Evaluatie Wonen Boven Winkels. Utrecht 2005

Evaluatie Wonen Boven Winkels Utrecht 2005

2 | Evaluatie Wonen boven winkels - Utrecht 2005

Voorwoord Voor u ligt het rapport Evaluatie Wonen Boven Winkels Utrecht. Hierin staan de resultaten van de inspanningen van de gemeente bij het realiseren van woningen in leegstaande verdiepingen boven winkelpanden in het centrumgebied. Het rapport geeft vooral een beeld van de situatie vanaf 1998, maar biedt ook een terugblik op de inspanningen van de jaren ervoor. Al in de jaren zeventig van de vorige eeuw werd geconstateerd dat de leegstand boven winkels niet goed was voor de historische binnenstad op velerlei terrein. Niets floreert beter in een binnenstad waarin een gezonde mix bestaat van wonen, werken, winkelen, er op een aangename manier kunnen verblijven. In de jaren tachtig zijn de eerste serieuze stappen gezet het wonen boven winkels te stimuleren. Met wisselend succes. Pas in de tweede helft van de jaren negentig is een stap voorwaarts gemaakt, de belangrijkste periode waarover dit rapport gaat. Het gemeentebestuur heeft de doelstelling van het project ‘Wonen Boven Winkels’ steeds met overtuiging ondersteund. Het resultaat mag er dan ook zijn: Bijna 230 woningen boven winkels zijn inmiddels gerealiseerd. Gelet op de resultaten elders is dit voor Utrecht een opsteker. Overigens is dit resultaat zeker niet alleen de verdienste van de overheid. Het is toch vooral te danken aan de tomeloze inzet en het enthousiasme van de betrokken eigenaren. Zij verdienen de pluim voor de gezamenlijke inzet en de resultaten tot nu toe. Het voorliggende rapport doet een aantal aanbevelingen voor de komende jaren. Met meer maatwerk kunnen zowel afzonderlijke als complexe projecten ook in de toekomst worden gerealiseerd. U zult het met ons eens zijn dat een voortdurend succes van Wonen Boven Winkels alleen mogelijk is met de gezamenlijke inzet van overheid en eigenaren.

mr. J.H.C. van Zanen, wethouder monumenten

Evaluatie Wonen boven winkels - Utrecht 2005 | 3

afb. 1 Restauratiewerkzaamheden ter hoogte van de Oude Gracht 137


Proloog Midden jaren negentig van de twintigste eeuw; Lopend door de Utrechtse binnenstad hangt er op sommige plaatsen in de avonduren een sinistere sfeer. Een sfeer die opgeroepen wordt door duistere vensters met flarden van versleten vitrage of gordijnen, getekend door stof en vuil. Het zijn de vensters van leegstaande of in de avonduren niet gebruikte bovenverdiepingen…..of woont er soms toch een student? Vaak is het echter inderdaad een leegstaande bovenwoning. De eigenaar heeft zeker het gevoel dat zijn belang vooral op de beganegrond ligt, daar wordt het verdiend! De onderzone is al even vrolijk en tekent zich door rolluiken en hekken om baldadige lieden en duistere figuren te weren. Het verkeren in die omgeving roept onbewust een onbehaaglijk gevoel op. Schimmen schieten door de duisternis en kijken schichtig om zich heen, men voelt zich vast niet veilig.

Doorlopend kom je over de Oudegracht, een van Utrechts drukste plekken, tussen de Viebrug en het stadhuis. Ook hier zijn ‘s avonds lege donkere vensters te bespeuren. Bij een kolossaal pand kun je door de vensters naar binnen gluren, donker en verlaten. We zweven als het ware door een venster en kijken in een ruimte op de verdieping, haveloos, wildweg lopende balkconstructies want beneden wilden ze een vrije overspanning. Met deze ruimte kun je niets meer, het wordt tijd dat daar wat aan gedaan wordt. Kijk verderop hangt een bord aan een gevel, er wordt gewerkt. Zou het dan toch….

Naast het gevoel van onveiligheid in de avonduren krijgt men een geheel ander gevoel wanneer overdag de betreffende panden worden aanschouwd. Troosteloos en verwaarloosd staan ze er bij, boven de op zich al vaak lelijke begane grond, of wat daar van over is in geval van de inloopwinkel, tekent de ongeïnteresseerdheid van de eigenaar zich af in verveloze kozijnen, slechte dakgoten en losliggende dakpannen. Rondkijkend vraag je, je af, of je soms in een achterbuurt beland bent. Maar nee, het blijkt een toplocatie, een van Utrechts drukst bezochte winkelstraten. De huurprijzen zullen hier niet mis zijn. Op deze vrijdagavond staat in een deuropening een vergenoegde uitbater. Hij heeft deze week een mooie omzet gedraaid…. aan het pand waarin zijn nering zich bevindt is dat niet af te lezen. De verhuurder strijkt de penningen op met een al even tevreden gevoel. Nog een paar jaar, dan verkoopt hij de tent. Anders moet hij onderhoud plegen…


Inhoudsopgave Proloog

5

1. Inleiding

8 8 8 9

1.1 Aanleiding 1.2 Geschiedenis 1.3 Achtergronden

2. Beleid vanaf 1998 2.1 Uitgangspunten 2.2 Projectstructuur 2.3 Werkwijze

3. Evaluatie 3.1 Methodiek 3.2 Resultaten 3.2.1 Interviews 3.2.2 Kwantitatieve analyse 3.2.3 Terugblik interne organisatie 3.2.4 Enquête monumentengemeenten

4. Aanbevelingen

11 11 13 14 17 17 17 17 17 17 19

4.1 Doelstelling 4.2 Marktontwikkeling 4.3 Instrumentarium 4.3.1 Subsidie haalbaarheidsonderzoek 4.3.2 Subsidie voor het realiseren van woningen 4.4 Organisatie 4.5 Werkgebied. 4.6 Financiering

21 21 21 21 21 22 23 25 25

Epiloog

26

Bijlagen

29 30 33 38 39 44 46

1. 2. 3. 4. 5. 6.

Overzicht projecten tot en met 2002 Vergelijkend onderzoek andere gemeenten Rekenmodel subsidie huurwoningen Interviews Tussenbalans Indicatief onderzoek Bestuursinformatie.

Colofon


48

afb. 2 Lijnmarkt 23,25; realisatie 1998


1. Inleiding 1.1 Aanleiding Het gemeentebestuur zet zich al meer dan tien jaar actief in voor het project Wonen Boven Winkels. In 1999 is de reguliere inzet met een extra impuls verhoogd. Na een periode van tien jaar is het goed de balans op te maken als voorbereiding op de keuzes voor een vervolg op dit succesvolle project. De eind 1998 door het college beschikbaar gestelde middelen voor het project zijn besteed aan zowel de interne en externe advisering en begeleiding als het subsidiëren van haalbaarheidsonderzoeken. Deze evaluatie heeft enerzijds tot doel de resultaten af te zetten tegen de geleverde inspanning op ambtelijk niveau en van andere betrokkenen. Anderzijds om tot een keuze te komen ten aanzien van voortzetting dan wel aanpassing van het beleid. De evaluatie is opgesteld door de sectie Monumenten van de Dienst Stadsontwikkeling en het bureau Akroconsult in Den Haag.

1.2 Geschiedenis Hoewel deze evaluatie betrekking heeft op de periode vanaf 1995 is het goed een stuk voorgeschiedenis de revue te laten passeren. Het aspect wonen in de binnenstad, waarvan het project Wonen Boven Winkels een exponent is, heeft al lange tijd de aandacht van bestuurders en maatschappelijk betrokkenen in Utrecht. Dit voert terug tot de omwenteling in het denken over de stedelijke ontwikkeling van de binnenstad in de jaren zeventig van de 20e eeuw. In de structuurvisie voor de binnenstad uit de jaren zeventig van de 20e eeuw wordt het wonen in de binnenstad als een belangrijke functie gezien voor het rehabiliteren van dit gebied. Het opnieuw benutten als woonruimte van bovenverdiepingen van winkelpanden was daarbij al snel een item, waarbij ook burgers zich in een vroeg stadium in de discussie mengden. In 1980 heeft een toenmalige projectgroep ‘Wonen in de binnenstad’ in een brief aan het college en de Raad haar zorg uitgesproken over het onttrekken van woonruimte boven winkels voor andere functies dan opslag, kantoor en dergelijke. Dit appèl had als resultaat dat ook reeds in 1980 een voorstel van de toenmalige Dienst Bouwen en Wonen is opgesteld voor de aanpak van deze ongewenste ontwikkeling. Eén van de locaties die indertijd als voorbeeldproject is genoemd is het bouwblokje aan de Steenweg en Voor Clarenburg met een ontsluiting via de Wijde Poort (het vinden van alternatieve ontsluitingen los van de winkelruimten is van oudsher één van de kernpunten voor de haalbaarheid van potentiële projecten).


In 1982 is een projectgroep opgericht om de uitvoering van deze voorstellen ter hand te nemen. Hoewel niet precies inzichtelijk is welk resultaat daaruit is gevolgd, heeft dit bij de Steenweg/ Voor Clarenburg niet tot een concreet project geleid. In 1985 is door Bouwfonds Advies een nota opgesteld over beleggen in de binnenstad. Ook hierin werd gewezen op de mogelijkheden van het benutten van de leegstaande woonruimte boven de winkels. In 1986 is, wellicht mede als gevolg hiervan, de Nota ‘Wonen boven winkels in de city’ opgesteld. In deze nota waren aspecten als meer sociale controle, levendigheid van het centrumgebied en rendement voor de eigenaren belangrijke uitgangspunten. In feite zijn dit nog altijd de dragers van het beleid. Eveneens in 1986 is een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijkheden voor Wonen Boven Winkels bij wederom Voor Clarenburg 2 t/m 6 en Steenweg 66 t/m 72. Dit heeft echter niet geleid tot realisering van woonruimte. In 1988 heeft de Raad ingestemd met de aanstelling van een gemeentelijk projectleider/ stimulator om het wonen boven winkels te bevorderen. Hiervoor werden naast advisering en begeleiding en het uitvoeren van haalbaarheidsonderzoeken ook subsidiemiddelen ingezet. Dit betrof met name volkshuisvestelijke subsidies voor woningverbetering. In opdracht van de gemeente heeft een architectenbureau in 1988 een projectvoorstel opgesteld en is de uitvoering hiervan ter hand genomen. In februari 1992 is een rapportage Wonen Boven Winkels gepresenteerd met de resultaten van de periode 1989 - 1991 op basis van het in 1988 ingezette beleid. Hoewel deze hier niet uitgebreid behoeft te worden aangehaald, kwam daaruit een aantal gegevens duidelijk naar voren; a) De inzet van de projectleider heeft gemeten naar het aantal gerealiseerde woningen weinig resultaat gehad; b) Er is slechts in beperkte mate inzicht geboden in het gebruik van de ruimten boven winkels; c) De belangstelling van eigenaren voor het project was gering. Uit het voorgaande blijkt dat het bij Wonen Boven Winkels gaat om een taaie materie, waarbij slechts moeizaam resultaat werd geboekt. In het hieronder aangehaalde projectvoorstel van oktober 1992 van het bureau Akro Consult is dan ook aangegeven dat tot dat moment slechts een gering aantal woningen was gerealiseerd, waarbij het relatief vaak ging om het verbeteren van bestaande woonruimte.

In 1992 was er dus wederom aanleiding voor een koerswijziging. In opdracht van de afdeling Bouwbeheer van de toenmalige Dienst Volkshuisvesting is een beleidsadvies opgesteld door het Adviesbureau voor Stadsontwikkeling Akro Consult te Den Haag. Uitgangspunten in dit advies waren ook toen het overtuigen van eigenaren en de realisering van projecten op basis van vrijwilligheid. Aansluitend is met de nodige publiciteit een externe projectleider van dit bureau gevestigd in het Wijkbureau Binnenstad. Na een wat meer vraaggerichte opstelling is in 1995 een heroverweging gedaan van de gewenste aanpak. Dit resulteerde in een officiële herstart van het project met de restauratie van het pand Lijnmarkt 23 - 25. Bij deze herstart is gekozen voor een meer actieve benadering.

en het intensiveren van de woonfunctie. De vraag naar woonruimte in het centrumgebied vertoont sindsdien een stijgende lijn. Een van de negatieve factoren, met name in het kernwinkelgebied, was en is de leegstand van bovenverdiepingen van winkelpanden. Het sociale klimaat en de leefbaarheid van het gebied worden hierdoor negatief beïnvloed. Het Wonen Boven Winkels is vanuit deze conclusie een strategisch onderdeel van het gemeentelijk beleid ten aanzien van de binnenstad en een sturingsinstrument ter verbetering van de leefbaarheid. In de Ontwikkelingsvisie voor de Utrechtse Binnenstad is aangegeven dat het project Wonen Boven Winkels een belangrijke bijdrage levert aan de verbetering van de leefbaarheid en de veiligheid van de binnenstad.

In het kader van de gewijzigde aanpak is door middel van een rapport van augustus 1996 van de afdeling Bestuursinformatie van de Dienst Secretarie, inzicht verkregen in de opstelling van eigenaren van winkelpanden ten aanzien van het herontwikkelen van bovenverdiepingen tot woonruimte. Opmerkelijk hierbij was de, ten opzichte van ervaringen in het verleden, grote respons van 61% op de door Bestuursinformatie uitgezette enquête. Deze enquête heeft informatie opgeleverd over de ervaringen van eigenaren met het functioneren van de binnenstad, over de mogelijkheden van afzonderlijke panden en de betrokkenheid van eigenaren. Deze betrokkenheid is zeer gedifferentieerd, met - zoals enigszins te verwachten - opvallende verschillen tussen particuliere eigenaar-winkeliers en de meer institutionele beleggers en hun beheerders. In het rapport van Bestuursinformatie is een aantal aanbevelingen opgenomen met als kernpunten integrale en gedifferentieerde aanpak, kortom maatwerk. Hierop wordt in de hierna volgende evaluatie nader ingegaan.

