Inhoudsopgave. Jaarverslag 2006

Wereldhave Belgium S.C.A.

Jaarverslag 2006

Inhoudsopgave Kerncijfers over 5 jaar

2

Geconsolideerd Jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder

3

- Organisatie, structuur, beheersorganen

4

- Financiële agenda

5

- Hoofdlijnen strategie

6

- Bericht aan de aandeelhouders

7

- Resultaten

7

- Eigen en vreemd vermogen

8

- Beursontwikkeling

8

- Belangrijke gebeurtenissen na het einde van het boekjaar

8

- Financiële instrumenten

8

- Onderzoek en ontwikkeling

8

- Ontwikkeling vastgoedportefeuille

9

- De Belgische vastgoedmarkt

10

- Vooruitzichten

10

Overzicht van de portefeuille

13

Beschrijving van het vastgoedpatrimonium

14

Overzicht uitbreiding winkelcentra

16

Projectontwikkelingen

17

Verslag van de onroerend goed deskundige

18

Geconsolideerde jaarrekening 2006 (inhoudsopgave)

23

- Geconsolideerde balans

24

- Geconsolideerde resultatenrekening

25

- Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen

26

- Geconsolideerd kasstroomoverzicht

27

- Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening

Comm. VA Wereldhave Belgium S.C.A. Medialaan 30, B-1800 Vilvoorde, België e-mail [email protected] internet www.wereldhavebelgium.com Ontwerp:

Grafisch ontwerp- & adviesbureau Cambrouse, Schiedam

Druk:

SnoeckDucaju, Antwerpen (Zwijndrecht)

Jaarverslag 2006

telefoon (+32) 2 732 19 00, fax (+32) 2 732 21 80

(1 tot 33)

28

Verslag van de commissaris

48

Pro forma enkelvoudige balans en resultatenrekening

52

Overige gegevens

56

Geconsolideerd jaarverslag en geconsolideerde jaarrekening 2006

Kerncijfers over 5 jaar1) 2002

2003

2004

2005

Netto huurresultaat

21.805

20.874

21.201

21.830

22.958

Winst

41.375

19.357

22.271

28.688

44.088

Direct resultaat

19.648

19.485

19.989

20.182

20.411

Indirect resultaat

21.727

- 128

2.282

8.506

23.677

Resultaten (x R 1.000)

Balans (x R 1.000) Vastgoedbeleggingen²)

303.650

304.525

307.194

319.894

Projectontwikkelingen

2006

348.959

6.847

320.877

320.506

323.231

333.824

358.428

5.331.947

5.331.947

5.331.947

5.331.947

5.331.947

Commercieel

146.200

155.625

168.339

180.050

202.275

Kantoren

157.450

148.900

138.855

139.844

147.400

303.650

304.525

307.194

319.894

349.675

Eigen vermogen Uitstaande aandelen Reële waarde vastgoedbeleggingen ²) (x R 1.000)

Gegevens per aandeel (x R 1)

Direct resultaat

3,69

3,65

3,74

3,79

3,83

Indirect resultaat

4,07

-

0,44

1,59

4,44

Bruto dividend

3,70

3,70

3,70

3,75

3,75

Netto dividend Intrinsieke waarde vóór winstverdeling

3,15

3,15

3,15

3,19

3,19

60,18

60,11

60,62

62,61

67,22

Direct resultaat per aandeel

3,69

3,65

3,74

3,79

3,83

Winst per aandeel

7,76

3,65

4,18

5,38

8,27

) De cijfers vóór 2004 zijn opgemaakt op basis van Belgian GAAP, vanaf 2004 geconsolideerde cijfers op basis van IFRS; de cijfers 2000-2003 zijn herrekend

1

door gerealiseerde en niet gerealiseerde meer- en minwaarden bij de winst te voegen ²) De reële waarde wordt berekend mits aftrek van de transactiekosten opgelopen tijdens het verkoopproces; transactiekosten begrijpen in hoofdzaak de registratierechten ten belope van 10% - 12,5 %. De onafhankelijke vastgoedexpert heeft de waardering uitgevoerd conform de ‘International Valuation Standards’ en de ‘European Valuation Standards’.

Winst en dividend per aandeel (x e 1 ) 2002

2003

2004

Koers aandeel / Intrinsieke waarde op 31 december (vóór winstverdeling, x e 1) 2005

2006

8 7 6 5 4 3

2002

2003

80

9 Dividend per aandeel g

70

g Intrinsieke waarde

Winst per aandeel g

60

g Koers aandeel

50 40 30

2

20

1

10

0

0 Geconsolideerde kerncijfers 2006

2004

2005

2006

Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

Algemeen / Corporate Governance Organisatie

Raad van Bestuur

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA beschikt over een geïnte-

De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder, Wereldhave Belgium,

greerde organisatie voor het investeren in en het beheren van

bestaat uit vier leden, waarvan twee directielid zijn van Wereld-

commercieel vastgoed.

have N.V., en twee een onafhankelijk statuut hebben.

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft voortdurend toegang tot betrouwbare en actuele informatie over de onroerend goed

De onafhankelijke bestuurders zien er in het bijzonder op toe,

markten, mede in internationaal perspectief. Dit biedt de moge-

conform het Corporate Governance Charter, te waken over de

lijkheid snel in te spelen op veranderende omstandigheden.

belangen van alle aandeelhouders. De Raad, voorgezeten door de heer Benoit Graulich, heeft in

Structuur

2006 vier keer vergaderd. Vaste onderwerpen op de agenda

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is een vastgoedbevak

waren de resultaten- en vermogensontwikkeling, de ontwik-

sinds 15 januari 1998. De bevak valt onder wetgeving van het

kelingen op de Belgische vastgoedmarkt, investeringen en des-

Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en 21 juni 2006 en van de

investeringen, het financieringsbeleid en het dividendbeleid. De

wet van 20 juli 2004. De bevak is als zodanig erkend door de

leden van de Raad hebben alle vergaderingen bijgewoond.

Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen. De leden van de Raad ontvangen, voorafgaand aan de vergadeDe vennootschap heeft de fiscale status van vastgoedbevak en

ring van de Raad van Bestuur, de bundel met de te behandelen

betaalt daardoor feitelijk geen vennootschapsbelasting, tenzij

documenten evenals de agendapunten waarover beslist dient te

op eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verwor-

worden.

pen uitgaven. De leden van de Raad van Bestuur trekken op geen enkele De aandelen Comm. VA Wereldhave Belgium SCA worden ver-

andere wijze voordeel uit de activiteiten van Comm. VA Wereld-

handeld op de continumarkt van Euronext te Brussel en zijn

have Belgium SCA of gelieerde ondernemingen. De leden van

opgenomen in het “NextPrime segment”.

de Raad van Bestuur bezitten geen aandelen of optierechten van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA. Aan de leden van de Raad

Wereldhave N.V., Den Haag, houdt op 31 december 2006 direct

van Bestuur zijn door Comm. VA Wereldhave Belgium SCA geen

dan wel indirect 68,2 % van de aandelen.

leningen, voorschotten of garanties verstrekt.

Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets

Er zijn in 2006 geen zakelijke transacties geweest tussen de

als liquidity provider.

leden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder en de vennootschap.

Beheersorganen

Samenstelling Raad van Bestuur

Statutair Zaakvoerder

G.C.J. Verweij

Het bestuur wordt gevormd door N.V. Wereldhave Belgium

(m, 61)

S.A., die als enig statutair zaakvoerder optreedt. N.V. Wereld-

Gedelegeerd Bestuurder sinds 2005

have Belgium S.A. is een 100 % dochtermaatschappij van N.V. Wereldhave, Nassaulaan 23, Den Haag, Nederland. De statutair

Werkzaam bij Wereldhave sinds 1977

zaakvoerder is bevoegd om alle handelingen van intern bestuur

Directeur bouwzaken sinds 1981

te verrichten die nodig of dienstig zijn tot verwezenlijking van

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 1982

het doel van de vennootschap, met uitzondering van die hande-

Directeur Wereldhave N.V. sinds 1988 (voorzitter vanaf 1994)

lingen waarvoor volgens de wet alleen de algemene vergadeJ. Buijs

ring bevoegd is.

(m, 41) De Zaakvoerder wordt bestuurd door zijn Raad van Bestuur. De

Bestuurder sinds 2005

Raad is samengesteld uit tenminste vier natuurlijke personen. Werkzaam bij Wereldhave sinds 2000 De jaarlijkse bezoldiging van de Zaakvoerder is vastgesteld op

Hoofd afdeling bouwzaken sinds 2000

R 55.000.

Directeur Wereldhave Management Holding B.V. sinds 2005 Directeur Wereldhave N.V. sinds 2006 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

B. Graulich

bestuurder in de zin van de Belgische Corporate Governance

(m, 41)

Code. Het aantal onafhankelijke bestuurders wijkt daarmee

Bestuurder sinds 2001 en Voorzitter van de Raad van Bestuur

af van de aanbevelingen van de Belgische Corporate

sinds 2005

Governance Code. De Raad van Bestuur streeft ernaar het

Onafhankelijk bestuurder

aantal leden van de Raad beperkt te houden om een efficiënte beraadslaging en besluitvorming te waarborgen. De beperkte

Bestuursfuncties:

omvang van de Raad van Bestuur en het auditcomité past bij

Partner/Bestuurder van Bencis B.V.

de bestuurlijke eenvoud van de vennootschap en draagt bij

Bestuurder van diverse vennootschappen waaronder Omega

aan het instandhouden van de lage kostenstructuur van de

Pharma, Sun Beverages Company e.a.

vennootschap.

B. De Corte

Mandaat bestuurders

(m, 62)

Het mandaat van de huidige bestuurders loopt over een periode

Bestuurder sinds 1998

van zes jaar. Vanaf 2010, conform de Code Lippens, zal de

Onafhankelijk bestuurder

looptijd beperkt worden tot 4 jaar.

Uitvoerend management

Benoemingscomité/Remuneratiecomité

Het uitvoerend management bestaat uit de gedelegeerd

De Raad van Bestuur heeft besloten geen benoemingscomité en

bestuurder en de directeur van de managementorganisatie.

geen remuneratiecomité op te richten. Hiermee wijkt Comm. VA Wereldhave Belgium SCA af van de betreffende aanbevelingen

P. Rasschaert

van de Belgische Corporate Governance Code. De Raad ziet

(m, 47)

de betreffende taken als taken van de voltallige Raad van

Algemeen directeur Wereldhave Belgium sinds 2005

Bestuur. De beperkte omvang van de Raad maakt efficiënte beraadslaging over de onderwerpen mogelijk waardoor

Auditcomité

afzonderlijke comités, naar het oordeel van de Raad, overbodig

Het auditcomité bestaat uit de twee onafhankelijke leden van

zijn.

de Raad van Bestuur. Het kan zich voor de uitvoering van haar taken laten bijstaan door de secretaris van de vennootschap. Het Auditcomité heeft tot taak de Raad van Bestuur te adviseren

Financiële agenda

ten aanzien van de werking van de interne risicobeheersingsen controlesystemen, de financiële informatieverschaffing

11 april 2007: Algemene Vergadering van Aandeelhouders

van de vennootschap en de relatie met de commissaris. Het

20 april 2007: Betaalbaarstelling dividend

auditcomité heeft in 2006, voorgezeten door de heer Bernard De

9 mei 2007: Bericht over het eerste kwartaal 2007

Corte, twee keer vergaderd.

7 augustus 2007: Bericht over het eerste halfjaar 2007 6 november 2007: Bericht over de eerste drie kwartalen 2007 Maart 2008: Jaarverslag 2007

Corporate governance charter Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht grote waarde aan evenwicht tussen de belangen van de verschaffers van

Informatie

risicodragend vermogen en van de andere betrokkenen bij de

Informatie is verkrijgbaar bij Comm. VA Wereldhave Belgium

onderneming. Daarin passen zaken als openheid, een adequate,

SCA:

toekomstgerichte informatieverstrekking en bedrijfsethiek. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de aanbevelingen van

Tel: +32 2 732 19 00

de “Code Lippens” per 1 januari 2006 geïmplementeerd. Een

E-mail: [email protected]

uitgebreide analyse per aanbeveling en best practice bepaling

Website: www.wereldhavebelgium.com

(Corporate Governance Chapter) kunt u vinden op de website. Afwijkingen van het Corporate Governance Charter ten aanzien van de Code Lippens – “Comply or explain” principe Samenstelling van de Raad van Bestuur/Auditcomité De Raad van Bestuur van de zaakvoerder bestaat thans uit vier personen, van wie de helft kwalificeert als onafhankelijk Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

Hoofdlijnen strategie Opdracht en doelstelling

winkelcentra, bedrijfsruimten en eventueel woningen. Bij

Beschikbaar stellen van ruimte op de juiste tijd en plaats

toekomstige investeringen wordt de voorkeur gegeven aan

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA ziet als haar taak het

winkelcentra, waarbij de groeidoelstellingen verder aangevuld

voor gebruik beschikbaar stellen van het juiste type bedrijfs-,

worden met ander vastgoed. Van spreiding gaat een positief

kantoor-, winkel- en woonruimte op de juiste tijd en plaats

effect uit op de vernieuwing van de portefeuille.

in België. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA biedt een aantrekkelijk beleggingsrendement bij een laag risicoprofiel van

Vastgoedmanagement in eigen beheer

haar totale vastgoedportefeuille.

Het management is verantwoordelijk voor de verhuur en het concurrerend houden van de portefeuille. Door het beheer in

Strategie

eigen hand te houden kan Comm. VA Wereldhave Belgium SCA

Portefeuillevernieuwing

veranderende gebruikerswensen, onderhoudsgevoeligheden

Bij het beleggen in onroerend goed stelt Comm. VA Wereldhave

en marktverhoudingen in een vroeg stadium signaleren en

Belgium SCA de gebruiker centraal. Het strategisch beleid

zich proactief opstellen. Dit stelt Comm. VA Wereldhave

van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA is gericht op het

Belgium SCA in staat snel en actief in te spelen op de laatste

optimaal inspelen op veranderende wensen van gebruikers

ontwikkelingen. De door het beheer verkregen kennis heeft een

middels portefeuillevernieuwing. Comm. VA Wereldhave

duidelijk stimulerend effect op de portefeuillevernieuwing.

