stadjers krant
nr.1 jaargang 1 november 2010
Kapper Botros versus
Wonen boven Winkels
Redactioneel Hiermee biedt de Stadspartij u vol trots het eerste nummer van de Stadspartijkrant aan. Het is de eerste in een reeks die wij over onze bijzondere onderwerpen die ons nauw aan het hart gebakken liggen willen uitbrengen in de komende jaren. Zo kunt u themanummers verwachten over de studentencampus, de tram en het forum, om er een paar te noemen. Het thema van deze krant is de strijd van een middenstander in de stad Groningen die het lijkt te moeten afleggen tegen de NV Wonen boven Winkels, een organisatie waarin de gemeente Groningen en woningbouwcorporatie Lefier vertegenwoordigd zijn. De krant tracht de achtergronden van het conflict te doorgronden; een conflict dat op 23 september 2010 zo verschrikkelijk escaleerde. Een oplossing lijkt verder weg dan ooit. Door alle ter beschikking staande documenten van beide partijen nauwkeurig te bestuderen en door gesprekken met betrokkenen trachten de auteurs een helder licht op de zaak te werpen. In deze krant wordt daarvan verslag gedaan. Wij willen u op onze zoektocht naar de waarheid mee nemen en hopen dat u net als wij verwachten dat uiteindelijk het recht zal zegevieren.
5 Botros en Gelkingestraat
Gerard Offerman Anna Riemersma 4 Conflict en juridische strijd
Inhoud
pag
Voorwoord
3
Inleiding en vraagstelling
4
Gihad Botros en Gelkingestraat
5
Wonen boven Winkels
5
Het conflict en de juridische strijd
6
De ontruiming, 23 en 24 september
8
Algemene bevindingen en conclusies
9 8 Ontruiming
2
stadjers krant
november 2010
Voorwoord Op een dag in september was de Gelkingestraat opeens afgezet door politie en brandweer….. Een woedende kapper had zich in zijn winkel gebarricadeerd en dreigde zichzelf iets aan te doen. De politie nam terecht geen risico maar het duurde uren voor de wanhopige ondernemer weer zozeer was gekalmeerd dat hij naar buiten kwam. De directe aanleiding was het zoveelste bezoek van een door “Wonen boven Winkels” gestuurde deurwaarder met het zoveelste dwangbevel. Hoe heeft het zover kunnen komen?
Gerard Offerman, Anna Riemersma en een aantal Groningers die net als zij niet stil kunnen blijven zitten wanneer zij onrecht vermoeden hebben vele uren in dit dossier gestoken. Het wordt aangeboden aan de Raad van Groningen en aan de pers zodat iedereen er kennis van kan nemen. Het dossier beantwoordt niet alle vragen,
Gihad Botros is in Syrië geboren en heeft zoals zoveel mensen een nieuw leven in Nederland willen opbouwen. Dat lukte, hij leerde onze taal en verdiende in een kapperszaak zijn eigen boterham. De toekomst leek zonnig totdat er een geschil met zijn huisbaas de NV Wonen boven Winkels, een samenwerking van de Woningstichting Leffier en de Gemeente Groningen ontstond. Wie, zoals de raadsleden Anna Riemersma en Gerard Offerman wil weten hoe een klein geschil over een
kelderdeur, een vervangen slot en de precieze uitleg van een huurcontract heeft kunnen leiden tot zoveel gerechtelijke procedures, een overspannen huurder en het voorlopig sluiten van een bloeiende kapperszaak kan dat in dit rapport, onderbouwt met circa 90 bijlagen, terugvinden. In dit rapport kunt u lezen hoe Wonen boven Winkels, Leffier en de Dienst RO/EZ van de Gemeente Groningen hebben gehandeld. We weten nu min of meer wat er is gebeurd, maar de vraag waarom deze zaak zo op de spits is gedreven is nog niet beantwoord. Er is tegen Gihad Botros aantoonbaar discriminerende taal gebruikt. Kan discriminatie hebben meegespeeld? Of er door de verhuurder getracht is om het geschil ook weer op te lossen kan de lezer zelf vaststellen. Naar de belangen en motieven van Wonen boven Winkels moet de lezer nog raden. Misschien kan een onderzoek door de gemeenteraad nog duidelijk maken, waarom er zoveel gemeenschapsgeld moest worden besteed aan een onafzienbare rij procedures, aan dure advocaten, deurwaarders, en het instellen van hoger beroep. Heeft Wonen boven Winkels, voor de helft eigendom van onze eigen Gemeente, wel ethisch gehandeld? Dat de kapper verdwijnen moest omdat hij problemen met zijn ondernemersburen zou hebben is in ieder geval onwaar gebleken; de ondernemers in de Gelkingestraat vinden dat de Gemeente Groningen ervoor moet zorgen dat kapper Botros terug keert.
stadjers krant
daarvoor kregen we onvoldoende medewerking van Wonen boven Winkels. Misschien kan de Gemeenteraad de ontbrekende stukjes van de puzzel nog invullen, het rapport zou de opmaat voor een grondig onderzoek kunnen zijn.
