Huurdersrecht 242 vragen en antwoorden over het huren van woonruimte
Zevende, volledig herziene druk, februari 2016 © 2016 Nederlandse Woonbond Postbus 3389, 1001 AD Amsterdam www.woonbond.nl Alle rechten voorbehouden. Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de uitgever. De uitgever is zich ervan bewust, dat ondanks de zorg die auteurs en uitgever besteden aan de samenstelling van de uitgave, fouten kunnen ontstaan. Hiervoor kunnen de uitgever en de auteurs helaas geen enkele aansprakelijkheid aanvaarden. Voor suggesties ter verbetering van deze uitgave houdt de uitgever zich uiteraard aanbevolen. Samenstelling Drs. Jannie Komduur Mr. Paula Sie Drs. Max Wondergem Eindredactie Drs. Mark Ubbink Foto omslag: Josje Deekens Vormgeving: René Jongeneelen Drukwerk: cpi Koninklijke Wöhrmann ISBN 978-90-6965-115-6 NUR 820
Inhoud
Voorwoord ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� 5 ������������������������������������������������������������������������������������������������� 7
1
Huur van woonruimte
2
De huurovereenkomst ���������������������������������������������������������������������������������������������� 13
3
De huisvestingsvergunning
4
Bijzondere huursituaties
5
Huurprijs en servicekosten ������������������������������������������������������������������������������������ 45
6
Onderhoud en renovatie ������������������������������������������������������������������������������������������ 69
7
Huurbeëindiging en huurbescherming
8
Zelf klussen en oplevering van de woning bij verhuizing ������������������ 93
9
Verstoring van het woongenot (overlast) ������������������������������������������������������ 99
���������������������������������������������������������������������������������
29
����������������������������������������������������������������������������������������
33
��������������������������������������������������������
79
Bijlagen 1 Besluit kleine herstellingen ����������������������������������������������������������������������� 105 2 Besluit servicekosten ������������������������������������������������������������������������������������� 109 3 Besluit huurprijzen woonruimte ������������������������������������������������������������� 113 Woningwaarderingsstelsel ������������������������������������������������������������������������� 116 Lijst van (zeer) ernstige gebreken en tekortkomingen ������������� 128 4 Artikelen 7:201 t/m 7:282 Burgerlijk Wetboek (bw) ������������������� 133 5 Huisvestingswet 2014 ����������������������������������������������������������������������������������� 169 6 Index ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ 185 7 Wat is en doet de Woonbond? ����������������������������������������������������������������� 192
Voorwoord
Naast een aantal plichten hebben huurders gelukkig ook heel wat rechten, al probeert de politiek daar de laatste jaren wel fors aan te tornen. Om hurend Nederland op de hoogte te brengen en te houden van hun wettelijke positie bracht de Woonbond in 1996 de eerste druk uit van dit boek, destijds met ‘nog maar’ 160 vragen en antwoorden over het huurrecht van woonruimte. In de drukken daarna nam het aantal vragen geleidelijk toe en in deze nieuwste, grondige herziene 7e druk, geven wij u het antwoord op maar liefst 242 veelgestelde vragen van huurders over hun rechten en plichten. De Woonbond hoopt dat huurders hun vragen in dit boek zullen aantreffen en dat ze met de antwoorden uit de voeten kunnen. Om het zoeken naar het juiste onderwerp te vergemakkelijken vindt u achterin een trefwoordenindex. Toch kan het zijn dat u met vragen of twijfels blijft zitten. Elke situatie is tenslotte anders en zelfs in een omvangrijk boek als dit kunnen we niet alle mogelijke vragen beantwoorden. Als Woonbondlid kunt u in dat geval terecht bij de Huurderslijn, de telefonische ledenservice van de Woonbond. Omdat u vaak niet de enige zult zijn die met een vraag of probleem zit, kan het verstandig zijn om als huurders de krachten te bundelen. Bijvoorbeeld in de vorm van een huurdersorganisatie of bewonerscommissie. Overal in het land zetten deze organisaties zich, vaak met ondersteuning van de Woonbond, in voor verbetering van de situatie en rechten van huurders. En gelukkig steeds vaker met succes. Wij hopen dat dit boek daaraan een steentje kan bijdragen.
