Wereldhave N.V.
Jaarverslag 2007
Inhoudsopgave Het jaar 2007
1
Kerncijfers over 10 jaar
2
Nederland
Kerninformatie
4
Wereldhave N.V., Wereldhave Management Holding B.V.
Introductie
5
en Wereldhave Management Nederland B.V.
Hoofdlijnen strategie
5
Nassaulaan 23, 2514 JT Den Haag
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
telefoon (0031) 70 346 93 25, fax (0031) 70 363 89 90
Preadvies van de Raad van Commissarissen
10
7
Verslag van de Directie
11
België
-
Ontwikkelingen 2007
11
Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.
-
Resultaten
12
Medialaan 30, B-1800 Vilvoorde
-
Vermogen
14
telefoon (00 32) 2 732 19 00, fax (00 32) 2 732 21 80
-
Ontwikkeling van de portefeuille
16
-
Personeel en organisatie
17
Finland
Belangrijkste bedrijfsrisico’s
17
Wereldhave Finland Oy
-
België
18
Itäkatu 1 B, FIN-00930 Helsinki
-
Finland
20
telefoon (00 358) 934 364 880, fax (00 358) 932 397 79
-
San Antonio, Texas
22
-
Frankrijk
24
Frankrijk
-
Nederland
26
Wereldhave Management France S.A.S.
-
Spanje
28
80, Avenue de la Grande Armée, 75017 Paris
-
Verenigd Koninkrijk
30
telefoon (00 33) 1 70 39 42 50, fax (00 33) 1 70 39 42 60
-
Verenigde Staten
32
Overzicht ontwikkelingsprojecten
34
Spanje
Vooruitzichten
36
Wereldhave Management Spain S.L.
Inhoudsopgave Jaarrekening 2007
38
c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha, E-28010 Madrid
-
Geconsolideerde balans
39
telefoon (00 34) 91 310 38 27, fax (00 34) 91 319 46 16
-
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
40
-
Direct en indirect resultaat
41
-
Geconsolideerd overzicht van mutaties
Verenigd Koninkrijk Wereldhave Property Management Co. Ltd.
in het eigen vermogen
42
39 Sloane Street, Londen SW1X 9WR
-
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
44
telefoon (00 44) 207 235 20 80, fax (00 44) 207 245 99 62
-
Toelichtingen
46
-
Vennootschappelijke balans
84
-
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening
84
Verenigde Staten Wereldhave USA, Inc.
-
Toelichting op de vennootschappelijke balans
3 Manhattanville Road, 2nd Floor, Purchase, New York 10577
Wereldhave N.V.
telefoon (00 1) 914 694 59 00, fax (00 1) 914 694 46 42
Nassaulaan 23, 2514 JT Den Haag
Overige gegevens
92
telefoon (00 31) 70 346 93 25, fax (00 31) 70 363 89 90
Accountantsverklaring
97
Gegevens Raad van Commissarissen en Directie
98
Verslag van de Raad van Commissarissen
99
e-mail
[email protected] internet www.wereldhave.com
Ontwerp:
Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Schiedam
Druk:
Drukkerij De Eendracht, Schiedam
Jaarverslag 2007
WWW.WERELDHAVE.COM
en winst- en verliesrekening
85
Onroerendgoedportefeuille
103
Overzicht huurinkomsten en herwaardering
108
An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available.
377WH_omslag_NL173_DEF2.indd 1
21-02-2008 15:41:04
Het jaar 2007 was een turbulent vastgoedjaar, waarin de prijzen voor vastgoed topwaarden bereikten. Wereldhave heeft met verkopen de gestegen waarde van risicovoller vastgoed gerealiseerd en heeft recent gebouwd eersteklas vastgoed aan de portefeuille toegevoegd.
Kerncijfers
2007
2006
%
(in €)
Resultaten Winst
229,6 mln
357,5 mln
-/- 35,78%
Direct resultaat
108,0 mln
113,3 mln
-/-
Indirect resultaat
121,6 mln
244,2 mln
-/- 50,20%
10,42
16,53
-/- 36,96%
4,88
5,14
Vermogen
31-12-2007
31-12-2006
%
Onroerend goed in exploitatie
2.668,0 mln
2.521,5 mln
5,81%
Eigen vermogen
1.972,6 mln
1.890,0 mln
4,37%
89,02
85,46
4,17%
Winst per aandeel Direct resultaat per aandeel
Intrinsieke waarde per aandeel
-/-
4,68%
5,06%
Voorgesteld dividend € 4,65 in contanten, betaalbaar op 4 april 2008. Aan- en verkopen in 2007 (bedragen tegen ultimo koersen x € 1 mln) Aankopen
Verkopen (bruto opbrengsten)
San Diego, USA
kantoren
Villalbal, Spanje
retail
150,0 53,9
Frisco, USA
land
5,1
Pittsburgh, USA
kantoren
8,2
Pennsylvania, USA
kantoren
51,6
Norbury, VK
industrieel
4,0
Londen, VK
retail
7,8
Amsterdam, NL
industrieel
7,2
Deventer, NL
industrieel
3,4
Rijswijk, NL
kantoren
43,6
Meer, België
industrieel
19,5
Luik, België
retail
209,0
1
3,7 149,0
In 2008 gaat Wereldhave door met de uitbreiding van de portefeuille – bij voorkeur met nieuwbouwprojecten – in grote, liquide markten.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
377WH_factsheet_NL173.indd 2
25-02-2008 17:18:04
Kerncijfers over 10 jaar1) 1998
1999
2000
2001
2002
Netto huuropbrengsten 4)
84,9
93,9
112,8
124,9
147,8
Winst 8)
86,9
131,4
216,2
102,6
127,6
Direct resultaat 2) 8)
64,7
71,6
86,0
97,1
116,3
2,2
74,3
140,1
17,8
1.061,7
1.316,8
1.517,5
1.623,2
Ontwikkelingsprojecten
207,9
278,6
258,1
249,3
124,9
Eigen Vermogen 3)
856,9
968,1
1.156,6
1.203,0
1.322,7
Rentedragende schulden
311,0
420,1
464,6
552,1
629,8
Aantal op 31 december
16.956.748
17.329.725
17.756.735
17.756.735
19.691.735
Gemiddeld in het jaar
16.834.997
17.236.480
17.639.307
17.756.735
19.691.735
Eigen vermogen 9)
50,28
55,61
64,94
67,55
66,99
resultaat 2)
3,80
4,12
4,83
5,45
0,49
4,50
7,86
1,01
3,85
4,10
4,40
Resultaten (x € 1 mln)
Indirect
resultaat 6) 8)
·/·
46,4
Balans (x € 1 mln)
Onroerend goed in exploitatie
1.830,5
Aantal aandelen
Gegevens per aandeel 5) (x € 1)
Direct
Indirect resultaat 6) Dividend
5,90 ·/·
2,36
3,29
3,40
of 4,76%
of 4,76%
en 0,57
en 1,00
86,6%
82,5%
79,7%
75,2%
74,6%
Direct resultaat per aandeel 7)
3,83
4,14
4,86
5,45
5,90
Winst per aandeel 7)
5,15
7,62
12,24
5,77
6,47
Keuzedividend Pay-out
2
Direct resultaat en dividend per aandeel
Intrinsieke waarde en beurskoers op 31 december
(x € 1)
(vóór winstdeling, x € 1)
7
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 g Direct Resultaat
6 5 4 3 2 1 0
g Dividend
1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 110 g Intrinsieke waarde 100 90 g Beurskoers 80 70 60 50 40 30 20 10 0
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
·/·
2003
2004
2005
2006
2007
146,6
147,5
151,8
151,2
147,5
104,7
160,8
192,1
343,5
216,5
116,5
110,9
110,1
106,9
101,3
42,4
49,9
82,0
236,6
115,2
1.844,0
2.015,1
2.288,8
2.521,5
2.668,0
88,1
50,3
34,0
33,9
40,4
1.310,0
1.414,8
1.542,2
1.776,0
1.850,1
575,2
500,0
630,1
541,0
592,6
1) de cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Dutch GAAP, vanaf 2004 op basis van IFRS; de cijfers 1998-2003 zijn herrekend op basis van de
19.691.735
20.781.735
20.781.735
20.781.735
20.781.735
19.691.735
20.573.265
20.781.735
20.781.735
20.781.735
stelselwijzigingen in 2004 2) vanaf 2001 zonder toerekening van vermogenskosten 3) exclusief minderheidsbelang, vóór winstverdeling
·/·
66,35
68,08
74,21
85,46
89,02
4) vanaf 2004 inclusief minderheidsbelang
5,91
5,34
2,15
2,40
5,30
5,14
4,88
5) per dividendgerechtigd gewoon aandeel
3,94
11,39
5,54
en gecorrigeerd i.v.m. stockdividend
4,45
4,50
4,55
4,60
4,65
6) tot en met 2003 inclusief overige vermogensmutaties en vanaf 2001 zonder toerekening van vermogens-
75,3%
84,3%
85,8%
89,5%
95,4%
5,91
5,39
5,30
5,14
4,88
5,31
7,81
9,24
16,53
10,42
kosten 7) op basis van het gemiddelde aantal gewone aandelen 8) exclusief minderheidsbelang 9) vóór winstverdeling
3
Sectorale spreiding onroerend goed in
Geografische spreiding onroerend
exploitatie ultimo 2007
goed in exploitatie ultimo 2007 België
Kantoren Winkels
Industrieel
7 2
21
Residentieel
4 3
Finland
Frankrijk
14
Nederland
45
22
14 46
Koersverloop aandeel 2003-2007 (x € 1)
Spanje VK VS
7 15
7
140 120 100 80 60 40 20 0
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
2003
2004
2005
2006
2007
Kerninformatie 2003
2004
2005
2006
2007
59,35
80,00
79,65
100,90
74,72
10,0
14,8
15,0
19,6
15,3
Gem. transactievolume/dag
30.500
46.000
53.000
75.000
171.000
Marktkapitalisatie op 31-12
1,2 mrd
1,7 mrd
1,7 mrd
2,1 mrd
1,6 mrd
Intrinsieke waarde/aandeel
66,35
69,40
74,21
85,48
89,02
- 10,6%
17,5%
7,3%
18,1%
- 16,1%
Dividend
4,45
4,50
4,55
4,60
4,65
Dividendrendement op 31-12
7,5%
5,6%
5,7%
4,6%
6,2%
Pay-out
75%
84%
86%
89%
95%
100%
100%
100%
100%
100%
Koers op 31 december Koers/DR op 31-12
Premie/discount
Free float
Contractueel vastgelegde huurinkomsten
Financiële agenda 13 maart 2008
Registratiedatum AVA
27 maart 2008
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
31 maart 2008
Notering ex dividend
2 april 2008
Dividend record date
4 april 2008
Betaalbaarstelling dividend
Netto huurinkomsten per land
100 90
VS
40 Kantoren g
Industrieel g
Winkels g
Residentieel g
35
80
VK
2011
E
2010
NL
2009
F
2008
B
2007
FIN
(in % van de contractuele huur op 31 december 2007)
60
25
50
20
40
15
30
7 augustus 2008
10
5
0
0
Bericht over het eerste halfjaar 2008
7 november 2008 Bericht over de eerste drie kwartalen 2008
10
20
Bericht over het eerste kwartaal 2008
30
70
8 mei 2008
maart 2009
Jaarverslag 2008
Het aandeel Wereldhave is genoteerd Bezettingsgraad (in %)
Herwaardering vastgoedportefeuille
op NYSE Euronext Amsterdam (AMX)
(per einde boekjaar, als % van het voorgaande jaar)
en Parijs (Premier Marché, valeurs 100
2003
2004
2005
2006
2007
20,0
2003
2004
2005
2006
2007
étrangères) en is onder meer opgenomen in de indices: Dow Jones Sustainability Index,
90
MSCI, EPRA, GPR en Stoxx.
80 70
Tickercode: WHA
10,0
ISIN NL 0000289213
60 50 40 0,0
30 20
4
10 -10,0
0
Wereldhave N.V.
Directie G.C.J. Verweij
Vastgoed en vastgoedmanagement
Vastgoedontwikkeling
Stafafdelingen
België
Spanje
Bouwzaken
Marktanalyse
Finland
Verenigd Koninkrijk
Control & administratie
Secretariaat
Frankrijk
Verenigde Staten
ICT
Treasury / IR
J. Buijs
Raad van Commissarissen C.J. de Swart J. Krant F.Th.J. Arp P.H.J. Essers
Nederland
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
377WH_factsheet_NL173.indd 1
25-02-2008 17:18:02
Introductie Structuur
Beleggingen
Wereldhave is een onafhankelijke, internationale vastgoed-
Wereldhave belegt in kantoren, winkelcentra, bedrijfs- en
maatschappij in commercieel onroerend goed, opgericht in
woonruimte in België, Finland, Frankrijk, Nederland, Spanje,
1930. Aandelen Wereldhave worden verhandeld op de beurzen
het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. Wereldhave
van NYSE Euronext in Amsterdam en Parijs. De vennootschap
beschikt in deze landen over eigen managementorganisaties
is een beleggingsmaatschappij met veranderlijk kapitaal. De
die actief zijn met het ontwikkelen van, het investeren in en het
uitgifte en inkoop van aandelen vinden plaats bij besluit van de
beheren van vastgoed. Wereldhave waardeert haar vastgoed
Directie. Wereldhave heeft geen verplichting aandelen uit te
tegen marktwaarde, kosten koper. Taxaties vinden jaarlijks
geven of in te nemen (closed-end). De vennootschap heeft de
plaats per 30 juni en 31 december, waarbij steeds de helft van
fiscale status van beleggingsinstelling en betaalt daardoor
de portefeuille wordt getaxeerd door onafhankelijke, beëdigde
feitelijk geen vennootschapsbelasting in Nederland.
taxateurs. Intern wordt de waardering viermaal per jaar
Ontwikkelingsactiviteiten zijn fiscaal belast. Wereldhave
uitgevoerd. De beleggingen in België bestaan uit een belang
heeft een vergunning op grond van de Wet op het financieel
van 68,2% in de op Euronext Brussel genoteerde vastgoed-
toezicht.
bevak Comm.V.A. Wereldhave Belgium S.C.A. De beleggingen in Frankrijk vallen onder het SIIC regime (Sociétés d’Investissements Immobilières Cotées), in de Verenigde Staten zijn de beleggingen ondergebracht in een REIT (Real Estate Investment Trust).
Hoofdlijnen strategie Missie en doelstelling
Portefeuillevernieuwing De strategie van Wereldhave is gericht op portefeuille-
Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats
vernieuwing, het toevoegen aan de portefeuille van nieuw of
Wereldhave ziet als haar taak het voor gebruik beschikbaar
recent gebouwd vastgoed en het verkopen van vastgoed
stellen van het juiste type bedrijfs-, kantoor-, winkel- en
dat niet meer aan de eisen voldoet. Dit leidt tot een lage
woonruimte op de juiste tijd en plaats. Daarmee wil
gemiddelde leeftijd van de portefeuille met een goede
Wereldhave over langere termijn gemeten een aantrekkelijk
verhuurbaarheid en lage onderhoudskosten. Omdat de vraag
beleggingsresultaat realiseren, bij een laag risicoprofiel van
naar jonger vastgoed groter is dan die naar ouder vastgoed,
haar totale vastgoedportefeuille.
draagt portefeuillevernieuwing ook bij aan de verhandelbaarheid.
Strategie 5 Geografische en sectorale spreiding Wereldhave streeft ernaar het risico van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over het vasteland van Europa, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten en anderzijds door te investeren in bedrijfsruimten, kantoren, winkelcentra en woningen.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Strategie in economisch perspectief
Zeer lage aanvangsrendementen zijn alleen gerechtvaardigd
De strategie van portefeuillevernieuwing is vanaf de eerste
wanneer een verbetering van de bezettingsgraad of een
helft van de jaren negentig consequent uitgevoerd. Het
stijging van de huren voorzien wordt. Omdat dit in veel gevallen
overgrote deel van de vastgoedportefeuille bestaat inmiddels
niet te verwachten is, hanteert Wereldhave een restrictief
uit moderne, flexibele gebouwen in het internationale
aankoopbeleid. Ontwikkelingsprojecten bieden meer
A-segment met voorspelbaar lage onderhoudskosten en een
mogelijkheden om waarde voor aandeelhouders te creëren.
goede verhuurbaarheid. Ook de verhandelbaarheid van de
Dergelijke projecten kunnen door Wereldhave tegen kostprijs
objecten blijkt goed: in alle gevallen waarin Wereldhave de
worden gerealiseerd. Door het vastgoed vervolgens
laatste jaren heeft besloten tot verkoop kon snel een koper
marktconform te verhuren en te waarderen, kan waarde
gevonden worden op een prijsniveau gelijk aan of boven de
worden gecreëerd. Op 31 december 2007 bevatte de
boekwaarde (zie het overzicht op pagina 16).
ontwikkelingspijplijn vijf projecten, drie projecten in Europa (totaal circa € 210 mln) en twee in de Verenigde Staten (totaal
De afgelopen jaren zijn de prijzen voor verhuurd vastgoed sterk
circa USD 400 mln). Uitgebreide informatie over de omvang en
gestegen, waardoor het aanvangsrendement sterk daalde en
voortgang van deze projecten vindt u op pagina 34 en 35.
in de buurt kwam van de kapitaalmarktrente of daar soms zelfs nog onder lag. Investeerders namen derhalve genoegen met een rendement op vastgoedinvesteringen zonder risicoopslag. Wereldhave heeft hierop gereageerd door vastgoed waarvan het verhuurrisico groot is en het perspectief op waardestijgingen gering is, te verkopen. Dat leidt weliswaar tot lagere huuropbrengsten en dus een lager direct resultaat, maar met de verkopen wordt de sterk gestegen waarde voor de aandeelhouder gerealiseerd en toekomstig waardeverlies voorkomen. In 2007 heeft Wereldhave een vervreemdingsresultaat gerealiseerd van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).
6
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
Werknemers De continuïteit van bedrijfsprocessen, de integriteit van
Stakeholders
medewerkers en het zorgvuldig omgaan met menselijk
Maatschappelijk verantwoord ondernemen is voor Wereldhave
kapitaal, milieu en hulpbronnen moeten centraal staan in het
een strategische prioriteit. Het is erop gericht de kwaliteit van
beleid en de uitvoering daarvan door werknemers. Wereldhave
de bedrijfsvoering te verbeteren bij een efficiënter gebruik van
biedt haar werknemers daarom naast goede primaire en
alle hulpbronnen, leidend tot lagere kosten. Het belang gaat
secundaire arbeidsvoorwaarden ook volop mogelijkheden
dus verder dan het verantwoord omgaan met energie en
om zich via opleidingen en trainingen te ontwikkelen.
grondstoffen. Het verbeteren van bedrijfsprocessen is een
De gemiddelde duur van het dienstverband bedraagt 10 jaar
continu proces van initiëren, uitvoeren en evalueren, waarbij
en het ziekteverzuim ligt al jaren beneden de 3%. Goed
alle stakeholders zijn betrokken.
werkgeverschap leidt aantoonbaar tot lagere kosten.
Wereldhave onderscheidt de volgende stakeholders:
Wereldhave heeft Business Principles en een Code of Conduct vastgesteld met uitgangspunten voor het handelen van alle aan de onderneming verbonden personen. Daarnaast beschikt het bedrijf over een regeling voor waarschuwingen bij
Kapitaalverschaffers
misstanden. Wereldhave heeft geïnventariseerd welke functies Medewerkers
Overheid
integriteitgevoelig zijn. Voor het aannemen van medewerkers op dergelijke posities gelden bijzondere procedures. Alle relevante bedrijfsprocessen en daarbij horende kwaliteits-
Wereldhave
eisen zijn gedocumenteerd in een database. Met het systeem Opdrachtnemers
Omgeving
wordt niet alleen de continuïteit van de bedrijfsprocessen geborgd, maar wordt ook de binnen het bedrijf aanwezige kennis vastgelegd en gedeeld.
Klanten
In 2007 zijn maatregelen genomen om het eigen papiergebruik terug te dringen. De autoregeling voor medewerkers is aangepast, waarbij de keuze voor een milieuvriendelijke auto wordt gestimuleerd en milieuonvriendelijke keuzes worden ontmoedigd of verboden.
7
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Opdrachtnemers
In het beleid van uitbreiding en vernieuwing van haar
Zorg voor het milieu en duurzaamheid staan centraal in de
portefeuille, heeft Wereldhave standaardprogramma’s van
programma’s van eisen die Wereldhave oplegt aan haar
eisen opgesteld voor verschillende typen gebouwen. Daarin zijn
opdrachtnemers. Wereldhave onderhoudt bestendige relaties
diverse maatregelen vastgelegd die - bovenop de wettelijke
met bedrijven die de integriteit van het zakendoen respecteren.
eisen - de vermindering van de uitstoot van CO2 vergaand bevorderen. De werkwijze is vastgelegd in de Procedure
In de Business Principles ligt verankerd dat Wereldhave
Duurzaam Beleggen en houdt in dat tijdens het ontwerp en de
investeert in duurzame, innovatieve vastgoedproducten die
uitvoering wordt gecontroleerd op duurzame kwaliteit volgens
leiden tot een hogere gebruikswaarde, lagere lifecyclekosten
de striktste normen van de Europese Unie. Vervolgens wordt
en een geringere belasting van het milieu. Sinds 1998 baseert
ook tijdens de exploitatie van een pand gemeten of aan de
Wereldhave zich daarbij op een aantal vaste thema’s: energie,
verwachtingen wordt voldaan. De procedure is verplicht voor
water, materialen, omgeving, flexibiliteit en binnenmilieu
alle nieuwe investeringen die door het bedrijf worden gedaan.
(’gezonde gebouwen’). Via concrete projecten wordt kennis
Sinds 2002 worden de prestaties van nieuw gebouwde panden
opgedaan die wordt vastgelegd in standaardprogramma’s van
nauwlettend gevolgd. De gemeten resultaten worden gebruikt
eisen voor de realisatie van gebouwen, om vervolgens te
om de maatstaf voor nieuwe panden vast te stellen. Op deze
worden toegepast bij nieuwe investeringen.
wijze wordt een continue productverbetering gerealiseerd. In 2007 is gestart met het aanscherpen van programma’s van eisen voor het aanbrengen of vervangen van beplantingen bij de gebouwen uit de portefeuille. Wereldhave stelt als eis dat de beplanting voor meer dan 50% bestaat uit lokale flora. Ook
10 jaar duurzaam investeren
worden doelstellingen vastgesteld om de afvalstromen van het bouwproces van alle betrokkenen in de keten verder terug te
1998
Gebouw XX te Delft, een ecologisch
dringen. Wereldhave is ook gestart met het monitoren van de
verantwoord kantoorgebouw dat in 2018 kan
CO2 uitstoot van gebouwen om ook op dit terrein vermindering
worden afgebroken. Dit maakt het geen
te kunnen realiseren.
wegwerpgebouw, na twintig jaar kunnen vrijwel alle materialen worden hergebruikt
Klanten
of gerecycled. De grondeigenaar heeft na
Wereldhave zal bij de verhuur van panden uit de portefeuille
deze periode alle vrijheid om een op de eisen
huurders wijzen op de duurzame aspecten van het pand dat zij
van 2018 toegesneden gebouw neer te zetten.
gaan gebruiken. De dienstverlening aan huurders zal worden uitgebreid met het adviseren van huurders ten aanzien van het
2000
Wereldhave calculatiemodel voor duurzame
milieuvriendelijk inrichten van het gehuurde, inclusief de
investeringen.
daarmee gepaard gaande afvalstromen. In Nederland is voor de gehele Nederlandse portefeuille centraal groene energie
2001
ingekocht.
Interne procedures en richtlijnen voor duurzame investeringen.
8
Omgeving Wereldhave hecht eraan alle direct omwonenden te betrekken
2002
Start McKinney Green ontwikkeling.
2003
Monitoring programma om energieprestaties
voortgang van projecten. In het bijzonder zal de informatie
van nieuwe gebouwen te meten.
betrekking hebben op de eisen die worden gesteld aan de
bij en te informeren over de voorbereiding, planning en
vormgeving van het project en de inrichting van het terrein. 2004-2006 Ontwerpcriteria voor gezonde gebouwen.
Deze benadering maakt het mogelijk in een vroegtijdig stadium rekening te houden met de belangen van derden. Hierbij spelen
2006
Oplevering McKinney Green, het eerste
onderwerpen als sociale veiligheid en leefbaarheid van de
privaat gefinancierde kantoorgebouw in de
omgeving, kwaliteit van de voorzieningen en infrastructuur.
VS dat voldoet aan de eisen van het LEED
Wereldhave wil een lokale speler zijn en hanteert daarom als
platina certificaat voor duurzaam investeren.
stelregel dat bij elke nieuwe investering een plaatselijk goed doel wordt ondersteund.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Overheid
Kapitaalverschaffers
De lokale overheid speelt een belangrijke rol in de
De vraag van huurders naar verantwoorde huisvesting neemt
totstandkoming van plannen. Wereldhave hecht eraan goede
toe. De door het geringere energieverbruik lagere service-
relaties te onderhouden met de lokale overheid bij alle
kosten zijn aantrekkelijk voor de huurder. De eigenaar heeft
projecten, vanuit de lange termijn betrokkenheid die een
daardoor niet alleen lagere onderhouds- en exploitatiekosten,
belegger nu eenmaal eigen is. Wereldhave streeft naar een
maar ook een waardevaste belegging. Door maatschappelijk
nauwe samenwerking met de lokale overheid, waarbij
verantwoord te ondernemen creëert Wereldhave dus aandeel-
maatschappelijk verantwoord ondernemen in al haar facetten
houderswaarde. Het aandeel Wereldhave is opgenomen in de
voorop staat.
Dow Jones Sustainability Index.
Wereldhave streeft in de landen waar het actief is naar goede
Wereldhave verschaft kapitaalverschaffers (zoals aandeel-
relaties met toezichthouders, zonder daarbij discussies uit de
houders en banken) en andere belanghebbenden een
weg te gaan. In Nederland beschikt Wereldhave over een
transparant beeld van de resultaten van de onderneming en
vergunning op grond van de Wet op het financieel toezicht
de bestuursstructuur van het bedrijf, maar ook van de door
(voorheen de Wet toezicht beleggingsinstellingen) en valt het
de onderneming gehanteerde uitgangspunten op het gebied
onder het gedragstoezicht van de Autoriteit Financiële Markten
van milieu, ethiek en rechten van werknemers.
en het prudentieel toezicht van De Nederlandsche Bank. Het boekjaar van Wereldhave loopt statutair van 1 januari tot en
De dialoog met aandeelhouders wordt primair gevoerd op de
met 31 december.
Algemene Vergadering van Aandeelhouders. Voorts houdt Wereldhave regelmatig investor relations presentaties voor institutionele beleggers en analisten. Deze presentaties worden tevens gepubliceerd op de website. De website biedt aandeelhouders en geïnteresseerden de mogelijkheid rechtstreeks vragen te stellen aan de onderneming.
9
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Preadvies van de Raad van Commissarissen Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders Preadvies
Verslag van de Raad van Commissarissen
Hierbij bieden wij u de jaarrekening 2007 van de vennootschap
De Raad van Commissarissen heeft in 2007 zes keer
en het verslag van de Directie aan. De jaarrekening is
vergaderd. Een uitgebreid verslag van de werkzaamheden van
gecontroleerd en door PricewaterhouseCoopers
de Raad is te vinden op pagina 99 van dit jaarverslag.
Accountants N.V. van een goedkeurende verklaring voorzien. Wij stellen u voor deze jaarrekening vast te stellen. Wij kunnen ons verenigen met het voorstel van de Directie
Den Haag, 21 februari 2008
om een dividend uit te keren van € 4,65 per aandeel in contanten.
Raad van Commissarissen Wereldhave N.V.
Voorstel tot benoeming
C.J. de Swart
Op de Algemene Vergadering zal de heer F.Th.J. Arp volgens
J. Krant
rooster aftreden. Hij stelt zich voor herverkiezing beschikbaar.
F.Th.J. Arp
Redenen voor de voordracht zijn de kennis en ervaring van de
P.H.J. Essers
heer Arp op financieel-economisch gebied, de verslaggeving bij grote beursgenoteerde vennootschappen en het leiding geven aan internationaal opererende ondernemingen, internationale financieringsvormen en risicobeheer. De voordracht sluit goed aan op de profielschets voor leden van de Raad.
10
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Verslag van de Directie 2007 in het kort
Verkopen in België, Nederland, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten
Vastgoedmarkten
Begin 2007 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten een
2007 was een turbulent jaar, waarin vastgoedwaarden een
kantoorgebouw in Pittsburgh verkocht en een kantoorgebouw
hoogtepunt bereikten. De kredietcrisis die losbarstte in de
in Philadelphia, totaal voor USD 88 mln. In het Verenigd
maand augustus kan worden gezien als een keerpunt. Banken
Koninkrijk heeft Wereldhave een bedrijfsgebouw verkocht in
zijn sindsdien terughoudend geworden en het is voor veel
Norbury, nabij Londen en 1.222 m2 winkelruimte in East Ham,
partijen moeilijker geworden financiering aan te trekken.
Londen, totaal voor GBP 8,7 mln. In Nederland heeft
Hierdoor zijn er minder kopers op de markt en zijn in sommige
Wereldhave twee bedrijfsgebouwen verkocht, één in Deventer
markten de aanvangsrendementen gestegen. In het Verenigd
en één in Amsterdam voor totaal € 10,6 mln en een
Koninkrijk heeft dit geleid tot een negatieve herwaardering
kantoorgebouw van 23.163 m2 in Rijswijk voor € 43,6 mln.
over het jaar 2007. Wereldhave heeft op deze ontwikkelingen
In België heeft Wereldhave drie bedrijfspanden in Meer van
geanticipeerd met een omvangrijk verkoopprogramma en
totaal 40.969 m2 verkocht voor € 19,5 mln en de Garden Stores
sterke vermogensverhoudingen. Verder zijn in 2007 de
winkelpassage in Luik voor € 3,7 mln. Met deze verkopen van
gecommitteerde financieringsfaciliteiten van Wereldhave bij
vastgoed werd in 2007 een vervreemdingsresultaat behaald
banken verhoogd en verlengd.
van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).
Aankopen in Spanje en de Verenigde Staten
Ontwikkelingsportefeuille
In januari 2007 heeft Wereldhave in de Verenigde Staten een
De portefeuille onroerend goed in ontwikkeling bevatte per
perceel grond gekocht in Frisco, nabij Dallas, voor de bouw van
31 december 2007 vijf projecten, waarvan twee in België, één
circa 600 appartementen. De koopsom bedraagt USD 7,4 mln.
in Nederland en twee in de Verenigde Staten. In België betreft
Eind juni 2007 heeft Wereldhave met de aankoop van een
het een mixed-use ontwikkeling van retail, leisure, wonen,
kantoorgebouw van 35.200 m2, 12 appartementen, 1.400 m2
kantoren en een hotel in Nijvel en de uitbreiding van een
retail en 752 parkeerplaatsen in San Diego voor USD 210 mln
winkelcentrum in Doornik, in Nederland de uitbreiding van het
de markt van de Westkust van de Verenigde Staten betreden.
winkelcentrum ’De Winkelhof’ in Leiderdorp. In de Verenigde
Met de aankoop in juli van een retail- en leisurecentrum
Staten is in november 2007 gestart met de bouw van de eerste
van 22.666
m2
voor € 53,9 mln in Villalba (nabij Madrid),
fase van het project Éilan in San Antonio met 560 woningen
is invulling gegeven aan de gewenste uitbreiding van de
voor de verhuur, 8.000 m2 retail en centrale voorzieningen en
investeringen in Spanje.
een hotel met 150 kamers. In Frisco, Texas, ontwikkelt Wereldhave een plan voor 600 woningen. Meer informatie over
Hotel- en congrescentrum in Finland in exploitatie genomen
de ontwikkelingsportefeuille vindt u op pagina’s 34 en 35 en
Begin oktober 2007 is in Finland het door Wereldhave
over het project Éilan op pagina’s 22 en 23.
ontwikkelde hotel- en congrescentrum in Espoo (nabij Helsinki) in exploitatie genomen. De investeringswaarde bedraagt € 4,4 mln. Het gebouw is vanaf oplevering volledig verhuurd.
11
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Resultaten Winst
Koersverschillen hadden een positief effect van € 0,6 mln
De winst over 2007 bedraagt € 229,6 mln, ofwel € 10,42
op de interestlasten. Door hogere rentetarieven stegen de
per aandeel (2006: € 357,5 mln ofwel € 16,53 per aandeel).
interestlasten met € 1,8 mln. Het restant van de stijging van de
De herwaardering van de portefeuille en de vervreemdings-
interestlasten is het gevolg van aan- en verkopen van vastgoed.
resultaten waren minder hoog dan het recordjaar 2006.
De beheerkosten bleven stabiel. Met name door afkoop van een
Daardoor daalde de winst. De herwaardering van de
huurcontract stegen de overige baten en lasten met € 1,2 mln.
portefeuille was in 2007 in alle landen positief, met
De belastingen over het resultaat daalden met € 0,7 mln.
uitzondering van het Verenigd Koninkrijk. In totaal steeg de
Koersdalingen van Pond en Dollar hadden in totaal een
waarde van de portefeuille met € 129,2 mln. Met verkopen van
negatief effect van € 1,6 mln.
vastgoed werd in een vervreemdingsresultaat van € 17,4 mln behaald. De winst omvat het direct resultaat en het indirect
De bezettingsgraad is ten opzichte van 2006 licht gestegen tot
resultaat. Onderstaand vindt u een korte toelichting. Een
94,0%. Uitgesplitst per sector bedraagt de bezettingsgraad in
uitgebreid overzicht met vergelijkende cijfers van het direct
2007: kantoren 89,6%, winkelruimte 98,8%, bedrijfshuisvesting
en indirect resultaat vindt u in de geconsolideerde jaarrekening
94,9% en woningen 91,9%.
op pag. 41. Voor een overzicht van de herwaarderingen verwijzen wij u naar pagina 108.