Robert Prummel, fractievoorzitter Stadspartij gemeenteraad Groningen
november 2010
3
Inleiding en vraagstelling Op 22 juli 2010 verscheen er een bericht in het Dagblad van het Noorden met de kop: “Boze kapper dreigt pand Gelkingestraat op te blazen” Uit het bericht bleek dat de heer G. Botros, de genoemde kapper, als huurder van het pand Gelkingestraat 48, al jaren een conflict had met de NV Wonen boven Winkels, een NV. waarin de gemeente voor 50% in participeert. Er zijn vele procedures voor de rechter gevoerd. De voorlopig laatste in de reeks luidde dat de heer Botros zijn zaak op 8 september diende te ontruimen. Voor onze fractie was dit een reden om contact met hem op te nemen, om te horen wat de aanleiding was van dit slepende conflict en de vraag te beantwoorden waarom het conflict zo moest eindigen. Voor ons was het vanzelfsprekend om als volksvertegenwoordigers ons licht hierover op te steken. Wij wilden graag dat er tot op de bodem zou worden uitgezocht wat er mis was gegaan in de contacten van de gemeente en Lefier met de heer Botros. Na een aantal gesprekken werd ons duidelijk dat het conflict door de langdurigheid ervan enorm was verhard. Bovendien lag er een ontruimingsvonnis, waarin uitgesproken was dat Botros zijn kapperszaak op 8 september 2010 zou moeten ontruimen. Dit bij elkaar vond onze fractie voldoende reden om een actualiteitendebat aan te vragen om te trachten helderheid te krijgen over de kwestie van het college als vertegenwoordiger van NV Wonen boven Winkels. Het debat, dat plaatsvond op 1 september 2010, had helaas niet het gewenste resultaat. De meerderheid van de raad keerde zich tegen onze fractie en vond dat we vooringenomen bezig waren door het voor een burger op te nemen, zonder dat we de andere kant van het verhaal hadden gehoord. De stelling die wij echter betrokken was dat wij juist tijdens het debat de antwoorden op onze vragen over de kwestie Botros van het college wilden horen. Ons doel was ook om een raadsonderzoek te starten naar de hele geschiedenis rond kapper Botros en de NV Wonen boven Winkels.Onze argumenten die we in het debat aanvoerden werden echter door de meerderheid van de raad niet geaccepteerd. We kwamen terecht in een nogal vruchteloos debat. Er zou dus geen raadsonderzoek komen. Wij hebben toen de consequentie getrokken, dat wij zelf de zaak gingen onderzoeken. Nadat we dit aankondigden zegde wethouder De Vries alle medewerking toe door het beschikbaar stellen van stukken betrekking hebbend op deze kwestie. De vragen die wij beantwoord willen hebben zijn de volgende: hoe is het mogelijk dat een burger in onze gemeente in een zo langdurig en hardnekkig conflict verwikkeld kan raken met een instantie, waarin de gemeente een belang heeft, i.c. NV Wonen boven Winkels. Hoe komt het dat de gemeente zich kennelijk een andere rol aanmeet tegenover burgers zodra zij zich in
4
stadjers krant
een private constructie bevindt. Welke rol zou in dergelijke situaties legitiem zijn?Het verslag van dit onderzoek, dat zich vooral toespitst op het conflict tussen de huurder van Gelkingestraat 48 en de latere eigenaar WbW van dit pand vindt u in de volgende hoofdstukken.
Hoofdstuk 2 schetst de positie van de heer Gihad Botros, die in de Gelkingestraat een bestaan als kapper tracht op te bouwen; hoofdstuk 3 beschrijft de doelstelling en de werkwijze van de NV Wonen boven Winkels; hoofdstuk 4 geeft een beschrijving van de conflicten tussen beide partijen, waarna we in hoofdstuk 5 de escalatie op 23 en 24 september schetsen en in hoofdstuk 6 algemene bevindingen formuleren en conclusies trekken.
