Deloitte Accountants B.V. Wilhelminakade 1 3072 AP Rotterdam Postbus 2031 3000 CA Rotterdam Nederland Tel: 088 288 2888 Fax: 088 288 9830 www.deloitte.nl
Notities bij implementatie RJ 645: Marktwaarde en bedrijfswaarde
Deloitte Accountants B.V. is ingeschreven in het handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam onder nummer 24362853.
Member of Deloitte Touche Tohmatsu Limited
2/34 17 januari 2013 130034
Inhoud
1. Samenvatting te nemen stappen en hulpmiddelen Deloitte
3
2. Notitie werkwijze waardering marktwaarde
4
3. Notitie- Voorbeeld controleprotocol bedrijfswaarde 2012
27
4. Handreiking kostenverdeling woningcorporaties
31
5. Kostenverdeelstaat woningcorporaties – RJ 645
34
3/34 17 januari 2013 130034
1.
Samenvatting te nemen stappen en hulpmiddelen Deloitte
4/34 17 januari 2013 130034
2.
Notitie werkwijze waardering marktwaarde
Inleiding Indien uw woningcorporatie het besluit heeft genomen het vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening te waarderen als vastgoedbelegging (actuele waarde) volgens RJ 213, betekent dit dat het vastgoed in exploitatie tegen “marktwaarde in verhuurde staat” in uw balans zal worden opgenomen. In deze notitie wordt beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Hieronder is schematisch de classificatie, de kwalificatie en de keuze van waardering na eerste verwerking van de onroerende zaken in exploitatie weergegeven. De gele vlakken hebben betrekking op de waardering tegen marktwaarde.
In bijlage 1 worden de belangrijkste verschillen tussen waardering tegen historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde weergegeven. De actuele waarde wordt bepaald volgens RJ 645.209:Indien gekozen is het commercieel vastgoed en/of het sociaal vastgoed gekwalificeerd als vastgoedbelegging tegen actuele waarde te waarderen, dient het actuelewaardemodel van hoofdstuk 213 Vastgoedbeleggingen te worden toegepast, waarbij voor sociaal vastgoed alinea 509c. van toepassing is. De marktwaarde kan worden gedefinieerd als het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn (art. 4 BAW). Aanbevolen wordt de marktwaarde te bepalen op basis van de waardering door een onafhankelijke taxateur (RJ 213.502).
5/34 17 januari 2013 130034 De reële waarde wordt bepaald op basis van de geschatte transactieprijs, indien het onroerend goed daadwerkelijk verkocht zou worden. Deze waarde dient met de kennis en informatie van de feiten en omstandigheden zoals bekend op balansdatum te worden vastgesteld. Als benadering van de reële waarde kan de contante waarde van de geschatte toekomstige kasstromen worden gehanteerd. Marktwaarde bij commercieel vastgoed De marktwaarde kan het best worden vastgesteld aan de hand van courante prijzen op een actieve markt (indien aanwezig) voor gelijksoortige ontroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat (RJ 213.508). Omdat er vaak geen sprake is van een actieve markt, kan de waardering van het commercieel vastgoed plaatsvinden op basis van aan de actieve markt voor gelijksoortig vastgoed ontleende brutoaanvangsrendementen en/of netto-aanvangsrendementen per te onderscheiden segment van de commerciële vastgoedportefeuille. De marktwaarde wordt idealiter vastgesteld door een onafhankelijk en deskundige taxateur. Indien de waardering van een commerciële vastgoedbelegging niet afgeleid kan worden van courante/recente prijzen op de vastgoedmarkt, kan de waardering op basis van de contante waarde van geprognosticeerde kasstromen gebaseerd op betrouwbare schattingen, plaatsvinden. Gebruikelijke methode voor de bepaling van de contante waarde is het Discounted Cashflow (DCF)-model. Hierbij worden de actuele marktgegevens voor gelijksoortig onroerende zaken op dezelfde locatie en in dezelfde staat betrokken. Marktwaarde bij sociaal vastgoed als vastgoedbelegging Hierbij geldt dat veelal geen courante prijzen op een actieve markt beschikbaar zijn. RJ 645 verwijst vervolgens naar RJ 213.509 waarbij wordt uitgegaan van genormeerde kasstromen. De DCF-benadering is hierbij het meest gebruikelijke model voor de bepaling van de contante waarde van de kasstromen. Bij het tot stand komen van de waarderingen wordt in deze notitie zoveel mogelijk aangesloten bij de methode die IPD hanteert voor het bepalen van de waarderingen voor de IPD aeDex Corporatie Vastgoedindex. Er zijn meer methoden om tot een juiste waardering te komen. In deze notitie wordt volstaan met deze methode. Als bijlage 2 bij deze notitie is een “procesbeschrijving marktwaarde” opgenomen waarin de te nemen stappen in het proces worden behandeld. Als bijlage 3 is een “controleprotocol marktwaarde” opgenomen welke zowel de accountant als de woningcorporatie kan ondersteunen bij het controleren van de marktwaarde. In dit controleprotocol worden diverse analyses en toetsen beschreven die de woningcorporatie bij het opstellen van de marktwaarde kan uitvoeren. De analyses en toetsen dienen ervoor om de kwaliteit van de bepaalde waarde te waarborgen. Daarnaast kunnen deze analyses en toetsen dienen als onderbouwing van de gepresenteerde waarde aan de externe accountant en kunnen worden opgenomen in het balansdossier.
6/34 17 januari 2013 130034 Waardebegrip Bij het waarderen van de materiële vaste activa in exploitatie volgens RJ 213 (als vastgoedbelegging) wordt het begrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’ gehanteerd. Bij dit waardebegrip staan bij woningen alle lopende huurovereenkomsten centraal met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Daarnaast wordt gekeken naar het effect van individuele verkoop van de woningen uit het object. Aan de hand van mutatiegraad, huizenprijsontwikkeling, rente en verkoopmogelijkheden aan huurders wordt het tempo en de omvang van de te realiseren vermogensopbrengsten bepaald. Bij bedrijfsmatig onroerend goed (BOG) staan de huurcontracten centraal. De waarde van het object wordt voornamelijk bepaald door het soort contract, de looptijd en de hoogte van de met de exploitatie samenhangende cashflows. Indien de lopende huurovereenkomst niet wordt verlengd, wordt verondersteld dat het object aan een nieuwe huurder wordt aangeboden. Het object wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst, in tegenstelling tot bij woningen, niet verkocht maar opnieuw verhuurd, ofwel duurzaam geëxploiteerd. Hiermee is dan eveneens sprake van een waardering volgens het waardebegrip ‘marktwaarde in verhuurde staat’. Rekenmethodiek De waarderingen worden bepaald op basis van de netto contante waarde van de toekomstige verwachte exploitatiekasstromen. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van een rekenmodel (bijvoorbeeld het model dat IPD beschikbaar stelt ten behoeve van de waarderingen van de IPD aeDex Corporatie Vastgoedindex). Het waardebegrip van de Marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de marktwaarde te bepalen maakt het rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW). Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven (op basis van marktuitgangspunten) worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar.
