Wonen Boven Winkels Vanuit het oogpunt van de eigenaar drs. O.J. van der Heijden
[email protected] www.evbinnenstad.nl
1
Belang van Wonen in de Binnenstad Een juiste combinatie van functies in de binnen stad en veranderende trends verhogen de vraag naar het wonen boven winkels
- De (aantrekkings) kracht van een binnenstad wordt bepaald door de juiste combinatie van functies: winkelen, werken, cultuur, horeca, hotels en leisure en wonen. Naast bereikbaarheid en parkeren is de kwaliteit van de openbare ruimte van groot belang.
- Van oudsher wordt er relatief weinig binnenstedelijk gewoond. Sinds enkele jaren is hier verandering in gekomen in Den Haag. Toegenomen belangstelling van senioren, tweeverdieners, expats en (internationale) studenten.
2
De Leden van de Eigenarenvereniging Binnenstad Den Haag De Eigenarenvereniging staat voor “een duurzame waarde-ontwikkeling van het vastgoed in de binnenstad” Eigenarenvereniging Particuliere Beleggers
Institutionele Beleggers Overleg
Gemeente en Overheid Overig (bewoners, ondernemers, etc.)
Ontwikkelaars
3
Investering klimaat (beleid en wetgeving, financiële middelen, verwachte marktvraag etc.)
Strategies kunnen verschillen (voorbeelden) Verschillende strategies spelen een belangrijke rol in investeringen, waaronder de mogelijkheid van transformatie naar woningen boven winkels Institutionele Belegger
- Lagere rendement eisen doordat een laager risico profiel prefereert (bijvoorbeeld pension fondsen) - Concept gebonden en past dit vaak toe op de belegging portefeuille (bijvoorbeeld specialisatie in winkelcentra, woning complexen etc.) - Investeert op basis van een gedefinieerde strategie waaraan investeringen moeten voldoen (diversificatie, asset klasse, regio etc.) Doel Duurzame waarde ontwikkeling + Rendement
Professionele Particuliere Belegger
- Hoger vereist rendement als gevolg van een andere financiering structuur (vaak 10% - 15% op eigen vermogen) - Regio gebonden en maakt vaak gebruik van locale (of regionale) kennis - Investeert op basis van opportunity cost - Optimalisatie van huurinkomsten is een belangrijke inkomstenbron
Particulier Eigendom
- Eist een zeer laag risico profiel (eigendom is vaak opgebouwd pension) - Beschikt niet altijd over de mogelijkheid tot investeringen door gebrek aan kennis en/of financiering of noodzaak - Persoonlijke band met huurder is vaak erg belangrijk 4
Locaties verschillen (voorbeelden) De locatie heeft ook invloed op of een transformatie naar wonen boven winkels interessant is. Met name C en B1 en B2 locaties kunnen interessant zijn voor wonen boven winkels Hoofd winkel straat (A1 en A2 locatie) - Hoofd winkel straten zoals Grote Marktstraat, Venestraat, Spuistraat etc. met bekende retailers. - Hogere huren (in Den Haag +/- Eur. 1.000 / m2 / jaar) - Indien geen mogelijk tot het creëren van een opgang aan de achterzijde, gaat dit ten koste van winkel meters en pui - De verdiepingen tellen voor een deel mee bij een huurprijsaanpassing procedure (7:303 BW) procedure
Zweer gebieden en aanloopstraten (B1 en B2 locatie) - Dit zijn de aanloopstraten en verkeersroutes, vaak met exclusieve winkels, zoals Dennenweg, Frederik Hendriklaan, Noordeinde etc - Verhogen de aantrekkingskracht van een winkel gebeid doordat ze een bepaalde zweer vertegenwoordigen, zijn hierdoor aantrekkelijk als woonlocatie - Dezelfde problemen kunnen gelden als A1/A2, maar in mindere mate door lagere huurprijzen
Niet detail handel en/of winkelstraten met problemen (C locatie) - Kenmerkt zich door lage huur- en koopprijzen, menging van functies, nietaaneengesloten winkelpanden, matig functionerende winkels, een hoge mutatiegraad en leegstand. - Door veranderingen in het winkellandschap is de verwachting dat herontwikkeling nodig zal zijn. 5
Uitdagingen en kansen bij transformaties Een goed overleg tussen beleggers en ontwikkelaars en de gemeente is van groot belang, alsmede het verder op de kaart zetten van Den Haag als woonstad Belegger / Ontwikkelaar
Gemeentelijk Beleid
Voordelen / Kansen - Historisch lage financiering lasten voor investeringen - Optimalisatie van rendement belangrijker - Lage renovatie kosten - Woningen interessant beleggingssegment
Voordelen / Kansen - Marketing van Den Haag als internationale stad (internationale bedrijven aantrekken) - Samenwerking met eigenaren en ontwikkelaars - Vereenvoudigen van regelgeving en procedures - Subsidies
Nadelen / Bedreigingen - Liquiditeit nog steeds schaars, en hoge LTV - Toenemende complexiteit bij verbouwingen - Verbouwing niet haalbaar, te duur.
Nadelen / Bedreigingen - Landelijk beleid niet altijd passend op lokaal niveau. - Handhaving geïntensifieerd en onduidelijk.
Markt
Landelijk Beleid
Voordelen / Kansen - Markt trekt duidelijk aan, zowel in huur als verkoop. - Groei potentie van expats segment voor duurdere verhuur / verkoop. - Toenemende aantrekking kracht van binnenstad
Nadelen / Bedreigingen - Gereguleerde sector wetgeving maakt het moeilijk om rendement te maken: verhuurder belasting, puntentelling, huurcommissie, etc. - Vrije sector woningen niet altijd mogelijk i.v.m. indeling en oppervlakte. - BTW op arbeid bij verbouwing mogelijk omhoog per 1 juli. - Complexiteit en onzekerheid van regelgeving.
