De dilemma’s 3
Waarom we het doen zoals we het doen Verantwoordingsverslag Vestia 2007
4
De dilemma’s van Vestia Waarom we het doen zoals we het doen Verantwoordingsverslag Vestia 2007
Kinderen opvangen?
Medische hulp verlenen?
Les geven?
Stageplek regelen?
Zorgen voor begeleid wonen?
Restaurant opzetten?
+ERNTAKEN SOCIALE VERHUURDER
6
7AT DOEN WE WEL
7
%N WAT NIET
het dilemma van vestia Sportaccommodatie opzetten? Welzijnsgebouw inrichten?
Eetwijk ontwikkelen?
Brede school bouwen? Strijkijzers bouwen?
Zeewaterwarmtecentrale bouwen?
Schuldhulpverlening inzetten?
Regisseren?
Leiding nemen?
Financieren?
Netwerken?
2OLOPVATTING SOCIALE VERHUURDER
(OE DOEN WE DAT %N HOE NIET
8
9
Initieren?
het dilemma van vestia
Faciliteren?
Beheren?
Exploiteren?
Aanjagen?
Bouwen?
Ontwikkelen?
In krachtwijken?
In dorpen?
In alle werkgebieden?
In wijken met veel woningbezit?
10
+ERNTAKEN SOCIALE VERHUURDER
7AAR DOEN WE DAT
11
%N WAAR NIET
het dilemma van vestia In probleemgebieden? In welvarende gebieden?
In stedelijke gebieden?
Dilemma’s vragen om afweging Wat doen we wel? En wat niet? Hoe doen we dat? En hoe niet?
Waar doen we dat? En waar niet?
inhoud
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Voorwoord 8 Vestia maak duidelijk waar je voor staat 10 Thuis in de wijk 20 Eerlijke kansen 27 Keuze in wonen 38 Financieel gezond houden bij stijgende lasten 44 Communicatie, feiten en beeldvorming 47 Sturingsmodel stelt hoge eisen aan competenties 50 Streefcijfers en realisatie 2007 52 Kerngetallen 2007 53 Deelnemers stakeholdersbijeenkomst 2007 54 Organigram Vestia 56
In dit Vestia-brede verantwoordingsverslag gaan wij vooral in op de dilemma’s waar wij als maatschappelijke organisatie steeds meer mee te maken hebben. In het eerste hoofdstuk kunt u lezen dat een aantal belangrijke stakeholders van Vestia van mening is dat wij onvoldoende duidelijk maken waarom we bepaalde keuzes maken. Het gaat dan vooral om ontwikkelingen op het gebied van maatschappelijk vastgoed. Ontwikkelingen die wat ons betreft vragen om het het sluiten van duurzame coalities met andere maatschappelijke instellingen. Coalities die er toe moeten leiden dat wijken weer vitaal en dus aantrekkelijk worden. Het verbeteren of realiseren van voorzieningen op het gebied van sport, onderwijs en eerstelijnsgezondheidszorg dragen hier in hoge mate aan bij. Wij voelen ons daar mede verantwoordelijk voor en maken iedere keer weer een genunaceerde afweging: wat doen we wel en wat niet, tot hoe ver gaan we, welke rol nemen we op ons en waar doen we dat wel en waar niet? Het zijn de dilemma’s waar geen standaard antwoorden op te geven zijn, omdat het niet om standaard situaties gaat. De ene wijk is de andere niet, soms zijn er wel, soms helemaal geen voorzieningen meer, soms is een klein project voldoende, soms is integrale wijkverbetering gewenst. Duidelijk is dat wij per situatie en dus per Vestia woonbedrijf zorgvuldig afwegen en beslissen. Naast dit Vestia brede verantwoordingsverslag geven wij ook weer, per gemeente waarin wij actief zijn, een Vestia jaaroverzicht uit. Hierin aandacht voor alle projecten die Vestia lokaal in 2007 gerealiseerd heeft. mr Erik Th.P. Staal Voorzitter Raad van Bestuur Vestia Groep
voorwoord
1
‘ Vestia, maak duidelijk waar je voor staat’ Stakeholders stellen vragen over het beleid en onze rolopvatting in de wijken
10
Wat mogen de huurders en partners in de wijken van Vestia verwachten? Op grond waarvan wordt besloten al dan niet te investeren in maatschappelijk vastgoed? Wat zijn afwegingen bij onrendabele investeringen of de verkoop van woningen? Deze en andere prangende vragen kwamen ter tafel tijdens de jaarlijkse consultatie van stakeholders op 12 oktober 2007. Negen ‘coalitiepartners’ *) spraken zich uit over de prestaties, het beleid en functioneren van Vestia. Ze kwamen onder meer uit de wereld van zorg & welzijn, onderwijs, overheid en corporaties. Elk jaar vinden gesprekken plaats met een wisselend gezelschap stakeholders. In 2007 is gekozen voor een groepsgesprek onder leiding van Pieter Winsemius. Voor Vestia is het één van de instrumenten om feedback te genereren. Dit eerste hoofdstuk van het Verantwoordingsverslag gaat uitgebreid in op de vragen en dilemma’s die de stakeholders ons hebben voorgelegd. Bij het overleg in 2006 zetten de stakeholders vraagtekens bij de bereidheid van Vestia om met andere partijen samen te werken. Ook werd toen gevraagd sterk in te zetten op jeugd en onderwijs. In het Verantwoordingsverslag 2006 hebben wij hierop een reactie gegeven door een beeld te schetsen van de vele samenwerkingsverbanden waarin Vestia participeert. Ook hebben we de suggestie overgenomen om nog meer te investeren in jeugd en onderwijs. In 2007 ging het stakeholdersoverleg dieper op beide onderwerpen in. De centrale boodschap daarbij was: Vestia, maak duidelijk waar je voor staat. Tijdens het overleg kwam een aantal samenhangende vragen aan de orde. We zullen proberen ze hier te beantwoorden. *) De namen van de stakeholders die wij gesproken hebben vindt u op pagina 54
– – – –
Hoe werkt Vestia aan de vorming van vitale lokale coalities? Tot hoever gaat de inzet? Welke rol kiest Vestia in de wijken? Waarom nog altijd een terughoudend verkoopbeleid?
1.1 Vitale coalities via maatschappelijk vastgoed
Maatschappelijk vastgoed staat al sinds begin jaren ’90 op de agenda van Vestia, aanvankelijk betrof het vooral woonzorgprojecten. Momenteel is bij 80% van onze nieuwbouwprojecten sprake van maatschappelijk vastgoed. Daarbij werken we samen met meer dan vijftig zorgpartijen, maar ook met scholen, gemeenten en welzijnsinstellingen. Zo komen zeer diverse voorzieningen tot stand: van centra voor eerstelijnsgezondheidszorg zoals Huisartsen onder een Dak (HOED) via brede scholen en een woonzorgcampus tot de aankoop van een voormalig KPN-bedrijfsgebouw voor startende ondernemers en culturele en educatieve instellingen. Hoewel de stakeholders hun waardering uitspraken, kregen ze door de opsomming toch ook de indruk van een verzameling losse projecten. Vestia zou niet in projecten moeten denken, maar in programma’s of nog beter in duurzame en vitale samenwerkingsverbanden. De stakeholders dringen aan op coalitievorming op buurt-, wijk- of zelfs stadsniveau om de krachten te bundelen. Daarbij moet Vestia wel het voortouw nemen, omdat een corporatie nu eenmaal meer uitvoeringskracht heeft dan andere partijen. Mede gezien deze opmerkingen heeft Vestia eind 2007 besloten de verantwoordelijkheid voor maatschappelijk vastgoed te verleggen van het concernniveau naar de woonbedrijven. Zij kennen de lokale omstandigheden en komen de plaatselijke organisaties en instellingen tegen in de wijken. Daarmee zijn de woonbedrijven het beste in staat maatschappelijk vastgoed te ontwikkelen, te beheren en (logistiek) te faciliteren. Projecten staan niet op zichzelf, maar worden lokaal ingebed in de strategie voor integrale wijkverbetering. Maatschappelijk vastgoed is inmiddels uitgegroeid tot een kernactiviteit en een belangrijk middel om in de wijken duurzame en vitale relaties aan te gaan met zorgpartijen, welzijnsorganisaties en onderwijsinstellingen.
1.2 Waar ligt de grens?
De stakeholders signaleren dat Vestia met dit actieve beleid taken van de overheid overneemt. Op zich waarderen de stakeholders de betrokkenheid van Vestia maar tegelijk roept dit wel de vraag op waar de grens ligt tussen het domein van de corporatie en dat van de gemeente? Toon leiderschap, was een andere boodschap en heb daarbij oog voor de posi-
11
tie van de partners. Er zijn grote verschillen in cultuur, structuur en regelgeving. Dat leidt tot tempoverschillen tussen partners. Ons antwoord op deze terechte vragen en opmerkingen kan duidelijk zijn: er komen geen Vestia-dokters en Vestia-onderwijzers. Wel willen we eraan werken dat in ‘onze’ wijken goede gezondheidscentra en brede scholen komen. Bewoners mogen niet verstoken blijven van een huisarts, kinderopvang of goed onderwijs. En toch zijn die diensten in veel van onze wijken allerminst gegarandeerd. Voorzieningen zijn gevestigd in verouderde gebouwen of ontbreken in het geheel.
12
Een schrijnend voorbeeld is het onderwijs in Den Haag Zuidwest. Op een inwonertal vergelijkbaar met een stad als Gouda is geen enkele school voor havo/vwo. Getalenteerde leerlingen komen op het vmbo terecht, omdat de stap naar een middelbare school in een ander stadsdeel te groot is. Zo bepaalt een wijk mede de toekomst van de kinderen. Vestia overlegt met de gemeente en onderwijsinstellingen hoe in deze leemte kan worden voorzien. Vergelijkbare initiatieven worden genomen met partijen op het terrein van wonen, zorg en welzijn. We zien de laatste jaren een flinke toename van lokale coalities en gezamenlijke plannen en projecten. In coalitieverband voorzieningen realiseren is echter wel een moeizaam en langdurig proces. Onderweg doen zich allerlei obstakels voor, soms haken partijen af, soms haken andere aan. Voor de financiering moet een beroep worden gedaan op uiteenlopende subsidie-bronnen met allemaal andere voorwaarden. Hoe meer functies in een gebouw hoe complexer de regelgeving.
1.3 Rolopvatting en dilemma’s
De stakeholders vroegen ook naar onze rolopvatting. Wat voor corporatie wil Vestia zijn: – – –
Primair stenen stapelen en verhuren? Of ambieer je de rol van emancipatiemachine voor huurders onderaan de maatschappelijke ladder? Louter beheerder van vastgoed of de meer risicovolle rol van integrale gebieds-ontwikkelaar? Aanjager, initiator en trekker van projecten of laat je het initiatief aan anderen en stap je zelf pas later in?
Daarbij stelden de stakeholders ook de vraag of de rol in principe overal gelijk is of afhankelijk van de lokale problematiek. Wat geeft daarbij de doorslag? Ze adviseerden ons om aan huurders en stakeholders scherp duidelijk te maken op grond van welke afwegingen Vestia keuzes maakt.
