Wonen boven Winkels Amersfoort
‘We doen het voor de stad’
LETTERLIJK
Inhoud
2
4
We doen het voor de stad Fons de Backer, directeur WbWA
8
Waarde toevoegen aan panden Rob Roggeveen, vermogensbeheerder
10
Dit is een toplocatie Evert-Jan de Jong, bewoner
12
Spin in het web Dennis Tollenaer, Zinnig Beheer
14
Zakelijke benadering werkt Paul Penders, adviseur
16
Lekker mensen kijken in de winkelstraat Roderick Bos, bewoner
18
Altijd weer een complexe puzzel Martin Timmerman, architect
20
De Horizon gewone horeca Josette Timmermans, eigenaresse coffeeshop
22
De NV Wonen boven Winkels
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
Wonen boven winkels
Meer dan woonruimte toevoegen Een lustrum is vaak een moment om bij stil te staan. Dat geldt wat mij betreft zeer zeker voor het vijfjarig bestaan van de NV Wonen boven Winkels Amersfoort. Een project waarin de gemeente Amersfoort samen met woningcorporatie de Alliantie zorgt voor het realiseren van woningen boven winkelpanden in de binnenstad van Amersfoort. Het resultaat na vijf jaar mag er zijn. Bijna veertig woningen zijn inmiddels opgeleverd. En bij het uitkomen van dit boekje zijn verschillende woningen in aanbouw bij de Pothstaat en de Koesteeg/Arnhemsestraat. Voor 2009 en verder zijn ook al concrete plannen in ontwikkeling. Graag benadruk ik nog maar eens dat het succes van dit project méér is dan het toevoegen van woningen aan de bestaande woningvoorraad van de gemeente. Naast het feit dat wonen in de historische binnenstad van Amersfoort een voorrecht is, zorgt het wonen boven winkels voor meer levendigheid en leefbaarheid na winkelsluitingstijd. Het levert daarmee ook een bijdrage aan de sociale samenhang in onze stad. En bovendien wordt het mogelijke verval van gebouwen tegengegaan. Tot slot zou ik iedereen die op enige wijze heeft bijgedragen aan het huidige succes van Wonen boven Winkels
Amersfoort hartelijk willen bedanken voor zijn of haar inzet. Waarmee ik niet wil zeggen dat het project er nu op zit. Zelf kijk in ieder geval uit naar de tientallen woningen boven winkels die de komende jaren worden opgeleverd. Ruud Luchtenveld, wethouder Wonen gemeente Amersfoort
NV Wonen boven Winkels Amersfoort is een samenwerkingsverband tussen woningcorporatie de Alliantie en de gemeente Amersfoort. Beide zijn voor 50 procent aandeelhouder. De NV heeft één doel: het bewoonbaar maken van zoveel mogelijk leegstaande etages boven winkels in het centrum van Amersfoort. Daarmee wordt de leefbaarheid van de binnenstad versterkt.
3
Fons de Backer, directeur WbWA
‘We doen het voor de stad’ Kansen krijgen, zien én pakken. Dat bepaalt volgens directeur
Fons de Backer het succes van
Wonen boven Winkels Amersfoort. Liefde voor Amersfoort helpt ook.
Starters
Her en der wijst hij een winkelpand aan waarboven woonruimte is of nog wordt gerealiseerd. “Kijk, daarboven willen we zestien appartementen voor starters bouwen. We zijn nog
“We doen het voor de stad.”
4
LE T TE R L I J K
Het centrum van Amersfoort is het best bewaarde geheim van Nederland, zegt De Backer soms tegen bezoekers die zich vergapen aan de onverwachte pracht van het middeleeuwse stadshart. “Amersfoort is voor veel mensen een grote onbekende. Onterecht, want het is een bijzondere stad.” Wacht, de directeur wil wel even laten zien wat hij bedoelt. We lopen naar De Havik, ‘een van de mooiste plekjes van Amersfoort en misschien wel van Nederland’. “Mooi hè”, zegt hij, terwijl hij het verstilde panorama van de middeleeuwse woningen, ‘het witte kerkje’ en het zwarte, spiegelende water van de gracht in zich opneemt. “In 1981 ben ik in Amersfoort gekomen. En al klinkt het misschien wat theatraal: ik ben van die stad gaan houden. Amersfoort is míjn stad geworden.” Als directeur van NV Amersfoortse Maatschappij tot Stadsherstel en de NV Wonen boven Winkels Amersfoort zet De Backer zich op vele manieren in voor het behoud en het versterken van de kwaliteiten van de stad. Hij is een bekende stadsfiguur, blijkt als we door het centrum wandelen. Velen groeten hem. “Ha Fons!”
|
WO N E N
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
in onderhandeling met de eigenaar, maar het ziet er goed uit. Hopelijk kunnen we volgend jaar beginnen en in 2010 opleveren.” Ruim vijf jaar is Wonen boven Winkels Amersfoort onderweg en de resultaten worden geleidelijk zichtbaar in de stad. Een aantal projecten is inmiddels opgeleverd, maar nog veel meer zijn in uitvoering of in voorbereiding. Vooral 2009 en 2010 zijn ‘oogstjaren’, belooft De Backer. “In die periode kunnen we een hele reeks projecten opleveren.”
