Inhoudsopgave Bouwen aan de nieuwe koers

Jaarverslag 2012

1

Inhoudsopgave Bouwen aan de nieuwe koers

Voorwoord

5

1. 1.1 1.2 1.3

Verslag directeur-bestuurder Inleiding Missie en visie Opgave

7 7 8 9

2. 2.1

Maatschappelijke inbedding Onze partners

15 15

2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.1.4 2.1.5 2.1.6

15 17 18 18 20 20

3. 3.1

3.2

4. 4.0 4.1

Organisatie Bedrijfsvoering

22 22

3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.1.5

22 28 28 30 31

33

3.2.1 3.2.2

33 39

Governancestructuur Verslag Raad van Toezicht

Beleid Een introductie Duurzaamheid

4.1.2

46 46 47

Doelstellingen en Speerpunten

47

4.1.1.1 4.1.1.2 4.1.1.3

48 49 49

Verduurzamen woningvoorraad Bewustwording en kennisontwikkeling organisatie en medewerkers Onderzoek huurdersgedrag

Overige zaken rond duurzaamheid

Vitale wijken 4.2.1

4.2.2

4.2.3 4.2.4

4.3

Personeel & organisatie Ondernemingsraad Kwaliteit ICT Communicatie

Governance

4.1.1

4.2

Gemeente Boxtel SintLucas Contourde Twern Collega-corporaties Zorggroep Elde Overige

50

50

Doelstellingen en Speerpunten

51

4.2.1.1 4.2.1.2 4.2.1.3

51 52 52

Verantwoordelijkheid bewoners Wijkgericht denken en handelen Integrale aanpak

Betrokken bewoners

52

4.2.2.1 4.2.2.2

52 55

Participatie Klachtenadviescommissie

Leefbaarheid

55

4.2.3.1

56

Activiteiten

Overlast

58

Wonen, welzijn en zorg

60

4.3.1

Doelstellingen en Speerpunten

60

4.3.1.1 4.3.1.2 4.3.1.3

61 61 61

4.3.2

Levensloopbestendig Zelfstandig wonen Visie-ontwikkeling

Speciale doelgroepen

62

2

4.4

Differentiatie

64

4.4.1

Doelstellingen en Speerpunten

64

4.4.1.1

65

4.4.2 4.4.3

Portfoliomanagement Onderhoud & nieuwbouw

65 66

4.4.3.1 4.4.3.2 4.4.3.3 4.4.3.4 4.4.3.5

67 68 68 69 70

4.4.4 4.4.5

5. 5.1

5.2

6. 6.1

6.2

Doorstroming

Centrum Boxtel-Oost Breukelen Selissenwal/Munsel Lennisheuvel

Verkoop Aankoop

71 71

Verantwoording Verhuur

72 72

5.1.1 5.1.2 5.1.3 5.1.4 5.1.5 5.1.6 5.1.7 5.1.8 5.1.9 5.1.10 5.1.11 5.1.12 5.1.13 5.1.14

72 72 72 73 73 74 75 75 76 78 78 79 79 79

Huurprijsbeleid Huurharmonisatie Jaarlijkse huurverhoging Huurverhoging woningverbetering Huurtoeslag Huurincasso Ontruimingen Verhuur & voorraadontwikkeling Mutaties Rechtstreekse verhuur Urgentie Nieuwe verhuringen Woningtoewijzing Woningzoekenden

Onderhoud

80

5.2.1 5.2.2 5.2.3

80 80 81

Serviceabonnement Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud

Financiën Algemeen

82 82

6.1.1 6.1.2 6.1.3 6.1.4

82 84 86 86

Meerjaren kasstroomprognose Benchmark vergelijkingen Monitoren en borgen In- en uitgaande kasstromen

Beheer 6.2.1 6.2.2 6.2.3 6.2.4 6.2.5 6.2.6 6.2.7 6.2.8 6.2.9 6.2.10 6.2.11 6.2.12

87 Instrumenten Rapportages Treasury Liquide middelen Schuldpositie Solvabiliteit RJ-645 Bedrijfswaarde Investeringen Verbindingen Risicobeheersing Fiscaliteiten

87 88 88 89 89 90 90 90 90 91 91 94

3

6.3

Verkort 6.3.1 6.3.2 6.3.3 6.3.4 6.3.5 6.3.6 6.3.7 6.3.8

6.4

7.

94 Algemeen Verwerking verplichtingen Materiële vaste activa Vastgoedbeleggingen Financiële vaste activa Vlottende activa Voorzieningen Langlopende schulden

94 98 98 101 101 102 103 104

Overzichten

105

6.4.1 6.4.2 6.4.3 6.4.4

105 106 107 108

Balans Winst-en-verliesrekening Kasstroomoverzicht Kengetallen

Toekomst

109

Controleverklaring

111

4

Voorwoord Beste huurders, huurdersorganisaties, belanghebbenden, leden van het college van B&W, gemeente Boxtel, raadsleden en andere geïnteresseerden. Over 2011 schreven wij dat wij een spannend en roerig jaar achter de rug hadden. Nu bij het terugkijken over 2012 kan de conclusie niet anders zijn dan dat de ergste storm nog moet komen. De problemen, van voornamelijk Brabantse corporaties zijn een steeds grotere en serieuze bedreiging voor het systeem van solidariteit in onze sector en brengen voor Woonstichting St. Joseph steeds meer risico’s met zich mee. De financiële gevolgen van de aanhoudende recessie worden steeds zichtbaarder. De woningmarkt zit volledig op slot. Consumenten zijn terughoudend in hun uitgavepatroon, ervaren verlies aan koopkracht en werk.

In 2012 heeft St. Joseph de effecten hiervan ervaren : een grotere vraag van starters kan steeds moeilijker worden ingevuld door gebrek aan doorstroming. De middeninkomens (van € 34.000 tot €43.000) komen steeds meer in de knel. Steeds meer mensen moeten het doen met minder inkomen. Ontwikkelingen die ons zorgen baren en in 2013 nog geen verbeterd perspectief laten zien. Maar we kunnen ook tevreden terug kijken. Ook afgelopen jaar hebben we hard gewerkt aan het realiseren van de doelen uit ons jaarplan. Een uitvloeisel van het 2e jaar van ons meerjarenbeleidsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’. Binnen de gegeven mogelijkheden hebben we in 2012 diverse ambities verder kunnen invullen en omgezet in daden. Dit verslag rapporteert daar uitgebreid over. Woonstichting St. Joseph heeft een financieel gezonde positie. In 2012 hebben wij onze doelstellingen met betrekking tot verkoop uit de bestaande woningvoorraad gerealiseerd en is op de valreep van het jaar 60% van de koopwoningen aan de Baanderherenweg verkocht en sluiten we, evenals voorgaande jaren, met een positief jaarresultaat (ca. 0,7 miljoen) af.

Toch zien wij dat ook wij onze grenzen bereiken als het gaat om nieuwe investeringen. Projecten in de nieuwbouw (Bracbant en Baanderherenweg) zijn al in uitvoering en worden in 2013 opgeleverd. In het komende jaar starten we met twee renovatieprojecten en blijft de planrealisatie van het herstructureringsproject Het Schild / Van Randerodestraat overeind. Echter verder vooruitkijken naar de jaren 2015 e.v. geeft nog veel ongewisheid. We blijven werken aan het waarmaken van onze ambities, juist nu in tijden van crisis, door nog intensiever de samenwerking te zoeken. Allereerst onze samenwerking met de huurders. Dat leidde in 2012 tot het behalen van het KWH-Participatielabel. Een resultaat dat aangeeft dat we het op het gebied van bewonersparticipatie goed doen. Natuurlijk blijven we ons op dat terrein verbeteren. Een gegeven waar we trots op zijn. In 2012 maakten we samen met Stichting Goed Wonen Liempde nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Boxtel. Afspraken, gebundeld onder de titel Samenwerken aan een duurzame toekomst, die de kompas vormen voor de integrale samenwerking de komende vier jaar.

5

Maar ook de samenwerking met de gemeente Boxtel en andere maatschappelijke partijen bij de oprichting van de Energie Coöperatie Boxtel is een mooi succes. Deze samenwerking gaat een belangrijke rol spelen in het verder verduurzamen van onze woningvoorraad en uiteindelijk onze huurders helpen bij het terugdringen van hun woonlasten. En natuurlijk de verkenningsfase, onderzoek naar samenwerking/fusie, met Woningbouwvereniging Wovesto uit de gemeente Sint-Oedenrode. Dat stond centraal in de tweede helft van het jaar. In 2013 verwachten we concrete stappen kenbaar te maken. Ook in het verder professionaliseren van onze werkorganisatie zetten we mooie stappen in 2012. Wijkgericht werken, projectmatig werken en coachend leidinggeven zijn werkmethodes die het afgelopen jaar met succes zijn doorgevoerd. In ons risico- en ICT-management zijn eveneens goede ontwikkelslagen gemaakt. Een welgemeend woord van dank is dan ook op zijn plaats voor iedereen die aan deze prestaties meewerkten.

Rob Dekker Directeur-bestuurder

6

1. Verslag van de directeur-bestuurder De snel opeenvolgende kabinetten in Den Haag, onder leiding van Balkenende en daarna Rutte, vertonen in ieder geval op één beleidsterrein een consistente lijn, namelijk op dat van de volkshuisvesting. Het mondt uit in het steeds zwaarder belasten van de corporatiesector. Aangekondigde maatregelen, zoals de verhuurdersheffing en een saneringsheffing zullen voor St. Joseph een extra afdracht van naar schatting 14,5 tot 15 miljoen euro vereisen in de periode 20132017. Dat geld moet linksom of rechtsom verdiend of bespaard worden. Maar dat valt niet mee in een nog steeds verstopte woningmarkt en een economische crisis die voor onze huurders nu pas echt voelbaar gaat worden. Het is voor geen enkele corporatiebestuurder moeilijk om zorgelijk vooruit te kijken. Maar somberheid zit niet onze aard. Wij zullen roeien met de riemen die we hebben. En er zijn lichtpunten. Corporaties hebben geen vrienden meer in Den Haag, maar wij hebben wel goede vrienden op lokaal niveau, in Boxtel en in onze regio. Met de bewoners, de stakeholders, de collega-corporaties en de gemeente Boxtel hebben wij uitstekende relaties. En wij zijn een (financieel) gezonde corporatie. Wij weten wat wij willen en zitten middenin een goed lopend veranderingsproces dat ons alleen maar beter, weerbaarder en zelfverzekerder maakt. Het zal moeilijk worden de komende jaren, maar dat zal ons niet weerhouden om zo goed mogelijk te blijven doen waarvoor wij zijn: het leveren van goed, betaalbaar en duurzaam wonen in een aantrekkelijk en kansrijk woon- en leefmilieu. Eén van de lichtpuntjes is de verkenning naar samenwerking/fusie met de collega-corporatie Wovesto uit St. Oedenrode. In 2012 zijn we begonnen met dit verkenningstraject waarin we gezamenlijk op zoek gaan naar de meerwaarde van deze schaalvergroting voor beide organisaties. Begin 2013 zal het antwoord op de cruciale vraag of een fusie tot meerwaarde leidt, beantwoord worden. Woonstichting St. Joseph is er klaar voor.

1.1 Inleiding Het voordeel van snelle kabinetswisselingen is dat soms voor onze sector onaangename voorstellen van het ene kabinet, door een volgend kabinet alweer worden ‘gecanceld’, nog voordat ze zijn uitgewerkt. Dat gebeurde bijvoorbeeld met het voornemen tot het invoeren van ‘het kooprecht voor zittende huurders’ van het kabinet Rutte-I, dat door Rutte-II weer van tafel werd geveegd. Gelukkig maar, want dat voorstel was niet goed en zou de basis onder ons bestaan verder hebben weggeslagen. De herziene Woningwet heeft het tussen de kabinetscrisissen door wel gehaald en heeft meer duidelijkheid gebracht over rol en taken van corporaties. Het is wat betreft de definitieve vaststelling wederom doorgeschoven naar eind 2013. Het is spijtig dat misstappen bij enkele corporaties onze gehele sector in diskrediet brengen. Deze misstappen, het Vestia-debakel met derivaten voorop, liggen als een grijze deken over onze sector en leidden tot het meest recente regeerakkoord (Rutte-II) dat bijzonder nadelig voor corporaties uitpakt. Volgens sommigen leidt dit regeerakkoord tot het einde van de sociale woningbouw. Volgens onze berekeningen zullen de verhuurdersheffing en de saneringsheffing (in verband met het Vestia-probleem) ons de komende vijf jaren per jaar ongeveer 3 miljoen euro gaan kosten.

7

De overheid plaatst tegenover de verhuurdersheffing een verruiming van het huurbeleid dat tot extra huurinkomsten voor de corporaties zou moeten leiden, ongeveer gelijk aan de kosten van de verhuurdersheffing. Met de ideeën die de regering over deze verruiming heeft, gaat dat zeker niet lukken. Ook hier zien we alweer een maatregel sneuvelen voordat die is ingevoerd. De huurverhoging voor de zogenaamde scheefwoners was in 2012 niet uitvoerbaar. Wellicht wijzigt dit in 2013. Voor het 3e achtereenvolgend jaar wordt politiek iets geopperd, wat praktisch en wettelijk nog niet uitvoerbaar is. Onze inschatting is dat deze inkomsten voor St. Joseph maximaal 0,5 miljoen euro per jaar zullen zijn. Willen wij niet interen op ons (weerstands)vermogen, dan zullen wij extra maatregelen moeten nemen om ons huishoudboekje op orde te houden. • • • •

Wij zullen nog scherper op onze bedrijfslasten moeten letten. In het onderhoud zullen wij uiteraard aan onze verplichtingen blijven voldoen, maar er is weinig ruimte voor extra’s. Wij zullen voorzichtig zijn met investeringen en de ontwikkeling van nieuwbouw- en renovatieplannen temporiseren. Wij proberen meer woningen uit de bestaande woningvoorraad te verkopen, ook al is de markt daarvoor niet erg aantrekkelijk.

Het positieve van deze situatie is dat het dwingt een scherp antwoord te formuleren op de vraag ‘waarvoor je als woningcorporatie ook alweer bent’. Wij gaan niet onder somberheid gebukt. Natuurlijk blijven wij investeren in nieuwbouw en renovatie. In 2012 brachten wij nieuwbouwcomplex Het Princenhof met circa honderd appartementen in verhuur, werd de laatste hand gelegd aan het opknappen van het Ursula-complex, startten we met de nieuwbouw op de locatie van de voormalige school Bracbant en begonnen wij de voorbereiding van drie renovatieprojecten. Natuurlijk blijven wij actief in de wijken op het gebied van leefbaarheid, welzijn en veiligheid; ook al moet het straks misschien allemaal een tandje minder. Wij behaalden nog meer mooie resultaten in 2012; we verdienden het Participatielabel, we zijn goed in klantgerichtheid, we maakten nieuwe prestatieafspraken met de gemeente Boxtel en collega corporatie Stichting Goed Wonen Liempde (GWL). In dit jaarverslag komen al deze onderwerpen uitgebreid aan de orde. En wij gaan door met het realiseren van onze jaarplannen, onderdeel van ons ondernemingsplan. Er is in 2012 hard en goed gewerkt en daarvoor wil ik als directeur-bestuurder alle medewerkers van St. Joseph hartelijk danken.

1.2 Missie en visie In 2010 stelden wij ons ondernemingsplan ‘Samenwerken aan een duurzame toekomst’ op, geldend voor de periode 2011 t/m 2015. Om de doelstellingen van het ondernemingsplan te realiseren maken wij voor elk jaar een jaarplan, bestaande uit een aantal deelplannen. Het jaar 2012 was het tweede werkingsjaar van het ondernemingsplan. Het jaarplan 2012 bestaat uit vijftien deelplannen in totaal. Over de uitvoering van dit jaarplan vindt u de resultaten in dit verslag. Hier vermelden wij alvast dat van de 15 deelplannen er in 2012 daadwerkelijk 9 zijn uitgevoerd. De plannen die in 2012 niet (geheel) zijn gerealiseerd, worden in 2013 afgehandeld.

8

Verderop in dit hoofdstuk blikken wij nog eens terug op het jaarplan 2011. Het ondernemingsplan is een dynamisch plan, in die zin dat veranderende omstandigheden of voortschrijdende inzichten kunnen leiden tot aanpassingen. Onze missie en visie en ook onze opgaven zagen wij in 2012 niet anders dan in 2011. Missie St. Joseph is een maatschappelijke ondernemer die zich primair richt op bouwen, beheren en onderhouden van woningen voor mensen in de regio Boxtel die een extra steuntje in de rug nodig hebben. St. Joseph is een open, transparante en marktgerichte organisatie die samen met anderen werkt aan duurzaamheid en vitale wijken. Visie Onze sector staat onder grote druk en vraagt antwoord op een aantal belangrijke maatschappelijke ontwikkelingen. Daarom stelden we onze visie enigszins bij: •

•

• • • •

Zowel Europees als landelijk beleid is gericht op taakverenging voor woningcorporaties. Ons speelveld wordt kleiner. Daar pasten wij ons op aan. We focussen steeds meer op onze bestaande (sociale) woningvoorraad en voeren de komende jaren geen (of minimaliseren) commerciële koopactiviteiten uit. Verdergaande vergrijzing en de wens en noodzaak om als oudere lang(er) zelfstandig te wonen, maakt het voor ons noodzakelijk de bestaande woningvoorraad levensloopbestendig te maken en door samenwerking op wijk-/buurtniveau zo lang mogelijk voorzieningen voor deze doelgroep intact te houden. Wij staan voor betaalbare woonlasten en voor een duurzame samenleving. Daarom investeren wij in een energiezuinige woningvoorraad. Wij willen een marktgerichte en professionele organisatie zijn en investeren daarom in onze eigen organisatie. Met onze (maatschappelijke) partners willen wij professioneel samenwerken. Wij zoeken naar schaalvergroting (van lokaal naar regionaal) door samenwerking of eventueel fusie. Op het gebied van leefbaarheid stimuleren wij het nemen van eigen initiatief en verantwoordelijkheid door de burgers.

1.3 Opgave In ons ondernemingsplan hanteren wij vier strategische doelstellingen met bijbehorende speerpunten en ambities. Daarnaast hebben we een stappenplan voor de professionalisering van onze organisatie. De strategische doelstellingen zijn: 1. 2. 3. 4. 5.

Investeren in duurzaamheid Werken aan en realiseren van vitale wijken Zelfstandig wonen met een (latente) zorgbehoefte Differentiatie van het woningbezit Ontwikkeling van de eigen organisatie

9

Investeren in duurzaamheid De speerpunten zijn: -

Het verduurzamen van de woningvoorraad; Bewustwording en kennisontwikkeling met betrekking tot duurzaamheid in onze organisatie; Vergroten van bewustzijn en beïnvloeding van energiezuinig gedrag onder huurders en stakeholders.

De belangrijkste ambities zijn: -

Voor 2025 moet 75% van onze woningen een B-label hebben; de overige 25% moet gemiddeld op een C-label uitkomen; Wij richten ons op duurzaam materiaalgebruik; Wij streven naar een CO2-reductie van 10% in 2015; Wij streven naar een reductie van de ‘mondiale voetafdruk’ van onze bedrijfsactiviteiten van de 68 hectaren in 2010 naar 40 hectaren in 2015. Werken aan en realiseren van vitale wijken

De speerpunten zijn: -

Voorkomen van leefbaarheidsproblemen; Stimuleren eigen verantwoordelijkheid bewoners; Wijkgericht werken binnen onze organisatie; Integrale aanpak met partners van maatschappelijke vraagstukken in de wijken.

De belangrijkste ambities zijn: -

ICT-, participatie-, communicatie- en doelgroepenbeleid ontwikkelen en invoeren; Klantscore over vitaliteit en aantrekkelijkheid wijk: in 2015 alle wijken gemiddeld een zeven; KWH-score in top tien referente corporaties; Participatielabel in 2012; Twee wijkvisies ontwikkelen en twee wijkbeheerplannen opstellen; Integraal prestatiecontract met de gemeente opstellen en tweejaarlijks evalueren. Het (langer) zelfstandig laten wonen van mensen met een (latente) zorgbehoefte

De speerpunten zijn: -

Levensloopbestendig maken van (een deel van) de bestaande woningvoorraad; Bevorderen van langer zelfstandig wonen door samen te werken met partijen (zorg, welzijn, commerciële partijen) in de markt; Ontwikkeling gezamenlijke visie op wonen, zorg en welzijn.

De belangrijkste ambities zijn: -

Voor 2020 willen wij 255 woningen extra levensloopbestendig maken; Voor 1 januari 2012 willen wij maatwerkpakketten voor wonen, welzijn en zorg bieden; In de periode 2011-2015 willen wij woon-/zorgvoorzieningen in Boxtel-Oost ontwikkelen.

10

Differentiatie in het woningbezit naar doelgroep, prijs en kwaliteit Onze speerpunten zijn: -

Aanpassen van het bestaande bezit aan de huidige kwaliteitseisen van de bewoners; Bevorderen van doorstroming op de woningmarkt.

Onze belangrijkste ambities zijn: -

Nieuw portfoliomanagement voor de periode 2012-2015; Realiseren van 100-150 nieuwbouwwoningen tot 2020; Kwaliteitsverbetering van 700 woningen in de periode 2011-2015. Professionalisering van de eigen organisatie

Wij zijn op weg om te veranderen van een lijnorganisatie in een projectorganisatie. Medewerkers gaan integraal werken, dus samen met collega’s van andere afdelingen, met de inbreng van eigen deskundigheid. Projectmatig werken, coachend leiderschap en verantwoordelijkheden laag in de organisatie zijn daarvoor van groot belang. In 2012 zetten wij belangrijke stappen: multidisciplinaire wijkteams werden ingesteld, trainingen op het gebied van projectmatig werken en coachend leiderschap werden uitgevoerd en bedrijfsbreed besproken. In het kader van het jaarplan 2012 stonden belangrijke vaardigheden als ‘Strategisch leren’ en ‘Feedback / Elkaar aanspreken‘ op het programma. Wij willen herkenbaar zijn, een duidelijke, eigen identiteit uitdragen. De kernwaarden die onze identiteit tot uitdrukking brengen zijn:

Maatschappelijk betrokken Verbinden Vertrouwen Klantgedreven Wij willen een efficiënte en effectief werkende organisatie zijn. Wij willen onszelf en anderen niet met ongewenste verrassingen confronteren. Risicomanagement, rapportages, scenariostudies, treasurybeleid en realistische jaarplannen zullen daarvoor zorgen. In 2012 ontwikkelden wij diverse verfijningen van het instrumentarium. Uiteraard kunnen wij verrassingen van buitenaf, bijvoorbeeld van grillig Rijksbeleid, niet helemaal voor zijn. Wel kunnen wij de consequenties ervan snel in beeld krijgen. Wij willen ook dat de kwaliteit van ons werk goed is en door onze huurders als goed ervaren wordt. Daarom hechten wij groot belang aan een onafhankelijke en permanente meting van onze dienstverlening door het onafhankelijke KWH1-instituut. Wij vinden het bijzonder prettig dat wij in 2012 ook het nieuwe KWH Participatielabel behaalden.

1

KWH staat voor Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector

11

Dat geeft aan dat wij zorgvuldig omgaan met beïnvloedingsmogelijkheden door (toekomstige) huurders en belanghebbenden op ons beleid en onze activiteiten. Wij nemen deel aan een pilot die uiteindelijk moet leiden tot een KWH Duurzaamheidslabel. De verschillende labels geven niet alleen een beeld van de waardering door bewoners voor onze activiteiten. De metingen en conclusies geven ook aan waar het (nog) beter kan en zijn voor ons dan ook belangrijke informatiebronnen om verbeteringen in gang te zetten. Samenwerking met belanghouders is gewenst en noodzakelijk. Wij streven naar samenwerking op een zakelijke manier, door afspraken te maken en vast te leggen in (prestatie-)contracten of overeenkomsten. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel sloten wij in 2011 al een samenwerkingsovereenkomst. In 2012 maakten wij nieuwe, wederzijdse prestatieafspraken met de gemeente Boxtel en GWL. Ook met Zorggroep Elde, onze belangrijkste partner in de sfeer van zorg en welzijn, sloten wij in 2012 een samenwerkingsovereenkomst. Jaarplannen De doelstellingen in ons ondernemingsplan willen wij realiseren door jaarlijks duidelijke stappen te zetten in de gewenste richting. Per jaar formuleren wij daarom een jaarplan met daarin de stappen die we in dat jaar willen zetten. In 2011 lag het accent vooral op het leggen van fundamenten. In 2012 is daarop voortgebouwd. De jaarplannen 2012 hebben dan ook de titel meegekregen: ‘Het fundament is verankerd. Nu kunnen we er samen op bouwen’. In hoofdstuk 3 en hoofdstuk 4 leest u de resultaten van alle jaarplannen 2012. Hier ziet u vast een overzicht.

12

Graag nemen we u nog mee naar de plannen van een jaar eerder (2011) omdat we een deel daarvan ook dit jaar afronden. Voortgang 2011 Van de 26 jaarplannen uit 2011, waren er in 2011 daadwerkelijk 14 uitgevoerd. In 2012 kwamen er nog eens negen gereed. Drie plannen lopen door in 2013, één plan stagneert door externe omstandigheden en één plan is afgeblazen. Uitgevoerd/gereed in 2011 zijn (14): -

Intergraal herijken duurzaamheidsbeleid; Vormgeven duurzaam aanbestedingsbeleid; Oprichten denktank duurzaamheid; Klant- en leefbaarheidsonderzoeken; Vaststellen definitie levensloopbestendig woningbezit; Standaard Programma van Eisen en bestek nieuwbouw; Eenduidige stichtingskostenopzet en rapportage; Herijken streefhuurbeleid; Herijken portfoliobeleid; Implementatie risicomanagement; Opstellen ICT-beleidsplan; Opstellen Communicatiebeleidsplan; Samenwerking met collega-corporaties; Actualiseren ondernemingsplan.

Uitgevoerd/gereed in 2012 zijn (7): -

Prestatieafspraken met de gemeente Boxtel; Wijkgericht werken; Participatievisie opstellen en Participatielabel voorbereiden; Projectmatig werken; Competentiemanagement; Basisinrichting ICT-systemen optimaliseren; Uitbreiding scenarioanalyse.

In 2013 lopen drie plannen uit 2011 door: -

Woonruimteverdeling regionaal; Opstellen wijkvisie Breukelen; Herijken RVB’s (Resultaat-verantwoordelijkheid-bevoegdheid) en digitaliseren werkprocessen.

Eén plan stagneerde, namelijk de ‘samenwerking maatschappelijk middenveld (regievoering gemeente Boxtel)’, omdat de regievoering en verdere uitwerking door de gemeente Boxtel, die cruciaal is voor die samenwerking, op zich laat wachten. Eén plan, ‘Positiebepaling organisatie’, hebben wij als zodanig afgeblazen. In dit project wilden wij de enigszins familiaire cultuur waarin wij soms nog werken, veranderen. Zo’n verandering zal zeker plaatsvinden, maar zit te diep in onze genen, om er met een enkel project vanaf te komen. Wij denken dat met een continu proces van aandacht aan cultuur- en leiderschapsaspecten er daadwerkelijke veranderingen in ons werk tot stand komen en wij ook geleidelijk een cultuurverandering zullen realiseren.

13

Tenslotte Rest ons te melden dat Woonstichting St. Joseph in 2012 haar middelen uitsluitend besteed heeft in het belang van de volkshuisvesting en het wonen. We steunen geen buitenlandse instellingen in financiële zin. Ook na afsluiting van dit jaar, met een positief saldo van circa 0,7 miljoen euro, is onze financiële positie gezond. Dat stelt ons in staat om maatschappelijk rendement te blijven realiseren en de continuïteit van de onderneming te waarborgen. Ondanks de onzekerheden waarop wij geen invloed hebben, gaan wij met vertrouwen de toekomst tegemoet. Onze koers is uitgezet, onze ambities zijn duidelijk en wij zullen er, samen met onze partners, hard aan trekken om deze ambities waar te blijven maken.

14

2. Maatschappelijke inbedding ‘Wonen’ bepaalt in belangrijke mate de kwaliteit van het leven. Daarom nemen wij ons werk uiterst serieus. Maar wij staan er niet alleen voor. De bewoners en de gemeente Boxtel zijn onze ‘natuurlijke partners’. Tegelijk kan het thema ‘wonen’ niet los gezien worden van andere aspecten van een ‘goed leven’. Er zijn stevige verbindingen met aspecten als leefbaarheid, zorg en welzijn. Ook op die terreinen delen wij verantwoordelijkheden met anderen. Onze maatschappelijke betrokkenheid gaat nog verder: onderwijs en werkgelegenheid bijvoorbeeld zijn terreinen waarvoor wij, zij het op zeer bescheiden schaal, eveneens openstaan voor samenwerking. Op verschillende niveaus werken wij samen met anderen, gezamenlijk het netwerk vormend, dat essentieel is voor de kwaliteit van leven voor de bewoners van Boxtel.

2.1 Onze partners Om onze doelstellingen te realiseren moeten en willen wij professioneel samenwerken met onze partners. Met de huurdersorganisatie HBV Boxtel, met de gemeente Boxtel en met Zorggroep Elde sloten wij in 2011 en 2012 samenwerkingsovereenkomsten, die zoveel mogelijk duidelijkheid verschaffen over de rol en verantwoordelijkheid van beide partijen en een professionele omgang met elkaar regelt. Daarnaast hebben wij een langlopende samenwerkingsrelatie met onze lokale college-corporatie Stichting Goed Wonen Liempde (GWL). Met andere partijen is onze samenwerking minder formeel, maar zeker van belang. In dit hoofdstuk leest u over de activiteiten die we samen met onze partners ontplooiden. De samenwerking met de Huudersbelangenvereniging Boxtel en de verschillende bewonerscommissies leest u in hoofdstuk 4.2.