Indirect resultaat Het indirect resultaat over 2007 bedraagt € 121,6 mln
Direct resultaat
(2006: € 244,2 mln). Het indirect resultaat is het resultaat dat
Het direct resultaat is het resultaat dat met verhuur na aftrek
met name door gerealiseerde en ongerealiseerde waarde-
van kosten wordt behaald. Het direct resultaat over 2007
stijgingen van de portefeuille wordt behaald. Met verkopen
bedraagt € 108,0 mln en is daarmee € 5,3 mln lager dan over
van vastgoed werd in 2007 een vervreemdingsresultaat behaald
2006. De daling is (inclusief koersverschillen) het gevolg van
van € 17,4 mln (2006: € 39,9 mln).
lagere netto huuropbrengsten (€ –3,7 mln), hogere interestlasten (€ –3,5 mln), overige baten en lasten (€ +1,2 mln) en
De daling van de aanvangsrendementen heeft geresulteerd
lagere belastingen over het resultaat (€ +0,7 mln).
in een positieve herwaardering van de vastgoedportefeuille per 31 december 2007. Deze herwaarderingen bedragen totaal
De bruto huuropbrengsten daalden met € 2,0 mln, waarbij een
€ 129,2 mln (2006: € 270,4 mln). Het gemiddelde bij de
autonome stijging met € 2,6 mln werd tenietgedaan door het
waardering gehanteerde rendement op de portefeuille is in
effect van koersverschillen (€ –2,9 mln) en aan- en verkopen
2007 met circa 0,4% gedaald, waarbij het gewogen netto
€ –1,7 mln). De daling van de netto huuropbrengsten is voor
aanvangsrendement uitkwam op 5,9%. In het Verenigd
€ 1,8 mln het gevolg van aan- en verkopen van vastgoed en
Koninkrijk was de totale herwaardering als gevolg van
voor € 2,3 mln van koersverschillen. Door € 1,7 mln hogere
afwaarderingen in het laatste kwartaal negatief.
netto servicekosten, vooral door onroerende zaak belastingen, bleef de autonome stijging van de netto huuropbrengsten beperkt tot € 0,3 mln.
12
Koers (x € 1)
Koers/DR
Kerncijfers (x € 1 mln)
Resultaten Winst Direct resultaat Indirect resultaat
2007 229,6 108,0 121,6
2006 357,5 113,3 244,2
-/-35,78% -/- 4,68% -/-50,20%
Winst per aandeel (x € 1) Direct resultaat per aandeel (x € 1)
10,42 4,88
16,53 5,14
+ 36,96% -/- 5,06%
2.688,0 1.972,6
2.521,5 1.890,0
+ +
5,81% 4,37%
89,02
85,46
+
4,17%
2006
2007
2007
hoogst
102,80
115,25
23,62
laagst
71,30
70,34
14,41
ultimo
100,90
74,72
V
15,31 Vermogen Onroerend goed in exploitatie Eigen vermogen Intrinsieke waarde per aandeel (x € 1) Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
De hogere waarderingen van vastgoed en aanpassingen van
Beursontwikkeling
belastingtarieven en wetgeving zorgden voor een toename van
Aandeelhouders van Wereldhave hebben in 2007 een total
de belastingen over het indirecte resultaat met € 22,6 mln
return behaald van –21,4% (2006: 32,4%). Dit rendement lag
(2006: € 64,0 mln). De overige financiële baten en lasten
10,5% hoger dan de EPRA (European Public Real Estate
bedroegen € –0,5 mln. Deze omvatten koersverschillen en
Association) Return Index (€). Het aandeel Wereldhave is
de betaalde premie op de inkoop van Debentures in het
genoteerd in Amsterdam en Parijs en maakt deel uit van de
Verenigd Koninkrijk. De premie leidde tot een eenmalig lagere
Amsterdam Midkap Index (AMX, rendement 2007: –4,8%).
belastingdruk in het Verenigd Koninkrijk van € 1,2 mln. In
Wereldhave is als enige Nederlandse vastgoedbeleggings-
totaal heeft Wereldhave in 2007 voor GBP 9,3 mln nominaal
instelling opgenomen in de Dow Jones Sustainability Index
Debentures ingekocht. De inkoop heeft de komende jaren een
(rendement 2007: 0,72%). De koers/direct resultaat verhouding
positief effect op het direct resultaat door lagere interest-
lag ultimo 2007 op 15,3. De beursomzet bedroeg gemiddeld
lasten.
ca. 171.000 stuks per dag. Opties op het aandeel worden verhandeld op Euronext.Liffe.
Dividend Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2007 een dividend worden voorgesteld van € 4,65 in contanten (2006: € 4,60). Met een dividend van € 4,65 bedraagt de pay-out ratio 95%. Wereldhave heeft besloten de pay-out ratio te verhogen tot 85%-95% van het direct resultaat. Het voorgestelde dividend van € 4,65 per aandeel wordt volledig in contanten uitgekeerd, waarmee tevens is voldaan aan de fiscale uitdelingsverplichting.
13
Koersverloop aandeel 2007 (€)
130
J
F
M
A
M
J
J
A
S
O
N
D
120 110 100 90 80 70 60 50 40 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Vermogen Eigen vermogen
Vreemd vermogen
Het balanstotaal steeg met € 152,7 mln, vooral door aan- en
Eind december 2007 bedroeg het rentedragend vreemd
verkopen en een hogere waardering van de portefeuille. Eind
vermogen € 592,6 mln, waarvan 65% tegen variabele rente.
2007 bedroeg het eigen vermogen inclusief minderheidsbelang,
De variabele geldmarktrente lag in 2007 op een hoger niveau
vóór aftrek van het voorgestelde dividend, € 1.972,6 mln.
dan in de voorafgaande jaren, soms ook boven de kapitaal-
Dit komt neer op 70,4% van het balanstotaal (2006: 71,3%).
marktrente. Wereldhave wist het gemiddelde rentepercentage
Wereldhave hanteert als richtlijn voor de lange termijn een
per eind 2007 gelijk te houden op 5,4%. De recente rente-
solvabiliteit van 60%, met een bandbreedte van ongeveer 10%.
verlagingen in de Verenigde Staten zullen een gunstig effect
Solide vermogensverhoudingen beperken de rentegevoeligheid
hebben voor Wereldhave.
en verhogen de slagkracht voor het doen van nieuwe investeringen. In 2007 zijn geen nieuwe aandelen uitgegeven.
De aankopen in 2007 zijn gefinancierd uit de bestaande
Op 31 december 2007 bedroeg het totaal aantal uitstaande
kredietfaciliteiten. Leningen in USD en GBP maken onderdeel
gewone aandelen 20.781.735.
uit van de valutadekkingspolitiek. De dekking van het dollarrisico op de portefeuille is eind juni verlaagd van 70% tot 64%
Het aandeelhouderschap van Wereldhave is gespreid over
met de aankoop van een kantoorgebouw in San Diego voor
institutionele beleggers en particulieren, in binnen- en
USD 210 mln, die voor 50% in euro is gefinancierd. De ’sub-
buitenland. Wereldhave kent op 31 december 2007 drie
prime crisis’ in augustus was de aanzet tot een wereldwijd
aandeelhouders met een belang van meer dan 5%, te weten de
wantrouwen op de (interbancaire) geldmarkten en liquiditeits-
Stichting Preferente aandelen met 6,06% preferente aandelen,
tekorten. Banken werden geconfronteerd met enorme
Barclays Global Investors (namens meerdere fondsen) met
afschrijvingen op hun beleggingsportefeuilles en een sterk
6,86% van de gewone aandelen en het ABP met 5,95%. De free
verslechterde balans en zijn daarom veel terughoudender
float van de gewone aandelen is 100%. De intrinsieke waarde
geworden in hun kredietverstrekking. De crisis leidde tot een
per aandeel vóór winstverdeling per 31 december 2007 is
verdere daling van de dollar. Gebruikmakend van haar goede
uitgekomen op € 89,02 (2006: € 85,46).
kredietkwaliteit en soliditeit heeft Wereldhave eind 2007 extra gecommitteerde kredietfaciliteiten aangetrokken tegen condities die de soliditeit van Wereldhave weerspiegelen. Op 31 december 2007 beschikte Wereldhave over ruim € 300 mln aan beschikbare ruimte op deze gecommitteerde faciliteiten. In de financiering van de ontwikkelingsportefeuille is daarmee voorlopig ruimschoots voorzien.
14
Mutaties intrinsieke waarde per dividendgerechtigd aandeel (x € 1)
Intrinsieke waarde vóór winstverdeling per 01-01 af: dividend voorgaand jaar
Direct resultaat Indirect resultaat Overige vermogensmutaties Intrinsieke waarde per 31-12 vóór winstverdeling af: voorgesteld dividend Intrinsieke waarde na winstverdeling per 31-12
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
-/-
2007 85,46 4,60 80,86
2006 74,20 4,55 69,65
4,88 5,54 2,26
5,14 11,39 -/- 0,72
89,02 4,65
85,46 4,60
84,37
80,86
Wereldhave had op 31 december 2007 zeer solide vermogens-
Valuta
verhoudingen en relatief weinig schulden. Met de zogenoemde
Eind 2007 was de USD voor 63,8% (2006: 73,1%) afgedekt en
”Loan To Value” ratio van 21,9% behoort Wereldhave tot de top
de GBP voor 58,7% (2006: 63,5%). In 2007 is gebruik gemaakt
vijf van Europese beursgenoteerde vastgoedfondsen.
van valutatermijntransacties voor het indekken van de posities
De rentegevoeligheid van Wereldhave is beperkt door de hoge
in pond en dollar. Het netto negatief effect van koersverschillen
solvabiliteit. Meer informatie vindt u op pagina 17.
op het eigen vermogen bedroeg € 45,9 mln.
Wereldhave streeft naar een leningenportefeuille die qua
De hierboven weergegeven dekkingspercentages zijn de
looptijd evenwichtig gespreid is over de middellange termijn.
weergave van het economische valutarisico op de waarde van
In 2008 komt slechts € 56,7 mln van de leningen voor
de vastgoedportefeuille in een valuta. Leidraad voor het
herfinanciering in aanmerking. De financiering van de groep
indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille
wordt in principe op basis van balansfinanciering en zonder
is een dekkingspercentage van 70%. Afwijkingen hiervan
zekerheden verstrekt door diverse internationale banken. De
kunnen plaatsvinden binnen een dekkingsbandbreedte van
toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening geeft nadere
50% - 90%. Resultaten in USD en GBP worden, anders dan door
informatie over de leningenportefeuille.
rentelasten in dezelfde valuta, niet apart gedekt.
De converteerbare obligatie (2006-2011) met een nominaal
Derivaten
interestpercentage van 2,5% heeft een conversiekoers van
Wereldhave maakt gebruik van valutaswaps en valutaopties;
€ 97,00. Per 31 december 2007 waren er nog geen obligaties
daarnaast gebruikt Wereldhave financiële instrumenten om de
geconverteerd in aandelen Wereldhave.
rentekosten te beheersen. Deze financiële instrumenten worden in samenhang met elkaar gebruikt om de valutagevoeligheid van de intrinsieke waarde per aandeel en de rentegevoeligheid van de winst per aandeel te beheersen. Het gebruik van financiële instrumenten als rente- en valutaswaps staat daarmee ten dienste aan bovengenoemde rente- en valutapolitiek. Alleen gerenommeerde banken met een ’investment grade’ kredietwaardigheidsbeoordeling komen als wederpartij in aanmerking.
15
Eigen vermogen in % van totale activa
Restant looptijd rentedragende schulden (in %)
(vóór winstdeling)
80 75 70
2003
2004
2005
2006
2007
100 90 80 70
65
60
60
50
55
40
50
30 20
45
10
40
0 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
1-2 jaar
2-5 jaar
5 jaar
Ontwikkeling van de portefeuille Aankopen van vastgoed vonden in 2007 plaats in de Verenigde
De portefeuille onroerend goed in exploitatie is in 2007 met
Staten en in Spanje, verkopen in België, Nederland, het
5,1% of € 129,2 mln geherwaardeerd, met opwaarderingen
Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. De grootste
in alle landen, met uitzondering van het Verenigd Koninkrijk,
aankoop in 2007 was een kantoorgebouw van 35.200 m2 in
waar de portefeuille een afwaardering onderging als gevolg
San Diego voor USD 210 mln. In Spanje heeft Wereldhave
van gestegen aanvangsrendementen. De gemiddelde
een retail en leisure centrum gekocht van 22.666 m2 voor
bezettingsgraad over 2007 steeg naar 94,0% (2006: 93,5%).
€ 53,9 mln. Verkocht zijn kantoren in de Verenigde Staten en
Eind 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille
in Nederland, winkelruimte in het Verenigd Koninkrijk en
ontwikkelingsprojecten € 40,4 mln; de waarde van de
België en bedrijfsruimte in het Verenigd Koninkrijk, Nederland
portefeuille in exploitatie € 2.668,0 mln. Informatie over de
en België. In Finland is een hotel en congrescentrum in
ontwikkelingsportefeuille vindt u op de pagina’s 34 en 35.
gebruik genomen. Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (x € 1 mln) *) Nederland België Duitsland Finland 1998 0,8 72,2 25,8 – 1999 30,9 7,9 – – 2000 1,1 45,7 – – 2001 1,5 – – – 2002 14,1 17,4 – – 2003 – – – – 2004 4,4 – – – 2005 6,0 – – – 2006 6,1 – – – 2007 52,3 22,2 – – totaal 117,2 165,4 25,8 –
Frankrijk 20,4 – 36,9 – 145,7 – – – 105,9 0,1 309,0
Hongarije – – – 0,7 – 2,1 – – – – 2,8
Spanje 9,3 – – – – – – – – – 9,3
VK – 72,7 – 12,5 10,2 2,7 – 62,2 59,0 12,6 231,9
VS – – – – – – 23,7 10,0 – 60,6 94,3
totaal 128,5 111,5 83,7 14,7 187,4 4,8 28,1 78,2 171,0 147,8 955,7
Netto verkoopopbrengst onroerend goed in exploitatie (in % van de boekwaarde) *) Nederland België Duitsland Finland Frankrijk 1998 116 124 91 – 101 1999 102 117 – – – 2000 156 175 – – 109 2001 157 – – – – 2002 92 188 – – 114 2003 – – – – – 2004 56 – – – – 2005 100 – – – – 2006 105 – – – 144 2007 116 138 – – – gem. 104 142 91 – 121
Hongarije – – – 103 – 106 – – – – 105
Spanje 96 – – – – – – – – – 96
VK – 121 – 110 102 101 – 116 114 158 118
VS – – – – – – 102 90 – 105 102
totaal 110 115 138 113 115 103 90 111 131 116 117
*) de cijfers tot en met 2003 zijn gebaseerd op Dutch GAAP, de cijfers vanaf 2004 op IFRS
16
Samenstelling portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) *) 03 04 05 06 Kantoren 48 44 48 45 Winkels 39 42 41 44 Industrieel 12 12 9 9 Residentieel 1 2 2 2 Geografische spreiding portefeuille onroerend goed in exploitatie (in %) *) 03 04 05 België 12 16 15 Finland 20 19 19 Frankrijk 11 10 9 Nederland 19 18 16 Spanje 5 5 5 VK 17 16 18 VS 16 16 18
06 14 21 7 16 5 17 20
Netto huuropbrengsten per land (in %) *)
Netto huurinkomsten per land en sector (x € 1 mln)
07 45 46 7 2
07 14 22 7 15 7 14 21
03
04
05
06
07
België
10,6
13,6
14,2
14,5
15,2
Finland
17,5
18,3
17,9
18,5
19,6
Frankrijk
10,4
11,0
11,3
9,0
7,7
30
40 35
Hongarije
0,1
–
–
–
–
25
Nederland
18,6
17,2
17,0
17,5
17,9
20
5,2
5,0
4,8
5,5
6,4
VK
17,1
16,5
17,6
17,7
15,5
VS
20,5
18,4
17,2
17,3
17,7
Totaal
100
100
100
100
100
Spanje
15 10 5
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
0
B
SF
F
NL
ES
UK
USA
Kantoren
Industrieel
Winkels
Residentieel
Personeel en organisatie In 2007 zijn er geen belangrijke wijzigingen geweest in de
De gemiddelde leeftijd van werknemers bedraagt 43 jaar,
personeelssamenstelling. Gedurende het jaar zijn er bij
terwijl de gemiddelde duur van het dienstverband 10 jaar
Wereldhave gemiddeld 101 personen werkzaam geweest
bedraagt. Het ziekteverzuim kwam uit op 3%. Wij danken al
(2006: 99), waarvan 65 (2006: 64) in de landenvestigingen.
onze medewerkers voor hun inzet en betrokkenheid.
Van het totaal aantal personen was 42% vrouw en 58% man.
Belangrijkste bedrijfsrisico’s De belangrijkste operationele risico’s van Wereldhave zijn het
Renteontwikkelingen kunnen van invloed zijn op het resultaat,
verhuurrisico en de waardeontwikkeling van de portefeuille.
het rendement en de waarde van het vastgoed. Het rentebeleid
De belangrijkste financiële risico’s zijn het renterisico en het
wordt door de Directie vastgesteld. Wereldhave beschikt over
valutarisico op USD en GBP.
renteconsolidatiemogelijkheden en houdt solide vermogensverhoudingen aan. Een wijziging van de gemiddelde rente met
Het verhuurrisico omvat het risico van huurderving wegens
0,5% heeft een effect van € 0,09 op het direct resultaat per
leegstand, de verhuurbaarheid en de huurprijsontwikkeling. Met
aandeel.
portefeuillevernieuwing werkt Wereldhave actief aan een jonge, goed verhuurbare portefeuille. De lokale management-
Wereldhave heeft buiten het Eurogebied beleggingen in
organisaties rapporteren maandelijks over de relevante
Amerikaanse dollars en Britse ponden. Lagere koersen van
ontwikkelingen. Voorts beschikt Wereldhave over een afdeling
deze valuta kunnen leiden tot een lager resultaat en een lagere
Marktanalyse, die de ontwikkelingen op de verschillende
waarde van de beleggingen; dat effect wordt weer beperkt door
markten op de voet volgt en daarover rapporteert aan de
financiering in de desbetreffende valuta. Het dekkingsbeleid
Directie. Een 0,5% wijziging van de bezettingsgraad heeft een
wordt vastgesteld door de Directie. Koersontwikkelingen
effect van € 0,04 op het direct resultaat per aandeel.
worden continu gevolgd. De risico’s van lagere koersen op het direct resultaat worden niet gedekt. Het economische valuta-
De waardeontwikkeling van de portefeuille wordt enerzijds
risico op de waarde van de portefeuille wordt gedeeltelijk
beïnvloed door de ontwikkelingen op de verhuurmarkten en
ingedekt (zie paragraaf ’valuta’ op pagina 15). Een wijziging
anderzijds door ontwikkelingen op de financiële markten.
van de ultimo koersen met 5% heeft een effect van € 1,55
Portefeuillevernieuwing waarborgt een aantrekkelijke, goed
op de intrinsieke waarde per aandeel. Een wijziging van de
verhuurbare portefeuille. Ook van eersteklas vastgoed kan de
gemiddelde koersen met 5% leidt tot een wijziging van € 0,06
waarde dalen, maar de daling zal minder fors zijn. Met haar
op het direct resultaat per aandeel.
solide vermogensverhoudingen is Wereldhave goed in staat eventuele waardedalingen van het vastgoed op te vangen. Een
Voor een volledig overzicht van de bedrijfsrisico’s verwijzen wij
wijziging van het gemiddeld aanvangsrendement met 0,25%
naar pagina 80.
heeft een effect van € 4,50 op de intrinsieke waarde per aandeel.
17
Informatie per land De economische cijfers per land in de volgende hoofdstukken zijn ontleend aan de ”Economic Outlook” van de OESO (december 2007). De herwaardering per land is berekend in lokale valuta. Onder het begrip bezettingsgraad wordt verstaan de jaarhuur bij volledige bezetting minus de huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van die jaarhuur.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
België De Belgische economie groeide in 2007 met 2,6% ten opzichte
uitbreiding gemoeide investering bedraagt circa € 30 mln.
van 2006. Door een afnemende vraag naar woningen,
Een tweede fase bestaat uit retail en leisure, met een retailpark
bezuinigingen bij de overheid en een oplopende import koelde
en een hotel van 4.000 m2. Op het aangrenzende terrein zullen
de economie in de tweede helft van het jaar echter onverwacht
350 appartementen met bijbehorende infrastructuur worden
snel af, vooral in de industrie en de bouw. In de dienstensector
ontwikkeld. Het totale investeringsvolume van de tweede fase in
bleef de groei evenwel onverminderd hoog.
Nijvel bedraagt € 115 mln. In Doornik wordt gewerkt aan plannen voor de uitbreiding van het winkelcentrum met 4.500 m2
De opname op de Brusselse kantorenmarkt daalde in 2007 fors.
en een retailpark van 10.000 m2. Het investeringsvolume van de
Dankzij een geringe nieuwbouwproductie daalde de leegstand in
uitbreiding beloopt ongeveer € 34 mln. Start van de bouw is
Brussel toch nog tot gemiddeld 9,5%, uiteenlopend van 3% in
voorzien voor 2009.
het centrum tot meer dan 21% in de periferie. De hoogste huren De Raadkamer heeft de gerechtelijke procedure tegen
worden betaald in de Europese wijk – de Leopoldwijk – en liggen op € 300 per
m2.
De rendementen voor kantoren zijn in
Wereldhave Belgium in verband met de verkoop van een
2007 verder gedaald. De winkelmarkt profiteerde afgelopen jaar
kasgeldvennootschap in 1993 doorverwezen voor de behandeling
van de gestegen koopkracht van consumenten. In de eerste drie
in eerste aanleg. Wereldhave Belgium heeft tegen deze
kwartalen van 2007 werd al evenveel winkelruimte opgenomen
beslissing beroep ingesteld. Een datum voor de behandeling van
als in heel 2006. De komende drie jaar zal circa 1,3 mln m2
het beroep is nog niet vastgesteld. Wereldhave Belgium is ervan
vloeroppervlak worden ontwikkeld. Met name de stadscentra
overtuigd te hebben voldaan aan de toepasselijke wet- en
en de verspreid gevestigde winkels zullen hiervan nadelige
regelgeving. Meer informatie over deze zaak vindt u op pagina 83
gevolgen ondervinden. De rendementen van winkelcentra zijn
en op de website van Wereldhave. In 2007 heeft Wereldhave in
in 2007 verder gedaald. Halverwege het jaar bedroegen de
België drie bedrijfsgebouwen in Meer verkocht voor € 19,5 mln.
scherpste rendementen in Antwerpen en Brussel 4,25%.
De winkelpassage Garden Stores in Luik werd in december 2007 verkocht voor € 3,7 mln. De gemiddelde bezettingsgraad over
De industriële bedrijfshuisvesting is sterk geconcentreerd in de
2007 van de portefeuille van Wereldhave in België is gestegen
regio Antwerpen-Brussel-Gent. De huurprijzen bleven in 2007
tot 86,6% (2006: 83,6%). De Belgische portefeuille had op
gelijk. De logistieke markt ligt vooral langs de snelwegen
31 december 2007 een waarde van € 370,4 mln, na een opwaar-
Antwerpen-Genk-Luik en Brussel-Luik. Door het succes van de
dering met 5,6%. De waarde van de ontwikkelingsportefeuille
Antwerpse haven groeit de Belgische logistieke sector nog
bedroeg € 9,1 mln. Het belang van Wereldhave in Wereldhave
steeds. Gebruikers van logistieke complexen zijn echter zeer
Belgium is niet gewijzigd en bedraagt per jaareinde 2007 68,2%.
prijsgevoelig en tegelijkertijd weinig honkvast. Hierdoor stegen
Vooruitzichten
de huren van logistieke complexen niet, maar verplaatste de
Gezien een aantal in 2007 gesloten verhuurtransacties (vooral
vraag zich naar meer oostelijk gelegen, goedkopere regio’s.
aan de Medialaan te Vilvoorde) verwacht de Directie voor 2008 een hogere bezettingsgraad van de kantorenportefeuille.
Naar verwachting kan Wereldhave Belgium in het najaar van
Wereldhave Belgium zal ook in 2008 de nadruk leggen op
2008 starten met de eerste fase van de uitbreiding van het
verdere verbetering van de bezettingsgraad en op de
winkelcentrum ’Nivelles’ met circa 10.000 m2. De met de
ontwikkelingsprojecten in Nijvel en Doornik.
18
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
2,9
2,6
1,9
2,0
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
Inflatie
2,0
2,0
2,5
2,0
Groei consumptie
2,1
2,3
2,1
1,9
Groei bedrijfsinvesteringen
4,2
6,7
3,2
3,0
Groei werkgelegenheid
1,1
1,5
1,1
0,7
Werkloosheid
8,2
7,7
7,3
7,0
240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Kantoren
Winkels 217,9
Industrieel Kantoren
Jaarhuur
Winkels
Marktwaarde 152,5
41 59
13,1
13,6
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Medialaan 28, Vilvoorde
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
10
2003
2004
2005
2006
2007
1. 95 90
Duur: 3, 6 en 9 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing.
2.
5
Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de gezondheidsindex.
85 80
3.
onderhoud.
0
4.
75 70
Voor rekening van verhuurder: uitsluitend
-5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Huurprijzen zijn inclusief BTW.
Finland Met een economische groei van meer dan 4% behoorde de
Door de gestegen import en export groeit de vraag naar
Finse economie in 2007 tot de kopgroep van de Eurozone.
bedrijfsmatig en logistiek vastgoed. Deze deelmarkt zal verder
In vrijwel alle bedrijfstakken nam de productie toe. De
profiteren van de verbetering van de infrastructuur die op
werkloosheid is vooral in de steden zó laag, dat verdere groei
diverse plaatsen wordt doorgevoerd. Het aanbod van bedrijfs-
erdoor wordt beperkt. Hogere looneisen drijven de prijzen
en logistieke gebouwen is in de meeste steden echter erg krap.
van producten en diensten op. De inflatie steeg in de loop van
De leegstand in de regio Helsinki ligt beneden de 3%. Alleen
het jaar tot boven 2%. Naar verwachting zal de groei boven
in Oulu ligt de leegstand boven het evenwichtsniveau van 5%.
het gemiddelde van de Eurozone blijven liggen.
De verplaatsing van de havens van Helsinki naar Vousaari ten oosten van Helsinki levert meer ruimte op voor bedrijfsmatige
Eind 2007 was in de regio Helsinki meer kantooroppervlak in
en logistieke activiteiten. Omdat de oude locaties zullen worden
gebruik dan aan het begin van het jaar. Door het gereedkomen
herontwikkeld, is deze verruiming van het aanbod slechts
van nieuwe kantoren is de leegstand toegenomen tot circa
tijdelijk. Buiten deze locatie is er in de regio Helsinki
8,4%. Aan deze stijging is nog geen einde gekomen. Als gevolg
nauwelijks land beschikbaar voor nieuwe bedrijfsruimte.
van de gestegen vraag zijn de kantoorhuren met 6,4%
De scherpste rendementen voor bedrijfsruimte in de regio
gestegen. De tophuur wordt betaald in het Central Business
Helsinki liggen op 6,0 tot 6,25%, in de regionale steden tussen
District van Helsinki en bedraagt € 320 per
m2.
De bruto
7,0 en 8,25%.
aanvangsrendementen zijn in 2007 verder gedaald. De scherpste rendementen lagen op 4,8%. Een toenemend aantal
In 2007 is een door Wereldhave nieuw ontwikkeld hotel- en
buitenlandse investeerders is op de Finse vastgoedmarkt
congrescentrum van 3.444 m2 in Espoo opgeleverd. Het
actief, nu ook in regionale steden als Tampere en Oulu. In deze
gebouw is volledig verhuurd. De totale investering bedraagt
steden lag het scherpste aanvangsrendement op circa 6,25%.
€ 4,4 mln. De bezettingsgraad van de Finse portefeuille kwam uit op 99,5% (2006: 99,5%). Op 31 december 2007
De vraag naar winkelruimte is in 2007 verder toegenomen. In
bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in
de regio Helsinki staat slechts 1,7% van het winkeloppervlak
exploitatie € 580,7 mln. De portefeuille bevat geen
leeg. De gestegen vraag en het geringe aanbod hebben geleid
ontwikkelingsprojecten. De portefeuille onroerend goed in
tot een stijging van de winkelhuren. Er zijn veel plannen voor
exploitatie is met 9,5% opgewaardeerd.
nieuwe winkelprojecten, maar de meeste zullen niet op korte
Vooruitzichten
termijn worden gerealiseerd. Twee nieuwe Ikea-vestigingen in
Wereldhave verwacht dat de hoge bezettingsgraad van de Finse
Turku en Tampere kunnen een grote impact hebben op de
portefeuille ook in 2008 wordt gehandhaafd. Wereldhave streeft
bestaande winkelstructuur. Door de lage bevolkingsdichtheid is
ernaar de portefeuille in Finland in 2008 verder uit te breiden
het verzorgingsgebied van winkels en winkelcentra veel groter
met bestaand en nieuw te ontwikkelen vastgoed, waarbij de
dan in andere Europese landen. Medio 2007 lagen de scherpste
voorkeur uitgaat naar het toevoegen van winkelcentra aan de
rendementen voor winkelcentra in Helsinki op 4,5%; voor
portefeuille.
retailwarehousing was dat 5,25%.
20
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
4,9
4,2
2,9
2,6
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
Inflatie
1,5
1,4
1,9
1,5
Groei consumptie
4,3
3,1
2,5
2,3
Groei bedrijfsinvesteringen
4,5
4,7
3,2
2,6
Groei werkgelegenheid
1,8
2,0
0,9
0,4
Werkloosheid
7,7
6,6
6,3
6,1
600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Kantoren
Winkels
Industrieel
572,2
Kantoren
Jaarhuur Marktwaarde
1
0,6
8,5
30,7
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
99
Winkels
Conferentie en Trainingscentrum Meripuisto, Tyrskyvuori 4, Espoo
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
25
2003
2004
2005
2006
2007
1. 95 90
20
Duur: 5 jaar, met een wederzijdse optie tot verlenging en/of aanpassing.
2.
15
Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op het consumenten
85
10
80
5
75
0
70
-5
prijsindex cijfer. Een groot gedeelte van de huren betreft omzethuur. 3.
Voor rekening van verhuurder: uitsluitend groot onderhoud.
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
San Antonio, Texas San Antonio, gesticht in 1718, ligt in het
Terwijl de stad haar Texaanse karakter
sing van Interstate Highway 10 en
centrum van Texas en is inmiddels in
en historische charme goed heeft weten
La Cantera Parkway. La Cantera is een
omvang de 8ste stad van de Verenigde
te behouden, trekt de stad investerings-
gebied met duurdere woningen, presti-
Staten. San Antonio behoort tot de
activiteiten, hoofdkantoren van grote
gieuze golfresorts en exclusieve winkels,
snelst groeiende steden van de VS.
bedrijven en toeristen uit alle hoeken van
gelegen op minder dan 24 kilometer
De economie wordt gedragen door vier
de wereld. San Antonio ontvangt meer
ten Noordwesten van het stadscentrum
sectoren: financiële dienstverlening,
dan 20 mln bezoekers per jaar.
en op 19 kilometer van San Antonio
gezondheidszorg, defensie en toerisme.
International Airport.
De regio San Antonio telt bijna 2 mln
Eind 2005 betrad Wereldhave de markt
inwoners en zal naar verwachting
van San Antonio met de aankoop van
Op dit perceel ontwikkelt Wereldhave het
groeien tot 2,2 mln inwoners in 2012.
een perceel van 48 hectare, gelegen
project Éilan, een mixed-use concept
aan de Loop 1604 corridor, bij de krui-
voor wonen, werken en ontspannen,
3
2
1
2
1
Marketing centrum / toekomstig restaurant
2
A-klasse kantoor
3
Stadshart De voorgrond: Bewoners-appartementen boven de winkels op de begane grond; dansende fontein; de grote trap. De achtergrond: luxueus hotel en spa; bovengelegen winkels; trolley route.
Éilan, een visie op wonen, werken en ontspannen het resultaat van Wereldhave’s visie op een duurzame, interactieve woongemeenschap. Het project dat circa 170.000
en een supermarkt
en ingebed in het landschap, voor recreatie en woongenot.
- een oecumenische kapel m2
omvat,
bestaat uit: - 1.400 appartementen - 20.000 m² eersteklas kantoren in twee gebouwen - een luxe hotel en spa met circa 150 kamers
- 8.000 m² retail, met restaurants
- een amfitheater met 1000 zitplaatsen
Het plan is opgezet om optimaal gebruik
- een zonne-energie aangedreven
te maken van de natuur, onder andere
historische trolley die de gehele site
door de aanleg van een volledig binnen
bereikt
loopafstand gelegen gemeenschap met
- fiets- en wandelpaden over het gehele
wandelpaden naar alle voorzieningen
project en meer dan 10 hectare on-
en de retail om het autogebruik terug te
gerept groen
dringen. Daarnaast maken de waterop-
- sportfaciliteiten en een breed scala aan voorzieningen, zorgvuldig gekozen
slag, de duurzame bestratingmaterialen, het minimaliseren van niet waterdoorlatende afdekking van de bodem, het maximaal gebruik maken van de hoogteverschillen van het terrein, het installeren van energiezuinige systemen en een centrale voorziening van de airconditioning Éilan tot een project dat aan de hoogste eisen van duurzaamheid voldoet. Verder is veel nadruk gelegd op het scheppen van openbare ontmoetingsplaatsen om sociale interactie, maatschappelijke betrokkenheid en geborgenheid te bereiken. In november 2007 is gestart met de aanleg van de nutsvoorzieningen en de infrastructurele werken voor het gehele project. Met de bouw van de voorzieningen, het marketingcentrum, de kantoren, de eerste 560 appartementen, de retail en het hotel zal worden gestart zodra de infrastructuur gereed is. De resterende appartementen zullen aansluitend in
1
fasen worden gerealiseerd, zodra de vraag van huurders dat rechtvaardigt. De eerste gebouwen zullen in het voorjaar van 2009 worden opgeleverd en Éilan, wellicht een van de meest dynamische projecten van Wereldhave, zal haar deuren openen in het derde kwartaal van 2009.
3
Frankrijk Frankrijk verliest wereldwijd aan concurrentiekracht en
Hierdoor dreigt het gevaar van een overaanbod aan perifere
tracht hervormingen door te voeren. Dit stuit op weerstand
winkelcentra. De hoogste winkelhuren op de Champs Elysées in
bij de bevolking. In de afgelopen jaren is het begrotingstekort
Parijs zijn opgelopen tot € 10.000 per m2 en in de regionale steden
teruggedrongen. De economische groei blijft duidelijk achter
worden jaarhuren tot € 2.000 per m2 betaald. Voor retailparken
bij de eurozone. Ondanks de toegenomen werkgelegenheid
worden huren tot € 160 per m2 betaald. De netto rendementen
blijft de werkloosheid op een structureel hoog niveau en is
voor retail zijn in de loop van 2007 verder verscherpt tot 4% voor
de participatiegraad laag. De inflatie ligt iets boven de
hoofdwinkelstraten en winkelcentra en 5% voor retailparken.
streefinflatie van de ECB en de verwachting is dat dit de De bruto opname van logistieke ruimte is het afgelopen jaar
komende jaren ook zo zal blijven.
gedaald terwijl het aanbod stabiliseerde. De opname van licht De omvangrijke kantorenmarkt van de regio Parijs (bijna
industriële ruimte is in 2007 gestegen terwijl het aanbod daalde.
