Nota voor burgemeester en wethouders Onderwerp
Eenheid/Cluster/Team RS_SI_GB
Realisatie huisvesting leer/werk centrum Techniek Onder Eén Dak 1- Notagegevens Notanummer
2- Bestuursorgaan 345319
Datum
12-3-2010 Programma: 08. Economie en Vastgoedontwikkeling Portefeuillehouder Weth. De Jager Weth. Ahne
26-3-2010
b Raad c d e f g
21-4-2010
g OR c d e f College van B & W - Weth. Ahne - Burgemeester - Weth. Berkelder - Weth. Hiemstra - Weth. Swart - Weth. De Jager
Besluitenlijst b Agenda c d e f g
b B&W c d e f g
d.d. 26-3-2010
Routing
d.d.
c Akkoordstukken d e f g
c Vertrouwelijk d e f g
par.
d.d.
Progr. manager M. Odding Directeur RS J. Arentsen Directeur ST M. Kossen
b adj.secr. c d e f g b gem.secr. c d e f g
BIS n i openbaar n j k l m j besloten n k l m j Vertrouwelijk k l m (paraaf adjunct-secretaris)
Bijlagen Risicoscan adviesbureau Fooq B & W d.d.: 26-3-2010 Besloten wordt: 1
2 3
De directeur StadThuis opdracht te geven een intentieovereenkomst aan te gaan met de stichting Techniek Onder Eén Dak inzake het aanbieden van passende huisvesting ten behoeve van het leer/werk centrum Techniek Onder Eén Dak; de directeur Ruimte en Samenleving opdracht te geven een plan van aanpak op te stellen voor het realiseren van het leer/werk centrum Techniek Onder Eén Dak; ten behoeve van de intentieovereenkomst en het plan van aanpak een voorbereidingskrediet ter beschikking te stellen van € 20.000 ten laste van programma 8, product 13.
Financiële aspecten: In te vullen door de initiërende dienst Financiële gevolgen voor de gemeente?
i Ja m j k l m n n Nee j k l Ja i j k l m n j Nee k l m n
Begrotingswijziging Financiële gevolgen opvangen uit bijdrage derden binnen betreffende productbudget eenheid Vermindering regeldruk: In te vullen door de initiërende eenheid Is de checklist vermindering regeldruk ingevuld?
j Ja n k l m n j Nee n k l m i N.v.t. j k l m
Voorstel openbaarmaking conform Wet Openbaarheid Bestuur (WOB) b De nota en het besluit openbaar te maken c d e f g c De nota en het besluit openbaar te maken vergezeld van bijgaand persbericht d e f g c De nota en het besluit openbaar te maken nadat d e f g c De nota en het besluit openbaar te maken, behalve… d e f g
c Het besluit openbaar te maken, maar niet de nota, gelet op artikel: d e f g c De nota en het besluit niet openbaar te maken, gelet op artikel: d e f g
Kennisgeving (publicatie) conform AWB
Bekendmaking conform AWB
c Huis-aan-huisbladen (Deventer Post) d e f g
c Huis-aan-huisbladen (Deventer Post) d e f g
c Staatscourant d e f g
c Staatscourant d e f g
c Website gemeente Deventer d e f g
c Website gemeente Deventer d e f g
c Overig, namelijk d e f g
c Overig, namelijk d e f g
Communicatie over vervolg j Er is overleg geweest met het team Communicatie en de communicatie verloopt als volgt. k l m n j Zie bijgaand(e) communicatieplan/ -paragraaf k l m n i Communicatie is niet van toepassing, omdat j k l m n
dit is pas relevant als het raadsvoorstel mbt de kredietaanvraag en het plan van aan pak gereed zijn.
ADVIESRADEN: In te vullen door de initiërende dienst Moet een van de adviesraden gehoord worden of op de hoogte
i Nee j k l m j Ja n k l m n
gesteld?
