info r mat ie b u l l e t in
b ba
bremenbouwadviseurs
[in dit nummer ]
ok tober 2 0 0 5 ja arg ang 5 nr 11
Verlengstuk van de eigenaar / 2-3 Kwaliteit tot in de haarvaten / 4-5 Verbouwing maakt Centre Céramique compleet / 6-7 Fred Bos: bijzondere oplossingen / 8
[vo orwoord ]
‘Krenten in de pap’, dat zijn de uitzonderlijke
nadat we het bouwkostenmanagement van
projecten die we telkens weer uitvoeren. Ze
de nieuwbouw afrondden, een ingrijpende aan
maken ons werk bijzonder, net als de nieuwe
passing begeleid in het Centre Céramique in
ontwikkelingen die we voortvarend oppakken
Maastricht. Ook daarover hebben we een bij-
om onze klanten steeds iets extra’s te kunnen
drage opgenomen. Op de achterzijde vindt u
bieden. Uit de verhalen van opdrachtgevers
een volgende aflevering uit onze serie over de
in deze uitgave blijkt dat zij dat herkennen:
deelnemers aan The Presence of Urban Space.
projecten met de persoonlijke accenten die al onze medewerkers zetten én met een con-
Inmiddels zijn de voorbereidingen voor de
stante, hoge kwaliteit. Dat wordt gewaardeerd.
jaarlijkse BedrijvenKontaktDagen in het
Het heeft ons inmiddels gemaakt tot een om
Maastrichtse mecc in volle gang. We zijn er
vangrijk, onafhankelijk bureau. Daar zijn we
als altijd bij met een verrassende presentatie.
trots op!
U vindt ons op 11 en 12 oktober net als voorgaande jaren in het ParkstadLimburgPavil-
In deze uitgave nemen we niet alleen een kijkje
joen. Mocht u nog geen kaarten hebben, dan
bij Vesteda, dat op toplocaties in Nederland
kunt u die aanvragen via 045 571 3939. We
exclusieve woningen met veel extra’s ver-
vinden het altijd weer leuk om u te ontmoe-
huurt, maar ook bij de gemeente Margraten.
ten en even bij te praten.
Bij beide opdrachtgevers staan continuïteit,
pagina 1
informatiebulle tin
kwaliteit en betrouwbaarheid voorop. Om
Hans Fiering algemeen directeur
diezelfde eigenschappen hebben wij vijf jaar
Karel de Bruijn technisch directeur
ja arg ang 5
nummer 11
ok tober 2005
De gemeente Margraten heeft zijn zaakjes graag op orde en maakt, overal waar dat nog kan, stappen om verder te professionaliseren. In dat kader is het onderhoudsbeheer van de gebouwen waarvoor de gemeente verantwoordelijk is, sinds enkele jaren uitbesteed aan Bremen Bouwadviseurs.
Verlengstuk van de eigenaar ‘We hebben een sporthal die begin jaren tachtig is gebouwd,
welke wensen er zijn. Het leidt tot dynamisch beheer,
maar die er nu als nieuw uitziet’, Theo Theeven, hoofd
omdat je in onderling overleg kunt besluiten het onder-
Welzijn bij de gemeente Margraten is er duidelijk trots op.
houd anders of op een ander moment uit te voeren. Zo
‘De gemeente is eigenaar van zo’n 25 gebouwen in de negen
hebben we bijvoorbeeld op grond van signalen besloten
kernen: kleedaccommodaties van de voetbal- en tennis-
om nen 3140-inspecties aan de elektrische installaties te
clubs, jeugdgebouwen, loodsen van Openbare Werken,
doen. Bremen Bouwadviseurs behartigt in het overleg
gymzalen en een sporthal. In 1999 hebben we een meer
zelfstandig het belang van de gemeente en fungeert als een
jarenonderhoudsplan voor de gemeentelijke gebouwen
verlengstuk van mijn afdeling. Er is expertise en een uitste-
aanbesteed. Het plan dat Bremen Bouwadviseurs toen
kende documentatie, ik krijg heldere rapportages, de lijnen
heeft opgesteld, hebben we onlangs halverwege de loop-
zijn kort en er wordt uitstekend gelet op de prijzen. Ik heb
tijd geëvalueerd en bijgesteld.’
een goed gevoel bij deze zakelijke relatie en dat is voor mij essentieel.’