1.3 Achtergronden In de jaren zeventig van de 20e eeuw is het denken over de inrichting van de binnenstad ingrijpend gewijzigd. In die periode is de opvatting over met name het verkeersbeleid en daar aan gekoppelde doorbraken door het centrumgebied, een rondweg via singeltracé et cetera omgebogen in een meer behoedzame wijze van omgaan met de bestaande historisch gegroeide structuur van de binnenstad. Dit heeft geleid tot een uitgebreid verbeterprogramma voor de binnenstadsbebouwing door middel van gebiedsgerichte projecten voor woningverbetering. Het Springhaverproject in het gebied tussen de Springweg, de Haverstraat en de Oudegracht is hiervan een sprekend voorbeeld. Dit proces heeft geleid tot rehabilitatie van grote delen van de binnenstad


afb. 3 Steenweg 49; gerealiseerd 1999


2. Beleid 2.1 Uitgangspunten Sinds de herstart van 1995, met een project aan de Lijnmarkt, is in eerste instantie voortgeborduurd op het bestaande beleid. Hierbij ging het om de herontwikkeling van afzonderlijke panden. Het beleid sinds 1999 vindt zijn oorsprong in het collegebesluit van eind 1998 en de in de voorgaande jaren opgebouwde ervaring. In het advies aan B&W is indertijd ook gerefereerd aan suggesties van de toenmalige Raadscommissie Ruimtelijke Ordening en Wonen van november 1996. De commissie heeft daarbij uitgesproken dat met maatwerk waarschijnlijk meer resultaat te behalen valt. De commissie heeft indertijd gevraagd, gelet op de dure meters winkeloppervlak en -front, meer te kijken naar de mogelijkheden van alternatieve ontsluitingen. Bij een pandsgewijze benadering is een steeg of binnenterrein echter niet altijd aanwezig. Dit heeft geleid tot het model van clustergewijze aanpak, waarbij meerdere panden via een gezamenlijke toegang kunnen worden ontsloten. Hoewel het streven een meer clustergewijze aanpak is worden afzonderlijke panden - daar waar zich kansen voordoen - evengoed aangepakt. Dit leidt tot een gedifferentieerd beleid met meer aandacht voor het gewenste maatwerk en kan leiden tot een hogere woningproductie.

van het project. Het Wijkbureau Binnenstad kan daarbij een goede ingang zijn om organisaties op het gebied van de detailhandel bij de discussie rond het thema Wonen Boven Winkels te betrekken. Bij de uitvoering van het project zijn de volgende instrumenten ingezet:

Haalbaarheidsonderzoek Om de ontwikkelingsmogelijkheden van een pand te onderzoeken kan een haalbaarheidsonderzoek worden uitgevoerd. Een haalbaarheidsonderzoek wordt in opdracht van de eigenaar van een pand uitgevoerd door een architect of bouwkundig adviesbureau. Dit instrument is met name bedoeld als stimuleringsmaatregel. Door middel van een dergelijk onderzoek kunnen eigenaren overtuigd worden van de mogelijkheid tot herontwikkeling van de verdiepingen van een pand. Op basis van de uitkomst van een dergelijk onderzoek kan dan een concreet plan worden ontwikkeld. Om de uitvoering van een haalbaarheidsonderzoek te stimuleren wordt een subsidie van 50% verleend, met een maximum van € 1.815,-.

Deze andere strategie heeft vanaf 1998 bij de uitvoering van het project geleid tot een koerswijziging ten opzichte van het beleid sinds 1995. Naast de stimulering en begeleiding van afzonderlijke objecten is de aanpak nog meer gericht op gebiedsgerichte integrale projecten waarbij veelal meerdere eigenaren zijn betrokken. Enerzijds is deze lijn ingezet vanwege de omvang en uitstraling van het beoogde effect van dergelijke projecten, anderzijds is gebleken dat de woningproductie bij de afzonderlijke objecten min of meer stagneert. Ondanks de behaalde resultaten gaat het hierbij nog altijd om een uitermate taaie materie. Als voorbeeld hiervan kan worden vermeld dat de inspanningen voor het blok Steenweg - Voor Clarenburg nog altijd niet tot een concreet project hebben geleid. Wel is ook in de afgelopen jaren contact geweest met de huidige eigenaren van de panden aan de Steenweg en architectenbureau Monk heeft een schetsvoorstel gemaakt voor appartementering en ontsluiting met een +1 niveau via de Wijde Poort. Eigenaren blijven om verschillende redenen huiverig en hebben soms duidelijk andere belangen dan het algemeen belang van woonruimte, leefbaarheid en een sociaal veiliger binnenstad. Samenwerking met andere spelers in het actiegebied is een van de uitgangspunten bij de uitvoering


Subsidie Wanneer woningen worden gerealiseerd in de huursector kan per gerealiseerde woning een subsidie worden verkregen. Voor zelfstandige woningen betreft dit een subsidie met een maximum van € 6.807,-. Voor onzelfstandige woningen waarbij sprake is van het delen van woontechnische voorzieningen als keuken en dergelijke geldt een maximum van € 3.403,-. De toekenning van een subsidie vindt plaats op basis van een exploitatieberekening (zie bijlage 3). Deze berekening is gebaseerd op aanloopverliezen in de eerste tien jaar van de exploitatie die ontstaan uit de verhouding tussen de afschrijving van de investering en de huurinkomsten. Naast een op basis van de realisering van woningen toegekende subsidie, kan er sprake zijn van andere subsidiemogelijkheden. In geval het pand een beschermd gemeentelijk monument of een beeldbepalend pand in het Beschermd Stadsgezicht is, kan voor het herstel van het casco een subsidie in het kader van MPS/ISV worden verkregen. Bij Rijksmonumenten kan een subsidie worden verstrekt op basis van het Besluit Rijkssubsidiëring Restauratie Monumenten 1997 (BRRM). Combinaties met subsidies die geen betrekking hebben op het bouwkundig herstel van een pand en de verbouw tot woningen zijn in het kader van deze evaluatie niet nader onderzocht (bijvoorbeeld subsidie in het kader van milieumaatregelen).

Begroting projectkosten 1999 - 2002 In 1998 is een projectbudget toegekend voor een periode van vier jaar. Daarbij is aangegeven dat gezien de complexiteit van het project Wonen Boven Winkels het bepalen van een benodigd jaarlijks budget niet eenvoudig is. Op basis van een aanname is in 1999 een budget beschikbaar gesteld van € 113.446,- per jaar. De dekking van dit budget is geregeld via bijdragen afb. 4 overzicht van de dekking van het totale budget

Woonruimteonttrekkingsfonds MPS Flexibiliseringsmiddelen Totaal

uit Flexibiliseringsmiddelen, het Woonruimteonttrekkingsfonds en MPS/ISV, zoals vermeld in afbeelding 4. Na 2002 kon geen gebruik meer gemaakt worden van de bijdrage uit het Meerjarenprogramma Stadsvernieuwing. Het beschikbare budget voor 2003 was € 100.000,-; in 2004 werd € 60.000,- vrijgemaakt.

Kosten 1999 - 2002 Wanneer we de kosten van het project over de periode 1999 - 2004 analyseren leidt dat tot de volgende conclusies (afb. 5). Hierbij is een verdeling gemaakt in interne- en externe organisatiekosten, subsidies voor haalbaarheidsonderzoeken en subsidies voor gerealiseerde woningen. Aangezien in deze tabel de inzet in het kader van Wonen Boven Winkels is aangegeven zijn andere soorten subsidies buiten beschouwing gelaten. Het bedrag en daarmee het aantal subsidies voor gerealiseerde woningen blijft achter bij de prognose. Hoewel in 1999 en 2000 respectievelijk eenentwintig en zeventien projecten zijn uitgevoerd, zijn er in die jaren geen subsidies uitgekeerd. Dit komt doordat in veel gevallen op basis van een haalbaarheidsonderzoek of een ontwikkelingsadvies van Akro Consult is gekozen voor ontwikkelen van woningen in de koopsector. In een enkel geval heeft de toegepaste berekening bij de realisering van huurwoningen niet geleid tot het toekennen van een exploitatiesubsidie. Het resultaat over 2002 is beïnvloed doordat subsidie voor een in 2000 afgerond project door bijzondere omstandigheden pas in 2002 is uitbetaald. De kosten van het extern projectbureau Akro Consult waren met name in 1999 en 2000 hoger dan begroot. Enerzijds strookt dit met het aantal projecten eind jaren negentig, anderzijds is het een gevolg van de toenemende complexiteit van de projecten, die een intensievere voorbereidng vroegen. Deze extra inspanningen worden echter gecompenseerd door het veel lagere bedrag

€ 77.442,€ 136.134,€ 240.504,€ 454.080,-

(ƒ 170.000,-) (ƒ 300.000,-) (ƒ 530.000,-) (ƒ 1.000.000,-)

Het budget voor de ´extra impuls 1999´was als volgt opgebouwd: inhuur externe coördinator € 154.284,opstelling ontwikkelingsvisies/schetsen € 18.152,personele kosten intern/extern € 18.152,diverse kosten (voorlichting et cetera) € 18.152,subsidie haalbaarheidsonderzoeken € 63.528,subsidie realiseren woningen € 183.320,Totaal € 455.588,-

(ƒ 340.000,-) (ƒ 40.000,-) (ƒ 40.000,-) (ƒ 40.000,-) (ƒ 140.000,-) (ƒ 400.000,-) (ƒ 1.000.000,-)


1999

2000

2001

2002

2003

2004

Totaal

Kosten DSO Extern projectbureau Subsidies haalbaarheidsonderzoeken Woningsubsidies

25.453 45.561 14.023

15.172 33.842 5.449

15.193 25.473 0

17.042 24.796 8.707

12.155 0 1.815

23.220 12.085 0

108.235 141.757 29.994

0

0

40.884

81.774

17.016

0

139.674

Totaal per jaar in €

85.037

54.463

81.550

132.319

30.986

35.305

419.660

aan woningsubsidies. De kosten van het projectbureau vertonen wel een dalende lijn. Vanaf 1999 is meer inzet gepleegd voor de mogelijkheden op het gebied van clustergewijze aanpak en is het aantal afzonderlijke projecten gedaald. De interne begeleidingskosten lopen min of meer in de pas met die van het projectbureau. Na een lichte daling ten opzichte van 1999 zijn deze min of meer constant.

2.2 Projectstructuur De organisatie wordt aangestuurd vanuit de Dienst Stadsontwikkeling. De bestuurljke verantwoordelijkheid lag oorspronkelijk bij de wethouder voor Wonen en Monumenten en sinds 2001 de wethouder voor Monumenten. De ambtelijke uitvoering en aansturing vindt plaats door een projectleider bij de sectie Monumenten van de afdeling Stedenbouw en Monumenten van de Dienst Stadsontwikkeling. Voor de dagelijkse uitvoering is in 1992 het adviesbureau Akroconsult in Den Haag ingeschakeld. Dit bureau is gespecialiseerd in ruimtelijke ontwikkelingsprocessen. In 1999 is vanwege de ervaring en expertise van dit bureau gekozen voor continuering van het inhuren van de coördinator via Akroconsult. De aanwezige kennis en ervaring bij Akroconsult met de weerbarstige materie en de opgebouwde netwerken waren daarbij belangrijke overwegingen. De projectorganisatie was in eerste instantie gekoppeld aan de afdeling Bouwbeheer. Bij een reorganisatie van de DSO is de sectie voor Monumenten samengevoegd met de afdeling Stedenbouw. Het actiegebied voor Wonen Boven Winkels bevindt zich in het centrum en Beschermd Stadsgezicht en in veel gevallen is sprake van monumentale panden. Op grond hiervan is gekozen voor het handhaven van het project bij Monumenten. Vanwege de organisatorische plaats in één afdeling met Stedenbouw is er een korte lijn voor de ruimtelijke ordeningsaspecten. Er is gewerkt in de vorm van een projectgroep. De werkwijze met een compacte projectgroep maakt dat veel basiskennis aanwezig is bij een

eerste presentatie van een potentieel project. Naast de ruimtelijke mogelijkheden op basis van bestemmingsplan en andere ruimtelijke ordeningsinstrumenten kan vanuit de bouwhistorische discipline vrij snel worden aangegeven of de gedachte ingrepen in een pand op monumentale c.q. bouwhistorische gronden mogelijk danwel verantwoord zijn. Hierdoor kan in een vroeg stadium zonodig worden bijgestuurd in de planontwikkeling. De verantwoordelijkheid van de (externe) projectleider omvat de coördinatie van het project richting de eigenaren van panden in het actiegebied. De inzet is daarbij gericht op begeleiding van eigenaren in het totale proces van initiatief tot en met het realiseren van woningen boven hun winkels. Daarbij wordt zonodig overleg gevoerd met eigenaren, architecten, projectontwikkelaars, makelaars en externe adviseurs. De interne projectleider is het centrale gemeentelijk aanspreekpunt voor de gemeentelijke coördinatie en is tevens voorzitter van de werkgroep. Daarbij verzorgt deze de communicatie met de gemeentelijke afdelingen en interne adviseurs. Vanaf 1999 bestond de projectgroep uit een gemeentelijke coördinator, de projectleider van Akro Consult en een stedenbouwkundige en een bouwhistoricus van de DSO. Periodiek vond overleg plaats tussen de beide projectleiders, het Hoofd bureau Monumenten en eventueel de verantwoordelijke partner binnen Akro Consult. In deze gesprekken werden de algemene ontwikkelingen en voortgang van het project Wonen Boven Winkels besproken, alsmede de voortgang van strategische projecten. Bij dit laatste moet gedacht worden aan projecten met een clustergewijze aanpak met een complexe eigendomssituatie waarvoor specifieke kennis over de te volgen strategie en onderhandelingsmethoden is vereist. Akroconsult bracht de nodige ervaring met dit soort ruimtelijke ontwikkelingsprocessen in. De behoefte aan een heroriëntatie op de aanpak van Wonen Boven Winkels was - met het beperkter budget - de reden dat de samenwerking met Akroconsult per 2003 met wederzijdse instemming is beëindigd.