november 2010
Gihad Botros en Gelkingestraat 48 Vanaf 27 juli 2010 hebben Gerard Offerman en Anna Riemersma van de fractie van de Stadspartij in de gemeenteraad een aantal malen uitgebreid gesproken met de heer Gihad Botros, een man afkomstig uit Syrie, die sinds 2000 in Nederland woont, en zijn zaakwaarnemer (bemiddelaar) Alex Scheijbeler over de oorzaken van het conflict. Botros, huurde vanaf 19 april 2004 het pand Gelkingestraat 48 van de familie Nanninga. Hij was rechtsopvolger van huurster A.S. Zahra, die daarvoor een reformwinkel dreef op dit adres. De NV. Wonen boven Winkels heeft de nogal vervallen panden Gelkingestraat 46, 48 en Donkersgang 3 op 28 februari 2005 gekocht van de familie Nanninga . De panden werden leeg opgeleverd, behalve Gelkingestraat 48, waarvoor kapper Botros een geldig huurcontract had. Kennelijk is hier sprake van een inschattingsfout van Wonen boven Winkels: men veronderstelde dat of alle panden leeg zouden worden opgeleverd, of dat in ieder geval de huurovereenkomst van het verhuurde gedeelte op korte termijn zou zijn afgelopen, wat niet juist bleek te zijn. In de beantwoording van de eerste reeks raadsvragen en ook later is die misvatting met zoveel woorden toegegeven. De heer Botros was op het moment van de levering van de panden een jaar bezig met de opbouw van zijn zaak, De Butterfly, en had • 22.000, - geïnvesteerd in de verbouw van het vervallen interieur en vele duizenden euro’s in de inrichting van de kapsalon. De heer Botros heeft zich laten voorlichten over zijn positie als huurder en toen hem duidelijk werd dat hij een rechtsgeldig huurcontract met huurbescherming ex art. 7: 290 e.v. BW had, heeft hij vertegenwoordigers van Wonen boven Winkels te kennen gegeven dat hij niet van plan was zondermeer zijn zaak op te geven, en niet van zins was zonder vergoeding mee te werken aan het ontbinden van de huurovereenkomst, zeker niet nadat WbW te kennen had gegeven dat schadevergoeding onbespreekbaar was. In twee gesprekken in maart en april 2005 is dat duidelijk geworden, waarover meer in hoofdstuk 4. Het bleef niet bij een verkeerde veronderstelling over de rechtsgeldigheid van het huurcontract. De inhoud van het huurcontract: “wat behoort tot het gehuurde” bleek vervolgens een bron van eindeloze conflicten, waarover later meer. Hetzelfde geldt voor de gang van zaken rond het onderhoud van de panden. Hieromtrent zijn veel conflicten ontstaan. Hierna wordt ook hierover gerapporteerd.
stadjers krant
november 2010
5
Wonen boven Winkels Op 25 februari 2004 is de NV. Wonen boven Winkels Groningen opgericht en ingeschreven bij de KvK op diezelfde datum. De vennootschap heeft ten doel: a. het bevorderen van het wonen in en rond de binnenstad van Groningen, door in leegstaande ruimten boven winkels, horecagelegenheden e.d. woningen te realiseren, (…….) en b. (…..) het herstel van monumentale panden in en rond de binnenstad van Groningen. De gemeente en woningbouwcorporatie In (later Lefier) werden ieder voor 50% aandeelhouder. Het geplaatste kapitaal is 2 miljoen euro; het gestorte kapitaal was per oprichtingsdatum 1.250.000 euro, gemeente 1 miljoen, Lefier ¼ miljoen. (Bestuurders zijn in 2010 zijn B. P. (directeur), namens de gemeente Groningen, in functie op 1 september 2007 en H. M. (directeur), namens Lefier, in functie op 1 mei 2009).
In een brief d.d. 28 juni 2006 van de heer Wallage aan de heer Scheijbeler (bijlage 40) wordt gesproken over een gewijzigd bouwplan. In de bouwtekening bij de laatst bekende bouwvergunning staan echter op de plek van de kapsalon twee woonkamers voor woning 7 en 8 ingetekend.
De organisatie van WbW is niet helemaal helder. Bij de deponeringen bij de Kamer van Koophandel worden jaarrekeningen genoemd, maar er is slechts een heel summier overzicht beschikbaar. Jaarverslagen zijn niet gevonden. Er is geen klankbordgroep (antwoorden d.d. 29 oktober 2010 van college BenW op vragen van de Stadspartij). Ook is niet duidelijk of er commissarissen benoemd zijn, zoals aan de raad in de nota WbW van eind 2003 is toegezegd. Tijdens de verbouwing van Gelkingestraat 48 zijn de volgende bestuurders in functie: B.K. van S., in functie op 30 augustus 2004 L. van G., in functie op 30 augustus 2004 R. van V., in functie op 10 februari 2006 D.H. J. in functie op 1 februari 2006 Op 28 februari 2005 zijn de panden Gelkingestraat 46, 48, en Donkersgang 3 in eigendom verworven door de NV. Er werd voor de verbouwing van de panden Gelkingestraat 48, 46 en Donkersgang 3 een projectleider aangesteld. Er wordt een plan gemaakt om de vervallen, maar oude en dus waardevolle panden te verbouwen tot appartementen. De bedrijfsfunctie zou dan vervallen. “Wonen boven Winkels” moet kennelijk niet letterlijk worden genomen. Een pand in dit complex, Gelkingestraat 48, was verhuurd en wel aan Gihad Botros. Er werd een inschattingsfout gemaakt m.b.t. de rechtspositie van de huurder, zoals ook is toegegeven in het actualiteitendebat op 1 september 2010 Voor een nieuwe eigenaar geldt een wachttijd van 3 jaar alvorens de huur kan worden opgezegd. WbW heeft ervoor gekozen de verbouwplannen toch door te zetten en de ruimten rond de kapsalon te verbouwen.