Op niveau De tevredenheid van Theo Theeven strekt heel wat verder
Scholen
dan de sporthal. ‘Onze gebouwen liggen er goed bij. Vóór
In zijn rol als expert voor de gemeente krijgt Bremen
2000 gebeurde het onderhoud ad hoc en volgde op een ver-
Bouwadviseurs ook af en toe het verzoek ad hoc vragen te
zoek van de gebruikers een langdurige procedure. We
beantwoorden en problemen op te lossen. Verzekerings-
hebben nu een volledig beeld van onze eigendommen wat
kwesties na een brand, de eigendomsoverdracht van een
betreft veiligheid en volksgezondheid én we weten zeker
schoolgebouw of de realisatie van een speellokaal. Boven-
dat we de wet- en regelgeving naleven. Ik hoor dan ook
dien toetst Bremen Bouwadviseurs al ruim 15 jaar de
zelden nog klachten van de verenigingen.’ Die verandering
aanvragen die scholen in het kader van het onderwijshuis-
is stapsgewijs doorgevoerd. Na een screening zijn de gebou-
vestingsprogramma doen, aan het meerjarenonderhouds
wen successievelijk op niveau gebracht. Elk jaar wordt een
programma. Scholen kunnen immers zelf bepalen wie het
planning gemaakt van wat er wordt uitgevoerd. Bremen
verfwerk, het dakdekkers- of loodgieterswerk uitvoert.
Bouwadviseurs coördineert de offerteaanvragen, de aan
Diverse aanvragen van de schoolbesturen komen ter goed-
bestedingen en de controle van de uitvoering: ‘We merken
keuring bij de gemeente. Bremen Bouwadviseurs toetst
dat ze de zaak goed in de gaten houden en tijdig overleggen
deze aanvragen voor de gemeente op kwaliteit en prijs.
met alle betrokkenen.’
Theo Theeven is blij dat die zaken hem uit handen worden genomen: ‘Onlangs is het meerjarenonderhoudsplan voor
pagina 2
Verlengstuk
de gebouwen herijkt. De inhaalslag is achter de rug en het
Het overleg met de gebruikers van de gebouwen is nog vrij
is nu zaak om alles bij te houden. Ook de financiële para-
nieuw. ‘Het is een volgende stap geweest in de verfijning
graaf hebben we bijgesteld en voor de komende tien jaar is
en professionalisering’, verklaart Theo Theeven. ‘In het
het onderhoud afgedekt. Dat betekent dat onze gebouwen
overleg met de verenigingen en andere gebruikers blijkt
in een goede staat blijven.’ .
informatiebulle tin
ja arg ang 5
nummer 11
ok tober 2005
1
Theo Theeven (r) en adviseur onderhoudsmanagement Leo Teunissen van Bremen Bouwadviseurs
Baksteen-arrest Om op langere termijn de functie van een gebouw te kunnen waarborgen is onder houd noodzakelijk. In juridisch/fiscale bewoordingen is onderhoud: ‘elke noodzakelijke handeling om de oorspronkelijke functionele en technische kwaliteit van materialen en bouwelementen te waarborgen’. In een meerjarenonderhouds planning staat precies welke uitgaven eigenaren van gebouwen jaarlijks hebben aan het onderhoud van hun (bedrijfs)pand(en). De planning biedt een overzicht van de noodzakelijke toekomstige onderhoudswerkzaamheden gekoppeld met de financiële consequenties. Als onderhoud wordt uitgesteld heeft dat op termijn gevolgen: zodra het ‘achterstallige’ onderhoud wordt aangepakt moet rekening gehouden worden met extra onderhoudsuitgaven. Die uitgaven komen boven op het gebudgetteerde bedrag dat in de oorspronkelijke onderhoudsplanning omschreven is. Het is dus noodzakelijk om tijdig onderhoud te plegen. Het meer jarenonderhoudsplan kan tevens worden ingezet als instrument voor het bepalen van beleidskeuzes wat betreft huisvesting. Fiscaal gezien biedt de meerjarenonderhoudsplanning middels het baksteenarrest interessante mogelijkheden voor het bedrijfsleven. Meer informatie omtrent het baksteenarrest geven wij u graag op onze stand tijdens de BedrijvenKontaktDagen in het mecc te Maastricht. Of bel ons voor een afspraak.