Geduld
Het realiseren van woonruimte boven winkels is een zaak van lange adem. Geduld is vereist, weet de directeur. “Maar het helpt ook als je de weg weet en de mensen kent. Je moet de kansen zien en pakken, maar ze ook gegund krijgen.” Net als in veel andere steden probeerde Amersfoort al in de jaren tachtig en negentig met subsidie het wonen boven winkels van de grond te krijgen. Het leverde een beperkt aantal woningen op. Pas toen in 2002 werd gekozen voor de meer zakelijke benadering van de NV Wonen boven Winkels kwam er vaart in. Zoals de naam al aangeeft, heeft de NV één doel: het bewoonbaar maken van zoveel mogelijk leegstaande etages boven winkels in het centrum van Amersfoort. Volgens onderzoek van bureau AcquiReal uit Maastricht is er ruimte voor circa 200 woonruimten. “In aantallen niet zoveel”, erkent De Backer. “Maar de impact is groot, omdat bewoning van leegstaande winkeletages sterk bijdraagt aan het
behoud en het versterken van de leefbaarheid van de binnenstad.”
Aandelen
De NV is een onderneming waarvan de aandelen gelijkelijk zijn verdeeld over de gemeente en woningcorporatie de Alliantie. Beide hebben, vanuit hun eigen positie en functie, belang bij een leefbare binnenstad. Winst maken is niet het doel van de NV, zegt De Backer. “Wel willen we over een lange periode minimaal quitte spelen.” De gemeente en de Alliantie lenen de NV het geld om de noodzakelijke investeringen te doen. Dat doen ze voor een periode van in totaal dertig jaar tegen een vaste rente van 2,5 procent, aanmerkelijk lager dan de marktrente. “Wat de marktrente over dertig jaar is, weet niemand”, zegt De Backer. “Bovendien waarom zouden we ons bezit tegen die tijd niet verkopen? Met de opbrengst kunnen de gemeente en de woningcorporatie dan weer nieuwe projecten in de binnenstad financieren.”
5
Tot dusver heeft Wonen boven Winkels Amersfoort voor circa 4 miljoen euro geïnvesteerd in projecten. In 2012 evalueren de gemeente en de Alliantie de resultaten. De Backer heeft er alle vertrouwen in: “Iedereen is razend enthousiast.”
reau’, maakte de plannen en zorgde voor de uitvoering. De Backer is nog steeds trots op het resultaat: achttien studentenkamers. “Die jongelui wonen letterlijk op de kroeg. Mooier kun je het toch niet hebben, als student”, lacht hij.
Onderhoud
Leegstand
Op de Papenhofstede staat het eerste project van Wonen boven Winkels Amersfoort, zoals te lezen is op een herdenkingsbordje in de gevel. “De ruimte boven dit pand heeft tien jaar leeggestaan”, vertelt De Backer. “Plannen om er luxe appartementen in te maken mislukten. Logisch, want daar is de locatie totaal niet geschikt voor met die al cafés in de buurt.” De verkrotting van de leegstaande ruimte was De Backer als directeur van Stadsherstel een doorn in het oog. Nog voor Wonen boven Winkels officieel van start ging nam hij contact op met de eigenaar, Krijco Casino’s en Leisure. “Ik heb gezegd: joh, kunnen wij iets voor jullie betekenen?” De eigenaar wilde niet van het pand af, maar was wel bereid om te investeren in een grootscheepse verbouwing. Wonen boven Winkels fungeerde daarbij als ‘ingenieursbu-
6
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
De eigenaar heeft er intussen geen omkijken naar, want het bedrijf Zinnig Beheer verzorgt voor hem het onderhoud en int de huur. Dat is een andere constructie dan gebruikelijk, maar daar maalt De Backer niet om: “Wij moeten flexibel zijn. Linksom of rechtsom, voor ons telt alleen het resultaat: dat de leegstand in het centrum verdwijnt.” Bij het realiseren van woningen hanteert Wonen boven Winkels Amersfoort verschillende constructies. Vaak wordt gekozen voor erfpacht. Wonen boven Winkels Amersfoort realiseert de woningbouw, knapt het betreffende pand op en regelt de verhuur van de nieuwe woningen. De eigenaar ontvangt alleen een kleine fee, maar krijgt na vijftig jaar de betreffende etage ‘om niet’ terug. Deze constructie is vooral interessant voor grote zakelijke beleggers, die kijken naar de lange termijn. “Voor kleine beleggers of particulieren ligt erfpacht vaak moeilijk. Zij vinden het niet prettig om de zeggenschap over hun eigendom zo lang kwijt te zijn.”
Aankoop
Liever nog gaat Wonen boven Winkels over tot aankoop van het pand. Vervolgens wordt het gebouw verbouwd
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
of gesloopt en opnieuw opgebouwd, waarna Zinnig Beheer het beheer overneemt. Inclusief de verhuur van de winkelruimte. Dat is bijvoorbeeld gebeurd bij een verwaarloosd complex aan de Achter de Arnhemse Poortwal, waarvan de nieuwbouw in 2006 en 2007 werd opgeleverd. De NV kocht de boel op, zette de sloper aan het werk en realiseerde in de nieuwbouw vijftien studio’s en vier tweekamerappartementen voor starters. De bestaande seksshop, videotheek en coffeeshop keerden terug op de begane grond. Zij zijn nu huurders van Wonen boven Winkels Amersfoort. Ook het plein voor het gebouw werd opgeknapt. De Backer: “Het plein ligt een beetje achteraf, aan de achterkant van de winkels aan de Arnhemsestraat. Het was onherbergzaam en rommelig. Als je er niets had te zoeken, kwam je er ook niet.”
