Vragen en antwoorden over het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011 Versie 07 februari 2011

Vragen en antwoorden over het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011 Versie 07 februari 2011 onderdeel

vraag

antwoord

Een vraag over niet NHG taxaties: Kunnen deze nog gewoon worden opgesteld met het model 2002 of moet hier ook het nieuwe model worden toegepast maar dan zonder modelwaarden?

Het model 2011 is het model taxatierapport voor alle woningfinancieringen, NHG en niet NHG. De mogelijkheid om modelwaarderapporten op te nemen in het taxatierapport sluit aan bij de bestaande praktijk bij de validatieinstituten en de normen vanuit NHG. In de controlevraag (F) is daarom ook aansluiting gezocht bij de 10% norm die door NHG wordt gehanteerd. Aangezien er bij financieringstaxaties zonder NHG ook financiers zijn die geen behoefte hebben aan modelmatige onderbouwing, is de modelwaarde als optioneel opgenomen. Dit model is uitsluitend bedoeld voor financiering woonruimte. Woonwinkelpanden e.d. vereisen een geheel eigen benadering.

algemeen

algemeen

Bij combinatiepanden is een splitsing in aparte waardes van het woon- en bedrijfsdeel noodzakelijk; dit is niet standaard opgenomen in het model. Wordt in een oplossing voorzien? Welke onderdelen mogen wegvallen indien niet van toepassing?

d.d.

De volgende onderdelen mogen volledig wegvallen: G.2.a. ; G.2.b. ; G.2.c. I.1. ; I.2. ; I.3. J.2.e. (indien antwoord op J.2.d “Nee” is) K.1.laatste vraag (indien antwoord bij K.1. tweede streepje “nee” is) L.3.

algemeen De volgende onderdelen mogen vervallen waarbij het de voorkeur heeft dat zichtbaar blijft welk onderdeel het betrof (bijvoorbeeld door de kop te laten staan met daarachter NVT): F.7. K.2. Hoe komt erfpacht tot uitdrukking in het waardeoordeel van de taxateur? algemeen

Alle voor de financier van belang zijnde gegevens worden zichtbaar gemaakt in paragraaf G.2.c. Het waardeoordeel van de taxateur is in de regel gebaseerd op objectvergelijking, waarbij de taxateur aangeeft welke objecten bij de vergelijking een rol hebben gespeeld. Daarbij wordt alle relevante informatie, ook die uit G.2.c. in de waardering verdisconteerd.

Vragen en antwoorden over het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011

Feb. 2011

Sept. 2010

Feb. 2011

Feb. 2011

versie 07 februari 2011 Pagina 1 van 11

Wat te doen met taxaties waarbij de taxateur niet in het pand kan?

algemeen

A. A.

B.

Mag als uitgangspunt worden aangenomen dat de waardepeildatum de datum van opname en inspectie is? Kan de waardepeildatum ook na de datum van opname en inspectie liggen? Mag na „Woningtype‟ de mogelijkheid geboden worden om, indien bekend, het „bijzonder woningtype‟ aan te geven, gekoppeld aan de fotowijzer woningen? Wat wordt bedoeld met "woningtype"?

B

C.a.

Wat moet daar worden ingevuld? De mogelijke financier? Een Ja of een Nee? Mag na het doel „b. verkrijging NHG‟ nog een extra doel “c” toegevoegd worden om breder gebruik dan van het model dan alleen voor financiering mogelijk te maken?

C.