7/34 17 januari 2013 130034 De DCF-formule bij doorexploiteren die hierbij wordt gehanteerd kan als volgt worden weergegeven:
Formule 1. DCF voor 15 jaar exploitatie; in plaats van één inflatiepercentage kunnen er ook afzonderlijke percentages voor de ontwikkeling van de huurprijs en de diverse kostencomponenten gehanteerd worden.
Daarnaast wordt aan het einde van de in de DCF betrokken beschouwingperiode een eindwaarde aan de hand van een exit yield ingerekend ter grootte van:
Formule 2. Eindwaarde; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet minus inflatie
Naast het scenario van doorexploiteren kan de eindwaarde in de DCF ook worden berekend volgens een uitpondscenario. Bij dit scenario is er sprake van zowel een (afnemende) exploitatiekasstroom als van een verkoopkasstroom. Voor de exploitatiekasstroom geldt in principe hetzelfde als bij het scenario doorexploiteren. De exploitatieopbrengsten en -kosten worden voor een periode van 15 jaar geschat. Bij het uitpondscenario is het aantal woningen waarvoor vorenstaande berekend wordt, door verkoop bij mutatie, een afnemende reeks. Voor het aantal niet verkochte woningen na de DCFperiode van 15 jaar vindt conform het scenario doorexploiteren, een eindwaardebepaling plaats op basis van een exit yield. De verkoopkasstroom is gebaseerd op de mutatiegraad en de leegwaarde van de individuele woningen. De exploitatiekasstroom, eindwaarde en verkoopkasstroom worden aan de hand van een disconteringsvoet berekend naar de waarde op het waarderingsmoment (contant gemaakt). De DCF-formule voor de bepaling van de marktwaarde bestaat uit de netto contante waarde van de kasstromen uit exploitatie plus verkopen bij mutatie in de beschouwde periode van vijftien jaar en een eindwaarde voor de ultimo het 15e jaar nog niet verkochte woningen. De eindwaarde wordt gebaseerd op de rendementseis (exit yield) die een marktpartij heeft als hij het bezit aan het einde van de DCF periode wil kopen.
8/34 17 januari 2013 130034 De formule voor de exploitatie en verkopen in de beschouwde periode van vijftien jaar luidt dan:
Formule 3. DCF waarde bij uitponden bij de beschouwingsperiode van 15 jaar
De formule voor de eindwaarde luidt dan:
Formule 4. eindwaarde voor het gedeelte bij uitponden dat nog niet verkocht is; uitgangspunt voor de exit yield is dus de disconteringsvoet bij uitpondenminus inflatie
De volgende genormeerde kasstromen worden in de DCF berekening onderscheiden: 1. Huur 2. Onderhoud 3. Verhuur & beheerlasten 4. Directe exploitatielasten 5. Eindwaarde. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s: doorexploitatie en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. In het rekenmodel worden vier parameters jaarlijks door IPD voorgeschreven en in het rekenmodel verwerkt. Dit betreft de prijsinflatie, de looninflatie, de bouwkostenindex en de IRS (risicovrije rentevoet), die als basis voor de disconteringsvoet geldt. De overige parameters komen middels taxatie tot stand (marktuitgangspunten). De waarderingen vinden plaats op het niveau van Aedexcluster (deze kan afwijken van de feitelijke (meer zuivere) clustering). Door corporatie moet evalueren wat de impact van de Aedexclustering is op de waardering). Dit is een clusterindeling die speciaal voor de IPD aeDex Vastgoedindex is samengesteld. In deze clusterindeling worden woningen gegroepeerd op basis van bouwperiode, bouwvorm en wijk. Hierdoor ontstaat een uniforme complexindeling voor het gehele bezit. In bijlage 4 tot en met 6 zijn de waarderingsparameters zoals opgenomen in het rekenmodel nader uitgewerkt. De waarderingsparameters zijn gebaseerd op marktuitgangspunten.
9/34 17 januari 2013 130034 Taxaties Om te komen tot de waardering worden in het rekenmodel de waarderingsparameters ingevuld. Deze zijn voor een deel (bijvoorbeeld mutatiegraden) afkomstig uit de eigen administratie van de woningcorporatie en worden voor het overige deel bepaald door een externe erkende en onafhankelijke taxateur. De afspraken met de taxateur en verantwoordelijkheden worden vastgesteld in een offerte/opdrachtbevestiging. In deze offerte worden daarnaast de relevante (RICS en IVS) standaarden benoemd. In dit kader verwijzen wij ook naar het consultatiedocument dat is uitgebracht door het NBA waarin 27 aanbevelingen zijn opgenomen voor taxeren en taxatierapporten. Woningen De taxateur doet in het kader van het waarderingsproces een uitspraak over aan aantal waarderingsparameters. Hierbij beoordeelt de taxateur jaarlijks ten minste een derde deel van het bezit door middel van een taxatie. Voor het overige 2/3e deel van het bezit wordt – indien aanwezig - gebruik gemaakt van omslagaannames ten opzichte van de parameters van het voorgaande jaar. De taxateur stelt hiervoor een ‘omslagdocument’ op gebaseerd op de marktontwikkelingen in de betreffende regio(’s). De selectie van de steekproef van de complexen wordt onderbouwd. In het eerste jaar van deelname is een representatief deel van de complexen geselecteerd en de jaren daarna is hetzelfde gebeurd. Nieuw toegevoegde objecten worden gewaardeerd in het jaar van oplevering. De delen van de steekproef bevatten allemaal een representatief deel van de eventuele verschillende vestigingen, gemeenten, bouwperioden en bouwvormen.
10/34 17 januari 2013 130034 Voorbeeld samenstelling steekproef woningen: Samenstelling Steekproef
2010
2011
2012
Totaal
Aantal woningen Vestiging X Aantal woningen Vestiging Y Aantal woningen Vestiging Z
Aantal woningen gestapeld Aantal woningen niet-gestapeld
Aantal complexen Vestiging X Aantal complexen Vestiging Y Aantal complexen Vestiging Z
Aantal complexen bouwperiode A Aantal complexen bouwperiode B Aantal complexen bouwperiode C
Gemiddelde actuele huurprijs
BOG Voor de waardering van het commercieel en maatschappelijk vastgoed kan een afwijkende benadering gelden. Gezien het mogelijk unieke karakter van het commercieel vastgoed worden alle contracten op contractniveau, en dus niet op complexniveau beoordeeld door de taxateur. Het BOG-bezit is te splitsen in twee categorieën: - Bergingen, stallingen en andere kleine eenheden. - De bedrijfsmatige eenheden: het daadwerkelijke maatschappelijk en commercieel vastgoed.
Een aanpak kan zijn dat voor 2012 de gehele tweede categorie van waarderingsparameters wordt voorzien. Voor de eerste categorie wordt – indien beschikbaar – gebruik gemaakt van de gegevens van vorig jaar die worden geactualiseerd middels een ‘omslagdocument’ dat de taxateur hiervoor opstelt waarin de relevante parameters en uitgangspunten zijn opgenomen.