Als directieteam hebben we meermalen gediscussieerd over onze rolopvatting en over de grenzen van ons werkterrein. De conclusie was dat er geen eenduidige invulling aan valt te geven. Drie factoren zijn van doorslaggevend belang. Vestia is een woningcorporatie met dertien zelfstandige woonbedrijven in heel diverse wijken en steden. Onze verantwoordelijkheid ligt in de Rotterdamse Afrikaanderwijk met veel sociaal-maatschappelijke problemen anders dan in goed functionerende wijken in Zoetermeer of in het Westland. De lokale situatie bepaalt in sterke mate onze rol en de reikwijdte van de inspanningen. Een tweede factor is de positie in het betrokken gebied op grond van het woningbezit. Vestia is dominant aanwezig in bijvoorbeeld Duindorp in Den Haag. Daar kunnen we het verschil maken. Bij een dominante positie kiest Vestia altijd de rol van integrale gebieds-ontwikkelaar. Dat betekent: initiatief nemen, leiderschap tonen, risico’s aangaan en duurzame samenwerking met lokale partners. Een derde factor is de tijd. Gebieden vragen niet voordurend alle aandacht. Alle gezamenlijke inspanningen leiden immers tot fysieke, sociale en economische verbeteringen. Het woon- en leefklimaat komt op een hoger peil en de maatschappelijke positie van de bewoners verbetert geleidelijk. Voorbeelden zijn Hoogvliet in Rotterdam en Spoorwijk en Duindorp in Den Haag. Ze stonden alle drie op de lijst met 56 wijken van minister Dekker, maar staan niet meer op de Vogelaar-lijst. Dankzij een enorme krachtsinspanning van veel partijen is de omslag gemaakt. Gevarieerde nieuwbouw en een vernieuwde woonomgeving leggen een stevige basis voor de toekomst. Het is nu zaak op de ingeslagen weg verder te gaan en de plannen die er nog liggen verder uit te voeren. De rol van aanjager en trekker van de herstructurering verandert langzaam in een beperktere rol gericht op continuïteit en beheer.
Nog een grote opgave te gaan
Onze betrokkenheid is het grootst in gebieden waar de drie factoren samenvallen: grote fysieke en sociale problemen, veel woningbezit en nog een grote opgave te gaan. Dit geldt bijvoorbeeld in grote delen van Rotterdam (Feijenoord en Zuidwijk) en Den Haag (Zuidwest). Wijken die ook de aandacht van de politiek hebben in het kader van de 40 krachtwijken problematiek. Hier zijn we integraal gebieds-ontwikkelaar, maar willen we ook de emancipatiemachine op gang brengen. Dat betekent fors onrendabel investeren in nieuwe accommodaties voor onderwijs, gezondheidszorg, jeugd- en welzijnswerk. Ook bieden we jongeren ruime mogelijkheden om bij Vestia stage te lopen en helpen hen zo een opleiding af te ronden.
13
In dialoog met bewoners en stakeholders
We kiezen onze rol afhankelijk van wat een gebied nodig heeft en in overleg met de gemeente en lokale stakeholders. Dit leidt tot verschillen tussen wijken. Het maakt Vestia kwetsbaar. Bewoners en stakeholders kunnen verwachtingen koesteren die we niet kunnen waarmaken, terwijl we vergelijkbare wensen elders wel honoreren. Waarom hier niet en daar wel? Alle huurders zijn toch gelijk. Onze woonbedrijven moeten met argumenten omkleed duidelijk maken waarom we iets doen of iets nalaten. Dat kost veel energie en overtuigingskracht. Het alternatief zou zijn te kiezen voor een uniforme rol, ongeacht de lokale situatie. Maar alle wijken zijn anders en vragen oplossingen op maat. Daarom hanteren we een rol- en taakopvatting met een grote bandbreedte. Lokaal gaan we het gesprek aan met bewoners en stakeholders om uit te leggen wat zij van Vestia mogen verwachten.
1.4 Visie op verkoop huurwoningen 14
Ook dit jaar stelden enkele stakeholders ons verkoopbeleid aan de orde. In vergelijking met andere corporaties verkoopt Vestia relatief weinig bestaande huurwoningen: circa 150 per jaar. Overigens bouwen we wel circa 750 ‘betaalbare’ koopwoningen per jaar. Om een aantal redenen houdt Vestia vooralsnog vast aan het beperkte verkoopbeleid. Allereerst heeft een corporatie de primaire taak betaalbare woningen te bieden aan huishoudens die door hun inkomen zijn aangewezen op de sociale huursector. De vraag naar huisvesting voor deze doelgroep is en blijft onverminderd hoog. Dat op zich is al een reden om terughoudend te zijn met verkoop. Bovendien moeten corporaties rekening houden met de huisvesting van volgende generaties. Als een huurwoning eenmaal verkocht is, komt hij niet meer beschikbaar voor de doelgroep. Naar verwachting zal over tien of twintig jaar nog altijd behoefte bestaan aan sociale huurwoningen. Er blijft een categorie huurders die gezien hun budget of andere beperkingen slechts terecht kan in de marge van de commerciële woningmarkt.
Risico bij koop van verouderd appartement
De aard van ons woningbezit speelt eveneens een cruciale rol. Maar liefst 52.000 van de 72.000 woningen zijn kleine en veelal verouderde appartementen. Ruim 31.000 appartementen bevinden zich in gebouwen zonder lift. Afzonderlijke verkoop betekent de oprichting van een Vereniging van Eigenaren (VVE). In de praktijk functioneren veel VVE’s in dit soort complexen slecht en reserveren onvoldoende geld voor onderhoud. De kopers hebben weinig extra leencapaciteit en sommigen voelen zich nauwelijks bij de VVE betrokken. In Rotterdam, Den Haag en elders zijn genoeg voorbeelden van complexen met voormalige huurwoningen die werden verkocht en waar
nu verval en verloedering dreigt. Het gaat om oorspronkelijk bezit van institutionele beleggers, maar ook van corporaties. Voor de kopers is het een drama. Zij zien de waarde van hun woning stagneren of zelfs dalen onder de aanschafprijs. Bovendien hebben complexen in verval een negatieve uitstraling op de omgeving, terwijl gemeenten en corporaties hier juist hard werken aan wijkverbetering. Verouderde complexen met een beperkte toekomstwaarde kunnen op termijn beter worden vervangen door nieuwbouw.
Eengezinswoningen in de regio
Vestia beschikt eveneens over een aanzienlijk aantal eengezinswoningen, maar relatief weinig in de grote(re) steden. Daar is de vraag echter groot. Huurders hebben weinig kans op een betaalbare eengezinswoning in de stad. Voldoende reden om dit type woningen niet te verkopen. De eengezinswoningen en appartementen in de randgemeenten vervullen een sleutelrol bij het beleid om de segregatie te keren. Het is alleen mogelijk in de stad voor middeninkomens te bouwen als in de randgemeenten huurwoningen beschikbaar zijn voor huishoudens met lagere inkomens. Bij herstructurering moeten zij desgewenst de stap kunnen maken van de stad naar de regio. Als dat niet meer mogelijk is, loopt de herstructurering vast. Op grote schaal eengezinswoningen verkopen in randgemeenten, zou het beleid dwarsbomen dat Vestia en de collegacorporaties met elkaar hebben afgesproken. Tenslotte, andere corporaties verkopen relatief vaak woningen om hun investeringen te kunnen financieren. Vestia houdt de investeringsruimte op peil door een actief treasurybeleid (gunstige leningen-portefeuille), door een efficiënte uitvoering van het onderhoud (zonder in te leveren op kwaliteit) en door in de breedte de bedrijfslasten te beheersen. Wel kunnen de negatieve gevolgen van de integrale Vennootschapsbelasting leiden tot aanpassing van het verkoopbeleid. Vooralsnog schatten wij deze gevolgen als beperkt in.
Veel nieuwe koopwoningen
Vestia heeft ruim 2.000 bestaande huurwoningen aangewezen die in aanmerking komen voor verkoop op korte of langere termijn. Het gaat om woningen met een solide toekomstwaarde, relatief dure woningen die buiten bereik liggen van onze primaire doelgroep en om woningen die geen of een beperkte rol vervullen in het beleid voor de ongedeelde stad en regio. De daadwerkelijke verkoop van huurwoningen ligt gemiddeld op 150 per jaar. Vestia bevordert het eigen woningbezit in veel sterkere mate door de bouw van koopwoningen. Zo realiseerden we in 2006 ruim 10 procent (726) van alle door woningcorporaties opgeleverde koopwoningen (6.290) in Nederland.
15
Wie controleert de resultaten? Vestia faciliteert door middel van logistieke ondersteuning
VESTIA
VESTIA
KEERZIJDE
7IJ WILLEN DAT ER IN ONZE 7IJ WILLEN DAT ER IN ONZE WIJKEN MULTIFUNCTIONELE WIJKEN MULTIFUNCTIONELE SCHOOLGEBOUWEN KOMEN SCHOOLGEBOUWEN KOMEN OMDAT ZIJ VAN GROTE TOE OMDAT ZIJ VAN GROTE TOE GEVOEGDE WAARDE ZIJN GEVOEGDE WAARDE ZIJN
Wie beslist?
KEERZIJDE
'A JE NIET OP DE STOEL VAN 'A JE NIET OP DE STOEL VAN ANDEREN ZITTEN ANDEREN ZITTEN %N GAAT DAT NIET TEN %N GAAT DAT NIET TEN KOSTE VAN DE KERNTAAK KOSTE VAN DE KERNTAAK
18
het dilemma een brede school
VESTIA
Netwerken?
Partijen (onderwijs, kinderopvang etc.) vormen samen een stichting
Vestia neemt het initiatief door partijen bijeen te brengen in vitale wijkcoalities
Wie betaalt wat?
Vestia ontwikkelt, is eigenaar en verhuurt aan partijen
7IJ VOELEN ONS VERANT 7IJ VOELEN ONS VERANT WOORDELIJK VOOR HET WOORDELIJK VOOR HET WERKEN AAN VITALE WERKEN AAN VITALE LEEFBARE BUURTEN LEEFBARE BUURTEN
Wie is verantwoordelijk
Wie voert uit?
VESTIA
7IJ ONTWIKKELEN GEEN 7IJ ONTWIKKELEN GEEN ONDERWIJSEXPERTISE ONDERWIJSEXPERTISE MAAR REALISEREN EEN MULTI MAAR REALISEREN EEN MULTI FUNCTIONELE VOORZIENING FUNCTIONELE VOORZIENING DIE HET WONEN EN LEVEN IN DIE HET WONEN EN LEVEN IN DE WIJK TEN GOEDE KOMT DE WIJK TEN GOEDE KOMT
2 VESTIA
Thuis in de wijk Wonen in wijken waar je kinderen met een gerust hart laat opgroeien
7IJ WILLEN DAT ER IN ONZE WIJKEN MULTIFUNCTIONELE SCHOOLGEBOUWEN KOMEN OMDAT ZIJ VAN GROTE TOE GEVOEGDE WAARDE ZIJN 19
KEERZIJDE 'A JE NIET OP DE STOEL VAN ANDEREN ZITTEN %N GAAT DAT NIET TEN KOSTE VAN DE KERNTAAK
20
– – – – – – – – –
versterking sociale samenhang; versterking buurteconomie; emancipatie en participatie van de bewoners; duidelijkheid over leefregels; veiligheid en aanpak van overlast; de straat en het portiek centraal; een adequaat voorzieningenniveau; gebruik maken van de eigenheid van het gebied; veel aandacht voor kinderen en jongeren.