Die worden gesloopt en opnieuw opgebouwd. De tweedehands boekenwinkel maakt ook deel uit van de plannen. “Met de eigenaar konden we niet tot overeenstemming komen over de aankoopprijs. Nu gaan we het pand aan de buitenzijde een facelift geven. Dat kost hem geen cent en hij houdt er een mooie zaak aan over, dus hij wil er graag aan meewerken. Je kunt zeggen: jullie steken geld in andermans bezit. Dat is waar. Maar als je dingen voor elkaar moet krijgen, moet je pragmatisch zijn. Dus ja, die man heeft er voordeel bij. Maar de buurt heeft er baat bij en dus de stad ook. En daar doen we het voor.”
Facelift
Nu oogt het plein al een stuk vriendelijker en toegankelijker. Maar De Backer is nog niet tevreden. Hij heeft plannen klaar liggen om ook de rest van het gebied aan te pakken. Een aantal panden is al in bezit van Wonen boven Winkels Amersfoort.
7
‘Waarde toevoegen aan panden’ Vermogensbeheerder Rob Roggeveen
Vermogensbeheerder MN Services werkt graag mee aan wonen boven winkels, zegt Rob Roggeveen,
verantwoordelijk voor het Nederlandse commercieel onroerend goed van MN. “Wij hebben belang bij een levendige binnenstad.”
MN beheert de pensioengelden van twintig Nederlandse pensioenfondsen. In totaal gaat het om 65 miljard euro. Een groot deel daarvan wordt wereldwijd belegd in aandelen, obligaties en alternatieve beleggingen, de rest voornamelijk in onroerend goed. In Nederland investeert MN Services vooral in winkelpanden in binnensteden, winkelcentra, kantoren en woningen. De Nederlandse winkelportefeuille van MN bedraagt circa 500 miljoen euro. De panden worden verhuurd aan vooral landelijke winkelketens. In Amersfoort bezit MN Services zeven winkelpanden. Enkele daarvan zijn al geschikt gemaakt voor bewoning, andere staan op de nominatie.
8
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
Bedrijfsfilosofie
“Wonen boven winkels sluit aan bij onze bedrijfsfilosofie”, zegt Roggeveen. “Als vermogensbeheerder streven we niet alleen naar zekerheid en een goed rendement, maar willen we ook waarde toevoegen aan onze panden. En dat doet wonen boven winkels.” Gezond eigenbelang ligt ten grondslag aan de bereidheid om mee te werken aan wonen boven winkels, erkent Roggeveen. Een winkelpand dat wordt bewoond, draagt bij aan een levendig en aantrekkelijk stadscentrum, een plek waar mensen graag komen en geld uitgeven. “Wij willen goedlopende, goed verhuurde winkels op goede locaties. Daarnaast levert een bewoonde etage ons een kleine jaarlijkse vergoeding op en is het onderhoud voor vele jaren gegarandeerd.”
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
“Wij willen goedlopende, goed verhuurde winkels op goede locaties.”
Pensioengelden
Rendement is het sleutelwoord. “We beheren de pensioengelden van heel veel mensen en dat willen we zo goed mogelijk doen. We kijken dus altijd eerst of een wonen boven winkels-project ons rendement ten goede komt. Dat betekent niet dat we per se het onderste uit de kan willen halen. We laten ook het sociale aspect meewegen en hoeven er niet altijd op te verdienen. Als we er maar niet op achteruit gaan.”
Appartementje
Niet elke leegstaande etage is geschikt voor bewoning, weet Roggeveen. “Een kleine, moeilijk te ontsluiten etage, waar je met veel pijn en moeite één appartementje in kunt maken, zet geen zoden aan de dijk. Liever zien we grotere, aaneensluitende volumes, waar we bijvoorbeeld in een keer meer appartementen kunnen realiseren.” Maar financiële, bouwkundige, juridische en organisatorische aspecten vormen niet de grootste hinderpaal voor het bewoonbaar maken van leegstaande etages. Want dat zijn de individuele winkeliers, is de ervaring van Roggeveen. Zij vrezen voor overlast van de toekomstige bewoners en omzetverlies door de verbouwing of het verlies van vierkante meters. “Daarom laten we in de huurcontracten clausules opnemen over de wijze van bewoning, met sancties en al. En soms laten we als tegemoetkoming een keer de jaarlijkse indexering van de huur achterwege, waardoor ze een direct financieel voordeel hebben.”
Lastig
Onderhandelen met winkeliers is lastig, zegt Roggeveen, zeker met franchisenemers en individuele winkeliers. “De ketens hebben ook hun eisen, maar zien het grotere belang wel in. De franchisenemer of zelfstandige winkelier ziet vaak alleen een leegstaande ruimte die opeens geld waard blijkt. Hij is ondernemer genoeg om daar een slaatje uit te willen slaan.” Soms, zegt Roggeveen, zijn de financiële eisen van een winkelier zo hoog, dat het inwilligen ervan ten koste zou gaan van het rendement van MN Services en dus onverantwoord is tegenover de pensioenfondsen. “Hoe spijtig ook, zo’n project gaat dan niet door. Er rest ons dan niets anders om te wachten tot de winkelier ermee stopt. Gelukkig hebben wij een lange adem.”
9
Evert-Jan de Jong (26) woont
ruim een jaar aan de Achter de
Arnhemse Poortwal. Hij had geen enkele bedenking toen hij de wo-
ning boven een seksshop en coffeeshop kreeg aangeboden. Het nieuwbouwcomplex, zijn eigen
woonstudio en het opgeknapte
pleintje zien er gewoon gaaf uit.