50 mln m2) wordt momenteel gekarakteriseerd door een
De hoogste huren worden betaald in de regio Parijs en deze
aanzienlijke krapte in het aanbod (5% gemiddeld en in het
prijzen zijn het afgelopen jaar gestabiliseerd op € 55 per m2
Central Business District zelfs 2,5%). Door het vrijwel
voor logistieke panden en op € 110 per m2 voor licht industriële
ontbreken van geschikt aanbod genieten de submarkten een
ruimten. De huren voor Franse bedrijfsruimten zijn aan de lage
groeiende belangstelling. In 2007 is 2,7 mln
m2
kantoorruimte
kant in vergelijking met de omringende landen. Netto rende-
opgenomen. De meest liquide kantoormarkten zijn Centraal
menten voor bedrijfsruimten stabiliseerden in 2007 op 6% voor
Parijs, La Défense, Neuilly en Levallois. De sterkste huurgroei
logistieke panden en verscherpten tot 7% voor licht industriële
in de regio Parijs vond het afgelopen jaar plaats in Neuilly en
panden.
Levallois (16%) en in Paris Centre West (13%). De hoogste huren in Centraal Parijs liggen nu boven € 800 per m2. De
In de samenstelling van de Franse portefeuille is in 2007
scherpste rendementen stabiliseerden in 2007 op 3,6% in het
geen wijziging gebracht. De bezettingsgraad van de Franse
Central Business District en op 4,5% in La Défense, Neuilly en
portefeuille over 2007 kwam uit op 96,0% (2006: 98,5%). Op
Levallois.
31 december 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie € 197,7 mln. De portefeuille is met
De Franse winkelmarkt is een volwassen en uiterst competi-
8,2% opgewaardeerd. De Franse portefeuille van Wereldhave
tieve markt. De winkelverkopen per capita (€ 6.030) behoren
bevat geen ontwikkelingsprojecten. De door Wereldhave
tot de hoogste in Europa (UK: € 6.050; Europa: € 4.030). De
nagestreefde uitbreiding van het winkelcentrum in Duinkerken is
binnensteden hebben terrein prijsgegeven aan de perifere
afhankelijk van een door de Gemeente op te stellen centrumplan.
detailhandel. Tal van steden proberen met revitalisatie-
Vooruitzichten
projecten en met grote infrastructurele werken de kracht van
Door de opzegging van een aantal huurcontracten in 2007 zal de
de binnensteden te herstellen. De retailparken concurreren
bezettingsgraad in 2008 lager uitkomen. In 2008 zal de aandacht
met lagere huren, grotere winkelunits en betere parkeer-
vooral uitgaan naar het verbeteren van de bezettingsgraad en
voorzieningen. Er zijn meer dan 160 retailparken in aanbouw.
zal worden gezocht naar ontwikkelingsmogelijkheden en
Van de 7,1 mln
m2
winkelruimte die de komende drie jaar
mogelijkheden recent gebouwd bestaand vastgoed te kopen,
opgeleverd gaat worden, bestaat 40% uit winkelcentra.
waarbij de focus zal blijven liggen op de regio Parijs.
24
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
2,2
1,9
1,8
2,0
180
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
160
Inflatie
2,3
2,2
2,2
2,1
140
Groei consumptie
2,2
1,9
2,1
2,4
120
Groei bedrijfsinvesteringen
4,1
3,7
2,5
2,6
100
Groei werkgelegenheid
0,9
1,1
0,7
0,6
80
Werkloosheid
8,8
8,0
7,5
7,4
60
200
Kantoren
Winkels
Industrieel Kantoren
Jaarhuur
179,5
Winkels
Marktwaarde
Industrieel
5 4
40 20 0
10,3
10,1 1,4
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
1,1
8,1
91
Avenue Jules Rimet, Saint Denis, Parijs
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100 95
2003
2004
2005
2006
2007
35
2003
2004
2005
2006
1.
30
85 80
2.
70
Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen
20
zijn gebaseerd op de stijging van de
15
bouwkosten (INSEE index), tenzij anders
10
overeengekomen. 3.
5 75
Duur: 3, 6 en 9 jaar, waarbij de huurder elke 3 jaar een optie heeft de huur te verlengen.
25 90
2007
Voor rekening van verhuurder: uitsluitend onderhoud.
0 -5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Nederland In 2007 investeerden bedrijven meer dan in 2006, kochten
Het aanbod van bedrijfsruimte in geheel Nederland is in 2007
consumenten meer goederen en nam ook de export weer toe.
gedaald tot circa 8 mln m2. In de vier grote steden is de markt
Hoewel vooral de wederexport hard groeide, is ook de uitvoer
krapper dan in de rest van het land. Bijna de helft van de
van Nederlands fabricaat toegenomen. Deze ontwikkelingen
opname komt voor rekening van de bouw en industrie. Schiphol
leidden tot een bovengemiddelde economische groei, een
en de Rotterdamse haven blijven de echte toplocaties, maar
hogere werkgelegenheid en een dalende werkloosheid. Als
vanwege schaars aanbod en de congestie op de wegen winnen
gevolg van hogere bestedingen en de gestegen olie- en
strategische locaties in het achterland aan belang.
voedselprijzen is de inflatie gedurende het jaar opgelopen tot
Alleen de tophuren zijn in 2007 gestegen. De komende jaren
dicht bij het doelniveau van de ECB.
wordt er weer meer bedrijfsruimte (her)ontwikkeld en ook meer (logistieke) bedrijfsruimte op risico gerealiseerd. In
De kantorenmarkt profiteerde van de hogere werkgelegenheid
diverse regio’s zal de nadruk steeds meer komen te liggen op
in de zakelijke dienstverlening. De opname piekte in de eerste
de herstructurering van bestaande bedrijventerreinen.
helft van 2007 en de jaaropname lag zo’n 5% hoger dan in 2006. Hoewel de leegstand van kantoren is teruggelopen, stond
Wereldhave heeft in 2007 bedrijfspanden verkocht in Deventer
ultimo 2007 nog altijd 6 mln m2 overwegend oudere kantoor-
en Amsterdam en een kantoorgebouw in Rijswijk. In Leiderdorp
ruimte leeg. Dit is 14% van de totale voorraad. Door de forse
is in overleg met de gemeente, omwonenden en ondernemers
leegstand stijgen de gemiddelde huren nauwelijks. Wel leidt de
gewerkt aan een uitbreidingsplan van ’De Winkelhof’ met ruim
afname van nieuwbouwaanbod in sommige regio’s tot een
7.000 m2 winkelruimte en bijbehorende parkeerplaatsen. Dit
daling van de incentives en een stijging van de tophuren. De
heeft geleid tot een ontwerp dat door alle betrokkenen wordt
hoogste huur van €
375/m2
wordt betaald in Amsterdam Zuid.
gesteund. De verwachting is dat in het eerste kwartaal van
In de andere grote steden groeiden de tophuren harder dan in
2008 definitieve besluitvorming over de doorgang en start van
Amsterdam. De rendementen zijn in 2007 verder gedaald.
het project zal plaatsvinden. De bezettingsgraad van de
Medio 2007 stonden deze in Amsterdam op 4,75%. In Den Haag,
Nederlandse portefeuille is in 2007 verbeterd tot 97,2%
Rotterdam en Utrecht was dat circa 5%.
(2006: 93,9%). Op 31 december 2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie € 397,1 mln
Ook de winkelmarkt ontwikkelde zich positief. Onder invloed
en van de portefeuille ontwikkelingsprojecten € 2,2 mln.
van de groeiende winkelomzetten steeg het aantal verkoop-
De portefeuille is met 10,2% opgewaardeerd.
punten. In totaal bestaat de winkelvoorraad nu uit ruim
Vooruitzichten
28 mln
m2.
Van het totale winkelvloeroppervlak stond ultimo
Sinds vorig jaar is het beleggingsinstellingen in Nederland
2007 7,3% leeg (2006: 7,6%). De vraag richt zich vooral op
toegestaan projectontwikkelingsactiviteiten te verrichten
winkelruimte aan de hoofdwinkelstraten; de aanloopstraten
binnen een fiscaal belaste vennootschap. Wereldhave heeft
doen het aanzienlijk minder goed. Hierdoor is de bandbreedte
daarom een projectontwikkelingsmaatschappij opgericht en
van winkelhuren vergroot, waarbij de onderkant stabiel is
legt in 2008 extra nadruk op het vinden van ontwikkelings-
gebleven terwijl de huren op de meest populaire winkellocaties
mogelijkheden.
blijven stijgen. De gemiddelde huurstijging bedroeg in 2007 ongeveer 5%.
26
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
3,0
3,0
2,4
2,3
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
Inflatie
1,9
1,4
1,9
2,5
Groei consumptie
-0,8
1,9
2,0
2,3
Groei bedrijfsinvesteringen
7,2
4,7
4,8
4,3
Groei werkgelegenheid
1,9
1,8
1,1
0,9
Werkloosheid
4,1
3,3
2,9
2,7
260 240 220 200 180 160 140 120 100 80 60 40 20 0
Kantoren
Winkels 246,3
Industrieel Kantoren
Jaarhuur
Winkels
Marktwaarde
4
133,2
Industrieel
34
62 17,6 1,5
15,5
11,0
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Kantoorgebouw XX, Delftechpark 22-24, Delft
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
15
2003
2004
2005
2006
2007
1. 95
Duur: 5 jaar. De huurder heeft een optie met 5 jaar te verlengen.
10
2.
90
Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten
85
5
voor levensonderhoud (prijsindexcijfer gezinsconsumptie).
80
3.
0 75
Voor rekening van verhuurder: onderhoud, verzekering, administratie en een deel van de lokale belastingen.
70
-5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Spanje Halverwege het jaar leidde de stijgende hypotheekrente in
eerste jaarhelft met 19%. De aanvangsrendementen zijn echter
Spanje tot een teruglopende vraag naar woningen. In het
gelijk gebleven. Dit houdt verband met het grote aantal
derde kwartaal werden 30% minder woningen verkocht dan
projecten dat in de pijplijn zit. De scherpste rendementen
een kwartaal eerder. Mede als gevolg van de jarenlange
worden gerealiseerd in Madrid en bedragen nu 4,0%.
speculatieve nieuwbouw daalden in diverse regio’s de huizenprijzen. Hogere hypotheeklasten en een lagere waarde
De vraag naar bedrijfshuisvesting is na een trage start toch nog
van het eigen woning bezit, beperkten de groei van consump-
aangetrokken. Door de lage rendementen en de gestegen rente
tieve bestedingen. Lagere woningbouwactiviteit betekent ook
is huren voor veel ondernemers aantrekkelijker geworden
een aderlating voor de bouwsector. Dit alles leidt de komende
ten opzichte van kopen. Aangezien de leegstand relatief laag
jaren naar verwachting tot een aanzienlijk lagere economische
is (onder 3% in Madrid en Barcelona; onder 5% in Sevilla,
groei.
Valencia en Malaga), heeft dit geleid tot een lichte stijging van de huren. De aanvangsrendementen bleven in de meeste
Ondanks een forse nieuwbouwproductie daalde het aanbod
regio’s gelijk. Wel zijn er grote verschillen in rendementen
beschikbare kantoorruimte in Madrid en Barcelona. De
tussen stedelijke en perifere locaties. De verschillen lopen
leegstand in Madrid lag eind 2007 op 3,4%; in Barcelona op
op tot circa 4,5 procentpunt. De lage rendementen voor
5,0%. In de stadscentra is de leegstand nog lager. De
binnenstedelijke bedrijfsruimte lijken erop te wijzen dat
kantoorhuren in Madrid zijn hierdoor aanzienlijk gestegen.
investeerders en ontwikkelaars anticiperen op herbestemming.
Halverwege het jaar was Madrid de zevende duurste kantoorstad in Europa. De tophuren voor kantoren lagen aan het begin van het laatste kwartaal op € 470 per
m2,
Op 20 juli 2007 heeft Wereldhave in Spanje een retail- en leisurecentrum van 22.676 m2 gekocht in Collado Villalba,
22% hoger dan een
jaar eerder. De kantoorhuren in Barcelona bleven stabiel. In Madrid is 1,6 mln
m2
circa 35 kilometer ten noordwesten van Madrid. De aankoop-
kantooroppervlak gepland, wat grofweg
prijs bedraagt € 53,9 mln incl. kosten. De gemiddelde
11,5% van de bestaande voorraad is. Andere steden hebben
bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het verslagjaar
ook ambitieuze nieuwbouwplannen, waarbij het soms de vraag
kwam uit op 98,8% (2006: 99,2%). Op 31 december 2007
is of de markt de geplande volumes kan absorberen. Aan de
bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in
daling van de aanvangsrendementen van kantoren kwam in
exploitatie € 179,8 mln; Wereldhave heeft in Spanje geen
2007 een einde. In het derde kwartaal zijn de aanvangs-
ontwikkelingsprojecten. De Spaanse portefeuille is met 4,7%
rendementen licht gestegen. Of sprake is van een trendbreuk
opgewaardeerd.
zal in de eerste helft van 2008 duidelijk worden.
Vooruitzichten Voor 2008 worden geen grote wijzigingen van de bezettings-
Ondanks de economische tegenwind zijn de vooruitzichten voor
graad verwacht. Met de aankoop van het retail en leisure-
de detailhandelssector nog steeds goed. De werkgelegenheid
centrum Planetocio te Villalba is invulling gegeven aan de
stijgt en het groeiende inkomen per hoofd van de bevolking
doelstelling de portefeuille uit te breiden met retail.
zorgt voor toenemende bestedingen. Door de blijvende vraag
Wereldhave streeft ernaar de Spaanse portefeuille verder uit
naar winkelruimte zijn ook de huurniveaus gestegen, in de
te breiden, bij voorkeur met retail.
28
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
Kantoren
Winkels
Industrieel
06
07
08
09
Economische groei
3,9
3,8
2,5
2,4
90
Jaarhuur
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
80
Marktwaarde
Inflatie
4,0
3,2
3,3
2,9
70
Groei consumptie
3,8
3,3
2,7
2,5
60
Groei bedrijfsinvesteringen
6,8
5,8
1,2
1,3
50
Groei werkgelegenheid
4,1
3,3
2,4
1,9
40
8,3
30
Werkloosheid
8,5
8,1
8,1
100
93,4
0
Winkels
Industrieel
18 53,6
52
32,8
30
20 10
Kantoren
6,2
2,4
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
3,6
15 Calle Fernando el Santo, Madrid
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
15
2003
2004
2005
2006
2007
1. 95
2. 10
Duur: tot 5 jaar. Huurverhogingen: jaarlijkse verhogingen zijn gebaseerd op de index van de kosten
90
voor levensonderhoud (prijsindex 85
5
gezinsconsumptie). 3.
80
verzekering, administratie en een deel van
0 75 70
Voor rekening van verhuurder: onderhoud,
de lokale belastingen. -5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Verenigd Koninkrijk Met een gemiddelde economische groei van bijna 3% in het
De internationale kredietcrisis, de dalende huizenprijzen en de
afgelopen decennium stak het Verenigd Koninkrijk positief af
oplopende rente hebben het consumentenvertrouwen in de
bij de Eurozone en de OECD. De werkgelegenheidsgroei is de
tweede helft van 2007 negatief beïnvloed.
afgelopen jaren echter vertraagd en de werkloosheid is gestabiliseerd op 5,3%. De inkomensgroei vlakt intussen wat af,
Met 150 mln m2 behoort de bedrijfsruimtemarkt in het
terwijl het aantal vacatures nog stijgt. De inflatiestreefwaarde
Verenigd Koninkrijk qua omvang tot de grotere in Europa.
van de Bank of England is nog steeds niet bereikt. De algemene
Het belangrijkste cluster, de zgn. Gouden Driehoek even ten
verwachtingen voor 2008 zijn minder positief gestemd, onder
noordwesten van Londen tussen de snelwegen M1, M6 en M42,
invloed van de stijgende rentetarieven, hogere schulden en een
breidt zich uit in de richting van Milton Keynes, Northampton
bescheidener inkomensgroei. Door de relatief grote omvang van
en Nottingham. Het Britse vrachtvervoer bestaat voor bijna
de financiële sector, zal het Verenigd Koninkrijk meer last zal
85% uit wegvervoer. De kosten hiervan zijn de afgelopen
hebben van de huidige kredietcrisis dan andere landen.
jaren sterk gestegen door hogere energieprijzen, veranderde wetgeving en verkeerscongestie. De hoogste huren voor
De eerste tekenen van de kredietcrisis openbaarden zich eind
bedrijfsruimten worden betaald in Heathrow (GBP 140 per m2),
2007 op de kantorenmarkt, doordat enkele grote transacties
naar verluidt de hoogste huur wereldwijd. De sterkste
geen doorgang vonden. De bruto opname in Centraal Londen
huurprijsstijgingen vonden de afgelopen jaren plaats in
bleef met 1,4 mln m2 gelijk aan 2006. In de grotere steden
East Anglia (37%) en de regio Londen (23%). De scherpste
buiten Londen bleef de kantooropname sterk. De leegstand in
aanvangsrendementen voor eersteklas bedrijfsruimten worden
Centraal Londen is in 2007 gestabiliseerd op ruim 4% en in
betaald in de South East en in de Midlands (circa 5,2%).
West End zelfs op ongeveer 2,5%. Door de krapte op de markt bleven de huurprijzen in 2007 stijgen. De top kantoorhuren zijn
In 2007 heeft Wereldhave in het Verenigd Koninkrijk een
er het afgelopen jaar met bijna 25% gestegen; dit zijn de
bedrijfsgebouw verkocht in Norbury, nabij Londen en 1.222 m2
sterkste huurprijsstijgingen in de afgelopen twee decennia.
winkelruimte in East Ham, Londen, totaal voor GBP 8,7 mln. De
Sinds het derde kwartaal vlakt de huurstijging af. In Centraal
gemiddelde bezettingsgraad van de portefeuille gedurende het
Londen worden de hoogste tophuren betaald in het West End
verslagjaar kwam uit op 92,3% (2006: 98,0%). Op 31 december
(GBP 1.280 per m2) en de City (GBP 670 per m2). De netto
2007 bedroeg de waarde van de portefeuille onroerend goed in
rendementen voor eersteklas kantoren zijn in de loop van 2007
exploitatie € 371,0 mln. De Britse portefeuille is met 3,1%
gestegen naar 4,5% in West End en in de City tot 5,5%.
afgewaardeerd. Vooruitzichten
In de loop van 2007 is de vraag naar winkels in de hoofdwinkel-
Door het aflopen van huurcontracten is in het kantorenpark
straten wat afgezwakt, maar de vraag blijft groot, vooral in
Manchester leegstand ontstaan. Het verhuurteam is inmiddels
Centraal Londen. De hoogste winkelhuren worden nog steeds
versterkt. De nadruk zal worden gelegd op de verbetering van
betaald in Bond Street (GBP 8.350 per
m2).
De rendementen
de bezettingsgraad van de portefeuille. Van een tweetal
voor de toplocaties in 2007 zijn verder verscherpt: hoofdwinkel-
panden in de portefeuille worden de mogelijkheden van
straten 3 tot 4%, winkelcentra 4,6% en retail warehouses 4%.
herontwikkeling onderzocht. Verder zal worden gezocht naar
De rendementen voor secundaire locaties lopen echter op.
geschikt bestaand vastgoed ter uitbreiding van de portefeuille.
30
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
2,8
3,1
2,0
2,4
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
Inflatie
2,6
3,2
2,5
2,1
Groei consumptie
2,1
3,1
1,7
2,2
Groei bedrijfsinvesteringen
8,2
5,7
1,8
3,5
Groei werkgelegenheid
0,9
0,5
0,5
1,1
Werkloosheid
5,5
5,5
5,7
5,5
250
Kantoren
Winkels
Industrieel
240,7
Kantoren
Jaarhuur
Winkels
Marktwaarde
200
Industrieel
6
150
29
106,3
100
65 50 24,0
17,1
0
6,8
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
1,8
The Towers Business Park, Wilmslow Road, Manchester
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
15
2003
2004
2005
2006
2007
1. 95
2. 10
Duur: tot 25 jaar. Huurverhogingen: elke 5 jaar op basis van de dan geldende markthuur, echter in het
90
algemeen niet beneden de laatst geldende 85
5
huur. 3.
80
onderhoud en opstalverzekering.
0 75 70
Voor rekening van huurder: hoofdzakelijk
-5 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Verenigde Staten In 2007 bleef de economische groei van de Verenigde Staten
worden betaald in Californië. De scherpste aanvangsrendementen
steken op 2,2%. Door krappere kredietfaciliteiten, de verslechte-
worden eveneens behaald in Californië (5,75% in San Francisco
ring van de huizenmarkt en grillige consumentenbestedingen is
en 5,9% in San Diego, de Inland Empire en Los Angeles).
de economie in de Verenigde staten vertraagd. Vooral door de fors hogere energieprijzen stijgt de inflatie sterker dan de lonen,
In de eerste helft van het jaar stond de huizenmarkt onder
waardoor de koopkracht afneemt. Gedurende 2007 was de
toenemende druk. In de zomer van 2007 werd de huizenmarkt
werkloosheid met 4,6% laag, maar in december is deze snel
getroffen door de ’subprime mortgage’ crisis. Doordat de
opgelopen tot 5%. Door de stijging van de werkloosheid neemt
maandlasten van huren nog steeds beduidend lager liggen dan
de kans op loonstijgingen af. De sterke export door de goedkope
die van kopen, nam de vraag naar huurwoningen toe. Anderzijds
dollar houdt de Amerikaanse economie vooralsnog op de been.
worden huizen die lang te koop staan ook te huur aangeboden. Tegen het einde van 2007 stonden er bijna 6 mln woningen te
Door de beperkte nieuwbouw van kantoren is de leegstand in
koop, circa 4,6% van de voorraad.
2007 – ondanks een lagere opname – in veel steden toch verder gedaald. In de meest liquide kantoormarkten stegen de huren;
In januari 2007 zijn twee kantoorpanden verkocht (Pittsburgh en
in de minder liquide markten daalden de huren in het derde
Pennsylvania) en is voor USD 7,4 mln een perceel grond gekocht
kwartaal. De hoogste jaarhuren worden nog steeds betaald in
voor de bouw van 600 woningen te Frisco, nabij Dallas. Eind juni
New York Midtown (USD 1.020 per m2). De netto aanvangs-
2007 heeft Wereldhave een kantoorgebouw van 35.200 m2 gekocht
rendementen zijn verder verscherpt tot 4% in New York
in San Diego voor USD 210 mln. In januari 2008 is de laatste hand
Midtown en gelijk gebleven op 5,25% in Washington DC en op
gelegd aan de gevelrenovatie van 1401 NY Ave te Washington, een
5% in Los Angeles. In verscheidene steden zijn de rendementen
investering van circa USD 10 mln.
in het derde kwartaal licht gestegen. In San Antonio, Texas, is in november 2007 gestart met de De winkelmarkt in de Verenigde Staten beslaat 112 mln m2 met
eerste fase, een investering van ongeveer USD 190,0 mln
een grote concentratie in het westelijk deel van de VS. De
(zie pagina 35). De eerste projectdelen zullen in het derde
steden met de grootste winkelvoorraad zijn Chicago, Houston
kwartaal van 2009 in gebruik genomen worden. De gemiddelde
en Atlanta. Door de sterke prijsverlagingen en langere
bezettingsgraad van de portefeuille kwam uit op 91,5%
openingstijden aan het einde van het jaar bleven de consu-
(2006: 89,0%). Op 31 december 2007 bedroeg de waarde van de
mentenbestedingen in 2007 op peil, ondanks de crisis op de
portefeuille onroerend goed in exploitatie € 571,3 mln en van
huizenmarkt en stijgende olieprijzen. De netto rendementen
de portefeuille in ontwikkeling € 28,8 mln. De portefeuille
voor winkelruimte zijn in de loop van het jaar iets opgelopen.
onroerend goed in exploitatie is met 2,1% opgewaardeerd.
Toprendementen van 5,5% worden betaald in New York City,
Vooruitzichten
San Diego en San José.
Met de aankoop van het kantoorgebouw te San Diego is in 2007 een nieuwe markt betreden. In 2008 zal de aandacht vooral
De bruto opname van bedrijfsruimte is in 2007 beduidend lager
uitgaan naar de uitwerking van de plannen in Frisco, de bouw
dan in 2006, maar door minder nieuwbouw is de leegstand
van de eerste fase van het project in San Antonio en nieuwe
gedaald naar 8%. De huren zijn licht gestegen. De hoogste huren
investeringen aan de Westkust.
32
OECD Economic Outlook
Jaarhuur en marktwaarde
Sectorale verdeling (in % van de marktwaarde)
(in € 1 mln, per 31-12-2007, bij volledige bezetting)
06
07
08
09
Economische groei
2,9
2,2
2,0
2,2
Gemiddelde groei EU zone
2,9
2,6
1,9
2,0
Inflatie
3,2
2,6
2,1
2,0
Groei consumptie
3,1
2,9
1,8
1,9
Groei bedrijfsinvesteringen
2,6 -2,1 -1,2
2,4
Groei werkgelegenheid
1,9
1,1
0,4
0,8
Werkloosheid
4,6
4,6
5,0
5,0
550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0
Kantoren
Winkels
Residentieel Kantoren
Jaarhuur
498,6
Winkels
Marktwaarde
5
30,8
45,4
27,3 1,8
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
6,0
Residentieel
8
87
655 West Broadway, San Diego, Californië
Gemiddelde bezettingsgraad (in %)
Herwaardering onroerend goed in
Algemene huurvoorwaarden
exploitatie (in %) 100
2003
2004
2005
2006
2007
10
2003
2004
2005
2006
95 5 90
2007
1.
Duur: meestal 5 of 10 jaar.
2.
Huurverhogingen: tussentijds geen.
3.
Voor rekening van verhuurder: onderhoud; aan huurder worden doorberekend
85
0
kostenstijgingen t.a.v. onroerendgoedbelasting, elektriciteit en lonen.
80 -5 75 70
-10 Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Overzicht ontwikkelingsprojecten België
Nijvel Omschrijving
Omvang
Sustainable items
Investering
Planning
Het winkelcomplex ‘Nivelles’ is gelegen in Nijvel tussen Brussel en Charleroi, aan de snelweg A7/E19. Afgelopen jaar is het bestaande winkelcentrum geheel vernieuwd. Eind 2008 zal gestart worden met de uitbreiding. In de nabijheid van het winkelcentrum wordt verder een plan ontwikkeld bestaande uit retail en leisure, kantoren en appartementencomplexen. Bestaand winkelcentrum 15.503 m², Uitbreiding shopping met circa 10.000 m² Retailpark & leisure – o.a. hotel – , kantoor en appartementen Upgrading Winkelcentrum: Energie besparende installaties; collectief warmte- en koudesysteem met voor elke unit een warmtepomp; speciale aandacht ten aanzien van materiaalgebruik en routes voor langzaam verkeer. Uitbreiding winkelcentrum: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal). Retailpark & leisure: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal). Kantoren: Energiebesparing door verhoging waarde gebouwisolatie, onderzoek naar warmte-, koudeopslag in de bodem en betonkern activering, daglicht regulerende verlichtingsarmaturen. Appartementen: Levensloop bestendig door toepassing van domotica, hogere isolatiewaarde dan de wettelijke eisen, duurzaam materiaalgebruik, (gerecycled- en recyclebaar materiaal), verkeersluwe omgeving in combinatie met ondergronds parkeren. De uitbreiding van het winkelcentrum wordt begroot op ¤ 30.000.000. De extra ontwikkeling op de naastliggende terreinen wordt begroot op ¤ 115.000.000. Winkelcentrum: 2008-2010 Retailpark & leisure: 2009-2012 Kantoren: 2010-2012 Appartementen: 2012-2014
Winkelcentrum Les Bastions te Doornik Omschrijving
34
Omvang
Sustainable items
Investering Planning
Tegenover het winkelcentrum is een terrein aangekocht van 28.000 m². Door de aankoop van dit perceel kan het bestaande winkelcentrum uitgebreid worden met circa 4.500 m². Op het aangekochte perceel wordt een project voor de uitbreiding van de parkeercapaciteit gepland in combinatie met retail en een aantal appartementen. Bestaand centrum 14.178 m², uitbreiding met circa 4.500 m² op bestaande parkeerplaats, 10.000 m² retail, 500 parkeerplaatsen en circa 26 woningen. In de verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan energiebesparende maatregelen, duurzaam materiaalgebruik en een natuurlijke overgang naar het naastgelegen bos. ¤ 34.000.000. Retailpark fase 1: 2009-2010 Uitbreiding winkelcentrum: 2009-2010 Retailpark fase 2: 2011 Appartementen: 2011
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Nederland
Winkelcentrum ’De Winkelhof’ Leiderdorp Omschrijving
Omvang Sustainable items
Investering Planning
Verenigde Staten
Het bestaande centrum beslaat momenteel een oppervlakte van 17.310 m². De voorgestelde uitbreiding bedraagt ruim 7.000 m² verhuurbaar vloeroppervlak en een parkeergarage. Tevens wordt het aangrenzende Statendaalderplein getransformeerd tot een plein dat geschikt is voor multifunctionele doeleinden. De planvorming vindt plaats in nauw overleg met de belanghebbenden. Toevoeging van ruim 7.000 m²; parkeergarage voor circa 375 parkeerplaatsen en upgrading bestaande Statendaalderplein. In de planvoorbereiding wordt veel aandacht besteed aan de relatie met de bebouwde omgeving, sociale veiligheid en speciale aandacht voor routes voor langzaam verkeer. Verder zal aandacht geschonken worden aan energie-, water- en materiaalgebruik, het binnenmilieu en de flexibiliteit van het complex. ¤ 30.000.000. Planvorming in 2008, voorbereiding 2009, realisatie 2009-2011.
San Antonio, Texas Omschrijving
Omvang
Sustainable items
Investering Planning
De gemengde ontwikkeling van woningen, kantoren, een hotel en centrale voorzieningen, vormgegeven als een stedelijk voetgangersgebied, in een gewilde woonomgeving ten noorden van San Antonio. Meerdere planfasen, in totaal 1.400 woningen; 17.000 m² kantoren; hotel met 150 kamers; 8.000 m² retail en centrale voorzieningen; Amfitheater met 1.000 plaatsen en kapel. Bij de ontwikkeling zal nadruk worden gelegd op wateropvang en recycling, winning van zonne-energie, daglichtfiltering, energieefficiënte bouwsystemen en het gebruik van duurzame, plaatselijke materialen en een door zonne-energie aangedreven historische trolley. Eerste fase USD 190.000.000; totale project USD 330.000.000. De eerste fase omvat 560 woningen, 8.000 m² retail en centrale voorzieningen, kantoren en een hotel. Start bouw november 2007, gereed september 2009.
35
W Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Vooruitzichten In 2007 heeft Wereldhave in Finland een hotel- en congres-
hierop geanticipeerd met sterke vermogensverhoudingen en
centrum gerealiseerd. De mixed use ontwikkelingsplannen in
een omvangrijk verkoopprogramma. De afgelopen jaren zijn
Nijvel (België) en San Antonio (USA) bevatten ook hotels die
de risicovollere panden uit de portefeuille verkocht, daarbij
aan de portefeuille zullen worden toegevoegd. Wereldhave
gebruik makend van de sterk gestegen vastgoedwaarden.
bestudeert de mogelijkheden om in 2008 de investeringen in
Voor 2008 zijn geen omvangrijke verkopen meer gepland,
hotels uit te breiden.
hoewel incidentele verkopen niet worden uitgesloten. Wanneer de stijging van de aanvangsrendementen voortzet, wordt het
Het aankopen van vastgoed met een aanvaardbaar risicoprofiel
wellicht weer mogelijk recent gebouwd vastgoed te kopen dat
in Turkije is weerbarstiger gebleken dan gedacht. In 2008
een onmiddellijke bijdrage levert aan het resultaat. De sterke
zullen de inspanningen onverminderd worden voortgezet.
vermogensverhoudingen stellen Wereldhave in staat gebruik
Eind 2008 zal de positie worden heroverwogen. Met de aankoop
te maken van aantrekkelijke koopmomenten.
van een kantoorgebouw te San Diego heeft Wereldhave een eerste investering gedaan aan de Westkust van de Verenigde Staten. In 2008 zal worden gewerkt aan verdere uitbreiding van
Den Haag, 21 februari 2008
de investeringen aan de Westkust. Directie Wereldhave N.V. De Directie verwacht in 2008 een verbetering van de bezettingsgraad te kunnen realiseren, met name in België, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten. In november 2007 is gestart met de bouw van het plan Éilan in San Antonio en naar verwachting kan in het najaar van 2008 worden begonnen met de uitbreiding van het winkelcentrum ’Nivelles’ in België. De nieuwe plannen voor de tweede fase van de ontwikkeling in Nijvel, de uitbreiding van het winkelcentrum Doornik (België), het winkelcentrum ’De Winkelhof’ in Leiderdorp (Nederland) en de bouw van 600 woningen te Frisco (USA), zullen in 2008 verder worden uitgewerkt. De afgelopen jaren zijn de prijzen van verhuurd vastgoed in alle landen waar Wereldhave actief is sterk gestegen. Daardoor kwam het aanvangsrendement in veel gevallen in de buurt van de kapitaalmarktrente en in sommige gevallen zelfs daaronder. Aan die jarenlange daling van de aanvangsrendementen is in het derde kwartaal van 2007 een einde gekomen. Wereldhave verwacht dat de rendementen op vastgoed in 2008 zullen stijgen en verwacht lagere vastgoedwaarden. Wereldhave heeft
36
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
G.C.J. Verweij J. Buijs
Jaarrekening 2007
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
37
Geconsolideerde jaarrekening 2007
38
Geconsolideerde balans per 31 december 2007 Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007 Direct en indirect resultaat over 2007 Geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen over 2007 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 Toelichtingen 1. Algemene informatie 2. Fiscale status 3. Grondslagen 4. Gesegmenteerde informatie 5. Immateriële activa 6. Onroerend goed in exploitatie 7. Ontwikkelingsprojecten 8. Bedrijfsmiddelen 9. Financiële activa 10. Overige langlopende activa 11. Debiteuren en overige vorderingen 12. Belastingvorderingen 13. Liquide middelen 14. Aandelenkapitaal 15. Agio 16. Algemene reserve 17. Herwaarderingsreserve 18. Reserve koersverschillen 19. Rentedragende schulden 20. Latente belastingverplichtingen 21. Overige langlopende schulden 22. Belastingen 23. Overige kortlopende schulden 24. Financiële instrumenten 25. Financiële activa en passiva 26. Bruto huuropbrengsten 27. Exploitatiekosten 28. Waarderingsresultaten 29. Vervreemdingsresultaten 30. Beheerkosten 31. Overige baten en lasten 32. Interest 33. Overige financiële baten en lasten 34. Belastingen over het resultaat 35. Resultaat per aandeel 36. Dividend 37. Expense ratio 38. Gebeurtenissen na balansdatum 39. Schattingen in de jaarrekening 40. Verbonden partijen 41. Risico’s 42. Claims
39 40 41
Vennootschappelijke balans per 31 december 2007 Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2007 Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening
84 84
42 44 46 46 46 46 55 57 57 58 59 59 60 61 61 62 62 63 63 63 64 64 67 68 69 70 70 72 73 73 74 74 74 76 76 77 77 78 79 79 79 79 80 80 83
Vennootschappelijke jaarrekening 2007
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
85
Geconsolideerde balans per 31 december 2007 (bedragen x € 1.000)
31 december 2007
Toel.