11/34 17 januari 2013 130034 Parkeergelegenheden Aan de hand van deze taxatiegegevens en de basisinformatie van het vastgoed wordt de marktwaarde bepaald. Rapportage Op de marktwaarde wordt door de taxateur een taxatierapport of (in het geval van de IPD/aeDex methode) een ‘aannemelijkheidsverklaring’ afgegeven. In de aannemelijkheidsverklaring beperkt de taxateur zich tot een uitspraak over de aannemelijkheid van de gemaakte waarderingen. Daar waar de taxateur geen onderzoek verricht moet de accountant dit in elk geval zelf doen. Hierbij worden een aantal veronderstellingen gedaan die ook terug te lezen zijn in de aannemelijkheidsverklaring, zoals bijvoorbeeld: - Er is geen sprake van bodemvervuiling noch de aanwezigheid van asbest. - De bestemming is conform het vigerend gebruik. - Er zijn geen uitbreidingsmogelijkheden. - Er zijn geen waardebeperkende erfdienstbaarheden, kwalitatieve verplichtingen, kettingbedingen etc. - Er is geen sprake van significant achterstallig onderhoud. - De door de opdrachtgever gehanteerde oppervlaktegegevens ten behoeve van de aan de waardering van woningen ten grondslag liggende leegwaarden zijn juist. - De door de opdrachtgever voor het BOG gehanteerde actuele huurgegevens zijn juist. - De door de opdrachtgever voor het BOG gehanteerde actuele huurgegevens zoals contracthuren, ingangsdata van de huurcontracten en de looptijden zijn juist. Dataverzameling De bovenstaande waarderingsparameters zijn samen met de basisgegevens van het vastgoed de basis voor de waardering. De basisgegevens betreffen de kenmerken van het vastgoed en de informatie die in de huurcontracten vastligt. De te waarderen eenheden worden bepaald op basis van de activa-administratie. Ook de basisgegevens van het vastgoed die van belang zijn voor de waarderingen, zoals huurprijzen, maximale huurprijzen, en leegstand worden gebaseerd op de basisadministratie. De mutatiegraad wordt bepaald op basis van de meerjarige historische gegevens van de mutaties per complex. In overleg met de taxateur wordt een verwachte ontwikkeling hiervan in de toekomst bepaald. Voor de contractgegevens van de BOG-portefeuille worden verschillende bronnen (zoals huurcontracten en plattegronden) gehanteerd. Het gaat om met name de volgende informatie: - Looptijd huurcontract. - Oppervlakte (BVO en VVO).
12/34 17 januari 2013 130034 Beklemmingen Bij het waarderen van het vastgoed op marktwaarde wordt uitgegaan van opbrengstmaximalisatie. Er wordt derhalve niet aangesloten op het interne beleid van de woningcorporatie. Vanuit het interne beleid zal de maximale opbrengst veelal lager zijn dan de marktwaarde. RJ 213 gaat uit van een zuivere objectieve marktbenadering. Er kunnen echter ook bindende afspraken in het beleid vastgelegd zijn die het voor de corporatie niet mogelijk maken de maximale opbrengst op dit moment te realiseren. We spreken hier van beperkingen of beklemmingen. Deze beperkingen kunnen direct op een specifiek vastgoedobject rusten (bijvoorbeeld de afspraak dat een specifiek complex beschikbaar blijft voor een specifieke doelgroep) of indirect waarbij er algemene afspraken worden gemaakt over een volkshuisvestelijke opdracht binnen een gemeente. De beperkingen kunnen zijn vastgelegd in prestatieafspraken met de gemeente(n), erfpachtcontracten of andere overeenkomsten. De beperkingen worden onderzocht door de bestaande prestatieafspraken met de gemeente(n) te beoordelen, de erfpachtafspraken met de gemeente(n) te inventariseren en specifieke beperkingen die er op het te voeren exploitatiebeleid van het vastgoed rusten te inventariseren. Op basis van deze inventarisatie wordt een notitie opgesteld waarin alle beperkingen, de omvang en de voorgestelde verwerking zijn opgenomen. Vervolgens wordt vastgesteld welke beklemmingen in de waardering van het vastgoed tot uitdrukking moeten worden gebracht. Publicaties Meer informatie en achtergrond over RJ 645, marktwaarde en taxatie is te vinden in diverse publicaties: Handreiking voor het toepassen van RJ 645 (2011) Handboek Woningcorporaties 2012 – Een handreiking voor de praktijk Richtlijn 645, een vernieuwde verantwoording voor woningcorporaties-vragen en antwoorden “Goed gewaardeerd vastgoed - 27 Aanbevelingen voor taxeren en taxatierapporten”. Daarnaast is informatie te vinden op de website www.woconet.nl.
Bijlagen: 1. Verschillen historische kostprijs, bedrijfswaarde en marktwaarde 2. Procesbeschrijving Marktwaarde 3. Controleprotocol Marktwaarde 4. Waarderingsparameters woningen 5. Waarderingsparameters BOG 6. Waarderingsparameters parkeergelegenheden
13/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 1: Verschillen historische kostprijs, bedrijfswaarde, marktwaarde
Historische kostprijs
Actuele waarde: bedrijfswaarde
Actuele waarde: reële waarde
(cf RJ212)
(cf RJ213)
Historisch bepaald, jaarlijkse afschrijving o.b.v. verwachte levensduur
Bedrijfswaarde: kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters conform eigen beleid
Taxatiewaarde / Kasstroomprognose o.b.v. uitgangspunten en parameters zoals in de markt gebruikelijk
Jaarlijks impact op resultaat en vermogen is voorspelbaar
Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar
Jaarlijkse impact op resultaat en vermogen is minder voorspelbaar
Wijziging van eigen beleid kan invloed hebben op de waardering (impairment)
Wijziging van eigen beleid heeft wel invloed op waardering
Wijziging van eigen beleid heeft zeer beperkt invloed op waardering
Eigen vermogen geeft geen inzicht in de verdiencapaciteit bezit
Eigen vermogen geeft inzicht in toekomstige verdiencapaciteit op basis van exploitatiebeleid van de corporatie
Eigen vermogen geeft inzicht in de werkelijke waarde van het vastgoed op de huidige markt en geeft inzicht in de mogelijk opgeofferde waarden
(cf RJ212)
14/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 2: Procesbeschrijving Marktwaarde Indien de woningcorporatie het besluit heeft genomen haar vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening 2012 te waarderen als vastgoedbelegging volgens RJ 213, betekent dit dat de activa in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat in de balans zal worden opgenomen. In de jaarrekening 2012 is daarmee sprake van een stelselwijziging. In een separate “notitie marktwaarde” is beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Daarnaast is dit “controleprotocol marktwaarde” beschikbaar welke de woningcorporatie en de accountant kan ondersteunen bij de aandachtspunten van en bij het controleren van de marktwaarde.