En die shops voor ontspanning & plezier? Ach, die zijn hoogstens amusant voor de vrienden die hem komen bezoeken.
Evert-Jan de Jong
‘Dit is een toplocatie’
“Bij de gemeente had ik me ingeschreven voor een woning. Ik struinde regelmatig de krantjes en websites af op zoek naar iets leuks in het centrum. Hiervoor woonde ik al in hartje Amersfoort, maar dan op kamers bij een particulier. De keuze viel op deze locatie omdat ik in het centrum werk bij Kinki Kappers. Bovendien speelt mijn hele sociale leven zich hier af.” “Dit was en is een toplocatie. Daarbij kwam ook dat deze woonstudio in perfecte staat was. Deze panden zijn hier twee jaar geleden neergezet en voordat ik er kwam heeft hier nog even een jongen gewoond, die de woning in vlekkeloze staat heeft achtergelaten.”
Kastanjebomen
“De studio bestaat uit een halletje en een ruimte waarin woonkamer,
10
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
B OV E N WI N K E LS
keuken en slaapgedeelte zijn geïntegreerd, met daarnaast een douchegedeelte en toilet. De ruimte is genoeg voor mij alleen, op dit moment. Aan de pleinzijde heb ik een Frans balkonnetje en ik kijk uit op drie kastanjebomen en de achterzijde van de Hema.” “Toen ik de studio voor de allereerste keer te zien kreeg, was ik helemaal overdonderd. Ik vond het er zo fris en stralend uitzien. En de buitenkant natuurlijk ook superstrak. De panden zijn nieuw en in stijl van de rest van de binnenstad gebouwd.”
Opmerkingen
“Ik woon nu boven een coffeeshop en seksshop. En nee: ik ben geen klant van ze. Toen ik het woonadres voor de eerste keer zag, begreep ik al wel dat de shops hier zaten. Ik wist wat ik kon verwachten maar voor mij persoonlijk maakte dat helemaal niks uit. Natuurlijk krijg je opmerkingen van familie en vrienden. Ze vinden het idee dat je boven een seksshop woont prachtig. Maar dat is allemaal maar gein.” “Wel herinner ik me van enkele jaren geleden dat dit bekend stond als een achterafpleintje. Je zou het nu niet meer zeggen, maar dit was toch een beetje een onguur buurtje. Dat is met de komst van dit wooncomplex met zijn bewoners volledig veranderd.” “Toen ik besloot hier te gaan wonen heb ik dus nooit twijfels gehad. Het idee om de binnenstad te verlevendigen met etages boven winkels spreekt me daarom wel aan. Alleen met kinderen ja, dan zou ik me kunnen voorstellen dat je nog eens achter je oren krabt om hier te gaan wonen. Dat heeft niets met dit pleintje te
“Ik woon nu boven een coffeeshop en seksshop.”
maken, maar met een gezin zoek je meer de ruimte op.”
Levendig
“Het afgelopen jaar heb ik me geen moment onveilig gevoeld. Het buurtje is best levendig. De shops hebben bekijks, de mensen maken een praatje op straat en af en toe hoor je de vrachtauto’s lossen. Eigenlijk is het hartstikke rustig, vooral op zondag.” “Het wonen in de het centrum heeft wel een nadeel en dat is het parkeren van je auto. Dat is een regelrechte ramp. Verder heeft het voor mij alleen maar voordelen. Ik denk dat dat ook te maken heeft met de fase in mijn leven. Ik zie het ook aan de andere bewoners hier. Ik schat ze allemaal tussen de 20 en 30 jaar.”
11
‘Spin in het web’
Dennis Tollenaar van Zinnig Beheer
De voelhorens uitgestoken, altijd gespitst op kansen. Voor directeur
Dennis Tollenaar van Zinnig Beheer & Meer is het een tweede natuur geworden. “De spoeling is dun. Je moet meteen toeslaan als zich een mogelijkheid voordoet.”
Zinnig Beheer & Meer is - de naam zegt het al - geen doorsnee onroerendgoedkantoor. Het bedrijf met tien medewerkers heeft zijn wortels in de sociale woningbouw en is nu als zelfstandige onderneming de spil in Wonen boven Winkels Amersfoort. Tollenaar en zijn collega’s houden de ontwikkelingen in de binnenstad nauwgezet in de gaten, benaderen eigenaren en winkeliers, brengen partijen bij elkaar, initiëren en coördineren verbouw- en renovatieprojecten, verzorgen vergunningen en contracten, selecteren huurders en innen de huren. “We zijn echt de spin in het web”, lacht de directeur. “In elke
12
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
straat in het centrum van Amersfoort beheren we wel een pand.”
Informatie
Geschikte panden en locaties vinden is een van de belangrijkste taken van het kantoor. Tollenaar: “We krijgen informatie van de gemeente en andere organisaties, maar houden vooral zelf ogen en oren goed open. Omdat we midden in de stad zitten en overal contacten hebben, weten we vaak als eerste wanneer zich een mogelijkheid aandient.” Zo’n mogelijkheid ontstaat bijvoorbeeld als een winkelpand leeg komt, omdat de winkelier ermee stopt. “Om
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
een pand geschikt te maken voor bewoning, moet er vaak eerst ingrijpend worden verbouwd. Dat gaat uiteraard gepaard met overlast. En daar houden winkeliers niet van. Dus is een mutatie - als de winkel leeg staat - hét moment om er woningen boven te realiseren.” Soms kan er wel worden verbouwd terwijl de winkel open is. “Dan moeten we op kousenvoeten werken en proberen de overlast zoveel mogelijk te beperken. Gelukkig werken we met aannemers die daar goed mee om kunnen gaan. We proberen altijd ook wat voor de winkelier te doen, zodat hij niet alleen last heeft van de verbouwing. We knappen bijvoorbeeld zijn kantoor of magazijn op.”
