Hart voor wonen
Wie we zijn Wat we doen ���� � � �� � �������� �
Inhoud Wie we zijn
4
Agendastellend, ondernemend en solidair
6
Hart voor de klant
10
Hart voor de wijk
16
Hart voor het pand
20
Bijlage
22
Hart voor wonen de Alliantie
Inhoud
3
Met 60.000 woningen is de Alliantie een van de grootste
woningcorporaties in Nederland. De noordvleugel van de Randstad is
het werkgebied van de Alliantie. De Alliantie heeft werkmaatschappijen die actief zijn in Gooi en Vechtstreek, Amsterdam, Almere en in
Amersfoort en omgeving. Nieuwe huur- en koopwoningen ontwikkelen
we met ons eigen projectontwikkelingsbedrijf: de Alliantie Ontwikkeling. Lokaal verankerd De Alliantie is lokaal sterk geworteld. De werkmaatschappij is het aanspreekpunt voor alle lokale partijen. De zeggenschap ligt laag in de organisatie. Daardoor is de Alliantie, ondanks haar grootte, flexibel en slagvaardig.
Investeren in achterstand Als maatschappelijk vastgoedondernemer steekt de Alliantie haar nek uit. We investeren waar het slecht gaat en waar anderen niet durven te beginnen. Of het nu gaat om een hele wijk of om een winkelstrip onder een galerijflat.
Oog voor de kwetsbaren De Alliantie spant zich bijzonder in voor de huisvesting van de meest kwetsbare groepen in onze samenleving. Bijvoorbeeld daklozen, verslaafden en ex-psychiatrische patiënten.
Wie we zijn Wie we zijn
5
Agendastellend, ondernemend en solidair De Alliantie is een maatschappelijk ondernemer met ‘hart voor wonen’. We willen onze huidige én toekomstige klanten prettig en betaalbaar
laten wonen. Daarom zijn we agendastellend, ondernemend én solidair.
Ondernemend De Alliantie neemt risico’s. Geen onverantwoord grote, want de uitvoering van de maatschappelijke taak mag niet in gevaar komen. Maar wel aanzienlijke
Agendastellend
risico’s, want de grote vraag naar meer en betere
Van een van de grootste corporaties van Nederland mag je een duidelijke visie verwachten.
woningen maakt forse investeringen noodzakelijk.
Die hebben we. Op de vitale wijk bijvoorbeeld. Daar maken we ons hard voor. Maar ook op
Uiteraard houden we als ondernemer alle belangrijke
de regelgeving in de volkshuisvesting. Als bestaande regels ons belemmeren om ons werk
veranderingen in de maatschappij nauwlettend in de
goed te doen, stellen wij ze ter discussie. Het liefst mét medestanders. Maar als we het
gaten. We hebben niet alleen hart voor de klant van
écht belangrijk vinden, roeien we desnoods in ons eentje tegen de stroom in.
vandaag maar ook voor die van morgen. We proberen daarom tijdig in te springen op iedere ontwikkeling.
Huren op maat Op bijna alle sociale huurwoningen zit korting. De huurder
6
Waarde, rendement en risico
betaalt niet de marktprijs voor zijn woning, maar een lager
De Alliantie wil haar financiële mogelijkheden optimaal benutten om
bedrag. Dit is niet reëel, vindt de Alliantie. Want lang niet alle
woningen en wijken te realiseren waar mensen prettig kunnen wonen.
huurders hebben die korting nodig. En sommige huurders
Daarvoor willen we risico’s nemen. Maar dit moeten wél verantwoorde
hebben meer korting nodig dan ze nu krijgen. De Alliantie pleit
risico’s zijn. Om dat te kunnen toetsen, hebben we het model voor Waarde,
daarom voor een systeem waarbij de huurprijs gekoppeld is aan
Rendement en Risico (WRR-model) ontwikkeld. Daarmee kunnen we
de marktprijs. En waarbij het inkomen van klanten bepaalt óf
financiële en beleidsmatige afwegingen maken, zodat we gefundeerde
en hoeveel korting ze krijgen. Samen met een tiental andere
keuzes maken. En kunnen we laten zien wat het maatschappelijk
corporaties en de SEV gaat de Alliantie dit idee verder uitwerken.
rendement is van onze inspanningen.
de Alliantie
Agendastellend, ondernemend en solidair
7
Solidair Wij zijn betrokken bij kwetsbare groepen. Mensen die om sociale, psychische of fysieke redenen niet zelfstandig kunnen wonen, maar daar tijdelijk of permanent hulp bij krijgen vanuit een instelling. Voor hen willen wij ons extra inspannen, samen met zorgaanbieders en andere organisaties. Ook wil de Alliantie klanten met een smalle beurs graag goed en betaalbaar laten wonen.