6
stadjers krant
Als eerste wordt echter voorgesteld om achterstallig onderhoud te doen. Een huurder moet dat toestaan. WbW ging aan de slag en beloofde binnen ongeveer 5 weken ermee klaar te zijn. Het werden 54 weken volgens Botros (41 volgens WbW). Wat aanvankelijk als achterstallig onderhoud werd gepresenteerd werd uiteindelijk het uitvoeren van een restauratieplan.
november 2010
Het conflict en de juridische strijd In maart 2005 vindt een eerste gesprek plaats over de huurbeëindiging in bijzijn van de boekhouder van de heer Botros en de projectleider van WbW. Op de vraag wat er geboden kan worden voor het afkopen van het huurcontract antwoordt de projectleider: “Niets”. Een tweede gesprek volgt in april, nu in het bijzijn van de directeur van WbW, die Botros duidelijk maakt dat diens droom voorbij is. Botros had een uitkoopprijs op basis van 15 jaar bedrijfsvoering berekend op 800.000 euro. Het is duidelijk dat partijen op zulke uiteenlopende stellingen niet bij elkaar konden komen. De eerste in een reeks juridische procedures in deze kwestie werd geboren. In de pleitnotities van mr. E. Tj. van Dalen in Kort Geding voor de Rechtbank Groningen op 25 oktober 2005 staat dan ook te lezen: “Ik kan stellen dat de onderhandelingen tussen Botros en Wonen boven Winkels over het eventueel beëindigen van de huurovereenkomst, zeer, zeer moeizaam zijn verlopen” De uitkomst van dit Korte Geding was dat de huurovereenkomst bleef bestaan en daarmee kapsalon Butterfly aan Gelkingestraat 48, maar ook dat de eigenaar achterstallig onderhoud aan het pand kon plegen. Beide partijen gingen akkoord met het aanstellen van een bemiddelaar opdat misverstanden zoveel mogelijk vermeden zouden kunnen worden. De eigenaar, Wonen boven Winkels, had echter het plan opgevat de naast en achter elkaar gelegen panden Gelkingestraat 46, 48 en Dondersgang 3 grondig te restaureren. Met de heer Botros werden afspraken gemaakt over het reduceren van overlast. Hem werd aanvankelijk niet verteld dat het om een zeer grondige verbouwing zou gaan, die neer zou komen op het volledig strippen van de kapsalon. Er werd door de projectleider gezegd dat er achterstallig onderhoud diende plaats te vinden, en dat daarvoor ongeveer 5 weken nodig waren. Begin 2006 zouden de werkzaamheden beginnen. Vanwege nog onvoldoende beheersing van de Nederlandse taal is de heer A. S. opgetreden als zaakwaarnemer/bemiddelaar voor de heer Botros om een en ander in goede banen te leiden. Deze ‘opknapbeurt’ is uitgelopen tot 41 weken (mening WbW) of 54 weken (mening Botros), waarbij opgemerkt kan worden dat de afgesproken termijn van weken in beide berekeningen veel te ver is overschreden. De schadevergoeding die de heer Botros is geboden bedroeg het bedrag van de huur over de periode dat Botros niet kon werken plus een paar duizend euro voor herinrichtingskosten. Hiermee nam Botros geen genoegen, maar hij wilde wel verder onderhandelen. In ieder geval lijkt het er op, dat na de uitspraak van de president van de rechtbank van Groningen, mr. Duijtemeijer op 25 oktober 2005 bij beide partijen de bereidheid bestaat een bemiddelaar/zaakwaarnemer in te willen schakelen. stadjers krant
Met de start van de bemiddeling zijn beide partijen (projectleider WbW J.R. en A.S.) akkoord gegaan. Daarom is dus ook de gemeente (50%WbW) akkoord. Dit akkoord blijkt ook uit de later gevoerde mail en briefwisseling tussen de gemeente en A. S. De heer S. heeft zich vanaf het begin heel erg ingezet. Op 26 januari 2006 wordt als start datum voor het ‘achterstallig onderhoud’ 17 februari 2006 afgesproken. Botros heeft conform de afspraak op 17 februari zijn sleutels ingeleverd, let wel voor een periode van 5 weken.
Vanaf dat moment wreekt zich ook de onduidelijkheid over ‘het gehuurde’. De heer Botros ging er vanuit, en mocht er volgens geldend recht vanuit gaan, dat hij bij overname van het huurcontract van zijn rechtsvoorganger, mevrouw Z., vrije toegang had tot het gehele pand Gelkingestraat 48, dus behalve de ‘beletage’ ook de bovenverdieping en de kelderwoning. Het pand was op dat moment zeer vervallen en mevrouw Z. gebruikte ook alle ruimten in het pand voor opslag e.d. Wonen boven Winkels daarentegen heeft het huurcontract zo geïnterpreteerd, dat de heer Botros als november 2010
7
huurder slechts kon beschikken over de etage boven de kelderwoning. Hierover is een enorme strijd ontbrand. Er is veel gedoe geweest over de toegang tot de kelder, waar de c.v. installatie stond. De bovenverdieping was nauwelijks begaanbaar, er stond materiaal opgeslagen. Wonen boven Winkels heeft bouwtekeningen laten maken waarbij boven en onder en in de kapsalon appartementen werden ontworpen. Botros verzette zich tegen deze manier van ‘wegtekenen’ van zijn zaak. Hij was een normale huurder en nu werd zijn zaak genegeerd en van generlei waarde geacht door Wonen boven Winkels. Er was steeds de dreiging dat WbW hem uit de zaak wilde hebben. In deze periode moeten de ‘bedreigingen’ door Botros zijn geuit, die wethouder De Vries later nogal aandikte, maar waarvan hij toch geen aangifte wenste te doen.
