supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 5
Informatiememorandum
Supermarktfonds.nl Voor en door supermarktondernemers
1 augustus 2011
4
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 6
Inhoudsopgave Kernpunten Voorwoord 1. Samenvatting 2. Risicofactoren 2.1 Liquiditeit / verhandelbaarheid 2.2 Financiering- en renterisico 2.3 Leegstand- en huurderrisico 2.4 Markt- /waarderisico 2.5 Concentratie risico 2.6 Liquidatie risico 2.7 Schatting intrinsieke waarde 2.8 Onderhoud- en schaderisico 2.9 Beheer- en bewaarrisico 2.10 Politiek / wetgevingsrisico 2.11 Fondsstructuurrisico 3. Beleggingsbeleid 3.1 Algemeen beginsel (missie) 3.2 Beleggingsdoelstelling (beleid) 3.3 Beleggingsbeperkingen 3.4 Beleggingsselectie 3.5 Financiering 3.6 Rendement 4. Toelichting vergoedingen en kosten 4.1 Toetredingskosten 4.2 Uittredingsvergoeding 4.3 Structuringsvergoeding 4.4 Selectie- en transactievergoeding 4.5 Overdrachtsbelasting en overige wettelijke transactiekosten 4.6 Financieringskosten (o.a. afsluitvergoeding) 4.7 Marketingkosten 4.8 Performance fee 4.9 Adviseurs 4.10 Fondsbeheervergoeding 4.11 Vastgoedbeheervergoeding 4.12 Vaste lasten (OZB en verzekering) 4.13 Onderhouds- en overige exploitatiekosten 4.14 Jaarlijkse Fondskosten 4.15 Rentekosten 5. Beleggen in vastgoed 5.1 Beleggen in supermarkten in Nederland 6. Structuur van de belegging 6.1 Juridische structuur 6.2 Fonds voor gemene rekening 6.3 Toezichtrechtelijke positie 6.4 Vergadering van Participanten en besluitvorming 6.5 Verslaglegging 6.6 Wijziging van de Fondsvoorwaarden 6.7 Koop, verkoop, bezwaren van de activa en winstbestemming 6.8 Neerleggen van functie door Beheerder en/of Bewaarder 6.9 Looptijd en beëindiging van het Fonds 6.10 Participanten / A- en B-Participanten 6.11 Beheerder 6.12 Vastgoedbeheerder
3
4 5 6 9 9 9 10 10 10 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 13 14 15 15 15 15 15 15 15 15 15 16 16 16 16 16 16 17 18 18 20 20 21 21 22 23 23 23 23 23 24 24 25
6.13 Raad van Commissarissen 25 6.14 Beleggingscommissie 26 6.15 Bewaarder 26 7. Participaties en kapitaal 28 7.1 Participanten 28 7.1.1 Aansprakelijkheid 28 7.1.2 (Beperkte) verhandelbaarheid van participaties 28 7.2 De Intrinsieke Waarde 28 7.2.1 Waarderingsgrondslagen activa 28 7.2.2 Taxaties 28 7.2.3 Winstbepaling 29 7.2.4 Onjuiste intrinsieke waarde 29 7.3 Uitgifte van Participaties 29 7.3.1 Uitgifte 29 7.4 Toetredingskosten 29 7.4.1 Toekenning participaties 29 7.4.2 Storting 29 7.4.3 Weigering uitgifte 29 7.5 Inkoop van Participaties 30 7.5.1 Inkoop 30 7.5.2 Inkoopvoorwaarden 30 7.5.3 Uitbetaling 30 7.5.4 Verplichte overdracht 30 7.5.5 Opschorting inkoop 30 8. Fiscale aspecten 31 8.1 Algemeen 31 8.2 Inkomstenbelasting 31 8.2.1 Participanten in box I 31 8.2.2 Participanten in box III 31 8.3 Vennootschapsbelasting 32 8.4 Schenking- en erfbelasting 32 8.5 Overdrachtsbelasting 32 8.6 Omzetbelasting 33 8.7 Invulinstructie belastingaangifte 33 9. Deelname en toetreding 34 10. Mededelingen Initiatiefnemer en overige gegevens 35 10.1 Verantwoordelijkheid Informatiememorandum 35 10.2 Gelieerde partijen en tegenstrijdige belangen 35 10.3 Klachtenprocedure 35 10.4 Registratiedocument 35 10.5 Informatieverstrekking 35 10.6 Bescherming persoonsgegevens 35 10.7 Overige gegevens 35 11. Betrokken partijen en adressen 37 12. Assurance rapport 38 13. Overzicht bijlagen: 39 13.1 Akte vaststelling voorwaarden Fonds 40 13.2 Statuten Heeneman & Theelen Beheer BV (Beheerder) 52 13.3 Statuten Stichting Supermarktfonds.nl 68 13.4 Overeenkomst van beheer vastgoedportefeuille 74 13.5 Overeenkomst van Bewaring 77 Inschrijfformulier losbladig
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 7
Kernpunten Kernpunten van de belegging: -
Belegging in supermarktpanden in Nederland
-
Een beleggingsfonds vóór en door supermarktondernemers
-
Waardevaste belegging met stabiele cash flows
-
Gemiddeld verwacht direct rendement van 6,5%* per jaar
-
Gemiddeld verwacht totaalrendement van 9%* per jaar
-
Deelname in participaties van € 125.000 (exclusief emissiekosten)
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
4
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 8
Voorwoord Een van de oorzaken waarom de lokale zelfstandige ondernemer wordt verdrongen in het supermarktlandschap heeft te maken met het eigendom van vastgoed. Projectontwikkelaars, gemeenten en andere grote aanbieders en beleidsmakers bieden bepaalde vastgoedlocaties eerder aan een grote onderneming aan dan aan een zelfstandige ondernemer. Het sterke consumentenmerk, het imago van een kapitaalkrachtige organisatie en de professionele manier waarmee het filiaalbedrijf kan opereren in de vastgoedmarkt maakt deze bedrijven aantrekkelijk voor de aanbieders. Ook al werkt de zelfstandige ondernemer onder het merk van het filiaalbedrijf, het aanbod van vastgoed gaat naar de franchisegever die naar eigen goeddunken en onder haar voorwaarden eventueel het vastgoed onderverhuurt aan de franchisenemer. Als zelfstandige ondernemers kunnen we een aantrekkelijk alternatief worden voor aanbieders van vastgoed door een collectief te vormen bij het bezitten van vastgoed dat voor diverse franchiseformules kan worden ingezet. Aanbieders van vastgoed genieten dan dezelfde voordelen als bij verhuur of verkoop aan het filiaalbedrijf en zelfs meer. Want de zelfstandige ondernemer staat dichter bij zijn klanten, heeft zelf de leiding en zet zich daarbij voor meer dan 100% in, heeft meer creativiteit in het zakendoen en vecht voor zijn levenswerk. Supermarktondernemers wordt een platform geboden waarbinnen zij hun eigen vastgoed op afstand kunnen zetten en daarmee minder liquiditeit vastleggen in vastgoed. De vrij gekomen liquiditeiten kunnen dan in de eigen onderneming worden geïnvesteerd. Supermarktondernemers worden bij voorrang gefaciliteerd bij de verwerving van vastgoed dat binnen de beleggingsinstelling wordt geëxploiteerd. Wij steunen het Supermarktfonds.nl initiatief en worden belegger in het Fonds omdat het onze toekomst als supermarktondernemer veilig stelt. Met vriendelijke groet,
____________________ [naam] C1000 ondernemer
___________________ [naam] Albert Heijn ondernemer
___________________ [naam] Plus ondernemer
____________________ [naam] Jumbo ondernemer
____________________ [naam] Emté ondernemer
___________________ [naam] Coop ondernemer
____________________ [naam] MCD ondernemer
____________________ [naam] Spar ondernemer
5
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 9
1. Samenvatting Algemeen Deze paragraaf geeft een samenvatting van de inhoud van het Informatiememorandum en geeft alle belangrijke karakteristieke kenmerken weer van de beleggingspropositie. Deze samenvatting dient gelezen te worden als een inleiding op het Informatiememorandum. De samenvatting is vanwege haar aard niet volledig. Iedere beslissing om deel te nemen in het Fonds dient gebaseerd te zijn op alle hoofdstukken en bijlagen van dit Informatiememorandum alsmede het actuele Vastgoedmemorandum. Dit Informatiememorandum is geen beleggingsadvies. Een besluit om deel te nemen wordt door de belegger zelf genomen. Initiatiefnemer adviseert elke belegger zijn of haar eigen adviseur(s) te raadplegen om een weloverwogen besluit te nemen. Algemene kenmerken van het Fonds - Het Fonds is primair bedoeld voor supermarktondernemers. - Het Fonds belegt in eersteklas supermarkten die minimaal 60% van de huurinkomsten van het Fonds uitmaken. - De Beleggingscommissie waarvan de meerderheid bestaat uit participerende supermarktondernemers dienen aan-/ en verkopen van het Fonds goed te keuren. - Het Fonds streeft naar een zo aantrekkelijk mogelijk rendement voor de Participanten met zo min mogelijk risico’s. Het Fonds keert in principe ieder kwartaal het exploitatierendement uit, afhankelijk van het resultaat. - Supermarktfonds.nl is een fonds voor gemene rekening en is fiscaal transparant cq heeft een fiscaal besloten karakter waardoor de belegging slechts op het niveau van de Participant wordt belast en niet bij het Fonds zelf. - Het Fonds kent een onbepaalde looptijd. - Supermarktfonds.nl is een initiatief van Heeneman & Theelen Vastgoed BV. Risicofactoren De risico’s van de belegging worden in dit Informatiememorandum toegelicht. Participanten dienen zich bewust te zijn van het feit dat beleggen in vastgoed naast kansen ook risico’s met zich meebrengt. De risico’s verbonden aan deelname in het Fonds kunnen mogelijk tot gevolg hebben dat de werkelijke resultaten van het Fonds afwijken van de uitgangspunten van dit Informatiememorandum en het rendement lager is dan
verwacht. De risico’s zijn in hoge mate afhankelijk van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt en de economie in zijn geheel. Risicofactoren zoals leegstandsrisico, huuropbrengstrisico en het risico van wijziging van wetgeving kunnen tot gevolg hebben dat de inkomsten teruglopen en het rendement lager is dan verwacht. Beleggen in dit Fonds brengt risico’s met zich mee. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen en Participanten dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. De belegging en rendementsprognose Het Fonds investeert in Nederlands supermarktvastgoed en overige winkels, mits deze winkels onderdeel van een winkelcentrum uitmaken met minimaal één supermarkt. De vastgoedportefeuille zal de komende jaren groeien door nieuwe aankopen die dienen te voldoen aan het beleggingsbeleid van het fonds. Het beleggingsbeleid van het Fonds wordt getoetst door een Beleggingscommissie bestaande uit supermarktondernemers die in het Fonds beleggen in nauwe samenwerking met een Raad van Commissarissen. Het Fonds wordt voor maximaal 75% gefinancierd met vreemd vermogen. Het eigen vermogen wordt bijeengebracht door hoofdzakelijk supermarktondernemers en andere particuliere beleggers. De participaties hebben een omvang van € 125.000 exclusief emissiekosten. Het verwachte gemiddelde jaarlijkse uitkeerbare rendement bedraagt circa 6,5%* (berekend over een periode van tien jaar). Het verwachte gemiddelde totaalrendement bedraagt circa 9%* op jaarbasis (berekend over een periode van 10 jaar). Tenzij expliciet anders vermeld zijn alle bedragen genoemd in dit Informatiememorandum exclusief omzetbelasting. Indien de normale bedrijfsuitoefening van het Fonds het toelaat, zullen het directe resultaat (ontvangen huur minus betaalde rente en gemaakte kosten) alsmede het aan het Fonds toekomende deel in de gerealiseerde winst bij verkoop van onroerend goed aan de Participanten worden uitgekeerd. De bij verkoop van onroerend goed vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerend goed, of geheel of gedeeltelijk aangewend voor aflossing van de hypothecaire financiering.
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
6
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 10
Structuur van de belegging Supermarktfonds.nl is een open end fonds voor gemene rekening. Open end houdt in dat het Fonds: i.) niet beperkt is in de uitgifte van participaties; ii.) vastgoed kan worden gekocht zonder dat hiervoor toestemming vooraf van de participanten nodig is en; iii.) de fondsduur voor onbepaalde tijd is. Participanten nemen deel in het Fonds door inbreng van het eigen vermogen met participaties van € 125.000 exclusief emissiekosten. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon, maar een overeenkomst tussen de Beheerder en de Bewaarder waartoe de Participanten toetreden. Op grond van die overeenkomst worden door de Beheerder voor rekening en risico van de Participanten gelden belegd in vastgoed die op naam van de Bewaarder voor de Participanten worden bewaard. De Participanten zijn uitsluitend gerechtigd tot een evenredig deel van het fondsvermogen in verhouding tot het aantal Participaties waarvoor zij in het Fonds deelnemen ten opzichte van het aantal uitstaande Participaties. Daar het Fonds expliciet beoogt geen maatschap te vormen, zijn Participanten slechts tot de hoogte van hun inleg aansprakelijk. Participaties in Supermarktfonds.nl zijn alleen overdraagbaar aan het Fonds en zolang de toezichtrechtelijke positie door de Autoriteit Financiële Markten (AFM) van het Fonds niet in het gedrang komt (voor een volledige beschrijving zie paragraaf 6.3 en 7.1.2 van het Informatiememorandum). Supermarktfonds.nl, de Beheerder en de Bewaarder zijn vrijgesteld van de vergunningplicht voor beleggingsinstellingen als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht en derhalve staat geen van hen onder toezicht van de AFM of een andere toezichthouder. Verder is een uitzondering van toepassing op de verplichting om een Informatiememorandum als bedoeld in de Wet op het financieel toezicht algemeen verkrijgbaar te stellen. Het Informatiememorandum van Supermarktfonds.nl is geen door de AFM goedgekeurd prospectus. De Initiatiefnemer Heeneman & Theelen Vastgoed BV valt evenmin onder het toezicht van de AFM in de zin van de Wet op het financieel toezicht. In het Informatiememorandum is een accountantsverklaring van BDO Accountants opgenomen waarin wordt verklaard dat het Informatiememorandum voldoet aan de richtlijnen die gelden volgens de Wet op het financieel toezicht. Het Fonds is niet genoteerd op een effectenbeurs.
7
Beheerder Heeneman & Theelen Beheer BV is de Beheerder en voert de directie over het Fonds . De Beheerder heeft de volgende taken: i.) het voeren van de financiële en beleggingsadministratie van het Fonds; ii.) het berekenen van de Intrinsieke Waarde van het Fonds; iii.) het onderhouden van de contacten met de Participanten; en iv.) het bijhouden van het Participantenregister van het Fonds. Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV zal het beheer over het vastgoed voeren. Beide entiteiten zijn volle dochters van Heeneman & Theelen Vastgoed BV, dat sinds 2009 actief is met het structureren en beheren van besloten vastgoedfondsen. Frank Heeneman MSRE MRICS (1968) en Michael Theelen (1974) vormen een ervaren, deskundig en zeer gedreven Fondsmanagerduo met ruime ervaring in het managen van vastgoed en Fondsen. Deze ervaring hebben beiden opgedaan bij particuliere en institutionele beleggers, waar zij zich hebben gespecialiseerd in winkelvastgoed. Transparantie door heldere en verifieerbare informatievoorziening is een belangrijke onderscheidende werkwijze van Heeneman & Theelen. In het Informatiememorandum zijn de taken van de beheerder in de Fondsvoorwaarden als bijlage opgenomen. Bewaarder Conform de vereisten van de Wet op het financieel toezicht dient binnen de juridische structuur van een fonds voor gemene rekening het vermogen van de participanten in een aparte entiteit te worden ondergebracht. Dit is de functie van de Bewaarder, die juridisch eigenaar is van de bezittingen van het Fonds ten behoeve van de Participanten. De activa van het Fonds worden door de Bewaarder gescheiden gehouden van het vermogen van de Beheerder. De Bewaarder heeft tevens tot taak er op toe te zien dat de Beheerder het vermogen van het Fonds beheert in overeenstemming met wat daarover in het Informatiememorandum, de Fondsvoorwaarden en de voorwaarden van Beheer en Bewaring is bepaald. De Bewaarder kan gebruik maken van de diensten van derden. Stichting Supermarktfonds.nl treedt op als Bewaarder. Die stichting wordt onafhankelijk bestuurd door United International Management BV in Amsterdam. In het Informatiememorandum is de overeenkomst van bewaring als bijlage opgenomen (zie paragraaf 6.15 Bewaarder).
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 11
Raad van Commissarissen Het Fonds heeft een Raad van Commissarissen die toezicht houdt op het beheer van het Fonds zoals dat wordt uitgevoerd door de Beheerder. Het toezien op het gevoerde beleggingsbeleid is hierbij de voornaamste taak. Ook kan de Raad van Commissarissen de Beheerder met advies bijstaan (zie 6.13 Raad van Commissarissen).
Voor zover aan het Fonds, Initiatiefnemer ofwel Beheerder redelijkerwijze bekend had kunnen zijn verklaren zij dat de gegevens in dit Informatiememorandum in overeenstemming zijn met de werkelijkheid en dat geen gegevens zijn weggelaten waarvan vermelding de strekking van dit Informatiememorandum zou wijzigen. Dit sluit niet uit dat gebruikte informatiebronnen onjuist kunnen zijn.
Beleggingscommissie Het Fonds heeft een Beleggingscommissie met als voornaamste taak het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de Beheerder voor aan- en verkopen van vastgoed groter dan € 500.000. Ook investeringen die betrekking hebben op in eigendom zijnde onroerende zaken vallen onder de adviestaak van de Beleggingscommissie als die investeringen meer dan € 500.000 bedragen (bijvoorbeeld bij winkelvergrotingen). Daarnaast adviseert de Beleggingscommissie de Raad van Commissarissen bij haar taak. Twee van de drie leden tellende Beleggingscommissie zijn Participerende supermarktondernemers (zie 6.14 Beleggingscommissie).
Algemene gegevens initiatiefnemer en beheerder: Heeneman & Theelen Vastgoed BV en Heeneman & Theelen Beheer BV postadres: Postbus 5824, 1410 GA Naarden bezoekadres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden tel. +31 (0)35 - 694 14 24 fax. +31 (0)35 - 694 39 90
[email protected] www.heenemantheelen.nl
Participaties en kapitaal Participaties in het Fonds zijn alleen overdraagbaar aan het Fonds zelf. Het Fonds kan (zie art. 8.2 Akte vaststelling voorwaarden Fonds) Participaties uitgeven of inkopen. Uitgifte en inkoop van Participaties vindt twee maal per jaar plaats per 1 maart en 1 september. Uitgifte danwel inkoop van Participaties kan eveneens plaatsvinden bij aan- of verkoop van vastgoed door het Fonds. Participaties worden ingekocht dan wel uitgegeven tegen de intrinsieke waarde minus een kostenopslag dan wel een afslag. Het Fonds is open end, dat wil zeggen dat het Fonds niet beperkt is in de uitgifte van participaties (zie hoofdstuk 7. Participaties en kapitaal).
Naarden, 1 augustus 2011 Heeneman & Theelen Vastgoed BV (initiatiefnemer) Heeneman & Theelen Beheer BV (beheerder)
F. Heeneman MSRE MRICS
|
M.J. Theelen
Deelname De inschrijving op participaties in Supermarktfonds.nl staat periodiek open. Bij iedere emissie verstrekt de Beheerder een Vastgoedmemorandum, waarin de actuele portefeuille met huurgegevens en taxatiewaarden staan vermeld. De belegger is zelf verantwoordelijk voor het besluit om deel te nemen in het Supermarktfonds.nl. Inschrijvingen worden in principe in volgorde van binnenkomst gehonoreerd.
8
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 12
2. Risicofactoren Beleggen is een combinatie van rendement en risico. Rendementen behaald in het verleden bieden geen garantie voor de toekomst. Dit geldt ook voor beleggen in vastgoed, zoals het beleggen in Supermarktfonds.nl. De waarde van de belegging kan dalen en stijgen en beleggers dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Verschillende risico’s kunnen elkaar versterken en, mede vanwege de hypothecaire financiering van het vastgoed, leiden tot een geheel of gedeeltelijk verlies van de inleg. Participanten worden geacht volledig kennis te nemen van de inhoud van dit Informatiememorandum en daarbij, naast de kansen op een positief rendement, ook de risico’s volledig te hebben bestudeerd. Dit wordt door de Participant verklaard door ondertekening van het inschrijfformulier. Een onderdeel van dit Informatiememorandum is de beschrijving van de risico’s van het beleggen in Supermarktfonds.nl. Participanten dienen hiervan volledig kennis te nemen en een afweging te maken of de risico’s passen bij de risico’s die zij bereid zijn te nemen. De mogelijke risico’s (niet uitputtend) voor het beleggen in Supermarktfonds.nl worden hierna beschreven. De situatie wordt beschreven voor beleggers die woonachtig zijn in Nederland. Valutarisico’s zijn niet aan de orde. 2.1 Liquiditeit / verhandelbaarheid Participanten in Supermarktfonds.nl beleggen in een fiscaal vriendelijk besloten beleggingsfonds met een onbepaalde beleggingsduur. Een belangrijk vereiste van de Belastingdienst voor het verkrijgen/behouden van het besloten karakter van het Fonds is dat participaties slechts aan het fonds ter inkoop kunnen worden aangeboden (zie hoofdstuk 8 Fiscale aspecten). Een rechtstreekse verkoop aan een andere Participant is dus, in principe, niet toegestaan. Verder kan de Participant een Participatie gedurende de eerste 6 maanden dat die wordt gehouden, in geen geval overdragen. Twee keer per jaar kunnen participaties ter inkoop aan het Fonds worden aangeboden. Het fonds koopt slechts participaties in, indien er nieuwe Participanten zijn voor de aangeboden participaties. Uitsluitend indien het Fonds hierbij gebaat is, ter beoordeling aan de Beheerder, kunnen liquide middelen van het Fonds gebruikt worden of een Lening aangetrokken worden voor de inkoop van participaties. De overige beperkingen op de overdraagbaarheid van Participaties zijn: i.) niet gedurende de eerste 6 maanden dat de participaties
9
worden gehouden en ii.) de toezichtrechtelijke positie van het Fonds mag niet in gevaar worden gebracht. Zie voor de beperkte verhandelbaarheid van de participaties ook Hoofdstuk 7. Participaties en kapitaal. Participanten dienen zich dan ook te realiseren dat er risico’s zijn verbonden aan deze beperkte liquiditeit en dat zij hun beleggingen in het Fonds mogelijk langer moeten aanhouden dan zij voor hun persoonlijk situatie hebben voorzien. Als aanvullende beperking voor een overdracht van participaties geldt dat participaties door een kopende partij uitsluitend mogen worden verworven tegen een tegenwaarde van ten minste € 125.000 per (kopende) Participant. Dit vereiste geldt vanwege de toezichtrechtelijke positie van het Fonds (zie paragraaf 6.3 Toezichtrechtelijke positie). Het door een Participant in het Fonds belegde bedrag mag nooit lager dan € 125.000 uitkomen (tenzij het bedrag door waardedaling onder € 125.000 uitkomt of de Participant alle door hem gehouden participaties verkoopt en overdraagt). 2.2 Financiering- en renterisico Door te beleggen in vastgoed dat met vreemd vermogen is gefinancierd wordt een financieringsrisico gelopen. Het financieren van de belegging geeft naar verwachting een hoger totaalrendement omdat de rentekosten naar verwachting lager zijn dan het rendement op de belegging. Er is dan sprake van een positieve hefboomwerking op het vreemd vermogen. De financiering op het vastgoed kent een non-recourse beding waardoor de bank zich slechts kan verhalen op het vastgoed (en de huurvorderingen op de huurders van het vastgoed). Indien het Fonds zich niet aan de financieringsvoorwaarden houdt kan de lening vervroegd opeisbaar zijn en kan de bank overgaan tot een gedwongen gehele of gedeeltelijke verkoop van het vastgoed of op een andere wijze de terugbetaling van de verstrekte financiering zekerstellen, door bijvoorbeeld aanvullende zekerheden of versnelde aflossing te verlangen. Bij een gedwongen verkoop kan een verkoopresultaat worden gerealiseerd dat onder de marktwaarde ligt, waardoor de waarde van de participaties in waarde daalt. Aangezien het Fonds in principe een onbeperkte looptijd heeft is sprake van een herfinancieringrisico. De hypotheekverstrekker van een specifiek vastgoedobject kan na afloop van de leningsduur besluiten de lening niet te verlengen of te verlengen tegen minder gunstige voorwaarden.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 13
Financiering dient dan op andere wijze aangetrokken te worden of het vastgoed dient verkocht te worden. De Beheerder heeft de mogelijkheid om, uitsluitend in verband met het afdekken van renterisico’s, gebruik te maken van rente-instrumenten. Het financierings- en renterisico kan daardoor verminderen. Bij vervroegde aflossing van financieringen kan een boete verschuldigd zijn. Het renterisico bestaat uit het risico dat de rentekosten van het Fonds boven het geprognosticeerde niveau uitstijgen. In het ergste geval is de rente dan hoger dan het rendement dat op het vastgoed wordt gerealiseerd. Dit kan dan tot gevolg hebben dat moet worden afgelost op de lening. Daarnaast bestaat het risico dat financiers in bijzondere omstandigheden gebruik maken van hun recht om overeengekomen rentetarieven in bijzondere omstandigheden te verhogen. 2.3 Leegstand- en huurderrisico Huurovereenkomsten eindigen indien door de desbetreffende huurders geen gebruik wordt gemaakt van de mogelijkheid om het huurcontract te verlengen. Hierdoor bestaat het risico van leegstand die, o.a. afhankelijk van de marktomstandigheden en de staat waarin het vastgoed verkeert, van korte of lange duur is. In zijn algemeenheid geldt dat vastgoed als in Supermarktfonds.nl meer waard is indien het volledig is verhuurd. Leegstand zal dan ook een lagere waardering tot gevolg hebben. In het geval van langdurige leegstand is het mogelijk dat het Fonds niet aan haar verplichtingen kan voldoen. Hierdoor is een gedwongen verkoop van het vastgoed door de hypotheekverstrekker(s) of andere schuldeisers mogelijk. Een andere mogelijkheid is dat door een besluit van de vergadering van Participanten een aanvullende inleg wordt verlangd. Participanten kunnen echter niet worden verplicht om een aanvullende inleg te doen. Het is mogelijk dat één of meerdere huurders niet langer aan haar of hun verplichtingen kunnen voldoen. Indien deze situatie zich voor een korte duur voordoet kan een afwijkend betalingsschema met de huurder worden overeengekomen. Indien van toepassing kan een bankgarantie worden ingeroepen of een borg worden geïncasseerd. In het ergste geval, dat de huurder zijn huurderverplichtingen helemaal niet meer kan nakomen, volgt wellicht faillissement van de huurder.