Indien de taxateur echt op geen enkele manier in het pand kan, is dat vermeldenswaardig. De plek om dit te vermelden is onder N. nadere mededelingen. Voor de volgende versie van het modelrapport wordt gekeken of het nodig is voor dergelijke gevallen een onderdeel op te nemen onder F. Bijzondere aandachtspunten. Het is de verantwoordelijkheid van de taxateur of hij een waardeoordeel kan geven zonder in het pand geweest te zijn. Het is de verantwoordelijkheid van de eindgebruiker om de inhoud van het rapport tot zich te nemen waarbij vast gebruik zou moeten zijn dat in ieder geval onderdeel N en F (zie bijlage) echt gelezen worden. Het is verstandig vooraf, in overleg met taxateur, opdrachtgever en financier, te bepalen of het niet kunnen betreden van het pand een blokkade oplevert bij de financiering. Prima als een automatiseerder dat als default neemt. Het model noemt beide data. Levert dus geen probleem op. Nee, de NHG-regels rekenen met de waardepeildatum. Toegestaan. Taxateurs krijgen hiermee meer mogelijkheden om duidelijk aan te geven om wat voor soort object het gaat. Aandachtspunt voor volgende versie model. Het betreffende woningtype uit de opsomming op pagina 7 van de fotowijzer (eerste kolom). Dit mag aangevuld worden met één of meer bijzondere woningtype(n) en/of subtype(n). Het rapport is alleen bedoeld voor financiering, niet voor andere doeleinden. Hier hoeft dus niets ingevuld te worden. NHG is wel optioneel. Daar dus wel een keuzemogelijkheid. Dit model is alleen bedoeld voor taxaties in het kader van financiering of afhandeling/beëindiging financiering woonruimte. Voor laatstgenoemde situatie (executie- en ovov-trajecten) kan het doel daartoe worden aangevuld. Aanvulling met andere doelen maakt dat het rapport niet langer „conform het model‟ is. Uiteraard kan wel afgeleid van dit model een (model)rapport voor andere doeleinden worden opgesteld maar dan is wel vereist dat de titel van het rapport alsmede de verwijzingen naar het model financiering woonruimte en het normblad verwijderd of vervangen worden.


Feb. 2011

Feb. 2011 Feb. 2011 Feb. 2011 Feb. 2011 Sept. 2010

Feb. 2011


C.

D.

D.

D.

D.

Bij de overgang naar marktwaarde, wordt de definitie van Hordijk en Berkhout wordt gehanteerd. Als we optioneel marktwaarde in verhuurde staat opnemen waarom spreken we dan niet van marktwaarde vrij van huur en gebruik i.p.v. kortweg marktwaarde? Het begrip marktwaarde is theoretisch gezien een ander begrip dan de vrije onderhandse verkoopwaarde, zoals het taxatierapport ook definieert. In de praktijk zal de taxateur waarschijnlijk géén verschil zien tussen de twee waardebegrippen. Indien gekozen wordt voor andere waardebegrippen dan de „standaard‟ is het niet mogelijk om de definitie hiervan weer te geven, anders dan bij N. Nadere mededeling. Is het raadzaam om hiervoor toch een andere plek in te ruimen ? Het hanteren van de “marktwaarde” zal een impact op de hypotheekprocessen hebben aangezien deze apart geregistreerd moet worden. Bij het securitiseren van een hypothekenportefeuille is het van belang dat er duidelijkheid is over de te hanteren waarderingsmethode, zowel theoretisch als praktisch. Het begrip “executiewaarde” wordt anders gedefinieerd dan voorheen. Wat is hiervan de reden, aangezien de naam niet is aangepast en dit wel is gedaan bij de “vrije onderhandse verkoopwaarde” (die nu marktwaarde wordt genoemd)? Het begrip “executiewaarde” is in veel gevallen een afgeleide van het begrip “vrije onderhandse verkoopwaarde”. In de meeste gevallen is de executiewaarde te herleiden naar 80% tot 90% van de VoV-waarde. Met andere woorden: er ligt volgens ons geen (kwalitatieve) beoordeling aan ten grondslag aangezien de taxateur in eerste instantie de VoV-waarde c.q. marktwaarde vaststelt.

Het idee is om de aparte marktwaarde in verhuurde staat in de toekomst te laten vervallen en zodoende nog meer aan te sluiten bij de internationale waardebegrippen. In NL is het verhuurd zijn wel van belang. Er zal dan elders in het rapport een indicatie “Let op, verhuurd pand” terug moeten komen. In de praktijk zal de marktwaarde inderdaad grotendeels overeenkomen met de onderhandse verkoopwaarde. Om deze reden is de aansluiting bij de internationale waardebegrippen een haalbare stap. Voor taxateurs en andere (financiële) dienstverleners is een leaflet in de maak waarin de verschillen maar vooral de grote overeenkomst tussen de oud en nieuw waardebegrip duidelijk wordt uitgelegd. In principe zijn geen andere waardebegrippen nodig. Indien toch gewenst dan is vermelding onder N. op zijn plaats. De onderdelen N. en F. zijn de signaalonderdelen voor de eindgebruiker.