2.1.1 Gemeente Boxtel Met de gemeente Boxtel hebben wij contacten op alle niveaus, bestuurlijk en ambtelijk en over onderwerpen van algemeen beleid tot de aanpak van kleinschalige zaken op wijk- of buurtniveau. Steeds vaker en intensiever formuleren wij gezamenlijk problemen en een aanpak die tot oplossingen moeten leiden. De onderlinge verstandhouding is goed; onze gezamenlijke motivatie is dat wij samen willen werken in het belang van de bewoners van Boxtel. Op vele terreinen zijn wij partners, helaas boeken we niet op alle terreinen voortgang. Het prestatiecontract 2012-2015 In 2011 evalueerden wij het prestatiecontract 20072011. Daarbij was een groot aantal partijen aanwezig die direct of indirect belang hebben bij dergelijke afspraken, zoals bewonersorganisaties, instellingen op het gebied van onderwijs, zorg en welzijn, makelaars en ondernemers, ouderenorganisaties en politie. Vervolgens werkten wij intensief met de gemeente aan het opstellen van een nieuw prestatiecontract voor de periode 2012 t/m 2015. De partijen aan tafel waren de gemeente Boxtel, Stichting Goed Wonen Liempde en St. Joseph. Het nieuwe contract heeft nog niet de juridische hardheid die wij zouden willen, maar heeft al wel het karakter van een ‘gentlemen agreement’.

15

Dat betekent dat beide partijen er op vertrouwen dat de andere partij zich aan de afspraken zal houden. Moet volgens een der partijen een afspraak veranderd worden, dan wordt dat besproken en wordt in overleg een nieuwe, vervangende afspraak gemaakt. Het tijdperk van vrijblijvende afspraken is hiermee voorgoed voorbij. Het contract ademt bovendien nadrukkelijk de wil tot samenwerking uit en is er een breed draagvlak voor de gemaakte afspraken. In de hoofdstukken Bouwen, Duurzaamheid, Leefbaarheid en Wonen, Welzijn en Zorg zijn afspraken gemaakt die behoorlijke inspanningen vragen. In de praktijk liggen die veelal meer bij de corporaties dan de gemeente. Op het gebied van duurzaamheid willen beide partijen aansprekende resultaten boeken; St. Joseph door het gefaseerd verduurzamen van de woningvoorraad, de gemeente door toe te werken naar een ‘energieneutrale gemeente’ in 2040. Ook hier blijven concrete resultaten uit. Er zijn afspraken op het gebied van leefbaarheid; de ontwikkeling en uitwerken van wijkvisies en -plannen en het gezamenlijk ondersteunen van de WoonOmgevingsPloeg (WOP) en Buurtbemiddeling. En ook in de combinatie wonen-zorg-welzijn willen beide partijen intensief samenwerken. De schuldhulpverlening krijgt de nodige aandacht. Een convenant hierover heeft lang op zich laten wachten. De uitwerking van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning, een wet die van de gemeente vraagt om met aanzienlijk minder middelen meer op dit terrein te doen, is van groot belang voor duidelijkheid en voor het slagen van de samenwerking, ook met andere partijen in de sector zorg en welzijn. De samenwerking tussen de gemeente en St. Joseph is gebaseerd op openheid, transparantie en flexibiliteit. Dat laatste is van groot belang omdat we nu eenmaal in een tijd leven waarin externe omstandigheden soms tot herziening van plannen kunnen/moeten leiden. Wij zijn van plan om dit, als zich zoiets zou voordoen, gezamenlijk op te pakken. Wijkvisie Vergaande samenwerking ontwikkelen wij met de gemeente in het opstellen en uitwerken van wijkvisies. Hierbij gaat het om het structureel aanpakken van een wijk zowel fysiek als sociaaleconomisch. Doel daarbij is dat de betreffende wijk voor de bewoners (weer) een aantrekkelijk, veilig en kansrijk woongebied wordt. Met de gemeente zijn wij opdrachtgever voor het opstellen van wijkvies. In 2010 is gestart met het opstellen van een integrale wijkvisie BoxtelOost. Voor 2012 stond het maken van een wijkvisie voor Breukelen op de agenda. Met een kleine vertraging zal deze wijkvisie in het voorjaar van 2013 ter besluitvorming worden aangeboden aan de gemeente en St. Joseph. Het bedrijf Urbanapp heeft voor het opstellen van deze wijkvisie opdracht gekregen. Meer hierover leest u in paragraaf 4.2 (Vitale wijken). Veiligheidsmarkt Boxtel-Oost In de zomer- en kerstvakantie van 2011 waren er opvallend veel huisinbraken in Boxtel-Oost. In samenwerking met de gemeente en de politie Brabant-Noord organiseerden wij begin 2012 een informatieavond voor bewoners. Op de drukbezochte avond kwam vooral aan de orde wat de bewoners zelf en wat St. Joseph kan doen om de kans op woninginbraak te verkleinen.

16

Hometeam Het Hometeam is een overleg gericht op het oplossen van overlastproblemen in Boxtel, die het best kunnen worden aangepakt door een gecombineerde inspanning van verschillende instanties. Deelnemende instanties zijn, behalve St. Joseph, ContourdeTwern, de politie Brabant-Noord (team Boxtel), GGD Hart vanBrabant, Stichting MEE en de gemeente Boxtel (afdeling Sociale zaken en welzijn). Doel is om in een vroegtijdig stadium problemen te signaleren en bij te dragen aan een oplossing daarvan. De partijen commiteerden zich aan dit doel door het ondertekenen van het Convenant Hometeam. De gemeente Boxtel is voorzitter. In 2012 is gewerkt aan 15 probleemsituaties. Vorig jaar waren dat nog 10 zaken.

2.1.2 SiNTLUCAS MBO-vakcollege SiNT LUCAS is een prominent opleidingsinstituut op het gebied van vormgeving in Boxtel. Wij werken al enige jaren met SiNT LUCAS samen. De resultaten van die samenwerking zijn bijzonder zichtbaar, hebben een positief effect op de directe omgeving en leveren zo een mooie bijdrage aan de make-up van Boxtel. Etalage Baanrots Voor het vierde achtereenvolgende jaar kregen eindejaarsstudenten de gelegenheid om in de etalage van het complex Baanrots een voor ons actueel thema uit te beelden. Begin 2012 was het thema Buurtbemiddeling, halverwege het jaar werd De Makerskamer geëtaleerd (zie hierover paragraaf 4.2.3.2) en aan het eind van het jaar was het de beurt aan de Energie Coöperatie Boxtel (zie hiervoor paragraaf 4.1.1). Elk thema leverde een aansprekende voorstelling op in de etalage. Muurschilderingen Hoogheem Een voor een worden de trappenhuizen in het complex Hoogheem aantrekkelijk gemaakt door studenten van SiNT LUCAS. Ook in 2012 maakten zij ontwerpen voor twee trappenhuizen, ditmaal in de flats Tweelingen en Boogschutter. Nadat de bewonersvereniging en de bewoners uit de verschillende ontwerpen hun keuze hadden gemaakt, werden de ontwerpen uitgevoerd. Het resultaat is verbluffend. Zo krijg je een leuker trappenhuis en een aantrekkelijker complex. Muurschildering Clarissenhof Een opknapbeurt van de centrale entree van het complex Clarissenhof had als onbedoeld effect een nogal kale, witte muur die zorgde voor een, zoals bewoner het noemden, ‘ziekenhuisuitstraling’. Drie studenten van SiNT LUCAS werden gevraagd hier iets aan te doen. Zij maakten verscheidene ontwerpen en presenteerden die zelf aan de bewoners. Het gekozen ontwerp wordt op folie geprint en aan de muur bevestigd. Beter een museum- dan een ziekenhuisgevoel.

17

Science Fiction in Boxtel Voordat de slopershamer zijn werk kon doen stelden wij de oude Bracbant Havo beschikbaar aan studenten van SiNT LUCAS. Zij gebruikten het onttakelde gebouw als decor voor een film die zij in het kader van hun studie moesten maken. De mensen die het resultaat gezien hebben kwalificeren dit als science fiction dan wel griezelgenre.

2.1.3 ContourdeTwern Deze organisatie richt zich vooral op het versterken van de sociale cohesie in wijken, de individuele begeleiding van bewoners en straathoekwerk met en voor jonge mensen. Samenwerking is voor ons van groot belang omdat wij het werken aan vitale en aantrekkelijke wijken beschouwen als één van onze strategische doelstellingen. Komen wij in ons werk signalen van huiselijk geweld tegen, dan behandelen wij die volgens een protocol dat wij met ContourdeTwern ontwikkelden. De financiering van het succesvolle project Buurtbemiddeling (zie hoofdstuk 4.2.4) hebben wij in het nieuwe prestatiecontract met de gemeente Boxtel vastgelegd voor de periode 2012-2015. De gemeente is medefinancier van dit project. Verder hielpen medewerkers van ContourdeTwern actieve bewoners uit de wijk Breukelen met hun initiatieven in De Makerskamer (zie 4.2.3.2). Zo organiseerden bewoners (kinder)activiteiten voor Moederdag, een ruilbeurs en een aantal workshops. Protocol huiselijk geweld Wij komen veel bij bewoners over de vloer. Helaas komen wij daarbij soms huiselijk geweld en kindermishandeling tegen, of signalen die daar op wijzen. St. Joseph beschouwt het als haar taak om bij te dragen aan het terugdringen van huiselijk geweld. Hoe wij signalen van huiselijk geweld kunnen herkennen en hoe wij daarmee moeten omgaan, is vastgelegd in een protocol, opgesteld in samenwerking met ContourdeTwern. Wij beperken ons tot signaleren, het uitspreken van onze zorg tegenover betrokkenen en het melden van de signalen bij ContourdeTwern. In 2012 kwam dit onderwerp in werkoverleggen regelmatig aan de orde, maar er zijn in 2012 -evenals in 2011- geen (officiële) meldingen binnengekomen of doorgegeven.

2.1.4 Collega-corporaties Stichting Goed Wonen Liempde (GWL) Wij werken al ruim 17 jaar op plezierige en pragmatische wijze samen met het bestuur en de toezichthouders van GWL. St. Joseph verricht in opdracht van GWL, het beheer, onderhoud en verhuur van de 235 woningen in de kern Liempde. Daarnaast verlenen diverse medewerkers / afdelingen diensten om GWL te assisteren op terreinen als financiën, projectontwikkeling en overleg met de externe toezichthouders (CFV/ WSW). Het Groene Woud Onze collega’s in Het Groene Woud zijn Wovesto in St. Oedenrode, Huis&Erf in Schijndel en Woonwijze in Vught. Wij zoeken nadrukkelijk samenwerking omdat dat wij daar schaalvoordelen van verwachten, zowel financieel als in termen van kennis en deskundigheid. Daarnaast werken wij met een groot aantal corporaties samen aan een nieuw regionaal woonruimteverdelingssysteem.

18

Woonruimteverdeling In ons jaarplan 2011 stond opgenomen het voorbereiden om deel te nemen aan een regionale woonruimteverdeling, door aansluiting, samen met collega-corporaties Woonwijze en Huis&Erf, bij drie Bossche corporaties die al samenwerken in het verdeelsysteem Woonservice. Wij hechten groot belang aan zo’n regionaal verdeelsysteem, omdat het veel meer keuzevrijheid voor de klant betekent, bijdraagt aan meer verscheidenheid in de wijkbevolking en zo ook aan één van onze strategische doelstellingen: het werken aan vitale en aantrekkelijke wijken. Bovendien levert het systeem efficiencyvoordelen op voor de deelnemende corporaties en kunnen wij over veel meer woningmarktinformatie beschikken waar wij ons beleid op kunnen baseren. Over de snelheid waarmee deze aansluiting zou kunnen plaatsvinden, waren wij te optimistisch. Het bleek lang te duren voordat goede juridische afspraken met de automatiseringspartij waren gemaakt. Sommige deelnemende partijen zagen meer beren op de weg dan wij voor mogelijk hielden en er waren bezwaren tegen de hoge snelheid onder het motto: beter goed dan broddelwerk. En daar is iets voor te zeggen. Maar de defintieve ‘go’ is gegeven. De Huurdersbelangenvereniging Boxtel adviseerde positief over de samenwerking, maar wil wel graag goed op de hoogte blijven over de uitwerking. In 2013 wordt het systeem verder uitgewerkt en begin 2014 geïmplementeerd. We gaan werken met drie modules; het aanbodmodel, loting en direct-te-huur. De uitwerking behelst onder andere het bepalen welke woningen in welke module worden aangeboden en het urgentiesysteem. De verwachting is dat op termijn meer corporaties in de regio zich gaan aansluiten. De voordelen voor de klant (nog meer keuzevrijheid) en voor de corporaties (meer efficiency en meer marktkennis) zullen er alleen maar groter door worden. Samenwerking met Wovesto St. Joseph en Wovesto hebben in 2012 enkele medewerkers bij elkaar gedetacheerd. Doel is om van elkaars kennis en kunde te profiteren. Zo zet een medewerker van St. Joseph voor Wovesto in 2012-2013 het portfoliomanagement op poten; gebruikmakend van de ervaring die hij daarmee in 2011 bij St. Joseph opdeed. De methodiek zal voor Wovesto dezelfde zijn als die van St. Joseph, en dat zal bij een nauwe samenwerking in de toekomst een groot voordeel zijn. Begin 2013 volgt ook een nieuw woonwensenonderzoek, om de actuele woonwens van bewoners uit Sint-Oedenrode in beeld te brengen. Daarnaast ondersteunt de projectleider Nieuwbouw van Wovesto bij de verkoop van 22 nieuwe woningen aan de Baanderherenweg (4.4.3.4). De belangrijkste samenwerking lag in 2012 op directieniveau. De directeur-bestuurders stelden samen een meerwaarde notitie op waarin beschreven staat welke meerwaarde een fusie van beide organisaties biedt. In 2013 wordt duidelijk of er daadwerkelijk en op welke termijn aan een fusie gebouwd gaat worden. Salarisadministratie Huis&Erf Met Huis&Erf werkten wij ook in 2012 samen op het gebied van salarisadministratie. We hebben een gezamenlijk salaris- en personeelsregistratiesysteem en Huis&Erf voert voor ons de salarisadministratie uit. Deze samenwerking levert efficiënter werken op en kostenbesparing.

19

2.1.5 Zorggroep Elde Op diverse fronten werken wij samen met Zorggroep Elde, bijvoorbeeld in de ontwikkeling en het beheer van nieuwbouwcomplex Vinckenrode met 60 appartementen voor senioren met zorgindicatie. Wij leveren daar sinds 2011 de huisvesting, Zorggroep Elde de zorg. Ook op het gebied van het samen ontwikkelen van woonzorgzones en woonzorgarrangementen willen wij samenwerken. Om de samenwerking te professionaliseren en uit te breiden werd in 2012 een samenwerkingsovereenkomst door beide partijen ondertekend. Onderdeel van de overeenkomst is een overzicht van projecten waaraan wij de komende tijd samen willen werken. Wij zien deze overeenkomst als een stap in de richting van een prestatiecontract.

2.1.6 WSD-groep De WSD-groep begeleidt mensen met afstand tot de arbeidsmarkt, met als doel om, waar mogelijk medewerkers af te leveren op de reguliere arbeidsmarkt. Onze belangrijkste relatie met de WSDgroep is de WoonOmgevingsPloeg (de WOP) die wij, als onderdeel van het nieuwe prestatiecontract, samen met de gemeente, financieel ondersteunen. De WOP is een bekend en gewaardeerd verschijnsel in de straten van Boxtel (en inmiddels, wegens groot succes, ook in Vught). Wij schakelen de WOP regelmatig in voor allerhande klusjes, zoals het opruimen van zwerfvuil en andere schoonmaakwerkzaamheden, het uitvoeren van kleine reparaties en bij bijzondere gelegenheden, zoals buurtactiviteiten en het aanleggen van (voor-)tuintjes.

2.1.7 Overige St. Joseph leerbedrijf Woonstichting St. Joseph is een erkend leerbedrijf; ook voor 2012 is de erkenning als leerbedrijf in verschillende sectoren afgegeven door instanties die daartoe bevoegd zijn. Enkele van onze medewerkers zijn opgeleid als erkend leermeester. Meestal komen de stagiaires bij ons over de vloer, maar soms zoeken wij de leerlingen zelf op. Tijdens de open dag op het KWI-college waren wij aanwezig met een eigen stand. Leerlingen van de opleiding Middenkaderfunctionaris Bouw kunnen ervaring bij ons opdoen bij het team Vastgoedbeheer. Ook kunnen MBO-leerlingen stage lopen op onze Financiële Administratie en in de sector dienstverlening bij ons team Klantenservice. Wij vinden het belangrijk om leerlingen te laten kennismaken met werken in de praktijk en wij staan tegelijk open voor de soms verfrissende kijk die zij op ons werk hebben. Koning Willem I-College, Den Bosch (MBO) Studenten van dit college volgen zogenaamde meeloopstages in het planmatig onderhoud. Concreet betekent dit dat de student met de opzichter mee naar buiten gaat en ook betrokken is bij de bureauwerkzaamheden die de werkvoorbereider uitvoert. De stagiaire doet ook klusjes die de nodige zelfstandigheid vergen. Begeleiding geeft een van onze medewerkers die de titel ‘leermeester-4’ mag voeren.

20

TU Eindhoven Een student van de TU Eindhoven deed onderzoek naar de betaalbaarheid van de woonlasten nu en in de toekomst. Concreet zal het onderzoek uitwijzen in welke woningtypes de meeste problemen te verwachten zijn en welke maatregelen daarbij passen. Die maatregelen kunnen zowel in de sfeer van techniek als communicatie met de bewoner liggen. Het onderzoek was halverwege het jaar afgerond. Komend jaar zullen wij daar gebruik van maken in de communicatie met bewoners in de meest kwetsbare complexen. Avans Hogeschool Een student van deze opleiding deed onderzoek naar het ‘Opplussen’ van ons bezit (zie verder paragraaf 4.3.1.1). Na een interview door studenten met één van onze projectleiders, maakten zij een fictieve personeelsadvertentie waarin het accent ligt op de rol en taken van een projectleider bij St. Joseph en waarom je zou kiezen voor St. Joseph als werkgever. De reactie van de betrokken projectleider toen hij het resultaat zag: ‘Als ik al niet bij St. Joseph zou werken, zou ik na het lezen van deze advertentie direct in de pen klimmen om een sollicitatiebrief te schrijven’. Fontys Hogeschool Via deze opleiding (richting Vastgoed & Makelaardij) startte aan het eind van 2012 een student met een onderzoek naar (bevordering van de) doorstroming. Inhoudelijk leest u hier meer over in paragraaf 4.4.1.2. Hogeschool Rotterdam Studenten van verschillende afstudeerrichtingen van deze HBO-opleiding deden een scenariostudie naar renovatiemogelijkheden voor het complex 144 portieketagewoningen Hof ter Aa, Keizerstraat en Harperhof. Het resultaat is in 2012 opgeleverd en is voor ons een inspiratiebron in de voorbereiding van de aanpak van dit complex.

21

3. Organisatie Het veranderen van een organisatie is een typisch voorbeeld van het ‘springen op een rijdende trein’. Je kunt veranderen wat je wilt, maar het dagelijks werk moet wel doorgaan; de klanten moeten worden bediend, de woningen onderhouden, plannen ontwikkeld, beslissingen voorbereid en genomen. Veranderen betekent extra inspanningen voor de medewerkers. En dat doe je bij voorkeur met behoud van kwaliteit. Die extra inspanningen worden dagelijks geleverd; er wordt hard gewerkt bij St. Joseph. En de kwaliteit blijft gehandhaafd, getuige bijvoorbeeld de scores die wij krijgen voor onze service aan de klant, gemeten door het onafhankelijke KWH-instituut. Bovendien zijn veranderingen in de werkwijze en vooral in de samenwerkingscultuur die je in jaren hebt opgebouwd, nu niet bepaald de gemakkelijkste veranderingen om daadwerkelijk te realiseren. Toch zijn wij met ons nieuwe ondernemingsplan dit moeilijke traject ingegaan. Want het realiseren van onze doelstellingen vergt een moderne, doelgerichte samenwerking tussen zelfstandig werkende en zelfbewuste medewerkers, die elkaars kwaliteiten waarderen en versterken.

3.1 Bedrijfsvoering Wij zijn bezig met de omvorming van onze organisatie naar een matrixorganisatie, omdat wij denken met zo’n organisatievorm het beste uit onze medewerkers te halen en op de meest efficiënte wijze onze doelstellingen te realiseren. Een matrixorganisatie vergt zelfstandig denkende medewerkers die bereid zijn naar elkaar te luisteren en van elkaar te leren. Het vergt ook een bijzondere vorm van leiderschap, namelijk coachend leiderschap. In 2012 werkten wij hard aan de benodigde vaardigheden. En met het instellen van drie multidisciplinaire wijkteams zetten wij een eerste maar belangrijke stap in de richting van de projectorganisatie.

3.1.1 Personeel & organisatie Jaarplannen 2011 Een aantal deelplannen in het jaarplan 2011 kon niet in dat jaar worden gerealiseerd, maar zijn wel in 2012 uitgevoerd. Het gaat hierbij om projectmatig werken (2011-II), competentiemanagement (2011-III) en herijken RVB’s en digitaliseren van werkprocessen (2011-IV). Eén deelplan uit 2011, positiebepaling organisatie (2011-I) is afgeblazen. Jaarplan 2011-II

Projectmatig werken

Wij willen een professionaliseringsslag maken met de interne organisatie, ook op het gebied van samenwerken. Projectmatig werken stimuleert de integrale samenwerking door het samenbrengen van verschillende disciplines en alle betrokken medewerkers werken van het begin af samen aan een duidelijk omschreven taak. Bouwkundig projectmatig werken is al langer gebruikelijk in onze organisatie; het gaat er nu om ook in de niet-bouwkundige hoek projectmatig werken te introduceren en te professionaliseren. In 2012 volgden alle projectleiders een training projectmatig werken. Naar aanleiding van het geleerde deden zij aanbevelingen aan het managementteam, waaronder het faciliteren van intervisies voor de projectleiders. In 2012 zijn drie intervisies georganiseerd. De bestaande formats voor projectmatig werken zijn verbeterd en het aantal formats is uitgebreid. In een zogenaamde ‘kantinesessie’ zijn (toekomstige) projectmedewerkers uitgebreid geïnformeerd over de werkwijze bij projectmatig werken. Daarmee is dit project afgesloten.

22

Jaarplan 2011-III

Competentiemanagement

Wij willen professionaliseren door ons werk ‘competent’ uit te voeren, dat wil zeggen dat wij weten welke vaardigheden wij (nodig) hebben om ons werk goed te kunnen doen. Wij willen ons werk (kunnen) doen overeenkomstig de kernwaarden die wij in ons nieuwe ondernemingsplan formuleerden. Daarom koppelden wij organisatiecompetenties aan deze kernwaarden. In de verschillende werkoverleggen kwamen in 2012 de organisatiecompetenties uitgebreid aan de orde. Voor het (goed kunnen) geven van feedback, één van de organisatiecompetenties, organiseerden wij in 2012 een uitgebreide training. De competenties ‘coachend leiderschap’ en ‘projectleiderschap’ zijn met de betrokken medewerkers besproken en maken nu deel uit van de beoordelingscyclus. Daarmee is dit project afgesloten. Jaarplan 2011-IV

Herijken RVB’s en digitaliseren werkprocessen

Het herijken van Resultaten, Verantwoordelijkheden en Bevoegdheden (RVB’s) en het digitaliseren van werkprocessen is van belang om een heldere verdeling te krijgen van resultaatgebieden, verantwoordelijkheden en bevoegdheden, waarin belangrijke activiteiten, zoals werken in wijkteams en projectmatig werken, zijn verwerkt. Dit is een doorlopend project. In 2013 zal het voor het verhuur-/mutatieproces van de afdeling Wonen gereed zijn. Overige processen volgen vanaf 2014. Jaarplan 2011-I

Positiebepaling organisatie

De bedoeling van dit project was om volgens een bepaalde methodiek de ‘groei’ van de organisatie te meten. Dit bleek veel tijd te kosten en niet duidelijk werd wat we aan de resultaten zouden kunnen hebben. Daarom besloten wij dit project af te blazen. Jaarplannen 2012 Daarnaast bevat het jaarplan 2012 vijf deelplannen die betrekking hebben op de bedrijfsvoering, te weten: strategisch leren, elkaar aanspreken, veiligheidsbeleid, professionaliseren centrale inkoop en besparen op onderhoud. Jaarplan 2012-I

Strategisch leren

Om de organisatie te professionaliseren, willen wij het individuele leren, vaak in de vorm van een opleiding, meer afstemmen op de doelen en de strategie van St. Joseph. Wij willen er ook een meer planmatig karakter aan geven. Leren is nodig voor de verhoging van de kwaliteit en de duurzame inzetbaarheid van medewerkers. Om dit te bereiken zijn wij in 2012 begonnen met het maken van een overzicht van de benodigde kennis gezien vanuit resultaatgebieden, competenties en organisatiedoelen. Het project loopt door in 2013. Jaarplan 2012-II

Elkaar aanspreken

Binnen onze organisatie moet elkaar aanspreken niet iets negatiefs zijn, maar juist positief in de zin van ‘elkaar helpen’. Dit bevordert het resultaatgericht samenwerken en is daarmee een wezenlijk onderdeel van ons werken aan een professionele, ondernemende organisatie. In 2012 organiseerden wij een attitude workshop, gevolgd door een vaardigheidstraining. In dat kader stelden de medewerkers een persoonlijk actieplan op met leerdoelen, waar zij nu aan werken met ondersteuning van een buddy (collega). De uitdaging is nu nog om de goede resultaten vast te houden.

23

Jaarplan 2012-V

Opstellen veiligheidsbeleid Veiligheid in relatie tot de woningen/nieuwbouw-, renovatie- en onderhoudsprojecten, maar bijvoorbeeld ook met betrekking tot onze eigen huisvesting, vergt permanente aandacht. In het jaarplan 2012 namen wij het opstellen van een nieuw integraal veiligheidsbeleid op. Hierin verwoorden we wat de visie op veiligheid is, waar zij voor wil staan en hoe de visie vertaald is naar concrete doelstellingen en onderliggende veiligheidsgebieden. Ook is afzonderlijk aandacht geschonken aan welke rollen, taken en verantwoordelijkheden wij onderscheiden. Als belangrijkste onderdelen onderscheiden wij fysieke en sociale veiligheid. Per deelgebied hebben we de risico’s benoemd en gekeken naar de maatregelen die wij getroffen hebben. Regelmatig wordt in de werkoverleggen stilgestaan bij afzonderlijke onderdelen op het gebied van veiligheid, zoals het binnenklimaat, asbest, legionella etc.

Ook qua training zorgen wij dat de medewerkers bijblijven bij de laatste ontwikkelingen. Zo volgden twee technische medewerkers in 2012 een asbestherkenningsopleiding en staat voor 2013 de bijscholing VCA VOL op het programma. Het veiligheidsbeleid is in 2012 vastgesteld. Jaarplan 2012-VI

Centrale inkoop professionaliseren

Wij willen onze inkoop centraliseren en professionaliseren. Hierbij gaat het niet primair om bezuinigen, maar in eerste instantie om het standaardiseren van de inkoop. In later beheer hebben wij daar baat bij. De bestekken zijn uitgeschreven, algemene voorwaarden afgestemd en contracten hebben dezelfde structuur. Er is een format ontwikkeld waarin alle afdelingen van St. Joseph hun ervaringen met leveranciers vermelden, zodat een totaalbeeld van de leveranciers ontstaat. Door het centraal opslaan en ontsluiten van gegevens zetten we een belangrijke stap in het professionaliseren van de leveranciersselectie en de evaluatiegesprekken. Jaarplan 2012-VII

Besparen op onderhoudslasten

Wij willen 10% bezuinigen op onze onderhoudskosten en stelden daarvoor in 2012 een plan van aanpak op. Een belangrijk element om de bezuiniging te realiseren is dat wij met aannemers vaste prijsafspraken maken voor de meest voorkomende werkzaamheden en voor het aanbrengen van individuele badkamers, toiletten en/of keuken (onder dagelijks onderhoud). De aanvraag van en het opgeven van elementprijzen en materiaalprijzen is uitgezet naar meerdere aannemers. Op basis van de reacties en een zorgvuldige beoordeling worden de elementprijzen per onderdeel van het werk en de materialenprijzen vastgesteld en voor alle aannemers gelijkgesteld. Overigens maakten wij al in 2011 een nieuw contract voor ons Glasfonds, dat eveneens op vaste prijsafspraken gebaseerd is. Wij denken dat met vaste prijzen en vaste aannemers wij de onderhoudskosten kunnen verlagen en ook dat wij het onderhoud veel efficiënter kunnen uitvoeren. In het planmatig/groot onderhoud willen wij minder, maar grotere opdrachten verstrekken, die de betrokken aannemers meer continuïteit biedt en naast efficiency ook kostenvoordelen moet opleveren. De effectuering van deze maatregelen is eind 2012, begin 2013.

