A
gemeente Eindhoven
Raadsnummer
11R4585
Inboeknummer
11bst01929
Dossiernummer
11.44.607
01 november 2011
Raads voorhangbrief Betreft Stand van zaken ontwikkeling Internationale School Eindhoven.
Inleiding Op 7 juni 2011 heeft het college van B&W gemeente Eindhoven een Preferred Bidder (PB) 1 aangewezen voor het project PPS Campus Internationale School Eindhoven (ISE) namelijk het consortium Van Straten groep/ Complan (hierna afgekort als VSC) na een intensieve aanbestedingperiode volgens de concurrentie gerichte dialoog en een DBFMO2-contractvorm. Wij hebben dit besluit genomen met een financieel risico en na overleg met de Raadscommissie Financiën. Het beschikbare budget is namelijk niet toereikend om aan de betalingsverplichtingen van de opdrachtnemer te kunnen voldoen. Het niet aanwijzen van een PB vinden wij als college maatschappelijk onverantwoord en onaanvaardbaar. Daarom zijn wij als college over gegaan tot het aanwijzen van een PB met in achtneming van het tekort van 13.2 mln. euro. Bij het nemen van het besluit tot aanwijzing PB hebben wij als College aangegeven de periode tussen aanwijzing PB en definitieve gunning (november 2011) te willen gebruiken om oplossingen voor het tekort aan budget te vinden. Het finale moment is inmiddels aangebroken om een definitief besluit te nemen over de voortgang van het PPS Campus Internationale School Eindhoven. De afgelopen periode tussen aanwijzing PB en nu heeft het consortium hard gewerkt aan het plan om deze van voorlopig ontwerp naar definitief ontwerp te brengen. Daarnaast heeft het consortium samen met de projectorganisatie gekeken waar optimalisatie in het plan mogelijk is. Middels deze Raadsvoorhangbrief stellen we u op de hoogte van de stand van zaken met betrekking tot het betaalbaarheidsprobleem en de oplossingen die daarvoor gevonden zijn in de afgelopen periode en leggen wij u, het genomen besluit door het college op 11 oktober 2011, voor.
1
Aanwijzing Preferred bidder is nog geen gunning. De Preferred bidder zal het ontwerp verder verfijnen en uitwerken
van voorlopig ontwerp (VO) naar definitief ontwerp (DO). Na definitieve gunning kan dan snel gestart worden met de vergunningenprocedure. 2
DBFMO staat voor Design, Build, Finance, Maintain and Operate. Zie bijlage 1 voor uitleg over DBFMO.
A
Raadsnummer
11R4585
Ontwerpbesluit b. en w. De raad wordt gevraagd om wensen en bedenkingen kenbaar te maken op het volgende voorgenomen besluit van het college: 1. Wethouder Depla mandaat te geven om een gunningsbesluit te nemen in de Stuurgroep binnen de financiële kaders die reeds eerder door de Raad zijn vastgesteld.
Argumenten 1.1 Bij het aanwijzen van de Preferred Bidder in mei 2011 werd een betaalbaarheidsprobleem van € 13,2 mln. geconstateerd op basis van de bieding van de Preferred Bidder. Op dat moment heeft het College de afspraak gemaakt om de Raad tussentijds te informeren over de voortgang van het project. Onderstaand overzicht geeft aan welke oplossingen inmiddels zijn gevonden ter dekking van het betaalbaarheidsprobleem van 13,2 mln. Opgemerkt wordt dat de opgenomen bedragen gebaseerd zijn op inschattingen. Gedurende het project kunnen inkomsten en uitgaven in de tijd verschuiven waardoor het effect op de betaalbaarheid ook verandert . Naarmate het project vordert zullen de bedragen steeds definitievere vorm krijgen. Deze worden in de rekenmodellen continu aan de laatste gegevens aangepast. Bedragen zijn gebaseerd op de Netto Contante Waarde voor de gehele looptijd van het project Maatregel Levert op circa Toelichting 1 Verhogen ouderbijdrage Direct betalen voorbereidingskosten tot 2 december aan consortium Afspraken met stichting over betaling bruto beschikbaarheidsvergoeding 3 (BBV) 3 Opbrengst uit eigendomsoverdracht huidige locatie ISE van de Stichting naar de gemeente op termijndeposito plaatsen en vervolgens inbrengen in het 4 budget.
3
€ 2.200.000
Bijdrage afkomstig van de stichting
€ 640.000
Hierdoor daalt de financieringslast van het consortium
€ 1.800.000
€ 360.000
Afspraak tussen gemeente en stichting over de wijze van betalen aan het consortium. (risico van stichting daalt, waardoor zij geen reserve aan hoeven houden)
Bijdrage afkomstig van de stichting
Voor uitleg over de BBV zie bijlage 1
2
A Gebruik maken van de waardestijging van de Duitse 5 woningen.