Invoering van een nieuw waardebegrip heeft enige gevolgen. Zowel voor financier als voor taxateur. Het belang van aansluiting bij de internationale waardebegrippen weegt daar ruimschoots tegen op.

Er is aansluiting gezocht bij MARKTWAARDE. Vandaar de aangepaste definitie. De discussie over de executiewaarde dient wat ons betreft snel gevoerd te worden omdat het verworden is tot een onzin waarde. Omdat nog niet iedereen overtuigd lijkt te zijn van nut en noodzaak van afschaffing van de executiewaarde en we het product niet langer wilden ophouden, hebben we die discussie even geparkeerd en toch een executiewaarde opgenomen.


Sept. 2010

Sept. 2010

Sept. 2010

Sept. 2010


D.

Sluit de definitie “marktwaarde” aan bij de definitie “marktwaarde” die AFM in haar feedbackstatement heeft gebruikt? De executiewaarde heeft géén toegevoegde waarde aangezien deze waarde de veilingopbrengst in de verste verte niet benadert (zeker niet in deze tijden). Daarnaast hanteert de AFM alleen het begrip “marktwaarde” en van daaruit wordt de maximale financiering berekend. Het gebruik van executiewaarde zal dus in sterke mate afnemen. Waarom wordt de actuele WOZ-waarde,niet toegevoegd, dit kan ook bij L.1 worden opgenomen?

D.

Zijn de waarden voor en na verbouwing gebaseerd op de Marktwaarde?

D.

D.

F.1.

F.4.

G.1.

G.2.

Waarom is de tekst "bijzondere lasten of beperkingen" vervangen door "Privaatrechtelijke bijzonderheden"? Wat wordt bedoeld met “instandhouding van het object”? Hier is gekozen om altijd het eigendomsbewijs op te vragen, ook als dit een akte is die een stuk grond betreft die de gemeente heeft verkocht aan een woningcorporatie in de jaren ‟60 welke vervolgens deze heeft bebouwd en later kadastraal gesplitst. Indien de woningen nu worden verkocht met het recht van erfpacht is de koopovereenkomst belangrijker aangezien de akte van levering weinig aanknopingspunten bevat t.o.v. de huidige situatie.

Er is slechts ruimte voor één kadastraal perceel. Hoe moet dat bij een object dat uit meerdere percelen bestaat?

Voor zover wij kunnen nagaan, geeft AFM geen eigen definitie. We mogen aannemen dat de AFM ook de internationale waardebegrippen hanteert. Zegt het voort! Schrijf de reële executiewaarde op! Het invoeren van het begrip marktwaarde is een stap onderweg naar het afschaffen van de executiewaarde. De nieuwe AFM richtlijn inzake Loan-to-Value draagt daaraan bij. De NVM pleit al langer bij banken voor de afschaffing maar omdat het als financieringsgrondslag wel de basis is zal het nog wel even duren voordat dit bedrag volledig geschrapt is. De NVM zou graag zien dat de WOZ-waarde-gegevens voor taxateurs toegankelijk zijn. Dit is helaas nog niet het geval en er is een wetswijziging voor nodig. Hier wordt volop voor gelobbyd. Ja, de marktwaarde is uitgangspunt. Het gaat dus ook om Marktwaarde voor en na verbouwing etc. De cursieve tekst duidt slechts de mogelijkheid van de varianten aan. F.1 verwijst naar G.2 “privaatrechtelijke aspecten” in zijn geheel en niet alleen naar het onderdeel over de „bijzondere lasten of beperkingen”. F.4 verwijst naar I.2.b. Instandhouding van het object houdt in dat er maatregelen nodig zijn om het pand normaal bruikbaar te laten blijven. Er moet dus meer aan de hand zijn dan een cosmetische kwestie. Vanzelfsprekend zijn er situaties waarin het nuttig of noodzakelijk is naast het eigendomsbewijs ook andere documenten te raadplegen. Dat een koopakte extra informatie kan leveren is op zich geen reden om het eigendomsbewijs niet te raadplegen. Indien het praktisch vrijwel onmogelijk is een eigendomsbewijs te raadplegen (en er dus ook geen verwijzing in de splitsingsakte is opgenomen) dan kan raadpleging achterwege blijven. Dit dient wel expliciet met opgaaf van reden in het taxatierapport vermeld te worden. Indien een koopovereenkomst belangrijke informatie bevat, wordt verwacht dat de taxateur deze wel raadpleegt en die informatie in het rapport vermeld. Uiteraard mogen meer percelen toegevoegd worden. De automatiseerder kan hier invulvelden voor aanbieden of automatische verwerking toepassen.