In dit geval zal voor het Fonds huurderving ontstaan die voortduurt tot het moment dat er een nieuwe huurder is gevonden. Daarnaast moeten dan kosten worden gemaakt om een nieuwe huurder te vinden zoals makelaarscourtage en mogelijke niet te verhalen opleveringskosten. 2.4 Markt- /waarderisico De vastgoedmarkt wordt bepaald door vraag en aanbod. Elk vastgoedsegment heeft zijn eigen marktsituatie en lokale omstandigheden spelen daar tevens een rol in. Gedurende de looptijd van de belegging kunnen marktomstandigheden zich negatief ontwikkelen. Bijvoorbeeld door een afnemende vraag waardoor lagere huurprijzen bij nieuwe verhuren ontstaan of leegstand kan volgen. De marktsituatie wordt vooral beïnvloed door de economische omstandigheden. In een situatie van economische groei neemt de vraag meestal toe en daalt het aanbod en vice versa. Het waarderisico is het risico dat het vastgoed of delen ervan in waarde dalen. Het rendement van het Fonds wordt naast het directe rendement voor een deel bepaald door de verwachte jaarlijkse geleidelijke waardestijging, het indirecte rendement. Door een waardedaling zal het totale rendement van het Fonds kunnen dalen. 2.5 Concentratie risico Het Fonds belegt in supermarktpanden en aangrenzende winkels in Nederland. Het Fonds belegt hiermee in een deelsegment van de vastgoedmarkt en is geografisch nationaal gespreid. Indien het vastgoedsegment supermarktpanden in Nederland in waarde daalt dan kan dit het totale rendement van het fonds negatief beïnvloeden. 2.6 Liquidatie risico Indien het Fonds niet geheel of gedeeltelijk aan haar verplichtingen kan voldoen, kan zij gedwongen worden de vastgoedportefeuille geheel of gedeeltelijk te verkopen. In het ergste geval dient het Fonds te worden geliquideerd waarna met de opbrengst de schuldeisers dienen te worden voldaan. De kans bestaat dat beleggers hierdoor hun inleg geheel of gedeeltelijk verliezen. 2.7 Schatting intrinsieke waarde De intrinsieke waarde wordt twee keer per jaar vastgesteld en gebaseerd op schattingen, veronderstellingen en zekere waarderingsmethodieken, zonder dat daaraan steeds een externe taxatie van de gehele portefeuille en controle en verificatie van de boeken door een accoun-
10
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 14
tant ten grondslag behoeft te liggen. Er bestaat geen zekerheid dat die schattingen, veronderstellingen en waarderingsmethodieken onder alle omstandigheden leiden tot een intrinsieke waarde, die precies overeenstemt met de werkelijke intrinsieke waarde en/of marktwaarde van de onderliggende portefeuille juist weergeeft. 2.8 Onderhoud- en schaderisico Ten behoeve van het onderhoud van het vastgoed zal een meerjaren begroting van de actuele vastgoedportefeuille worden opgesteld die elk jaar geactualiseerd wordt. Gedurende het jaar zal het onderhoud aan de hand van de begroting worden gepleegd, waarbij de kosten en kwaliteit zorgvuldig worden bewaakt. Het vastgoed wordt verzekerd tegen de meest voorkomende risico’s zoals gebruikelijk in de branche. Hiervoor wordt een uitgebreide gebouwenverzekering afgesloten inclusief dekking voor brand-, storm- en waterschade. In geval van schade heeft het Fonds een eigen risico. Schade ten gevolge van natuurrampen, terroristische aanslagen, oorlogen etc. kunnen niet verzekerd worden en zullen door het Fonds zelf moeten worden gedragen. 2.9 Beheer- en bewaarrisico Het is mogelijk dat de Beheerder of een andere betrokken partij niet goed of onvoldoende presteert ofwel in gebreke blijft. Hierdoor kan het beleggingsresultaat nadelig worden beïnvloed. Het is de verantwoordelijkheid van de Beheerder om er voor te zorgen dat de prestaties worden geleverd zoals overeengekomen. Het risico respectievelijk de gevolgen van het disfunctioneren van de Beheerder en de Bewaarder wordt beperkt doordat: i.) periodiek verantwoording wordt afgelegd en gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen en de Participanten; ii.) de Beleggingscommissie beleggingsbesluiten van de Beheerder dient goed te keuren; iii.) het juridisch eigendom van het vastgoed bij de Bewaarder ligt. De Bewaarder heeft geen andere functie dan het optreden als Bewaarder voor het Fonds; iv.) het risico van verlies van in bewaring gegeven activa als gevolg van insolvabiliteit, nalatigheid of frauduleuze handelingen van de Bewaarder zijn beperkt doordat het vastgoed slechts bezwaard of geleverd na een verzoek hiervoor van de
11
v.)
Beheerder; de Beheerder en de Bewaarder zijn verzekerd voor bestuurdersaansprakelijkheid.
2.10 Politiek / wetgevingsrisico Het risico bestaat dat door politieke besluiten de weten regelgeving nadelig verandert. Dit kan zich op lokaal, provinciaal, nationaal of Europees niveau afspelen. Ook kunnen de bevoegde autoriteiten zoals de AFM de bestaande regelgeving (waaronder te begrijpen de fiscale wet- en regelgeving) aanpassen of kan de uitleg ervan zich wijzigen. Dit kan leiden tot kostenverhoging voor het Fonds. In de Wet op de ruimtelijke ordening en bij jurisprudentie is bepaald dat een supermarkt zich slechts kan vestigen op een locatie met de bestemming detailhandel(-sdoeleinden). Door recente Europese mededingingswetgeving en/of jurisprudentie is aantasting van bestaande economische structureren niet langer een weigeringsgrond voor gemeente om de vestiging van nieuwe supermarkten toe te staan. Mede hierdoor kan het aanbod van supermarkten toenemen wat tot een waardedaling van supermarkten kan leiden. 2.11 Fondsstructuurrisico Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon maar een samenstelling van overeenkomsten tussen de Beheerder, de Bewaarder en de Participanten. In de voorwaarden van het Fonds is expliciet bepaald dat het Fonds geen maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap vormt (uitgaande van de vigerende wetgeving). Overigens zou kunnen worden aangenomen dat sprake is van een maatschap, indien er onderlinge overeenkomsten tussen de participanten worden gesloten, hetgeen om deze reden in het Fonds niet is toegestaan. Dit heeft volgens de geldende rechtsleer tot consequentie dat geen sprake is van hoofdelijke aansprakelijkheid van de Participanten en dat de crediteuren van het Fonds zich slechts kunnen verhalen op het vermogen van het Fonds. Participanten van het Supermarktfonds.nl kunnen dus niet meer verliezen dan hun inleg. Het is echter niet met zekerheid te zeggen dat het Fonds in de toekomst onder geen enkele omstandigheid aangemerkt zal kunnen worden als een maatschap. Indien noodzakelijk zal de Beheerder, na goedkeuring door de Raad van Commissarissen, zo nodig de voorwaarden van het Fonds aanpassen om te voorkomen dat er sprake zou kunnen zijn dat het Fonds zou kunnen worden aangemerkt als een maatschap.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 15
3. Beleggingsbeleid 3.1 Algemeen beginsel (missie) Supermarktfonds.nl belegt in supermarktvastgoed en aangrenzende winkels in Nederland. Het fonds heeft de doelstelling om minimaal 60% van de huurinkomsten van supermarkten te verkrijgen omdat supermarkthuurders veelal sterke huurders zijn, er een geringe kans op leegstand is en hierdoor het risicoprofiel van het fonds wordt verlaagd. Dit past in het streven van het Fonds naar een zo aantrekkelijk mogelijk rendement voor de Participanten met zo min mogelijk risico’s. Het Fonds is zodanig gestructureerd dat er twee type Participanten worden onderscheiden, de A- en BParticipant. Het Fonds is primair bedoeld voor supermarktondernemers, de A-Participanten. De niet supermarktondernemers kunnen als B-Participant in het Fonds deelnemen en daarmee profiteren van de unieke opzet van het Fonds, waarbij het beleggingsbeleid wordt geoptimaliseerd door de vastgoedexpertise van de Beheerder te combineren met de specifieke branchekennis van de deelnemende supermarktondernemers. Het Fonds biedt de supermarktondernemer de volgende voordelen: 1. De supermarktondernemer kan zijn vastgoed aan het Fonds verkopen en terughuren (off balance brengen) en omzetten in Participaties bij het Fonds als betrouwbare lange termijn partner met het 1e recht van koop. 2. De supermarktondernemer kan zijn liquiditeitsoverschotten eenvoudig beleggen op een vertrouwde wijze in kwalitatief aantrekkelijk vastgoed dat bij zelfstandig beleggen niet bereikbaar. 3. Risico’s van beleggen worden gespreid door te beleggen in het Fonds dat belegt in vele locaties. 4. De supermarktondernemer heeft als A-Participant voorrang op een vrijkomende exploitatie binnen de portefeuille van het Fonds. Eventueel te betalen sleutelgeld binnen het Fonds voor vrijgekomen supermarktexploitaties worden onder de AParticipanten verdeeld. 5. Lage fondskosten ten opzichte van vergelijkbare vastgoedfondsen. De beschrijving van de actuele vastgoedportefeuille wordt bij iedere emissie in een separaat Vastgoedmemorandum weergegeven. Het Vastgoedmemorandum wordt periodiek bijgewerkt, tenminste op het moment waarop door het Fonds nieuwe participaties worden uitgegeven.
3.2 Beleggingsdoelstelling (beleid) Het Fonds streeft naar een aantrekkelijk rendement met stabiele cash flows en beperkte waardeschommelingen. Het Fonds heeft bij aanvang de doelstelling om binnen vijf jaar een vastgoedportefeuille te hebben met een beleggingswaarde van € 250 miljoen. Het Fonds streeft naar een gespreide vastgoedportefeuille waardoor risico’s in zijn algemeenheid worden verlaagd. De portefeuille zal naar verwachting een stabiele cash flow genereren en een stabiele waardeontwikkeling hebben omdat het in supermarkten en aangrenzende winkels belegt. 3.3 Beleggingsbeperkingen Om de beleggingsdoelstellingen van Fonds te kunnen realiseren zijn aankopen respectievelijk verkopen door het Fonds aan de volgende beperkingen gehouden: - Het Fonds belegt uitsluitend in vastgoed dat in Nederland is gelegen. - Aankopen (vanaf € 500.000 k.k.) zijn niet toegestaan zonder onafhankelijke taxatie en toestemming van de Beleggingscommissie. - Voor alle supermarkten die het Fonds aankoopt dient uit onafhankelijk (niet aan het Fonds of de Initiatiefnemer gelieerd) vestigingsplaatsonderzoek te blijken dat de supermarkten zijn gelegen op goede locaties in sterke verzorgingsgebieden. - Verkopen vanaf € 500.000 k.k. zijn niet toegestaan zonder onafhankelijke taxatie en toestemming van de Beleggingscommissie. - Aankopen dienen bij te dragen aan de Fondsrendementsverwachtingen, berekend over een periode van 10 jaar van een gemiddeld verwacht direct (uitkeerbaar) rendement van 6,5%* per jaar en een gemiddeld verwacht totaalrendement van 9%* per jaar. - Minimaal 60% van de vastgoedportefeuille dient te bestaan uit huuromzet van supermarkthuurders. Gedurende een periode van maximaal een jaar kan hiervan worden afgeweken. - Het Fonds kan een winkelobject aankopen in combinatie met andersoortig vastgoed zoals woningen, parkeerplaatsen of kantoren, voor zover dit andersoortige vastgoed niet meer dan 10% uitmaakt van de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille
* De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekoms
12
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 16
-
De vastgoedportefeuille mag voor maximaal 75% van de getaxeerde marktwaarde kosten koper gefinancierd worden met vreemd vermogen. Gedurende een periode van maximaal een half jaar mag sprake zijn van een financiering van maximaal 85%. - De beleggingsopbrengsten worden in beginsel uitgekeerd en niet aangewend voor herbelegging tenzij herbelegging in het belang van het Fonds is. - Het Fonds kan zich voor zover fiscaal toegestaan committeren aan de herontwikkeling van een supermarkt/winkelcentrum voor maximaal 15% van de marktwaarde van de totale vastgoedportefeuille. De beleggingsbeperkingen worden gewijzigd indien dit in het belang van het Fonds is. De Raad van Commissarissen dient in dat geval in te stemmen met een wijziging van de beleggingsbeperkingen. 3.4 Beleggingsselectie Onderdeel van de beleggingsselectie is de spreiding binnen de portefeuille. Bij de uitvoering van het beleggingsbeleid wordt op portefeuilleniveau de volgende spreiding nagestreefd: a. verschillende type locaties zoals wijken, buurten en binnensteden; b. locaties verspreid in Nederland; c. verschillende type supermarkthuurders zoals discount- en servicesupermarkten; d. typen vastgoed zoals solitaire supermarkten en of winkelcentra in stadscentra, wijken en buurten met een supermarkt als belangrijke huurder. Bij de aankoop van vastgoed worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: - Solitaire supermarkten met een minimale oppervlakte verhuurbaar oppervlak (vvo) van 1.000 m2 met uitbreidingsvraag en -potentie. - Solitaire supermarkten met een minimale oppervlakte vvo van 1.250 m2 zonder uitbreidingsvraag en -potentie. - Winkelcentra waarbij de supermarkthuur meer dan 60% van de totale huursom uitmaakt. - Winkelcentra waarbij de supermarkthuur minimaal 25% van de totale huursom bedraagt uitsluitend als de supermarkt een bijzonder sterke marktpositie heeft en een omvang heeft van minimaal 1.800 m2 vvo. - Forward commitments voor fiscaal toegestane (her-)ontwikkelingen van een ontwikkelaar dat turn-key wordt afgenomen door het fonds. Oftewel
13
-
de ontwikkelrisico’s liggen bij de ontwikkelaar totdat het fonds definitief afneemt. Positief vestigingsplaatsonderzoek, positief afgeronde due diligence en een taxatie van een externe gecertificeerde taxateur met een marktwaarde binnen een marge van 10% ten opzichte van de koopsom.
Niet in aanmerking voor aankoop komen: - Supermarkten met een oppervlakte < dan 1.000 m2 vvo en 1.250 m2 bvo. - Discountsupermarkten, tenzij deze locaties (op termijn) beschikbaar voor verhuur komen en aan de overige criteria voldoen. - Winkelcentra waarbij de supermarktomzet minder dan 60% uitmaakt en de supermarkt geen bijzonder sterke markpositie inneemt. 3.5 Financiering Naast het door de beleggers ingebrachte eigen vermogen zal het Fonds worden gefinancierd met vreemd vermogen. Het fonds heeft de mogelijkheid externe financiering aan te trekken voor maximaal 75% van de getaxeerde marktwaarde van de vastgoedportefeuille kosten koper zoals periodiek door onafhankelijke taxateurs wordt vastgesteld. De Beheerder zal een rentevorm kiezen die voor het rendement van het fonds zo gunstig mogelijk is en waar de risico’s in verhouding staan tot de beleggingsdoelstelling van het Fonds. De Beheerder heeft de mogelijkheid om naast de financiering van het vastgoed een (tijdelijk) overbruggingskrediet aan te gaan voor het eventuele tekort aan eigen vermogen bij aankopen van vastgoed. Voor het aangaan van een overbruggingskrediet is de toestemming van de Raad van Commissarissen nodig. Alle verplichtingen die voor de Bewaarder uit de financieringen voortvloeien zijn voor rekening en risico van het Fonds. Financiers zullen zich uitsluitend op het vastgoed en de overige activa van het Fonds kunnen verhalen (non-recourse beding) en nimmer Participanten hoofdelijk kunnen aanspreken. Voor tenminste 75% van de leningen zal de rente gefixeerd worden voor een (middel)lange looptijd. Maximaal 25% van de leningen kan tegen een variabele rente worden aangehouden. Het Fonds heeft de mogelijkheid om, uitsluitend in verband met het afdekken van renterisico’s, gebruik te maken van rentederivaten.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 17
De risico´s van de financiële instellingen waar financieringen en rentederivaten van worden afgenomen dienen in verhouding te staan tot de beleggingsdoelstelling van het Fonds. 3.6 Rendement Beleggen in dit Fonds brengt risico’s met zich mee. De waarde van de beleggingen kan zowel stijgen als dalen en Participanten dienen zich te realiseren dat zij mogelijk minder terugkrijgen dan zij hebben ingelegd. Van de Participanten wordt daarom verwacht dat zij de risico’s en kansen van een belegging in het Fonds, zoals in dit Informatiememorandum zijn omschreven, beoordelen voordat zij Participaties kopen en dat zij zonodig hun (fiscaal) adviseur raadplegen. Het Fonds streeft naar een gemiddeld verwacht direct (uitkeerbaar) rendement van 6,5%* per jaar en een gemiddeld verwacht totaalrendement van 9%* per jaar inclusief een bescheiden verwachte waardestijging, berekend over een periode van 10 jaar. Genoemde rendementen zijn na belastingen fonds, voor belastingen belegger en exclusief emissiekosten. * De waarde van uw belegging kan fluctueren. In het verleden behaalde resultaten bieden geen garantie voor de toekomst.
14
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 18
4. Toelichting vergoedingen en kosten De vergoedingen en kosten van het Fonds worden hierna toegelicht. De vergoedingen bestaan uit vergoedingen aan de Beheerder en overige vergoedingen. Daarnaast zijn er nog kosten die op het Fonds als totaal slaan en de kosten die betrekking hebben op de exploitatie van het vastgoed. Alle in het Informatiememoran-dum genoemde vergoedingen en kosten zijn werkelijk gemaakte kosten of schattingen gebaseerd op ervaringen. Sommige kosten zullen jaarlijks worden aangepast aan stijgende prijspeilontwikkelingen. Eénmalige en incidentele kosten 4.1 Toetredingskosten Bij de uitgifte van Participaties wordt door het Fonds een eenmalige emissievergoeding in rekening gebracht van maximaal 3%, waarvan de hoogte per emissie wordt vastgesteld. Het Fonds zal van de emissievergoeding 1% (over het bedrag van de uitgegeven Participaties) vergoeden aan de Beheerder voor haar werkzaamheden met betrekking tot de uitgifte en eventuele externe vermogensbemiddelaars vergoeden die Participaties plaatsen bij beleggers. De emissievergoeding is niet opgenomen in de rendementsverwachting. 4.2 Uittredingsvergoeding De uittredende Participant is aan het Fonds een vergoeding verschuldigd, de afslag, van 3% over de waarde van de Participaties die ter inkoop worden aangeboden. Van deze vergoeding is het Fonds 1% (over de waarde van de Participaties) aan de Beheerder verschuldigd voor de door de Beheerder te maken kosten ter zake van de inkoop van de Participatie(s). 4.3 Structureringsvergoeding De structureringsvergoeding is eenmalig bij de oprichting van het fonds verschuldigd aan de Initiatiefnemer Heeneman & Theelen Vastgoed BV. De vergoeding is verschuldigd voor het initiëren en het opzetten van het Fonds alsmede het risico dat de initiatiefnemer hierbij loopt. De vergoeding bedraagt € 125.000 exclusief BTW. 4.4 Selectie- en transactievergoeding Over de aankoopprijs van nieuw te verwerven vastgoed is het Fonds bij elke aankoop een eenmalige aankoopvergoeding verschuldigd van 1,5% (exclusief omzetbelasting) aan Vastgoedbeheerder Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV. Deze vergoeding is ver-
15
schuldigd voor de verwerving, selectie, aankoop, due diligence en verkrijging van financiering van het vastgoed. Externe makelaarskosten en due diligencekosten komen voor rekening voor het Fonds. De benodigde actualisatie van het Informatie- en vastgoedmemorandum bij nieuwe emissies wordt uitgevoerd door de Beheerder Heeneman & Theelen Beheer BV. Deze werkzaamheden worden eveneens uit de Selectie- en transactievergoeding vergoed. Voor de werkzaamheden aangaande de verkoop van vastgoed ontvangt de Vastgoedbeheerder een verkoopvergoeding van 1% over de verkoopprijs kosten koper. Eventuele verkoopkosten zoals taxatiekosten of andere adviseurskosten komen voor rekening van het Fonds. 4.5 Overdrachtsbelasting en overige wettelijke transactiekosten Bij de aankopen van bestaand vastgoed is over de tegenprestatie dan wel de hogere marktwaarde overdrachtsbelasting, thans 6%, verschuldigd. Daarnaast zijn er aan vastgoedtransacties kosten verbonden, zoals notariskosten en kosten van kadastrale inschrijving. 4.6 Financieringskosten (o.a. afsluitvergoeding) Ter verkrijging van de hypothecaire leningen is een afsluitprovisie verschuldigd aan de financier. Daarnaast is het Fonds mogelijk interne taxatiekosten van de bank verschuldigd. Tevens kan het Fonds besluiten zich bij de financiering te laten adviseren door een Financieringsadviseur. 4.7 Marketingkosten Voor de marketing van het Fonds, het ontwerp, fotografie, drukwerk en verspreiding van de vooraankondiging, het Informatiememorandum en Vastgoedmemorandum, advertenties en eventuele externe promotiebegeleiding zijn per emissie de kosten begroot op 0,5% van het totale bedrag van de nieuw uit te geven Participaties. 4.8 Performance fee Bij verkoop van vastgoed ontvangt de Beheerder een performance fee van 10% over de netto waardestijging van het vastgoed. De performance fee wordt als volgt berekend: 10% x (Verkoopprijs k.k. – Verkoopvergoeding – Investeringen – Aankoopprijs inclusief 7% kosten koper (waaronder thans 6% overdrachtsbelasting). Jaarlijks wordt op basis van de actuele waarde van de vastgoed-
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 19
portefeuille een eventuele reservering performance fee op de balans van het Fonds opgenomen. Bij inbreng door A-Participanten van vastgoed kunnen door de beheerder afwijkende afspraken worden gemaakt over de hoogte van de performance fee. Onderdeel van de afwijkende afspraken is dat de inbreng van vastgoed leidt tot omzetting in participaties. De performance fee is verschuldigd bij verkoop van vastgoed. 4.9 Adviseurs Het Fonds kan externe adviseurs inschakelen, waarvoor kosten worden gemaakt, zoals: • Taxatiekosten externe taxateur(s) voor het bepalen van de actuele marktwaarde van het vastgoed. • Technische due diligence begeleiding- en onderzoekskosten. • Kosten van het uitgebreide Vestigingsplaatsonderzoek. • Notariskosten voor het oprichten van het Fonds en de Bewaarder, de aankoop en levering van het vastgoed en de vestiging van hypotheek ten behoeve van de bankfinanciering. • De fiscale en juridische advieskosten voor het begeleiden van de vastgoedtransactie, de samenstelling van de fiscale paragraaf van het Informatiememorandum en de juridische beoordeling van het Informatiememorandum en contracten. • Accountantskosten voor de verklaring opgenomen in het Informatiememorandum. Doorlopende kosten 4.10 Fondsbeheervergoeding Ter vergoeding van haar werkzaamheden brengt de Beheerder, Heeneman & Theelen Beheer BV, op jaarbasis een fondsbeheervergoeding van 0,45% over de totale waarde van de activa van het Fonds in rekening (per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigd). 4.11 Vastgoedbeheervergoeding Het administratief, commercieel en technisch vastgoedbeheer wordt uitgevoerd door Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV. Het technisch vastgoedbeheer wordt uitbesteed aan een technisch beheerder. De eventuele kosten van externe adviseurs, zoals een
makelaar bij verhuur, komen voor rekening van het Fonds. Voor projecten die uitgevoerd worden door de vastgoedbeheerder, zoals winkeluitbreidingen, of verhuringen worden de reguliere NVM tarieven in rekening gebracht bij het fonds. Ter vergoeding van haar werkzaamheden wordt op jaarbasis een vastgoedbeheervergoeding van 2,5% over de theoretische bruto jaarhuur in rekening gebracht (per kwartaal bij vooruitbetaling verschuldigd) voor solitaire supermarkten en 4% over het overige vastgoed. Van deze vergoeding wordt tevens de technisch beheerder betaald. 4.12 Vaste lasten (OZB en verzekering) De vaste (zakelijke) lasten betreffen de onroerende zaakbelasting, waterschapslasten en eventuele overige lasten. De bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering voor het bestuur van de Beheerder en Bewaarder, de Raad van Commissarissen en Beleggingscommissie. Het vastgoed is verzekerd tegen de meest voorkomende risico’s zoals gebruikelijk in de branche. Hiervoor is een uitgebreide gebouwen- en aansprakelijkheidsverzekering afgesloten inclusief dekking voor brand-, storm en waterschade. In geval van schade heeft het Fonds een eigen risico. De verzekeringspolissen liggen ter inzage op kantoor van de Beheerder. 4.13 Onderhouds- en overige exploitatiekosten De onderhoudskosten worden gebaseerd op meerjarenonderhoudsbegrotingen. Daarnaast kan sprake zijn van andere exploitatielasten, waaronder verhuurcourtage, servicekosten (voor zover niet met huurders verrekenbaar), oninbare huur en niet verrekenbare BTW. 4.14 Jaarlijkse Fondskosten De Fondskosten bestaan onder andere uit de vergoeding aan de Bewaarder, Raad van Commissarissen, Beleggingscommissie, accountantskosten, handelsregisterkosten (KvK), en kosten van jaarvergaderingen, vergaderingen van de Raad van Commissarissen en Beleggingscommissie. Daarnaast kan mogelijk sprake zijn van onvoorziene kosten zoals kosten die gemaakt moeten worden in verband met gewijzigde wetgeving of verscherpt financieel toezicht, additionele werkzaamheden van de accountant of advocaatkosten. De leden van de Raad van Commissarissen en de Beleggingscommissie ontvangen voor hun werkzaamheden een onkostenvergoeding op basis van onderstaande tabel. Bij een Fondsomvang groter dan € 150 miljoen kan de vergadering de vergoeding verhogen.
16
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 20
Fondsomvang
Totale vergoeding Raad van Commissarissen
Totale vergoeding Beleggingscommissie
€ 0 - € 40 miljoen
€ 4.000
€ 5.000
€ 40 - € 80 miljoen
€ 7.000
€ 8.000
€ 80 - € 150 miljoen
€ 12.000
€ 13.000
> € 150 miljoen
Nader te bepalen
Nader te bepalen
4.15 Rentekosten Bij de aankopen van vastgoed worden hypothecaire financieringen aangetrokken. De financieringen zullen verschillende rentetarieven en voorwaarden kennen.