De buurt als veilige haven. Een vertrouwde omgeving waar je mensen kent en gekend wordt. Zo’n thuisgevoel is kwetsbaar. Het stelt eisen aan de leefbaarheid & veiligheid, de voorzieningen en de sociale verbondenheid. Op al die terreinen investeert Vestia, afhankelijk van wat een gebied nodig heeft. Altijd op weg naar beter.
De jaaroverzichten van de afzonderlijke Vestia-bedrijven schetsen een beeld van onze lokale inspanningen. In dit Verantwoordingsverslag lichten we er vijf thema’s uit die in veel wijken spelen en die de diversiteit aan projecten illustreren. Achtereenvolgens komen aan bod: gedrags- en leefregels, investeren in de jeugd & jongeren, werken aan veiligheid, wonen naar leefstijl en het raadplegen van huurders.
Werken aan wijken is maatwerk. Vestia is een grote corporatie met 13 woonbedrijven in zeer diverse gebieden. De mate waarin we actief zijn, hangt grofweg af van drie factoren. Allereerst de vraag: Wat heeft deze wijk nodig? Wat is de kwaliteit van de woningvoorraad, het leefklimaat en de voorzieningen? De sleutelvraag is misschien wel: Is dit een goede wijk voor kinderen en jongeren om op te groeien?
2.1 Leefregels als houvast op het portiek
VESTIA
7IJ VOELEN ONS VERANT WOORDELIJK VOOR HET WERKEN AAN VITALE LEEFBARE BUURTEN
Sterke bewoners maken krachtwijken
Positieve ontwikkelingen versterken elkaar en daarom investeren we op veel fronten tegelijk. Herstructurering van de woningvoorraad is een noodzakelijke, maar niet voldoende voorwaarde voor duurzame wijkverbetering. Dat vraagt ook om voldoende voorzieningen, veiligheid, leefbaarheid en vooral toekomstperspectief voor de bewoners. Vestia hanteert de volgende uitgangspunten:
7IJ ONTWIKKELEN GEEN EenONDERWIJSEXPERTISE tweede factor is de positie van Vestia. Onze verantwoordelijkheid telt zwaarder in gebieden waar we veel woningbezit hebben en waar MAAR REALISEREN EEN MULTI een grote bouwopgave ligt. Daar kan Vestia het verschil maken en opFUNCTIONELE VOORZIENING treden als integraal gebiedsregisseur. Die positie hebben we vooral in sommige wijken in Rotterdam en Den Haag. Deze wijken zijn toe aan DIE HET WONEN EN LEVEN IN vernieuwing door fysieke ingrepen, aandacht voor onderwijs, welzijn en DE WIJK TEN GOEDE KOMT maatregelen die de werkgelegeneheid bevorderen. Als derde factor speelt de tijd een rol. Wijkverbetering is een langdurig proces, maar leidt uiteindelijk tot structurele verbeteringen. Dan gaat de intensiteit en aard van de investeringen veranderen. In wijken als Spoorwijk en Duindorp (Den Haag) en Hoogvliet (Rotterdam) is de vernieuwing op stoom. Vestia heeft hier dan ook de afgelopen jaren een forse inspanning verricht.
Sinds een aantal jaren stellen we samen met bewoners leef- en gedragregels op. Dat wordt erg op prijs gesteld. Bewoners weten dan wat ze van elkaar mogen verwachten en kunnen elkaar daarop aanspreken. Bovendien worden de regels niet opgelegd, maar in overleg vastgesteld. Ze gaan over praktische zaken als het aanbieden van huisvuil, maar ook over gewenst gedrag: ‘spreek elkaar vriendelijk aan bij overlast’. De campagne start vaak met een grote opknapbeurt. De bewoners zorgen samen met Vestia dat hun portiek of binnentuin er weer mooi bij ligt. Een muurschildering of extra planten kunnen zorgen voor een finishing touch. Deze acties hebben aansprekende motto’s als Portiek op sjiek en Pimp je portiek. De leefregels komen op een opvallende plek te hangen in het portiek of in de lift. Vaak worden ze verbeeld met pictogrammen. Na de feestelijke bekendmaking is het zaak de regels te handhaven. De buurtconciërge of de huismeester ziet hierop toe. Zo nodig worden sancties uitgedeeld.
21
2.2 De wijk als wereld om op te groeien
Kinderen zijn ook onze huurders. Voor hen is de wijk de wereld waarin ze opgroeien van kleuter tot puber. Hier gaan ze naar school en spiegelen zich aan rolmodellen. De wijk voedt evenzeer op als de ouders dat doen. Dat vraagt om positieve uitdagingen en stimulerende voorbeelden. Hier volgt een kleine selectie van zeer diverse projecten voor en met kinderen: In 2007 was Vestia in Den Haag sponsor van Jeugdtheater Briza. Het gezelschap bracht op locatie een voorstelling over wonen en veiligheid. Een team Westlandse jongeren kon dankzij de bijdrage van Vestia meedoen aan een futsal-toernooi in Spanje (een variant op zaalvoetbal). Als tegenprestatie organiseerde het team een voetbaltoernooi en workshops voor kinderen in Honselersdijk. Het nieuwe soccerhome in Nootdorp kreeg een voetbalkooi mede dankzij een bijdrage van Vestia.
22
Het groen in de wijk wordt gebruikt om de jeugd kennis te laten maken met de natuur. Zo onderhouden kinderen in Bloemhof in Rotterdam een eigen moestuin. Een tweede moestuin staat gepland. Ook Vestia Delft legt schooltuintjes aan in de binnenstad. Vestia Den Haag Zuid-Oost wist samen met de organisatie Go4it een groep van 25 jongeren te motiveren om binnentuinen op te ruimen. Ook kregen ze informatie over de gevolgen van milieuvervuiling. In Zoetermeer schakelde Vestia eveneens Go4it-jongeren in om klussen uit te voeren. Als Vestia activiteiten voor de jeugd sponsort, wordt steeds vaker een tegenprestatie gevraagd. In ruil voor de aanleg van een trapveldje, kunnen jongeren bijvoorbeeld zwerfvuil opruimen of een toernooi voor kinderen organiseren.
2.3 Veiligheid: feiten en gevoelens
Veiligheid is een grote zorg van veel huurders. Vestia investeert in fysieke en sociale maatregelen. Het is de combinatie van bijvoorbeeld betere buitenverlichting en beter hang- en sluitwerk met intensiever toezicht. De maatregelen zijn succesvol. Uit politiecijfers blijkt dat de veiligheid in veel wijken verbetert (minder inbraken). Maar veiligheid is ook beleving. Bewoners kunnen zich onveiliger voelen, terwijl de criminaliteitscijfers dalen. Beeldvorming speelt een grote rol. Het merendeel van onze woningen voldoet inmiddels aan de eisen van het Politie Keurmerk Veilig Wonen. Het risico op inbraak neemt daarmee aanzienlijk af. Soms zijn nog extra maatregelen genomen. Zo hebben we in de Rotterdamse wijk Bloemhof samen met de bewonersorganisatie een sleutelplan gemaakt om portieken en bergingen te voorzien van gecertificeerde sloten.
Veiligheid heeft een sterke sociale dimensie. Portiek- en straatprojecten zorgen ervoor dat buren elkaar leren kennen, waarmee de anonimiteit wordt doorbroken. Kennen en gekend worden, geeft een veiliger gevoel. Net als de aanwezigheid van een vertrouwde huismeester of buurtconciërge. Bewoners spreken hen aan en zij spreken bewoners aan op ongewenst gedrag. In 2007 heeft Vestia wederom een aantal nieuwe huismeesters en buurtconciërges aangesteld. Grote onveiligheid kan ontstaan door illegale activiteiten zoals wietplantages (brandgevaar), drugsdealen, overbewoning en ongeoorloofde kamer- of beddenverhuur. Vestia heeft met gemeenten en politie afspraken gemaakt over de opsporing en een harde aanpak. Illegale activiteiten zijn een reden voor ontbinding van het huurcontract.
Watch Out! Jongeren aan het werk
Twaalf werkloze jongeren kregen in 2007 een baan als buurtsurveillant in Rotterdam Zuid. Ze werken vier dagen en gaan een dag naar school om de startkwalificatie Beveiliger niveau 2 te halen. Het project Watch Out! is een gezamenlijk initiatief van Vestia, de gemeente, de deelgemeente Charlois en de politie. Op 1 januari 2008 werden acht jongeren op dezelfde basis actief in Feijenoord.
Very Irritating Police
Een groep van 150 jongeren zorgde in 2007 in de Afrikaanderwijk in Rotterdam voor overlast op straat. Bewoners voelden zich bedreigd en geïntimideerd. Politie, gemeente, Vestia en welzijnswerk kozen voor de nogal ongebruikelijke VIP-aanpak: Very Irritating Police. De politie heeft een harde kern van vijf gangmakers een maand lang vrijwel dag en nacht gevolgd. Bij elke vorm van bedreiging, geweld en agressie maakte de politie proces verbaal op. Elke overtreding leidde tot een boete of arrestatie. De groep van vijf had geen toegang meer tot de buurthuizen. Deze zeer intensieve aanpak heeft succes gehad. Twee van de vijf jongeren hebben inmiddels werk, twee gaan weer naar school en één zit een straf uit. Verder hebben medewerkers van Vestia gesproken met ouders over hun verantwoordelijkheid voor het gedrag van de kinderen buitenshuis. In de Haagse wijk Ypenburg is gekozen voor een soortgelijke aanpak. Overlastgevende jongeren worden aangesproken op hun gedrag. Tegelijkertijd heeft het jongerenwerk activiteiten georganiseerd als alternatief voor het rondhangen. Tijdens huisbezoeken krijgen ouders hulp aangeboden bij de opvoeding. In enkele gevallen is een gezinscoach aangesteld.
23
2.4 Een eigen stijl in wonen
Wonen volgens leefstijl is een nieuwe methodiek om te zorgen dat bewoners zich thuis voelen op het portiek of de galerij. Nieuwe huurders kiezen voor een leefstijl die bij hen past. Wie vooral rust en privacy zoekt, krijgt gelijkgestemde buren. Gezinnen met jonge kinderen kunnen kiezen voor een kinderrijke omgeving. Wie veel sociaal contact wenst, gaat wonen naast buren die daar ook voor open staan. De eerste experimenten begonnen in de hoogbouwflats van Palenstein in Zoetermeer en de Peperklip in Rotterdam. Zo kent de Peperklip nu drie leefstijlen: Voorrang voor kinderen, Wij kennen onze buren en Ieder zijn plek. Ook wonen er studenten die zich actief inzetten voor een goed leefklimaat in de Peperklip. Vestia gaat bij de vernieuwing van Schiebroek Zuid in Rotterdam gebruik maken van het concept Wonen volgens leefstijl. Een enquête en individuele gesprekken moeten duidelijk maken hoe de bewoners in de toekomst willen wonen. De uitkomsten spelen een rol bij de nieuwbouw en herinrichting. 24
Op den duur kan leefstijl een algemeen onderdeel van de woonwensen worden. De woningzoekende spreekt zich dan niet alleen uit over het gewenste aantal kamers, de buurt en andere harde gegevens, maar ook over de gewenste leefstijl.
