DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT

Programma Gezond en duurzaam bouwen Els de Jong, Bureau voor Woononderzoek

DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT

EXPERIMENTEREN IN WONEN, BOUWEN EN LEEFOMGEVING

Postbus 1878 | 3000 BW Rotterdam || Kruisplein 25 R | 3014 DB Rotterdam Telefoon 010 282 50 50 | Fax 010 411 42 11 || E-mail [email protected] | www.sev.nl

Dit rapport maakt deel uit van het SEV-experimentenprogramma Gezond en duurzaam bouwen. U kunt SEV-publicaties vinden op www.sev.nl, of bestellen bij: Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Postbus 1878 3000 BW Rotterdam telefoon 010 - 282 50 50 fax 010 - 411 42 11 bestellijn 010 - 282 50 55 www.sev.nl e-mail [email protected] De SEV stimuleert en werkt aan innovaties op het brede terrein van wonen, bouwen en leefomgeving. Dat doet zij door het uitvoeren van meerjarige experimentenprogramma’s en voorbeeldprojecten.

De realisatie van allergeenarme woningen in Utrecht

Inhoudsopgave 1

Inleiding Vraagstelling Onderzoeksopzet Opzet van deze rapportage

5 5 5 6

2

Het verloop van het realisatieproces Het initiatief De haalbaarheid van het plan Planvorming allergeenarme woningen Bouwfase woningen De oplevering van de woningen Beoordeling van het procesverloop

7 7 7 8 9 10 10

3

Projectbeschrijving Terwijde Projectgegevens Woningen Huurprijzen bij oplevering Betrokken partijen Landelijke organisatie

13 13 13 14 14 14 14

4

Van realisatieplan tot realiteit Ontwikkeling programma van eisen voor de woning De bouwkundige maatregelen Eisen ten aanzien van de woonomgeving Bewonersgedrag

15 15 16 22 24

5

Financiën Raming bouwkosten Werkelijke bouwkosten Overige extra kosten Kosten–baten allergeenarm maatregelenpakket: overzicht voor twintig woningen Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket Beoordeling overige kosten

27 27 27 28 29 29 29

6

De werving, selectie en toewijzing van allergeenarme woningen Werving Selectiecriteria De werving- en selectieprocedure Verloop van de werving en selectieprocedure Toewijzing De vraag naar allergeenarme woningen

31 31 31 32 33 33 34

7

Taakverdeling, besluitvorming en communicatie Taakverdeling Organisatie van het realisatieproces Besluitvorming Interne communicatie Externe communicatie

35 35 35 36 36 37

8

Ten slotte Eerste indruk

39 39

9

Eindresultaat Sterke punten Zwakke punten

39 39 40

Conclusies en aanbevelingen Conclusies en aanbevelingen

41 41

Bijlagen 1. Lijst van geïnterviewden 2. Situatieschets 3. Plattegronden en tekeningen van de woningen 4. Programma van eisen allergeenarme maatregelen Utrecht 5. Extra huurregels voor de allergeenarme woningen 6. Convenant

45 47 49 55 57 59


1

Inleiding

Het project allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht maakt deel uit van een landelijk experiment allergeenarm bouwen. De landelijke werkgroep allergeenarm bouwen coördineert projecten in Barendrecht, Utrecht en Eindhoven. Het eerste project allergeenarm bouwen in Nederland is in september 2002 opgeleverd in Barendrecht. Het landelijk experiment is gericht op het verbeteren van de woonsituatie en gezondheid van kinderen met allergisch astma. Er is voor gekozen om voor dit doel allergeenarme eengezinswoningen te realiseren in een bereikbare huurklasse, dat wil zeggen onder de huursubsidiegrens. In Utrecht, Leidsche Rijn was in het kader van een initiatievenbeleid behoefte aan vernieuwende projecten in het kader van het thema Gezond Wonen in het deelplan Terwijde. De eerste contacten tussen projectbureau Leidsche Rijn en de GG&GD Utrecht die zitting had in de landelijke werkgroep, dateren van 1998. Het woningbouwproject: twintig eengezinswoningen in de sociale huursector met een allergeenarm pakket maatregelen, zijn opgeleverd in de periode tussen december 2003 en juli 2004. Het project is daarmee nog niet ten einde. Een belangrijk aspect van het landelijke experiment is dat hieraan een uitgebreide evaluatie is gekoppeld. Niet alleen een procesevaluatie, maar ook een bewonersevaluatie en een gezondheidsonderzoek. De evaluatie-onderzoeken worden gefinancierd door de SEV. Dit rapport beschrijft de evaluatie van het realisatieproces van de woningen in Terwijde, Leidsche Rijn en is daarmee een vervolg op het evaluatierapport over het realisatieproces in Barendrecht.1 Een eerste doel van deze evaluatie is om te toetsen of de bouwkundige doelstellingen van het project zijn gehaald, zoals omschreven in een allergeenarm programma van eisen. Een tweede doel van de evaluatie is om na te gaan wat de ervaringen van betrokkenen waren en op welke aspecten van het realisatieproces eventueel verbeteringen mogelijk zijn. De evaluatie is vooral praktisch gericht en ondersteunend bij de besluitvorming rond de toekomstige ontwikkeling van allergeenarme woningen.

Vraagstelling Vragen die bij deze evaluatie aan de orde komen zijn: - Het programma van eisen allergeenarm bouwen omvat bouwkundige eisen, eisen ten aanzien van de woonomgeving en richtlijnen over voorlichting en stimuleren van gewenst bewonersgedrag. Hoe is dit programma uitgewerkt bij dit project? - Hoe is het realisatieproces verlopen? - In hoeverre zijn de eisen en richtlijnen uit het programma van eisen gerealiseerd? - Wat zijn de extra kosten van de bouw van allergeenarme woningen en zijn de woningen uiteindelijk gerealiseerd binnen het vooraf vastgestelde budget? Hoe zijn de extra maatregelen die nodig zijn om allergeenarme woningen te realiseren, gefinancierd? - Hoe is de werving, selectie en toewijzing van de woningen verlopen? - Hoe is de samenwerking verlopen tussen de verschillende bij het project betrokken partijen? - Wat zijn aanbevelingen en praktische tips voor eventuele toekomstige projecten?

Onderzoeksopzet De vraagstelling is beantwoord door het bestuderen van stukken (documentanalyse) en door middel van interviews met vijf personen (zie bijlage 1) die bij de realisatie van het project waren betrokken. Voor de documentanalyse is gebruikgemaakt van verschillende documenten die tijdens het proces zijn opgesteld: een projectplan en een programma van eisen, de verslagen van vergaderingen van de werkgroep, een convenant en verschillende andere documenten. 1

5

Allergeenarm bouwen, eerste ervaringen. Evaluatie van het realisatieproces van veertig allergeenarme woningen in Barendrecht. Els de Jong, Rotterdam, SEV, september 2003.

Een selectie van leden van de werkgroep en andere betrokkenen bij het realisatieproces zijn mondeling of telefonisch geïnterviewd. De adviseur duurzaam en gezond bouwen van de GGD Rotterdam e.o. heeft telefonisch toelichting gegeven op enkele punten uit het programma van eisen en de architect van de woningen heeft kort schriftelijk commentaar gegeven op het project.

Opzet van dit rapport Het volgende hoofdstuk is een beschrijving van het realisatieproces van de twintig allergeenarme woningen in Terwijde met een terugblik van de geïnterviewden. Vervolgens geeft hoofdstuk 3 een feitelijke beschrijving van de gerealiseerde woningen en de woonomgeving. In hoofdstuk 4 wordt beschreven hoe het programma van eisen (PvE) tot stand is gekomen. Aan de hand van het PvE van de allergeenarme woningen wordt nagegaan in hoeverre dit is gerealiseerd en zo niet, wat redenen waren om van eisen af te wijken. Hoofdstuk 5 behandelt de financiële aspecten van het project, hoofdstuk 6 de werving en selectie van kandidaten voor de huurwoningen. In hoofdstuk 7 komt aan de orde hoe de samenwerking bij dit project is verlopen. Het gaat daarbij vooral om de mening van de betrokkenen hierover. Hoofdstuk 8 geeft het eindoordeel en de conclusies weer van de betrokkenen bij het realisatieproces. Het laatste hoofdstuk 9 geeft conclusies en aanbevelingen.

6


2

Het verloop van het realisatieproces

Het realisatieproces van de twintig allergeenarme woningen in Terwijde omvat de periode van eind 1998 tot zomer 2004.

Het initiatief Eind 1998 is de coördinator Initiatievenbeleid van projectbureau Leidsche Rijn op zoek naar bijzondere initiatieven, die passen binnen het thema Gezond Wonen. Projectbureau Leidsche Rijn heeft besloten iets met dit thema te doen in het deelplan Terwijde. De coördinator neemt contact op met de GG&GD Utrecht en hoort dat een beleidsmedewerker van deze dienst betrokken is bij een landelijk experiment allergeenarm bouwen. Na enig overleg vinden de partijen elkaar: een groep deskundigen die allergeenarme woningbouwprojecten wil starten en projectbureau Leidsche Rijn die een locatie kan aanbieden. Het Utrechtse project is vanaf de start aangehaakt bij de landelijke werkgroep. Veel wordt overgenomen uit Rotterdam, waar in die tijd het eerste allergeenarme woningbouwproject in Nederland wordt gerealiseerd in de vinexlocatie Carnisselande, gemeente Barendrecht. Mei 1999 ligt er een concept globaal plan van aanpak voor de allergeenarme woningen, opgesteld door de coördinator Initiatievenbeleid Leidsche Rijn en de GG&GD. Punten die in het plan van aanpak aan de orde komen zijn het programma van eisen, het zoeken naar een opdrachtgever, financiën, organisatie eerste werving en selectie, en beheer. In juli 1999 neemt de coördinator Initiatievenbeleid contact op met de Dienst Stadsontwikkeling (DSO) van de gemeente Utrecht. Leidsche Rijn heeft haar eigen eisen ten aanzien van duurzaamheid en toegankelijkheid en er bestaan specifiek Utrechtse eisen ten aanzien van materiaalgebruik. Zij verzoekt het Rotterdamse programma van eisen voor allergeenarme woningbouw te ‘vertalen’ naar de Utrechtse situatie en op basis hiervan een globale kostenraming te maken. De DSO heeft dit in oktober klaar. De DSO schat de totale meerkosten van het allergeenarme pakket op ƒ 15.460,- (K 7.015) per woning.

De haalbaarheid van het plan De volgende stappen zijn het zoeken naar een opdrachtgever voor de bouw van de woningen en de benodigde financiën. Het zoeken naar een opdrachtgever verloopt soepel. Enkele Utrechtse corporaties bouwen in Leidsche Rijn en zij komen in aanmerking om als opdrachtgever deel te nemen aan het project. Woningbouwcorporatie Mitros is direct geïnteresseerd. De directeur kent de plannen voor het allergeenarme project in Barendrecht en is enthousiast om aan dit experiment deel te nemen. Het vinden van de benodigde financiën verloopt minder voorspoedig. De kosten voor de extra bouwkundige maatregelen worden geschat op ƒ 300.000,-/K 136.134,- (twintig woningen à ƒ 15.000,-/K 6.807,-). De extra kosten voor werving en voorlichting worden geschat op ƒ 60.000,-/K 27.227,-. Februari 2000 schrijft de coördinator Initiatievenbeleid in een memo aan projectbureau Leidsche Rijn, onder het kopje ‘Allergeenarm bouwen en wonen in Leidsche Rijn haalbaar?’ dat er drie factoren zijn die de haalbaarheid sterk bepalen: 1. Is Mitros bereid minimaal twintig allergeenarme woningen te ontwikkelen? Mitros wil op dat moment tien allergeenarme woningen ontwikkelen, indien de kosten worden gesubsidieerd. Maar het aantal van tien is te klein voor het gezondheidsonderzoek dat is gekoppeld aan dit experiment. 2. Is de intentie van de GG&GD helder? Zij dient substantieel tijd vrij te maken en te investeren als trekker van het werving- en selectieproces, ontwikkeling bewoners-

7

3.

voorlichting, bewaker van het specifieke PvE en koppeling met het landelijke experiment. En ten slotte, is de financiering rond te krijgen? De financiering van werving en voorlichting zal niet op veel problemen stuiten, maar van de bouwkundige maatregelen wel.

In de loop van 2000 gaat Mitros akkoord met de bouw van twintig allergeenarme woningen. Voor subsidiëring van de bouwkundige kosten zijn er contacten met het ministerie van VROM en de gemeente Utrecht. Ook wordt in maart 2000 een subsidieverzoek ingediend bij ziektekostenverzekeraar Anova, die het verzoek echter afwijst. In 2000 start de planvorming voor woningbouw in Terwijde, maar is de financiering van de allergeenarme woningbouw nog niet rond. Het gaat om een project van 110 sociale huuren 123 koopwoningen, die gezamenlijk door Mitros en Rabo/Wilma worden ontwikkeld. Omdat de technische voorzieningen van de woningen nog niet hoeven te zijn uitgewerkt in de fase van voorlopig ontwerp is dat niet zo’n probleem. Een groot voordeel is dat er in het ontwerp van de woningen nauwelijks iets hoeft te worden gewijzigd om de allergeenarme maatregelen te kunnen doorvoeren.

Op 19 februari 2001 gaat de gemeente Utrecht akkoord met het advies van DSO om een financiële bijdrage te leveren van ƒ 300.000,-/K 136,134,- , maximaal ƒ 15.000,-/ K 6.807,- per woning krachtens de algemene subsidieverordening van de gemeente Utrecht. Ook is er dan een subsidie van ƒ 40.000,-/K 18.151,- toegezegd uit de pot experimentenkrediet 2000 van de provincie Utrecht voor de werving en voorlichting van het project. December 2001 gaat er nog een subsidieverzoek de deur uit voor voorlichting en communicatie, aan het Fonds Antispeculatiebeding. November 2002 komt de formele toezegging binnen, dat ook dit subsidieverzoek wordt gehonoreerd met een bedrag van ƒ 30.000,-/ K 13.613,-.

Planvorming allergeenarme woningen De haalbaarheid van het plan lijkt gewaarborgd. Vanaf september 2001 functioneert er een werkgroep allergeenarm bouwen en wonen waarin projectbureau Leidsche Rijn, Thuiszorg Utrecht, Mitros en GG&GD Utrecht deelnemen en die regelmatig bij elkaar komt.

