Implementatie marktwaarde
Spreker: Datum:
Martin van Zuilekom Msc RA 17-06-2015
Agenda 1)
Introductie Portaal
2)
Van huur- naar vastgoedadministratie
3)
Organisatie van de vastgoedwaardering
4)
Waarderingsprotocol en controleprotocol
5)
Procesborging en inbedding in P&C-cyclus
6)
Aandachtspunten
7)
Vragen
1) Introductie 1/2
3
Portaal 56.000 verhuureenheden +/- 500 medewerkers Balanstotaal: 5,5 miljard Waarvan +- 90% vastgoed Eén organisatie: Vijf regio’s: Front Office Leiden Shared service organisatie: Back Office 1 onderhoudsbedrijf (VOC)
Eemland Arnhem
Utrecht Nijmegen
1) Introductie 2/2 Waarom waardeert Portaal haar bezit sinds 2012 op marktwaarde? Externe verantwoording: Verplichte toepassing RJ 645 met ingang van 2012 Interne sturing: Organisatieverandering naar 3-kamer model
2) Van huur- naar vastgoedadministratie 1/2 Waardering tegen marktwaarde is in de praktijk een uitdaging! Stelt hoge eisen aan de beschikbare data Vergt een nieuwe manier van werken en bewustzijn in de organisatie Benodigde data Interne basis gegevens Modelmatig bepaalde gegevens (Afgeleide) externe markt gegevens Situatie Portaal
2) Van huur- naar vastgoedadministratie 2/2 Waarderingsparameters Algemene Verplichting
parameters
Interne basisgegevens
Markthuren
Objectlasten
Aantal
Marktwaarde
verhuureenhe den
Contracthuur M2
Output:
Huurderving
Exit Yield
Disconterings voet
Leegwaarde Mutatiegraad
verhuurde staat
3) Organisatie van de vastgoedwaardering 1/2 Bij het waarderingsproces zijn verschillende interne en externe specialisten/ adviseurs betrokken. Het waarderingsproces moet ‘beheerst’ worden door: Planning en coördinatie Het creëren van voldoende tegengestelde belangen Waardering- en marktexpertise bij het proces te betrekken Situatie Portaal
3) Organisatie van de vastgoedwaardering 2/2 Een dedicated kernteam werkt gedurende het jaar full time aan de vastgoedwaardering. De fasering ziet er als volgt uit:
Fase Fase 1 - Procesplanning, voorbereiding en afspraken
Tijdsvak/doorlooptijd Periode juni - september
Fase 2 - Dataverzameling
Doorlopend, met een piek in periode september - december Geheel jaar, gelijkmatig verdeeld
Fase 3 - Werkzaamheden externe taxateur Fase 4 – Vullen en uitvoeren waardering in rekenmodel
Periode september - december
Fase 5 – Intern analyseren en valideren
Periode januari - februari
Fase 6 - Rapporteren
Periode maart - april
4) Waarderingsprotocol en controleprotocol Jaarlijks een waarderingsprotocol marktwaarde opstellen Theoretisch kader afstemmen op wet- en regelgeving en intern beleid Rollen en verantwoordelijkheden, per functionaris, vastleggen
Hieropvolgend controleprotocol opstellen Uitvoeren interne controle Opbouwen controle dossier Audit trail
5) Procesborging en inbedding in P&C-cyclus Procesborging met taxatie management systeem: Periodiek het bezit waarderen (minimaal jaarlijks 1/3e deel) Systematisch borgen dat het waarderingsproces met voldoende functiescheiding wordt uitgevoerd. Opname in P&C Cyclus
6) Aandachtspunten Vanuit mijn ervaring bij Portaal wil ik de volgende aandachtspunten aan jullie meegeven:
Beschikbaarheid data (volledigheid benodigde waarderingsgegevens) Datakwaliteit (juistheid) Voorspellend vermogen organisatie (visie en analyse op parameters) Impact marktwaarde “denken” voor de organisatie
In 2,5 jaar tijd hebben wij grote stappen gemaakt en kwaliteit van de data fors verbeterd! Complicerende (toekomst) factoren zijn: Wijzigingen in wet- en regelgeving CFV en WSW die meten en beoordelen op basis van een andere waarderingsgrondslag (bedrijfswaarde) Het nog niet “begrijpen” van marktwaarde door diverse stakeholders (o.a. gemeenten en banken) Voorschrijven van een waarderingshandboek door BZK waardoor ruimte voor eigen interpretatie begrip marktwaarde lijkt te worden ingeperkt.
7) Vragen
?