Schrappen reservering kosten voor gefaseerde bouw over ca. 6 10 jaar
Raadsnummer
€ 1.400.000
€ 1.500.000
7
De risico-opslag uit het budget halen
€ 110.000
8
Ministerie EZ gaat akkoord met versoepeling leningsvoorwaarden
700.000
Aanleg ontsluitingsweg 1 jaar 9 later totaal
€ 55.000 € 8.765.000
11R4585
De gemeente brengt de opbrengstwaarde van de Duitse woningen in. 4 In de plannen is gekozen voor gefaseerd bouwen. Op dit moment wordt er geen reservering in het budget meer aangehouden voor het eventueel bijbouwen van een gebouw in de toekomst. In het bruto budget is een risicoopslag opgenomen. De risicoopslag heeft betrekking op risico’s, die inmiddels geen risico meer zijn.. De risico-opslag is nu geen kostenpost meer.Overige risico’s zijn verwoord in een risicomatrix, waar ook de maatregelen ter afdekking van de risico;s zijn opgenomen. In de begroting 2012 van de gemeente Eindhoven is de Internationale School opgenomen in de risicoparagraaf. Er hebben de afgelopen periode gesprekken plaatsgevonden met het ministerie van EZ en minister Verhagen om de toezegging aan de burgemeester te verzilveren. Inmiddels hebben we een beschikking ontvangen met de gunstigere leningsvoorwaarden zoals door de gemeente Eindhoven voorgesteld. Het uitstellen van uitgaven levert ongeveer 55.000 euro op aan rente.
Met de maatregelen zoals in het schema is weergegeven is het volledige betaalbaarheidsprobleem nog niet gedekt. Wel zien we nog grote kansen om het betaalbaarheidsprobleem verder te verlagen. Onderstaand overzicht geeft weer welke kansen er op dit moment realistisch gezien nog zijn om het betaalbaarheidsprobleem te dekken. De besluitvorming mbt deze mogelijkheden heeft nog niet plaatsgevonden waardoor we nog niet met zekerheid kunnen aangeven wat het op
4
Hiervoor volgt na gunning een begrotingswijziging.
3
A
Raadsnummer
11R4585
kan leveren. Daarom zijn deze kansen tevens ook een risico wanneer positieve besluitvorming uitblijft. Onderstaand overzicht geeft derhalve een inschatting: Kans
€ 2.390.000
Toelichting en risico’s De Colleges van de 3 campusgemeenten hebben positief besloten over deze bijdrage en hebben een intentie uitgesproken. Nu zullen de Colleges dit nog voor leggen aan de Raad. Omdat de Raad in deze nog geen besluit heeft genomen is dit nog een risico.
Rente valt mee tijdens Financial 2 Close
€ 2.500.000
Doordat op dit moment de rente op de financiële markt daalt bestaat er een kans dan de bieding hierdoor lager zal zijn (swaption). Zie argument 1.2.
Stimulus stelt 250.000 euro ter 3 beschikking
€ 200.000
Bijdrage Campus gemeenten 1 Helmond, Best en Veldhoven
Technische optimalisatie in 4 ontwerp Totaal kansen totaal incl. maatregelen
levert op circa
€ 100.000 € 5.190.000 € 13.955.000
Afkomstig van Stimulus Op dit moment wordt de technische optimalisatie van het ontwerp geschat op gemiddeld 100.000,-. Na gecommiteerde inschrijving zal duidelijk zijn wat de daadwerkelijke hoogte is van het ontwerp optimalisatie voordeel.
Met de bovengenoemde maatregelen en de beschreven kansen (wanneer ook deze kansen zich voordoen), kan het betaalbaarheidsprobleem met €13.955.000,- worden gedekt. Op basis van de huidige aannames en kansen is er geen betaalbaarheidsprobleem de komende 30 jaar. Daarom hebben wij als College het voorgenomen besluit genomen om wethouder Staf Depla mandaat te geven om binnen het financiële kader (de huidige afspraken) een positief gunningsbesluit te nemen in de Stuurgroep, mits het financieel kader verder ongewijzigd blijft. 1.2 Omdat de rente fors is gedaald (circa 1%) sinds het moment van inschrijving door het consortium in mei 2011 en oktober 2011, kan de bieding bij het aangaan van het contract in december een stuk lager uitvallen. Deze lagere rentekosten hebben een gunstig effect op de betaalbaarheid van het project. Daarom willen wij als college dit voordeel graag nu vastleggen zodat de kans op een lagere bieding in december wordt vergroot (de rente kan namelijk ook weer plotseling hevig stijgen waardoor we geen rentevoordeel hebben en derhalve meer rentekosten voor het project). Het profiteren van de lagere rente kan nu door middel van het afsluiten van een “swaption”. Het afsluiten van een swaption geeft een netto voordeel voor het project van ca. € 2.500.000,- mln. na aftrek van de te betalen premie.