8


Binnen de planvorming is de eerste stap de keuze welke woningen binnen het woningbouwplan Terwijde allergeenarm zullen worden gebouwd. Er zijn in het allergeenarme PvE verschillende eisen opgenomen ten aanzien van de ligging van de woningen. De GG&GD schakelt de hulp in van de GGD Rotterdam, die naar het plan kijkt. In de werkgroep komt de locatiekeuze verschillende keren aan de orde. Februari 2002 presenteert Mitros de gekozen locaties in de werkgroep. Bij de keuze van de woningen is gelet op geveloriëntatie; oostwest is de eerste keus, gevolgd door een oriëntatie op het zuiden. De GG&GD Utrecht heeft voorkeur voor een spreiding van de woningen ter voorkoming van een ‘astmastraatje’. Maar Mitros stelt, dat in de onderhandelingen over het terugbrengen van de kosten dit het wisselgeld is: Twee blokken van vier en twaalf woningen op een rijtje. (Zie voor een situatieschets bijlage 2). Voor de bouw is dit organisatorisch veel makkelijker te realiseren. Bovendien is de kans op bouwfouten kleiner en zullen aangrenzende tuinen eerder conform de richtlijnen allergeenarm zijn ingericht. Najaar 2001 is er ook aandacht voor het Inrichtingsplan van Terwijde. De GGD Rotterdam geeft commentaar op het voorlopig ontwerp voor dit groenplan. Het ingenieursbureau Utrecht, groep Ontwerp Stedelijke Omgeving reageert hierop en wijzigt een aantal toegepaste planten en bomen in het definitief ontwerp. Echter, niet alle wensen worden ingewilligd. Het definitieve inrichtingsplan wordt vastgesteld op 3 oktober 2001. November 2001 is ook gestart met het maken van een definitief ontwerp voor de woningen. Dan blijkt dat er met de allergeenarme maatregelen een bedrag is gemoeid van ruim ƒ 24.000,-/K 10.890,-, wat een tekort van ruim ƒ 9.000.-/K 4.084,- per woning zou betekenen. Opnieuw gaat de werkgroep op zoek naar extra financiering van deze maatregelen. Voorjaar 2002 komen de bouwkundige maatregelen uit het PvE dat door Mitros is gemaakt op basis van het Utrechtse PvE van DSO, aan de orde. Op 11 april volgt er een “zeer vruchtbare en geanimeerde bijeenkomst” waar het PvE wordt becommentarieerd en aangepast. Mitros, DSO, GG&GD Utrecht, Thuiszorg Utrecht en de GGD Rotterdam zijn hierbij aanwezig. Een belangrijke aanpassing is het afzien van een systeem van gebalanceerde mechanische ventilatie. Er is een voorkeur voor natuurlijke ventilatie. Ook wordt afgesproken, dat het groenplan nog eens ter discussie zal worden gesteld. DSO zal dit inbrengen bij de regiestaf Leidsche Rijn. Dit verloopt niet erg voorspoedig. Mitros benadrukt in de werkgroep dat als het groenplan niet wordt gewijzigd, dit voor Mitros een breekpunt in deelname kan zijn. Bij een bijeenkomst van de werkgroep in september 2002 meldt de coördinator Bijzondere initiatieven dat het bijstellen van het groenplan in de zomer is gelukt, op basis van een lange lijst met ‘goede bomen’ van de GGD Rotterdam. Er is echter geen bevestiging op papier.

Bouwfase woningen November 2002 is de planvorming van de woningen al ver gevorderd. De bouwvergunning is verleend. Oorspronkelijk is de bedoeling dat Mitros de woningen zelf gaat ontwikkelen, maar uiteindelijk is besloten dat BAM/Wilma, die de koopwoningen in het gebied ontwikkelt, ook projectontwikkelaar wordt van de huurwoningen. BAM/Wilma en Mitros sluiten een turn-key overeenkomst. In december 2002 start Wilma Bouw met de bouw in scherf 15A. Tijdens de bouw houdt Mitros Ontwikkeling wel ‘de vinger aan de pols’ ondanks de turn-key overeenkomst. De reden is dat het om een bijzonder project gaat met niet alleen twintig allergeenarme woningen, maar ook nog zeven woningen voor licht verstandelijk gehandicapten. De projectmanager van Mitros Ontwikkeling gaat een keer per week op de bouw kijken, en woont de bouwvergaderingen bij. Ook is er gedurende 16 uur per week een opzichter van Mitros Ontwikkeling op de bouw aanwezig. Terwijl de bouw al is gestart, is het wachten nog steeds op een uitwerking door de aannemer van het besteksdeel van de extra allergeenarme maatregelen. Een ander punt van aandacht 9

in het voorjaar van 2003 is dat de aanpassingen in het Groenplan nergens op papier staan. De vraag is of het groenbestek op de juiste wijze is aangepast, en of niet alleen bomen maar ook struiken en andere aanplant voldoen aan het allergeenarme PvE. De werkgroep werkt nu ook aan een convenant, in navolging van het project in Barendrecht. Alle betrokken partijen onderschrijven daarmee formeel hun taken en inbreng in het project gedurende 15 jaar. Februari 2003 is het convenant gereed en kan het worden ondertekend door alle betrokken partijen. Maart 2003 vindt de bespreking plaats van de bestekstukken en tekeningen van de aannemer voor de allergeenarme maatregelen in de woningen. Aanwezig zijn de GGD Rotterdam, DSO, Mitros, BAM/Wilma. Het doel van deze bespreking is: - eventuele afspraken maken over wijzigingen in het allergeenarme bestek en tekeningen van BAM/Wilma; - bespreking van de kostenopstelling Bam/Wilma; - in principe accordering door subsidiegever DSO. De kostenopstelling van de aannemer komt overeen met de eerder genoemde ƒ 15.000,-/ K 6.807,-. De extra bouwkundige maatregelen kunnen dus worden gefinancierd met de subsidie van de gemeente Utrecht. Vooral op advies van de GGD Rotterdam wordt nog een aantal wijzigingen doorgevoerd, zoals warmteregeling per vertrek voor de vloerverwarming op de verdieping en ventilatieroosters die naar boven zijn gericht. Op dat moment zijn de kozijnen met roosters al door de aannemer besteld, zodat wordt besloten dit alleen in de woonkamer nog te veranderen. Deze aanpassingen brengen meerwerk met zich mee. Op deze bijeenkomst gaat de DSO in principe akkoord met het voorgestelde plan en is de subsidie definitief. Mei 2003 bespreekt de gemeentelijke ‘Groenclub Terwijde’ nog eens de allergeenarme maatregelen. “Aanwezigen zijn van mening dat een ‘allergeenarme woonomgeving’ in Terwijde absoluut niet mogelijk is, omdat de nabijheid van het Leidsche Rijn-park maakt dat de hoeveelheid allergenen in de lucht amper te is beïnvloeden.” De werkgroep besluit een straal van honderd meter aan te houden voor een allergeenarme inrichting. Een aantal bomen en struiken wordt gewijzigd en ook wordt aandacht besteed aan het opnemen van richtlijnen voor het beheer. Ditmaal worden de voorstellen wel vastgelegd in nieuwe stukken: het nieuwe groenplan is 1 oktober 2003 klaar. In juni 2003 is de planning nog dat de woningen in maart 2004 worden opgeleverd. Maar na de zomer blijkt, dat het opeens veel sneller gaat. De eerste woningen worden opgeleverd tussen week 48 (2003) en week 3 (2004) en de laatste huizen in week 12 (2004). Dit betekent dat er nu haast moet worden gemaakt met de voorlichting aan de gezinnen die de

10


eerste woningen gaan betrekken. Er zijn inmiddels negen gezinnen definitief geselecteerd, dus voldoende voor de eerste woningen.

De oplevering van de woningen De feestelijke opening van de eerste vier woningen vindt plaats in week 48 op vrijdag 28 november 2003. Dan krijgt de eerste bewoner van een allergeenarme woning in Terwijde Leidsche Rijn de sleutel van zijn woning officieel aangeboden door wethouder Volksgezondheid en Welzijn van de gemeente Utrecht, de heer T. Gispen. De volgende vier woningen worden rond de kerst opgeleverd. Dit zijn de woningen op de koppen van de blokjes. De andere twaalf woningen worden opgeleverd in de periode tussen april en juli 2004. De oplevering verloopt goed. Het aantal gebreken is niet hoog, twee tot drie gemiddeld, variërend van een grote fout (het ontbreken van een deur) tot kleine minpuntjes, zoals een klein kwastje verf.

Beoordeling van het procesverloop De betrokkenen vinden dat het proces redelijk voorspoedig is verlopen. In het begin was er vertraging bij de planvorming van Leidsche Rijn, maar dat was voor dit project niet zo erg. Coördinator Initiatievenbeleid: “In het begin zei ik: over twee jaar kunnen we er wonen en dat werden er vijf. De planning was een en al knelpunt. Er moest nog grond worden aangekocht. Daar liep ik in Leidsche Rijn met al mijn projecten tegenaan. In dit geval was het een voordeel dat er geen toekomstige bewoners bij betrokken waren, zoals bij mijn andere projecten.” Later in het proces verloopt de planvorming vlot. Het financieel rond krijgen van het project was in het begin niet eenvoudig. De coördinator Initiatievenbeleid, een betrokkene van het eerste uur: “Toen Mitros erbij kwam, was het al wel duidelijk, dat het geen cent extra mocht kosten. Mijn ervaring is dat alle partijen dat zeggen in de startsituatie, in het begin schrik ik daar nooit van. Het hangt er alleen van af hoe lang ze het volhouden en de gemeente en Mitros hebben dat heel lang volgehouden. Er was heel lang getouwtrek tussen de gemeente en de woningbouwcorporatie. Uiteindelijk is subsidie door de gemeente gegeven met de restrictie dat het geld zou worden uitgekeerd als Mitros daadwerkelijk zou opleveren volgens het plan van aanpak.” De meeste geïnterviewden zijn bij het project gekomen toen deze hobbel al was genomen. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Wat ik uit de boeken heb begrepen, was er al vrij snel het aanbod van subsidie door de gemeente Utrecht.”

11

Een knelpunt in het bouwproces was, dat de bouw al was gestart voordat het allergeenarme maatregelenpakket helemaal rond was met de aannemer en daarmee ook met de subsidiegever. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “In de woonkamer zijn de roosters aangepast. Het lastige van dit punt was dat de uiteindelijke besteksuitwerking van de aannemer laat afkwam. Er lagen al opdrachten naar timmerfabrieken voor ramen met roosters erin. Dus dat is niet goed gelopen, daar was ik niet erg blij mee. Technische eisen en je aanwijzingen over het materiaalgebruik zou je al in je programma van eisen moeten opnemen. Dat is nu niet gebeurd en dat gaf wat discussies en onduidelijkheden toen het bestek van de aannemer op tafel lag.”

Een ander knelpunt was het groenplan. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Ik heb op een gegeven moment gezegd: als er geen aangepast gemeentelijk groenplan komt dan komen er wat mij betreft ook geen aangepaste woningen. Daar heb ik redelijk stelling in genomen. Maar dat groenplan is nooit op tafel gekomen. Terwijl het PvE wel gewoon op schrift stond en is uitgedeeld in de werkgroep. Om te kunnen checken of de ideeën ook goed worden vertaald, is het makkelijker als je documenten met elkaar uitwisselt.” Ook de coördinator Initiatievenbeleid vindt de gang van zaken rondom het groenplan niet goed. “De aanhaking bij de fysieke planvorming is niet zo goed verlopen. Het waren te veel gescheiden trajecten. Wat betreft de woningbouw ging het wel. Mitros zat er wel bovenop als het ging om de woning. Maar met de woonomgeving is het later mis gegaan, dat hebben we echt moeten repareren. In het gemeentelijke groenplan stonden allemaal vreselijk stuifmeelhoudende soorten. We moesten er veel aan doen om dat terug te draaien.” De projectmanager van Mitros Ontwikkeling vindt dat de bouw heel voorspoedig is verlopen. “De allergeenarme woningen hebben de bouw totaal niet vertraagd. Sterker nog, de bouw is zeer voorspoedig verlopen. Dat komt ook omdat we voordat we begonnen, exact wisten waar we aan begonnen.” Hij vindt het van wezenlijk belang dat het programma van eisen voor de bouw al goed was uitgewerkt en dat er tijdens de bouw ook niets aan hoefde te worden bijgesteld.


3

Projectbeschrijving

De twintig allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht maken deel uit van een groter nieuwbouwproject van sociale huurwoningen en koopwoningen, scherf 15A, een van de deelplannen van Terwijde.

Terwijde In Terwijde worden in totaal 3.400 woningen gebouwd. Het inwoneraantal zal circa 10.000 zijn. Terwijde is de meest waterrijke wijk van Leidsche Rijn. In de wijk komen verschillende scholen en kinderdagverblijven. Binnen een straal van een kilometer zijn verschillende voorzieningen gepland zoals scholen, kinderdagverblijven, een gezondheidscentrum, zwembad en een NS-station. Iets verder weg, ongeveer op 1,5 km afstand komt een winkelcentrum.

Projectgegevens De 110 sociale huurwoningen zijn eengezinswoningen met vijf kamers. De architect van de woningen is Van Tilburg en partners te Rotterdam. Er zijn twintig allergeenarme woningen. Acht wat grotere allergeenarme woningen op de kop van de woonblokken. Deze hebben aan de voorzijde geen schuine kap, waardoor de zolderkamer groter is. De begane grond en de eerste verdieping van deze woningen is identiek aan de twaalf in de straat gelegen woningen. Zie voor een situatieschets, geveltekeningen, plattegronden en doorsneden van de woningen bijlage 2 en 3.

13

Woningen gebruiksoppervlak beukmaat woningdiepte verdiepingshoogte

80 m2 5,14 m 9,75 m 2,45 m

Alle woningen hebben een keuken aan de straatzijde en de woonkamer grenzend aan de tuin. Op de eerste verdieping zijn aan de achterzijde twee slaapkamers en aan de voorgevel een slaapkamer en de badkamer. Op de tweede, zolderetage onder de kap is een vierde slaapkamer en een bergruimte met opstelmogelijkheid voor wasmachine en wasdroger. Hier bevindt zich ook de stofzuigerinstallatie en de ventilatiebox.

Huurprijzen bij oplevering De aanvangshuren van de woningen variëren van K 360,- tot K 418,- netto.

Betrokken partijen Opdrachtgever Mitros Beheer Mitros Wonen Utrecht Architect Van Tilburg en partners Aannemer, projectontwikkelaar Wilma/BAM Initiatief Projectbureau Leidsche Rijn in samenwerking met GG&GD Utrecht

Landelijke organisatie Het project in Terwijde is vanaf het begin verbonden met de landelijke werkgroep allergeenarm bouwen met vertegenwoordigers van de GGD Rotterdam, GGD Eindhoven, de GG&GD Utrecht en de programmabegeleider Gezond en Duurzaam Bouwen van de SEV. Een medewerker van de afdeling Milieu en Hygiëne van de GGD Rotterdam en omstreken ondersteunt de landelijke werkgroep en verzorgt het projectsecretariaat. De werkgroep wordt ondersteund door de SEV in het kader van het programma Gezond en duurzaam bouwen. Bij de ontwikkeling van het project is gebruikgemaakt van het programma van eisen allergeenarm bouwen dat is ontwikkeld door de GGD Rotterdam en omstreken en dat ook is gebruikt bij de bouw van de eerste allergeenarme woningen in Nederland in Barendrecht. Ook andere zaken zoals voorlichting, werving en selectie zijn afgestemd op de werkwijze in Rotterdam. Niet alleen om gebruik te maken van bestaande expertise maar ook ter wille van een gezondheidsonderzoek dat is gekoppeld aan dit experiment. Om onderzoekstechnische redenen is het noodzakelijk zoveel mogelijk aspecten van de twee projecten in Barendrecht en Utrecht vergelijkbaar te houden.

