Gemeente Baarn. Visie Wonen 2012 Evenwicht in verscheidenheid

Gemeente Baarn Visie Wonen 2012 Evenwicht in verscheidenheid 14 maart 2012

Boulevard Heuvelink 104 6828 KT Arnhem Postbus 1174 6801 BD Arnhem

Projectnr. 308.101/g

Telefoon Telefax

(026) 3512532 (026) 4458702

E-mail Internet

[email protected] www.companen.nl

Gemeente Baarn Visie Wonen 2012 Evenwicht in verscheidenheid 14 maart 2012

Inhoud Samenvatting Visie Wonen: Evenwicht in verscheidenheid

1

1.

Inleiding

5

2.

Ontwikkelingskaders woonvisie Baarn 2.1. Rijksbeleid in vogelvlucht 2.2. Evaluatie Visie Wonen 2007 2.3. Verwachte woningmarktontwikkelingen

9 9 9 10

3.

Visie Wonen Baarn

15

4.

Rol van de gemeente

19

5.

Kwaliteit wonen en woonomgeving

21

6.

Inzet voor jongeren, (jonge) gezinnen en middeninkomens

23

7.

Senioren

27

8.

Wonen met zorg

31

9.

Programmering en uitvoering

35

Bijlage 1: Evaluatie actiepunten Visie Wonen 2007 Bijlage 2: Begrippenlijst Bijlage 3: Bevindingen polls gemeentelijke website Bijlage 4: Woningbouwplanning, bestaande plannen en nieuwe initiatieven

1 3 5 8

Samenvatting Visie Wonen: Evenwicht in verscheidenheid Wonen in Baarn staat voor Hoogwaardig Wonen. Dit is één van de kernidentiteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit uitbouwen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Naast juiste woningen voor verschillende groepen, gaat het om een aantrekkelijke omgeving; waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Om te bouwen aan deze idealen werkt de gemeente haar visie uit in de Toekomstvisie 2030. Deze toekomstvisie krijgt een uitwerking in de Ruimtelijke Structuurvisie en in deze Visie Wonen. Evenwichtige bevolkingsopbouw Baarn is een complete gemeente, met ruimte voor wonen, werken en recreëren. De gemeente heeft gewaardeerde woonmilieus en voorzieningen, voor verschillende leeftijds- en inkomensgroepen. Naar de toekomst is het belangrijk dit complete aanbod duurzaam te kunnen garanderen. Dit vraagt een evenwichtige opbouw van de bevolking. En dat is nu niet het geval. Met name bij de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar kent de gemeente een ‘gat’. Om ruimte te bieden aan groepen die bijdragen aan de evenwichtige opbouw van Baarn, wil de gemeente een groter woningbouwprogramma realiseren dan enkel voor de autonome ontwikkeling van de gemeente. Uitgangspunt hierbij is toevoeging van woningen conform de huidige plancapaciteit van 700 woningen voor de periode 2012 tot 2022 (harde en zachte plannen).

-1-

Thema’s om ambities waar te maken Om dit te realiseren zet de gemeente in op de volgende thema’s: • Kwaliteit van wonen en woonomgeving; dit bepaalt de aantrekkingskracht van Baarn voor mensen die er wonen of willen wonen. Behoud van kwaliteiten is essentieel. De gemeente geeft de richting aan voor de kwaliteit van de woonomgeving en woningen. Om dit te bereiken werkt de gemeente aan haar ruimtelijk beleid in de Toekomstvisie 2030 en structuurvisie. Dit mondt vervolgens uit in nieuw welstandsbeleid. Daarnaast wil zij met ontwikkelende partijen (corporaties, projectontwikkelaars, aannemers) afspraken maken over de grootte en het uitrustingsniveau van woningen en over de geschiktheid van woningen (sterrensysteem). Onderdeel van de toekomstkwaliteit is een duurzame ontwikkeling van de gemeente; op weg naar een zo veel mogelijk klimaatneutraal Baarn in 2030. Voor de bestaande voorraad werkt de gemeente met de provincie en omliggende gemeenten hiertoe aan energiebesparingscampagnes. • Inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt; de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar is ondervertegenwoordigd in Baarn. Dit zal bij ongewijzigd beleid zo blijven. De gemeente wil in de bestaande woningvoorraad en bij nieuwbouw meer huisvestingsmogelijkheden voor deze ‘jonge’ huishoudens bieden. Nu is het aanbod voor deze groep in Baarn ten opzichte van andere regiogemeenten relatief beperkt aanwezig. In het bijzonder door het aanbieden van woningen in segmenten die nu ontbreken in Baarn; het segment tussen sociale huurwoningen en koopwoningen. Overigens, is Baarn niet de enige gemeente die zich op deze leeftijdsgroep richt. Ook andere regiogemeenten en gemeenten in het Gooi richten zich op deze groep. Regionale afstemming is daarom zonder meer nodig. Met Eemland Wonen wil de gemeente afspraken maken over het intensiveren van de verkoop van sociale huurwoningen, deels in de vorm van KoopGarant zodat voor de middeninkomens een alternatief in de koopsector ontstaat. En ook wil de gemeente met corporaties en beleggers de realisatie van duurdere huurwoningen bespreken. In het woningbouwprogramma krijgen jonge huishoudens en middeninkomens aandacht door toevoeging van per saldo 100 / 150 sociale huurwoningen, 225 koopwoningen tot € 200.000, en 175 koopwoningen van € 200.000 tot € 250.000. Plannen die voorzien in deze segmenten krijgen prioriteit bij verdere uitwerking. • Senioren; nu al heeft Baarn een relatief oude bevolking. Het aandeel mensen op leeftijd groeit. Door nieuwbouw en het geschikter maken van bestaande woningen wil de gemeente inspelen op de veranderende woningvraag van senioren in Baarn. Daarnaast besteedt de gemeente bij beheer en onderhoud van de openbare ruimte aandacht aan de toegankelijkheid van de woonomgeving. Daartoe zal de gemeente met advies van de seniorenraad, het gehandicaptenplatform en de WAC een marketingstrategie voor informatie over aanpassingsmogelijkheden van bestaande koopwoningen uitwerken. In het nieuwbouwprogramma is ook aandacht nodig voor senioren, door toevoeging van 100 koopappartementen tussen € 200.000 en € 300.000, en 200 nultredenhuurwoningen (bij voorkeur nabij centrumvoorzieningen). • Wonen met zorg; al jaar en dag is het beleid erop gericht dat mensen met een (intensieve) zorgvraag de zorg in een zo normaal mogelijke leefsituatie zouden moeten krijgen. Dit heeft betekenis voor de organisatie van een op elkaar afgestemd aanbod van wonen, welzijnsdiensten en zorg in Baarn.

-2-

De gemeente wil ontwikkelingen rond wonen met zorg faciliteren door de ketensamenwerking van aanbieders wonen, diensten, welzijn en zorg te bevorderen. Zo wil zij met de keten 90 eenheden beschermd wonen voor senioren en 12 eenheden beschermd wonen voor mensen met een psychische beperking realiseren. Een specifiek vraagstuk betreft de toekomst van de serviceflats. De gemeente faciliteert eigen initiatieven van serviceflats om te komen tot nieuwe serviceconcepten. Woningbouw- en herstructureringsprogrammering De gemeente wil ten behoeve van de Visie Wonen actief sturing geven aan het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Dit moet bijdragen aan de gewenste evenwichtige bevolkingsontwikkeling voor Baarn. Het gekozen programma speelt in op de behoefte van jonge huishoudens en de autonome bevolkingsontwikkeling van de gemeente (waarbij de vergrijzing een bepalende trend is). Bij de opstelling van het programma is ook rekening gehouden met (beperkte) doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Met name door nieuwbouw voor senioren komen indirect ook woningen beschikbaar voor jonge huishoudens. De gemeente kiest bij de toepassing van het programma voor een pragmatische benadering; zodat het beleid uitvoerbaar is. Harde bouwplannen zijn een gegeven. Dan gaat het om 300 woningen. Zachte plannen en nieuwe initiatieven zijn aanvullend. Het gaat dan om 400 woningen. Bij onderhandelingen voor herprogrammering op zachte locaties en bij nieuwe locaties volgt de gemeente de volgende differentiatie om te komen tot de gewenste toevoegingen. Tabel 1: Gewenste samenstelling zachte en nieuwe locaties 2012-2022, groter dan 30 woningen Woning

Toevoegen totaal 700 woningen

Huur Nultredenwoning < € 665 Nultredenwoning > € 665 Koop Eengezins < € 200.000 Eengezins € 200-250.000 Appartement < € 200.000 Appartement € 200-300.000 Overig

15-20% 10-15% 10-15% 35-40% 5-10% 5-10% 0%

Totaal zachte plannen / nieuwe initiatieven

+400

Deze differentiatie is een momentopname. De woningmarkt blijft in beweging, onder meer door veranderende hypotheekvoorwaarden. Hierdoor is het zinvol om keer op keer de actuele marktsituatie hierbij in ogenschouw te nemen. Daarom is het waardevol plannen bij te kunnen sturen. Om de realisatie van de gewenste richting te kunnen volgen, monitort de gemeente de voortgang in plannen.

-3-

-4-

1. Inleiding Wonen in Baarn staat voor Hoogwaardig Wonen, voor een divers samengestelde bevolking. Dit is één van de kernidentiteiten waar Baarn op bouwt. De gemeente wil deze identiteit uitbouwen, om Baarn zo ook voor komende generaties een prettig en leefbaar dorp te laten zijn. Naast juiste woningen voor verschillende groepen, gaat het om een aantrekkelijke omgeving; waar wonen, werken, spelen en recreëren hand in hand gaan. Hiermee geeft de gemeente aan dat wonen één van de pijlers is voor de Baarnse ontwikkeling. De samenhang met werkgelegenheid / economie en vrije tijd zijn onmiskenbaar. Baarn is een complete gemeente. Dit komt tot uitdrukking in de volgende idealen: • Wonen: van de arcadische (dorpse, kleinschalige) leefwijze, dat aan het suburbane woonideaal ten grondslag ligt. • Voorzieningen: van een levendig centrum met een hoog voorzieningenniveau. • Economie: van een ontwikkeling gericht op het uitbaten van de gunstige positie van Baarn wat betreft externe relaties voor het aantrekken van werkgelegenheid. Positie en identiteit Baarn De gemeente Baarn heeft vastgesteld welke identiteit zij wil versterken. Deze identiteit is ook een belangrijke drager voor de Structuurvisie die de gemeente momenteel opstelt. De nu beleefde Baarnse identiteit komt tot uiting in de volgende zes kenmerken. In willekeurige volgorde: 1. 2.

groene en blauwe vertoefplekken in een fraaie landschappelijke omgeving; bestendige bedrijvigheid, met het oog op het lokale aanbod aan arbeid, waar mogelijk gebaseerd op vernieuwend initiatief;

3.

levendig centrum met hoog voorzieningenniveau;

4.

hoogwaardig wonen;

5.

voldoende sociale samenhang, met het oog op de kwaliteit van de lokale samenleving;

6.

bestuurlijke zelfstandigheid.

Naar een visie op wonen in Baarn Om te bouwen aan deze idealen werkt de gemeente haar visie uit in de Toekomstvisie 2030. Deze toekomstvisie krijgt een uitwerking in de Ruimtelijke Structuurvisie en deze Visie Wonen. De gemeente Baarn had reeds een Visie Wonen uit 2007. Sinds 2007 is er veel veranderd op de woningmarkt. Niet te miskennen voorbeelden zijn: de wereldwijde economische crisis, wetgeving voor de huursector, nieuwe hypotheeknormen. Ook inzichten op de lokale woningmarkt veranderen; bijvoorbeeld ten aanzien van de gevolgen van de vergrijzing, bouwen in hogere marktsegmenten, de effectiviteit van doorstroming en de rol van partijen op die woningmarkt. Redenen voor de gemeente Baarn om te bouwen aan een nieuwe Visie Wonen. De gemeente begint niet bij nul. Zij bouwt voort op de visie uit 2007. Die visie was voor de gemeente een waardevol sturingsinstrument om ontwikkelingen in de gewenste richting te buigen. Baarn in de regio Voor de Visie Wonen is het belangrijk te beseffen dat de gemeente Baarn onderdeel is van een grotere regio. De positie van Baarn in de regio is dan ook een belangrijk vertrekpunt voor nieuw woonbeleid.