15/34 17 januari 2013 130034
16/34 17 januari 2013 130034
17/34 17 januari 2013 130034
18/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 3: Controleprotocol Marktwaarde Indien de woningcorporatie het besluit heeft genomen haar vastgoed (of een deel daarvan) in de jaarrekening 2012 te waarderen als vastgoedbelegging volgens RJ 213, betekent dit dat de activa in exploitatie tegen marktwaarde in verhuurde staat in de balans zal worden opgenomen. In de jaarrekening 2012 is daarmee sprake van een stelselwijziging. In een separate “notitie marktwaarde” is beschreven hoe deze marktwaarde tot stand komt. Als bijlage bij deze notitie hoort de “procesbeschrijving marktwaarde” waarin de stappen in het proces worden behandeld. Daarnaast is dit “controleprotocol marktwaarde” beschikbaar welke de woningcorporatie en de accountant kan ondersteunen bij de aandachtspunten van en bij het controleren van de marktwaarde. Toetsen kwaliteit van de marktwaardewaardering Om de kwaliteit van de marktwaardewaardering te waarborgen zijn de volgende toetsen en analyses op hoofdlijnen van belang: 1. 2. 3. 4.
Vaststellen dat de basisgegevens die gehanteerd worden juist en volledig zijn. (input) Toetsen ingerekende parameters en uitgangspunten. (input) Toetsen aanpak taxaties en verwerking gegevens in het rekenmodel. (input) Het analyseren van de uitkomsten. (output)
De bovenstaande toetsen en analyses worden in de komende pagina’s verder uitgewerkt.
19/34 17 januari 2013 130034
20/34 17 januari 2013 130034
21/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 4: Waarderingsparameters woningen1 Exit yield
Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte jaarhuur van (het resterende aantal niet-verkochte eenheden in) het complex/object per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. Onderscheid wordt gemaakt in een “exit yield na uitponden” en een “exit yield na doorexploiteren”. De exit-yield zelf wordt gewaardeerd (het percentage en dus niet de variabelen in de breuk die tot het percentage moeten leiden). De exit yield doorexploiteren is een wezenlijk andere parameter dan de exit yield uitponden. Reden hiervoor is dat ingeval van doorexploiteren aan het einde van de DCF-periode nog een onaangebroken complex resteert. Onaangebroken complexen worden door de bank genomen vaak hoger gewaardeerd door de markt dan complexen waaruit al is uitgepond.
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico opslag voor:
Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;
Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico;
En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.
Vrije verkoopwaarde
De gemiddelde verkoopprijs kosten koper (vrij van huur en overige lasten) van de in huurexploitatie zijnde woningen op het moment van waardebepaling.
Verkoopwaarde
De verwachte ontwikkeling van de verkoopprijs begin DCF, met inachtneming van alle daarvoor
stijging
relevante invloeden, zoals de prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt(en) in de voorliggende periode, de verwachting ten aanzien van de algemene prijsontwikkeling op de koopwoningmarkt(en) en de verwachte prijsontwikkeling voor het betreffende complex/woningsegment.
Stijging markthuur
Het percentage waarmee de markthuur van het object/complex zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen en waarin onder meer de positionering van het complex/object in de huurwoningmarkt tot uitdrukking komt. Het toepassen van de parameter stijging markthuur wordt begrensd door wat uit de Huurprijzenwet Woonruimte voortvloeit, te weten de maximale huurstijging zoals die jaarlijks wordt vastgesteld en datgene wat als maximaal redelijke huur geldt. De markthuurstijging wordt uitgedrukt in een percentage ten opzichte van de prijsinflatie, zoals opgenomen onder het tabblad aannames.
1
Ontleend aan Informatiemap IPD-aeDex Corporatie Vastgoedindex 2011
22/34 17 januari 2013 130034
Onderhoud
Bij onderhoud gaat het enkel om het zogeheten instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen, die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Tot het onderhoud wordt ook gerekend het zogeheten incidenteel of klachtenonderhoud. Mutatie onderhoud staat daar los van.
Mutatie onderhoud
Het per mutatie per woning te besteden bedrag terzake van het enkel en alleen als gevolg van die mutatie voor rekening van de eigenaar/verhuurder van die eenheid komende onderhoud. Hierbij wordt onderscheid gemaakt naar het mutatie-onderhoud in het kader van uitponding (eenheden worden bij vrijkomen van huur vanuit de optiek van onderhoud verkoopklaar gemaakt) en in het kader van doorexploiteren (de eenheden blijven door de corporatie verhuurd).
Beheerkosten
Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is (lòs van de door de woningcorporatie uit dien hoofde zelf gemaakte kosten). Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario.
Splitsingskosten
De, ingeval dat juridisch noodzakelijk is voor het individueel verkopen en overdragen van woningen uit het complex/object, met de splitsing van het complex verbonden kosten, zoals de aan de gemeente uit hoofde van een splitsingsverordening verschuldigde vergoeding en de in verband met splitsing te maken notaris en kadaster-kosten. Tot de splitsingskosten worden ook gerekend de onderhoudsuitgaven die moeten worden gemaakt in het kader van door de gemeente aan de verlening van de splitsingsvergunning te stellen nadere voorwaarden. Splitsingskosten zijn dus de kosten die worden moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in kadaster en bestemmingsplan te splitsen zodat het per VHE kan worden uitgepond.
Verkoopkosten
Interne handlingskosten en/of externe makelaarskosten gerelateerd aan het aantal, afhankelijk van de mutatiegraad, per jaar te verkopen woningen. Aangezien voorondersteld wordt dat de uitpondtransacties op basis van “kosten koper” plaatsvinden worden kosten terzake van overdrachtsbelasting, kadaster en notariële akte(n), geacht niet voor rekening van de corporatie komen en worden deze derhalve niet in de waardering betrokken. De verkoopkosten moeten als enige kostencategorie in het rekenmodel voor woningen per VHE worden opgegeven.
23/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 5: Waarderingsparameters BOG Mutatieleegstand
Na afloop van het contract zijn er twee opties. Of de bestaande huurder sluit een nieuw contract
(maanden)
af, of er zal een nieuwe huurder moeten worden gevonden. In het tweede geval zal er een periode zijn waarin er geen huur wordt ontvangen omdat niet meteen een huurder zal worden gevonden, of er aanpassingen aan het vastgoed moeten worden gedaan. De periode waarin geen huur wordt ontvangen moet worden ingeschat in aantal maanden leegstand.
Mutatiekosten
De kosten die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de
(technisch)
zittende huurder terzake van technische maatregelen aan het gehuurde moet maken om het object/complex tegen het dan geldende markthuurniveau opnieuw te kunnen verhuren. De mutatiekosten technisch kunnen derhalve zowel maatregelen in het kader van instandhoudingsonderhoud (wettelijk afdwingbaar) alsook (bij)investeringen ten behoeve van het behoud of de bevordering van de markthuur omvatten.
Mutatiekosten
De kosten die de verhuurder in het kader van de beëindiging van de huurovereenkomst met de
(marketing)
zittende huurder terzake van de marketing/het aan de man brengen van het object gericht op het opnieuw verhuren ervan moet maken. Het betreft hier zowel de kosten die de eigen organisatie van de verhuurder zal moeten maken, alsook de kosten van de makelaar die de verhuurder hiertoe zal inschakelen. De mutatiekosten marketing zijn gelinkt aan de parameter “mutatierisico/-kans”.
