gemeente Eindhoven
Raadsnummer
12R5092
Inboeknummer
12bst01801
Beslisdatum B&W
23 oktober 2012
Dossiernummer
12.43.253
RaadsvoorstelAchtervang constructie Meerrijk Inleiding Als onderdeel van het Stimuleringsplan Economische Herstel (mei 2009) heeft de gemeente Eindhoven voor het project Meerrijk een achtervang constructie opgezet (dossiernummer 09bst02481). Mede hierdoor kon dit project, ondanks de crisis, in uitvoering worden gebracht, met de nodige positieve effecten voor de regionale werkgelegenheid in de bouw tot gevolg. Voor het project Meerrijk betekende dit dat de hoogstnoodzakelijke winkelvoorzieningen en het gezondheidscentrum van start konden gaan. Hierbij heeft de gemeente maximaal gebruik gemaakt van de financiële ondersteuningsmaatregelen van de provincie en het Rijk alsmede sturingsinstrumenten die we als gemeente zelf tot onze beschikking hebben. In het geval van Meerrijk betreft het een garantie op de afname van maximaal 70 niet-verkochte woningen, die overgenomen moeten worden van ASR vastgoedontwikkeling (de ontwikkelaar). Uw raad is hierover reeds geïnformeerd middels enkele Raadsinformatiebrieven (12bst00574/12bst01148/12bst01531). Inmiddels heeft de ontwikkelaar aangegeven dat de woningen per 1 december 2012 kunnen worden geleverd. Voor de aankoop van deze 70 woningen is het noodzakelijk om een achtervang constructie cfm dossiernummer 09bst02481 in te regelen. Ter uitvoering van deze ’ achtervang’ van Meerrijk dient achtereenvolgens de entiteit Meerhoven Meerrijk bv1, het investeringsfonds (gezamenlijk met de provincie) en de financiering te worden ingeregeld. Bestuurlijk kader a Wettelijke taak
a Kerntaak gekoppeld aan het werkprogramma van het college * Onvermijdelijk Deze besluitvorming betreft het noodzakelijk gebleken uitvloeisel van eerdere besluitvorming omtrent de Stuwende Woningbouw. In december 2009 heeft het college namelijk besloten (09bst02481) tot het bieden van een achtervang voor het project Meerrijk waar volledig gebruik van gemaakt moet worden. 1
De te naam stelling Meerhoven Meerrijk bv wordt in de vervolgtekst aangeduid als bv.
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Doelstelling Doel is om met behulp van een integrale aanpak een goede keuze te maken om dit (on)voorziene woningbezit, op korte maar wellicht ook op lange termijn, in een beheersbare situatie te exploiteren en te controleren. Het uitgangspunt van de bv blijft om alle woningen zo spoedig mogelijk tegen acceptabele prijs te verkopen. Vanwege de huidige marktsituatie kan vastgesteld worden dat verkoop vanaf het moment van overname niet zal lukken en zeer waarschijnlijk direct over wordt gegaan tot verhuur van de woningen. Tussentijdse verkoop zal zodra de markt dit toelaat altijd voorrang krijgen. Voorstel De raad wordt gevraagd om zijn wensen en bedenkingen te geven op het volgende voorgenomen besluit van het college: 1. – het oprichten van een besloten vennootschap waarvan de gemeente 100% aandeelhouder is en die de woningen van ASR in eigendom gaan verwerven - het oprichten van een Investeringsfonds dat door een stichting wordt beheerd, in welk fonds de gemeente, de provincie en de bv respectievelijk 25% ,50% en 25% participeren. De raad wordt gevraagd in te stemmen met: 2. - het verstrekken van een lening ter grootte van maximaal € 14 miljoen aan de bv; - het verstrekken van een lening ter grootte van €733.440,00 aan het Investeringsfonds; - het verstrekken van een lening ter grootte van €733.440,00 aan de bv t.b.v. het Investeringsfonds. 3.