-5-

Baarn ligt op de overgang van de Eemvallei naar de Utrechtse Heuvelrug en het Gooi. Zij combineert de kwaliteit van deze verschillende gebieden. Tegelijkertijd ligt de gemeente binnen de invloedsfeer van verschillende stedelijke centra: Hilversum, Utrecht, Amersfoort en Amsterdam. Door haar landschappelijke ligging en de infrastructurele verbindingen (A1, A27, spoorlijnen) is Baarn ook onderdeel van een grotere regio. Daarbij komt dat bij woonruimteverdeling binnen de provincie grenzen weg zijn en er dus sprake is van een open regio. Ontwikkelingen in de regio hebben dan ook invloed op Baarn. We moeten daarbij denken aan de volgende ontwikkelingen: • Woningbouw (omvang en samenstelling) bij de stedelijke centra als Amersfoort, Almere en Amsterdam. • Restrictief ruimtelijk beleid die woningbouwontwikkelingen in Hilversum en ’t Gooi beperken. • Economische ontwikkelingen (nationaal en regionaal) waardoor bereikbaarheid werkgelegenheid vanuit Baarn toe- of afneemt (infrastructuur, bedrijfsvestiging). • Ontwikkelingen regionale zorginstellingen voor wel / niet extramuraliseren van zorgaanbod. In het licht van deze regionale samenhangende woningmarkt is naast een lokale Visie Wonen ook een regionale visie van waarde. Totstandkoming Visie Wonen De Visie Wonen is in de periode 2010- Deelnemers Klankbordgroep Visie Wonen 2011 uitgewerkt. Gestart is met een Eemland Wonen woningmarktonderzoek. In dit onderzoek Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken Van Berkum makelaars zijn 935 inwoners gevraagd naar hun Prins Makelaars woonwensen en de waardering van Bos makelaardij Baarnse wijken. Stichting Seniorenraad Baarn Dit onderzoek is de eerste bouwsteen Stichting Gehandicaptenbelangen Baarn voor de Visie Wonen. Vervolgens is met Huurdersraad Eemland Woon Advies Commissie voor de woningbouw de corporaties in interviews gesproken Woongroep Ouderen Baarn over de gewenste ontwikkelingsrichtingen. Contactcommissie Lage Vuursche In een klankbordgroep met maatschap- Zorgpalet Baarn/Soest pelijke partners zijn die richtingen verder Stichting Welzijn Baarn uitgediept (voor deelnemers: zie kader). In Amerpoort Sherpa verschillende gesprekken met de geArmaris meenteraad is de koers bepaald. Dudok Wonen Om de haalbaarheid van plannen te ANBO Baarn toetsen is met gemeentelijke projectleiders Gemeente Baarn woningbouw en Eemland Wonen gesproken. Zij hebben mee aangegeven waar aanpassingsmogelijkheden zijn en of het voorgestelde beleid haalbaar is. Inbreng van maatschappelijke partners klankbordgroep De bijeenkomsten van de klankbordgroep met maatschappelijke partners heeft enkele richtingen opgeleverd: • De kwaliteit en aantrekkingskracht van wonen in Baarn is meer dan alleen de woning. Werkgelegenheid, voorzieningen en een aantrekkelijke omgeving zijn minstens zo belangrijk. De komst van nieuwe bedrijven werd als belangrijk pluspunt gezien.

-6-

Aandachtspunt is wel dat voor gezinnen met kinderen er voldoende voorzieningen zijn, zoals kinderopvang en scholen. • Ook middeninkomens vragen aandacht. Voor hen komen weinig bereikbare woningen beschikbaar in de bestaande voorraad, waardoor zij moeilijker wooncarrière kunnen maken. De klankbordgroep vraagt om oplossingen die het gat tussen de huur- en koopsector dichten. • Voor senioren en zorgvragers is een plek in de vertrouwde omgeving essentieel, of dit nu Baarn of Lage Vuursche is. Voor mensen met een intensieve zorgvraag, die ook een aangepaste woonsituatie nodig hebben, is er onvoldoende aanbod. Verder is er een wens naar groepswoningen voor senioren. Ook is er aandacht nodig voor huisvesting van verzorgend personeel. Dit loopt parallel met de situatie rond de middeninkomens. • Ten aanzien van te stellen kwaliteitsnormen door de gemeente bij nieuwbouw, is aangegeven dat dit op gespannen voet staat met te realiseren aantallen. Ook kunnen normen rond architectuur, parkeren, duurzaamheid, etc. niet generiek toegepast worden. Dit zou namelijk onrecht doen aan iedere specifieke situatie. • De klankbordgroep verwacht van de gemeente een actieve bijdrage aan de uitvoering van lokaal woonbeleid. Woningbouw is steeds minder een verdienstrategie. Om zaken voor elkaar te krijgen, vinden zij investeringen en borgstellingen vanuit de gemeente waardevol. Met de klankbordgroep is ook de conceptvisie wonen besproken. De klankbordgroep onderschreef de hoofdlijnen van de visie. Daarbij hebben zij enkele nuanceringen en aanvullingen geplaatst om de Visie Wonen meer zeggingskracht te geven. Ook is gevraagd om een realistische visie met uitvoerbare plannen, waarbij rekening is gehouden met de regionale positie van Baarn. Polls via de gemeentelijke website In september 2011 zijn twee peilingen gehouden via de website van de gemeente Baarn. Inwoners van Baarn konden reageren over stellingen ten aanzien van de gemeentelijke inzet voor het woonbeleid. • De eerste zeven stellingen gingen over de rol van de gemeente op de woningmarkt. Hierop reageerden circa 70 inwoners. Zij vinden het belangrijk dat de gemeente zich actief bezighoudt met de woningmarkt; dit mag niet alleen aan marktpartijen overgelaten worden. Een spanning treedt op bij de bouw van voldoende woningen in buurten. Circa de helft van de mensen vindt dat de gemeente hiervoor moet zorgen. Tegelijkertijd vindt ongeveer een zelfde aantal mensen dat dit niet ten koste mag gaan van open plekken in de buurt. • In de reeks van zeven stellingen was er vooral aandacht voor de doelgroepen in het gemeentelijk woonbeleid (ruim 30 deelnemers). Hieruit komt naar voren dat woningen voor jongeren en jonge gezinnen toegevoegd moeten worden, en dat er aandacht moet zijn voor ouderen die zo lang mogelijk in de huidige woning willen blijven wonen. Voor deelnemers aan de poll was financiële ondersteuning door de gemeente hierbij zeker niet een vanzelfsprekendheid.

-7-

Leeswijzer In het vervolg gaan we eerst in op maatschappelijke ontwikkelingen die van belang zijn voor het wonen in Baarn (hoofdstuk 2). In hoofdstuk 3 geven we de algemene gemeentelijke visie op wonen. Welke koers wil zij volgen en welke rol wil zij daarbij innemen (hoofdstuk 4)? De hoofdstukken 5 tot en met 8 gaan in op enkele beleidsthema’s: kwaliteit van wonen, jonge huishoudens en gezinnen, senioren en wonen met zorg. Dit krijgt in hoofdstuk 9 een vertaling in een woningbouw- en uitvoeringsprogramma. In de Visie Wonen zijn diverse prijs- en inkomensgrenzen aangegeven. Als peildatum voor deze grenzen geldt 1 januari 2012, tenzij anders vermeld.

-8-

2. Ontwikkelingskaders woonvisie Baarn De nieuwe Visie Wonen komt tot stand in een woningmarkt die verandert. Het rijksbeleid verandert, met gevolgen voor de lokale woningmarkt. Daarnaast vergrijst en ontgroent de bevolking, en ontwikkelen woonwensen zich. Goed zicht op deze veranderingen helpt bij het bepalen van het lokale woonbeleid.

2.1.

Rijksbeleid in vogelvlucht

Vanuit de rijksoverheid komt een aantal ontwikkelingen op lokale partijen af. Deze zijn met name gericht op het functioneren van de corporaties. De corporatie is een belangrijke partner voor de gemeente, waar het gaat om woonbeleid. Deze ontwikkelingen in rijksbeleid hebben derhalve ook betekenis voor de gemeente zelf. De belangrijkste ontwikkelingen vanuit de rijksoverheid die momenteel een rol spelen zijn: • De afgelopen jaren is er vanuit de rijksoverheid veel aandacht voor de maatschappelijke opgave van corporaties en hun bijdrage aan lokaal woonbeleid. De komende jaren kunnen wij de volgende zaken verwachten: o Corporaties moeten middels een heffing gaan bijdragen aan de huurtoeslag. o De Woningwet wordt herzien. In het voorstel voor de nieuwe Woningwet staan onder meer de volgende (deels reeds ingevoerde) maatregelen:
De activiteiten van corporaties gaan strenger beoordeeld worden. Op het moment dat activiteiten niet worden aangemerkt als Diensten van Algemeen Economisch Belang (DAEB) veranderen de voorwaarden voor het aantrekken van vreemd vermogen; geld lenen wordt dan duurder.
Om voor borging vanuit het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) in aanmerking te blijven komen, moet 90% van de sociale huurwoningen worden toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot €34.085. Hierdoor vallen mensen die net iets meer verdienen buiten de boot. Hun kansen op een passende woning in de koopsector zijn, zeker met de steeds strengere regels voor hypotheken, gering. Om deze doelgroep toch te bedienen moeten alternatieve producten en financiering opgezet worden. o Ook is een nieuwe Huisvestingswet in de maak. Deze wet is vooral van invloed op sturingsmogelijkheden bij woonruimteverdeling en lokaal maatwerk. In Eemland wordt op regionaal niveau ingespeeld op deze nieuwe wetgeving.

2.2.

Evaluatie Visie Wonen 2007

De actiepunten uit de Visie Wonen 2007 zijn geëvalueerd. Vrijwel alle punten zijn in uitvoer genomen: doorgaans succesvol, zoals de realisatie van diverse projecten als Namaste, ’t Geerke en De Kwekerij (voor starters en / of senioren). Een aantal actiepunten vraagt een langere adem en moet nog opgepakt worden (monitoring, ontwikkeling van Noordschil). In de bijlage is dit per actiepunt uitgewerkt. Tegelijkertijd zien we dat de Visie Wonen 2007 een groot aantal actiepunten kende. Voor effectieve sturing zou focus op enkele wezenlijke punten gewenst zijn. Deze relativering

-9-

vraagt bij de nieuwe Visie Wonen daarom naast inhoudelijke keuzes, ook een visie op de rol van de gemeente (met haar partners) op de lokale woningmarkt.

2.3.

Verwachte woningmarktontwikkelingen

De gemeente Baarn heeft voorafgaand aan de nieuwe Visie Wonen een lokaal woningmarktonderzoek uitgevoerd, vooral om meer zicht te krijgen op de kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente. De vraagstelling voor dit onderzoek luidde als volgt: Wat is naar verwachting de komende tien jaar de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in Baarn? In het vervolg geven we de belangrijkste uitkomsten over Baarn weer. Profiel bevolking van Baarn Baarn is een relatief vergrijsde gemeente. Het aandeel 50-, en in het bijzonder 65plussers, ligt boven het provinciale en landelijke gemiddelde. Bijna 20% van de inwoners is 65 jaar of ouder, ten opzichte van circa 15% in de provincie Utrecht en in geheel Nederland. Het aantal jongeren tot 30 jaar is juist beperkt (30% in Baarn, ruim 35% in Utrecht en Nederland). De bevolking ontwikkelt zich onder meer doordat specifieke groepen zich per saldo in Baarn vestigen. Figuur 2.1: Gemeente Baarn. Binnenlands migratiesaldo naar leeftijd, 2004-2008

150 100 50 0 -50 -100 -150 2005 tot 15 jaar

2006 15-25 jaar

2007 25-50 jaar

2008 50-65 jaar

2009

65 jaar en ouder

Bron: CBS (2010), bewerking Companen.

• •

•

Er is sprake van een constante instroom van 65-plussers. Dit hangt samen met de voor deze groep aanwezige woonmilieus. Ook weet Baarn sommige jaren gezinnen met kinderen (tot 15 jaar) aan te trekken (in 2005, 2007 en 2009). In 2005 en 2009 lijkt dit het gevolg van nieuwbouw van eengezinswoningen. Voor 2007 is er geen relatie met nieuwbouw zichtbaar. Daarnaast is er per saldo een uitstroom van jongeren tussen 15 en 25 jaar. Hieraan liggen voornamelijk redenen als studie, werk of relatievorming ten grondslag.

- 10 -

Woningvoorraad De gemeente Baarn telde op 1 januari 2010 10.670 woningen: 25% sociale huurwoningen, 7% particuliere huurwoningen en 68% koopwoningen. De WOZ-waarde van woningen in Baarn is relatief hoog. In de periode 2004-2009 is de woningvoorraad per saldo met 245 woningen toegenomen. Het merendeel van de nieuwbouw vond plaats in de koopsector (90%). Deze nieuwbouw heeft tot beperkte doorstroming in Baarn geleid. Daarbij geldt: hoe duurder de gebouwde woning, des te minder doorstroming in Baarn. Jongeren hebben daardoor vooral moeten profiteren van nieuwbouw die ‘direct’ voor hen bedoeld was. Dit bleek onder meer bij ’t Geerke. Verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling De toekomstige ontwikkeling van de bevolking in Baarn is mede afhankelijk van woningbouw in Baarn en in de regio. Als ijkpunt voor het uitwerken van beleid hanteren we een prognose van de bevolkingsontwikkeling als gevolg van ‘autonome ontwikkeling’ door geboortes minus sterfte. Tabel 2.1: Gemeente Baarn. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling volgens autonome ontwikkeling Bevolking Huishoudens 1- en 2- persoonshuishouden 0-30 jaar 1- en 2- persoonshuishouden 30-50 jaar Gezinnen 1- en 2- persoonshuishouden 50-65 jaar 1- en 2- persoonshuishouden 65 jaar eo. Gem. Huishoudensgrootte Woningvoorraad Gewenste woningvoorraad Toevoeging t.o.v. 2010 Toevoeging behoud inwonertal t.o.v. 2010

2010

2015

2020

2025

2030

24.310

23.880

23.340

22.700

21.950

10.911 2.370 2.040 3.369 1.663 1.469 2,23

11.060 2.420 1.890 3.220 1.750 1.780 2,16

11.070 2.420 1.740 3.070 1.820 2.020 2,11

11.000 2.400 1.750 3.080 1.720 2.050 2,06

10.900 2.370 1.700 3.100 1.550 2.180 2,01

11.150 + 480 +650

11.180 + 500 +900

11.150 +480 +1.100

11.050 +380 +1.300

10.668

Bron: Bevolkingsprognose Provincie Utrecht, bewerking Companen.