14


4

Van realisatieplan tot realiteit

Ontwikkeling programma van eisen voor de woning Bij de bouw van de allergeenarme woningen in Terwijde, Leidsche Rijn is het programma van eisen allergeenarm bouwen van de GGD Rotterdam het uitgangspunt geweest. Dit programma van eisen is opgesteld aan de hand van de uitkomsten van een expertmeeting, georganiseerd door de GGD Rotterdam in maart 1998. Deelnemers aan deze expertmeeting waren betrokkenen bij de bouw van de allergeenarme woningen in Barendrecht: medewerkers van de GGD Rotterdam en tien extern deskundigen. Ter voorbereiding van de expertmeeting zijn op basis van literatuurstudie en gesprekken met deskundigen drie sets stellingen geformuleerd met criteria die van belang kunnen zijn voor een allergeenarme woning. De eerste set stellingen heeft betrekking op bouwtechnische aspecten, de tweede set op bewonersgedrag en de derde set op selectiecriteria voor toekomstige bewoners. Aan de deelnemers is gevraagd om hun mening te geven over deze stellingen, waarbij er drie keuzemogelijkheden waren: ‘Hoort bij een basispakket’, ‘Kan erbij als extra’, ‘In de prullenbak’. De uitkomsten van de expertmeeting zijn vertaald in een programma van eisen, bestaande uit een basispakket voor de woning met zeven eisen, eventueel aangevuld met een extra pakket, en vijf eisen voor de woonomgeving. Dit programma van eisen (PvE) is door de GGD Rotterdam tijdens het realisatieproces van de allergeenarme woningen in Barendrecht verder uitgewerkt en gedetailleerd tot een omvangrijke lijst maatregelen, die zijn opgenomen in de SEV-brochure Allergeenarme woningen. Bij het project in Terwijde is het eerste programma van eisen uit Rotterdam (basispakket en extra pakket) voorgelegd aan de Dienst StadsOntwikkeling (DSO) van de gemeente Utrecht om het af te stemmen op de algemene voorwaarden en richtlijnen van de gemeente Utrecht en het plangebied Leidsche Rijn. De uitkomst is een door DSO opgesteld programma van eisen bestaande uit veertien punten. Het uitgebreide PvE uit de SEV-brochure is bij dit project dus niet gebruikt. In het Utrechtse PvE zijn de globale eisen zoals omschreven in het Rotterdamse PvE aangehouden. De vertaling van deze eisen in bouwkundige maatregelen wijkt hier en daar af. De belangrijkste verschillen zijn: - In plaats van vloerverwarming alleen op de begane grond neemt DSO vloerverwarming op in de gehele woning. - Geen kruipruimtefolie. DSO vindt dat niet nodig in verband met de eis van luchtdichtheid van de begane grondvloer in het Bouwbesluit. - Gebalanceerde mechanische ventilatie met warmteterugwinning in plaats van natuurlijke ventilatielucht toevoer. - Aansluiting voor wasdroger, maar situatie aan gevel is niet vereist (condensdroger). - De eis ‘Makkelijk reinigbaar door goede detaillering’ is uitgewerkt met een zwevend toilet en holle plinttegels. - Eisen ten aanzien van droogstoken zijn uitgewerkt: een maand later opleveren. Om bouwvocht te vermijden worden ook prefab-materialen aanbevolen. - Een indeling met een natte ruimte aan de gevel en een aparte slaapkamer voor de patiënt wordt niet nodig geacht vanwege een efficiënte ventilatieregeling en lage temperatuurverwarming in het hele huis. Als extra wordt door DSO aandacht gevraagd voor het toe te passen isolatiemateriaal in binnen- en buitenwanden. Glas- en steenwol kunnen via kleine kieren het binnenmilieu binnendringen en irritaties veroorzaken. Daarom zorgen voor goede kierdichting van aansluitnaden of kiezen voor een ander, niet pluizend isolatiemateriaal.

15

Op 11 april 2002 vindt er een overleg plaats met vertegenwoordigers van Mitros, DSO, GG& GD Utrecht, Thuiszorg en GGD Rotterdam, waarbij het PvE van DSO wordt besproken. Een belangrijke wijziging is dat wordt gekozen voor natuurlijke ventilatieluchttoevoer. Een nadeel van gebalanceerde mechanische ventilatie met warmteterugwinning is dat dit hoge eisen stelt aan het onderhoud. Als de kanalen in de loop der tijd vervuilen, kan dit juist schadelijk zijn voor het binnenmilieu. Ook kan het apparaat geluidsoverlast veroorzaken, wat ertoe leidt dat bewoners het apparaat soms uitschakelen. Kruipruimtefolie wordt conform het advies van DSO niet toegepast. Wel wordt vastgehouden aan de Rotterdamse eisen van een badkamer aan de gevel en een directe afvoer naar buiten voor de wasdroger. Een zwevend toilet is inderdaad praktisch, maar erg duur. De GGD Rotterdam hecht meer waarde aan het beperken van afvalopslag in de woning. Er komt een bakje voor gescheiden afvalopslag in het gootsteenkastje in de keuken.

De bouwkundige maatregelen Op basis van deze bespreking maakt Mitros een programma van eisen van 22 punten (zie bijlage 4), dat door de werkgroep en de gemeente Utrecht wordt goedgekeurd en door de aannemer zonder ingrijpende wijzigingen verder wordt uitgewerkt. Hieronder wordt telkens per punt beschreven hoe een punt in het PvE is gerealiseerd en wat het oordeel daarover is van de geïnterviewden. Het commentaar van de geïnterviewden staat beschreven in de toelichting. Eis 1 Gehele woning (stadsverwarming) voorzien van vloerverwarming m.u.v. zolder. Op zolder een radiator; temperatuureis als overige slaapkamers. Luchtvochtigheid < 50%. Voldoet: vloerverwarming op begane grond en verdieping, met op de verdieping thermostaatregeling per vertrek. Voldoet: radiator op zolder is standaard, geen lage temperatuurverwarming. Toelichting: Een lage luchtvochtigheid (< 50%) is een streven, maar is volgens de adviseur duurzaam en gezond bouwen van de GGD Rotterdam ‘niet te bouwen’, dat wil zeggen niet direct te vertalen in bouwkundige maatregelen. Bij de bestekbespreking in maart 2003 doet de GGD Rotterdam de aanbeveling om de vloerverwarming op de verdieping per kamer instelbaar te maken. Er komt een temperatuurregeling per vertrek, die als meerwerk wordt doorberekend en gefinancierd door Mitros. Niet iedereen is overtuigd van het nut van deze maatregel. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “We hebben per vertrek regelbare vloerverwarming op de verdieping. De bouwers vonden dat niet zo zinnig, maar we hebben het in overleg met GGD Rotterdam toch gedaan. De verschillende gezinsleden kunnen zo hun slaapkamer meer op maat verwarmen (ouders bijvoorbeeld standaard minder warm dan astmatisch kind), wat voor de stookkosten gunstig is. De gemaakte keuze moet zich nog gaan bewijzen vanuit het gebruik.” Eis 2 Mechanisch ventilatiesysteem en daarbij een geoptimaliseerde natuurlijke toevoer. Aanbrengen van een extra ventilatorschakelaar bij of in de badkamer (hotelschakeling met keuken). Afzuigeisen: keuken 125m3/h, badkamer 75m3/h, toilet 25m3/h. In de ramen of kozijnen over de volle breedte ventilatieroosters situeren; nader berekenen ter definitieve bepaling. Voldoet: mechanisch ventilatiesysteem met omschreven capaciteit. Voldoet: extra ventilatieschakelaar bij de douche. Voldoet: ventilatieroosters over de volle breedte.

16


Toelichting: De ventilatie-eisen voor de woonkamer en het toilet zijn standaard. Alleen de eis van 75m3/h voor de badkamer ligt 25m3 hoger dan normaal. Nog een extra eis aan het mechanisch ventilatiesysteem is dat er ook op zolder een afzuigpunt is met een capaciteit van 75m3/h. Toch hebben de allergeenarme woningen hetzelfde ventilatiesysteem als de gewone woningen in het project. Een dergelijk systeem heeft altijd enige overcapaciteit, zodat volgens de bouwers met inregelen de benodigde capaciteit kan worden gehaald. Wel is het zo dat de capaciteit van een ventilatiesysteem na verloop van tijd door vervuiling enz. terugloopt. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “De ventilatiebox moet voldoende capaciteit hebben, omdat die in de loop der tijd wat schijnt terug te lopen. Daarom moet je de capaciteit wat aan de hoge kant nemen. Zo’n krachtiger apparaat geeft ook wel weer meer herrie, dus in die zin heeft men getracht zo zuinig mogelijk te kiezen in capaciteit.” Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Bij alle woningen die worden opgeleverd, wordt de capaciteit gemeten. Puntje van aandacht was wel dat bij oplevering bleek dat die meetstaten er niet waren. Dus er is na oplevering gemeten, en die staten zijn inmiddels binnen.” De capaciteit van het systeem is vrijwel overal gemeten en blijkt te voldoen. Bij de besteksbespreking in maart 2003, toen de bouw al was gestart, kwam naar voren dat ventilatieroosters die naar boven zijn gericht de voorkeur hebben. De luchtstroom wordt beter verdeeld en bewoners ervaren minder tocht. Dit heeft weer tot gevolg dat zij de roosters niet te snel dichtzetten en dus beter ventileren. De aannemer had op dat moment de kozijnen met ventilatieroosters al besteld. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Alleen voor de woonkamer is dat bijgesteld, daar zijn roosters geplaatst die de lucht naar boven geleiden, zodat het geen koude luchtstroom veroorzaakt. Achteraf gezien zijn het niet eens zo veel meerkosten.” Een ander punt dat na de besteksbespreking nog moest worden bijgesteld, is het badkamerraam. De GGD Rotterdam adviseert geen rooster in het badkamerraam om de mogelijkheid uit te sluiten dat vochtige lucht uit de badkamer door het ventilatiesysteem de woning wordt ingetrokken. Eis 3 Twee afzuigpunten in de keuken; naast motorloze afzuigkap ook een hoger gelegen afzuigpunt. Voldoet: tegenwoordig standaard. Toelichting: Een motorloze afzuigkap is niet standaard meegeleverd bij de woningen. Wel is de bewoners geadviseerd deze zelf aan te brengen. Eis 4 Ook een afzuigpunt op zolder. Voldoet: afzuigpunt 75m3. Toelichting: Het afzuigpunt zit rechtstreeks op de box van het mechanische ventilatiesysteem. Op de box zit de mogelijkheid om er een dop af te halen en zo rechtstreeks af te zuigen. Het is dus niet nodig een extra leiding met ventiel aan te leggen.

17

Eis 5 Toepassing van niet-schimmelgevoelige materialen; aantonen middels attesten. Voldoet. Toelichting: Is standaard volgens huidige bouwregelgeving. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Toen dit plan werd ontwikkeld waren de standaardeisen nog niet zo strikt. En er zijn nog steeds kitsoorten in de handel die schimmelgevoelig zijn, maar die hebben we niet toegepast. Van plaatmateriaal weet je het vaak niet, maar als er een harde coating op zit, is alles wat eronder zit afgeschermd (zie ook eis 6).” Eis 6 Toe te passen spaanplaat dient formaldehydevrij te zijn en te worden afgewerkt met een kunststof coating. Voldoet: toegepast op zolder. Toelichting: Dit zijn kant-en-klaarplaten, die zijn toegepast bij de dakconstructie. De kunststofcoating sluit volledig af en is goed schoon te houden. Eis 7 Wanden behangklaar en met losse, afgeronde plinten opleveren; voorzien van afwerkingadvies aan bewoners. Voldoet: afgeronde plinten los geleverd met afwerkingadvies voor de bewoners. Toelichting: Bouwbehang is als allergeenarme wandbekleding niet zo geschikt, vooral niet als dit langer dan enkele jaren op de muur blijft. Daarom is besloten de wanden behangklaar op te leveren. Ook het leveren van losse plinten is er voor bedoeld dat deze goed worden geplaatst, nadat vloerbedekking is gelegd, zodat zo min mogelijk stofnesten ontstaan. Eis 8 Leveren van een centraal stofzuigersysteem; één afzuigpunt per verdieping. Slang dient alle vloerdelen te kunnen bereiken. Voldoet. Toelichting: Het leidingwerk ten behoeve van het stofzuigersysteem bleek bij deze woning eenvoudig in het ontwerp in te passen te zijn, dit heeft geen problemen opgeleverd. De bewoners bleken in het begin niet goed te weten hoe zij het stofzuigersysteem moesten gebruiken, wat klachten opleverde. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “In het begin hadden we nogal veel klachten van bewoners die problemen hadden met de stofzuiger. Dat lag niet aan de stofzuiger, maar dat lag aan de manier van gebruik. Je hebt een slang van 10 meter. Je moet die slang uitrollen naar het verste punt en daar beginnen met zuigen. Zo toewerken naar je contact, want dan ligt die slang altijd vrij. Als je vanaf de aansluiting gaat zuigen, dan rol je heel langzaam die slang uit en dan krijg je knikjes en toestanden. Dat is een gebruikssituatie, daar moet even aandacht aan worden besteed.”

18


Eis 9 Elektrisch koken. Voldoet. Toelichting: Elektrisch koken is standaard in dit deel van Leidsche Rijn in verband met stadsverwarming. Eis 10 Wasdroger (geen condensdroger) dient op zolder te worden geprojecteerd. Voldoet: vocht wordt rechtstreeks naar buiten afgevoerd. Toelichting: Wasmachine en droger staan beide op zolder. Bij plaatsing op zolder is de afvoer van de droger door het dak naar buiten korter, wat beter zou zijn voor de werking van het droogapparaat. Eis 11 Normale keukenkastjes, standaardhoogte. Voldoet. Toelichting: Bij het uitgebreide Rotterdamse PvE zijn keukenkastjes tot aan het plafond opgenomen om te voorkomen dat deze bovenop heel stoffig worden. Bij de discussie over het PvE in Utrecht is gesteld dat de standaard-keukenkastjes in de sociale huursector niet zo hoog zijn dat ze moeilijk schoon te houden zijn. Eis 12 Niet-dragende binnenwanden van metal-stud of gips; goedkoopste oplossing. Voldoet: gipsblokken. Toelichting: Metal-stud zou als prefab-systeem minder bouwvocht veroorzaken, maar er is gekozen voor gipsblokken. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Het maakt op zich niet uit, want er is tijd vrijgemaakt om droog te stoken voor oplevering van de woning. Maar hoe minder je droog te stoken hebt, hoe korter die periode kan zijn.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Gipsblokken waren goedkoper en zijn steviger dan metal-stud. Qua geluidsisolatie schat ik gips ook beter in.” Eis 13 Zeer goede ventilatie van kruipruimte en alle doorvoeren rondom goed dicht afwerken; geen kruipruimtefolie toepassen. Voldoet. Toelichting: Hoewel het dicht afwerken van doorvoeren in de begane-grondvloer tegenwoordig als standaard wordt beschouwd, bleek dit na metingen van de dienst Bouwfysica bij de allergeenarme woningen in Barendrecht toch niet voldoende. In Utrecht zijn geen metingen gedaan.