Onderdak voor kwetsbare groepen De Alliantie verleent onderdak aan kwetsbare groepen. We bieden huisvesting aan ruim vijftig grote en kleine wooninitiatieven. En daarbij werken we samen met tientallen instellingen; bijvoorbeeld voor dak- en thuislozen, voor ex-psychiatrische patiënten, voor ex-verslaafden, voor volwassenen met een verstandelijke beperking en voor tienermoeders.
8
de Alliantie
Hart voor de klant De Alliantie wil eigentijds met haar klanten omgaan.
Hen zo min mogelijk betuttelen en meer vrijheid en verantwoordelijkheid geven. Ook willen we onze
klanten meer laten profiteren van onze omvang.
Zelf shoppen Een luxe aanrechtblad? Een ingebouwde oven? En meer kastjes dan het standaard aantal? Dat kan. In Amersfoort kunnen huurders zelf de inrichting van hun keuken en badkamer uitzoeken bij een
Zelf beslissen
showroom. Voor meer luxe willen veel klanten best
Er is bijna niets zo wezenlijk als wonen. Zowel de
meer betalen.
woning als de woonomgeving zijn bepalend voor het woongenot van onze klanten. Zij moeten zich dus in beide prettig voelen. En wie weet beter wat daarvoor
Huren en kopen
nodig is dan de klanten zelf? Daarom wil de Alliantie
De stap van huur naar koop is voor veel mensen
niet langer alleen de bedenker zijn van wat klanten
niet te zetten. Daar gaan we wat aan doen.
willen, maar hen zoveel mogelijk zelf laten kiezen en
We brengen betaalbare koopwoningen op de markt,
beslissen.
die ook betaalbaar blijven. Zo krijgen onze klanten échte keuzemogelijkheden.
Maatwerk Iedere klant heeft zijn eigen specifieke wensen. Zo huurt de ene klant liefst een kale woning, waarin hij
Koopgarant
zelf een nieuwe keuken kan zetten. En een ander wil
Kopen met een flinke korting en met risicobeperkingen. Als de koper verhuist,
het liefst direct zo comfortabel mogelijk wonen. Hij of
kopen we de woning terug en wordt de waardeontwikkeling gedeeld. Dat is
zij betaalt graag meer voor extra kwaliteit en extra
Koopgarant. De Alliantie ontwikkelde het model met drie andere corporaties.
service. Die keuze wil de Alliantie haar klanten bieden.
We passen het toe bij bestaande woningen en bij nieuwbouw.
10
de Alliantie
Hart voor de klant
11
Leefstijl en woonmilieu
Meer invloed
Traditionele kenmerken als de gezinssamenstelling,
De Alliantie wil klanten meer invloed geven bij
het inkomen en de grootte van de woning bepalen
het (ver)bouwen van woningen en het veranderen en
nu de woningtoewijzing. Dat is te beperkt, vindt de
beheren van de woonomgeving. Zo kunnen huurders
Alliantie. Veel klanten hebben een duidelijke voorkeur
een deel van het beheer in eigen hand nemen. Of ze
voor een bepaald woonmilieu. Een levendige en
worden bijvoorbeeld zelf verantwoordelijk voor het
bedrijvige buurt bijvoorbeeld. Of ze delen hun portiek,
onderhoud van het groen bij hun woongebouw.
flat of straat het liefst met bewoners met dezelfde
Bij een ingrijpende renovatie mogen klanten mee-
leefstijl. De Alliantie wil meer aan deze persoonlijke
beslissen over de nieuwe indeling van hun woning.
voorkeuren tegemoetkomen door onderscheid
Of ze hebben een stem in de plannen voor de
te maken tussen woonmilieus. En door een flat,
vernieuwing van hun wijk. Meer zeggenschap zorgt
woningblok of straat te reserveren voor klanten met
voor meer betrokkenheid. Dat is goed voor onze
dezelfde leefstijl. Maar we doen dit op kleine schaal.
woningen en voor de leefbaarheid van wijken.