Eigenaren
Winkeliers zijn meestal slechts huurder; de eigenaren zijn investeringsmaatschappijen of particulieren. Zinnig moet eerst met hem tot overeenstemming komen. “Meestal lukt dat”, zegt directeur Tollenaar. “Het hele idee van wonen boven winkels spreekt aan. En eigenaren zien in dat ze zelf ook belang hebben bij een levendige binnenstad. Dat voorkomt verloedering en verhoogt de waarde van hun eigendom.” Bovendien heeft Zinnig eigenaren veel te bieden, meent Tollenaar. “Soms kopen we een pand tegen een goeie prijs, maar meestal stellen we een erfpachtconstructie voor. Daarbij nemen wij de verdiepingen boven de winkel voor vijftig jaar in erfpacht. De eigenaar krijgt daarvoor jaarlijks een kleine vergoeding. Wij realiseren niet alleen woningen op de leegstaande
etages, maar knappen ook de rest van het pand op en verzorgen het onderhoud. Dat kost de eigenaar geen cent. Ook betaalt Wonen boven Winkels Amersfoort de verzekeringspremie en de onroerendezaakbelasting voor het deel dat wij pachten. En na vijftig jaar dragen we het pand om niet weer aan hem over.”
Termijn
Vijftig jaar is echter een lange tijd. Vooral particuliere eigenaren hebben moeite met die termijn. “Ze denken: wat schiet ík daar mee op? Tegen die tijd ben ik allang dood. Maar ze hebben natuurlijk ook erfgenamen. Bovendien: hun pand wordt meer waard, dus ze kunnen er meer voor vragen als ze het verkopen. Bij investeringsmaatschappijen speelt dit soort overwegingen minder, die hebben meer oog voor de langere termijn.” Met name particuliere eigenaren zijn er daarnaast soms huiverig voor dat ze een deel van de zeggenschap over hun eigendom kwijtraken. “Daarom is vertrouwen zo belangrijk. Maar onze rechten en verplichtingen staan ook altijd duidelijk omschreven in de notariële akte. We moeten steeds weer laten zien dat we heel zorgvuldig te werk gaan. En dat begint zich rond te vertellen. We hebben een goede naam opgebouwd in Amersfoort.” Desondanks lukt het niet altijd om in een geschikt pand woningen te realiseren, bijvoorbeeld omdat de eigenaar toch niet wil meewerken. “Dan rest ons maar een ding: rustig afwachten tot zich opnieuw een kans voordoet en dan alsnog toeslaan. Soms moet je geduld hebben.”
13
‘Zakelijke benadering werkt’
Paul Penders adviseert partijen
In Maastricht begon ruim vijftien jaar geleden de victorie van wonen boven winkels. De Limburgse
aanpak kreeg navolging in heel Nederland. Het geheim? “Eigenaren werken alleen mee als ze er voordeel van
hebben”, zegt Paul Penders van adviesbureau AcquiReal. “Wij overtuigen ze van die voordelen.”
In Maastricht is het ‘nieuwe’ wonen boven winkels zo’n beetje uitgevonden. Dat nieuwe schuilt erin dat de stad de oude ‘subsidiebenadering’ achter zich heeft gelaten en eigenaren van winkelpanden met leegstaande etages een interessant zakelijk aanbod doet. Penders: “In Maastricht lukte het niet eigenaren met subsidies over te halen om mee te werken. Het leverde hen een hoop gedoe, maar weinig rendement op. Dus besloten de gemeente, woningcorporatie Woonpunt en Universiteit Maastricht tot een meer zakelijke benadering.”
Voordeel
Samen richtten de drie partijen de NV Wonen boven Winkels Maastricht op. De NV ging er vanuit dat eigenaren wel mee willen werken als ze daar (financieel) voordeel bij hebben. En dat hebben ze. Eigenaren verliezen
14
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
weliswaar – voorgoed of voor lange periode - de zeggenschap over een deel van hun bezit, maar in ruil wordt hun pand gratis opgeknapt en onderhouden, waardoor het zijn waarde behoudt. Bemoeienis met de vergunningaanvragen, de verbouwing en de verhuur hebben ze niet. De NV Wonen boven Winkels neemt hen die zorgen uit handen. Eigenaren krijgen daarnaast een beperkte jaarlijkse vergoeding voor hun medewerking. En op lange termijn draagt een goed onderhouden en bewoond pand bij aan een leefbare – en dus aantrekkelijke – binnenstad, waardoor de winkelpanden hun waarde blijven houden.
Zeggenschap
Desondanks blijft het lastig om eigenaren te overtuigen van al die voordelen. “Ze vinden het soms moeilijk om een deel van hun zeggenschap op te geven”, weet Penders. “Bij particuliere eigenaren spelen vaak emoties. Ze willen volledig baas blijven over hun bezit. Beleggers denken dat een winkel op een toplocatie ook een woning op een toplocatie met een tophuur oplevert en dat ze er dus veel geld aan kunnen verdienen. Niets is minder waar. Het gaat immers altijd om relatief kleine woningen, die wei-
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
nig huur opbrengen, maar waarvan de realisering grote investeringen vraagt.” Winkeliers, die hun winkelruimte meestal huren, staan evenmin te trappelen om mee te werken, zegt Penders. “Ze zijn bang voor overlast door de verbouwing, hinder van de nieuwe huurders of voor het verlies van hun opslagruimte of vierkante meters. Daarom is een winkelmutatie een ideaal moment om woningen te realiseren.”
