Wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie
M. Norder
Aan de voorzitter van de Algemene raadscommissie
Gemeente Den Haag
Uw brief van Uw kenmerk Ons kenmerk
DSO/2013.673 – RIS 270663 Doorkiesnummer
070 3532846 E-mailadres Aantal bijlagen Datum
22 april 2014 Onderwerp
Voortgang VvE-balie en toekomstige opgave
Geachte voorzitter, Een aanzienlijk deel van de Haagse woningvoorraad is onderdeel van een Vereniging van Eigenaren (VvE) structuur. Den Haag heeft bijna 20.000 VvE’s die in totaal meer dan 100.000 woningen bevatten. Een groot deel van deze VvE’s in Den Haag is echter (nog) niet actief of heeft nog geen goede afspraken over het (sparen voor) onderhoud. Om er voor te zorgen dat een VvE in Den Haag goed functioneert en het onderhoud goed op orde is, heeft de gemeente Den Haag vijf jaar geleden besloten om een VvE-balie op te richten. De Haagse VvE-balie heeft de opdracht om slapende VvE’s te activeren en actieve VvE’s te helpen bij het organiseren van duurzaam onderhoud. De vijf adviseurs van de VvE-balie geven sinds 2008 appartementseigenaren voorlichting en advies zodat zij het onderhoud aan hun complex met elkaar goed en duurzaam kunnen organiseren. Den Haag is met haar VvE-balie uniek in Nederland en wordt veelvuldig door ministeries en andere gemeenten gevraagd haar kennis en ervaring te delen. In 2010 heb ik u een commissiebrief gestuurd met een eerste evaluatie van de VvE-balie en VvE-subsidies (RIS 176009). Met deze brief wil ik u nu graag informeren over de activiteiten en resultaten van de VvE-balie in Den Haag over de afgelopen 5 jaar. Daarnaast ga ik kort in op het vervolg en de toekomstige opgave. De VvE-balie is tot en met 2015 gefinancierd. De VvE-balie maakt onderdeel uit van het Programma Particuliere Woningen (RIS 178632). Over de voortgang van dit programma wordt bericht in de brief ‘Voortgang programma Particuliere Woningvoorraad en vooruitblik 2020’ (RIS 270671). Onderhoud centraal maar ook aandacht voor energiebesparende maatregelen Hoe werkt de VvE balie? Het is zeer belangrijk dat eigenaren in een VvE zich realiseren dat ze voor het onderhoud van hun appartement en complex financiële middelen moeten reserveren. De VvE-balie helpt hen bij dit bewustwordingsproces en adviseert ze om dit goed te organiseren. Concreet betekent dit dat de VvE zich inschrijft bij de Kamer van Koophandel, een bankrekening op naam van de VvE opent, het onderhoud inventariseert en de eigenaren onderling afspreken hoeveel er per maand voor dat onderhoud gespaard wordt per appartement. Het doel van de VvE balie is dat een VvE na verloop van tijd zelfstandig het structureel onderhoud van het casco en de gemeenschappelijke bouwdelen van een woningcomplex of pand organiseert. Inlichtingen bij
Francien de Hoop Postadres: Postbus 12600, 2500 DJ Den Haag Bezoekadres: Spui 70, Den Haag Internetadres: www.denhaag.nl
Telefoon: 070 - 353 2852/353 2966 Fax: 070 - 353 3615
DSO/2013.673
2
Als het langdurige onderhoud voldoende is geborgd, komt het energiezuiniger maken van het complex en de appartementen ter sprake. Dit aspect wordt sinds kort ook meegenomen in de advisering richting eigenaren en VvE’s. Een belangrijke voorwaarde om dit te laten slagen is een goede communicatie tussen de leden van de VvE. Veel goedlopende VvE’s worstelen echter met het energiethema. De VvE-balie kan samen met de eigenaren onderzoeken wat de (technische) mogelijkheden binnen het complex zijn en helpen draagvlak te creëren bij eigenaren voor het gezamenlijk verduurzamen. VvE-balie succesvol ruim 15.000 eigenaren geadviseerd Wat is er de afgelopen 5 jaar bereikt? Veel appartementseigenaren in Den Haag hebben inmiddels de VvEbalie ingeschakeld. Sinds de opening van de VvE-balie in april 2008 zijn er 2.568 VvE's voor informatie, advies en hulp bij de VvE-balie op gesprek langs geweest. In die 2.568 VvE's zitten in totaal 15.016 appartementen. Er werd vooral advies gevraagd over wettelijke- en financiële verplichtingen van een VvE. Bij 662 VvE's was sprake van een conflict binnen de VvE, dat het functioneren