BOUWAANDEEL
Informatiememorandum Gildehof Projectnummer
PF0020
Totale financiering
€300.000
Omschrijving
Gildehof
Zekerheid
1e hypotheek
Financiering
Lineaire lening
Looptijd
5 jaar
Object
Gildehof
Risico classificatie
!CP B3
Partner
Bouwaandeel
Rente per jaar
6%
Het project in het kort De Gildehof is een uniek en gezellig hofje met verschillende brocante winkels naast de Mosterdfabriek in Doesburg. De beroemde Doesburgsche Mosterd wordt hier nog dagelijks gemaakt en de Mosterdfabriek trekt jaarlijks maar liefst 50’000 toeristen. Op dit moment is er voor deze bezoekers nog geen mogelijkheid om wat te drinken of te eten. Met het Gildecafé moet daar verandering in komen! Een leegstaand gedeelte van de Gildehof wordt verbouwd tot café en drie nieuwe winkels. Op de binnenplaats van het hofje komt een zonnig terras. Het plan zorgt voor meer gezelligheid en nog meer aantrekkingskracht die zal leiden tot hogere omzet voor de winkels. Bezoekers blijven langer en kunnen rustig nagenieten in het Gildecafé. Via crowdfunding krijgt iedereen de mogelijkheid om mee te investeren in het vastgoed van de Gildehof. Voor de aankoop en verbouwing is een investering nodig van €300.000. De rente is 6% op jaarbasis en daar gaan de kosten voor het aanhouden van een rekening bij Crowdpartners van af. De kosten van de rekening bedragen maximaal 1% per jaar, afhankelijk van het ingelegde bedrag. De rente wordt betaald uit huuropbrengsten van de musea en winkels en uit de exploitatie van het café. De looptijd van de lening is 5 jaar.
BOUWAANDEEL
DE ONDERNEMER Als initiatiefnemer stel ik me graag aan u voor. Mijn naam is Harrie Pols (1960) en ik exploiteer samen met mijn vrouw Iris (1963) al vele jaren een winkel aan de Gildehof in Doesburg. Doordeweeks werk ik in de bouw als toezichthouder asbestsanering en in de weekenden help ik Iris in de winkel. Het restaurant in de Gildehof is te koop en staat daarom leeg. Dit scheelt een hoop bezoekers op het Gildehof. De 40’000 dagjesmensen van touroperatours die jaarlijks een bezoek brengen aan de Gildehof en het mosterdmuseum worden nu niet goed bediend. Ik zie het als een enorme kans om het restaurant en de winkels er omheen te gaan exploiteren. Samen met mijn dochter Eva ga ik het restaurant verbouwen tot grand café en daarna zelf exploiteren. Eva heeft gelukkig veel professionele horeca-ervaring. DE ONDERNEMING Ik heb de kans om alle winkels aan het Gildehof te kopen. Na verbouwing omvat het project 13 winkels en een café. Ik koop het complex voor €420.000 (inclusief kosten koper). De verbouwing kost €30.000. Gelukkig kan ik met mijn ervaring in de bouw, heel veel werkzaamheden zelf uitvoeren. De plattegrond laat zien waar de winkels komen en waar het café. De winkels zijn geel, het café is rood.
BOUWAANDEEL
MARKT IN DOESBURG Doesburg is een bekende, historische Hanzestad, gelegen aan het punt waar de Oude IJssel in de Gelderse IJssel uitkomt. Het heeft een prachtig gerestaureerde oude binnenstad met vele musea en karakteristieke panden, waaronder een oude waag. Doesburg trekt elk jaar gemiddeld 400’000 toeristen. Een van de grote trekkers is de Doesburgse Mosterdfabriek met de Gildehof. Daar komen 50’000 bezoekers per jaar. Ook de gemeente stimuleert toerisme & recreatie. Doesburg heeft een goed aanbod aan horeca. De meeste restaurants zijn ‘s avonds geopend van donderdag t/m zondag. Gelegenheden die de hele week gedurende de dag open zijn met een terras zijn De Waag, La Fleur en het nieuwe Gildecafé. Het beschutte karakter van de Gildehof maakt het terras van het Gildecafé uniek. De huurprijs van de winkels in de Gildehof (€100/m2) is beduidend lager dan de gemiddelde huurprijs elders in Doesburg (€180/m2). Bovendien zijn de winkels veel kleiner en daardoor aantrekkelijker. Het aanbod van winkelruimte in dit segment is beperkt in Doesburg. INVESTERING & FINANCIERING Investeringen
Financiering
Aankoop panden
420.000
Eigen middelen
45.000
Verbouwing
30.000
Lening verkoper
140.000
Inventaris en voorraad café
30.000
Crowdfund Lening
300.000
Werkkapitaal Totaal
5.000 485.000
Totaal
485.000
BOUWAANDEEL
EXPLOITATIE De exploitatieprognose van de eenmanszaak ziet er als volgt uit. Resultatenrekening
2016
2017
2018
2019
2020
42.036
44.138
46.345
48.662
51.095
4.204
4.414
4.634
4.866
5.110
190.550
196.267
202.154
208.218
214.465
60.976
62.805
64.689
66.630
68.628
167.406
173.186
179.175
185.384
191.822
Personeel
33.000
33.900
35.100
36.000
38.000
Huisvesting
19.643
20.730
21.364
21.792
22.090
Algemeen
18.000
18.360
18.727
19.102
19.484
Afschrijving
9.537
9.537
9.537
9.537
9.537
Rente
26.925
26.106
25.287
24.468
23.649
Netto winst
60.302
63. 418
66.810
70.838
74.028
Verhuur winkels Leegstand Omzet café Inkoop horeca Bruto marge
Momenteel zijn alle winkels verhuurd en is er ruim voldoende vraag naar dit soort winkelruimte om de uitbreiding met 3 winkels te rechtvaardigen. Bij de verhuur van de winkels heb ik rekening gehouden met tijdelijke leegstand De Horeca omzet is gebaseerd op de arrangementen met touroperators en de mosterdfabriek. Hierbij ga ik er van uit dat 60% van de bezoekers € 4,- besteedt. De rest van de omzet komt van losse bezoeken. Het zwaartepunt van deze bezoeken ligt in de zomermaanden en in december.
