999 1988 1999

2005 1999 2000 2000 1984 2002

3,3 4.0 1,5 1,3 3,6 1,4

Dallas en omgeving, Texas 805 Central Expressway, Allen 161 Corporate Center, Irving 411 East Buckingham Road, Richardson 4490 Eldorado Parkway, McKinney 4500 Eldorado Parkway, McKinney 4600 Regent Boulevard, Irving 4650 Regent Boulevard, Irving

10.702 9.737 338 525 5.490 7.432 7.432

San Diego, Californië 655 West Broadway (erfpacht tot 2058)

35.200

1.400

12

Washington D.C. en omgeving 701 8th Street 801 9th Street 13600 Dulles Technology Drive, Herndon 13650 Dulles Technology Drive, Herndon 1401 New York Avenue 21660 Ridgetop Circle, Sterling

12.465 21.930 10.507 10.507 17.646 11.681

199.712 Totaal

13.291

–

38,6

424.172 312.369 247.361

175,3

Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten. *) In de objecten in België heeft Wereldhave een belang van 68,2%.

107

Onafhankelijke taxateurs Jones Lang La Salle, Londen

Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam


Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen

Overzicht onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln)

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie per 31 december 2007. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2007. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten. kantoren

België Finland

winkels

industrieel

residentieel

totaal

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

markt-

jaar-

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

waarde

huur

152,5

13,1

217,9

13,6

–

–

–

–

370,4

26,7

8,5

0,6

572,2

30,7

–

–

–

–

580,7

31,3

179,5

10,3

10,1

1,4

8,1

1,1

–

–

197,7

12,8

Nederland

17,6

1,5

246,3

15,5

133,2

11,0

–

–

397,1

28,0

Spanje

93,4

6,2

53,6

2,4

32,8

3,6

–

–

179,8

12,2

VK

240,7

17,1

106,3

6,8

24,0

1,8

–

–

371,0

25,7

VS

498,6

30,8

27,3

1,8

–

–

45,4

6,0

571,3

38,6

1.190,8

79,6

1.233,7

72,2

198,1

17,5

45,4

6,0

2.668,0

175,3

Frankrijk

Totaal

Contracted rent (in % van de contractuele huur op 31 december 2007)

100

2008

2009

2010

2011

2012

Contractuele huur

90 80 70 60 50 40

Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie

30

(x € 1 mln)

20 10

In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de

0

108 herwaardering in 2007 van onroerend goed in exploitatie per land en in een percentage per land per sector. waarde

herwaar-

31-12-2007 dering in 2007

in % van de waarde vóór herwaardering kantoren

winkels

industrieel

residentieel

totaal

6,7

–

–

5,6

België

370,4

19,5

4,0

Finland

580,7

50,2

1,2

9,6

–

–

9,5

Frankrijk

197,7

15,0

9,4

-/- 2,4

-/- 2,4

–

8,2

Nederland

397,1

36,9

-/- 2,2

14,7

4,5

–

10,2

Spanje

179,8

8,0

8,4

-/- 0,9

4,0

–

4,7

Verenigd Koninkrijk

371,0

-/- 12,0

-/- 2,9

-/- 2,3

-/- 8,6

–

-/- 3,1

Verenigde Staten

571,3

11,6

2,4

-/- 2,0

–

0,6

2,1

2.668,0

129,2

2,8

8,0

2,4

0,6

5,1

Totaal


Wereldhave N.V.

Jaarverslag 2007

Inhoudsopgave Het jaar 2007

1

Kerncijfers over 10 jaar

2

Nederland

Kerninformatie

4

Wereldhave N.V., Wereldhave Management Holding B.V.

Introductie

5

en Wereldhave Management Nederland B.V.

Hoofdlijnen strategie

5



telefoon (0031) 70 346 93 25, fax (0031) 70 363 89 90

Preadvies van de Raad van Commissarissen

10

7

Verslag van de Directie

11

België

-

Ontwikkelingen 2007

11

Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.

-

Resultaten

12

Medialaan 30, B-1800 Vilvoorde

-

Vermogen

14

telefoon (00 32) 2 732 19 00, fax (00 32) 2 732 21 80

-

Ontwikkeling van de portefeuille

16

-

Personeel en organisatie

17

Finland

Belangrijkste bedrijfsrisico’s

17


-

België

18

Itäkatu 1 B, FIN-00930 Helsinki

-

Finland

20

telefoon (00 358) 934 364 880, fax (00 358) 932 397 79

-

San Antonio, Texas

22

-

Frankrijk

24

Frankrijk

-

Nederland

26

Wereldhave Management France S.A.S.

-

Spanje

28

80, Avenue de la Grande Armée, 75017 Paris

-

Verenigd Koninkrijk

30

telefoon (00 33) 1 70 39 42 50, fax (00 33) 1 70 39 42 60

-

Verenigde Staten

32

Overzicht ontwikkelingsprojecten

34

Spanje

Vooruitzichten

36

Wereldhave Management Spain S.L.

Inhoudsopgave Jaarrekening 2007

38

c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha, E-28010 Madrid

-

Geconsolideerde balans

39

telefoon (00 34) 91 310 38 27, fax (00 34) 91 319 46 16

-

Geconsolideerde winsten verliesrekening

40

-

Direct en indirect resultaat

41

-

Geconsolideerd overzicht van mutaties

Verenigd Koninkrijk Wereldhave Property Management Co. Ltd.

in het eigen vermogen

42

39 Sloane Street, Londen SW1X 9WR

-

Geconsolideerd kasstroomoverzicht

44

telefoon (00 44) 207 235 20 80, fax (00 44) 207 245 99 62

-

Toelichtingen

46

-

Vennootschappelijke balans

84

-

Vennootschappelijke winsten verliesrekening

84

Verenigde Staten Wereldhave USA, Inc.

-

Toelichting op de vennootschappelijke balans

3 Manhattanville Road, 2nd Floor, Purchase, New York 10577

Wereldhave N.V.

telefoon (00 1) 914 694 59 00, fax (00 1) 914 694 46 42


Overige gegevens

92

telefoon (00 31) 70 346 93 25, fax (00 31) 70 363 89 90

Accountantsverklaring

97

Gegevens Raad van Commissarissen en Directie

98


99

e-mail [email protected] internet www.wereldhave.com

Ontwerp:

Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Schiedam

Druk:

Drukkerij De Eendracht, Schiedam

Jaarverslag 2007

WWW.WERELDHAVE.COM

en winsten verliesrekening

85


103

Overzicht huurinkomsten en herwaardering

108

An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available.

377WH_omslag_NL173_DEF2.indd 1

21-02-2008 15:41:04

Inhoudsopgave. Jaarverslag An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available

Recommend Documents