Vestia en de wijkactieplannen
Als er even hard aan de 40 Vogelaar-wijken wordt gewerkt als erover wordt gediscussieerd, dan komt het wel goed. Sinds minister Vogelaar van Wonen, Wijken en Integratie de nieuwe wijkenaanpak presenteerde is het onderwerp niet meer uit het nieuws geweest. Over de selectie van de wijken, de financiering van de plannen en zelfs over de naamgeving ontstond discussie. De minister wil deze 40 gebieden met een offensief van fysieke en sociale maatregelen transformeren van probleem- in pracht- dan wel krachtwijken. De corporaties in de wijken hebben toegezegd jaarlijks c 250 miljoen extra te investeren in woningen, voorzieningen, buurteconomie, leefbaarheid en het perspectief van bewoners op emancipatie en integratie. Het bedrag van c 250 miljoen wordt voor c 75 miljoen opgebracht door corporaties die geen bezit in de wijken hebben. En dat gedurende tien jaar. De minister heeft begin februari 2008 besloten het bedrag voor
2008 te heffen via het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Nu moet snel duidelijkheid komen over de volgende negen jaar. Vestia pleit ervoor de heffing gedurende de hele periode door het Centraal Fonds te laten innen. Het is een eenvoudige, transparante en wettelijk gefundeerde weg. De minister heeft de gemeenten en corporaties gevraagd wijkactieplannen te maken. In Rotterdam en Den Haag is op hoofdlijnen overeenstemming bereikt. Vestia heeft substantieel woningbezit in vier van de betrokken wijken in Den Haag en Rotterdam.
Wijkactieplan Den Haag Zuidwest
In Den Haag ligt de nadruk op Zuidwest. Vestia heeft de gemeente het bod gedaan om in de jaren 2008 - 2017 meer dan c 500 miljoen te investeren, waarvan bijna c 70 miljoen onrendabel. De herstructurering van de woningvoorraad wordt voortgezet. Daarnaast gaat Vestia extra investeren om de energieprestatie van bestaande woningen te verbeteren. Nieuw is ook het plan om samen met de gemeente een verloederd complex particuliere woningen aan te pakken door middel van aankoop en verbetering. Vestia timmert in Zuidwest verder flink aan de weg door de ontwikkeling van maatschappelijk vastgoed. Het gebied is karig bedeeld met voorzieningen voor onderwijs, cultuur en welzijn. Vestia is betrokken bij plannen voor: – – – – – – –
een brede buurtschool; een school voor havo/vwo; een urban center; een leerwerkrestaurant; een culturele voorziening; bedrijfsverzamelgebouwen; een topsportaccommodatie.
Vestia ontwikkelt en beheert het onroerend goed, terwijl de programmatische invulling voor rekening komt van de gemeente, scholen, zorg- en welzijnsinstellingen en sportverenigingen. Andere Vestia-punten uit het wijkactieplan zijn onder meer het plaatsen van ondergrondse vuilcontainers bij nieuwbouwcomplexen en een actieve aanpak van woonfraude.
25
Wijkactieplannen Rotterdam
Rotterdam scoort met zeven wijken hoog op de Vogelaar-lijst. Vestia zou volgens de gekozen verdelingssystematiek op grond van het aantal woningen ruim c 16 miljoen per jaar extra onrendabel moeten investeren in de wijken Bergpolder, Oud-Zuid en Zuidelijke Tuinsteden. We hebben de gemeente het bod gedaan om in tien jaar ruim c 207 miljoen onrendabel te investeren. Hierbij is nog geen rekening gehouden met investeringen voor verhoging van de energieprestaties van woningen.
3
Eerlijke kansen Het recht op prettig wonen, ongeacht inkomen, leeftijd of beperking
Vestia heeft onder meer de volgende projecten ingebracht:
26
– – – – – – – – –
herontwikkeling van de gebieden Burgen en de Velden in Zuidwijk; integrale aanpak Bloemhof; Masterplan Afrikaanderwijk; aanpak van de particuliere voorraad in de Afrikaanderwijk, Bloemhof en Oud-Charlois; ontwikkeling maatschappelijk vastgoed zoals een multifunctioneel centrum en een brede buurtschool; extra sociale investeringen in onder meer projecten als Mensen Maken de Stad en Thuis op Straat; stimulering van de wijkeconomie; investeringen in Creative Factory en Afrikaanderplein; wonen voor 500 jongeren in de Hoge Kampen (Zuidwijk) met directe toegang tot zorg en begeleiding.
Tweeverdieners met een stevig inkomen of een gezin met één minimum inkomen. Het zou niet mogen uitmaken voor de kans op een goede woning op de woningmarkt. De praktijk is anders. Hoe lager het inkomen hoe kleiner de keuzevrijheid. En zeker als je ook nog om andere redenen in een kwetsbare positie verkeert, bijvoorbeeld door een lichamelijke beperking. Het hoofdstuk Eerlijke Kansen geeft een beeld van onze extra inspanningen voor drie aandachtsgroepen: jongeren, ouderen en mensen met een geestelijke/lichamelijke beperking of behoefte aan begeleiding bij het wonen. Dat laatste geldt bijvoorbeeld voor dak- en thuislozen, (ex)verslaafden en tienermoeders. Om verantwoord zelfstandig te kunnen wonen, hebben ze meer nodig dan alleen een eigen voordeursleutel.
Vestia overkoepelende programma’s
Alle woonbedrijven hebben de opdracht projecten te initiëren voor deze bijzondere groepen huurders. Ze kunnen daarbij gebruik maken van de opgedane kennis en ervaring binnen Vestia. Om deze expertise te bundelen en toegankelijk te maken, heeft Vestia programmamanagers aangesteld voor wonen & zorg, jongeren en voor maatschappelijk herstel. Zij waarborgen dat deze kerntaak vorm krijgt bij de bedrijven. De programmamanager onderhoudt een breed netwerk van in- en externe contacten. Hij signaleert trends en behoeften, zet de centrale beleidskaders uit en bereidt bestuurlijke besluiten voor. De woonbedrijven kunnen aankloppen voor advies, ondersteuning of faciliteiten.
27
De programmamanager probeert ook verbindingen te leggen met andere maatschappelijke domeinen. Zo stelt de huisvesting van veel ouderen in een wijk eisen aan de 1e lijnsgezondheidszorg. Bij weinig zelfredzame jongeren kan het nodig zijn contact te leggen met scholen. Maatschappelijk herstel moet vaak beginnen met schuldhulpverlening. Al deze zijpaden zijn noodzakelijk om te zorgen dat de woonsituatie van de huurder stabiel wordt en blijft.
3.1 Wonen en Zorg: 150 projecten
De trouwe lezer van onze jaarberichten en jaarverslagen zal soms een déjà vu gevoel krijgen. Dat kan ook in dit hoofdstuk het geval zijn. Vestia hecht aan continuïteit. We houden vast aan eenmaal ingezet beleid en gemaakte afspraken. Bovendien kosten projecten op onze beleidsterreinen vaak jaren voor ze gerealiseerd zijn. Veel partijen zitten aan tafel en moeten het met elkaar eens worden.
28
Bij de Vestia-bedrijven waren in 2007 in totaal zo’n 150 projecten voor wonen & zorg in uitvoering of in voorbereiding. In dit Verantwoordingsverslag staan daarvan voorbeelden op diverse plaatsen in andere hoofdstukken. Hieronder daarom slechts kort twee nieuwe ontwikkelingen. Vestia heeft een overeenkomst gesloten met de landelijke franchiseorganisatie achter de Thomashuizen. Dit is een relatief nieuwe huiselijke woonvorm voor mensen met een geestelijke beperking. Elk Thomashuis wordt gerund door een zelfstandig ondernemer (vaak een echtpaar). Vestia verwerft al het onroerend goed voor de Thomashuizen en De Herbergier, een vergelijkbare woonvorm voor mensen met dementie. De franchisegever selecteert de panden, werft de ondernemers en bewaakt de formules. Naar verwachting komen er jaarlijks circa twintig Thomashuizen en vijf Herbergiers bij. Vestia heeft momenteel zeven experimentele projecten met domotica in woon-zorgcomplexen. ICT-technieken kunnen het wonen veiliger en aangenamer maken en de kwaliteit van de zorg verbeteren. Zo loopt in de Vermeertoren in Delft een proef met een videofoon zodat bewoners altijd direct contact kunnen leggen met zorgverleners. Ook neemt Vestia deel aan het Breedbandproject Delft. Op basis van de ervaringen tot nu toe wordt in 2008 een algemeen domotica-beleid geformuleerd.
3.2 Ruimte maken voor jongeren
In oktober 2007 trokken de eerste van 300 jonge huurders in de hoogste woontoren van Den Haag: het Strijkijzer. De jonge starters vochten als het ware om een plek, zo groot was de belangstelling. De afgelopen jaren is veel extra ruimte gecreëerd voor jongeren door huurwoningen te labelen en door de tijdelijke verhuur van panden die op termijn worden gesloopt. Verder worden panden verbouwd voor jongeren zoals een oud kantoor in Rotterdam. In de Rotterdamse Afrikaanderwijk wordt binnenkort de eerste paal geslagen voor 45 duo woningen voor jongeren. In Den Haag staat De Wasserij in de steigers met 80 studio’s voor jongeren.
De doelstelling is minimaal 35% van alle vrijkomende woningen aan jongeren tot 27 jaar te verhuren. In 2007 kwam Vestia met ruim 34% bijna zover. In 2005 lag het percentage nog op 20%. Veruit de meeste jongeren kunnen zich uitstekend zelf redden. Ze volgen een opleiding of hebben een baan. Maar vooral in de steden dreigt een categorie jongeren de aansluiting met de maatschappij te verliezen. Ze verlaten zonder diploma de school, komen vaak met de politie in aanraking of hebben grote persoonlijke problemen. Bij hen is meer nodig dan alleen huisvesting bieden. Sommigen vallen binnen de doelgroep van het maatschappelijk herstel, zoals tienermoeders en zwerfjongeren.
Jeugdformaat begeleidt wonen
In 2007 sloot Vestia een overeenkomst met de stichting Jeugdformaat om twintig tot dertig woningen beschikbaar te stellen voor de opvang van jongeren die tijdelijk niet thuis kunnen wonen. Ze verblijven er meestal zes maanden tot een jaar. De stichting wil hen opvangen in de regio waar ze wonen. In Delft huurt Jeugdformaat in een nieuwbouwproject in de Wippolder twee grote woningen. In Zoetermeer en Naaldwijk werken Vestia en Jeugdformaat eveneens samen. Bij de renovatie van de Hertenrade in Den Haag heeft Vestia een aantal grote maisonnettes en woningen gereserveerd voor begeleid wonen door clienten van Jeugdformaat en RIBW. In totaal zijn er tot nu toe 12 projecten met Jeugdformaat gestart.
Stagiaires onder dak bij Vestia
In 2007 heeft Vestia afspraken gemaakt met de ROC’s Mondriaan in Haag-landen en Zadkine in Rotterdam over stageplaatsen. De campagne om rookmelders in alle Vestia-woningen te plaatsen is het meest opmerkelijke resultaat van de samenwerking. Het vergt veel organisatie en onderlinge afstemming. Vestia en de onderwijsinstellingen leren elkaar goed kennen en gaandeweg ontstaat meer inzicht in een goede formule voor samenwerking. Het biedt perspectief voor de toekomst. Naast de samenwerking met ROC’s nodigt Vestia ook leerlingen van andere opleidingen uit stage te lopen. Zo voeren HBO-studenten onderzoeken uit voor de woonbedrijven. Van de grote bouwprojecten moet 70% de status hebben van leerlingbouwplaats. Meer gegevens over het stagebeleid in hoofdstuk 7 Personeel & Organisatie.