24

Arbeidsomstandigheden Eind 2011 is de Risico Inventarisatie & Evaluatie herzien. Belangrijk thema in 2012 was ‘veiligheid’. Daarnaast werkten wij aan het actualiseren van het arbobeleidsplan. Dat ronden wij begin 2013 af. Bovendien werkten wij het beleid ‘opvang & nazorg agressie en schokkende gebeurtenissen’ uit. Eén van onze opzichters volgde met succes de VCA-opleiding (Veiligheids Certificaat Aannemers) en een wijkbeheerder de cursus ‘Asbestherkenning’. De bedrijfshulpverleners volgden de herhalingscursus. Agressie Agressie is een belangrijk thema in ons werk. St. Joseph streeft naar veiligheid en respect over en weer tussen medewerker en klant. Elke vorm van geweld vinden wij onacceptabel en wij streven er ook naar om dit te voorkomen. Sinds 2009 registreren en bespreken wij incidenten binnen de betrokken afdelingen. In 2012 zijn twee incidenten geregistreerd. Het jaar daarvoor was er één melding. Rapportage vertrouwenspersoon De Arbodienst rapporteerde dat in 2012 geen medewerkers een beroep deden op de vertrouwenspersoon. Strategisch HR-beleid De maatschappij verandert voortdurend en in hoog tempo, de corporatiesector al helemaal. Met al die veranderingen heeft uiteraard ook St. Joseph en haar medewerkers van doen. Bovendien heeft St. Joseph met het nieuwe ondernemingsplan ook zelf een stevige veranderingsagenda, gericht op transformatie naar een ondernemende netwerkorganisatie. Dit alles stelt eisen aan medewerkers en ook aan het HR-beleid (HR=Human Resources). Daarom formuleerden wij in 2012 een hernieuwd strategisch HR-beleid. Het beleid is besproken met de Raad van Toezicht en met de Ondernemingsraad en zal dienen als leidraad bij personele en organisatieontwikkelingen. Medewerkersonderzoek In 2011 voerden wij een medewerkersonderzoek uit. De algemene tevredenheid scoorde een 7,1, en dat was 0,5 lager dan het resultaat van 2009. Het onderzoek in 2011 leverde een aantal aandachtspunten op, waar wij in 2012 mee aan de slag gingen. Per afdeling werden de belangrijkste aandachtspunten besproken, gevolgd door het opstellen van een actieplan. Ook het managementteam stelde voor zichzelf een actieplan op, gebaseerd op de antwoorden die de organisatie gaf op drie vragen die het MT stelde. Een deel van de acties in de actieplannen is in 2012 afgerond; de rest volgt in 2013.

25

Statistieken

St. Joseph wil studenten boeien en binden aan de volkshuisvestingssector. Daarom stellen we stageplaatsen beschikbaar en zorgen we voor een goede begeleiding van de stagiaires. In het kader van uitvoeren werkervaring- en afstudeerstages hebben wij dit jaar contacten gehad met de Fontys Hogeschool en (opleiding Vastgoed & Makelaardij)het Koning Willem 1-College (opleidingen Sociaal Maatschappelijke Dienstverlening, Bouwkunde en Bedrijfsadministrateur).

26

Ziekteverzuim Het ziekteverzuim bedroeg 1,93% (exclusief zwangerschap) in 2012.Ten opzichte van 2011 (4,44%) is het verzuim dus met 2,51% gedaald. Het totaal aantal ziekmeldingen bedroeg 47. Dit is 7 meldingen minder dan in 2012 (54). Het totaal aantal verzuimdagen bedroeg 468. Van die verzuimdagen is 77% ontstaan door kort (korter dan 7 dagen) verzuim. In 2012 zijn twee langdurige ziektes (eerste ziektejaar) en één langdurige ziekte (tweede ziektejaar) geëindigd. Geen van de verzuimoorzaken was werk gerelateerd. Het gemiddeld aantal ziekteverzuimdagen is 9,85 dagen. Dit is een flinke daling t.o.v. 2011 (21,1). Organogram

27

3.1.2 Ondernemingsraad Het jaar 2012 stond in het teken van verandering. Na de verkiezingen eind 2011 zijn begin 2012 twee nieuwe leden benoemd. Op reguliere momenten had de OR overleg met de directeur-bestuurder en met de Raad van Toezicht. De OR van St. Joseph bestaat uit drie leden: een voorzitter, secretaris en een lid. Voor 2012 benoemde de OR zes speerpunten. Dit zijn onderwerpen waarbij de OR permanent de vinger aan de pols houdt. 1. CAO onderhandelingen 2012; In 2012 hebben de uitkomsten van de cao onderhandelingen geen extra onderhandelingen tussen OR en Directeur-Bestuurder met zich meegebracht. 2. Financieel en cijfermatig inzicht; In 2012 heeft de OR geen eigen overleg gehad over de financiële stand van zaken, dit is voldoende aan de orde geweest in de reguliere werkoverleggen van de OR leden. 3. Kennisontwikkeling en training OR-Leden; De 2 nieuws OR leden hebben een basistraining OR gedaan, daarnaast heeft de OR samen met de OR van Wovesto een basistraining gedaan in het kader van de voorgenomen Fusie. 4. Oog voor samenwerking en fusie; De OR volgt de voorgenomen fusie met Wovesto op de voet en wordt daar ook direct bij betrokken. 5. Het nieuwe werken; In 2012 is het nieuwe werken in de vorm van thuiswerken ingevoerd, hierin zijn door de OR geen extra acties ondernomen. 6. Contact met achterban. In 2012 is de OR knop op het intranet erbij gekomen, hiermee hebben medewerkers direct toegang tot alle OR info op intranet. Tenslotte is de OR in de tweede helft van 2012 nauw betrokken bij de voorgenomen fusie. Hiervoor volgende de leden - samen met de OR van Wovesto - een training om de kennis op gebied van fusie te vergroten. Daarnaast vond er overleg plaats met de OR van Wovesto, beide directeuren, beide Raden van Toezicht.

3.1.3 Kwaliteit Sinds 2003 zijn wij in het bezit van het KWH Huurlabel, een kwaliteitskeurmerk verstrekt door de onafhankelijke Stichting Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH). Dit keurmerk zegt iets over de kwaliteit van de dienstverlening rond het verhuurproces.

28

Sinds eind 2009 zijn wij ook in bezit van het Goed Bestuurlabel dat aangeeft dat ons toezicht en bestuur naar behoren functioneert. In 2012 is ook een KWH-label Participatie aan ons verstrekt (zie hoofdstuk 4.2.2.1). Bij de ontwikkeling van een KWH-label Duurzaamheid zijn wij intensief betrokken (zie hoofdstuk 4.1.2). KWH-Huurlabel Sinds 2012 ligt de focus van het Huurlabel veel meer dan voorheen op de beleving van de klant. Door continue bevraging van de klant op negen onderdelen wordt de klantbeleving in beeld gebracht. De score van bijvoorbeeld eind december 2012 beweegt zich op de verschillende onderdelen tussen een 6,7 (op een schaal van 10) ‘Klachten behandelen’ en een 8,9 voor het onderdeel ‘Communicatie & Informatie’: Onderdeel Contact Bereikbaarheid Communicatie & Informatie Woning zoeken Nieuwe woning Huur opzeggen Reparaties Onderhoud Klachten behandelen Gemiddeld

Score 7,8 7,9 8,9 7,9 8,2 8,4 8,1 8,5 6,7 8,0

De cijfers over heel 2012 geven gemiddeld een totaalscore van 8,0 (peildatum januari 2013). Met deze score staan wij landelijk op plaats 18 van totaal 168 deelnemende corporaties. In de regio Zuid (51 corporaties) nemen we de achtste plaats in. Klachtenmanagement Het leren en verbeteren neemt een belangrijke plaats in, in onze organisatie. Vanuit de meting voor het KWH Huurlabel geven huurders aan wanneer zij ontevreden zijn over bepaalde onderdelen van onze dienstverlening. Deze ‘signaalmailtjes’ komen rechtstreeks bij ons binnen en stellen ons in staat direct actie te ondernemen. In 2012 kregen wij 24 signaalmailtjes. Deze signalen maken ons duidelijk waar wij onze dienstverlening nog kunnen verbeteren. Leren kunnen we ook van de signalen die we krijgen via klachtenbrieven. In 2012 kregen we 18 brieven waarin huurders aangeven ontevreden te zijn over onze dienstverlening. Onderwerpen die meerdere keren terugkwamen waren: -

gang van zaken bij inschrijven/toewijzen woningen, het niet afdoende afhandelen van reparatieverzoeken en bezwaar tegen kosten van reparatie.

Op basis van deze uitingen van ontevredenheid hebben wij verbeteringen doorgevoerd, waaronder betere vastlegging van afspraken en communicatie bij groot onderhoud. In 2011 ontvingen we 12 brieven waarin huurders hun ontevredenheid aangaven.

29

Openingstijden Per 1 april 2012 veranderden wij de openingstijden van onze balie. Vanaf die datum is de balie ’s middags, vanaf 12.30 uur, gesloten. Deze maatregel lijkt op het eerste gezicht een vermindering van de dienstverlening aan de klant. Maar dat is schijn. Het geeft onze Klantservicemedewerkers veel meer de gelegenheid de klant, op afspraak, thuis op te zoeken. Bovendien is onze balie ’s middags wel telefonisch bereikbaar en kunnen bewoners ’s middags langskomen na het maken van een afspraak.

3.1.4 ICT ICT zal zorgen voor optimale toegang tot alle relevante informatie voor onze medewerkers en uitwisseling van informatie met de klant. Het werken wordt daarmee efficiënter en dat geldt ook voor de contacten vanuit de optiek van de klant. In het kader van ons jaarplan 2011 stelden wij een meerjaren ICT-Beleidsplan vast en werkten wij aan het optimaliseren van de basisinrichting van de ICT-systemen. In 2012 voltooiden wij deze optimalisering door enerzijds vervuiling in het systeem te verwijderen en het anderzijds te vullen met relevante informatie. Jaarplan 2012-IV

ICT-beleid uitvoeren

In 2012 startte de uitvoering van onderdelen van het ICT-beleidsplan. Het accent lag daarbij op het ontwikkelen van het Document Management Systeem (DMS) en dan vooral het arbeidsintensieve digitaliseren van 4000 bewonersdossiers. De bewonersdossiers zijn straks digitaal opvraagbaar en dat zal voor de betrokken medewerkers sneller en efficiënter werken zijn. In 2012 rondden we het eerste (geplande) deel af. Nieuwe beheerpartij De beheerpartij waarmee wij werkten voldeed niet aan alle verwachtingen die de gebruikers er van hadden. En om de ambities van ons ondernemingsplan te kunnen faciliteren waren forse, onrendabele investeringen in de eigen apparatuur noodzakelijk. Dit leidde tot een heroverweging, resulterend in de keuze om per 1 december 2012 te starten met een andere beheerpartij en om de eigen apparatuur te vervangen door een gehuurde computeromgeving. De voordelen van deze keuze zijn onder andere dat wij goedkoper uit zijn, dat we kunnen rekenen op een betere service en dat we flexibeler zijn bij uitbreiding of verandering. Nieuwe telefooncentrale Blikseminslag in de zomer van 2012 maakte vervanging van de verouderde, maar nog wel functionerende telefooncentrale tot een acute aangelegenheid. De verbindingen lopen via het bestaande netwerk. Het systeem loopt nu nog via de ouderwetse telefoonverbinding, maar straks via de digitale snelweg. Effectenarena De effectenarena is een methode die de effecten of verwachtingen van een investering meet. De methode is vooral nuttig als het om projecten gaat waar soms de investering, maar vaker het resultaat niet zo eenduidig is, bijvoorbeeld als het gaat om (gedeeltelijk) immateriële resultaten.

30

Bij de ontwikkeling van het Document Management Systeem (DMS) zetten wij de effectenarena in. In het format van de effectenarena benoemen wij wie betrokken is bij het project (de investeerders), wat zij investeren en de effecten die deze investeringen (kunnen) hebben. Tenslotte worden de incasseerders benoemd, degenen die profiteren van de effecten. Met de effectenarena meten we vooraf wat de verwachtingen zijn van deelnemers aan het project, om achteraf te kijken of deze verwachtingen uitgekomen zijn. Hierdoor ontstaat inzicht in hoe verwachtingen beter en/of anders gestuurd kunnen worden bij een volgend project.

3.1.5 Communicatie De focus van onze organisatie is de komende jaren vooral naar buiten gericht. Communiceren met onze (potentiële) klant en met stakeholders is van groot belang en zal ook sterk intensiveren door de mogelijkheden die deze tijd biedt. Internet zullen wij niet alleen gebruiken als informatiemiddel maar ook als communicatiemiddel met de buitenwereld, Twitter en Facebook zijn al bijna niet meer weg te denken in het maatschappelijk verkeer en bieden ongekende mogelijkheden van (razendsnelle) communicatie, waarbij we overigens ook de nadelen onder ogen moeten zien. In 2011 formuleerden wij een communicatiebeleidsplan. In het jaarplan 2012 zijn marketingcommunicatie en doorontwikkeling website opgenomen. Jaarplan 2012-III

Marketingcommunicatieplan

Dit project is vertraagd, maar begin 2013 wordt het marketingcommunicatieplan opgeleverd. Het wordt een stappenplan. Bij elke (nieuwe) dienst of (nieuw) product dat St. Joseph in de markt zet, doorlopen de betrokken medewerkers dit stappenplan. Jaarplan 2012-VIII

Doorontwikkelen website

Onze visie over de ontwikkeling van onze website legden wij in 2011 vast. Kern daarvan is dat wij de website ontwikkelen naar een klantenportal met veel mogelijkheden voor (wederzijdse) informatie uitwisseling en communicatie. In 2012 ligt in deze ontwikkeling de nadruk op het verbeteren van de basis van de website. Komende jaren vergroten we de interactiviteit van de site. In de tussentijd worden nieuwe modules toegevoegd, zoals in 2012 de module Direct te Huur. Social media Veel van onze huurders maken al gebruik van sociale media zoals Facebook, Linkedln en Twitter. Wij stelden in 2012 diverse Facebookpagina´s op, zoals voor nieuwbouwproject Princenhof, renovatieproject Hof ter Aa en samen met de gemeente een pagina rondom de Wijkvisie Breukelen/ Centrum. De snelheid en effectiviteit van Facebook bleek wel bij een storing aan de verwarmingsinstallatie in het project Princenhof. Binnen de kortste keren stonden alle signalen op rood. Voor de zomer van 2012 activeerden we een corporate Twitter-account. In diezelfde periode organiseerden we voor onze medewerkers diverse workshops Social media.

31

Sponsoring Wij sponsoren activiteiten of initiatieven als zij voldoen aan de eisen die wij daaraan stellen. Die eisen zijn dat de initiatieven/activiteiten in Boxtel plaatsvinden en de initiatiefnemers bij voorkeur uit Boxtel komen, toegankelijk zijn voor onze huurders en een relatie hebben met St. Joseph. Bovendien willen wij graag een rol in de activiteit kunnen spelen.

32

3.2 Governance In dit hoofdstuk zetten wij onze governancestructuur uiteen en verantwoordt de Raad van Toezicht zich over haar activiteiten in 2012. Tot slot komen beloningsbeleid en beloningen in 2012 voor de Raad van Toezicht en directeur-bestuurder aan de orde.

3.2.1 Governancestructuur Onze Governancecode is op 28 november 2011 geëvalueerd en geactualiseerd. Het principe ‘pas toe of leg uit’ werd toen omgezet in ‘leg uit‘. Het Reglement Raad van Toezicht voldoet daarmee aan de uitgangspunten van de code. In de gevallen waarin we van de bepalingen afwijken, lichten we dat toe, verderop in deze paragraaf. De directeur-bestuurder is verantwoordelijk voor het besturen van de onderneming en legt daarover in dit jaarverslag verantwoording af. De Raad van Toezicht ziet toe op de financiële continuïteit, de rechtvaardigheid van de uitgaven (legitimatie), het maatschappelijk presteren, de governancestructuur, een aantal gedragsaspecten (o.a. integriteit) en het functioneren van de directeur-bestuurder. De taken van de directeur-bestuurder en de Raad van Toezicht zijn vastgelegd in de statuten van de Stichting; het reglement Raad van Toezicht en het directiestatuut. Alle geledingen binnen St. Joseph vinden goed bestuur en toezicht, transparantie, externe verantwoording en financiële beheersing, oftewel een goede corporate governance van essentieel belang. Wij onderschrijven de ambities, positionering en rolopvatting van de Aedescode en de daaraan gekoppelde Governancecode Woningcorporaties en handelen daarnaar. De corporate governanceprincipes komen tot uitdrukking in documenten die St. Joseph heeft vastgesteld en gepubliceerd in de vorm van statuten, reglementenprocesbeschrijvingen (gebaseerd op functiescheiding, controleerbaarheid, verantwoorden, transparantie en integriteit) en kadernotities. St. Joseph heeft transparantie hoog in haar vaandel staan. Bovenstaande documenten staan integraal op haar website. Afwijkingen De directeur-bestuurder kreeg na zijn benoeming een contract voor onbepaalde tijd. De herziene Governancecode (1 juli 2011) hanteert een benoemingstermijn van vier jaar, met als doel dat de Raad van Toezicht periodiek beoordeelt of de bestuurder nog steeds de juiste persoon op de juiste plaats is. De Raad van Toezicht koos bewust voor een afwijking op dit gebied. De achterliggende gedachte onderschrijven ze wel. Visitatie en governance Iedere vier jaar laat St. Joseph zich visiteren, waarbij een gestructureerd oordeel wordt gegeven over het volkshuisvestelijk en maatschappelijk presteren. De opdrachtverstrekking tot visitatie is een gezamenlijke verantwoordelijkheid van zowel de bestuurder als de Raad van Toezicht. In 2010 rondden we de eerste visitatie van St. Joseph af. De volgende visitatie staat daarmee gepland voor 2014.

33

Uit de eerste visitatie bleek dat wij goed presteren op het gebied van Governance. Eind 2012 bespraken we de ontwikkeling van de aandachtspunten uit de eerste visitatie met de Raad van Toezicht. De belangrijkste aandachtspunten, te weten: de informatievoorziening naar de Raad, het toetsingskader, risicomanagement en aanvulling van de Raad op de expertgebieden Projectontwikkeling en Financiën, zijn allemaal doorgevoerd. Onafhankelijkheid Ieder lid van de Raad van Toezicht heeft de verantwoordelijkheid onafhankelijk en kritisch bij te dragen aan de besluitvorming. Dat gebeurt zodanig dat de Raad belangen op evenwichtige wijze kan afwegen. De samenstelling van de Raad is dusdanig dat de leden, ten opzichte van elkaar, ten opzichte van de bestuurder en ten opzichte van welk deelbelang ook, onafhankelijk en kritisch kunnen opereren. Met de directeur-bestuurder zijn afspraken gemaakt in zijn arbeidscontract. Zo kan hij alleen nevenfuncties uitvoeren als de Raad van Toezicht het goedkeurt. In 2012 is de Raad van Toezicht in haar volle omvang onafhankelijk geweest. Over dit jaar hebben noch transacties plaats gevonden waarbij sprake is geweest van tegengestelde belangen tussen de Woonstichting en de leden van de Raad van Toezicht, noch tussen de Woonstichting en de directeurbestuurder. Integriteit De leden van de Raad van Toezicht opereren onafhankelijk van elkaar. Woonstichting St. Joseph legt haar integriteitbeleid vast in een code; de integriteitscode. Daarnaast kent St. Joseph een Klokkenluidersregeling. De integriteitscode en Klokkenluidersregeling vindt u op onze website en hanteren we bij werving en selectie, evenals bij de zelfevaluatie en functioneringsgesprekken met de directeur-bestuurder. De Raad realiseert zich dat papier geduldig is en dat het juist gaat om houding en gedrag die het integer handelen bepalen. In de organisatie krijgt het onderwerp integriteit op diverse momenten aandacht. Het staat geagendeerd in de reguliere werkoverleggen en het is een vast onderdeel in onze voortgang- en beoordelingscyclus. Ook in onze risicomanagementrapportages komen onze normen en waarden met betrekking tot integriteit aan de orde. Ons P&O-beleid speelt daarbij een centrale rol, met haar activiteiten op het gebied van organisatieontwikkeling. St. Joseph richt zich daarbij op het versterken van ons bewustzijn en onze overtuigingen. Leningen en garanties St. Joseph verstrekt geen leningen, dan wel garanties aan leden van de Raad van Toezicht, aan de directeur-bestuurder, of aan het personeel. Vergaderingen De Raad van Toezicht vergaderde in 2012 zeven maal in aanwezigheid van de directeur-bestuurder. Eenmaal vergaderde zij in zijn afwezigheid. Agendapunten waren toen de zelfevaluatie van de Raad en het functioneren van de directeur-bestuurder. Naast de reguliere vergaderingen, kende de Raad een strategiedag.

34

Dit jaar stonden de volgende thema`s op de agenda: • •

Impact maatregelen Kunduz-akkoord voor St. Joseph; Fusie/samenwerking met Wovesto.

Naast bovenstaande inhoudelijke thema’s, maakte de Raad ook een traditioneel ‘rondje Boxtel’ waarbij ze actuele vastgoedprojecten bekeek. Diverse Raadsleden waren ook aanwezig bij diverse officiële feestelijke momenten bij projecten in de wijk. Daarnaast vroeg de Verkenning om te komen tot een mogelijk fusie/samenwerking met Wovesto veel tijd en overleg. Gedurende het jaar vergaderde de Begeleidingscommissie, bestaande uit de voorzitter en één Raadslid, vijf keer over de voortgang en voorbereiding van de beslismomenten. In het najaar maakten beide Raden van Toezicht formeel kennis met elkaar en stelden ze de route van de verkenningsfase vast. Taak De Raad van Toezicht houdt toezicht op het beleid van de organisatie en besturing van de directeurbestuurder van Woonstichting St. Joseph, op de algemene zaken van de Stichting en de met St. Joseph verbonden deelnemingen. De Raad van Toezicht houdt integraal toezicht en treedt gevraagd en ongevraagd op als adviseur van de directeur-bestuurder. De Raad richt zich bij de uitoefening van haar taak op het belang van de corporatie en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. De Raad fungeert verder als werkgever van de directeurbestuurder. Werkwijze De Raad van Toezicht vergadert in principe vijf keer per jaar volgens een vooraf vastgesteld schema. Daarnaast organiseert de Raad van Toezicht eenmaal per jaar een extra (thema)vergadering over de strategiediscussie. Voorafgaand (circa 14 dagen) aan iedere vergadering heeft de directeurbestuurder overleg met de voorzitter. Zij stellen samen de agenda en de onderliggende stukken vast. Direct voorafgaande aan de reguliere Raad van Toezicht-vergadering vindt, in afwezigheid van de directeur-bestuurder, vooroverleg plaats tussen uitsluitend de leden van de Raad van Toezicht. Daar koppelt de voorzitter het overleg met de directeur-bestuurder terug naar de Raadsleden en nemen alle leden de agenda door. Informatievoorziening De Raad van Toezicht baseert haar oordeel mede op informatie afkomstig van de directeurbestuurder, met een (schriftelijke) toelichting en bijbehorende stukken per agendapunt. Per onderwerp geeft de bestuurder duidelijk aan wat de Raad gevraagd wordt: goedkeuren, bespreken of ter informatie. De Raad baseert haar oordeel ook op de kwartaalrapportages, treasuryrapportages, (meerjaren)begroting, investeringsvoorstellen en jaarplanactiviteiten. Daarnaast stelt de bestuurder de sectorrapportages en oordeelsbrief van het Ministerie van Binnenlandse Zaken, het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), Het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW), AEDES en de Vereniging voor Toezichthouders Woningcorporaties (VTW) per vergadering beschikbaar (en waar nodig geagendeerd en besproken). Structureel informeert de bestuurder de Raad over de rol en positie van St. Joseph in de (lokale) pers door persberichten en krantenknipsels per vergadering bij de stukken mee te sturen.

35

In de notities die de Raad ter goedkeuring ontvangt, geeft de bestuurder de koppeling met de strategische doelstellingen standaard aan. Daarnaast zijn de notities die over de nieuwbouw of wijkontwikkeling gaan, voorzien van een risicoparagraaf en worden de effecten op kasstromen en de liquiditeitspositie inzichtelijk gemaakt. Kerncommissies De Raad heeft momenteel 3 commissies ingesteld. Dit zijn commissies die de extra zaken die spelen voorbereiden voor de gehele Raad. De samenstelling van de verschillende commissies was in 2012 als volgt: Commissie werving & selectie: • •

De heer P. Krikhaar; De heer J. de Kok.

Remuneratiecommissie: • •

De heer P. Krikhaar; De heer J. de Kok.

Begeleidingscommissie verkenningsfase: • •

De heer P. Krikhaar; Mevrouw J. van Dijk.

Verder kent St. Joseph geen audit- of andere kerncommissies. De commissies die voor bijzondere activiteiten in het leven zijn geroepen, rapporteren altijd naar de voltallige Raad. Daar worden de besluiten genomen. Het jaarlijkse evaluatie- en functioneringsgesprek met de directeur-bestuurder bereidt de voorzitter van de Raad van Toezicht voor. Na instemming van de voltallige Raad, voert de remuneratiecommissie het gesprek uit. Naast deze commissies is afgesproken dat het overleg met de Ondernemingsraad wordt gevoerd door de voorzitter en bij toerbeurten één van de leden van de Raad van Toezicht. Klachtenadviescommissie (KAC) Over het werk van de regionale klachtenadviescommissie (KAC), in de zin van artikel 16 van het BBSH, rapporteert de directeur-bestuurder tijdens de 1e vergadering van het jaar over de werkzaamheden van de commissie van het jaar daarvoor. De klachtenadviescommissie beschikt over een eigen reglement en maakt jaarlijks een verslag van haar activiteiten. Op de website van Woonstichting St. Joseph staat de klachtenprocedure beschreven en vindt u de brochure terug met informatie over hoe de klant hiervan gebruik kan maken. In 2012 is het reglement aangepast. De directeur-bestuurder heeft eenmaal per jaar, samen met de andere aangesloten corporatiebestuurders, afstemmingsoverleg met de regionale klachtenadviescommissie. Daarin worden eventuele suggesties tot bijstelling van het beleid aan de orde gesteld.

36

De commissie bestaat uit vier leden met deskundigheid op het gebied van recht, bouwkunde, notarieel recht en de woningmarkt. Het secretariaat is werkzaam vanuit Huis&Erf te Schijndel. Samenstelling commissie De Klachtenadviescommissie kreeg in augustus 2012 te maken met het schokkende verlies van een lid door overlijden na een ernstige ziekte. In november zijn er sollicitatiegesprekken geweest om een nieuw lid te werven. In december voegde de KAC een nieuw lid aan de commissie toe. In de 2e helft van 2012 is Wovesto, uit St. Oedenrode, aangesloten bij de klachtenadviescommissie, waardoor het regionale karakter verder is versterkt. Begin 2013 wordt deze aansluiting geformaliseerd. In 2012 is er over St. Joseph één klacht geweest. Deze klacht is niet ontvankelijk verklaard. De klacht betrof een bezwaar van een huurder tegen de hoogte van de verhuiskostenvergoeding en de hoogte van de nieuwe huurprijs. St. Joseph heeft, conform de wettelijke regelgeving, de betrokken huurder een verhuiskostenvergoeding uitgekeerd. Vergadering Ondernemingsraad De Raad van Toezicht overlegt twee keer per jaar met de ondernemingsraad (OR). Tijdens het overleg in het voorjaar is vooral aandacht besteed aan de ontwikkeling van de werkorganisatie en de impact van de crisis op ons werk en de corporatiesector. In de 2e helft van het jaar stond het overleg in het teken van de verkenningsfase van de mogelijke fusie met Wovesto en hun rol/positie in deze fase. De Raad en de OR constateren dat het overleg en de informatieverstrekking door de directeurbestuurder goed verloopt, zodat ieder zijn rol goed kan vervullen. Verbindingen / deelnemingen Woonstichting St. Joseph heeft in 2012 nog één afzonderlijke besloten vennootschap, te weten de beheer BV St. Joseph. Deze slapende vennootschap is vooralsnog in stand gehouden om in te kunnen spelen op eventuele toekomstige ontwikkelingen. Toezichtkader De Raad van Toezicht hanteert een toezichtkader als het gaat over het functioneren van Woonstichting St. Joseph. Dit toezichtkader is in 2012 compleet gemaakt met een investeringsstatuut/-kader en een organisatie/-formatieplan. Beide instrumenten zijn in het najaar besproken en vastgesteld door de Raad van Toezicht en zullen in 2013 verder in de praktijk, bij het toetsen van investeringen en de uitwerking van ons toekomstige organisatie-/formatieplan, verder worden doorontwikkeld.

37

Het totale palet van toezichthouden omvat verder onder andere de volgende elementen: • • • • • • •

De strategie is vastgelegd in de Strategische Visie en Ondernemingsplan 2011-2015. De Raad van Toezicht ziet hierin toe op de maatschappelijke oriëntatie; De uitwerking ligt vast in de hiervan afgeleide jaarplannen; De strategische ontwikkeling, het portfoliomanagement (2011), met daar aan gekoppeld het streefhuur- en verkoopbeleid. Samen met het nieuw ontwikkelde investeringskader, de basis voor het beoordelen van de transitie voornemens in onze woningvoorraad; Voor het toezicht houden op de financiële risico`s gebruiken we de instrumenten treasuryjaarplan, de jaarbegroting 2012, de meerjarenbegroting en de kwartaalrapportages; Daarnaast maken we gebruik van de beoordelingen van de toezichthoudende instellingen CFV, WSW en Ministerie Binnenlandse Zaken; Voor het toezicht op overige bedrijfsrisico`s maakt de Raad van Toezicht gebruik van de jaarlijkse risico-inventarisatie van interne en externe risico`s; Verder neemt de Raad van Toezicht kennis en gaat zij in dialoog met de accountant over haar bevindingen, beschreven in haar managementletter en accountantsverslag.