afb. 5 overzicht van de kosten voor het project

2.3 Werkwijze Wonen Boven Winkels is inmiddels in Utrecht een bekend thema. De inzet op dit gebied heeft geleid tot een grotere bewustwording van de mogelijkheden voor herontwikkeling van bovenverdiepingen bij zowel makelaars als architecten. Met name deze partijen hebben ook oog voor de algemene positieve effecten van een intensieve bewoning op de kwaliteit van de binnenstad. Ook de particuliere eigenaren van panden zoeken eerder zelf contact over potentiële projecten, zij het dat deze dit meer sec uit een eigen belang doen. Ook is enkele keren overleg gevoerd met het wijkbureau Binnenstad over de algemene voortgang en specifieke projecten. Er is tot op heden in beperkte mate gebruik gemaakt van kanalen als winkeliersverenigingen en of de Kamer van Koophandel. De werkwijze is tweeledig; enerzijds gericht op de ontwikkeling van afzonderlijke panden en anderzijds op gebiedsgerichte danwel clustergewijze projecten. Voor afzonderlijke panden geldt dat er enerzijds vraaggericht wordt gewerkt, anderzijds actief wordt geanticipeerd op gesignaleerde ontwikkelingen. Bij de herstart in 1995 is een mailing uitgestuurd aan een groot aantal eigenaren van panden in het actiegebied. Daarnaast wordt aangehaakt bij initiatieven waarbij een pand wordt aangepakt op winkelniveau, veelal de beganegrond. Projecten kunnen worden gesignaleerd via aanvragen om bouwvergunning of anderszins wanneer medewerkers van de DSO-afdelingen Bouwbeheer en Monumenten betrokken worden bij een project. In geval van gebiedsgerichte projecten is er sprake van een actievere rol. Op basis van een analyse van de mogelijkheden van ontsluiting in het actiegebied worden de eigenaren van een aantal panden actief benaderd. Door middel van het subsidiëren van haalbaarheidsonderzoeken en eventueel het laten maken van een globaal Masterplan kunnen eigenaren worden overtuigd van de mogelijkheid tot een gezamenlijke herontwikkeling. Veel zal hierbij echter afhangen van de wil om gezamenlijk een toegang via een binnenterrein te creëren, waarbij de nodige overeenkomsten moeten worden gesloten tussen de eigenaren van de verschillende kadastrale percelen. Het project Wonen Boven Winkels in Utrecht heeft met een vrij eenvoudige organisatievorm en met betrekkelijk weinig inzet van subsidiemiddelen tot een redelijk tot goed resultaat geleid. In de periode 1995 t/m 2004 zijn er 230 woningen gerealiseerd. Dit blijkt uit het in de bijlagen bij dit rapport opgenomen vergelijkend


onderzoek naar andere gemeenten. In Maastricht en Deventer wordt gewerkt met een speciale NV Wonen Boven Winkels die met eigen kapitaal bovenverdiepingen aankoopt, woningen realiseert en verkoopt of exploiteert. Een dergelijke NV wordt veelal gevoed met kapitaal vanuit de gemeente, marktpartijen en banken. In andere gevallen wordt gewerkt met een veel hoger subsidiebedrag per pand of te realiseren woning. In Bergen op Zoom met subsidies tot € 45.378,-, waarmee in drie jaar 45 woningen zijn gerealiseerd. Uit het onderzoek is duidelijk geworden dat de compacte opzet van het Utrechtse project tot een verhoudingsgewijs hoog resultaat heeft geleid. De opzet heeft geresulteerd in korte relatielijnen, waarbij de kracht ligt in het adviseren en ondersteunen van particuliere eigenaren bij private ontwikkelingen. In het jaar 1999 is echter gebleken dat vanwege de aard van de projecten overgeschakeld moest worden op een meer structurele aanpak van mogelijke clusters. Hiertoe is in de periode april - mei van dat jaar op ambtelijk niveau een Plan van Aanpak opgesteld en besproken in de werkgroep. Aan dit plan ligt geen bestuurlijk besluit ten grondslag, wel is het een uitvloeisel van het Collegebesluit uit 1998 waarin de opzet te komen tot clustergewijze aanpak is aangegeven en de aanbevelingen in die zin van de toenmalige Raadscommissie voor Ruimtelijke Ordening en Wonen. Deze clustergewijze aanpak kan potentieel tot een groter aantal te realiseren woningen leiden, en als uitvloeisel een grotere bijdrage leveren aan de kwaliteit en sociale veiligheid in de gebieden waarin de te ontwikkelen clusters gelegen zijn. Aan de andere kant kosten dergelijke projecten meer energie en doorzettingsvermogen, vanwege het feit dat over het algemeen meerdere eigenaren betrokken zijn en ontsluitingen gekoppeld worden over eigendommen heen. Dit vereist een gedegen presentatie en veel overtuigingskracht gericht op het gezamenlijk belang van de verschillende betrokken partijen. Hierbij moet de balans tussen het algemeen belang en de diverse eigenaarbelangen voldoende in evenwicht zijn om de particuliere investeerders over de streep te krijgen. Deze clustergewijze aanpak kan potentieel tot een groter aantal te realiseren woningen leiden, en als uitvloeisel een grotere bijdrage leveren aan de kwaliteit en sociale veiligheid in de gebieden waarin de te ontwikkelen clusters gelegen zijn. Aan de andere kant kosten dergelijke projecten meer energie en doorzettingsvermogen, vanwege het feit dat over het algemeen meerdere eigenaren betrokken zijn en ontslui-

tingen gekoppeld worden over eigendommen heen. Dit vereist een gedegen presentatie en veel overtuigingskracht gericht op het gezamenlijk belang van de verschillende betrokken partijen.

Hierbij moet de balans tussen het algemeen belang en de diverse eigenaarbelangen voldoende in evenwicht zijn om de particuliere investeerders over de streep te krijgen.

afb. 6 Vismarkt 6; gerealiseerd 1997


afb. 7 Lange Elisabethstraat 26 en 28; realisatie in 2001


3. Evaluatie

3.2 Resultaten

3.1 Methodiek

3.2.1 Interviews

Voor de evaluatie is een aantal invalshoeken gekozen en daarbij zijn verschillende methodieken gehanteerd. Ten eerste zijn er interviews afgenomen. Deze interviews geven een beeld van de problematiek die heerst bij de eigenaren en de achtergronden die meespelen in de beslissing woningen te realiseren. De conclusies komen terug in dit hoofdstuk; de volledige teksten zijn in de bijlagen opgenomen.

In het kader van deze evaluatie zijn een drietal interviews gehouden, met respectievelijk een architect, een eigenaar van een uitgevoerd plan en een eigenaar van een plan dat in ontwikkeling is. De verslagen hiervan zijn opgenomen in bijlage 4. De resultaten van de interviews worden hier niet inhoudelijk weergegeven. De hieruit verkregen informatie is integraal meegenomen in de uitwerking van de evaluatie.

De tweede invalshoek is een kwantitatieve. Op basis van eigen projectbestanden gekoppeld aan bestanden van verleende bouwvergunningen en het kadaster is een analyse gemaakt van de gerealiseerde woningen. Hierbij is onder andere gekeken naar het aantal woningen, investeringen door eigenaren en investeringen door de gemeente Utrecht middels Wonen Boven Winkels-subsidies. Ook is gekeken naar de locaties waar woningen zijn gerealiseerd. Op basis van de verschillende gegevens worden conclusies getrokken over de resultaten van de afgelopen jaren.

3.2.2 Kwantitatieve analyse

De derde en laatste invalshoek wordt verzorgd door de enquête die is uitgezet bij de collega monumentengemeenten. Het doel hiervan is tot een globale vergelijking te komen. De vraag hierbij is hoe Utrecht in vergelijking met de andere gemeenten scoort in termen van gerealiseerde woningen in relatie tot de inzet van middelen en mensen. De drie invalshoeken worden vervolgens gekoppeld in hoofdstuk 4. In dat hoofdstuk zullen op basis van de analyse aanbevelingen worden geformuleerd voor de toekomst.

De kwantitatieve analyse heeft plaatsgevonden op basis van een gecombineerd bestand met gegevens uit het bouwvergunningensysteem, het Wonen Boven Winkels archief en het kadaster. In de navolgende grafieken wordt stap voor stap een analyse van de bouwproductie gemaakt. Hierbij worden relaties gelegd met de hoogte van de investering, de eigenaren en de locaties.

3.2.3 Interne organisatie In september 2001 vond op een woonboot te Amsterdam een gesprek plaats tussen een drietal betrokkenen bij de werkgroep Wonen Boven Winkels, de huidige en voormalige gemeentelijk coördinator en de extern propjectleider. Het betrof een tussentijdse evalutie van zowel de organisatievorm als de effecten van de financiële impuls uit 1999. De weerslag hiervan is als bijlage 5 bij dit rapport gevoegd.

Woningproductie 1995 - 2004 De grafiek laat zien dat er in de periode 1995 tot en met 2004 in de Utrechtse binnenstad in totaal 230 woningen zijn gerealiseerd, inclusief een zeker spin-offeffect. Uit de grafiek (afbeelding 8) valt ook te concluderen dat de start van

80 70

Aantal woningen

60 50 40 30 20 10 0 1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Wel Wobowi

2002

2003

Geen Wobowi

2004

afb.8 Verhoudingen Wobowi inzet Het eerste overzicht laat het aantal gerealiseerde woningen zien. Hierbij is een onderscheid gemaakt naar woningen waar het project WoBoWi bij betrokken is geweest en welke woningen afzonderlijk los van WoBoWi zijn gerealiseerd. Een totaal overzicht van de projecten per jaar is bijgevoegd als bijlage 1.


Investering Miljoenen

afb.9 Totale investeringen per jaar

4,5 4,0 3,5 3,0 2,5 2,0 1,5 1,0 0,5 0,0 1995

afb. 10 Koppeling van de eigenaren investeringen met de Wobowi-subsidie

1996

jaar 1995

1997

1998

1999

investering

Wobowi

2000

2001

woningaantal

2002

2003

2004

gemiddelde investering

-

-

0

1996

€

400.238

-

7

€

57.177

1997

€

1.722.112

-

31

€

55.552

1998

€

4.048.209

€

46.668

56

€

72.289

1999

€

4.196.040

€

62.625

65

€

64.554

2000

€

1.369.805

€

27.227

28

€

48.922

2001

€

731.054

18

€

40.614

2002

€

2.294.310

€

13.707

12

€

191.192

2003

€

453.111

€

10.400

8

€

56.639

2004

€

249.900

€

6.800

5

€

49.980

totalen

€

15.464.778

€

167.427

-

het project moeizaam was, maar dat in de periode tot en met 1998 in drie jaar 95 woningen gerealiseerd zijn. Hieruit blijkt dat het project qua naamsbekendheid en werkingskracht zijn vruchten ging afwerpen en in de volgende twee jaar worden nog eens 93 woningen gerealiseerd. In de jaren daarna lopen de aantallen terug. Dit is een van de redenen dat in 2000 een nieuwe strategie wordt ingezet, mede gericht op een clustergewijze aanpak. Tenslotte laat de grafiek de spin-off aan woningen zien waaraan geen directe bijdrage is geleverd.

Investeringen De grafiek in afbeelding 9 laat het investeringsniveau over de afgelopen periode zien. De grafiek laat alleen de investeringen van de eigenaren van de panden zien. De koppeling met de Wonen Boven Winkels-subsidie is in onderstaande tabel gemaakt. Dit betreft alleen de subsidies voor het realiseren van woningen. De subsidies voor haalbaarheidsonderzoeken zijn buiten beschouwing gelaten (deze hebben soms betrekking op niet uitgevoerde projecten). Wanneer de investeringsgrafiek gekoppeld wordt aan de tabel van afbeelding 10, kan worden afgelezen dat in de afgelopen 10 jaar ruim € 15 mln is geïnvesteerd door de eigenaren en de gemeente. Gemiddeld is dit meer dan € 67.000,- per woning. Dit laatste getal is wel enigszins beïnvloed door enkele projecten met grote appartementen in het


230

hogere segment van de woningmarkt. De grafiek investeringen per straat (afbeelding 11) laat zien dat er in de meeste straten investeringen tot circa 1 miljoen euro zijn gedaan. Uitschieters zijn de Twijnstraat, Lijnmarkt en de Oudegracht. Bij de Oudegracht wordt het hoge investeringsniveau met name buiten het winkelgebied gerealiseerd. Belangrijke uitzondering hierop is de herontwikkeling van de etages boven de HEMA. Verder is er uit de grafiek de conclusie te trekken dat de Lange Elisabethstraat tot op heden praktisch niet mee doet in de woningrealisatie; daar gaat het in het totaal om 8 woningen met een investeringsniveau van circa € 24.000,-. Per woning ligt dit ver onder het gemiddelde van € 67.000,- per woning. Hierbij is van belang dat de Lange Elisabethstraat de duurste winkelstaat van Utrecht is. De hoge opbrengsten van m2 winkeloppervlak zijn niet bevordelijk voor de ontwikkeling van bovenwoningen.

Eigendomsverhouding De in de cirkeldiagram (afbeelding 12) weergeven verhouding tussen de verschillende typen eigenaren is gekoppeld aan de gerealiseerde woningen. Dit betekent bijvoorbeeld dat 35% van de totale productie voor rekening komt van particuliere eigenaren (inclusief particuliere beleggers). De institutionele beleggers hebben een vergelijkbaar percentage van 34%.

