ADVIES BURGEMEESTER EN WETHOUDERS
Datum B&W-vergadering Onderwerp
: :
11-12-2007 Verzoek aankoop stuk grond Weiver ongenummerd
Openbaar
Portefeuillehouder(s) : P. H. Roos, Paraaf :
Afdelingshoofd/hoofd BMO: A. Enderink Paraaf:
Afdeling Taakveld Redacteur
: BMO : AJZ : Rob Rozemeijer
Datum Reg. nr.
Betrokken afd./OR
: VROM OW
: 30-11-2007 :
Inspraak : Nee Bezwaar/beroep mogelijk : Nee Conceptbesluit: Stuk grond verkopen aan het Weiver (ongenummerd) aan de familie Huisman tegen een prijs van € 61,66 per m2 en onder de voorwaarden zoals genoemd in het advies.
Paraaf: Akkoord
Bespreken
Het college heeft besloten:
________
________
burgemeester
Conform advies op
________
________
1e wethouder
het advies aan te houden
________
________
2e wethouder
wijziging(en) aanpassen
________
________
3e wethouder
besloten met wijziging(en)
________
________
secretaris
:
Bevoegdheid: Gemeenteraad (voorblad griffie vereist)
College van Burgemeester en Wethouders Burgemeester Delegatie/mandaat
Voorhangprocedure: Ja (voorblad griffie vereist) Nee
}
Agenderen raadsavond (voorblad griffie vereist)
Aanleiding en probleemstelling (Analyse) Dit jaar is er bouwvergunning verleend aan de familie Huisman uit Jisp voor de bouw van een woning naast Weiver 5 te Wormer (adres Weiver ongenummerd). Op deze plek staan op dit moment wat schuren die in eigendom zijn bij de familie. Naar aanleiding van de bouw van de woning heeft de familie Huisman een verzoek gedaan tot aankoop van een strook grond. Het gaat hier om het overpad naar de woning en een gedeelte oostelijk van de sloot. Er zijn diverse overleggen gevoerd en briefwisselingen geweest over de aankoopprijs van de grond in relatie met de aanwezige vervuiling. De discussie is geëindigd met een brief van de familie Huisman van 16 oktober 2007 waarin zij verzoeken om de grond voor een symbolisch bedrag aan hen te leveren, waarna zij zorgen voor een adequate sanering. Hieronder wordt aan u geadviseerd hoe met het verzoek kan worden omgegaan. Bestaand beleid Op grond van het door u in mei 2003 vastgestelde beleid worden aanvragen voor de aankoop van openbaar/restgroen groen beoordeeld. Allereerst wordt beoordeeld of het betreffende stuk grond is te beschouwen als restgroen. Wanneer het stuk grond stedenbouwkundig, praktisch of recreatief een bepaalde functie vervult, is het geen restgroen. Naast deze planologische toets (de P-toets) wordt de civiele toets (C-toets) toegepast. Het gaat hier met name over de aanwezigheid van kabels, leidingen, riool en verkeerstechnische aspecten. Hoofdregel is dat de grond met leidingen daaronder niet wordt verkocht. Het beleid bevat verder een aantal voorwaarden die afhankelijk van het te verkopen stuk grond gelden bij een verkoop. Belangrijk is dat een koper dient te voldoen aan de bestaande regelgeving (bestemmingsplan e.d.). De koopprijs is afhankelijk van het stuk grond en wordt desnoods via taxatie vastgesteld. Nieuwe bestuurlijke doelstellingen en randvoorwaarden Oplossingsrichtingen/beoogd resultaat In een eerder stadium is al gekeken naar de P- en de C-toets. Hieruit kan worden geconcludeerd dat het stuk grond is te beschouwen als restgroen en dat het kan worden verkocht. Aan de hand van onderdelen uit de brief van de familie Huisman van 16 oktober 2007 zal aan u een voorstel worden gedaan voor de koopprijs. 