De ontruiming 23 en 24 september 2010 Vele conflicten en procedures verder. De heer Botros voelde zich steeds meer in het nauw gedrongen door de in zijn ogen vijandige benadering door WbW. Hij voelde zich zo langzamerhand ongewenst en werd wantrouwig tegenover WbW. De kiem voor dit wantrouwen is al gelegd in 2005, toen Wonen boven Winkels in de (verkeerde) vooronderstelling verkeerde dat de huurovereenkomst met Botros zonder meer beëindigd kon worden. Dit alles werd begeleid door een groot aantal Korte Gedingen en bodemprocedures. (Overigens loopt er op dit moment nog een bodemzaak bij de rechtbank Groningen over de schade die Botros heeft geleden en een hoger beroep tegen een tussenvonnis van de kantonrechter (bijlage 70, brief mr. S. Wiersma, 8 oktober 2010)) De rechter heeft na een lange reeks rechtszaken uiteindelijk op 21 juli 2010 uitgesproken dat de heer Botros op 8 september 2010 zijn zaak moest ontruimen. In het arrest van het Gerechtshof Leeuwarden werd de ontruimingsdatum definitief vastgesteld op 13 oktober 2010.
De appartementen zijn gerealiseerd, behalve die in de kapsalon en in de kelderverdieping. Er werd rondom de zaak van Botros gerestaureerd en verbouwd. De heer Botros moest bijna een jaar lang het veld ruimen om de gelegenheid tot verbouw te geven. De oorspronkelijke afspraken in samenspraak met de bemiddelaar/zaakwaarnemer de heer S. lijken niet te zijn gerespecteerd door WbW. De heer Botros meende nog steeds rechtmatig toegang tot de kelder te hebben, maar werd door WbW op een gegeven moment als kraker van de kelder betiteld.
8
stadjers krant
Het arrest van Het Hof werd op 23 september door de deurwaarder betekend aan het adres van de heer Botros in de Gelkingestraat. Uit de brief van de heer Wiersma blijkt dat Wonen boven Winkels al rekening hield met een uitbarsting van de zijde van de heer Botros. Door de afwezigheid van voldoende politiepersoneel op woensdag 22 september heeft men de betekening plaats laten vinden op donderdag 23 september, toen er wel voldoende politie aanwezig kon zijn. Het is heel gebruikelijk om een arrest te laten betekenen ten kantore van een raadsman. Het blijft vooralsnog een open vraag waarom WbW toch voor deze in hun ogen riskante weg heeft gekozen. Uiteindelijk heeft de heer Botros zoals bekend niet zonder slag of stoot Gelkingestraat 48 verlaten op de avond van 23 september 2010. Onmiddellijk daarna werd een Spoed Kortgeding aangespannen tegen de heer Botros door Wonen boven Winkels dat diende op vrijdag 24 september in het cellencomplex van politie in op industrieterrein Zuid-Oost. Botros krijgt door de rechter een straatverbod opgelegd voor de Gelkingestraat en het stadhuis. Een eis van WbW tot onmiddellijke ontruiming van de kapperzaak wordt niet gehonoreerd.
november 2010
Algemene bevindingen en voorlopige conclusies In de uitgebreide chronologische rapportage, die bij het secretariaat is op te vragen,komen onder meer aan de orde:
Ad b. In de akte van oprichting van 25 februari 2004 is niets van een uitwerking van de in de nota aan de raadscommissie ruimte en verkeer van 5 november 2003 benoemde risico’s te vinden (antwoorden met bijlagen van BenW d.d. 29 oktober 2010 op vragen van de Stadspartij). Ook een raad van commisarissen (RvC) is niet gevonden en de Algemene vergadering van Aandeelhouders (AvA) is vaag. De vraag dient zich aan: wat is Wonen boven Winkels? Ad c. Het al dan niet huren van de kelder en de bovenverdieping van Gelkingestraat 48 door de heer Botros is een zeer ingewikkelde zaak. Interpretatie van het verbintenissenrecht speelt hierin een belangrijk rol. Er zijn meerdere interpretaties mogelijk. Daarnaast was er voor en na de restauratie een verbinding van 48 (kapperszaak) met de achterste kelder via een luik mogelijk. Hoe dit zich tot het gehuurde verhoudt is onduidelijk. Het luik is door WbW vernieuwd. Het college spreekt op 28 september 2010 expliciet over de voorste kelder en zegt niets over de achterste kelder.