Investering Miljoenen 0,0

1,0

2,0

3,0

4,0

5,0

6,0

afb. 11 Investering per straat

Annastraat Bakkersstraat Choorstraat Domplein Hamsteeg e.o. Hof van Zoudenbach Jansveld Lange Elisabethstraat Lange Jansstraat Lange Viestraat Lichtegaard Lijnmarkt Mariaplaats Mariastraat Minrebroederstraat Oudegracht Oudkerkhof Pieterskerkhof Pietersstraat Plompetorengracht Schoutenstraat Springweg Steenweg Twijnstraat Vismarkt Voorstraat Vredenburg Westerkade Wijde doelen Wijde Poort Zadelstraat

Onroerend goed Belegger (33,9%) Particulier (26,5%) Projectontwikkelaar (17,8%) Particuliere Belegger (9,1%) Bedrijven (5,2%) Stichting (3,9%) Pensioenfonds (2,6%) Diverse (0,9%)

Conclusies Wanneer de uitkomsten van het kwantitatieve onderzoek worden gekoppeld, kan worden geconcludeerd dat er met relatief geringe middelen een behoorlijk aantal woningen is gerealiseerd. Verder is er een duidelijke relatie waar te nemen tussen locatie, eigendom en investeringsniveau.

3.2.4 Enquête monumentengemeenten Om de positie van Wonen Boven Winkels in Utrecht op landelijk niveau te bepalen is een vergelijkend onderzoek onder andere gemeenten gehouden in de vorm van een enquête. De enquête is uitgezet onder de leden van de organisatie van 46 grote monumentengemeenten in Nederland.

afb.12 Eigendomsverhoudingen

Hieronder bevinden zich een groot aantal middelgrote steden met een vergelijkbare structuur en/ of problematiek. De resultaten van de enquête zijn aangegeven in bijlage 2. Uit de enquête blijkt dat Utrecht tegen betrekkelijk geringe kosten voor subsidies een relatief groot aantal woningen heeft gerealiseerd. Naar verhouding zijn meer kosten gemaakt voor organisatie en projectleiding; maar dit heeft wel geleid tot een hoge productie en een grote investering uit de markt in realisering van woningen en herstel van het casco en dus behoud van monumentale panden.


afb. 13 Vredenburg 22; realisering 2002


4. Aanbevelingen 4.1 Doelstelling De hoofddoelstelling is en blijft het realiseren van woningen in het kader van de woningbehoefte in Utrecht, met name in de binnenstad. De onderliggende doelstelling blijft onverminderd het hergebruiken voor woondoeleinden van leegstaande verdiepingen boven winkels. Het hergebruik van de verdiepingen komt daarnaast met name ten goede aan het betreffende pand in de zin van de aanpak van achterstallig onderhoud bij de realisering van woningen (de leegstaande verdiepingen van de panden worden veelal slecht onderhouden). Dit draagt bij aan de instandhouding van het pand (in de binnenstad veelal ook van meer of minder cultuurhistorische waarde) en kan tevens een positieve bijdrage leveren aan het straatbeeld; de kwaliteit van het pand in het kader van de beleving van de openbare ruimte (een aantrekkelijk verblijfsklimaat voor economische functies). Tevens wordt hiermee zoals beoogd een bijdrage geleverd aan de sociale veiligheid van het centrumgebied door middel van de intensievere bewoning. Dit aspect is overigens moeilijk meetbaar.

Aanbeveling Het beleid met betrekking tot het stimuleren van het maken van woningen in de binnenstad door het hergebruiken van leegstaande verdiepingen van winkelpanden en anderszins bedrijfsmatig gebruikte panden voortzetten.

4.2 Marktontwikkeling De realisering van bovenstaande doelstelling is sterk afhankelijk van de bereidheid van de particuliere eigenaren om de benodigde investering te plegen. Hiervoor is de marktsituatie bepalend. Bij eenvoudige projecten van een enkel pand is dit te overzien. Eigenaren en winkeliers zien vaak ook zelf de noodzaak in van een functioneel gebruik van de bovenverdiepingen in relatie tot veiligheid en leefbaarheid in de binnenstad. Toch blijft ook voor deze categorie projecten de nodige aandacht vereist. Wel kan hierbij de inzet gedifferentieerd zijn naar gelang de behoefte van de eigenaar en de complexiteit van het project. Clustergewijze ontwikkeling is minder vanzelfsprekend. Vanuit het algemeen belang van gebiedsgerichte ontwikkeling is initiëren van gemeentewege van clustergewijze projecten een optie. Hierbij is een goede inschatting van de ontwikkelingsmogelijkheden en financiële haalbaarheid echter van essentieel belang. Gelet op de ervaring tot nu toe leidt dit tot enige terughoudendheid en om een gedegen afweging. De inzet voor de verschillende cate-

goriën projecten zal afhankelijk zijn van middelen en capaciteit, waarbij de voorkeur uitgaat naar ondersteuning van de meer complexe projecten.

Aanbevelingen 1. In gebieden waar zich de mogelijkheid van een meervoudige ontwikkeling voordoet eigenaren actief benaderen en op de gezamenlijke ontwikkelingsmogelijkheden wijzen. 2. Bij afzonderlijke projecten de mate van ondersteuning afstemmen op de behoefte van de eigenaar en de compexiteit van het project.

4.3 Instrumentarium Om de hoofddoelstelling, het realiseren van woningen, te blijven stimuleren is in het kader van deze evaluatie het instrumentarium dat hiervoor beschikbaar is nog eens kritisch bekeken.

4.3.1 Subsidie haalbaarheidsonderzoek Het verlenen van subsidie voor een haalbaarheidsonderzoek is tot op heden een succesvol instrument gebleken. Het merendeel van de projecten waarbij dit instrument is ingezet is gerealiseerd. Het is een effectief middel gebleken om eigenaren die twijfelen over een project te overtuigen van de haalbaarheid hiervan. Voortzetting van dit instrument is van belang voor het realiseren van de doelstellingen van Wonen Boven Winkels.

4.3.2 Subsidie voor realisering van woningen Het subsidie voor het realiseren van woningen is in een aantal gevallen voor een eigenaar een aansporing gebleken om een project door te zetten. Dit met name bij de particuliere eigenaren. In veel gevallen blijkt uit het berekeningsmodel ook dat een subsidie terecht is. Er wordt anderzijds ook subsidie toegekend voor projecten waarbij de vraag is of het in relatie tot de investering nog om een wezenlijke bijdrage gaat of dat het een druppel op een gloeiende plaat is. Volgens het rekenmodel terecht, maar een dergelijk project kan ook zonder een Wonen Boven Winkels-subsidie worden gerealiseerd. Toch blijft het in veel gevallen vanuit het oogpunt van stimulering van het realiseren van woningen een belangrijk instrument om eigenaren over de streep te trekken. Onderzocht moet worden in hoeverre subsidiëring afhankelijk gesteld kan worden van financiële randvoorwaarden. Hierbij kunnen bijvoorbeeld de investering en het rendement in relatie tot de huurprijzen voor m2 winkeloppervlak een rol spelen. Bij een hoge opbrengst per m2 winkeloppervlak zijn eigenaren c.q. beleggers


minder geïnteresseerd in de opbrengst van bovenwoningen. Bovendien is het opgeven van m2 winkeloppervlak voor een opgang dan financieel onaantrekkelijker. Door een differentiatie in het subsidiebeleid kan mogelijk meer gericht invloed worden uitgeoefend op de bereidheid te investeren in bovenwoningen. Hierbij kan worden gekeken naar verschillen in benadering tussen het kernwinkelgebied en daarbuiten gelegen straten (zie ook punt 4.5; werkgebied). In het kernwinkelgebied kan tevens worden gekeken in hoeverre de waardering als A1 of A2 winkellokatie een rol kan spelen. De huidige regeling voorziet niet in een subsidie voor het maken van een nieuwe toegang. Een ‘opgangsubsidie’ zal een effectieve maatregel kunnen zijn om de haalbaarheid van projecten met een relatief hoge investering voor de bereikbaarheid van de bovenverdieping te verbeteren.

Publiciteit De bekendheid van het project is de afgelopen jaren toegenomen, maar blijft een punt van aandacht. De initiatiefnemers meldden zich meer spontaan aan en het aantal projecten dat zonder bemoeienis van de projectorganisatie is gerealiseerd is in de loop der jaren toegenomen. De behoefte aan algemene informatie en de procesgang van een project is hierbij groter. Ook kan meer bekendheid aan het project worden gegeven door middel van publicitaire acties via de Kamer van Koophandel of winkeliersvereniging.

Aanbevelingen 1. Subsidie voor haalbaarheidsonderzoeken handhaven. 2. De mogelijkheid voor subsidie voor het creëren van een nieuwe toegang onderzoeken. 3. De subsidiëring van te realiseren woningen handhaven. Daarbij de mogelijkheid onderzoeken van een meer gerichte inzet van het subsidie-instrument op basis van financiële randvoorwaarden. Het huidige subsidieplafond voor (on)zelfstandige woningen vooralsnog handhaven (budgetbeperking). 4. Een beleidsregel in het kader van de Algemene subsidieverordening 2002 opstellen waarin de verschillende vormen van subsidiëring nader worden uitgewerkt. 5. De informatie voor eigenaren actualiseren en afstemmen op de behoefte aan meer informatie over het proces van een project en de subsidiemogelijkheden. Meer gebruik maken van de mogelijkheid periodiek informatie te verstrekken via externe organisaties.


4.4 Organisatie De organisatie bestond uit een interne aansturing en een externe projectleiding. Uit de evaluatie blijkt dat de eenvoudiger projecten (veelal enkelvoudige projecten bestaande uit één pand) vrij weinig begeleiding vragen. De uitvoering van projecten wordt al begeleid vanuit bouwtoezicht en in geval van beschermde monumenten tevens door de sectie Monumenten. Het zwaartepunt ligt in de voorbereiding. Ook die is voor deze categorie projecten niet complex. In geval van meer gecompliceerde projecten waarbij meerdere panden betrokken zijn en gezamenlijke ontsluitingen moet worden gerealiseerd, is er een heel andere situatie. Hierbij ligt het zwaartepunt op het proces waarbij intensief contact met diverse eigenaren aan de orde is, alsmede gecompliceerde rekenmodellen nodig zijn voor een inzichtelijke projectfinanciering. Het voorgaande leidt tot een differentiatie in de uitvoering van projecten. Op basis van de opgedane ervaring kan in een aantal gevallen de uitvoering van projecten van Wonen Boven Winkels na de initiatieffase via de reguliere weg van vergunningen en bouwtoezicht verlopen. De meer complexe projecten in de vorm van een clustergewijze aanpak vergen een grotere inzet. De ervaring is dat dergelijke complexe projecten een grote inspanning en de nodige expertise vergen en desondanks de haalbaarheid (en realisering) een moeizame aangelegenheid is. De diversiteit aan eigenaren en belangen en de complexe eigendomssituatie zijn lastige factoren en bemoeilijken een financieel bevredigend resultaat. In geval van eenvoudige projecten zou gekozen kunnen worden voor uitvoering in eigen beheer. De financiële en juridische aspecten krijgen echter ook bij de uitvoering van Wonen Boven Winkels een steeds zwaarder accent. Deskundige advisering op dit vlak is van groot belang. Vanwege deze specifieke problemen bij de ontwikkeling van meer complexe Wonen Boven Winkels-projecten biedt het inschakelen van een deskundig extern bureau meer perspectief op een positief resultaat. Mede gelet op de netwerken van deze bureaus met betrekking tot eigenaren, met name beleggers. Voor de uitvoering van Wonen Boven Winkels is het van belang is voor een eenduidige organisatie te kiezen. Tot op heden is gewerkt volgens het model van een projectorganisatie. Gelet op de resultaten in andere gemeenten kan ook een organisatie volgens het NV-model interessant zijn. Dit model moet dan op haalbaarheid worden onderzocht. Een dergelijk model is geënt op continuïteit van

beleid en uitvoering op langere termijn. Bij een NV-model is een - al dan niet mede gemeentelijk - aanvangskapitaal vereist. De keuze van een organisatiemodel zal vooral afhangen van de potentiële mogelijkheden voor het realiseren van woningen. Om een globaal inzicht hierin te verkrijgen is een beperkt vooronderzoek gedaan door de afdeling Bestuursinformatie van de Dienst Secretarie. Het resultaat hiervan rechtvaardigt een concrete inventarisatie (bijlage 6).

Aanbeveling 1. De keuze van organisatie van Wonen Boven Winkels baseren op een inventarisatie van mogelijke projecten en clusters. 2. De meer complexe projecten in ieder geval uitvoeren met een deskundig bureau met de specifieke kennis en contacten. 3. In de afweging van organisatiemodellen de mogelijkheid van een NV-Wonen Boven Winkels betrekken vanwege de lange termijn effecten.


afb. 14 Detailhandelsstructuur Utrecht-Centrum bron: Geografiek 2000


4.5 Werkgebied

4.6 Financiering

Bij de start van het project is gekozen voor een aanpak in een beperkt gebied, zonder dat hierbij sprake was van een concrete geografische afbakening. Als hart van het actiegebied is gekozen de zone Lange Elisabethstraat - Steenweg en Oudegracht met de aansluitende winkelstraten in het kernwinkelgebied. Om in de beginfase de bekendheid van het project te vergroten is deze grens niet te strak gehanteerd en zijn bijvoorbeeld ook projecten in de Twijnstraat betrokken. Gelet op de resultaten heeft dit laatste duidelijk bijgedragen aan de doelstelling de nodige bekendheid en draagvlak te bereiken.