- instellen van een voorziening ter afdekking van de waardevermindering Achtervang constructie Meerrijk: a het doel en de functie van de voorziening: De gemeente heeft zowel een lening aan de bv als aan het investeringsfonds voor de financiering van woningen verstrekt. Deze voorziening is bedoeld voor het afdekken van de negatieve waardeontwikkeling van de woningen waardoor de leningen niet volledig kunnen worden afgelost. b de voeding van de voorziening: Eenmalige storting bij oprichting van de bv uit baten van het Rijk voor woningbouwstimulering en periodieke storting van het renteverschil tussen de te betalen rente door de gemeente en de doorberekende rente vanuit de gemeente naar de bv. c de criteria voor stortingen en onttrekkingen: De storting is gebaseerd op het verschil tussen de lening en de waardeontwikkeling hiervan. De onttrekking vindt plaats bij afwikkeling van de bv of indien de bv eerder haar balanspositie moet herwaarderen.
2
Raadsnummer
12R5092 12R5092
d gemachtigd voor het doen van stortingen en onttrekkingen: College is gemachtigd voor het doen van stortingen en onttrekkingen. e maximumhoogte van de voorziening: De voorziening kan maximaal het totale bedrag van de leningen bedragen f minimumhoogte van de voorziening: € 0 g looptijd van de voorziening: 5jr - het storten van €3.100.000,00 (rijksmiddelen stimulering woningbouw) in de voorziening waardevermindering investeringsfonds Achtervang constructie Meerrijk op het moment van instelling. 4. Instemmen met de begrotingswijziging. Argumenten/kanttekeningen 1.1. Oprichting van een bv in combinatie met een investeringsfonds is financieel de meest gunstige constructie. De raad moet op grond van artikel 160 van de Gemeentewet in de gelegenheid worden gesteld wensen en bedenkingen kenbaar te maken. De gemeente heeft aan een extern bureau (Fakton) opdracht verstrekt om onder andere te onderzoeken en te adviseren op welke wijze er invulling kan worden gegeven aan een oplossingsrichting voor de aankoop van de 70 woningen. Uit dit onderzoek zijn 3 scenario’s financieel uitgewerkt, te weten: - aankoop woningen i.c.m. opstarten verhuur en individueel uitponden (verkopen) in een fondsstructuur samen met de provincie Noord –Brabant - Aankoop woningen i.c.m. opstarten verhuur en individueel uitponden door de gemeente - Aankoop woningen en gehele doorverkoop. Vanwege de huidige crisis is er geen markt bij potentiële individuele kopers. Vervolgens is gebleken dat beleggers alleen geïnteresseerd zijn om het gehele pakket van 70 woningen af te nemen tegen “beleggingswaarde” zijnde ca 65% van de leegwaarde (=65% aankoopprijs) en onder de voorwaarde “verhuurde staat”. In deze situatie dient direct een verlies van ca € 5.5 mio te worden genomen. Op basis van kosten en rekening houdend met de randvoorwaarden die zijn gesteld is het eerste scenario het meest gunstig. Binnen dit scenario participeert de gemeente in een investeringsfonds maar is zij tevens 100 % aandeelhouder van de bv die de woningen gaat aankopen. Tevens kunnen we op basis van de verhuurresultaten van Vestia vaststellen dat verhuur op dit moment het beste scenario is. In de uitwerking van deze beheersconstructie zal onderstaande structuur worden toegepast. De partij die de 70 woningen in Meerrijk gaat afnemen, is een nog op te richten bv. Na oprichting van de bv zullen de woningen worden aangekocht van de ontwikkelaar.