Markthuur per m2 VVO
De op het peilmoment getaxeerde markthuur uitgedrukt in euro per vierkante meter VVO. Deze markthuur wordt opgegeven per complex.
Markthuurprijsaanpassing
In het rekenmodel kan voor de eerste vijf jaren elk apart een percentage worden opgegeven in de
jaar 1 t/m 5
tabel markthuuraanpassing.
Markthuurprijsaanpassing
Het percentage waarmee de markthuur van het complex vanaf jaar 6 tot en met jaar 15 van de
vanaf jaar 6
DCFperiode zich naar verwachting jaarlijks zal ontwikkelen waarin onder meer de positionering van het complex in de markt tot uitdrukking komt.
Beheerkosten als % van
Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt
de markthuur
gebruikelijk is. Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario. De beheerkosten moeten worden weergegeven als een % van de markthuur. Het rekenmodel neemt gedurende de DCF-periode steeds een % van de dan geldende markthuur.
24/34 17 januari 2013 130034
Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico-opslag voor: -
Een opslag voor algemene onroerende zaak risico’s
-
Een risico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s die specifiek voortvloeien uit het gebied
-
Een risico-opslag voor het segment waartoe het object behoort (dit laatste voor zover die risico’s
-
niet reeds tot uitdrukking komen in de parameters die overigens voor de DCF-waardering uitdrukkelijk zijn benoemd, zoals bijvoorbeeld leegstand)
Exit yield
Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte markthuur per jaar van (het aantal verhuurde eenheden in) het betreffende complex op het moment van complexgewijze verkoop aan een derde per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCFperiode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen.
Onderhoud
Bij onderhoud gaat het enkel om instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Het onderhoud wordt op het niveau van het te waarderen complex/object ingegeven.
25/34 17 januari 2013 130034 Bijlage 6: Waarderingsparameters parkeergelegenheden Disconteringsvoet
De disconteringsvoet wordt gevormd door de IRS, verhoogd met een risico opslag voor: -
Een vastgoed sectorgebonden risico-opslag, ter compensatie van het verschil tussen het generieke onroerend goed risico van het te waarderen object en de generieke risicovrije rentevoet;
-
Een marktrisico-opslag voor de in te schatten exploitatierisico’s van het object, die specifiek voortvloeien uit het gebied en de markt waar het vastgoedobject in is gelegen, ten opzichte van het eerder bepaalde generieke onroerend goed risico;
-
En een objectrisico-opslag voor het specifieke vastgoedsegment waartoe het object behoort, ten opzichte van het eerder onderscheiden generieke vastgoedrisico en het specifieke marktrisico.
Exit yield
Het percentage dat de resultante is van de breuk waarbij de verwachte markthuur per jaar van (het aantal verhuurde eenheden in) het betreffende complex op het moment van complexgewijze verkoop aan een derde per het einde van de DCF-periode, wordt gedeeld door de totale geschatte verkoopopbrengst (kosten koper) van datzelfde moment en de uitkomst vervolgens wordt vermenigvuldigd met 100%. De exit yield wordt bepaald onder de aanname dat de koper de huurexploitatie van het object/complex voortzet, dit tenzij nu al kan worden aangenomen dat per het einde van de DCF-periode de marktpositie van het object/complex en/of de omgevingsfactoren met zich mee zullen brengen dat eventuele kopers van dat moment de exploitatie zullen beëindigen en het object/complex zullen gaan herontwikkelen.
Leegwaarde
De gemiddelde verkoopprijs (vrij van huur en overige lasten) van de in huurexploitatie zijnde parkeergelegenheden op het moment van waardebepaling. Het gaat hier om de leegwaarde per parkeergelegenheid en geen cumulatief, in het geval van meerdere identieke parkeergelegenheden onder 1 contract.
Leegwaardestijging
De verwachte ontwikkeling van de leegwaarde, met inachtneming van alle daarvoor relevante invloeden, zoals de prijsontwikkeling op de markt in de voorliggende periode, de verwachting ten aanzien van de algemene prijsontwikkeling op de markt en de verwachte prijsontwikkeling voor het betreffende segment.
Kosten
In deze tabel worden alle verwachte kosten voor parkeergelegenheden ingevuld. Alle kosten
(Parkeergelegenheden)
moeten als een totaal per jaar per complex worden ingevuld, met uitzondering van de verkoopkosten. Deze laatste moeten per VHE worden ingevuld.
Beheerkosten
Waardering van de beheerkosten vindt plaats overeenkomstig wat daarvoor in de markt gebruikelijk is (dus niet van de door de deelnemer uit dien hoofde zelf gemaakte kosten). Dit betekent dat hiervoor uitgegaan behoort te worden van in de markt onderkende referentiecijfers, bijvoorbeeld een percentage van de brutohuur (inclusief de huur die zou kunnen worden toegerekend aan de m2 vloeroppervlak/verhuureenheden die op enig moment niet verhuurd zijn). De parameter beheerkosten wordt derhalve vastgesteld onder de aanname dat door een externe partij wordt beheerd op basis van een maximaal outscourcingsscenario.
26/34 17 januari 2013 130034
Onderhoudskosten
Bij onderhoud gaat het enkel om instandhoudingsonderhoud: het onderhoud dat benodigd is om het object in dezelfde technische staat te behouden als waarin het zich op het moment van waarderen bevindt. Daaronder worden ook die onderhoudsmaatregelen begrepen die nodig zijn om eventueel achterstallig onderhoud op te heffen, zonder dat sprake is van een verbetering van de kwaliteit van het complex/object op basis waarvan een huurverhoging gevraagd zou kunnen worden. Vanwege het bijzondere uitpondscenario dat wordt gehanteerd bij het waarderen//taxeren van parkeergelegenheden is het mogelijk om de onderhoudskosten ingeval van doorexploiteren en ingeval van uitponden verschillend in te schatten. Dit omdat welllicht verwacht kan worden dat ingeval van uitponden in drie jaar minder aan onderhoud wordt uitgegeven. Het rekenmodel zal de onderhoudskosten automatisch laten toenemen met de bouwkostenindex.
Splitsingskosten
De in geval dat juridisch noodzakelijk is voor het individueel verkopen en overdragen van woningen uit het complex/object, met de splitsing van het complex verbonden kosten, zoals de aan de gemeente uit hoofde van een splitsingsverordening verschuldigde vergoeding en de in verband met splitsing te maken notaris en kadaster-kosten. Tot de splitsingskosten worden ook gerekend de onderhoudsuitgaven die moeten worden gemaakt in het kader van door de gemeente aan de verlening van de splitsingsvergunning te stellen nadere voorwaarden. De kadasterkosten voor het inschrijven van de splitsing zijn voor rekening van de verkopende partij. Splitsingskosten zijn dus de kosten die worden moeten worden gemaakt om een complex dat nu als een geheel staat geregistreerd in kadaster en bestemmingsplan te splitsen zodat het per VHE kan worden uitgepond.