Sept. 2010

Sept. 2010

Sept. 2010 Sept. 2010 Sept. 2010 Sept. 2010

Feb. 2011

Feb. 2011


G.2.a. G2.c.

G.2.

G.2.

G.2.b.

G.2.b.

G.2.b.

G.2.b.

Is het correct dat bij een recht van erfpacht bij G.2.a. de kadastrale gegevens vermeld worden onder het kopje "Het perceel/perceel met opstallen kadastraal bekend" en vervolgens bij G.2.c. alleen maar ingevuld wordt of er sprake is van een recht van erfpacht, opstal, vruchtgebruik of recht van bewoning?

Bij de kadastrale gegevens kun je wel de gegevens kwijt en de totale grootte, maar niet dat het om een zoveelste aandeel gaat. Niet van een appartementencomplex maar ook niet van een aandeel in een brandgang of dergelijke. Waar moet een recht van opstal ingevuld worden? Dit komt tegenwoordig ook voor bij woningen die gekocht worden met bijv. "Koop Goedkoop"regelingen via de woningbouwcorporaties. Verzoek bij appartementen de terminologie te wijzigen „Gemeente‟, „Complexaanduiding‟ en „Appartementsindex‟, overeenkomstig de terminologie die gebruikt wordt in splitsingsaktes en eigendomsbewijzen. De „plaats KvK‟, wordt daarmee bedoeld de statutaire vestigingsplaats van de VvE of wordt de plaats van de KvK waar het uittreksel vandaan komt bedoeld ? Een appartementsrecht met een hoofdsplitsing en meerdere ondersplitsingen. De woning valt in ondersplitsing A3 en de parkeerplaats en de berging in onderspliting A4. Hoe moet dit ingevoerd worden in het model taxatierapport? Bij het „Saldo reservefonds VvE‟ ook een datumveld toegevoegen omdat deze kan afwijken van de datum vermogenspositie. Geeft meer duidelijkheid.

De gangbare wijze van invullen is als volgt: Woning op eigen grond: a Woning op erfpacht: a en c Appartement: b Appartement op erfpacht: b en c Strikt naar de letter lijkt een andere invulling juridisch zuiverder: Een recht van erfpacht wordt dan opgenomen onder G.2.c. en niet onder G.2.a. Ook de kadastrale omschrijving wordt daarbij in G.2.c. opgenomen (in het eerste veld). Dit onderdeel wordt heroverwogen bij de volgende versie van het model. Het breukdeel mag toegevoegd worden maar is niet verplicht. Het breukdeel blijkt niet uit het kadaster en het kan onevenredig veel zoekwerk zijn terwijl het voor de financier weinig toegevoegde waarde heeft. Bij kleine VVE‟s kan het wel relevant zijn als er een onevenredige verdeling is toegepast. Voor een volgende versie van het model wordt dit heroverwogen. Een recht van opstal kan onder G.2.c worden opgenomen.

Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011 Akkoord. Mag nu al worden aangepast. Wordt meegenomen in volgend model. Achter dit onderdeel mag ook het aandeel in het geheel worden vermeld. Bedoeld is de KvK waar de vereniging geregistreerd staat. Deze informatie is niet meer relevant nu de KvK registratie landelijk is geregeld. Hier kan worden volstaan met het KvK nummer. In de volgende versie van het model zal dit onderdeel vervallen. De volledige kadastrale aanduiding dient opgenomen te worden. De automatiseerder kan daar ruimte voor bieden. Hetzelfde geldt voor een woning die bestaat uit meerdere kadastrale percelen. Akkoord. Wordt meegenomen in volgend model. Mag nu al worden toegevoegd.


Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011


G.2.b.

G.2.b.

Hoe moet omgegaan worden met een niet ingeschreven VVE? Wat wordt bedoeld met de Vermogenspositie van de VVE. Is dat het eigen vermogen of eigen vermogen plus reservefonds? Of wordt hier bedoeld in termen als voldoende, prima, zorgwekkend, positief, negatief? Waarom wordt de erfverpachter vermeld?

G.2.c.

G.2.c.

H.1.

H.1.a.

H.1.g.

H.2.b.

Kunnen de kadastrale gegevens bij erfpacht toegevoegd worden?

Er is te weinig ruimte voor de omschrijving van de onroerende zaak (zowel woning als appartement) Hier wordt gevraagd naar de definitie conform de fotowijzer. Wordt daarmee bedoeld: “Vrijstaande woning” (woningtype) of de volledige definitie: “Een vrijstaande woning is een eengezinswoning die los staat van (eventuele) aanwezige andere objecten” Wat is "gebouwgebonden buitenruimte" en waarom staat hier geen perceeloppervlakte?

Hier wordt van de taxateur verwacht dat hij aangeeft of de waarde van het object meer dan 15% afwijkt van soortgelijke objecten in de directe omgeving. Voorheen was dit 25 %. Wat is de reden geweest om hier naar 15% toe te gaan?

Invullen: “niet ingeschreven”

Feb. 2011

Bedoeld is het eigen vermogen op te nemen. Dit is het eigen vermogen zonder het reservefonds. Dit zal regelmatig 00 euro blijken te zijn. Dit onderdeel moet duidelijker kunnen. In de huidige tekst zou hier zowel een bedrag als een goed/voldoende of onvoldoende of prettig/vervelend ingevuld kunnen worden. Wordt strikter omschreven in de volgend versie van het model. Gezien de actuele ontwikkeling van particuliere erfpacht, is het dringend gewenst om de erfverpachter te vermelden, zodat direct duidelijk is of het om particuliere erfpacht gaat. Ook bij erfpacht dienen, onder G.2.c. de kadastrale gegevens opgenomen te worden. Hier is gebruik gemaakt van een open mogelijkheid tot omschrijven in plaats van detailvelden omdat hier verschillende varianten mogelijk zijn. H.1.b. biedt alle ruimte voor een omschrijving. Men mag hier volstaan met het woningtype. Aanvulling met de definitie is toegestaan. Aangezien Woningtype ook onder B. al aan de orde komt is vermelding van alleen de definitie ook toegestaan.

Het begrip “Gebouw gebonden buitenruimte” is afkomstig uit de branchebrede meetinstructie, opgesteld door Waarderingskamer,VNG, NVM, VastgoedPRO en VBO. De perceelsoppervlakte is onderdeel van G.2. 25 % bleek in de praktijk erg ruim te zijn. Er bleek behoefte aan een eerdere signalering en is daarom naar 15% aangepast.


Feb. 2011

Sept. 2010 Feb. 2011 Feb. 2011

Feb. 2011

Sept. 2010

Sept. 2010


Hoe om te gaan met omgevings- of planologische informatie (bouwplannen in de directe omgeving) die absoluut de vermelding waard zijn, maar niet direct een waardeveranderend effect hebben? H.2.c.

I.2.

I.2. I.3

I.3

Onderhoudstoestand 'matig' is niet meer opgenomen in het model. Waarom komt dat niet meer voor?

De passage “Onder dergelijke onderhoudskosten…… door derden (professionals)” is geschrapt. Dit is wel belangrijke info voor de opdrachtgever Wat is de gedachte achter de splitsing in "vernieuwen" en "bouwkundige aanpassingen"? Hoe ga je met verbouwingen om die zowel uit vernieuwen als uit bouwkundige aanpassingen bestaan? Vaak bestaan de werkzaamheden uit een combinatie: een nieuwe open keuken waarbij het verwijderen van een muur tot bouwkundige aanpassingen behoort en het nieuwe keukenblok tot vernieuwen van de bestaande situatie. Dat betekent dus dat de cliënten (en dus hun hypotheekadviseur) voor een zeer gespecificeerd kostenoverzicht moeten zorgen; zelfs de aannemer zal over het algemeen geen offerte opstellen die zo gespecificeerd is.