De financiering van het project is tot op heden gerealiseerd ten laste van het het beleidsproduct Cultuurhistorie gebouwde omgeving, het Woonruimte-onttrekkingsfonds en het MPS/ISV. Het beslag op middelen is niet op voorhand te bepalen. Het is afhankelijk van de vraag op basis van planinitiatieven. Die vraag zal mede afhankelijk zijn van de keuze voor een meer of minder actief beleid. Bovendien zijn factoren als economische ontwikkelingen en investeringsbereidheid per jaar aan verandering onderhevig. Het gemiddelde budget bedroeg tot op heden ca € 75.000,per jaar, met een maximum van € 114.000 per jaar in de periode 1999 - 2002. In het kader van ‘Nieuw voor oud’ in 2003 heeft de Raad het budget met € 50.000,- verminderd. Vervolgens is een beperkte personele inzet van ca € 15.000,- begroot en is daarnaast maximaal € 45.000,- per jaar beschikbaar uit het Woonruimte-ontrekkingsfonds voor subsidies (totaal € 60.000,-).

Uit de evaluatie van het project blijkt dat de knelpunten zich met name voordoen bij de meer complexe situaties waar voor de ontwikkeling van afzonderlijke panden een gezamenlijke ontsluiting noodzakelijk is. Enerzijds is dit een belemmerende factor, anderzijds biedt het kansen. Hiervoor is dan wel een gerichte aanpak (maatwerk) noodzakelijk. Vanuit die optiek moet worden onderzocht in welke zone´s in de binnenstad een gezamenlijke aanpak mogelijk is en kan worden gestimuleerd. Daarnaast kan de aandacht worden gericht op - afzonderlijke - panden buiten het huidige actiegebied, de aanlooproutes naar het centrum als Voorstraat / Wittevrouwenstraat en Nobelstraat en de zuidelijke Oudegracht / Twijnstraat. In het kader van het bij ‘Instrumentarium’ aangegeven subsidiebeleid kan daar ten opzichte van het huidige actiegebied de aandacht meer gericht zijn op stimuleren en adviseren in geval van planontwikkeling en minder op het subsidiëren van woningen. De lokalisering van kernwinkelgebied en aanloopgebied is aangegeven op de kaart van de Detailhandelsstructuur Utrecht-Centrum van de Vastgoedmonitor Utrecht (zie afbeelding 14).

Aanbeveling 1. Naast het reageren op individuele initiatieven de aandacht meer richten op het stimuleren van collectieve projecten en gezamenlijke ontsluitingen. 2. Het aandachtsgebied verruimen tot buiten het kernwinkelgebied, met name de aanlooproutes van het centrumgebied.

Bij een grotere inzet van de eigen organisatie zullen de kosten voor de interne projectleiding toenemen. Daartegenover zullen de kosten van externe advisering afnemen. De totale behoefte aan middelen hangt af van het aantal potentiele projecten en de daaraan gekoppelde keuze qua organisatie. In het kader van de tweede tranche ISV zullen voorstellen voor stedelijke vernieuwing via Wonen Boven Winkels worden overwogen. Tevens zal worden onderzocht of op projectniveau financieringen via - eventueel laagrentende - SVN-leningen ( investeringsfonds voor stedelijke vernieuwing) mogelijk zijn.

Aanbevelingen 1. De werkelijke budgetbehoefte bepalen op basis van de uitkomst van een inventarisatie van het potentieel aan te herontwikkelen woonruimte en het daaruit voortvloeiende organisatiemodel. 2. Naast het gemeentelijk budget optimaal gebruik maken van externe (rijks) financieringsbronnen; in dat kader Wonen Boven Winkels als bijdrage aan stedelijke vernieuwing betrekken in de besluitvorming over de besteding van de tweede tranche ISV. 3. Onderzoek naar projectsubsidies ten laste van het SVN betrekken in de nadere besluitvorming over het totale financiële kader.


afb. 15 fotoreportage realisatie koopwoningen Lauwersteeg: rechtsboven: Entree linksonder: Lift en trappenhuis rechtsonder: Woning-entrees

Epiloog Twee jaar later; we lopen over hetzelfde stukje Oudegracht. Het bord aan de gevel bij Oudegracht 137 is verdwenen. We slaan de Lauwersteeg in en komen na zo’n twintig meter bij een glazen entreetoren met een lift en trappenhuis. We nemen de lift en boven komen we uit bij een stelsel van loopbruggen en een binnenplein. Van hieruit worden zes woningen ontsloten. De woningen aan de grachtzijde bieden een blik op de Bakkerbrug en uitzicht op een aantal imposante gebouwen zoals het Huis Oudaen. In de woningen zijn veel authentieke onderdelen zichtbaar, waaronder fraaie moer en kinderbinten balklagen. Dit project is in 2003 gerealiseerd door Mitros Ontwikkeling. Hierbij een fotoreportage van het fraaie resultaat. Enerzijds is dit geen doorsnee project en betreft het koopwoningen in het duurdere segment. Anderzijds geeft het aan dat een dergelijke ontwikkeling ook op de toplocaties in het centrumgebied mogelijk wordt geacht.


afb. 15b fotoreportage realisatie koopwoningen Lauwersteeg: linksboven: Galerij rechtsboven: Kamer met uitzicht op Oude Grachtzijde onder: Zolderruimte


afb. 16 Bakkerstraat 12 en 14; realisatie 2000


Bijlagen

Wonen boven winkels, de bijlagen - 2004 | 29

Productietabel gerealiseerde woningen per jaar De tabel geeft het aantal projecten en gerealiseerde woningen per jaar weer. Ook het aantal haalbaarheidsonderzoeken is aangegeven. De kolom 'Actiegebied' geeft de spreiding van projecten aan ten opzichte van het actiegebied. In de laatste kolom is zichtbaar bij welke projecten de werkgroep rechtstreeks is betrokken; dit geeft een indicatie van het spinn-off effect van het project.

Bijlage 1: Productietabel gerealiseerde woningen per jaar Straat

adres

Jaar

Bakkerstraat

23

1995

Choorstraat

34-36

aantal

1995 Subtotaal

0

7

Lijnmarkt

37-39

1996

Oudegracht

198

1996

haalbaarheidsonderzoek

actiegebied

inzet Wobowi

wobowisubsidie

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Subtotaal

7

ja

Minrebroederstraat

15-17

1997

8

ja

ja

Oudegracht

187-187A

1997

1

nee

ja

Oudegracht

269 / 269bis

1997

3

nee

Oudegracht

318

1997

1

nee

ja

Oudkerkhof

2

1997

4

ja

ja

Pieterstraat

6

1997

1

nee

ja

Plompetorengracht

6 / 6AA

1997

1

nee

ja

Springweg

7 - 7B

1997

1

ja

ja

Springweg

58

1997

1

ja

ja

Twijnstraat

69

1997

1

nee

ja

Vismarkt

6

1997

9

ja

Subtotaal

31

Hamsteeg e.o.

1998

ja

Hamsteeg e.o; 2e fase

1998

Hof van Zoudenbalch

1998 1998

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja ja

Lange Elisabethstraat

29-31

Lijnmarkt

19-19H

1998

8

Lijnmarkt

23-25

1998

17

Mariaplaats

2

1998

Mariaplaats

49

1998

5

ja

ja

Oudegracht

30-30B

1998

3

ja

ja

Oudegracht

84 / 84D-84E

1998

3

Oudegracht

129

1998

4

Oudegracht

256 - 258B

1998

8

Oudegracht

281

1998

Oudegracht

380 / 380bis

1998

2

Oudkerkhof

45

1998

4

Pieterskerkhof

7

1998

Steenweg

66/68

1998

Twijnstraat

54

1998

Westerkade

8 / 8A

1998

Wijde Poort (plan 1)

ja

ja

ja

ja

ja

nee

ja

nee

ja

nee

ja

ja

ja

ja

ja

nee

ja

ja

ja

ja

ja

ja

1

nee

ja

1

nee

ja

ja

ja

ja

ja

30 | Wonen boven winkels, de bijlagen - 2004

ja

ja

1998 Subtotaal

ja

ja 56

ja

ja

Straat

adres

Jaar

aantal


actiegebied

inzet Wobowi

wobowisubsidie

Choorstraat

8 - 8B

1999

6

ja

ja

ja

ja

Domplein

27-27A

1999

1

nee

Domplein

11-11bis

1999

1

nee

Jansveld

2-2C

1999

4

nee

Jansveld

22-22bis

1999

1

nee

ja

Jansveld

35-39C

1999

6

nee

ja

Lichtegaard

7-7bis

1999

1

ja

ja

Mariastraat

4-8

1999

ja

ja

ja

ja

Mariastraat

12/28-30

1999

ja

ja

ja

ja

Oudegracht

46-46C

1999

3

ja

ja

Oudegracht

38-38C

1999

3

ja

ja

Oudegracht

257

1999

2

nee

ja

Oudegracht

34-34A

1999

1

ja

Oudkerkhof

51

1999

1

Steenweg

40-44

1999

Steenweg

49-53

1999

5

Twijnstraat

2A - 2N

1999

Twijnstraat

26 - 26B

Voorstraat Voorstraat

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

11

ja

ja

1999

1

nee

40 / 40bis

1999

3

ja

9/11/13

1999

11

nee

Vredenburg

9 - 9B

1999

2

Wijde Doelen

2 - 2A

1999

2

Wijde Poort (plan 2)

1999

ja

ja

subtotaal

65

ja

ja

ja

ja

ja

nee

ja

ja

ja

Bakkerstraat

10

2000

1

ja

Bakkerstraat

12-14

2000

1

ja

Bakkerstraat (achter 20)

18D-18G

2000

3

Choorstraat

16-16A

2000

1

ja

Mariastraat

39

2000

3

ja

Oudegracht

367 / 367bis

2000

2

nee

Oudegracht

72 / 72bis

2000

1

nee

Oudegracht

64

2000

2

nee

Oudegracht

4-4bis-A

2000

3

nee

Oudkerkhof

5/5B

2000

1

ja

Steenweg

14-16

2000

3

ja

ja

Steenweg

65

2000

3

ja

ja

Twijnstraat

44 / 44A

2000

1

nee

Twijnstraat

37 - 37B

2000

1

nee

Vredenburg

13

2000

2

ja

subtotaal

28

ja

ja

ja nee

ja

ja

ja

ja

ja

ja


Straat

adres

Jaar

aantal


actiegebied

inzet Wobowi


26

2001

4

ja

ja


28

2001

4

ja

ja

Lange Jansstraat

8/10

2001

Lange Viestraat

8

2001

3

ja

ja

2

ja

Oudegracht

225-225C

2001

3

nee

Oudegracht

253 / 253bis

2001

2

nee

Vredenburg

157

2001

ja

subtotaal

18

2002

1

ja

ja

ja

ja

Mariastraat (woning)

12

Oudegracht

137

2002

6

ja

ja

Westerkade

10

2002

5

nee

ja

subtotaal

12

2

ja

ja

Mariaplaats

10

2003

Oudkerkhof

48

2003

Vredenburg

22

2003

1

ja

Zadelstraat

4

2003

2

ja

Zadelstraat

45

2003

3

subtotaal

8

2004

1

ja

ja

ja

ja ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

ja

Annastraat

25

Oudkerkhof

19

2004

1

ja

Schoutenstraat

12

2004

3

ja

subtotaal

5

Totaal

230


wobowisubsidie

Bijlage 2: Vergelijkend onderzoek andere gemeenten In het kader van de evaluatie is een globaal vergelijkend onderzoek gedaan naar de activiteiten en resultaten van een aantal andere gemeenten. Als doelgroep is hiervoor de organisatie van de 46 Grote monumentengemeenten genomen. In deze groep zitten de vier grote steden, een aantal middelgrote steden en een groep van wat kleinere gemeenten. De gezamenlijke factor is een aantal van minimaal 200 Rijksmonumenten. De gemeenten -zeker de grotere steden- kenmerken zich door een historisch stadscentrum met al de kenmerken van dien als historische structuur, dichte bebouwing en dergelijke. In die zin is een vergelijking op het vlak van Wonen Boven Winkels ten opzichte van de Utrechtse situatie goed mogelijk. Het onderzoek is uitgevoerd door middel van een kleine enquête waarbij informatie gevraagd is op het vlak van organisatie, beschikbare middelen en subsidiemogelijkheden, alsmede de resultaten tot nu toe voor wat betreft gerealiseerde woningen. Dit geeft in hoofdlijnen het volgende beeld (de resultaten per gemeente zijn beknop weergegeven in de tabellen op bladzijde 33 en volgend).

Actieve gemeenten Van de 46 gemeenten hebben er 18 gereageerd, waarvan 17 met bruikbare informatie. Van de zeventien gemeenten zijn er dertien meer of minder actief -geweest- op het gebied van Wonen Boven Winkels, bij twee gemeenten wordt gewerkt aan de ontwikkeling van beleid op dit gebied. Organisatievormen De organisatievormen zijn divers. Bij de grotere gemeenten waar een groot potentieel aan te ontwikkelen woningen is danwel wordt verondersteld, wordt vaker een extern bureau ingeschakeld om een inventarisatie te doen en een plan van aanpak op te stellen. Ook is in die gevallen meer sprake van een aparte projectorganisatie. Bij anderen wordt het project uitgevoerd binnen de eigen lijnorganisatie. Een andere aanpak is de opzet van een aparte BV of NV voor de woningontwikkeling met een eigen ontwikkelingskapitaal.