17
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 21
5. Beleggen in vastgoed Beleggen is een combinatie van rendement en risico. Het is daarom van belang om risico’s te spreiden in verschillende beleggingscategorieën. De belangrijkste beleggingscategorieën die te onderscheiden zijn, zijn vastrentende waarden, aandelen en vastgoed. Volgens de algemeen geaccepteerde beleggingsleer bevat een goed gespreide beleggingsportefeuille ongeveer 10 tot 15% aan vastgoedbeleggingen. Vastgoed combineert relatief hoge en stabiele rendementen, gebaseerd op vooraf vastgestelde huuropbrengsten uit huurovereenkomsten. Beleggen in vastgoed is in grote mate inflatiebestendig door huurindexaties. 5.1 Beleggen in supermarkten in Nederland De waarden en huurniveaus van winkelvastgoed en supermarkten in het bijzonder zijn minder beweeglijk in economische voor- of tegenspoed in vergelijking met andere soorten vastgoed. De huurders zijn veelal grotere en solvabele huurders. Dit beperkt het debiteurenrisico en zorgt voor stabiele cash flows. Een belegging in supermarkten is minder cyclisch dan andere vastgoedsectoren omdat wordt voorzien in een basisbehoefte. De omzetten van supermarkten zijn minder beweeglijk dan in de detailhandel algemeen. De huren van supermarkten volgen vanwege de schaarste aan goede locaties (en dus geringe kans op leegstand) de inflatie beter (door indexatie) dan andere vastgoedsegmenten. In Nederland is door strikte wetgeving in het bestemmingsplan geregeld of een supermarkt zich ergens mag vestigen. Dit is een belangrijke reden waarom het aantal supermarkten in Nederland gemaximeerd is en locaties, voor
met name grotere supermarkten, schaars zijn. Vier redenen om te beleggen in supermarktvastgoed: 1. stabiele cash flows en stabiele waarde ontwikkeling van uw belegging; 2. status van de locatie is beschermd door wetgeving en creëert schaarste; 3. de huurders (supermarktondernemingen) zijn conjunctuurbestendig omdat in een basisbehoefte wordt voorzien; 4. supermarktketens zijn veelal sterke debiteuren. Trends in supermarkten in Nederland (Bron: Hoofdbedrijfsschap Detailhandel, 2010/9 juni 2011) Bij een belegging in winkelvastgoed die voor meer dan de helft uit supermarktvastgoed bestaat en waarvan de beleggers veelal een supermarktachtergrond hebben is een toelichting op de belangrijkste trends uit de supermarktbranche op zijn plaats. Voedingsmiddelenbestedingen in Nederland In 2009 gaven consumenten in Nederland € 24,4 miljard uit aan voedingsmiddelen (inclusief btw). Dat is ongeacht de plek van aankoop, dus ook buiten de detailhandel om. Genotmiddelen, zoals drank en tabak, waren goed voor € 14,8 miljard. De totale consumentenbestedingen (inclusief non-food en diensten) bedragen € 262 miljard. In de supermarkten zijn de bestedingen aan voedings- en genotmiddelen het grootst. Zij hebben een aandeel van 86% in de totale voedingsmiddelenmarkt en 62% in de markt voor genotmiddelen.
De omzetontwikkeling van supermarkten over de afgelopen jaren ten opzichte van de totale detailhandel. Omzetontwikkeling branche t.o.v. totale detailhandel en foodspeciaalzaken (2003 = 100) Bron: CBS
125 120 115 110 105 100 95 90 85 2003 supermarkten
2004
2005
totale detailhandel
2006
2007
2008
2009
2010
foodspeciaalzaken
Het peiljaar is 2003. De omzet in dat jaar is gelijk aan 100. Als in 2010 de omzet bijvoorbeeld op een niveau van 120 ligt, houdt dat in dat de omzet 20% hoger is dan in 2003. Een omzetniveau van bijvoorbeeld 80 betekent daarentegen dat de omzet 20% lager is dan in 2003 (Bijgewerkt 1 maart 2011, bron: CBS/HBD).
18
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 22
Omzet groeit door in 2010 In 2010 behaalde de supermarktbranche 1,8% meer omzet dan in 2009. Voor het vijfde jaar op rij was sprake van een omzetstijging, ondanks de economische crisis in 2009 en 2010. De omzet van de totale detailhandel was in 2010 even groot als in 2009. De omzet van de foodspeciaalzaken was bijna 4% kleiner. Het verkochte volume in supermarkten was in 2010 bijna 2% groter dan in 2009, toen nog sprake was van een krimp (mede doordat de verkoop van goedkopere producten in de lift zat). Het prijsniveau was in 2010 nagenoeg even hoog als in 2009. Gemeten in vierwekelijkse perioden (week 1 tot en met week 52) was de omzettoename van supermarkten ten opzichte van 2009 overigens gemiddeld 2,6%. De schaalvergroting zet verder door Het aantal middelgrote supermarkten neemt iets af, maar het aantal grote supermarkten neemt toe. De gemiddelde winkeloppervlakte wordt dus groter. De binnensteden, hoofdwinkelcentra en andere grote winkelcentra zijn aantrekkelijke locaties voor supermarkten. Ook in de buurt- en wijkwinkelcentra neemt het aantal supermarkten toe. Alleen de solitair gelegen supermarkten zijn de laatste jaren in aantal gedaald. Vooral in de kleinste gemeenten (tot 10.000 inwoners) zijn in enkele jaren tijd supermarkten van het toneel verdwenen. Kleinschalige buurtsupermarkten De buurtsupermarkten in vooral winkelstraten van middelgrote steden passen zich aan en komen terug met aangepaste assortimenten en dienstverlening die op de buurt is gericht. In de grote steden zijn vooral allochtone ondernemers actief in deze buurten. Minder binding met eigen supermarkt De consument van tegenwoordig heeft een minder sterke binding met ‘zijn’ supermarkt dan vroeger. Supermarkten maken daarom nog meer gebruik van het eigen magazine en de eigen website, klantenkaarten, wijnclubs, acties gericht op kinderen (smurfenactie) of op volwassenen (plantenactie Vomar), receptkaarten en eigen kookboeken. Veranderende markt De marktverhoudingen blijven veranderen, onder andere als gevolg van fusies en overnames. Bovendien is meer sprake van het overslaan van bepaalde schakels:
19
fabrikanten gaan rechtstreeks verkopen aan consumenten. Daarnaast wordt een toename van het aantal franchisehouders verwacht die gebruik maken van de naamsbekendheid van een goed concept. Ook partijen buiten het supermarktkanaal strijden mee om het marktaandeel: horeca, catering, pompshop en warenhuizen als HEMA en V&D (Le Marché en La Place).
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 23
6. Structuur van de belegging Beleggen in vastgoed dat in Nederland is gelegen kan in diverse juridische structuren plaatsvinden. Voor de particuliere belegger heeft elke structuur juridische en fiscale voor- en nadelen. Een van de mogelijkheden is de beleggingsstructuur: Fonds voor Gemene Rekening. Supermarktfonds.nl is gestructureerd als Fonds voor Gemene Rekening en in dit hoofdstuk worden de juridische aspecten hiervan toegelicht.
Raad van Commissarissen
6.1 Juridische structuur In onderstaande figuur is de juridische structuur van de belegging weergegeven zoals deze zal bestaan na toetreding van de Participanten tot de Fondsvoorwaarden oftewel het Fonds.
F. Heeneman Beheer BV 50% Theelen Management BV 50%
Beleggingscommissie
2 van 3 leden: A-Participant
Vreemd vermogen
Heeneman & Theelen Vastgoed BV
Participanten
(hypotheekverstrekker)
Hypothecaire lening
Stichting Supermarktfonds.nl (bewaarder en juridisch eigenaar)
(initiatiefnemer)
Ovk van Bewaring/ Fondsvwd/
Eigen vermogen / Fondsvoorwaarden
juridisch eigendom
(fonds)
Supermarktfonds.nl
Beheerder /100% Fondsvoorwaarden
Heeneman & Theelen Beheer BV (beheerder)
Directie
Economisch eigendom
Ovk. van Beheer (vastgoedmanagement) vastgoedportefeuille (gedelegeerd)
United International Management BV
Vastgoed
Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV
(onafhankelijk bestuur)
(vastgoedbeheerder)
20
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 24
6.2 Fonds voor gemene rekening Supermarktfonds.nl is een initiatief van Heeneman & Theelen Vastgoed BV. Supermarktfonds.nl wordt aangegaan met als doel particuliere beleggers de mogelijkheid te bieden te beleggen in supermarkt vastgoed en aangrenzende winkels in Nederland. Het Fonds heeft de doelstelling om minimaal 60% van de huurinkomsten van supermarkten te verkrijgen omdat supermarkthuurders veelal sterke huurders zijn. Het Fonds streeft naar een zo aantrekkelijk mogelijk rendement voor de Participanten met zo min mogelijk risico’s. Het Fonds zal een fiscaal besloten karakter krijgen. Het eigen vermogen van het Fonds wordt bijeengebracht door haar Participanten in participaties van € 125.000 (te vermeerderen met emissievergoeding). De Initiatiefnemer behoudt zich bij iedere uitgifte het recht voor de emissie geheel of gedeeltelijk te annuleren zonder enig recht op compensatie voor de belegger die heeft ingeschreven. Het Fonds is een open-end fonds voor gemene rekening, derhalve is het Fonds niet beperkt in de uitgifte van Participaties. Zodra een nieuw beleggingsobject wordt verworven, zal het Fonds participaties uitgeven ter mede-financiering van de aankoop van het object. Het Fonds is niet genoteerd op een effectenbeurs. Een fonds voor gemene rekening is geen rechtspersoon, maar een samenstelling van overeenkomsten tussen de Beheerder en de Bewaarder waartoe de Participanten toetreden. Op grond van die overeenkomst worden door de Beheerder voor rekening en risico van de Participanten gelden belegd in vermogenswaarden die op naam van de Bewaarder voor de Participanten worden bewaard. De Participanten zijn uitsluitend gerechtigd tot een evenredig deel van het fondsvermogen in verhouding tot het aantal Participaties waarvoor zij in het Fonds deelnemen ten opzichte van het aantal uitstaande Participaties. Ter voorkoming van eventuele heffing van overdrachtsbelasting is het niet toegestaan, dat een participant tezamen met verbonden (rechts-) personen 1/3-de of groter gedeelte (via het bezit van participaties) van het belang verkrijgt en/of uitbreidt. In de Voorwaarden is expliciet bepaald dat het Fonds geen maatschap, vennootschap onder firma of commanditaire vennootschap vormt. Dit heeft volgens de geldende rechtsleer tot consequentie dat er geen sprake is van hoofdelijke aansprakelijkheid van de Participanten in een dergelijk fonds en dat de crediteuren daarvan zich dus slechts kunnen
21
verhalen op het vermogen van dat fonds. Participanten van het Supermarktfonds.nl kunnen dus niet meer verliezen dan hun inleg. Het is echter niet met zekerheid te zeggen dat het Fonds in de toekomst onder geen enkele omstandigheid aangemerkt zal kunnen worden als een maatschap. 6.3 Toezichtrechtelijke positie Supermarktfonds.nl is een beleggingsinstelling in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht. Het Fonds is verplicht om, tenzij zich bijzondere omstandigheden voordoen, op de in dit Informatiememorandum genoemde data Participaties uit te geven of in te kopen indien aan de voorwaarden, waaronder minimale deelname, is voldaan. De waarde waartegen wordt ingekocht of verkocht geschiedt tegen de Intrinsieke Waarde minus een kostenopslag cq -afslag. Het Fonds is open end, dat wil zeggen dat het Fonds in principe niet beperkt is in de uitgifte van participaties. Uitgifte en inkoop van participaties vindt twee maal per jaar plaats per 1 maart en 1 september. Omdat de participaties verhandelbaar zijn in de zin van de Wet op het financieel toezicht, zij het beperkt, zijn de participaties aan te merken als effecten in de zin van artikel 1:1 Wet op het financieel toezicht (zie hoofdstuk 7 Participaties en kapitaal). Participaties kunnen uitsluitend worden verworven door een aspirant participant met een tegenwaarde van ten minste € 125.000 per Participant. Dientengevolge zijn de verboden van de artikelen 2:65 en 5:2 Wet op het financieel toezicht niet van toepassing op het aanbod van participaties als beschreven in dit Informatiememorandum. Artikel 4 lid 1 onder a van de Vrijstellingsregeling Wft bepaalt dat van het verbod van artikel 2:65 lid 1 Wet op het financieel toezicht vrijgesteld is degenen die rechten van deelneming in een beleggingsinstelling aanbieden voor zover die rechten slechts kunnen worden verworven tegen een tegenwaarde van ten minste € 50.000 per deelnemer. Artikel 2:65 lid 1 Wet op het financieel toezicht bepaalt dat het verboden is om in Nederland deelnemingsrechten in een beleggingsinstelling aan te bieden, indien (de Beheerder van) de beleggingsinstelling niet beschikt over een vergunning die is verleend door de Autoriteit Financiële Markten. Vanwege bedoelde vrijstelling is het verbod van artikel 2:65 lid 1 Wet op het financieel toezicht niet van toepassing op
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 25
het Fonds of op de Beheerder. Het Fonds en/of de Beheerder is op het moment van publicatie van dit Informatiememorandum niet in het bezit van een vergunning als bedoeld in artikel 2:65 lid 1 Wet op het financieel toezicht en geen van hen staat onder toezicht van de Autoriteit Financiële Markten. Uit artikel 5:3 lid 1 onder c Wet op het financieel toezicht volgt dat indien de participaties slechts kunnen worden verworven tegen een tegenwaarde van ten minste € 50.000 per belegger, het verbod van artikel 5:2 Wet op het financieel toezicht niet van toepassing is. Artikel 5:2 Wet op het financieel toezicht bepaalt dat het verboden is om in Nederland effecten aan het publiek aan te bieden tenzij ter zake van de aanbieding een prospectus algemeen verkrijgbaar is dat is goedgekeurd door de Autoriteit Financiële Markten. In verband met de uitzondering van artikel 5:3 lid 1 onder c van de Wet op het financieel toezicht is het verbod van artikel 5:2 Wet op het financieel toezicht niet van toepassing op het aanbod als beschreven in dit Informatiememorandum. Dit Informatiememorandum is dan ook niet te beschouwen als een door de Autoriteit Financiële Markten goedgekeurde prospectus als bedoeld in artikel 5:2 Wet op het financieel toezicht. Ondanks dat dit Informatiememorandum zo veel mogelijk is opgesteld conform de Wet op het financieel toezicht, dienen geïnteresseerde beleggers zich te realiseren dat beleggers in het Fonds niet de bescherming wordt geboden die de Wet op het financieel toezicht beoogt te bieden aan beleggers die deelnemen in structuren waarop de Wet op het financieel toezicht onverkort van toepassing is. Door BDO Audit & Assurance B.V. is in hoofdstuk 12 een Assurance verklaring opgenomen waaruit blijkt dat het Informatiememorandum ten minste de voorgeschreven gegevens bevat die de Wet op het financieel toezicht voorschrijft. 6.4 Vergadering van Participanten en besluitvorming Elk jaar wordt binnen vijf maanden na afloop van het voorgaande boekjaar een Vergadering van Participanten gehouden. Daarin komen in ieder geval aan de orde het verslag van de Beheerder omtrent de zaken van het Fonds en het gevoerde beleid en vaststelling van de balans, de winst- en verliesrekening van het Fonds en de toelichting daarop.
Daarnaast wordt een Vergadering van Participanten gehouden zo dikwijls de Beheerder dat nodig acht of wanneer minimaal vijf Participanten van wie de persoonlijke kapitaalrekening(en) gezamenlijk ten minste 25% van het totaal van de inbreng op de participaties bedraagt dat schriftelijk verzoeken aan de Beheerder onder vermelding van de te behandelen onderwerpen. Een vergadering van Participanten wordt voorgezeten door de Beheerder. Indien de Beheerder de verzochte vergadering niet zodanig bijeenroept dat deze binnen vier weken na het verzoek wordt gehouden, zijn de verzoekende Participanten zelf tot bijeenroeping bevoegd. Oproeping van een Vergadering van Participanten geschiedt schriftelijk aan het adres van de participanten conform het Participantenregister van het Fonds en niet later dan op de vijftiende dag voor die van de vergadering, in beginsel door de Beheerder en bij diens weigering om op verzoek van Participanten een vergadering bijeen te roepen als hiervoor bedoeld, door de Participanten die om een vergadering hebben verzocht. Bij de oproeping worden de ter vergadering te behandelen onderwerpen vermeld. Een Participant kan zich ter vergadering laten vertegenwoordigen door een schriftelijk gevolmachtigde. Iedere Participatie geeft recht op één stem in de vergadering van Participanten. Tenzij in de voorwaarden van het Fonds anders is bepaald worden besluiten ter vergadering genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen in een vergadering waarin tenminste de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd is. Indien, in een vergadering het vereiste quorum niet aanwezig is dan zal op een termijn van minimaal een week en maximaal vier weken een tweede vergadering bijeen worden geroepen waarin besluiten kunnen worden genomen met een volstrekte meerderheid van de ter vergadering aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, ongeacht het ter vergadering vertegenwoordigde kapitaal. De Bewaarder en de Beheerder hebben het recht de Vergadering van Participanten bij te wonen en hebben daarin een raadgevende stem. Alle besluiten die in een Vergadering van Participanten kunnen worden genomen kunnen ook buiten vergadering worden genomen, mits alle Participanten in de gelegenheid worden gesteld schriftelijk hun stem uit te brengen.
22
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 26
Voor de volledige regeling die geldt voor het oproepen en houden van een Vergadering van Participanten wordt verwezen naar artikel 16 van de Fondsvoorwaarden. 6.5 Verslaglegging Het boekjaar van het Fonds is gelijk aan het kalenderjaar. Jaarlijks binnen vier maanden na afloop van het boekjaar maakt de Beheerder de jaarrekening en het jaarverslag van het Fonds over het boekjaar op. Jaarlijks binnen vier maanden na afloop van het boekjaar ontvangen de participanten een overzicht ten behoeve van de belastingaangifte. De jaarrekening wordt gecontroleerd door een door de Raad van Commissarissen aan te wijzen registeraccountant. De aan te wijzen accountant van het Fonds kan niet de accountant van de Beheerder zijn. De jaarrekening wordt vastgesteld door de vergadering van participanten en is daarmee bindend voor alle participanten. Jaarlijks stelt de Beheerder uiterlijk per 30 augustus een halfjaarbericht op. Elk jaar stelt de Beheerder een begroting op met de verwachte opbrengsten voor het komende jaar. 6.6 Wijziging van de Fondsvoorwaarden De Fondsvoorwaarden worden gewijzigd bij besluit van de Beheerder na goedkeuring van de Raad van Commissarissen. Wijzigingen van de Voorwaarden die de rechten of zekerheden van de Participanten verminderen of lasten aan hen oplegt worden pas van kracht drie maanden nadat de wijzigingen zijn bekend gemaakt en toegelicht aan het adres van de Participanten. Gedurende deze periode kunnen Participanten uittreden. Indien geen sprake is van een vermindering van zekerheden en geen lasten worden opgelegd, zulks ter beoordeling van de Raad van Commissarissen, worden wijzigingen direct van kracht. 6.7 Koop, verkoop, bezwaren van de activa en winstbestemming De Beheerder besluit tot het kopen en verkopen van activa. Besluiten voor aan- en verkopen groter dan € 500.000 k.k. dienen goedgekeurd te worden door de Beleggingscommissie. De Beheerder besluit over het bezwaren (zoals pandrecht of hypotheekrecht) van activa. Verwezen wordt naar artikel 2 en 12 van de Fondsvoorwaarden. De Beheerder besluit over het bestemmen van de verkoopopbrengsten. Verkoopopbrengsten worden in principe gereserveerd voor herbelegging, tenzij de Vergadering van Participanten met 75% meerderheid
23
besluit tot uitkering. Tenzij de Vergadering van Participanten op voorstel van de Beheerder besluit tot gehele of gedeeltelijke reservering van de winst, wordt de winst (vermeerderd met afschrijvingen en verminderd met eventuele aflossingen op de hypothecaire lening) uitgekeerd. De Participanten worden schriftelijk op de hoogte gesteld van de uitkering. De Beheerder kan besluiten tot tussentijdse uitkeringen. Indien in een jaar verlies is geleden wordt mogelijk in de daarop volgende jaren geen uitkering gedaan zolang het verlies niet is aangezuiverd. Voor de volledige regeling van winstbestemming wordt verwezen naar artikel 10 van de Fondsvoorwaarden. 6.8 Neerleggen van functie door Beheerder en/of Bewaarder Indien de Beheerder het voornemen te kennen geeft zijn functie neer te leggen dan wel de functie heeft neergelegd, zal binnen een termijn van vier weken een Vergadering van Participanten worden gehouden om in de benoeming van een opvolger te voorzien. De Beheerder kan onder bijzondere omstandigheden, zoals in geval van mismanagement of grove fouten, door de Vergadering van Participanten worden ontslagen, waarvoor 75% van de stemmen is vereist. De Beheerder heeft alsdan recht op een vast te stellen exitfee. De hoogte van de exitfee wordt in dat geval door de Raad van Commissarissen, met inachtneming van de regels van redelijkheid en billijkheid, bepaald. Indien de bewaarder diens functie neerlegt, dan zal door de Raad van Commissarissen op voordracht van de Beheerder een nieuwe bewaarder worden benoemd. 6.9 Looptijd en beëindiging van het Fonds Supermarktfonds.nl wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Zodra alle activa van het Fonds, zijn vervreemd en geleverd eindigt het Fonds. In alle andere gevallen wordt het Fonds op voorstel van de Beheerder beëindigd bij een besluit van de Vergadering van Participanten waarbij minimaal 75% van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle Participanten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. Is in die vergadering het vereiste quorum niet aanwezig dan zal op een termijn van minimaal twee weken en maximaal zes weken een tweede vergadering bijeen worden geroepen waarin het besluit tot beëindiging van het Fonds kan worden genomen met 75% van de ter vergadering aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, ongeacht het aantal stemmen dat in die tweede vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 27
6.10 Participanten / A- en B-Participanten Het Fonds kent twee type Participanten: - A-Participanten zijnde supermarktondernemer; - B-Participanten zijnde geen supermarktondernemer. De status van A-Participant wordt verkregen door een besluit van de A-Participanten. De A-Participanten kunnen besluiten om zich te laten vertegenwoordigen door drie uit haar midden gekozen leden die de AParticipanten Raad zullen vormen. Tijdens de eerste Vergadering van Participanten zal dit een agendapunt zijn. De A-Participant is als supermarktondernemer een natuurlijk- of rechtspersoon, die als supermarktonderneming staat ingeschreven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. De volgende personen of organisaties kunnen geen A-Participant worden: - beursgenoteerde fondsen en/of personen die daar aan gelieerd zijn; - groothandelsbedrijven en/of personen die daaraan verbonden zijn; - franchisegevers en/of personen die daaraan verbonden zijn. Tijdens de eerste Vergadering van Participanten wordt besloten tot het eventueel instellen van een AParticipanten reglement met daarin nadere voorwaarden voor onder andere de ballotage van de AParticipant. Naast de reguliere voordelen die alle participanten in het Fonds genieten, hebben A-participanten een voorkeursrecht in het geval dat binnen de supermarktportefeuille van het Fonds een supermarktexploitatie (niet te verwarren met het sluiten van een huurovereenkomst) beschikbaar komt. In dat geval wordt deze exploitatie geveild onder de geïnteresseerde A-Participanten. De eventuele veilingopbrengst (zie art. 5.6 Akte vaststelling voorwaarden Fonds) wordt onder de AParticipanten verdeeld en direct uitgekeerd als eenmalige bate. Voorts heeft de A-Participanten Raad het recht van voordracht in het kader van de benoeming van 2 leden van de Beleggingscommissie en 1 lid van de Raad van Commissarissen.
6.11 Beheerder De Beheerder is Heeneman & Theelen Beheer BV. Heeneman & Theelen Beheer BV is een 100% dochter van Heeneman & Theelen Vastgoed BV. Beide vennootschappen zijn gevestigd in Naarden en houden daar kantoor. De directie van Heeneman & Theelen Beheer BV wordt gezamenlijk gevoerd door F. Heeneman en M.J. Theelen. Heeneman & Theelen Beheer BV beschikt niet over een vergunning om beleggingsinstellingen te beheren in de zin van de Wet op het financieel toezicht. De taken en verantwoordelijkheden van de Beheerder zien op het vastgoedbeheer en fondsbeheer en bestaan uit onder andere: - het beheren van het Fonds in ruime zin; - het aan- en verkopen en bezwaren van vastgoed (in ruime zin); - het organiseren van de uitgifte en inkoop van Participaties; - het voeren van de boekhouding, administratie en opstellen van de jaarrekening van de Bewaarder en het Fonds; - het periodiek vaststellen van de intrinsieke waarde van het Fonds; - het periodieke rapportage aan de Participanten - het factureren en het (doen) incasseren van de huuropbrengsten en deze administreren; - het opstellen van de begroting en een liquiditeitsprognose van de vastgoedportefeuille; - het bijeenroepen en organiseren van de Vergadering van Participanten (o.a. ter goedkeuring van de jaarrekening, dechargeverlening en goedkeuring van de begroting). In de Fondsvoorwaarden zijn voornoemde taken en verantwoordelijkheden opgenomen samen met de overige rechten en plichten van de Beheerder. De statuten van de Beheerder zijn opgenomen als bijlage. De fonds(en) die door Heeneman & Theelen Vastgoed BV zijn geïnitieerd en thans worden beheerd staan vermeld op haar website www.heenemantheelen.nl. Korte biografie van de directie Frank Heeneman (1968) is medeoprichter van Heeneman & Theelen Vastgoed BV in 2009. Frank was in dienst bij Aberdeen Property Investors in Nederland als Managing Director (2005 – 2009). In die hoedanigheid was hij onder meer verantwoordelijk voor het opzetten en de opbouw van het nieuwe kantoor van
24
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 28
Aberdeen in Nederland. Tevens was hij verantwoordelijk voor het aan- en verkopen van een aanzienlijk volume aan vastgoed en actief in fondsen ontwikkelen. De periode voor Aberdeen was Frank werkzaam bij de internationale vastgoedadviseur Savills (2000 – 2005) als Hoofd Beheer. Tussen 1996 en 2000 was Frank werkzaam bij modebedrijf Coltex. Hij was hier laatstelijk verantwoordelijk voor het beheer van een winkelportefeuille, aan- en verkopen en (her)ontwikkeling. Tussen 1990 en 1996 was Frank in diverse financiële en organisatorische functies (P&O) actief. Frank is afgestudeerd aan de HEAO, heeft de MSRE titel (Master of Science in Real Estate) behaald en is professioneel lid van de RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors). Michael Theelen (1974) is medeoprichter van Heeneman & Theelen Vastgoed BV in 2009. Michael was in dienst bij Aberdeen Property Investors (2006 – 2009), laatstelijk als Acquisition & Asset Manager verantwoordelijk voor een grote winkelportefeuille in Nederland. Tevens was hij actief in het ontwikkelen van nieuwe fondsen. De eerste periode bij Aberdeen was Michael als Fund Manager Retail Products verantwoordelijk voor de opzet en het management van de nieuwe afdeling voor vastgoed CV’s. Daarvoor was hij werkzaam bij Bakkenist & Emmens (1999 – 2006), verantwoordelijk voor het structureren en managen van meerdere besloten vastgoedfondsen in supermarkten, overige winkels, kantoren en recreatief vastgoed. De periode voor Bakkenist & Emmens was hij een jaar actief bij ABN AMRO Trust Company als para-legal officer. Michael heeft de modules Investeringsanalyse, Beleggingsanalyse en Projectontwikkeling aan de Amsterdam School of Real Estate succesvol afgerond. Michael is afgestudeerd aan de HEAO (MER). Jan Emmens is als adviseur actief bij Heeneman & Theelen en nadrukkelijk betrokken bij de oprichting en het beheer van Supermarktfonds.nl. Jan was in 1995 mede-oprichter van Bakkenist & Emmens, een grote aanbieder in de branche van besloten vastgoedfondsen waaronder vele supermarktfondsen. Eind 2009 zijn de activiteiten van Bakkenist & Emmens samengegaan met Annexum, waarna Jan nog tot medio 2010 als adviseur betrokken was bij Annexum. Jan is in 1985 als Bedrijfskundige afgestudeerd aan de Erasmus Universiteit en heeft daarna diverse vakopleidingen gedaan, waaronder Makelaardij OG en de Opleiding Beleggingsanalist (VBA). Naast zijn activiteiten bij
25
Heeneman & Theelen is Jan als adviseur/partner o.a. betrokken bij een aantal ondernemingen op het gebied van investeringen in duurzame energie. 6.12 Vastgoedbeheerder Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV verzorgt het commerciële, technische en administratieve beheer van het vastgoed. In dat verband zal de Vastgoedbeheerder onder meer zorg dragen voor het beheer van het vastgoed, het aangaan van overeenkomsten met betrekking tot het beheer en management van de vastgoedportefeuille, het factureren en incasseren van de (huur) opbrengsten van het vastgoed op een bankrekening van de Bewaarder. Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV wordt bestuurd door Heeneman & Theelen Vastgoed BV. 6.13 Raad van Commissarissen Het Fonds heeft een Raad van Commissarissen die toezicht houdt op het beheer en het beleid van het Fonds zoals dat wordt uitgevoerd door de Beheerder, alsmede op de uitvoering van diens taken door de Bewaarder. De Raad van Commissarissen komt in de eerste plaats op voor de belangen van het Fonds en de Participanten. De Raad van Commissarissen bestaat uit 3 natuurlijke personen. De Raad van Commissarissen besluit bij meerderheid van stemmen. De Raad van Commissarissen komt vier keer per jaar bijeen of zo vaak als nodig. De Raad van Commissarissen is samengesteld uit onafhankelijke bestuurders met zo veel mogelijk onderling complementaire kennis en ervaring op het gebied van vastgoed, detailhandel, toezicht, financiën en ondernemerschap. De leden van de Raad worden voorgedragen door respectievelijk de A-participanten, de BParticipanten (bij afwezigheid door Beheerder) en de Beheerder en benoemd door de vergadering van participanten. Eén van de commissarissen wordt benoemd tot voorzitter. De leden treden periodiek vier jaar na de benoeming af. Voor de continuïteit van de Raad kan de voorzitter niet gelijktijdig met één of twee van de andere leden in één jaar aftreden. Voor de eerste zittingsperiode wordt de voorzitter benoemd voor vijf jaar en de overige leden voor vier jaar. Aftredende leden kunnen worden herkozen tijdens de Vergadering van Participanten.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 29
Taken en bevoegdheden De bevoegdheden en taken van de Raad van Commissarissen zijn de volgende: i.) de Raad van Commissarissen dient de Beheerder (gevraagd en ongevraagd) van advies te voorzien over de uitvoering van het beleggingsbeleid; ii.) de Raad van Commissarissen kan de Beheerder aanwijzingen geven met betrekking tot het door de Beheerder gevoerde beleid waaronder het beleggingsbeleid; iii.) de Raad van Commissarissen heeft te allen tijde recht op inzage van alle boeken en bescheiden die het Fonds betreffen en kan de Beheerder instrueren alle inlichtingen te verstrekken. Zij kan één of meer personen uit haar midden of een deskundige derde aanwijzen om deze bevoegdheden uit te oefenen; iv.) inschrijvingen te honoreren indien daardoor het belang van een Participant direct, dan wel naar het oordeel van de Beheerder indirect, boven de tien procent (10%) van het totaal aantal uitstaande Participaties uitstijgt; v.) een voorstel van de Beheerder aan de Participanten goed te keuren tot wijziging van de Fondsvoor-waarden, de beleggingsbeperkingen in artikel 2 van de Fondsvoorwaarden, de overeenkomst bewaring vooraf goed te keuren, indien dit een wijziging is die onderworpen is aan artikel 4:47 lid 3 Wft (wijziging waardoor rechten of zekerheden van de participanten worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd); vi.) bij besluit van de Beheerder goedkeuring te verlenen tot opheffing van het Fonds; vii.) op voordracht van de Beheerder wijst de Raad van Commissarissen de taxateur aan die periodiek de portefeuille waardeert voor de bepaling van de Intrinsieke Waarde van de Participatie. 6.14 Beleggingscommissie Het Fonds heeft een Beleggingscommissie met als taken: i.) het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de Beheerder voor aan- en verkopen van vastgoed groter dan € 500.000. ii.) het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de Beheerder betreffende investeringen die betrekking hebben op in eigendom zijnde onroerende zaken als die investeringen meer dan € 500.000 bedragen (bijvoorbeeld bij winkelvergrotingen).