Belgium SCA belegt bij voorkeur in moderne, flexibele en herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed

Innovatie en maatschappelijke verantwoordelijkheid

bereikbare locaties in liquide markten. Comm. VA Wereldhave

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA hecht groot belang aan

Belgium SCA verwacht met dit beleid op langere termijn

duurzame, innovatieve producten die leiden tot lagere totale

zowel een voortgaande stijging van de winst per aandeel

kosten en een hogere gebruikswaarde, bij een lagere belasting

als een aantrekkelijke groei van de intrinsieke waarde te

van het milieu. Afvalstromen zullen in toenemende mate

bewerkstelligen.

worden belast, waardoor sloop en renovatie steeds kostbaarder worden. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA anticipeert hierop

Sectorale spreiding

door interne milieu- en duurzaamheidcriteria te hanteren voor

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA streeft ernaar de risico’s

de materiaalkeuze en voor het energie- en warmteverbruik in

van de naar zijn aard cyclische vastgoedmarkt te spreiden. Dit

gebouwen.

wordt gerealiseerd door enerzijds de portefeuille te verdelen over geheel België en anderzijds door te investeren in kantoren,

Geografische spreiding

Geografische spreiding

(in % van de taxatiewaarde)

(in % van de taxatiewaarde)

Brussel g

Brussel g

Vlaanderen g

17

38 58

Vilvoorde g

17

Wallonië g

Berchem-Antwerpen g

10

25 15 9

11


Nivelles g Tournai g Liège g

Bericht aan de aandeelhouders Huurcontracten en huurhernieuwingen

Resultaten

Tijdens het jaar 2006 werden in de kantorenportefeuille 17 nieu-

Winst

we huurovereenkomsten afgesloten voor een totale oppervlakte

De winst over 2006 is gestegen tot R 44,1 mln (2005: R 28,7 mln).

van 10.810 m².

Dit is het gevolg van een hogere positieve herwaardering

In retail werden 6 nieuwe huurcontracten afgesloten en

(R 15,2 mln) en een hoger operationeel resultaat vóór het resul-

10 huurhernieuwingen genegotieerd. De gemiddelde huur

taat op de portefeuille (R 0,2 mln). De winst omvat het direct en

verhoging in de winkelcentra bedroeg 16%.

indirect resultaat.

De verhuurmarkt voor kantoorgebouwen in de periferie bleef beperkt. In de 2de helft van 2006 werden desondanks meerdere

Direct resultaat

contracten afgesloten dankzij de kwaliteit van het vastgoed

Het direct resultaat bedraagt R 20,4 mln (2005: R 20,2 mln).

patrimonium dat door Wereldhave Belgium beschikbaar gesteld

Deze stijging is het gevolg van hogere netto huurinkomsten

wordt.

(R 1,1 mln) en hogere vastgoed- en algemene kosten ten belope van R 0.9 mln. Deze stijging van de kosten is voornamelijk een

Portefeuille

gevolg van een terugname van overtollig gebleken voorzienin-

In juni werd circa 3 ha grond aangekocht (R 2,1 mln) in Tournai

gen in 2005. Het direct resultaat bestaat uit het netto resultaat,

ten behoeve van de uitbreiding van het winkelcentrum “Les

gecorrigeerd met het resultaat op de portefeuille.

Bastions”. In het vooruitzicht van de projecten in Nivelles werd in oktober

Indirect resultaat

2006, naast het winkelcentrum, circa 4,2 ha grond gekocht

De herwaardering op de vastgoedportefeuille bedraagt R 23,7

(R 6,8 mln).

mln (2005: R 8,5 mln). Deze substantiële stijging is per saldo toe te schrijven aan de positieve herwaardering van de porte-

De sectorale diversificatie van de portefeuille garandeert de

feuille vastgoedbeleggingen. Gedurende het afgelopen boekjaar

risicospreiding binnen de portefeuille.

werden geen meerwaarden op de portefeuille gerealiseerd. Het

De drie winkelcentra in Wallonië vertegenwoordigen elk een

indirect resultaat bestaat uit de herwaardering en de vervreem-

belangrijke concentratie binnen de portefeuille.

dingsresultaten.

Door de hoge vraag naar vastgoedprojecten werd de waardering van de portefeuille verhoogd met 7,4 % of R 23,7 mln. Dividend Het direct resultaat is in 2006 gestegen tot R 3,83 (2005: R 3,79) per aandeel. Aan de Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal over 2006 een bruto dividend worden voorgesteld van R 3,75. Onze solide balansverhoudingen stellen ons in staat deze hoge pay-out voort te zetten. Het dividend is betaalbaar aan de loketten van de Fortis Bank, ING Bank en KBC Bank tegen afgifte van coupon 10.

Contractueel gegarandeerde huurinkomsten t.o.v. 2006 (in %) 100 90 80 70

2006

2007

2008

2009

2010

Ontvangen huur / Markthuur (x e 1.000) 2011

16.000 14.000 12.000

60

10.000

50

8.000

40

6.000

30 20

Commercieel

4.000

10

2.000

0

0 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

Kantoren g Contractuele huur g Markthuur

Eigen en vreemd vermogen Het eigen vermogen bedraagt eind 2006 vóór winstverdeling

Belangrijke gebeurtenissen die na het einde van het boekjaar hebben plaatsgevonden

R 358,4 mln, ofwel 96,9 % van het balanstotaal (2005: E 333,8

Er hebben zich na het jaareinde geen belangrijke gebeurtenis-

mln of 99,2 %). De reële waarde van de portefeuille vastgoedbe-

sen voorgedaan die een invloed kunnen hebben op de ontwikke-

leggingen bedraagt per 31 december 2006 E 349,0 mln tegen-

ling van de vennootschap of op de jaarrekening per 31 decem-

over E 319,9 mln per 31 december 2005. De netto toename met

ber 2006.

E 29,1 mln is toe te schrijven aan investeringen aan gebouwen

De Raadkamer heeft op 20 februari 2007 beslist de zaak over de

in portefeuille ten bedrage van E 3,3 mln, de aankoop ten be-

strafrechterlijke betwisting inzake de verkoop van een vennoot-

drage van 2,1 mln van een perceel grond ten behoeve van de

schap geherkwalificeerd als kasgeldvennootschap uit te stellen

uitbreiding van het winkelcentrum “Les Bastions” te Tournai en

tot 23 maart 2007 (zie toelichting 29).

een positieve netto herwaardering van de portefeuille met E 23,7 mln.

Financiële instrumenten

Per 31 december 2006 bedraagt de schuldratio op het totaal der

De vennootschap maakt geen gebruik van financiële instru

activa 2,6% conform de berekeningswijze volgens het K.B. van

menten.

21 juni 2006 . De betwiste belastingaanslag ten belope van E 50,9 mln werd niet bij de berekeningswijze meegenomen. Het

Onderzoek en ontwikkeling

volledige bedrag van deze fiscale claim wordt overigens gega-

Gezien de aard en de specifieke activiteit van de vennootschap

randeerd door Wereldhave NV, aandeelhouder van Comm. VA

zijn er geen werkzaamheden die betrekking hebben op onder-

Wereldhave Belgium.

zoek of ontwikkeling.

Beursontwikkeling Comm. VA Wereldhave Belgium SCA-aandeelhouders hebben in 2006 een negatieve return (inclusief dividend) behaald van 13,0 %. De koers/direct resultaat verhouding lag ultimo 2006 op 15,3.

Beurskoers 2006 (x e 1 ) jan

75

feb

mrt

apr

Waarde naar leeftijd portefeuille (in % van de taxatiewaarde) mei

jun

jul

aug

sep

okt

nov

dec

100 90

70

80 70

65

< 5 jaar g Kantoren g Commercieel

60 50

60

40 30

55

20 10

50

0 Geconsolideerd jaarverslag van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder 2006

5-10 jaar

10-15 jaar

Ontwikkeling vastgoedportefeuille De winkelcentra, Belle-Ile te Liège, Les Bastions te Tournai

De gemiddelde bezettingsgraad over 2006 van de portefeuille

en het winkelcentrum te Nivelles bestendigen hun aantrek-

vastgoedbeleggingen bedraagt 83,9% (2005: 82,9%).

kingskracht in de respectieve regio’s. Met name de combinatie van faciliteiten als bereikbaarheid, gratis parkeren, veiligheid,

Omwille van het structurele overaanbod van perifere kantoor-

branche mix en animatie maakt de winkelcentra extra aantrek-

ruimte is het leegstandpercentage eind 2006 op een hoog niveau

kelijk. Dit waarborgt, zowel op korte als op lange termijn, een

gebleven. Dit vertaalt zich hoofdzakelijk in het gebouw gelegen

toegevoegde waarde aan dit soort onroerend goed. Bij recente

in het Business- en Mediapark aan de Medialaan 28 te Vilvoorde

huurhernieuwingen werden substantieel hogere contractuele

en de gebouwen gelegen in het kantorenpark “De Veldekens” te

huren bedongen.

Antwerpen-Berchem

De Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen

De waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen bedraagt op

heeft, overeenkomstig artikel 43, § 3, derde streepje, van het

31 december 2006 E 349,0 mln.

K.B. van 10 april 1995 met betrekking tot de vastgoedbevaks en in het verlengde van de afwijking die bij de erkenning van de bevak werd verleend, een hernieuwde afwijking verleend voor het winkelcentrum ‘Belle-Ile’ op het verbod om meer dan 20% van de activa te beleggen in één enkel vastgoed. Deze afwijking werd verleend voor een periode die loopt tot 30 september 2009, zijnde zes maanden na de datum waarop, volgens de vooropgestelde investeringspolitiek, ‘Belle-Ile- minder dan 20% van de activa van de Vastgoedbevak zal uitmaken. Wereldhave Belgium wenst er ook op te wijzen dat het economische huurrisico van dit project over 99 handelshuurovereenkomsten is gespreid. Comm. VA Wereldhave Belgium SCA houdt ultimo 2006 een participatie aan ten belope van 16,2% (2005: 15,8%) in het beurs genoteerde vastgoedcertificaat ‘Kortrijk Ring Shopping Center’. De reële waarde bedraagt per 31 december E 8,9 mln (2005: E 8,2 mln).

Waardering portefeuille per 01/01/06 (in R) Commercieel Kantoren Waardering portefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel Kantoren

Gemiddelde bezettingsgraad (in % van huurinkomsten) 180.050.000 139.844.000 319.894.000

2002

2003

100

202.275.000 147.400.000 349.675.000

90

Verzekerde waarde van de vastgoedportefeuille per 31/12/06 (in R) Commercieel 137.417.530 Kantoren 126.531.349 263.948.879 Prospectieve theoretische huur (op basis van 100% verhuurd) over 2007 (in R) Commercieel 13.893.000 Kantoren 13.188.000 27.081.000

60

80 70 50 40 30 20 10 0


2004

2005

2006

De Belgische Vastgoedmarkt De Belgische economie groeide het afgelopen jaar met 2,9%. De

De hoogste huren worden betaald rond Zaventem en Hasselt

binnenlandse vraag heeft in belangrijke mate bijgedragen aan

(E 47/m²/jr). De tophuren voor semi-industriële bedrijfsruimten

de economische activiteit. De investeringen van huishoudens en

daarentegen zijn in het afgelopen jaar met 10% gedaald tot

bedrijven zijn fors toegenomen, evenals de uitvoer van goederen

E 60/m²/jr in de regio Brussel, terwijl ze met E 40/m²/jr stabiel

en diensten. Ondanks de sterke economische groei is de werk-

zijn gebleven in Gent en Luik. De laagste aanvangsrendementen

loosheid nauwelijks gedaald. De verwachting is dat de econo-

worden geaccepteerd op de as Brussel-Antwerpen (ca 7%).

mische groei van België in 2007 boven de 2% zal uitkomen, iets hoger dan de inflatie.

Wereldhave Belgium werkt aan de uitbreiding van het winkel

De bruto opname in de Brusselse kantorenmarkt lag in 2006

de investering bedraagt ca E 38,5 mln. Met de werkzaamheden

ongeveer 10% beneden het gemiddelde van de afgelopen jaren.

wordt eind 2007 gestart. Vooruitlopend op de uitbreiding wordt de

Alleen in het centrum en de gedecentraliseerde wijken is de

dakconstructie van het winkelcentrum aangepast, waardoor dag-

leegstand gedaald. De huren zijn het afgelopen jaar het sterkst

licht kan worden gebruikt, en worden alle technische installaties

gestegen in het Centrum (13%) en de Louizawijk (8%). Ook in

vernieuwd. Ook in Tournai wordt gewerkt aan de uitbreiding van

de Leopoldwijk zijn de huren van kwaliteitspanden in 2006 licht

het winkelcentrum. De plannen voorzien in de uitbreiding van het

centrum te Nivelles met 9.800 m². De met de uitbreiding gemoei-

gestegen tot E 290 m²/jr, bij een in enkele jaren van 3,5% tot 9%

winkelcentrum met 4.500 m² en een retailpark van 10.000 m². De

oplopende leegstand, vooral in oudere panden. De leegstand

plannen bevinden zich in de uitwerkingsfase. Het investeringsvo-

buiten het CBD is gedaald tot 17%. De rendementen van eer-

lume van de uitbreiding beloopt ongeveer E 40 mln.

steklas kantoorruimte in Brussel zijn het afgelopen jaar verder verscherpt en lopen uiteen van 5,7% in de Leopoldwijk tot 6,5%

Vooruitzichten

in de periferie. In Antwerpen liggen de huren onveranderd op

De directie verwacht voor 2007 een positieve ontwikkeling van

E 135/m²/jr. De leegstand is licht gestegen tot 10,5%. De topren-

het direct resultaat en een hogere bezettingsgraad van de kan-

dementen liggen op 6,75%.

torenportefeuille. In deze context werden eind 2006 reeds diverse huurovereenkomsten afgesloten (o.a. de Olieslagerslaan te

De tophuren in de Belgische hoofdwinkelstraten zijn het afgelo-

Vilvoorde en de kantoren te Berchem). De positieve ontwikkeling

pen jaar met bijna 20% gestegen (Brussel en Gent). De hoogste

van de huurniveaus bij hernieuwing van handelshuurovereen-

huren worden betaald in de Brusselse Nieuwstraat (E 1.560/

komsten in de commerciële centra zet zich voort. De start van

m²/jr). De huren van de perifere detailhandel zijn gestegen tot

de uitbreiding van het winkelcentrum te Nivelles is gepland voor

E 160/m²/jr. Door de aanhoudende vraag en de lage rente daal-

eind 2007.

den de rendementen in 2006 verder tot 4,5% voor winkels in de hoofdwinkelstraten, 5,25% voor winkelcentra en 6,0% voor perifere retailparken.

De Zaakvoerder N.V. Wereldhave Belgium S.A. B. Graulich, voorzitter B. De Corte

Door de sterke economische groei in 2006 was de vraag naar bedrijfsruimte in het afgelopen jaar bijzonder groot. Logistieke

10

G.C.J. Verweij

bedrijfspanden zijn gewild, vooral bij het vliegveld Zaventem,

J. Buijs

de haven van Antwerpen en langs de belangrijkste snelwegen.