31 december 2006
Activa Vaste activa Immateriële activa
5
844
172
Onroerend goed in exploitatie
6
2.668.032
2.521.542
Ontwikkelingsprojecten
7
40.430
33.889
Bedrijfsmiddelen
8
6.531
6.104
Financiële activa
9
21.787
22.613
10
24.606
Overige langlopende activa
26.462 2.762.230
2.610.782
Vlottende activa Debiteuren en overige vorderingen
11
10.840
17.294
Belastingvorderingen
12
12.764
1.975
Liquide middelen
13
16.803
19.919 40.407
39.188
2.802.637
2.649.970
Eigen vermogen en passiva Eigen vermogen Aandelenkapitaal
14
207.817
207.817
Agio
15
763.809
763.809
Algemene reserve
16
932.157
811.565
Herwaarderingsreserve
17
Reserve koersverschillen
18
1.287 -/-
1.875
55.005
Minderheidsbelang
-/-
9.060
1.850.065
1.776.006
122.545
113.996
1.972.610
1.890.002
Langlopende schulden Rentedragende schulden
19
535.906
506.722
Latente belastingverplichtingen
20
163.219
147.806
Overige langlopende schulden
21
23.802
20.142 722.927
674.670
Kortlopende schulden
39
Crediteuren
4.229
3.893
Belastingen
22
5.649
5.858
Rentedragende schulden
19
56.691
34.317
Overige kortlopende schulden
23
40.531
41.230
Eigen vermogen per aandeel (x € 1)
107.100
85.298
2.802.637
2.649.970
35
89,02
85,46
35
89,43
86,09
Eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie (x € 1)
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2007 (bedragen x € 1.000)
2007
Toel. Bruto huuropbrengsten
26
Doorberekende servicekosten
166.551
168.533
39.050
40.892
Totaal opbrengsten
205.601
Servicekosten Exploitatiekosten
27
209.425
-/-
45.180
-/-
45.334
-/-
12.962
-/-
12.847
-/Netto huuropbrengsten
58.142
-/-
58.181
147.459
151.244
Waarderingsresultaten
28
129.043
266.142
Vervreemdingsresultaten
29
17.372
39.919
Beheerkosten
30
Overige baten en lasten
31
-/-
Netto operationeel resultaat
14.133
-/-
14.002
5.131
3.896
284.872
447.199
Interest
32
-/-
27.581
Overige financiële baten en lasten
33
-/-
1.735
2.069
255.556
425.571
Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat
40
2006
34
-/-
25.908
-/-
-/-
23.697
68.062
Winst
229.648
357.509
Aandeelhouders
216.484
343.487
13.164
14.022
229.648
357.509
Minderheidsbelang Winst
Winst per aandeel (x € 1)
35
10,42
16,53
Winst per aandeel bij volledige conversie (x € 1)
35
9,79
15,60
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Direct en indirect resultaat over 2007*) (bedragen x € 1.000)
2007
2006
direct
indirect
direct
indirect
resultaat
resultaat
resultaat
resultaat
Bruto huuropbrengsten Doorberekende servicekosten Totaal opbrengsten
166.551
168.533
39.050
40.892
205.601
209.425
Service- en operationele kosten
-/-
45.180
-/-
45.334
Exploitatiekosten
-/-
12.962
-/-
12.847
-/-
58.142
-/-
58.181
Netto huuropbrengsten
147.459
151.244
Waarderingsresultaten Vervreemdingsresultaten Beheerkosten
-/-
Overige baten en lasten
129.043
266.142
17.372
39.919
14.133
-/-
5.131
Netto operationeel resultaat
14.002 3.896
138.457
146.415
141.138
306.061
Interest
-/-
25.962
-/-
1.619
-/-
22.437
Overige financiële baten en lasten
-/-
1.195
-/-
540
-/-
1.341
3.410
117.360
308.211
Resultaat vóór belastingen Belastingen over het resultaat Winst
111.300 -/-
3.330
144.256 -/-
107.970
22.578 121.678
-/-
4.035 113.325
-/-
-/-
1.260
64.027 244.184
41 Aandeelhouders
101.319
115.165
106.854
236.633
6.651
6.513
6.471
7.551
107.970
121.678
113.325
244.184
Winst per aandeel (x € 1)
4,88
5,54
5,14
11,39
Winst per aandeel bij volledige conversie (x € 1)
4,68
5,11
4,97
10,63
Minderheidsbelang Winst
*) Onderstaand overzicht bevat additionele informatie welke niet valt onder de primaire overzichten en niet verplicht is onder de huidige IFRS regelgeving. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Geconsolideerd overzicht mutaties eigen vermogen over 2007 (bedragen x € 1.000) Toel.
Aandeelhouders
Minder-
Totaal
heidsbelang Aandelen
Agio
kapitaal
Algemene
Herwaar-
Reserve
reserve i)
derings-
koers-
reserve
verschillen
563.213
1.527
13.898
106.171
203
–
–
–
Stand op 31 december 2005 Stelselwijziging
a
207.817
755.707
–
–
207.817
755.707
563.010
1.527
13.898
106.171
1.648.130
–
–
–
–
-/- 22.958
–
-/- 22.958
–
–
–
348
–
162
510
-/-
1.648.333 -/-
203
Stand op 1 januari 2006 Koersverschillen
b
Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening
c
–
8.102
Overige
d
–
–
–
–
–
–
375
–
–
–
–
–
343.487
–
–
14.022
357.509
207.817
763.809
906.122
1.875
9.060
120.355
1.990.918
–
–
-/- 94.557
–
207.817
763.809
811.565
1.875
–
–
–
–
-/- 45.945
–
–
–
-/- 588
–
–
–
296
–
–
2.021
1.725
–
–
216.484
–
–
13.164
229.698
207.817
763.809
1.027.753
1.287
-/- 55.005
128.903
2.074.564
h
–
–
-/- 95.596
–
–
Stand op 31 december 2007
207.817
763.809
932.157
1.287
-/- 55.005
Winst boekjaar
Dividend over 2005
e
-/-
-/-
–
-/-
8.102 -/-
375
6.359
-/-100.916
113.996
1.890.002
-/-
4
-/- 45.949
-/-
274
Stand op 31 december 2006
Koersverschillen
f
-/-
9.060
Herwaardering op financiële activa
42
beschikbaar voor verkoop Overige
g
Winst boekjaar
Dividend over 2006
-/-
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
-/-
-/-
862
6.358
-/-101.954
122.545
1.972.610
Toelichting op het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (exclusief mutaties minderheidsbelang) a
Stelselwijziging Effect van interpretatiewijziging met betrekking tot IAS 19 ‘personeelsbeloningen’ met terugwerkende kracht op het eigen vermogen per 1 januari 2006
b
-/-
203
-/-
22.958
Koersverschillen Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse entiteiten
-/-
Dekkingstransacties op de netto investering in buitenlandse entiteiten
22.891 971
Omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)
c
-/-
1.038
Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening Initiële waarde van de conversieoptie welke is bepaald als residuele waarde na de bepaling van de vreemd vermogen component
d
8.102
Overige Niet terugvorderbare bronbelasting op dividend uit de Verenigde Staten
e
375
-/-
94.557
-/-
45.945
-/-
296
Dividend over 2005 Gewone aandelen (€ 4,55 per aandeel)
f
-/-
Koersverschillen Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse entiteiten
-/-
Dekkingstransacties op de netto investering in buitenlandse entiteiten
68.445 24.386
Omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)
g
-/-
1.886
Overige Niet terugvorderbare bronbelasting
-/-
De vrijval niet uitbetaald dividend uit voorgaande jaren
376 80
43 h
Dividend over 2006 Gewone aandelen (€ 4,60 per aandeel)
i
-/-
95.596
Algemene reserve Per 31 december 2007 is een bedrag van € 713,9 mln (2006: € 596,6 mln) aangemerkt als wettelijke reserve in verband met de ongerealiseerde herwaardering op onroerend goed en kan niet worden uitgekeerd
932.157
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2007 (bedragen x € 1.000)
2007
Toel.
2006
Operationele activiteiten Winst Koersverschil
a
-/-
229.648
357.509
1.541
171 228.107
357.680
Aanpassingen: Niet kasdeel interest- en overige financiële baten en lasten
b
693
Waarderingsresultaten
c
-/- 129.043
-/- 266.142
-/-
-/-
Vervreemdingsresultaten Latente belastingen
17.372 22.578
Overige mutaties reserves
-/-
1.070
Koersverschil latente belastingverplichtingen
-/-
3.093
Mutaties werkkapitaal
-/-
d
1.577 39.919 64.976 248
-/-
2.396
-/- 127.307
-/- 244.810
100.800
112.870
3.996
2.630
96.804
115.500
-/-
Kasstroom uit operationele activiteiten
Investeringsactiviteiten Opbrengst van verkoop van onroerend goed
e
Investeringen onroerend goed/bedrijfsmiddelen
f
Investeringen financiële activa
136.829
171.925
-/- 233.513
-/- 132.076
-/-
-/-
5.432
Kasstroom uit investeringsactiviteiten
4.698
-/- 102.116
35.151
Financieringsactiviteiten Opnamen rentedragende schulden
262.446
293.621
Aflossingen rentedragende schulden
-/- 182.591
-/- 365.662
Mutatie overige langlopende schulden
-/-
1.067
-/-
6.714
Dividend minderheidsbelang
-/-
6.358
-/-
6.359
Betaald dividend
-/-
95.638
-/-
94.521
Kasdeel termijntransacties
25.404
3.936
44 Kasstroom uit financieringsactiviteiten
Afname
-/-
Stand liquide middelen op 1 januari Afname
2.196
-/- 175.699
3.116
-/-
19.919 -/-
Stand liquide middelen op 31 december
3.116 16.803
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
25.048 44.967
-/-
25.048 19.919
Toelichting op het geconsolideerd kasstroomoverzicht a
2007
2006
-/-
1.541
171
Geactiveerde interest
-/-
2.446
-/-
1.803
Mutatie pensioenverplichtingen
-/-
89
-/-
1.614
Koersverschil Koersverschil op het resultaat (verschil tussen ultimo koersen en gemiddelde koersen)
b
Niet kasdeel interest- en overige financiële baten en lasten
Afschrijving geamortiseerde kosten leningen Oprenting convertible Mutatie erfpachtverplichtingen
c
Waarderingsresultaten onroerend goed
1.260
828
-/-
174
693
-/-
1.577
-/- 270.426
167
4.284
-/- 129.043
-/- 266.142
Mutaties werkkapitaal Mutatie vorderingen
-/-
4.335
862
Mutatie niet rentedragende schulden
-/-
530
907
869
861
-/-
3.996
2.630
135.800
171.925
1.029
–
136.829
171.925
Investeringen in onroerend goed in exploitatie
-/- 221.901
-/- 119.161
Investeringen in ontwikkelingsprojecten
-/-
10.606
-/-
11.932
Investeringen in bedrijfsmiddelen
-/-
1.006
-/-
983
Opbrengst van verkoop van onroerend goed Netto opbrengst onroerend goed in exploitatie Netto opbrengst ontwikkelingsprojecten
f
1.619
-/- 129.210
Koersverschillen
e
754
Waarderingsresultaten Waarderingsresultaten financiële instrumenten
d
781
Investeringen in onroerend goed/bedrijfsmiddelen
-/- 233.513
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
-/- 132.076
45
Toelichtingen 1.
Algemene informatie
In 2007 zijn een aantal nieuwe IFRS standaarden of
Wereldhave N.V. (de vennootschap) is een beleggings-
interpretaties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe
maatschappij in onroerend goed. Het vastgoed uit de
of aangepaste standaarden en interpretaties hebben geen
portefeuille van Wereldhave en haar groepsmaatschappijen
invloed gehad op de verslaggeving van Wereldhave in 2007,
(de groep) is verspreid over Europa en de Verenigde Staten.
maar hebben wel invloed gehad op de toelichtingen.
De activiteiten van de groep bestaan hoofdzakelijk uit de
Het betreffen de volgende standaarden en interpretaties:
verhuur van onroerend goed in exploitatie op basis van
• IFRS 7 Financiële instrumenten: ’Toelichtingen’:
operationele huurovereenkomsten. Het management van het
De toelichtingen met betrekking tot financiële instrumenten
vastgoed wordt uitgevoerd door eigen vastgoedbeheer- en
zijn aangepast in lijn met deze nieuwe standaard;
managementmaatschappijen. De vennootschap is een naam-
• Aanpassing op IAS 1 ’Presentatie van de jaarrekening’:
loze vennootschap met beperkte aansprakelijkheid, statutair
Deze aanpassing vereist dat ondernemingen additionele
gevestigd en kantoorhoudend in Nederland. De aandelen van
informatie verschaffen over de doelstellingen, het beleid
de vennootschap zijn genoteerd aan de effectenbeurs van
en processen gerelateerd aan het beheer van het eigen
NYSE Euronext Amsterdam en Parijs. De geconsolideerde
vermogen. Wereldhave heeft deze nieuwe vereisten
jaarrekening over het jaar 2007 is goedgekeurd door de Raad van Commissarissen op 21 februari 2008.
verwerkt; • Aanpassing op IAS 23 ’Financieringskosten’: Deze aanpassing maakt het niet langer mogelijk om financierings-
2.
Fiscale status
kosten direct in het resultaat te verantwoorden indien deze
Wereldhave N.V. heeft de fiscale status van beleggings-
gerelateerd zijn aan activa waarvoor nog geruime tijd
instelling in de zin van artikel 28 van de Wet op de
benodigd is voor gereedkomen of verkoop. Deze aanpassing
vennootschapsbelasting. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschapsbelasting behoeft te worden
heeft geen effect op de grondslagen van Wereldhave; • IFRIC 10, ’Tussentijdse Financiële Verslaggeving en
betaald. De belangrijkste voorwaarden betreffen het als
Duurzame Waardevermindering’: Deze IFRIC (International
dividend uitkeren van de fiscale winst en beperkingen met
Financial Reporting Interpretations Committee) geeft
betrekking tot de financiering van beleggingen met vreemd
additionele informatie over de relatie tussen IAS 34
vermogen. Vervreemdingsresultaten van beleggingen
Tussentijdse Financiële Verslaggeving, IAS 36 Waarde-
behoeven niet tot de uit te keren winst te worden gerekend.
vermindering op Activa en IAS 39 Financiële Instrumenten:
Deelnemingen in België, Frankrijk en de Verenigde Staten
Opname en Waardering. Deze IFRIC heeft geen effect voor
hebben een vergelijkbare status. Deelnemingen in andere
Wereldhave;
landen hebben geen bijzondere fiscale status.
• IFRIC 11,’Transacties in groepsaandelen en ingekochte eigen aandelen’: Deze IFRIC behandelt de verwerking van
3.
46
Grondslagen
betalingen in eigen vermogensinstrumenten van een groep
3.1 Uitgangspunten jaarrekening 2007
of op eigen vermogensinstrumenten van een andere entiteit
De functionele en presentatie valuta van de groep is de Euro.
binnen dezelfde groep. Deze IFRIC heeft geen effect voor
De jaarrekening van Wereldhave wordt gepresenteerd in Euro,
Wereldhave.
afgerond op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting
Verder zijn in 2007 IFRIC 12, 13 en 14 uitgebracht. IFRIC 12 en
Standards (IFRS), zoals deze zijn aanvaard en vastgesteld
13 zijn niet van toepassing op Wereldhave. IFRIC 14 is nog
door de Europese Commissie tot en met 31 december 2007.
niet door de Europese Unie aanvaard en vastgesteld.
De geconsolideerde jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn opgesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De vennootschap maakt gebruik van de wettelijke vrijstelling ingevolge artikel 402 BW 2.9. De in de jaarrekening vermelde grondslagen zijn van toepassing op de gepresenteerde boekjaren, te weten het verslagjaar en voorgaand jaar tenzij anders vermeld.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Wereldhave heeft op basis van een nieuwe interpretatie op
gemiddeld
ultimo
2007
2006
2007
2006
deze interpretatie als stelselwijziging verwerkt. De nieuwe
GBP
1,46048
1,46744
1,36351
1,48920
interpretatie is met terugwerkende kracht toegepast wat per
USD
0,73053
0,79637
0,67930
0,75930
1 januari 2006 het eigen vermogen en het pensioen actief voor
TRY
0,56067
–
0,58241
–
IAS 19 ’Personeelsbeloningen’ haar grondslagen aangepast en
een bedrag van € 0,2 mln negatief heeft beïnvloed. Het effect van de interpretatiewijziging op het 2007 resultaat en het
Koersverschillen op de netto investering in buitenlandse
pensioen actief per 31 december 2007 bedraagt € 0,16 mln
groepsmaatschappijen worden verantwoord in het eigen
negatief.
vermogen onder de reserve koersverschillen. Koersverschillen op rechtstreeks gehouden activa en passiva in vreemde valuta
Wereldhave heeft IFRS 8 ’Operationele segmenten’ niet
worden verwerkt in de resultatenrekening als overige
vervroegd toegepast. De jaarrekening wordt opgesteld vóór
financiële baten en lasten.
winstverdeling. Indien een buitenlandse activiteit gedeeltelijk buiten gebruik 3.2 Consolidatie
wordt gesteld of wordt verkocht dan worden vreemde
Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de
valutaverschillen die in het vermogen zijn verantwoord in het
entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover
resultaat verantwoord als onderdeel van het verkoopresultaat.
de vennootschap de zeggenschap (control) uitoefent.
Goodwill en aanpassingen van de reële waarde die voortkomen
Van control is sprake wanneer de vennootschap in de positie
uit de acquisitie van een buitenlandse entiteit worden
verkeert om, direct dan wel indirect, het financiële en operatio-
verantwoord als activa en passiva van de buitenlandse entiteit
nele beleid van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van
en omgerekend tegen jaareinde koers.
groepsmaatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde jaarrekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en
3.4 Derivaten
lasten worden geëlimineerd. Wanneer het belang minder
Derivaten worden gewaardeerd op marktwaarde. Een positief
bedraagt dan 100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen
of negatief waarderingsresultaat wordt verwerkt in de winst-
in de consolidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt
en verliesrekening. Aan- en verkopen worden verwerkt op
een minderheidsbelang afzonderlijk verantwoord in het
basis van de transactiedatum. De reële waarde van de
vermogen op de balans en in de winst- en verliesrekening.
derivaten, die gebruikt worden voor afdekkingsdoeleinden,
Voor de verwerking van aankopen van groepsmaatschappijen
wordt vermeld in toelichting 24.
wordt de zogenoemde aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt bepaald aan de hand van de
3.5 Afdekking netto investering in buitenlandse activiteiten
marktwaarde van activa en passiva op de datum van aankoop.
Het gedeelte van de winst of verlies op enig instrument dat
Op latere balansdata wordt de waarde op dezelfde wijze
wordt gebruikt ter dekking van de netto investering in buiten-
opnieuw bepaald op basis van de marktwaarde. Zodra de
landse activiteiten en dat is aangemerkt als een effectieve
vennootschap niet langer control uitoefent, wordt de
dekking, wordt direct in het eigen vermogen verwerkt. Het
consolidatie ervan gestaakt.
eventuele ineffectieve gedeelte wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening. Bij verkoop van een buitenlandse activiteit
3.3 Vreemde valuta
worden cumulatieve koers- en dekkingsresultaten op de
De in vreemde valuta luidende resultaten worden omgerekend
investering en de daaraan gerelateerde dekkingsinstrumenten
tegen de gemiddelde koersen van de verslagperiode. Activa
uit het vermogen overgebracht naar de winst- en verlies-
en passiva in vreemde valuta worden omgerekend tegen de
rekening.
jaareinde koersen op balansdatum. Transacties in vreemde valuta worden omgerekend naar de functionele valuta tegen
Wereldhave stelt afdekkingsdocumentatie op bij aanvang van
de koersen die gelden op het transactiemoment. Vreemde
iedere afdekking van een netto investering. De afdekkings-
valutaresultaten die voortkomen uit de afrekening van
documentatie wordt bij iedere periodeafsluiting geactualiseerd,
dergelijke transacties worden verantwoord als overige
waarbij de hedge effectiviteit wordt vastgesteld.
financiële baten en lasten.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
47
3.6 Eigen vermogen
3.8 Onroerend goed in exploitatie
De doelstelling van Wereldhave met betrekking tot het
Onroerend goed in exploitatie omvat het vastgoed dat wordt
beheersen van het eigen vermogen (zoals gepresenteerd in de
gehouden omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een
jaarrekening) is het veilig stellen van de continuïteit van de
combinatie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt
groep, het bieden van rendement aan de aandeelhouders,
verwerkt tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Onroerend
toegevoegde waarde leveren aan overige belanghebbenden
goed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde
alsmede een zodanige vermogensstructuur aan te houden
op de balansdata. De marktwaarde wordt bepaald op het
ten einde de totale vermogenskosten te optimaliseren.
geschatte bedrag waarvoor onroerend goed op de balansdatum
Verder bewaakt Wereldhave haar fiscale vermogen om zeker
naar een koper zou kunnen overgaan, op basis van een
te stellen dat aan fiscale wet- en regelgeving wordt voldaan.
transactie op marktconforme condities.
Wereldhave heeft de mogelijkheid om de hoogte van het
De marktwaarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie
dividend aanpassen, vermogen terug te geven aan de
van markthuren minus exploitatiekosten, zoals onderhoud,
aandeelhouders, nieuwe aandelen uit te geven of activa te
verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de
verkopen om de vermogensstructuur in stand te houden dan
marktwaarde worden per object de netto kapitalisatiefactor
wel aan te passen.
en de contante waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor
3.7 Immateriële activa
onderhoud bepaald. Verkoopkosten ten laste van de koper,
Goodwill
waaronder overdrachtsbelasting, worden op de marktwaarde
Wanneer er sprake is van een bedrijfscombinatie, wordt
in mindering gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop
goodwill opgenomen voor het bedrag dat de kosten van een
worden toegevoegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk
aankoop de reële waarde van het aandeel van de groep in de
is dat daaruit toekomstige economische baten zullen volgen.
netto identificeerbare activa van de verkregen dochter-
Alle andere uitgaven, zoals reparatie en onderhoud, komen
maatschappij of deelneming overstijgt op de datum van
ten laste van het resultaat van de periode waarin die kosten
acquisitie. Goodwill als gevolg van de acquisitie van dochter-
zijn gemaakt.
maatschappijen wordt weergegeven als immaterieel actief.
48
Goodwill als gevolg van de acquisitie van deelnemingen wordt
Onroerend goed in exploitatie dat zich bevindt op een in
opgenomen als onderdeel van de totale kostprijs van de
erfpacht uitgegeven perceel, wordt op dezelfde wijze op
deelneming. Jaarlijks wordt een test voor bijzondere waarde-
marktwaarde gewaardeerd als onroerend goed in exploitatie,
verminderingen uitgevoerd over de totale balanswaarde.
met dien verstande dat de marktwaarde van het onroerend
Separaat opgenomen goodwill wordt jaarlijks voor bijzondere
goed de contante waarde van de verplichtingen tot betaling
waardeverminderingen getest en wordt gewaardeerd op
van de erfpacht als een aftrekpost omvat. Voor verslaggevings-
kostprijs verminderd met cumulatieve waardeverminderingen.
doeleinden wordt erfpacht verwerkt als financiële huur,
Waardeverminderingen op goodwill worden niet teruggedraaid.
waarbij de contante waarde van deze verplichtingen weer
Opbrengsten en kosten bij de verkoop van een entiteit worden
wordt toegevoegd aan de waarde van het onroerend goed in
berekend inclusief de balanswaarde van de goodwill die
exploitatie. De waarde van de erfpachtverplichtingen wordt
verband houdt met de verkochte entiteit. Wereldhave wijst de
op de balans opgenomen onder de langlopende schulden.
goodwill toe aan de relevante groepsmaatschappijen.
Wanneer de contante waarde van de erfpachtverplichtingen lager is dan de marktwaarde, wordt de contante waarde
Computer software
verantwoord.
Verkregen computer software licenties en ontwikkelingskosten met betrekking tot intern ontwikkelde software worden geactiveerd op basis van de kosten die nodig zijn geweest om de software aan te schaffen en in werkende staat te krijgen. De geactiveerde kosten worden afgeschreven over de geschatte economische levensduur (5 tot 10 jaar).
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
De marktwaarde van de portefeuille wordt vastgesteld op
3.10 Ontwikkelingsprojecten
30 juni en op 31 december door onafhankelijke externe
Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te
taxateurs. Intern worden alle objecten per het einde van elk
worden toegevoegd aan de portefeuille onroerend goed in
kwartaal gewaardeerd op marktwaarde. Waarderings-
exploitatie, wordt aangemerkt als ontwikkelingsproject.
resultaten en vervreemdingsresultaten worden verwerkt in de
Ontwikkelingsprojecten worden initieel gewaardeerd op
winst- en verliesrekening. De ermee verbonden belasting-
kostprijs en vervolgens op kostprijs verminderd met duurzame
effecten worden opgenomen in de post belastingen over
waardeverminderingen. De kostprijs omvat de (geschatte)
het resultaat. Onroerend goed in exploitatie dat wordt
kostprijs van de uitgevoerde werken, de kosten van personeel
herontwikkeld, blijft geclassificeerd als onroerend goed in
direct gerelateerd aan het project, belast met technisch toezicht
exploitatie. Onroerend goed in eigen gebruik wordt
en projectmanagement op basis van de bestede uren en de
verantwoord als bedrijfsmiddel. De marktwaarde op de datum
gekapitaliseerde rentelasten tot aan de datum van oplevering
van herclassificatie, wordt beschouwd als de basis voor
op basis van de uitgegeven bedragen tegen geldmarktrente
afschrijvingen van het onroerend goed in eigen gebruik. In het
inclusief marge. Een negatief waarderingsverschil wordt
geval van verkoop van onroerend goed wordt het verschil van
verwerkt, wanneer de boekwaarde de marktwaarde verminderd
netto verkoopopbrengst en boekwaarde verantwoord in de
met verkoopkosten overstijgt. Waarderingsresultaten worden
winst- en verliesrekening onder vervreemdingsresultaten.
verwerkt in de winst- en verliesrekening. Ontwikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille onroerend
3.9 Bedrijfsmiddelen
goed in exploitatie op de datum van technische voltooiing.
Bedrijfsmiddelen omvatten mede het onroerend goed in eigen gebruik. Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs,
3.11 Debiteuren
onder aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste
Debiteuren worden initieel opgenomen tegen marktwaarde en
gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving
vervolgens op asis van geamortiseerde kosten verminderd
over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel:
met een voorziening voor oninbaarheid. Een voorziening voor
– Vastgoed
:
33 jaar
oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt genomen
– Kantoormeubilair
:
10 jaar
wanneer objectief vaststaat dat de groep niet in staat zal zijn het
– Apparatuur
: 3-5 jaar
– Bedrijfsauto’s (excl. restwaarde) :
gehele te vorderen bedrag te innen tegen de overeengekomen
5 jaar
voorwaarden. De hoogte van de voorziening is gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en de geschatte
De marktwaarde van vastgoed in eigen gebruik op de datum
toekomstige kasstromen. De mutatie in de voorziening wordt
van herclassificatie van onroerend goed in exploitatie
verwerkt in de resultatenrekening als exploitatiekosten. Indien
naar bedrijfsmiddelen wordt beschouwd als de basis voor
debiteuren oninbaar zijn, worden deze afgeschreven ten laste
afschrijvingen. Beoordeling van bijzondere waarde-
van de voorziening. Indien eerder afgeschreven bedragen
verminderingen wordt uitgevoerd indien een specifieke
alsnog worden geïnd dan worden deze ten gunste van de
gebeurtenis daar aanleiding toe geeft. Een negatief
exploitatiekosten gebracht in de resultatenrekening.
waarderingsverschil wordt verwerkt in de winst- en verliesrekening, wanneer de boekwaarde de marktwaarde
3.12 Financiële activa
verminderd met verkoopkosten te boven gaat. De levensduur
Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer
en restwaarden van bedrijfsmiddelen worden beoordeeld op
dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Boekwinsten bij
balansdatum. Op het moment van verkoop worden positieve en
verkoop worden opgenomen onder vervreemdingsresultaten.
negatieve waarderingsresultaten verwerkt in de winst- en
Aan- en verkopen worden verwerkt op basis van de transactie-
verliesrekening. Vervolguitgaven worden in de winst- en
datum. Wereldhave classificeert haar financiële activa in de
verliesrekening verwerkt, tenzij het waarschijnlijk is dat
volgende categorieën:
toekomstige economische voordelen die zijn gerelateerd aan
• Reële waarde met verwerking van waardeveranderingen in
de uitgaven, naar de onderneming vloeien en de kosten van de
de winst- en verliesrekening (verder ook aangeduid als
uitgaven betrouwbaar bepaald kunnen worden. In dat geval
”Reële waarde door het resultaat”);
worden de kosten geactiveerd op de boekwaarde van het actief.
• Leningen en vorderingen; • Beschikbaar voor verkoop. De classificatie is afhankelijk van het doel waarvoor het financieel actief is aangeschaft en wordt bepaald op moment van eerste verwerking.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
49
Financiële activa op reële waarde door het resultaat
Dividenden op financiële activa worden opgenomen in de winst-
Financiële activa op reële waarde door het resultaat zijn
en verliesrekening als interest op het moment dat het recht op
financiële activa die gehouden worden voor handelsdoeleinden
dividend is ontstaan.
danwel derivaten. Een overzicht van de balanswaarden van de financiële activa en Financiële activa op reële waarde door het resultaat worden
passiva zijn opgenomen in toelichting 25.
initieel en op balansdatum gewaardeerd op reële waarde. Indien beschikbaar, worden de reële waarden bepaald aan de
3.13 Overige langlopende activa
hand van relevante (bied-) prijzen. In het geval waarderingen
Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten
niet op de markt beschikbaar zijn, wordt de reële waarde
Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en
gebaseerd op informatie van betrouwbare derden.
vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten
Gerealiseerde en niet gerealiseerde resultaten op derivaten
welke lineair worden afgeschreven over de looptijd van de
worden in het vermogen verwerkt voor het effectieve deel van
huurovereenkomst.
een netto investeringsafdekking en in alle andere gevallen, zoals alle andere financiële activa op reële waarde door het
Pensioenregelingen
resultaat, in de winst- en verliesrekening onder waarderings-
De geactiveerde netto vordering uit hoofde van toegezegde
resultaten.
pensioenregelingen wordt opgenomen tegen de contante waarde, gemaximeerd tot het bedrag dat ofwel door middel
Leningen en overige vorderingen
van premiekortingen ofwel door middel van onvoorwaardelijke
Leningen en vorderingen zijn financiële activa, niet zijnde
terugstortingen kan worden gerealiseerd. De vordering wordt
derivaten, met vaste of van te voren te bepalen betalingen die
als langlopend beschouwd. Mutaties in de contante waarde
niet zijn genoteerd op een actieve markt.
worden in het resultaat verwerkt. Zie voor verdere informatie toelichting 3.19.
Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel verwerkt tegen de marktwaarde vermeerderd met direct
Latente belastingvorderingen
toerekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op
Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor het
basis van geamortiseerde kosten. Mutaties worden verwerkt
bedrag dat naar verwachting in de toekomst zal kunnen
in het resultaat onder financiële baten en lasten.
worden gecompenseerd met verschuldigde belastingen tegen op balansdatum goedgekeurde of substantieel goedgekeurde
50
Financiële activa beschikbaar voor verkoop
belastingtarieven die betrekking hebben op de verwachte
Financiële activa beschikbaar voor verkoop zijn géén derivaten
periode waarin afgerekend gaat worden. Activering van
en zijn ofwel aan deze categorie toegewezen ofwel niet
latente belastingen met betrekking tot niet gerealiseerde
geclassificeerd in een van de andere categorieën. Ze worden
vermogensverliezen op vastgoed vindt plaats indien verkoop
onder de vaste activa verwerkt, tenzij het management de
wordt voorzien of compensatie kan plaatsvinden door middel
intentie heeft om de investering binnen twaalf maanden na
van operationele resultaten.
balansdatum te verkopen. Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel verwerkt tegen marktwaarde vermeerderd met transactiekosten en vervolgens op marktwaarde gewaardeerd. Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt. Op het moment dat financiële activa beschikbaar voor verkoop worden verkocht of worden afgewaardeerd, wordt het geaccumuleerde totaal van waardewijzigingen welke verwerkt zijn via het eigen vermogen opgenomen in de winst- en verliesrekening onder vervreemdingsresultaten.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
3.14 Vaste activa gehouden voor verkoop
3.16 Aandelenkapitaal
Vaste activa (of een te verkopen groep) worden gehouden voor
Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen.
verkoop indien de boekwaarde hoofdzakelijk terug zal worden
De kosten van derden die direct kunnen worden toegerekend
verdiend door middel van een verkooptransactie in plaats van
aan de uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in
gecontinueerd gebruik van deze activa. Voordat dit het geval
mindering gebracht op de opbrengst van de uitgifte.
kan zijn dient het actief (of de te verkopen groep) beschikbaar te zijn voor directe verkoop in de huidige conditie. Verder dient
3.17 Voorzieningen
de verkoop zeer waarschijnlijk te zijn, het management moet
Een voorziening wordt in de balans opgenomen, wanneer
zich gecommitteerd hebben aan een plan om het actief te
sprake is van een wettelijke of feitelijke verplichting daartoe,
verkopen, er moet een actief programma aanwezig zijn om een
op grond van gebeurtenissen uit het verleden en wanneer
koper te vinden en het plan moet zijn geïnitieerd. De verkoop
aannemelijk is dat een uitstroom van economische middelen
moet binnen een jaar na classificatie worden afgerond.
benodigd is om de verplichting af te wikkelen. Voorzieningen worden gewaardeerd tegen de contante waarde van de te
Vaste activa (of een te verkopen groep) geclassificeerd als
verwachten uitgaven die benodigd zijn om de verplichting af te
’gehouden voor verkoop’ wordt gewaardeerd op de laagste
wikkelen. De stijging van de voorziening door oprenting wordt
van de boekwaarde of de reële waarde verminderd met
als interest verwerkt.
verkoopkosten. Er vindt geen herwaardering plaats indien een actief al op reële waarde wordt gewaardeerd. Vaste activa
3.18 Langlopende schulden
gehouden voor verkoop of de activa van een te verkopen groep
Rentedragende schulden
worden apart gepresenteerd van de andere activa op de balans.
Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen
De verplichtingen van een te verkopen groep geclassificeerd
marktwaarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten.
als ’gehouden voor verkoop’ worden apart van de andere
Vervolgens worden rentedragende schulden gewaardeerd op
verplichtingen gepresenteerd. Deze activa en verplichtingen
basis van geamortiseerde kosten. Een verschil tussen de
gehouden voor verkoop worden niet gesaldeerd.
nominale waarde en de boekwaarde wordt op basis van de effectieve rente van de lening verwerkt in de winst- en
Een te verkopen groep is een groep van activa en passiva welke
verliesrekening over de duur van de lening. Het kortlopende
gezamenlijk in één transactie worden verkocht of waarvan de
gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen twaalf
intentie bestaat om deze gezamenlijk te verkopen.
maanden dient te worden terugbetaald wordt opgenomen onder kortlopende schulden.
3.15 Liquide middelen Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op
Converteerbare obligatieleningen
afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer
Converteerbare obligatieleningen zijn een subcategorie van
liquide korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen
rentedragende schulden. De reële waarde van de vreemd-
worden omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan
vermogenscomponent van een converteerbare obligatie,
het risico op waardeverandering gering is.
opgenomen in langlopende rentedragende schulden, wordt bepaald op basis van discontering met de rentevoet van vergelijkbare niet-converteerbare obligatieleningen. Deze waarde wordt verwerkt als rentedragende schuld op initiële waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten, tot het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De resterende waarde, die de eigen vermogenscomponent van de lening vertegenwoordigt, wordt exclusief belastingeffecten opgenomen in het agio van het eigen vermogen.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
51
Latente belastingverplichtingen
Toegezegde pensioenregelingen
De latente belastingverplichtingen zijn gebaseerd op tijdelijke
Onder toegezegde pensioenregelingen worden pensioen-
verschillen tussen de boekwaarde van activa en passiva en de
regelingen verstaan waaraan de deelnemers reglementaire
fiscale boekwaarde ervan, welke als langlopend worden
aanspraken kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto
beschouwd. Deze worden berekend op balansdatum tegen
vordering of verplichting uit hoofde van toegezegde
goedgekeurde of substantieel goedgekeurde tarieven die
pensioenregelingen wordt per regeling vastgesteld door het
toepasselijk worden geacht op het afrekenmoment en worden
schatten van de toekomstige aanspraken die door werknemers
niet contant gemaakt. Voor de bepaling van de latente
in huidige en voorafgaande dienstbetrekkingen zijn opgebouwd.
belastingverplichtingen worden alle latente belasting-
De contante waarde van aanspraken wordt afgetrokken van
verplichtingen tegen de geldende vennootschapsbelasting-
de activa die in de pensioenregeling zijn ondergebracht.
tarieven bepaald. Fiscale faciliteiten en aangepaste tarieven die gelden bij verkoop van onroerend goed worden alleen in
De verplichting uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen
aanmerking worden genomen indien er concrete verkoop-
wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op basis
plannen aanwezig zijn. Latente belastingvorderingen en
van de ”unit credit” methode. De contante waarde van de
verplichtingen worden enkel gesaldeerd indien een wettelijk
pensioenverplichting uit hoofde van toegezegde pensioen-
recht tot compensatie bestaat en het voornemen bestaat om
regelingen wordt bepaald door het contant maken van de
op een netto basis af te rekenen c.q. te realiseren.
geschatte toekomstige kasstromen tegen een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge kredietwaardigheid in de
Latente belastingverplichtingen worden niet opgenomen voor
valuta waarin de toekomstige uitkeringen gedaan zullen
zover deze voortkomen uit de eerste opname van goodwill of de
worden en die een resterende looptijd hebben die overeenkomt
eerste opname van een actief of verplichting als gevolg van een
met de duration van de pensioenverplichtingen. In markten
transactie welke geen bedrijfscombinatie is en op het moment
waar geen uitgebreide handel in dergelijke leningen bestaat,
van de transactie geen invloed heeft op het resultaat.
zullen de marktrendementen worden bepaald (per balansdatum) op basis van staatsleningen.
Overige langlopende schulden Langlopende schulden uit hoofde van erfpachtverplichtingen
Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen
(zie ook 3.8) en pensioenregelingen (zie 3.19) worden
en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt
opgenomen tegen contante waarde.
onder financiële baten en lasten, gespreid over de gemiddeld resterende periode van het dienstverband van de werknemers,
3.19 Pensioenregelingen
indien en voor zover deze per saldo uitgaan boven 10% van de
Toegezegde bijdrageregelingen
hoogste waarde van de actuariële verplichtingen of de waarde
Onder toegezegde bijdrageregelingen worden pensioen-
van de beleggingen (’corridor methode’). Zie toelichting 3.13
regelingen verstaan waaraan door groepsmaatschappijen een
voor verdere informatie over toegezegde pensioenregelingen
jaarlijkse bijdrage wordt gedoteerd en waarbij de onderneming
met een netto actief.
geen juridische of wettelijke verplichting heeft om betalingen te
52
doen indien het fonds niet over voldoende activa beschikt om
3.20 Crediteuren en overige te betalen posten
alle werknemers hun huidige of in het verleden opgebouwde
Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel
rechten uit te keren. De kosten van toegezegde bijdrage-
gewaardeerd op reële waarde en vervolgens op basis van
regelingen worden verwerkt in de winst- en verliesrekening.
geamortiseerde kosten, gebruikmakend van de effectieve rentemethode. 3.21 Huurovereenkomsten Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst wordt opgenomen op de balans onder onroerend goed in exploitatie. Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de huurtermijnen verantwoord als vordering onder de overige vaste activa.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle
3.23 Kosten
risico’s en baten van het eigendom worden behouden door de
Service- en operationele kosten
verhuurder, worden geclassificeerd als operationele huur-
Service- en operationele kosten worden als bruto bedragen
overeenkomsten. Betalingen met inbegrip van vooruit-
verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever.
betalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele
Indien de eigenaar optreedt als tussenpersoon dan wordt enkel
huurovereenkomst worden ten laste gebracht van het resultaat
het niet te verrekenen deel van de service- en operationele
op basis van lineaire toerekening over de looptijd van de huur.
kosten getoond. In de bruto verantwoording worden de kosten
Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaatschappij
en de doorberekening aan huurders afzonderlijk getoond.
in overwegende mate alle risico’s en baten van het eigendom
Kosten en doorberekening worden verantwoord op basis van
draagt, worden geclassificeerd als financiële huurovereen-
toerekening aan de periode.
komsten. Financiële huren worden gekapitaliseerd aan het begin van de huurtermijn tegen de marktwaarde van het
Exploitatiekosten
gehuurde, of indien lager, de contante waarde van de minimum
De exploitatiekosten bestaan uit operationele kosten die voor
huurtermijnen. De daarmee verband houdende verplichtingen,
rekening van de eigenaar komen en kunnen worden
na aftrek van financieringslasten, worden opgenomen onder
toegerekend aan het verslagjaar, zoals:
langlopende schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit
– onderhoud
rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht over
– onroerende zaak belasting
de periode van de huur. Onroerend goed in exploitatie dat is
– verzekeringspremies
verworven op basis van financiële huur wordt gewaardeerd op
– onroerend goed beheer
marktwaarde.
– verhuurkosten.
3.22 Opbrengsten
Verhuurkosten omvatten de afschrijving op uitgaven in relatie
Huuropbrengsten
tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afgeschreven
Huuropbrengsten van onroerend goed in exploitatie dat is
over de looptijd van de huurovereenkomst. Op onroerend goed
verhuurd op basis van een operationele huurovereenkomst
in exploitatie wordt niet afgeschreven, aangezien de panden
worden in het resultaat verwerkt op lineaire basis over de
worden gewaardeerd op marktwaarde (zie hierboven onder
looptijd van de huurovereenkomst. Verhuurincentives die het
Onroerend goed in exploitatie). De berekening van de
karakter hebben van een huurvrije periode worden beschouwd
marktwaarde houdt rekening met technische en economische
als integraal onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke
veroudering.
incentives worden afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst. De afschrijving komt ten laste van de
Beheerkosten
huuropbrengsten. In de huuropbrengsten zijn niet begrepen
Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden
de omzetbelasting en de bedragen die aan huurders in
toegerekend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten
rekening worden gebracht als service- en operationele kosten.
behoeve van het beheer van vastgoed worden opgenomen in de
Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van
exploitatiekosten. Directe kosten van personeel ten behoeve
toerekening aan de verslagperiode.
van toezicht en controle op (des-)investeringsprojecten worden gekapitaliseerd op basis van de bestede uren.
Service- en operationele opbrengsten Service- en operationele opbrengsten worden als bruto bedragen verantwoord wanneer de eigenaar optreedt als opdrachtgever. Service opbrengsten worden verantwoord op basis van toerekening aan de periode.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
53
3.24 Interest
3.26 Direct en indirect resultaat
De interest omvat het saldo van de rente op rentedragende
Wereldhave maakt in de toelichting bij de geconsolideerde
schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen
jaarrekening in het resultaat onderscheid tussen direct en
die kan worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg
indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht verschaft in de
van de waardering van rentedragende schulden op basis van
samenstelling van het resultaat. Het direct resultaat bestaat
geamortiseerde kosten wordt in de interest begrepen de
uit de netto huuropbrengsten, beheerkosten, overige baten en
oprenting van de rentedragende schulden op basis van de
lasten (niet zijnde koersverschillen), financiële baten en lasten
effectieve rentevoet per lening.
(niet zijnde de oprenting van de erfpachtverplichtingen, de oprenting van de reële waarde van het conversierecht op
3.25 Belasting over het resultaat
converteerbare obligaties, betaalde premies op ingekochte
De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele en
rentedragende schulden en actuariële winsten of verliezen uit
latente belastingverplichtingen en wordt berekend over het
hoofde van pensioenregelingen) en belastingen over het directe
resultaat vóór belastingen, rekening houdend met vrijgestelde
resultaat. Het indirect resultaat omvat waarderingsresultaten,
winstbestanddelen en niet aftrekbare kosten. Daarbij worden
koersverschillen die opgenomen zijn in de overige financiële
fiscaal compensabele verliezen als latente belastingvordering
baten en lasten, de oprenting van de erfpachtverplichtingen,
verwerkt. De actuele belasting omvat het bedrag van de
de reële waarde van het conversierecht op converteerbare
verwachte te betalen of te ontvangen belasting over het
obligaties, actuariële winsten of verliezen uit hoofde van
resultaat vóór belastingen. De latente belasting omvat de
pensioenregelingen en de mutaties in de latente belasting-
verwachte te betalen of te ontvangen belasting over
verplichtingen. Deze presentatie is niet verplicht onder IFRS.
waardeveranderingen van activa of passiva die zullen worden gerealiseerd bij verkoop. De belasting wordt berekend op basis
3.27 Segmentrapportage
van de belastingtarieven die op de balansdatum van kracht zijn.
Een segment is een geheel van activa en activiteiten dat
Met te ontvangen belasting wordt alleen rekening gehouden
segmentspecifieke risico’s en uitkomsten kent, die verschillen
indien het redelijkerwijs te verwachten is dat de verliezen
van andere segmenten. Segmentrapportage presenteert
zullen kunnen worden gecompenseerd.
resultaten, activa en passiva allereerst per land en vervolgens per sector. De landsegmentatie ziet op de landen waarin de groep actief is. De sectorsegmenten omvatten kantoren, winkels, bedrijfshuisvesting en woningen. Resultaten, activa en passiva per segment omvatten posten die daaraan direct kunnen worden toegerekend. Deze toerekening wordt per onroerend goed object bepaald.
54
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
4 Gesegmenteerde informatie (bedragen x € 1.000) Primaire segmentatie (geografisch) De segmentatie van huuropbrengsten en activa en passiva per land is als volgt: 2007 Resultaat Bruto huuropbrengsten
NL
BE
F
ES
SF
UK
USA
Totaal
29.828
24.374
12.375
10.170
30.324
25.574
33.906
166.551
Netto huuropbrengsten
26.416
22.397
11.355
9.459
28.956
22.848
26.028
147.459
401.658 – 401.658
362.115 – 362.115
182.460 – 182.460
117.675 – 117.675
523.827 – 523.827
423.034 -/- 35.705 387.329
510.773 -/- 53.814 456.959
2.521.542 -/- 89.519 2.432.023
Aankopen/investeringen 3.671 Verkopen -/- 45.088 Van ontwikkelingsprojecten – Herwaardering 36.850
6.744 -/- 16.134 -/- 1.889 19.525
266 – – 15.015
54.071 – – 8.038
2.260 – 4.394 50.234
3.161 7.394 – -/- 12.042
156.663 -/- 53.909 – 11.573
226.836 -/-122.525 2.505 129.193
397.091
370.361
197.741
179.784
580.715
371.054
571.286
2.668.032
Overige activa
28.532
27.696
2.044
11.779
3.675
10.425
50.454
134.605
Totale activa *)
425.623
398.057
199.785
191.563
584.390
381.479
621.740
2.802.637
-/-238.192
-/- 17.771
8.039
-/- 34.042
-/-171.762
-/-124.313
-/-235.908
-/-830.027
Onr. goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01
Stand 31/12
Passiva
-/-
-/-
2006 Resultaat Bruto huuropbrengsten
NL
BE
F
ES
SF
UK
USA
Totaal
30.105
23.632
14.678
8.822
29.279
28.284
33.733
168.533
Netto huuropbrengsten
26.455
21.889
13.605
8.324
28.019
26.813
26.139
151.244
375.373 – 375.373
331.198 – 331.198
211.405 – 211.405
104.081 – 104.081
423.611 – 423.611
421.548 8.663 430.211
421.603 -/- 43.953 377.650
2.288.819 -/- 35.290 2.253.529
Aankopen/investeringen 5.728 Verkopen -/- 5.825 Van ontwikkelingsprojecten – Herwaardering 26.382
5.389 – – 25.528
97 -/- 73.447 – 44.405
205 – – 13.389
2.582 – – 97.634
2.292 -/- 52.375 – 42.906
102.868 – 10.415 19.840
119.161 -/-131.647 10.415 270.084
401.658
362.115
182.460
117.675
523.827
423.034
510.773
2.521.542
Overige activa
33.610
23.357
3.680
3.105
4.193
11.597
48.886
128.428
Totale activa *)
435.268
385.472
186.140
120.780
528.020
434.631
559.659
2.649.970
-/-261.072
-/- 14.012
-/- 10.875
-/- 12.598
-/- 91.286
-/-167.006
-/-203.119
-/-759.968
Onr. goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01
Stand 31/12
Passiva
*) In de primaire segmentatie is het object in gebruik als hoofdkantoor van Wereldhave (2007: € 4,4 mln; 2006: € 4,3 mln) opgenomen in het segment Nederland (NL). Tevens zijn derivaten ter dekking van financiële risico’s van de groep (2007: € 7,5 mln; 2006: € 8,8 mln) opgenomen in dit segment. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
55
Secundaire segmentatie (per sector) De segmentatie van huuropbrengsten en onroerend goed in exploitatie over de sectoren is als volgt: 2007 Huuropbrengsten Bruto huuropbrengsten
Kantoren
Winkels
Industrieel
Residentieel
Totaal
72.456
71.282
16.975
5.838
166.551
Netto huuropbrengsten
63.044
66.041
15.911
2.463
147.459
Onroerend goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01
-/-
1.156.692 67.815
-/-
1.088.877 Aankopen/investeringen Verkopen Van ontwikkelingsprojecten Herwaardering
160.136 91.047 – 32.831
-/-
-/-
216.666 2.629
-/-
50.380 5.308
-/-
2.521.542 89.519
1.084.037
214.037
45.072
2.432.023
63.603 7.958 2.505 91.541
3.084 -/- 23.520 – 4.545
14 – – 275
226.837 -/- 122.525 2.505 129.192
Stand 31/12
1.190.797
1.233.728
198.146
45.361
2.668.032
2006 Resultaat Bruto huuropbrengsten
Kantoren
Winkels
Industrieel
Residentieel
Totaal
76.455
68.766
17.263
6.049
168.533
Netto huuropbrengsten
68.537
64.524
15.821
2.362
151.244
1.104.092 -/- 28.914
927.500 -/1.506
205.180 556
52.047 5.426
2.288.819 -/- 35.290
1.075.178
925.994
205.736
46.621
2.253.529
105.548 125.822 10.415 91.373
11.708 – – 160.102
1.905 5.825 – 14.850
– – – 3.759
119.161 -/- 131.647 10.415 270.084
1.156.692
1.097.804
216.666
50.380
2.521.542
Onroerend goed in exploitatie Stand 01/01 Koerscorrectie 01/01
56
-/-
1.097.804 13.767
Aankopen/investeringen Verkopen Van ontwikkelingsprojecten Herwaardering Stand 31/12
-/-
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
-/-
-/-
5 Immateriële vaste activa (bedragen x € 1.000) Immateriële vaste activa hebben betrekking op geactiveerde kosten van intern ontwikkelde software.
2007
2006
Stand per 1 januari
172
–
Investeringen
672
172
Stand per 31 december
844
172
2007
2006
In 2007 zijn, evenals in 2006, enkel externe kosten geactiveerd.
6 Onroerend goed in exploitatie (x € 1.000) Stand per 1 januari
2.521.542
Koersverschillen
-/-
Aankopen Investeringen Van/naar ontwikkelingsprojecten
89.519
2.288.819 -/-
35.290
2.432.023
2.253.529
203.930
105.296
22.906
13.865
2.505
Verkopen
-/-
Herwaarderingen Stand per 31 december
122.525
10.415 -/-
131.647
129.193
270.084
2.668.032
2.521.542
Wereldhave kocht voor USD 210 mln een kantoorobject in San Diego, alsmede een winkel- en leisure centrum in Collabo Villalba in Spanje voor een bedrag van € 53,9 mln. De verkopen bestonden uit 11 objecten. In de Verenigde Staten heeft Wereldhave kantoorgebouwen verkocht in Pittsburgh en Philadelphia voor een bedrag van USD 86,4 mln. In het Verenigd Koninkrijk zijn industriële units en winkelunits verkocht in de omgeving van Londen voor een bedrag van GBP 8,7 mln. In Nederland heeft Wereldhave twee industriële gebouwen, één in Deventer en één in Amsterdam, verkocht voor in totaal € 10,6 mln en één kantoorgebouw in Rijswijk voor een bedrag van € 43,6 mln. In België zijn drie industriële objecten verkocht voor € 19,5 mln via een indirecte verkoop en is een winkelcentrum verkocht voor € 3,7 mln. Het ontwikkelingsproject Congress Center in Meripuisto, Finland werd op 1 oktober voor een bedrag van € 4,4 mln overgebracht naar onroerend goed in exploitatie. Daarnaast is in België een perceel grond voor een bedrag van € 1,9 mln van het onroerend goed in exploitatie afgesplitst en overgebracht naar ontwikkelingsprojecten. Onroerend goed in exploitatie tot een bedrag van € 114 mln (2006: € 132 mln) is tot zekerheid verbonden via eerste hypotheekrecht. Voor een bedrag van € 47 mln (2006: € 65 mln) is de zekerheid afgegeven ten behoeve van Engelse obligatiehouders. Verder heeft de Belgische belasting ten behoud van rechten in een fiscaal geschil (zie paragraaf 42) wettelijk hypotheek gevestigd ter grote van € 50,9 mln op een viertal panden. De marktwaarde van deze panden bedraagt € 66,9 mln (2006: € 66,7 mln). De marktwaarde van de portefeuille onroerend goed in exploitatie is vastgesteld per 31 december 2007. In 2007 traden als externe taxateurs voor de portefeuille op: Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam, Jones Lang Lasalle, Londen en Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
57
Op 31 december 2007 is de waardering van onroerend goed in exploitatie als volgt bepaald: Waarde van de portefeuille van onroerend goed in exploitatie volgens interne en externe taxaties
2.669.273
Bij: contante waarde toekomstige erfpachtverplichtingen
21.823 2.691.096
Af: boekwaarde van huurvrije perioden en andere geactiveerde verhuurkosten
-/-
Balanswaardering
23.064 2.668.032
Exploitatiekosten en servicekosten van niet verhuurde objecten bedragen € nihil (2006: € 249.000).
7 Ontwikkelingsprojecten (x € 1.000) 2007 Stand per 1 januari
2006
33.889
Koersverschillen
-/-
2.535
34.031 -/-
3.300
31.354
30.731
Aankopen
5.109
7.562
Investeringen
7.496
6.011
Overgebracht naar onroerend goed in exploitatie
-/-
2.505
Verkopen
-/-
1.024
–
–
–
40.430
33.889
Herwaarderingen Stand per 31 december
-/-
10.415
In Frisco, Verenigde Staten, is een perceel grond aangekocht. Investeringen in bestaande ontwikkelingsprojecten vonden met name plaats in San Antonio, Verenigde Staten en in Finland. Per 1 oktober 2007 is het project Congress Center in Finland voor een bedrag van € 4,4 mln overgebracht naar onroerend goed in exploitatie. Daarnaast is in België voor een bedrag van € 1,9 mln een perceel grond van het onroerend goed in exploitatie afgesplitst en overgebracht naar ontwikkelingsprojecten. In de Verenigde Staten (Pittsburgh) is een perceel grond verkocht voor USD 1,6 mln.
58
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
8 Bedrijfsmiddelen (x € 1.000)
Vastgoed in
Kantoor-
eigen gebruik
inventaris
4.313
1.116
Stand per 1 januari 2006 Koersverschillen
–
1 541
5.929
86
393
397
876
-/-
-/-
2
-/-
63
-/-
65
-/-
381
-/-
188
-/-
636
4.332 –
1.085
Investeringen en aankopen
38
6.104
687 -/-
1.047
94 -/-
687
1.085 -/-
4.332
Verkopen
40
–
Stand per 1 januari 2007 Koersverschillen
-/-
67 4.332
Stand per 31 december 2007
5.969
41
Stand per 31 december 2006
Afschrijving
540
1.075
Verkopen Afschrijving
Totaal
4.313 Investeringen en aankopen
-/-
Auto’s
10
6.104 -/-
677
740
48 6.056
325
1.159
–
-/-
3
-/-
150
-/-
153
66
-/-
248
-/-
217
-/-
531
4.360
1.536
635
6.531
Auto’s
Totaal
Vastgoed in
Kantoor-
eigen gebruik
inventaris
4.627
7.817
1.774
14.218
Totale afschrijving
-/- 267
-/- 6.281
-/- 1.139
-/- 7.687
Netto boekwaarde
4.360
1.536
635
6.531
Auto’s
Totaal
1.608
13.260
921
-/- 7.156
687
6.104
31 december 2007
31 december 2006
31 december 2007 Totale aanschafwaarde
Vastgoed in
Kantoor-
eigen gebruik
inventaris
4.532
7.120
Totale afschrijving
-/- 200
-/- 6.035
Netto boekwaarde
4.332
1.085
31 december 2006 Totale aanschafwaarde
-/-
9 Financiële activa (x € 1.000)
IFRS categorie
Leningen
Leningen en vorderingen
2.701
3.494
Betaalde waarborgsommen
Leningen en vorderingen
1.630
1.131
Financiële activa beschikbaar voor verkoop
Beschikbaar voor verkoop
9.986
8.936
Derivaten
Hedge derivaten
7.470
9.052
21.787
22.613
Totaal
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
59
De marktwaarde van financiële activa stemt overeen met de waardering op de balans. Voor een toelichting op de post Derivaten wordt verwezen naar toelichting 24. Alle financiële activa zijn volledig inbaar. Met betrekking tot financiële activa beschikbaar voor verkoop, welke bestaan uit eigen vermogensinstrumenten, is een bedrag van € –0,9 mln direct in het vermogen verwerkt (2006: € 0,5 mln). In 2007, noch 2006 hebben verkopen van financiële activa beschikbaar voor verkoop plaatsgevonden.
10 Overige langlopende activa (x € 1.000)
31 december 2007
31 december 2006
Pensioenregelingen
1.542
1.700
Geactiveerde uitgaven waarop wordt afgeschreven
6.629
8.008
Geactiveerde makelaarsprovisies
7.659
8.235
Geactiveerde huurvrije perioden
8.776
8.519
24.606
26.462
Pensioenregelingen Het netto actief uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen in de Nederlandse groepsmaatschappijen is als volgt samengesteld:
31 december 2007
31 december 2006
Pensioenverplichtingen
28.769
30.036
Marktwaarde van activa
41.575
41.488
12.806 382
11.452
Lasten over verstreken diensttijd
-/-
-/-
414
Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen
-/- 8.751
-/- 9.135
Beperking actief
-/- 2.131
-/-
203
Netto actief
1.542
1.700
De mutatie van het netto actief is als volgt samengesteld:
2007
2006
Netto actief per 1 januari
1.700
1.110
606
602
60 Werkgeversbijdragen Netto mutatie
-/-
Netto actief per 31 december
764
-/-
12
1.542
1.700
– disconteringsvoet verplichtingen
5,20%
4,50%
– lange termijn rendement activa
6,40%
5,37%
– percentage jaarlijkse salarisstijgingen
2,00%
2,00%
De gehanteerde veronderstellingen zijn:
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de sterftetafels “Gehele bevolking mannen en vrouwen 2005-2050”, zoals gepubliceerd door het Actuarieel Genootschap. De marktwaarde van de betreffende activa omvat in 2007 noch 2006 gewone aandelen van de vennootschap. Voor pensioenregelingen met een netto verplichting wordt verwezen naar toelichting 21. Door de wijziging in verslaggevingsgrondslagen als gevolg van een nieuwe IFRS interpretatie van de richtlijn over personeelsbeloningen (IAS 19) zijn de cijfers per 1 januari 2006 aangepast. Het netto actief is gemaximeerd tot het te recupereren bedrag.
11 Debiteuren en overige vorderingen (x € 1.000)
31 december 2007
31 december 2006
Vorderingen op huurders
3.146
5.615
Vooruitbetalingen
2.165
2.103
Nog te ontvangen interest
1.293
1.400
Overige
4.236
8.176
10.840
17.294
Totaal
De overige vorderingen omvatten evenals in 2006, geen vorderingen en vooruitbetalingen met een resterende looptijd van meer dan twaalf maanden. De post vorderingen op huurders betreft vervallen vorderingen en wordt getoond na aftrek van een voorziening voor oninbaarheid van € 1.444.000 (2006: € 1.180.000). In 2007 is een bedrag van € 0,5 mln (2006: € 0,2 mln) gedoteerd aan de voorziening en een bedrag van € 0,2 mln (2006: € 0,2 mln) onttrokken. De reële waarde van de debiteuren en overige vorderingen komt overeen met de balanswaarde.
Ouderdomsanalyse vorderingen op huurders
– tot 1 maand
31 december 2007
31 december 2006
1.818
3.950
– tussen 1 en 3 maanden
292
339
– tussen 3 en 12 maanden
923
755
– meer dan 1 jaar
113
571
3.146
5.615
31 december 2007
31 december 2006
Bronbelasting
1.759
1.289
Dividendbelasting
2.598
–
Omzetbelasting
8.064
–
343
686
12.764
1.975
12 Belastingvorderingen (x € 1.000)
Vennootschapsbelasting Totaal
De te vorderen omzetbelasting houdt in hoofdzaak verband met de aankoop van winkel- en leisurecentrum in Collabo Villalba in Spanje. Naar verwachting zal dit bedrag medio 2008 worden gerestitueerd. De te ontvangen dividendbelasting houdt verband met dividenden van groepsmaatschappijen.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
61
13 Liquide middelen (x € 1.000)
31 december 2007
31 december 2006
Banksaldi
14.427
16.234
Deposito’s
2.376
3.685
16.803
19.919
Maatschappelijk
Aantal aandelen
aantal aandelen
geplaatst
40.000.000
20.781.735
–
–
40.000.000
20.781.735
–
–
40.000.000
20.781.735
Maatschappelijk
Aantal aandelen
aantal aandelen
geplaatst
10
10
–
–
10
10
–
–
10
10
Totaal
14 Aandelenkapitaal (aantal aandelen) Gewone aandelen Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007 De gewone aandelen hebben een nominale waarde van € 10 elk en zijn volledig volgestort.
Prioriteitsaandelen A Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007 De prioriteitsaandelen A hebben een nominale waarde van € 10 en zijn volledig volgestort.
62
De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen A zijn, naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Maatschappelijk
Aantal aandelen
aantal aandelen
geplaatst
19.999.990
–
–
–
19.999.990
–
–
–
19.999.990
–
Prioriteitsaandelen B Stand per 1 januari 2006 Toevoeging in 2006 Stand per 31 december 2006 Toevoeging in 2007 Stand per 31 december 2007
De toegestane prioriteitsaandelen B hebben een nominale waarde van € 10 elk. Prioriteitsaandelen B zijn niet uitgegeven. De belangrijkste rechten verbonden aan prioriteitsaandelen B zijn naast de winstrechten, de vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van de vennootschap en het opmaken van een voordracht voor hun benoeming.
15 Agio (x € 1.000) Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 741,4 mln (2006: € 741,4 mln).
Stand op 1 januari Toevoegingen Stand per 31 december
2007
2006
763.809
755.707
–
8.102
763.809
763.809
De toevoeging in 2006 betreft de eigen-vermogencomponent van de in 2006 uitgegeven converteerbare obligatielening.
16 Algemene reserve (x € 1.000) Stand 1 januari Winst
2007
2006
811.565
563.010
216.484
343.487
Dividend voorgaand jaar
-/- 95.596
-/- 94.557
Overige
-/-
-/-
Stand per 31 december
296 932.157
375 811.565
Een bedrag van € 713,9 mln (2006: € 596,6 mln) wordt aangemerkt als wettelijke reserve in verband met de ongerealiseerde herwaardering op onroerend goed en kan niet worden uitgekeerd.
17 Herwaarderingsreserve De herwaarderingsreserve heeft betrekking op niet gerealiseerde waarderingsresultaten op financiële activa beschikbaar voor verkoop. Gedurende 2007 zijn er geen bedragen vanuit de herwaarderingsreserve naar het resultaat overgebracht.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
63
18 Reserve koersverschillen De reserve koersverschillen bestaat uit koersverschillen als gevolg van de omrekening van jaarrekeningen van buitenlandse entiteiten in USD, GBP en TRY en van de omrekening van verplichtingen en transacties die zijn aangewezen als dekking voor valutaverschillen op de netto investering in deelnemingen in de Verenigde Staten, het Verenigd Koninkrijk en Turkije en de omrekeningsverschillen op resultaten in vreemde valuta (verschil tussen ultimokoersen en gemiddelde koersen). De mutaties in de reserve koersverschillen zijn weergegeven in het geconsolideerd overzicht van mutaties in het eigen vermogen (pagina 42).
19 Rentedragende schulden (x € 1.000) Samenstelling
31 december 2007
31 december 2006
295.935
251.084
47.223
65.138
192.748
190.500
535.906
506.722
56.691
34.317
592.597
541.039
Langlopend Bancaire schulden en onderhandse leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatielening
Kortlopend Rentedragende schulden Totaal rentedragende schulden Voor leningen ten bedrage van € 47,2 mln (2006: € 65,1 mln) is hypothecaire zekerheid gesteld. Mutaties Inclusief het kortlopende gedeelte van langlopende schulden.
2007
De mutaties luiden als volgt: Stand per 1 januari Koersverschillen
64
Opnamen Aflossingen Kostenamortisatie
2006
541.039
630.100
-/- 30.834
-/- 10.931
510.205
619.169
262.446
293.621
-/-182.591
-/-365.662
918
753
Eigen-vermogencomponent converteerbare obligatielening Oprenting eigen-vermogencomponent
–
-/-8.102
1.619
1.260 1.619
Stand per 31 december
592.597
-/-
6.842 541.039
Wereldhave heeft in 2007 voor een bedrag van € 16,7 mln hypothecaire leningen ingekocht. De inkoop is inbegrepen in de aflossingen voor een bedrag van € 12,6 mln. Het verschil geeft de premie weer boven nominale waarde en overige kosten. De premie is in de overige financiële baten en lasten in het indirecte resultaat verwerkt (zie toelichting 33).
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Converteerbare obligatielening In 2006 heeft Wereldhave een converteerbare obligatielening uitgegeven met een nominale waarde van € 200 miljoen en een coupon van 2,5%. De obligatielening heeft een looptijd van 5 jaar en zal tegen nominale waarde worden afgelost ofwel, gedurende de looptijd van de lening naar keuze van de obligatiehouder, tegen een conversiekoers van € 97 per aandeel worden geconverteerd in maximaal 2.061.856 aandelen. De converteerbare obligatielening kwalificeert als samengesteld financieel instrument. De waarde van de vreemd- en eigen- vermogencomponent zijn bepaald op het moment van uitgifte van de obligatielening. De reële waarde van de vreemd-vermogencomponent van de converteerbare obligatie, opgenomen in langlopende rentedragende schulden, is bepaald op basis van discontering met de rentevoet van vergelijkbare nietconverteerbare obligatieleningen. Dit bedrag is verwerkt op initiële waarde, verminderd met toerekenbare transactiekosten en wordt opgerent tot het moment van conversie of terugbetaling van de lening. De resterende waarde, die de eigen-vermogencomponent van de lening vertegenwoordigt, is opgenomen in het agio. Nominale waarde converteerbare obligatielening
200.000
Eigen-vermogencomponent
-/-
8.102
Transactiekosten
-/-
3.148
Rentedragende schuld bij initiële verwerking
188.750
Oprenting eigen-vermogencomponent
2.879
Waardewijziging uit hoofde van waardering op basis van geamortiseerde kosten
1.119
Rentedragende schuld per 31 december 2007
192.748
In 2007 zijn geen obligaties geconverteerd. Significante bepalingen en voorwaarden Rentedragende schulden met zekerheid bestaan uit twee langlopende GBP geldleningen met een looptijd van 1985 resp. 1987 tot 2015 waarvoor onroerend goed tot zekerheid is verbonden. Bij rentedragende schulden zonder zekerheid komen uiteenlopende condities voor. Op 31 december 2007 voldoet Wereldhave aan deze condities. Resterende looptijd en rentegevoeligheid De resterende looptijd van de nominale hoofdsommen van de rentedragende schulden is als volgt:
– tot 12 maanden
31 december 2007
31 december 2006
56.691
34.317
– tussen 1 en 2 jaar
–
45.501
– tussen 2 en 5 jaar
496.085
405.793
47.791
66.009
600.567
551.620
– meer dan 5 jaar Totale rentedragende schulden
Het verschil tussen het totaal van de nominale waarden en de balanswaarde van in totaal € 8,0 mln (2006: € 10,6 mln) wordt voor € 5,2 mln (2006: € 6,8 mln) veroorzaakt door de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatie en voor € 2,8 mln (2006: € 3,8 mln) door geamortiseerde kosten.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
65
Langlopende rentedragende schulden als percentage van het totaal aan rentedragende schulden:
90,4%
93,7%
Percentage van rentedragende schulden tegen variabele rente:
65,0%
54,0%
Gemiddelde effectieve rentevoet De effectieve rentevoet is de disconteringsvoet waarmee de contante waarde van de (toekomstige) netto kasstromen over de looptijd van het financiële instrument of, indien toepasselijk een kortere periode, in overeenstemming wordt gebracht met de netto boekwaarde van de onderliggende financiële activa of passiva. Deze kan afwijken van de nominale rentevoet als gevolg van de afschrijving van interestlasten op een lening over de looptijd van het instrument, ofwel als gevolg van oprenting van de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatielening. De gemiddelde effectieve rentevoet op de balansdata (in %) is als volgt:
2007
2006
EUR
USD
GBP
totaal
EUR
USD
GBP
totaal
5,6%
6,0%
–
5,7%
4,1%
5,7%
–
5,3%
• Converteerbare obligatielening
3,6%
–
–
3,6%
3,6%
–
–
3,6%
• Bancaire schulden en andere leningen
5,2%
5,7%
7,1%
5,7%
5,9%
5,8%
5,6%
5,8%
• Hypothecaire leningen
–
–
10,5%
10,5%
–
–
10,5%
10,5%
• Interest rate swaps
–
–
–
–
–
–
-/-1,0%
-/-1,0%
4,3%
5,7%
8,9%
5,4%
3,9%
5,8%
7,7%
5,4%
Kortlopende rentedragende schulden Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid
– met zekerheid
Gemiddeld Marktwaarde
Boek- en marktwaarde van rentedragende schulden kunnen verschillen als gevolg van boekhoudkundige aanpassingen, zoals geamortiseerde kosten en de eigen-vermogencomponent van de converteerbare obligatielening, of als gevolg van verschillen in couponrente versus vigerende marktrente. Renteverschillen treden niet op bij variabel rentende leningen. De marktwaarde van leningen wordt bij voorkeur bepaald op basis van in de openbare markt beschikbare prijzen van deze instrumenten. Bij gebrek aan beschikbare marktprijzen wordt de marktwaarde berekend als de contante waarde van kasstromen gedisconteerd met de relevante marktrentes inclusief een voor de vennootschap specifieke opslag. De marktwaarde van de kortlopende schulden wordt verondersteld overeen te komen met de balanswaarde.