38

3.2.2 Verslag Raad van Toezicht Inleiding De maatschappij is volop in beweging. Onder invloed van de financiële en economische crisis voert de overheid een ingrijpend beleid voor de bouwkolom en de woningcorporatiesector in het bijzonder. Het jaar 2012 staat in het teken van de invoering van heffingen, heroriëntatie van de positie van de woningcorporatie en de invloed van de overheden op de sector. Het regeerakkoord Rutte II heeft fikse gevolgen voor alle corporaties. Corporaties krijgen grote heffingen opgelegd. Geld dat rechtstreeks naar de overheidskas gaat en niet wordt gereserveerd voor het woonbeleid. Woonstichting St. Joseph is een sterke woningcorporatie. We verhuren goede woningen en staan er financieel goed voor. Maar als we de komende jaren jaarlijks € 3 miljoen kwijt zijn aan heffingen, heeft dat natuurlijk wel effect. We hebben dan minder geld beschikbaar om te investeren of om onze woningen (energetisch) te verbeteren. Een ander punt uit het regeerakkoord is, dat er wederom geprobeerd wordt inkomensafhankelijke huurverhogingen per 1 juli 2013 door te voeren. Dit kan op termijn de betaalbaarheid van de (sociale) huurwoningen onder druk zetten. De gevolgen van de financiële en economische crisis hebben de woningmarkt (koop en huur) sterk veranderd en zullen ook de komende jaren onzekerheid geven. Belanghouders St. Joseph zoekt voortdurend de dialoog met (lokale) samenwerkingspartijen. Dit jaar hebben de Boxtelse woningcorporaties (St. Joseph en Stichting Goed Wonen Liempde) en de gemeente Boxtel een nieuw prestatiecontract Samen werken aan een duurzaam vitaal Boxtel , Liempde en Lennisheuvel vastgesteld voor de periode 2012-2015. De input voor dit nieuwe prestatiecontract is eind 2011 in gezamenlijke sessies met onze samenwerkingspartners geleverd. Het prestatiecontract bevat concrete afspraken op de terreinen Bouwen, Duurzaamheid, Leefbaarheid, Wonen Zorg & Welzijn en Samenwerking. Naast bovenstaand proces zoeken we met enige regelmaat de dialoog met de gemeente Boxtel. Dit vinden wij wenselijk op bestuurlijk, maar ook op ambtelijk niveau. Helaas neemt St. Joseph in onze ogen nog te vaak het initiatief. Ook de gemeente Boxtel moet voldoende ruimte en tijd beschikbaar stellen om de gezamenlijke koers te kunnen varen. In 2012 is in november het voltallig college van B&W van de gemeente Boxtel op bezoek geweest. Belangrijkste gespreksonderwerp waren de effecten van het kabinet Rutte II op de volkshuisvesting in de gemeente Boxtel. Een informatieve bijeenkomst waar de zorg over de opgestapelde maatregelen zijn gedeeld. Verder is in samenspraak met de gemeente Boxtel een start gemaakt met de ontwikkeling van de wijkvisie Breukelen/Centrum. Een interactief proces tussen bewoners, gemeente en andere professionele partijen als ContourdeTwern. Met de Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel zoeken we de dialoog in reguliere overleggen en jaarvergaderingen over o.a. het huurbeleid, duurzaamheidsbeleid en de verkenningsfase met collegacorporatie Wovesto.

39

Begin 2012 bezegelden we ons partnerschap met de Zorggroep Elde (ZGE) met een samenwerkingsconvenant. Daarmee laten we zien dat we ook in de nabije toekomst onze krachten willen (blijven) bundelen. Externe accountant De Raad van Toezicht benoemt de externe accountant. Op advies van de directeur-bestuurder is in de 2e helft van 2012, na beëindiging van het driejarig contract, besloten een nieuwe accountant te benoemen. Dit besprak de Raad in de vergadering van september. Ze benoemde accountantskantoor BDO Audit en Assurance B.V. voor de boekjaren 2012-2014. Remuneratiecommissie Aan het begin van het jaar worden de te bereiken resultaten afgesproken tussen de directeurbestuurder en de Raad van Toezicht. De aanzet hiervoor wordt door de voltallige Raad van Toezicht gemaakt. De definitieve afspraken worden, tegelijkertijd met het jaarlijkse beoordelingsgesprek, gemaakt door de remuneratiecommissie. Begin 2012 zijn de doelen voor dat verslagjaar bepaald. Tijdens het remuneratiegesprek is gesproken over de behaalde resultaten en voortgang van de ontwikkeling van Woonstichting St. Joseph, het functioneren en de honorering van de directeurbestuurder. Beloning directeur-bestuurder Sinds januari 2007 is de heer R. Dekker als directeur-bestuurder, fulltime in dienst van Woonstichting St. Joseph. De Raad bepaalde in 2008 het salaris en het salarisperspectief van de directeurbestuurder op basis van een advies van een externe adviseur. Deze zijn vervolgens als passend beoordeeld, conform de aanbevelingen van de commissie Izeboud. In 2011 is de beloning en het salarisperspectief wederom getoetst aan de vernieuwde beloningscode. Ook toen is geoordeeld dat de beloning van de directeur-bestuurder nog steeds past binnen de bandbreedte van de aanbevelingen van de commissie Izeboud.

Het salaris van de directeur-bestuurder bestaat uit een vaste overeengekomen vergoeding en een variabele beloning in de vorm van een bonus van maximaal 10% van het vaste jaarsalaris. Op verzoek van de directeur-bestuurder is de variabele bonus voor 2012 ruim gehalveerd en wordt er met ingang van 2013 geen variabele beloning meer toegekend. De benoeming van de directeur-bestuurder is voor onbepaalde tijd. Er zijn geen bijzondere afspraken gemaakt ten aanzien van eventuele opzegtermijnen en afvloeiingsregelingen. De pensioenregeling voor de bestuurder is conform de regeling die geldt zoals bepaald in de CAO-Woondiensten. De heer Dekker rijdt in een leaseauto en bekleedt geen nevenfuncties. Zelfevaluatie Jaarlijks komt de Raad in een besloten vergadering bijeen en stelt ze haar eigen functioneren aan de orde. De Raad hanteert voor haar zelfreflectie een uitgebreide vragenlijst, die ieder lid afzonderlijk voorbereidt.

40

In deze zelfreflectie staan het functioneren, de onafhankelijkheid en de integriteit van elke toezichthouder afzonderlijk en de Raad van Toezicht als geheel centraal. Daarnaast staan de leden stil bij de rol van de voorzitter, de besluitvorming en de informatievoorziening aan de Raad. In het beoordelingsgesprek met de directeur-bestuurder komen ook de rollen tussen bestuur en Raad aan de orde. Dit is eveneens een thema in de vragenlijst voor de zelfreflectie. Na de zelfevaluatie van dit jaar, concluderen we dat de volgende aandachtpunten de komende periode extra aandacht krijgen: • • •

•

Samenwerking tussen bestuurder en Raad Het zoeken van de juiste balans tussen afstand, betrokkenheid , controle en advies vraagt blijvend aandacht. Contact met de organisatie De Raad neemt zich voor meer momenten aan te grijpen om contact te hebben met individuele medewerkers. Vergaderingen Raad van Toezicht Meer actuele thema’s in discussievorm behandelen voordat dit ter besluitvorming voor wordt gelegd. Daarnaast moet de Raad er op toezien dat aanvullende informatie (ten behoeve van besluitvorming) voor Raadsvergaderingen wordt uitgedeeld. Samenstelling Raad In 2013 bekijken we of de vacature in de Raad ingevuld moet worden. Dat is afhankelijk van de lopende gesprekken over een mogelijke fusie. Bij het aanstellen van een nieuw lid zal de binding met Boxtel een belangrijk aandachtspunt zijn.

Deskundigheid Elk lid van de Raad van Toezicht is in staat om de hoofdlijnen van het totale beleid te beoordelen. Elk lid van de Raad van Toezicht beschikt over de specifieke deskundigheid en voldoet aan de eisen die de profielschets van de Raad formuleert. De Raad van Toezicht is zodanig samengesteld dat zij haar taak naar behoren kan vervullen. Van ieder lid wordt verwacht dat hij/zij de ontwikkelingen in de (woning)markt volgt. Ook wordt verwacht dat ieder lid de vergaderingen bijwoont en de kennis upto-date houdt. Met betrekking tot de deskundigheidsbevordering zijn ook het lidmaatschap van VTW, het volgen van cursussen en (voorlichtings)bijeenkomsten, het raadplegen van vakbladen en de internetsites van AEDES, Minister Blok en andere corporaties van belang. Publicaties en brieven van het CFV en WSW zijn eveneens belangrijke informatiebronnen. Rol van de voorzitter De voorzitter van de Raad van Toezicht bereidt de agenda van de vergadering voor en leidt de vergaderingen. Hij ziet toe op het goed functioneren van de Raad. Daarnaast draagt hij zorg voor een adequate informatievoorziening aan de leden van de Raad, zorgt ervoor dat er voldoende tijd bestaat voor de besluitvorming en draagt zorg voor een adequate introductie. Hij is namens de Raad van Toezicht het voornaamste aanspreekpunt voor de bestuurder en initieert de evaluatie van het functioneren van de Raad van Toezicht en van het functioneren van de directeur-bestuurder. De werkorganisatie draagt zorg voor een adequate ondersteuning van de voorzitter van de Raad van Toezicht (informatie, agendering, evaluatie, introductie nieuwe leden, etc.).

41

Vergoeding Raad van toezicht De vergoeding van de leden van de Raad baseren we op de adviesregeling ‘Honorering toezichthouders in woningcorporaties’ van de VTW. De huidige honorering past binnen de bandbreedte van de nieuwe adviesregeling van de VTW. Sinds 2011 zijn de vergoedingen voor de leden van de Raad van toezicht niet meer verhoogd. Uitzondering hierop is de honorering van de voorzitter en van één van de leden. Beiden is 25% extra honorering toegekend in verband met de (extra) werkbelasting door de werkzaamheden in het kader van de Begeleidingscommissie inzake de mogelijke fusie met Wovesto. De inkomsten van alle toezichthouders:

Verder is in 2012 de (reis)kostenvergoeding van de leden van de Raad over 2011 en 2012 uitgekeerd. Voor 2013 verhogen we de reguliere vergoedingen voor de leden van de Raad van Toezicht wederom niet. Aan overige kosten (bijwonen van workshops, lidmaatschappen en ondersteuning in het kader van deskundigheidbevordering van de Raad) is in 2012 € 5.480 uitgegeven. Voor de werving en selectieprocedure , voor een nieuw lid voor de Raad, onder begeleiding van een extern bureau , is € 17.500 uitgegeven. Besluiten Raad van Toezicht 2012 Raad van Toezicht: • • • • • • • •

Jaarverslag 2011 – voortgang en Governanceverslag; Zelfevaluatie 2011; Vergaderplanning en rooster van aftreden; Vicevoorzitter Raad van Toezicht; Procedure werving en selectie nieuw lid Raad van toezicht; Benoeming nieuw lid Raad van Toezicht; Herbenoeming lid Raad van toezicht; Extra vergoeding leden Begeleidingscommissie.

Directeur-bestuurder: • Functioneringsgesprek met directeur-bestuurder 2012; • Bezoldiging directeur-bestuurder; • Kiesbaar stellen voor lid Raad van Toezicht Energie Coöperatie Boxtel.

42

Jaarplannen, verantwoordingscyclus & financiën: • • • • • • • • • • • •

Jaarrekening/-verslag 2011 (in aanwezigheid van de accountant); Managementletter, interne controle 2012 (in aanwezigheid van de accountant); Kwartaalrapportages; Treasury jaarplan 2012 en rapportages; Evaluatie accountant; Keuze nieuw accountantsbureau; Begroting + Jaarplannen 2013; Investeringskader; Statutenwijziging; Verlengen VSO2; Bespreking rapportages CFV en WSW; Bespreking Oordeel brieven Ministerie Binnenlandse Zaken.

Maatschappelijk presteren/Vastgoed/Overige: • • • • • • • • • • • • • • • • •

Verslag Regionale Klachtenadviescommissie; Managementsamenvatting klant- en leefbaarheidsonderzoek; Exit strategie Den Bergh; Fasedocument Baanderherenweg ontwerp- en bouwvoorbereidingsfase; Fasedocument Baanderherenweg uitvoeringsfase; Fasedocument uitvoeringsfase Bracbant; Fasedocument nazorgfase facelift 33 woningen Mgr. Bekkerstraat; Fasedocument nazorgfase badkamers en toiletten Frans Staelstraat; Fasedocument definitie-, ontwerp- en bouwvoorbereidingsfase Het Schild/Van Randerodestraat; Onverkochte koopappartementen Het Princenhof; Verkoop 30 appartementen zonder lift; Financiële matching gemeente Oirschot; Prestatiecontract Gemeente Boxtel – Goed Wonen Liempde – Woonstichting St. Joseph; Besproken samenwerkingsovereenkomst Zorggroep Elde – Woonstichting St. Joseph; Besproken Regionaal Woonruimteverdeling; Huurverhoging per 1 juli 2012; Huisvesting St. Joseph.

Bestuurdersaansprakelijkheid Voor de directeur-bestuurder en de leden van de Raad van Toezicht, is een verzekering voor bestuursaansprakelijkheid afgesloten. Hier op is in het verslagjaar geen beroep gedaan. Treasury St. Joseph beschikt over een treasurystatuut, dat jaarlijks beoordeelt en aangepast wordt, als de politieke en financiële ontwikkelingen daar om vragen. Sinds 2011 wordt St. Joseph op het gebied van treasurymanagement ondersteunt door een externe treasurer. De uitwerking van het treasurybeleid komt tot uitdrukking in het treasuryjaarplan. Het treasuryjaarplan wordt jaarlijks opgesteld, vastgesteld door de directeur-bestuurder en goedgekeurd door de Raad van Toezicht. In het jaarplan wordt onder meer de directeur-bestuurder gemandateerd door de Raad van Toezicht voor het aangaan en wijzigen van nieuwe financieringen in het nieuwe jaar. Vervolgens wordt de Raad geïnformeerd over de totstandkoming van de (her)financieringen.

43

Fiscaliteiten Vanwege de specifieke deskundigheid op het gebied van belastingen, laat St. Joseph zich op dit gebied adviseren door externe partijen. Afhankelijk van de mate van de risico`s, wordt één of meerdere partijen advies gevraagd. Samenstelling Raad van Toezicht In de statuten van Woonstichting St. Joseph staat dat de Raad van Toezicht uit tenminste 3 en ten hoogste 5 personen bestaat. Tevens staat in de statuten te lezen dat 2 van hen op voordracht van de huurders zitting hebben. De Raad van Toezicht-leden zijn voor een periode van 4 jaar benoemd en kunnen conform het reglement voor een volgende zittingstermijn van eveneens 4 jaar worden herbenoemd. Voor wat betreft de samenstelling van de Raad, is de aanwezigheid van een evenwichtige expertise op de diverse vakgebieden en spreiding van maatschappelijke focus van belang. De selectie van nieuwe leden is dan ook gebaseerd op de in het reglement van de Raad van Toezicht omschreven profielschetsen. (Her)benoemings/aftreden In 2012 hebben een aantal mutaties/wisselingen plaatsgevonden: • • • •

In de raadsvergadering van 6 februari is de heer A. van de Laar benoemd tot vicevoorzitter van de Raad van Toezicht; In het voorjaar is, onder begeleiding van een extern wervingsbureau, de ontstane vacature, door vertrek van de heer L. van der Weide, ingevuld; In mei 2012 is mevrouw J. van Dijk, met het profiel Vastgoed & Projectontwikkeling, benoemd voor 4 jaar; In de zomerperiode heeft Raadslid mevrouw W. Klaassen, op voordracht van de Huurdersbelangenvereniging (HBV) haar werkzaamheden om privéredenen moeten neerleggen. In samenspraak met de HBV is afgesproken de vacature (nog) niet in te vullen, daar de verkenningsfase om te komen tot een mogelijke fusie met Wovesto in de nabije toekomst, mogelijk een andere invulling vraagt.

Een en ander betekent dat de Raad van Toezicht in de 2e helft van 2012 uit 4 leden bestaat. Per 1 november is de heer J. Kok herbenoemt als lid van de Raad van Toezicht, op voordracht van de HBV, voor een periode tot september 2014.

44

Op 31 december 2012 telde de Raad van Toezicht de volgende leden: P.F.M. (Paul) Krikhaar (1960) Voorzitter Aangetreden per Aftredend per Niet herbenoembaar Beroep Relevante nevenfuncties Expertise

: 1 september 2006 : 1 september 2014 :: Zelfstandig ondernemer, Freelance docent Hogeschool : Lid Raad van Toezicht Savant Zorg, Helmond (vergoeding € 7.500) : Financieel/economische kennis en bedrijfsprocessen

A.G.J.F. (Ad) van de Laar (1958) Vicevoorzitter Aangetreden per Aftredend per Herbenoembaar Beroep Relevante nevenfuncties Expertise

: 1 januari 2010 : 1 januari 2014 : tot 1 januari 2018 : Directeur/manager Facilitair Bedrijf St. Elisabeth Ziekenhuis (Tilburg) : Gastdocent en assessor NHTV te Breda : Vastgoed/Wonen & Zorg

J.M.C. (Jan) de Kok (1948) Lid op voordracht van Huurdersbelangenvereniging Boxtel Aangetreden per Aftredend per Herbenoemd Beroep Relevante nevenfuncties

Expertise

: 1 september 2006 : 1 september 2012 : tot 1 september 2014 : Advocaat : Lid commissie van bezwaar Raad voor rechtsbijstand; Voorzitter klachtencommissie personeel grote zorginstelling; Bestuurslid Stichting Mentorschap Nederland regio N.O. Brabant : Juridische kennis en volkshuisvesting

J.H.M. (José) van Dijk (1954) Lid Aangetreden per Aftredend per Herbenoembaar Beroep Relevante nevenfuncties Expertise

: 25 mei 2012 : 25 mei 2016 : tot 25 mei 2020 : Zelfstandig ondernemer :: Vastgoed/Projectontwikkeling

Tot slot De Raad van Toezicht spreekt haar waardering uit voor de resultaten die Woonstichting St. Joseph in 2012 heeft bereikt en dankt hiervoor de medewerkers en de directeur-bestuurder. Namens de Raad van Toezicht P. Krikhaar (Voorzitter Raad van Toezicht)

45

4. Beleid Wij zitten eind 2012 middenin de werkingsduur van ons ondernemingsplan ‘Samen werken aan een duurzame toekomst’. De doelstellingen, speerpunten en jaarplannen geven ons houvast in ons denken en doen. Daarnaast werken wij aan het professionaliseren van onze organisatie. Uiteraard zijn wij dagelijks druk met de voor een woningcorporatie ‘gewone’ werkzaamheden, zoals het verhuren van leegkomende woningen, het onderhoud in verschillende vormen, planontwikkeling en begeleiding nieuwbouw en renovatie, het innen van huren en het uitvoeren van allerlei financiële transacties. In al die werkzaamheden die overigens niet los kunnen worden gezien van onze beleidsintenties, proberen wij zo goed mogelijke resultaten te boeken.

4.0 Introductie Het realiseren van het ondernemingsplan bereiken wij in stappen door in vier jaar tijd een groot aantal projecten uit te voeren. Per jaar zijn projecten gebundeld in een jaarplan. Het jaarplan 2011 bevatte 26 projecten. Daarvan is één project afgeblazen (positiebepaling organisatie), stagneerde één project (samenwerking maatschappelijk middenveld) en zijn drie projecten ook in 2012 nog niet afgerond: regionale woonruimteverdeling, wijkvisie Breukelen en digitaliseren werkprocessen. Deze lopen in 2013 door. In het deelplan 2012 staan vijftien projecten. In onderstaand schema zijn zij ingedeeld per strategische doelstelling en is per project aangegeven of het in 2012 volledig is gerealiseerd, deels is gerealiseerd of niet is gerealiseerd.

46

De conclusie kan zijn dat wij eind 2012 hier en daar wat achterlopen, vaak door externe omstandigheden, maar dat wij ‘overall’ gezien behoorlijk op schema liggen met de uitvoering van het ondernemingsplan.

4.1 Duurzaamheid Werken aan duurzaamheid is voor St. Joseph van bijzonder groot belang. Het is één van onze strategische doelstellingen. Het streven naar duurzaamheid heeft meerdere aspecten. In alle bescheidenheid denken wij er een, zij het kleine, bijdrage mee te leveren aan de oplossing van het wereldprobleem dat wij teveel van de eindige voorraden van de wereld consumeren en deze in ruil daarvoor opschepen met teveel afval. Daarbij verliezen wij de pragmatische werkelijkheid niet uit het oog: wij zoeken naar een goed evenwicht tussen ecologische, economische en sociale belangen. Wij denken ook dat wij er onze huurders in de toekomst een zeer concreet voordeel mee kunnen bezorgen, namelijk relatief lagere energiekosten. En wij denken dat wij in de positie zijn om zelf, waar het om duurzaamheid gaat, een goed voorbeeld te kunnen zijn voor de huurders en de partijen waarmee wij samenwerken.

4.1.1 Doelstellingen en speerpunten Wij willen zorgvuldig en zuinig omgaan met schaarse hulpbronnen. De aarde is niet oneindig in wat zij ons kan leveren en kan niet blijven opnemen wat wij haar in steeds groter hoeveelheden in de vorm van onder andere CO2 en afval teruggeven. Uit dit bewustzijn komt de behoefte voort om te streven naar een duurzamer woningbezit en energiezuinig gedrag van onszelf en onze huurders. In het jaarplan 2012 benoemen we twee projecten op het gebied van duurzaamheid. Beide projecten zijn in 2012 deels gerealiseerd. Jaarplan 2012-1-I Verduurzamen woningbezit Dit project heeft als resultaat dat door middel van een lange termijn planning inzicht wordt gegeven in de realisatie van onze labelambitie. Hiertoe zijn alle woningen geïnventariseerd qua huidig label en gewenst label in de toekomst. Bij de eerstvolgende onderhoudsingreep wordt de labelverbetering door toepassing van concrete maatregelen doorgevoerd. De doelstelling is dat de woningvoorraad in 2027 gemiddeld over het energielabel B beschikt. Bovendien is de insteek dat in 2015 het materiaalgebruik voor tenminste 50% duurzaam is. Het benoemen van de gewenste maatregelen per complex is in 2012 opgestart en loopt door in 2013. Jaarplan 2012-1-II Stimuleren oprichting lokale energiecoöperatie Half november 2012 is de Energie Coöperatie Boxtel (ECB) opgericht. Dat was het doel van dit project. St. Joseph heeft de ontwikkeling en oprichting van de ECB sterk gestimuleerd en is bijzonder verheugd met het resultaat. De ECB gaat duurzame energie leveren tegen een prijs die lager ligt dan die van de grote leveranciers in Nederland.

47

Ook zal de ECB actief zijn in de opwekking van duurzame energie (bijvoorbeeld door het aanleggen van zonnepanelen) en de voorlichting aan bewoners over energiebesparing. Dit jaarplanproject is deels afgerond. De ECB is opgericht maar levert eind 2012 nog geen duurzame energie (doordat de gewenste leverancier Trianel eind 2012 faillissement aanvroeg). Speerpunten Voor de strategische doelstelling in ons ondernemingsplan ‘werken aan duurzaamheid’, formuleerden wij drie speerpunten: 1. verduurzamen van de woningvoorraad (4.1.1.1); 2. bewustwording en kennisontwikkeling organisatie en medewerkers (4.1.1.2); 3. vergroten van bewustzijn en beïnvloeding van energiezuinig gedrag onder huurders (4.1.1.2). 4.1.1.1 Verduurzamen woningvoorraad Project zonnepanelen Op de ’Dag van de duurzaamheid’ (10 oktober 2012) startten wij een pilot ‘Zonnepanelen’. De inhoud hiervan is dat wij de bewoners van een complex eengezinswoningen in Boxtel-Oost en de bewoners van een complex gestapelde woningen in het Centrum een aanbod deden voor de plaatsing van zonnepanelen op hun daken. De panelen op de eengezinswoningen worden aangesloten op de meterkasten van de individuele woningen. Van de gestapelde woningen worden de panelen aangesloten op de gemeenschappelijke meterkast (verlichting trappenhuizen en dergelijke). Wel wordt ook onderzoek gedaan of in gestapelde woningen een koppeling van zonnepanelen op het dak aan de individuele meterkasten van bewoners in de toekomst mogelijk is. Aan het plaatsen van zonnepanelen zijn voor de bewoners kosten verbonden. Die brengen wij als huurcomponent in de maandhuur in rekening. Daar staan uiteraard de opbrengsten/bezuiniging op energie tegenover. St. Joseph garandeert dat de opbrengsten groter zullen zijn dan de kosten. Wij voeren het project uit in samenwerking met Energie Coöperatie Boxtel. Energielabels Wij nemen ons voor om voor 2025 minimaal 75% van onze woningen in het B-label brengen en 25% in het C-label. De labels zijn een indicatie van de milieubelasting, waarbij A++ minimale of geen milieubelasting heeft en G, als laatste label, een (zeer) hoge milieubelasting. Op de volgende pagina ziet u de voortgang.

48

4.1.1.2 Bewustwording en kennisontwikkeling organisatie en medewerkers Mondiale voetafdruk De ‘mondiale voetafdruk’ is een methode die berekent hoeveel hectare van de aarde wij als bedrijf ‘gebruiken’ om ons werk te doen, inclusief ons kantoor en de inboedel. Het gaat hierbij vooral om het verbruik van energie (gas, elektra, benzine), water en materialen zoals papier. In 2009 stelden wij voor het eerst deze voetafdruk vast, volgens het Living Planet rapport dat daarvoor gebruikt kan worden. In 2009 was onze voetafdruk 69 hectaren. In 2011 was de footprint al gedaald tot 56 hectaren, een niveau dat wij dachten pas in 2015 te realiseren. In 2012 is het resultaat 55 hectare. Maatregelen in 2012 waren onder meer: vermindering van het aantal prints door minder printers plus een pasjessysteem, introductie digitaal lezen/vergaderen door aan medewerkers Ipads te verstrekken (inmiddels 18 stuks), sluiting van een gedeelte van ons kantoor op woensdagen en vrijdagen omdat het op die dagen niet veel gebruikt wordt. Wij gaan voor verdere verlaging van de footprint, onder andere door gebruik te maken van de diensten van de Energie Coöperatie Boxtel en door verdergaande maatregelen op het gebied van papier- en energieverbruik en mobiliteit. 4.1.1.3 Onderzoek huurdersgedrag In 2012 voerden wij een onderzoek uit over zaken rond energieverbruik, besparingen op energie en de mogelijkheden daarvoor. Aan de enquête deed maar liefst 30% van de benaderde huurders mee en dat is een hoog percentage voor deze onderzoeksmethode. De belangrijkste conclusie is dat veel huurders wel iets doen aan besparingsmaatregelen, maar dat zij niet (kunnen) zien wat dat oplevert en daardoor niet sterk gemotiveerd blijven om door te gaan met de maatregelen. St. Joseph wil zich focussen op dit mechanisme en gaat op zoek naar gemakkelijk toepasbare mogelijkheden om het energieverbruik voor bewoners inzichtelijker en volgbaarder te maken.

49

4.1.2 Overige zaken rond duurzaamheid KWH-label Duurzaamheid Stichting KWH, die al meerdere kwaliteitskeurmerken voor woningcorporaties voert, is bezig om ook een KWH-keurmerk duurzaamheid te ontwikkelen. Met enkele collega-woningcorporaties is St. Joseph betrokken bij deze ontwikkeling. Een eerder ontwikkelde ‘meetlijst’ wordt nu toegepast bij drie woningcorporaties, waaronder St. Joseph. Aan de orde komen: een documentenanalyse, enquêtes onder medewerkers, bewoners en stakeholders en een steekproef naar de duurzaamheid van het vastgoed. De rapportage is begin 2013 gepland. Daarna volgt het invoeren van het kwaliteitslabel Duurzaamheid. Groene handdruk van de gemeente Boxtel De gemeente committeerde zich aan een project Biodiversiteit en vroeg ons om mee te doen. Dat resulteerde in de aanleg van de eerste voortuinen in Selissenwal in 2011, gevolg door groenstroken, groene erfafscheidingen en weer een aantal voortuinen in 2012. Met deze aanpak beogen wij niet alleen vergroting van de biodiversiteit, maar ook een betere uitstraling van de wijk en samenwerking tussen bewoners onderling en met betrokken organisaties. De gemeente honoreerde deze inspanning met de uitreiking van een ‘Groene Handdruk’ aan St. Joseph. Het bedrag hieraan verbonden, € 350 zullen wij in de geest van de groene handdruk besteden. Energiemarkt Samen met de gemeente Boxtel organiseerden wij op 29 januari 2012 de ‘Energiemarkt’. Belangrijk onderdeel was de presentatie van de Energie Coöperatie Boxtel (ECB)aan het publiek. Er waren veel enthousiaste bezoekers en de ECB kan rekenen op de sympathie van de Boxtelse bevolking. St. Joseph heeft haar duurzaamheidsbeleid op de markt nader toegelicht en ging – op verzoek – in op de activiteiten die voor de komende periode gepland staan.