De commissie, waarin zowel taxateursorganisaties als CHF/NVB vertegenwoordigd zijn, heeft gezocht naar een balans tussen een compact rapport (zodat het gelezen wordt door de acceptant), de relevante informatie en een reële inspanning en verantwoordelijkheid voor de taxateur. De genoemde informatie is voor de financier voornamelijk ballast in het rapport waar hij weinig aan heeft. Om die reden is de vraag beperkt tot factoren die substantieel van invloed zijn op de waarde. Als de vraag al met „ja‟ beantwoord is kunnen naast de waardebeïnvloedende factoren als extra ook de niet-waardebeïnvloedende factoren aan de toelichting worden toegevoegd. Er is verder geen bezwaar tegen een toelichting/extra informatie indien het antwoord op de vraag H.2.c. „nee‟ is. Indeling in categorieën blijft altijd arbitrair. In de praktijk was de functie van „matig‟ vooral het niet kwetsen van de opdrachtgever/(toekomstig) eigenaar. De taxateur wordt nu gedwongen tot een uitspraak. Het bekijken van alternatieven zoals het opnemen van een cijferreeks wordt meegenomen in evaluatie van dit model. Deze passage is niet geschrapt maar is verhuisd naar het Normblad omdat het daar meer op zijn plek is. Voor de financier is het van belang of het gaat om bestaande onderdelen of om het vergroten (of verkleinen) van het „casco‟. Als het daadwerkelijk om zowel vernieuwen als uitbreiding gaat dan is een gesplitste weergave de juiste weg. Bij bouwkundige aanpassingen/uitbreidingen wordt vooral gedoeld op zaken die de bruikbare ruimte groter maken zoals een uitbouw, een dakkapel of een vaste trap. In het gegeven voorbeeld ligt onderbrengen van het geheel bij vernieuwen/verbeteren van de bestaande situatie voor de hand.


Feb. 2011

Sept. 2010

Sept. 2010 Feb. 2011

Feb. 2011


J.

J.

J.1.a.

J.

J.1.b.

Wat is, zo vraagt een bank zich af, de motivatie om de onderzoeksplicht van de taxateur te beperken tot de kadastrale recherche. Waarom is de achtergrond van deze maatregel niet door NVB toegelicht?

In het taxatierapport is geen artikel meer opgenomen voor (ondergrondse) tanks. Stel dat de taxateur toch over informatie hieromtrent beschikt, waar kan dan vermeld worden dat er een tank aanwezig is en wat daarover bekend is? blijkbaar is de noodzakelijke milieu-informatie bij het kadaster verkrijgbaar, klopt dat?

De verplichting tot onderzoek via het bodemloket (bij gemeente of provincie) zien we niet meer terug. Wordt er vanuit gegaan dat de gegevens bij het kadaster op deze onderdelen zijn bijgewerkt? Info omtrent eventueel aanwezige onder- of bovengrondse opslagtanks is niet meer opgenomen in het model. Wordt hiervan nog wel melding gemaakt? Wat zijn de redenen om het onderzoek en de geraadpleegde informatie te beperken? Verontreiniging leidt meestal tot een significant lagere marktwaarde of zelfs dat de opdrachtgever de woning afwijst op basis van deze informatie. Nu lijkt het of alles in het midden wordt gelaten, taxateur dient hier een volledig onderzoek te verrichten en over de volledige informatie te beschikken. Indien gekozen wordt voor antwoord „ja‟, is het dan niet relevant om tevens de naam van de gebruiker/eigenaar te vermelden zodat duidelijk is wie de informatie heeft gegeven?