Deze cijfers laten zien dat vooral het aantal kleine huishoudens toeneemt; in het bijzonder vanaf 65 jaar. Het aantal gezinnen met kinderen daalt. Deze cijfers betekenen dat Baarn bij de autonome bevolkingsontwikkeling reeds in 2013 minder dan 24.000 inwoners heeft. Woonwensen In tabel 2.2 schetsen we de woonwensen van verschillende groepen.

- 11 -

Tabel 2.2: Gemeente Baarn. Gewenste woonsituatie per doelgroep 1&2 1&2 persoonspersoonshuishouden huishouden Starter < 30 jaar 30 - 50 jaar Huur 64% 26% 20% Koop 36% 74% 80% TYPE Eengezinswoning 37% 83% 74% Appartementen 63% 17% 24% Grondgebonden nultreden 2% HUUR < € 366   € 366 – 562    € 562 – 665 > € 665 KOOP (x1.000) < € 200    € 200 – 250   € 250 – 300 € 300 – 400   € 400 – 500 € 500 – 750 > € 750 Enige vraag  Middelgrote  vraag

• •

• •

Gezin met kinderen 27% 73%

1&2 persoonshuishouden 50 - 65 jaar 49% 51%

1&2 persoonshuishouden > 65 jaar 73% 27%

80% 13%

22% 58%

2% 48%

7%

20%

50%



 

 

  

 

  Grote vraag



Bij Baarnse starters op de woningmarkt zien we een sterke voorkeur voor huurwoningen; vaak appartementen. Prijs is voor hen belangrijk. Kleine huishoudens tot 50 jaar zijn zeer verhuisgeneigd. Jongeren tot 30 jaar zijn (nog) niet erg gebonden aan Baarn. Deze groep wil doorgaans doorstromen naar een redelijk goedkope eengezinskoopwoning. Gezinnen met kinderen zijn gehecht aan Baarn. Hun woonvraag is vooral een vraag naar meer comfort; in de wat hogere prijsklassen. De groep van 50 jaar en ouder wil relatief vaak verhuizen naar huurwoningen (hoe ouder hoe meer huurwoningen). De 65-plussers zijn nauwelijks verhuisgeneigd. Als zij willen verhuizen kiezen zij vaak voor niet al te dure grondgebonden nultredenwoningen.

Dynamiek op de woningmarkt Zetten we de woonwens van mensen af tegen het woningaanbod in Baarn, dan blijken de volgende fricties tussen vraag en aanbod: • Er is een tekort aan goedkopere eengezinskoopwoningen en koopappartementen. De vraag naar deze woningen komt vooral van starters en in beperkte mate van kleine huishoudens tot 30 jaar. Bij eengezinskoopwoningen tussen € 200.000 en € 300.000 komt de vraag enerzijds van kleine huishoudens die uit de huursector willen doorstromen, anderzijds van vestigers van buiten Baarn. • In de huursector zijn er vooral beperkte tekorten van grondgebonden nultredenwoningen in alle prijsklassen; een vraag van 65-plussers. Tegenover dit tekort staat een voldoende aanbod van (traditionele) eengezinshuurwoningen.

- 12 -

Enkele beleidsthema’s uitgelicht Het woningmarktonderzoek biedt naast aanknopingspunten voor het woningbouwprogramma ook enkele richtingen voor actuele beleidsthema’s die spelen. Het gaat dan om wonen met zorg en de € 34.085-groep. Deze thema’s voeden de uitwerking van de Visie Wonen in het vervolg. • Wonen en zorg: De afgelopen jaren was er een belangrijke beweging naar meer zorg in een zo normaal mogelijke woonsituatie. Dit werd doorgaans vertaald naar specifieke woonzorgconcepten. Deze vraag is deels nog actueel. Er zijn de komende jaren aanvullende verzorgd-wonenconcepten gewenst. • 34.085-euro groep: Per 1 januari 2011 is de EU-beschikking ten aanzien van onder meer de toewijzing van sociale huurwoningen van kracht. Naar het zich laat aanzien heeft deze beschikking voor de gemeente Baarn een bovengemiddeld effect. De belangstellenden voor sociale huurwoningen zijn namelijk volgens de enquête voor 50% huishoudens met een inkomen boven € 34.085. Op grond van de staatssteunregeling (via borging door het WSW) is toewijzing van sociale huurwoningen aan deze groep aan strikte regels gebonden. Een alternatief is er in Baarn, door de gemiddeld hoge woningprijzen, niet direct beschikbaar. Voor een deel betekent dit dat deze inkomens blijven wonen in hun huidige woning (minder doorstroming). Voor een ander deel zullen mensen hun heil elders moeten zoeken. • Leefbaarheid in de wijken: Inwoners van Baarn geven hun woonomgeving gemiddeld een ruime 7. Met name het contact / sfeer in de buurt en uitstraling krijgen een positieve waardering. Aandachtspunten zijn de speelvoorzieningen, parkeervoorzieningen en verkeersveiligheid.

- 13 -

- 14 -

3. Visie Wonen Baarn Baarn is een complete gemeente, met ruimte voor wonen, werken en recreëren. De gemeente heeft een duidelijk eigen karakter, gelegen op de overgang van de Utrechtse Heuvelrug naar de Eemvallei. Dit zorgt voor gewaardeerde woonmilieus, voor verschillende leeftijds- en inkomensgroepen. De gemeente heeft een compleet en goed voorzieningenniveau voor alle leeftijden. Naar de toekomst is het belangrijk dit complete aanbod duurzaam te kunnen garanderen. Dit vraagt een evenwichtige opbouw van de bevolking. En dat is nu niet het geval. Met name bij de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar kent de gemeente een ‘gat’. Nu telt Baarn ruim 24.000 inwoners; een natuurlijke omvang die zij reeds sinds 1970 heeft. Evenwicht in verscheidenheid De bevolking van Baarn vergrijst en ontgroent. Meer en meer wordt het demografische gat in de bevolkingsopbouw van Baarn zichtbaar: in de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar. De afgelopen jaren is de bevolkingsontwikkeling onevenwichtig geweest, en is de vergrijzing relatief snel gegaan. De onevenwichtige ontwikkeling heeft effecten op het gebruik van voorzieningen: sportverenigingen, scholen, kinderopvang, winkels. Dit zijn aspecten die mede het Hoogwaardig Wonen in Baarn bepalen. Daarom wil de gemeente zich de komende jaren inzetten voor een duurzaam evenwichtige bevolkingsontwikkeling in Baarn. Dit vraagt een voldoende aanwezigheid van alle leeftijdsgroepen. Nu is woningaanbod voor de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar in Baarn ook ten opzichte van andere regiogemeenten relatief beperkt aanwezig. Het gaat hierbij overigens zeker niet alleen om het ‘aantrekken’ van jonge huishoudens, maar ook om het voorkomen van ongewenst vertrek. De ervaring leert namelijk dat middeninkomens door gebrek aan passend aanbod de gemeente verlaten. Overigens is Baarn niet de enige gemeente die zich op deze leeftijdsgroep richt. Ook andere regiogemeenten en gemeenten in het Gooi richten zich op deze groep. Regionale afstemming is daarom zondermeer nodig. Het bouwen aan evenwicht in verscheidenheid gebeurt vanzelfsprekend binnen de context van landelijke demografische trends als vergrijzing en ontgroening. De bevolking zal hoe dan ook van kleur verschieten, waardoor ook de aandacht voor geschikte woonvormen en zorg aandacht vragen. De mate waarin de bevolkingsontwikkeling plaatsvindt, moet evenwichtiger.

- 15 -

Figuur 3.1: Verandering bevolkingsopbouw gemeente Baarn, 1996-2031 95 jaar of ouder 90 tot 95 jaar 85 tot 90 jaar 80 tot 85 jaar

95 jaar of ouder

1996






90 tot 95 jaar 85 tot 90 jaar 80 tot 85 jaar

75 tot 80 jaar

75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

5 tot 10 jaar

Jonger dan 5 jaar

Jonger dan 5 jaar

95 jaar of ouder 90 tot 95 jaar 85 tot 90 jaar 80 tot 85 jaar



90 tot 95 jaar 85 tot 90 jaar 80 tot 85 jaar

75 tot 80 jaar

75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

5 tot 10 jaar

Jonger dan 5 jaar

Jonger dan 5 jaar

95 jaar of ouder

80 tot 85 jaar 75 tot 80 jaar



2011




95 jaar of ouder

2021

90 tot 95 jaar 85 tot 90 jaar




95 jaar of ouder

2006




2001



2031

90 tot 95 jaar






85 tot 90 jaar 80 tot 85 jaar 75 tot 80 jaar

70 tot 75 jaar

70 tot 75 jaar

65 tot 70 jaar

65 tot 70 jaar

60 tot 65 jaar

60 tot 65 jaar

55 tot 60 jaar

55 tot 60 jaar

50 tot 55 jaar

50 tot 55 jaar

45 tot 50 jaar

45 tot 50 jaar

40 tot 45 jaar

40 tot 45 jaar

35 tot 40 jaar

35 tot 40 jaar

30 tot 35 jaar

30 tot 35 jaar

25 tot 30 jaar

25 tot 30 jaar

20 tot 25 jaar

20 tot 25 jaar

15 tot 20 jaar

15 tot 20 jaar

10 tot 15 jaar

10 tot 15 jaar

5 tot 10 jaar

5 tot 10 jaar

Jonger dan 5 jaar

Jonger dan 5 jaar




Bron: CBS / provincie Utrecht.

Woningbouw als bouwsteen voor een ‘volledige gemeente’ Een belangrijke strategie voor een evenwichtiger bevolkingsopbouw is het bieden van voldoende keuzemogelijkheden door voldoende en juiste woningbouw; meer dan de 500 woningen tussen 2012 en 2022 die enkel voor de autonome bevolkingsontwikkeling nodig zijn. De huidige plancapaciteit in de gemeente bedraagt 700 woningen voor de periode 2012 tot 2022 (harde en zachte plannen). Realisatie van dit aantal woningen is uitgangspunt voor deze Visie Wonen.

- 16 -



Enkel woningbouw is onvoldoende voor een evenwichtige bevolkingsopbouw. Daarnaast is een aantrekkelijke woon- en leefomgeving met een breed voorzieningenaanbod, zorgvoorzieningen en bedrijvigheid / werkgelegenheid nodig; mogelijk meer nog dan specifiek woningaanbod. Dit vraagt van de gemeente een principiële keuze om zich te ontwikkelen als ‘volledige gemeente’, in plaats van enkel als ‘woongemeente’. Ontwikkeling

26000

bevolkingsomvang Baarn

25000

Sinds 1970 telt de gemeente

24000 23000

Baarn een vrij constant aantal

22000

inwoners; ruim 24.000. Het vormt

21000

als het ware een ‘natuurlijke

20000

omvang’ van Baarn. Door meer

19000

19 60 19 63 19 66 19 69 19 72 19 75 19 78 19 81 19 84 19 87 19 90 19 93 19 96 19 99 20 02 20 05 20 08 20 11 20 14 20 17 20 20 20 23 20 26 20 29

18000

sterfte dan geboortes in Baarn staat dit inwonertal onder druk.

aantal

autonome ontwikkeling

behoud inwonertal

Werken aan evenwicht in verscheidenheid De gepresenteerde visie heeft belangrijke consequenties voor het woonbeleid. De huidige gemeentelijke planningslijsten zijn nog ontoereikend, als rekening wordt gehouden met planuitval. Er zal dan ook extra ruimte voor woningbouw gevonden moeten worden. Dat is niet eenvoudig, vanwege strakke planologische contouren rond Baarn enerzijds, en beperkte ruimte Figuur 3.2: resultaat poll website gemeente Baarn binnen de bebouwde kom anderzijds. Ik vind dat de gemeente ervoor moet zorgen dat open plekken in mijn En uit de poll op de website (zie figuur) buurt niet bebouwd worden blijkt ook dat de open ruimte in de buurt wordt gewaardeerd. In de Toekomstvisie 2030 zal de gemeente het 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ruimtegebruik in de bestaande kern Helemaal mee eens Mee eens Neutraal Mee oneens Helemaal mee oneens nader afwegen. Naast voldoende woningen, is ook inzet nodig voor de kwaliteit van het wonen in Baarn en de juiste woningen: • Kwaliteit van wonen en woonomgeving; onderdeel van de Baarnse identiteit is Hoogwaardig Wonen. Dit bepaalt mede de aantrekkingskracht van Baarn voor mensen die er wonen of willen wonen. Behoud van kwaliteiten is essentieel. De gemeente geeft de richting aan voor de kwaliteit van de woonomgeving en woningen. Daar worden mede richtingen aangegeven voor een duurzame ontwikkeling van de gemeente; op weg naar een zo veel mogelijk klimaatneutraal Baarn in 2030. • Inzet voor jonge huishoudens op de woningmarkt; de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar is ondervertegenwoordigd in Baarn. Dit zal bij ongewijzigd beleid zo blijven. De gemeente wil in de bestaande woningvoorraad en bij nieuwbouw meer huisvestingsmogelijkheden voor deze ‘jonge’ huishoudens bieden. In het bijzonder door het aanbieden van woningen in segmenten die nu ontbreken in Baarn. • Senioren; nu al heeft Baarn een relatief oude bevolking. Het aandeel mensen op leeftijd groeit. Door nieuwbouw en geschikter maken van bestaande woningen wil de gemeente inspelen op de veranderende woningvraag van senioren in Baarn. • Wonen met zorg; al jaar en dag is het beleid erop gericht dat mensen met een (intensieve) zorgvraag de zorg in een zo normaal mogelijke leefsituatie zouden

- 17 -

moeten krijgen. Dit heeft betekenis voor de organisatie van een op elkaar afgestemd aanbod van wonen, welzijnsdiensten en zorg in Baarn. In deze Visie Wonen werken we het beleid rond deze thema’s verder uit.