Vilvoorde, 21 februari 2007

Branche Mix - Totale portefeuille (in % van de huurinkomsten)

Sectorale spreiding (in % van de taxatiewaarde)

Horeca g Voeding g Schoenen/Lederwaren g Dameskledij g Herenkledij g Kinderkledij g Kledij-mixed g Geschenkartikelen g Interieur g Vrije tijd en diversen g Verzorging en hygiëne g Diensten g Grote oppervlakten g Financiële instellingen g Multinationals g IT sector g Overheid g

Kantoren g Commercieel g

42 58


Vastgoedpatrimonium 2006

Overzicht van de portefeuille per 31 december 2006

Locatie

van de

bare

portefeuille

(in % van

waardering)

Commercieel Winkelcentrum “Belle-Ile” ** Winkelcentrum Nivelles

Parkeer-

Aantal

Huurin-

Gemid-

plaatsen

huur-

komsten

delde

opper-

(in

ders

over 2006

bezetting

vlakte

aantal)

(in m2)

(in % van

huur)

4020 Liège

37

31.252

2.200

99

8.318.255

100

11

19.501

802

65

2.728.607

100

9

14.178

1.260

58

2.245.418

100

1

3.285

-

3

238.708

96

(in E) over 2006

Quai des Vennes 1 1400 Nivelles Chaussée de Mons 18

Winkelcentrum

7500 Tournai

“Les Bastions”

Bd. W. de Marvis 22

Winkelpand

Spreiding Verhuur-

4000 Liège

Rue de l´Université 14

Rue Cathédrale 84/86

Kantoren

150

2

2.748.397

100

32

7

500.601

81

64

8

1.166.261

100

82

2

24.330

9

178

5

755.943

92

123

4

690.839

93

305

-

-

-

238

2

1.604.280

89

316

9

1.150.484

55 30

Madou Center Regent 58 Orion Center Jan Olieslagerslaan Business- & Mediapark Business- & Mediapark Business- & Mediapark De Veldekens (fase I) De Veldekens (fase II) De Veldekens (fase III)

1000 Brussel

11

12.364

Bischoffsheimlaan 1-8

302*

1000 Brussel

2

3.246

Regentlaan 58

49*

1000 Brussel

4

5.705

Bischoffsheimlaan 22-25

25*

1800 Vilvoorde

1

3.012

J. Olieslagerslaan 41-45

29*

1800 Vilvoorde

3

5.495

Medialaan 30

201*

1800 Vilvoorde

2

3.932

Medialaan 32

120*

1800 Vilvoorde

4

12.743

Medialaan 28

246*

2600 Berchem

5

11.976

Roderveldlaan 1-2

368*

2600 Berchem

6

16.020

Roderveldlaan 3-4-5

1.119*

2600 Berchem

4

11.192

217

4

431.463

000.224*

.22111.111

22.603.586

Berchemstadionstraat 76-78

Totaal

100 156.584

* archiefruimte ** voor het risico op verbeurdverklaring van dit onroerend goed, zie toelichting 29.


84

13

Vastgoedbeleggingen Business- & Mediapark, Medialaan 28 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 2002 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: 12.743 m2

Business- & Mediapark, Medialaan 30-32 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1999 Ligging: In de onmiddellijke nabijheid van de ring rond Brussel (afrit 6) en de luchthaven Verhuurbare oppervlakte: Medialaan 30: 5.495 m2 kantoor Medialaan 32: 3.932 m2 kantoor

Kantoorgebouw, Regentlaan 58 1000 Brussel Bouwjaar: 1975 – Renovatie: 1997 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 3.246 m2 kantoor

Madou Center, Bischoffsheimlaan 1-8 1000 Brussel Bouwjaar: 1975- Renovatie: 2002 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 12.364 m2 kantoor Hainaut

Orion Center, Bischoffsheimlaan 22-25 1000 Brussel Bouwjaar: 1990 Ligging: Langs de kleine ring, in de wijk Kunst/Wet Verhuurbare oppervlakte: 5.205 m2 kantoor

14

Winkelcentrum “Les Bastions”, Boulevard Walter de Marvis 22 7500 Tournai Bouwjaar: 1979 – Renovatie: 1996 Ligging: Het winkelcentrum “Les Bastions” is gelegen aan de ring van Tournai Verhuurbare oppervlakte: 14.178 m2 verhuurbare vloeroppervlakte (2.997 m2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 58 winkels. Parking: 1.260 parkeerplaatsen

Kantoorgebouw, Jan Olieslagerslaan 41-45 1800 Vilvoorde Bouwjaar: 1998 Ligging: In het “Business Class“ kantorenpark, vlakbij het station van Vilvoorde Verhuurbare oppervlakte: 3.012 m2 kantoor

Veldekens I Roderveldlaan 1-2 2600 Berchem Antwerpen Bouwjaar: 2001 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.976 m2 kantoor

Veldekens II Roderveldlaan 3-4-5 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 1999 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 16.020 m2 kantoor

Brussel

Brabant wallon Liège

Veldekens III Berchemsstadionstraat 76-78 2600 Berchem - Antwerpen Bouwjaar: 2002 Ligging: Langs de ring rond Antwerpen Verhuurbare oppervlakte: 11.192 m2 kantoor

Namur

Luxembourg

15

Winkelcentrum te Nivelles, Chaussée de Mons 18 1400 Nivelles Bouwjaar: 1974- Renovatie: 1995 Ligging: Het winkelcentrum van Nivelles is gelegen aan de rand van Nivelles aan de afrit “Nivelles-Sud” van de E19 autosnelweg Brussel-Parijs Verhuurbare oppervlakte: 19.501 m2 verhuurbare vloeroppervlakte (3.998 m2 retail warehouses inbegrepen). Het winkelcentrum omvat 61 winkels. Parking: 802 parkeerplaatsen

Winkelcentrum “Belle-Ile” Quai des Vennes 1 4020 Liège Bouwjaar: 1994 Ligging: Belle-Ile is gelegen ten zuidoosten van Liège, aan de “Autoroute des Ardennes”E25 Verhuurbare oppervlakte: 31.252 m2 verhuurbare vloeroppervlakte. Het winkelcentrum omvat 99 winkels. Parking: 2.200 parkeerplaatsen

Overzicht uitbreiding winkelcentra Winkelcentrum te Nivelles

Winkelcentrum « Les Bastions » te Tournai

Omschrijving

Omschrijving

Het winkelcomplex is gelegen in Nivelles tussen Brussel en

Tegenover het winkelcentrum is een terrein aangekocht van

Charleroi, aan de snelweg A7/E19. Momenteel wordt het be-

28.000 m². Door de aankoop van dit perceel kan het bestaande

staande winkelcentrum gerenoveerd. Daarnaast zal er eind dit

winkelcentrum uitgebreid worden met circa 4.500 m2. Op het

jaar worden gestart met een uitbreiding en een upgrading van

aangekochte perceel wordt een project voor de uitbreiding van

de bestaande gevels tot een totaal concept.

de parkeercapaciteit gepland in combinatie met retail en een aantal appartementen.

Omvang Bestaand winkelcentrum 15.503 m² (excl. 4 commerciële units),

Omvang

uitbreiding 9.840 m

Bestaand centrum 14.178 m2, uitbreiding met circa 4.500 m2 op

2

bestaande parkeerplaats, 10.000 m2 retail, 500 parkeerplaatsen Duurzame elementen

en circa 26 woningen.

Energiebesparende installaties; collectief warmte- en koude systeem met voor elke unit een warmtepomp; speciale aan-

Duurzame elementen

dacht ten aanzien van materiaalgebruik en routes voor lang-

In de verdere planvorming zal aandacht besteed worden aan

zaam verkeer.

energiebesparende maatregelen, duurzaam materiaalgebruik en een natuurlijke overgang naar het naastgelegen bos.

Investering Investering

E 38.500.000 excl. BTW.

> E 40.000.000 excl. BTW. Planning Renovatie gereed eind 2007, uitbreiding start eind 2007, gereed

Planning

2009.

Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie 2009.

16


Projectontwikkelingen Residentieel Nivelles Omschrijving In Nivelles werd naast het winkelcentrum een terrein aangekocht van circa 4,2 ha om een architecturaal masterplan voor de site te realiseren. Omvang Een modern geheel van ongeveer 250 appartementen en een twintigtal woningen in een groen kader vormt het sluitstuk van dit project langs de Chaussée de Mons. Duurzame elementen In de planvorming zal aandacht besteed worden aan duurzaam materiaalgebruik. Investering + E 35.000.000 excl. BTW. Planning Planvorming in 2007, voorbereiding 2008, realisatie 2009-2012

17


Verslag van de onroerend goed deskundige

De waarde is gebaseerd op een inspectie door één of meerdere

Besluiten van het verslag van de onroerend goed deskundige

deskundigen, rekening houdend met ondermeer ligging, bouw-

TROOSTWIJK-ROUX C.V.B.A., opgemaakt op 31 december 2006,

aard, bestemming en onderhoudstoestand op het moment van

ingevolge de waardering van de onroerend goed portefeuille per

taxatie.

31 december 2006, zoals bedoeld in artikel 56, paragraaf 1, van het Koninklijke Besluit van 10 april 1995 met betrekking tot de

Ten behoeve van de waarderingen zijn wij o.a. uitgegaan van

vastgoedbevaks.

eventueel door opdrachtgeefster en/of derden verstrekte gegevens, waarvan wij aannemen dat deze exact zijn.

Grondslagen voor de waardering van de onroerend goed portefeuille

Analyse van de onroerend goed portefeuille

In navolging van IVS en EVS is de portefeuille als volgt gewaar-

Het patrimonium bestaat voor 42 % uit kantoren en voor 58 %

deerd:

uit commerciële centra.

Vastgoedbeleggingen

Per 31 december 2006 bedraagt de reële waarde van het vast-

Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen reële waarde.

goedpatrimonium van Wereldhave Belgium E 349.675.000

De reële waarde is gebaseerd op de markthuur verminderd met

waarvan:

de exploitatiekosten. Voor de vaststelling van de reële waarde

E 147.400.000 kantoor

worden per object de netto kapitalisatiefactor en de contante

E 202.275.000 commercieel

waarde van de verschillen tussen markthuur en contractuele huur, van de leegstand en van de noodzakelijke toekomstige

Brussel, 31 december 2006

investeringen bepaald. Op deze waarde worden de normatieve

TROOSTWIJK – ROUX C.V.B.A.

transactiekosten (registratierechten 10% - 12,5%, makelaarskosten 1,2% en notariskosten 0,2%, tezamen 11,4% - 13,9%) in mindering gebracht. Onroerend goed in aanbouw Waardering van het onroerend goed in aanbouw vindt plaats tegen kostprijs of tegen geschatte lagere reële waarde. In de kostprijs zijn begrepen de kosten voor opgedragen maar nog niet uitgevoerde werkzaamheden en geactiveerde interest.

18


Geconsolideerde jaarrekening 2006

Geconsolideerde jaarrekening 2006 Inhoudsopgave Geconsolideerde balans per 31 december 2006

24

Geconsolideerde resultatenrekening over 2006

25

Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over 2006

26

Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2006

27

Toelichtingen 1. Algemene informatie

28

2. Fiscale status

28

3. Grondslagen

28

4. Direct en indirect resultaat

33

5. Segmentinformatie

34

6. Vastgoedbeleggingen

36

7. Projectontwikkelingen

36

8. Andere materiële vaste activa

37

9. Handelsvorderingen en andere vaste activa

37

10. Financiële vlottende activa

38

11. Kortlopende vorderingen

38

12. Kas en kasequivalenten

38

13. Maatschappelijk kapitaal

38

14. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

39

15. Leningen

39

16. Pensioenverplichtingen

39

17. Andere langlopende verplichtingen

40

18. Kortlopende verplichtingen

40

19. Zekerheden

40

20. Huurinkomsten

40

21. Vastgoedkosten

41

22. Algemene kosten

41

23. Waarderingsresultaten

42

24. Financieel resultaat

42

25. Belastingen op het resultaat

42

26. Resultaat per aandeel

43

27. Dividend

43

28. Risico’s

43

29. Claims

44

30. Transacties met groepsvennootschappen

45

31. Gebeurtenissen na het einde van het boekjaar 45 32. Investeringsverplichtingen

45

33. Vergoeding commissaris

45

Geconsolideerde Geconsolideerd jaarverslag jaarrekening2006 2006

Geconsolideerde balans per 31 december 2006 (bedragen x E 1.000)

Activa

Toel.

2006

2005

Vaste Activa Vastgoedbeleggingen Projectontwikkelingen Andere materiële vaste activa Handelsvorderingen en andere vaste activa Vlottende activa Financiële vlottende activa Financiële activa beschikbaar voor verkoop Vastgoedcertificaten Handelsvorderingen Belastingvorderingen en andere vlottende activa Kas en kasequivalenten Totaal activa

6 7 8 9 10 11 11 12

348.959 6.847 110 004.128 8.936 68 514 000.468

360.044 00. 9.986 0370.030

319.894 110 004.627 8.197 71 442 003.135

Vermogen Eigen vermogen Kapitaal Reserves Beschikbare reserves Resultaat Overgedragen resultaat Resultaat van het boekjaar Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva Op financiële activa beschikbaar voor verkoop Verplichtingen Langlopende verplichtingen Pensioenverplichtingen Andere langlopende verplichtingen Ontvangen huurwaarborgen Kortlopende verplichtingen Kortlopende financiële schulden Kredietinstellingen Handelsschulden 24 Leveranciers Andere Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten Andere Overlopende rekeningen

13

224.969 5.627 81.355 44.088

224.969 5.627 72.662 28.688

14 16 17 18

002.389 83

358.428

001.878 33

000.250 8.115

333

000.202

1.073

114

246 234 001.601

00.11.269

427 218 001.658

000.2.417

Totaal eigen vermogen en passiva

0370.030

0336.476

Eigen vermogen per aandeel (x € 1)

67,22

62,61

Vermogen en passiva

324.631

0.. 11.845 336.476

333.824

235

De balans, de resultatenrekening, de staat van wijzigingen in het eigen vermogen en het kasstroomoverzicht vormen samen met de toelichtingen van pagina 28 tot 45 de geconsolideerde jaarrekening. Geconsolideerde jaarrekening 2006

Geconsolideerde resultatenrekening over 2006 (bedragen x R 1.000)

Toel.