Toelichting en overwegingen Inleiding Momenteel zijn drie opleidingsbedrijven in de bouw, installatie- en metaaltechniek in Deventer (BouwBasic, InstallatieWerk Oost & Flevoland en Opleidingsbedrijf Metaal) op verschillende locaties actief. Sedert een aantal jaren doet men de nodige pogingen om tot een centrale huisvesting te komen om daarmee beter met elkaar te kunnen samenwerken en uit te groeien tot een goed herkenbaar opleidingscentrum voor jongeren in de techniek: het leer/werkcentrum Techniek Onder Een Dak. Op het bedrijventerrein Bergweide, in de nabijheid van de brandweerkazerne, heeft men een locatie op het oog ter grootte van ± 4650 m2. De vorm van dit perceel en de ligging ten opzichte van bedrijven en onderwijsinstellingen en de bebouwingsmogelijkheden sluiten prima aan op de ideeën van de drie instellingen. De huidige bestemming (bedrijven) sluit niet naadloos aan op de functies zoals die beoefend zullen worden, maar het laat zich aanzien dat met behulp van een tamelijk eenvoudige ruimtelijke ordening procedure (projectbesluit) de beoogde functies toegelaten kunnen worden. De gemeente is gevraagd actief mee te werken aan de realisatie van een dergelijk nieuw centrum. Enerzijds vanuit onze verantwoordelijkheid om zorg te dragen voor een optimaal voorzieningenniveau op het terrein van scholing en werkgelegenheid en anderzijds vanuit de situatie, dat bij het uitsluitend commercieel benaderen van dit project de kans van slagen toch moeilijk haalbaar lijkt. De verkenning via een marktpartij bleek financieel niet sluitend te zijn. Daarom is de gemeente gevraagd te investeren in een nieuw gebouw en aan partijen te verhuren. Beoogd resultaat Het in eigen beheer realiseren van een leer/werk centrum ten behoeve van het samenwerkingsverband Techniek Onder Eén Dak. Het gebouw dient een multifunctioneel karakter te krijgen, waardoor het eveneens als normaal bedrijfspand te gebruiken is. Kader Het kader wordt gevormd door de visies op reintegratie, social return on investment en het jeugdwerkloosheidsplan en het sluit aan op het activiteitenplan van de Economische Kopgroep die ingesteld is om in de huidige economische crisis zoveel mogelijk nieuwe initiatieven van de grond te laten komen. Argumenten voor en tegen Het stimuleren van lokale werkgelegenheid is een speerpunt in het arbeidsmarktbeleid van de gemeente Deventer. Samenwerking tussen onderwijs, overheid en bedrijfsleven is een randvoorwaarde om de match tussen vraag en aanbod op de arbeidsmarkt effectief te realiseren. Door de invoering van de Wet Investeren in Jongeren (W.I.J.) wordt door jongeren tot 27 jaar vanaf oktober 2009 een steeds groter beroep op de gemeente gedaan, waarbij vanuit RMC/leerplicht en Werk en Inkomen leerwerk- en opleidingstrajecten ingezet moeten worden. Een goede aansluiting op branchegeoriënteerde opleidingen zoals van de hierbij betrokken organisaties is dan van groot belang. Betaald werk biedt mensen inkomen en gevoel van eigenwaarde en is goed voor integratie en emancipatie. Het is bovendien het beste wapen tegen armoede. Duurzame arbeidsparticipatie staat daarbij voorop. Een van de middelen die daarbij worden in gezet is Social Return On Investment (SROI). SROI wordt vooral ingezet wanneer er werkzaamheden verricht moeten worden die goed door langdurig (meestal laaggeschoolde) werkzoekenden uitgevoerd kunnen worden. Gedacht kan dan worden aan opdrachten in de sectoren bouw, groenvoorziening, schoonmaak en catering. Het toepassen van SROI biedt mensen met weinig of geen startkwalificaties dus extra kansen op duurzame arbeid. Daarnaast geeft SROI mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt als gevolg van een arbeidshandicap (WSW geïndiceerden) nieuwe mogelijkheden. De gemeente wil met SROI (extra) werkplekken realiseren om de competenties en arbeidskansen van deze mensen te vergroten. Het ondersteunen van leerlingen bij het vinden van een werkplek kan op termijn een leven als bijstandsgerechtigde voorkomen. Het initiatief om te komen tot een nieuw techniekcentrum waar jongeren worden opgeleid tot vakmensen
in verschillende technische branches past uitstekend in het gemeentelijk arbeidsmarktbeleid. Techniek onder 1 dak (To1D) heeft de ambitie om jongeren te behouden voor de techniek en klaar te stomen voor een duurzame plek op de arbeidsmarkt. De meerwaarde van het project is groot. Op de eerste plaats wordt er een (bedrijfsmatige) voorziening gerealiseerd, die van groot belang is voor leerlingen, die zich in de techniek verder willen bekwamen. De opleidingsbedrijven kunnen op deze wijze veel beter met elkaar samenwerken, synergie effecten bewerkstelligen en veel efficiënter gebruik maken van ruimte en middelen. Door een veel grotere uitstraling van het gebouw, dat op een goed bereikbare en goed zichtbare plaats komt te staan zal er naar verwachting ook een grotere aandacht voor de techniek in z'n algemeenheid ontstaan. Een belangrijk punt vormt de zekerheid over de toekomstige huuropbrengsten. Uiteraard zullen hiervoor vóór aanvang van de bouw - definitieve huurovereenkomsten getekend moeten worden. Blijft over de financiële stabiliteit van de samenwerkende partijen. Vooralsnog zijn er geen redenen om aan te nemen, dat de partijen niet aan hun financiële verplichtingen zouden kunnen voldoen, maar het blijft altijd een zeker risico. Er is reeds lang gesproken over de kosten van de nieuwbouw, de investeringslasten en de financiering. Er is inmiddels een programma van eisen opgesteld en momenteel wordt dit uitgewerkt in een schetsontwerp van het nieuwe gebouw. De investering zoals die thans wordt begroot komt uit op een bedrag van ± € 3.200.000,- (rekening houdend met huurinkomsten) tot een maximum van € 3.300.000,- . Hoewel er nog geen 'harde' gegevens op tafel liggen hebben wij een risicoscan laten uitvoeren door een extern bureau. Het rapport is als bijlage toegevoegd. Belangrijkste conclusies uit het rapport zijn, dat de risico's beheersbaar worden geacht en dat met deze investering een voor de gemeente redelijk rendement kan worden behaald. Dat betekent zodanige huuropbrengsten dat de rentelasten en verdere kosten gedekt kunnen worden. Indien dit project in de commerciële sfeer zou moeten worden gerealiseerd dan zouden er door de geëiste hogere rendementen van bv. ontwikkelaars en beleggers te hoge huren ontstaan, die door de betrokken partijen niet betaald kunnen worden.