3.3 Wonen als start van Maatschappelijk herstel
Bij maatschappelijk herstel gaat het om mensen die veel begeleiding nodig hebben om hun leven weer enigszins op de rails te krijgen. De doelgroep is zeer divers: dak- en thuislozen, zwerfjongeren, tienermoeders, ex-verslaafden, ex-psychiatrische patiënten en ex-gedetineerden. De inzet is een herstel van hun maatschappelijk functioneren, rekening houdend met individuele mogelijkheden. Het toekomstperspectief verschilt nogal maar wat ze gemeen hebben, is de behoefte aan een veilige woonsituatie.
29
Veel grote en kleine instellingen houden zich bezig met deze doelgroep. Ze hebben allemaal hun specifieke clienten en werkwijze. Uit praktische overwegingen is het niet raadzaam om steeds weer met verschillende partners eenmalig projecten op te zetten. Vestia streeft naar duurzame samenwerking met een aantal vertrouwde partners. Door een langjarige relatie aan te gaan kunnen beide partijen expertise opbouwen en zo de kwaliteit van de zorg en de voorzieningen verder verbeteren.
Zorginstelling Pameijer biedt onder andere onderdak aan dak- en thuislozen. Begin 2007 sloot Vestia een overeenkomst om voor-en-door projecten te realiseren. Het concept is eenvoudig: ex-daklozen wonen in reguliere woningen en ondersteunen elkaar, terwijl daarnaast in de directe omgeving een steunpunt van Pameijer is. Op vier locaties in Rotterdam komt een dergelijk project, onder meer in Ommoord. Vestia heeft samen met de deelgemeente en de bewonersorganisatie omwonenden hierover geïnformeerd.
Haagse corporaties verdelen het veld
3.4 Sterke daling ontruimingen
In Den Haag hebben de gemeente, de drie grote corporaties en zorginstellingen het ‘veld’ verdeeld. Elke corporatie heeft afzonderlijk met een aantal zorgkoepels overeenkomsten gesloten, zodat per saldo de hele doelgroep wordt bereikt. Vestia concentreert zich op clienten van de Geestelijke Gezondheidszorg (GGZ) en werkt daarbij samen met de Regionale Instelling Beschermd Wonen (RIBW) en de GGZ-koepel Parnassia.
30
Rotterdam volgt een ingewikkelder model. Maatschappelijk herstel valt onder het beleid voor ‘bijzondere doelgroepen’. De gemeente maakt jaarlijks met de corporaties kwantitatieve afspraken over aantallen beschikbaar te stellen woningen. Een Regieteam bemiddelt tussen vraag en aanbod. In de praktijk werkt dit model niet altijd goed. Het biedt geen helder zicht op de werkelijke behoefte waardoor instellingen (en daarmee de clënten) niet goed geholpen worden. Corporaties bieden vaak woningen tevergeefs aan. In 2008 wil de gemeente Rotterdam het model herzien. Vestia pleit ervoor dat elke corporatie rechtstreeks samenwerkt met een beperkt aantal partners. De gemeente Den Haag heeft in 2007 met de corporaties en zorginstellingen afgesproken acht extra panden geschikt te maken voor de huisvesting van dak- en thuislozen. Het is moeilijk locaties te vinden die aan alle eisen voldoen. Vestia onderzoekt de mogelijkheden van een pand aan het Om en Bij.
Landelijk voorbeeldproject begeleid wonen
In het Oude Noorden in Rotterdam realiseren Vestia en zorginstelling Bavo een nieuwe woonvoorziening voor (ex)-psychiatrische patiënten. Begin 2008 betrekken de eerste bewoners hun nieuwe woning. In het gebouw zijn permanent begeleiders om de overgang van intensieve behandeling naar zelfstandig wonen te overbruggen. Het College Bouw Zorginstellingen heeft de nieuwe voorziening als nationaal voorbeeldproject aangewezen. Om alles in goede banen te leiden, zijn afspraken gemaakt met de GGD, het opbouwwerk, politie, gemeente en de Bewonersorganisatie Oude Noorden. De hele buurt kan gebruik maken van voorzieningen in het pand.
Het aantal ontruimingen daalde met 17% van 424 in 2006 naar 353 in 2007. Daarmee lijkt de trend omgebogen. De rechter sprak 993 ontrui-mingsvonnissen uit tegen 1.234 in 2006. Deze aantallen gelden voor het totale bezit van circa 72.000 woningen. Als het tot een huisuitzetting komt, blijkt overigens het overgrote deel van de woningen leeg te zijn. Bij een groot deel van deze ontruimingen heeft de huurder doorgaans op geen enkele wijze gereageerd op pogingen tot contact. Vestia steekt veel energie in het voorkomen van betalingsachterstanden. De jongste cijfers laten zien dat het beleid succesvol is. Met een huisuit-zetting is niemand geholpen. Mensen die op straat komen staan, moeten elders onderdak vinden. Het gevaar is groot dat de problemen zich herhalen. Als de huur niet op tijd binnen is, volgt meteen een herinnering. Blijft de betaling langer uit, dan wordt contact gezocht met de huurder. De boodschap is tweeledig: ‘we willen een betalingsregeling treffen en voor u hulp inroepen om de financiële problemen aan te pakken, maar de huur moet wel betaald worden.’ Zo’n aanbod vereist een snel werkende schuldhulpverlening zonder wachtlijsten. In Den Haag, Rotterdam en Delft zijn hierover afspraken gemaakt met de gemeente, sociale diensten en krediet-banken.
Meldpunt Kredietbank Rotterdam
De corporaties in Rotterdam hebben met de gemeente een convenant gesloten om huisuitzettingen te voorkomen. Lukt het niet met de huurder een regeling te treffen, dan geeft de corporatie de huurachterstand door aan het Meldpunt Preventie Huisuitzettingen bij de gemeentelijke Kredietbank Rotterdam (KBR). De huurder komt in budgetbeheer bij de Kredietbank, die vanaf dat moment zorgdraagt voor de huurbetaling. Zijn er meer schulden of andere financiële problemen, dan wordt schuldsanering in gang gezet. Bij psychische problemen kan een beroep worden gedaan op de lokale zorgnetwerken van de GGD. Voorwaarde is wel dat de huurder instemt en meewerkt.
31
32
Hulp biedt zich aan
Een huurachterstand staat zelden op zichzelf. Sinds 2006 schakelt Vestia in Hoogvliet het Centrum voor Dienstverlening (CVD) in om professionele hulp te bieden aan huurders met complexe problemen. Dit gebeurt gemiddeld zes keer per maand. Hulpverleners bezoeken het huishouden, maken een analyse van de problemen en zorgen dat actie wordt ondernomen.
De operatie rookmelders wordt uitgevoerd door leerlingen van de ROC’s Mondriaan in Den Haag en Zadkine in Rotterdam. De scholen coördineren het logistieke en administratieve proces. In juni 2007 begon de campagne in Scheveningen en Zuidwijk Rotterdam. Daarna kwam het Haagse Moerwijk aan de beurt. Zo wordt van wijk tot wijk gewerkt tot medio 2008 de laatste woning aan de beurt is. De leerlingen werden getraind in het zorgvuldig installeren en correct omgaan met klanten.
In Delft heeft Vestia in twee wijken geëxperimenteerd met pre-incasso. Heeft een huurder twee maanden huurachterstand, dan wordt hij op verzoek van Vestia benaderd door een hulpverlener of een deurwaarder (al naar gelang de problematiek). Zij beoordelen de situatie, bieden oplossingen aan of verwijzen door. Gezien de positieve resultaten, wordt pre-incasso nu uitgebreid naar het totale woningbezit in Delft.
Met deze actie sluit Vestia aan bij de Nationale Rookmelderscampagne. Uit onderzoek blijkt dat ruim 25% van de melders onvoldoende bescherming biedt. De oorzaak ligt bij het verkeerd gebruik: de rookmelder is fout gemonteerd, de batterijen zijn op of het apparaat is na aanschaf nooit opgehangen. De nieuwe rookmelders zijn voorzien van batterijen die tien jaar meegaan. Zolang is er geen onderhoud nodig.
In Zoetermeer loopt het project Thuisadministratie. Huurders krijgen hulp om hun financiële administratie op orde te brengen en verantwoord om te gaan met hun huishoudbudget. Dit ter voorkoming van schulden.
Huurders in Den Haag ontvangen tevens een energiekit met een spaarlamp en folders over energie- en waterbesparing. Vestia werkt hiervoor samen met Stichting Aardewerk. De gemeente Den Haag subsidieert de actie die jaarlijks tot een besparing van 5000 ton CO2 uitstoot moet leiden.
Een allerlaatste kans
Een klein aantal huurders dreigt – ondanks alle inspanningen – uiteindelijk toch ontruimd te worden. Lokaal treffen de corporaties en gemeenten regelingen voor een sociaal vangnet om te voorkomen dat mensen letterlijk op straat komen staan. In de Rotterdamse regio hebben de corporaties in 2007 een laatste-kansbeleid ontwikkeld in geval van een ontruiming. De huurder kan bij een andere corporatie terecht of in de huidige woning blijven, maar wel pas nadat eerst afspraken zijn gemaakt over begeleiding en sanering van de schulden. In de loop van 2008 wordt dit beleid ingevoerd. In Delft bestaat een dergelijk vangnet al langer voor huishoudens met kinderen. In laatste instantie kunnen ze worden ondergebracht in een woning van Stichting Perspektief.
ROC-leerlingen monteren 72.000 rookmelders
Brand in huis is een ramp. Dat behoeft verder geen toelichting. In Nederland vallen jaarlijks vijftig doden en tientallen gewonden door woningbrand. Vestia startte in 2007 de grote operatie Veilig Wonen gericht op het voorkomen en tijdig blussen van brand. In alle 72.000 woningen wordt een up-to-date rookmelder gemonteerd en – indien niet aanwezig – een aardlekschakelaar geplaatst. Al eerder ontvingen alle huurders een blusdeken.
Aardlekschakelaars
Bij het installeren van de rookmelders controleren de leerlingen of de elektrische installatie een aardlekschakelaar heeft. Naar schatting ontbreekt in 35% van onze woningen (27.000) deze beveiliging bij kortsluiting. Erkende installatiebedrijven plaatsen alsnog een aardlekschakelaar, waarbij zij mbo-leerlingen inschakelen. In 2010 zal de operatie voltooid zijn.
33
Wie betaalt wat?
34
VESTIA
VESTIA
KEERZIJDE
7IJ WILLEN DAT ER IN ONZE 3OMMIGE JONGEREN HEBBEN WIJKEN MULTIFUNCTIONELE Wie NAAST EEN WONING EXTRA voert uit? SCHOOLGEBOUWEN KOMEN BEGELEIDING NODIG OM EEN OMDAT ZIJ VAN GROTE TOE ZELFSTANDIG BESTAAN OP TE GEVOEGDE WAARDE ZIJN BOUWEN 6ESTIA MAAKT AFSPRAKEN MET HET ONDER WIJS EN HET BEDRIJFSLEVEN OM DE NODIGE ONDERSTEU NING TE BIEDEN
Met VMBO’s zijn stage afspraken gemaakt bijvoorbeeld over tuinonderhoud
Bijna 35% van de nieuwe verhuringen gaat naar jongeren tot 27 jaar
Van de nieuwbouwprojecten heeft 70% de status van leerlingbouwplaats
"ETROKKENHEID 7IJ VOELEN ONS VERANT WOORDELIJK VOOR HET BETEKENT OOK WERKEN AAN VITALE VERANTWOORDELIJKHEID LEEFBARE BUURTEN Wie bepaalt de doelen?