Ronald Paping, Directeur Nederlandse Woonbond
5
Bijlage 6 Index A achterstallig onderhoud 72 dienst Bouwen Woningtoezicht 73 advocaat 24 en laag inkomen 67 aftoppingsgrens 31 all-inprijs 64 antikraakovereenkomst 8 B bankgarantie 26 beëindigingsovereenkomst 19 beheerder 23, 37 belastingdienst 50, 68 bemiddelingskosten 24 bij onzelfstandige woonruimte 24 courtage 24 terugvorderen 24 beperkte huurbescherming hospitakamer 87 beschrijving van het gehuurde 96 Besluit kleine herstellingen 69 Zie bijlage 1 Besluit servicekosten 58 Zie bijlage 2 bestemmingsplan 82, 87 boetebeding 26 boswachterswoning Zie dienstwoning Bouw- en Woningtoezicht 73 bruikleenovereenkomst 8 burenoverlast 71
C campuscontract 84 collectieve verwarming 16, 62 Geschillencommissie Energie 63 Geschillencommissie Warmtelevering 63 maximumprijs 63 contractskosten 23 contractuele medehuur 36, 90 Zie ook medehuurder: contractuele coöptatie 14, 42 coöptatierecht 14 Zie ook kamerverhuur courtage Zie bemiddelingskosten D dagvaarding 67 procedure 28 deurwaarder 24, 51, 67 dienstwoning 10, 46 diplomatenclausule 18 dringend eigen gebruik 83 van nieuwe eigenaar 84 voorwaarden 84 duurzame gemeenschappelijke huishouding 35, 91 E echtgenoot 33 echtscheiding 90 van medehuurders 35 EI Zie energie-index energie-index 47 energielabel 47 bezwaar huurverhoging 47 bezwaar toekenning 47 erfgenamen 90, 97
185
Huurdersrecht
G garage 46, 52 gebreken Zie onderhoud: gebrek gebruikersovereenkomst Zie bruikleenovereenkomst gemeenschappelijke groenvoorzieningen 59 gemeenschappelijke huishouding 33, 41 gemeenschappelijke ruimten 11, 42, 58, 99 gemengde huurovereenkomst 10 geriefsverbeteringen 75 Zie ook renovatie geschillen(advies)commissie 74 Zie ook woningcorporatie glasverzekering 59 gratietermijn Zie huurrecht: terme de grace griffierecht 67 groepsovereenkomst 42 H herstelkosten 97 herstelplicht 97 hoofdhuurovereenkomst 36 wanprestatie 38 hospitakamer 29, 82, 87 huisvestingsvergunning 29 huurbescherming 87 hotelovereenkomst 10 huishoudelijke hulp 58 huismeester 45, 59, 68 huisvestingsvergunning 29 aanvragen 32 bij onderhuur 37 bij woningruil 40 criteria 30 economische binding 30 en huurprijs 29
186
klachtencommissie woonruimteverdeling 32 maatschappelijke binding 30 ontbrekende 32 urgentieregeling 30 woongroep 42 huisvestingsverordening Zie huisvestingsvergunning Huisvestingswet 29 huur all-inprijs 64 van woonruimte, kenmerken 7 voor bepaalde tijd 17 voor onbepaalde tijd 17 huurachterstand 82, 89 huurbeding 88 huurbeëindiging 79 Zie ook huurovereenkomst: beëindiging bij overlijden huurder 91 door bestemmingsplan 87 oplevering woning bij 95 opzeggronden verhuurder 82 opzegtermijn voor de huurder 80 opzegtermijn voor de verhuurder 81 voor dringend eigen gebruik 84 huurbescherming 79, 81 aantasting van 84 beperkte 82 bij bruikleen 8 bij gemengd huurcontract 10 bij hospitakamer 82, 87 bij medehuurderschap 34 bij verkoop 88 en de Leegstandwet 21 verspelen 89 huurbetaling 7, 15 bij huurovereenkomst voor bepaalde tijd 17 d.m.v. dienstverlening 7 onderhuur 37 wanbetaling 82
Bijlage 6 – Index
huurcommissie 66 afrekening servicekosten 61 beroep tegen uitspraak 52, 67 bezwaar huurverhoging 51 energielabel 47 ernstige gebreken 54 Leegstandwet 21 liberalisatie 56 onderhoudsprocedure 73 redelijkheid huurprijs 48 splitsing all-inprijs 65 voorschotbedrag servicekosten 59 voorzittersuitspraak 52 huurcontract Zie huurovereenkomst huurovereenkomst 7, 13 afzien van 14 algemene voorwaarden 16 all-inprijs 64 bankgarantie 26 beëindiging 79, 84 beëindiging door de huurder 79 beëindiging door de verhuurder 80 beëindiging in onderling overleg 79 beëindiging na samenwonen 90 beëindigingsovereenkomst 19 beëindiging wegens wanprestatie 90 beschrijving van het gehuurde 96 boetebeding 26 campuscontract 84 duur van de 17 echtscheiding 35 en de Leegstandwet 20 en onderhuur 38 en verplichte zorgdiensten 19 ernstige gebreken 54