4.2 Vitale wijken Het werken aan vitale en aantrekkelijke wijken is één van de strategische doelstellingen in ons ondernemingsplan. Wij richten ons daarbij op de fysieke en sociale leefbaarheid, zoals de woningen en (directe) woonomgeving en de verbinding tussen bewoners (sociale cohesie). Voor goed functionerende wijken zijn ook economische leefbaarheid van groot belang. Op die terreinen zijn andere partijen, de gemeente, instellingen en particulieren de initiatiefnemers. Daarbij gaat het om infrastructuur, bedrijvigheid waaronder winkels en voorzieningen zoals scholen en sportfaciliteiten. Uiteraard overlappen de verschillende vormen van ‘leefbaarheid’ elkaar en hebben zij een soms uitermate grote invloed op elkaar. Om vitale wijken te krijgen en te behouden is daarom intensieve samenwerking tussen de verschillende partijen van doorslaggevend belang.

50

4.2.1 Doelstellingen en speerpunten Om onze strategische doelstellingen te realiseren formuleerden wij in ons ondernemingsplan per doelstelling een aantal speerpunten. Voor de doelstelling ‘vitale en aantrekkelijke wijken’ zijn de speerpunten: 1. het stimuleren van de eigen verantwoordelijkheid van wijkbewoners; 2. het organiseren van wijkgericht denken en handelen binnen de eigen organisatie; 3. integrale aanpak met partners van maatschappelijke vraagstukken. Op al deze terreinen waren wij in 2012 actief. In het jaarplan 2011 waren zes projecten opgenomen die direct verband hielden met deze strategische doelstelling. Het merendeel daarvan is in de loop van 2012 voltooid. In 2011 kwam het project ‘Klant- en leefbaarheidsonderzoek’ al gereed. In 2012 werden de projecten ‘Prestatieafspraken met de gemeente Boxtel’, ‘Wijkgericht werken’ en ‘Participatievisie en –label’ voltooid. Het project ‘Deelname woonruimteverdeling regionaal’ is in volle ontwikkeling en zal, gezien de complexiteit, in 2014 ingevoerd worden. Het project ‘Opstellen wijkvisie Breukelen’ is onderdeel van het jaarplan 2012 en zal half 2013 gerealiseerd zijn. Dit omvangrijke project ontwikkelt zich, welliswaar na een wat vertraagde start, in een veelbelovende richting. Jaarplan 2012-2-I Opstellen wijkvisie Breukelen Nadat wij eerder een intern gebleven ontwikkelingsvisie voor de wijk Breukelen formuleerden, is nu het maken van de wijkvisie voor Breukelen-Centrum aan de orde, die gedragen wordt door zowel de gemeente Boxtel, de bewoners van de wijk en St. Joseph. Na een uitgebreid offertetraject in de zomer van 2012, tekenden de gemeente en St. Joseph een contract met het bedrijf Urbanapps voor het opstellen van een wijkvisie voor het gebied Breukelen–Centrum. Bovendien maakt dit bedrijf een Stedenbouwkundig plan voor het gebied Breukelen. Volgens planning is de oplevering van de wijkvisie in april 2013, waarna de verschillende partijen er hun oordeel over kunnen uitspreken. Wat er dan ligt is een ontwerpvisie met een projectenplan. Daarnaast ligt er dan een stedenbouwkundig ontwerp voor Breukelen. Juist deze koppeling van visie/projecten en een Stedenbouwkundig plan (dat ook de basis is voor het bestemmingsplan) kan een bijzondere meerwaarde aan deze ontwikkeling geven. Gekozen is voor werken vanuit de beleidsmatige kant en tegelijk vanuit de bewonerskant. Dat krijgt vorm in twee zogenaamde Labs (laboratoria) waarin deskundigen (lab 1) en bewoners/ondernemers (lab 2) hun (ervarings-)deskundigheid kunnen inbrengen. Daarbij kunnen zij gebruik maken van een eerder gemaakte verkenning. In een volgende fase worden in een gecombineerd laboratorium (lab 3) van bewoners/ondernemers en deskundigen richtinggevende uitgangspunten voor de wijkvisie geformuleerd en uitgewerkt in een zogenaamde ‘Schatkaart’. Deze Schatkaart wordt in de laatste fase, ‘interactief’ met de wijk verder uitgewerkt en omgezet in concrete projecten. Wij zijn erg enthousiast over de aanpak en zeer benieuwd naar de resultaten. 4.2.1.1 Verantwoordelijkheid bewoners Een vitale en aantrekkelijke wijk krijg je niet alleen door maatregelen van instanties, maar vooral ook door de verantwoordelijkheid die de bewoners voor hun eigen wijk nemen. Zo zijn er voor St. Joseph veel vrijwillige ‘lampenisten’ actief, ofwel bewoners die de verlichting in complexen op orde houden.

51

De sfeer in een straat, buurt of wijk is de optelsom van vele onderlinge contacten tussen bewoners. Zijn die contacten er niet, of zijn zij vanuit het perspectief van de wijk veelal negatief, dan is het werken aan een vitale en aantrekkelijke wijk als water dragen naar de zee. Onze wijkbeheerders en woonconsulenten benadrukken in de contacten met bewoners de eigen verantwoordelijkheid, bijvoorbeeld op het gebied van overlast (Wat heeft u er zelf aan gedaan? Wat kunt u er zelf aan doen?). 4.2.1.2 Wijkgericht denken en handelen Het wijkgericht denken heeft als speerpunten: schoon, heel en veilig; intensieve bewonersparticipatie, een kwalitatief goede woonomgeving en positieve cohesie tussen de bewoners. Het wijkgericht denken en handelen moet tussen de oren zitten van al onze medewerkers, en dus niet alleen van de wijkteams. Middels de stappen in een eerder opgesteld implementatieplan, zal de hele organisatie, zowel frontoffice als backoffice, wijkgericht en klantgericht gaan denken, met een centrale rol voor de wijkteams. Na voorbereidingen in 2011, gingen in het voorjaar van 2012 drie wijkteams van start. Complexen in de ‘eigen’ wijk zijn bezocht, informatie is uitgewisseld. De drie nieuwe teams – elk team bestaat uit een woonconsulent, een wijkbeheerder en een opzichter - bogen zich gezamenlijk over de planning voor de meerjarenonderhoudsbegroting en verdiepten zich in de nieuwbouw- en renovatieplannen. Daarnaast pakten zij diverse leefbaarheidsprojecten op. In 2013 bouwen wij het wijkgericht werken verder uit. 4.2.1.3 Integrale aanpak Maatschappelijke vraagstukken in de wijken vergen meestal een gezamenlijke aanpak met (georganiseerde) bewoners, gemeentelijke diensten en instanties op het gebied van zorg, welzijn en politie. Wij weten elkaar in Boxtel goed te vinden en voor specifieke problemen richten wij speciale teams in om efficiënt te opereren, zoals het Hometeam (om overlast gevende adressen integraal aan te pakken) en het Overleg Overlast Hangjongeren. In dit laatste overleg nemen diverse partijen deel (gemeente, politie, jongerenwerk). Ook het Wijkplatform Selissen en de Turkse en Marokkaanse gemeenschap zijn betrokken bij het oplossen van de overlast die hanggroepjongeren veroorzaken. Dat overleg loopt door in 2013 omdat de problemen niet opgelost zijn.

4.2.2 Betrokken bewoners Bewoners die betrokken zijn bij hun woning, hun straat en hun wijk, zijn onmisbaar wil een wijk ‘leven’, dat wil zeggen vitaal en aantrekkelijk zijn. Betrokkenheid kent meerdere facetten, van bezorgdheid over het hier en nu, tot en met de wil om de toekomst mede te bepalen. Wij stimuleren alle vormen van betrokkenheid, want bezorgdheid is een bruikbaar signaal en meebeslissen boort op zijn minst de ervaringskennis van bewoners aan in besluitvormingsprocessen en is essentieel voor het draagvlak voor verandering of verbetering.

52

4.2.2.1 Participatie Participatielabel Het onafhankelijke Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector (KWH) voert enkele kwaliteitslabels, waaronder het Participatielabel. Bij een voldoende score op onderdelen als participatievisie, randvoorwaarden, samenwerking en rendement van de participatie, verkrijgt de deelnemende corporatie het label. Het label laat zien hoe je als corporatie bewoners en bewonersorganisaties bij het beleid betrekt, bijvoorbeeld op het gebied van wonen, woonomgeving en leefbaarheid. Wij startten begin 2012 met de voorbereiding voor de metingen die het KWH in de eerste helft van dat jaar uitvoerde. De resultaten waren bevredigend; wij scoorden op alle onderdelen een ruime voldoende (gemiddeld een 7). Op een feestelijke bijeenkomst op 25 september, in het bijzijn van huurderscommissies en de Huurdersbelangenvereniging werd het Participatielabel, met een geldigheid tot september 2015, aan ons uitgereikt. Participatievisie Volgend op de participatievisie in 2011 en het participatielabel in 2012 stelden wij in datzelfde jaar een participatiebeleidsplan op. De basis hiervoor waren de participatievisie, de verbeterpunten bij de KWH-meting en het ondernemingsplan. Wij blijven onze participatieresultaten (laten) meten. Wij gaan nieuwe/andere participatievormen ontwikkelen en stimuleren de Huurdersbelangenvereniging Boxtel en bewonerscommissies om meer bewoners te bereiken. Wij gaan onze informatievoorziening aan bewonerscommissies verder verbeteren en de verbinding tussen bewonerscommissies onderling stimuleren. Huurdersbelangenvereniging (HBV) Boxtel De Huurdersbelangenvereniging Boxtel (HBV) behartigt de belangen van huurders in de gemeente Boxtel en is voor ons de samenwerkings- en overlegpartner zoals bedoeld in de Overlegwet Huurders - Verhuurders. De samenwerking is geregeld in een convenant, dat wij 2011 vernieuwden en dat een werkingsduur heeft voor de periode 2011- 2015. In 2012 waren 308 van onze huurders lid van de HBV. Met de HBV bespreken wij vier keer per jaar zaken van algemeen huurdersbelang. In 2012 waren dat onder andere de huurverhoging, het jaarplan 2012, onze verkoopplannen en het prestatiecontract met de gemeente. Wij voerden apart overleg over onze intentie tot fusie met een collega-corporatie en gaven uitleg over ons investeringskader en risicomanagement. Op een regionale bijeenkomst werd uitleg gegeven over het nieuwe systeem van (regionale) woonruimteverdeling dat in 2014 van kracht wordt.

53

In 2012 vroegen wij de HBV vaak om advies. Positief was het advies over het streefhuurbeleid, het verkoopbeleid, de huurverhoging vrije sectorwoningen op hoofdlijnen en de regionale woonruimteverdeling. Kritisch was de HBV over ons voorstel voor huurverhoging van de bereikbare voorraad op basis van de inflatie. En negatief was het advies over ons voorstel om een extra huurverhoging door te voeren voor inkomens boven € 43.000 per jaar. Dit voorstel bleek overigens in 2012 onuitvoerbaar. In 2012 nodigde de HBV de bewonerscommissies uit voor een nadere kennismaking. Deze bijeenkomst was een succes en zal naar verwachting jaarlijks plaatsvinden. Het was een van de verbeterpunten die naar voren kwam uit het onderzoek ter voorbereiding op het Participatielabel. Bewonerscommissies Wij hebben regelmatig overleg en samenwerking met diverse bewonerscommissies. Het merendeel van de gespreksonderwerpen heeft betrekking op elementen van leefbaarheid in het complex of de buurt. De beschrijving van de belangrijkste onderwerpen vindt u onder de volgende paragraaf ‘Leefbaarheid’ (4.2.3). Met de volgende bewonerscommissies hadden wij in 2012 (intensief) contact. • • • • • •

Huurdersvereniging Hoogheem Huurdersbelangenvereniging Stapelen Bewonerscommissie Smalwaterhof Bewonerscommissie Rentmeester Bewonerscommissie Vinckenrode Bewonerscommissie Molenhof

In 2012 werden twee nieuwe bewonerscommissies opgericht: Bewonerscommissie Princenhof In juni 2012 werd nieuwbouwcomplex Het Princenhof opgeleverd. In september meldden zich tien enthousiaste bewoners die een bewonerscommissie oprichtten. De commissie ging direct met allerlei zaken in en rondom het complex aan de slag, zoals de schoonmaak, diverse opleverpunten en het gebruik van de WKO. Dat laatste was een belangrijk punt. Enerzijds functioneerde het systeem niet geheel naar wens, anderzijds is zo’n relatief nieuw verwarmingssysteem ook enorm wennen voor bewoners. Met behulp van extra bijeenkomsten, nieuwsbrieven en nauw contact met bewonerscommissie, VvE en de ontwikkelaar van het pand probeerden we het gebruik van het systeem zo goed mogelijk toe te lichten. Juist door deze intensieve contacten in het eerste half jaar is er een goede samenwerking ontstaan tussen huurders en kopers en Cello, ook een huurder van het pand.

54

Bewonerscommissie Het Schild-Van Randerodestraat Deze bewonerscommissie ontstond in verband met de renovatieen nieuwbouwplannen die voor dit complex in ontwikkeling zijn. In twee intensieve sessies met onder andere de architect, slaagden de bewoners uit het nog te renoveren deel van het complex, er in om de woningplattegronden zodanig te laten bijstellen, dat zij meer aan hun wensen voldoen. De bewonerscommissie maakte zich ook hard voor goede oplossingen en voorzieningen voor de bewoners die de woningen tijdelijk of definitief verlaten.

4.2.2.2 Klachtenadviescommissie (KAC) Medewerkers van St. Joseph doen hun uiterste best om klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. Maar helaas lukt dat niet altijd. Wij proberen er eerst altijd zelf uit te komen met een klant, maar als dat echt niet lukt, verwijzen wij hen door naar een onafhankelijke KlachtenAdviesCommissie (KAC). Samen met Huis & Erf (woningbouwvereniging uit Schijndel) is er sinds 1 januari 2009 een gezamenlijke commissie van 4 leden actief met expertise op het gebied van recht, bouwkunde en woningmarkt. Hun werkwijze staat beschreven in onze folder Klachten en de commissie heeft een eigen reglement. In 2012 kwam de commissie vier keer bijeen. Vanaf eind 2012 is ook collega corporatie Wovesto aangesloten. Ingekomen klachten Er was één klacht uit Boxtel, dus over St. Joseph. De huurder diende een klacht in over de huurverhoging (t.o.v. de vorige bewoner en de hoogte van de verhuisvergoeding). Deze klacht is ongegrond verklaard. In totaal ontving de commissie dit jaar 7 klachten. Dat is een stijging ten opzichte van voorgaande jaren (2011: 4 en 2010: 5).

4.2.3 Leefbaarheid Een voorwaarde voor een aantrekkelijke en vitale wijk is dat de woningen, de complexen en de (directe) woonomgeving er goed uitzien (schoon en heel) en dat je er zonder angst in kunt verkeren (veilig). Een sfeer van onderlinge verbondenheid tussen de bewoners en verantwoordelijkheidsgevoel voor elkaar, is daarvoor ook onmisbaar. En de wil van bewoners om hun omgeving te verbeteren, mooier te maken, maakt een complex, buurt of wijk nog kansrijker. Jaarlijks vindt een groot aantal activiteiten plaats die gericht zijn op verbetering en ‘mooier maken’. Vaak zijn hier bewoners, al dan niet in georganiseerd verband, nadrukkelijk bij betrokken. In 2012 gaven we € 391.460 uit aan leefbaarheidsactiviteiten. Dit bedrag is vooral besteed aan de realisatie voor sociale activiteiten (€ 201.103) maar ook aan de loonkosten van de wijkbeheerders en van de beheerder van het sociaal pension en Ursula (totaal € 129.000). Voor de fysieke activiteiten (totaal €190.357 in 2012) zijn de grootste posten de WOP, de kantoorkosten van de BIC’s (kantoren wijkbeheerders) en het tuinplan Stapelen.

55

Hieronder leest u een greep uit deze acties. 4.2.3.1 Activiteiten Met Huurdersvereniging Hoogheem In overleg met de huurders zijn door studenten van SiNT LUCAS (zie 2.1.2) muurschilderingen aangebracht in de flats Tweelingen en Boogschutter. De hallen van de flats Steenbok, Waterman, Schorpioen waren eerder al aangepakt. Flat Weegschaal onderging een ware metamorfose. De buitenzijde van de flat is geschilderd volgens een nieuw kleurenplan waarvoor liefst 92% van de bewoners de voorkeur had. Ook in 2012 organiseerden wij een teambuildingsdag voor het bestuur van de vereniging en voor de flatcontactpersonen: het thema buurtbemiddeling stond centraal. Met huurdersbelangenvereniging Stapelen De grote gemeenschappelijke tuin van het complex Stapelen voldeed niet aan de wensen en verwachtingen van de bewoners. Daarom is, in samenspraak met bewoners en de huurdersbelangenvereniging door tuinarchitect Marja Gijben een tuinplan gemaakt. Daarbij werden als uitgangspunten geformuleerd dat de belangrijkste functie van de tuin ‘ontmoeten’ moest zijn en dat dát onder andere eisen stelde aan de rolstoeltoegankelijkheid, de bereikbaarheid en de overzichtelijkheid van de tuin. Ook goed en voldoende tuinmeubilair is een ‘must’. In 2012 is het eerste deel van het plan uitgevoerd. Daarbij hielpen de vrijwilligers van de Werkgroep Natuur- en Landschapsbeheer Boxtel ook een handje. Een aantal bomen is gekapt en het hout daarvan is gebruikt voor het aanleggen van diervriendelijke houtwallen en voor de bouw van een prieel. De bewoners zijn bijzonder actief bezig met ‘hun’ tuin en zullen in 2013 ongetwijfeld vervolgstappen zetten op weg naar hun ideale gemeenschappelijke tuin. Met bewonerscommissie Molenhof Het gebruik van scootmobiels en elektrische fietsen neemt sterk toe en daarmee ook de behoefte aan stallingsplaatsen en oplaadpunten. Daarom lieten wij in de gebouwen Rentmeester en Molenhof afgesloten scootmobielruimtes met oplaadpunt aanleggen. De bewoners van gebouw Rentmeester waren opgetogen, maar die van Molenhof bepaald niet. De bereikbaarheid van hun vervoermiddelen was er slechter op geworden en bovendien vonden zij de vormgeving van het geheel onaantrekkelijk. Wij besloten daarop om het hekwerk te verwijderen. Moraal van het verhaal is voor ons: eerst luisteren naar de bewoners voordat je iets onderneemt. Met bewonerscommissie Rentmeester Afgezien van de stallingsplaatsen (zie hierboven) wilden bewoners van dit gebouw graag een verhoogde afscheiding tussen de directe omgeving van het woongebouw met het achtergelegen park. Dat geeft de bewoners een veiliger gevoel. In 2012 voerden wij dit plan uit in overleg met de bewoners en de bewonerscommissie.

56

Makerskamer Breukelen In Breukelen zijn investeringen en verbeteringen nodig om de wijk een goede toekomst te geven. Daarbij is de inbreng van bewoners onmisbaar. Het ontbreken van een bewonersorganisatie maakt het er niet gemakkelijker op om de juiste keuzes te maken. Dat er in deze wijk veel te gebeuren staat, las u in paragraaf 4.2.1 dat ingaat op de ontwikkeling van de Wijkvisie Breukelen. Er is ons veel aan gelegen om met de wijkbewoners in contact te komen en te blijven. In het project Makerskamer (uitgevoerd door het Makershuis in ’sHertogenbosch) wordt op een speelse manier ‘de kunst van het samen leven’ beproefd. Het gaat daarbij om het bij elkaar brengen van mensen, om ontmoeting en uitwisseling, waarbij ‘cultuur’ het bindmiddel is. Dit krijgt vorm in een tweejarig project met als thuisbasis de voormalige basisschool aan het Ronduutje in Boxtel, waar kunstenaars op zoek gaan naar verhalen en aanknopingspunten met bewoners. In een eerste project, Breukelen lichtverb(l)indend, maakten kunstenaars Ien van Gemert en Guus Voorman, samen met bewoners, licht- en geluidsculpturen van restafval. De resultaten werden begin 2012 in een optocht door de wijk gepresenteerd, met een drankje en warme soep toe. In april organiseerden Maddy van den Burg en andere bewoners een paasfeest in de Makerskamer, het eerste bewonersinitiatief. In een volgend kunstproject, buurtservies, maakte Katrien Hettema, geïnspireerd op buurtverhalen, een servies voor buurtbewoners, die in ruil daarvoor een buurtmaaltijd organiseerden, mogelijk het begin van een jaarlijkse traditie. Schoonmaken gevels Hof ter Aa Vooral de gevelbeplating van de appartementen aan Hof van Aa, Harperhof en Keizerstraat was in de loop der jaren behoorlijk vervuild. Tijd voor een stevige schoonmaakbeurt. Dat gebeurde in juni 2012 en omdat het allemaal zo opknapte, schakelden wij de WOP in om ook de trapjes voor het gebouw en de directe woonomgeving een goede beurt te geven. Bijdrage Geitenwei Wij moeten zuinig zijn op goede gebruiken. Zo is het een goed gebruik dat ambtenaren van de gemeente Boxtel elk jaar een dag lang vrijwilligerswerk in een Boxtelse wijk doen. Onze woonconsulent van die wijk is natuurlijk geen ambtenaar, maar zeer bereid om namens St. Joseph op de vrijwilligersdag, 14 juni, met de ambtenaren en buurtbewoners zijn handen uit de mouwen te steken. Hij zette één van de dierenverblijven op de Geitenwei in een nieuw verfje.

57

Music BOX(tel) Het begon allemaal met de veertigste verjaardag van Prinses Maxima. Zij nam toen het initiatief voor het landelijke project ‘Kinderen maken Muziek’. Voor Boxtel betekende het dat kinderen van twee basisscholen, de Prinses Amaliaschool en de Jenaplanschool Molenwijk, de gelegenheid kregen een instrument te leren bespelen. In een lessenserie Windkracht 6 +2 konden de kinderen zich uitgebreid oriënteren op de instrumenten van de harmonie, maar ook op toetsinstrumenten. Ze leerden ook samenspelen. De start van dit bijzondere project was in de herfstvakantie van 2011 en het eindigde in juni 2012 met een landelijk eindoptreden in de Heineken Music Hall in Amsterdam. Prominente gasten waren...Maxima en Willem-Alexander. Wij leverden een financiële bijdrage aan het project, dat in Boxtel werd uitgevoerd door MiK Kunsteducatie. Boxtel-Oostdag Boxtel-Oost in beweging krijgen en sociale cohesie tussen de bewoners vergroten, dat was het belangrijkste doel van Stichting Wijkorgaan Boxtel Oost, de organisator van de Boxtel-Oostdag. In 2011 was dit een behoorlijk succes en dus volgde in september 2012 de tweede editie. Wij ondersteunden dit initiatief van harte. Burendag Op zaterdag 22 september was het de landelijke Burendag, een dag waarop aandacht wordt gevraagd voor (de relatie met) de buren. De bewonerscommissie van de Rentmeester liet de kans niet lopen en organiseerde een spelletjesavond met oud-Hollandse spellen in het atrium van het gebouw. Er kwamen 45 bewoners op dit leuke initiatief af.

4.2.4 Overlast Onze bewoners willen fijn en rustig wonen in een veilige omgeving. Overlast in welke vorm dan ook, kan dit scenario ernstig verstoren. Een grote bron van ergernis is geluidsoverlast tussen buren, maar ook allerlei andere bronnen van irritatie zijn denkbaar. Vaak lossen buren hun probleem onderling op, al dan niet door ons aangespoord om ‘het gesprek’ aan te gaan. Soms zijn overlastsituaties zo ernstig dat alleen tussenkomst van instanties als de politie of zorg-/welzijnsinstellingen voor een oplossing kunnen zorgen. Het gaat dan bijvoorbeeld om alcohol-, drugs- en psychische problemen, mishandeling, crisissituaties en strafbare feiten, buitensporige agressie, langdurige en hoogoplopende conflicten en onenigheid in de familiesfeer of met instanties. Waar de bewoners zelf niet uit een probleem komen en ingrijpen van instanties een (te) zwaar middel is, biedt Buurtbemiddeling een goede mogelijkheid om bewoners te helpen bij het oplossen van problemen.

58

Buurtbemiddeling Met de gemeente Boxtel financieren wij ook in de komende jaren het project Buurtbemiddeling. Buurtbemiddeling helpt bewoners om zelf hun onderlinge problemen op te lossen. De bemiddelaars zijn gewone medeburgers, die getraind zijn om in een conflictsituatie een gesprek opbouwend te houden en de signalen van beide partijen goed op te pakken. Zij zijn neutraal en kunnen geen sancties opleggen; dat zorgt ervoor dat ze voor de betrokken bewoners acceptabel zijn als gesprekspartner die helpt om een oplossing voor het probleem te vinden. Achter de bemiddelaars staat een professionele projectleiding, die bekijkt of een probleemsituatie geschikt is voor bemiddeling, de bemiddelaars werft en traint en bijeenkomsten voor bemiddelaars organiseert met het doel ervaringen te delen. Daarnaast onderhoudt de projectleiding nauwe contacten met de samenwerkingspartners. Zo bleek in 2012 dat: • • • • • •

Situaties complexer, ingewikkelder worden. St. Joseph nog steeds de partij is die de meeste aanmeldingen doet Het aantal bewoners dat zelf rechtstreeks contact opneemt met Buurtbemiddeling stijgt Geluidsoverlast -met stip- op nummer 1 staat Overlast van dieren is gestegen t.o.v. voorgaande jaren Pesten, lastigvallen en schelden neemt wat af

In 2012 werden bijna vijftig nieuwe zaken ingediend, ruim de helft daarvan door St. Joseph. In 2011 waren dit er nog 32. Hennepbeleid Hennepteelt in onze woningen komt voor en vormt een gevaarlijke bron van overlast. Gevaarlijk omdat vaak gewerkt wordt met ondeugdelijke elektrische installaties en constructies, waardoor brandgevaarlijke situaties kunnen ontstaan. Wij bestrijden deze vorm van overlast op basis van een convenant dat wij hebben met justitie, politie en energiemaatschappijen. Als de betrapte bewoner niet zelf de huur opzegt, stappen wij naar de rechter met het verzoek tot ontruiming. Eind 2012 was er één hennepvoorval in ons woningbestand. De bewoner koos er niet voor om zelf de huur op te zeggen dus gaven we begin 2013 de zaak uit handen aan onze advocaat. In de loop van 2013 zal de rechter uitspraak doen in deze zaak (waar naast hennepteelt overigens ook veel overlastklachten over zijn). 2012

1

2011

11

2010

0

59

4.3 Wonen, welzijn en zorg Wonen, welzijn en zorg zijn onlosmakelijk verbonden als het er om gaat bewoners in staat te stellen zo lang mogelijk zelfstandig te blijven wonen. Zelfstandig wonen is niet meer, zoals het in het verleden, een keuze van de bewoner. Het is inmiddels een algemeen gedeeld beleidsuitgangspunt zodat de oudere bewoner zelfstandig moet blijven wonen. Dit maakt de verantwoordelijkheid om een goed pakket voorzieningen (geschikte woningen, zorg- en welzijnsvoorzieningen) te bieden des te groter, temeer daar we in de komende jaren meer ouderen en van hogere leeftijd kunnen verwachten. Een integraal pakket van voorzieningen vergt nauwe samenwerking tussen partners die op deze terreinen actief zijn. Deze samenwerking ontwikkelt zich wel, maar niet zo voortvarend als wij dachten.

4.3.1 Doelstellingen en speerpunten Eén van de strategische doelstellingen in ons ondernemingsplan is: ‘Zelfstandig wonen met een (latente) zorgbehoefte’. De speerpunten die daarbij horen zijn: 1. Het levensloopbestendig maken van (een deel van) onze bestaande woningvoorraad; 2. Bevorderen van langer zelfstandig wonen door samen te werken met partijen in de markt (welzijn, zorg en commerciële partijen); 3. Gezamenlijk met onze partners een visie ontwikkelen op het gebied van ‘wonen, zorg en welzijn’. Het jaarplan 2011 bevatte twee projecten in verband met ‘wonen, zorg en welzijn’; 1. definitie levensloopbestendig woningbezit, 2. samenwerking maatschappelijk middenveld. Het eerste project was vorig jaar al uitgevoerd. Het tweede project was toen deels uitgevoerd en liep door in 2012. Onderzoek wees uit dat de door bewoners gevraagde diensten worden aangeboden, maar dat de informatie daarover aan bewoners en dienstverleners onvoldoende is. Het idee is om deze informatie digitaal te ontsluiten. De gemeente is hierin kartrekker, maar focuste in 2012 op de kanteling van de WMO waardoor dit project in 2012 geen aandacht kreeg. Jaarplan 2012-3-I Uitrollen van woonzorgarrangementen als resultaat van een gezamenlijk aanbod van zorg- en welzijnsdiensten. Dit jaarplan werd in 2012 niet gerealiseerd en niet duidelijk is of en wanneer dit wel zal gebeuren. Als regievoerder voor het gezamenlijk aanbod en de uitrol is de gemeente benoemd. Maar de gemeente heeft zijn focus in 2012 volledig op de ‘kanteling’ van de Wet Maatschappelijke Ondersteuning gelegd. De kanteling van deze wet betekent zoveel als een opdracht van de Rijksoverheid aan de gemeenten om met beperkte middelen en met een groot beroep op de klant/vrijwilligers/mantelzorg, toch enigszins aan de toenemende vraag op dit terrein te (kunnen) voldoen. De gemeente zag in 2012 geen kans om daarnaast concrete acties in te zetten om tot een gezamenlijk aanbod en een ‘uitrol’ van woonzorgarrangementen te komen. Er is helaas sprake van stagnatie op dit terrein. St. Joseph spreekt hen daar regelmatig op aan.