3
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Gemeente
100% aandeelhouder Meerhoven Meerrijk bv (woningen)
Winstdelende-
Investeringsfonds
lening Lenleninleningg Participatie 25 (Externe) financier
Participatie 25%
participatie 25%
participatie 50%
Meerhoven Meerrijk bv
provincie
Gemeente
Figuur 1: Investeringsstructuur
Het investeringsfonds verstrekt voor dit project een winstdelende lening. Als randvoorwaarde heeft de provincie gesteld dat de lening direct verstrekt wordt aan het doel (project) waar deze voor bedoeld is. Bij het verstrekken van de lening aan de gemeente wil de provincie de zekerheid dat de aanwending gecontroleerd kan worden. Deze gedachtegang en uitwerking gelden voor alle fondsen die de provincie reeds operationeel heeft. Dit heeft als consequentie dat er een separate entiteit opgericht dient te worden waar deze woningen in worden ondergebracht. Het oprichten van een besloten vennootschap past binnen de kaders van het gemeentelijk deelnemingenbeleid. Het onderbrengen van de verkoop van de 70 woningen in een bv is aangewezen voor de uitoefening van het daarmee te dienen publieke belang, namelijk de totstandkoming van Meerrijk. De belangrijkste redenen om de woningen onder te brengen in een bv zijn de volgende: - financiële transparantie: de aankoop van de woningen wordt onder andere gefinancierd door middel van een door het investeringsfonds uitgegeven winstdelende lening en door middel van een geldlening die door de gemeente wordt verstrekt aan de bv. De provincie gaat ervan uit dat aan- en verkoop van de woningen geschiedt door een separaat op te richten entiteit en dat de winstdelende lening aan een separate entiteit wordt verstrekt. Het in eigen beheer verkopen en beheren van de woningen is daarom geen alternatief;
4
Raadsnummer
-
-
12R5092 12R5092
aard van de activiteiten: de bv gaat de woningen beheren en exploiteren. Deze activiteit kan met het oog op risicospreiding het beste op afstand worden geplaatst van de gemeente; gedeputeerde staten van de provincie Noord- Brabant stellen als voorwaarde aan participatie in het investeringsfonds, dat de activiteiten van de entiteit onder toezicht worden gesteld door een toezichthouder, die in gezamenlijk overleg zal worden aangesteld. Het past het beste in de democratische en bestuurlijke verhoudingen dat het toezicht op een afzonderlijke rechtspersoon wordt uitgeoefend en niet op de gemeente.
De gemeente zal 100% van de aandelen verwerven en zal bij de oprichting als bestuurder van de bv worden benoemd. Opvolgend bestuurders worden door de aandeelhouder benoemd. Het bestuur kan een bestuursreglement opstellen, dat de goedkeuring van de aandeelhouder nodig heeft. De gemeente geeft als bestuurder van de bv direct operationeel leiding aan verkoop en exploitatie van de woningen, die de bv op grond van de afnamegarantie in eigendom heeft verworven. Dit beheer zal overigens door de bv worden uitbesteed aan een marktpartij met kennis op het gebied van verkoop en beheer van woningen. De gemeente behoudt via deze opzet de regie op de verkoop en exploitatie van de woningen, hetgeen het beste past bij het risicoprofiel van de bv. Er vindt binnen de gemeente een scheiding plaats tussen de aandeelhoudersrol, die wordt vervuld door de wethouder Financiën, Dienstverlening & Organisatie en de opdrachtgeversrol, die wordt vervuld door de wethouder Wonen, Wijken, Ruimte en Burgerparticipatie. Boven de bv wordt door de participanten in het investeringsfonds gezamenlijk een onafhankelijk toezichthouder aangesteld die ten behoeve van het fonds toezicht houdt op de verkoopinspanningen.. Het investeringsfonds is een samenstel van contractuele verplichtingen. Het fonds wordt beheerd en bewaard door een door de provincie op te richten stichting. Het bestuur van de stichting bestaat uit 2 personen, die bij oprichting worden benoemd en die door de provincie zijn voorgedragen. Elke opvolgende bestuurder wordt benoemd door de participanten in het fonds. Het fonds wordt uiterlijk na 5 jaar ontbonden en vereffend. Het resterende saldo wordt verdeeld tussen de participanten in het fonds. In dat kader zal vervolgens ook de stichting worden geliquideerd.
