Wonen boven winkels: evenwicht voor resultaat
Egbert Kalle SOAB Adviseurs Woning en Leefomgeving 26 juni 2014
Inhoud 1. 2. 3. 4.
Vooraf Evenwicht De schijf van 5 Ter afsluiting
Vooraf • Oorspronkelijke doelstelling (Breda) – Bouwkundige kwaliteit (KGB) – Veiligheid – Bewoners terug in de stad (verbetering leefklimaat)
• Inmiddels doelstelling verbreed – Ondersteuning diversiteit en aantrekkelijkheid centrum – (aanvullende financiële) basis voor onderhoud-en restauratiebeleid
• Wonen boven winkels voor bepaalde categorie investeerders aantrekkelijk vanwege hoog rendement • Investeringen sluiten niet altijd aan bij ambitie gemeente
Evenwicht • Wonen boven winkels is een complex beleidsterrein: – Veel stakeholders met eigen belangen: gemeenten, eigenaren, retailers, organisaties ondernemers- en bewonersverenigingen – Veel verschillende categorieën eigenaren: • Klassieke ondernemer/erfgenamen • Kleine beleggers (korte termiijn, hoog rendement) • Institutionele retail-beleggers – Onderworpen aan veel ontwikkelingen: (bv crisis in vastgoed, retail, en woningmarkt, bevolkingsontwikkeling en woningvraag)
• Evenwicht in benadering: de schijf van 5
De schijf van 5 Niet in volgorde van belangrijkheid • Rendement op basisinvestering • Contractdiscontinuïteit • Inpassing in de scope van de eigenaar • Voldoende bouwkundig perspectief • Inspirerend beleid met bruggenbouwer
Rendement op basisinvestering • Rendement in de verhuur van winkelruimte onder druk (omzetafhankelijk, moeizame verhuur, welkomstpremies etc) • Zeker op de niet A+locaties woningrendement mogelijk goede aanvulling • Beleggers sturen op rendement – Institutioneel: • vaak middellange termijn met exitstrategie (in eigen markt) • Wonen boven winkels goede mogelijkheid, mits verkoopbaarheid bezit en toekomstige retailfunctie niet in gevaar – “Klein”: hoog aanvangsrendement, korte termijn
Contractdiscontinuïteit • Contracten vaak voor langere periode en over het hele pand • Zonder contractaanpassing wonen boven winkels vaak niet mogelijk • Bij huuropzegging en bij onderhoudsingrepen wel mogelijkheden • Door crisis in de retail veel vragen om contractaanpassingen: biedt mogelijkheden • Urgentie om te verhuren bij leegstand groter dan om te investeren
Inpassing in de scope van de eigenaar • Wonen boven winkels niet perse de interesse van de eigenaar: – Institutioneel: • beleggen in retail niet gelijk aan beleggen in woningen, andere markt en beheerorganisatie • Investeringsmiddelen voor wonen boven winkels geen core business, haalt ruimte weg voor eigen bedrijfsvoering • Investeringen kunnen elkaar in de toekomst bijten – Klein: snel rendement, kleine woningen, korte eenvoudige procedures – Klassiek: bang voor aanloopinvestering en lange terugverdientijd
Bouwkundig perspectief • Ontsluitingsmogelijkheden • Voldoende basis voor brandveiligheid en constructieve veiligheid • Zonder grote constructieve ingrepen moeten kwalitatief goede woningen te realiseren zijn • Achterstallig onderhoud moet te overzien zijn • Monumentenstatus kan voordeel en nadeel zijn
Inspirerend beleid • Binnenstadsvisie en plaats/mogelijkheden wonen boven winkels • Duidelijke doelstellingen • Korte en transparante toetsingsprocedures • Bouwbesluit bestaande toestand • Goede communicatie: taal stakeholders en oog voor (markt)ontwikkelingen • Verantwoordelijke bruggenbouwer • Creatieve oplossingen • Ondersteuning bij go-no go beslissingen
Ter afsluiting • Wonen boven winkels onderdeel van een integrale centrumbenadering en in zich zelf een integrale benadering: de schijf van 5 • Momenten, doelstellingen en ambities van de stakeholders zijn niet dezelfde maar moeten wel gelijk gericht worden • Integrale coördinatie (bruggenbouwer en stimulator) • We doen het niet voor niets: – Wonen boven winkels versterkt de leefbaarheid en de economisiche weerbaarheid van het centrum – Wonen boven winkels inspireert