60

4.3.1.1 Levensloopbestendig In 2011 formuleerden wij een definitie van ‘levensloopbestendig’ met daarbij een kwalificatiesysteem (1 tot 4 sterren) dat aangeeft in welke mate een woning faciliteiten biedt om langer zelfstandig te wonen. En wij voerden een nieuw, vraaggestuurd opplusbeleid in, waarbij individuele oudere huurders aangeven wat zij nodig hebben om zelfstandig te kunnen blijven wonen. In 2012 waren er in dit kader acht aanvragen voor het laten aanbrengen van individuele verbeteringen. Het ging daarbij vooral om het aanbrengen van verhoogde toiletpotten en het vervangen van kranen. Daarnaast is een complexmatige aanpak gewenst. Daarom ‘linkten’ wij ons strategisch voorraadbeleid aan het kwalificatiesysteem, waardoor wij de bestaande voorraad konden toetsen en labelen. Hierdoor kunnen wij nu: • • •

formuleren welke maatregelen met welke investeringen nodig zijn om een complex te upgraden naar een hoger toegankelijkheidsniveau; met de gemeente prestatieafspraken maken; hoeveel van welk type woningen gaan wij realiseren; woningzoekenden aan de hand van de labels gericht laten zoeken naar de gewenste meer of minder toegankelijke woningen.

In de periode 2012-2017 willen wij 409 woningen opplussen naar een hoger toegankelijkheidsniveau.

4.3.1.2 Zelfstandig wonen Zelfstandig (blijven) wonen zien wij als een belangrijk speerpunt voor de komende jaren. De ontwikkelingen op dit gebied zijn, zie hierboven, minder dan wij hoopten. Toch maken wij vorderingen. Stap voor stap vergroten wij het aanbod van levensloopbestendige woningen, zowel in de bestaande woningvoorraad als in de nieuwbouw. En met één van onze belangrijkste partners op dit gebied, Zorggroep Elde, ondertekenden wij in 2012 een samenwerkingsconvenant dat een goede basis vormt voor blijvend nauwe samenwerking in de toekomst. 4.3.1.3 Visie-ontwikkeling In drie discussiebijeenkomsten (gemeente, zorgpartijen, welzijnsinstelling) bespraken wij de ‘kanteling’ van de WMO met de bedoeling om op één lijn te komen en een gemeenschappelijke visie te formuleren met betrekking tot kwetsbare groepen in Boxtel.

61

De belangrijkste gemeenschappelijke uitgangspunten zijn geformuleerd: -

de verantwoordelijkheid meer bij de klant laten liggen werk in wijkteams om de samenwerking tussen instellingen te verbeteren maak (meer) gebruik van elkaars expertise iedere partij heeft een signaalfunctie

St. Joseph sluit op afroep bij de overleggen aan. De uitgangspunten zijn richtinggevend voor verdere beleidsontwikkeling.

4.3.2 Speciale doelgroepen Mensen die een extra steuntje in de rug nodig hebben, of voor wie specifieke eisen aan het wonen verbonden zijn, kunnen rekenen op onze aandacht en inzet. Mensen met een beperking Voor wat betreft mensen met een beperking werken wij samen met de instellingen De la Salle en Cello. De la Salle De la Salle biedt begeleiding aan jongeren met een licht verstandelijke beperking in combinatie met psychiatrische problematiek en/of ernstige gedragsproblemen. De organisatie probeert jongeren weer zover te krijgen dat zelfstandig leven en wonen weer aan de orde komt. Wij verhuren woningen aan De la Salle met daarbij de afspraak dat wanneer een jongere er aan toe is om zelfstandig te gaan wonen, wij de betreffende woning overschrijven op naam van deze jongere, die dan feitelijk zelfstandig woont. Tegelijk bieden wij De la Salle een nieuwe woning aan. In 2012 heeft een dergelijke transactie zich niet voorgedaan. In 2011 waren er 2 zaken. Cello Cello begeleidt mensen met een lichamelijke en/of verstandelijke beperking. Cello huurt van ons drie2 kleinschalige projecten begeleid wonen en veertien appartementen in het nieuwe complex Princenhof (zie 4.4.3.2). In de nieuwbouw van het nieuwbouwproject Bracbant (zie 4.4.3) gaat Cello twee groepswoningen met in totaal achttien appartementen van ons huren. In het kader van de Europese regelgeving maakten wij in 2012 aanvullende afspraken over het toewijzingsbeleid van Cello.

2

Deze drie complexen zijn Houtwerf (11 eenheden), Baandervrouwenlaan (12 eenheden) en Molenstraat (16 wooneenheden).

62

Begeleid wonen Sociaal pension Het sociaal pension (33 kamers) kan een oplossing zijn voor mensen die het niet lukt om op korte termijn een kamer of woning te krijgen. Denk aan mensen met schulden die geen woonruimte meer hebben of dakloos geworden zijn door een relatiebreuk. Een beheerdersechtpaar zorgt voor een goed woonklimaat in het woongebouw, zij wijzen de kamers toe en innen de kamerhuur. In 2012 waren er maar twee mutaties, waardoor de wachtlijst is opgelopen tot ongeveer tien personen. Statushouders Van Rijkswege ontvangt de gemeente Boxtel een taakstelling voor de huisvesting van mensen met een status tot verblijf in Nederland, de zogenaamde statushouders. De gemeente regelt de taakstelling met Buro Nieuwkomers (onderdeel van ContourdeTwern) en St. Joseph. Uit de taakstelling van 2011 waren nog veertien personen te huisvesten. Daarbij kwamen de tien personen van taakstelling 2012: in totaal te huisvesten 24 personen. In totaal huisvestten wij zestien personen in twaalf woningen. In 2013 moeten wij derhalve acht personen van de taakstelling 2012 huisvesten. Eén woning die wij aanboden werd door Bureau Nieuwkomers geweigerd omdat dit bureau onvoldoende vrijwilligers had voor de begeleiding. Met ingang van 2013 wordt, tot ons genoegen, de werkwijze veranderd. Regelmatig boden wij een woning aan, waarvoor vervolgens geen passende statushouder gevonden kon worden. In de nieuwe werkwijze krijgen wij een kandidaat voorgedragen, waarbij wij een passende woning zoeken. Studenten In het voormalige klooster St. Ursula verhuren wij 54 studentenkamers met zelfstandige voorzieningen maar met gemeenschappelijke keukens. Ons aanbod staat op onze website en wie het eerst reageert krijgt de kamer aangeboden. In 2012 waren er 22 mutaties. Hiermee kwam de mutatiegraad van de studentenwoningen op 41%. Er was geen sprake van leegstand. Senioren In verband met de toenemende vergrijzing, ook in Boxtel, zijn wij al enige tijd geleden begonnen met vergroting van het aanbod van woningen geschikt voor senioren, zowel in de bestaande bouw als in de nieuwbouw. De appartementen in nieuwbouwcomplex Het Princenhof zijn bestemd voor alle doelgroepen. Voor senioren zijn de appartementen en de ligging van het complex, vlakbij winkelcentrum Oosterhof, bijzonder aantrekkelijk. Dat bleek dan ook bij de toewijzing na oplevering: 27 appartementen (van de 78) zijn aan senioren verhuurd. In het reguliere aanbod hebben wij soms moeite om bij mutatie van seniorenwoningen aansluitend te verhuren, vooral bij de zogenaamde aanleunwoningen. Het aanbod is groter dan de vraag. Om die reden hebben wij van een aantal seniorenwoningen het label verwijderd, dan wel de leeftijdsgrenzen verlaagd. Leegstaande seniorenwoningen bieden wij nu ook aan via onze nieuwe module ‘Direct te huur’, waarvan het principe is dat de eerste die op het aanbod reageert de woning krijgt aangeboden.

63

4.4 Differentiatie Differentiatie in ons woningbezit is één van de strategische doelstellingen van ons ondernemingsplan. Het betekent dat wij naast het duurzamer en fysiek toegankelijk(er) maken van de woningen, ook een grotere verscheidenheid in woningtypes, huurprijzen, kwaliteitsniveaus en woonmilieus willen ontwikkelen, gericht op de wensen van verschillende doelgroepen.

4.4.1 Doelstellingen en speerpunten Bij deze doelstelling noemt het ondernemingsplan twee speerpunten: 1. Het aanpassen van het bestaande woningbezit aan de huidige kwaliteitseisen van de huurders; 2. Het bevorderen van doorstroming op de woningmarkt. In het jaarplan 2011 waren vier projecten opgenomen in verband met deze doelstelling en speerpunten: ‘Opstellen standaard Programma Van Eisen en bestek nieuwbouw’, ‘Eenduidige stichtingskostenopzet en rapportage’, ‘Herijken streefhuren’ en ‘Herijken portfoliobeleid. Al deze projecten zijn in 2011 al gerealiseerd. In het jaarplan 2012 waren de volgende projecten opgenomen: ‘Implementatie portfoliobeleid’, ‘Ontwikkelen afwegingskader investeringsbeslissingen portfolio’, ‘Onderzoek naar regionale woonruimteverdeling’. Jaarplan 2012-4-I Implementatie portfoliobeleid Het portfoliobeleid wordt vertaald in een ‘software tool’ en daarmee inzichtelijk en bruikbaar voor de medewerkers. Ook kunnen gemakkelijk analyses worden gemaakt die input kunnen zijn voor veranderingen/aanpassingen. Dit project loopt door in 2013 en zal volgens planning in het eerste kwartaal van 2013 gereed zijn. Jaarplan 2012-4-II Ontwikkelen afwegingskader investeringsbeslissingen Bij de afweging omtrent investeringen in relatie tot ons vastgoed, zijn er verschillende perspectieven van waaruit gekeken kan en moet worden om tot een goede discussie en, uiteindelijk, tot een afgewogen beslissing te komen. In het afwegingskader dat wij in 2012 opstelden en vaststelden is sprake van vier perspectieven, elk met één of meerdere normen die per stuk een weging krijgen, zodat uiteindelijk een totaal oordeel ontstaat (weergegeven door de kleuren groen: ligt voor de hand, oranje: twijfel, en rood: niet doen). De perspectieven met bijbehorende normen in dit afwegingskader zijn: 1) strategisch perspectief (portfoliobeleid/ in hoeverre draagt de investering bij aan de gewenste portefeuille); 2) financieel perspectief (internal rate of return/rendementseis); 3) technisch/duurzaamheids perspectief (bouwkosten vergeleken met marktontwikkelingen, duurzaamheidselementen/energielabels); 4) het sociale perspectief (sociaal klimaat/ woonklimaat).

64

Jaarplan 2012-4-III Onderzoek regionale woonruimteverdeling Zoals vermeld in 2.1.4 is in 2012 een definitieve ‘go’ gegeven aan de verdere ontwikkeling en invoering van een regionaal woonruimteverdelingssysteem. In 2013 wordt het systeem verder uitgewerkt en in 2014 geïmplementeerd. Intussen melden zich steeds meer corporties aan om in het regionale systeem te participeren. Zie verder 2.1.4. 4.4.1.1 Doorstroming De woningmarkt zit ‘op slot’, zoals dat genoemd wordt. Het betekent dat er weinig doorstroming is. Wij bevorderen doorstroming omdat daardoor uiteindelijk passender gewoond wordt en het gebruik van de woningvoorraad optimaler is. Het komt nogal eens voor dat woningen bewoond worden door een doelgroep voor wie een passender woning beschikbaar is. Dat is jammer, ook al omdat voor de betreffende woning vaak veel belangstelling bestaat bij woningzoekenden die prima bij deze woning passen. Een bekend voorbeeld is dat van het seniorenhuishouden dat een ongelijkvloerse woning met meerdere slaapkamers bewoont, terwijl passende, gelijkvloerse woningen beschikbaar zijn. Wat houdt deze senioren tegen om te verhuizen? Uiteraard kunnen daar heel legitieme redenen voor zijn, maar het is onze indruk dat het soms ook onvoldoende inzicht is in de mogelijkheden die hen parten speelt. Een student deed in 2012 onderzoek in ons bestand naar verhuismotieven (of het ontbreken daarvan) van senioren, uitmondend in een ‘Doorstroommodel senioren’. St. Joseph krijgt door dit onderzoek handvatten aangereikt hoe ze de doorstroming kan bevorderen. Te denken valt aan de inzet van een seniorenmakelaar nieuwe manieren om ons woningaanbod te presenteren of meer inzicht geven in de totale woonlasten. Dit model wordt getoetst bij de doelgroep en daarna, begin 2013, door de student als advies aan St. Joseph gepresenteerd. In 2013 gaan we met een pilot een eerste actie optuigen.

4.4.2 Portfoliomanagement Onderzoeksbureau RIGO deed onderzoek naar de verhoudingen inkomen-huur in ons woningbestand. Om de benodigde kernvoorraad te analyseren zijn meerdere ontwikkelingen in perspectief geplaatst. Zo is onder meer rekening gehouden met de groei van het aandeel 65-plussers, de zeer geringe bereidheid onder deze groep om te huren, negatieve koopkrachtontwikkeling van de groep met een inkomen boven de € 43.000 én een afname van het aandeel hoge inkomens in de kernvoorraad als gevolg van het inkomensbeleid van het kabinet Rutte II. Concreet betekent dit dat de totale huurvoorraad gelijk blijft rond de 3.700 huurwoningen en dat het aandeel in de kernvoorraad tussen 2012 en 2025 afneemt met bijna 400 huurwoningen. Dit biedt voor St. Joseph kansen om meer woningen in het duurdere geliberaliseerde huursegment te plaatsen. Dit betekent dat in onze kernvoorraad ‘scheef wonen’ (te lage huur ten opzichte van het jaarinkomen) voorkomt. Er is dus ruimte om de kernvoorraad te laten afnemen. Dat heeft een positieve invloed op onze verdiencapaciteit en dat kunnen wij in de komende tijd heel goed gebruiken.

65

4.4.3 Onderhoud en nieuwbouw In ons onderhoud leggen wij accenten op duurzaamheid en levensloopbestendigheid, dit helemaal in lijn met ons ondernemingsplan. Ook willen wij de onderhoudskosten met 10% verlagen, vooral door het onderhoud beter te structureren en te werken met vaste aannemers (na selectie) en met vaste prijzen (zie 3.1.1). In 2012 analyseerden wij hoe het staat met het gebruik van duurzaam verantwoord materiaalgebruik in het onderhoud. Daaruit bleek dat wij overwegend gecertificeerde/duurzame producten gebruiken. Het onderhoudsbeleid is gericht op het in stand houden van de kwaliteit van het woningbezit en, indien nodig en mogelijk, het verbeteren van de kwaliteit, gericht op aansluiting op de (toekomstige) klantvraag. Wij maken onderscheid tussen reparatieonderhoud, mutatieonderhoud en planmatig/groot onderhoud. Wat betreft nieuwbouw is er een uitgebreide regelgeving en hebben wij ons Standaard Programma van Eisen en bestek nieuwbouw herijkt. Onder het groot/planmatig onderhoud vallen alle werkzaamheden die gepland zijn (in tegenstelling tot reparatie- en mutatieonderhoud). Het planmatige karakter van dit onderhoud vindt zijn basis in de meerjarenonderhoudsbegroting, waarin onderscheid wordt gemaakt naar de basiskwaliteit van verschillende beheercategorieën (bijvoorbeeld langer of korter door exploiteren). De uiteindelijke jaarplanning wordt opgesteld na combinatie van de jaarschijf uit de meerjarenbegroting met actuele conditiemetingen en eventueel andere informatie. Onze ´Winkellijst´ maakt het voor bewoners mogelijk te opteren voor een pluskwaliteit, bijvoorbeeld door een luxere of andere uitvoering bij planmatig onderhoud, of door eerder vervanging te willen van bijvoorbeeld een keuken of een badkamer dan volgens planning aan de orde is. Op deze manier kunnen bewoners in hun woning meer de eigen smaak inbrengen. De extra kwaliteit wordt in een kostprijsdekkende huurverhoging bij de huurder in rekening gebracht. In 2012 maakten acht bewoners gebruik van de winkellijst. In 2012 is de winkellijst met individuele verbeteringen up to date gemaakt. In de showroom, een aparte opstelling in de ontvangstruimte van St. Joseph, presenteren wij een aantal keuzemogelijkheden als het gaat om bijvoorbeeld sanitair, badkamer- en keukenonderdelen. Sinds februari 2012 zijn wij ook met onze woonwinkel op internet.

66

Hieronder leest u per wijk wat we aan onderhoud en nieuwbouw hebben gepleegd. 4.4.3.1 Centrum Onderhoud

Frans Staelstraat In 2011 en 2012 hebben de 86 woningen Frans Staelstraat en omgeving een kwaliteitsslag gemaakt. Na onderhoud aan de gevels in 2010 en 2011, was eind 2011 tot in 2012 de renovatie van de badkamers en de toiletten aan de beurt. Deze renovatie ging uit van onze basis standaard, maar de bewoners konden kiezen voor comfortverhogende opties, door ons aangeboden tegen een kostendekkende huurverhoging. Door de werkzaamheden buiten en binnen, zijn de woningen weer helemaal van deze tijd.

Onderhoud

Clarissenhof/Mgr. Bekkersstraat

Na het ingrijpende onderhoud met verbeteringen aan dit complex met 33 aanleunwoningen, verdiende het een nieuwe naam ´Clarissenhof´ staat op het nieuwe naambord bij de ingang te lezen. Aan de buitenzijde werden kozijnen hersteld, hang- en sluitwerk en ook hemelwaterafvoeren vervangen. De uitstraling verbeterde aanzienlijk door schilderwerk op de gevels (keimwerk) en door het plaatsen van nieuwe balkonhekken. De kunststofkozijnen werden gereinigd. Het nieuwe hang- en sluitwerk voldoet aan de hoge eisen van het Politiekeurmerk, en ook de nieuwe videofooninstallatie verhoogt het gevoel van veiligheid. Ook verbeteringen op energetisch vlak vonden plaat: nieuw dubbel HR++- glas in de woonkamer en nieuwe, energiezuinige ventilatoren. Van belang voor de bewoners is de doorgang die wij in samenwerking met Zorggroep Elde maakten naar de nieuwbouw Elisabethsdael en Vinckenrode, waardoor de bewoners binnendoor kunnen lopen als zij gebruik willen maken van de dienstverlening van het zorgcentrum. Studenten van SiNTLUCAS fleurden de doorgang op met een schildering op de muur. Nieuwbouw

Cronenborg

De nieuwbouw van dit complex met levensloopbestendige appartementen en eenheden voor bijzondere doelgroepen, is in voorbereiding. De eerste stap is het opstellen van een nieuw bestemmingsplan. Naar verwachting start de bouw halverwege 2014. Planmatig onderhoud In het centrum vond in 2012 aan 89 woningen planmatig onderhoud plaats, of werd daarvoor opdracht gegeven. Het ging daarbij vooral om dak werkzaamheden (77 woningen). In deze wijk werd aan bewoners van 12 woningen dubbelglas en veiliger hang- en sluitwerk aangeboden tegen een geringe huurverhoging.

67

4.4.3.2 Boxtel-Oost Onderhoud

Hoogheem

Van één van de flats van Weegschaal (een van de 7 Hoogheemflats) voerden wij in 2012 het buitenschilderwerk uit, inclusief dat van de gevels en de balkons en de trappenhuizen. Het flatgebouw ziet er prachtig uit, gesproken wordt over een ´metamorfose´. De bewoners stemden volmondig in met het kleurvoorstel dat zij kregen voorgelegd. Paars, grijs en okergeel zijn de kleuren van dit flatgebouw. In 2013 is één van de andere flats van dit complex aan de beurt. Nieuwbouw

Het Princenhof

In 2012 werd het grootste nieuwbouwcomplex dat wij ooit bouwden, opgeleverd. Het complex Princenhof bevat 62 huurappartementen, 24 koopappartementen en 14 appartementen die worden gehuurd door zorgorganisatie Cello voor de huisvesting van hun cliënten. De belangstelling voor de huurappartementen was groot, zodat die al ruim voor de opleveringsdatum verhuurd waren. De verkoop van de koopappartementen verliep minder gemakkelijk. Uiteindelijk hebben wij 17 koopappartementen omgezet in huurappartement. Planmatig onderhoud In Boxtel-Oost voerden wij in 2012 aan 583 woningen groot- of planmatig onderhoud uit of werd opdracht gegeven tot uitvoering daarvan. Aan woningen of bergingen vond buitenschilderwerk plaats. In deze wijk boden we - tegen een geringe huurverhoging - 457 huishoudens dubbelglas aan. Daarvan reageerden 34% positief. Aan 117 huishoudens boden we veiliger hang- en sluitwerk aan. Ook hiervoor vroegen we een kleine verhoging in de huur. Hierop reageerde 57% positief. Verder werden ook 119 voordeuren vervangen en werd voegwerk hersteld. 4.4.3.3 Breukelen Onderhoud

St. Ursula

In 2012 startten wij met de interne verbouwing van het Ursulaklooster. Wij verhuren dit gebouw aan de gemeente Boxtel, die het onderverhuurt aan een aantal instellingen. Door de verbouwing werd het mogelijk dienstverleners van zorgloket Wegwijs, Centrum voor Jeugd en Gezin, Consultatiebureau, Btown, het MIK en ContourdeTwern efficiënt en logisch in één gebouw te bundelen. Zo ontstond een plek waar bewoners terecht kunnen met al hun vragen op gebieden als opvoeding, welzijn en dergelijke. Door de verbouwing wordt het gebouw nu intensiever gebruikt en ligt samenwerking tussen de verschillende instellingen meer voor de hand. De buitenkant van het gebouw kreeg een schilderbeurt met daarbij herstel van kozijnen en goten.

68

Onderhoud

Van Hugenpothstraat en omgeving

De 35 eengezinswoningen waaruit dit naoorlogse complex bestaat, zijn slecht geïsoleerd en verouderd. Groot onderhoud met verbeteringen ligt voor de hand, waarbij het volledig isoleren (en mechanisch ventileren) een optie is, evenals het veranderen van de plattegrond, waarbij een grotere badkamer, een open keuken en een groter toilet ontstaan. Ook geluidsisolatie door middel van voorzetwanden is mogelijk. Bewoners zijn bij de planontwikkeling betrokken met een ´klankbordgroep´. Voorafgaand aan de werkzaamheden ontvingen alle bewoners een enquête (79% respons). Vlak voor het eind van 2012 was een modelwoning gereed, zodat de bewoners een goed beeld krijgen van de mogelijkheden. De uitvoering van het plan is in 2013. Nieuwbouw

Bracbant

Cliënten van Cello, toekomstige bewoners van een appartement in de nieuwbouw op het terrein van de voormalige Bracbant-school, legden in 2012 de eerste steen van dit nieuwbouwcomplex. Straks wonen hier 18 Cello-cliënten (in 18 appartementen) en zijn er ook nog acht starterswoningen. De ontwikkelingen rond de voormalige school is voor iedereen dagelijks te volgen via een geïnstalleerde Web-cam. De planontwikkeling voor dit sympathieke project was ook al bijzonder: het plan werd ontwikkeld in de Building Information Management-constructie, waarbij het ontwerpteam het gebouw uitwerkte in een 3D-model. Vooral de samenwerking tussen constructeur en architect verliep daardoor extra gesmeerd. Deze methode, voor het eerst door ons beproefd, beoogt grotere efficiency en een verkleining van de kans op fouten in de uitvoeringsfase. Planmatig onderhoud In 2012 werd aan 200 woningen in Breukelen planmatig onderhoud uitgevoerd of werd daarvoor opdracht gegeven. Zo werd er schilderwerk uitgevoerd en kregen complexen nieuwe dakramen, postkasten en voordeuren. 4.4.3.4 Selissenwal/Munsel Onderhoud

Evaluatie groot onderhoud Adrianastraat

VAC-Wonen, een organisatie die zich bezighoudt met de praktische kwaliteit van het wonen, beoordeelt nieuwbouw- en renovatieplannen en doet onderzoek naar de mate waarin bewoners tevreden zijn met veranderingen aan hun woning. VAC-Wonen deed onderzoek naar de tevredenheid van bewoners van het complex Adrianastraat en omgeving (144 woningen).De resultaten van het onderzoek verschijnen begin 2013. Wij gebruiken de resultaten graag voor een eventuele aanscherping van ons beleid.

69

Onderhoud & Nieuwbouw

Het Schild/Van Randerodestraat

Na een lange voorbereiding startten we in 2012 met de uitplaatsing van de bewoners. Verschillende huishoudens gaven aan terug te zullen keren in een gerenoveerde woning. Alle bewoners zijn inmiddels al dan niet tijdelijk geherhuisvest. Voor de oorspronkelijke 69 oude woningen zullen er 21 volledig gerenoveerd en 30 nieuw gebouwd terugkomen. De bewoners hebben een rol gespeeld in de vroege fase van het planproces, waardoor zij invloed hadden op de ontwerpen. Bij de afwerking hebben zij ook invloed en kunnen zij via onze ´winkellijst´ kiezen naar eigen voorkeur. De gerenoveerde woningen hebben minimaal twee slaapkamers, blijven in het betaalbare huursegment en zijn levensloopbestendig. Naar verwachting begint de renovatie in het tweede kwartaal van 2013 en is de oplevering eind dat jaar. De nieuwbouw start pas als de renovatie gereed is. Nieuwbouw

Baanderherenweg In november 2012 startte de bouw van het nieuwbouwcomplex Baanderherenweg, met 22 koopwoningen, waaronder zeven woonwerkwoningen, en 15 huurwoningen. Toen meer dan 70% van de woningen was verkocht, werd gestart met de bouw. De verkoop gebeurt onder de titel ´Het Beste van Boxtel´ en dat is niet overdreven. Er zijn maar liefst vijf dringende redenen om te kopen: de scherpe prijs, het bijzonder grote woonoppervlak, de unieke, strategische ligging, het lage energieverbruik en het comfort en tenslotte, de flexibele indelingsmogelijkheden. Eind 2012 waren er – ondanks de economische situatie - vijf van de 7 woonwerkwoningen en acht van 15 eengezinswoningen verkocht. De oplevering is eind 2013.

Nieuwbouw

Den Bergh

Op het voormalige campingterrein is alles klaar om een mooi project van 25 woningen te bouwen, met acht twee-onder-een-kapwoningen, vijf vrije kavels en twaalf rijwoningen. Archeologisch onderzoek leverde onder andere vondsten uit de IJzertijd op en de restanten van een eeuwenoude brug. In 2012 is de bestemming Wonen in het bestemmingsplan vastgelegd. Het plan ligt klaar, de omgevingsvergunning (voor de activiteit bouwen) kan worden aangevraagd. Wij zoeken echter naar een partner die het plan wil overnemen. We verwachten in april de overeenkomst met een commerciële marktpartij te kunnen tekenen. Wij maken deze keuze omdat wij anno 2012 dit soort projecten niet meer tot onze corebusiness rekenen. Planmatig onderhoud In Selissenwal gaven wij in 2012 opdracht voor schoonmaak- en schilderwerk aan 81 woningen. 4.4.3.5 Lennisheuvel Lennisheuvel is kleine gemeenschap die onder de gemeente Boxtel valt. Er wonen ongeveer 1.200 inwoners. St. Joseph heeft daar 24 woningen. Planmatig onderhoud In Lennisheuvel vond in 2012 aan 22 woningen planmatig onderhoud plaats. De woningen zijn aan de buitenzijde geschilderd. Gelijktijdig met de schilderwerkzaamheden boden we bewoners tegen huurverhoging dubbelglas (17 huishoudens reageerden positief) en veiliger hang- en sluitwerk (22 woningen).

70

4.4.4 Verkoop Verkoop van woningen uit het bestaande bezit is om meerdere redenen van groot belang voor St. Joseph. Het biedt de mogelijkheid om een meer gedifferentieerde wijkopbouw te krijgen, met een combinatie van huur- en koopwoningen. En het is voor ons ook een belangrijke bron van inkomsten (naast de huuropbrengsten), die wij hard nodig hebben om de financieel zware tijden door te komen door een opstapeling van overheidsmaatregelen, en toch ook te blijven renoveren en nieuwe woningen te bouwen. Uitgangspunt voor 2012 is dat wij vooral het minder gewilde bezit willen verkopen en de verkoop van grotere eengezinswoningen in Oost in ieder geval gedeeltelijk stop gaan zetten. Begin 2012 hebben wij dit nieuwe verkoopbeleid vastgesteld. Wij pasten onze verkoopvijver (de complexen waarvan de woningen te koop zijn) aan. En wij boden de 64 eengezinswoningen in de Sint Willibrordstraat aan de zittende bewoners te koop aan; dat resulteerde in vier koopovereenkomsten waarvan de aktes in 2013 passeren. Wij bereiden ook de verkoop van appartementen uit de St. Severusstraat en de Hazelaarsgaard (aan de zittende bewoners) voor. Zo richtten we de VvE op en stelden we de splitsingsakte op. Om de verkoop te stimuleren (eventueel bij mutatie) hebben wij de uitstraling van de woningen uit de St. Severusstraat in 2012 verbeterd (reiniging en voegwerk); in 2013 voeren wij buitenschilderwerk uit en wordt nieuwe bestrating en plantenbakken met groen aangelegd. We kozen dit jaar ook voor een andere aanpak om de woningen te vermarkten. Vanaf half december verschijnen al onze verkoopwoningen (of het nu bestaand bezit of nieuwbouw is) op een landelijke website www.vindjeplek.nl/woonstichting-st-josephl. We kozen hiervoor omdat daarmee het aanbod altijd up to date blijft en we geen handmatige aanpassingen meer hoeven doen. In 2012 verkochten wij in totaal 18 woningen. Dit is overeenkomstig ons plan voor 2012. Wij hebben overwogen om woningen complexgewijs aan beleggers te verkopen, maar daar zien we van af, gezien de marktomstandigheden. Naast ons woningbezit hebben we ook 3 Koopgarantwoningen verkocht in 2012.