Resultaten De resultaten lopen zeer uiteen. Bij een enkele -grotere- gemeente zijn goede resultaten behaald. Bij de kleinere gemeenten zijn soms maar enkele woningen gerealiseerd. Bij een aantal grotere ligt het aantal tussen de 150 en 200, Amsterdam is een uitschieter met 600 woningen sinds 1985. Bij kleinere gemeenten is het aantal gerealiseerde woningen soms marginaal. Kritische factoren Als belangrijkste belemmeringen worden genoemd het versnipperde eigendom bij projecten waarbij meerdere panden betrokken moeten worden om ze te kunnen realiseren. Met name beleggers en winkelketens laten het hierbij afweten. Ook is opgemerkt dat de woningmarkt, die regionaal sterk verschild, invloed heeft op de ontwikkelingsmogelijkheden. Bij geringe vraag kunnen de hoge kosten verbonden aan een centrumlocatie niet worden afgedekt. Kosten en middelen Bij veel gemeenten is het project ondergebracht in de lijnorganisatie. De kosten hiervan zijn niet in beeld. Wel is er in sommige gevallen sprake van kosten van externe adviseurs. De beschikbare middelen lopen zeer uiteen. Van bescheiden budgetten ten behoeve van stimuleringsmaatregelen tot grote fondsen ten behoeve van subsidies en leningen. Voor de grote fondsen geldt dat deze vaak een breder kader betreffen, waarbij voor woningen in het kader van Wonen Boven Winkels subsidie wordt verstrekt. Subsidies Ook bij subsidies is sprake van grote verschillen. Bij een aantal gemeenten zijn er specifieke subsidies voor het maken van opgangen ten behoeve van nieuwe bovenwoningen en subsidies voor de woningen zelf. Dit kan zijn een subsidie per woning/ appartement of een subsidie per pand. De specifieke woningsubsidies schommelen rond de ¤ 22.690,- (NLG 50.000,-) met een uitschieter naar€ ¤ 45.378,- (NLG 100.000,-). Eén gemeente heeft een differentiatie in subsidiehoogte met extra subsidie voor structuurbepalende en beeldbepalende panden. Een andere methode is het verstrekken van zachte leningen in het kader van het SVn.


Overige gemeenten; organisatie en resultaten In de onderstaande tabel is van de responsgemeenten aangegeven of er activiteiten zijn -of zijn geweest- op het gebied van Wonen Boven Winkels en in welke organisatievorm; binnen de eigen organisatie of uitbesteed. Verder is aangegeven welke resultaten zijn geboekt en wat de kritische factoren zijn bij de ontwikkeling van projecten. Middelen In de tweede tabel is van de responsgemeenten aangegeven wat de kosten van het project zijn, voor zover deze inzichtelijk zijn. Verder is aangegeven of en in welke vorm er gebruik wordt gemaakt van subsidieregelingen en wat voor budget hiervoor beschikbaar is. Reguliere subsidies als restauratiesubsidie voor monumenten zijn buiten beschouwing gelaten.


TABEL 1: Organisatie en resultaten Gemeente

Actief

Organisatie

Resultaat

Kritische factoren

Alkmaar

Ja, voorlopig tot 2004

Voorlopig binnen de eigen organisatie

Onbekend; tot op heden alleen particuliere initiatieven.

Onbekend.

Amersfoort

Ja, van 1989 tot 1999

Tot nut toe door een extern bureau. Wil een NV Wonen oprichten.

Van 1989 tot 1999 104 woningen.

Versnipperd eigendom; moeilijke locaties met hoge kosten: ontsluitingsmogelijkheid.

Amsterdam

Ja, sinds 1985

Binnen de gemeentelijke organisatie. Gedacht wordt aan uitbesteden of PPP- constructie

Bijna 600 woningen.

Veel verschillende eigenaren bemoeilijkt aanpak; ontsluiting van verdiepingen; geen dwangmiddelen voor handen.

Bergen op Zoom

Ja, van 1999 tot 2004.

Projectorganisatie.

Tot nu toe 45 woningen.

Eigendomssituatie; locaties.

Breda

Ja, vanaf 1997.

Gemeentelijke projectorganisatie.


Eigendomssituatie; Alleen totaalverbeterplannen; Streven naar blokgewijze aanpak.

Delft

Ja, vanaf 1996.

Binnen de eigen lijnorganisatie.

Gemiddeld 4 woningen per jaar.

Verhouding huur winkel en bovenwoningen; Beleggers minder geïnteresseerd.

Dongeradeel

Vanaf 1996

Binnen de eigen lijnorganisatie

Ca 2 woningen per jaar.

Geen ruimte voor zelfstandige opgang.

Dordrecht

1990 tot heden

Eerder uitbesteed voor 1 dag/week, nu in eigen beheer (0,1 Fte).


Particulieren redelijk enthousiast; Beleggers minder geïnteresseerd.

Groningen

Ja, in ontwikkeling.

Uitbesteed aan extern bureau; maakt plan van aanpak.

Niet bekend; tot nu toe alleen wat via particulier initiatief.

Inventarisatie bepalend voor verdere aanpak.

Haarlem

Ja, van 1995 tot 2005

Binnen de eigen lijnorganisatie en deels uitbesteed aan extern bureau.

Tot op heden ca 160 woningen.

Versnipperd eigendom; lastige locaties en de ontsluitingsmogelijkheden.

Kampen

Incidenteel vanaf 1990 tot 1995.

Binnen de eigen lijnorganisatie.

4 woningen.

Eigenaren moeten willen; beleggers e.d. niet echt geïnteresseerd.

Leiden

Ja, vanaf 1985; nu op een laag pitje (doel bereikt).

Gemeentelijke werkgroep.

Van 1991 tot 1998 210 woningen; doelstelling tot 2004 100 woningen.

Veel panden zijn eigendom van beleggers. Ingewikkelde eigendomssituatie.

Leeuwarden

Ja, vanaf 1990.

Binnen de eigen lijnorganisatie

Tot op heden 12 tot 15 woningen per jaar.

Woonkwaliteit ten aanzien van parkeren en buitenruimte (minder vraag dan in het westen. dus kritischer); Ontsluitingsmogelijkheid.

Staphorst

Nee

-

-

-

Veere

Nee

-

-

-

Zaanstad

Ja

Geen; wordt uitbesteed.

Tot op heden 4 woningen.

Eigendom en locaties.

Zwolle

Wordt ontwikkeld

Wordt uitbesteed; in de vorm van NV WoBoWi.

Nog geen woningen gerealiseerd.

-


TABEL 2: Middelen Gemeente

kosten / middelen

Subsidiemogelijkheden

Subsidiebedragen.

Alkmaar

Niet bekend.

Subsidieregeling in ontwikkeling (vanaf 2002).

Moet nog worden bepaald.

Amersfoort

Niet bekend

BWS-subsidies. Beschikbaar budget nog € 907.560,-.

BWS-subsidies (tot 1989) NLG 50.000,-. per pand; nu € 8.622, (woningen) of € 13.046,(i.v.m. plaatselijke omstandigheden).

Vanaf 2002 eenmalige SVn-subsidie mogelijk

SVn-subsidie € 22.670,- per woning.

Subsidie voor uitvoeren van haalbaarheidsonderzoek. Subsidie voor renovatie en het realiseren van woningen.

100% van haalbaarheidsonderzoek.

Vanaf 2002 gepland een investeringskapitaal voor de NV Wonen van totaal € 2.427.33,-.

Bergen op Zoom

Niet bekend

Afhankelijk van exploitatie tot € 45.378.- (NLG 100.000,-). op termijn of € 20.420,- (NLG 45.000,-) ineens.

Breda

intern € 90.756,-; kosten extern bureau € 45.378,-.

Geen. Wel ingeschreven op IPSV-gelden, niet gehonoreerd.

-

Delft

Niet bekend.

Toegang bovenwoning:

80% meteen maximum van € 3.630,- (NLG 8.000,-).

Stadsvernieuwingsfonds

30% met een maximum van € 34.335,- (NLG 75.000,-).

Verbetering huurwoningen

Ca € 8,622,- (NLG 19.000,-) subsidie bij minimale investering van € 22.690,-.

Tot voor kort WoBoWi-subsidie voor maken opgang en woningen.

Was NLG 10.000,- voor opgang en NLG 35.000,- per gerealiseerde woning.

Dordrecht

Niet bekend

Wordt subsidie voor opgang en bijdrage in constructieve voorzieningen.

Groningen

Wordt € 4.538,- (NLG 10.000,-) voor opgang. Overige bijdrage moet nog worden bepaald.

Voor extern advies € 38.000,-.

Subsidie voor onderzoek en voorlichting.

Niet bekend.

In begroting ISV PWV € 225.000,- per jaar opgenomen (ook bestemd voor nieuw bouwlocaties).

In het kader van het SWM kunnen laagrentende leningen worden verstrekt.

Niet bekend (het fonds voor alle soorten woningverbetering bedraagt totaal € 3,63 mln).

Haarlem

Niet bekend

Wobowi subsidie

€ 13.046,- per woning.

Kampen

Niet bekend

Geen.

-

Leeuwarden

organisatie niet bekend; Voor subsidies is er een jaarlijks budget SV/ISV van € 272.268,-

Wobowi-subsidie

75% van max. € 34.034,-; 25% van max. € 20.420,- voor structuurbepalende panden; 45% van max. € 90.756,- voor beeldbepalende panden.

Leiden

Niet bekend; Middelen ui Stimulerings-fonds Volkshuisvesting

Zachte lening in het kader van het SVn.

€ 22.690,- per woning tegen lage rente (minimaal 1,5 %).

Zaanstad

Niet bekend.

Bijdrageregeling Wonen boven Winkels en Bedrijven.

€ 22.690,- per woning; Voor het maken van een opgang € 11.345.


Conclusies Voorgaande informatie maakt het mogelijk een beeld te vormen van hoe Utrecht staat ten opzichte van andere gemeenten. Hoewel de respondenten uit een beperkte groep afkomstig zijn, zijn deze voor het onderwerp voldoende representatief. De vier grote gemeenten en een aantal middelgrote gemeenten zijn vertegenwoordigd. Qua productie van 230 woningen bevindt Utrecht zich bij de voorlopers. Opvallend is dat de resultaten bij de meeste gemeenten behaald zijn vanaf midden jaren negentig van de afgelopen eeuw wat duidt op het belang van economische factoren. Uit de aangegeven kritische factoren blijkt dat veel gemeenten de locatie - in de binnenstad- als moeizaam ervaren. De gronden bouwkosten leiden tot hoge investeringen. Daarbij was de markt de afgelopen jaren blijkbaar zodanig dat deze kosten konden worden afgedekt uit de verkoop van de gerealiseerde woningen. Dit was ook in Utrecht het geval. Huurwoningen konden overwegend gerealiseerd worden in -het duurdere segment van- de vrije sector. Duidelijk is ook dat in de randstad en enkele andere grote steden de meeste activiteiten plaatsvinden.

-

gemaakt van BWS-subsidies (Woninggebonden subsidies). Daarvoor in de plaats wordt nu ingezet op SVn financieringen (Stimuleringsfonds voor de Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten). Voor het overige is de dekking bij veel gemeenten niet aangegeven en is mogelijk sprake van eigen gemeentelijke budgetten. Veelal wordt gebruik gemaakt van reguliere fondsen voor stadsvernieuwing en woningverbetering. In geval van monumenten is hierbij sprake van stapeling van subsidies. Een andere ontwikkeling is de inzet van een aantal gemeenten te komen tot een BV of NV Wonen Boven Winkels. Dit worden ontwikkelingsmaatschappijen die zelf de investeringen in aankoop en ontwikkeling van panden ter hand nemen. Hierbij wordt zowel door de betreffende gemeenten als door marktpartijen kapitaal ingebracht.

Tenslotte is het interessant om te zien met welke middelen de productie tot stand komt: - De apparaatskosten zijn bij veel gemeenten niet zichtbaar omdat de het project is ondergebracht in de lijnorganisatie en tot de reguliere werkzaamheden wordt gerekend. In een enkel geval is wel zichtbaar dat werkzaamheden worden uitbesteed aan een extern bureau. Met name de opzet van een projectplan is door een aantal gemeenten uitbesteed. Een goede vergelijking is op dit punt niet mogelijk. - Het tweede aspect is de inzet van subsidiemiddelen. Hierbij is een grote diversiteit zichtbaar, zowel ten aanzien van de hoogte van subsidies als de bronnen waaruit deze worden geput. De hoogte van subsidies voor woningen/ panden varieert van € 45.378,NLG 100.000,-) tot € 3.630,- (NLG 8.000,-) voor het realiseren van een opgang. Utrecht heeft in die zin een laag subsidieniveau, € 6.807,- (NLG 15.000,-) per zelfstandige woning en € 3.403,- (NLG 7.500,-) voor een onzelfstandige eenheid. Tevens verleend Utrecht 50% subsidie voor haalbaarheidsonderzoeken met een maximum van € 1.815,-. - Ten derde kan iets gezegd worden over de budgetten c.q. fondsen die voor subsidies of investeringen worden ingezet. In het verleden is door een enkele gemeenten gebruik


Bijlage 3: Berekening subsidie huurwoningen INVESTERING Aantal woningen nu

0

Aantal woningen na ingreep

5

Bouwkundige investering woningen

€ 259,968

Bijkomende kosten inclusief

€ 23,850

Investering aan winkel tbv van ontsluiting

4,738

Totale investering

€ 288,556 (01/01/02)

€ 289,182 (02/02/02)

HUUROPBRENGSTEN Huidige huur woningen totaal

per maand

0.00

Toekomstige huur woningen totaal

per maand

2,560.00

Huurverandering

per maand

€ 2,560 (01/01/02)

totaal huuropbrengsten

€ 30,720 (01/01/02)

€ 31,358 (01/11/02)

€ 7,500 (01/01/02)

€ 7,656 (01/11/02)

EXPLOITATIE Huidige exploitatielasten per jaar

per woning

Toekomstige exploitatielasten per jaar na ingreep

per woning

1,500

Verschil exploitatielasten

€ 7,500

UITGANGSPUNTEN Huurderving t.g.v. leegstand

2.00%

Huurstijging

2.50%

Exploitatieperiode

10

Lastenstijging

2.50%

Annuiteitshypotheek Financieringsperiode

7

Rente lineaire hypotheek

6.90%

bedrag

€ 20,000

Lineaire hypotheek Financieringsperiode

25

Rente lineaire hypotheek

6.15%

bedrag

€ 268,556

Discontovoet

7.50%

Netto Contante Waarde

€ 13,707-

Subsidiabel bedrag

€ 13,707

Maximale subsidie

per woning

€ 6,807

Wobowi subsidie

€ 34,034

€ 13,707


Bijlage 4: Intervisies betreffend de Wobowi-regeling 1. Gesprek Monk Architecten Wonen Boven Winkels is een interview gehouden met Monk architecten te Utrecht. Monk is als architectenbureau betrokken geweest bij enkele projecten. In het interview is de ervaring van bureau Monk gevraagd ten aanzien van Wonen Boven Winkels en de organisatie van de aanpak van het project. De uitgangspunten van het project worden door Monk wel onderschreven, maar gebleken is dat de werkelijkheid weerbarstig is. Dit is veelal terug te voeren tot terughoudendheid of twijfel bij de eigenaar van een object.

eigenaar en het begeleidende bureau Akro Consult is het contact verminderd. Hieruit blijkt het belang van goed contact en met name de continuïteit daarvan. De rol van de gemeentelijke projectgroep is volgens Monk met name die van promoten van het idee van wonen Boven Winkels en het aantonen van de potentie van de diverse objecten. Akro Consult deed de projectleiding en zorgde voor de contacten met de betrokken eigenaren en de gemeente. De wisseling van projectleider is door Monk als lastig ervaren.