Huuropbrengsten Huur 20 Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten Netto huurresultaat Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+) Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (-) Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten algemeen beheer vastgoed Vastgoedkosten 21 Operationeel vastgoedresultaat Algemene kosten 22 Personeelskosten Overige Andere operationele kosten Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop andere niet financiële activa Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen 23 Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Rentekosten Andere financiële kosten Financieel resultaat 24 Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting 25 Belastingen Netto resultaat Netto resultaat aandeel van de groep Gewoon resultaat per aandeel Verwaterd resultaat per aandeel

26 26

2006

2005

22.603

21.830

000.355

222.555 22.958

000.000

1.898

1.870

.-2.093 -816 -301 00-388

000-195 22.763

0,-2.223 -242 -151 0.0,-243

-548 -522 00-306

..-1.505 21.258 0-1.376

-607 -255 0.0,-237

19.882 5 ..23.677

780 -102 000-83 000-71

43.564 000.595 44.159 0000-71 0.44.088 0.44.088

770 -89 0.0,-111 0.0,-139

000 8,27 8,27

222.555 21.830

0.0,-353 21.477

0.0,-636 20.841

0.-1.099 19.742 9 008.506 28.257

0.0, 570 28.827

0.0,-139 028.688 028.688 0005,38 5,38


25

Geconsolideerde staat van wijzigingen in het eigen vermogen over 2006 (bedragen x E 1.000)

Toelichting

Aandeelhouders

Totaal

Maatschappe-

Reserves

Resultaat

Variaties reële

lijk kapitaal

waarde fin.

Toelichting

activa 215

323.231

1.663

1.663

Balans per 1 januari 2005

224.969

5.627

92.420

Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop Winst boekjaar

28.688

28.688

Andere

-30

-30

28.658

1.663

30.321

Dividend over 2004

-19.728

-19.728

Balans per 31 december 2005

224.969

5.627

101.350

1.878

333.824


224.969

5.627

101.350

1.878

333.824

a a

511

511

Winst boekjaar

44.088

44.088

44.088

511

44.599

bb

-19.995

-19.995

224.969

5.627

125.443

2.389

358.428

Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop

Dividend over 2005


26

Toelichting

a

Herwaardering financiële activa beschikbaar voor verkoop

Vastgoedcertificaten Kortrijk Ring Shopping Center

b

Betaald dividend over 2005

E 3,75 (netto E 3,19) per aandeel

0000.511

0-19.995

De reserves kunnen enkel bij beslissing van een buitengewone algemene vergadering uitgekeerd worden.


Geconsolideerde kasstroomoverzicht over 2006 (bedragen x E 1.000) Kasstroom uit operationele activiteiten Netto resultaat Ontvangen dividend Resultaat exclusief ontvangen dividend Af: herwaardering onroerend goed Mutaties vorderingen Mutatie kortlopende schulden Netto kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen Ontvangen dividend Netto kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Kredietinstellingen r/c Betaald dividend Netto kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Liquide middelen Stand op 1 januari Afname liquide middelen Stand op 31 december

2006

2005

44.088 000-493 -23.677 942 0000-66

43.595 0-22.801

0-20.794

-12.074 000 .493

-4.221 000.438

8.115 -19.995

-11.581

0-11.880 0..-2.667 3.135 0..-2.667 00468

28.688 000-438 -8.506 1.613 000-969 *

.-19.728 *

28.250

00-7.862 0020.388

-3.783

0-19.728 00-3.123

6.258 00-3.123 0003.135

* Herclassificatie dividend 2005 van ‘Mutatie kortlopende schulden’ naar ‘Betaald dividend’


27

Toelichting bij de geconsolideerde jaarrekening 1. Algemene informatie

de IFRIC interpretaties van kracht per 31 december 2006 zoals

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA (de vennootschap) heeft

goedgekeurd door de Europese Unie, toegepast.

de status van vastgoedbeleggingsinstelling met vast kapitaal

Wereldhave Belgium heeft geen standaarden vervroegd toege-

(bevak). De vennootschap investeert in kantoren, winkelcentra,

past. De jaarrekening wordt opgesteld vóór winstverdeling. De

bedrijfsruimten en eventueel woningen. Comm. VA Wereldhave

geconsolideerde balans en de resultatenrekening worden opge-

Belgium SCA investeert bij voorkeur in moderne, flexibele en

steld conform het schema dat op de bevaks van toepassing is,

herkenbare gebouwen, in kennisintensieve gebieden op goed

conform het K.B. van 21 juni 2006.

bereikbare locaties in liquide markten. In 2006 zijn een aantal nieuwe IFRS standaarden of interpreHet bestuur van de vennootschap wordt waargenomen door

taties daarop van toepassing geworden. Deze nieuwe of aan-

haar enig statutair Zaakvoerder, vertegenwoordigd door haar

gepaste standaarden en interpretaties hebben geen invloed

Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur bestaat uit vier leden,

gehad op de verslaggeving van Wereldhave Belgium in 2006. Het

waarvan twee directielid zijn van Wereldhave N.V., en twee

betreffen de volgende standaarden en interpretaties:

bestuurders een onafhankelijk statuut hebben.

• Aanpassing op IAS 19, ‘Actuariële winsten en verliezen, groeps plannen en toelichtingen’. Wereldhave Belgium heeft besloten

De vennootschap noteert op de continumarkt van Euronext Brussel en is opgenomen in het ‘NextPrime’ segment.

haar reeds in gebruik zijnde grondslagen voort te zetten; • IAS 21 ‘Het effect van veranderingen in valutakoersen’: Wijziging met betrekking tot de verwerking van intercompany

Fortis Bank treedt op als bewaarder en ING Financial Markets

zusterleningen in relatie tot de netto investeringsdekking; • Aanpassing op IAS 39, Aanpassing op ‘De reële waarde optie’.

als liquidity provider.

Deze aanpassing is niet van invloed op de classificatie en De geconsolideerde jaarrekening is het resultaat van de conso-

waardering van de financiële instrumenten van Wereldhave

lidatie van de Comm. VA Wereldhave Belgium met haar enige

Belgium welke vóór 1 januari 2006 werden geclassificeerd

dochtervennootschap N.V. J-II. De geconsolideerde jaarrekening

en gewaardeerd op reële waarde waarbij aanpassingen in

en het geconsolideerd jaarverslag werden goedgekeurd door de

de winsten verliesrekening worden verwerkt. Wereldhave

Raad van Bestuur van de Zaakvoerder op 21 februari 2007. De

Belgium voldoet aan de aangepaste criteria met betrek-

gewone Algemene Vergadering van Aandeelhouders vindt plaats

king tot het classificeren van financiële instrumenten en het

op 11 april 2007 op de maatschappelijke zetel van de vennoot-

waarderen op reële waarde met aanpassingen in de winsten

schap. Het is de gewone algemene vergadering van aandeelhouders toegestaan de resultaatsbestemming te wijzigen binnen de wettelijke grenzen.

verliesrekening. • IAS 39 ‘Financiële instrumenten, eerste verwerking en waardering’: Wijziging met betrekking tot het toestaan van hedge accounting (cash flow hedges) op risico’s uit voorgenomen

2. Fiscale status

intragroepstransacties;

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de fiscale status van

28

• IFRIC 4, ‘Vaststelling of een overeenkomst een financiële

vastgoedbevak en betaalt, mits een aantal voorwaarden te res-

huur bevat’. Deze bepaling en de bestaande regelgeving hier-

pecteren, geen vennootschapsbelasting; behoudens op abnor-

omtrent hebben geen invloed op de classificatie van huurcon-

male en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven.

tracten van Wereldhave Belgium en de daarmee samenhangende ontvangsten.

3. Grondslagen

• IFRIC 9 ‘Herbeoordeling van in contracten besloten deriva-

3.1. Uitgangspunten jaarrekening 2006

ten’. Deze nieuwe interpretatie geeft nadere informatie over

De functionele valuta van de groep is de Euro en alle trans-

de verwerking van inbegrepen derivaten.

acties zijn uitgedrukt in Euro. De jaarrekening van Comm. VA

Wereldhave Belgium heeft de nieuwe standaard IFRS 7 Finan

Wereldhave Belgium SCA wordt uitgedrukt in Euro, afgerond

ciële Instrumenten: ‘Toelichting, de aanpassing op IAS 1’

op duizendtallen. De jaarrekening is opgesteld in overeenstem-

met betrekking tot de toelichting van het bedrijfskapitaal niet

ming met International Financial Reporting Standards (IFRS)

vervroegd ingevoerd. Deze nieuwe (aanpassingen op) standaar-

zoals goedgekeurd door de Europese Unie. De geconsolideerde

den zijn van toepassing op jaarrekeningen die aanvangen op of

jaarrekening en de jaarrekening van de vennootschap zijn vast-

na 1 januari 2007.

gesteld op basis van historische kostprijs, tenzij anders vermeld. De kosten van uitgegeven en opgenomen rentedragende schul-

3.2. Consolidatie

den worden verantwoord op basis van geamortiseerde kosten.

Groepsmaatschappijen zijn entiteiten, met inbegrip van de

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de IFRS regels en

entiteiten die voor een specifiek doel zijn opgericht, waarover


de vennootschap zeggenschap (control) uitoefent. Van control

3.4. Andere materiële vaste activa

is sprake wanneer de vennootschap in de positie verkeert om,

Bedrijfsmiddelen worden verantwoord tegen kostprijs, onder

direct dan wel indirect, het financiële en operationele beleid

aftrek van afschrijvingen. De afschrijving wordt ten laste

van een entiteit te bepalen. De jaarrekeningen van groeps-

gebracht van het resultaat op basis van lineaire afschrijving

maatschappijen worden verwerkt in de geconsolideerde jaar-

over de geschatte levensduur van het bedrijfsmiddel:

rekening. Intra-groep saldi en ongerealiseerde baten en lasten worden geëlimineerd. Wanneer de control minder bedraagt dan

- Kantoormeubilair

: 10 jaar

100%, wordt de groepsmaatschappij opgenomen in de conso-

- Apparatuur

: 3-5 jaar

lidatie op basis van 100%. In deze gevallen wordt een minder-

- bedrijfsauto’s (excl. restwaarde)

: 4 jaar

heidsbelang afzonderlijk verantwoord in het vermogen op de balans en in de winst en verliesrekening. Voor de verwerking

Op het moment van verkoop van het bedrijfsmiddel worden

van aankopen van groepsmaatschappijen wordt de zogenoemde

positieve en negatieve waarderingsverschillen verwerkt in de

aankoopmethode gehanteerd. De waarde van de aankoop wordt

winsten verliesrekening.

bepaald aan de hand van de reële waarde van activa en passiva op de datum van aankoop. Op latere balansdata wordt de

3.5. Projectontwikkelingen

waarde op gelijke wijze opnieuw bepaald op basis van de reële

Onroerend goed dat in aanbouw is of wordt ontwikkeld om te

waarde. Zodra de vennootschap niet langer control uitoefent,

worden toegevoegd aan de portefeuille vastgoedbeleggingen,

wordt de consolidatie ervan gestaakt.

wordt aangemerkt als projectontwikkeling. Ontwikkelingsprojecten worden gewaardeerd op kostprijs of lagere reële waarde.

3.3. Vastgoedbeleggingen

De kostprijs omvat de kostprijs van de uitgevoerde werken, de

Vastgoedbeleggingen omvatten het vastgoed dat wordt gehou-

kosten van personeel direct gerelateerd aan het project, belast

den omwille van huuropbrengsten, waardestijging of een combi-

met technisch toezicht en projectmanagement op basis van

natie daarvan. De aankoop van onroerend goed wordt verwerkt

de bestede uren en de gekapitaliseerde rentelasten tot aan

tegen kostprijs inclusief transactiekosten. Vastgoedbeleggingen

de datum van oplevering op basis van de uitgegeven bedragen

worden gewaardeerd tegen reële waarde op de balansdata. De

tegen gelopen geldmarktrente. Een negatief waarderingsver-

reële waarde wordt bepaald op het geschatte bedrag waarvoor

schil wordt verwerkt wanneer de boekwaarde, de reële waarde

onroerend goed op de balansdatum naar een koper zou kun-

verminderd met verkoopkosten, overstijgt. Waarderingsver-

nen overgaan, op basis van een transactie op marktconforme

schillen worden verwerkt in de winsten verliesrekening. Ont-

condities.

wikkelingsprojecten worden overgebracht naar de portefeuille vastgoedbeleggingen op de datum van technische voltooiing.

De reële waarde wordt bepaald op basis van de kapitalisatie van markthuren minus exploitatiekosten zoals onderhoud,

3.6. Debiteuren

verzekeringskosten en vaste lasten. Voor de bepaling van de

Debiteuren worden initieel verwerkt tegen de reële waarde en

reële waarde wordt per object de netto kapitalisatiefactor en de

vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten,

contante waarde van de verschillen tussen markthuur en con-

vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten en

tractuele huur, leegstand en van de uitgaven voor onderhoud

verminderd met een voorziening voor oninbaarheid. Een voor-

bepaald. Overdrachtsbelasting wordt op de waarde in mindering

ziening voor oninbaarheid van vorderingen op debiteuren wordt

gebracht. Uitgaven daterend van na de aankoop worden toege-

genomen wanneer het objectief vaststaat dat de groep niet in

voegd aan de boekwaarde, wanneer aannemelijk is dat daaruit

staat zal zijn het gehele te vorderen bedrag te innen tegen de

toekomstige economische baten zullen volgen. Alle andere uit-

overeengekomen voorwaarden. De hoogte van de voorziening is

gaven, zoals herstelling en onderhoud, komen ten laste van het

gelijk aan het verschil tussen de boekwaarde van het actief en

resultaat van de periode waarin die kosten zijn gemaakt.

de actuele waarde van de geschatte toekomstige kasstromen.

Het gedeelte vastgoed in eigen gebruik is niet significant en

De mutatie in de voorziening wordt verwerkt in de resultaten

wordt bijgevolg niet afzonderlijk opgenomen als vastgoed in

rekening.

eigen gebruik. 3.7. Financiële activa De reële waarde van de portefeuille wordt trimestrieel vast-

Financiële activa omvatten posten met een looptijd langer

gesteld door een externe onafhankelijke onroerend goed des-

dan twaalf maanden, tenzij anders vermeld. Financiële activa

kundige conform de ‘International Valuation Standards’ en de

worden bij eerste verwerking opgenomen tegen reële waarde,

‘European Valuation Standards’. Waarderingsverschillen worden

vermeerderd met direct toerekenbare transactiekosten. Boek-

verwerkt in de winsten verliesrekening.

winsten bij verkoop worden opgenomen onder vervreemdingsGeconsolideerde jaarrekening 2006

29

resultaten. Aan- en verkopen worden verwerkt op basis van de

3.11. Rentedragende schulden

transactiedatum.