ernstig belemmerde. In ruim 90% van de gevallen is door tussenkomst van de VvE-balie het mogelijk geworden dat de VvE’s weer zakelijke afspraken konden maken op de vergadering. Vooral de laatste twee jaar zien we het aantal VvE’s met een verzoek om in een conflict te bemiddelen toenemen. Het vlot trekken van een VvE met een conflict kost meer tijd dan wanneer er alleen de behoefte bestaat aan voorlichting over rechten en plichten. Algemene voorlichting is eveneens belangrijk. Jaarlijks zijn er sinds 2008 door de VvE-balie gemiddeld 18 informatieavonden per jaar georganiseerd, verspreid over de hele stad. Hier zijn bijna 3.500 appartementseigenaren met vragen op afgekomen. De avonden zijn georganiseerd in de wijken met veel VvE’s, zoals de Zeeheldenbuurt, Scheveningen, Laak, Schilderswijk, Vruchtenbuurt, Bomen- en Bloemenbuurt, Benoordenhout, Rustenburg Oostbroek, Bezuidenhout en Transvaal. Verder hebben de adviseurs van de VvE-balie deelgenomen aan braderieën, wijkfeesten en beurzen in Den Haag (bijvoorbeeld de VvE-beurs, de Woonbeurs, de Onderhoudsbeurs Vruchtenbuurt en de Energiebeurs). Overzicht bezoekers aantallen VvE’s bij de VvE-balie van 2008 tot en met 2012: Jaar Totaal aantal Actief gemaakt/gehouden Aantal VvE’s met Aantal VvE’s middels vergadering(en) een conflict appartementen geadviseerd binnen de VvE’s 2008 600 284 126 3.054 2009 489 264 100 2.436 2010 513 353 111 3.056 2011 554 506 174 3.000 2012 422 401 151 3.470 Totaal 2.568 1.808 662 15.016 Om de vinger aan de pols te houden in de stad heeft de VvE-balie een klankbordgroep voor onderhoud aan particuliere woningen in VvE-structuren, waaraan diverse bewonersorganisaties van de stad deelnemen. Hiermee wordt jaarlijks minimaal vier keer een overleg gepland, waarin het beleid inzake wonen en VvE’s wordt besproken. Ook is er op die manier terugkoppeling naar de VvE-balie vanuit de wijken. De VvE-balie belt na verloop van een aantal maanden tot een half jaar de geadviseerde VvE’s na om te vragen of het contact met de VvE-balie heeft geleid tot het goed functioneren van de VvE. Vanaf 2014 wordt bij de eerste afspraak met de VvE de onderhoudssituatie van het gebouw middels vragen in kaart gebracht. Bij het nabellen worden deze vragen nogmaals gesteld. Hierdoor komt er zicht op welk onderhoud naar aanleiding van de adviezen wordt opgepakt en welke investeringen daarmee gemoeid zijn.
DSO/2013.673
3
Stadspanel positief over VvE-balie In het najaar van 2012 heeft DSO het Stadspanel Den Haag ingezet ten behoeve van het programma particuliere woningverbetering. Het Stadspanel bestaat uit bijna 5000 betrokken bewoners uit de stad, die ad hoc worden uitgenodigd door het stadsbestuur om mee te denken over uiteenlopende onderwerpen. Ten aanzien van de VvE-balie was er de volgende positieve uitkomst: Onder appartementseigenaren geniet de VvE balie significante bekendheid (39 %). Ruim een kwart daarvan heeft wel eens een informatieavond bezocht. Het overgrote deel kwam op het spoor van de VvE balie door de website (35 %), of via via (28 %). Gebruikers van de VvE balie oordelen hier overwegend positief over. Maar liefst 46 % geeft een 8,0 of hoger. Het gemiddelde rapportcijfer voor de VvE balie komt uit op een 7,3. Ook veel behoefte aan de VvE-balie in 2013 Ook in 2013 werd er door appartementseigenaren veel beroep gedaan op de VvE-balie, zodat het onderhoud in een liefst duurzame planning opgenomen werd. Maar de VvE-balie pakte ook nieuwe zaken op en zocht nieuwe coalities. Het ontwikkelen van het duurzaamheidsnetwerk voor VvE’s is hier een voorbeeld van. Hier kunnen Haagse VvE’s van elkaar leren en samen de krachten bundelen. Binnen dit netwerk zullen VvE’s met elkaar over onderhoud, energiebesparing en zonnestroom van gedachten kunnen wisselen. Hier is veel interesse voor. Alleen al in 2013 hebben zich tot nu toe 40 VvE’s gemeld die specifiek geïnteresseerd zijn in het verduurzamen van hun complex. Deze appartementseigenaren zijn vervolgens opgenomen in het netwerk. In bijeenkomsten lichten de gemeente, deskundigen, maar ook de eigenaren