19

Het toepassen van kruipruimtefolie wordt door de Utrechtse deskundigen gezien als een dubbelop maatregel bij een goed geïsoleerde begane-grondvloer. Bij de bespreking van het PvE werd ook gesteld dat bij het toepassen van kruipruimtefolie de mogelijkheid bestaat dat er water op blijft staan, wat juist een tegengesteld effect zou hebben. De latere ervaringen in Barendrecht bevestigen dit echter niet. Eis 14 RC-waarde constructie: 3,5m2K/W. Voldoet. Toelichting: De RC-waarde is een waarde voor het isolerende vermogen van een constructie. Deze eis is als extra maatregel overbodig geworden, nu dit is opgenomen in het vigerende Bouwbesluit. De DSO had als extra aanbeveling aan het PvE toegevoegd geen glas- en steenwol als isolatiemateriaal toe te passen of anders toe te zien op zeer goede kierdichting. De projectmanager meent dat hiermee wel rekening is gehouden. Het isolatiemateriaal was een harde plaat. Eis 15 EPC < 1. Voldoet: EPC = 0,98. Toelichting: De EPC is een norm voor de energiezuinige eigenschappen van een woning. Ook deze eis is als extra maatregel overbodig, nu een EPC < 1 is opgenomen in het Bouwbesluit. Eis 16 Gesloten keuken; glasdeur in het midden van de scheidingswand. Voldoet. Toelichting: Conform het Duurzaam bouwen-convenant moet de mogelijkheid aanwezig zijn om een gesloten keuken te realiseren. DSO beveelt glas aan in deze scheidingswand ten behoeve van sociale veiligheid. Hierdoor blijft er zicht op de straat vanuit de woonkamer. Ook is er dan vanuit de keuken zicht op de woonkamer, wat relevant is voor goed gebruik van de deur. In verband met het beperken van kookvocht in de woonkamer wordt besloten een tussenwand met glasdeur te plaatsen. Deze wand is de enige aanpassing aan het ontwerp van de woningen in verband met het allergeenarme PvE. Eis 17 Keuken en badkamer aan de gevel situeren. Voldoet. Toelichting: In het bestaande ontwerp van de woningen lagen badkamer en keuken ook al aan de gevel. Dit heeft ook de voorkeur van Mitros. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Dat is een eis die wij altijd proberen te realiseren in eengezinswoningen. Wij houden niet zo van inpandige sanitaire voorzieningen.”

20


Eis 18 In toilet en badkamer tot aan plafond doortegelen. Toepassen van holle plinttegels. T.b.v. voegwerk geen kleurmortels toepassen. Voldoet: doortegelen tot aan plafond. Voldoet: holle plinttegels toegepast. Voldoet: geen kleurmortels toegepast. Toelichting: De holle plinttegels waren moeilijk te vinden. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Bij duurdere tegelsoorten kan je elke tegel krijgen die je hebben wil, maar juist in de standaardtegel in A-kwaliteit heb je maar heel weinig keus.” “Een probleem hierbij was ook dat we een verdiepte douchevloer hadden ten opzichte van de vloer, daar hebben we een mouw aan moeten passen, hoe gaan we daarmee om. We hebben rond de douchehoek geëindigd met een halve tegel, die nagenoeg horizontaal ligt. En daar hebben we de plinttegel opgezet. Het valt nauwelijks op, maar doe je het niet, dan krijg je maatverschil met hele rare voegen.” Eis 19 Droogstoken van de woningen gedurende twee weken. Bouwtijdverlening in verband met droogstoken. Voldoet: Alle woningen drooggestookt voordat bewoners erin trokken. Deels wel na formele oplevering. Toelichting: De aannemer rekende in eerste instantie geen bouwtijdverlenging omdat het door de aanwezigheid van stadsverwarming mogelijk zou zijn al gedurende de bouw te beginnen met droogstoken. Dat bleek toch niet mogelijk omdat de woningen nog niet waren aangesloten op het energienet. Die extra twee weken waren toch nodig. Bij de oplevering van de eerste acht woningen was het droogstoken vergeten. De woningen waren formeel al opgeleverd, maar nog niet drooggestookt. Dit is toen door Mitros gedaan na oplevering door de aannemer maar voor overdracht aan de bewoners. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Toen zijn we alsnog gaan stoken en dat heeft geresulteerd in een stukje minderwerk natuurlijk. Want die twee weken huurderving, daar praat je dan over, hebben we van de aannemer teruggevorderd.” Eis 20 Scherpe hoeken dichtzetten zodat hoek 90 graden of meer wordt (bijv. weglopende schuine kant bij dakoversteek)/aanbrengen van knieschotten. Voldoet: knieschotten op zolder. Toelichting: De projectleider noemt dit een heldere eis in verband met stofnesten. In het bestek voor de allergeenarme woningen staat het aanbrengen van knieschotten op zolder omschreven als een extra eis. Dit is niet gedaan bij de gewone woningen. Tijdens de bouw zijn verder geen details tevoorschijn gekomen waar alsnog een oplossing voor moest worden gezocht.

21

Eis 21 Douchescherm aan één zijde, van hardglas of plexiglas, zonder frame of randjes, op enkele punten aan vloer en plafond vastgezet. Voldoet: maar met frame. Toelichting: Dit punt zat bij het PvE van de GGD Rotterdam in het extra pakket – eventueel als meerwerk aan te bieden aan huurder – maar is in Utrecht in het basispakket opgenomen. Het douchescherm staat op kleine pootjes, zodat het daaronder makkelijk schoon is te houden. Het douchescherm heeft wel randen. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “Er zit volgens mij wel een klein frame omheen, zonder frame was niet te krijgen. Het bestaat wel, in gehard glas kan je het wel krijgen, maar dat is het luxe verhaal.” Eis 22 Afvalbakjes (grijs + groen) met dichtgaande deksel onder gootsteenkastje (denk aan sifon). Voldoet. Toelichting: Ook deze eis staat in het Rotterdamse PvE in het pluspakket, maar is in Terwijde standaard in de woningen opgenomen. De bedoeling is dat de bewoners deze kleine afvalbakjes regelmatig legen en dat opslag van afval in de woning zo beperkt mogelijk blijft in verband met het risico van schimmelgroei en verspreiding van schimmels via de lucht. Het afval wordt in Terwijde ingezameld in ondergrondse afvalcontainers, drie verschillende voor huisvuil, groen en glas.

Eisen ten aanzien van de woonomgeving De vijf eisen aan de woonomgeving zijn zonder wijzigingen overgenomen uit het Rotterdamse Programma van eisen. Eis 1 Spreiding van woningen in blokken ter voorkoming van stigma (geen ‘astmastraatje’). Voorkeur: Rugwaartse koppeling en geveloriëntatie van de woningen oost-west. Voldoet: - woningen gespreid, twee blokjes van vier en een rijtje van twaalf; - rugwaartse koppeling in dit plan niet mogelijk; - twee blokjes van vier met oost-west geveloriëntatie, rijtje van twaalf woningen op zuid georiënteerd. Toelichting: Alle blokjes met een oost-west geveloriëntatie was niet mogelijk. Ook rugwaartse koppeling was niet mogelijk. Een zuid-oriëntatie was het meest gunstig, als oost-west niet was te realiseren. Wat spreiding betreft is gekozen voor een tussenvorm: geclusterd; niet volledig verspreid want dat maakt de kans op fouten in de bouw veel groter.

22


Eis 2 Niet dichtbij park of braakliggend terrein, lanen of bomenrijen met ‘windbestuivers’. Voorkeur voor waterrijke omgeving met veel verharding. Voldoet? Meningen zijn verdeeld: - park Leidsche Rijn ligt in de nabijheid; - lanen of bomenrijen met ‘windbestuivers’, elzen zijn vervangen door lijsterbes en andere ‘allergeenarme’ soorten; - Terwijde is een waterrijke wijk, maar niet met veel verharding in de omgeving. Toelichting: Sommige geïnterviewden zijn sceptisch op het punt of de ligging voldoet. Coördinator Initiatievenbeleid: “Naar de ligging hebben we wel gekeken, maar daar hebben we toen eerlijk gezegd een beetje lacherig over gedaan. Als je de kaart van Utrecht bekijkt en er dan een meetlatje langs legt, dan denk je, waar moeten die woningen komen te staan? Dat kan haast niet in randstedelijk gebied. Met Rotterdam overlegd, zo van “Dan moeten we het maar niet doen, he?” We hebben gevraagd, hoe hard is dit? Ze zeiden ja, het zou toch zonde zijn als die locatie verloren gaat. Zo gaat dat dan.” De sociaal-verpleegkundige: “Er komt een groot landschapspark met hooi, met elzen, berken, alles wat er in een Nederlands cultuurlandschap thuishoort. Dat stuifmeel blaast met westenwind zo de wijk in. Het enige dat je kunt bereiken is dat ze de bomen in de buurt aanpassen. Dat hebben ze gedaan, en dat is een hele goede zet, maar het is marginaal.” Eis 3 Nabijheid openbaar vervoer en winkelvoorzieningen. Voldoet. Toelichting: Alle voorzieningen zijn of komen op loopafstand van de woningen. Eis 4 Minstens 300 meter van snelwegen of drukke verkeerslocaties. Voldoet: autosnelweg op circa een kilometer afstand Eis 5 Een inrichtingsplan voor de tuinen: geen of weinig windbestuivers, zo veel mogelijk insectenbestuivers. Voldoet deels: - de plannen voor tuinvoorlichting via huis-aan-huisbladen liggen klaar, maar zijn nog niet uitgevoerd; - de afscheiding van de woningen met de straat bestaat uit een haagbeuk, zolang deze goed wordt gesnoeid, is dat een ‘goede’ soort. Toelichting: De gemeente heeft toch haagbeuken geplant als afscheiding tussen woningen en openbare ruimte. De haagbeuk is geen insectenbestuiver. Bij de bespreking van dit punt in de groenclub Terwijde concludeert men dat de haagbeuk mits goed gesnoeid geen kwaad kan in een allergeenarme woonomgeving. Dit is niet teruggekoppeld naar de werkgroep, zodat die voor een verrassing kwam te staan toen toch haagbeuken waren

23

geplant. De sociaal-verpleegkundige heeft via de polleninformatiedienst informatie ingewonnen en ook gehoord, dat als de haag maar goed wordt gesnoeid, er geen probleem is. De hagen zullen waarschijnlijk blijven staan.

Bewonersgedrag Niet alleen de allergeenarme maatregelen in de woning en de woonomgeving, maar ook het woongedrag bepalen de allergeenarme kwaliteit van het woonmilieu. Ook voor het behoud van de allergeenarme woningen voor de doelgroep zijn gedragsregels voor de bewoning van belang. Om goed bewonersgedrag te stimuleren zijn extra huurregels opgenomen in het huurcontract van de allergeenarme woningen en zijn voorlichtingsavonden georganiseerd voor de toekomstige bewoners. Over deze huurregels en de voorlichting zijn geen richtlijnen opgenomen in het Rotterdamse programma van eisen, maar de werkgroep allergeenarm wonen Utrecht heeft ook bij deze onderwerpen het voorbeeld van Rotterdam gevolgd en gebruikgemaakt van de expertise die daar aanwezig is. Extra huurregels Mitros Wonen Utrecht heeft voor de huurders van de allergeenarme woningen een aantal bijzondere bepalingen opgesteld als bijlage bij het huurcontract van de allergeenarme woningen (zie bijlage 5). Deze dertien bepalingen zijn veel uitgebreider dan die bij het huurcontract van de allergeenarme woningen in Barendrecht. Zij omvatten gedragsregels, zoals ‘alles te doen dat bijdraagt aan de doelstelling van het creëren van een zo gezond mogelijke leefomgeving’, en nader genoemd: optimale ventilatie trachten te bereiken, het gehuurde schoon en netjes te houden, ontstaan van schimmel tegen te gaan, niet roken in huis en tuin, geen open vuur in huis en tuin, geen behaarde en gevederde huisdieren. Ook zijn er regels met betrekking tot de woninginrichting: Uitsluitend harde vloerbedekking met een isolerende onderlaag, geen schadelijke beplanting, en geen materialen in huis te nemen waarin huisstofmijt gedijt en zodanig om te gaan met materialen dat de huisstofmijt er niet in gedijt. Ten slotte is er de verplichting gedurende drie jaar mee te werken aan onderzoek door de GG&GD en het huis geheel schoon en vrij van schimmels en andere voor de doelgroep schadelijke stoffen op te leveren. Toelichting: Dit punt is uitgebreid besproken in de werkgroep. De bedoeling is het belang van goed bewonersgedrag te benadrukken door het stellen van veel regels. Dit om te vermijden dat bewoners het te licht zouden opvatten. Anderzijds is de werkgroep zich ervan bewust dat de juridische waarde van deze huurregels niet erg groot is. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Wij wilden wat meer gewicht aan het gedrag van de bewoners geven. We hebben nog juridisch advies ingewonnen. Het blijkt heel moeilijk en moeizaam te zijn om op basis van de overtreding van deze regels tot sancties met als uiterste huuropzegging over te gaan. Dus we hadden zoiets: als we het heel helder en scherp opschrijven, heb je toch meer kans dat de mensen er iets van meekrijgen.” Voorlichting/woongedrag De voorlichting aan toekomstige bewoners begon op het moment dat zij zich aanmeldden als belangstellenden voor een woning. Zij ontvingen een boekje met