Rentedragende schulden worden initieel verwerkt tegen reële waarde, verminderd met direct toerekenbare transactiekosten,.

Leningen

Een verschil tussen de nominale waarde en de boekwaarde op

Uitgegeven leningen en overige vorderingen worden initieel

basis van de effectieve rente van die lening wordt verwerkt in de

verwerkt tegen de reële waarde verminderd met direct toe

winsten verliesrekening over de duur van de lening. Het kort-

rekenbare transactiekosten en vervolgens gewaardeerd op

lopende gedeelte van de rentedragende schulden dat binnen

basis van geamortiseerde kosten. Mutaties worden verwerkt in

twaalf maanden dient te worden terugbetaald, wordt opgeno-

het resultaat onder financieel resultaat.

men onder kortlopende schulden.

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

3.12.

Financiële activa beschikbaar voor verkoop worden initieel

Defined contribution regelingen

verwerkt tegen reële waarde, vermeerderd met direct toe-

Onder defined contribution regelingen worden pensioenregelin-

rekenbare transactiekosten en vervolgens op marktwaarde

gen verstaan waaraan door groepsmaatschappijen een jaarlijk-

gewaardeerd. Waarderingsresultaten worden rechtstreeks in

se bijdrage wordt gedoteerd. De kosten van defined contribution

het eigen vermogen verwerkt. Duurzame negatieve waarde-

regelingen worden verwerkt in de winsten verliesrekening.

ringsresultaten worden, indien de marktwaarde lager is dan de aanschafwaarde, in de winsten verliesrekening opgenomen

Defined benefit regelingen

onder waarderingsresultaten.

Onder defined benefit regelingen worden pensioenregelingen verstaan waaraan de deelnemers reglementaire aanspraken

Op het moment dat financiële activa beschikbaar voor verkoop

kunnen ontlenen op pensioendatum. De netto vordering of

worden verkocht of worden afgewaardeerd, wordt het geaccu-

verplichting uit hoofde van defined benefit regelingen wordt

muleerde totaal van waardewijzigingen, welke verwerkt zijn via

per regeling vastgesteld door schatting van de toekomstige

het eigen vermogen, opgenomen in de winsten verliesrekening

aanspraken die door werknemers in huidige en voorafgaande

onder vervreemdingsresultaten.

dienstbetrekkingen zijn opgebouwd. De contante waarde van aanspraken wordt afgetrokken van de activa die in de pensioen-

Gekapitaliseerde huurvrije perioden en andere verhuurkosten

regeling zijn ondergebracht.

Deze kosten worden initieel opgenomen tegen kostprijs en vervolgens gewaardeerd op basis van geamortiseerde kosten

De verplichting uit hoofde van defined benefit pensioenrege-

welke worden afgeschreven over de looptijd van de huurover-

lingen wordt door onafhankelijke actuarissen berekend op

eenkomst.

basis van de “unit credit” methode. De contante waarde van de defined benefit pensioenverplichting wordt bepaald door het

30

3.8. Kas en kasequivalenten

contant maken van de geschatte toekomstige kasstromen tegen

Kasmiddelen en kasequivalenten omvatten kassaldi en op

een rentevoet gelijk aan bedrijfsobligaties met een hoge kre-

afroep beschikbare deposito’s. Kasequivalenten zijn zeer liquide

dietwaardigheid in de valuta waarin de toekomstige uitkeringen

korte termijn instrumenten, die onmiddellijk kunnen worden

gedaan zullen worden en die een resterende looptijd hebben die

omgezet in vaststaande kasgeldbedragen en waarvan het risico

overeenkomt met de duration van de pensioenverplichtingen.

op waardeverandering gering is.

In markten waar geen uitgebreide handel in dergelijke leningen bestaat, zullen de marktrendementen worden bepaald (per

3.9. Aandelenkapitaal

balansdatum) op basis van staatsleningen.

Gewone aandelen worden aangemerkt als eigen vermogen. De kosten van derden die direct kunnen worden toegekend aan de

Actuariële winsten en verliezen uit hoofde van aanpassingen

uitgifte van aandelen worden apart verantwoord en in mindering

en wijzigingen in de actuariële aannames worden verwerkt

gebracht op de opbrengst van de uitgifte.

onder financiële baten en lasten, gespreid over de gemiddeld resterende periode van het dienstverband van de werknemers,

3.10. Voorzieningen

indien en voorzover deze per saldo uitgaan boven 10% van de

Een voorziening wordt in de balans opgenomen wanneer sprake

actuariële verplichtingen of de waarde van de beleggingen, de

is van een wettelijke of constructieve verplichting, op grond van

hoogste van de twee.

gebeurtenissen uit het verleden en wanneer aannemelijk is dat een uitstroom van economische middelen noodzakelijk is om de verplichting af te wikkelen, conform IAS 37. Geconsolideerde jaarrekening 2006

3.13. Crediteuren en overige te betalen posten

2. Financiële huur

Crediteuren en overige te betalen posten worden initieel ver-

Wanneer activa worden verhuurd op basis van financiële

werkt tegen reële waarde, verminderd met direct toereken-

huurovereenkomsten, wordt de contante waarde van de

bare transactiekosten. Een verschil tussen deze waarde en de

huurtermijnen geboekt als vordering. Indien van de ope-

boekwaarde op basis van de effectieve rente wordt verwerkt in

rationele huurovereenkomsten de contante waarde geheel

de winsten verliesrekening over de duur van het uitstaande

of nagenoeg geheel overeenkomt met de waarde van het

bedrag. Het kortlopende gedeelte van de rentedragende schul-

object, wordt het object geherclassificeerd naar vorderin-

den dat binnen twaalf maanden dient te worden terugbetaald

gen financiële leasing.

wordt opgenomen onder kortlopende schulden. 3.15. Opbrengsten 3.14. Huurovereenkomsten

Huuropbrengsten

A. Indien een groepsmaatschappij huurder is, kan sprake zijn

Huuropbrengsten van vastgoedbeleggingen die zijn verhuurd

van:

op basis van een operationele huurovereenkomst worden in

1. Operationele huur

het resultaat verwerkt op lineaire basis over de looptijd van de

Huurovereenkomsten waarbij in overwegende mate alle

huurovereenkomst. Verhuurincentives die het karakter heb-

risico’s en baten van het eigendom worden behouden door

ben van een huurvrije periode worden beschouwd als integraal

de verhuurder, worden geclassificeerd als operationele

onderdeel van de huuropbrengsten. Dergelijke incentives wor-

huurovereenkomsten. Betalingen met inbegrip van voor-

den afgeschreven over de looptijd van de huurovereenkomst,

uitbetalingen, gedaan ter uitvoering van een operationele

beperkt tot de eerste opzegmogelijkheid. De afschrijving komt

huurovereenkomst (gezuiverd van enige vergoeding van de

ten laste van de huuropbrengsten.

verhuurder) worden ten laste gebracht van het resultaat

In de huuropbrengsten zijn niet begrepen de bedragen die aan

op basis van lineaire toerekening over de looptijd van de

huurders in rekening worden gebracht als gemeenschappelijke

huur.

lasten. Huuropbrengsten worden verantwoord op basis van toerekening aan de verslagperiode.

2. Financiële huur Huurovereenkomsten van activa waar een groepsmaat-

Inkomsten uit financiële activa bestemd voor verkoop worden,

schappij in overwegende mate alle risico’s en baten van

naargelang hun aard, geboekt als interestopbrengsten of

het eigendom draagt, worden geclassificeerd als finan-

partiële terugbetalingen.

ciële huurovereenkomsten. Financiële huren worden gekapitaliseerd aan het begin van de huurtermijn tegen

3.16. Kosten

de reële waarde van het gehuurde, of indien lager, de

Huurlasten normaal gedragen door de huurder (+/-)

contante waarde van de minimum huurtermijnen. De

Deze worden als bruto bedragen verantwoord wanneer de eige-

daarmee verband houdende verplichtingen, na aftrek van

naar optreedt als opdrachtgever. In de bruto verantwoording

financieringslasten, worden opgenomen onder langlo-

worden kosten en de doorberekening aan huurders separaat

pende schulden. Het gedeelte van de huur dat bestaat uit

getoond. Kosten en doorberekening worden verantwoord op

rentebetaling wordt ten laste van het resultaat gebracht

basis van toerekening aan de verslagperiode.

over de periode van de huur. Vastgoedbeleggingen die zijn verworven op basis van financiële huur worden gewaar-

Vastgoedkosten

deerd op reële waarde.

De vastgoedkosten bestaan uit operationele kosten die voor rekening van de eigenaar komen en kunnen worden toegere-

B. Indien een groepsmaatschappij verhuurder is, kan sprake

kend aan het jaar, zoals:

zijn van:

− technische kosten

1. Operationele huur

− kosten en taksen van niet verhuurde goederen

Vastgoed dat is verhuurd op basis van een operationele

− verzekeringspremies

huur wordt opgenomen in de balans onder vastgoedbeleg-

− onroerend goed beheer

gingen.

− commerciële kosten


31

Commerciële kosten omvatten de afschrijving op uitgaven in

tingen tegen de belastingtarieven die op de balansdatum van

relatie tot de verhuur van ruimten. De kosten worden afge-

kracht zijn inclusief aanpassingen ten aanzien van te betalen

schreven over de looptijd van de huurovereenkomst.

belastingen over voorafgaande jaren.

Op de portefeuille vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschre-

3.19. Direct en indirect resultaat

ven, aangezien de panden worden gewaardeerd op reële waarde

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA maakt in de toelichting bij

(zie hierboven onder Vastgoedbeleggingen). De berekening van

de geconsolideerde jaarrekening in het resultaat onderscheid

de reële waarde houdt rekening met technische en economi-

tussen direct en indirect resultaat, omdat dit een beter inzicht

sche veroudering.

verschaft in de samenstelling van het resultaat. Het direct resultaat omvat huuropbrengsten, exploitatie-, beheer- en

Beheerkosten

financieringskosten. Het indirecte resultaat omvat waardever-

Het bedrag omvat de beheerkosten die kunnen worden toegere-

anderingen, vervreemdingsresultaten en overige resultaten die

kend aan het jaar. Directe kosten van personeel ten behoeve van

niet tot het direct resultaat worden gerekend. De presentatie is

het beheer van vastgoed worden opgenomen in de exploitatie-

niet verplicht onder IFRS (zie toelichting 4).

kosten. Directe kosten van personeel ten behoeve van toezicht en controle op ontwikkelingsprojecten worden gekapitaliseerd

3.20. Segmentrapportage

op basis van de bestede uren.

Segmentrapportage presenteert resultaten, activa en passiva

3.17. Rentelasten

over wordt gerapporteerd zijn kantoren en winkels. Resultaten

allereerst per regio en vervolgens per sector. De sectoren waarDe rentelasten omvatten het saldo van de rente op rentedragen-

per segment omvatten items die direct aan deze segmenten

de schulden, andere schulden, vorderingen en liquide middelen

kunnen worden toegerekend. Niet toegerekende items bestaan

die kan worden toegerekend aan het boekjaar. Als gevolg van de

hoofdzakelijk uit financiering en andere niet toerekenbare items

waardering van rentedragende schulden op basis van geamor-

als overhead.

tiseerde kosten, wordt in de interest begrepen de oprenting van de rentedragende schulden op basis van de effectieve rentevoet

3.21. Dividenden

per lening.

Dividenden worden geboekt als schulden aan de aandeelhouders in het jaar waarin ze toegekend worden.

3.18. Vennootschapsbelasting De belasting over het resultaat van een jaar omvat actuele

3.22. Belangrijke inschattingen

belastingverplichtingen. De actuele belasting is het verwachte

De vennootschap verwijst hieromtrent naar de toelichtingen 3.3,

te betalen of te ontvangen bedrag over het resultaat vóór belas-

3.6, 3.7, 3.10 en 3.12.

32


4. Direct en indirect resultaat

(bedragen x R 1.000)

De vennootschap herneemt hierna een uitsplitsing van het resultaat zoals toegelicht in punt 3.19 en het K.B. van 10 april 1995 van toepassing op de vastgoedbevaks. Het direct resultaat wordt weerhouden en dient als basis voor de uitkeringsverplichting. Deze uitsplitsing werd door de Commissaris geverifieerd.

Netto huurresultaat

2006

Direct resultaat

Indirect resultaat

22.958

22.958

-195

-195

Huurlasten normaal gedragen door de huurder (+) (-) Vastgoedkosten Algemene kosten

-1.505

-1.505

0.-1.376

0-1.376

19.882

19.882

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Variaties in de reële waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen - positief

27.498

27.498

0.-3.821

0.-3.821

23.677

23.677

Resultaat verkoop andere niet financiële

vaste activa

00000.5

000005

11.2222

- negatief

Netto operationele winst

43.564

19.887

23.677

Financieel resultaat

0000595

000.595

000000.