Leefbaarheid
Wonen boven winkels is intussen een hot item. Ook het ministerie van VROM hecht veel waarde aan het bevorderen van de leefbaarheid van stadscentra. Volgens schattingen van VROM zijn in heel Nederland 30.000 leegstaande etages geschikt voor bewoning. Penders denkt het er nog meer zijn. “Heel veel winkeliers in de stadscentra woonden vroeger boven de winkel. Sinds een jaar of dertig is dat niet meer zo. Die voormalige woonruimte staat nu leeg, soms al tientallen jaren, of wordt gebruikt als opslagruimte. Maar om hoeveel potentiële woningen het gaat, dat weten we niet precies. Een goed totaalbeeld ontbreekt.” Inmiddels is een landelijke Vereniging Wonen boven Winkels opgericht, die zich toelegt op het opbouwen, uitdragen en uitwisselen van kennis en ervaring. Penders: “Dat is belangrijk, omdat partijen elkaar vaak niet kennen en daardoor soms ook niet helemaal vertrouwen. En vertrouwen tussen alle betrokken partijen is een kritische succesfactor. Wonen boven
winkels komt alleen goed van de grond als je er samen vol voor gaat en niet elkaar steeds met achterdocht bejegent.”
Tijdrovend
Het realiseren van woonruimte boven winkels is hoe dan ook een moeizaam en tijdrovend proces, aldus Penders. “Er zijn altijd veel partijen bij betrokken die allemaal hun eigen belangen hebben. Het duurt lang voor je alle partijen op een lijn hebt. Daardoor blijft het aanbod van woningen achter bij de vraag.” Want vraag naar ‘winkelwoningen’ van huurders is er voldoende, weet Penders, vooral bij starters, jonge tweeverdieners zonder kinderen en studenten. “Mensen die graag in het centrum willen wonen en daarbij de ongemakken voor lief willen nemen die het wonen boven een winkel nu eenmaal ook met zich meebrengt. Zoals een kleine, zij het betaalbare, woning, gebrek aan parkeerruimte en geen lift. Voor senioren, die overigens ook graag in het centrum wonen, is deze woonvorm minder geschikt.”
15
Roderick Bos
‘Lekker mensen kijken in de winkelstraat’ Je zult Roderick Bos (28) niet dagelijks achter de
geraniums aantreffen in zijn woning aan de Achter
de Arnhemse Poortwal. Roderick woont parttime in
Amersfoort en Zeist. Daarnaast verblijft hij minstens
drie maanden per jaar in China voor zijn importbedrijf voor non-food goederen. Maar hij peinst er niet over om uit Amersfoort te vertrekken.
16
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
“Vanuit mijn appartement kijk ik uit op de Arnhemsestraat. Beneden zijn een kledingzaak, een gameshop en een Multivlaai gevestigd. Ik kan het dromen, ik woon hier al sinds 1999. Toentertijd was mijn oom eigenaar van vier percelen. In een van de panden woonde mijn neef op de bovenste etage. Toen er ruimte vrijkwam ben ik een verdieping lager gaan
B OV E N WI N K E LS
wonen met mijn vriendinnetje. Op m’n negentiende.” “Het was altijd gezellig. Ik was de eerste die op zichzelf ging wonen en alle vrienden kwamen hier naartoe. Leuke feestjes werden dat. Die etage van toen is niet te vergelijken met nu. Mijn neef en ik deelden douche en toilet. Het toilet zat bij mij beneden en ik douchte bij mijn neef boven. Het lekte aan alle kanten, er was geen centrale verwarming en bij vrieskou bevroren de lenzen van mijn toenmalige vriendin. Het was erbarmelijk, maar ik betaalde ook maar een schijntje.”
Deal
“Twee jaar geleden werden de woningen gerenoveerd en ik kon een goede deal maken. Toen ze begonnen met verbouwen, ben ik naar Zeist vertrokken. Mijn bedrijf is daar gevestigd in een oude basisschool en daarnaast kon ik ook wonen. Ik ben meer dan een jaar weggeweest, maar ik was vastberaden om terug te keren naar Amersfoort. Waarom? Ik wil echt niet naast mijn werk wonen, want dan ben ik alleen nog maar aan het werken. Maar de beste reden is mijn appartement dat een oppervlakte heeft van 100 vierkante meter. Ik heb een echt grote woonkamer van wel 8 bij 6 meter. Wat het wonen hier zo aantrekkelijk maakt, is de inpandige rust. Ik heb alleen bovenburen, aan weerszijden zijn de ruimtes ingericht als winkelmagazijn.” “Als ik niets doe en het is lekker weer, dan ga ik met een biertje in de opening van het raam zitten. Lekker mensen kijken in de winkelstraat.
Heerlijk toch? Verder hoef ik bij het uitgaan nooit rekening te houden met een biertje meer of minder. Ik hoef namelijk nooit met de auto naar huis te rijden.”