24


informatie over het project, en over de begeleiding die zij krijgen als huurders van een woning. De voorlichtingsavonden zijn gehouden nadat de bewoners waren geselecteerd en een woning toegewezen hadden gekregen. Er is voor de eerste en voor de tweede groep bewoners een serie van drie voorlichtingsavonden gehouden: - een voorlichtingsavond over inrichting van de woning en uitleg over het project; - technische voorlichting over installaties in een allergeenarm huis ter plaatse; - bijeenkomst over schoonmaken. De voorlichtingsavonden over inrichting van de woning en over schoonmaken zijn gecoördineerd door de GG&GD Utrecht en uitgevoerd door Thuiszorg Utrecht. De technische voorlichting gebeurde door Mitros Wonen. Een bijeenkomst over tuininrichting en de buitenruimte was wel gepland voor de zomer van 2004, maar dat lukte niet meer voor de zomervakantie. Er is besloten een artikel op te nemen over tuininrichting en barbecuen in de tuin in een huis-aan-huisblad, gericht op alle bewoners van Terwijde. De bewoners van de allergeenarme woningen en van de omringende woningen worden dan tegelijk bereikt. In november 2004 volgt een voorlichtingsbijeenkomst waarin de tuin, maar ook het woongedrag in het algemeen nogmaals aan de orde komen. Deze bijeenkomst heeft een verplicht karakter voor de bewoners van de allergeenarme woningen. Toelichting: De sociaal-verpleegkundige van de GG&GD Utrecht heeft de voorlichting georganiseerd; daarbij gebruikmakend van het materiaal dat in Rotterdam was ontwikkeld. Zij heeft wel kritiek op de Rotterdamse voorlichting over inrichting. “Linoleum was bijvoorbeeld eerste keus, maar dat is zo ontzettend duur. Hetzelfde geldt voor de aanbevolen verfsoorten. Dat hebben wij niet geadviseerd. Wij hebben de nadruk gelegd op betaalbaarheid, anders schiet je je doel voorbij. Je doelgroep zijn mensen die weinig te besteden hebben.” Zij vindt het ook een bezwaar dat in tegenstelling tot het bouwkundige programma van eisen, dat heel goed is uitgewerkt, er voor de voorlichting geen draaiboek aanwezig was: “Dan belden we weleens naar Rotterdam, en dan merk je dat ze geen draaiboek hebben, want dan is het een beetje afhankelijk van wie je aan de telefoon krijgt, wat voor antwoord je krijgt.” Een knelpunt was dat mensen vaak na de voorlichting nog afhaakten. Nieuwe kandidaten misten daardoor de voorlichting. Er zijn geen inhaalavonden georganiseerd, daarvoor waren de aantallen te klein. De voorlichting aan deze bewoners is individueel of schriftelijk gegeven. Iedereen is wel bereikt met de voorlichting. Deze opzet, waarbij de voorlichting pas aan het eind van het selectieproces werd gegeven, wijkt iets af van de Rotterdamse werkwijze. In Rotterdam is informatie over het onderzoek, de woningplattegrond en woninginrichting gegeven gedurende het selectieproces. De specifieke voorlichting over schoonmaken en gebruik van apparatuur werd gegeven toen de woningen waren toegewezen en deels al bewoond. In Utrecht werd alle voorlichting pas gegeven na de woningtoewijzing: De sociaal-verpleegkundige van de GG&GD Utrecht: “Daar zat bij ons een verschil in. Bij ons is ook een aantal mensen afgehaakt toen ze de woning zagen bij de voorlichting over apparatuur. Maar toen hadden ze die woning al toegewezen gekregen.” Voor deze opzet is in Utrecht gekozen omdat de uitval na voorlichting daarbij toch relatief gering is. De voorlichting wordt gegeven aan een selecte groep mensen in plaats van aan een grote groep belangstellenden, wat ook een voordeel is.

25


5

Financiën

Het basispakket allergeenarme maatregelen dat wordt ontwikkeld binnen het landelijke project allergeenarm bouwen is bedoeld voor woningbouw in de goedkoopste sector. Een randvoorwaarde is vanaf het begin dat het pakket financieel haalbaar is. Bij de expertmeeting in 1998 is dit omschreven als “enkele duizenden guldens meerkosten”. Begin 1999, bij de start van het Utrechtse project schatten de initiatiefnemers de meerkosten conform de opgaven van de GGD Rotterdam op ƒ 8.500,-/K 3.857,- voor het basispakket en ƒ 4.500,/K 2.042,- voor het pluspakket.

Raming bouwkosten In oktober 1999 maakt de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht een raming van de extra bouwkosten op basis van het Rotterdamse programma van eisen, dat is aangepast aan de Utrechtse situatie. De DSO schat de meerkosten op circa ƒ 15.000,-/K 6.807,-. Dit bedrag geldt lange tijd als leidraad en wordt gebruikt bij subsidieaanvragen. In februari 2001 gaat de gemeente akkoord met een subsidieverstrekking aan het allergeenarme project van ƒ 300.000,-/K 136.134,- (ƒ 15.000,-/K 6.807,- per woning bij twintig woningen). In 2002 echter meldt Mitros in de werkgroep dat een extern bureau de allergeenarme maatregelen heeft doorgerekend en daarbij op een bedrag aan meerkosten komt van ƒ 21.000,-/ K 9.529,-. Dit betekent een tekort van ƒ 6.000,-/K 2.723,- per woning. Februari 2002 loopt dit tekort zelfs op tot ƒ 9.270,-/K 4.207,-. Ondanks dit tekort gaat de planvorming van het project door. Ook de DSO levert commentaar op de begrotingen en geeft aan welke kostenposten lager zouden kunnen. Uiteindelijk blijken na de onderhandelingen de meerkosten toch niet zo hoog. In april 2003 komt de aannemer met een kostenberekening van K 137.245,- voor de twintig woningen, dit is K 6.862,-/ƒ 15.122,-) per woning, wat neerkomt op de oorspronkelijke raming. Daarmee is het plan financieel rond.

Werkelijke bouwkosten De twintig allergeenarme woningen in Terwijde zijn gebouwd in een groter project van 110 eengezinswoningen in de sociale huursector. Bepaalde maatregelen die in het programma van eisen voor de allergeenarme woningen zijn opgenomen, brengen geen extra kosten met zich mee, omdat zij standaard in alle woningen zijn opgenomen. Voorbeelden zijn een begane grondvloer met een RC-waarde van de constructie van 3,5m2 K/W, een EPC van 0,98 of het toepassen van niet-schimmelgevoelige materialen. De meerkosten van de allergeenarme woningen ten opzichte van de overige eengezinswoningen bestaan uit de volgende kostenposten in euro.

27

Bouwkosten Kostenpost bouwkundige maatregelen

excl. BTW voor twintig woningen 37.945 1.130 5.017 1.876 6.780

incl. BTW voor twintig woningen 45.155 1.345 5.970 2.232 8.068

incl. BTW per woning

-5.514 28.250 3.842 6.170 7.413 5.989 1.785 5.379 8.136 1.130 115.328

-6.562 33.618 4.572 7.342 8.821 7.127 2.125 6.401 9.682 1.345 137.240

-328 1.681 229 367 441 356 106 320 484 67 6.862

4.784

5.693

284,65

120.112

142.933

7.146,65

Vloerverwarming in gehele woning en radiator op zolder Aanbrengen extra ventilatieschakelaar bij badkamer Ventilatieroosters over volle breedte van ramen/kozijnen Extra afzuigpunt op zolder + badkamer 75 ipv 50m3 Spaanplaat formaldehydevrij en met kunststof coating Wanden behangklaar 100%, voorzien van afwerkingsadvies, leveren met losse, afgeronde plinten Centraal stofzuigersysteem Wasdroger op zolder, extra groep + dakdoorvoer, extra wandcontactdoos Gesloten keuken, glasdeur in midden van de wand Badkamer en wc doortegelen tot plafond, voegwerk zonder kleurmortel Toepassen van holle plinttegels en bijbehorende afwijkende tegelseries Droogstoken woning gedurende twee weken Scherpe hoeken dichtzetten, zodat er een stompe hoek ontstaat Douchescherm aan een zijde, zonder frame of randjes Afvalbakjes, grijs en groen, met dichtgaand deksel Subtotaal allergeenarme maatregelen Bijstelling ventilatieroosters woonkamer Ruimteregeling per vertrek van vloerverwarming Subtotaal onvoorzien meerwerk allergeenarm TOTAAL

2.258 67 299 112 403

Het onvoorzien meerwerk allergeenarm is K 285, - per woning. De totale meerkosten van de allergeenarme maatregelen komen daarmee per woning op K 7.147,-.

Overige extra kosten De extra kosten voor de allergeenarme woningen bestaan niet alleen uit bouwkosten, maar ook uit kosten voor voorlichting van bewoners en voor werving en selectie van bewoners voor deze bijzondere woningen. Deze kosten komen in totaal op K 34.503,-, dat is per woning K 1.725,-. Ook heeft Mitros voor K 12.480,- extra opdracht gegeven aan Mitros Ontwikkeling voor projectontwikkeling en toezicht. Deze uren zijn besteed aan extra overleg met de aannemer, bemonstering, voorlichting over bijzondere installaties als het stofzuigersysteem en stringenter toezicht. Projectmanager Mitros Ontwikkeling: “We hebben wat vaker moeten overleggen met de aannemer. Wat stringenter toezicht. Het is een nieuw product, zowel voor de aannemer als voor ons. Dat kost allemaal extra tijd.”

28


Kosten–baten allergeenarm maatregelenpakket: overzicht voor twintig woningen Kosten bedrag in euro incl. BTW Allergeenarme maatregelen 137.240 Allergeenarm meerwerk 5.693 Extra ontwikkelkosten Mitros 12.480 Totaal

Baten Subsidie gemeente Utrecht Bijdrage Mitros

155.413

bedrag in euro incl. BTW 136.135 19.278

155.413

Kosten-baten werving, selectie en voorlichting Kosten bedrag in euro incl. BTW Coördinatie werving en selectie 17.500 37 huisbezoeken Organisatie informatieavonden Administratieve ondersteuning Ontwikkeling materiaal Onkosten Woningnet Drukkosten Overhead Totaal

3.700 2.900 360 1.750 2.000 3.293 3.000

Baten bedrag in euro incl. BTW Subsidie experimentenkrediet volkshuisvesting 2000 provincie Utrecht 18.151 Subsidie Fonds ASB (Antispeculatiebeding) 13.614 Bijdrage GG&GD Utrecht 2.738

34.503

34.503

Beoordeling bouwkosten allergeenarm pakket De geïnterviewden vinden de kosten-kwaliteitverhouding van het pakket allergeenarme maatregelen goed, met uitzondering van de architect die de kosten hoog vindt. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Valt mij niet tegen, ik vind dat je best nog wel wat kunt doen voor een beperkte hoeveelheid geld.” Beleidsmedewerker GG&GD: “Het lijkt me heel redelijk eerlijk gezegd. Ik weet toevallig een beetje hoeveel het kost om een huis te verbouwen. Dat ben je al heel snel kwijt. Als je daar dan een stofzuigersysteem voor hebt en vloerverwarming plus bepaalde materialen die zijn gebruikt, dan vind ik dat heel redelijk.”

Beoordeling overige kosten De coördinator Initiatievenbeleid had ten behoeve van subsidieverzoeken vooraf een begroting gemaakt voor deze extra kosten. “Die kosten waren goed begroot. Ja, dat krijg je al gauw bij dit soort projecten. In Rotterdam waren de kosten nog hoger. Ik wist een beetje in welke richting we moesten denken. Het was van tevoren ook wel een zorg of we de woningen vol zouden krijgen. Dat is ook de reden geweest, dat we zoveel aandacht hebben gegeven aan die werving en selectie. Dus als je vraagt, was dat bedrag reëel, dan denk ik dat was nog aan de zuinige kant.” De beleidsmedewerker GG&GD beaamt dat er meer tijd in is gaan zitten dan van tevoren begroot. “Als ik kijk wat er voor is gedaan, dan kostte het meer. Dit bedrag hebben we uiteindelijk gekregen, maar iedere organisatie, zowel de Thuiszorg als de GG&GD als Mitros hebben er extra eigen uren in gestopt.” De projectmanager Mitros Ontwikkeling schat in dat de extra uren die Mitros Ontwikkeling in de bouw van de allergeenarme woningen heeft gestoken, binnen de begroting is gebleven.

29


6

Werving, selectie en toewijzing van de allergeenarme woningen

De werving en selectie van kandidaten voor de allergeenarme woningen was een taak van de GG&GD en Thuiszorg Stad Utrecht.

Werving In Utrecht is de werving van bewoners voor de allergeenarme woningen verlopen via Woningnet, de stichting die de woonruimteverdeling van corporatiewoningen verzorgt in verschillende regio’s in Nederland, waaronder Utrecht. Woningnet verzorgt de inschrijving van woningzoekenden, publiceert het actuele huizenaanbod van woningcorporaties en regelt de verdeling van de woningen. Het gebruikmaken van Woningnet bij de verhuur van corporatiewoningen is in Utrecht verplicht. Het was dus niet mogelijk – als het al was gewenst – om via eigen kanalen geschikte kandidaten voor de woningen te zoeken. Woningnet publiceert het woningaanbod op het internet en in een Woningkrant die tweewekelijks verschijnt. Omdat het om bijzondere woningen gaat is in de Woningkrant extra aandacht besteed aan de allergeenarme woningen door middel van een artikel over allergeenarm wonen.2 Daarnaast heeft de GG&GD contact gezocht met intermediairs zoals kinderartsen, longartsen, longverpleegkundigen om ook op die manier de doelgroep te bereiken. De intermediairs zijn door middel van een factsheet op de hoogte gebracht van het allergeenarme woningbouwproject en kregen het verzoek dit bekend te maken bij gezinnen met een of meer astmatische kinderen, die voor het project in aanmerking zouden komen. Het voorlichtingsmateriaal dat voor de werving is gebruikt in Utrecht, is voor een groot deel overgenomen uit Rotterdam.

Selectiecriteria Al vrij vroeg in het proces zijn de selectiecriteria voor de allergeenarme woningen opgesteld. Omdat aan het woningbouwproject in het kader van de landelijke samenwerking een gezondheidsonderzoek is gekoppeld, was het vanuit onderzoeksoverwegingen in ieder geval van belang dat de selectiecriteria voor bewoners gelijk zouden zijn aan die in Rotterdam. Bij het opstellen van deze criteria golden de volgende overwegingen. De verwachting is dat vooral jonge kinderen met matig tot ernstig astma veel profijt zullen hebben van een verbeterd binnenmilieu in de woning. Bij kinderen jonger dan vijf jaar is het moeilijk de diagnose allergisch astma te stellen en in de puberteit kunnen de klachten gaan fluctueren. Ook verwacht men dat vooral mensen met lage inkomens er sterk op vooruit zullen gaan, omdat hun woonsituatie over het algemeen het slechtst is. Dit is de reden dat de woningen in principe worden gerealiseerd in de sociale huursector. Voor het gezondheidsonderzoek is het van belang, dat de bewonersgroep homogeen is, dat wil zeggen dat er zo min mogelijk variëteit is in de variabelen leeftijd en inkomen. Op basis van dit alles worden de volgende criteria opgesteld voor toewijzing van de allergeenarme woningen: - leeftijd van de patiënt tussen de vijf en de twaalf jaar; - matig tot ernstig allergisch astma volgens bestaande classificaties, ter beoordeling van de GG&GD-arts; - motivatie: bereidheid zich aan de woonregels te houden en de bijlage in het huurcontract te tekenen; - bereidheid mee te werken aan het onderzoek; - huidige woning: kwaliteit van de woning in relatie tot astmagerelateerde klachten.

2

31

Leidsche Rijn krijgt twintig allergeenarme woningen. Sandra Bravenboer, Woningkrant regio Utrecht, 18 april 2003 nr. 8.