Resultaat vóór belastingen

44.159

20.482

23.677

Belastingen over resultaat

0000-71

000.-71

.000000

Winst

044.088

.20.411

023.677

Winst per aandeel

8,27

3,83

4,44

21.830

21.830

-353

-353

Netto huurresultaat

2005

Direct resultaat

Indirect resultaat

Huurlasten normaal gedragen door de huurder (+) (-) Vastgoedkosten Algemene kosten

-636

-636

0.-1.099

0.-1.099

19.742

19.742

11.165

11.165

0.-2.659

0-2.659

8.506

8.506

00000.9

000009

11.2222

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Variaties in de waarde van de portefeuille vastgoedbeleggingen - positief - negatief

33

Resultaat verkoop andere niet financiële vaste activa

Netto operationele winst

28.257

19.751

8.506


000.570

000.570

00.0000


28.827

20.321

8.506

Belastingen over resultaat

.....-139

.....-139

00.0000

Winst

.28.688

.20.182

.28.506

Winst per aandeel

5,38

3,79

1,59


5. Segmentinformatie

(bedragen x R 1.000)

Primaire segmentatie (geografisch) De segmentatie van huuropbrengsten, vastgoedbeleggingen en herwaarderingen wordt per regio opgesplitst:

2006

Vlaanderen

Brussel

Totaal

13.535

22.603

Huuropbrengsten

4.657

4.411

Operationeel vastgoedresultaat

3.897

4.293

13.068

Niet toewijsbare kosten

Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

21.258

-1.376

19.882

1.620

5.188

16.869

23.677

Verkoop niet financiële activa

5

Operationeel resultaat

43.564


595


44.159

Belastingen

-71

Netto resultaat

44.088

Vastgoedbeleggingen

Stand 01/01

88.350

51.526

180.018

319.894

Aankopen/Investeringen

5.388

5.388

Herwaarderingen

1.620

5.188

16.869

23.677

Stand 31/12

89.970

56.714

202.275

348.959

2005

Vlaanderen

Brussel

Wallonië

Totaal

13.042

21.830 20.841

Huuropbrengsten

4.425

4.363

Operationeel vastgoedresultaat

4.025

4.216

12.600


Operationeel resultaat vóór het resultaat op de portefeuille

34

Wallonië

-1.099

19.742 8.506

Variaties in de reële waarde van vastgoedbeleggingen

239

691

7.576


9


28.257


570


28.827

Belastingen

-139

Netto resultaat

28.688

Vastgoedbeleggingen

Stand 01/01

88.091

50.758

168.345

307.194

Aankopen/Investeringen

20

77

4.097

4.194

Herwaarderingen

239

691

7.576

8.506

Stand 31/12

88.350

51.526

180.018

319.894


Secundaire segmentatie (per sector) De segmentatie van huuropbrengsten, vastgoedbeleggingen en herwaarderingen over de sectoren is als volgt: 2006

Kantoren

Retail

Huuropbrengsten

9.068

13.535

Operationeel vastgoed resultaat

8.190

13.068



Totaal 22.603 21.258

-1.376

19.822 23.677


6.808

16.869


5


43.564


595


44.159

Belastingen

-71

Netto resultaat

44.088

Vastgoedbeleggingen

Stand 01/01

139.876

180.018

319.894

Aankopen/investeringen

5.388

5.388

Herwaarderingen

6.808

16.869

23.677

Stand 31/12

146.684

202.275

348.959

Kantoren

Retail

Totaal

2005

Huuropbrengsten

8.788

13.042

Operationeel vastgoed resultaat

8.281

12.560



21.830 20.841

-1.099

19.742


930

7.576

8.506


9


28.257


570


28.827

Belastingen

-139


28.688

Vastgoedbeleggingen

Stand 01/01

138.849

168.345

307.194

Aankopen/investeringen

97

4.097

4.194

Herwaarderingen

930

7.576

8.506

Stand 31/12

139.876

180.018

319.894


35

6. Vastgoedbeleggingen

(x R 1.000)

2006

2005

319.894

307.194

5.388

4.221

-27

Herwaarderingen

23.677

8.506

Balans per 31 december

348.959

319.894

Balans per 1 januari

Aankopen/investeringen Overige

De aankopen en investeringen hebben betrekking op de commerciële centra te Nivelles en Tournai. De portefeuille vastgoedbeleggingen is tot een bedrag van E 66,7 mln tot zekerheid verbonden. De portefeuille vastgoedbeleggingen werd gewaardeerd op 31 december 2006 door CVBA Troostwijk-Roux. Waarde vastgoedbeleggingen conform de externe waarderingsrapporten

349.675

Boekwaarde van huurvrije perioden en andere huurkosten

-716

Balanswaardering

348.959

2006

2005

7. Projectontwikkelingen

(x R 1.000)

Aankoop

6.776

-

Bouwrente

71

-


6.847

-

In de loop van het derde kwartaal 2006 werden twee percelen grond (42.000 m²) aangekocht, gelegen naast het commercieel centrum te Nivelles. Deze gronden hebben een residentiële bestemming.

36


8. Andere materiële vaste activa

(x R 1.000)

Materieel


80

Wagenpark

Totaal

30

110

Aankopen (+/-)

4

8

12

Afschrijving (+/-)

-20

8

-12


64

46

110

11

113

Balans op 1 januari 2005

102

Verkopen

35

35

Afschrijvingen

-22

-16

-38

30

110


80

31 december 2006 31 december 2005

Totale aanschafwaarde

330

318

Totale afschrijving

-220

-208

Netto boekwaarde

110

9. Handelsvorderingen en andere vaste activa

110

(x R 1.000) 31 december 2006

31 december 2005

Leningen

3.412

Gekapitaliseerde huurdersinvesteringen

280

2

Gekapitaliseerde makelaarsfees

186

103

Gekapitaliseerde huurvrije periodes

250

241

Totaal

4.128

4.627

De post leningen bestaat hoofdzakelijk uit vorderingen op overheidsinstellingen


4.281

37

10. Financiële vlottende activa

(x R 1.000)

31 december 2006

31 december 2005

Financiële vlottende activa beschikbaar voor verkoop


8.197

Aankopen vastgoedcertificaten 2006

228

Herwaardering

511

1.663

Balans per 31 december

8.936

8.197

6.534

Een belang van 16,22 % (18.382 vastgoedcertificaten) wordt aangehouden in het winkelcentrum gelegen te Kortrijk – Kuurne. De reële waarde is vastgesteld op basis van de gemiddelde beurskoers over de laatste 15 dagen van december (E 486,1). Ultimo 2006 bedroeg de slotkoers op Euronext, fixingmarkt, E 490. Vastgoedcertificaten zijn roerende waarden in vertegenwoordiging van schuldvorderingen met een evenredig deel in de inkomsten van een welbepaald onroerend goed. De betaalbaar gestelde coupons omvatten een gedeelte inkomsten en een gedeelte kapitaalaflossing.

11. Kortlopende vorderingen (x R 1.000)

Handelsvorderingen (huurders)

Belastingvorderingen en andere vlottende activa Totaal

31 december 2006

31 december 2005

68

71

514

442

582

513

Een provisie voor dubieuze debiteuren (E 34) is inbegrepen in de post handelsvorderingen. Op 31 december 2006 bedraagt de te recupereren roerende en onroerende voorheffing wegens leegstand E 508 (2005: E 442).

12. Kas en kasequivalenten

38

(x R 1.000)

Bank

468

Bedragen

Aantal

aandelen

Geplaatst kapitaal

Per 31 december 2005

224.969

5.331.947

Per 31 december 2006

224.969

5.331.947

Aandelen op naam of aan toonder zonder nominale waarde

13. Maatschappelijk Kapitaal

31 december 2006

31 december 2005

3.135

(x R 1.000)

Op naam

3.636.218

Aan toonder

1.695.729

Totaal

5.331.947


Aandeelhouderschap Op 31 december 2006 zijn 5.331.947 aandelen in omloop, waarvan 37,99 % in handen is van Wereldhave N.V., 30,21% in handen van N.V. Wereldhave International en 31,80 % in handen van het publiek. Het is de Zaakvoerder toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren ten belope van een maximum bedrag van tweehonderd miljoen euro (E 200.000.000). Deze toelating werd toegestaan voor een periode van drie jaar op 13 april 2005 en is hernieuwbaar.

14. Variaties in de reële waarde van financiële activa en passiva

2006

2005

1.878

215

Herwaardering

511

1.663

Stand 31/12

2.389

1.878

Financiële activa beschikbaar voor verkoop

Stand 01/01

Een belang van 16,22 % (18.382 vastgoedcertificaten) wordt aangehouden in het winkelcentrum gelegen te Kortrijk – Kuurne. De reële waarde is vastgesteld op basis van de gemiddelde beurskoers over de laatste 15 dagen van december (€ 486,1). Ultimo 2006 bedroeg de slotkoers op Euronext, fixingmarkt, € 490.

15. Leningen Behoudens externe korte termijn financieringen (< 1 jaar) maakt de vennootschap per 31 december 2006 geen gebruik van externe financieringen. De opnames gebeuren aan variabele rentevoet en worden in de balans aan reële waarde opgenomen. Er wordt geen gebruik gemaakt van indekkingsinstrumenten zodat variaties van rentelasten een impact kunnen hebben op het resultaat van de vennootschap. De kredietfaciliteiten betreffen uitsluitend niet bevestigde lijnen, waarvoor bijgevolg geen zakelijke zekerheden zijn gesteld. De reële waarde wijkt niet significant af van de nominale waarde aangezien het financieringen met variabele rente betreffen op korte termijn.

16. Pensioenverplichtingen

(x R 1.000)

2006

2005

Netto verplichting 1 januari

33

21

Mutatie verplichting

50

12

Nettoverplichting per 31 december

83

33

In het kader van een ‘Defined Benefit Plan’ ten gunste van de personeelsleden van de bevak (7) werd een voorziening aangelegd van E 83. De voorziening werd door een externe actuaris herrekend.


39

17. Andere langlopende verplichtingen (x R 1.000)

31 december 2006

Garantie huurders

18. Kortlopende verplichtingen

250

31 december 2005

202

(x R 1.000)

Kredietinstellingen

31 december 2006

8.115

31 december 2005

Handelsschulden

1.073

114

Belastingen, bezoldigingen en sociale lasten

246

427

Overgedragen dividenden

234

218

Vooruit ontvangen huren

1.006

1.228

Overige

595

430

Totaal

11.269

2.417

19. Zekerheden Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft gewaarborgde schulden gesteld door zakelijke zekerheden op activa van de onderneming ten belope van E 50,9 mln (2005: E 50,9 mln). Deze zekerheden maken het voorwerp uit van een wettelijke hypotheek gesteld in het kader van de betwiste belastingclaim die overigens ook het voorwerp uitmaakt van een garantie gesteld door Wereldhave NV.

20. Huurinkomsten

(x R 1.000)

Kantoor- en handelsruimte maken het voorwerp uit van (handels)huurcontracten met verschillende vervaldata. Huren worden jaarlijks aangepast aan de gezondheidsindex. De huurovereenkomsten bepalen de huur, de rechten en verplichtingen van huurder en verhuurder, opzeg en hernieuwingsvoorwaarden en de eventueel gemeenschappelijke huurlasten. Doorrekening van huurlasten zijn niet inbegrepen in de huurinkomsten. Huurderving wegens leegstand, uitgedrukt in een percentage van de theoretische huurinkomsten bedroeg 16,1% (2005: 17,1%).

40

De toekomstige gezamenlijke contractuele huur van lopende huurovereenkomsten op 31 december 2006 is als volgt:

2006

2005

Eerste jaar

22.327

20.740

Tweede jaar tot vierde jaar

52.832

61.813

Vijfde jaar

13.135

12.107

Totaal

88.294

94.660


21. Vastgoedkosten

(x R 1.000)

2006

2005

Technische kosten

816

242

Commerciële kosten

301

151

Andere operationele kosten

388

243

Totaal

1.505

636

De technische kosten begrijpen de gelopen kosten (E 512) op niet verhuurde vastgoedbeleggingen.

22. Algemene kosten

(x R 1.000)

2006

2005

Personeelskosten Salarissen

398

424

Sociale lasten

126

103

Winstdeling

37

Pensioen- en verzekeringskosten

121

80

Andere personeelskosten

21

171

Subtotaal personeelskosten

703

778

Waarvan toegewezen aan vastgoedkosten (22%)

-155

-171

Personeelskosten

548

Overige Kosten

Accountantskosten

79

607

50

Advieskosten

74

3

Diverse kosten

516

274

Subtotaal overige kosten

669

327


-147

-72

Overige kosten

522

255

Andere Operationele kosten

Bevakkosten

173

92

Taks beleggingsinstellingen

219

212

Subtotaal andere algemene onkosten

392

304


-86

-67

Andere operationele kosten

306

237

Totaal

1.376

1.099

41

Verdeelsleutel toewijzing algemene kosten aan vastgoedkosten Over 2006 wordt 22% (2005: 18%) van de algemene kosten (e 388) toegewezen aan de vastgoedkosten. Deze verdeelsleutel wordt gebaseerd op de toewijzing van de respectieve taken van de personeelsleden.


Pensioenkosten De pensioenkosten omvatten de premie voor de pensioenregelingen van werknemers. Personeel Gedurende het jaar 2006 werden gemiddeld 7 mensen (2005: 7) tewerkgesteld bij de bevak. Zaakvoerder De bezoldiging van de Zaakvoerder wordt vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en is bepaald op E 55.000. De leden van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder houden geen aandelen of opties aan in de Comm. VA Wereldhave Belgium SCA. De vennootschap heeft geen leningen, voorschotten of garanties verstrekt aan de leden van de Raad van Bestuur.

23. Waarderingsresultaten

2006

2005

Waardering vastgoedbeleggingen

Waarderingsmeerwaarden

27.498

11.165

Waarderingsminwaarden

-3.821

-2.659

Totaal

23.677

8.506

2006

2005

24. Financieel resultaat

42

(x R 1.000)

(x R 1.000)

Financiële opbrengsten:

Coupon certificaat ‘Kortrijk Ring Shopping Center’

494

438

Ontvangen intresten

286

332

Rentekosten

-102

-89

Andere

-83

-111

595

570

25. Belastingen op het resultaat

(x R 1.000)

De belasting wordt berekend op eventuele abnormale en goedgunstige voordelen en verworpen uitgaven. Er zijn geen tijdelijke verschillen tussen het boekhoudkundig en het fiscaal resultaat zodat er geen uitgestelde belastingen worden erkend.

Vennootschapsbelasting

-71


2006

2005

-139

26. Resultaat per aandeel Het resultaat per aandeel wordt berekend op basis van de totale

Technologische ontwikkelingen kunnen ertoe leiden dat vast-

winst na belasting en het gemiddelde aantal uitstaande aandelen

goed versneld veroudert, hetgeen een nadelige invloed heeft op

over het jaar (2006: E 8,27; 2005: E 5,38). Er zijn geen financiële

de verhuurbaarheid en de waarde. Het interne kenniscentrum

instrumenten uitgegeven die converteerbaar zijn in aandelen.

op het gebied van technologische ontwikkelingen rapporteert hierover op regelmatige basis rechtstreeks aan de Zaakvoerder.

27. Dividend

De interne administratieve organisatie en controle, alsmede het

Na balansdatum heeft de Raad van Bestuur van de Zaakvoer-

financiële systeem en haar planningsprocessen zijn ingericht

der voorgesteld een bedrag uit te keren van E 20,0 mln (2005:

om te voldoen aan alle door de wet of andere regelgevers aan

E 20,0 mln) ofwel een bruto dividend van E 3,75 (2005: E 3,75)

de onderneming gestelde eisen met betrekking tot tijdigheid en

per aandeel. Het dividend is niet voorzien in de geconsolideerde

inhoud van de door haar opgemaakte financiële en niet-finan-

jaarrekening.

ciële informatie. Een interne compliance officer is daarnaast belast met het toezicht op de naleving van wet- en regelgeving.