Want voor de leefbaarheid van een hele wijk is het belangrijk dat er een goede mix van mensen woont en werkt.
Samen plannen maken In het Maastrichtkwartier in Almere was het groen tussen de flats behoorlijk verwaarloosd, waardoor bewoners zich er op veel plekken onveilig voelden. De Alliantie liet hen zelf een nieuw plan ontwikkelen voor de openbare ruimte, samen met de architect Nahied Koolen. Een grote groep autochtone en allochtone bewoners ging daar enthousiast mee aan de slag. Koolen slaagde erin om alle verschillende ideeën van bewoners te verenigen in een ontwerp dat ieders goedkeuring kon wegdragen. Samen aan het plan werken, stimuleerde de sociale cohesie in de buurt.
12
de Alliantie
Hart voor de klant
13
Andere contacten Als het gaat om contacten met bewoners zijn bewonerscommissies en huurdersorganisaties nog altijd een belangrijke gesprekspartner van de Alliantie. Maar niet de enige. Om te kunnen inspelen op de wensen van individuele klanten, zijn er andere vormen van participatie nodig.
Met klanten om de tafel
Wonen in het hele werkgebied De 60.000 woningen van de Alliantie bevinden
In Amersfoort werken we met klantenpanels. Daar gaan we met onze
zich in aan elkaar grenzende woningmarkten.
klanten om de tafel zitten en vragen hen in kleine groepen naar hun mening.
Maar volgens de regels zijn ze strikt gescheiden
Wat vinden ze goed en minder goed aan onze dienstverlening? Klanten zijn
van elkaar. Zo kan een woningzoekende uit
hier erg enthousiast over. Voor de Alliantie levert het belangrijke informatie op.
Amersfoort zijn woonrechten niet zomaar
Zo informeren we de klanten in Amersfoort nu beter over de procedure
verzilveren in Amsterdam. Wij vinden dat onze
rondom een reparatiemelding. En we vragen een deel van de klanten na
klanten hun woonrechten in ons hele werkgebied
afloop van de reparatie naar hun ervaringen, om beter zicht te houden op
moet kunnen verzilveren. Wil een Amsterdamse
de kwaliteit van de werkzaamheden.
klant bij zijn kinderen in Almere gaan wonen? Dan moet hij binnen het werkgebied van de Alliantie gemakkelijk kunnen verhuizen. Daar maakt de Alliantie zich sterk voor.
14
de Alliantie
Hart voor de klant
15
Hart voor de wijk Voor prettig wonen is meer nodig dan een goede woning. Een plezierige woonomgeving is zeker zo belangrijk. Daarin wil de Alliantie graag en
veel investeren. De Alliantie maakt zich sterk voor de wijk. Daar waar problemen zijn, wil de Alliantie werken aan wijken waar het prettig
wonen is. Waar ook ruimte is om te werken en te ontspannen. Waar
verschillende mensen wonen: variërend van ouderen die er geboren en
getogen zijn tot kapitaalkrachtige tweeverdieners, en van gezinnen die
hun wortels buiten Nederland hebben tot starters. Levendige wijken dus, waar een mix van mensen woont en werkt. Aantrekkelijke wijken ook,
waar aandacht is voor de architectuur van de woningen en de inrichting van de openbare ruimte.
Werken aan een Amsterdamse Wereldwijk In Amsterdam investeert de Alliantie veel geld en energie in het vernieuwen van de Indische Buurt. In nauwe samenwerking met stadsdeel Zeeburg gaat de Alliantie er een echte wereldwijk van maken. 1700 woningen krijgen een rigoureuze opknapbeurt. Naast kleine en goedkope woningen, komen er meer grote en dure woningen in de buurt. Het stadsdeel werkt aan een schone, hele en veilige leefomgeving en helpt buurtbewoners met een sociale achterstand. Samen stimuleren de Alliantie en het stadsdeel de bedrijvigheid in de buurt, bijvoorbeeld door bedrijfsruimte voor startende ondernemers te creëren. En samen met de buurtbewoners en het stadsdeel werken we aan een beter imago van de buurt.
De Alliantie neemt de wijk De Alliantie legt prioriteit bij wijken waar veel moet gebeuren. Waar de huizen verouderd zijn, mensen
Samenwerken
langs elkaar heen leven en zich onveilig voelen.