Verkoopkosten
Interne handelingskosten en/of externe makelaarskosten gerelateerd aan het aantal, afhankelijk van de mutatiegraad, per jaar te verkopen woningen. Aangezien voorondersteld wordt dat de uitpondtransacties op basis van “kosten koper” plaatsvinden worden kosten terzake van overdrachtsbelasting, kadaster en notariële akte(n), geacht niet voor rekening van de corporatie komen en worden deze derhalve niet in de waardering opgenomen.
27/34 17 januari 2013 130034
3.
Notitie- Voorbeeld controleprotocol bedrijfswaarde 2012
Controle bedrijfswaarde 1. a.
Beoordeel de (meerjaren)begroting en de uitgangspunten (input) Begroting (basis voor de bedrijfswaarde) Betreft de (meerjaren)begroting de door de RvC/RvB goedgekeurde begroting? Zijn de normbedragen welke gehanteerd worden reëel en onderbouwd? Hoe verhouden de normbedragen zich met de meest recente CiP van het CFV? Zijn incidentele kosten/opbrengsten geëlimineerd? Is de (meerjaren)begroting rekenkundig juist? Is de (meerjaren)begroting een redelijke benadering voor de realisatie (begroting vorig jaar kan hiervoor naast de werkelijke cijfers gelegd worden)?
Bovenstaande zijn de eerste werkzaamheden welke uitgevoerd worden op de (meerjaren)begroting. Hieronder is de controle op de uitgangspunten zoals parameters weergegeven. b. Algemeen Is de restant levensduur van de woningen conform inschatting van het management? Hoe is deze inschatting gemaakt (uitgangspunten/verwachtingen)? Sluiten de verwachte levensduren aan met de administratie? Zijn alle vhe’s in de bedrijfswaardeberekeningen betrokken? Bij waardering tegen historische kostprijs: zijn de samenstelling en de keuze van Produkt-MarktCombinaties (PMC's) conform het strategische voorraadbeleid? Heeft uw corporatie afwijkende parameters voor bijvoorbeeld BOG (bedrijfsonroerendgoed) en parkeerplaatsen aannemelijk gemaakt en onderbouwd? c.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurstijging Is de parameter voor huurstijging voor het eerste jaar (2013) conform het vastgestelde beleid van uw corporatie en het inflatiepercentage 2012? Is de parameter voor huurstijging voor het tweede tot en met het vijfde jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor huurstijging na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (2,0%)? Zo nee, is de parameter voor huurstijging na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie?
d.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de stijging van de overige variabele lasten: Is de parameter voor overige variabele lasten voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor overige variabele lasten na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (3,0%)? Zo nee, is de parameter voor overige variabele lasten na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie?
28/34 17 januari 2013 130034 e.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de stijging van onderhoud Is de parameter voor onderhoud voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter voor onderhoud na het vijfde jaar conform de parameter van het WSW (3,0%)? Zo nee, is de parameter voor onderhoud na het vijfde jaar in overeenstemming met het vastgestelde beleid van uw corporatie?
f.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurharmonisatie Indien uw corporatie huurharmonisatie heeft ingerekend, is de parameter voor huurharmonisatie voor de eerste periode van vijf jaar conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting en is deze gebaseerd op een reële mutatiegraad?
g.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de huurderving Is de parameter voor huurderving (uitgangspunt voor de berekening) conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting en is deze acceptabel?
h.
Beoordeel de uitgangspunten bij de berekeningen voor: de disconteringsvoet Is de disconteringsvoet (uitgangspunt voor de berekening) conform het beleid van uw corporatie zoals dat blijkt uit de vastgestelde meerjarenbegroting? Is de parameter conform de parameter van het WSW (5,25%)? Zo nee, is de afwijkende disconteringsvoet voldoende onderbouwd?
2.
Voer een cijferbeoordeling uit (output)
Cijferbeoordeling Zijn de uitkomsten van de bedrijfswaardeberekeningen intern vergeleken met die van vorig jaar? Heeft uw corporatie de aandacht vragende afwijkingen per complex/PMC verklaard? Kunt u zich o.g.v. de cijferanalyse vinden in de uitkomsten?
3.
Beoordeling van de bedrijfswaardeberekeningen
Bedrijfswaardeberekeningen U kunt de volgende algemene checks uitvoeren: Is het juiste startjaar gehanteerd? Is de wijze van contant maken (medio numerando) consistent in de berekening meegenomen? De volgende punten kunt u controleren voor nader te bepalen een aantal complexen (bijvoorbeeld: top x van het totale aantal complexen, nieuwbouwcomplexen, grote renovatiecomplexen, etc.). Belangrijk is om de controle zichtbaar uit te voeren. Checks: Zijn de volgende parameters juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen toegepast: o de jaarlijkse huurstijging, o de variabele lasten, o de jaarlijkse onderhoudsstijging, o rentepercentage/de disconteringsvoet, o de huurharmonisatie en de huurderving.
29/34 17 januari 2013 130034
Is voor de huurwoningen die tijdelijk leegstaan, vanwege mutatie, de streefhuur gehanteerd vanaf het moment dat naar verwachting de woning weer verhuurd zal worden? Zijn de overige variabele lasten (kosten algemeen beheer en administratie, belastingen, verzekeringen en erfpacht) juist en volledig bepaald en juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen verwerkt? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met incidentele/eenmalige baten en lasten, zoals visitatie- en fusiekosten? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde geen rekening gehouden met de winstbelasting? Is bij de bepaling van de bedrijfswaarde alleen de eerste tranche (2013) van de heffing huurtoeslag (bezitsheffing) opgenomen? Zijn de overige bedrijfsopbrengsten (doorberekende kosten wegens onderhoud, algemeen beheer e.d.) juist en volledig in de bedrijfswaardeberekeningen verwerkt? De toerekenbare indirecte overige exploitatielasten dienen op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend te worden (kostenverdeelstaat). Sluiten de in de bedrijfswaardeberekeningen verantwoorde huren aan met de huuradministratie (juistheid en volledigheid)? Stemmen de toekomstige huurstijgingen per complex/PMC in de bedrijfswaardeberekeningen overeen met het huurbeleidsplan? Is in de bedrijfswaardeberekeningen per complex/PMC gerekend met de toekomstige onderhoudskosten volgens de vastgestelde onderhoudsbegroting? Zijn de in de bedrijfswaardeberekeningen opgenomen kasstromen van woningverkopen (voor maximaal 5 jaar) acceptabel en onderbouwd? De verwachte opbrengstwaarde is gebaseerd op een actuele biedprijs, dan wel de prijs van de meest recente transactie (RJ 121.306) met een indexatie naar het geschatte moment van verkoop. Kosten die rechtstreeks kunnen worden toegerekend aan de verkoop en nodig zijn om de verkoop te realiseren worden betrokken bij het bepalen van de verwachte opbrengstwaarde. Zijn de effecten van verkoop en sloop voor de huuropbrengst verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de effecten van verkoop en sloop voor het onderhoud verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de effecten van verkoop en sloop voor de variabele lasten verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de opgeleverde nieuwbouwprojecten juist verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Zijn de aankopen juist verwerkt in de bedrijfswaardeberekeningen? Is de juiste werking van de berekeningsprogrammatuur vastgesteld? Zijn de in de bedrijfswaardeberekening opgenomen kasstromen inzake de juridische verplichtingen van desinvesteringen (complex- gewijze verkoop, sloop en herverkaveling/ruil) alsmede investeringen (woningverbeteringen en na-investeringen) onderbouwd? Verbeteringen worden in beginsel geactiveerd vanaf het moment dat de investering is gerealiseerd. Wanneer de verbeteringen niet geheel kunnen worden terugverdiend uit toekomstige (huur)opbrengsten wordt een verlies verantwoord voor het onrendabele deel van de investering. Is de restwaarde acceptabel (huidige waarde – kosten, bestemmingswijziging, besluit tot vervreemding)?