a. Het huurcontract van de kapper; b. De organisatie van de NV Wonen boven winkels; c. Het al dan niet huren van de kelder en de bovenverdieping; d. De vermeende bedreigingen door kapper Botros. 1. bedreigingen tegenover medewerkers van Lefier en bouwvakkers; 2. bedreigingen tegenover het gemeentebestuur; 3. bedreigingen tegenover buren en mede ondernemers; e. De verleende vergunningen, aangevraagde en verstrekte subsidies, de eigendomsverhoudingen, de Verenigingen van Eigenaren en bewoning dan wel gebruik van de Gelkingehof; f. Was er sprake van klein dan wel groot onderhoud, verbouwing dan wel restauratie; g De juridische grondslag voor de restauratiesubsidies; h. De gewijzigde bouwvergunning; i. Het gebruik van o.a. Gelkingestraat 46 c,d,e; j. Mogelijke uitingen van discriminatie; k. Verhuur of verkoop van panden/appartementen; l. De opleveringsdatum van de appartementen en winkel; m. De doelstellingen en resultaten van Wonen boven Winkels; In dit rapport wordt geprobeerd de zaken zo objectief mogelijk te rapporteren, met alle ter zake doende achterliggende stukken, waaruit geput wordt, als bijlage bijgevoegd. Ad a. Wonen boven Winkels heeft conform de koopakte de panden Gelkingestraat 46, 48 en Donkersgang 3 op 28 februari 2005 gekocht (geen monumenten) waarvan een deel zakelijk was verhuurd. Kapper Botros had een geldig huurcontract, zoals dat eens te meer door het Gerechtshof Leeuwarden op 21 september 2010 is bevestigd. stadjers krant
Ad d. Onterechte beschuldigingen zijn een ernstige aanval op de persoonlijk trots van de heer Botros aan. Er wordt door degenen, die deze beschuldigingen uitten voorbij gegaan aan de cultuur en wijze, waarop mensen uit Syrië hierop reageren. Van bedreigingen van mede ondernemers in de Gelkingestraat is echter in het geheel geen sprake. Van bedreigingen van college leden kan geen sprake zijn, daar wethouder De Vries geen aangifte doet. Bedreigingen van derden zijn door de rechter als zodanig niet bewezen geacht. Derhalve is de heer Botros door de politierechter vrijnovember 2010
9
gesproken van deze beschuldigingen. Overigens stelt het college op 31 augustus, blz 3 “dus uiteindelijk heeft er geen procedure plaatsgevonden” en op 28 september 2010, blz 3: “De rechter heeft aan de ene kant de heer Botros vrijgesproken,….”.en .. De genoemde vermeende bedreigingen die stelselmatig worden genoemd door WbW en het college moeten worden in geplaatst in de context van taal, cultuur, kennis en onmacht. Taal: De heer Botros was in 2004 nog maar 4 jaar in Nederland. Veel begrippen en taalconstructies waren voor hem onbekend; als hij al vreemde dingen heeft gezegd moeten die in de Syrische cultuur worden geplaatst en van daaruit beredeneerd. Cultuur: Zoals bekend hebben Arabische landen hele andere normen en waarden dan wij in Nederland hebben. WbW wist dat Botros emotioneel is. Kennis: De heer Botros heeft geen kennis van het Nederlandse rechtsysteem, laat staan procesrecht. Hij begrijpt sommige dingen gewoon niet. Onmacht: De heer Botros heeft zich, zoals uit de briefwisseling blijkt, continu in zijn bestaan bedreigd gevoeld door WbW en de gemeente.
Een huurder moet conform artikel 7:220 BW wel meewerken aan regulier onderhoud, maar niet per sé aan restauratie dan wel verbouwing van een gehuurd pand. Specifieke afspraken dienen dan te worden gemaakt. De interpretatie van dit artikel is ingewikkeld. De rechtbank te Groningen bepaalde, dat kapper Botros vijf weken de gelegenheid aan WbW moest geven voor het plegen van (groot) onderhoud.
Ad e. Er zijn drie vergunningen door het college afgegeven, één sloop- en twee bouwvergunningen. De restauratiebouwvergunning wordt op 24 december 2004 aangevraagd en op 7 oktober 2005 verleend. De sloopvergunning dateert van 25 augustus 2005. Deze vergunningen betreffen de verbouwing van Donkersgang 3, Gelkingestraat 46 en 48 tot woonruimte, inclusief de winkel van Kapper Botros. Na de strijd over de huurovereenkomst, vindt een juridische strijd over de sloopvergunning plaats. Kapper Botros wil zekerheid en hij krijgt dit niet. Een derde vergunning dateert van 22 februari 2006 en wordt verleend op 28 februari 2006 (een fietsenhok). Meer is niet bekend dan wel voorhanden bij RO/EZ. De woning (studio) in de voorkelder voldeed aan de eisen en is niet gerealiseerd. Tijdens de strijd rond de sloopvergunning lijkt het, dat vanwege een uitspraak van de rechtbank van 25 oktober 2005, de bouw en sloopvergunning niet meer gelden. De inspectie RO/EZ heeft de plannen zoals ze zijn uitgevoerd goedgekeurd. Deze lijken evenwel in strijd te zijn met de tekeningen van de verleende en mogelijk niet rechtsgeldige bouwvergunningen. Ad f. In de stukken van RO/EZ wordt over restauratie en restauratiesubsidies gesproken. …”dat door Burgemeester en Wethouders subsidie kan worden verleend voor restauratie van rijks-, gemeentelijke monumenten of kanjers anders dan regulier onderhoud” Een gemeentelijke notitie van 30 maart 2005 spreekt van restauratieplan Gelkingestraat 46 en 48, Donkersgang 3. Wonen boven Winkels schrijft op1 juni 2005 aan Bakker en Kievitsbosch advocaten: “De NV Wonen boven Winkels heeft Gelkingestraat 46 en 48 aangekocht met het doel om het complex te restaureren”.