5
Raadsnummer
12R5092 12R5092
1.2. Reeds gemaakte afspraken met betrekking tot de achtervang constructie dienen contractueel te worden vastgelegd. De afspraak van oktober 2009 waarin de gemeente een garantie afgeeft voor de overname van maximaal 70 woningen door een investeringsfonds dient juridisch uitgewerkt te worden. In de uitwerking zal duidelijk worden gemaakt dat de 70 woningen door een nog op te richten BV worden aangekocht. Hiermee heeft de gemeente voldaan aan de garantie die zij heeft afgegeven aan ASR voor de overname van de 70 woningen als achtervang. Dit zal worden geregeld middels een “afname overeenkomst”. 2.1. Verkoop van woningen leidt tot aflossing van de lening van de bv en de winstdelende lening van het investeringsfonds. - het investeringsfonds verstrekt een winstdelende lening van ca. €2,9 miljoen. Conform afspraak met de provincie dienen zowel de provincie als de gemeente een bedrag ter grootte van €1.466.880,00 te storten in het Investeringsfonds. Het bedrag dat ASR dient te betalen aan de bv, zijnde de bereidstellingsprovisie, wordt door de bv als ingebracht bij het investeringsfonds, in de vorm van betaling van afsluitprovisie voor het verstrekken van de lening door het investeringsfonds aan de bv. Dit bedrag zal binnen het investeringsfonds worden aangewend voor de te maken kosten zijnde, bestuurders, toezichthouder, en eventuele verdere stichtingskosten. Het restant bij opheffing van het investeringsfonds zal op gelijke basis worden verdeeld. De winstdelende lening eindigt na 5 jaar. Alsdan zal deze lening worden opgeëist, waarna vereffening van het investeringsfonds volgt. - de gemeente verstrekt het resterende deel van ca. € 14 miljoen aan de bv tegen een marktconforme rente. De gemeente heeft het eerste recht van hypotheek op de woningen. Het investeringsfonds krijgt het tweede recht van hypotheek. Tussentijdse verkoop. Met de verkoopopbrengst van elke woning die binnen de periode van vijf jaar wordt verkocht zullen beide leningen als volgt worden afgelost. Indien een woning verkocht wordt tegen een prijs die lager is dan de aankoopprijs (95 % van de V.O.N. prijs) zal het verlies binnen de lening van het investeringsfonds worden genomen. Wordt de woning verkocht boven de aankoopprijs van 95 % van de V.O.N. prijs dan zal de lening van het investeringsfonds worden afgelost, en zal ook het meerdere verschil naar het investeringsfonds gaan. Er kan een situatie ontstaan dat de verkoopprijs lager ligt dan de lening van de gemeente rechtstreeks aan de bv. In dit laatste geval zal bij verkoop van deze woning het investeringsfonds bijstorten tot het leningsbedrag van gemeente aan de bv, waarna de gehele lening van het investeringsfonds, inclusief het bijgeleende bedrag, wordt kwijtgescholden. . Opheffen van het investeringsfonds.