iii.) het adviseren van de Raad van Commissarissen bij haar taak. De beleggingscommissie kan de Raad van Commissarissen verzoeken om voor en namens het Fonds een onafhankelijke taxateur bij aan- of verkoop van vastgoed te laten taxeren indien de waarde die met de aan- of verkoop is gemoeid meer dan 5% van de totale beleggingen bedraagt; iv.) goedkeuring te verlenen voor het committeren aan (her-)ontwikkelingsprojecten binnen de bestaande portefeuille met een omvang groter dan € 500.000 na verkregen bevestiging dat het desbetreffende concrete (her-)ontwikkelingsproject het fiscale beleggingskarakter van het fonds niet aantast. De beleggingscommissie bestaat uit maximaal drie natuurlijke personen. De leden van de beleggingscommissie zijn natuurlijke personen, van wie tenminste twee leden voortkomen uit de Participerende supermarktondernemers, de A-Participanten. De leden van de Beleggingscommissie worden door de Raad van Commissarissen benoemd op voordracht van de AParticipanten Raad. Uitgesloten zijn die A-leden die op een andere manier betrokken zijn binnen één van de gremia casu quo organen van vertegenwoordigers van het Fonds. Dus een A-lid kan niet zitting hebben in de Raad van Commissarissen en de Beleggingscommissie tegelijk. De Raad van Commissarissen kan alleen afwijken van een voordracht door de A-Participanten Raad als er sprake is van zwaarwichtige redenen. De leden van de Beleggingscommissie hebben in beginsel een zittingstermijn van drie jaar die maximaal tweemaal verlengd kan worden met een nieuwe termijn van drie jaar. 6.15 Bewaarder Stichting Supermarktfonds.nl wordt opgericht met als enig doel het bewaren van de activa van de beleggingsinstelling Supermarktfonds.nl. Zij wordt onafhankelijk bestuurd door United International Management BV. Hierdoor wordt gewaarborgd dat de activa, zijnde het vastgoed en eventuele overige bezittingen van het Fonds volledig gescheiden van de Beheerder en de Vastgoedbeheerder worden bewaard. De stichting zal alle activa in juridische eigendom verkrijgen en deze voor en namens het Fonds ten titel van bewaring in juridische eigendom houden en, op verzoek van de Beheerder van het Fonds, het vastgoed met een recht van hypotheek bezwaren danwel vervreemden. Bij een
26
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 30
dergelijk verzoek controleert de Bewaarder of het besluit van het Fonds volgens de juiste procedure is verlopen. De statuten van de Bewaarder en de overeenkomst van bewaring zijn opgenomen als bijlagen. De bewaarder krijgt voor haar werkzaamheden een jaarlijkse vergoeding. De stichting is een zelfstandig rechtspersoon. Van belang is dat de beleggingsobjecten gevrijwaard zijn bij een eventueel faillissement van de beheerder. Aangezien de Stichting slechts handelingen uitvoert van de Beheerder, is de kans op faillissement van de Bewaarder vrijwel nihil. Daarnaast zijn ook waarborgen opgenomen, die het de Bewaarder onmogelijk maken om zelf de beleggingsobjecten te verkopen of te bezwaren. United Trust is de handelsnaam van United International Holdings BV. United Trust is opgericht in 2006 door ervaren trustbestuurders. United Trust is een internationaal trustkantoor met vestigingen wereldwijd. Eén van de diensten waarin United Trust is gespecialiseerd is het verlenen van fund services waaronder de bewaarfunctie bij vastgoedfondsen. United International Management BV, met zetel in Amsterdam, is een onderdeel van United International Holdings BV. United Trust staat wereldwijd onder toezicht van lokale autoriteiten waaronder in Nederland bij de De Nederlandsche Bank.
27
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 31
7. Participaties en kapitaal 7.1 Participanten De Participanten zijn de beleggers in het Fonds door inbreng van het eigen vermogen in participaties van € 125.000 exclusief emissiekosten. Het Fonds kent Aparticipanten en B-participanten. Zie ook paragraaf 6.10. 7.1.1 Aansprakelijkheid De participanten hebben geen bevoegdheden om namens het Fonds te handelen. Daar staat tegenover dat de aansprakelijkheid van de handelingen, die de Beheerder in het Fonds uitvoert, voor de participanten beperkt is tot de inleg van de betreffende participant. 7.1.2 (Beperkte) verhandelbaarheid van participaties Participaties in Supermarktfonds.nl zijn niet onderling en/of openbaar verhandelbaar. Het Fonds kan Participaties inkopen of en kan besluiten nieuwe Participaties uit te geven. Uitgifte en inkoop van participaties vindt twee maal per jaar plaats op 1 maart en 1 september. Inkoop en uitgifte zal geschieden tegen de Intrinsieke Waarde per 31 december of 30 juni voorafgaande aan de datum van uitgifte of inkoop (ex-winstuitkering), plus een opslag in geval van uitgifte of minus een afslag in geval van inkoop (zie 7.3. Uitgifte van Participaties en 7.4 Inkoop van Participaties). Verder geldt als beperking voor de overdracht van participaties dat deze door de kopende partij uitsluitend mogen worden verworven tegen een tegenwaarde van tenminste € 125.000 per (kopende) belegger (tenzij de kopende partij reeds Participant is, in welk geval het grensbedrag van € 125.000 per belegger niet van toepassing is). Dit vereiste geldt vanwege de toezichtrechtelijke positie van het Fonds (zie 6.3 Toezichtrechtelijke positie). Het door een Participant in het Fonds belegde bedrag mag nooit lager dan € 125.000 uitkomen (tenzij het bedrag door waardedaling onder € 125.000 uitkomt of de Participant alle door hem gehouden participaties verkoopt en overdraagt). De Participant die zijn participatie(s) wenst over te dragen doet daarvan schriftelijk mededeling aan de Beheerder. De overdragende Participant is per verkrijger aan de Beheerder een vergoeding als percentage van de intrinsieke waarde verschuldigd voor de door de Beheerder te maken kosten voor de overdracht van participatie(s). Voor de volledige voorwaarden voor de overdracht van participaties verwijzen wij naar artikel 8 van de Fondsvoorwaarden (zie bijlage).
7.2 De Intrinsieke Waarde De Intrinsieke Waarde van het Fonds cq per Participatie wordt door de Beheerder vastgesteld per 31 december en 30 juni van ieder jaar. De Intrinsieke Waarde per Participatie wordt als volgt vastgesteld: Gesaldeerd wordt de waarde van de activa, inclusief saldo van baten en lasten, verminderd met de verplichtingen, te delen door het aantal uitstaande Participaties. Bij de vaststelling van deze waarde zal rekening worden gehouden met vooruitbetaalde kosten, verschuldigde (maar nog niet betaalde) kosten, een reservering voor de winstvergoeding voor de Beheerder en nog te ontvangen baten. De intrinsieke waarde van het Fonds cq per Participatie wordt aan de Participanten verstrekt bij het versturen van de halfjaar- en jaarberichten. 7.2.1 Waarderingsgrondslagen activa De waardering van activa vindt als volgt plaats: I. tot één jaar in bezit: a. het vastgoed: de marktwaarde van het vastgoed vastgesteld door een externe taxateur; b. de overige bezittingen: op kostprijs; c. transactiekosten (waaronder overdrachtsbelasting): tegen kostprijs. II. Langer dan een jaar in bezit: a. vastgoed: de marktwaarde van het vastgoed vastgesteld door een externe taxateur. Bij de bepaling van de marktwaarde wordt ondermeer ook rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, exploitatiekosten, leegstand, de staat van onderhoud en verwachte toekomstige ontwikkelingen; b. de overige bezittingen: worden bij aankoop in het eerste jaar gewaardeerd op kostprijs; c. transactiekosten (waaronder overdrachtsbelasting): tegen kostprijs minus afschrijvingen. De Intrinsieke Waarde van een Participatie van een Aen B-Participant zijn gelijk. 7.2.2 Taxaties Periodiek worden onafhankelijke taxaties uitgevoerd. De frequentie van taxeren, de benoeming van taxateurs en formulering van de taxatie-opdracht wordt door de Raad van Commissarissen bepaald, na overleg met de Beheerder.
28
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 32
7.2.3 Winstbepaling Als uitgangspunt voor de winstbepaling gelden de regels die zijn opgenomen in de International Financial Reporting Standards (IFRS) dan wel de Richtlijnen van de Jaarverslaggeving. 7.2.4 Onjuiste intrinsieke waarde Indien op enig moment blijkt dat de intrinsieke waarde onjuist is berekend zal de Participant niet worden gecompenseerd door het Fonds noch door de Beheerder of de Bewaarder. 7.3
Uitgifte van Participaties
7.3.1 Uitgifte Het Fonds geeft alleen Participaties uit indien er naar de mening van de Beheerder binnen afzienbare tijd gerede kansen bestaan voor uitbreiding van de beleggingsportefeuille van het Fonds of ter optimalisatie van de financieringsverhouding van het Fonds. De eerst keer vindt uitgifte plaats per uiterlijk 30 september 2011 (de “Uitgiftedatum”). Een eventuele vervolguitgifte vindt plaats tegen de per 31 december respectievelijk per 30 juni geldende Intrinsieke Waarde per Participatie, minus de winstuitkering over dat jaar (het “participatiebedrag”), vermeerderd met emissievergoeding. 7.4 Toetredingskosten Bij de uitgifte van Participaties wordt door het Fonds een eenmalige emissievergoeding in rekening gebracht van maximaal 3%, waarvan de hoogte per emissie wordt vastgesteld. Het Fonds zal van de emissievergoeding 1% over het bedrag van de uitgegeven Participaties vergoeden aan de Beheerder voor haar werkzaamheden met betrekking tot de uitgifte en voorts eventuele externe vermogensbemiddelaars vergoeden die Participaties plaatsen bij beleggers. Deze emissievergoeding is niet opgenomen in de rendementsverwachting. 7.4.1 Toekenning participaties Een verzoek tot toekenning van Participaties dient de Beheerder uiterlijk tien werkdagen voorafgaande aan de Uitgiftedatum schriftelijk te hebben bereikt. Voor het verzoek moet gebruik gemaakt worden van een formulier dat verkrijgbaar is bij de Beheerder. Het verzoek tot toekenning dient het bedrag te vermelden waarvoor toekenning wordt verzocht. De Beheerder zal de Participant binnen 5 werkdagen na toekenning een bevestiging van het toegekende aantal Participaties sturen. Gestreefd wordt naar een gespreid bestand van
29
Participanten. Voor een deelname groter dan 10% in het kapitaal van het Fonds is toestemming van de Raad van Commissarissen vereist. In geval van overtekening genieten inschrijvingen van supermarktondernemers (A-participanten) voorrang. In dat geval zal toewijzing in overleg met de Raad van Commissarissen geschieden. 7.4.2 Storting Stortingen moeten uiterlijk 5 werkdagen voor de Uitgiftedatum op de rekening van de Bewaarder zijn bijgeschreven. Daarbij dient de Participant er rekening mee te houden dat alleen betalingen worden geaccepteerd die worden gedaan ten laste van een geldrekening ten name van de Participant bij een kredietinstelling met zetel in een lidstaat van de Europese Unie, de Europese Economische Ruimte of een andere staat waarvoor afgeleide identificatie is toegestaan krachtens de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft). Het aantal Participaties dat wordt toegekend is gelijk aan het bedrag waarvoor toekenning verzocht wordt, rekening houdend met de van toepassing zijnde emissiekosten. Dit saldo wordt gedeeld door de Intrinsieke Waarde van een Participatie. Er worden alleen hele Participaties toegekend. 7.4.3 Weigering uitgifte De Beheerder zal uitgifte van Participaties in ieder geval weigeren op de volgende gronden: a. indien storting niet uiterlijk op de Uitgiftedatum heeft plaatsgevonden of afkomstig is van een niet toegelaten bankinstelling; b. de Beheerder van mening is dat uitgifte strijdig is met het Nederlands Recht; c. de vaststelling van de identiteit van de aspirant Participant naar het oordeel van de Beheerder onvoldoende en/of onvolledig is (hierbij is de Wet ter voorkoming van witwassen en financieren van terrorisme (Wwft) uitgangspunt); d. de Beheerder van mening is dat: i.) in redelijkheid kan worden verwacht dat toekenning van Participatie(s) tot gevolg zal hebben dat de belangen van de bestaande Participanten onevenredig worden geschaad; of ii.) belegging van het door toekenning van Participaties te ontvangen bedrag, gelet op marktomstandigheden, onverantwoord of onmogelijk is.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 33
Verder kan de Beheerder, zonder opgaaf van reden, een verzoek om uitgifte weigeren. Ingeval van weigering van uitgifte doet de Beheerder daarvan binnen een redelijke termijn mededeling aan de betreffende (rechts) persoon en de eventueel reeds ontvangen gelden worden in dat geval ten spoedigste geretourneerd. 7.5
Inkoop van Participaties
7.5.1 Inkoop Tenzij inkoop is opgeschort (zie hierna onder “Opschorting inkoop”) kan het Fonds twee keer per jaar Participaties inkopen tegen de Intrinsieke Waarde per Participatie verminderd met de uittredingsvergoeding (de afslag) (zie ook art. 8.2 akte vaststelling voorwaarden). 7.5.2 Inkoopvoorwaarden Naar oordeel van de Beheerder rekening houdend met de beleggingsdoelstellingen van het Fonds zal slechts tot inkoop worden overgaan als aan de onderstaande voorwaarden is voldaan: a. tegenover de in te kopen Participaties een gelijk aantal aan participaties staat waarvan de Beheerder een verzoek heeft van een nieuwe of zittende participant om aan te kopen (match-to-match); b. aanwezigheid voldoende liquide middelen of het aantrekken van overbruggingskrediet; c. De overdracht geen fiscaal nadeel (daaronder te begrijpen heffing van overdrachtsbelasting) voor het Fonds en/of de overige Participanten oplevert.
7.5.4 Verplichte overdracht Zonder dat toestemming of dat een aanbieding van een participant is gedaan, kan de Beheerder eenzijdig tot inkoop van alle of gedeeltelijk door een Participant gehouden Participaties besluiten, na goedkeuring van de Raad van Commissarissen, ingeval van: a. enig handelen door die Participant in strijd met wettelijke bepalingen of de bepalingen van het Informatiememorandum of de Voorwaarden van Beheer en Bewaring en/of; b. indien, gelet op het belang van het Fonds, voortzetting van de relatie met de Participant in redelijkheid niet van de Beheerder gevraagd kan worden. 7.5.5 Opschorting inkoop De Beheerder kan verzoeken om inkoop van participaties tijdelijk opschorten indien de Beheerder van mening is dat zich een omstandigheid voordoet waarbij in redelijkheid verwacht kan worden dat door inkoop de belangen van de bestaande Participanten onevenredig worden geschaad. Een dergelijke omstandigheid kan zijn dat de voor inkoop benodigde verkoop van beleggingen, gelet op de marktomstandigheden, onverantwoord of onmogelijk is. Indien het tijdelijk karakter, naar het oordeel van de Raad van Commissarissen, een structureel karakter krijgt zal de Raad van Commissarissen, na de Beheerder gehoord te hebben, een beleidsplan aan de Participanten ter goedkeuring voorleggen.
Een verzoek tot inkoop dient de Beheerder uiterlijk tien werkdagen voorafgaande aan de Inkoopdatum te hebben bereikt. Een verzoek tot inkoop dient te luiden in Participaties. Gedeeltelijke uittreding is slechts toegestaan als de Participant daarna nog minimaal één of meerdere participatie(s), met een minimale tegenwaarde van minimaal € 125.000 aanhoudt. Voor het verzoek moet gebruik gemaakt worden van een speciaal formulier, dat verkrijgbaar is bij de Beheerder. 7.5.3 Uitbetaling De inkoopprijs zal binnen twintig werkdagen na de inkoopdatum aan de betreffende Participant worden uitbetaald, op de bij de Bewaarder bekende rekening.
30
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 34
8. Fiscale aspecten In dit hoofdstuk wordt een globale beschrijving gegeven van de fiscale aspecten van de belegging in Supermarktfonds.nl voor zowel natuurlijke personen als rechtspersonen die woonachtig respectievelijk gevestigd zijn in Nederland. Deze beschrijving geeft de fiscale situatie weer op de datum van dit Informatiememorandum. Door veranderde wet- en regelgeving kan de inhoud op het moment van lezen achterhaald zijn. Dit hoofdstuk probeert een globaal beeld te geven van de fiscale consequenties voor deelname in het Fonds. Deelname in het Fonds kan afhankelijk van de persoonlijke omstandigheden andere gevolgen hebben. Op het moment dat u besluit deel te nemen in het Fonds, adviseren wij u dan ook uw eigen fiscaal adviseur te raadplegen. Dit geldt tevens voor de eventuele fiscale aspecten, die spelen bij een overdracht/inbreng van onroerende zaken door een (toekomstige) Participant in/aan het Fonds. Dit hoofdstuk ‘Fiscale Aspecten’ is opgesteld door RechtStaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs B.V. in opdracht van Initiatiefnemer. 8.1 Algemeen De besloten fiscale structuur (niet te verwarren met het juridische open-end karakter) van Supermarktfonds.nl heeft tot gevolg dat deze in fiscale zin transparant is. De belastingdienst zal verzocht worden deze transparantie te bevestigen. Dit betekent dat het Fonds niet belastingplichtig is voor de Vennootschapsbelasting. De bezittingen, schulden en/of resultaten van het fonds worden pro rata parte toegerekend aan de Participanten, die deze bezittingen, schulden en/of resultaten dienen op te nemen in hun aangifte Vennootschap- of inkomstenbelasting. Een Fonds voor Gemene Rekening is voor fiscale doeleinden transparant, indien de participaties niet vrij verhandelbaar zijn en slechts aan het fonds of aan bloeden aanverwanten in de rechte linie kunnen worden overgedragen. Het is aan samenwerkingsverbanden niet toegestaan om te participeren in het Fonds c.q. toe te treden tot de Fondswaarden. 8.2 Inkomstenbelasting In de Wet op de inkomstenbelasting 2001 vindt de belastingheffing van natuurlijke personen plaats door middel van een boxenstelsel. Box I bevat het inkomen uit werk en woning, box II bevat het inkomen uit aanmerkelijk belang en in box III wordt geheven over het inkomen uit sparen en beleggen.