30/34 17 januari 2013 130034 Wijziging in RJ645 met betrekking tot de bedrijfswaarde Mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting De bepaling aangaande de verwerking van de verplichting om een mutatieoverzicht bedrijfswaarde in de toelichting op te nemen, is vervallen. De totale bedrijfswaarde moet wel worden toegelicht in de jaarrekening (RJ 645.515). Zowel bij waardering tegen marktwaarde als tegen historische kostprijs dient de bedrijfswaarde te worden toegelicht in de jaarrekening. Indien toegelaten instellingen een mutatieoverzicht bedrijfswaarde willen opnemen in de jaarrekening is dat uiteraard toegestaan. Het standpunt van Deloitte hierin is dat wij sterk adviseren om het mutatieoverzicht op te nemen. Het mutatieoverzicht geeft namelijk inzicht in de totstandkoming van de bedrijfswaarde t.o.v. voorgaand jaar n.a.v. de diverse wijzigingen zoals de parameterwijziging. Daarnaast is het mutatieoverzicht een belangrijk startpunt voor de controle van de bedrijfswaarde. Rentabiliteitswaardecorrectie (RWC) Bij de bepaling van de bedrijfswaarde is het niet meer toegestaan om de zogenaamde rentabiliteitswaardecorrectie op de leningenportefeuille toe te passen. Overigens dient de RWC in het kader van de dVi nog wel te worden bepaald. Discontering De disconteringsvoet moet worden bepaald in overeenstemming met hoofdstuk 121 Bijzondere waardeverminderingen van vaste activa en is de basis voor het berekenen van de bedrijfswaarde.
31/34 17 januari 2013 130034
4.
Handreiking kostenverdeling woningcorporaties
De herziene Richtlijn 645 vereist dat woningcorporaties de kostenverdeling tussen sociaal en commercieel vastgoed en haar andere activiteiten in kaart brengen. Deze kostenverdeling is vooral van belang voor de berekening van de bedrijfswaarde van het sociaal vastgoed en bij toepassing van het functionele model. Bedrijfswaarde sociaal vastgoed: Voor het sociaal vastgoed kunnen uitsluitend de lasten toerekenbaar aan de kasstroomgenererende eenheden worden ingerekend in de bedrijfswaarde. De in te rekenen lasten zijn gebaseerd op de corporatie specifieke verwachtingen zoals bijvoorbeeld ontleend aan de verdeelsleutels/uitgangspunten op basis van de begroting van de corporatie. De begroting dient daarbij inzicht te geven in de: direct toerekenbare lasten; en indirect toerekenbare lasten. De toerekenbare indirecte (overige exploitatie)lasten moeten hierbij op basis van plausibele en periodiek herijkte verdeelsleutels toegerekend worden. Deze toerekening kan bijvoorbeeld plaatsvinden op basis van aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte’s/tijdschrijfgegevens etc. Lasten die betrekking hebben op bijvoorbeeld projectontwikkelingsactiviteiten, verkoop van (commercieel) vastgoed, verhuur van commercieel vastgoed, treasury, sponsoring etc. mogen hierbij niet meegenomen worden aangezien deze geen directe relatie hebben met de exploitatie van het sociaal vastgoed. Er ontstaat hierbij dus een toerekenings- dan wel verdelingsvraagstuk. Een kostenverdeelstaat geeft inzicht in de wijze waarop kosten direct en indirect zijn toegerekend aan de verschillende activiteiten van de woningcorporatie. Functionele model: Voor de indeling van de winst-en-verliesrekening zijn een tweetal varianten mogelijk: de functionele indeling en de categoriale indeling. Op basis van wettelijke bepalingen moet de keuze van het model van de winst-en-verliesrekening en de hierin gedefinieerde indeling, worden gebaseerd op het model dat het beste past bij de aard van het bedrijf.
32/34 17 januari 2013 130034 In het functionele model wordt het ‘resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen’ uitgesplitst. Hierbij worden de opbrengsten en kosten vaak weergegeven naar de verschillende te onderkennen bedrijfsfuncties: exploitatie vastgoed, resultaat vastgoed ontwikkeling, resultaat verkoop vastgoedportefeuille, waardeverandering vastgoedportefeuille, netto resultaat overige activiteiten, overige organisatie kosten, leefbaarheid en financiële baten en lasten. Indien in overeenstemming met de aard van het bedrijf de categoriale indeling de voorkeur heeft, dan wordt het categoriale model voor de winst-en-verliesrekening als uitgangspunt gekozen voor de jaarverslaggeving. Hierbij worden de kosten weergegeven per kostensoort (huuropbrengsten, lonen en salarissen, sociale lasten, afschrijvingen etc.). CorpoData heeft recentelijk besloten dat de komende dVi over verslagjaar 2012 de modellen voor de balans zal bevatten van de nieuwe RJ 645, hierbij is voor wat betreft de winst-enverliesrekening gekozen voor de categoriale indeling. Met ingang van verslagjaar 2013 zullen CFV/BZK gegevens gaan opvragen op basis van de functionele indeling van de winst-en-verliesrekening. De functionele indeling van de winst-enverliesrekening geeft volgens CFV/BZK meer en betere informatie over de samenstelling van het resultaat. Het WSW blijft vooralsnog uitgaan van een uitvraag op basis van de categoriale indeling. De categoriale indeling sluit volgens het WSW voor de werkzaamheden van WSW beter aan op de uitvoering van haar taken. Door deze verschillende gegevens uitvraag, maar ook al door de toerekening van lasten naar commercieel en sociaal vastgoed, zal met ingang van het verslagjaar 2013 bij de jaarlijkse opvraag van verantwoordingsgegevens door de betreffende instanties voor de winst-enverliesrekening rekening moeten worden gehouden met het kunnen verzamelen en verantwoorden naar beide indelingen (dus categoraal en functioneel). Corporaties zullen over verslagjaar 2013 dus beide indelingen moeten opgeven in de dVi. Middels een kostenverdeling en een kostenverdeelstaat kan de relatie tussen beide modellen in kaart worden gebracht.