6
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Na vijf jaar heeft de bv de verplichting aan de participanten van het investeringsfonds om hun inleg in het investeringsfonds te compenseren op basis van 85% van de dan geldende taxatiewaarde. Indien deze taxatiewaarde hoger ligt dan de waarde ten tijde van aankoop van de woningen delen de participanten de winst (verrekening over het leningdeel exclusief de WDL); indien de waarde lager ligt delen de participanten van het investeringsfonds het verlies. Indien de taxatiewaarde hoger ligt dan zal de BV meer geld moeten lenen voor deze aflossing. Indien de waardedaling (het verlies) groter is dan de omvang van de winstdelende leningen zullen de participanten het verschil aanvullen zodat de restantwaarde van de woningen in de bv voldoende is om de lening van de gemeente aan de bv mee af te dekken. Omdat de gemeente voor 50% participant is, zal zij dit verlies voor 50% zelf moeten compenseren. Afhankelijk van de verkoopresultaten in de komende 5 jaar en de dan geldende taxatiewaarde zal de BV moeten afrekenen. In het scenario van de BC van Fakton betekent dit een totaal verlies van € 3.4 miljoen. 2.2. Verstrekken van een lening door de gemeente Eindhoven is financieel en risicotechnisch de meest gunstige vorm. De gemeente verstrekt het restant deel van de financiering. In eerste instantie is uitgegaan van financiering door een bank. Het is financieel en risicotechnisch gunstiger als de gemeente de financiering zelf verstrekt aan de bv doordat: - een externe financier (bank) op basis van de waarde van het vastgoed slechts max. € 9 miljoen zal financieren en hiervoor als zekerheid het1e recht van hypotheek vraagt. Dit betekent dat de gemeente zelf aanvullend €5 miljoen zal moeten uitlenen aan de bv zonder zekerheden (2e recht van hypotheek). Indien de bv verlies lijdt kan de bank eisen dat de woningen worden verkocht via executie. Dit zal voldoende opleveren om de lening van de bank af te lossen, maar waarschijnlijk niet voldoende om de aanvullende lening van de gemeente af te kunnen lossen. Indien de gemeente zelf het gehele bedrag van de financiering verstrekt houdt de gemeente het 1e recht van hypotheek én zelf de regie om te beslissen of verkoop verstandig is of dat langer verhuren een betere optie is. - de doorlooptijd voor het verkrijgen van externe financiering aanzienlijk is en waarschijnlijk niet tijdig geregeld kan worden. - de gemeente de bv een lening moet verstrekken tegen marktconforme rente. De gemeente leent onder normale omstandigheden goedkoper dan een externe financier (bank). Het verschil (de risico-opslag) kan apart worden gezet en in de risicovoorziening voor dit project worden gestort in verband met de onzekere uitkomst als gevolg van de op dit moment niet te voorspellen marktontwikkeling en waardeontwikkeling van de woningen. Indien een bank de financiering verstrekt gaat deze hogere renteopbrengst naar de bank.
7
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Bij de rechtstreekse financiering door de gemeente is geen sprake van projectfinanciering: het project wordt niet door de gemeente uitgevoerd maar door de bv. In feite is het een doorleenconstructie zoals de gemeente die ook met woningbouwcorporaties heeft. De financiering wordt door de gemeente aangetrokken op de kapitaalmarkt en doorgeleend. De netto leningenportefeuille voor de gemeente neemt dus niet toe in omvang. Meer lenen leidt wel tot extra rentekosten. In dit geval kunnen de rentekosten in zijn geheel verhaald worden op de bv (de rentekosten worden dus niet gedekt uit het extra beschikbaar gestelde bedrag voor rentekosten van € 3 miljoen uit de kadernota). De lening leidt niet tot negatieve effecten op het EMU saldo zoals gedefinieerd in de conceptwet Houdbare overheidsfinanciën (HOF). Mutaties in financiële vaste activa (o.a. leningen) vallen buiten deze wet. Bovendien is de wet HOF in 2012 nog niet van toepassing. 