31
8.2.1 Participanten in box I Indien de activiteiten van Supermarktfonds.nl moeten worden aangemerkt als het drijven van een onderneming of als een belastbaar resultaat uit overige werkzaamheden (bijvoorbeeld indien sprake is van projectontwikkeling of herontwikkeling), dan wel indien de participatie behoort tot het ondernemingsvermogen of tot het vermogen van een werkzaamheid van de Participant, behoort het inkomen uit de participatie tot het inkomen in box I, belast tegen het progressieve tarief (in 2011 maximaal 52%). Ter zake van eventuele project- en/of herontwikkelingsactiviteiten zal afzonderlijk en vooraf worden vastgesteld of zij in overeenstemming zijn met het fiscale beleggingskarakter van het Fonds. De mate van financiering van de participaties kan van invloed zijn op de kwalificatie als box I- of box III-bestanddeel. Het inkomen uit de participatie zal tevens in box I worden belast als resultaat uit overige werkzaamheden indien één of meer vermogensbestanddelen van het Fonds op enigerlei wijze ter beschikking (bijvoorbeeld door verhuur) zijn gesteld aan: a. een met de Participant verbonden natuurlijk persoon voor zover die vermogensbestanddelen door die persoon worden aangewend voor het behalen van winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden; of b. een samenwerkingsverband waarvan een met de Participant verbonden natuurlijk persoon als bedoeld onder a deel uit maakt; c. een Vennootschap waarin een Participant of een met de Participant verbonden natuurlijk persoon een zogenoemd aanmerkelijk belang heeft; of d. een samenwerkingsverband waarvan de onder c bedoelde Vennootschap deel uitmaakt. 8.2.2 Participanten in box III Voor natuurlijke personen, voor wie de participaties in Supermarktfonds.nl niet tot het ondernemingsvermogen behoren of als resultaat uit overige werkzaamheden kwalificeren, worden de participaties belast in box III. Een heffing van inkomstenbelasting in box II zal niet aan de orde komen, omdat geen sprake is van het houden van aandelen in een vennootschap met een in aandelen verdeeld kapitaal, zoals bedoeld in de aanmerkelijkbelang regeling. Supermarktfonds.nl is een openend Fonds en kwalificeert als een besloten Fonds voor Gemene Rekening, transparant voor fiscale doeleinden.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 35
In box III is de zogeheten forfaitaire rendementsheffing van toepassing. De forfaitaire rendementsheffing houdt in dat het inkomen uit sparen en beleggen forfaitair vastgesteld wordt op 4% van de rendementsgrondslag aan het begin van het kalenderjaar voor zover de rendementsgrondslag meer bedraagt dan het heffingsvrije vermogen (over 2011 bedraagt het heffingsvrije vermogen € 20.785). Op gezamenlijk verzoek van de belastingplichtige en zijn of haar fiscale partner kan het heffingsvrije vermogen van de partner overgedragen worden aan de belastingplichtige. Daarnaast kan het heffingsvrije vermogen worden verhoogd met een toeslag per minderjarig kind (voor 2011 bedraagt deze toeslag € 2.779 per minderjarig kind) en mede afhankelijk van het inkomen met een ouderentoeslag indien de belastingplichtige bij het einde van de belastingplicht de leeftijd van 65 jaar heeft bereikt en indien de gemiddelde rendementsgrondslag niet meer bedraagt dan € 275.032 per belastingplichtige. De rendementsgrondslag wordt bepaald door de waarde van de bezittingen te verminderen met de waarde van de schulden (geen schulden voor zover deze meer bedragen dan € 2.900; voor partners geldt onder voorwaarden een drempel van € 5.800) die niet reeds bij de bepaling van het inkomen uit werk en woning (box I) dan wel inkomsten uit aanmerkelijk belang (box II) in aanmerking zijn genomen. Bezittingen en schulden worden in aanmerking genomen voor de waarde in het economische verkeer. Voor de rendementsgrondslag dient dus de waarde van de participaties in het Fonds te worden gesteld op de waarde in het economische verkeer. Het genoemde forfaitair inkomen uit sparen en beleggen van 4% wordt belast tegen een tarief van 30%. Effectief wordt over de aldus bepaalde rendementsgrondslag derhalve in beginsel jaarlijks 1,2% inkomstenbelasting geheven over de participatie in het Fonds in box III. 8.3 Vennootschapsbelasting Indien een participatie in Supermarktfonds.nl behoort tot het ondernemingsvermogen van in Nederland gevestigde rechtspersonen, niet zijnde een fiscale beleggingsinstelling, is zowel het exploitatieresultaat als de vervreemdingswinst van de door middel van de participatie in het Fonds gehouden onroerende zaken onderdeel van de belastbare winst en in beginsel onderworpen aan 25% (20% over de eerste € 200.000, tarief 2011) Vennootschapsbelasting. In beginsel kan door een Participant-rechtspersoon
zelfstandig op de onroerende zaken gehouden door middel van de participaties worden afgeschreven. De belastingplichtige kan in principe zelfstandig naar eigen inzichten, binnen de toepasselijke wet- en regelgeving (en de daarin begrepen afschrijvingsbeperkingen die gekoppeld zijn aan de WOZ waarde), de hoogte van de afschrijvingen te bepalen. Een eventueel verlies is aftrekbaar tot het bedrag van de kapitaaldeelname in het Fonds. Verliezen worden, in beginsel (enkele tijdelijke verruimingen in verband met de huidige “crisis” daargelaten) verrekend met winsten over het voorafgaande jaar en met winsten van de toekomstige negen jaren volgende op het verliesjaar. Eventuele renteaftrekbeperkingen ingeval de participaties worden gefinancierd met vreemd vermogen, dienen door de Participanten zelf te worden onderzocht. Onder omstandigheden/voorwaarden kan de participatie in Supermarktfonds.nl kwalificeren als herinvestering voor de faciliteit van de herinvesteringreserve dan wel kan voor een eventuele vervreemdingswinst ter zake van de investering in Supermarktfonds.nl een herinvesteringreserve worden gevormd. Uiteraard dient het antwoord op de vraag of in een concrete situatie aan de voorwaarden voor de vorming van een herinvesteringsreserve wordt voldaan vooraf afgestemd te worden met een fiscaal adviseur. 8.4 Schenking- en erfbelasting In geval van overgang van de participatie(s) krachtens schenking of door overlijden van een Participantnatuurlijk persoon die (fictief) woonachtig is in Nederland, wordt de participatie in Supermarktfonds.nl in beginsel in de heffing van Nederlandse schenking- en erfbelasting betrokken tegen de waarde in het economisch verkeer. De tarieven variëren van 10 tot 40%, afhankelijk van de hoogte van het bedrag, de mate van verwantschap en vrijstellingen. 8.5 Overdrachtsbelasting a. De verkrijging van een participatie in Supermarktfonds.nl is niet aan overdrachtsbelasting onderworpen indien deze voorafgaat aan de verwerving van (beperkte rechten op) onroerende zaken door het Fonds. b. De verwerving van vastgoed door het Fonds is belast met overdrachtsbelasting (thans 6%) over de tegen-
32
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 36
prestatie dan wel indien dit hoger is de waarde in het economische verkeer. Afhankelijk van de omstandigheden kan er onder voorwaarden een beroep worden gedaan op een vrijstelling en/of vermindering van de heffingsgrondslag. c. Bij verkrijging(en) van (een) Participatie(s) nadat door Supermarktfonds.nl vastgoed is verkregen kan de belastingdienst het standpunt innemen dat er overdrachtsbelasting is verschuldigd. Dit ongeacht de grote van het belang dat door de Participaties wordt vertegenwoordigd. Echter, indien Supermarktfonds.nl voor de overdrachtsbelasting kan worden gezien als een lichaam met een in aandelen verdeeld kapitaal, ligt dat anders. In dat geval is er namelijk pas overdrachtsbelasting verschuldigd indien het belang (in economische zin) dat wordt verkregen (tezamen met belangen van verbonden(rechts) personen) of dat wordt uitgebreid (tezamen met belangen van verbonden (rechts) personen) ten minste een derde van Supermarktfonds.nl bedraagt. Het Fonds streeft naar een spreiding in aantal beleggers. Derhalve is het zonder toestemming van de Raad van Commissarissen van het Fonds niet toegestaan een belang van 10% (ook niet als gevolg van een inkoop van Participaties door het Fonds) of meer in het Fonds te verkrijgen. Per saldo is er dan theoretisch alleen heffing van overdrachtsbelasting mogelijk indien er verbonden(rechts)personen zijn die ook een belang in het Fonds hebben. Het gezamenlijke belang (economisch gezien) in het Fonds moet dan wel op 1/3 of meer uitkomen. Mede daarom zal eveneens in de Fondsvoorwaarden worden opgenomen dat het zonder toestemming van de Raad van Commissarissen van het Fonds niet toegestaan (ook niet als gevolg van een inkoop van Participaties door het Fonds) is om gezamenlijk met verbonden (rechts)personen (voor de overdrachtsbelasting) een belang van 33,33% of meer in het Fonds te bezitten of te verkrijgen. De belastingdienst zal verzocht worden of zij bereid is te bevestigen dat het Fonds een in aandelen verdeeld kapitaal voor de overdrachtsbelasting kent. Deze goedkeuring is overigens naar verwachting slechts tijdelijk van belang. Als gevolg van een verwachte wetswijziging die thans nog bij de eerste kamer in behandeling is, zal namelijk naar verwachting vanaf 1 januari 2012 iedere verkrijging van een Fondsparticipatie in principe belast zijn voor de overdrachtsbelasting. De voorgestelde wettekst
33
voorziet echter onder voorwaarden in de mogelijkheid om heffing (net als thans in het geval dat er sprake is van een in aandelen verdeeld kapitaal) pas plaats te laten vinden indien tezamen met verbonden (rechts)personen een belang van een derde of meer wordt verkregen of uitgebreid. De fondsvoorwaarden zijn er op ingericht om aan de voorwaarden zoals genoemd in de voorgestelde wettekst te voldoen. Bij ongewijzigde invoering van de voorgestelde wetswijziging zal dus naar verwachting de verkrijging van Participaties pas tot heffing van overdrachtsbelasting aanleiding geven indien een belang van een derde (tezamen met verbonden(rechts) personen) of meer wordt verkregen of uitgebreid. Wij adviseren bij een eventuele aankoop van een Participatie de fiscale gevolgen vooraf door een fiscaal adviseur te laten beoordelen. 8.6 Omzetbelasting Supermarktfonds.nl wordt, in principe, als ondernemer voor toepassing van de omzetbelasting aangemerkt indien zij als zodanig zelfstandig naar buiten optreedt. De verhuur van onroerende zaken door het Fonds zal gezien de aard van de te verwerven onroerende zaken naar verwachting nagenoeg geheel met BTW belast zijn. Als gevolg hiervan kan het Fonds de aan haar in rekening gebrachte BTW, die gerelateerd is aan BTW belast gebruik (belaste verhuur), naar verwachting in aftrek kunnen brengen als voorbelasting. De BTW die niet is gerelateerd aan BTW belaste prestaties kan niet door het Fonds in aftrek worden gebracht. 8.7 Invulinstructie belastingaangifte Jaarlijks wordt door de Beheerder een fiscale invulinstructie verstrekt ten behoeve van de aangifte Inkomstenbelasting voor particulieren en de aangifte Vennootschapsbelasting voor Vennootschapsbelastingplichtige organen voor ieders deelname in het Fonds. De invulinstructie wordt verstrekt als advies voor de Participant en is niet bindend. In het geval de belastingdienst de invulinstructie bij de Beheerder opvraagt zal deze onverwijld worden verstrekt. Amsterdam, 22 juli 2011 Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs Mr A. (Ton) J. Oostenrijk MRE
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 37
9. Deelname en toetreding Deelname in het Fonds is mogelijk met participaties van € 125.000 exclusief emissiekosten. Uitsluitend volledig ingevulde inschrijfformulieren vergezeld van een kopie van een geldig identiteitsbewijs en in het geval van een rechtspersoon eveneens een recent uittreksel uit het Handelsregister van de Kamer van Koophandel van niet ouder dan twee maanden worden in behandeling genomen. Ten overvloede wordt erop gewezen dat door ondertekening van het inschrijfformulier de aspirant Participant zich onherroepelijk verbindt tot het aangaan van een Participantschap (het Fonds) met andere Participanten. Door ondertekening van het inschrijfformulier gaat de aspirant Participant akkoord met en geeft volmacht voor het verkrijgen van het economisch eigendom door Supermarktfonds.nl en het juridisch eigendom door Stichting Supermarktfonds.nl van het vastgoed en de eventuele overige activa. Participanten die een inschrijfformulier rechtsgeldig hebben getekend, maar waarvan de betaling van de totale deelnamesom niet tijdig is bijgeschreven op de derdengeldenrekening van de notaris zijn bovenop hun deelnamebedrag een vergoeding verschuldigd van 8% per jaar (berekend over de periode tot aan volledige betaling) over de hoogte van hun deelnamebedrag. Bij niet tijdige betaling kan Supermarktfonds.nl de inschrijving geheel of gedeeltelijk annuleren. Het niet tijdig betalen van het deelnamebedrag bevrijdt niet van de verplichtingen die zijn aangegaan door ondertekening van het inschrijfformulier. Toewijzing van Participaties geschiedt in principe op basis van volgor-
de van binnenkomst van het inschrijfformulier. Supermarktfonds.nl behoudt zich het recht voor zonder opgaaf van redenen een inschrijving niet te honoreren, de emissie/plaatsing geheel of gedeeltelijk te staken of uit te stellen. In voorkomend geval erkent zowel de (Fonds-)Beheerder als de Initiatiefnemer geen aansprakelijkheid voor mogelijke gevolgen daarvan voor de aspirant Participant. In geen geval zal een vergoeding voor het liquide houden van deelnamebedragen worden toegekend. De eventuele reeds ontvangen deelnamebedragen zullen onverwijld door de notaris worden teruggestort.
34
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 38
10. Mededelingen Initiatiefnemer en overige gegevens 10.1 Verantwoordelijkheid Informatiememorandum Heeneman & Theelen Vastgoed BV is de initiatiefnemer van Supermarktfonds.nl en is verantwoordelijk voor de inhoud van dit Informatiememorandum. Heeneman & Theelen Vastgoed BV heeft alle redelijke maatregelen getroffen om er voor zorg te dragen dat de informatie in dit Informatiememorandum, voor zover haar bekend is, juist is en dat geen relevante informatie is weggelaten waarvan opname de strekking van dit Informatiememorandum zou veranderen. Op dit Informatiememorandum is Nederlands recht van toepassing. Dit Informatiememorandum verschijnt uitsluitend in het Nederlands. Heeneman & Theelen Vastgoed BV heeft bij het samenstellen van dit Informatiememorandum bronnen geraadpleegd waarnaar in dit Informatiememorandum is verwezen. Hoewel Heeneman & Theelen Vastgoed BV de bronnen zorgvuldig heeft geselecteerd kan zij niet instaan voor de juistheid van de informatie die van deze bronnen afkomstig is en in dit Informatiememorandum is verwerkt. 10.2 Gelieerde partijen en tegenstrijdige belangen Gelieerde partijen zijn partijen die direct of indirect gelieerd zijn aan Initiatiefnemer en Beheerder van het Fonds. Transacties tussen gelieerde partijen vinden plaats tegen marktconforme voorwaarden.
BV, per post: Postbus 5824, 1410 GA Naarden en per mail:
[email protected]. De Beheerder verstuurt binnen twee weken een ontvangstbevestiging en zal aangeven hoe de klacht in behandeling wordt genomen en opgelost indien de aard van de klacht dat toelaat. 10.4 Registratiedocument Beheerder, Heeneman & Theelen Beheer BV beschikt niet over een Registratiedocument als bedoeld in artikel 4:48 Wft en artikel 117 van het Besluit Gedragstoezicht. 10.5 Informatieverstrekking De meest recente versie van de Fondsvoorwaarden en de statuten (afschrift) van de Beheerder liggen steeds ter inzage op het kantoor van de beheerder. Deze worden desgevraagd kosteloos aan de Participanten verstrekt. Gegevens van het Fonds, de Beheerder en de Bewaarder die volgens wettelijk voorschrift in het Handelsregister moeten worden opgenomen of besluiten van toezichthouders ten aanzien van het Fonds, de Beheerder of de Bewaarden worden desgevraagd tegen ten hoogste de kostprijs aan Participanten verstrekt.
Het Fonds, Supermarktfonds.nl, is een zelfstandige onderneming en is geen andere verplichtingen aangegaan dan in dit Informatiememorandum staat beschreven. Er bestaan geen potentiële belangenconflicten tussen het Fonds en de eigen belangen en/of plichten van haar Initiatiefnemer, Beheerder en daar aan direct of indirect gelieerde vastgoedbeleggingsfondsen.
10.6 Bescherming persoonsgegevens Bij de Inschrijving in het Fonds worden uw persoonsgegevens geadministreerd. Wij zullen deze persoonsgegevens uitsluitend aanwenden voor uw deelname in het Fonds en om u te informeren over nieuwe beleggingsinitiatieven en diensten. Wij vernemen graag van u indien u geen interesse meer hebt om door ons geïnformeerd te worden. Dit kunt u doen per mail of post. Na ontvangst van uw verzoek ontvangt u van ons een bevestiging dat uw gegevens uit onze database zijn verwijderd. Door het verstrekken van informatie aan Heeneman & Theelen Vastgoed BV stemt u er mee in dat wij uw gegevens gebruiken zoals hier verwoord. Uw toestemming om gebruik te maken van de persoonsgegevens zoals hiervoor verwoord houdt in dat ander gebruik niet toegestaan is. Wij stellen alles in het werk om de verzamelde persoonsgegevens te beschermen.
10.3 Klachtenprocedure Op grond van de Wft dient elke financiële dienstverlener te beschikken over een klachtenprocedure. De Beheerder beschikt over een klachtenprocedure. Klachten kunnen door Participanten schriftelijk gericht worden aan de beheerder, Heeneman & Theelen Beheer
10.7 Overige gegevens Het informatiememorandum is met de grootst mogelijke zorgvuldigheid opgesteld. Indien er een tegenstrijdigheid bestaat tussen het Informatiememorandum en de onder 13 vermelde bijlagen, prevaleert de inhoud van de bijlagen.
Het bestuur en/of personeel van de Initiatiefnemer en/of Beheerder, direct of indirect, hebben de mogelijkheid een belang te nemen cq te Participeren in het Fonds. Op dit moment is dat nog niet het geval. Een deelname leidt niet tot een tegenstrijdig belang met de uitvoering van haar taken en verantwoordelijkheden, maar zorgt voor langdurige betrokkenheid.
35
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 39
In de benoeming van de leden van de Raad van Commissarissen respectievelijk de Beleggingscommissie en A-Participanten Raad dient uiterlijk binnen 6 maanden na oprichting van het Fonds te worden voorzien. Beheerder kan tot dan zelfstandig aankopen ten behoeve van het Fonds. De Beheerder beschikt niet over een vergunning in de zin van de Wft. Haar bestuurders F. Heeneman MSRE MRICS en M.J. Theelen zijn niet getoetst op deskundigheid en betrouwbaarheid door de Autoriteit Financiële Markten. In 2006 zijn de bestuurders van de Beheerder getoetst en akkoord bevonden door de Autoriteit Financiële Markten op deskundigheid en betrouwbaarheid bij hun voorgaande werkgever. Beide bestuurders hebben geen relevante nevenfuncties. De Initiatiefnemer, Beheerder en Bewaarder zijn op de datum van dit Informatiememorandum niet betrokken bij een recht- of arbitragezaak die van invloed kan zijn op de financiële positie van het Fonds, de Initiatiefnemer, Beheerder en/of de Bewaarder. Op de datum van dit Informatiememorandum beheert Beheerder ’t Kompas Winkelvastgoedfonds CV en Suydersee Winkelvastgoedfonds CV. De initiatieven van Initiatiefnemer en de beheerportefeuille van Beheerder worden bijgehouden op de website www.heenemantheelen.nl. Het fonds heeft geen personeel in dienst.
36
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 40
11. Betrokken partijen en adressen Initiatiefnemer Heeneman & Theelen Vastgoed BV postadres: Postbus 5824, 1410 GA Naarden bezoekadres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden tel. +31 (0)35 - 694 14 24 fax +31 (0)35 - 694 39 90
[email protected] www.heenemantheelen.nl (Fonds-)beheerder Heeneman & Theelen Beheer BV postadres: Postbus 5824, 1410 GA Naarden bezoekadres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden tel. +31 (0)35 - 694 14 24 fax +31 (0)35 - 694 39 90
[email protected] www.heenemantheelen.nl Vastgoedbeheerder Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies BV postadres: Postbus 5824, 1410 GA Naarden bezoekadres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden tel. +31 (0)35 - 694 14 24 fax +31 (0)35 - 694 39 90
[email protected] www.heenemantheelen.nl Bewaarder Stichting Supermarktfonds.nl bestuur: United International Management BV postadres: Postbus 79141, 1070 ND, Amsterdam bezoekadres: Strawinskylaan 411, 1077 XX, Amsterdam (gebouw WTC, toren A, 4e verdieping) www.united-itrust.com Bankier ABN AMRO Bank
37
Onderstaande adviseurs zijn betrokken bij het opstellen van dit Informatiememorandum: Notaris en juridisch adviseur Vos Geerse Reijntjes Notarissen mr. Marco Reijntjes, notaris postadres: Postbus 46, 1800 AA Alkmaar bezoekadres: Jan Luikenstraat 2, 1813 KP Alkmaar www.vgrn.nl Accountant BDO Audit & Assurance BV G.J.M. van den Berg RA postadres: Postbus 71730, 1008 DE Amsterdam bezoekadres: Krijgsman 9, 1186 DM Amstelveen www.bdo.nl Fiscaal en juridisch adviseur Rechtstaete vastgoedadvocaten & belastingadviseurs BV mr. A. (Ton) J. Oostenrijk MRE postadres: Postbus 75638, 1070 AP Amsterdam bezoekadres: Emmaplein 5, 1075 AW Amsterdam www.rechtstaete.nl
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 41
12. Assurance rapport
38
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 42
13. Overzicht bijlagen: 13.1
Akte vaststelling voorwaarden Fonds
13.2
Statuten Heeneman & Theelen Beheer BV (Beheerder)
13.3
Statuten Stichting Supermarktfonds.nl (Bewaarder)
13.4
Overeenkomst van Beheer vastgoedportefeuille
13.5
Overeenkomst van Bewaring
13.6
Inschrijfformulier (losbladig)
39
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 43
13.1 Akte vaststelling voorwaarden fonds Heden, #, verschenen voor mij, mr. Marinus Cornelis Reijntjes, notaris gevestigd te Alkmaar: # te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: 1. de statutair te Amsterdam (feitelijk adres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden) gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heeneman & Theelen Vastgoed B.V., ingeschreven in het handelsregister beheerd door de Kamer van Koophandel voor Amsterdam onder nummer 34355541; 2. de statutair te Naarden (feitelijk adres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden) gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heeneman & Theelen Beheer B.V., ingeschreven in het handelsregister beheerd door de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer 50701606. De comparante, handelend als gemeld, verklaarde dat de volmachtgevers zijn overeengekomen tot vorming van en ook andere beleggers in de gelegenheid te stellen rechtstreeks te participeren in, onder deskundige leiding beheerd vermogen (fonds voor gemene rekening). Vervolgens verklaarde de comparante, handelend als gemeld, bij deze de voorwaarden ten aanzien van de administratie en beheer van dit fonds en daarmee de rechten en plichten van de betrokkenen vast te stellen als volgt: Definities Beheerder: de besloten vennootschap Heeneman & Theelen Beheer B.V. voornoemd, welke besloten vennootschap in opdracht van het fonds de administratie zal voeren. Daar waar in deze akte wordt gesproken van Beheerder wordt daar waar het de in de “Overeenkomst beheer vastgoedportefeuille” taken van de Vastgoedbeheerder betreft (mede) de Vastgoedbeheerder bedoeld. Beleggingscommissie: de commissie, die goedkeuring dient te verlenen voor bepaalde besluiten van de beheerder en de raad van commissarissen adviseert bij de uitoefening van haar taak. Bewaarder: de stichting: Stichting Supermarktfonds.nl, welke stichting is opgericht bij akte, # voor mij, notaris, verleden en welke stichting de juridische eigendom zal houden van de registergoederen, welker economische eigendom toekomt aan het fonds. Doel van het fonds: het fonds heeft ten doel te beleggen in registergoederen, die worden aangewend als supermarkt of zijn gelegen in een winkelcentrum, waarvan
de supermarkt een belangrijk bestanddeel vormt. In het kader hiervan zal het fonds registergoederen verwerven met middelen, die worden bijeengebracht door de uitgifte van participaties aan supermarktondernemers en andere geïnteresseerden. Voorts kan vreemd vermogen worden aangetrokken ter financiering van de registergoederen. Fonds: het Supermarktfonds.nl, hetgeen een fonds voor gemene rekening is, waarvan de voorwaarden bij deze akte worden vastgelegd en welk fonds de economische eigendom houdt van de registergoederen en overige rechten, waarin wordt belegd. Fondsvermogen: het gehele samenstel van activa en passiva, dat toebehoort aan het fonds. Fondswaarden: de beleggingen van het fondsvermogen. Informatiememorandum: het memorandum van één augustus tweeduizend elf of nadien geactualiseerde versie, dat aspirant-participanten informatie verstrekt over de wijze, waarop zij middels participaties kunnen beleggen in de vastgoedportefeuille. Initiatiefnemer: de initiatiefnemer van de vennootschap, zijnde Heeneman & Theelen Vastgoed B.V., kantoorhoudende te Naarden. Participanten: deelnemers in het fonds door middel van participaties van verschillende soort, zoals nader omschreven in deze voorwaarden. Participatie: een gedeelte groot éénhonderd vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00) in het kapitaal van het fonds. Raad van commissarissen: de raad, die toezicht houdt op het beheer van het fonds, zoals dat wordt uitgevoerd door de beheerder, alsmede op de uitvoering van diens taken door de bewaarder. Supermarkt: een relatief grote zelfbedieningswinkel, waar in ieder geval levensmiddelen, groente, vlees en huishoudelijke artikelen worden verkocht. Vastgoedbeheerder: de beheerder van de vastgoedportefeuille, zijnde Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies B.V., gevestigd te Naarden. Vastgoedportefeuille: het geheel van supermarktvastgoed en overige winkels, mits deze winkels onderdeel van een winkelcentrum uitmaken met minimaal één supermarkt. Vergadering van participanten: vergadering van houders van participaties van verschillende soort in het fonds, zoals nader omschreven in deze voorwaarden. Bovenstaande definities beogen niet een volledige omschrijving te geven.
t p e c n o C
40
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 44
Voorwaarden van beheer en bewaring van het Supermarktfonds.nl Algemeen artikel 1 1. Het fonds is een beleggingsfonds in de zin van artikel 1.1 van Wet op het financieel toezicht. 2. Het fonds wordt geacht woonplaats te kiezen ten kantore van de beheerder van het fonds. 3. Het fondsvermogen bestaat uit activa minus schulden. Voorts kan het fonds leningen, als onder artikel 2.3 en 2.4 vermeld, aangaan. Elke participatie geeft recht op een evenredig aandeel in het fondsvermogen voor zover dit aan de houders van participaties, hierna te noemen participanten, toekomt. Participaties luiden op naam. 4. Het fondsvermogen wordt voor rekening en risico van de participanten belegd zoals voorzien in het informatiememorandum van het fonds (het "informatiememorandum"). De beleggingen van het fondsvermogen worden hierna ook aangeduid als "fondswaarden". 5. Het beleggingsbeleid zal gericht zijn op het behalen van een aantrekkelijk jaarlijks netto rendement voor het collectieve belang van de participanten met een zo laag mogelijk risico. 6. Het fonds heeft een looptijd van onbepaalde duur. 7. Het fonds beoogt uitdrukkelijk geen maatschap in de zin van artikel 7A:1655 van het Burgerlijk Wetboek te zijn. De beheerder artikel 2 1. Het beheer over het fondsvermogen is opgedragen aan de beheerder. Tot het beheer wordt uitdrukkelijk het beleggingsbeleid gerekend. In het kader van dit beleid zal beheerder nauw contact houden met de na te noemen beleggingscommissie. Voor het beleggingsbeleid wordt verwezen naar het informatiememorandum. De beheerder treedt bij het beheren uitsluitend op in het belang van het fonds en de participanten. 2. De beheerder kan slechts wijzigingen aanbrengen in de fondsvoorwaarden mits met voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen zoals bepaald in artikel 17 van deze akte. Indien door dit besluit tot wijziging van de fondsvoorwaarden de rechten of zekerheden van de participanten in aanzienlijke mate worden beperkt wordt het besluit voorgelegd aan de vergadering van participanten. De regels van inkoop als vermeld in artikel 8 zijn van
3.
4.
overeenkomstige toepassing. De beheerder besluit tot het aangaan van overeenkomsten van aan- en verkoop met betrekking tot onroerende zaken. Voor aan- en verkopen groter dan vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00) kosten koper is de goedkeuring benodigd van de beleggingscommissie. De beleggingscommissie kan de raad van commissarissen verzoeken om separaat van de beheerder voor en namens het fonds een onafhankelijke taxateur te laten taxeren bij aan- of verkoop van onroerende zaken voor zover de waarde, die is gemoeid bij de aan- of verkoop meer dan vijf procent (5%) van het fondsvermogen bedraagt. De beheerder kan op naam van de bewaarder tot maximaal vijfenzeventig procent (75%) van de getaxeerde marktwaarde kosten koper van de vastgoedportefeuille leningen (doen) aangaan, mits de daardoor verkregen gelden uitsluitend worden aangewend ter belegging in fondswaarden, ter betaling van de kosten, lasten en belastingen, die ingevolge deze voorwaarden ten laste van het fondsvermogen gebracht mogen worden, dan wel tot betaling van de in artikel 8 lid 2 bedoelde royementswaarde. De beheerder kan zekerheden vestigen. De beheerder kan verlangen, dat de bewaarder, zo nodig, meewerkt aan het verbinden van fondswaarden, waaronder uitdrukkelijk begrepen onroerende zaken, tot zekerheid voor de nakoming van de verplichtingen, voortvloeiende uit bovengenoemde leningen, in welk geval de leningen slechts kunnen worden aangegaan op voorwaarde dat de geldgever, dan wel diens rechtsopvolger, zich verbindt om zich nimmer buiten de fondswaarden te verhalen. De beheerder kan tevens uit hoofde van de normale bedrijfsuitoefening kortlopende financieringen aangaan teneinde tijdelijke liquiditeitstekorten op te vangen. Voor eventuele overbruggingsleningen behoeft de beheerder de goedkeuring van de raad van commissarissen. De beheerder zal met betrekking tot de onroerende zaken met nieuwe huurders huurovereenkomsten sluiten, dan wel, indien noodzakelijk, bestaande huurovereenkomsten wijzigen. De beheerder zal adequate verzekeringen afsluiten om de betrokken partijen te beschermen tegen alle risico's en aansprakelijkheden, die voortkomen uit alle met het informatiememorandum en deze voorwaarden verband houdende activiteiten. De raad van commissarissen houdt toezicht op het
t p e c n o C
41
5.
6.
7.
8.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 45
beheer van het fonds. De raad van commissarissen adviseert de beheerder met betrekking tot het gevoerde beleggings- en beheerbeleid. Tevens staat de raad van commissarissen de beheerder met advies bij. Daarnaast is de beheerder bevoegd zich in de uitoefening van zijn taak bij te laten staan door hem aan te wijzen derden. 9. Indien de beheerder zijn voornemen te kennen geeft zijn functie neer te leggen of om welke reden dan ook zijn functie verliest, wordt binnen een termijn van vier weken een vergadering van participanten gehouden om in de benoeming van een nieuwe beheerder te voorzien. Indien de beheerder zijn functie om welke reden dan ook verliest, terwijl geen opvolgend beheerder is aangewezen, benoemt de raad van commissarissen na raadpleging van de beleggingscommissie een interim-beheerder, die het beheer waarneemt totdat de vergadering van participanten een nieuwe beheerder heeft aangewezen. Indien de beheerder wordt ontslagen door de vergadering van participanten anders dan wegens grove nalatigheid, dan zal aan de beheerder binnen de grenzen van redelijkheid en billijkheid een exit fee worden toegekend. 10. Bestuurders van de beheerder respectievelijk van de bewaarder mogen nimmer een functie vervullen bij de bewaarder respectievelijk beheerder. 11. De beheerder is voorts belast met de financiële administratie van het fonds. 12. Om de beleggingsdoeleinden van het fonds te realiseren dient de beheerder bij verkrijgingen door het fonds de volgende beperkingen in acht te nemen: - Het fonds belegt uitsluitend in vastgoed dat in Nederland is gelegen. - Aan- en verkopen welke een bedrag van vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00) te boven gaan zijn niet toegestaan zonder onafhankelijke taxatie en goedkeuring, van de beleggingscommissie. - Voor alle supermarkten die het fonds aankoopt, dient uit onafhankelijk vestigingsplaatsonderzoek te blijken dat de supermarkten zijn gelegen op goede locaties in sterke verzorgingsgebieden. - Aankopen dienen bij te dragen aan de Fondsrendementsverwachtingen, berekend over een periode van tien (10) jaar van een gemiddeld verwacht direct (uitkeerbaar) rendement van zes vijf/tiende procent (6,5%) per jaar en een gemiddeld verwacht totaalrendement van negen procent (9,00%) per jaar.