1. Uit de voorlaatste laatste tekening blijkt een oppervlakte van 196m2. Het voorstel aan uw college is echter om als oostelijke grens (naast de sloot) de voortuinen aan te houden van de woningen aan Weiver 5 en 7 e deze dus door te trekken. Op deze manier ontstaat een rechte lijn van erfgrenzen, hetgeen uit stedenbouwkundig oogpunt de voorkeur verdient. De laatste tekening laat dit goed zien. Hierdoor worden minder m2 verkocht. Bij minder m2 worden de koopprijs en de schoonmaakkosten ook minder. In casu betekent dit het volgende: de nieuwst tekening geeft een oppervlakte van 137m2. Op basis van € 80,00 per m2 is dit een bedrag van € 10.960,00. Uitgaande van een bedrag van € 75,00 per m2 schoonmaakkosten (zelf berekend door de familie Huisman) bedragen de totale schoonmaakkosten € 10.050,00. 2. Uitgegaan is van een prijs van € 80,00 per m2. De grondprijs is tezamen met die van de stroken grond voor Weiver 5 en 7 getaxeerd op € 125,00 m2. Na onderhandeling is met de bewoners van Weiver 5 en 7 is de grond verkocht voor € 80m2. Uit het oogpunt van gelijkheid is derhalve tijdens de onderhandelingen ambtelijk deze grondprijs gehanteerd in de richting van de familie Huisman. 3. Voorts is in een eerder stadium aangegeven dat de gemeente bereid is om 25% van de kosten van het schonen van de grond voor haar rekening wil nemen. De familie Huisman vindt dit deze bijdrage veel te laag en verlangt van de gemeente dat de grond schoon wordt opgeleverd. Het schoonmaken van de grond gaat naar hun berekening immers € 15.000,00 kosten (uitgaande van 200m2). De grond is immers zodanig vervuild dat deze bij verwijdering moet worden afgevoerd naar bijvoorbeeld Nauerna. Dit is een kostbare zaak. Dit betekent
echter niet dat de grond ook verwijderd dient te worden. Om een goed beeld te krijgen van de staat van de vervuiling zijn twee keer onderzoeken gedaan, waarvan de gegevens zijn bijgevoegd. De conclusie is twee keer dezelfde: “Met de bovenstaande onderzoeksinspanning en de hiermee gegenereerde resultaten kan met relatief grote zekerheid worden gesteld dat er op de specifieke onderzoekslocatie geen bodemverontreiniging aanwezig is die vervolgonderzoek of andersoortige maatregelen of beperkingen met zich meebrengt.” Het komt er op neer dat de grond niet schoongemaakt hoeft te worden en dus verder geen beperkingen kent voor het huidige en toekomstige gebruik. De familie Huisman wil de grond wel graag geschoond hebben en dat is uit hun oogpunt ook wel begrijpelijk. Immers, bij de realisering van een nieuwe woning wil je graag alles tot in de puntjes regelen. Voorts zijn ze van mening dat indien ze grond kopen en deze wordt gevoegd bij hun huidige eigendom het gehele kadastrale nummer het stempel vervuild krijgt. Dit vinden ze niet wenselijk. Ten slotte blijven ze van mening dat de verontreiniging ernstig is. Ze zien de vervuiling in de sloot lopen en willen dat graag tegengaan. 4. De familie refereert telkens aan de handelswijze van het Hoogheemraadschap bij de verkoop van de sloot. Het hoogheemraadschap heeft de sloot gebaggerd en schoon gemaakt en daarna pas verkocht aan de familie Huisman. Een dergelijke handelswijze verlangen ze ook van de gemeente. 5. De familie Huisman stelt in de brief dat de gemeente het rooien van de bomen voor haar rekening zou nemen. Deze toezegging is nooit gedaan. Het rooien van de bomen is in relatie gebracht met het schonen van de grond. Voorgesteld is dat de gemeente de bomen rooit als een soort tegemoetkoming voor het schoonmaken van de grond. Uiteindelijk is dit anders opgelost, namelijk door middel van het voorstel om 25% van de kosten te dragen van het schoonmaken. 