2.3. Huuropbrengsten worden gebruikt voor opvang exploitatiekosten bv. In de bv blijft het hoofddoel verkoop maar vanwege de huidige marktsituatie zal zeer waarschijnlijk over worden gegaan tot verhuur van deze woningen. Op dit moment is verhuur van de woningen financieel het meest gunstige scenario. Dit is gebaseerd op ervaringen van Vestia, die op dit moment als enige partij de verhuur van 117 woningen in Meerrijk voor haar rekening neemt. Concreet zijn er van de 117 woningen nog 10 woningen te huur (waarvan 3 in optie). Als kanttekening kan worden opgemerkt dat de woningen van Vestia zich in het prijssegment bewegen van € 650,00 – € 950,00 kale huur/maand. Van de 70 woningen vanuit de achtervang constructie zullen ca 50 woningen zich in een vergelijkbaar prijssegment bevinden. De resterende 20 woningen (grondgebonden) liggen in een hoger segment (ca € 1.125,00/maand). Verhuur van deze woningen zal moeilijker zijn waardoor voor deze woningen verkoop wellicht een reële optie blijft. De gemeente is namens de bv in gesprek met marktpartijen die zich willen committeren aan zowel de verhuur, het beheer als ook het onderhoud van de woningen. 2.4. Het resultaat van een waardeverandering wordt zichtbaar in de Winstdelende lening (WDL). Aangezien de gemeente en de provincie deelnemen in de WDL wordt het risico van waardeverandering door de participanten gezamenlijk genomen. Zowel winst als verlies zal dus door de participanten respectievelijk geïnd of bijgedragen worden op basis van de eerder genoemde verdeelsleutel. 2.5. Het in vooraftrek nemen van de btw heeft een lagere financieringsbehoefte tot gevolg. In de koopsom is ongeveer € 2,8 miljoen aan btw begrepen. De vraag of de bv deze btw direct kan terugvragen hangt af van de intentie: verkoop of verhuur. Indien direct op verhuur wordt ingezet kan de btw niet worden teruggevraagd en dient in feite deze € 2,8 miljoen mee te worden gefinancierd. Indien de intentie primair
8
Raadsnummer
12R5092 12R5092
verkoop is kan de btw wel worden teruggevraagd en hoeft de gemeente € 2,8 miljoen minder financiering te verstrekken. 3.1. Instellen van de voorziening waardevermindering investeringsfonds Achtervang constructie Meerrijk conform de BBV-voorschriften. Artikel 44 van het BBV geeft aan dat voorzieningen dienen te worden gevormd wegens op de balansdatum bestaande risico’s ter zake van bepaalde te verwachten verplichtingen of verliezen waarvan de omvang redelijkerwijs is in te schatten. In dit verband wordt een duurzame waardevermindering van vaste activa tegen marktwaarde gewaardeerd indien de marktwaarde lager is dan de verkrijging- of vervaardigingprijs. De gemeente heeft in het kader van de regeling stimulering woningbouw (in 2009 en 2010) rijkssubsidies ontvangen, die als dekking kunnen worden opgenomen in de risicovoorziening. In totaal betreft het een bedrag ter grootte van € 3,1 miljoen, opgebouwd uit € 1,2 miljoen ten behoeve van het project Meerrijk en € 1,9 miljoen ten behoeve van het project Gagelbosch (van SVVE De Archipel). Bij Gagelbosch is het niet mogelijk gebleken deze subsidie conform de (Europese) regels omtrent staatssteun door te zetten naar het project. De gemeente is vervolgens vrij om deze middelen ten behoeve van een ander project in te zetten. In dit geval heeft het College besloten de vrijgevallen € 1,9 miljoen in te zetten ten behoeve van de risicovoorziening voor de achtervangconstructie Meerrijk. In de BC van Fakton (zie bijlage) is op basis van de aangenomen uitgangspunten het verlies becijferd op € 3,4 miljoen na een looptijd van 5 jaar, voor de gemeente (hier wordt bedoelt de gemeente inclusief de bv). Als onderpand voor de gewone lening geldt dat de gemeente het eerste recht van hypotheek zal hebben, maar of dit voldoende is om het risico geheel af te dekken valt te betwijfelen. Onze mening is daarom dat voor het potentiële verlies een voorziening moet worden gevormd van € 3,4 miljoen omdat de lening niet terugbetaald kan worden. Het tekort om de volledige voorziening te kunnen dekken zal jaarlijks met het rentevoordeel ter grootte van ca. € 280K (op basis van de aangenomen BC van Fakton uit de risico-opslag aanvullend in de voorziening worden gestort. Dus het feit dat er nu maar een voorziening van € 3,1miljoen wordt gestort en het tekort na de looptijd van 5 jaar € 3.4 miljoen wordt voorzien wordt opgelost door rentevoordelen die gedurende de looptijd (jaarlijks) eveneens in de voorziening worden gestort. Daarnaast draagt de gemeente voor 100% het risico op de exploitatie. Dit risico lijkt beperkt maar hangt af van hoe snel de woningen verhuurd zullen worden.