- Minimaal zestig procent (60%) van de vastgoedportefeuille dient te bestaan uit huuromzet van supermarkthuurders. Gedurende een periode van maximaal een jaar kan hiervan worden afgeweken. - Maximaal tien procent (10%) van de vastgoedportefeuille mag bestaan uit andere vastgoedsegmenten dan winkels zoals kantoren, woningen, parkeerplaatsen, casu quo garages, en overige. - De vastgoedportefeuille mag voor maximaal vijfenzeventig procent (75%) van de getaxeerde marktwaarde kosten koper, gefinancierd worden met vreemd vermogen. Gedurende een periode van maximaal een half jaar mag sprake zijn van een financiering van maximaal vijfentachtig procent (85%) - De beleggingsopbrengsten worden in beginsel uitgekeerd en niet aangewend voor herbelegging, tenzij herbelegging in het belang van het fonds is. - Het fonds kan zich committeren aan een supermarkt/winkelcentrum-ontwikkeling, waarop reeds de ‘supermarktbestemming’ is verkregen. Het fonds zal terughoudend zijn in de acquisitie van ontwikkelprojecten en de totale waarde hiervan zal niet meer dan vijftien procent (15%) van de portefeuillewaarde vertegenwoordigen. De beleggingsbeperkingen kunnen worden gewijzigd indien dit in het belang van het fonds is. De raad van commissarissen dient in dat geval in te stemmen met een eventuele wijziging van de beleggingsbeperkingen. De bewaarder artikel 3 1. De bewaring van de fondswaarden geschiedt voor en namens het fonds door de bewaarder. Mitsdien worden alle fondswaarden, waaronder uitdrukkelijk onroerende zaken en bankrekeningen zijn begrepen, voor en namens het fonds gesteld ten name van de bewaarder en wel zodanig, dat daarmee niets kan worden verricht zonder de gezamenlijke medewerking van de beheerder en de bewaarder. De bewaarder treedt bij het bewaren uitsluitend op in het collectief belang van de participanten. 2. De bewaarder vergewist zich ervan dat (i) de emissie, verkoop, inkoop en intrekking van, alsmede terugbetaling op rechten van deelneming voor rekening van het fonds, overeenkomstig de wet en het informatiememorandum geschieden; (ii) bij transacties met betrekking tot de activa van het fonds de
t p e c n o C
42
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 46
tegenprestatie binnen de gebruikelijke termijn wordt voldaan; (iii) de opbrengsten van het fonds een bestemming krijgen in overeenstemming met de wet en het informatiememorandum en (iv) de waarde van de rechten van deelneming wordt berekend overeenkomstig het informatiememorandum. 3. De bewaarder dient de aanwijzingen van de beheerder uit te voeren, tenzij deze in strijd zijn met de wet of het informatiememorandum. 4. Indien de bewaarder zijn voornemen te kennen geeft zijn functie neer te leggen of om welke reden dan ook zijn functie verliest, wordt binnen een termijn van vier weken een vergadering van participanten gehouden om in de benoeming van een nieuwe bewaarder te voorzien. In deze vergadering zal een bewaarder worden aangewezen door de vergadering van participanten uit een bindende voordracht van de beheerder. Alleen de vergadering van participanten kan, op voorstel van de beheerder en onder goedkeuring van de raad van commissarissen besluiten de bewaarder van zijn functie te ontheffen. Indien de bewaarder om welke reden dan ook zijn functie verliest, terwijl nog geen opvolgend bewaarder is aangewezen, benoemt de beheerder terstond een interim bewaarder totdat de vergadering van participanten een nieuwe bewaarder heeft aangewezen. 5. Een bewaarder, die zijn functie wenst te beëindigen, zet deze voort tot uiterlijk één maand nadat de opvolgend bewaarder is benoemd. Participaties artikel 4 1. De beheerder houdt een register in elektronische of andere door de beheerder te bepalen vorm, waarin de namen en adressen van de participanten zijn opgenomen, zoals van tijd tot tijd gewijzigd, onder vermelding van het aantal door hen gehouden participaties en de betreffende soort, alsmede het aantal participaties dat van tijd tot tijd door het fonds is ingekocht, alsmede het bankrekeningnummer van de participant bij een kredietinstelling gevestigd in een lidstaat (als omschreven in de Wet identificatie van cliënten bij financiële dienstverlening), waarop hij betalingen van het fonds wenst te ontvangen. Een participant zal iedere wijziging in de hiervoor bedoelde gegevens onmiddellijk aan de beheerder opgeven. Betaling van gelden uit hoofde van deze voorwaarden door het fonds op de in het register vermelde bankrekening bevrijdt het fonds en de
participant verleent het fonds hiervoor bij voorbaat kwijting. 2. Het register wordt geactualiseerd door de beheerder na iedere uitgifte en/of inkoop van participaties. 3. Het register ligt ter inzage voor iedere participant, voor zover het de eigen deelneming in het fonds betreft. 4. Op de participaties mag geen pandrecht, hypotheekrecht, eigendomsvoorbehoud of ander zekerheidsrecht van welke aard dan ook of vruchtgebruik worden gevestigd (ongeacht of het een beperkt recht is of niet). Participanten artikel 5 1. Participanten worden geacht kennis te dragen van en zich te onderwerpen aan de bepalingen van deze voorwaarden en die bepalingen ook te beschouwen als te zijn gemaakt tussen de beheerder, de bewaarder en de participanten en tussen de participanten onderling. Door het verkrijgen van een participatie onderwerpt de verkrijger zich aan de bepalingen van deze voorwaarden. 2. Participanten zijn gerechtigd in het fonds naar evenredigheid van de waarde van de participaties. 3. Er zullen verschillende soorten participaties worden uitgegeven. Participaties met de letter A zullen worden uitgegeven aan natuurlijke of rechtspersonen, die als supermarktondernemer zijn ingeschreven in het handelsregister gehouden bij de Kamer van koophandel. De status van houders van participaties A wordt verkregen door een besluit van een vergadering van houders van participaties A. De houders van participaties A kunnen besluiten om zich te laten vertegenwoordigen door drie uit haar midden gekozen leden, die de raad van houders van participaties A zullen vormen. Tijdens de eerste vergadering van participanten zal dit een agendapunt zijn. De bevoegdheden van de raad van houders van participaties A worden vastgesteld door de vergadering van houders van participaties A; de beheerder draagt hier geen verantwoordelijkheid voor. Houders van participaties A kunnen niet zijn: beursgenoteerde fondsen en/of personen die daaraan gelieerd zijn, groothandelbedrijven en/of personen die daaraan gelieerd zijn en franchisegevers en/of personen die daaraan gelieerd zijn. Participaties met de letter B zullen worden uitgegeven aan natuurlijke- en rechtspersonen, die geen
t p e c n o C
43
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 47
supermarktondernemer zijn. 4. De participanten van participaties A hebben de mogelijkheid om nadere regels te stellen met betrekking tot de kwalificatie tot de status van houder van participaties A alsmede de (mogelijkheid tot) in- en uittreding van de houders van participaties A onverminderd het bepaalde in artikel 8. Het reglement zal worden vastgesteld in de vergadering van houders van participaties A. 5. Zodra een participant naar het oordeel van de vergadering van houders van participaties A niet meer voldoet aan de criteria van de bepaalde soort participaties A, dan zullen de participaties door de beheerder automatisch worden geconverteerd naar participaties B. 6. Aan houders van participaties A wordt een voorkeursrecht toegekend met betrekking tot beschikbaar komende supermarktexploitaties binnen de supermarktportefeuille van het fonds. Indien er meerdere houders van participaties A geïnteresseerd zijn, zal de exploitatie geveild worden. Een eventuele veilingopbrengst wordt onder de houders van participaties A verdeeld en direct uitgekeerd als eenmalige bate. Nadere regels hiervoor zullen door de raad van houders van participanten A worden gesteld bij een afzonderlijk op te stellen reglement. Wijzigen van dit reglement kan geschieden door de raad van houders van participanten A na verkregen instemming van de vergadering van participanten A. 7. Aan houders van participaties A kan een recht van eerste koop worden toegekend met betrekking tot de registergoederen, welke ter beschikking staan aan de door hen gedreven onderneming, indien het fonds het betreffende registergoed wenst te vervreemden. Bij de aankoop door het fonds van een registergoed dat ter beschikking zal staan aan het fonds zal worden bepaald, of een dergelijk recht van eerste koop wordt toegekend aan participanten. Intrinsieke waarde per participatie artikel 6 1. De beheerder zal tweemaal per jaar naar de stand van eenendertig december en de stand van dertig juni de intrinsieke waarde per participatie vaststellen. De intrinsieke waarde wordt voor deze bepaling bepaald als het verschil tussen de activa en schulden van het fonds gedeeld door het aantal participaties, berekend volgens de in het informatiememorandum omschreven waarderingsgrondslagen. 2. Een gespecificeerde en ondertekende opgave van de
intrinsieke waarde per participatie en de samenstelling daarvan zal vanaf de tiende dag na de hiervoor vermelde peildatum gedurende dertig dagen gratis ten kantore van de beheerder verkrijgbaar worden gesteld en worden gepubliceerd op de website van de beheerder www.heenemantheelen.nl en zodra het fonds een eigen website heeft ook op www.supermarktfonds.nl Uitgifte van participaties artikel 7 1. Uitgifte van casu quo inschrijving op participaties in het register vindt tweemaal per jaar plaats en wel op één maart en één september van elk jaar of bij verkrijging van een nieuw verworven registergoed, hierna ook te noemen de uitgiftedatum. Belangstellenden dienen zich minimaal tien dagen voor de uitgiftedatum aan te melden uitsluitend door middel van een volledig ingevuld en ondertekend en speciaal daartoe te gebruiken formulier. Dit formulier is bij de beheerder kosteloos aan te vragen en te downloaden via de website van de beheerder. 2. Uitgifte van participaties behoeft geen toestemming van de participanten. 3. De beheerder houdt zich het recht voor om zonder opgave van redenen inschrijvingen geheel of gedeeltelijk niet in aanmerking te nemen. Uitgifte kan in ieder geval door de beheerder worden geweigerd op de volgende niet limitatieve gronden: a. de storting heeft niet uiterlijk vijf werkdagen voor de uitgiftedatum plaatsgevonden; b. de beheerder is van mening, dat de uitgifte strijdig is met de wet; c. op basis van de vaststelling van de identiteit van de aspirant participant (Know Your Customer) naar het oordeel van de beheerder; d. de beheerder is van mening, dat in redelijkheid kan worden verwacht dat toekenning van de participaties tot gevolg zal hebben, dat de belangen van de overige participanten onevenredig worden geschaad of dat belegging van het door toekenning van participaties ontvangen bedrag gelet op de marktomstandigheden, onverantwoord of onmogelijk is. 4. De beheerder schrijft met inachtneming van lid 5 van dit artikel participaties in het register in uitsluitend tegen betaling van de betreffende uitgifteprijs, die wordt berekend op basis van de intrinsieke waarde per participatie ex-uitkering per ultimo
t p e c n o C
44
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 48
december casu quo ultimo juni voorafgaande aan de uitgiftedatum, als bedoeld in artikel 6.1. De uitgifteprijs wordt berekend door deze intrinsieke waarde per participatie te verhogen met een door de beheerder conform het informatiememorandum nader vast te stellen opslag, met inachtneming van het bepaalde in artikel 8.5. 5. Uitgifte van participaties aan nieuwe participanten vindt plaats tegen betaling van een uitgifteprijs van éénhonderd vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00) te vermeerderen met emissiekosten per participant. De beheerder kan de minimum uitgifte prijs verlagen, indien hij dat in het belang van het fonds acht. 6. Uitgifte van participaties kan slechts geschieden indien eenzelfde aantal participaties wordt ingekocht of indien door het fonds een nieuw beleggingsobject dient te worden gefinancierd. Inkoop van participaties artikel 8 1. Overdracht van participaties kan uitsluitend plaatsvinden aan het fonds. Gedurende de eerste zes maanden na de eigendomsverkrijging van de participatie kan de participatie niet worden overgedragen. 2. De beheerder heeft de mogelijkheid tot inkoop door het fonds van participaties tegen betaling van de in lid 4 van dit artikel bedoelde inkoopprijs. 3. Inkoop vindt tweemaal per jaar plaats en wel op één maart en één september van elk jaar, hierna ook te noemen de inkoopdatum. 4. De inkoopprijs van een participatie wordt berekend door de overeenkomstig artikel 6.1 vastgestelde intrinsieke waarde per participatie ex-uitkering per ultimo van de voorafgaande jaren te verminderen met een door de beheerder nader vast te stellen afslag en eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting als gevolg van de inkoop. 5. De in artikel 7 genoemde uitgifteprijs en in dit artikel genoemde inkoopprijs kunnen door de beheerder worden gewijzigd, indien en voor zover er een wijziging optreedt in de bestaande heffing van belastingen en/ of rechten ter zake van de uitgifte, de inkoop van participaties en/ of onroerende zaken. Deze wijzigingen zullen aan de participanten bekend worden gemaakt zoals voorzien in het informatiememorandum. 6. Participanten die hun participaties ter inkoop aanbieden dienen hiertoe uitsluitend gebruik te maken van een speciaal formulier. Dit formulier is bij de
beheerder kosteloos verkrijgbaar en te downloaden via de website van de beheerder. Het formulier dient minimaal tien dagen voor de inkoopdatum volledig ingevuld en ondertekend in het bezit te zijn van de beheerder. 7. De beheerder houdt zich het recht voor te laat ontvangen of onvolledig ingevulde casu quo ondertekende formulieren niet in behandeling te nemen. 8. De beheerder is bevoegd de inkoop van participaties geheel of gedeeltelijk tijdelijk op te schorten indien hij van mening is dat door de inkoop de collectieve belangen van de participanten geschaad zouden worden. De beheerder zal de participanten tijdig mededelen wanneer de inkoop geheel of gedeeltelijk weer kan plaatsvinden. Inkoop kan in ieder geval slechts plaatsvinden, indien de betreffende participatie door de beheerder weer kan worden uitgegeven, alsmede indien – ter beoordeling van de beheerder – voldoende liquide middelen in het belang van het fonds kunnen worden aangewend voor de inkoop, of een lening aangetrokken, alsmede indien de overdracht geen fiscaal nadeel voor het fonds en/of de overige participanten oplevert. Voor deelname door een participant groter dan tien procent (10%) in het kapitaal van het fonds is toestemming van de raad van commissarissen vereist. Kosten artikel 9 1. Door de beheerder of de bewaarder kunnen - eventueel op basis van de gebruikelijke afschrijvingsmethodiek - de volgende kosten, lasten en belastingen ten laste van het jaarresultaat in rekening worden gebracht: * de belastingen en rechten die eventueel terzake van het fonds als zodanig geheven zullen worden; * de kosten ter zake van de verwerving en financiering van de onroerende zaken, alsmede de jaarlijkse lasten, waaronder uitdrukkelijk begrepen de renten op genoemde financieringen, onderhoudslasten en verzekeringspremies; * de aan de beheerder en de bewaarder conform het informatiememorandum toekomende vergoedingen; * de kosten en vergoedingen als vermeld in het informatiememorandum. 2. Alle kosten, die door de bewaarder en beheerder ten behoeve van het fonds worden gemaakt, alsmede al
t p e c n o C
45
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 49
hetgeen hen uit enige hoofde ter zake van deze voorwaarden mocht toekomen, zullen de bewaarder en beheerder kosten ten laste van het fonds laten komen. Winst(deling) artikel 10 1. Tenzij de vergadering van participanten op voorstel van de beheerder besluit tot gehele of gedeeltelijke reservering van de winst, wordt de winst (vermeerderd met afschrijvingen en verminderd met eventuele aflossingen op de hypothecaire lening) uitgekeerd op de participaties. De participanten worden schriftelijk op de hoogte worden gesteld van de uitkering. Daarnaast kan de beheerder besluiten tot tussentijdse uitkeringen. Indien in een jaar verlies is geleden, kan de beheerder besluiten in de daarop volgende jaren geen uitkering te doen zolang het verlies niet is aangezuiverd. 2. De beheerder ontvangt bij iedere verkoop van onroerende zaken tien procent (10%) van de gerealiseerde winst. Ten deze wordt de winst als volgt berekend: tien procent (10%) van de verkoopprijs kosten koper minus de verkoopvergoedingen minus investeringen minus de aankoopprijs inclusief zeven procent kosten koper, waarin begrepen zes procent overdrachtsbelasting. 3. Bij inbreng door A-Participanten van vastgoed kunnen door de beheerder afwijkende afspraken worden gemaakt over de hoogte van de performance fee. Onderdeel van de afwijkende afspraken is dat de inbreng van vastgoed leidt tot omzetting in participaties. 4. Als sprake is van een verschuldigde overnamesom dan wordt deze overnamesom eveneens aangemerkt als verkoopwinst, waarover performance fee (zie hoofdstuk 4.8 van het Informatiememorandum) wordt berekend die bij ontvangst door het fonds aan de Beheerder verschuldigd is. Er kan bijvoorbeeld sprake zijn van een overnamesom bij een overname van een huurovereenkomst van een supermarkt door een andere supermarktondernemer/keten. Bewaring en tenaamstelling van de fondswaarden artikel 11 1. De wegens nieuwe participaties aan het fonds toekomende bedragen, alsmede opbrengsten van de fondswaarden en alle liquide middelen van het fonds zullen worden gestort op voor het fonds aan te houden bankrekeningen bij één of meer te goeder
naam en faam bekend staande bankinstellingen. 2. Via de in lid 1 bedoelde bankrekeningen vinden alle volgens deze voorwaarden toegestane betalingen plaats. 3. De bedoelde bankrekeningen zullen voor en namens het fonds worden gesteld ten name van de bewaarder, in dier voege evenwel, dat over de op die bankrekeningen gestorte gelden niet kan worden beschikt zonder de gezamenlijke medewerking van de beheerder en bewaarder. 4. Op overeenkomstige wijze worden alle overige fondswaarden bewaard bij een te goeder naam en faam bekend staande bank en/of bewaarinstelling. Voor zover er fondswaarden zijn, die zich niet lenen voor een dergelijke bewaring wordt ook hiervoor een zodanige regeling getroffen, dat daarmee niets kan worden verricht zonder de gezamenlijke medewerking van de beheerder en de bewaarder. 5. Overbrenging van fondswaarden zal slechts geschieden indien dit door de beheerder en bewaarder in gemeenschappelijk overleg wenselijk wordt geacht. 6. De bewaarder zal fondswaarden slechts aan de beheerder mogen afgeven, indien de beheerder een door hem getekende verklaring verstrekt, vermeldende waartoe de afgegeven fondswaarden door de beheerder zullen worden gebezigd, en mits daaruit blijkt dat de afgifte van de fondswaarden wordt verlangd in verband met de regelmatige uitoefening van de beheerfunctie door de beheerder. 7. De beheerder is verplicht aan de bewaarder geregeld inlichtingen te verschaffen betreffende hetgeen geschiedt met aan hem afgegeven fondswaarden, respectievelijk met daarvoor in de plaats getreden fondswaarden, zolang deze niet op normale in deze voorwaarden omschreven wijze zijn gedeponeerd. Raad van commissarissen artikel 12 1. Het fonds heeft een raad van commissarissen (hierna te noemen de "raad") die toezicht houdt op de uitoefening door de beheerder van zijn taak met betrekking tot het fonds en het door de beheerder gevoerde beheerbeleid. Ook kan de raad de beheerder met advies bijstaan. De raad bestaat uit een oneven aantal van drie natuurlijke personen. De leden van de Raad worden voorgedragen door respectievelijk de A-participanten, de B-Participanten (bij afwezigheid door Beheerder) en de Beheerder en benoemd door de vergadering van participanten. De raad dient zich bij de advisering te
t p e c n o C
46
supermarktfons.nl
2.
3.
4.
5.
04-08-2011
16:45
Pagina 50
laten leiden door de belangen van het fonds en de participanten. Indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven kan de vergadering van participanten op voorstel van de beheerder (en onder goedkeuring van de overige leden van de raad), een lid van de raad van zijn functie ontheffen. De leden van de raad van commissarissen worden benoemd voor een periode van vier (4) jaar, welke periode maximaal twee (2) maal kan worden verlengd. De voorzitter kan niet gelijktijdig met één of twee van de andere leden in één jaar aftreden. Voor de eerste zittingsperiode wordt de voorzitter benoemd voor vijf jaar en de overige leden voor vier jaar. In geval van vacatures in de raad wordt daarin voorzien door de vergadering van participanten op de wijze als in lid 1 beschreven. Van een wijziging in de samenstelling van de raad zullen de participanten onverwijld in kennis worden gesteld. De taken en bevoegdheden van de raad van commissarissen zijn –naast de eventueel elders in deze voorwaarden genoemde taken- de volgende: a. de raad van commissarissen dient de beheerder (gevraagd en ongevraagd) van advies te voorzien over de uitvoering van het beleggingsbeleid; b. de raad van commissarissen kan de beheerder aanwijzingen geven met betrekking tot het door de beheerder te voeren beleid, waaronder het beleggingsbeleid; c. de raad van commissarissen heeft te allen tijde recht op inzage van alle boeken en bescheiden het fonds betreffende en kan de beheerder instrueren alle inlichtingen te verstrekken. Zij kan één of meer personen uit haar midden of een deskundige derde aanwijzen om deze bevoegdheden uit te oefenen; d. het verlenen van goedkeuring aan inschrijvingen indien door honorering van de inschrijving het belang van een participant boven de tien procent (10%) van het totaal aantal uitstaande participaties uitstijgt; e. een voorstel van de beheerder aan de participanten goed te keuren tot wijziging van de fondsvoorwaarden met inachtneming van het in artikel 17 van deze akte bepaalde, de beleggingsbeperkingen in artikel 2 van de fondswaarden, alsmede om de overeenkomst van beheer en bewa-
47
ring vooraf goed te keuren, indien dit een wijziging is die onderworpen is aan artikel 4:47 lid 3 Wet op het financieel toezicht (wijziging waardoor rechten of zekerheden van de participanten worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd); f. bij besluit van de beheerder goedkeuring te verlenen tot opheffing van het fonds; g. op voordracht van de beheerder de taxateur aanwijzen die periodiek de portefeuille waardeert voor de bepaling van de intrinsieke waarde van de participatie. h. eventueel als compliance officer te functioneren voor en namens het fonds voor eventuele voorgenomen transacties in registergoederen door directie en personeel van de bewaarder of de beheerder. 6. De beheerder is verplicht aan de raad terstond alle door deze gewenste inlichtingen te verstrekken. De raad heeft te allen tijde recht op inzage van alle boeken en bescheiden het fonds betreffende. De raad kan één of meer personen uit zijn midden of een deskundige derde aanwijzen om deze bevoegdheden uit te oefenen. 7. De raad is op geen enkele wijze aansprakelijk voor het door de beheerder gevoerde beheer en beleid. 8. Het is de beheerder niet toegestaan om zonder voorafgaande goedkeuring van de raad: a. fondsvermogen te beleggen in participaties in het fonds. b. ter royement aangeboden participaties in te kopen c. inschrijvingen te honoreren zoals bedoeld in artikel 11 lid 5 onder d van deze akte; d. ter royement aangeboden participaties in te kopen indien en voor zover daardoor het belang van een participant direct, dan wel indirect naar het oordeel van de beheerder, boven de tien procent (10%) van het totaal aan uitstaande participaties uitstijgt; e. een besluit te nemen ten aanzien van een voorstel als bedoeld in artikel 11 lid 5 onder e van deze akte; f. bij besluit van de beheerder tot opheffing van het fonds; g. er door de beheerder een verzoek gedaan wordt tot eventuele intrekking van de vergunning van de beheerder; h. participaties in te kopen van participanten die
t p e c n o C
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 51
strijdig handelen met wettelijke bepalingen of de bepalingen van het informatiememorandum of de voorwaarden van beheer en bewaring dan wel indien, gelet op het belang van het fonds, voortzetting van de relatie met de participant in redelijkheid niet van de beheerder gevraagd kan worden. i. (her-)ontwikkelingsprojecten binnen de bestaande portefeuille te starten. 9. De beheerder en de leden van de raad vergaderen tenminste viermaal per jaar en voorts zo dikwijls als de raad nodig oordeelt. 10. De leden van de raad kunnen uit hun midden een gedelegeerde aanwijzen, die de raad in de door de leden van de raad met algemene stemmen vast te stellen omstandigheden vertegenwoordigt. De leden van de raad nemen overigens besluiten met volstrekte meerderheid van stemmen. 11. De bezoldiging van de leden van de raad wordt vastgesteld door de vergadering van participanten op voorstel van de beheerder. 12. De raad is bevoegd, doch niet verplicht, een vergadering van participanten, als bedoeld in artikel 16 bijeen te roepen indien de raad zulks in het belang van de participanten nodig acht. Indien de raad van de in de vorige zin omschreven bevoegdheid gebruik maakt, stelt de raad de agendapunten vast, die ter vergadering behandeld zullen worden. Beleggingscommissie Artikel 13 1. De beleggingscommissie bestaat uit maximaal drie (3) natuurlijke- of rechtspersonen, die worden benoemd door de raad van commissarissen, op voordracht van de vergadering van de houders van participaties A en de Beheerder van respectievelijk twee leden en één lid. De raad van commissarissen kan alleen afwijken van een voordracht door de vergadering van de houders van participaties A als er sprake is van zwaarwichtige redenen. Twee leden zijn houder van participaties A. Als lid van de beleggingscommissie zijn uitgesloten de houders van participaties A, die op een andere manier betrokken zijn binnen één van de organen van het fonds. 2. De leden van de beleggingscommissie worden benoemd voor een periode van drie (3) jaar, welke periode maximaal tweemaal kan worden verlengd met een nieuwe termijn van drie (3) jaar. 3. De beleggingscommissie heeft als taken en bevoegdheden:
a. advisering van de raad van commissarissen bij haar taak. De beleggingscommissie kan de raad van commissarissen verzoeken een onafhankelijke taxateur een taxatie te laten opstellen indien de waarde die met de aan- of verkoop is gemoeid meer dan 5% van de totale beleggingen bedraag. b. het verlenen van goedkeuring aan besluiten van de beheerder voor aan- en verkopen van vastgoed alsmede investeringen die betrekking hebben op in eigendom zijnde registergoederen welke een bedrag van vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00) te boven gaan; c. het verlenen van goedkeuring aan het committeren aan (her-) ontwikkelingsprojecten binnen de bestaande portefeuille met een omvang groter dan vijfhonderdduizend euro (€ 500.000,00) na verkregen bevestiging dat het desbetreffende concrete (her-)ontwikkelingsproject het fiscale beleggingskarakter van het fonds niet aantast. De criteria welke door de beleggingscommissie worden gehanteerd zullen schriftelijk worden vastgelegd en aan de participanten ter beschikking worden gesteld. Een (1) maal per jaar zal de beleggingscommissie de betreffende criteria heroverwegen. 4. De beleggingscommissie vergadert zo dikwijls als zij dit nodig acht in de uitoefening van haar taak. Verslaglegging artikel 14 1. Het boekjaar van het fonds is gelijk aan het kalenderjaar. 2. Jaarlijks binnen vier maanden na afloop van het boekjaar maakt de beheerder de jaarrekening en het jaarverslag van het fonds over dat boekjaar op tezamen met een overzicht ten behoeve van de aangifte inkomstenbelasting voor particulieren of de aangifte vennootschapsbelasting. 4. De beheerder zal het onder lid 2 van dit artikel bedoelde overzicht laten controleren door een door de raad van commissarissen aan te wijzen registeraccountant. 5. De jaarrekening wordt vastgesteld door de vergadering van participanten en is daarmee bindend voor alle participanten. 6. Jaarlijks stelt de beheerder uiterlijk in de maand augustus een halfjaarbericht op. Uitkeringen artikel 15 1. Tenzij de vergadering van participanten op voorstel
t p e c n o C
48
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 52
van de beheerder besluit tot gehele of gedeeltelijke reservering van de winst, wordt de winst (vermeerderd met afschrijvingen en verminderd met aflossingen op hypothecaire geldleningen) uitgekeerd op de participaties. Voorts kan de beheerder besluiten tot tussentijdse winstuitkering, zoals vermeld in artikel 10. De overige bij verkoop van onroerende zaken vrijkomende middelen worden zoveel mogelijk herbelegd in onroerende zaken, of geheel of gedeeltelijk aangewend voor aflossing van de hypothecaire financiering. 2. De bewaarder zal de door de beheerder als zodanig vastgestelde uitkeringen doen toekomen aan de participanten. 3. De betaalbaarstelling van uitkeringen aan participanten, de samenstelling daarvan, alsmede de wijze van betaalbaarstelling moeten worden bekendgemaakt op de website van de beheerder. Vergadering van participanten artikel 16 1. In de gevallen voorzien in deze voorwaarden, doch tenminste éénmaal per jaar uiterlijk binnen vier maanden na afloop van het boekjaar teneinde de jaarrekening vast te stellen, alsmede indien de beheerder, de bewaarder of de raad van commissarissen dit in het belang van de participanten gewenst acht, zal de beheerder een vergadering van participanten bijeenroepen. In gemelde vergadering zal de beheerder in ieder geval een toelichting geven op het gevoerde beleid en beheer, alsmede zal de balans en de winst- en verliesrekening met toelichting worden vastgesteld. De oproep aan het adres van de participanten vermeldt plaats, datum, agenda en inhoud van voor de participanten van belang zijnde documenten, zulks uitsluitend ter beoordeling van de beheerder. Indien de beheerder niet tijdig gevolg geeft aan het verzoek een vergadering te houden is de verzoeker zelf bevoegd de vergadering bijeen te roepen op een wijze als hiervoor omschreven. 2. Indien een voorstel tot wijziging van de voorwaarden wordt gedaan, moet zulks bij de oproeping worden vermeld en dient een afschrift van dat voorstel waarin de voorgedragen wijziging woordelijk is opgenomen van de dag van oproeping af tot na de afloop van de vergadering ten kantore van de beheerder voor de participanten gratis ter inzage worden gelegd en op de website van het fonds te
3. 4.