10
stadjers krant
Op blz 4 van de beantwoording van de vragen van de Stadspartij op 31 augustus 2010 kan men lezen: “Samenvattend. Terugkijkend kan gesteld worden dat de procedures tot en met 2007 allemaal verband houden met het gelegenheid geven tot het doen van onderhoud en de halsstarrige houding en bedreigingen van de heer Botros” november 2010
Hier wordt de gemeenteraad niet goed ingelicht. Het ging niet om onderhoud maar feitelijk om een volledige restauratie/verbouwing van Gelkingestraat 48. De bedreigingen zijn al eerder toegelicht. De halsstarrige houding van de heer Botros had te maken met het voor hem onacceptabele gedrag en de slechte aanbiedingen van WbW. Over de voorgeschiedenis (procedures rond het huurcontract en de sloopvergunning) wordt met geen woord gesproken. Wisten WbW en de gemeente al veel eerder, dat het hele pand gestript zou moeten worden voor de realisatie van de plannen? Uit de sloopvergunning zou dit op te maken kunnen zijn. Dit is de heer Botros, zoals het lijkt niet duidelijk gemeld, dan wel subjectief gecommuniceerd. Ad g. De juridische grondslag voor de subsidieverstrekking betrof renovatie van de panden Donkersgang 3 en Gelkingestraat 46 en 48. Het is onduidelijk of de subsidievoorwaarden met het niet conform uitvoeren van het goedgekeurde bouwplan zijn geschonden (minder m2 woonruimte) Het toekennen van de restauratiesubsidies (voorwaarden) staat in ieder geval haaks op het begrip onderhoud.
onder ede te verklaren). Zie ook de rapportage van de heer Brinkhuis aan burgemeester Wallage van 16 februari 2006: “Gesprekken met vertegenwoordigers van WbW gingen stroef, hij werd zelfs uitgescholden,”jouw droom is voorbij vieze buitenlander”en “ga maar vissen” waren uitlatingen, die volgens Botros in zijn richting werden geuit”. Burgemeester Wallage laat, zoals het zich nu laat aanzien, geen nader onderzoek instellen. Overigens wist burgemeester Wallage al van discriminatie n.a.v. een brief van de heer S. aan hem gericht op 8 november 2005.
Ad h. Op 28 juni 2006 schrijft burgemeester Wallage namens BenW aan de heer S.: “Om dit mogelijk te maken is een gewijzigd bouwplan gemaakt waarvoor vervolgens vergunning is verleend. Onafhankelijk van die ontwikkelingen bleek het nodig onderhoud te plegen in de gehuurde ruimtes”
Er is een brief van WbW (25 augustus 2005) aan kapper Botros, waarin de gewijzigde plannen worden medegedeeld. Een dag eerder (24 augustus 2005) wil mr. Yspeert al binnen vijf dagen toestemming voor deze plannen hebben.
Er is geen gewijzigd bouwplan bij de vergunningen aangetroffen, waaruit duidelijk wordt hoe de kapperszaak gehandhaafd blijft. Er is slechts een aanvulling op het bouwplan gevonden, hetgeen de bouw van een fietsenstalling betrof. Over onderhoud zie voorgaand.