pagina 3
Vesteda verhuurt in de stedelijke kernen van Nederland luxe woonconcepten in het hogere marktsegment. In Bergen op Zoom werd enkele jaren geleden Landmark gebouwd op de uiterste punt van de landaanwinning Bergse Plaat aan de Bin nenschelde. In de binnenstad zijn de eerste woningen van De Parade bewoond en op de overgang van de Bergse Plaat naar het vasteland ontwikkelt Vesteda momenteel Laguna, drie urban villa’s mét een aanlegsteiger en een barbecueplaats.
Kwaliteit tot in de haarvaten
Als het om woonvormen gaat, is Nederland behoorlijk conservatief. Toch ontwikkelt zich sinds enkele jaren een nieuw marktsegment voor mensen die kiezen voor comfort, kwaliteit en luxe. Vesteda concentreert zich op dit segment door op toplocaties woningen te ontwikkelen die een verrassend karakter hebben, zeer degelijk zijn afgewerkt en daarbij voorzien van alle gemakken en veel service. De vorm van die extra’s en de service varieert van een fitnessr uimte, sauna en zwembad tot domotica-voorzieningen, boodschap penservice of huismeesterdiensten, aankleding van de buitenomgeving of zelfs een aanlegsteiger voor boten. Één van de plekken waar Vesteda woningen bezit, is Bergen op Zoom, dat sinds een aantal jaren een gewilde vestigingsplaats is voor mensen die rustig willen wonen in de nabijheid van Antwerpen en Rotterdam. Hoge eisen ‘We hebben de strategische keuze gemaakt om deze woonconcepten te ontwikkelen en in de markt te zetten. Dat bleek een goede keuze, die echter veel vraagt van de projectontwikkeling. Omdat we bijzonder hoge eisen stellen aan alle aspecten van onze appartementen, houden we alles zo veel mogelijk zelf in de hand. De gebouwen ontwikkelen we daarom deels zelf en deels in coproductie met commerciële
pagina 4
informatiebulle tin
ja arg ang 5
nummer 11
ok tober 2005
Het eerste Vesteda-project dat projectleider André Darding en projectontwikkelaar Mark Feron samen met Bremen Bouwadviseurs uitvoerden was Landmark in Bergen op Zoom. 4 2 André Darding. 2
vastgoedontwikkelaars. De uitvoering wordt begeleid door
terug op een dynamisch project met aanpassingen, be
zeer betrouwbare bouwadviesbureaus’, vertelt Mark Feron,
schermde oeverzwaluwen die in het talud bij Landmark
projectontwikkelaar bij Vesteda. Vesteda timmert aan de
begonnen te nestelen en paalbreuk: ‘Dank zij een gedegen
weg en voegt elk jaar zo’n 1500 woningen in het hogere seg-
samenwerking tussen Vesteda, bam Wilma en Bremen
ment toe aan haar portefeuille. Een soortgelijk aantal, onge-
Bouwadviseurs kunnen we desalniettemin terugkijken
veer 5% van het totale woningbezit, wordt jaarlijks verkocht
op een geslaagd bouwproces.’
om de modelportefeuille zoveel mogelijk te benaderen. Snelheid en perfectie Eerste mijlpaal
‘Omdat je als projectleider een zeer groot aantal projecten
‘Ons team van zes projectleiders heeft steeds zo’n 3000
onder handen hebt, moet je de dagelijkse bewaking aan
woonruimtes in ontwikkeling en uitvoering. Daar komen
anderen overlaten. Daarvoor hebben wij een aantal vaste
dan nog de zwembaden, gastenverblijven en andere bijzon-
partners, waar we volledig op kunnen vertrouwen. Zij
dere extra’s in elk gebouw bij’, vertelt projectleider André
hebben de taak om onze kwaliteitseisen naar alle werk-
Darding. ‘In Bergen op Zoom wordt momenteel De Parade
zaamheden in de bouw te vertalen. De ontwikkeling en
in de binnenstad afgerond. We bereiden ons voor op Laguna
uitvoering van een nieuw complex neemt een lange periode
op de rand van de Bergse Plaat en het vasteland en tussen
in beslag. Er moet een perfecte planning komen, zodat de
2001 en 2004 hebben we Landmark gebouwd. Dat was de
aannemer een efficiënt bouwtempo kan aanhouden. Juist
tijd waarin de nieuwe strategie van Vesteda vorm kreeg.