BOUWAANDEEL
CONCLUSIE De verkoper draagt het project een warm hart toe en is bereid een achtergestelde lening te verstrekken. En samen met de crowdfunding campagne van Bouwaandeel wordt het voor mij mogelijk deze panden te kunnen kopen. Dan kan ik samen met mijn dochter het grand café beginnen en komt er nog meer reuring op het Gildehof. Uit de huuropbrengsten van de winkels kan ik de investeerders een mooi rendement van 6% betalen.
BOUWAANDEEL
VISIE VAN BOUWAANDEEL OBJECT Met de aankoop en renovatie van het project krijgt de Gildenhof een facelift. De huidige horeca voorzieningen worden opnieuw ingedeeld en er komt een klein café en 3 extra winkels. De uitstraling wordt verbeterd en het café moet voor extra levendigheid op het plein zorgen. In de zomer wordt een gezellig terras met 15 tafeltjes opgesteld. De Gildenhof ligt prominent in de historische kern van Doesburg naast een van de belangrijkste toeristische trekkers De Mosterdfabriek. De Gildehof is zowel via de Meipoortstraat als via de Mosterdfabriek te bereiken. Bereikbaarheid met de auto is slecht. Alleen beperkt betaald parkeren is mogelijk. Wel zijn er vier grotere parkeerterreinen waar touroperators hun passagiers kunnen uit- en opstappen. Het object is getaxeerd door de heer A.J. Lebbink verbonden aan Van Zeeburg, Luimes en Lebbink Makelaars in Hengelo. Hij heeft de volgende waarden aan het object vastgesteld. ● Marktwaarde in huidige staat € 392.000 ● Waarde na verbouwing in verhuurde staat € 486.000 ● Waarde na verbouwing vrij van huur en gebruik € 375.000
EXPLOITATIE De winkels worden voor een relatief laag bedrag verhuurd tezamen met de grote vraag naar deze kleinschalige winkels maakt de kans op leegstand erg klein. En na de facelift zullen uit de horeca en de huuropbrengsten de rente en aflossingsverplichtingen ruimschoots kunnen worden voldaan. Het leningbedrag ten opzichte van de waarde van het object is overzichtelijk en bedraagt na verbouwing en verhuur 62%. Dit wordt ook wel “loan-to-value” genoemd. Bij de uitvoering van zijn plannen wordt Harrie Pols als startende ondernemer bijgestaan door Wout van der Heide van het bedrijfskundig adviesbureau Claassen.Moolenbeek&Partners. RISICO’S Verhuur risico (gemiddeld)
Door de relatief lage huur zijn de winkels zeer geliefd bij ondernemers en bestaat er een wachtlijst. In principe is er geen sprake van leegstand.
BOUWAANDEEL Milieu risico (verhoogd)
Er is asbest gebruikt bij de bouw van het horeca gedeelte. Dat wordt bij de renovatie zorgvuldig verwijderd. Restwaarde risico (verhoogd)
Aan het einde van de looptijd van de lening zal het object opnieuw gefinancierd moeten worden of verkocht. Herfinanciering kan via een nieuwe crowdfunding lening of een bancaire financiering. De restant lening bedraagt dan €255.000 waarmee de eerder genoemde “loan to value” op 52% uitkomt. STERKTEN & ZWAKTEN ANALYSE Sterkten + Goede dekking door eerste
Zwakten - Harrie Pols is een startende
hypotheek op het object + Breed draagvlak voor het project
ondernemer. -
binnen Doesburg + Samenwerking met tour operators voor o.a. Horeca exploitatie
Matige economische situatie Doesburg
-
Veel winkels hebben een hobby karakter
+ Grote vraag naar deze kleinschalige winkels LENINGVOORWAARDEN Het Doelbedrag betreft een geldlening van €300.000 en wordt gedekt door een eerste hypotheek. De lening heeft een looptijd van 5 jaar. De rente is 6,0% p.a. over de looptijd met ingang van april 2016 wordt er maandelijkse €750 afgelost. U ontvangt tijdens de hele looptijd een maandbedrag dat bestaat uit rente en van april 2016 ook uit aflossing. De huurinkomsten en de exploitatie van de horeca vormen ruim voldoende basis voor de rente en aflossingen op de lening. ZEKERHEDEN De goede dekking uit de eerste hypotheek op de panden en verpanding van vorderingen biedt ruim voldoende zekerheid voor terugbetaling. Daarnaast verstrekt de verkoper een achtergestelde lening. Hiermee worden de risico’s voor investeerders op een acceptabel niveau afgedekt. RISICOCLASSIFICATIE ● Er geldt risico-classificatie : !CP B3
BOUWAANDEEL ● De Graydon rating : betalingswaardering is 7.