De eisen zijn verder uitgewerkt door de werkgroep. Het criterium niet-roken is bijvoorbeeld vertaald in de eis dat mensen minimaal zes maanden gestopt moesten zijn met roken. De werkgroep houdt in eerste instantie vast aan een huishoudensgrootte van maximaal vijf personen om overbewoning te voorkomen. Beleidsmedewerker GG&GD: “Op het moment dat er veel meer mensen in een huis wonen wordt de luchtvochtigheid hoger en dat is niet goed. De woningen zijn ook niet zo groot. We hebben dat in de werkgroep bepaald. Later hebben we gehoord, dat er in Rotterdam wel grote gezinnen waren. Toen hebben we gezegd, oké een of twee woningen dan, voor een vergelijkbare populatie.” Om in aanmerking te komen voor een huurwoning gelden verder de algemene criteria van Woningnet voor inkomen en huishoudensgrootte.

De werving- en selectieprocedure Er is in de werkgroep nog discussie gevoerd hoe de procedure zou moeten verlopen. Daarbij waren twee varianten mogelijk. De eerste is belangstellenden eerst informatie geven en na een uitgebreide voorronde over te gaan tot inschrijving en selectie. De tweede is om eerst via Woningnet te selecteren en dan het traject van de GG&GD te doorlopen. Voor deze laatste werkwijze is gekozen. De procedure verliep als volgt: - Belangstellenden voor de allergeenarme woningen moeten allereerst staan ingeschreven als woningzoekende bij Woningnet. Vervolgens moeten zij hun belangstelling melden voor de allergeenarme woning door de bon in te sturen. - Woningnet selecteert de belangstellenden op basis van inkomen en huishoudensgrootte. Huishoudens die afvallen, komen op een reservelijst te staan. - De belangstellenden die voldoen aan de eerste toets van Woningnet ontvangen de brochure en een brief van de GG&GD met het verzoek een ‘Eigen verklaring’ in te vullen. In dit formulier staan vragen over de huidige woning, de motivatie voor een allergeenarme woning, en het woongedrag (roken, huisdieren). - Op basis van deze verklaringen beoordeelt de coördinator werving en selectie (GG&GD) of een belangstellend gezin in aanmerking komt om toegelaten te worden tot de selectieprocedure. - Bij toelating tot de selectieprocedure volgt een huisbezoek, waarbij een longverpleegkundige van de GG&GD de huidige woonsituatie beoordeelt en in een gesprek met het gezin een toelichting geeft op het project. Ook vraagt zij het gezin een toestemmingsverklaring te ondertekenen waarmee de GG&GD medische gegevens kan verzamelen over de patiënt(-en) bij de behandelend arts. - De GG&GD verzamelt medische informatie bij de behandelend arts door middel van een schriftelijk vragenformulier. - Na beoordeling van de medische verklaring door de verpleegkundige draagt de coördinator werving en selectie de kandidaat voor aan woningbouwcorporatie Mitros. - Mitros vraagt de kandidaten een huurderverklaring te overleggen en wijst de woningen vervolgens toe. Bij bewonerswisselingen in de toekomst zullen opnieuw kandidaten moeten worden geworven en geselecteerd voor de allergeenarme woningen. De werkgroep heeft besloten om geen wachtlijst aan te leggen. Beleidsmedewerker GG&GD: “Je schept verwachtingen en dat willen we niet. De kans is zo klein dat er een woning vrijkomt. Ze moéten er ook niet op wachten. Omdat de kans zo klein is dat er een woning vrijkomt, adviseer ik liever om een andere nieuwbouwwoning te zoeken.” Bij een bewonerswisseling benadert de werkgroep haar netwerk en attendeert geschikte kandidaten op de mogelijkheid, met het advies zich in te schrijven bij Woningnet.

32


Verloop van de werving en selectieprocedure Er zijn drie rondes van werving en selectie nodig geweest om voldoende kandidaten te vinden voor de twintig allergeenarme woningen. Op 18 april 2003 verschijnt de eerste advertentie voor de allergeenarme woningen in de Woningkrant. Hierop komen 85 reacties. Er vallen tijdens de selectie zo veel gezinnen af, dat het negen geschikte kandidaten oplevert. Net genoeg om de eerste acht woningen, die al eind 2003 worden opgeleverd, te vullen. De tweede ronde, waarbij opnieuw een advertentie in de Woningkrant verschijnt levert veel belangstellenden op (114), maar slechts 23 gezinnen sturen een eigen verklaring terug. Daarvan gaan 13 gezinnen verder in de procedure. Omdat de tweede ronde weinig succesvol was, besluit de werkgroep de derde ronde anders te doen. De GG&GD schrijft voor een tweede keer de intermediairs aan met het dringende verzoek hun contacten te attenderen op de allergeenarme woningen. Zeven mensen reageren, en dit levert een kandidaat op die zich om financiële redenen moet terugtrekken. Daarna besluit de werkgroep de reservelijst nog maar eens te bekijken. De criteria voor inkomen, huishoudensgrootte en ziektebeeld worden iets versoepeld, waardoor voldoende kandidaten zijn gevonden voor de twintig allergeenarme woningen. In de drie ronden totaal hebben 206 gezinnen belangstelling getoond. Daarvan hebben 70 mensen (34%) een ‘eigen verklaring’ teruggestuurd. Van die 70 gezinnen zijn er 44 toegelaten tot de procedure. Bij 43 gezinnen is een huisbezoek gedaan. Van 39 gezinnen is een medische verklaring ontvangen en daarbij voldoet bij 22 gezinnen minstens één van de kinderen aan het medische criterium ‘matig tot ernstig allergisch astma’. Daarvan trekken zich dus een aantal gezinnen terug, zodat ook huishoudens met kinderen met een iets andere diagnose een woning krijgen toegewezen.

Toewijzing De twintig gezinnen die de GG&GD voordraagt aan Mitros, voldoen niet alle volledig aan de eerder gestelde criteria: - er is één zespersoonshuishouden; - de oorspronkelijke inkomenscriteria zijn in een later stadium iets versoepeld; - vijf gezinnen voldoen niet aan de diagnose ‘matig tot ernstig allergisch astma’. Sommige kinderen hebben astma, maar geen allergisch astma. Andere kinderen hebben last van allergieën voor huisstofmijt en/of schimmels, maar geen astma. Mitros Wonen heeft vervolgens alle kandidaten die zijn voorgedragen door de GG&GD een woning toegewezen. Beoordeling van de selectieprocedure De hoeveelheid tijd en werk die de werving en selectie en voorlichting met zich meebracht is de medewerkers van de GG&GD erg tegengevallen. “Het kost heel veel tijd om mensen uit te leggen wat het betekent, en om ze te bezoeken en dat te organiseren. Dat is ook echt tegengevallen.” De sociaal-verpleegkundige die de werving en selectie organiseerde: “De huizen zijn heel mooi gedefinieerd, dat is ook herkenbaar en toetsbaar, maar al het andere is opnieuw ontwikkelen geweest om het aan te passen aan de situatie in Utrecht. Dat is heel erg tegengevallen. Vooral ook het feit dat kandidaat-bewoners zich in een heel laat stadium terugtrokken, toen zij al een heel proces hadden doorlopen, heeft veel extra tijd gekost.” De sociaal-verpleegkundige: “Per dossier moet je rekenen op vier tot vijf uur werk. Planning, reiskosten, huisbezoek zelf, verzameling van de medische gegevens. We hebben veertig huisbezoeken gedaan, dus dat is uiteindelijk tien uur geweest om een woning te bezetten.” Deze tijdsbesteding is een schatting en is exclusief de

33

administratieve ondersteuning, de beslissing om wel of niet toe te laten en de voordracht aan Mitros. De sociaal-verpleegkundige die moest toetsen was niet zelf betrokken bij het opstellen van de selectiecriteria. Zij vond het criterium kwaliteit van de huidige woning moeilijk te hanteren: “Als je zou kijken naar de afwezigheid van c.v., dan voldoen maar acht gezinnen aan dat criterium. Er is niet precies gedefinieerd wat een astmaonvriendelijke woning is, dat was subjectief, net als motivatie.” Het medische criterium ‘matig tot ernstig allergisch astma’ is volgens haar niet goed bepaald. Het zou beter zijn om dat door middel van bloedonderzoek te doen, met name vanwege het gezondheidsonderzoek dat aan het experiment gekoppeld is. Psychosociale problematiek vormde geen toetsingscriterium, maar had dat volgens haar wel moeten zijn. “Psychosociale problemen beïnvloeden je onderzoeksresultaten. Want astma is een driepoot: de ziekte, de psychosociale toestand van het gezin en hoe die met astma omgaat, en de medicatie. Als je heel veel problemen hebt in een gezin, heeft een kind het vaker benauwd. Hij gaat dan reageren op problemen en dan helpt zo’n huis dus niet.” Ook dit kan de uitkomsten van het gezondheidsonderzoek vertroebelen.

De vraag naar allergeenarme woningen In Utrecht was bekend dat het moeilijk zou kunnen worden om voldoende geschikte kandidaten te vinden voor de allergeenarme woningen. De ervaring in Barendrecht toonde dat het daar niet makkelijk was. De projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros vond twintig woningen een groot aantal. Ook in het beginstadium had de woningbouwcorporatie al aangegeven de voorkeur te hebben voor een project van tien woningen, maar voor het gezondheidsonderzoek was dit onvoldoende. Er worden verschillende verklaringen gegeven voor het feit dat het moeilijk was om de woningen vol te krijgen: - Ten eerste is verhuizen een grote stap. Coördinator initiatievenbeleid: “Ik denk dat de doelgroep toch wel heel specifiek is. Dat was tevoren een grote angst. Het ging alleen maar om families met kinderen en een bepaalde graad van astma. Ongetwijfeld zijn er gezinnen die daar grote problemen mee hebben, maar die zijn niet altijd in staat om te verhuizen. Dat is wel een grote stap. Je zal toch net in Overvecht een mooie flat hebben, je kinderen zitten daar op school. En je zou voor één kind moeten verhuizen. Dat was volgens mij de bottleneck, dat mensen alles afwegende een verhuizing wel heel moeilijk zouden vinden.” Beleidsmedewerker GG&GD: “Er zijn best veel mensen met kinderen die astma hebben, maar die moeten dan maar net op dat moment willen verhuizen en daar klaar voor zijn. Ondanks dat we honderden telefoontjes kregen…” - Ten tweede is Leidsche Rijn een wijk in opbouw en zijn de woningen voor sommigen niet aantrekkelijk. De verhuur van de andere huurwoningen in het project verliep ook niet heel soepel. Ze zijn nu wel alle verhuurd. Mogelijke oorzaken zijn dat er nog weinig voorzieningen in de buurt zijn en dat er nog volop wordt gebouwd. Ook is de woonkamer niet erg groot. Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Het was voor mij geen verrassing dat de woningen moeilijk werden verhuurd. Ik heb me wel zorgen gemaakt. Zullen mensen bereid zijn om die stap naar een nieuwbouwwijk te maken, waar het gewoon nog een grote zandbak is?” De sociaal-verpleegkundige: “De meeste grote gezinnen hebben de woning geweigerd, omdat de woonkamer te klein is.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Ik weet dat een islamitisch gezin de woning niet heeft genomen, omdat er in de keuken geen directe verbinding met de gang is.” - En ten slotte waren de selectiecriteria streng. De reden van afwijzing van kandidaten is niet geregistreerd en dus niet goed meer te achterhalen, maar er zijn minimaal acht gezinnen afgewezen vanwege roken. 34


7

Taakverdeling, besluitvorming en communicatie

Taakverdeling In navolging van het project in Barendrecht hebben de betrokken partijen in Utrecht een convenant opgesteld en ondertekend. In het convenant (zie bijlage 6) staat beschreven wat de taken van de werkgroep zijn en welke taken alle partijen op zich nemen. De taken van de werkgroep zijn: - regie over het project als geheel; - bewaken van de voortgang van het project conform het Projectplan; - bewaken van de afspraken tussen partijen conform het Convenant; - oplossen van knelpunten en eventuele conflicten tijdens de uitvoering van het project; - toewijzen van de besteding van ongeoormerkt geld van derden binnen het project. De taakverdeling tussen de verschillende partijen vloeit voor het grootste deel voort uit de normale werkzaamheden van de betrokken organisaties, een aantal genoemde taken is specifiek voor dit project. Woningbouwcorporatie Mitros zorgt voor directie tijdens de bouw, oplevering van de woningen volgens het allergeenarme programma van eisen, toewijzing van de woningen en onderhoud aan de woningen. In het convenant staat dat Mitros het onderhoud van de woningen zodanig uitvoert dat deze allergeenarm blijven en dat zij gedurende een looptijd van 15 jaar zich verplicht de woningen beschikbaar te stellen aan de doelgroep. De GG&GD zorgt voor de inhoudelijke coördinatie van het project. Ook is zij belast met de coördinatie van werving en selectie en de coördinatie van het onderzoek dat is gekoppeld aan het woningbouwproject. Projectbureau Leidsche Rijn/Wijkbureau Leidsche Rijn doet de procescoördinatie gedurende 15 jaar. Zij zorgt voor het nakomen van de financiële inzet en het in goede banen leiden van de subsidiestromen, en is verantwoordelijk voor het ontwerp en het realiseren van de buitenruimte. Dienst Stadsbeheer zorgt gedurende 15 jaar voor het beheer van de buitenruimte conform het allergeenarme ontwerp. Thuiszorg Stad Utrecht (TSU) is betrokken bij advisering en uitvoering van werving en selectie van bewoners, gezondheidskundige begeleiding en voorlichting van de bewoners en is bereid ondersteuning en advies te geven bij het onderzoek. In afwijking van de taakverdeling in het convenant is de uitvoering van huisbezoeken voor de selectie van bewoners niet door TSU uitgevoerd, maar door de GG&GD. Deze had een medewerker boventallig, die deze taak kon uitvoeren. Anderzijds heeft de GG&GD haar inhoudelijke inbreng in het bouwkundige deel van het project overgedragen aan de GGD Rotterdam. De geïnterviewde werkgroepleden zijn positief over het convenant en vinden de taakverdeling, zoals beschreven in het convenant helder. In het convenant staat een looptijd van het project genoemd van 15 jaar. In die periode komt de werkgroep zoveel als nodig en minimaal eenmaal per jaar bijeen.

Organisatie van het realisatieproces De betrokkenen bij het project kwamen in de eerste periode incidenteel bij elkaar. Sinds september 2001 is er sprake van een werkgroep, waar Projectbureau/Wijkbureau Leidsche Rijn, Mitros, TSU en GG&GD zitting in hebben. Voor de meer technische uitwerking van het programma van eisen komt een andere groep bij elkaar: de GG&GD, versterkt met een deskundige van de GGD Rotterdam, Thuiszorg Utrecht, Mitros, de subsidieverstrekker DSO en in een later stadium de bouwer.

35

Binnen de corporatie zijn de taken verdeeld. De projectleider wonen, welzijn en zorg bij Mitros heeft zitting in de werkgroep. Binnen Mitros is zij opdrachtgever aan medewerkers van Mitros Ontwikkeling die het projectmanagement verzorgen en toezicht houden bij de bouw. Een medewerker van Mitros Wonen, verantwoordelijk voor verhuur en beheer, is incidenteel aanwezig bij de werkgroep. Het proces kenmerkt zich door veel personele wisselingen, bij vrijwel alle partijen.