Kanttekeningen 1.1. Oprichten van de bv is afhankelijk van goedkeuring provincie.
9
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Nadat de raad in de gelegenheid is gesteld om zijn wensen en bedenkingen over de oprichting van de bv kenbaar te maken dient gedeputeerde staten van de provincie goedkeuring te geven aan het besluit van het college om een bv op te richten. Tijdsvertraging met betrekking tot de oprichting van de bv (planning goedkeuring raad 20-11-2012 met vervolgens goedkeuring GS) kan tot gevolg hebben dat de woningen niet conform afspraak op 1 december 2012 kunnen worden aangekocht door de bv van de projectontwikkelaar. 2.1. De bv kan in liquiditeitsproblemen komen als er geen inkomsten zijn en de gemeente gedwongen wordt om aanvullende financiering te verstrekken. Uitgangspunt is dat de opbrengsten van de verhuurde woningen tbv de exploitatie van de bv zullen worden gebracht. Indien er geen woningen worden verhuurd dan zal de bv een negatief resultaat binnen de exploitatie realiseren. 2.2. Het in vooraftrek nemen van de btw heeft bij verhuur of latere verkoop een negatief financieel gevolg Indien een woning niet kan worden verkocht en de verhuur ingaat dan dient in dat (kalender)jaar 1/10 van de teruggevraagde btw te worden terugbetaald. Het jaar daarna weer 10%. Voor het eerste jaar geldt altijd 10%, voor de jaren daarna afhankelijk van het aantal maanden. Dit heet fiscaal herzien. De herzieningstermijn duurt maximaal tien jaar. De verkoop van een nog ongebruikte woning (leegstand) is altijd met btw belast. De btw zit dan in de verkoopprijs. Bij verkoop met verlies zal de btw-afdracht lager zijn dan de eerder terug gevraagde btw op de aankoop. De verkoop van een reeds verhuurde woning is verplicht met btw belast indien de woning niet meer dan twee jaar verhuurd is. Na twee jaar (24 maanden vanaf het tijdstip van eerste ingebruikneming) is de woning derhalve btw-vrijgesteld. De koper betaalt dan overdrachtsbelasting (2%). De bv dient direct de resterende 'btwherzieningstermijn' terug te betalen. Kosten Benodigde financiën tbv aankoop 70 woningen: Koopsom excl btw -/- 5% korting Koopsom met korting excl btw Koopsom met korting incl btw 21%
€ 13.877.750,00 -/- € 694.388,00 € 13.193.363,00 € 15.963.969,00
Bijdrage provincie Totale bijdragen
€ 1.466.880,00 € 1.466.880,00
10
Raadsnummer
Totaal te financieren tbv aankoop woningen Benodigde financiën tbv exploitatie bv:. oprichtingskosten bv beheerskosten en verhuurklaar maken woningen (incl reeds gemaakte kosten)* Kosten Investeringsfonds tbv gemeente**
12R5092 12R5092
€ 14.497.089,00
+ € 775.000,00 +€
0,00
Totaal te financieren tbv exploitatie bv € 775.000,00 * Woningen worden zonder keuken opgeleverd en dienen nog verhuurklaar gemaakt te worden. Beheerskosten zijn al lopende kosten in verband met afdracht VVE, veiligheid etc. Oprichtingskosten bv hebben betrekking op het oprichten van de bv en de afspraken met de provincie inzake het Investeringsfonds. ** kosten investeringsfonds worden betaald uit de bijdrage van de bv aan het Investeringsfonds zijnde € 619.960,00 is gelijk aan de bijdrage van ASR aan de bv , zijnde de bereidstellingsprovisie. Totaal benodigde financiën Totaal te financieren tbv aankoop woningen Totaal te financieren tbv exploitatie bv Totaal te financieren
€ 14.497.089,00 € 775.000,00 € 15.272.089,00