in de voorbereiding gaat daardoor heel veel tijd zitten, maar
Door die koerswijziging hebben we kort na de start van de
uiteindelijk is dat pure financiële winst. In de combinatie
bouw de plannen nog aangepast. Het was altijd al de bedoe-
met de strenge afwerkingseisen die wij als professioneel
ling om met deze woontoren van 13 lagen de afmetingen
investeerder stellen, kan er behoorlijk wat druk ontstaan.
van de landaanwinning te benadrukken. Wat we er nog
Aan Bremen Bouwadviseurs de taak om de belangen paral-
tijdens de ontwikkelingsfase aan hebben toegevoegd is een
lel te schakelen. Ik weet dat dat uitstekend lukt!’
uitermate hoog afwerkingsniveau.’ André Darding kijkt
pagina 5
Het Centre Céramique is pas vijf jaar oud. Toch werd er afgelopen voorjaar al een forse interne verbouwing uitgevoerd. Het is het sluitstuk van het gebouw, vinden architect, gebruikers en opdrachtgever die enthou siast zijn over het resultaat en het verloop van de werkzaamheden. Bremen Bouwadviseurs voerde tijdens de nieuwbouw al het bouwkostenmanagement uit en voorkwam overschrijdingen van het budget. Tijdens de recente aanpassingen nam Bremen Bouw-adviseurs bovendien de projectcoördinatie voor zijn rekening.
Verbouwing maakt Centre Céramique compleet Het Centre Céramique werd gebouwd als het onmiskenbare hart van de nieuwe Maastrichtse wijk Céramique. ‘Onze opzet was om met het gebouw een verbinding te maken tussen de Maas en de avenue door de wijk, alsof het gebouw zijn armen naar beide zijden uitstrekt langs het plein’, vertelt Geert Coenen van Bureau Jo Coenen & Co. ‘Met de aanpassing wordt dat ook zichtbaar in de functie van het gebouw.’ Harrie Smeets, directeur van Centre Céramique, vult aan: ‘Dit gebouw is eigendom van de gemeente Maastricht. Er zijn diverse gebruikers gehuisvest: de stadsbibliotheek, de voormalige Stadshal nu afdeling Evenementen, de dienst Cultureel Erfgoed en het Europees Centrum voor Journalistiek. Het gemeentelijk archief ging verhuizen en
1
Geert Coenen (r) en Harrie Smeets
we zochten nieuwe verhuurmogelijkheden voor de vrijgekomen ruimtes.’
gebouw mocht niet aangetast worden, en het was belangrijk om een goede verbinding te realiseren tussen het
Eenvoudige aanpassing
hoofdgebouw en de lage vleugel. ‘De collectie zou op twee
Het depot, de kantoren en werkplaatsen van het archief
niveaus ondergebracht worden. Dat wilden we oplossen
leken uiterst geschikt om er – met enige aanpassingen – de
door vanaf de expositieruimte een trap in de lengterichting
archeologische vondsten en de archeologische collectie van
te plaatsen die via een lange gang naar het museumcafé
de gemeente en de provincie onder te brengen. De
leidde’, vertelt Geert Coenen. ‘Het verbinden van de twee
gemeente zocht een geschikte locatie voor de collecties en
vleugels bleek ingewikkeld. Enerzijds is er gebouwd op de
het leek niet al te ingewikkeld om in het openbare Centre
oorspronkelijke stadsmuur, anderzijds wilden we nu
Céramique een tentoonstellingsruimte en een horeca-gele-
zorgen dat het gebouw zich kon openen naar de zijde van
genheid te creëren. Dat laatste was een extra trekker. Harrie
het plein. Dat was eerder niet gelukt vanwege ruimtege-
Smeets: ‘We hadden aanvankelijk nog het idee dat het een
brek. Het bleek nu echter een forse aanpassing aan de instal-
kwestie was van wandjes weghalen, maar het bleek heel
laties nodig te maken.’