Draagvlak De betrokken partijen hebben de gemeente verzocht hen voort te helpen bij het voornemen te komen tot een centrale huisvesting. De gemeente Deventer huldigt zelf ook het standpunt, dat juist in deze economisch moeilijke tijd dit soort initiatieven zoveel mogelijk ondersteund dienen te worden. In de keten van Werk en Inkomen zijn UWV, gemeente en ROC in de vormgeving van leerwerkplekken nauw op elkaar betrokken. Betrokken partijen zien het realiseren van Techniek onder 1 Dak als een belangrijke meerwaarde in deze keten. Financiële consequenties Het voorstel is om als gemeente te investeren in een nieuw gebouw en het vervolgens te verhuren. Dit dient op minimaal kostendekkende basis te gebeuren. Gelet op de huidige begroting en de toezeggingen van de deelnemende partijen lijkt dit haalbaar. Na de fase van het definitieve ontwerp + bestekstekeningen en de aanbesteding zal er nog meer zekerheid ontstaan. Navraag bij de toekomstige huurders leerde, dat zij BTW-plichtig zijn. Dit betekent dat gerekend wordt met huuropbrengsten excl. BTW en dat bij de investering- en exploitatiekosten eveneens van bedragen excl. BTW wordt uitgegaan. Het gebouw met ondergrond zal in product 13 ondergebracht worden. Uitgaande van de volgende veronderstellingen, die als gemiddeld worden beschouwd, kan de volgende exploitatie voor product 13 worden geschetst. Exploitatie Product 13 Investering Subsidies Netto investering Grond
€ 3.200.000,200.000,-----------------€ 3.000.000,650.000,------------------
Gebouw Lasten 1e jaar Rente 5 % x € 3.000.000,- = Afschrijving 2,5 % = Onderhoud en verzekering = Totaal Huuropbrengsten 1e jaar Tekort 1e jaar
€ 2.350.000,-
€
150.000,58.750,15.000,---------------€ 23.750,210.000,---------------€ 13.750,-
Aangezien de rente over het geïnvesteerde vermogen elk jaar met een kleine € 3000,- afneemt als gevolg van de afschrijvingen en de huuropbrengsten worden geïndexeerd zal na 4 jaar het tekort in een overschot omslaan. De verschillen worden verrekend met de reserve OZ. De subsidies komen voor € 150.000 uit een provinciale bijdrage en voor € 50.000 uit de algemene middelen. In het nog op te stellen raadsvoorstel zal worden toegelicht dat er € 3.200.000,- nodig is, maar dat er ruimte voor € 3.300.000,- wordt gevraagd. Aanpak/uitvoering Door StadThuis, programmamanager Werk en Inkomen, zal een intentieovereenkomst worden voorbereid met de stichting Techniek Onder Eén Dak inzake het aanbieden van passende huisvesting ten behoeve van het leer/werk centrum Techniek Onder Eén Dak. Daarnaast zal door Ruimte en Samenleving, team GIB, een plan van aanpak worden opgesteld voor het realiseren van dit leer/werk centrum. Nadat de intentieovereenkomst is ondertekend zal bij het team GIB een interne projectmanager worden belast met het uitvoeren van het plan van aanpak. In de intentieovereenkomst zullen de bestuurlijke randvoorwaarden worden geformuleerd die uitgangspunt zullen zijn voor het plan van aanpak en de uiteindelijk uitwerking. Indicatief zullen deze randvoorwaarden betrekking hebben op de volgende (belangrijkste) condities: - Het gebouw dient een bedrijfsmatig en multifunctioneel karakter te krijgen waardoor het eventueel later ook voor andere doeleinden geschikt is; - De exploitatie van het pand dient voor de gemeente sluitend te zijn; - De totale investering (incl. grond) zal, gelet op de risicoscan en de eis van een sluitende exploitatie niet boven de € 3.300.000,- uit mogen komen; - Alvorens de bouw daadwerkelijk aan te vangen dienen er ondertekende huurovereenkomsten te liggen. In verband met de specifieke (voor de gemeente bijzondere) opgave zal de interne projectmanager worden bijgestaan door een bouwkostendeskundige c.q. projectbegeleider. Dit is ook de wens van de deelnemende partijen. Het feitelijke voorbereidings- en bouwproces zal door deze deskundige plaatsvinden. De interne coördinatie zal door de projectmanager worden verzorgd. De huurovereenkomst zal worden opgesteld door Ruimte en Samenleving, team VMG. Ten behoeve van het opstellen van de intentieovereenkomst en het plan van aanpak en de overige voorbereidende werkzaamheden is een voorbereidingskrediet nodig van € 20.000,--. Als het plan van aanpak incl. eerste bouwschets en intentieovereenkomst gereed is zal de raad een voorstel voor besluitvorming over het investeringskrediet van € 3.300.000,-- worden voorgelegd.