- 18 -

4. Rol van de gemeente Sinds jaar en dag heeft de gemeente verantwoordelijkheden voor een goed functionerende woningmarkt. De basis hiervoor ligt in de Grondwet (huisvesting als sociaal grondrecht). De uitwerking hiervan kan het best op lokaal niveau opgepakt worden; zo is de gedachte. Hoe? Voor een goede sturing op de lokale woningmarkt door de gemeente is het van belang om de positie en inzet van de gemeente te bepalen. De afgelopen jaren is het besef gegroeid dat de gemeente op de woningmarkt vooral een faciliterende en regisserende rol heeft. Zij geeft vanuit haar democratisch gezag sturing aan ontwikkelingen op de woningmarkt. De uitvoering is in handen van autonome marktpartijen (corporaties, beleggers, ontwikkelaars). Sturing geven aan de gewenste ontwikkelingen vraagt derhalve een subtiel samenspel tussen gemeente en marktpartijen. Hierbij is een duidelijke gemeentelijke Visie Wonen behulpzaam. Publiekrechtelijke verantwoordelijkheden Voor sturing op de woningmarkt heeft de gemeente verschillende rollen. Vanuit haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid regisseert de gemeente en stelt zij normen. • Hierbij is de regierol steeds belangrijker. De gemeente zorgt voor overzicht over het beleidsveld door monitoring, onderzoek en beleidsrichtingen aan te geven. Dit doet zij samen met partijen op de woningmarkt, zodat zij adequaat kunnen bijdragen aan de gemeentelijke beleidsambities. • De rol van steller van randvoorwaarden komt op deelonderwerpen aan de orde (Huisvestingsverordening, bestemmingsplannen, Leegstandswet, Grondexploitatiewet). De gemeente kan met deze instrumenten slechts beperkt de volledige breedte van het gewenste ontwikkelingsscenario voor Baarn afdwingen. Overtuigingskracht en goed beleid blijven essentieel. Vandaar het primaat bij de regierol. Op grond van deze Visie Wonen onderneemt de gemeente de volgende activiteiten: Stimuleren: rol van de gemeente is initiëren van nieuwe ontwikkelingen en voldoende keuzemogelijkheden (variëteit). De gemeente stimuleert verantwoordelijke partijen dat zij vanuit hun verantwoordelijkheden bijdragen aan de uitvoering.
Situeren: de gemeente heeft kennis en overzicht van het netwerk van partijen en bestaande initiatieven. Hierdoor is zij in staat een integrale afweging te maken.
Steun creëren: de gemeente zorgt voor (blijvend) draagvlak voor het beleid bij betrokken organisaties.
Structureren: de gemeente onderhoudt netwerken en maakt afspraken over uitvoering van beleid.
Sturen: de gemeente gebruikt haar beschikbare instrumenten (waaronder vergunningen en subsidies) om ontwikkelingen te sturen.
Samen werken: de gemeente is partner van marktpartijen bij ontwikkelingen. Zij helpt de gewenste ontwikkelingen van de grond te komen, en ondersteunt zo partijen bij het realiseren van hun ondernemingsdoelen.




Privaatrechtelijke inzet Naast haar publiekrechtelijke rol is de gemeente ook investeerder, vanuit een privaatrechtelijke insteek. Zij werkt aan tal van ontwikkelingen mee door financiële bijdragen. De rol van de gemeente als investeerder in het wonen staat onder druk, door minder

- 19 -

beschikbare middelen (vanuit grondexploitaties, Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing / ISV, Gemeentefonds). Tegelijkertijd ervaren uitvoeringspartners dat zij minder makkelijk kunnen investeren in gewenste ontwikkelingen. Zij worden door de gemeente als partner gezien voor het bereiken van het gemeentelijke ontwikkelingsscenario. Logisch dat zij dan ook van de gemeente een actieve medewerking verwachten. De gemeente werkt mee door de randvoorwaarden te bieden waarbinnen de gewenste ontwikkelingen van de grond komen. Rol bij woonruimteverdeling Naast deze rolverdeling voert de gemeente Baarn ook de toewijzing van huurwoningen uit. Bij de gemeentelijke regierol past een dergelijke uitvoerende taak niet. In de toekomst wil de gemeente deze taak dan ook overdragen. De huidige rolverdeling is echter in overleg met Eemland Wonen tot stand gekomen. Heroriëntatie op deze verdeling is nu niet zinvol, omdat regionaal wordt nagedacht over regionale afstemming van de woonruimteverdeling. De gemeente wacht eerst deze ontwikkeling af, voordat zij komt met een nieuw voorstel voor de lokale rolverdeling. De gemeente ziet overigens belangrijke meerwaarde in een regionale aanpak van de woonruimteverdeling. Dit leidt namelijk tot meer keuzemogelijkheden; niet alleen voor woningzoekenden uit de regio in Baarn, maar zeker ook voor Baarnse woningzoekenden in de regio. Voor Baarn is wel een aandachtspunt de relatie met Hilversum. De oriëntatie is immers tweeledig: naar Amersfoort en Hilversum.

- 20 -

5. Kwaliteit wonen en woonomgeving Onderdeel van de Baarnse identiteit is Hoogwaardig Wonen. Mede hierdoor heeft Baarn aantrekkingskracht voor mensen die er wonen of willen wonen. Hoogwaardig Wonen heeft te maken met de landschappelijke en historische kwaliteiten van de gemeente. Te denken is aan het traditionele wegenpatroon, monumenten, resten van het villadorp, de karakteristieke volkswoningbouw in de traditie van de Amsterdamse School en de parken en tuinen. Ook de verscheidenheid in woningaanbod en samenstelling van de bevolking zijn bouwstenen voor het Hoogwaardig Wonen. Behoud van deze kwaliteiten vindt de gemeente essentieel. Daar wil zij ook met herstructurering en nieuwbouw in bestaande woonwijken terdege rekening mee houden. Tegelijkertijd kan een groot aantal aanvullende eisen de ontwikkeling en betaalbaarheid van woningen onder druk zetten, waardoor het aantal van 90 woningen per jaar niet gehaald wordt. Beleid De gemeente kiest voor Hoogwaardig Wonen in Baarn. Dit doet zij door op enkele specifieke kwaliteiten in het bijzonder te letten en dus niet door een keur aan kwaliteitseisen te stellen. Veel kwaliteitseisen zijn immers wettelijk reeds vastgelegd. En de ervaring leert dat een stapeling van normen de uitvoering van plannen vertraagt. De gemeente zal via afspraken met ontwikkelende partijen planologische en stedenbouwkundige randvoorwaarden vastleggen. De gemeente volgt hierbij de volgende richtingen: • Stedenbouwkundige opzet van plannen: het ruimtelijk structuurplan uit 2006 houdt ontwikkelingen tegen waar sprake is van bouwen in hogere dichtheden en bouwhoogten. Met de toenemende schaarste aan bouwgrond wil de gemeente meer ontwikkelingen mogelijk maken, door minder conserverend te zijn bij woningbouwontwikkelingen. In de nieuwe structuurvisie worden de randvoorwaarden nader uitgewerkt, passend binnen de Baarnse maat. • Inrichting woonomgeving: voor de inrichting van de woonomgeving stelt de gemeente normen ten aanzien van de kwaliteit van de woonomgeving. Zo geldt er bij speelplekken een spreidingsplan over de gemeente, bij parkeren geldt een doelgroepgebonden norm. Daarnaast werkt de gemeente bij beheer en onderhoud aan een toegankelijke woonomgeving (zie hoofdstuk 7). • Uitstraling / welstand: de gemeente heeft een welstandsnota. Deze nota is conserverend van karakter. Na actualisering van de structuurvisie zal de welstandsnota aangepast worden, om hierin de nieuwe ruimtelijke kaders te verwerken. • Toekomstkwaliteit woningen: het minimale kwaliteitsniveau voor nieuwbouw is vastgelegd in het Bouwbesluit. De gemeente wil voor het aantrekken van gezinnen met kinderen voldoende ruime woningen realiseren. De grootte van de woning is hierbij belangrijker dan kaveloppervlak of uitrustingsniveau. Een voldoende ruim casco is toekomstbestendig. De stedenbouwkundige opzet van plannen moet hier ruimte voor bieden. • Geschikte woningbouw voor senioren: er zijn diverse keurmerken die de geschiktheid van woningen voor senioren in beeld brengen. De gemeente Baarn blijft aansluiten

- 21 -

•

bij het regionale sterrensysteem. Bij nieuwbouw moeten woningen voor senioren minimaal 3 sterren hebben. Dit legt de gemeente vast in afspraken met corporaties en projectontwikkelaars. Bij de toetsing van plannen heeft de Woon Advies Commissie (WAC) een belangrijke rol. De gemeente hecht veel waarde aan het advies van de WAC. Zij brengt het belang van dit advies daarom expliciet onder de aandacht van ontwikkelende partijen. Duurzaamheid en energiebesparing: De gemeente streeft ernaar om in 2030 te komen tot een duurzaam Baarn voor toekomstige generaties. Onderdeel van de toekomstkwaliteit is een duurzame ontwikkeling van de gemeente. Leidende principes zijn ; klimaatneutraal, cradle-to-cradle, duurzaam ondernemen en gezond en veilig. In het Bouwbesluit zijn maatregelen voor energiezuinige nieuwbouwwoningen opgenomen. De gemeente volgt deze norm. Bij de bestaande voorraad heeft de gemeente in haar klimaatbeleid en milieubeleidsplan het verbeteren van de energetische kwaliteit van de woningvoorraad als een van de actiepunten benoemd. De gemeente wil het klimaatbeleid naar een hoger niveau tillen. Het gaat hierbij om energiebesparing, toepassen van duurzame technieken en het terugdringen van fossiele brandstoffen. Hiermee wordt een aanzet gegeven om uiteindelijk te komen tot een klimaatneutraal Baarn. Ook het energiezuiniger maken van de bestaande woningvoorraad levert hier een belangrijke bijdrage aan. De gemeente wil hiervoor met de provincie en omliggende gemeenten energiebesparingscampagnes opzetten.

Maatregelen 1. Uitwerken ruimtelijk beleid in de Toekomstvisie 2030 en structuurvisie. 2. Met ontwikkelende partijen (corporaties, projectontwikkelaars, aannemers) anterieure afspraken maken over prioriteitstelling in grootte en uitrusting van de woning en geschiktheid (sterrensysteem). Het advies van de WAC is hierbij van grote waarde. 3. Na vaststelling Toekomstvisie 2030 en Structuurvisie het nieuwe ruimtelijke beleid verwerken in welstandsbeleid. 4. Samen met provincie en omliggende gemeenten energiebesparingscampagnes voor bestaande woningen opzetten.

- 22 -

6. Inzet voor jongeren, (jonge) gezinnen en middeninkomens Momenteel is de leeftijdsgroep 20 tot 40 jaar stevig ondervertegenwoordigd in Baarn. Dit is de afgelopen jaren versterkt. En ook de komende jaren zal bij ongewijzigd beleid dit het geval blijven. De gemeente wil naar een duurzaam evenwicht in de bevolkingsopbouw. Vanuit woningmarktperspectief is daarom aandacht nodig voor de huishoudens tot 40 jaar; in het bijzonder met een middeninkomen. Specifieke inkomensgroepen: lage en middeninkomens Uit het woningmarktonderzoek 2010 blijkt een aanvullende behoefte aan sociale huurwoningen in Baarn (de actuele grens voor sociale huurwoningen is maximaal € 665). Op basis van vergelijking van woningvraag en bij mutatie vrijkomend aanbod zouden tot 2022 100 à 150 sociale huurwoningen extra nodig zijn. Er zijn momenteel 2.630 sociale huurwoningen in Baarn. Een streefvoorraad zou dan circa 2.750 sociale huurwoningen zijn. In de Visie Wonen 2007 is daarbij nog de kernvoorraad benoemd: alle huurwoningen tot € 485 en de helft van de huurwoningen tussen € 485 en € 520 (prijspeil 2006). Met de huidige ‘staatssteunregels’ is deze definitie niet meer relevant (zie vervolg). Bij de gewenste omvang van de sociale sector zijn twee cruciale nuanceringen te plaatsen: • In de eerste plaats sluit de samenstelling van de sociale huursector niet aan bij de behoefte (te veel eengezinswoningen, te weinig nultredenwoningen). Daarom is transformatie van het sociale huursegment gewenst. • In de tweede plaats zijn per 1 januari 2011 de wettelijke eisen ten aanzien van onder meer toewijzing van sociale huurwoningen aangescherpt. Om voor borging van leningen door het WSW in aanmerking te blijven komen, moet minimaal 90% van de sociale huurwoningen (prijs tot € 665) aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.085 worden toegewezen. Hogere inkomens dan deze € 34.085 zullen buiten de sociale huursector een woning moeten vinden. Naar het zich laat aanzien heeft deze beschikking voor de gemeente Baarn een bovengemiddeld effect, met name voor de lage middeninkomens die hierdoor niet meer voor de sociale huursector in aanmerking komen. Bij een inkomen van € 34.085 kunnen zij maximaal een woning van € 140.000 kopen. Deze zijn in Baarn niet beschikbaar. Door deze ontwikkelingen zijn nog beperkte toevoegingen in het sociale huursegment gewenst. Meer aandacht is nodig voor het ‘gat’ tussen de huur- en koopsector. Dit gat treft vooral (lagere) middeninkomens; in het bijzonder jonge huishoudens en gezinnen met (jonge) kinderen. Jonge huishoudens Binnen de lage en middeninkomens vragen jonge huishoudens, waaronder ook starters, in het bijzonder aandacht. Een deel van hen is inwonend en gaat voor het eerst zelfstandig wonen. Veel van deze jongeren vertrekken uit Baarn voor studie, werk of relatie. Als zij in Baarn willen starten willen zij vaak een goedkoop huurappartement. Dit aanbod is in Baarn redelijk aanwezig, maar komt onvoldoende beschikbaar, omdat er geen doorstroming is.