KEERZIJDE
+RIJGEN JONGEREN 'A JE NIET OP DE STOEL VAN ANDEREN ZITTEN DAARMEE NIET TE VEEL %N GAAT DAT NIET TEN AANDACHT TEN KOSTE VAN KOSTE VAN DE KERNTAAK ANDERE DOELGROEPEN
35
36
VESTIA Wie is verantwoordelijk?
Vestia ontwikkelt met Mondriaan en Zadkine leerbedrijven. Leerlingen plaatsen rookmelders in duizenden Vestia woningen
VESTIA
7IJ ONTWIKKELEN GEEN 7IJ KIEZEN HIERVOOR ONDERWIJSEXPERTISE OMDAT JONGEREN ONZE MAAR REALISEREN EEN MULTI TOEKOMSTIGE HUURDERS FUNCTIONELE VOORZIENING EN KOPERS ZIJN EN KIEZEN DIE HET WONEN EN LEVEN IN DAARMEE VOOR DE TOE DE WIJK TEN GOEDE KOMT KOMST VAN ONZE WIJKEN
4 VESTIA
37
3OMMIGE JONGEREN HEBBEN NAAST EEN WONING EXTRA BEGELEIDING NODIG OM EEN ZELFSTANDIG BESTAAN OP TE BOUWEN 6ESTIA MAAKT AFSPRAKEN MET HET ONDER WIJS EN HET BEDRIJFSLEVEN OM DE NODIGE ONDERSTEU NING TE BIEDEN
Keuze in wonen Haaglanden levert het bewijs: segregatie valt te stoppen en te keren
KEERZIJDE +RIJGEN JONGEREN DAARMEE NIET TE VEEL AANDACHT TEN KOSTE VAN ANDERE DOELGROEPEN
38
Een ongedeelde stad in een ongedeelde regio. Al sinds de start van Vestia is dit een ideaal waar we aan werken. Rijk, gemeenten en collega-corporaties zitten op dezelfde lijn. Maar de woningmarkt in beweging brengen, is als het bijsturen van een mammoettanker. Het vergt geduld en een standvastig beleid. Inmiddels worden in Haaglanden de eerste resultaten meetbaar. In stadswijken met overwegend kleine en verouderde huurwoningen bouwen de corporaties koop- en huurwoningen in het middensegment. In de regiogemeenten en op Vinex-locaties ligt de nadruk bij nieuwbouw op sociale huur. Om ook hogere inkomens kansen te bieden binnen de stad stelt Vestia hier nagenoeg geen maximum inkomenseisen. In de regiogemeenten en op Vinex-locaties daarentegen krijgen lagere inkomens ruime kansen door minimaal 70% van alle vrijkomende woningen voor hen te bestemmen.
VESTIA
"ETROKKENHEID BETEKENT OOK VERANTWOORDELIJKHEID
7IJ KIEZEN HIERVOOR OMDAT JONGEREN ONZE TOEKOMSTIGE HUURDERS 4.1 EN KOPERS ZIJN EN KIEZEN Bouwproductie op schema In 2007 kon Vestia in totaal 1225 nieuwe sociale huurwoningen opleveren DAARMEE VOOR DE TOE onder meer in de Vinex-wijken Oosterheem in Zoetermeer(74) en CarnisKOMST VAN ONZE WIJKEN selande in Barendrecht (223). Een spraakmakend project kwam na ruim vijf jaar voorbereiding in 2007 gereed: Het Strijkijzer in Den Haag. Het gebouw telt 300 woningen voor jongeren, 51 duurdere appartementen en tevens werkplaatsen voor mensen met een beperking. Het Strijkijzer won de Haagse Stadprijs 2007 en de Skyscraper Award 2007.
Vestia realiseerde 358 nieuwe koopwoningen, voornamelijk in stadswijken waar herstructurering plaatsvindt, zoals in Den Haag (58), Rotterdam (148) en Delft (60). Het brengt Vestia’s totale woningbouwproductie in 2007 op 1613. Dat ligt boven de taakstelling van circa 1500 woningen die we onszelf hebben gesteld.
Maatschappelijk vastgoed in aanbouw
In 2007 heeft Vestia meer dan 10.000 m2 aan andere gebouwen dan woongelegenheden gebouwd. Voor het overgrote deel in combninatie met woningbouw. Het gaat onder meer om zorgfuncties, gebouwen voor buurt-functies en bedrijfsruimte. Mede in het kader van de krachtwijken staat voor de komende jaren een omvangrijk aantal m2 maatschappelijk vastgoed op het programma. De bouw van maatschappelijk vastgoed neemt daarmee een steeds groter deel van de bouwproductie in beslag. In 2007 had Vestia onder meer de volgende grote projecten in aanbouw of vergaand in voorbereiding: – – – – – –
drie brede scholen; twee Huisartsenpraktijken onder één Dak (HOED); een zorgcampus; een zorgboulevard (medimall); woonzorgcomplexen; diverse verbouwingen van panden voor sociale doeleinden.
Moderne voorzieningen versterken het woon- en leefklimaat in een wijk. Maar het tegendeel is ook waar: slecht gehuisveste scholen of het ontbreken van 1e lijnsgezondheidszorg maken een wijk minder aantrekkelijk. Door maatschappelijk vastgoed te realiseren, kan Vestia duurzame coalities aangaan met zorg-, welzijns- en onderwijsinstellingen. Ze worden zo aan de wijk gebonden en tegelijkertijd een bondgenoot bij het brede offensief voor wijkverbetering.
Bouwen op langere termijn
Vestia streeft ook op de langere termijn naar een jaarlijkse bouwproductie van 1.500 woningen (helft huur/helft koop). Tot circa 2013 is deze doelstelling goed haalbaar gezien de geplande nieuwbouw in de stad, in uitleggebieden en op Vinex-locaties. Na 2013 bestaat er minder zekerheid over de beschikbare bouwlocaties. Wel blijft herstructurering een continu proces waarbij in steeds andere gebieden verouderde woningen worden vervangen door nieuwbouw. Naar schatting zal het na 2013 om circa 750 woningen per jaar gaan (helft huur/helft koop).
39
Verder beschikt Vestia over grondposities (potentiële bouwlocaties) die op termijn een productie van 300 tot 400 woningen per jaar mogelijk maken. Om het streefcijfer 1.500 te halen, hebben de bedrijfsdirecteuren de opdracht gekregen actief te acquireren in hun werkgebied. Deze extra locaties moeten op termijn een bouwvolume van circa 500 woningen opleveren.
4.3 Duurzaamheid verankeren
Waar we goede kansen zien, doen we mee aan tenders (inschrijving op woningbouwprojecten) en zoeken samenwerking met marktpartijen. De verwachte bouwproductie is vooralsnog aanzienlijk en dat biedt de ruimte om kritisch te blijven kijken naar kansen en risico’s op locaties.
De bedrijven moeten bij al hun beslissingen milieuaspecten meewegen. Dat gaat verder dan alleen energiebesparing in woningen. Ook binnen het eigen kantoor en bij het gebruik van bedrijfsauto’s en apparatuur valt milieuwinst te boeken. Om dit beleid vorm te geven, stelt elk deelbedrijf een coördinator duurzaamheid aan.
4.2 Zij aan zij in stad & regio
Vestia is actief binnen de samenwerkingsplatforms Maaskoepel van 28 corporaties in Rijnmond en SVH van 17 corporaties in Haaglanden. Met het Rijk en de gemeenten zijn harde afspraken gemaakt over de bouwproductie in beide stedelijke regio’s in de jaren 2005-2010. 40
De praktijk is weerbarstig. In 2007 bleef in Haaglanden en Rijnmond de bouw van sociale huurwoningen in de regiogemeenten achter bij de taakstelling. Wel redelijk op schema ligt de productie van duurdere huur en middeldure koop in de centrale steden. Met een reeks maatregelen wordt nu alles op alles gezet om de sociale productie te verhogen: extra subsidies, aanjaagteams in de Stadsregio Rotterdam, de aanstelling van bouw-coördinatoren in Haaglanden en het versneld doorlopen van procedures.
Haaglanden: sturing woningmarkt werkt
In Haaglanden heeft elke corporatie zich verplicht mimimaal 70% van de vrijkomende woningen toe te wijzen aan huishoudens met lage inkomens. In 2007 slaagden alle Vestia-bedrijven wederom hierin. In de Stadsregio Rotterdam is afgesproken dat de kans om een woning naar wens te bemachtigen voor lage inkomens gelijk moet zijn aan de slaagkans van midden- en hogere inkomens. Gerichte sturing van de bouwproductie en de woningtoewijzing moeten de segregatie tot staan brengen en op den duur zorgen voor een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling. Haaglanden voert al jaren een actief beleid om de segregatie naar inkomen te keren. Tot nu toe is Haaglanden dan ook het enige grootstedelijk gebied waar meetbare resultaten zijn geboekt. De segregatie neemt langzaam af en de inkomensverschillen tussen stad en regio worden kleiner. In Rotterdam is de slaagkans van lage inkomens nu nagenoeg gelijk aan die van midden- en hogere inkomens. Ook hier mag verwacht worden dat continuering van dit beleid op termijn de segregatie doet afnemen.
Vestia brengt al jaren duurzaamheid in de praktijk. Vaak zijn het in eerste instantie nog experimentele projecten. Deze pioniersrol is in 2006 bekroond met Nationale Energie Toekomst Trofee. Op basis van de opgedane ervaring heeft Vestia het beleid herijkt om duurzaamheid nog beter te verankeren in de hele organisatie.
Winst op drie fronten
Hoewel het een breed thema is, ligt de focus toch op energiebesparing in woningen. Hierin komen drie positieve effecten samen: een beter milieu, comfortabeler wonen en lagere woonlasten. Alle drie belangrijke Vestiadoelen. Aangezien het Rijk de eisen voor nieuwbouw al sterk heeft aangescherpt, ligt de grootste opgave in de bestaande bouw. Het kabinet wil een reductie van de uitstoot van broeikasgassen met 30% in 2020. Eén van de instrumenten is het energielabel. Sinds 1 januari 2008 moet bij de verkoop of het opnieuw verhuren van een woning een energielabel beschikbaar zijn. Daaruit valt de ‘energieprestatie’ af te lezen. De corporaties hebben gezien hun grote woningvoorraad uitstel gekregen tot 1 januari 2009. Toch heeft Vestia besloten al vanaf 2008 energielabels uit te reiken. Ze geven waardevolle informatie over de energieprestatie van onze woningvoorraad en laten zien waar verbeteringen nodig zijn. Bij de lopende programma’s voor groot onderhoud wordt al veel gedaan (dubbel glas, zuinige cv-ketels en de isolatie van daken, muren en vloeren).