4
A
Raadsnummer
11R4585
Met een swaption koop je het recht om straks een swap af te sluiten voor een bepaald rentetarief. Op die manier zet je de huidige rente vast. In ruil voor de omschreven bescherming tegen rentestijgingen betaal je een premie. Dat is de prijs van de swaption. Meer informatie over de swaption is te lezen in bijlage 2.
Kanttekeningen 1.1 Naast de genoemde maatregelen en kansen lopen we binnen het project nog een paar risico’s. Vergoeding nodig vanwege gestegen iTraxx index De iTraxx index is een index die de mate van onrust op de Europese financiële markten weergeeft. Hoe hoger de index, hoe groter de volatiliteit op de markt. De iTraxx index is recentelijk fors gestegen vanwege alle tumult binnen de Eurozone. Dit tumult kan ertoe leiden dat banken hogere marges moeten betalen om aan geld te komen. Dit belasten zij vervolgens door aan partijen die geld bij hen lenen. Er bestaat een risico dat de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG de bank die het geld leent aan VSC) deze i-traxx index doorrekent aan VSC. Hierdoor kan de bieding nog stijgen bij Financial Close ten opzichte van de huidige bieding.
Compensatie BTW Op dit moment hebben we een BTW nadeel vanwege de andere wijze van aanbesteden. Voorheen was dit nadeel ingeschat ter hoogte van € 500.000,- maar er vinden nieuwe berekeningen plaats om het nadeel op basis van de huidige bieding te kunnen waarderen. Er zijn de afgelopen tijd diverse acties ondernomen richting het ministerie van Financiën om dit nadeel gecompenseerd te krijgen. Op 15 september 2011 heeft Minister de Jager in de Tweede kamer de toezegging voor de compensatie gedaan. Daarvoor dienen we een onderbouwing aan te leveren zodra de hoogte van de definitieve bieding bekend is. Tot het moment waarop we de bevestiging ontvangen mbt de aangeleverde onderbouwing, blijft de € 500.000,- een risico voor de gemeente. Maar vanwege de toezegging schatten we dit risico in als zeer klein. Campus Gemeenten De drie Campus gemeenten Best, Veldhoven en Helmond hebben weliswaar in het College een positief besluit genomen over de bijdrage aan de ISE maar dit voorstel dient nog aan de Raad te worden voorgelegd en goedgekeurd. Tot het verkrijgen van een Raadsbesluit in de 3 Campusgemeenten blijft ook voor deze bijdrage een risico voor het project aanwezig. 1.2 De rente op de reserve Internationale School In het raadsvoorstel van februari 2010 is besloten om de rente toe te voegen aan de reserve Internationale School. Reden om dit te doen is dat van het Rijk een renteloze lening is verstrekt, met als doel om de ontvangen rente toe te voegen aan het projectbudget en omdat de Bruto Beschikbaarheidsvergoeding jaarlijks zal worden geïndexeerd (o.a. voor inflatiecorrectie) en
5
A
Raadsnummer
11R4585
door toevoeging van rente aan de reserve wordt deze index gecompenseerd. Hiermee voorkom je dat je in de loop van het traject geld te kort komt om tot betaling van de BBV te komen. De dekking van deze rente vindt plaats uit Algemene middelen. De rente die wordt toegevoegd aan de reserve is 4%. Dit percentage wordt jaarlijks in de Kadernota bepaald. Een wijziging van het rentepercentage (daling of stijging) leidt tot een voordeel of nadeel voor de gemeente. Een hoger rentepercentage heeft namelijk tot gevolg dat er extra rente wordt gestort op de reserve, waardoor het projectbudget hoger wordt. Daar staat tegenover dat meer vanuit de algemene middelen moet worden toegevoegd, wat een nadeel is voor de gemeente.