Festivals
“Wat ik een groot pluspunt van Amersfoort vind, is dat er heel veel wordt gedaan om het publiek te vermaken. Je hebt jazz-, Caribbean-, bluesweekenden, je kunt het zo gek niet bedenken. Als je de stad in wilt, is er altijd wel wat te doen. Waarom zou ik dus weggaan uit Amersfoort?” “Een nadeel van het wonen aan een drukke winkelstraat zijn de geluiden ’s nachts. Vooral donderdagavond kan het raak zijn. Het is een levendige straat, ja. Maar van een onveilig gevoel heb ik nooit last gehad. Wel haal ik mijn huidige vriendin altijd even op bij de parkeergarage. Maar dat is ook uit galanterie, hoor. Al met al vind ik het wonen hier erg positief. Waar heb je zoveel contacten met de winkeliers? Met een beetje mazzel krijg je nog korting ook.”
17
‘Altijd weer een complexe puzzel’ Architect Martin Timmerman
Een complexe puzzel. Dat is het iedere keer weer als in een leegstaan-
de etage woonruimte moet worden gerealiseerd. Maar dat is nou net
wat architect Martin Timmerman van OOK Architecten boeit aan wo-
nen boven winkels. “Juist de complexiteit maakt het zo interessant.” OOK is een van de architectenbureaus die nauw zijn betrokken bij het project om in de Amersfoortse binnenstad leegstaande etages om te toveren tot woonruimte. Het bureau zit zelf in een tot kantoor verbouwde etage boven een winkel aan de Krommestraat in hartje stad. De moderne open ruimte, waaraan het metselwerk en de oude balken extra cachet geven, is een mooi voorbeeld van hoe leegstaande etages kunnen worden veranderd in sfeervolle woningen of kantoren. Voor OOK beperkt de betrokkenheid bij Wonen boven Winkels Amersfoort zich niet tot het maken van een mooi plan. “Dat is maar 20 procent van
18
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
onze taak. De rest heeft betrekking op alles wat met de voorbereiding en het vervolgtraject te maken heeft: het overleg met eigenaren, winkeliers, de aannemer en andere partijen, het aansturen van de bouwstroom, het bewaken van budgetten, de vergunningverlening en het controleren en bewaken van al die andere randvoorwaarden.” Want bouwen in het centrum is altijd complex. Timmerman: “Er spelen altijd zoveel zaken. Veel panden zijn bijvoorbeeld monument. Dat betekent dat je als het ware in een keurslijf zit van regels en voorschriften. Het is elke keer een uitdaging om binnen dat keurslijf iets moois te maken.”
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
Logistiek
Bij het realiseren van woonruimte boven winkels is de logistiek het lastigst. “Een plan kan op papier goed in elkaar steken, in de uitvoering moet je van alles ad hoc oplossen. Dat betekent dat je je plannen steeds moet bijstellen. Je bent continu aan het improviseren en het finetunen. En je moet er bovenop zitten.” Een van de problemen die veel aandacht vragen is het maken van een eigen toegang voor de te realiseren woningen. Aan de voorkant van het pand lukt dat vaak niet, omdat dat ten koste gaat van de winkelruimte - en daar is noch de winkelier noch de eigenaar van het pand blij mee. Daarom wordt vaak gekozen voor ontsluiting aan zijkant of achterzijde. “Maar het loont meestal niet de moeite voor één woning een aparte ingang te maken. We proberen daarom altijd te clusteren.”
Creatief
Moeilijke opgaven leiden tot opmerkelijke, creatieve oplossingen. Zoals bij een project aan de Langestraat, waar zeven appartementen worden gerealiseerd. Aan de zijkant van het pand komt - naast de ingang voor het winkelpersoneel - een ingang voor de bewoners. De trap leidt naar een dakterras dat toegang biedt aan de appartementen en dat door de bewoners kan worden gebruikt als recreatieruimte. Ook het winkelpersoneel kan in de pauze het dakterras benutten. Op het pand komt een extra verdieping met een kantine voor de medewerkers.
Via een deur kunnen ze het dakterras betreden: “We hopen zo ook bij te dragen aan de sociale interactie”, zegt Timmerman. Bovendien: de Amersfoortse Monumentencommissie was laaiend enthousiast over het plan.
Spraakmakend
Een architect die succesvol wil zijn in het realiseren van woningen boven winkels in het centrum van Amersfoort moet zich dienstbaar opstellen, meent Timmerman. Een statement willen maken door een spraakmakend gebouw neer te zetten, zit er in deze tak van sport niet in. “Op wat details en verfijningen na verandert er door ons werk zichtbaar meestal weinig aan de schil van het gebouw. De woningen zelf zijn vaak ook niet uitzonderlijk; het gaat om kleine starterseenheden met een standaardindeling. Nee, de echte meerwaarde van ons werk zit in de betekenis ervan voor de stad. Wij dragen bij aan de leefbaarheid van het centrum. Wij zitten niet in een ivoren toren. We doen het niet voor onszelf, we doen het voor de stad.”
19
Wonen boven Winkels Amersfoort leverde Josette
Timmermans een nieuwe coffeeshop op. En daarmee de impliciete erkenning dat een coffeeshop een gewone
horecavoorziening kan zijn. “Daar ben ik hartstikke trots op.”