wat complexer.’ Oplossing
pagina 6
Strikte kaders
‘We hebben op een bepaald moment besloten om de rich-
Gaande de planontwikkeling werd duidelijk dat er veel
ting van de verbindingstrap te wijzigen. Door de looproute
moest gebeuren. De collectie moest toegankelijk en open
te markeren met in het gebouw geïntegreerde vitrines ont-
geëxposeerd worden, er was klimaatbeheersing nodig, het
stond een mooie verbinding. De expositieruimte bevindt
informatiebulle tin
ja arg ang 5
nummer 11
ok tober 2005
1
de trap langs de vitrines naar het museumcafé
zich achter een glazen wand, tegenover de hoofdentree
Geen badkamer
hoog boven het souterrain. De vloer van de verbindings-
‘Het heeft heel wat afstemming en overleg gekost, maar
gang is met een speciale brugconstructie geïntegreerd in de
het is gelukt om de verbouwing te doen zonder veel overlast
bestaande constructie. Je merkt daar niets meer van, een
voor de medewerkers en de bezoekers’, vertelt Harrie
teken dat het goed gelukt is’, vindt Geert Coenen. ‘Vanuit
Smeets. ‘We hebben onze programmering wat aangepast
de tentoonstellingsruimte loop je naar de trap, langs de
en af en toe aan de bouwers gevraagd om tijdens onze
vitrines naar het museumcafé. Ook daar zijn archeologische
lunchconcerten wat langer te pauzeren. Ik merkte dat er
vondsten geëxposeerd. De sfeer loopt dus door.’
goed geluisterd werd, er was een goede samenwerking tussen alle betrokkenen. De bouwvergaderingen verliepen
Dicht op het werk
uiterst systematisch en dankzij het bouwmanagement
Het project heeft een lange voorbereiding gehad met name
was er bij iedereen een grote bereidwilligheid om mee te
vanwege de problemen die de installatietechniek opriep. Het
werken en te overleggen. De logische oplossing van de één
leidingwerk in het bestaande gebouw moest fors worden
kan voor de andere vakman immers problemen opleveren
aangepast en tal van leidingen werden verlegd. Ook moest
en daar moet je zien uit te komen. Het is allemaal goed ver-
er een perfecte afzuiging komen in het museumcafé. Geert
lopen. We hebben ook nauwelijks klachten van bezoekers
Coenen: ‘Het was onmogelijk om alles tevoren in te schat-
en medewerkers van Centre Céramique gehad gedurende
ten, omdat er in Centre Céramique veelal vaste plafonds
de vijf maanden die de bouw duurde. Ik was blij dat we
zijn. Bovendien is de uiteindelijke bouw niet helemaal vol-
Bremen Bouwadviseurs erbij hadden. De hele bouw en
gens tekening uitgevoerd, omdat als altijd in het werk kleine
vooral de afstemming van de diverse disciplines vereist
aanpassingen nodig bleken.’ Ook nu was het voor de archi-
een vakkundige begeleiding. Dit is niets voor een leek,
tect dus zaak dicht op de uitvoering te zitten. De detaillering
Centre Céramique is bepaald geen badkamer die je een
moest een aantal keren aangepast worden aan de realiteit,
beetje aanpast! Zowel de opdrachtgever als de gebruikers
bijvoorbeeld in het plafond van de expositieruimte. Daar
konden op afstand blijven, problemen werden immers
moest immers klimaatbeheersing, licht, sprinklerinstallatie
aangepakt en opgelost. Ik denk dat we er het maximale
en beveiliging in worden weggewerkt, zodanig dat het alle-
hebben uitgehaald. Het is echt een schitterende aanpassing
maal paste en bovendien een rustig beeld opleverde.
geworden!’
pagina 7
The Presence of Urban Space werd in 1997 voor de eerste keer ge organiseerd door het Vitruvianum Studiecentrum voor Architectuur in de Euregio Maas-Rijn, de Hogeschool Zuyd en Bremen Bouwadviseurs. Zes jonge, getalenteerde architecten werkten een week lang aan een opdracht voor een concreet project in Heerlen. Wiel Arets, Jo Coenen, Werner Vandermeersch en Peter Wilson traden op als mentor.