Besluitvorming De geïnterviewden vinden het wel duidelijk wie waarover de besluiten nam. Volgens de coördinator Initiatievenbeleid waren de werving en selectie en de voorlichting onderwerpen waarover de werkgroep besluiten nam. “Het stedenbouwkundige en bouwkundige proces, dat lag echt buiten de competentie van de werkgroep.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros beaamt dat besluiten over het programma van eisen niet in de werkgroep zijn genomen, maar in een breder verband, met naast de partijen uit de werkgroep de DSO en de GGD Rotterdam. Het woonomgevingplan is elders vastgesteld. De werkgroep koppelde veel terug naar de landelijke werkgroep en in het verlengde daarvan de GGD Rotterdam. Coördinator Initiatievenbeleid: “We koppelden veel terug naar Rotterdam. Ik vond toch dat we met iets landelijks bezig waren. En het onderzoek speelde ook nog een rol. Voor de effectmeting moest het ook gelijk opgaan. Dat kan je niet op allerlei fronten van elkaar afwijken. We vonden wel dat we partners waren.” Op een paar punten hadden betrokkenen wel willen meebeslissen, waar dat nu niet is gebeurd. Zowel de coördinator Initiatievenbeleid als de projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros hadden als leden van de werkgroep willen meebeslissen over het woonomgevingplan. De sociaal-verpleegkundige, die geen zitting had in de werkgroep, had willen meebeslissen over de selectiecriteria van de toekomstige bewoners. Er waren geen punten waarover leden van de werkgroep wél konden meebeslissen, die zij liever aan anderen hadden overgelaten. Projectleider wonen, welzijn en zorg bij Mitros merkt wel op, dat een goede besluitvorming veel tijd kost: “In het algemeen vind ik dat we veel tijd en ook wel rust genomen hebben, om alle details met elkaar te verkennen en daar afspraken over te maken. Achteraf weet ik niet of ik nog een keer zoveel tijd zou besteden aan dit soort zoekwerk. Ik denk, dat we dan wat stellender zullen zijn.”

Interne communicatie De interne communicatie tussen de verschillende partijen verloopt grotendeels via de werkgroep. Alle geïnterviewden vinden de werkgroep een goed middel voor uitwisseling van informatie. De interne communicatie verliep goed. Er was een prettige sfeer en er was ruimte om meningsverschillen uit te praten. Coördinator Initiatievenbeleid: “Die werkgroep, de structuur was helder, maar de wisseling van de partijen, met name bij de GG&GD en de Thuiszorg gaf wel veel ruis. Er was wel veel goede wil, daar gaat het niet om. Het verliep in goede sfeer, maar je bent meer gebaat bij een continue samenstelling.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros: “Op zich liep de werkgroep goed. Soms had er iets meer mogen gebeuren tussen de ene en de andere bijeenkomst. Van de andere kant, die dingen gaan zoals ze gaan.” Beleidsmedewerker GG&GD: “De werkgroep werkte heel prettig. Maar soms hangt dat meer van de mensen af dan van de organisatie, in dit geval werkte dat heel goed. In de werkgroep was iedereen heel betrokken en coöperatief. Er zijn hier bij de GG&GD wel veel wisselingen geweest. Ik heb er persoonlijk niet veel last van gehad, maar ik kan me voor-

36


stellen dat anderen zich niet altijd even goed geïnformeerd voelden over wat er bij ons speelde.” Er is niemand van de werkgroep aanwezig bij vergaderingen van het planteam en het bouwteam van de woningen. De werkgroep heeft nooit direct overleg gevoerd met de architect van het plan en ook niet met de ontwerpers en uitvoerenden van het woonomgevingplan. Coördinator Initiatievenbeleid: “Ik denk dat het goed geweest was als die groepen eens in de een tot twee maanden bij elkaar hadden gezeten. Ik coördineerde het wel maar ik kon niet het belang van de gemeente, van Mitros en van de GG&GD vertegenwoordigen en in zo’n planteam brengen. Daarvoor had ik toch te veel een gemeentepet op. Daar moest ik loyaal in zijn. Daar zat een knip en dat is niet goed geweest.”

Externe communicatie De externe communicatie heeft zich geconcentreerd rondom de werving van bewoners voor de allergeenarme woningen. Er heeft een artikel in de Woonkrant gestaan; er was een goed ontvangen tv-uitzending en ook op de radio is er aandacht geweest voor het project. De eerste sleuteluitreiking van de woning is feestelijk gevierd, met sprekers en een officiële handeling door de wethouder. Dit leverde publiciteit op, onder andere in het Utrechts Nieuwsblad.

37


8

Ten slotte

Aan het eind van de interviews is gevraagd wat de verwachtingen van de geïnterviewden waren bij het begin van het project, en in hoeverre die zijn uitgekomen. Zij noemen sterke en zwakke punten van het project.

Eerste indruk Gevraagd naar hun eerste indruk van het project allergeenarme woningen benadrukken de geïnterviewden het bijzondere en interessante karakter van het project, zowel inhoudelijk als qua organisatie. Voor de coördinator Initiatievenbeleid was het een bijzonder project, omdat er geen toekomstige bewoners bij waren betrokken, het was geen participatieproject. “Het onderwerp sprak me wel aan, maar ik miste wel heel erg de inbreng van de doelgroep.” Projectleider wonen, welzijn, zorg bij Mitros vond het project aansprekend omdat het project was gericht op kinderen en “Ik vond de combinatie van het fysieke met voorlichting over inrichting en woongedrag heel interessant.” De beleidsmedewerker GG&GD vond het vooral interessant vanwege het proces: “Er zaten bijzondere partijen aan tafel en er was een behoorlijke voortgang.” Voor de projectmanager Mitros Ontwikkeling was het nieuw: “Ik kende de term allergeenarm nog niet eens! Wat dat betreft was het bijzonder.”

Eindresultaat De projectleider wonen, welzijn en zorg van Mitros is tevreden “De doelstelling was om in goed overleg met anderen woningen beschikbaar te krijgen voor deze doelgroep en dat is gelukt.” De projectmanager Mitros Ontwikkeling vindt het project geslaagd. Hij benadrukt het belang van evalueren, zodat in een volgend project de nadelen niet nog eens terugkomen en de voordelen ook weer gebruikt zullen worden. De sociaal-verpleegkundige vindt het goed, dat er aandacht is voor astma. Verder hoopt zij dat het project kan worden vertaald naar bestaande bouw. De coördinator initiatievenbeleid vindt het project “Een leuke vlag voor Leidsche Rijn, waar de betrokken partijen trots op mogen zijn. Goed dat een corporatie bijdraagt aan een bijzonder project. Een bijzonder experiment voor een heel bijzondere doelgroep. En ook nog samen met andere gemeenten.” De beleidsmedewerker GG&GD vindt dat het project redelijk naar verwachting verlopen is. “Ik denk, dat er een aantal gezinnen is die wij gelukkiger hebben gemaakt. Een prettiger huis, een fijnere woonomgeving, een makkelijker schoon te houden huis, dat vind ik het aantrekkelijke van dit project.”

Sterke punten De woningen worden goed beoordeeld: Het team van Mitros Ontwikkeling heeft in haar eigen evaluatie de woning een 8-min gegeven. Projectleider wonen, welzijn, zorg van Mitros geeft een rapportcijfer 8. De coördinator Initiatievenbeleid vindt het positief dat een corporatie bijdraagt aan een bijzonder project en ook noemt zij de samenwerking met de landelijke werkgroep, “een bijzonder experiment voor een heel bijzondere doelgroep, en dan ook nog samen met andere gemeenten!” De projectleider wonen, welzijn, zorg van Mitros vindt vooral de opzet van het project goed: “De detaillering van de set afspraken, gericht op de gezondheid van mensen, de omgevingsaspecten en de woning vind ik een sterk punt.” De sociaal-verpleegkundige heeft veel respect voor de werkgroep. Ook zij vindt de zorgvuldigheid waarmee is gewerkt een sterk punt.

39

De beleidsmedewerker GG&GD: “Een leuk tastbaar resultaat en een relatief korte doorlooptijd. Een bijzonder project, met verschillende partners.” De projectmanager Mitros Ontwikkeling vindt het programma van eisen een sterk punt: “We zijn gedurende de hele rit geen eis tegengekomen waarvan we hebben moeten zeggen, die moeten we bijstellen. Het PvE is het hele project meegegaan. We hebben er een klap op gegeven en daar zijn geen afwijkingen meer op gekomen.”

Zwakke punten De coördinator Initiatievenbeleid vindt, dat de organisatie soms wat beter gestructureerd had moeten zijn. “De lijntjes wat explicieter, leg het vast, maak het helder. Wij zijn te veel uitgegaan van goed vertrouwen.” De projectleider wonen, welzijn en zorg van Mitros vindt een zwak punt de aanwezige kennis op het gebied van allergeenarm bouwen: “Je bent geen echte deskundige en dus als corporatie geen echte gesprekspartner. We hebben graag gebruikgemaakt van de deskundigheid van de GGD Rotterdam, maar het blijft een beetje zoeken naar wat zijn nou echt de elementen die je in zo’n woning nodig hebt. Als je kijkt naar de woningen in Barendrecht en in Utrecht: daar zit nogal wat verschil in. Ik ben benieuwd of er ook verschil zit in de effecten.” De beleidsmedewerker GG&GD vindt dat er meer aandacht had kunnen worden besteed aan de publiciteit van het project en de inbedding in het Utrechtse: “Het is hier binnen de GG&GD een klein project dat we erbij doen en dat leuk is. Niet meer dan dat, en dat hadden we wellicht anders kunnen doen. Misschien was er dan meer aandacht voor het project in de politiek geweest en wellicht dus meer tijd en middelen.”

40


9

Conclusies en aanbevelingen

Het project allergeenarm bouwen en wonen in Terwijde, Leidsche Rijn te Utrecht is het tweede project met allergeenarme woningen dat in Nederland is gerealiseerd. Het project maakt deel uit van een experiment waarbij de bouw van allergeenarme woningen is gekoppeld aan een uitgebreide evaluatie en een gezondheidsonderzoek om het effect van de diverse maatregelen te onderzoeken. De GGD Rotterdam is initiatiefnemer van dit experiment en van de bouw van de eerste allergeenarme woningen in Nederland, te Barendrecht. Voor dit project heeft de GGD Rotterdam een uitgebreid programma van eisen opgesteld, dat als onderlegger dient voor vervolgprojecten. De eisen hebben betrekking op de woning, de woonomgeving en het stimuleren van gezond woongedrag.3 Het ontwerp voor de 110 eengezinswoningen in Terwijde, Leidsche Rijn waarvan de twintig allergeenarme woningen deel uitmaken was al klaar, maar er hoefde nauwelijks iets te worden gewijzigd aan de woningplattegrond. De enige aanpassing is het afsluiten van de keuken met een wand met glasdeur. Ook konden de benodigde leidingen voor de installaties eenvoudig in het ontwerp worden ingepast. De bouw is voorspoedig verlopen en de woningen worden sinds juli 2004 alle bewoond door gezinnen met een ziek kind, die baat kunnen hebben bij een allergeenarme woning.

Het allergeenarme programma van eisen Bij de start van het project in Utrecht was het uitgebreide programma van eisen uit de SEVbrochure nog niet beschikbaar. Er is uitgegaan van een eerdere, meer beknopte versie van het programma van eisen allergeenarm bouwen van de GGD Rotterdam, gebaseerd op een expertmeeting uit 1998. Dit programma van eisen is vertaald naar de Utrechtse situatie door de Dienst Stadsontwikkeling van de gemeente Utrecht en vervolgens verder uitgewerkt door de opdrachtgever van het woningbouwproject: Mitros. De aannemer heeft het allergeenarme programma van eisen integraal overgenomen. Door deze gang van zaken wijkt het Utrechtse PvE enigszins af van het Rotterdamse. Belangrijke verschillen zijn dat er vloerverwarming is op de begane grond en de eerste verdieping in plaats van alleen op de begane grond, zoals in Barendrecht en dat er geen kruipruimtefolie is toegepast. In Utrecht is sprake van een standaardsysteem voor mechanische ventilatie, terwijl in Barendrecht een bijzonder ventilatiesysteem met warmtepompboiler is toegepast. Het zou interessant zijn om door middel van metingen aan het binnenmilieu na te gaan wat de uitwerking van de verschillende maatregelen is in deze woningbouwprojecten. Aanbeveling 1 Neem het programma van eisen zoals beschreven in de SEV-brochure ‘Allergeenarme woningen’ als uitgangspunt en vertaal dit naar de eigen situatie. Stel je op de hoogte van de nieuwste inzichten en raadpleeg een deskundige op het gebied van gezond bouwen en wonen. Ook in Utrecht bestaat het allergeenarme maatregelenpakket niet alleen uit bouwkundige maatregelen, maar is ook het woonomgevingplan aangepast, en is aandacht geschonken aan het stimuleren van gezond woongedrag door middel van het opstellen van extra huurregels en door middel van voorlichting. Bij het project in Terwijde is in de directe woonomgeving het groenplan aangepast, maar wordt wel wat verderop een groot landschapspark aangelegd. Als het om een allergeenarme inrichting van de woonomgeving gaat, staat in het programma van eisen nog niet duidelijk beschreven om welke schaal het gaat. Ook is nog de vraag hoe buren en andere omwonenden er toe kunnen worden gebracht met de inrichting van hun tuin en hun woongedrag rekening te houden met gezinnen met kinderen met allergisch astma.

3

41

De SEV heeft in samenwerking met de landelijke werkgroep allergeenarm bouwen in november 2002 de brochure ‘Allergeenarme woningen’ uitgebracht met dit uitgewerkte programma van eisen.

Aanbeveling 2 Bekijk bij de allergeenarme eisen aan de woonomgeving wat haalbaar is binnen de gegeven omstandigheden. Stel een gebied vast waarin de beplanting van de woonomgeving moet voldoen aan de allergeenarme eisen. In Utrecht heeft de werkgroep ervoor gekozen naast voorlichting een groot pakket extra huurregels op te stellen om zo het belang hiervan te benadrukken. Ondanks het feit dat het nog maar de vraag is of dit juridisch kan worden ingezet om gewenst gedrag af te dwingen. Het is interessant om na te gaan of deze uitgebreide lijst maatregelen inderdaad leidt tot het beter naleven van deze regels. Aanbeveling 3 Besteed aandacht aan bouwkundige maatregelen, maar ook aan het stimuleren van gezond woongedrag. Samen bepaalt dit de allergeenarme kwaliteit van de woningen. Het bevorderen van goed woongedrag kan door middel van voorlichting en door het stellen van extra huurregels. Beide zijn belangrijk.