- 23 -

Voor jonge huishoudens (tot 30 jaar) en gezinnen met (jonge) kinderen is dit anders. Zij willen stappen in hun wooncarrière zetten. Zij geven daarbij ook aan dat als zij dit niet vinden in Baarn, zij ook elders kijken. Dit kan leiden tot verlies van deze groep en daarmee tot een snellere afname van het aantal gezinnen in Baarn. De voorkeur gaat uit naar enerzijds goedkope koopwoningen (tot € 200.000, liefst nog aanzienlijk goedkoper tot € 150.000) of anderzijds een eengezinskoopwoning tussen € 200.000 en € 250.000. In deze segmenten zijn er in Baarn beperkte mogelijkheden. Het jaarlijkse tekort in deze segmenten is berekend op 25 eengezinskoopwoningen tot € 200.000 en 20 eengezinskoopwoningen tussen € 200.000 € 250.000. Om de positie van deze jonge huishoudens te verbeteren, zijn de afgelopen jaren al de nodige maatregelen genomen. Zo is een renteloze lening (starterslening) ingesteld, zijn regels rond woonruimteverdeling aangepast, verkoopt Eemland Wonen woningen met een kortingsconstructie (KoopGarant) en is het plan ’t Geerke met succes ontwikkeld. Uit het woningmarktonderzoek blijkt ook dat gezinnen met oudere kinderen beperkt verhuisgeneigd zijn. Zij willen zich nog wel verbeteren in woonsituatie, lukt dat niet dan blijft men wonen waar men nu woont.

Beleid De gemeente kiest voor aanbod van voldoende sociale huurwoningen door dit aanbod met per saldo 100 à 150 woningen tussen 2012 en 2022 uit te breiden. Accent krijgt het verruimen van mogelijkheden voor de middengroepen. Nieuwbouw in het goedkope koop- of dure huursegment zijn daarvoor nodig. Daarnaast zal de gemeente samen met marktpartijen afspraken maken over de inzet van financiële arrangementen als Koopgarant of nieuwbouw van duurdere huurwoningen. Concreet komt dit tot uitdrukking in de volgende ontwikkelingsrichtingen: • Verkoop sociale koopwoningen: De gemeente zal met Eemland Wonen afspraken maken om de verkoop van huurwoningen te intensiveren. Eemland Wonen heeft 60

- 24 -

•

•

woningen gelabeld voor reguliere verkoop en 215 woningen voor verkoop onder Koopgarant. Van deze woningen zijn er inmiddels 28 verkocht (situatie 1 september 2011). De verkoop vordert gestaag. Een versnelling in verkoop is gewenst, door meer woningen te labelen voor verkoop. Dit leidt niet tot een vermindering van het sociaal huuraanbod, omdat hier nieuwbouw van nultredenhuurwoningen tegenover staat. Nieuwbouw woningen voor koopstarters en gezinnen met kinderen: In het nieuwbouwprogramma neemt de gemeente, aanvullend op de verkoop door Eemland Wonen, koopwoningen tot € 200.000 en tussen € 200.000 en € 250.000 op. De gewenste toevoeging in deze segmenten tot 2022 is respectievelijk 225 en 175 woningen. De gemeente geeft prioriteit aan ontwikkelingen met een substantieel aandeel goedkope koopwoningen. Daarnaast daagt de gemeente ontwikkelaars uit om goedkope koopconcepten tot € 150.000 te ontwikkelen. Ook nieuwbouw van duurdere huurwoningen (boven € 665) behoort tot de mogelijkheden. Woningcorporaties kunnen voor deze woningen geen geborgde leningen meer aantrekken, waardoor zij exploitatie in dit segment moeilijk kostendekkend kunnen maken. De gemeente zoekt met corporaties en beleggers naar nieuwe mogelijkheden in het dure segment. Ondersteuning van de vraagzijde: Naast de kant van het aanbod (nieuwbouw, aanpassing woningvoorraad) is ook ondersteuning van de vraagzijde nodig. De gemeente heeft reeds een renteloze lening beschikbaar (starterslening). Deze is momenteel vrijwel geheel opgebruikt. Ook naar de toekomst kan een dergelijke lening een bijdrage blijven leveren aan de kansen van koopstarters / middeninkomens. De beschikbare middelen hiervoor zijn echter beperkt en kan slechts een beperkt aantal (tiental) mensen helpen. De gemeente wil met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting (SvN) onderzoeken of nieuwe leningsvormen mogelijk grootschaliger ingezet kunnen worden, gebruikmakend ook van de middelen in de gemeentelijke Reserve Volkshuisvesting.

Maatregelen 5. Afspraken maken met Eemland Wonen over intensiveren verkoop sociale huurwoningen, deels in de vorm van Koopgarant. 6. Met corporaties en beleggers contact leggen voor realisatie woningen in duurdere huursector (voor inkomens vanaf € 34.085). 7. Samen met SvN onderzoek doen naar effectieve inzet renteloze lening. Woningbouwprogramma I. Per saldo toevoegen 100 / 150 sociale huurwoningen. II. Per saldo toevoegen 225 koopwoningen tot € 200.000, met de uitdaging voor ontwikkelende partijen om ook woningen onder € 150.000 te realiseren. III. Per saldo toevoegen 175 koopwoningen € 200.000 - € 250.000.

- 25 -

- 26 -

7. Senioren Nu al heeft Baarn een relatief oude bevolking. Het aandeel mensen op leeftijd groeit de komende jaren verder. Het etiket senioren wordt op een brede groep geplakt. Soms wordt als grens 55 jaar en ouder genomen, soms 65 jaar en soms 75 jaar. In de Baarnse huisvestingsverordening geldt een grens van 65 jaar en ouder. Al deze leeftijdsgroepen groeien in Baarn, met 15% tot 20% in tien jaar tijd. Dit was en is aanleiding om de nodige aandacht te besteden aan de veranderende huisvestingsvraag als gevolg van de vergrijzing: door nieuwbouw van geschikte woningen en door het zoeken naar kansen voor het geschikt maken van bestaande woningen en woonomgeving. Uit het Manifest ouderenhuisvesting 2020 en het woningmarktonderzoek blijkt een jaarlijks tekort van 30 voor ouderen geschikte woningen. Bij de nieuwe Visie Wonen zijn er verschillende redenen om het beleid voor deze doelgroep goed tegen het licht te houden: • Er is meer aandacht nodig voor de verscheidenheid binnen de ‘seniorendoelgroepen’. Het gaat weliswaar om mensen vanaf 65 jaar; maar in zeer verschillende leeftijden, generaties, inkomensgroepen en vitaliteit. Bij aanbod wordt er snel en eenzijdig gekeken naar appartementen, terwijl uit het woningmarktonderzoek bleek dat ook een wezenlijk deel van de senioren in een ‘grondgebonden’ woning wil wonen. • Meer en meer blijkt dat senioren wel nadenken over verhuizen, maar dit beperkt doen. Hierdoor is de afgelopen jaren de vraag naar ‘nieuwe’ geschikte woningen nog wel eens overschat. • Vanuit het Wmo-beleid, waarin eigen verantwoordelijkheid centraal staat, zullen mensen meer en meer zelf oplossingen moeten zoeken om goed zelfstandig te kunnen wonen. Deze ontwikkelingen leiden tot een andere visie op de vraag naar geschikte woningen: meer kansen benutten in de bestaande woningen van senioren (vitaal en minder vitaal). Beleid De gemeente vindt het belangrijk dat mensen ook op hogere leeftijd in hun vertrouwde omgeving kunnen wonen. Bij voorkeur is dat in de eigen woning, desgewenst ook in een andere (nieuwe) woning. De grootste groep senioren wil in de eigen woning blijven wonen. De mogelijkheden voor aanpassing van de huidige woning moeten beter benut worden. • Voor huurwoningen heeft Eemland Wonen de afgelopen jaren de nodige maatregelen genomen, met name bij woningen aan de Doormanlaan. Daarnaast zijn er plannen om de Sonneveltflat (136 woningen, niet specifiek gelabeld voor senioren) met lift bereikbaar te maken Sterrensysteem: woningen zijn geclassificeerd op toegankelijkheid. Dit gebeurt door middel van een sterrensysteem. In dit systeem en de Schaepmanflats (72 worden woningen voorzien van een, twee, drie of vier sterren. Hoe bestaande woningen, niet beter toegankelijk, hoe meer sterren. specifiek gelabeld voor 1 ster: De woning is zonder trappen bereikbaar en gelijkvloers. 2 sterren: De woning is rollatortoegankelijk en -doorgankelijk. senioren) naar drie sterren 3 sterren: De woning is rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk. te tillen. Van de 248 voor 4 sterren: De woning is rolstoeltoegankelijk en -doorgankelijk. senioren gelabelde wonin-

- 27 -

gen hebben er 105 twee of minder sterren. Deze woningen zijn nauwelijks op te plussen en zullen de komende jaren hun functie voor senioren verliezen. Per saldo blijft de voorraad geschikte huurwoningen met deze ingrepen op een gelijk niveau. • Voor eigenaar-bewoners wil de gemeente een gerichte marketingstrategie opzetten om bewoners te informeren en adviseren over woningaanpassingen. Dit sluit aan bij het uitgangspunt van het Wmo-beleid: ‘voorkomen is beter dan genezen’. De gemeente vraagt bij de uitwerking van deze strategie advies van de seniorenraad, het gehandicaptenplatform en de Woon Advies Commissie (WAC), om zo goed aan te sluiten bij de overwegingen van de doelgroep. Daarbij ziet de gemeente het als haar verplichting om de woonomgeving zoveel mogelijk geschikt te maken voor senioren. Dit pakt zij op via haar inzet voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte. Om het lang zelfstandig wonen te ondersteunen wil de gemeente in samenwerking met aanbieders van wonen, diensten, welzijn en zorg komen tot optimaal aanbod als men aangewezen raakt op zorg. Dit is van belang voor het gevoel van veiligheid in de eigen omgeving. Ook het aanbrengen van Domotica-voorzieningen kan hieraan bijdragen. Voor nader beleid over deze ketensamenwerking, zie volgende hoofdstuk.

Naast aanpassing van bestaande woningen, zal voor een deel ook nieuwbouw op locaties nabij ontmoetingsplekken en het centrum van Baarn bijdragen aan het vervullen van woonwensen van senioren. Dit draagt tevens bij aan een stukje doorstroming en het ‘passender’ bewonen van de bestaande voorraad. • Bij jongere senioren tot 65 jaar zijn vooral koopappartementen tussen € 200.000 en € 300.000 in trek. De komende tien jaar zullen 100 van dergelijke woningen toegevoegd moeten worden. Dit zal vooral door nieuwbouw moeten gebeuren. • Voor senioren vanaf 65 jaar zijn vooral huurwoningen in trek; zowel in de vorm van appartementen als in de vorm van een bungalow. Geschikte huurappartementen zijn

- 28 -

•

er voldoende, na de aanpassingen die Eemland Wonen doet (Schaepmanflat en Sonneveltflat, die daarmee voor een brede doelgroep, inclusief senioren, geschikt zijn). Toevoeging is vooral nog gewenst bij grondgebonden woningen. Per saldo zouden er zo tot 2022 200 nultredenhuurwoningen toegevoegd moeten worden (bij voorkeur grondgebonden). Een bijzondere woonvorm is het groepswonen voor ouderen. Baarn kent nu twee complexen: De Kwekerij en Vlinthof. Daarnaast is de Zilvervloot in ontwikkeling. De woonvormen komen tot stand doordat mensen elkaar vinden (coöptatie). De gemeente geeft geen prioriteit aan de verdere ontwikkeling van groepswonen.

Maatregelen 8. Marketingstrategie voor informatie en aanpassingsmogelijkheden bestaande koopwoningen uitwerken, met advies van de seniorenraad, het gehandicaptenplatform en de WAC. 9. In beleid voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte aandacht besteden aan de toegankelijkheid van de woonomgeving. Woningbouwprogramma IV. Per saldo toevoegen 100 koopappartementen tussen € 200.000 en € 300.000. V. Per saldo toevoegen 200 nultredenhuurwoningen.

- 29 -

- 30 -

8. Wonen met zorg Al jaar en dag is het beleid erop gericht dat mensen met een (intensieve) zorgvraag de zorg in een zo normaal mogelijke leefsituatie zouden moeten krijgen. Het aantal plaatsen in zorginstellingen moet worden afgebouwd (extramuralisering). Door marktwerking wordt van zorgaanbieders verwacht dat zij inspelen op de wensen van hun klanten; de zorgvragers. Deze algemene lijn volgt de gemeente Baarn. Ook in Baarn zullen mensen zo lang mogelijk in hun bekende woonsituatie zorg moeten kunnen ontvangen. Laat onverlet dat de gemeente een verantwoordelijkheid houdt voor mensen met een zorgbehoefte. Een passend woonzorgaanbod is voor hen noodzakelijk. Nog altijd zal meer zorg in een zo normaal mogelijke woonsituatie geboden moeten worden. Deels kan dat in bestaande woningen, deels zijn hiervoor ook specifieke woonzorgconcepten nodig. Daarbij gaat het nadrukkelijk niet alleen om concepten voor ouderen. Uiteraard zijn er onder de zorgdoelgroepen verhoudingsgewijs veel senioren. Er zijn echter ook jongeren die zorg vragen, en veel senioren zijn buitengewoon vitaal. De behoefte per doelgroep voor Baarn is als volgt. Tabel 8.1: Gemeente Baarn, normatieve behoefte woonzorgarrangementen 2010-2020 Aanbod 2010 Verzorgd wonen: Dit zijn zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Deze woningen liggen bij voorkeur in een woonservicegebied en een 134 zorgunit is in de nabije omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn. Beschermd wonen: Individuele, maar niet zelfstandige wooneenheden, met 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht, gemeenschappelijke ruimte en zorgruimte (bijv. verzorgingshuis, gezinsvervangend tehuis) • Ouderen (grotendeels psychogeriatrisch) 272 • Lichamelijke e/o verstandelijke beperking 792* • Mensen met een psychiatrische beperking (GGZ) 28** * Dit is inclusief aanbod van Amerpoort / Sherpa met een bovenlokale functie. ** Inclusief bovenlokale functie. Bron: IWZ-kengetallen Companen, Monitor Wel Thuis 2010, gemeente Baarn.