8 jaar later
Fred Bos: bijzondere oplossingen
1
Fred Bos
Het was de bedoeling dat zijn pas af
symptoombestrijding en ontwikkelde
niet zijn uitgevoerd’, vindt Fred Bos.
gestudeerde compagnon Frans Alke-
een oplossing voor het anonieme par-
‘Maar het was de moeite waard om
made zou meedoen, maar die was niet
keerterrein, een slecht functionerende
mee te doen. Je wordt begeleid door de
op tijd terug van een reis. Daarom toog
onderdoorgang en het versnipperde
fine fleur van de architectenwereld.
Fred Bos naar Heerlen om te werken
architectonisch beeld. ‘Ik heb een voor
Het zijn snelle denkers, die een overall
aan een opdracht voor een woningcor-
stel gemaakt, waarbij de appartementen
blik hebben en snel in jouw probleem
poratie. ‘Ik had mijn bureau toen vier
werden veranderd in superwoningen
kunnen stappen. Het was verfrissend
jaar’, herinnert Fred Bos uit IJsselstein
met zes slaapkamers. Dat was mogelijk
om met hen te werken.’ Momenteel
zich. ‘Ook toen al deed ik projecten die
door het achterterrein anders te benut-
werken Bos en Alkemade aan de ver-
een bijzondere oplossing vereisten.
ten en de benodigde parkeerplaatsen
bouwing en uitbreiding van de oudste
Wat dat betreft paste de opdracht voor
her en der te verspreiden. Zo kwam er
Buitenschool van Nederland. ‘Deze
the Presence of Urban Space bij ons
ruimte vrij voor het verbouwen van de
school voor tbc-patiëntjes lag in de
bureau. Dat het om een woningbouw-
woningen op de begane grond. Ik heb
duinen. Open duinpannen fungeer-
project ging, maakte het voor mij een
voorgesteld om de apotheek naar de
den als klaslokalen. Een dergelijke
uitzonderlijke opdracht. Wij ontwer-
andere kant van de Kasteellaan te ver-
opdracht past bij ons: een gecompli-
pen vooral voor de non profit utiliteit:
plaatsen, zodat ook de toegang tot de
ceerde opdracht die zijn moeilijkheids
kinderdagverblijven, scholen, jeugd-
Verschuurstraat open kon worden. Het
graad onder andere krijgt doordat er
zorg. Maar we hebben ook een galerie
voorstel is niet uitgevoerd. Later ben
een functieverandering plaatsvindt.
en kantoorrenovaties gedaan.’
ik nog gevraagd om twintig garage-
Zo hebben we ook een monumentaal
boxen aan te passen. Door ze in twee
badhuis verbouwd tot een school. We
Symptoom
rijen te ordenen bleef er grond over
streven ernaar om het karakteristieke
Fred Bos kreeg tijdens de Presence of
voor een ingesloten tuin voor de om
te behouden, maar zoeken naar een
Urban Space de opdracht om een luifel
wonenden. Maar ook dat is afgeblazen.’
vorm waardoor de nieuwe functie
te maken aan een moeilijk te verhuren
ingepast kan worden met minimale
appartementencomplex aan de Kasteel
Verfrissend
middelen en veel aandacht voor de
laan in Heerlen. Hij herkende dit als
‘Het is wel jammer dat de ontwerpen
detaillering.’
Colofon Dit informatiebulletin is een uitgave van Bremen Bouwadviseurs bv, kantoor Heerlen Bekkerweg 29-31, Postbus 528, 6400 am Heerlen t 045 571 39 39 f 045 571 19 57 kantoor Leiden Haagse Schouwweg 8k, 2332 kg Leiden t 071 576 23 77 f 071 576 28 49 / www.bremenbouwadviseurs.nl /
[email protected] / iso 9001: 2000 gecertificeerd Heeft u vragen naar aanleiding van dit informatiebulletin? Neem dan contact op met de redactie (045 560 21 22). Redactie Antoinette Kierkels / Tekst Karin Dormans, Ransdaal / Fotografie Bert Janssen, Born / Vormgeving bureau Piet Gerards, Heerlen / Druk Van Hooren bv, Heerlen
pagina 8
informatiebulle tin
ja arg ang 5
nummer 11
ok tober 2005