Steenweg 14/16 Wijde Poort In 1999 is Monk betrokken geweest bij een studie naar de mogelijkheden voor ontsluiting van panden aan de Steenweg via de Wijde Poort. De inbreng en kennis van de gemeentelijke bouwhistoricus was hierbij van grote waarde, met name ook om de eigenaar van de mogelijkheden tot ontwikkeling van de verdiepingen van de panden te overtuigen. Als resultaat is er een schetsontwerp gemaakt waarbij een goede ontsluiting via een zogenoemd +1 niveau mogelijk is, waarbij ook een stuk nieuwbouw mogelijk bleek. Het voorstel is goed uitgewerkt met een mooie presentatie. De eigenaar, het pensioenfonds voor de metaalnijverheid, stond in principe positief tegenover de ontwikkeling van de bovenverdiepingen. Uiteindelijk is iedere ontwikkeling en de haalbaarheid van een plan afhankelijk van de opstelling van de eigenaar. Door een wisseling van personeel bij zowel de

Dit was een voorbeeld van beëindiging van het bedrijf waarbij de vraag opkwam wat te doen met het pand. Nadat de eigenaar in contact is gekomen met de projectleider van Wonen Boven Winkels heeft deze na enig beraad er voor gekozen het pand in bezit te houden. Gekozen is voor verhuur van de winkelruimte en het maken van drie kleine appartementen op de verdiepingen, eveneens in de huursector. Al in 1996 is een planvoorstel gemaakt door bureau De Groene Werf. In 2000 is bureau Monk betrokken. Het plan van Monk is een voorbeeld van creatief omgaan met de ruimte. Monk is alleen in de schetsfase betrokken en heeft de eigenaar qua planvorming op het juiste spoor gezet. Het is verder uitgewerkt en uitgevoerd door een kleine aannemer die zeer geschikt is gebleken voor dit soort kleinschalig project in de binnenstad. Hieruit blijkt dat de ook de keuze van een aannemer bij dit soort projecten van groot belang afb. 18 (linker kolom) Toegang naar pand aan de Steenweg afb. 19 (rechter kolom) Toegang naar pand aan de Steenweg


is. De subsidie voor de realisering van huurappartementen heeft dit project mede haalbaar gemaakt. Het volgens Monk een goed voorbeeld van een kleinschalige aanpak met een optimaal resultaat.

Zakkendragersteeg Dit betreft een plan voor een pand aan de Zakkendragersteeg. De eigenaar wil de bestaande zaak opheffen en een nieuwe bestemming aan het pand geven. Bij het pand hoort een grote binnentuin, in het verleden behorend bij een pand aan de Oudegracht. Monk is betrokken geweest voor het maken van een massastudie voor mogelijkheden van verbouw en een stukje nieuwbouw in de tuin. De eigenaar is erg weifelend over de keuzen die gemaakt moeten worden. De familie weet ook nog niet wat men precies met het pand wil. Eigenlijk zou bij een dergelijk complexe locatie een ontwikkelaar betrokken moeten worden. VIOS-Project-ontwikkeling heeft ernaar gekeken maar zag geen mogelijkheid. Door de ligging aan de Zakkendragersteeg is het ook een moeilijke, wat kostenverhogend werkt. Monk is na de schetsfase niet meer betrokken. afb. 20 (linkerkolom) Pand aan de zakkendragerssteeg. afb. 21 (rechterkolom) Binnentuin achter het pand aan de zakkendragerssteeg.


Algemeen In het algemeen onderschrijft Monk de uitgangspunten van het project Wonen Boven Winkels. Wel vraagt men zich af of er nog wel zoveel leegstand is als wel eens wordt aangenomen. Met daarbij de vraag of gedeeltelijke leegstand per definitie negatief is? Heeft leegstand zo veel invloed op gevoelens van onveiligheid, of komt dit meer voort uit sociaal gedrag. Verder vraagt men zich af of de noodzaak van herbestemming van de lege verdiepingen nog wel wordt onderkend. Het vraagt vooral affiniteit met het gebouw. Geld is niet altijd de bottelneck, het geestelijke proces is veel belangrijker. In het algemeen zou je volgens Monk Wonen Boven Winkels breder moeten gaan vertalen naar woonontwikkeling in de binnenstad. Hierbij moet er dan wel sprake zijn van een integrale benadering met oog voor de kwaliteit van de stedelijke omgeving. Ook met een thema als intensief ruimtegebruik in een stedelijke omgeving kan veel worden gedaan, maar dat is enigszins een ander kader.

2. Gesprek project Zakkendragerssteeg). In het kader van de evaluatie van het project Wonen Boven Winkels is een gesprek gevoerd met de eigenaar van van de panden Zakkendragerssteeg 14, 20, 22 en 22A. Hij wil zijn in de Zakkendragerssteeg 20 gevestigde (blad) muziekhandel beëindigen. Tot op heden heeft zich geen opvolger aangediend. Het complex bestaat uit een gebouw aan de steeg, met belendingen die verhuurd zijn aan andere gebruikers, en een achterbouw achter een pand van een andere eigenaar aan de Zakkendragersteeg. Het is een complexe situatie. Bij het complex behoort een grote binnentuin, oorspronkelijk behorend bij de panden Oudegracht 107 en 109 (in het verleden eveneens in eigendom). De bebouwing aan de Zakkendragerssteeg was ook via een gang met de grachtenpanden verbonden. De betreffende gang is nu dichtgezet. De eigenaar heeft verder een sterke binding met de plek, vooral met de grote tuin die een oase van rust is midden in het centrum. De firma heeft een lange geschiedenis op deze plek met de instrumentenhandel en grammofoonplatenwinkel die in het verleden in de panden aan de Oudegracht gevestigd waren. In 1993 zijn deze panden verkocht. Daarbij had de koper geen directe belangstelling voor de grote tuin. Zo is deze in bezit gebleven. Nu is de tijd daar om te zien wat er met de plek mogelijk is. Via de gemeente is contact gelegd met de projectleider voor Wonen Boven Winkels van Buro Akro Consult. Via zijn bemiddeling is er een schetsvoorstel gemaakt door Monk architecten te Utrecht. Bij de ideevorming hiervoor was ook de heer Kipp van Monumenten van de gemeente betrokken. Het idee is om het pand aan de straat te vergroten en een strook nieuwbouw te plegen in de tuin. De eigenaar wil de kwaliteit van de tuin in stand houden en waakt ook voor een intensiever gebruik door een van de huurders die graag een terras voor zijn restaurant in de tuin wil maken. Er moet echter wel iets gebeuren om een en ander te verbeteren. Hij wil graag zelf betrokken blijven bij de planvorming juist om de kwaliteit in stand te houden. Hij wil het niet zomaar overgeven aan een ontwikkelaar.

Er zijn twee varianten bedacht. Een kleinschalige binnen het bestaande casco van de achterbouw en een grootschaliger aanpak inclusief nieuwbouw. De bescheiden aanpak is begroot op ca € 140.000,-, het uitgebreide plan op ca € 680.000,-. De financiering van een en ander is ook niet gemakkelijk. Een ontwikkeling van appartementen in de huursector is daarom waarschijnlijk niet mogelijk. Dit betekent dat verkoop waarschijnlijk de enige haalbare optie is, waarbij nog gedacht kan worden aan verhuren van de winkelruimte aan de steeg en het verkopen van de woningen. Er is er is in dat geval nog een mogelijk verstorende factor; de koper van de panden aan de Oudegracht 107-109 heeft bij de koop in 1993 wel het recht van eerste koop bedongen wanneer de bebouwing aan de steeg en de tuin worden verkocht. Ook in geval van -gedeeltelijke- verkoop wil de eigenaar invloed houden op de plannen om de kwaliteit te waarborgen en zorgvuldig met de mooie tuin om te gaan. Nadat Monk een schetsvoorstel heeft gemaakt is het bureau Spadework ingeschakeld om een haalbaarheidsonderzoek te doen en mogelijke alternatieve bestemmingen. Dit is een zeer uitputtend rapport geworden waar allerlei factoren bij zijn betrokken. Voor de eigenaar schiet dit zijn doel voorbij en maakt het niet inzichtelijker. Hij is zeer welwillend om iets goeds met deze plak te doen, maar zijn mogelijkheden zijn beperkt. Er moet iets gebeuren, liefst budgettair neutraal of met enig rendement. De vraag is welke kant het nu uit moet, hiervoor is toch weer enige begeleiding gewenst. De afspraak wordt gemaakt de projectleider van Akro Consult in te schakelen voor een vervolgtraject.

Naschrift Inmiddels is een overleg geweest tussen eigenaar, de projectleider en Spadework over de te volgen koers. Hierbij is geopperd dat een bredere aanpak aan de steeg het meest ideaal zou zijn omdat dit de mogelijkheid biedt appartementen te realiseren die direct aan de steeg liggen, met de achterzijde naar de tuin. Spadework heeft hiervoor vrijblijvend een schetsvoorstel gemaakt. Hiermee is contact gezocht met de eigenaar van de panden Zakkendragersteeg 2 t/m 10. Dit heeft echter niet geresulteerd in een gezamenlijke aanpak.


3. Gesprek project Mariastraat 39 (Uit het jaarverslag DSO 2001) Hennie Cornelisse is directeur van een inkooporganisatie en eigenaar van het pand Mariastraat 39, Het gesprek gaat tussen de heer Cornelisse, zijn vader, Dan Kool, (beleidsadviseur Stedenbouw & Monumenten) en Frans Kipp (bouwhistoricus Stedenbouw & Monumenten DSO). Ooit werd de Utrechtse binnenstad druk bewoond. Praktisch boven elke winkel woonden mensen. Op oude foto’s zien we was te drogen hangen en overal spelende kinderen. Sinds de jaren zestig zijn echter steeds meer bewoners weggetrokken. Hele verdiepingen van winkelpanden kwamen leeg te staan. In 1995 is de gemeente Utrecht gestart met het project Wonen Boven Winkels. Leegstaande verdiepingen kunnen met gemeentelijke subsidie geschikt worden gemaakt voor bewoning. Het project is bedoeld om samen met eigenaren, ondernemers en andere betrokkenen de leefbaarheid en veiligheid van het centrum te verbeteren. Meer bewoners betekent meer levendigheid, meer sociale controle, meer sfeer en beter onderhoud van historisch vaak waardevolle panden.

afb. 22 Mariastraat 39 (na verbouwing opgeleverd op 1 februari 2001)


Mariastraat 39 (na verbouwing opgeleverd op 1 februari 2001) - Cornelisse senior: ‘Ik heb dit pand in 1948 verworven. Het was een moeilijke tijd, toen, zo vlak na de oorlog. Tot mijn 65e heb ik er een winkel in porselein en kristal gehad. Ik heb veel meegemaakt. De bouw van Hoog Catharijne leek het einde te worden van de winkeliers in de binnenstad. Althans, daar waren we bang voor. Maar het tegenovergestelde gebeurde.’ - Hennie Cornelisse: ‘Ik ben als kind in dit pand opgegroeid. Toen mijn vader met de zaak stopte, is het mijn eigendom geworden. En al die jaren daarna, 35 jaar om precies te zijn, hebben de bovenverdiepingen leeg gestaan. Ik vond het moeilijk om er iets mee te doen.’

Wonen boven Mariastraat 39 - Hennie: ‘Dat veranderde toen ik door de gemeente per brief werd geattendeerd op Wonen Boven Winkels. Ik moest er eerst even goed over nadenken. Ik dacht altijd dat leegstand goedkoop is. Maar dat is niet waar. Als je een pand leeg laat staan, drijft het van je weg. Je krijgt muizen, lekkages... Door de brief ging ik nadenken. Ik kreeg een heel prettig contact met de gemeente. En toen was de kogel door de kerk. Er kwam een goede architect aan te pas en een goede aannemer. De gemeente was me ook behulpzaam bij de selectie van die mensen. Ik begon het steeds leuker te vinden.’ - Dan Kool: ‘Dat is onze taak: eigenaren enthousiasmeren, ze wijzen op de voordelen, de pluspunten. Attenderen op goede vakmensen, architecten en bouwers. Uiteraard waken we ervoor om één aannemer te noemen. We noemen er een paar die goede ervaringen hebben met bouwen en breken in een historisch pand. - Frans Kipp: ‘Mariastraat 39 is oorspronkelijk een middeleeuws woonhuis dat in de 17e eeuw is uitgebreid. Vervolgens zijn in de 19e eeuw nog allerlei aanpassingen gepleegd. Als je aan zo’n pand gaat verbouwen, moet je weten waaraan je begint. De bestaande kwaliteiten moet je goed gebruiken. Je hoeft er heus geen museum van te maken en je mag ook best knopen doorhakken, als er maar geen interessante dingen worden weggegooid. Ik loop vaak eerst door zo’n pand om te kijken wat het te vertellen heeft. Hier waren de schouwen en de balklagen bijzonder de moeite waard. Ook zat er nog een bedstee in. Daar wordt zelfs nu weer in geslapen.’ - Dan Kool: ‘Het mooie is dat bij zo’n verbouwing de eigenaar, de projectleider, de architect, de bouwhistoricus en de aannemer van iets ouds iets nieuws maken. Bij deze verbouwing was dat ook zo. En die schouwen en balklagen zijn voor de huurders natuurlijk sfeervol.’