elkaar voor over de mogelijkheden van het energiezuiniger maken van hun complex. Het binnenmilieu wordt in het kader van gezondheid ook in de voorlichting meegenomen. Daarnaast stond 2013 in het teken van het betrekken van de plaatselijke MKB en bedrijfsleven bij het onderhouden en verduurzamen van de woningvoorraad. Het duurzaamheidnetwerk voor VvE’s zal eigenaren in staat stellen hun wensen beter te formuleren, zodat de markt hier slagvaardiger op kan reageren. VvE-balie is ook in 2013 de wijk in gegaan In 2013 zijn er 20 informatiebijeenkomsten gehouden rondom de volgende vier thema’s: (1) VvE rechten en plichten van eigenaars, (2) VvE veiligheid, verlichting en inbraakpreventie, (3) VvE en zonnestroom en (4) VvE en isolatie. Deze bijeenkomsten werden in diverse Haagse wijken gehouden, waaronder Rustenburg-Oostbroek, Schilderswijk, Transvaal, Leyenburg, de Vruchtenbuurt en de Rivierenbuurt. VvE- balie en gemeentelijke samenwerking De gemeente Den Haag heeft de ambitie om de stad CO2 neutraal te maken. Met name bij de bestaande woningvoorraad kan daar nog veel winst gemaakt worden. Samen met het projectteam Duurzaam de Wijk in van de dienst Stadsbeheer maakt de VvE-balie daarom sinds 2013 deel uit van een gemeentelijke pilot waarin VvE’s samen met de Balie onderzoeken welke duurzaamheidsmaatregelen bij hun complex het meeste opleveren. In ruil hiervoor zullen deze VvE’s als ambassadeur andere VvE’s voorlichten over duurzaamheid en energiebesparing. De pilot borduurt voort op een methode die door Energiesprong op verzoek van de Rijksoverheid is ontwikkeld. Met het oog op de pilot heeft de VvE-balie veel speciale bijeenkomsten georganiseerd over dak- en vloerisolatie en zonnestroom voor VvE’s. Er is veel belangstelling voor deelname aan de pilot en er is behoefte aan een platform voor het verduurzamen van VvE’s, ook vooral in combinatie met het organiseren van regulier onderhoud. Op dit moment nemen 12 VvE’s met bijna 500 woningen deel aan de pilot. De eerste bevindingen zijn erg positief. In het laatste gedeelte van 2013 hebben we beheerders en bouwkundigen in Den Haag intensief bij deze plannen betrokken. Bouwkundigen zijn nodig om de meerjaren onderhoudsplannen aan te vullen met de duurzaamheidsmaatregelen. Verder bleek dat er steeds meer interesse is van VvE’s die graag met hun leden willen kijken naar het toekomstbestendig maken van hun gebouw. Verwacht wordt daarom dat t/m 2014 de pilot verder uitgewerkt en uitgebouwd kan worden.
DSO/2013.673
4
De VvE-balie heeft het afgelopen jaar ook een actieve rol gespeeld in diverse handhavingsprojecten. In de afgelopen vijf jaar zijn er 229 VvE’s die een aanschrijving voor achterstallig onderhoud van de Haagse Pand Brigade hebben gekregen, geholpen om zich te organiseren en het (achterstallig) onderhoud uit te voeren. Het nieuwste instrument dat door de veranderde wetgeving ter beschikking is gekomen, is het zogenaamde ‘machtigingsmodel’. Naar aanleiding van de lobby van Rotterdam en Den Haag zijn het Appartementsrecht en de Woningwet uitgebreid met de mogelijkheid om als gemeente bij de kantonrechter een volmacht aan te vragen om een VvE bijeen te roepen. Ook mag de gemeente agendapunten voorstellen, zoals het opstellen en goedkeuren van een meerjarenonderhoudsplan. Als deze vriendelijke aanpak niet leidt tot het opstellen van het plan, kan er op basis van de Woningwet bestuursrechtelijk opgetreden worden. Op deze manier kan een VvE verplicht worden een onderhoudsplan te maken en daarvoor de benodigde middelen te reserveren. De VvE-balie en de Haagse Pandbrigade doen samen met de gemeente Rotterdam een proef met dit nieuwe instrument. In november 2013 is het eerste verzoekschrift in Den Haag bij de kantonrechter ingediend. De zaak staat op 12 februari 2014 op de agenda. Na deze eerste uitspraak, gaan we meer verzoekschriften indienen. Rotterdam heeft de eerste aanschrijvingen op basis van deze wetgeving opgesteld. Zover is het in Den Haag nog niet. De VvE’s besluiten vaak dan toch liever zelf een plan vast te stellen. Voor de zomer komt er