5.
worden geplaatst. Op de website zal een toelichting op het voorstel worden geplaatst. Over onderwerpen die niet op de agenda voorkomen, kunnen geen besluiten worden genomen. Indien tenminste vijf participanten, tezamen vertegenwoordigende tenminste vijfentwintig procent (25%) van de op de dag van indiening van het daartoe strekkende schriftelijke verzoek uitstaande participaties een vergadering gewenst achten, is de beheerder tot oproeping van een vergadering verplicht. Indien de beheerder niet binnen tien werkdagen na dit verzoek tot vergadering een oproeping tot een vergadering, te houden binnen vier weken na de oproeping, heeft verstuurd aan het adres van de participanten, kunnen de participanten zelf tot oproeping overgaan. Tenzij in de voorwaarden van het fonds anders is bepaald, worden besluiten ter vergadering genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitgebrachte stemmen in een vergadering, waarin tenminste de helft van het kapitaal aanwezig of vertegenwoordigd. Is in een vergadering het vereiste quorum niet aanwezig dan zal op een termijn van minimaal een week en maximaal vier weken een tweede vergadering bijeen worden geroepen, waarin besluiten kunnen worden genomen met een volstrekte meerderheid van de ter vergadering aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, ongeacht het ter vergadering vertegenwoordigde kapitaal. De bewaarder en de fondsbeheerder hebben in de vergadering van participanten een raadgevende stem. Voor het nemen van besluiten geeft elke participatie recht op het uitbrengen van één stem. Blanco stemmen worden beschouwd als niet te zijn uitgebracht. Een participant kan zich ter vergadering, mits bij schriftelijke volmacht, doen vertegenwoordigen. De oproepingen voor alle vergaderingen moeten geschieden op een termijn van tenminste tien werkdagen, de dag van de oproeping en van de vergadering niet meegerekend. De vergadering wordt voorgezeten door een door de beheerder aan te wijzen persoon, of bij gebreke van die aanwijzing door de bewaarder. Indien de vergadering niet op verzoek van de beheerder of bewaarder is bijeengeroepen, wijst de vergadering zelf een voorzitter aan. Toegang tot de vergadering hebben de beheerder, de bewaarder, de leden van de raad van toezicht en de participanten, alsmede personen aan wie de beheer-
t p e c n o C
49
6. 7.
8.
9.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 53
der of de bewaarder toestemming tot het bijwonen van de vergadering heeft verleend. 10. Van het behandelde ter vergadering worden, door of namens de beheerder, notulen opgemaakt. 11. Het hiervoor bepaalde geldt mutatis mutandis ook voor een vergadering van participanten van een bepaalde soort participaties, waarbij voor participanten gelezen moet worden: houders van participaties met de betreffende letter. Wijziging der voorwaarden artikel 17 1. Wijzigingen in deze voorwaarden kunnen, behoudens het bepaalde in het volgende lid, alleen aangebracht worden krachtens besluit van de beheerder na voorafgaande goedkeuring van de raad van commissarissen. De fondsvoorwaarden worden gewijzigd bij besluit van de beheerder na goedkeuring van de raad van commissarissen. Wijzigingen van de voorwaarden, die de rechten of zekerheden van de participanten verminderen of lasten aan hen worden opgelegd, worden pas van kracht drie maanden nadat de wijzigingen zijn bekend gemaakt en toegelicht aan het adres van de participanten. Gedurende deze periode kunnen participanten uittreden en is het fonds op eerste verzoek van de participant verplicht de participaties in te kopen zonder dat de voorwaarden uit 8.8 uit de Fondsvoorwaarden zijn uitgesloten. Indien geen sprake is van een vermindering van zekerheden en geen lasten worden opgelegd worden wijzigingen direct van kracht. 2. Wijzigingen in deze voorwaarden waardoor rechten of zekerheden van participanten worden verminderd of lasten aan hen worden opgelegd, zullen eerst van kracht worden drie maanden na goedkeuring van de wijzigingen door de vergadering van participanten. Gedurende deze termijn zullen participanten in de gelegenheid worden gesteld om hun participaties zonder additionele kosten onder de gebruikelijke voorwaarden te royeren. Wijzigingen in de voorwaarden waardoor rechten of zekerheden van participanten van aandelen van een bepaalde soort worden vermindert of lasten aan hen worden opgelegd, vereisen de goedkeuring van de vergadering van participanten van aandelen van de betreffende soort. 3. Een voorstel tot wijziging van deze voorwaarden wordt op de website van het fonds geplaatst en medegedeeld in een advertentie in een landelijk ver-
spreid Nederlands dagblad en aan het adres van iedere participant. Beëindiging en liquidatie artikel 18 1. Supermarktfonds.nl wordt aangegaan voor onbepaalde tijd. Zodra alle belangen die het fonds aanhoudt in vastgoed, zijn vervreemd en geleverd eindigt het fonds. In alle andere gevallen wordt het fonds op voorstel van de beheerder beëindigd bij een besluit van de vergadering van participanten met minimaal vijfenzeventig procent (75%) van alle stemmen, die zouden kunnen worden uitgebracht indien alle participanten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. Is in die vergadering het vereiste quorum niet aanwezig dan zal op een termijn van minimaal een week en maximaal vier weken een tweede vergadering bijeen worden geroepen, waarin het besluit tot beëindiging van het fonds kan worden genomen met een volstrekte meerderheid van de ter vergadering aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, ongeacht het aantal stemmen dat in die tweede vergadering aanwezig of vertegenwoordigd is. 2 . Van het besluit tot opheffing wordt mededeling gedaan aan het adres van de participanten. 3. De beheerder draagt zorg voor de vereffening van het fonds en legt daarvan rekening en verantwoording af aan de participanten alvorens tot uitkering aan de participanten over te gaan. 4. Gedurende de liquidatie blijven voor zover mogelijk de bepalingen van deze voorwaarden van toepassing. 5. Van een verzoek tot intrekking van de vergunning als bedoeld in artikel 2:67 van de Wet op het financieel toezicht wordt mededeling gedaan aan het adres van de participanten. Geschillen artikel 19 Alle geschillen en vorderingen, die uit deze voorwaarden voortvloeien dan wel daarmede verband houden, zullen worden beslecht door de bevoegde rechter. Aansprakelijkheid Artikel 20 De bewaarder, de beheerder en de leden van de raad van commissarissen zijn nimmer aansprakelijk voor risico's, die buiten hun schuld aan de belegging als zodanig zijn verbonden.
t p e c n o C
50
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 54
Toepasselijk recht artikel 21 De bewaarder, de beheerder en de participanten zijn ten aanzien van de verplichtingen, voortvloeiende uit onderhavige voorwaarden onderworpen aan Nederlands recht. WAARVAN AKTE is verleden te Alkmaar op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De verschenen persoon is mij, notaris, bekend. De zakelijke inhoud van de akte is aan hem opgegeven en toegelicht. De verschenen persoon heeft verklaard op volledige voorlezing van de akte geen prijs te stellen, tijdig voor het verlijden een conceptakte te hebben ontvangen, van de inhoud van de akte te hebben kennis genomen en te zijn gewezen op de gevolgen, die voor partijen uit de akte voortvloeien. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna ondertekend, eerst door de verschenen persoon en vervolgens door mij, notaris.
t p e c n o C
51
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 55
13.2 Statuten Heeneman & Theelen Beheer BV
52
supermarktfons.nl
53
04-08-2011
16:45
Pagina 56
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 57
Heden, #, verscheen voor mij, mr. Marinus Cornelis Reijntjes, notaris gevestigd te Alkmaar: #, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEENEMAN & THEELEN VASTGOED B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende Gooimeer 12 te 1411 DE Naarden, ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer 34355541, hierna te noemen: “de oprichter”. Van de bevoegdheid tot vertegenwoordiging van de volmachtgever blijkt uit een aan deze akte te hechten volmacht. De comparante, handelend als gemeld, verklaarde bij deze akte een stichting (de “stichting”) op te richten en daarvoor de volgende statuten vast te stellen: Naam en Zetel Artikel 1 1. De stichting draagt de naam: Stichting Supermarktfonds.nl. 2. Zij heeft haar zetel in de gemeente: Naarden. Doel Artikel 2 De stichting heeft ten doel het optreden als bewaarder in de zin van de Wet op het financieel toezicht ten behoeve van het fonds voor gemene rekening: Supermarktfonds.nl (het “Fonds”), alsmede het verrichten van alles wat met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, een en ander met inachtneming van de voorwaarden van beheer en bewaring van het Fonds, zoals deze door de Beheerder en de Bewaarder (als gedefinieerd in die voorwaarden van beheer en bewaring) zijn vastgesteld en in dat kader: a. het bewaren van de activa van het Fonds, en al hetgeen hiermee verband houdt; b. het lenen, uitlenen en bijeenbrengen van gelden daaronder begrepen, het uitgeven van obligaties, schuldbrieven of andere waardepapieren; c. het verstrekken van zekerheden voor schulden van het Fonds; d. het aangaan van daarmee samenhangende overeenkomsten. Bestuur: samenstelling, benoeming, defungeren Artikel 3 1. Het bestuur van de stichting bestaat uit een door het bestuur vast te stellen aantal van ten minste één bestuurder.
Een niet voltallig bestuur behoudt zijn bevoegdheden. De taken van voorzitter, secretaris en penningmeester kunnen door één bestuurslid worden vervuld. 2. De eerste bestuurder wordt benoemd bij deze akte. De vergadering van participanten zal binnen een termijn van vier (4) weken nadat zij kennis heeft genomen van de beëindiging van de functie door de bestuurder een vergadering houden om in de benoeming van een nieuwe bestuurder te voorzien. De vergadering van participanten zal een bestuurder aanwijzen op grond van een bindende aanwijzing door de beheerder van het fonds. De vergadering van participanten kan op voorstel van de beheerder van het fonds en onder goedkeuring van de raad van commissarissen van het fonds besluiten de bestuurder te ontslaan. 3. Indien het bestuur uit meer dan één persoon bestaat, wijst het uit zijn midden een voorzitter aan en kan het voorts uit zijn midden een secretaris of penningmeester benoemen. 4. Een bestuurder defungeert: a. door zijn overlijden of indien de bestuurder een rechtspersoon is, door haar ontbinding of indien zij ophoudt te bestaan; b. door zijn aftreden; c. doordat hij failliet wordt verklaart, surséance van betaling aanvraagt of verzoekt om toepassing van de schuldsaneringsregeling als bedoeld in de Faillissementswet; d. door zijn ondercuratelestelling, alsmede door een rechterlijke beslissing waarbij een bewind over één of meer van zijn goederen wordt ingesteld; e. door zijn ontslag, verleend door de rechtbank in de gevallen in de wet voorzien. f. door zijn ontslag verleend door de vergadering van participanten van het fonds om gewichtige redenen. Bestuur: taak en bevoegdheden Artikel 4 1. Het bestuur is belast met het besturen van de stichting. 2. Het bestuur is bevoegd tot het aangaan van overeenkomsten tot verkrijging, vervreemding en bezwaring van registergoederen (waaronder medebegrepen een recht van erfpacht), echter uitsluitend met toestemming van de beheerder en de beleggings-
54
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 58
commissie van het fonds. 3. Het bestuur is bevoegd te besluiten tot het aangaan van overeenkomsten, waarbij de stichting zich als borg of hoofdelijk medeschuldenaar verbindt, zich voor een derde sterk maakt of zich tot zekerheidstelling voor een schuld van een ander verbindt en tot vertegenwoordiging van de stichting ter zake van deze handelingen, echter uitsluitend met toestemming van de beheerder en de raad van commissarissen van het fonds. Vertegenwoordiging Artikel 5 1. Het bestuur vertegenwoordigt de stichting. 2. De vertegenwoordigingsbevoegdheid komt mede toe aan ieder bestuurslid. 3. Het bestuur kan volmacht verlenen aan één of meer bestuurders, alsook aan derden, om de stichting binnen de grenzen van die volmacht te vertegenwoordigen. Bestuur: vergaderingen Artikel 6 1. De vergaderingen van het bestuur worden gehouden in Nederland op de plaats als bij de oproeping is bepaald. 2. Jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar wordt een vergadering van het bestuur (de jaarvergadering) gehouden, waar in elk geval aan de orde komt de vaststelling van de balans en de staat van baten en lasten. 3. Voorts worden vergaderingen gehouden, wanneer één van de bestuurders daartoe de oproeping doet. 4. De oproeping tot een vergadering geschiedt ten minste zeven dagen tevoren, de dag van de oproeping en die van de vergadering niet meegerekend, door middel van een oproepingsbrief, telefax of e-mail, of bij boodschap die via een ander gangbaar communicatiemiddel wordt overgebracht en op schrift kan worden ontvangen, mits de identiteit van de verzender met afdoende zekerheid kan worden vastgesteld. 5. Een oproepingsbrief vermeldt, behalve plaats en tijdstip van de vergadering, de te behandelen onderwerpen. 6. De vergaderingen worden geleid door de voorzitter. Indien deze afwezig is voorzien de aanwezige bestuurders in de leiding van de vergadering. Tot dat moment wordt de vergadering geleid door de in leeftijd oudste aanwezige bestuurder. 7. De secretaris notuleert de vergadering. Bij afwezigheid van de secretaris wordt de notulist aangewezen
55
door degene die de vergadering leidt. De notulen worden vastgesteld en getekend door degenen, die in de vergadering als voorzitter en notulist hebben gefungeerd. De notulen worden vervolgens bewaard door de secretaris. 8. Toegang tot de vergaderingen van het bestuur hebben de in functie zijnde bestuurders en degenen die daartoe door het bestuur zijn uitgenodigd. Bestuur: besluitvorming Artikel 7 1. Het bestuur kan in een vergadering alleen besluiten nemen indien de meerderheid van de in functie zijnde bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd is. Een bestuurder kan zich in een vergadering door een andere bestuurder laten vertegenwoordigen nadat een schriftelijke, ter beoordeling van de voorzitter van de vergadering voldoende, volmacht is afgegeven. Een bestuurder kan daarbij slechts voor één andere bestuurder als gevolmachtigde optreden. 2. Is in een vergadering niet de meerderheid van de in functie zijnde bestuurders aanwezig of vertegenwoordigd dan wordt een tweede vergadering bijeengeroepen, te houden niet eerder dan twee en niet later dan vier weken na de eerste vergadering. In deze tweede vergadering kan ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders worden besloten omtrent de onderwerpen welke op de eerste vergadering op de agenda waren geplaatst. Bij de oproeping tot de tweede vergadering moet worden vermeld dat en waarom een besluit kan worden genomen ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde bestuurders. 3. Zolang in een vergadering alle in functie zijnde bestuurders aanwezig zijn, kunnen geldige besluiten worden genomen over alle aan de orde komende onderwerpen, mits met algemene stemmen, ook al zijn de door de statuten gegeven voorschriften voor het oproepen en houden van vergaderingen niet in acht genomen. 4. Het bestuur kan met algemene stemmen ook buiten vergadering besluiten nemen. Van een aldus genomen besluit wordt door de secretaris een relaas opgemaakt, dat na mede-ondertekening door de voorzitter als notulen wordt bewaard. 5. Iedere bestuurder heeft het recht tot het uitbrengen van één stem. Voor zover deze statuten geen grotere meerderheid voorschrijven worden bestuursbesluiten genomen met volstrekte meerderheid van de geldig uitge-
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 59
brachte stemmen. Bij staking van stemmen wordt het voorstel geacht te zijn verworpen. 6. Alle stemmingen in een vergadering geschieden mondeling, tenzij één of meer bestuurders vóór de stemming een schriftelijke stemming verlangen. Schriftelijke stemming geschiedt bij ongetekende, gesloten briefjes. 7. Blanco stemmen worden beschouwd als niet te zijn uitgebracht. 8. In alle geschillen omtrent stemmingen beslist de voorzitter van de vergadering. 9. De leden van de van het bestuur van de beheerder van het Fonds zijn gerechtigd om de vergaderingen van het bestuur bij te wonen. Boekjaar en jaarstukken Artikel 8 1. Het boekjaar van de stichting is gelijk aan het kalenderjaar. 2. Het bestuur is verplicht van de vermogenstoestand van de stichting en van alles betreffende de werkzaamheden van de stichting, naar de eisen die voortvloeien uit deze werkzaamheden, op zodanige wijze een administratie te voeren en de daartoe behorende boeken, bescheiden en andere gegevensdragers op zodanige wijze te bewaren, dat daaruit te allen tijde de rechten en verplichtingen van de stichting kunnen worden gekend. 3. Het bestuur is verplicht jaarlijks binnen zes maanden na afloop van het boekjaar de balans en de staat van baten en lasten van de stichting te maken, op papier te stellen en vast te stellen. Alvorens tot vaststelling van de balans en de staat van baten en lasten over te gaan kan het bestuur deze doen onderzoeken door een door het bestuur aangewezen registeraccountant, accountant-administratieconsulent dan wel een andere deskundige in de zin van artikel 2:393 Burgerlijk Wetboek. Deze deskundige brengt omtrent zijn onderzoek verslag uit aan het bestuur en geeft de uitslag van zijn onderzoek weer in een verklaring omtrent de getrouwheid van de in het vorige lid bedoelde stukken. De beheerder kan besluiten de verslaglegging van de Stichting te consolideren met die van het fonds. 4. Het bestuur is verplicht de in de voorgaande leden bedoelde boeken, bescheiden en andere gegevensdragers gedurende zeven jaren te bewaren. 5. De op een gegevensdrager aangebrachte gegevens, uitgezonderd de op papier gestelde balans en staat van baten en lasten, kunnen op een andere gege-
vensdrager worden overgebracht en bewaard, mits de overbrenging geschiedt met juiste en volledige weergave der gegevens en deze gegevens gedurende de volledige bewaartijd beschikbaar zijn en binnen redelijke tijd leesbaar kunnen worden gemaakt. Reglement Artikel 9 1. Het bestuur is bevoegd een reglement vast te stellen, waarin die onderwerpen worden geregeld, die naar het oordeel van het bestuur (nadere) regeling behoeven. 2. Het reglement mag niet met de wet of deze statuten in strijd zijn. 3. Het bestuur is bevoegd het reglement te wijzigen of te beëindigen. 4. Op de vaststelling, wijziging en beëindiging van het reglement is het bepaalde in artikel 10 lid 1 van toepassing. Statutenwijziging Artikel 10 1. Beheerder is bevoegd deze statuten te wijzigen, echter uitsluitend na verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen van het fonds. 2. Een besluit tot statutenwijziging behoeft een meerderheid van twee derden van de stemmen, uitgebracht in een voltallige vergadering. Is een vergadering, waarin een voorstel tot statutenwijziging aan de orde is, niet voltallig, dan wordt een tweede vergadering bijeengeroepen, te houden niet eerder dan twee en niet later dan vier weken na de eerste vergadering. In deze tweede vergadering kan ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde bestuursleden rechtsgeldig omtrent het voorstel, zoals dit in de eerste vergadering aan de orde was, worden besloten mits met een meerderheid van twee derden van de uitgebrachte stemmen. 3. Bij de oproeping tot de vergadering waarin een statutenwijziging zal worden voorgesteld, dient een afschrift van het voorstel, bevattende de woordelijke tekst van de voorgestelde wijziging, te worden gevoegd. 4. De wijziging moet op straffe van nietigheid bij notariële akte tot stand komen. Iedere bestuurder afzonderlijk is bevoegd de desbetreffende akte te doen verlijden. 5. De bestuurders zijn verplicht een authentiek afschrift van de wijziging en de gewijzigde statuten neer te leggen ten kantore van het handelsregister.
56
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 60
Ontbinding en vereffening Artikel 11 1. Het bestuur is bevoegd de stichting te ontbinden, echter uitsluitend na verkregen goedkeuring van de raad van commissarissen van het fonds. 2. Op het besluit van het bestuur tot ontbinding is het bepaalde in artikel 10 lid 1 van overeenkomstige toepassing. 3. Indien het bestuur besluit tot ontbinding wordt tevens de bestemming van het liquidatiesaldo vastgesteld. In andere gevallen van ontbinding wordt de bestemming van het liquidatiesaldo door de vereffenaars vastgesteld. 4. Na ontbinding geschiedt de vereffening door de bestuurders, tenzij bij het besluit tot ontbinding anderen tot vereffenaars zijn aangewezen. 5. Na afloop van de vereffening blijven de boeken en bescheiden van de ontbonden stichting gedurende de bij de wet voorgeschreven termijn onder berusting van de door de vereffenaars aangewezen persoon. 6. Op de vereffening zijn overigens de bepalingen van Titel 1, boek 2 van het Burgerlijk Wetboek van toepassing Slotbepalingen Artikel 12 1. In alle gevallen, waarin zowel de wet als deze statuten niet voorzien, beslist het bestuur. 2. Onder schriftelijk wordt in deze statuten verstaan elk via de gangbare communicatiekanalen overgebracht bericht, waarvan uit geschrift blijkt. 3. Het eerste boekjaar van de stichting eindigt op éénendertig december tweeduizend elf. Slotverklaring Tenslotte verklaarde de comparante, handelend als gemeld, dat bij deze oprichting het bestuur bestaat uit één bestuurder, te weten: ##de oprichter ##de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid United International Management B.V., statutair gevestigd te Amsterdam, kantoorhoudende Strawinskylaan 411 te 1077 XX Amsterdam, postadres: Postbus 79144 te 1070 ND Amsterdam, ingeschreven in het handelsregister gehouden bij de kamer van koophandel voor Amsterdam onder nummer 34269697. WAARVAN AKTE is verleden te Alkmaar op de datum in het hoofd van deze akte vermeld. De comparante is mij, notaris, bekend. De inhoud van de akte is aan haar opgegeven en toegelicht. De comparante heeft verklaard op volledige voor-
57
lezing van de akte geen prijs te stellen, dat haar volmachtgevers tijdig voor het verlijden een conceptakte hebben ontvangen, van de inhoud van de akte hebben kennis genomen en met de inhoud instemmen. Deze akte is beperkt voorgelezen en onmiddellijk daarna eerst door de verschenen persoon en vervolgens door mij, notaris, ondertekend.