De commissie, waarin zowel taxateursorganisaties als CHF/NVB vertegenwoordigd zijn, heeft gezocht naar een balans tussen een compact en concreet rapport met de meest relevante informatie voor de acceptant en een reële inspanning en verantwoordelijkheid voor de taxateur. Het model is vanuit NVB/CHF ter consultatie langs alle aangesloten banken geweest en geaccordeerd door NVB/CHF Voor specifieke beweegredenen van CHF/NVB dient men zich tot CHF/NVB te wenden. Indien deze informatie niet past onder J.2. b of c dan kan dit onder N.

Feb. 2011

Feb. 2011 Het is aan een geldverstrekker zelf om te beoordelen wat zij als noodzakelijk beschouwt. Uitgangspunt van de commissie is dat de milieu-informatie die ingrijpend van invloed is op de waarde van het object (ernstige verontreiniging )bij het kadaster beschikbaar is. De relevante informatie wordt geacht uit het kadaster gehaald te kunnen worden. Olietanks zijn op zichzelf voor de financiers vandaag de dag nauwelijks meer een issue.

Sept. 2010

Sept. 2010

Dat mag vanzelfsprekend worden toegevoegd maar is niet verplicht.


Feb. 2011


Wat is de toegevoegde waarde van een toelichting indien de eigenaar/gebruiker niet is geraadpleegd? J.1.b.

K.1.

K.1.

Zou het bij „thans geheel of gedeeltelijk bewoond door derden‟ niet zo moeten zijn dat bij antwoord „ja‟ een nadere toelichting wordt verlangd en bij antwoord „nee‟ een verdere toelichting achterwege kan blijven? De volgorde is nu net andersom. Hoe om te gaan met de vraag „in eigen gebruik genomen door de aanvrager van de financiering‟ indien het object reeds is bewoond door de opdrachtgever ? Moet de vraag dan worden beantwoord of mag deze vervallen ? Moet deze vraag niet ook beantwoord worden indien een ander dan de opdrachtgever het object bewoont?

K.2.

K.2.

Kan er een vrij invulveld komen, zodat de mogelijkheid bestaat er zelf tekst aan toe te voegen? De geboden keuzemogelijkheden zijn hier te beperkt. Denk aan intensief bewoond, verwaarloosd etc. Zou hier niet moeten worden voorgeschreven dat bij de referentiepanden de volgende info wordt vermeld: adres, laatste verkoopdatum en – prijs?

Er is van uitgegaan dat deze veelal aanwezig is bij de opname. De gevraagde toelichting schept duidelijkheid of deze aanwezig was. Indien de eigenaar/gebruiker niet beschikbaar is, kan de verkopende makelaar geraadpleegd worden en onder c. worden vermeld. Aan de hand van de ervaringen uit de praktijk zal in een volgende versie dit onderdeel heroverwogen worden. Er dient een toelichting gegeven te worden bij „ja‟. De bestaande volgorde is inderdaad niet logisch. Wordt meegenomen in volgende versie van het model. Aanbeveling aan automatiseerders om dit nu alvast aan te passen. (verwisselen „ja‟ en „nee‟)

Met “ja” beantwoorden. In de volgende versie van het model zal gekeken worden of de vraagstelling zuiverder kan zodat er geen misverstand kan bestaan dat ook bij herfinanciering door de eigenaar-bewoner en bij zittende huurders die kopen het antwoord „ja‟ moet zijn. Deze vraag is in eerste instantie relevant bij herfinanciering of een kopende huurder. De geldverstrekker wil een beeld hebben hoe de aanvrager „zijn‟ pand bewoont. Hoe de vertrekkende bewoner er mee omging is op deze plek niet relevant. (dat hoort onder I.2.) Voor een belegger die een financiering aanvraagt voor een verhuurd pand is dit model eigenlijk niet bedoeld. Aan de andere kant wordt wel onder K.1. gevraagd of er sprake is van een huurovereenkomst…. Dit wordt heroverwogen bij de volgende versie van het model. Hier is, onder andere voor de vergelijkbaarheid, gekozen voor drie opties om te dwingen tot een keuze en te voorkomen dat er allerlei creatieve makelaars-omschrijvingen gaan ontstaan. Daarbij leek „slordig bewoond‟ een goed samenvattend begrip voor de genoemde omschrijvingen. Het is inderdaad de bedoeling meer informatie te verstrekken dan alleen het adres.

L.1.


Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011

Feb. 2011

Sept. 2010


M.

M.1.b.

Ter stimulering van de markt zijn diverse koopconstructies (verkoop onder voorwaarden, maatschappelijk gebonden eigendom en particulier erfpacht) in de markt. Wij vinden dat deze verkoopvoorwaarden de marktwaarde beïnvloeden maar kunnen dit niet plaatsen onder “verkoopbelemmerende bepalingen” aangezien het niet belemmerend is voor de verkoop maar wel voor de waarde. Ons advies is om dit apart op te nemen naast “verkoopbelemmerende bepalingen” ook “waardebelemmerende bepalingen” op te nemen. Hier wordt een antwoord gevraagd op de vraag of het gebruik van het object conform het bestemmingsplan is. Het antwoord op deze vraag is niet relevant/volledig omdat het bestemmingsplan niet het antwoord geeft of een pand gebruikt mag worden als woning. Een aantal voorbeelden: - een pand is op basis van overgangsrecht een bedrijfsruimte en het feit dat het nieuwe bestemmingsplan nu aangeeft dat het een woning is, betekent nog niet dat het als woning gebruikt mag worden. Hiervoor moet eerst een bestemmingswijziging aangevraagd worden bij de gemeente. - een pand heeft volgens het bestemmingsplan de bestemming woning, maar er is ooit op basis van een artikel 17 of 19 procedure toestemming verkregen voor een andere bestemming: ook nu zegt het bestemmingsplan dus niets over het toegestane gebruik. Bovendien zijn er diverse gebieden waar geen bestemmingsplan van toepassing is (onder de vorige WRO was hiertoe binnen de bebouwde kom namelijk geen verplichting toe.) Bijvoorbeeld in Rotterdam en Schiedam zijn de enige bestemmingsinformatiebronnen die het werkelijke toegestane gebruik vermelden, de zogenaamde pandkaarten bij de gemeente.

Waardebelemmerend is een gevolg van gebruiksbelemmerend of verkoopbelemmerend. Het waardeoordeel is aan de taxateur de gebruiks- of verkoopbepalingen zijn feitelijk. De genoemde voorbeelden liggen op privaatrechtelijk terrein. Dit onderdeel gaat over publiekrechtelijke aspecten.

Sept. 2010

In dergelijke gevallen is een toelichting bij „ja‟ gewenst zo niet noodzakelijk. Wordt meegenomen in volgende versie van het model. Aanbeveling aan automatiseerders om dit nu alvast aan te passen.


Feb. 2011


M.2.

O.

Normblad

Waarom zijn de gebruiksbelemmerende en de verkoopbelemmerende bepalingen nu separaat vermeld? De bijlage „bewijs van eigendom‟ of „akte van levering‟ wordt niet als verplicht beschouwd terwijl in G.1. geen onderscheid wordt gemaakt. Er worden minimaal vier foto‟s gevraagd, wij vinden dat er minimaal zes foto‟s genomen moet worden, aangezien voor het interieur maar één foto wordt gereserveerd en dat is te weinig. Wij pleiten voor minimaal twee á drie foto‟s van het interieur. Daarnaast is het ook van belang om een foto van de zijkant van de woning te hebben. Volgens ons zijn er géén beperkingen zoals kosten en of tijdsdruk in het digitale tijdperk om minimaal zes foto‟s te eisen.

Het zijn wezenlijk verschillende bepalingen met een verschillende invloed. Door afzonderlijke vermelding wordt de transparantie vergroot. Hier is een onderscheid gemaakt tussen raadplegen en bijvoegen.

Alles overziend is de commissie tot de conclusie gekomen dat vier foto‟s in de meeste gevallen een prima beeld kunnen geven. Indien het voor een goed beeld noodzakelijk is meer foto‟s te maken dan behoort dat uiteraard tot de mogelijkheden. Een foto van de zijkant is in veel gevallen niet mogelijk. Bij evaluatie van het modelrapport zal hier extra aandacht voor zijn.


Feb. 2011 Feb. 2011

Sept. 2010


Vragen en antwoorden over het Taxatierapport financiering woonruimte model januari 2011 Versie 07 februari 2011

Recommend Documents