66
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
De boekwaarde en de marktwaarde van de langlopende rentedragende schulden is als volgt:
31 december 2007 boekwaarde Bancaire schulden en andere leningen Hypothecaire leningen Converteerbare obligatielening
31 december 2006
marktwaarde
boekwaarde
marktwaarde
295.935
296.085
251.084
251.294
47.223
62.397
65.138
87.253
192.748
191.420
190.500
224.982
535.906
549.902
506.722
563.529
Valuta De boekwaarden van de rentedragende schulden van de groep (kort- en langlopend) luiden in de volgende valuta:
31 december 2007
31 december 2006
valuta
EUR
valuta
EUR
EUR
314.948
314.948
224.170
224.170
USD
281.000
190.884
257.000
195.141
GBP
63.634
86.765
81.740
121.728
592.597
541.039
Dekkingsinstrument Rentedragende schulden tot een bedrag van € nihil (2006: € 25,4 mln) kwalificeren als dekkinginstrument op de netto investering in buitenlandse activiteiten. Verwezen wordt naar toelichting 21. Arrangementen Per 31 december 2007 beschikt Wereldhave over een bedrag van € 305 mln (2006: € 153 mln) aan niet benutte gecommitteerde leningfaciliteiten.
20 Latente belastingverplichtingen (x € 1.000) Latente belastingverplichtingen houden verband met het verschil tussen de marktwaarde van onroerend goed in exploitatie en de fiscale boekwaarde ervan. De post wordt beschouwd als langlopend. De mutaties zijn als volgt:
Stand per 1 januari Koersverschillen
67 2007
2006
147.806
84.491
-/-
4.816
Stand per 31 december
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
1.745
142.990
82.746
22.199
65.060
1.970
–
163.219
147.806
Mutaties ten laste van het resultaat Mutaties als gevolg van indirecte verkoop onroerend goed
-/-
-/-
De mutatie van de post latente belastingverplichtingen is hoofdzakelijk het gevolg van herwaarderingen. Indien bij verkoop van onroerend goed van toepassing zijnde tarieven en fiscale faciliteiten toegepast zouden zijn, dan zou het bedrag van de latente belastingverplichtingen € 15,4 mln (2006: € 18,4) lager uitgekomen zijn. Dit bedrag kan als volgt worden gespecificeerd:
2007
2006
Correctie voor fiscale faciliteiten en boekwaarden
3.984
3.848
Vermogensverliezen
3.946
7.758
Vrijstellingen van vermogenswinstbelasting
7.502
6.787
15.432
18.393
31 december 2007
31 december 2006
16.618
12.012
354
630
3.739
3.677
–
626
3.091
3.197
23.802
20.142
21 Overige langlopende schulden (x € 1.000)
Erfpachtverplichtingen Pensioenregelingen Waarborgsommen Belastingen Overige Totaal
De toename van de erfpachtverplichtingen wordt met name veroorzaakt door de aankoop van het kantoorpand in San Diego. Erfpachtverplichtingen Nominale waarde en de contante waarde van erfpachtverplichtingen naar looptijd luiden als volgt:
31 december 2007
– tot 1 jaar – tussen 2 en 5 jaar – meer dan 5 jaar
31 december 2006
nominale waarde
contante waarde
nominale waarde
contante waarde
1.083
1.083
845
845
4.333
3.709
3.380
2.868
71.699
11.826
61.940
8.299
77.115
16.618
66.165
12.012
68
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Pensioenregelingen De netto verplichting uit hoofde van toegezegde pensioenregelingen in het Verenigd Koninkrijk en België is als volgt bepaald:
31 december 2007
31 december 2006
Pensioenverplichtingen
17.076
19.356
Marktwaarde van de pensioenactiva
17.386
18.726
310
630
Niet in aanmerking genomen winsten (–)/verliezen
664
0
Netto verplichting
354
630
2007
2006
630
4.246
-/-
De mutatie van de netto verplichting is als volgt:
Netto verplichting per 1 januari Koersverschillen
-/-
Financiering pensioentekort Werkgeversbijdragen
-/-
Netto mutatie
44
86
0
-/- 2.681
269
-/-
360
37
436
0
-/- 1.097
354
630
– disconteringsvoet verplichtingen
5,80%
5,10%
– lange termijn rendement activa
6,58%
6,58%
– percentage jaarlijkse salarisstijgingen
3,40%
3,00%
Actuariële winsten (–)/verliezen Netto verplichting per 31 december
De gehanteerde veronderstellingen zijn:
De gehanteerde sterftetafels zijn ontleend aan de Engelse 1992 serie van de tafels die naar de huidige ervaringen van toepassing zijn. Voor België zijn de sterftetafels MR/FR van toepassing. Voor pensioenregelingen met een netto actief wordt verwezen naar toelichting 10.
22 Belastingen
31 december 2007
Premies sociale verzekeringen
31 december 2006
541
392
Omzetbelasting
1.915
1.901
Dividendbelasting
2.614
16
–
1.814
561
1.563
18
172
5.649
5.858
Exit tax Vennootschapsbelasting Overige
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
69
23 Overige kortlopende schulden (x € 1.000) De looptijd van kortlopende schulden is korter dan 12 maanden.
31 december 2007
31 december 2006
Vooruitontvangen posten
16.844
18.127
Overige kortlopende schulden
23.687
23.103
Totaal
40.531
41.230
24 Financiële instrumenten (x € 1.000) Derivaten worden gebruikt voor afdekking van netto investering van in buitenlandse valuta luidende activa en om leningen om te zetten naar geldmarktrente en vice versa. Dekkingsinstrumenten buitenlandse deelnemingen Valutatermijntransacties, valutaoptietransacties en leningen in vreemde valuta worden aangemerkt als dekkingsinstrumenten tegen het koersrisico op deelnemingen in USD en GBP. De marktwaarde van deze instrumenten bedraagt:
31 december 2007
Valutatermijntransacties
31 december 2006
activa
passiva
activa
passiva
3.211
–
4.229
292
–
25.437
4.229
25.729
Leningen Totaal dekkingsinstrumenten t.b.v. netto investeringsdekking
3.211
0
De volledige marktwaarde van een afdekkingsderivaat wordt aangemerkt als langlopend, wanneer de resterende looptijd van het gedekte item langer is dan 12 maanden en als vlottend actief of passief wanneer de resterende looptijd minder bedraagt dan 12 maanden. Eind 2007, evenals 2006, waren alle derivaten langlopend. De referentiehoofdsom van uitstaande valutatermijntransacties bedroeg op 31 december 2007 € 264,4 mln (2006: € 292,9 mln).
70
Winsten en verliezen op valutatermijntransacties uit hoofde van netto investeringsdekking zijn verwerkt in de reserve koersverschillen. Naast derivaten voor de netto investeringsdekking worden in 2007 geen leningen in lokale valuta aangemerkt als netto investeringsdekking. (2006: € 25,4 mln).
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Netto investeringsdekking De netto investeringsdekking, afgezet tegen de onderliggende netto investering in lokale valuta kan als volgt worden weergegeven:
31 december 2007
31 december 2006
USD
GBP
Totaal in €
USD
GBP
Totaal in €
606.539
125.182
582.710
496.432
124.387
562.178
238.701
75.000
264.413
238.701
75.000
292.936
–
–
–
33.500
–
25.437
Netto investeringsdekking
238.701
75.000
264.413
272.201
75.000
318.373
Netto investering
367.838
50.182
318.297
224.231
49.387
243.805
Netto investering buitenlandse deelnemingen vóór dekking Afdekking: – Derivaten – Rentedragende schulden
Derivaten voor interestconversie (swaps) De marktwaarde van de renteswaps bedraagt per 31 december 2007 € 4,2 mln (2006: € 4,8 mln). De referentiehoofdsom van uitstaande rente swaps per 31 december 2007 bedraagt € 60 mln (2006: € 65,5 mln) en bestaat uit in GBP genoteerde renteswaps. Dit bedrag is als langlopend te beschouwen. De resterende looptijd van de derivaten voor interestconversie op basis van nominale waarde is als volgt:
31 december 2007
31 december 2006
– tot 1 jaar
–
–
– tussen 2 en 5 jaar
–
–
– meer dan 5 jaar
59.995
65.525
Totaal
59.995
65.525
De derivaten voor interestconversie zijn opgenomen als financiële activa op reële waarde door het resultaat. Gedurende 2007 is uit hoofde van deze financiële activa een bedrag van € 0,2 mln ten laste van waarderingsresultaten gebracht (2006: € 4,3 mln). Daarnaast is er bedrag van € 0,4 mln ten gunste van de interestlasten gebracht (2006: € 1,0 mln).
71
Kredietrisico Gedurende 2007 is de marktwaarde van de renteswaps met name gemuteerd door mutaties in onderliggende rentestanden. De volledige waarde van de derivaten is onderhevig aan kredietrisico en deze wordt niet gemitigeerd door andere instrumenten. De minimale kredietbeoordeling van de tegenpartijen is op basis van Fitch ratings als volgt weer te geven:
2007 Derivaten Valutatermijncontracten Derivaten voor interestconversie (swaps)
2006
Kredietrisico
Bedrag
Kredietrisico
Bedrag
tegenpartij
(€ x 1.000)
tegenpartij
(€ x 1.000)
F1 / F1+
3.211
F1 / F1+
4.229
AA– / AA+
4.259
AA– / AA+
4.823
De Fitch ratings F1 en F1+ verhouden zich naar Standard & Poors ratings A1 en A1+. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
25 Financiële activa en passiva (x € 1.000) De tabel hieronder geeft een overzicht van de financiële activa en passiva die in andere toelichtingen zijn genoemd. Op de horizontale as worden de IFRS categoriën getoond en op de verticale as worden de IFRS klassen voor financiële instrumenten getoond. Op de balans verantwoorde financiële activa en passiva 31 december 2007
Leningen
Op reële
Hedge
Beschikbaar
en
waarde door
derivaten
voor
Totaal
Toelichting
vorderingen
het resultaat
4.331
4.259
3.211
9.986
21.787
9
Debiteuren en overige vorderingen
10.840
–
Belastingvorderingen
12.764
–
–
–
10.840
11
–
–
12.764
12
Liquide middelen
16.803
–
–
–
16.803
13
44.738
4.259
3.211
9.986
62.194
Hedge
Overige
Totaal
Toelichting
derivaten
financiële
19
verkoop
Activa Financiële activa
passiva Passiva Rentedragende schulden
–
592.597
592.597
Crediteuren
–
4.229
4.229
5.649
5.649
22
–
40.531
40.531
23
–
643.006
643.006 Totaal
Belastingen Kortlopende schulden
31 december 2006
Leningen
Op reële
Hedge
Beschikbaar
en
waarde door
derivaten
voor
vorderingen
het resultaat
Toelichting
verkoop
Activa Financiële activa Debiteuren en overige vorderingen
72
Belastingvorderingen Liquide middelen
4.625
4.823
4.229
8.936
22.613
9
17.294
–
–
–
17.294
11
1.975
–
–
–
1.975
12
19.919
–
–
–
19.919
13
43.813
4.823
4.229
8.936
61.801
Hedge
Overige
Totaal
Toelichting
derivaten
financiële
19
passiva Passiva Rentedragende schulden
–
541.039
541.039
Crediteuren
–
3.893
3.893
Belastingen
–
5.858
5.858
22
292
40.938
41.230
23
292
591.728
592.020
Kortlopende schulden
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Reële waarden van financiële activa en passiva zijn in de afzonderlijke toelichtingen opgenomen, tenzij deze gelijk zijn aan de boekwaarden. Voor zover van toepassing worden specifieke risico’s per financieel actief en passief besproken in de daarvoor bestemde toelichtingen. Algemene financiële risico’s worden besproken in toelichting 41. Niet in de balans opgenomen activa en passiva De Groep heeft zich jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 17,1 mln (2006: € 17,2 mln). De Groep heeft per 31 december 2007 investeringsverplichtingen voor een bedrag van € 13,9 mln (2006: € 13,7 mln). Verder heeft de Groep gecommitteerde kredietfaciliteiten voor een bedrag van € 569 mln (2006: € 384 mln).
26 Bruto huuropbrengsten (x € 1.000) De huurcontracten voor verhuurde ruimten kennen verschillende expiratiedata. Indexatie van huur wordt bedongen in landen waar dat gebruikelijk of wettelijk toegestaan is. De huurovereenkomsten specificeren de huurprijs, de overige rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, met inbegrip van opzegtermijn, verlengingsmogelijkheden en doorbelasting van service- en operationele kosten. Betaalde en ontvangen service- en operationele kosten alsmede eenmalige betalingen bij vervroegde expiratie van huurcontracten zijn niet begrepen in de huuropbrengsten. Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt als percentage van de theoretische huur, bedroeg in 2007 6,03% (2006: 6,54%). De toekomstige contractuele huur uit op 31 december 2007 bestaande huurovereenkomsten (waarbij omzethuren zijn verantwoord op basis van de minimumhuur) kan voor de eerste vijf jaar als volgt worden gespecificeerd:
2007
2006
Eerste jaar
157.426
160.040
Tweede tot en met vierde jaar
362.831
359.084
82.922
79.351
603.179
598.475
27 Exploitatiekosten (x € 1.000)
2007
2006
Onderhoud van vastgoed
2.982
2.933
Onroerendezaakbelasting
2.532
2.667
675
692
Vijfde jaar Totaal
Verzekeringspremies Beheer van vastgoed
2.080
2.237
Verhuurkosten
3.591
3.391
Overige
1.102
927
12.962
12.847
Totaal
Afwaarderingen met betrekking tot debiteuren bedragen € 0,5 mln (2006: € 0,2 mln) en zijn in de overige exploitatiekosten opgenomen.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
73
28 Waarderingsresultaten (x € 1.000) 2007
2006
Onroerend goed in exploitatie Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten
-/-
142.108
270.426
12.898
– 129.210
270.426
Financiële instrumenten Positieve waarderingsresultaten Negatieve waarderingsresultaten
– -/-
–
167
-/-/-
Totaal
4.284
167
-/-
129.043
4.284 266.142
29 Vervreemdingsresultaten (x € 1.000) 2007
2006
Onroerend goed Verkoopopbrengsten, bruto Verkoopkosten
134.809 -/-
172.517
4.459
-/-
Verkoopopbrengsten, netto
1.468
130.350
171.049
Boekwaarde onroerend goed
-/- 115.397
-/- 130.881
Boekwaarde huurkortingen
-/-
-/-
2.775
249
-/- 118.172
-/- 131.130
12.178
39.919
5.194
–
17.372
39.919
Resultaat uit directe verkoop onroerend goed Resultaat uit indirecte verkoop onroerend goed
De bruto verkoopopbrengst van indirect verkocht onroerend goed bedroeg € 19,5 mln.
30 Beheerkosten (x € 1.000) 2007
2006
74 Salarissen en sociale lasten
8.635
8.976
Pensioenkosten
1.278
1.377
Accountantskosten
513
607
Advieskosten
790
711
Kantoorkosten
3.248
3.580
Overige
3.929
3.344 18.393
18.595
Toegerekend aan exploitatiekosten/serviceen operationele kosten
-/-
3.698
-/-
3.804
Toegerekend aan (des-)investeringen
-/-
562
-/-
789
-/Totaal
4.260 14.133
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
-/-
4.593 14.002
Pensioenkosten De pensioenkosten omvatten de premie voor de pensioenregelingen van werknemers. De werkgeversbijdragen voor toegezegde pensioenregelingen bedragen € 888.000 (2006: € 1.016.000) en voor toegezegde bijdrageregelingen € 390.000 (2006: € 360.000). Werknemers Gedurende het jaar 2007 waren gemiddeld 101 personen (2006: 99) in dienst van de groep, waarvan 43 in Nederland en 58 in het buitenland. De winstdeling, uitgekeerd aan werknemers, is gebaseerd op vier indicatoren: bezettingsgraad, exploitatiekosten, beheerkosten en omvang van de portefeuille. Voor elke indicator is een doelstelling bepaald. De score ten opzichte van de doelstellingen bepaalt het eindresultaat. De maximum winstdeling is één maandsalaris. Remuneratie van de leden van de Raad van Commissarissen en de Directie Raad van Commissarissen C.J. de Swart
2007
2006
41
40
F.Th.J. Arp
27
27
P.H.J. Essers
27
27
J. Krant
27
27
122
121
Totaal
De leden van de Raad van Commissarissen bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Raad. Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet verstrekt aan de Raad. Directie salaris
korte termijn
éénmalige
pensioen-
sociale
bonus
bonus
kosten
lasten
totaal
2007 G.C.J. Verweij
339
69
–
86
7
501
J. Buijs
243
49
–
61
13
366
Totaal
582
118
–
147
20
867
salaris
korte termijn
éénmalige
pensioen-
sociale
totaal
bonus
bonus
kosten
lasten
2006 G.C.J. Verweij
336
108
22
84
9
559
J. Buijs*
163
71
–
41
10
285
Totaal
499
179
22
125
19
844
De leden van de Directie bezitten geen aandelen of opties op aandelen van Wereldhave N.V. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan leden van de Directie. Aandelen of opties op aandelen zijn en worden niet toegekend aan leden van de Directie. * De heer Buijs is per eind maart 2006 toegetreden tot de directie.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
75
De korte termijn bonus die ontvangen kan worden bij een normale tot goede performance (het zogenaamde ‘at target’ niveau) bedraagt 33% van het jaarsalaris. Bij excellente prestaties kan de toegekende bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’ bonus. De korte termijn bonus is voor 70% afhankelijk van de jaarlijkse winst- en rendementsrealisatie en voor 30% van individueel meetbare doelstellingen. De ‘at target’ hoogte van de lange termijn bonus is gelijk aan 33% van het jaarsalaris en zal na drie jaar worden uitbetaald. Bij excellente prestaties kan de toegekende lange termijn bonus stijgen naar 1,5 maal de ‘at target’ bonus. De lange termijn bonus is voor 70% gebaseerd op het bereiken van strategische doelstellingen en voor 30% gebaseerd op persoonlijke doelstellingen. Wanneer de lange termijn bonus zou worden berekend naar de stand op 31 december 2007, zou de cumulatieve lange termijn bonus voor dhr. Buijs op € 44.779 zijn uitgekomen. De cumulatieve lange termijn bonus voor dhr. Verweij ten bedrage van € 52.325 wordt uitgekeerd in 2008.
31 Overige baten en lasten (x € 1.000)
2007
2006
Vergoeding voor voortijdige expiratie van huurcontracten
2.247
585
Opbrengsten servicekostenmanagement en overig
2.884
3.311
Totaal
5.131
3.896
De vergoeding voor voortijdige expiratie heeft in 2007 nagenoeg geheel betrekking op afkoop van een huurcontract op een bedrijventerrein Ypenburg te Den Haag. Opbrengsten servicekostenmanagement en overig hebben betrekking op opbrengsten anders dan huur en vergoedingen voor voortijdige expiratie van huurcontracten.
32 Interest (x € 1.000) 2007
2006
Ontvangen rente
5.265
5.671
Gekapitaliseerde rente
2.446
1.803
Direct resultaat
7.711
7.474
-/- 33.673
-/- 29.911
-/- 25.962
-/- 22.437
Oprenting converteerbare obligatielening
-/-
-/-
Totaal
-/- 27.581
Betaalde rente
76
Indirect resultaat 1.619
1.260
-/- 23.697
De gekapitaliseerde rente betreft de geactiveerde rente op ontwikkelingsprojecten en is gebaseerd op voor Wereldhave relevante geldmarkt interestpercentages. Gedurende 2007 liep de bandbreedte van de gehanteerde rentetarieven van 4,2% tot 6,7% (2006: 3,6% tot 6,6%).
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
33 Overige financiële baten en lasten
2007
(x € 1.000)
2006
Direct resultaat Oprenting erfpachtverplichtingen
-/-
828
-/-
830
Geamortiseerde kosten leningen
-/-
781
-/-
754
-/-
251
Ontvangen dividend Overig
661 -/-
494
247 -/-
1.195
-/-
1.341
Indirect resultaat Koersverschillen Mutatie pensioenverplichtingen Aflossingspremie hypothecaire leningen Overig
Totaal
-/-
3.743
792
89
1.614
4.372
–
–
1.004 -/-
540
3.410
-/-
1.735
2.069
Kosten met betrekking tot betaalde vergoedingen voor het niet getrokken deel van de gecommitteerde financieringsfaciliteiten bedragen € 0,2 mln (2006: € 0,2 mln). Met betrekking tot de aflossingspremie hypothecaire leningen wordt verwezen naar toelichting 19. De koersverschillen hebben betrekking op koersverschillen op direct gehouden activa en passiva in vreemde valuta.
34 Belastingen over het resultaat (x € 1.000)
2007
2006
255.556
425.571
-/- 182.270
-/- 216.719
73.286
208.852
Winst vóór belastingen Af: vrijgestelde resultaten op basis van fiscale status (incl. fiscale aanpassingen) Belastbare winst Belastingen over direct resultaat
3.330
4.035
Belasting over indirect resultaat
22.578
64.027
Totale belastinglast
25.908
68.062
Gemiddelde belastingdruk
10,1%
16,0%
77 De wijziging van de gewogen gemiddelde belastingdruk wordt veroorzaakt door: – de éénmalige last van € 18,1 mln in 2006 uit hoofde van het niet toepassen van de bij verkoop van toepassing zijnde fiscale tarieven en faciliteiten. De gemiddelde belastingdruk exclusief de impact van deze faciliteiten bedroeg in 2006 11,7%; – ten opzichte van 2006 relatief meer positieve herwaarderingen in onbelaste landen; – tariefswijzigingen die in 2007 een negatief effect hebben op de belastinglast van € 2,6 mln (2006: € 0,4 mln). – compensatie van vervreemdingsresultaten met negatieve vermogensresultaten uit het verleden.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
35 Resultaat per aandeel en resultaat per aandeel bij volledige conversie (bedragen x € 1) Aantal aandelen De converteerbare obligatie uit 2006 is converteerbaar in aandelen van Wereldhave N.V. tegen een conversiekoers van € 97 per aandeel. Het verloop van het aantal aandelen bij maximale conversie van de converteerbare obligaties is als volgt: Aantal aandelen per 31 december 2007
20.781.735
Bij: maximaal aantal uit hoofde van conversie
2.061.856
Maximaal aantal aandelen na conversie
22.843.591
Berekeningswijze Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen die toe te rekenen is aan gewone aandeelhouders en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het jaar. Het eigen vermogen per aandeel wordt berekend op basis van het eigen vermogen zoals weergegeven in de balans per 31 december en het aantal uitstaande aandelen per dezelfde datum. Het resultaat per aandeel bij volledige conversie wordt berekend op basis van de totale winst na belastingen, aangepast voor in het resultaat verwerkte kosten met betrekking tot de converteerbare obligatielening en het gemiddeld aantal gewone aandelen gedurende het jaar inclusief maximaal aantal uit hoofde van conversie.
Resultaat per aandeel Bij: in het resultaat opgenomen interest en kosten m.b.t. de converteerbare obligaties Resultaat per aandeel exclusief de lasten van de converteerbare obligaties Resultaat per aandeel bij volledige conversie
2007
2006
10,42
16,53
0,35
0,27
10,77
16,80
9,79
15,60
EPRA Ter informatie worden de bedragen per aandeel op basis van de aanbevelingen van de European Public Real Estate Association (EPRA) weergegeven. Deze toelichting is niet verplicht onder IFRS. Om tot het EPRA netto eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie te komen, wordt het eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie aangepast met het verschil tussen de marktwaarde en de balanswaarde van de leningen. De aanpassing met betrekking tot de latente belastingverplichtingen betreft het in aanmerking nemen fiscale tarieven en faciliteiten die van
78
toepassing zijn bij de verkoop van onroerend goed. Onder IFRS worden deze tarieven en facilitieten genegeerd.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
31 december 2007
31 december 2006
4,88
5,14
obligaties
0,27
0,21
Resultaat per aandeel exclusief de lasten van de converteerbare obligaties
5,15
5,35
EPRA winst per aandeel (gelijk aan direct resultaat per aandeel) Bij: in het direct resultaat opgenomen interest en kosten m.b.t. de converteerbare
Effect van conversie van converteerbare obligaties
-/-
EPRA winst per aandeel bij volledige conversie
Eigen vermogen per aandeel Effect van conversie van converteerbare obligaties Eigen vermogen per aandeel bij volledige conversie
0,46
-/-
4,69
4,97
2007
2006
89,02
85,47
0,41
0,62
89,43
Aanpassing waarde leningen
-/-
Aanpassing latente belastingen EPRA netto vermogen per aandeel bij volledige conversie
0,38
0,61
86,09 -/-
2,49
0,68
0,81
89,50
84,41
36 Dividend De Directie stelt voor aan aandeelhouders over 2007 een dividend uit te keren van € 4,65 (2006: € 4,60) per gewoon aandeel, ofwel totaal € 96,6 mln (2006: € 95,6 mln).
37 Expense ratio De expense ratio over het jaar 2007 bedraagt op basis van de Wet op het Financieel Toezicht (Wft) regels 1,75% (2006: 1,84%). Het percentage is berekend als het quotiënt van exploitatie- en beheerkosten en het gemiddeld eigen vermogen per begin en einde van het jaar en de tussenliggende kwartaaleinden.
38 Gebeurtenissen na balansdatum
79
Er hebben zich geen materiële gebeurtenissen voorgedaan na balansdatum.
39 Schattingen in de jaarrekening De activa van de vennootschap en haar groepsmaatschappijen bestaan nagenoeg geheel uit de vastgoedportefeuille. Voor de bepaling van de waarde van de objecten in deze portefeuille kan geen gebruik worden gemaakt van officiële noteringen of prijslijsten. De waarde van de objecten wordt gebaseerd op basis van de door de vennootschap vastgelegde uitgangspunten voor de waardering van onroerend goed (de waarderingssystematiek) en van de schattingen door interne en externe deskundigen bij de waardebepaling van vastgoed ten aanzien een aantal onderdelen daarvan. Deze onderdelen betreffen voornamelijk de per object te hanteren disconteringsfactor (yield), de markthuur van verhuurbare oppervlakten en het bedrag van de verwachte uitgaven die nodig zijn om het object in de conditie te houden waarop de markthuur is gebaseerd. Voorts zijn schattingen gehanteerd bij de bepaling van de waarde van derivaten en bij het opnemen van latente verplichtingen of claims. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
De groep is in verschillende landen belastingplichtig. Dit brengt met zich mee dat aannames gemaakt moeten worden om de voorziening voor belastingen te bepalen. Er zijn vele transacties en berekeningen waarvoor de uiteindelijke belastingconsequenties onzeker zijn. De groep houdt rekening met verplichtingen die voortvloeien uit belastingcontroles door inschattingen te maken van de belastingschulden. Indien de belastingconsequenties afwijken van de oorspronkelijk opgenomen bedragen, zullen de verschillen gevolgen hebben voor de post (latente) belastingverplichtingen in de periode waarin deze verschillen naar voren komen.
40 Verbonden partijen De groepsmaatschappijen en het pensioenfonds Wereldhave worden aangemerkt als verbonden partijen. De leden van de Raad van Commissarissen en de Directie hadden gedurende het jaar geen persoonlijk belang in beleggingen van de vennootschap. Voor informatie over de remuneratie van bestuurders wordt verwezen naar toelichting 30. Voor zover de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen transacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen.
41 Risico’s Wereldhave onderscheidt bedrijfsrisico’s, financiële risico’s, operationele risico’s en strategische risico’s. De hieronder genoemde risico’s zijn consistent met de door het management van Wereldhave herkende risico’s in relatie tot de activiteiten van Wereldhave. Bedrijfsrisico’s Hieronder worden begrepen de risico’s die Wereldhave ziet als haar normale ondernemersrisico, in het bijzonder die op het gebied van de huurmarktontwikkelingen en de waardeontwikkeling van onroerend goed. De huurmarktontwikkelingen, zoals huurderving wegens leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling, worden nauwgezet gevolgd. Een 0,5% wijziging van de bezettingsgraad heeft een effect van € 0,9 mln op het direct resultaat. Als gevolg hiervan zou het direct resultaat per aandeel met € 0,04 wijzigen. Het risico van de waardeontwikkeling van vastgoed betreft de mogelijk dalende waarde van het vastgoed die een negatieve invloed heeft op de vermogenspositie van Wereldhave. De marktwaarde van de portefeuille wordt op elk kwartaaleinde intern en voor elk object éénmaal per jaar door externe onafhankelijke taxateurs vastgesteld. Indien het netto aanvangsrendement met 0,25% stijgt, leidt dit tot een daling van de intrinsieke waarde met circa € 94 mln (€ 4,50 per aandeel).
80
Het risico van de technische staat van de gebouwen omvat het risico van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van objecten in de portefeuille, van verborgen gebreken en van eventuele bodemverontreiniging bij de verwerving. Wereldhave heeft ter dekking van dit risico een opstalverzekering afgesloten met parapludekking. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van de dekking m.u.v. het Verenigd Koninkrijk. Bodemverontreiniging wordt waar mogelijk verhaald op de huurder. Wanneer bij de verwerving van nieuw onroerend goed blijkt dat de grond of het grondwater verontreinigd is, wordt de grond niet of pas na een deugdelijke sanering (die voor rekening van de verkoper komt) gekocht. Technologische ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat vastgoed versneld veroudert, hetgeen een nadelige invloed heeft op de verhuurbaarheid en de waarde. Het interne kenniscentrum op het gebied van technologische ontwikkelingen rapporteert hierover op regelmatige basis rechtstreeks aan de Directie. In de landen waar Wereldhave actief is en beleggingen heeft, is zij onderworpen aan plaatselijke, regionale en nationale regelgeving. Met haar lokale managementmaatschappijen kan Wereldhave in een vroeg stadium beschikken over relevante informatie betreffende (voorgestelde) wijzigingen in wet- of regelgeving. Een interne compliance officer is daarnaast belast met het toezicht op de naleving van wet- en regelgeving. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
De interne administratieve organisatie en controle, alsmede het financiële systeem en haar planningsprocessen zijn ingericht om te voldoen aan alle door de wet of andere regelgevers aan de onderneming gestelde eisen met betrekking tot tijdigheid en inhoud van de door haar opgemaakte financiële en niet-financiële informatie. Het nakomingsrisico huurders omvat het huurbetalingsrisico en het risico van een gebrek aan verhaalsmogelijkheden bij schade aan het verhuurde aan het einde van de huur. Kandidaat-huurders worden beoordeeld op hun kredietwaardigheid en betrouwbaarheid. Betalingsgaranties vormen een vast onderdeel van de standaardhuurovereenkomst van Wereldhave. De lokale managementmaatschappijen rapporteren maandelijks debiteurenoverzichten, waarmee oplopende betalingsachterstanden worden gesignaleerd. Wereldhave hanteert een stringent debiteurenbeheer en incassobeleid. Het nakomingsrisico leveranciers omvat het risico dat afspraken door de wederpartij niet worden nagekomen. Opdrachtverlening geschiedt volgens modelovereenkomsten waarin uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen worden opgenomen. Financiële risico’s Deze risico’s omvatten mede de economische risico’s zoals renteontwikkeling, valuta en inflatie. Daarnaast spelen het herfinancieringsrisico, het risico verbonden aan financiële transacties en kredietrisico een rol. Het marktrisico is onder te verdelen in het renterisico en het valutarisico. Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed. Bij de vaststelling van het rentebeleid wordt gebruik gemaakt van de door de Directie vastgestelde uitgangspunten. Wereldhave beschikt over renteconsolidatiemogelijkheden, waarvan gebruik kan worden gemaakt zodra een duidelijke trend van renteverhogingen waarneembaar is. Wereldhave streeft naar een lange termijn percentage van vastrentende financiering van 50% of meer ten aanzien van de totale rentedragende financiering. Indien de geldmarktrente met 0,5% muteert, dan leidt dit tot een mutatie van het direct resultaat € 1,9 mln (2006: € 1,5 mln). Dit zou tot een mutatie van het direct resultaat per aandeel leiden van € 0,09 (2006: € 0,07). De afdeling Treasury houdt periodiek toezicht op de naleving van de leningsvoorwaarden. Wereldhave heeft buiten het Euro gebied vastgoedbeleggingen in USD en GBP. Lagere koersen van GBP en USD ten opzichte van de EUR kunnen leiden tot een lager resultaat en een lagere waarde van de vastgoedbeleggingen. Bij de vaststelling van het dekkingsbeleid wordt gebruik gemaakt van de forecast koersen. Koersontwikkelingen worden continu gevolgd. Leidraad voor het indekken van het USD en GBP risico op de vastgoedportefeuille is een dekkingspercentage van 70% met een bandbreedte van 50% tot 90%. De risico’s van lagere koersen op het resultaat worden niet gedekt. Indien de gemiddelde koersen van USD en GBP met 5% muteren ten opzichte van de EUR dan wijzigt het direct resultaat met € 1,3 mln (2006: € 1,7 mln). Dit zou tot een mutatie van het direct resultaat per aandeel leiden van € 0,06 (2006: € 0,08). Een wijziging van de ultimo koersen met 5% heeft een effect van € 1,55 op de intrinsieke waarde per aandeel. Inflatiecijfers maken onderdeel uit van de door de Directie vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de vaststelling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte van de inflatie maakt deel uit van de maandelijkse managementinformatie.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
81
Het herfinancieringsrisico (ook wel liquiditeitsrisico genoemd) betreft het risico dat kredietovereenkomsten niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden kunnen worden verlengd. Het risico wordt beperkt door het hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden van relaties met diverse internationale banken en het beschikbaar houden van voldoende kredietfaciliteiten (gecommitteerd en ongecommitteerd). Het management beoordeelt de cashflow forecasts and the daaruit voortvloeiende financieringsbenodigdheden op een reguliere basis. Aan financiële transacties zoals rente- en valutaswaps zijn risico’s verbonden. Het gebruik van financiële instrumenten wordt beperkt tot het dekken van onderliggende transacties of posities. Alleen de belangrjkste gerenommeerde financiële instellingen met een ”investment grade” krediet beoordeling komen als wederpartij in aanmerking. Financiële transacties worden slechts met voorafgaande toestemming van de Directie aangegaan.