6. Een vroeger recht van overpad wordt eveneens ter sprake gebracht. De familie Huisman heeft hiervan naar eigen zeggen afstand van gedaan. Op zich is dit correct, echter heeft de familie Huisman van uw college de toezegging gekregen dat toegang tot de woning en/of het weiland op wat voor manier dan ook altijd wordt gewaarborgd. Dit is een adequate compensatie voor het verlies van de erfdienstbaarheid. Conclusie. Afgaande op het eerdere bod van een koopprijs van € 80,00 per m2 en een bijdrage van 25% van de schoonmaakkosten ziet het laatste aanbod van de gemeente als volgt uit: Aankoop grond: Schoonmaken grond: Bijdrage gemeente schoonmaken Totaal te betalen door familie Huisman
137 x € 80,00 = 137 x € 75,00 = 25% x € 10.050,00 =
€ 10.960,00 € 10.050,00 € 2.512,50 (-/-) -------------------------- ++ € 18.497,50
Het laatste bod van de familie Huisman, zoals verwoord in de brief van 16 oktober 2007 bedraagt een symbolisch koopprijs van de grond, dus geen grondopbrengst voor de gemeente en de totale schoonmaakkosten voor de familie. In de brief wordt uitgegaan van een schoon te maken oppervlakte van 200m2, voor een prijs van € 15.000,00. Kennelijk is de familie Huisman bereid om dit bedrag voor de grond uit te trekken. De vraag is nu of uw college naar aanleiding van de laatste brief van de familie Huisman uw bod nog wil bijstellen. Het uitgangspunt hierbij is de waarde van de grond in relatie met de vervuiling. De twee onderzoeken hebben uitgewezen dat er weliswaar sprake is van een verontreiniging, maar dat de grond niet behoeft te worden schoongemaakt. Er zijn voorts geen beperkingen, zodat de grond kan worden gebruikt conform de bestemming in het bestemmingsplan. Afgaande op bovengenoemde oppervlaktemaat bedraagt de verkoopprijs (inclusief bijdrage gemeente in de schoonmaakkosten) 61,66 euro per m2. Dit is een gemiddeld bedrag en staat in verhouding met de waarde en gebruiksmogelijkheden van de grond. Aan u wordt voorgesteld vast te houden aan uw eerdere bod van 80 euro per m2 en een bijdrage van 25% in de schoonmaakkosten van de grond.
De overige voorwaarden zijn dat de grond in overeenstemming met het bestemmingplan moet worden gebruikt en dat de sloten tijdig gewald dienen te worden. Conceptbesluit Stuk grond verkopen aan het Weiver (ongenummerd) aan de familie Huisman tegen een prijs van € 61,66 per m2 en onder de voorwaarden zoals genoemd in het advies. Bevoegdheid Uw college is bevoegd tot het aangaan van privaatrechtelijke overeenkomsten. De verkoop heeft geen ingrijpende gevolgen zodat wordt voorgesteld de voorhangprocedure niet toe te passen. Mede vanuit de raad is de vraag gekomen of een gemeente bevoegd is om een stuk grond te verkopen dat is verontreinigd. De vraag is uitgezet bij de Milieudienst en het antwoord is dat dit voor het genoemde stuk grond zonder belemmering kan gebeuren. Het is wel zaak dat de kopers worden geïnformeerd over de verontreiniging. Dit is reeds in een eerder stadium gebeurd. Communicatie Beslag op middelen Zie boven. Tijdpad/procedure Afwikkeling in december 2007. Evaluatie -
MEMO
Aan
:
het presidium
Van
:
Rob Rozemeijer
Datum
:
13 december 2007
Onderwerp
:
Het al of niet verkopen van vervuilde grond