Conclusie Het betaalbaarheidsprobleem van 13,2 mln. euro kan mogelijk gedekt worden met 13,9 mln. euro aan maatregelen en kansen conform de overzichten zoals op pag. 2 en 3 weergegeven. Burgemeester en wethouders van Eindhoven,
secretaris rba/JE11036467
6
A
Raadsnummer
11R4585
Bijlage 1 DBFMO en het betaalbaarheidsprobleem. DBFMO is anders dan traditioneel aanbesteden in meerdere opzichten. De aanbesteding van de Campus ISE is volgens de concurrentiegerichte dialoog verlopen. Daarvoor waren 3 consortia geselecteerd die met elkaar de concurrentie zijn aangegaan om een ontwerp en een prijs neer te leggen voor de realisatie van de campus ISE maar tevens ook voor het financieren, het exploiteren en het onderhouden ervan. Er wordt meer ruimte geboden aan de markt om oplossingen aan te dragen. Het ontwerp van de school wordt niet in detail voorgeschreven, maar door marktpartijen aangedragen tijdens dialoogrondes. De gemeente en de school omschrijven slechts hun eisen en wensen in een Outputspecificatie. Bij traditionele aanbestedingen wordt de oplossing vaak voorgeschreven in een bestek. In DBFMO formuleert de opdrachtgever de functionele eisen waaraan het project moet voldoen, zonder voor te schrijven op welke wijze hieraan moet worden voldaan. Het consortium wordt onder concurrentie om een totaaloplossing gevraagd, die aan de eisen moet voldoen. Dit daagt marktpartijen uit om tot efficiënte en innovatieve oplossingen te komen. Bij DBFMO wordt de opdrachtnemer (het consortium) periodiek betaald naar prestatie. In traditionele aanbestedingen wordt de opdrachtnemer betaald bij oplevering. In DBFMO contracten financiert de private partij de investering vóór en wordt hij pas betaald zodra het gebouw beschikbaar is. Deze betaling vindt periodiek (gedurende 30 jaar) plaats via een bruto beschikbaarheidsvergoeding (BBV). Als het gebouw niet voldoet aan de eisen van beschikbaarheid (bijvoorbeeld bij gebreken aan het gebouw) wordt de vergoeding gekort met boetes. Zo bestaat een sterke prikkel om steeds de afgesproken kwaliteit te leveren. Het betaalbaarheidsprobleem. Al tijdens de aanbesteding liep de projectorganisatie tegen een probleem aan. Er is een budget beschikbaar, waar het consortium voor 30 jaar uit betaald zal worden middels een beschikbaarheidsvergoeding. Maar dit budget bleek niet toereikend om 30 jaar lang aan de betalingsverplichting te kunnen voldoen. Er zijn verschillende oorzaken voor dit verschil. Deze hebben te maken met de verschillen in aanpak tussen een traditioneel project en DBFMO project: b Vaak wordt verwacht dat de meerwaarde van PPS het mogelijk maakt om meer te eisen dan budgettair beschikbaar is. b Bij DBFMO leg je vooraf vast welke kwaliteit je wilt en betaal je daar ook voor. b De beprijzing van risico’s is bij DBFMO expliciet en zichtbaar, zowel in de vorm van risicoopslagen op de bruto beschikbaarheidsvergoeding (BBV) en verzekeringspremies als in de vorm van een opslag op de disconteringsvoet. Het beprijzen van de risico’s en het verschil in gehanteerde disconteringsvoet tussen het project en marktpartijen levert een betaalbaarheidsprobleem op. Je hebt meer budget nodig met een disconteringsvoet van 4,5% om de bieding met een disconteringsvoet van 5,5% te kunnen betalen.
7
A
Raadsnummer
11R4585
Bijlage 2 De swaption. De basisrente bedroeg per 24 oktober 2,70%. De rente daling en het afsluiten van de swaption betekent het volgende: Als je nu de swaption koopt, heb je het recht om een rente van 2,70% + 0,25% = 2,95% vast te leggen op Financial Close. We hebben niet de plicht om de swaption daadwerkelijk te gebruiken. Als de daadwerkelijke rente op de markt te zijner tijd lager is dan 2,95% maak je geen gebruik van de swaption, maar sluit je een swap af tegen die lagere marktrente. Met een swaption ben je beschermd tegen het risico van rentestijgingen vanaf afsluiten van de swaption tot Financial Close. Het risico van een rentestijging tot aan de moment van afsluiten van de swaption dragen we zelf. Wat gebeurt er bij Financial Close? Op Financial Close worden alle overeenkomsten van de opdrachtnemer ondertekend met de financiers en onderaannemers. Ook wordt vastgelegd welke basisrentes gelden voor de leningen van de opdrachtnemer. De basisrente van de leningen is mede bepalend voor de hoogte van de BBV. Daarom weten we pas bij Financial Close definitief wat de BBV wordt. Het gaat bij Financial Close om het vaststellen van de risicovrije rentevoet en dus niet om alle bijkomende risico-opslagen of andere kosten. De hoogte van de basisrentes wordt bepaald door het afsluiten van een renteswap. Kort samengevat: VSC ontvangt van de opdrachtgever straks periodiek een vaste vergoeding (de BBV). Zij moet echter een variabele rente betalen aan de bank. Er ontstaat hierdoor een mismatch (een risico!) tussen variabele rentekosten enerzijds en vaste inkomsten anderzijds. Daarom sluiten zij een renteswap af. Het concrete resultaat van de renteswap is dat VSC in plaats van een variabele rente, een vaste rente betaalt. Deze vaste rente vormt de basis voor de bieding.
8
