Training Marktwaarde Woningcorporaties
Het routeboek van de te nemen stappen.
Marktwaarde in verhuurde staat Onderscheiden worden de volgende type vastgoed: •
Woningen
•
BOG
•
Parkeerplaatsen
•
Herontwikkelingsprojecten: woningen, BOG, parkeerplaatsen
In beginsel geldt voor al deze type vastgoed
Bruto open marktwaarde (marktwaarde vrij op naam) -/- Overdrachtskosten ______________________________________________ Netto open marktwaarde (marktwaarde kosten koper)
Waarderingshandboek 1 Basisversie (light) of Full versie: Basisversie • Zie waarderingshandboek gepubliceerd in de staatscourant van 19 juni 2015 met uitgangspunten en parameters voor de berekening van de marktwaarde 2014 • December 2015 worden de nieuwe parameters gepubliceerd voor de berekening van de marktwaarde 2015
• Uitganspunten: • Objectgegevens • Economische uitgangspunten • Modelparameters
Waarderingshandboek 2 Waarderingshandboek Full versie • Samenwerking met taxateur
• Vrijheidsgraden in parameters: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.
Markthuur Leegwaarde (stijging) Bijzondere uitgangspunten (ongelimiteerd) Disconteringsvoet, specifieke opslag Mutatiekans Onderhoud Erfpacht
Proces Voor het proces om te komen tot Marktwaarde is het volgende nodig: • Leegwaarde • Mutatiegraad bij doorexploiteren en uitponden • Opbrengsten • Kosten • Exit yield • Disconteringsvoet
• Overige parameters • Marktwaarde berekening • Taxatiehandboek
Leegwaarde • Leegwaarde wordt berekend door taxateur • Gebruikmaken van referenties, vergelijkbare verkopen in afgelopen periode • Omgevingsfactoren
• Oppervlakte woning • Conditie woning (ook energielabel hierin meenemen!) • Eventueel opslag tot maximaal 25% van de renovatiekosten bij grote renovatieprojecten • NVM
Mutatiegraad Mutatiegraad bij doorexploiteren • Gemiddelde van de mutatiegraden van de afgelopen 5 jaar per complex Mutatiegraad bij uitponden: • Basis is voor het 1e jaar de passieve mutatiegraad (mutatiegraad bij doorexploiteren) • Minimum van 3% en maximum van 10% mutatiegraad • Vanaf 2 jaar gelijk aan het percentage van de mutatiegraad van het 1e jaar, of in het geval de mutatiegraad in het 1e naar > 6,5% een afslag van 1% • Vanaf 6 jaar gelijk aan het percentage van de mutatiegraad van het 5e jaar of, in het geval de mutatiegraad in het 5e naar > 6,5% een afslag van 1% Bepaald door de taxateur!
Opbrengsten Huuropbrengsten • Contracthuur • Maximale redelijke huur • Markthuur: o berekend door de taxateur o Leegwaarde * percentage/12 mnd
Huurderving:
• gemiddeld percentage over de afgelopen 6 jaar • Minimum 0,1% en maximum van 3% Verkopen • Aantal * leegwaarde • Leegwaarde ontwikkeling voor de komende 15 jaar
Kosten: onderhoud Bepaald door de taxateur Onderhoud:
• VTW wijzer waarin per type woning tarieven zijn opgenomen voor o o o o
Kozijnen: houten of kunststof Liften CV / warm water installatie Hydrofoor
Achterstallig onderhoud Mutatie-onderhoud • Tarief voor doorexploiteren • Tarief voor uitponden: 50% van doorexploiteren
Kosten: Exploitatie Beheerskosten: • VTW wijzer • Vast tarief per jaar per woning Overige exploitatiekosten: • OZB: percentage per gemeente * WOZ-waarde • Assurantiekosten: tarief per woning per jaar • Rioolheffing
Kosten: verkoop Verkoopkosten per woning Splitsingskosten: • Alleen inrekenen als complexen bij het kadaster nog niet gesplitst zijn • Tarief per woning: gebaseerd op ervaringscijfers of tarieven bekend bij het kadaster
Exit yield • 2 typen exit yield: doorexploiteren en uitponden o Wordt bepaald door de taxateur o Het uitpondpercentage is 0,50% hoger dan bij doorexploiteren omdat bij verkoop sprake zal zijn van een “aangebroken” complex.
• • • •
Berekening van de exit yield: zie cursus Huuropbrengst 16e jaar tbv marktwaarde: (huur jaar 15 * aantal * 12 mnd)/exit yield Een daling van exit yield heeft een positieve invloed op de hoogte van de marktwaarde!
Disconteringsvoet Basis is de risico vrije rentevoet (IRS) Risico-opslagen: • Object opslag: bepaald door de woningcorporatie afdeling strategie & beleid of de asset manager • Sectoropslag: opgave door taxateur • Opslag voor verhuurdersheffing: dit jaar 0,2% bepaald door de werkgroep van taxateurs
Overige parameters • • • • •
Inflatie: algemeen prijsniveau, lonen, bouw Huurstijging boven inflatie (corporatie afhankelijk!) BAR en NAR Maximaal te verkopen woningen per complex Verhuurdersheffing: voorlopig nog 3 jaar in te rekenen
Marktwaarde • Ortecmodel om marktwaarde te berekenen o Vullen van Ortectabellen in Excel om in te voeren.
• De hoogste marktwaarde van doorexploiteren of uitponden per complex • Analyse maken van de marktwaarde dit t.o.v. de vorige marktwaardeberekening • Marktwaarde in jaarrekening opnemen • Mutatie overzicht maken voor jaarrekening
Vragen?
Bedankt voor uw aandacht.