Nadelen / Bedreigingen - Herstel is nog zwak en het niet inspelen op de kansen vormt een bedreiging. 6
61
293,91
103
507,10
145
62
298,75
104
512,39
146
63
303,56
105
517,66
147
64
308,37
106
522,98
148
107
528,26
149
108
533,53
150
Grootste knelpunt is de puntentelling, een praktijk voorbeeld… 65 313,19 66
318,02
De puntentelling maakt veel projecten niet mogelijk omdat het rendement op grond de 67 322,84 109 van 538,84 68 327,65 110 544,12 puntentelling onvoldoende is om de verbouwing financieel te kunnen verantwoorden 69 332,45 111 549,41
151 152 153
70
337,27
112
554,70
154
71
342,09
113
559,98
155
72
346,92
114
565,29
156
73
351,72
115
570,57
157
74
356,55
116
575,86
158
75
361,37
117
581,14
159
76
366,19
118
586,43
160
77
370,99
119
591,72
161
78
375,83
120
597,02
162
79
380,64
121
602,30
163
80
385,47
122
607,60
164
81
390,73
123
612,88
165
De maximale huurprijsgrens van zelfstandige woningen m maximale huurprijsgrens bij 40 punten: € 192,76 per maa
Puntentelling huurwaarde
Uiteindelijke huurwaarde
Eur. 602,30
Eur. 1.295
In dit geval was het mogelijk om met behulp van enkele aanpassingen zoals een luxe badkamer en energie labels boven de 140 punten uit te komen. Het komt vaak voor dat dit niet mogelijk is, waardoor de verbouwing niet plaats vind. < 140 punten betekend: - Verhuurdersbelasting (kan oplopen tot ca. 1 maand huur / jaar) - Beperking in het kunnen vragen van de marktwaarde 7
Haalbaarheid van Wonen Boven Winkels Projecten De haalbaarheid van een project is afhankelijk van meerdere elementen. De gemeente kan een positieve bijdrage leveren op elk niveau door goede voorlichting en begeleiding te geven Rendementsberekening
- Voor woningen < 140 punten geldt de puntentelling als maximale huurwaarde - Voor vrije sector (> 140 punten) geldt marktwaarde - Vrije sector vaak voorwaarde om het e.e.a. rond te rekenen! - Makelaar kan huurwaardes / verkoopwaardes schatten aan de hand van vergelijkingen.
Bestemmingplan
- Bestemmingplan mogelijk belangrijk voor transformatie op C locaties - Gemeente kan een rol spelen bij toetsing op bestemmingplan en oplossingsgericht met te denken. Van belang is ook om te kijken naar de marktvraag
Bouwbesluit 2012
- Het bouwbesluit 2012 is complex, en soms is het noodzakelijk om hier op een verantwoordelijke manier van af te wijken. Een goed overleg met de gemeente is van groot belang. - Bouwbesluit wordt getoetst bij de omgevingsvergunning en vaak ingediend door een architect.
Realisatie
8
Samenvatting: Ingredienten tot success Het success komt neer op een constructieve samenwerking tussen de gemeente en de eigenaren / ontwikkelaars De Markt: Den Haag om in te Wonen
- Het blijven aantrekken van internationale bedrijven en expats naar Den Haag. - Het blijven werken aan Den Haag als beste binnenstad van Nederland. - Het actueel houden en afstemmen van beleid en regelgeving op de marktvraag. De Gemeente als Facilitator
- Het vereenvoudigen en versnellen van vergunningen door goed overleg te plegen en projecten mogelijk te maken. - Het mobiliseren van eigenaren, vooraal in gebieden waar transformaties wenselijk zijn (C en B winkel locaties) door ontwikkelingen te koppelen aan het algemeen belang. - Voorlichting en hulp bij haalbaarheid studies (bijvoorbeeld met behulp van trechtermodel). - Het beïnvloeden van nationale regelgeving waar deze nadelig is voor lokaal beleid. - Subsidies of financiering om projecten mogelijk te maken De Eigenaarenverening
- Het vertegenwoordigen van het gezamenlijk belang - Het koppelen en faciliteren van het overleg tussen eigenaren en de gemeente
9
Grootschalige Herontwikkeling en Transformaties in Den Haag Transformatie van kantoren naar woningen biedt ook kansen, de eerste successen zijn er al. De EV zal zich hiervoor blijven inzetten Rijksvastgoed en transformatie van kantoren biedt kansen - In de winkelstraten is gebleken lastig is om initiatieven van de grond te krijgen. Het zijn er in de afgelopen jaren slechts tientallen. - In de Haagse binnenstad met name kansen te verzilveren bij de herontwikkeling en transformatie van (rijks) kantoren naar woningen. - Dit gaat om grote aantallen waar in de winkelstraten het vaak beperkt blijft tot enkelen. - Hiervoor is ook markt vanuit de pensioenfondsen om in te kopen en eigenaren zijn bereid om met prijs te zakken.
De toekomst en de eerste successen - De EV wil zich de komende jaren op de transformatie richten. De eerste successen zijn er al!: - Wijnhaven 1 : 170 appartementen in combinatie met beeld - Kortenaerkade 1 : 153 appartementen in combinatie met beeld - Amadeus : 76 appartementen in combinatie met beeld 10
Vragen?
11