•

Er is een behoorlijke aanvullende behoefte aan woonconcepten voor zorgvragers. Actueel rijksbeleid rond scheiden van wonen en zorg laat zien dat bij een bepaalde groep zorgvragers (vanaf zorgzwaartepakket 3 – ZZP3) de behoefte aan specifieke verzorgd- en beschermd wonenconcepten (voorlopig) blijft bestaan (zie kader). Voor hen zijn tot 2020 90 extra plaatsen ten opzichte van de situatie in 2010 gewenst. Daarnaast zijn eenheden

Behoefte 2015

2020

340

370

320 80 40

360 80 40

In 2012 zal het Ministerie van VWS voor de ‘lichte’ zorgzwaartepakketten (zzp’s 1 en 2) het scheiden van wonen en zorg doorvoeren. Dit betekent dat op de lange termijn ook bewoners van verpleeghuizen en gehandicapten in instellingen huur zullen moeten gaan betalen en dat de vergoeding van de overheid voor huisvestingskosten vervalt. Waar mogelijk zal dit per 2014 ook voor de zzp’s 3 en 4 doorgevoerd worden. In de jaren daarna komen ook de hogere zzp’s aan de beurt. De verwachting is dat daarmee wonen in een zorgcentrum voor deze groepen onder (financiële) druk komt te staan en mensen er meer voor kiezen om in een normale woonsituatie zorg te krijgen.

- 31 -

•

•

‘kleinschalig beschermd wonen’ voor mensen met een psychische beperking gewenst. Voor overige zorgvragende ouderen (waaronder lichtere zorgzwaarte, ZZP1 en -2) is sprake van scheiden van wonen en zorg. Volgens de inventarisatie van Wel Thuis zijn voor hen in 2020 nog 370 verzorgd wonenconcepten gewenst. Tijdens de klankbordgroep is door zorginstellingen de verwachting uitgesproken dat zij niet zozeer op zoek zijn naar specifieke ‘zorgwoningen’. Zij zullen in hun huidige omgeving en doorgaans ook hun huidige woning blijven wonen. De toevoeging van geschikte woningen voor senioren voorziet in deze behoefte (zie vorige hoofdstuk). Bij eenheden beschermd wonen voor mensen met een verstandelijke beperking is het aanbod van Amerpoort / Sherpa voor een bovenlokale behoefte. De Visie Wonen 2007 zette in op extramuralisering (meer wonen in de wijken) en omgekeerde integratie (ruimte voor niet-zorgvragers op de instellingsterreinen). Dit is tot op heden niet van de grond gekomen, met name door beperkte financiële mogelijkheden.

In de Visie Wonen 2007 koos de gemeente voor de inrichting van woonservicegebieden. Het plan Oosterhei zou hiervan de eerste concrete uitwerking zijn. Dit plan is door een aantal ontwikkelingen niet meer actueel. We zien bij aanbieders van diensten een voortgaande schaalvergroting. De nabijheid van diensten in de buurt is ondergeschikt aan de te leveren kwaliteit, mede gevoed door slimme technieken waardoor afstand er steeds minder toe doet. Daarnaast moeten partijen die in het woonservicegebied een plek zouden krijgen meer hun financiële mogelijkheden in acht nemen. In het licht van een efficiënte en toekomstbestendige inzet van middelen, is het niet reëel om het concept woonservicegebied nog voor Baarn toe te passen. Beleid De gemeente kiest bij de woonzorgontwikkeling de volgende uitgangspunten: • De gemeente gaat uit van de verantwoordelijkheid en kracht van mensen zelf. Mensen zullen in hun eigen netwerk, onder andere door mantelzorg, zorg moeten organiseren. De gemeente faciliteert dit door individuele verstrekkingen vanuit de Wmo (onder andere woningaanpassingen), waardoor mensen in staat zijn in hun sociale omgeving te kunnen blijven wonen en functioneren. Het beleid voor aanpassen van bestaande woningen (zie hoofdstuk ‘senioren’) ondersteunt dit. • Omdat de gemeente niet meer inzet op de realisatie van specifieke woonservicegebieden, wordt de ketensamenwerking tussen aanbieders van wonen, diensten, welzijn en zorg voor heel Baarn (inclusief Lage Vuursche en Eembrugge) van belang. Afstemming tussen aanbieders is gewenst voor een (kosten)efficiënt en volledig aanbod. De gemeente neemt hierin het voortouw. Binnen de samenwerking kunnen afspraken gemaakt worden over de inzet voor nieuwe technologieën: te denken is aan Domotica. Hiermee kan een hoogwaardiger zorgniveau gespreid over de kern aangeboden worden. De gemeente initieert dit door partijen bij elkaar te brengen. De partners zullen het uit moeten voeren. • In de derde plaats is, als mensen daadwerkelijk minder goed ter been worden, de nabijheid van voorzieningen gewenst. De gemeente wil dan aansluiten bij reeds aanwezige voorzieningen in het centrum van Baarn. Op niet al te grote afstand van het centrum zullen bij voorrang woonzorgarrangementen toegevoegd moeten worden. Dan gaat het in bijzonder om extra plaatsen voor verpleeghuiszorg (ZZP3 en hoger, in het bijzonder voor mensen met psycho-geriatrische aandoeningen). De

- 32 -

gemeente zal in overleg gaan met zorgaanbieder en zorgkantoor, met als inzet om het aantal plaatsen voor verpleeghuiszorg (PG) te verhogen naar 360 plaatsen in 2020, en 40 plaatsen voor GGZ-zorg. Een specifiek vraagstuk voor Baarn betreft de toekomst van de serviceflats. De gemeente Baarn kent een aantal particuliere serviceflats: onder andere Amaliagaarde, Koningsburcht, Roosterhoeck. De meeste van deze serviceflats zijn woontechnisch verouderd (kleine plattegrond), hebben een lage verkoopprijs (tot € 150.000) met hoge servicekosten (rond € 550 per maand). De hoge servicekosten beperken de verkoopbaarheid van woningen, hetgeen soms tot (tijdelijke) leegstand leidt. Enkele serviceflats zoeken naar nieuwe concepten om het beheer op een andere wijze te organiseren, bijvoorbeeld door verkoop van flats aan Eemland Wonen. De woningen die Eemland Wonen zo verwerft hebben een andere doelgroep dan de traditionele doelgroep voor sociale huurwoningen. Daarom heeft adverteren van deze woningen via Woonmarkt geen meerwaarde. Mogelijke kansen liggen er om het serviceconcept te wijzigen, waarbij deze meer als maatwerk worden ingezet en er meer aandacht is voor sociale aspecten (zoals ontmoeting). Bij de ketensamenwerking rond wonen-diensten-welzijn-zorg kan gezocht worden naar partijen die gezamenlijk met de Vereniging van Eigenaren van de serviceflats een nieuw serviceconcept ontwikkelen. De gemeente faciliteert eigen initiatieven van de Verenigingen om tot nieuwe concepten te komen, door contacten met partijen tot stand te brengen en ontwikkelingen (ruimtelijk) mogelijk te maken. Baarn heeft een belangrijke huisvestingsfunctie voor mensen met een verstandelijke beperking, op de locaties van Sherpa en Amerpoort. Beide instellingen hebben nog altijd, net als bij de Visie Wonen 2007, de wens om te komen tot omgekeerde integratie. Voorlopig komt dit niet van de grond, vanwege financiële beperkingen. De gemeente voert hier nu geen actief beleid op, maar werkt - afhankelijk van de in te dienen plannen mee als beide instellingen hier vervolgstappen in willen zetten. Maatregelen 10. Bevorderen ketensamenwerking van aanbieders wonen, diensten, welzijn en zorg om zo te komen nieuwe initiatieven; te denken is aan experimenten rond Domotica. 11. De gemeente faciliteert eigen initiatieven van serviceflats om te komen tot nieuwe serviceconcepten. Woningbouwprogramma VI. Per saldo toevoegen van 90 eenheden beschermd wonen (PG) voor senioren; hiertoe organiseert de gemeente overleg met zorgaanbieders en het zorgkantoor. VII. Per saldo toevoegen van 12 eenheden beschermd wonen voor mensen met een psychiatrische beperking.

- 33 -

- 34 -

9. Programmering en uitvoering De gemeente wil ten behoeve van haar gewenst toekomstscenario voor de woningmarkt actief sturing geven aan het woningbouw- en herstructureringsprogramma. Dit moet bijdragen aan de gewenste evenwichtige woningvoorraadontwikkeling voor Baarn. In de eerste plaats door richtingen aan te geven voor woningbouw per locatie. In de tweede plaats door inzet van het formele instrumentarium vanuit de Wet ruimtelijke ordening. Bij de uitwerking van het woningbouw- en herstructureringsprogramma heeft de gemeente gekozen voor een pragmatische benadering; zodat het beleid ook uitvoerbaar is. Vaststaande plannen en herstructurering in de bestaande voorraad geven de randvoorwaarden. Nieuwe initiatieven (en aanpasbare plannen) zijn hierop aanvullend. Woningbouwprogrammering voor evenwichtiger bevolkingsopbouw Voor een evenwichtiger bevolkingsopbouw, en om ruimte te bieden aan trends als vergrijzing, kiest de gemeente enkele inhoudelijke uitgangspunten voor het woningbouwprogramma. Hierbij gaan we uit van toevoeging van 700 woningen in de periode 2012-2022. De huidige harde en zachte plannen voorzien samen in het aantal van circa 700 woningen. Dit is inclusief grote locaties als Noordschil (270 woningen), Laanstraat (106 woningen), Schoonoord (35 woningen), Zilvervloot (28 woningen) en Parkgebouw (28 woningen). Daarnaast moet ook nog rekening gehouden worden met planuitval. 1 Rekening houdend met planuitval zullen circa 1.000 woningen in de plancapaciteit beschikbaar moeten zijn. In de Structuurvisie zullen hiervoor de ruimtelijke kaders worden uitgewerkt: I. Per saldo 100 à 150 sociale huurwoningen toevoegen. II. en III. Prioriteit geven aan plannen die bijdragen aan het vullen van het demografisch gat door te bouwen voor middengroepen (jongeren, gezinnen met kinderen): o Voor koopstarters / jongeren tot 30 jaar (225 goedkope koopwoningen) o Voor gezinnen met (jonge) kinderen (175 koopwoningen tussen € 200.000 en 250.000) IV. en V. inspelen op de behoefte door vergrijzing: 300 woningen, waarvan 100 2 koopappartementen en 200 huurwoningen . Dit is in de volgende tabel weergegeven.

1

2

Wij zijn uitgegaan van een percentage planuitval van 30%. Dit is een gangbaar percentage op basis van ervaringen in heel Nederland. Het percentage is hoger / lager afhankelijk van de specifieke woningbouwlocaties. Dit programma voor senioren draagt bij aan doorstroming in de bestaande woningvoorraad. Indirect komen hierdoor ook nog woningen beschikbaar voor jonge huishoudens. Met deze (beperkte) doorstroming is bij de opstelling van het woningbouwprogramma rekening gehouden.

- 35 -

Tabel 9.1: Overzicht gewenste toevoeging per doelgroep en woningmarktsegment 2012-2022 Woning Huur Eengezins < € 665 Appartement < € 665 Nultredenwoning < € 665 Nultredenwoning > € 665 Overig > € 665 Koop Eengezins < € 200.000 Eengezins € 200-250.000 Appartement < € 200.000 Appartement € 200-300.000 Overige vrije sector

Doelgroep Gezinnen Jongeren /senioren Senioren Senioren Middeninkomens

toevoegen 700 woningen

+150 +50

Jonge huishoudens /koopstarters Jonge huishoudens /gezinnen Jonge huishoudens /koopstarters Senioren Overig

Totaal

Totaal < € 665 per saldo toevoeging 100 à 150 woningen

+135 +175 +90 +100 0 +700

Aanpassing plannen om ambities waar te maken Aanpassingen in de bestaande voorraad en in ‘harde’ plannen voorzien reeds in een deel van de gewenste toevoegingen. Voor een deel zal (her)programmering bij ‘zachte’ plannen en bij nieuwe plannen nog moeten voorzien in aanvullingen. • Voor jonge huishoudens, gezinnen en middeninkomens is het programma in goedkopere koopsegmenten nog ontoereikend. Nieuwe en zachte locaties moeten hierop inspelen. • Voor senioren zouden op zachte en nieuwe locaties nog extra woningen toegevoegd moeten worden, zowel in de huur- als de koopsector. Bij onderhandelingen voor herprogrammering op zachte locaties en bij nieuwe locaties volgt de gemeente de volgende differentiatie (van de toe te voegen woningen, liggen 300 vast in ‘harde’ plannen. 400 woningen zullen dus op andere locaties toegevoegd moeten worden; vaak op bekende locaties / zachte plannen en deels ook op nog te vinden locaties / nieuwe initiatieven). De gemeente past dit programma toe op locaties vanaf 30 woningen. Tabel 9.2: gewenste samenstelling zachte (en nieuwe) locaties, groter dan 30 woningen Woning Aandeel programma Huur Nultredenwoning < € 665 Nultredenwoning > € 665 Koop Eengezins < € 200.000 Eengezins € 200-250.000 Appartement < € 200.000 Appartement € 200-250.000 Overig

15-20% 10-15% 10-15% 35-40% 5-10% 5-10% 0%

Totaal

+400

Wonen met zorg In het voorgaande overzicht zijn onzelfstandige woonzorgeenheden niet opgenomen. In dat segment is toevoeging van 90 plaatsen voor ouderen gewenst. In harde plannen zijn nu 32 plaatsen opgenomen. In zachte plannen nog eens 24 plaatsen. Locaties voor bijna 35 plaatsen moet nog gevonden worden. Daarnaast is er nog behoefte aan 12 extra plaatsen begeleid wonen voor mensen met een psychiatrische aandoening.

