De marktwaarde van woningen Dree Op ‘t Veld, Dorel Nita
OTB-studiedag Waardecreatie woningportefeuille Delft 17 maart 2010 Momentum Technologies www.m-te.nl
[email protected]
Phone +31 15 380 1685 Mobile +31 6 2706 3892
Inhoud
De marktwaarde(n) van een woning, de verschillende waardebegrippen Bepalen van de marktwaarde met Marktpositie (NVM) Waardebepalende factoren Waardecreatie in de praktijk: Noordmolenwerf, PWS Rotterdam
19 maart 2010
Momentum Technologies
2
De marktwaarde van een woning Maatgevend: de waarde bij vrije verkoop Afgeleid daarvan: Waarde bij verkoop in verhuurde staat Gekapitaliseerde opbrengst huuropbrengsten vrije sector, marktconforme huur Te vergelijken met Gekapitaliseerde opbrengst sociale huur
19 maart 2010
Momentum Technologies
3
Bepalen marktwaarde bij vrije verkoop met MarktPositie (NVM)
Bepaal de kenmerken van de woning waarom het gaat Haal op basis hiervan de vergelijkbare, verkochte woningen op uit de NVM MIDAS database Rangschik de gevonden vergelijkbare woningen naar hun gelijkenis met de woning waarvan de marktwaarde gevraagd wordt Reken de verkoopprijs op transactiedatum om naar de prijs op waardepeildatum Selecteer de 150 meest gelijkende woningen en bepaal mbv een hedonische regressie de waardebepalende woningkenmerken en hun invloed Schat de marktwaarde van de woning waarom het gaat
19 maart 2010
Momentum Technologies
4
Waardebepalende factoren
Lokatie (adres) Type/soort woning Grootte Bouwperiode Onderhoud Isolatie Soort verwarming Beveiliging Jaar
Grondgebonden (eengezins, benedenwoningen) Perceeloppervlak Tuin Aantal verdiepingen Aantal kamers op de 1e verdieping
19 maart 2010
Momentum Technologies
5
De praktijk Waardecreatie woningportefeuille flatcomplex Noordmolenwerf, 3011 DJ Rotterdam
19 maart 2010
Momentum Technologies
6
Lokatie op kaart
19 maart 2010
Momentum Technologies
7
NVM-Midas MarktPositie NOORDMOLENWERF. Voorbeeld kenmerken portiekflat, kwaliteit: normal, Ligging in centrum, woonlaag 10 van 17, onderhoud goed, dubbel glas, stadsverwarming, TVCAI, Lift, bouwperiode: tussen 1971 en 1980, 3 kamers, woonopp: 70m2, inhoud: 170 m3, open keuken, badkamer-douche, toilet, balkon, berging Waarde op 17-mrt-2005 en 17-mrt-2010
19 maart 2010
Momentum Technologies
8
Voor de renovatie
139 portiekflat appartementen met 1-, 2- en 3 kamers Bouwjaar 1980
type
# kamers
#ap p
opp
verdi
kenmerken
Waarde 17mrt2005
Waarde 17mrt2010
D1, D1a, D2, D3
1
60
32m2 75m3
2e t/m 16e
Woon-slaapkamer met open keuken, balkon, badkamer/douche+toilet
78000
85000
G
1 1/2
4
35m2 85m3
16e
Woon-slaapkamer met open keuken, balkon, badkamer/douche+toilet
85000
97000
F1, F2 en F3
2
15
44m2 105m3
2e t/m 16e
Woonkamer met open keuken, 1 slaapkamer, balkon, badkamer/douche+toilet
103000
111000
E4
2
2
74m2 180m3
2e
Woonkamer met open keuken, 1 slaapkamer, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
137000
148000
E1, E2, E3
3
54
84m2 200m3
2e t/m 16e
Woonkamer met open keuken, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
166000
172000
88m2 210m3
16e en 17e
Woonkamer met open keuken en trap, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
171000
180000
H 3 4 maisonnette 19 maart 2010
9
Na de renovatie (2005)
138 appartementen, samenvoegingen van appartementen, 8 maisonnettes toegevoegd
type
# kamers
#app
opp
verdi
kenmerken
Waarde 17mrt2005
Waarde 17mrt2010
D1, D1A, D2, D3, D4
1
55
32m2 75m3
2e t/m 16e
Woon-slaapkamer met open keuken, balkon, badkamer/douche+toilet
85000
92000
F1, F2, F3
2
13
44m2 105m3
2e t/m 12e, 15e
Woonkamer met open keuken, 1 slaapkamer, balkon, badkamer/douche+toilet
105000
116000
K1, K2
3
2
75m2 180m3
14 en 16
Woonkamer met open keuken, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
147000
160000
E1, E2, E3, E4
3
53
78m2 185m3
2e t/m 12e, 15
Woonkamer met dichte keuken, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
158000
164000
H
3
4
78m2 185m3
16
Woonkamer met open keuken, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche+ligbad, wc/toilet, berging
155000
162000
I1, I2
3
3
110m2 265m3
13 en 14
Woonkamer , dichte keuken, 2 slaapkamers, balkon, badkamer/douche, wc/toilet, berging
215000
229000
M1 t/m M8 maisonnette
3
8
134m2 320m3
17e
Woonkamer met open keuken en trap, wc/toilet, 2 slaapkamers, balkon,badkamer/douche+wc+ligbad, berging, werkruimte
218000
240000
19 maart 2010
10
MarktPositie vergelijkbaar verkocht
19 maart 2010
Momentum Technologies
11
Resultaat flatcomplex Noordmolenwerf, zoals gerealiseerd Waardeontwikkeling 17-mrt-2005
17-mrt-2010
stijging
zonder renovatie
16,487,000
17,457,000
5.9%
met renovatie
17,717,000
18,835,000
6.3%
7.5%
7.9%
stijging
19 maart 2010
Momentum Technologies
12
Resultaat flatcomplex Noordmolenwerf “up-market” Waardeontwikkeling 17-mrt-2005
17-mrt-2010
stijging
zonder renovatie
16,947,000
17,989,000
6%
met renovatie
21,509,000
23,432,000
9%
27%
30%
stijging
19 maart 2010
Momentum Technologies
13
19 maart 2010 maisonnettes portiekflats tot 78m2
Momentum Technologies portiekflats groter dan 78m2
14
2010-2
2010-1
2009-4
2009-3
2009-2
2009-1
2008-4
2008-3
2008-2
2008-1
2007-4
2007-3
2007-2
2007-1
2006-4
2006-3
2006-2
2006-1
2005-4
2005-3
2005-2
2005-1
2004-4
2004-3
2004-2
2004-1
Prijsontwikkeling in Rotterdam 2100
2000
1900
1800
1700
1600
1500
Toegift: hoe werkt MarktPositie ?
MarktPositie woningkenmerken
19 maart 2010
Momentum Technologies
16
MarktPositie vergelijkbaar verkocht
19 maart 2010
Momentum Technologies
17
MarktPositie vergelijkbaar aanbod
19 maart 2010
Momentum Technologies
18
MarktPositie roos
19 maart 2010
Momentum Technologies
19
MarktPositie factoren
19 maart 2010
Momentum Technologies
20
MarktPositie kaart
19 maart 2010
Momentum Technologies
21