‘Coffeeshop gewone horeca’
Josette Timmermans trots op De Horizon
In De Horizon, de sfeervolle coffeeshop van Josette Timmermans aan de Achter de Arnhemse Poortwal, is het een komen en gaan van mensen. Ze kopen er losse wiet of maken gebruik van de aanbieding van de week: zes gedraaide joints voor de prijs van vijf. De meeste klanten nemen de koopwaar mee naar huis. Anderen steken er eentje op in de afgeschermde rookruimte vóór in de zaak. Timmermans ziet het aan met een tevreden glimlach: “De Horizon liep altijd al goed”, vertelt ze. “Onze vaste klanten zijn over het algemeen oudere, rustige mensen die al jaren
20
LE T TE R L I J K
|
WO N E N
bij ons komen. Maar sinds we in dit nieuwe pand zitten en ook het plein ervoor is opgeknapt, trekken we ook veel nieuwe klanten.” De eigenaresse is, kortom, erg blij met haar nieuwe pandje, waarvan ze de inrichting samen met een vriendin zelf heeft uitgezocht. “Voorheen huurden we onze zaak op deze plek van een huisjesmelker. Het was een ouwe boel en we hadden vaak lekkages. We hebben heel wat met emmertjes lopen sjouwen als het weer eens zo ver was. De eigenaar deed er niets aan. Het interesseerde hem niet.”
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
“We zijn een coffeeshop én nette huurders. En zo gedragen we ons ook.”
Op de stoep
In het nieuwe onderkomen is dat wel anders: van lekkages is geen sprake meer en áls er eens iets is, staat verhuurder Zinnig meteen op de stoep om het euvel te verhelpen. “Ze doen echt hun best voor ons. Ze beschouwen ons niet als bijzonder, maar als gewone winkeliers. Daar ben ik hartstikke trots op.” In het kader van Wonen boven Winkels Amersfoort werd het vervallen complex aan de Achter de Arnhemse Poortwal, waar naast De Horizon ook een seksshop en een videotheek waren gevestigd, aangekocht, gesloopt en opnieuw opgebouwd. Op de begane grond keerden de coffeeshop, de videotheek en de seksshop terug. Hun huur betalen ze sindsdien aan Zinnig Beheer. Timmermans: “Dat voelt veel officiëler.” De aftandse garageboxen op de begane grond zijn vervangen door mooie, nieuwe garages. Op de etages zijn starterswoningen gemaakt. Het shabby pleintje voor het gebouw is grondig opgeknapt.
Portakabin
Tijdens de sloop en de nieuwbouw was De Horizon gehuisvest in een portakabin op het plein. Het tijdelijk onderkomen was beschikbaar gesteld door Zinnig Beheer, dat ook voor de inrichting had gezorgd. Timmermans: “Ze hadden het precies zo ingericht als onze ouwe coffeeshop, alleen kleiner. Het was best gezellig, eigenlijk.” Toch was de eigenaresse blij toen ze haar nieuwe zaak kon betrekken. “Alles nieuw en schoon, geen losse draden en andere troep meer. Heer-
lijk! Bovendien is nu ook de brandveiligheid goed geregeld, een hele geruststelling.”
Klachten
De bovenburen hebben geen problemen met de aanwezigheid van een coffeeshop, weet Timmermans. “We hebben een goed contact met hen en krijgen nooit klachten. Maar we doen er dan ook veel aan om overlast te voorkomen. We draaien geen harde muziek en zorgen voor een goeie afzuiging, zodat de buren niets ruiken. Klanten die hier voor de deur gaan staan roken, sturen we weg. Geschreeuw, harde muziek van autoradio’s of andere overlast dulden we niet. En elke avond als we sluiten, vegen we het plein schoon. We zijn een coffeeshop én nette huurders. En zo gedragen we ons ook.”
21
Wonen boven Winkels Amersfoort De NV Wonen boven Winkels Amersfoort (WBWA) is een vorm van
publiek-private samenwerking tussen de gemeente Amersfoort en woningcorporatie de Alliantie. Beide zijn voor 50 procent aandeel-
houder in de NV. De NV Wonen boven Winkels Amersfoort is opgericht op 9 december 2003.
De opdracht van de NV WbWA is vastgelegd in een Dienstverleningsovereenkomst. Deze bepaalt dat WbWA tot 2011 tenminste 120 woningen in de Amersfoortse binnenstad realiseert of bijdraagt aan de totstandkoming van woonruimte, waarvan minstens 40 procent als onzelfstandige wooneenheden en 30 procent als zelfstandige sociale huurwoningen.
22
LE T TE R L I J K
Jaarlijks realiseert de NV gemiddeld minstens vijftien woningen. De voorbereiding en uitvoering van projecten wordt verzorgd door ZINNIG Beheer & Meer, dat na de oplevering van de woningen ook zorgdraagt voor de verhuur en het onderhoud.
Projectteam
Projecten worden voorbereid in |
WO N E N
B OV E N WI N K E LS
A M E RS FO O RT
Het projectteam van Wonen boven Winkels Amersfoort
‘Wonen boven Winkels Amersfoort We doen het voor de stad’ is een uitgave in de reeks Letterlijk. In deze reeks laat de Alliantie zien wat haar beweegt en wat ze doet.
een projectteam dat bestaat uit de directie van de NV Wonen boven Winkels, vertegenwoordigers van de gemeente Amersfoort, een vertegenwoordiger van bureau AcquiReal uit Maastricht en een van ZINNIG Beheer. Het toezicht op de NV WbWA wordt uitgeoefend door een Raad van Commissarissen. NV Wonen boven Winkels Amersfoort Muurhuizen 159 Postbus 842 3800 AV Amersfoort 030-4605010 www.wbwa.nl
[email protected]
Eerste druk, najaar 2008 De Alliantie Concerncommunicatie Postbus 95 1270 AB Huizen T (035) 5280780 I www.de-alliantie.nl Realisatie BLADEN&CO, Utrecht Fotografie Johan Nebbeling (BLADEN&CO) Berbke Brouwer (pagina 22) Drukwerk Atlas, Soest
23
LETTERLIJK