- 36 -

Realisatie bouwprogramma Met deze Visie Wonen geeft de gemeente prioriteit aan de gewenste ontwikkeling van het wonen. Harde bouwplannen zijn daarbij een gegeven. Zachte plannen en nieuwe initiatieven zijn hierop aanvullend. De gemeente wil dan ook sturen op een goede invulling van zachte plannen en nieuwe initiatieven. Dit doet zij als volgt: • Bij zachte plannen treedt de gemeente in overleg met ontwikkelende partijen om de gewijzigde marktomstandigheden te bespreken, en waar mogelijk en nodig de fasering en programmering daar aan te passen. Op deze wijze moeten behoefte en verdeling van plannen naar typologie en locatie in de loop van de tijd beter op elkaar afgestemd raken. • De gemeente sluit voor nieuwe initiatieven met ontwikkelende partijen anterieure overeenkomsten af. Dit gebeurt in overleg en samenwerking. Het genoemde programma is hierbij leidend, voor wat de gewenste aandelen sociaal. • De gemeente neemt in de anterieure overeenkomst dan wel het bestemmingsplan randvoorwaarden op ten aanzien van het gewenste aandeel sociale woningbouw. Monitoring De gepresenteerde woningbouwplanning betreft een momentopname. De komende jaren zal de woningmarkt weer wijzigen. Zo zijn recent de normen voor hypotheekverstrekking weer aangescherpt. Hierdoor veranderen de marktverhoudingen weer licht; ten gunste van goedkopere marktsegmenten. Dan is het waardevol om plannen bij te kunnen sturen. Daarom wil de gemeente de voortgang in plannen goed bijhouden. Dit geeft zicht op programmaniveau of de gestelde doelen bereikt worden. Daarmee is er steeds een actueel inzicht dat bij onderhandelingen rond woningbouwplannen kan worden benut. Jaarlijks actualiseert de gemeente in het kader van monitor haar programma. Hiermee heeft zij een instrument als bouwsteen voor de woningprogrammering. Voorts wil de gemeente Baarn de dynamiek op de woningmarkt structureel volgen, bij voorkeur samen met de corporaties. Zo houdt zij zicht op veranderingen op de woningmarkt en kan zij tijdig inspelen op tegenvallende of ongewenste ontwikkelingen. De gemeente stelt hiertoe jaarlijks een overzicht van een beperkt aantal kengetallen op: • Nieuwgebouwde woningen per jaar, inclusief samenstelling. • Verkoopprijzen in de bestaande woningvoorraad per type. • Aantal toegekende startersleningen. • Mutaties in de huursector. • Aantal verkochte huurwoningen (inclusief aantal aangeboden woningen / verkoop onder bijvoorbeeld Koopgarant). • Groei en samenstelling bevolking (inclusief de vergelijking hoe deze zich verhoudt met de prognose). Naast het verzamelen van cijfers wil de gemeente ook met haar partners in overleg blijven over veranderende omstandigheden. Zo krijgt de gemeente steeds een actueel beeld van de markt en houden de partners van de gemeente zicht op het gemeentelijk beleid.

- 37 -

Naast de jaarlijkse monitoring ligt een vierjaarlijkse actualisering van beleid voor de hand: elke vier jaar veranderen de bestuurlijke context en de situatie op de woningmarkt dusdanig, dat een algehele actualisering van de Visie Wonen gewenst is.

- 38 -

2012

2012

Betrokken partijen

2011

Doorlopend

Acties Kwaliteit wonen en woonomgeving 1. Uitwerken ruimtelijk beleid in de Toekomstvisie 2030 en structuurvisie. 2. Met ontwikkelende partijen (corporaties, projectontwikkelaars, aannemers) anterieure afspraken maken over prioriteitstelling in grootte en uitrusting woning en geschiktheid (sterrensysteem). Het advies van de WAC is hierbij van grote waarde. 3. Na vaststelling Toekomstvisie / structuurvisie 2030 nieuwe ruimtelijke beleid verwerken in welstandsbeleid. 4. Samen met provincie en omliggende gemeenten energiebesparingscampagnes voor bestaande woningen opzetten. Inzet voor starters, gezinnen en inkomensgroepen op de woningmarkt 5. Afspraken maken met Eemland Wonen over intensiveren verkoop sociale huurwoningen, deels in de vorm van KoopGarant. 6. Met corporaties en beleggers contact leggen voor realisatie woningen in duurdere huursector (voor inkomens vanaf € 34.085). 7. Samen met SvN onderzoek doen naar effectieve inzet renteloze lening. Senioren 8. Marketingstrategie voor informatie en aanpassingsmogelijkheden bestaande koopwoningen uitwerken, met advies van de seniorenraad, het gehandicaptenplatform en de WAC. 9. In beleid voor beheer en onderhoud van de openbare ruimte aandacht besteden aan de toegankelijkheid van de woonomgeving. Wonen met zorg 10.Bevorderen ketensamenwerking van aanbieders wonen, diensten, welzijn en zorg om zo te komen nieuwe initiatieven; te denken is aan experimenten rond Domotica. 11. De gemeente faciliteert eigen initiatieven van serviceflats om te komen tot nieuwe serviceconcepten. Woningbouwprogramma I. Per saldo toevoegen 100 / 150 sociale huurwoningen. II. Per saldo toevoegen 225 koopwoningen tot € 200.000, met de uitdaging voor ontwikkelende partijen om ook woningen onder de € 150.000 te realiseren.

Jaar gereed

In het schema is aangegeven welke partijen bij de verschillende acties een rol spelen. G= Gemeente C= Corporaties B= Bewoners(belangenorganisaties) W= Welzijnsaanbieders Z= Zorginstellingen M= Marktpartijen, projectontwikkelaars

Jaar start

Uitvoeringsprogramma De inzet vanuit deze Visie Wonen komt naast het woningbouwprogramma neer op de volgende activiteiten:

G G, C, M

2013

2014

G, B

2013

2014

G, B

2012

2013

G, C

2012

G, C, M

2012

2013

G

2013

2014

G, B

2016

G, C, W, Z, M

2013

2014

G, C, Z

G, C, M G, C, M

- 39 -

Betrokken partijen

Doorlopend

Jaar gereed

Jaar start

Acties III. Per saldo toevoegen 175 koopwoningen € 200.000 € 250.000. IV. Per saldo toevoegen 100 koopappartementen € 200.000 € 300.000. V. Per saldo toevoegen 200 nultredenhuurwoningen. VI. Per saldo toevoegen van 90 eenheden beschermd wonen voor senioren (PG), hiertoe organiseert de gemeente overleg met zorgaanbieders en het zorgkantoor. VII. Per saldo toevoegen van 12 eenheden beschermd wonen voor mensen met een psychiatrische beperking

G, C, M G, C, M G, C, M G, C, M

G, C, M

Bijlage 1: Evaluatie actiepunten Visie Wonen 2007 Korte toelichting op voortgang uitvoering

Maatregelen 1.

Maken van prestatieafspraken met woningcorporaties

2.

Aanpassing van het woonruimteverdelingssysteem

3.

Nieuwbouw van geschikte woningen in de kernvoorraad

4.

Nieuwbouw van goedkope, flexibele huurwoningen Onderzoek naar tussenvormen van huur en koop Verkoop van huurwoningen

5. 6.

7.

Nieuwbouw groeiwoningen koopwoningen

en

sociale

8.

Actief ontwikkelen Oosterhei

9.

Inzetten op extramuralisering Santvoorde en Amerpoort/Sherpa

woonservicegebied

10. In nieuwbouw streven naar 100% levensloopbestendige appartementen en aanpasbare eengezinswoningen 11. Verruimen van bestemmingsplancriteria eenvoudige aanpassingen

12. Verzilverd Wonen inzetten

13. Inzetten van voorgestelde nieuwbouwprogramma

Juni 2008: Prestatieafspraken met Gooi en Omstreken vastgesteld Februari 2010: Prestatieafspraken met Eemland Wonen vastgesteld Gerealiseerd in 2007: - De gemeente labelt sociale huurwoningen voor jongeren waarbij ernaar gestreefd wordt om het aantal woningen per doelgroep te labelen naar evenredigheid - Van de vrijkomende sociale huurwoningen wijst de gemeente 30% toe aan huishoudens uit Baarn (lokaal maatwerk) Project gerealiseerd: deel van de woningen van project Namaste. Project Namaste heeft een specifieke doelgroep. Project gerealiseerd: project Namaste (48 appartementen). Gerealiseerd in 2008, behandelt in informatiebrief raad 17 november 2008. Eemland Wonen wil middels KoopGarant de volgende huurwoningen verkopen: - 44 appartementen Zeeheldenbuurt - 23 appartementen gerenoveerde Schaepmanflat - 188 eengezinswoningen Bloemenbuurt en 80 woningen overig. Na huuropzegging worden deze woningen op de vrije markt aangeboden Het Gooi en omstreken heeft geen voornemens bestaande huurwoningen in Baarn te verkopen Sociale koopwoningen gerealiseerd; project Reigerstraat (12 woningen), project ‘t Geerke (33 woningen), project de Kwekerij (12 woningen). Het project Parkgebouw bevind zich in de planontwikkelingsfase. Eemland Wonen streeft naar start bouw tweede kwartaal 2012. - in 2010 is project Namaste opgeleverd waar cliënten van Amerpoort en Sherpa zelfstandig kunnen wonen. - geen ontwikkelingen ten aanzien van Santvoorde. Bij projecten de Wiekslag en de Kwekerij zijn afspraken gemaakt met partijen om levensloopbestendig te bouwen. Voor zover de bestemmingsplannen niet de gewenste bouw- en gebruiksmogelijkheden bieden ten behoeve van zorg, is er met een relatief eenvoudige procedure medewerking te verlenen. Sprake moet zijn van een WMO- of CIZ-indicatie. Beleid (o.a. hiervoor) is nog in ontwikkeling, maar er wordt al wel naar gehandeld. Eemland Wonen heeft het concept Zorgeloos Wonen ontwikkeld, een variant op het Verzilverd Wonen. Zorgeloos Wonen duidt op de constructie dat Eemland Wonen appartementen in particuliere serviceflats verwerft van eigenaar-bewoner. Deze laatste huren vervolgens hun appartement tegen 0 euro per maand van Eemland Wonen Via monitoring en planningslijsten wordt de voortgang bewaakt. De uitvoering loopt in de pas met de ambities uit de Visie Wonen.

-1-

Korte toelichting op voortgang uitvoering

Maatregelen 14. Zoeken naar kansen voor restopgave geschikte woningen.

invulling

15. Kernvoorraad op peil houden (2.400-2.500 woningen) 16. Samen met corporaties zoeken naar kansen voor opplussen.

17. Nieuwbouw van dure woningen boven € 450.000. 18. Uitwerken nieuwbouwplannen Noordschil en Drakenburgergracht

19. (Pro) actief uitwerken van stedenbouwkundige randvoorwaarden bepaalde locaties

20. Uitvoering Visie Wonen monitoren en evalueren

periodiek

21. Continueren starterslening

22. Jaarlijkse rapportage meerjarenprogramma nieuwbouw

-2-

In het kader van op te zetten structuurvisie (2011) zullen mogelijke bouwlocaties onder de loep worden genomen In 2010 was de beschikbare kernvoorraad 2.630 woningen. De kernvoorraad is hiermee op peil Eemland Wonen heeft in 2009/2010 een onderzoek uitgevoerd naar het opplussen van een aantal complexen en heeft voornemens de fysieke toegankelijkheid van onder andere de complexen Sonneveltflat en Schaepmanflat te verbeteren. Het complex Doormanlaan is inmiddels gerealiseerd Projecten gerealiseerd; De kwekerij (57 woningen), Buitenplaats Petra (27 woningen), de Ruyterhof (25 woningen), diverse projecten bestaande uit 1 of 2 woningen De woningbouw voor particulieren op het terrein van Sherpa en Amerpoort gaat niet door, vanwege het ontbreken van financiële middelen voor de opwaardering van de Oud-Eemnesserweg. Opwaardering van deze weg was nodig, omdat het plan onder andere lag op afsluiting van de Zandheuvelweg en al het doorgaande verkeer over de Oud-Eemnesserweg zou moeten worden geleid. Of en wanneer deze plannen doorgaan, is niet bekend. Nieuwbouwplannen ten behoeve van zorg kunnen wel doorgaan; daar wordt momenteel door de zorginstellingen aan gewerkt. Voor Noordschil zijn plannen in voorbereiding, maar is de uitwerking hiervan vertraagd. Met de Visie Wonen heeft de gemeente een duidelijk handvat om voor concrete nieuwbouwlocaties (volkshuisvestelijke) randvoorwaarden uit te werken. Hiermee kan de gemeente initiatieven en plannen van corporaties, projectontwikkelaar en andere partijen toetsen (denk aan Noordschil, ’t Geerke, De kwekerij, Laanstraat). Eveneens is dit de basis voor bestemmingsplanwijzigingen met de hierbij behorende procedures voor inspraak. De gemeenteraad stelt de randvoorwaarden (visie ) voor nieuwbouwlocaties vast. De uitvoering wordt jaarlijks gemonitord middels meerjarenrapportage woningbouw. Er heeft geen tussentijdse evaluatie Visie Wonen plaatsgevonden De gemeente verstrekt bij sociale koopprojecten veelal startersleningen aan starters uit Baarn (projecten Reigerstraat, ’t Geerke (totaal 9). Daarnaast zorgt de gemeente ervoor dat (overige) starterswoningen worden aangeboden in een tussenvorm van huur/koop (bijvoorbeeld KoopGarant bij 12 woningen project de Kwekerij) Jaarlijks in december aangeboden aan de gemeenteraad

Bijlage 2: Begrippenlijst Aangepaste woningen Woningen die zijn aangepast voor mensen met een lichamelijke beperking, door bijvoorbeeld een hellingbaan voor de voordeur, verbrede deuren, geen drempels, speciale voorzieningen in de badkamer. Anterieure overeenkomst

Een vrijwillige (privaatrechtelijke) overeenkomst tussen de overheid en een grondeigenaar over de ontwikkelingsmogelijkheden en – voorwaarden (financieel, programmatisch, ruimtelijk) op een locatie van de grondeigenaar.