De bouw van de woningen Het programma van eisen voor de allergeenarme maatregelen in de woningen zoals dat door aannemer en opdrachtgever is vastgesteld, is volledig uitgevoerd. Een knelpunt was dat de besteksbespreking met de aannemer plaatsvond toen de bouw van de woningen al was gestart. Wijzigingen die toen nog moesten worden doorgevoerd, leidden tot enig meerwerk. De bouw van de woningen is heel voorspoedig verlopen. De aanwezigheid van allergeenarme woningen in het project heeft de bouw op geen enkele manier vertraagd. De woningen werden zelfs eerder dan verwacht opgeleverd. Een sterk punt in het bouwproces was dat het allergeenarme programma van eisen, nadat het eenmaal in overleg met de betrokkenen en de aannemer was vastgesteld, tijdens de bouw niet meer hoefde te worden bijgesteld. Aanbeveling 4 Begin tijdig met het uitwerken van het programma van eisen tot besteksniveau. Zorg voor een goed uitgewerkt programma van eisen bij de start van de bouw, waarin ook details en toe te passen materialen goed zijn omschreven.

Oplevering en beheer Goede ventilatie is een belangrijk aandachtspunt bij allergeenarme woningbouw. Bij het project in Utrecht is niet gekozen voor een extra krachtig mechanisch ventilatiesysteem. Het is bekend dat ventilatiesystemen door vervuiling in de loop der jaren in capaciteit iets afnemen. Goed onderhoud is dan een voorwaarde. In alle gevallen, maar in dit geval zeker, is onderhoud van het ventilatiesysteem van groot belang. Aanbeveling 5 Regel goed onderhoud en beheer van de installaties in (allergeenarme) woningen. Bij de oplevering van de woningen in Utrecht kreeg de corporatie klachten over de centrale stofzuigerinstallatie. De oorzaak was verkeerd gebruik van het apparaat. Een goede bewonersinstructie bij deze woningen met bijzondere installaties is van cruciaal belang. Aanbeveling 6 Zorg voor goede instructies aan de bewoners over het gebruik van de bijzondere installaties in hun woning. Dit voorkomt klachten.

42


Financiën De extra kosten van de bouwkundige maatregelen zijn K 7.147,- per woning. Dit bedrag past binnen de raming door DSO aan het begin van het project van ƒ 15.000,- en is vergelijkbaar met de kosten van het allergeenarme maatregelenpakket in Barendrecht. Allergeenarm bouwen brengt extra kosten met zich mee. In het geval van sociale woningbouw zal er altijd subsidie nodig zijn om deze woningen te realiseren. Aanbeveling 7 Zorg voor subsidies voor de extra bouwkosten die de allergeenarme woningen met zich mee brengen. Een bedrag van circa K 7.000,- prijspeil 2003 voor extra bouwkosten is een goede richtlijn. Naast extra bouwkosten zijn er kosten gemaakt voor extra uren projectontwikkeling en toezicht. De tijdsbesteding aan werving en selectie was per woning circa tien uur. Bovendien hebben alle partijen nog extra uren in het project gestoken, die niet zijn doorberekend. Ook onderhoud en beheer van de woningen zoals goed onderhoud aan de installaties en extra schoonmaakkosten bij bewonerswisselingen zal extra kosten met zich meebrengen. Aanbeveling 8 Reserveer extra middelen en tijd voor werving en selectie, bewonersvoorlichting, extra uren projectontwikkeling en extra toezicht tijdens de bouw. Houd rekening met extra kosten voor onderhoud en beheer.

Werving en selectie en voorlichting De werving en selectie van de allergeenarme woningen is georganiseerd via de reguliere kanalen. In de regio Utrecht is het verplicht om dit op deze wijze, via Woningnet te doen. De samenwerking met Woningnet is goed verlopen. Naast werving via de Woningkrant zijn in Utrecht ook de diverse zorgverleners op de hoogte gesteld. Ook dit leverde belangstellenden op. Het is in grote lijnen gelukt om alle twintig woningen toe te wijzen aan de doelgroep, maar werving en selectie was ook in Utrecht een tijdrovende zaak. Er waren veel belangstellenden voor de allergeenarme woningen, in totaal 206 gezinnen. Daarvan heeft 34% een volgende stap gezet door een eigen verklaring te tekenen en op te sturen. Daarna haakten nog velen tijdens het proces af of kwamen niet door de selectie. Zelfs nog tijdens het voorlichtingstraject, toen de woningen al waren toegewezen, besloten bewoners toch van een verhuizing af te zien. Ook bezichtiging van de woning kan nog tot dit besluit leiden. Aanbeveling 9 Reken op veel uitvallers gedurende het hele traject van werving, selectie en voorlichting. In Utrecht is er voor gekozen de eerste voorlichting te geven op het moment dat de bewoners al geselecteerd waren. Dit leidt tot een kleinere groep gemotiveerde kandidaten. Dit was een voordeel, maar een nadeel was wel dat sommige bewoners in een heel laat stadium nog afhaakten. Aanbeveling 10 Overweeg de voor- en nadelen bij het bepalen van het moment en de doelgroep van voorlichting aan toekomstige bewoners. De criteria voor werving en selectie en de gevolgde procedure zijn deels bepaald door het gezondheidsonderzoek dat aan dit woningbouwproject is gekoppeld. Op het

43

moment dat het gezondheidsonderzoek is afgerond, moet opnieuw naar de criteria worden gekeken. Voor huurwoningen zullen de criteria die te maken hebben met woongedrag en met het behoud van de allergeenarme kwaliteit van de woning in ieder geval overeind blijven. Aanbeveling 11 Bepaal de criteria voor woningtoewijzing op basis van onderzoek en na overleg met verschillende experts op dit gebied. Ga na welk doel de criteria hebben (onderzoek of woningtoewijzing) en bepaal van tevoren goed hoe moet worden geselecteerd op basis van de criteria.

Het realisatieproces Voor het grootste deel van het project was er een werkgroep ‘Allergeenarm bouwen en wonen Terwijde’ met vertegenwoordigers van woningbouwcorporatie Mitros, projectbureau Leidsche Rijn, GG&GD Utrecht en Thuiszorg Stad Utrecht. De samenwerking tussen de partijen die zitting hadden in de werkgroep is goed verlopen, ondanks de wisselingen van personen die hebben plaatsgevonden gedurende het project. Alle partijen hebben zich ingezet en extra tijd besteed aan het project. Om hier binnen de eigen organisatie de ruimte voor te krijgen, is een randvoorwaarde voor deelname aan een dergelijk project. In navolging van het allergeenarme project in Barendrecht hebben de betrokken partijen een convenant ondertekend waarmee ze zich formeel verbinden met de doelstellingen van het project. In het convenant is een termijn van 15 jaar gesteld als looptijd van het project. Aanbeveling 12 Vorm een werkgroep allergeenarm bouwen en sluit een convenant af waarbij de betrokken partijen zich verbinden met de doelstelling van het project. Benoem in het convenant de looptijd van het project. Direct contact van de werkgroep als geheel met andere betrokken partijen bij de planvorming was er niet. Net als bij het project in Barendrecht was in Utrecht de relatie van een dergelijke werkgroep met het planteam voor respectievelijk woningen en woonomgeving en later het bouwteam een zwak punt in het proces. Aanbeveling 13 Zorg voor een goede communicatie en duidelijke afspraken tussen de werkgroep allergeenarm bouwen en wonen en de teams die zich bezig houden met de fysieke planvorming van woning en woonomgeving.

44


Bijlage 1 Lijst geïnterviewden

Jacomien Dicke

Assistent wijkmanager, coördinator Initiatievenbeleid bij Projectbureau Leidsche Rijn van 1998 tot februari 2003

Hilde van Xanten

Projectleider wonen, welzijn, zorg Mitros

Marlet Hesselink

Beleidsmedewerker afdeling Beleid Strategie en Communicatie GG&GD Utrecht

Marijke Nieuwenhuijs

Sociaal verpleegkundige afd. medische milieukunde GG&GD Utrecht

Hans Hulst

Projectmanager Mitros Ontwikkeling

45


Bijlage 2 Situatieschets

47


Bijlage 3

Voorgevel

Achtergevel

Doorsnede

Doorsnede woningtype A

49

Begane grond

1e verdieping

2e verdieping

Plattegrond woningtype A

50


Voorgevel

Achtergevel

Doorsnede

Doorsnede woningtype B

51

Begane grond

1e verdieping

2e verdieping

Plattegrond woningtype B

52


Voor- en achtergevels woningtypen A en B

53


Bijlage 4

55


Bijlage 5 Bijzondere bepalingen bij huur van allergeenarme woningen

Op basis van een medische indicatie ten behoeve van u of ten behoeve van één van uw huisgenoten, wordt u de huur van een allergeen arme woning aangeboden. Het aantal allergeen arme woningen in de regio Utrecht is beperkt, althans (veel) minder dan de vraag die daarnaar bestaat. Er bestaat een flinke wachtlijst. Bovendien zijn de kosten van een allergeen arme woning hoger. Mitros draagt er zorg voor dat de allergeenarme woningen gedurende een periode van minimaal 15 jaar op een allergeenarme wijze onderhouden worden. Dit houdt in dat Mitros de functionaliteit van de woning, zoals omschreven in het PVE, voor minimaal 15 jaar behoudt. Dit kan Mitros extra geld kosten. Mitros heeft er daarom een groot belang bij dat de allergeen arme woningen daadwerkelijk gebruikt worden overeenkomstig het doel waarvoor deze gebouwd zijn. Het voorgaande brengt met zich mee dat Mitros van u eist dat u, uw huisgenoten en bezoek de woning gebruiken overeenkomstig het specifieke doel. In dat kader worden in het hier onderstaande een aantal gedragsregels vermeld, waartoe u zich dient te verplichten. U verklaart zich, door ondertekening, bekend en akkoord met deze bepalingen. De gedragsregels zijn overigens niet limitatief van karakter. Gelet op het grote belang van juiste naleving van deze gedragsregels benadrukt Mitros dat een tekortschieten daarin kan leiden tot beëindiging of ontbinding van de huurovereenkomst door de rechter. 1. Huurder verplicht zich gedurende de gehele huurperiode alles te doen dat bijdraagt aan de doelstelling van het creëren van een zo gezond mogelijke leefomgeving voor de astmatische patiënt, en alles na te laten dat afbreuk aan deze doelstelling zou kunnen doen; de verplichtingen hebben niet alleen betrekking ten behoeve van de astmatische patiënt en diens huisgenoten in het gehuurde zelf, doch ook ten behoeven van diegenen in de naastgelegen allergeen arme woningen; in de hiernavolgende bepalingen worden een aantal specifieke gedragingen benoemd. 2. Huurder zal in de gehele woning uitsluitend zogeheten harde vloerbedekking toepassen (zeil, parket, vloertegels, laminaat, marmoleum, etc) en in geen geval zachte vloerbedekking. Deze harde vloerbedekking dient, ter voorkoming van contactgeluid en/of geluidsoverlast, te worden aangebracht met een isolerende onderlaag; 3. Zowel huurder als anderen die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurde bevinden, verplichten zich bij voortduring te trachten een ten gunste van de patiënt optimale ventilatie te bereiken; 4. Zowel huurder als anderen die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurde bevinden, verplichten zich het gehuurde schoon en netjes te houden; 5. Zowel huurder als anderen, die met toestemming van verhuurder zich in het gehuurde bevinden, verplichten zich alles te doen om het ontstaan van schimmels tegen te gaan. Indien schimmel aanwezig is zal men direct contact opnemen met de contactpersoon van Thuiszorg Stad Utrecht voor advies, alsmede vervolgens alles te doen om de schimmel(s) zo snel als mogelijk weer te doen verwijderen; 6. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden, zullen roken in de tuin, in de woning of in de aanhorigheden; 7. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden, zullen in het gehuurde behaarde en gevederde huisdieren toestaan, laat staan houden;

57

8. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden, zullen beplanting (bijvoorbeeld windbestuivers) in- en om de woning aanbrengen die schadelijk zou kunnen zijn voor de patiënt en/of omwonende patiënten, tevens zegt huurder toe de haagbeuken die dienst doen als perceelafbakening, jaarlijks te snoeien; 9. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden, zullen een open vuur stoken in huis en/of tuin; 10. Huurder, noch anderen die met toestemming van huurder zich in het gehuurde bevinden, zullen materialen in huis brengen waar huisstofmijt in zou kunnen gedijen, althans zo weinig mogelijk; daarnaast verplicht men zich zodanig met de materialen om te gaan dat de huisstofmijt er niet in kan overleven, laat staan kan gedijen; 11. Indien voortschrijdende inzichten hiertoe aanleiding geven verplicht huurder zich bij voorbaat nieuwe gedragsregels na te leven, die door de GG&GD worden aanbevolen en door Mitros worden geadviseerd; 12. Huurder verklaart zich bereid om gedurende circa 3 jaar mee te werken aan nader onderzoek van de GG&GD. Dit onderzoek heeft betrekking op: de kwaliteit van het binnenmilieu; gezondheidsonderzoek en een enquÍte met betrekking tot de gebruiks- en belevingskwaliteit van de woning. 13. Bij opzegging van de huurovereenkomst verplicht de huurder zich om de woning zoals bij aanvang van de huurovereenkomst geheel schoon, vrij van schimmels en ander voor de doelgroep schadelijke stoffen, op te leveren. Dit kan een extra inspanning met zich mee brengen ten opzichte van een reguliere huurovereenkomst. 14. Zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) zijn aangebrachte veranderingen aan de woning die betaald worden door de huurder en waar de huurder vooraf toestemming dient te hebben verkregen van de verhuurder. Bij een drietal mogelijke ZAVs willen we u hier een beperking opleggen: Indien u een andere keuken wilt plaatsen zal Mitros in elk geval afzonderlijk afwegen of dat kan. Criterium zal zijn de samenstelling van de keuken en of daar vluchtige organische stoffen vrij kunnen komen (vanuit bijvoorbeeld het spaanplaat); Een aanvraag voor een losse of vaste badkuip zal door Mitros worden afgewezen omdat de vloerverwarming dan in die ruimte niet optimaal meer functioneert en omdat er meer kans is op schimmelvorming Indien u plavuizen wilt aanbrengen mag dat mits u grote gladde dubbelhardgebakken plavuizen neemt en deze niet dikker zijn dan 0,8 millimeter. De plavuizen dienen volgens de regels van Mitros te worden aangebracht. U kunt hierover informatie krijgen bij Mitros.

Utrecht, ………………………………… (datum)

VOOR AKKOORD:

Naam: …………………………………………………

Handtekening: …………………………………………

58


Bijlage 6

59

60


61

Colofon

Uitgave

SEV

Auteur

Els de Jong, Bureau voor Woononderzoek

Opmaak

Karien van Dullemen, Rotterdam

Vormgeving omslag

Ontwerpwerk, Den Haag

Druk omslag

Drukkerij Goos, Ouderkerk aan den IJssel

Rotterdam, november 2004.

DE REALISATIE VAN ALLERGEENARME WONINGEN IN UTRECHT

Recommend Documents