geliberaliseerde woning 56, 57 herstelplicht huurder 97 huishoudelijk reglement 16 huurachterstand 82, 89 huurdersonderhoud 69 huurverhogingsbeding 49 klusrecht 93 medehuurder 34 minimale eisen 15 nieuwe 87 onbehoorlijk gebruik 82 onderhoud 69 onjuiste bepalingen 16 ontruimingsbeding 82 opzeggen 17 opzegging door de huurder 79 overlast 99 overlijden 91 overnamekosten 27 short stay 66 sleutelgeld 25 stilzwijgende 14 totstandkoming 13 verhuurdersonderhoud 71 verhuurder toegang verschaffen 99 verhuurkosten 23 voor- en nadelen 15 voor (on)bepaalde tijd 17, 20 waarborgsom 25 woningruil 40 woongroep 42 zelf aangebrachte veranderingen 93 huurovereenkomst voor bepaalde tijd voorwaarden voor een 18 huurprijs 45 aftoppingsgrens 31 all-inprijs 64 all-inprijs na splitsing 65 energielabel 47 geliberaliseerd 55
187
Huurdersrecht
huurverhogingsbeding 49 indexeringsclausule 49 kale 45, 64 maximaal toegestane 45, 48, 50, 65 monumentenwoning 48 onderhoudsklachten 54 redelijkheid van de 48 uitsplitsing all-inprijs 64 verhogen 48 verlagen 48, 54 woningruil 40 huurprijsbescherming 45, 56, 66 en de Leegstandwet 21 huurrecht beleidsnotities huurcommissie 67 Besluit kleine herstellingen 69 Besluit servicekosten 58 bij gemengde overeenkomst 9 huur naar zijn aard van korte duur 9, 19, 22 indeplaatsstelling 41 Niet Meer Dan Anders-principe (nmda) 62 niet redelijk voordeel 28 rapport van voorbereidend onderzoek 51 renovatie in bewoonde staat 78 Rotterdamwet 30 terme de grace 83, 87 toerekenbare tekortkoming 89 Warmtewet 62 Wet op de Rechtsbijstand 67 zonder noemenswaardige kosten 93 huursubsidie Zie huurtoeslag huurtoeslag 43, 68 aanvragen 68 huurtoeslaggrens Zie liberalisatiegrens
188
huurverhoging 49 bezwaar maken 50 bij geliberaliseerde huur 56 parkeerplaats/garage 52 voorstel tot 49 huurverhogingsbeding 49 huurverlaging bij all-inprijs 65 hypotheekakte huurbeding 88
I indexeringsclausule 49 inkomen en huurverhoging 50 inwoning 40 isolatie 75, 95 J jaarlijkse huurverhoging 46, 49 bezwaar 50 parkeerplaats/garage 53 K kamer(huur) 24 Zie ook onzelfstandige woonruimte kamerverhuur 14 kantonrechter 51, 56, 61, 67 kleine herstellingen Zie onderhoud; Besluit kleine herstellingen Zie bijlage 1 klusrecht 93 kopen met (lang) uitgestelde levering 9 koppelverhuur 19 kort geding 67, 101 kraken 8 kwitantie 14, 17, 25
Bijlage 6 – Index
L Leegstandwet 20, 23, 82 en huurbescherming 21 liberalisatiegrens 55 liberalisatie-/huurtoeslag grenzen tabel 57 M maatschappelijke binding 30 makelaar 23, 28, 37 medehuurder 33 bij huwelijk 33 contractuele 36, 90 duurzame gemeenschappelijke huishouding 35 of samenwoner 33 mediation 100 meerkoppig contract 42 monumentenwoning 48 N naar zijn aard van korte duur Zie huurrecht niet redelijk voordeel 28 nieuwe eigenaar 84, 88 nutsvoorzieningen 59 O onbehoorlijk gebruik 82 onderhoud 69 abonnement 71 achterstallig 73 Besluit kleine herstellingen 105 dwangsom 73 ernstige gebreken 54 gebrek 54, 71 huurdersonderhoud 69 huurverlagingsprocedure 54 kleine herstellingen 34, 59 onderhoudsplicht verhuurder 71, 89 onderhoudsprocedure 73