=================================================================== Tijdens de raadsvergadering van 20 november 2007 is er naar aanleiding van een ingekomen brief van de familie Huisman inzake de aankoop van een verontreinigd stuk grond aan het Weiver (ongenummerd) te Wormer de vraag gesteld hoe de gemeente omgaat met dergelijke verkopen. Op 11 december 2007 heeft het college een besluit genomen op het verzoek van de familie Huisman. In het advies (bijgevoegd) is ingegaan op de juridische mogelijkheid om verontreinigde grond als gemeente te verkopen. Het college heeft zich in dit geval vooraf laten informeren door de Milieudienst Waterland. De adviezen van de milieudienst vindt u hieronder. 1. Mag een gemeente een verontreinigd stuk grond aan de heer Huisman verkopen: “ -als de verontreiniging na 1987 veroorzaakt is, heb je te maken met de zogenaamde zorgplicht, wat inhoud dat de grond gesaneerd dient te worden (mijns inziens is dit niet aan de orde); -als de verontreiniging voor 1987 veroorzaakt is en er geen sprake is van een spoedeisend geval van bodemverontreiniging (met risico's) zijn er vanuit de Wet bodembescherming geen acties noodzakelijk. Er is op het perceel van Huisman geen sprake van een spoedeisend geval van bodemverontreiniging.” 2. Wat is er in zijn algemeenheid te zeggen over de verkoop van verontreinigde grond? “Inzake de verkoop van verontreinigde grond is het volgende van belang. Naar Nederlands recht richt de milieuaansprakelijkheid zich in beginsel tot degene die een milieuverontreinigende handeling heeft gepleegd. De civielrechtelijke aansprakelijkheid is dus niet gekoppeld aan de eigendom van de verontreinigde zaak. De nieuwe eigenaar van een verontreinigd perceel wordt dan ook door de eigendomsverkrijging in beginsel niet aansprakelijk jegens derden voor die verontreiniging. Dit staat natuurlijk los van de mogelijke publiekrechtelijke gehoudenheid van de nieuwe eigenaar tot het doen van nader onderzoek of sanering van de grond op grond van artikel 43 Wbb. De koper verwerft wel een zaak, waarvan de waarde veelal aanzienlijk minder is dan wanneer geen verontreiniging aanwezig was geweest. De koper van een verontreinigde zaak zal, wanneer de verontreinigde toestand niet uitdrukkelijk door partijen is onderkend en in de koopovereenkomst is verdisconteerd, dan ook snel de verkoper een verwijt kunnen maken van de verontreinigde staat van het verkochte. Ondanks dat in het buitenland wettelijke stelsels bestaan waarbij verkoop van verontreinigde grond niet danwel onder beperkingen kan worden overgedragen, is daar in Nederland tot op heden van afgezien. Er is dus een civielrechtelijke vrijheid tot het contracteren over vervuilde zaken. Op grond van artikel 7:17 BW moet de afgeleverde zaak aan de overeenkomst beantwoorden. Dat is niet het geval wanneer de zaak niet de eigenschappen bezit die de koper op grond van de
overeenkomst mocht verwachten. De koper mag die eigenschappen verwachten, die voor een normaal gebruik van de zaak nodig zijn en waarvan hij de aanwezigheid niet behoefde te betwijfelen. Als er dus geen contractueel beding over bodemverontreiniging in de overeenkomst is opgenomen, mag de koper er dus vanuit gaan de de grond niet ernstig verontreinigd is. Wellicht is dit anders wanneer er sprake is van een lichte verontreiniging, waarbij sanering niet nodig is. Bij de beantwoording van de vraag wat de koper mag verwachten speelt de kennis van de verkoper een belangrijke rol. De verkoper heeft een mededelingsplicht indien hij weet of moet weten dat de zaak voor het normale of bijzonder gebruik ongeschikt is. Indien de verkoper de bodemverontreiniging kent of behoort te kennen zal het niet-spreken daarover al gauw ertoe leiden dat de geleverde zaak niet geacht wordt aan de overeenkomst te beantwoorden. “