4.4.5 Aankoop In 2012 kocht St. Joseph geen woningen of grond.

71

5

Verantwoording

In dit hoofdstuk vindt u de resultaten van onze activiteiten op het gebied van huren, huurincasso, en huurtoeslag. Ook rapporteren we over woonruimteverdeling en bijzondere doelgroepen zoals urgent woningzoekenden en statushouders. Het hoofdstuk sluit af met de realisatie dagelijks onderhoud.

5.1 Verhuur Verschillende gegevens worden in deze paragraaf verantwoord en toegelicht. We verantwoorden onder meer het huurprijsbeleid, de huurverhoging, incasso en nieuwe verhuringen.

5.1.1 Huurprijsbeleid Huurprijsbeleid is nodig om de ambities uit ons portefeuillebeleid te kunnen betalen. Daarnaast verkopen we woningen om voldoende geld te genereren. Na de vaststelling van ons nieuwe portfoliobeleid hebben we ons huurprijsbeleid en ons verkoopbeleid (zie 4.4.4) bijgesteld en opnieuw vastgesteld. Eind 2011 hebben we een nieuw streefhuurbeleid voor de periode 2012-2025 vastgesteld. Dit beleid is gebaseerd op ons portfoliomanagement en gaat uit van een stijging van de streefhuur met 0,9% per jaar naar een realisatie van 77% eind 2025. In februari 2012 is de HBV akkoord gegaan met dit nieuwe streefhuurbeleid. Vanaf maart voerden we daarom het nieuwe beleid uit. Als gevolg van dit beleid realiseerden we 65% van maximaal redelijke huurprijs per einde 2012 en daarmee dus een procent hoger dan begin van het jaar. Eind 2011 realiseerden we gemiddeld 64% van de maximaal redelijke huurprijs. De gemiddelde huurprijs was eind 2012 € 438,33.

5.1.2 Huurharmonisatie Het harmoniseren van de huur is alleen mogelijk bij mutatie. Dan trekken wij de huur op naar het streefhuurniveau van de betreffende woning. De nieuwe huurder krijgt de woning tegen deze nieuwe huurprijs aangeboden. Huurharmonisatie leverde in 2012 extra huurinkomsten op van € 77.000 (in 2011 was die € 44.000).

5.1.3 Jaarlijkse huurverhoging Op 1 juli 2012 voerden wij een huurverhoging door van 2,3% voor alle complexen en alle huurprijscategorieën. Dit was het wettelijk maximum en gelijk aan de inflatie van 2011. Ons voornemen was om een extra huurverhoging van 5% te vragen aan huurders met een inkomen hoger dan € 43.000 per jaar. De Huurdersbelangenvereniging Boxtel stemde in met de reguliere verhoging van 2,3%, met de aantekening, dat een beetje minder wel prettig zou zijn. Tegen de 5% extra tekende de HBV bezwaar aan.

72

Bovendien bleek het (landelijk) beleid deze verhoging ook niet mogelijk te maken en dat betekende dat we deze huurverhoging niet doorvoerden. Naast sociale huurwoningen, verhuren wij 41 vrije sectorwoningen (peildatum april 2012). Dat zijn woningen waarvan de huur meer dan € 664 is. Voor deze woningen vinden wij het gewenst dat de huurprijs voor de zittende huurder op de streefhuur ligt. Daarom hebben we besloten deze huren ook bij zittende huurders naar de streefhuur te laten groeien. Daarbij is een onderscheid gemaakt in 3 categorieën.

5.1.4 Huurverhoging woningverbetering Regulier onderhoud voeren wij uit zonder dat dit huur consequenties voor de huurder heeft. Bij groot of planmatig onderhoud bieden wij wel regelmatig verbeteringen aan, zoals dubbelglas en extra veilig hang- en sluitwerk. Huurders kunnen hiervoor kiezen en betalen daarvoor een verhoging van de maandhuur. Wij zorgen ervoor dat de huurverhoging voor het aanbrengen van dubbelglas niet groter is dan de geraamde besparingen op energiekosten. Huurders die op individuele basis, via onze ‘winkellijst’, verbeteringen laten aanbrengen, betalen hiervoor op kostendekkende basis, door een verhoging van de maandhuur. In 2012 inden wij door woningverbetering/renovatie extra huurinkomsten van € 12.000. De meest voorkomende vraag was HR++-glas (13 keer aangevraagd), evenals een keukenuitbreiding.

5.1.5 Huurtoeslag Huurtoeslag wordt via de belastingdienst verstrekt aan huurders die in verhouding tot hun inkomen een te hoge huur betalen. Het doel van de huurtoeslag is om wonen betaalbaar te houden voor huurders met een laag inkomen. Huurders kunnen hun huurtoeslag door de belastingdienst op de eigen rekening laten bijschrijven of direct op onze rekening laten storten. Alleen van deze laatste groep kunnen wij de hoogte van de huurtoeslag zien. Het aantal huurders dat de huurtoeslag rechtstreeks op onze rekening laat bijschrijven, daalt elk jaar (2011: 768, 2010: 803). Ook het maandelijks bedrag is gedaald t.a.v. vorig jaar (€ 177 per maand, per huurder).

73

5.1.6 Huurincasso De huren vormen voor ons verreweg de belangrijkste bron van inkomsten. Tegelijk is voor de huurder de huur één van de grootste kostenposten in het huishoudboekje. Van groot belang voor zowel huurder als verhuurder is dat de huur regelmatig en volledig betaald wordt, waardoor huurachterstanden voorkomen worden. Dat lukt niet altijd. Wij zagen ten opzichte van 2010, in 2011 de huurachterstanden fors toenemen en onderzochten in 2012 hoe wij de achterstanden kunnen terugdringen. In 2012 bleef de achterstand procentueel gelijk aan die van 2011. Dit resulteerde in een actieplan. Vanaf 2013 zullen wij door verfijndere registratie en procedures, meer en gedetailleerder inzicht hebben in het ontstaan en de ontwikkeling van achterstanden en sneller kunnen optreden bij een beginnende huurachterstand. Vooruitlopend op deze veranderingen realiseerden wij in 2012 al een versnelling in de verschillende stappen in het incassoproces. Herinneringen en aanmaningen worden nu eerder verstuurd. In een extra derde stap, wijzen wij de huurder er op dat wij de deurwaarder zullen inschakelen en dat daar voor de huurder kosten aan verbonden zijn. In ons plan hebben wij, naast schriftelijke acties richting huurder, ook een belactie gepland, een rode kaartactie (en dat houdt in dat bewoners persoonlijk een rode kaart overhandigd krijgen met een laatste kans om een betaalafspraak te maken) en de mogelijkheid van een huisbezoek als wij geen contact met de huurder krijgen. Al deze acties voeren we uit voordat de deurwaarder wordt ingeschakeld. De huisbezoeken zullen in 2013 van start gaan. Tijdens het incassotraject kan blijken dat de schuldenproblematiek van de huurder complex en omvangrijk is. Wij verwijzen dan naar de schulddienstverlening van de gemeente Boxtel. Een nieuw convenant tussen de gemeente en betrokken partijen waaronder St. Joseph, wordt in 2013 getekend. Eind 2009 al liep het vorige convenant af. In dit nieuwe document zijn de rollen van de verschillende partners in het proces (zoals de gemeente, ContourdeTwern en St. Joseph) verder uitgewerkt en zijn de werkprocessen en doorlooptijden uitgebreider beschreven. Allerlei procedures zijn aangepast aan de nieuwste werkwijzen. Tijdens het traject wordt zo nodig doorverwezen naar schulddienstverlening (SDV) van de gemeente. De huurachterstand van zittende huurders bedroeg eind 2012 € 230.385 (1,15%). In 2011 was dit ook 1,15% van de bruto huuropbrengst ( € 227.802). De huurachterstand van zittende huurders is daarmee procentueel op hetzelfde niveau gebleven. De achterstand van vertrokken huurders was eind 2012 € 33.284 (0,14 %). In 2011 was dit 0,18% (€ 36.636). Onze acties zorgen er dus voor dat de achterstanden niet verder oplopen. In totaal boekten we 30 achterstanden af met een totaal bedrag van € 65.383. Via debt return, waarbij afgeboekte vorderingen op basis van no cure no pay bij de deurwaarder liggen, is nog € 11.300 binnengekomen in 2012. De deurwaarder blijft deze huurders volgen. Op deze afgeboekte bedragen blijft geld binnenkomen. De totale huurachterstand is licht gedaald van 1,33% in 2011 naar 1,29% in 2012. Landelijk heeft Aedes een stijging van de achterstanden geconstateerd.

74

5.1.7 Ontruimingen Dit jaar voerden we 7 ontruimingen uit, allen wegens huurachterstand. In 2011 waren dat er 5. In alle gevallen ging het om een alleenstaande, die al vertrokken was. Het aantal aangezegde ontruimingen in 2012 bedroeg 36, dat is 5 meer dan in 2011.

5.1.8 Verhuur en voorraadontwikkeling De woningmarkt zit op slot. Vooral voor starters is het moeilijk een huurwoning te vinden. Ook het kopen en verkopen van een woning was in 2012 niet bepaald gemakkelijk. De nabije toekomst ziet er niet rooskleurig uit. Toch zijn er ook segmenten, met name seniorenwoningen en de duurdere huurwoningen, waar wij soms extra inspanning voor moeten doen om aansluitend verhuren mogelijk te maken en soms zelfs om tijdelijke leegstand te voorkomen. Om die reden hebben wij op onze website een nieuwe module ‘Direct te huur’ opgenomen. Woningzoekenden kunnen zich voor de woningen in deze module aanmelden en krijgen, mits voldaan wordt aan de voorwaarden, de woning aangeboden volgens het principe ‘wie het eerst komt, het eerst maalt’. Een inschrijving als woningzoekende bij St. Joseph is daarbij niet noodzakelijk. Volgens de huidige regelgeving zijn wij verplicht om minimaal 90% van onze vrijkomende sociale voorraad met een huur tot € 664,66 (peildatum 2012) toe te wijzen aan woningzoekenden met een huishoudinkomen (exclusief eventuele inkomens van inwonende) van maximaal € 34.085. In 2012 wezen wij ruim 90% van deze woningen toe aan de bedoelde doelgroep. Voor woonzorgwoningen maakten wij een uitzondering op de regel als er geen alternatief in de vrije sector voorhanden was, omdat hierbij de zorgbehoefte bepalend is. In de eerste helft van 2012 hebben we ook enkele toewijzingen aan de middeninkomens gedaan. In 2012 was het percentage verhuurd aan hogere inkomens minder dan 10%. Wij verhuren onze woningen via het zogenaamde aanbodmodel. Met dat doel adverteren wij het woningaanbod op onze eigen website, op de woonzuil in ons kantoor en in weekblad De Meierij. Woningzoekenden kunnen op dit wekelijks aanbod reageren. Bij toewijzing is de inschrijftijd doorslaggevend. Uitzonderingen op deze regel zijn de woningen die wij ‘Direct te huur’ aanbieden en woningen die wij toewijzen aan bijzondere groepen, zoals urgent woningzoekenden en statushouders. In 2014 zal ons aanbodmodel waarschijnlijk vervangen worden door een regionale woonruimteverdeling. Voorbereiding voor deze verandering is in volle gang (zie 2.1.4). We hebben ondanks een stagnerende markt ons verkoopresultaat gehaald. Zie ook paragraaf 4.4.4. Zorgwoningen Sinds 2012 worden ook onze woonzorgwoningen gewoon via het aanbodmodel aangeboden. Vroeger gebeurde dit op voordracht van Zorggroep Elde, de indicerende instelling. Omdat er te weinig woningzoekenden met een indicatie waren hebben we besloten deze woningen te adverteren met de toevoeging dat senioren met een indicatie voorrang hebben.

75

Ontwikkeling van de voorraad We hadden eind 2012, 4.289 vhe’s. Hiervan is ruim 85% (3.655) een zelfstandige woning. De resterende 634 eenheden zijn: • • • • •

Onzelfstandige eenheden, Woonwagens en standplaatsen, Garages, Parkeerplaatsen en Scootmobielplaatsen.

Daarnaast zijn er nog overige ruimtes als kantoorruimtes, maatschappelijk vastgoed en winkelruimtes meegeteld. Ook hebben we 26 Koopgarantwoningen in ‘ons bezit’. In onderstaande tabel staat de verdeling van onze zelfstandige vhe’s naar de verschillende prijsklassen gepresenteerd.

5.1.9 Mutaties In 2012 zijn er 322 woningen en overige eenheden opgezegd, in 2011 was dat 377.

Mutatiegraad Met 322 mutaties komen we op een mutatiegraad van 7,5%, gerekend over alle mutaties. Onderverdeeld naar: • • •

7,2% voor zelfstandige huurwoningen 15,6% voor onzelfstandige huurwoningen 7,1% voor overige niet-woongelegenheden

76

De verklaring ligt m.n. in de stagnatie van de woningmarkt, waardoor minder mensen verhuizen.

Aanbiedingsgraad In 2012 publiceerden we 418 eenheden.

De nieuwbouw betreft de zelfstandige woningen Bracbant die geadverteerd zijn. Het aantal advertenties is in verhouding hoog omdat er veel seniorenwoningen meerdere keren geadverteerd zijn door verhuurproblemen. Het label van bijvoorbeeld de leeftijd is dan aangepast in de tweede advertentie. Aanbiedingsgraad

Dit jaar komen we uit op een aanbiedingsgraad van minder dan 50%. Gemiddeld hebben we ruim 2 aanbiedingen nodig gehad om de woning te verhuren.

77

Leegstand In 2012 was het leegstandspercentage uitgedrukt als percentage van de jaar huur 0,56%.

5.1.10 Rechtstreekse verhuur Wij wijzen ook woningen rechtstreeks toe. Dit aantal is iets lager geworden omdat de zorgwoningen niet meer direct toegewezen worden, maar nu via het aanbodmodel aangeboden worden. We wijzen nu alleen nog rechtstreeks toe aan statushouders, medisch urgenten en woningen waarvoor onvoldoende vraag is via de direct te huur module. Voor studentenkamers in het St. Ursula geldt dat we deze alleen digitaal aanbieden via een direct te huur systeem. Degene die het eerst reageert, krijgt de woning. Statushouders In 2012 was de taakstelling inclusief de achterstand uit 2011, 24 personen. Hiervan zijn 16 personen gehuisvest door St. Joseph in 12 woningen. Voor 2013 nemen we dus een taakstelling mee van 8 personen. Zie ook paragraaf 4.3.2.

5.1.11 Urgentie Wij maken onderscheid in sociale en medische urgenties. Om voor een sociale urgentie in aanmerking te komen bij St. Joseph moet er sprake zijn van een acute noodsituatie die ontstaan is zonder toedoen of nalatigheid van de betrokkenen. In 2012 hebben we 17 sociaal urgent woningzoekenden gehuisvest. In 2011 waren dat er 18.

De sociaal urgent woningzoekende zoekt zelf een geschikte woning in het aanbodmodel en krijgt vervolgens, als aan de voorwaarden wordt voldaan, voorrang bij toewijzing. Medische urgenties worden door het CIZ verstrekt. In 2012 kwam dit tweemaal voor evenals in 2011. Beide kandidaten zijn gehuisvest met een directe toewijzing.

78

5.1.12 Nieuwe verhuringen

5.1.13 Woningtoewijzing (zie 5.1.8) Op basis van de regelgeving mag maximaal 10% van onze mutaties in de bereikbare voorraad toegewezen worden aan huishoudens met een inkomen > € 34.085. Wij verhuurder 19 woningen aan deze doelgroep. Daarmee blijven we ruim binnen de gestelde 10%.

5.1.14 Woningzoekenden Op 31 december staan er 6.929 woningzoekenden ingeschreven. Dat is 598 meer dan het voorgaande jaar. Hiervan waren 960 (13,8%) huishoudens actief woningzoekend, zij hebben in 2012 op ons woningaanbod gereageerd. In 2011 waren er 1.234 actief woningzoekenden. Het aantal actief zoekenden is dus gedaald. Wij zien deze daling van het aantal mensen dat ook echt wil verhuizen naar een andere huurwoning, als een van de signalen van de vastlopende woningmarkt.

79

5.2 Onderhoud Naast het planmatig en groot onderhoud, kennen wij het dagelijks onderhoud, te onderscheiden in reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Dit onderhoud is niet te voorspellen want het doet zich voor bij gebreken of bij verhuizing. Sinds 2011 bieden wij onze huurders een serviceabonnement aan.

5.2.1 Serviceabonnement Sinds begin 2011 bieden wij onze huurders het serviceabonnement aan. De huurders betalen € 3,75 per maand (en € 25 eenmalige aanmeldkosten) voor dit abonnement. Voor dat bedrag voeren wij gratis een groot aantal onderhoudswerkzaamheden uit die eigenlijk voor rekening van de huurder zijn. Het voordeel voor de huurder is dat allerlei kleine gebreken na een simpel telefoontje naar St. Joseph worden opgelost. Voor St. Joseph is het voordeel dat met dit abonnement het onderscheid tussen huurders- en verhuurdersonderhoud duidelijk is gemarkeerd. Eind 2011 namen 1.701 huurders deel aan het abonnement. Eind 2012 waren dit er 2.046. Wij promoten deelname met een persoonlijke benadering van huurders aan de servicelijn en tijdens reparaties door de vakploeg en inspecties in de woningen. Nieuwe huurders worden automatisch abonnee. In 2012 besteedden wij € 126.647 aan kosten in het kader van het abonnement; de inkomsten waren € 92.000. In 2011 namen we nog de helft van alle kosten voor onze rekening. In 2012 zien we dat wij nog geen 30% van alle werkzaamheden bekostigen. Dat we nog steeds per saldo inleveren, verklaren we doordat mensen bij aanvang van een abonnement een hele lijst met reparaties melden, terwijl dat later teruggaat naar de reguliere jaarlijkse klachten. Wij verwachten dat de daling (verschil tussen kosten en baten) zich nog voorzet in 2013, omdat we vorig jaar ruim 300 nieuwe abonnementen afsloten.

5.2.2 Reparatieonderhoud Mankeert er iets aan de woning waarvoor wij verantwoordelijk zijn, dan melden bewoners dat en zorgen wij voor reparatie. Daarnaast voeren wij in het reparatieonderhoud soms ook grotere klussen uit, zoals het vervangen van badkamers, toiletten en keukens. Bewoners hebben daarbij invloed op materiaal- en kleurkeuze, waarvoor zij de showroom in ons kantoor of onze website kunnen raadplegen. In 2012 voerden wij voor € 1.912.757 aan reparatieonderhoud uit, waarvan € 247.096 aan vervanging of verbetering van toiletten en badkamers en € 207.284 aan keukens (waarvan bijna 20% inclusief tegelwerk). Wij willen op ons onderhoud 10% bezuinigen en stelden daarvoor een plan van aanpak op (zie 3.1.1 jaarplan 2012-VII Besparen op onderhoudslasten).

80

In onderstaande tabel leest u de meest voorkomende incidenten uit 2012.

5.2.3 Mutatieonderhoud Na huuropzegging levert de vertrekkende bewoner de woning aan ons op volgens de daarvoor geldende regels. Voldoet de bewoner niet aan deze regels dan voert St. Joseph de noodzakelijke werkzaamheden uit en stuurt de bewoner de rekening. Daarna brengen wij de woning in orde voor de nieuwe huurder. In 2012 besteedden wij per mutatie (van zelfstandige woningen bestemd voor verhuur) een bedrag van € 1.324. In 2011 was dat € 1.736. Gerekend over alle mutaties van woningen en wooneenheden waren de kosten € 1.116. De totale uitgaven aan mutatieonderhoud bedroegen in 2012 € 320.434. Tabel onderhoudsuitgaven (x1.000)

81

6

Financiën

In dit hoofdstuk verantwoorden wij de financiële gang van zaken in 2012, te beginnen op het algemene niveau en vervolgens op beheerniveau. Daarna volgt een kort financieel verslag. Wij sluiten af met een aantal tabellen, waaronder de balans en de kengetallen.

6.1 Algemeen Het afgelopen jaar rondde St. Joseph het nieuwbouwproject Het Princenhof af, ook in financiële zin, een groot project. Samen met de nieuwbouwprojecten Bracbant en Baanderherenweg en het groot onderhoudsproject aan het Ursulacomplex bepaalde het in grote mate de investeringskasstroom in 2012. In 2012 werden we ook geconfronteerd met de uitkomsten van het regeerakkoord van het kabinet Rutte II. In de meerjarenbegroting 2013-2017 hebben we de effecten van het regeerakkoord opgenomen samen met de verwachte heffingen vanuit de sector als gevolg van mismanagement bij collegacorporaties. De uitkomst hiervan is dat in 2013, en de jaren daarna, de politiek voor een groot deel onze kasstromen bepaalt. In dit hoofdstuk besteden we ook aandacht aan de ontwikkelingen van de kasstromen zoals die in de meerjarenbegroting opgenomen zijn.

6.1.1 Meerjaren kasstroomprognoses In de meerjarenbegroting zijn een tweetal heffingen meegenomen. Het gaat hierbij om de: 1. Verhuurdersheffing: financiering van de huurtoeslag die huurders van de overheid ontvangen. 2. Saneringssteun: financiële steun aan woningcorporaties die in financiële problemen zijn geraakt. Beide heffingen zorgen ervoor dat de operationele kasstroom in 2013 en de jaren daarna behoorlijk lager zal zijn, ondanks dat er ook extra huuropbrengsten ingerekend zijn. Deze extra huuropbrengsten zijn gebaseerd op de huursombenadering zoals die in het regeerakkoord van het kabinet Rutte II opgenomen is. Voor de goede orde melden we dat de daadwerkelijke invoering van bovenstaande heffingen nog onzeker is. In het voorjaar van 2013 verwachten we meer duidelijkheid.

De operationele kasstroom daalt in de komende jaren met enkele miljoenen euro’s. Dit heeft directe consequenties voor de keuzes op het gebied van nieuwbouw en groot onderhoud. In de meerjarenbegroting 2013-2017 is het ambitieniveau van deze investeringen dan ook flink omlaag bijgesteld ten opzichte van de in ons ondernemingsplan geformuleerde doelstellingen. Dit om onze gezonde financiële positie te handhaven.

82

De aflossingsfictie laat in de komende jaren een dalende trend zien als gevolg van de heffingen die we vanaf 2013 in de meerjarenbegroting inrekenen.

Ondanks de dalende trend blijft de aflossingsfictie boven de norm in de jaren waarin we ook de heffingen inrekenden. Dit komt doordat we het investeringsniveau naar beneden bijstelden. Hierdoor realiseren we de aflossingsfictie eis van het WSW van 2% in alle jaren. Interest Coverage ratio Interest Coverage Ratio: dekkingsgraad van de operationele kasstroom ten opzichte van de totale rentelast. Het resulteert in onderstaande interest coverage ratio’s voor de jaren 2013-2017:

Wat opvalt in de grafische weergave van de ICR is dat de ICR in 2013 behoorlijk daalt. Dit is het directe gevolg van de uitvoering van de plannen van het kabinet Rutte II en de saneringssteun die we af moeten dragen aan het Centraal Fonds Volkshuisvesting voor de financiële steun aan andere woningcorporaties. Door de investeringsambities en het verlagen van de beheerlasten zorgt ervoor dat de ICR nog boven de norm blijft. De marges ten opzichte van de norm worden wel kleiner. Het gevolg van deze plannen is dat we iedere investering die we willen doen goed tegen het licht moeten houden en ons de vraag moeten stellen of we de beschikbare gelden aan de investering willen uitgeven. Ook hier geldt dat de marges kleiner worden en de afwegingen belangrijker worden.

83

6.1.2 Benchmark vergelijkingen In 2012 ontvingen we de benchmark vergelijkingen met andere woningcorporaties. Vergelijkingen met woningcorporaties van dezelfde omvang en in eenzelfde soort werkgebied en met de gemiddelde landelijke woningcorporatie. Hieronder worden de belangrijkste vergelijkingen grafische weergegeven. Netto bedrijfslasten per vhe

In de afgelopen jaren zien we een dalende trend van de bedrijfslasten. Een ontwikkeling waar veel aandacht op wordt gevestigd door de landelijke politiek. Woonstichting St. Joseph laat hier de gewenste ontwikkeling zien en streeft er in de komende jaren naar om de bedrijfslasten nog verder terug te dringen. Door de heffingen die we eerder in de hoofdstuk vermeldden zullen de bedrijfslasten de komende jaren toenemen. Interest Coverage Ratio

84

Eerder in dit hoofdstuk zagen we de interest coverage ratio voor de komende jaren. De vergelijkingen in bovenstaande grafiek zijn gebaseerd op de jaren 2008-2012. Wat opvalt is dat Woonstichting St. Joseph structureel een hogere interest coverage ratio heeft dan de referent corporatie en de landelijke corporatie. Het geeft aan dat Woonstichting St. Joseph beschikt over een gezonde operationele kasstroom in combinatie met een gezonde financiering van de materiële vaste activa. Lening per vhe

Bij de interest coverage ratio bespraken we al de gezonde financiering van de materiële vaste activa. Dit komt ook tot uiting bij de leningen per vhe. Vergeleken met de referent corporatie en de landelijke corporatie heeft Woonstichting St. Joseph per vhe een lagere lening. Een gezonde situatie die ook zorgt voor lage rentelasten per vhe. Aflossingsratio

In paragraaf 6.1.1 keken we ook naar de aflossingsfictie, maar dan vanuit het meerjarenperspectief tot en met 2017. In de benchmarkvergelijkingen wordt de aflossingsfictie voor de periode 2008-2012 genoemd. Ook hieruit blijkt de gezonde operationele kasstroom van Woonstichting St. Joseph van de afgelopen jaren.

85

In combinatie met de relatief lage leningen per verhuureenheid zorgt het ervoor dat de aflossingsfictie in de afgelopen jaren structureel hoger is geweest dan bij de referent corporatie en de landelijke corporatie. Door de heffingen die we moeten afdragen neemt de aflossingsfictie af. We verwachten wel dat de aflossingsfictie boven de WSW norm van 2 zal blijven. Zie hiervoor ook paragraaf 6.1.1.

6.1.3 Monitoren en borgen St. Joseph is een kapitaalintensieve organisatie. De manier waarop wij omgaan met kapitaal heeft veel invloed op ons (financiële) resultaat. Daarom sturen we op kasstromen. Dat lukt beter als alle medewerkers weten wat (het nut van) kasstroom denken is. In het afgelopen jaar gaven onze financiële medewerkers in elk afdelingsoverleg een presentatie over het belang van dit onderwerp, met aansprekende voorbeelden. Het resultaat: levendige discussies en inspiratie, ook bij medewerkers die zelden of nooit met dit onderwerp in aanraking waren geweest. Hiermee werken wij aan versterking van het ‘kasstroom-bewustzijn’ binnen de organisatie en indirect aan een betere borging van onze financiële continuïteit. In de maandelijkse rapportages aan het management is het kasstroomoverzicht enorm belangrijk geworden in de afgelopen jaren. In 2012 presenteerden we maandelijks een kasstroomoverzicht met daarin opgenomen de volgende kasstromen: 1. Operationele kasstroom 2. Investeringskasstroom 3. Financieringskasstroom Hierdoor behouden we grip op de ingaande en uitgaande liquide middelen. Door periodiek te sturen op kasstromen is de financiële positie van St. Joseph beter geborgd. Als basis geldt dat de ‘going concern’ activiteiten financieel geborgd blijven en inzichtelijk gemaakt wordt wat de effecten zijn van de voorgenomen investeringen. Het aantrekken van financiële middelen is niet vanzelfsprekend meer. Het WSW is kritischer geworden op het geven van borging van langlopende leningen. Ook dit zorgt ervoor dat het periodiek volgen van de kasstromen in 2012 erg belangrijk was en in de toekomst nog belangrijker zal gaan worden.

6.1.4 In- en uitgaande kasstromen Alles wat wij uitgeven, moeten wij eerst verdienen. In- en uitgaande kasstromen moeten in balans zijn. Inkomend Op korte termijn en redelijk te overzien, zijn de huurinkomsten en de inkomsten uit de verkoop van bestaand bezit. Daarmee kunnen wij onze ambities, dat wil zeggen uitgaven op korte termijn, financieren. Wij zijn druk bezig deze ingaande kasstromen te optimaliseren, bijvoorbeeld door het huurbeleid, de huurincasso en onze verkoopstrategie. Ook het gebruik van het juiste moment om waarde aan een woning toe te voegen, bijvoorbeeld bij mutatie en bij planmatig onderhoud, is van belang. Het portfoliobeleid biedt ook kansen om voor St. Joseph waarde toe te voegen.

86

Uitgaand Tegenover de inkomende kasstromen staan de uitgaande kasstromen. Hierop proberen wij kostenbesparingen te realiseren, met name door meer nadruk te leggen op zakelijkheid en efficiency. Daarom kregen diverse budgethouders een taakstellende begroting. In het kader van ons ondernemingsplan zijn wij bezig met een grote professionaliseringsslag die zal leiden tot grotere efficiency en effectiviteit. In 2012 zijn wij druk bezig geweest met het voorbereiden van besparingen in het onderhoud, door met aannemers resultaatafspraken te maken (zie 3.1.1, jaarplan 2012 Besparen op onderhoudskosten).