renovatie 75 toegang verlenen aan verhuurder 75 verhuurdersonderhoud 71 woningverbetering Zie renovatie zelf aangebrachte veranderingen 93 onderhoudsabonnement 71 onderhoudsklachten 54 onderhuur 36 of inwoning 40 onderhuurovereenkomst 37 onroerendezaakbelasting (ozb) 59 onroerende zaken 27, 46 ontruiming 38, 89 ontruimingsbeding 82 onzelfstandige woonruimte 24 bemiddelingskosten 24 verhuiskostenvergoeding 86 oplevering woning 95 opnamestaat 23, 95 opstalverzekering 60 opzegging Zie huurovereenkomst: beëindiging overbewoning 34, 40, 83 overlast 34, 40, 71, 83, 90, 99 overlijden van alleenwonende huurder 97 van huurder 91 overnameformulier 27 overnamekosten 27
P parkeerplaats 19, 46, 52 huurverhoging 52 passend toewijzen 31 pensionovereenkomst 11 portierswoning Zie dienstwoning puntenstelsel Zie woningwaarderingsstelsel
189
Huurdersrecht
R rappelbrief 51 rechtbank, sector kanton Zie kantonrechter renovatie 75, 85 complexgewijze 77 geriefsverbeteringen 75 huurverhoging na 76 instemming huurder 76 of onderhoud 76 sociaal plan 78 verhuiskostenvergoeding 78 rente 8, 26 rijksmonument 48 roerende zaken 27 Rotterdamwet 30 S samenhuurders Zie medehuurder: contractuele samenwonen 33 medehuur 34 scheiding 35 verbod op 34 scheiding Zie echtscheiding schilderwerk buiten 71 schoonmaak gemeenschappelijke ruimten 59 pensionovereenkomst 11 schoorsteenvegen 59 service-abonnement Zie onderhoudsabonnement serviceflat Zie zorgwoning servicekosten 58 all-inprijs 64 en Leegstandwet 22 en zorgdiensten 58 meest voorkomende 59 -pakket wijzigen 60 short stay 66 voorschot 58 woongoep 42
190
short stay 66 slecht huurderschap 82 sleutelgeld 25 sloop tijdelijke verhuur 20 urgentiestatus 85 verhuiskostenvergoeding 78, 86 wisselwoning 19 sloopwoning, gemeentelijke beperkte huurbescherming 82 tijdelijke verhuur 23 sociaal statuut/plan 78 sociale huurwoningen passend toewijzen 31 toewijzingsnorm 31 spoedeisend belang 67, 74, 101 standplaatsen 45 statushouders 30 studenten 83 campuscontract 84 gelabelde woning 31 short stay 66
T terme de grace Zie huurrecht tijdelijke verhuur 22 Zie ook huurovereenkomst: voor (on)bepaalde tijd en Leegstandwet 20 toerekenbare tekortkoming Zie wanprestatie toewijzingsnorm gelabelde woningen 31 sociale huurwoningen 31 U urgentie 30, 85 V vakantiehuis 9, 19, 46 verhuiskostenvergoeding 78 bij dringend eigen gebruik 86 bij onderhoud 75
Bijlage 6 – Index
bij renovatie 78 bij sloop 86 en Leegstandwet 22 tijdelijke huur 84 verhuizen onderhoud 75 onderhuur 39 overnamekosten 27 renovatie 78 woningruil 41 zelf aangebrachte veranderingen 94 verhuurdersonderhoud 59, 71 verhuurkosten 23 verhuurmakelaar 23 verhuurwerkzaamheden 23 verkoop huurbeding 89 huurbescherming 88 Leegstandwet 22 tijdelijke verhuur 20 verpleeghuis 11 verpleegstersflats 10 vervangende woonruimte 85 voorinspectie 96 voorlopige voorziening 67 voorzittersuitspraak Zie huurcommissie: voorzittersuitspraak
W waarborgsom 8, 13, 16, 25, 41 hoogte van 25 wanbetaling 82 wanprestatie 38, 81, 89 ontbinding huurovereenkomst 90 Warmtewet 62 Geschillencommissie 63 wegbreekrecht 94 Wet op de Rechtsbijstand 67 winkelwoning 46 wisselwoning 19, 46
woningcorporatie 31, 68, 101 klachtencommissie 74 woningruil 14, 40 indeplaatsstelling 41 woningverbetering Zie renovatie woningwaarderingsstelsel 45 geldt niet voor... 46 huurprijs 20, 45 huurverlaging 53 Leegstandwet 21 woz-waarde 46 Woonbond 75, 83 woongroep 41 aansprakelijkheid 42 huurtoeslag 43 woonruimteverdeling 29 klachtencommissie 32 woonvergunning Zie huisvestingsvergunning woonwagen 45 woz (Waardering Onroerende Zaken) 46 wws Zie woningwaarderingsstelsel
Z zakelijk recht voor gebruik en bewoning 8 zelf aangebrachte veranderingen (zav’s) 93 achterlaten 94 meenemen 94 onderhoud 70, 94 vergoeding voor 95 zelfstandige woonruimte huurtoeslag 68 woningwaarderingsstelsel 45 zorgcentrum 11 zorgwoning voorzieningen 11 zwaarwichtig belang bij woningruil 41
191