28. Risico’s

Het nakomingsrisico huurders omvat het huurbetalingsrisico en

Comm. VA Wereldhave Belgium onderscheidt bedrijfsrisico’s,

het risico van een gebrek aan verhaalsmogelijkheden bij schade

financiële risico’s, operationele risico’s en strategische risico’s.

aan het verhuurde aan het einde van de huur. Kandidaat-huurders worden beoordeeld op hun kredietwaardigheid en be-

Bedrijfsrisico’s

trouwbaarheid. Betalingsgaranties vormen een vast onderdeel

Hieronder worden begrepen de risico’s die Wereldhave Belgium

van de standaardhuurovereenkomst van Wereldhave Belgium.

ziet als haar normale ondernemersrisico, in het bijzonder die op

Wereldhave Belgium hanteert een stringent debiteurenbeheer

het gebied van de huurmarktontwikkelingen en de waardeont-

en incassobeleid.

wikkeling van onroerend goed.

Het nakomingsrisico leveranciers omvat het risico dat afspra-

De huurmarktontwikkelingen, zoals huurderving wegens

ken door de wederpartij niet worden nagekomen. Opdracht-

leegstand, verhuurbaarheid en huurprijsontwikkeling, worden

verlening geschiedt volgens modelovereenkomsten waarin

nauwgezet gevolgd. Het risico van de waardeontwikkeling van

uitgebreide garantie- en nakomingsbepalingen worden

vastgoed betreft de mogelijk dalende waarde van het vastgoed

opgenomen.

die een negatieve invloed heeft op de vermogenspositie van Wereldhave Belgium. De reële waarde van de portefeuille wordt

Financiële risico´s

op elk kwartaaleinde door externe onafhankelijke taxateurs

Deze risico’s omvatten mede de economische risico’s zoals

vastgesteld.

renteontwikkeling, valuta en inflatie. Daarnaast spelen het herfinancieringsrisico’s en het risico verbonden aan financiële

De door de bevak gekozen focus op winkelcentra impliceert een

transacties een rol.

grotere concentratie op geografisch vlak, in die zin dat de spreiding slechts door een beperkt aantal vastgoedgehelen wordt

Veranderingen van renteniveaus kunnen van invloed zijn op het

bewerkstelligd, alsook een grotere concentratie van het risico,

resultaat, het rendement en de waarde van het onroerend goed.

o.m. bij technische problemen en brand.

Bij de vaststelling van het rentebeleid wordt gebruik gemaakt van de door de Zaakvoerder vastgestelde uitgangspunten.

Het risico van de technische staat van de gebouwen omvat het risico van het geheel of gedeeltelijk teniet gaan van objecten

Inflatiecijfers maken onderdeel uit van de door de Zaakvoerder

in de portefeuille, van verborgen gebreken en van eventuele

vastgestelde parameters, die worden gehanteerd bij de vaststel-

bodemverontreiniging bij de verwerving. Wereldhave Belgium

ling van het beleid. Informatie over de daadwerkelijke hoogte

heeft ter dekking van dit risico een opstalverzekering afgeslo-

van de inflatie maakt deel uit van de maandelijkse manage-

ten. Terrorisme is door verzekeraars uitgesloten van de dek-

mentinformatie.

king. Bodemverontreiniging wordt waar mogelijk verhaald op de huurder. Wanneer bij de verwerving van nieuw onroerend goed

Het herfinancieringsrisico betreft het risico dat kredietovereen-

blijkt dat de grond of het grondwater verontreinigd is, wordt de

komsten niet of slechts tegen minder gunstige voorwaarden

grond niet of pas na een deugdelijke sanering (die voor rekening

kunnen worden verlengd. Het risico wordt beperkt door het

van de verkoper komt) gekocht.

hanteren van solide vermogensverhoudingen, het onderhouden Geconsolideerde jaarrekening 2006

43

van relaties met diverse internationale banken en het beschik-

Comm. VA Wereldhave Belgium SCA heeft de status van beleg-

baar houden van voldoende kredietfaciliteiten (committed en

gingsmaatschappij met vast kapitaal en valt onder de wetgeving

uncommitted).

van het Koninklijk Besluit van 10 april 1995 en 10 juli 2004. Dit houdt in dat onder bepaalde voorwaarden geen vennootschaps-

Financiële transacties worden slechts met voorafgaande toe-

belasting behoeft te worden betaald. Indien niet langer aan alle

stemming van de Zaakvoerder aangegaan.

wettelijke vereisten kan worden voldaan, bestaat de mogelijkheid dat deze status vervalt.

Operationele risico´s

Het behoud van de status heeft de voortdurende aandacht van

Deze risico’s vloeien voort uit het feit dat een bedrijf een sa-

de Raad van Bestuur.

menwerkingsverband van mensen is, waarbij feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen niet valt uit te sluiten.

Klachtenregeling

De risico´s verbonden aan mensen zijn gerelateerd aan conti-

Klachten ten aanzien van de financiële verslaggeving, interne

nuïteit en gedrag. Aan het risico van vertrek of pensionering van

risicobeheersing, controlesystemen en de audit moeten worden

kaderpersoneel binnen een termijn van 5 jaar wordt jaarlijks

ingediend bij de secretaris van de vennootschap, die de Raad

aandacht besteed in het ondernemingsplan.

van Bestuur van de Zaakvoerder hierover zal informeren. De secretaris draagt zorg voor de registratie van klachten. Hij zal

De gedragsrisico’s betreffen met name de risico’s van fouten,

de klager de ontvangst van de klacht bevestigen en daarbij aan-

fraude, verduistering e.d. Wereldhave Belgium heeft een voor

geven binnen welke termijn naar verwachting een besluit op de

haar geëigende administratieve organisatie opgezet waarin de

klacht genomen zal worden. De Raad van Bestuur van de Zaak-

interne controle is verankerd. De onderscheiden bedrijfspro-

voerder zal uiterlijk binnen 12 weken na ontvangst van de klacht

cessen en de daaraan gerelateerde controlemaatregelen zijn

zijn beslissing aan de klager kenbaar maken.

beschreven en vastgesteld door de Zaakvoerder. De bedrijfsprocessen zijn uitgewerkt in taakomschrijvingen per functie.

Investor relations Vragen over het aandeel Comm. VA Wereldhave Belgium SCA

Het stelsel van Administratieve Organisatie/ Interne Controle is

kunt u stellen via www.wereldhavebelgium.com.

gebaseerd op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Het omvat mede een geautomatiseerd informatiesysteem waarin

44

de toegang is gebaseerd op de hiervoor bedoelde taakomschrij-

29. Claims

vingen. Onderdeel vormt de strikte scheiding tussen investeren

Op 23 december 1996 heeft Wereldhave Belgium NV (ex MLO NV

en beheren en tussen administreren en betalen. Procuratiehou-

en rechtsvoorganger van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA)

ders zijn slechts gezamenlijk bevoegd tot vastgestelde maxima.

voor het aanslagjaar 1994 een ingekohierde supplementaire

Intern geldt een tweehandtekeningen- en een vier-ogen principe.

aanslag ten bedrage van E 35,9 mln ontvangen. Deze gaat terug

In 2003 heeft de Zaakvoerder van Wereldhave Belgium een Code

op een bericht van wijziging dd. 18 november 1996 waarbij de

of Conduct met gedragsregels voor Directie en medewerkers van

administratie voorhoudt dat, in voorliggend geval, de opeenvol-

het bedrijf en een regeling “Waarschuwing bij misstanden” vast-

ging van een reeks handelingen aanzien moet worden als een

gesteld. Deze regeling bevat procedureregels voor werknemers

verkapte dividenduitkering aan de aandeelhouders van MLO

voor het op adequate en veilige wijze kunnen melden van eventu-

NV. De Zaakvoerder is van oordeel dat de gevestigde supple-

ele vermoedens van misstanden in de onderneming.

mentaire aanslag geenszins verantwoord is daar noch de vennootschap noch haar aandeelhouders op enige wijze betrokken

Ten aanzien van het risico van ontoereikende beschikbaarheid

waren bij de transacties waarnaar de administratie verwijst, dat

en betrouwbaarheid van het informatiesysteem beschikt We-

de vennootschap steeds alle juridische gevolgen van de ver-

reldhave Belgium over een geïntegreerd informatiesysteem,

schillende rechtshandelingen heeft aanvaard en dat van enige

ontwikkeld door Wereldhave. Dagelijks worden back-ups ver-

verkapte dividenduitkering zoals voorgehouden in het bericht

vaardigd van de databestanden. De back-up bestanden worden

van wijziging geen sprake kan zijn.

wekelijks extern opgeslagen in een kluis. Met IBM is een uit-

De Zaakvoerder is van oordeel dat de ingekohierde fiscale

wijkovereenkomst gesloten.

aanslag ongegrond is. Op grond van bovenvermelde feiten en gebaseerd op een opinie van een externe fiscale adviseur,

Strategische risico´s

is de Zaakvoerder ervan overtuigd dat de vennootschap zeer

De risico’s die verbonden zijn aan de strategische keuzes van

goede argumenten heeft om de supplementaire aanslag met

Wereldhave Belgium worden gevormd door het risico van ver-

succes aan te vechten. De belastingadministratie is voor het

lies van de fiscale status van bevak.

aanslagjaar 1993 overgegaan tot inkohiering van een aanslag in Geconsolideerde jaarrekening 2006

de roerende voorheffing, voor een bedrag van E 15,07 mln op, zoals de administratie voorhoudt, de per 15 december ‘verkapte

31. Gebeurtenissen die zich hebben voorgedaan na het einde van het boekjaar

dividenduitkering’ aan de aandeelhouders van MLO NV. Een

Er hebben zich na het einde van het boekjaar geen gebeurtenis-

aanslagbiljet met betrekking tot voorgaande werd verzonden

sen voorgedaan die een aanmerkelijke invloed kunnen hebben

per 28 juli 1999. Vermits de Zaakvoerder het principe van ‘ver-

op de ontwikkeling van de vennootschap of op de jaarrekening

kapte dividenduitkering’ betwist, en steeds alle juridische gevol-

per 31 december 2006.

gen van de verschillende rechtshandelingen heeft ondergaan,

De Raadkamer heeft op 20 februari 2007 beslist de zaak over de

is hij van oordeel dat deze ingekohierde aanslag ongegrond is.

strafrechterlijke betwisting inzake de verkoop van een vennoot-

In hoofdsom maken deze aanslagen het voorwerp uit van een

schap geherkwalificeerd als kasgeldvennootschap uit te stellen

wettelijke hypothecaire inschrijving ten belope van E 50,9 mln.

tot 23 maart 2007 (zie toelichting 29).

In dit kader werd voor het volledige ingekohierde bedrag door Wereldhave NV een garantie gegeven aan de Vastgoedbevak ter dekking van de betwiste fiscale claim.

32. Investeringsverplichtingen

Bovenvermelde zaak maakt tevens voorwerp uit van een straf-

In het kader van het lopende renovatieproject te Nivelles werd

rechterlijke procedure. Comm. VA

met de aannemer een aannemingscontract afgesloten ten

Wereldhave Belgium werd op 5 december 2006 opgeroepen

belope van E 9,6 mln. De facturatie per 31 per december 2006

te verschijnen voor de Raadkamer inzake de strafrechterlijke

beliep E 2,6 mln zodat per zelfde datum de bevak een investe-

betwisting over de verkoop van bovenvermelde kasgeldvennoot-

ringsverplichting had ten belope van E 7,0 mln.

schap. De Raadkamer zal op 23 maart 2007 beslissen over een

In het kader van de ontwikkelingsprojecten in Nivelles en Tour-

eventuele doorverwijzing naar de Rechtbank.

nai heeft de vennootschap de constructieve verplichting bepaal-

De procureur vordert de liquidatie van Wereldhave Belgium,

de investeringen te doen, waarvan het bedrag geschat wordt op

een beroepsverbod voor verschillende functionarissen en de

€ 78,5 mln.

verbeurdverklaring van het winkelcentrum Belle-Ile te Liège. De reële waarde van dit winkelcentrum per 31 december 2006 bedraagt E 130,5 mln.

33. Vergoeding commissaris

Alleen het bedrag van de betwiste belastingaanslagen (E 50,9

De erelonen betrekking hebbende op de auditactiviteiten be-

mln) wordt gewaarborgd door de Nederlandse vennootschap

droegen over 2006 E 36.169 excl. BTW. In het kader van het

Wereldhave N.V.

nazicht van de geconsolideerde staten werd door de commisaris

De Raad van Bestuur van de Zaakvoerder, geadviseerd door ex-

een bedrag van E 5.900 excl. BTW gefactureerd. Er werden geen

terne raadgevers, is de mening toegedaan zowel de administra-

andere vergoedingen betaald.

tieve als de strafrechterlijke procedure met succes te kunnen betwisten. In overleg met PricewaterhouseCoopers, commissaris, werd een onafhankelijk raadsman een “second opinion” gevraagd aangaande het risico op verbeurdverklaring van het winkelcentrum “Belle-Ile” . De bevindingen bevestigen het standpunt van de Raad van Bestuur van de Zaakvoerder; er wordt bijgevolg geen provisie aangelegd. Verdere informatie over deze zaak is beschikbaar op onze website.

30. Transacties met groepsvennootschappen De bezoldiging van de Zaakvoerder wordt vastgesteld door de Algemene Vergadering van Aandeelhouders en is bepaald op E 55.000. Behoudens de gedecreteerde dividenden en voormelde vergoeding aan de Zaakvoerder zijn er in 2006 geen andere transacties geweest met andere groepsvennootschappen.