33/34 17 januari 2013 130034 Model kostenverdeelstaat: Bijgaand model voor de opzet en uitwerking van een kostenverdeelstaat kan een hulpmiddel zijn in de wijze waarop woningcorporaties de indirecte kosten kunnen toerekenen aan de verschillende activiteiten. En waarbij de relatie tussen de functionele inrichting en de categoriale indeling van de winst- en verliesrekening in beeld gehouden kan worden. De verdere uitwerking voor een individuele woningcorporatie is afhankelijk van de inrichting van de Planning & Control systematiek, activiteiten, informatiebehoeften, aard en omvang van het soort van vastgoed en de inrichting van het grootboek van de woningcorporatie. Do’s and don’ts: Een belangrijke afweging bij de verdere uitwerking, inrichting en ontwerp van de kostenverdeelsystematiek is vraag: welk nauwkeurigheidsniveau wenst u te bereiken en welke administratieve lasten van de methodiek brengt dit met zich mee. Naar mate een hogere nauwkeurigheid bereikt en gewenst wordt zullen ook de administratieve lasten hoger zijn, uiteraard afhankelijk van de huidige uitgangssituatie van kostenallocatie en de inrichting en reproduceerbaarheid via uw systemen. Het is van belang om vooraf een gewenst optimum te bepalen tussen de gewenste nauwkeurigheid en de administratieve lasten. Aandachtspunten hierbij zijn: bepaling van de te hanteren methodiek. Bijvoorbeeld: opslagmethode, kostenplaatsenmethode, activity based costing, overige methodieken; bepaling van de te hanteren verdeelsleutels, zoals aantal verhuureenheden, vierkante meters, omzet, fte’s/tijdschrijfgegevens etc. Enkele tips en tricks zijn: kijk kritisch naar de indirecte kosten of een deel mogelijk als directe kosten aan een activiteit kunnen worden toegerekend; hanteer een overzichtelijke en eenvoudige systematiek van doorbelastingen. Bijvoorbeeld geen systematiek waarbij verschillende afdelingen onderling naar elkaar kosten doorbelasten; kies eenduidige grondslagen voor de verdeelsleutels, waarbij de brongegevens op eenvoudige wijze zijn te verkrijgen en die ook niet veelvuldig wijzigen (gedurende het boekjaar).
34/34 17 januari 2013 130034
Kostenverdeelstaat woningcorporaties – RJ 645
5.
Kostenverdeelstaat woco (RJ645)
Totaal
Niet direct toerekenbaar
Overhead
Geactiveerde Exploitatie produktie vastgoedeigen bedrijf portefeuille (Sociaal)
Exploitatie vastgoedportefeuille (Commercieel)
Verdeelsleutels in % Verkocht Verkoop vastgoed in vastgoedontwikkeling portefeuille
Direct toerekenbaar Overige activiteiten
Categoriale indeling
Exploitatie vastgoedportefeuille
Totaal Bedrijfsopbrengsten: Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Overheidsbijdragen Verkoopopbrengst vastgoedportefeuille Toegerekende organisatiekosten Boekwaarde verkochte vastgoedportefeuille Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriële vaste activa en vastgoedportefeuille Wijzigingen in onderhanden werk Geactiveerde produktie eigen bedrijf Overige opbrengsten Totaal bedrijfsopbrengsten
............ ............ ............ ............ Y ............ ............ ............ ............ T ............ ............
Bedrijfslasten: Afschrijvingen (im)materiele vaste activa en vastgoedportefeuille Overige waardeveranderingen immateriele vaste activa en vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Kosten uitbesteed werk Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten Totaal bedrijfslasten
............ ............ ............ ............ ............ ............ ............ ............ ............ ............ ............ ............
Verkoop vastgoedportefeuille
Waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Overige activiteiten
Overige organisatiekosten
Leefbaarheid
Financiële baten en lasten
Belastingen / resultaat deelnemingen
Buiten-gewone baten en lasten
Resultaat na belastingen
Commercieel
............ ............ ............ ............
............ ............ ............ ............
............ ............ ............ ............
............
............
............
............
............
............
............
A1%
A2%
A3%
A4%
A5%
............
............
............
A6%
............
............
............
B7% B7% B7%
............ ............ ............ ............
............ ............ ............ ............
............ ............ ............ ............
............
............
............
............ ............ ............
............ ............ ............
............ ............ ............
U
V
............
............ ............
............
............ ............
............ ............ ............
B1% B1% B1%
B2% B2% B2%
B3% B3% B3%
B4% B4% B4%
B5% B5% B5%
B6% B6% B6%
............ ............ ............
............ ............ ............
............
............
............ ............ ............ ............
D1% Overhead
D2%
Toerekening indirecte kosten (functioneel) Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille VOV Niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille bestemd voor verkoop (Niet-gerealiseerde) waardeveranderingen vastgoedportefeuille
Sociaal
Verkocht vastgoed in ontwikkeling
C1%
C2%
D3%
D4%
D5%
D6%
D7%
............
O1% U
O2% V
O3% W
O4% Y
O5% Z
U+V
............ W
Y
............ ............ ............
Z ............ ............ ............
............
Financiële baten en lasten: Waardeveranderingen van financiele vaste activa en van effecten Opbrengst van vorderingen die tot de vaste activa behoren en van effecten Andere rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten Saldo financiele baten en lasten
............ ............ ............ ............ ............
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen
............
Belastingen resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen
............ ............
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen
............
Buitengewone baten Buitengewone lasten Belastingen buitengewoon resultaat
............ ............ ............
Buitengewoon resultaat na belastingen
............
Resultaat na belastingen
............
E1% T
............ ............ ............ ............
E2% F
F
............ ............
............ ............ ............
Functionele indeling
Toelichting verdeelsleutels: A)
De afschrijvingen op de vastgoedportefeuille zijn direct toegerekend aan de 'Exploitatie vastgoedportefeuille'. De overige asfchrijvingen (t.d.v. de exploitatie) zijn op grond van de volgende verdeelsleutel toegerekend aan de verschillende activiteiten: .................. [bijvoorbeeld vloeroppervlak kantoorruimte e.d.]
B)
De personeelslasten zijn op grond van tijdschrijven direct toegerekend aan de verschillende activiteiten. De niet direct toerekenbare personeelslasten zijn op grond van de volgende verdeelsleutel toegerekend aan de verschillende activiteiten: ..................
C)
Een deel van de kosten van leefbaarheid is op grond van de volgende verdeelsleutel toegerekend aan de 'Exploitatie vastgoedportefeuille'. ..................
D)
De overige bedrijfslasten zijn op grond van de volgende verdeelsleutel toegerekend aan de verschillende activiteiten: ..................
E)
De financieringskosten zijn als volgt toegerekend aan 'Geactiveerde produktie eigen bedrijf' en 'Verkocht vastgoed in ontwikkeling': ..................
O)
De totale overhead kosten zijn op grond van de volgende verdeelsleutel toegerekend aan de verschillende activiteiten: ..................
............
............
............
............
............
............
............
............
............
............
............
............
............