De ontsluiting, altijd lastig

De stand van zaken in 2002

- Hennie: ‘Het is een heerlijk pand met een mooie uitstraling. Maar aanpassen voor bewoning doe je inderdaad niet zomaar. Achter in de oorspronkelijke winkel zat bijvoorbeeld een moeilijke wenteltrap.’ - Cornelisse senior: ‘O ja, die trap!’ - Dan: ‘Dat is een algemeen beeld: de ontsluiting van de bovenverdiepingen is ‘t lastigst. Als je een nieuwe entree maakt, gaat dat ten koste van het vloeroppervlak en dus ook van de huuropbrengst. Om eigenaren toch over de streep te trekken, geven wij subsidie voor de verbouwing. Per woning is dat maximaal 15.000 gulden, per onzelfstandige woning 7.500 gulden.’ - Hennie: ‘Van te voren heb ik ook twee haalbaarheidsonderzoeken laten doen. Die subsidieert de gemeente ook. Het was een soort warming up waarvan ik meteen enthousiast werd.’

- Dan: ‘Vanaf 1996 tot en met 2001 zijn 205 woningen boven winkels gerealiseerd. De laatste tijd neemt het iets af. De ingewikkelder gevallen blijven over. Daarom zoeken we nu naar verbreding. Bijvoorbeeld door de bovenverdiepingen van meerdere panden via één ingang te ontsluiten. Dat is ook geen makkelijke operatie, maar als het lukt, bereik je veel in één klap.’ - Frans: ‘In principe is er in de binnenstad een potentieel van honderden woningen! Maar ik ben bang dat vele daarvan het niet tot woning zullen brengen. Of er zouden opeens veel minder winkelketens moeten komen en veel meer individuele eigenaren.’ - Dan: ‘We kunnen niet dwingen, alleen stimuleren. Daardoor komen we soms bepaalde ontwikkelingen te laat tegen. Eigenaren laten bijvoorbeeld een pand verbouwen zonder dat ze ooit op de bovenverdieping zijn geweest, of zonder dat de architect die heeft gezien. Dat is zonde. Daarom proberen we mensen op te sporen en op ideeën te brengen. Je moet het aanjagen, met geslaagde voorbeelden in de hand, zoals dit pand. Overigens komt het omgekeerde ook voor: dat een eigenaar er zelf aan begint, zonder onze tussenkomst - en dus ook zonder subsidie.’

Voetangels en klemmen - Dan: ‘Dit -Wonen Boven Winkels- is een mooi project, maar er zijn ook voetangels en klemmen. Het is goed werken met individuele eigenaren die van hun pand houden. Maar grote winkelketens of projectontwikkelaars zijn vaak minder betrokken. Ze willen de bovenverdieoingen vaak liever niet apart verhuren om het pand beter te kunnen verhandelen. Overigens moet je soms ook individuele eigenaren echt overtuigen. Puur op economische gronden blijft het namelijk een moeilijke beslissing.’ - Hennie: ‘Dat is waar. Vergeet niet dat een eigenaar opeens ook nieuwe huurders krijgt, met alles wat daarbij hoort. Voor dit pand heb ik daarvoor een extern bureau in de arm genomen dat de verhuurzaken afhandelt. De begane grond verhuur ik zelf aan een hypotheekadviseur. Maar toch, verhuren is geen sinecure.’

De toekomst - Dan: ‘Er is en evaluatie gepland waarin we gaan beoordelen of we op dezelfde manier moeten doorgaan. Lonen de kosten de moeite? Ik denk dan aan onze eigen uren, aan het extern ingehuurde bureau dat de verbouwingen begeleidt, aan de subsidies. De komende twee jaar gaan we in ieder geval nog door.’ - Hennie: ‘De gemeente doet heel goed werk. Ik ben er lovend over. De samenwerking is goed en snel verlopen.’ - Frans: ‘Wat mij betreft gaan we door. Mensen bij elkaar brengen, onderzoek doen, voor publiciteit zorgen.


Bijlage 5: Tussenbalans Notities van gesprek tussen Jan van Zelst (voormalig gemeentelijk projectleider), Michiel van Hoof (projectadviseur van het bureau Akroconsult) en Dan Kool (gemeentelijk projectleider) d.d. 11 september 2001 op de woonboot van Michiel aan de Prinsengracht te Amsterdam

het stegenbeleid. Ook hiervoor geldt dat dit weliswaar solitair wel enig resultaat boekt, maar dat een integrale aanpak met name de sociale factoren als veiligheid en leefbaarheid beter tot hun recht hadden kunnen laten komen omdat bewoning hier in belangrijke mate aan bijdraagt.

Algemeen kader -

-

-

-

-

Een van de conclusies is dat Wonen Boven Winkels al veel langer een punt van aandacht is dan gedacht. Dan noemt stukken uit 1980 en de Nota wonen boven winkels in de city uit 1986 met een raadsvoorstel uit 1988. In de Nota is nog sprake van allerlei subsidiemogelijkheden in het kader van woning verbetering (MPS) en BWS-subsidies. Ondanks dat is in die perioden weinig gerealiseerd. In de periode 1989-1991 heeft een externe projectleider (Hans Pouw) twee projecten gerealiseerd, waarvan één buiten het actiegebied. Ondanks de in de Nota uit 1986/1988 is er tot 1996 vrijwel geen resultaat geboekt. Blijkbaar waren de geesten nog niet rijp. In de periode vanaf medio jaren negentig zijn inmiddels 205 woningen gerealiseerd. Dit ondanks de marginale subsidiemogelijkheden. Blijkbaar zijn de conjuncturele ontwikkeling en het economisch tij van groter belang. Ook de algemene tendens van meer vraag naar wonen in het centrum speelt daarbij een rol. Ook spin-off meetellen. Nagaan via BWT4all wat in de afgelopen vier jaar aan woningen is gerealiseerd, ook zonder inbreng van WoBoWi.

Bakkerstraatproject -

-

Een gemiste kans is het Bakkerstraatproject geweest. Hier werd een integrale aanpak nagestreeft van Wonen Boven Winkels, reclamebeheersing en rolluikenbeleid om tot algehele verbetering te komen. De inzet te komen tot een gezamenlijke aanpak van eigenaren volgens het bouwstroomprincipe heeft echter niet geleid tot het beoogde resultaat. Een individuele benadering van eigenaren had hier mogelijk meer succes opgeleverd. Het beeld van de Bakkerstraat qua uitstraling, waaronder reclame, is tot op heden niet verbeterd. De aanpak via de projectgroep/ Akro Consult is relatief succesvoller gebleken wanneer het gaat om het aspect van WoBoWi. De integrale benadering is hierbij echter niet tot stand gekomen. Bijvoorbeeld had ook beter aangehaakt kunnen worden bij


Hof van Zoudenbalch Het is bekend dat dit project moeizaam loopt. De eigenaar van het poortgebouw aan de Mariastraat beschouwd het als een wens van de gemeente de poort open te maken. Uit de discussie blijkt dat bij dit soort project de reguliere benadering niet tot het gewenste resultaat leidt. Dit blijkt ook uit de uitspraken van de eigenaar van het poortgebouw. Er zal zowel qua begeleiding als financiering maatwerk nodig zijn. Dat kan betekenen dat vanwege een -mede- algemeen/ gemeentelijk cultuurhistorisch of ander belang een onrendabele bijdrage het project haalbaar maakt. Enerzijds moet dat ingekaderd zijn, anderzijds moeten regelingen of uitgangspunten de vrijheid bieden om op een dergelijke wijze op een project te kunnen inspelen.

HEMA/Oudegracht 137 Dit project van MITROS komt uiteindelijk tot uitvoering. Dit is een voorbeeld van het uitdragen van gedachtengoed en stimuleren van het aanpakken van lege verdiepingen. De financiële opzet is zeer moeizaam gebleken. Aangezien het koopappartementen betreft is er geen sprake van Wonen Boven Winkels-subsidie. Dit instrument zou gelet op de beschikbare middelen niet echt iets kunnen betekenen. € 6.800,-(NLG 15.000,-) per appartement zet niet echt zoden aan de dijk bij de investering en woningen van NLG 1 mln of meer. Hieruit blijkt dat de ideevorming en het onder de aandacht brengen van de ontwikkelingsmogelijkkeid van verdiepingen bij een dergelijk groot gebouw meer van belang is dan een financiële bijdrage. Gelet op de moeilijke realisering is die beperkte subsidiemogelijkheid wel een punt van zorg. Zeker vanuit de maatwerkgedachte. Een ander aspect is dat de ontwikkelaar denkt een interessant pand op een toplocatie aan de Oudegracht ten gelde te kunnen maken, terwijl de werkelijkheid bestaat uit een opstapeling van technische en financiële problemen. Ook de monumentale randvoorwaarden geven enerzijds een zekere beperking, terwijl dit anderzijds juist bijdraagt aan de kwaliteit van de appartementen. Cultuurhistorische waarde is zeker op deze locatie een (ver)koopargument.

Zakkendragersteeg (wagenaar) Ook dit is een project van lange adem. De eigenaar aarzelt voor wat betreft de ontwikkeling. Wel zijn door een architect volumestudies gemaakt. Als tweede stap is een zeer uitgebreid rapport opgesteld door het bureau Spadework. De vraag is of dit niet zo breed is getrokken dat dit de overzichtelijkheid voor de eigenaar en andere betrokkenen (de werkgroep) er niet beter op maakt. Het rapport van Spadework analyseert diverse aspecten als economische factoren, gebiedsontwikkeling en functies als bedrijf /winkel, hotel enz. Het hoofddoel was toch het realiseren van woningen, mede vanuit hen kader van verbetering van het sociale klimaat door intensiveren van het wonen en verbeteren van de openbare ruimte.


Bijlage 6: Indicatief onderzoek Bestuursinformatie 2004 Als onderdeel van deze evaluatie heeft de afdeling Bestuursinformatie van de Dienst Secretarie een indicatief onderzoek gedaan naar leegstand in de binnenstad, in het bijzonder het kernwinkelgebied. De doelstelling was op basis van bestandsinformatie een globaal inzicht te verschaffen in de mogelijke leegstand van bovenverdiepingen van winkelpanden in een nader af te bakenen deel van de Binnenstad, het zogenoemde kerngebied. Op basis hiervan is bepaald of een concrete inventarisatie uitgevoerd zou moeten worden. Om de inschatting te maken van mogelijke leegstand boven winkels is gebruik gemaakt van twee bestanden, het Bevolkingsvastgoedbestand 1-1-2004 en het Provinciaal Arbeidsplaatsen Register 2003. Er is een uitsplitsing gemaakt van het kernwinkelgebied in 24 blokken. Gekozen is voor afgebakende blokken (zie kaartje) om uiteindelijk eenvoudiger te beoordelen om hoeveel vrije woonruimte boven winkels het gaat. Probleem is namelijk dat in het complexe kernwinkelgebied adressen zijn die een andere (straat)ingang kennen dan het bedrijf waar ze boven zitten. De onderverdeling in blokken is ook bedoeld om een (eventuele) nadere beschouwing makkelijker te maken.


Om een eerste inschatting te maken is uit de bestanden een selectie gemaakt van adressen waar zowel bedrijvigheid als woonruimte is. Vervolgens zijn die adressen geselecteerd waar geen bewoners aanwezig zijn. De resultaten hiervan zijn voor beide bestanden afzonderlijk bekeken. In deze analyse is slechts gekeken naar de woonruimtes die leegstaan. Er is geen inschatting mogelijk van leegstaande bedrijfsruimte die geschikt zou kunnen worden gemaakt voor woonruimte. Het onderzoek heeft uitgewezen dat in circa 10% van de voor bewoning bestemde panden niet wordt gewoond. Het potentieel aan woonruimte in panden die oorspronkelijk een woonfunctie hadden, maar waarvoor nu een bedrijfsbestemming geldt is niet inzichtelijk. Dit geldt ook voor het aantal leegstaande verdiepingen in panden waar administratief sprake is van bewoning. De onderliggende tabellen voor de conclusies in dit onderzoek zijn opgenomen in het complete rapport ‘Wonen Boven Winkels, leegstand bovenverdiepingen winkelpanden’ van de afdeling Bestuursinformatie van de Dienst Secretarie van de gemeente Utrecht d.d. augustus 2004

Kaart: kernwinkelgebied in 24 blokken .

24

23

1

2

22 21 3

4

20 5

7

8

10 19

9

13

12

6

18

11 14

15 17 16


Colofon: Projectdeelnemers Frans Kipp, DSO Stedenbouw en Monumenten Dan Kool, DSO Stedenbouw en Monumenten Michiel van Hoof, Akro Consult

Redactie Dan Kool, DSO Stedenbouw en Monumenten

Grafische realisatie: CAD-unit, DSO Stedenbouw en Monumenten

Correspondentieadres: DSO Stedenbouw en Monumenten postbus 8406 3503 RK Utrecht

Reproductiedatum: 9 maart 2005


Evaluatie Wonen Boven Winkels. Utrecht 2005

Recommend Documents