Grootschalig en innovatief
Het kost veel tijd, overleg en onderzoek om grootschalige innovatieve projecten te realiseren. De volgende initiatieven uit 2006 werden in 2007 verder ontwikkeld: – –
Geothermie (aardwarmte op grote diepte) voor de verwarming van 4.000 woningen in Den Haag Zuidwest samen met de corporaties Staedion en Haag Wonen, de gemeente en de energiebedrijven Eon en Eneco; ontwikkeling van een zeewaterwarmtecentrale in Duindorp (Scheveningen);
41
– toepassing warmtepompen bij appartementen in Oosterheem (Zoetermeer) en in Spoorwijk (Den Haag).
Nieuwe initiatieven in 2007:
– Vestia onderzoekt samen met de gemeente Westland en telersvereniging Prominent de mogelijkheid om restwarmte uit kassen te benutten voor de verwarming van woningen. –
Vestia bouwt overigens al 150 iets duurdere appartementen op een andere locatie in de wijk. Bij de herstructurering van in totaal 650 woningen in De Raden is gekozen voor een mix van renovatie en sloop-nieuwbouw in diverse koop- en huursegmenten. De Raden wordt daarmee een wijk met een sterker gemêleerde bevolking dan voorheen.
In 2007 werd bij nieuwbouwprojecten ervaring opgedaan met de computerapplicatie GPR Gebouw Nieuwbouw. Dit model maakt de milieueffecten en energieprestaties van gebouwen inzichtelijk. Samen met het bureau W/E Adviseurs werkt Vestia aan een versie voor de bestaande woningvoorraad.
De Eeck gaat ‘op nieuw’ voor nog eens 50 jaar 42
Renovatie blijft voor Vestia een reële optie bij herstructurering. Zeker als daarmee kansen ontstaan voor woningzoekenden die nu aan de zijlijn staan van de woningmarkt. In De Raden in Den Haag Zuidwest transformeert de naoorlogse portiekflat De Eeck in een modern woongebouw met appartementen voor starters. Het is onderdeel van een grootscheepse herstructurering onder het motto “De Raden gaan op nieuw!” De 48 appartementen krijgen straks de kwaliteit van nieuwbouw. De aanpak bestaat onder meer uit een herindeling van de plattegrond, een nieuwe keuken & badkamer, nieuwe kozijnen met dubbelglas en isolatie van de gevels. De Eeck start hiermee een tweede jeugd van zeker vijftig jaar.
Sterker gemêleerde wijkbevolking
Zittende huurders kregen de mogelijkheid om na de renovatie terug te keren, maar slechts vier huishoudens gingen daarop in. De overige 44 woningen zijn verkocht aan starters tegen prijzen van c 105.000 tot € 124.000. Door hun grootte, ligging en prijs zijn ze zeer geschikt voor deze doelgroep. Al snel waren alle 44 verkocht. De oplevering staat gepland voor voorjaar 2008. Door te kiezen voor renovatie heeft Vestia een groep starters de zeldzame kans geboden om een ‘betaalbare’ woning te kopen. Bij sloop zouden op deze locatie vanuit stedenbouwkundig oogpunt wederom appartementen zijn gepland. Maar gezien de huidige nieuwbouweisen (lift, parkeergarage) zouden de woningen een stuk duurder zijn en niet bereikbaar voor de modale starter.
43
5
Financiën gezond houden bij stijgende lasten Nieuwe heffingen dwingen Vestia tot verlaging tempo herstructurering
Daar komt bovendien nog de jaarlijkse bijdrage voor de prachtwijken van minister Vogelaar bij. Deze nieuwe lasten maken het moeilijk om aan onze eigen criteria voor een gezonde financiële huishouding te blijven voldoen. Een aanpassing van het beleid is noodzakelijk.
Tempo herstructurering omlaag
Financieel beleid begint met scherp toezien op het uitgavenpatroon. Vestia werkt met vermogen dat binnen de volkshuisvesting is opgebouwd en dat voor maatschappelijke doelen wordt aangewend. Hier moet uiterst effectief en efficiënt mee worden omgegaan. Bij de herijking van het financieel beleid kiest Vestia voor continuering van geplande investeringen in leefbaarheid, duurzaamheid en maatschappelijk vastgoed. Wel wordt het tempo van de herstructurering verlaagd om daarmee de investeringslast te spreiden. Ook gaat Vestia meer woningen uit bestaand bezit verkopen.
44
De buurt als veilige haven. Een vertrouwde omgeving Alle maatschappelijke doelen die in dit Verantwoordingsverslag de revue passeren, hebben hun prijs. Of het nu gaat om leefbaarheid, herstructurering, wonen & zorg of duurzaamheid. Om aan de hoge verwachtingen te kunnen voldoen, is een gezonde financiële basis een absolute voorwaarde. Maatschappelijke investeringen vragen veelal om forse financiële injecties. Vestia hanteert strakke criteria voor de financiële huishouding. Allereerst een solvabiliteit van minimaal 10 en maximaal 20%. (de verhouding tussen eigen en vreemd vermogen). Verder moeten de kosten en baten van de gewone bedrijfsuitoefening minimaal in evenwicht zijn (de verhuur van woningen). Ook dient Vestia over voldoende financieringsruimte per verhuureenheid te beschikken.
5.1 Corporaties dubbel aangeslagen
De nieuwste meerjarenbegroting houdt al rekening met deze beleidswijziging. Vestia hoeft hierdoor de komende jaren minder te lenen op de geldmarkt. Een deel van de reeds eerder ingenomen financieringsposities is verkocht. Dit leidt eenmalig tot een fors positief resultaat in 2007.
Schaalvoordeel betaalt zich uit
Sommige media en politici leveren bij voortduring kritiek op de prestaties van woningcorporaties, onder meer op hun financieel beleid. De bedrijfsvoering en de overheadkosten zouden te duur zijn. Die kritiek is veelal gebaseerd op vooroordelen en grove generalisaties. Vestia stelt daar het onafhankelijk oordeel tegenover van het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting (CFV). Het fonds beoordeelt jaarlijks de financiële positie van woningcorporaties. Voor Vestia is de slotsom: – De financieringsrente is 0,6% lager dan gemiddeld in de sector. – De netto bedrijfslasten per verhuureenheid liggen op het landelijk niveau en zijn 14% lager dan bij de referentiegroep.
Sinds 2006 worden woningcorporaties geacht belasting te betalen over de winsten uit commerciële activiteiten. Voorjaar 2007 heeft de sector met de Belastingdienst een akkoord getekend over wat valt onder ‘commerciële activiteiten’. Maar de inkt was nog amper droog of de overheid veegde alles alweer van tafel en kwam met een wetsaanpassing.
Vestia weet maximaal te profiteren van de omvang van de organisatie. Alleen al het schaalvoordeel door gunstiger financieringen brengt c 15 miljoen per jaar op. Als het om de klant en de wijk gaat, geldt “small is beautiful”, maar op financieel terrein geldt in dit geval “big is better”. Het sturingsmodel maakt beide mogelijk binnen één organisatie.
Met ingang van 2008 zijn corporaties integraal belastingplichtig voor alle commerciële en niet-commerciële activiteiten. Voor Vestia betekent dit op termijn een jaarlijkse heffing van c 20 miljoen. Ons beleid is erop gericht deze nieuwe kostenpost zo laag mogelijk te houden. Geld dat Vestia aan de belasting afdraagt, kan immers niet worden aangewend voor de alom gewenste investeringen in de volkshuisvesting.
5.2 Huurachterstand loopt op
In 2007 liep de totale huurachterstand verder op. In toenemende mate gaat betalingsachterstand gepaard met grote sociale problemen. Vaak betreft het starters op de woningmarkt. Ze betalen aanvankelijk op tijd hun huur, maar al snel ontstaan problemen en groeit de achterstand. We hebben daar nu nog onvoldoende antwoord op. Het betreft forse bedra-
45
gen aan huurderving, die grotendeels niet meer te verhalen zijn. In 2008 gaat Vestia met extra maatregelen de huurachterstand aanpakken, zonder daarbij de sociale positie van de klant uit het oog te verliezen.
5.3 Woning aanbieden via sms
Anno 2008 zijn e-mail en sms net zo gangbaar als een brief sturen of opbellen. Zelfs de meest persoonlijke mededelingen worden per sms gedaan. Vestia wil meer digitaal communiceren met klanten, uiteraard bij doelgroepen die daar vertrouwd mee zijn. Dat geldt zeker voor jongeren. Een jonge klant zou bijvoorbeeld het volgende sms-bericht kunnen krijgen: Je hebt pech. De woning waarop je reageerde is al verhuurd. We hebben wel een vergelijkbare woning in een andere wijk. Interesse?
6
Communicatie, feiten en beeldvorming Stakeholders: ‘Geef meer informatie over doen en laten van Vestia’
Digitale communicatie kan leiden tot meer efficiency en kostenreductie. Dat wil zeggen: betere en snellere dienstverlening tegen lagere kosten. Maar ook: meer kwaliteit voor hetzelfde geld of dezelfde kwaliteit voor minder geld. 46
Vestia weet van wonen was sinds 1999 onze eerste payoff. Weliswaar geldt deze belofte nog steeds, maar Vestia doet inmiddels veel meer dan alleen woonruimte bieden. Het werkterrein is uitgebreid met leefbaarheid & veiligheid, wonen & zorg en maatschappelijk vastgoed. Vandaar een nieuwe pay-off: Altijd in de buurt. Dit korte statement zegt veel over Vestia. We zijn dan wel een groot concern, maar onze basis is de buurt, dichtbij de klanten. De zelfstandige woonbedrijven kunnen snel handelen als huurders of stakeholders een beroep op hen doen. Ook telefonisch en via internet zijn we altijd dichtbij. De diensten beantwoorden aan de lokale behoeften. Geen strak format, geen bureaucratie of lange lijnen naar het hoofdkantoor. Altijd in de buurt is een herkenbare boodschap voor huurders en voor onze partners: bestuurders, maatschappelijke organisaties en marktpartijen. Altijd in de buurt verwijst naar klantgerichtheid, betrokkenheid en de inzet voor leefbaarheid. De nieuwe pay-off wordt geleidelijk ingevoerd op alle uitingen van Vestia. Om verspilling en onnodige kosten te vermijden, gebeurt dit pas bij vervanging of onderhoud van de ‘drager’.
In woord en daad overtuigen
In 2007 heeft Vestia wederom een tweejaarlijkse kwaliteitsmeting van de dienstverlening laten uitvoeren onder een representatief aantal huurders. Daaruit blijkt dat het ‘altijd in de buurt gevoel’ dat we willen uitstralen nog niet altijd wordt bereikt. Zo wordt Vestia in dit onderzoek door een aantal huurders getypeerd als een goede, betrouwbare, maar vooral ook erg grote woningcorporatie. Dit ondanks de lokale veranke-
47
ring die bij Vestia hoog in het vaandel staat en waardoor de woonbedrijven fysiek dicht bij hun klanten zijn. Duidelijk is in ieder geval dat we onze huurders in woord en daad ervan moeten overtuigen dat Vestia werkelijk altijd in de buurt is.
Last van negatieve beeldvorming
Misschien dat het oordeel van de huurders mede wordt gekleurd door de negatieve berichtgeving over de sector en de vaak ongenuanceerde kritiek van politiek en media. Corporaties zouden vooral bezig zijn hun vermogen en machtspositie te beschermen en hun maatschappelijke verantwoordelijkheid uit de weg gaan. De suggestie wordt vaak gewekt dat er in de 40 Vogelaar-wijken en elders nog helemaal niets is gebeurd aan wijkverbetering.