De Alliantie neemt graag het voortouw om een wijk
In deze wijken wil de Alliantie graag geld en energie
te verbeteren. Maar we gaan niet op de stoel zitten
investeren. Voorwaarde is wel dat we er veel woningen
van de gemeente, het welzijnswerk, de ondernemers
hebben. Want hoe meer woningen, hoe groter onze
of de politie. We willen met hen samenwerken.
invloed in een wijk. En die invloed is nodig om het
En natuurlijk met de bewoners. Alleen samen kunnen
tij te keren. Zonodig versterken we onze positie in
we een probleemwijk uit het slop halen en zorgen voor
een wijk door het aankopen van woningen. Of door
vitale wijken.
te ruilen met andere corporaties. 16
de Alliantie
Hart voor de wijk
17
Binnenstedelijke vernieuwing Amersfoort
Aanwezig in de wijk De Alliantie wil escalatie van problemen in een
In Amersfoort was al een start gemaakt met enkele ingrijpende projecten
portiek, flat of straat zoveel mogelijk voorkomen.
in herstructureringswijken. Gezamenlijk hebben de gemeente en de
Dat kan alleen als we goed weten wie er wonen
corporaties nu meer verband gebracht in de initiatieven. Er zijn 31 locaties
en wat er speelt. Daarvoor moeten we aanwezig
in de stad aangewezen waar iets gaat gebeuren. Niet alleen het opknappen,
zijn in de wijk, contacten leggen en onderhouden
slopen en nieuwbouwen van woningen, maar ook het verbeteren van
met buurtbewoners. Maar we zijn er niet alleen als
winkels, scholen, groen. De Alliantie gaat hier de komende vijftien jaar
er problemen zijn. Ook als het goed gaat, houden
125 miljoen euro investeren. De locaties liggen vast, maar de exacte plannen
we contact.
nog niet. Daarvoor gaan we aan de slag met gemeente, bewoners, winkeliers en wijkorganisaties.
Eigen visie De huidige wijkbewoners krijgen een duidelijke
Oren en ogen van de wijk
stem bij de vernieuwing van hun wijk. Maar hún
In een aantal wijken in Amersfoort heeft de Alliantie buurtbeheerders aangesteld.
wensen zijn niet allesbepalend. De woningen en
Zij waken over de leefbaarheid van de wijk. Evenals de wijkmeesters dat in enkele
de wijk moeten ook over tien of twintig jaar nog
Amsterdamse wijken doen voor de Alliantie en andere woningcorporaties. Zij lopen
aantrekkelijk zijn voor de bewoners van dan.
door de wijk en letten erop of de reinigingsdienst zijn werk goed doet. Ze spreken
De Alliantie ontwikkelt daarom ook een eigen
bewoners aan die zich niet aan de leefregels houden. En ze zijn zelf aanspreekbaar.
visie op de wijk. Op basis van ontwikkelingen
De buurtbeheerders en wijkmeesters zijn de oren en ogen van de Alliantie in de wijk.
die we verwachten en die we wenselijk vinden.
18
de Alliantie
Hart voor de wijk
19
Hart voor het pand Wij hebben niet alleen hart voor de klant van vandaag, maar ook voor die van morgen. Daarom werkt de Alliantie aan woningen
met toekomstwaarde. Om ook onze klanten van morgen prettig te kunnen laten wonen.
Kantoor wordt woning In Hilversum kocht de Alliantie het kantorencomplex Lucent. Het plan was de gebouwen te herontwikkelen voor jongeren en starters. Bij nader inzien levert dit toch onvoldoende toekomstwaarde op. De gebouwen worden nu
Veel nieuwe woningen
gesloopt, en er komt nieuwbouw. Zo verschijnen er ruim 200 woningen op
Onze klanten stellen meer eisen aan de woningen.
een prima locatie aan de rand van de Hilversumse binnenstad.