Beschermd wonen

Individuele, maar niet zelfstandige wooneenheden, met 24-uurs begeleiding, zorg en toezicht, gemeenschappelijke ruimte en zorgruimte (bijv. verzorgingshuis, gezinsvervangend tehuis) voor ouderen, mensen met lichamelijk eo verstandelijke beperking, mensen met een psychische beperking

Doorstromer

Woningzoekende die bij verhuizing een woning achterlaat.

Dure huurwoning

Huurwoning met een huurprijs vanaf € 665.

Eigen behoefte

Woningbehoefte voor de opvang van de vraag die vanuit de huidige bevolking ontstaat.

Eengezinswoning (definitie WoON)

Ook wel grondgebonden woning, de typen lopen uiteen van een tussenwoning en hoekwoning tot twee onder een kap, villa en landhuis.

Extramuralisering

De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mogelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend.

Goedkope koopwoning

Koopwoningen met een verkoopprijs tot € 200.000.

Harde plannen

Plannen waarvoor een publiekrechtelijke mogelijkheid voor woningbouw is gecreëerd. Het gaat dan om een vastgesteld globaal bestemmingsplan met uitwerkingsbevoegdheid of een vastgesteld bestemmingsplan (gedetailleerd) / uitwerkingsplan. Ook privaatrechtelijke overeenkomsten, kunnen behoren tot harde plannen.

Meergezinswoning

Ook wel aangeduid als gestapelde woning. Een deel van een gebouw met meerdere woningen, zoals een flatwoning, appartement, galerijflat, etagewoning, boven- en benedenwoning, portiekwoning of maisonnette.

Middeninkomen

Huishouden met een inkomen tussen € 34.085 en € 43.000.

Nultredenwoning

Woningen die zonder trappen van buiten af bereikbaar zijn en waarbij de zogenaamde ‘primaire ruimten’(keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaapkamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken.

Ontgroening

De demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel jongeren tot 25 jaar afneemt.

Plancapaciteit

Bekende locaties voor woningbouw en het aantal woningen dat naar verwachting daar gebouwd kan worden, ongeacht de procedurele status. Plancapaciteit leidt niet altijd tot realisatie.

Sociale huurwoning

Huurwoning met een huurprijs tot € 665.

Starter

Huishouden dat voor verhuizing niet zelfstandig woonde en daarna hoofdbewoner van een woning is.

-3-

Sterrensysteem

Woningen zijn geclassificeerd op toegankelijkheid. Dit gebeurt door middel van een sterrensysteem. In dit systeem worden woningen voorzien van een, twee, drie of vier sterren. Hoe beter toegankelijk, hoe meer sterren. 1 ster: De woning is zonder trappen bereikbaar en gelijkvloers. 2 sterren: De woning is rollatortoegankelijk en -doorgankelijk. 3 sterren: De woning is rolstoeltoegankelijk en rollatordoorgankelijk. 4 sterren: De woning is rolstoeltoegankelijk en -doorgankelijk.

Vergrijzing

De demografische trend waarbij in de bevolkingssamenstelling het aandeel ouderen vanaf 55 jaar toeneemt. Soms spreken we over ‘dubbele vergrijzing’. Dan gaat het om de toename van het aandeel oudere ouderen (vanaf 75 jaar).

Verzorgd wonen

Dit zijn zelfstandige woningen in een complex, waarbij de zorg 24 uur per dag op afroep beschikbaar is. Deze woningen liggen bij voorkeur in een woonservicegebied en een zorgunit is in de nabije omgeving of binnen het complex aanwezig (zorgverleners moeten immers voortdurend paraat zijn). Het wonen kan individueel of samen zijn.

Wel Thuis

Wel Thuis! is het stimuleringsprogramme van de provincie Utrecht. Hiermee werkt de provincie aan een groter en gevarieerder aanbod van woningen met welzijn en zorg. Daarnaast verbetert zij de samenhang tussen wonen, welzijn en zorg. Doel: mensen die zorg nodig hebben de mogelijkheid bieden thuis te blijven wonen.

Wmo

Wet Maatschappelijke Ondersteuning; regelt een samenhangend aanbod van zorg- en welzijnsvoorzieningen die gemeente verstrekken aan mensen die zorg nodig hebben, bijvoorbeeld huishoudelijke verzorging, woningaanpassingen of vervoer naar dagactiviteiten; gericht op het bevorderen van maatschappelijke participatie en civil society; de wet vervangt de wet voorzieningen gehandicapten (wvg), de welzijnswet en delen van de AWBZ; ingevoerd op 01-01-2007.

Woonservicegebieden Een woonservicegebieden is een (deel van een) wijk of dorp waarin optimale condities zijn geschapen voor wonen met zorg en welzijn. Woonservicegebieden zijn een middel om zorg en diensten weer meer in de wijk te brengen, waardoor mensen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

-4-

Bijlage 3: Bevindingen polls gemeentelijke website e

1 serie stellingen over rol van de gemeente Als projectontwikkelaars en woningcorporaties woningbouwplannen ontwikkelen, moet de gemeente in afspraken met deze partijen afdwingen dat een deel van elk plan bestaat uit sociale woningbouw voor bijvoorbeeld starters en senioren

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50% Neutraal

60%

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Projectontwikkelaars en woningcorporaties kennen de woningmarkt en weten dus het beste welke nieuwbouw nodig is. De gemeente moet zich dan ook niet met nieuwbouw bemoeien

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50% Neutraal

60%

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

De gemeente moet via marketing en informatievoorziening ouderen stimuleren om hun woning geschikt maken voor de ‘oude dag'

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50% Neutraal

60%

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

De gemeente moet subsidie geven voor het verbeteren van koopwoningen; zoals energiebesparende maatregelen

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50% Neutraal

-5-

60%

70%

Mee oneens

80%

90%

Helemaal mee oneens

100%

AlBij woningbouwplannen gaat het gemeenschappelijke belang van voldoende woningen, voor het belang van omwonenden die bezwaren hebben tegen deze plannen

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50%

60%

Neutraal

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

De gemeente moet aan de ontwikkelaars van nieuwbouwwoningen geen aanvullende eisen stellen ten aanzien van geschiktheid voor ouderen, energiebesparing of architectuur

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50%

60%

Neutraal

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Ik vind dat de gemeente ervoor moet zorgen dat open plekken in mijn buurt niet bebouwd worden

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40%

Mee eens

50%

60%

Neutraal

70%

Mee oneens

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

e

2 serie stellingen over doelgroepen Het inwonertal van de gemeente Baarn moet minimaal gelijk blijven (ruim 24.000 inonwers). Er moeten dan ook voldoende woningen gebouwd worden om dit voor elkaar te krijgen

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

70%

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Om het vertrek van jongeren tegen te gaan, moeten meer plannen als ’t Geerke (met koopwoningen onder € 200.000) gebouwd worden

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

-6-

70%

80%

Helemaal mee oneens

90%

100%

Voor gezinnen met kinderen heeft Baarn voldoende te bieden: kinderopvang, scholen, verenigingen, winkels, werkgelegenheid

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

70%

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Als het bouwen van woningen voor gezinnen met jonge kinderen financieel niet uit kan, moet de gemeente het financiële tekort voor haar rekening nemen

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

70%

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

De meeste senioren wonen goed. De gemeente moet mensen helpen om in hun huidige woning te kunnen blijven wonen, ook als mensen minder mobiel worden. Het aanpassen van bestaande woningen verdient dan ook volop aandacht

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

70%

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Zorg moet voor iedereen in de eigen buurt geleverd kunnen worden. Hier zijn immers de sociale contacten. De kosten die met een dergelijke spreiding van zorgvoorzieningen samenhangen, moeten zorgaanbieders dan wel voor hun rekening nemen

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

70%

80%

90%

100%

Helemaal mee oneens

Regionale verdeling van huurwoningen is positief voor mensen uit Baarn. Hierdoor kunnen zij namelijk in de hele regio een woning zoeken

0%

10%

20%

30%

Helemaal mee eens

40% Mee eens

50% Neutraal

60% Mee oneens

-7-

70%

80%

Helemaal mee oneens

90%

100%

Bijlage 4: Woningbouwplanning, bestaande plannen en nieuwe initiatieven Toevoeging 700 woningen 2012 tot 2022 Woning

Huur Eengezins < € 665 Appartement < € 665 Nultredenwoning < € 665 Nultredenwoning > € 665 Overig > € 665 Koop Eengezins < € 200.000 Eengezins € 200-250.000 Appartement < € 200.000 Appartement € 200-300.000 Overige vrije sector totaal

Gewenste toevoeging

Verkoop huurwoningen

Harde* plannen

Indicatie zachte plannen

Totaal harde en zachte plannen

Restant toevoeging tov harde plannen

Percentage restant toevoeging

A

B

C

D

E=B+C+D

F=A-B-C

% van F

+32 +22 +72 0 +3

-6 +38 +83

-79 +40 +155 0 +3

Negatief 0 +78 +50

15-20% 10-15%

0 +7 +43 +71 +55 +305

+35 +86 +17 +3 +99 +355

+115 +118 +75 +79 +154 +660

+55 +145 +30 +25 0 +400

10-15% 35-40% 5-10% 5-10% 0% 100%

-105 -20 +150 +50

+135 +175 +90 +100 0 +700

+80 +25 +15 +5 0

* harde plannen zijn plannen met een formele ruimtelijke planstatus, of een onderhandelingssituatie waar planaanpassing niet meer haalbaar is.

•

Ambitie starters, gezinnen, middengroepen: Voor deze doelgroepen is het programma in goedkopere koopsegmenten nog ontoereikend. Nieuwe locaties moeten hierop inspelen. Daarnaast moet het aandeel woningen voor deze doelgroepen in zachte programma’s opgevoerd worden. o Tot € 200.000 zou op zachte en nieuwe locaties samen ruimte gevonden moeten worden voor in totaal 70 eengezinswoningen en 40 appartementen. Dat is 18% van de capaciteit op zachte en nieuw te vinden locaties. o In het segment eengezinswoningen tussen € 200.000 en € 250.000 zou op zachte en nieuwe locaties samen een programma van 170 woningen gerealiseerd moeten worden, ofwel 28% van het programma op nieuw te vinden locaties.

-8-

•

Ambitie senioren: voor senioren zouden op zachte en nieuwe locaties nog ruim 125 woningen toegevoegd moeten worden, waarvan 50 in het segment boven € 665. Dit betekent 12% op deze locaties in het sociale segment en 8% in het segment boven € 665. In de koopsector zouden nog 25 appartementen voor senioren op zachte en nieuwe locaties toegevoegd moeten worden: 8% van het programma.

Eemland Wonen heeft 285 woningen gelabeld voor verkoop, hiervan zijn 28 per 1 september 2011 verkocht. Resteren nog 247 te verkopen woningen. Daarvan wordt een deel in tien jaar tijd verkocht. Deels worden die verkocht via reguliere verkoop (volledige marktprijs), deels via Koopgarant (met korting). Op grond van dit vertrekpunt zijn we tot de volgende verdeling van aantallen gekomen: • Wij gaan uit van verkoop in tien jaar tijd van circa 50% van de gelabelde woningen. • Wij gaan uit van reguliere verkoop in de prijsklasse € 200.000-250.000 • Wij gaan uit van verkoop met koopgarant in de prijsklasse tot € 200.000 • Wij gaan ervan uit dat de verkoopresultaten gelijk zijn voor de verschillende woningmarktsegmenten. Dit heeft de volgende consequenties voor het programma: Reguliere verkoop (€ 200.000-250.000) 50 eengezinswoningen: 25 verkoop in tien jaar 10 meergezinswoningen: 5 verkoop in tien jaar Verkoop Koopgarant (tot € 200.000) 180 eengezinswoningen: 80 verkoop in tien jaar 35 meergezinswoningen: 15 verkoop in tien jaar

-9-