45

Verslag van de Commissaris over de geconsolideerde jaarrekening over het boekjaar afgesloten op 31 december 2006

VERSLAG VAN DE COMMISSARIS AAN DE ALGEMENE VERGADERING DER AANDEELHOUDERS VAN DE VENNOOTSCHAP WERELDHAVE BELGIUM CVA OVER DE GECONSOLIDEERDE JAARREKENING OVER HET BOEKJAAR AFGESLOTEN OP 31 december 2006

Overeenkomstig deze normen, hebben wij controlewerkzaamheden uitgevoerd ter staving van de in de geconsolideerde jaarrekening opgenomen bedragen en inlichtingen. De keuze van de uitgevoerde werkzaamheden is afhankelijk van onze beoordeling en van de inschatting van het risico op materiële afwijkingen in de geconsolideerde jaarrekening als gevolg van fraude of van fouten. Bij het maken van deze risico-inschatting, hebben wij

Overeenkomstig de wettelijke en statutaire bepalingen, brengen

rekening gehouden met de interne controle van de Groep met

wij U verslag uit in het kader van ons mandaat van commissaris.

betrekking tot het opstellen en de getrouwe weergave van de

Dit verslag omvat ons oordeel over de geconsolideerde jaarreke-

geconsolideerde jaarrekening om controleprocedures vast te

ning evenals de vereiste bijkomende vermelding.

leggen die geschikt zijn in de gegeven omstandigheden, maar niet om een oordeel te geven over de doeltreffendheid van die

Verklaring over de geconsolideerde jaarrekening zonder voor-

interne controle. Wij hebben tevens een beoordeling gemaakt

behoud, met een toelichtende paragraaf

van het passende karakter van de waarderingsregels, de rede-

Wij hebben de controle uitgevoerd van de geconsolideerde jaar-

lijkheid van de door de vennootschap gemaakte boekhoudkun-

rekening van Wereldhave Belgium CVA en haar dochteronderne-

dige ramingen en de voorstelling van de geconsolideerde jaarre-

ming (de “Groep”) over het boekjaar afgesloten op 31 december

kening in haar geheel. Tenslotte hebben wij van de zaakvoerder

2006, opgesteld in overeenstemming met International Financial

en de verantwoordelijken van de Groep de voor onze controle

Reporting Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese

noodzakelijke verduidelijkingen en inlichtingen bekomen. Wij

Unie en met de in België van toepassing zijnde wettelijke en

zijn van mening dat de door ons verkregen informatie een rede-

bestuursrechtelijke voorschriften. Deze geconsolideerde jaarre-

lijke basis vormt voor het uitbrengen van ons oordeel.

kening omvat de geconsolideerde balans op 31 december 2006,

48

de geconsolideerde resultatenrekening, het geconsolideerde

Naar ons oordeel geeft de geconsolideerde jaarrekening afge-

mutatieoverzicht van het eigen vermogen en het geconsoli-

sloten op 31 december 2006 een getrouw beeld van het vermo-

deerde kasstroomoverzicht voor het boekjaar afgesloten op die

gen en de financiële toestand van de Groep evenals van haar

datum, evenals de samenvatting van de voornaamste waar-

resultaten en kasstromen voor het boekjaar dan eindigend,

deringsregels en andere toelichtingen. Het geconsolideerde

in overeenstemming met International Financial Reporting

balanstotaal bedraagt € (000) 370.030 en de geconsolideerde

Standards (IFRS), zoals aanvaard binnen de Europese Unie en

resultatenrekening sluit af met een winst van het boekjaar, aan-

met de in België van toepassing zijnde wettelijke en bestuurs-

deel Groep, van € (000) 44.088.

rechtelijke voorschriften.

Het opstellen van de geconsolideerde jaarrekening valt onder de

Zonder de hierboven vermelde verklaring zonder voorbehoud

verantwoordelijkheid van de zaakvoerder. Deze verantwoorde-

in het gedrang te brengen, vestigen wij de aandacht op de toe-

lijkheid omvat: het opzetten, implementeren en in stand houden

lichting die de statutaire zaakvoerder van de vennootschap in

van een interne controle met betrekking tot het opstellen en de

de geconsolideerde jaarrekening heeft opgenomen inzake de

getrouwe weergave van de geconsolideerde jaarrekening die

oproeping van de vennootschap om te verschijnen voor de raad-

geen afwijkingen bevat van materieel belang als gevolg van frau-

kamer met betrekking tot de strafrechtelijke betwisting van de

de of van fouten, alsook het kiezen en toepassen van geschikte

verkoop van een vennootschap. De procureur vordert terzake de

waarderingsregels en het maken van boekhoudkundige ramin-

verbeurdveklaring van het commercieel centrum ‘Belle-Île’ en

gen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn.

de vereffening van Wereldhave Belgium CVA. De Zaakvoerder, geadviseerd door externe raadgevers, is de mening toegedaan

Het is onze verantwoordelijkheid een oordeel te geven over deze

zowel de administratieve als de strafrechterlijke procedure met

geconsolideerde jaarrekening op basis van onze controle. Wij

succes te kunnen betwisten. Bijgevolg werden geen aanpassin-

hebben onze controle uitgevoerd overeenkomstig de wettelijke

gen aan de geconsolideerde jaarrekening aangebracht, en werd

bepalingen en volgens de in België geldende controlenormen,

geen voorziening aangelegd.

zoals uitgevaardigd door het Instituut der Bedrijfsrevisoren. Deze controlenormen vereisen dat onze controle zo wordt georganiseerd en uitgevoerd dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de geconsolideerde jaarrekening geen afwijkingen bevat van materieel belang.

Verslag van de commissaris 2006

Bijkomende vermelding Het opstellen en de inhoud van het geconsolideerde jaarverslag vallen onder de verantwoordelijkheid van de zaakvoerder. Het is onze verantwoordelijkheid om in ons verslag de volgende bijkomende vermelding op te nemen die niet van aard is om de draagwijdte van onze verklaring over de geconsolideerde jaarrekening te wijzigen: • Het geconsolideerde jaarverslag behandelt de door de wet vereiste inlichtingen en stemt overeen met de geconsolideerde jaarrekening. Wij kunnen ons echter niet uitspreken over de beschrijving van de voornaamste risico’s en onzekerheden waarmee de Groep wordt geconfronteerd, alsook van haar positie, haar voorzienbare evolutie of de aanmerkelijke invloed van bepaalde feiten op haar toekomstige ontwikkeling. Wij kunnen evenwel bevestigen dat de verstrekte gegevens geen onmiskenbare inconsistenties vertonen met de informatie waarover wij beschikken in het kader van ons mandaat. 5 maart 2007 Brussel

De commissaris PricewaterhouseCoopers Bedrijfsrevisoren vertegenwoordigd door

Luc Discry Bedrijfsrevisor

49

Verslag van de commissaris 2006

Pro forma enkelvoudige balans en resultatenrekening en overige gegevens bij het geconsolideerd jaarverslag 2006

Pro forma balans en resultatenrekening van Wereldhave Belgium CVA Volgende tabellen zijn een weergave van de niet geconsolideerde balans en resultatenrekening, inclusief resultaatverwerking van Wereldhave Belgium CVA. De tabellen geven een voorstelling volgens het schema dat in de geconsolideerde jaarrekening wordt gehanteerd, en stemt niet noodzakelijk overeen met de weergave in de statutaire jaarrekening van voornoemde vennootschap.

Pro forma enkelvoudige balans na winstdeling (bedragen x E 1.000)

2006

Vaste activa Materiële vaste activa Terreinen en gebouwen Meubilair en rollend materieel Activa in aanbouw Financiële vaste activa Vlottende activa Vorderingen op meer dan één jaar Overige vorderingen Vorderingen op ten hoogste één jaar Handelsvorderingen Overige vorderingen Liquide middelen Overlopende rekeningen Totaal der activa

Passiva

Activa

Eigen vermogen Kapitaal Geplaatst kapitaal Herwaarderingsmeerwaarden Reserves Wettelijke reserve Onbeschikbare reserve Overgedragen winst 52 Schulden Schulden op meer dan één jaar Overige schulden Schulden op ten hoogste één jaar Schulden op meer dan één jaar die binnen het jaar vervallen Financiële Schulden Handelsschulden 1. Leveranciers Schulden met betrekking tot belastingen, bezoldigingen en sociale lasten 1. Belastingen 2. Bezoldigingen en sociale lasten Overige schulden Overlopende rekeningen Totaal der passiva

2005

360.698

324.138

354.089 347.131 110 6.848 6.609 58.819 5.376 5.376 52.619 124 52.495 426 398 419.517

317.756 317.646 110

6.382

61.742 6.033 6.033 52.453 71 52.382 3.090 166

385.880

336.818 224.969 224.969 5.614 63.597 13 63.584 42.638 82.699 250 250 80.707 8.115 1.129 1.129

312.331 224.969 224.969 5.614 39.499 13 39.486 42.249

73.549 203 203 71.470 33

114 114

51.234 51.113 121 20.229 1.742 419.517

51.113 51.042 71 20.210 1.876

385.880

Pro forma enkelvoudige balans en resultatenrekening en overige gegevens

Pro forma enkelvoudige resultatenrekening (bedragen x € 1.000) Huuropbrengsten Huur Vergoedingen voor vroegtijdig verbroken huurcontracten

2006

22.926

2005 21.800

Netto huurresultaat

22.571 355

Recuperatie van huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurder op verhuurde gebouwen (+)

1.898

1.870

Vastgoedresultaat Technische kosten Commerciële kosten Kosten algemeen beheer vastgoed Vastgoedkosten Operationeel vastgoedresultaat

-2.093 -816 -301 -388

-195 22.731 -1.505 21.226

-2.223

-353 21.477

-242 -151 -243

-636 20.811

Algemene kosten Personeelskosten Overige Andere operationele kosten

-548 -522 -306

-1.376

-595 -249 -237

-1.081

Operationeel resultaat voor het resultaat op de portefeuille Resultaat verkoop andere niet financiële activa

5

19.855

19.730

9


24.098

8.634

Operationeel resultaat Financiële opbrengsten Intrestkosten Andere financiële kosten Financieel resultaat Resultaat voor belastingen Vennootschapsbelasting Belastingen Netto resultaat

941 -263 -83 -71

43.958 595 44.553 -71 44.482

28.373

770 -89 -111

570

28.943

-139

-139 28.804

21.800

Huurlasten en belastingen normaal gedragen door de huurders op verhuurde gebouwen (-)


53

D. Te bestemmen winst

(x € 1.000)

2006

2005

Winst van het boekjaar

44.482

Bestemming van de variatie in de reële waarde van de portefeuille

Overboeking naar de onbeschikbare reserves

-24.098

-8.634

Te bestemmen winst

20.384

20.170

2006

2005

Resultaatverwerking

28.804

( x € 1.000)

Te bestemmen winst

62.633

62.244

Te bestemmen winst van het boekjaar

20.384

20.170

Overgedragen winst van het vorige boekjaar

42.249

42.074

Over te dragen resultaat

-42.638

-42.249

Over te dragen winst

-42.638

-42.249

Uit te keren winst

-19.995

-19.995

Vergoeding van het kapitaal

-19.995

-19.995

De integrale statutaire jaarrekening, de toelichting, het statutaire verslag van de Zaakvoerder en het verslag van de commissaris over de statutaire jaarrekening van Comm. VA Wereldhave Belgium SCA kunnen kosteloos bekomen worden op de zetel van de vennootschap. Deze documenten zijn tevens consulteerbaar op onze website: www.wereldhavebelgium.com De commissaris heeft met betrekking tot genoemde documenten een verklaring zonder voorbehoud afgeleverd. De statutaire jaarrekening, de toelichting, het jaarverslag en de verklaring van de commissaris zullen conform de wettelijke bepalingen neergelegd worden bij de Nationale Bank van België.

54


Overige gegevens 1. Identificatie van Wereldhave Belgium

Soort aandelen

Comm.VA Wereldhave Belgium SCA, vastgoedbevak naar Bel-

Aandelen zijn aan toonder of op naam.

gisch recht, gevestigd te Medialaan 30 bus 6 – 1800 Vilvoorde, is een commanditaire vennootschap op aandelen naar Belgisch

Wederinkoop

recht die een publiek beroep op het spaarwezen heeft gedaan.

De Vastgoedbevak mag eigen aandelen inkopen wanneer deze

Wereldhave Belgium werd opgericht onder de naam Rank City

verkrijging noodzakelijk is om de vennootschap te vrijwaren

Wall bij akte verleden voor notaris Pierre Spaey te Sint-Jans-

tegen ernstig en dreigend nadeel. Deze toelating werd her-

Molenbeek op 8 augustus 1972, bekendgemaakt in de Bijlagen

nieuwd op 9 april 2005 voor een periode van drie jaar.

tot het Belgisch Staatsblad van 18 augustus nadien, onder het nummer 2520-9. De statuten werden herhaaldelijk gewijzigd

Voorkeurrecht bij kapitaalverhoging

en voor het laatst op 10 mei 2002 volgens akte verleden voor

In geval van een kapitaalverhoging worden de nieuwe aandelen

de heer Denis Deckers, notaris te Brussel. Wereldhave Bel-

waarop in contanten wordt ingeschreven, bij voorkeur aange-

gium werd opgericht voor onbepaalde duur. De statuten van

boden aan de aandeelhouders in verhouding tot het kapitaal-

de Vastgoedbevak en de Zaakvoerder liggen ter inzage bij de

gedeelte dat door hun aandelen wordt vertegenwoordigd op de

Griffie van de Rechtbank van Koophandel van Brussel, en op de

dag van de emissie.

maatschappelijke zetel van de vennootschap. De jaarrekeningen worden neergelegd bij de Nationale Bank van België en liggen

Bestuur

ter inzage bij de Griffie van de Rechtbank van Koophandel van

De Vastgoedbevak wordt bestuurd door één of meer statutaire

Brussel. De jaarrekeningen van Wereldhave Belgium worden

Zaakvoerders. N.V. Wereldhave Belgium S.A. is momenteel als

elk jaar, samen met de bijbehorende verslagen, toegezonden

enig statutair Zaakvoerder aangesteld.

aan de aandeelhouders op naam, alsook aan elke andere persoon die daarom verzoekt. De besluiten houdende benoeming

Algemene Vergadering van Aandeelhouders

en ontslag van de leden van de organen van de Zaakvoerder

De Algemene Vergadering wordt jaarlijks gehouden op de twee-

N.V. Wereldhave Belgium S. A. worden bekendgemaakt in de

de woensdag van de maand april om 11.00 uur.

Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad. De financiële berichten met betrekking tot Wereldhave Belgium worden gepubliceerd

Boekjaar

in de financiële pers. De andere voor het publiek toegankelijke

Het boekjaar begint op 1 januari en eindigt op 31 december van

documenten liggen ter inzage op de maatschappelijke zetel van

elk jaar.

Wereldhave Belgium.

2. Belangrijkste statutaire bepalingen Doel Wereldhave Belgium heeft als hoofddoel de collectieve belegging van, uit het publiek aangetrokken, kapitaal in de categorie “vastgoed”, zoals bedoeld in artikel 7, 5° van de wet van 20 juli 2004 betreffende bepaalde vormen van collectief beheer van

56

beleggingsportefeuilles. Maatschappelijk kapitaal Het maatschappelijk kapitaal bedraagt per 31 december 2006 E 224.968.918, vertegenwoordigd door 5.331.947 volgestorte aandelen, zonder aanduiding van nominale waarde. Toegestaan kapitaal Het is de Zaakvoerder toegelaten het maatschappelijk kapitaal te verhogen in een of meerdere keren ten belope van een maximum bedrag van E 200.000.000 Deze toelating werd hernieuwd op 9 april 2005 voor een periode van drie jaar.


Inhoudsopgave. Jaarverslag 2006

Recommend Documents