Mede daarom vindt de Alliantie dat haar woningen beter moeten voldoen aan de eisen van deze tijd. Dat vraagt om aanpassingen. Zelfs na een ingrijpende
Woningen met toekomstwaarde
vernieuwing kunnen de woningen nog niet altijd aan
De Alliantie wil graag zoveel mogelijk woningen met toekomstwaarde.
de wensen voldoen. Daar zijn ze bijvoorbeeld te klein
Dat wil zeggen woningen die nu én straks aantrekkelijk zijn en geschikt voor
en te oud voor. Samenvoegen biedt meer ruimte, maar
klanten met verschillende woonwensen. Woningen waarin bijvoorbeeld nu een
het is duur, technisch lastig en ingrijpend voor
jong, allochtoon gezin prettig kan wonen. En straks twee senioren, van wie er
de huurders. Daarom wil de Alliantie de komende
één wat slechter ter been is. Een neutrale, flexibele indeling is dan een vereiste.
jaren veel nieuwe woningen bouwen. Grotere woningen dan we nu hebben, met meer kwaliteit.
Duurzame kwaliteit
In het werkgebied van de Alliantie is een groot tekort
Het streven van de Alliantie is een portefeuille met woningen van duurzame
aan woningen, zowel voor huurders als kopers. Met
kwaliteit. Woningen die over 25 jaar nog aantrekkelijk zijn vanwege de prachtige
nieuwbouw kan de Alliantie meer woningzoekenden
architectuur, zoals veel woningen uit de jaren ‘30 nu nog heel gewild zijn.
in de noordvleugel van de Randstad aan een woning
Woningen ook die duurzaam zijn op energiegebied en klanten veel comfort
helpen.
bieden tegen relatief lage energielasten.
20
de Alliantie
Hart voor het pand
21
Bijlage: Feiten en cijfers A m s te r d a m Woningen ingedeeld naar landelijke huurprijscategorieën 2005 goedkoop (t/m € 331,78) betaalbaar (€ 331,79 t/m € 474,88)
Amsterdam
Amersfoort
A m s te r d a m
A m e rsfo o rt
Almere
A m e rsfo o rt
A lm e r e
Hilversum
A lm e r e
H i lv e r s u m
H u iz e n
O v e r ig e g e m Overige gemeenten
H u iz e n
O v e r ig e g e m
Huizen
H i lv e r s u m
duur (€ 474,89 t/m € 604,72) geliberaliseerd (vanaf € 604,73)
Woningen ingedeeld naar woningtypen 2005
Amsterdam
Amersfoort
Almere
Hilversum
Huizen
Overige gemeenten
eengezinswoningen etagegebouw zonder lift (t/m 4 woonlagen) etagegebouw met lift (t/m 4 woonlagen) hoogbouw
22
de Alliantie
Bijlage
23
Samenstelling vastgoed 2005
Almere
Amersfoort
Amsterdam
Hilversum
Huizen
6.502
13.978
17.531
6.116
5.959
3.651
53.737
Wooneenheden
82
286
457
24
6
22
877
Bedrijfsruimten
142
158
533
27
10
17
887
Garages
60
1.280
516
415
254
124
2.649
Diversen
7
178
89
93
0
12
379
6.793
15.880
19.126
6.675
6.229
3.826
58.529
Woningen
Totaal
Overig *
Totaal**
* Blaricum, Bussum, Eemnes, Leusden, Utrechtse Heuvelrug, Nijkerk, Soest en Wijdemeren ** Exclusief de Alliantie Amsterdam, vestiging Laan van Vlaanderen (voorheen PWV WONEN) ca. 3.800 woningen per 1.1.2006
Personeel 2005
Veranderingen woningvoorraad (gemiddeld 2003-2005)
Aantal FTE’s
527
Nieuwbouw huur
333
Aantal medewerkers
595
Nieuwbouw koop
231
Verkoop
519
Sloop
164
Kerncijfers 2005 (bedragen x € 1.000.000,-) Huurinkomsten
24
246
Onderhoudskosten
47
Investeringen
81
de Alliantie
De nieuwbouwproductie neemt vanaf 2006 toe en komt de komende jaren te liggen op een niveau van circa 700 huur- en 700 koopwoningen gemiddeld.
Bijlage
25
Colofon Hart voor wonen is een uitgave in de reeks Letterlijk. In deze reeks laat de Alliantie zien wat haar beweegt en wat zij doet. Eerder verscheen: Niet in de kou. Maatschappelijke huisvesting met hart voor mensen (2005). Eerste druk: voorjaar 2006 © de Alliantie, Huizen
26
de Alliantie
Concerncommunicatie Postbus 95, 1270 AB Huizen T (035) 528 07 80 F (035) 528 07 89 I www.de-alliantie.nl E
[email protected]