6.2 Beheer 6.2.1 Instrumenten In 2012 gebruikten wij de planning- en controlcyclus die wij in 2011 ontwikkelden. In deze cyclus zijn alle rapportages en rapportagemomenten van de organisatie opgenomen, inclusief de medewerkers die daarvoor verantwoordelijk zijn. Dit zijn de instrumenten van onze planning- en controlcyclus:

Planning instrumenten -

Ondernemingsplan en daarvan afgeleide jaarplannen en afdelingsplannen Prestatieafspraken en activiteitenverslag gemeente Boxtel Portfoliobeleid inclusief streefhuurbeleid Onderhoudsbegroting (korte en lange termijn) Financiële begroting Liquiditeitsbegroting Treasury jaarplan

Control instrumenten -

Maandrapportage Kwartaalrapportage Jaarrapportage Treasury kwartaalrapportage Investeringskader

Behalve interne controles lieten wij ook externe controles uitvoeren: -

Interim controle door de accountant Jaarrekening controle door de accountant Controle van de verantwoordingsinformatie (dVi) en de prognose informatie (dPi) vanuit het Ministerie van Buitenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Centraal Fonds Volkshuisvesting(CFV).

87

6.2.2 Rapportages Wij verbeteren continu onze control instrumenten. In 2011 was dat het geval met de maandrapportages en in 2012 verbeterden wij de kwartaalrapportages (dit leest u verderop). Een belangrijke vooruitgang boekten wij met de treasuryrapportage en het opstellen van een investeringskader (zie 4.4.1 jaarplan 2012-4-II). De maandrapportage Via intranet is voor alle medewerkers een grafisch en realtime dashboard met onderliggende informatie beschikbaar. Er is direct zichtbaar waar een norm (het stoplicht op het dashboard) wordt overschreden. Deze afwijking van de norm lichten we toe (waarom is deze afwijking, wat wordt er aan gedaan en wanneer is die actie voltooid). Daarnaast nemen we de maandrapportages nu gegevens van voorgaande jaren op en is het mogelijk om de kosten- en opbrengstenontwikkeling te zien en te vergelijken in de tijd. Budgethouders kunnen hierdoor constant hun control functie optimaal uitvoeren, waardoor zij betere besluiten kunnen nemen. De maandrapportage is circa 1 week na het einde van de maand beschikbaar voor alle medewerkers. Kwartaalrapportage In 2012 veranderden wij de kwartaalrapportage, gebruikmakend van de ervaring met de nieuwe maandrapportage. Ook hier voegden wij de ´dashboardconstructie met stoplichten´ toe, waardoor het accent ligt op afwijkingen van de norm en de oplossing daarvoor. Ook ligt in de nieuwe kwartaalrapportage het accent meer op het volgen van de voortgang van de jaarplannen (en daarmee het ondernemingsplan) en andere strategische informatie. Dat vestigt de aandacht van het management en de toezichthouders meer op de onderwerpen die strategische keuzes vergen. Ook wordt consequent in de rapportage de risico-paragraaf opgenomen.

6.2.3 Treasury Woonstichting St. Joseph beschikt over een treasurystatuut dat periodiek herijkt wordt. De doelstellingen van het statuut zijn: • • •

Verzekeren van voldoende liquide middelen voor nu en toekomst Minimaliseren rente- en kredietrisico’s Optimaliseren van kasstromen

In het statuut zijn uitgangspunten benoemd met betrekking tot: • • •

Risicobeheer; bijvoorbeeld conform de vereisten WSW mag het renterisico per jaar niet meer dan 15% bedragen. Financiering; financiering vindt slechts plaats bij banken met een AA(A) status Kas; er is een kasprotocol waarin onder andere kaslimiet, wijze van registreren, afstorten en bewaren is opgenomen.

Er wordt geen gebruik gemaakt van derivaten.

88

Treasury maakt onderdeel uit van de Planning & Control cyclus waarbij op basis van de vastgestelde meerjarenbegroting jaarlijks een treasury jaarplan wordt opgesteld. Per half jaar vindt een rapportage van de uitgevoerde activiteiten een herijking van de activiteiten voor de rest van het jaar plaats. Bij de treasuryrapportage gaat het om gerealiseerde en verwachte kasstromen, op basis waarvan besluitvorming kan plaatsvinden over zaken als het aantrekken van nieuwe geldleningen of het beleggen van overschotten. In 2012 hebben wij de treasury-activiteiten (onder andere opstellen jaarplan & rapportage, registratie leningen, signalering renteherziening) uitbesteed aan een onafhankelijke treasury-organisatie. Op basis van de door ons aangeleverde informatie (onder andere de begroting en de verwachte investeringen) adviseert zij ons over de risico’s, ontwikkelingen en te nemen acties. De onafhankelijkheid van onze treasury activiteiten is met de uitbesteding geborgd, iets waar ook de Governance code specifiek aandacht aan schenkt.

6.2.4 Liquide middelen Alle financiële middelen die niet nodig waren voor de financiële continuïteit, zetten wij in 2012 in voor de volkshuisvesting. Dat zullen wij ook in de toekomst blijven doen. De current ratio in 2012 is 1,1. Dit betekent dat St. Joseph haar korte termijnverplichtingen kan betalen vanuit de kortlopende vorderingen en liquide middelen.

6.2.5 Schuldpositie

In 2012 trokken we voor € 6,5 miljoen aan nieuwe financieringen aan. Beide leningen zijn in 2011 afgesloten waarmee we anticipeerden op de financiering van de aflossingsverplichtingen en investeringen. De leningen zijn tegen gunstige condities aangetrokken en daarmee profiteerden we van de huidige marktsituatie en daalde het gemiddelde rentepercentage van 4,06% (2011) naar 3,9% in 2012. Dit jaar berekenden we geen rentabiliteitswaarde correctie omdat het verrekenen van de rentabiliteitswaarde correctie op de bedrijfswaarde niet meer past binnen de kaders van de herziene RJ-645.

89

6.2.6 Solvabiliteit Door de uitwerking van de RJ-645 is de materiele vaste activa gewaardeerd tegen de bedrijfswaarde. In het verleden waardeerden we de materiele vaste activa tegen de historische kostprijs. Deze waarderingswijziging heeft gevolgen voor de solvabiliteit. Door de bedrijfswaarde waardering stijgt het eigen vermogen. Dit resulteert in een solvabiliteit van 50,8% in 2012. In 2011 bedroeg dit percentage nog 18,9% op basis van waardering van de materiele vaste activa op historische kostprijs. Bij de berekening van de solvabiliteit gaan we uit van het zuivere vermogen waarbij geen rekening gehouden is met de voorzieningen, dat delen we door het totaal vermogen.

6.2.7 RJ-645 Vanaf 1 januari 2012 veranderde één van de belangrijkste grondslagen van de balans door herziening van de RJ-645, de richtlijn voor de jaarrekening. Het betreft de verandering van de materiële vaste activa, die volgens deze richtlijn geclassificeerd moet worden in sociaal vastgoed en commercieel vastgoed, waarbij de laatste gewaardeerd moet worden tegen actuele waarde en het sociaal vastgoed; tegen historische kostprijs of tegen bedrijfswaarde. Omdat wij een beheercorporatie zijn, kiezen wij voor de waardering van ons sociaal vastgoed op grond van de bedrijfswaarde. Dat geeft een getrouw beeld van de werkelijkheid voor St. Joseph. Het betekent dat in de jaarrekening van 2012 voor het eerst de materiele vaste activa gewaardeerd worden tegen de bedrijfswaarde, waar in het verleden de waardering plaatsvond tegen historische kostprijs.

6.2.8 Bedrijfswaarde Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan het naar het heden ´vertaalde´ verschil tussen alle toekomstige inkomsten (zoals huren) en alle toekomstige uitgaven (onderhoud en beheer) verbonden aan ons woningbezit. Uiteraard zijn normen en parameters van groot belang voor de uitkomsten. In december 2012 stelde de Raad van Toezicht de onderliggende normen en parameters voor deze berekening vast. De normen zijn conform de werkelijke bedrijfsvoering van St. Joseph en bij de parameters volgden wij de voorstellen vanuit het WSW en het CFV. De bedrijfswaarde bedroeg ultimo 2012 € 205,8 miljoen. Het commercieel vastgoed werd in 2012 voor het eerst gewaardeerd tegen de marktwaarde (voortvloeiend uit de RJ-645). Deze waarde bedraagt in 2012 € 17 miljoen. In 2011 bedroeg de totale bedrijfswaarde van het sociaal en commercieel bezit € 248,9 miljoen.

6.2.9 Investeringen In 2012 investeerden we voor € 5,7 miljoen ( in 2011: € 12,4 miljoen) in nieuwbouwprojecten (in zowel de koop- als ook de huursfeer) en groot onderhoudsprojecten. We leverden dit jaar het project Het Princenhof op en de groot onderhoudsprojecten aan het Ursula complex, de Frans Staelstraat en de Mgr. Bekkerstraat. Niet alle woningen die als koopwoning bestempeld waren bij het project Het Princenhof zijn verkocht. Dit leverde een hogere onrendabele top op. Deze was al voorzien in de jaarrekening van 2011. Daardoor boekten we in 2012 nog een vrijval van € 0,3 miljoen. Het groot onderhoudsproject aan de Mgr. Bekkersstraat leverde een onrendabele top op van € 0,4 miljoen. De overige groot onderhoudsprojecten leverden geen onrendabele top op.

90

6.2.10 Verbindingen In 2012 heeft St. Joseph één verbinding en wel met St. Joseph Boxtel Beheer BV. Dit is een 100% verbinding met St. Joseph, die de vrijheid biedt om in de toekomst activiteiten in deze BV te ontwikkelen. Daarnaast verricht St. Joseph de beheerdiensten voor Goed Wonen Liempde en is het lid van de Energie Coöperatie Boxtel.

6.2.11 Risicobeheersing Sinds 2011 beschikken wij over een organisatiebreed risicoprofiel, met een onderverdeling in strategische, tactische en operationele risico´s. Gekoppeld aan de risico´s benoemden wij maatregelen om ze te beperken; in 2012 volgden wij de implementatie van de maatregelen. De wereld om ons heen verandert snel en daarom herijkten wij eind 2012 ons bestaande profiel. Gelet op de ontwikkelingen, bijvoorbeeld in de politiek, voegden wij nieuwe risico´s toe, zodat het profiel nu bestaat uit 77 risico´s (in het ´oude´ profiel waren het er 69), waarvan elf strategisch, elf tactisch en 55 operationeel. Vanuit het (nieuwe) profiel stelden wij risicokaarten op, waarin de financiële en de imagorisico´s op basis van hun score worden weergegeven.

De slechte economische omstandigheden en de plannen uit het regeerakkoord hebben invloed op ons risicoprofiel. De kans dat we onze verkoopdoelstellingen niet realiseren en daarmee de doelstellingen uit ons ondernemingsplan niet waar kunnen maken is fors verhoogd. Een nieuw risico is bijvoorbeeld de forse financiële bijdragen (verhuurdersheffing, Vestia-steun, saneringssteun) die ons worden opgelegd. Dit nieuwe risico plaatsten wij in onze top tien van financiële risico´s.

De grootste imagorisico´s zijn verbonden aan ons vastgoedbeheer. Moeten projecten nieuwbouw of groot onderhoud worden uitgesteld, dan kan dat een negatief effect op ons imago hebben.

91

Projectrisico´s Elk project, of het nu bouwprojecten zijn of projecten in de sfeer van automatisering of organisatieontwikkeling, brengen risico´s met zich mee. Bij groot onderhoud en nieuwbouw brengen wij per fase de risico´s en beheersmaatregelen in beeld. Gezien de economische crisis voeren wij, voor het aangaan van een opdracht, standaard een kredietwaardigheidstest uit. Dit om de marktrisico’s te bepreken. Voor de twee grootonderhoudprojecten die eind 2012 lopen, Van Hugenpothstraat (definitiefase) en Hof ter Aa (initiatieffase), maakten wij een risico-inventarisatie en –beoordeling, die leiden tot de volgende financiële risicokaart ´Groot onderhoud´.

Het temporiseren van de ambities uit ons ondernemingsplan heeft effect op ons onderhoudsprogramma en op de werkzaamheden aan de voor verkoop gelabelde panden. Mogelijk komen ook onze duurzaamheidsambities (realiseren van 75% label B en 25% label C woningen) onder druk. Dit kan leiden tot onduidelijkheid of tot teleurstellingen bij huurders, aspirant kopers en belanghouders. Eind 2012 zijn we actief in vijf nieuwbouwprojecten: Den Bergh (ontwerpfase) Cronenborg (definitiefase) Bracbant (uitvoeringsfase) Baanderherenweg (uitvoeringsfase) en Schild/Van Randerodestraat (herstructurering + nieuwbouw) (ontwerp- en bouwvoorbereidingsfase). Ook voor deze projecten maakten wij een risico-inventarisatie en -beoordeling. Het profiel bestaat uit 27 risico´s. Bij deze risico´s zijn beheermaatregelen benoemd. Die leidt tot de financiële risicokaart Nieuwbouw.

92

De externe ontwikkelingen hebben ook effect op onze ketenpartners. Het risico dat RO-procedures langer lopen en de gemeentelijke ondersteuning onder druk komen te staan worden hierdoor vergroot. Het uitlopen van planningen kan resulteren in claims van externe partijen. Door het geringe aantal mutaties komt de uitplaatsing van huurders mogelijk in het gedrang. Risicomanagementsysteem Wij werken aan een cultuur waarin praten over kansen en risico’s normaal gevonden wordt en waarin wij streven naar een optimale risicobeheersing. Daarvoor zetten wij de volgende middelen in:

Open en transparante organisatiecultuur • •

Integreren van de integriteitscode in onze dagelijkse processen. Integriteit intern periodiek bespreken.

Ondersteuning door procedures • • • • •

Periodiek herijken van interne procedures. Jaarlijks herijken van het risicoprofiel, inclusief verslaglegging en kwantificering van de risico’s. In elk fasedocument van nieuwbouw- en groot-onderhoudsprojecten een risicoparagraaf met projectspecifieke risico’s en doorvertaling daarvan in het investeringskader. Opname van risicoparagraaf in het projectplan van algemene projecten. In MT-besluiten is een aparte risicoparagraaf opgenomen.

Monitoring • •

Jaarlijks auditplan (De onderwerpen in 2012 waren: toewijzing woningen onder de liberalisatiegrens, kasverkeer, afhandelen reparatieverzoeken, afhandelen individuele woningverbeteringen, huurincasso, aanbesteding projecten, toegang SG Tobias). Jaarlijks scenarioanalyse (impact externe en interne ontwikkelingen op de bedrijfsvoering).

Rapportage • • •

Opname in kwartaalrapportage van de belangrijkste financiële en imagorisico’s Opname risicoparagraaf in jaarverslag. Opname weerstandsvermogen op basis van risicoprofiel in het jaarverslag.

93

Weerstandsvermogen Op basis van de inventarisaties van risico’s is het weerstandsvermogen voor St. Joseph bepaald, daarbij gebruikmakend van het risicosimulatiemodel van NARIS. Die simulatie gaat er vanuit dat niet alle risico’s zich tegelijk en in hun maximale omvang voordoen. Het resultaat van de risicosimulatie is een kansdichtheidsfunctie die aangeeft hoeveel geld nodig is om alle risico’s af te dekken, gekoppeld aan een bepaald zekerheidspercentage. Hoe meer zekerheid men wenst om risico’s af te dekken, hoe meer vermogen nodig is. In onze branche is het gebruikelijk om te kiezen voor 90% zekerheid. Voor St. Joseph is bij deze zekerheid en het huidige risicoprofiel de benodigde weerstandscapaciteit circa € 11 mln. Deze benodigde weerstandscapaciteit kan worden afgezet tegen de beschikbare weerstandscapaciteit. De uitkomst is de ratio weerstandsvermogen. Dat geeft ons inzicht in hoeverre wij in staat zijn om de financiële gevolgen van de opgetreden risico’s op te kunnen vangen. De ratio weerstandsvermogen is voor St. Joseph meer dan 2,0. Volgens een waarderingstabel ontwikkeld door NAR en de Universiteit Twente betekent dit dat ons weerstandsvermogen de kwalificatie ‘uitstekend’ verdient.

6.2.12 Fiscaliteiten Vennootschapsbelasting Wij hebben regelmatig overleg met de fiscale adviseurs. Zij verzorgen voor ons de aangiften vennootschapsbelasting, na onze voorbereiding en het aanleveren van de benodigde stukken. Inmiddels heeft de belastingdienst onze aangiften vennootschapsbelasting 2008, 2009 en 2010 vastgesteld. Begin 2013 dienen we de aangifte 2011 in bij de belastingdienst. Omzetbelasting De BTW-verhoging per 1 oktober 2012 van 19% naar 21% heeft voor St. Joseph een kosteneffect van het volle bedrag van de verhoging, namelijk 2%. Dit omdat St. Joseph de BTW niet kan terugvorderen. Omdat steeds vaker bedrijven failliet gaan, handhaven wij de regels rond de Wet Ketenaansprakelijkheid zo scherp mogelijk. Dit omdat bij niet strikte toepassing van de regels St. Joseph het risico loopt om aangesproken te worden op de door het failliete bedrijf niet betaalde loonbelasting en sociale premies. Daarnaast voeren we vaker een kredietwaardigheidscheck uit via Graydon.

6.3 Verkort 6.3.1 Algemeen Woonstichting St. Joseph is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in de regio Boxtel en is werkzaam binnen de juridische wetgeving uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Boxtel. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van sociale huurwoningen.

94

Stelselwijziging In dit verslagjaar heeft Woonstichting St. Joseph verdere stappen ondernomen om de transparantie in de financiële berichtgeving van de corporatie te vergroten en een beter inzicht te geven in het resultaat, de vermogenspositie en de kasstromen. Voor dit doel is een aantal wijzigingen in de verslaggeving en presentatie doorgevoerd. Hiernaast is aandacht besteed aan de implementatie van nieuwe en gewijzigde richtlijnen voor de jaarverslaggeving. Een en ander is hieronder toegelicht. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving (RJ) de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De Richtlijn gaat daarmee formeel in voor verslagjaren vanaf 2012. De belangrijkste wijzigingen ten opzichte van de Richtlijn versie 2005 zijn: • • • • • • • • •

Het classificeren en kwalificeren van de onroerende zaken in exploitatie; Het aanscherpen van het actuele waarde begrip voor het sociaal en commercieel vastgoed; De methode van afschrijvingen; De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden (VOV); Het opnemen van aangepaste modellen voor de balans en winst- en-verliesrekening; De verwerking van de vennootschapsbelasting; Het niet langer verplicht opnemen van een mutatie overzicht bedrijfswaarde in de toelichting; Geen specifieke voorgeschreven verwerking van de gecombineerde bouwproducten; Het is niet langer toegestaan de rentabiliteitswaarde correctie op de leningenportefeuille toe te passen. Tot en met 2011 werd het sociaal en commercieel vastgoed in exploitatie gewaardeerd tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs dan wel lagere realiseerbare waarde. Vanaf 2012 vindt waardering tegen actuele waarde plaats. Voor het sociaal vastgoed betreft dit de actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Voor het commercieel vastgoed betreft dit marktwaarde in verhuurde staat, actuele waarde.

De verwerking van opbrengsten van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden werd al conform de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting verwerkt in de jaarrekening 2011. Woonstichting St. Joseph heeft vanaf 1 januari 2012 de stelselwijziging doorgevoerd. De waardering van de (on)roerende zaken in exploitatie vindt vanaf deze datum plaats op basis van het actuele waarde model. Voorheen werden deze activa opgenomen tegen vervaardigings- of verkrijgingsprijs verminderd met afschrijvingen dan wel lagere bedrijfswaarde. Het gevolg van deze stelselwijziging kan als volgt worden samengevat (alle genoemde cijfers zijn per 1 januari 2012): •

uitsplitsing van de (on)roerende zaken in exploitatie naar Sociaal vastgoed in exploitatie (€ 194 miljoen) en Commercieel vastgoed (€ 10 miljoen). De totale waarde van het vastgoed in exploitatie is hierdoor met € 81 miljoen toegenomen;

95

De bovenstaande effecten resulteren in een rechtstreekse (buiten winst-en-verliesrekening om) toename van het eigen vermogen wegens de stelselwijziging met € 78 miljoen.

Op basis van historische kostprijs zou het verloop van het vermogen als volgt zijn:

In 2012 hebben zich naast de overgang naar de herziene RJ-645 geen stelselwijzigingen voorgedaan. Vergelijkende cijfers over 2011 De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend op basis van de nieuwe waarderingsgrondslagen. Presentatiewijziging In de herziene Richtlijn 645 zijn aangepaste modellen voor de balans en resultatenrekening voorgeschreven. In de balans is een aantal posten toegevoegd en voor de resultatenrekening is er naast een uitgebreider categoraal model tevens een functioneel model als optie voorgeschreven. Woonstichting St. Joseph kiest voor het categorale model. Regelgeving De jaarverslaggeving door Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Woonstichting St. Joseph past deze herziene Richtlijn vanaf verslagjaar 2012 toe.

96

De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. Verwerking integrale belastingplicht vanaf 1 januari 2008 Vanaf 1 januari 2008 is Woonstichting St. Joseph integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. In 2012 is de VSO stilzwijgend verlengd. Een actieve belastinglatentie moet worden gevormd in het geval de commerciële waardering lager is dan de fiscale waardering, een passieve latentie in het omgekeerde geval. De actieve latentie dient te worden gevormd tot het bedrag waarvan het waarschijnlijk is dat er fiscale winst beschikbaar zal zijn voor verrekening. Begin 2009 zijn de fiscale waarderingsregels bekend geworden. In deze regels is opgenomen dat het woningbezit in exploitatie fiscaal overwegend wordt gewaardeerd tegen 70% van de WOZ waarde. Het fiscale vermogen ligt hiermee substantieel hoger dan het commerciële vermogen. Door de fiscale beperking van afschrijvingen over verhuurd onroerend goed en de lange levensduur van woningen is het niet te verwachten dat het fiscale voordeel uit hoofde van de fiscale hogere waardering de komende vijf jaren zal worden gerealiseerd. Om die reden is door de RJ aangegeven dat het opnemen van een actieve latentie achterwege kan blijven. Schattingen Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Woonstichting St. Joseph zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

97

6.3.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitieve ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

6.3.3 Materiële vaste activa Sociaal vastgoed in exploitatie als bedrijfsmiddel Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Woonstichting St. Joseph is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille aan te houden voor de doelgroep van beleid. Slechts voor een deel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Daarmee kwalificeert Woonstichting St. Joseph zich als vastgoed beheerder en is de bedrijfswaarde de basis voor de invulling van de actuele waarde als bedrijfsmiddel. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de realiseerbare waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De realiseerbare waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De lasten van onderhoud waaronder renovatie onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waarde verhoging van het actief. De lasten van onderhoud worden direct in het resultaat verantwoord.

98

De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die de beste schatting van de directeur-bestuurder weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de werkelijke bedrijfsvoering van Woonstichting St. Joseph. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjarenonderhoudsplanning onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten:

• • •

De periode waarover contant gemaakt wordt loopt parallel met de geschatte resterende levensduur van de complexen, de minimale levensduur is gesteld op 10 jaar tenzij vanuit planvorming een kortere levensduur gerechtvaardigd is. De toekomstige heffingsbijdrage van het Centraal Fonds Volkshuisvesting en de te betalen vennootschapsbelasting maken geen onderdeel uit van de bedrijfswaarde. Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof in 2011 het verschil tussen de werkelijke rente en de rekenrente van 5,25%.

99

De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Materiële vaste activa in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. De geactiveerde rente wordt berekend tegen de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Voor onroerende zaken waarvoor specifieke financiering is aangetrokken wordt de interestvoet van deze specifieke financiering gehanteerd. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden onder deze post verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt eerst plaats nadat ontwikkelactiviteiten zijn gestart. Dit is conform RJ-645. Afschrijving vindt eerst plaats nadat de betreffende complexen in exploitatie zijn genomen. Materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

100

6.3.4 Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks wordt 33 1/3% van het bezit getaxeerd door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft Woonstichting St. Joseph een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.

6.3.5 Financiële vaste activa Deelnemingen De 100% deelneming in St. Joseph Projecten Beheer BV is gewaardeerd volgens de nettovermogenswaarde methode. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor St. Joseph.

101

Latente belastingvordering Latente belastingvorderingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa.

6.3.6 Vlottende activa Voorraden De voorraden worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen, onder aftrek van eventuele verliesvoorzieningen. Voorraad koopwoningen nieuwbouw De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van de onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Onderhanden werk De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen uit projectontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente.

102

Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden wordt gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten. Indien van toepassing, worden hierop de verwerkte verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Vorderingen Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen de reële waarde en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Debiteuren Een voorziening voor oninbaarheid wordt, voor zover noodzakelijk, in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.

6.3.7 Voorzieningen Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Voorziening onrendabele top nieuwbouw Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen nieuwbouw en renovatie worden als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten.

103

Voorziening latente belastingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet bedraagt 5,25%.

6.3.8 Langlopende schulden Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.

104

6.4

Overzichten

6.4.1 Balans

105

6.4.2 Winst-en-verliesrekening

106

6.4.3 Kasstroomoverzicht

107

6.4.4 Kengetallen

108

7

TOEKOMST

Wij leven in een turbulente tijd. Zo turbulent dat het denken in best- and worstcasescenario’s voor ons snel een standaard werkwijze wordt. Denken ook vanuit financiële parameters, vanuit kasstromen, vanuit risico’s. Scherper kijken naar wat het rendement van een investering is. Woningmarktontwikkelingen volgen wij nu nog intenser dan wij al deden. De uitspraken van minister Blok, die zich met de volkshuisvesting en de corporatiesector bezighoudt, houden wij scherp in het oog. Het mag vreemd klinken, maar de sfeer van dreiging en gevaar maakt alerter, creatiever, gemotiveerder om er het beste van te maken. Kom maar op! St. Joseph is een gezonde corporatie en wij zullen ook deze minder rooskleurige episode voor onze sector goed doorkomen. Afgetraind en scherp verschijnen wij aan de start. Zeker, als het nodig is, halen wij de broekriem aan. Als het nodig is, temporiseren wij onze nieuwbouw-, grootonderhoudsen renovatieaspiraties. Maar wij zullen ons op de mogelijkheden blijven oriënteren, blijven meedenken om onze klanten zo goed mogelijk van dienst te zijn. Het ‘right-to buy’ voor alle huurders, een idee van Rutte I, is van tafel. Gelukkig maar, want het zou het maken van toekomstplannen voor elke corporatie bijna onmogelijk gemaakt hebben. Maar als het nodig is om financieel te overleven, of als het nodig is om onze belangrijkste ambities te realiseren, dan zullen wij woningen verkopen, desnoods meer dan ons lief is, desnoods tegen de scherpste marktprijzen. Op het gebied van de huurontwikkeling zitten wij met grote vraagtekens. Niet zozeer met onze eigen ambities op dat gebied. Wij willen onze verdiencapaciteit vergroten door de streefhuren geleidelijk te verhogen. Maar wat de Rijksoverheid ons aan huurbeleid presenteert ter compensatie van de verhuurdersheffing die zij ons oplegt, is (nog) volstrekt onduidelijk, vooral in zijn praktische uitwerking. Wij kunnen wat dat betreft niet veel anders dan afwachten. Voor de minister staat blijkbaar slechts één ding vast: de verhuurdersheffing moet opbrengen wat de regering daarvoor heeft ingeboekt. Dat baart ons zorgen ten aanzien van de betaalbaarheid van onze woningen. Wij zijn met onze organisatie op weg naar optimaal functioneren. Wij werken hard aan de strategische doelstellingen in ons ondernemingsplan; we liggen goed op schema. Wij maken de ene na de andere efficiencyslag. En toch kijken wij ook verder. Onze schaalgrootte is een beperking, hoe goed wij ons best ook doen. Autonome groei is geen optie, wij zijn vooral een beheercorporatie, wij moeten het vooral van ons bestaande bezit hebben, inclusief de plannen die wij nu in voorbereiding hebben. Schaalvergroting zoeken wij door samenwerking of fusie met een aantrekkelijk partij in de regio. In Wovesto, gevestigd in St. Oedenrode, denken wij die gevonden te hebben. In 2012 en 2013 verkennen wij gezamenlijk de mogelijkheden en zoeken wij antwoord op de cruciale vraag of een fusie meerwaarde oplevert. Hopelijk kunnen wij in 2013 beslissende stappen vooruit zetten, op weg naar die sterke corporatie, met een mooie, weerbare schaalgrootte van zo’n 5.200 woningen, die dan zou kunnen ontstaan. Vanaf 2013 nemen we verdere stappen om de bedrijfslasten, op de verschillende posten, met minimaal 10% terug te dringen. De verhuurdersheffingen en saneringssteun beïnvloeden de komende jaren onze investeringsruimte. Daarom zal vanaf 2013 nog nadrukkelijker het accent liggen op investeringen in onze bestaande woningvoorraad en minder in de nieuwbouw. Het verduurzamen van onze woningvoorraad blijft daarbij één van de ambities die wij ook de komende jaren willen realiseren. Concreet zullen we in 2013 starten met zonnepanelprojecten.

109

Onzekerheden en bespiegelingen weerhouden ons er niet van onze klant het beste te bieden dat in ons vermogen ligt. Wij hebben onze dienstverlening op orde, getuige de mooie meetresultaten van het onafhankelijke KWH-instituut, dat ons in het afgelopen jaar ook het Participatielabel verstrekte. Wij zijn gestart met onze wijkteams, die onze dienstverlening nog dichter bij de klant brengt. En wij zijn bijzonder gedreven om het nog beter te doen. Want dat is wat vooral beklijft als je even de speelbal bent van Haagse krachten waarop je nauwelijks invloed hebt; wat je doet, doe je uiteindelijk voor de huurder die moet kunnen blijven vertrouwen op onze inzet.

110

Controleverklaring

111

112