Ad i. Gelkingestraat 46 c d en e worden, zo lijkt het, oneigenlijk gebruikt als weekendhotel. In de splitsingsakte staat letterlijk: G. Wijziging en/of aanvullingen modelreglement Artikel 25. aan het eerste lid wordt toegevoegd…….”Voorts is het niet toegestaan de privé gedeelten te exploiteren als pension- of kamerverhuurbedrijf”. De gemeente lijkt niet te handhaven. Het weekendhotel is niet bij de KvK ingeschreven. Ad j. In het bijzijn van getuigen hebben derden zich laatdunkend over buitenlanders c.q. de heer Botros uitgelaten. Hiervan is I. B. getuige geweest. (I.B. is bereid dit in een procedure stadjers krant
Ad k. Splitsingsakte onder artikel 1, punt 4. “Koper is voornemens het verkochte te gebruiken als verhuurobject” “Ook de contacten met zittende en toekomstige huurders lopen via de In organisatie” (burgemeester Wallage op 28 juni 2006). Er worden ondanks deze afspraken appartementen verkocht. Ad l. Botros kan pas per 1 januari 2007 zijn zaak hervatten na 54 weken (BenW stellen 41 weken, 31 augustus 2010) en niet na 5 weken onderhoud, waarvoor de rechter WbW toestemming had verleend. WbW en de gemeente houden zich wat dat betreft niet aan een uitspraak van de rechtbank. Ad m. De gemeenteraad ging bij de instelling van Wonen boven Winkels uit van circa 20 wooneenheden/appartementen per jaar. Dat zouden er nu (2004-2010) dus ongeveer 120 hebben moeten zijn. Dit aantal woningen is bij lange na november 2010
11
niet gerealiseerd. In de raadscommissie ruimte en wonen is over de geringe resultaten meerdere keren gesproken en is de doelstelling uiteindelijk verlaagd. Tot slot De strijd begint met onenigheid over het huurcontract van de heer Botros in 2005 en eindigt op 24 september 2010 met een kort geding op het politiebureau inzake een straat en stadhuisverbod voor de heer Botros. Deze zaak lijkt op wat in Almelo gebeurt is (16 juni 2008, een 41 jarigeTurkse ondernemer Ahmed O. door het lint, bijlage 82.
Er was sprake van veel wederzijds onbegrip; Taal en cultuurproblemen hebben een belangrijke rol in het conflict gespeeld; De communicatie verliep niet, dan wel moeizaam; Geen van de partijen wilde toegeven; WbW heeft Botros opgejaagd en continu onder tijds- en psychische druk gezet; De schuld wordt bij de kapper gelegd. De door de Stadspartij in eerdere stukken genoemde mogelijke ambtelijke malversaties bleken gelukkig onjuist. Wel is er sprake van onjuistheden en onduidelijkheden, waarbij belangenverstrengeling met een woningstichting wel aan de orde lijkt te zijn. Inzake procedures Bij procedures gaat het om de meer juridische kant van de zaak. De conclusies die getrokken kunnen worden: Kapper Botros had een geldig huurcontract; WbW heeft de gehele affaire gejuridificeerd; De gang van zaken kan als kil en zakelijk worden beschreven; WbW heeft geen nadere afspraken gemaakt n.a.v. art 7:220 BW; Wat kapper Botros, dan wel zijn voorgangers precies huurden, blijft ongewis; Nadere afspraken met Nanninga zijn onbekend; Er kan geen sprake zijn van het kraken van de achterste kelder, zolang deze kwestie niet is opgelost; Kapper Botros werd door WbW gedwongen zich juridisch te verdedigen; De rol van de VVE is niet helder. De Stadspartij kreeg geen inzicht in de stukken. Bedreigingen door de kapper tegenover derden zijn nooit juridisch aangetoond. Inzake de inhoud Waar gaat het over is aan de orde wanneer wij over inhoud spreken.
Voorlopige conclusies De volgende voorlopige conclusies zijn te trekken over proces, procedures en inhoud rond deze affaire: Inzake proces Wanneer wij ove4r proces spreken, gaat het over onderlinge verhoudingen vertrouwen, gevoel, cultuur, omgangsvormen. De conclusies die getrokken kunnen worden: WbW had geen vertrouwen in een geldig huurcontract van kapper Bortos; Alle ellende is begonnen met een inschattingsfout van WbW en de wijze waarop daarmee is omgegaan; Kapper Botros voelde zich in zijn opgebouwde bestaan bedreigd; Kapper Botros vertrouwde de sloop vergunning niet; Kapper Botros vertrouwde de originele bouwvergunning niet; 12 stadjers krant
De conclusies die getrokken kunnen worden: Er is sprake van restauratie van monumentale panden in de binnenstad; Er is sprake van restauratiesubsidies; Er was geen sprake van onderhoud dan wel klein/groot onderhoud; Er is niet conform de uitspraak van de rechtbank op 25 oktober 2005 gehandeld. De toegestane vijf weken onderhoud werden 54 weken restauratie en verbouwing; Er is geen gewijzigde bouwvergunning gevonden, nadat duidelijk was, dat de kapper in zijn zaak kon blijven; WbW wilde de kapper niet schadeloos stellen, dan wel anderszins redelijk tegemoet treden; De restauratie is niet conform de afgegeven bouwvergunning uitgevoerd; Het pand Gelkingestraat 48 is volledig gestript; In strijd met gemaakte afspraken worden woningen van de Gelkingehof verhuurd als weekend hotel (pension) dan wel verkocht. Wonen boven winkels lijkt een lege huls te zijn.
november 2010
Colofon Stadjerskrant, jaargang 1, nummer 1 november 2010 Secretariaat: Veemarktstraat 78a 9724 GA Groningen www.stadspartijgroningen.nl Uitgave onder verantwoordelijkheid van fractie Stadspartij Groningen Tekst Anna Riemersma Gerard Offerman Illustraties Gabor Lodi
stadjers krant
november 2010
13
stadjers
krant
november 2010