48
Wie onze jaarberichten doorneemt, ziet dat de werkelijkheid anders is. Vestia en veel collega-corporaties staan al jaren voorop bij de aanpak van probleemwijken en het verruimen van de woningmarkt voor mensen met lage inkomens en andere kwetsbare groepen. In Nederland zijn de sociale problemen in de voor- en naoorlogse wijken veel minder extreem dan in veel andere Europese landen. Dat is mede te danken aan de corporaties. Zij staan garant voor de kwaliteit van de woningen en de woonomgeving.
Stakeholder aangenaam verrast
Vestia wil proberen het werk van alledag in de wijken beter onder de aandacht te brengen van publiek, politiek en pers. We moeten duidelijk maken waar we voor staan en hoe we dat waarmaken. De behoefte aan meer informatie bleek ook uit het jaarlijks overleg met stakeholders. Ze waren verrast over de diversiteit aan investeringen en projecten. Men kende vaak maar een enkel aspect van Vestia en wilde graag meer weten over het geheel en de onderlinge samenhang van projecten en activiteiten.
Vestia scoort gemiddeld 7.4
Ieder half jaar laten we onze dienstverlening beoordelen door nieuwe, zittende en vertrokken huurders. Het gaat om de primaire processen: – – – – –
oplevering en nazorg bij nieuwbouw; melding en afwikkeling van een verhuizing; procedure bij verhuur en toewijzing; afwikkeling reparatieverzoeken; uitvoering planmatig onderhoud.
Het bureau USP Marketing Consultancy voert de metingen uit aan de hand van telefoongesprekken. De waardering wordt uitgedrukt in rapport-cijfers. Vestia wil bij de klantwaardering gemiddeld minimaal het cijfer 7.5 scoren. De klant gaf ons in 2007 een 7.4 tegen 7.3 in 2006 en 7.5
in 2005. Extra aandacht is nodig voor ‘uitvoering van planmatig onderhoud’ en ‘oplevering en nazorg aan nieuwe huurders’ waar Vestia onder het gemiddelde scoort. De telefonische bereikbaarheid wordt afzonderlijk gemeten. Het streefcijfer is 7. In 2007 lag het cijfer op 7.1 tegen 7.0 in 2006 en 6.7 in 2005. De opgaande lijn lijkt hier te zijn ingezet.
49
7
Sturingsmodel stelt hoge eisen aan competenties Woonbedrijven maken ruimte voor honderden stagiaires van vmbo tot hbo
50
Altijd in de buurt is sinds juni 2007 onze pay-off. Om die belofte waar te maken, moet Vestia stevig geworteld zijn in de wijken. Lokaal ondernemerschap heeft altijd al aan de basis gestaan van het organisatie- en sturingsmodel. Huurders en stakeholders moeten Vestia ervaren als een plaatselijk bedrijf met een herkenbaar eigen profiel. Waar dat mogelijk en wenselijk is, profiteert Vestia van de schaalgrootte van het totale concern. Dat kan bijvoorbeeld bij het afsluiten van leningen, de toepassing van ICT-systemen, personeelsbeleid en de onderlinge uitwisseling van expertise. Waar kleinschaligheid en nabijheid gewenst zijn, hebben de bedrijven de ruimte om zelf het beleid vorm te geven. De hoofdlijnen van het sturingsmodel: – – – – – – –
beperkte centrale regie vanuit het bestuur; grote mate van autonomie voor de bedrijven; alleen hoogst noodzakelijke regels en procedures; alle ruimte voor lokaal ondernemerschap; eenheid in verscheidenheid & vrijheid in gebondenheid; platte organisatiestructuur: bevoegdheden zoveel mogelijk bij de uitvoerende medewerkers op basis van mandaat en delegatie; bedrijven zijn relatief kleine eenheden zodat de menselijke maat gegarandeerd blijft.
Zichzelf een competentiespiegel voorhouden
Een platte organisatie veronderstelt medewerkers die met een zelfstandige taakuitoefening kunnen omgaan. Dat vraagt om de nodige kennis en vaardigheden. Hiervoor werden individuele en collectieve opleidingsprogramma’s ontwikkeld. In 2007 kwam tevens de digitale competentiespiegel beschikbaar. Daarmee stelt iedere medewerker een persoonlijk ontwikkelingsplan op.
De medewerker vergelijkt zijn huidige competenties met de competenties die nodig zijn voor de functie. De uitkomst kan als basis dienen voor een gesprek met de leidinggevende. Om deze gesprekken gestructureerd te voeren, worden management en medewerkers ondersteund met workshops.
Integriteit vergt onderhoud
Integriteit vergt periodiek onderhoud. In 2006 werd het thema Vestiabreed op de agenda gezet. Binnen de bedrijven discussieerden medewerkers over integriteit in de praktijk en situaties waarin grenzen overschreden (dreigen te) worden. Het heeft onder meer geresulteerd in een digitale gereedschapskist met een integriteitsprotocol en tips. In 2007 hebben de bedrijfsdirecteuren het onderwerp opnieuw aan de orde gesteld tijdens personeelsbijeenkomsten, werkoverleggen en vergaderingen van functiegroepen. Specifieke aandacht was er voor individuele integriteitsschendingen, beschermende voorschriften in de administratieve organisatie en de relatie met externe partijen.
De deur wijd open voor stagiaires
Vestia ziet het als een maatschappelijke opdracht om de deur wijd open te zetten voor stagiaires van VMBO tot HBO. Vroeger lag het initiatief bij de school of een individuele leerling. Nu benadert Vestia zelf onderwijsinstellingen en maakt afspraken over aantallen stagiaires en concrete projecten zoals met de ROC’s Zadkine en Mondriaan (300 leerlingen per jaar). Stagiaires krijgen de kans praktijkervaring op te doen, wat hen helpt om met succes de school te doorlopen. Een geschikte stageplaats blijkt moeilijk te vinden voor veel (V)MBO’ers, terwijl praktijkervaring vereist is voor een diploma. Vestia wil hierin ruimhartig voorzien. Daarbij hebben we zelf ook voordeel bij de inzet van studenten en leerlingen. Ze voeren nuttig werk uit (rookmelders plaatsen) of verrichten zinvol onderzoek (enquêtes onder bewoners). Stagiaires brengen onze medewerkers bovendien in contact met de denk- en belevingswereld van jongeren. Het stimuleert ons om feeling te houden met wat er leeft onder deze doelgroep en daarop in te spelen. De jongens en meiden die opvallen door talent en inzet kunnen we in de gaten houden en mogelijk na hun studie een interessante baan aanbieden.
Veel lopende zaken
Personeel & Organisatie was in 2007 intensief bezig met een reeks thema’s die ook voorgaande jaren al hoog op de agenda stonden, zoals beheersing en preventie van het ziekteverzuim, conflictbemiddeling en de ontwikkeling van een P&O-monitor met stuur- en kengetallen.
51
8
52
Streefcijfers en realisatie 2007
9
2007
2007
2006
2005
Woningbezit
woningen van totaal vrijkomend aanbod
≥ 70%
70%
72%
71%
woningen van vrijkomend aanbod tot aftoppingsgrens
≥ 80%
82%
80%
84%
nieuwbouw-huurwoningen tot de aftoppingsgrens
≥ 90%
96%
93%
94%
toegewezen bestaande woningen
≥ 35%
34%
33%
28%
≥ 150
250
197
169
Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen Percentage aan jongeren (tot 27 jaar)
Aantal bestaande woningen toegewezen aan de doelgroep van maatschappelijk herstel
Oplevering nieuwbouw Aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen
1.500
1.613
1.603
728
7,4
7,3
7,5
Waardering klanten Gemiddelde klantwaardering
Gemiddelde waardering telefonische bereikbaarheid
≥ 7,5
≥ 7,0
7,1
7,0
6,7
Financiën Solvabiliteit
Reguliere exploitatie exclusief verkoopwinsten (miljoen) Huurachterstand in % van de bruto jaarhuur
10 – 20% ≥ c 0
≤ 1,5%
16,2%
c 63,5
1,86%
15,4%
14,3%
1,60%
1,63%
c 20,9
c 10,3
Medewerkers Gemiddelde leeftijd medewerkers Ziekteverzuim
53
Streefcijfer Realisatie Realisatie Realisatie
Woningtoewijzing Percentage aan bbsh-doelgroep toegewezen
Kengetallen 2007
≤ 43 jaar ≤ 5%
43 jaar
4,7%
43 jaar 42,5 jaar 3,5%
4,77%
aantal wooneenheden per 31 december
aantal wooneenheden naar bouwperiode – voor 1945
– 1945 tot 1980
– 1980 t/m 2007 Wonen en zorg
aantal toegankelijke eenheden Mutaties in woningbezit en bouw koopwoningen aantal gesloopte huurwoningen aantal verkochte huurwoningen
aantal aangekochte huurwoningen aantal opgeleverde huurwoningen
aantal opgeleverde koopwoningen
71.987
– 111.198
34.581
26.208
20.561
813 134 36
1255 358
Nieuwe verhuringen en mutatiegraad aantal verhuringen eenpersoonshuishoudens
4.047
aantal verhuringen onder 65 jaar
5.950
aantal verhuringen / aantal woongelegenheden
9,4%
aantal verhuringen meerpersoonshuishoudens aantal verhuringen vanaf 65 jaar
2.712
869
10
54
Deelnemers stakeholdersbijeenkomst 2007
naam Annet Bertram
organisatie Gemeente Den Haag
functie Gemeentesecretaris
Peter Boelhouwer
TU Delft
Hoogleraar Housing
Staf Depla
PVDA
lid 2e kamer
Job Dura
Dura Vermeer
Bestuurder
Ruud Geelhoed
Staedion
Directeur
Bram Harkes
Stadsgewest Haaglanden
Directeur
Wibo van Hekken
Fortis
Managing Director
Dick Hooimeijer
Stichting Mooi
Directeur
Jos Leenhouts
Mondriaan Onderwijsgroep
Voorzitter raad van
systems
bestuur
In 2008 gaan wij opnieuw de dialoog aan.
de organisatie
colofon
1 januari 2008
Raad van Commissarissen Bewonersorganisatie
Raad van Bestuur
Ondernemingsraad
Organisatie Vestia groep – directie Beleid – directie Financiën & Control – afdeling Communicatie – afdeling ICT – afdeling P&O – Programmamanagement Innovatie – Vestia Interconsult
Vestia Rotterdam Noord Vestia Rotterdam Zuid Vestia Rotterdam Feijenoord Vestia Rotterdam Hoogvliet Vestia Nieuwerkerk a/d IJssel Vestia Westland Vestia Delft Vestia Zoetermeer Vestia Midden-Nederland Vestia Den Haag Zuid-Oost Vestia Den Haag Zuid-West Vestia Den Haag Scheveningen Vestia Nootdorp
Ceres projecten Vestia Bouw Timpaan Makelaardij Estrade Projecten
uitgave Vestia Groep Postbus 1431 3000 bk Rotterdam www.vestia.nl eindredactie Vestia Groep tekst Hans Oerlemans concept / ontwerp L5 communicatie + design BoomvanMourik drukwerk Platform P mei 2008
Aantal verhuureenheden: circa 77.000 Aantal formatieplaatsen: 915