een brief van Rotterdam en Den Haag met de bevindingen tot dan. In de tweede helft van 2014 zal er een evaluatie worden gemaakt voor de Tweede Kamer. Wat is de opgave voor de korte- en middellange termijn in Den Haag? De VvE-balie voldoet duidelijk aan een behoefte. Vele woningeigenaren in Den Haag hebben zoals blijkt uit de hiervoor genoemde cijfers gebruik gemaakt van de expertise van de VvE adviseurs. Dit resulteert inclusief 2013 in het activeren van minimaal 3.000 VvE’s in Den Haag, grotendeels gelegen in de wat kwetsbare grotendeels particuliere stadswijken in de 20-40 gordel. Een mooi resultaat, maar er is nog steeds veel werk te doen. Den Haag heeft een grote (goedkope) particuliere koopvoorraad. Een aanzienlijk deel van deze woningeigenaren is zeer gebaat bij goede begeleiding en advies. Het komt nog steeds voor dat mensen een appartement kopen, zonder goede voorlichting over de rechten en plichten die daar bij horen. Hierdoor realiseert men zich niet dat ze samen met de mede-eigenaren (vaak de buren) het beheer en onderhoud moeten regelen. Goede informatie en advies zorgt ervoor dat de appartements-eigenaren weten hoe ze kunnen zorgen voor een goed onderhouden gebouw. Dit is niet alleen goed voor de individuele eigenaar en de VvE, maar ook voor een prettige woonomgeving en een goede woningmarktpositie van de buurt en de wijk. Goed onderhouden complexen zijn van belang in met name de kwetsbare stadswijken zoals bij voorbeeld het Laakkwartier. De kerntaak van de VvE-balie is en blijft dus het stimuleren van goed regulier onderhoud (inclusief energiebesparende maatregelen) binnen VvE’s. Het reserveren van voldoende financiën binnen VvE’s voor dit onderhoud wordt waarschijnlijk wel lastiger. Zo kan er op de woningmarkt minder geld geleend worden voor de aankoop of verbouwing van een woning. Ook bouwt het Kabinet de hypotheekrenteaftrek stapsgewijs af. Bovendien is het onzeker hoe de energieprijzen zich de komende jaren zullen ontwikkelen. Dit alles kan mogelijk resulteren in hogere woonlasten. Het is verstandig om energiebesparende maatregelen te treffen, zodat de vaste (energie)lasten niet hoger worden en onbetaalbaar voor de lagere inkomens. Duurzame investeringen zorgen niet alleen voor besparingen en CO2 reductie, maar ook voor extra wooncomfort, een betere marktpositie en een woningvoorraad die ook in de toekomst voldoet aan de woonwensen. De VvE-balie vervult in de voorlichting hierover naar de Haagse VvE’s een grote rol.
DSO/2013.673
5
Wat wil de VvE-balie concreet bereiken de komende twee jaar? De VvE-balie is gefinancierd tot en met 2015. In deze periode worden de volgende activiteiten uitgevoerd: - Doorgaan met activeren en adviseren van jaarlijks 500 VvE’s, waarvan 50 VvE’s die inzetten op isolatie van het gebouw en energieopwekking. - De VvE-balie nog zichtbaarder maken in Den Haag en in de diverse wijken, zoals de Schilderswijk, Transvaal, Laakkwartier, Rustenburg Oostbroek, Valkenboskwartier, Leyenburg en Den Haag Zuid West. - Uitbouwen en bestendigen van de pilot Duurzame VvE’s met Energie (het platform en de toekomstbestendigheid van de VvE’s). - Verder uitwerken en testen van de mogelijkheden van het instrument Machtigingsmodel, samen met de Haagse Pand Brigade. - Onderzoeken van de mogelijkheden om een revolving VvE-fonds op te zetten. De VvE krijgt een voorschot om achterstallig onderhoud weg te werken en moet dat binnen drie jaar terugbetalen aan het fonds. - De pijler VvE’s en veiligheid uitbouwen, met als onderwerpen portiekverlichting, inbraakpreventie in VvE-verband en voorlichting koolmonoxide gevaren. - Blijven inspelen op wensen en behoeften van de eigenaren en de VvE’s in de Haagse wijken. Ik hoop u hiermee een beeld te hebben geschetst van de resultaten en de voortgang (inclusief een korte vooruitblik van de opgave) van de Haagse VvE balie. Dit type advisering, uniek in Nederland, is een initiatief waar Den Haag met recht trots op mag en kan zijn. Met vriendelijke groet, de wethouder van Stadsontwikkeling, Volkshuisvesting en Integratie, Marnix Norder