Voor een volledig financieel overzicht wordt verwezen naar de bijlage van Fakton. Het bedrag dat ASR dient te betalen aan de BV zijnde de bereidstellingsprovisie wordt als afsluitprovisie ingebracht bij het investeringsfonds. Dit bedrag zal binnen het investeringsfonds worden aangewend voor de te maken kosten zijnde, bestuurders, toezichthouder, en eventuele verdere stichtingskosten. Het resumé bij opheffing van het investeringsfonds zal op gelijke basis worden verdeeld. - Dekking risicovoorziening: Voor de dekking van de voorziening wordt verwezen naar argument 3.1. Communicatie Voor de oprichting van de bv is goedkeuring van gedeputeerde staten (GS) benodigd. Met de externe partijen provincie en ASR zal de besluitvorming mondeling worden teruggekoppeld. Planning en uitvoering Na goedkeuring van het Raadsvoorstel zullen vervolgens onderstaande stappen worden gezet: - Eind oktober goedkeuring oprichten Stichting Investeringsfonds door provincie - Eind november oprichting bv
11
Raadsnummer
-
12R5092 12R5092
1-12-2012 koop woningen van ASR
Evaluatie Jaarlijks zal de BC herberekend moeten worden om te zien of de voorziening hoog genoeg is. Bijlage(n) Als bijlage(n) bij dit voorstel behoren: b Ontwerpbesluit Meerhoven Meerrijk bv b Business case Fakton
a De bijlagen worden meegestuurd * De bijlagen liggen ter inzage in de leeskamer Een ontwerpraadsbesluit bieden wij u hierbij ter vaststelling aan. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
, secretaris.
12
Raadsnummer
12R5092 12R5092
Raadsbesluit De raad van de gemeente Eindhoven; gezien het voorstel van burgemeester en wethouders van 23 oktober 2012; besluit: 1. 2.
3.
–tot het verstrekken van een lening ter grootte van maximaal € 14 miljoen aan de bv; –tot het verstrekken van een lening ter grootte van €733.440,00aan het Investeringsfonds; - tot het verstrekken van een lening ter grootte van €733.440,00aan de bv t.b.v. het Investeringsfonds. –tot instellen van een voorziening ter afdekking van de waardevermindering Achtervang constructie Meerrijk: a het doel en de functie van de voorziening: De gemeente heeft zowel een lening aan de bv als aan het investeringsfonds voor de financiering van woningen verstrekt. Deze voorziening is bedoeld voor het afdekken van de negatieve waardeontwikkeling van de woningen waardoor de leningen niet volledig kunnen worden afgelost. b de voeding van de voorziening: Eenmalige storting bij oprichting van de bv uit baten van het Rijk voor woningbouwstimulering en periodieke storting van het renteverschil tussen de te betalen rente door de gemeente en de doorberekende rente vanuit de gemeente naar de bv. c. de criteria voor stortingen en onttrekkingen: De storting is gebaseerd op het verschil tussen de lening en de waardeontwikkeling hiervan. De onttrekking vindt plaats bij afwikkeling van de bv of indien de bv eerder haar balanspositie moet herwaarderen. d gemachtigd voor het doen van stortingen en onttrekkingen: College is gemachtigd voor het doen van stortingen en onttrekkingen. e. maximumhoogte van de voorziening: De voorziening kan maximaal het totale bedrag van de leningen bedragen f. minimumhoogte van de voorziening: € 0 g looptijd van de voorziening: 5jr - tot het storten van €3.100.000,00 in de voorziening waardevermindering investeringsfonds Achtervang constructie Meerrijk op het moment van instelling. 4. Instemmen met de begrotingswijziging
13
Raadsnummer
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 20 november 2012.
J. van Zijl, waarnemend voorzitter.
J. Verheugt, griffier.
lbr/JD12022314
14
12R5092 12R5092