Kredietrisico is het risico van het in gebreken blijven van een contract partij op betalingen aan Wereldhave. Indien 1% van de debiteuren in gebreken zou blijven, dan zou dit het direct resultaat met € 0,3 mln (2006: € 0,6) beïnvloeden. Als gevolg van dergelijke gebreken zou het direct resultaat per aandeel met € 0,01 (2006: € 0,03) muteren. Wereldhave houdt maandelijks via management rapporten toezicht op dit risico en beoordeelt de toereikendheid van de voorziening dubieuze debiteuren. Operationele risico’s Deze risico’s vloeien voort uit het feit dat een bedrijf een samenwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten. De risico’s verbonden aan mensen zijn gerelateerd aan continuïteit en gedrag. Aan het risico van vertrek of pensionering van afdelingshoofden en landendirecteuren binnen een termijn van 5 jaar wordt jaarlijks aandacht besteed in het ondernemingsplan. De gedragsrisico’s betreffen met name de risico’s van fouten, fraude, verduistering e.d. Wereldhave heeft een voor haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfsprocessen en de daaraan gerelateerde controlemaatregelen zijn beschreven en vastgesteld door de Directie. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie. Het stelsel van Administratieve Organisatie/ Interne Controle is gebaseerd op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Het omvat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarin de toegang is gebaseerd op de hiervoor bedoelde taakomschrijvingen. Onderdeel vormt de strikte scheiding tussen investeren en beheren en tussen administreren en betalen. De externe bevoegdheid van de Directie is onbeperkt m.u.v. investeringen groter dan € 50 miljoen. Procuratiehouders zijn slechts gezamenlijk bevoegd tot vastgestelde maxima. Intern geldt een tweehandtekeningen- en een vier-ogen principe. In 2003 heeft de Directie van Wereldhave een Code of Conduct met gedragsregels voor Directie en medewerkers van het bedrijf en een regeling “Waarschuwing bij misstanden” vastgesteld. Deze regeling bevat procedureregels voor werknemers voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van eventuele vermoedens van misstanden in de onderneming.
82
Ten aanzien van het risico van ontoereikende beschikbaarheid en betrouwbaarheid van het informatiesysteem beschikt Wereldhave over een eigen afdeling Informatiesystemen. Dagelijks worden back-ups vervaardigd van de databestanden. De back-up bestanden worden wekelijks extern opgeslagen in een kluis. Met IBM is een uitwijkovereenkomst gesloten.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Strategische risico’s De risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van Wereldhave worden gevormd door het risico van verlies van de fiscale status van beleggingsinstelling als bedoeld in artikel 28 van de Wet op de vennootschapsbelasting en van het betreden van nieuwe landen. Voor het behoud van de fiscale status dient aan de wettelijke vereisten te worden voldaan. Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van de Directie. De uitdelingsverplichting en de financieringslimieten worden periodiek en ad hoc bij herfinanciering en opmaking van het dividendvoorstel berekend respectievelijk bepaald. Gedurende 2007 heeft Wereldhave voldaan aan de vereisten die verbonden zijn aan de fiscale status van beleggingsinstelling. Het aanpassen van de geografische spreiding door betreding van landen waarin Wereldhave niet eerder actief was, gaat gepaard met het risico’s. Het kunnen beschikken over een eigen lokale managementmaatschappij is een voorwaarde voor het betreden van nieuwe landen, ook met het oog op vereiste kennis van locale regelgeving en cultuur. In de lokale managementmaatschappijen van Wereldhave werken medewerkers die afkomstig zijn uit het betrokken land, verweven zijn met de lokale cultuur en direct betrokken bij het resultaat van Wereldhave.
42 Claims In november 1996 heeft de Belgische groepsmaatschappij N.V. VastgoedMaatschappij België (VMB) een belastingaanslag ontvangen van BEF 1,4 miljard € 35,9 mln). Deze aanslag had betrekking op de splitsing van MLO Ltd in N.V. M.L.O. en N.V. Seceurimmo Invest. De nieuwe aandeelhouder van de laatstgenoemde vennootschap heeft het onroerend goed afgestoten en de vennootschap als kasgeldvennootschap verkocht. De Belgische belastinginspectie accepteert de splitsing niet en stelt dat er sprake is van een “verkapte” dividendbetaling. In 1999 heeft de Belgische belastinginspectie een aanvullende aanslag ad BEF 0,6 mrd (€ 15,0 mln) opgelegd. Deze aanvullende aanslag, die in het verlengde van de eerste aanslag ligt, heeft betrekking op dividendbelasting. Ter behoud van rechten hebben de Belgische fiscale autoriteiten een viertal objecten in België bezwaard met hypotheek. De marktwaarde van de bezwaarde objecten bedraagt ultimo 2007 in totaal € 66,9 mln (2005: € 66,7 mln). Wereldhave stelt zich op het standpunt dat de claims onterecht zijn opgelegd en heeft tegen de bovengenoemde aanslagen bezwaar ingediend. In 1999 is een strafrechtelijke procedure gestart tegen Wereldhave Belgium in verband met de verkoop van een kasgeldvennootschap in 1993. De Raadkamer heeft de gerechtelijke procedure tegen Wereldhave Belgium doorverwezen voor de behandeling in eerste aanleg. Wereldhave Belgium heeft tegen deze beslissing beroep ingesteld. Een datum voor de behandeling van het beroep is nog niet vastgesteld. Wereldhave Belgium is ervan overtuigd te hebben voldaan aan de toepasselijke wet- en regelgeving.
83
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Vennootschappelijke balans per 31 december 2007 (bedragen x € 1.000)
Activa
31 december 2007
Toel.
31 december 2006
Beleggingen Onroerend goed in exploitatie
2
397.090
364.522
Beleggingen in groepsmaatschappijen
3
1.335.927
1.323.079
Overige beleggingen
4
470.072
514.271 2.203.089
Vorderingen
2.201.872
5
Vorderingen op groepsmaatschappijen
15.267
3.317
Belastingvorderingen
2.969
361
Overlopende activa
1.614
2.230
Overige vorderingen
4.664
5.112 24.514
11.020
Overige activa Bedrijfsmiddelen
4.360
Liquide middelen
17
4.333 3.011 4.377
7.344
2.231.980
2.220.236
Eigen vermogen en passiva Eigen vermogen
6
Aandelenkapitaal
207.817
207.817
Agio
763.809
763.809
Algemene reserve
219.568
216.833
Herwaarderingsreserve
713.876
596.607
Reserve koersverschillen
-/-
55.005
-/-
9.060
1.850.065
1.776.006
Langlopende schulden
84
Leningen
7
192.748
298.992
Overige schulden
8
10.279
10.291
Kortlopende schulden
9
203.027
309.283
178.888
134.947
2.231.980
2.220.236
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening over 2007 (bedragen x € 1.000)
2007 Resultaat na belastingen van deelnemingen
3
Overige opbrengsten na belastingen Winst Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
2006 145.255
294.228
71.230
49.259
216.485
343.487
Toelichting op de vennootschappelijke balans en winst- en verliesrekening 1
Algemeen
1.1
Grondslagen voor het opstellen van de vennootschappelijke jaarrekening De vennootschappelijke jaarrekening van de vennootschap wordt opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de door artikel 2:362 lid 8 BW geboden mogelijkheid om in de vennootschappelijke jaarrekening de grondslagen van waardering en resultaatbepaling (waaronder begrepen de grondslagen voor presentatie van financiële instrumenten als eigen of vreemd vermogen) toe te passen die in de geconsolideerde jaarrekening worden gehanteerd. De vennootschap heeft de geconsolideerde jaarrekening opgesteld in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard en vastgesteld binnen de Europese Unie. Verwezen wordt naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening. De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling, met uitzondering van die delen waarvoor de verdeling wettelijk bepaald is.
1.2
Beleggingen in groepsmaatschappijen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en andere entiteiten waarin de vennootschap zeggenschap kan uitoefenen of waarover zij de centrale leiding heeft, worden initieel en op balansdata gewaardeerd op de netto vermogenswaarde. De waarde van deze deelnemingen wordt aangepast met het aandeel van de vennootschap in de resultaten van de deelneming, gebaseerd op de grondslagen van bepaling van het resultaat zoals toegepast in de geconsolideerde jaarrekening en met het aandeel in de overige mutaties in het eigen vermogen van de deelneming die na de overnamedatum aan de vennootschap toerekenbaar zijn. De netto vermogenswaarde wordt bepaald door de activa, voorzieningen en verplichtingen te waarderen op basis van en het resultaat te berekenen volgens de grondslagen die worden gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening.
2
Onroerend goed in exploitatie (x € 1.000) Stand per 1 januari
2007
2006
364.522
339.900
3.668
5.440
Investeringen Verkopen
-/-
7.950
Herwaardering Stand per 31 december
-/-
5.825
36.850
25.007
397.090
364.522
Het onroerend goed in exploitatie is in eigendom van de vennootschap en wordt gehouden om huuropbrengsten of waardestijging te realiseren. De onroerende zaken worden niet gebruikt in de productie of levering van goederen en
85
diensten of op andere wijze voor eigen gebruik aangewend. De reële waarde van het onroerend goed in exploitatie wordt vier maal per jaar bepaald. Twee maal per jaar worden de waarderingen door externe taxateurs bepaald. Bij de bepaling van de waarde wordt rekening gehouden met de omvang, de aard en het gebruik van het vastgoed. De volgende bedragen zijn met betrekking tot onroerend goed in exploitatie in de winst- en verliesrekening verwerkt:
Huurinkomsten
2007
2006
27.334
26.961
Exploitatiekosten voor activa die huuropbrengsten hebben gegenereerd
-/- 3.475
-/- 3.563
Exploitatiekosten voor activa die geen huuropbrengsten hebben gegenereerd
-/-
-/-
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
12
34
3
Beleggingen in groepsmaatschappijen (x € 1.000) Het overzicht van de mutaties luidt als volgt: Stand per 1 januari Koersverschil
2007
2006
1.323.079
1.020.204
-/-
66.074 –
89.380
Herwaardering op financiële activa beschikbaar voor verkoop
-/-
589
348
Niet terugvorderbare bronbelasting
-/-
Investeringen / desinvesteringen
Resultaat deelnemingen
377
-/-
-/-
145.255
Dividend uitkeringen
-/-
Stand per 31 december
65.367 1.335.927
24.095
375 294.228
-/-
56.611 1.323.079
Lijst van groepsmaatschappijen Per 31 december 2007 worden door de vennootschap de volgende deelnemingen rechtstreeks gehouden: Aandeel in kapitaal (%) C.V.A. Belgium S.C.A. *)
37,99
Wereldhave Finland Oy
100
Kleber Investissements S.A.S.
100
Clichy Investissements S.A.S.
100
Plaine Investissements S.A.S.
100
Bollaert Investissements S.A.S.
100
Marine de Dunkerque S.A.S.
100
N.V. Wereldhave International
100
Wereldhave Management Holding B.V.
100
West World Holding N.V.
100
Relovast B.V.
100
Espamad S.L.
100
Wereldhave U.K. Holdings Ltd.
100
*) Inclusief indirecte belangen 68,2%
86
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
4
Overige beleggingen (x € 1.000)
Vorderingen op
Stand per 31 december 2005
groeps-
financiële
maatschappijen
vaste activa
485.721
11.016
Stelselwijziging
–
Stand per 1 januari 2006
485.721
Koersverschil
-/-
Investeringen Desinvesteringen Stand per 31 december 2006 Koersverschil Desinvesteringen
203 10.813
496.737 -/-
203 496.534
7.370
– –
195.243
-/-166.795
-/- 3.341
-/-170.136
506.799
7.472
514.271
-/-
7.370
5.232
–
137.718
–
137.718
733
-/-176.685
6.739
470.072
-/-175.952
Stand per 31 december 2007
-/-
Totaal
195.243
-/-
Investeringen
Overige
463.333
-/-
-/-
5.232
Met betrekking tot de stelselwijziging wordt verwezen naar toelichting 3.1 en 10 van de geconsolideerde jaarrekening. De reële waarde van de overige beleggingen is gelijk aan de balanswaarde.
5
Vorderingen (x € 1.000) De looptijd van de vorderingen is minder dan één jaar. De reële waarde van de vorderingen is gelijk aan de balanswaarde.
6
Eigen vermogen Aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de onderneming (excl. preferente aandelen, zie noot 8) bedroeg per 31 december 2007 € 600.000.000 verdeeld in 40.000.000 gewone aandelen van elk € 10,– en 20.000.000 prioriteitsaandelen van elk € 10,–. Het geplaatste en gestorte aandelenkapitaal is groot € 207.817.350, bestaande uit 20.781.735 aandelen van € 10,– nominaal.
87 Gedurende 2007 vonden er geen mutaties plaats in het aandelenkapitaal. Conform de IFRS grondslagen worden de preferente aandelen verwerkt als langlopende schulden.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Het mutatieoverzicht van het eigen vermogen over 2006 en 2007 is als volgt (bedragen x € 1.000) **): Aandelenkapitaal
Agio
Algemene reserve
Herwaarderingsreserve onroerend goed *)
Herwaarderingsreserve deelnemingen *)
Reserve koersverschillen *)
Totaal
207.817
755.707
207.353
83.439
273.948
13.898
1.542.162
–
–
203
–
–
–
207.817
755.707
207.150
83.439
273.948
13.898
1.541.959
Koersverschillen
–
–
–
–
–
-/- 22.958
-/- 22.958
Mutatie reserves
–
–
375
–
348
–
converteerbare obligatielening
–
8.102
–
–
–
–
Gerealiseerde herwaardering
–
–
11.653
–
-/- 11.653
–
–
Dividend uitkering over 2005
–
–
-/- 94.557
–
–
–
-/- 94.557
Resultaat boekjaar **)
–
–
92.962
23.598
226.927
–
343.487
207.817
763.809
216.833
107.037
489.570
9.060
1.776.006
Stand per 31 december 2005 Stelselwijziging Stand per 31 december 2005
-/-
-/-
-/-
203
-/-
27
Eigen vermogencomponent
Stand per 31 december 2006 Koersverschillen
–
–
Mutatie reserves
–
–
converteerbare obligatielening
–
–
–
Gerealiseerde herwaardering
–
–
7.600
Dividend uitkering over 2006
–
–
-/- 95.596
Resultaat boekjaar **)
–
–
207.817
763.809
-/-
–
–
296
–
-/-
8.102
–
-/- 45.945
-/-
589
–
-/- 45.945
–
–
-/-
6.304
–
–
–
–
–
-/- 95.596
91.027
37.442
88.016
–
216.485
219.568
143.183
570.693
-/- 55.005
1.850.065
-/-
885
Eigen vermogencomponent
Stand per 31 december 2007
– -/-
1.296
–
**) Wettelijke reserve **) De jaarrekening is opgesteld voor winstverdeling, met uitzondering van die delen waarvoor de verdeling wettelijk bepaald is.
Agio Het agio bestaat uit het op aandelen gestort kapitaal dat de nominale waarde te boven gaat. Het agio is belastingvrij uitkeerbaar voor een bedrag van € 741,4 mln (2006: € 741,4 mln).
88
Algemene reserve
Winstbestemming 2006 In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van 31 maart 2007 is de bestemming van het resultaat over 2006 als volgt vastgesteld (bedragen x € 1.000): Uitgekeerd aan gewone aandeelhouders
95.596
Toegevoegd aan: – Herwaarderingsreserve onroerend goed
23.598
– Herwaarderingsreserve deelnemingen
226.927
– Algemene reserve
-/-
Winst 2006
2.634 343.487
Stelselwijziging Met betrekking tot de stelselwijziging wordt verwezen naar toelichtingen 3.1. en 10 in de geconsolideerde jaarrekening. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Dividend 2007 De jaarrekening is opgesteld vóór winstverdeling. Het voorgestelde dividend per aandeel bedraagt € 4,65 per gewoon aandeel, ofwel totaal € 96,6 mln. Het preferente dividend ad 5,533% (2006: 4,335%) is in overeenstemming met de gehanteerde grondslagen voor waardering en resultaatbepaling als (interest)kosten verwerkt in de winst- en verliesrekening. Herwaarderingsreserve onroerend goed Herwaarderingsreserves worden aangehouden voor de volgende niet gerealiseerde herwaarderingen: – waardevermeerderingen van activa waarvan waardeveranderingen via de winst-en-verliesrekening zijn verantwoord; – waardevermeerderingen van activa die rechtstreeks worden verwerkt in het eigen vermogen. Herwaarderingsreserve deelnemingen In deze reserve worden de positieve waarderingsresultaten van beleggingen in deelnemingen opgenomen.
7
Leningen (x € 1.000)
Schulden aan deelnemingen
31 december 2007
31 december 2006
Looptijd
Looptijd
Looptijd
Totaal
Totaal
1 – 2 jaar
2 – 5 jaar
> 5 jaar
–
–
–
–
83.492
Converteerbare obligatielening
–
192.748
–
192.748
190.500
Schulden aan kredietinstellingen
–
–
–
–
25.000
Totaal
–
192.748
–
192.748
298.992
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na afloop van het boekjaar zijn opgenomen onder schulden op korte termijn. Met betrekking tot de conversievoorwaarden van de converteerbare obligatie wordt verwezen naar de toelichting op de geconsolideerde jaarrekening.
89
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Gemiddelde effectieve rentevoet
2007
Kortlopende rentedragende schulden
2006
EUR
GBP
totaal
EUR
GBP
totaal
5,88%
–
5,88%
4,10%
–
4,10%
Langlopende rentedragende schulden – zonder zekerheid • Schulden aan deelnemingen • Converteerbare obligatielening
–
–
–
4,15%
–
4,15%
3,60%
–
3,60%
3,60%
–
3,60%
–
–
–
5,88%
–
5,88%
–
–
–
3,86%
–
3,86%
• Bancaire schulden en andere leningen – met zekerheid • Interest rate swaps Gemiddeld
– -/- 1,00% -/-1,00% 3,96% -/- 1,00%
3,17%
De interest rate swaps zijn door Wereldhave NV aangegaan en hebben betrekking op een lening in één van de dochtermaatschappijen. Marktwaarde De boekwaarde en de marktwaarde van de langlopende rentedragende schulden is als volgt:
31 december 2007 boekwaarde
31 december 2006
marktwaarde
boekwaarde
marktwaarde
Schulden aan deelnemingen
–
–
83.492
83.492
Bancaire schulden en andere leningen
–
–
25.000
25.000
192.748
191.420
190.500
224.982
192.748
191.420
298.992
333.474
Converteerbare obligatielening
Valuta Alle leningen zijn afgesloten in EUR. In 2006 was een lening voor een bedrag van GBP 11.538.474 (€ 17.183.130) opgenomen.
90 8
Overige schulden (x € 1.000)
2007
2006
Erfpachtverplichtingen
6.841
6.855
33
31
3.405
3.405
10.279
10.291
Ontvangen waarborgsommen Preferente aandelen
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Preferente aandelen De preferente aandelen zijn geclassificeerd als (langlopende) schuld in overeenstemming met de grondslagen zoals gehanteerd in de geconsolideerde jaarrekening. Het maatschappelijk kapitaal preferente aandelen bedraagt € 181.600.000 en is verdeeld in 20.000.000 aandelen van nominaal € 9,08. Het aantal geplaatste preferente aandelen bedraagt 1.500.000, waarop 25% is gestort. Er hebben geen mutaties plaatsgevonden in 2006 en 2007. Preferente aandelen geven naast stemrecht recht op een preferent dividend.
9
Kortlopende schulden (x € 1.000)
2007
2006
Schulden aan kredietinstellingen
103.511
73.423
24.850
39.924
Kortlopend deel van langlopende schulden Crediteuren Schulden aan deelnemingen Belastingen en premies sociale verzekeringen Dividend preferente aandeelhouders Overige schulden
10
323
1.372
42.771
12.718
90
138
190
149
7.153
7.223
178.888
134.947
Werknemers Gedurende het jaar 2007 waren bij de rechtspersoon evenals in 2006 gemiddeld 2 werknemers in dienst.
11
Remuneratie directie en commissarissen Voor de gegevens omtrent de remuneratie van directie en commissarissen wordt verwezen naar de toelichting in de geconsolideerde jaarrekening.
12
Verbonden partijen Alle groepsmaatschappijen worden aangemerkt als verbonden partij. Verwezen wordt naar toelichting 40 in de geconsolideerde jaarrekening.
13
Niet in de balans opgenomen verplichtingen De vennootschap heeft zich voor groepsmaatschappijen jegens derden garant gesteld voor een bedrag van € 366,1 mln (2006: € 278,0 mln). Investeringsverplichtingen belopen per 31 december 2007 € 0,4 mln (2006: € 1,5 mln).
Den Haag, 21 februari 2008
Raad van Commissarissen
Directie
C.J. de Swart
G.C.J. Verweij
J. Krant
J. Buijs
F.Th.J. Arp P.H.J. Essers
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
91
Overige gegevens Winstbestemming
Corporate Governance
De winstbestemming is geregeld in artikel 25 van de statuten
Wereldhave hecht grote waarde aan evenwicht tussen de
van de vennootschap. Allereerst wordt aan houders van
belangen van de verschaffers van risicodragend vermogen en
preferente aandelen een dividend uitgekeerd waarvan het
van de andere betrokkenen bij de onderneming. Daarin
percentage anderhalf procent hoger ligt dan de twaalf maands
passen zaken als openheid, een adequate, toekomstgerichte
geldmarktrente (Euribor), geldend voor de eerste beursdag van
informatieverstrekking en bedrijfsethiek. De bedrijfsethiek
het betrokken boekjaar, of zoveel minder als beschikbaar is.
is verankerd in de in mei 2003 door de Directie vastgestelde
De uitkeringen worden berekend over het gestorte nominale
Business Principles en de Code of Conduct voor het
bedrag van deze aandelen. Van de resterende winst wordt op
personeel, die worden gepubliceerd op onze website
de prioriteitsaandelen A vijf procent uitgekeerd over hun
www.wereldhave.com. Wereldhave heeft de aanbevelingen
nominale waarde. Het restant staat ter beschikking van de
van de Commissie Tabaksblat begin 2004 geïmplementeerd.
algemene vergadering van aandeelhouders.
De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 24 maart 2004 ingestemd met de wijze waarop de aan-
Voorstel tot winstverdeling
bevelingen van de Commissie zijn opgevolgd. De statutaire
Voorgesteld wordt, om naast het statutair bepaalde dividend
mogelijkheid van bindende voordrachten vormt de enige
in contanten van 5,530% op de uitstaande preferente aandelen
afwijking van de Code.
en 5% op de uitstaande prioriteitsaandelen A, op de gewone aandelen een dividend in contanten/aandelen uit te keren van
Het jaarverslag en het halfjaarbericht worden op verzoek
€ 4,65 per aandeel. Het volledige dividend zal in contanten
kosteloos in gedrukte vorm toegezonden, persberichten op
worden uitgekeerd ter voldoening aan de fiscale uitdelings-
verzoek via e-mail. Verdere tussentijdse mededelingen worden
verplichting, onder inhouding van dividendbelasting.
bekendgemaakt indien ontwikkelingen binnen of buiten de vennootschap naar het oordeel van de Directie daartoe aanleiding geven.
(bedragen x € 1 mln)
2007
2006 Wereldhave hanteert een registratiedatum die 14 dagen voor
Winst
216,5
343,5
de aandeelhoudersvergadering ligt. Deze termijn geeft de banken voldoende tijd om stemgerechtigdheid van aandeel-
Uitkering aan gewone aandeelhouders
96,6
95,6
Toevoeging aan:
houders te kunnen bepalen zonder aandelen te hoeven blokkeren. Voor K-stukken blijft gelden dat deze vóór of op
• Herwaarderingsreserve onroerend goed
37,4
23,6
de registratiedatum in bewaring dienen te worden gegeven
• Herwaarderingsreserve deelnemingen
88,0
226,9
en tot en met de registratiedatum geblokkeerd blijven. Voor
-/- 5,5
-/- 2,6
uitgebreide informatie wordt verwezen naar de agenda en de
Onttrekking aan de Algemene Reserve
oproeping voor de vergadering. 216,5
343,5
92
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Directie
Raad van Commissarissen
De Directie wordt benoemd en ontslagen door de Algemene
De leden van de Raad van Commissarissen worden benoemd
Vergadering van Aandeelhouders, op voordracht van de
en ontslagen door de Algemene Vergadering van
vergadering van houders van prioriteitsaandelen. De Directie is
Aandeelhouders, op voordracht van de vergadering van
tijdens de op 30 maart 2006 gehouden Algemene Vergadering
houders van prioriteitsaandelen. De Algemene Vergadering
van Aandeelhouders benoemd voor een periode van vier jaar.
stelt de vergoeding van Commissarissen vast. De hoogte
In de arbeidsovereenkomsten is vastgelegd dat de maximale
van de vergoeding is vastgesteld in 1999 en wordt jaarlijks
vergoeding bij tussentijdse beëindiging 1 jaarsalaris bedraagt.
geïndexeerd. De leden van de Raad van Commissarissen zijn
Tot ontslag of schorsing, anders dan met instemming van de
onafhankelijk ten opzichte van elkaar, de Directie en welk
vergadering van houders van Prioriteitsaandelen, kan door de
deelbelang dan ook. Ingevolge de statuten treedt ieder jaar
algemene vergadering slechts worden besloten met tweederde
één der commissarissen af. Een (her)benoemingsvoorstel aan
der uitgebrachte stemmen, vertegenwoordigende meer
de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal worden
dan de helft van het geplaatste kapitaal. Het systeem van
gemotiveerd. Gaat het om een herbenoeming, dan wordt daarbij
voordrachten wijkt af van de best practice bepalingen van de
rekening gehouden met de wijze waarop de kandidaat zijn taak
Commissie Tabaksblat. In eerste instantie wordt weliswaar
als commissaris heeft vervuld. In het reglement van de Raad
een niet bindende voordracht gedaan, die met eenvoudige
van Commissarissen is vastgelegd dat de maximale zittingsduur
meerderheid kan worden afgewezen, maar in een tweede
8 jaar bedraagt, tenzij zwaarwegende (en uitdrukkelijk te
ronde kan de Prioriteit evenwel een andere, (al dan niet)
motiveren) belangen een langere termijn rechtvaardigen.
bindende voordracht doen die met tweederde meerderheid verworpen kan worden.
De auditcommissie van de Raad van Commissarissen bestaat uit de heren Drs F.Th.J. Arp RA (voorzitter) en
De Directie en Raad van Commissarissen zijn van mening dat
Prof. Dr. P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in november
zij zonder het vertrouwen van de AVA niet kunnen functioneren.
2007 een vergadering gehad met de accountant, waarbij het
Bij de uitoefening van de bijzondere bevoegdheden die
controleplan over het jaar 2007 en de compliance binnen
verband houden met de beschermingsconstructie zal met dit
Wereldhave werden besproken. In februari 2008 heeft de
uitgangspunt rekening worden gehouden.
auditcommissie ter voorbereiding op de vergadering van de voltallige Raad van Commissarissen buiten aanwezigheid van de
Wijzigingen in de bezoldiging van de Directie zullen door
Directie gesproken met de accountant over het directieverslag,
Wereldhave ter goedkeuring aan aandeelhouders worden
de jaarrekening 2007 en de bevindingen van de accountant.
voorgelegd. Bezoldiging van de Directie geschiedt volgens de beleidslijnen die zijn vastgesteld in het remuneratierapport.
De Raad kent thans geen andere commissies. De Raad
Belangrijke wijzigingen in het bezoldigingsbeleid zullen aan de
vergadert volgens een vast vergaderschema, tenminste zes
algemene vergadering van aandeelhouders worden voorgelegd.
maal per jaar. Eén van deze vergaderingen is gewijd aan het
De bezoldiging van bestuurders wordt door de Raad van
bespreken – buiten aanwezigheid van de Directie – van het
Commissarissen van tijd tot tijd vergeleken met de markt,
eigen functioneren van de Raad, de relatie tot de Directie en
voor het laatst in 2004. Het door de Raad van Commissarissen
de samenstelling, beoordeling en beloning van de Directie.
opgestelde remuneratierapport over het jaar 2007 wordt
De profielschets waaraan leden van de Raad van
gepubliceerd op de website van Wereldhave.
Commissarissen dienen te voldoen wordt jaarlijks geëvalueerd en wanneer nodig herzien, laatstelijk in 2003. De Raad van
De reglementen van Directie en Raad van Commissarissen
Commissarissen wordt ondersteund door de secretaris van
van Wereldhave verbieden het beleggen in eigen aandelen van
de vennootschap.
het bedrijf. Hierdoor wordt voorkomen dat de onderneming enig afbreukrisico loopt als gevolg van het handelen van een
Er zijn in het verslagjaar geen zakelijke transacties geweest
bestuurder of commissaris. Een reglement voor het handelen
waarbij tegenstrijdige belangen een rol hebben kunnen spelen.
in andere aandelen door bestuurders en commissarissen is in
Elke zakelijke transactie tussen de vennootschap en leden van
februari 2004 vastgesteld.
de Raad zal in het jaarverslag worden vermeld. De profielschets en het Reglement van de Raad van Commissarissen, het rooster van aftreden van leden van de Raad en het Directiereglement worden gepubliceerd op de website van Wereldhave en worden op aanvraag kosteloos toegezonden. Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
93
Algemene Vergadering van Aandeelhouders
De prioriteitsaandelen A worden gehouden door de Stichting
De jaarlijkse Algemene Vergadering van Aandeelhouders wordt
tot het houden van prioriteitsaandelen van de naamloze
doorgaans gehouden in de laatste week van de maand maart.
vennootschap: ’Wereldhave N.V.’ Het bestuur van de stichting
Het stemrecht op de aandelen wordt bepaald door de nominale
wordt gevormd door de leden van de Directie en de leden van
waarde van de aandelen. De preferente aandelen hebben een
de Raad van Commissarissen. Naast de winstrechten zijn de
nominale waarde van € 9,08, de prioriteitsaandelen en gewone
vaststelling van het aantal directeuren en commissarissen van
aandelen hebben een nominale waarde van € 10. De wet
de vennootschap en het kunnen opmaken van een bindende
bepaalt dat bij een onderverdeling van het maatschappelijk
voordracht voor hun benoeming de belangrijkste rechten
kapitaal in aandelen met verschillende nominale waarden, het
verbonden aan de prioriteitsaandelen A en B. Tot ontslag of
stemrecht van iedere aandeelhouder gelijk is aan het aantal
schorsing, anders dan met instemming van de houders van de
malen dat het bedrag van het kleinste aandeel is begrepen in
prioriteitsaandelen, kan door de Algemene Vergadering slechts
het gezamenlijke nominale bedrag van zijn aandelen; gedeelten
worden besloten met tweederde der uitgebrachte stemmen,
van stemmen worden verwaarloosd.
vertegenwoordigend meer dan de helft van het geplaatste kapitaal.
Verzoeken van kapitaalverschaffers, die alleen of gezamenlijk 1 procent van het geplaatst kapitaal vertegenwoordigen, om
Van de 1.500.000 preferente aandelen worden 1.350.000
onderwerpen op de agenda van de Algemene Vergadering van
aandelen gehouden door de Stichting tot het houden
Aandeelhouders te plaatsen worden gehonoreerd, indien deze
van Preferente en Prioriteitsaandelen B Wereldhave.
tenminste 60 dagen voor de datum van de vergadering bij de
Het bestuur van de stichting wordt gevormd door de heren
Directie of de Raad van Commissarissen zijn ingediend,
Drs H.J.A.F. Meertens (Voorzitter), Prof. Mr M.W. den Boogert
tenzij er naar het oordeel van de Raad van Commissarissen
en Drs P.C. Neervoort. De preferente aandelen Wereldhave
en de Directie zwaarwichtige belangen van de vennootschap
zijn genoteerd op de beurs van NYSE Euronext te Amsterdam.
zijn die zich tegen het opnemen in de agenda verzetten.
De koers van het preferente aandeel Wereldhave op
De behandeling in de Algemene vergadering dient geen
31 december 2007 bedraagt € 1,90. Naast stemrecht geven
afbreuk te doen aan het ordelijk verloop van de vergadering.
de preferente aandelen recht op een preferent dividend uit de
Van het verhandelde ter vergadering worden door de secretaris
winst. Ingeval van vereffening wordt hetgeen na voldoening van
van de vennootschap notulen opgesteld. De notulen worden
de schulden overblijft, overgedragen aan de aandeelhouders
getekend door de Voorzitter der vergadering en door de
naar verhouding van ieders aandelenbezit behoudens dat aan
secretaris. In beginsel worden de notulen binnen één maand
de aandeelhouders van preferente aandelen geen verdere
na de vergadering gepubliceerd op de website van Wereldhave
uitkering geschiedt dan het gestorte bedrag op die aandelen
en worden de notulen op verzoek kosteloos per post
en aan houders van prioriteitsaandelen A en B geen verdere
toegezonden.
uitkering geschiedt dan het nominaal gestorte bedrag op die aandelen.