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 61
58
supermarktfons.nl
59
04-08-2011
16:45
Pagina 62
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 63
60
supermarktfons.nl
61
04-08-2011
16:45
Pagina 64
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 65
62
supermarktfons.nl
63
04-08-2011
16:45
Pagina 66
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 67
64
supermarktfons.nl
65
04-08-2011
16:45
Pagina 68
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 69
66
supermarktfons.nl
67
04-08-2011
16:45
Pagina 70
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 71
13.3 Statuten Stichting Supermarktfonds.nl
68
supermarktfons.nl
69
04-08-2011
16:45
Pagina 72
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 73
70
supermarktfons.nl
71
04-08-2011
16:45
Pagina 74
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 75
72
supermarktfons.nl
73
04-08-2011
16:45
Pagina 76
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 77
13.4 Overeenkomst van Beheer vastgoedportefeuille Heden, # tweeduizend elf, verschenen voor mij, mr. Marinus Cornelis Reijntjes, notaris gevestigd te Alkmaar: 1. #, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: de statutair te Naarden (feitelijk adres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden) gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEENEMAN & THEELEN BEHEER B.V., ingeschreven in het handelsregister beheerd door de Kamer van Koophandel te Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer 50701606, te dezen handelend a. voor zich, hierna te noemen: “beheerder”; b. als schriftelijk gevolmachtigde van: #, zijnde de participanten in het na te melden fonds voor gemene rekening Supermarktfonds.nl, hierna te noemen: “fonds”; 2. #, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid HEENEMAN & THEELEN VASTGOED BEHEER EN ADVIES B.V., statutair gevestigd te Naarden, kantoorhoudende Gooimeer 12 te 1411 DE Naarden, ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eemen Flevoland onder nummer 50702157, hierna te noemen: “de vastgoedbeheerder”. De partijen onder 1 en 2 worden hierna tezamen aangeduid als “partijen” en elk afzonderlijk als een “partij”. Van de bevoegdheid tot vertegenwoordiging blijkt uit twee aan deze akte gehechte onderhandse akten van volmacht. De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaarden: OVERWEGENDE: A. dat het fonds is aangegaan bij akte,op heden verleden voor mij, notaris. B. dat in voormelde akte tot het vaststellen van de voorwaarden van het fonds is bepaald dat het administratief, commercieel en technisch vastgoedbeheer van de vastgoedportefeuille van het fonds zal geschieden door de beheerder, die deze werkzaamheden zal opdragen aan de vastgoedbeheerder. C. dat de beheerder en de vastgoedbeheerder de voorwaarden, waaronder de vastgoedbeheerder de hiervoor genoemde taken zal verrichten als volgt wensen vast te leggen. Artikel 1
Definities Beheerder: de besloten vennootschap Heeneman & Theelen Beheer B.V. voornoemd, welke besloten vennootschap in opdracht van het fonds de administratie zal voeren. Bewaarder: de stichting: Stichting Supermarktfonds.nl, welke stichting is opgericht bij akte, # voor mij, notaris, verleden en welke stichting de juridische eigendom zal houden van de registergoederen, welker economische eigendom toekomt aan het fonds. Fonds: het Supermarktfonds.nl, hetgeen een fonds voor gemene rekening is, waarvan de voorwaarden bij akte, heden voor mij, notaris, verleden zijn, worden vastgelegd en welk fonds de economische eigendom houdt van de registergoederen, waarin wordt belegd. Informatiememorandum: het memorandum van één augustus tweeduizend elf, of nadien geactualiseerde versie, dat (aspirant-)participanten informatie verstrekt over de wijze, waarop zij middels participaties (kunnen) beleggen in de vastgoedportefeuille. Participanten: deelnemers in het fonds door middel van participaties van verschillende soort, zoals nader omschreven in de voorwaarden. Participatie: een gedeelte groot éénhonderd vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00) in het kapitaal van het fonds. Vastgoedbeheerder: de beheerder van de vastgoedportefeuille, zijnde Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies B.V., gevestigd te Naarden. Vastgoedportefeuille: het geheel van supermarktvastgoed en overige vastgoedbezittingen. Vergadering van participanten: vergadering van houders van participaties van verschillende soort in het fonds, zoals nader omschreven in de voorwaarden. Bovenstaande definities beogen niet een volledige omschrijving te geven. Tenzij anders blijkt of kennelijk anders is bedoeld, ziet een verwijzing naar een begrip of woord in het enkelvoud ook op een verwijzing naar de meervoudsvorm van dit begrip of woord en omgekeerd. Tenzij anders blijkt of kennelijk anders is bedoeld ziet een verwijzing naar het mannelijk geslacht ook op een verwijzing naar het vrouwelijk geslacht en omgekeerd. Artikel 2 Opdracht De beheerder geeft bij deze, namens het fonds, opdracht tot het voeren van het administratief, commercieel en technische vastgoedbeheer van de vastgoedportefeuille van het fonds aan de vastgoedbeheer-
t p e c n o C
74
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 78
der, die deze opdracht aanvaardt. Deze opdracht is overeengekomen onder de volgende voorwaarden. Artikel 3 Taken en werkzaamheden vastgoedbeheerder 3.1. De vastgoedbeheerder zal, met inachtneming van het bepaalde in de akte houdende de voorwaarden van het fonds, de volgende taken verrichten: (i) het beheren van de vastgoedportefeuille in ruime zin; (ii) het aangaan van overeenkomsten met betrekking tot het beheer en management van de vastgoedportefeuille; (iii)het factureren en incasseren van de (huur)opbrengsten van de vastgoedportefeuille op een bankrekening ten name van de bewaarder; (iv) het toezicht houden op het management van de vastgoedportefeuille en al hetgeen met het voorgaande verband houdt of daaraan bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin van het woord. 3.2 De vastgoedbeheerder is verantwoordelijk voor adequate verzekeringen ten behoeve van de vastgoedportefeuille. Voorts zal de vastgoedbeheerder kopieën van de polissen verstrekken aan de bewaarder. 3.3 De in dit artikel bedoelde verzekeringen zullen door de vastgoedbeheerder worden verzorgd voorzover zij niet reeds bij de totstandkoming van het fonds zijn afgesloten. Artikel 4 Kosten en vergoeding: 4.1 Ter zake van de door de vastgoedbeheerder uit te voeren werkzaamheden, zoals in artikel 3 vermeld, ontvangt de vastgoedbeheerder van het fonds een vastgoedbeheervergoeding. De jaarlijkse vastgoedbeheervergoeding wordt berekend over de theoretische bruto jaarhuur en bedraagt: - tweeënhalf procent (2,5%) bij solitaire supermarkten (zonder overige huurders). - vier procent (4%) bij supermarkten met huurders waaronder winkelcentra of overig vastgoed. De vastgoedbeheervergoeding zal kwartaalsgewijs telkens bij vooruitbetaling aan de vastgoedbeheerder worden betaald op de eerste dag van elk kwartaal. 4.2 Voor projecten die uitgevoerd worden door de vastgoedbeheerder, zoals winkeluitbreidingen,
indeplaatsstellingen, huurprijsherzieningen of verhuringen worden de in de branche reguliere en voorheen als NVM tarieven bekend staande tarieven in rekening gebracht bij het fonds. De eventuele kosten van externe adviseurs, zoals een makelaar bij verhuur, komen voor rekening van het fonds. 4.3 De vastgoedbeheerder ontvangt daarnaast een vergoeding bij juridische eigendomsoverdracht bij aankopen van de vastgoedportefeuille van één komma vijf procent (1,5%) over de verkoopprijs kosten koper (exclusief omzetbelasting). De betaling van deze vergoeding vindt plaats op het moment dat de vastgoedportefeuille in zijn geheel of gedeeltelijk juridisch is overgedragen. Externe makelaarskosten en due diligencekosten komen voor rekening voor het fonds. 4.4 Voor de werkzaamheden aangaande de verkoop van vastgoed ontvangt de vastgoedbeheerder een vergoeding van één procent (1%) over de verkoopprijs kosten koper. Alle kosten welke bij de vastgoedbeheerder in rekening worden gebracht door derden terzake van de uitvoering van zijn werkzaamheden, worden door de vastgoedbeheerder in rekening gebracht aan het fonds. Artikel 5 Bankrekeningen 5.1 De liquiditeiten van het fonds zullen worden geadministreerd op één of meerdere bankrekeningen ten name van de bewaarder. 5.2 De bewaarder dient de vastgoedbeheerder inzage te verstrekken in de in lid 1 genoemde rekeningen, voor zover dat voor een goede uitvoering van zijn werkzaamheden nodig is. De bewaarder, de vennootschap en de vastgoedbeheerder zullen hiertoe in onderling overleg nog nadere afspraken maken. 5.3 De vastgoedbeheerder zal een redelijke kasgeldvoorraad casu quo werkkapitaal mogen aanhouden op de bankrekening van de bewaarder. 5.4 De vastgoedbeheerder zal er voor zorgdragen dat de (huur)opbrengsten van de vastgoedportefeuille rechtstreeks worden overgemaakt naar een bankrekening ten name van de bewaarder. Artikel 6 Informatievoorziening De vastgoedbeheerder zal de beheerder periodiek informeren over alle belangrijke zaken die de vastgoedportefeuille betreffen.
t p e c n o C
75 4
60
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 79
Artikel 7 Aansprakelijkheid vastgoedbeheerder 7.1 De vastgoedbeheerder is jegens het fonds aansprakelijk voor door het fonds en haar participanten geleden schade, voor zover de schade het gevolg is van verwijtbare niet-nakoming of gebrekkige nakoming van zijn verplichtingen. Dit geldt ook wanneer de vastgoedbeheerder de bij hem in beheer gegeven goederen geheel of ten dele aan een derde heeft toevertrouwd. 7.2 De vastgoedbeheerder treedt uitsluitend in het belang van de participanten op. Artikel 8 Wijziging overeenkomst 8.1. De beheerder is bevoegd te besluiten tot wijziging van deze overeenkomst, doch met goedkeuring van de raad van commissarissen. 8.2 Wijzigingen van deze overeenkomst dienen in overeenstemming met de bepalingen van het informatiememorandum en de akte houdende de voorwaarden van het fonds te zijn. Artikel 9 Beëindiging overeenkomst 9.1 Beheerder is aan de vastgoedbeheerder gerechtigd deze overeenkomst tussentijds met onmiddellijke ingang te beëindigen door opzegging zonder dat nadere ingebrekestelling nodig is, indien: a. door of ten behoeve van de vastgoedbeheerder surséance van betaling of faillissement is aangevraagd of een verzoek daartoe is ingediend; b. de vastgoedbeheerder in staat van surséance of faillissement is verklaard; c. ten aanzien van de vastgoedbeheerder door een gerechtelijke uitspraak, die in kracht van gewijsde is gegaan, of een vaststellingsovereenkomst of een onderhandse overeenkomst buiten rechte is vastgesteld, dat deze zich schuldig heeft gemaakt aan fraude, wanbeleid of het op ernstige wijze toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst. 9.2 Onverminderd het bepaalde in artikel 9.1 behouden de beheerder en de vastgoedbeheerder zich het recht voor deze overeenkomst tussentijds te beëindigen door opzegging bij aangetekende brief aan de andere partij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. 9.3 Indien de vastgoedbeheerder zijn voornemen te kennen geeft zijn functie neer te leggen dan wel is
gedefungeerd, zal binnen een termijn van vier weken door de beheerder een vergadering van participanten worden bijeengeroepen en gehouden teneinde in de benoeming van een nieuwe vastgoedbeheerder te voorzien. 9.4 Bij beëindiging van de onderhavige overeenkomst heeft de vastgoedbeheerder recht op een exit fee, welke zal worden vastgesteld op grond van de regels van redelijkheid en billijkheid. Artikel 10 Toepasselijk recht 10.1 Deze overeenkomst is onderworpen aan Nederlands recht. 10.2 Alle geschillen die mochten ontstaan naar aanleiding van deze overeenkomst, dan wel van nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg mochten zijn, worden voorgelegd aan de bevoegde rechter. Artikel 11 Overige bepalingen 11.1 Geen van de partijen is bevoegd de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst op een derde over te dragen behoudens schriftelijke toestemming daartoe van de andere partij. 11.2 Nietigheid van één of meer bepalingen van deze overeenkomst leidt niet tot nietigheid van de overige bepalingen van deze overeenkomst. De partijen verplichten zich ter zake van de nietige bepaling terstond met elkaar in overleg te treden. 11.3 Verwijzingen naar artikelen zijn verwijzingen naar artikelen van deze overeenkomst tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven. SLOT De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend. WAARVAN AKTE in minuut is verleden te Alkmaar op de datum, in het hoofd dezer akte vermeld. Na zakelijke opgave van de inhoud van deze akte aan de comparanten hebben deze verklaard van de inhoud van deze akte te hebben kennisgenomen en op volledige voorlezing daarvan geen prijs te stellen. Vervolgens is deze akte na beperkte voorlezing door de comparanten en mij, notaris, ondertekend.
t p e c n o C
61
76 4
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 80
13.5 Overeenkomst van Bewaring Heden, #, verschenen voor mij, mr. Marinus Cornelis Reijntjes, notaris gevestigd te Alkmaar: 1. #, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: de statutair te Naarden (feitelijk adres: Gooimeer 12, 1411 DE Naarden) gevestigde besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Heeneman & Theelen Beheer B.V., ingeschreven in het handelsregister beheerd door de Kamer van Koophandel te Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer 50701606, te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: #, zijnde de participanten in het na te melden fonds voor gemene rekening Supermarktfonds.nl; hierna te noemen: “fonds”; 2. # te dezen handelend als schriftelijk gevolmachtigde van: de stichting STICHTING SUPERMARKTFONDS.NL, statutair gevestigd te Naarden, kantoorhoudende Gooimeer 12 te 1411 DE Naarden, ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel voor Gooi-, Eem- en Flevoland onder nummer #, hierna te noemen: “de bewaarder”. De partijen onder 1 en 2 worden hierna tezamen aangeduid als “partijen” en elk afzonderlijk als een “partij”. Van de bevoegdheid tot vertegenwoordiging blijkt uit een aan deze akte gehecht e-mailbericht en is mij, notaris, overigens genoegzaam gebleken. De verschenen personen, handelend als gemeld, verklaarden: OVERWEGENDE: A. dat voorwaarden van het fonds zijn vastgesteld bij akte op heden verleden voor mij, notaris. B. dat in voormelde akte tot het vaststelling van de voorwaarden van het fonds is bepaald, dat de bewaarder de hierna genoemde vastgoedportefeuille verkrijgt die economisch (gaat) toebehoren aan het fonds ten titel van bewaring ten behoeve van het fonds. Door de bewaarder zullen tezamen met het fonds ook alle beschikkingshandelingen ten aanzien van de vastgoedportefeuille, die economisch aan het fonds toebehoort worden uitgeoefend. C. dat partijen de voorwaarden, waaronder de bewaarder de vastgoedportefeuille ten titel van bewaring zal houden en overige taken zal verrichten als volgt wensen vast te leggen.
Artikel 1 Definities Beheerder: de besloten vennootschap Heeneman & Theelen Beheer B.V. voornoemd, welke besloten vennootschap in opdracht van het fonds de administratie zal voeren. Bewaarder: de stichting: Stichting Supermarktfonds.nl, welke stichting is opgericht bij akte, heden voor mij, notaris, verleden en welke stichting de juridische eigendom zal houden van de registergoederen, welker economische eigendom toekomt aan het fonds. Fonds: het Supermarktfonds.nl, hetgeen een fonds voor gemene rekening is, waarvan de voorwaarden bij deze akte worden vastgelegd en welk fonds de economische eigendom houdt van de registergoederen, waarin wordt belegd. Informatiememorandum: het memorandum van één augustus tweeduizend elf, dat aspirant-participanten informatie verstrekt over de wijze, waarop zij middels participaties kunnen beleggen in de vastgoedportefeuille. Participanten: deelnemers in het fonds door middel van participaties van verschillende soort, zoals nader omschreven in de voorwaarden. Participatie: een gedeelte groot éénhonderd vijfentwintigduizend euro (€ 125.000,00) in het kapitaal van het fonds. Vastgoedbeheerder: de beheerder van de vastgoedportefeuille, zijnde Heeneman & Theelen vastgoedbeheer en advies B.V., gevestigd te Naarden. Vastgoedportefeuille: het geheel van supermarktvastgoed en overige winkels, mits deze winkels onderdeel van een winkelcentrum uitmaken met minimaal één supermarkt. Vergadering van participanten: vergadering van houders van participaties van verschillende soort in het fonds, zoals nader omschreven in de voorwaarden. Tenzij anders blijkt of kennelijk anders is bedoeld ziet een verwijzing naar een begrip of woord in het enkelvoud ook op een verwijzing naar de meervoudsvorm van dit begrip of woord en omgekeerd. Tenzij anders blijkt of kennelijk anders is bedoeld ziet een verwijzing naar het mannelijk geslacht ook op een verwijzing naar het vrouwelijk geslacht en omgekeerd. Artikel 1a Opdracht Het fonds geeft bij deze opdracht aan de bewaarder tot het houden, ten titel van bewaring, van de vastgoedportefeuille en het verrichten van overige taken, welke
t p e c n o C
77 4
62
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 81
opdracht bij deze door de bewaarder wordt aanvaard. Deze opdracht is overeengekomen onder de volgende voorwaarden. Artikel 2 Taken en werkzaamheden bewaarder 2.1. De bewaarder verplicht zich om de door het fonds aan te geven goederen in juridische eigendom te verkrijgen en voor en namens het fonds ten titel van bewaring in eigendom te houden, alsmede deze goederen op aangeven van het fonds met een recht van hypotheek en/of pandrecht te bezwaren en voorts alles te doen wat voor het in juridische eigendom verkrijgen, houden en bezwaren van de goederen bevorderlijk is, alles in de ruimste zin des woords. 2.2. De bewaarder kan over de goederen die economisch aan het fonds toebehoren slechts tezamen met de beheerder beschikken. De bewaarder geeft deze goederen slechts af tegen ontvangst van een schriftelijke verklaring van de beheerder waaruit blijkt dat de afgifte wordt verlangd in verband met de regelmatige uitoefening van de beheersfunctie en welke, voor zover nodig, is gebaseerd op een rechtsgeldige meerderheidsbeslissing van de vergadering van participanten. 2.3. De bewaarder verplicht zich daarnaast tot: a. het ontvangen van stortingen door de participanten en de gestorte gelden aan te houden en, op aanwijzing van de beheerder aan te wenden ter verwezenlijking van het doel van het fonds als omschreven in akte houdende de voorwaarden van het fonds; b. het betalen van de aankoopprijs (inclusief alle bijkomende kosten) van de vastgoedportefeuille; c. het zodanig inrichten van de bewaring dat over de in bewaring gegeven activa slechts kan worden beschikt door de beheerder en de bewaarder tezamen, een en ander zoals bedoeld in artikel 2 lid 2 van deze akte; d. het ontvangen van huur- en verkoopopbrengsten; e. het opdragen van het beheer over de bankrekeningen aan de fondsbeheerder en het verstrekken van inzage in de bankrekeningen aan de vastgoedbeheerder voor zover dat voor een goede uitvoering van zijn werkzaamheden nodig is. De bewaarder, het fonds en de vastgoedbeheerder zullen hiertoe in onderling
overleg nog nadere afspraken maken; en f. het doen van uitkeringen aan de participanten, voorzover deze afwijken van de vooraf goedgekeurde begroting voor het betreffende jaar. Indien de uitkering niet afwijkt van de goedgekeurde begroting is het de fondsbeheerder toegestaan uitkeringen te doen aan de participanten. 2.4. In de boeken van het fonds wordt voor iedere participant een persoonlijke kapitaalrekening aangehouden. Op de persoonlijke kapitaalrekening van de participant worden door de bewaarder geboekt het bedrag van elke inbreng in geld voor zover door hem verricht. Een inbreng van kapitaal anders dan in geld wordt in aanmerking genomen voor de waarde ervan, in geld uitgedrukt, op de datum per welke wordt ingebracht. 2.5. Betalingen, afboekingen of overboekingen ten laste van de persoonlijke kapitaalrekening van een participant door de bewaarder kunnen uitsluitend geschieden ingevolge een daartoe strekkend schriftelijk besluit van de beheerder. 2.6. De bewaarder houdt een register, dat de naam, het adres en het bedrag van de inbreng en het aantal participaties van ieder van de participanten vermeldt. Genoemd adres blijft tegenover het fonds gelden, totdat een participant aan de fondsbeheerder schriftelijk kennis geeft van een adreswijziging. Na ontvangst van die kennisgeving zal de fondsbeheerder binnen redelijke termijn verzoeken aan de bewaarder het nieuw opgegeven adres in het register aan te tekenen, onder vermelding van de datum van de wijziging en een bevestiging aan de desbetreffende participant zenden aan het nieuw opgegeven adres. In het register wordt ook aantekening gemaakt van het defungeren van een participant en overdracht van participaties. 2.7. De bewaarder zal, voor zover in deze overeenkomst niet anders is bepaald, bevoegd zijn om al datgene te doen en al die handelingen te verrichten die nuttig, nodig of wenselijk zijn voor de uitvoering van haar taken. Artikel 3 Kosten en vergoeding. 3.1. Alle kosten, welke de bewaarder als juridisch eigenaar van de vastgoedportefeuille in rekening zijn casu quo worden gebracht ter zake aankoop
t p e c n o C
63
78 4
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 82
(daaronder begrepen notariskosten, kadastrale kosten en belastingen), de financiering van de vastgoedportefeuille (afsluitprovisie, rente), de kosten verbonden aan de gehele of gedeeltelijke verkoop van de vastgoedportefeuille, alsmede de jaarlijkse kosten en vaste lasten (daaronder ten deze uitdrukkelijk begrepen de rente op bedoelde financiering) van de vastgoedportefeuille zijn voor rekening van het fonds. 3.2. De kosten gemaakt door de bewaarder voor de begeleiding bij de aankoop van het vastgoed zullen bij het fonds in rekening worden gebracht. 3.3. Als vergoeding voor de krachtens deze overeenkomst te verrichten diensten door de bewaarder zal het fonds aan de bewaarder een bewaarvergoeding voldoen. De bewaarvergoeding ten behoeve van de bewaarder bedraagt drieduizend zevenhonderdvijftig euro (€ 3.750,00) per jaar exclusief omzetbelasting, welke vergoeding jaarlijks zal worden geïndexeerd en per kwartaal verschuldigd zal zijn. De bewaarvergoeding zal telkens aan de bewaarder worden betaald op de voorlaatste dag van elk kwartaal. Het eerste kwartaal eindigt op #. De beheerder kan de bewaarvergoeding verhogen indien de omvang en complexiteit van de werkzaamheden dat naar het standpunt van de beheerder zou rechtvaardigen. Artikel 4 Bankrekeningen 4.1. De liquiditeiten van het fonds zullen worden geadministreerd op één of meerdere bankrekeningen ten name van de bewaarder. 4.2. De (huur-)opbrengsten uit de vastgoedportefeuille worden door de bewaarder rechtstreeks ontvangen. 4.3. De fondsbeheerder zal met inachtneming van het bepaalde in artikel 2 leden 2 en 3 onder f over de in lid 1 bedoelde bankrekeningen mogen beschikken. Indien de fondsbeheerder in een dergelijk geval zelfstandig over de bankrekeningen heeft beschikt, is zij verplicht de bewaarder daaromtrent binnen redelijke termijn te informeren. 4.4. De uitkeringen aan participanten zal plaatsvinden op de wijze als artikel 2.3 letter f vermeld. Participanten krijgen naar evenredigheid van de door hen gehouden participatie(s) uitgekeerd, tenzij de vergadering van participanten besluit tot reservering van de winst. Alsdan wordt de uitke-
ring door de bewaarder aangehouden op een afzonderlijke bankrekening ten name van de bewaarder. Indien nadat tot uitkering wordt besloten, blijkt dat een participant onvindbaar is en niet tot uitkering kan worden overgegaan omdat er geen juist rekeningnummer van de betreffende participant bekend is, zal het bedrag van de uitkering door de bewaarder worden aangehouden op de bankrekening ten name van de bewaarder. Indien vijf jaren na het jaar waarin tot uitkering is besloten zijn verstreken, verjaart het recht van desbetreffende participant op het bedrag van zijn uitkering. 4.5. De bewaarder zal slechts zijn medewerking verlenen aan het beschikken over de bankrekeningen nadat hij zich ervan heeft vergewist dat het beschikken plaatsvindt in het kader van de bedrijfsuitoefening van het fonds zoals is omschreven in het informatiememorandum en het beschikken niet in strijd is met de doelstellingen van het fonds en de belangen van de participanten. Artikel 5 Informatievoorziening 5.1. De bewaarder zal de beheerder en de vastgoedbeheerder steeds informeren over alle belangrijke zaken die de vastgoedportefeuille betreffen. 5.2. De bewaarder zal aan de beheerder tijdig alle gegevens verstrekken teneinde de beheerder in staat te stellen de jaarrekening van de vennootschap overeenkomstig de akte houdende de voorwaarden van het fonds op te stellen. Artikel 6 Aansprakelijkheid bewaarder 6.1. De bewaarder is jegens het fonds aansprakelijk voor door het fonds en haar participanten geleden schade, voor zover de schade het gevolg is van verwijtbare niet-nakoming of gebrekkige nakoming van zijn verplichtingen. Dit geldt ook wanneer de bewaarder de bij hem in bewaring gegeven goederen geheel of ten dele aan een derde heeft toevertrouwd. 6.2. De bewaarder treedt uitsluitend in het belang van de participanten op. Artikel 7 Wijziging overeenkomst 7.1. De vergadering van participanten kan besluiten tot wijziging van deze overeenkomst, doch uitsluitend op voorstel van de beheerder en met een
t p e c n o C
79 4
64
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 83
meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75%) van alle stemmen die zouden kunnen worden uitgebracht, indien alle participanten ter vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zouden zijn. Is in een vergadering het vereiste quorum niet aanwezig, dan zal op een termijn van minimaal een week en maximaal vier weken een tweedevergadering bijeen worden geroepen, waarin het besluit tot wijzigingdoor de vennoten kan worden genomen met wederom een meerderheid van ten minste vijfenzeventig procent (75%) van de ter vergadering aanwezige of vertegenwoordigde stemmen, ongeacht het ter vergadering vertegenwoordigde kapitaal. 7.2 Wijzigingen van deze overeenkomst dienen in overeenstemming met de bepalingen van het informatiememorandum en de akte houdende de voorwaarden van het fonds te zijn. Artikel 8 Beeïndiging overeenkomst 8.1. Het fonds is door middel van een aangetekende brief aan de bewaarder gerechtigd deze overeenkomst tussentijds met onmiddellijke ingang te beëindigen door opzegging zonder dat nadere ingebrekestelling nodig is, indien: a. door of ten behoeve van de bewaarder surséance van betaling of faillissement is aangevraagd of een verzoek daartoe is ingediend; b. de bewaarder in staat van surséance of faillissement is verklaard; c. ten aanzien van de bewaarder door een gerechtelijke of arbitrale uitspraak, die in kracht van gewijsde is gegaan, of een vaststellingsovereenkomst of een onderhandse overeenkomst buiten rechte is vastgesteld dat deze zich schuldig heeft gemaakt aan fraude, wanbeleid of het op ernstige wijze toerekenbaar tekortschieten in de nakoming van de verplichtingen uit deze overeenkomst. 8.2. Onverminderd het bepaalde in artikel 8.1 behoudt het fonds zich het recht voor deze overeenkomst tussentijds te beëindigen door opzegging bij aangetekende brief aan de andere partij, met inachtneming van een opzegtermijn van drie maanden. 8.3. Deze overeenkomst eindigt in ieder geval op de datum waarop het fonds eindigt, zoals nader uiteengezet in de akte houdende de voorwaarden van het fonds.
Artikel 9 Toepasselijk recht 9.1. Deze overeenkomst is onderworpen aan Nederlands recht. 9.2. Alle geschillen die mochten ontstaan naar aanleiding van deze overeenkomst, dan wel van nadere overeenkomsten die daarvan het gevolg mochten zijn, worden voorgelegd aan de bevoegde rechter. Artikel 10 Overige bepalingen 10.1. Geen van de partijen is bevoegd de rechten en verplichtingen uit deze overeenkomst op een derde over te dragen behoudens schriftelijke toestemming daartoe van de andere partij. 10.2. Nietigheid van één of meer bepalingen van deze overeenkomst leidt niet tot nietigheid van de overige bepalingen van deze overeenkomst. De partijen verplichten zich ter zake van de nietige bepaling terstond met elkaar in overleg te treden. 10.3. Verwijzingen naar artikelen zijn verwijzingen naar artikelen van deze overeenkomst tenzij uitdrukkelijk anders aangegeven. SLOT De verschenen personen zijn mij, notaris, bekend. WAARVAN AKTE in minuut is verleden te Alkmaar op de datum, in het hoofd dezer akte vermeld. Na zakelijke opgave van de inhoud van deze akte aan de comparanten hebben deze verklaard van de inhoud van deze akte te hebben kennisgenomen en op volledige voorlezing daarvan geen prijs te stellen. Vervolgens is deze akte na beperkte voorlezing door de comparanten en mij, notaris, ondertekend.
t p e c n o C
65
80 4
supermarktfons.nl
04-08-2011
16:45
Pagina 84
Ruimte voor aantekeningen
81 4
66