Beschermingsconstructie
94
De bescherming bestaat uit de mogelijkheid tot het plaatsen
Preferente aandelen en prioriteitsaandelen A en B zijn niet
van preferente aandelen, prioriteitsaandelen A en prioriteits-
gerechtigd tot de reserves van de vennootschap. De ’Stichting
aandelen B. Al deze aandelen luiden op naam. De prioriteits-
tot het houden van Preferente en Prioriteitsaandelen B
aandelen A dienen volledig te worden volgestort; voor de
Wereldhave’ heeft volgens artikel 2 lid 1 van haar statuten ten
preferente aandelen en prioriteitsaandelen B geldt een
doel het behartigen van de belangen van Wereldhave, van de
volstortplicht van 25%. Het maatschappelijk kapitaal voorziet
met haar verbonden onderneming en van alle daarbij
in de uitgifte van preferente en prioriteitsaandelen tot ten
betrokkenen, waarbij de stichting onder meer in aanmerking
hoogste 50% van het geplaatste gewone aandelenkapitaal.
neemt het behoud van de zelfstandigheid, de continuïteit en de
Op 31 december 2007 bedroeg het totaal geplaatst kapitaal aan
identiteit van de vennootschap en de onderneming. Het belang
preferente en prioriteitsaandelen € 13.620.100. Uitgegeven
van de stichting in Wereldhave bedraagt 6,06% van het aantal
zijn 1.500.000 preferente aandelen en 10 prioriteitsaandelen A.
uitstaande aandelen, rechtgevend op 5,5% van de stemmen.
Er staan geen prioriteitsaandelen B uit.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Op grond van een in 1992 gesloten overeenkomst werken de
Voor een beschrijving van de belangrijkste bedrijfs-, financiële,
werknemers van de lokale management organisaties exclusief
operationele en strategische beheersingsmaatregelen
voor Wereldhave. De overeenkomst bevat bepalingen
verwijzen wij naar de toelichting 41 van de toelichting op
betreffende de continuïteit van werknemersbelangen bij een
de geconsolideerde jaarrekening. De uitkomsten van de
wijziging van de zeggenschap over Wereldhave.
beoordeling door de Directie van de opzet en de werking van de interne risicobeheersings- en controlesystemen, alsmede
Interne risicobeheersings- en controlesystemen
eventuele significante wijzigingen hierin, zijn tezamen met
De Directie is verantwoordelijk voor de opzet, implementatie
de strategie en de risico’s besproken met de Raad van
en werking van de op de bedrijfsactiviteiten van Wereldhave
Commissarissen. Bij deze beoordeling zijn geen constateringen
afgestemde interne risicobeheersings en controlesystemen.
gedaan op grond waarvan zou moeten worden geconcludeerd
Deze systemen zijn erop gericht om met een redelijke mate
dat de beschrijving van de opzet van de administratieve
van zekerheid, tijdig significante risico’s te onderkennen en
organisatie en interne controle niet voldoet aan de vereisten
deze zo goed mogelijk te beheersen. Zij geven inzicht in
zoals opgenomen in de Wft en daaraan gerelateerde
hoeverre strategische, operationele en financiële doel-
regelgeving.
stellingen worden gerealiseerd en de financiële verslaglegging
Op basis van de uitgevoerde beoordeling en rekening houdend
betrouwbaar is. Zij ondersteunen het naleven van de relevante
met de aanbeveling van de Monitoringcommissie Corporate
wet en regelgeving. De Directie van Wereldhave is zich er van
Governance (december 2007) dienaangaande, is de Directie van
bewust dat geen enkel risicobeheersings- en controlesysteem
mening dat de interne risicobeheersings- en controlesystemen
kan voorzien in een absolute garantie voor wat betreft het
van Wereldhave in opzet adequaat zijn en een redelijke mate
behalen van ondernemingsdoelstellingen en het voorkomen
van zekerheid verschaffen dat de financiële verslaglegging
van wezenlijke fouten, verliezen, fraude of het schenden van
zoals opgenomen in dit jaarverslag geen onjuistheden van
wetten of regelgeving.
materieel belang bevat. De Directie heeft geen aanwijzingen
Wereldhave beschikt over een beschrijving van de administra-
dat dit risicobeheersings- en controlesysteem niet
tieve organisatie en interne controle waarin de procedures en
overeenkomstig de beschrijving zou hebben gefunctioneerd,
maatregelen als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht
noch dat deze in het lopende jaar niet naar behoren zou
(’Wft’) en nadere regelgeving zijn opgenomen.
functioneren. De Directie streeft naar verdere verbetering en optimalisatie van de interne risicobeheersings- en
De belangrijkste elementen in het interne risicobeheersings-
controleprocedures.
en controlesysteem van Wereldhave zijn: – het stelsel van administratieve organisatie en interne
Klachtenregeling
controle (AO/IC) waarin procedures tot op detailniveau zijn
Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne
opgenomen aangaande bedrijfsprocessen, administratie,
risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden
controles, interne rapportage, documentatie en
ingediend bij de secretaris der vennootschap, die de Raad van
handleidingen voor de inrichting van de financiële
Commissarissen hierover zal informeren. De secretaris draagt
verslaglegging;
zorg voor de registratie van klachten. Hij zal de klager de
– een geautomatiseerd, geïntegreerd en centraal informatie-
ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aangeven binnen
systeem waarmee alle binnenlandse en buitenlandse
welke termijn naar verwachting een besluit op de klacht
bedrijfsonderdelen rechtstreeks zijn verbonden;
genomen zal worden. De Raad van Commissarissen zal
– een interne managementrapportage die is gericht op directe signalering van ontwikkelingen in de waarde van de
uiterlijk binnen 12 weken na ontvangst van de klacht zijn beslissing aan de klager kenbaar maken.
beleggingen en het resultaat per aandeel; – een jaarlijks strategisch vijfjaren-beleggingsplan waarin de analyse van de operationele en financiële doelstellingen is verwerkt; – de Wereldhave ’Business Principles’ en ’Code of Conduct’ die van toepassing is voor de gehele organisatie;
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
95
Transacties met direct belanghebbenden
Investor relations
De leden van de Raad van Commissarissen en van de
Vragen over het aandeel Wereldhave kunt u stellen via
Directie van Wereldhave N.V. hadden gedurende het
www.wereldhave.com. Op deze website vindt u tevens de meest
boekjaar 2007 evenals in voorgaande jaren geen persoonlijk
recente PowerPoint slide shows van de aan beleggers en
belang bij beleggingen van de vennootschap. Voor zover
analisten te geven presentaties.
de vennootschap bekend, hebben in het verslagjaar geen onroerendgoedtransacties plaatsgevonden met personen of instellingen die als direct belanghebbenden bij de vennootschap zijn te beschouwen. Accountant De accountant wordt benoemd door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders op voordracht van de Raad van Commissarissen. De Directie legt jaarlijks een budget voor de bezoldiging van de accountant ter goedkeuring voor aan de Raad van Commissarissen. De accountant is aanwezig in de vergadering van de Raad van Commissarissen en de Directie waarin de jaarcijfers worden besproken en vastgesteld. De persberichten met de kwartaal-, halfjaar- en de jaarcijfers worden tenminste twee dagen voor publicatie in concept aan de accountant toegezonden. De aandeelhoudersvergadering heeft het recht de accountant te bevragen over zijn verklaring omtrent de getrouwheid van de jaarrekening. De accountant is bevoegd hierover het woord te voeren in de vergadering.
96
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Wereldhave N.V. Accountantsverklaring
beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling
Verklaring betreffende de jaarrekening
neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken
Wij hebben de in dit verslag op pagina 37 tot en met 91
van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen
opgenomen jaarrekening 2007 van Wereldhave N.V. te
en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde
Den Haag gecontroleerd. De jaarrekening omvat de
een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controle-
geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening. De
werkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden
geconsolideerde jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde
adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te
balans per 31 december 2007, winst-en-verliesrekening,
geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem
mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht
van de vennootschap. Tevens omvat een controle onder
over 2007 alsmede uit een overzicht van de belangrijkste
meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de
grondslagen voor financiële verslaggeving en overige
toegepaste grondslagen voor financiële verslaggeving en van
toelichtingen. De enkelvoudige jaarrekening bestaat uit de
de redelijkheid van schattingen die de directie van de
enkelvoudige balans per 31 december 2007, en de enkel-
vennootschap heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het
voudige winst-en-verliesrekening over 2007 met de toelichting.
algehele beeld van de jaarrekening.
Verantwoordelijkheid van de directie
Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-
De directie van de vennootschap is verantwoordelijk voor het
informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel.
opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming
Oordeel betreffende de geconsolideerde jaarrekening
met International Financial Reporting Standards zoals
Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening een
aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en
getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
met Wet toezicht beleggingsinstellingen, alsmede voor het
vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2007 en van
opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9
het resultaat en de kasstromen over 2007 in overeenstemming
Boek 2 BW. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer:
met International Financial Reporting Standards zoals
het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern
aanvaard binnen de Europese Unie, met Titel 9 Boek 2 BW en
beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en
met de Wet op het financieel toezicht.
getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel
Oordeel betreffende de enkelvoudige jaarrekening
belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en
Naar ons oordeel geeft de enkelvoudige jaarrekening een
toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële
getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het
verslaggeving en het maken van schattingen die onder de
vermogen van Wereldhave N.V. per 31 december 2007 en
gegeven omstandigheden redelijk zijn.
van het resultaat over 2007 in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW en de Wet op het financieel toezicht.
Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over
Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of
de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze
voorschriften van regelgevende instanties
controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht.
Op grond van de wettelijke verplichting ingevolge artikel 2:393
Dienovereenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor
lid 5 onder e BW melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij
ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze
dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening
controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke
zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.
mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat.
Amsterdam, 21 februari 2008 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V.
Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te
R.A.J. Swaak RA
voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
97
Raad van Commissarissen Mr. C.J. de Swart
Oud Voorzitter Raad van Bestuur ASR Verzekeringsgroep en oud lid
(m, 66)
Executive Committee Fortis
Lid RvC Wereldhave N.V. sinds 2001; herbenoemd in 2006. Treedt volgens rooster af in 2009.
Commissariaten: Stadion Feyenoord N.V. Hogeschool Rotterdam Daf Trucks N.V. Ordina N.V. Ruwaard van Putten Ziekenhuis UVIT Wealth Management Partners N.V.
J. Krant
Oud Directievoorzitter Kempen & Co
(m, 59)
Directeur Catalyst Advisors B.V.
Bestuursfuncties: St. Administratiekantoor Heijmans
Lid RvC Wereldhave sinds 2003. Treedt volgens rooster af in 2011.
Commissariaten: Voorzitter RvC Kardan N.V.
Drs. F.Th.J. Arp RA
Lid Raad van Bestuur Telegraaf Media Groep N.V. CFO
Herbenoemd in 2007.
Bestuursfuncties: Voorzitter Joods Historisch Museum Stichting ”Hollandsche Schouwburg”
(m, 54) Treedt volgens rooster af in 2008.
Commissariaten: Div. commissariaten namens Telegraaf Media Groep N.V.
Prof. Dr. P.H.J. Essers
Hoogleraar belastingrecht, Voorzitter vakgroep belastingrecht Universiteit van Tilburg
Lid RvC Wereldhave sinds 2005.
Bestuursfuncties: World Association of Newspapers Stichting Africa Interactive Media
(m, 50) Treedt volgens rooster af in 2010.
Commissariaten: geen
Algemeen
Alle commissarissen hebben de Nederlandse nationaliteit. De heer F.Th.J. Arp zal in de
Lid RvC Wereldhave sinds 2005.
98
Nevenfuncties: Voorzitter Commissie Financiën van de Eerste Kamer Gasthoogleraar Universiteit van Bologna Redacteur Weekblad Fiscaal Recht Bestuurslid Center for Company Law Directielid European Tax College
Algemene Vergadering van Aandeelhouders op 27 maart 2008 aftreden. Hij wordt voor herbenoeming voorgedragen.
Directie Ing. G.C.J. Verweij
Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977
(m, 62)
Directeur bouwzaken 1981 Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982 Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf maart 1994)
Ir J. Buijs
Werkzaam bij Wereldhave als Hoofd afdeling Bouwzaken sinds 2000
(m, 42)
Directeur Wereldhave Management Holding B.V. 2005 Directeur Wereldhave N.V. sinds 2006
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Verslag van de Raad van Commissarissen Werkzaamheden van de Raad
In juni heeft de Raad van Commissarissen haar instemming verleend voor de aankoop van een kantoorgebouw in San Diego
De Raad heeft in 2007 zes keer vergaderd. Vaste onderwerpen
voor USD 210 mln. Met deze aankoop heeft Wereldhave een
op de agenda waren de resultaten- en vermogensontwikkeling,
eerste investering gedaan aan de Westkust van de Verenigde
de ontwikkelingen op de relevante vastgoedmarkten,
Staten. Ook heeft de Raad toestemming verleend voor het
investeringen en desinvesteringen, het financieringsbeleid,
aankopen van het winkelcentrum Planetocio in Spanje voor
het valuta- en dividendbeleid en de fiscaliteit.
€ 53,9 mln. Alhoewel de Raad in 2007 enkele investeringsdossiers in Turkije met de Directie heeft besproken, heeft dit
In februari is met de Directie gesproken over de opzet en de
nog niet geleid tot investeringen op de Turkse vastgoedmarkt.
werking van de interne risicobeheersings- en controle-
In 2008 zullen de inspanningen worden voortgezet. De Directie
systemen. Er zijn hierbij geen punten naar voren gekomen
heeft aangegeven de positie eind 2008 te zullen heroverwegen.
die aanpassing of bijstelling behoeven. De Raad onderschrijft de door de Directie gegeven beschrijving van de belangrijkste
In november heeft de Raad van Commissarissen het door de
bedrijfsrisico’s, zoals opgenomen op pagina 17 van het
Directie opgestelde beleggingsplan voor de komende vijf
directieverslag. In de februarivergadering heeft de Raad van
jaren met de Directie besproken. Het plan wordt jaarlijks
Commissarissen ook uitgebreid aandacht besteed aan een
geactualiseerd, waarbij de verschillen ten opzichte van het
uitgebrachte second opinion over de Belgische belastingclaim
vorige jaar worden geanalyseerd en toegelicht. Het beleggings-
(meer informatie vindt u op pagina 83). Deze second opinion
plan bevat de strategie en een actuele beschrijving van de
ondersteunt het standpunt van de Directie en heeft daarmee
vooruitzichten op de onroerendgoedmarkten in de landen
geen aanleiding gegeven tot een heroverweging. De stand
waarin Wereldhave actief is. Voorts bevat het plan de prognose
van zaken van de procedure wordt in elke vergadering van de
resultaatsontwikkeling, het financieringsbeleid, de organisatie
Raad van Commissarissen besproken.
en de informatiesystemen, de fiscaliteit en de investeringsvolumes per land. Het plan is gebaseerd op een uitgebreide set
Een der Commissarissen heeft met de Directie in april de
aannames voor de opstelling van de resultaatsprognoses, zoals
vastgoedinvesteringen van Wereldhave in Dallas en in
met betrekking tot rente, inflatie en economische groei.
Washington bezocht en aan de Raad van Commissarissen verslag uitgebracht. De directeur van Wereldhave in de Verenigde Staten heeft tijdens het bezoek een uitgebreide presentatie gegeven van de ontwikkelingsplannen in San Antonio, Wereldhave’s grootste ontwikkelingsproject. Uitgebreide informatie over dit toonaangevende project vindt u op pagina 22 en 23. De Raad van Commissarissen heeft in de maand juni een bezoek gebracht aan het winkelcentrum Itäkeskus in Helsinki, Finland, Wereldhave’s grootste vastgoedbelegging. Het bezoek bood de Raad van Commissarissen de mogelijkheid uitgebreid kennis te nemen van de operationele vastgoed managementactiviteiten van de Finse organisatie van Wereldhave. Ook werd de Finse vastgoedmarkt uitgebreid door de Directie aan de Raad van Commissarissen toegelicht.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
99
In 2007 heeft Wereldhave vastgoed verkocht in de Verenigde
Auditcommissie
Staten, het Verenigd Koninkrijk, Nederland en België.
De auditcommissie bestaat uit de heer F.Th.J. Arp (voorzitter)
De Raad van Commissarissen heeft met de Directie uitgebreid
en de heer P.H.J. Essers. De auditcommissie heeft in februari
stilgestaan bij het effect van deze verkopen op het direct
2007 en in augustus 2007 buiten aanwezigheid van de Directie
resultaat. De Raad van Commissarissen onderschrijft het
met de accountant gesproken over de relatie van de accountant
besluit tot verkoop, gezien de sterk gestegen waarden van
met Wereldhave, de onafhankelijkheid van de accountant,
het verkochte vastgoed, het risicoprofiel van dat vastgoed en
de toepassing van ICT en de interne risicobeheersings- en
het vervreemdingsresultaat van € 17,4 mln dat met deze
controlesystemen. Voorts heeft de auditcommissie aandacht
verkopen in 2007 is gerealiseerd.
besteed aan de compliance binnen Wereldhave. De notulen van de vergadering van de auditcommissie zijn besproken
Samenstelling en werkwijze
en goedgekeurd in de vergadering van de Raad van
De Raad van Commissarissen bestaat uit vier leden, die
Commissarissen.
onafhankelijk zijn ten opzichte van elkaar, de Directie van Wereldhave en welk deelbelang dan ook. Er zijn geen
Remuneratierapport
commissarissen frequent afwezig geweest. Er zijn in 2007
Het remuneratierapport dat is opgesteld door de
geen zakelijke transacties geweest tussen de leden van de
Raad van Commissarissen wordt gepubliceerd op
Raad van Commissarissen en de vennootschap.
www.wereldhave.com en wordt op aanvraag kosteloos toegezonden. De hoofdlijnen van het rapport worden hieronder
Jaarlijks vergadert de Raad tenminste eenmaal buiten
weergegeven.
aanwezigheid van de Directie. In deze vergadering wordt de samenstelling en het functioneren van de Raad van
Directie
Commissarissen besproken, het functioneren van de
Het functioneren van de Directie wordt jaarlijks beoordeeld
Directie en de beloning van de Directie.
door de Raad van Commissarissen. Er zijn bij de beoordeling van de leden van de Directie geen bijzondere punten naar
De Raad van Commissarissen heeft een Auditcommissie
voren gekomen die speciale vermelding behoeven.
ingesteld. Een remuneratiecommissie is niet ingesteld, gezien de geringe omvang dan de Raad van Commissarissen.
De Raad van Commissarissen heeft in 2007 een onderzoek
Het remuneratiebeleid wordt in overeenstemming met de
laten uitvoeren naar de marktconformiteit van de beloning
aanbevelingen van de Commissie Tabaksblat vastgesteld
van de Directieleden. De Raad heeft daarin geen aanleiding
door de voltallige Raad van Commissarissen, maar
gevonden wijziging aan te brengen in de arbeidsvoorwaarden
voorbereid door de Voorzitter en de Vice-Voorzitter van de
van de Directie, behoudens indexatie. De salarissen van beide
Raad van Commissarissen.
directeuren zijn per 1 januari 2008 geïndexeerd met 2%. Voor een volledig overzicht van de beloning van de directie wordt verwezen naar het door de Raad van Commissarissen opgestelde remuneratierapport, dat te vinden is op de
100
www.wereldhave.com.
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
Leden van de Directie trekken op geen enkele andere wijze
Reglementen
voordeel van de activiteiten van Wereldhave of gelieerde
De reglementen voor de Directie en de Raad van
ondernemingen. Wereldhave kent een eindloon pensioen-
Commissarissen en de profielschets voor de leden van de
regeling waarbij de deelnemers op 65-jarige leeftijd met
Raad, evenals een uitgebreide reactie op alle aanbevelingen
pensioen gaan. De leden van de Directie bezitten geen
en best practice bepalingen, zijn te vinden op de website
aandelen of optierechten Wereldhave N.V. Aan de leden van
www.wereldhave.com.
de Directie zijn door Wereldhave N.V. geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt.
Den Haag, 21 februari 2008 Namens de Raad van Commissarissen,
Mr C.J. de Swart, Voorzitter
101
Wereldhave N.V. - Jaarrekening 2007
102
1401 NY Ave, Washington, voor en na gevelrenovatie
Onroerendgoedportefeuille
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
103
Onroerend goed in exploitatie per 31 december 2007 (alleen objecten met een marktwaarde boven € 5 mln zijn afzonderlijk vermeld) locatie
kantoren
winkels
industrieel
woningen
aantal
jaar van
jaar van
m2
m2
m2
aantal
parkeer-
aankoop
bouw of
2008
v.v.o.
v.v.o.
v.v.o.
renovatie
(x € 1 mln)
plaatsen
jaarhuur
België *) Berchem Berchemstadionstraat 76-78 Roderveldlaan 1-2 Roderveldlaan 3-4-5
11.416 12.344 17.139
217 238 316
1999 1999 1999
2002 2001 2001
1,5 1,7 2,0
12.666 5.730
150 64
1988 1990
2002 1990
2,8 1,2
14.178
1.260
1988
1996
2,2
31.252
2.200
1994
1994
8,7
19.501
802
1984
1995
2,6
305 178 123 114
1998 1999 1999
2002 2001 2001
1,6 0,8 0,8 0,8
Brussel Boulevard Bischoffsheim 1-8 Boulevard Bischoffsheim 22-25
Doornik Boulevard Walter de Marvis 22
Luik Quai des Vennes 1
Nijvel Chaussée de Mons 18
Vilvoorde Medialaan 28 Medialaan 30 Medialaan 32
overige objecten
12.989 5.696 4.052 6.336
88.368
64.931
–
26,7
Finland Espoo Lansituulentie 5 Tyrskyvuori 4
12.117 3.444
234 80
2003 2007
1998 2007
3,4 0,3
85.009
3.000
2002
2001
27,6
Helsinki Itäkeskus
9.537
9.537 100.570
–
9.895
7.944
31,3
Frankrijk Duinkerken 104 Quai des Fusiliers Marins Parijs en omgeving Avenue Jules Rimet, Saint-Denis 45-49 Rue Kléber, Levallois-Perret
10.993 19.660
30.653
9.895
7.944
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
600
1999
1999
2,5
121 350
1999 1999
2001 1999
2,7 7,6
12,8
locatie
kantoren
winkels
industrieel
woningen
aantal
jaar van
jaar van
m2
m2
m2
aantal
parkeer-
aankoop
bouw of
2008
v.v.o.
v.v.o.
v.v.o.
renovatie
(x € 1 mln)
plaatsen
jaarhuur
Nederland Alphen aan den Rijn J. Keplerweg 2 R. Wallenbergplein 21-37
14.698
50 108
1997 1999
2005 2002
0,8 0,9
11.377
96
1997
1993
0,7
12.457
117
1997
1991
0,8
1.000
1988
1985
7,3
11.283
690
1977
1971
0,9
47.179
155
1996
1993
2,5
1991
1995
3,3
1978
1996
1,0
830
1993
1999
3,9
8.779
126
1997
1988
1,2
18.066
690
1977
1987
1,3
15.378
126
1997
1994
0,7
100 151
1997
1994
4.322
12.876 23.890
0,7 2,0
10.499
76.292 175.983
6.177
Amersfoort Basicweg 1-3
Amsterdam Hornweg 64
Arnhem Winkelcentrum Kronenburg (erfpacht tot 2110)
31.752
Best Brem 4
Den Haag Laan van Ypenburg 20-160
Etten-Leur Winkelcentrum Etten-Leur
22.146
Geldrop Heuvel 62-89A en Achter de Kerk 1, 3, 5 en 15
4.537
30
Leiderdorp Winkelcentrum Winkelhof
17.857
Moerdijk Middenweg 6
Nuth Thermiekstraat 15
Roosendaal Borchwerf 23
Utrecht Rutherfordweg 1
overige objecten
28,0 105
Spanje Madrid 15 Avenida de la Vega, Alcobendas 15 Calle Fernando el Santo 1-2 Calle Mariano Benlliure, Rivas-Vaciamadrid 2 Plaza de la Lealtad 46 Avenida Juan Carlos I, Collado Villalba
22.676 3.254
421 39
1999 1991
2000 1993
4,4 0,8
35.248
351
2001 1989
2002 1999
2,4 1,0
15.186
7.480
980
2007
2001
3,6
15.186
42.728
3.012
28.942
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
12,2
locatie
kantoren
winkels
industrieel
woningen
aantal
jaar van
jaar van
m2
m2
m2
aantal
parkeer-
aankoop
bouw of
2008
v.v.o.
v.v.o.
v.v.o.
renovatie
(x € 1 mln)
1988
1986
0,4
plaatsen
jaarhuur
Verenigd Koninkrijk Burton-Upon-Trent Horninglow Street
2.765
140
Guildford 73-75 North Street
1.085
357
1988
1976
0,5
934
605 2.307
1988 1988 1988 1988 1988 1988
1999 1974 1999 1991 1993 1979
0,8 0,8 1,1 1,8 1,2 0,4
1988
1990
0,6
Londen en omgeving 126-134 Baker Street, W1 326-334 Chiswick High Road, W4 72-74 Dean Street, Royalty House, W1 14-18 Eastcheap, EC3 31-36 Foley Street, W1 186-188 Fulham Road 26-28 Great Portland Street, W1 (erfpacht tot 2105) 1-5 Lower George Street en 1 Eton Street, Richmond upon Thames 56-70 Putney High Street, SW15 10-12A Thames Street en 1, 2 en 5 Curfew Yard, Windsor
2.648 3.630 3.155
12 10 7
1.048 1.290 2.864 4.369
10 44
1988 1988
1963 1971
0,9 1,0
464
62
1988
1972
0,7
27.084
927
2005
2003
6,9
11.051
510
1998
1991
2,1
4.652
150
1989
1986
1,7
165
1988
1993
0,7
163
1988
1986
0,7
207 202
1994
1986
0,6 2,8
932
Manchester Wilmslow Road
Northampton 100 Pavillion Drive
Redhill Grosvenor House, 65/71 London Road
Rickmansworth 1 Tolpits Lane, Olds Approach
7.334
Sheffield Penistone Road
3.918
Yeovil Bay 6, Lynx Trading Estate
overige objecten 56.461
3.218 10.289
13.372
32.204
20.706
106
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
25,7
locatie
kantoren
winkels
industrieel
woningen
aantal
jaar van
jaar van
m2
m2
m2
aantal
parkeer-
aankoop
bouw of
2008
v.v.o.
v.v.o.
v.v.o.
renovatie
(x € 1 mln)
plaatsen
jaarhuur
Verenigde Staten Austin, Texas 3801 Cap. of Texas Highway North 6801 Cap. of Texas Highway North 8300 Mopac Expressway 4801 Plaza on the Lake Drive 5001 Plaza on the Lake Drive
11.891 8.568 8.669 10.363 11.383
550 344 431 491 539
2004 1999 1998 1999 1999
2002 1999 2000 1999 1999
1,8 0,8 0,8 1,0 1,0
737 465 648 880 188 479 479
1999 1998 1999 2000 2006 1998 1999
1999 1998 1999 2004 2006 1998 1999
1,0 0,8 2,4 3,6 0,6 0,6 0,7
752
2007
2005
8,4
101 190 531 531 165
2005 2006 1999 1999 1988 1999
2005 1999 2000 2000 1984 2002
3,3 4.0 1,5 1,3 3,6 1,4
Dallas en omgeving, Texas 805 Central Expressway, Allen 161 Corporate Center, Irving 411 East Buckingham Road, Richardson 4490 Eldorado Parkway, McKinney 4500 Eldorado Parkway, McKinney 4600 Regent Boulevard, Irving 4650 Regent Boulevard, Irving
10.702 9.737 338 525 5.490 7.432 7.432
San Diego, Californië 655 West Broadway (erfpacht tot 2058)
35.200
1.400
12
Washington D.C. en omgeving 701 8th Street 801 9th Street 13600 Dulles Technology Drive, Herndon 13650 Dulles Technology Drive, Herndon 1401 New York Avenue 21660 Ridgetop Circle, Sterling
12.465 21.930 10.507 10.507 17.646 11.681
199.712 Totaal
13.291
–
38,6
424.172 312.369 247.361
175,3
Onder v.v.o. wordt verstaan het netto verhuurbaar vloeroppervlak. Alle objecten zijn gelegen op eigen grond, tenzij anders vermeld. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting vóór aftrek van exploitatiekosten. *) In de objecten in België heeft Wereldhave een belang van 68,2%.
107
Onafhankelijke taxateurs Jones Lang La Salle, Londen
Troostwijk Taxaties B.V., Amsterdam
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Troostwijk-Roux Expertises cvba, Antwerpen
Overzicht onroerend goed in exploitatie (bedragen x € 1 mln)
In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de marktwaarde van het onroerend goed in exploitatie per 31 december 2007. Vreemde valuta zijn omgerekend tegen de passagekoersen per 31 december 2007. De jaarhuur betreft de huur bij volledige bezetting voor aftrek van exploitatiekosten. kantoren
België Finland
winkels
industrieel
residentieel
totaal
markt-
jaar-
markt-
jaar-
markt-
jaar-
markt-
jaar-
markt-
jaar-
waarde
huur
waarde
huur
waarde
huur
waarde
huur
waarde
huur
152,5
13,1
217,9
13,6
–
–
–
–
370,4
26,7
8,5
0,6
572,2
30,7
–
–
–
–
580,7
31,3
179,5
10,3
10,1
1,4
8,1
1,1
–
–
197,7
12,8
Nederland
17,6
1,5
246,3
15,5
133,2
11,0
–
–
397,1
28,0
Spanje
93,4
6,2
53,6
2,4
32,8
3,6
–
–
179,8
12,2
VK
240,7
17,1
106,3
6,8
24,0
1,8
–
–
371,0
25,7
VS
498,6
30,8
27,3
1,8
–
–
45,4
6,0
571,3
38,6
1.190,8
79,6
1.233,7
72,2
198,1
17,5
45,4
6,0
2.668,0
175,3
Frankrijk
Totaal
Contracted rent (in % van de contractuele huur op 31 december 2007)
100
2008
2009
2010
2011
2012
Contractuele huur
90 80 70 60 50 40
Overzicht herwaardering onroerend goed in exploitatie
30
(x € 1 mln)
20 10
In onderstaand overzicht wordt een samenvatting gegeven van de
0
108 herwaardering in 2007 van onroerend goed in exploitatie per land en in een percentage per land per sector. waarde
herwaar-
31-12-2007 dering in 2007
in % van de waarde vóór herwaardering kantoren
winkels
industrieel
residentieel
totaal
6,7
–
–
5,6
België
370,4
19,5
4,0
Finland
580,7
50,2
1,2
9,6
–
–
9,5
Frankrijk
197,7
15,0
9,4
-/- 2,4
-/- 2,4
–
8,2
Nederland
397,1
36,9
-/- 2,2
14,7
4,5
–
10,2
Spanje
179,8
8,0
8,4
-/- 0,9
4,0
–
4,7
Verenigd Koninkrijk
371,0
-/- 12,0
-/- 2,9
-/- 2,3
-/- 8,6
–
-/- 3,1
Verenigde Staten
571,3
11,6
2,4
-/- 2,0
–
0,6
2,1
2.668,0
129,2
2,8
8,0
2,4
0,6
5,1
Totaal
Wereldhave N.V. - Jaarverslag 2007
Wereldhave N.V.
Jaarverslag 2007
Inhoudsopgave Het jaar 2007
1
Kerncijfers over 10 jaar
2
Nederland
Kerninformatie
4
Wereldhave N.V., Wereldhave Management Holding B.V.
Introductie
5
en Wereldhave Management Nederland B.V.
Hoofdlijnen strategie
5
Nassaulaan 23, 2514 JT Den Haag
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
telefoon (0031) 70 346 93 25, fax (0031) 70 363 89 90
Preadvies van de Raad van Commissarissen
10
7
Verslag van de Directie
11
België
-
Ontwikkelingen 2007
11
Comm. V.A. Wereldhave Belgium S.C.A.
-
Resultaten
12
Medialaan 30, B-1800 Vilvoorde
-
Vermogen
14
telefoon (00 32) 2 732 19 00, fax (00 32) 2 732 21 80
-
Ontwikkeling van de portefeuille
16
-
Personeel en organisatie
17
Finland
Belangrijkste bedrijfsrisico’s
17
Wereldhave Finland Oy
-
België
18
Itäkatu 1 B, FIN-00930 Helsinki
-
Finland
20
telefoon (00 358) 934 364 880, fax (00 358) 932 397 79
-
San Antonio, Texas
22
-
Frankrijk
24
Frankrijk
-
Nederland
26
Wereldhave Management France S.A.S.
-
Spanje
28
80, Avenue de la Grande Armée, 75017 Paris
-
Verenigd Koninkrijk
30
telefoon (00 33) 1 70 39 42 50, fax (00 33) 1 70 39 42 60
-
Verenigde Staten
32
Overzicht ontwikkelingsprojecten
34
Spanje
Vooruitzichten
36
Wereldhave Management Spain S.L.
Inhoudsopgave Jaarrekening 2007
38
c/Fernando el Santo, 15 – Bajo – dcha, E-28010 Madrid
-
Geconsolideerde balans
39
telefoon (00 34) 91 310 38 27, fax (00 34) 91 319 46 16
-
Geconsolideerde winst- en verliesrekening
40
-
Direct en indirect resultaat
41
-
Geconsolideerd overzicht van mutaties
Verenigd Koninkrijk Wereldhave Property Management Co. Ltd.
in het eigen vermogen
42
39 Sloane Street, Londen SW1X 9WR
-
Geconsolideerd kasstroomoverzicht
44
telefoon (00 44) 207 235 20 80, fax (00 44) 207 245 99 62
-
Toelichtingen
46
-
Vennootschappelijke balans
84
-
Vennootschappelijke winst- en verliesrekening
84
Verenigde Staten Wereldhave USA, Inc.
-
Toelichting op de vennootschappelijke balans
3 Manhattanville Road, 2nd Floor, Purchase, New York 10577
Wereldhave N.V.
telefoon (00 1) 914 694 59 00, fax (00 1) 914 694 46 42
Nassaulaan 23, 2514 JT Den Haag
Overige gegevens
92
telefoon (00 31) 70 346 93 25, fax (00 31) 70 363 89 90
Accountantsverklaring
97
Gegevens Raad van Commissarissen en Directie
98
Verslag van de Raad van Commissarissen
99
e-mail
[email protected] internet www.wereldhave.com
Ontwerp:
Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Schiedam
Druk:
Drukkerij De Eendracht, Schiedam
Jaarverslag 2007
WWW.WERELDHAVE.COM
en winst- en verliesrekening
85
Onroerendgoedportefeuille
103
Overzicht huurinkomsten en herwaardering
108
An English translation of the Annual Report and Accounts 2007 is available.
377WH_omslag_NL173_DEF2.indd 1
21-02-2008 15:41:04